湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1920号上诉人（一审被告）：陈友梅，女，1973年10月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李敏，湖北伸道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号（天方百花园内）。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，男，该公司员工。上诉人陈友梅与被上诉人黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称顺诚物业）因物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院(2019)鄂0202民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。陈友梅上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法驳回顺诚物业全部诉讼请求；三、本案诉讼费由顺诚物业负担。事实与理由：一、开发商与武汉顺诚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，其根本不知情，本案顺诚物业没有物业服务资格；二、顺诚物业也根本没有按照物业服务合同的约定提供管理和服务，其不作为主要表现在：1、其窗台楼下2楼业主违建在窗外搭雨棚，棚顶与其窗台持平。棚顶破烂不堪，且长年鸽子在上面栖息，鸟粪和羽毛严重污染其家中居住环境，窗户长年不能打开。其向顺诚物业多次反映，顺诚物业均不闻不问。直到楼下业主将房子卖掉，其才趁机将雨棚拆除；2、其房屋楼下开设餐馆，未经过业主同意乱搭建烟囱，鼓风机等，餐馆的风机就安装在其家窗户楼下，严重影响其作息。长期油烟弥漫，餐馆的厨余也长期堆放在楼下，环境脏乱，其家中长期不得不关闭窗户。顺诚物业对上述问题也视而不见；3、其前阳台大树长有4层楼之高，其家中长期无阳光照射，跟顺诚物业反映希望修剪树枝，顺诚物业予以推脱。上述情况足以证明顺诚物业并未履行其物业管理职责，其不应当缴纳物业服务费。顺诚物业答辩称：一、武汉顺诚物业管理有限公司于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园，于2006年8月12日与黄石天方科技置业有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，并一直在黄石市天方百花园小区提供物业服务。陈友梅以其不知晓相关物业服务协议为由，认为其无物业服务资质，不缴纳物业服务费的上诉理由不能成立。二、针对陈友梅物业服务问题的答复如下：1、陈友梅窗户楼下搭建的棚子，当时其购买的时候也明知楼下有雨棚。其也及时向城管、社区以及业委会反映过，也跟违法搭建的业主进行了协商。但是其只有协调权利，没有执法权，直到2014年搭建雨棚的业主将房屋出卖后，其才能趁机将顶棚拆除了；二、陈友梅家楼下是开设了两家餐馆，烟囱也作了改装直通到楼顶，对于其反映的油烟问题，其也向城管、社区、业委会反映过、协调过，相关部门一直未能解决，其已经尽到了义务；三、陈友梅称树木影响了自家采光不实。其在今年8月份申请园林局批准，由园林局派员来锯树，但是锯到天方街（兰园和菊园之间），也就是陈友梅居住的房屋街道外时，因小区业主投诉到市园林局、市长热线，故而被叫停。因此不是物业不作为，是因为物业没有权限锯树。顺诚物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈友梅支付自2012年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费4563.2元；2、判令陈友梅承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定：陈友梅系黄石市黄石港区天方百花园菊园1栋2单元301室的业主，其房屋建筑面积为124平方米。2006年8月12日，黄石天方科技置业有限公司作为甲方与乙方武汉顺诚物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，双方在协议中主要约定：甲方将天方百花园住宅小区一、二期物业委托给乙方进行前期物业管理；物业管理服务项目，一是房屋共用部位的维护和管理，二是共用设施、设备的维修、养护和管理，三是公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，四是公共绿地的养护和管理，五是附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，六是公共环境卫生，七是物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理，八是小区安全管理，九是管理与物业相关的档案资料，十是负责向业主、物业使用人收取应由业主、物业使用人交纳的费用；物业管理服务费标准暂订为多层住宅每月每平方米0.5元。2010年12月7日，顺诚物业成立。2011年3月9日，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司经批准注销，注销后的所有债权、债务由顺诚物业承担。武汉顺诚物业管理有限公司将天方百花园的物业管理的权利、义务一并交由顺诚物业承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司的管理职责。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会（甲方）与顺诚物业（乙方）签订《天方百花园小区物业管理服务合同》，约定：甲方将天方百花园住宅小区物业委托给乙方进行物业管理；物业管理服务费标准为多层住宅每月每建筑平方米菊园0.4元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；委托管理期限为2018年6月9日至2021年6月9日止。自2012年1月1日起至2019年4月30日止，陈友梅以顺诚物业未尽到物业服务管理义务为由拒交物业管理费用。经顺诚物业书面催交，陈友梅仍未履行交费义务。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。黄石天方科技置业有限公司与武汉顺诚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，是武汉顺诚物业管理有限公司前期物业管理服务委托合同权利义务的承继者，其继续为陈友梅所在的小区提供物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系。顺诚物业与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容亦未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。陈友梅作为业主，接受了顺诚物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。因此，对于顺诚物业要求陈友梅支付2012年1月1日起至2019年4月30日期间物业费的诉讼请求，法院予以支持。但从庭审查明的事实来看，顺诚物业在提供物业服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。根据顺诚物业提供的物业服务情况，依法酌减陈友梅应当交纳的物业费数额，由陈友梅按欠费金额的90%向顺诚物业交纳物业费即（0.4元/㎡×124㎡×88）×0.9=3928.32元较为合理。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确定。二审审理过程中，陈友梅向本院提交了几组照片，拟证明其楼下餐馆经营导致的排烟以及环境脏乱等事实。顺诚物业质证称：该照片没有时间，且该餐馆后面的排烟管道经过整治，并没有照片显示的那么脏乱。本院认为，陈友梅提交的照片系用手机对真实的居住环境进行记录，照片的内同也确实可以反映餐馆后门的脏乱环境，同时顺诚物业公司因陈友梅的案件提交补交答辩意见时对小区环境也附了几组照片，其中餐馆后门照片中的排烟管道设置及地上的装厨余的桶与陈友梅提交的照片可以相互印证，本院对陈友梅和顺诚物业提交的证据均予以采信。本院认为：陈友梅与顺诚物业之间系物业服务合同关系，对于顺诚物业是否有服务资质问题，一审法院已经详细论述，本院在此不再赘述，陈友梅认为顺诚物业没有服务资质，不应向其交纳物业服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据顺诚物业与业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》，其中确有对房屋共用部位的维护和管理，公共环境卫生的管理等职责，对于陈友梅所提出的楼下住户违法搭建雨棚已经严重影响到了其生活，顺诚物业应当有义务将雨棚予以拆除。至于楼下餐馆的噪音、排烟，以及垃圾处理等影响住户生活的问题，顺诚物业也应当及时处理，至于街道上树木生长，影响采光的问题，树枝修剪需经政府部门批准，顺诚物业因政府部门制止后停止修剪树枝，不应承担不作为的责任。综上，上述事实可以认定顺诚物业在为陈友梅提供物业服务的过程中，有明显的瑕疵，一审判决酌情认定陈友梅减免应交物业服务费10%的比例过低，本院认为，因顺诚物业未按照合同约定履行物业管理、服务义务，对陈友梅的生活已经造成了较为严重的影响，但是物业服务的范围并不限于上述义务，还有保洁、安保等其他的服务，陈友梅也享受了顺诚物业提供的其他物业服务，故本院减免陈友梅物业管理费40%，即陈友梅需向顺诚物业公司交纳2618.88元（0.4元/㎡×124㎡×88×0.6）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更黄石市黄石港区人民法院(2019)鄂0202民初1103号民事判决主文第一项：陈友梅自收到本判决之日起十日内支付顺诚物业2012年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费2618.88元；二、驳回陈友梅其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由陈友梅负担20元，由顺诚物业负担30元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月三十日法官助理段佳书记员田梦