湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4340号上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，该公司董事长委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：罗小军，男，1973年2月13日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：曹高凤（系罗小军之妻），女，1978年7月18日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）与被上诉人罗小军、曹高凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭，被上诉人罗小军、曹高凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉溪河公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、双方当事人签订的商品房买卖合同不但约定了正常的交房时间，同时还进行了“出卖人可据实予以延期”的特别规定。本案就是因施工建设合同发生纠纷导致房屋无法验收。二、双方协商交付时间延后是客观事实。被上诉人基于不影响小孩上学等个人原因，强烈要求交房。因此，双方协商交房不仅仅是变更了交房条件，也包括了延期交房的时间，玉溪河公司不应承担延期交房的违约责任。三、被上诉人明知房屋没有验收合格而变更了交房条件进行延期交房，因此，对于交房双方均存在过错，被上诉人同样应承担过错责任。罗小军、曹高凤答辩称：玉溪河公司没有按照约定按时交付房屋，存在违约行为。合同约定的交房期间届满后，被上诉人多次要求玉溪河公司交房，但玉溪河公司均以各种理由搪塞拖延，期间也未告知被上诉人因何违约，玉溪河公司在2018年6月6日的交房也是违规交房，应当视为至今仍未交房。玉溪河公司与第三人之间的纠纷与本案无关，不能成为其不承担违约责任的事由。请求驳回上诉，维持原判。罗小军、曹高凤向一审法院起诉请求：1.判令玉溪河公司办理不动产权证书；2.判令玉溪河公司向罗小军、曹高凤支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的逾期办理不动产权证的违约金9100元，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止；3．判令玉溪河公司向罗小军、曹高凤支付逾期交房违约金35,037元（从2016年1月1日至2019年6月30日止，按合同约定按日支付已交房款274,864元的万分之一计算，后续另计）；4．判令玉溪河公司消除安全隐患（墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等）。一审法院认定事实：玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2014年12月9日，罗小军向玉溪河公司支付购房定金50,000元。2015年1月29日，双方签订《宜章县商品房买卖合同》。合同约定，罗小军、曹高凤购买玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋1002号房，总价款为402,064元，付款方式为首付122,064元（含定金），其余280,000元房款办理银行按揭。当天，罗小军又向玉溪河公司支付购房定金72,064元，合计付款122,064元，其余房款办理了按揭。交付期限及条件，双方约定出卖人应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如“遭遇不可抗力”或“因其他原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。房屋交接及违约责任，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。关于保修责任，双方约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。玉溪河公司未按合同约定在2015年12月31日前将案涉房屋交付罗小军、曹高凤。2018年6月6日，罗小军向玉溪河公司出具《承诺书》，主要承诺不得擅自更改房屋结构、入户门、防火窗等，无协商或同意顺延交房等内容。一审庭审中双方一致认可当天为案涉房屋交付日期。罗小军、曹高凤至起诉之日，已偿还银行按揭贷款152,800元，加之上述已付房款122,064元，共计274,864元一审另查明，案外人周南山因建设工程施工合同纠纷向宜章县人民法院起诉了玉溪河公司与案外人李霖。目前，该案正在审理之中。案涉房屋至今没有验收，也未办理不动产权证。案涉房屋所在小区的物业管理服务由宜章宜居物业服务有限公司提供。一审法院认为，罗小军、曹高凤、玉溪河公司签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、关于罗小军、曹高凤请求玉溪河公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而计算的，罗小军、曹高凤主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中，双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，本案双方当事人约定的交房时间是2015年12月31日，而实际交房日期为2018年6月6日，逾期长达两年有余，已远远超过90日。罗小军、曹高凤按照合同约定，既可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。事实证明，罗小军、曹高凤接收房屋，选择的是继续履行合同。根据合同约定的违约金的计算方法，只有在房屋交付的当天，罗小军、曹高凤方可知晓违约金债权及其具体金额，之后再向玉溪河公司主张该项债权才符合常理，也符合交易习惯。因此，本案逾期交房违约金应从实际交房之日开始计算诉讼时效。玉溪河公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。二、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。玉溪河公司不是办理权属登记的机关，仅有协助办证部门办理相关权属证书的义务。从合同约定的内容看，也是约定由玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果玉溪河公司未按约履行义务，罗小军、曹高凤可依据合同约定主张其承担违约责任。故罗小军、曹高凤主张玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。三、关于玉溪河公司是否存在逾期交房的违约行为并如何承担违约责任的问题。合同约定玉溪河公司交房期限为2015年12月31日前，而实际交房日期为2018年6月6日。罗小军出具的承诺书无协商或同意顺延交房等内容。虽然，案外人周南山与玉溪河公司及案外人李霖的建设工程施工合同纠纷有可能影响案涉房屋的验收，从而影响房屋的交付，但是，玉溪河公司并无其他证据证明双方具有合同约定的“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等情形，故玉溪河公司以罗小军向其出具承诺书为由主张双方已协商顺延交房至2018年6月6日的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。玉溪河公司未按期交付房屋，违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。在2018年6月6日双方交接案涉房屋时，该房屋尚未验收，也未达到合同约定的交付条件。对此，罗小军、曹高凤是明知的，本可以拒绝接收房屋，但其自身考量后，仍然接收了房屋。据此可认定罗小军、曹高凤放弃合同约定的房屋的交付条件，双方的交接行为实际上变更了房屋交付条件。因此，玉溪河公司应承担从合同约定的最后交房日的第二天即2016年1月1日至实际交房日2018年6月6日的逾期交房违约责任。玉溪河公司应支付罗小军、曹高凤逾期交房违约金24,380.44元（274,864元×0.1‰×887天）。罗小军、曹高凤请求支付逾期交房违约金35,037元及后续违约金，一审法院予以支持24,380.44元，超出部分不予支持。四、玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。合同约定玉溪河公司应在商品房交付使用后720日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后360日内办妥罗小军、曹高凤的房屋所有权证。案涉房屋的实际交付时间为2018年6月6日，按此时间推算，至今尚在双方约定的办证期限内。罗小军、曹高凤诉请玉溪河公司向其支付逾期办理不动产权证书的违约金9100元及2019年6月30日之后的违约金，没有事实根据，一审法院不予支持。五、关于罗小军、曹高凤请求判令玉溪河公司消除安全隐患等问题。罗小军、曹高凤主张房屋墙体开裂，虽然提供了照片，但该证据不能证明房屋质量存在问题。如果案涉房屋确有质量问题，而玉溪河公司拒绝或拖延履行保修义务，罗小军、曹高凤可根据合同约定的保修责任，自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失再另行主张由玉溪河公司承担。案涉房屋所在小区现已有物业公司提供物业管理服务，诸如路灯照明、消防安全设施等事项，均与本案不属于同一法律关系，且不宜合并审理，罗小军、曹高凤可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗小军、曹高凤支付逾期交房违约金24,380.44元；二、驳回原告罗小军、曹高凤的其他诉讼请求。案件受理费903元，减半收取计452元，由原告罗小军、曹高凤负担202元，被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担250元。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效，焦点在于玉溪河公司是否存在逾期交房行为以及应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，玉溪河公司因他人的原因导致逾期交房，不能免除玉溪河公司的违约责任。玉溪河公司在合同约定的时间内不能交付符合交付条件的房屋是客观事实，本案中并没有证据证明业主与玉溪河公司重新约定了新的交房时间，业主提前收房也不意味着业主放弃追究玉溪河公司延期交房的违约责任，因此，一审法院自合同约定的交房时间开始，按照合同约定的违约金比例，计算逾期交房违约金至业主实际收房之日，符合合同约定、法律规定以及本案事实。玉溪河公司二审庭审中要求下调违约金比例，因双方合同中约定的违约金并不过高，本院不予支持。综上所述，上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十二日法官助理李敏书记员高尚书附法律法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。