云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1424号上诉人（原审被告、反诉原告）：李树林，男，壮族，1958年5月25日生，云南省文山市人，住文山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：王艳兰，女，壮族，1958年5月25日生，云南省文山市人，住文山市。二上诉人委托诉讼代理人：张春文，云南博引律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沐成仙，女，壮族，1984年10月12日生，云南省文山市人，住云南省文山市。委托诉讼代理人：杨树勇，云南七乡律师事务所执业律师。上诉人李树林、王艳兰因与被上诉人沐成仙房屋买卖合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2019）云2601民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李树林、王艳兰上诉请求：一、请求撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的原审反诉请求；二、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院证据采信不当、认定事实错误，故而导致原审判决错误。一、原审法院对违约方认定错误。根据双方签订的《房屋买卖合同》，签订合同时间为2018年11月1日，被上诉人支付房屋首付款时间为2019年1月27日，《房屋买卖合同》约定支付首付后30天内办理过户手续，而在此期间被上诉人因一直不协助办理过户手续，导致上诉人无法单方完成过户。之后，被上诉人却要求上诉人直接过户给第三人，由此发生过户争议。因被上诉人未按照合同约定正常进行过户，在合同履约期间提出过户至第三人名下的不当要求，被上诉人构成违约，才导致无法按时过户的不利后果。关于此，上诉人向原审法院提供了四组证据，即第3、4、5、6组证据，此四组证据能够相互佐证并形成强有力的证据链，共同证明“被上诉人沐成仙系中介公司高管，在购得上诉人房屋后，在尚未过户至其本人名下并私下以中介公司的名义在线上、线下（即五八同城网和房屋门面）张贴出售广告，并实际带领新购房意向人进行实地查看房屋现状，后确定新的购房买主后，直接要求上诉人将房屋过户至第三人名下”的事实，前述证据客观、真实、充分地证实合同履行期间因被上诉人原因导致不能按时完成过户的事实。然而原审法院避重就轻，对被上诉人违约的客观事实避而不论，简单地以“不符合证据三性”为由，将上诉人的第4、5、6组证据全部予以否定、排除，属于证据采信不当。尤其第6组证据“双方短信往来内容”，该证据系被上诉人沐成仙本人电话号码短信信息，内容涉及其要求过户至第三人“三哥”名下的要求，该短信内容真实、客观、合法，与本案切身关联，何以不具证据三性？故原审法院证据采信不当，导致原审法院认定违约方错误。本案被上诉人构成违约的事实，证据确实、充分，原审法院却未予客观认定，相反却认定上诉人违约，属于认定事实错误。二、原审法院不应以涉案房屋抵押于银行及被银行起诉为由，否定被上诉人先行构成违约导致履约不能的客观事实及违约责任的承担。首先，银行起诉上诉人之前并未对涉案房屋进行过查封，上诉人更未收到过因银行申请查封后法院送达的相关查封裁定文书，而银行提起诉讼后，最终双方达成调解协议，约定由上诉人之子李铭伟在2019年3月30日起偿还银行的借款本息，由上诉人就涉案房屋（文房字第××号）作为抵押担保。也就是说，正式履行调解书内容时间从2019年3月30日开始，即在此之前银行无权申请强制执行，法院也并未对涉案房屋进行查封处理。而上诉人与被上诉人房屋买卖行为发生在2018年11月1日，被上诉人支付首付时间为2019年1月27日，双方合同约定“支付首付款后30天内办理过户手续”，即应当在2019年2月27日前应当办理过户手续，故此上诉人与被上诉人之间的履约行为在履行银行调解书规定的2019年3月30日前，上诉人具备过户条件，在此期间只要被上诉人正常履约、协助办理过户，上诉人会将房屋抵押权解除并与被上诉人一同办理过户手续。然而，正因被上诉人提出过户至第三人名下的无理要求才导致履约不能。故就合同违约行为而言，系被上诉人违约在先，导致无法按约完成过户。而就时间点上而言，与涉案房屋是否系抵押或被起诉并无冲突之处。其次，原审法院在审理期间，简单以涉案房屋在已处拍卖执行过程，上诉人丧失尽快过户条件为由，驳回上诉人反诉请求并由上诉人承担违约责任有失公允。退一步说，即便在原审审查期间，假设因银行申请强制执行，但也不能排除在银行申请强制执行前，被上诉人已构成违约的客观事实，原审法院不应以涉案房屋被抵押或起诉并排除被上诉人的违约行为。况且关于涉案房屋（文房字第××号）被查封问题，上诉人除了收到到过被上诉人因本案纠纷向法院申请诉前保全作出的(2019)云2601财保10号民事裁定书外，再无收到过银行申请的查封的民事裁定书以及法院的执行通知书等内容。三、原审法院适用定金法则错误。根据《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的规定，定金本质作用为担保性质，即确保合同签订后的有效履行。而被上诉人作为违约方，一则无权主张要求返还定金，二则不存在双倍返还定金问题。《房屋买卖合同》约定“定金后期转为购房款”，双方签订合同后，被上诉人支付部分款项，上诉人交付了房屋及钥匙给被上诉人，合同已进入履约阶段，定金的担保作用便已实现，该款项便转为购房款，已不存在定金性质，自当不再适用定金罚则，故不存在双倍返还问题，本案不适用定金法则条款。综上，本案的根本问题在于谁构成违约或者违约在先问题，原审法院忽视本案的被上诉人的违约事实，避重就轻地排除上诉人真实、合法、关联性证据，证据采信不当，导致原审法院认定事实错误，最终导致判决错误。恳请二审人民法院依法查清案件事实并作出公正判决。沐成仙答辩称，一、一审法院认定事实证据充分，并非被答辩人上诉所称的证据采信不当，认定事实错误。被答辩人在一审提交的第3组证据．因与本案无关，故答辩人对其关联性不予认可。被答辩人提交的第4、5、6组证据，因不具有证据客观性和真实性，也不具备与本案的关联性，即不符合证据的三性规定，答辩人对此已提出异议。一审法院采纳了答辩人的观点，对该证据不予采信的做法是正确的，并不存在不当。相反，答辩人提交的3组证据真实客观，要证明内容能与一审法院庭审查明的事实一致，故一审法院对答辩人提交的证据予以采信。二、被答辩人提出的上诉理由与事实不符，与法无据，请二审法院依法驳回其上诉。答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》之后，答辩人按《房屋买卖合同》的约定，在约定的时间将定金和首付款支付给被答辩人，但被答辩人在收到答辩人支付的定金和首付款之后，根本未去还清其所欠的农村商业银行贷款，而是将该款用在他处。其在一审期间也未能向法庭提交其已还清贷款，并已将产权证原件拿回，可以过户给答辩人的证据，均是口头声称可以过户。合同约定的是2019年2月1日前支付首付款600000元，支付首付款后30天内办理过户手续。2019年1月27日，答辩人就已将首付款600000元支付给被答辩人。被答辩人应在次月28日前将所卖房屋过户至答辩人名下。但在约定的期限内被答辩人未履行义务。之后经答辩人多次催促，被答辩人也未将房屋过户至答辩人名下。无奈之下，答辩人才于2019年6月10日向文山市法院起诉，要求解除房屋买卖合同，由被答辩人承担违约责任。而一审法院查巧明，因向文山市农村商业银行股份有限公司的所借贷款未还，文山市农村商业银行股份有限公司已将李铭伟、赵海玲及被答辩人起诉至法院。而被答辩人所卖给答辩人的房屋系该案的抵押物。后该案虽经调解，但因被答辩人及李铭伟、赵海玲未能按调解书履行义务，对方己申请强制执行。这更说明答辩人起诉时，该房屋的产权证原件仍在农村商业银行处，该房屋仍处于抵押状态。答辩人积极履行与被答辩人签订的房屋买卖合同，并不存在违约行为。相反是被答辩人无诚意履行该合同，在合同约定的履行期限内未履行义务。合同约定过户的最后履行期限（2019年2月28日）至今己长达近10个月。被答辩人的行为已经构成根本性违约，依法应承担相应违约责任。答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》已经明确约定答辩人交给被答辩人的100000元是定金，在房屋成交后才能转为房款。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。答辩入主张由被答辩人双倍返还定金的请求有事实和法律依据。综上，被答辩人在履行期限届满之前未能履行义务，之后在合理的期限内仍未能履行将房屋过户给答辩人的义务，其行为已构成根本性违约。因此答辩人与被答辩人的《房屋买卖合同》应予解除，被答辩人应返还答辩人所交首付款，并承担违约责任（即双倍向答辩人返还所交定金）。被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。以维护答辩人的合法权益。沐成仙向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2018年11月1日签订的>；2、判决被告承担违约责任，向原告双倍返还定金200000元;3、判决被告返还原告购房款600000元;4、本案诉讼费、保全费由被告承担。李树林、王艳兰一审反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同。2、判令被反诉人协助反诉人办理过户手续并立即支付购房尾款680000元给反诉人。3、判令被反诉人承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告李树林、王艳兰(反诉原告)系夫妻关系。2018年11月1日，原告(反诉被告)沐成仙与被告签订>，合同约定：一、甲方(被告)自愿将其合法拥有的文山市房屋(房号：文房字第××号)出售给乙方(原告)。二、房屋总价款为1380000元，分三次付清全款。1、2018年11月1日支付定金100000元，房屋成交后此款转为房款。2、2019年2月1日前支付首付款600000元，支付首付款后30天内办理过户手续。3、办理过户手续后，乙方拿到不动产权证到银行办理贷款并由银行直接将余款680000元划转到乙方的账户内。4、甲方须积极配合乙方办理过户手续，过户的相关手续费用由乙方承担。2018年11月1日、2019年1月27日，原告按照合同约定通过银行转账的方式将定金和首付款共计700000元转入被告王艳兰的账户内。沐成仙支付首付款后，因原、被告双方就办理房屋过户手续发生争议，导致交易房屋至今没有过户。另查明，2014年8月26日，文山市农村商业银行股份有限公司与李铭伟、赵海玲签订个人借款合同，与李树林、王艳兰(李铭伟父母)签订抵押合同，用文山市房屋(房号：文房字第××号)抵押，借贷700000元。2018年10月30日，借贷到期未偿还，文山市农村商业银行股份有限公司将李铭伟、赵海玲、李树林、王艳兰起诉至本院，要求偿还借款及利息。经文山市农村商业银行股份有限公司申请，本院己对文房字第××号房屋进行了查封。经本院调解结案。履行期间内李铭伟、赵海玲、李树林、王艳兰未履行义务，文山市农村商业银行股份有限公司申请对抵押房屋(房号：文房字第××号)进行执行。现在该案在执行阶段。一审法院认为，针对争议焦点，《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按合同约定被告应于原告支付首付款后30天内，被告协助原告办理房屋过户手续。本案被告在合同履行过程中，没有按合同约定向原告提供过户条件，并且涉案房屋先前己到银行进行了抵押贷款并被提起诉讼，现房屋己在拍卖执行过程中。本案被告已丧失了尽快办理房屋交户手续的可能性，被告己构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除合同和双倍返还定金、返还首付款的主张本院予以支持。反之被告反诉要求继续履行合同，要求被反诉人(原告)协助反诉人(被告)办理过户手续并立即支付购房尾款的反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二之规定，判决：解除原、被告于2018年11月1日签订的>；被告(反诉原告)李树林、王艳兰于判决生效后十日内向原告(反诉被告)沐成仙退还购房款600000元;被告(反诉原告)李树林、王艳兰于判决生效后十日内向原告(反诉被告)沐成仙双倍返还定金200000元。四、驳回被告(反诉原告)李树林、王艳兰的反诉请求。案件受理费11400元，减半收取5700元;反诉费10600元，减半收取5300元。合计11000元由被告(反诉原告)李树林、王艳兰负担。本院二审期间，沐成仙未向本院提交新证据。李树林、王艳兰为了证实其诉讼主张，向本院提交《投资入股购房分红协议》一份，证实涉案房屋系文山市仁信公司以被上诉人的名义向上诉人进行购房的事实，被上诉人购得房屋后，其目的不是用于居住，而是用于转售投资分红，与被上诉人在一审陈述自己购房居住的事实相反，故此被上诉人购得房屋后没有过户并要求上诉人过户至第三人的事实客观存在。经质证，沐成仙对真实性无异议，但与本案无关，没有关联性。该合同签订的时间是2019年4月23日，也就我们双方签订合同之后的5个月签订的，根据合同的相对性原则，我们的签订买卖房屋合同不针对第三方，至于第三方的协议与本案无关，也不能证明上诉人的证明观点。当时在购房的时候被上诉人还差一点资金，想跟赵海波借钱，所以才签了这个协议。本院认为，此份证据经沐成仙质证后对真实性无异议，认可其与赵海波签订过此份协议。结合协议的内容来看，能够证实沐成仙与赵海波共同以卖房的形式进行投资的事实。对于上诉人提交的此份证据，本院予以采信。为了查明本案事实，本院于2019年12月16日向文山市人民法院调取了《申请执行书》一份，证实云南省文山市农村商业银行股份有限公司对涉案房产申请执行的时间为2019年5月13日，且在执行阶段文山市法院并未就涉案财产采取强制措施，现该房产处于拍卖阶段的事实。经质证，李树林、王艳兰无异议，但该证据显示时间为2019年5月13日，本案双方当事人合同约定的过户时间为2019年2月27日，故即使银行申请执行，但在申请之前涉案房屋有过户条件，不影响合同履行。沐成仙对此证据无异议。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以采信。经征询双方当事人对于一审法院认定的本案法律事实的意见，李树林、王艳兰提出如下异议：1、对于一审法院认定的“经文山市农村商业银行股份有限公司申请，本院己对文房字第××号房屋进行了查封。”有异议，认为我们没有收到查封材料，遗漏认定查封的时间；2、对于一审法院认定的“文山市农村商业银行股份有限公司申请对抵押房屋(房号：文房字第××号)进行执行。”有异议，认为遗漏认定申请执行的时间点。沐成仙对于一审认定的“经文山市农村商业银行股份有限公司申请，本院己对文房字第××号房屋进行了查封”有异议，认为是我们申请查封，不是文山市农村商业银行申请的。对于李树林、王艳兰提出的第1点异议和沐成仙提出的第1点异议，因此事实在二审中已查实文山市农村商业银行股份有限公司并未申请查封，且双方当事人均认可，故本院对此异议予以采纳。对于李树林、王艳兰提出的第2点异议，结合本院依职权调取的证据，能够证实文山市农村商业银行股份有限公司申请对涉案房屋进行强制执行的时间为2019年5月13日，故本院对此异议予以采纳。对于本案法律事实，本院重新认定如下：李树林、王艳兰系夫妻关系，李铭伟系二人长子。赵海波与上述三人为亲戚关系。沐成仙于2016年9月任文山市仁信房地产经纪有限公司监事至今，与赵海波系朋友关系。2018年10月30日，文山市人民法院作出（2018）云2601民初3067号民事调解书，李铭伟、赵海玲自愿于2019年3月30日偿还欠云南文山市农村商业银行股份有限公司的借款本金691867元及利息，李树林、王艳兰自愿用文山市开化镇优质高中拆迁安置区（权属证明：文房字第××号）的房屋作为抵押担保。沐成仙经赵海波介绍后，在得知涉案房屋处于抵押登记的情况下，由沐成仙起草初稿后自愿于2018年11月1日与李树林、王艳兰签订《房屋买卖合同》，约定由沐成仙以1380000.00元的价格购买李树林、王艳兰位于文山市。另在合同第二条约定：1、2018年11月1日，乙方（即沐成仙）支付定金100000元，房屋成交后此款转为房款。2、乙方在2019年2月1日前支付首付款600000元，支付首付款后30天内办理过户手续。3、办理过户手续后，乙方拿到不动产权证到银行办理贷款并由银行直接将余款680000元划转到乙方的账户内。4、甲方（即李树林、王艳兰）须积极配合乙方办理过户手续，过户的相关手续费用由乙方承担。第六条约定：乙方（即沐成仙）中途违约，乙方无权要求返还定金。甲方（即李树林、王艳兰）中途违约，甲方应在违约之日起3日内双倍返还定金给乙方，并全额退还首付款。合同签订当天，沐成仙通过银行转账的方式支付100000.00元到王艳兰的银行账户。2019年1月27日，沐成仙通过银行转款的方式分两次共将600000.00元支付到王艳兰的银行账户。文山市仁信房地产经纪有限公司在58同城上刊登涉案房屋的售卖信息，沐成仙在涉案房屋上张贴售卖信息。2019年4月23日，沐成仙、文山市仁信房地产经纪有限公司、赵海波签订《投资入股购房分红协议》，约定合同双方共同投资购买位于的房屋，由沐成仙、文山市仁信房地产经纪有限公司出资1355000.00元，赵海波出资25000.00元，利润按项目回款统一分配。后沐成仙通过手机短信的方式要求李铭伟将涉案房屋过户至第三人名下，遭到李铭伟的拒绝。2019年5月13日，因李铭伟、赵海玲未履行（2018）云2601民初3067号民事调解书确定的义务，云南文山市农村商业银行股份有限公司向文山市人民法院申请对案涉房屋强制执行，现该房屋正在执行拍卖中。2019年6月6日，沐成仙提起本案诉讼。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、谁先违约；2、本案应否适用定金罚则；3、上诉人的上诉请求能否成立。针对本案中谁先违约的问题。李树林、王艳兰主张沐成仙要求将房屋过户到第三人名下先违约，在一审中提交了58同城的售房信息、张贴在门上的小广告、沐成仙与李铭伟的短信往来记录，在二审中提交了沐成仙与赵海波签订的《投资入股购房分红协议》用以证实。沐成仙主张李树林、王艳兰一直拒绝将房屋过户至其名下存在违约，除了其自述外无证据加以证实。本院认为，在谁存在违约这一问题上，双方当事人分别作为本诉和反诉的原告各持己见。但从双方当事人根据各自主张所列举的证据来看，李树林、王艳兰一方针对其主张提交了一系列的证据，并能形成证据链证实沐成仙在房屋未过户其名下的情况下，存在发布房屋出售信息并要求李树林一方将房屋过户至他人名下的行为。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”以及第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，沐成仙在仅有本人陈述的情况，李树林、王艳兰完成二人主张的举证责任，能够证实沐成仙在履行合同过程中存在违约行为。针对本案应否适用定金罚则的问题。本院认为，沐成仙作为本诉原告对其诉讼请求所依据的主要事实和理由未完成举证责任，应予承担举证不利的法律后果，故其主张适用定金罚则要求对方双倍赔还定金的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于本案案涉房屋已经进入人民法院执行程序，客观上双方当事人无法完成合同交易，合同目的不能实现。本院依职权对双方当事人签订于2018年11月1日的《房屋买卖合同》予以解除。李树林、王艳兰作为反诉被告，在一审诉讼过程中主张继续履行合同，在二审回答本院的询问时，依旧要求继续履行合同，并未就沐成仙违约一事主张适用定金罚则。本院认为，李树林、王艳兰作为反诉原告，在未主张适用定金罚则的情况下，本案不适用定金罚则。针对上诉人的上诉请求能否成立的问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，李树林、王艳兰和沐成仙分别作为合同签订双方，在合同签订后应当按照合同约定严格履行权利和义务。本案中，沐成仙作为购房一方，在并未取得涉案房屋权属的情况下，利用其担任房产中介的职务便利，擅自以文山市仁信房地产经纪有限公司的名义对外发布售房信息，并要求李树林、王艳兰将房屋过户至他人名下，违反合同约定，是先违约一方。双方在交涉房屋过户过程中，由于债务人李铭伟、赵海玲未履行生效法律文书的行为致使涉案房屋进入拍卖程序，导致涉案合同无法履行的，涉案房屋应予解除，李树林、王艳兰对已经收取的全部款项应当退还沐成仙一方。李树林、王艳兰认为沐成仙一方违约的主张成立，但要求继续合同的主张不能成立。综上所述，李树林、王艳兰上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，且遗漏处理本诉原告沐成仙的部分诉讼请求，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，提出处理意见如下：一、维持文山市人民法院（2019）云2601民初2426号民事判决第一项，即“解除李树林、王艳兰与沐成仙于2018年11月1日签订的>”；二、撤销文山市人民法院（2019）云2601民初2426号民事判决第二、三、四项，即“二、被告(反诉原告)李树林、王艳兰于判决生效后十日内向原告(反诉被告)沐成仙退还购房款600000元;三、被告(反诉原告)李树林、王艳兰于判决生效后十日内向原告(反诉被告)沐成仙双倍返还定金200000元；四、驳回被告(反诉原告)李树林、王艳兰的反诉请求”三、李树林、王艳兰于本判决生效之日起十日内向沐成仙一次性退还700000.00元；四、保全费5000.00元，由沐成仙负担；五、驳回沐成仙的其他诉讼请求；六、驳回李树林、王艳兰的诉讼请求。二审案件受理费11400.00元，由沐成仙负担10260.00元，由李树林、王艳兰负担1140.00元。一审本诉案件受理费11400.00元，减半收取5700.00元，由沐成仙负担5130.00元，由李树林、王艳兰负担570.00元。一审反诉案件受理费10600.00元，减半收取5300.00元，由沐成仙负担4770.00元，由李树林、王艳兰负担530.00元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  刘 曼审判员  张雯静二〇一九年十二月二十日书记员  李官耀