河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6273号上诉人（原审被告）：河北盛东房地产开发有限公司，住所地定州市兴定路。法定代表人：许建军，董事长。委托诉讼代理人：徐刚，河北泰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高媛超，公司员工。被上诉人（原审原告）：马均良，男，1972年3月1日出生，汉族，住定州市北城区。委托诉讼代理人：王四平，河北平恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣坤，女1968年3月20日出生，汉族，住定州市北城区，系马均良之妻。上诉人河北盛东房地产开发有限公司（以下简称盛东公司）因与被上诉人马均良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛东公司上诉请求：1、依法撤销定州市人民法院作出的（2019）冀0628民初第1796号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求上诉人赔付回迁面积147.33平方米的折扣价款4,125,240元并无合同依据及法律依据。l、2013年11月15日上诉人与被上诉人双方签订的《定州市瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议》真实有效，且上诉人具有履行合同的能力，合同并未处于不能履行的状态。庭审中上诉人向法庭提交了可供被上诉人选择的房号及相应的平方米数，可选择的商品房面积总和达490多平方米，已经远远超过被上诉人剩余回迁面积147.33平方米。上诉人具有履行合同的能力，不存在被上诉人所称的上诉人无履行合同的基本能力的情形。且上诉人对于交房除存在延时交房外无其他任何违约行为。2、根据合同约定，当时被上诉人在拆迁时选择的赔偿方式为单一的产权置换，不涉及货币补偿。被上诉人提交的价格证明对于本案并无关联性。被上诉人要求上诉人按每平方米28,000元的价格对147.33平方米的折扣价款进行赔付无合同依据、无法律依据。现系因被上诉人自身原因，不接受上诉人提供的选房范围，上诉人并无违约行为。如果被上诉人对于剩余143.73平方米的面积选择货币补偿方式，根据定州市人民政府关于房屋征收补偿安置的相关规定和《安置协议》的约定的价钱由上诉人进行回购，而不是按照现在的市价。3、一审法院认定上诉人“现无临街门脸房”，是对门脸底商概念的曲解。所谓临街门脸房是指面向具有公共通行性质的街道的商业性房产，定义什么样的房产为临街门面房最重要的是是否面向或者紧邻能够通行的公共道路，而至于该门脸房是否临近城市主要街道只是影响经过该房产的人群流量大小，并不能否定其本身为临街门脸房的性质及商业价值。上诉人建成的商业门脸房均在盛东广场四方底商范围内，且均具备公共通行能力的公共道路，盛东广场商场也南北畅通通行，均开有各方向入口出口通道，作为盛东广场四周的底商门店均为临街门脸房，均具有相当的商业价值，上诉人预留可置换的商业房产均为门脸房，这也是完全符合双方约定的。在上诉人完全有能力履行双方合同置换的情况下，仅仅因为被上诉人不接受，发生了置换位置范围上的争议就判决双方合同解除是完全没有事实及法律依据的。4、被上诉人要求在原址进行回迁属于无法实现的不合理要求。根据政府规划及盛东广场项目规划红线图，被上诉人被拆迁房屋本属于违规建筑，但根据政府统一要求，上诉人对此进行了统一拆迁并赔付，并签订安置协议。《协议》中无明确约定被上诉人选择的房屋必须临街，被上诉人的要求无合同依据，属于不合理要求。同时将置换位置中的“原址”狭义的认定为原位置不发生变化，这在回迁安置实践中也是根本无法实现的，没有任何一座建筑物在没有兴建时就能确定在拆除范围内原址不动的情况下能建设出同等面积的回迁房，这里的“原址”应当扩大广义性的去理解，即在回迁建筑范围内置换商业门脸房，而并非原址不动。二、被上诉人主张的过渡费超出上诉人应支付的合理范围。1、从2017年12月份起，双方已经多次沟通协商交房事宜，系因被上诉人自身原因造成其不能及时选房。故上诉人应支付给被上诉人过渡费到2017年12月份，被上诉人过渡费已经领取至2017年5月份，尚欠7个月的过渡费。故上诉人理应支付7,000元过渡费，而不是被上诉人所主张的数额。2、被上诉人已经从上诉人处实际置换了部分房屋，且已经履行了交房子续，剩余平米数因未能达成一致而产生纠纷，故被上诉人已经得到了部分回迂安置，已经不会在产生过渡费的损失。三、一审法院对确定房屋价值证据的认定明显偏袒被上诉人，认定价值过高。被上诉人提供了定州市房地产交易市场管理所出具的115号、116号单价证明，分别为31,000元、29,752元，而在同样位置的商业房产根据定州市房地产交易市场管理所出具的101号、102号、105号单价证明，分别为8,500元、20,000元、20,000元。对于房屋价值的认定应当综合物业内相应部分的门脸房价值进行综合判断或者进行评估，为并非按照被上诉人提供的两套销售价格就简单加已认定。综上上诉人认为，上诉人现完全具备履约能力且能够提供符合约定的安置房产，一审法院解除合同并认定以货币方式补偿无事实法律依据，且认定价值过高，请求二审法院依法改判。马均良辩称，一、原审法院判决上诉人给付被上诉人置换门脸房折价款4,125,240元合法有据。2013年11月15日双方签订书面定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议书，协议约定，被上诉人有宅基土地面积430平方米（东临清风北街），按1：1比例置换，上诉人应置换给被上诉人430平方米门脸（原址），30个月内交房，如不能按约定时间交房，租房过渡费按约定标准从第31个月起给付至交房止。协议签订后被上诉人按协议全部履行完毕，上诉人工程也已竣工交付使用。因按协议上诉人应安置给被上诉人的房屋无法交付，（按照上诉人盛东广场一层平面图应在原址，也就是临清风北街安排被上诉人门脸房）。2019年3月16日经双方协商又达成交房协议，上诉人将盛东北面14号96.56m2和东面26号114.85m2、27号71.26m2的门脸房交付给马均良自主经营。由于14号商铺己出租给商户并按租给商户的价格和租给商户的租期将租金返给马均良，26号门脸保证和消防通道无障碍畅通东门打开，14号、26号、27号商铺由马均良自主经营，其余面积和其他问题双方再协商解决，协商不成的可通过法律程序解决。其剩余147.33平方米门脸房无法交付。实际上上诉人也没有将出租的14号商铺的租金支付给被上诉人。无奈之下被上诉人于2019年3月22日向法院提出诉讼主张权利。被上诉人当庭提交定州市房地产交易市场管理所书面证明“经查询，我单位商品房网签合同备案管理系统盛东广场综合体115号、116号商业商品房网签合同单价为31,000元、29,752元。”按理说，应按平均价每平米30,376元计算。因起诉时以每平方米28,000元计算的剩余147.33平方米，合款4,125,240元。因上诉人未按约定全部履行，尚有147.33平方米门脸房未交付，且上诉人现无临街门脸房交付。根据《民法通则》106条，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。故原审法院依据合同法第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定判决上诉人支付给马均良置换门脸房折价款4,125,240元是正确的。二、底商与临街门面房是有区别的。根据现行盛东广场综合体示意图可知，盛东广场综合体北面临街是兴定路，东面俩是清风北街，西面是消防通道，路中央栽有路桩，南面亦是消防，进小区门口有起降杆（以上均有照片为证），也就且上诉人所说的490平米是盛东广场综合体南面是小区内底商，并非临街门面房，无人群流量。关于拆迁协议中记载的原址一事，协议书是上诉人一方填写的，按上诉人真实意思是拆迁前的房屋坐西朝东临街门面房，所以安排应在盛东广场综合体东面临清风北衔，且盛东广场综合体一层平面图亦证实了这一事实（另有录像和照片证实被上诉人的门脸房在清风北街的位置）。《合同法》第125条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故协议书第8条宅基面积及应置换建筑面积、置换位置记载置换门脸房430平方米是不可否认的事实。上诉人的狡辩是无理的，最终也改变不予客观事实。三、关于支付过渡费用问题。2013年11月15日双方签订拆迁补偿协议后按约定上诉人支付给被上诉人过渡费共计205,000元，原审法庭调查证实，这个数字是这样计算得来的，被上诉人拆迁前有7间门脸房，每一间一万元租赁过渡费，共计7万元。过渡费用每月1,000元×12个月=12,000元，这样7万+1.2万元=8.2万元，然后除以12个月×30个月，等于205,000元。因制式合同门脸租赁过渡费没有格式打印在合同里。按照协议第六条约定上诉人搬迁费1,000元至今未付。截止到起诉时也就是说按照协议从第31个月起尚欠被上诉人22个月的过渡费，即82,000元÷12×22+1，000元=151,320元。这一事实由被上诉人于2017年6月11日给上诉人打下的收条证实，即今收到盛东地产过渡费一年的捌万贰仟元整。四、一审法院对房屋确定价格合情合理。被上诉人提供2019年4月19日定州市房产交易市场管理所出具的文字证明证实盛东广场综合体门面房115号、116号商业商品房网签合同单价为31,000元、29,752元真实依据，上诉人提供的101号、102号、105号单价证明分别为8,500元、20,000元、20,000元是拆迁户自己的房，根本不存在买卖关系，并非网签买卖真实价格。被上诉人提供的这三家与本案无关。另外114号门面房是被上诉人回迁房，盛东房地产提供的价格表114号门脸房价格为8,900元，被上诉人并不知情，完全是上诉人一方凭空捏造的。所谓上诉人提出的政府《安置协议》收购以及红线图，在协议时并未提及也无出示政府任何文件协商过，现在提及无合同依据。至于上诉状提出的其他问题不值一驳，总之被上诉人认为原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判决，驳回上诉人上诉请求。马均良向一审法院起诉请求：1、要求被告赔付因旧城改造无法交付回迁面积147.33平米，折价款4,125,240元支付给原告；2、要求被告支付过渡费（1年零10个月）共计150,300元；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月15日原被告签订定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议书，其中约定：原告原有宅基土地面积430平米（东临清风北街），被告置换给原告430平米门脸（在原址）。30个月内交房，被告不能按约定时间交房时，租房过渡费按约定标准从第31个月起给付至交房止。2013年11月15日被告支付给原告过渡费30,000元、补偿费175,000元。2019年3月16日被告向原告交付门面房282.67平米，尚有147.33平米未交付。被告盛东广场综合体115号、116号商业商品房网签合同单价为31,000元、29,752元。原告主张2017年6月11日收到被告一年的过渡费82,000元。一审法院认为，原被告签订定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。原告已按约定拆除房屋，被告应按协议交付原告门面房，但被告未按约定全部履行，尚有147.33平米门面房未交付。被告现无临街门面房，被告盛东广场综合体商业商品房网签均价为30,376元，原告请求每平米按28,000元的价格支付折价款予以支持，共计4,125,240元。关于过渡费，原告主张每年82,000元，其提供收条一张（复印件），被告方予以否认，因其未提供充分证据证实一年的过渡费为82,000元，故过渡费应按原被告约定的每月1,000元计算，从第31个月起至交房之日原告主张1年零10个月，共22个月符合规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告河北盛东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告马均良置换门脸折价款4,125,240元，过渡费22,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,004元，由被告负担39,774元，原告负担1,230元；保全费5,000元，由被告负担。本院二审期间，上诉人盛东公司提交商品房买卖合同11份，盛东广场商铺认购协议1份，证明价格问题，与被上诉人提交的价格相距甚远，上诉人认为应该由评估机构对价格进行评估。被上诉人马均良质证称，上诉人提交的证据一部分是小区南部底商，不是临街门脸，其余是回迁户的价格，侯文哲临兴定路面向北的是31,000元，马井单价是29,752元。被上诉人马均良提交照片五张，证明小区南边不是临街门脸。盛东公司质证称，对盛东的现状图认可，对之前的不认可。经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。2013年11月15日上诉人盛东公司与被上诉人马均良签订的定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，双方均应按协议全面履行自己的义务。马均良已按约定拆除房屋，盛东公司应按协议交付马均良门面房，但盛东公司尚有147.33平方米门面房未交付。双方对置换门面房的位置范围理解存在差异，盛东公司主张作为盛东广场四周的底商门店均为临街门脸房，其预留可置换的商业房产均为门脸房。马均良不予认可，称底端与临街门面房是有区别的，盛东广场综合体南面是小区内底商，并非临街门面房，无人群流量。经审查马均良被拆迁的房屋东临清风北街，双方签订的置换协议第8条就宅基面积及应置换建筑面积、置换位置明确约定：“置换门脸（在原址）”。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。因马均良被拆迁的房屋原先就是东临清风北街，根据置换协议约定，盛东公司应置换给马均良附近的临街门脸，更符合双方的真实意思。基于上述情况，一审认定盛东公司在没有临街门面房的情况下支付给马均良相应的折价款，并无不妥。关于房屋价格问题，定州市房地产交易市场管理所出具证明，让实盛东广场综合体115号、116号，商业商品房网签合同单价为31，000元、29,752元，结合马均良被拆迁房屋的位置，一审据此认定房屋均价，较符合实际情况，并对马均良请求每平方米按28,000元的价格支付折价款予以支持，并无不当，本院不再调整。关于过渡费问题，因盛东公司未能按协议约定30个月内交付马均良相应的门脸房，2019年3月16日盛东公司才向马均良交付部分门脸房，一审支持马均良22个月的过渡费，符合规定。综上所述，上诉人盛东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18，122.7元，由上诉人河北盛东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈道忠审判员  张 力审判员  于纪芳二〇一九年十二月二十六日法官助理黄俊学书记员史孟鑫