河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3492号上诉人（原审被告）：焦作市金基置业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路中段北侧。法定代表人：王小流，该公司经理。委托诉讼代理人：郭建平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李小朋，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：雒建军，男，1976年4月11日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：韩永先，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高春姣，女，1977年2月23日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：韩永先，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所实习律师。上诉人焦作市金基置业有限公司（以下简称金基公司）因与被上诉人高春姣、雒建军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。金基公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、金基公司已经按照合同约定的交房时间、在2014年5月31日前交付房屋，被上诉人一审中拒不提供交房通知书，也未提供能够证明金基公司2016年12月31日交付房屋的证据，原审采信被上诉人的错误陈述，认定事实不清，判决赔偿逾期交房违约金61169元错误。二、金基公司已经根据合同约定将办理权属登记的相关资料提供给产权登记机关并办理了备案手续，由于被上诉人怠于向产权登记机关申请房屋产权登记而导致至今未能办理房屋产权登记手续，不能办理产权登记的过错不在于金基公司而在于对方，原审判决金基公司支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。雒建军、高春姣辩称，一审当中被上诉人提交了物业收据，以证明交房时间为2016年12月31日，金基公司不能举证推翻上述交房时间之事实；《交房通知书》应当在金基公司处留存，金基公司并未给过被上诉人该通知书；未能办理房产证的原因在于至今金基公司都未将相关手续向政府房产管理中心补齐，并非被上诉人不去申请办证；双方合同未约定逾期办证违约金标准，原审根据法律规定计算，判决正确。雒建军、高春姣向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告在2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判令金基公司协助办理房产权属证书；3、依法判令金基公司支付原告逾期交付房屋违约金61429元；4、依法判令金基公司支付原告逾期协助办理房屋权属证书违约金暂计14722.9元（以325368元为基数，按照年利率9％暂计算至2019年7月1日，应计算至实际协助办理房产权属证书止）；5、本案诉讼费等由金基公司承担。在庭审中，原告明确诉讼请求中第3项要求的逾期交房违约金是按照总房款，按照合同约定逾期交房按已支付房款的日万分之二乘以逾期交房天数944天，期限是2014年5月31日至2016年12月31日。明确诉讼请求第4项中逾期协助办理房屋权属证书违约金计算至实际协助办理房产权属证书为止，暂计算至2019年7月1日为14722.9元。一审法院认定事实：2014年6月28日，雒建军向金基公司支付购房款325368元，金基公司向其出具收据。2014年8月22日，雒建军、高春姣与金基公司签订编号为2012－410号的《商品房买卖合同》，金基公司将其开发的位于沁河路中段北侧橡树名家小区第8幢3单元17层1704号房，以总房款325368元出卖给原告，房屋建筑面积为135.57平方米。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人于签订本合同时，一次性交纳房款人民币325368元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人向产权登记机关申请房屋产权登记，出卖人应给予必要的协助。2016年12月31日，金基公司将案涉房屋交付给原告方。截止起诉时，涉案房屋的产权证书未办下。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。一、关于原告与金基公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。该《商品房买卖合同》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故确认该《商品房买卖合同》合法有效。二、关于金基公司应否协助原告办理房屋权属证书及应否支付原告逾期办理房屋权属证书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金基公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由买受人向产权登记机关申请房屋产权登记，出卖人应给予必要的协助，且原告已支付全部房款，故原告要求金基公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。原告要求金基公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该案中，原告已支付全部房款，实际交房日期为2016年12月31日，截至起诉之日，金基公司未协助原告办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，但双方对此未约定违约金，故金基公司应以已收房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息支付原告从2019年1月1日起计算至金基公司协助原告办理案涉房屋权属登记之日止期间的违约金。三、关于金基公司应否支付原告逾期交付房屋违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金基公司应于2014年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，而实际向原告交付房屋的时间为2016年12月31日，逾期交房超60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金基公司按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；约定的房屋交付期限为2014年5月31日前，实际交付日期为2016年12月31日，逾期交付940天，已支付房款325368元，违约金计算为61169元，金基公司应支付原告。一审法院判决：一、原告雒建军、高春姣与被告焦作市金基置业有限公司于2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后六十日内协助原告办理房屋权属证书，并支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金以325368元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2019年1月1日起计算至被告焦作市金基置业有限公司协助原告办理案涉房屋权属登记之日止；三、被告焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金61169元；四、驳回原告雒建军、高春姣的其他诉讼请求。案件受理费1704元，减半收取计852元，由被告焦作市金基置业有限公司负担。本院二审期间，金基公司提交了三份证据：《商品房预售许可证》一份，以证明金基公司预售许可证取得时间为2013年2月27日；《交房通知单》一份，以证明交房时间为2014年8月29日，显示为户主为雒建军、收款日期为2014年12月16日、应交电费130.20元的《电费收款单》一张，以证明2014年被上诉人已经入住。其中，《交房通知单》、《电费收款单》显示来源于“武陟县久泰物业服务有限公司橡树名家物业部”。雒建军、高春姣质证称，对《商品房预售许可证》的真实性、证明指向不持异议；但对后两份证据的真实性、证明指向均有异议，认为该两份证据上不是被上诉人的签名，内容不真实，金基公司的证明指向不能成立。对上述证据本院认证如下：《商品房预售许可证》明确显示涉案房屋于2013年2月27日经有关部门审批，准予公开预售，是据以认定双方的商品房买卖合同具备有效的前提条件，但与本案金基公司何时交房、应否承担逾期交房和办证违约责任不具有直接的关联性。《交房通知单》上不显示有被上诉人雒建军、高春姣的签名，金基公司未对《交房通知单》、《电费收款单》的来源、提供人作进一步举证，本院亦无法进一步核实。本院专门对雒建军、高春姣进行询问，两人陈述称他们是2017年左右从物业公司王旦处领到钥匙，2018年上半年进行装修入住。对两人陈述的真实性，金基公司未进一步举出证据予以排除。综合以上情况，对于金基公司所举《交房通知单》、《电费收款单》证据不予采信。本院认为，一、雒建军、高春姣持物业费交款收据，据以主张二人于2016年12月31日收房入住，而金基公司举示的证据不予以否定对方证据所证明的案件事实。因此，原审认定2016年12月31日金基公司将案涉房屋交付给雒建军、高春姣并无错误。《商品房买卖合同》明确约定2014年5月31日前交付房屋（双方签订合同时间显示为2014年8月22日，对此上诉人解释双方确实约定交房时间为2014年5月31日，被上诉人解释双方之前还曾签订过一份合同，后又于2014年8月22日签订该合同），原审根据双方约定的交房时间和实际交房时间计算逾期交房时间，并判决金基公司支付逾期交房违约金61169元有事实和法律依据。二、金基公司违反合同约定的时限，逾期至今未办理房屋所有权登记。对此责任的承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定具体、明确。金基公司作出商品房出卖人，根据法律规定和双方的合同约定负有办理产权登记的义务，其主张自己没有过错但未提交客观、有效的证据，不能支持，原审判决金基公司承担违约金并无不当。综上所述，焦作市金基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1704元，由焦作市金基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇一九年十二月三十日书记员 杨     舒     羽