南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初6268号 原告（反诉被告）：南京市栖霞区思月水产养殖场，住所地南京市栖霞区八卦洲街道外沙村村委会办公楼5-2号。 经营者：钟霁。 委托诉讼代理人：许敬言，江苏融鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春香,江苏融鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪华东，男，1976年12月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。 委托代理人：范锦清，广东红锦律师事务所律师。 委托代理人：林洁，广东红锦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京市栖霞区思月水产养殖场（以下简称思月养殖场）与被告（反诉原告）汪华东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）思月养殖场的经营者钟霁及委托代理人许敬言，被告（反诉原告）汪华东的委托代理人范锦清参加诉讼。本案现已审理终结。 原告思月养殖场向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告6个月租金损失275000元、葡萄园2年的利润损失962347.5元、大棚重建费用90000元、一个月人工整理费35000元，共计1262347.5元；3、被告支付原告垫付的水电费合计6897元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月30日，原告与被告签订合同一份，约定原告将注册地址位于南京市栖霞区委会办公楼5-2号的舍得度假山庄租赁给被告使用，租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年9月30日。2016年10月11日，原告与被告就未尽事宜签订补充合同，约定被告未经原告同意不得改变院内布局，被告私自改变造成的损失由被告承担；被告负责保护院内设施、树木、花草，如有破坏被告赔偿。合同签订后，原告按照合同约定将山庄交给被告运营，但被告未尽到对山庄合理运营、维护的义务。被告在没有任何通知的情况下便违约搬离山庄，使得山庄无人维护，山庄内财物丢失，大棚及设施倒塌、损坏，葡萄园内杂草丛生，葡萄树因长时间未保养、维护均已废弃，舍得庄园的品牌毁于一旦。2018年7月，原告检查山庄时发现，庄园已荒废，重新出租很困难。被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，原告多次要求被告解决问题，但被告均拒之不理。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告汪华东辩称，原告与被告签订的租赁合同系无效合同。合同签订后，原告并未按照合同约定履行义务，原告并没有提供任何关于涉案场地属于合法场地的相关证明，且经过多次沟通，原告没有能够提供相关证件注册公司。因租赁合同无效以及原告多次违约，被告要求原告退回场地租赁押金10万元，并赔偿被告的损失。被告按照合同约定支付原告涉案场地租金至2018年8月15日，因为涉案场地不合法无法注册公司，也无法正常经营，被告已经于2018年7月搬离，不存在拖欠原告租金的事实。原告要求被告赔偿葡萄园的可得利益损失，无事实及法律依据。 反诉原告汪华东向本院提出反诉，提出如下反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同及补充协议；2、要求反诉被告返还押金10万元、工程施工费用80万元；3、反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2016年8月30日，反诉原告与反诉被告签订合同一份，约定反诉被告将注册地址位于南京市栖霞区委会办公楼5-2号的舍得度假山庄租赁给反诉原告使用，租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年9月30日。在租赁期限内，反诉原告享有山庄的运营权、场地及设备的使用权、庄园内农产品的收益权。双方于2016年9月5日、9月22日、10月3日、10月11日、10月26日分别签订补充协议，约定反诉原告将山庄内的餐厅、厕所、停车场、会议室等建设工程施工及装饰装修工程交由反诉被告施工，并支付施工费80万元。2017年4月10日，经双方协商，反诉原告支付反诉被告租赁押金10万元。合同及协议签订后，反诉被告并未按照反诉原告要求对山庄内餐厅、会议室等进行施工，且反诉原告发现涉案山庄内房屋均属违章建筑，因此反诉原告无法使用山庄地址进行工商登记，严重影响了反诉原告的经营，给反诉原告带来巨大的经济损失。反诉原告为维护合法权益，向法院提起反诉，请求判如所请。 反诉被告思月养殖场辩称，同意解除租赁合同及补充协议。反诉被告不存在违约行为，反诉原告无权要求返还租赁押金10万元。装修合同是反诉原告与第三人签订的，反诉被告只是代收装修款，之后支付给了第三人，反诉原告无权要求反诉被告返还。 经审理查明，2016年8月30日，思月养殖场与汪华东签订《合同》一份，约定思月养殖场将注册地址位于南京市栖霞区村委会办公室5-2号的舍得度假山庄（以下简称山庄，面积约40亩）租赁给汪华东，租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年9月30日；思月养殖场给汪华东一个月的免租期，免租时间从2016年9月1日到2016年9月30日；年租金为55万元，分两次支付，2016年9月10日前，先支付6个月租金27.5万元，6个月后（提前15天）支付当年剩余租金27.5万元（以后以此类推）；思月养殖场负责把山庄门头改为“宝鳄堂”，并确保大巴车可以自由进出山庄大门；思月养殖场负责把现有的小会议室改为展厅，并在汪华东指定地点建造一个会议室，会议室建造费用由思月养殖场全额负担，但汪华东先垫付给思月养殖场10万元建造费用，在下半年的租金中予以扣除；思月养殖场将山庄租赁给汪华东后，在租赁期内，汪华东全权拥有山庄的运营权、场地使用权、所有房屋及各种设施的使用权、葡萄园、池塘、玉米地等收益权，思月养殖场不得干涉汪华东日常经营管理活动；思月养殖场须保证对所出租的场地拥有合法权利，并向汪华东提供所有必要的相关合法证件，如因思月养殖场原因导致汪华东不能使用场地，思月养殖场须双倍赔偿汪华东的经济损失；思月养殖场须保证汪华东能使用该场地注册公司，并协助办理相关工商注册手续；山庄水电费由汪华东支持负责。自2016年9月5日至2016年10月26日，思月养殖场的工作人员与汪华东相继签订了5份合同或补充协议，约定思月养殖场为汪华东租赁场所提供建设工程和装修服务，包括在租赁场地内建一条长廊、在场地入口处建造一个鳄鱼池、在场地入口处建造一个企业背景墙、将场地内的池塘护栏加固、加装喷泉、建造和改造会议室及展厅、安装隔音门、改造餐厅、建造厕所、增加池塘边的扶手高度、拆除竹门、铺设电线、加铺水泥地面、铺设石子、加设集成墙板等等，汪华东支付思月养殖场费用；汪华东负责保护院内设施，树木、花草，如果有破坏，汪华东负责赔偿。合同签订后，思月养殖场按照合同约定于2016年9月1日将涉案山庄交给汪华东；汪华东按照约定支付思月养殖场押金10万元及装修费、建设工程费，并支付涉案房屋租金至2018年8月31日。 在租赁山庄后，汪华东于2016年9月21日投资设立南京宝鳄堂生物科技有限公司（以下简称宝鳄堂公司），公司登记住所地位于南京市栖霞区八卦洲街道外沙村村委会办公楼5-2号。2018年7月，汪华东以涉案场地无合法证明，思月养殖场未按合同约定装修，且无法在山庄注册公司为由，搬离涉案山庄。 庭审中，思月养殖场举证宝鳄堂公司工商登记信息，拟证明汪华东于2016年在涉案山庄成立注册公司，汪华东认可真实性，但认为公司的注册地不是在涉案山庄，而是在村委会办公楼里；思月养殖场陈述涉案山庄位于宝鳄堂公司注册登记地的对面，汪华东则陈述相隔大概几十米。思月养殖场举证水电费发票及微信聊天记录，拟证明汪华东在租赁涉案山庄期间产生水电费6897元，思月养殖场缴纳了上述费用，汪华东对发票并无异议，认为其于2018年7月搬离了涉案山庄，之后的水电费不应由其承担。据思月养殖场举证的水电费发票显示，购买方名称有张某、左某、南京市栖霞区张某果蔬种植家庭农场、外沙五队1；思月养殖场陈述涉案山庄比较大，有四块电表、水表，思月养殖场也是从张某处租赁过来的，购买方为左某的票据系其搞错了；购买方名称为张某、南京市栖霞区张某果蔬种植家庭农场的水电费数额合计为5734元。思月养殖场举证照片、贵重物品清单、微信聊天记录，拟证明思月养殖场将涉案山庄交给汪华东时，葡萄园的状况良好，设施完好，但后来汪华东搬离涉案山庄，庄园的葡萄园及大棚受损，汪华东不予认可。本院询问双方葡萄园的面积是多少，思月养殖场回复是13.5亩，大棚倒塌的是5亩，汪华东回复没有核实过；本院询问汪华东在租赁期间，有无对葡萄园和大棚进行管理和维护，汪华东的回复是没有。对于葡萄园的损失，思月养殖场陈述其是按照国家农业局公布的数据，主张葡萄园及大棚损失的，葡萄要两年才能产出；对于整理费用，思月养殖场陈述是按照南京劳务工资估算的。思月养殖场申请对葡萄园受到的损失进行鉴定，经与院司法鉴定科联系，无法鉴定，后经本院询价了解，葡萄园要定期打理，一般情况下一个月左右就要打理一次；葡萄园大棚因材料不同，价格不同，一般的大棚价格在6000元到8000元之间，好的要数万元；葡萄园一般情况下要2年以上才能结果产出；一般情况下，葡萄园每亩收益为1万，好的要更高；重新种植普通园，一般情况下，每年每亩的投入在5000元以上，1万元以下，专业种植的可能要高一点。 庭审中，汪华东举证装修费清单、转账记录，拟证明其支付思月养殖场装修费80万元，将款项汇给思月养殖场的负责人钟霁银行账户，思月养殖场认可转账记录的真实性，但陈述只收到77万元左右的装修费，且只是代收。汪华东陈述与其签订装修合同的邵某是思月养殖场的人，且汪华东将装修款都是会到思月养殖场的负责人钟霁的银行账户，思月养殖场认可邵某是其员工，代表养殖场与汪华东进行商谈，但钟霁只是代收代付装修费。 在案件审理过程中，本院询问思月养殖场，涉案山庄房屋有无取得所有权证或建设规划许可证，思月养殖场的回复是没有；本院询问汪华东为何不在经营涉案山庄，其回复是宝鳄堂公司注册地址与涉案山庄不一致，相关部门多次口头要求汪华东整改，思月养殖场并未按照约定进行装修，且一直未提供场地合法的证据。 上述事实，有租赁合同、补充协议、转账凭证、工商登记信息、收条、发票、微信聊天记录、清单、照片、询价记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，思月养殖场与汪华东签订的租赁合同及补充协议，违反了相关法律法规强制性规定，依法应为无效合同、无效补充协议。合同无效，思月养殖场应将押金10万元返还汪华东。 至于思月养殖场主张的水电费，综合根据双方陈述及举证，汪华东应支付思月养殖场的水电费数额为5734元。至于思月养殖场主张的6个月租金收入损失，本院认为，汪华东按照约定支付涉案房屋使用费至2018年8月31日，汪华东于2018年7月搬离涉案山庄，再综合考虑涉案山庄的面积、双方关于租金的约定，本院酌定汪华东应赔偿思月养殖场租金损失9万元。至于思月养殖场主张大棚重建费用、人工整理费、葡萄2年利润损失，思月养殖场与汪华东签订的补充协议中约定，汪华东负责保护院内设施、树木、花草，如有破坏汪华东负责赔偿。在案件审理过程中，本院询问汪华东在租赁期间，有无对葡萄园和大棚进行管理和维护，汪华东的回复是没有。综合参照合同约定、查明的事实、双方关于葡萄园亩数的陈述、询价情况，本院酌定思月养殖场2年收益损失27万元、成本损失21.6万元、大棚损失5万元、人工费损失6000元，再结合双方过错，汪华东赔偿上述损失的数额为433600元。 至于汪华东主张的返还工程费用，第一，思月养殖场的工作人员邵某与汪华东相继签订了数份合同或补充协议，约定思月养殖场为汪华东租赁场所提供建设工程和装修服务；第二，思月养殖场认可邵某系其工作人员，代表养殖场与汪华东进行商谈；第三，汪华东陈述其将80万元装修费汇给思月养殖场的负责人钟霁，思月养殖场只认可收到77万元左右的装修费，但只是代收；第四，汪华东于2016年9月21日投资设立宝鳄堂公司，于2018年7月以涉案场地无合法证明，思月养殖场未按合同约定装修，且无法在山庄注册公司为由，搬离涉案山庄，但汪华东在涉案山庄经营将近2年时间，故综合根据思月养殖场装修的项目、装修费用、双方的过错，本院酌定思月养殖场承担装修损失15万元。 综上，相互折抵，汪华东赔偿思月养殖场各项损失合计279334元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下： 一、汪华东于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿南京市栖霞区思月水产养殖场各项损失合计人民币279334元。 二、驳回南京市栖霞区思月水产养殖场的其他诉讼请求。 三、驳回汪华东的其他反诉请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币16223元，由思月养殖场负担11223元，由汪华东负担5000元；反诉案件受理费6400元，由思月养殖场负担1500元，由汪华东负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张亮 人民陪审员  王荣 人民陪审员  龚程 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  杜娟