广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12417号上诉人（原审被告）：吴习成，男。委托诉讼代理人：石教政，广东银华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王天衡，男。委托诉讼代理人：楚文哲，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人吴习成因与被上诉人王天衡房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴习成上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由如下：（一）一审法院认定事实不清，逻辑和时间关系混乱。上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经明确约定未经上诉人同意，被上诉人不得转租，否则视合同无效处理，押金不能退还。事实是被上诉人在未知会上诉人的情况下，私自于2018年5月20日和案外人容某签订转让合同，将铺位转租给容某，本身存在欺诈行为。上诉人得知商铺经营者变更的事实之后，要按合同收回商铺，没收被上诉人押金。后被上诉人苦苦哀求，承诺支付10000元当作喝茶费（违约金）给上诉人，上诉人才会于2018年5月23日与另一案外人邹某（容某合作方）另外再签订合同。双方上述做法也是目前商铺租赁的通常做法，一审未查明案件事实，判决上诉人返还被上诉人违约金及押金于情于理不符。（二）一审没有合法传唤上诉人到庭，现在发现传票和举证通知书写的是被上诉人王天衡，并不是写的上诉人吴习成。也就是说一审开庭和通知当事人应诉时，并没有向上诉人合法传票传唤应诉，一审寄给上诉人的传票和举证通知书写的都是被上诉人的名字。（三）一审开庭时上诉人通知2018年11月1日10：30分，但是上诉人和其妻子是2018年11月1日10点到达公明法庭，当时第二审判庭正在开庭，公明法庭的保安人员称到时间会有人喊他开庭，就坐在外面了，没想到10：40分时再去法庭，法庭称“已经开庭，当事人未到庭”，故一审程序违法，并且上诉人中也没有认定上诉人未到庭是缺席判决的事实。（四）本案被上诉人起诉时要求判决上诉人与被上诉人所签订的租赁合同无效，并且退还所谓的1万元和另外9千元的押金。但是一审认定双方的租赁合同是有效的，上诉人认可有效，但是判决上诉人退还被上诉人1万元和另外9千元的押金，没有事实依据和法律依据，并且违背合同，因为上诉人与被上诉人所签订的合同第八条约定，如果被上诉人中途退出，押金不予退还，上诉人收取被上诉人的1万元是因为合同约定未经上诉人同意，被上诉人是不能转租的，但是被上诉人将房产转租给他人，需要得到上诉人同意的时候就给上诉人1万元，上诉人得到被上诉人这1万元之前，并不是没有合同依据的。特别说明的是，被上诉人将房子转让给邹某，被上诉人收取邹某多少转让费上诉人不清楚，但是被上诉人与邹某就是因为转让费已经另案起诉，二审案号为（2019）粤03民终5714号。被上诉人转让铺面的时候从中所收取的转让费具体数额上诉人不清楚，被上诉人王天衡与邹某的诉讼也是宝安法院（2018）粤0306民初19664号，上诉人向另案一审法院提出将判决书作为证据，但是另案一审法官不同意。因为上诉人与被上诉人签订的合同中是不允许被上诉人转让的，但是在2019年5月20日就将房产转让给了邹某，后来在2018年5月23日被上诉人称“我收了转让费，我给你一点钱，你让我转租吧”，所以才收了1万元，是基于被上诉人转让了铺面，所以上诉人才收取了1万元。上诉人同意被上诉人转让是有条件的，而且押金是不予退还的，合同有规定，一审判决明显违反了双方合同的约定。上诉人收被上诉人的1万元是根据双方的约定，收取押金也是不应当退还，一审却支持了被上诉人在一审中的诉讼请求，完全是错误的。在一审过程当中，上诉人先后多次去公明法庭提交证据，证据中就有上诉人房子合法建房的凭证，被上诉人却称上诉人的房子没有合法建房凭证，一审认定了房屋租赁合同是有效的，但是被上诉人起诉时是用无效来起诉的，一审认定合同有效，但是判决是根据合同无效来判决，所以上诉人请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。王天衡辩称，（一）一审开庭的时间是2018年11月1日10：30分，当时书记员开庭前有在外面喊双方进来开庭，结果无人应答，被上诉人等了15分钟才开庭的，开庭结束时间是11：10分，一审庭审将近进行了35分钟，当时对方一直没有来，等被上诉人出去的时候也没有看到上诉人本人。（二）因为上诉人未到庭，其所提交的所有证据没有核对原件，连法官本人都无法确定证据的真实性。另，其提交的房屋报建规划许可证，看不出与租赁奶茶店之间的关联性，被上诉人当时予以质证看不出是租赁的奶茶店，当时是请求法庭核实。（三）当时请求的是确定租赁合同无效，需要法庭核实规划许可证的问题，即使合同有效，根据合同第八条规定，经上诉人同意方可转租，否则视合同无效处理，根据合同法第四十五条规定，这属于解除条件的合同，即若未经过上诉人同意，被上诉人擅自转租，那么合同按无效处理，解除条件的合同自条件成就时失效，如果说被上诉人未经同意擅自转租了之后，合同无效之后获得的1万元房租没有任何事实和法律依据。被上诉人已经有9千元的押金押在上诉人手中，当是转租的时候就是以这9千元的押金作为扣除条件，没有约定额外1万元喝茶费和违约金，即使按照上诉人所称的喝茶费和违约金，这1万元明显过高，也不符合常理。另，上诉人也没有提供任何双方约定了支付1万元违约金的任何证据。王天衡向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订商铺租赁合同无效；2、被告返还房屋押金9000元；3、被告返还原告房屋租金10000元；4、被告承担本案诉讼费。原告王天衡与被告吴习成于2017年11月10日签订租赁合同，租赁原告位于深圳市光明新区××街道××社区××栋房屋铺位，期限为2017年12月1日至2019年11月30日，约定每月租金为4500元，由被告向原告缴纳保证金9000元，被告于每月5号缴纳租金给原告，合同约定未经被告同意，原告不得转租，否则视合同无效处理，原告如中途中止合同押金不能归还原告。另查明，被告吴习成于2018年5月23日与案外人邹某签订铺位租赁合同，被告吴习成将该铺位转让给案外人邹某，租赁期限自2018年5月23日至2021年5月22日。原告于2018年5月23日通过微信转账方式转账10000元给予被告妻子冯某。一审法院认为，双方依法自愿签订的合同合法有效，应受法律保护。双方合同虽约定铺位未经被告同意，原告不得转租，但被告提交的其与案外人签订的租赁合同，视为已经同意将店面租赁给他人，另原告无法证实其至2018年5月23日前的使用情况，应当承担举证不能的法律后果，扣除期间的租金，被告应当返还原告押金为5661.29元（9000元-4500元/月÷31天×23天）。原告通过转账支付至被告的10000元，因该铺位在2018年5月23日后原告已经未实际使用，被告又无证据证实收取该10000元的合法依据，原告诉请要求返还10000元的诉求，一审法院予以支持。收取10000元虽系被告妻子，但该商铺系由家庭私有建房形成，且双方系在婚姻存续期间，原告诉请被告返还，符合法律规定，一审法院予以支持。原告、被告之间关于利息没有约定，原告诉请要求被告支付利息的请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、被告吴习成应于判决生效之日起十日内返还原告王天衡15661.29元；二、驳回原告王天衡的其他诉讼请求。一审案件受理费138元，由被告吴习成承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，双方于2017年11月10日签订租赁合同，约定被上诉人承租上诉人的位于深圳市光明新区××街道××社区××栋房屋铺位，期限为2017年12月1日至2019年11月30日，约定每月租金为4500元，由被上诉人向上诉人缴纳保证金9000元，被上诉人于每月5号缴纳租金给上诉人，合同约定未经上诉人同意，被上诉人不得转租，否则视合同无效处理，被上诉人如中途中止合同押金不能归还上诉人。二审中上诉人称被上诉人支付给上诉人配偶的10000元，是请求上诉人同意被上诉人将房产转租邹某的对价，邹某是上诉人找的新的承租人。被上诉人称10000元是预付两个月的房租和水电费用，并称邹某是上诉人找的，但又称转租是双方都同意的。再查，被上诉人在提交给一审法院的起诉状中称：“2018年5月底，原告转账10000元商铺6、7月租金至被告妻冯某微信。之后经被告同意，该商铺于2018年6月初转让给案外人邹某。”吴习成与邹某签订的租赁合同的租金与其与王天衡的租赁合同的租金相同。二审中，上诉人提交了建设用地规划许可证原件，许可证记载的用地单位为宝安公明将石吴习成，用地项目名称为私人住宅。被上诉人质证称不确定是否是租赁的房屋的许可证。二审中，上诉人吴习成同意如果上诉请求得到支持，其预交的二审案件受理费由败诉方迳付。除上述内容外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是一审对上诉人的送达是否适当，上诉人收取的10000元是否属同意终止合同的对价，押金9000元是否应当退还。关于送达，一审法院已将传票等诉讼文书送达给上诉人，传票上写的虽然是被上诉人的名字，但开庭的时间并没有错误，上诉人也自述按传票的时间到了一审法院。故一审法院的送达虽然有瑕疵，但未导致上诉人的诉讼权利不能行使，因此该送达瑕疵不属严重违反法定程序。上诉人主张其在传票记载的时间之前到达一审法院，但由于法院的安排，导致未能出庭，缺乏证据证明，本院不予采信。关于上诉人收取的10000元是否属同意终止合同的对价，以及押金是否应当退还。双方于2017年11月10日签订房屋租赁合同，约定租期为三年，并约定承租人中途终止合同的押金不能退还。二审中上诉人提交了建设用地规划许可证原件，被上诉人称不确定该证是否属租赁的房屋的许可证，但未能提交反驳证据，也未能举证证明该许可证是针对其他房屋，故本院确认该证的真实性和证明力，一审也认定合同有效，被上诉人未提起上诉，故本院维持一审对合同效力的认定。双方原本应当按上述合同履行各方的义务。关于是王天衡还是吴习成要终止上述合同的履行，王天衡在起诉状中称：“之后经被告同意，该商铺于2018年6月初转让给案外人邹某。”符合吴习成所主张的王天衡找到邹某作为新的承租人，请求由邹某承接租赁的主张；也符合吴习成与邹某的租赁合同的租金与其与王天衡的租赁合同的租金相同的情形。吴习成与邹某的合同于2018年5月23日签订，租期为2018年5月23日至2021年5月22日。而当天王天衡将10000元支付至吴习成的配偶，也与吴习成所称的10000元为终止合同的对价的主张相一致。王天衡在起诉状中称该款是预先支付6月和7月的房租，而此时吴习成与邹某已签订租赁合同，王天衡的租赁合同已终止，而且10000元与两个月的租金的金额也不符合，支付时间与合同约定的支付租金日期也不一致，故其该主张，本院不予采信。故可以认定王天衡要求终止合同，将承租人变更为邹某；从而可以采信吴习成所称的10000元属终止原合同的对价的主张；而按合同约定，王天衡终止合同，吴习成可以不退还押金。故王天衡的诉讼请求应当予以驳回。综上，上诉人的上诉成立，一审认定事实存在不清，致判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19675号民事判决；二、驳回被上诉人王天衡的诉讼请求。一审案件受理费138元，由被上诉人王天衡负担。二审案件受理费275元，由被上诉人王天衡负担，该款已由上诉人吴习成预交，被上诉人王天衡应当在本判决生效之日起7日内将其应负担的275元迳付上诉人吴习成。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇一九年十二月十五日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。