重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝04民终1482号上诉人（原审被告）：彭水县博瑞物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙陀社区（丽豪大厦）。法定代表人：严莉，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪娜，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭水县丽豪大厦业主委员会，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区（丽豪大厦）。代表人：胡武刚，该委员会主任。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。上诉人彭水县博瑞物业管理有限责任公司（以下简称博瑞物业公司）因与被上诉人彭水县丽豪大厦业主委员会（以下简称丽豪大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初3123号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。诉讼中，本院于2019年11月20日对上诉人博瑞物业公司的委托诉讼代理人王军，被上诉人丽豪大厦业委会的委托诉讼代理人冯江飞进行了询问调查。本案现已审理终结。博瑞物业公司向本院上诉请求：撤销（2019）渝0243民初3123号民事判决，改判驳回丽豪大厦业委会的一审诉讼请求或者发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：原审认定双方签订的《物业服务合同》于2018年10月16日终止的事实错误，被上诉人未按照合同约定提前三个月书面通知上诉人，被上诉人不具有提起本案诉讼的原告资格。被上诉人与他人新签订的物业服务合同不符合法律规定，程序违法，不应二作为证据采信。原判认定事实错误，采信证据失当，被上诉人证据不足，适用法律错误。被上诉人丽豪大厦业委会答辩称，双方签订的《物业服务合同》已经于2018年10月16日终止。被上诉人与案外人签订的物业服务合同程序合法，真实有效。被上诉人有权代表业主向上诉人提起诉讼。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，建议二审法院驳回上诉，维持原判。丽豪大厦业委会向一审法院起诉请求：1．依法判令博瑞物业公司立即退出丽豪大厦业委会所在的物业服务区域、移交物业服务用房和消防设施设备、电梯机房、电梯资料以及水、电管道图纸；2．本案诉讼费用由博瑞物业公司承担。一审法院认定事实：2015年2月5日，丽豪大厦业委会作为甲方与作为乙方的博瑞物业公司签订了《丽豪大厦物业服务合同》，内容包含：“甲方委托乙方负责丽豪大厦的物业服务，物业服务包含物业共用部分的日常维修养护、安全管理，物业共用设施设备的维修养护、运行和安全管理等，及物业档案资料管理等。乙方提供的物业管理服务应得到业主满意度85%以上。合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同期届满前三月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。2016年10月15日，丽豪大厦业委会向博瑞物业公司发出《告知函》，告知一楼安全防火门等五项需要维修事宜；2017年9月4日，原告向博瑞物业公司发出《关于丽豪大厦物业管理存在隐患整改的通知》，要求博瑞物业公司对业主在公共区域安装防盗门等三项问题进行整改；2017年10月25日，丽豪大厦业委会向博瑞物业公司发出《通知函》，要求博瑞物业公司对消防设施缺失问题进行处理；2017年12月24日，原告向博瑞物业公司发《告知》，载明“物业服务一年不如一年，今年更为突出，向公司发通知函后至今仍未落实（问题）”，并将存在的业主在公共区域安装防盗门、小广场搞餐饮、公共区域卫生差、消防设施缺失等问题再次列举；2017年12月24日，丽豪大厦业委会向博瑞物业公司发通知函，告知博瑞物业公司双方间物业服务合同于2017年12月31日到期，希博瑞物业公司在12月31日之前按几次通知函中要求的内容整改完善后与业主委员会搞好移交工作。2018年2月8日，丽豪大厦业委会向彭水县汉葭街道办作《彭水县丽豪大厦业主委员会解聘博瑞物业公司退出丽豪大厦物业管理服务工作汇报》。2018年6月26日，汉葭街道办向丽豪大厦业委会发出选举结果批复文件，核查后认为依法召了开业主大会，程序合法、选举有效，同意业主委员会的选举结果。该次选举结果为胡武刚为丽豪大厦业委会主任。2018年9月，丽豪大厦业委会组织召开丽豪大厦楼层代表会议，并组织以书面形式向所有业主就选聘物业事宜征求意见，有70%的业主勾选“同意另选”的选项。2018年10月12日，在汉葭街道办工作人员赵太兵与汉葭街道沙沱社区居民委员会组织下由沙沱社区居民委员会人员何超主持，丽豪大厦业委会、博瑞物业公司在沙沱社区居民委员会召开了“碰头会”，就“博瑞物业管理有限公司退场”等问题进行了讨论，并作相关记录，内容为：“博瑞物业公司退场细节，（1）无合同期间物业费收取、收缴合理，内部消化。（2）建筑档案有多少交多少。（3）住户收费花名册，消防维护、电梯维护。博瑞应说清楚几笔账，（1）空置物业办公室，应补。对方说：没有为我们做事，不给。（2）大厅整酒：约12家，用于小维修。（3）刷卡门2.3万元，售额外卡，作为办公费已使用，物业不退钱；（4）16日进场不现实，应推迟到10月21日止。2018年10月16日，丽豪大厦业委会与重庆彭泊物业管理有限公司（简称彭泊物业公司）签订了《丽豪大厦物业服务合同》，约定由彭泊物业公司负责丽豪大厦业委会处物业管理，合同期限为2018年10月16日至2019年10月15日。博瑞物业公司使用的物业服务用房为丽豪大厦值班室大厅一间；丽豪大厦消防设施有控制柜、灭火器、疏散指示牌、消火栓；该大厦有电梯三部，楼顶有电梯机房两间。关于水、电管道图纸，博瑞物业公司被告称：“原件在开发商处，博瑞物业公司本来有电梯资料和管道图纸的电子版，但是已交给业委会”。一审法院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。丽豪大厦业委会选举结果得到汉葭街道办事处的认可，丽豪大厦业委会当然有权代表物业管理区域内全体业主作出决定、处理相关事宜。本案的焦点在：一、丽豪大厦业委会、博瑞物业公司之间的合同效力？二、丽豪大厦业委会的诉求应否支持?一、丽豪大厦业委会、博瑞物业公司之间签订了《物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日。合同约定“合同期届满前三月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，意味着本合同届满前三个月，丽豪大厦业委会可选择是续聘博瑞物业公司，还是另行选聘物业公司。在本案中，丽豪大厦业委会举示的证据可以证明，丽豪大厦业委会于2017年12月24日向博瑞物业公司发通知函，告知合同即将到期、希博瑞物业公司在12月31日前与丽豪大厦业委会做好交接，即向博瑞物业公司作出了不予续聘的表示，丽豪大厦业委会也于2018年10月16日与彭泊物业公司签订新的物业服务合同。故按照丽豪大厦业委会、博瑞物业公司之间《物业服务合同》关于“合同期限与解除”的约定，该《物业服务合同》自2018年10月16日终止。二、涉案《物业服务合同》已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，丽豪大厦业委会有权请求博瑞物业公司退出物业服务区域，移交物业用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料。故丽豪大厦业委会要求博瑞物业公司退出所在物业服务区域和移交物业用房、相关设施的诉请请求应当支持。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料……”，第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。故丽豪大厦业委会要求移交物业服务用房、消防设施设备、电梯机房、电梯资料的诉讼请求应当支持。至于水、电管道图纸，属于配套设施验收资料，博瑞物业公司也应交还给丽豪大厦业委会，博瑞物业公司称其只有电子版，且已交给丽豪大厦业委会，但针对是否交给丽豪大厦业委会，博瑞物业公司并未举证证明，故博瑞物业公司应将其持有的电子版图纸交给丽豪大厦业委会。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《物业管理条例》第二十九、三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司退出原告彭水县丽豪大厦业主委员会所在物业服务区域，向原告移交物业服务用房（丽豪大厦一楼值班室一间）、消防设施设备（丽豪大厦控制柜、灭火器、疏散指示牌、消火栓）、电梯机房两间、电子版电梯资料及水、电管道图纸，限于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费80元（原告彭水县丽豪大厦业主委员会已预交40元），减半收取为40元，由被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：丽豪大厦业委会、博瑞物业公司签订的物业服务合同是否终止，博瑞物业公司应否退出物业服务区域、移交物业服务用房及其相关设施、资料。首先，丽豪大厦业委会是依法设立的并经相关机关认可的非法人组织，且是本案物业服务合同的一方当事人，即丽豪大厦业委会有权提起本案的诉讼，具有原告主体资格。其次，丽豪大厦业委会、博瑞物业公司签订的物业服务合同中明确约定，“合同期届满前三月内，丽豪大厦业委会作出续聘或选聘的决定，在丽豪大厦业委会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。本案中，丽豪大厦业委会在合同约定履行期间届满前向博瑞物业公司作出不予续聘的决定，丽豪大厦业委会也于2018年10月16日与彭泊物业公司签订新的物业服务合同。一审法院根据双方的合同约定认定，丽豪大厦业委会、博瑞物业公司签订的物业服务合同于2018年10月16日终止并无不当，博瑞物业公司上诉主张该物业服务合同尚未终止的理由不成立，本院不予支持。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施所必需的相关资料，人民法院应予支持。本案中，博瑞物业公司应在物业服务合同终止后，退出物业服务区域，向丽豪大厦业委会移交物业服务用房和相关设施所必需的相关资料。综上，博瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人彭水县博瑞物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 飞审 判 员  彭松涛审 判 员  徐婷婷二〇一九年十二月三日法官助理  魏国君书 记 员  吴松涛