湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2036号上诉人（一审被告）：吴农时，男，1947年12月20日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审原告）：黄石市十五冶金馨物业管理有限公司，住所地黄石市沿湖路377号。法定代表人：王喆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗威、谈逍，均系湖北众焱律师事务所律师。上诉人吴农时因与黄石十五冶金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院(2019)鄂0204民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。吴农时上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、判决金鑫物业公司按照《湖北省物业管理条例》和协议规定频次公布在其小区经营期间物业账目；三、改判其给付物业费金额为8.99元；四、本案案件受理费由金鑫物业公司负担。事实与理由：一、根据《前期物业协议》的约定，物业公司的服务是有缺陷的，2016年被相关政府部门挂黄牌警告，并处市场禁入半年，而且其拒不公布经营所得收益和支出情况，拒不执行垃圾处理费返还政策，其物业服务有重大缺陷。二、一审法院称经法院释明后其未对要求金鑫物业公司公布账目、返还财产、赔偿损失请诉讼请求提出反诉，一审法院并未向其释明上述请求应当提出反诉，而是告知其上述请求应当由业主委员会主张。三、一审法院不支持金鑫物业公司要求其支付路灯费的请求，却不判决金鑫物业公司退还违规收取的路灯费320元，以及赔偿其应返还的垃圾处理费145元。金鑫物业公司答辩称：一、吴农时要求赔偿损失、返还财产、公布账目等诉求应当另案主张，二审不应支持；二、物业公司接受开发商开发的楼盘后，相关义务应当由业主继续履行，因为本案路灯费应当由业主继续交纳；三、关于返还垃圾处理费的义务，没有法律规定应当由物业公司承担，物业公司也没有收取该笔费用，没有返还的义务。金鑫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、吴农时立即向其支付物业服务费565元、路灯费32元；2、支付违约金（以565元为基数，按每日5‰的比例，从2017年7月10日起计算至实际清偿值日止）；3、本案诉讼费由吴农时承担。一审法院认定：2013年5月14日，吴农时与祥瑞公司签订《黄石市商品房买卖合同》，购买了祥瑞公司开发建设的位于黄石市团城山白马路98号怡康花园小区8栋1单元1层701室房屋一套，该房屋建筑面积共141.49㎡。吴农时于2014年6月入住怡康花园小区。2013年，金鑫物业公司与祥瑞公司签订《前期物业服务协议》，金鑫物业公司进入怡康花园小区为该小区业主提供物业服务。2014年7月27日，金鑫物业公司与祥瑞公司续签《前期物业服务协议》，合同约定物业服务期限为2014年7月27日至小区业委会成立与物业公司另行签订本小区物业服务合同时止。服务内容含业主入住后的资料建档管理；房屋建筑本体共用部分的日常养护、运行服务和管理；共用设施设备的日常养护、运行服务和管理；附属配套公用设施的养护和管理；公共绿地、景观的管理；公共区域的清洁卫生、消防服务、业主报修服务等。前期物业服务收费标准为住宅1元/月/㎡(以建筑面积计)。物业办公水电费、外围路灯、单元路灯电费及绿化水费由祥瑞公司承担。物业服务费用交纳为预交（每季度第一个月的1至10日前为交纳时段），物业服务费业主必须按季到物业服务中心自行缴纳，逾期缴纳的业主应承担每日5‰的违约金。2019年3月1日，金鑫物业公司向吴农时送达律师催款函，要求吴农时支付2017年4月至2017年7月止的物业费597元。另认定，2016年10月27日,黄石市房地产管理局对在创建文明城市中存在问题的物业企业进行了通报。决定对金鑫物业公司给予挂黄牌处理。2017年7月11日，金鑫物业公司撤离怡康花园小区。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。吴农时在答辩中提出关于要求金鑫物业公司公布账目，返还财产、赔偿损失等反诉请求，经本院依法释明后未依法提出反诉，故对其提出的属于反诉的部分，在本案中法院依法不予处理。吴农时辩称怡康花园小区已于2014年成立了业主委员会，2014年祥瑞公司无权与金鑫物业公司续签《前期物业服务协议》，该协议无效。但其并无证据证明，该小区成立物业委员会后依法解除或变更了《前期物业服务协议》的相关约定，且金鑫物业公司自2013年起至2017年其撤离该小区时一直为该小区提供物业服务，吴农时也按该协议约定的标准向金鑫物业公司支付了2017年4月前的物业服务费，故对吴农时提出的关于《前期物业服务协议》无效的辩解意见，依法不予支持。吴农时辩称金鑫物业公司未按合同约定提供物业服务，金鑫物业公司收取的广告费、相关部门返还的垃圾处理费等费用应退还给吴农时的问题，本院认为，吴农时提交的证据不足证明金鑫物业公司未履行物业服务义务，金鑫物业公司实际收取了上述费用，且不能证明金鑫物业公司应返还吴农时相关费用的具体数额，故对吴农时提出的上述辩解意见，依法不予支持。金鑫物业公司为吴农时提供了物业服务，吴农时应按合同约定支付物业服务费。因金鑫物业公司提交的证据不足以证明其2017年7月实际撤离该小区的准确时间，同时吴农时自认金鑫物业公司撤离该小区的时间为2017年7月11日，故对金鑫物业公司提出的要求吴农时立即支付2017年4月至2017年7月止的物业服务费565元的诉讼请求，予以部分支持，依法确认应支付物业服务费为473.99元（141.49㎡×1元/月/㎡×3.35个月）。关于对金鑫物业公司提出要求吴农时支付路灯费32元的诉讼请求，法院认为，《前期物业服务协议》对该项费用的承担有明确的约定，且金鑫物业公司未提交证据证明双方就该项费用的承担形成了新的合意，故对金鑫物业公司提出的此项诉讼请求，依法不予支持。关于违约金的问题。根据《前期物业服务协议》的约定，吴农时逾期缴纳物业服务费应向金鑫物业公司支付违约金。但本案涉及金鑫物业公司撤离怡康花园小区后新、老物业公司交接、业主委员会与物业公司的财产结算等问题，且金鑫物业公司曾受到有关管理部门的通报批评，吴农时拒不交纳物业服务费事出有因，故对金鑫物业公司要求吴农时支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、吴农时于本判决生效之日起十日内给付金馨物业公司物业服务费473.99元。二、驳回金馨物业公司提出的其他诉讼请求。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，吴农时向本院提出证据如下：一、《黄石市生活垃圾处理费征收管理办法》以及其缴纳水费和应退还的垃圾处理费的清单；二、物业服务一览表；上述证据拟证明其缴纳的垃圾处理费应当退还，每月8元的路灯费也应当退还。金鑫物业公司对证据一三性均不不予认可，认为《黄石市生活垃圾处理费征收管理办法》并未规定退还垃圾处理费的主体是谁，也没有规定具体退还金额是多少，而且其收取的物业管理费中并未重复收取垃圾处理费，不能证明金鑫物业公司需要退还吴农时垃圾处理费。对证据二，没有异议，其收取的路灯费是按照《前期物业协议》约定收取，并未违反相关规定。本院认为上述证据，均是为了证明吴农时要求金鑫物业公司返还其相关费用，系独立的诉讼请求，与本案无关，本院对上述证据不予采纳。本院认为，吴农时提出要求金鑫物业公司退还其缴纳的垃圾处理费、路灯费的诉讼请求是独立的诉讼请求，需在一审审理过程中向法院依法提出，其在一审审理过程中未提出该诉讼请求，本院在二审过程中依法释明，其该两项诉讼请求应当另行起诉，并进行调解，吴农时即不愿意另行起诉，也不愿意调解，本院对该两项请求不予审理。对吴农时认为一审未向其释明应当反诉，要求二审法院判决金鑫物业公司返还垃圾处理费、路灯费的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于吴农时提出金鑫物业公司的物业服务有重大缺陷，拒不公布收支账目、被政府管理部门黄牌警告等等，可以证明金鑫物业公司在履行物业服务期间有不足之处，故本院酌情认定金鑫物业公司收取2017年4月至2017年7月物业服务费的80%，即379.19元（473.99元×80%），对吴农时该项上诉请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院(2019)鄂0204民初992号民事判决主文第二项，即驳回金馨物业公司提出的其他诉讼请求；二、变更黄石市下陆区人民法院(2019)鄂0204民初992号民事判决主文第一项为：吴农时自收到本判决之日起十日内给付金馨物业公司物业服务费379.19元；三、驳回吴农时其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费由吴农时负担30元，由金鑫物业公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月二十五日法官助理段佳书记员田梦