河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4326号上诉人（原审被告）：确山亿达房地产开发有限公司，住所地确山县产业集聚区，统一社会信用代码91411725587053506A。法定代表人：朱战营，该公司董事长。委托诉讼代理人：高宇，女，1969年12月24日出生，汉族，住武汉市江岸区，系该公司成控部经理。被上诉人（原审原告）：李家琪，男，1985年3月15日生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：周晶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人确山亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人李家琪房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2019）豫1725民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亿达公司的委托诉讼代理人高宇，被上诉人李家琪的委托诉讼代理人周晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿达公司上诉请求：撤销河南省确山县人民法院（2019）豫1725民初2513号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：涉案诉讼时效已经超过。一审判决以迟延交房违约金是根据违约行为持续发生的状态累计计算，该违约金请求权应当以不动产交付为依据计算事实时效缺乏事实和法律根据。1、逾期交房不适用侵权责任法，应适用违约之责的法律规则。诉讼时效应从违约行为发生之日的次日开始计算诉讼时效期间，本案应从2015年6月1日起计算；2、一审判决认定未超过诉讼时效，违反民法基本原则的公平原则且会导致权利的滥用；3、此类债权不能适用继续行债权规则，作为逾期交房的违约责任，该债权的内容合同约定履行期限届满之日即已确定，该约定不产生诉讼时效中断、中止、延长的法律效力，不符合继续性债权的特征。李家琪辩称，一审法院认定事实清楚，处理正确。其诉讼请求没有超过诉讼时效。本案其请求的违约金是基于为按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋的时间进行交付的请求而产生的，其与该房屋的物权请求权紧密结合，该违约金的请求应以房屋交付为依据计算诉讼时效。该房屋至今未交付，违约金继续发生，其行为属于连续性违约。继续行债权是就整体债权计算诉讼时效，将违约金看成是一个整体作为，每段期间的违约金东构成一个独立的债务，连续不断的债务时诉讼时效发生中断的效力。由于违约金只约定数额，未约定支付期限，因此，该支付杨文杰的请求权属于为约定支付期限的债权，债权人随时可以主张，只有债务人明确表示不履行违约金是，才能认定债权人“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，诉讼时效才可依法计算，故其请求违约金并未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。李家琪向一审法院起诉请求，1、依法判令被告依据《商品房买卖合同》约定的交房条件向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金26316.19元（暂计自2016年6月1日起至2019年7月2日，每日32.27元，要求支付至实际满足交房条件之日止）；3、请求判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2014年12月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的御景华府第13A号楼（现14号楼）2单元8层东户房屋，建筑面积121.07㎡，总金额322652元。付款方式为2014年12月16日前交首付款242652元，余款80000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定被告应当在2016年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，与本案争议相关的条款为第1条第（2）项：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”在合同附件四：合同补充协议中双方约定，下列特殊情况之一，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：共有5条，其中第3条是为配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的；第4条是因天气或停水、停电等原因，致使工程有效工期延长，交房期限可顺延。合同签订后，原告向被告交付购房款322652元，但被告未履行交付房屋的义务。根据该院已经生效的（2019）豫1725民初第22号民事判决，可以直接认定，被告延期交付房屋应当扣除因雨雪及停电停工282.5天，因政府行为停工32天，合计314.5天。一审法院认为，原告请求被告交付房屋，被告同意交房，双方没有争议，原告可以随时找被告办理房屋的交接手续。关于逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效是本案的争议焦点，该院认为该请求不超过诉讼时效，理由如下：一、原被告合同约定的迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状态累加计算的，对于原告来讲，主张从合同约定的交房之次日至实际交房的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时一次提出。二、要求原告在未交房之前单独请求逾期交房违约金不符合交易常识，因为此时的违约金不是最终确定状态。也不符合原被告合同约定的违约金计算方法：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。”据此本案违约金的诉讼时效应当从实际交付房屋时起算。本案被告未提供任何证据证明已经通知过原告接受房屋，因此被告逾期交房的时间计算至庭审之日（2019年7月26日，庭审中同意交房），根据合同约定本案逾期交房时间应当确定为835.5天（365天×3年+55天-314.5天），违约金为26961元（835.5天×32.27元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，一审法院判决：一、被告确山亿达房地产开发有限公司立即与原告李家琪办理房屋交接手续；二、被告确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李家琪违约金26961元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由被告确山亿达房地产开发有限公司负担。二审中，亿达公司提交有效证据：1、御景华府装修通知书一份；2、收据三张（物业费、电费、水费），拟证明被上诉人已经签字收到房屋；3、勘察、设计、监理和施工方四家单位分别出具的竣工验收报告，拟证明具备交房条件。李家琪的委托诉讼代理人质证认为，第一组证据，因装修通知书系复印件，不能证明该通知书已经实际交付房屋；第二组证据因该组证据均为复印件，且是上诉人单方出具，对该两组证据均不认可；第三组证据系复印件，按照正常的竣工来说，应由房管部门等相关单位进行备案及单位出具竣工报告，但该机构报告只有双方负责人签字，不能证明已经竣工。同时，李家琪的委托诉讼代理人提交两组证据，第一组：业主维权、信访事项处理意见书、信访事项复查不予受理告知书、投诉信一份；第二组：关于御景华府1#3#14#楼业主反馈问题回复函、关于御景华府14#楼业主投诉情况的回复一份。亿达公司质证认为，该证据与本案无关。本院认定如下：2018年6月5日，李家琪向亿达公司签收“御景华府装修通知书”，在该通知书上载明“交房”并注明备齐房屋余款及天然气材料费2800元缴纳现金等。该事实由亿达公司提交的“御景华府装修通知书”予以证明。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人因商品房买卖合同发生纠纷，本案的争议焦点为亿达公司应否承担逾期交房的违约责任。根据查明的事实，2018年6月5日，亿达公司已将涉案房屋交付给李家琪占有、使用，其已履行了交房义务。因亿达公司应当在2016年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给李家琪，扣除合同补充协议中双方约定为配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而延误的及是因天气或停水、停电等原因，致使工程有效工期延长交房期限可顺延，出卖人延期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任314.5天外，亿达公司还须承担逾期交房420.5天的违约责任，即420.5天（365天×2年+5天-314.5天），违约金为13569.55元（420.5天×32.27元）。关于李家琪请求违约金是否超过诉讼时效问题。由于李家琪依约交纳购房款，履行了自己的义务，亿达公司没有如约交付房屋，应承担违约责任，且双方对违约金的计算有明确的约定，一审法院认定双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，李家琪可以在该项整体权利没能实现时一次提出；要求守约方在未交房之前单独请求逾期交房违约金不符合交易常识，因为此时的违约金不是最终确定状态等，并无不当。亿达公司该项上诉请求理由不足，不予采纳。综上所述，亿达公司上诉称本案已超过诉讼时效的请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定基本事实不清，处理有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销河南省确山县人民法院（2019）豫1725民初2513号民事判决；二、限确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿李家琪违约金13569.55元；三、驳回李家琪要求确山亿达房地产开发有限公司向其交付房屋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费229元，李家琪负担100元，确山亿达房地产开发有限公司负担129元；二审案件受理费458元，李家琪负担200元，确山亿达房地产开发有限公司负担258元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  杨振松审判员  文德群二〇一九年十二月十日书记员  王贞懿