甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终1622号 上诉人（原审原告、反诉被告）：古浪县绿城山水物业管理有限公司，住所地甘肃省古浪县绿城山水小区内。 法定代表人：李忠，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨春花，女，汉族，1982年1月24日生，住古浪县，系该公司行政经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：古浪县凯尔亮百货超市，住所地甘肃省古浪县古浪镇浙江大厦负一层。 法定代表人：余小红，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵瑞鹏，甘肃银城律师事务所律师。 上诉人古浪县绿城山水物业管理有限公司（以下简称绿城山水公司）因与上诉人古浪县凯尔亮百货超市（以下简称凯尔亮超市）物业服务合同纠纷一案，均不服甘肃省古浪县人民法院（2019）甘0622民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人古浪县绿城山水物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨春花，上诉人古浪县凯尔亮百货超市的委托诉讼代理人赵瑞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿城山水公司上诉请求：依法撤销原判，改判凯尔亮超市向其给付物业管理费221314元，一、二审案件受理费由对方负担。事实和理由：凯尔亮超市在其公司的物业服务区域，绿城山水公司已履行物业服务义务，凯尔亮超市应当支付物业服务费。 凯尔亮超市答辩称，绿城山水公司并未提供物业服务，双方也未签订物业服务合同，商铺物业费收取标准没有价格公示，也未前置催缴，并不是政府指导价，应驳回绿城山水公司的上诉请求。 凯尔亮超市上诉请求：依法维持原判第一项，撤销原判第二项，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：凯尔亮超市为保障正常运行，相关发电费用应由物业公司承担，同时停电造成的营业损失亦应物业公司承担。绿城山水公司超额收取溢价电费应当返还。 绿城山水公司答辩称，凯尔亮超市提出的赔偿损失请求并未提供相关证据支持，且其亦未尽到合理减损义务，其请求不应支持。 绿城山水公司向一审法院起诉请求：要求凯尔亮超市缴纳物业服务费171314元。 凯尔亮超市向一审法院反诉请求：1、判令物业公司赔偿因恶意断电造成的营业损失121533.3元。2、判令物业公司赔偿因恶意断电造成额外支出的燃油费及设施费22647.3元。3、判令物业公司返还凯尔亮超市向其缴纳的溢价电费30353.45元。 一审法院认定事实：凯尔亮超市位于古浪县古浪镇浙江大厦负一层。凯尔亮超市与浙江大厦物业区域相对独立，仅供电、供水、供热等管道相同。2015年11月26日，古浪县新城物业有限公司、凯尔亮超市、古浪县阳光假日大酒店有限责任公司（位于凯尔亮超市上层）签订安全责任书，约定“总消控系统日常值班由浙大商城派2人，假日阳光大酒店、凯尔亮超市各派1人，共同维护。各自区域内出现故障，自行排障。维修费用三家按面积分摊。”2017年12月20日，上述三方又签订了消防维保三方协议，约定“消控室工作人员工资由三方均滩，物业统一管理，1500元/人/月。”并约定“各自区域内设施的维修保养由责任单位自行负担。”此间，凯尔亮超市均未向古浪县浙大物业管理有限公司缴纳物业费。后古浪县浙大物业管理有限公司更名为古浪县绿城山水物业管理有限公司。投资人是刘顺兆、张怀涛。在2017年8月24日、2017年9月4日、2018年9月14日，物业公司向凯尔亮超市通知交纳物业费，但通知是否送达凯尔亮超市无法查明。但凯尔亮超市提交了古浪县浙大物业管理有限公司于2017年8月24日物业公司向其送达的通知，通知要求假日阳光大酒店、凯尔亮超市领导在一周内协商解决各项问题：1、公共维修基金未交付的问题。2、假日阳光大酒店和凯尔亮超市自2010年6月1日至2017年8月24日物业管理费的缴纳问题。并要求二公司按时交纳有关费用，逾期不交者每天按3%收取滞纳金，逾期30天仍未交者物业公司有权停电、停水、停暖。以后双方并未达成关于物业费交纳的协议，凯尔亮超市也未交纳物业费。2018年9月14日，物业公司对凯尔亮超市断电，并停止向凯尔亮超市售电，凯尔亮超市在2018年9月18日向古浪县信访局信访，同日，向古浪县公安局城关派出所报警。后凯尔亮超市自行发电，被人举报到城关派出所，称其店里的衣服被凯尔亮超市发电机产生的烟雾熏黑，古浪县环境保护局于2018年9月24日做出责令改正违法行为决定书。2018年10月4日，凯尔亮超市向物业公司交费50000元，物业公司向凯尔亮超市出具的收据上载明“预交物业费款（2016.6.1-2018.8.31日，面积待定）。但凯尔亮认为交纳的是溢价电费。后物业公司向凯尔亮超市供电。审理中还查明，凯尔亮超市在停电期间自行发电共支出柴油等费用共计22647.3元。凯尔亮超市2018年6-8月三个月营业收入合计532427.3元，平均每日为5787.3元。另查明，在2017年6月13日，古浪县物价局对浙大物业管理有限公司物业管理收费标准的批复中，物业费收费标准：物业服务收费（含办公及管理费、公共设施日常运行维护费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费，共同设施设备及公众责任保险费等），按建筑面积收取，多层住宅每月每平方米0.3元，带电梯的高层住宅为每月每平方米0.8元，住宅区域内的办公和营业用房在住宅收费标准的基础上，多层加收100%和200%，高层加收25%和50%。一审法院认为，关于本诉部分，国务院公布的《物业管理条例》将物业管理定义为业主通过物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。甘肃省物业管理办法将选聘和解聘物业服务企业列为业主共同决定的事项。国家发改委、建设部的通知中，将物业收费定义为，物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地的维护、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主收取的费用。从以上相关的规定分析，物业服务合同是要式合同，要有书面合同约定双方的权利义务。在本案中，原告的本诉因无合同约定，故要求被告凯尔亮超市支付物业费的请求证据不足，应予驳回其请求。关于凯尔亮超市的反诉，审理中，查明凯尔亮超市被断电，就是物业公司所为，给凯尔亮造成的损失理应赔偿。但凯尔亮超市的第一项反诉请求，要求物业公司赔偿因停电造成的损失121533.3元，但仅提交了2018年6.7.8月的营业收入的证据，营业收入不等同于净利润。故该项请求证据不足，不予支持。第二项反诉请求，要求物业公司赔偿因恶意断电造成额外支出燃油费及设施费22647.3元，从凯尔亮超市提交的证据分析，有购买柴油、汽油的费用，亦有购买电线电缆及配件设施的费用。该证据既有一次性消耗品亦有可重复使用的物品，还应减去正常用电应缴电费等。故该项请求因无法计算准确数额不予支持。第三项诉讼请求，要求物业公司退还收取溢价电费30353.45元。庭审中物业公司举出证据证明物业公司已向凯尔亮超市退还过3763元，凯尔亮超市认为属实，另物业公司主张还向凯尔亮超市退还过5643元，凯尔亮超市否认。由于凯尔亮超市和物业公司就该部分费用未结算，具体数额无法确定，故该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（一）款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：一、驳回古浪县绿城山水物业管理有限公司的本诉请求。二、驳回古浪县凯尔亮百货超市的反诉请求。案件受理费1181元，由古浪县绿城山水物业管理有限公司负担。反诉费3590元，减半收取1795元，由古浪县凯尔亮百货超市负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。双方对一审查明事实均无异议。本院对一审认定事实予以确认，二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，物业服务是一个综合性质的服务,除了对业主个人所有的房屋和周边提供服务外,还要对小区公共部分，如房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理等，其中对业主公用部分、共用设备及物业管理区域整体管护等亦属其物业服务内容。本案中，绿城山水公司与凯尔亮超市虽未签订书面的物业服务合同，但通过案件事实查明，凯尔亮超市位于绿城山水公司的物业管理区域内，超市地理位置并非独立于物业管理区域，其供电、上下水、供热等管线的使用均需依托物业管理区域内的公用管段，凯尔亮超市辩称绿城山水公司未提供物业服务，但未向本院提供证据证明物业公司存在对其超市范围使用的相关电路、管道等未进行维护的事实，而绿城山水公司提供的证据能够证实凯尔亮超市接受水、电、消防设备维护等物业服务，凯尔亮超市并不能以其专有部分未接受物业服务而否定绿城山水公司对物业管理区域内的安保、绿化、照明、公用设施等的维管护，故依据《物业管理条例》规定，绿城山水公司在其管理区域范围内提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务法律关系，凯尔亮超市应向绿城山水公司交纳物业服务费。鉴于物业服务的区域性及业主交纳物业费的个体性，案涉凯尔亮超市位于多层商厦的负一层，双方未签订物业服务合同，对超市物业收费标准无政府指导价，绿城山水公司实际对其物业管理区域内的物业公用部分、共有设施设备等的日常维护和管理的客观实际，本院参考古浪县物价局关于对古浪县浙大物业管理有限公司物业管理收费标准的批复内容“物业服务费按建筑面积收取，多层住宅为每月每平方0.3元，带电梯的高层住宅为每月每平方米0.8元，不带电梯的高层住宅参照多层住宅收费标准。住宅区域内的办公和营业用房在住宅收费标准的基础上，多层加收100%和200%，高层加收25%和30%”对多层住宅的物业收费标准，酌情确定凯尔亮超市的物业服务费标准按照住宅区域内的营业用房标准计算，凯尔亮超市自该批复下发的下一月2017年7月起按建筑面积以每月0.6元/㎡标准交纳物业服务费较为合理。2016年6月到2017年6月的物业服务费标准按照绿城山水公司主张的每月每平方米0.3元计算。凯尔亮超市所持拒交物业费的理由与本案查明案件事实不符，不能成立。关于凯尔亮超市所持因断电导致其经营受损，自行发电花费的油料要求赔偿的请求，本院认为，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因业主未交纳物业服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量。绿城山水公司在凯尔亮超市未交物业费，也未提前书面通知超市断电事宜的情况下致超市经营受损的赔偿责任应由物业公司承担。但通过对凯尔亮超市所提供证据分析，其6、7、8月的纳税数额及营业额统计并不能证实9月断电20天对其营业所造成的损失数额，其营业额损失无法确实认定，凯尔亮超市对此应当承担举证不利的法律后果，该赔偿营业损失的请求不予支持。凯尔亮超市为保证其超市正常营业，购买相应发电用油及电线电缆等费用系其权益的自力救济，鉴于该费用发生的主要原因在于绿城山水公司断电所致，亦存在凯尔亮超市在物业公司多次催收物业费拒交的客观因素，凯尔亮超市发电的相关花费酌定2万元由绿城山水公司承担。关于凯尔亮所提溢价电费应予返还的问题，凯尔亮超市向物业公司预交电费及超交的事实清楚，但物业公司收取电费的标准是否超过电力部门核定的电价无据证实，电价标准是否存在溢价无法查实，同时考虑到凯尔亮超市通过绿城山水公司购电的情形在一段时间内将持续存在，超交部分可由当事人自行选择计算为之后电费还是抵顶物业费，故凯尔亮超市所持退还溢价电费的请求不予支持。 综上所述，绿城山水公司的上诉请求部分成立，凯尔亮超市的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省古浪县人民法院（2019）甘0622民初341号民事判决第一、二项； 二、古浪县凯尔亮百货超市自2016年6月起至2017年6月止，按建筑面积以每月每平方米0.3元向古浪县绿城山水物业管理有限公司支付物业服务费；古浪县凯尔亮百货超市从2017年7月起按建筑面积以每月每平方米0.6元向古浪县绿城山水物业管理有限公司支付物业服务费。凯尔亮超市已付的50000元物业服务费应在支付物业服务费中予以扣减。 三、古浪县绿城山水物业管理有限公司一次性向古浪县凯尔亮百货超市支付发电配件及油料款2万元。 本判决二、三项判项可相抵，限于判决生效之日起15内支付。 四、驳回古浪县绿城山水物业管理有限公司的其他上诉请求； 五、驳回古浪县凯尔亮百货超市的其他上诉请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审判长 张 超 审判员 魏君鸿 审判员 杨海昇 二〇一九年十二月二十三日 书记员 卢 瑞