广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30222号上诉人（原审被告）：何国雅，男，汉族，1983年11月18日生，住所地：广东省廉江市。委托诉讼代理人：蒋湘，广东银润律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱婉莹，广东银润律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：何洪燎，男，汉族，1970年2月8日生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘俊杰，广东银润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭玲娇，女，汉族，1986年12月30日生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：廖烨明，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淑新，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。上诉人何国雅、何洪燎因与被上诉人彭玲娇返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭玲娇向一审法院起诉请求：1.何洪燎、何国雅立即搬离并返还非法侵占的深圳市龙岗区xx镇xx龙山庄xx栋复式xxA（以下简称涉案房产）；2.何洪燎、何国雅向彭玲娇支付从2018年11月9日起至实际搬离之日止按233元/天的标准计算的使用费；3.本案诉讼费用由何洪燎、何国雅负担。一审法院认定事实：2015年11月16日，深圳市福田区人民法院作出（2015）深福法民二初字第8576号民事判决书，判决深圳市辉达木地板有限公司于判决生效之日起十日内偿还xx银行深圳分行借款344万元及利息、罚息，何洪燎等人对上述债务承担连带清偿责任，同时xx银行深圳分行对何洪燎名下涉案房产的抵押权依法处分所得价款享有优先受偿权等。上述判决生效后，深圳市福田区人民法院作出（2018）粤0304执恢245号执行裁定书，裁定拍卖何洪燎名下的涉案房产。在该院发布的拍卖公告中，有关房屋租赁情况一栏备注“有租赁情况，租赁期18年，2015年5月8日至2033年5月8日（租金2214000元，已付），一审法院对租赁合同的真实性未作判断，因该租赁产生的纠纷另循法律途径解决。拍卖成交后，一审法院仅出具执行裁定书及协助执行通知书。”随后，何国雅对上述拍卖行为提出异议，认为其与何洪燎已签订《房屋租赁合同》，并进行备案登记，其也付清租金并转租，请求作为优先购买权人参与拍卖。深圳市福田区人民法院于2018年10月22日作出（2018）粤0304执异310号执行裁定书，裁定驳回异议人何国雅的异议请求。2018年10月9日，深圳市福田区人民法院与彭玲娇签订《拍卖成交确认书》，确认彭玲娇于2018年9月7日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案房产，成交价为2723280元。2018年11月9日，彭玲娇取得涉案房产的不动产权证书，证号为粤（2018）深圳市不动产权第xx号，该房产建筑面积为97.26平方米。随后，何洪燎、何国雅拒绝向彭玲娇交付房产，故彭玲娇诉至一审法院。2014年7月24日，何洪燎将涉案房产抵押予xx银行深圳分行。从2015年5月起，涉案房产先后被（2015）深福法民二初字第7360号、（2015）深龙法横民初字第1460号、（2015）深福法民一初字第4358号、（2015）深福法民二初字第8576号、（2015）深福法民一初字第6004号、（2015）深福法民二初字第13318号、（2016）粤0307执5646、2009号、（2017）粤0307执201号案件查封。2016年5月20日，何洪燎、何国雅到深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理中心办理了《房屋租赁合同》的备案登记手续，登记备案号为深房租罗湖20160xx号。该份《房屋租赁合同》约定何洪燎将涉案房产出租给何国雅作住宅使用，租期从2015年5月8日至2033年5月8日；2015年5月8日至2023年5月8日，租金为6500元/月，2023年5月8日至2033年5月8日，租金为13250元/月；何国雅于2015年5月8日支付6个月租金39000元，2015年11月8日支付6个月租金39000元，自2016年5月9日起租金按月在每月9日给付，如双方协商变更租金给付模式则以协商为准；何洪燎交付房屋时，何国雅支付租赁保证金13000元。上述合同落款处备注的签订日期为2015年5月8日。同时，何国雅持有5张收款收据，显示其在2015年5月8日向何洪燎支付租房押金13000元、6个月租金39000元，在2015年11月8日支付6个月租金39000元，在2016年5月15日支付租房首批款（现金）95000元。2016年5月16日至6月28日期间，何国雅多次向何洪燎转账，其中5月16日分11次转账451000元，5月24日分4次转账41000元，5月25日分6次转账128500元，5月26日转账6000元，6月8日分11次转账302500元，6月15日分6次转账110250元，6月26日分13次转账409500元，6月27日分11次转账406100元，6月28日分5次转账186150元，合计2041000元。上述各笔转账记录均备注为“租金”。一审法院认为：涉案房产已于2018年11月9日登记至彭玲娇名下，彭玲娇作为房屋所有权人，依法享有排他性地占有、使用、收益和处分的权利。何洪燎、何国雅以双方签订了《房屋租赁合同》、何国雅依据“买卖不破租赁原则”对房屋享有合法的使用权为由，拒绝交付涉案房产，故本案关键问题在于认定何洪燎、何国雅之间是否存在真实有效的房屋租赁合同关系，以及该房屋租赁合同对彭玲娇是否具有约束力。何洪燎、何国雅辩称双方之间签订了《房屋租赁合同》，并办理了租赁备案手续，承租人何国雅也付清了全部租金，故其有权继续使用涉案房产。综合考量本案证据，并结合日常生活经验常识，一审法院不予采纳何洪燎、何国雅的上述辩解，理由如下：（一）上述《房屋租赁合同》约定的租期长达18年，且在合同约定租金按月支付的情况下，何国雅却在2016年6月28日前提前付清了18年高达2214000元的租金，明显有悖于生活常理。（二）上述《房屋租赁合同》于2016年5月20日办理了租赁备案登记手续，何洪燎、何国雅在庭审中陈述因何国雅得知涉案房产被查封，为保证自身权利而要求何洪燎办理该手续。按照该陈述，何国雅在2016年5月20日前已得知房产查封事宜，其不仅未督促何洪燎及时解除查封措施以防范自身风险，反而频繁地向何洪燎转账，提前支付租金，在2016年5月16日至6月28日一个多月的时间内转账200多万元，该行为明显不符合正常承租人的行为方式。（三）上述《房屋租赁合同》显示的签订日期为2015年5月8日，但直至2016年5月20日才办理租赁备案登记；何国雅提供的收款收据显示其在2016年5月15日前均采用现金方式支付押金、租金，但其后又突然全部采用银行转账方式付款；何洪燎、何国雅在庭审中陈述何洪燎于2015年5月9日将涉案房产交付予何国雅居住使用，但何洪燎、何国雅均未能提交房屋交接凭证、物业费水电费支付凭证等证据证明上述事实；因此不能排除涉案《房屋租赁合同》以及收款收据的落款时间存在倒签的可能。综上，何洪燎、何国雅明知涉案房产处于查封状态，恶意串通签订《房屋租赁合同》以阻碍法院强制执行，损害了查封申请人和竞买人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，何洪燎、何国雅签订的《房屋租赁合同》无效，故该租赁合同对彭玲娇不具有约束力。现今何洪燎、何国雅拒绝向彭玲娇交付涉案房产，其行为侵犯了彭玲娇的所有权，彭玲娇据此诉请交付房屋并支付房屋被侵占期间的损失，理据充分，一审法院予以支持。何洪燎作为原房屋所有权人和抵押人，在其未履行法院生效判决时即已明知涉案房产会因强制执行进入拍卖程序，何国雅在房屋拍卖期间向执行法院申报租赁合同以及提出执行异议，也说明其知晓房屋已进入强制拍卖程序，故何洪燎、何国雅理应在司法拍卖成交后及时交付涉案房产。彭玲娇主张从其取得涉案房产的不动产权证书之日即2018年11月9日起计算占用损失，合法有理，一审法院予以支持。一审法院参照何洪燎、何国雅签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，酌情确定房屋占用损失按6500元/月的标准计算。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何洪燎、何国雅于判决生效之日起十日内搬离深圳市xx区xx镇xx龙山庄xx栋复式xxA，并将该房产交付予彭玲娇；二、何洪燎、何国雅于判决生效之日起十日内向彭玲娇支付从2018年11月9日起至实际交付房产之日止按6500元/月的标准计算的房屋占用费；三、驳回彭玲娇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231.05元（彭玲娇已预交），由何洪燎、何国雅负担。何国雅上诉请求：1.撤销一审判决第一项并改判；2.撤销一审判决第二项，改判何国雅无需支付彭玲娇房屋占用费；3.由彭玲娇承担一、二审诉讼费用。上诉理由：涉案房屋租赁合同合法有效，何国雅作为承租方在租赁期间享有居住权，无需将上述房屋交付彭玲娇。彭玲娇非善意买受人，其对现状非常清楚，应当为其行为自行负责。彭玲娇主张的所谓房屋使用费无事实及法律依据。本案为返还原物纠纷，属物权纠纷，而一审法院直接认定何国雅、何洪燎之间签署的《房屋租赁合同》无效，超出一审诉讼请求，属于程序违法，且何国雅、何洪燎并不存在恶意串通的行为。何洪燎上诉请求：1.撤销一审判决第一项并改判；2.撤销一审判决第二项，改判何洪燎无需支付彭玲娇房屋占用费；3.由彭玲娇承担一、二审诉讼费用。上诉理由：何洪燎并非一审适格被告，且何洪燎并未实际占有使用涉案房屋，一审法院要求何洪燎返还房屋及支付占用费无事实和法律依据。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误，何洪燎与何国雅在涉诉以前就确定租赁关系，并没有任何恶意串通的情形。涉案房屋系何洪燎的唯一住房，彭玲娇应该给予其5-7年的安置费。针对何洪燎、何国雅的上诉，彭玲娇辩称：何洪燎、何国雅恶意串通签订《房屋租赁合同》，损害彭玲娇合法权益，事实清楚，依据合同法有关规定，一审法院认定该《房屋租赁合同》无效，适用法律正确。彭玲娇系通过合法的司法拍卖程序取得涉案房产所有权，何洪燎、何国雅所提的各种理由，要求继续占有涉案房产的主张均无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：彭玲娇以所有权人的身份要求何洪燎、何国雅返还涉案房屋，何国雅以其与何洪燎之间存在房屋租赁合同为由抗辩。只有对上述房屋租赁合同的效力进行审查判断后，才能对何国雅的抗辩理由是否成立作出认定。一审法院对何国雅与何洪燎之间的房屋租赁合同效力作出认定，不属于超判。关于上述房屋租赁合同是否构成恶意串通行为，根据本案查明的事实，结合逻辑和日常生活经验法则，本院与一审法院持相同意见，确信何国雅与何洪燎之间的房屋租赁合同构成恶意串通行为，具体理由一审判决已经做了详细分析，本院不再赘述。至于何洪燎上诉所称其并未占有使用涉案房屋，不应当承担侵权责任。本院认为，涉案房屋系由何洪燎交给何国雅使用，何国雅系直接占有，何洪燎则构成间接占有，两人的无权占有均构成对彭玲娇所有权的侵害。一审法院判决两人共同承担侵权责任，并无不当。综上，何国雅、何洪燎的上诉请求不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3175元，由何国雅和何洪燎各负担1587.5元。本判决为终审判决。二〇一九年十二月十九日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。