湖南省湘潭市岳塘区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0304执异83号异议人（案外人）：湘潭盘龙和御房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430300MA4LUWEDXU，住所地湘潭市岳塘区宝塔街道红旗农场盘龙新路199号38栋。法定代表人：凌海科，董事长。诉讼委托代理人：周俊，该公司法务工作人员。异议人（案外人）：湘潭市盘龙置业集团有限公司，统一社会信用代码：91430300736799994N，住所地湘潭市岳塘区宝塔街道盘龙新路199号38栋。法定代表人：凌海科，董事长。诉讼委托代理人：周俊，女，1985年7月18日出生，住长沙市岳麓区英才小区3片004栋604房。保全申请人：湖南崇德工业科技有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双马工业园。法定代表人：周少华，该公司董事长被申请人：程卫民，男，1966年10月11日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市岳塘区中洲路建设村16栋3号。被申请人：湘潭铁路电机有限公司，住所地湘潭市丝绸南路德国工业园，统一社会信用代码为9143030071212831X0。法定代表人：程卫民，执行董事。本院在对保全申请人湖南崇德工业科技有限公司与被申请人湘潭铁路电机有限公司、程卫民民间借贷纠纷一案进行保全中，案外人湘潭盘龙和御房地产开发有限公司（以下简称盘龙和御公司）和湘潭市盘龙置业集团有限公司（以下简称盘龙集团公司）对本院查封湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的土地（权证号2007-2300174）和该土地上的房产（潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003的房屋）不服，于2019年11月20日，向本院提出排除执行的异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人盘龙和御公司和盘龙集团公司称，湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的土地属于国有土地。2010年5月5日盘龙集团公司与湘潭铁路电机有限公司签订了《土地转让协议》和《城市房屋拆迁货币补偿协议》，以680万元人民币取得了土地权证2300174号的土地使用权，以690万元拆迁房屋建筑总面积1319.94平方米，产权证号分别为潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003、178253。湘潭铁路电机有限公司也在2010年收到了所有款项，2010年6月份该房屋就被全部拆除，法院在进行查封时，房屋早就拆除了。案外人盘龙集团公司与湘潭市国土资源储备中心签订了《御景园二期储备土地前期开发投资协议》，对福星中路南侧工程学院对面约73亩土地进行储备，由盘龙集团公司进行储备土地的土地报批、征地拆迁等前期开放进行投资并约定了投资回报。后由于政策变化，无法按照原约定给予盘龙集团公司投资回报，而是将该土地上市以招拍挂方式进行交易。为开发该项目，案外人盘龙集团公司在2017年10月31日成立了盘龙和御公司，占股70%。盘龙和御公司在2018年11月21日拍卖到了编号为潭市公土网挂(2018)054号地块的国有建设用地使用权，与湘潭市自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，盘龙和御公司全部支付了该地块的土地出让金。现盘龙和御公司在办理相关证照时发现该地块中部分土地及土地上的房屋被查封。该土地及土地上的三个房屋现已经由案外人通过合法的手续获得所有权、土地使用权，不再属于湘潭铁路电机有限公司，故恳请依法对潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003号房屋和潭国用2007第2300174号土地使用权中止执行并解除查封。保全申请人湖南崇德工业科技有限公司书面答辩称，盘龙集团公司没有征拆资质，其私下与铁路电机签订的土地转让协议无效，另未解除查封的土地不能拍卖。被申请人没有向本院提交书面答辩意见。经审查查明，本院在对保全申请人湖南崇德工业科技有限公司与被申请人湘潭铁路电机有限公司、程卫民民间借贷纠纷一案进行保全中，于2017年8月10日以（2017）湘0304执保365号协助执行通知书在湘潭市不动产登记中心，查封了湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的土地（权证号2007-2300174）和房产（潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003的房屋）。另查明，已发生法律效力的湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执异第85号执行裁定书确定了以下事实：2010年5月5日，湘潭铁路电机有限公司与湘潭市盘龙置业集团有限公司签订土地转让协议，约定将湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的土地（权证号2007-2300174，国有建设用地，工业用地）使用权转让给盘龙集团公司；同日两公司签订城市房屋拆迁补偿协议，约定由拆迁人盘龙集团公司拆迁湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的房产（潭房权证湘潭市字178029、178046、245003）。随后，盘龙集团公司按合同约定支付了全部价款并将该土地上的涉案房屋拆除。2018年11月21日，湘潭市自然资源和规划局通过湘潭市公共资源交易中心将潭市公土网挂(2018)54号地块的国有建设用地使用权进行公开拍卖，盘龙集团公司的控股公司盘龙和御公司竞得该地块使用权，并签订了国有建设用地使用权出让合同，支付了价款。该拍卖的地块包含上述涉案土地。盘龙和御公司在办理权证时发现上述涉案房产和土地的已多次被查封，于是和盘龙集团公司向湘潭市雨湖区人民法院提出案外人执行异议。该院于2019年11月8日作出了（2019）湘0302执异第85号执行裁定书，裁定中止执行。该裁定已发生法律效力。还查明，盘龙集团公司在上述涉案房产拆除后，多次要求湘潭铁路电机有限公司协助办理土地过户手续，湘潭铁路电机有限公司没有拒绝，但没有提供相应的资料。以上事实有土地转让协议、房屋拆迁货币补偿协议、付款凭证、房屋被拆迁的证明、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、权证未被注销的说明、证人刘卫平和李明德的证言、转帐凭证、付款申请书、已发生法律效力湘潭市雨湖区（2019）湘0302执异第85号执行裁定书予以证实。本院认为：一、物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。本案涉案房屋（证号潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003），虽登记在湘潭铁路电机有限公司名下，但因涉案房屋在2010年已被拆除，其物权在本院查封前已经消灭，不属于可查封财产，应当予以解封。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案的土地使用权在本院查封之前，盘龙集团公司已与被执行人签订的土地转让合同，支付了对价，并拆除了土地上的房屋，合法占有该土地；虽多次催告湘潭铁路电机有限公司，但该公司没有提供相应的资料，导致涉案土地没有过户，未办理过户非因买受人盘龙集团公司自身原因，根据上述法律规定，案外人盘龙集团公司享有足以排除本案强制执行的权益，其请求解除对涉案土地和房产的解封，本院应当予以支持。三、盘龙和御公司通过湘潭市公共资源交易中心以挂牌出让的方式取得涉案土地使用权，其合法权益应受到法律保护。保全申请人认为盘龙集团公司没有征拆资质，其私下与湘潭铁路电机公司签订的土地转让协议无效的观点，本院不予以支持，因为涉案土地是湘潭铁路电机有限公司通过出让方式获取的工业用地，不需要通过国家征收就可以转让。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下:中止本院以（2017）湘0304执保365号协助执行通知书对湘潭铁路电机有限公司名下位于岳塘区红旗农场宝塔岭的土地（权证号2007-2300174）和房产（证号潭房权证湘潭市字第178029、178046、245003）采取的查封行为。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李立胜审判员  蒋 英审判员  葛 嘉二〇一九年十二月九日书记员  彭静媛