浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初5506号 原告：郑鸿凌，女，1990年1月25日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告：童瑞春，男，1990年1月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐燕，浙江南孔律师事务所律师。 被告：祝晨浩，男，1990年9月23日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：周慧婷，浙江三善律师事务所律师。 原告郑鸿凌、童瑞春与被告祝晨浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余建华独任审判，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人徐燕，被告委托诉讼代理人周慧婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑鸿凌、童瑞春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年7月10日签订的《房屋转让居间》合同，由被告双倍返还两原告定金200000元；2、责令被告赔偿两原告律师代理费损失10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告祝晨浩系案外第三人祝金国、吴向红之子。2019年7月10日，在房产中介的撮合下，被告祝晨浩以已取得父母，即案外第三人祝金国、吴向红的同意为由，代为案外第三人与两原告协商签订《房屋转让居间协议》。协议约定,被告将登记在父母即案外第三人名下，位于衢州市柯城区，建筑面积97.48平方米的毛坯房，以172.5万元的价格出让给两原告。协议签订后，原告依约当即支付被告定金10万元，但此后，被告以其父母即案外第三人不同意出售为由，明确表示反悔，致使协议无法继续履行，两原告的合同目的无法实现。原告认为，原、被告双方签订的《房屋转让居间协议》合法有效，对合同双方具有法律效力。现被告已明确表示不再履行合同义务，构成根本违约，故原告诉至法院，诉请如前。 被告祝晨浩辩称：1、解除合同应以合同有效为前提，本案中合同是代签的，属于效力待定合同，只有经过被代签人追认，合同才有效，如被代签人拒绝追认，则合同自始不发生法律效力。即使本案合同有效，原告应该起诉被代签人，故本案存在错列被告的情形。2、本案属于无效合同，根据城市房地产管理法的相关规定，共有房产出售应由共同所有权人签字，原告明知代签人不是所有权人且没有授权，原告有重大过错。3、原告起诉的律师费没有约定，原告起诉无法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：被告祝晨浩系案外第三人祝金国、吴向红之子。2019年7月10日，被告祝晨浩出具了承诺书一份，言明：本人祝晨浩承诺现已经得到房屋所/共有权人祝金国、吴向红同意代出售中梁望府36幢2单元801室房屋，房产证号以产证为准，如发生违约情况，本人自愿承担一切责任。同日，被告祝晨浩以案外第三人祝金国、吴向红的名义与原告郑鸿凌、童瑞春及居间方衢州汇豪房地产营销策划有限公司签订了《房屋转让居间协议》一份，协议约定：甲方（买方）为郑鸿凌、童瑞春，乙方（卖方）为祝金国、吴向红，丙方（居间方）为衢州市汇豪房地产营销策划有限公司。甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜订立以下合同条款：一、房屋概况，转让房屋位于衢州市，建筑面积为97.48平方米（具体以不动产证书记载为准）。二、转让条件，1、转让总价为人民币1725000元，转让房屋为毛坯房；2、交易费用承担方式，交易过程中产生的税费、经纪服务费等相关费用由甲方承担；3、付款方式，商业公积金组合贷款，甲方于2019年7月20日前支付首付款600000元（含定金）；甲方在办理完三证三日内办理房屋贷款手续，按揭款1125000元，在银行放贷后三个工作日内支付；4、交房时间，款清交房；5、乙方支付交房保证金10000元，由丙方代收保管，待物业交割完毕经甲、乙双方确认后1日内丙方将交房保证金退还给乙方。三、甲方权利和义务，甲方为表示对乙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向乙方支付定金100000元。四、乙方权利和义务，乙方同意在本合同签订时将房屋的权属证书交于丙方保管，乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形。五、丙方权利和义务……。六、甲、乙、丙三方共同约定，甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金或房屋权属证书，可通过诉讼或其他合法方式解决。七、违约责任，1、若甲方违约，乙方选择没收定金的，乙方同意将没收金额的50％支付给丙方作为经纪服务费用；2、若乙方违约，甲方选择双倍返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25％支付给丙方作为经纪服务费用；3、若发生违约情况，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10％要求对方支付违约金。此外，协议还对居间方权利和义务、其它约定事项、争议解决等均作了明确约定。协议签订后，原告依约当即支付了定金100000元，被告祝晨浩出具了定金收据，言明：今收到郑鸿凌购买中梁望府36幢2单元801室房屋定金100000元。在2019年7月20日约定交付首付款前，被告祝晨浩就以其父母即案外第三人不同意出售为由，明确表示不出售该房屋。 另查，原告交付的定金100000元，保管在中介处。被告祝晨浩在庭审时，明确表示其并未取得其父母即案外第三人祝金国、吴向红同意其代出售本案所涉房屋的代理授权。 本院认为，本案系因被告祝晨浩以被代理人的名义与原告郑鸿凌、童瑞春签订《房屋转让居间协议》，而该代理行为未经被代理人追认，导致协议无法履行而引起的房屋买卖合同纠纷。《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有权、超越代理权或者代理权被终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原、被告双方签订的《房屋转让居间协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效，本院予以确认。依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约支付定金，后由中介方保管，被告在收条上确认已收到定金的行为应视为其对中介方代为保管定金不持异议，也符合二手房交易习惯。现房屋所有权人不追认上述协议，被告已构成违约，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因律师费损失双方未在协议中明确约定，原告诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告祝晨浩于本判决生效之日起十日内支付原告郑鸿凌、童瑞春200000元； 二、驳回原告郑鸿凌、童瑞春其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告郑鸿凌、童瑞春负担75元，由被告祝晨浩负担2150元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  余建华 二〇一九年十二月十日 法官助理徐春波 书记员涂振兰