广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24784号上诉人（原审原告）：龙志宇，男，1971年8月5日出生，汉族，住址广州市越秀区，上诉人（原审原告）：张彦，女，1975年2月7日出生，汉族，住址广州市东山区，两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘经，广东保顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市银博士房地产有限公司。住所地：广州市从化区。法定代表人：张天驰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈应，该公司员工。上诉人龙志宇、张彦因与被上诉人广州市银博士房地产有限公司（以下简称“银博士公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙志宇、张彦上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决事实认定中存在多处错误。关于“本案原告主张在收楼时并不知道案涉房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件，但根据举证责任分配，原告没有提供予以证明”、“原告在办理收楼现场看到被告公示的涉案房屋的相关资料时，应据此判断涉案房屋是否符合法定及合同约定的交房条件，若原告认为涉案房屋并不具备法定及合同约定的交房条件，有权拒绝收楼，但原告在看到收楼现场公示的涉案房屋的相关资料后，未提出异议，且查验了涉案房屋……接收了涉案房屋的钥匙”、“原告办理收楼手续时未提出异议，且在收楼相关资料上签名并接收了涉案房屋的钥匙等一系列行为应视为原告同意收楼，涉案房屋已于当日完成交付使用”属于认定错误。首先，开发商有义务主动如实告知涉案房屋是否达到法定及合同约定的交房条件，即被上诉人有义务举证其已如实告知上诉人案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记，尚未满足法定及合同约定的交楼条件，而原审法院却将举证责任推给上诉人，明显不当。其次，在交楼时，被上诉人并未公示过任何材料，仅口头表示已达到交楼标准，让上诉人签收钥匙，故意隐瞒案涉房屋尚未取得竣工验收的事实。再次，本案双方约定房屋交付条件应当满足“竣工验收合格”，但原审法院仅依据房屋转移就认定房屋已经交付，完全忽视了合同约定应当竣工验收合格的条件。因此，案涉房屋的实际交付时间应为竣工验收备案登记之日。二、依据法律规定，被上诉人应承担违约责任。根据城乡规划法等法律法规的规定，只有经过综合验收备案取得备案表才能认定为房屋符合法定交付条件。本案中涉案房屋于2016年12月19日才取得验收备案表，当天才满足法定交付条件，故被上诉人应承担逾期交楼违约责任。三、广东东莞、江苏淮安等地法院有类案判决支持以验收备案之日为房屋符合法定交付条件之日，参照各级人民法院的裁判理念，被上诉人应承担违约责任。四、本案未超过诉讼时效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，本案并未超过诉讼时效。银博士公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。龙志宇、张彦向原审法院诉讼请求：1.判令银博士公司支付龙志宇、张彦违约金33918.5元；2.本案诉讼受理费由银博士公司负担。原审法院认定事实：2016年5月7日，龙志宇、张彦（买方、乙方）与银博士公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定龙志宇、张彦购买银博士公司开发的位于从化市（现为“从化区”）街口街赤草村105国道边路段广物荔山雅筑自编13＃402房（以下称“涉案房屋”），建筑面积88.1平方米，房屋价款678370元等。另约定：“第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”。同日，龙志宇、张彦与银博士公司签订合同附件七《本合同补充协议》，约定：“第五条、该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。第六条、对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”。合同签订后，龙志宇、张彦依约向银博士公司支付了房款。2016年7月3日，龙志宇、张彦前往收楼，张彦填写了《业主资料登记卡》。同日，龙志宇签署《业主收楼签领资料/物品表》，《业主收楼签领资料/物品表》内容包括：“自编号：（荔山雅筑）13栋402单元；资料/物品名称《荔山雅筑业户手册》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》、《划账协议书》、《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》、猫眼，数量各为1”。同日，龙志宇、张彦在《钥匙签收确认书》上签名确认收到涉案房屋有关钥匙6条，并签署了《钥匙托管承诺书》。2017年7月16日，张彦在《钥匙领回确认书》上签名，确认其本人已将托管的钥匙全数收回。另查明，广州市从化区环境保护局于2016年7月13日作出《广州市从化区环境保护局关于广物荔山雅筑一期建设工程竣工验收备案环保意见的函》（从环函〔2016〕117号）。从化区公安消防大队于2016年7月26日作出《建设工程竣工验收消防备案凭证》（从公消竣备字〔2016〕第0038号）。涉案房屋于2016年8月16日竣工验收。广州市从化区住房和建设局于2016年12月19日同意竣工验收备案。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案主要争议焦点有以下两点：一、龙志宇、张彦在涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件的情况下收楼，银博士公司是否需要承担逾期交房的违约责任。本案龙志宇、张彦主张在收楼时并不知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件，但根据举证责任分配，龙志宇、张彦没有提供证据予以证明。银博士公司在办理收楼现场公示涉案房屋相关资料的行为符合双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议的第六条：“对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”，由此可见，龙志宇、张彦在办理收楼现场看到银博士公司公示的涉案房屋的相关资料时，应据此判断涉案房屋是否符合法定及合同约定的交房条件，若龙志宇、张彦认为涉案房屋并不具备法定及合同约定的交房条件，有权拒绝收楼，但龙志宇、张彦在看到收楼现场公示的涉案房屋的相关资料后，未提出异议，且查验了涉案房屋，并在《业主收楼签领资料/物品表》、《钥匙签收确认书》、《钥匙托管承诺书》等资料上签名，接收了涉案房屋的钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原审法院认为，龙志宇、张彦作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果，龙志宇、张彦于2016年7月3日办理收楼手续时未提出异议，且在收楼相关资料上签名并接收了涉案房屋的钥匙等一系列行为应视为龙志宇、张彦于2016年7月3日同意收楼，涉案房屋已于当日完成交付使用。综上，龙志宇、张彦与银博士公司约定交房时间为2016年6月30日前，龙志宇、张彦于2016年7月3日收楼，银博士公司逾期三天交付涉案房屋给龙志宇、张彦。二、关于本案是否过诉讼时效问题。本案龙志宇、张彦与银博士公司约定于2016年6月30日前交付房屋，但龙志宇、张彦于2016年7月3日才收楼，即涉案房屋于2016年7月3日完成交付，银博士公司逾期三天将涉案房屋交付给龙志宇、张彦。银博士公司在庭审中亦承认逾期交房三天，但其辩称龙志宇、张彦主张银博士公司承担逾期交房的责任已超过诉讼时效。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案龙志宇、张彦于2016年7月3日到收楼现场查验涉案房屋，并办理收楼手续，原审法院认定龙志宇、张彦于当日知道或者应当知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交付条件。龙志宇、张彦主张银博士公司承担逾期交房的违约责任，应从其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日即2016年7月3日起计算三年诉讼时效，但龙志宇、张彦于2019年8月5日才到原审法院起诉，且未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，现已经超过三年的诉讼时效，银博士公司主张本案已过诉讼时效的理由成立。判决：驳回龙志宇、张彦的全部诉讼请求。本案受理费324元（龙志宇、张彦已预交），由龙志宇、张彦负担。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（一）龙志宇、张彦在涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件的情况下收楼，银博士公司应否承担逾期交房违约责任。（二）龙志宇、张彦的诉讼请求是否过诉讼时效。对此评析如下：原审判决对于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的效力认定合法有据，且龙志宇、张彦对此并未提出异议，本院予以确认。根据上述合同约定，银博士公司应于2016年6月30日前向龙志宇、张彦交付案涉房屋，现龙志宇、张彦已于2016年7月3日办理收楼手续，实际接收案涉房屋，且在约定的时间内未提出异议，应认定为案涉房屋已于当日完成交付使用，原审判决认定银博士公司逾期3天将涉案房屋交付给龙志宇、张彦并无不当，本院予以维持。龙志宇、张彦再以案涉房屋不符合交付标准为由诉请银博士公司支付实际交楼之日起至验收备案之日止的逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，原审判决对龙志宇、张彦的该项主张不予支持，处理正确，本院予以维持。关于逾期3天的违约金，因银博士公司在原审中提出诉讼时效抗辩，又因合同约定按日计算违约金，本案应从2016年7月3日起计算三年诉讼时效，至原审起诉之日已超过，且龙志宇、张彦未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故龙志宇、张彦关于本案未过诉讼时效的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，龙志宇、张彦的上诉理由及请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费647.96元，由龙志宇、张彦负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十九日法官助理林秋萍书记员何敏婷