河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5125号 上诉人（原审被告）：翟小潘，女，1987年12月16日出生，汉族，天津韩江仁皮肤管理中心美容师，住河北省廊坊市开发区。 委托诉讼代理人：曲艺，北京盈科（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周雯，北京盈科（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李一姗，女，1981年11月4日出生，汉族，河北石油职业技术学院教师，住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人：刘鑫，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人翟小潘因与被上诉人李一姗房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 翟小潘上诉请求:撤销原审判决第二项内容；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审中被上诉人请求上诉人返还房屋租金32500元和赔偿其装修损失126739，原审判决上诉人返还被上诉人租金5万元和赔偿装修费194192万元无事实和法律依据，依据不告不理的原则，该判决内容超越被上诉人一审中的诉讼请求范围，存在明显错误；上诉人并未构成违约，不应当支付违约金，且原审判决违约金数额过高。 李一姗答辩称，在房屋租赁期间内，在被上诉人无任何违约行为的情况下，被上诉人深夜驱离的方式终止了租赁合同，上诉人构成了根本违约。被上诉人承租时该房屋为毛坯房被上诉人辛苦进行了装修，是为了在五年期间享受良好的居住环境。上诉人在一年多的时间就单方终止了合同，给被上诉人造成很大的损失，且该装修给房屋带来了升值，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李一姗向一审法院起诉请求：1.请求判令解除租房合同；2.请求依法判决被告返还原告房屋租金32500元；3.请求贵院依法判决被告赔偿原告房屋装修损失126739元；4.请求贵院依法判决被告赔偿原告违约金489966元；5.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月25日李一姗与翟小潘签订《租房合同》，约定李一姗承租翟小潘位于廊坊开发区房屋，租赁期限为2017年9月1日至2022年10月31日共计5年，租金总计5万元，于合同签订时作为保证金交给出租人，合同终止时冲抵房租。租赁期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，出租人如因自身原因无法履行出租期限，将赔付承租人总租金和装修费用的双倍作为违约金；承租人不满租期退租，其交纳的租金、支出的装修费出租人均不退还。承租人未经出租人同意，不得改变房屋结构和用途，造成损坏应当赔偿。合同签订后，李一姗将5万元房屋租金通过支付宝转账的方式支付翟小潘。李一姗提交的其与北京博艺天成装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、施工工费及辅料单价表、装修费收据、律师调查笔录等可以证实，李一姗承租该房屋后，于2017年8月26日至同年11月25日对房屋进行了装修，支出装修费131700元；李一姗提交的“送货单”及律师调查笔录可以证实，装修中的地板砖由其于2017年8月30从廊坊市安次区南龙道龙福市场11栋16号瓷砖店购买，支出费用6630元；李一姗提交的《北京市舒安特楼梯销售合同》、律师调查笔录、定金及尾款收据等可以证实，其于2017年9月28日签订楼梯购买安装合同支付了定金，同年12月完成安装后付清尾款，支出费用18892元；李一姗提交的丽都鑫潮家居生活广场销售合同0087413号及定金和全款收据可以证实，其于2017年10月6日为装修案涉房屋购置“榻榻米”，支出费用15790元；李一姗提交的廊坊市阿波罗休闲卫浴出具的收据、律师调查笔录可以证实，其于2017年10月8日为装修案涉房屋购置浴缸、智能马桶等卫浴产品支出共计10000元；李一姗提交的广东圣梵诺门业廊坊总代出具的收据、律师调查笔录等可以证实，其为装修案涉房屋于2017年10月9日从廊坊市丽都鑫潮家居生活广场4楼C-23门店购买安装合金门，支出8050元；李一姗提交的上海欣晨装饰材料有限公司出具的发票可以证实，其为装修房屋从网上购置三星电子门锁，支出3130元。以上各项装修支出总计194192元。李一姗提交的其与翟小潘丈夫赵鹏2018年10月至2019年2月的微信聊天记录显示，出租人为出售案涉房屋，频繁商请承租人配合房产中介带人来看房。李一姗提交的《暂拆业务确认单》、深夜报警视频资料显示，翟小潘于2019年6月3日到电力公司办理案涉房屋用电暂拆业务，电力公司向案涉房屋住户发出《暂拆业务确认单》，通知将于2016年6月11日对用户电表办理暂拆业务；报警视频显示，翟小潘于2019年6月11日夜间带人来案涉房屋与房屋内人员发生争执，报警后，警察责令翟小潘等人退出，李一姗租住期间大量饲养宠物猫、狗，并有通过微信等渠道贩卖的情况；翟小潘因原告饲养宠物于2019年6月11日到案涉房屋对原告驱离，双方因此发生争执并产生肢体接触，翟小潘也曾报警并由警察到现场进行处置；李一姗于2019年6月12日搬离案涉房屋，搬离后翟小潘自行找保洁清理了房间卫生，并将房屋通过二手房互联网交易平台进行销售。李一姗租住房屋物业费缴费已交至2019年5月。 一审法院认为：本案争议焦点为:一、导致房屋租赁合同无法继续履行的违约方是翟小潘还是李一姗；二、双方提出的违约赔偿主张有无事实和法律依据。当事人双方订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵守。双方在合同中并未约定承租人不得饲养宠物，即便李一姗饲养宠物并有出售行为，合同中并未禁止，李一姗就此不构成违约，因此对翟小潘反诉李一姗进行赔偿的主张不予支持；翟小潘认为李一姗存在转租行为，并因饲养宠物产生卫生、扰邻情形，但并未提供证据予以证实，即便存在相关情形，翟小潘也应通过合法途径主张权利，而不能采取上门驱离的方式终止租房合同。从证据反映的情况看，翟小潘在李一姗租住期间拟出售案涉房屋，在频繁要求李一姗配合买方看房的过程中产生矛盾，后为顺利出售房屋而实施驱离，该行为有违合同法的诚实信用原则，导致合同不能继续履行系翟小潘违约，其应当向李一姗承担违约责任。翟小潘在合同履行期限届满前，以驱离原告的方式终止合同履行，李一姗请求判令解除案涉租房合同，予以支持。对翟小潘的违约行为，李一姗除按合同约定主张双倍赔偿租金加装修费外，还按租住时间主张对方返还租金和装修费，明显超出违约方给承租人造成的损失。根据租赁合同的特点及本案实际，兼顾对违反诚信一方给予必要惩戒，一审法院酌定翟小潘承担违约责任的方式为，向李一姗全额退还房屋租金及装修费，并按该费用的50%支付违约金，在此基础上不再另行退还剩余租金及装修费。李一姗向一审法院提交的装修及购置装修材料的合同、收据等证据材料，符合当前市场通常交易习惯，与其装修情况相符，对有收据或发票相印证的194192元予以认定；李一姗租住房屋至2019年6月12日，其交纳物业费至2019年5月份，居住时间与交纳物业费期间基本相符，因租赁合同已经实际终止，李一姗无需再支付剩余合同期间的物业费；翟小潘列举了李一姗租住房屋期间造成的损失以及后来为改善房屋卫生状况而支出的费用损失，虽无充分证据证明，但李一姗大量饲养宠物，房屋内地板、墙面、设施的损耗必然高于普通居住，根据公平原则，翟小潘整理、修复和保洁的费用，一审法院酌情认定2万元由李一姗承担，从翟小潘应赔偿的费用中扣除。翟小潘主张李一姗支付租赁期间全部物业费，因李一姗已经将物业费支付至2019年5月，与其实际使用房屋的期间基本相符，故对翟小潘的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、准予解除李一姗与翟小潘于2017年8月25日签订的《租房合同》；二、翟小潘于本判决生效之日起十日内向李一姗返还房屋租金50000元、装修费194192元，并向李一姗支付违约金122096元，扣除酌定李一姗应承担的费用20000元，翟小潘应向李一姗支付总计346288元；三、驳回李一姗的其他诉讼请求；四、驳回翟小潘的其他反诉请求。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，原审中，被上诉人请求上诉人返还房屋租金32500元和赔偿其装修损失126739元，系依据实际租住的时间21个月所占租赁合同约定的时间五年的比例计算而来，符合事实且公平合理，应予支持。原审判决上诉人全额退还被上诉人租金并全额赔偿装修损失明显不当且超越被上诉人一审中的诉讼请求范围，应予纠正。关于违约金的问题，本案中，上诉人无合法事由，驱离被上诉人，单方终止合同，已构成违约。虽然双方在合同中约定，出租人如因自身原因无法履行出租期限，将赔付承租人总租金和装修费用的双倍作为违约金。但是违约金应以实际损失为基础，要兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合以上因素考量，原审判决违约金数额过高，本院酌定违约金的数额为8万元。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1088号民事判决第一项、第三项、第四项，即准予解除李一姗与翟小潘于2017年8月25日签订的《租房合同》；驳回李一姗的其他诉讼请求；驳回翟小潘的其他反诉请求； 二、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1088号民事判决第二项；即翟小潘于本判决生效之日起十日内向李一姗返还房屋租金50000元、装修费194192元，并向李一姗支付违约金122096元，扣除酌定李一姗应承担的费用20000元，翟小潘应向李一姗支付总计346288元； 三、翟小潘于本判决生效之日起十日内返还李一姗租金32500元、赔偿李一珊装修损失126739元、给付李一姗违约金8万元； 四、李一珊于本判决生效之日起十日内给付翟小潘因房屋整理、修复、保洁等费用2万元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4561元，财产保全费2770元，由上诉人翟小潘负担3665.5元，被上诉人李一珊负担3665.5元，反诉案件受理费1154元，由上诉人翟小潘负担；二审案件受理费6494元，由上诉人翟小潘负担3247元，被上诉人李一珊负担3247元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇一九年十二月十二日 书记员  郝欣宇