广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初3266号 原告：宋育芳，女，1966年5月11日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：崔根，广西广合律师事务所律师。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所南宁市白沙大道35号南国花园商城C0栋8号。统一社会信用代码：9145010073996481XG。 法定代表人：顾家龙，该公司董事长。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，住所北流市城南一路431号。统一社会信用代码：91450981675005969N。 法定代表人：顾建辉，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 原告宋育芳与被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称荣顾北流分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人崔根和两被告的委托诉讼代理人黄育到庭参加了诉讼。双方当事人一致同意庭外调解，调解时间2个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2015年6月22日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为:201507100063)；2、判令被告退回原告的购房款223110元,并赔偿支付利息(即以223110元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息从2015年6月22日开始至付清上述款项止);3、判令被告退回原告维修基金1000元、管理费500元、房屋买卖代理服务费340元、房地产抵押登记代理服务费550元,补偿原告已缴纳的房屋契税及印花税6804.9元,以上共计8304.9元；4、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告根据二被告的宣传和引导，于2015年6月22日与二被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:201507100063)，约定：原告购买二被告位于北流市荔枝公园北面开发的胜景新都小区的一层1FB065号商铺。合同签订后，原告依约支付了首期购房款，二被告在2015年7月31日前将商铺交付给了原告(未办理书面交付手续)。二被告明知其取得本案所涉房屋土地为“住宅”，并未批准该土地为“商业”，该土地上所建房屋只能均为“住宅”，但二被告在销售房屋时却以“商铺”名义和价格进行宣传出售，其行为明显是属于欺诈，致使原告购买商铺的合同目的无法实现；原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条之约定，二被告需要交房后三年内办理房屋登记手续，否则应按日支付房屋总价万分之零点一的违约金，而至原告起诉时，二被告既未与原告办理房屋登记手续，亦未向原告支付相应违约金，其行为明显属根本违约。依照合同规定和相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告荣顾公司、荣顾北流分公司辩称，合同所约定的解除条件不成立，被告无过错并不存在违约行为，理由：1.原告的土地类型属于城镇住宅用地，也明确告知原告，规划用途也明确告知原告属于商业，被告开发的项目地下一层、负一层的设计用途均为商业，签订合同时也明确约定房屋的规划用途为商业，被告不存在欺诈行为；2.原告不能办证责任不在被告，被告不存在违约行为，根据双方签订的合同规定，办证需要双方共同申请，但目前原告未曾向相关机构提交申请，被告方无法单独完成办证。而且商铺是符合交付条件的，并也已经交付，也符合办证。因此，原告请求解除合同并返还房款及违约金并支付利息及相关费用没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理后认定案件法律事实如下： 2015年6月22日，被告荣顾公司作为出卖人，被告荣顾北流分公司作为委托代理机构，原告宋育芳作为买受人签订了一式五份《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定如下：一、原告向被告购买位于北流市荔枝公司北面胜景新都小区[国有土地使用证证号为北国用（2011）第09-23292号，建设工程规划许可证号为建字第450981201200006，建筑工程施工许可证号为452526201203233301]的负一层1FB065号商铺，总价款为223110元，原告应当在2015年3月20日前支付全部价款。二、出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房，双方确认上述交付时间为交房时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。三、规划变更。（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：（1）出卖人已履行告知义务或者视同买受人接受变更的，出卖人不承担赔偿责任；（2）所造成的损失由买受人承担举证责任，损失依据需经出卖人核实确认；（3）损失金额根据买受人提供的且经出卖人核实确认的实际损失计算。确有发生实际损失但无法计算实际损失金额的，则按照买受人已付全部房款（含已付贷款部分）的千分之三计算赔偿金额。”原告宋育芳、被告荣顾北流分公司在该合同上签字盖章确认。上述合同已于2015年8月31日进行了商品房预售合同登记备案【备案号为（胜景新都）备字第201507100063号】。 2015年6月23日，宋育芳交付荣顾北流分公司购买负一层1FB065号商铺总价款223110元；2014年11月16日，宋育芳向荣顾北流分公司交付管理费500元；2015年3月20日，宋育芳向荣顾北流分公司交付购买1FB065号商铺维修金1000元，荣顾北流分公司出具了《销售不动产统一发票》、《单位内部收款收据》给宋育芳收执。2015年6月23日，宋育芳向税务部门缴纳房屋契税及印花税6804.9元。 另查明，被告荣顾公司经工商部门核准登记领取了法人营业许可证，被告荣顾北流分公司是荣顾公司依法注册成立的分公司。被告荣顾公司于2011年9月6日取得了涉案的胜景新都小区的《国有土地使用证》，证号为北国用（2011）第09-23292号，地类（用途）为城镇住宅用地；于2011年11月7日取得《建设用地规划许可证》，证号为地字第450981201100016号，用地性质为居住兼容商业；于2012年2月5日取得《建设工程规划许可证》，证号为建字第450981201200007号，建设规模为胜景新都小区地下室（负二层及夹层）。被告荣顾北流分公司于2012年1月5日取得了《建设工程规划许可证》，证号为建字第450981201200006号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，建设规模为地上十七层、负一层商业面积及半地下商场；于2012年3月23日取得了《建筑工程施工许可证》，编号为52526201203233301号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，备注为地上十七层，小区地下室（负二层及夹层）；于2013年7月31日取得了商品房预售许可证，证号为北房预字第2013024号，预售住宅610套、非住宅74套。2019年7月2日，被告荣顾公司取得了北流市北流镇城南一路二里16号胜景新都小区1FA001号等1430处的不动产权证，证号为桂（2019）北流市不动产权第0008537号，用途为城镇住宅用地/住宅、其它、成套住宅。原告至今尚未办理取得涉案商品房《不动产权证》。 2011年11月2日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号），原则同意由广西华蓝设计（集团）有限公司所作的胜景新都总平面图方案，以及该项目的建筑单体方案。2015年6月3日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建规【2015】6号），原则同意被告建筑设计的修改方案，即1、负一层局部调整为半地下商场相连接，构成大商场（小分隔铺位）及面向荔枝公园的临街商铺进深扩大；2、取消一层平面独立商铺，变更为开敞式大商场（小分隔铺位）。 再查明，本院致函北流市不动产登记中心，该中心复函称，胜景新都小区国有土地使用权于2010年12月3日拍卖承继，竞得人为荣顾公司。北流市住建局北住建规条【2010】34号文和北住建房条【2010】17号文对该宗地的规划用途为居住用地兼容商业用地，但因北流市人民政府批准该宗地的出让方案只有住宅用途，没有兼容商业，因此拍卖成交后签订的《国有建设用地使用权出让合同》也只有住宅用地，北流市不动产登记局登记时也只能按出让合同确认的用途进行登记，该宗地的规划用途与出让合同确定的用途确实存在不一致的情况。有关单位已向北流市人民政府反映，北流市人民政府现正在调查之中，待北流市人民政府有明确的处理意见后，再相应按北流市人民政府的处理意见办理。 上述事实有当事人陈述及当事人提供的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》、《单位内部收款收据》、北国用（2011）第09-23292号《国有土地使用证》、地字第450981201100016号《建设用地规划许可证》、建字第450981201200007号《建设工程规划许可证》、建字第450981201200006号《建设工程规划许可证》、编号为52526201203233301号《建筑工程施工许可证》、桂（2019）北流市不动产权第0008537《不动产权证》、证号为北房预字第2013024号《商品房预售许可证》、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号）、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建规【2015】6号）等证据证实并附卷佐证。 本院认为，原告与被告荣顾北流分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告荣顾公司予以认可，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。原、被告双方均应依照合同的约定履行合同义务。原告已按照约定向被告支付了购房款223110元，被告亦按照约定到有关部门办理了涉案《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，也于2015年7月31日前将上述商品房交付给原告。 原告主张被告取得《不动产登记证》显示用途为城镇住宅地/住宅，合同约定双方交易的房产为商铺而非普通住宅，现因被告违约不能依约向原告交付商铺，致使合同主要目的不能实现，《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除，两被告应按照法律的规定向原告赔偿资金占用的损失。本院认为，北流市住房和城乡建设局在颁发给被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》中，批准涉案商品房均为商业性质，被告按此规划设计完成了胜景新都小区的建设，经相关部门验收合格备案，并按照合同的约定将涉案的商铺交付给原告使用，在本案《商品房买卖合同（预售）》中，被告不存在违约情形。因原告尚未办理涉案商品房的《不动产权证》，涉案的商品房的登记情况尚未明确，原告认为涉案相同的商品房登记为住宅，被告未能按约定交付商铺给原告，属对北流市不动产登记中心颁发的《不动产权证》存在异议，不属于本案的审理范围，因此，原告认为被告存在违约行为，要求解除其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及要求被告返还购房款223110元、维修金1000元、管理费500元及其他费用的诉讼请求，理由不成立，证据不充分，本院依法不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告宋育芳的全部诉讼请求。 案件受理费4772元，减半收取2386元（原告已预交），由原告宋育芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4772元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林惠志 二〇一九年十二月十日 法官助理 黄谟君 书 记 员 黎倍兰