北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15469号上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘奇，男，1989年10月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：王琳琳，女，1989年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓胜，北京京云律师事务所律师。上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人刘奇、王琳琳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初14120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人汇金公司之委托诉讼代理人张海龙、被上诉人刘奇、王琳琳之委托诉讼代理人马晓胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：汇金公司与刘奇、王琳琳签订商品房预售合同后，一直积极履行合同义务，由于政府房地产政策不断调整，使得房屋竣工验收备案工作未能如期完成。根据双方合同约定，由于政策原因所导致的不能如期交房的情况应属于不可抗力范畴，原则上汇金公司不承担责任或酌情减免责任。并且双方签订的预售合同对逾期交房违约金作出了明确约定，该合同合法有效，是双方真实意思表示，应当按照合同确定的数额和实际情况综合判定应支付的违约金数额。综上，一审法院认定事实不清，判决有失公正。刘奇、王琳琳辩称，同意一审判决，不同意汇金公司的上诉意见。刘奇、王琳琳向一审法院起诉请求：1.判令汇金公司向刘奇、王琳琳支付自2018年1月1日至实际交付房屋时的逾期交房违约金；2.判令汇金公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准向刘奇、王琳琳支付自2018年1月1日至符合交房条件之日1789138元房款的债务利息；3.诉讼费用由汇金公司承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，刘奇、王琳琳（买受人）与汇金公司（出卖人）签订了预售合同（合同编号Y2021802），约定刘奇、王琳琳向汇金公司购买位于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团燕都世界名园60#住宅楼2层3单元-202号房屋一套，预测建筑面积93.77平方米，总价款1789138元，付款方式为首付款加贷款，汇金公司应当在2017年12月31日前向刘奇、王琳琳交付该商品房。预售合同第九条交付条件约定，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；满足汇金公司承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；汇金公司还应提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十条基础设施设备、公共服务及其他配套设施的承诺条款约定：2017年12月31日，供水、排水达到通水标准（中水系统除外），供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线、宽带网络交付时线路敷设到户，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房达到基本使用条件。预售合同第十二条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即双方协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。双方签订预售合同后，刘奇、王琳琳向汇金公司支付了合同约定的全部购房款。涉案房屋所在楼栋截至2019年6月4日未办理完毕工程竣工验收备案，汇金公司截至2019年6月4日未能向刘奇、王琳琳交付房屋。诉讼中，刘奇、王琳琳认为双方合同对于逾期交房违约责任约定不合理，故要求汇金公司按照租金标准向刘奇、王琳琳支付违约金。一审法院认为，刘奇、王琳琳与汇金公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，汇金公司应当在2017年12月31日前向刘奇、王琳琳交付符合合同约定和法律规定的房屋。汇金公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定。刘奇、王琳琳主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。刘奇、王琳琳未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑刘奇、王琳琳因汇金公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。由于截至2019年6月4日仍未交付房屋，故本案逾期交房违约金计算至2019年6月4日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。刘奇、王琳琳要求汇金公司支付已付房款的利息，缺乏依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向刘奇、王琳琳给付逾期交房违约金38300元；二、驳回刘奇、王琳琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘奇、王琳琳与汇金公司签订的预售合同为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。汇金公司应当依约向刘奇、王琳琳交付符合约定条件的房屋，但事实上汇金公司未能按照合同约定向刘奇、王琳琳交付房屋。汇金公司上诉称系因国家政策改变导致未能如期交房，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，汇金公司该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。故汇金公司在案涉合同标的房屋的交付问题上存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。关于刘奇、王琳琳所主张的租金损失一节，双方预售合同中约定的预期交房违约金标准过低，不足以弥补预期交房给刘奇、王琳琳造成的损失，一审法院结合同地段同类房屋的租金标准所作判决具有合理性，应予维持。综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇一九年十二月二十日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英