海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5596号上诉人（原审原告）：海南百年红房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市美兰区和平南路延长线东侧龙福大厦旁铺面第一号第2间，统一社会信用代码91460100394414205K。法定代表人：吴忠清，总经理。委托诉讼代理人：颜孟君，海南颖川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭月英，女，1950年12月3日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蔡秦波，海南问源律师事务所律师。原审第三人：孙亚豪，男，1990年5月4日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。上诉人海南百年红房地产营销策划有限公司（以下简称百年红公司）因与被上诉人郭月英及原审第三人孙亚豪居间合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百年红公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持百年红公司一审诉讼请求；2.案件受理费由郭月英负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，应予以纠正。（一）百年红公司作为居间方，已向郭月英与孙亚豪提供居间服务，居间方具有如实报告义务，不具有审查买方是否具备购买涉案房屋资质的义务。2018年9月1日，百年红公司与郭月英签订《房地产委托代理合同》，根据合同百年红公司为郭月英提供了房屋买卖市场行情咨询，投入时间精力寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，促使交易双方达成购房意愿，百年红公司已向郭月英及孙亚豪之间报告了订立合同的机会及提供了订立合同的媒介服务。2018年9月29日，百年红公司与郭月英签订《房地产中介服务合同（卖方）》，并将孙亚豪（买方）交付的的购房定金交付给郭月英。约定郭月英与孙亚豪签订房屋买卖合同的时间为2018年10月30日之前。合同中并没有约定“审查买方购房资格”作为百年红公司的义务。《合同法》第四百二十五条规定“居间方应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，该条法律亦没有规定“审查委托方的购房资格”是居间方的法定义务，居间方仅负有如实报告义务。在合同履行过程中，百年红公司如实进行了报告义务，据实告知所知的买卖双方提供的房产交易信息，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。例如：2018年9月30日上午11点05分到11点17分，应郭月英的要求，百年红公司将孙亚豪（买家）的身份证及孙亚豪妻子的身份证（海南户口）报告给郭月英，郭月英也在第一时间知悉孙亚豪的妻子具备海南户口可以办理银行贷款业务。11点22分，百年红公司将孙亚豪交付的购房定金4万元交付给郭月英。郭月英收款后让百年红公司通知孙亚豪国庆之后到银行办理面签手续。2018年10月4日，百年红公司告知郭月英孙亚豪需要去派出所开具人才引进的证明材料。2018年10月9日，百年红公司告知郭月英孙亚豪妻子的海南户口是在限购政策之后迁入，郭月英知悉后建议孙亚豪采用人才引进的方式取得购房资格并坚持要求孙亚豪办理户口手续履行合同义务。2018年10月28日，百年红公司告知孙亚豪已经办理好户口手续，可以签订房屋买卖合同，但郭月英拒绝同孙亚豪签订房屋买卖合同。郭月英并没有任何证据证明百年红公司存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为。关于孙亚豪购房资格的情况，百年红公司也是在为双方办理银行手续的时候才得知，百年红公司在得知后第一时间向郭月英进行了报告，郭月英对全过程都是知悉的。虽然百年红公司提供的居间服务有一定的瑕疵。但关于政府限购政策的规定是公开发布的政府文件，孙亚豪完全可以通过各种途径知悉，同时孙亚豪清楚自己的户籍及购买保险的情况，孙亚豪作为买家，其在作出购房等重大财产交易之前，更是理应对自身是否具备履行合同的能力和资格进行充分的考虑，诚实信用保证合同顺利履行。并且在审查是否具有购房资格方面，买受人和出卖人分别负有购房资格核验、房屋核验的义务，不能完全将审查义务推卸给百年红公司。（二）百年红公司不存在违约行为，合同内容未经书面确认及双方认可没有发生变更的内容。2018年10月9日，百年红公司告知郭月英孙亚豪妻子的海南户口是在限购政策之后迁入，向郭月英转述到“客户那边说他继续想办法看能不能开出来，为了不耽误你这边卖房，你这边也把房子重新挂出去，如果有客户看上定了，就把定金退给他，他说可以吗？”，重新挂卖房子退还定金是孙亚豪的意思表示，孙亚豪提出重新挂卖的解决方案并多次询问郭月英的意见，百年红公司只是如实告知郭月英，郭月英知悉后明确表示继续履行合同义务，建议孙亚豪采用人才引进的方式取得购房资格并催促孙亚豪尽快办理户口落户手续，表示不同意退定金。孙亚豪也因为郭月英的要求，积极在办理户口事宜，促成购房资格的成就。合同约定的内容并没有变更，百年红公司不存在违约行为。（三）郭月英于2018年10月23日将房屋出售给案外人的行为，没有得到百年红公司的许可，未告知百年红公司及孙亚豪。郭月英没有提供任何证据证明其在2018年10月23日出售房屋前后告知了百年红公司，并得到百年红公司及孙亚豪的许可，一审法院认定事实没有事实依据。如果郭月英已经告知其已经将房屋出售，那百年红公司不会在2018年10月28日还通知郭月英要按时签约，而郭月英给百年红公司答复是“明天发我看看再去面签吧”。显然，郭月英出售房屋的情况百年红公司并不知情。二、尚不具备购房资格不影响双方签订房屋买卖合同，不是签订房屋买卖合同的必要条件，也不是构成合同法规定无效的情形，郭月英应履行合同约定与孙亚豪签订房屋买卖合同。郭月英未按约定签约的行为构成违约。郭月英与孙亚豪在百年红公司的居间介绍下，达成签订房屋买卖合同的合意，孙亚豪为签订正式房屋买卖合同还支付了5万元的购房定金，为合同订立提供了担保。尚不具备购房资格不影响双方签订房屋买卖合同，不是签订房屋买卖合同的必要条件，也不是构成合同法规定无效的情形，不具有购房资质而签订的购房合同是合法有效的，对双方均具有约束力。购房资格实质上要确保合同双方能够顺利完成过户手续，完成交易。根据海南相关规定，住建部门核查购房资质的时间为网签、过户时，孙亚豪只需要在合同约定的期限内能够取得购房资格，完成过户即可认定完全履行合同。本案中，郭月英与孙亚豪约定签署房屋买卖合同期限2018年10月30日之前，购房资格不是签订房屋买卖合同的必要条件，郭月英理应履行合同义务与孙亚豪在约定的时间内签订房屋买卖合同。退一步讲，即使郭月英要以购房资质作为签订房屋买卖合同的条件，孙亚豪在交付购房定金时，尚无购房资质，但是其在合同约定签署房屋买卖合同期限2018年10月30日之前，即2018年10月29日已经取得了购房资质，完全可以签订房屋买卖合同。郭月英应履行合同约定与孙亚豪签订房屋买卖合同。郭月英未按约定签约的行为构成违约。三、本案买卖双方未能完成交易的主要原因是郭月英在合同约定签约时间之前，在未告知百年红公司及孙亚豪的情况下，已经将涉案出售他人，该违约责任应由郭月英承担。综上，请求法院查清事实，依法支持百年红公司的请求。被上诉人郭月英答辩称：一、本案中，郭月英因为急需资金，与百年红公司签订《房地产委托代理合同》，委托百年红公司将涉案房屋以110万元的低价出售。选择将房屋委托百年红公司出售，目的是为了能够通过百年红公司提供的渠道以及专业的服务尽快取得购房款。但在签订委托代理合同后，百年红公司却未能提供有效的居间服务。根据《合同法》四百二十五条的规定，百年红公司作为专业的房地产中介公司，不仅应如实向郭月英报告相关购房信息，还负有审查孙亚豪购房资格的义务。孙亚豪是否具有购房资格这是郭月英与孙亚豪签订正式购房合同的关键要素，而百年红公司提供居间服务的目的也是为了双方最终能够订立购房合同，过户房屋。百年红公司诉称审查委托方的购房资格不是法定义务，对此完全是对《合同法》四百二十五条的错误解读。在一审庭审时，百年红公司已经自认通过审核孙亚豪递交的相关身份信息材料，认定孙亚豪的妻子具备购房资格，直到准备办理贷款手续时才知道孙亚豪的妻子没有购房资格。换言之，在办理贷款手续前，郭月英多次询问后，百年红公司仍确认孙亚豪具有购房资格，这明显是百年红公司为了促进交易提供虚假信息的行为，而审查购房人的资格亦是如实报告义务的体现。二、孙亚豪作为购房人在得知自己不具备购房资格后，并没有明确的购买涉案房屋的意愿。其在意的是自己支付的5万元购房定金是否能够全部返还。而百年红公司作为居间方，在明知孙亚豪有可能放弃购房涉案房屋的情况下，为了维护自身利益，将涉案房屋介绍给其他购房人，并正常带客户看房。百年红公司另外带客看房的行为已经单方变更了与郭月英签订的《中介合同》的权利义务。需要说明的是，孙亚豪在知道自己没有购房资格后，为了能够拿回购房定金，同意郭月英将房屋另行出售，换言之，涉案房屋能够在孙亚豪确认没有购房资格后另行出售，是三方都达成的共识。另外，通过郭月英提供的聊天记录可以证实，百年红公司在2018年10月11日已经带其他客户看房，而郭月英直到2018年10月23日才将房屋出售，如存在违约，那也是百年红公司违约在先。三、即使不存在郭月英出售涉案房屋的情形，本案的正式购房合同也不可能在2018年10月30日前签订。需要说明的是，本案的购房人系孙亚豪，但至今孙亚豪都不具备购房资格。孙亚豪的妻子赵锦直到2018年10月29日才取得购房资格，而在签订正式购房合同前，因孙亚豪是按揭购房，买卖双方必须到贷款银行办理面签手续，确定购房资格以及贷款资格。而面签手续正常需要五个工作日才能成功办理，如面签手续未能通过，签订正式的按揭购房合同将毫无意义，这也是百年红公司要求郭月英将签订合同的时间延后10天的原因。通过百年红公司要求将签订合同的时间延后也证实了，即使郭月英未将涉案房屋出售，三方约定在2019年10月30日前签订正式购房合同也不可能实现。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，百年红公司的上诉不能成立，依法应予驳回。原审第三人孙亚豪未作陈述。百年红公司向一审法院起诉请求：1.判令郭月英向百年红公司支付中介费33000元；2.由郭月英承担百年红公司的律师费5000元；3.由郭月英承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月29日，百年红公司（甲方）与孙亚豪（乙方、买方）签订一份《房地产中介服务合同（买方）》，其中约定：经百年红公司介绍，孙亚豪委托百年红公司协助购买位于海口市福安路6号省证券管理办公室宿舍B栋602房，建筑面积104.99㎡，产权人为郭月英，售价为110万元，以按揭方式付款，孙亚豪于签订本合同时向百年红公司支付1万元购房诚意金，达成本协议3天内补足5万元自动转为购房定金；签订本合同后，百年红公司将在2018年9月30日12点内通知卖方，取得卖方同意并签署出售房地产的书面文件；孙亚豪在2018年10月30日之前等候百年红公司通知前来公司与卖方签订该房地产的买卖契约合同，本定金与买卖双方签订契约合同时转为购房款；百年红公司促成孙亚豪与卖方签署《买卖契约合同》时，孙亚豪应向百年红公司支付中介服务费、评估费、过户费等共计2万元。同日，百年红公司（甲方）与郭月英（乙方、卖方）签订一份《房地产中介服务合同（卖方）》，其中约定：郭月英委托百年红公司协助出售位于海口市福安路6号省证券管理办公室宿舍B栋602房，建筑面积104.99㎡，售价110万元，买方采用按揭贷款方式付款；签订本合同时，百年红公司已经取得买方同意并签署的购买房地产的书面文件，百年红公司将已收到的购房定金1万元转交给郭月英达成购买协议3天内补足购房定金5万元，并一同转为购房款；签定《房地产买卖契约》合同时间为2018年10月30日之前；百年红公司促成郭月英与买方签署买卖合同时，郭月英应向百年红公司支付中介服务费为1万元，若因郭月英未能及时履行义务，导致百年红公司未能促成郭月英与买方签订《买卖契约合同》或郭月英与百年红公司介绍的买方私下交易，百年红公司可以要求郭月英支付买卖双方的中介服务费为成交价的3%；百年红公司、郭月英如有一方中途违约，导致此次交易纠纷，产生的诉讼费、律师服务费由违约方承担。同日，百年红公司收取了孙亚豪交付的购房定金1万元。同日，百年红公司将其收取孙亚豪的购房定金1万元转交给郭月英，郭月英也于当日向百年红公司出具了收据。2018年9月30日，百年红公司将孙亚豪支付的购房定金4万元转交给郭月英。之后，孙亚豪向银行申请办理贷款。2018年10月初，孙亚豪申请银行贷款无法通过，百年红公司告知孙亚豪不具备购房资格。之后，郭月英与百年红公司就孙亚豪能否购买郭月英的房屋的问题进行沟通。2018年10月9日，百年红公司通过微信告知郭月英，孙亚豪可能不能购买郭月英的房屋，让郭月英将房屋重新挂出去寻找新的购房人。2018年10月11日，百年红公司帮助郭月英另行寻找新的购房人。2018年10月23日，郭月英将涉案房屋另行出售给案外人。2018年10月28日，百年红公司要求郭月英将合同时间延长10天，郭月英未同意。2018年11月4日，百年红公司向郭月英发出《律师函》，要求郭月英承担违约责任。百年红公司于2018年11月29日与海南颖川律师事务签订了《法律事务委托合同》，并向该所支付律师服务费5000元。百年红公司因本案纠纷，于2019年1月10日向一审法院提起诉讼。另查，百年红公司与孙亚豪签订《房地产中介服务合同（买方）》以及孙亚豪向百年红公司支付定金时，孙亚豪及其妻子赵锦均不具备购买涉案房屋的资格。直至2018年10月29日，孙亚豪的妻子才具备购买涉案房屋的资格。孙亚豪至今不具备购买涉案房屋的资格。在庭审中，百年红公司还述称，其在与郭月英签订《房地产中介服务合同（卖方）》时，通过审核孙亚豪提交的户口本、身份证，认为孙亚豪的妻子具有购房资格，直至孙亚豪办理贷款手续时，其才知道孙亚豪的妻子不具备购买涉案房屋的资格。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，首先，孙亚豪（或孙亚豪的妻子）是否具备购买涉案房屋资格是郭月英是否同意与孙亚豪签订房屋买卖合同的重要条件。百年红公司作为房屋中介机构，应当负有审查孙亚豪（或孙亚豪的妻子）是否具备购买涉案房屋资格的义务。在百年红公司与孙亚豪签订《房地产中介服务合同（买方）》并收取孙亚豪的定金时，百年红公司未尽到其工作职责，未能审查出孙亚豪（或孙亚豪的妻子）不具备购房资格，故百年红公司自身存在过错，百年红公司应当自行承担相应的损失。其次，郭月英在得知孙亚豪不具备购房资格后，与百年红公司进行沟通，百年红公司于2018年10月9日告知郭月英，孙亚豪可能无法购买郭月英的房屋，让郭月英将房屋重新挂出去寻找新的购房人，并且还于2018年10月11日帮助郭月英另行寻找新的购房人。百年红公司的上述行为已经变更了与郭月英签订的《房地产中介服务合同（卖方）》中的相关约定，是百年红公司违约在先，且郭月英于2018年10月23日将房屋出售给案外人的行为，是得到百年红公司的许可的。因此，由于百年红公司的上述过错行为及违约行为，导致郭月英与孙亚豪未能签订书面的房屋买卖合同，百年红公司应当自行承担相应的法律责任。百年红公司要求郭月英支付中介费33000元及律师费5000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于百年红公司当庭向一审法院申请撤回原起诉状中所列的“判令郭月英向孙亚豪双倍返还定金10万元”诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回海南百年红房地产营销策划有限公司的诉讼请求。本案受理费3060元，由海南百年红房地产营销策划有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院审理查明：孙亚豪在一审时述称，2018年10月孙亚豪第一次跟郭月英协商，称如果郭月英把涉案房屋卖给别人，那就把定金退还给孙亚豪，但是当时郭月英不同意，2018年11月10日孙亚豪和郭月英第二次协商时，郭月英同意将5万元定金退给孙亚豪。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：郭月英是否具有违约行为，百年红公司诉请郭月英支付中介费33000元及律师费5000元有无事实和法律依据。本案中，百年红公司作为专业的中介机构，其促成孙亚豪（买方）与郭月英（卖方）签订买卖合同的前提应当是尽到合理注意义务以确保买卖合同顺利签订并履行，但是，在2018年9月29日百年红公司就涉案房屋分别与孙亚豪、郭月英签订《房地产中介服务合同（买方）》、《房地产中介服务合同（卖方）》时，百年红公司对孙亚豪不具备海南购房资格疏于审查，具有较大过失。当时在孙亚豪本人不能取得海南购房资格而孙亚豪妻子赵锦何时能取得海南购房资格尚不确定的情况下，能否依上述两份中介合同实现涉案房屋的买卖具有极大不确定性。虽然对于孙亚豪提出的由郭月英退回涉案购房定金并将涉案房屋另售他人，郭月英起初并未同意，但郭月英随后也接受了百年红公司帮其另行寻找涉案房屋的买家，由此可得百年红公司与郭月英已以实际行为变更了《房地产中介服务合同（卖方）》的相关约定，故郭月英此后将涉案房屋另售他人并非违约。因此，百年红公司诉请郭月英支付中介费33000元及律师费5000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，百年红公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人海南百年红房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一九年十二月十六日书记员 李 晶速录员 杨建悦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。