河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6533号上诉人（原审被告）：吕长江，男，1960年3月21日出生，汉族，户籍所在地三河市，现住三河市。委托诉讼代理人：王景侠，三河市新集海宏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于凤霞，女，1963年5月6日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区（系吕长江之妻）。被上诉人（原审原告）：詹宝忠，男，1953年3月7日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。上诉人吕长江因与被上诉人詹宝忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕长江上诉请求：改判驳回詹宝忠诉求或发回重审；一、二审的诉讼费由詹宝忠承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定吕长江与詹宝忠于2003年4月达成房屋买卖协议的时间是错误的。詹宝忠于1995年7月30日将案涉房屋转让给吕长友。吕长友又于1995年9月份以分家置换的方式再次将案涉房屋转让给吕长江。2003年4月詹宝忠将案涉房屋配合过户到吕长江名下的行为，是对1995年吕长友与吕长江案涉房屋交易行为进行追认，并认可1995年9月案涉房屋转让吕长江的行为。那么一审法院就应当确认吕长江与詹宝忠于l995年9月份签订房屋买卖协议。2．一审法院依据《河北省农村宅基地管理办法》“一户一宅制度”是错误的。一审法院对《河北省农村宅基地管理办法》属于强制性法律规定的认定，显然违反了《合同法》若干问题解释（一）第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定。案涉房屋交易时间发生在1995年，根据1988年12月29日全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的规定，并未禁止非本村村民及城市居民购买农村房屋的规定。1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据法无溯及力的原则，案涉房屋的转让是合法有效的。3.退一步讲，房屋买卖协议无效，一审法院所认定的补偿款6万元，无法弥补吕长江现在购买房屋市场价值的损失。案涉房屋地处燕郊开发区，面临拆迁补偿安置，詹宝忠因利益驱动，恶意滥用司法诉权，违背房屋交易的初衷，也违背诚实信用和公序良俗原则，扰乱社会经济秩序。案涉房屋的用地面积335平米，詹宝忠按照往年征地补偿每亩400万元的标准计算补偿的话，至少补偿给吕长江200万元。詹宝忠答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果于法有据。吕长江的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。1.一审法院认定吕长江与詹宝忠2003年4月达成房屋买卖协议并履行，事实清楚。2.不论1995年吕长江的兄长吕长友与詹宝忠之间签订的房屋买卖协议（假设确实存在《房屋草契》），还是吕长江与詹宝忠之间签订的房屋买卖协议，均违反当时法律关于农村房屋买卖的禁止性规定。3.吕长江不具有案涉房产及宅基地所在地三河市燕郊镇四街村集体经济组成的成员资格，且吕长江将自己在三街村的宅基地转让给了其兄长吕长友，吕长江无权取得案涉宅基地及房产的所有权。4.一审法院认定的6万元补偿款足以弥补吕长江在案涉房产上添置财产以及修缮房屋支出的费用。吕长江主张在房屋买卖协议无效后，要求詹宝忠按照购买房屋的市场价值给付补偿款没有法律依据。詹宝忠向一审法院起诉请求：1.确认詹宝忠、吕长江签订的房屋买卖协议无效，并将案涉房屋过户至詹宝忠名下；2.判令吕长江返还詹宝忠房屋及院落；3、诉讼费用由吕长江承担。一审法院认定事实：詹宝忠系三河市燕郊开发区四街村民，吕长江系三河市燕郊镇三街村民。2003年4月初，詹宝忠将自己在本村宅基地上建造的房屋（建筑面积为92.78平方米）以2万元的价格出售给吕长江，吕长江取得了三河市人民政府颁发的案涉房屋的所有权证、《契证》，交纳了相关税费，但该房屋所在院落的《集体土地建设用地使用证》自1993年5月份至今仍登记在詹宝忠名下。现吕长江对原房屋进行了修缮，增设了部分建筑物。对此事实，有詹宝忠提供的地籍调查表、吕长江提供的1993年5月份下发的《集体土地建设用地使用证》、【三河市房权证燕字第××号房屋所有权证】、2003年4月1日颁发的《契证》、完税证收费收据、河北省行政事业性收费缴款书收据及房屋现状照片予以证实。吕长江还提供了詹宝忠与吕长江的长兄吕长友（已去世）于1995年7月30日签订的《房屋草契》、詹宝忠于1995年8月10日出具的证明、吕长江与其兄长吕长友于1995年9月的分家协议，拟证明詹宝忠于1995年7月将上述案涉房屋卖给吕长江之兄吕长友，后经过分家置换，吕长江取得了案涉房屋及院落。经当庭质证，詹宝忠对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提供其他反驳证据。此外，詹宝忠还提供了1992年8月登记在吕长江名下的地籍调查表，该地籍调查表记载吕长江名下在三河市燕郊镇三街村已登记有一所农村住宅。对于詹宝忠提供的地籍调查表的真实性，吕长江无异议，但辩称自己的住宅地的房子以补贴2万元的价款置换给其兄吕长友（已去世），但未变更宅院的使用权手续，对此吕长友之女吕丽颖出庭予以作证。一审法院认为，詹宝忠、吕长江虽然名义上争议的为案涉房屋及院落，但实际还包括农村宅基地使用权归属，宅基地使用权是一种用益物权，也归属于物权体系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，物权纠纷不受诉讼时效的限制，故一审法院对吕长江以本案已超过诉讼时效进行抗辩的观点不予采纳。吕长江提供的詹宝忠与吕长江的长兄吕长友（已去世）于1995年7月30日签订的《房屋草契》、詹宝忠于1995年8月10日出具的证明、吕长江与其兄长吕长友于1995年9月签订的分家协议及证人证言，在詹宝忠未提供其他反驳证据的情况下，一审法院对上述证据的真实性予以认定。该批证据及詹宝忠、吕长江提供的其他证据，一审法院认定詹宝忠先是将案涉房屋于1995年7月出售给吕长友，后因分家置换吕长江获得案涉房屋及院落，于2003年4月与詹宝忠达成新的房屋买卖协议，变更了购买人，詹宝忠协助吕长江办理了案涉房屋所有权转移手续。詹宝忠出售房屋的行为自1995年7月持续至2003年4月完成案涉房屋交易。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2002年7月1日施行的《河北省农村宅基地管理办法》第十二条、第十三条、第十四条的规定，河北省实行农村村民“一户一宅制度”。案涉房屋所在院落的使用权于1993年5月登记在詹宝忠名下至今，詹宝忠享有该宅基地使用权。购买案涉房屋的吕长友当时为城镇户籍，依据1995年7月至1999年5月6日期间的法律和法规，吕长友有机会通过申请获批宅基地使用权，因其未作为，致使其在1999年5月6日之后无权再获得宅基地使用权。詹宝忠主张返还房屋和院落，实际上也包含土地使用权之争，该房屋和院落为土地使用权的实物载体，从土地使用权角度来说，该宅基地使用权归詹宝忠享有，而我国家法律、法规严禁禁止农村宅基地的使用权买卖和转让给非本村村民，故詹宝忠主张返还的理由于法有据，符合法律和法规的规定。依据吕长江提供的三河市房产管理局于2003年4月8日下发的【三河市房权证燕字第××号房屋所有权证】、《契证》、完税证收费收据及河北省行政事业性收费缴款书收据，可认定詹宝忠与吕长江达成新的案涉房屋买卖协议于2003年4月完成。因吕长江于1992年8月在三河市燕郊镇三街村登记有宅基地一处，吕长江再次于2003年4月购买詹宝忠的房屋，其行为违反了2002年7月1日实施的《河北省农村宅基地管理办法》第十二条、第十三条、第十四条规定的“一户一宅制度”的强制性法律规定，故詹宝忠与吕长江于2003年4月达成的案涉房屋买卖协议无效。对于无效房屋买卖协议，双方依法应相互返还房屋或房屋价款。由于吕长江对案涉房屋进行了修缮和建造部分建筑物，其所投入资金经一审法院释明，詹宝忠、吕长江均未阐明具体数额，一审法院参考詹宝忠在起诉时对案涉房屋所作的估价，酌定吕长江修缮案涉房屋和所建建筑物投入资金为6万元，由于吕长江投入的资金所修缮和建造的建筑物与原房屋无法区分，故詹宝忠应依法直接补偿给吕长江。综上，一审法院判决：一、詹宝忠与吕长江于2003年4月达成的房屋买卖协议无效；二、吕长江于判决生效后五日内将三河市房权证燕字第××号房屋所有权证记载的案涉房屋等建筑物及院落返还给詹宝忠，并协助詹宝忠将案涉房屋过户至詹宝忠名下；三、詹宝忠于判决生效后五日内返还给吕长江购房款人民币2万元；于判决生效后五日内补偿给吕长江修缮和建造建筑物投入的资金人民币6万元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实，与一审法院查明的事实无异。本院认为，1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。詹宝忠于1995年7月30日与吕长友签订的《房屋草契》，收款并交付案涉房屋，完成交易。詹宝忠陈述是吕长友、吕长江父母出面购买案涉房屋。案涉房屋为家庭财产，后因分家置换，吕长江于1995年9月占有使用案涉房屋及院落。上述行为均发生在1999年5月6日之前，并未违反当时的法律规定。詹宝忠于2003年4月协助吕长江办理了案涉房屋所有权转移手续，也是其对当初出售房屋行为的确认。故案涉房屋买卖的时间点应为1995年7月。依据土地管理的相关法规，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，不影响房屋买卖合同的效力。相关法律法规并未规定农村房屋买卖合同需办理宅基地审批手续后才生效，故是否办理宅基地审批手续不影响房屋买卖合同的效力。从詹宝忠的行为看，詹宝忠在出售房屋的同时，既放弃了房屋的所有权，亦放弃了对宅院土地使用权的享有，詹宝忠在出售房屋的行为完成后，已无权对房屋主张权利。且詹宝忠在本村居住，也知道吕长江在该房居住的事实，詹宝忠对于长达二十三年的时间内从未对案涉房屋主张过任何权利未能作出合理解释，故詹宝忠请求确认案涉房屋买卖协议无效的主张，缺乏事实和法律依据。本案中的买卖行为系真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用基本原则。综观本案当事人一、二审举证、质证及当事人的诉辩情况，本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神，兼顾各方利益平衡，经全面审核证据并进行综合审查判断，本院认为，一审法院确认案涉房屋买卖协议无效不当。综上所述，吕长江的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7870号民事判决；二、驳回詹宝忠诉讼请求。一审案件受理费2300元，由詹宝忠负担。二审案件受理费2300元，由詹宝忠负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二〇一九年十二月二十日法官助理宋巍书记员于学娇