辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2167号 上诉人（原审原告）：赵婕，女，1973年6月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：胥涛勇（赵婕丈夫），住大连市沙河口区。 被上诉人（原审被告）：丹东锦江房屋实业有限公司，住所地丹东市振安区经山街143-1-2。 法定代表人：高玉柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋积慧，辽宁圣权律师事务所律师。 上诉人赵婕因与被上诉人丹东锦江房屋实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2019）辽0604民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵婕及其委托诉讼代理人胥涛勇、被上诉人丹东锦江房屋实业有限公司的委托诉讼代理人宋积慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵婕上诉请求：1.撤销（2019）辽0604民初580号民事判决；2.改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋订购合同；3.改判被上诉人向上诉人退还房款998412元；4.改判被上诉人向上诉人支付自2014年9月19日至款项实际退还之日止的利息损失（按中国人民银行同期计收逾期贷款利息标准即同期银行流动资金贷款利率1.5倍计算，暂计至2019年3月12日为332970元）；5.改判被上诉人向上诉人支付违约金20万元（房屋升值部分损失，暂计20万元，最终以评估鉴定结论为准）；6.本案诉讼费、鉴定费等相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、综合验收合格并备案是能够办理产权证的必要前提条件，房地产开发企业初始登记必须提交商品房竣工验收备案证书。此条款是行业作法而非时间限定。同时该条款也是被上诉人事先拟定的格式条款，该条款既未约定被上诉人何时应进行小区综合验收及何时应达到合格标准，也未约定何时为上诉人办理产权。故该条款免除了被上诉人的违约责任，同时也排除了上诉人在发生上述情形时主张被告承担违约责任的权利，应为无效条款。故案涉房屋产权办理时间应依法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，因被上诉人原因案涉房屋至今无法办理产权证，依据上述法律规定应解除案涉合同并赔偿损失。二、案涉房屋的交付应为无效交付，不产生法律效力。案涉房屋按约定的交房时间是2014年12月31日至今已逾期四年多，被上诉人仍未综合验收，未进行综合验收的房屋没有进行验收备案，不具备交付条件不应进行交付，故该交付行为违反法律强制性规定，应为无效。所以，案涉房屋应视为一直未交付，按照法律规定应解除合同并获得赔偿。三、案涉合同中约定“面积待房产局确定后多退少补”条款，免除了被上诉人在房屋面积误差比值超过3%时，被上诉人向上诉人返还已付房款及利息的义务，同时也排除了上诉人解除合同的权利，与法律规定相冲突，应为无效。案涉房屋面积误差比绝对值超过3%是客观事实，案涉合同应解除，由被上诉人返还房款及利息的损失。四、因案涉房屋无法办理产权证，导致上诉人未取得该房屋合法产权人地位，也不能实现订购此房屋出售、抵押贷款等目的，使房屋价值大大贬损。根据《合同法》第九十四条规定，对该合同应予以解除。五、一审法院对房屋升值部分未进行鉴定系错误，因被上诉人违约导致本合同解除，被上诉人应赔偿由此给上诉人造成的损失。综上，一审判决错误，应依法改判。 丹东锦江房屋实业有限公司辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，一审判决正确，应当予以维持。双方之间不存在真实商品房买卖关系，涉案房屋是上诉人抵顶给施工人孔宪坤等三人的工程款，上诉人因出借给三名施工人借款，该三人未偿还借款，上诉人找到该三人及被上诉人负责人就借款事宜进行商议，最终将抵顶给该三位施工人的房屋抵顶给上诉人，作为偿还欠付三位施工人的工程款。被上诉人为了帮助上诉人、三位施工人履行其之间的还款协议，也是为了帮助上诉人及时办理抵顶房屋的相关手续，才与上诉人签订了形式上的房屋订购合同，而被上诉人其实并未收到上诉人的购房款。因此，双方之间不存在真实的商品房买卖关系，被上诉人不存在违约行为，即使现暂时不能办理产权证，上诉人也应向孔宪坤等三人主张权利。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 赵婕向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2014年9月18日签订的《房屋订购合同》；2.被告退还原告房款998412元、进户费6302元，并自2014年9月19日起至实际退款之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍支付原告利息;3.被告支付原告违约金20万元（房屋升值部分损失和租金损失）。 一审法院认定事实：被告系绿云嘉园小区开发建设单位。案外人袁亚斌、孔宪坤、殷宝堂负责绿云嘉园小区工程的施工，被告欠付三名案外人工程款941474元。因三名案外人在施工过程中向原告借款，一直未能偿还，为此，原告找到被告要求被告将欠付三名案外人的工程款向其支付以抵顶借款，被告同意用房屋抵顶。 2014年9月18日经原、被告及三名案外人一致同意，三名案外人将对被告享有的工程款941474元的债权转让给原告，用于抵顶三名案外人欠付原告的借款。被告用绿云嘉园小区一套建筑面积为114.76平方米的商业用房用作工程款抵顶给原告，用于抵销原告上述债权。抵顶当天原、被告签订《房屋订购合同》，约定原告订购绿云嘉园小区68号楼1层4号网点商业用房，建筑面积114.76平方米，单价8700元每平方米，总金额998412元，原告于2014年9月18日一次性付清房款，此商品房屋系抵顶给袁亚斌、孔宪坤34号楼的工程款，付房时间为2014年12月31日。面积待房产局确定后多退少补。该商品房需小区综合验收合格后，办理产权手续。合同签订当日，原告向被告交纳了房款差额部分56938元，被告向原告出具998412元购房款收据。2014年9月26日，被告单位记账凭证记载：“绿云嘉园68号楼4号网点抵顶工程款（赵婕）”，科目为支付三名案外人工程款。2019年3月6日，被告向原告交付上述房屋，原告向丹东亿家兴物业服务有限公司支付进户费6302元。庭审期间，经双方共同确定，上述房屋实际建筑面积94.84平方米。该房屋至今未综合验收合格并办理产权登记。 诉讼中，经该院释明，原告表示坚持要解除合同，不接受被告补偿房屋面积差价款。 一审法院认为，原、被告与三名案外人之袁亚斌、孔宪坤、殷宝堂达成合意，约定三名案外人将对被告享有的941474元工程款债权转让给原告，被告用涉案房屋作为工程款抵顶给原告，原、被告基于上述合意签订的《房屋订购合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被告已经将案涉房屋交付给原告，原告接收房屋并交纳进户费用，除因该小区未进行综合验收无法办理产权外，合同已经履行完毕。 关于原告以房屋面积存在近20平方米的误差要求解除《房屋订购合同》的诉请，《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。本案中，原、被告在《房屋订购合同》中约定，“面积待房产局确定后多退少补”，该约定应视为上述司法解释“合同有约定的，按照约定处理”的情形，双方应当依约履行，原告以存在面积误差为由解除合同，依据不足。 关于原告主张合同“面积待房产局确定后多退少补”的约定系格式条款，免除了被告的主要义务，应为无效。该条款约定的“多退少补”，即在实际面积大于合同面积时，原告补交差价款，在实际面积小于合同面积时，被告负有返还面积差价款的义务，该约定并没有免除被告返还面积差价款的义务。原告的该项主张，没有事实及法律依据，不予支持。 关于原告主张房屋面积不符合约定造成其无法实现合同目的，应解除合同的诉请。本案中，原告的真实目的是通过被告将其对三名案外人的债权予以实现，被告同意且所附条件为用房子予以抵顶，从而抵销各自的债权债务关系。因此，原、被告签订《房屋订购合同》目的在于便于房屋交付、办理产权证，从而完成房屋抵顶、实现对三名案外人的债权。虽然面积不符合约定，但合同约定了“多退少补”，原告可以据此主张返还差价款，不能依据房屋面积存在差异认定合同目的无法实现而解除合同。原告的这一主张，依据不足，不予支持。 关于原告主张案涉房屋至今未办理房屋产权证明，依据《商品房买卖合同司法解释》第三十三条“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定应解除合同。因《商品房订购合同》中约定“该商品房需小区综合验收合格后办理产权手续”，绿云嘉园小区至今未综合验收，双方约定的办证期限尚未届满，原告的该项主张，依据不足，不予支持。 关于原告主张延期交房致使合同目的不能实现，鉴于现涉房屋已交付于原告的实际情况，原告的该项主张，亦不予支持。 综上，原告要求解除双方签订的《房屋订购合同》，没有事实及法律依据，不予支持。因合同不解除，对原告要求被告退还房款998412元、进户费6302元，并自2014年9月19日起至实际退款之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍支付原告利息以及被告支付原告违约金20万元（房屋升值部分损失和租金损失）的诉讼请求，亦不予支持。因经该院释明，原告坚持要解除合同，不主张被告返还房屋面积差价款，对此该院不予处理，原告可另行主张。判决：驳回原告赵婕的诉讼请求。案件受理费18673元，由原告赵婕承担。 本院二审期间，赵婕围绕上诉请求依法提交如下证据：两份《入户通知单》，证明被上诉人于2013年3月21日、2014年3月3日向案外人发放《入户通知单》，进一步证明与该两栋楼同期的案涉房屋当时为现房。 丹东锦江房屋实业有限公司的质证意见为，对该两份《入户通知单》的真实性无异议，但该组证据与本案不具有关联性。 综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，该组证据与本案不具有关联性，本院对该组证据不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依据所查明的事实，可以认定本案所涉的法律关系一是案外人袁亚斌、孔宪坤、殷宝堂将享有的被上诉人债权转让于上诉人的债权转让法律关系，二是经三方合意，被上诉人与上诉人达成的将借款转为已付购房款的商品房买卖合同关系。现双方主要争议的焦点为该商品房买卖合同是否应予解除及被上诉人是否应返还房款并承担违约责任。二审期间，上诉人主要从以下方面提出异议： 一、案涉房屋至今未办理房屋产权证的问题。首先，上诉人主张“该商品房需小区综合验收合格后，办理产权手续”的约定，属于格式条款，不应作为双方对办理产权证期限的约定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”依据上述法律规定，双方于合同中约定的“该商品房需小区综合验收合格后，办理产权手续”条款不符合格式条款无效的情形。所以，上诉人主张该条款系格式条款故为无效的理由不能成立。其次，上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条规定解除案涉房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如上所述，如双方在商品房买卖合同中对办理房屋所有权证有约定时间的，应以双方约定的办理产权期限届满后超过一年，才有权解除合同和赔偿损失。本案中，双方对“该商品房需小区综合验收合格后，办理产权手续”的约定，应视为双方对办理产权证期限的约定。故根据上述法律规定，本案办理产权证的期限尚未届满，上诉人依据上述法律规定主张解除房屋买卖合同的理由不能成立。第三，上诉人主张因案涉房屋不能办理产权证，无法实现合同目的应予以解除。因双方对房屋产权办理期限已有约定，本案中履行期限尚未届满，故不能以此作为合同目的不能实现的理由。 二、案涉房屋是否已交付及上诉人是否具有合同解除权的问题。本案中，双方在合同中约定交房时间为2014年12月31日，被上诉人向上诉人交付上述房屋时间为2019年3月6日，且上诉人也已办理了相关进户手续，并已实际占有该房屋，故上诉人现主张该交付为无效交付的理由不能成立。虽然被上诉人交付房屋时间晚于合同约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，自2014年12月31日因延期交房，上诉人的合同解除权就已发生，但其并未在一年内行使该解除权。故上诉人基于延期交房的合同解除权现已消灭，其依据此理由主张解除商品房买卖合同不能成立。 三、案涉房屋实际面积与约定不符的问题。上诉人主张因案涉房屋实际面积少于约定房屋面积，且双方约定的“面积待房产局确定后多退少补”是格式条款，双方应解除房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。本案中，双方在合同约定“面积待房产局确定后多退少补。”因该约定系对双方权利义务的约束，按照实际面积的不同情况，双方各自承担相应的退还房款或补交房款的义务，并未免除被上诉人的主要义务，故该条款并不属于格式条款，应为有效。根据上述法律规定，双方对交付房屋面积与约定不符，已有合同约定，故应根据约定予以履行。所以，上诉人基于此理由要求解除合同亦无事实及法律依据，本院不予支持。 四、关于一审法院未对上诉人提出的对案涉房屋升值部分予以鉴定的问题。一审期间，法院已释明，上诉人坚持要求解除合同，不主张返还房屋面积差价款。因一审法院未支持其解除合同的诉讼请求，故其提出的以房屋升值部分损失作为解除合同违约金的主张也未予以支持，所以一审法院对其提出的该项鉴定申请未予以准许，并无不当。本院对其在二审期间提出的对案涉房屋市场价值的鉴定申请，亦不予准许。 综上所述，上诉人赵婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18673元，由赵婕负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇一九年十二月二十六日 书记员 张东明