广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14524号上诉人：（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭建波，男，1973年9月22日出生，回族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：廖燕虹，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：周少琼，女，1961年1月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务：行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人郭建波、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人周少琼、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭建波的诉讼请求；2.由郭建波承担二审案件诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。买受人郭建波购买广州市越秀区x路x号x房（以下简称涉案房屋）前，涉案房屋已经办理抵押登记。周少琼、国龙公司、农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》，约定周少琼同意将其与国龙公司签订的《商品房预售合同》项下的房产及其权益抵押给农行淘金支行，以此来获得贷款。2016年6月22日，农行淘金支行与信达公司签订《委托资产分户转让协议》，约定农行淘金支行将其对周少琼的一笔债权转让给信达公司，债权金额为490000元，主债权之从属权利包括但不限于与该主债权相对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随从主债权一同转让给信达公司。且郭建波与国龙公司于2006年签订《商品房买卖合同》的时间在抵押权设立之后，《中华人民共和国担保法》第四十一条和《中华人民共和国物权法》第九条的规定，信达公司对涉案房屋的抵押权经登记合法有效，系善意的抵押权人，信达公司有权就周少琼、国龙公司及农行淘金支行于2001年12月7日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按字2002年第x号）约定的担保债权范围对案涉房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六十七条规定可知，涉案房屋进行抵押登记，登记具有公示的效力且可以对抗不特定的所有人，在郭建波未清偿完毕担保债权的情况下，信达公司有权拒接协助郭建波办理涉案房屋过户手续。（二）一审法院适用法律错误。首先，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定承包人就涉案房屋的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权及其工程价款优先授权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。从上述条文中，并不能得出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。其次，上述规定的实质系对抵押物变现后的款项的分配顺位的释明，应当在抵押物变现款项进行分配时适用，上述规定并未赋予建筑工程的承包人及买受人对抗执行的实体权利。最后，如已支付大部分或全部购房款的消费者可以对抗抵押权人，则无异于变相鼓励债务人通过此种方式转移财产，此亦将对抵押登记的公示公信力产生极其恶劣的负面影响。故信达公司对涉案房屋在约定的担保债权的范围内享有优先受偿权。因此，一审法院适用上述规定裁判案，属于适用法律错误。（三）一审法院程序错误。一审判决就信达公司对涉案房屋是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题进行审理，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对案涉房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在已生效的（2004）东法民二初字第753号民事调解书中得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖案涉房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对案涉房产是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题，但一审法院判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序。综上，恳请二审法院判如所请。被上诉人郭建波二审辩称，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求。具体理由如下：（一）导致郭建波不支付剩余房款24.5万元的原因，系郭建波合法行使不安抗辩权。国龙公司因销售涉案楼盘时构成合同诈骗罪，合同陷于危险的状态。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，在国龙公司先予办理房产证前，郭建波有权利拒绝支付剩余房款，不存在任何过错。（二）信达公司述称其享有的抵押权优于郭建波对涉案房屋享有的权利是错误的。国龙公司因销售涉案楼盘时构成合同诈骗罪，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，银行按揭的担保合同无效，因此抵押权亦无效。参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定，郭建波作为买受人，在交纳了大部分房款后，对涉案房屋所享有的权利也应优先于第三人享有的抵押权。因此，一审法院事实认定正确，法律适用准确，请求维持原判。原审被告国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国龙公司向法庭反映一个情况，其所涉国龙大厦登记预购人与抵押权人之间的借款合同纠纷有一些案已经进入了再审程序，再审案件可能会影响到抵押权人对国龙大厦是否有优先受偿权，请法庭将再审情况也一并考量。原审第三人周少琼未到庭陈述答辩意见。原审第三人农行淘金支行未到庭陈述答辩意见。郭建波于2017年8月29日向一审法院起诉请求：1.国龙公司继续履行涉案商品房买卖合同；2.国龙公司限期内将广州市x路x号x房屋变更登记到郭建波名下，并将办妥的房产证交付给郭建波。一审法院认定事实：2006年，郭建波（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）x号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第x号；商品房预售许可证号为x号。买受人所购买的商品房为上述项目中的x房；该商品房用途为住宅，建筑面积共90.0077平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为495000元。买受人分期付款，其中2006年6月6日前支付250000元，2006年12月6日前支付145000元，2007年6月6日前支付10000元。付完全额楼款后120工作日内办妥房产证。出卖人应在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后工作日内取得房地产权属证书的等。2006年6月6日，国龙公司向郭建波出具收据，载明收到郭建波交来楼款合计250000元。另外，国龙公司另向郭建波出具收据三份，收取郭建波支付的税费10890元、入伙费7750元、装修款15000元。一审另查明：涉案国龙大厦x房于2001年12月3日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为周少琼，房屋使用性质为住宅，建筑面积92.30平方米，成交价格712371元。此后，周少琼向农行淘金支行办理银行按揭贷款，并以涉案的国龙大厦x房屋向该行设定抵押，贷款及抵押期限自2002年1月至2022年1月。因周少琼未按期偿还贷款，农行淘金支行遂诉至原广州市东山区人民法院，并经该院判决后进入强制执行。2007年11月26日，一审法院作出（2007）越法执字第3023-1号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房屋，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第753号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖x对国龙公司的破产清算申请。2016年6月22日，农行淘金支行与信达公司签订《委托资产分户转让协议》，将其对周少琼享有的债权转让予信达公司。本案审理过程中，郭建波表示其愿意支付购房余款。一审法院认为，郭建波与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助郭建波办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与周少琼虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但既无证据显示周少琼曾清偿银行贷款，涉案房屋亦未交付予其使用。可见，国龙公司与周少琼签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与周少琼之间就涉案房屋买卖形成的合同关系应属无效。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，郭建波表示同意支付购房余款245000元。考虑到郭建波在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令郭建波在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。郭建波在向涉案房屋的抵押权支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、周少琼及农行淘金支行、信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，郭建波要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、郭建波在判决发生法律效力之日起十日内，一次性应向国龙公司支付的剩余购房款245000元及该款自2007年6月6日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达公司；二、国龙公司在郭建波完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助郭建波到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区x路x号x房所有权转移登记至郭建波名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；周少琼、农行淘金支行、信达公司对此须予以协助；三、驳回郭建波的其他诉讼请求。一审案件受理费8725元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：因国龙公司利用周少琼名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明郭建波在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。郭建波已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。故一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令郭建波向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8725元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽