山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初1505号原告（反诉被告）：大同市平城国有资产经营管理有限责任公司，住所地大同市平城区文博苑小区物业管理站二层。法定代表人:王某，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西焦点律师事务所律师。被告（反诉原告）：大同市城区黄金之星投资有限责任公司，住所地大同市平城区清远街南侧B区-1至2层7号商铺。法定代表人:胡某，职务：公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，山西北岳（广灵）律师事务所律师。原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司与被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司以租赁房屋暖气漏水，造成剪纸受损,要求原告赔偿损失为由提起反诉。本院一并受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大同市平城国有资产经营管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘某、被告（反诉原告）大同市城区黄金之星投资有限责任公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月1日签署的《房屋租赁合同》。2.判令被告返还承租的房屋（位于本市清远街南侧华严寺广场北延伸段商业一层)。3.判令被告支付拖欠租金1114878.12元（截至2019年1月31日),从2019年2月1日按照每日每平方米1.2元计算至实际返还房屋止。4.判令被告支付承租期间拖欠物业费18064.56元,欠缴采暖费117754.05元，共计135818.61元。5.判令被告承担本案诉讼费费用。事实理由：原告系大同市人民政府出资设立的国有企业，负责出租、销售政府出资建设的国有房屋。2016年3月1曰,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定:一、被告承租位于本市清远街南侧华严寺广场北延伸段商业一层房屋,建筑面积1006.36平方米(见证据一《房屋租赁合同》第二条)。二、租赁期限20年,从2016年5月1日开始计租(见证据一《房屋租赁合同》第四条)。三、租金为1.2元/平方米/日,年租金为440786元,每承租年度初支付当年租金(见证据一《房屋租赁合同》第五条)。四、承租期间采暖费及物业管理费由被告承担(见证据一《房屋租赁合同》第六条)。五、拖欠租金一个月以上的,原告有权解除合同(见证据一《房屋租赁合同》第九条)。合同签署后,被告接收承租房屋,但仅于2016年3月19日支付租金10万元,此后,再未支付,也未能按照约定支付物业费合同采暖费。基于上述事实,原被告双方签署《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,双方均应按照约定履行各自义务。被告拖欠租金行为显已构成违约。为此,请求人民法院查明事实,依法判决。被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司辩称，因为原告的房屋没有进行合理维修，在2018年1月30日，自来水漏水造成被告所租的商铺被水淹，给被告造成损失，故没有向原告交付房屋租赁费用；在2019年1月6日，被告所承租的房屋1-2楼交接处又因暖气管道破裂给被告所经营的剪纸被水淹造成的损失1169286元，经和原告协商造成的损失与逾期房租抵顶但原告一直未给答复，故也一直没有缴纳原告诉求中的费用。反诉原告大同市城区黄金之星投资有限责任公司提出反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人造成的货物损失1169286元，装修损失160000元。2.反诉受理费及鉴定费由被反诉人承担。事实理由：2016年3月1日,反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》,合同约定:反诉人承租被反诉人位于大同市清远街南侧华严寺广场北延伸段商业一层房建筑面积为1006.36平方米进行经营。在2017年，反诉原告向反诉被告提交的申请上陈述的一段话，这也证明了反诉原告租赁的房屋一直存在着保温不好的隐患，反诉原告多次要求被告进行修缮，但反诉被告一直没有履行其修缮的职责，故反诉原告简单采取了保温措施，并没有对管道实质性的修缮和改变，2018年1月30日晚10点左右,反诉人接到平城物业公司夜间值班人员电话通知,告知有大量水从一层门缝往外流水,淌至华严广场地面上,经会同平城物业公司工作人员一起勘察后发现此次漏水原因是二层平城国资公司即被反诉人闲置房的自来水管因保温差冻裂跑水所致,此次漏水事故,造成损失大约20万元。反诉人也多次要求平城国资公司进行赔偿损失,因有房租的纠纷,该损失没有赔偿。2019年1月6日晚6点左右,平城国有资产公司二层闲置的房又因暖气管冻裂跑水,水漏到楼下,一楼地上的积水深达30厘米,一楼经营的剪纸作品,几乎所有剪纸都遭到了损坏,造成反诉原告的损失1169286元，装修损失160000元。为维护合法权益,故提起反诉,请求人民法院依法判令被反诉人赔偿给反诉人造成的损失。反诉被告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司辩称，1.关于反诉原告的货物损失不应当得到支持，应由反诉原告自行承担。鉴定报告中显示反诉原告有封堵措施，因反诉原告措施不当造成的这次损失;2.反诉原告的主张没有事实依据，与反诉原告签订装修合同的大同市金隆装饰有限责任公司于2012年10月30日吊销了营业执照，已经失去了经营能力，但反诉原告于2018年与该公司签订合同，反诉被告有理由认为反诉原告装修损失并非其真实支出。故请求驳回反诉原告大同市城区黄金之星投资有限责任公司的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1曰，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定:被告承租位于大同市市清远街南侧华严寺广场北延伸段商业一层房屋，建筑面积1006.36平方米，租赁期限20年，从2016年5月1日开始计租，租金为1.2元/平方米/日,年租金为440786元。被告在合同签订之日支付第一年租金440786元，租金每年一付；承租期间水、电、采暖费及物业管理费由被告承担；在租期内，房屋及所属设施的维修责任均由原告负责；拖欠租金一个月以上的,原告有权解除合同。合同签订后,被告接收承租房屋,于2016年3月19日支付租金10万元。2018年12月20日，被告与广灵县蕙花民间文化艺术发展有限公司签订联营合作协议，在清远街南侧华严寺广场北延伸段商业一层房屋共同经营广灵艺术剪纸。另查明，原、被告签订房屋租赁合同后，2017年7月25日，被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司向原告提交申请，明确被告租赁的房屋一直存在供暖、保温缺陷，要求原告进行修缮，并减免物业费、调整租赁费。2018年1月30日晚10点左右,被告承租商铺的自来水管破裂发生漏水事故。2019年1月6日,因气温低暖气管破裂,又发生被告承租商铺漏水事故。因暖气管破裂漏水，造成被告承租一楼商铺所经营的广灵艺术剪纸作品,遭到了损坏。2019年4月15日，被告提起财产损失鉴定申请，本院委托原、被告共同选定的鉴定机构大同市中兴资产评估事务所对剪纸作品损失进行鉴定评估，2019年7月25日，大同市中兴资产评估事务所出具评估报告书，评估剪纸损失为1169286元。2019年8月16日，原告要求对被告承租的位于大同市清远街南侧北延伸段-1至2层商铺暖气管开裂部位开裂漏水原因进行鉴定，经本院委托，2019年11月7日，上海新蓦尔检测技术有限公司出具质量鉴定报告（暖气管开裂），质量鉴定意见为：低温下暖气管内的水结冰膨胀造成管段破裂是大同市清远街南侧北延伸段-1至2层商铺暖气管破裂主要原因；管壁厚度低于公称厚度，是暖气管破裂次要原因。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原、被告均应按照合同的约定履行相关义务。本案争议焦点为，一、应否解除双方签订的房屋租赁合同。房屋租赁合同签订后，因原告提供的租赁房屋存在保温不好的瑕疵，被告于2017年7月书面通知原告进行修缮改进，但该项工作未进行。2019年1月，位于大同市清远街南侧北延伸段-1至2层商铺的暖气管因低温导致冻裂漏水，造成被告在一楼商铺经营的广灵艺术剪纸作品遭受损失。虽被告在合同签订之初未按照合同约定足额交纳租赁费，但原告一直未主张解除双方租赁合同，且原告对于商铺保温性差的瑕疵一直未进行修缮改进，最终导致暖气管因低温冻裂漏水，造成被告商铺一楼经营的剪纸作品损失的后果。在履行租赁合同过程中，原、被告均存在违约行为，现原告主张解除租赁合同，无疑会扩大被告方的损失，不利于双方纠纷的解决。被告应当按照合同约定足额交纳租赁费及水、电、暖、物业等各项费用。截止2019年5月，被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司拖欠原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司2016年至2020年四个年度租赁费1663144元（440786元×4－100000元）。原告则依照合同约定，对所出租房屋保温、供暖进行修缮维修，以保证所出租商铺正常经营。为了维护交易的稳定性，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原、被告双方应当继续履行房屋租赁合同，原告采取措施对保温差的缺陷予以修缮和改进，被告则依约履行给付租赁费和水、电、采暖、物业管理等费用。故原告主张要求解除双方所签房屋租赁合同，本院不予支持。二、关于反诉，被告的剪纸损失应否得到赔偿。本案原告所出租商铺存在保温性差的瑕疵，在租赁合同签订后被告已经及时通知原告，但原告未做修缮改进，导致在2018年1月、2019年1月发生商铺自来水管、暖气管因低温两次冻裂漏水，最终暖气管漏水造成被告经营的广灵剪纸、册子及包装盒共计491项货物损失，鉴定价值为1169286元的后果。对此，原告应承担相应赔偿责任。被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司要求原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司赔偿该项损失的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司要求原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司赔偿装修损失一节，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大同市城区黄金之星投资有限责任公司向原告（反诉被告）大同市平城国有资产经营管理有限责任公司支付租赁费1663144元，并按照房屋租赁合同的约定交纳水、电、采暖及物业等相关费用；二、原告（反诉被告）大同市平城国有资产经营管理有限责任公司向被告（反诉原告）大同市城区黄金之星投资有限责任公司给付剪纸损失1169286元；三、驳回原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告大同市城区黄金之星投资有限责任公司的其他反诉请求。上述一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16256元，由被告大同市城区黄金之星投资有限责任公司负担。反诉案件受理费6900元，由原告大同市平城国有资产经营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 任 毅人民陪审员 肖 健人民陪审员 李建华 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 李佳丽