江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8152号 原告：永旺永乐(江苏)物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。 法定代表人：中村义光，董事长。 委托诉讼代理人：薄一光，系公司员工。 被告：王晨炎，男，1976年9月18日出生，汉族，。 委托诉讼代理人：吴昌坤，江苏稼禾律师事务所。 委托诉讼代理人：姚夫根，江苏稼禾律师事务所实习律师。 原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）与被告王晨炎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告永旺永乐公司的委托诉讼代理人薄一光与被告王晨炎的委托诉讼代理人吴昌坤、姚夫根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永旺永乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费10982元(自2015年1月1日起计算至2018年12月31日止)；2、判令被告支付物业管理费滞纳金1812.03元（实际计算至判决确定的旅行之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求2物业管理费滞纳金变更为5437.61元(以六个月的物业费1372.79元为基数，分别自4月30日、9月30日起暂计算至2019.10.1，按照每日万分之五的标准，计算至实际履行之日止)。事实和理由：被告是苏州市人民路3188号万达广场8幢1501室房屋业主。根据原告与万达广场B区业主委员会于2011年11月10日签订的《苏州市物业服务合同》约定，原告取得了向众业主提供物业管理服务的资格，合同约定物业管理收费标准为每月1.80元/平方米，如业主不按约定交纳的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。但自2015年1月1日起至2018年12月31日止，虽经原告多次催交，被告至今仍未交纳的物业管理费合计10982元，并已产生滞纳金。为了维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王晨炎辩称，2011年11月10日，苏房集团与万达业委会签订的物业合同，现在苏房集团还存在，永旺永乐公司1998年就存在，不存在更名问题，也没有向业主公示过更名，永旺永乐公司没有与万达公司签订物业合同，双方之间不存在物业管理合同关系，故原告没有起诉的权利和资格，更没有权利收取物业管理费；原告主张物业费的诉讼时效已过，且小区物业管理一塌糊涂。 本院经审理认定事实如下：苏州万达广场B区位于苏州市姑苏区，物业类型包括住宅和沿街商业。2011年11月10日，苏州万达广场B区业主大会授权业主委员会（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州万达广场B区物业服务合同》，约定由甲方委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止。合同对物业公司的管理服务事项、服务质量、经营管理范围等事项进行了约定。关于物业服务费的收取，合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅的收费标准为每月1.80元/平方米；物业服务费按月计算，半年计收，业主或物业使用人每年3月31日前、9月30日前各交纳半年物业费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用的万分之五加收滞纳金，但乙方有过错的除外。合同期满后，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业公司按照原合同继续提供服务至今。 王晨炎系苏州万达广场B区范围内8幢1501室房屋（建筑面积127.11平方米）业主，其自2015年1月1日起未向永旺永乐公司交纳过物业服务费。 在本案审理中，永旺永乐公司陈述，其是按照房屋建筑面积127.11平方米向王晨炎主张权利的。王晨炎陈述，其房屋建筑面积是127.11平方米，其缴纳物业管理费至2014年底，后其未再支付过物业管理；其车子停放在车位上，有三次被高空物砸坏，物业公司承诺免交两年物业管理费和三年停车费；永旺永乐公司提供的物业服务合同所谓的原件均是复印件，只是在上面加盖了苏州市苏房物业管理有限公司合同公章，该公司已经注销，该印章来历不明,且在苏州万达B区印章上套红色印章，无法辨别，故对印章不予认可；在合同上签字的业主委员会主任魏晓不是小区的业主，并非选举出的业委会主任，魏晓签字不具有合法性。 另查明，合同履行期间，2012年12月11日，苏州市苏房物业管理有限公司名称、股权发生变更，公司更名为“永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司”。2015年3月10日，公司更名为“永旺永乐（江苏）物业服务有限公司”。 以上事实，有苏州市物业服务合同、物业在管证明、入伙确认书、物品签收表、外商投资公司准予变更登记通知书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，苏州市苏房物业管理有限公司与苏州万达广场B区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效,该合同适用于苏州万达广场B区的全体业主和物业使用人。王晨炎作为苏州万达广场B区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 综合原、被告的诉辩意见，双方当事人对永旺永乐公司是否有权根据物业服务合同收取物业费产生争议，永旺永乐公司提供了其名称变更的工商登记材料及社区委员会出具的证明以证明主体资格，王晨炎则提出对方不能提供原始合同原件且名称变更未向业主告知为由而认为对方不具备主体资格。本院审查后认为，企业的名称、股东、法定代表人变更不影响公司变更登记之前的债权债务，仍由公司享有和承担。故苏州市苏房物业管理有限公司变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，不影响其作为物业服务合同所确定的物业服务单位履行义务并享有权利。王晨炎对业主委员会在2011年与苏州市苏房物业管理有限公司签约的事实不持异议，合同期限届满后，业主大会未作出重新选聘或者续聘的决定，社区委员会也对永旺永乐公司在合同到期后继续提供物业服务的事实予以了确认，根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，原合同权利义务对双方具有约束力。故本院确定永旺永乐公司有权按照原物业服务合同的相关规定向王晨炎主张义务。 物业服务是动态的过程，王晨炎提供了多张照片以证明小区存在环境脏乱、管理缺失等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定永旺永乐公司未达到相应的服务标准。业主及时、足额支付物业服务费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件,即使永旺永乐在物业管理过程中存在瑕疵,王晨炎等业主亦应通过合法合理的途径行使权利,而不应采用不支付物业管理费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式,不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是全体业主的利益。如王晨炎认为物业服务企业履行义务存在违约或侵权行为,给其造成损失,或存在其他违法违规行为,可另行主张权利或要求相关行政主管部门处理。当然,永旺永乐公司作为物业管理企业,对业主普遍反映的问题,亦应及时沟通,寻找解决的方案,提高服务质量。因此,永旺永乐物业公司根据合同约定要求王晨炎支付2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费10982元（127.11平方米×1.8元/平方米/月×48月）的诉讼请求,本院予以支持。物业服务合同对物业服务费缴纳期限及逾期支付的后果作了明确约定,王晨炎逾期未付物业服务费,应当承担滞纳金。自2015年起，王晨炎应于每年的3月31日前、9月30日前各支付物业服务费1372.79元，其未按期支付，永旺永乐公司按照合同约定主张其分别自每年的4月30日、10月1日起至实际付清之日止，每日按拖欠金额的万分之五支付滞纳金，符合合同约定且不违反相关法律规定,本院予以支持。计算至2019年10月1日的滞纳金金额为5437.61元，自2019年10月2日起至实际付清之日止，可以结欠总额10982元为基数，按每日万分之五继续计算。 王晨炎提出因车辆被高空坠物砸坏，物业公司承诺免交两年物业管理费及魏晓不是小区业主，无权代表业委会签字等抗辩意见，但王晨炎均未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。 王晨炎提出永旺永乐公司主张物业管理费已过诉讼时效的抗辩意见，王晨炎拒交物业管理费是一个持续状态，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故永旺永乐公司主张未过诉讼时效，该项抗辩意见不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告王晨炎于本判决生效之日起十日内一次性向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司支付物业服务费10982元、滞纳金5437.61元（暂计算至2019年10月1日，自2019年10月2日起至付清之日止，以10982元为基数，按每日万分之五继续计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取105元，由被告王晨炎负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇一九年十二月十二日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏