上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终5517号上诉人(原审原告)：上海沪锬网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张炎华，总经理。委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海浩广安全设施厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：王家铭，厂长。委托诉讼代理人：郑威波，上海沪尚律师事务所律师。原审第三人：上海岳灵供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李崇亮，总经理。委托诉讼代理人：江楠，上海远业律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，地址上海市青浦区。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海沪锬网络科技有限公司(以下简称“沪锬公司”)、上海浩广安全设施厂(以下简称“浩广设施厂”)因与原审第三人上海岳灵供应链管理有限公司(以下简称“岳灵公司”)、上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初11269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沪锬公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持沪锬公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1、关于占有使用费。沪锬公司自2016年11月1日起实际使用上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)；2017年3月起，政府约谈搬迁事宜，导致沪锬公司人心惶惶，生产经营受到影响；2017年5月17日政府实施管制措施，沪锬公司无法继续使用系争厂房，沪锬公司实际使用系争厂房的时间仅半年。进一步考虑到浩广设施厂向沪锬公司隐瞒违法用地和地块拆迁的事实，导致沪锬公司遭受巨大损失，沪锬公司应付占有使用费金额应当以半年租金金额为基础，考虑双方过错程度以及沪锬公司“有效使用”因素进一步酌减。一审法院相关认定过于机械。2、关于装饰装修损失。沪锬公司接管房屋后进行了大量装修，该节事实在评估报告中也得到确认。此外，双方之所以约定免租期，也是为了进行重新装修。进一步结合实际使用情况来看，系争厂房拆迁所涉及的装修补偿应当归沪锬公司所有。一审法院对沪锬公司主张的装饰装修损失未予支持，属于事实认定不清。3、关于综合补偿款。综合补偿款的构成包含停产搬迁、职工遣散费用，而浩广设施厂在系争厂房内自用面积不足100平方米，故应结合实际使用情况，认定综合补偿款归沪锬公司所有。一审法院未考虑实际使用情况，将综合补偿款中近50%判归浩广设施厂所有，有失偏颇。浩广设施厂辩称：答辩意见同上诉意见一致。原审第三人岳灵公司述称：同意沪锬公司上诉请求。原审第三人华新镇政府述称：沪锬公司与浩广设施厂之间的纠纷与其无关。浩广设施厂上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回沪锬公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1、浩广设施厂对签订无效合同不存在过错。(1)浩广设施厂因市政重大工程动迁至系争厂房所在地块时，相关部门向浩广设施厂核发建设用地规划许可证，并承诺浩广设施厂可据此申请办理系争厂房的批建手续。故系争厂房未取得批建手续系历史遗留因素造成，并非浩广设施厂违章搭建。(2)浩广设施厂与沪锬公司签订《厂房租赁合同》时已明确告知沪锬公司系争厂房无房地产权证(详见《厂房租赁合同》第一条)，因此，沪锬公司知道或应当知道《厂房租赁合同》被确认无效的后果。2、一审判决认定事实不清。(1)因《厂房租赁合同》无效，《厂房租赁合同》中关于免租期的约定亦属无效，占有使用费应当自2016年8月1日起算。(2)根据青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称“新谊村委会”)出具的《证明》可知，系争厂房2017年7月20日停电，2017年8月30日全部搬清，故占有使用费标准应当计算至2017年8月30日，并自2017年7月20日开始调整。一审法院的相关认定没有事实依据。浩广设施厂无需向沪锬公司返还占有使用费。3、一审判决适用法律错误。(1)浩广设施厂系依据《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》取得综合补偿款，根据结算办法制定者青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室(以下简称“华新镇减量办”)的确认，综合补偿款的实际权益人是浩广设施厂，与系争厂房实际承租人无关，沪锬公司要求取得综合补偿款没有法律依据。(2)本案系房屋租赁合同纠纷，沪锬公司主张停产搬迁、职工遣散损失，应就其损失承担举证责任，但沪锬公司未对此进行举证。综合补偿款系根据土地面积计算得出，不应作为认定沪锬公司实际损失的依据。沪锬公司辩称：答辩意见同上诉意见一致，并补充：1、浩广设施厂明知系争厂房涉及违法用地和地块拆迁，却隐瞒了这两节事实，与沪锬公司签订《厂房租赁合同》，属于欺诈行为。2、沪锬公司投入了大量人力、物力、财力对系争厂房进行装修，却并未正常使用，遭受巨大损失，浩广设施厂对此存在重大过错。原审第三人岳灵公司述称：同意沪锬公司答辩意见。原审第三人华新镇政府述称：沪锬公司与浩广设施厂之间的纠纷与其无关。沪锬公司向一审法院起诉请求：1、浩广设施厂返还沪锬公司租金人民币(以下币种均为人民币)2,000,000元；2、浩广设施厂赔偿沪锬公司装修损失2,380,360元；3、浩广设施厂赔偿沪锬公司综合补偿款3,861,829元；4、浩广设施厂赔偿沪锬公司冷库设备及安装损失10,600,000元；5、诉讼费由浩广设施厂负担。一审法院审理中，沪锬公司撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月31日，沪锬公司(乙方)与浩广设施厂(甲方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定，甲方将其合法拥有的系争厂房有偿租赁给乙方使用，出租时甲方明确该租赁物业已经取得国家相关部门建筑批准，该房子无绿证如不可在系争厂房内注册，但甲方保证租赁客户可以在青浦区华新镇注册。第二条约定，乙方租用该厂房期限为9年，即自2016年8月1日至2025年7月31日止，若提前交付的，按实际交房日期计算，若迟延交付的租赁期限也依此顺延，但交付期限最晚不超过2016年8月30日，交付时甲方应保证该租赁物业的完整、整洁交付。第三条约定，该厂房占地共26.4亩，建筑面积16555平米，年租金为4,000,000元。第四条约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付1,000,000元作为预付金，当该物业交付使用时，该预付款中的400,000元作为租赁保证金，剩余的600,000元作为第二期租金，待租赁期满在保证甲方的财产使用完好的前提下，保证金全额无息退还给乙方。第六条约定，租金每6个月支付一次，先付后用。厂房完整交付后，甲方给予乙方三个月的装修免租期，交房时间待甲方书面通知，乙方认可交付状态后再进驻，乙方同意在进驻该厂房装修时支付给甲方第一期租金。第七条约定，甲方同意乙方将租赁的厂房出租给第三方，但甲方不负责乙方与第三方在经营上的任何责任。第十二条约定，本合同有效期内，如遇到国家有新的规划，双方应积极配合国家的规划执行。如遇政府动迁，土地改良化等发送的文件或政令，甲乙任何一方收到后都必须在七天内通知对方，政府赔付给乙方的费用由乙方所得，赔偿给甲方的由甲方所得。甲乙双方均不承担违约责任。第十三条约定，如乙方在经营期间需要改建或维修厂房的，应预先得到甲方的认可方能执行，甲方应积极协助其办理相关手续。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，沪锬公司支付押金400,000元、租金600,000元。系争厂房于2016年8月1日交付沪锬公司。2016年9月1日，沪锬公司支付租金2,000,000元。一审另查明：2016年10月5日，岳灵公司(乙方)与浩广设施厂(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的系争厂房有偿租赁给乙方使用，出租时甲方应明确该租赁物业已经取得国家与政府相关部门批准，并提供相关批准文件，1、青浦区发展计划委员会文，2、青浦区规划管理局文件，3、中华人民共和国建筑用地规划许可证；乙方租用该厂房期限为9年，即自2017年2月20日至2026年2月19日止；该厂房占地面积27亩，建筑面积13500平米，年租金为4,000,000元；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付400,000元，预付款400,000元，预付金当该物业交付使用时，该预付款作为租赁保证金，待租赁期满乙方在保证甲方财产使用完好，付清水电费的前提下，保证金全额无息退还给乙方；租金每6个月支付一次，先付后用，厂房完整交付后甲方给予乙方三个月的装修免租期(2016年11月20日至2017年2月20日)；本合同有效期内，如遇到国家有新的规划，双方应积极配合执行，如遇政府动迁或土地改良化等，政府赔偿给甲方的由甲方所得，赔付给乙方的由乙方所得，甲乙双方均各不承担任何违约责任及一切经济损失。合同另对其他内容进行了约定。同日，浩广设施厂(甲方)与岳灵公司(乙方)签订《租赁补充合同》，约定：甲乙双方在2016年10月31日签订租房合同，自合同签订以来在双方共同的努力及配合下，各项工作进展顺利，为避免今后产生不必要的矛盾，经双方商议一致同意补定下列条款：一、原合同签订时的面积为16555平方米，实际面积为13500平方米；二、本厂房正式起租日定为2016年11月1日；三、续租事宜，租赁期满后，经双方商量后决定，但在同等的条件下乙方有优先续租权；四、如因乙方经营需求，甲方同意乙方对厂房进行装修或在厂区内进行搭建，费用由乙方自行支付，合同到期后，若乙方不再续租，乙方搭建的不可移动的建筑物以后归甲方所有；五、原合同第七条所指第三方，甲方只与沪锬公司发生业务关系，不与其他方有所往来；六、甲乙双方租房期间，甲方如有意愿出售，应提前通知乙方，并征得乙方意见，并妥善做好转租手续；七、与岳灵公司签的合同为开票账户，由岳灵公司付款给浩广设施厂，实际操作事项以沪锬公司签订的合同为依据。合同签订后，岳灵公司于2017年3月7日支付浩广设施厂房租款1,000,000元、3月11日支付房租款1,000,000元。2017年5月19日，华新镇政府向上海市青浦区规划和土地管理局(以下简称“青浦区规土局”)发函，要求对系争厂房所在土地进行认定。2017年5月24日，青浦区规土局发送《执法协助书面意见》，认定位于青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号的地块，土地面积约19706.27平方米，未经办理相关土地手续，擅自使用，属违法用地。后华新镇生态环境综合治理领导小组办公室发出告知书，要求浩广设施厂在2017年6月30日前腾空、搬离。沪锬公司收到上述材料后，即与浩广设施厂联系，要求恢复生产及赔偿相应损失。2017年6月29日，华新镇减量办(甲方)、新谊村委会(乙方)及浩广设施厂(丙方)签订《建设用地减量协议》，约定：按照青浦区“198”区域建设用地减量化工作的有关规定，经协商，丙方将位于华徐公路XXX弄XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划；丙方用地面积29.54亩，建筑面积17392平方米；丙方自签订本协议之日起至2017年6月30日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)；经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为20,726,000元。协议另对其他内容进行了约定。2017年7月3日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信评估公司”)出具《上海浩广安全设施厂位于青浦区华新镇新谊村华徐公路XXX弄XXX号的附属设施建安重置现值补偿费估价报告》，载明：以2017年4月6日为估价时点，华徐公路XXX弄XXX号的附属设施建安重置价为1,892,784元、绿化建安重置价206,165元。同日，同信评估公司出具《上海浩广安全设施厂位于青浦区华新镇新谊村华徐公路XXX弄XXX号的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告》，载明：以2017年4月6日为基准时点，华徐公路XXX弄XXX号无证房屋旧材料回购价4,312,608元、综合补偿(停产搬迁、职工遣散)3,861,829元。一审又查明：浩广设施厂于2017年6月16日、20日、7月5日分三次共返还沪锬公司保证金400,000元、租金600,000元，共计1,000,000元。一审审理中，沪锬公司表示：1、合同效力由法院认定，但无论合同是否有效，应按照沪锬公司实际使用情况扣除3个月免租期，故起租日实际为2016年11月1日。沪锬公司向浩广设施厂支付租金及押金5,000,000元，厂房于2017年5月17日停电后未恢复供电，导致沪锬公司无法正常使用，直至2017年8月14日搬空，浩广设施厂应返还沪锬公司租金2,000,000元；2、浩广设施厂在将系争厂房出租给沪锬公司前已知晓厂房纳入减量化范围，但向沪锬公司承诺不会拆迁，并告知沪锬公司系争厂房有合法建造手续，沪锬公司才签订租赁合同。现系争厂房因无相关手续被拆除，导致沪锬公司巨大损失，浩广设施厂对此存在重大过错；3、沪锬公司承租系争厂房前，厂房由案外人使用，其搬离时对厂房拆除，导致房屋出现严重质量问题。沪锬公司接收厂房后对厂房进行粉刷、装饰、维护，浩广设施厂应赔偿沪锬公司装修损失。如果浩广设施厂表示有装修，其应提供证据。沪锬公司委托评估公司对厂房装修及附属设施进行评估，评估价为2,380,360元，沪锬公司基于此主张装修损失。为此，提供了外墙装饰装修工程合同、工程总价表、收据、照片、评估报告。浩广设施厂对该组证据的真实性不予认可，相关费用及收据无正式发票及转账记录，且装饰装修是针对已形成附合的部分。涂料是沪锬公司粉刷的，其他地方都是浩广设施厂装修；照片拍摄时间不清楚，无法显示由沪锬公司进行了装饰装修，浩广设施厂是在将系争厂房平整好后交给沪锬公司；评估报告无原件且是沪锬公司单方委托，无法判断装修是谁做的。岳灵公司表示其承租时厂房已经装修好，对具体装修费不清楚。华新镇政府认为与其无关；4、沪锬公司主张的综合补偿款包括停产搬迁、职工遣散。浩广设施厂表示：1、浩广设施厂在2016年7月份得知系争厂房在2020年前会拆除，后即将相关情况告知了沪锬公司，并表示如发生拆除浩广设施厂不承担责任。浩广设施厂到2017年4月26日才得知系争厂房所在土地被纳入土地减量化，系争厂房将被拆迁，沪锬公司实际使用系争厂房至2017年8月30日。涉案合同无效，不存在免租期，应按照沪锬公司实际使用时间，即2016年8月1日至2017年8月30日计算占有使用费，浩广设施厂已付款尚不足以抵扣。为此，提供了情况说明、关于浩广设施厂减量化工作询函回复意见、证明。沪锬公司对真实性不予认可，形成时间存疑，争议早已产生，浩广设施厂表示此时得知减量化不符常理。岳灵公司同沪锬公司质证意见。华新镇政府对真实性无异议；2、系争厂房是拆迁形成，2003年由于嘉金高速公路动迁，上海华中交通设施厂动迁置换到系争土地，该厂原先是校办厂，2004年3月由于教育局改革，华中交通设施厂停办后浩广设施厂法人成立了浩广设施厂，相关手续没有变更。系争厂房只有建设用地规划许可证，没有批建手续。为此，提供了告知书、不予受理告知书、申诉函复函、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书。沪锬公司对浩广设施厂提供的告知书、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对不予受理告知书、申诉函复函真实性不清楚。岳灵公司表示质证意见同沪锬公司。华新镇政府对告知书、审批材料、建设用地规划许可证、拆迁补偿协议书、协议书真实性无异议；对不予受理告知书、申诉函复函真实性不清楚；3、沪锬公司与浩广设施厂签订的《厂房租赁合同》第十三条约定，如沪锬公司装修需征得浩广设施厂同意，但沪锬公司未经浩广设施厂同意即擅自装修，故不同意赔偿装修损失；4、系争厂房所在土地因减量化而发放的综合补偿款3,861,829元的实际权益人是浩广设施厂，沪锬公司无权要求分配。该补偿是以《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》为发放依据并根据厂房土地面积计算，金额不代表实际的损失数额，且与厂房实际使用人发生的停产搬迁、职工遣散等无关。华新镇政府表示：1、2016年4月至7月期间，华新镇政府已多次告知浩广设施厂不得再将系争厂房出租，后该厂房纳入政府减量化区域。后经排查整治发现该厂房内有企业生产经营情况，故2017年5月17日华新镇政府组织多部门联合执法，对系争厂房采取了强制停电、“只进不出”的管制措施。系争厂房在评估时参照的标准是《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》中“历史遗留问题(2)有证土地无证建筑”的标准进行计算，综合补偿包括基础设施、停产搬迁、员工遣散；2、减量化协议是与浩广设施厂签订，综合补偿原则上受益人是浩广设施厂，对沪锬公司主张的搬迁费用、职工遣散费由法院认定。一审法院认为，沪锬公司、浩广设施厂就双方存在租赁关系均无异议，但浩广设施厂未提供系争厂房合法批建手续，沪锬公司、浩广设施厂签订的租赁合同无效，浩广设施厂作为出租方，对出租的房屋有义务保障具有合法性，沪锬公司作为承租方，在租赁房屋时也有义务了解审查房屋的合法性材料，故沪锬公司与浩广设施厂双方均有过错。合同虽无效，但沪锬公司实际占有使用系争厂房，理应向浩广设施厂支付占有使用费。根据华新镇政府的陈述，系争厂房于2017年5月17日停电并实施管制，确会对沪锬公司生产经营造成影响，至此之后的占有使用费标准一审法院酌情予以调整。一审庭审中，双方对计算占有使用费是否应扣除免租期存在争议，一审法院结合双方过错程度、租金起算时间、免租期约定及沪锬公司搬离时间，酌定沪锬公司应支付浩广设施厂的占有使用费为2,400,000元，沪锬公司实际支付浩广设施厂5,000,000元，扣除浩广设施厂已退还沪锬公司的1,000,000元，一审法院认定浩广设施厂应退还沪锬公司占有使用费1,600,000元。针对装饰装修损失，由于沪锬公司未能提供充分证据证明其装饰装修损失数额，且浩广设施厂也未取得装饰装修拆迁补偿，沪锬公司主张的装修损失依据不足，一审法院不予支持。针对综合补偿款，系争厂房因建设用地减量化而被动迁，浩广设施厂依据补偿协议取得相应补偿款，沪锬公司作为系争厂房承租人，在合同租赁期届满之前提前搬离租赁场所，产生了一定损失，故沪锬公司有权向出租人主张因动迁产生的合理补偿款。沪锬公司未能提供相应证据证明其产生所主张的损失金额，然系争厂房被动迁，沪锬公司、浩广设施厂均产生了相应损失，故一审法院结合动迁事实、房屋权属、双方损失、补偿标准、合同履行程度、合同的预期利益、租赁现状等酌情认定浩广设施厂应支付沪锬公司综合补偿(停产搬迁及职工遣散费)1,930,914.50元。一审法院判决：一、浩广设施厂应于判决生效之日起十日内退还沪锬公司房屋占有使用费1,600,000元；二、浩广设施厂应于判决生效之日起十日内支付沪锬公司综合补偿款1,930,914.50元；三、沪锬公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于占有使用费。根据已查明的事实，系争厂房未取得合法批建手续，故沪锬公司、浩广设施厂就租赁系争厂房签订的《厂房租赁合同》应为无效。《厂房租赁合同》虽为无效，但沪锬公司确实占有使用了系争房屋，应参照《厂房租赁合同》中约定的租金标准向浩广设施厂支付占有使用费。根据本案审理中各方当事人的陈述，系争厂房于2017年5月17日停电并实施管制，自此之后沪锬公司的经营受到影响，占有使用费标准应予调整。一审法院结合租金起算时间、沪锬公司搬离时间等因素，认定沪锬公司应支付浩广设施厂占有使用费2,400,000元，该认定并无不妥，本院认同；沪锬公司与浩广设施厂关于占有使用费的上诉意见，本院均不予采纳。关于双方过错程度。因浩广设施厂作为出租方，有义务保障出租房屋的合法性；而沪锬公司作为承租方，亦应审慎了解租赁房屋的合法性，故沪锬公司与浩广设施厂对合同无效均存过错，浩广设施厂应承担主要责任。关于装饰装修损失。沪锬公司主张系争厂房交接后其对厂房进行了装修并提供相应证据材料，浩广设施厂对沪锬公司提供的证据不予确认，沪锬公司未提供其他证据予以证明相关付款情况；浩广设施厂承认沪锬公司进行了涂料粉刷，认为其他装饰装修均由浩广设施厂实施，但亦未就其主张提供相应证据；此外，《厂房租赁合同》中存在装修免租期的约定，可推定浩广设施厂同意沪锬公司对系争厂房进行装饰装修。因此，结合当事人庭审陈述及相关证据材料，本院酌情确定沪锬公司装饰装修损失为1,000,000元。结合双方过错程度，本院酌定浩广设施厂支付沪锬公司装饰装修损失600,000元，一审法院作出的相关认定欠妥，本院予以纠正。关于综合补偿款。系争厂房因建设用地减量化而动迁，沪锬公司因停产搬迁而受到一定损失，因沪锬公司未能提供相应证据证明其损失金额，而浩广设施厂又与华新镇减量办、新谊村委会签订《建设用地减量协议》并取得相应补偿款，故一审法院结合动迁事实、房屋权属、租赁现状、双方损失、补偿标准、合同的履行程度、预期利益等因素，酌情确定浩广设施厂支付沪锬公司综合补偿款1,930,914.50元，该认定尚无不妥，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初11269号民事判决第一、二、三项；二、上海浩广安全设施厂应于本判决生效之日起十日内支付上海沪锬网络科技有限公司装饰装修损失人民币600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币69,495.30元，由上诉人上海沪锬网络科技有限公司负担人民币28,782元，上诉人上海浩广安全设施厂负担人民币40,713.30元。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇一九年十二月十八日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……