河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6229号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈守朝，男，1962年9月9日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：牛素云、王俊丹（实习），河南京港律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈守序，男，1956年10月19日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘锋，河南向东律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人陈守朝因与上诉人陈守序租赁合同纠纷一案，不服梁园区人民法院（2019）豫1402民初3590号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈守朝之委托代理人牛素云、王俊丹，上诉人陈守序及其委托代理人刘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈守朝上诉请求：依法撤销梁园区人民法院（2019）豫1402民初3590号民事判决，并改判上诉人陈守朝不承担支付陈守序租金70000元及违约金21000元。一、二审诉讼费用由陈守序承担。事实和理由：一审认定每年租金70000元错误，双方租赁合同并未约定每年租金70000元，而系两年的租金为70000元。一审法院认定陈守朝违约错误，在租赁合同履行过程中，陈守朝完全履行了合同，不存在违约行为，一审判决陈守朝支付违约金错误。陈守序辩称，上诉人陈守朝的上诉理由不能成立，一审认定陈守朝支付租金70000元正确，租赁合同可以证实，合同约定每年租金70000元，租赁时间2年，陈守朝仅支付一年租金，剩余租金至今未付，陈守朝违约按合同约定应支付违约金10万元。陈守序上诉请求：依法撤销梁园区人民法院(2019)豫1402民初3590号民事判决书第一项、第三项、第四项，依法改判驳回陈守朝对上诉人的诉请，改判陈守朝支付上诉人违约金100000元、返还上诉人拆迁补偿款30万元。一、二审诉讼费用由陈守朝负担。事实和理由：一审判决认定涉案合同约定的厂房砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚附属物全部由陈守朝投资建设错误,且与双方合同约定及法律规定相悖,本案为房屋租赁合同纠纷,根据双方签订的《房屋租赁合同》,约定上诉人租给陈守朝使用,每年租金柒万元,交款方式为一次交二年,租期两年,陈守朝不得损坏房屋内一切东西,未经上诉人同意不能擅自改造房屋的结构,且约定如遇政府征收行为陈守朝必须无条件搬走,不存在陈守朝所称租给其加盖房屋用于经营的任何约定。陈守朝对涉案房屋及院落仅有在合同期限内的使用权,如未取得上诉人的同意增设或添附,侵犯了上诉人的所有权,被上诉人应当对案涉房屋及院落恢复原状,造成上诉人损失的还应承担赔偿责任，陈守朝无论是其违反合同约定私自进行添附还是违约不支付租金，存在根本违约的事实，本案不存在陈守朝加盖添附1100平方米的事实,事后上诉人发现陈守朝在未经上诉人允许的情况下,添附了约200平方米的砖混及部分砖混二级、铁皮顶、简易棚附属物,不存在添附约1100平方的事实。依据《国务院征收与补偿条例》之规定,上诉人系被征收人,被征收的案涉房屋及院落不仅包括附属物,而且包括案涉房屋及院落的土地,该部分土地的补偿款亦包含在整个征收补偿款之中,土地补偿款应属于上诉人所有，故涉案征收补偿款413860元属上诉人及六户村民所有。陈守朝以借的名义强行索取的30万元补偿款属于不当得利，应予返还。按照双方约定，陈守朝应支付的违约金为100000元，一审判决支付违约金21000元认定事实错误。陈守朝辩称，陈守序对涉案房屋添附的项目和补偿数额事实在一审中认可,原审法院确认并无不当。陈守朝无违约行为,陈守序对盖房是同意的，其还多次去现场查勘,未阻止施工。陈守朝不欠房租。合同约定第一款是约定不明,第二款约定明确，能确定2年房租7万元。政府拆迁在租赁期内陈守序支付拆迁款是自愿支付，上诉人陈守序的上诉请求无事实依据。陈守朝向一审法院诉讼请求：1判令陈守序支付陈守朝房屋拆迁补偿款413860元及利息；2、陈守序承担本案的诉讼费用、保全费用。陈守序向一审法院反诉请求：1、判令陈守朝支付陈守序剩余房屋租金7万元及利息;2、陈守朝支付陈守序违约金10万元;3、陈守朝返还陈守序拆迁补偿款30万元及利息;4、本案的诉讼费用、保全费用由陈守朝承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，陈新杰（陈守兴之子）、陈守序代表包括李保凤、陈保来、陈玉光、陈守录（禄）、在内的六家与陈守朝签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陈守序等六家将位于商丘市睢阳大道陇海铁路北侧西北角（原租给中铁七局项目部）房屋及大院租给陈守朝使用，每年租金柒万元，一次交二年，如乙方（陈守朝）继续租赁，必须提前一个月交下二年房租。租期2年，自2016年5月6日至2018年5月6日止。如有一方违约，需支付对方违约金壹拾万元，如因政府行为须拆迁房屋，乙方必须无条件搬走，甲方退还乙方剩余房屋租金。合同签订后，陈守朝支付租金70000元。陈守朝在租赁期间，进行投资建设，其中有：砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚。陈守序予以认可。2016年至2018年之间，陈守朝所租院落被商丘市城乡一体化示范区拆迁，拆迁补偿款1070063元，其中：1、砖混补偿634248元；2、砖混二级补偿31760元；3、活动板房补偿140942元；4、砖墙铁皮顶补偿35731.5元；5、简易棚补偿12120.8元；6、钢架棚补偿57471.7元；7、铁艺围墙补偿1440元；8、地坪补偿156349元。该款项均由陈守序出具领款手续，其中910472元由陈守序于2018年8月21日出具领款手续领取，其余159591元由商丘市示范区中州办事处宋木林村委会吕庄村北组村书记田福利直接支付给李保凤、陈保来、田秀英三家，三家的领款条交给陈守序，陈守序统一向田福利出具领款手续。后陈守序支付陈守朝拆迁补偿款30万元。以上事实，有双方提交的《房屋租赁合同》、证人证言、照片、领款条等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同履行各自义务。陈守序对领取的拆迁补偿数额及陈守朝在租赁场地上所投资建设的砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚构筑物予以认可。陈守序领取拆迁补偿款后，应按其认可陈守朝投资建设项目的金额支付拆迁补偿款413860.3元[（砖混634248元＋砖混二级31760元＋砖墙铁皮顶35731.5元＋简易棚12120.8元）－已支付300000元]。陈守朝诉请数额为413860元，对多出部分，不予审理。故陈守朝要求陈守序支付房屋拆迁补偿款413860元的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。陈守朝要求陈守序支付利息，因双方未约定利息，视为不支付利息,对陈守朝的该项请求，依法不予支持。陈守序要求陈守朝支付剩余租金70000元，理由正当，证据充分，予以支持。陈守序要求陈守朝支付违约金100000元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，双方约定的违约金已超过百分之三十，故对超出法律规定的部分，依法不予支持。违约金应为21000元（70000元×30%）。陈守序要求陈守朝返还拆迁补偿款300000元及利息，因未提供足以证明陈守朝应当返还拆迁补偿款证据，对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、陈守序支付陈守朝拆迁补偿款413860元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、陈守朝支付陈守序租金70000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、陈守朝支付陈守序违约金21000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回陈守序的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7508元，由陈守序负担；反诉费4175元，由陈守朝负担1037.5元，陈守序负担3137.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人陈守朝提交的（2019）豫1402民初3662号民事判决书，与本案无关，本院不予采信。上诉人陈守序提交的结算清单，因无陈守朝签字确认，且陈守朝对此不予认可，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案房屋租赁合同第一项明确约定，每年租金大写柒万元，缴款方式为一次交二年，上诉人陈守朝诉称系二年租金七万元的上诉理由不能成立。上诉人陈守朝未按照合同约定及时交付租金构成违约，应当承担违约责任，一审认定并无不当，上诉人陈守朝的上诉理由均不能成立。双方虽约定未经陈守序同意，陈守朝不能擅自改造房屋的结构，但结合陈守序在一审庭审中自认陈守朝在涉案租赁土地上盖了一个筒子房，大概200平方砖混，以及砖混、砖混二级、铁皮屋顶、简易棚，综合其他证据、一审庭审情况，可以认定陈守序知悉陈守朝在涉案土地上加盖房屋的事实，陈守序对其领取1070063元补偿款予以认可，因该款包含有陈守朝所建房屋费用，一审判决陈守序支付陈守朝拆迁补偿款413860元并无不当，上诉人陈守序对陈守朝所建房屋面积有异议，因其在一审庭审中已认可陈守朝的主张其所建项目包括砖混、砖混二级、砖墙铁皮顶、简易棚，本院不予支持。上诉人陈守序申请对结算清单上的阿拉伯数字进行鉴定，不符合法律规定，本院不予支持。陈守序要求陈守朝返还拆迁补偿款300000元及利息，因未提供足以证明陈守朝应当返还拆迁补偿款证据，该上诉理由亦不能成立。双方虽约定违约金为100000元，但一审依照法律规定确定陈守朝应当支付的违约金数额21000元并无不当，上诉人陈守序的上诉理由均不能成立。综上所述，陈守朝与陈守序的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9583元，由陈守朝负担2075元，陈守序负担7508元。本判决为终审判决。审判长  朱利民审判员  李念武审判员  王晓辉二〇一九年十二月二十日书记员  刘 洋