安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9693号上诉人（原审被告、反诉原告）：王翔，男，1988年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：邓国敏，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱明娟，女，1973年9月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，安徽国运律师事务所实习律师。上诉人王翔因与被上诉人朱明娟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王翔上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.王翔无需支付朱明娟2019年6月1日至2019年8月31日期间租金12万元及逾期付款违约金（以12万元为基数，按日0.3%自2019年5月1日起计算至款清之日止）；2.支持王翔一审全部反诉请求。事实与理由：朱明娟对双方纠纷的发生具有过错，朱明娟隐瞒了与签订合同有关的重要事项，导致王翔对涉案合同产生重大误解。双方签订的合同明确租赁用途是经营餐饮，在订立合同时朱明娟并未全部出示房屋全部产权信息，王翔直至办理消防及餐饮经营许可证时才得知房屋部分产权属于住宅性质。朱明娟一直承诺可以帮助办理消防证件及餐饮许可证，但经王翔向有关单位的咨询，房屋产权为住宅性质是不允许办理餐饮服务许可证的，而消防单位的规定也是如此，因此王翔无法继续租赁房屋用于经营餐饮。因朱明娟违约在先，王翔曾以书面形式告知朱明娟要求解除合同，因此朱明娟要求继续履行合同无事实依据。基于朱明娟的欺诈行为，使得王翔蒙受巨大损失，请求二审法院予以改判。朱明娟辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》属于合法有效，王翔在签订合同前已实地查看多次，朱明娟也将房产证等证件交给王翔查阅，王翔对于房屋的性质是明知的。王翔因资金问题无法继续履行合同，曾于2019年6月19日向朱明娟发出告知书一份，该证据充分证明合同无法继续的原因在王翔自身，王翔称无法办理执照是为其违约行为找借口。且涉案房屋的隔壁均在经营餐饮，双方合同也未约定朱明娟具有协助办证的义务，朱明娟只需按照合同提供租赁房屋即可。2.王翔上诉称曾通过邮寄方式向朱明娟要求解除合同，纯属捏造，朱明娟从未收到任何材料。涉案房屋装修已被王翔拆除，合同如果解除，朱明娟损失重大，王翔仅支付了一个季度的租金，但朱明娟需要一直向案外人支付租金，损失持续发生。3.一审法院认定事实正确，王翔要求返还租金没有事实依据。合同签订后朱明娟就交付房屋给王翔使用，王翔拆除室内装修后，一直占用至今，应当支付后续的租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱明娟向一审法院起诉请求：王翔支付2019年6月1日至2019年8月31日季度租金12万元，并自2019年5月1日按照月2%支付违约金至实际付款之日。王翔向一审法院反诉请求：1.依法撤销王翔与朱明娟于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2.朱明娟返还王翔支付的10万元履约保证金及2019年3月1日至2019年5月31日的一季度租金12万元，合计22万元。一审法院认定事实：朱明娟系徽商城市庭院D1-103/203/303（建筑面积182平方米）、D1-104/204/304（建筑面积182平方米）相邻二套房的所有权人，宣敏系徽商城市庭院D1幢12商铺（建筑面积60.97平方米）及D1-102/202室（建筑面积约为170平方米）的所有权人，任建新系徽商城市庭院D1幢J11商铺(建筑面积60.97平方米)的所有权人。因上述五处房屋相连，2009年宣敏、任建新分别将各自的房屋长期租赁给朱明娟作商业经营使用，并分别与朱明娟签订了二份《租赁协议》，分别约定租金标准为40元/平方米/月及30元/平方米/月……。朱明娟将五处房屋一、二、三楼打通形成一个整体，进行豪华装修后用于经营“君顶酒庄”。后朱明娟将“君顶酒庄”转让给第三人用于经营私人会所。王翔欲承租涉案房屋从事餐饮，其多次到现场查勘，朱明娟向其出示了涉案房屋的产权证书。2018年12月24日，朱明娟委托孙开明（甲方）与王翔（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市高新区天柱路徽商城市庭院门面房出租给乙方作餐饮使用，面积约800平米，租期自2018年12月24日至2024年12月23日止，其中2018年12月24日至2019年2月28日为装修免租期，月租金4万元，每两年递增5%，租金按季度支付，乙方提前一个月支付下一季度租金。乙方应于签订合同时支付甲方十万元履约保证金，如乙方违反合同规定，甲方有权以履约保证金抵付乙方赔偿款。甲方以现状交房，乙方不得随意拆除房屋内原有设施（包括管道、上下水设备、消防系统设备、强电系统等），乙方逾期支付租金，每逾期一日，按逾期款项0.3%向甲方支付违约金……。合同签订后，朱明娟按约交付了涉案房屋，王翔支付了10万元履约保证金和第一季度（2019年3月1日至2019年5月30日）租金12万元。王翔将涉案房屋原有装修装饰全部拆除至毛坯状态。按照约定，王翔应于2019年5月1日支付第二季度租金，但王翔一直未支付到期租金，且涉案房屋的装修施工已停工多日。朱明娟于2019年6月14日诉至法院。王翔于2019年6月19日出具了《告知书》，称：“我方因资金问题，在缴纳第一季度租金后无法继续履行合同，请谅解。另按合同约定，本人放弃押金权益以作为对房东的赔偿”。一审法院认为，朱明娟、王翔于2018年12月24日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。王翔未按约支付到期租金已构成违约，朱明娟诉请王翔支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金12万元，依法予以支持。朱明娟诉请王翔按月2%支付违约金标准过高，一审法院按合同约定的标准日0.3%计算违约金。王翔反诉请求撤销涉案租赁合同，《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”。本案不符合法律规定的行使撤销权的情形，双方在签订合同时不存在重大误解或者显失公平以及欺诈胁迫的行为，朱明娟并未隐瞒房屋的产权性质。王翔以无法办理营业执照为由主张合同目的无法实现，但王翔并未提供证据证明因房屋产权性质导致无法办理营业执照，王翔出具的告知书已明确是资金困难无法履行合同。因王翔将涉案房屋近800平方米的装修装饰全部拆除，现场一片狼籍，且朱明娟仍需继续支付案外人的租金，如不继续履行合同，对朱明娟将会造成巨大经济损失。故对王翔的第一项反诉请求，依法不予支持。王翔第二项反诉请求返还10万元履约保证金和12万元租金，无事实及法律依据，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、王翔于判决书生效后十日内向朱明娟支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金12万元及逾期付款违约金（以12万元为基数，按日0.3%，自2019年5月1日计算至款清之日止）；二、驳回朱明娟的其他诉讼请求；三、驳回王翔的全部反诉请求。本诉案件受理费2772元，由王翔负担；反诉案件受理费4600元，减半收取为2300元，由王翔负担。二审中，王翔向本院提交两组证据。证据一，微信聊天记录一份，用以证明2019年6月19日《告知书》是朱明娟提供的文本，一审卷宗65页的解除通知书是真实意思表示，与上述《告知书》一起于2019年6月20日邮寄给朱明娟，解除通知书可以反映王翔对涉案房屋的产权提出了质疑，并提出解除租赁关系，故王翔不应再支付2019年6月之后的租金；证据二，公证书一份，保全的内容是王翔拨打消费者投诉热线12315，再转至合肥市市场监督管理局63538835的通话录音，用以证明王翔承租房屋后，在办理餐饮服务许可证时被告知该房屋属于住宅性质，无法办理许可证，故本案租赁合同中约定的房屋用途无法实现。朱明娟对证据一真实性有异议，该聊天记录中的内容并非如王翔所述，王翔提交的《告知书》与与聊天记录中的申请书内容完全不一致，且《告知书》的内容是王翔的真实意思表示，王翔所称与解除通知一并邮寄不属实，一审卷宗65页的解除通知书是手机截图，没有提供寄封面佐证，无法证实所邮寄的内容；证据二的形成是王翔故意拖延二审庭审时间补充制作而成，不属于新的证据，涉案房屋属于商业性质，办理相关证照是王翔的义务，合同并未约定朱明娟应当配合协助办证，且王翔在签订合同前已对房屋进行了实地考察，对房屋性质明知，按常理王翔应先咨询有关部门后，再签订租赁合同，录音中工作人员并未明确不能办理证照，只是称3000平米以下由辖区相关部门办理，不是一个电话就可以决定，该证据不能证明朱明娟存在违约。本院一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，王翔与朱明娟签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有拘束力。涉案《房屋租赁合同》约定租赁用途为餐饮，朱明娟作为出租人应当提供符合合同约定用途的租赁物，王翔作为承租人在订立合同时同样对涉案房屋是否具备经营餐饮的条件负有注意义务。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”根据本案现已查明的事实，涉案租赁物有部分产权为住宅，而非可以用于经营餐饮使用的商业用房，因此，涉案租赁物无法用于经营餐饮，双方订立合同的目的已无法实现。但王翔称朱明娟在签订合同时对其隐瞒了房屋的产权情况，缺乏证据证明，且核实租赁物产权也是王翔自身应负的义务，故涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，故王翔要求撤销涉案合同并返还已支付的履约保证金及租金的诉请不能成立，本院不予支持。王翔在发现涉案房屋无法满足使用条件后，至今既未向朱明娟交还房屋，也未提出解除合同，且王翔在签订合同后，实际受领了涉案房屋，并对涉案房屋室内装修进行了部分拆除改造，应当支付占用利益的对价。但鉴于王翔客观上无法按照合同约定的用途使用涉案房屋，且双方当事人对合同目的无法实现均具有过错，本院酌情确认王翔按照合同约定租金标准的50%来履行，即王翔需支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金6万元，同时承担逾期付款的违约金。王翔上诉主张不支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,王翔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4673号民事判决第三项，即“驳回王翔的全部反诉请求”；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4673号民事判决第二项；三、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4673号民事判决第一项为“王翔于判决书生效后十日内向朱明娟支付2019年6月1日至2019年8月31日期间租金6万元及逾期付款违约金（以6万元为基数，按日0.3%，自2019年5月1日计算至款清之日止）”；四、驳回朱明娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2772元，由朱明娟负担1386元，由王翔负担1386元；一审反诉案件受理费4600元，减半收取为2300元，由王翔负担。二审案件受理费2772元，由朱明娟负担489元，由王翔负担2283元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月三十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。