河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初32359号原告：刘艺楷，女，1989年12月28日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：徐艳阳，河南天荣律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，执行董事。委托诉讼代理人：吴梦龙，男，1989年1月19日出生，汉族，住河南省开封市金明区，系被告公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李宏图，男，1987年12月1日出生，汉族，住河南省沁阳县，系被告公司员工。代理权限：一般代理。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。法定代表人：石永栓，行长。委托代理人：张贞，河南成务律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司（以下简称郑州高新置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张圣涛，被告郑州高新置业公司委托代理人李宏图，第三人建设银行河南分行委托诉讼代理人张贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告返还原告已付购房款首付款309629元及利息32233.67元（自2017年5月8日暂计算至2019年6月6日，共计789天，按照银行同期贷款利率4.75%计算共32233.67元），以及暂计至2019年5月21日的月供90243.25元，共计432105.92元；4、判令被告支付原告违约金20592.58元；5、判令被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计15505.99元；6、判令被告偿还原告尚欠第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的贷款本息；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年4月8日签订《商品房买卖合同》，协议约定：被告郑州建业高新置业有限公司正在建设的位于高新技术产业开发区××路××号，五龙新城香榭园3幢1单元23层2308号房，房屋面积为70.72平方米，房屋总价款为1029629元，被告应于2019年1月30日将房屋交付原告使用。原告按照合同支付了首付款309629元，并于2017年4月12日与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，根据合同约定：原告授权第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行将72万购房款转入被告指定的银行账户内。第三人中中国建设银行股份有限公司河南省分行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截止到2019年3月31日被告并未履行交房义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。”及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的贷款本息，原告因购买房屋所产生的维修基金、不动产登记费、按揭费等各项损失应当由被告承担。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判处。被告郑州高新置业公司辩称：1、违约责任与损失赔偿责任不应同时主张；2、原告诉请的维修基金、认购金、代办费、登记费等损失，除维修基金为被告代收代缴外，其余费用均与被告无关，不应由被告承担；3、原告的房屋贷款本息不应由被告代偿。第三人建设银行河南分行辩称：第三人对原被告双方主张均无异议，请求法院保证我行信贷资金安全。经审理查明：2017年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路商品房一套，总金额为1029629元。2、第六条付款方式及期限：约定金额309629元，付款方式为现金；约定金额720000元，付款方式为商业贷款。3、第八条交付期限：被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付原告使用。6、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款309629元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人建设银行河南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为借款人，第三人建设银行河南分行为放款人。上述贷款合同签订后，第三人按约定放款72万元至被告账户，原告于2017年5月21日起每月按时向第三人偿还月供至今。到2019年1月30日，被告未能按期交付房屋。原告于2019年4月3日向被告提交了《告知函》，要求退房解除合同并赔偿经济损失。原告提交有维修基金票据一份，金额为4596元。提交不动产登记费收据一份，金额为80元。提交代办费、印花税、登记费收据一份，金额为1024元。提交契税发票一份，金额为9805.99元。以上事实，有《商品房买卖合同》一份、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、河南增值税普通发票两份、延期交房通知一份、告知函一份、维修基金收据、不动产登记费收据各一份、月供明细打印单一份、当事人陈述及开庭笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与被告及第三人之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告逾期交房已超过60日，原告于2019年4月3日以书面形式通知被告解除合同，被告亦未对此提出异议，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款309629元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将余下的贷款额返还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，合法有据，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故原告主张的利息，自2017年5月8日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金”。原告已支付了全部房款1029629元，按照2%计算。违约金为20592.58元，被告应当向原告支付。关于原告请求被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、代办费等损失共计5700元，均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因为被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税9805.99元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：解除原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年4月8日签订的合同编号为GX17003257239的《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续。解除原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘艺楷首付款309629元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年5月8日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止），及已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向中国建设银行股份有限公司河南省分行返还刘艺楷的贷款余额（贷款余额以中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）。自郑州建业高新置业有限公司清偿上述贷款之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘艺楷违约金20592.58元。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告刘艺楷维修基金、登记费、代办费等损失共计5700元。驳回原告刘艺楷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4162元，由原告负担102元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担4060元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇一九年十二月十六日书记员  张天元