江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0411民初6760号 原告：许金羊，男，1975年3月24日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：时轶，江苏天刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭科进，江苏天刚律师事务所律师。 被告：裴亚东，男，1976年8月18日生，汉族，住常州市新北区。 被告：常州市联嘉电气有限公司，住所地常州市新北区春江镇安家安宁路53号。 法定代表人：姚彩霞，该公司总经理。 上述两被告委托诉讼代理人：钱雄英、戴云，江苏友联律师事务所律师。 原告许金羊诉被告裴亚东、常州市联嘉电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理，由审判员毛见适用简易程序于2019年10月17日、11月15日进行公开开庭审理。原告许金羊的委托诉讼代理人彭科进、被告裴亚东、常州市联嘉电气有限公司的委托诉讼代理人钱雄英、戴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许金羊诉称：常州市泽益服装厂（个体工商户，经营者郭文益）与被告二于2017年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告二租赁常州市泽益服装厂位于常州市新北区的厂房，租赁期为自2017年3月1日起至2022年3月1日止，年租金23.6万元，每半年一付。2017年3月20日，郭文益、钱亚琴夫妻与原告签订《协议书》，约定由郭文益、钱亚琴夫妻将上述厂房作价180万元转让给原告，原告一次性支付全款，并且由郭文益当场出具承诺书，承诺由原告收取2018年2月28日后的厂房租金，并出具一式二份相关声明，由原告和裴亚东各执一份；同日，厂房所在春江镇济农村委认可了上述转让行为，并与原告签署厂房所在土地的《租赁协议》，此后济农村委按期接受原告所缴纳的土地租金，确认了原告为该厂房土地的合法使用人。上述文件签订后，被告一于2018年7月16日向原告转账支付租金10万元，又于2018年12月30日向原告转账支付租金10.8万元。依照有关合同、协议的约定，因被告一构成被告二的表见代理人，且被告二又是厂房的实际使用人，被告一与被告二应当就上述租金的支付向原告承担连带责任。并且，两被告拒不支付租金的行为，导致原告为维护合法权益而额外支出诉讼费、保全费、律师费等费用。现要求：1，判令两被告向原告支付（2019年3月1日至2019年8月31日）租金11.8万元，并向原告以11.8万元为本金按照银行同期贷款利率计算的自原告起诉之日起至上述款项实际支付之日止的利息；2，判令被告承担本案的诉讼费用和律师代理费等费用。 被告裴亚东辩称，我仅为联嘉公司的代理人，代理签订租赁协议，依法不应作为支付租金的主体，不应对租金承担任何责任。 被告常州市联嘉电气有限公司辩称，一、原告主体不适格。案涉《房屋租赁合同》是由我公司作为承租方与出租方常州市泽益服装厂签订的，收取租金的权利人为常州市泽益服装厂，而原告并非该合同的相对方，与我公司不存在租赁关系，其无权向我公司收取租金。我公司对原告主张受让案涉厂房、支付土地租金和缴纳相关费用事宜无从考究，根据物权法定原则，案涉厂房并无依法登记，也未实际交付，且原告主张的转让案涉厂房行为严重侵犯我公司作为先行承租人在同等条件下的优先购买权。二、我公司依照租赁合同的约定，并根据出租人的要求和指定，将2018年度租金转账支付到原告账户，并非认可原告与郭文益、常州市泽益服装厂之间存在所谓的厂房转让事实，仅是根据郭文益的指定支付行为。2019年5月20日，我公司收到原告发出的关于催要租金的律师函，但我公司认为在此前已经依据租赁合同向出租人支付了部分租金，又因出租人催收并坚持要求本公司向其支付租金，我公司在此情形下，已经实际支付2019年度的所有厂房租金。因此，我公司并无不当支付过错，要求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：案外人郭文益、钱亚琴系夫妻。郭文益系常州市泽益服装厂经营者，并在本市新北区春江镇安家安宁路17号建造有建筑面积约2060平方米厂房。该建筑未经相关部门审批，也未领取产权证书，其土地性质为集体所有制土地，系郭文益向所在村委租赁使用。2017年3月1日，常州市泽益服装厂（个体工商户，经营者郭文益）与被告二签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告二租赁常州市泽益服装厂位于常州市新北区2600平方米的厂房，租赁期为五年，自2017年3月1日起至2022年3月1日止，年租金23.6万元，每半年一付。双方还就其他事项进行了明确约定。被告在签订租赁协议后，即进入该厂房从事生产经营。 2017年3月20日，郭文益、钱亚琴、常州市泽益服装厂与原告许金羊签订书面协议书一份，约定将本案上述涉案厂房作价180万元给原告许金羊，原告许金羊一次性付清房款。郭文益、钱亚琴在协议书上签名，加盖常州市泽益服装厂单位公章。同日，被执行人郭文益出具收款收据，并加盖单位公章，确认收到原告购买厂房款180万元。郭文益当日出具书面承诺书，认可前述厂房转让协议，其与被告裴亚东（常州联嘉电气有限公司）签订的厂房租赁合同期限至2018年2月28日到期，在到期前一个月要求被告与原告许金羊续签案涉厂房租赁合同，如到期未与原告续签租赁合同或未再租赁该厂房，郭文益愿意向原告支付违约金人民币10万元，并且要求被告立即搬离，未立即搬离的，原告有权采取任何措施向郭文益索要上述违约金和相关损失。郭文益当日还出具书面声明，声明案涉两间大车间转让与原告许金羊，跟被告常州联嘉电气有限公司租赁合同不变，期限至2018年3月1日，由原告接受房租，与郭文益无关，一式二份，裴亚东、许金羊各执一份。2017年3月20日，原告许金羊与常州市新北区春江镇济农村委签订租赁协议一份，租赁该村委黄泥沟3.5亩土地，每亩租金2200元，总计每年上交7700元，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日至。郭文益在该协议书上认可该土地原租户为郭文益，由于郭文益将厂房转卖，以致该土地转租给许金羊。2018年1月15日，案外人向常州市新北区春江镇济农村委交付2017年上交款7700元。2018年1月1日，原告许金羊与常州市新北区春江镇济农村委签订租赁协议一份，租赁期限至2019年12月31日，租金为12250元，并在2019年1月3日交付了该租金。上述文件签订后，被告一于2018年7月16日向原告转账支付租金10万元，又于2018年12月30日向原告转账支付租金10.8万元。 2019年5月20日，原告许金羊向被告发出律师函，要求被告在收到律师函7日内，向原告许金羊支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金20.8万元。被告确认收到该律师函，但认为其依据租赁合同和郭文益的要求，已经将2019年度租金陆续以现金和指定银行账户转账支付完毕。 庭审中，被告依据合同相对性原则认为原告主体不适格，被告裴亚东仅是被告常州市联嘉电气有限公司的代理人与郭文益签订租赁合同，不应承担支付租金义务。对于支付2018年度租金，认为是依据出租人郭文益的要求指定分二次将20.8万元转账给原告许金羊，并非是其认可有关案涉厂房转让事宜，同时也否认收到案涉厂房转让、郭文益的声明或承诺等文件材料。对于2019年度的租金，也由郭文益向其收取，并由其出具书面收据。此外，被告认为原告许金羊与郭文益签订的案涉厂房转让协议严重侵犯其作为先行承租人在同等价格情形下的优先购买权，应属无效。郭文益作为证人到庭作证，陈述其与原告许金羊并不存在案涉厂房买卖合同关系，案涉厂房转让协议系双方存在民间借贷纠纷遭受原告许金羊威逼而签订，并已向公安机关报警。案涉的转让协议、声明或承诺也未告知或交付给被告，案涉厂房也未实际交付给原告。对于被告已经支付的2018年度租金，是根据其要求指定进行支付用于偿还债务。被告收到原告律师函后，除其已经收取的租金外，对剩余租金仍要求被告支付其本人收取，被告已经将2019年度的租金全部支付并由其收取。 本院认为：本案中，案涉厂房未经依法审批获得许可，对于该不动产权属本院依法不予认定处理。案外人就该厂房出租给被告并收取租金，系物权意义上的收益权，双方之间的基础法律关系是租赁合同。原告与案外人郭文益、钱亚琴和常州市泽益服装厂之间就案涉厂房签订转让协议，其无法取得相应的物权。协议签订后，原告并未实际交付购房款，双方也未就案涉厂房进行实际交付，即原告并未实际占有。故原告与案外人之间存在的不动产转让基础法律关系，并非本案审理范畴。因此，依据合同相对性原则，在租赁合同中，收取租金的权利人为本案案外人，并非原告。被告裴亚东作为被告常州市联嘉电气有限公司的代理人与案外人签订租赁协议，其不应成为支付租金的义务主体。被告常州市联嘉电气有限公司作为租赁合同的承租人，依据出租人即本案案外人的指定和要求向原告支付2018年度的租金，应视为案外人对外偿还债务的一种支付方式，并非是被告认可原告与案外人之间的相关协议或声明与承诺，即使其收到原告律师函后，在未得到出租人的同意或认可的情形下，被告仍只能向出租人支付租金，否则其将构成合同违约并承担违约责任。因此，原告在案涉不动产权属不明和案外人没有明示租金支付的情形下，要求被告支付相应租金，显然不合理加重了被告的民事责任。 综上，原告作为本案主体不适格，其要求被告支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。本案的诉讼费用，应当按照“谁败诉谁承担诉讼费”的原则承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 驳回原告许金羊的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2660元，由原告许金羊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 毛 见 二〇一九年十二月二日 书记员 蒋沁君