广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17796号上诉人（原审原告）：刘培玲，女，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市增城区朱村街碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民，职务：总经理。委托诉讼代理人：葛学友，该公司职员。上诉人刘培玲因与被上诉人广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初5605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘培玲代理人彭志勇、被上诉人新碧公司代理人葛学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘培玲上诉请求：1.判令新碧公司返还刘培玲多支付的购房款197008元，并赔偿刘培玲197008元；2.判令新碧公司补偿刘培玲因多按揭贷款的银行贷款利息损失133176.58元；3.本案评估费、一审、二审诉讼费均由新碧公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》未约定涉案房屋有带花园销售错误。新碧公司在同一天与刘培玲签订《协议书》；根据《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，在新碧公司不能交付花园给刘培玲使用时，其愿意按照248元/平米以及12个月的物业管理费补偿给刘培玲；《碧桂园中新首府前期物业服务协议》约定花园按每平方每月收取0.5元物业管理费、两份评估报告评估出的房屋总价、单价与新碧公司销售合同的总价、单价相差较大；一审判决认定刘培玲因未能使用绿地遭受损失。以上事实均证明涉案房屋是带花园销售。二、一审判决认为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，刘培玲未能举证证明涉案房屋是带花园销售属于认定错误。1.《协议书》、《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》、《碧桂园中新首府前期物业服务协议》以及两份评估报告都证明涉案房屋是带花园销售。2.（2018）粤01民终9924号裁定书已明确《协议书》是约定将涉案绿地交由刘培玲专有使用，因该《协议书》无效，而导致刘培玲未能专有使用该绿地。三、新碧公司的行为构成欺诈。1.新碧公司将其明知属于全体业主共有的绿地，以《协议书》的形式约定该绿地由刘培玲专有使用，构成欺骗，使刘培玲作出错误的意思表示，以整栋楼最高的价格购买了涉案房屋。2.（2018）粤01民终9924号裁定书已明确《协议书》将涉案绿地交由刘培玲专有使用，而一审判决以《协议书》中约定的“增加景观效果”已达到，从而认定新碧公司不构成欺诈，属于故意规避新碧公司在《协议书》中约定的义务，应予纠正。四、一审判决对新碧公司应赔偿刘培玲损失的数额认定有误。1.一审判决酌情认定刘培玲的损失为11万元，并未考虑刘培玲因此多向银行贷款而多支付的银行利息损失，也未考虑新碧公司的欺诈行为对社会的不利影响。2.根据刘培玲提交的评估报告，评估单价为7480元，而经法院摇珠确定的评估公司评估的单价为8100元，刘培玲认为7480元的单价更合理。结合新碧公司提交的《关于（2018）粤0118民初5389、5605号案件的说明》，2016年3月7日销售的同一栋302房的单价（套内面积）为10073.58元，而8100元的单价（建筑面积）换算成套内面积单价为10468.58元（计算公式为：8100*90.34/69.9），也就是说一楼的单价高于3楼的单价，与常理不符。换言之，经法院摇珠确定的评估公司评估的价格并未考虑同栋楼其他楼层单位的价格。四、结合评估公司的评估价格7480元单价（建筑面积），刘培玲为此多支付购房款197008元，以及为此多支付的利息损失133176.58元，新碧公司应予以返还。因新碧公司存在欺诈行为，其应当赔偿刘培玲一倍多支付的购房款197008元。新碧公司二审答辩称：1.一审认定涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》未约定涉案房屋有带花园销售正确。2.相关的《协议书》以及关于面积补差的协议书，都已经明确约定花园是无偿使用的，不存在有偿出售的行为。3.关于刘培玲未能专有使用绿地的损失，因绿地是无偿给予刘培玲使用的，现在绿地使用的状况与《协议书》签订之前，房屋交付前后的状况并没有实质的变化，因此，刘培玲并没有遭受损失。现在刘培玲要求增加损失赔偿的理由及依据均不充分。4.关于刘培玲提出涉案房屋所涉绿地损失当中含有多支付的房款，导致多支付按揭利息的上诉请求不应当得到支持。因绿地是无偿使用的，不存在多支付房款的问题，由此导致多支付的利息也没有事实依据。5.刘培玲明确知晓涉案房屋的价格以及无偿使用涉案花园的约定，新碧公司未对其实施欺诈行为。综上，请求驳回刘培玲的上诉请求，并对因涉案房屋所涉绿地是否导致刘培玲损失部分做重新认定。刘培玲于2018年9月7日向一审法院起诉请求：1.新碧公司双倍返还刘培玲多支付的购房款394016元；2.新碧公司补偿刘培玲因多按揭贷款的银行贷款利息损失133176.58元；3.本案评估费、诉讼费由新碧公司承担。一审法院认定事实：2016年6月26日，刘培玲（乙方、买方）与新碧公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于增城市××中××首府××（中××首府××）102房（以下简称涉案房屋），建筑面积90.34m2，套内面积69.9m2；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，房屋单价为12485.67元/m2，总价872748元；除首期款外，剩余房款52万元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；同时约定甲方应当在2016年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同附件五《前期物业服务合同》中，约定了新碧公司（甲方）通过公开招标方式选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司对涉案房屋所在的碧桂园中新首府提供前期物业管理服务；其中业主所有（使用）的花园物业服务费按花园面积0.5元/月●平方米计收；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力等。同日，新碧公司（出卖人）与刘培玲（买受人）签订了《协议书》，双方就买受人使用与涉案商品房周边相邻的绿地（又称该花园）达成了一致约定：1.该花园暂测面积为303平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体事项由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，买受人对此无异议），经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用。2.该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等，否则由此产生的责任由买受人自行承担。买受人在使用该地块时应遵守《增城碧桂园中新首府前期物业服务协议》及《增城碧桂园中新首府临时管理规约》的相关规定。3.买受人同意出卖人在该地块地下或地面铺设或设置经政府相关部门批准的、因建设“增城碧桂园中新首府”需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。4.出卖人使用该花园的期限与该商品房住宅用地的使用期限一致。5.出卖人于交付该商品房的同时将该花园交给买受人使用。买受人自愿同意不得因该花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼。6.买卖双方一致同意：买受人使用该地块的唯一目的是想在买受人购买该商品房之后，增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。7.因不可抗力给该地块造成损失的，出卖人不负任何赔偿责任。8.买受人充分了解出卖人同意买受人无偿使用该地块是基于其向出卖人购买了该商品房，买受人同意若双方签署的《商品房买卖合同》终止，则本协议自行终止等。上述合同签订后，刘培玲支付涉案房屋总款872748元。新碧公司向刘培玲交付涉案房屋时，涉案房屋周边的绿地花园已兴建完毕。但新碧公司向刘培玲交付涉案房屋时，并未办理将涉案房屋周边相邻的303平方米的绿地花园向刘培玲交付使用的手续。2017年3月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，上载：“致碧桂园中心首府首层业主：关于本项目首层花园使用权归属的咨询，物业公司已收悉，并代表业主与开发商进行沟通，了解事件处理措施。经开发商慎重考量，将处理方案回复如下：一、本项目首层花园属于公共绿地（规划报建时标注为宅旁绿地），属于小区全体业主共有，首层业主也可享受花园的使用权。二、根据双方签订的《协议书》，花园仅限于绿化用途，且不得在花园内建造建筑物、构建物、不得打桩、钻井等。三、根据市场因素结合首层业主前期购房意愿，拟按花园面积248元/m2并赠送12个月物业服务费给予合理补差，同时双方解除前期花园使用的《协议书》。四、如您不按受上述补差方案，选择不再持有该套物业的，可按签订《广州市商品房买卖合同》、退房处理，开发商愿意全额返还已支付的房屋价款，执行按同期银行定期存款利率给付利息予以补偿。特此回复”。因刘培玲不接受上述方案，故向一审法院提起本案诉讼。2017年5月31日，广州大诚房地产评估咨询有限公司受刘培玲委托就涉案房屋在2016年7月7日这一价值时点的市场价值进行评估，经评估涉案房屋的市场价值为675740元，单价为7480元/m2。其中估价对象的具体范围包括房屋及附属于房屋建筑物的供水、供电、电讯、排水、消防等辅助设施和土地使用权。该评估报告书特别强调“市场价值”并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。为此，刘培玲支付评估费用3000元。2018年11月21日，新碧公司申请对带有绿地花园景观效果的涉案房屋在2016年6月26日的市场价值进行评估。经摇珠，选定鉴定机构为深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司。2019年3月18日，该公司作出房地产估价报告，估价结果为：涉案房屋市场价值为731800元，单价为8100元/m2（建筑面积计价）。其中：估价对象的具体范围包括土地使用权、房屋建筑物以及附属于建筑物的不可移动的装饰装修和设施设备（水电、消防等）等。该评估报告书载明“市场价值”是指估价对象适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫交易的双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。为此，新碧公司支付评估费用3659元。刘培玲主张因新碧公司以带花园商品房销售，但实际交付的商品房却不带花园存在欺诈，依《消费者权益保护法》第55条规定，新碧公司应双倍返还多支付的购房款和多付房款的利息等；并提交广州市商品房买卖合同（预售）、协议书、增值税发票、回执、关于中新首府首层花园使用权归属的回复、个人购房/购车担保借款合同、评估报告、评估费发票、首期物业服务协议。新碧公司对刘培玲的主张不予认可，称涉案房屋价格与楼上202、302房成交价格差异很小，刘培玲所提房屋带花园出售没有依据，并提交案件说明。刘培玲称该说明只是新碧公司单方的归纳分析，一楼与楼上房价有差异说明刘培玲的房屋是带花园出售。一审法院认为：根据刘培玲、新碧公司的诉辩意见以及双方在一审庭审中的陈述，本案的争议焦点在于新碧公司向刘培玲销售涉案商品房时是否存在欺诈、双方签订的《协议书》是否有效、刘培玲未能专有使用绿地是否存在损失。关于欺诈问题，刘培玲主张新碧公司在销售涉案商品房时宣传该房屋带花园销售，且双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》和《协议书》，但其后新碧公司并未交付花园使用，构成欺诈。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，刘培玲并未就新碧公司销售宣传的内容进行举证，即无证据证实新碧公司在销售涉案商品房时作出了“涉案商品房带花园销售”的要约邀请或要约。其次，从双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来看，并未有涉案房屋带花园销售的内容。而同日签订的《协议书》亦仅是对刘培玲使用涉案房屋相邻绿地花园作出了约定，《协议书》的内容更是明确限制了刘培玲对绿地花园使用，如不得建造建筑物、构筑物、不得打桩、钻井等，并明确了刘培玲使用相邻绿地花园的唯一目的仅是“增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。”。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”刘培玲在购买涉案房屋时知道也应当知道该绿地花园属于业主共有，其依法不能独占排他使用。因此，新碧公司的行为并未致使刘培玲产生错误的认知，继而做出错误的意思表示。再次，在合同履行过程中，尽管新碧公司并未履行向刘培玲交付使用相邻绿地花园的义务，但新碧公司向刘培玲交付商品房时，新碧公司在商品房周边已兴建了相邻绿地花园，《协议书》中约定的刘培玲使用该绿地花园的唯一目的——增加景观效果已达到，合同目的不因新碧公司未办理交付绿地花园的使用手续而不能实现。因此，从新碧公司兴建绿地花园已达成合同目的来说，新碧公司的行为亦不构成欺诈。关于《协议书》效力问题，刘培玲、新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由刘培玲专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”刘培玲、新碧公司自行达成由刘培玲使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，刘培玲、新碧公司双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。刘培玲未举证证明新碧公司交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，刘培玲请求新碧公司双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对刘培玲而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使刘培玲不能使用，虽未影响刘培玲居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了刘培玲日常生活舒适度。因此，新碧公司应对刘培玲因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，一审法院酌情确定，新碧公司应赔偿11万元给刘培玲。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年5月16日作出判决：一、被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告刘培玲11万元；二、驳回原告刘培玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9072元、评估费6659元（3000元＋3659元），由原告刘培玲负担案件受理费7179元、评估费3000元，被告广州市新碧房地产开发有限公司负担案件受理费1893元、评估费3659元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘培玲的上诉请求与新碧公司的答辩意见，分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”刘培玲作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时理应知晓涉案房屋相邻绿地属于业主共有，依法不能被独占排他使用。本案刘培玲认为新碧公司出售涉案房屋时已将绿地花园一起出售给刘培玲，但刘培玲与新碧公司所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中并没有涉案房屋带花园销售的内容，双方在同日签订的《协议书》中则对刘培玲使用涉案房屋相邻绿地花园作出明确限制性的约定，如不得在绿地中建造建筑物、构筑物、不得打桩、钻井等，该《协议书》中明确刘培玲使用相邻绿地花园的目的仅是“增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。”为此，刘培玲前述新碧公司将涉案房屋连带绿地花园一起销售的主张缺乏依据，本院不予采纳。合同的履行过程中，新碧公司在商品房周边已兴建了相邻绿地花园，上述《协议书》中约定刘培玲使用该绿地花园目的—增加景观效果已达到，房屋合同不因新碧公司未交付绿地花园而不能实现。对刘培玲认为新碧公司构成欺诈的主张，一审法院不予采纳并无不妥。因新碧公司与刘培玲签订《协议书》，就刘培玲使用与涉案商品房周边相邻的绿地所达成的协议违反规划及《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条规定，一审认定该协议无效并无不当。前述协议无效，刘培玲因未能专有使用绿地受到的损失应由新碧公司予以相应赔偿。根据刘培玲与新碧公司于2016年6月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总价为872748元。一审诉讼中，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋在2016年6月26日的市场价值进行评估，估价结果为：涉案房屋市场价值为731800元，单价为8100元/㎡（建筑面积计价）。刘培玲按合同约定应付房款与该鉴定结论确定涉案房屋价值存在一定差额。故，一审法院酌情确定，新碧公司应赔偿110000元给刘培玲于法无悖，本院予以维持。对刘培玲上诉要求新碧公司返还刘培玲多支付的购房款197008元，补偿刘培玲因多按揭贷款的银行贷款利息损失133176.58元及超出110000元部分的损失金额，一审法院均不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，刘培玲的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9071.93元，由刘培玲负担9071.93元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏