广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24840号上诉人（原审被告）：林泽锋，男，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。负责人：郭玉莲，该社社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人林泽锋因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经联社）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林泽锋上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认林泽锋已经全部支付广州市荔湾区穗盐路5号C4-1号厂房自2018年12月1日起至2019年2月28日止期间的场地使用费，无需再向葵蓬经联社支付自2018年12月1日起至2019年2月28日止期间的场地使用费45522元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由葵蓬经联社承担。事实和理由：（一）一审法院以物权保护纠纷处理本案，显属不当。2014年6月25日，葵蓬经联社与广东粤联企业管理有限公司（高国河）（以下简称粤联公司）签订《物业租赁合同》，约定将广州市荔湾区穗盐路5号、7号内厂房出租给粤联公司，租赁期限为2014年7月1日至2029年6月30日，粤联公司可以将厂房升级作办公、商铺、仓储用途并可对外出租。2014年10月23日，粤联公司与林泽锋签订《商铺租赁补充协议》，将上述厂房中的一部分C4-1厂房出租给林泽锋，租赁期限为2016年4月1日至2029年6月30日，约定租金总额为2382318元。首期预付租金1182318元，2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日、2020年9月30日、2021年3月31日、2021年9月30日、2022年3月31日各缴纳15万元。《商铺租赁补充协议》合法有效，林泽锋按时交租至搬离且将案涉物业交回给葵蓬经联社之前，林泽锋一直合法履行合同义务，不存在非法占有的事实。租赁期限产生的纠纷应属于合同纠纷，葵蓬经联社对于具有合法租赁关系的合法占有人不能请求返还原物。（二）一审法院适用法律错误。在《商铺租赁补充协议》正常履行期间，葵蓬经联社与粤联公司针对租赁物的经营管理权之间的纠纷以调解结案，案号为（2017）粤0103民初7163号，上述调解书确认葵蓬经联社收回案涉厂房的经营管理权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定可知，关于免证事实规定中的“裁判”不包含调解书。一审法院仅以该调解书认定《商铺租赁补充协议》的约定及履行情况不能对抗葵蓬经联社对案涉厂房享有的权利，显属错误。（三）一审法院认定事实错误。《商铺租赁补充协议》合法有效，在2018年11月22日之前，林泽锋按照《商铺租赁补充协议》的约定已经支付了全部租金。2018年11月22日之后，林泽锋按照《商铺租赁补充协议》约定的条件，将应交纳的租金支付给了葵蓬经联社，林泽锋在缴纳租金及履行合同方面完全无过错。一审法院判决林泽锋支付场地使用费并擅自认定场地使用费标准为25000元/月，属于认定错误。综上，恳请二审法院判如所请。葵蓬经联社二审辩称，不同意林泽锋的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。葵蓬经联社向一审法院起诉请求：1.判令林泽锋向葵蓬经联社一次性清缴2018年12月1日至2019年2月28日的场地占使用费（参照原租赁合同每月租金25000元）；2.案件诉讼费用由林泽锋承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在葵蓬经联社名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。林泽锋使用的C4-1铺位于前述厂房内。2014年6月25日，葵蓬经联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经联社与粤联公司签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与葵蓬经联社和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2016年4月12日，粤联公司（甲方、出租方）与林泽锋（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号C4-1铺位出租给乙方使用；本合同项下租赁期限从2016年4月1日起至2029年6月30日，起租时间2016年6月1日；甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金与付款方式：租金分期付款，按建筑面积843㎡计算租金，租金单价为18元/㎡，乙方分期付清壹拾叁年零壹个月租金，总租金为2382318元，乙方于2016年4月20日缴纳首期预付租金为1182318元，于2018年9月30日缴纳150000元整，于2019年3月31日缴纳150000元整，于2019年9月30日缴纳150000元整，于2020年3月31日缴纳150000元整，于2020年9月30日缴纳150000元整，于2021年3月31日缴纳150000元整，于2021年9月30日缴纳150000元整，于2022年3月31日缴纳150000元整；等等。该合同签订后，林泽锋使用案涉场地至今。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于粤联公司、高国河拖欠葵蓬经联社租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日葵蓬经联社与高国河签订的《物业租赁合同》及2014年12月30日葵蓬经联社与粤联公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人葵蓬经联社与被执行人粤联公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人葵蓬经联社；从即日起，被执行人粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行人葵蓬经联社协商解决。一审法院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，葵蓬经联社制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与葵蓬经联社签订新租赁合同及从2018年11月22日起向葵蓬经联社缴纳相关租费；葵蓬经联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬经联社，葵蓬经联社将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，葵蓬经联社召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。林泽锋到会并签名。林泽锋分别于2019年3月31日及2019年9月2日向葵蓬经联社支付了场地占用费各15万元。一审法院认为，葵蓬经联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经联社之间的租赁关系而将场地内的C4-1厂房出租给林泽锋，在葵蓬经联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经联社的租赁关系已经终止的情况下，林泽锋不能以其与粤联公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经联社对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，林泽锋可另循途径主张权利。关于占用费起算时间点的问题。由于一审法院于2018年11月22日向案涉场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经联社该日期收回场地经营权，自此林泽锋使用案涉C4-1厂房不再具有合同依据。同时，葵蓬经联社亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故葵蓬经联社本案请求林泽锋支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，一审法院予以支持。关于场地使用费标准问题。葵蓬经联社要求以林泽锋半年一交每次15万元的实际履行情况为支付使用费标准即每月25000元，但这只是《物业租赁补充协议》约定的租金支付方式而非租金标准；林泽锋主张按该合同约定的租金标准支付使用费即每月15174元（2382318元÷157个月=15174元/月），一审法院予以采纳，故林泽锋应按该标准向葵蓬经联社支付2018年12月1日起至2019年2月28日止的使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2019年10月24日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，林泽锋向葵蓬经联社一次性支付自2018年12月1日起至2019年2月28日的场地使用费45522元（场地使用费均以每月15174元计）；二、驳回葵蓬经联社的其他诉讼请求。一审案件受理费838元，由葵蓬经联社负担369元，林泽锋负担469元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，林泽锋为证明葵蓬经联社与粤联公司之间存在合法场地租赁关系，向本院提交了葵蓬经联社与粤联公司于2014年12月30日签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》。葵蓬经联社质证称，对上述证据的真实性及合法性无异议，我方确认上述证据证明的事实，且我方也在其他案件作为证据提交过。一审中，林泽峰提交了粤联公司2016年4月25日出具的收据，以证明其已按约支付了首期租金1182318元，葵蓬经联社表示对于该证据的真实性、合法性予以确认，但认为其向粤联公司支付租金与其无关。另查，本院于2019年12月9日作出（2019）粤01民终16586号民事判决，对于同类型案件作出了生效处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于争议期间场地使用费应否支付的问题，虽然一审法院于2018年11月22日向案涉场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经联社于该日收回场地经营权，但林泽峰在此之前与粤联公司签订租赁合同并向该公司支付了首期预付租金1182318元（1182318元÷15174元/月=77.9个月），葵蓬经联社亦确认该事实，本案并无确实、充分的证据证明林泽峰事前知晓粤联公司与葵蓬经联社之间的租赁纠纷，因此，林泽峰并不存在过错，现有证据显示林泽峰已经实际支付了2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金，故其无需再向葵蓬经联社支付上述争议期间的场地使用费，一审法院判决处理欠妥，本院予以撤销。林泽峰提出的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，林泽锋上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6832号民事判决；二、驳回广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的全部诉讼请求。本案一审案件受理费838元、二审案件受理费938元，均由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十四日书记员  杨希曾龙辉