辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民终2384号上诉人（原审被告）：河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司，住所地辽宁省绥中县和平街金穗花园7号楼一单元201室。负责人：姚玉林，该公司经理。委托诉讼代理人：卢彦军，男，1978年3月20日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：孙长啸，男，1984年11月20日生，汉族，该公司职员，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：王敬梅，女，1972年2月1日生，满族，个体，住辽宁省。委托诉讼代理人：王套国，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：田世学（王敬梅之夫）,1969年9月9日出生，汉族，个体，住辽宁省绥中县。被上诉人（原审第三人）：高密德，男，1959年9月16日生，满族，住辽宁省绥中县。上诉人河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司（以下简称德洋公司绥中分公司）因与被上诉人王敬梅、高密德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省葫芦岛市绥中县人民法院（2018）辽1421民初3625号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人德洋公司绥中分公司的委托诉讼代理人卢彦军、孙长啸，被上诉人王敬梅及其委托诉讼代理人田世学、王套国，被上诉人高密德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德洋公司绥中分公司上诉称，请求撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方协议约定，被上诉人未向上诉人发行支付房屋拆迁差价款3,998,600.70元，是被上诉人违约在先。第二，上诉人已于2018年9月向被上诉人交付房屋，但被上诉人拒绝接收房屋，才导致未能交付，虚拟图纸不是最终图纸，需要根据楼体设计情况和拆迁情况最终确定，回迁面积也根据需要做相应调整，现为被上诉人安排了与其应回迁面积还要大的房屋，但是被上诉人拒绝收房。上诉人是由于被上诉人高密德原因对王敬梅的位置进行调整，王敬梅应向高官德主张赔偿损失。王敬梅、高密德均答辩称：一审判决正确，应予维持。王敬梅向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令二被告向原告交付新建的德洋国际广场编号为①#位置1层378平方米，编号为①#位置二层225平方米的商服补偿安置房屋。二、判令二被告向原告支付自2013年11月1日起至2018年11月1日期间的营业损失费125万元及自2018年11月2日起至实际支付之日期间的营业损失费（按照每年25万元的标准计算）。三、依法判令二被告向原告支付自2014年11月1日起至2018年10月1日期间的商铺过渡费150110.40元及自2018年10月2日起至实际即支付之日期间的商服过渡费（计算标准为312.73平方米乘10元/每月）四、依法判令二被告向原告支付住宅补偿安置房屋差价款项等62884元。五、依法判令二被告向原告支付上述诉讼请求二三项应付款项截止2018年11月1日前的利息合计163509.93元及自2018年11月2日起至实际支付之日期间的利息（按照年息6%的利率标准计算）。六、依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实如下：原被告于2011年11月1日签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，原告为乙方，被告为甲方。协议书约定：第一条、拆迁房屋依据。甲方因检查站东三角地段旧城区改造项目建设需要，经审查批准领取了绥建拆许字2010第007号《房屋拆迁许可证》，在该拆迁许可证限定的规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有的房屋属于该房屋拆迁许可证核准的拆迁范围内。第二条、乙方房屋的基本情况。房屋坐落在，房屋所有权证号20100311002，商服建筑面积为312.73平方米，住宅建筑面积61.53平方米。第三条、拆迁补偿金额。商铺搬迁补助费312.73平方米＊10元=3127.3元；住宅搬迁补助费61.53平方米＊10元=615.3元；商服过渡费312.73平方米＊10元＊24个月=75055.2元；住宅过渡费61.53平方米＊5元＊24个月=7383.6元；附属物74746.4元。总计160927.8元。第四条、产权调换房屋。甲方将坐落在检查站东新建楼（商服还迁位置在102线南侧编号为①#一层面积351平方米，①#二层面积225平方米；住宅还迁位置为2号楼东单元八层东户面积为118平方米的房屋）作为产权调换房屋。该房屋用设计用途为商服、住宅。该房屋为期房。期房的建筑面积商服576平方米，住宅118平方米。第五条、差价款结算。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为3998600.7元，由乙方支付给甲方，该款于2011年11月1日前结清。第六条、乙方搬迁及产权调换房屋交付时间。乙方保证在2011年11月1日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在2013年11月1日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方。第七条、拆迁过渡方式。乙方自行解决过渡用房的，在过渡期内临时安置补助费为商服每月10元、住宅每月5元，按24个月计算，即商服75055.2元，住宅7383.6元。第八条、违约责任。2、未按期支付差价款的违约责任。乙方未按第五条约定的时间将差价款支付给甲方的，双方同意按未付差价款3%计算违约金，由违约方支付给对方。3、乙方未按期搬迁的违约责任。乙方未在第六条约定的日期前完成搬迁的，从逾期之日起每日按3%计算违约金，支付给甲方。4、甲方超期交付产权调换房屋的违约责任。临时安置补助费执行葫芦岛市人民政府令第49号《葫芦岛市城市房屋拆迁管理办法》和该小区《安置补偿方案》按规定付给乙方。被告于同日向原告出具承诺书一份，承诺书载明：回迁户王敬梅楼房回迁日期为2013年11月1日，如果未按时回迁，公司继续支付营业损失费，每年25万元（每月28000元），直至楼房回迁。被告亦于同日向原告出具了专用收款收据一张，该收据载明：付款单位王敬梅，收款单位河北德洋房地产开发有限公司绥中分公司，收款项目房屋差价款，人民币3998600.7元。2011年11月2日，被告向原告出具一份补充协议，该补充协议内容如下：公司与动迁户王敬梅签订协议中门市房面积还迁存在遗漏，楼梯27平方米未计，现在一层还迁面积中给予补还，协议中一层门市还迁面积351平方米，补还后面积为378平方米。原被告上述协议签订后，原告按合同约定日期履行了搬迁义务，被告在2018年5月16日向原告回迁了住宅房屋118平方米。在向原告回迁的商服房屋时，双方对合同约定的位置产生纠纷，原告认为其回迁的位置应为第三人高密德所占有第65号门市房的位置，被告认为原告回迁位置已经发生设计变更，不应为第三人高密德所处位置，而为原告设定61号门市楼作为回迁房屋，双方发生纠纷，导致被告未能向原告交付回迁房屋。另查明，德洋国际广场的编号为61号门市房，建筑面积为614.64平方米（其中一层面积为313.36平方米，二层面积为301.28平方米）。另查明，2013年11月1日起至2018年11月1日止，被告拖欠原告商服楼营业损失1250000元未付；2014年11月1日起至2018年11月1日止，被告拖欠原告商服过渡费150110.40元未付；被告应向原告支付回迁住宅房屋时应付款62884元（其中，回迁现房为102.30平方米，与约定回迁安置的房屋建筑面积118平方米减少15.7平方米，双方合意折价为62800元＋被告应向原告支付该拆迁房屋合同期间内过渡费7384元，逾期过渡费4307元﹣原告应向被告支付的面积差价款9207元，燃气安装费2400元）。一审法院认为，原被告之间签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，出自双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性效力性规定，为有效合同。在合同履行过程中，被告以设计规划变更为由将原告按合同约定回迁的位置变更，属违约行为，应承担民事责任。鉴于原告方接受被告方的变更安排，一审法院对其双方的折中安置回迁方案予以认可。因被告在双方合同约定的2013年11月1日前未能完成向原告回迁安置房屋，导致原告未能享受回迁成果，被告应对延迟交付原告回迁安置房屋的经济损失予以赔偿。原告请求被告支付商服楼营业损失、商服楼逾期过渡费等相关费用主张，予以支持。原告主张被告应赔偿因拆迁位置变化及回迁商服房屋门面变小，一楼面积减少给原告造成的经济损失。因该请求系本案庭审之后提出且未能向一审法院提交证据证明，一审法院对其请求在本案中不予支持，可另案处理。原告主张被告应支付过渡费及损失的利息，因原被告双方合同并未对被告逾期支付过渡费和赔偿损失约定利息，原告的上述诉讼请求不予支持。被告提出被告已向原告交付了回迁房屋，由于原告自己的原因没有领取回迁楼造成损失应由自己承担。因原被告合同约定的回迁位置与被告安排原告实际的回迁位置不一致，原告有权拒绝接受被告安排，因此造成原告延迟接收回迁楼房的损失应由被告方予以赔偿，被告抗辩一审法院不予支持。被告提出原告应向被告支付房屋拆迁差价款3998600.70元，而非向原告支付相关款项。因被告已于双方签订合同的同日向原告出具了收取原告房屋差价款3998600.70元的专用收据一张。虽然原告未向被告实际支付款项，但应视为原告对被告房屋差价款结算完毕。被告提出原告的房屋没有经营执照，不存在营业损失的问题。从原告提交的房屋产权证书记载的房屋性质看，原告被拆迁的系商服楼房，具有营利性质。同时，原被告在双方签订安置补偿合同后签订的对原告商服房屋的实际损失进行补偿的协议，实际上是对安置补偿合同的一个补充，是被告对原告商服房屋拆迁安置过渡期损失的一种认可。因此被告应按双方的约定向原告履行合同义务，被告抗辩一审法院不予支持。原告主张第三人高密德回迁商服房屋系其应回迁的商服房屋，诉讼过程中原被告对回迁房屋位置达成一致意见。因此，第三人高密德在本案中不承担责任。综上所述，王敬梅合理诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司于本判决生效后10日内向王敬梅交付德洋国际广场编号为61号门市房一户（建筑面积为614.64平方米，其中一层建筑面积为313.36平方米，二层建筑面积为301.28平方米）。二、河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司于本判决生效后10日内向王敬梅支付2014年11月1日起至2018年11月1日期间商服房屋过渡费150110.4元，并自2018年11月2日始按每月3127.3元向王敬梅支付过渡费，至回迁房屋实际交付时止；向王敬梅支付自2013年11月1日起至2018年11月1日期间商服房屋营业损失费1250000元，并自2018年11月2日始每年250000元损失额为标准向王敬梅支付营业损失费，至回迁房屋实际交付时止；向王敬梅支付回迁住宅房屋的应付款62884元。三、驳回王敬梅其他诉讼请求。四、第三人高密德不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17966元、诉讼保全费5000元，由河北德洋房地产开发有限责任公司绥中分公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,各方对合同及达成的“承诺书”的真实性及合法有效性均不持异议。本案争议的焦点是德洋公司绥中分公司是否应当承担违约责任。本案中，依《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》约定，德洋公司绥中分公司未如约在2013年11月1日前向王敬梅交付回迁安置房屋，应承担相应的违约责任。虽德洋公司绥中分公司对此抗辩称是王敬梅未按约定支付房屋拆迁差价款3,998,600.70元,违约在先。双方在《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中虽然约定由王敬梅向德洋公司绥中分公司支付房屋拆迁差价款3,998,600.70元,但德洋公司绥中分公司又于当日给王敬梅出具的专用收款收据一张，证实收到房屋差价款人民币3998600.7元，应视为德洋公司绥中分公司对拆迁协议中约定的该项内容的变更，即双方免除不收取上述房屋差价款。故德洋公司绥中分公司的该点抗辩意见不能成立，其应对延迟交付回迁安置房屋的违约行为承担赔偿责任，一审判决德洋公司绥中分公司给付王敬梅商服楼营业损失、商服楼逾期过渡费等相关费用并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,966.00元，由绥中分公司承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  郭逸群审判员  刘亚伟二〇一九年十二月二十日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。