淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0812民初9086号原告：陈实，男，1994年1月9日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：杨敬仑、薛刚毅，江苏引航律师事务所律师。被告：石圣亮，男，1993年5月6日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：孙明，江苏拓力律师事务所律师。原告陈实诉被告石圣亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告陈实及其委托诉讼代理人杨敬仑，被告石圣亮及其委托诉讼代理人孙明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈实向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年6月13日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还押金20000元，并自起诉之日按同期银行贷款利率支付利息至实际给付之日止；3、判令被告赔偿原告营业损失50000元；4、判令被告承担本案律师代理费2500元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将淮海第一城新天地一层1-7号优雪龙虾店出租给原告使用，租期为2019年6月1日至2019年11月30日；前三个月租金每月13000元，后三个月租金每月10000元，每一个月为一个计租期，每月7号缴纳租金；被告承诺其有权出租本协议中的店铺，出租行为合法有效；合同到期后，被告应退还原告押金2万元；若被告未按照合同约定履行义务，被告应赔偿原告因其违约行为造成的一切损失，该损失包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、交通费等费用。合同签订后，原告向被告缴纳了押金2万元，并支付6月份租金13000元。2019年7月，原告应淮安第壹城商业管理有限公司（以下简称淮安第壹城公司）的要求直接将租金支付给淮安第壹城公司。2019年8月22日，淮安第壹城公司要求被告交还店铺。2019年8月23日，原告退场。219年8月26日，原告要求解除与被告之间的租赁关系，并要求被告退还原告押金2万元，被告予以拒绝，故诉至法院。被告石圣亮辩称，原、被告于2019年6月13日签订房屋租赁合同是客观事实，并且被告在签订租赁合同之前已得到第壹城公司书面同意函，被告有权转租，故该份租赁协议合法有效的。由于原告在租赁期间没按照合同约定及时缴纳其应支付的房租、物管费、水电费等各项费用，导致被告与淮安淮海第一城商业管理有限公司（以下简称淮海第一城公司）签订的租赁协议被依法单方终止，现因淮海第一城公司与被告的合同已经终止，对于原告要求解除原、被告之间的租赁合同，被告无异议，因为主合同已经终止，从合同随之不存在了，但对原告要求被告返还押金、营业损失等费用没有事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，被告（乙方）曾与案外人淮海第一城公司（丙方）签订《租赁合同》，约定被告承租淮安市淮海东路126号“淮海第一城”一层1-7号，面积77.19平方米，用于经营龙虾；合同第2.1条约定，租期为一年一个月，自2018年11月1日起至2019年11月30日止；合同第3条约定，租金及市场经营管理费按商铺营业额的10%作为租金，每一个月为一个计租期，租金及市场经营管理费均按自然月交纳，乙方应当在次月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交租期租金及市场经营管理费；合同第4.2.1条约定，物业管理费按该商铺的建筑面积每月每平方米10元计算；合同第4.2.2条约定，物业服务费以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用；合同第6.1条约定，乙方延期向丙方缴纳其应付款项或费用，则丙方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日3‰计算，延迟超过30日，丙方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金和市场管理费或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则丙方也有权单方解除合同；合同第7.4条约定，未经丙方书面同意，乙方不得擅自停止经营或超范围经营，不得对该房屋进行任何形式的转租、分组、合作经营或联营，否则视为严重违约，丙方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；合同第12.3条约定，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则丙方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因丙方违约而提前终止的，丙方应当无息返还本合同项下的履约保证金；合同第12.4条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向丙方或物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，丙方有权单方解除合同。合同最后，被告在乙方处签名，淮海第一城公司在丙方处盖章，淮海第一城公司当时的负责人周正明在丙方处签名并承诺“如乙方在经营过程中又转让需求，甲方予以同意”。2019年5月20日，淮海第一城公司向被告出具《同意函》，载明“根据你的实际经营情况，同意你将2018年11月1日和我公司所签订的租赁合同（淮海第一城新天地1-7号商铺）所约定的第7条第4款内容进行调整，同意你可以进行转租、分组、合作经营或联营”。2019年6月13日，原告（乙方，受让方）与被告父亲石启多（甲方，转让方）签订《股权转让合同》，约定甲方自愿将其持有的30%股权转让给乙方，股权转让价格按照百分之三十为叁万元整；合同生效后乙方经营产生的一切经营行为及产生的债务均与甲方无关；甲方承诺并授权其在淮海第一城新天地押金（即新天地大排档）在合同期限届满后由乙方所有并领取，甲方应当积极配合乙方领取押金事宜；合同签订当天，甲方应将之前经营结余29457元转让乙方，转让股权后，该店内所有设备设施和经营权与甲方无关。该合同签订后，原告向石启多转账支付3万元，该3万元中包含股权转让押金2万元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定将淮海第一城新天地一层1-7号优雪龙虾店六个月租给乙方经营，时间为自2019年6月1日至2019年11月30日止；2019年6月1日至2019年8月31日，前三个月按每月13000元支付租金；2019年9月1日至2019年11月30日，后三个月按每月10000元来支付租金；每一个月为一个计租期，每个月的7号缴纳租金给甲方；甲方承诺其有权出租本协议中的店面，出租行为合法有效；租用期内，乙方应安全使用房屋，乙方所产生的水电、物业、人员工资等各项发生的费用都由乙方承担；合同到期后，乙方应缴清所有租用期内产生的费用后合同方可终止，甲方应在12月7号前退还乙方押金20000元；若甲方未按照本合同约定履行其义务，甲方应赔偿乙方因其违约行为造成的一切损失，该损失包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、交通费等费用；本合同生效后，如乙方没有按时支付或者拖延租金甲方有权按照乙方违约处理有权终止合同，对店铺进行关店处理，乙方无权继续经营并且押金20000元不予退还。合同签订当天，原告支付2019年6月份租金13000元，并未支付房屋押金20000元，后续房租经被告催要亦拒绝向被告支付。2019年7月3日，被告向淮海第一城公司缴纳2019年5-6月租金7000元，截止2019年5月31日物业费5000元。2019年7月1日，原告直接向淮安第壹城公司支付6月份电费828元。次日，原告因自身经营需要向淮安第壹城公司支付涉案商铺门口空地6月份的场地占用费4200元。2019年7月9日，原告向淮安第壹城公司支付7月份房租3500元后又支付7月份场地占用费9000元。2019年8月份，原告向淮安第壹城公司缴纳租金，淮安第壹城公司要求原告将租金支付给被告，原告拒绝向被告交纳租金，2019年7至8月份的电费亦未按时缴纳。2019年8月20日-21日，淮安第壹城公司对涉案商铺断水断电。2019年8月22日，淮安第壹城公司在涉案商铺门口张贴《终止合同通知书》，载明依照租赁合同第6.1条、第12.3条、第12.4条、12.5条，终止龙虾大排档商户与淮海第一城公司签订的租赁合同。2019年8月底，原告从涉案商铺中清场。2019年9月4日，原告委托律师处理其与被告的房屋租赁事宜，并支付代理费2500元。案件审理过程中，本院至淮安第壹城公司调查，该公司表示其在2019年7月与淮海第一城公司办理交接手续后接手淮海第一城新天地的物业服务项目，对于淮海第一城公司与被告签订的《租赁合同》予以认可，并承继收取租金、代收水电费、提供物业服务等，后因涉案房屋欠付租金、水电费，故于2019年8月22日张贴了《终止合同通知书》，后原告陆续搬离涉案店铺，但至今双方之间没有正式的交接手续。因原告主张被告转租涉案商铺未经出租人同意，系伪造《同意函》。本院又至华立曙光置业有限公司调取了存档的被告与淮海第一城公司签订《租赁合同》，该存档的合同中亦有被告的签名，淮海第一城公司的盖章，周正明亦在丙方处签名并承诺“如乙方在经营过程中有转让需求，甲方予以同意”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于原告要求解除2019年6月13日其与被告签订的《租赁合同》。原告诉至本院要求解除合同，被告亦表示同意，且双方一致确认合同解除时间为2019年8月22日，故本院确认原、被告2019年6月13日签订的《租赁合同》已于2019年8月22日解除。二、关于原告要求被告返还押金并支付利息。庭审中原告陈述2019年6月13日签订《租赁合同》时其并未缴纳押金2万元，诉讼请求中要求返还的押金系股权转让的押金，因本案系房屋租赁纠纷，原告诉请的股权转让押金与本案不是同一法律关系，故本案中对此不予理涉。三、关于原告要求赔偿营业损失及支付律师代理费。原告主张被告违法转租且虚构向淮海第一城公司支付押金的事实，故被告行为构成违约，要求被告赔偿违约所致营业损失及支付律师代理费。对此，被告提供淮海第一城公司出具的书面同意函，表明转租行为有效，因原告未按约定及时缴纳房租、物业管理服务费、水电费等费用，导致淮安第壹城公司单方解除合同且收回涉案商铺，其不同意支付营业损失及律师代理费。经本院调查，被告转租行为系征得出租人同意，并无原告所述违法转租情形，至于原告所述2万元押金未缴纳出租人，与本案合同履行并无根本影响，故原告所述被告违约行为并不存在。本院认为，原告自2019年6月起租赁涉案商铺至2019年8月底清场，在近3个月的租期内仅向被告支付6月份的房租，在被告交付涉案商铺给原告后，原告按时支付房租是其应履行的义务，现在涉案商铺可供使用的近3个月租期内，在被告的催要下，原告仅支付了一个月的房租，并拖欠7、8月份水电费，导致涉案商铺在8月底因拖欠租金、水电费等被出租方收回。虽原告辩称其将7月份的租金向出租方支付，但根据合同相对性，原告应将相应费用支付被告，且原告亦未向出租方足额缴纳。在原、被告租赁关系中，被告已按约交付商铺给原告使用至8月底，原告未向被告支付7月份、8月份的租金违约在先，双方在租赁合同中亦明确约定“如乙方没有按时支付或者拖延租金甲方有权按照乙方违约处理有权终止合同，对店铺进行关店处理”，故其以被告违约为由要求被告赔偿营业损失及支付律师代理费无事实和法律依据，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条之规定，判决如下：一、解除原告陈实与被告石圣亮2019年6月13日签订的《租赁合同》。二、驳回原告陈实的其他诉讼请求。案件受理费807元（已减半收取），由原告陈实负担767元，被告石圣亮负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××51)。审 判 员  张 天二〇一九年十二月十日法官助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。