广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8504号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所。被上诉人（原审原告）：黎伟彦，男，1962年6月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：刘蕊，女，1971年12月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3栋A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：郑衍贤，男，1957年9月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人黎伟彦、刘蕊原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人郑衍贤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人建行白云支行上诉请求：1.撤销一审判决的第二项；2.改判一审判决第三项为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；3.判令黎伟彦、刘蕊、国龙公司承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。买受人黎伟彦、刘蕊购买广州市越秀区环市中路x号国龙大厦之一裕兴阁x房屋（以下简称涉案房屋）前，涉案房屋已经办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六十七条规定可知，涉案房屋进行抵押登记，登记具有公示的效力且可以对抗不特定的所有人，黎伟彦、刘蕊取得涉案房屋所有权的前提是其必须清偿全部债务，但一审法院直接判令建行白云支行协助黎伟彦、刘蕊办理产权登记，显属错误。（二）一审法院适用法律错误。首先，一审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令承包人就涉案房屋的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，属于适用法律错误。本案并未涉及工程款，且上述法律规定制定的本意是优先保护购房自住的消费者，但本案黎伟彦、刘蕊拥有多套房产，故其并不具备消费者自住的本意。且上述法律规定并未规定消费者可以对抗抵押权人，否则抵押权登记就失去了其公示的意义。其次，一审法院针对同一事实的不同当事人适用不同的法律，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案郑衍贤与建行白云支行签订的《楼宇按揭合同》、与国龙公司签订的《商品房预售合同》不存在合同无效的情形，但一审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下判决建行白云支行协助黎伟彦、刘蕊过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条、一百九十一条的规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判如所请。被上诉人黎伟彦、刘蕊二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意建行白云支行的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）建行白云支行称郑衍贤与国龙公司签订的预售合同与预售登记并不当然的产生物权法的转让效力，并不发生物权效力。国龙公司为了套取银行的资金以郑衍贤的名义签订的预售合同是虚假与无效的，郑衍贤也从未向国龙公司支付过任何款项以及偿还贷款，不具有真实的购房意思，也从未进行收楼、占有、使用房屋。因此双方的合同并非真实的意思表示。（二）信达公司所称购房人应知或明知调解书和有关抵押的事实，抵押的事实购房人是清楚地，当时是有告知的，按照最高院关于商品房买卖的司法解释，转让房屋过程中如果有告知或抵押的情况下，买卖合同应该合法有效的。当时所有开发商基本上都是以在建工程进行抵押，获取银行资金，通过对外销售的形式，那销售款进行涂销抵押，再办理转移登记。所以实际购房人与国龙公司签订的房屋买卖协议应当是合法有效的。国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意建行白云支行的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人郑衍贤未到庭陈述答辩意见。黎伟彦、刘蕊于2017年6月15日向一审法院起诉请求：1.确认黎伟彦、刘蕊、国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，继续履行；2.判令国龙公司为黎伟彦、刘蕊办理广州市越秀区环市中路x号国龙大厦之一裕兴阁x房屋产权登记手续；3.国龙公司向黎伟彦、刘蕊支付逾期办证违约金（按总房款68万元的每日万分之二点一计自2006年12月1日至2016年7月15日止）；4.确认郑衍贤与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，并撤销涉案房屋的预售合同备案。一审法院认定事实：2004年，黎伟彦、刘蕊（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）x号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第x号；商品房预售许可证号为x号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁24层F号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米，其中套内建筑面积109.4351平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.3922平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为68万元。买受人分期付款，其中2004年12月10日前支付21万元，余款47万元申请办理银行按揭。出卖人应当在商品房交付使用后/天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后/日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第/项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2004年12月10日，国龙公司向黎伟彦、刘蕊出具收据三张，载明收到黎伟彦、刘蕊交来裕兴阁x单元楼款21万元、税费14960元、入伙费及维修基金7750元。2005年12月8日、2006年6月24日、2007年3月31日，国龙公司向黎伟彦、刘蕊出具收据三张，分别载明收到黎伟彦、刘蕊交来裕兴阁x单元楼款16万元、16万元、42万元。2004年10月12日，黎伟彦、刘蕊与国龙公司物业部签署《收楼通知书》，确认黎伟彦、刘蕊接收国龙大厦裕兴阁x单元。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁24层F房于2002年7月12日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为郑衍贤，房屋使用性质为住宅，建筑面积127.41平方米，成交价格894418元，签约时间2002年6月10日（预售契约：穗房预合字x）。2002年7月10日，郑衍贤（借款人）、建行白云支行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁24层F单元，同意把其与发展商签订的《商品房预售合同》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款62万元等。同年8月21日，建行白云支行就该房屋在广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记。2007年，建行白云支行以郑衍贤未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。广州市白云区人民法院作出了（2007）云法民二初字第443号民事判决，建行白云支行不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。2017年7月7日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终2730号终审判决，判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第443号民事判决；二、解除建行白云支行与郑衍贤在2002年7月10日签订的《楼宇按揭合同》；三、郑衍贤于本判决送达之日起十日内归还建行白云支行借款本金484432.961元、利息（暂计至2007年4月24日为8919.97元，自2007年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；四、国龙公司对上述第三项判决确定的郑衍贤的债务承担连带清偿责任，其应承担的利息责任计至2015年12月30日止；五、驳回建行广州白云支行的其他诉讼请求。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路x号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖x对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为，黎伟彦、刘蕊与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助黎伟彦、刘蕊办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与郑衍贤虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但郑衍贤既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与郑衍贤签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与郑衍贤签订的商品房预售合同为无效合同，郑衍贤无权以该合同对抗黎伟彦、刘蕊的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。黎伟彦、刘蕊已付清购房款且已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响。至于国龙公司、郑衍贤及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，黎伟彦、刘蕊要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。至于逾期办证违约金，因涉案楼盘的权属一直存在争议，且双方对此无约定，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认黎伟彦、刘蕊与国龙公司于2004年签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认国龙公司与郑衍贤签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；国龙公司与郑衍贤在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助黎伟彦、刘蕊到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房所有权转移登记至黎伟彦、刘蕊名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；郑衍贤、建行白云支行对此须予以协助；四、驳回黎伟彦、刘蕊的其他诉讼请求。一审案件受理费15430元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司有新证据提交，提交一份（2018）粤民抗196民事裁定书和粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明国龙公司系列名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷有部分案件进入了再审程序当中，还没有审判结果，国龙公司认为该再审结果有可能影响到国龙大厦的抵押权人是否对涉案的房屋享有优先受偿权的情况，请法庭将再审结果也纳入考量的范围。建行白云支行质证称，对该证据的合法性、真实性、关联性没有意见。黎伟彦、刘蕊质证称，对该证据的真实性、合法性没有意见，关联性其认为不影响案件的处理结果。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对建行白云支行的上诉请求，认定如下：因国龙公司利用郑衍贤名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黎伟彦、刘蕊在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。黎伟彦、刘蕊已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。故一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则，判决确认黎伟彦、刘蕊与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，由国龙公司协助黎伟彦、刘蕊办理涉案房屋权属证书，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽