四川省古蔺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0525民初3004号 原告：古蔺县自然资源和规划局，住所地：古蔺县古蔺镇胜蔺街133号，统一社会信用代码：1151042MB19775939。 法定代表人：吴进，局长。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 被告：四川来溢果房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区蓝安路二段3号办公楼。统一社会信用代码：91510502662791702R。 法定代表人：周忠正，总经理。 委托诉讼代理人：钟茜，四川滨河律师事务所律师。 原告古蔺县自然资源和规划局与被告四川来溢果房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷（立案案由为建设用地使用权纠纷）一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，原告古蔺县自然资源和规划局的委托诉讼代理人李泳，被告四川来溢果房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古蔺县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金42.0295万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月27日，被告与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为2013-××9-2，系2013-××9号宗地的一部分，面积为2214.80平方米，土地用途为其他普通商品住房用地，出让价款为1594648元。合同约定被告于合同签订之日起30日内一次性交清建设用地使用权出让价款，如不能按时支付，则自滞纳之日起，每日按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金。被告于2018年7月5日向原告支付了110万元，于2018年11月15日向原告支付了494648元，原告已将该宗地交付被告使用，至今尚欠违约金420295元。 被告四川来溢果房地产开发有限公司辩称，原告陈述的签订出让合同和被告履行款项的时间是事实，但案涉土地在开发前期，是由被告代政府征收，2014年经县政府主持各部门以及观文镇的镇长召开会议，因为政府资金困难，协商先由被告代政府征收，再由政府按照征收的标准进行用地，因为政府迟延支付资金给被告，所以被告才迟延支付出让金。且被告实际支付的金额是3,600,920元，核准的是189,429元。被告只是瑕疵履行，不是根本性的违约，迟延履行造成的损失应该按照利息损失计算，合同约定的违约金计算过高，达到年利率108%，由人民法院依法调整。 本院经审理查明，2017年10月27日，被告与原告签订定《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为2013-××9-2，系2013-××9号宗地其中的一部分。面积为2214.80平方米，土地用途为其他普通商品住房用地，出让价款为1594648元。合同约定被告于合同签订之日起30日内一次性付清建设用地使用权出让价款，如果不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延履行款项的1‰向原告支付违约金。被告于2018年7月5日向原告支付了110万元，于2018年11月15日向原告支付了49.4648万元，原告已将该宗地交付被告使用至今。 本院认为，原、被告对2017年10月27日双方所签订《国有建设用地使用权出让合同》中的各项条款以及合同签订后，被告于2018年7月5日向原告支付1,100,000元出让款，于2018年11月15日向原告支付494,648元出让款，原告已将该宗地交付被告使用等基本事实均无争议。本案争议的焦点是原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的违约金是否过高。本院认为，原、被告在《国有建设用地使用权出让合同》中约定的违约金过高，应当适当调整。其理由如下：一、本案的基础法律关系应为建设用地使用权出让合同纠纷，适用的基本法律应为《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》，本案原、被告签订的合同中关于违约金约定的标准是依据国办（2006）100号文件确定的，国办（2006）100号文件属于土地行政管理方面的规范性文件，而《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》属于民事基本法，且《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》后于国办（2006）100号文件实施，从上位法优于下位法，后法优于前法的法律适用基本原则来判断，本案应当优先适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》及相关的民事法律法规。二、《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定：“采用招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”该条法律对国有土地使用权出让合同的内容作出了具体规定，且是按照《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而作出的。基于以上事实和理由，充分说明涉案合同系平等民事主体之间签署的民事合同，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及相关的民事法律法规。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘造成的损失’。”对于违约金过分高于造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案合同中约定日1‰的违约金，计算年利率为36％，相当于同期银行贷款利率的六倍左右，高于社会平均利率，因此应当予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 由被告四川来溢果房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告古蔺县自然资源和规划局建设用地使用权出让价款的违约本金49,084.3元（从2017年11月27日起，以出让价款1,594,648元为基数，按同期银行贷款利率支付违约金至2018年7月5日止，自2018年7月6日起，以出让价款本金494,648元为基数，按银行同期贷款利率支付违约金至2018年11月15日）。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,802元，由原告古蔺县自然资源和规划局负担3,327元，由被告四川来溢果房地产开发有限公司负担475元。 如不服本判决，可以自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王从友 二〇一九年十二月十七日 书记员  罗 碧 附本案适用法条： 《中华人民共和国物权法》第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。