四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川18民终1028号 上诉人（原审被告）：林红，女，1975年3月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审原告）：成都双福物业管理有限责任公司，住所地:四川省成都市温江区柳城镇农建街58号。 法定代表人：王菊英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢璐宇，该公司员工。 委托诉讼代理人:谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 上诉人林红因与被上诉人成都双福物业管理有限责任公司（以下简称双福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林红上诉请求：请求撤销原审判决，驳回双福物业公司的诉讼请求。事实和理由：双福物业公司与业主委员会签订的物业合同不合法，双福物业公司未认真履行保安、保洁管理职责和公共区域管理责任、电梯管理责任、公示责任、小区存在设施坏了不及时更换，车位、车辆管理混乱的问题，按照双方签订的《物业服务合同》及《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》双福物业公司应承担赔偿损失及违约责任，并返还物业服务费及承担相应的违约责任。 双福物业公司辩称，一审中已举证证明已履行了相应服务工作，电梯每年都通过维修质检，有相应报告，电梯更换需要业主大会进行投票，不是物业独自进行，关于光亮工程，该工程是市政工程，双福物业公司只是配合，该工程造成的损失，市政公司已出具书面承诺书，承诺对所有损失进行解决。双福物业公司已进行了协调，履行了自己的义务，财产损失不是本案审理范围。 双福物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林红立即支付2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理费6,076元、水费148元，合计6224元；2.判令林红按照日万分之一支付双福物业公司自2015年11月1日起至实际付清之日止的违约金；3.本案诉讼费由林红承担。 一审法院认定事实：林红系“东安明珠”住宅小区的业主。2012年1月1日，雅安市雨城区东安明珠业主委员会与双福物业公司签订了《东安明珠小区物业服务合同》，约定:双福物业公司对房屋共有部位及附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），做好巡查记录，并及时维修养护；对保洁服务、绿化养护管理亦进行了约定；并约定物业管理费电梯公寓3-7（含7楼）0.85元/㎡.月，电梯公寓8-28（含28楼)0.95元/㎡.月；空置房屋的物业管理服务费电梯公寓3-7楼0.85元/㎡.月，电梯公寓8-28（含28楼)0.95元/㎡.月；汽车地下停车服务费按照30元/个.月的标准交纳，电瓶车（含充电费用）按照20元/个.月的标准交纳；东安明珠业主的用水，按照雅安市居民生活用水价，每吨加价0.05元收取损耗费用;物业服务费用按月交纳，业主应在每月30日前履行交纳义务，业主逾期（每年12月31日）未交纳物业服务费用的，每一天按业主实际应交费用的3‰交纳违约金；本合同期限五年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止等内容。雅安市雨城区东安明珠小区业主委员会委员签字并加盖雅安市雨城区东安明珠小区业主委员会和雅安市雨城区东安明珠小区业主大会印章。合同签订后，双福物业公司即对小区进行管理，并提供服务。 2017年1月1日，雅安市雨城区东安明珠业主委员会与双福物业公司再次签订《东安明珠小区物业服务合同》，合同除约定2017年1-12月服务费收费标准为电梯公寓3-7(含7楼）1元/㎡.月、8-28(含28楼）1.1元/㎡.月；空置房屋的物业管理服务费电梯公寓3-7楼1元/㎡.月、8-28楼1.1元/㎡.月;2018年起服务费收费标准每年在上一年收费标准基础上每平米每月递增0.05元（不含商铺）；合同期限五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止外，其余内容与2012年1月1日签订的《东安明珠小区物业服务合同》内容一致。雅安市雨城区东安明珠小区业主委员会委员亦签字并加盖雅安市雨城区东安明珠小区业主委员会和雅安市雨城区东安明珠小区业主大会印章。 从2015年11月1日起至2018年12月31日止，林红共欠物业管理费计6076元、水费148，合计6224元。经双福物业公司多次催收未果，遂起诉。庭审中，双福物业公司承认在管理服务中存在一定瑕疵。 一审法院认为，雅安市雨城区东安明珠业主委员会与双福物业公司签订的《东安明珠小区物业服务合同》不违反法律的规定，当属有效，对双福物业公司和作为业主的林红具有约束力，双福物业公司应当按照约定严格履行管理服务责任，林红应当按照约定及时交纳相关服务费用，故双福物业公司据此向林红主张物业服务费具有事实依据和法律依据。因双福物业公司在管理服务中存在瑕疵，林红因此未支付2015年11月1日起至2018年12月31日的物业管理费，导致本纠纷，故对双福物业公司要求林红支付上述费用的请求，一审法院予以支持，对双福物业公司主张的违约金请求，一审法院不予支持。林红经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响一审法院对本案的审理，并自行承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、林红于判决发生法律效力之日起三日内支付双福物业公司从2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理费6076元、水费148元，合计6224元；二、驳回双福物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取计25元，由林红、双福物业公司各负担12.50元。此费已由双福物业公司预缴，在本案执行时由林红将其应负担的12.50元一并支付给双福物业公司。 二审期间，林红提交如下证据：业主大会解聘双福物业公司决议、退场通知书、会议纪要、业主大会表决，拟证明双福物业公司提供服务不到位、不等值，业主大会罢免了双福物业公司。双福物业公司质证认为，对上述证据的真实性认可，但证据上并没有说解除的原因是服务不达标，也不能证明提供的服务不符合合同约定。 双福物业公司提交如下证据：照片，拟证明双福物业公司的工作尽到了应尽的义务。林红质证认为，对其真实性无法确认，照片上的人员不能确定是双福物业公司的人员。 以上证据经本院审查认为，林红提供的业主大会解聘双福物业公司决议、退场通知书、会议纪要、业主大会表决未显示解聘的原因，不能达到林红的证明目的，本院不予采信。双福物业公司提供的照片不能确认真实性，本院亦不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为林红是否应当向双福物业公司支付物业管理费6076元、水费148元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定各自履行义务，享受权利。雅安市雨城区东安明珠业主委员会与双福物业公司签订了《东安明珠小区物业服务合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对雅安市雨城区东安明珠小区业主具有约束力，雅安市雨城区东安明珠业主委员会与双福物业公司签订物业服务合同后，双福物业公司作为雅安市雨城区东安明珠的物业管理企业，组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理费，林红作为雅安市雨城区东安明珠的业主之一，实际接受了双福物业的物业管理服务，理应及时按约支付相应的物业管理服务等费用，一审判决林红向双福物业公司支付物业管理费6076元、水费148元符合法律规定，本院予以维持。林红提出双福物业公司与业主委员会签订的物业合同不合法、双福物业公司未认真履行保安、保洁管理职责和公共区域管理责任、电梯管理责任、公示责任、小区存在设施坏了不及时更换，车位、车辆管理混乱的问题的上诉理由，未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。林红上诉要求双福物业赔偿损失及承担违约责任，该请求不属于本案的审理范围，本院不作处理。 综上所述，林红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由林红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 简克红 审 判 员 汤 玉 审 判 员 邓 飞 二〇一九年十二月十七日 法官助理 李建军 书 记 员 余 燕