吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1470号 上诉人（原审原告）：刘凯（曾用名路春明），男，汉族，1959年12月18日生，现住宁江区。 上诉人（原审原告）：张娟，女，汉族，1962年8月24日生，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟达，男，汉族，1986年12月22日生，现住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：马士学，男，汉族，1965年6月26日生，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：朱侠，松原春华法律服务所法律工作者。 上诉人刘凯、张娟因与被上诉人马士学确认合同效力纠纷一案，不服宁江区人民法院（2019）吉0702民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘凯、张娟委托诉讼代理人刘国成、刘伟达，被上诉人马士学委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘凯、张娟上诉请求：依法撤销松原市宁江区人民法院作出的(2019)吉0702民初3251号民事判决，改判刘凯、张娟与马士学签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：一、原审判决中认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。原审法院认定2013年10月23日所签订的房屋买卖协议书系上诉人刘凯、张娟用涉案房屋抵顶欠款这一事实是错误的。刘凯、张娟因欠被上诉人20万元借款，约定借款期限为2013年4月9日至2014年4月9日，至2013年10月，因上诉人无法按期支付利息，被上诉人马士学担心上诉人无法按期偿还此借款，故要求与上诉人签订房屋买卖协议为此借款做担保，同时承诺如上述人按时归还此笔借款就将房屋产权证照(在借款之初即被被上诉人拿走)还给上诉人。上诉人刘凯、张娟无奈之下只能与被上诉人马士学签订此房屋买卖协议。此房屋买卖协议中未出现任何用欠款抵顶房款字样，应认定以此房屋作为20万借款清偿做担保的性质。二、原审判决认为“松原市国土资源局档案中吉房权松字第SB01××47号房屋所有权记载内容如下:土地用途—住宅，使用权类型划拨，使用权面积-215.1平方米，使用权建筑占地-69.66平方米。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外’故对涉案房屋及土地的性质应当以所有权证记载为准，该所有权证已经载明涉案土地使用权类型为划拨，故原被告之间签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定。”应属认定事实错误,导致适用法律错误。理由如下:本案中涉案房屋为上诉人自建房屋，土地使用权类型为晨光村批准拨用宅基地，土地使用权权属性质为集体土地，这一点毋庸置疑的。在松原市国土资源局档案中记载清楚。原审法院用以认定的吉房权松字第SBO10××7号房屋所有权记载内容实际为松原市国土资源局档案中土地登记申请书的第一页基本情况调查结果部分，就在同一页也明确记载了土地使用者为路春明，土地所有者为宁江区新城乡晨光村，权属性质为集体土地使用权。故而原审法院强行根据使用权类型划拨，即认定此涉案房屋土地的权属性质属于认定事实错误。本案中因涉案房屋土地权属性质为集体土地使用权，根据房地一体原则，因被上诉人马士学与上诉人刘凯、张娟不属于农村同一集体经济组织成员。应适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”的法律规定认定此房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 马士学辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同是一份有效合同，双方对于该合同已经实际履行完毕。土地档案中清楚地写明该土地属于划拨，不能证实集体土地。土地使用证，房屋产权证照已经全部交付给被上诉人。综上所述，原审判决正确，维持原审判决结果。 刘凯、张娟在一审人民法院请求判令：一、原告与被告之间签订的房屋买卖协议无效；二、诉讼费用由被告承担。2013年10月，原告因资金周转向被告借款20万元，同时与被告签订房屋买卖协议为此借款做担保，房屋买卖协议中约定原告将其所有位于宁江区新区街道东四条7号房屋出售给被告，房屋买卖协议约定出售价格为26万元，签订房屋买卖协议后被告仅给付原告20万借款。2014年一整年原告陆续偿还被告6万元借款，后因实在没钱剩余14万借款未能继续偿还。2019年初，原告所在的新区街道开始棚户区改造，原告所有的房屋亦在拆迁范围之内，被告在未经过原告许可的情况下持房屋买卖协议擅自去拆迁办办理此房屋拆迁事宜。原告认为原被告之间仅存在借款关系，当初签订房屋买卖协议也只是为此借款做担保，且此房屋由原告一直居住，现该房屋涉及拆迁补偿，根据《物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条的法律规定，现该房屋的不动产登记所有权人仍为原告，原告对此房屋拥有合法产权，应受到法律保护，因此应当由原告接收此房屋拆迁补偿款，然后再偿还原告所欠被告剩余借款。另原告刘凯为松原市宁江区新城乡晨光村村民，其所有的房屋占地属于农村集体所有的宅基地性质，而被告马士学与原告刘凯并不属于同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的法律法规，房屋买卖协议无效。 马士学辩称：1、原、被告双方之间买卖事实真实存在，是原被告双方的真实意思表示，是合法有效的合同。2、该房屋在买卖之初实际交付被告，被告已实际占有使用至今。3、新区的房子属于城镇房屋，不属于农村的住宅，原被告之间存在买卖关系，合法有效。 一审法院认定事实如下：2013年原、被告之间有借贷往来，刘凯、刘伟达、张娟出具借据一枚，内容如下：今有刘凯（曾用名路春明）因生意原因在马士学处借款人民币贰拾柒万元整，期限2013年4月9日至2014年4月9日止一次还清。特立此据。借款人：刘凯、刘伟达、张娟。双方对借款事实均无异议。原告所称还款数额与被告认可还款数额不一致，双方对此均未举证。因二原告无力偿还借款，刘凯、张娟与马士学于2013年10月23日签订协议书一份，刘凯、张娟用涉案房屋抵顶欠款，双方到吉林省松原市松江公证处对该协议书进行公证。吉林省松原市松江公证处公证书记载：刘凯、张娟转让的房产座落于江北新区街，建筑面积69.66平方米，土地使用权面积：215.10平方米。双方当事人签订《协议书》意思表示真实。协议签订之后，涉案房屋交付给被告，一直由被告占有使用至今。 一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张与被告于2013年10月23日签订的协议无效的理由是“涉案房屋占地属于农村集体所有的宅基地性质，马士学与原告刘凯并不属于同一集体经济组织成员”，而松原市国土资源局档案中吉房权松字第SB01××47号房屋所有权记载内容如下：土地用途—住宅，使用权类型—划拨，使用权面积—215.1平方米，使用权建筑占地—69.66平方米。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故对涉案房屋及土地的性质应当以所有权证记载为准，该所有权证已经载明涉案土地使用权类型为划拨，故原、被告之间签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原告要求确认原、被告签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘凯、张娟的诉讼请求。案件受理费50元，由二原告负担。 经本院审理查明，查明的事实与原审认定事实一致。本院予以确认。 本院认为，上诉人刘凯、张娟向被上诉人马士学提出借款，马士学同意。2013年4月刘凯、张娟给马士学出具借据一枚，此时双方形成的系民间借贷关系。2013年10月23日刘凯、张娟与马士学签订了《协议书》一份。该协议约定：房屋交易价格人民币26万元整，此款马士学已向刘凯、张娟交付完毕；此房已交付完毕。同日，双方当事人对该协议书进行了公证。 关于该房屋买卖《协议书》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地属于农民集体所有，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。”上诉人刘凯、张娟与马士学于2013年10月23日签订的《协议书》中案涉房屋宅基地属于农村集体所有，而被上诉人马士学非本集体经济组织成员，故双方房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中法律禁止性规定，应属无效合同。由于马士学坚持《协议书》有效且一审没有反诉，因房屋买卖合同无效涉及损失赔偿问题，权利人可以另行告诉。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（二）之规定，判决如下： 一、撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3251号民事判决； 二、刘凯、张娟与马士学于2013年10月23日签订的房屋买卖《协议书》为无效协议。 一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，计150元由被上诉人马士学负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  王丽丽 二〇一九年十二月六日 书记员  宁宏权