湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2878号上诉人（原审被告）：宜昌天地房地产开发有限责任公司，注册号4205821100590，住所地当阳市荷当路太子桥。委托诉讼代理人：张云芝，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。（一般授权代理）委托诉讼代理人：李珏璇，北京中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。（一般授权代理）被上诉人（原审原告）：胡学飞，男，1987年12月3日出生，汉族，住当阳市半月镇泰山村一组。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。（特别授权代理）原审被告：刘武玲，女，1973年3月7日出生，汉族，住宜昌市玉阳办事处子龙路。原审被告：赵敏杰，男，1975年1月12日出生，汉族，住当阳市两河镇胡场村七组。原审第三人：当阳市清平种猪场，统一社会信用代码914205824203894384，住所地当阳市庙前镇清平河村三组。法定代表人：曹建新，场长。委托诉讼代理人：冯卫星，湖北弘发律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜昌天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）因与被上诉人胡学飞，原审被告刘武玲、赵敏杰，原审第三人当阳市清平种猪场（以下简称清平种猪场）房屋买卖合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2018）鄂0582民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人天地公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回胡学飞的诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼费用由胡学飞承担。事实与理由：1.原审认定胡学飞与赵敏杰，刘武玲与赵敏杰之间的合同合法有效，且对天地公司发生法律效力，属于认定事实错误。刘武玲未经天地公司同意，将涉案房屋转卖给赵敏杰、赵敏杰转卖给胡学飞的行为属于合同权利义务的概括转移，该行为未通知且经天地公司同意，对天地公司不发生法律效力。根据合同相对性原则，天地公司对胡学飞并不负有合同义务。天地公司只能将涉案房屋过户至与其有合同关系的刘武玲名下，原审判决天地公司直接为胡学飞办理房屋过户手续，没有合同及法律依据。2.原审未对《桃园小区住房购销合同》性质及实际履行情况进行认定，亦未对刘武玲与赵敏杰、赵敏杰与胡学飞之间的房屋买卖合同的性质进行认定，对合同履行的情况也未予以查明。刘武玲、赵敏杰未出庭应诉及答辩，胡学飞亦未提供证据证明刘武玲、赵敏杰全额支付了购房款。《桃园小区住房购销合同》实质为房屋预售合同，并非正式的购销合同，双方对房屋的面积和价格均未最终确定。合同第三条约定“最终（依政）策法（规）规定据实结算面（积）价（款）”。2002年9月，天地公司取得涉案房屋的房产总证，根据实际交付的房屋及测绘结果及最终确定的销售单价张贴通知，要求业主按照政府核定面积及单价核算并补缴拖欠的房款，补缴后将为业主办理过户登记，但刘武玲对此置之不理，拒绝配合办理房产分证，刘武玲在履行合同中存在持续违约行为。天地公司与刘武玲之间的合同并未履行完毕，但刘武玲延迟履行致使不能实现合同目的，天地公司有权行使合同解除权，并要求刘武玲返还房屋。3.原审法院仅以天地公司与刘武玲之间的合同有效，便要求天地公司按照《合同法》第60条、第76条的规定，协助胡学飞办理房屋不动产登记过户手续，属于适用法律错误。天地公司与刘武玲对房屋的面积和价款并未达成一致，无法认定刘武玲足额支付了全部房款，履行了全部合同义务。办理房产证是卖方义务，支付房款是买方义务，天地公司已经将房屋交付给刘武玲使用，已经履行了主要义务，只是由于第三人的原因未能办理过户登记，这不影响合同目的实现。合同有明确约定在买受人交清所有款项后办理产权过户手续，故天地公司有权要求刘武玲履行支付房款的义务，并在其付清房款前拒绝办理过户登记手续，并不违约。4.原审对涉案房屋所涉用地的归属及土地出让金的承担并未作出具体的认定和划分，对第三人的责任范围并未明确，且天地公司与胡学飞之间并无合同关系，该判决最终导致天地公司与第三人协助办理过户手续的判决无法履行。被上诉人胡学飞辩称，本案中刘武玲作为买受人，天地公司作为出卖方，双方签订的买卖合同是当事人之间订立的转让不动产房屋物权的合同，双方均应该按照合同约定全面履行自己的义务。刘武玲已经支付全部购房款，天地公司在收到购房款后也将涉案房屋移交给刘武玲。后刘武玲将涉案房屋转卖给赵敏杰、赵敏杰又转卖给胡学飞，胡学飞一直实际长期占有使用涉案房屋至今，双方已经履行了合同的主要义务。胡学飞受让取得的房屋，没有办理过户登记，只是不发生物权效力，转让行为合法有效，胡学飞请求办理过户登记符合法律规定。一审判决正确合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告刘武玲、赵敏杰未陈述答辩意见。原审第三人清平种猪场陈述，清平种猪场对一审判决无异议。清平种猪场协助办理相关土地过户手续，应当以交易双方共同向不动产登记部门提出申请为前提条件。只要天地公司、胡学飞共同向不动产登记部门提出申请，清平种猪场将积极配合。胡学飞向一审法院起诉请求：1.确认刘武玲与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》、刘武玲与赵敏杰签订的《房屋转让协议书》、赵敏杰与胡学飞签订的《住房买卖合同书》有效，天地公司、刘武玲、赵敏杰、清平种猪场及时协助胡学飞办理位于当阳市长坂路5号桃园小区房屋的不动产权证书，费用依法由胡学飞、天地公司、刘武玲、赵敏杰、清平种猪场各自承担；2.天地公司、刘武玲、赵敏杰、清平种猪场承担全部诉讼费用。一审判决认定的事实：1997年10月6日，当阳市天地建筑建材有限责任公司与刘武玲签订桃园小区住房购销合同，当阳市天地建筑建材有限责任公司将建在清平种猪场土地上位于当阳市玉阳街道长坂路5号的房屋一套出售给刘武玲，双方约定了价格及其他事项。合同签订后，双方办理了交接手续。后刘武玲将该房屋转让给赵敏杰，赵敏杰又将该房屋转让给胡学飞，现该房屋由胡学飞居住。1997年7月29日，清平种猪场与当阳市天地建筑建材有限责任公司签订建筑安装工程承包合同，清平种猪场将综合楼发包给当阳市天地建筑建材有限责任公司承建。1997年8月7日，清平种猪场（甲方）与当阳市天地建筑建材有限责任公司（乙方）签订资产营运开发合同，合同内容是：为了解决职工住房条件，加强资产营运，经双方共同协商在甲方院内共同开发房地产业务，现特制定以下条款：1.责任范围。甲方出土地，乙方出资金和建筑队共同修建住宅大楼；2.土地征用位置、界限及面积。甲方将门房右侧临街面，从鸡场公路房开始向城区延伸长度54米，宽19米；3.建筑面积及楼房层次。根据规划及图纸修建一栋3个单元的7层楼房共42套（含一楼），建筑总面积约4200平方米；4.楼房建筑式样。按照甲乙双方审定的图纸施工，保证外墙整齐美观，房屋质量由乙方接受质检部门的验收；5.建房办证手续。以甲方的名义向市计划委员会、商业网点办、土地、城建、环保等有关单位申报建房许可证，其办证费及有关业务招待费均由乙方开支；6.施工时间。合同签订后待建房许可证办好后便可按步施工；7.楼房资金、施工队、商品房销售均由乙方负责。其工商管理、税收、质检等费用由乙方开支；8.土地征用补偿费标准，付款方式及时间。根据协议，乙方应按建筑总面积4200平方米，每平方米45元计算折款189000元上交给甲方。1997年9月5日，当阳市计划委员会作出当计资[1997]75号文件《关于清平种猪场兴建职工宿舍的批复》，内容是：市畜牧局《关于清坪种猪场兴建职工宿舍的请示》（当牧[1997]38号文）收悉。经研究，同意市清坪种猪场兴建2750平方米的职工宿舍，投资128万元，资金来源自筹。当阳市城乡建设局针对上述房屋建设颁发了开工证书当建规97-02-56建设工程规划许可证和鄂当商字（1997）005号湖北商品房预售许可证。房屋建设工程竣工后，当阳市建设工程质量监督站对房屋建设工程进行了验收，验收结果为符合设计要求。上述房屋所有权人由清平种猪场变更登记为当阳市天地建筑建材有限责任公司，土地使用权人登记为当阳市清平种猪场，证号为当阳国用（2002）字第090105043-2号。当阳市天地建筑建材有限责任公司名称已变更为天地公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”房屋出售人和土地使用权人协助房屋买受人办理不动产登记手续是房屋出售人和土地使用权人必须履行的协助义务。天地公司将所涉房屋卖给刘武玲不违反法律规定。刘武玲将该房屋转卖给赵敏杰，赵敏杰又将该房屋转卖给胡学飞亦合法有效。现天地公司、刘武玲、赵敏杰、清平种猪场协助胡学飞办理房屋不动产权登记过户手续是其必须履行的协助义务。据此判决：1.确认天地公司与刘武玲签订的桃园小区住房购销合同合法有效；刘武玲与赵敏杰签订的房屋转让协议合法有效，赵敏杰与胡学飞签订的住房买卖合同合法有效。2.天地公司、刘武玲、赵敏杰、清平种猪场协助胡学飞办理房屋（位于当阳市玉阳街道长坂路5号）不动产权证登记手续。3.驳回胡学飞的其他诉讼请求。上列应履行事项限于判决生效后七日内履行。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋开工时间为1997年9月20日，竣工时间为1998年8月30日。1997年10月6日，当阳市天地建筑建材有限责任公司（甲方）与刘武玲（乙方）签订《桃园小区住房购销合同》，合同第三条“乙方购房面积”约定：乙方向甲方购买小区住房（商品房）总建筑面积为106平方米，该房分布在A区的第一栋第三单元第六层户号为29号，最终依政策法规规定据实核算面积价款。第四条“价格与费用说明”约定：该小区房在服从国家政策法规价格规定的基础上，在好地段基础上，实行当阳商品房最低价，即平均每平方米498元，总面积为106平方米，总金额为53788元。第五条“付款方式说明”约定：乙方定购住房时向甲方事前交定金1.5万元，然后签订购房合同；1997年12月1日付30%，计1.5万元；1998年4月1日支付20%，计1万元。此外，双方还就交房时间及双方责任等事项进行了如下约定：1.甲方须于1998年4月30日前将该房交乙方使用。2.对逾期付款和逾期交房的违约责任均约定为支付违约期间利息。3.乙方在实际接收该房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内，由甲方负责（办证费用由乙方负担）向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在乙方与甲方结清一切经济手续后，甲方将产权证正式交给乙方。4.合同还约定了保修、物业管理等事项。1997年10月6日，当阳市天地建筑建材有限责任公司收取刘武玲购房款1万元。1998年3月4日，当阳市天地建筑建材有限责任公司收取刘武玲购房款27000元。1998年3月7日，当阳市天地建筑建材有限责任公司收取刘武玲购房款4000元。1998年5月4日，当阳市天地建筑建材有限责任公司收取刘武玲购房款1500元。1999年11月8日，当阳市天地建筑建材有限责任公司收取刘武玲购房款2800元。2002年7月4日，当阳市人民政府颁发了涉案房屋所在小区的土地使用证，登记的土地使用者为清平种猪场。2002年8月29日，当阳市人民政府颁发了涉案房屋所在小区的房产总证，登记的房屋所有权人为当阳市天地建筑建材有限责任公司。天地公司陈述，2002年8月30日，当阳市天地建筑建材有限责任公司曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，主要内容为：“特告知桃园住区居民：该楼总证于2002年8月29日下午办妥。房产局核定户均面积105.53平方米，核定政府单价517元，以七楼为计算基本点，每低一层增加1000元，依次增加。优惠1000~5000元不欠款者有效，若欠款无效。敬请住户遵照房管局界定在2002年9月28日以前彻底办完产权证书。否则按建筑法价格办理。”1999年11月7日，刘武玲将涉案房屋以4万元的价格转让给赵敏杰，并签订了《房屋转让协议书》。2008年2月18日，赵敏杰与胡学飞签订《住房买卖合同》，赵敏杰将房屋以7.5万元的价格出卖给胡学飞，胡学飞于2008年2月23日向赵敏杰支付房款7.5万元。本院认为，天地公司与刘武玲签订的《桃园小区住房购销合同》、刘武玲与赵敏杰签订的房屋转让协议、赵敏杰与胡学飞签订的住房买卖合同均不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同对双方均有约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务，在无法定情节时，任何一方不能单方进行变更或解除合同。天地公司与刘武玲签订的《桃园小区住房购销合同》系采用的格式文本，合同中多处内容与实际情况不一致或相互矛盾，如房屋单价498元/平方米，面积为106平方米，房款总金额却为53788元。付款时间、交房时间、房屋单价等内容均为事先打印好的格式文本，房屋面积和房屋总金额是手写填入，在内容发生矛盾和冲突的时候，应当以手写填入的内容作为确定房屋面积及总价款的依据。关于付款金额的确定，因合同履行已十数年，双方举证均存在困难，现虽无证据证实刘武玲已支付全部房款，但现有证据可以证明刘武玲已经履行了大部分的付款义务，如天地公司认为刘武玲未付清全部房款，可依照合同追究刘武玲的违约责任，要其补齐房款并承担违约金。刘武玲的房款已交纳多年，房屋也已交付使用多年，已经实现了双方买卖房屋的合同目的，天地公司现认为可以解除合同收回房屋，不符合合同约定及法律规定，对天地公司此上诉理由本院不予采信。刘武玲与赵敏杰签订《房屋转让协议》，赵敏杰与胡学飞签订《住房买卖合同》后，将房屋交付给了胡学飞，亦将其对天地公司的合同权利（即要求天地公司协助办理过户登记手续的权利）转让给胡学飞，转让合同权利并不需要征得天地公司的同意，天地公司上诉所称的合同权利义务概括转让需征得天地公司同意的上诉理由亦不能成立。刘武玲、赵敏杰、天地公司、清平种猪场均有协助胡学飞办理过户登记的合同义务。2002年，涉案房屋的土地使用证的使用者已登记为清平种猪场，涉案房屋的总证的所有权人已登记为天地公司，清平种猪场亦明确表示积极配合办理过户登记，涉案房屋办理过户登记并不存在障碍，一审据此作出的判决符合法律规定，本院应予维持。办理涉案房屋的过户费用按照合同约定应当由胡学飞负担，具体金额由办证机关依法核定。综上所述，天地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人宜昌天地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  刘 俊二〇一九年十二月二十七日法官助理张端书记员张翌