广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初494号 原告：兰先煌，男，1961年12月25日出生，畲族，退休教师，住广西壮族自治区凭祥市。 被告：李洋，男，1993年3月23日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：黄谟婷，女，1992年1月25日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区宁明县，与李洋系夫妻关系。特别授权。 原告兰先煌诉被告李洋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月25日公开开庭审理了本案。原告兰先煌，被告李洋之委托诉讼代理人黄谟婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰先煌提出诉讼请求：一、判决李洋向兰先煌支付合同期未付租金3500元；二、判决李洋向兰先煌支付合同期外强行侵占房屋到2019年3月的租金2800元、违约金700元，共计3500元；三、判决李洋向兰先煌支付电费956.16元、水费201元，共计1157.16元；四、判决李洋向兰先煌赔偿更换大门钥匙及恶意损坏三楼、四楼大门钥匙材料及工时费共计500元；五、判决李洋承担本案所有费用。以上所有费用共计8657.16元。事实与理由：2018年5月，李洋与兰先煌签订协议，由李洋租住新华路57号三楼301房，同月18日经口头协商，李洋又以月租300元租下401房作为员工宿舍。2018年11月合同到期后，兰先煌多方查找联系不上李洋，证明李洋已有恶意欠租的预谋。兰先煌于春节前后将三楼、四楼锁上，但李洋利用持有的大门钥匙，强行撬开三、四楼继续租住到2019年3月，以上事实有租房协议、李洋首次也是唯一的两次支付记录、凭祥市城区派出所出警记录为证，据此，李洋尚需向兰先煌支付租金2800元、违约金700元，两项合计3500元。 兰先煌租住期间，共计用电1152度，以0.83元/度计算，共计956.16元；同期用水抄表134度，鉴于三、四楼共四个房间出租，折半计算67度，以3元/吨计算，水费共计201元。两项合计1166.16元。 由于李洋恶意欠租并唆使员工撬锁，致使两次更换大门并多次更换三、四楼钥匙，请求依法判决李洋向兰先煌支付材料与工时费共计500元。根据以上事由，请求依法判决李洋向兰先煌支付欠款总计8657.16元。 兰先煌为其陈述事实在本案庭审上举证了以下证据： 一、《租房协议书》，证明涉案房屋使用权归兰先煌所有。 李洋对该组证据质证认为，不清楚房东吴剑森有没有同意兰先煌将房屋转租给他人。 二、《个人租房合同》，证明兰先煌将房屋租给李洋的情况，兰先煌租给了李洋301房、401房，但只有301房签有合同，401房没有签合同。 李洋对该组证据质证认为，其承认只租了合同上的三楼301房，但不承认租了四楼的房屋。 三、微信转账截图两张，证明李洋承认合约及租住401房的事实，并分别通过微信支付了301房租金及押金800元和401房租金及押金600元。 李洋对该组证据质证认为，从该份证据只看到了其转账给了兰先煌，但是不能证明转账是什么内容。 四、水电抄表记录及电表编号图片，证明李洋用水、用电的度数情况，水表是总水表，三、四楼共出租了四间房，所以用水量折半计算，301、401两个房间计算是67度。 李洋对该组证据质证认为，这个图是兰先煌手打，图片来源应该是兰先煌写在笔记本上面的，兰先煌说水表是新装的，但是兰先煌并不能证明是新的；兰先煌说水费是折半计算，但是租住有那么多租客，即便是折半计算，其也不认同；三楼有三个房间，兰先煌说长期租住的是四间房，但是据其所知其实是5间房，其只承认301房，对用电度数、电费不认同。 五、通话记录详情两张，证明李洋恶意欠租，躲避债务。 李洋对该组证据质证认为，证据里面11月15号之前的通话没有接通的原因其不记得了，其他的通话都有接通，第二张通话记录不接电话的原因是兰先煌已经知道李洋其实已经不住在那里了，住在那里的是李洋的员工，这个时候李洋再接电话就没有什么意义了。 六、图片四张，图片是2019年3月11日拍的，00132度的电表是401房的，01020度是301房的电表情况；水表图反映的是三楼及四楼的用水情况，一共用了0134度；门锁反映的是2019年3月8日一楼大门卷闸门更换情况，图片也是3月11日拍的。以上证明水表和电表实际使用度数以及门锁损坏更换的情况。 李洋对该组证据质证认为，图一兰先煌说是门锁损坏但不能证明和其有关系，电表显示01020不能证明电表是新的，也不能证明是其使用的；兰先煌说是3月11日拍的，但不能证明在这期间是否有其他人入住；水表是总水表，但是三楼有三间房是有人住过的，据其所知已经有五间房有人入住了，不能接受兰先煌折半收取水费；门锁和其也没有关系，门锁是兰先煌自己更换的，钥匙其已经交给了续租在其原先租住的员工手上，但是该员工新年期间就已经回家了。 七、收款收据，证明李洋员工损坏了门锁带走了钥匙，兰先煌不得不更换门锁所支出的费用。 李洋对该组证据质证认为，该组证据说明不了门锁损坏和其有关系。 八、手机短信截图，证明李洋把其租的房子转租给员工住，而兰先煌对此不知情，因此李洋对3月7日破坏门锁的行为负有完全的责任。 李洋对该组证据质证认为，时间上不确定短信是什么时候发送的，短信只能说明是续租在其原先租住的员工因为行李及财物遗失。兰先煌不承认李洋员工报警的事实，但并不能证明李洋欠房租的事实。 李洋辩称，其承认租住房屋的事实，因当时其妻子已怀孕，所以实际上只是租住了四个月，而签订的合同是六个月。后来李洋和妻子搬离三楼后，李洋的一个员工刚好在找房子，李洋就把钥匙给他，让他继续租住在李洋原先租住的房子。兰先煌说李洋教唆员工撬锁，其实这个是员工的个人行为，与李洋无关。对于兰先煌提供的水电费图片有异议，因为图片并不能证明是李洋租住期间所产生的电费，加上四楼除了李洋之外还有其他人租住，所以对兰先煌提供的水电费图片不认可。至于报警记录，是李洋的员工段登涛回到出租房后发现自己的行李及现金2000元不见了，联系兰先煌，兰先煌不承认，员工报警后兰先煌才承认是自己所为，但其不承认遗失的现金与其有关而已。 李洋为其抗辩没有提交任何证据证明。 综合双方的陈述与答辩，本案存在的争议焦点是兰先煌的各项诉讼请求项目及数额是否合理合法？ 综合兰先煌与李洋的举证、质证意见，对兰先煌的证据具体认证如下： 第一，对兰先煌第一至三组证据即租房协议书、个人租房合同、微信转账截图两张的真实性、合法性及关联性予以认可，可直接确认为本案的定案依据之一。 第二，对第七组证据收款收据、第八组证据手机短信截图，因这两组证据无其他证据佐证证实，无论是单独还是综合其他证据都无法证明兰先煌诉称是李洋及其员工行为导致门、锁被毁坏及需要更换的事实，故对其关联性不予认可，对其真实性、合法性不予评判。 第三，对第四组证据即水电抄表记录及电表编号图片，水电抄表记录是兰先煌个人记录，没有得到李洋的确认认可，所以对该水电抄表记录的真实性、合法性不予认可。对该组证据的电表编号，与兰先煌的第六组证据除卷帘门照片外的水电表图片相对应，但如兰先煌所述，电表、水表抄表是从李洋2018年5月入住时计算至合同到期后的2019年3月，水表是总表，按出租房屋数量平均计算。但从兰先煌提交的全部证据看，无法证明李洋实际租住到了合同期外的2019年3月份。对水表的度数折算也是人为粗略计算，亦得不到李洋一方的认可，所以对其三性不予评判。对卷帘门图片，无论是单独还是综合其他证据都无法证明兰先煌所要证明的内容，故对其关联性不予认可，对其真实性、合法性不予评判。 综合当事人的陈述与答辩、全案有效证据及法庭笔录，可确认以下法律事实：兰先煌于2017年4月20日与案外人吴剑森签订租房协议书，由兰先煌租下吴剑森位于凭祥市的房屋，租期为五年，并约定房屋不能整体转租给第三方。李洋与兰先煌于2018年5月份签订个人租房合同，由李洋租住兰先煌在新华路57号的301房。合同约定“租赁期限为2018年5月11日至2018年11月11日，房屋月租金为400元，按月支付，另外还需交纳400元作为房屋家具押金，租赁期间任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金”等内容，为此李洋于2018年5月15日通过微信向兰先煌转账301房租金及押金共800元。此后，李洋曾帮其员工余奇德联系兰先煌租房子，余奇德随李洋夫妇之后入住，李洋为此于同年5月18日通过微信向兰先煌转账房租及押金共600元。 本院认为，兰先煌与李洋签订的合同是双方的一致真实意思表示，没有违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案兰先煌作为承租人将房屋出租给李洋居住，李洋应按照合同约定依法履行支付租金等义务。从双方签订的合同看，李洋的租期为2018年5月至2018年11月，共6个月。李洋庭上述称其在301房只是居住了四个月，其搬离后是其员工段登涛居住，应由该员工支付剩余房租，但该事实李洋未提供任何证据证实。故，根据合同约定，并结合李洋入住时已支付给了兰先煌租金400元及押金400元共计800元，此后未再支付房租及其他费用等情况考虑，李洋尚需支付兰先煌租金400元×6个月-800元=1600元。 另，根据兰先煌提交的现有证据，无法证明李洋有超出合同期外强行侵占房屋居住或转租的违约事实。从庭审查明来看，李洋只是在五月份的时候帮其员工余奇德找了同一幢的401房，第一个月的租金及押金600元由李洋通过微信支付给了兰先煌，但该员工在此居住多久及居住期间的费用是否全部由李洋代为支付尚无明显确凿的证据锁链证实。因此对兰先煌要求李洋向其支付合同期外强行侵占房屋到2019年3月的租金2800元及违约金700元，共计3500元的诉讼请求不予支持。 对于水电费方面。从以上对证据的分析可知，兰先煌提供的用水用电度数的证据均计算至2019年3月，这已经大大超出了双方约定的租赁期间，而兰先煌未提供证据证实李洋一方是否租住到了2019年3月，亦无证据证明李洋员工余奇德在此居住多久及居住期间的费用是否全部由李洋代为支付。因此，兰先煌要求李洋向其支付水电费共计1157.16元的诉求证据不足，不予支持。此外，对于兰先煌请求李洋向其赔偿更换大门钥匙及恶意损坏三楼、四楼大门钥匙材料及工时费共计500元的诉讼请求亦因缺乏充分直接的证据佐证而无事实及法律支撑，因此对其该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李洋应于本判决生效之日起七日内向兰先煌支付房屋租金1600元； 二、驳回兰先煌的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应按时履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本案诉讼费50元，由兰先煌负担25元，李洋负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  米阳东 人民陪审员  黎虎浩 人民陪审员  黄保平 二〇一九年十二月四日 书 记 员  黄利英 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。