湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行终2064号上诉人（原审原告）:岳阳市岳阳楼区兴华物资经营部。住所地：岳阳市岳阳楼区九华山路。负责人：黄世平，经理。委托代理人：姚先国，男，1952年2月6日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：岳阳市岳阳楼区人民政府。住所地：岳阳市金鹗中路235号。法定代表人：黄建文，该区区长。委托代理人：匡宜明，岳阳市岳阳楼区人民政府工作人员。委托代理人：熊新星，湖南金骏律师事务所律师。岳阳市岳阳楼区兴华物资经营部（以下简称兴华物资经营部）诉岳阳市岳阳楼区人民政府（以下简称岳阳楼区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06行初104号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。岳阳市中级人民法院经审理查明，岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目位于岳阳市中心城区，是岳阳市城市建设的重点工程，是岳阳市打造中心城区商业发展的重要配套项目，该项目的实施能够有效改善居民的居住生活条件，能够提升城市品位，加快城市发展，符合公共利益需要。2017年7月31日，岳阳楼区政府发布并公示了《房屋征收决定公告》岳楼政发【2017】35号，决定对岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围内国有土地上的房屋及附属物实施征收，公告确定征收部门为岳阳楼区征收安置工作局，征收实施单位为岳阳楼区城市管理局。签约期限为被征收人收到分户评估报告之日起90天内。同日，岳阳楼区政府发布《征收补偿安置方案》，方案公布的征收补偿方式及标准为：征收补安置实行以货币安置为主，政府搭建服务平台，组织房源信息，落实奖励优惠政策，促进被征收户购买商品房形式为辅的政策。兴华物资经营部的房屋位于岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号（建筑面积为184.8㎡）和ＪＹ020-405号（建筑面积为181.14㎡），在本项目征收范围内。经岳阳金图腾土地房地产评估有限公司（以下简称金图腾公司）评估，兴华物资经营部ＪＹ020-403号被征收房屋的市场价值合计895112元，其中，房屋主体按评估单价为4485元／㎡，评估面积184.8㎡，房屋价值828828元，装饰装修价值54049元；ＪＹ020-405号被征收房屋的市场价值合计910928元，其中，房屋主体按评估单价为4485元／㎡，评估面积181.14㎡，房屋价值812413元，装饰装修价值86368元。在征收补偿商谈过程中，兴华物资经营部未能与征收部门达成协议。2018年10月25日，岳阳楼区政府作出两份《房屋征补决定书》，主要内容为：被征收人房屋在本次征收红线范围内。房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。被征收人未在规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议。现作出征收补偿决定如下：一、对兴华物资经营部位于岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号、××号的房屋实施征收，按照《征收补偿安置方案》的规定，以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿。二、根据金图腾公司对房屋的分户评估报告和《征收补偿安置方案》的规定，兴华物资经营部对ＪＹ020-403号应得的货币补偿金额为：（一）房屋主体补偿828828元；（二）室内装饰装修及设施、设备补偿54049元；（三）搬迁补助3000元；（四）临时安置补助9235元，上述四项合计人民币895112元，全部存储于交通银行岳阳市分行；兴华物资经营部对ＪＹ020-405号应得的货币补偿金额为：（一）房屋主体补偿812413元；（二）室内装饰装修及设施、设备补偿86368元；（三）搬迁补助3000元；（四）临时安置补助9147元，上述四项合计人民币910928元，全部存储于交通银行岳阳市分行。三、被征收人应在决定书送达之日起60日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空交付给房屋征收部门。兴华物资经营部对该决定不服，遂向人民法院提起行政诉讼，请求法院判决：一、撤销案涉房屋征收补偿决定；二、判令被告依法以房屋产权调换方式实施征收；三、本案诉讼费由被告承担。2019年6月23日，岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部向兴华物资经营部负责人黄世平送达了九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部关于拟按照房源的告知书，载明：针对您要求产权调换房的补偿安置，项目部提供安置房源（附表）供其选择。根据《征收补偿条例》第二十一条的规定，项目部将与您计算、结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。附表载明了房源名称、楼栋与楼层、户型、面积、房号、房屋均价等信息。黄世平拒绝收取该告知书也未予选择。岳阳市中级人民法院认为，本案争议焦点为两份被诉房屋征收补偿决定是否侵害了兴华物资经营部的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定，产权调换是由征收人为被征收人提供新的房屋，并计算被征收房屋与调换房屋的价值差额，双方进行结算的一种征收补偿方式。本案中，通过对案涉证据的分析，可以认定兴华物资经营部选择的补偿方式为产权调换。而岳阳楼区政府在作出的案涉征收补偿决定书中载明：“房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。”因该《房屋征收补偿决定书》并未明确告知兴华物资经营部享有产权调换的权利，侵害了兴华物资经营部的补偿选择权，应当确认违法。但因岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目符合公共利益需要，对岳阳市城区的整体提质改造具有重要意义，若判决案涉征收补偿决定书撤销重作将会导致整个项目在时间节点上滞后，有损公共利益。而且，在诉讼过程中岳阳楼区政府向兴华物资经营部送达了可以进行产权调换的房源告知书，明确告知了可供产权调换的房屋具体位置、面积、价格，并告知将与其计算被征收房屋与调换房屋的价值差额以便原告选择，岳阳楼区政府在诉讼过程中提供安置房的行为属于行政机关自我纠错的行为，已弥补了《房屋征收补偿决定书》的瑕疵，应当认为岳阳楼区政府的行为从实质上已经充分保障了被征收人产权调换的权利，该《房屋征收补偿决定书》也可以不予撤销。另对岳阳楼区政府辩称兴华物资经营部不服补偿安置方案的起诉已经超过了起诉期限的意见，因本案原告起诉要求撤销的系《房屋征收补偿决定》，并未要求对《征收决定公告》进行审查，该答辩意见不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决确认岳阳市岳阳楼区人民政府于2018年10月25日对岳阳市岳阳楼区兴华物资经营部作出的两份《岳阳市岳阳楼区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》违法。案件受理费50元，由岳阳市岳阳楼区人民政府负担。兴华物资经营部上诉称：一、岳阳楼区政府假借旧城改造之名，实施商业开发的征收行为，不符合公共利益征收条件。无论以何种名义征收，均不能损害被征收人的合法权益。二、选定评估机构的程序违法，被确定的评估机构系无资质的非法公司，在房产价值评估时未入户勘查。三、涉案《房屋征收补偿决定书》违反了《条例》第二十一条的相关规定，剥夺了上诉人依法享有产权调换的选择权。四、被上诉人以明显低于同类房地产市场价格作出货币补偿决定，严重降低了上诉人原有生活水平。故请求：一、撤销一审判决；二、撤销两份涉案《房屋征收补偿决定书》，责令被上诉人提供改建地段产权调换的房源；三、本案诉讼费由岳阳楼区政府承担。岳阳楼区政府答辩称：一、在一审中，上诉人没有对安置房和补偿价值的问题提出异议，但在二审中提出与一审不同的事实和主张，严重损害了被上诉人的利益，其行为不合法。二、关于产权调换的问题。被上诉人在一审阶段采取了补救措施，提供了就近住宅和商业房源，明确了可以对上诉人进行补偿，也可以和上诉人进行协商。三、关于评估机构选定及评估程序问题。本次项目改造选定的评估机构为岳阳市金图腾房地产评估有限公司，由于笔误写成湖南金图腾房地产评估有限公司，该事实有岳阳市岳阳楼公证处出具的情况说明，并非上诉人所说的评估机构为无资质的非法公司。评估程序符合法律规定，分户评估报告已送达给上诉人，有上诉人的签名为证。上诉人主张评估报告未送达、未入户勘察没有事实根据。故请求：维持一审判决。各方当事人一审提交的证据，已随案移送本院。经审查，可以作为认定事实的依据。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明：2019年9月18日岳阳市岳阳楼区司法局出具的情况说明中载明：原岳阳市岳阳楼区公证处出具的（2017）湘岳楼证字629号公证书中的“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”笔误为“湖南金图腾房地产评估有限公司”。原岳阳市岳阳楼公证处于2017年10月撤销，原岳阳市岳阳楼公证处印鉴均已销毁，无法出具新的公证文书，特将此情形进行说明。本院认为，本案的争议焦点为被诉《房屋征收补偿决定》是否剥夺了上诉人的补偿方式选择权。一、关于是否为了公共利益。涉案项目根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第三项有关公共事业的规定实施征收，后有关部门将征收类别由公共事业改为旧城区改建，并纳入国民经济和社会发展年度计划，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条、第八条第五项的规定，为了旧城区改建而实施的征收仍然符合公共利益的要求。本案中，岳阳楼区政府就涉案项目出具了社会稳定风险评估报告，征询了被征收人的征收意见。经统计，涉案项目的征收意愿同意率达87.76％，证明涉案项目得到大多数被征收人的同意，反映了公共利益。上诉人有关本案征收并非为了公共利益的上诉理由缺乏事实和法律依据。二、关于剥夺上诉人产权调换选择权的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，涉案《房屋征收补偿决定书》载明“以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿”的方式，但该“团购房”不能替代《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条关于产权调换的规定。涉案《房屋征收补偿决定书》剥夺了上诉人的补偿方式选择权。但在本案一审过程中，岳阳楼区政府向上诉人送达了可供产权调换的房屋的具体位置、面积、价格，被上诉人采取了产权调换的弥补措施。因此，涉案《房屋征收补偿决定书》可确认违法。三、评估机构的选定及评估程序问题。（一）关于评估机构的选定。岳阳楼区政府采取协商（选票）办法确定涉案项目房地产价格评估机构。涉案项目应发放选票260份，实发选票232份，收回选票143份，收回有效票143份。由被征收人代表唱票、计票和监票，经统计房地产价格评估机构票选情况为：岳阳市金图腾房地产评估有限公司135票、湖南正阳房地产评估咨询有限公司7票、岳阳方源房地产评估经纪公司1票。该次选定有岳阳市岳阳楼公证处到现场监督，并出具（2017）湘岳楼证字629号公证书证明选定合法有效。故评估机构的选定程序合法，上诉人主张评估机构的选定违法，因无事实根据，本院不予支持。（二）评估程序的合法性。本案评估机构在考虑了涉案房屋的区位用途、建筑结构和楼层、新旧程度、租金收入、空置率以及等影响因素后作出的分户评估报告，确定了相应的房屋价值，与《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款关于评估因素之规定相符。评估机构还告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请专家鉴定。但是，上诉人在收到分户评估报告后未在法定期限内行使相关权利，其在诉讼阶段对评估结果提出异议不符合法律规定，据此主张补偿标准过低，本院不予支持。四、上诉人认为涉案项目出现不同的评估机构的问题。上诉人认为涉案项目有不同的评估机构，原本选定的评估机构为“湖南金图腾房地产评估有限公司”，之后横空出世另一个评估机构“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”，令人不解。经查，上述两家公司实为一个公司，即只有“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”，所谓的其他公司是由于笔误造成，有原岳阳市岳阳楼公证处的公证说明。综上，岳阳市岳阳楼区鱼天下商贸经营部的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳阳市岳阳楼区兴华物资经营部承担。本判决为终审判决。审判长  曾昊锋审判员  朱志林审判员  余俊杰二〇一九年十二月十二日法官助理张顥严书记员杨柳