海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2323号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张彪，男，1963年2月16日出生，汉族，住海南省海口市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张禅，男，1964年12月3日出生，汉族，住海南省海口市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张团英，女，1956年3月17日出生，汉族，住海南省海口市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张秀文，女，1961年12月23日出生，汉族，住海南省海口市。   上述四位再审申请人共同委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。   上述四位再审申请人共同委托诉讼代理人：王伯安，男，1965年10月12日出生，汉族，住海南省海口市。系上述四位再审申请人亲属。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南省国际信托投资公司，住所地海南省海口市滨海大道国信大厦。   法定代表人：王建成，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邵静，女，1988年10月11日出生，汉族，系中国人民解放军92261部队助理工程师，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。   再审申请人张彪、张禅、张团英、张秀文因与被申请人海南省国际信托投资公司（以下简称海南省信托公司）、邵静合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终3134号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   张彪、张禅、张团英、张秀文申请再审称，一、涉案房产已被广东省广州市中级人民法院、海口市中级人民法院轮番进行查封，至今仍然属于查封状态，依法不能再进行公开拍卖转让交易，但二审法院却视而不见，故意隐瞒客观事实，仍然判决认定海南省信托公司与邵静之间关于涉案房屋的买卖行为合法有效错误。请求再审法院予以纠正，并改判海南省信托公司与邵静之间关于涉案房屋的买卖行为无效。二、邵静作为现役军人名下已有别墅、多套房产，不是作为唯一住房购买，属于炒房谋取暴利，依法不符合购买资格，但一审法院、二审法院均视而不见，故意隐瞒客观事实，均枉法认定买卖行为合法有效，请求再审法院予以纠正。申请人已依法向一、二审法院提供《不动产登记信息查询情况说明》以证明邵静作为现役军人名下有一栋别墅位于海口市××路（面积342.87平方米），名下还有多套房产，不是作为唯一住房购买。据此，邵静是现役军人，并且名下拥有多套房产，现所参与拍卖的涉案房产不是作为唯一住房购买，纯属商业性经商炒房行为。邵静购买涉案房产的面积多达400多平方米，这明显超出了一名军人或公职人员应该享有的住房标准，其在竞买过程中的商业性、投机性和非自住的目的明显。邵静参与竞买的行为明显违反了《中国人民解放军内务条例》第一百二十七条、第一百三十六条规定，应当无效。三、邵静仅缴纳了竞拍保证金、尚未与海南省信托公司签订任何的房屋买房合同，但一、二审法院却故意作出认定买卖行为合法有效的错误判决，请求再审法院予以纠正。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，邵静与海南省信托公司未能订立书面房产交易合同，涉案合同依法不成立。其次，2017年4月13日，海南产权交易所有限公司发布《关于终结“海口市滨海新村385号房产权益”项目交易的通知》，海南省信托公司挂牌转让涉案房产的行为已终结。最后，海南省信托公司挂牌转让涉案房产的行为已终结，邵静并未与海南省信托公司签订产权转让合同。因此，前述合同既未成立，更不可能生效。事实上，2017年4月13日，海南产权交易所有限公司向被申请人邵静发出《海南产权交易所有限公司关于终结“海口市滨海新村385号房产权益”项目交易的通知》，该通知告知邵静其缴纳的45万元保证金将原路返还。既然保证金都要返还给邵静，不难看出，本次挂牌交易已经完全终结。邵静据此提出的全部诉讼请求当然不能得到人民法院支持。四、一、二审法院均错误认定海南省信托公司对涉案房屋享有完全权属，可以处置涉案房产，行为合法有效。（一）海南信省托公司对涉案房屋没有享有完全权属，没有享有完全处分权。第一，涉案房产建成后即是申请人父母夫妻共同财产和家庭共同财产，虽然涉案房产只登记申请人父亲张荣光名下，但房屋的权属仍然是夫妻和家庭共同财产。第二，申请人父亲未经其他共有人同意擅自将涉案房产抵押给海口市信托投资公司的抵押行为无效。第三，海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决书主文第二项内容是“被告张荣光对被告海南国联建设开发公司尚欠海口信托投资公司的上述债务承担连带清偿责任”，而不是判决海口信托投资公司对涉案房产享有优先受偿权。也就是说，在后面的执行阶段，法院查封、拍卖和抵债等执行行为均依据被告张荣光承担连带清偿责任而不是对涉案房产享有优先受偿权。由于涉案房产是夫妻共同财产和家庭共同财产，因此，执行法院针对涉案房产的抵债行为侵害了其他共有人的财产权，是错误的。第四，涉案房产是申请再审人家庭生活所必需的居住房屋，人民法院采取执行措施时，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。因此，海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号和第57-1号民事裁定书将涉案房产抵债给海口市信托投资公司也是错误的。第五，《房屋抵押贷款合同》、海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决书、海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号民事裁定书、海南瑞衡房估报字【2016】第0314号《房地产估价报告》以及海南产权交易网上发布的有关涉案房产权益公开挂牌转让公告均涉及或处分的房产是涉案房产第一至四层，并不含第五层（面积93.375平方米），也就是说，即使在海南省信托公司挂牌转让涉案房产之时，海南省信托公司处置的也只是涉案房产第一至四层、建筑面积为412.88平方米的房产，第五层房产的所有权人仍然是申请人。第六，海南省信托公司故意隐瞒该房产已办理《国有土地使用权证》等事实，邵静明知该房产现为原业主居住，也未清楚了解该房屋权属的情况下参加竞买，两被申请人恶意串通损害了申请人对涉案房产享有的合法权益。第七，由于涉案房产是申请人家庭生活所必需的居住房屋，申请人父母及申请人家庭一直居住于涉案房屋内，海南省信托公司曾与申请人父亲口头协商将涉案房产出租给申请人家庭居住，但因申请人家庭困难，特向海南省信托公司提出过无力支付租金，待家庭经济条件好转时再交租金，因此，涉案房产抵债后，申请人父母及申请人家庭一直租住于涉案房产内。（二）海南省信托公司挂牌转让涉案房产的民事行为应当无效。第一，海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决书判决“被告张荣光对被告海南国联建设开发公司尚欠海口市信托投资公司的上述债务承担连带清偿责任”，执行依据自然也只是要求被告张荣光承担连带清偿责任。执行法院只能执行张荣光个人财产，而涉案房产是张荣光夫妻共同财产以及家庭共同财产，执行法院以全部涉案房产抵债的行为自然损害了其他共有人的合法权益，是无效的，应当依法纠正。因此，海口市信托公司不能依据海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号民事裁定书享有全部涉案房产的所有权。海南省信托公司也不能依据海口市中级人民法院（1998）海中法执字第321-2号民事裁定书享有全部涉案房产的所有权。第二，《和解协议书》中明确的“房产证未载明部分93.375(以实际测量为准)”。房产证未载明涉案房产第五层，第五层是抵押后新增的建筑物，既不属于抵押物，也不是张荣光个人财产，海口市信托公司对此情况是明知的。因此，张荣光和海口市信托公司签订《和解协议书》的行为损害了申请人母亲和申请人作为共有人的合法权益，属于无权处分行为，应当无效，海口市振东区人民法院据此作出的（1998）振执字第57-1号民事裁定书自然也是错误的。海口市信托公司不能取得第五层房屋的所有权，海南省信托公司也不能取得第五层房屋的所有权。根据《合同法》第五十一条规定，海南省信托公司挂牌转让涉案房产第五层的民事行为也因损害了共有人即申请人的合法权益而应当无效。第三，假如海口市信托公司依据海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号民事裁定书取得了全部涉案房产的所有权，但根据《物权法》第三十一条的规定，在没有登记的情况下，海口市信托公司处分涉案房产的行为也不发生物权效力。海南省信托公司挂牌转让涉案房产的民事行为也应当无效。五、邵静和海南省信托公司的行为属于恶意串通损害申请人合法权益的行为，海南省信托公司与邵静以公开挂牌转让方式买卖海口市滨海新村385号房产权益的民事法律行为无效。六、一审法院判决认定申请人对涉案房屋不享有优先购买权错误。第一，申请人父母及申请人家庭一直租住于涉案房产内，挂牌交易前申请人与海南省国际信托投资公司之间就使用涉案房产而言是合法的租赁关系，根据《合同法》第二百三十条的规定，申请人享有优先购买权。第二，一审证人黄云清之前一直担任海南省国际信托公司总经理，并一直负责涉案标的（海口市××村房产）的处置工作，庭审中证人黄云清证实之前也同意涉案房屋出租给申请人使用，该证人对该涉案标的的历史遗留问题是最清楚的，应以证人黄云清所作的证言为准。但一审法院却以申请人没有证据证明存在租赁关系错误，由于申请人父母及申请人家庭一直租住于涉案房屋内，申请人对涉案房屋享有优先购买权。第三，申请人一家的家庭成员自涉案房屋建成以来至今一直公开、和平、持续占有、居住于涉案房产内的事实来看，海南省信托公司即使取得涉案房产后也从未向申请人主张过权利。从2002年起，当时申请人的父亲张荣光考虑到家庭无其他房屋居住的情况后提出承租涉案房产后，海南省信托公司也从未提出过任何异议。因此，邵静的民事行为必然会损害申请人享有的占有涉案房产及优先购买权等合法权益，依法应认定申请人享有合法的优先购买权。综上，张彪、张禅、张团英、张秀文请求：1、对（2019）琼01民终3134号民事判决申请再审并予以撤销；2、撤销（2019）琼0106民初116号民事判决；3、依法确认涉案房产已被广东省广州市中级人民法院查封，不能再进行公开拍卖转让交易；4、改判确认海南省信托公司与邵静以公开挂牌转让方式买卖海口市滨海新村385号房产权益的民事法律行为无效；5、依法改判确认申请人对海南省信托公司出卖的位于海口市××村房产权益在同等条件下享有优先购买权；6、依法改判海南省信托公司以同等价格将位于海口市××村房产权益出卖给申请人；7、依法改判本案的诉讼费由被申请再审人共同承担。   海南省信托公司提交意见称，一、原审法院事实查明清楚，海南省信托公司依法取得涉案房屋所有权，有权对涉案房屋进行处分。（一）涉案房屋的土地使用权登记在四名申请人的父亲张荣光名下，海口市信托投资公司与海南国联建设开发公司签订的《房屋押贷款合同》上也有张荣光本人的签字确认，以涉案房屋作为抵押物是张荣光本人的真实意思表示，这一事实已有生效裁判文书予以确认。根据海口市振东区人民法院作出的(1997)振经初字第163号生效民事判决查明的事实，《房屋抵押贷款合同》签订当日张荣光用抵押的涉案房屋办理了他项权利登记，海口市振东区人民法院认定“被告张荣光以其自有房产进行抵押担保，并依法办理了他项权利登记，其与原告形成了合法的担保关系，应承担担保责任”。因此该案中张荣光应当以其自有房产承担担保责任，海口市振东区人民法院根据《担保法》第三十三条判令张荣光承担连带清偿责任并不违反法律规定。根据最高人民法院发布实施的《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条之规定，海口市信托投资公司在与海南国联建设开发公司、张荣光签订《房屋抵押贷款合同》时，《土地使用权证》上仅记载张荣光一人的姓名，海口市信托投资公司基于对登记权属证书的信赖，有理由相信张荣光有完全处分涉案房屋的权利。在办理他项权利登记后，海口市信托资公司也根据合同向海南国联建设开发公司发放了贷款。因此该抵押行为合法有效，海口市信托投资公司的合法权益应当予以维护。（二）关于申请人认为海南省信托公司处置的是涉案房屋第一至第四层没有事实根据。首先，海口市振东区人民法院作出(1998)振执字第57-1号民事裁定书充分证明张荣光自愿将涉案房屋房产证未载明的93.375m2部分继续冲抵所欠的债务。其次，因海口市信托投资公司未能履行海口市中级人民法院作出的(1998)海中法经初字第298号民事判决，海口市中级人民法院作出(1998)海中法执字第321-2号民事裁定书，裁定“将海口市滨海新村385号整栋房屋以评估价人民币851014.37元交付给申请执行人海南省国际信托投资公司，以抵偿债务”。再次，海南省信托公司在本次委托拍卖过程的相关文件中均注明拟转让的涉案房屋为五层，转让的是整栋涉案房屋的权益，其中海南瑞衡房估字[2016]第0314号《房地产估价报告》也注明“房屋总层数为5层，纳入本次评估范围的估价对象为该栋楼1至5层”。上述文件所记载的内容均能证明海南省信托公司已依法完全取得了整幢涉案房屋的所有权，申请人提出与海南省信托公司按份共有涉案房屋没有事实根据。二、海南省信托公司与申请人之间就涉案房屋不存在租赁关系，申请人对涉案房屋不享有优先购买权。海南省信托公司在取得涉案房屋所有权后从未将涉案房屋出租给申请人家庭使用，申请人也从未向海南省信托公司支付过涉案房屋的租金。申请人申请出庭作证的证人黄云清在一审庭审中称自己曾多次与申请人协商处理涉案房屋，但申请人却拒绝在相关文件上签字，更从未同意与海南省信托公司签订租赁合同。从该行为可以看出申请人实际上根本就没有承租涉案房屋的意愿，而是以此为借口妨碍海南省信托公司对涉案房屋行使处分权。申请人在历次庭审及申请再审的理由中一再否认海南省信托公司对涉案房屋享有完全的权属，否认已发生法律效力的裁判文书，但却认为自己与海南省信托公司就涉案房屋存在合法的租赁关系、有权向其认为没有处权的海南省信托公司主张优先购买权，申请人提出的理由与其诉求存在严矛盾。海南省信托公司认为正是申请人从根本上否认海南省信托公司有权处分涉案房屋，因此申请人从未主动偿还过其所称的“租金”，既然双方之间从未就涉案房屋的租赁事宜达成合意，那么申请人自然就无权向海南省信托公司主张涉案房屋的优先购买权。三、海南省信托公司在委托海南省产权交易所公开挂牌转让涉案房屋的过程中依法依规，不存在隐瞒涉案房屋真实情况或损害申请人合法权益的情形。（一）根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条，海南省信托公司在拟转让涉案房前已委托海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司进行评估，并以海南瑞衡房估报字[2016]第0314号《房地产估价报告》作为本次转让的依据。此后海南省信托公司于2017年1月9日在《海南日报》、海南产权交易网上发布公告公开转让涉案房屋，公告期满后海南省产权交易所按时公开在网络上竞价拍卖。整个拍卖程序合法公开，海南省信托公司不存在刻意隐转让的事实和涉案房屋现状，更不存在恶意串通损害四名申请人合法权益的情况。（二）关于申请人提出涉案房屋因被法院查封买卖行为无效的问题。虽涉案房屋在拍卖前已被法院查封，但即便申请执行人海南金元投资控股有限公司之后不同意协助解除查封，也只是对涉案房屋被查封期间所有权转移产生限制，不会因查封而影响买卖合同的效力。海南瑞衡房估报字[2016]第0314号《房地产估价报告》及挂牌转让公告上均披露了涉案房屋已被法院查封的情况，邵静作为竞买人在知悉后仍然愿意参与竞拍，表明其认可和接受涉案房屋的现状，而申请人并非涉案房屋的竞买人和承租人，也不是查封申请人，其无权以此理由要求确认海南省信托公司与竞买人的合同无效。   邵静提交意见称，一、关于邵静军人身份问题。邵静军人身份不影响其买房，军人也有买房的权利。二、关于邵静经商和购买别墅的问题。邵静之前的别墅属于拆迁的范围，房子已经被拆迁，已经不存在了。综上，一、二审判决查明事实清楚，判决无误，应当维持。   本院经审查认为：一、关于申请人主张被申请人海南省信托公司对涉案房屋不享有完全权属的问题。1997年，原海口市振东区人民法院在(1997)振经初字第163号中作出的(1997)振经初字第163号民事判决，判令涉案房产的使用权人张荣光以本案所涉房产对该案债务承担连带清偿责任。该院在执行该案过程中，作出(1998)振执字第57号民事裁定，将本案所涉房产裁定给海口市信托公司，以抵偿海口市信托公司相应的债权。1998年，海口市中级人民法院作出(1998)海中法经初字第298号民事判决，海口市信托公司向海南省信托公司偿还本金1500000元及相应利息。该院在执行该案过程中，作出(1998)海中法执字第321-2号民事裁定，将本案所涉房产裁定交付给海南省信托公司，以抵偿债务。本案所涉房产已由上述判决和执行裁定确认为海南省信托公司所有。一、二审法院认定海南省信托公司对涉案房屋享有完全权属，并无错误。申请人认为被申请人海南省信托公司对涉案房屋不享有完全权属，没有事实和法律依据。   二、关于申请人主张涉案房产处于查封状态，不能进行公开拍卖转让的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，诉讼参与人或者其他人有隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案涉案房产存在被查封的情形，若房产不能办理过户，仅属于物权变动的问题，并不影响房屋买卖合同的效力。故申请人的该项请求没有法律依据，本院不予支持。   三、关于申请人主张被申请人邵静作为现役军人炒房谋取暴利，商业性目的明显，竞买行为违反军人不得经商的军事法规，应为无效的问题。首先，申请人未向法院提供能够证明被申请人邵静购买涉案房屋是以经商为目的的证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故申请人应当对其该项主张承担相应的不利后果。其次，申请人主张邵静违反的是《中国人民解放军内务条令》，该规定属于部门规章，邵静竞买涉案房屋没有违反国家法律、法规的强制性规定，一、二审法院认为其竞买行为有效，有事实和法律依据。申请人的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   四、关于申请人主张海南信托公司与邵静之间未签订任何房屋买卖合同，双方合同尚未成立，一、二审法院认定买卖行为合法有效错误的问题。首先，本案申请人起诉请求确认海南信托公司与邵静的买卖行为无效，如前所述，其该项诉讼请求没有事实和法律依据，一、二审法院已经予以驳回。现又提出海南信托公司与邵静签订的合同尚未成立的观点，与其诉讼请求相矛盾。其次，是否已经签订书面的合同并不影响双方事实上已经通过公开拍卖的方式进行交易的买卖行为的效力。故申请人的该项请求没有法律依据，本院不予支持。   五、关于申请人主张原审判决认定申请人对涉案房屋不享有优先购买权错误的问题。申请人主张其向海南省信托公司租赁涉案房屋使用，但并未提交租房合同、租金支付凭证等证据予以证明，而海南省信托公司对租赁关系亦予以否认。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，申请人应当对其该项主张承担相应的不利后果。故申请人以其与海南省信托公司存在租赁关系为由，主张享有优先购买权，没有事实和法律依据，一、二审法院对其该项请求不予支持，并无不当。   综上，申请人张彪、张禅、张团英、张秀文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回张彪、张禅、张团英、张秀文的再审申请。   审 判 长 程 序   审 判 员 唐林艳   审 判 员 王芸芸     二○一九年十二月二十日   法官助理 吴天鸿   书 记 员 周小玲   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面陆良光民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。