浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终746号 上诉人（原审被告）：马春宝，男，1963年2月6日出生，汉族，住安吉县。 上诉人（原审被告）；周亚芳，女，1965年1月16日出生，汉族，住安吉县梅溪镇马村村渡口自然村36号。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈德祥，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：史旭明，女，1963年6月2日出生，汉族，住安吉县。 上诉人马春宝、周亚芳因与被上诉人史旭明房屋买卖合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2018）浙0523民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马春宝、周亚芳的委托诉讼代理人陈德祥、被上诉人史旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马春宝、周亚芳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由史旭明承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方在2017年10月13日签订房屋买卖合同，马春宝、周亚芳于2017年12月14日通知史旭明解除买卖合同并返还了预付的购房定金和押金，史旭明也收到了通知，合同于2017年12月14日解除。法律没有规定违约方不可以行使解除权，且史旭明违约在先，没有及时支付购房款。马春宝、周亚芳在重大误解的情况下签订了房屋买卖及补充协议，从合同签订到解除仅过了两个月，马春宝、周亚芳承担定金罚则，双倍返还定金10万元已弥补损失。一审判决马春宝、周亚芳承担史旭明损失50万元，违反公平原则。二、一审法院程序严重违法。史旭明一审起诉请求马春宝、周亚芳继续履行交付义务并返还定金10万元。后在2018年8月2日，在一审法院的要求下才变更诉请。一审法官存在严重违法乱纪嫌疑。诉权是公民个人权利，他人无权干涉。本案是一起房屋买卖合同关系，不存在法官释明问题。一审法院程序严重违法，导致裁判不公。 史旭明答辩称，一、双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，对双方均有约束力。合同解除权是守约方根据合同约定或者法律规定享有的。二、马春宝、周亚芳称史旭明没有及时支付购房款，这一说法是错误的。史旭明在2017年10月18日跨行转账时没有办法将120万元支付马春宝、周亚芳，这是有微信截屏的。经过联系后，在10月27日才支付成功，马春宝、周亚芳也出具了收条。要是有责任也是在对方，而非史旭明没有及时支付。三、马春宝、周亚芳所谓的重大误解是托词，是因为签约时房价涨了，是典型的不讲诚信。本人买房也是为了改善居住条件，而非为了炒房。为了筹备房款，本人在2017年上半年将万华公馆的一套房子出售，一直没有找到合意的，直到2017年10月13日经第三方中介签订案涉房屋。本人也是在房价上涨期间卖房的，对于这市场行情也认了，然而马春宝、周亚芳却恶意违约。四、马春宝、周亚芳说诉权是公民的权利是对的，但变更诉请也是权利。史旭明在2017年12月5日提起诉讼要求马春宝、周亚芳履行合同，在长达七个多月的时间里马春宝、周亚芳依旧不履行，史旭明只能变更诉请。五、一审判决不能完全补偿损失，根据市场交易价格，类似房产价格是408万。在鉴定机构评估时已经把家具搬走了，所以评估值是比较低的，建议二审增加赔偿家具的价值和实际损失。 史旭明一审诉讼请求：1.马春宝、周亚芳过户、交付转让房屋并双倍返还定金10万元，后变更诉请为确认双方于2017年10月13日签到的房屋买卖（居间）合同解除，马春宝、周亚芳赔偿损失148万元；2.本案诉讼费用由马春宝、周亚芳负担。 原审法院审理查明：2017年10月13日，史旭明与马春宝、周亚芳经鑫邦经纪公司居间介绍，双方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：1.马春宝、周亚芳将位于安吉县北侧（汇丰花园北苑）13幢H号、房产证号23××76、土地证号15××17、建筑面积241.27平方米的房产以260万元出售给史旭明。随房同时转让立式空调、冰箱、洗衣机各1台，沙发和红木餐桌各1套，太阳能和热水器各1个，挂式空调5台，床1张等固定设施。2.史旭明于合同签订当日支付定金5万元，2017年10月18日前支付120万元，委托公证办理后支付135万元。3.马春宝、周亚芳在购房款付清后腾空并交付该房屋，以交付钥匙为房屋交接标志。4.史旭明若未按合同约定付款，按日利率0.5‰支付未付房款的利息且无权要求返还定金。逾期30天未付款的，史旭明按上述标准支付利息并视为自动放弃购买，定金归马春宝、周亚芳所有，违约金为房价的20‰，并赔偿已过户造成的损失。5.马春宝、周亚芳配合居间方办理过户，因其故意拖延、反悔不卖、未按期交付案涉房产，以及未按合同其他条款履行的，双倍返还定金并按日利率0.5‰支付已付房款的利息。逾期30天未交付的，马春宝、周亚芳应在接到书面通知10日内退还已付房款和定金，并赔偿已过户所造成的损失以及违约金和利息。当日，史旭明支付定金5万元，马春宝出具收据一份。因马春宝、周亚芳未将其银行卡开户行详细信息告知史旭明，史旭明于10月18日跨行转账时无法将120万元购房款支付给马春宝、周亚芳，经与马春宝、周亚芳联系后，史旭明于10月27日向马春宝、周亚芳转账支付购房款120万元，马春宝、周亚芳出具收条一份。同日，史旭明与马春宝签订《补充协议》一份，约定：马春宝、周亚芳在史旭明支付125万元购房款后将案涉房屋过户给是史旭明，余款135万元由银行贷款支付。12月6日至7日，史旭明分三次支付购房款130万元，由中介代收并出具收条。12月12日，周亚芳在与史旭明丈夫韩建忠的通话中表示拒绝将案涉房屋出售给史旭明。12月14日，周亚芳将购房款和定金共计125万元退还史旭明，史旭明表示不查收。12月15日，史旭明就本案向该院申请诉前财产保全。12月26日，史旭明诉至该院，要求马春宝、周亚芳继续履行合同交付房屋。2018年8月2日，史旭明申请变更诉请为要求马春宝、周亚芳赔偿损失，解除合同。该院于2018年8月27日告知马春宝、周亚芳。 在审理过程中，史旭明申请对案涉房屋的市场价值进行司法鉴定，并垫付鉴定费11473元。经该院委托安吉振兴资产评估事务所鉴定，案涉房屋2017年10月13日的市场价值为263.53万元，2017年12月14日的市场价值为285.08万元，2018年9月30日的市场价值为315.22万元。 一审法院认为，双方签订的房屋买卖（居间）合同是真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。本案中，双方均同意解除案涉合同，该院依法予以确认。至于合同解除时间，史旭明主张其变更诉请要求违约赔偿时合同解除；马春宝、周亚芳主张其于2017年12月14日将购房款返还史旭明，故案涉合同已于该日解除。该院认为，马春宝、周亚芳虽于2017年12月14日将购房款返还给史旭明，但史旭明表示不查收且之后诉请要求继续履行合同，故该日不应视为合同解除之日。再者，合同解除权系守约方根据合同约定或法律规定享有的重要合同权利，其行使的结果往往将导致合同的终止，不应以推定的方式来行使合同解除权，故该院确认案涉合同于史旭明要求解除合同赔偿损失并通知到马春宝、周亚芳即2018年8月27日解除。马春宝、周亚芳以退还购房款明确表示拒不履行合同，已属严重违约，现史旭明要求马春宝、周亚芳并承担相应责任，于法有据，该院予以支持。根据双方在合同中对违约责任的约定，马春宝、周亚芳需双倍返还定金10万元，并按日利率0.5‰支付已付房款的利息；鉴于合同解除时间在2018年8月27日，根据司法鉴定意见，宜依据2018年9月30日的市场价值315.22万元确定涉案房屋价格，与合同约定价格相差55.22万元。因此，合同约定的定金、利息不足以弥补违约造成的损失。该院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，如果合同得以履行，史旭明可以获得房屋价格上涨的利益，这是买卖双方在签订合同时可以预见到的。因此，在确定赔偿损失金额时，应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌定马春宝、周亚芳赔偿史旭明损失50万元。综上，史旭明诉请合理部分予以支持，超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除史旭明与马春宝、周亚芳于2017年10月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、马春宝、周亚芳赔偿史旭明损失50万元，限于该判决生效之日起十日内履行；三、驳回史旭明的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9060元（已减半），财产保全费5000元，合计诉讼费14060元，鉴定费11473元，由史旭明负担诉讼费4750元；马春宝、周亚芳负担诉讼费9310元、鉴定费11473元，限于该判决生效之日起十日内缴纳。 二审中，马春宝、周亚芳向本院提交了房屋买卖合同一份，拟证明案涉房屋于2019年7月9日已出卖，价款275万元，所以一审评估没有这么多，评估报告有问题。 史旭明质证认为，本案的评估报告还是低的，不能达到马春宝、周亚芳的证明目的。 经审查，对于马春宝、周亚芳提交的房屋买卖合同，因史旭明未对真实性提出异议，故本院对真实性予以确认。但该房屋买卖合同仅是马春宝、周亚芳和案外人进行的交易，不能证明该交易价格就是史旭明的实际损失。 史旭明二审未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 综合马春宝、周亚芳的上诉理由以及史旭明的答辩意见，本院认为本案二审争议焦点为：一、一审法院确定马春宝、周亚芳赔偿史旭明违约损失50万元是否正确；二、一审判决在审理程序上是否存在不当之处。 关于争议焦点一，史旭明与马春宝、周亚芳签订的案涉房屋买卖（居间）合同是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，史旭明和马春宝、周亚芳均应根据诚实信用原则履行。根据一、二审查明的事实，在合同签订后，史旭明按约履行了付款义务，但马春宝、周亚芳在收取房款后拒不履行交房义务，二审中又将案涉房屋卖给案外人，已构成根本违约。马春宝、周亚芳上诉称史旭明违约在先才将案涉房屋出售给案外人，且签订房屋买卖协议属重大误解，但均未提供相应证据予以证明，且一审已经查明史旭明延迟九天支付房款系马春宝、周亚芳未告知银行开户行信息所致。对于合同的解除时间，马春宝、周亚芳上诉称，法律没有规定违约方不可以解除合同，故应以马春宝、周亚芳退还购房款之日为双方合同解除日。对此本院认为，马春宝、周亚芳当时并未提供证据证实案涉房屋已经过户至第三人名下，在守约方史旭明明确要求继续履行合同的情况下，对于马春宝、周亚芳要求解约的诉请不应支持，也符合鼓励交易、维护交易安全的宗旨，一审判决对此认定正确。由于马春宝、周亚芳在本案中属于根本违约，故应对守约方史旭明承担相应责任并赔偿损失。对于马春宝、周亚芳上诉提出的一审中鉴定结论违反规定不应采信的理由，经查，一审庭审中马春宝、周亚芳的代理人在质证时对该鉴定结论无异议，唯独认为第三个基准日的估价过高。一审法院经审查后参照鉴定机构所作出的鉴定意见酌情确定本案赔偿数额并无不当，马春宝、周亚芳就此提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。史旭明作为守约方有权根据本案实际情况选择要求继续履行或赔偿损失等诉请，其在一审法院审理过程中变更诉请并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。马春宝、周亚芳所提上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。 综上，马春宝、周亚芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由马春宝、周亚芳负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  沈国祥 审判员  梁 帅 审判员  赵哨兵 二〇一九年十二月九日 书记员  谢敏飞