广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25214号上诉人（原审原告）：李容，女，汉族，1978年4月2日出生，住所地：湖南省临湘市。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：余伟贤，男，汉族，1994年12月1日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：温劲敏，系余伟贤母亲。委托诉讼代理人：张灵静，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人李容因与被上诉人余伟贤物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李容向一审法院起诉请求：1.判令余伟贤拆除占用李容深圳市XX区XX新街XX村X栋XX的客厅及阳台，恢复至原始户型状态，拆除费用由余伟贤承担；2.判令余伟贤赔偿占用李容客厅及阳台期间的占有使用费1万元；3.判令余伟贤承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李容的全部诉讼请求。案件受理费25元，由李容负担。李容上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李容一审全部诉讼请求，或发回重审；2.判令由余伟贤承担本案一、二审全部诉讼费用。一、一审法院基本事实认定不清。（一）李容的XX2房和余伟贤的XX1房，这两套两房一厅的房产在1993年被拥有房产所有权的案外人X安船舶工程有限公司（以下简称X安公司）以公司决议的名义，改造为XX1三房一厅带阳台，XX2二房没有厅和阳台。该改建行为有没有经过房产主管机构的同意，是不是违法改扩建，一审法院对此没有查明。根据案外人XX工贸发展总公司房地产公司与X安公司于1989年6月17日签订的《房产买卖合同》第二条的约定：“甲方拥有座落在XX镇XX村XX栋第一楼梯口XX1、XX2号房产共二套，每套二房一厅，建筑面积共为149.04平方米”，说明XX1和XX2原始户型都是两室一厅，而现在李容XX2房的户型现状为两室，缺少客厅和阳台，余伟贤XX1房户型为三房一厅两阳台。根据X安公司提供的1993年1月11日的《第十二次董事会决定》第九到十一行“考虑到购房的实际情况，一致同意把原X安公司1988年12月31日在蛇口购入的住房，XX村XX栋第一楼XX1房及XX2房的厅改造为三房一厅奖励给温X浩总经理”，余伟贤房间与李容相邻处的房间和阳台即为李容XX2房在1989年6月17日的《房产买卖合同》第二条中应该享有的客厅和阳台，而该改扩建行为是产权人自己私自的行为，没有经过行政机关审批，是违法的改扩建行为，不应被法院认可，余伟贤XX1房侵害XX2房物权的事实确凿无疑。根据1995年6月2日《深圳市房地产变更登记申请书》的记载，案外人X安公司把1989年6月17日的《房产买卖合同》中的两套两室一厅的房产由原来登记在一本证申请变更为两本证，记载显示李容XX2房建筑面积为55.52平方米，和李容提交的房产信息查询单记载的建筑面积一致，也和李容提交的同户型202房间产权打印单记载的建筑面积一致，而没有经过改动的202房是两房一厅结构，说明余伟贤的XX1房的确侵占了李容XX2房的厅和阳台。（二）X安公司改建涉案XX1和XX2房屋未具备行政机关合法的审批手续，是违法改建。XX工贸发展总公司房地产公司与X安公司于1989年6月17日签订的《房产买卖合同》第七条第2款约定：乙方居住期间，应遵守国家法律、蛇口区有关管理规定，签署住宅公约，维护公共卫生，保证文明居住。不得擅自拆改室内外建筑，若需扩建或改建时，需经房产主管机构书面同意后方可进行。1989年12月26日的城市规划法第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。1999年2月26日的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》第一条第六款规定，违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑包括：……（六）擅自改变工业厂房、住房和其他建筑物使用功能的建筑。1993年1月11日案外人X安公司《第十二次董事会决定》将XX1房及XX2房的厅改造为三房一厅是违法改扩建。XX1房和XX2房由一本证分为两本证应该由不动产登记中心委托测绘机构对房屋的四周范围重新进行测绘，确定两室的分割线，但因XX1和XX2房的原始户型就是两室一厅，分割线在房屋建设时已经确定。1995年6月2日房产由原来登记在一本证申请变更为两本证时，按照XX1和XX2房的原始户型两室一厅分割线确定XX1房与XX2房分割线，并未重新进行测绘，故李容代理人和法院去不动产登记中心都未能成功调取XX2房单独的户型图，只能调取到没有分证前的二套房产在一本证时的情况。（三）李容的诉权来自房产证上登记的建筑面积。经李容委托案外人广东X锐数创空间技术有限公司深圳分公司对XX2房建筑面积进行测绘，XX2房的建筑面积比登记面积少了15.53平方米，结合1993年1月11日《第十二次董事会决定》将XX2房的客厅和阳台改建为XX1的房间，确认了余伟贤XX1房侵害李容XX2房物权的事实。按照不动产权资料电脑查询结果表，XX2房的建筑面积为55.52平方米，对比同户型202房间，XX2户型与格局明显不合理。按照《房产测绘管理办法》第六条的规定，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。（四）一审法院没有查明本案的核心事实。根据1992年12月26日《深圳经济特区房地产登记条例》第八条的规定，房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。法院应向登记中心单独调取登记簿中记载的李容XX2房“房地产的面积、结构、形状”，查证XX2房屋建筑面积是不是55.52平方米、结构是不是两房一厅；或单独调取余伟贤XX1房相同的法律文件查证其建筑面积是不是房产证登记的93.52平方米、结构是不是两房一厅；或委托房产测绘机构测绘余伟贤XX1房的实际建筑面积是否和房产证登记的93.52平方米相符，即可查明本案的全部事实。退一步讲，法院单独调取XX1房和XX2房的“房地产的面积、结构、形状”有困难，最起码也要单独调取同栋同户型202房间的“房地产的面积、结构、形状”。二、一审法院法律适用错误。（一）一审法院对物权法的理论基础理解错误。李容提出本诉的理论基础是物权的对世权，一审法院在第9页第一段的说理部分，通篇用李容和案外人X安公司之间债权相对性的原理，驳回李容基于物权对世权向邻居主张的侵权之诉，属于法律基础理论适用错误。物权是对世权，就对世权而言，权利人可以对抗一切人，任何人都负有不得妨害或侵害的义务。任何人侵害物权或者妨害物权人行使权利的，权利人都可以通过提起侵权行为之诉来获得法律上的救济。李容面对出卖人出售的房产面积有缺失，有两个维权方式，其一是向出卖人主张买卖合同违约之诉，其二是向相邻的侵权人直接提出侵权之诉。基于一揽子解决纠纷的考虑李容选择了侵权之诉，而一审法院却用出卖人基于买卖合同约定免除其违约责任抗辩理由，驳回李容关于余伟贤也就是邻居侵权责任的主张，适用法律逻辑上存在错误，混淆了违约之诉和侵权之诉的举证责任分配。（二）一审判决第8页倒数第8-9行一审法院认定李容没有物权，属于法律适用错误。依据《最高人民法院关干审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，不动产登记簿记载的事项即为李容享有该不动产物权的证明，李容作为XX2房的买受人，于2018年9月办理不动产权证，事后发现房产实际使用面积和建筑面积同样为55.52平方米的同栋同户型的楼下202房有差异，缺少客厅和阳台，据此提起诉讼有法律基础，李容有权基于物权要求余伟贤排除妨害。（三）一审判决第8页倒数第1-5行说理部分错误。XX2房在登记中心登记的建筑面积为55.52平方米，没有登记错误，而是XX1房违法改建行为侵占了XX2房的厅和阳台导致面积缺失。按照不动产权资料电脑查询结果表，XX2房的建筑面积为55.52平方米，与在涉案房屋由一本证申请变更为两本证时1995年6月2日《深圳市房地产变更登记申请书》记载的建筑面积一致，结合1993年1月11日的《第十二次董事会决定》中将XX1房及XX2房的厅改造为三房一厅的事实，说明不是不动产中心登记错误，而是因XX1房违法改建行为侵占了XX2房的客厅和阳台。（四）一审判决第9页第一段说理部分适用法律错误，没有正确地区分物权的对世权原则和合同的相对性原则。详细理由见前述第一条。一审法院在审查李容和原产权人X安公司之间的合同债权的基础上作出XX1房客厅及阳台的物权不归李容所有的结论，混淆了债权和物权的区别。（五）一审判决第9页第二段说理部分是为了说理而说理，在该部分引用的事实，没有任何证据可以证明，在前面的认定事实部分也没有予以认定，完全是为了驳回李容的诉求，而创造的事实。涉案XX1房不动产权证书上记载的面积为93.52平方米，并显示XX1房的格局为三房一厅和争议的客厅阳台包括在XX1房的建筑面积内。余伟贤从取得XX1房屋所有权至今从未改变过房屋格局不是事实。（六）一审判决第10页第1-3行说理部分说理错误。违法改扩建获得的权益，不是法律保护的范围。本案余伟贤没有举证证明其XX1由原来的二房一厅改造为三房一厅有行政主管机关合法审批文件，其违法改扩建而来的所谓三房一厅带阳台的权益，不应受法律的保护。三、一审法院举证责任分配错误。一审法院混淆了违约责任和侵权责任的举证规则，将举证责任全部分配给李容是错误的。按照民事诉讼的基本理论，谁主张谁举证的一般规则，物权人举证责任仅是证明自己为诉争房屋的合法权利人，因为基于所有权主张物上返还请求权，物权人只需举证证明其享有诉争标的物的所有权，并指出侵占标的物的非法占有人即可。李容通过举证以下事实：(一）同户型202房间与XX2房登记的用地面积、建筑面积分摊面积和分摊基底面积均一致，202房间有客厅和阳台，且经测绘XX2房的建筑面积为39.99平方米，比登记面积少了15.53平方米；(二)1993年1月11日案外人X安公司《第十二次董事会决定》将XX2房的客厅和阳台改建为XX1的房间。李容已初步证明其享有XX2房所有权，并指出侵占XX2房客厅和阳台的非法占有人为XX1房的余伟贤，完成初步的举证责任，此时应由余伟贤就其没有侵犯李容XX2房的物权进行举证。本案中余伟贤并未举证证明其具有合法改建涉案XX1和XX2房屋的审批手续，也未提交XX1房间的户型图或测绘报告证明XX1房的实际使用面积。余伟贤辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回李容的全部上诉请求，维持一审判决。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：李容主张其XX2房屋的客厅及阳台被余伟贤占用，起诉要求余伟贤予以拆除、恢复至原始户型状态并赔偿占用使用费1万元，本案为侵权之诉，应界定为物权保护纠纷案件。根据本案查明的事实，涉案XX1房和XX2房最初共有一本房产证，建筑面积为149.04平方米，系由X安公司从XX工贸发展总公司购买后于1994年9月8日登记至X安公司名下。此后，经X安公司申请，上述房屋办理了分证。其中，XX1房（三房一厅）建筑面积93.52平方米，XX2房建筑面积55.52平方米。X安公司于1995年5月25日将XX1房赠与其公司时任总经理温X浩，并于1995年8月29日登记至温X浩名下。温X浩2013年3月将房屋赠与其外孙余伟贤，涉案房屋于2013年4月登记至余伟贤名下。而李容系于2018年从X安公司购买XX2房，并于2018年9月13日登记至李容名下，建筑面积55.52平方米。从以上事实来看，李容起诉要求拆除的“客厅及阳台”属于XX1房而不是XX2房，其对上述建筑物部分并不享有所有权。李容的起诉主张和诉讼请求既缺乏事实依据，也缺乏法律依据。一审法院驳回李容的全部诉讼请求，处理正确。至于李容所提出的其XX2房屋面积不足以及两房屋分证时相关改建未经审批等问题，与本案无关，诉讼理由不成立。综上，李容上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李容负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十二月十九日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。