湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初2244号 本诉原告（反诉被告）：谢伟，男，1973年4月3日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：刘化文，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉、代收法律文书、代收执行款项。 本诉被告（反诉原告）：湖南同升房地产开发有限公司，住所地：沅江市庆云山路与新中路交界处。 法定代表人：唐雨军。 委托诉讼代理人：吴祖创，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为起诉，代收法律文书，代收执行款项等。 原告谢伟与被告湖南同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭，被告湖南同升房地产开发有限公司在答辩期间提起反诉，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谢伟、原告（反诉被告）谢伟的委托诉讼代理人刘化文、被告（反诉原告）湖南同升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴祖创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告谢伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年3月10日签订的沅江百货购物中心商铺租赁合同无效。2、请求被告返还收取的原告装修配套费64000元。3、请求被告返还原告租金9.6万元。4、请求被告退还原告所交的押金壹万元。5、请求被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2014年年初，被告单位通过虚假宣传向外大肆招租，原告方经多方筹借30余万元，于2014年3月10日，与被告签订了商铺租赁合同，后按要求向被告交纳了五年的租金及配套费用16万元，并交纳了1万元押金，原告为按被告要求做品牌产品，向供应商交纳了品牌加盟费14万元，加上装修店面及进货，原告花费几十万元之巨资，后被告违约，未按合同约定时间开业，致使所进货物错过季节，产品严重积压，造成资金紧张及亏损。被告在合同履行中应有专业团队维护商场的运作及营运，但由于被告既无专业人士维护，又不对外做宣传，加之配套设施不齐，致使商场门可罗雀，根本没有顾客上门，原告在经营了几个月后被迫歇业，几十万元投资全部亏损。原告认为，被告未按合同履行义务，致使原告巨额亏损，依法应承担赔偿责任，故诉至法院。 本诉被告同升公司辩称：1、合同系双方自愿签订的且已实际履行，原告方要求确认合同无效及退还相关费用的诉讼请求没有事实和法律依据。2、关于押金退还，根据合同约定，押金的退还应办理相关的退还手续，根据百货购物中心市场考察完毕后再予以退还，现在还不具备退还的条件。3、关于装修损失的退还没有事实和法律依据。 反诉原告同升公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁合同，并要求被反诉人谢伟返还租赁的原告的场地。2、判令被反诉人支付反诉人物业管理费16043元，并支付违约金31800元，共计47843元。并支付从起诉之日起按银行同期贷款利率至实际支付完毕止资金占用期间的利息。 3、判令被反诉人谢伟承担本案诉讼费用。 事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年3月10日签订沅江百货购物中心商铺租赁合同，合同约定被反诉人谢伟向反诉人租赁沅江百货购物中心商铺一楼29号柜台（28平方米）经营品牌，租赁期限为五年（2014年9月31日至2019年9月30日）。租金及装修配套费160000元。并约定管理费为每月10元/每平方米及空调和通风费等费用，于每月1-5日到甲方市场交纳处交纳，逾期每天承担50元/天违约金（被告方主张20元/天）。但被反诉人从2015年4月1日开始至2019年8月30日一直没有支付管理费（共计1590天），其行为已经严重违约。依据合同第12条第1项第1点的约定反诉人方可单方解除合同。反诉人多次催收管理费，被反诉人谢伟以各种理由推脱不交纳，故诉请如前。 反诉被告谢伟辩称，1、双方的租赁合同在本诉中要求确认合同无效，事实上我们早就撤离了租赁场所，我方没有占有和使用，不存在返还租赁场所。2、我方只经营了几个月就搬离了租赁场所，最长的经营时间也只有一年多，从未拖欠物业管理费，在我们多次向政府维权后告知了同升公司，但同升公司没有改进，是同升公司的不作为导致商场倒闭。3、装饰的彩灯、货架等都被小偷偷走，同升公司未尽到物业管理职责，不存在支付物业管理费。 本诉原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于本诉原告向本院提交的招商宣传资料，经审查，该招商宣传资料并未包含本诉被告做出的具有法律意义的意思表示内容，即并非本诉被告发出的要约，而应作为招商广告视为要约邀请，要约邀请不产生成立合同的法律效果，不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉原告向本院提交的《沅江百货购物中心商铺租赁合同》，经审查，该合同虽为格式合同，但对双方的权利义务均有明确规定，并不存在免除一方责任、排除对方权利等显失公平的情形，不能达到本诉原告认为合同双方地位不平等的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉原告向本院提交的琼湖街道维稳办证明、上访照片及光盘，经审查，该两份证据均显示本诉原告曾因商铺经营事宜向政府反映进行维权，并在相关部门的主持下与本诉被告进行了协调，但并未明确纠纷产生的具体原因、责任归属，不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉原告向本院提交的沅江市信访局记录、益阳市公安消防支队验收意见书，经审查，该两份证据均显示本诉被告确曾存在商场消防验收不合格现象，后经重新验收已获得验收合格证，虽造成商场延期开业，但延期开业与本案诉争事项并无关联，不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉原告向本院提交的湖南同升房地产有限公司工商信息，经审查，本诉被告作为房地产公司经营商场确属超范围经营，但超范围经营与产生亏损之间并无必然联系，本诉原告亦未提供证据证明存在必然联系，该证据不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉原告向本院提交的租金及保证金和经营管理押金收据，经审查，该证据确系本诉被告的财务向本诉原告出具，证明本诉原告已经缴纳了五年租金与10000元品牌保证金和经营管理押金，故本院对其证明效力依法予以采信。对于本诉原告向本院提交的照片，经审查，照片仅显示电梯被禁行，但无法证明禁行原因和时长，且未显示空调的开关与否，不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。 本诉被告围绕本诉原告的诉讼请求依法提交了证据，对于本诉被告向本院提交的《沅江百货购物中心商铺租赁合同》，合同3.2条载明：“乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金。”，本诉原告应按合同约定向本诉被告支付管理费与违约金，故本院对其证明效力依法予以采信。对于本诉被告向本院提交的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证,该证据虽表明本诉被告所经营商场消防验收已合格，但与本诉原告提供的沅江市信访局记录、益阳市公安消防支队验收意见书同理，消防验收合格与否、商场延期开业与否，与本案诉争事项并无关联，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的沅江百货购物中心管理公约阅读声明，该证据并未约定保证金和经营管理押金缴纳、退还的相关事项，且不能证明本诉原告有违反公约的行为，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。 双方于反诉中提供的证据与本诉一致。 本院经审理认定事实如下：经审理查明，2014年3月10日，本诉原告（乙方）谢伟与本诉被告（甲方）湖南同升房地产开发有限公司签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》（合同编号：租020），约定：1.1甲方同意提供沅江百货购物中心一楼29#号柜台（套内建筑面积约28㎡）的经营场地，给乙方经营以下的项目及商品：品牌鞋。2.1合同有效期限：2014年9月30日至2019年9月30日，场地使用费用的计租时间以商场正式开业之日起进行。试营业期间：除租金以外的相关费用按合同约定收取。3.1乙方使用甲方场地从事经营活动，进场前双方商定的相关费用标准及支付时间方式为：租金及配套费用：32000元/年。在签署本合同时，乙方一次性向甲方交纳5年商铺租金，共计96000元租金。装修配套费标准：64000元，签署本合同时，一次性支付，由财务开具收据。以上3.1甲乙双方合计约定费用的支付方式：①第一次交纳认租定金：80000元。②第二次在甲方通知乙方进行装修前15个工作日，乙方应交清合同约定的剩余款项，合计80000元。3.2乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金（反诉原告仅主张20元/天）。4.1乙方在本合同签订时，向甲方交纳品牌保证金5000元，经营管理押金5000元，甲方在确认保证金到账后，向乙方开具保证金收据。4.2租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。其中经营管理押金依据《沅江百货购物中心市场管理公约》所规定的条例，视乙方考核情况进行核算退还。12.3乙方若需提前终止合同，应提前二个月书面通知甲方，经双方协商同意后确定离场日期。12.4乙方若未按前款规定提前二个月书面通知甲方，而提前终止合同的，应承担两个月的可得利益损失（按合同实际履行期内甲方月平均所得计）。合同签订后，本诉原告谢伟按约定交纳5年商铺租金96000元，装修配套费64000元，品牌保证金和经营管理押金共10000元，并进场装修开张营业。本诉被告按约交付商铺，组织商场开业。 另查明，本诉原告谢伟租赁的商铺每月应交物业管理费280元。自2015年4月1日起至2019年8月30日，本诉原告谢伟未向本诉被告同升公司交纳物业管理费。 针对本诉诉讼请求，本院认为：关于合同效力，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，故对本诉原告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。关于装修配套费64000元，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》载明：“以上3.1甲乙双方合计约定费用的支付方式：①第一次交纳认租定金：80000元。”可知该笔款项名为装修配套费实为租金，且从常理出发亦可知，本案诉争标的商铺的五年租金市场价若仅为96000元，是不符合市场规律的，故对本诉原告要求退还装修配套费的诉讼请求不予支持。关于租金的退还，本诉原告离场时未与本诉被告协商，亦未书面告知本诉被告，故合同仍是生效状态，双方仍需按约履行，故对本诉原告要求退还租金的诉讼请求不予支持。关于品牌保证金和经营管理押金，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》4.2条约定：“租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。其中经营管理押金依据《沅江百货购物中心市场管理公约》所规定的条例，视乙方考核情况进行核算退还。”现合同约定的租期已过，本诉被告应积极进行验收并办理品牌保证金和经营管理押金退还手续，故对本诉原告要求退还品牌保证金和经营管理押金（两者合计10000元）的诉讼请求予以支持。关于装修损失，应视为本诉原告的商业经营风险，故对本诉原告要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 针对反诉诉讼请求，本院认为：关于解除合同，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，且合同约定的租期已全部经过，合同已处于履行完毕的状态，无再行解除之必要，故对反诉原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，但谢伟应将涉案租赁场地腾退给同升公司。关于管理费，反诉被告离场时未与反诉原告协商，亦未书面告知反诉原告，故合同仍是生效状态，该摊位仍处于本诉原告的控制之中，本诉被告也无法主动将该摊位改作他用，反诉被告仍需继续向反诉原告支付每月280元的管理费及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止），故对反诉原告要求支付管理费的诉讼请求予以支持。关于违约金，与管理费同理，因合同仍是生效状态，故反诉被告随意离场已构成对合同的违反，应认定为违约。从情理上分析，反诉被告离场时虽未与反诉原告协商，亦未书面告知反诉原告，但从商场长期关闭歇业的事实状态可知，反诉原告对反诉被告已经离场是知情的，且长期以来未对此提出异议，造成反诉被告累积拖欠大额管理费，反诉原告有一定的责任；从法理上分析，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”而反诉原告主张的31800元违约金远高于其所受损失14840元的30%，故对反诉原告要求支付违约金的诉讼请求予以调整。 根据依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十二条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、由本诉被告湖南同升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告谢伟品牌保证金和经营管理押金共10000元； 二、驳回本诉原告谢伟的其他诉讼请求； 三、由反诉被告谢伟于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖南同升房地产开发有限公司的物业管理费14840元(1590天÷30天×280元/月）及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止）； 四、由反诉被告谢伟于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖南同升房地产开发有限公司违约金4452元（14840元×30%）。 五、由反诉被告谢伟自本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁合同所涉场地腾退给原告湖南同升房地产开发有限公司； 六、驳回反诉原告湖南同升房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3700元，由本诉原告谢伟负担3000元，本诉被告湖南同升房地产开发有限公司负担700元；反诉案件受理费996元，由反诉原告湖南同升房地产开发有限公司负担697元，反诉被告谢伟负担299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  覃锐国 审 判 员  龚 攀 人民陪审员  何 兵 二〇一九年十二月十日 法官 助理  文宥妍 书 记 员  王 艳 附：有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。