贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9496号上诉人（原审原告）：黄世珍，女，1943年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王启荣，男，1941年2月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵州通达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新天大道南段18号C栋4层1号。法定代表人：赵炳森，公司董事长。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。上诉人黄世珍因与被上诉人贵州通达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄世珍上诉请求：1、请求依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8383号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，即：判令被上诉人返还上诉人购房建筑面积10.01平方米，不能返还的则折价赔偿20万元，判令被上诉人向上诉。赔偿逾期办证违约金169，454.5元；2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决对上诉人已付购房款的数额认定错误。一审判决以106585.42元作为计算违约金的基数无事实依据；2、一审法院对被上诉人逾期办证的违约期限认定错误。上诉人认为即使适用诉讼时效，也应当从取得不动产权证之日起倒推三年，而不是从起诉之日；3、被上诉人交付上诉人的房屋面积少于合同约定的房屋面积，应当返还或进行赔偿。上诉人1995年购房时，合同约定的总面积是套内面积，没有公摊面积。贵州通达房地产开发有限公司辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人的上诉请求不成立。购房款根据合同和补充协议约定，原支付的购房款是133254.52元，后根据协议，被上诉人退还26669.1元，上诉人的购房款是一审判决的106585.42元，该金额没有错误。2、关于逾期办证违约金问题，被上诉人在1998年9月17日取得房屋的注册登记证，实际上从9月17日开始具备办理产权的资格。从登记注册证上写明的通知产权人在30日内办理产权登记，说明被上诉人通知了购房者办理产权登记，而上诉人不办理是因为购买的房屋在该栋2层，属于商业用房，上诉人对此有异议，所以上诉人没有办理产权登记。被上诉人认可一审法院计算的逾期办证违约金。3、关于房屋面积，双方在签订合同及之后办理的产权登记证明的面积仅仅差了0.01平方米，该房屋在购买时，对于上诉人提到的没有公摊面积，被上诉人认为不成立。房屋有误差退还款项按照建筑面积计算。一审对于0.01平方米的误差也已经作出判决。黄世珍向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房建筑面积10.01平方米；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金169，454.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1995年3月7日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买贵阳市新华路中段商品房一间，商品房建筑面积49.491㎡，以最后竣工图为准，总房价款为148，473元；商品房提供使用的日期为1995年12月31日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于1995年3月至10月期间分四次共计支付了购房款133，254.52元。1997年3月12日，原、被告签订了《补充协议》，约定：“根据甲（原告）、乙（被告）双方达成的商品房购销合同（合同编号：011），甲、乙双方就该合同的不同意见在双方自愿的基础上进行一次性了断，达成如下内容：一、原房屋变动位置。现房屋具体位置为：3-6～3-7加12厘米外墙宽，3-A～3-B加12厘米外墙宽……室内建筑面积为34.57㎡，公用建筑面积分摊系数为26%（要符合国家政策规定），公用建筑面积分摊为8.99㎡（具体指：公共通道、楼道、卫生间），总建筑面积为：43.56㎡。乙方向甲方提供用红线标明高房屋面积位置的标准图纸。二、面积补偿4㎡。4㎡×3000元/㎡=12000元。三、利息补偿。月息为11‰，以8个月计息。133254.52×11‰×8=11726.40。四、原面积减少5.93㎡退款：5.93㎡×3000元/㎡=17790.00。五、甲方未付款为15218.48元。六、乙方付甲。方代乙方交的产权登记费371.18。合计：乙方应补偿甲方金额为26669.10。七、其他问题遵照原合同执行。八、乙方应于1997年3月20日前交房给甲方，并付清所有款项。九、在公用建筑面积上，甲方可经过壹楼通道，经楼梯上二楼，经二楼通道到自己房屋，同时可使用二楼后门进出。附图走向说明，但需服从贵州通达物业公司的统一管理。十、如有一方违约，按照《经济合同法》处理。”《补充协议》签订后，被告于同月20日交付了商品房，原告也于次日领取了协议约定的补偿款26，669.10元。2016年4月27日，被告向原告开具了《销售不动产统一发票》。同日，原告取得了黔（2016）南明区不动产权第0016518号《不动产权证书》，产权证书载明：权利人黄世珍；坐落，新华路117号2层7号；用途，商务金融用地/办公；面积，共有宗地面积1942.05㎡，房屋建筑面积43.55㎡。审理中，经一审法院释明，原告将第一项诉讼请求，即判令被告返还原告购房建筑面积10.01平方米变更为判令被告按照现市场价每平方米2万元的价格补偿房屋减少面积的房价款200，200元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告的第一项诉请。由于原、被告双方已经通过《补充协议》对案涉房屋的建筑面积进行了重新约定，为43.56㎡，而第0016518号《不动产权证书》登记的建筑面积为43.55㎡，二者相差0.01㎡。原告主张交付房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积减少10.01㎡与事实不符，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”之规定，由于原、被告双方就面积误差没有约定，且案涉房屋的面积误差比绝对值在3%以内，因此，购房款应当按照合同约定的价格据实结算，被告应将多收的0.01㎡的房价款退还给原告，即：0.01㎡×3000元/㎡=30元。原告要求按照现在市场价每平方米2万元进行补偿的主张于法无据，一审法院依法不予支持。关于原告的第二项诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于原、被告双方未就办理房屋所有权登记的相关事宜进行约定，而作为办理房屋所有权登记必需的《销售不动产统一发票》，被告直到2016年4月27日才向原告开具，由此可以认定导致案涉房屋不能按期办理所有权登记的原因在于被告，被告应当承担违约责任。被告的违约行为发生在案涉房屋交付90日后之次日起至《不动产权证书》取得之日止这一期间，即自1995年6月19日起至2016年4月27日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，原告行使权利的诉讼时效期限为三年。原告于2019年4月19日向一审法院递交诉状，以此时间倒推三年，即2016年4月19日之后产生的逾期办证违约金在诉讼时效内，应予支持。由于原告已于2016年4月27日取得了《不动产权证书》，该时间之后逾期办证违约行为已经消失，故诉讼时效期间产生的逾期办证违约期间为4月19日至4月26日，共计8日。违约金以原告已付购房款总额106，585.42元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于2016年4月19日之前产生的逾期办证违约金，由于原告在诉讼时效届满之前未向人民法院起诉，也没有提交证据证明在此期间发生诉讼时效中止、中断或者延长的情况，该部分主张已经超过了三年的诉讼时效期间，一审法院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决，一、贵州通达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内退还黄世珍购房款30元；二、贵州通达房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付黄世珍逾期办证违约金（以已付购房款总额106，585.42元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算8天）；二、驳回黄世珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6844元，减半收取计3422元，由黄世珍负担3397元，贵州通达房地产开发有限公司负担25元。二审期间，当事人无新证据提交。另查明，《商品房购销合同》第三条载明：“此房为贰楼……，包含过道1M宽，合计49.491㎡。”二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人实际支付购房款数额的问题，上诉人于1995年3月至10月期间分四次共计支付了购房款133，254.52元，之后双方签订补充协议，基于补充协议上诉人领取了协议约定的补偿款26，669.10元。一审认定上诉人实际交纳的购房款为133，254.52－26，669.10元＝106585.42元并无不当。关于逾期办证期限的问题，双方未就办理房屋所有权登记的相关事宜进行约定，而被上诉人于2016年4月27日才向上诉人开具办理产权证需持有的《销售不动产统一发票》，原审认定导致案涉房屋不能按期办理所有权登记的原因在于被上诉人并无不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人的违约行为应自房屋交付90日后之次日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，上诉人行使权利的诉讼时效期限为三年。上诉人于2019年4月19日起诉，从起诉之日往前倒推三年，即2016年4月19日之后产生的逾期办证违约金在诉讼时效内，应予支持。由于被上诉人于4月27日开具发票，其逾期办证的违约行为已经消失，故诉讼时效期间内的逾期办证违约期间为2016年4月19日至4月26日共计8日，即违约金以上诉人已付购房款总额106，585.42元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算8天，一审判决并无不当。关于房屋建筑面积补差的问题，首先，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房购销合同》明确载明房屋49.491㎡包括了过道，对于上诉人主张该房屋建筑面积不包括公摊的主张本院不予采纳。其次，双方已经通过《补充协议》对案涉房屋的建筑面积进行了重新约定为43.56㎡，而第0016518号《不动产权证书》登记的建筑面积为43.55㎡，一审认定建筑面积的补差应为0.01㎡并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6844元，由黄世珍负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  蒲美君