广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17838号上诉人（原审原告）：广东省口岸旅行社有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路363号1902房。法定代表人：杨粤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冠中，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁铠麒，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：台山市机关服务中心，住所地广东省台山市人民政府大院内。负责人：岑明琨。委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚达钊，广东伯方律师事务所实习人员。上诉人广东省口岸旅行社有限公司（以下简称口岸公司）因与被上诉人台山市机关服务中心（以下简称机关服务中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初28231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。口岸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判机关服务中心立即向口岸公司支付室内装修、设施设备、办公家具的赔偿款120590元；2.机关服务中心承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，2018年1月25日，机关服务中心向口岸公司发出通知，称决定解除合同，要求口岸公司在收到通知之日起七天内关停营业活动，通知送达后，双方合同即时解除。同时机关服务中心承诺对口岸公司的损失进行赔偿，为落实赔偿事宜，就口岸公司的损失作价，应机关服务中心要求，双方共同委托广州新泽信资产评估有限公司（以下简称泽信评估）对涉案租赁场地室内装修、设施设备、办公家具等的价值进行评估。为此，双方与泽信评估共同签署《资产评估业务约定书》，载明“本次资产评估结果作为甲方（即机关服务中心）因解除租赁合同给乙方（即口岸公司）造成财产损失作价的参考”，同时，相关的评估费用亦由机关服务中心支付。根据泽信评估作出的《资产评估报告》，涉案租赁场地室内装修、设施设备、办公家具等的评估值为120590元。由上述事实可见，双方已就损失问题达成一致，一审无视上述事实，致使事实认定错误，依法应予改判。机关服务中心二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持，理由如下：（一）本案所涉的已形成附合的装饰装修物并非口岸公司进行装修，口岸公司使用机关服务中心所有的装饰装修物事实上是获得了额外利益，口岸公司无权要求机关服务中心对已形成附合的装饰装修物进行赔偿。口岸公司未举证证明其对已形成附合的装饰装修物进行装修，且涉案场地原租赁人为广东熊猫国际旅游有限公司而非口岸公司，本案所涉的形成附合的装饰装修物均发生在本合同成立之前，机关服务中心与案外人在履行完原租赁合同后即取得已形成附合的装饰装修的所有权，即机关服务中心在交付涉案租赁场地给口岸公司时已经包含了现有已形附合的装修。口岸公司在一审庭审也予以明确，形成附合的装饰装修物并非其进行装修的。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，未形成附合的装饰装修物，应由承租人拆除。办公家具、设备等未形成附合的装饰装修物在租赁合同解除后，应由口岸公司拆除，口岸公司并未因租赁合同的解除产生损失。（三）《资产评估报告》评估的事项为涉案租赁场地室内装修、设施设备、办公家具的市场价值，而非口岸公司主张的损失值，故该报告不能作为认定机关服务中心法律责任的依据。一方面，《资产评估报告》只是作为因租赁合同解除给口岸公司造成装修损失的参考，而非直接以《资产评估报告》的结果作为赔偿的数额。租赁合同解除后，口岸公司应对机关服务中心进行装饰装修物承担赔偿责任，应以机关服务中心的实际损失为前提。根据该评估报告可知，已形成附合的装饰装修物并非机关服务中心进行装修的，口岸公司并未产生实际损失，因此口岸公司主张依据《资产评估报告》要求机关服务中心向口岸公司支付室内装修、设施设备、办公家具的赔偿款没有事实依据。另一方面，口岸公司出具的《资产评估报告》采用的评估类型为市场价值类型，根据《资产评估价值类型指导意见》，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。而口岸公司主张的损失赔偿属于非市场价值类型，具体表现为现行使用价值，即属于企业组成部分的特定资产的价值，强调的是该资产对于特定的使用者而言所具有的特定用途的价值，与资产的最佳使用状态或资产在市场上可以实现的价值无关。因此，该份评估报告并非对双方合同解除后的法律责任作出认定，不能作为认定机关服务中心责任的依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回口岸公司的上诉请求，维持原判。口岸公司向一审法院起诉请求：机关服务中心立即向口岸公司支付赔偿款689552元（租金差额351250元；主营业务收入损失217712元；室内装修、设施设备、办公家具损失120590元）。一审法院认定事实：根据原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月5日核发的粤房地证字第××号的《房地产权证》记载，广州市越秀区小北路***号2-12楼的房屋，建筑面积共4024.95平方米，房屋用途为居住和非居住用房，土地使用权性质为国有土地使用权，权属人为台山市人民政府。附记另载明土地未办有偿使用手续；2楼作办公和餐厅用途，3-5楼作住宅用途，6-12楼作办公用途。2017年2月28日，口岸公司（承租人、乙方）与机关服务中心（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区小北路***号601-605房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积140平方米；租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日，月租金额8000元，租金按季结算，由乙方在每季的第75日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得安装超负荷的任何设备，不得转租、转让或变相出租，除征得甲方书面同意，否则视乙方违约，甲方有权解除合同；租赁期届满或合同解除的，乙方必须结清一切有关费用，应将该房屋原有的设备、设施（固定装修不能拆除）当日交还给甲方，并将房屋的钥匙在良好情况下交回给甲方，如迁出后二天该房屋内仍有余物，视为乙方放弃由甲方处理，并有权将该房屋另行处理。如延迟交出该房屋的，除补交占用期间的租金及有关费用外，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付违约金；因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。等等。2018年1月25日，机关服务中心向口岸公司发出《通知》，称：为响应中央军委要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策规定及台山市人民政府与南部空军保障部共同商议的结果，我中心决定解除与你签订的租赁合同，请你自收到本通知之日起7天内关停营业活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦等。同年2月4日，机关服务中心向口岸公司作出《承诺书》，写明：请各承租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。对各租户造成的经济损失，我中心承诺会根据你方提出的补偿诉求通过司法调解或根据你方提供的经济损失证据通过法院判决的方式向你方作出经济补偿等。此后，口岸公司、机关服务中心与广州泽信会计师事务所（以下简称泽信会计）签订《审计业务约定书》，约定由口岸公司、机关服务中心双方共同委托泽信会计对口岸公司2017年1月至2017年12月的资产、收入、成本费用、利润进行审计并出具专项报告等。口岸公司、机关服务中心再与泽信评估签订《资产评估业务约定书》，约定由口岸公司、机关服务中心共同委托泽信评估对广州市越秀区小北路***号口岸公司已投入的601-605房室内装修、设施设备、办公家具等的价值进行评估，本次资产评估结果作为机关服务中心因解除原租赁合同给口岸公司造成财产损失作价的参考等。2018年6月10日，泽信会计作出《广东省口岸旅行社有限公司2017年度收支专项审计报告》，其中写明：2017年利润情况为，根据省口岸公司提供的利润表统计，2017年度主营业收入129480934.52元，主营业务成本128207286.37元，主营业务税金及附加9166.93元，主营业务利润1264481.22元，营业费用19064.16元，管理费用1184620.92元，财务费用-23470.42元，营业利润84266.56元，营业外收入0.05元，营业外支出173.79元，净利润84092.82元。经审计，省口岸公司2017年度净利润应调减80000元，调整后净利润为4092.82元。根据省口岸公司提供的2017年凭证及账簿，省口岸公司账面净利润为84092.82元，未包含2017年3月1日至2017年12月31日期间广州市越秀区小北路***号601-605房号的租金费用80000元，应调减净利润80000元。等等。次日，泽信评估出具《资产评估报告》，写明：评估对象为广东省口岸旅行社有限公司已投入的601-605房室内装修、设施设备、办公家具等的价值；评估基准日是为2018年3月1日；本次评估是为台山市机关服务中心拟解除与广东省口岸旅行社有限公司签订的原租赁合同之经济行为所涉及的广东省口岸旅行社有限公司已投入601-605房室内装修、设施设备、办公家具提供价值参考，根据资产自身的不同特性，分别采用相应的评估方法进行估算，其中实物资产以及设施、设备类资产、装修装饰均结合成新率得出的市场价值；评估结论为在2018年3月1日的评估值为120590元。等等。一审法院另查明：2016年12月1日，口岸公司（承租方、乙方）与案外人广州广越置业有限公司（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区东风中路363号19层自编02房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积375平方米。租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，其中2017年2月1日至2018年11月30日的月租金为21375元（单价57元/平方米/月），2018年12月1日至2019年11月30日的月租金为22500元（单价60元/平方米/月）。口岸公司为证明其存在主营业务收入损失及租金损失，提交了：1.其司用于财务系统报税的《利润表》（打印件），显示2018年6月的主营业务收入62563343.34元，主营业务利润1092705.8元，营业利润68207.02元，净利润68207.02元。2.广州威赞航空服务有限公司出具的《说明函》，称口岸公司向广州广越置业有限公司承租的越秀区东风中路363号19层自编02房的实际使用人为其司，其司于2018年2月起将上述物业归还口岸公司由口岸公司实际使用。机关服务中心对上述据的真实性、合法性、关联性不予确认。认为结合证据1，口岸公司本年利润68207.02元，而审计报告2017年度的利润为4092.82元，即口岸公司截至2018年6月的利润已高于2017年度的利润，并未有亏损。上述说明函说明广州威赞航空服务有限公司是口岸公司的关联公司，及该公司支付涉案场地租金为代口岸公司支付。机关服务中心为证明口岸公司仍在涉案场地内使用房屋并产生水电费用，向一审法院提请了证人余某到庭作证。证人余某称其系机关服务中心员工，并签订有劳动合同，但经法庭询问未提交劳动合同到庭。一审庭审中，证人称：口岸公司至今仍在使用603房，口岸公司的办公用品及设备未搬离；其每天巡楼、每月抄电表1次，但巡楼过程中并未发现口岸公司每天在使用房屋；对于口岸公司与广州市旭日国际旅游有限公司分别承租的场地其也无法分辨清楚，故只能认为全部是口岸公司在使用；对于电表读数的抄表记录中仅有1月至8月20日的总数，这是由于从部队要求搬离后就没有抄过表，只是在9月9日抄过一次表。经口岸公司、机关服务中心双方交叉询问后，证人又改称其在8月20日、9月9日两次抄表，6楼现有603、604、605、607、608五个房间被使用。对此，口岸公司质证认为1.证人分不清6楼每个房间究竟是哪一方在承租或实际使用。2.证人一开始在法院询问口岸公司使用的哪间房屋时仅有陈述603-605，后机关服务中心询问时又增加了607-608；而关于电表读数，其在第一次陈述时说只抄过一次即9月9日，却又在口岸公司提出质疑时称原来8月20日又有一次，其对于证明内容前后反复，矛盾的说法，恳请法庭不予采纳。3.证人已经说明了对于物品是在其批准下才能进行出入的，故口岸公司是无法将涉案房屋内的物品搬离，或后续为了正常办公而继续使用的。4.恳请法庭予以考察证人是否与机关服务中心存在劳动关系，请出示相关劳动合同或社保证明，否则证人的身份及证人是否事实可以作证，我方表示存疑，也提醒法庭，即使证人与机关服务中心真的存在劳动关系，也与本案有利害关系的一方，证言不能予以采纳。机关服务中心质证认为：1.证人作为工作人员，在结合口岸公司提供的证据以及证人的陈述，涉案租赁场地的6楼证人认为一直租给张大姐以及杨毅隆，因此证人认为6楼实际一直为张大姐以及杨毅隆在控制，他无法区别哪个在实际使用。2.证人也没有管理合同的职责，因此他也不可能清楚具体的使用情况，更加符合其巡楼工作人员的身份。6楼603-604-605-607-608一直有人在使用，2018年1月-8月20日的电费读数已经抄完，其他事情不属于证人管某的范围。一审庭审中，口岸公司称其于2018年1月底已迁出涉案的租赁场地，仅与广州市旭日国际旅行有限公司共用609室以处理后续问题，其他房屋均由机关服务中心在门口张贴封条并提供2018年9月10日拍摄的现场《照片》；因机关服务中心及军方均称设施、设备不用搬离，直接纳入评估范围作出赔偿即可，故相关物品均未搬离现场。对此，机关服务中心称其在1月25日正式通知口岸公司解除合同，但台山大厦在2017年12月31日已对一楼进行围蔽；由于双方解除合同比较紧急，故当时提供两个办公室给口岸公司使用，但口岸公司至今仍未搬出也未支付过使用费，至于办公室具体是由口岸公司还是广州市旭日国际旅行有限公司使用不清楚；机关服务中心确实在2018年2月份在涉案租赁房屋门口张贴封条，评估时打开门后又再补贴回去。一审法院认为：口岸公司、机关服务中心签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，合同履行期间如“遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理”，如“因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。”即在合同履行期间，如因法定的不可抗力原因或双方约定的重建、拆迁等原因，机关服务中心有权单方解除合同。本案因机关服务中心在合同履行期限届满前的2018年1月25日向口岸公司发出《通知》要求即时解除双方的租赁合同并在2月5日前停止经营、迁出租赁场地引致纠纷。对此，从机关服务中心发出的通知内容来看，机关服务中心要求单方解除合同非属前述双方约定的可解除合同的事项内容。虽然机关服务中心辩称其解除合同系因部队清查军队房地产项目属不可抗力，但从口岸公司提交的《房地产权证》记载内容来看，涉案房屋所有权属台山市人民政府所有，土地使用权性质为国有土地使用权，非属军队房地产项目。机关服务中心也未提供其他证据证明涉案租赁房屋属军队房地产项目。因此，一审法院对于机关服务中心的该项抗辩意见，不予采信。机关服务中心在合同履行期限届满前提前解除合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。关于口岸公司诉请要求机关服务中心赔偿的租金差额损失的问题。一方面，口岸公司与广州广越置业有限公司就越秀区东风中路363号19层自编02房签订租赁合同的时间为2016年12月，时间在机关服务中心解除涉案租赁合同之前。虽口岸公司提交《说明函》拟证明在2018年2月前将上述场地转给广州威赞航空服务有限公司使用，机关服务中心对该证据不予确认，且口岸公司没有提供租赁合同、租金收缴凭证等证据证明上址房屋的使用状况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果”的规定，口岸公司应自行承担举证不能的责任，口岸公司以广州广越置业有限公司签订的租赁合同证明其租金差额损失依据不足。另一方面，根据前述租赁合同内容，口岸公司承租的涉案场地面积为140平方米，月租金额为8000元，按此计算，涉案租赁场地每月每平方米的租金为57.4元。而口岸公司向广州广越置业有限公司承租的房屋2018年2月至2018年11月每月每平方米的租金为57元，2018年12月至2019年11月30日每月每平方米的租金为60元，两个场地的租金单价相距较小。口岸公司实际支付的租金额高于原合同项下租金主要由于其承租的越秀区东风中路363号19层自编02房面积大于涉案场地所致。此属口岸公司为其经营目的所作安排引致，不应将此负担转嫁机关服务中心承担。因此，对于口岸公司的该项诉请内容，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于口岸公司诉请要求机关服务中心承担的主营业务损失的问题，口岸公司在2018年2月5日机关服务中心关停经营场地前已在越秀区东风中路***号19层自编02房进行经营活动，故口岸公司并未因经营场地被收回影响其正常营收，因此，对于口岸公司的该项主张，一审法院亦不予支持。至于口岸公司诉请要求机关服务中心承担的室内装修、设施设备、办公家具损失的问题。首先，涉案场地内的室内装修并非口岸公司实施。虽然口岸公司于一审庭审中称涉案场地内的装修其在承接房屋时已经支付足够的转让费，但口岸公司并未提供充分的证据证明。其次，虽然机关服务中心提交解除双方的租赁合同，但口岸公司在合同解除后可将其所有的、未形成附合的装饰、装修以及可移动的办公家具、设备等物品搬离涉案场地。结合本案查明的事实，由于合同解除的时间仓促，口岸公司亦确认机关服务中心在合同解除后提供了一间房屋供其临时使用，而且涉案房屋大门的封条也是在2月份始张贴上去。因而，口岸公司可以将前述可移动的设施、设备以及家具等迁移出涉案的场地。再次，口岸公司、机关服务中心双方共同委托泽信评估出具的《资产评估报告》仅是对评估时点涉案场地内装饰装修及相关设备、物品的市场价值所作评估，并非对双方合同解除后的法律责任做出认定。不能以该评估报告系由口岸公司、机关服务中心双方共同委托以及评估报告记载之内容作为认定机关服务中心责任之依据。因此，口岸公司的该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，于2019年6月28日作出如下判决：驳回广东省口岸旅行社有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10695.5元，由广东省口岸旅行社有限公司负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院依法予以确认。另查明，一审期间，机关服务中心提供台山市人民政府驻广州办事处与广东熊猫国际旅游有限公司签订的《租赁协议》，约定的租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日，该合同中并无约定出租人需在租赁期满后向承租人补偿承租人所添附的装饰装修费用。一审期间，口岸公司对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认。二审期间，口岸公司称涉案场地的装修并非其公司装修，是上一手承租人装修的，上一手承租人的原法定代表人以及大股东就是口岸公司的股东以及高管，其公司与上一手承租人之间没有合同关系，但是上一手承租人离场的时候将装修遗留下来给其公司使用，设施设备和办公用品是其公司配置的。口岸公司、机关服务中心确认上一手承租人与出租人之间的租赁合同对于合同到期后装修如何处置没有作出书面约定。机关服务中心称口岸公司是在上一手承租人租赁合同到期后才与该中心签订租赁合同。口岸公司称，广东熊猫国际旅游有限公司就涉案场地的承租期限于涉案租赁合同签订时到期，该公司对广东熊猫国际旅游有限公司与台山市人民政府驻广州办事处签订的租赁合同真实性无异议。机关服务中心、口岸公司均确认泽信评估出具的《资产评估报告》中载明的设施设备、办公家具仍在涉案场地，口岸公司称该公司已经重新添置，不同意取回上述设施设备、办公家具。口岸公司称双方协商好了对设施设备、办公家具予以赔偿，所以该公司不可能去申请搬离。口岸公司没有证据证明机关服务中心拒绝或者阻扰该公司搬离自有设施设备、办公家具。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：机关服务中心应否向口岸公司支付室内装修、设施设备、办公家具的赔偿款120590元。关于室内装修费用应否补偿的问题。本案中，涉案场地内的装饰装修并非口岸公司而是上一手承租人所添附，故本案应审查上一手承租人对涉案场地已形成附合的装饰装修是否有权要求出租人补偿。口岸公司确认其公司与上一手承租人之间并无合同关系，上一手承租人承租涉案场地的期限在涉案《广州市房屋租赁合同》签订时已经届满。口岸公司并无充分证据证明上一手承租人与出租人之间对于合同到期后附合装饰装修有作出折价补偿的约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，上一手承租人在其租赁期间届满后已无权要求出租人补偿附合装饰装修费用。上一手承租人对附合装饰装修是否享有权利系口岸公司主张附合装饰装修费用的前提，现上一手承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修费用，口岸公司仅为上一手承租人遗留下来的装饰装修的使用人，其要求机关服务中心补偿装饰装修费用，理据不足，一审法院驳回其该部分诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于设施设备以及办公用品的补偿问题。机关服务中心分别于2018年1月25日、2月4日向口岸公司发出的《通知》、《承诺书》中均有要求口岸公司将可移动物品搬离广州台山大厦的内容，口岸公司、机关服务中心以及泽信评估签订的《资产评估业务约定书》仅载明“本次资产评估结果作为机关服务中心因解除原租赁合同给口岸公司造成财产损失作价的参考”，并无关于机关服务中心承诺对口岸公司纳入评估范围的设施设备、办公家具予以补偿的内容，由此可见，口岸公司关于机关服务中心已向该公司承诺对设施设备、办公家具作出经济补偿的主张，依据不足，本院不予采信。口岸公司、机关服务中心均确认争议的设施设备、办公家具仍在涉案场地，故口岸公司可将上述可移动的设施设备、办公家具自行搬离涉案场地。虽然将自有物品搬离涉案场地需先取得机关服务中心的同意，但口岸公司并无证据证明机关服务中心拒绝或者阻扰该公司搬离自有物品，其要求机关服务中心赔偿该部分设施设备、办公家具损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，口岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2711.8元，由广东省口岸旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红