北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12535号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京荣祥瑞和商贸有限公司，住所地北京市昌平区南口镇花塔村综合楼。法定代表人：许卫，总经理。委托诉讼代理人：许丙贵，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京意达观企展览展示有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡路1号112号楼105室。法定代表人：秦帮波，总经理。委托诉讼代理人：陈雷军，该公司职员。原审第三人：北京京铁物业管理中心，住所地北京市丰台区金家村287号（西院）。法定代表人：安建军，总经理。委托诉讼代理人：石凤宇，男，1971年9月21日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：崔国强，男，1974年2月7日出生，住河北省保定市易县。原审第三人：北京京铁大方物业管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺绿景苑3号楼602号。法定代表人：高东伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘娟，北京市乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市乾坤律师事务所律师。上诉人北京荣祥瑞和商贸有限公司（以下简称荣祥瑞和公司）与被上诉人北京意达观企展览展示有限公司（以下简称意达观企公司）、原审第三人北京京铁大方物业管理有限公司（以下简称大方物业）、原审第三人北京京铁物业管理中心（以下简称京铁物业中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初7614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人荣祥瑞和公司法定代表人许卫及公司委托诉讼代理人许丙贵、被上诉人意达观企公司委托诉讼代理人陈雷军、原审第三人大方物业委托诉讼代理人刘娟、原审第三人委托诉讼代理人石凤宇、崔国强到庭。本案现已审理终结。荣祥瑞和公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判荣祥瑞和公司不支付意达观企公司50000元，意达观企公司赔偿荣祥瑞和公司218281元；本案一、二审诉讼费用由意达观企公司承担。事实和理由：1.荣祥瑞和公司与意达观企公司签订的《联合开办合同》因意达观企公司存在欺诈及无法履行的情形，应认定为全部无效；2.意达观企公司应当返还收取的租金并赔偿荣祥瑞和公司的全部经济损失；3.一审法院判决荣祥瑞和公司支付意达观企公司50000元以及自行承担损失的30%没有任何事实和法律依据。意达观企公司辩称，不同意荣祥瑞和公司的上诉请求和理由，不同意一审法院判决，但未上诉。京铁物业中心述称，本案争议与京铁物业中心无关。大方物业述称，本案原审第三人北京京铁大方物业管理中心方建达置业部（以下简称京铁方建达置业部）原是大方物业出资设立的非法人分支机构，现已被注销。本案争议与大方物业无关。荣祥瑞和公司向一审法院起诉请求：1.依法确认荣祥瑞和公司、意达观企公司双方签订的《联合开办合同》无效；2、判令意达观企公司退还收取的租金20万元；3、判令意达观企公司赔偿荣祥瑞和公司经济损失40万元；4、判令意达观企公司退还保证金1万元；5、诉讼费由意达观企公司承担。意达观企公司向一审法院反诉请求：1、解除荣祥瑞和公司、意达观企公司双方签订的《联合开办合同》；2、判令荣祥瑞和公司按照《联合开办合同》第5条款中约定向我方支付场地占用费共计341369.47元，并支付利息损失（按照341369.47元为基数，自2015年11月1日计算至实际给付之日止，按银行同期贷款利率4.75%计算）；3、判令荣祥瑞和公司腾退琉璃河卫生所及琉璃河老接触网工区的场地及房屋；4、判令荣祥瑞和公司恢复已拆除的11间房屋、20米围墙、窗户及破坏的房屋结构；5、本案的本诉费及反诉费均由荣祥瑞和公司方负担。一审法院认定事实：2011年8月16日，意达观企公司（承租方、乙方）与京铁物业中心（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、出租房屋（场地）地址为琉璃河站老接触网工区。房屋基本情况为房屋2间，建筑面积25平方米，院落以原有围墙为界；2、承租房屋（场地）的用途为仓储。租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，本合同有效期为三年。3、年租金为20000元，每年租期开始前30天内支付当年租金。乙方向甲方交纳3000元作为履行本合同各项条款的租金保证金；4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，提前收回所出租的房屋（场地）和追缴乙方应缴纳的费用，已缴纳的房租和租赁保证金不予退还，并有权停止供水供电及强行收房措施的实施。造成甲方损失的，应由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的房屋转租、转让或转借他人使用；（2）擅自拆改承租房屋结构设施、擅自搭建房屋或者改变承租房屋用途；（3）利用承租房屋进行违法活动；（4）对所租赁房屋、设施损坏未及时维修恢复；（5）未按合同规定延期支付租金30日，因乙方原因不能交足租金，经协商甲方同意延期仍拖欠达3个月的；（6）违背本协议中双方约定构成违约的各项条款。上述合同还约定了其他内容。合同签订后，双方对租赁物进行了交接。2014年10月15日，意达观企公司（承租方、乙方）与京铁物业中心（出租方、甲方）就琉璃河站老接触网工区租赁问题，依照上述2011年8月16日的《房屋租赁合同》的内容续签了《房屋租赁合同》，进行了展期，合同期限为2014年11月1日至2015年10月31日止。2013年1月1日，意达观企公司（承租方、乙方）与京铁方建达置业部（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于北京市房山区琉璃河卫生所房屋，其中房屋40间，建筑面积996平方米，使用面积747.19平方米，租给乙方使用；2、该房屋用途为办公。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途；3、租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。年租金为30000元；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金3000元。4、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付房屋达30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的；（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的；（4）交付的房屋严重危及乙方使用安全或人身健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）承租人未提供真实信息，采取欺骗手段获得房屋承租权的；（2）不支付或者不按约定支付租金、维修费、管理费达30日以上的；（3）擅自将承租的房屋转租的；（4）擅自改变房屋租赁约定用途的；（5）擅自拆改或损毁房屋主体结构、搭建违章建筑物的；（6）利用承租房屋存放易燃、易爆等危险物品或进行违法犯罪活动的。合同还约定了其他内容。双方对租赁物进行了交接。2013年9月27日，意达观企公司（承租方、乙方）与京铁方建达置业部（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》就北京市房山区琉璃河卫生所房屋的租赁问题，依照2013年1月1日的《房屋租赁合同》的内容续签了《房屋租赁合同》，进行了展期，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。2012年9月18日，意达观企公司（甲方）与荣祥瑞和公司（乙方）签订了《北京市房山区琉璃河仓储租赁有限公司（联合开办合同）》（以下简称《联合开办合同》），约定：1、开办场地房屋基本情况为地址：北京市房山区琉璃河南老接触网工区，琉璃河卫生所房屋40间，建筑面积996平方米，院落以原有围墙为界；上述房屋基本情况中，对于建筑面积计算可能有误差，甲乙双方表示理解接受；2、场地、房屋用途：仓储办公按规定使用，同时办理相关合法经营手续；3、合作场地租始期，甲乙双方商定自2012年9月18日起至2026年9月18日止，有效合作期为15年；4、合作期的分营：甲方在15年合作期内，甲方负责工作场地的物业管理，保证水、电、路、房屋的正常使用。乙方在15年合作期内，负责全部投资和生产运营管理；5、乙方在15年合作期内，不管生产经营好坏，每年必须保证物业专项资金20万元，按时交给甲方支配管理；6、乙方在15年合作期内，如投资问题有困难，甲方不负责任；7、乙方在15年合作期内，独方投资所产生的利润，由乙方自行管理、支配，甲方不参与分配；8、在甲乙双方合作期内，双方共同办理对外经营的各项合法手续，生产经营中发生火灾、人员伤亡等事故，费用由乙方负责解决，甲方不负责任；9、合作公司在合作期投资新建的工作用房，设备和固定资产等，待合同到期后，由乙方自行处理，与甲方无关。《联合开办合同》签订后，2012年10月28日，荣祥瑞和公司向意达观企公司支付了租地款20万元（2012.11.1-2013.10.31），2012年11月20日，荣祥瑞和公司向意达观企公司支付了租房保证金1万元。荣祥瑞和公司称其于2012年10月28日进驻了琉璃河卫生院及琉璃河老接触网工区的场地。意达观企公司称荣祥瑞和公司于2012年9月18日入场，但双方均未提供证据予以证实。入场后，荣祥瑞和公司对场地、房屋进行了装修改造。2013年7月3日，意达观企公司向荣祥瑞和公司发出通知，内容为“你公司未按合同的约定履行，私自改变了房屋的主体结构；拆了11间平房；四层楼的门窗已经拆除；10间平房的门窗已经全部拆除；整个围墙拆除了约20米。特别是你公司未按合同约定的合同目的按仓储办公使用履行合同。基于上述情况，贵公司已经构成严重违约，现通知贵单位及法定代表人收到此通知后三日内，将上述房屋恢复原状，并于本通知收到后与你方解除2012年9月18日签订的《北京市房山区琉璃河仓储租赁有限公司联合开办合同》”。荣祥瑞和公司收到了上述通知。荣祥瑞和公司称其于2013年7月3日从涉案的琉璃河卫生所撤场，2013年4月29日从涉案的琉璃河老接触网工区撤场。意达观企公司称荣祥瑞和公司2015年12月从琉璃河老接触网工区撤场，而荣祥瑞和公司至今未从琉璃河卫生所撤场，但双方对各自的主张均未提供证据予以证实。在之前的诉讼中，荣祥瑞和公司称其于2014年1月底从涉案的琉璃河卫生所处搬离。京铁方建达置业部称其于2014年12月31日从意达观企公司处将琉璃河卫生所收回，京铁物业中心称其于2015年10月31日从意达观企公司处将琉璃河老接触网工区收回。荣和瑞祥公司与意达观企公司确认：两处场地的租赁费为每处场地每年10万元。荣祥瑞和公司申请对位于房山区琉璃河卫生所院内：1、四层楼的塑钢门窗造价；2、楼房北侧所有平房顶的防水和平房室内装修、水电、暖气、锅炉造价；3、楼房北侧自建的八间房的造价；4、卫生所院外自建厕所的造价进行评估。北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）于2016年11月22日作出了京评（涉）字2016第3054号价格评估报告书。该报告结果为1、无争议项目价值为192016元；2、有争议项目价值为26265元。意达观企公司对该评估报告书提出了异议，2016年12月21日，京评公司作出“关于对京评（涉）字2016第3054号价格评估报告书的有关质询意见的回函”，该回函对京评（涉）字2016第3054号价格评估报告书的评估结论更正为211787元，其中无争议项目为185522元。意达观企公司对该回函提出了异议，2017年1月20日，京评公司作出答复函，答复函对京评（涉）字2016第3054号价格评估报告书结论进行调整，调整后无争议项目价值为137027元。因此，涉案装修改造损失为163292元。荣祥瑞和公司支付评估费8000元。评估时，荣祥瑞和公司及意达观企公司均到现场签字确认。荣祥瑞和公司称其拆除了10米院墙，将房屋内的铁皮窗户改造成塑钢的。意达观企公司未举证证明其向荣祥瑞和公司披露了涉案场地、房屋的租期信息。一审法院认为，意达观企公司与京铁物业中心先后形成的两个《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。京铁方建达置业部与意达观企公司先后形成的两个《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦应为合法有效。依据《联合开办合同》约定内容、双方的履行情况、双方的诉讼情况，《联合开办合同》实属租赁合同关系，租金标准为每年20万元。从法院所查明的事实看，意达观企公司与京铁物业中心形成的两个《房屋租赁合同》的租期为2011年11月1日至2015年10月31日，意达观企公司与京铁方建达置业部形成的两个《房屋租赁合同》的租期为2013年1月1日至2014年12月31日。涉案的两个场地均系房屋租赁合同期满后由出租方收回，结合庭审情况，应视为京铁物业中心、京铁方建达置业部对意达观企公司的转租不持异议。《联合开办合同》项下的两处场地及房屋应视为不可分割的整体，京铁方建达置业部于2014年12月31日在房屋租赁合同期满后收回涉案场地后，《联合开办合同》失去有效的法律基础及继续履行的事实基础，因此，涉案的《联合开办合同》虽系双方的真实意思表示，但在2012年9月18日至2014年12月31日期间的部分合法有效，期限超出2014年12月31日的部分应属无效。依据本案实际情况并考虑双方利益的平衡，法院酌情认定《联合开办合同》于2014年1月31日解除，荣祥瑞和公司亦在2014年1月31日从涉案的场地撤离。依据本案事实，认定荣祥瑞和公司于2012年10月28日入场，使用琉璃河老接触网工区及琉璃河卫生所。依据租地款收据，《联合开办合同》的租金计算时间起点为2012年11月1日。因此，荣祥瑞和公司应依据双方确认的租金标准及实际使用场地的时间支付费用，但应扣除荣和瑞祥公司已支付的20万元。经核算，荣和瑞祥公司需再行支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金5万元（取整），对意达观企公司所主张的过高部分不予支持。相应地，对荣祥瑞和公司主张退还20万元的诉讼请求，法院不予支持。因在签订《联合开办合同》时，意达观企公司未披露涉案场地、房屋的租期信息违背诚实信用原则，故其主张租金利息，法院不予支持。荣祥瑞和公司进行了装修改造，而《联合开办合同》的解除、无效确实造成了损失。关于损失的责任分担问题，一方面，意达观企公司与产权方的租赁合同分别于2014年12月31日、2015年10月31日期满，但意达观企公司未向荣祥瑞和公司披露租期信息而与其签订期限远远超过涉案的《房屋租赁合同》期限的《联合开办合同》，明显违背诚实信用，存在重大过错；另一方面，荣祥瑞和公司未审明涉案场地、房屋法律手续而迳行与意达观企公司通过签订《联合开办合同》规避“转租”的行为，自身亦存在一定过错；因此，双方对涉案损失均应各自承担相应的责任。依据本案事实及双方过错程度，酌定意达观企公司对荣祥瑞和公司的损失承担70%的赔偿责任，荣祥瑞和公司自行承担30%的责任。关于损失数额，依据《联合开办合同》约定、评估报告、京评公司回函及答复函、评估费发票认定装修改造损失为163292元（其中无争议项目137027元，争议项目26265元）、评估费损失8000元。双方虽对26265元的装修改造损失有争议，但意达观企公司未能举证证明26265元应予扣除的合理性。故对上述171292元的损失，意达观企公司应按照70%的比例予以赔偿，计119904元（取整），对荣祥瑞和公司主张的过高部分不予支持。意达观企公司收取了荣祥瑞和公司保证金1万元，但双方未对保证金的内容作出约定，在《联合开办合同》已解除的情况下，意达观企公司应予返还。意达观企公司称荣祥瑞和公司开办洗浴业务违反合同约定，在荣祥瑞和公司不予认可的情况下，意达观企公司未能举证证明，故法院对其主张不予认定。涉案两个场地、房屋均由产权方收回，意达观企公司主张荣祥瑞和公司腾退涉案两个场地及房屋的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。意达观企公司要求恢复已拆除的11间房屋、20米围墙、窗户及破坏的房屋结构，因涉案场地、房屋已被产权单位收回，应由产权单位主张相关权利，故法院对该项诉讼请求亦不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人京铁物业中心经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，故法院依法缺席判决。据此，一审法院于2019年3月判决：一、确认北京荣祥瑞和商贸有限公司与北京意达观企展览展示有限公司于2012年9月18日签订的《北京市房山区琉璃河仓储租赁有限公司（联合开办合同）》在2012年9月18日至2014年12月31日期间的部分有效，在2015年1月1日至2026年9月18日期间的部分无效；二、北京荣祥瑞和商贸有限公司与北京意达观企展览展示有限公司于2012年9月18日签订的《北京市房山区琉璃河仓储租赁有限公司（联合开办合同）》于2014年1月31日解除；三、北京荣祥瑞和商贸有限公司于判决生效后十日内给付北京意达观企展览展示有限公司50000元；四、北京意达观企展览展示有限公司于判决生效后十日内赔偿北京荣祥瑞和商贸有限公司经济损失119904元；五、北京意达观企展览展示有限公司于判决生效后十日内返还北京荣祥瑞和商贸有限公司租房保证金10000元；六、驳回北京荣祥瑞和商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京意达观企展览展示有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，大方物业称京铁方建达置业部是大方物业出资设立的非法人分支机构，并提交京铁方建达置业部已注销的文件。本院向工商行政管理部门核查，京铁方建达置业部确已注销，大方物业是京铁方建达置业部的唯一出资人。荣祥瑞和公司、意达观企公司、大方物业、京铁物业中心均未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，现荣祥瑞和公司因不同意向意达观企公司支付租金50000元，及不同意己方承担30%的经济损失提起上诉。根据已查明的事实，在案两处场地的租赁合同租期分别为2011年11月1日至2015年10月31日，2013年1月1日至2014年12月31日。涉案的两处场地均系房屋租赁合同期满后由出租方收回。《联合开办合同》项下的两处场地及房屋应视为不可分割的整体。2014年12月31日在房屋租赁合同之一期满后其中一处涉案场地被收回。《联合开办合同》失去有效的法律基础及继续履行的事实基础。因此，涉案的《联合开办合同》虽系荣祥瑞和公司、意达观企公司双方的真实意思表示，但在2012年9月18日至2014年12月31日期间的部分合法有效，期限超出2014年12月31日的部分应属无效。鉴于本案实际情况和双方利益平衡，一审法院酌情认定《联合开办合同》于2014年1月31日解除，是妥当的。荣祥瑞和公司亦在2014年1月31日从涉案的场地撤离。依据本案事实，宜认定荣祥瑞和公司于2012年10月28日入场，使用琉璃河老接触网工区及琉璃河卫生所。依据租地款收据，《联合开办合同》的租金计算时间起点为2012年11月1日。因此，荣祥瑞和公司应依据双方确认的租金标准及实际使用场地的时间支付费用，但应扣除荣和瑞祥公司已支付的20万元。经核算，一审法院确认荣和瑞祥公司需再行支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金5万元，亦是妥当的。荣祥瑞和公司进行了装修改造，因《联合开办合同》的前述解除、无效情节确有所损失。关于损失的责任分担问题，一方面，意达观企公司未向荣祥瑞和公司披露租期信息而与其签订期限远远超过涉案的《房屋租赁合同》期限的《联合开办合同》，明显违背诚实信用，存在过错；另一方面，荣祥瑞和公司未审明涉案场地、房屋法律手续而迳行与意达观企公司通过签订《联合开办合同》规避“转租”的行为，自身亦存在一定过错；因此，双方对涉案损失均应各自承担相应的责任。依据本案事实及双方过错程度，一审法院酌定意达观企公司对荣祥瑞和公司的损失承担70%的赔偿责任，荣祥瑞和公司自行承担30%的责任，合法合理。关于损失数额，依据在案《联合开办合同》、评估报告、京评公司回函及答复函、评估费发票等，一审法院确定具体数额，是恰当的。荣祥瑞和公司的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳；对荣祥瑞和公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，荣祥瑞和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由北京荣祥瑞和商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 刁久豹审判员 赵胤晨二〇一九年十二月二十五日书记员 张 雯