广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22822号上诉人（原审被告）：余秋月，女，1958年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。被上诉人（原审原告）：何少明，男，1976年6月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。原审被告：邓辉，男，1945年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓敏谦，男，1983年11月1日出生，身份证住址广东省广州市荔湾区。邓辉之子。上诉人余秋月因与被上诉人何少明、原审被告邓辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余秋月、被上诉人何少明、原审被告邓辉及其委托诉讼代理人邓敏谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余秋月上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回何少明第二项诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由何少明承担。事实与理由：一、何少明在租赁期间拖欠余秋月的租金、水电费、管理费，应在押金中予以抵扣。一审法院并未对该部分事实进行认定，属认定事实错误，适用法律错误。余秋月与何少明签订《房屋租赁合同》约定由余秋月将位于广州市海珠区大塘聚德花苑西四街xxx(广州市海珠区聚德花苑k-xxx-2号铺)出租给何少明，约定租期自2017年12月13日至2019年12月12日止，租金为2000元一个月，等等。2018年10月11日因广州市海珠区江海地区社会治安综合治理委员会及广州市梓希物业管理有限公司出具《告聚德花苑业主书》对该小区进行综合整治，致使何少明无法继续在租赁的房屋进行摆卖，何少明与余秋月于2018年12月20日签订《联合声明》终止该《房屋租赁合同》。但何少明自2018年10月20日开始拖欠余秋月租金直至到2018年12月20日，共拖欠了租金4000元、水电费452元、管理费240元，余秋月多次催促其交付却不予理会。二、何少明违反了《房屋租赁合同》支付租金的约定，且“保证金”20000元实际系商铺转让费，根据行业交易习惯，不应退还。一审法院未对上述事实查明，属认定事实错误，适用法律错误。(一)双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行，何少明拖欠租金、水电费、管理费合计4652元，属于违约行为。(二)何少明以余秋月故意隐瞒涉案房屋是住宅性质非商业用地性质为由致使其在违背真实意思表示的情况下签订《房屋租赁合同》的理由不充足，根据房地产权证记载显示，房屋所有权性质为私产，为1998年11月向广州市住宅建设办公室购买，何少明明知是住宅性质仍与余秋月签订租赁合同，余秋月不存在欺诈行为，同时，根据常识，何少明也应知道该房屋属于小区住宅而非商业性质，再者导致何少明无法经营下去的原因大部分是由于其没有取得营业执照导致。故何少明应向余秋月支付租金及水电费、物业管理费。(三)“保证金”20000元实际系商铺转让费，承租人在有权转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价，何少明作为次承租人已使用大部分租期期限，根据租赁行业特有的交易习惯，不应退还转让费20000元，一审法院未对“保证金”的性质查明，属认定事实错误，适用法律错误。何少明辩称：同意一审判决处理，不同意余秋月的上诉请求。事实与理由：一、余秋月上诉状陈述的20000元是入场费，但是合同约定是保证金，何少明认为该20000元是保证金。二、关于水电费问题，何少明与黄灿健两人承租余秋月的房屋，何少明抄水表的时候是用何少明房屋总表的数减去黄灿健房屋的分表的数得出的，因为当时是何少明先撤场，因此需要余秋月计算出水电表的明细才可以支付水电费。三、何少明从来没有收到物管费的催收通知，若何少明不交纳物管费,物业公司应当会通知余秋月，余秋月应当通知何少明，但是余秋月在何少明搬走之前从来没有与何少明说过物管费的事情。四、余秋月陈述涉案房屋是住宅，但是余秋月当时招租时门口写着旺铺招租，合同也约定是商铺，所以何少明理解涉案房屋是商铺。邓辉述称：邓辉作为房屋的产权人，只是将房屋租给了余秋月，对余秋月的转租情况不知情，不应承担任何责任。何少明于2018年12月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认何少明、余秋月2017年12月13日签订的《广州市房屋租赁合同》解除；2.余秋月退还何少明房屋保证金20000元及押金4000元，并赔偿房屋装修费10000元；3.本案诉讼费由余秋月承担。一审法院经审理查明：邓辉为广州市海珠区聚德西四街xxx房（建筑面积39.47平方米，用途为住宅）的产权人，2017年5月27日，案外人芦妙玲（出租方）与案外人余秋玲（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给余秋玲，租期自2017年7月1日至2020年7月1日，承租方未经出租方书面同意，不得擅自将房屋转租。后经余秋玲同意，余秋月将上述场地分隔为两部分，分别转租给何少明和（2019）粤0105民初1366号案原告黄灿健。余秋月在一审庭审过程中表示，芦妙玲是邓辉的配偶，转租的情况口头告知过芦妙玲，邓辉对上述租赁合同予以确认，但表示不了解转租情况。2017年12月13日，何少明（承租方）与余秋月（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定余秋月将广州市海珠区聚德花苑Kxxx房2号铺（建筑面积20平方米）出租给何少明作商铺使用；租期从2017年12月13日至2019年12月12日，共贰年；保证金为人民币贰万元整，租金为每月人民币贰仟元；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还给承租方。同日，何少明向余秋月支付了押金4000元、租金2000元以及转账20000元，余秋月确认收到上述款项并向何少明出具了押金和租金的《收据》，但认为转账的20000元不是保证金而是装修费。2018年12月21日，何少明与余秋月签订《联合声明》：“经双方同意，何少明（身份证号码：）与余秋月（身份证号码：）终止租赁广州市海珠区聚德四横街xxx的出租合同，特此声明。”余秋月确认何少明已于当日交回涉案场地。一审庭审过程中，何少明与余秋月均确认，双方签订的租赁合同已于2018年12月21日解除。关于何少明所欠租金、水电费及管理费的问题，余秋月表示因未能区分何少明与另案当事人黄灿健各自应当承担的费用，故不在本案中主张。何少明为证明涉案场地无法作为商铺正常使用的情况，提交了《告聚德花苑业主书》和2018年10月的广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书、广州市海珠区工商行政管理局责令改正通知书，拟分别证明不得变更房屋用途、需要拆除搭建、恢复房屋原状以及未办理营业执照的情况。一审法院认为:本案为租赁合同纠纷。何少明与余秋玲、余秋月均对租赁合同予以确认，产权人邓辉虽然表示不了解转租情况，但也未对何少明与余秋月签订的租赁合同的效力提出异议，现何少明与余秋月均同意已于2018年12月21日解除合同，一审法院对上述事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案场地的房地产登记情况和合同约定的用途不一致，何少明主张因房屋用途变更，导致无法办理营业执照，合同目的无法实现的事实，可予认定。余秋月答辩称因何少明欠付物业管理费、水电费及2018年11月至12月的租金，不应退还押金4000元，但2018年10月何少明已收到工商及城管部门出具的责令改正通知书，本案纠纷已实际发生，且余秋月在一审庭审过程中也未能明确何少明承租场地的管理费和水电费的具体金额和计算方式，一审法院对余秋月的答辩意见不予采纳。对于合同约定的20000元保证金，余秋月认为是何少明向其支付的装修费用，但未能提供相应证据加以证明，现合同已解除，何少明已将涉案场地交回，一审法院对何少明要求余秋月退回20000元保证金的诉讼请求予以支持。对于何少明主张的房屋装修费10000元，因何少明未提交证据证明支付装修费用的具体情况，一审法院对该项诉讼请求不予支持。租赁合同的双方为何少明和余秋月，何少明支付的押金、保证金也均由余秋月收取，何少明要求邓辉承担责任，于理不合，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年8月28日作出一审判决：一、何少明与余秋月于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除；二、余秋月自判决生效之日起十日内向何少明退回24000元（其中房屋保证金20000元、押金4000元）；三、驳回何少明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由何少明负担191元，余秋月负担459元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审期间，何少明陈述其认为保证金是整个租赁结束，就可以退回给其；押金是用于抵扣出现什么问题时的费用。余秋月则表示不清楚保证金、押金的区别。二审期间，余秋月陈述其将房屋出租给上一手承租人是按照住宅的方式出租，后来其将房屋打通，加了两道卷闸门，在档口写了“旺铺招租”进行招租的，合同中的“商铺”是中介人员写的，其没有看就签订了。何少明表示其经过涉案房屋看到写着“旺铺招租”就联系余秋月承租，余秋月所称的中介公司是余秋月开的，不清楚上一手承租人是按照什么方式使用涉案房屋。二审中，余秋月未能明确何少明与黄灿健各自应承担费用的明细及计算依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：余秋月是否应向何少明退回房屋保证金、押金，余秋月所主张的租金、水电费、管理费是否应在押金中予以抵扣。余秋月与何少明签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。余秋月在房屋门口写明“旺铺招租”，易使承租人相信其房屋可作为商铺使用，余秋月也无证据证明其将房屋产权证复印件交付给何少明。其后由于余秋月将住宅性质的房屋作为商铺出租，违反行政管理的相关规定，导致双方合同解除，余秋月具有过错，应承担相应的违约责任。余秋月应向何少明返还相应的保证金及押金。《房屋租赁合同》约定保证金为20000元，余秋月一审期间主张该费用为装修费，二审期间主张该费用为商铺转让费，均缺乏合同依据，本院对其主张不予采纳。关于余秋月主张何少明拖欠租金、水电费、管理费，应予抵扣的问题，余秋月一审期间未提起反诉，二审中亦未能明确各项费用的明细及计算依据，何少明亦不同意其上诉请求，故本院难以支持。综上所述，余秋月上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人余秋月负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳