广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19409号原告（反诉被告）：叶伟明，男，汉族，1968年6月16日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，原告（反诉被告）：江映红，女，汉族，1970年7月7日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，两原告共同委托诉讼代理人：马铭良，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号：14403201710997754。两原告共同委托诉讼代理人：罗小虎，广东嘉得信律师事务所律师，执业证号：14403201810020968。被告（反诉原告）：许坛平，男，汉族，1983年9月6日出生，身份证住址：广东省惠东县，被告：深圳佳城物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道湖贝新村158栋1楼3号店，统一社会信用代码：91440300MA5DLENG88。法定代表人：张雪江。两被告委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号：14403201110433884。两被告委托诉讼代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。原告（反诉被告）叶伟明、江映红与被告（反诉原告）许坛平、深圳佳城物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人马铭良、罗小虎，两被告的共同委托诉讼代理人胡维刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年5月1日签订的租赁合同，被告立即搬离租赁物；2.被告向原告支付拖欠的2019年3月、4月份的房屋租金33000元及2019年2月份电费139元，2019年5月1日之后发生实际占用租赁费用按每日550元计算，计算至被告实际搬离租赁物之日止；3.被告承担本案诉讼请求。事实和理由：2018年5月1日，原告以“罗湖区莲塘路税务楼101-9”名义、被告以“深圳佳城物业管理公司”名义，双方签订《合同书》，约定原告将其所有的深圳市罗湖区莲塘税务楼101-A房（房产证地址：罗湖区莲塘罗沙路北侧港莲北村6栋101，房产证号：深房地字第××号）出租给被告使用，租赁期限自2018年5月1日至2020年5月1日止，每月租金16500元，交费时间是每月10日。合同签订后，原告即将该物业交付给被告，被告进场使用。截止2019年2月，被告均如约缴纳租金及相应水电。但自2019年3月份起，被告便开始拖欠租金及水电，为此原告多次与被告协商，要求其按时缴纳租金，但被告推脱拒不支付。按照双方签订租赁合同的规定：“若乙方拖欠租金达壹个月时经催交如果还不交纳，甲方有权在押金中扣除，不够部分可在货物中抵扣，甲方有权终止合同取消经营权并不作任何赔偿。”被告恶意拖欠租金已构成违约，原告有权解除合同并要求被告撤场，被告应当向原告支付拖欠的租金及水电费。据此，原告为维护自身合法权益，现依法诉至法院，请求法院依据《合同法》的相关规定，支持原告的全部诉讼请求。被告向本院提出了反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的涉案租赁合同；2.反诉被告返还反诉原告租房押金20000元；3.反诉被告赔偿反诉原告店面装修费60000元、店面转让费165000元、拆除改造费用28783元；4.反诉被告赔偿反诉原告经营损失58372元；5.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月23日，反诉原告与案外人傅炎俊（上手租客）签订了关于涉案房屋租赁转让费的协议，该协议约定反诉原告应支付案外人傅炎俊转让费165000元。2018年4月25日，反诉原告与反诉被告签订了关于涉案房屋的租赁《合同书》，该合同约定租赁的涉案房屋面积35㎡,租赁合同期为2018年5月1日起至2020年5月1日止，租金为每月16500元，交费时间是每月10日之前。根据与案外人及反诉被告确认涉案房屋使用面积不仅包括涉案房屋本身，同时亦包括了反诉被告在涉案房屋门口搭建的部分。协议签订后反诉原告支出店面装修费60000元，后期也积极履行合同义务，按时缴纳房租水电。2019年2月某日晚上，涉案房屋原反诉被告搭建的部分倒塌，所幸未造成人员伤亡。之后，罗湖区城市管理人员认定涉案房屋店面房檐部分存在违建（该违建区域系反诉原告承租前房屋固有部分，由反诉被告建造，与反诉原告无关，面积大约10㎡左右），责令反诉原告限期拆除整改。反诉原告多次要求反诉被告进行协调处理，但反诉被告均置之不理。反诉原告接收通知后于2019年3月份对违建区域拆除并重新装修，为此支出拆除改造费用28783元。整改后，反诉原告要求反诉被告承担相应的改造费用等要求反诉被告承担违约责任并赔偿因此受到的损失，但反诉被告不予理会，并于2019年4月停止供应电力，导致反诉原告无法正常经营，损失巨大。反诉被告作为产权人，对于房屋违建存在严重过错，事先不予告知，应对反诉原告的所有损失承担赔偿责任。综上所述，为维护当事人自身合法利益，依据相关法律法规，反诉原告特向贵院提出以上诉请，望贵院依法予以支持。原告辩称，一、原告无须被告返还租房押金，双方在租赁合同中明确约定了被告应按期缴纳租金，否则原告有权在押金中扣除并中止合同，被告自2019年3月起拖欠租金水电，违反了合同约定，原告作为守约方，无须向被告返还押金。二、被告主张原告赔偿店面装修费、店面转让费、拆除改造费无事实和法律依据。首先，被告未经营生意，与原告签订租赁合同，原告已按照合同约定向被告交付涉案房屋，而被告与案外人合意转让店面并向案外人支付转让费，属于其与案外人之间的合意，是否需要支付该项费用以及该项费用的多少均与原告没有任何关系。其次，被告未经营还装修店面，是其为经营生意所投入的成本，被告违反合同约定致使合同解除，该项支出应由其自行承担。最后，关于拆除改造费，原告出租房屋给被告明确该房屋的面积，该面积并不包含违建部分，且合同约定被告在经营期间不要超线摆卖，遵守有关部门规定和服从监督管理，依据约定被告应当在承租房屋后，按照行政部门有关规定装修、安装店面招牌，而被告违反合同约定，无视行政部门的有关规定，违法安装门店招牌，致使该门店招牌跌落，并被有关部门责令拆除，如此产生的拆除改造费用应当由其自行承担。三、被告主张原告赔偿经营损失亦无相关证据证明其损失，即便存在所谓的经营损失，也是由其违反合同约定造成，原告无须承担。原告通过电话、口头，最后是向法院诉讼的方式通知被告解除合同，在通知到达被告后，被告应当立即搬离房屋，此后应当不存在所谓的经营损失。综上，被告违反合同在先，应当按照合同约定承担违约责任，其主张的赔偿无事实和法律依据。原告需要强调的是，被告以不存在的商事主体，骗取原告信任签订租赁合同，进行非法经营，被告行为明显违反诚实信用原则。原告请求法院驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明如下事实：2018年4月25日，原告叶伟明、江映红（甲方罗湖区莲塘路税务楼101-A）与被告许坛平（乙方深圳佳城物业管理公司），签订《合同书》，约定甲方将其所有的深圳市罗湖区莲塘税务楼101-A房出租给被告使用，租赁期限自2018年5月1日至2020年5月1日止，每月租金16500元，交费时间是每月10日。租赁合同中约定，若乙方拖欠租金达壹个月时经催交如果还不交纳，甲方有权在押金中扣除，不够部分可在货物中抵扣，甲方有权终止合同取消经营权并不作任何赔偿。案涉租赁房屋罗湖区莲塘路税务楼101-A的房产证地址为罗湖区莲塘罗沙路北侧港莲北村6栋101，房产证号为深房地字第××号，权利人为叶伟明、江映红，各占50%的所有权。2018年4月23日，被告许坛平（乙方）与案外人傅炎俊（甲方）签订《订金收据》，主要内容为，今收到乙方交来的转让门店订金3万元整，所转让门店位于深圳市××××101，甲方为该房屋现租户，转让费为165000元，乙方应于（租赁）合同签完之后付清剩余转让费。同日，被告许坛平向案外人傅炎俊转账30000元。原告叶伟明、江映红对该《订金收据》的真实性予以确认。2018年4月25日，被告许坛平向原告叶伟明转账32780元，原告向“佳城物业”开具收据，确认收到租莲塘税务楼101-A房屋押金20000元、2018年5月7日至31日租金12780元。同日，被告许坛平向案外人傅炎俊分三笔合计转账135000元。2018年5月1日，被告许坛平对涉案房屋进行装修，并支付装修费用。2018年5月3日的收款收据显示，今收到佳城物业交来店面装修费为60000元，经手人为肖友权。2018年5月至2019年2月期间的房屋租金、水电费等房屋租赁相关费用，除2019年2月的电费139元外，其他费用原、被告双方确认均已结清。2019年2月23日晚上11时许，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落，2019年2月25日，罗湖区城管局工作人员以口头通知的形式责令原、被告对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改，被告于规定期限内完成拆除及整改工作，并支出相关费用。2019年3月26日的收款收据显示，今收到佳城物业交来拆广告牌、清理垃圾、人工费6000元，设计安装广告牌及灯饰人工费22783元，合计28783元。2019年3月起，被告许坛平未再支付房屋租金，原告亦未退还被告租房押金20000元，2019年4月原告对案涉租赁房屋切断电力供应，2019年7月7日被告搬离租赁房屋，原、被告双方对前述事实均予确认。本院认为，原、被告之间签订了房屋租赁合同，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《合同书》的载明出租方为罗湖区莲塘路税务楼101-A、承租方为深圳佳城物业管理公司，经审查，“罗湖区莲塘路税务楼101-A”系涉案房屋地址，“深圳佳城物业管理公司”并未作工商登记且未在《合同书》中签章确认，故涉案合同的出租方应实际为涉案房屋权利人即本案原告叶伟明、江映红，实际承租方应为被告许坛平。鉴于被告许坛平已于2019年7月7日搬离租赁房屋，故原告第一项关于要求被告搬离房屋之诉讼请求已经实现。本案主要争议为一、2019年2月的电费、2019年3月、4月的房屋租金、2019年5月1日至7月7日的房屋占有使用费被告应否支付；二、原告应否退还被告房屋押金20000元；三、原告应否承担被告的转让费、店面装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用；四、原告应否承担被告的经营损失。关于2019年2月的电费、2019年3月、4月的房屋租金、2019年5月1日至7月7日的房屋占有使用费被告应否支付的问题。本院认为，对于2019年2月的欠付电费139元、2019年3月、4月的房屋租金合计33000元并未支付，双方均对此予以确认，2019年5月1日至7月7日被告许坛平亦存在实际占用案涉租赁房屋的事实，双方的租赁合同关系亦未实际解除，故应当按照《合同书》的约定支付租金，经核算2019年5月1日至7月7日的房屋租金为36726（33000+16500×7÷31）元，原告请求被告支付该期间的租金及电费有事实和法律依据，本院予以支持。被告许坛平应支付原告叶伟明、江映红2019年3月1日至2019年7月7日的租金、电费合计69865（33000+36726+139）元。关于原告应否退还被告房屋押金20000元。本院认为，本案租赁租赁纠纷起因系被告许坛平根据罗湖区城管局的口头通知对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改后，相关费用原告叶伟明、江映红未予承担，双方产生分歧后，导致被告许坛平未支付2019年3月之后的房屋租金。但该拖欠租金的事实并非被告许坛平单方原因导致，原告叶伟明、江映红对此结果的发生存在一定过错，故原告主张依照合同约定不予退还房屋押金的理由不成立，本院不予采纳。原告叶伟明、江映红应对被告许坛平交纳的房屋押金20000元予以退还或在房屋租金中予以抵扣。关于原告应否承担被告的转让费、店面装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用问题。首先，关于店面转让费是否与本案具有关联性，本院认为，店面转让费是对优先续租权的一种购买，系后承租方支付给原承租方（或业主）协助后承租方订立租赁合同的费用，本案的转让费虽由被告许坛平支付给原承租方案外人傅炎俊，但实际与订立涉案租赁合同存在关联，原告叶伟明、江映红辩称转让费与本案无关联性的理由不成立，本院不予支持。转让费系被告许坛平为订立租赁合同支出的经济成本，本院对此予以确认。其次，关于装修费及拆除改造违规搭建大型户外灯箱的费用，本院认为，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落、罗湖区城管局工作人员以口头通知的形式责令原、被告对涉案房屋违规搭建予以拆除并整改的时间为本案租赁期限内，且并无证据证明广告灯箱脱落系被告许坛平原因所致。在此情况下，原告叶伟明、江映红应负有保障租赁房屋可供正常使用之义务，涉案房屋广告灯箱发生部分脱落且接到责令整改口头通知后，被告许坛平无法正常经营，故该拆除违规搭建相关费用6000元应全部由原告叶伟明、江映红负担；至于转让费165000元、店面装修费60000元及搭建灯箱广告费用22783元则按照合同期限、实际使用期间及双方的过错程度综合认定，因原告叶伟明、江映红未履行保障租赁房屋可供正常使用之义务，原、被告双方协商相关拆除违建费用时亦未积极主动履行出租人之责任，应对涉案租赁合同的解除承担60%的过错责任，案涉租赁合同期限为24个月，被告许坛平实际使用期间为2018年5月至2019年4月，即近12个月；经核算，原告叶伟明、江映红应承担被告许坛平的经济损失合计80335【（165000+60000+22783）×12个月÷24个月×60%+6000】元，对于被告许坛平超出该数额的主张，本院不予支持。关于原告应否承担被告的经营损失问题，本院认为，当事人对自己的主张应当举证证明，被告许坛平提交的证据不足以证明其存在经营损失以及该经营损失与本案纠纷具有必然的关联性。对被告许坛平该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许坛平应在本判决生效之日起十日内向原告叶伟明、江映红支付房屋租金、电费合计69865元；二、原告叶伟明、江映红应在本判决生效之日起十日内向被告许坛平退还房屋租赁押金20000元；三、原告叶伟明、江映红应在本判决生效之日起十日内向被告许坛平支付因解除房屋租赁合同造成的经济损失共计80335元；四、驳回原告叶伟明、江映红其他诉讼请求；五、驳回被告许坛平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费628元，由被告许坛平负担。反诉案件受理费3141元，由原告叶伟明、江映红负担1100元，由被告许坛平负担2041元。被告许坛平已预交的案件受理费6282元，被告许坛平合计应承担的诉讼费为2669元，多预交的3613元，由本院予以退回。原告叶伟明、江映红已预交案件受理费628元，鉴于其承担诉讼费的情况，原告叶伟明、江映红应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费472元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  叶 云人民陪审员  杨正奇人民陪审员  胡 玥二〇一九年十二月四日书 记 员  申志敏