安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终9033号 上诉人（被申诉人、原审原告）：张翔，男，1971年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：朱梦云，安徽远致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞景成，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（申诉人、原审被告）：史忠义，男，1964年3月15日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵行舟，安徽徽商律师事务所实习律师。 上诉人张翔因与被上诉人史忠义房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张翔及其委托诉讼代理人朱梦云、被上诉人史忠义及其委托诉讼代理人侯鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张翔上诉请求：本案租赁协议是长期租赁，史忠义在2016年10月将房屋私自卖给案外人，史忠义仍是房屋租赁协议主体。史忠义的违约行为致使本案租赁协议无法履行，暴力收房根本的原因是史忠义擅自出售房屋，应当承担赔偿装修损失68995元的责任。请求二审依法改判。 史忠义答辩称：本案是不定期租赁，出租方可以随时解除合同。我方在本案中没有违约行为，请求维持原判。 张翔向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间房屋租赁合同；2、依法判令被告史忠义赔偿原告装修损失89991.5元；3、被告赔偿原告张翔可得利益损失117500元；4、被告返还水电押金1000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理后于2017年7月17日作出（2017）皖0103民初671号民事判决：一、解除原告张翔与被告史忠义于2014年10月1日签订的《租房协议》；二、被告史忠义于本判决生效之日起十日内向原告张翔支付装修损失68995元；三、被告史忠义于本判决生效之日起十日内退还原告张翔押金1000元；四、驳回原告张翔的其他诉讼请求。 判决生效后，史忠义向合肥市庐阳区人民检察院申诉。合肥市庐阳区人民检察院以庐阳检民（行）监［2018]34010300004号检察建议书向合肥市庐阳区人民法院提出再审建议。合肥市庐阳区人民法院于2018年12月25日作出（2018）皖0103民监1号民事裁定，再审本案。 合肥市庐阳区人民法院再审认定事实如下：2014年10月，史忠义（甲方）与张翔（乙方）签订租房协议一份，约定甲方将位于合肥市美菱大道536号1幢201室的房屋出租给乙方。双方对租金约定为第一年、第二年的租金为1900元每月，第三年以后不涨价按照每年2000元收取租金并长期执行该价格，租赁期限约定为自2014年10月1日起至长期。该协议第三条中约定：“乙方需要装修须得到甲方同意认可，装修不允许损坏房屋主体承重结构”，第四条中约定：“屋里现有装修及一切附属设施归乙方所有”，第六条中约定：“乙方有意在此长期经营，租期满后，乙方可优先续租”，第七条中约定：“如乙方却因经营不善等原因，可以对承租权进行转让”。该协议签订后，张翔向史忠义交付房屋水电费押金1000元整，并对房屋进行装修用于经营，并陆续交付租金及水电费。2016年9月29日，史忠义将案涉房屋出售并过户给宋桂霞。2016年12月24日，张翔向公安机关报警，合肥市公安局益民街派出所接警记录显示案发地点为徽州大道与红星路交口南边50米老包河浴池大院里，报警内容为“三个人带了四五个人在这里闹事”。2016年12月28日、2016年12月31日张翔向史忠义发送短信，要求其带新房东来收取房租。2017年1月2日，张翔向公安机关报警，合肥市公安局益民街派出所接警记录显示案发地点为徽州大道100号包河浴池隔壁院子内，报警内容为“十几个人在这闹事打架，快来”，出警情况为“系租房纠纷，民警告知当事人与房东协商解决或通过正当途径解决”。2017年2月，张翔将案涉房屋移交给宋桂霞。 合肥市庐阳区人民法院再审认为，史忠义与张翔签订的租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即按照“买卖不破租赁”原则，在史忠义于2016年10月将房屋所有权转移给案外人宋桂霞之后，史忠义已不再是案涉房屋租赁协议的一方主体，案涉房屋租赁协议的主体已经变更为宋桂霞与张翔，张翔与史忠义之间的房屋租赁合同关系已经自然解除，故张翔请求法院判决解除与史忠义签订的租房协议，依法不应支持，原审关于解除合同的判项适用法律错误，依法应予以纠正。对于张翔主张史忠义赔偿装修损失89991.5元以及可得利益损失117500元的诉讼请求，其所举证的证据不能证明史忠义在2014年10月至2016年9月双方合同履行期间存在强制其搬离房屋以及破坏室内装修的违约行为，公安机关接警记录记载的纠纷时间均在史忠义转让房屋之后，且不能反映系史忠义对张翔租赁的房屋进行损害，故张翔的该诉请依法不应支持，原审关于史忠义向张翔支付装修损失的判项属认定事实错误，依法应予纠正。对于张翔主张史忠义返还水电押金1000元，史忠义举证的电费及燃气费发票显示的开票时间及用气、用电周期时间均是在史忠义转让案涉房屋之后，现无证据证明在史忠义与张翔之间的房屋租赁合同关系履行期间张翔有拖欠水电费的行为，故史忠义应当向张翔返还水电押金1000元，原审关于史忠义返还张翔押金1000元的判项应予维持。据此，该院判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初671号民事判决第三项；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初671号民事判决第一、二、四项；三、驳回原审原告张翔的其他诉讼请求；四、驳回申诉人史忠义的其他再审请求。 二审另查明：本案在原审审理中，合肥市庐阳区人民法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋装修损失进行评估，该公司作出的评估价格为68995元，鉴定基准日为2017年2月7日。原判其他事实无误，本院二审予以确认。 本院认为，张翔与史忠义签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方应当全面履行自己的义务，根据诚实信用的原则和案涉租赁合同的目的、性质和交易习惯，应该附随履行通知、协助等义务。在合同租赁期内，史忠义于2016年9月29日将案涉房屋出售并过户给宋桂霞。根据买卖不破租赁的原则，承租人张翔仍然享有继续履行原租赁合同的权利。本案中张翔恪守合同义务，积极履行缴纳租金等合同义务，在案涉房屋产权变动后多次通知史忠义带新房东来收取房租，其作为承租方主观上愿意继续承租房屋，行为上积极主动，系合同守约一方，并没有可归责于张翔的法定事由。但史忠义作为出租方以及出售房屋的原房东，没有认真且善意关注张翔承租权利的行使，没有履行积极通知、协助等附随义务，确保案涉房屋产权变动后各方妥善处理相关事宜，致使张翔未能实现租赁合同的目的，于2017年2月交出案涉租赁房屋。史忠义的行为构成违约，应当承担赔偿损失的责任。结合鉴定意见确定的数额68995元和张翔已经租赁使用房屋二年多的事实，综合双方当事人在履行合同中的具体行为、情节和本案实际情况，本院依法确定史忠义赔偿张翔的装修损失为35000元。原判关于案涉租赁合同已经自然解除等法律关系和其他相关事实认定及判决正确，上诉人张翔缘此的其他上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民再1号民事判决第一、二、三、四项； 二、史忠义于本判决生效之日起十日内赔偿张翔装修损失人民币35000元。 一审案件受理费人民币4508元，由张翔负担2508元，史忠义负担2000元。公告费800元，评估费5000元，合计人民币5800元，由史忠义负担。二审案件受理费人民币1670元，由张翔负担670元，史忠义负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 李 鸿 审判员 王亚明 审判员 轩银珍 二〇一九年十二月十七日 法官助理黄平 书记员罗思行 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。