河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2297号原告（反诉被告）：李玲云，女，1968年7月30日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。被告（反诉原告）：张格乔（曾用名张泽贞），女，1972年1月22日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚坤，北京市中伦文德律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）：三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司，住所地：河北省大厂回族自治县华安丽景1号楼9号商业。统一社会信用代码：31131028MA07XE650P。负责人：朱树国，总经理。委托诉讼代理人：于永超，男，1991年9月4日出生，住河北省承德市平泉县。该公司员工。原告李玲云与被告张格乔、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司（以下至判决主文前简称顺心置地公司大厂分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玲云及其委托诉讼代理人芦岩、被告张格乔及其委托诉讼代理人徐永飞、第三人顺心置地公司大厂分公司委托诉讼代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲云向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的就位于廊坊市大厂回族自治县商品房的《房屋买卖合同》；依法判决解除原告、被告以及第三人签订的就位于廊坊市大厂回族自治县商品房的《居间服务合同》2、依法判令被告退还原告支付的购房款1100000元以及利息，支付装修款82000元；3、诉讼费以及相关费用由被告承担。事实及理由：2017年3月21日，原告与被告通过第三人签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》各一份，约定原告购买被告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县商品房，建筑面积77.7平方米，总房款1980000元。合同签订后，原告向被告支付了购房款1100000元。现因限购限贷的原因，原告家庭出现变故，原告丈夫身患重病，需长期支付医疗费，合同无法履行下去，构成合同解除情形，故起诉至法院。被告张格乔辩称，同意解除双方的房屋买卖合同。本诉原告系违约行为。因被告提起了反诉，退还购房款数额由法院裁决，不同意支付利息。装修款亦由法院裁决。第三人顺心置地公司大厂分公司述称，双方均同意解除合同第三人无异议。但第三人已完成中介服务行为。反诉原告张格乔向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》，被反诉人立即腾空并返还大厂回族自治县房屋；2、判令被反诉人支付违约金594000元；3、判令被反诉人赔偿房屋差价损失（待房屋评估结论出具后确定）；4、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年3月21日通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人所有的位于大厂回族自治县房屋一套，总房款1980000元。合同签订当日，反诉人便将房屋交付被反诉人。被反诉人随后支付首付款1090000元。2019年7月30日，反诉人在取得上述房屋产权证书后，通知第三人，要求被反诉人支付剩余房款890000元，并办理房屋过户手续。被反诉人在接到第三人通知后，以变更付款方式、家人生病等各种理由推脱，迟迟不予支付。因被反诉人违约，合同已无法履行，故诉至法院。反诉被告李玲云辩称，1、同意解除双方签订的买卖合同；2、对反诉原告提出的房屋差价损失不认可，房屋使用价值没有变化，被告并没有损失；3、系因限购限贷政策导致合同无法履行，且原告家庭发生重大事故，属于不可归责于双方当事人的原因，符合情势变更原则。反诉第三人顺心置地公司大厂分公司述称，双方均同意解除合同第三人无异议。但第三人已完成中介服务行为。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，原告李玲云（反诉被告，以下至判决主文前均称原告）与被告张格乔（反诉原告，以下至判决主文前均称被告）通过第三人顺心置地公司大厂分公司签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》各一份，《房屋买卖合同》约定，被告将其所有的坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋出售给原告，建筑面积77.87平方米，总房款1980000元，买受人（李玲云）于签订合同当日支付出卖人（张格乔）定金100000元，于合同签订7日内将首付款（含定金）1000000元交付出卖人。出卖人与买受人应于第三人通知7日前，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人应当在第三人通知7日内将房屋交付给买受人。为节省中介协助办理贷款的相关费用，签订合同当时约定办理权属转移登记手续前，买受人应按照约定付清全部购房款，并口头约定如后期需要办理贷款再补齐相应中介费用。《补充协议》约定，在房屋所有权转移登记手续办理当日，将扣除定金外的剩余房款一次性支付出卖人。如出卖人或买受人有协议约定的违约行为，应向对方支付总房款30%的违约金。《居间服务合同》约定，居间服务费29000元由买受人承担。上述合同签订后，原告按照合同约定给付了被告购房首付款，被告向原告交付了房屋。2017年6月份，原告将案涉房屋予以装修并入住。2017年9月原告丈夫夏宝山因病到大厂回族自治县人民医院住院，后自2017年9月26日至2017年11月21日两次在中国人民解放军第三0六医院住院治疗，经诊断夏宝山患2型糖尿病足、2型糖尿病、2型糖尿病神经病变、2型糖尿病血管病变、2型糖尿病视网膜病变、反复低血糖发作、高血压病3级极高危、下肢动脉硬化闭塞症。经手术治疗将右足截趾。花费医药费120000余元。2019年4月18日，原告丈夫夏宝山因病再次在河北燕达医院住院治疗，经诊断，夏宝山高血压三级很高危分层、高脂血症、2型糖尿病、肾功能不全、下肢动脉粥样硬化闭塞症、××、肺结节病、双侧胸腔积液。经治疗于2019年4月26日出院，花费医药费11000余元。2019年7月，案涉房屋取得不动产权登记证书，证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0021922号。第三人通知原告办理产权过户登记变更手续，原告提出贷款支付尾款，但因国家限贷政策的出台，无法取得贷款。原告未支付购房尾款。本案审理过程中，原告提出对案涉房屋装修费用进行评估，被告提出对案涉房屋现有市场价格进行评估，2019年11月26日三河市瑞博资产评估有限公司作出瑞博评（2019）字第C250号、C251号评估报告书，经评估，案涉房屋装修费用评估价值83762.2元，案涉房屋单价14929元，总价1162521元。原告支付评估费3000元。被告支付评估费11800元。认定上述事实的主要证据有，原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《装修工程施工合同》、住院病历及费用清单、门诊收费票据、房屋装修费用评估报告书，被告提交的《房屋买卖合同》、银行转账记录、不动产权证书、微信聊天记录、同类房屋市场价格截图、房屋市场价值评估报告书，第三人提供的《补充协议》及原、被告、第三人陈述在案为凭。本院认为，原告李玲云与被告张格乔通过第三人顺心置地公司大厂分公司居间服务签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋在交易时未取得不动产权登记证书，不能进行不动产权变更登记，买卖合同签订之日至案涉房屋取得不动产权证书时间达两年有余，原、被告均应承担在此期间存在的交易风险。原告在签订买卖合同时口头说明，尾款可通过贷款支付，第三人在庭审中亦予以证明，被告当时亦未反对。因出台限贷政策，原告已无法取得贷款，且原告丈夫夏宝山在此两年期间亦因患病多次住院，因右脚脚趾截趾，导致劳动能力下降，其身患多种疾病，需长期用药，对原告造成较大经济负担，原告因家庭变故及国家出台房产限贷政策导致继续履行买卖合同产生困难而提出解除合同，被告亦同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应返还被告案涉房屋，被告亦应退还原告购房款。被告提出要求原告支付违约金594000元的诉讼请求，根据合同约定，违约方承担总房款30%的违约金，因被告收回房屋后，房屋仍具有相应使用价值，本院认为违约金标准过高，予以调整。根据价格评估报告及原告的违约情形，本院酌定原告承担违约金320000元。合同解除后，被告应返还原告已给付购房款1100000元。原告亦应将装修后的房屋保持原状返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉原告李玲云与本诉被告张格乔、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》予以解除，于本判决生效之日起执行；二、本诉被告张格乔于本判决生效之日起七日内返还本诉原告李玲云购房款1100000元；三、本诉原告李玲云于本判决生效之日起七日内返还本诉被告张格乔案涉房屋（证书号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0021922号）及其附属物品（钥匙、水卡、电卡、燃气卡等）；四、反诉被告李玲云于本判决生效之日起七日内给付反诉原告张格乔违约金320000元；五、驳回本诉原告李玲云其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张格乔其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7350元，反诉案件受理费减半收取9033元，共计16383元，由本诉原告李玲云负担11468元，由本诉被告张格乔负担4915元，于本判决生效之日起三日内交纳。评估费双方各自负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  刘爱国二〇一九年十二月二十七日书记员  田丁娟附本判决依据法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。