宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3717号 上诉人（一审原告）:汪少勇，女，汉族，退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（一审被告）：艾学娟，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人汪少勇因与被上诉人艾学娟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8708号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人汪少勇，被上诉人艾学娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汪少勇上诉请求：1.撤销一审民事判决，2.将本案发回银川市兴庆区人民法院重新审理或支持上诉人的一审诉请；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院既然认定双方签订的《营业房租赁合同》合法有效，又在判决中认为“承租人是否在合同期限届满前二个月书面通知出租人续租，并不构成对双方已签订房屋租赁合同的违约”是自相矛盾。2、原审法院认定事实、采信证据及适用法律错误。 艾学娟答辩称：双方签订的合同已经履行完毕，我不欠付费用，在合同到期前已经给房东打过电话，说明我不租赁该房屋，要求上诉人收回房屋。二审应当维持一审判决。 汪少勇一审诉讼请求：1.被告支付原告房租23000元（自2018年9月8日至2019年3月7日，每月3830元）；2.被告支付开锁费110元，占用房屋期间物业费582.40元；3.被告支付违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年9月10日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，约定，原告将其所有的位于银川市兴庆区xx号营业房（150号）出租给被告，租期一年，自2017年9月8日至2018年9月7日，年租金为46000元，租金在合同签订之日一次性全额付清。租赁期间的水、电、有限电视费、物业管理费由被告承担。房屋租赁期间产生的税金、费用均由被告承担。租赁期满后被告不得破坏房屋室内装修，全部留给原告。为维护原、被告双方利益，原告不准备将此房再租赁给被告使用或被告不再续租，提出一方应在租期满前两个月书面告知对方。合同期满，被告如需续租，原、被告双方应就租期及租金另行约定。双方均不得违约，违约方向对方偿付违约金10000元。合同签订之日，被告支付了租赁期内的租金。租赁期届满，原、被告双方未就续租的租期及租金另行约定。后被告搬离涉案房屋。2019年3月7日，原告打开涉案房屋门锁，为此支付100元开锁费用。后原告要求被告支付上述房屋租期届满次日至2019年3月7日的房屋租金、物业费及开锁费用，并要求被告支付违约金10000元，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告表明租期届满前，其口头向原告表明不再续租涉案房屋，原告未予办理交接手续，后被告自行搬离涉案房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，予以确认。现合同约定的租赁期限届满，原、被告在租赁期限内的债务已按照约定履行完毕。故本案争议焦点为：被告是否应支付房屋租期届满次日至2019年3月7日的房屋各项费用及违约金。本案中，租赁合同到期后，原、被告未就续租期间及租金另行进行约定。庭审中，被告表明租期届满前，其口头向原告表明不再续租涉案房屋，原告未予办理交接手续，后被告自行搬离涉案房屋。原告称合同约定，被告不再续租应在租期满前两个月书面告知原告，被告并未提前两个月并以书面的形式告知原告，所以其认为被告并未表示不续租，被告亦未向原告交付房屋，所以到2019年3月7日原告打开涉案房屋门锁期间的房屋的各项费用，应由被告支付。根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。对于合同期限届满后房屋是否续租，是出租人和承租人需要进行协商再次形成合同的过程，该协商不论是在租赁期限结束之前或是在租赁期限结束之后，并不是承租方或出租房的合同义务和法定责任，承租人是否在合同期限届满前两个月书面通知出租人续租，并不构成对双方已签订房屋租赁合同的违约。原告举证不足以证实被告在合同期限内存在违约行为，被告对此亦不认可，故对于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。合同到期后，在原、被告未就房屋续租事宜协商一致的情形下，原告怠于行使其收回房屋的权利，直至2019年3月7日打开涉案房屋门锁，故由此产生的扩大损失应由原告自行承担。对于租赁期限届满后被告实际使用租赁房屋截止日期，原告举证不足以证实，被告亦不认可租期届满后使用了涉案房屋，故对于原告要求被告支付租期届满次日至2019年3月7日的房屋租金23000元、物业费582.40元及开锁费用110元的诉讼请求不予支持。因被告确未以书面的形式提前告知原告是否续租，故租期届满后，对于原告收回房屋及再次租赁涉案房屋必然会有一定的时间间隔，由此必然导致原告租赁房屋费用的损失，故酌情支持被告支付原告一个月租赁费3833元（46000元÷12个月）作为补偿。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告艾学娟于本判决生效之日起十日内支付原告汪少勇补偿费3833元；二、驳回原告汪少勇的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费642元，减半收取计321元，由原告汪少勇负担251元，被告艾学娟负担70元。 二审庭审中，汪少勇出示以下证据： 证据一：微信截屏打印件一张、短信截屏打印件一张、照片四张，证明艾学娟在2019年2月1日继续占用使用该营业房。 艾学娟对微信截屏的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与其无关，对短信截屏、照片不认可，如果营业货架都是满的，不可能是空的。 证据二：照片四张，证明艾学娟在2019年3月5日继续占用使用该营业房。其中三张是艾学娟在店里收拾自己的货物及账本，另一张是艾学娟的车停放在营业房门口。 艾学娟对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，营业房是空的，我在里面打扫，房屋中的柜子是我自己添加的，我都没有要。 证据三：2019年2月19日、2019年3月8日汪少勇与艾学娟的手机通话录音两份（当庭播放），证明艾学娟本人在中卫，没有在银川，没有给上诉人交钥匙。 艾学娟对真实性无异议，认为不是不给上诉人交钥匙，而是上诉人就不拿钥匙，上诉人自己租房子要让我给上诉人打广告，还要拜托别人去给她开门，是我配合上诉人往出租房子，我并未使用。 证据四：照片四张、向110报警的手机通话录音（当庭播放），证明上诉人拿不到营业房的钥匙，所以拨打了报警电话，通过开锁公司，打开了营业房。 艾学娟认为合同已经到期，上诉人开不开房门与我无关。 经审查，上诉人出示的证据不属于二审新证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，汪少勇、艾学娟对双方之间存在房屋租赁合同关系不持异议，双方应按合同约定履行各自义务。对汪少勇所提上诉请求，经查，涉案《营业房租赁合同》“十二”载明：为维护甲乙双方利益，甲方不准备将此房再租赁给乙方使用、或乙方不再续租，提出一方应在租期届满前二个月书面告知对方。“十四”载明：本合同双方均不得违约，违约者向对方支付违约金壹万元整。艾学娟一审庭审发表答辩意见时陈述于2018年9月10日前给汪少勇打电话说明不再租房，故艾学娟作为提出一方应按合同约定在租期届满前二个月书面告知汪少勇不再续租，但艾学娟一、二审均未举证证明履行了上述义务，应按合同约定承担违约责任，汪少勇此项上诉理由成立。艾学娟已明确表示租期届满后不再续租，双方之间不存在就续租事宜进行协商的情形，故一审法院认为承租人是否在合同期限届满前两个月书面通知出租人续租，并不构成对双方已签订房屋租赁合同的违约属于认定事实错误，本院予以纠正。一审法院认为因租期届满后，汪少勇收回房屋及再次租赁涉案房屋必然会有一定的时间间隔，由此必然导致汪少勇租赁房屋费用的损失，故酌情支持一个月租赁费，因汪少勇举证不足以证实艾学娟租期届满后使用了涉案房屋，对于汪少勇要求艾学娟支付使用房屋期间的租金、物业费及开锁费用的诉讼请求不予支持并无不当。 综上，原判认定部分事实及适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8708号民事判决； 二、被上诉人艾学娟于本判决生效之日起十日内支付上诉人汪少勇房屋租金3833元，违约金10000元； 三、驳回汪少勇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费321元（已减半收取），由汪少勇负担131元，艾学娟负担190元；二审案件受理费321元，由汪少勇负担131元，艾学娟负担190元 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王文花 审判员  解 杰 二〇一九年十二月十三日 书记员  尉欣妍 附：本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。