湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终7341号上诉人（原审被告）：洪华，男，1964年6月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省慈利县，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审被告）：王宝丽，女，1964年12月28日出生，户籍所在地湖南省慈利县，住湖南省长沙市开福区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王光群,湖南湘正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽波，女，1959年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。上诉人洪华、王宝丽与被上诉人张丽波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人洪华、王宝丽上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。首先，涉案房屋所有权人王宝丽（单独所有）没有在2005年5月27日《房屋转让协议书》上签字同意和事后追认，也没有收取首付款，房屋转让系洪华单独所为，其《房屋转让协议书》一直处于效力待定。虽然有《房屋转让委托书》，但委托事项不明确、不具体，也未办理委托公证，其“办理相关转让事宜”不能视为洪华有权代签合同和收款，王宝丽对此房屋转让合同不知情也不会同意，自本案诉讼时才知晓房屋买卖的事，之前一直认为是房屋租赁。其次，买卖权属有争议的房屋买卖合同无效。本案获得《房屋产权证》是2××6年4月25日，获得《土地使用证》分户手续是2008年9月24日，而被上诉人与洪华签订的《房屋转让协议书》是2005年5月27日，加上上诉人王宝丽就该房屋设定了房屋抵押，从而说明涉案房屋在转让时王宝丽不具有完全所有权，本案的转让行为是无效的。2.被上诉人张丽波并未在当时（即2008年9月）或短期合理期限（即2008年10月）按约定支付首付余额叁万元并提前代偿银行按揭全部余款，涉案房屋在没有提前结清银行按揭的情况下，上诉人无法协助其过户的，被上诉人未及时支付首付款和偿还全部按揭贷款构成违约。上诉人王宝丽对房屋转让不知情，不存在不协助过户存的违约责任问题。上诉人被迫继续按照《个人住房贷款合同》履行义务，在此之后连续归还银行按揭余款136期，符合常理。3.按照《房屋转让协议书》和银行按揭本息计算，涉案房屋转让总价人民币60多万元，实际上被上诉人张丽波在2008年9月24日两证办下来之前仅支付首付18万元，而不是依约付清了21万元的全部房款。被上诉人仅代偿30期（占还贷比例18％）。4.洪华曾多次联系被上诉人完成交易，被上诉人资金不足、企图逃税以及当时房市低迷是造成此案形成的主要因素，被上诉人在还贷账户上存入资金从未对上诉人提及，其行为明显有恶意，不应得到法律的支持。5.涉案房屋由十年前的转让总价60多万元上涨到176.8万元，溢价110万元，即使房屋转让协议继续履行，上诉人在协助其过户前，有权要求按照各自出资比例分配溢价110万元，否则对上诉人显失公平。6.即使法院认为《房屋转让协议书》有效，根据物权法的相关规定，受让人未支付合理价款，房屋也一直未办理过户手续，故被上诉人不适用善意取得。被上诉人张丽波辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.上诉人的上诉理由毫无事实法律依据，房屋转让协议书系双方真实意思表示，且签订时洪华出具了王宝丽授权委托书，其后被上诉人一直将按揭款转至上诉人提供的银行账号，故王宝丽对转让事实是知情且同意的，房屋转让合同有效。2.原房屋转让协议书约定由上诉人支付按揭款至房屋转让到被上诉人名下止，本案由上诉人支付的房屋贷款是符合合同约定，但由于上诉人违约未支付按揭款，被上诉人支付按揭款至今，在上诉人收取首付款剩余3万元后仍违约不办理过户手续才是属于违约行为，被上诉人在本合同中无任何违约行为。3.一审法院适用法律正确。本案银行按揭款被上诉人已全部支付至按揭账号，且得到一审法院认定也得到按揭银行的确认，因此，本案并没有被上诉人代为清偿抵押权人债务时，本案不需要抵押权人同意。4.上诉人要求分配房屋现值的议价部分无任何事实与法律依据，双方签订的房屋协议书应诚信履行该合同，不能因房屋升值来否定合同效力。张丽波向一审法院提出诉讼请求：1.确认张丽波与洪华、王宝丽签订的《房屋转让协议书》合法有效;2.位于长沙市亚华香舍花都20栋（29）栋1501号房屋归张丽波所有，洪华、王宝丽立即协助张丽波办理所有权过户手续;3.洪华、王宝丽返还张丽波多支付的购房款225894元;4.本案诉讼费、保全费由洪华、王宝丽承担。一审审理中，张丽波将第3项诉讼请求变更为：洪华、王宝丽返还张丽波多支付的购房款85000元。一审法院查明，张瑞慈与张丽波系夫妻，洪华、王宝丽系夫妻。2004年3月20日，王宝丽通过按揭方式购买位于长沙市。2005年5月27日，洪华、王宝丽作为甲方，张瑞慈与张丽波作为乙方，双方签订1份《房屋转让协议书》，协议约定：（一）甲方将坐落于长沙市东塘亚华香舍花都住宅小区第20栋1501号商品房以及房内的基本装修、可移动和不可移动的物品作价210000元（包括甲方已支付2004年8月至2005年4月的银行按揭款以及相关税费在内）转让给乙方，乙方于甲方交付购房资料和房门钥匙时支付180000元，乙方获得过户后的房屋产权证、土地使用证时支付剩余的30000元。上述资产自乙方第一次付款之日起归乙方所有。（二）因甲方目前未能获得房屋产权证和土地使用证，甲方积极协助乙方将房屋产权证、土地使用证变更至张丽波名下，过户产生的交易契税由乙方负责。（三）甲方继续交纳2005年5月之后的银行按揭款直至房屋过户至张丽波名下。乙方在第二次付款时将甲方交纳的2005年5月之后的银行按揭款一并支付给甲方。（四）甲、乙双方不得单方解除协议，否则违约方支付守约方违约金20000元，守约方有权选择继续履行协议或终止协议。当日，张丽波以及洪华（亦系王宝丽的受托人）在《房屋转让协议书》上签字确认。《房屋转让协议书》签订的次日，张丽波及家人搬进涉案房屋居住。2005年5月30日，洪华向张丽波出具1张“收据”，载明：张丽波购买被告洪华的房屋1套，今收到180000元。2××6年4月25日，涉案房屋办理了《房屋所有权证》，产权人为王宝丽，登记的房屋坐落为长沙市香舍花都20栋（29栋）1501房，房屋产权证号为长房权证雨花字第××号。2008年9月24日，开发商为涉案房屋所在小区办理了房屋《土地使用权证》分户手续，涉案房屋的《土地使用权证》登记在王宝丽名下，土地性质为住宅用地。另查明：（一）庭审中，洪华、王宝丽陈述截至张丽波起诉时止，洪华、王宝丽垫付了共计251950元的房贷（其中张丽波已通过银行转账方式向洪华、王宝丽支付了250000元房贷），其余房贷均由张丽波支付，张丽波对此予以认可。（二）2018年2月28日，张丽波向王宝丽用于偿还房贷的账户转账150774元以支付房屋剩余的所有房贷，该资金实际偿还了2018年2月至2019年1月的房贷，截止2019年1月17日该账户的剩余资金为129857.71元。张丽波起诉后申请财产保全，该院依法冻结了该账户。张丽波于2018年4月9日、2018年4月21日分别向王宝丽转账50000元，该100000元包含了《房屋转让协议书》约定的30000元房款。2018年6月17日，洪华、王宝丽向张丽波借款15000元。双方一致同意该15000元借款在该案中一并处理。洪华、王宝丽与张丽波因房屋过户等事宜未能达成一致意见，张丽波遂于2019年1月4日诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，该案中双方争议的房款和房屋过户实际涉及房屋买卖问题，故该案的案由应变更为房屋买卖合同纠纷。张丽波、张瑞慈和洪华、王宝丽签订的《房屋转让协议书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，张丽波与洪华、王宝丽应严格履行合同义务。根据《房屋转让协议书》，涉案房屋的《房屋产权证》和《土地使用证》办下来后洪华、王宝丽应协助张丽波办理上述权证的过户手续。张丽波依约付清了210000元的全部房款，涉案房屋的《房屋产权证》于2××6年4月25日便登记在王宝丽名下，开发商于2008年9月24日便办理了《土地使用证》分户手续，但洪华、王宝丽没有依约将涉案房屋的产权办理至张丽波名下，且涉案房屋现在并没有不能办理过户的情形，洪华、王宝丽存在违约行为。根据《中华人民共和国物以法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。张丽波于2018年2月28日向王宝丽用于偿还房贷的账户转账150774元以支付房屋剩余的所有房贷，表明张丽波愿意代为清偿债务，不损害抵押权人即银行的权益，一审法院认定张丽波支付2019年2月之后的剩余房贷及银行的相关费用后，洪华、王宝丽协助张丽波办理涉案房屋过户手续，涉案房屋过户产生的税费由张丽波承担。洪华、王宝丽主张涉案房屋一直未能过户系张丽波拒绝配合办理过户手续，但洪华、王宝丽未能提供证据证明，且该主张不符合常理，一审法院对洪华、王宝丽的该主张不予支持。洪华、王宝丽还主张张丽波应按照现在的市场价补交涉案房屋增值部分的房款，洪华、王宝丽的该主张缺乏合同依据，且有违诚实信用原则，一审法院不予支持。截至张丽波起诉时止，洪华、王宝丽垫付了共计251950元的房贷，扣除张丽波已支付给洪华、王宝丽的250000元房贷，张丽波还应支付洪华、王宝丽垫付的1950元房贷。张丽波于2018年4月9日、2018年4月21日向王宝丽转账共计100000元，扣除《房屋转让协议书》约定的30000元房款，洪华、王宝丽主张剩余的70000元系涉案房屋办理过户所需的费用，但涉案房屋现并未办理过户手续，《房屋转让协议书》亦未约定洪华、王宝丽有权预扣涉案房屋的过户费用，故一审法院对洪华、王宝丽的该主张不予支持。此外，双方一致同意洪华、王宝丽向张丽波所借15000元借款在该案中一并处理，一审法院予以确认。据此，一审法院认定洪华、王宝丽支付张丽波85000元（70000元+15000元），扣除张丽波应返还洪华、王宝丽的1950元房贷，洪华、王宝丽还应向张丽波支付83050元（85000元-1950元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：一、张丽波与洪华、王宝丽于2005年5月27日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、自张丽波付清坐落于长沙市香舍花都20栋（29栋）1501号（房屋产权证号为长房权证雨花字第××号）房屋2019年2月之后的剩余房贷及银行的相关费用后的7日内，洪华、王宝丽协助将房屋产权登记至张丽波名下，房屋过户的税费由张丽波承担；三、洪华、王宝丽于判决生效之日起7日内支付张丽波83050元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费7383元，因适用简易程序减半收取3691.50元，保全费1650元，合计5341.50元，由洪华、王宝丽共同负担。二审中，上诉人王宝丽、洪华提交新证据如下：1.房屋转让委托书、契税完税证、《证明》，房屋转让委托书、契税完税证是证明房产证、土地证明是王宝丽单独所有，非夫妻共同所有，授权委托书不是王宝丽本人签字，是洪华签署，王宝丽自一审开庭方知晓，《证明》是说明该房产价值178.8万元，维修基金和完税凭证是王宝丽个人所缴纳，登记在王宝丽名下。上诉人张丽波对上诉证据发表质证意见如下：房屋转让协议我方有原件，是洪华提供并由王宝丽本人所签，如对签名有异议，在一审时应提出鉴定。对房产证、土地证真实性没有异议，但该房屋系婚姻关系存续期间购买，王宝丽也授权洪华处理房屋所有转让事宜，故该房屋转让合法有效。对《证明》不认可，出具证明的并非权威评估机构，本案房屋现值也与房屋买卖合同无关，没有原件也无法核实其真实性。本院对上诉人王宝丽、洪华提交的证据认定如下：房屋转让委托书、房屋产权证、契税完税证、长沙市物业维修基金缴纳凭证符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信，前述证据可证实涉案房产的产权现登记于上诉人王宝丽名下；《证明》系复印件，且出具《证明》的系某房地产公司，其评估的内容不具中立性，故对该《证明》本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案主要的争议焦点有：1.上诉人洪华是否系无权处分；2.涉案房产是否系权属有争议。一、被上诉人张丽波与上诉人洪华签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的内容履行各自的义务。上诉人王宝丽与上诉人洪华系夫妻关系，上诉人王宝丽对上诉人洪华出具的《房屋转让委托书》中明确表示同意将坐落于长沙市亚华香舍花都20栋1501号商品房转让给被上诉人，并全权委托上诉人洪华办理相关转让事宜，上诉人王宝丽出具的该委托书系其真实意思表示，委托事项清楚、内容明确，上诉人王宝丽没有相反证据证实该委托书签名系上诉人洪华或他人代签，故上诉人洪华在与被上诉人张丽波签订《房屋转让协议书》时系具有代理权限的，上诉人王宝丽称上诉人洪华系无权处分的主张，本院不予采纳。二、上诉人张丽波将涉案房屋银行按揭贷款的剩余需还款的金额转入被上诉人王宝丽名下还贷的银行账户，以代为清偿债务的方式涤除抵押权，其行为符合《中华人民共和国物以法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院予以认可，故上诉人以涉案房产设定了抵押故而房屋转让行为无效的理由，本院不予采纳。三、《房屋转让协议书》约定被上诉人支付剩余30000元房款的条件为被上诉人取得房产证、土地证时，然被上诉人迄今尚未获得两证，该款已被上诉人于2018年支付，故上诉人称被上诉人逾期支付房款违约的理由，本院不予采纳。四、上诉人主张涉案房屋升值缺乏相应的证据证实，再者，无论涉案房屋的价值是涨还是跌，上诉人和被上诉人均应按诚实信用原则履行合同约定的内容，故上诉人称继续履行合同对其显失公平的理由，本院不予采纳。因此，对上诉人王宝丽、洪华的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7383元，由王宝丽、洪华共同负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月二日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。