浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复140号 复议申请人（异议人、被执行人）：夏维亿，男，1973年5月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 申请执行人：安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省安吉县溪龙乡黄杜村。 执行事务合伙人：杭州黑石金融服务外包有限公司。 被执行人（异议人）：夏兮静，女，1973年9月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：浙江维亿工贸有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇世雅下街村世方西路258号。 法定代表人：夏维亿。 被执行人：浙江顺虎铝业有限公司，住所地：浙江省永康市经济开发区华夏路115号。 法定代表人：程拥军。 被执行人：程拥军，男，1971年12月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：黄丽萍，女，1973年6月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 复议申请人夏维亿不服浙江省永康市人民法院（以下简称永康法院）（2019）浙0784执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 永康法院在执行申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“安吉企业”）与被执行人浙江维亿工贸有限公司（以下简称“维亿公司”）、浙江顺虎铝业有限公司（以下简称“顺虎公司”）、程拥军、黄丽萍、夏维亿、夏兮静金融不良债权追偿纠纷一案中，夏维亿、夏兮静提出书面异议，请求依法重新选定评估机构对永康市××垤里××区××单元××室、××室住宅房地产价值重新进行评估；对永康市××垤里××区××单元××室、××室住宅房地分开进行司法拍卖。 永康法院查明，永康法院在安吉企业与维亿公司、顺虎公司、夏兮静、夏维亿、程拥军、黄丽萍金融不良债权追偿纠纷一案的审理过程中，于2017年7月20日作出（2016）浙0784民初7051号民事判决书，判决如下：一、由维亿公司归还安吉企业借款本金2500万元并支付利息、罚息（其中截至2016年2月29日的利息、罚息为925536.25元，从2016年3月1日起罚息按年利率7.83%计算至实际履行之日止）；二、由安吉企业对夏维亿、夏兮静所有的坐落于永康市××垤里××区××单元××室、××室的房地产[房产证号为：永康房权证江南字第××号、00××61号，土地证号：永国用（2010）第96号、113号]拍卖、变卖后所得的价款对上述第一项付款义务、案件受理费139420元在债务本金最高额2004万元及相应利息、罚息的范围内享有优先受偿权；三、由夏维亿、夏兮静分别对上述第一项付款义务及案件受理费173928元在债务本金最高额2500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任；四、由顺虎公司、程拥军、黄丽萍分别对上述第一项付款义务及案件受理费108705元在债务本金最高额1500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任。上述款项均限该判决生效后二十日内履行完毕；五、驳回安吉企业的其他诉讼请求。该案案件受理费173928元，由维亿公司负担。该民事判决书发生法律效力后，于2018年7月4日该案进入执行程序，执行案号为（2017）浙0784执3189号。永康法院于2018年12月4日作出（2017）浙0784执3189号执行裁定书，裁定拍卖被执行人夏兮静、夏维亿所有的坐落在永康市××垤里××区××单元××室、××室不动产（权证号码：jn00××60号号、jn00××61号；永国用2010第96号、永国用2010第113号）。 另查明，涉案不动产被异议人整体打通使用。2018年7月16日，杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司根据永康法院的委托，就上述两个不动产进行整体估价，作出杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产司法鉴定估价报告》，该估价报告称涉案不动产单价为15937元/㎡，总价为1372.4万元，估价报告使用期限自报告出具之日起为壹年，即自2018年7月16日至2019年7月15日止。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。在听证审查过程中，异议人夏维亿称，涉案的两个不动产分别具有独立的产权，客观上可以恢复原状、各自评估、各自拍卖，但涉案不动产的现状仍是打通使用状态。 永康法院认为，生效的裁判文书确定了申请执行人安吉企业对异议人夏兮静、夏维亿所有的坐落在永康市××垤里××区××单元××室、××室的房地产拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。虽然涉案不动产分别具有独立的产权，但因被异议人整体打通使用，该院只能按照其现状进行整体评估并整体拍卖。该院委托估价机构对涉案不动产作出评估后，异议人夏兮静、夏维亿在报告使用期限内有条件将上述不动产恢复原状而不将其恢复原状，即涉案不动产仍保持整体打通使用的现状，未被恢复原状。在房地产市场和估价对象状况均未发生重大变化的情况下，异议人要求重新选定评估机构对涉案不动产的价值重新进行评估的理由不足，该项异议请求该院不予支持，异议人要求分开司法拍卖的异议请求，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条之规定，裁定驳回异议人夏兮静、夏维亿的异议请求。 复议申请人夏维亿向本院申请复议称，永康法院依据（2015）金永执民字第5602号执行一案对异议人夏维亿、夏兮静名下位于永康市××垤里××区××单元××室、××室住宅房地产委托杭州市登鑫房产估价有限公司永康分公司（2018）浙永委评87号进行估价。评估公司出具杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产估价报告》报告称涉案房产总价值为1372.4万元。但是该报告存在以下问题：一、案涉房屋××室、××室是两套住宅，有独立的产权，按照交易习惯理应分开拍卖，且分开拍卖有利于实现不动产价值的最大化，一定程度上保护债权人和债务人的利益。二、该报告采用的价值类型和估价原则背离涉案房地产的价值，造成被评估对象价值严重贬损。涉案房地产的评估结果仅为人民币15937元/平米，该估值远低于被评估对象所在周边房产价值，也远低于永康二手房交易平台上该区域房产的平均成交价格。该评估机构所谓的价值评估就是建立在“估价师经验”基础上的，才导致评估价值严重低于实际价值。基于上述情况，异议人向永康法院提出执行异议，请求对该不动产重新进行价值评估，且分开进行司法拍卖。永康法院于2019年7月31日举行异议听证，但是永康法院以异议人未在报告使用期限内将上述不动产恢复原状为由驳回异议人异议请求。但事实上异议人已经在报告使用期内将上述不动产恢复原状（××室、××室已经分隔），案涉不动产早已处于分隔状态。且不动产价值已经发生重大变化（金华永康二手交易平台等均可查询到该区域参考均价），为此特申请执行异议复议。请求：撤销（2019）浙0784执异69号裁定书，依法重新选定评估机构对永康市××垤里××区××单元××室、××室住宅房地产分开重新进行评估和分开进行司法拍卖。 申请执行人安吉企业，被执行人维亿公司、顺虎公司、程拥军、黄丽萍、夏兮静在复议审查中未向本院提交意见。 本院经审查查明，永康法院在安吉企业与维亿公司、顺虎公司、夏兮静、夏维亿、程拥军、黄丽萍金融不良债权追偿纠纷一案的审理过程中，于2017年7月20日作出（2016）浙0784民初7051号民事判决书，判决如下：一、由维亿公司归还安吉企业借款本金2500万元并支付利息、罚息（其中截至2016年2月29日的利息、罚息为925536.25元，从2016年3月1日起罚息按年利率7.83%计算至实际履行之日止）；二、由安吉企业对夏维亿、夏兮静所有的坐落于永康市××垤里××区××单元××室、××室的房地产[房产证号为：永康房权证江南字第××号、00××61号，土地证号：永国用（2010）第96号、113号]拍卖、变卖后所得的价款对上述第一项付款义务、案件受理费139420元在债务本金最高额2004万元及相应利息、罚息的范围内享有优先受偿权；三、由夏维亿、夏兮静分别对上述第一项付款义务及案件受理费173928元在债务本金最高额2500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任；四、由顺虎公司、程拥军、黄丽萍分别对上述第一项付款义务及案件受理费108705元在债务本金最高额1500万元及相应的利息、罚息范围内承担连带清偿责任。上述款项均限该判决生效后二十日内履行完毕；五、驳回安吉企业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费173928元，由维亿公司负担。该民事判决书发生法律效力后，依申请永康法院于2018年7月4日立案执行，执行案号为（2018）浙0784执3189号。该案执行过程中，永康法院依法委托杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司对夏维亿、夏兮静所有的坐落于永康市××垤里××区××单元××室、××室的房地产进行整体估计。2018年7月16日，杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司作出杭登永分房估（2018）S字第0704号《房地产司法鉴定估价报告》，在价值时点2018年7月8日的估价结果为总价1372.4万元，单价15937元/㎡，估价报告使用期限自报告出具之日起为壹年。同时，该评估报告载明“至估价时点，估价对象××室与××室整体打通使用”，案涉房屋建筑物状况“空间布局”部分亦载明××室与××室合并使用”。该评估报告作出后，永康法院依法向夏维亿、夏兮静送达。夏维亿提出异议，以评估报告采用估值法不合理、作出的依据不充分，导致被评估对象价值严重贬损为由，申请重新选定评估机构进行重新评估。永康法院交评估机构予以书面说明，2018年8月23日，杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司书面函复永康法院，称：“经复核我公司遵照相应的法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的评估程序得出的估价结果是公正合理的。关于异议申请人夏维亿所提供的58同城二手房挂牌数据均为独幢别墅，与估价对象类型不同（估价对象为叠加复式房屋打通使用）不能简单的对比。”2018年12月4日，永康法院作出（2018）浙0784执3189号执行裁定书，裁定拍卖被执行人夏兮静、夏维亿所有的坐落在永康市××垤里××区××单元××室、××室不动产（权证号码：jn00××61号、jn00××61号；永国用2010第96号、永国用2010第113号）。2019年1月16日，永康法院在淘宝网司法拍卖平台发布案涉不动产的拍卖公告，后因双方协商撤回拍卖。2019年3月28日永康法院再次在淘宝网司法拍卖平台发布案涉不动产的拍卖公告，后因夏兮静、夏维亿提出执行异议而暂缓拍卖。在复议审查中经查看现场，案涉不动产在二层、三层上下楼梯间用木板作了简单区隔，室内电梯等仍保持整体打通使用的现状。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。依据评估报告和当事人的陈述，案涉不动产××室与××室合并使用，虽然目前二层、三层上下楼梯间用木板作了简单区隔，但尚未恢复原状，室内电梯等亦仍保持整体打通使用的现状。永康法院对案涉不动产合并拍卖并无不当。复议申请人主张评估报告采用的价值类型和估价原则背离涉案房地产的价值，造成被评估对象价值严重贬损，系对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出异议，不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定之情形，亦不属于执行行为异议复议审查范围，且经永康法院要求本案评估机构已经做出书面说明。综上，复议申请人夏维亿的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。永康法院（2019）浙0784执异69号执行裁定适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回夏维亿的复议申请，维持浙江省永康市人民法院（2019）浙0784执异69号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇一九年十二月十六日 代书记员 郑梦婷