湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5418号上诉人（原审被告、反诉原告）：李锦清，男，1985年3月15日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：蒋秉坤，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺洋，男，1982年5月5日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张丰，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晏，湖南森力律师事务所律师。原审第三人：李嘉，女，1982年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系原长沙市雨花区初阳房屋信息咨询服务部经营者。原审第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场24050房。法定代表人：秦帅辉。委托诉讼代理人：李旺，女，1988年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县，系该公司员工。上诉人李锦清与被上诉人贺洋及原审第三人长沙市雨花区初阳房屋信息咨询服务部（以下简称原初阳服务部）、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原初阳服务部于2018年11月6日注销，李嘉为注销前该服务部的经营者，本院通知李嘉参加本案二审诉讼。李锦清上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并明确由中环公司返还上诉人或被上诉人2万元定金（或保证金）；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决有重要事实未进行查明和处理。本案上诉人虽向被上诉人出具了收到其定金2万元的《收条》，但该定金实际是被上诉人直接支付给了中环公司，上诉人未实际占有，上诉人一审中已经向法院举证中环公司向上诉人出具收到该笔定金款的收条，而一审判决并未查明和认定该事实。中环公司直接收取该笔定金的目的为了在房屋买卖交易成功后能促使上诉人及时履行交房义务，现一审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，则一切与该买卖有关的合同事实和行为均应恢复原状，中环公司占用上诉人的定金或保证金已没有法律依据，因此一审判决应当查明该事实，并在判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同的同时，明确该笔款项由中环公司返还给上诉人或被上诉人；二、一审判决认定事实错误。1、未配合办理公证委托并非是上诉人的原因造成，上诉人不构成违约。本案合同签订后40日内至60多天，上诉人一直要求被上诉人履行赎楼义务，但被上诉人既不履行赎楼义务，也从未要求上诉人办理公证委托，而原初阳服务部作为中介方和公证业务联系人，其在买卖双方发生争议时，既不按合同约定通知上诉人配合办理公证委托，也没有告知上诉人要将公证委托至何人名下，上诉人根本无法配合办理公证委托。故被上诉人与原初阳服务部在公证委托事项上存在过失，未配合办理公证委托并非上诉人原因造成，不构成上诉人违约。2、被上诉人和原初阳服务部要求上诉人配合办理公证委托的事项超出合同约定范围。合同签订后40日内直至超过60多天，上诉人一直要求被上诉人履行赎楼义务，上诉人同被上诉人及中介方经多次协商无果，在上诉人通过委托法律服务机构向被上诉人和中介方发出律师函指出其违约事实后，被上诉人和中介方才提出要上诉人配合办理公证委托，但公证委托事项并非代办赎楼，而是增加了代收房款、代签合同、代办过户手续等需特别授权的事项，由于特别授权事项必须要在合同中明示，而这些公证事项显然不在合同约定的委托范围内，被上诉人据此起诉解除合同，从表面上看是上诉人不配合办理公证，实际情况是被上诉人和中介方要求上诉人承担合同以外的义务，上诉人当然有权拒绝，被上诉人以此追究上诉人的违约责任显然是不能成立的。3、未配合办理公证委托不影响合同的继续履行，也不属于合同约定解除的理由。委托授权的目的是委托人不方便或没时间亲自办理的情况下，而委托受托人代为办理，并非只能由受托人办理，本案的公证委托赎楼事项，委托人可以亲自配合办理，是否办理公证委托并不影响被上诉人履行赎楼义务，更不影响双方买卖合同的继续履行，而未配合办理公证委托并不属于合同约定解除的理由，更不影响任何一方请求法院判令合同继续履行。4、一审判决认定合同解除造成被上诉人房屋溢价损失错误，由于未配合办理公证委托并不影响买卖合同的继续履行，也不影响任何乙方请求法院判令合同继续履行。现上诉人和被上诉人相继选择解除合同，而被上诉人选择起诉解除合同实际就是选择房屋上涨的可得利益，其诉讼目的不是为了通过继续履行合同来实现购房目的。5、一审判决适用法律错误，且判决上诉人赔偿损失缺乏法律依据。被上诉人起诉要求解除合同并要求上诉人承担违约责任的理由并不充分，本案合同解除是因上诉人与被上诉人在诉讼过程中形成的合意，被上诉人不能要求上诉人承担违约赔偿责任。因此一审判决适用合同法第一百一十五条判决上诉人双倍返还定金错误，而判决上诉人赔偿被上诉人房屋溢价损失更是没有法律依据。针对李锦清的上诉，贺洋辩称：一审判决认定事实清楚，裁判正确。1、定金2万元已由上诉人从中环公司拿走，但并未返还给上诉人。2、被上诉人一直严格按照合同履行义务，合同不能继续履行是由上诉人原因所致。合同并未对赎楼时间进行约定，被上诉人赎楼的前提是上诉人先办理公证委托，但上诉人经多次通知未履行办理公证委托的义务。3、办理全权委托的公证事项并未超过约定的范围，也是对双方权益的保障。4、上诉人拒不办理全权委托公证是造成合同无法履行的根本原因，被上诉人有权要求解除合同。5、被上诉人解除合同系上诉人违约行为所致，也导致被上诉人在合同解除后同一时间购买同地段房屋造成的溢价损失，有权要求上诉人赔偿。李嘉、中环公司陈述的意见与贺洋的答辩意见一致。贺洋向一审法院起诉请求：一、解除贺洋与李锦清于2016年8月29日签订的《房地产买卖居间合同》；二、李锦清向贺洋双倍返还定金40000元；三、李锦清赔偿贺洋损失168000元。李锦清向一审法院反诉请求：一、解除李锦清与贺洋之间的房屋买卖合同；二、贺洋向李锦清支付违约金47250元。一审法院认定的事实：一、2016年8月29日，李锦清与贺洋、原初阳服务部、中环公司签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：1、贺洋购买李锦清名下位于长沙市雨花区，购房价945000元；2、贺洋在本合同签订当日向李曼丽支付购房定金20000元；3、李锦清同意贺洋以申请银行按揭贷款方式支付房款，按揭贷款暂定为500000元，买卖双方须积极配合办理相关手续，不得借故拖延，否则视为违约；4、李锦清应于合同签订后40日内还清贷款本息（含赎楼罚息），办妥解除抵押手续，贺洋自愿同意替李锦清赎楼，赎楼金额以银行确认为准，李锦清于赎楼前出具产权情况表和征信报告，并办理全权委托公证至原初阳服务部指定人名下，赎楼罚息和公证费由李锦清承担；5、本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，贺洋应向原初阳服务部支付信息咨询服务费、居间服务费16000元。若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；6、一方未在约定期限内履行本合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约责任。合同守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格的5%的违约金。二、贺洋在合同签订当日向李锦清支付定金20000元，并向湖南省直住房公积金申请了公积金贷款，且已通过了信贷审批待房屋抵押办理完毕。李锦清在签订后未办理全权委托公证，三方多次协商未果。三、经贺洋申请，一审法院委托湖南龙人房地产评估有限公司对桂花城初阳苑Ｃ8栋501号房的市场价值进行评估，评估结果：在2016年12月20日上述房屋的市场价格为114.94万元。评估费13695元。一审法院认为：贺洋与李锦清签订的《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务。双方虽约定由贺洋替李锦清还贷赎楼，但也约定李锦清应当在赎楼前办理全权委托公证，李锦清在合同签订后自始未办理全权委托公证，其行为构成违约，贺洋可按约解除合同，现贺洋、李锦清均要求解除合同，故对相应诉讼请求，一审法院予以支持。贺洋在订立合同时向李锦清支付了定金20000元，因李锦清违约，贺洋有权要求李锦清双倍返还定金，故一审法院对贺洋要求李锦清双倍返还定金40000元的诉讼请求，予以支持。考虑到房屋溢价损失确实存在，贺洋主张双倍返还定金确不足以弥补其损失，一审法院参考房屋价格的评估结果，酌情确定由李锦清另向贺洋赔偿房屋溢价损失、评估费损失共计90000元。贺洋未提交证据证实其已向原初阳服务部支付中介费用16000元，因此对于贺洋的该部分主张，一审法院不予支持。合同履行过程中，贺洋无违约情形，李锦清反诉请求贺洋承担违约责任的事实依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十八条，第一百一十五条的规定，遂判决：一、解除贺洋与李锦清之间的房屋买卖合同关系；二、李锦清在本判决生效之日起三日内向贺洋双倍返还定金40000元；三、李锦清在本判决生效之日起三日内向贺洋赔偿损失90000元；四、驳回贺洋的其他诉讼请求；五、驳回李锦清的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4420元、反诉受理费490元、保全申请费1520元，共计6430元，由李锦清负担4910元、贺洋负担1520元。本院二审期间各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审另查明：原初阳服务部于2018年11月6日注销，注销前其经营者为李嘉。本院认为：李锦清与贺洋及原初阳服务部、中环公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，贺洋代李锦清赎楼，李锦清应在贺洋代为赎楼前办理全权公证委托至原初阳服务部指定人名下，但李锦清未履行办理全权公证委托的义务，又未能提供充足证据证明未履行办理全权公证委托的义务是因贺洋原因造成，且《司法部关于公证执业“五不准”的通知》即司发通（2017）83号通知系2017年8月14日发布，在此之前，李锦清已经构成违约，应当承担违约责任，贺洋有权根据合同约定要求解除合同并要求李锦清承担相应违约责任。一审法院依据定金罚则判令李锦清向贺洋双倍返还定金40000元并根据湖南龙人房地产评估有限公司的评估结果酌定李锦清向贺洋赔偿房屋溢价损失90000元并无不当，本院予以维持。对于李锦清提出的贺洋支付的定金实际由中环公司收取的主张，本院经查，该定金20000元中环公司已经退还给李锦清，故对李锦清的该项主张不予支持。综上所述，李锦清的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4420元，由上诉人李锦清负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。