安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2813号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽常荣机电科技有限公司，住所地安徽省桐城市桐城经济开发区南三路。 法定代表人：江松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽东居纺织品有限公司，住所地安徽省桐城市桐城经济开发区龙腾社区经一北路1号。 法定代表人：叶佳木，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪凌，安徽同合律师事务所律师。 上诉人安徽常荣机电科技有限公司（以下简称常荣机电科技有限公司）因与被上诉人安徽东居纺织品有限公司(以下简称东居纺织品有限公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 常荣机电科技有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持常荣机电科技有限公司的全部反诉请求，即东居纺织品有限公司向常荣机电科技有限公司支付租金22468元，并支付违约金53555元（计算至2019年6月10日，余下部分计算至租金、违约金实际付清之日止），并改判驳回东居纺织品有限公司的全部诉讼请求，即常荣机电科技有限公司无须赔偿装潢损失43793元；2.由被上诉人负担本案全部诉讼费。事实和理由：原判对东居纺织品有限公司提交的三组证据的证明目的不予采信，却支持了东居纺织品有限公司要求赔偿装潢损失43793元的诉讼请求，二者相互矛盾。东居纺织品有限公司为主张装潢损失，所提交的证据明显不具有证明力，应不予采信。 东居纺织品有限公司答辩称，1.常荣机电科技有限公司提前解除合同，并采取了停水停电的不当措施，因此，再行要求东居纺织品有限公司支付违约金，没有事实依据。2.东居纺织品有限公司装潢损失43793元，实际只使用了一年零一个月，搬离时也未撤走装潢物品，常荣机电科技有限公司是实际受益人。东居纺织品有限公司在一审期间提交的证据虽不是正规票据，但这是因为东居纺织品有限公司规模不大，没有请正规的装修公司进行装潢，因此，无法提供正规的发票。综上，请求驳回上诉，维持原判。 东居纺织品有限公司向一审法院起诉请求：1.判令常荣机电科技有限公司赔偿东居纺织品有限公司停业期间损失172364元（含人员1个月工资83800元，可期待1个月年经营利润88564元）；2.判令常荣机电科技有限公司赔偿东居纺织品有限公司在租赁期限内的装潢损失43793元及搬迁费用10000元；3.由被告承担本案诉讼费用。 常荣机电科技有限公司向一审法院反诉请求：1.东居纺织品有限公司立即给付常荣机电科技有限公司租金22468元，并支付违约金53555元（计算至2019年6月10日，余下部分计算至租金、违约金实际付清之日止）；3.由东居纺织品有限公司承担本案反诉受理费用。 一审法院认定事实：2017年5月10日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定东居纺织品有限公司承租常荣机电科技有限公司位于桐城市开发区的标准化办公楼，租赁期限为3年，自2017年5月10日至2020年5月9日；年租金为117156元，月租金为9763元（折合日租金为325元）。该合同第五条约定：租赁期满前，如甲方需要自用，提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后，同意解除合同。2018年3月16日，常荣机电科技有限公司向东居纺织品有限公司发出书面通知，要求将租赁房屋于三个月后返还。因东居纺织品有限公司未按期返还，常荣机电科技有限公司于2018年6月20日对东居纺织品有限公司租赁的房屋采取停电措施。2018年7月18日，东居纺织品有限公司将其机器设备等搬离租赁房屋，将租赁物返还常荣机电科技有限公司。常荣机电科技有限公司接收该房屋后，其中部分用于自用，部分另行出租。另，东居纺织品有限公司已支付常荣机电科技有限公司房屋租金至2018年5月10日止。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。东居纺织品有限公司与常荣机电科技有限公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效。该合同第五条第五款明确约定：“租赁期满前，如果甲方需要自用，提前三个月书面通知乙方，乙方收到通知后，同意与甲方解除合同并将房屋交还甲方，房租多还少补。不作其他任何补偿”，因此，常荣机电科技有限公司提前通知东居纺织品有限公司解除合同符合合同约定，东居纺织品有限公司要求常荣机电科技有限公司赔偿停业期间损失172364元及搬迁费用10000元，缺乏依据，不予支持。考虑常荣机电科技有限公司收回房屋后并非全部用于自用，存在一定违约行为，且东居纺织品有限公司对租赁房屋进行必要装修后仅实际使用了一年零一个多月，故对东居纺织品有限公司要求赔偿装潢损失43793元的诉讼请求，予以支持。关于常荣机电科技有限公司提起反诉要求东居纺织品有限公司给付租金22468元及相应违约金，因为东居纺织品有限公司于2018年7月18日搬离租赁房屋，自2018年5月11日至2018年7月18日的租金合计22100元（325元／天×68天）仍应支付给常荣机电科技有限公司，但违约金因系常荣机电科技有限公司提前解除合同引起纠纷致东居纺织品有限公司发生拖欠租金行为，故对常荣机电科技有限公司关于违约金的反诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：（一）被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司赔偿原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司装潢损失43793元。（二）原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司支付被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司房屋租金22100元。上述一、二项相比，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司仍应给付原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司款21693元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。（三）驳回原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司其它诉讼请求。（四）驳回被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4692元，减半收取计2346元，由原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司负担1892元，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司负担454元。反诉案件受理费851元，由原告（反诉被告）安徽东居纺织品有限公司负担247元，被告（反诉原告）安徽常荣机电科技有限公司负担604元。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点：1.原判对东居纺织品有限公司主张的装潢损失予以全部支持，处理是否正确；2.常荣机电科技有限公司主张的违约金应否予以支持；3.原判对欠付租金的计算是否正确。 围绕二审争议焦点，第一，关于装潢损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，常荣机电科技有限公司收回租赁房屋，并非全部用于自用，存在一定违约行为，应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。东居纺织品有限公司在一审期间提交了报销凭证及装修清单，虽未能提交正式发票和装修合同，但常荣机电科技有限公司对东居纺织品有限公司经其同意后装修的事实予以认可。因此，原判对东居纺织品有限公司按其装潢价值的一半主张装潢损失的诉讼请求予以支持，并无明显不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。 第二，关于违约金。常荣机电科技有限公司在一、二审期间均未提交证据证明东居纺织品有限公司存在其他违约行为，至于拖欠部分租金，系因常荣机电科技有限公司提前解除合同引起纠纷所致，因此，原判对常荣机电科技有限公司主张的违约金未予支持，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。 第三，关于欠付租金的计算。东居纺织品有限公司已支付租金至2018年5月10日，于2018年7月18日搬离租赁房屋，依据合同约定的租金标准325元/天计算，原审判令东居纺织品有限公司支付自2018年5月11日至2018年7月18日的租金325元/天×68天=22100元，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人常荣机电科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2234元，由上诉人安徽常荣机电科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈庆中 审判员 潘 红 二〇一九年十二月二十四日 法官助理朱静 书记员储贻燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；