浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初4649号 原告：周兰英（执行案外人），女，1965年12月18日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：郑菊明，临海市古城法律服务所法律工作者。 被告：临海市华信小额贷款股份有限公司（申请执行人），住所地临海市大洋西路38-2号四楼。统一社会信用代码：91331000698299453R。 法定代表人：张宗良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：金跃，浙江鲁大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛小传，浙江鲁大律师事务所律师。 被告：倪汀（被执行人），男，1973年3月13日出生，汉族，住临海市。 被告：王成（被执行人），男，1971年3月28日出生，汉族，住临海市。 原告周兰英与被告临海市华信小额贷款股份有限公司（以下简称华信公司）、倪汀、王成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告周兰英及其委托诉讼代理人郑菊明、被告华信公司的委托诉讼代理人金跃、被告倪汀到庭参加诉讼，被告王成经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周兰英向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对周兰英购买的位于临海市（合同价为50万元）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认周兰英于2015年9月14日与倪汀签订达成的“二手房买卖合同”合法有效，并确认位于临海市归周兰英所有；3、判决倪汀立即协助和配合周兰英办理产权过户登记；4、案件受理费用由被告负担。事实与理由：原告周兰英与被告倪汀系表兄妹关系，且原告从小是寄养给倪汀父母长大。被告倪汀于2011年因经济困难，向原告借款18万元，后倪汀无力归还，双方于2014年1月29日口头约定，倪汀将坐落于临海市以45万元的价格卖给周兰英，由周兰英当场支付房款38.5万元（款项包含：原借款未还18万元以及倪汀在建设银行的房屋抵押贷款余额12万元转由周兰英接下还贷，现金8.5万元），尚欠6.5万元，由倪汀出具收条一份，同时向原告交付了讼争房屋的使用权，口头约定等到转户条件成熟时办理过户手续。双方基于亲戚加信任关系，未订立书面协议。后被告倪汀向原告催得购房余款6.5万元，也出具收条一份。2015年9月14日，双方对讼争房屋签订了二手房买卖合同，被告倪汀擅自改变了2014年1月29日的口头约定，把房屋成交价写成50万元，因原告文化较低、当场也没有细看。既然已经签订合同，原告也接受房价为50万元的事实，差额房款5万元至今未付。协议约定签订之日起一个月内必须按约办理过户手续，若逾期不办理，按日0.5％支付违约金，同时仍应履行过户义务。但被告倪汀找各种理由推诿，至今未办理产权变更登记，该房屋一直是原告在出租和管理使用。被告倪汀违约时间1320天，违约金为297万元。考虑倪汀经济困难，原告只向其追究5万元违约金折抵差额房款5万元。2018年6月5日，被告华信公司与被告倪汀、王成因借款合同纠纷一案涉诉，临海市人民法院作出民事裁定，将原告购买的登记在被告倪汀名下的位于临海市予以查封。原告提出执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年5月28日，法院作出（2019）浙1082执异40号执行裁定，驳回周兰英的异议请求。为此，原告提起诉讼。 华信公司辩称：第一、房屋买卖不存在。45万元没有一笔通过转账，不合情理；买卖房屋是重大事项，口头与书面协议的购房款数额却明显不一致，显然是为了阻却执行另行订立。原告称2014年1月29日就约定了买卖房屋，就应办理过户，但没有。至2015年9月14日双方才签订书面协议，约定是1个月内过户的，又没去办理。至今已四年之久，产权还是没过户。2014年8月22日法院查封了讼争房屋，原告应当是知道的，其未在第一时间提出异议，而到现在才提出异议，其目的就是为了阻却拍卖。第二、即使存在买卖房屋的事实，也不能阻却执行。因经济适用房要符合一定的条件才能买卖，原告的身份不符合购买条件，即使买卖合同真实存在，其内容违反行政法规强制性规定，也是无效的。第三、买卖合同是2015年9月4日签订的，是在我公司保全之后，不能对抗保全、查封行为。综上，原告诉请无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 倪汀辩称：我的房子是2009年或2010年买来的，经济适用房要过五年才能卖，因我都在外面，2015年怕回不来，所以2012年9月14日同一天签订了两份合同，落款时间分别为2012年9月14日、2015年9月14日，也就是说2015年的这份是我在2012年预先签好的。一共签订上述两份合同，我与周兰英并没有在2014年1月29日签订合同。其余事实周兰英的诉状写得是对的。 周兰英补充陈述：2012年与2015年的合同是一样的，房款都是50万元。2012年的协议之前没找到，现找到了。倪汀所说对的，这两份合同确实都是在2012年写的，只是把一份时间写成2015年，是提前写好的，为应付转户。因周兰英没付清房款，2014年1月29日，倪汀说如果房款付清就按45万元算。 倪汀补充陈述：本来说好房款50万元，因我等钱用，2014年1月29日，我跟周兰英说尾款结清给就按45万元算了。 王成未答辩。 周兰英围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.周兰英的居民身份证、倪汀的居民身份证、王成的身份查询表、华信公司的公司登记基本情况表各1份，拟证明原、被告主体适格；2.二手房买卖合同1份、经济适用房转让协议1份，拟证明与倪汀的买卖关系及相关的权利义务；3.不动产登记情况查询结果证明书3份，拟证明讼争房屋被查封等情况；4.收条2份，拟证明周兰英已支付房款；5.收据3份，拟证明周兰英实际占有使用涉诉房屋并支付了物业费；6.建设银行明细账查询表7份、建设银行个人活期明细信息表9份，拟证明倪汀归还按揭贷款的12万元款项都是周兰英每月1000元支付的；7.临海市人民法院（2019）浙1082执异40号执行裁定书1份，拟证明周兰英的执行异议申请被驳回的事实。 华信公司质证意见：对证据1、3、7无异议；对证据2的“三性”均有异议，是后补的，即使合同成立，涉诉房屋是经济适用房，原告作为买受人没资格，买卖违反禁止性规定，合同也是无效的。且经济适用房转让协议第6条从内容上看是名为买卖合同，实为借款担保合同；对证据4的“三性”均有异议，收条上的金额与买卖合同款项不能对应，没有转账支付记录，不能证明房款已支付；对证据5，证明物业费是倪汀付的，而不是周兰英付的；对证据6，证明支付银行的款项是倪汀付的，不能证明是周兰英付的。 倪汀质证意见：均无异议。两张收条是我写的，2014年1月29日的收条是前面多笔借款到2014年再统一结算写的；关于2份合同，都是2012年9月14日同时签的；关于银行按揭贷款的归还，是我把银行卡交给周兰英，周兰英把钱转到我卡上，再付给银行，每个月付1000元；物业费是周兰英付的。 王成未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利。 华信公司、倪汀、王成未举证。 本院对周兰英提供的证据认证如下：对证据1、3、7予以确认；对证据2的真实性予以确认；证据4因没有其他相关证据予以佐证，故不能认定其真实性；证据5只能证明物业费系倪汀支付的，无法证明是周兰英支付的；证据6只能证明倪汀还贷及周兰英有汇款给倪汀共15600元的事实，但在2015年10月以后，周兰英就没有汇款给倪汀，而倪汀此后还在继续归还建行的贷款，故该证据无法证明周兰英为倪汀支付12万元抵押贷款。 经审理，本院认定如下事实： 一、周兰英与倪汀系亲戚关系。倪汀购得坐落于临海市的经济适用房一套（不动产权证号为180628/临大国用2012第0923号），于2013年2月16日抵押给中国建设银行股份有限公司临海支行，2014年8月22日被本院查封。2012年9月14日，周兰英与倪汀签订了经济适用房转让协议1份，于2015年9月14日重新签订了二手房买卖合同，约定倪汀将讼争房屋出售给周兰英及房屋成交价为50万元等。但未办理产权变更登记。 二、华信公司与倪汀、王成借款合同纠纷一案，本院于2015年8月19日作出（2014）台临商初字第1941号民事判决，判决倪汀偿还华信公司借款85万元并支付利息及律师代理费等，由王成负连带偿还责任。2016年1月，华信公司申请执行，本院立案执行。2018年6月5日，本院查封了倪汀名下的位于临海市产。在执行过程中，周兰英于2019年5月17日以其向倪汀购买上述房屋，与倪汀为产权过户发生争议，本院查封该房屋且进入执行程序剥夺了其确认之诉为由，向本院提出书面异议，请求暂停对上述房产的执行，待其与倪汀买卖纠纷处理后再予执行。本院于2019年5月24日经公开开庭听证，于2019年5月28日作出（2019）浙1082执异40号执行裁定，驳回周兰英的异议请求。周兰英不服，于2019年6月20日提起案外人执行异议之诉。 本院认为，周兰英与倪汀于2015年9月14日签订二手房买卖合同时，讼争房屋系限制转让的经济适用房，又已抵押给银行且被本院查封，故不可能办理产权变更登记，该房屋产权仍属倪汀所有。该经济适用房的限制转让期至2017年，首次查封期至2017年8月21日，之后倪汀、周兰英一直未办理过户登记手续，直至再次被本院查封，周兰英提起案外人执行异议之诉，其无足够证据证明已付清全部房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故周兰英对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。周兰英请求判决确认其于2015年9月14日与倪汀签订达成的二手房买卖合同合法有效以及判决倪汀立即协助和配合其办理产权过户登记，不属于案外人执行异议之诉的审理范围。综上，对周兰英的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定。判决如下： 驳回周兰英的诉讼请求。 案件受理费8800元，由周兰英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。? ?????????????????????????????????????审判长金海燕 人民陪审员  冯尚春 人民陪审员  侯玉珍 二〇一九年十二月十日 代书 记员  朱娅妮