江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣民再164号 再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人）：高志国，男，汉族，1966年12月25日出生，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：吴兴杨，江西策源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志刚，江西策源律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人)：景德镇市丰华置业投资有限公司。住所地：江西省景德镇市广场南路皇冠购物广场西三区6号楼。 法定代表人：陈啸，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。 一审第三人：金纪华，男，1950年3月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 再审申请人高志国因与被申请人景德镇市丰华置业投资有限公司（以下简称丰华公司）、一审第三人金纪华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2018)赣02民终835号民事判决，向本院申请再审。本院经审查作出（2019）赣民申331号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人高志国及其委托诉讼代理人吴兴杨、杨志刚、被申请人丰华公司的委托诉讼代理人方永红、一审第三人金纪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高志国再审请求：一、请求法院撤销原审判决，并依法改判高志国与丰华公司签订的《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》合法有效；二、判令丰华公司向高志国交付景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区二栋2号楼二楼整层及二号楼1层11、12、13、24、25、26号商铺；三、判令丰华公司为高志国办理上述房产的产权证书，将办理权属登记需要由丰华公司提供的资料报产权登记机关备案；四、判令丰华公司向高志国支付违约金128万；五、判令丰华公司赔偿高志国房租损失每月按5万元直至向高志国交付房屋；六、驳回丰华公司的反诉请求；七、本案一切诉讼费用由丰华公司承担。事实及理由：1.《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》与《退股协议书》为不同民事主体之间形成的相互独立的法律关系，合同效力相互独立，不存在主从关系。2.涉案房屋虽然存在已有的承租权，但承租人并未主张该优先购买权，即便承租人主张了优先购买权，根据司法解释规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，一、二审法院不能以此认定该房屋买卖合同无效。3.丰华公司回购第三人的股权符合公司法的规定，公司法规定股东不得抽逃出资，但并不禁止股东以合法方式退出公司，也不禁止公司回购股东股权。4.二审判决认定丰华公司与金纪华的关于陶明债务承担的约定损害公司与其他股东的利益没有事实依据，更不能由此认定退股协议无效。 丰华公司辩称：本案实际上是丰华公司与公司股东金纪华之间就退股问题产生的纠纷，并非真实的商品房买卖合同纠纷，高志国仅是一个诉讼的幌子而已。高志国与丰华公司签订的商品房买卖合同不是真实的商品房买卖关系，而是以签订商品房买卖合同的方式为金纪华退股款的支付提供担保。高志国并未实际支付640万元购房款，金纪华未履行股权变更义务，丰华公司的权利没有一项得到保障，无论是高志国还是金纪华，均不能向丰华公司主张交付房屋或者支付退股款。 金纪华述称：高志国与丰华公司签订的《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》均是合法有效的，高志国作为房产购买人完全是按照丰华公司的指示向金纪华进行的支付。景德镇中级法院（2012）景民一初字第8号民事判决所认定的债务系针对丰华公司6号楼开发所产生的，根据《退股协议书》，丰华公司没有履行完上述债务，故金纪华未办理股权变更并无不当。 高志国向一审法院起诉请求：一、判令丰华公司向高志国交付景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区二栋2号楼二楼整层及二号楼1层11、12、13、24、25、26号商铺；二、判令丰华公司办理解除上述房产的抵押登记，并为高志国办理上述房屋产权证书；三、判令丰华公司向高志国支付违约金128万；四、判令丰华公司赔偿高志国房租损失40万元；五、丰华公司承担本案诉讼费。 丰华公司向一审法院反诉请求：一、依法确认丰华公司与高志国之间签订的《房屋买卖协议》和《商品房买卖合同》无效；二、本案产生的诉讼费由高志国承担。 一审法院认定事实：第三人金纪华系丰华公司的股东（出资额182.7万元，占31.5%）。金纪华为了退股，与丰华公司原法定代表人郑巨鹏协商，达成初步意见，即丰华公司向金纪华支付退股金640万元，金纪华将所占31.5%的股份转归丰华公司所有。因缺少流动资金，丰华公司拟用房屋冲抵退股款，金纪华不同意。此后，金纪华找来其堂姐的儿子即高志国，拟通过高志国购买丰华公司的房屋，将购房款640万元作为丰华公司支付给金纪华的退股款。2016年6月23日，丰华公司（乙方）与第三人金纪华（甲方）签订《退股协议书》，确定“2007年金纪华、郑巨鹏、倪国亚、高天峰共同出资设立景德镇市丰华置业投资有限公司（以下简称公司）。注册资本人民币580万元，总出资为2610万元，其中金纪华占公司31.5%股份，郑巨鹏占公司37%股份…”。协议书约定，甲方（金纪华）退出公司，将其所占公司的31.5%股份全部归公司所有，乙方同意甲方退股。甲方将其占的股权作价为陆佰肆拾万元转让给乙方；此后，甲方不再履行甲方股东权利和义务；自本协议签订日起至7日内，由乙方购房户高志国将购房款直接支付给甲方人民币陆佰肆拾万元作为乙方支付甲方退股金（详见2016年3月23日甲、乙方和高志国签约的三方协议，以下简称三方协议）；除付给甲方上述款项外，江西省景德镇市中级人民法院（2012）景民一初字第8号民事判决书中甲方对陶明应承担的债务也由乙方承担（该债务原投资公司6号楼合作开发投资款，已全部用于公司）；甲方股权退股前及退股后公司的债权债务由公司依法承担，如果追究股东承担赔偿责任或连带责任的，由乙方承担一切责任；本协议生效后，甲方办理公证委托书委托股东郑巨鹏行使股东权利参与公司管理，乙方履行完陶明债务后，办理工商变更登记手续（股权转让过程中发生的有关费用概由乙方支付）办理变更登记的具体方式由乙方法定代表人郑巨鹏确定，甲方必须无条件予以协助；本协议签订生效后七日内，甲方将其出纳财务账册有关证件等全部移交给公司…。该协议书由金纪华与郑巨鹏签名捺印，该协议书落款处印有“签订时间：2016年3月23日”字样。当日，高志国(乙方、买受人)与丰华公司（甲方、出卖人）就景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区2号楼二楼整层（建筑面积1586.06平方米，实际以测绘为准）及2号楼底层11、12、13、24、25、26号商铺（面积250.88平方米，实际以测绘面积为准）签订《房屋买卖协议》一份及《商品房买卖合同》两份。其中《房屋买卖协议》约定房屋价款640万元，付款方式为签订本协议之日七日内付清全部房款，乙方（高志国）直接付给金纪华，抵偿甲方（丰华公司）给付金纪华退股款；房屋交付时间为乙方从2016年5月1日开始收取租金，但乙方必须在2016年7月30日以后找承租户收取，收取房租时甲方出具有关手续，配合乙方收取房租，是否收到与甲方无关（甲方已收了房租除外）；房屋办证时间为由于该房屋已办理了抵押，由甲方负责在2016年7月30日前办理抵押注销，乙方予以配合…。同时约定，在乙方办理产权证前，甲方可以人民币柒佰万元给乙方，双方解除该房屋买卖合同（由双方另行签订协议确定）。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金”。高志国、丰华公司及该公司法定代表人郑巨鹏均在《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》上签名捺印、盖章，其中《房屋买卖协议》落款印有“二0一六年三月二十三日”字样。同日，第三人金纪华（甲方）、丰华公司（乙方）与高志国（丙方）签订三方协议（代支付协议），约定乙方同意丙方向乙方购买房屋产权位于景德镇市广场南路皇冠购物广场西二区2号楼二楼整层，建筑面积1586.05平方米（以测绘面积为准，下同）以及2号楼底层11、12、13、24、25、26号商铺面积250.88平方米房产，总价款人民币陆佰肆拾万元，此款项由丙方直接付给甲方，乙方与丙方签订购房合同后即向丙方开具购房收据；甲方与乙方之间于2016年3月23日签订的《退股协议书》中第二条第2款中乙方的付款义务在乙方与丙方开具购房收据后即视为乙方履行完毕，甲方应向乙方出具收条。金纪华、郑巨鹏、高志国均在该协议上签名捺印，丰华公司加盖公章，该协议落款处亦印有“签订时间：2016年3月23日”字样。协议签订后，高志国分别于2016年6月27日向金纪华之妻金丽丽（曾用名，郑丽丽）转账人民币200万元、2016年6月28日分两次共转账人民币340万元，共计支付540万元，余款100万元未支付。2016年6月28日，丰华公司向高志国开具两份收款收据，分别明确“交款人高志国，交款项目：CⅡ区2号楼底层11、12、13、24、25、26号店面250.88×8000，金额2007040元”、“交款人高志国，交款项目：CⅡ区2号楼二层面积1586.05，金额4393358元”。现高志国以多次找丰华公司要求先交付房屋再履行后继义务未果，丰华公司明显违约，要求维护自身合法权益为由，诉至法院。丰华公司亦以其与高志国之间没有发生真实的房屋买卖关系，且《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》均未实际履行，依法属于无效合同为由，提出反诉。另查明，江西省景德镇市中级人民法院（2012）景民一初字第8号民事判决书，判决第二项判令由郑巨鹏、金纪华等四人返还陶明868万元；第三项判令由陶明赔偿郑巨鹏、金纪华等四人经济损失534912元。 一审法院认为：以合法形式掩盖非法目的的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中第三人金纪华为了从丰华公司现金退股，找来自己的亲戚高志国购买属于丰华公司资产的房屋，并以购房款作为丰华公司支付给金纪华的退股款，所达成的《退股协议书》、《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》及《三方协议（代支付协议）》，因首先，涉案交易的房屋，丰华公司已经出租，原、被告协商买卖未告知承租人，存在损害承租人优先购买权利益的情形；其次，丰华公司作为有限责任公司收购公司股东即第三人金纪华股权的行为，不符合《中华人民共和国公司法》第七十四条规定的情形，且《中华人民共和国公司法》第三十五条明确规定“公司成立后，股东不得抽逃出资”，另据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条规定“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：…（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”原、被告和第三人三方协议，及原、被告之间的房屋买卖协议、合同，存在“违反法律、行政法规强制性规定”及“以合法形式掩盖非法目的”的情形；第三，丰华公司与金纪华就股权转让约定由丰华公司承担偿还本应由郑巨鹏、金纪华等个人承担的债务，该项约定损害公司其他股东的股东权益。综上，原、被告签订的《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项规定的情形，依法应认定无效。高志国以其作为买受人与丰华公司就丰华公司所有的房屋协议买卖的行为与被告和第三人之间的股权转让协议无关为由，辩称其合同合法真实有效，因高志国与丰华公司签订的《房屋买卖协议》第三条约定“付款方式：签订本协议之日七日内付清全部房款，乙方直接付给金纪华，抵偿甲方给付金纪华退股款”及参与签订的《三方协议（代支付协议）》第二条“甲方与乙方之间于2016年3月23日签订的《退股协议书》中第二条第2款中乙方的付款义务在乙方与丙方开具购房收据后即视为乙方履行完毕，甲方应向乙方出具收条”，均涉及丰华公司与金纪华退股协议款项的支付问题，即与被告和第三人之间的股权转让协议存在关联，而被告和第三人之间的股权转让违反《中华人民共和国公司法》的相关规定；另高志国作为房屋买卖协议签订当事人，就协议内容，可以确定其明知诉争房屋已经出租，存在承租人，与出卖人丰华公司达成买卖协议，而未告知房屋承租人，与损害承租人优先购买权利益方面具有关联，高志国该项辩解意见，不予采纳。故，高志国的各项主张，因合同无效，不具合法基础，不予支持。丰华公司要求确认《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》无效的主张，于法有据，予以支持。因对《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》无效，与原、被告均有关联，基于公平原则，本案诉讼费由原、被告平均承担。一审法院判决：一、驳回原告高志国的诉讼请求；二、反诉原告景德镇市丰华置业投资有限公司与反诉被告高志国于2016年6月23日签订的《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》无效。 二审法院认为，既然案由为房屋买卖合同纠纷，各方争诉核心为房屋买卖合同的效力问题，那么本案审查的重点在于房屋买卖合同当事人的意思表示是否真实，是否违反法律法规的强制性规定，是否损害他人合法权益。上诉人高志国、被上诉人丰华公司、原审第三人金纪华三方达成的《退股协议书》、《房屋买卖协议》包含的是三方的权利义务关系，经原审及本院查明，此两协议具有实质关联性，同时《房屋买卖协议》与《房屋买卖合同》具有承接关系无疑，故上诉人认为《房屋买卖合同》与《退股协议书》、《房屋买卖协议》等相互独立的理由不能成立。上诉人认为涉案房屋存在承租人不影响合同的效力，而实际上房屋买卖合同的效力是否存在不是单一因素决定的。首先三方当事人对于其房屋买卖合同是否有真实意思表示，而本案本质上不是以交易房屋而核心，而是金纪华退股方式，因此本院认为其法律行为的意思表示真实的要件不充分。其次，本案房屋买卖合同的民事法律行为效力还不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害他人合法权益，而本案中《退股协议书》将导致其他股东权益受损，同时还使江西省景德镇市中级人民法院（2012）景民一初字第8号民事判决的第二项判令由郑巨鹏、金纪华等四人返还陶明868万元的义务落空，有损公司其他股东利益亦有损已决案件的债务实现。另《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》亦构成对涉案房屋的承租人优先购买权的侵害，故上诉人认为涉案房屋存在承租人不影响合同的效力的理由，不能成立，不予支持。再次，上诉人认为丰华公司回购股东金纪华的股权符合公司法规定，实际上公司对股权的回购会产生公司资产对外偿债能力的减弱，故而公司法对公司回购股东股权有严格限制条件，本质上是对这种减少资产行为的控制，所以本案《退股协议书》必须符合公司法解释二中的回购股份是不违反法律、行政法规强制性规定，本案恰恰有违相关规定，因此本院认为《退股协议书》不合法，不生效力。最后，从已经查明事实来看，原审第三人金纪华并未将其名下的31.5%的股份转让给公司或公司股东，目前公司登记的股东仍然有金纪华并持有31.5%股份，而高志国也未直接支付退股款给公司，而是根据《三方协议（代支付协议）》将540万元转账给金纪华妻子金丽丽，由此可看原审第三人不可能既获得股权又获得股权转让款。故高志国上诉的七项诉请均不能得到支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，高志国提交了一组出租情况汇总，证明涉案房屋平均租承租金。丰华公司对三性均提出异议。金纪华提交了一组工商登记资料，证明股东会决议、股权转让书都是伪造的。丰华公司对真实性、合法性予以确认，但对关联性提出异议。本院审查认为，高志国提交的一组出租情况汇总，没有说明出处，本院不予确认，金纪华提交的一组工商登记资料，原审中已经提交过，且不能达到其证明目的。 本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是涉案《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》是否有效？ 金纪华系丰华公司的股东，为了退出丰华公司，经与丰华公司的原法定代表人郑巨鹏协商，达成初步意见，丰华公司与金纪华签订了《退股协议书》。因丰华公司无资金支付给金纪华，金纪华找来其堂姐的儿子即高志国，由高志国购买丰华公司的房产，将购房款640万元作为丰华公司支付给金纪华的退股款。高志国与丰华公司签订了涉案《房屋买卖协议》一份、《商品房买卖合同》两份。涉案的《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》是为了履行《退股协议书》而签订，前后的协议具有实质关联性，高志国认为《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同》与《退股协议书》相互独立的理由不能成立。本案法律关系的实质不是以交易房屋为核心，而是股权转让，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》仅是金纪华退股的支付方式，故《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》的效力应受《退股协议书》效力的影响。《退股协议书》约定由丰华公司承担偿还本应由郑巨鹏、金纪华等个人承担的债务，该项约定损害公司其他股东权益；丰华公司回购金纪华的股权，涉及到公司减资，协议书的内容不符合公司法及相关解释的规定；协议书约定用公司的房屋出售所得款用于向金纪华支付股权转让款，损害了丰华公司的权益。《退股协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》亦依法应认定为无效。另查明，金纪华并未将其名下的31.5%的股份转让给丰华公司或公司股东，目前丰华公司登记的股东仍然有金纪华并持有31.5%股份，而高志国也未直接支付退股款给丰华公司，而是将540万元转账给金纪华妻子金丽丽，故金纪华不可能既持有股份又获得股权转让款。 综上，高志国的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持江西省景德镇市中级人民法院（2018)赣02民终835号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡世军 审 判 员 黄勇平 审 判 员 闵遂赓 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 马 悦