天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5360号原告：刘子红，女，1963年12月2日出生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王晓菲，天津共邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。被告：张迎，男，1976年12月15日出生，户籍地天津市河北区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓懿，该公司法务。委托诉讼代理人：周晓琳，该公司法务。原告刘子红与被告张迎、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子红的委托诉讼代理人王晓菲、高峰，被告张迎及第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人王晓懿、周晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2017年5月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2019年5月25日至2019年6月11日的租金17500元；3.判令被告支付原告开锁费1850元及垫付的物业费27900.62元；4.判令被告支付原告违约金29167元；5.判令被告将天津市河北区众途众刺青美容中心、天津市河北区众途图文设计工作室的注册地从天津市河北区xx迁出；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月3日，原、被告及第三人天津中原物业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于天津市河北区xx的房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁房屋建筑面积为294.19平方米，租赁期限自2017年5月25日起至2022年5月24日止，租期5年，租金为前三年每月29167元，后两年每月31500元。租金支付以12个月为一期，被告于2017年5月4日前支付首期租金，以后每期租金的支付时间为该期起始日的30日前。如被告未按照本合同约定支付房屋租金，每逾期一日，原告有权按日租金的两倍要求被告支付违约金。逾期超过十日的，原告有权解除房屋租赁关系，并要求被告支付一个月的租金作为违约金。双方约定租赁期限内产生的物业管理费等各项费用均由被告承担。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告将租赁房屋地址注册成立了天津市河北区众途刺青美容中心、天津市河北区众途图文设计工作室。但到第二期租金支付期限届满时被告并未如约支付。原告于2019年1月25日诉至法院要求被告支付第二期租金及违约金，贵院于2019年3月22日作出（2019）津0105民初553号民事判决书，判令被告支付原告第二期租金100000元及相应违约金。该判决生效后，被告未履行判决所确定的义务，原告已向贵院申请强制执行。目前，第三期租金的支付期限已经届满，被告仍未按合同约定支付并自行搬离租赁房屋。原告按被告提供的地址向被告发送解除合同通知亦无人接收。为防止损失进一步扩大，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。”之规定，，原告于2019年6月12日接收租赁房屋并支付开锁费1850元。由于被告在租赁期间未按照双方约定支付物业费，原告于2019年6月17日垫付租赁房屋2017年至2019年物业费27900.62元。因双方租赁合同解除，被告对租赁房屋不再具有使用的权利，被告作为天津市河北区众途刺青美容中心、天津市河北区众途图文设计工作室的经营者，应当将注册地址从租赁房屋迁出。综上所述，因原、被告协商未果，故原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告张迎辩称，同意第一项诉讼请求解除租赁合同；不同意第二项诉讼请求，因为自上一次诉讼时我就已经搬走了，所以不同意再支付房屋租金；同意第三项诉讼请求；不同意第四项诉讼请求；关于第五项诉讼请求，同意注销。关于诉讼费用，我不同意承担。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，同意解除合同，对于其他诉讼请求，与我方无关，我方不发表意见。本院经审理认定事实如下：坐落河北区xx房屋均系登记在刘子红名下的私产房屋。上述房屋为内置楼梯上下两层结构，河北区海河东路xx号负xx及负xx号房屋位于河北区xx房屋的负一层，房屋出入口与平安街xx号房屋相连通。2015年10月15日，刘子红与案外人王燕桥签订授权委托书，由刘子红授权王燕桥代为办理河北区xx房屋三套房屋出租及收款等相关事宜。2017年5月3日，王燕桥以刘子红名义与张迎、天津中原物业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租人：刘子红（甲方），承租人：张迎（乙方），居间人：天津中原物业顾问有限公司（丙方）。甲方将位于天津市河北区xx之房屋在良好的情况下出租给乙方作为办公使用。租赁期限为五年，自2017年5月25日起至2022年5月24日止。租金为每月人民币29167元（双方均认可第二年租金以350000元整数计）。支付方式为：租金支付以12个月为一期，乙方应于2017年5月4日前向甲方支付首期租金和租房押金，以后每期租金的支付时间应为该期起始日的30日前。如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付一个月的租金作为违约金。同时双方在《房屋租赁合同》第10条备注中约定：“甲乙双方友好协商，第一年因乙方租赁部分自愿补偿甲方三个月租金。乙方承诺后四年经营业绩佳，每年继续补偿甲方三个月房租，乙方若全部租赁，协议另定，第四年、第五年年租金均是叁拾柒万捌仟元整。”双方还约定的其它权利义务。合同签订后，刘子红将租赁房屋交与张迎用于经营。张迎支付刘子红租赁房屋的首期租金350000元、补偿金87500元以及第二期租金250000元。2019年1月15日，刘子红以张迎拒绝支付第二期租金为由，来院起诉，要求张迎向刘子红支付第二期租金100000元及补偿87500元；判令张迎支付违约金46975元并按年利率24%的标准支付至实际付清之日止的违约金；诉讼费由张迎承担。本院经审理后，以（2019）津0105民初553号民事判决，判决张迎向刘子红支付尚欠的第二期租金100000元及违约金22619.17元，并按照年利率24%的标准，以100000元为基数支付2018年8月28日至实际给付之日的违约金；驳回原告刘子红其他诉讼请求。该判决生效后，张迎未履行判决确认的给付义务，亦未再支付第三期房屋租金。现刘子红再次来院起诉，请求判如所请。庭审中，刘子红表示其于2019年6月11日向张迎邮寄了解除合同通知书，当日退回后，于次日到租赁房屋内将门锁打开，发现屋内已经腾空。张迎表示其在第一次诉讼之前的几个月就已经将租赁房屋腾空。另查，根据刘子红提交的个体工商户基本信息查询表，“天津市河北区众途刺青美容中心”及“天津市河北区众途图文设计工作室”的企业类型为个体工商户，经营者均为张迎，住所地均为天津市河北区xx。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方均应按合同约定履行自身义务。原告已经将租赁标的物交予被告使用，被告即应按照合同约定按期支付租金。现原告以被告逾期十日未付租金为由，要求解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及《房屋租赁合同》第8.3条：“如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系”的约定，被告拖欠原告房屋已超过十日的行为符合解除合同的条件，被告及第三人亦同意解除合同，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。就解除的日期，原告向被告邮寄的解除合同通知书并未送达到被告，不发生解除合同的效力，故应以被告收到本案起诉状副本之日作为解除合同之日，即2019年11月6日。关于原告要求被告支付2019年5月25日至2019年6月11日租金17500元一节，根据原告陈述，其于2019年6月12日发现被告已将租赁房屋腾空，虽被告表示其在第一次诉讼前的几个月就已经将租赁房屋腾空，但未提交证据证明，且未告知原告或将房屋钥匙交与原告，被告所述亦与（2019）津0105民初553号民事判决中的事实审查及判决内容不符，故本院对被告的陈述不予采信。因此，应认定2019年5月25日至2019年6月11日期间，被告仍占有使用租赁房屋。现原告要求按照合同约定的每月29167元标准支付该期间的房屋租金，并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付开锁费1850元及垫付的物业费27900.62元一节，被告表示同意，且有证据证明，本院不予置疑。关于原告要求被告按照合同第8.3条约定支付违约金29167元一节，根据合同约定，承租方逾期支付租金超过十日的，应支付一个月的租金作为违约金，虽然被告提出违约金过高的抗辩，但考虑到被告在（2019）津0105民初553号民事判决生效后至2019年6月11日期间，既未履行判决内容和支付第三期租金，亦继续占有租赁房屋，给原告造成了房屋再次出租并获取收益的损失，结合上述情况，双方该项约定不存在违约金过高的情形，原告该项主张合情合理，本院予以支持。关于原告第五项诉讼请求，根据《民事诉讼法》第3条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系民事诉讼，适用本法的规定。”的规定，原告要求被告将天津市河北区众途众刺青美容中心、天津市河北区众途图文设计工作室的注册地从天津市河北区xx迁出，涉及的是工商事务登记管理问题，应由有关行政部门处理，不属于人民法院民事案件受案范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，判决如下：一、王燕桥以原告刘子红名义与被告张迎、第三人天津中原物业顾问有限公司于2017年5月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、本判决生效后十日内，被告张迎向原告刘子红支付尚欠2019年5月25日至2019年6月11日房屋租金17500元；三、本判决生效后十日内，被告张迎向原告刘子红支付开锁费1850元及垫付的物业费27900.62元；四、本判决生效后十日内，被告张迎向原告刘子红支付违约金29167元；五、驳回原告刘子红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费855元、公告费260元，由被告张迎负担，此款于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王盛二〇一九年十二月四日书记员  张晶附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。、二、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。