安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9695号上诉人（原审被告）：水庆亮，男，1979年8月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：刘磊，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥凤凰城房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区松谷路396号“凤凰商务中心”1号楼1903-1905。法定代表人：陈云峰，董事长。委托诉讼代理人：高辉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘金英，女，该公司员工。上诉人水庆亮因与被上诉人合肥凤凰城房地产开发有限公司（以下简称凤凰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水庆亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回凤凰城公司的全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由凤凰城公司负担。事实和理由：一审认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月16日解除，系认定事实和法律适用错误。首先，凤凰城公司向一审提交的证据材料中无法证明水庆亮已收到《解约及追缴欠款通知》的事实；凤凰城公司并未提供送达上述通知的原始物流单面及物流信息，且在水庆亮未到庭查明事实的情况下，一审径直认定水庆亮已于当日收到该解除通知，明显系认定事实错误；关于租金支付的金额及日期，除一审查明事实外，水庆亮于2019年5月13日向凤凰城公司支付租金1万元。其次，依据《合同法》第九十六条之规定，解除权的行使当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。即便凤凰城公司享受合同约定解除权，但应当履行向水庆亮发出书面解除合同的通知，一审在错误认定水庆亮已收到凤凰城公司通知，认为凤凰城公司享有单方解除权，进而认为案涉租赁合同已于2019年5月16日解除，系法律适用错误。二、案涉合同履行期间，因凤凰城公司违约在先，水庆亮享有延迟支付租金的抗辩权，故凤凰城公司的诉请无事实和法律依据。本案中，凤凰城公司将案涉的商铺交付后，水庆亮按照合同之约定向凤凰城公司支付租金；合同履行期间，凤凰城公司将案涉商铺又允许他人使用地址注册公司，之后水庆亮多次要求凤凰城公司整改，并尽快排除使用案涉商铺的障碍，但凤凰城公司一直拖延未能解决，水庆亮有正当理由延迟向凤凰城公司支付案涉商铺的租金。三、一审阶段水庆亮已向法院提交证据材料及情况说明，证明凤凰城公司在案涉合同履行过程中存在严重违约情形，且水庆亮同意在查明事实的基础上支付案涉租赁商铺欠付部分的租金，但凤凰城公司应当立即排除阻止水庆亮使用案涉商铺的妨害。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持水庆亮的全部上诉请求。凤凰城公司辩称，一、凤凰城公司按照合同约定履行了通知义务，一审认定事实清楚，《房屋租赁合同》第14条明确约定三种送达方式，凤凰城公司已经通过邮寄送达解约通知，显示已经由水庆亮签收。且凤凰城公司也在租赁房屋门口张贴解约通知，凤凰城公司员工也将解约通知通过微信发给水庆亮，并经水庆亮回复确认。二、水庆亮上诉主张在2019年5月13日向凤凰城公司支付租金1万元，该1万元凤凰城公司确实收到，但包括在一审公司认可收到水庆亮支付的14万元租金之内。三、凤凰城公司并无授权他人在案涉房屋注册公司，是水庆亮授权注册的，凤凰城公司自始均不认识该第三人。事实情况是水庆亮与第三人双方之间存在合作关系并产生纠纷。综上，水庆亮的上诉请求不能成立，请求维持原判。凤凰城公司向一审法院起诉请求：1.水庆亮向凤凰城公司支付拖欠的租金111200.15元及逾期违约金84222,49元（自逾期支付之日起，暂计至起诉之日，实计至水庆亮支付之日）；2.水庆亮向凤凰城公司补足装修免租期租金131223.96元。一审法院认定事实：2018年7月20日，凤凰城公司（甲方）与水庆亮（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区松谷路396号凤凰国际A座26层整层租赁给乙方使用，建筑面积约为1339.02平方米，租赁期限自2018年7月21日起至2023年9月30日止，其中装修免租期70天（2018年7月21日至2018年9月30日期间）。乙方应自2018年10月1日起按季度向甲方支付租金，第一、二年租金标准为月租金56238.84元……，合同签订之日，乙方应向甲方交纳保证金56238.84元。乙方逾期支付租金超过15日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋租赁给他人。乙方逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应付租金的0.5%向甲方支付逾期违约金……。合同签订后，凤凰城公司按约交付了涉案房屋，水庆亮支付了第一季度租金168716.52元（2018年10月、11月12月），此后水庆亮未按约定期限支付租金。经凤凰城公司多次催要，水庆亮分别于2019年1月7日支付租金100000元、2019年5月14日支付租金40000元。凤凰城公司为了避免损失的继续扩大，于2019年5月14日向水庆亮发出《解约及追缴欠款通知书》，注明：因水庆亮拖欠到期租金，已构成根本违约，甲方有权按约解除合同，通知如下：1.自通知发出之日起第3日，双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2.乙方需向甲方支付拖欠的租金113074.78元、补足装修免租期租金及物业费149178.09元、支付违约金56238.84元；3.乙方需搬离房屋，超过10日，甲方有权无偿保留或自行拆除……。水庆亮于当日收到通知。凤凰城公司已于2019年7月收回涉案房屋。截至2019年5月14日，水庆亮共计拖欠租金111200.15元（2019年1月1日至2019年5月14日租金为251200.15元，扣除已支付的140000元）。一审法院认为，凤凰城公司、水庆亮于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。水庆亮长期拖欠租金已构成根本违约，凤凰城公司有权单方解除合同。水庆亮已收到凤凰城公司要求解除合同的通知，且凤凰城公司已收回涉案房屋，故涉案租赁合同已于2019年5月16日解除。水庆亮应当支付凤凰城公司租金111200.15元。合同约定的逾期违约金标准过高，该院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算为妥。合同约定了装修免租期为70天，凤凰城公司以水庆亮违约为由诉请其补足装修免租期租金131223.96元，无合同及法律依据，该院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、水庆亮于判决生效后十日内向合肥凤凰城房地产开发有限公司支付租金111200.15元及逾期违约金（以111200.15元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2019年5月14日计算至款清之日止）；二、驳回合肥凤凰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6200元，由水庆亮负担。本案二审期间，水庆亮提供四组证据：证据一、接处警情况登记表，旨在证明因凤凰城公司的行为导致水庆亮无法使用案涉租赁商铺的事实；证据二、EMS邮寄单、物流信息、函件，旨在证明凤凰城公司的行为导致案涉租赁商铺无法正常使用的情形，水庆亮多次与凤凰城公司洽谈并要求凤凰城公司整改，凤凰城公司拒不履行，水庆亮向凤凰城公司发函要求限期整改的事实；证据三、银行转账记录，旨在证明2019年5月13日，水庆亮向凤凰城公司支付租金1万元；2019年5月14日，水庆亮向凤凰城公司支付租金3万元，合计已向凤凰城公司支付租金4万元；证据四、安徽阳南医疗美容有限公司企业信息及市场主体住所（经营场所）登记承诺书，旨在证明2019年4月1日凤凰城公司将案涉商铺另行租赁给第三人，凤凰城公司存在违约在先的行为。凤凰城公司质证意见为，首先，上述证据不属于二审提交的新证据。其次，对证据一的真实性认可，对其证明目的及关联性不予认可，因为案涉租赁合同已经在2019年5月16日解除，凤凰城公司有权收回租赁房屋另行处置。对证据二的三性均不认可，情况说明是出具给法院的，水庆亮陈述的内容与事实不符，涉案租赁房屋并非凤凰城公司提交给第三方注册使用的，凤凰城公司自始与第三人不认识。对证据三的真实性及证明目的均认可。对证据四的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，市场主体住所（经营场所）登记承诺书中显示第三人使用涉案房屋的地址进行公司注册，仅需单方向工商部门作出承诺，无需提供案涉租赁房屋的租赁合同等其他证明予以证实，人民法院可以对此进行核实，凤凰城公司从未向第三人提交过房屋产权证明，也从未与第三人签订合同，第三人之所以知晓承诺书中的工商注册地址，是水庆亮给第三人的。凤凰城公司二审提交二组证据：证据一、变更登记提交材料须知及登记承诺书，旨在证明涉案房屋由第三人阳南公司进行使用，并进行了相关的工商登记，并非凤凰城公司办理或协助办理。且该变更登记无需租赁合同，只需要经营场所变更中的五项内容；证据二、2019年6月9日杨科和安徽阳南医疗美容有限公司出具的《证明》及水庆亮出具给杨科的《委托书》及公示，旨在证明第三人安徽阳南医疗美容有限公司的法人代表人杨科与水庆亮认识，其提交的工商变更手续是水庆亮提交的；水庆亮缺乏诚信，其陈述的事实缺乏证明力和公信力。水庆亮质证意见为，对登记承诺书的真实性、合法性没有异议，案外人阳南公司承诺的对租赁物的租期是2019年4月1日至2021年4月1日，出具该承诺书的时间2019年4月12日。对变更登记提交材料须知的三性均有异议，证据来源及载明的内容均无法核实。对证据二《证明》的三性均有异议，《证明》中证人说愿意出庭作证，但是并未出庭。对委托书的真实性无异议，在2019年5月9日水庆亮委托杨科与凤凰城公司协商处理房租的事宜。对公示的三性均不认可，证据来源无法核实，证明的内容无法得知。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，一审法院认定的2019年5月14日水庆亮支付租金40000元系包括2019年5月13日支付的10000元。本院认为，水庆亮与凤凰城公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于合同解除的时间问题。从本案现已查明的事实来看，合同签订后，凤凰城公司按约交付了涉案房屋，水庆亮支付了第一季度租金168716.52元，此后水庆亮未按约定期限支付租金，存在长期拖欠租金的情形，水庆亮已构成根本违约，凤凰城公司有权单方解除合同。水庆亮上诉主张其未收到凤凰城公司于2019年5月14日发出的《解约及追缴欠款通知书》，但就本案现有证据来看，根据凤凰城公司一审提供的微信聊天记录、《解约及追缴欠款通知书》快递邮寄单及签收记录以及照片等证据可以反映，凤凰城公司已于2019年5月14日向水庆亮发出了解除合同的通知，且凤凰城公司也已实际收回了案涉房屋，一审法院在此情况下认定涉案房屋租赁合同已于2019年5月16日解除并无不当，本院予以维持。水庆亮的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。关于水庆亮辩称在案涉合同履行期间，因凤凰城公司违约在先，水庆亮享有迟延支付租金的抗辩权。本院认为，水庆亮主张案涉租赁房屋地址被凤凰城公司允许他人使用注册公司，凤凰城公司违约在先，但就本案现有证据来看，该公司注册成立时间是2018年9月7日即在水庆亮承租期间，凤凰城公司二审陈述其并未授权他人使用案涉房屋地址注册公司，水庆亮也未提供切实有效的证据证明案涉房屋地址被他人注册公司系授凤凰城公司允许，故对水庆亮上述主张因证据不足，本院不予采信。综上所述，水庆亮的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6200元，由上诉人水庆亮负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余海兰审判员 董江宁二〇一九年十二月二十五日法官助理李颖书记员李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。