江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终3598号上诉人(原审原告）：陈某，男，1968年12月18日生，汉族，住连云港市连云区。上诉人(原审原告）：李某，女，1970年9月11日生，汉族，住连云港市连云区。被上诉人（原审被告）:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地连云港市东海县石榴镇万尚会家居生活广场。法定代表人：王春文，该公司总经理。被上诉人（原审被告）:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地连云港市东海县迎宾大道888号（245省道车庄北）。法定代表人：王彪铸，该公司执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。上诉人陈某、李某因与被上诉人江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称禧徕乐公司）、江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称万尚会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人按照购房合同标准建立隔墙、将专用电改为普通用电；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，被上诉人没有按照合同约定交付房产，销售合同中商品房是以“间”为出售单位，上诉人购买的是C2幢1单元101室。所谓的“室”是指全封闭的房屋内部、能够独立使用的房屋，且合同附件三中，明确约定室内有厨房和卫生间设施，涉案房屋平面图及施工图纸对此也有标明，以上事实说明被上诉人出售涉案房屋时明确该房产是可以独立使用的，被上诉人租赁期限已经届满，应按合同约定标准交付给出租人即所有人，一审法院认定购房合同对此没有约定系认定事实不清。第二，涉案房屋的用电是被上诉人在供电公司申请的专供电，再由被上诉人向上诉人提供用电，而不是由供电公司直接给上诉人供电，上诉人用电和缴纳费用均向被上诉人缴纳，上诉人要求被上诉人按国家规定提供普通用电，且依照行业规范、生活管理，上诉人要向被上诉人缴费购电实属罕见。相反，根据《信访事项处理意见书》被上诉人有变专供电为普供电的义务。第三，由于被上诉人没有按照合同约定的标准交付房屋，上诉人无法将涉案房屋独立出租，造成租金损失，上诉人不可能找到完全一致的房产进行租金比照，只能找到地段相同、经营期间、房屋质量、用途、产权等相同或相近的房屋作参照，一审法院由此认为上诉人提交证据不足属于判决错误。被上诉人禧徕乐公司答辩称：陈某、李某所诉部分内容与事实不符。禧徕乐公司与万尚会公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。陈某、李某与万尚会公司签订《统一经营管理合同》，根据合同相对性的原则，禧徕乐公司没有向陈某、李某支付租金的合同义务。被上诉人万尚会公司答辩称：未能按约支付陈某、李某的租金实属事出有因。鉴于万尚会国际家居生活广场处于市场培育初期，商铺的出租率不甚理想，万尚会公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致已经对外出租之商铺收取的租金也较低，万尚会公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致万尚会公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，万尚会公司尚欠包括本案陈某、李某在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然万尚会公司欠付租金已属违约，但万尚会公司认为，万尚会公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万尚会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理已经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。万尚会公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳。陈某、关于变更供电方式，万尚会公司已经与供电部门联系过，变压器是整体供电的，是商业供电非住宅供电，上述情况供电部门已经报告县政府。关于隔墙，还需要进行对接消防部门等事宜。陈某、李某向一审法院起诉请求：1、禧徕乐公司、万尚会公司支付2018年房屋租金42213元，违约金12664元；2、禧徕乐公司、万尚会公司按合同约定建立隔墙，将专用电改为普通用电，并赔偿陈某、李某租金损失7000元；3、禧徕乐公司、万尚会公司补交在其管理经营期间所欠水费490元。一审法院经审理查明：2013年11月9日，陈某、李某与禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由陈某、李某以401026元的价格购买禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。陈某、李某于2015年3月9日获得涉案房屋产权证书。2013年11月9日，陈某、李某与万尚会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金42213元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同签订后，陈某、李某依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向陈某、李某支付2018年（第五年）租金42213元。双方未在《商品房买卖合同》、《统一经营管理合同》中就案涉商铺是否封闭以及否存在隔墙、用电性质事项作出约定。一审中，陈某、李某称禧徕乐公司在出售案涉商铺时明确约定该商铺为封闭的能够独立使用的房屋，应该用隔墙将房屋隔开，但未提供证据。一审法院另查明，案涉商铺在万尚会经营管理期间，共欠水费490元。一审法院认为，因本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同是确定双方权利、义务的依据，当事人是否及时适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于陈某、李某所诉隔墙、专用电改为普通用电问题，因双方未在合同中作出约定，陈某、李某的诉请依据不足，故一审法院不予支持。关于租金，根据《统一经营管理合同》的约定，万尚会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故陈某、李某要求万尚会公司支付商铺2018年的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金，万尚会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于陈某、李某并未提供实际损失的依据，据此一审法院根据被告实际经营情况酌情确定万尚会公司承担违约金应以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算。关于水费，双方虽在合同中未作约定，但该费用是陈某、李某将案涉商铺交由万尚会公司经营管理期间形成，万尚会公司作为经营管理方有义务支付该费用。关于陈某、李某所诉因商铺现状导致租金损失7000元的问题，陈某、李某提交的证据不足以证实明其事实主张，一审法院不予支持。关于禧徕乐公司是否承担责任，禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向陈某、李某披露说明其与万尚会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故陈某、李某请求禧徕乐公司承担连带责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、万尚会公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈某、李某支付租金42213元及违约金（以42213元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、万尚会公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈某、李某支付水费490元；三、禧徕乐公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回陈某、李某的其他诉讼请求。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，本院依职权至东海县住房和城乡建设局调取了万尚会精品建材馆C1-C6楼建施图中的一层平面图和建施-结施（1-2）（一）一层平面图（变更），其中一层平面图（变更）载明：变更说明：取消部分隔断，其他专业做相应调整。另本院至涉案房屋拍摄了图片及视频。上诉人对前述图纸、视频、照片的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被上诉人变更房屋结构属于商品房买卖合同中的重大变更，应在15日内通知买受人却未通知，上诉人要求撤销该商品房买卖合同并赔偿上诉人的损失，并赔偿上诉人第二次参加开庭的误工费及路费。被上诉人对前述证据的真实性、合法性、关联性亦无异议，但对上诉人的证明目的有异议，认为该房屋是上诉人在2013年购买，购买时销售人员已口头向上诉人说明了房屋的结构情况，上诉人签订了该买卖合同视为认可，不存在其所说的重大变更和撤销。本院对前述证据的认证意见为：各方当事人对证据的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。本院认为，一层平面图（变更）加盖竣工图印章，其上载明取消部分隔断，经与一层平面图比对，取消的范围包含了陈某、李某购买房屋原设计的隔断，陈某、李某要求被上诉人为其建立隔墙与最终规划设计不符，不符合法律规定，本院不予支持。至于上诉人主张的专供电系指建材城用户用电应采用一户一表形式，因涉案房屋属于万尚会建材城的一部分，其用电形式如何应由当事人各方予以协商确定，对于一户一表的形式双方在合同中并未明确，上诉人该主张缺乏法律依据，本院不予支持，对于上诉人主张的因未建立隔墙、未改造用电形式而导致的租金损失亦不予支持。综上，上诉人陈某、李某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元（陈某、李某已预交），由陈某、李某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十二月十九日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。