湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终6165号 上诉人（原审被告）：湖南妙盛企业孵化港有限公司，住所地湖南省宁乡县经济开发区新康路。 法定代表人：蒋棠，董事长。 委托诉讼代理人：刘映，女，1989年6月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王珏,男,1982年5月9日出生,汉族,住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人:刘贞敏，湖南泽伦律师事务所律师。 上诉人湖南妙盛企业孵化港有限公司（以下简称妙盛公司）与被上诉人王珏因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2018）湘0124民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 妙盛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回王珏全部诉讼请求；三、判令王珏承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。一、妙盛公司实际已按约交付房屋，一审判决对妙盛公司未交房事实认定错误。本案中，双方于2013年10月14日签订的《房屋出租委托协议》就王珏委托妙盛公司出租本案房屋事宜进行了明确约定。《房屋出租委托协议》明确约定房屋的所有人为王珏，妙盛公司仅代为收取费用，出租方的其他义务均由王珏承担。因此，王珏自2013年10月14日之前即占有、使用了涉案房屋，且就涉案房屋行使了收益权，也即妙盛公司在2013年10月14日前已交付了房屋。房屋的交付应以房屋的实际转移占有为判定标准，而交房手续只是作为交房时间的证明文件，并不具备合同法以及物权法中的房屋交付的法律效力，涉案房屋自2012年以来至今由王珏占有和使用，王珏也对房屋行使了收益权。王珏在一审庭审中自认了妙盛公司在约定的交房期限内通知了王珏交房事宜，王珏在2013年10月14日之前收房时至本案一审庭审之日从未就交房手续和交房条件等向妙盛公司提出任何异议，王珏从未有任何拒绝交接房屋的表示，否则王珏也不会与妙盛公司签订《房屋出租委托协议》并委托妙盛公司出租房屋，以上足以证明涉案房屋早已完成交付。根据妙盛公司提交的中华人民共和国契税完税证以及湖南省物业专项维修资金专用收据，王珏交契税的时间为2013年11月8日，交维修基金的时间为2013年5月22日，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因王珏迟延支付房款及有关税费等，妙盛公司有权延期交付房屋，妙盛公司于2013年10月14日前交房符合双方就交房时间的相关约定，一审判决无视妙盛公司实际已按约交付房屋的事实，错误认定妙盛公司提交的证据不能证明交付了房屋，属于认定事实错误；二、根据双方约定以及法律规定，本案《商品房买卖合同》不应解除，一审判决认定事实错误，适用法律错误。本案中因妙盛公司已经按约交付房屋，王珏无权解除合同。若王珏不顾事实，主张未交房而行使解除权，根据合同第十条和第十一条的约定，王珏应在合同约定交房期限2012年3月28日的60日后即2012年5月27日即应行使约定的合同解除权，此权利的行使无需妙盛公司进行任何催告，妙盛公司交房后，王珏从未提出任何异议，妙盛公司没有义务或事由就合同是否解除向王珏进行催告，在王珏起诉解除合同之日，早已超过法律规定的二年诉讼时效的规定，人民法院对此不应予以审理或保护该项民事权利，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，王珏的解除权已超过一年的除斥期间，其解除权已消灭。本案中妙盛公司早已按约交付了房屋，王珏自身怠于行使物权致使房屋没有达到其期望的收益，这与妙盛公司无关。本案房屋没有被第三人承租，不是妙盛公司原因，这是王珏作为房屋买受人和使用人应自行承担的商业风险，王珏不能运用诉讼手段企图转移自身应当承担的商业风险，双方签订的《房屋出租委托协议》没有约定若未能出租的任何法律后果，一审判决不能因房屋未能出租而违法向妙盛公司强加责任。妙盛公司按约交付房屋后，王珏从未就房屋交付手续事宜向妙盛公司提出任何异议，王珏已用实际行动表明了对交房事宜的认可，但王珏却在接收房屋六年之后，突然起诉要求解除合同，严重违背了契约精神和诚实信用原则，自2012年以来，本案合同已生效并稳定履行了七年之久，若突然解除合同，则破坏了交易秩序和交易稳定性，且容易产生其他社会问题，激发社会矛盾。妙盛公司在一审庭审中明确提出王珏的约定解除权已过两年诉讼时效，但一审判决未考虑甚至未列明妙盛公司的该项主张，一审判决未尊重双方的约定以及法律的明确规定，违法认定妙盛公司应进行催告，一审判决未考虑违法解除合同后的不利后果，而违法判决解除合同，属于事实认定错误、适用法律错误；三、本案合同不应解除，妙盛公司不应向王珏支付任何购房款或物业专项维修基金，更不应向王珏作出任何赔偿。双方签订的合同第十一条就妙盛公司原因导致逾期交房而王珏行使解除权的相关法律后果进行了明确约定。因此根据前述约定，若王珏不顾交房事实，坚持主张未交房而解除合同，其法律后果为退房款并按已付款381693元的3%支付违约金，计11450.79元，除此之外妙盛公司不承担其他责任。王珏在本案中主张的是资金占用利息而非损失数额，且王珏并未提供任何证据证明其损失数额，相反本案房屋自2012年开始即由王珏占有并使用，王珏因此获取较大利益。涉案房屋因王珏的长期占用而有较大损耗，若解除合同，妙盛公司就折旧已蒙受重大损失，更不应承担合同约定之外的其他责任。但一审判决未尊重双方的明确约定，不但违法解除合同，甚至无视合同第十一条已付款的3%的违约金的明确约定，判决妙盛公司承担年利率4.35%的赔偿金，一审判决认定事实错误。即便王珏主张按照天数计算资金占用利息，因王珏自签订合同以来至起诉之时从未向妙盛公司主张过任何权利或者要求妙盛公司承担任何责任，根据《中华人民共和国民法总则》等法律关于诉讼时效的规定，王珏只能主张近三年之内的相关权利，而三年之前的权利早已超过法律规定的三年诉讼时效，人民法院不应予以保护。王珏支付的14566元物业专项维修基金系其作为房屋买受人和使用人应自行承担的款项，该款项的实际收款人为相关政府部门，王珏不应向妙盛公司主张关于该款项的任何权利，一审判决认定14566元物业专项维修基金已由相关政府部门收取，却违法要求妙盛公司支付14566元物业专项维修基金，属于事实认定错误。 针对妙盛公司的上诉，王珏辩称：一、妙盛公司至今未按照合同约定交房。1、妙盛公司没有按照合同约定通知王珏收房，妙盛公司至今没有向王珏提供该商品房经验收合格证明、质量保证书。2、房屋出租委托协议不能证明王珏收房，在该协议中并未约定王珏已收房，既然没有收房就不存在妙盛公司所称的占用和使用房屋，同时在一审庭审中，妙盛公司已经认可该房屋从未出租出去，所以不存在收益。3、房屋交接单是证明房屋交付的唯一合法凭证，在商品房买卖合同中有相应的约定，同时也是平时交付的惯例，在一审庭审中，王珏一再要求妙盛公司提交房屋交接单，妙盛公司至今未提供；二、本案应当解除商品房买卖合同，妙盛公司所依据的法律是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条，但是该条款的前提条件为出卖人迟延交付房屋，解除权有一年的除斥期间，在本案中，王珏要求解除合同有两个理由，即逾期交房和逾期办理不动产权证，妙盛公司至今仍未办妥不动产权证，不应当收到1年的除斥期间的限制；三、既然合同解除，妙盛公司除了应返还购房款、专项维修基金，也应支付契税和按照4.9%的年利率标准承担赔偿，但是一审并未支持契税和4.9%的年利率标准，而是4.35%的年利率标准，只是考虑不想拖延诉讼时间才没有上诉；四、妙盛公司采取各种手段拖延，作过多次承诺都没有兑现，请求二审法院考虑房价上涨的情况，作出相应的判决。 王珏向一审法院起诉请求：一、请求判令解除王珏、妙盛公司于2012年1月14日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令妙盛公司归还购房款381693元和承担相关税款31685元，共计人民币413378元；三、请求判令妙盛公司支付126597元资金占用利息（以已付款413378元为基数，从2012年3月28日起，按同期同类银行贷款利率，暂计算至2018年6月27日，实际应计算至已付款全部归还之日止）。 一审法院认定的事实：2012年1月14日，王珏（买受人）、妙盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20111129508），约定：“1、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为宁乡县房屋产权管理局，商品房预售许可证号为宁住售许字（2011）第1129号；2、买受人购买的商品房为妙盛国际企业孵化港项目中第3幢5层508房，建筑面积134.87平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2830.08元，总金额￥381693元；3、买受人一次性付款，首付款（含定金）190847元于本合同签订之日支付，剩余房款190846元于2012年3月28日之前支付；4、出卖人应当在2012年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由于出卖人的原因未按期交房的，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；6、自合同生效之日起90日内，双方到宁乡县住房保障局办理合同备案和申请预告登记，出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥王珏的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证初始登记”。合同签订后，王珏于2013年5月6日向妙盛公司支付购房款381693元，2013年10月14日，王珏（甲方）与妙盛公司（乙方）签订《房屋出租委托协议》，约定：“1、甲方拟出租房屋妙盛国际企业孵化港3栋5层508房，建筑面积合计134.87平方米，由乙方代甲方出租甲方物业，由乙方与承租方按照标准租赁合同（《妙盛国际企业孵化港物业租赁合同》）签订租赁合同，租赁合同履行期间，乙方代收包括押金在内的全部费用，代理期限为2013年10月14日至2016年9月30日；2、甲方委托乙方就前述房屋对外出租的租金底价为每平方米12元/月”。合同签订后，妙盛公司至今未能履行约定义务将房屋对外租赁。2014年12月23日，王珏向妙盛公司支付31685元，妙盛公司向其出具收据，载明：“今收到王珏3-508税费，收回2012.10.17收据NO6-32915重开，金额为31685元。”妙盛公司收到王珏支付的购房款后未向王珏办理不动产产权登记，双方多次协商未果，遂酿成诉讼。一审法院另查明：1、妙盛公司收到王珏支付的款项后于2013年5月22日、2013年11月8日代王珏缴纳了契税15267.72元、物业专项维修基金14566元，两项共计29833.72元；2、一审法院于2018年6月26日将本案起诉状等副本材料送至妙盛公司。本案一审争议焦点为：1、王珏能否要求解除合同；2、妙盛公司应否向王珏返还相应款项及支付资金占用期间的利息。 一审法院认为：一、王珏与妙盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。王珏已向妙盛公司支付了购房款，妙盛公司提交的证据不能充分证明已依据合同约定向王珏交付了房屋，妙盛公司未就合同是否解除向王珏进行催告，现王珏要求解除双方之间的商品房买卖合同，一审法院予以支持，一审法院确定妙盛公司签收起诉状副本之日为本案《商品房买卖合同》解除之日。二、王珏、妙盛公司双方合同解除后，妙盛公司应当向王珏返还购房款，妙盛公司的违约行为给王珏造成了损失，应当予以赔偿，一审法院确定以妙盛公司收到王珏购房款的日期即2013年5月6日作为赔偿损失起算日,以购房款381693元为基数，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率的标准（即年利率4.35%）计算至2018年6月27日为85370.41元，故对王珏要求妙盛公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院部分予以支持。妙盛公司收取了王珏代收款31685元，其中契税部分15267.72元由王珏向税务机关主张，物业专项维修基金部分14566元妙盛公司应当返还王珏。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，遂判决：一、王珏与妙盛公司签订的《商品房买卖合同》于2018年6月28日解除；二、妙盛公司于本判决生效之日起5日内支付王珏购房款381693元、物业专项维修基金14566元；三、妙盛公司于本判决生效之日起5日内赔偿王珏损失85370.41元（已计算至2018年6月27日，后段损失以妙盛公司未支付的购房款381693元为基数，按年利率4.35％的标准从2018年6月28日计算至购房款381693元全部支付之日止）；四、驳回王珏的其他诉讼请求。如妙盛公司未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9200元，由妙盛公司负担8525元，王珏负担675元。 本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审对一审判决查明的事实予以确认，本院二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。 本院认为：王珏与妙盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。王珏已向妙盛公司支付了购房款，妙盛公司应按约向王珏交付房屋并按办理不动产权登记。妙盛公司认为其已按约向王珏交付了房屋，但本院认为双方签订的《房屋出租委托协议》不能等同或代替合同约定的房屋交接手续，妙盛公司提交的证据不足以证明其按约在2012年3月28日前向王珏交付了符合合同约定交房条件的房屋，本案并无双方办理的交房手续对交房情况予以证实，妙盛公司构成违约，应向王珏承担逾期交房的违约责任。一、关于王珏是否有权要求解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案王珏认为因妙盛公司原因逾期交房超过60日，王珏有权解除合同，但妙盛公司并未向王珏进行催告，故王珏合同解除权行使期限应为一年，自2012年3月28日至2013年3月28日，但王珏并未在此期间内要求解除合同，故王珏的合同解除权消灭，现王珏诉请解除双方之间的商品房买卖合同，并无事实及法律依据，本院不予支持，双方应继续履行涉案合同。关于王珏主张因妙盛公司逾期办理不动产权证而享有合同解除权的问题。王珏主张涉案房屋并未实际交付，故办证条件尚不成就，本案中尚不能认定妙盛公司存在逾期办理不动产权证的违约行为，王珏以此主张解除合同并无事实及法律依据，本院不予支持；二、因王珏的合同解除权消灭，王珏无权要求妙盛公司退还代收款31685元。关于资金占用利息损失的问题。王珏在本案中的该项主张系基于请求本院判决解除王珏与妙盛公司之间《商品房买卖合同》而衍生出的诉讼请求，本院在本案中未判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，故对该项诉讼请求一并驳回，但不影响当事人根据相关事实就妙盛公司逾期交房的违约责任或损失赔偿另案主张权利。 综上所述，上诉人湖南妙盛企业孵化港有限公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省宁乡市人民法院作出的（2018）湘0124民初3649号民事判决； 二、驳回王珏的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费9200元，二审案件受理费8524元，合计17724元，由王珏承担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  曾庆军 审判员  赵佳玮 二〇一九年十二月十一日 法官助理冷子剑 书记员侯也 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。