广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17879号上诉人（原审被告）：蔡崇德，男，1960年7月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈艳娜，女，1975年8月31日出生，汉族，系蔡崇德的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区。法定代表人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人蔡崇德因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蔡崇德上诉请求：1.撤销一审判决；2.要求按原合同标准1772元/月继续交租至2020年7月止。事实和理由：一、蔡崇德不服解除租赁合同关系，荔湾区住建局要求解除合同是基于“公开招租”关系，蔡崇德不懂电脑和网上投标的操作，房管部门在明知蔡崇德不懂电脑的情况下没有负责任地帮助和协助其去投标而导致蔡崇德无法参与投标，所以蔡崇德没有实际行使优先权，不能单方取消蔡崇德的投标权利而解除合约。二、蔡崇德多次向荔湾区住建局提出申诉，荔湾区住建局应在公开投标上做到公平公正，公开透明安排蔡崇德重新参与投标。三、每月19000元的租金标准并非蔡崇德投标的结果，且《非住宅公开招租同意书》没有单位盖章，也不是蔡崇德主动去签，是不具有法律效力的。蔡崇德不接受每月19000元的租金要求。被上诉人荔湾区住建局辩称：不同意蔡崇德的上诉请求，一审判决查明认定事实清楚，适用法律正确。荔湾区住建局是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条行使解除权，一审判决依法有据。故请求二审法院驳回蔡崇德的上诉请求，维持原判。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：1、要求确认荔湾区住建局、蔡崇德双方就广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋的不定期租赁关系已于2019年4月4日解除。2、要求蔡崇德及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局。3、要求蔡崇德按照每月19000元的标准，向荔湾区住建局支付自2019年4月1日起至蔡崇德及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为38000元）。4、本案诉讼费用由蔡崇德承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区龙津中路××号房屋为直管公房。2013年4月16日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与蔡崇德（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区龙津中路××号首层部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积14.55平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金1772.2元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。蔡崇德租赁涉案房屋主要作商业用途，经营字号为广州市荔湾区泽缘百货店（个体工商户），经营范围零售业。合同期满后，蔡崇德仍一直有支付租金至2019年6月。2018年3月5日，蔡崇德向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于龙津中路××号地下房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年1月21日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人叶玲玲（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区龙津中路××号首层出租项目（交易编号：GZXXXXXXX4）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币19000元/月/总面积。荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所分别于2019年3月5日、5月20日向蔡崇德发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋的租赁关系，要求蔡崇德在2019年3月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年3月31日前腾空交还房屋的，从2019年4月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月19000元向荔湾区住建局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年5月21日到达蔡崇德。2019年6月6日，一审法院在广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与蔡崇德在广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局、蔡崇德签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是蔡崇德一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，荔湾区住建局、蔡崇德之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2019年5月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求蔡崇德腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月21日到达蔡崇德，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达蔡崇德，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月21日起解除。蔡崇德应将广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋及时腾空交还荔湾区住建局。如上所述，荔湾区住建局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，涉案房屋2019年6月30日前的房屋占用费蔡崇德仍可按原租金标准缴纳，2019年7月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月19000元由蔡崇德向荔湾区住建局交纳。现蔡崇德并没有拖欠荔湾区住建局2019年6月30日前的租金或房屋占用费，荔湾区住建局要求蔡崇德按照每月19000元的标准，向荔湾区住建局支付2019年6月30日前的房屋占用费依据不足，不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、确认荔湾区住建局与蔡崇德关于广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋的租赁合同关系于2019年5月21日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，蔡崇德（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区龙津中路××号首层房屋并交还给荔湾区住建局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，蔡崇德按19000元/月标准向荔湾区住建局支付从2019年7月1日起至蔡崇德实际搬迁之日的房屋占用费。四、驳回荔湾区住建局其它诉讼请求。案件受理费375元，荔湾区住建局负担325元，蔡崇德负担50元（此案件受理费已由荔湾区住建局预交，一审法院不作退回，由蔡崇德负担部分迳付给荔湾区住建局）。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。首先，关于涉案租赁合同关系的解除问题。本案中，荔湾区住建局、蔡崇德签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但蔡崇德一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定荔湾区住建局、蔡崇德之间形成不定期租赁关系正确。因租赁期限为不定期，当事人有权随时解除合同。荔湾区住建局在2019年5月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求蔡崇德腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月21日到达蔡崇德，一审法院确定双方的租赁合同关系在2019年5月21日起解除，并判令蔡崇德应将涉案房屋及时腾空交还荔湾区住建局并无不当，本院予以维持。其次，关于房屋占用费的标准问题。基于本案的实际情况，荔湾区住建局已向蔡崇德告知涉案商铺公开招租，蔡崇德亦签署《非住宅公开招租同意书》承诺如未能中标或者未参与投标的情况下，同意将涉案商铺腾空交还荔湾区住建局。在案外人已中标获得涉案商铺的承租权的情况下，荔湾区住建局发出《解除租赁关系的通知》要求蔡崇德腾空交还商铺，蔡崇德并未履行《非住宅公开招租同意书》所作承诺腾空交还涉案商铺，导致荔湾区住建局无法将涉案商铺交付给案外人，损害荔湾区住建局出租权益，荔湾区住建局主张蔡崇德按照出租项目成交价的标准支付房屋占用费，具有合理依据，一审法院予以支持并无不当。至于蔡崇德上诉提出因其不懂电脑和网上操作而要求重新招投标以及认为《非住宅公开招租同意书》无法律效力等主张，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，蔡崇德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蔡崇德负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十七日书记员 王 敏