文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3717号上诉人（原审原告）：吴致军，男，1982年2月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周丹丹，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏仑山湖发展有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖国际度假村。法定代表人：杨慎勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：贾爱国，系该公司员工。上诉人吴致军因被上诉人江苏仑山湖发展有限公司（仑山湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人吴致军的委托诉讼代理人周丹丹、被上诉人仑山湖公司的委托诉讼代理人贾爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴致军上诉请求：撤销（2019）苏1183民初1690号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定涉案房屋2018年7月5日前无法办理不动产权证的原因不能归责于被上诉人，该认定证据不足。1、被上诉人于原审中提交的《情况说明》仅反映红线图及控规图的面积均小于被上诉人实际用地面积，并没有表明形成以上现状的原因由哪方原因导致。不能必然推出系非归责于被上诉人原因所致。2、被上诉人原审表明不能办理初始登记系由政府原因导致，该《情况说明》显然不能证明。3、原审并未明确该《情况说明》形成背景中，不能认定为“被告办理涉案房屋初始登记备案时”。二、被上诉人是否及时履行了保证上诉人领取不动产权证的全部义务，包括相关手续的提交，被上诉人并未提交证据证明。三、依据合同相对性，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。退一步说，即使因为第三方原因导致被上诉人完成相关义务，在上诉人与被上诉人的合约范围内，第三方的原因不属于双方违约责任归责原因的范畴，被上诉人未履行法定或约定义务，即应当承担违约责任。仑山湖公司答辩称：合同约定如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内申请房屋登记才承担责任。庭审证据已经表明延期办证并非被上诉人责任，而是政府相关部门责任，因此，被上诉人无需承担延期办理的违约责任。请求驳回上诉人的上诉请求。吴致军向一审法院起诉请求：1、判令仑山湖公司赔偿其因未在规定期限内取得房屋权属证书的损失257034.38元（以总房款270万元为基数，按同期银行逾期贷款年利率7.125%，自2017年7月21日计算至2018年11月14日止）、物业费损失13950.80元，总计270985.18元。2、判令本案诉讼费由仑山湖负担。一审法院认定事实：2017年1月14日，吴致军与仑山湖公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：由仑山湖公司将其开发的位于句容市居住小区（溪山丽苑）3幢0101号房出售给吴致军，房屋价款270万元，付款方式为首付110万元，2017年3月30日支付贷款160万元；交付期限为2017年4月30日前；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内申请交易及房屋登记的，双方同意按下列第无项处理。双方还对其他事项进行约定。合同签订后，吴致军按约支付购房款，仑山湖公司于2017年4月22日交付涉案房屋。后仑山湖公司在办理涉案房屋初始登记备案时，房管部门经审核发现仑山湖公司领取土地证面积与宗地图、控规图面积不一致，未能办理。2018年2月，句容市边城镇人民政府、句容市规划局、句容市国土资源局同意调整宗地图和控规图面积与土地证面积一致。2018年7月5日，仑山湖公司办理涉案房屋初始登记备案。2018年11月15日，吴致军领取涉案房屋不动产权证（证号为：苏2018句容市不动产权第0057946号）。一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。合法有效的合同应当全面履行。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案。仑山湖公司在办理涉案房屋初始登记备案时，因土地证面积与宗地图、控规图面积不一致导致涉案房屋初始登记备案于2018年7月5日完成，该期间延误办理不动产权证的原因不能归责于仑山湖公司。但仑山湖公司取得涉案房屋初始登记备案后未能及时通知吴致军，导致吴致军于2018年11月15日才得涉案房屋不动产权证书，责任在于仑山湖公司，仑山湖公司应当承担违约责任。逾期办证违约金起算时间应当自2018年7月5日之后三日（合理通知时间），即2018年7月9日起算至2018年11月14日止。因双方未就逾期办证违约金作约定，故应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（计算方式：购房款2700000元，自2018年7月9日至2018年11月14日止计62640元）。吴致军要求仑山湖公司承担物业费损失，于法无据，一审法院不予支持。仑山湖公司辩称，其已于2018年7月5日后月底前即电话通知吴致军办理产权证，但未能提供证据予以证明。一审法院判决：一、仑山湖公司于判决生效后十日内给付吴致军逾期办理不动产权证违约金62640元。二、驳回吴致军其他诉讼请求。本院二审庭审中，上诉人吴致军举证：1、句容市自然资源和规划局于2019年9月16日向吴致军作出政府信息公开告知书，该告知书答复：案涉地块由仑山湖公司于2004年通过挂牌出让的方式取得。2017年9月，仑山湖公司业主办理不动产证时发现宗地图与存档电子版不符。2017年10月，仑山湖公司向边城镇政府申请，请求边城镇政府协调规划、国土解决矛盾，国土与规划经调查发现，由于原国土与规划制作图件采用坐标系不同，经多次坐标转换后图形发生部分位移和旋转，因图形面积较大造成误差也较大。为解决这一问题，规划、国土以及政府相关部门集体讨论研究达成一致意见，统一了坐标系，保护了业主合法权益。拟证明：（1）被上诉人于2017年10月才去申请解决相关问题，迟于合同约定的2017年7月20日之前为上诉人办理完成不动产登记手续时间。（2）上诉人本人多次向相关部门要求出示相关材料来印证到底什么原因导致产权证迟延办理，但是相关部门拒绝提供。所以告知书提到事实是否属实有待印证。（3）退一步如果告知书内容真实，那么政府部门表明的仅仅是宗地图与存档电子版不符，没有涉及其他图件问题。结合上诉人举证第二份证据，上诉人合理怀疑案涉房屋产权初始登记办理迟延系由被上诉人原因导致。2、上诉人在搜狐网页下载的新闻报道，拟证明：反映被上诉人包括涉案房屋在内的建设项目存在超规划建设的情况。被上诉人仑山湖公司质证：1、对告知书的真实性没有异议。被上诉人作为开发商对政府部门如何协商以及时间的快慢是无法决定的，而从告知书内容看，涉及到很复杂的技术因素。2、新闻报道内容与涉案房屋无关。涉案房屋已经竣工验收备案，是合法建筑物并非违建。上诉人认为备案房屋是超规划建设没有事实依据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，仑山湖公司与吴致军签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照该合同全面履行各自的义务。根据双方合同约定和法律规定，仑山湖公司应当在商品房交付使用后90日内将办理商品房交易需由其提供的资料报交易管理部门备案，如因仑山湖公司的责任，吴致军不能在规定期限内申请交易及房屋登记的，仑山湖公司应当承担违约赔偿责任。根据仑山湖公司于一审中提供的《情况说明》和二审期间吴致军举证的《告知书》，案涉房屋不动产权登记未能按时办理的原因在于原国土与规划制作图件采用坐标系不同，经多次坐标转换后图形发生部分位移和旋转，因图形面积较大造成误差也较大所致。由此可见，案涉房屋不动产权登记未能按时办理并非仑山湖公司的责任。因此，吴致军主张仑山湖公司应对该期间的承担逾期办理产权证的违约责任，与合同约定不符，也无法律依据。综上，吴致军的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4425元，由吴致军负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇一九年十二月二十六日书记员 李紫薇