江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2810号上诉人（原审原告）：卢婕，女，1983年11月10日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李培骏（系卢婕之夫），男，1968年5月8日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告）：泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司，住所地泰兴市泰兴镇泰常路9号。法定代表人：李慧芳，该公司经理。委托诉讼代理人：徐然，江苏辉丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。上诉人卢婕因与被上诉人泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司（以下简称泰兴红星美凯龙）委托合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢婕上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持卢婕一审中的诉讼请求。事实和理由：2009年前后，卢婕购买并成为案涉商铺的所有权人，与泰兴红星美凯龙签订了为期十年的商铺委托经营管理合同。现十年期限届满，在卢婕未续签的情况下，依法享有对商铺自行占有使用之权利。一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决称“各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽紧密相连，但空间上没有分割墙体，无明显四至界线，客观上众多商铺存在于一个整体空间。”属事实认定不清。任何墙体是根据空间面积设计建造的，商铺的墙体可以根据实际需要随意组合，目前的商铺就是如此。既然房主拿到的是独立产权证而非共有产权证，房产交易中心必然有明确的号牌及四至面积可查，否则房产交易中心无法发放独立产权证。2.一审判决称“该商铺属于产权式商铺，卢婕作为商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但其所有权的行使应当以不损害公共利益或他人合法权益为原则”属法律适用错误。国家对产权式商铺没有明确的法律界定，一审判决限制卢婕的权利，以所谓原则覆盖法律。3.一审判决称“产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值。单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。”一审法院作为审判机关不应对哪种商业行为更为有价值进行主观判断，不应主导、干涉商业行为。4.一审判决称“虽然委托经营管理合同期限已届满，双方未再达成新的委托合同，但卢婕要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于商场正常经营。如果返还将导致其他业主的权益受损。”商铺能够正常经营是包括卢婕在内的所有业主所期待的，既然商场正常经营，为何租金不涨反跌且降到不到原租金的1/4，这才是真正使得广大业主利益受损，卢婕能联系到的部分业主出具的声明书，均表达了当时签约完全是被迫无奈。5.委托经营期限届满后，泰兴红星美凯龙本应按合同约定将商铺返还给卢婕，在其未有任何书面函件发给卢婕的情况下，擅自继续使用案涉商铺，严重违反了诚信原则，应参照原合同约定的标准向卢婕支付商铺使用费。6.本案更为特殊的法律主体不明确，是一案外的从来没有任何联系的泰兴红星时代物业管理有限公司（以下简称红星物业公司）在原委托管理即将结束之际，以管理方自居通知所有业主使用其擅自制定的不平等条约要求业主选择与之签约或自主经营。同时，红星物业公司与所谓的大多数业主签署了新的委托管理合同，该公司更像本案适格的诉讼主体。而一审在泰兴红星美凯龙已退出管理的情况下，却判决支持其继续占有卢婕名下的商铺。7.退一步讲，即使一审忽视了主体问题，单就红星物业公司的实质意思表示看，其是同意卢婕可自主经营的，仅是附加了条件而已，与一审判决泰兴红星美凯龙可继续占有使用涉案商铺的理由相悖，一审判决缺乏依据。泰兴红星美凯龙辩称：1.泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由泰兴红星美凯龙统一经营管理，案涉商铺系众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，众多商铺形成一个整体对外出租，以实现所有人的合法权益。案涉商铺一旦返还，必将损害周围商铺业主的合法权益，进而损害整个市场全体业主的权益。2.泰兴红星美凯龙与红星物业公司系两块牌子，一套班子，泰兴红星美凯龙原先对外签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的费用均由红星物业公司支付。对于红星物业公司与其他商铺业主签订合同约定的租金泰兴红星美凯龙不持异议，同意按该标准向卢婕支付租金。3.原委托经营期限届满后，虽然商场业主未成立业主委员会，但根据现有签约情况可看出，绝大多数业主同意继续委托经营，同意按房价款的5%收取年租金。泰兴红星美凯龙按照与大多数商铺业主签订合同约定的标准向卢婕支付租金，符合公平原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。卢婕向一审法院起诉请求：1.泰兴红星美凯龙于2019年6月30日前向卢婕归还商铺并支付非法占用期间的租金11198.5元及相应的违约金；2.本案诉讼费用由泰兴红星美凯龙承担。诉讼过程中卢婕变更诉讼请求为：判令泰兴红星美凯龙将其3号楼1278室房屋交还给卢婕，并判令泰兴红星美凯龙支付卢婕自2019年4月1日起至实际交还之日止按照44794元/年计算的使用费，违约金放弃。一审法院认定事实：卢婕（甲方）与泰兴红星美凯龙（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定甲方购买的江苏省泰兴市泰常路9号泰兴泰兴红星美凯龙全球家居生活广场内3号楼1层1278室23.44平方米商铺委托乙方统一经营管理，甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；委托经营管理的期限为十年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止；鉴于甲方向泰州市苑田房地产开发有限公司购买该商铺时，甲乙双方都希望能迅速做强做大市场，甲方自愿将前四年经营使用权让渡给乙方，在委托经营的前四年期间，乙方无需向甲方支付任何费用，自2013年4月1日至2017年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为29863元/年，四年合计使用费为119452元，自2017年4月1日至2019年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为44794元/年，两年合计89588元，商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付再用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方；在委托经营期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益需要与第三方合作经营；同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局，委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态。协议还约定了其他事项。上述合同到期后，卢婕要求泰兴红星美凯龙交付商铺发生纠纷，其委托江苏星月城律师事务所处理，该律师事务所于2019年4月2日向泰兴红星美凯龙发出律师函，要求交还房屋，逾期将依法诉至法院，但泰兴红星美凯龙仍然未能交付。另查明，案涉商铺是泰兴红星美凯龙家居商场内众多商铺中的一间，商铺存在于一个整体空间，2009年4月1日至2019年3月31日，一直由泰兴红星美凯龙统一经营管理，上述委托经营管理合同履行完毕后，泰兴红星美凯龙未与卢婕重新签订委托管理协议，亦未支付使用费。再查明，案涉商铺卢婕于2008年8月10日向泰州市苑田房地产开发有限公司购买，购买价为209038元，产权证登记面积为23.51平方米。案涉商铺泰兴红星美凯龙已租赁给商户经营。一审法院认为，涉案商铺虽然房屋所有权证载明各个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但该商铺是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽然紧密相连，但空间上没有分割墙体，无明确的四至界限，且客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺。卢婕作为商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但其所有权的行使应当以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。虽然委托经营管理合同期限已届满，双方未再达成新的委托合同，但卢婕要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于商场正常经营。泰兴红星美凯龙辩称目前整个商场签约率已经超过75%，某些楼层已经超过95%，如果返还，将导致其他业主的权益受损，并且提交了商场签约情况统计表，卢婕不予认可，但卢婕未提交证据予以反驳，对泰兴红星美凯龙提交的上述证据予以采信。根据泰兴红星美凯龙提交的统计表，泰兴红星美凯龙商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，卢婕拥有的商铺仅占整个商铺面积的一小部分，鉴于大部分商铺的业主与泰兴红星美凯龙重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给泰兴红星美凯龙统一经营管理。故卢婕尽管拥有涉案商铺的所有权，但其要求返还涉案商铺，暂不予支持。关于使用费，卢婕与泰兴红星美凯龙形成委托合同关系，鉴于判决暂不予返还，且泰兴红星美凯龙实际对案涉商铺仍然经营管理，故其应当向卢婕支付经营收益，卢婕要求按原合同约定的标准支付经营收益，没有依据。一审至泰兴红星美凯龙处调取与其他业主签订的商铺委托经营合同十份，合同均载明，泰兴红星美凯龙与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。因泰兴红星美凯龙与绝大多数商铺续签了合同，卢婕也应当按照绝大多数商铺与泰兴红星美凯龙约定的年回报率签订协议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决：一、泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司自2019年4月1日起按照其与绝大多数商铺业主签订的合同约定标准向卢婕支付租金；二、驳回卢婕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取75元，由泰兴红星美凯龙负担（卢婕已预缴，限泰兴红星美凯龙在判决生效后十日内付给卢婕）。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。卢婕围绕上诉请求补充提交了以下证据：1.2019年4月18日卢婕等人到泰兴红星美凯龙时与所谓管理方丁总的通话录音。卢婕认为，从该录音中可听出丁总口口声声同意业主自主经营，当时争议的焦点并不是不返还商铺，而是要求卢婕等业主签订自主经营申请书，要求缴纳三年物业费及5000元/套的装修保证金，此内容与红星物业公司告知书中的内容相同。2.卢婕联系到的部分业主出具的声明书及各业主与红星公司签订的《商铺委托租赁合同》共计15份，拟证明15户业主虽与红星物业公司签订了合同，但均是出于无奈，且均认为泰兴红星美凯龙侵犯了其合法权益。泰兴红星美凯龙提供了一份其与红星物业公司共同出具的情况说明“泰兴红星美凯龙与红星物业公司系两块牌子，一套班子，原泰兴红星美凯龙对外所签合同应当承担的租金均是由红星物业公司支付。”经质证，泰兴红星美凯龙对卢婕所提交的证据真实性均不予认可，认为录音中的人员不能体现其身份，且录音中丁总讲话的内容最终原则是小业主所有权的行使不应损害公共利益或其他人的合法权益，不存在卢婕所要达到的证明目的；15位业主出具的声明都是打印的格式件，声明人是否就是本人不得而知，且即使声明是真实的，声明人最终选择了与管理方签订了相关协议，卢婕没有证据证明签订协议受到胁迫。卢婕认为泰兴红星美凯龙提交的情况说明，是自己证明自己，不予认可。本院审查认为，卢婕提交的录音虽不能确定双方谈话人员的身份，但其证明的目的与一审中提交的红星物业公司出具的《告知书》、《委托租赁申请书》（空白）、《自主经营申请书告知书》（空白）内容基本一致，应可认定当时红星物业公司给了业主两种选择。15份声明系打印格式件，不能确定系声明人本人签名，对声明的真实性不能确认；而所附的15份《商铺委托租赁合同》中均加盖有红星物业公司印章，与一审法院调取的10份《商铺委托租赁合同》内容相同，对15份《商铺委托租赁合同》的真实性予以认定，可证明该15户业主已与红星物业公司签订了为期3年的租赁合同，但不能以此证明该15户业主是被迫无奈签订合同。泰兴红星美凯龙提交的情况说明系其自认，可认定其与红星物业公司系两块牌子、一套班子的经营公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，卢婕虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证，并载明了商铺的位置、面积等，但该商铺仅是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，商铺使用受市场整体限制，不具有结构上、使用上的独立性，且卢婕自购买商铺后就委托泰兴红星美凯龙经营管理，以收取商铺使用费的方式获取投资回报，故案涉商铺符合产权式商铺的特点。现卢婕委托泰兴红星美凯龙管理经营商铺的期限已届满，没有再与泰兴红星美凯龙达成新的委托管理合同或租赁合同，卢婕理应可享有该商铺的物权。但卢婕在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据泰兴红星美凯龙一审中提交的统计表及一审法院调取、二审中卢婕亦提供的《商铺租赁合同》等证据表明，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，部分楼层到期后的签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，目前商场仍处于正常经营状态。在现有状况下如将案涉商铺返还给卢婕等极少部分业主，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会造成市场无法继续经营、承租人退场，必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大部分业主目前认可的经营模式更有利于保护全体产权人的权益。因此，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，案涉商铺尚不具备返还的客观条件，一审判决暂不支持卢婕主张返还商铺的诉讼请求，并无不当之处。关于案涉商铺的使用费。因2009年双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定前四年经营使用权让渡给泰兴红星美凯龙，无须支付使用费；自2013年至2017年支付使用费29863元/年；自2017年至期满使用年费按44794元/年支付。即10年期间卢婕收回商铺的购买价款，现卢婕仍要求按原合同约定的最后两年的44794元/年标准支付使用费，依据显然不足。2009年与卢婕签订《商铺委托经营管理合同》的相对人为泰兴红星美凯龙，而2019年续签《商铺委托租赁合同》的相对人为红星物业公司，但泰兴红星美凯龙已认可其与红星物业公司系两块牌子、一套班子的经营公司，故因《商铺委托租赁合同》所产生的权利义务应由泰兴红星美凯龙与红星物业公司共同享有和承担。鉴于泰兴红星美凯龙与卢婕就后续商铺使用费的标准不能协商一致，红星物业公司根据案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立的事实，其与绝大部分业主所约定的年租金为购买商铺总价款的5%，并已被签订《商铺委托租赁合同》的业主所接受，且卢婕并未提供证据证明现该使用费标准低于同类地段同类商铺租金标准。因此，根据公平原则，泰兴红星美凯龙愿按照该标准向卢婕支付商铺使用费，应予支持。红星物业公司与绝大部分业主签订的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金标准为购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的10日前支付。则泰兴红星美凯龙亦应按该标准、方式、时间向卢婕支付租金。卢婕购买商铺总价款209038元的5%计算其年租金为10451.9元，自2019年4月1日起至2019年12月31日止的租金共计7839元，泰兴红星美凯龙须于本判决生效后一次性支付；此后的租金每三个月支付一次计2613元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）。因一审判决主文对此表述不明确，为保护卢婕的合法权益，防止履行时产生歧义，本院对一审判决主文予以变更。综上所述，卢婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4957号民事判决主文第二项及案件受理费负担部分；二、变更泰兴市人民法院（2019）苏1283民初4957号民事判决主文第一项为：泰兴红星美凯龙家居家饰有限公司自2019年4月1日起至2022年3月31日止按年租金10451.9元的标准向卢婕支付商铺租金（其中自2019年4月1日起至2019年12月31日止的租金共计7839元，泰兴红星美凯龙家居家饰有限公司须于本判决生效后10日内一次性支付；此后的租金每三个月支付一次计2613元，于三个月中第一个月的10日前履行，如遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日）。如果泰兴红星美凯龙家居家饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费150元，由卢婕负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇一九年十二月十七日书记员  袁高亮