江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0105民初694号 原告（反诉被告）：杨智，男，1989年9月13日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告（反诉原告）：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：石富昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李丹，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶燕，该公司员工。 原告杨智与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，被告恒富置业对原告杨智提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）杨智、被告（反诉原告）恒富置业的委托诉讼代理人李丹及陶燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨智向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号为WL1908300213，以下简称《买卖合同》）；2．恒富置业于判决生效之日起7天内退还杨智缴纳的购房款865,701元；3．恒富置业支付杨智资金占用费5,000元；4．恒富置业承担因诉讼所产生的交通费300元；5．恒富置业承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月26日，原告向恒富置业认购恒大林溪府40幢2单元1504房楼，缴纳2万元认购金，签订《恒大林溪府商品房认购书》（以下简称《楼宇认购书》）；8月30日，原告按照认购书要求，按时按量支付首付款（总房款1,365,701元，按照30%首付计算，加认购金共395,701元），签订《买卖合同》（草签）和编号为NCHDLXF0004090《无理由退房协议书》；9月21日原告追加45万元，共计支付865,701元购房款，签订《买卖合同》。2019年10月7日，原告向被告方置业顾问刘珂提出退房，行使《无理由退房协议书》中无理由退房权利，要求被告履行相关义务，刘珂以领导不在为由，告知原告10月10日到恒大林溪府申请退房；10月10日，刘珂又以购房合同已提交房管部门备案为由，告知公司不能退房；经交涉，刘珂又于10月11日告知原告要本人到房管局撤销备案才能退房；10月18日，原告到房管局咨询，工作人员告知退房与开发商协商即可；10月21日，刘珂建议原告走法律程序退房；10月22日，刘珂又告知原告不符合退房条件，需在签订《楼宇认购书》5天内签约付清50%的房款才能退房，以按揭材料没有提供公司不予办理为由拒绝退房，并强调退房只能走司法程序，原告遂此提起诉讼。 恒富置业答辩意见与下述其反诉意见一致。 恒富置业反诉请求：1．反诉被告杨智支付反诉原告恒富置业违约金136,570.1元；2．反诉被告杨智配合反诉原告恒富置业前往房管局办理解除合同备案手续；3．本案诉讼等一切费用由反诉被告杨智承担。事实和理由：2019年8月26日，双方签订《商品房认购书》，认购书明确约定杨智采取商业按揭的方式购买南昌恒大林溪府高层40栋2单元1504号房，且在2019年8月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。杨智于2019年8月30日交付首付款并自愿与恒富置业签订《买卖合同》及《无理由退房协议书》，因房地产市场价格波动，南昌恒大林溪府楼盘在国庆黄金周进行降价促销活动，杨智于10月7日向售楼部提出退房申请。根据《无理由退房协议书》第一条约定，杨智在履行合同中存在违约行为，无法享受无理由退房。杨智应按合同约定时间进行商业按揭办理，却自行选择公积金按揭，拒不提交办理商业按揭的材料。南昌恒大林溪府项目因存在房屋抵押无法进行公积金准入，客户无法办理公积金贷款。售楼部已明确告知杨智，依据《买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第一款第一点约定，买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料：如逾期办理或者逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。鉴于杨智的违约行为，恒富置业要求其支付违约金136,570.1元。且杨智退房意愿强烈，恒富置业同意解除双方签订的《楼宇认购书》与《买卖合同》，但因该合同已备案，杨智需配合恒富置业前往房管局办理解除合同备案手续。 杨智对恒富置业反诉辩称： “无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时候、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间和条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。而且从承诺的实质意义上讲，被告方推出无理由退房活动，旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也是企业的社会责任。既然作出承诺，就不应该对他人权利行使设置障碍，且履行退房对被告也未构成权利的侵害，反而更符合其推出该政策的本义。被告对无理由退房作出各种限制性条款属于格式条款，对原告不具有约束力。 关于是否存在违约问题。1．南昌市《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》第三条明确：加强销售行为管理，住房城乡建设主管部门要加强市场监管，要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件，南昌恒大林溪府项目因存在房屋抵押无法进行公积金准入，本身就是开发企业自身问题，不应将此为由拒绝客户办理公积金贷款。2．关于军人住房公积金贷款与地方公积贷款不同问题。军人住房公积金由军队住房资金管理中心专门管理，不受地方公积金管理机构约束，一般按照三个环节十二步即可办理，被告方所述“客户无法办理公积金贷款”，对于军人使用军人住房公积金并不适用。（已经有客户使用军人住房公积金贷款购买南昌恒大林溪府商品房）。3．关于自行选择公积金按揭，拒不提交办理商业按揭的材料问题。原告在签订《楼宇认购书》前，恒富置业刘珂已经承诺可以使用军人住房公积金按揭贷款，所有原告才决定购买，《买卖合同》中关于贷款方式填写为商业贷款属于格式条款，正是由于被告方未获得南昌市住房公积金准入造成，与原告使用军人公积金贷款无关。恒富置业于9月21日追收45万元购房款，视为已经同意变更《买卖合同》关于余款支付方式，进一步印证并非原告自行选择公积金按揭，而是双方已经达成一致。关于证词与聊天记录真实性问题，刘珂系被告工作人员，与原告没有亲缘和利益关系，作出不利于被告证词，可信度更高，可申请作笔迹鉴定或者本人出庭。原告按照军人公积金贷款程序和《买卖合同》附件中关于银行、公积金按揭付款方式的约定“如买受人采用住房公积金贷款方式付款购房的，须在合同签订后当日内将申请贷款所需全部资料交往住房公积金管理机构，并在住房公积金管理机构通知后5日内与住房公积金管理机构指定的按揭银行签订按揭贷款合同。”杨智于8月30日向军人住房公积金管理机构提出申请，并于10月10日获得批准。因原告是于10月7日提出退房申请，无须继续履行后续义务，按照《买卖合同》不存在违约行为。 杨智举证： 第一组证据：编号为NCHDLXF0004090《无理由退房协议书》，证明：双方存在真实有效的无理由退房协议关系。 第二组证据：《发票》1张、《POS签购单》2张，证明：原告已按时依约向被告支付30%以上购房款。 第三组证据：《军人住房公积金贷款申请表》《军人住房公积金贷款资格批准书》，证明：杨智依约在签订合同当日向住房公积金管理部门提交申请，符合住房公积金贷款资格。 第四组证据：《军人住房公积金贷款审批程序》（网上下载），证明：杨智具有使用住房公积金贷款买房程序的合法性。 第五组证据：《证词》（恒富置业刘珂出具）、原告与恒大林溪府置业顾问刘珂《微信聊天截图》10张，证明：恒富置业承诺杨智可以采用住房公积金贷款支付房屋余款50万元且于10月7日已知晓原告退房申请，但拒不履行退房义务事实。 第六组证据：《个人（商业用房）借款合同》，证明：杨智同事在恒富置业使用公积金贷款购房，恒富置业所述不能使用公积金住房不是真实的。 恒富置业质证：对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第四组、第六组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。对第五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实签名是刘珂本人签名，按照法律规定应申请证人出庭作证，《微信截图》和《证词》均无法核实其真实性。 恒富置业举证： 第一组证据：双方身份信息，证明：原、被告诉讼主体适格。 第二组证据：编号为0008778《楼宇认购书》《购房确认书》《个人购房承诺书》《征信承诺书》《买卖合同》，证明：原告2019年8月购买我司开发建设的林溪府40栋2单元1504室，房屋总价为1,365,701元，原告选择商业贷款方式付款，2019年8月30日前，支付首付房款，同日需办理完毕银行贷款申请手续。 第三组证据：《无理由退房协议书》，证明：杨智选择银行按揭方式付款，按揭申请资料需经银行审核通过，才能享有无理由退房的权利。 杨智质证：对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据中《楼宇认购书》真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，《楼宇认购书》要求8月30日付首付并要求当天办理完毕银行按揭贷款申请手续，这属于格式条款，且当天就要求把银行按揭申请手续办理完毕与事实不符，对该组证据其他证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，设置限制条款不合法。 本院经审理查明：2019年8月26日，杨智与恒富置业签订《楼宇认购书》，约定：杨智向恒富置业认购恒大林溪府40幢2单元1504房楼，房屋建筑面积121.97㎡，单价11,197.02元，杨智缴纳2万元作为定金；杨智于2019年8月30日前支付首期房款395,701元，同时草签《买卖合同》，余款95万元通过银行商业贷款方式支付；杨智需在2019年8月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。当日，杨智签署《购房确认书》《征信承诺书》《个人购房承诺书》。 2019年8月30日，杨智与恒富置业签订《买卖合同》（含附件十一部分《补充协议》）《无理由退房协议书》。《买卖合同》约定：杨智购买恒大林溪府40#楼2单元15层1504室，房屋建筑面积121.97㎡，房屋总价1,365,701元（含装修价594,603元），杨智缴纳的2万元定金抵作房款，杨智应当于2019年8月30日前支付首付款415,701元，余款95万元以银行商业贷款方式支付。《买卖合同》第八条对逾期付款违约责任约定：（1）逾期180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。（2）逾期超180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。《补充协议》第二条第一项关于银行、公积金按揭付款方式的约定：买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。如买受人采用住房公积金贷款方式付款购房的，须在合同签订后当日将申请贷款所需全部资料交住房公积金管理机构，并在住房公积金管理机构通知后5日内与住房公积金管理机构指定的按揭银行签订按揭贷款合同。买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。《无理由退房协议书》约定：如乙方（杨智，下同）按《楼宇认购书》及《买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时候，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。合同签订当日，杨智支付首期购房款395,701元。 2019年9月21日，杨智追加45万元，共计支付恒富置业865,701元购房款。2019年10月10日，杨智所在单位出具《军人住房公积金贷款资格批准书》并盖有其单位的财务结算专用章。2019年10月7日，原告向被告置业顾问刘珂提出退房，未达成一致意见。 本院认为： 关于《买卖合同》解除问题。杨智与恒富置业签订的《买卖合同》《无理由退房协议书》系签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。鉴于恒富置业同意杨智解除《买卖合同》的诉讼请求，故本院对杨智该诉讼请求予以准许。杨智应当配合恒富置业办理解除合同备案手续，相应的，恒富置业应当将杨智支付的购房款（含装修款）按照本院最后认定的数额退还杨智。 关于无理由退房问题。根据《无理由退房协议书》第二条约定，购房者选择退房的，购房者应当按《楼宇认购书》及《买卖合同》约定履行到期义务，不存在任何违约行为，同时，支付总购房款不少于30%，另外，购房者选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。因此，杨智与恒富置业签订《无理由退房协议书》，意在购房者符合该协议书所约定的条件后，购房者提出退房要求，可以免受违约责任追究，并不是杨智所主张的购房者提出退房要求后，出卖人应当绝对无条件退房。《无理由退房协议书》对于购房者不违约且满足购房款支付特定条件下作出的单方承诺，《无理由退房协议书》给予购房者一定的自由退房权利，不违反法律规定，合法有效。杨智在与恒富置业签订《买卖合同》中约定购房款支付方式选择商业贷款，杨智自愿签字认可。杨智提出，在其与恒富置业签订《买卖合同》时，要求公积金贷款，得到恒富置业员工刘珂同意，对此，杨智提供的证据不足以证明（注：《微信聊天截图》显示的时间均在10月7日之后），也未提供证据证明在签订《买卖合同》之后，双方就购房款贷款方式约定进行变更。在庭审中，杨智认可在签订《买卖合同》中，注意到了购房款支付合同条款约定为商业贷款，并自愿签字，因而不存在合同欺诈情形。即使《买卖合同》约定为公积金贷款，杨智也仅在其所在工作单位办理公积金贷款的前期准备，直至起诉之日也未办理银行按揭申请手续。故杨智不符合《无理由退房协议书》所约定的无理由退房条件，其未办理银行按揭申请手续即要求解除合同，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。杨智要求恒富置业支付资金占用费和交通费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于《补充协议》违约责任条款效力问题。《补充协议》第二条第一项包括银行、公积金按揭付款方式及违约责任两项内容，就违约责任而言，与《买卖合同》第八条逾期付款责任相比，无论是解除买卖合同期限还是违约金支付比例，前者明显重于后者，恒富置业作为格式合同提供一方，明显加重了购房者民事责任的承担，故《补充协议》关于逾期办理或者未办理银行、公积金按揭申请手续违约责任条款应为无效条款，恒富置业依据该条款追究杨智违约责任的反诉请求违反法律规定，本院不予支持。 关于民事责任承担问题。杨智依据《无理由退房协议》主张恒富置业应当无条件退房不能成立，应当承担未办理银行按揭手续的违约责任，结合《买卖合同》第八条逾期付款违约责任的约定水平及合同的实际履行情况，本院对《补充协议》第二条第一项违约金支付比例进行调整，酌定杨智按房屋总价1,365,701元的1%向恒富置业支付违约金13,657元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除杨智与南昌恒富置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号为WL1908300213）； 二、杨智在本判决生效之日起十日内配合南昌恒富置业有限公司办理解除合同备案手续； 三、南昌恒富置业有限公司退还杨智购房款865,701元； 四、杨智向南昌恒富置业有限公司支付违约金13,657元； 五、驳回杨智的其他诉讼请求； 六、驳回南昌恒富置业有限公司的其他反诉请求。 上述第三项与第四项进行折抵，南昌恒富置业有限公司还须退还杨智购房款852,044元，限南昌恒富置业有限公司在本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,139元，由杨智承担；反诉费1,517元，由杨智承担70元，南昌恒富置业有限公司承担1,447元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  李智辉 人民陪审员  符开用 人民陪审员  杨光礼 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  罗松瑞 书 记 员  熊 建