湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13206号上诉人（原审原告）：易亮，男，1987年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼琦，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市万科企业有限公司（原长沙市万科房地产开发有限公司），住所地：湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段176号旺德府国际大厦24楼。法定代表人：熊延龙。委托诉讼代理人：肖卓然，湖南金州律师事务所律师。上诉人易亮因与被上诉人长沙市万科企业有限公司（以下简称万科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13049号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易亮的上诉请求：1.撤销一审判决，改判万科公司赔偿因房屋质量问题给上诉人造成的经济损失48048.12元；2.本案一、二审全部诉讼费用由万科公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。虽然一审法院查明商品房经验收合格的条件，但对该验收合格是否符合国家和地方政府的规定，是否符合双方约定的条件并未进行查明，也未对精装房的交付标准与要求以及是否按照精装房标准交房进行查明。一审法院认可被上诉人未拖延维修的事实是错误的。二、一审法院适用法律错误。上诉人无需承担提供司法鉴定的举证责任。上诉人提供了涉案房屋裂缝、污染等质量问题的照片以及万科公司的维修记录等证据，而且精装房屋有多处大面积裂缝会影响居住是众所周知的事实。一审法院完全可根据上诉人提供的证据认定万科公司对涉案房屋维修以及维修期间影响了上诉人对涉案房屋的使用，无需上诉人提供司法鉴定。在上诉人提供了充分证据证明房屋维修影响上诉人居住的情况下，被上诉人主张对涉案房屋维修不影响上诉人，应当提供证据，否则应承担不利后果。双方签订的《买卖合同补充协议》第九条为无效的格式条款。根据《合同法》第四十条规定，排除对方主要权利的，该条款无效。一审法院判决被上诉人按同期、同地段、同类型房屋一个月的租金赔偿上诉人损失属于适用法律错误。按照租金计算损失标准过低，不符合业主的实际损失情况，也不符合本案的根本性质。三、一审法院审理程序不合法。一审法院未如期宣判，致使上诉人对法律的公正与严肃性失去信心。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人万科公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求缺乏事实依据。涉案房屋的买卖合同明确约定房屋交付标准即验收合格，万科公司已提交证据证明该房屋交付时已通过五方验收合格。涉案房屋出现的墙面裂缝经由权威部门鉴定为不影响主体结构质量，属于影响美观。万科公司积极履行了维修义务，不存在违约情形。二、原审判决适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏法律依据。上诉人诉请房屋质量问题所造成的损失，应承担举证责任，其所提供的证据不足以证明损失是否发生、损失大小。上诉人主张《买卖合同补充协议》第九条属于无效的格式条款，一方面，该条款不属于格式条款，系双方真实意思表示。其次，格式条款的法律后果也并非合同无效。三、原审同系列案件共12件，其中有2户未上诉，一审判决书已经生效。上诉人已经履行完毕生效裁判文书确定的义务，双方已经服判息诉。作为同类型案件，为更好地解决矛盾而非引发新的矛盾，本案不适合改判。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。易亮的一审诉讼请求：1、请求判令万科公司赔偿因房屋质量问题给易亮造成的经济损失共计48048.12元；2、由万科公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年8月16日，易亮与万科公司签订《买卖合同》，约定由易亮购买万科公司开发建设的位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积为133.26平方米，该房屋系“精装修”房屋。合同第十条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第十六条第三款约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失……。”附件三《交付标准》对涉案房屋的装饰、设备标准进行了约定，其中包括墙面用漆事项，墙面由万科公司负责粉刷。附件四《买卖合同补充协议》第六点第（三）项第4条约定：“买卖合同第十条约定的‘商品房经验收合格’是指五方验收合格（建设、勘察、设计、施工、监理单位完成的竣工验收合格），……”第九点第1条约定：“如买受人认为房屋存在属工程保修范围的质量问题的，应反馈出卖人复核并由出卖人按实情负责修补、保修，非房屋主体结构质量问题，出卖人不得以此拒绝收房。”第2条约定：“如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，……。”第3条约定：“出卖人维修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按同地段同类型房屋的租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。”2017年6月25日，万科公司向易亮邮寄万科梅溪郡21-1506房交付通知书。6月30日，万科公司取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。9月9日，易亮签署房屋交接单。另查明，因万科梅溪郡二期21栋多处房屋存在墙面裂缝问题，2017年7月24日，万科公司组织业主代表与质监站、设计、建立、施工各方协商房屋裂缝的维修事宜，各方同意由湖南湖大土木工程检测有限公司对房屋进行检测。2017年8月29日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司针对万科梅溪郡二期21栋房屋出具《土木建筑工程检测报告》，检测结论为21栋房屋的混凝土抗压强度、砂浆强度、粉刷层厚度、房屋垂直度等各项工艺均满足原设计强度等级及质量验收规范要求；墙体裂缝不会降低房屋结构的安全性等级，但影响美观、耐久性。易亮对上述检测报告不予认可，经一审法院释明，易亮表示不申请对房屋质量是否合格及房屋裂缝维修对居住环境是否有影响、何种影响以及产生的损失大小、维修期间时长进行司法鉴定。相关维修记录显示，2018年易亮多次就墙面裂缝问题进行报修，万科公司收到易亮的报修后，已安排人员上门进行了维修，没有拒绝或者拖延维修的情形。易亮与万科公司对涉案房屋墙面裂缝维修处于房屋质量保修期内这一事实均无异议。再查明，易亮涉案房屋墙面裂缝维修期间同地段、同类型房屋的市场租赁价格为3500元/月左右。以上事实，有《买卖合同》、房屋裂缝及维修图片、视频光盘及当事人陈述等证据证实，一审法院予以认可。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。易亮与万科公司签订《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。经一审法院释明，易亮表示系基于合同责任主张万科公司赔偿因房屋质量给易亮造成的损失48048.12元。综合本案案情及双方诉辩意见，本案有以下两个争议焦点问题：一、万科公司是否按合同的约定交付了涉案房屋，房屋的质量是否严重影响易亮正常居住使用，万科公司是否需对涉案房屋的质量承担赔偿责任。根据双方签订的《买卖合同补充协议》第六条规定，出卖人通知送达后或者买卖合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付房屋。房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照相关法律法规和合同约定处理，如房屋存在质量瑕疵的，买受人有权要求出卖人按照合同约定进行保修。“该商品房经验收合格”是指五方验收合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确定不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量引起严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述合同约定及司法解释的规定，万科公司对涉案房屋承担赔偿责任的前提是万科公司未按合同约定的时间、标准交付房屋，以及交付房屋的质量严重影响正常居住使用。具体到本案中，2017年6月25日，万科公司向易亮邮寄了万科梅溪郡21-1506房屋交付通知书，2017年6月30日，万科公司取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，符合《买卖合同》第十条“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人”的合同约定，应视为万科公司已按合同约定交付了涉案房屋。同时，关于万科公司交付的房屋质量是否严重影响易亮的正常居住使用的问题，涉案房屋已于2017年6月30日通过五方竣工验收备案，质量符合《买卖合同》约定的交付条件。针对房屋质量问题，本案易亮起诉前相关各方已委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对万科梅溪郡二期21栋房屋质量进行了检测，该公司作出了《土木建筑工程检测报告》，报告结论为涉案房屋墙体裂缝不会降低房屋结构的安全性等级，但影响美观、耐久性，应进行处理。依据国家、行业相关规范、规程处理后，可恢复缓冲原有的耐久性和美观性。案件审理中，易亮虽对该《土木建筑工程检验报告》提出异议，认为涉案房屋严重影响居住使用，但未提交相关证据证明，且经一审法院释明，易亮表示不就此问题申请司法鉴定，易亮应承担举证不能对其产生的不利法律后果。根据上述查明的事实，涉案房屋的交付时间和房屋质量均符合合同约定的交付条件，亦不存在《买卖合同》约定及司法解释规定的房屋质量严重影响正常居住使用，应当对房屋买受人给予赔偿的情形，故一审法院对易亮的相关意见不予采纳。二、万科公司在房屋质量保修期内对涉案房屋墙面裂缝的维修修复是否影响易亮的正常居住使用，房屋维修修复期间及易亮所诉房屋维修空置期是否会造成易亮的损失，如有损失，损失应当如何计算。双方签订的《买卖合同》第十六条规定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，出卖人应当赔偿买受人的损失。双方签订的《买卖合同补充协议》第九条规定，出卖人维修期间房屋不能居住使用时，出卖人提供临时居住房屋或者按照同地段同类型房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述合同约定及司法解释的规定，针对涉案房屋墙面裂缝等质量瑕疵，出卖人万科公司首先应当承担的是负责维修修复的责任，只有在万科公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人易亮自行修复或者委托他人修复的情况下，相关修复费用及修复期间造成的其他损失才由出卖人万科公司承担。本案双方对涉案房屋存在墙面裂缝等质量瑕疵及万科公司履行了在房屋保修期内安排对墙面裂缝上门维修修复等合同约定的保修义务这一事实没有异议，且万科公司不存在拒绝或者拖延维修的情形。易亮主张万科公司的维修修复行为造成其无法正常居住使用涉案房屋，但未提交其在外承租房屋的租赁合同以证明其损失，亦未提交证据证明墙面裂缝及万科公司对墙面裂缝的维修是导致其在外租房并遭受损失的原因，易亮亦未向一审法院申请万科公司对涉案房屋的维修对其居住使用是否有影响、有何种影响以及产生的损失大小、维修期间时长等事项进行司法鉴定，应承担举证不能的不利后果。易亮主张万科公司以房屋维修持续期间及房屋维修空置期为标准要求万科公司赔偿相关损失的诉讼请求，没有合同及法律依据，一审法院难以支持。同时，考虑到涉案房屋属于精装修房屋，万科公司对易亮房屋墙面裂缝的维修必然会造成易亮居住使用的不便，一审法院综合涉案房屋维修的次数、时间、维修间隔的时长，参照涉案房屋同期、同地段、同类型房屋租金标准，酌定万科公司按同期、同地段、同类型房屋一个月的租金标准赔偿易亮损失3500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙市万科企业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向易亮支付3500元；二、驳回易亮的其他诉讼请求。案件受理费1001元，减半收取计500.5元，由易亮负担470.5元，长沙市万科企业有限公司负担30元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，争议焦点为万科公司应赔偿易亮因房屋质量问题造成损失的金额问题。万科公司向易亮交付的涉案房屋在保修期内出现墙面裂缝等质量问题，万科公司应当按约及时履行保修义务，如因拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，还应向易亮赔偿相应损失。易亮未提供充分证据证明万科公司存在拒绝或者拖延维修的情形，且未提交充分证据证明其墙面裂缝的损失，在一审法院释明后亦未申请就上述房屋质量问题及万科公司的维修行为对其正常居住的影响程度等事项进行司法鉴定，故一审法院综合涉案房屋维修的次数、时间、维修间隔的时长，参照涉案房屋同期、同地段、同类型房屋租金标准，酌定万科公司按同期、同地段、同类型房屋一个月的租金标准赔偿上诉人损失3400元较为合理，本院予以维持。易亮主张以房屋维修持续期间及房屋维修空置期为标准要求万科公司赔偿相关损失的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人易亮的上诉理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1001元，由上诉人易亮负担。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  戴 莉审判员  傅美容二〇一九年十二月二十四日书记员  陈仪静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。