河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20688号上诉人（再审被申请人、原审原告）：河南天和物业管理有限公司，住所地郑州市金水区经三路北段63号明鸿新城23号楼。法定代表人：张春平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张苗露，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（再审申请人、原审被告）：贾晓培，男，1981年6月26日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南天和物业管理有限公司因与被上诉人贾晓培物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民再65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人河南天和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张苗露、李立柱到庭参加诉讼，被上诉人贾晓培经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。河南天和物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销金水区人民法院(2019)豫0105民再65号民事判决书，维持郑州市金水区人民法院(2018)豫0105民初1420号民事判决书或依法改判贾晓培向河南天和物业管理有限公司支付物业费。2.本案的全部诉讼费用由贾晓培承担。事实与理由：一、河南天和物业管理有限公司在原审、再审阶段已提供了充足的证据证明了物业服务关系的合法存在，且河南天和物业管理有限公司已履行了物业服务的义务，贾晓培作为物业服务的实际受益人，理应缴纳物业费。河南天和物业管理有限公司为证明物业服务关系的合法存在，在再审阶段向法院提交了如下证据:(1)物业服务合同备案表。用以证明天和物业公司进驻小区提供物业服务合法。在此，需要说明的是，2012年因河南天和物业管理有限公司进驻时小区业委会撤销，河南天和物业管理有限公司无法与业委会签订合同。河南天和物业管理有限公司是在紧急情况下为了避免涉案经三名筑小区陷入无人管理的混乱状态，临危受命接受北林街道办事处和开发商的委托，进驻小区进行服务。因房管局合同备案需要与业主人数超过总人数的二分之一且房屋面积占建筑面积总面积二分之一以上的业主订立分户合同的情况下方可备案，故河南天和物业管理有限公司在满足上述情况下的业主签订协议后，才依法办理备案，进驻小区提供服务。因物业服务针对的是全体小区业主，非贾晓培一家，其不能以未与其签订分户合同而否认物业服务关系的合法性。河南天和物业管理有限公司提供了物业服务，贾晓培作为物业服务的实际受益人缴纳物业费合法合理。且该小区物业费缴费率超过70％，证明了小区三分之二以上业主对河南天和物业管理有限公司物业服务的认可。贾晓培常年不交物业费，却享受着和缴费业主一样的物业服务，系对缴费业主购买来的物业服务的窃取，也是对物业公司利益的侵害。(2)历年催收单。证明河南天和物业管理有限公司每年都向贾晓培催收物业费的事实。(3)情况说明。该份情况说明正能说明当时物业公司进驻小区时所面临的先天困境。因业委会被撤销，河南天和物业管理有限公司无法与业委会签订合同，只能与分户业主签订合同。而要求物业公司与全小区1000多户业主签订合同对于物业公司来说又过分苛刻，因为小区业主有的不在小区居住，有的长期不在家，物业公司签订分户合同面临的困难重重。因此，河南天和物业管理有限公司仅与小区三分之二的业主签订了分户协议。且在后来的物业费收取时，小区物业费收费率超过了70％。河南天和物业管理有限公司认为，根据物业管理条例的规定，小选聘物业管理企业属于小区全体业主的权利，需全体业主决定。该小区超过三分之二的业主与物业公司签订了物业服务协议，且后续的缴费率亦达到了70％，应视为小区三分之二以上业主对河南天和物业管理有限公司提供物业服务的合法性及服务状况的认可。二、再审法院作出的判决违背了民法公平公正的基本原则，损害了河南天和物业管理有限公司的合法利益。河南天和物业管理有限公司自2012年进驻小区提供物业服务，至2017年合法撒出。期间依法依约对小区提供物业服务。因物业服务具有定的公共性质，其服务的对象是全体的小区业主。而且，物业服务也是一个持续、长期、动态的过程，某个业主以为与其签订分户合同，或某一时间、某一地点发生的事情来否定河南天和物业管理有限公司提供整个物业服务的合法性及物业服务的状态，对物业公司来说是不公平的。再审法院无视河南天和物业管理有限公司为小区提供的长达四年的物业服务，付出了相关人力物力、财力成本，无视河南天和物业管理有限公司进驻小区时面对的先天困境，撤销了原来正确的判决，这是对河南天和物业管理有限公司权利的剥夺。退一步讲，即使再审法院认为河南天和物业管理有限公司提供的证据不足以证明河南天和物业管理有限公司履行了全部的物业服务或者认为河南天和物业管理有限公司提供的物业服务有瑕疵，也应该根据河南天和物业管理有限公司提供的现有证据，合理的适用自由裁量权，不应该全盘撤销原判，剥夺河南天和物业管理有限公司的合法权益。被上诉人贾晓培未答辩。贾晓培向一审法院提出再审请求：1.依法撤销（2018）豫0105民初1420号民事判决并依法改判贾晓培无需支付物业服务费5190.5元；2.判令河南天和物业管理有限公司承担诉讼费用。原审原告河南天和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告贾晓培立即偿付拖欠的物业服务费（2012年12月至2017年7月共56个月）人民币5484元；2.判令被告承担诉讼费用。一审法院原审认定事实及原审认为：原告提供的郑州市物业服务合同备案表主要载明，项目名称经三名筑，具体地址东临桑园村南临北环路西临民族学院北临桑园路，企业名称河南天和物业管理有限公司，委托方名称经三名筑业主。物业服务合同期限2012年6月14日至2018年6月13日。诉讼中，原告称自愿在起诉的基础上减免被告三个月的物业费。原审认为：被告贾晓培系经三名筑小区业主，其入住小区并接受物业服务，双方形成物业管理服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告未向原告支付2012年12月至2017年7月物业费共计5484.3元（85.16平方米×1.15元/平方米/月×56月）。原告自愿减免被告贾晓培三个月物业费，系其对自己民事权利的处分，改院予以准许，故被告贾晓培应当给付原告物业费5190.5元。原告过高诉讼请求部分，证据不足，该院不予支持。一审法院原审判决：贾晓培于本判决生效后十日内给付河南天和物业管理有限公司物业服务费5190.5元；驳回河南天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审法院再审认定案件事实：河南天和物业管理有限公司提交的郑州市物业服务合同备案表显示：委托方经三名筑业主，项目名称经三名筑，具体地址东临桑园村南临北环路西临民族学院北临桑园路，物业服务合同期限为2012年6月14日至2018年6月13日。河南天和物业管理有限公司提交的郑州市物业服务合同备案证明主要记载：“河南天和物业管理有限公司你单位提交的经三名筑物业服务合同的备案材料收悉，现同意备案，备案主要内容如下：一、项目名称经三名筑，二、委托单位经三名筑业主，三、项目地址郑州市金水区中州大道与北环路交叉口，四、总建筑面积：118003.35平方米，五、物业服务合同期限2012.6.14-2018.6.13，金水区住房保障和房地产管理局物业管理科，2012年6月26日”。河南天和物业管理有限公司提交的北林路街道办事处2012年6月26日出具的《情况说明》主要内容记载：“金水区房管局2012年3月银丰物业公司撤离经三名筑小区后，在选聘物业公司的过程中，经三名筑业主提出根据郑住房（行复决）【2012】264号行政复议的决定，撤销经三名筑业主委员会备案。鉴于此情况，业主及物业公司认为不能与业主委员会签订物业服务合同，要求签订分户合同进行备案”。一审法院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审查明的事实，河南天和物业管理有限公司主张贾晓培支付其物业服务费及相应违约金，但其提交的证据并不足以证明其主张，且河南天和物业管理有限公司亦未有其与贾晓培的分户合同，现有证据不能证明河南天和物业管理有限公司与贾晓培就物业服务事项达成合意，故河南天和物业管理有限公司主张的物业服务费及违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百八十六条、第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院（2018）豫0105民初1420号民事判决；二、驳回原审原告河南天和物业管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费25元，由原审原告河南天和物业管理有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交下列证据：1.上诉人与经三名筑小区735户业主（小区共有业主1188户）分别签订的《物业管理服务协议》，共735份。证明：上诉人已和小区绝大多数业主签订了分户合同，建立了物业服务合同关系，在小区提供物业服务绝大多数业主是同意认可的，并非强制服务。协议约定上诉人在经三名筑小区提供物业服务，物业费收费标准为1.15元每月每平方米。该物业服务合同关系的效力及于同为小区业主的被上诉人。2.涉案小区所属的北林路街道办事处和上诉人共同加盖公章的通知一份及原审已提交过的郑州市住房保障和房地产管理局做出的郑住房行复决2012第264号行政复议决定书、郑州市物业服务合同备案表、备案证明。共同证明：上诉人经辖区主管部门同意并备案自2012年6月14日开始在小区提供物业服务。3.河南怡佳房地产开发有限公司（经三名筑小区开发商）、上诉人、河南诺盾科技有限公司三方签订的消防系统维修合同一份、消防设施系统交接表两份。证明：上诉人在对消防系统进行检修后移交给小区新的物业管理公司。4.经三名筑小区电梯维保合同四份、电梯检验报告两份、上诉人与河南新康桥物业服务有限公司盖章的（小区现物业服务公司）经三名筑小区电梯移交证明一份。证明：上诉人作为经三名筑小区前任物业服务公司将管理多年的电梯移交给新的物业服务公司。5.金水区人民法院该小区同类案件驳回申诉的民事裁定书25份。证明：上诉人向被上诉人主张物业费并无不当。被上诉人未到庭、未质证。本院二审查明的事实与一审再审认定的事实一致。本院认为，在物业管理活动中，业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。虽然《物业管理条例》第十一条、十二条规定的由业主共同决定的事项中包括选聘和解聘物业服务企业，但并不包含具体的物业合同内容，而上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条亦明确规定了对业主具有约束力的合同情况。河南天和物业管理有限公司认为案涉小区超过三分之二的业主与河南天和物业管理有限公司签订了物业服务协议，且后续的缴费率亦达到了70％，就认为物业服务合同内容可以作为业主共同决定的理由并无依据。《郑州市物业管理条例》第三十五条规定，业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。本案中，没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，河南天和物业管理有限公司与各个业主签订分户物业服务合同后备案，备案不能替代签订合同程序，不能证明河南天和物业管理有限公司与贾晓培就物业服务事项达成合意，仅凭郑州市物业服务合同备案表的内容不能约束小区内所有业主。河南天和物业管理有限公司未与贾晓培签订物业服务合同，依据现有证据，河南天和物业管理有限公司主张的物业服务费及违约金缺乏事实和法律依据，一审法院驳回河南天和物业管理有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，河南天和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南天和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  陈 涛审判员  谢宏勋二〇一九年十二月二十三日书记员  刘 洋