四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川民终945号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川南充嘉陵江港务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段304号。 法定代表人：蒲俊峰，董事长。 委托诉讼代理人：李启军，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐涛，四川汇韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王松柏，男，汉族，1974年11月16日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人四川南充嘉陵江港务有限公司(以下简称港务公司)因与被上诉人王松柏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院(2017)川13民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人港务公司的委托诉讼代理人李启军、徐涛，被上诉人王松柏及其委托诉讼代理人刘暾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港务公司上诉请求：撤销原判，改判支持港务公司诉讼请求，驳回王松柏反诉请求。事实和理由：一、原判判决王松柏的装修残值由港务公司接收并支付810万元补偿费无事实和法律依据。1.租赁合同对合同解除(包括租期未满的解除)的处理有明确约定，原判与此相悖。租赁合同第八条约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或合同解除当日返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰装修部分无偿归甲方所有。拆除的装饰装修名拆除装饰、装修时，乙方不得损坏甲方房屋，否则应予恢复并赔偿甲方经济损失。”因此，在租期未满即解除的装修装饰物的处理应适用上述约定。原判强行要求港务公司接收王松柏的所有装饰装修资产，不论王松柏是否可以拆除、是否可以自行收回，不仅违反双方的合同约定，且无异于“强买强卖”。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原判强行要求港务公司接收未形成附合的装饰装修物于法无据，更与法相悖，有失公允。首先，由最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(人民法院出版社、2009年9月第1版、第133页)对租赁期间届满或者合同解除时，未构成附合的装饰装修物的处理原则是“如果承租人选择不拆除装饰装修物，而向出租人要求补偿装饰装修费的，一般不予支持，除非出租人同意补偿。”原审诉讼中，港务公司明确表示不能接收、不同意接收。其次，根据评估报告载明的资产明细和现场实物状况，有大量的未构成附合的装饰装修物，王松柏本应在停业后及时拆除、处置以止损，但王松柏并没有止损，而是任其毁损、闲置，但后果却要由港务公司承担并接收于法无据。王松柏应自行处置未附合的装饰装修物。原判判决港务公司支付巨额对价接收无任何用处的未附合装饰装修物明显有失公允。再次，原判判决随主物返还，按照权利义务相适应原则来处理，明显适用法律错误，应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定。最后，装修残值评估依据的相关票据、合同等基础材料的真实性、合法性、关联性无法查实，评估结果本身与事实不符，评估结果不应采信。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原判不仅没有要求王松柏将房屋恢复原状后腾退给港务公司，反而要求港务公司无端接收王松柏的装修装饰物，让港务公司再去从事娱乐行业，而对于如何执行“恢复原状”这一原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定得清清楚楚，原判肆意解释法律，完全违背法律规定。二、原判判决2019年3月20日之后的场地占用费及违约金王松柏不予支付于法无据。王松柏应当支付相应场地占用费。首先，王松柏能够履行却没有履行减损义务，港务公司不应该为其买单承担责任。王松柏如自身无法继续经营应该及时将可拆除的装饰装修物拆除并处置以止损，同时将房屋腾退港务公司另作他用以物尽其用，减少双方的损失，且这些行为并不妨碍王松柏向港务公司主张权利。然而，王松柏却是抱着不赔偿不腾退房屋的态度任损失扩大，其后果不应该由港务公司承担。其次，港务公司既没有合同义务，也没有法律义务承担装修残值，接收王松柏的装饰装修物。再次，原判认为港务公司未取得河道行政主管部门的行政许可致使不能取得出租房屋的物权完全属于臆测，没有证据。港务公司原审提交了出租房屋的用地规划、工程规划、施工许可、土地证等合法建造手续，不存在无法取得物权的障碍。港务公司提交的工商登记所需资料能够证明有无房屋产权证与办理营业执照无关，港务公司不存在影响王松柏办理营业执照的情况。综上，港务公司不存在过错，不存在没有履行减损义务的情况。相反，港务公司一直在主张腾退房屋，以减少双方损失。因此，王松柏应当支付2019年3月20日之后的场地占用费及违约金，自行承担其相关损失。三、港务公司在本案中没有过错。王松柏未能办理营业执照与港务公司未取得房产证没有因果关系，其责任不在港务公司。当事双方就C栋房屋主体工程消防验收与承租房屋的消防验收同时报审达成了合意，并且在2013年6月份向消防主管部门报送了报审资料，而在2013年7月进行消防验收阶段，由于三个标段的当事人包括王松柏在内未能及时提供内装施工图等资料导致消防竣工验收受阻。上述相关证据及理由均在一审中提交，因此，港务公司不应承担任何责任。二审庭审后港务公司提交了2019年3月20日之后场地占用费计算明细：1.2019年3月21日至2019年6月30日场地占用费=74.85元/平方米/月×2820平方米×（3+9/30）月=696554.1元。2.2019年7月1日至2019年11月4日（二审辩论终结日）场地占用费=79.72元/平方米/月×2820平方米×（4+3/30）月=921722.64元。3.2019年11月4日之后至王松柏实际腾退房屋日的按合同约定租金标准计算。4.计算依据：房屋租赁合同第五条第5.1款约定。 王松柏答辩称，原判事实认定清楚，适用法律准确，处理双方权利义务行使自由裁量权的结果符合约定和合同履行情况，请求维持。第一，关于装修残值问题，双方合同约定租期十年，因上诉人单方解除合同导致合同履行不到两年，被上诉人为十年租期而设置及添附的装修设备设施无法再使用。该部分价值也是按上诉人要求经营高档KTV装修强度必须达到2000元/平方米标准而形成，不可能撤走。因此原判判决该装修设备设施作为从物和主物进行返还并由实际承受结果的上诉人承担相关价值完全符合情理和公平原则，符合双方约定的房屋用途，且充分考虑和平衡了双方利益以及减少损失。第二，关于2019年3月20日之后的场地占用费及违约金问题，被上诉人对原判以合同解除之后到2019年3月20日计算场地占用费是有意见的，鉴于原判处理平衡了双方利益没有提出上诉。上诉人已在2014年通知被上诉人解除合同，尽管双方就解除合同原因有异议，但解除合同之后被上诉人为减少损失继续使用该租赁房屋，原判判决被上诉人支付一定的场地占用费符合情理。2019年3月20日之后被上诉人没有占用租赁房屋，且上诉人提出解除合同并没有履行任何接收租赁房屋手续，导致被上诉人为减少损失而使用租赁房屋从事经营，因此原判确定场地占用费计算截止到2019年3月20日符合客观事实。被上诉人没有按期交付租金并不必然导致合同目的不能实现，而上诉人至今不能取得租赁房屋产权致使被上诉人不能合法经营才是解除合同的真正原因，原判判决被上诉人承担违约责任并支付违约金明显与事实不符。第三，关于过错问题，租赁房屋至今不能取得产权导致双方合同目的不能实现是上诉人的过错及合同解除的原因，即使被上诉人逾期交付租金并不当然导致合同解除，合同解除只能是合同没有继续履行的可能。租赁房屋是公益性质的港口码头用地，上诉人将其建成经营获利的商业建筑已丧失公益性，违反河道建设相关法律禁止性规定，也是没有取得产权手续的原因。被上诉人承租的房屋是地下防洪层，经营过程中每年都发生涨水淹没情形，原判综合案件事实作出判决符合客 观实际。 港务公司向原审法院起诉请求：解除双方2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》，王松柏在判决生效后十日内腾退案涉房屋；王松柏立即支付拖欠的承租费用至实际腾退房屋之日止（截止2015年2月28日为3142145.52元）、支付延期交纳承租费用违约金至付清承租费用之日止（截止2015年2月28日为2531076.34元）；王松柏负担诉讼费用。 王松柏反诉请求：港务公司赔偿损失,损失以评估结论为准，折价的部分由人民法院酌情处理；港务公司承担从合同解除之日2015年3月27日至评估基准日2018年8月23日之间的资产折旧损失、承担违约责任、承担本诉反诉费用。 原审法院认定事实：2011年7月，港务公司对外发布《南充旅游客运码头C区商业标招标文件》，对南充旅游客运码头C区建筑面积8949平方米的商业建筑进行招商，其中一标段为负一层，业态规划为高档KTV会所，面积约2820平方米；投标价格为第一年每平方米月租金和物业管理费综合单价及今后年递增幅度构成。第一标段价格第一年不得低于40元/平方米/月（含5元/平方米/月的物管费），每年递增率不低于6%。王松柏于2011年8月3日向港务公司发出《南充港旅游客运码头C区商业一标段投标文件》，愿意以第一年51.30元/平方米/月和每年6.5%的递增率作为投标报价。 2012年6月20日，港务公司作为甲方与王松柏作为乙方签订《南充旅游客运码头Ｃ区商业租赁合同（一标段）》，载明：租赁房屋坐落于四川省南充市顺庆区商业，建筑面积约2820平方米，商业用途为高档ＫＴＶ会所，经营品牌为品尚会所，乙方保证最迟应于2013年1月1日前正式营业。房屋租赁期自甲方正式交付乙方之日起计算，乙方租用该房屋期限为10年，从2012年7月1日起-2022年6月30日止；甲方预计不迟于2012年6月30日前将出租房屋交付乙方。若未能按预计时间交房，其租赁期和免租期则根据实际交房时间相应顺延。甲方将出租房屋交付给乙方之日起6个月内为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金和物业管理费，但除租金和物业管理费以外的实际出租房屋的其他费用，包括电费、水费、气费等仍需支付，装修过程产生的垃圾由乙方自行清理运出。承租费用标准：按本合同第一条约定的建筑面积计算，第一年的房屋租金26.30元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，即第一年承租费用51.30元／平方米／月，该房屋各项承租费用标准自乙方承租的第2年起（含第2年），每年递增计算至租赁期满，递增率为6.5%。租赁期限内，隔年承租费用标准（每年按12个月计算）如下：2012年7月1日至2013年6月30日，房屋租金26.30元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，共计51.30元／平方米／月；2013年7月1日-2014年6月30日，房屋租金28.01元／平方米／月，物业管理费5.33元／平方米／月，广告位使用费12.78元／平方米／月，广场使用费8.52元／平方米／月，共计56.64元／平方米／月；承租费用按季度提前预付，第一季度承租费用由乙方在签订本合同后的3日内向甲方支付，其余每季度承租费用的支付时间为上季度届满前10日内。房屋租赁保证金289332元，租赁期满或合同解除后，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，由甲方无息退回乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或合同解除当日返还该房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有。拆除装饰、装修时，乙方不得损坏甲方房屋，否则应予恢复并赔偿甲方经济损失。乙方承诺投资强度（即：装修费用和设施、设备的投入）不低于12690000元，在乙方进场装修10天前，乙方需在甲方指定银行及账户存入不低于乙方承诺的最高投资强度的50%（即6345000元）作为投资保证金并由甲方监管投资保证金的使用。在乙方不支付或不按照约定超期支付租金达10日及以上的，乙方欠缴水、电等各项费用累计达2000元及以上的等，甲方可以单方解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方不能按时交纳承租费用，每延期一天应按当期应付款的千分之三交纳违约金直至付清之日止。对其他违约行为的约定为违约方应承担当年两个月承租费用的违约金并赔偿守约方直接经济损失。 《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》附件2《南充旅游客运码头商业经营服务管理协议》约定，甲方对南充旅游客运码头所有物业的经营实施统一管理，根据协议向乙方收取物业管理服务费用，为5元/平方米/月。物业管理服务内容为房屋共用部位的维修和管理、公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护。经营管理服务质量为房屋外观整洁完好、保持设备正常运行、环境卫生按国家卫生城市标准执行、定期检查消防设施，无因管理责任引发的消防安全事故、对共用部位和共用设施设备的小修3小时内解决、急修立即着手解决等。 2012年5月16日，王松柏通过转账方式向港务公司支付第一季度“租金”433998元。 2012年11月6日，双方分别作为移交方和接收方在《现场施工场地移交表》上签字，移交部位为C区负一层。后王松柏进场装修，2013年11月，王松柏经营的KTV会所开始营业至今。 2012年11月14日《关于C区招商有关事宜协调会的会议纪要》复印件载明“四、大堂的简装、人行楼梯、推拉门等应由港务公司完善的内容，港务公司不再施工，由商家根据需要完善，港务公司按原招标图纸的方案补偿费用，具体费用额度另行协商”。2012年12月13日《C区招商会议纪要》复印件载明“1.港务公司向C区三个标段的商家补偿大堂装修费用，共计12万（各标段商家自行协商补偿费用的分配额度）。2.港务公司向C区各标段商家补偿铝合金推拉窗费用为每平方米400元左右。3.港务公司向C区各标段商家补偿楼梯栏杆的安装费用为每米240元（不含梯步）”。《C区招商会议纪要》复印件打印内容尾部由三标段负责人李忠平手写注明“待甲方取得四证后计算进场时间；在车道入口园林处建造C区一、二、三标段店招。具体由甲方审定”。 2014年3月17日，港务公司向王松柏发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于催缴租金的函》，载明2012年双方签订合同后，王松柏于2012年12月1日接受租用区域并开始装修，根据双方合同约定扣除6个月装修免租期，王松柏应从2013年5月1日（实际应为6月1日）开始向港务公司交纳租金，但王松柏经催告后拒不交纳。为此书面来函催收租金，如王松柏继续拒付，港务公司将采取法律措施。 2014年3月30日，王松柏以“嘉州丽港国际商务会所”的名义复函称，港务公司应提供房屋验收报告、土地使用证、房屋产权证，否则我方无法办理营业执照，一直只能试营业；港务公司未合理规划一标段设施，在一标段营业场所内装置污水井并长期发出恶臭，致使我方无法正常经营；港务公司配套设施未到位，如停车场至今未正常投入使用。港务公司要收取房租，必须完善、具备以下条件：1.将房屋验收报告、土地使用证、房屋产权证等复印件交付，方能办理相关证照。2.完善配套设施。3.减除原协商由我方垫支的各种费用。4.正常计算房租时，根据合同应减去我方自己投资自己使用的广告和广场使用费。5.我方占用面积未达到合同标准面积，被二标段占用，要求归还。 2014年11月5日，港务公司委托四川汇韬律师事务所向王松柏发出《律师函》，再次催收租金。 另查明，2013年3月12日，港务公司向南充旅游客运码头C区各标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段消防事宜的函》（川南嘉港司函〔2012〕22号），要求各标段将消防单位纳入港务公司消防施工统一管理。同年5月7日，港务公司向川消消防工程有限公司及C区一标段、二标段、三标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C幢消防工程与旅游码头总体消防工程相衔接有关事宜的函》（川南嘉港司函〔2013〕51号），对C区消防施工作出要求。同年6月20日，港务公司向C区一标段、二标段、三标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段装饰消防报审及验收有关工作的函》（川南嘉港司函〔2013〕65号），同年7月31日发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段加快完成消防工程的函》（川南嘉港司函〔2013〕74号）。 2013年12月9日，南充市公安消防支队出具南公消验字〔2013〕第0050号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头A、B幢建设工程进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。 2014年9月30日，南充市公安消防支队出具南公消验字〔2014〕第0038号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头C栋楼地上4层和地下1层进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。同年10月16日港务公司向C区一标段发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于送达C区各标段的函》（川南嘉港司函〔2014〕30号）。 2013年12月17日，南充市旅游客运码头建筑安装工程取得建设单位港务公司、勘察单位四川蜀通港口航道工程建设有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川中成煤炭建筑（集团）有限责任公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询有限公司的五方盖章竣工验收报告。案涉工程《施工许可证》上载明的勘察单位为四川路桥第二航道工程处，2008年12月3日四川路桥第二航道工程处被核准变更名称为四川蜀通港口航道工程建设有限公司。 中华人民共和国国家工商行政管理总局网和南充红盾信息网均载明“有限责任公司设立登记提交材料规范”第7项材料为“住所使用证明”。2010年12月3日案涉工程取得《建设用地规划许可证》；2014年7月8日南充市城乡规划局向港务公司颁发旅游客运码头的《建设工程规划许可证》，并注明“属补办，原已办南市规工（2009）顺字016号收回作废”。 2013年9月12日，南充市顺庆区工商行政管理局东南工商所同意预先核准王松柏申请的个体工商户名称为“南充市顺庆区嘉州丽港娱乐会所”，保留期限为2014年3月12日。 诉讼中，王松柏提交了嘉州丽港娱乐会所自己制作的2013年11月至2015年11月期间的资产负债表和损益表，该表载明亏损共计4110590元。 本案《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》签订时，连接B、C幢房屋之间的飘带建有房屋，其屋顶与两幢房屋二楼楼顶相平，可通过C幢楼到达，该飘带屋顶平台即为王松柏所称的广场，《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》签订后，港务公司在该平台上加修了一层建筑。 另查明，港务公司认为王松柏接收租用房屋、装修并营业多时，但2013年9月1日后拒不交纳承租费，构成根本性违约，故于2015年3月16日起诉解除《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》；王松柏收到起诉状副本时间为2015年3月27日。 重审中，经原审法院委托，2018年12月10日，四川博大资产评估事务所有限责任公司评估后出具川博大资评报字[2018]F012号司法评估报告书，对截至2018年8月23日王松柏承租的案涉房屋装修及设施设备现值评估为5964310.35元，该评估报告书有效期为一年。2019年2月25日，四川博大资产评估事务所有限责任公司出具司法评估补充报告，对原评估报告中部分项目（油画雕塑、沙发茶几、窗帘、吊灯、音响设备、点歌系统设备等）的单价进行了测试调整，对原评估报告中未评估的项目（新排风系统、空调、消防工程、监控、水电安装）及“空调主机设备基础、氧吧设备、收银系统、酒店用品、阳台钢化玻璃、石膏线条开模、石膏造型开模、罗马柱开模等”进行了补充评估。评估结论为：补充评估报告中的补充项和调整项在评估基准日的评估金额为人民币3570049.53元。两次评估报告的评估金额共计为人民币9534359.88元，王松柏为此支付评估费75300元。王松柏提交的（2018）川南顺证字第5830号公证书载明，2018年7月12日18时50分经现场查勘，南充旅游客运码头C区一标段-1F层（约2820平方米）南充市嘉州丽港娱乐会所被洪水淹没。 原审法院认为，第一，关于《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》效力。双方当事人在本案诉讼中均同意解除《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》，表明双方对《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》有效无异议，原审法院审查本案《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》无违反法律效力性禁止性规范的情形，故双方缔结的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 第二，关于装修损失和停业损失。双方租赁合同虽然约定租赁期满装修残值归港务公司，但双方系在租期未满的情形下均同意解除租赁合同，不应适用上述关于租赁期满装修残值归港务公司的约定，故房屋内的装修及设施设备随主物移交给港务公司后，港务公司应进行相应补偿。川博大资评报字[2018]F012号司法评估报告书及补充评估报告书评估程序合法，评估意见客观、科学，应作为本案裁判依据。据报告书，案涉房屋装修及设施设备现值为9534359.88元。考虑到王松柏租赁案涉房屋后系按经营娱乐会所的风格进行装饰装修并配备相应设备设施，港务公司接收装修及设施设备后只有将案涉房屋出租于从事相关娱乐行业的业主才能充分发挥作用，因此相关装修及设施设备必将空置一段时间，港务公司则必然会产生相应租金损失与装修及设施设备的折旧损失，原审法院酌定港务公司取得上述评估报告书载明的案涉房屋内的装修及设施设备后，向王松柏返还8100000元。由于在港务公司未取得房屋产权证明，王松柏未办理营业执照的情况下，王松柏至今仍在营业，故王松柏主张的停业损失与港务公司未办理房产证无因果关系，其请求赔偿停业损失不予支持。 第三，关于从合同解除之日至评估基准日之间的资产折旧损失问题。王松柏主张的该项损失为装修折旧损失。因在合同解除之日至评估基准日之间，王松柏仍然利用了装修经营，故对其该项诉讼请求不予支持。 第四，关于从租金开始计算之日至2015年10月29日之间的租金及占用费金额的认定。据《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》的约定，认定如下： 租金： 2013年11月1日-2014年1月31日：51.3元/平方米/月×2820平方米×3个月=433998元（已支付）； 2014年2月1日－2014年10月31日：51.3元/平方米/月×2820平方米×9个月=1301994元； 2014年11月1日－2015年3月27日：54.64元/平方米/月×2820平方米×12个月×147天/365天=744672.84元； 场地占用费： 2015年3月28日-2015年10月29日：54.64元/平方米/月×2820平方米×12个月×216天/365天=1094213.16元（其中2015年3月28日-2015年6月27日：466053.75元，2015年6月28日-2015年9月27日：466053.75元，2015年9月28日-2015年10月29日：162105.66元）。 上述欠付租金和场地占用费共计1301994元+744672.84元+1094213.16元=3140880元。因港务公司第一次起诉的承租费金额为3142145.52元，故原审法院初审对2015年10月30日起至实际腾退房屋之日止的场地占用费未作处理。因双方均同意解除租赁合同，据租赁合同约定，港务公司应无息退还王松柏支付的房屋租赁保证金289332元。据此，至2015年10月29日，王松柏尚欠付港务公司租金和场地占用费2851548元。 第五，关于2015年10月29日之后的场地占用费如何认定的问题。参照《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》约定的租金标准，从2015年10月30日-2019年3月20日（重审辩论终结之日）场地占用费为54.64元/平方米/月×2820平方米×（40+22/30）月=6276387.52元。港务公司未取得河道行政主管部门的行政许可致使不能取得出租房屋的物权，导致王松柏因未能办理营业执照被行政处罚，是引起本案纠纷的原因之一，亦是王松柏未能充分利用案涉房屋的原因之一。而王松柏租赁案涉房屋经营除交纳第一季度租金外，在港务公司发出书面催缴通知的情况仍未缴纳租金，是引起纠纷的主要原因。双方发生纠纷后，本应积极面对，以及时解决问题，防止损失继续扩大。但因双方未能就本纠纷的处理达成一致意见，在初审判决后引起本案二审和发回重审，致场地占用费损失扩大。综合考虑上述因素，原审法院将2015年10月30日-2019年3月20日（重审辩论终结之日）场地占用费酌定为5700000元，并不再计算该期间内未支付的场地占用费的违约金（资金占用利息）。 第六，关于违约金。港务公司在初审时主张违约金计算至2015年2月28日，重审时主张违约金计算至承租费用付清之日止。因承租费用计算至2015年10月29日，故原审法院决定对违约金亦计算至2015年10月29日。双方约定的违约金过高，王松柏在诉讼中申请调减，且事实上港务公司至今不能取得出租房屋的物权，王松柏不能合法经营，双方均有违约行为。原审法院酌定从欠付之日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算王松柏应向港务公司支付的违约金。具体计算方式为：433998元从2014年2月1日起，433998元从2014年5月1日起，433998元从2014年8月1日起，462254.4元从2014年11月1日起，154084.8元从2015年2月1日起，466053.75元从2015年6月28日起，466053.75元从2015年9月28日起，均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算至2015年10月29日。房屋租赁保证金289332元用于扣减至2015年10月29日王松柏尚欠付港务公司租金和场地占用费，系双方均同意解除租赁合同产生的法律后果，该扣减行为并不影响对违约金的计算方式。 因计算王松柏应向港务公司支付的违约金及2015年10月29日之后的场地占用费时已考虑到港务公司的违约情形。加之原审法院已判决由港务公司向王松柏返还案涉房屋装修价值及设备设施相应的金额。故对王松柏要求港务公司支付违约金的诉讼请求不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、四川南充嘉陵江港务有限公司与王松柏2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》于2015年3月27日解除；二、王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司返还南充旅游客运码头C区商业楼负一层房屋及房屋内装修和设施设备；三、王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2013年11月1日至2015年10月29日欠付的租金和场地占用费2851548元；四、王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付违约金，违约金的计算以欠付租金或场地占用费为基数，从欠付之日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体计算方式为：433998元从2014年2月1日起，433998元从2014年5月1日起，433998元从2014年8月1日起，462254.4元从2014年11月1日起，154084.8元从2015年2月1日起，466053.75元从2015年6月28日起，466053.75元从2015年9月28日起，均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算至2015年10月29日）；五、王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2015年10月30日至2019年3月20日欠付的场地占用费5700000元；六、四川南充嘉陵江港务有限公司在本判决生效后十日内，向王松柏支付房屋装修及设备设施残值费8100000元;七、驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回王松柏的其他反诉请求。本诉案件受理费51512元，由港务公司负担10000元，王松柏负担41512元；反诉案件受理费20559元，由港务公司负担12559元，王松柏负担8000元。评估费75300元，由港务公司负担45300元，王松柏负担30000元。 二审查明，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。对此本院予以确认。 二审中，港务公司提交了如下证据材料：1.南充市顺庆区胡悦里酒馆营业执照信息（载明：经营场所：四川省南充市顺庆区滨江中路4段89号游船服务中心；注册日期：2018年4月2日等内容）；2.南充市顺庆区纯客歌城营业执照信息（载明：经营场所：四川省南充市顺庆区滨江中路4段89号游船服务中心；注册日期：2018年4月2日等内容）。拟证明港务公司同地段其他租赁房屋经营者在无房产证情况下办理了营业执照，即办理营业执照与房产证无关。 王松柏质证认为，真实性无法核实，与本案无关。双方合同签订在2016年，而证据显示办理营业执照是2018年，双方租赁经营场所在客运码头商业楼，而证据显示的经营场所在游船服务中心。该证据不能证明工商办证情况，港务公司也没有向王松柏提供办理营业执照相关资料。 本院认为，该营业执照信息系复印件，不能达到港务公司拟证目的，不予采信。 本院认为，对原判认定《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》合法有效予以确认。本案争议焦点及评判如下： 关于案涉租赁房屋装修及设施设备残值应否由港务公司接收并支付全部残值对价。2012年6月20日港务公司作为甲方与王松柏作为乙方签订《南充旅游客运码头Ｃ区商业租赁合同（一标段）》，约定租赁房屋坐落于四川省南充市顺庆区商业，建筑面积约2820平方米，商业用途为高档ＫＴＶ会所，经营品牌为品尚会所；乙方租用该房屋期限为10年，从2012年7月1日起-2022年6月30日止；租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或合同解除当日返还该房屋及附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有；乙方承诺投资强度（即：装修费用和设施、设备的投入）不低于12690000元。根据前述约定，王松柏租用房屋为高档会所期限10年，装修费用和设施设备的投入不低于12690000元，即王松柏对租赁房屋装修和设施设备投入价值为10年预算。同时王松柏因租赁房屋没有取得营业执照而不能合法使用系客观事实。因此双方合同约定“租赁期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有”存在缔约瑕疵，对此双方就合同解除产生的房屋装修及设施设备评估现值9534359.88元应各自承担50%（即：4767179.94元）的责任。港务公司上诉认为案涉房屋装修及设施设备残值应按租赁合同约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定处理与事实不符；港务公司上诉认为评估结果不应采信缺乏依据，均不予支持。原判判决房屋内的装修及设施设备随主物移交给港务公司正确，但判决港务公司对房屋装修及设施设备残值全额支付对价不当，予以纠正。 关于2019年3月20日之后的场地占用费及违约金。根据本案事实，港务公司在2015年3月16日即起诉请求解除案涉租赁合同。诉讼中港务公司也没有举证证明王松柏在2019年3月20日之后仍在正常使用租赁房屋。因此原判综合本案事实对该2019年3月20日之后的场地占用费及违约金不予支持并无不当。港务 公司上诉认为王松柏“应当止损而未止损”缺乏依据，不予支持。 综上所述，港务公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市中级人民法院(2017)川13民初202号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，即“四川南充嘉陵江港务有限公司与王松柏2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（一标段）》于2015年3月27日解除”“王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司返还南充旅游客运码头C区商业楼负一层房屋及房屋内装修和设施设备”“王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2013年11月1日至2015年10月29日欠付的租金和场地占用费2851548元”“王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付违约金，违约金的计算以欠付租金或场地占用费为基数，从欠付之日起至2015年10月29日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体计算方式为：433998元从2014年2月1日起，433998元从2014年5月1日起，433998元从2014年8月1日起，462254.4元从2014年11月1日起，154084.8元从2015年2月1日起，466053.75元从2015年6月28日起，466053.75元从2015年9月28日起，均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算至2015年10月29日）”“王松柏于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2015年10月30日至2019年3月20日欠付的场地占用费5700000元”； 二、撤销四川省南充市中级人民法院(2017)川13民初202号民事判决第六项、第七项、第八项，即“四川南充嘉陵江港务有限公司在本判决生效后十日内，向王松柏支付房屋装修及设备设施残值费8100000元”“驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求”“驳回王松柏的其他反诉请求”； 三、四川南充嘉陵江港务有限公司在本判决生效后十日内，向王松柏支付房屋装修及设备设施残值费4767179.94元； 四、驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回王松柏的其他反诉请求。 如未按本判决指定期限履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。 一审本诉案件受理费51512元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担10000元，王松柏负担41512元；反诉案件受理费20559元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担12559元，王松柏负担8000元。评估费75300元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担45300元，王松柏负担30000元。二审案件受理费51512元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担10000元，王松柏负担41512元。 本判决为终审判决。 审判长  李永晴 审判员  蔡源原 审判员  刘 文 二〇一九年十二月五日 书记员  何 龙