浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初13112号原告：钱梅，女，1986年6月7日出生，汉族，住所地：杭州市萧山区。委托代理人：侯英杰，浙江周培敏律师事务所律师。委托代理人：蔡水鑫，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。被告：杭州融曜房地产营销策划有限公司，住杭州市余杭区五常街道盛奥铭座11幢404室。法定代表人：高长付。被告：高阔，女，1991年3月7日出生，汉族，住辽宁省西丰县。被告：高长付，男，1983年4月5日出生，汉族，住杭州市临安区。三被告共同委托代理人：杨鲍，浙江律匠律师事务所律师。三被告共同委托代理人：李坚，浙江绍明律师事务所律师。原告钱梅（下称原告）为与被告杭州融曜房地产营销策划有限公司（以下简称融曜公司）、杭州玺雀房屋租赁有限公司（2018年10月9日注销，以下简称玺雀公司）、高阔居间合同纠纷一案，于2018年8月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯英杰，被告融曜公司委托代理人杨鲍，被告玺雀公司、高阔共同委托代理人李坚到庭参加诉讼。因玺雀公司于2018年10月9日注销，原告申请追加玺雀公司股东高长付作为被告参加本案诉讼（玺雀公司股东二人，分别为高阔、高长付）。2019年10月8日，本院再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯英杰、蔡水鑫，三被告共同委托代理人杨鲍、李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年9月初，被告融曜公司找到原告沟通，想要让原告为其介绍房地产销售项目。于是原告就将宁波阳明房地产开发有限公司（以下简称阳明公司）开发的《阳明·名仕花园》（又称喜鹊公馆）销售项目介绍给融曜公司，并于2017年10月22日促成融曜公司与开发商签订了《阳明名仕花园》项目的销售代理合同。2017年10月29日，融曜公司与于原告补签《阳明名仕花园》项目的居间合同，协议对居间报酬的支付、期限等双方权利义务进行了明确的约定。2018年7月24日，被告融曜公司工作人员于苗在名为“名仕花园向亲爱的钱总汇报工作”微信聊天群里公布喜鹊公馆销售日报，明确截至2018年7月24日融曜公司完成喜鹊公馆销售146套（以签约为准）。被告融曜公司应当向原告支付居间报酬438万元，扣除融曜公司通过被告高阔向原告支付的居间报酬208.5万元，融曜公司尚欠原告居间报酬229.5万元未付。经原告多次追要未果，此外，融曜公司就不再向原告报告销售套数，隐瞒销售具体情况。被告融曜公司在该项目采用纯电商销售模式进行销售，每销售一套融曜公司即时获得销售差价的利润，融曜公司拒不按照合同约定向原告支付居间报酬构成违约，应当向原告支付逾期付款利息损失。融曜公司在2018年7月24日之后销售应付原告的居间报酬，在相应销售套数确定后，原告另行主张。另外，融曜公司在《阳明名仕花园》销售中，通过高阔个人银行账户向原告支付居间报酬。通过查询融曜公司的工商备案登记情况，高阔2018年3月28日起担任融曜公司的监事职务，高阔将公司的资金存入以其个人名义开设的银行账户，并通过其个人账户向原告支付居间报酬的行为，违反了《公司法》五十三条、第一百四十七条、第一百四十八条第（一）、（二）向以及《杭州融曜房地产销售策划有限公司章程》第二十、二十一条的规定，应当按照公司法相关规定对融曜公司上述债务承担连带赔偿责任。原告获悉融曜公司、高阔为了转移该项目的销售盈利，融曜公司的法定代表人高长付与高阔于2018年4月3日成立玺鹊公司，并由高阔担任法定代表人。基于融曜公司、玺鹊公司与高阔之间存在人格混同、财产混同。业务混同，系滥用公司法人人格的行为，故玺鹊公司与高阔应当对融曜公司的债务承担连带赔偿责任。根据原告向余姚经侦调取的融曜公司法定代表人高长付于2019年7月3日在余姚市公安局经侦大队所做的《询问笔录》，融曜公司在销售名仕花园项目过程中，通过玺鹊公司对该项目进行包租和管理，其中以约定存15万元抵20万元房款获取团购费，15万的团购营销费都是打到玺鹊公司法定代表人高阔的个人账户，以该方式共计获得大约2800万元的团购费，其中包括了钱梅的居间费每套3万元。原告在2019年7月9日调取玺鹊公司工商档案，该公司在2018年10月9日完成注销登记，而原告人早在2018年8月7日即向人民法院提起诉讼，其注销行为明显属于恶意逃避债务。根据《杭州玺鹊房屋租赁有限公司股东会决议——关于确认公司清算报告的决定》的内容，股东高长付、高阔应对清算报告虚假内容承担一切法律责任，因此高长付为本案的共同被告。原告诉请：1、判决融曜公司支付居间报酬2295000元及逾期付款利息损失（自起诉之日起按年利率6%计算）。2、被告玺鹊公司与高阔对上述债务承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费、保全费由三被告承担。诉讼中，原告确认已收到居间费238.5万元，并将诉请变更为：1、判决被告融曜公司向原告支付居间报酬331.5万元以及逾期利息损失（以331.5万元为基数，以年利率6%，自起诉之日计算至付清之日止）；2、判决被告融曜公司向原告支付补偿款393.6万元（融曜公司被开发商清场，应该支付剩余居间报酬20%作为补偿，846套，卖了190套，剩余的套数乘以3万元每套再乘以20%）；3、判决高阔、高长付对上述债务承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。原告为支持其诉请主张，向法庭提交了如下证据材料：1、居间合同一份，证明原告与被告融曜公司之间关于居间报酬结算、法院管辖等相关约定。2、微信聊天记录一份（原告与于苗），证明截至2018年7月24日被告融曜公司完成喜鹊公馆销售146套（已签约为准）。3、中国银行交易流水明细清单一组，高阔及于苗通过其个人银行账户向原告支付居间报酬208.5万元的事实。4、融曜公司、玺鹊公司章程及备案登记情况各一份，证明融曜公司与玺鹊公司、高阔之间存在人格混同、财产混同、业务混同，系滥用公司法人人格的行为，故玺鹊公司、高阔应对融曜公司的债务承担连带清偿责任的事实。5、交易凭证一组（高阔与开发商阳明公司的资金往来）、慈溪法院2018浙0282民初9976号之一裁定书一份，证明融曜公司通过高阔向原告支付居间费、向开发商支付房款，慈溪法院因此冻结了高阔的财产，高阔个人账户是为融曜公司使用，账户内财产即为融曜公司之财产。6、微信聊天记录（喜鹊公馆销售刘洋在名仕花园热销群的聊天）、刘洋朋友圈内容各一份，证明融曜公司代理销售名仕花园项目过程中，其中一部分收入来源为收取客户存抵服务费，即刷筹，融曜公司刷筹后按居间合同约定应立即向原告支付居间费用。7、名仕花园2018年网签相关情况；证明融曜公司销售名仕花园项目期间，完成的销售为177套商品房的事实；8、原告的情况说明和相关证据，证明原告已收居间费用共计238.5万元的事实。9、公安机关对高长付的询问笔录一份，证明被告融曜公司代理销售名仕花园项目期间，已完成190套商品房销售量，融曜公司销售名仕花园项目期间，采存15万元抵20万元之刷筹方式通过玺鹊公司获取团购营销费2800余万元，并全部打入高阔个人账户，融曜公司未按约定向原告支付居间费的事实。10、玺鹊公司注销档案一份；证明玺鹊公司在本案审理期间注销，高阔、高长付作为玺鹊公司的股东，应对公司清算报告的虚假陈述承担一切法律责任之事实。三被告共同答辩称：1、案涉项目名称为名仕花园而非喜（玺）鹊公馆。原告所称的2800万并非团购费，而是合肥玺鹊与杭州玺鹊收取的共同收取的改造费。融曜公司并非被开发商清退，根据原告提供的网签数据，2018年12月7日时融曜公司仍在代理销售，而此前包销期间是到2018年6月23日止的。2、原告的诉请要求支付居间费没有事实依据，合同约定的居间费支付条件未成就。根据居间合同，居间费的支付方式为开发商结算佣金至融曜公司指定账户一个工作日内支付到指定账户。融曜公司与开发商签订的包销协议关于结佣的支付条件，销售超出基价部分房款收入为融曜公司的佣金收入，开发商扣除30%的税费后支付给融曜公司，销售完成的定义，是指与客户签订商品房买卖合同，并付清房款，或业主与银行办完按揭贷款合同手续，该商品房的包销义务才算完成。实际上，从融曜公司包销案涉项目起至今开发商并没有给结算佣金。开发商认为融曜公司没有达到合同约定的结佣标准，且因调控政策及其他客观原因很多签约的客户并没有成功办理按揭，有很多问题客户需要解决。3、融曜公司并没有采用纯电商销售模式，并不是每销售一套即时获得销售差价，实际上销售的利润都在开发商手里，以溢价的形式产生利润后再结佣。4、融曜公司诚实守约，为了照顾原告的利益，提前向原告垫付居间费268.5万元，案涉项目包销期限是2017年10月23日至2018年6月23日止，在该期间实际销售的数量不是原告陈述的146套而是133套，而且133套客户有大部分是没有成功办理按揭贷款的，开发商因此没有给被告结佣。现开发商已经与融曜公司产生纠纷，如果开发商不向融曜公司结佣，则原告无权取得已经拿到的居间费，融曜公司保留向原告追回已经支付的居间费的权利。5、要求玺鹊公司、高阔承担责任无事实与法律依据。玺鹊公司与原告间不存在居间关系，玺鹊公司与融曜公司系各自独立民事主体，高阔的行为系其个人行为，与玺鹊公司无关。高阔的支付行为系个人垫付，融曜公司未收到结佣，高阔自然不可能收到该项目任何款项。6、高长付在公安笔录中虽提到了190多套房屋销售，但后面明确了有100多套因按揭问题，未能办理房产证，玺鹊公司承担包租业务，收取2800万为独立商业行为，与居间费无关。融曜公司为支持其答辩主张，向法庭提交了如下证据材料：1、《余姚名仕花园商品房项目包销协议》一份，证明案涉项目包销期限是2017年10月23日至2018年6月23日止，协议约定了项目的销售方式和销售计价，并明确了融曜公司与开发商计算佣金的方式，原告应当等开发商向融曜公司结算佣金后才能获得居间费，融曜公司承担营销的所有成本，在未获取销售佣金的情况下，无力支付居间报酬，协议对销售完成进行了明确约定事实。2、中国工商银行自助终端凭条、中国工商银行查询汇款明细各一份；证明被告融曜公司委托高阔于2018年1月23日、1月27日各支付了30万元，实际被告融曜公司向原告支付268.5万元的事实。3、2018浙0282民初9976号应诉通知书、2018浙0282民初11232号应诉通知书、2018浙0282民初13801号受理案件通知书；证明原告、被告融曜公司与案涉系项目开发商阳明公司因另外项目的商品房委托代理销售成诉，阳明公司未与融曜公司结佣的事实。被告高阔、高长付的举证与被告融曜公司一致。原告提交的证据，三被告对证据1、3、4、8-10形式真实性无异议，但实际成交情况应以开发商确认为准，证据2、5-7有异议。经审查，本院确认证据1、3、4、8-10作为认定本案相关事实的依据，证据2、6本院将结合其他证据综合认证，证据5与本案无关，证据7无其他证据佐证，本院不予确认。三被告提供的证据，原告对证据1、证据2中1月23日付款30万无异议、1月27日30万有异议，证据3与本案无关。经审查，本院确认证据1及证据2中1月23日中国工商银行自助终端凭条作为认定本案相关事实的依据，证据2中的中国工商银行查询汇款明细与原告查询不符，证据3系御翠苑项目与本案无关，本院不予确认。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：阳明·名仕花园（下称案涉项目）系案外人阳明公司开发的房地产项目，位于余姚。2017年10月23日，被告融曜公司（乙方）与阳明公司（甲方）签订余姚名仕花园商品房项目包销协议一份。协议主要内容有，阳明公司指定融曜公司为余姚名仕花园项目存量房的包销商，该项目为存量房，涵盖业态有住房、商铺、车位，共有小户型存量房846套，建筑面积35099.98平方米，包销期七个月，自2017年10月23日起至2018年6月23日（含一个月准备期），包销仅限住宅，车位不列入包销范围，包销过程中产生的一切费用，由融曜公司承担，若融曜公司对毛坯房装修或整改增加设施，均由其负责并承担，住宅包销基价平均价为9000元每平方米（一房一价），有产权车位包销基价11万元每个，包销期内融曜公司对协议约定的包销范围内商品房享有独家销售权，本项目销售超出基价部分的房款收入扣除本合同约定的相应税费部分属于融曜公司的包销服务收入（佣金），销售超出基价部分的房款计入商品房买卖合同，由阳明公司开具销售发票，则融曜公司应承担超出房屋销售基价部分房款30%的税费，即阳明公司仅需支付融曜公司超出基价部分房款的70%（若融曜公司开具佣金发票的，融曜公司承担10%的税费），合同约定的销售开始之日起一个月内，应完成包销住宅套数的20%，二个月内累计完成40%，三个月内累计达到55%，四个月累计达到70%，五个月累计达80%，六个月累计达90%，七个月累计达100%，七个月考核期满，应完成本合同约定的包销的全部住宅，销售完成是指与客户正式签订商品房买卖合同，付清房款或业主与银行办完按揭贷款合同手续，该套商品房的包销义务即告完成，销售超出基价部分的房款收入（溢价）由阳明公司扣除30%的税费后支付给融曜公司（若融曜公司开具佣金发票的，融曜公司承担10%的税费），每月结算一次，如融曜公司在考核期内没有完成销售指标的，融曜公司应在考核期满后7个工作日内以现金支付未完成部分房屋按基价计算的房款给阳明公司，且视为融曜公司自愿放弃已售房产的溢价部分的所有佣金（包括融曜公司已收取的全部佣金应予退还），同时阳明公司可单方面终止与融曜公司的合同。2017年10月29日，原告（居间人）与被告融曜公司（委托人）签订阳明名仕花园居间协议一份。协议主要内容有，委托人委托居间人为进行案涉项目接洽并帮助拿到项目的房地产营销策划代理合同，并在销售过程中协助结算佣金，居间期限自融曜公司拿到案涉项目起生效至该项目合同失效结束，居间人应当就委托事务处理情况如实向委托人报告，如故意隐瞒与订立合同有关的重要情况或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，居间人促成合同成立的，从签订房地产代理销售合同起，每套3万元的佣金，合同签订当日预支居间人50万佣金，该笔佣金在未来佣金中扣除，佣金支付方式为开发商结算佣金至本公司指定账户起1个工作日内支付至居间人指定账户，如为纯电商销售模式，则在1个工作日内支付到居间人指定账户，如因委托人进场后被开发商清场的，除之前已结算的居间费外，委托人另外支付整个项目所剩余居间费的20%作为居间人的补偿。此后，融曜公司向原告支付居间费238.5万元。原告提供的“名仕花园给亲爱的钱总汇报工作”微信群聊天记录显示，于苗告知，截至2018年7月24日，喜鹊公馆签约146套，于苗系融曜公司工作人员，由高长付邀请进群。原告还提供了名仕花园销售人员（融曜喜鹊公馆刘洋）的微信记录截图。该截图显示，其销售的项目为喜鹊公馆，包租10年并由喜鹊公馆统一运营，存抵为存15万抵20万。2019年7月2日，余姚市公安局对被告高长付进行了询问。高长付陈述的主要内容有，融曜公司自2017年10月23日代理销售阳明公司名仕花园项目，约定时间内融曜公司卖掉了190套左右的房子，有部分（100套左右）没有办理房产证（因四明房地产开发有限公司不作为，不能办理按揭，所以不能做证），融曜公司与开发商签约后，引入合肥喜鹊公司作为第三方进行包租管理，合肥喜鹊公司在2018年5月左右退出，由玺鹊公司接手对案涉项目进行包租管理，业主与玺鹊公司签有房屋租赁和委托装修协议，约定固定装修每平方米1000元，每套房屋还有12-15万元的结构改造费，此前由合肥喜鹊公司与业主签约，后由玺鹊公司继承合肥喜鹊公司的权利义务，其中约定存15万抵20万房款，并有签字确认，15万元改造费都是打到二家公司的法定代表人个人账户，合肥喜鹊公司为于苗，玺鹊公司为高阔，共计大约2800万，该2800万是团购营销费用，其中居间费每套3万元。另认定，根据工商登记信息，融曜公司股东二人，分别为高长付、案外人张华荣，法定代表人高长付，2018年3月28日起，融曜公司监事由案外人邓杰变更为高阔。玺鹊公司成立于2018年4月3日，股东二人，分别为高长付、高阔，法定代表人为高阔。2018年10月9日，玺鹊公司经清算明确无债权债务并注销。高阔、高长付明确，公司清算组出具的清算报告已经公司股东大会审议确定，报告不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任。本院认为，1、关于居间费支付条件是否成就。根据融曜公司法定代表人高长付在公安机关的陈述，已收取的2800万中，居间费每套3万，结合融曜公司已向原告支付过部分居间费的情况，应视为支付条件已成就。此外，高长付在公安机关存15万抵20万及存抵款项直接支付给高阔等的陈述，与名仕花园销售人员（融曜喜鹊公馆刘洋）的微信记录截图能相互印证，结合原告陈述的款项先到开发商为传统结佣模式，款项先到融曜公司方的是纯电商模式，案涉项目采用居间合同中约定的“纯电商销售模式”更符合本案实际。2、关于居间费的数额。本院根据高长付在公安机关陈述的套数、收取款项总额，按190套计算，融曜公司应支付570万，扣除已支付的238.5万，融曜公司还需支付3315000元。融曜公司未及时支付，构成违约，原告主张自起诉之日起，按年利率6%计付逾期利息，理由成立，本院予以支持。关于融曜公司在2018年6月23日后售出的房屋是否应支付居间费。包销协议约定融曜公司销售期限至2018年6月23日，但实际上，融曜公司工作人员在2018年7月24日，仍在向原告报告销售情况，高长付在2019年7月公安机关也陈述2800万中包含了3万元每套的居间费，可见原告与融曜公司对此后销售房屋继续支付居间费达成一致。3、关于融曜公司是否需支付补偿费。居间合同约定，进场后，因融曜公司原因进被开发商清场的，融曜公司需支付补偿费。包销协议约定融曜公司销售期限至2018年6月23日，但实际上，融曜公司此后一直在进行销售。根据融曜公司陈述，本案包销协议是在另案中经调解一并解除（阳明公司与融曜公司关于御翠苑的2018浙0282民初9976号案）。原告也未提供证据，证实因融曜公司原因被开发商清场，故融曜公司无需支付补偿费。4、关于被告高长付（玺鹊公司）是否需担责。玺鹊公司并非融曜公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，无事实依据。本案中，也无证据证实玺鹊公司代融曜公司收取款项，构成账户借用。故玺鹊公司无需担责，相应的作为玺鹊公司股东的高长付也无需担责。原告也无证据证实高长付作为融曜公司股东，与公司存在人格、财产、业务混同，或滥用公司法人独立地位和股东有限责任。5、关于高阔是否需担责。本案中，高阔代融曜公司收取了存抵款（团购营销费用），且融曜公司也通过高阔向原告支付居间费，双方构成账户借用，高阔需对融曜公司本案债务承担连带责任。综上，原告的部分诉请，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅居间费3315000元，于本判决生效后十日内付清。二、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅逾期付款利息（按本金3315000元，年利率6%，自2018年8月7日起计至款项付清之日止），于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅因本次诉讼支出的财产保全申请费5000元，于本判决生效后十日内付清。四、被告高阔对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告钱梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费62557元，由原告钱梅承担33957元，被告杭州融曜房地产营销策划有限公司、高阔承担28600元。原告钱梅于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州融曜房地产营销策划有限公司、高阔于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈建科人民陪审员  李 华人民陪审员  李明达二〇一九年十二月九日书 记 员  孙 瑛