湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11665号上诉人（原审被告）：陈锋铭，男，1983年1月12日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：何飞，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶志君，女，1976年3月6日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：石纯和，系陶志君丈夫，1975年10月20日出生，汉族，住址同上，上诉人陈锋铭因与被上诉人陶志君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈锋铭上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陶志君的诉讼请求，案件一审、二审诉讼费用由陶志君承担。事实与理由：一审法院认定陈锋铭提供的证据不足以证明陶志君作出过同意以押金和剩余租金作为门面转让补偿款的意思表示系认定事实错误。一、证人林某的证人证言可以证实陈锋铭与陶志君就门面转让补偿达成一致的事实。林某是陶志君租赁案涉门面的经办人员。陈锋铭、林某均明确告知陶志君及其丈夫石纯和，市场要求陶志君签订合同的前提是与陈锋铭就门面转让补偿协商一致、双方不存在经济纠纷，补偿方案为不退还剩余租金及押金，如陶志君不接受该补偿方案，可以不签合同。后陶志君配偶石纯和前往签订合同时，林某再次询问确认，石纯和明确表示己经谈好，接受补偿方案。在此情况下，市场才与其签订新的租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，陶志君及其丈夫石纯和在被明确告知“同意补偿方案就签合同，不同意补偿方案可以不租”的情况下，仍与市场签订了新的租赁合同，以其实际行为表明了接受补偿方案的意思表示，应当认定双方就补偿事宜达成了一致。因此，陈锋铭不应退还剩余租金及押金。二、陈锋铭与陶志君就门面转让补偿达成一致符合市场客观情况及常理。门面转让过程中，受让方对原承租人进行门面转让补偿是市场普遍的交易习惯，否则不可能平白无故把商铺转让。本次市场门面转让并非仅陈锋铭与陶志君一家，其他商铺的承租人与次承租人之间都进行了补偿。陶志君、喻少君同样两间门面，陈锋铭显然不可能只收喻少君的补偿而不收陶志君的，由此可知陶志君显然是同意了该补偿方案后，才与市场签订的合同。陶志君辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、陶志君未与陈锋铭就门面转让补偿事宜达成一致意见。陶志君与华中建材市场签订租赁合同就补偿事宜明确约定由陈锋铭与陶志君自行协商，自行协商的结果非陶志君与华中建材市场签订租赁合同的前提条件，陶志君始终未同意将押金及剩余租金作为门面转让补偿款补偿给陈锋铭，且陶志君与华中建材市场签订的租赁合同中也未明确约定将上述补偿方案作为签订租赁合同的前提条件。另，事实上华中建材市场已经明确告知陶志君与陈锋铭的租赁合同已经到期并不再与陈锋铭续签租赁合同，在此情况下华中建材市场作为房屋所有权人，若其将陶志君同意陈锋铭的补偿方案作为签订新的租赁合同的前提没有必要也不符合常理，且证人林某的证言自相矛盾华中建材市场不会在可以书面约定的情况下选择口头约定。且根据谁主张谁举证原则，陈锋铭声称陶志君同意了补偿方案，但始终未拿出有力证据，一审认定符合客观事实。二、陶志君与陈锋铭就门面转让补偿若达成一致意见则根本不符合市场客观情况及常理。转让门面所取得的利益在租赁合同的条款中已经有明确约定，即在双方真实意思表示的情况下签订租赁合同，必然对各自利益的取舍均有明确约定，不存在平白无故转让一说。陈锋铭不存在损失，即使产生损失也是自身投资风险所致，理应由陈锋铭自行承担。在陶志君不存在违约及过错情况下陶志君要承担高额损失不符合市场情况。其他商铺的补偿协议属于其他商铺对自身权利的处分，与本案无实际关联无依据参照处理。陶志君向一审法院起诉请求：1.陈锋铭向陶志君退还租金28730元；2.陈锋铭向陶志君退还押金1万元；3.陈锋铭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈锋铭从2013年开始承租华中建材市场北区5-33-34号房屋（面积73平方米）。后陈锋铭将该房屋分为两档，分别转租给陶志君和喻少君。2017年3月20日，华中建材市场与陈锋铭续签了《库房租赁协议》，约定：“租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日；租金每月48元/平方米，物业服务费每月22元/平方米，卫生保洁费每月3元/平方米，共计5350元/月。”2019年1月，陈锋铭（甲方）与陶志君（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：“甲方将位于华中建材市场××仓库北区××号门面出租给乙方，门面建筑面积共计36.5平方米；租期半年，甲方在收到乙方按时支付押金的前提下，从2019年1月20日起将出租门面交给乙方使用至2019年7月20日；乙方在签订合同时需向甲方交纳押金1万元，在乙方没有违反本合同约定的义务及其他损伤甲方利益的前提下，租赁期满后甲方需将押金退还给乙方；门面租金半年一交纳，乙方在签订本合同时应先交纳租金47000元；如遇市场搬迁、拆迁、关停等原因，甲方需提前一个月通知乙方，此为不可抗力，甲方不因此承担赔偿责任，但需退还乙方押金及剩余租赁期的租金。”2019年1月12日，陶志君向陈锋铭支付了2019年1月20日至2019年7月20日的租金47000元。后华中建材市场为便于管理，决定收回北5栋的转租门面，直接与次承租人签订合同，补偿事宜由承租人与次承租人自行协商。2019年4月18日，华中建材市场与石纯和签订《库房租赁协议》，约定：“租赁房屋编号：北45-34，面积36.5平方米；租赁期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止；租赁费用每月130元/平方米，共计4745元/月。”一审庭审中，陈锋铭表示华中建材市场与陶志君签订租赁协议的前提是陶志君与陈锋铭达成补偿协议，市场已将补偿方案告诉了陶志君，陶志君认可后市场才与其签订协议，与陶志君情况相同的喻少君也是与陈锋铭达成补偿协议后才与市场签订租赁协议。陶志君则表示其并未与陈锋铭达成协议，市场是自愿与其签订租赁协议。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈锋铭主张陶志君同意以押金和剩余租金作为门面转让的补偿，但其提供的证据并不足以证明陶志君作出过同意以押金和剩余租金作为门面转让补偿款的意思表示，故对于陈锋铭的该项抗辩主张，不予采纳。陶志君的丈夫石纯和已于2019年4月18日与华中建材市场建立租赁关系，并从2019年4月1日开始直接向华中建材市场支付租金，故陈锋铭应当将其收取的2019年4月1日至2019年7月20日期间的租金返还给陶志君。2019年1月20日至2019年7月20日共计182天，租金为47000元，陈锋铭应返还2019年4月1日至2019年7月20日的租金28664.84元（47000元÷182天×111天）。陶志君与陈锋铭之间的租赁合同已因市场原因提前终止，故陈锋铭应当将押金1万元退还给陶志君。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、陈锋铭于本判决生效后7日内向陶志君返还押金1万元、租金28664.84元，共计38664.84元；二、驳回陶志君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取384元，由陈锋铭负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审证人林某的证言进行了核实。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈锋铭主张陶志君同意以押金和剩余租金作为门面转让的补偿，但陈锋铭提交的证据并不足以证明陶志君作出过前述意思表示，即便以陈锋铭主张的证人证言看，对于陈锋铭与陶志君是否确定达成补偿协议特别是补偿协议内容，证人证言并未对此明确，因此陈锋铭应承担举证不能的不利后果。一审法院基于陶志君与陈锋铭之间的租赁合同已因市场原因提前终止，判令陈锋铭向陶志君退还押金及多收取的租金，并无不当。综上所述，陈锋铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由陈锋铭负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月二十四日法官助理杜文书记员杜文