山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3607号上诉人（原审原告）：张延泽，男，1954年8月29日出生，汉族，户籍所在地：山东省德州市德城区，现住德城区。委托诉讼代理人：崔玉成，山东湛泸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东东海房地产开发集团有限公司，住所地：山东省德州市经济技术开发区东海路6号。法定代表人：韩海波，总经理。委托诉讼代理人：于金玲，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高有迎，北京市京师（德州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：德州市第二人民医院，住所地：德州纺织大街55号。法定代表人：高立民，院长。委托诉讼代理人：孟祥申，德州开发正剑法律服务所法律工作者。上诉人张延泽因与被上诉人山东东海房地产开发集团有限公司（以下简称“东海集团”）、德州市第二人民医院（以下简称“德州二院”）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张延泽上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。对标的房屋认定错误，一审法院认为是指自北向南、大门朝向为正东的第一套房屋，违背日常大众对方向的理解。上诉人认为标的房产为开门朝向东北角的门市。因为约定的“新建二院东邻，自北向南第一套”是确定标的房产位置的唯一约定条件和标准，根据大众的常识判断，“开门朝向东北角的门市”和“开门朝向为正东的门市”都是新建二院东邻，但是“开门朝向东北角的门市”在“开门朝向正东的门市”的北面，按照“自北向南第一套”的标准，“开门朝向东北角的门市”符合条件，是标的房产。二、一审法院适用法律错误。应当判令被上诉人将位于门市房（一至三层，约500平方米）按约定每平方米1580元标准出售给上诉人，实际按1343元结算。被上诉人始终未将上述房产按约定向上诉人交付，应判令二被上诉人赔偿上诉人经济损失6022500元。三、因造成上诉人生活困难，诉讼费已申请免除，一审诉讼费判决由上诉人承担错误。山东东海房地产开发集团有限公司辩称，一、一审认定事实清楚。根据被上诉人提供的涉案项目平面布置图和建设工程规划许可及平面定位图等证据，可确定涉案标的房屋应为自正北向正南、大门朝向正东的第一套门市房。上诉人认可的自北向南第一套，即开门朝向东北的转角商业楼，同时还可表述为自东向西第一套，该坐落不具有唯一性，不符合大众通常对方向、坐落的表述，且与协议不符，不是标的房屋，一审对标的房屋认定正确，上诉人的主张不应得到支持。二、一审判决适用法律正确，东海集团不存在违约，不应承担违约责任。双方签订的协议书是预约合同，不具备商品房买卖合同的主要内容，需另行协商一致后签订商品房买卖合同，不能强制、强迫交易。东海集团按协议约定，为上诉人保留自北向南第一间沿街门市房，上诉人要求与东海集团保留的房产坐落、价格不一致。经多次协商，上诉人与东海集团无法就房屋坐落、价格、面积等重要合同内容达成一致，导致商品房买卖合同至今未能签订，但东海集团为上诉人保留房屋至今。东海集团不存在违约及过错，不应承担上诉人所称的经济损失。上诉人请求判令东海集团按照每平方米1580元的价格标准将朝向东北角的三层500多平米的商业楼出售给上诉人，并要求被上诉人结算时优惠5%、承担10%违约金，按1343元/平方米售价无事实及法律依据。德州市第二人民医院辩称，一审中德州二院已提交证据证明退出涉案项目的建设，东海集团与上诉人签订的协议书约定德州二院与上诉人所签协议终止，德州二院并非本案适格被告，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。张延泽向一审法院起诉请求：1、判令二被告将位于门市房（一至三层，约500平方米）出售给原告，售价按约定每平方米1580元标准，实际按1580元*85%（内部职工优惠5%，二被告违约承担10%结算，即按1343元结算）。2、判令二被告赔偿原告经济损失六百零二万二千五百元（6022500元）。一审法院认定事实：2002年11月前，原告张延泽租赁被告德州二院的房屋进行经营，因德州二院门诊病房的改造，原告张延泽租赁被告德州二院的房屋进行拆迁。2002年11月8日，被告德州二院与原告张延泽签订《购房协议书》，协议约定：“1、在两日内，乙方（原告）自行迁出所租甲方（被告德州二院）房屋，并在售房处南邻搭建临建一处，由乙方（原告）出资使用，今后建设中，如用此地，无偿拆除。2、乙方（原告）自愿购得甲方（被告德州二院）所建门市一套（地址：新建二院东邻，自北向南第一套），价格按二院内部职工优惠政策收取（按6688元/㎡照顾5%），如有价格下调，按下调价格计算，并保证办理按揭贷款。3、双方如有违约，各自承担违约责任，并赔偿对方购房款10%的违约金。”双方在协议书上签字盖章确认，并对该协议进行了公证。2008年5月27日下午，德州市人民政府召开专题会议，确定将以被告德州二院名义征用原交通医院附近的2块商住用地变更手续过户给开发商，实现二院全部退出。2008年9月20日，山东东海房地产开发有限公司（乙方）与德州二院（甲方）签订《协议书》，协议第一条约定“为了认真落实市政府【2008】13次专题会议（关于解决好第二人民医院的建设和发展问题）精神，乙方同意按照市政府的要求，由乙方出全部建筑投资，在二院新址（纺织大街55号）为甲方建设不少于5000平方米的病房楼，由于病房楼建设的特殊性，盖楼的设计标准及工程造价双方另行商定。”协议第二条约定“按照原合同约定，由甲方负责把归属于甲方名下的铁路新区的共计25亩土地及其房产，通过招拍挂的程序，尽快过户到乙方名下，乙方支付的上述土地所有费用，全部作为乙方用于甲方病房楼的建设资金。”协议第四条约定：“本协议签订之前甲方（被告德州二院）或甲乙双方与铁路方、回迁户已签订的涉及本项目的符合法律、法规规定的全部拆迁、安置书面协议或书面承诺，全部由东海公司履行，本协议签订后被告德州二院退出铁路新区建设。”2011年12月16日，东海公司与原告签订《协议书》。《协议书》第一条约定：“乙方（原告）沿铁三路（铁路新村西街）所搭建临建房，在区公安局刑警城南中队的监督与协调下，由甲方（东海公司）一次性支付给乙方（原告）四十万元，此款包括2005年铁三路道路拓宽拆除补偿费及2011年创卫生城拆除补偿费等屡次与乙方（原告）有关的赔偿、补偿费，此款支付后除本协议第二条规定外，乙方（原告）不再向新湖办事处、公安局、被告德州二院、东海公司等单位提出任何要求，以上单位均不再承担任何补偿。”协议第二条约定：“因市政府出台新的规划政策，不允许建设沿街门市房，乙方（原告）与第二人民医院2002年所签的门市房购房协议书自动终止，经双方协商，乙方（原告）自愿购买甲方（东海公司）所建住宅房面积150平方米（按房管部门实测面积），甲方（东海公司）同意乙方（原告）按1800元/平方米支付该面积的购房款；乙方（原告）所购房屋如果多于150平方米，则多出的面积乙方（原告）必须按开盘销售时该项目当时的市场价付款。”协议第四条规定：“如通过甲方（东海公司）努力，市政府同意此地块建设沿街门市，则本协议第二条作废，第二条中‘乙方（原告）所购住宅房’，改为‘乙方（原告）所购门市房’，其他条款继续有效。原乙方（原告）与第二人民医院所签协议中的乙方（原告）所购门市房的优惠政策继续有效。”同年，东海公司对原告使用的临时建筑进行了拆除。2014年5月东海公司开发的富贵苑小区交房。2015年1月5日，东海公司与高慧、张海雁签订《德州市商品房买卖合同》，将位于东海富贵苑的转角（朝向东北方向）综合楼1-3层6号的房屋售予高慧、张海雁,并于2017年3月30日办理不动产产权证书。2017年3月6日，山东东海房地产开发有限公司变更为山东东海房地产开发集团有限公司。一审法院认为：被告德州二院与原告张延泽签订的《购房协议书》、被告德州二院与东海公司签订的《协议书》、东海公司与原告签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性或禁止性规定，为有效合同。根据德州市人民政府专题会议纪要和被告德州二院与东海公司签订的《协议书》，被告德州二院已于2008年退出铁路新区建设，后东海公司又与原告签订《协议书》，约定被告德州二院与原告所签协议自动终止，因此德州二院并非本案适格被告，对原告对德州二院提出的诉讼请求，一审法院不予支持。本案争议的焦点为：1、“新建二院东邻，自北向南第一套”的房屋坐落该如何认定？2、房屋的购买单价应如何认定？3、被告东海集团是否应当承担违约责任并赔偿原告损失？1、“新建二院东邻，自北向南第一套”的房屋坐落该如何认定？一审法院认为，按原告主张，“新建二院东邻，自北向南第一套”门市是朝向东北方向的三层500多平米的转角商业楼，那么该转角商业楼也可认定为“新建二院东邻，自东向西第一套”。如此一来，朝向东北角的转角商业楼在确定方向时存在两种表述，不符合通常对方向的表述。故双方约定的“新建二院东邻，自北向南第一套”，应当是指自北向南、大门朝向为正东的第一套房屋。对于原告要求“新建二院东邻，自北向南第一套”是朝向东北角的转角商业楼的主张，一审法院不予支持。因原告与被告东海集团因房屋所处位置未达成一致意见，且房屋出售需要签订规范的房屋买卖合同，原告要求被告东海集团将“新建二院东邻，自北向南第一套”门市房出售给原告的诉讼请求一审法本院不予支持。2、新建房屋的购买单价应如何认定？根据东海公司与原告签订的《协议书》，原告与东海公司约定的1800元/㎡的价格系住宅价格。《协议书》同时约定：“如通过甲方（东海公司）努力，市政府同意此地块建设沿街门市，则本协议第二条作废，第二条中‘乙方（原告）所购住宅房’，改为‘乙方（原告）所购门市房’，其他条款继续有效。原乙方（原告）与第二人民医院所签协议中的乙方（原告）所购门市房的优惠政策继续有效。”依据该条款约定，如果原告购买的房屋性质发生了变动，则房屋的购买价格应当适用原告与被告德州二院所约定的购买价格及相应的优惠政策，即按6688元/㎡照顾5%计算。3、被告东海集团是否应当承担违约责任并赔偿原告损失？自2014年5月富贵苑小区交房至今，被告东海集团一直为原告预留“新建二院东邻，自北向南第一套”门市房没有出售。因原告与被告东海集团因房屋所处位置存有争议，被告东海集团并未违反合同约定，不应承担违约责任。原告要求被告东海集团赔偿损失的诉讼请求，无据可查，一审法院不予支持。判决：驳回原告张延泽的诉讼请求。案件受理费12950元，由原告张延泽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交视频光盘一张，用以证明涉案争议房产的方位和具体位置，证明合同约定的涉案房产应是朝向东北角的转角楼，是新建二院东邻，自北向南第一套。要求被上诉人按合同履行，价格依照2003年马玉祥购买的每平方1580元，优惠后按每平方1343元的价格。经质证，被上诉人东海集团对该证据真实性无异议，对证明对象、关联性和合法性不予认可，认为不能证明涉案争议房屋未转角楼。根据上诉人一审提交的证据，可以证明转角的地方是大门通道，不是德州二院与上诉人购房协议中约定的标的房屋。上诉人想购买的房屋和马玉祥购买的房屋不属于同期开发建成，马玉祥购买的房屋是一区一期，是旧楼改造，楼梯在后院，是结合历史性原因的综合定价，不具有普遍性和代表性，不能据此推定房屋价格下调，同期沿街门市房价格均在6000元以上。被上诉人德州二院对证据真实性无异议，对证明内容、目的及与德州二院的关联性均有异议，德州二院已退出，涉案楼房是东海集团开发建设，楼房位置应以东海集团一审提交的证据综合确定。其他质证意见同东海集团一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方对协议约定出售房屋坐落位置存在争议，上诉人所主张损失系按其自己估计一天纯利润1500元计算得来，二审中经询问，上诉人明确表示不变更诉讼请求，要求购买涉案房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一、上诉人要求被上诉人按照每平方米1343元价格向其出售涉案争议商品楼是否应予支持；二、被上诉人是否存在违约，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失是否有事实及法律依据。关于第一个焦点问题，上诉人要求被上诉人按照每平方米1343元价格向其出售涉案争议商品楼是否应予支持。上诉人与被上诉人签订的协议属于预约合同，因被上诉人东海集团欠付货款，已将诉争房产抵顶所欠款项，且诉争房产已实际交付购买人使用，并办理了不动产权证书。上诉人要求按照每平方米1343元的价格购买涉案争议商品楼的诉讼请求，无事实及法律依据，不应予以支持。关于第二个焦点问题，被上诉人是否存在违约，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失是否有事实及法律依据。上诉人与被上诉人双方签订的《协议书》中房产坐落位置为“新建二院东邻，自北向南第一套”，双方对协议书中房产坐落位置存在争议，双方始终未达成一致意见。且被上诉人按照协议为上诉人预留有一套房产，上诉人无证据证明被上诉人存在违约，对其经济损失只是凭据自己单方面的估算，未提交有效证据证明，对其主张损失的诉讼请求，一审判决不予支持，并无不当。因上诉人的诉讼请求一审判决未予支持，上诉人未提交免交诉讼费的申请，一审判决上诉人承担本案诉讼费用，符合法律规定。二审中，上诉人所在社区居委会为其出具证明，证明上诉人无业无收入来源，家庭特别困难，符合《诉讼费用交纳办法》第四十五条第五项免交诉讼费的规定，且上诉人提出免交诉讼费的申请，并经过审批，故诉讼费用应予免交。综上所述，张延泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12950元，二审案件受理费12950元，免于收缴。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭依静审判员 王飞雁二〇一九年十二月二十七日法官助理巩书辉书记员张远南