山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初401号原告：长治山煤凯德世家房地产开发有限公司。住所地，长治市上党区新建路115号。法定代表人：程秋红，职务：董事长。委托诉讼代理人：张小兵，男，1974年7月26日出生，汉族，住长治市上党区银桥市场甲16号。系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：胡墨菊，女，1957年2月11日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告长治山煤凯德世家房地产开发有限公司（以下简称凯德世家公司）与被告胡墨菊物权纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告凯德世家公司的委托诉讼代理人张小兵、被告胡墨菊的委托诉讼代理人孙晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯德世家公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告退出房屋；2、判令被告支付租期届满后占用房屋费用6298.8元及商业服务费2261.3元，共计8560.1元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发公司，2013年原告投资开发凯德世家广场项目。2015年4月原告与长治市锦世联行商业管理有限公司（以下简称锦世联行公司）签订委托经营管理合同，约定签订租赁合同的主体是锦世联行公司与各商户。2018年5月锦世联行公司以自己的名义与被告签订合同，由被告租赁上古街1号楼A-1-5、A-1-6号商铺，租赁期限是半年（2018年6月1日至2018年12月31日止）。合同期限届满后被告拒不退出商铺也不续租，占用该商铺至今严重影响原告后续出租。现依据物权法规定，向被告主张返还原物请求权，同时要求被告支付占用商铺费用6298.8元及商业服务费2261.3元，共计8560.1元。被告胡墨菊辩称，１、原告与其不存在合同关系，亦非本案争议房屋的物权人，故原告主体不适格；２、其与锦世联行公司签有《租赁及商业管理合同》，该合同合法有效，至今尚未解除，故其占用房屋系有权占用，原告的诉求无事实及法律依据；3、因原告与锦世联行公司系委托经营管理合同关系，该法律关系的现状与本案的处理存在非常重要的关联性，也与本案的事实认定具有重要的关联性，应追加锦世联行公司为本案第三人。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告凯德世家公司为支持其主张，向法庭提供证据如下：证据（1）原告与锦世联行公司签订的山煤凯德世家广场项目全程委托经营管理合同一份，证明原告委托锦世联行公司为其山煤凯德世家广场项目提供全程商业经营管理及物业管理服务，服务期限自2015年4月18日至2018年12月31日。其中第七条约定所有租赁合同均以锦世联行公司为主体与商户签订。证据（2）锦世联行公司与被告胡墨菊于2018年5月31日签订的租赁及商业管理合同一份，载明锦世联行公司提供位于光明北路西的长治尚都inbox商场一层外铺区域A-1-5、A-1-6号116平方米经营场地供被告经营，商铺租赁期限自2018年6月1日至2018年12月31日止，租金为每平方米每天人民币0.3元，商业服务费为每平方米每天人民币0.1077元。同时对商铺交付、装修、销售管理、商铺交还、合同解除、违约责任等进行了约定。证据（3）长县国用（2016）第060316号土地使用权证、长治县住房保障和城乡建设管理局为原告颁发的（2015）晋商房预售长县字第006号、（2017）晋商房预售长县字第002号山西省商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、原告的营业执照各一份，证明座落于××座北、县检察院西侧的土地使用权人为原告，长治县住房保障和城乡建设管理局对长治山煤凯德世家广场项目的建设用地规划、建设工程规划、建设工程施工均予以许可，并批准许可原告对长治山煤凯德世家广场项目A区、B区房屋预售，原告的经营范围包括房地产开发等。原告方当庭陈述如下：原告诉请的租期届满后商铺的占用费和商业服务费8560.1元是参照被告与锦世联行公司签订的租赁及商业管理合同约定的租金和商业服务的计算标准，自2019年1月1日计算至2019年6月30日。被告胡墨菊的委托诉讼代理人对原告凯德世家公司提供的证据及陈述所发表的质证意见为，对证据（1）的真实性认可，但对原告的证明目的不认可，认为该证据并不能证明本案诉争的商铺的产权是谁；对证据（2）的真实性认可，但认为该合同恰恰证明原告并非合同当事人，该合同虽已到期，但在合同到期后被告继续使用该商铺，出租方锦世联行公司对此没有提出异议，双方的合同仍然继续履行，并非实际解除；对证据（3）的真实性认可，但认为该证据并不能证明原告对物享有所有权。对原告的陈述，认为其无权要求被告支持该费用。被告胡墨菊的委托诉讼代理人未向法庭提供书面证据。根据原、被告的举证、质证情况，本院对原告凯德世家公司提供的证据认证如下：原告凯德世家公司提供的证据（1）原告与锦世联行公司签订的山煤凯德世家广场项目全程委托经营管理合同一份，证据（2）锦世联行公司与被告胡墨菊于2018年5月31日签订的租赁及商业管理合同一份，证据（3）长县国用（2016）第060316号土地使用权证、长治县住房保障和城乡建设管理局为原告颁发的（2015）晋商房预售长县字第006号、（2017）晋商房预售长县字第002号山西省商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、原告的营业执照各一份，被告方对其真实性均无异议。本院认为上述证据内容客观真实，且与本案待定事实相关联，故对上述证据予以采信，原告的当庭陈述，本院依据法律规定作出裁判。依据本院依法采信的证据及原、被告互认的事实，可以确认如下事实：2015年4月原告凯德世家公司与锦世联行公司签订山煤凯德世家广场项目全程委托经营管理合同，合同约定原告委托锦世联行公司对其建设的山煤凯德世家广场项目的商铺进行全程商业经营管理及物业管理，服务时间为2015年4月18日至2018年12月31日，服务内容为项目商业定位、招商、商铺规划、商业运营、商业物业管理等，同时对服务进度、收费标准、合同签订主体、双方责任等进行了约定。其中第七条关于合同签订主体约定，所有租赁合同均以锦世联行公司为主体与各商户签订。2018年5月31日锦世联行公司与被告胡墨菊签订租赁及商业管理合同，约定锦世联行公司向被告胡墨菊提供位于光明北路西的长治尚都inbox商场一层外铺区域A-1-5、A-1-6号共计116平方米经营场所供被告经营，商铺租赁期限自2018年6月1日至2018年12月31日止，被告租用该商铺仅限做“依诗家”家居生活之用，租金为每平方米每天人民币0.3元，商业服务费为每平方米每天人民币0.1077元。同时对商铺交付、装修、销售管理、商铺交还、合同解除、违约责任等进行了约定。该合同到期后，被告未续签租赁合同，亦未交纳相应的费用，占用该商铺至今。原告凯德世家公司对座落于××座北、县检察院西侧的土地享有使用权。2014年10月14日长治县住房保障和城乡建设管理局向原告颁发长治山煤凯德世家广场项目的建设用地规划许可证，2015年5月19日长治县住房保障和城乡建设管理局向原告颁发长治山煤凯德世家广场A区的建设工程规划许可证，2015年6月19日向原告颁发长治山煤凯德世家广场1-4#、6#、8#、9#、13#工程A区的建设工程施工许可证，2017年3月13日向原告颁发长治山煤凯德世家广场10#、11#、12#、14#楼的建设工程施工许可证，2015年7月8日向原告颁发长治山煤凯德世家广场A区的商品房预售许可证，2017年4月26日向原告颁发凯德世家项目广场B区的商品房预售许可证。本院认为，我国物权法规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中原告凯德世家公司虽对本案诉争的房屋未取得所有权证书，但其系长治山煤凯德世家广场项目建设用地合法的土地使用权人，其在建设该项目时取得了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，后亦取得了该项目的商品房预售许可证，上述事实可以认定原告对本案诉争的房屋享有排他性的使用，收益等权利，属于本案诉争房屋的权利人。现被告胡墨菊在其与锦世联行公司所签订的租赁及商业管理合同到期的情况下，仍占用该商铺至今，属无权占有，原告作为争议商铺的权利人有权要求被告腾退房屋。被告提出的其与锦世联行公司签订的合同至今尚未解除，现属不定期租赁，其占用该商铺属有权占用的辩解意见，本院认为，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条款对双方的续租行为进行了约定。而本案中锦世联行公司作为长治山煤凯德世家广场项目的委托经营管理者，在其与原告约定的服务期限内对本案诉争房屋具有出租和管理的权利，而双方的委托合同的服务期限至2018年12月31日已到期。之后锦世联行公司对本案诉争房屋已无任何权利，且被告在合同到期后至今对所占用的房屋未尽任何续租义务，故该情形不符合合同法第二百三十六条的规定，对被告的该辩解意见不予采信。针对原告诉请要求被告支付租期届满后占用房屋费用6298.8元和应付商业服务费2261.3元（计算至2019年6月30日）的问题，本院认为，被告在租赁合同期满后仍占用该商铺，依据公平原则，应当向权利人支付相应的占用费，原告要求房屋占用费按原租赁合同中约定的支付租金标准计算，并无不妥，故对该部分诉请予以支持。对原告诉请的商业服务费2261.3元，本院认为，在合同期满后，原告未对被告所占用的商铺履行过商业服务的义务，故对原告的该项诉请不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡墨菊于本判决生效之日起二个月内腾退位于长治市××区西的长治尚都inbox商场一层外铺区域A-1-5、A-1-6号商铺。二、被告胡墨菊于本判决生效之日起二个月内支付原告长治山煤凯德世家房地产开发有限公司房屋占用费6298.8元。三、驳回原告长治山煤凯德世家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。  案件受理费50元，由被告胡墨菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。                                         审判长    韩莉                        人民陪审员   贾高鹏                        人民陪审员   鲍素梅                       二〇一九年十二月十一日                         书记员  崔鹏科