海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5592号上诉人(原审被告)：云龙，男，1966年8月25日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘必智，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中维地产海南有限公司，住所地海口市琼山区府城镇甘蔗园，统一社会信用代码914600005839037611。法定代表人：胡婷婷，董事长。委托诉讼代理人：张晋顼，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许蔚茜，北京大成（海口）律师事务所律师。原审第三人：海南红塔卷烟有限责任公司，住所地海口国家高新技术产业开发区云龙产业园，统一社会信用代码91460000735841214F。法定代表人:梁生龙，总经理。委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。上诉人云龙因与被上诉人中维地产海南有限公司（以下简称中维海南公司）以及原审第三人海南红塔卷烟有限责任公司（以下简称海南红塔公司）侵权责任纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初5284号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云龙上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初5284号民事判决第一、二项，改判驳回中维海南公司的全部诉讼请求；二、案件受理费由中维海南公司负担。事实和理由：一、中维海南公司对涉案14号楼不享有使用权和处置权。2018年11月18日中维海南公司与海南红塔公司签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》，约定14号楼采用货币补偿方式，补偿金合计33862357.10元，协议签署后7个工作日内中维海南公司向海南红塔公司支付100万元补偿金，剩余款项在14号楼腾空交接之日起7个工作日内全部支付完毕，如中维海南公司资金周转困难，不能按期支付上述补偿金，海南红塔公司同意中维海南公司延迟支付款项截止日至2019年12月31日。国务院国资委、财政部于2016年6月24日颁布施行的《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称《管理办法》）第28条规定，交易价款原则上应当自合同生效之日起5个工作日内一次性付清。金额较大、一次性付清确有困难的，可以采取分期付款方式。采用分期付款方式的，首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付，其余款项应当提供转让方认可的合法有效担保，并按同期银行贷款利率支付延期付款期间的利息，付款期限不得超过1年。中维海南公司与海南红塔公司约定的事项，实质上属于企业国有资产交易，但双方对交易价款支付的约定，首付款明显低于30%，其余款项未提供担保，付款期限超过一年。中维海南公司与海南红塔公司的约定违反《管理办法》的相关规定。另外，中维海南公司不动产权证地块坐落在海口市××区，14号楼坐落在振兴路48号，中维海南公司并未取得14号楼所占用的土地。鉴于中维海南公司与海南红塔公司签订违反《管理办法》的协议，中维海南公司不能因此享有14号楼的使用权和处置权。二、中维海南公司实施涉案拆迁改造项目违反2014年中维地产海南有限公司股权转让的相关约定。2014年，海南红塔公司通过国有产权交易平台转让其持有的中维海南公司100%股权，在股权竞买受让方须知中约定：标的企业项下地块上有17幢建筑物（包括红塔小区14号楼在内），该部分建筑物产权在转让方及职工个人名下，未纳入评估范围，本次转让标的，职工安置住房采用先建后拆方式，即在安置房建成并交付使用后，再进行地块房产的拆迁、补偿和安置工作。依照国有资产交易规则，上述约定应为股权交易合同的组成部分，股权受让方须遵守相关约定。但是，中维海南公司在实施拆迁改造时，并未遵守“先建后拆”的约定，而是为了经济利益考虑采取了“先拆后建”的方式，其做法违反国有资产交易的相关规定，更是严重损害了职工的合法权益。三、中维海南公司和海南红塔公司实施涉案拆迁改造项目，未经国有资产监督主管部门审批。中维海南公司的前身属国有企业，在中维海南公司股权转让时对拆迁改造项目已有涉及，红塔小区部分地上建筑物的产权属于海南红塔公司，涉案拆迁改造项目，属于对重大国有资产进行处置，在处置之前，应按国有资产处置程序报国有资产监督主管部门审批同意。中维海南公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未经立项，未报国有资产监督主管部门审批，违反国有资产管理的相关规定。另外，按照国有资产监督管理的相关法律法规规定，国有企业改制和资产处置，首要问题要保护职工的权益，做好职工的安置工作，海南红塔公司和中维海南公司未将职工的安置工作放在首位。四、云龙住房问题至今未得到解决，过错在海南红塔公司。云龙系1990年进厂的老职工，进厂时卷烟厂刚成立，生活工作条件非常艰苦，在广大职工的共同努力下，卷烟厂才有了今天的发展，有云龙的一份辛劳。多年来，国家加大力度解决国有企业职工的住房问题，包括卷烟厂在内的海南国有企业的广大职工的住房问题已基本得到解决，云龙一直盼望有一套属于自己的房子，但住房问题一直没有得到解决，云龙只能靠租房过生活。2018年8月17日，海南红塔公司第六届十五次职工代表大会会议材料第7页“未将第14栋房屋按房改房政策出售给现居住职工的问题”中，海南红塔公司答复14号楼属于临时住宅建筑，可实际情况是14号楼已于2002年办理产权证，证号琼山市房权证府城公字第XXXX号，产权登记房屋用途为住宅，显然14号楼并非临时建筑，具备房改条件，海南红塔公司不给职工办理房改，侵害职工的权益。海南红塔公司只顾追求一些经济利益的项目，没有重视职工的权益，导致云龙等职工住房问题未能解决，其过错在海南红塔公司。五、关于房子占用使用费的问题。中维海南公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未遵守国有资产交易的相关规定，也未进行立项报经国有资产监督主管部门审批，中维海南公司和海南红塔公司只顾追求经济利益，不惜损害职工的权益，在中维海南公司和海南红塔公司完善相关手续，妥善解决历史遗留问题之前，云龙住在××区房，不应额外支付占用使用费。综上，中维海南公司不享有14号楼的使用权和处置权，中维海南公司和海南红塔公司实施拆迁改造项目，未遵守国有资产交易的相关规定，也未经国有资产监督主管部门审批，更是严重损害职工的权益，在相关问题未得到解决之前，其无权要求云龙搬离现住房。一审判决存在认定事实不清、适用法律错误之处，为了维护云龙的合法权益，恳请二审法院重新查明和认定事实，作出公正的裁判。被上诉人中维海南公司辩称，一、中维海南公司与海南红塔公司签订的《拆迁补偿协议》合法有效，中维海南公司已取得14号楼公产房的使用、处置权利。根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规定的应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。对于拆迁协议，法律并无必须批准、登记才生效的规定，故中维海南公司与海南红塔公司签订的拆迁协议应自成立时生效。此外，物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。并且，中维海南公司与海南红塔公司签订的《14号楼公产房拆迁补偿协议》已经过中国烟草实业发展中心以中烟实[2018]31号文件批复同意转让，并且履行了国有资产转让评估手续。因此，中维海南公司与海南红塔公司签订的《14号楼公产房拆迁补偿协议》合法有效。云龙所称涉案拆迁改造项目未经国有资产监督主管部门审批，违反国有资产管理的相关规定，没有事实与法律依据。中维海南公司基于有效合同及14号楼公产房已经移交的事实，已经取得房屋的使用权和处置权等相关权利。二、云龙侵占涉案房屋，已经侵害了中维海南公司的合法权利，应承担侵权责任，向中维海南公司支付占用费。本案中，海南红塔公司已自2018年5月起停止收取云龙租金和物业费，以实际行为表达了解除租赁关系的意思，云龙对此并未提出异议。海南红塔公司与中维海南公司签订《14号楼公产房拆迁补偿协议》后，于2018年12月10日发布《关于近期将移交海南红塔小区14号楼的告知书》，进一步重申了解除租赁关系的意思表示，并明确了最后搬迁的时限为2018年12月30日。因此，云龙不再具有占用涉案房屋的法定或约定权利。在中维海南公司于2019年1月22日接收14号楼后，经中维海南公司和海南红塔公司多次催告，云龙仍拒不腾退房屋，侵害了中维海南公司合法权益，因此应当承担侵权责任，向中维海南公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的标准，为使案件尽快得以解决，中维海南公司同意一审判决中确定的每月1000元的标准。三、云龙要求中维海南公司先建后拆没有事实及法律依据。首先，根据《14号楼公产权房拆迁补偿协议》，协议中没有约定中维海南公司须在安置房建成并交付使用后，再进行地块房产的拆迁。中维海南公司已经按照协议履行了相关义务，海南红塔公司亦将14号楼公产权房移交给了中维海南公司，中维海南公司享有该房产的使用权及处置权。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。被征收人、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括承租人或其他权益人、利益关系人。本案中，被拆迁房屋的所有人为海南红塔公司，因此，中维海南公司没有义务直接对云龙进行补偿、安置。《国有资产交易监督管理办法》是属于国资委和财政部的部门法规，不属于合同法司法解释规定的可以作为认定合同效力的行政法规范畴，而且从第28条规定来看，这只是原则性的规定，也不属于效力性的禁止性规定，因此中维海南公司和海南红塔公司签订涉案的拆迁协议合法有效，关于交易价款的支付也是经过双方协商确定的，属于双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，双方之间遵守约定履行付款，完全合法；关于云龙提到的中维海南公司的不动产权证，振兴路48号和振兴路78号的问题，我方手上持有两个员工的身份证，上面的登记的地址都是振兴路78号，但无论是48号或者78号都是指的同一个地址，我们可以核实云龙的身份证地址，由于门牌号不同，云龙就否定我方持有不动产权证不是同一个，我方认为这是不成立的。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。云龙的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回云龙的上诉请求，维持原判。原审第三人海南红塔公司述称，海南红塔公司与中维海南公司之间的协议履行了国有资产转让的审批和评估手续，且其内容并不违反相关法律的强制性规定，是合法有效，中维海南公司根据该协议取得涉案房屋的处置权和使用权，且房屋已经于2019年1月22日移交给中维海南公司，至此中维海南公司有权处置涉案房屋；关于云龙的住房问题。云龙在上诉状中提到其住房问题没有得到解决，但真实情况是我们单位在拆迁过程中，云龙已经按照职工的优惠购房价格，均价4300元左右取得新建房屋135平方米，其中有15平方米云龙转让给了其他员工，这个新建房屋已经建成，并且已经交付钥匙，大部分的员工正在装修；关于云龙提到的安置问题，房屋是公有产权，即是国有资产，涉及14号楼的安置对象，是海南红塔公司本身，海南红塔公司已经和中维海南公司签订了协议，恰恰是因为云龙等少部分职工拒不搬迁，导致无法拆除14号楼，也造成中维海南公司至今无法按照协议约定支付转让价款，这部分职工的行为已经造成了海南红塔公司的损失；关于云龙提出的14号楼房改问题，就云龙二审提交的证据2中第7页以后已经提到了，海南红塔公司对这个问题已经在职工大会上公开答复了，14号楼最早是一个厂房，后来由琼山外经贸信托公司移交给海南红塔公司，之后海南红塔公司改建成仓库，2001年，因为海南红塔公司的部分职工没有房屋，为了解决职工的住房困难，海南红塔公司就把库房改成110套的临时住房租给职工，当时也是按照临时住房来报建的，大部分的员工一直居住到2018年5月份，海南红塔公司也向海口市房改局报过房改方案，但是海口市房改局答复14号楼不符合房改条件，所以未能完成房改；关于云龙提出的股权交易的问题，首先，14号楼和4号楼是公有产权，这两栋楼的转让都是在履行相关手续后进行的，而且现在的职工安置小区已经建成并已经交付给职工装修，不存在云龙所说的未安置先拆迁，小区建了几百套房，不仅是有云龙一家，目前其作为职工已经享受了职工的优惠待遇，已经享有一套房了，而14号楼和4号楼是国有资产，目前的法律也不允许把国有资产分给职工，因此云龙的诉求是没有办法得到支持的。中维海南公司向一审法院起诉请求:1.判令云龙立即搬离红塔小区14号楼公产房3单元304室；2.判令云龙按每月3500元的标准，向中维海南公司支付自2019年1月1日起至搬离腾退日期间的房屋占用费(暂计算至2019年6月30日的占用费金额为21000元)；3.本案全部诉讼费用由云龙负担。一审法院经审理查明：2018年11月28日，中维海南公司（甲方）与海南红塔公司（乙方）签订对位于海口市××区的拆迁补偿相关事宜签署《14号楼公产房拆迁补偿协议》，主要约定甲方对14号楼采用货币补偿方式，补偿金合计33862357.1元；本协议签署后7个工作日内甲方向乙方支付1000000元补偿金，余款在14号楼腾空交接之日起7个工作日内支付完毕；乙方将14号楼移交给甲方，双方共同努力做好剩余租住户的搬迁工作；甲方参照海口市拆迁补偿标准，对上述房屋内的租赁人给予相应的拆迁补助费；甲方严格按照房屋拆迁安全要求组织实施，拆迁过程发生纠纷及事故、环保责任由甲方承担。2018年12月10日，海南红塔公司作出《关于近期将移交海南红塔公司小区14号楼的告知书》，通知14号楼未搬迁的租住户14号楼的所有权归属于中维海南公司，海南红塔公司不再享有所有权及使用权，并要求租住户在2018年12月30日前到中维海南公司签订搬迁协议并腾空住房。2018年12月24日，中维海南公司作出《关于海南红塔公司小区14号楼限期腾退的通知》，通知公司将于2019年1月1日停止对14号楼的供水供电等相关物业服务。2019年1月5日，中维海南公司又作出《通知》，通知自2019年1月1日起，14号楼的租金由中维海南公司收取，2019年1月20日前签署搬迁协议还没到约定腾退期限的租户免收租金；截止2019年1月20日仍没签搬迁协议的租户或虽签协议但没有按约定时限腾退的，租金从2019年1月1日起计算，每户每月3500元。2019年3月15日中维海南公司再作出《公告》，通知14号楼现有住户须于2019年3月20日前搬离，2019年3月18日停止水电供应。上述通知、公告都予以张贴。另查，云龙是海南红塔公司的职工，海南红塔公司2003年左右将位于海口市××区3单元304位于海口市××区房出租给云龙居住，云龙每月支付租金75元，双方并未签订租赁合同。2018年5月后，海南红塔公司未再收取云龙房租。红塔小区内有十多栋职工居住的楼房，大部分已经进行房改，房屋产权登记在职工名下。14号楼则未进行房改，整栋楼的产权登记在海南红塔公司名下，产权证号为琼山市房权证府城公字第XXXX号。因拆迁开发需要，2019年5月7日中维海南公司作为权利人取得包括14号楼所占用的土地面积在内的不动产权证。海南红塔公司多年前计划对红塔小区及旧厂区进行拆迁改造。涉及14号楼的拆迁处置已经过其上级管理单位中国烟草实业发展中心的同意。中维海南公司已与众多房改房的产权人陆续签订《房屋拆迁补偿安置协议》。因14号楼并未进行房改，产权属于海南红塔公司而非云龙，因此中维海南公司不接受云龙提出“拆一还一”的补偿方案，云龙便一直拒绝搬离304房，影响中维海南公司的拆迁工作，遂成诉。一审法院认为，关于云龙是否有权继续使用304房的问题。云龙虽居住使用304房多年，但该房并未进行房改，云龙没有支付过房款，产权始终没有登记在云龙名下，故云龙对304房并不享有所有权，不能基于所有权享有304房的使用权。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。海南红塔公司基于云龙是其职工，几乎是以无偿的方式将304房出租给云龙，云龙因此才享有使用权。因海南红塔公司与云龙并未签订租赁合同，对承租期限也未明确约定，故海南红塔公司有权随时解除租赁关系。海南红塔公司和中维海南公司也多次通知居住在14号楼内的租住户限期搬离，该行为已表明海南红塔公司不再出租给云龙使用。从海南红塔公司通知云龙搬离至本案诉讼时，已超过半年之久，故云龙也不能基于承租权继续享有304房的使用权，其拒绝搬离，没有合法依据。关于中维海南公司主体是否适格的问题。海南红塔公司对红塔小区及旧厂址进行拆迁改造，将厂区地块及公有产权房屋（含涉案的14号楼）做价转让，该转让行为经过上级部门审批，且土地使用权已经过户至中维海南公司名下。因地上房屋规划拆除，无须办理产权变更登记，但中维海南公司实际已经取得对土地及地上公有产权建筑物的使用、处置的权利。中维海南公司虽然目前仅支付小部分转让款，但根据《14号楼公产房拆迁补偿协议》约定，在14号楼腾空前，中维海南公司无须支付剩余款项，海南红塔公司作为转让方对此亦无异议。现云龙作为一个对304房不享有任何权利的主体，以中维海南公司未支付全部转让款或其未享受“拆一还一”安置为由拒绝搬离，侵害了中维海南公司对14号楼的使用权和处置权。故云龙认为中维海南公司主体不适格的意见，不予采纳。关于云龙是否应向中维海南公司支付使用费的问题。中维海南公司和海南红塔公司已多次要求云龙搬离，云龙在无权使用304房的情况下，仍继续占用，中维海南公司作为权利人要求云龙支付占用费的主张，予以支持，但中维海南公司主张按每月每户3500元标准计算高于同地段的租金，酌情调整为1000元/月。云龙应自2019年1月1日至搬离之日止向中维海南公司支付使用费。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款（二）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、限云龙于本判决生效之日起七日内搬离海口市琼山区府城甘蔗园海南××区房；二、限云龙于本判决生效之日起七日内支付占用使用费（按每月1000元的标准，自2019年1月1日计至搬离之日止）；三、驳回中维海南公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1487元，由中维海南公司负担1428元，云龙负担59元。二审期间，云龙提交新证据：证据1，中维海南公司100%股权及债权挂牌转让公告，证明转让公告重要信息披露第6条规定，本次转让标的，职工安置住房采用先建后拆的方式，即在安置房建成并交付使用后，再进行该地块房产的拆迁、补偿和安置工作。海南红塔公司采取的却是先拆后建的方式，违反上述转让公告的规定；证据2，海南红塔公司第六届十五次职工代表大会会议材料；证明会议材料第7页“未将第14栋房屋按房改房政策出售给现居住职工的问题”中，海南红塔公司答复14号楼属于临时住宅建筑，可实际情况是14号楼已办理产权证，产权登记房屋用途为住宅，显然14号楼并非临时建筑，具备房改条件，海南红塔公司不给职工办理房改，侵害职工的权益；证据3，照片，证明14号楼坐落在海口市××区，中维海南公司不动产权证地块坐落在振兴路78号，中维海南公司并未取得14号楼所占用的土地；证据4通知和证据5照片（二张），证明2015年至2018年期间，海南红塔公司红塔小区项目用水费用一直由海南红塔公司支付，导致国有资产流失。中维海南公司质证意见：证据1不属于新证据，提供的所谓的原件也无法与原始的页面进行核实，所以对真实性不予确认，仅就公告载明的内容而言，也与本案无关，公告是指中维海南公司股东层面的交易，而本案要处理的是中维海南公司与海南红塔公司之间的拆迁协议，这两个交易没有必然的关系，是独立的交易。而且对于公告载明的先安置后拆迁，实际上经过职工代表大会和上级部门批准的方案里都有相应的处理，对于租住在14号楼的职工给予优惠的价格购买15平方米的房屋，在海南红塔公司提交的证据3和4都充分证明云龙已经按照租住户享受了补充的15平方米的回购面积，所以是云龙不接受安置，而且其已经享受了15平方米的优惠却仍然拒搬；证据2不属于新证据，也没有原件予以核对，对真实性不予确认，14号楼无论是什么性质，产权都是登记在海南红塔公司名下的，并不属于云龙；14号楼能否进行房改，海南红塔公司阐述了相关理由和材料里也说明了，但截至目前14号楼并没有进行房改，作为产权人的海南红塔公司有权处置，即有权将房屋交付给中维海南公司进行拆迁；证据3不属于新证据，云龙所说的48号和云龙持有的不动产权证登记的78号是指同一个小区，不动产载明的四至范围里包括了整个14号楼在内，门牌号只是一方面，不动产权证是否包括这个建筑，要看宗地图，实际上就是包括了整个红塔小区；证据4和证据5，不属于新证据，与本案无关。海南红塔公司质证意见：前述证据均不属于新证据；证据1的真实性无法确认，但产权挂牌转让的事实是存在的，云龙试图证明的事实是不成立的，因为职工的安置房已经建成并交付，不存在违反先建后拆的规定；证据2的文本的真实性无法确认，但海南红塔公司确实开过职工代表大会，并且云龙主张的事实与答复的内容并不相符，相反，答复的内容已将14号楼的来龙去脉向职工公开答复，认定事实应当以公开答复的内容为准，而非以云龙的陈述为准；对证据3的三性没有异议，对证明内容不予认可，因为城市的门牌号略有变更很常见，门牌号是48号并不能否定云龙目前居住在红塔小区14号楼的事实，而14号楼座落在中维海南公司取得土地使用权的范围内，有不动产权证及房产证和评估报告等证据证明，并不是一张照片就能否定的；对证据4和5，通知的内容是让职工跟中维海南公司核对电费，上面写的是生活用水用电，自然是谁用谁交，这与国有资产流失并没有任何关系。本院认为，证据1系从网络公开取得，且海南红塔公司对此事实无异议，对挂牌转让事实予以确认，关联性不予认可；证据2的三性不予确认；证据3、4、5证明内容、关联性均不予认可。另查明，海口市公安局琼山分局门楼牌编制管理办公室编号：000659号《门楼牌确定证明》记载：中维地产海南有限公司（国有土地使用证号：海口市国用第005490号）原地址在海口市××区。门牌编号已经确定为海口市琼山区凤翔街道办事处大园社区振兴路78号。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条分别规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，云龙住涉案房产所在的红塔小区14号楼登记权利人是海南红塔公司，故14号楼的房屋所有权人为海南红塔公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。云龙不能提供证据证明其已享有涉案304房房产的所有权，因此，本案所涉的304房的权利人亦为海南红塔公司。海南红塔公司已经以公示等其他有效的方式告知14号楼的住户，因14号楼系临时住宅建筑而不能办理公有产权住房登记，不符合房改政策，14号楼各业主不能取得房产证书，云龙应已完全知晓该公示内容。14号楼系临时住宅建筑，不符合房改政策，系行政行为，不是本案审查的范围，云龙以涉案的14号楼已办理了房屋产权证书为由，推定海南红塔公司拒绝为涉案的14号楼各业主办理房屋所有权证，缺乏法律依据，本院不予采纳。中国烟草实业发展中心以中烟实[2018]31号文件批复同意海南红塔公司对涉案14号楼的处置、评估，海南红塔公司已向其上级管理机关履行相应的报批手续，并得到批复。且从涉案房产转让至今，政府国有资产管理部门亦未对此提出异议，云龙上诉称涉案房产的处置未经国有资产管理部门的批准，缺乏事实根据，本院亦不予采信。中维海南公司与海南红塔公司签订的《拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。中维海南公司与海南红塔公司签订的拆迁协议应自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，依据中维海南公司与海南红塔公司签订的《拆迁补偿协议》，中维海南公司已取得14号楼公产房的使用、处置权利。至于云龙上诉称，海南红塔公司和中维海南公司未完全履行股权竞买受让方须知约定的条款，系海南红塔公司和中维海南公司之间的另一法律关系，亦不是本案审理范围。至于海南红塔公司和中维海南公司是否履行了先安置后拆迁的问题，从云龙与林娟签订的《回购面积处置协议》约定的内容来看，云龙已将其享有的回购面积转让给林娟，可见，云龙已接受了安置，并对其安置的房产面积进行了处置。云龙上诉称，海南红塔公司和中维海南公司未履行了先安置后拆迁的辩解，本院不予采纳。中维海南公司和海南红塔公司已多次要求云龙搬离，云龙在无权使用304房的情况下，仍继续占用，一审法院判决云龙自2019年1月1日至搬离之日止向中维海南公司支付占用费，处理正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云龙负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十二月二十七日书记员 韩青妮速录员 黄 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。