云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1917号 原告：李萍，女，1987年3月10日生，彝族，住新平县。 委托诉讼代理人：康辉，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：李艳，女，1985年11月21日生，汉族，住新平县。 原告李萍与被告李艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李萍及其委托诉讼代理人康辉，被告李艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告口头订立的租房协议；2、判令被告李艳搬出位于新平县商铺；3、判令被告支付原告该商铺的租金9999元（自2019年9月1日至被告搬离该商铺止，每月按3333元计算）；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日原告与田家福签订《商铺承租协议》，约定田家福将位于新平县商铺出租给原告，租期三年，时间自2017年9月1日至2020年9月1日止，每年租金40000元，在合同期内原告按合同条款规定转让，田家福无权干涉等。协议签订后，原告在该商铺经营餐饮服务，并办理了营业执照和食品经营许可证。2018年被告和原告的弟弟李东办理结婚登记，被告是原告的弟媳，被告向原告提出想在该商铺经营餐饮服务，原告同意后就由被告经营，2018年被告给了原告40000元租金。双方的租赁期限是不定期，原告可以随时解除租房协议，另外被告已经逾期3个月向原告支付租金，原告可以要求解除合同。被告让原告搬离商铺，但被告拒不搬离，位于新平县商铺系原告合法承租，原告对该商铺享有使用权，被告强行占有的行为侵害了原告对房屋的使用权，被告应停止侵害，排除妨害，立即搬出该店铺，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、本案的事实。2016年被告的丈夫作为承租人向田家福承租了新平县商铺用于开设了新平友和饭馆，并向出租人支付了相关费用。2017年因原告的要求由其弟弟将该饭店无偿让给原告进行经营，后原告于2017年9月与田永福签订了《商铺承租协议》。2018年初原告提出不想继续经营该饭店，被告就提出来由被告经营饭店，经原、被告双方协商后达成口头协议，约定原告把新平县商铺转租给被告经营，由被告支付原告转让费40000元，2019年后的租金由被告自行向房东田家福支付。双方协商好后2018年5月被告就办理了自己的营业执照，变更饭店的名称为友和饭馆，被告按约定于2018年9月向房东田家福电话告知商铺转让协议，经田家福同意后被告向田家福通过转账支付了2019年的房租40000元。后被告重新装修了铺面并经营饭店，饭店的生意越来越好，到2019年9月被告再次向田永福交付房租时原告向被告提出要求让被告将饭店让给原告经营，被告不同意，原告拒收被告支付的租金，故原、被告产生纠纷。二、被告对新平县商铺享有承租权。1.原、被告形成的口头协议明确原告将该商铺转租给被告，且原告于2018年5月23日主动将其经营的永合饭馆的工商登记进行了注销。2.被告按约定已经向原告指定的账户支付了40000元的转让费，后原告一直在被告经营的友和饭馆帮忙，被告每月支付原告1000元费用。3.原、被告达成口头协议后于2018年9月向房东田家福告知商铺转让协议后，经房东同意后向房东支付了2019年房租40000元，原告至今未提出异议。4.2019年9月被告也是按时向房东交2020年的房租，是因为原告的原因房东才没有接收被告的微信转账房租40000元。三、原告的诉讼目的及动机违背社会公序良俗。原告起诉的原因是被告经营的友和饭店生意越来越好，其想要通过诉讼来霸占原告的客源。原告诉讼要求被告支付2020年房租，被告也同意支付，但原告诉讼是认为其转让给被告的铺面的转亏了，现被告生意很好，原告要求被告增加已经履行完毕的转让费。综上，原告的起诉无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼全部诉讼请求。 原告针对其诉讼请求，提交下列证据： 1、一份原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份信息； 2、一份被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格及身份信息； 3、一份《商铺承租协议》原件，证明2017年9月1日原告与田家福签订《商铺承租协议》，约定田家福将位于新平县商铺出租给原告，租期三年，时间从2017年9月1日至2020年9月1日，每年租金40000元，在合同期内原告按合同条款规定转让，房东无权干涉等相关内容； 4、一份收据原件，证明原告承租新平县商铺支付租金40000元； 5、一份营业执照复印件、一份食品经营许可证原件，证明原告承租该商铺后，为经营餐饮店办理的营业执照、食品经营许可证。 经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，但是原告只是从2017年9月1日至2018年5月期间经营新平县的商铺，2018年5月后原告就把该商铺转租给被告经营；对证据4的真实性无异议，但是因为被告与原告之间因为租赁商铺的事情发生了纠纷，本来租金应该是由被告来交，所以在被告将房租交给房东后，房东又退还给被告，房东告诉被告，房东的合同是与李萍签订，房租只会向李萍收取，如果商铺被告要经营的话，被告可以把房租交给李萍；对证据5的真实性无异议，该营业执照在2018年5月23日已经注销了，后来以被告的名义办理了新平友和饭店的营业执照。 被告针对其辩解，提交下列证据： 1、一份营业执照、一份个体工商户登记信息（复印件），证明位于新平县的商铺是被告用于经营新平友和饭馆； 2、一份中国建设银行个人活期账户交易复印件，证明被告向田家福支付了2018年9月至2019年9月商铺租金40000元的事实； 3、一份微信聊天记录截屏、一份微信账单截屏，证明被告向原告支付了新平县的商铺的转让费40000元； 4、一份证明复印件，证明2019年2月被告对新平县的商铺进行过装修的事实； 5、两份微信聊天记录截屏、一份微信的转账截屏，证明2019年9月被告向新平县商铺的房东支付租金40000元，但是房东拒绝收取被告支付的租金，微信自动退还款项，同时被告强调一点因为被告想继续租赁商铺，被告愿意支付租金的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，且能够证明原告主张的诉讼请求是有事实及法律依据，是原告向房东承租了新平县商铺；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是对于被告的证明目的不予认可，因为这40000元是原告同意被告将租金直接交付给房东，所以才由被告支付给房东的；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，也不符合证据的形式要求，不能证明被告向原告支付了40000元的证明目的，因为被告具体是转款给谁通过该组证据也看不出来；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，被告没有提供正式的发票，证人也没有出庭作证；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，且被告承租的商铺房租已经交给房东。 本院依职权调取了下列证据： 田斌的调查笔录，内容为其系田家福的儿子，现田家福已经去世了。2017年9月1日田家福和李萍签订的《商铺承租协议》是真实的，是其父亲田永福与李萍签的，我家只是把新平县商铺租给李萍，其不清楚李萍是否转租给他人。李艳支付了2018年9月至2019年9月的租金40000元，当时李艳是李萍的弟媳，是一家人，听说李萍和李艳是合伙经营饭店，所以我家认为既然是一家人并且是合伙经营，谁来支付都是一样的。另外在签合同第一年2017年9月1日至2018年9月1日房租40000元是李萍支付的，以及2019年9月1日至2020年9月1日的房租40000元也是李萍支付的。 经质证，原告认为调查笔录中田斌陈述不清楚商铺的转租情况是不属实的，当时转租给李艳时已经告知过田家福，另外田斌陈述当时李艳是李萍的弟媳，她们是一家人，听说她们是合伙经营饭馆与事实不符，因为当时李萍已经把商铺转租给李艳了。被告认为该份调查笔录中田斌陈述不清楚商铺的转租情况是不属实的，因为2018年被告交房租时已经告知过田斌的父亲田永福商铺李萍已经转租给被告使用，且2019年田斌到商铺来时，当时田斌也看到只有被告一人在经营。 本院对原、被告提交的证据和本院依职权调取的证据认证如下：原告提交的证据1、2，能证明原、被告的主体资格，本院予以确认；证据3，被告对真实性无异议，能证明原告向房东田永福承租新平县商铺及双方签订了《商铺承租协议》的事实，能证明原告的证明目的，本院予以确认；证据4，被告对真实性无异议，能证明2019年9月1日原告支付了新平县商铺的租金40000元的事实，本院予以确认。证据5，被告对真实性无异议，该证据能证明原告承租新平县商铺后办理了个体工商户营业执照和食品经营许可证经营新平永合饭馆的事实，本院予以确认。被告提交的证据1，原告对真实性、合法性、关联性无异议，能证明被告于2018年5月23日办理了个体工商户营业执照经营新平友和饭馆的事实，本院予以确认；被告提交的证据2，原告对真实性无异议，该证据能证明被告向田家福支付了2018年9月至2019年9月商铺租金40000元的事实，能证明被告的证明目的，本院予以确认；证据3，原告不予认可，且被告没有提交其他证据相互印证，该证据不能证明被告的证明目的，本院不予确认；证据4，与本案不具有法律上的关联性，本院不予确认；证据5，能证明被告向新平县商铺房东支付2019年9月1日至2020年9月1日租金，但房东拒绝收取的事实，本院予以确认。本院依职权调取的证据，与原、被告提交的证据能相互印证的内容部分，本院予以确认。 本院经审理查明事实如下：2017年9月1日，原告和田家福签订《商铺承租协议》，约定田家福将新平县商铺出租给原告，租期三年即从2017年9月1日至2020年9月1日，租金每年为40000元，合同约定在合同期内原告按合同条款规定转让，出租方田永福无权干涉，同时合同还约定了其他的权利和义务等条款。签订协议后原告办理了个体工商户营业执照和食品经营许可证经营新平永合饭馆。 2018年5月，原告和被告达成口头租房协议，约定原告将新平县商铺转租给被告经营。对于租赁期限双方存在争议，原告主张租期为自2018年5月至2019年9月1日，租金为40000元，租金是按一年计算，多出的四个月没有计算租金。而被告主张租期为2018年5月至2020年9月1日，租期届满后由被告直接向田永福家承租。自2018年5月被告向原告转租涉案商铺后以被告作为经营者办理了个体工商户营业执照开始经营新平友和饭馆。 另查明，原告向田永福支付了新平县商铺的第一年即2017年9月1日至2018年9月1日的租金40000元；原告转租涉案商铺给被告后，第二年即2018年9月1日至2019年9月1日的租金40000元是由被告向田永福支付的；第三年即2019年9月1日至2020年9月1日租金被告向新平县商铺的房东支付租金40000元，房东拒绝收取被告支付的租金，但房东收取了原告支付的涉案商铺第三年租金40000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中2018年5月原、被告口头订立租房协议，约定原告作为出租人将其承租的新平县商铺转租给承租人被告，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，该口头租房协议合法有效。因双方约定的租赁期限在六个月以上应当采用书面形式，双方未签订书面的租赁合同，应视为不定期的租赁合同，原告和被告均有权随时要求解除合同，现原告主张解除原、被告口头订立的租房协议请求，符合法律规定，本院予以支持。第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告口头订立的租房协议解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，即被告应将新平县商铺退还给原告，故对原告主张被告搬离并退还新平县商铺的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年9月1日起至今被告实际占有使用该涉案商铺未支付过使用费，被告应当向原告支付占有使用期限的房屋使用费，因双方约定的年租金为40000元，故应由被告支付原告按每月3333元计算自2019年9月1日至实际搬离商铺止的房屋使用费。综上所述，依照上述法律的规定，判决如下： 一、解除原告李萍和被告李艳口头订立的租房协议； 二、由被告李艳于本判决生效之日起三十日内搬离并退还新平县商铺给原告李萍； 三、由被告李艳于本判决生效之日起三十日内向原告李萍支付自2019年9月1日至实际搬离商铺之日止按每月3333元计算的房屋使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元，由被告李艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  王雅莹 二〇一九年十二月十一日 书记员  张 媛