上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11224号上诉人(原审原告)：上海大岛转移膜有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈斌，董事长。委托诉讼代理人：陈元，男。委托诉讼代理人：吴铭，上海恒民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海静江建材市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴立袍，执行董事。委托诉讼代理人：罗林桥，男。委托诉讼代理人：伍丽，上海乐邦律师事务所律师。上诉人上海大岛转移膜有限公司(以下简称“大岛公司”)因与被上诉人上海静江建材市场经营管理有限公司(以下简称“静江公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初33084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大岛公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：第一，上海市康定路XXX号1号楼一、二层房屋(以下简称“涉案房屋”)中，一层房屋因静江公司在收到消防整改通知后未及时整改，也未按合同约定通知大岛公司而被查封，因此房屋被查封的过错方系静江公司。另根据双方签订的房屋消防安全保证书，双方均应保证遵守相关规定，落实消防安全责任，如有违反，静江公司应承担相关法律责任。第二，虽《临时查封决定书》上的查封期限为自2016年9月23日8时至2016年10月23日8时，但房屋直至2019年2月28日仍未被解封。大岛公司为解封房屋曾多次上访及信访，在江宁路街道办事处向大岛公司回复的《答复意见书》中已明确了查封的原因在于静江公司，且涉案房屋没有启封计划，该份证据足以证明截止至2017年6月20日涉案房屋仍在查封状态。静江公司曾于(2018)沪0106民初4092号案件中陈述由于房屋被查封故合同无法继续履行，与其本案中所述的查封已销案、房屋已解封不相符。第三，合同终止后，静江公司未能及时返还房屋，房屋处于查封状态也系静江公司造成，故静江公司存在违约行为，且对大岛公司造成了租金损失。合同中约定的逾期最长不得超过15天否则大岛公司有权采取措施强行收回并非意味着静江公司逾期超过15天就无需承担违约责任。一审法院在静江公司未归还房屋的情况下，仅判令静江公司承担15日的房屋占有使用费，显失公平。第四，合同终止后静江公司仍负有解除查封的责任，静江公司未向有关部门要求过解除查封。静江公司在2016年收到销案通知书后也未告知大岛公司，对房屋解封造成了一定阻碍。故静江公司对于其放任损失扩大的行为应当承担责任。第五，一审法院的审理期限超过了法律规定的普通程序审限，审理过程中也未向政府有关部门了解涉案房屋的实际状态，并无故更换主审法官，不利于查清案件事实，故本案的一审审理明显违反了法定程序。被上诉人静江公司辩称：不同意大岛公司的上诉请求。首先，消防问题自静江公司接受涉案房屋时即已存在，故涉案房屋被查封过错不在于静江公司。根据消防支队下发的整改通知书，第一、二项火灾隐患为未设置消防水源和火灾自动报警系统，但设置房屋设施的义务应由大岛公司承担。第三、四项火灾隐患为室内消火栓系统和自动喷水灭火系统不能正常使用，静江公司并不具备相关专业知识，故也没有义务去检查该两项系统是否能够正常使用。其次，江宁路街道办事处与下发整改通知书的消防支队为两个完全不相关的机构，故江宁路街道办事处的答复意见无法证明涉案房屋是否处于查封状态。静江公司在(2018)沪0106民初4092号案件中所称房屋被查封故合同无法履行指的是房屋于2016年被查封。其三，涉案房屋并未拆分成一层和二层分开租赁，静江公司已于2016年8月30日前将涉案房屋一、二层一起返还给大岛公司。房屋返还后大岛公司即将涉案房屋二层出租给案外人，房屋目前并未处于查封状态。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大岛公司向一审法院起诉请求：1、判令静江公司赔偿大岛公司自2017年1月1日至2019年2月28日止的租金损失人民币(以下币种均为人民币)638,352元(4元/平/天×204.60平×30天×26月)；2、判令静江公司支付大岛公司自2017年1月1日至2019年2月28日止的房屋占有使用费650,000元(25,000元/月÷2层×2倍×26月)。一审法院认定事实：涉案房屋系由大岛公司承租的公有非居住房屋，建筑面积409.20平方米，其一层、二层建筑面积均为204.60平方米。大岛公司与静江公司于2010年3月26日签订房屋租赁合同，约定由静江公司向大岛公司承租涉案房屋。此前，静江公司已从他处承租涉案房屋。此后，双方于2012年1月8日、2014年1月1日两次续签租赁合同。上述三份房屋租赁合同均已履行完毕。2016年1月26日，双方再次签订房屋租赁合同并约定，大岛公司出租涉案房屋与静江公司，租赁建筑面积409.20平方米，租期1年，自2016年1月1日至2016年12月31日；月租金25,000元，先付后用，按季度支付，首期租金于合同签订之日支付，后期租金应于下一租期开始前10日支付；租赁保证金20,000元，租赁关系终止后，大岛公司除用以抵充合同约定由静江公司承担的费用外，无息归还静江公司。合同同时约定，未经双方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，静江公司应按日租金的2倍向大岛公司支付涉案房屋占用期间的使用费；逾期最长不得超过15天，否则大岛公司有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在大岛公司处的一切物品归大岛公司所有、处置。合同还对其它租赁相关事项作了约定。签约后，静江公司向大岛公司交付租赁保证金20,000元，并支付租金至2016年9月30日。2016年9月23日，上海市静安区公安消防支队向静江公司发送《临时查封决定书》(沪静公消封字﹝2016﹞第0013号)，以静江公司单位(场所)存在火灾隐患、须立即整改为由对静江建材市场(上海市静安区康定路XXX号)进行临时查封，查封期限自2016年9月23日8时至2016年10月23日8时。上述火灾隐患包括：一、未按规定设置消防水源；二、未按规定设置火灾自动报警系统；三、室内消防栓系统不能正常使用；四、自动喷水灭火系统不能正常使用。同日，上海市静安区公安消防支队发布公告申明，该支队于2016年5月5日发现静江公司存在重大火灾隐患，并责令静江公司于2016年8月31日前整改完毕；由于静江公司未及时整改，该支队依法对静江公司予以查封。当日涉案房屋一层被查封。2016年10月8日，该支队向静江公司发出《重大火灾隐患销案通知书》，该通知书载明“经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。”后静江公司未与大岛公司办理房屋交还手续，大岛公司于2016年12月收回涉案房屋二层。双方租赁合同经一审法院在先判决确认于2016年12月31日到期终止。现大岛公司以静江公司未能交还涉案房屋一层为由向静江公司索赔未果，遂起诉至一审法院提出诉请如上。一审法院另查明，静江公司经营范围系“为本市场建材商品经营者提供市场管理服务。”静江公司于2016年9月6日通知案外各商户于同年9月30日前搬离并到“市场办公室”办理相关手续。一审法院认为：因静江公司未证明其在合同终止时已将涉案房屋一层交还大岛公司，大岛公司有权向静江公司主张合同约定15日的房屋占有使用费12,328.77元(25,000÷2×12÷365×15×2)，一审法院在该金额内予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。根据合同约定，大岛公司有权在逾期交房15日后收回房屋、处置遗留物品，其在知晓静江公司搬离后，应当及时采取适当措施防止损失扩大。现大岛公司主张的逾期交房时间早已超出15日，在未提供证据证明静江公司故意阻碍收房的情况下，大岛公司不得就扩大的损失要求静江公司赔偿。同时，当事人对其所主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，大岛公司要求静江公司赔偿租金损失，应当举证证明静江公司存在违约行为，且该违约行为直接造成了租金损失。相关部门临时查封期限截至2016年10月23日，销案时间为2016年10月8日，大岛公司未能证明此后涉案房屋因静江公司而被查封或无法使用，故大岛公司要求静江公司赔偿租期届满后的租金损失的诉请，法律及事实依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院作出判决：一、上海静江建材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海大岛转移膜有限公司支付房屋占有使用费12,328.77元；二、对上海大岛转移膜有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：静江公司虽未就涉案房屋的返还与大岛公司办理交接手续，但大岛公司在知晓静江公司已搬离的情况下，应当积极采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方合同的约定，租期届满后，静江公司逾期返还房屋超过十五天大岛公司则有权采取措施强行收回房屋并处置一切遗留物品。一审法院据此判令静江公司支付大岛公司十五日的房屋占有使用费，尚属合理，可予维持。关于大岛公司主张的租金损失，大岛公司认为静江公司是导致涉案房屋被查封的过错方，负有解除查封的责任，且应就房屋处于查封状态承担放任损失扩大的相应责任。但从已查明的事实来看，上海市静安区公安消防支队因存在火灾隐患于2016年9月23日向静江公司发送的《临时查封决定书》明确查封期限至2016年10月23日8时止，且于2016年10月8日即发出《重大火灾隐患销案通知书》表明火灾隐患已整改消除，予以销案。而大岛公司未能证明此后涉案房屋仍被查封或无法正常使用是由静江公司的原因所致。故大岛公司要求静江公司赔偿自2017年1月1日起之租金损失的诉请，缺乏依据，本院难以支持。大岛公司称一审法院违反法定程序，影响案件公正审理的意见，缺乏相应依据，本院无法采纳。综上所述，上海大岛转移膜有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,395元，由上海大岛转移膜有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇一九年十二月十七日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……