新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1507号 上诉人（原审原告）：曾伊梅，女，1974年9月4出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：徐春雷（系曾伊梅丈夫），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审被告）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：张强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜正权，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴律师事务所律师。 原审第三人：奎屯华亿仓储物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：孙琪佳，该公司董事长。 上诉人曾伊梅因与被上诉人新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和公司），原审第三人奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾伊梅委托诉讼代理人徐春雷，被上诉人通和公司委托诉讼代理人姜正权、孙境延到庭参加诉讼，原审第三人华亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾伊梅上诉请求：撤销一审判决，改判人民法院停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，确认曾伊梅对华亿公司综合楼1#东1号、2号享有租赁使用权，或将该案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉《使用权转让协议》系房屋租赁合同，一审判决认定为房屋买卖合同错误；2.一审判决适用法律错误。其租赁案涉房屋应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行处理，一审判决以房屋买卖合同为由驳回其诉讼请求适用法律错误。故请求二审法院支持其上诉请求。 通和公司辩称，案涉《使用权转让协议》名为使用权转让，实为房屋买卖协议，该协议违反了法律、行政法规效力性强制性规定，因而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。曾伊梅明知案涉房屋未经竣工验收，亦无相应资质文件，仍与华亿公司恶意串通，强行占有使用房屋，曾伊梅属于恶意案外人，不应受法律保护。请求驳回上诉，维持原判。 华亿公司未提交书面答辩意见。 曾伊梅向一审法院起诉请求：1.停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行；2.判令曾伊梅对华亿公司综合楼1#东1号、2号享有使用权至2055年8月；3.本案诉讼费用由通和公司、华亿公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月4日，华亿公司（甲方）与曾伊梅（乙方）签订两份《使用权转让协议》，约定甲方将其拥有的××楼、东02房屋的使用权转让给乙方，东01号房屋与东02号房屋的建筑面积均为110.64平方米，房屋单价为3,800元∕平方米，每套房屋总价款为420,432元，乙方于2014年7月4日支付总房款10%即42,043.20元，2014年7月14日再付总房款40%即168,172.80元，于2015年6月1日付清剩余房款210,216元。乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的占有使用权。使用期限至2055年8月1日止。该协议有曾伊梅、华亿公司经办人孙永军签字及华亿公司盖章。2014年7月14日，华亿公司给曾伊梅出具收据一份，注明曾伊梅交01号、02号门面房2间，单价3,800元∕平方米，金额850,000元。该收据上加盖有华亿公司的印章，经手人孙永军的签名。庭审中，华亿公司认可收到上述款项的事实。 一审法院另查明，2017年6月15日，通和公司与华亿公司建设工程施工合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理并作出（2017）新40民初93号民事调解书，确认华亿公司共计向通和公司支付工程款及利息16,609,481.20元。该调解书生效后，华亿公司未按协议内容履行付款义务，通和公司遂向伊犁州分院申请强制执行。伊犁州分院作出（2017）新40执73号执行裁定书，裁定（2017）新40民初93号调解书由奎屯市人民法院执行。 2018年11月23日，一审法院在华亿公司综合楼1#、2#张贴公告，载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和公司申请执行华亿公司建设工程施工合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院将依法拍卖已查封的被执行人华亿公司名下位于奎屯市××街两宗土地使用权及地上所有房屋……。 一审法院在执行上述案件中，曾伊梅对执行标的华亿公司综合楼1#楼一层东1号、2号房屋提出书面异议，该院作出（2019）新4003执异20号执行裁定书，裁定驳回曾伊梅的异议请求。曾伊梅不服，于2019年3月14日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院又查明，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第654003201500001号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿公司，用地项目名称为仓储物流中心项目，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。庭审中，曾伊梅、通和公司、华亿公司均认可该许可证载明的用地即为华亿公司综合楼1#、2#楼所在地。 一审法院认为，本案的争议焦点：1.曾伊梅与华亿公司是何法律关系；2.涉案房屋能否转让，曾伊梅主张确认房屋使用期限有无依据，曾伊梅能否以此协议阻止对涉案房屋的强制执行。 关于焦点1，曾伊梅主张其与华亿公司签订的《使用权转让协议》性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有20年的合法使用权。通和公司辩称案涉的转让协议虽名为房屋租赁合同，实际系房屋买卖合同。根据《使用权转让协议》内容来看，双方约定房屋的转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在付款方式中亦载明支付的是房款，并约定曾伊梅对该房屋享有排他的独占使用权期限至2055年，结合案涉工程的土地性质，可见该转让协议虽名为使用权转让协议，实际系房屋转让协议，曾伊梅与华亿公司之间系房屋买卖合同关系。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。本案中，华亿公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，华亿公司将规划部门批准的仓储用地改建为综合楼，将1#、2#楼的房屋出售给曾伊梅，双方签订房屋买卖合同后，又未办理改变涉案土地用途手续，华亿公司与曾伊梅签订的《使用权转让协议》违反了上述法律中的强制性规定，应属无效。曾伊梅对案涉房屋不享有所有权，其无权阻止对案涉房屋的强制执行，据此，曾伊梅要求停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因案涉协议的性质并非房屋租赁合同，故曾伊梅请求确认其对案涉房屋享有使用权的诉请，不能成立，一审法院不予支持。通和公司辩称案涉协议的性质系买卖合同的意见，一审法院予以采纳。华亿公司辩称其与曾伊梅签订的涉案协议系房屋租赁合同，其公司愿意继续履行该合同的意见，一审法院不予采纳。判决：驳回曾伊梅诉讼请求。案件受理费100元，由曾伊梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：通和公司提交新证据，即现场配电箱照片4张，因无拍摄时间、地点及拍摄人，无法认定该证据与本案的关联性，故本院对该证据不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于2015年9月22日作出（2015）奎垦民保字第30号民事裁定书，查封刘小珍、孙永军、华亿公司位于奎屯市××街（土地证号：奎国用131009第47178号）及南附3号（土地证号：奎国用150827第64072号）两宗土地（以下简称为案涉两宗土地）。次日，该院向奎屯市国土资源局送达（2015）奎垦执保字第119号协助执行通知书，协助执行：1.查封华亿公司名下案涉两宗土地使用权，查封期间停止办理上述两宗土地的过户、买卖、抵押、出租等手续；2.查封期限三年（2015年9月23日-2018年9月22日）。2019年7月9日，奎屯市人民法院于2019年7月8日向奎-独开发区不动产登记分局送达（2018）新4003执28号协助执行通知书，协助：1.请贵单位协助我院查封华、扣押华亿公司名下案涉两宗土地及地上所有房屋和附属物。2.查封期限三年（2019年7月9日-2021年7月8日）。案涉两宗土地批准用途为仓储用地，使用年限60年，自2012年7月27日起至2062年7月26日。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《使用权转让协议》的性质和效力；2.曾伊梅对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除强制执行。 关于焦点1，首先，案涉《使用权转让协议》，从“使用权转让协议”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，符合租赁合同的构成要件。其次，从案涉《使用权转让协议》中“使用权转让给乙方”、“使用期限至2055年8月1日止”、“乙方转让房屋时必须向开发公司办理变更、登记手续”等表述可见，协议的内容也符合租赁合同的构成要件。再次，一审中曾伊梅与华亿公司均认可签订的《使用权转让协议》系房屋租赁合同。综上，应认定曾伊梅与华亿公司签订的两份《使用权转让协议》实质为房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，除租赁期限超过20年部分无效外其余内容不违反法律规定，合法有效。本院确认曾伊梅对华亿公司综合楼1#东1号、2号享有20年的租赁使用权，即租赁使用权至2034年7月3日止。一审法院认定上述《使用权转让协议》系房屋买卖合同有误，本院予以纠正。 关于焦点2，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物具有法律依据，且执行法院的执行行为对租赁物所有权变动，并不影响租赁合同的效力，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，曾伊梅承认其使用案涉房屋未受到任何限制，一审法院在执行过程中亦未要求其移交占有的上述房屋，故曾伊梅上诉请求停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行不符合上述法律的规定。综上，曾伊梅以其对案涉房屋享有租赁使用权并排除对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，华亿公司作为本案中的被执行人，对曾伊梅提起的执行异议之诉并无异议，依据上述规定，可以列其为第三人，原审将华亿公司列为被告不当，本院予以纠正。 综上，曾伊梅的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初386号民事判决； 二、确认曾伊梅对奎屯华亿仓储物流有限公司综合楼1#东1号、2号房屋享有20年的租赁使用权（即租赁使用权自2014年7月4日至2034年7月3日止）； 三、驳回曾伊梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人曾伊梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 王国彪 审判员 何学涛 二〇一九年十二月二十四日 书记员 韦 丽