上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10923号上诉人(原审被告)：上海绿禾餐饮配送有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：童辉，总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海青浦出口加工区开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹林云，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，上海日盈律师事务所律师。原审被告：上海新油餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈付仁。上诉人上海绿禾餐饮配送有限公司(以下简称“绿禾公司”)因与被上诉人上海青浦出口加工区开发有限公司(以下简称“青浦出口加工区开发公司”)、原审被告上海新油餐饮管理有限公司(以下简称“新油公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿禾公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、七项，依法改判：一、驳回青浦出口加工区开发公司一审关于解除上海青浦出口加工区开发公司、绿禾公司、新油公司就上海市青浦区北青公路XXX号三区8号2幢房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同、补充协议的诉请；二、驳回青浦出口加工区开发公司一审要求绿禾公司腾退系争房屋的诉请；三、双方之间租赁合同继续履行，绿禾公司按人民币(以下币种均为人民币)9万元/季度为标准向青浦出口加工区开发公司支付房租；四、驳回青浦出口加工区开发公司要求新油公司对绿禾公司支付义务承担连带清偿责任的诉请；五、绿禾公司承担的违约金额以青浦出口加工区开发公司实际损失为准。事实和理由：绿禾公司违约是因为营业园区实际就餐人数与青浦出口加工区开发公司承诺的就餐人数差额巨大，直至2019年才扭亏为盈；况且其已向青浦出口加工区开发公司补交了拖欠租金，一审法院未考虑上述因素就认定绿禾公司违约并判决解除合同，显属不当。本案中应当综合考量绿禾公司违约无主观故意，并积极自觉纠错，最初为经营已投入1,300万元资金等因素，判决合同继续履行。同时，一审判决房屋使用费标准错误。绿禾公司于2019年3月21日向青浦出口加工区开发公司支付2019年第一季度租金9万元，并获得其开具的发票，并且解约违约金也是以每季度租金9万元为标准。此外，一审法院判处解约违约金9万元无事实依据，应当以青浦出口加工区开发公司实际损失为准。综上，绿禾公司请求二审法院支持其上诉请求。青浦出口加工区开发公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新油公司未到庭参加答辩。青浦出口加工区开发公司向一审法院起诉请求：一、解除青浦出口加工区开发公司、绿禾公司、新油公司签订的房屋租赁合同及补充协议；二、绿禾公司、新油公司腾退房屋并将房屋返还青浦出口加工区开发公司；三、绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2018年第一、第二季度租金180,000元；四、绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付房屋使用费，按每年580,000元的标准，自合同解除之日起算至实际腾退之日止；五、绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付水费102,190元；六、绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付逾期付款违约金,2018年第一季度的租金90,000元，自2017年12月21日计算到实际支付之日止，按照每天900元计算；2018年第二季度的租金90,000元，自2018年3月21日计算到实际支付之日止，按照每天900元计算；2018年第三季度的租金90,000元，自2018年6月21日计算到2019年1月6日，按照每天900元计算；2018年第四季度的租金90,000元，2018年9月21日计算到2019年2月25日，按照每天900元计算；2019年第一季度的租金90,000元，2018年12月21日计算到2019年3月20日，按照每天900元计算；2019年第二季度的租金90,000元，2019年3月21日计算至2019年4月14日，按照每天900元计算；七、绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付解约违约金900,000元；八、新油公司对绿禾公司的上述支付义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：青浦出口加工区开发公司系系争房屋产权人。2013年2月27日，青浦出口加工区开发公司(甲方)与新油公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，第一条为租赁标的及用途：1.甲方将位于北青公路XXX号上海青浦出口加工区功能区内加三-2地块上的圆形房出租给乙方。该房屋的建筑面积总计1987平方米。签订合同前,甲方已告知乙方该房屋未设定抵押,且甲方承诺有出租该房屋的权利。2.乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为食堂餐厅使用,并遵守国家和本市有关房屋使用、物业管理、食品管理和安全管理等规定,经相关部门审批核准取得相关经营许可后才开始营业。在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前,不能擅自改变上述约定的用途。第二条约定租赁条件：1.租赁期限：合同有效期为10年,即自2013年3月1日起至2023年2月28日止。2.租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方须如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前3个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意并重新签订租赁合同后方可继续使用该房屋。在同等条件下,乙方有优先承租的权利。3.租赁期满后,乙方应在期满当日内将该房屋恢复原状返还给甲方,若经甲方书面同意的,可以届时以书面同意标准为准。未经甲方同意逾期返还的,每逾期一日,乙方应按2,000元/日向甲方支付该房屋的占用使用费。返还时、应经甲方验收书面认可,并结清各自应承担的费用。甲方对乙方遗留物品不承担保管责任。第三条约定租金支付：1.租金约定：甲、乙双方约定在10年的租期内,前4年(即2013年3月1日至2017年2月28日)的租金为36万/年,之后4年(即2017年3月1日至2021年2月28日)的租金为58万/年,最后2年(即2021年3月1日至2023年2月28日)的租金为72万/年。2.甲方同意给乙方6个月(即2013年3月1日至2013年8月31日)的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等,在此期间甲方不向乙方收取租金。3.租金支付方式：租金按季度支付,每季度租金在上一季度到期前10天支付,先付后用(若乙方以汇款形式支付租金,则汇出日为支付日,汇费由汇出方承担)。甲方在收款后一个月内,向乙方提供发票。4.如乙方逾期支付租金,则每逾期一日按应付季度租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过60日,则视为乙方自动退租,构成违约。甲方有权收回房屋和解除合同,并按合同条款追究乙方违约责任。第四条约定保证金和其他费用：1.保证金：甲方向乙方交付房屋(以交付房屋钥匙为准)之日起5日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为5万元,甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。2.租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等一切费用由乙方承担。第八条约定合同解除条件：甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按合同约定支付违约金。合同解除或终止后,乙方须无条件在一个月内搬离该房屋：1.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的;2.租赁期间,非本合同及相关法律规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的;3.乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的;4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏达到破坏性造成危险的;5.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;6.乙方逾期不支付租金累计超过2个月以上的;7.乙方在每月一次的餐饭满意度测评中,连续三次低于65%的;8.因乙方提供不卫生、过期、腐烂等卫生条件不达标的食品,造成食用人员食品中毒(医院确诊)的;9.因乙方原因造成环保、消防火灾等事故,受到政府相关部门查处,令其停业的。第九条约定违约责任：1.违反合同的一方,应向另一方支付违约金,违约金金额为合同期前五年内为180万元,合同期后五年内为90万。2.乙方装修房屋或者增设附属设施未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求,甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复房屋原状。3.乙方在餐饭满意度测评中连续三次低于65%的,甲方有权提前收回该房屋。乙方前期投入的费用由乙方与接盘的公司进行协商,甲方帮助乙方从中予以协调。4.租赁期间,非本合同及相关法律规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按本合同第九项第1条向甲方支付违约金,且甲方不予退还保证金。5.合同到期后或合同期内非甲方原因造成解除合同的,甲方不承担乙方任何投入折旧和相关赔偿补偿。上海青浦出口加工区开发公司(甲方)、新油公司(乙方)、绿禾公司(丙方)签订《补充协议》内容为：甲乙双方于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》(2013-出-辅002)。乙方注册于上海市松江区九亭镇,承租甲方房屋用于餐饮经营生产并在租赁地青浦区北青公路XXX号注册新公司——绿禾公司(丙方)。目前,丙方已于2014年10月24日注册成立,系乙方全资子公司,原先由乙方与甲方签订的租赁房屋实际由丙方进行生产营,租赁费、水费、垃圾清运费等均由丙方向甲方支付,乙方作为房屋承租人及投资人与丙方具有法律连带责任。鉴于丙方目前经营困难,为支持丙方发展,经丙方申请并经甲乙丙三方协商,在充分尊重原合同条款、遵循诚实信用的原则基础上,就明确甲乙丙三方关系,减免丙方部分租金用于支持丙方发展配合加工区拆除丙方违章搭建及对区域周边环境做好保护保洁等事宜达成如下补充协议。一、甲方同意在丙方拆除所有违章搭建、缴清所欠租金的前提下,2017年3月1日至2021年2月28日期间,租金按照原合同前四年租金即每月3万元收取,协议每满一年签订一次。二、按照先付后用原则,丙方应在每季度租金到期前10日支付下个季度租金。甲方在收到租金后10日内向丙方出具发票。三、丙方清楚知晓甲方减免丙方部分租金,已经充分考虑到丙方经营困难等相关实际及用于丙方维护租赁区域周边环境及卫生清洁,因此对于丙方在租赁期间如发生不安全事故或再次发生拖欠房租、损坏租赁房屋及周围公共设施、绿化、道路,在室外公共区域堆放杂物、车辆、擅自违章搭建等,甲方有权从上述任一事项发生当月起终止该协议,按照原合同标准收取租金,一切后果均由丙方自行承担。四、鉴于该出租房屋实际经营单位为丙方,且丙方系乙方全资子公司,因此乙方同意丙方对相关合同义务承担连带责任。2015年12月2日，新油公司、绿禾公司出具《情况说明》，内容为：“绿禾公司系新油公司全资子公司,法人代表均为童辉。绿禾公司经营事宜均与新油公司有直接关系,且负有连带法律责任。”青浦区市场监督管理局于2015年12月15日、2016年3月22日、2016年6月20日、2016年6月29日、2016年7月26日、2016年7月29日对绿禾公司相继作出行政处罚。2016年10月16日，绿禾公司将餐厅发包给陈秀雷、吴后云。2016年10月27日，陈秀雷、吴后云承包的餐厅发生火灾。2018年10月18日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司付款9万元。2018年12月6日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2018年第一季度、第二季度的租金。2019年1月7日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2018年第三季度的租金。2019年2月27日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2018年第四季度的租金。2019年3月21日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2019年第一季度的租金。2019年3月27日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付水电费88,000元。2019年4月15日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2019年第二季度的租金。2019年7月16日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付2019年第三季度的租金。一审法院认为，根据《补充协议》，新油公司将其权利义务概括转移至绿禾公司，故系争房屋的租赁主体为青浦出口加工区开发公司、绿禾公司。本案当事人的争议焦点在于：一、是否应当解除青浦出口加工区开发公司、绿禾公司就系争房屋的租赁关系？二、违约责任及违约金金额的认定？三、连带责任的认定？法院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：青浦出口加工区开发公司以绿禾公司在合同履行中逾期支付租金为由要求解除合同。在房屋租赁合同关系中，青浦出口加工区开发公司作为出租人的主要义务是按约将房屋交付绿禾公司使用，绿禾公司作为承租人应履行按约支付租金的义务，青浦出口加工区开发公司以绿禾公司逾期支付租金累计超过2个月以上为由要求解除合同，具有合同依据，法院予以支持。法院受理后于2019年2月19日向绿禾公司送达了诉状副本及证据材料，故合同解除的时间为2019年2月19日。合同解除，绿禾公司应当将系争房屋返还给青浦出口加工区开发公司，故其该项诉请法院予以支持。青浦出口加工区开发公司按照每年58万元的标准主张房屋使用费具有事实和合同依据，法院予以支持。青浦出口加工区开发公司没有证据证明新油公司实际占有系争房屋，故其要求新油公司腾退并返还系争房屋缺乏依据，法院不予支持。关于第二项争议焦点：绿禾公司没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，青浦出口加工区开发公司按照合同约定要求绿禾公司承担解除合同的违约金和逾期付款违约金，于法有据，法院亦予以支持。至于绿禾公司应支付的违约金金额，法院认为，虽然房屋租赁合同中相关条款的有明确约定，但绿禾公司提出违约金过高，要求调整，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而青浦出口加工区开发公司未向法院提供证据证明其损失，因此绿禾公司辩称的违约金过分高于所造成损失的意见，法院予以采纳。法院以青浦出口加工区开发公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、绿禾公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定绿禾公司支付解约违约金的数额为9万元，逾期付款违约金的标准为每日50元。2018年第一季度的租金90,000元，自2017年12月21日计算到2018年12月5日止，按照每天50元计算，违约金为17,450元；2018年第二季度的租金90,000元，自2018年3月21日计算到2018年12月5日止，按照每天50元计算，违约金为12，950元；2018年第三季度的租金90,000元，自2018年6月21日计算到2019年1月6日，按照每天50元计算，违约金为9,950元；2018年第四季度的租金90,000元，2018年9月21日计算到2019年2月25日，按照每天50元计算，违约金为7,900元；2019年第一季度的租金90,000元，2018年12月21日计算到2019年3月20日，按照每天50元计算，违约金为4,750元；2019年第二季度的租金90,000元，2019年3月21日计算至2019年4月14日，按照每天50元计算，违约金为1,200元；上述违约金总计54,200元。2018年12月6日，绿禾公司已经向青浦出口加工区开发公司付清了2018年第一季度、第二季度的租金。青浦出口加工区开发公司该项诉请缺乏依据，法院不予支持。关于第三项争议焦点：新油公司对绿禾公司付款义务承担连带清偿责任，具有合同依据，对青浦出口加工区开发公司的该项诉请，法院予以支持。一审审理中，青浦出口加工区开发公司表示所欠水费金额为102,190元，但没有提供证据予以证明，法院不予采信。绿禾公司虽然表示双方确认的水费共计88,000元，但没有提供证据予以证明，法院不予采信。2018年11月22日，青浦出口加工区开发公司向绿禾公司发出水费催款通知，欠款金额为88,800元,2019年3月27日，绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付水费88,000元，故绿禾公司尚欠青浦出口加工区开发公司水费800元。新油公司经法院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。就系争房屋的装修，绿禾公司要求不在本案中主张，另行主张，故本案不予处理。青浦出口加工区开发公司要求保证金不在本案中予以处理，故本案对租赁保证金不予处理。一审法院作出判决：一、上海青浦出口加工区开发有限公司与上海绿禾餐饮配送有限公司就上海市青浦区北青公路XXX号X区X号X幢房屋的租赁关系于2019年2月19日解除；二、上海绿禾餐饮配送有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市青浦区北青公路XXX号X区X号X幢房屋；三、上海绿禾餐饮配送有限公司于判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付房屋使用费，按每年580,000元的标准，自2019年2月19日起至实际搬离之日止(上海绿禾餐饮配送有限公司已经支付房屋使用费22万元)；四、上海绿禾餐饮配送有限公司于判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付截止2018年11月22日的水费800元；五、上海绿禾餐饮配送有限公司于判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付解约违约金90,000元；六、上海绿禾餐饮配送有限公司于判决生效之日起十日内向上海青浦出口加工区开发有限公司支付逾期付款违约金54,200元；七、上海新油餐饮管理有限公司对上海绿禾餐饮配送有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任；八、驳回上海青浦出口加工区开发有限公司的其余诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。青浦出口加工区开发公司与新油公司、绿禾公司就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，各方均应按照约定履行义务。青浦出口加工区开发公司已经按约履行交付符合合同约定的租赁物之义务，而绿禾公司未按照约定期限履行支付租金及水费的义务累计超过两个月，显属违约，故青浦出口加工区开发公司有权根据约定解除合同。至于绿禾公司所述其拖欠租金不具有主观恶意，并及时补足租金之抗辩主张，本院认为，此情节作为其未违约的抗辩并不成立，况且考虑到其实际经营之困难，双方约定的《补充协议》中已经对租金进行部分减免。本院综合考虑此部分因素，认为一审法院对绿禾公司违约事实的认定、解除合同、腾退并返还系争房屋的判定以及解约违约金的酌定合理，并无不当。绿禾公司诉称其向青浦出口加工区开发公司支付2019年第一季度租金9万元并获取对方开具的租金发票，说明青浦出口加工区开发公司对2019年第一季度的租金标准为9万元予以认可，故即使解除合同，应当以9万元/季度的租金标准支付占有使用费，而非原租赁合同约定的58万元/年为标准。对此，本院认为，根据《补充协议》第三条约定，绿禾公司在租赁期间再次发生拖欠房租，青浦出口加工区开发公司有权当日终止该协议并按照原合同标准(58万元/年)收取租金。况且,绿禾公司向青浦出口加工区开发公司支付9万元发生于青浦出口加工区开发公司就本案向一审法院起诉之后。在法院判决之前，青浦出口加工区开发公司行使权利收取拖欠租金，并根据对方支付的金额开具相应数额发票符合常理。青浦出口加工区开发公司单纯的债权受领行为不能说明其已认可房屋使用费标准为9万元/季度。此外，绿禾公司未能提供其他证据加以证明此项主张，故本院对一审法院判定的房屋占有使用费标准为58万元/年予以认可。至于新油公司应否承担连带清偿责任的问题，经审查，本院认为《补充协议》已约定：乙方(新油公司)作为房屋承租人及投资人与丙方(绿禾公司)具有法律连带责任。故绿禾公司有关于此的上诉主张，本院不予支持。综上所述，绿禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,900元，由上诉人上海绿禾餐饮配送有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  徐 江二〇一九年十二月十六日书记员  陈雪萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……