广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1233号 原告：桂林平乐同乐物业服务有限公司，住所地：平乐县平乐镇同乐新区科赛江景城B区2栋一楼。 法定代表人：马名君，该公司总经理。 委托代理人：莫宪德，广西正宪律师事务所律师。 被告：龙秀梅，女，1960年3月24日生，壮族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托代理人：陶太送，男，1960年1月29日生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托代理人：黄义，男，1965年4月16日生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 原告桂林平乐同乐物业服务有限公司（以下简称：同乐物业公司）诉被告龙秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法由审判员钟金梅适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告同乐物业公司的法定代表人马名君及其委托代理人莫宪德、被告龙秀梅的委托代理人陶太送、黄义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同乐物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业服务费4860元、公摊水电费480元，代收垃圾处理费240元，电梯维保费1520元，共计人民币7100元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月份被告向开发商购买了坐落于同乐科赛江景城B区3栋5楼3室房屋一套，建筑面积127平方米，该小区已成立业主委员会并与其他物业公司签订《物业委托服务合同》建立物业服务合同关系，但该合同已于2015年12月到期。原告于2016年1月1日、2019年1月份别与小区业主委员会签订新的《物业委托服务合同》，合同约定由原告为小区业主提供物业服务，范围主要为保洁、秩序等服务内容，物业收费标准为按照每位业主的商品房建筑面积每月每平方米收费0.8元，业主拖欠物业费按照拖欠物业费总额的每日千分之三标准支付违约金给原告，小区每栋每单元另外设有公摊水电表，由原告向水电部门交纳相应费用后，再由原告向每户收取公摊水电费标准为每户每月10元。另经环卫部门委托原告每月向业主收取垃圾处理费5元。本案中被告拖欠2016年1月1日至2019年12月31日四年物业管理费4860元、公摊水电费480元、代收垃圾处理费240元，电梯维保费1520元，共计人民币7100元。原告多次向被告追索该相关费用，但被告拒绝支付各种费用给原告。为维护自身合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告龙秀梅辩称：一、被告在同乐科赛江景城B区3栋5楼3室购买一套商品房，面积127平方米。但被告从未与原告签订《物业委托服务合同》，因此就不存在服务与不服务的关系，也就是说被告购买这套商品房根本就不用原告管理，既然被告拥有的物权不授权给原告管理，何来需要缴纳物业管理费。二、2019年元月1日平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会与原告签订《科赛江景城B区2019年物业管理协议》，这个《协议》也是被告收到原告的民事诉状后才知道，之前没有任何人告知被告。因此，被告不需要履行上述《协议》规定的权利和义务。三、原告要求被告支付物业费4860元、公摊水电费480元、垃圾处理费240元、电梯维保费1520元共计7100元没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，原告同乐物业公司（乙方）与平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会（甲方）签订了《科赛江景城B区2017年物业管理协议》，甲方委托乙方对平乐县同乐科赛江景城B区2017年度物业进行管理。合同第二点物业服务内容对原告服务事项进行具体约定，第三点物业服务和收费标准，由同乐科赛江景城B区的业主和物业使用人给付物业服务费、公共水电费及其他有偿费用，住宅（电梯房）按房屋建筑面积每月每平方米0.8元向原告缴纳，每半年缴交一次，上半年在元月31日以前缴清，下半年在7月31日前缴清。水电费在小区供电设施没有移交供电部门之前住户按0.68元/度收取，公摊水电费每户每月收取10元，统一由物业管理公司收取。新住户从装修当月收取。电梯费、年检费：3-7楼每户260元/年，8楼以上每户280元/年，在元月份一次性交清。垃圾处理费每户每月5元，一次性交清60元/年。委托期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月25日及2019年元月1日，原告与平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会又继续签订《科赛江景城B区2018年物业管理协议》、《科赛江景城B区2019年物业管理协议》，约定的内容与《科赛江景城B区2017年物业管理协议》一致。 原告诉称其于2016年1月1日进驻平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区提供物业服务，没有提供书面的物业管理协议，仅提供其他业主缴纳2016的物业费发票予以证实，该发票仅有“马名君”签名，没有原告公司公章。原告提供两份《电梯日常维护保养合同》证实在为平乐县乐科赛江景城B区业主服务期间，对电梯进行年检及维护保养。 被告购买了平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区3栋5楼3室房屋一套，建筑面积127平方米。平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区于2015年10月成立业主委员会。 以上事实，有《科赛江景城B区2017年物业管理协议》、《科赛江景城B区2018年物业管理协议》《科赛江景城B区2019年物业管理协议》、《电梯日常维护保养合同》、《收据》及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告同乐物业公司与平乐县平乐镇同乐科赛江景城B区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定委托原告对同乐科赛江景城B区进行物业管理，该合同为双方意思表示一致且不违反法律强制性规定的有效合同，对该小区业主具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。 被告从开发商处接收房屋时起，就实际占有了房屋，并享有了业主权利，业主是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。原告同乐物业公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，原告同乐物业公司已经如约将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少。因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。被告以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。由此，对被告因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的辩称，本院不予支持。对于原告请求2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费，原告未提供书面的《物业管理协议》予以证实，对于原告提供的其公司向其他业主收费的《收据》，仅有马名君个人签名，也未有公司公章，无法核实这期间收费的项目及标准，对原告请求2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费及其他费用，本院不予支持。根据原告提供的《科赛江景城B区2019年物业管理协议》，物业费系每半年缴交一次，上半年在元月31日以前缴清，下半年在7月31日前缴清。原告并没有向被告提供完2019年下半年的物业服务，现请求2019年下半年的物业费没有事实依据，本院不予支持。本院仅支持2017年1月1日至2019年6月30日物业费，即3037.5元。对于原告请求的公摊水电费480元，按照《物业管理协议》规定，公摊水电费每户每月收取10元，统一由物业管理公司收取，新住户从装修当月收取。被告并未装修入住，对于公摊水电费，本院不予支持。对于原告请求代收垃圾处理费240元，收费标准为按月按户收取，被告并未装修入住，原告也未提供相关证据证实已为被告垫付该项费用，本院不予支持。对于电梯维保费1520元，电梯是小区的公共设施，原告也举证证实有电梯维保费用支出，原告请求该项目有法律依据，原告收取电梯维保费为按年收取，对于2019年的电梯维保费并未全部服务完毕，本院仅支持2017年1月1日至2018年12月31日期间的电梯维保费、年检费520元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、被告龙秀梅于本判决生效后五日内支付原告桂林平乐同乐物业服务有限公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费3037.5元、电梯年检及维护费520元，以上费用共计人民币3557.5元。 2、驳回原告桂林平乐同乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 3、案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙秀梅承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  钟金梅 二〇一九年十一月二十日 书记员  徐 琴 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。