海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5508号上诉人（原审被告）:海南椰岛房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市龙华区龙昆北路13-1号椰岛综合楼五楼，统一社会信用代码：914601006872871826。法定代表人：曲锋，董事长。委托诉讼代理人：孙克志，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杜承翀，男，1980年6月14日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）:彭名嘉，女，1983年1月2日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号码：×××。两被上诉人共同委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈翠颖，海南信达律师事务所律师。上诉人海南椰岛房地产开发有限公司（以下简称椰岛公司）因与被上诉人杜承翀、彭名嘉商品房销售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6081号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。椰岛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回杜承翀、彭名嘉的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由杜承翀、彭名嘉承担。事实与理由：一、合同约定椰岛公司承担违约责任需以达到特定条件为前提，一审法院在未对相关前提条件是否成就进行审查的情况下即判令椰岛公司承担违约责任，认定事实不清。涉案合同第十五条第五款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的……出卖人按买受人已付房款的日万分之二支付违约金……”。根据合同当事人双方的约定，出卖人承担违约责任的前提条件是出卖人存在过错。杜承翀、彭名嘉在一审中并未提交任何证据证明椰岛公司存在过错。一审法院在没有查明椰岛公司是否存在过错的情况下即作出要求椰岛公司承担违约责任的判决，显然不公。二、一审法院判令椰岛公司向杜承翀、彭名嘉支付自起诉之次日起至2016年11月14日的违约金，该认定没有法律依据。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。涉案合同第十五条第一款约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书”。按照该约定，杜承翀、彭名嘉享有的是在涉案房屋交付后540日内取得相关房屋权属证书的权利。据此，杜承翀、彭名嘉自涉案房屋交付540日后的次日就知道其未能在约定时间取得房屋权属证书，即知道其权利受到损害。根据相关法律的规定，杜承翀、彭名嘉应当自涉案房屋交付540日后的两年内向人民法院请求保护民事权利。但是杜承翀、彭名嘉直至2019年4月2日方才起诉要求椰岛公司支付违约金，该起诉超过了法定的诉讼时效。椰岛公司认为，诉讼时效制度既不以保护实体权利为宗旨，也不以平衡不同社会主体的利益为宗旨，诉讼时效制度的宗旨就在于督促权利人(http://www.so.com/sq=%E6%9D%83%E5%88%A9%E4%BA%BA&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”_blank)及时行权(http://www.so.com/sq=%E6%9D%83%E5%88%A9&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”_blank)，维护确定化的社会关系，降低诉讼成本。“诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起算”，这是法律的强制规定和判断诉讼时效起点的唯一标准。除非法律另有规定，否则诉讼时效制度不应突破。一审法院认定椰岛公司应当给付自起诉之日起倒推三年的违约金，明显与“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算”的法律规定相违背。三、一审判决与最高人民法院和海南省高级人民法院的有关审判指导意见相违背。1.2016年11月，最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项“关于违约责任问题”明确规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效”。2.2016年12月20日，海南省高级人民法院2016年第1期《审判委员会会议纪要》第三条“关于逾期交房、逾期办证纠纷案件诉讼时效起算时间问题”第2项明确，对于“逾期办证”违约金诉讼时效的起算问题，参照海南省高级人民法院《商品房买卖合同纠纷指导意见》第2条、第4条有关规定处理。《商品房买卖合同纠纷指导意见》第2条规定：“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算”。本案中，当事人双方已经明确了办理房屋权属证书的时间。在两级法院已经明确逾期办证违约金应“从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效”的情况下，一审判决让椰岛公司难以接受。本案不存在法定的诉讼时效中断、中止情形，诉讼时效应当按照法律规定执行。一审判决与《民法通则》和《民法总则》的明确规定不符，与两级法院的指导文件不符。一审法院应当具体说明诉讼时效自起诉之日倒推的法律依据和理由，以理服人。四、一审判决违反了《民事诉讼法》的规定。《民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：……（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由……过错责任及诉讼时效为本案主要的争议焦点。但是一审判决在相关问题上阐述不清。对于过错责任问题、涉案诉讼时效起算点的认定是否存在法定诉讼时效中断（或中止）情形以及为什么适用诉讼时效倒推（自杜承翀、彭名嘉起诉之日起倒推三年），一审法院没有任何阐述。一审法院没有按照《民事诉讼法》第一百五十二条的规定在判决书中写明双方的过错责任以及诉讼时效问题之“判决认定的事实和理由、适用的法律和理由”。综上所述，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决。杜承翀、彭名嘉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应共同遵守，并受其约束。该合同的第15条明确约定椰岛公司为杜承翀、彭名嘉办理房屋产权证书的义务、时间、违约责任。本案中，杜承翀、彭名嘉已经按照合同约定支付了房价款，但是椰岛公司未能按合同约定履行办理房屋产权证书的义务。在庭审中，椰岛公司也未举证证明其未能按照合同办理产权证书的相关证据材料，来证明其已经履行了相应的义务。因此，椰岛公司应当承担相应的违约责任。2.杜承翀、彭名嘉的诉讼请求未超过诉讼时效。根据最高人民法院民事审判第一庭编制的《民事审判指导与参考》第68辑第246页的内容，以及2017年起实行的《民法总则》第一百八十八条、最高人民法院2018年9月18日颁布的《关于民法诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，本案违约金适用三年诉讼时效。同时，根据上述民事审判指导参考的思想，本案倒推三年的违约金是未超过诉讼时效的，应予以保护。杜承翀、彭名嘉向一审法院起诉请求：1.判令椰岛公司向杜承翀、彭名嘉支付逾期办证违约金14176元；2.判令椰岛公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月3日，杜承翀、彭名嘉与椰岛公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：杜承翀、彭名嘉购买椰岛公司开发的××区（6#楼）（幢）28（层）2803（房号），房屋面积为150.95平方米，其中套内建筑面积125.14平方米，按套内建筑面积每平方米11326元，房屋总价为1417336元，付款方式为杜承翀、彭名嘉于2014年12月5日前支付首期房款427336元，剩余房款990000元由杜承翀、彭名嘉在签订合同后十日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由杜承翀、彭名嘉负责及时补足，杜承翀、彭名嘉应在2014年12月15日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究杜承翀、彭名嘉的违约责任，如非杜承翀、彭名嘉原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延。椰岛公司应当在杜承翀、彭名嘉全款付清之日将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付杜承翀、彭名嘉使用。合同第十五条为“关于产权登记的约定”，该条约定：椰岛公司应当自房屋交付之日起540日内为杜承翀、彭名嘉办理房屋权属证书；在杜承翀、彭名嘉取得该商品房权属证书后，椰岛公司应当在60日内向土地登记机关申请，为杜承翀、彭名嘉办理土地使用权证。如因椰岛公司责任，杜承翀、彭名嘉不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起540日后开始至椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止，椰岛公司按杜承翀、彭名嘉已付房款的日万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过杜承翀、彭名嘉已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成椰岛公司无法及时完成备案的不在此限。上述合同签订后，杜承翀、彭名嘉于2014年12月11日支付购房款427336元，于2016年4月27日支付购房款990226元，已按实测套内面积付清全部购房款1417562元。2015年1月23日，椰岛公司将房屋交付给杜承翀、彭名嘉。椰岛公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在幢的总证，于2017年2月22日为杜承翀、彭名嘉办理涉案房屋的《不动产权证书》。另，双方对于《海口市商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金计算的截止时间理解不一致，杜承翀、彭名嘉主张应计算至椰岛公司将涉案房屋不动产权证书办理至杜承翀、彭名嘉名下，椰岛公司辩称应计算至椰岛公司办理完毕涉案房屋所在幢的总证。一审法院认为，杜承翀、彭名嘉与椰岛公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，杜承翀、彭名嘉已按约定履行了支付全部购房款的义务。按照合同约定，椰岛公司应当在房屋交付之日即2015年1月23日起540日内即2016年7月16日前为杜承翀、彭名嘉办理房屋权属证书。如因椰岛公司的责任，杜承翀、彭名嘉不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起540日后即自2016年7月17日开始至椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止，椰岛公司应按杜承翀、彭名嘉已付房款的日万分之二向杜承翀、彭名嘉支付违约金，但违约金总额不应超过杜承翀、彭名嘉已付总房款的1%。虽然合同约定椰岛公司支付逾期办证违约金的截止日为“椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止”，但椰岛公司认为应计算至椰岛公司办理完毕涉案房屋所在幢的总证之日止，一审法院予以采纳。本案中，椰岛公司于2016年11月14日办理完毕涉案房屋所在幢的总证，其行为已构成违约，依法应承担自2016年7月17日起至2016年11月14日期间逾期办证的违约责任。椰岛公司辩称杜承翀、彭名嘉起诉已经超过诉讼时效。因杜承翀、彭名嘉系2019年3月18日向一审法院提起诉讼，故其请求椰岛公司支付2016年3月18日之前逾期办证违约金的主张已经超过了诉讼时效，椰岛公司应向杜承翀、彭名嘉支付2016年7月17日至2016年11月14日（合计121天）逾期办证的违约金34305元（1417562元×0.0002×121＝34305元）。因杜承翀、彭名嘉与椰岛公司双方约定逾期办证违约金总额不超过杜承翀、彭名嘉已付总房款的1%，杜承翀、彭名嘉请求椰岛公司支付逾期办证违约金14176元（1417562元×0.01＝14176元），一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：限椰岛公司于本判决生效之日起十日内向杜承翀、彭名嘉支付逾期办证违约金14176元。案件受理费154.40元，由椰岛公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、椰岛公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任问题；二、本案违约金的起算时间及是否超过诉讼时效问题。关于第一个争议焦点。根据双方合同约定，椰岛公司作为房屋出卖方，自房屋交付之日起一定期限内为杜承翀、彭名嘉办理相应权利证书系其应当履行的合同义务，椰岛公司逾期履行该合同义务，即构成违约，椰岛公司未举证证实本案存在双方约定的因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成其无法及时完成备案的免责情形，理应承担举证不能的不利法律后果，即依约承担违约责任，向杜承翀、彭名嘉支付相应违约金。椰岛公司称本案中无证据证实其存在过错，不应承担违约责任的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。对于逾期办证违约金的诉讼时效起算应自合同约定或者法定期限届满之次日起计算。本案中，双方在合同中明确约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的变化，故违约金起算时间应当以每日开始分别计算并适用诉讼时效。本案中，椰岛公司逾期办证的违约期间为2016年7月17日至2016年11月14日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，至《中华人民共和国民法总则》施行的2017年10月1日，未超过民法通则规定的二年诉讼时效，故应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年的诉讼时效期间规定。杜承翀、彭名嘉提起本案诉讼的时间为2019年3月18日，故自该日期倒推三年，杜承翀、彭名嘉主张的2016年7月17日至2016年11月14日期间的违约金，并未超过诉讼时效。同时，因双方对逾期办证违约金数额的上限进行了约定，故椰岛公司应向杜承翀、彭名嘉支付的逾期办证违约金为14176元。椰岛公司称本案诉讼时效应自房屋交付540日后开始计算，已超过两年诉讼时效的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。综上，椰岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154.4元，由海南椰岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十二月十日书记员 高子婷速录员 庄翠玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。