广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16342号原告（反诉被告）：深圳市方瑞厨具有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2001号鸿昌广场2801，统一社会信用代码91440300715255568A。法定代表人：张玉萍。委托代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市智惠家园家居有限公司（变更前名称为：深圳市皇家壹号升恒家居有限公司），住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年501，统一社会信用代码91440300MA5ET3646C。法定代表人：史裕彬。委托代理人：朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：林其山，广东星辰律师事务所律师。原告深圳市方瑞厨具有限公司与被告深圳市智惠家园家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期提出反诉，本院依法将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人封国夫、祝进忠，被告的委托代理人朱光辉、林其山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请：1、确认双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2、判令被告退还原告合同保证金人民币（以下币种同）64928元；3、判令被告退还原告履约保证金64928元；4、判令被告赔偿原告经济损失719081.6元（终端制作费490447元、终端制作特殊费208128.6元、标准件费20506元）；5、判令被告退还原告所有的货物；6、判令本案诉讼费由被告承担。被告反诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》自2019年7月13日起解除；2、判令原告支付欠缴租金及管理费合计382915.7元，并按每日千分之一的标准支付利息自2019年7月13日起的利息（暂计至2019年7月18日为2297元，应计至实际清偿之日止）；3、判令本案诉讼费用由原告承担。本案相关情况2017年8月29日，深圳市兴业有限公司（下称：兴业公司）与深圳市升恒建材有限公司（下称：升恒建材公司）签订《房屋租赁合同》，约定兴业公司将位于深圳市××区××、××及连××至××层共计33827平方米的房屋出租给升恒建材公司，租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日，租赁房屋用途为商业，合同第十五条约定租赁期间可全部或部分转租。2017年10月7日，升恒建材公司与与深圳市皇家壹号升恒家居有限公司（被告原企业名称，下统称为：被告）签订《房屋租赁合同》，约定：升恒建材公司将位于深圳市××区××、××及连××至××层共计20775平方米的房产出租给被告，租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日，租赁房屋用途为商业。2017年10月28日，深圳市皇家壹号升恒家居有限公司（下统称为：被告）作为“甲方”，与原告作为“乙方”，签订一份《合同书》，主要约定：甲方将位于深圳市宝安区××区××、××连××号商铺出租给乙方经营“方太橱电”，装修由乙方自行完成；租赁期限自2017年11月1日至2020年8月31日，计租面积499.45平方米，租金标准65元/平方米，每月租金为32464元，从2018年9月1日起，月租金在上一年度的基础上分别递增10%；乙方应于每月6日前支付当月租金，逾期支付的，每日按拖欠金额千分之五的标准计收违约金；乙方向被告缴纳保证金64928元，如拖欠费用或有其他违约行为，甲方可从该保证金中扣除相应款项；……。合同第十四条“特殊约定”中手书添加内容：商场开业前为装修期，免租金免管理费，2018年1月、2月免租金收管理费，2019年2月、8月免租金收管理费。合同第十五条载明合同附件包括《专柜装修管理规定》等，其中《专柜装修管理规定》约定专柜装修完成后，商场根据经审批的装修方案对装修场地进行验收，并填写《专柜装修验收表》，对于不符合装修方案的必须整改，对自行改动商场消防设施的装修，专柜必须向消防部门申报并验收，费用由专柜承担。同日，双方签订《补充协议》，主要约定：1、管理费（含中央空调、自动扶梯、货梯等大型设备的使用、保养、维护，商场公用部分水电费、商场公用部分及商场外广场清洁、卫生、保安，监控等）为65元/平方米/月，每月管理费合计为32464元，每月5日前支付当月管理费；2、本协议签订时，原告须一次性缴纳64928元作为经营期间的商品售后服务保证金。双方确认，原告已向被告缴纳合同保证金64928元和商品售后服务保证金64928元。原告自行对租赁场地进行了装修，装修方案经过被告同意，原告装修后未申报二次消防验收。庭审中，双方确认原告欠付自2019年1月起的租金及各项费用以及被告阻止原告清场撤离的事实；原告主张自2019年2月1日起未再实际经营使用租赁场地并由被告锁门；被告称锁门时间为3月15日。被告提交2018年12月16日-2019年7月1日的《商户对账单》，主张原告欠付截至2019年7月1日的租金及各项费用382915.7元。上述对账单原告仅认可2018年12月（载明2018年12月水电费2266.2元、广告费1300元、其他2000元及2019年1月租金管理费52442元）和2019年1月（载明2019年1月水电费1317元、广告费1300元以及2019年2月租金管理费52442元）由原告人员签收的部分；此后的对账单系被告单方制作，未经原告方人员签收，原告不予认可。其中，2019年2月对账单载明，2019年2月水电费693元、其他费用1300元以及2019年3月租金管理费52442元；2019年4月1日对账单载明，2019年3月水电费0元、广告费1300元以及2019年4月租金管理费52442元；2019年5月1日对账单载明，2019年4月水电费276元、广告费1300元以及2019年5月租金管理费52442元；2019年6月1日对账单载明，2019年5月水电费96元、广告费1300元以及2019年6月租金管理费52442元；2019年7月1日对账单载明，2019年6月水电费73.5元、广告费1300元以及2019年7月租金管理费52442元。被告提交2019年2月20日《催费通知》，内容为被告向原告催缴租金及管理费，但原告称从未收到过该通知，故不予认可，被告亦未提供有关向原告送达该通知的证据。被告提交2019年7月10日《违约催告函》、照片及快递单，其中告知函的内容主要为：截至2019年7月10日原告共欠租金、费用382915.7元，构成严重违约，要求原告于2019年7月12日下午17时之前结清费用，否则将限制原告存放于租赁场地的所有商品、物品离开商场，以及按照合同约定进行维权；被告提交照片，主张在原告租赁场地对违约告知函进行了张贴，但被告的催款通知及违约告知函中均未包含向原告通知解除合同的内容；被告提交的快递单寄出日期为2019年3月19日，且未注明所寄物品名称或内容。原告质证认为从未收到过该函，对此不予认可。原告于2019年6月10日提起本案诉讼，请求确认原、被告于2017年10月28日签订的租赁合同无效，并提交与案外人签订的装修合同、清单等，主张花费装修费用719081.6元，要求被告予以赔偿。被告对原告主张的损失不予认可。被告于2019年7月18日提出反诉，请求确认合同解除并要求原告清偿所欠的租金、费用382915.7元并支付违约金等。原告当庭撤回第五项诉讼请求，双方确认原告已于2019年7月30日将商铺内的物品搬离。经查，被告提交登记字号为“公1-000433”及“公1-000434”的房地产证显示，房屋地址宝安25区28、29幢厂房，层数五层，登记的权利人为“兴业公司”，房屋类型为非住宅。2003年2月，兴业公司向深圳市规划与国土资源局宝安分局提交《关于在我公司28、29两栋厂房间修建五层连廊的立项申请》，称遵照区政府打造25区商业旺区的指示精神，着手商业化改造，初步选定由海雅百货进驻，在谈判过程中，对方要求在28、29两栋厂房间修建五层连廊，并在连廊的中间位置预留观光天井以及安装扶梯。经查，该立项申请由“深圳市宝安区宝城25区改造领导小组办公室”盖章并批注“我办同意该公司方案，请贵局按规定尽快给予审批”，但未经规划与国土资源部门审批并最终取得建设工程规划许可证。兴业公司实际进行了改造，被告提交的深圳市宝安区人民政府[2004]17号及[2004]183号工作会议纪要记载了25区改造及好百年等商场进驻开业的事实。2005年5月31日，深圳市公安局宝安分局消防大队出具《建筑工程消防验收意见书关于好百年商场改造工程消防验收合格的意见》（深公宝消验[2015]第268号），结论为案涉物业“在消防方面基本具备使用条件”。另，兴业公司出具一份《证明》，确认案涉的25区28、29幢厂房与深公宝消验[2015]第268号关于好百年商场改造工程消防验收合格的意见书中的物业以及升恒公司现经营的深圳市宝安区25区前进一路219号皇家壹号家居广场为同一个物业。深圳市宝安区新安街道宝民社区工作站出具的《证明》，确认案涉的25区28、29幢厂房，于2004年5月与好百年商场签订租赁合同，于2017年8月与升恒公司签订租赁合同，且与深圳市宝安区25区前进一路219号皇家壹号家居广场属同一地址。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉租赁合同的效力及本案的处理。关于案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，宝安25区28、29幢厂房均有独立的产权证，而被告出租给原告的租赁商铺所位于的连廊，属兴业公司后期加建改造而成，且未取得建设工程规划许可证，故原告与被告于2017年10月28日签订的租赁合同及补充协议应为无效合同，本院对此予以确认。关于本案的处理。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋用于出租，具有主要过错；原告在签订租赁合同时未尽审查义务，具有次要过错。据此，对本案处理如下：首先，关于保证金。本案中，被告已收取的合同保证金64928元及履约保证金64928元，系因无效合同取得的财产，原告主张被告予以返还，有事实及法律依据，本院予以支持。其次，关于装修损失。原告提交的装修合同、清单并不能证明其主张的装修费用719081.6元已实际发生，原告亦未在法律规定的期限内申请对装修现值进行评估，但考虑到原告对案涉商铺进行了装修并经被告同意的事实，该装修损失为必然确定发生的损失，结合现有证据及双方过错程度等因素，本院酌定由被告赔偿原告装修损失10万元，对原告该项诉请超过10万元的部分，不予支持。再次，关于租金及各项费用。根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。案涉租赁合同已被确认为无效，但原告应当按照实际情况结清相关款项。被告自认于2019年3月15日对案涉商铺进行锁门，但其提交的商户对账单显示2019年3月份水电费为0元；由此可见，原告至迟于2019年3月1日起未再实际经营案涉商铺。现已查明，原告截至2019年2月底，拖欠租金及费用共计115060.2元（包括2018年12月水电费2266.2元、广告费1300元、其他2000元，2019年1月租金管理费52442元、水电费1317元、广告费1300元，2019年2月租金管理费52442元、水电费693元、其他费用1300元），原告应予结清，故对被告该部分反诉请求，本院予以支持。至于2019年3月1日之后的租金/场地占用费，本院认为，根据被告提交的2019年2月20日《催费通知》及双方当庭陈述，原告欠缴租金及费用且未实际经营的情况下，被告阻止原告撤场系导致本案租金/场地占用费损失扩大的主要原因，应当承担相应的责任。本院根据公平原则，酌情给予被告2个月的合理止损期，即原告应参照被告主张的租金及管理费标准，向被告支付2019年3月份、4月份的场地占用费共计104884元（52442元/月*2个月），超出上述期间的租金及管理费请求，本院不予支持。至于2019年3月1日之后的水电费等其他费用，因原告在此期间未实际经营案涉商铺，被告亦未提供证据证明原告的用水用电等情况，故对该部分请求，本院不予支持。综上，原告共计应向被告支付的租金及各项费用为219944.2元（115060.2元+104884元）。最后，关于被告主张的逾期利息。被告依据原租赁合同的约定主张逾期利息，因该租赁合同被认定为无效，其中关于逾期利息的约定亦属无效，故被告主张逾期利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市方瑞厨具有限公司与被告深圳市智惠家园家居有限公司于2017年10月28日签订的《合同书》及《补充协议》无效；二、被告深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市方瑞厨具有限公司合同保证金人民币64928元；三、被告深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市方瑞厨具有限公司履约保证金人民币64928元；四、被告深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳市方瑞厨具有限公司损失人民币100000元；五、原告深圳市方瑞厨具有限公司应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市智惠家园家居有限公司租金/场地占用费及各项费用共计人民币219944.2元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6145元，由原告负担3771元，被告负担2374元；反诉受理费3539元，由原告负担2300元，由被告负担1239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周    旭二〇一九年十二月二十日书记员 吴荣基(兼)书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。