广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22850号上诉人（原审被告）：林穗敏，女，1965年10月17日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区，联系地址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区芳村大道信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅,北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿,北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人林穗敏因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人林穗敏上诉请求：1.撤销一审判决第四判项；2.改判一审判决中第二、三判项中搬迁期限为六个月；3.本案的一审、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实与理由：一、不同意一审判决两个月的搬迁期限。1.根据林穗敏的实际情况，无法在两个月内进行搬迁，该期限无法律依据，过于紧迫。涉案商铺是林穗敏夫妇收入的主要来源，林穗敏的丈夫患病花费巨大，林穗敏不但要承担医疗费，还有照顾其丈夫的起居，在两个月内搬迁无法做到；2.林穗敏同意在搬迁前继续承担缴纳场地使用费的义务，即使将搬迁期限从两个月延迟到六个月也不影响荔湾住建局的实际利益。荔湾住建局有照顾群众利益的义务和社会责任。二、不同意一审判决第四判项关于违约金的问题。1.林穗敏的搬迁期限还未到，不存在逾期搬迁的问题，对未发生的行为一审，不能预先作出判决；2.根据合同法的原则，违约金的数额应和守约方应违约方违约而导致的实际损失相当，林穗敏尚未有违约行为，荔湾住建局不能预知其遭受了多少的损失，也未在法庭上举证证明，应承担相应后果；3.即使林穗敏存在违约行为，荔湾住建局提出的违约金明显过高，一审判决违约金已经直接等于本金，希望二审法院予以纠正。被上诉人荔湾住建局辩称：不同意林穗敏的上诉请求。荔湾住建局向一审法院起诉请求：1.要求确认荔湾住建局、林穗敏双方就广州市荔湾区杉木栏134号首层、二楼房屋的不定期租赁关系已于2018年10月16日解除；2.要求林穗敏及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.要求林穗敏按照每月14523.7元的标准向荔湾住建局支付2017年10月至2018年10月所欠的房屋租金共188808.1元；4.要求林穗敏按照每月14523.7元的标准向荔湾住建局支付2018年11月至林穗敏及共同使用人实际腾空上址房屋之日止所欠的房屋占用费；5.要求林穗敏按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾住建局支付从2018年11月1日起林穗敏及共同使用人实际腾空上址房屋之日止违约金；6.本案诉讼费用由林穗敏承担。一审法院认定事实：荔湾区杉木栏134号首层、二楼房屋是荔湾住建局的直管公房，荔湾住建局将该房屋出租给林穗敏做商业办公用途，双方签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，最后一份租赁合同约定：荔湾住建局将房屋出租给林穗敏使用，租赁期限自2013年12月1日至2015年11月30日，月租金为14523.70元。（第四条）承租人应依法缴纳租金，逾期三个月未缴纳租金，出租人有权终止合同并收回房屋。（第二十一条违约责任）租赁期届满，荔湾住建局要求收回房屋，林穗敏拒不交出承租房屋的，荔湾住建局除要求林穗敏限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。上述合同签订后，荔湾住建局将房屋交付给林穗敏使用。租赁合同期满后，双方没有续签书面合同，林穗敏仍按上述合同标准缴纳租金。约2016年开始，林穗敏开始陆续拖欠租金，目前缴纳的最后一期租金至2017年9月。荔湾住建局曾在2018年10月起诉要求与林穗敏解除合同，后荔湾住建局撤诉。本案的起诉状副本于2019年8月27日送达给林穗敏。一审法院于2019年9月10日至涉案房屋现场张贴权利申报通知，期限届满内没有人前来申报权利。本院认为：荔湾住建局、林穗敏签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述规定，荔湾住建局、林穗敏的租赁合同在2015年11月30日期满，期满后双方没有续签合同，荔湾住建局仍按原租金标准收取租金，故双方构成不定期租赁关系。由于林穗敏拖欠了自2017年10月至今的租金，荔湾住建局要求解除合同、收回房屋有合法依据，一审法院予以支持。荔湾住建局于2018年10月曾起诉要求与林穗敏解除合同，后申请撤诉，故不应以该时间作为解除合同的时间。本案起诉状副本于2019年8月27日送达给林穗敏，即林穗敏于该日收到荔湾住建局要求解除租赁关系的通知，依据合同法相关规定，一审法院确认双方的租赁关系于2019年8月27日解除。由于荔湾住建局是提起本案才要求林穗敏搬迁，故应给予林穗敏合理的搬迁期，一审法院确定搬迁期为二个月。在合理期满期届满后林穗敏仍拒绝搬迁的，荔湾住建局要求林穗敏支付逾期搬迁违约金有合同依据，一审法院予以支持。对于合理搬迁期之前的违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与林穗敏之间的不定期租赁关系于2019年8月27日解除。二、自本判决发生法律效力之日起二个月内，林穗敏搬出广州市荔湾区杉木栏134号首层、二楼房屋，将房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起二个月内，林穗敏向广州市荔湾区住房和建设局补缴自2017年10月至搬迁之日止的租金和房屋使用费（按每月14523.7元计算）。四、若林穗敏不按时搬出房屋，除了需要按照原合同标准支付房屋使用费之外，还需按原合同标准向广州市荔湾区住房和建设局支付实际搬迁之日止的逾期搬迁违约金（按每月14523.7元计算）。五、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。本案诉讼费4354元由广州市荔湾区住房和建设局、林穗敏各负担2177元。二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，双方当事人并未向本院提交新证据。二审期间，林穗敏表示其在一审判决后支付过租金给荔湾住建局，荔湾住建局表示林穗敏是交纳过租金，但该租金只交至2017年11月，从12月起开始欠租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院评析如下：关于林穗敏要求搬迁期限延长为6个月的问题。鉴于，林穗敏从2017年12月开始欠缴租金，且欠交租金的数额较大，一审法院已酌情给予林穗敏两个月的搬迁期限，林穗敏现以自身的原因要求延长搬迁期限，理由不充分，故本院不予支持。关于林穗敏对一审判决的违约金持有异议的问题。双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》明确约定了若租赁期限届满林穗敏拒不交出承租房屋的，其应按照占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，现在租期届满且已给予林穗敏合理搬迁期限的情况下，一审法院按照该合同约定判决逾期搬迁违约金按每个月14523.7元计算并无不妥，本院予以维持。鉴于林穗敏在一审法院作出判决后才支付了部分租金，本院对一审判决不予调整，林穗敏已支付的租金可直接在一审判决第三项中予以扣减。综上所述，林穗敏的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由林穗敏负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月三十一日书记员  郭 俏黄晶晶