江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终4697号上诉人（一审原告）：无锡东华会计师事务所有限责任公司，无锡玉祁大唐置业有限公司破产管理人，住所地江苏省无锡市江尖公园2-120。法定代表人：冯凯燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁颖，上海市广发（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昊敏，上海市广发（无锡）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：上海茯苓投资合伙企业（有限合伙），住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街528弄7115号405室C座。执行事务合伙人委派代表：朱平。委托诉讼代理人：金娟，江苏冯骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，江苏冯骏律师事务所律师。上诉人无锡玉祁大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）破产管理人无锡东华会计师事务所有限责任公司（以下简称东华公司）因与被上诉人上海茯苓投资合伙企业（有限合伙）（以下简称茯苓合伙）破产撤销权纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东华公司上诉请求：撤销一审判决，改判撤销大唐公司与茯苓合伙就平湖天地B幢99单元3105号房屋签订的编号为PHTD-2016-1370的《商品房买卖合同》（以下称合同三），本案诉讼费由茯苓合伙承担。事实与理由：1.一审法院以茯苓合伙单方提供的无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具的《房地产咨询报告》中载明的房屋评估价作为案涉房屋的价款没有事实和法律依据。上述报告出具时，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司主体资格变更，该报告适用的是变更前的公章，故该公司无鉴定资格，出具的报告不合法。且该评估报告中的价格与市场价格严重不符，不具有客观性，显失公平，故合同三应予撤销。2.网签和预告登记均不是物权转移的必要条件，大唐公司与张裕锋、张鸿铭签订的案涉房屋买卖合同（以下简称合同二）在先、合同价款支付在先，虽然该合同未在房产管理部门备案，但不影响张裕锋、张鸿铭享有案涉房屋的所有权。3.一审法院认定合同三系大唐公司与茯苓合伙的真实意思表示系事实认定错误。无锡市金德资产管理有限公司（以下简称金德公司）、大唐公司、茯苓合伙于2016年10月17日签订了《执行和解协议》，约定大唐公司以其公司的房产清偿对茯苓合伙的债权53791300元，该协议签订于法院受理大唐公司破产申请前不足三个月，也不属于法院强制执行程序，并不符合个别清偿的例外情况，应当予以撤销。茯苓合伙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东华公司向一审法院起诉请求：撤销大唐公司与茯苓合伙就平湖天地B幢99单元3105号房屋签订的合同三。一审法院认定事实：2013年1月5日，大唐公司与金德公司签订合同一，约定：金德公司向大唐公司购买平湖天地B幢99单元3105号房屋，总价款为175268元。2013年1月21日，大唐公司与张裕锋、张鸿铭就案涉房屋签订合同二，由张裕锋、张鸿铭向大唐公司购买案涉房屋，总价款为168258元。同日，张裕锋、张鸿铭向大唐公司支付了168258元购房款。2015年12月30日，无锡市北塘区人民作出（2015）北民初字第1259号民事判决书，认定包括案涉合同一在内的391份《商品房买卖合同》系为大唐公司融资需要而设立，不能认定双方存在真实的买卖合同关系。2016年10月17日，大唐公司、金德公司与茯苓合伙三方签订《执行和解协议》一份，约定：金德公司与大唐公司解除包括案涉房屋在内的391套房屋的《商品房买卖合同》，并申请注销网签备案。2016年9月30日，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具《房地产咨询报告》，其中案涉房屋的评估价为89200元。2016年10月28日，大唐公司与茯苓合伙签订合同三，约定由茯苓合伙购买平湖天地B幢99单元3105号房屋，总价款为89200元。除案涉房屋外，茯苓合伙另行向大唐公司购买81套房屋，该82套房屋总价款为9007700元，茯苓合伙于2016年10月28日向大唐公司通过银行转账的方式支付购房款9000000元，该9000000元中包含案涉房屋价款89200元。后案涉房屋于2016年11月9日办理了不动产预告登记，权利人为茯苓合伙，案涉房屋尚未实际交付。另查明：2017年1月4日，该院裁定受理大唐公司破产重整一案，2017年2月24日，该院指定东华公司为大唐公司破产管理人。张裕锋、张鸿铭向大唐公司管理人提交了落款日期为2017年5月31日的《确认书》一份，主要内容为：要求继续履行合同二，主张案涉房屋的物权。东华公司表示其于2018年2月初才收到上述《确认书》，之前并不清楚合同二。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、确认书、签约信息表、经管协议计价表、（2017）苏0206破1号民事裁定书、决定书、房地产咨询报告、不动产预告登记证书、（2015）北民初字第1259号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，破产管理人行使撤销权须符合法律规定。人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：无偿转让财产的；以明显不合理的价格进行交易的；对没有财产担保的债务提供财产担保的；对未到期的债务提前清偿的；放弃债权的。人民法院受理破产申请前六个月内，债务人存在不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力情形的，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。合同三系大唐公司与茯苓合伙基于真实意思表示所签订的房屋买卖合同，合同三中约定的案涉房屋价款以无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具《房地产咨询报告》中载明的案涉房屋评估价为依据，在合同三的履行过程中，茯苓合伙已经支付全部购房款，且已经对案涉房屋办理了不动产预告登记，故不存在破产法规定的管理人行使撤销权的情形。东华公司另主张大唐公司与张裕锋、张鸿铭签订的合同二系有效合同，故合同三系因重大误解而签订，应予撤销。对此，从本案查明的事实看，涉案房屋实际上存在“一房多卖”的情形，若不存在其他影响合同效力的情形，出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖合同均有效，即大唐公司与张裕锋、张鸿铭签订的合同二以及大唐公司与茯苓合伙签订的合同三的合同效力均为有效，仅涉及合同二、合同三能否履行的问题，故东华公司作为大唐公司破产管理人，据此认为合同三系重大误解应予撤销的主张，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回东华公司的诉讼请求。本案受理费2030元，由东华公司负担。二审中，东华公司提供无锡恒茂房地产土地评估公司工商登记信息，证明该公司在2016年8月30日变更名称为江苏恒茂房地产土地评估公司，故在该公司就案涉房屋出具评估报告时，已经不具有评估资格。对此，茯苓合伙提供江苏恒茂房地产土地评估公司出具的《说明》一份，载明该报告出具时，该公司变更后的公章尚未拿到，故使用了更名前的公章。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于合同三是否系以明显不合理的价格转让案涉房产，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。为证明合同三中约定的案涉房屋价款不属于低价转让，茯苓合伙提供了无锡市恒茂房地产土地评估有限公司出具《房地产咨询报告》，东华公司主张该评估报告出具时，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司已经更名，故该评估报告应不予采信，但茯苓合伙提供了江苏恒茂房地产土地评估有限公司的《说明》，《说明》对该评估报告仍采用无锡市恒茂房地产土地评估有限公司公章的事宜进行了合理解释。东华公司未提供证据推翻该评估报告，也未在规定期限内对合同三签订时案涉房屋的市场价格申请重新评估，应承担不利后果，本院对其主张不予采纳。关于合同三是否构成个别清偿，本院认为，茯苓合伙以900万本票向大唐公司支付了包含案涉房屋在内的82套房屋的价款，案涉房屋并非以《执行和解协议》中确定的转让债权为对价，故东华公司主张因《执行和解协议》构成个别清偿，合同三应当予以撤销，本院不予支持。综上，一审法院认定合同三并不存在破产法规定的管理人行使撤销权的情形，并无不当。东华公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2030元，由东华公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱竞艳审 判 员 毛云彪审 判 员 华敏洁二〇一九年十二月二十五日法官助理 韦 苇书 记 员 刘 滢