大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8657号原告：大连怡合物业服务有限公司，统一社会信用代码9121020466921473X0，住所地辽宁省大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永斌，男，1956年4月20日生，汉族，系该公司项目经理，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：刘亚滨，系辽宁瑞石律师事务所律师。被告：梁荷，女，1983年9月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙世成，系被告丈夫，住址。原告大连怡合物业服务有限公司与被告梁荷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘亚滨、被告梁荷的委托诉讼代理人孙世成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业费3,582.41元、违约金500元，合计4,082.41元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，原告与大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会协商一致共同签署了《物业服务合同》。合同约定，经协商一致金山社区将泊岭紫郡小区委托给原告实行物业管理；按照双方协商的标准每季度10日前向业主收取物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同。被告系案涉小区28号楼2单元B层1号业主，自合同签订后，原告已依据《物业服务合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告违约拒绝向原告交纳物业服务费。原告已多次通过电话、催交单、律师函等方式向被告催交物业服务费，但被告仍未交纳拖欠的物业费。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告梁荷辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述房屋坐落、物业费及电梯费的标准、欠交物业费的起止时间均无异议。但房屋面积记不得具体数字了。不同意缴纳物业费和滞纳金的，理由为：1、被告楼上的邻居下水管和2—11层是一个下水管，被告家的下水管是独立的。楼上的下水管堵了，原告派工人去疏通，把机器误放到被告家的管道上进行疏通，因为管道口在外面，原告把机器从外向内伸入，碰到被告家厨房洗菜盆下方的水阀，当时家中无人，水阀开后，水直接从水阀没有接管的地方流了出来，家里被淹了。被告回家发现问题后立即通知原告，原告工作人员到现场后让被告整理一下损失报给原告，被告合计报价8,800元损失，但原告认为过高。被告多次找原告协商，但原告认为水阀打开不是物业的原因，是被告自身的原因。此后，原告又有一次误把机器伸到被告的下水管道里，导致洗菜盆下面的管道坏了，原告主动更换了管道。2、广告费和停车费未进行公示，小区内的树都死了，没有人管理，没有人补种。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2015年8月1日，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区华龙南街华龙南园的泊岭紫郡小区实行物业管理，委托管理期限自2015年8月1日起，至成立业主委员会止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元；乘梯费每户每月12元；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2.2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处出具大连市甘井子区业主委员会备案回执，载明：大连市甘井子区运达泊岭紫郡小区的业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。3．被告系大连市甘井子区华龙南园66号2单元B层1号房屋业主，建筑面积为83.08平方米。被告2015年8月1日至2019年3月31日期间未交纳物业服务费。本院认为，在案涉小区的业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会期间，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会代理行使业主委员会职责与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不违反法律、法规的规定，该《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.98元，2015年8月1日至2019年3月31日期间，被告依约应交纳的物业服务费为3,582.41元（0.98元/月/平×83.08平×44个月），借故拖欠不妥。故原告要求被告给付拖欠的物业服务费3,582.41元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、更好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本院不予支持原告关于滞纳金的主张。关于被告辩解的因原告原因造成其水阀打开，家中被淹的问题。本院认为，被告现未提供证据证明其家中被淹系原告维修施工导致，且该纠纷亦属财产损害赔偿纠纷，被告可另行主张。关于被告辩解的广告费的收益使用及公示问题。本院认为，广告费的使用收益涉及业主的整体权益，单个业主不能以此为由免除其个人缴纳物业费的义务。对于被告辩称的绿化等原告物业服务未达到相关标准的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁荷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连怡合物业服务有限公司支付2015年8月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币3,582.41元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告梁荷负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月十六日书记员  宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。