贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1440号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省安顺市粮油综合经贸公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山东路。法定代表人：汪强，总经理。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：叶超，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢平，男，1980年6月22日出生，汉族，住安顺市西秀区。上诉人贵州省安顺市粮油综合经贸公司（以下简称“安顺市粮油公司”）因与被上诉人谢平租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安顺市粮油公司上诉请求：1．撤销原判；2．依法改判支持其一审全部诉讼请求，驳回谢平的反诉请求。事实和理由：1．谢平虽于2018年1月20日向安顺市粮油公司申请终止双方签订的《桑拿承包经营协议》，但其一直占用案涉房屋。《桑拿承包经营房屋移交协议》可以证明2019年4月30日前案涉房屋仍为谢平占有；2．《桑拿承包经营协议》约定“乙方承包经营的房屋由乙方负责投资装修，当协议终止时，甲方不予补偿”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。安顺市粮油公司是装饰物的所有权人，取得相应的补偿款有物权法等法律依据，不属于不当得利；3．本案是租赁合同纠纷，一审法院适用不当得利的相关规定对本案进行审理，法律适用错误。谢平二审辩称：《桑拿承包经营房屋移交协议》中明确了不存在延期交房的事实。房屋的装修是由我负责的，我是二次装修的补偿对象，湖南省高级人民法院有相应的判例，请求二审法院维持原判。安顺市粮油公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令谢平向其支付2018年1月1日至2019年4月1日止的房屋使用费用115,885元；2．本案诉讼费由谢平承担。谢平反诉请求：1．判令安顺市粮油公司向其支付拆迁桑拿用房二次装修补偿费677,466.05元；2．本案反诉费由安顺市粮油公司承担。一审判决认定的事实：2010年5月7日，安顺市粮油公司作为甲方、谢平作为乙方签订《桑拿承包经营协议》约定：“一、承包经营范围：甲方新建综合楼副一层、一层及原酒店桑拿用房。二、承包经营期限为8年。自2010年5月15日起至2018年5月14日止。三、承包金额及付款方式：1、承包金额：第一年50,000元，优惠50%，并给予105天的装修优惠，实际交纳17,708元；第二年50,000元，优惠30%，实际交纳35,000元；第三年50,000元；第四年开始每年承包金在上一年的基础上递增10%。2、2010年5月15日承包期开始后，甲方给予乙方105天的装修时间，从2010年9月1日起开始计收承包金。3、承包金按季度支付，每季度第一个月的1日至5日为支付时间，节假日顺延。4、乙方须向甲方交纳承包保证金4,000元。四、甲方的权利和义务：2、乙方承包经营的房屋由乙方负责投资装修，当协议终止时，甲方不予补偿；4、在相关政府部门允许的情况下，甲方同意乙方在原锅炉房顶搭建轻质简易房，费用由乙方承担，但不得影响甲方房屋结构和存在安全隐患。五、乙方的权利和义务：6、承包经营期满后，在同等条件下，乙方享有优先承包经营的权利。六、违约责任：2、因人力不可控因素造成本协议无法执行，双方各自承担损失，本协议终止。”合同还对其他事项进行了约定。2010年5月10日，安顺市粮油公司作为甲方、谢平作为乙方签订《原锅炉房及新建综合楼屋面临时使用协议》约定：“为强化酒店配套设施建设，扩大桑拿经营规模，促进酒店发展，达到互利双赢，经公司研究，同意将原锅炉房及新建综合楼屋面无偿提供给乙方使用。经双方协商一致同意达成如下协议：一、甲方将公司原锅炉房及新建综合楼屋面无偿提供给乙方使用，并同意可修建轻质临时用房。三、乙方所修建的轻质临时用房，一切手续费用由乙方承担，与甲方无关。四、乙方修建屋面临时用房的使用年限为8年，即：2010年5月15日—2018年5月14日止；当合同期满后，乙方所修的屋面临时用房归甲方所有，并由甲方收回。合同还对其他事项进行了约定”。2016年9月20日，西秀区人民政府下发《安顺市西秀区人民政府关于西秀区2016年粮食局地块棚户区改造项目红线范围内房屋征收决定书》内容为：“西秀区2016年粮食局地块棚户区改造项目经线范围内涉及的土地、建（构）物及附属设施。四至范围为：东抵凤凰花园B区，南抵凤凰山，西抵龙凤呈祥小区，北抵凤凰山酒店。具体以房屋征收规划红线为准”。2018年1月20日，谢平向安顺市粮油公司书面申请，内容为：“申请安顺市粮油综合经贸公司：我桑拿部所租赁经营的公司（酒店）房产因遇政府拆迁，现已完全停止营业。故特向贵公司申请将所租房产及配套设施交回公司，并终止租赁合同关系，终止时间为2018年1月31日止。特此申请申请人谢平2018年1月20日经公司经理办公会议研究，同意终止租赁合同关系汪强2018年1月26日”。2018年12月5日，安顺市西秀区凤凰社区服务中心作为征收实施单位（甲方）、安顺市粮油公司作为被征收人（乙方）签订《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》约定：“一、征收范围涉及乙方塔山东路及凤西路（凤凰山酒店）的房屋、附属物及随房空地（详见计价表）。乙方负责出具有效的房屋权属依据交甲方，并于规定期限内搬迁完毕且腾房交给甲方。乙方必须在交房前妥善处理、清算房屋的债权债务。甲方对乙方房屋依法进行征收和补偿。乙方选择的安置方式为：货币补偿结合产权调换。二、选择房屋产权调换和补偿方式：（一）被征收房屋补偿价值：房屋征补偿价值计为58,165,137.72元，乙方选择房屋征收补偿价值其中的50,000,000元用于等价值产权调换进行置换房屋，剩余8,165,137.72元选择货币补偿。三、其他补偿事项（一）附属物，该项补偿金额已列入评估项目计入房屋价值；（二）水表、电表附属设施补偿有线电视3,185元；（四）搬家补助费85,727.04元；（五）二次装修补偿费5,416,761.98元；（六）失业保险金补助补偿费649,152元；（七）设备设施补偿费1,182,833元；（八）花草树苗补偿费5,600元；甲方应补给乙方剩余房屋征收补偿价值8,165,137.72元，过渡费1,211,823元，以及本协议第三项其他补偿事项合计人民币7,343,259.02元，总合计为16,720,219.74元，该款分三个阶段支付：第三阶段：甲方在2019年5月31日前支付共计11640219.74。”安顺市粮油公司所领取的16,720,219.74元中包含谢平承包的桑拿室内二次装修补偿款677,446.05元。2019年4月11日，安顺市粮油公司作为甲方、谢平作为乙方签订《桑拿承包经营房屋移交协议》约定：“一、乙方自愿将所承包经营甲方酒店房屋交回甲方，交回房屋包括：酒店老楼侧楼一、二层；新综合楼一、二层及七楼自建板房；小综合楼四楼自建房。二、乙方在移交房屋时，应一次性结清承包经营期间的水费、电费、电话费等相关费用后，凭相关票据办理房屋移交手续。三、乙方应做好所承包经营甲方房屋已计算补偿的设施、设备及装修的保护，凡计入补偿的一律不得私自拆除或破坏，否则，所造成的一切后果由乙方承担。四、甲乙双方签订协议后，乙方立即将所承包经营甲方房屋及附属设施全部移交给甲方，甲方在三日之内将乙方自建砖木房、自建活动板房、搬家费补偿款共计118,110.66元一次性支付乙方。五、本次征收涉及的乙方承包经营房屋的二次装修补偿款677,466.05元，因双方产生争议，现已向西秀区人民法院提起诉讼，待法院判决后，按照判决结果执行。七、为了配合甲方酒店拆迁工作推进，乙方于2018年1月20日向甲方提出申请终止《房屋承包经营协议》，经甲方研究同意后，于2018年1月31日终止协议，乙方一直积极配合甲方做腾房交房工作，不存在乙方向甲方延期交房。八、本协议一式四份，甲方三份，乙方一份，自双方签字之日起生效。2019年4月30日，安顺市粮油公司出具收款收据交谢平，内容为：“今收到桑拿交来房租水电30,724元，备注：电费3个月17,301.96元，房租2017年12月至2018年元月13,422.04元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谢平租用安顺市粮油公司所有的新建综合楼副一层、一层及原酒店桑拿用房，租用期限8年，租用房屋到期日为2018年5月14日。谢平租用安顺市粮油公司的房屋经装修后经营使用，后因政府拆迁需要，对含谢平租用的房屋等安顺市粮油公司的房屋及附属物需拆除。2018年1月20日，谢平向安顺市粮油公司书面申请，内容为：“申请安顺市粮油综合经贸公司：我桑拿部所租赁经营的公司（酒店）房产因遇政府拆迁，现已完全停止营业。故特向贵公司申请将所租房产及配套设施交回公司，并终止租赁合同关系，终止时间为2018年1月31日止。特此申请申请人谢平2018年1月20日经公司经理办公会议研究，同意终止租赁合同关系汪强2018年1月26日”。另《桑拿承包经营房屋移交协议》载明：为了配合甲方酒店拆迁工作推进，乙方于2018年1月20日向甲方提出申请终止《房屋承包经营协议》，经甲方研究同意后，于2018年1月31日终止协议，乙方一直积极配合甲方做腾房交房工作，不存在乙方向甲方延期交房。再从原告出具给被告的《收款收据》内容为：“今收到桑拿交来房租水电30,724元，备注：电费3个月17,301.96元，房租2017年12月至2018年元月13,422.04元。说明安顺市粮油公司与谢平签订的《桑拿承包经营协议》已于2018年1月终止。故安顺市粮油公司诉请要求判令谢平向其支付2018年1月1日至2019年4月1日止的房屋使用费用115,885元，没有事实依据，不予支持。关于谢平要求安顺市粮油公司支付谢平拆迁桑拿用房二次装修补偿费677,466.05元的问题：首先如何认识安顺市粮油公司二次装修补偿款的性质，该装修款实际上是谢平使用安顺市粮油公司房屋的动产装修物，该装修物的性质属于添附物，添附物就是动产与不动产的附合，添附物是从物，房屋是主物，房屋经过装修后，装修物已经与房屋连成一体，达到了不可分离的程度，承租人对其拥有所有权，而出租人拥有出租房屋的所有权。一旦合同解除时强行将装修物拆除，则会造成财产上的损失。民法总则规定，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合形成新的财产。该装修款属于动产与不动产的附合，动产与不动产附合的一般原则是依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权，对从物物主的损失有权依不当得利要求主物物主赔偿损失。双方在《桑拿承包经营协议》因政府拆迁行为导致合同无法履行的谢平的装修物归属作出约定，安顺市粮油公司将该二次装修补偿费677,466.05元占为己有，显属不当得利。故谢平的该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.贵州省安顺市粮油综合经贸公司在本判决生效之日起5日内支付谢平桑拿用房二次装修补偿费人民币677466.05元。2.驳回贵州省安顺市粮油综合经贸公司的诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2618元，反诉案件受理费10575元，合计13193元。由贵州省安顺市粮油综合经贸公司承担。反诉费谢平已经预交，安顺市粮油公司于本判决生效之日起5日内直接支付给谢平。二审中，安顺市粮油公司提交了安顺市西秀区人民政府《关于不予征收凤凰山大酒店资产的函》，拟证明西秀区政府决定不予征收案涉房屋，谢平诉请支付补偿款的基础已不存在。谢平对该证据的真实性无异议，但认为，西秀区政府决定不征收案涉房屋是之后发生的事实，当初我是根据政府的征收文件要求配合征收的。且安顺市粮油公司已经收到了部分拆迁补偿款，西秀区人民政府并没有要求安顺市粮油公司返还。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据予以采信。二审查明：目前安顺市粮油公司已收到部分拆迁补偿款。2019年11月28日安顺市西秀区人民政府作出了《关于不予征收凤凰山大酒店资产的函》，并通知了安顺市粮油公司。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1.安顺市粮油公司向谢平主张的2018年1月1日至2019年4月1日的房屋使用费115885元是否应担支持；2.安顺市粮油公司是否应向谢平支付案涉房屋装修装饰补偿款。本院认为：《桑拿承包经营房屋移交协议》中载明“四、甲、乙双方签订协议后，乙方立即将所承包经营甲方房屋及附属设施全部移交给甲方……”可以证明截至该协议签订时即2019年4月11日谢平仍占有案涉房屋，按照常理谢平应当向安顺市粮油公司支付占用房屋期间的使用费，但是《桑拿承包经营房屋移交协议》中又载明“经甲方研究同意后，于2018年1月31日终止协议，乙方一直积极配合甲方作腾房交房工作，不存在乙方向甲方延期交房”该约定可视为安顺市粮油公司免除了谢平的延期交房责任，故安顺市粮油公司关于谢平向其支付房屋使用费的主张本院不予支持。因政府征收的原因，谢平经与安顺市粮油公司协商于2018年1月31日解除了双方之间的房屋租赁合同，应当按照合同约定对合同终止进行清理，合同已约定协议终止时，安顺市粮油公司不予补偿。综上所述，安顺市粮油公司关于不向谢平支付装饰装修拆迁补偿款的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初1545号民事判决。二、驳回贵州省安顺市粮油综合经贸公司的全部诉讼请求。三、驳回谢平的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费2618元，由贵州省安顺市粮油综合经贸公司负担，一审反诉案件受理费10575元，由谢平负担；二审案件受理费13193元，由贵州省安顺市粮油综合经贸公司负担2618元，谢平负担10575元。本判决为终审判决。审判长 杨    虹审判员 宋    颂审判员 黄  光  美二〇一九年十二月二十五日书记员 罗光源（代）