河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29441号原告（反诉被告）李成卉，女，1972年8月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人梅龙生，河南义和信律师事务所律师。被告（反诉原告）河南嘉图置业有限公司，住所地河南省郑州高新区红松路52号嘉图西城发展基地1号楼1单元5层501号，统一社会信用代码914101006999926040（1-1）。法定代表人张楸枫，董事长。委托代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张健，河南文丰律师事务所律师。原告李成卉诉被告河南嘉图置业有限公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告河南嘉图置业有限公司诉反诉被告李成卉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李成卉及其委托代理人梅龙生、被告（反诉原告）河南嘉图置业有限公司（以下简称嘉图公司）委托代理人纪云丽、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成卉诉称：2017年5月17日原告李成卉与被告嘉图公司签订了《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》，约定李成卉购买嘉图公司开发建设的郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地西区6#-205厂房，面积1163.48㎡，优惠后单价4300元/㎡，总价5002964元，付款方式为截止2018年12月30日付款达到总房款的50%，剩余2500000元房款在签订《商品房买卖合同》后银行按揭贷款支付。同时约定双方应当在2017年10月31日前签订《商品房买卖合同》。合同签订后李成卉支付了700000元定金，截止2018年12月30日李成卉按合同约定节点支付房款共计2502964元，达到总房款50%以上。按照合同约定时间，李成卉多次要求嘉图公司签订《商品房买卖合同》，但嘉图公司以各种理由拒绝，至今仍然不履行合同，反而要求李成卉支付未付房款的利息，还抵押了李成卉购买的房产，并且为了达到该非法目的，嘉图公司数次关停李成卉所购厂房的供水供电，导致李成卉停产。李成卉的合同目的已不能实现，故请求判令：1、解除李成卉与嘉图公司于2017年5月17日签订的《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》；2、嘉图公司返还李成卉已付房款2502964元（含定金700000元），并赔偿李成卉损失2502964元；3、嘉图公司赔偿李成卉资金占用损失259665.13元（以每次付款额为基数，从每次付款时间开始按银行同期贷款利率计算至2019年8月29日），2019年8月29日以后至房款实际返还之日的资金占用损失另算；4、嘉图公司双倍返还李成卉定金700000元（定金700000元已作为房款返还）；5、嘉图公司赔偿因停水停电给李成卉造成的损失1192700.25元（从2019年6月13日暂计算至2019年8月29日），之后的损失另行计算；6、嘉图公司赔偿李成卉房屋装修损失251736元；7、本案诉讼费由嘉图公司承担。被告嘉图公司辩称:嘉图公司已履行完合同主要义务，本案不符合法定及约定解除合同的条件，不同意解除《厂房认购协议》。2、协议约定付清首付款后再签署商品房买卖合同，李成卉直到2018年12月30日才付清首付款，又一直不配合提供办理按揭贷款所需的资料，也不配合签署商品房买卖合同，导致商品房买卖合同仍未签订，李成卉也没有支付剩余房款。3、嘉图公司在销售时已经告知李成卉涉案房屋被抵押的事实，且抵押已于2018年11月19日涤除，2018年12月30日付房款时双方仍在继续履行合同，现李成卉以房屋曾经存在抵押为由要求解除合同，于法无据。反诉原告嘉图公司诉称：2017年5月17日原告李成卉与被告嘉图公司签订了《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》，约定李成卉购买嘉图公司开发建设的郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地西区6#-205厂房，明确约定首付款分期付款日期节点并规定相应违约责任，同时约定李成卉按节点要求付清首付款后应于2017年10月31日前与嘉图公司签订正式《商品房买卖合同》及相应违约责任。协议签订后，李成卉未按期付款，应按欠款额的日万分之五支付逾期付款违约金。至2019年因嘉图公司销售人员魏超、张永辉涉嫌刑事犯罪已被公安机关立案侦查，在公安机关调查中，发现李成卉向张永辉支付116000元好处费，由张永辉隐瞒嘉图公司利用公司管理的漏洞，签署了认购协议，协议价款低于嘉图公司定价的优惠价款，造成嘉图公司损失907514.4元。李成卉在未付清房款，房屋所有权未发生转移的情况下于2017年5月22日提前入住该房屋，并实际占有使用至今，给嘉图公司造成了重大经济损失，现嘉图公司要求李成卉赔偿自入住之日起至搬离房屋之日止的房屋占用费。综上，李成卉与他人恶意串通，侵害嘉图公司的合法权益，并存在严重违约，给嘉图公司造成了巨额经济损失，故请求判令：1、李成卉向嘉图公司支付剩余房款2500000元，并支付逾期付款违约金837500元（自2017年10月31日起以欠付房款为基数按每日万分之五计算至2019年8月30日，并主张至实际支付之日）；2、李成卉向嘉图公司支付房屋差价损失907514.4元；3、李成卉向嘉图公司支付房屋占用费911004元（自2017年5月22日起按照29元/㎡/月的标准计算至2019年8月22日，主张至李成卉付清房款之日）；4、本案诉讼费由李成卉承担。反诉被告李成卉辩称：一、嘉图公司要求李成卉支付剩余房款及违约金无依据。1、认购协议明确约定了购房首付款比例为50%，其余房款申请银行按揭。正是因为嘉图公司将涉案房屋抵押，导致无法签订商品房买卖合同，剩余房款才无法通过银行贷款支付，剩余房款不能支付的原因完全在于嘉图公司，因此嘉图公司要求李成卉支付剩余房款无事实依据。2、李成卉严格按照认购协议约定的付款节点进行了付款，没有任何违约行为，且协议约定李成卉支付违约金的条件是李成卉逾期签订商品房买卖合同，事实上是嘉图公司拒绝签订商品房买卖合同而不是李成卉拒绝签署。3、李成卉在2017年10月31日之前多次要求嘉图公司签订商品房买卖合同，嘉图公司均以系统问题拒绝签订，已构成根本违约。经过多次交涉，嘉图公司出具承诺书，承诺在2018年12月30日前与李成卉签订商品房买卖合同，但到期后仍拒绝签订。2019年3月29日和2019年6月13日李成卉两次要求嘉图公司签合同，嘉图公司至今拒绝和李成卉签合同，嘉图公司构成根本违约，导致李成卉的合同目的不能实现，根据合同法的规定，李成卉不仅有权解除合同，还有权要求嘉图公司承担赔偿损失的违约责任，根据担保法的规定，李成卉还有权要求嘉图公司双倍返还定金。4、涉案房屋2016年11月21日抵押，2018年11月14日解押，在双方2017年5月17日签订认购协议时嘉图公司已经将房屋抵押，之所以拒绝与李成卉签订商品房买卖合同是因为房屋处于抵押状态无法签订合同。嘉图公司将房屋抵押的行为导致李成卉的合同目的无法实现，构成根本违约，李成卉有权解除合同并要求嘉图公司返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还可以要求嘉图公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、嘉图公司要求李成卉支付差价损失无事实和法律依据。1、认购协议明确约定了购房单价为每平方米4300元，“逾期付款，优惠取消”，李成卉严格按照合同约定支付购房首付款，没有逾期付款的行为，也没有其他违约行为，嘉图公司无权要求取消优惠，当然也无权要求李成卉支付差价。2、李成卉只知道张永辉是嘉图公司的销售经理，其行为代表公司，同时嘉图公司又在认购协议上加盖公章，且嘉图公司也是按照4300元的单价收取购房款的，因此李成卉完全有理由认为认购协议是嘉图公司的真实意思表示，另外嘉图公司在质证时也认可认购协议是其真实意思表示，因此嘉图公司应当按照协议约定履行义务。嘉图公司称其公司内部管理混乱，用章没有登记等问题不是免责理由，产生的法律后果应当由其自己承担，无权以此为由损害第三人利益。三、嘉图公司要求李成卉支付房屋占用费损失无事实和法律依据。认购协议明确约定“客户付至70万元即可办理交房入住”，在签订认购协议当天李成卉就支付了70万元定金，按约定嘉图公司有义务交付房屋。2017年5月22日房屋交付给李成卉，是嘉图公司在履行合同义务，因此李成卉对涉案房屋的占有、使用是完全合法的，嘉图公司要求李成卉支付占用费无任何依据。经审理查明：2017年5月17日嘉图公司（出卖人，甲方）与李成卉（买受人，乙方）签订了一份《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》（以下简称“认购协议”），内容包括：1、乙方自愿认购郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地西区6#-205厂房，建筑面积1163.48平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。2、单价5504元/㎡，总房款6404199元。(1)付款方式：银行按揭。(2)优惠后单价4300元/㎡，优惠后总价5002964元。（3）付款节点：客户当日付款70万元，2017.12.30日付款70万元，2018.6.30日付款70万元，2018.12.30日付款402964元，达到总房款50%即2502964元，剩余250万元银行按揭，逾期付款，优惠取消。3、付款约定：（1）乙方在签订本认购协议时交付定金70万元。（3）乙方若选择银行按揭，须于签订《商品房买卖合同》时付清首付款，首付比例为50%，金额为2502964元，其余房款250万元在签订《商品房买卖合同》当日申请办理银行按揭贷款，并提供全套的银行按揭资料积极配合甲方办理银行按揭手续，同时乙方无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续……（4）乙方若选择分期付款，按分期付款协议约定的时间节点支付相应金额，否则视为违约，乙方应当自逾期之日起向甲方支付未交金额日万分之五的违约金。4、乙方签订本认购协议后，须于2017年10月31日前签订《商品房买卖合同》，若逾期不来与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方认购的房源另售他人，同时乙方无权要求甲方返还认购协议定金。5、乙方逾期与甲方签订《商品房买卖合同》，经乙方书面申请，甲方愿意与其签署《商品房买卖合同》的，乙方应自逾期签订《商品房买卖合同》之日起至实际签署之日止，按认购商品房总价款每日支付万分之五的违约金给甲方。6、乙方在签订本认购协议后，若因乙方原因（包括但不限于未在规定时间内付款、准备相关材料、银行配合等违约情况）提出退房的，乙方同意本协议定金不予退还，作为乙方支付甲方保留此房源的违约金，此认购协议自行终止，双方的权利义务终结。7、在签订《商品房买卖合同》日期（仅限本协议约定的签约日期）前，如甲方将乙方所预定房源另售他人，应双倍返还乙方定金。8、本认购书一式三份，乙方一份，甲方二份，各个体文本具有同等法律效力，自乙方支付定金之日起生效；《商品房买卖合同》签订后，此认购协议自行时效终止。该认购协议加盖了嘉图公司的公章，并有经办人张永辉签名。签订认购协议当天，李成卉即支付了70万元定金。2017年5月22日，嘉图公司与李成卉办妥涉案房屋的交接手续。2017年7月17日，李成卉将其投资设立的郑州康晖食品科技有限公司（以下简称康晖公司）的注册经营地址变更至涉案房屋所在地，并进行了工商变更登记。自2017年9月开始，李成卉就不断要求嘉图公司签订商品房买卖合同，张永辉于2017年9月29日出具一份保证书，写明“李成卉今天来我公司要求签订正式合同，公司因为系统问题不能，公司答应李成卉首付款达到50%时保证签订正式合同办理贷款，到时不签订正式合同按照认购协议退房。”2017年10月30日，嘉图公司向李成卉出具一份承诺书，内容为“李成卉来公司要求签订正式合同，因公司系统问题无法按协议约定时间签订，李成卉要求公司支付违约金退房。经协商达成一致意见，公司承诺李成卉可以不按照协议约定时间节点付房款，但必须在2018年12月30日保证将首付款付清，逾期承担违约金责任，优惠取消。公司保证以康晖公司名称签订正式合同，办理按揭贷款，如公司违约按照认购协议承担违约金责任。”之后李成卉陆续向嘉图公司支付首付款，2018年12月30日，李成卉支付最后一笔402964元，至此2502964元首付款全部付清。嘉图公司曾于2018年11月14日向李成卉发出一份《催款函》，内容为“鉴于您未按照合同的约定准时于2018年6月30日向我公司支付房款70万元，逾期支付金额20万元，逾期支付122天（截止2018.11.14），已产生违约金2440元，因此特请您能够在近期内及时向我公司支付上述款项。”2019年3月21日，嘉图公司要求河南嘉图物业服务有限公司对涉案房屋采取停水、停电措施。2019年6月12日，嘉图公司向李成卉送达《未履行购房义务告知书》，要求李成卉向其支付未付房款产生的利息并结清所欠房款，否则将对涉案房屋停止水电供应。李成卉答复要求嘉图公司立即与康晖公司签订正式商品房买卖合同。2019年6月14日，应嘉图公司要求，物业公司对包括涉案房屋在内的二十多套房屋进行断水断电。经过业主报警、向有关部门反映等多方沟通，涉案房屋于2019年10月8日恢复了供水供电。康晖公司的员工宋某出庭作证，称2019年7月份跟随公司到位于莲花街红楠路的龙鼎产业园工作，涉案厂房恢复供电后又搬回了涉案房屋。李成卉提交了一份康晖公司与焦作民信实业有限公司于2019年9月24日签订的委托加工合同，用以证明李成卉采取了防损止损措施。嘉图公司质证认为该委托加工合同与本案无关。另查明，涉案房屋于2016年7月22日登记在嘉图公司名下。包括涉案房屋在内的二十多套房屋于2016年11月21日抵押给了平顶山银行并办理了抵押登记，2018年11月14日该二十多套房屋解押并办理了抵押注销登记。上述事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》；2、支付首付款的凭证；3、2017年9月29日保证书、2017年10月30日承诺书；4、最高额抵押合同复印件；5、2019年3月21日工作联系函、短信通知、康晖公司的放假通知、《二期应收房款催收明细表》复印件；6、《关于嘉图置业及嘉图物业第二次停水停电通知答复函》、2019年6月12日《未履行购房义务告知书》打印件、《关于嘉图置业及嘉图物业第三次停水停电通知答复函》、物业费和水电费缴费凭证；7、业主维权经过的网页打印件、出警照片和视频；8、委托加工合同；9、《注销证明》、《不动产登记申请审批表》、《不动产登记受理凭证》、《不动产登记资料查询结果证明》、涉案房屋的房屋所有权证书；10、房屋验收表、装修申请表、装修施工许可证；11、《业主信息登记表》、《报表统计》、《客户购买明细查询表》、《催款函》；12、证人王某、李某、宋某出庭作证证言。李成卉提交了康晖公司2019年3、4、5月份的生产收入和支出清单及票据，显示净利润分别是：465758.69元、457947.67元、507533.55元，并据此主张因断水断电造成的营业损失。嘉图公司质证认为该组证据与本案无关。李成卉提交了厂房装修的相关票据、清单，并据此主张装修费损失251736元。嘉图公司质证称：厂房装修系李成卉为生产经营进行的合理投入，并非其损失。嘉图公司提交了其与郑州中原显示技术有限公司签订的房屋租赁合同，据此要求李成卉按照29元/月/平方米的标准向嘉图公司支付房屋使用费。李成卉质证认为该租赁合同与本案无关。嘉图公司提交了一份收条照片打印件，内容为“今收到李成卉现金壹拾壹万陆仟元郑（116000元）。收款人张永辉，日期2017.6.26”。用以证明李成卉通过向销售人员张永辉行贿的方式利用嘉图公司公章管理漏洞，签署低于市场价的合同，优惠应当取消。李成卉对收条真实性不予认可，同时认为与本案无关。本院认为：李成卉与嘉图公司签订的《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，李成卉与嘉图公司签订的认购协议对于当事人名称、房屋基本状况、总价款、付款方式等均进行有明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李成卉已按约定支付了50%的购房款，故双方签订的该认购协议应当认定为商品房买卖合同。在认购协议履行过程中，因认购协议约定的交清首付款时间是2018年12月30日，签订商品房买卖合同是2017年10月30日前，同时又约定签订商品房买卖合同时必须交清首付款，上述相互矛盾的约定致使履行认购协议出现困难，经双方协商一致，同意李成卉于2018年12月30日前付清首付款，首付款付清后签订商品房买卖合同。双方商定后，李成卉于2018年12月30日付清了首付款，不存在逾期付款行为。对于约定的按揭贷款，需要双方签订商品房买卖合同后才能提供相关资料进行申请，但从双方证据看，直到发生断水断电事件，嘉图公司也没有向李成卉提出过签订商品房买卖合同，而是不断要求其支付剩余房款，甚至采取断电措施，其行为构成严重违约，致使李成卉购买涉案房屋进行企业生产的合同目的不能实现，故李成卉要求解除认购协议，符合法律规定，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本案认购协议的实际履行情况，本院对认购协议解除后的后续事项处理如下：1、认购协议解除后，嘉图公司要求李成卉支付剩余房款250万元及逾期付款违约金、房屋差价损失就不再具有事实基础，故对于该两项反诉请求本院不予支持。2、认购协议解除后，嘉图公司应当将收取的购房首付款2502964元退还给李成卉，李成卉应当将涉案房屋腾退并返还给嘉图公司。3、对于停水停电期间给李成卉造成的经营损失，涉案房屋的停水停电期间是2019年6月14日至2019年10月8日，参照李成卉提供的2019年3、4、5月份收入支出清单及票据，本院酌定李成卉的经营损失为120万元。李成卉已付购房款的资金占用利息、装修损失及经营损失可以与嘉图公司主张的房屋占用费进行折抵，折抵后嘉图公司需要再赔偿李成卉经营损失70万元。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，认购协议签订时涉案房屋处于抵押状态，在李成卉多次要求签订商品房买卖合同时，嘉图公司一直以“系统问题”为由拒绝签订，并没有告知李成卉涉案房屋被抵押的事实，且嘉图公司并没有提交任何证据证明其向李成卉告知过这一事实，故李成卉有权要求嘉图公司承担一倍已付款的赔偿责任，因已付房款已经包含了70万元的定金，嘉图公司无需再另行承担双倍返还定金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李成卉与被告河南嘉图置业有限公司于2017年5月17日签订的《郑州电子电器产业园嘉图西城发展基地厂房认购协议》。二、被告河南嘉图置业有限公司返还原告李成卉已付房款2502964元，并赔偿原告李成卉2502964元，以上共计5005928元，于本判决生效后10日内支付。三、被告河南嘉图置业有限公司赔偿原告李成卉经营损失700000元，于本判决生效后10日内支付。四、驳回原告李成卉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告河南嘉图置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63670元，由原告李成卉承担11930元，被告河南嘉图置业有限公司负担51740元；反诉案件受理费减半收取23946元，由反诉原告河南嘉图置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  申晓娟审判员  汪 涛审判员  王 青二〇一九年十二月二十一日书记员  薛建星