陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕01执异1178号案外人：西安利鑫商业运营管理有限公司，住所地西安市阎良区胜利路中段东侧。法定代表人：周文义。委托代理人：刘宇，男，1979年12月24日出生，系该公司执行董事。申请执行人：西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号天佑酒店一层。法定代表人：刘生东，该公司董事长。委托代理人：李育行，男，汉族，1986年3月8日出生，系该公司员工。被执行人：叶兆春，男，汉族，1965年3月16日出生，籍住浙江丽水市莲都区大洋河小区35幢6单元207室，现住西安市阎良区。被执行人：张伟芬，女，1969年1月7日出生，汉族，籍住浙江丽水市莲都区大洋河小区35幢6单元207室，现住西安市阎良区，系叶兆春之妻。被执行人：西安嘉华房地产开发集团有限公司，住所地西安市阎良区胜利路中段嘉华商城1幢4层。法定代表人：叶兆春，该公司董事长。被执行人：西安嘉华新渠湾置业有限公司，住所地西安市阎良区胜利街中段东侧。法定代表人：叶兆春，该公司董事长。被执行人：西安市阎良区银通小额贷款公司，住所地西安市阎良区胜利路中段嘉华商城1幢10202号2层。法定代表人叶兆春，该公司董事长。西安市莲湖区国融小额贷款有限责任公司(以下简称国融公司)与叶兆春、张伟芬、西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华公司）、西安嘉华新渠湾置业有限公司、西安市阎良区银通小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日作出的（2015）西中民三初字第00256号民事判决书已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，国融公司申请执行，本院依法立案执行。执行标的为：一、众被执行人向申请执行人国融公司偿还借款本金792.32万元及相应利息（以792.32万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）、承担案件受理费9.42万元及本案执行费78009元；二、被执行人叶兆春、张伟芬向申请执行人国融公司偿还借款本金268.59万元及相应利息（以268.59万元为基数，按月息2%从2014年10月1日起计算至判决确定之日止）。执行中，本院于2016年3月9日作出（2016）陕01执00020-1号执行裁定书，依法轮候查封了一、登记在被执行人叶兆春（身份证号码）名下，位于西安市高新区雁塔科技产业园科技路10号，房产证号为1075104019-4-1-1-11301-0，面积161.27平方米的房产；二、被执行人嘉华公司所有的，位于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼），房屋产权证号为01××09的房产（以下简称案涉房产）。因首封法院将处置权交由本院，本院于2018年6月26日作出（2018）陕01执恢120号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。案外人西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）对此提出执行异议，请求在确保其承租权的情况下现状拍卖案涉房产，即拍卖行为应当涤除其租赁权，并提供了相应的证据。就案外人利鑫公司提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。案外人利鑫公司执行异议称，1、其与嘉华公司于2009年9月1日签订了《房产委托管理框架协议》，承租案涉房产，约定前三年免收租金并由利鑫公司对外转租，所得收益用于案涉房产装修。利鑫公司于2009年12月25日与次承租人吕文光签订《利鑫商贸铺位租赁合同书》，将案涉房产转租吕文光并收取了约定租金，在租赁合同履行过程中，利鑫公司又于2013年2月10日与嘉华公司更改签订案涉房产的租赁合同，约定租期延至2025年3月，通过银行已支付了全部租金。2、案涉房产被嘉华公司和国融公司在隐瞒承租人利鑫公司的情况下，于2012年5月17日办理了抵押登记，利鑫公司直至2018年8月才得知抵押事实。利鑫公司对案涉房产的租赁权早于国融公司的抵押权，应当受到法律保护。综上，利鑫公司对拍卖案涉房产无异议，但应依法保障其租赁权和确认其已付租金的事实。故案外人依据民诉法执行程序若干问题的解释第十五条及相关规定提出执行异议申请。申请执行人国融公司答辩如下：1、国融公司对案涉房产享有的抵押权登记于2012年5月17日，早于利鑫公司与嘉华公司于2013年2月10日签订的租赁合同。根据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此利鑫公司不得以其租赁关系对抗国融公司的抵押权。2、利鑫公司与嘉华公司于2009年9月1日签订的《房产委托管理框架协议》的真实性无法确定，且该协议非租赁合同，利鑫公司无转租权，该协议不是基于租赁合同的意思表示，而是基于委托管理案涉房产的意思表示，利鑫公司是代嘉华公司履行委托管理职责，究其实质仍然是嘉华公司与吕文光签订的租赁合同，利鑫公司的权利来源于嘉华公司的委托。否则，利鑫公司与嘉华公司也不会在2013年重新签订新的租赁合同。3、国融公司无义务告知利鑫公司案涉房产已抵押的事实，利鑫公司于2013年签订租赁合同时，对租金达1460万元的合同，应当对案涉房产进行详细调查，应当知晓存在具有公示效力的抵押权。综上，利鑫公司不得以其在后的租赁关系对抗国融公司在先的抵押权。为支持其异议请求，案外人利鑫公司向本院提交了以下证据：1、《房产委托管理框架协议》。2、《利鑫商贸铺位租赁合同书》。3、《利鑫商城租赁合同》。4、收取租金的收据6张。5、支付租金的电子银行交易回单18张。6、支付租金的收款收据7张。经查，1、本院于2016年3月23日作出的（2016）陕01执20-2号执行裁定书，以查封的被执行人财产均为轮候查封，不具备处置条件终结本次执行程序。经本院与首封法院协商，由本院处置案涉房产，经申请执行人申请，本院恢复执行，案号为（2018）陕01执恢120号。2、陕西中大房地产评估有限责任公司于2018年8月22日出具房地产估价报告书，案涉房产建筑面积合计为1099.43平方米，价值总额为人民币991.2461万元。3、嘉华公司与利鑫公司于2009年9月1日签订《房产委托管理框架协议》，第二条约定了委托经营管理房产的名称、位置、面积。第3.1条约定，委托经营管理的期限自2009年9月1日至2019年9月1日。第4.2条约定，委托期间，利鑫公司负责整体招商、经营、管理等事宜，有权独立与第三方（以利鑫公司名义）协商、签订合作、出租协议，但不得损害嘉华公司利益。第5.1条约定，经营前三年，嘉华公司不收取委托资产租金或分配利润，同时利鑫公司保证将全部收入在扣除合理的经营管理开支外需全部用于经营装修等再投入。第5.2条约定，第4、5年，嘉华公司按受托经营面积20元/平方米收取租金，以后每年递增率在上年基础上不超过10%。4、利鑫公司以自己的名义与吕文光于2009年12月25日签订《利鑫商贸铺位租赁合同书》，将建筑面积为1428平方米的商铺出租给吕文光，并约定了租金数额及缴纳方式。租赁期限从2010年2月1日到2015年2月28日，前两个月为装修免租期，租金自2010年4月开始缴纳。利鑫公司提交的收据载明，吕文广自2010年4月至2013年5月向利鑫公司缴纳租金22.9952万元。5、嘉华公司与利鑫公司于2013年2月10日签订《利鑫商城租赁合同》，载明利鑫公司承租嘉华公司建筑面积为13251.32平方米的商铺，租赁期自2013年3月1日至2025年3月1日，租金1460万元整，可分次最迟于2015年11月底前支付。利鑫公司提交的租金付款明细载明，自2013年3月29日至2015年11月30日，通过农行西安市阎良区支行付款18笔，交易用途载明为转款的有5笔合计103万元、载明为还款的有1笔10万元，载明为转款的有5笔合计103万元、载明为往来款的有2笔合计1020万元、载明为租金的有10笔合计198万元，即通过银行付款合计1331万元整；现金支付租金7笔合计129万元整，共计1460万元。嘉华公司于2015年12月2日出具《租金收款确认函》，载明收到全部租金1460万元。6、西安市不动产登记薄载明，西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都01幢综合楼）1单元10203室建筑面积为1099.43平方米，所有人为嘉华公司，不动产权证号为01××09，国融公司于2012年5月17日登记了抵押债权500万元，西安市阎良区人民法院于2015年12月17日查封案涉房产。上述事实有执行裁定书、《房产委托管理框架协议》、《利鑫商贸铺位租赁合同书》、《利鑫商城租赁合同》、收据、电子银行交易回单、收款收据、《租金收款确认函》等证据在卷予以佐证。本院认为，案外人利鑫公司称，《房产委托管理框架协议》能够证明其租赁关系设立于2009年，且其已将案涉房产转租于他人，所以其租赁关系早于国融公司的抵押权。申请执行人国融公司称《房产委托管理框架协议》的真实性其无法确定，且该协议非租赁合同而是基于委托管理案涉房产的意思表示，利鑫公司是代嘉华公司履行委托管理职责，究其实质仍然是嘉华公司与吕文光签订的租赁合同。故本案的争议焦点为，利鑫公司与嘉华公司签订的《房产委托管理框架协议》是否为租赁合同，能否排除国融公司对案涉房产抵押权的影响。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第二百一十三条规定了租赁合同的主要条款，即租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。据此，本案《房产委托管理框架协议》约定了租赁物的名称、面积、用途、租赁期限、租金支付方式、可以转租他人等内容。其内容包含有设立租赁关系的意思表示，也含有委托管理参与分配利润的意思表示，属于复合式合同。虽然存在利鑫公司转租并收取吕文光租金的事实，但没有证据足以证明该协议符合租赁合同的形式及实质要件，不能认定其为严格意义上合法有效的租赁合同。至于嘉华公司与利鑫公司于2013年2月10日签订的《利鑫商城租赁合同》，应视为嘉华公司在与国融公司订立抵押合同并办理抵押登记之后，与利鑫公司在租赁期内协商延长了租赁期限。即，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外；第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，就2013年2月10日签订的《利鑫商城租赁合同》而言，本案申请执行人国融公司对案涉房产享有抵押权，利鑫公司在抵押权设立之后承租案涉房产，故其以在后的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。虽利鑫公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房产，但其提出在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人嘉华公司的案涉房产的执行异议，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条不相符，故其异议请求本院不予支持。综上，案外人的异议理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人西安利鑫商业运营管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向陕西省西安市中级人民法院提起诉讼。审判长 李 唯审判员 冯 健审判员 黄金华二〇一九年十二月二十四日书记员 任苏轩