海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5819号上诉人（一审原告）：符启赞，男，1988年8月5日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。上诉人（一审原告）：李琼美，女，1989年6月8日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩韵，海南宝岛律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：林莉莉，女，1956年12月18日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李林敏，男，1986年10月13日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××，系林莉莉之子。委托诉讼代理人：陈其强，海南唐海律师事务所律师。原审第三人：海南元心房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市美兰区西沙路22号临街铺面，统一社会信用代码91460100090520383X。法定代表人：吴巨雄，总经理。原审第三人：钟秋联，女，汉族，1987年8月30日出生，现住海南省儋州市，公民身份号码×××。上诉人符启赞、李琼美因与被上诉人林莉莉及原审第三人海南元心房地产营销策划有限公司（以下简称元心公司）、钟秋联房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初6173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人符启赞、李琼美上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.依法判令林莉莉赔偿因一房两卖导致的购房差价损失140000元；3.依法判令林莉莉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定“符启赞、李琼美提出的请求林莉莉赔偿因一房两卖导致的购房差价损失140000元，无合同依据，理由不成立”的说法属于认定基本事实错误，存在民事诉讼法第一百七十条规定的应当依法改判的情形。诚实信用原则是民法的基本原则之一。《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。在本案中，林莉莉不顾与符启赞签订的《房地产买卖契约》恶意违约，并与钟秋联签订阴阳合同为其办理过户登记、编造房屋存在纠纷等理由，致使房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。一审法院仍支持林莉莉的做法，认为符启赞、李琼美提出赔偿购房差价损失140000元的请求无合同依据而驳回该请求，这样不利于保护守约方的合法利益，也不能维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。2017年9月28日，符启赞、李琼美在与林莉莉签订《房地产买卖契约》后，符启赞、李琼美已经按照合同的约定向林莉莉支付购房定金，林莉莉也于2017年9月29日出具收到定金的收据，之后，符启赞、李琼美到银行办理贷款面签手续并将准备好的购房首付款转到办理银行按揭的账户，积极主动履行合同义务。但林莉莉在履行合同过程中，先是将房屋以63万元价格转卖给钟秋联并为其办理过户登记，后又编造房屋存在纠纷等理由单方解除合同，从而牟取因房屋价格上涨获得巨额利益的非法目的。由于房屋价格上涨，符启赞、李琼美已经不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房，这样经济损失是林莉莉违约行为造成的实际损失，应当由林莉莉进行赔偿。根据《合同法》第十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，符启赞、李琼美与林莉莉约定的涉案房屋的成交价格是49万元，林莉莉与钟秋联的实际成交价格是63万元，这部分的差价损失14万元，是林莉莉在订立合同时完全可以预见到的因其违约导致的直接损失。在这种情况下，对符启赞、李琼美进行赔偿，能有效地遏制及惩罚林莉莉的违约行为。因此符启赞、李琼美主张这部分的差价损失，既有事实依据又有法律依据。符启赞、李琼美作为二手房购房人，其经济条件并不宽裕，在本次房屋交易过程中，不但要向林莉莉支付购房定金及首付款，还需承担中介服务费和房屋过户的相应税费，承担了较大的交易风险，林莉莉单方解除合同的最终目的是使得房屋买卖合同无法履行，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益。这种非法投机利益损害了守法买房人的正当利益，触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用的基本原则与精神。综上所述，一审判决存在认定基本事实不清的情形，故恳请二审法院查明真相后依法对一审民事判决书进行改判，以维护符启赞、李琼美的合法权益。被上诉人林莉莉答辩称：一、林莉莉与符启赞、李琼美签订的《房地产买卖契约》未生效。《房地产买卖契约》第九条规定：“本契约应双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”林莉莉与符启赞、李琼美签订的《房地产买卖契约》未经房地产买卖主管机关审查批准，约定的生效条件未成就，《房地产买卖契约》未生效，契约中的条款包括违约条款对双方不产生效力。符启赞、李琼美依法无权主张违约金及滞纳金。二、林莉莉将涉案房屋转卖给钟秋联的行为不属于“一房二卖”，符启赞、李琼美也无权主张差价损失。无论是法律规定还是司法判例，认定“一房二卖”的基本前提是出卖人在签订了合法成立并生效的商品房买卖合同且收取了买受人房款后反悔，另行出售给他人并办理过户手续，导致前述商品房买卖合同无法履行。这种情形下未取得房屋的买受人才能有权利主张差价损失。而法律之所以支持差价损失的主张其目的是为了保护合法买受人的利益，保障依法成立并生效的合同的履行。但本案中《房地产买卖契约》约定“契约生效需经房地产买卖主管部门审查批准后方能生效”，而至今并未经相关部门审批，合同生效的条件未成就，依法不发生法律效力。因此，林莉莉与符启赞、李琼美之间不存在合法成立并生效的商品房买卖合同，林莉莉将房屋另行出售给他人的行为不属于“一房二卖”，符启赞、李琼美无权主张差价损失。综上所述，林莉莉与符启赞、李琼美签订的《房地产买卖契约》并未成立更未生效，对合同双方不具有约束力；符启赞、李琼美主张差价损失没有事实和法律依据。原审第三人元心公司未作陈述。原审第三人钟秋联陈述称：钟秋联在买房时不知情符启赞、李琼美与林莉莉之间之前的纠纷，钟秋联是通过中介买房的，买房后期收到法院的通知才知道此纠纷。符启赞、李琼美向一审法院起诉请求：1.判令林莉莉向符启赞、李琼美返还购房定金10000元及逾期退款滞纳金3600元（以10000元为基数，自2018年3月20日起至2018年7月20日，按每日千分之三计算）；2.判令林莉莉向符启赞、李琼美支付违约金10000元；3.判令林莉莉向符启赞、李琼美赔偿因一房两卖导致的购房差价损失140000元；4.诉讼费由林莉莉承担。一审法院认定事实：2017年9月26日，符启赞与元心公司签订《房地产中介服务合同（买方）》，委托元心公司协助购买林莉莉所有的位于海口市××路的房产。该合同第四条约定，符启赞于该合同签订之日应向元心公司支付10000元预购定金。符启赞依约向元心公司支付了10000元购房定金。次日，林莉莉与元心公司签订《房地产中介服务合同（卖方）》，委托元心公司协助出售涉案房屋。同时，元心公司将从符启赞处收取的10000元购房定金交付给林莉莉，且林莉莉出具了相应收据。2017年9月28日，符启赞、李琼美与林莉莉签订《房地产买卖契约》，约定：林莉莉将涉案房屋出售给符启赞、李琼美，成交价格为49万元，符启赞、李琼美分两次付清，首付款15万元待银行审批通过后支付，首付款含定金10000元，尾款34万元由银行放贷支付；双方同意于2018年3月20日由林莉莉将涉案房屋正式交付给符启赞、李琼美；符启赞、李琼美中途悔约，不得向林莉莉索还定金；林莉莉中途悔约，林莉莉应在悔约之日起当日内将定金退还给符启赞、李琼美，另计付符启赞、李琼美相当于定金数额的违约金；符启赞、李琼美不能按期向被告付清购房款，或者林莉莉不能按期向符启赞、李琼美交付涉案房屋，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于涉案房屋价款千分之三的滞纳金。2017年10月9日，林莉莉与钟秋联、陈海宏签订《房地产买卖契约》，约定林莉莉以63万元的价格将涉案房屋出售给钟秋联、陈海宏。2017年10月26日，涉案房产转登记于钟秋联名下。虽然涉案房屋在海口市不动产交易与产权管理中心备案价格为43万元，但林莉莉自认其系以63万元的价格将涉案房产出售的。2017年10月30日和11月9日，林莉莉向元心公司分别发出《关于解除〈房地产中介服务合同〉的通知函》、《关于〈房地产中介服务合同〉的解除函》，称因其前夫李保安以离婚时未对婚内共有财产进行分割为由不同意其出售涉案房屋，欲与元心公司解除签订的《房地产中介服务合同（卖方）》。2018年1月6日，元心公司向林莉莉发出《关于办理房屋过户登记的函》。林莉莉在本案及（2018）琼0105民初6174号案的审理中均申请对2017年10月9日，林莉莉（甲方）与钟秋联、陈海宏签订《房地产买卖契约》中甲方（签章）处“林莉莉”的签名是否为林莉莉本人所签及签名处指纹是否属于林莉莉本人进行鉴定，为此共发生鉴定费11900元，其中琼公平鉴[2019]文鉴字第56号司法鉴定鉴定费5600元，琼公平鉴[2019]痕鉴字第165号司法鉴定鉴定费6300元。平均为每案发生鉴定费5950元。一审法院认为：符启赞、李琼美与林莉莉所签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应依合同约定履行合同义务并享受合同权利。在符启赞、李琼美尚未履行完支付购房首付款义务之前，林莉莉于2017年10月9日与钟秋联签订《房地产买卖契约》、于2017年10月26日将涉案房产转登记于钟秋联名下、于2017年10月30日向元心公司发出《关于解除〈房地产中介服务合同〉的通知函》，上述行为属于《房地产买卖契约》中约定的“中途悔约”情形。依双方在《房地产买卖契约》中关于“中途悔约”的约定，林莉莉有权中途悔约，且中途悔约在合同中约定的法律责任为：在悔约之日起当日内将定金退还给符启赞、李琼美，另计付符启赞、李琼美相当于定金数额的违约金的民事责任。故符启赞、李琼美要求林莉莉返还购房定金10000元及逾期返还定金的损失，要求林莉莉向支付违约金10000元的诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。但逾期返还定金的损失应以10000元为本金，按中国人民银行同期发布的一年期流动资金贷款基准利率计，自2017年10月30日起计至债务实际付清之日止。符启赞、李琼美请求被告赔偿因一房两卖导致的购房差价损失140000元，无合同依据，其诉讼请求理由不成立，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林莉莉于本判决生效之日起十日内向符启赞、李琼美返还购房定金10000元及逾期退款的损失（以10000元为本金，按中国人民银行同期发布的一年期流动资金贷款基准利率计，自2017年10月30日起计至债务实际付清之日止）；二、林莉莉于本判决生效之日起十日内向符启赞、李琼美支付违约金10000元；三、驳回符启赞、李琼美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3572元，由符启赞、李琼美负担3000元，由林莉莉负担572元；保全费1370元、由符启赞、李琼美负担1000元，由林莉莉负担370元；鉴定费5950元，由林莉莉负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院审理查明：林莉莉与符启赞、李琼美签订的《房地产买卖契约》第九条约定：“本契约应双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：符启赞、李琼美诉请林莉莉赔偿购房损失140000元是否成立。林莉莉主张，其与符启赞、李琼美签订的《房地产买卖契约》第九条约定“本契约应双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，该《房地产买卖契约》因未经房地产买卖主管机关审查批准而未生效。对此，由于该《房地产买卖契约》并非法律规定的需办理批准手续的合同，而是属于合同法规定的自双方当事人签字或者盖章时即成立并生效的合同，不存在主管机关审查批准才生效的问题，故该合同第九条系不具有可履行性的条款，林莉莉主张合同未生效的理由不成立，本院不予采纳，一审法院认定该《房地产买卖契约》合法有效并无不当。本案中，林莉莉于2017年9月28日与符启赞、李琼美签订《房地产买卖契约》，在符启赞、李琼美支付10000元定金后，林莉莉于2017年10月9日与钟秋联签订《房地产买卖契约》、于2017年10月26日将涉案房产过户至钟秋联名下、于2017年10月30日向元心公司发出《关于解除〈房地产中介服务合同〉的通知函》，一审法院认定林莉莉的行为构成《房地产买卖契约》中约定的“中途悔约”情形并无不当。根据《房地产买卖契约》的约定，若林莉莉中途悔约，则应将定金退还给符启赞、李琼美，另计付符启赞、李琼美相当于定金数额的违约金。在按照上述约定认定林莉莉对符启赞、李琼美承担违约责任的基础上，结合林莉莉系在合同履行初期即悔约且此时符启赞、李琼美仅支付购房定金10000元而尚未支付其余购房款的情况，一审法院认定林莉莉诉请赔偿购房损失140000元缺乏合同依据而不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，符启赞、李琼美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3572元，由上诉人符启赞、李琼美负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一九年十二月二十日书记员 李 晶速录员杨建悦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。