河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2434号上诉人（原审被告）：三门峡市隆发建设开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区河堤路7号别墅。法定代表人：张建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡煜，河南恒翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高龙涛，男，1989年1月3日出生，汉族，住三门峡市开发区。委托诉讼代理人：胡彬，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人三门峡市隆发建设开发有限公司（以下简称“隆发公司”）因与被上诉人高龙涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月27日对案件公开开庭进行了审理。上诉人隆发公司的委托诉讼代理人胡煜，被上诉人高龙涛及其委托诉讼代理人胡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三门峡市隆发建设开发有限公司上诉请求:1、依法撤销（2019）豫1202民初2915号民事判决第一项，改判我公司不承担违约责任；2、一审、二审诉讼费用由高龙涛承担。事实与理由：一、我公司在办理房产证上没有过错，房产证迟延办理是因政府职能部门调整，我公司不应承担违约责任。隆发公司作为涉案房屋的开发商，仅承担将办理权属登记材料备齐后交至相关部门的义务，双方在房屋买卖合同第十五条对此有明确约定。我公司已于2015年1月10日将开发商所需材料全部交给三门峡市经济开发区城市建设管理局登记备案，同日该备案机关做出同意备案的意见。高龙涛与我公司签订的合同也进行了合同备案登记。因三门峡市经济开发区城市建设管理局与三门峡市房管局因收费问题互相推诿扯皮，2016年8月31日后因三门峡市人民政府实施不动产统一登记，停止了三门峡经济开发区城市建设管理局的办证工作，直至不动产中心成立后，因多种原因导致2018年才将手续办理齐备。二、在房屋买卖合同中，双方未约定违约金，我公司不应承担责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条内容，双方在不按期办理房屋权属登记又不办理退房的情形下，支付违约金的处理方式的条款打×，对该约定进行了删除，该行为视为特殊约定。那么高龙涛要求支付违约金就没有合同依据。三、高龙涛主张的违约金金额过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金在于弥补守约方的损失并由法院根据个案情况予以认定，本案中高龙涛没有证据证明逾期办证给自己带来的实际损失及损失的具体数额，主张逾期办证违约金缺乏事实依据。高龙涛答辩称，已生效的判决书显示，隆发公司长期不办理房屋产权登记证书的原因是其将在建工程抵押，导致不能办理房产证。二、本案中双方未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，隆发公司通过格式条款限制了买受人的权利，根据《合同法》第四十条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条应为无效条款，符合适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的条件。三、一审法院已经根据实际情况降低了违约金的金额。高龙涛一审诉讼请求：1.判令隆发公司为高龙涛所有的位于三××市开发区××街坊××院××楼××单元××号房屋办理房产证；2.判令隆发公司支付高龙涛违约金41657.49元（以360992.5元为基数，按年利率3%从2014年12月4日起计算至2018年10月8日）；3.隆发公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月28日，高龙涛和隆发公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、高龙涛购买隆发公司开发建设的位于三××市开发区××街坊××院××楼××单元××号房屋。该商品房建筑面积131.27平方米，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2750元，总金额为360992.5元。2、付款方式为买受人已付首付款144992.5元，余额办理银行按揭。3、出卖人应当在2012年12月30日前，在符合“该商品房经验收合格”的条件下，将合同约定的商品房交付给原告使用。4、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。合同签订后，高龙涛于支付房款360992.5元。2014年9月3日，隆发公司将合同约定的房屋交付给高龙涛。房屋交付后，隆发公司未能按合同约定的时间办理登记备案，高龙涛遂诉至法院。庭审中，隆发公司提交2018年10月8日三门峡市国土资源局出具的豫（2018）三门峡市不动产证明第1808003725号不动产登记证明，证明高龙涛所有三××市开发区××街坊××院××楼××单元××号房屋已经办理了商品房首次登记。一审法院认为，高龙涛与隆发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，予以认可。合同签订后，高龙涛依照合同约定履行了付款义务，隆发公司未按照合同约定时间办理登记备案，应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。关于违约金计算期间，因隆发公司已于2018年10月8日对高龙涛所有的房屋办理了商品房首次登记，故高龙涛主张逾期办证违约金应自2014年12月4日起计算至2018年10月8日按照年利率3%计算为41657.49元，并未超出法律规定，予以支持。由于隆发公司已于2018年10月8日为高龙涛所购房屋办理了首次登记，且办理房产证系行政机关职责，故该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、三门峡市隆发建设开发有限公司支付高龙涛逾期办理房屋所有权证的违约金41657.49元。限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回高龙涛的其他诉讼请求。案件受理费940元，减半收取470元,由三门峡市隆发建设开发有限公司负担。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人对于其主张的房产证迟延办理是因政府职能部门调整造成，但在诉讼中并未提交充分证据予以证明，本院对该上诉理由不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，双方在不按期办理房屋权属登记又不办理退房的情形下，支付违约金的处理方式的条款打×，对该约定进行了删除。依据上述法律规定，应当视为合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院按照年利率3%计算违约金为41657.49元，并未超出法律规定，上诉人认为违约金数额过高的上诉理由不能成立。综上，上诉人三门峡市隆发建设开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人三门峡市隆发建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张攀峰审判员  李 琦审判员  李 剑二〇一九年十二月三十日书记员  徐 钊