黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1681号上诉人（一审被告）：张海艳，女，1988年2月6日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。被上诉人（一审原告）：焦新玉，男，1984年7月15日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：任世凯，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于富，男，1974年3月4日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：杨坤，桦南县中心法律服务所法律工作者。上诉人张海艳因与被上诉人焦新玉、于富排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张海艳上诉请求：一、撤销黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初1582民事判决，判令被上诉人焦新玉排除对上诉人房屋的妨害，将位于桦南县桦南镇莱茵花园3号楼1单元1001号房屋返还给上诉人；二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误，依法应予撤销。理由如下：一、原审法院不能以被上诉人母亲在看到本案所涉房屋由于单元变更致房屋户型发生变化时，初步表示要回去商议的意思表示，就视为上诉人的意思表示，进而视为上诉人要解除房屋买卖合同，上诉人的母亲属无权代理，不是上诉人的真实意思表示，原审法院而应根据上诉人后续办理本案所涉房屋的入住手续，缴纳物业费用、领取房屋钥匙等行为，判令上诉人与于富的合同实际仍在正常履行。上诉人的母亲看到改变的户型发生变化时表示要回去商议，在被上诉人于富退还房款的前提下，可以解除合同，该表示是当初上诉人母亲的意思表示，也是附条件的意思表示，假设被上诉人的母亲有权代表上诉人，只有被上诉人于富返还购房款，上诉人与被上诉人于富的房屋买卖合同方为解除，是附条件的解除。本案中所附条件并未满足，上诉人与被上诉人于富的合同并未解除。而从另一角度说，上诉人母亲的表述不能代表上诉人的真实意愿，上诉人也从未向被上诉人有明确的解除合同的意思表示。上诉人后续办理入住、缴纳物业等费用、从物业领取钥匙的行为足以说明上诉人的真实意思是在履行合同，合同并未解除，上诉人是本案所涉房屋的所有权人。二、上诉人与被上诉人于富签订的房屋买卖合同优先被上诉人焦新玉与被上诉人于富的房屋买卖合同，并且上诉人提交新的证明可以充分证明二被上诉人之间签订的房屋买卖合同不具有客观真实性，上诉人焦新玉隐瞒曾经交付定金的重要事实，原审法院也没有审查上诉人焦新玉是否实际交付房款的重要事实，属审查事实不清。1、上诉人的合同时间上优先。上诉人与被上诉人于富是在2018年5月17日签署的合同，二被上诉人之间是在2019年1月15日签署的合同。2、上诉人的合同价款支付优先。上诉人的合同总价格18万，先期交付16万元购房款，二被上诉人的合同总价款17万，只交付13万元购房款。最为关键的是，上诉人提交新的证据足以证明被上诉人焦新玉自己表述曾在2018年10月份交付给被上诉人于富1万元定金，可在二被上诉人在2019年1月15日签订的合同中，完全没有体现出曾经交付过定金这一关键事实，足以证明二被上诉人之间的合同不具有客观真实性。3、上诉人的合同办理入住程序优先。上诉人的房屋买卖合同签订后，是在本案所涉房屋的正规物业部门，并且是在房产登记信息体现回迁户主卢登师的配合下办理入住手续，缴纳物业等费用，并从物业部门领取的钥匙，完全符合正规的入户程序，上诉人是本案所涉房屋的真正所有权人。被上诉人焦新玉只是从被上诉人于富手中拿到的装修钥匙，没有办理正常的入住手续，根本不符合正规的入户程序，被上诉人焦新玉所谓的入住实际上是侵占上诉人的合法房屋，侵犯上诉人的合法权益。三、原审中，被上诉人于富分别与上诉人的丈夫郭满、被上诉人焦新玉有两份意思表示不同的通话录音，上诉人的丈夫郭满与被上诉人于富在2019年6月19日的通话中于富明确表示本案所涉房屋归上诉人所有。而在被上诉人焦新玉与被上诉人于富在2019年6月28日的通话中被上诉人于富又表示本案所涉房屋归被上诉人焦新玉所有，从中可知被上诉人于富在左右应付上诉人和被上诉人焦新玉，足以证明被上诉人于富的表述不具有客观真实性，其表述不应被采信，原审法院应当综合全案的证据，判定本案所涉房屋归上诉人所有，而不能仅凭被上诉人于富的表述，就视为上诉人与被上诉人于富的房屋买卖合同已解除。四、上诉人焦新玉是在明知本案所涉房屋上诉人早已购买事实的情况下，没有到物业部门办理入住，仅凭一把装修钥匙就强行入住、强行装修，以造成实际入住的假象，不符合善意、不知情的法律要件，恶意明显，属侵权，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人焦新玉辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审判决认定张海艳与于富的房屋买卖合同已经口头解除，是依据证据认定的。上诉人关于解除合同是附条件的意思表示实属谎言。二、上诉人退房的事实无可非议。上诉人在上诉状中先是谈到上诉人母亲解除合同是附条件的，而后又说上诉人母亲不能代表上诉人的真实意愿。上诉人随军期间，要求退房和返还房款都是其母亲主张的，上诉人母亲的行为符合合同法49条规定的表见代理。对上诉人退房的事实，不但于富给予了证实，上诉人于2019年3月12日与答辩人的通话录音也证实了这一事实。上诉人让答辩人折腾的目的就是让答辩人给于富施加压力，帮助上诉人要回房款，足以说明上诉人退房的真实事实。三、上诉人所述答辩人明知房屋系上诉人而购买，且强行入住、装修，隐瞒交付定金，实属吹毛求疵。答辩人不但明知上诉人购买了案涉房屋，而且明知上诉人退房的事实，答辩人与上诉人的通话录音足以验证上诉人退房的事实，否则也不会将房屋登记在卢登师名下。答辩人并非是强行入住、装修，而是上诉人退房后，答辩人与于富形成的正常买卖关系。答辩人交付的定金在与于富签订房屋买卖合同后已经折抵房款。综上所述，涉案房屋是上诉人提出退房的前提下于富卖给答辩人的，因于富没有返还上诉人购房款，上诉人阻止答辩人装修以要挟于富，上诉人的行为严重侵犯了答辩人的合法权益。请求驳回上诉人的无理上诉，维持原判。被上诉人于富辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确。答辩人于2018年同卢登师合伙干小五项工程，卢登师给答辩人楼房顶抵答辩人的工程款。2018年5月17日与上诉人签署的买卖楼房协议，价格为18万元。可是在交付楼房时楼房被征收办接管，该单元号排列顺序倒换，这样户型发生了变化，答辩人交付给上诉人之后，上诉人对交付的户型不满意，提出退房，答辩人同意上诉人的要求，双方撤销了合同并承诺卖楼后退款，答辩人开始对外销售楼房。2019年1月5日答辩人同焦新玉签署楼房买卖协议，焦新玉交付楼款后，由于答辩人工程款没有结算尚需投入，就没有给上诉人退款。之后上诉人及其丈夫多次向答辩人索要房款并阻拦焦新玉装修，导致诉讼发生。二、答辩人同上诉人之间拖欠房款应返还，是债权债务关系，不是一房二卖。上诉人同答辩人于2018年5月17日签订的合同，由于单元号变更，在上诉人明确告知房子不要把房款退回后时隔8个月时间答辩人才将房屋卖出。由于工程需要占用资金，答辩人没有将房款返回，这是答辩人的过错，但是不能影响答辩人与焦新玉之间的买卖关系。一审结束后，上诉人找答辩人索要房款，甚至报警、围攻、威胁、威逼答辩人给付房款。由于答辩人外欠近百万元工程款未能结算，未能返还上诉人房款，答辩人保证在结算工程款后及时给付上诉人房款。请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的诉讼请求并自行承担本案的诉讼费用。一审原告（反诉被告）焦新玉向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告排除妨害；2、诉讼费由被告负担。一审被告（反诉原告）张海艳向法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人停止侵权，排除妨害，立即将位于桦南县桦南镇莱茵花园3号楼1单元1001号，面积为86.19平方米房屋归还给反诉人；2、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定，2018年5月17日，张海艳与于富签订商品房买卖合同，价款为18万元，位于桦南××楼××单元××室，面积86.19平方米住宅楼，当时交款16万元。双方房屋买卖合同约定，甲方（卖房人）于富必须保证产权的合法性、可信性，保证无按揭、银行无抵押、一房卖两家等经济纠纷，并由王彦杰承担担保。房屋建成后，由于开发商将房屋交给桦南县动迁办管理，在测绘时，将单元号改变，原来的一单元变更为三单元，三单元变更为一单元。根据合同，桦南县动迁办将该房屋交给了工程施工人卢登师，卢登师又将房屋给了承包该工程水暖的于富。于富接收房屋后交给张海艳。张海艳及其母亲发现该房屋与原来确定的户型不符，便提出了退房要求。于富同意退房，但没有将所交房款给付张海艳。2019年1月15日，焦新玉欲购买楼房，通过关玉有找到于富，于富称莱茵花园小区三号楼1单元1001室房屋卖出后又不要了，双方经协商，该楼房以17万元的价款成交，焦新玉先交付13万元，待房屋手续办理齐全后，再交尾款4万元。焦新玉交款后，于富将房门钥匙交给焦新玉，物业出证明让焦新玉办理了用电一卡通，便着手进行装修事宜。2019年2月3日，张海艳发现该房屋有人入住装修，其母亲便以于富没有将购楼钱返还为由，阻止焦新玉装修，双方因此到桦南县公安局处理，因认定是民事纠纷，桦南县公安局不予受理。2019年3月1日，原房主卢登师领张海艳办理了物业费、单元照明费、电梯费、给水费、供热费、装修清运费、房屋装修保证金及房屋面积差价款等事宜。经协调，双方暂时保存房屋状态不变，待协商解决。2019年6月10日，焦新玉以张海艳阻止其装修入户为由，诉讼至法院，要求判令张海艳排除妨害，并承担诉讼费用，诉讼中追加于富为共同被告参加诉讼。张海艳以其购买的房屋已实际交付使用，实际转移占有，实际享有物权，与于富房屋买卖关系依法成立为由提起反诉，请求判令焦新玉排除妨害并承担诉讼费用。一审法院认为，焦新玉与于富签订的房屋买卖合同及张海艳与于富签订的房屋买卖合同均有效。本案中，由于张海艳与于富签订合同后，发现该房屋户型不如意，其母亲便要求退房款，于富亦同意退款，说明双方的房屋买卖合同已经口头解除。但没有实际履行返还购楼款，合同解除后，双方变成了债权债务关系。焦新玉与于富签订合同后，对该房屋实际入住装修。综合双方的实际入住情况，该房屋由焦新玉购买所有比较适宜。张海艳应当停止对案涉房屋的妨害，其反诉主张不予支持。张海艳辩解于富对该房屋属于一房二卖，其与焦新玉的房屋买卖合同属于恶意串通，损害其合法权益的主张，证据不足，其辩解主张不予采纳。张海艳所缴纳的其它费用，本案不予审理，可另案诉讼。被告于富作为该房屋的出卖人，在没有实际返还张海艳房款的情况下，又将该房屋出卖，且所卖的房款又不给付张海艳，存在重大过错，也是本案产生的根本原因，应当承担返还房款的责任，具体数额本案不予审理。一审法院判决：一、被告（反诉原告）张海艳排除对原告（反诉被告）焦新玉房屋的妨害；二、驳回被告（反诉原告）张海艳的反诉请求。二审期间当事人提供证据如下：上诉人提供视频光盘一份，证明问题：焦新玉隐瞒了曾经向于富缴纳1万元定金的事实，焦新玉明知是一房二卖，上诉人的买卖合同合法有效。焦新玉质证认为上诉人提供的光盘不是新证据，不能作为证据使用。被上诉人是否缴纳定金与本案无任何关系，是向于富交付的定金，后期定金已折抵房款。上诉人已经和于富解除了房屋买卖关系。于富同意焦新玉质证意见，该案不是一房二卖，上诉人明确表示不要涉案房屋，要求于富返还房款，于富才将房屋时隔8个月后卖给焦新玉的。被上诉人焦新玉提供2019年11月30日于富和焦新玉的微信记录照片二张，证明问题：一审判决后，上诉人张海燕和其亲属曾经找过于富，于富明确表示房子是上诉人不要了，才另行出卖的。上诉人质证对真实性无异议，认为与本案无关联，是存在利害关系的二被上诉人之间的交流。上诉人办理入户手续，缴纳各种费用就足以证明上诉人与于富之间的房屋买卖合同合法有效，本案所涉房屋归上诉人所有。于富认为焦新玉提供的证据是真实的，与本案有关。被诉人于富提供2019年9月12日上诉人丈夫郭满与于富短信记录二张，证明问题：郭满一直是主张房款，而不是要房。上诉人质证对真实性无异议，认为不能单纯以两个短信记录来确认上诉人的真实意思表示，上诉人的真实意思表示是房屋买卖合同已经合法有效，但房屋被焦新玉占有，要求于富赶紧把这个事解决。上诉人是本案所涉房产的真正所有人。焦新玉质证无异议。本院经审查对双方提供证据的真实性予以认定，上诉人张海艳提供的证据不能证明焦新玉明知是一房二卖。结合一审各方提供的证据，二被上诉人提供的证据可以证明上诉人张海艳与于富的房屋买卖合同已经解除。上述证据不影响一审法院认定的案件事实，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人张海艳虽然与于富在2018年5月17日签订了房屋买卖合同，但结合当事人提供的录音及微信、短信等证据，可以认定上诉人与于富的房屋买卖合同已经双方口头同意解除，在此情况下于富另行出售房屋不构成一房二卖。焦新玉与于富签订房屋买卖合同后已经接收房屋并实际进行装修，其对房屋的占有属于有权占有，张海艳阻止其装修的行为属于对焦新玉合法权利的侵犯，构成侵权，焦新玉主张排除妨害的诉讼请求符合法律规定，应该得到保护。上诉人在明知房屋发生纠纷后仍在物业部门交纳各种入户费用带有主观恶意，不能据此认定其对案涉房屋享有合法权利，至于其合同解除后返还房款事宜应与于富另行协商或诉讼解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人张海艳负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  金爱武审判员  何 璇二〇一九年十二月二十五日书记员  张 楠