江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2393号上诉人（原审原告）：瑞昌市鸿瑞制衣厂。执行事务合伙人：温学军，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：瑞昌市人民冲压有限公司。法定代表人：李雪虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪华，该公司法律顾问。上诉人瑞昌市鸿瑞制衣厂（以下简称鸿瑞制衣厂）因与被上诉人瑞昌市人民冲压有限公司（以下简称人民冲压公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初706号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。鸿瑞制衣厂上诉请求：一、请求撤销一审民事判决，依法改判为被上诉人赔偿上诉人因房屋买卖合同无效而导致的损失338650元；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“原告提交的证据不能证明其主张的装修发生在房屋买卖合同签订之后，而且是未征的被告同意进行的装修…，已违反双方在房屋买卖合同中的约定”，因而此费用不予支持是错误的。（1）上诉人在一审中提交的第四组证据，能够证明上诉人255000元的装修款项全部发生在买卖合同签订后、合同被判决无效前。（2）上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中，无任何条款规定在付清购房款之前上诉人不得装修的规定，上诉人在购房定金475000元已全部付清的情况下，对已实际使用的房屋进行装修，完全合理。（3）双方的房屋买卖合同被认定无效的原因系被上诉人未取得所卖房屋的审批文件，该义务属于被上诉人。（4）根据（2015）瑞民初字第1492号（以下简称1492号案件）民事判决，上诉人另提供了《厂房装修合同》、装修工程承包人出庭作证、部分收据等，已经形成完整证据链，共同证实了房屋买卖合同签订之后，上诉人对“自己”的厂房进行了装修，一审法院仅以过去判决书未认定、现在也直接否认该两份证据，属于对1492号案件民事判决书片面摘抄，明显错误。（5）王小勇出具的收据虽然连号、工程款虽然都是现金支付，但此不违反付款规定，而且有当时的装修合同相互辅证，不能以此否认装修款，事实上被上诉人在原审中也大部分承认了王小勇装修部分。如认为证据存在伪造，应要求对装修合同的签订时间进行鉴定，否则不能否认有关装修费的证据。（6）一审法院对装修费难以确定，完全可以通过评估机构评估解决，但一审并未进行。二、一审法院认为“原告未能提供证据证明其所搬迁安装的设备购买于房屋买卖合同签订之后…，也不能证明搬迁安装具体费用是多少”，因而此费用不予支持是错误的。（1）上诉人诉请的是搬迁安装费用，事费用既包括因搬迁而不能二次使用的新购锅炉等费用，也包括另找地方搬迁安装厂房内其它物品的费用。（2）上诉人的搬迁安装的物品虽然基本上都是购于买卖合同订立之前，但订立房屋买卖合同后，由于被上诉人的出卖厂房土地系划拨，根据规定应办理审批手续，由于被上诉人未办理到审批手续，因而该合同最终被1492号案件民事判决书认定无效。从而导致被上诉人被迫另找地方生产。上诉人基于信守合同能够履行而导致的损失，根据合同法的规定，被上诉人应予赔偿。（3）上诉人被迫从被上诉人处搬迁出来，另找地方生产，该时间发生在2017年3月份以后，故锅炉的购买时间在2017年5月份与搬迁安装时间一致。由于锅炉的特殊性，国家不允许二次使用。该更换是因为买卖合同被认定无效才发生的。故被上诉人应当承担该部分费用。（4）一审法院二次开庭时，上诉人的法定代表人亲自到庭，回答了法官的询问。搬迁安装合同的承包者冯华系个人非公司，故没有完整的财务凭证，而且冯华解释了连票的原因系该本收据用于上诉人一家，该解释符合现实。现实生活中私人间的交易大多不需要收据，搬迁合同及部分转账记录都能证实搬迁安装的事实。三、上诉人的诉讼请求应得到支持。上诉人对被上诉人厂房的装修系信赖房屋买卖合同的有效而进行的，故被上诉人应对此费用承担赔偿责任。由于房屋买卖合同被认定为无效，上诉人被迫另行购买厂房并为此搬迁，是搬迁本来是可以避免的（如房屋买卖合同有效），搬迁必然导致锅炉等不可移动的大型设备的损失，故该部分费用被上诉人同样存在责任。因而上诉人要求被上诉人对该两笔费用承担50%的赔偿责任，符合情理及法律。人民冲压公司辩称：1.上诉人与答辩人2013年10月31日签订的房屋买卖合同，被瑞昌市人民法院1492号案件判决认定双方签订的房屋买卖合同无效，但是无效的根本原因是上诉人没有自己履行房屋买卖合同中约定的义务而导致。瑞昌市人民法院在审理1492号案件中给足的上诉人备购房款的时间，答辩人2015年8月3日因上诉人长时间拖欠购房款而诉至法院，要求上诉人撤离答辩人的房屋。在诉讼期内，上诉人多次恳求答辩人和法院延长审理期限，等待上诉人贷款交清购房款。原审法官也多次劝答辩人在给上诉人备款的机会，后经上诉人四处贷款无望，原审法院不得已于2016年7月14日作出判决。从此审案延长的时间可以看出是因为上诉人没有交清购房款而导致房屋买卖合同无效的一个主要原因。另外，上诉人与答辩人的房屋买卖合同第六项第5目中也明确告诉了上诉人，即该栋房屋的土地属政府划拨，没有土地使用证。如果上诉人需要办理土地使用证，所有费用由上诉人承担。该房屋买卖无效的第二个原因，也是由于上诉人没有及时到土管部门办理土地使用证造成的。2.上诉人要求答辩人因房屋买卖合同被法院认定为无效合同，从而要求答辩人赔偿厂房装饰费用、设备安装费用、搬迁费用共计338650元。上诉人从2004年1月起至2013年12月，房屋租赁合同到期共计十年，每年租金28000元，十年没有增长一分钱房租。因为上诉人不守信用，又从2014年1月拖至2017年7月，共计三年六个月，房租也是按一年28000元计算，共计98000元，共计收上诉人房租为378000元。上诉人的无理请求无事实依据和法律依据。3.1492号案件中，上诉人要求答辩人赔偿厂房装修费用223336元，本次诉求厂房装修费用为255000元，以上是增加了厂房装修费用31664元。上诉人这31664元的费用是装修什么房屋费用，自己都不能自圆其说。鸿瑞制衣厂向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿因房屋买卖合同无效而导致的损失338650元（其中房屋装修损失255000×50%＝127500元，房屋搬迁安装损失422300×50%＝211150元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2003年12月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告所有的座落在瑞昌市人民机械厂区内原商场大楼（除二楼朝东三小间外），租赁期限为五年，即2004年1月1日至2008年12月30日止，每年租金28000元。2008年12月8日，原、被告续签了房屋租赁合同，约定租赁期限从2009年1月1日至2013年12月30日。2013年10月31日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，双方约定由原告购买被告座落于瑞昌市人民北路138号（原人民机械厂区内，系原租赁的房屋）一栋三层楼房（产权证号为瑞房权证湓城字第××号），价款1900000元，合同签订当日由原告一次性支付购房定金475000元，余款1425000元购房款在2013年12月31日一次性付清。合同还约定，2013年12月31日如果乙方（原告）不按时交清购房款，甲方（被告）除定金不予退还外，乙方必须在一周内撤离甲方房屋。合同还对违约责任和需要说明的有关事项作出约定。合同签订后，原告按约定支付了定金475000元。由于原告未按约定支付剩余购房款1425000元，被告多次催讨未果，被告于2015年8月17日遂起诉至本院，要求终止2013年10月31日签订的房屋买卖合同，并责令原告搬离被告的房屋。2016年7月14日，一审法院作出（2015）瑞民初字第1492号民事判决，确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，对本案原告要求被告承担设备安装费用、房屋装修费用、预计产生的搬迁费用损失问题，由于原告提供的证据系自己制作的清单及相应的会计凭证，但会计凭证日期均在2013年6月份以前，此时双方的房屋买卖合同尚未签订，原告也没有提供证据证明其是在与被告就房屋买卖协商一致情形下方才进行房屋装修、设备购买和安装，原告应当承担举证不能的法律后果，因此本院对原告举证的该三项损失没有支持。同时，该判决认为，由于上述费用发生期间为租赁期间，双方可通过有关租赁合同约定或法律规定通过协商或诉讼等途径进行处理；或如果被告（即本案原告）有证据证明与房屋买卖合同有关，另行通过协商或诉讼等途径予以处理。该判决现已发生法律效力。2018年4月12日，原告向一审法院起诉，要求被告赔偿因房屋买卖合同无效而导致的房屋装修损失127500元和房屋搬迁安装损失211150元，合计338650元。2018年8月30日，一审法院作出（2018）赣0481民初1308号民事裁定书，以一审法院（2015）瑞民初字第1492号民事判决书已对原告诉请的装修费用及搬迁费用作出了处理、原告的起诉违反了“一事不再理”原则为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉，九江市中级人民法院作出（2019）赣04民终20号民事裁定书，裁定撤销（2018）赣0481民初1308号民事裁定书，指令江西省瑞昌市人民法院审理。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议的焦点在于原告主张的装修损失、搬迁安装损失可否予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，分析原告所遭受的装修损失、搬迁安装损失必须基于房屋买卖合同法律关系。根据本院对原告提交证据的分析，原告提交的证据不能证明其主张的装修发生在房屋买卖合同签订之后，而且是未征得被告同意进行装修，原告在未付清购房款的情况下单方面进行装修已违反了双方当初在房屋买卖合同中的约定。原告主张装修损失为255000元，原告未能提供充足的证据证实，其应承担举证不能产生的法律后果，故一审法院对此装修损失不予确认。原告主张搬迁安装损失422300元，因原告未能提供证据证明其所搬迁安装的设备购买于房屋买卖合同签订之后，若搬迁安装的设备是房屋买卖签订之前所购置的设备，则该损失并不是因房屋买卖合同无效而产生的损失，同时原告提供的证据也不足以证实其搬迁安装实际支出了422300元，原告提供的证据也不能证明搬迁安装具体费用是多少，故原告亦应承担举证不能的法律后果，一审法院对此搬迁安装损失亦不予确认。另外，原告主张的搬迁安装损失中包括了购买新锅炉110000元和安装该锅炉的费用，根据原告提供的会计凭证，其购买锅炉时间是2017年5月，此时本案房屋买卖合同早已被确认无效，原告在此情形下仍投资购买锅炉，该损失与本案无关，不予支持。综上所述，原告主张的装修损失和搬迁安装损失，既没有事实依据，证据也不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告瑞昌市鸿瑞制衣厂的诉讼请求。案件受理费6380元，由原告瑞昌市鸿瑞制衣厂负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据上诉请求，本案的争议焦点有以下两点：一、鸿瑞制衣厂要求赔偿装修损失127500元是否能得到支持。1.鸿瑞制衣厂上诉称其在一审中提交的第四组证据，能证明255000元装修款项全部发生在买卖合同签订之后，合同被判决无效前，没有条款约定其不可以装修，其装修合理。首先，经过审理查明，双方签订买卖合同的时间为2013年10月31日，所涉的案件即1492号案件，判决日期为2016年7月14日，双方签收时间为2016年8月30日，双方均未上诉，上诉期满后该案生效。鸿瑞制衣厂在一审中提交的第四组证据的两份厂房装修合同、鸿瑞服装厂厂房翻新工人工资款明细确系发生在上述期间，但王小勇出具的13张收据中，有4张的时间是在2017年，温学军向王小勇出具的一张欠条也是发生在2017，并非如鸿瑞制衣厂所述均生在买卖合同签订之后，合同被判决无效前。其次，双方的租赁合同截止到2013年12月30日，之后未再续签。双方2013年10月31日签订买卖合同被判决认定无效前，鸿瑞制衣厂一直未按照该合同及2014年1月10日温学军出具的承诺书中的约定支付剩余的购房款及违约金，并且在1492号案件审理过程中还主动以筹集购房款为由申请一审法院延期开庭审理该案，由此可见，在2014年1月1日后，鸿瑞制衣厂并无本案所涉房屋的承租权，其在明知依买卖合同约定如未在规定时间及时支付剩余购房款应在一周内搬离房屋的情况下仍对房屋进行装修，其行为存在过错，并不具有事实与法律依据。再次，在二审庭审中，鸿瑞制衣厂确认其对房屋进行装修的目的是为了获取银行的贷款，并未通知人民冲压公司。因此，在买卖合同签订之后，即使鸿瑞制衣厂有装修行为，亦与人民冲压公司无关联。2.鸿瑞制衣厂上诉称买卖合同被认定无效的原因系人民冲压公司未取得所卖房屋的审批文件。本院认为，2013年10月31日双方签订的买卖合同中第六条第5项明确约定了该房屋没有土地证，已明确告知了所涉房屋的土地状况，该买卖合同虽然被一审法院判决认定无效，但在被认定无效之前，依据合同约定支付剩余购房款是先行义务，因此鸿瑞制衣厂未及时支付剩余购房款是造成买卖合同无法继续履行的直接原因。3.鸿瑞制衣厂上诉称王小勇出具的收据有连号不违反付款规定，不能以此否定装修款。本院认为，首先，一审中鸿瑞制衣厂提交的两份装修合同中约定的付款方式均为先付款40%，尾款60%待验收后结算，而王小勇的13张收据却是不同的时间段出具，与合同约定不符，且部分收据与鸿瑞制衣厂提交的提现凭证无法对应。其次，2014年6月30日当日鸿瑞制衣厂与王小勇就装修事项同时签订两份合同与常理不符，并且其中一份合同的施工内容为停车棚修建、平房加瓦、停车场硬化，该三项施工内容均无证据证实与本案所涉房屋买卖存在关联。因此，结合收据有连号的事实，本案中鸿瑞制衣厂主张的装修费用并不具有事实依据，本院无法确定其真实性。4.鸿瑞制衣厂上诉称一审法院未依据其申请进行装修费用评估。本院认为，根据双方的租赁合同约定，鸿瑞制衣厂可以在租赁期间对房屋进行相应的改造，2018年8月16日一审法院的笔录中虽然人民冲压公司对于鸿瑞制衣厂提出的装修范围及内容进行了确认，但不能确认该装修是发生在买卖合同签订之前还是之后。因此，鸿瑞制衣厂申请评估事项无法确定发生的时间，一审法院未进行相应评估并无不妥。综上，鸿瑞制衣厂关于要求赔偿装修损失的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。二、鸿瑞制衣厂要求赔偿房屋搬迁损失211150元是否能得到支持。首先，双方2013年10月31日签订的买卖合同被判决认定无效前，鸿瑞制衣厂一直未按照该合同的约定履行支付剩余购房款的先行义务，其应预知该行为会导致房屋买卖无法正常履行，无法取得房屋所有权，其本身存在重大过错。并且在2014年1月1日后，双方的租赁合同亦已到期，在未能续租的情况下，鸿瑞制衣厂已无法律依据再使用本案所涉房屋。因此，从本案所涉房屋搬迁出去是鸿瑞制衣厂的义务，鸿瑞制衣厂无权要求人民冲压公司赔偿其房屋搬迁损失。其次，在二审中鸿瑞制衣厂承认从事房屋搬迁的冯华曾经与温学军等四人共同在鸿瑞制衣厂厂内经营洗涤业务，由此可见，冯华与温学军有经济利益关系，冯华与本案存在利害关系，与其相关的证言和证据均无法确定真实性，温学军与冯华之间的转款不排除是其他业务往来，再结合本案中还存在着鸿瑞制衣厂提交的搬迁合同约定费用与总计费用有偏差、搬运费的收据连号、部分提现凭证与搬运费收据无法对应等事实，可以确定本案中鸿瑞制衣厂主张的房屋搬迁损失金额不具有真实性。因此，鸿瑞制衣厂关于要求赔偿搬迁损失的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人瑞昌市鸿瑞制衣厂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6380元，由上诉人瑞昌市鸿瑞制衣厂负担。本判决为终审判决。审判长  张薇审判员  罗乐审判员  李进二〇一九年十二月六日书记员  励佳