北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终10245号上诉人（原审原告）：黄保军，男，1968年8月29日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：黄涛（黄保军之子），1992年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京锦钟律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：臧旭，男，1975年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩冰，北京棠棣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柴立云，女，1952年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩冰，北京棠棣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧伟，女，1973年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩冰，北京棠棣律师事务所律师。上诉人黄保军、臧旭、柴立云因与被上诉人臧伟租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初13112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄保军上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由柴立云、臧旭、臧伟承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院把李为民和臧旭的拆迁款放在一起与黄保军结算不正确，李为民单独和黄保军达成分款协议并已经履行完毕，和臧旭、柴立云无关。2.黄保军已经单独出资8万把柴立云原12间房屋购买，一审法院再认定有60平米是柴立云的与事实不符，说明一审法院没有理清租金和转让费。3.一审法院认定主体错误，臧伟不是本案被告，本案中黄保军主张的是臧旭所属部分的拆迁补偿款，和臧伟无关，臧伟已经把其在诉争院落的利益分给了李为民，黄保军和李为民的分款已经解决，再把臧伟列为被告不正确。4.臧旭、臧伟宅基地划分不合法，臧旭、臧伟在奶西村本身有一处宅基地，房屋划分成宅基地没有合法的审批手续，违反了一户一宅的原则。且臧旭、柴立云、臧伟涉嫌变相转移财产。柴立云、臧旭辩称，不同意一审判决，亦不同意黄保军的上诉请求和事实理由。柴立云、臧旭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄保军的全部诉讼请求；本案诉讼费由黄保军承担。事实和理由：1.2001年柴立云曾与黄保军签署租赁协议，后该协议涉及的土地被拆迁，依据协议双方应就协议约定的比例（三/七）就房屋所得的拆迁款进行分割。该租赁土地划分为属于臧伟、臧旭名下的宅基地各一块。后臧伟单独又和黄保军就其名下的宅基地（8分）签订协议书，约定如遇拆迁，黄保军仅获房屋拆迁款的50%，拆迁中臧伟前夫李为民直接转账至黄保军账户115万元，该款项已经超过黄保军依据前述协议应该获得的拆迁款数额。黄保军不顾前述事实，一再称租赁的土地上一共划分了三块宅基地，自认为少分了拆迁款，并由此诉至法院。一审法院查明涉案租赁合同仅划分为两块宅基地，但作出的判决，明显有悖已经超额支付黄保军拆迁款的事实。2.租赁土地上有12间房屋，双方都确认过，但到拆迁的时候房子还剩几间，在双方有争议的情况下应当由黄保军举证。3.自2012年起黄保军就没有再支付房租了，但任何合同均应全面履行，不能只享受权利，不承担义务。4.一审庭审后，黄保军提交的证据未经质证。黄保军辩称，不同意柴立云、臧旭的上诉请求和理由。臧伟辩称，不同意一审判决及黄保军的上诉请求，同意柴立云、臧旭的上诉请求和事实理由。黄保军向一审法院起诉请求：要求柴立云、臧旭连带给付黄保军拆迁补偿款822985.1元。一审法院认定事实：经查，1999年1月1日，奶西村民委员会（甲方）、柴立云（乙方）签订了《合同书》，约定奶西村民委员会为了扶持奶西村民的养殖事业，利用本村非机耕地，对养殖户实行有偿使用土地，双方约定柴立云使用集体土地1460平方米，折合2.19亩（南北长20米，东西长73米），使用年限20年，前十年每亩地每年上交土地使用费1000元，后十年每亩地每年上交土地使用费2000元，付款方每年元月十日前一次付清土地使用费2000元。2001年11月28日，柴立云（甲方）、黄保军（乙方）签订了《租赁协议》，约定“甲方在朝阳区崔各庄乡奶子房西村租赁土地2.19亩，房子12间，租期20年，自1999年1月1日至2019年1月1日止。现甲方将该用地使用权转租给乙方，双方达成以下协议：1、乙方承租总金额为8万元，租金由乙方在签署该协议后三年内付清，付款时间为每年11月份。2、乙方承租期限由2001年11月28日至2019年1月1日止，前7年每年交租金2000元，后10年每年交租地金4000元。3、在乙方承租该用地期间，如遇国家用地或村规划占地将该块用地拆除，则拆除赔偿金在补足甲方应得转租金余额后，所剩赔偿金由甲方占三成、由乙方占七成的比例进行分配。4、在乙方用地期间，该地每年所需地租、水、电费由乙方按照奶子房西村规划交予甲方，由甲方按时上交村委会。5、如遇国家占地及规划用地将该地拆除时，拆除赔偿金由甲方出面索取，索取的赔偿金应由甲方占三成、乙方占七成的比例进行分配。6、乙方在经营期间，在不超过国家法律法规范围的情况下，可以任意使用土地，如果由于甲方责任造成乙方损失，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失。”后，黄保军依据上述协议书使用涉案地块土地，并在涉案地块上建造房屋若干。柴立云系奶西村村民，奶西村270号院集体土地建设用地使用证（朝集建（93）字第006067号）登记在柴立云名下，用地面积303平方米。涉案地块后被分为两处宅基地，分别登记在臧伟、臧旭名下，根据双方名下的1998年《农村宅基地使用情况调查表》显示，臧伟名下院落东西长22.4米、南北长22米。臧旭名下院落东西长22.4米、南北长27.3米，该地块西至臧伟名下宅基地。针对臧伟名下涉案地块出租事宜，2005年12月18日，臧伟（甲方）、黄保军（乙方）签订了《协议书》，约定甲方将原来出租给乙方的土地（2001年10月28日协议）的地面划一部分（8分地）变成乙方的宅基地。乙方在宅基地上盖房。全部由乙方出资，甲方不投资。此房盖完后由甲方办理房屋子产权证书。如该房屋拆迁或出售，其价款由甲方将该款分给乙方一半（即甲方得该房款50%），乙方得该房款50%。如该房屋不拆迁或不出售，该房屋使用权归乙方，甲方无权使用，不得干涉。双方若有违约，应赔偿对方违约金80万元。乙方付给甲方70000元，作为甲方同意与乙方签约的基础。现涉案地块已被拆除，腾退补偿情况如下：一、2016年12月30日，臧伟（李为民）与北京永辉鸿景房地产开发有限公司签订《房屋腾退补偿协议书（定向安置房安置）》，约定对臧伟名下院落腾退补偿，认定正式房屋建筑面积167平方米，认定现有本村村民户口1户1人，应安置人口2人，即袁文玲、李泓澄，安置面积100平方米（100平方米大两居室现房一套），腾退补偿款1949510元，包括被腾退房屋评估价格总额1752020元（其中区位补偿价447560元、房屋重置成新价569660元、棚户区改造奖501000元、棚改房屋补贴233800元）、工程配合奖50000元、院落配合奖100000元、按期交房奖30000元、一次搬家补助费3340元、二次搬家补助费2000元、装修期补助费12000元、危电改造费150元。根据臧伟名下《房屋腾退估价结果通知单》中房屋重置成新价一栏对应实测建筑面积503.57平方米。二、臧旭名下宅基地、柴立云名下奶子房XXX号院宅基地统一由柴立云对外签订腾退补偿协议，两块宅基地的补偿均以柴立云名下腾退补偿协议的形式予以固定。即2016年12月28日，柴立云与北京永辉鸿景房地产开发有限公司签订《房屋腾退补偿协议书（定向安置房安置）》，认定正式房屋建筑面积804平方米（其中柴立云名下院落认定面积759.55平方米、臧旭名下院落认定房屋面积44.45平方米）认定本村户口4户7人，应安置人口8人，即柴立云、臧旭、王艳丽、臧俊仪、臧伟、樊登兵、李紫萱、范明轩，安置面积400平方米（50平方米一居室现房2套、75平方米小两居室现房4套）腾退补偿款共计8028259元，包括被腾退房屋评估价格总额7474529元、工程配合奖200000元、院落配合奖200000元、按期交房奖60000元、一次搬家补助费16080元、二次搬家补助费8000元、装修期补助费48000元、危电改造费300元、分体式空调移机费21000元、宽带安装费350元。针对两处院落中被腾退房屋评估价格7474529元的分项构成情况为，其中臧旭名下院落共计1175693元，包括区位补偿价119126元、房屋重置成新价860987元、棚户区改造奖133350元、棚改房屋补贴62230元；其中柴立云名下院落共计6298836元，包括区位补偿价2035594元、房屋重置成新价921222元、棚户区改造奖2278650元、棚改房屋补贴1063370元。臧旭名下《房屋腾退估价结果通知单》中显示房屋重置成新价一栏对应的建筑面积为773.97平方米，2016年11月23日，崔各庄乡人民代表大会通过了《崔各庄乡奶西村棚户区改造住宅房屋腾退补偿安置办法》及实施细则，列明奶西村棚户区改造住宅房屋腾退工作补偿标准，即按认定户数标准给与补偿的项目有工程配合奖50000元/户；按认定腾退住宅房屋补偿面积标准给与补偿的项目有棚户区改造奖3000元/平方米、棚改房屋补贴1400元/平方米、未超占奖励费1000元/平方米、一次搬家费20元/平方米；按宗地数给与补偿的项目有院落配合奖100000元/宗地、按期交房奖30000元/宗地、任务圆满完成奖70000元/宗地；按人均安置面积给与补偿的项目有二次搬家费20元/平方米。臧伟与李为民原系夫妻，2008年11月25日，二人协议离婚，后李为民再婚，臧伟亦再婚。2016年12月28日，柴立云、臧伟签订了《分款承诺书》，确认柴立云向臧伟分配2010000元。相应款项现已交付。2016年12月30日，李为民、黄保军签订《分款承诺书》，确认李为民自愿将腾退补偿款中115万元直接分配给黄保军所有。相应款项现已交付。针对黄保军最初承租时院内即存在的12间房屋截止腾退协议签订时是否尚在的问题，当事人各方存有异议。其中，黄保军主张最初的12间房屋均已由黄保军买断，属于黄保军个人财产，且拆除时仅有六间房尚在，面积大概十多平方米/间。柴立云、臧伟、臧旭均主张臧伟名下评估报告中编号1、臧旭名下评估报告中编号11的房屋系老房。针对上述意见，黄保军提交了照片、手绘院落结构图佐证所述，柴立云、臧伟、臧旭未举证。案件审理中，一审法院向李为民征询意见，李为民委托女儿李紫萱到庭发表意见称，同意其名下向黄保军支付的款项中若有超出部分用以抵扣臧旭应付黄保军的补偿款。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄保军自柴立云处承租涉案地块及房屋，后涉案地块权属经政府土地管理部门确权，土地权属发生了改变，且针对权属变更登记后的部分土地，即臧伟名下的宅院，由臧伟与黄保军另行签订租约的行为，应视为对柴立云名下最初签订的协议内容之变更，此种变更涉及合同主体、标的财产的改变，也就是说，针对2.19亩涉案土地，其中约8分地的土地及房屋租赁合同相对方为黄保军、臧伟，剩余土地及房屋的租赁合同相对方为黄保军、柴立云。鉴于柴立云虽作为合同相对方，但该地块权属登记在臧旭名下，截止腾退补偿时，臧旭名下腾退补偿款均以柴立云名义领取，故臧旭应作为有独立请求权第三人身份予以确定。关于臧旭名下地块所涉腾退补偿款应否再给与黄保军分配的问题，结合现有证据，黄保军作为承租人，虽然在涉案地块上建造了相应房屋，但并不因此作为宅基地使用权人，此点，结合腾退工作开展时进行的入户调查、应安置人口确定等事实均能予以印证。即，针对被腾退人、应安置人等给与的补偿项目与黄保军无关，黄保军不得依据建房而向上述人员主张。关于黄保军建房应获得补偿的数额界定方面，黄保军非宅基地使用权人，则区位补偿价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴均与其无关，黄保军仅得主张基于建房而享有的房屋重置成新价，所以，臧旭应将其地块上黄保军建造房屋对应的房屋重置成新价向黄保军予以返还。同理，臧伟地块上的房屋对应的重置成新价亦应向黄保军予以返还。关于李为民与黄保军签订的《分款承诺书》仅为孤证，未能证明黄保军、臧伟、臧旭、柴立云就补偿款分配事宜达成统一分割意见的事实，所以黄保军据此主张已与臧伟就补偿款项分割完毕的主张一审法院不予采纳。结合臧伟、臧旭名下《房屋腾退估价结果通知单》中认定的房屋重置成新价，黄保军所建房屋对应的建筑面积均能予以认定，针对院内最初即有的12间房屋截止腾退时是否尚在的问题，柴立云、臧伟、臧旭虽提出异议，但未见举证，一审法院对其主张不予采纳。就此节，黄保军自认仅有约60平方米尚在，一审法院在综合认定款项时对此事实予以考虑，臧旭名下院落内房屋重置成新价860987元、臧伟名下院落内房屋重置成新价569660元，在扣除原有房屋尚存面积对应的重置成新价后，黄保军实际应得补偿款1363456元。鉴于李为民已向黄保军实际支付115万元，余款213456元应由柴立云、臧旭向黄保军予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、柴立云、臧旭于判决生效之日起七日内给付黄保军二十一万三千四百五十六元；二、驳回黄保军的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，黄保军向本院提交如下证据：证据1.拆迁实施细则网上打印件，证明柴立云将臧旭名下的501平米土地转移到其名下；证据2.信件打印件及公告照片复印件，证明黄保军才是拆迁补偿的对象；证据3.发票复印件，证明臧伟代柴立云交了6年的租金，该土地不是宅基地；证据4.照片3张，证明拆除时房屋情况。柴立云、臧旭、臧伟认为证据1-3不属于新证据，不应该作为二审定案的依据，不认可其真实性和关联性；不认可证据4的真实性和证明目的。柴立云、臧旭、臧伟未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的主要争议焦点为黄保军应取得补偿款的数额问题。首先，关于补偿款的范围一项。双方就黄保军应享有补偿款的范围存在分歧。对此本院认为，虽然柴立云与黄保军签订的《租赁协议》及臧伟与黄保军签订的《协议书》中对案涉地块的拆除事宜及款项的分配情况进行了约定，但上述协议中所约定的“拆除赔偿金”和“房屋拆迁或出售，其价款”并未明确具体包含的款项，属于约定不明，且黄保军亦明确表示李为民实际给付其的115万元腾退补偿款系双方协商的结果，亦表明双方亦未实际按合同约定履行，故综合上述情形，本院难以认定双方系按照《租赁协议》及《协议书》所约定的款项分配比例等相关事宜履行。结合腾退工作开展时进行的入户调查、应安置人口确定等相关情况可知黄保军作为承租人虽然在案涉土地上建造了相应房屋，但其并非宅基地使用权人，故一审法院根据本案实际情况，认定区位补偿价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴等针对被腾退人、应安置人等给予的补偿项目与其无关，黄保军仅有权享有地上物补偿款，并无不当。其次，关于补偿款的数额一项。就截止腾退时案涉院内最初的12间房屋是否存在的问题，柴立云、臧伟、臧旭虽对此提出异议但并未就此举证，现黄保军自认截止腾退时仅有60平方米尚在。故一审法院结合上述情况，在扣除原有房屋尚存面积对应的重置成新价及李为民实际支付的款项后核算黄保军应得的补偿款，亦无不当。关于柴立云、臧旭主张没有有效证据证明12间老房曾经部分拆除，即使拆除，在未事先获得柴立云或臧伟允许的情况下，原址上的房屋也应作为赔偿归出租人所有的上诉意见，于法无据，本院对此不予采信。关于黄保军主张一审法院将李为民和臧旭的拆迁款一起与黄保军结算系错误的上诉意见，因现有证据亦不足以证明黄保军、臧伟、臧旭、柴立云就补偿款分配事宜达成一致意见，故一审法院对此一并处理并无不当，黄保军该项意见缺乏依据，本院对此不予采信。关于黄保军主张一审法院认定主体错误，臧伟并非本案被告的上诉意见，因臧伟与黄保军就臧伟名下院落又签订了《协议书》，应当视为对柴立云名下最初签订的协议内容之变更，即就该地块柴立云已退出出租人身份，应由臧伟作为履约主体，故臧伟应当作为本案当事人，黄保军该项请求缺乏依据，本院对此亦不予采信。关于黄保军主张臧旭、臧伟宅基地划分不合法，其涉嫌变相转移财产，且黄保军已将案涉院内的12间房屋购买的上诉请求，亦缺乏事实依据，且其宅基地划分是否合法亦不属于本案审理范围，本院对此亦不予采信。柴立云、臧旭以李为民已给付黄保军115万元，已经超过黄保军依据协议应该获得的拆迁款数额且黄保军自2012年起就再未支付房租，应支付违约金为抗辩理由，缺乏依据，且该理由并非其可以不给付补偿款的合法抗辩理由，故本院对此不予采信。综上所述，黄保军、臧旭、柴立云的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16532元，由黄保军负担12030元，由臧旭、柴立云负担4502元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇一九年十二月五日法官助理  谢 薇书 记 员  左培懿书 记 员  赵 宇书 记 员  高明晓