抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初3235号原告：中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，住所地望花区雷锋路东段60—1号楼。负责人：刘明耀，系该行行长。委托诉讼代理人：林涛，系该行员工。被告：闫云成，男，1973年2月4日出生，满族，住抚顺市新宾满族自治县。被告：辽宁世恒房地产开发有限公司，住所地望花区鞍山路西段54号院内综合楼。法定代表人：陈红军，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢应桥，系辽宁锦城律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行（以下简称：望花支行）诉被告闫云成、辽宁世恒房地产开发有限公司（以下简称：开发公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告望花支行委托诉讼代理人林涛到庭参加了诉讼，被告告闫云成、被告开发公经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望花支行诉称：被告闫云成于2016年10月28日向原告申请办理个人一手房贷208000元，贷款利率为4.41%，贷款方式为按月等额本息还款，用坐落于抚顺市望花区.52平方米）住宅提供抵押担保。原告审查、审批后，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：21020120160056789），在办妥抵押登记后，原告于2016年12月7日履行的放贷责任。被告闫云成2019年7月起开始拖欠贷款本息，我行通过电话催收，借款人以其在外地为由不履行还款义务，到其居住地签发《债务逾期催收通知书》，房屋无人居住。被告已拒不履行还款义务，恶意拖欠贷款本息。截止2019年10月11日已拖欠4期，拖欠贷款本金195925.05元及相应利息783.55元。因被告未履行合同约定的还款义务，原告按合同约定宣告被告与原告签订全部借款合同项下的借款提前到期，提前到期贷款本金195925.05元。另外，被告闫云成购买的房屋属于被告开发公司开发的“家和美华乐城”项目，订立合同时该项目仍处于期房阶段，原告对抵押房屋办理了预告登记手续；原告与被告开发公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，被告开发公司对该笔贷款提供保证担保。故原告诉至法院，请求人民法院判令：1、宣布原告与被告闫云成签订的《个人购房担保借款合同》提前到期，被告闫云成立即偿还原告贷款本金余额195925.05元、拖欠至2019年10月11日利息2275.67元及利息（自2019年10月11日起至贷款本金全部清偿之日的利息及在本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计收的罚息、复利）；2、原告对贷款抵押物享有抵押权（优先受偿权）；3、被告开发公司对借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师等实现债权的一切费用承担连带责任；4、由被告承担本案诉讼费及所有诉讼相关的费用。被告闫云成缺席，但提出如下答辩意见：我不是案涉房屋的买受人和贷款人。当时“卢思成”的身份证丢失，借用我的身份证，我并不知道他是买房、贷款。他现在还不起贷款，躲起来了。我不能替他偿还贷款。被告开发有限公司缺席，但提出如下答辩意见。一、2013年11月29日，被告开发公司出具的承诺，是向农行抚顺新抚支行出具，并非本案原告农行望花支行；承诺书虽载明是经公司董事会决定，但没有公司董事签字，也没有公司股东会决议，所以该承诺书不发生担保效力。所以保证，不发生法律效力。二、本案借款人签订了《同意房产抵押承诺书》，并在借款合同上以抵押人身份签字确认，所以与原告形成了抵押借款关系，原告在起诉中也认可了“办妥抵押登记”，并主张行使了抵押权，要求优先受偿。所以即使借款合同中关于保证的约定有效，被告开发公司也无需承担保证责任。故请求人民法院驳回原告对开发公司的诉讼请求。经审理查明：2016年10月28日，被告闫云成向原告申请个人住房贷款。当日，被告闫云成向原告出具《同意房产抵押承诺书》，载明：同意以位于抚顺市望花区东段家和美欢乐城小区41号楼1单元1416号房屋，作为借款抵押担保购买该房屋，承诺不可撤销。同日，被告闫云成向原告出具《未婚声明》一份，载明：“我至今未婚，现为单身。”，并出具《收入证明书》，载明：月均收入4600元。抚顺石化远航实业公司（盖章）。2016年11月15日，原告与被告闫云成签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：1.借款金额：208000元；2.借款用途：购买住房；3.借款期限：300个月；4.借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；5.还款：等额本息还款法；6.借款担保：抵押；7.抵押：望花区丹东路东段41号楼1单元1416号；8.违约责任：（1）借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；（2）未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；（3）发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：1)借款人未按约定提供用途证明、或提供虚假用途证明、或未按约定用途使用借款；2）借款人未按约定按期足额偿还借款；3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所做的任何保证或承诺；5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；6）借款人、担保人违反本合同其他约定；7）、法律、法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形；9.合同的变更和解除：1）本合同生效后经协商一致，可变更合同的约定，并另行签订变更协议。本合同另有约定的除外；2）借款人变更借款期限、还款方式、借款利率种类、保证人、抵押物、还款账号等借款要素的，需提前十个工作日提出书面申请，经贷款人同意后办理变更手续。合同签订后，原告于2016年12月7日向被告发放贷款208000元，被告自2017年1月至2019年7月按约定数额向原告偿还借款，其中本金12064.58元，利息22915.78元，2019年8月，停止还贷。2016年11月24日，原告办理了预购商品房抵押权预告登记。另查，2013年12月10日，原告与被告开发公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定：甲方为中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，乙方为辽宁世恒房地产开发有限公司，开发了家和美欢乐城项目，经双方充分协商，同意就个人贷款业务进行合作，达成如下协议：1、甲方向乙方购房人提供个人住房购房贷款；2、乙方为甲方的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；3、保证期限为该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。被告开发公司并向原告出具了《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》、《承诺书》、《股东会决议》，《中国农业银行按揭楼盘合作申请书》载明：中国农业银行抚顺望花支行：为加强与贵行之间的银企合作，本公司特向贵行提出如下按揭楼盘合作申请：一、申请合作的按揭楼盘基本情况：（一）项目名称：家和美欢乐城；（二）项目详址：抚顺市望花区；……。（何维签字盖章、被告开发公司盖章）。《承诺书》载明：中国农业银行股份有限公司抚顺新抚支行：2013年11月29日，经公司董事会决定，同意为购买我公司在抚顺市望花区家和美华欢乐城楼房的借款人提供阶段性担保。住房贷款担保期限为主债务发生之日起至抵押物办妥正式抵押登记手续日期。商业用房贷款担保期限为主债务发生之日起至抵押物办妥正式抵押登记手续后两年。（何维签字、被告开发公司盖章）。《股东会决议》载明：由公司股东何维召集，公司股东会在本公司召开，经全体股东讨论决定，一致同意辽宁世恒房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行就家和美欢乐城楼盘按揭贷款进行业务合作。同意为在我公司购房的借款人提供阶段性连带保证责任担保，个人住房担保期限止于办妥正式抵押登记日，商业用房担保期限为所担保的主债务发生之日至抵押物办妥正式抵押登记手续后两年。（何维签字、被告开发公司盖章）。再查，2016年10月21日，被告闫云成与被告开发公司签订了《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：被告闫云成购买被告开发公司开发的家和美欢乐城项目房屋，房屋坐落，抚顺市望花区东段41号楼1单元1416号，建筑面积76.52平方米；付款方式，首付款52168元，余额208000元办理商业贷款。合同签订后，被告闫云成缴纳了首付款，余额208000元向原告办理了商业贷款。该房屋尚未办理产权登记。本院认定的上述事实，有原告提供个人信贷业务申请表、借款人身份证、户口簿、未婚声明、收入证明、同意房产抵押承诺书、抚顺市商品房买卖合同、商品房预售许可证、个人购房担保借款合同、房屋预告登记、借款凭证、贷款发放通知书、贷款还款流水、营业执照、一手住房贷款业务银企合作协议、中国农业银行按揭楼盘合作申请书、股东会决议、承诺书、当事人签字确认的庭审笔录等在案佐证，上述证据经庭审质证，可以采信。本院认为，《合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告闫云成签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。关于原告主张，“原告与被告闫云成签订的《个人担保借款合同》提前到期，被告闫云成立即偿还原告贷款本金余额195925.05元、拖欠至2019年10月11日利息2275.67元及利息（自2019年10月11日起至贷款本金全部清偿之日的利息及在本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计收的罚息、复利）”的诉讼请求，《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原告与被告闫云成签订的《个人购房担保借款合同》约定的违约责任中明确：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：1)借款人未按约定提供用途证明、或提供虚假用途证明、或未按约定用途使用借款；2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”,被告闫云成连续多期未按约定偿还借款，双方约定的“提前到期”条件成就，原告的主张本院予以支持，其中利息自2019年7月8日起算，拖欠的2019年7月8日至2019年10月11日利息2275.67元不必另计。关于原告主张，原告对贷款抵押物享有抵押权（优先受偿权）的诉讼请求，《担保法》第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条规定，下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。本案中，原告与被告闫云成签订的《个人购房担保借款合同》明确约定，“借款担保：抵押；7.抵押：望花区丹东路东段41号楼1单元1416号；”，且原告办理了预购商品房抵押权预告登记，原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张，被告开发公司对借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师等实现债权的一切费用承担连带责任的诉讼请求，《担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原告与被告开发公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》约定：“甲方为中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，乙方为辽宁世恒房地产开发有限公司，开发了家和美欢乐城项目，经双方充分协商，同意就个人贷款业务进行合作，达成如下协议：1、甲方向乙方购房人提供个人住房购房贷款；2、乙方为甲方的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；”，故被告开发公司应承担连带保证责任；关于被告主张，“被告开发公司出具的承诺，是向农行抚顺新抚支行出具，并非本案原告农行望花支行；承诺书虽载明是经公司董事会决定，但没有公司董事签字，也没有公司股东会决议，所以该承诺书不发生担保效力。所以保证，不发生法律效力。”的抗辩意见，其中“向农行新抚支行承诺”的抗辩意见，虽然该承诺书指向“中国农业银行股份有限公司抚顺新抚支行”，但内容为“抚顺市望花区家和美华欢乐城”，系其自身笔误；其“承诺书虽载明是经公司董事会决定，但没有公司董事签字，也没有公司股东会决议”的抗辩意见，被告开发公司已向原告出具“何维”签字并加盖其公章的《承诺书》、《股东会决议》，《承诺书》、《股东会决议》为通知形式，原告无法了解其具体情况，原告已经尽了审查义务，被告开发公司此抗辩意见本院不予采纳；关于被告主张，“‘办妥抵押登记’，被告开发公司不再承担保证责任”的抗辩意见，原告与被告开发公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》约定：保证期限为该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。被告闫云成购买的房屋尚未办理产权证。此抗辩意见，本院亦不能采纳。关于被告闫云成主张，系“卢思成”借用其身份证购买房屋、贷款的抗辩意见，因未提供相关证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应承担举证不能的后果，其抗辩意见本院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告与被告闫云成签订的《个人购房担保借款合同》履行期限提前到期，被告闫云成判决生效之日起三十日内偿还原告借款195925.05元及利息（自2019年月8日起至给付之日，按本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计收的罚息、复利计算利率）；二、原告对被告闫云成购买的坐落于抚顺市望花区东段41号楼1单元1416号房屋享有抵押优先受偿权；三、被告开发公司承担连带清偿责任。案件受理费4264元，减半收取计2132元，由被告闫云成负担，被告开发公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  王树海二〇一九年十二月二十五日书记员  蒋 月