内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2019）内2201民初4375号原告：张俊艳，1977年1月出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：戴逸玫，内蒙古天厚律师事务所律师。被告：乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市普惠西街万佳樱花园1楼1栋2单元101室。法定代表人：佟学纯，总经理。委托诉讼代理人：周立卫，女，1981年12月出生，汉族，乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司员工，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。第三人：高洪敏，男，1980年6月出生，汉族，察尔森水库工人，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：包春红，内蒙古永烁律师事务所律师。第三人：兴安盟住房公积金管理中心，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市罕山东街29号。法定代表人：张伟，主任。委托诉讼代理：郭津铭，男，1986年7月出生，蒙古族，该中心稽查科科员，住内蒙古自治区内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市××街。原告张俊艳诉被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限责任公司（以下简称鑫久公司）、第三人高洪敏、兴安盟住房公积金管理中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张俊艳及其委托诉讼代理人戴逸玫、被告鑫久公司的委托诉讼代理人周立卫、第三人高洪敏、兴安盟住房公积金管理中心委托诉讼代理人郭津铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊艳向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限公司签订的《城市房屋产权调换协议书》有效；2、确认原告对位于乌兰浩特市××园的回迁房屋享有优先权；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月22日，原告与鑫久公司签订城市房屋拆迁回楼协议，原告被拆迁的的房屋补偿回迁××园，面积120平方米。过渡期至2015年3月22日。被告一直未能将回迁房屋交付原告，且将诉争房屋与第三人签订了商品房买卖合同，并为第三人高洪敏办理了房屋预告登记证书，第三人高洪敏将涉案房屋抵押给了第三人兴安盟住房公积金管理中心，并为其办理了抵押预告登记证书。被告的行为侵害了原告的权益，故原告诉至法院。被告鑫久公司辩称，同意原告的诉讼请求，我公司与第三人是借贷关系，签订房屋买卖合同，办理预告登记是为借款提供担保，将本案回迁房抵押给第三人。第三人高洪敏陈述称，不同意原告的诉讼请求，我方是善意第三人，已经与被告签订房屋买卖合同，以合法取得了涉案房屋的物权；鑫久公司作为建设单位，系实际上的拆迁人，但未办理拆迁许可证，不是合法拆迁人，原告也不是合法被拆迁人，故原告对涉案房屋不享有优先权。即便房屋产权调换协议有效，但协议未确定房屋面积、用途，不具备安置补偿的特征，是一种普通的债权合同，第三人高洪敏对房屋的物权优于债权；涉案房屋已作商品房预告登记，如原告对房屋有优先权，将侵害第三人高洪敏的权利。涉案房屋已抵押给公积金管理中心，如原告享有优先权，也会侵害公积金的合法权益。被回迁房屋虽是鑫久花园2号楼1单元XXX室，但拆迁协议上的回迁面积是122平方米，我方预告登记证上的面积是135.98平方米，无法确定是同一房屋。第三人兴安盟住房公积金管理中心陈述称，不同意原告的诉讼请求，我与第三人高洪敏有贷款合同，我方合法取得抵押权。各方有争议的事实，本院认定如下：被告提交借款协议一份，证明其与第三人高洪敏间是借贷关系，办理预告登记时为了借款提供抵押。第三人高洪敏的质证意见为：对证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。借款协议系第三人高洪敏与被告签订买卖合同之后签订的，与本案无关。原告及第三人兴安盟住房公积金管理中心对该证据均无异议。本院认为，第三人虽辩驳借款协议与本案无关，但被告提供的借款协议明确载明“甲方以鑫久花园小区2号楼1单元XXXX室住宅作为借款抵押，商品房买卖合同编号为2015-9006753......”结合第三人高洪敏提供的其与被告公司签订的内蒙古商品房买卖合同，该合同编号也为2015-9006753，可见双方指向同一。如果先在开发商处全款买房并签订合同，后又借款给开发商，约定以之前所购房屋作为此笔借款担保，这种严重损害己方利益的担保并不符合常理，且在民间借贷中以为出借人办理房屋产权证或预告登记证为借款提供担保的方式大量存在，故本院认为被告主张双方存在借款事实具有高度可能性。本院经审理认定事实如下：2015年3月22日，原告张俊艳与鑫久公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书，约定鑫久公司拆除原告张俊艳所有的住房，建筑面积54.98＋5平方米，并提供位于乌兰浩特市××园（建筑面积：120平方米）作为回迁安置房屋。过渡期为2013年3月22日至2015年3月22日。后被告鑫久公司向第三人高洪敏借款，双方签订借款协议，约定被告鑫久公司向其借款人民币350000.00元，月利息2%，借款期限自2016年3月12日至2017年3月12日，以涉案房屋作为借款抵押，并签订商品房买卖合同（合同编号：2015-9006753），并将回迁房屋预告登记在第三人高洪敏名下。高洪敏于2016年3月7日向第三人兴安盟住房公积金管理中心申请贷款，双方签订职工个人住房公积金担保贷款抵押借款合同一份，贷款金额为430000.00元，贷款期限自2016年3月3日至2036年3月3日，并于2016年3月8日将涉案房屋为兴安盟住房公积金管理中心办理了抵押权预告登记证书，附记记载建筑面积为135.98平方米。因涉案回迁房屋尚未竣工，不符合交付条件的情况下被预告登记给第三人，张俊艳为保障其优先回迁权利，故诉至法院。诉讼过程中，因兴安盟住房公积金管理中心为涉案房屋的预告登记抵押权人，原告遂申请追加其为第三人。上述事实有原告提供的城市房屋拆迁产权调换协议书1份（出示原件提交复印件）、被告提供的借款协议一份、第三人高洪敏提供的商品房买卖合同一份、个人住房公积金担保抵押合同一份、房屋预告登记证书一份、购房收据一枚（以上均为出示原件提交复印件）、第三人兴安盟住房公积金管理中心提供的预购商品房抵押权预告登记一份（出示原件提交复印件）及原被告、第三人当庭陈述在卷佐证，经本院审查，以上证据的来源、形式符合法律规定，与待证事实相关联，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订城市房屋拆迁产权调换协议书，由被告拆迁原告房屋并承诺向原告提供回迁安置房屋,该协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。第三人陈述称其预告登记证上的房屋面积与原告回迁安置房屋面积不一致，不能确定是同一房屋。涉案房屋坐落与第三人预告登记的房屋位置同一，仅是面积上存在小部分差异，众所周知在建筑行业中，房屋规划面积仅仅是开发的规划，其与房屋实际面积间会有一定的差额，最后应当以实际的测绘面积为准。因此，可以认定第三人高洪敏预告登记证书中的房屋与本案诉争房屋为同一。虽该房屋已经预告登记在第三人名下，且为第三人兴安盟住房公积金管理中心办理了抵押预告登记，但预告登记不等同于物权登记，预告登记所登记的并非现实的物权，而是将来发生物权变动的请求权。同时，第三人取得上述房屋预告登记的时间晚于原告签订回迁协议的时间，且原告的权利主张系基于物权置换而产生，故原告的回迁权基于物权属性而优先于包括第三人在内的其他债权权利人。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故原告要求确认涉案城市房屋拆迁产权调换协议书有效，并要求对回迁房屋享有优先回迁权的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、确认原告张俊艳与被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限责任公司于2013年3月22日签订的城市房屋拆迁产权调换协议有效（合同编号：1200198）；二、原告张俊艳对位于乌兰浩特市××园房屋享有优先回迁权。案件受理费100.00元，由被告乌兰浩特市鑫久房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 姜 立 新审判员 董  智审判员 夏  林 二〇一九年十二月十二日书记员 敖乌丽罕附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。