沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初5883号原告(反诉被告)：沈阳科技风险投资有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262号甲三楼。统一社会信用代码：91210102720969426W。法定代表人孟松，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨利海，系北京市国度律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈阳市孙进技工学校，住所地沈阳市沈北新区正良二路。统一社会信用代码：52210100MJ2851123Y。法定代表人：孙进，系该校董事长。委托诉讼代理人：张砚、曲惠林，系辽宁英泰律师事务所律师。原告(反诉被告）沈阳科技风险投资有限公司（以下简称“沈阳科技公司”）与被告（反诉原告）沈阳市孙进技工学校（以下简称“孙进技校”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告沈阳科技公司委托诉讼代理人杨利海、被告（反诉原告）孙进技校委托诉讼代理人张砚、曲惠林到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告(反诉被告)沈阳科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿占用租赁房屋期间给原告造成的经济损失229,369元；2、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告(反诉被告)沈阳科技公司变更诉讼请求赔偿损失数额为334,224.65元。事实与理由：2008年7月10日，被告沈阳孙进技校开始租赁沈阳科技风险开发事业中心所有的位于沈阳市道义经济开发区的房产，其建筑面积6812.46平方米，土地面积28,565平方米，最初年租金为56万元，2014年起调整到年租金69万元，租赁期限至2018年8月9日。被告在合同期满后未及时腾空租赁房产，在原告多次催促下，到2018年11月20日才腾空房产。且被告以其在租赁房屋期间对其投资较大，而拒绝对其占用原告租赁期间的费用给予赔偿，由于被告租赁原告房屋期间的租金是较低的，所以，双方在合同中约定涉案租赁房屋及设施的维修义务均由被告承担，保证租赁房屋及设施正常使用是被告的合同义务，也是被告保证其正常办学所必须的，且双方未能续签租赁合同的原因是为针对国有资产出租定价程序、期限，政府有新的规定，被告拒付占用房屋期间租金的理由，是不能成立的，经沈阳市科技局、沈阳市国有资产监督管理委员会决定，沈阳科技风险开发事业中心已于2018年9月1日并入原告单位，由于被告在双方签订的房屋租赁合同期满后未能及时腾空房屋，已给原告造成一定的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告(反诉原告)孙进技校答辩称，应依法驳回原告(反诉被告)沈阳科技公司的全部诉讼请求。事实与理由：我校无故意占用租赁房屋的主观恶意，在我校按约定提出续约之后，原告(反诉被告)沈阳科技公司突然变更租金和租期，直接导致无法继续承租，原告(反诉被告)沈阳科技公司同意给予我校合理期限内选址搬迁，在此期间，我校不应承担房屋租金，原告(反诉被告)沈阳科技公司在认可合理的撤离期限后又起诉要求赔偿经济损失，违反诚实信用原则。根据双方长期合作习惯及租赁合同续约的约定，2018年5月份开始，我校就续租问题多次与沈阳科技风险开发事业中心进行沟通，但回应正处于改制中，无法确定。后我校按照约定明确表示要求续约，但原告在合同到期后才突然对租金和租期大幅度调整，违反了合同约定，导致我校无法续约。我校在租赁场地有400余师生，寻找新校址搬离房屋需要时间，基于此我校向原告(反诉被告)沈阳科技公司提出给予一定时间撤离，原告(反诉被告)沈阳科技公司收到说明后并未提出异议，随后双方签订了租赁厂房交接清单，并已交接完毕，双方针对租赁事宜再无争议。综上，我校已按照合同约定明确提出续租要求，但原告(反诉被告)沈阳科技公司违反约定，导致双方无法续约，原告(反诉被告)沈阳科技公司向我校主张占用房屋期间的经济损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）孙进技校诉称，1、判令反诉被告沈阳科技公司赔偿经济损失29.5万元；2、判令反诉被告返还反诉原告押金0.5万元；3、判令反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：2015年8月9日，特殊原告与沈阳科技风险开发事业中心，签订房屋租赁合同，约定沈阳科技风险开发事业中心，讲房产出租给反诉原告使用，年初金为69万元，租赁期从2015年8月10日至2018年8月9日，到期后如反诉原告继续承租该房产，双方在续约，此前双方已存在长达10年的房屋租赁关系，基于双方的交易习惯和合同续约的条款约定，反正两个人头量大了，财力来维护租赁房产，近两年对地下上下水管网，取暖管线，楼内自来水管线，防水探测室外操场，楼体外墙都投入，300余万元，主要用于更换维修翻建和硬化场地，上述基础设施的投入，均在投资回报期欠债，质保期内，2018年7月，反诉原告想沈阳科技风险事业中心提出续约时，沈阳科技风险事业中心表示可以续约，但后来在准备签订合同时，沈阳科技风险事业开发中心称已改制，现在房产由反诉被告接管，反诉被告结果后不顾长远交易习惯与合同约定，大幅度涨价且更改续租年限，导致租赁合同无法续签，在此过程中，反诉原告无任何过错，反诉被告，擅自对房屋租金及租期做出全面调整，且未在合理期限内向反诉原告作出告知，即使反诉原告，损失巨大，由于反诉原告，在搬迁时约400余人，规模较大，反诉被告的行为给反诉原告造成装修费搬迁费，等损失共计29.5万元，同时双方交易后，反诉被告应返还反诉原告押金0.5万元，特提起反诉。反诉被告（本诉原告）沈阳科技公司就反诉请求答辩称，1、根据合同约定，合同履行完毕后，如乙方继续续约，需提前30天通知甲方，否则甲方视为乙方自动放弃续租的约定，该条款只是限定被告续租的通知时限，并不是限定原告，必须按照原合同价格和期限与被告签订新的租赁合同，2、双方合同到期后，根据客观情况，反诉被告提出对新合同的期限，价格进行调整是反诉被告的权利，双方可能针对新租赁合同的期限、价格达成一致意见是是反诉原告可以预见的，所以，双方未能签订新的房屋租赁合同，被告发生的搬迁费，装修费，反诉被告无义务承担赔偿责任。3、反诉原告（本诉被告）孙进技校在搬离时把门禁系统、篮球架都拆除了，故我方不能返还，如其恢复上述设施或协商作价，我方同意返还押金。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月9日，沈阳科技风险开发事业中心与被告（反诉原告）孙进技校续签了《道义房产租赁合同》一份，沈阳科技风险开发事业中心将其位于沈阳市道义经济开发区的房产及占用范围内的土地出租给被告（反诉原告）孙进技校用于教学使用，年租金69万元，租赁期限从2015年8月10日至2018年8月9日，共计三年，房产押金5000元，用于保障房屋内设施、相关用具不受损害和水电等费用能够及时支付，押金如租赁期满被告（反诉原告）孙进技校腾空并交还房产时，扣除必须缴纳的水电等费用后，在双方无争议前提下5日内无息返还，如押金不足被告（反诉原告）孙进技校在交还该房产时还应补足。该合同还约定：“乙方（孙进技校）对房屋所进行的装修（包括房间天棚、地面、墙壁的装修、卫生间的卫生用具、各式灯具、水电暖气管线等不可移动物品）合同到期后无偿归甲方（沈阳科技风险开发事业中心）所有…，第三条12、本合同履行完毕后，如乙方继续续约，需提前30天通知甲方。否则甲方认为乙方自动放弃续租…。”上述合同签订前，被告（反诉原告）孙进技校依据前期租赁协议约定给付了沈阳科技风险开发事业中心租房押金5000元。上述合同签订后，被告（反诉原告）孙进技校依约给付了租金，并实际占有、使用上述房产。在租赁期间，被告（反诉原告）孙进技校对食堂、墙面、旱厕、排水、自来水外管线、操场等设施进行了维护、翻新、改造。2018年9月19日，原告(反诉被告)沈阳科技公司向被告（反诉原告）孙进技校发出《解除合同通知》，该通知载明：“在贵校收到通知时，双方签订的房屋租赁合同已解除，请贵校在一周内，即2018年9月27日前腾空房屋，并支付占用房屋期间的租金，结清使用和占用期间产生的水电供暖等全部费用…。”2018年9月20日，被告（反诉原告）孙进技校向原告(反诉被告)沈阳科技公司回复《关于对道义房产租期到期撤退的说明》，该说明载明：“我校已在租期到期前一个月内提交续约申请，后因贵司处在体制改革关键期，另改制后租金和租期都有变化，我校经过深思熟虑后决定不再续租，由于我校在校人数近400人，寻找校舍和搬家需要一些时间，故我校现申请于2018年10月20日前搬离撤出此房产…。”此后，被告（反诉原告）孙进技校开始着手搬离工作。2018年11月20日，原、被告双方办理涉案厂房移交手续，双方签订租赁厂房交接清单，双方仅对大门门进系统、篮球架、食堂（门厅）、阶梯教室及食堂侧墙四处设施缺失状况存有部分异议。2019年2月15日，原告(反诉被告)沈阳科技公司将涉案房产及土地对外出租。在诉讼过程中，被告（反诉原告）孙进技校出具了购买门禁系统、健身器材的发票一份。同时出具了食堂改造施工合同书、砌墙粉刷墙面施工合同、操场改造等施工合同及部分给付工程款凭证、发票。另查，2018年8月13日，沈阳市科学技术局与沈阳盛京金控投资集团有限公司、沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会签订《沈阳市事业单位转企改革交接协议书》，沈阳市科学技术局将所属的沈阳科技风险开发事业中心于2018年8月15日移交给沈阳盛京金控投资集团有限公司，沈阳盛京金控投资集团有限公司已接收的沈阳科技风险开发事业中心转企后整建制并入原告(反诉被告)沈阳科技公司。本院认为，原告(反诉被告）沈阳科技公司与被告（反诉原告）孙进技校签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。依据合同约定，被告（反诉原告）孙进技校在租赁期限到期前，曾找沈阳科技风险开发事业中心协商房产续租事宜，沈阳科技风险开发事业中心在租期内未就房产续租事宜与被告（反诉原告）孙进技校达成书面的续租协议。在租赁到期日2018年8月9日不久，沈阳科技风险开发事业中心于2018年8月15日转企改制并入原告(反诉被告)沈阳科技公司，原、被告双方在2018年9月19日前，虽未就涉案房产续租事宜书面达成协议，原告(反诉被告)沈阳科技公司亦未对被告（反诉原告）孙进技校继续使用涉案房产提出异议，依据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。2018年9月19日，原告(反诉被告)沈阳科技公司通知被告（反诉原告）孙进技校解除租赁合同后，被告（反诉原告）孙进技校2018年9月20日回复其不再续租，至此，双方的房屋租赁合同协议解除。又不定期的房屋租赁合同解除的，根据诚实信用原则，原告(反诉被告)沈阳科技公司应当在合理期限之前通知被告（反诉原告）孙进技校。本案中，被告（反诉原告）孙进技校与原告(反诉被告)沈阳科技公司合作租赁房产多年，又被告（反诉原告）孙进技校涉及搬离人员、设备等安置事宜较多，客观上需要一定时间方可撤出，被告（反诉原告）孙进技校书面说明在一个月即2018年10月20日前搬离涉案房产，在合理期限之内。原告(反诉被告)沈阳科技公司虽通知其在七日内搬离，但未考虑到被告（反诉原告）孙进技校重新选址、众多人员、财产转移安置等客观情况，故原告(反诉被告)沈阳科技公司主张的七日并非合理期限，本院不予采信。又原告(反诉被告)沈阳科技公司未在合理期限之前通知被告（反诉原告）孙进技校，其过错在原告(反诉被告)沈阳科技公司，依据公平、诚实信用原则及相关法律规定，原告(反诉被告)沈阳科技公司向被告（反诉原告）孙进技校主张上述合理期限（2018年9月21日至2018年10月20日）内的租金损失缺少事实及法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）孙进技校在自身承诺的合理期限内未能搬离涉案房产，实际占用涉案房产期间（2018年10月21日至2018年11月20日）给原告(反诉被告)沈阳科技公司造成经济损失，原告(反诉被告)沈阳科技公司主张按原合同约定标准（每年69万元）给付使用费部分，在双方合同期待利益损失的预期之内，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。原告(反诉被告)沈阳科技公司主张以其2019年2月对外出租价格标准计算使用费，因该出租价格是在上述期间经过后其与第三方协商一致的合同价，无法确切证明占用期间实际发生的使用费，缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于租赁房产的押金5000元是否返还，双方主要争议在大门门禁系统、篮球架、食堂（门厅）一座、阶梯教室及食堂一面侧墙四处设施缺失是否应扣除押金或返还押金的问题。依据合同约定，被告（反诉原告）孙进技校对房屋所进行的装修不可移动物品部分，合同到期后无偿归原告(反诉被告)沈阳科技公司所有。本案中，门禁系统，篮球架并非属不可移动物品，又原告(反诉被告)沈阳科技公司未能举证证明门禁系统，篮球架租赁前原貌状态，无法明确恢复原状的标准，而（反诉原告）孙进技校举证证明了其购置的门禁系统，篮球架，故原告(反诉被告)沈阳科技公司要求被告（反诉原告）孙进技校赔偿上述二部分损失、恢复原状无事实依据，本院无法支持。关于食堂（门厅）一座、阶梯教室及食堂一面侧墙，合同约定该押金系为保障其房产内设施及相关用具不受损害及水电费及时支付而收取。又原告(反诉被告)沈阳科技公司在此前的往来函件中亦未对此提出异议，结合被告（反诉原告）孙进技校对涉案房产进行的翻新、改造的实际情况，考虑到物尽其用，本院认为原告(反诉被告)沈阳科技公司拒绝返还押金5000元缺少事实及法律依据，被告（反诉原告）孙进技校主张返还押金5000元符合法律规定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）孙进技校应给付原告(反诉被告)沈阳科技公司租金及损失的数额，经核算（69万元÷365日*41日），被告（反诉原告）孙进技校应给付原告(反诉被告)沈阳科技公司在不定期租赁期间（2018年8月10日至2018年9月20日）的租金77,507元。被告（反诉原告）孙进技校承诺而逾期搬离，应给付原告(反诉被告)沈阳科技公司占用期间（2018年10月21日至2018年11月20日）的经济损失（69万元÷365日*30日）56,712元。关于被告（反诉原告）孙进技校反诉原告(反诉被告)沈阳科技公司给付前期装修投入补偿费15万元，合同已明确约定对被告（反诉原告）孙进技校的房屋装修，合同到期后无偿归原告(反诉被告)沈阳科技公司所有，而无货币补偿约定，故被告（反诉原告）孙进技校主张给付装修投入补偿费15万元无事实及法律依据，本院不予采信。关于被告（反诉原告）孙进技校主张的拆迁及搬离费用4.5万元、新校舍投入支出费用10万元，租赁合同到期后未能续租，被告（反诉原告）孙进技校有义务在合理期限内搬离涉案房产，双方对上述费用承担无合同约定，被告（反诉原告）孙进技校是为自身更好地经营办学而产生的费用支出，与原告(反诉被告)沈阳科技公司并无法律上的利害关系，结合民商法中的公平、诚实信用原则，被告（反诉原告）孙进技校主张给付拆迁及搬离费用4.5万元、新校舍投入支出费用10万元无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳市孙进技工学校于本判决生效后十五日内给付原告(反诉被告）沈阳科技风险投资有限公司租金77,507元。二、被告（反诉原告）沈阳市孙进技工学校于本判决生效后十五日内给付原告(反诉被告）沈阳科技风险投资有限公司占用房产期间的经济损失56,712元。三、原告(反诉被告）沈阳科技风险投资有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）沈阳市孙进技工学校房产押金5000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告(反诉被告）沈阳科技风险投资有限公司的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）沈阳市孙进技工学校反诉的其它诉讼请求。本诉案件受理费6314元，由沈阳科技风险投资有限公司承担3329元，由沈阳市孙进技工学校承担2985元。反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由沈阳市孙进技工学校承担2875元，由沈阳科技风险投资有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰审 判 员  郑力山人民陪审员  王继阳二〇一九年十二月二十三日书 记 员  徐 波本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。