云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2690号上诉人（原审原告）：张洁，女，汉族，1961年5月8日生，宣威市人，初中文化，退休职员，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：吕碧超，云南知志律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区南片区金麟湾碧桂园销售中心。法定代表人:潘永卓，执行董事。委托诉讼代理人：杨志，男，汉族，1993年3月29日生，住云南省昆明市盘龙区，曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司法务，特别授权代理。上诉人张洁因与被上诉人曲靖市麒麟区碧桂园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初4866号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后依法组成合议庭于2019年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人张洁及其委托诉讼代理人吕碧超，被上诉人曲靖市麒麟区碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张洁上诉请求：1、请求撤销麒麟区人民法院作出的(2019)云0302民初4866号民事判决，改判由被上诉人支付给上诉人逾期未交房违约金1121797．05元，并支付给上诉人从2015年2月9日至2019年7月9日期间的购房贷款利息人民币222331．72元，两项合计l344128．77元，2019年8月之后的逾期交房违约金和2019年7月之后的购房贷款利息计算至正式交房之日止；判令被上诉人交付符合《商品房购销合同》约定的商品房给上诉人；2、判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，原审判决认定按双方合同规定不得以房屋存在质量问题拒绝收房，因此，上诉人拒绝收房造成的损失应由上诉人自己承担，并自行到被上诉人处办理房屋交付相关手续；被上诉人主张其已邮寄通知上诉人接房，上诉人应按合同约定的交付期限届满之日自行到被上诉人处联系并办理交接房使用手续，上诉人逾期办理交接房手续，则视为被上诉人按期交房的事实理由成立；上诉人在明知其所购买房屋属他人已经装修使用的房屋，双方签订合同时并未明确提出要求被上诉人将房屋恢复到何种程度，合同生效后又以该房屋已被装修使用不符合毛坯房质量要求为由，拒绝收房，且没有及时行使诉权，损失扩大，明显属于合同欺诈。上诉人认为是事实认定错误，双方在签订合同时，该商铺已经出租给第三方使用，由于被上诉人未能与第三方处理好，在约定的交房时间上诉人去接房时，第三方还在使用房屋，导致被上诉人不能履行实际交房义务，且被上诉人的工作人员也承诺尽快处理好予以交付，后被上诉人至今未处理且未能交付房屋，被上诉人不能按约定交付房屋的行为已构成违约；上诉人与被上诉人所签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及附录内容均为被上诉人提供的格式文本，被上诉人对上述协议中所记载的内容都有详细了解，附录中已明确要求被上诉人应将房屋恢复到何种程度。2、原审判决适用法律不当；上诉人认为在与被上诉人签订合同时不存在合同欺诈的行为，上诉人所签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及附录内容均为被上诉人提供的格式文本，被上诉人提供上述协议所记载的内容都很详细，原审法院认为被上诉人为合同欺诈的对象明显与法理相驳，且被上诉人不存在因欺诈而陷入错误认识导致的错误处分行为，原审法院属法律适用不当。被上诉人在签订合同时，该商铺第三方还在使用，被上诉人不能履行实际交房义务，且被上诉人的工作人员也承诺尽快处理好予以交付。被上诉人至今未能提供符合《合同补充协议》中附录四《装饰、设备标准》的房屋，上诉人多次要求被上诉人按照合同约定的标准交付房屋，且于2017年7月到房屋内拍了照片。上诉人于2018年5月31日提起诉讼，上诉人认为不存在原审法院认定的超诉讼时效问题，属法律适用不当。被上诉人曲靖市麒麟区碧桂园房地产开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人签订了合同，合同补充协议第四条第二款已经约定上诉人应当按照合同交付期限自行到被上诉人销售中心办理手续，且合同约定若不能按期交接的也视为被上诉人交房，被上诉人也通过邮政快递寄送了收楼信，被上诉人履行了交楼义务。上诉人已经向物业公司签订了前期物业服务协议，在该协议里就约定8月份管理房屋，假设被上诉人没有按照合同约定交付房屋，上诉人的请求也是超过诉讼时效的。张洁向一审法院起诉请求：判令被告支付给原告自2015年9月1日至2019年8月1日期间逾期未交房的违约金1121797.05元，并支付给原告自2015年2月9日至2019年7月9日期间的购房贷款利息222331.72元，两项合计1344128.77元。2019年8月之后的违约金、利息计算至正式交房之日止；判令被告交付符合《商品房购销合同》约定的商品房给原告；由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告张洁于2014年11月13日与被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司签订编号为NQJ0036970020《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买其开发的位于曲靖市麒麟区钢混结构房屋，套内建筑面积203.61平方米，每平方米12887.81元，房屋的总价款2624087.00元；原告于2014年11月10向被告支付首付款1314087.00元，其余尾款1310000.00元向中国银行曲靖市开发区支行贷款支付；被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司应于2015年8月30日前将验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告张洁；……第九条第二种方式第（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的15%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金。……第十条交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，卖方应当以书面形式通知买方办理交接手续，交接时，卖方应当向买方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于卖方原因未能按期交接的，责任由卖方承担（按合同九条第二种方式处理），由于买方原因未能按期交接的，责任由买方承担（视为卖方如期交房）。同时双方签订《合同补充协议》约定：……第四条第（二）《商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经建设单位组织验收合格后，卖方应当以书面形式通知买方办理交接手续”的内容变更为“卖方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给买方的，卖方应当书面通知买方办理交付手续”，除此之外，买方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到卖方销售中心联系并办理交接房使用手续，买方如逾期办理交接房手续，则视为卖方按期交房。……（三）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买方有权要求保修，卖方按约定承担保修责任，买方不得籍词拒绝收楼。买方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买方自行承担。……第九条……该商品房仅用于经营合法合规项目；不得经营房地产买卖及租赁中介等房地产买卖相关的同行竞争性质的项目及服务，丧殡类商品或服务，有害、有毒、腐蚀、放射、易然易爆危险品和高污染商品或服务，及一切违法经营项目及服务等项目。……第十二条关于送达地址，双方送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达。买方自愿同意：卖方的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买方地址之日视为卖方已送达，且买方清楚了解卖方的通知内容。……附录一……保修项目：墙面、顶棚抹灰层脱落；保修期限（在正常使用条件下）1年……附录四《装饰、设备标准》曲靖碧桂园商铺（毛坯）……内墙：水泥砂浆面层，天花：混凝土结构面，地面：做水泥砂浆找平，混凝土地板。合同签订后，原告按约定向被告缴付了全部价款。包括诉争房屋在内的碧桂园一期建设工程一标段已于2015年2月13日完成竣工备案，项目验收合格。2015年6月30日被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司曲靖碧桂园销售中心向住在云南省曲靖市麒麟区方家园村54号4幢1单元202室的原告张洁发送邮件通知原告接房，张岚签收了该邮件。另查明，该商铺在原被告双方签订合同时已经出租给第三方开超市、已经装修、改造并在使用中，由于被告与第三方没有处理好，交房时原告去接房，原告提出要达到毛坯房标准才接收，为此双方发生争议，原告诉来法院。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按照《合同补充协议》第四条第（二）、（三）项规定不得以房屋存在质量问题拒绝收房，因此，原告拒绝收房造成的损失应由原告自己承担，并自行到被告处办理房屋交付相关手续；被告主张其已邮寄通知原告接房，原告应按合同约定的交付期限届满之日起自行到被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司销售中心联系并办理交接房使用手续，原告逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房的事实理由成立，予以支持；但被告在原告无正当理由拒绝受领买卖标的物后，仍应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助义务，对其出售给原告的房屋履行保管、实际交付义务，或按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一项规定对原告拒绝领受的房屋进行提存，并及时通知原告，或行使合同解除权，防止损失的扩大，被告未对出售给原告的房屋进行妥善保管，导致被告无法证明其出售给原告的房屋何时被拆除装修等问题出现，具有过错责任。原告在明知其所购房屋属他人已经装修使用的房屋，原告在与被告签订合同时并未明确提出要求被告将房屋恢复到何种程度，合同生效后又以该房屋已被使用不符合毛坯房质量要求为由，拒绝收房，且没有及时行使诉权，防止损失扩大，明显属于合同欺诈，原告在合同约定交房最后期限（2015年8月30日）过去二年后提起本案诉讼，被告主张原告起诉已超过诉讼时效的事实理由成立，予以支持。原告违约拒绝接收房屋，导致的损失应由原告自己承担，因此，对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一项、第九十二条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项、第一百三十六条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行）第68条之规定，判决：1、驳回原告张洁的诉讼请求；2、案件受理费13630元，由原告张洁承担6815元，由被告曲靖市麒麟碧桂园房地产开发有限公司承担6815元。二审中，上诉人与被上诉人及原审被告未向本院提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，上诉人张洁与被上诉人曲靖市麒麟区碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。现双方在本案中的争议焦点为被上诉人是否逾期交房，是否应当向上诉人承担逾期交房的违约责任。本案中，双方所签订的《合同补充协议》第十二条约定：“关于送达地址，上诉人与被上诉人双方送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达。上诉人自愿同意：被上诉人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的上诉人地址之日视为被上诉人已送达，且上诉人清楚了解被上诉人的通知内容。上诉人与被上诉人双方确认同意，上诉人的通讯地址以合同双方当事人中约定的上诉人的地址为准；被上诉人的通讯地址不以注册地为准，上诉人送达给被上诉人的通知、函件等须发往被上诉人该通讯地址：云南省曲靖市麒麟区曲靖碧园销售中心，收件人杨文杰，邮编655000，……”被上诉人在2015年2月13日取得竣工验收备案后，于2015年6月30日按照上诉人《商品房买卖合同》记载的地址和手机号，通过邮政快递向上诉人寄送了收楼信，虽然签收人不是上诉人，但按双方的约定，在到达《商品房买卖合同》记载的上诉人地址之日视为被上诉人已送达，且上诉人清楚了解被上诉人的通知内容。根据以上约定和被上诉人的邮寄行为，本院确认被上诉人已经履行了通知接房的义务，被上诉人并未逾期交房。另，上诉人与被上诉人在《合同补充协议》第四条中第（二）项中约定，“《商品房买卖合同》第十条约定的‘该商品房经建设单位组织验收合格后，被上诉人应当以书面形式通知上诉人办理交接手续’的内容变更为‘被上诉人在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给上诉人的，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续’，除此之外，上诉人应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到被上诉人销售中心联系并办理交接房使用手续，上诉人如逾期办理交接房手续，则视为被上诉人按期交房。”在双方约定的交房期限届满之日，上诉人应当自行到被上诉人处接房，而上诉人未能到被上诉人处办理接房手续，视为被上诉人按期交房，根据以上的约定，被上诉人仍不存在逾期交房的情况。现上诉人向人民法院提出诉讼请求要求判令被上诉人承担逾期交房的违约责任，经审查，被上诉人并不存在逾期交房的违约情形，上诉人的诉讼请求无法律和事实依据，本院二审不以支持。上诉人如认为被上诉人所交付的房屋存在瑕疵，应当按照双方合同的约定和法律的规定要求被上诉人承担瑕疵交付的违约责任，造成损失的要求赔偿损失，而不是要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人要求交付符合合同约定的房屋，因房屋已交付，上诉人如认为房屋有瑕疵，仍可以主张房屋交付瑕疵的责任。综上所述，上诉人张洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13630元，由上诉人张洁负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年十二月十三日书记员  阮靖涵