北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14270号上诉人（原审被告）：邢国龙，男，1954年2月21日出生，汉族，北京市京煤集团有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢昆（邢国龙之女），女，1984年7月1日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：岳金荣，女，该公司职员。上诉人邢国龙因与被上诉人北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢国龙及其委托诉讼代理人邢昆，被上诉人佳诚公司的委托诉讼代理人岳金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢国龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律不当。被上诉人提供虚假证言、证词、证据等，故意隐瞒真实情况，造成一审判决认定事实不清。被上诉人提供虚假证言，故意隐瞒其与上诉人之间签有《物业管理协议书》这一事实。我在2000年11月25日办理入住时，被上诉人让我在其拟定的期限为5年的《物业管理协议书》上签了字，我按规定向其缴纳了2000年12月至2001年12月共计13个月的物业费等费用，金额共计761.04元。除去其中的有线电视收视费156元和电视光缆初装费300元后，被上诉人给我开具了收费项目为物业费，金额为305.04元的发票。上述内容中的垃圾外运费我已经交至2018年。根据交费一览表推算，双方签订的合同应按照每平方米0.3元收取费用。物业公司之后涨价并未经过合法程序，仍应适用该标准继续计算之后年份的物业费。此外，被上诉人在一审诉讼过程中提供的《沟通及催缴记录表》内容不实。被上诉人在一审过程中称涉案房屋的物业费标准从入住开始一直是1元/建筑平米，是虚假证言，上诉人可提供管理协议书及发票证明当时执行的并非该标准。另外，佳诚公司向所有业主收取相同标准电梯运行维护费的办法明显不合规定。2、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。3、被上诉人不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人提供了小区照片予以证明，被上诉人应承当相应的赔偿责任。4、一审判决适用法律不当。5、一审程序违法，剥夺了上诉人的合法权益。一审法院依据被上诉人提供的虚假证词和错误的庭审记录，所作判决损害了上诉人的合法权益。佳诚物业公司辩称，同意一审判决，不同意邢国龙的上诉请求。双方之间只有事实服务合同关系，没有签过合同。我公司物业费是执行相关标准，按1元/平米收取。对方提供的合同上也没有写收费标准为每平方米0.3元，亦没有写支付的时间、项目等。佳诚物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判决邢国龙向佳诚公司支付2002年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费14437元；2．诉讼费用由邢国龙承担。一审法院认定事实：一审诉讼中，双方当事人均认可邢国龙系北京市西城区牛街西里一区1号楼1005号房屋的产权人，该房屋建筑面积71.78平方米，佳诚公司自2002年11月至2018年12月31日期间向涉案房屋所在小区提供了物业服务至今。一审庭审中，佳诚公司向法院提交《牛街西里经济适用房高层物业费收费标准》，其载有如下内容：“按照现行收费标准（京发改[2005]2662号文件）规定，高层住宅应收物业费为1.26元/建筑平米，目前我公司实际收费标准为1元/建筑平米。”佳诚公司称涉案房屋的物业收费标准一直为1元/建筑平米，因邢国龙入住时为回迁房，故按照0.881元/建筑平米的标准收取，自2004年开始改回1元/建筑平米的标准收费。佳诚公司并向法院提交《沟通及催缴记录表》，载有如下内容：2002年至2013年期间，邢国龙欠费10706元，拒交物业费原因为：说不清楚、困难。2014年4月至2019年4月29日，邢国龙拒交物业费的理由包括但不限于找领导、交不了、物业服务不到位等。佳诚物业公司曾向邢国龙发出《律师函》，要求其缴纳2002年1月至2017年12月期间的物业费12714.2元。邢国龙称其收到《律师函》。一审诉讼中，邢国龙主张其于2000年11月入住，入住时缴纳过13个月的物业服务费，但自2002年1月1起因佳诚公司物业服务不达标且收费标准未明确等原因未缴纳物业费，邢国龙未能就其主张的物业服务不达标向一审法院充分举证。一审法院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据查明的事实，佳诚公司对西城区牛街西里一区事实上实施了物业服务管理行为，邢国龙实际上获得了佳诚公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，且每月每平方米1元的物业费标准符合政府相关规定，邢国龙应按照该标准向佳诚公司交纳物业服务费用。故对于佳诚公司要求邢国龙支付2002年1月1日至2018年12月31日期间的物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。综合本案邢国龙欠缴物业费的具体事实，一审法院认定邢国龙尚欠佳诚公司2002年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费14436.4元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：判决生效之日起7日内，邢国龙给付北京佳诚物业管理有限公司物业费14436.4元。如果邢国龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.邢国龙提交《物业管理协议书》一份，其中载明：“一、甲方按京价（房）字[1997]第196号文规定，按年向乙方缴纳物业管理费。”“六、本协议自签字之日起生效，有效期5年，期满后另行签定。”协议书尾部有甲方邢国龙签字和乙方“北京佳诚物业管理有限公司”字样印章，落款时间为2000年11月25日。邢国龙据此主张佳诚公司在本案一审阶段提供虚假证言，故意隐瞒了双方之间之间签有书面物业管理协议这一事实。佳诚公司称对合同真实性无法表态，主张公司从未与住户签订任何协议。2.邢国龙提交小区私房住户交费一览表一张。交费一览表上有打印的缴费项目、单价等，以及手写的楼号和费用小计等。其中显示楼号为“牛西1-10-05邢国龙”，金额合计为761.04元，其中包括有线电视收视费156元、电视光缆初装费300元、垃圾外运费32.5元等具体项目的金额。邢国龙主张该表为其向佳诚公司缴纳的2000年12月至2001年12月共计13个月期间的费用，该表中的总金额761.04元扣除其中有线电视收视费156元和电视光缆初装费300元后，剩余的305.04元即为该13个月对应的物业费。邢国龙称根据2000年12月至2001年12月共计13个月对应的物业费总额305.04元，可推算出其2001年全年缴纳的物业费为279.73元，其中包括垃圾外运费30元。邢国龙称其每年均已缴纳垃圾外运费，应当相应扣除，且其主张上述收费项目中所包含的电视天线维修费缺乏依据。邢国龙据此主张其2002至2018年间每年应缴未缴的物业费为249.73元，17年共计4245.41元。佳诚公司称对该证据的真实性无法表态，同时，佳诚公司对邢国龙已缴纳垃圾外运费不持异议。3.邢国龙提交发票一张，发票载明“付款单位”为“邢国龙”，服务项目为“物业牛西1-10-05”，金额为305.04元，落款时间为2000年12月5日，发票上印有“北京佳诚物业管理有限公司财务专用章”字样印章。邢国龙主张该发票为其向佳诚公司缴纳的2000年12月至2001年12月共计13个月期间的费用发票，与其提交的小区私房住户交费一览表中物业费金额能够对应。佳诚公司称其对该证据的真实性无法表态。4.邢国龙提交小区照片，据此主张佳诚公司并未完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。5.邢国龙提交其不在家的证据照片、佳诚公司代收有线电视费的收据、法院传票等证据，因上述证据的证明目的与本案争议焦点无关，本院对其不予认定。6.佳诚公司提交市住房城乡建设委发布的京房价字[2000]163号办法，据此主张其于2002年至2003年是按照每平米是0.88元收取费用，从2004年后根据[2000]163号办法按照每平米1元收取。邢国龙以佳诚公司并未履行召开业主大会、公示等相关程序即进行涨价为由，对佳诚公司主张的上述费用不予认可。7.对于一审法院认定事实部分“佳诚物业公司曾向邢国龙发出《律师函》，要求其缴纳2002年1月至2017年12月期间的物业费12714.2元。邢国龙称其收到《律师函》。”该金额与佳诚公司提起本案诉讼时主张的金额不一致。经本院询问，佳诚公司主张按照本案诉讼请求的金额主张权利。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为邢国龙应当缴纳的物业费金额。其一，对于2002年1月1日至2005年12月31日期间的物业服务费，邢国龙于本案二审期间提交新证据。在邢国龙已经提供印有佳诚公司印章的物业管理协议书及发票，以及与之对应的交费一览表的情况下，佳诚公司虽坚持主张其从未与住户签订过物业合同，但对上述证据的真实性并未予以否认，本院对上述证据的真实性予以确认。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，各方均应依约定履行。本案所涉之物业管理协议虽未明确约定收费标准，但结合合同内容及与之对应的发票、交费一览表金额，可以认定佳诚公司于合同的5年有效期内按照同一文件的标准向邢国龙收取物业管理费用，且在2000年12月至2001年12月的共计13个月内实际收取物业费305.04元。邢国龙主张以此为标准计算其他年份的物业费金额，因其具有合同依据及相关事实依据，故可对于邢国龙的主张予以部分支持，参照上述标准计算合同有效期内的物业费部分，即按照2000年12月至2001年12月的收费标准计算2002年1月1日至2005年12月31日期间的物业服务费。此外，因双方确认邢国龙已经缴纳物业费中垃圾外运费一项，应对相应数额予以扣除。综上，因邢国龙于本案二审期间提供了新的证据，本院对其上诉请求中的合理部分予以支持，对一审判决确认的金额予以调整。其二，对于2006年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，邢国龙以佳诚公司并未履行价格调整的相关程序为由，主张应继续按照2000年12月至2001年12月期间的收费标准计算该期间的物业费，而佳诚公司主张应根据[2000]163号办法按照每平方米1元收取费用。经查明，双方虽未就该期间内的物业管理服务签订书面协议，但佳诚公司事实上实施了物业服务管理行为，双方存在事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在佳诚公司已经提供基本的物业服务，并为提供服务发生相应支出的情况下，邢国龙作为实际获得物业服务的一方，应当支付相应数额的物业管理费用。佳诚公司主张按照每平方米1元收取费用，并未超出政府关于物业服务费用的相关规定，亦低于合同履行地的市场价格，一审法院以此计算该期间内的物业服务费，并无不当，本院予以维持。邢国龙上诉主张继续按照2000年12月至2001年12月期间的收费标准计算2018年12月31日之前的全部物业费用，因该标准远低于一般市场价格，明显与经济发展水平及行业惯例不相适应，故邢国龙的该项主张有违公平原则，本院不予支持。对于邢国龙提出的物业管理服务不到位的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，本院对其不予确认。综上所述，邢国龙的上诉请求部分成立，但一审法院未在判决主文项下明确驳回佳诚公司的其他诉讼请求，本院对此予以诠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32191号民事判决为：邢国龙于本判决生效之日起七日内支付北京佳诚物业管理有限公司物业费12196.6元；二、驳回北京佳诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81元，由邢国龙负担68元（本判决生效之日起七日内交纳），由北京佳诚物业管理有限公司负担13元（已交纳）；二审案件受理费162元，邢国龙负担137元（已交纳），由北京佳诚物业管理有限公司负担25元（本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  时 霈审 判 员  王 磊二〇一九年十二月二十日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮书 记 员  王 彪