上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10616号上诉人(原审被告)：上海渊古餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王文渊，总经理。委托诉讼代理人：郭峰，北京知止律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海渊古餐饮管理有限公司(以下简称“渊古公司”)因与被上诉人上海岳峰置业开发有限公司(以下简称“岳峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人渊古公司上诉请求：撤销一审判决第六项、第七项，降低渊古公司支付岳峰公司装修期内的租金及物业管理费金额，撤销或降低提前解除合同的违约金金额。事实和理由：己方认为一审判决中第六项和第七项的违约金认定不合理。没收的上海市虹口区西江湾路XXX号XXX层XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)租赁保证金、公共事业保证金、装修期内的租金及物业管理费等款项均属于违约金的范围之内，鉴于我国对于违约责任的认定以填平守约方损失为原则，岳峰公司对违约金的要求已经严重超出了其损失范围。从2018年1月1日到2018年3月10日的空租期仅为3个月，因此一审判决中第七项判决渊古公司向岳峰公司支付三个月的租金和三个月的物业管理费作为违约金超过被上诉人岳峰公司损失的百分之三十，应当予以减少。渊古公司经营状况不佳，若完全按照一审判决，要求其支付一审判决中第七项所述违约金额，恐难以实现。被上诉人岳峰公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。岳峰公司向一审法院起诉请求：1、确认岳峰公司与渊古公司签订的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；2、渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金人民币(以下币种均为人民币)289,287.86元，以及以289,287.86元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；3、渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的物业管理费44,314.83元，以及以44,314.83元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；4、渊古公司支付2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，以及以7,057元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；5、渊古公司支付赔偿款77,155元，以及以77,155元为本金，按每日0.1%计算自2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；6、渊古公司支付装修期内的租金及物业管理费288,209.87元；7、渊古公司已经支付的房屋租赁保证金445,756.5元不予返还；8、渊古公司已经支付的公共事业保证金38,160元不予返还；9、渊古公司支付提前解除租赁合同的违约金891,513元。一审法院认定事实如下：2015年11月23日，岳峰公司(甲方)与渊古公司(乙方)签订了《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租用面积为238.5平方米；双方暂定系争房屋交付日为2015年12月18日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起62天的装修期，即2015年12月18日至2016年2月17日，乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；系争房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2016年2月18日至2019年2月17日；若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金和/或物业管理费和/或宣传推广费；系争房屋租金按租用面积计算，第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米513元，月保底租金为122,350.5元，第三个租金计收年度的月租金额为每平方米543元，月保底租金为129,505.5元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金445,756.5元；甲方目前对系争房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即系争房屋每月物业管理费为19,080元；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金38,160元；乙方应按约定标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方预付系争房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或系争房屋交付乙方同时或之前，向甲方或管理公司预付系争房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。上述租赁合同签订后，岳峰公司向渊古公司交付了系争房屋，渊古公司向岳峰公司支付了房屋租赁保证金445,756.5元，公共事业保证金38,160元，以及至2017年12月底的租金、物业管理费等相关费用。嗣后，渊古公司(乙方)向岳峰公司(甲方)申请提前终止系争房屋的租赁合同，双方遂签订了《解除“租赁合同”协议书》，约定：甲、乙双方同意于2018年3月10日解除系争房屋的“租赁合同”及双方现有的租赁关系；乙方应当于2018年3月10日前将系争房屋恢复原状交还甲方，否则每逾期一日，乙方应当向甲方承担相当于每日每平方米61.45元的房屋占用费；甲、乙双方确认截止至2018年3月10日，乙方尚欠系争房屋2018年1月1日起至2018年3月10日租金289,287.86元，2018年1月1日起至2018年3月10日物业管理费44,314.83元，系争房屋水电费欠费7,057元，共计340,659.7元，乙方应于本协议签订之日或之前付清上述款项；因乙方申请提前退租，导致“租赁合同”被提前解除，故乙方同意根据“租赁合同”支付的租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元，共计483,916.5元，甲方不再予以返还，并归甲方所有，且乙方应当于本协议签署之前或之时向甲方另行支付相当于一个月的租金及物业管理费之和的金额即148,585.5元；乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索；甲、乙双方同意在乙方按约定期限履行完毕本协议全部义务后，甲方将不再根据“租赁合同”有关约定追究乙方提前退租的违约责任，否则甲方除有权要求乙方按本协议承担有关付款义务外，还有权根据“租赁合同”第12.2条及其他相关约定追究乙方提前解除“租赁合同”的违约责任。上述解约协议签订后，渊古公司将系争房屋返还给了岳峰公司，但渊古公司除支付了部分赔偿款71,430.5元外，未按约支付其他款项。一审审理中，岳峰公司确认收到过渊古公司支付的撤场押金19,080元，并同意返还该押金。一审法院认为，岳峰公司与渊古公司就系争房屋所签的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》及《解除“租赁合同”协议书》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有拘束力。双方在《解除“租赁合同”协议书》中对租赁合同的解除日期，以及渊古公司在租赁期内所欠的租金金额、物业管理费金额、水电费金额均确认无异议，对渊古公司应支付赔偿款148,585.5元亦有明确的约定，故岳峰公司要求确认双方的租赁合同于2018年3月10日解除，要求渊古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元、物业管理费44,314.83元、2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，以及渊古公司尚欠的赔偿金71,430.5元的诉讼请求，依法应予支持。关于岳峰公司主张的租金、物业管理费、水电费及赔偿金的逾期付款违约金，根据《解除“租赁合同”协议书》的约定，渊古公司应当在该协议书签订之日付清上述款项，现渊古公司未按约支付上述款项构成违约，应承担相应违约责任。至于渊古公司认为违约金过高，一审法院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金支付标准。关于装修期内的租金和物业管理费，双方在租赁合同中有明确的约定，若渊古公司不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，岳峰公司有权向渊古公司索取装修期内所免去的租金和/或物业管理费。双方在解约时亦约定，如渊古公司未按解约协议的约定履行全部义务的，岳峰公司有权根据租赁合同的相关约定追究渊古公司提前解除租赁合同的违约责任。现渊古公司未按约履行解约协议，岳峰公司要求渊古公司支付装修期内的租金及物业管理费288,209.87元的诉讼请求，依法有据，应予以支持。关于岳峰公司主张的提前解除租赁合同的违约金891,513元以及租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元不予返还。鉴于双方已约定因渊古公司申请提前退租致租赁合同被提前解除，岳峰公司已收取的租赁保证金、公共事业保证金不予返还，且渊古公司还应支付岳峰公司赔偿金148,585.5元(已支付赔偿款71,430.5元)，同时合同又约定渊古公司还须支付给岳峰公司相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，该违约金金额显然过高，一审法院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金的金额。双方对租赁保证金、公共事业保证金不予返还均予认可，一审法院予以确认，渊古公司应再向岳峰公司支付三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。至于岳峰公司同意退还渊古公司撤场押金19,080元的意见，与法无悖，一审法院予以照准。一审法院判决：一、上海岳峰置业开发有限公司与上海渊古餐饮管理有限公司就上海市虹口区西江湾路XXX号XXX层XXX号房屋所签订的《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》于2018年3月10日解除；二、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元，并以289,287.86元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的物业管理费44,314.83元，并以44,314.83元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；四、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司2017年11月至2018年3月10日的水电费7,057元，并以7,057元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；五、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司剩余赔偿款77,155元，并以77,155元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率支付2018年3月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；六、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金及物业管理费288,209.87元；七、上海渊古餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内，支付上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金445,756.5元；八、上海岳峰置业开发有限公司应于判决生效之日起15日内，返还上海渊古餐饮管理有限公司撤场押金19,080元；九、上海渊古餐饮管理有限公司向上海岳峰置业开发有限公司支付的房屋租赁保证金445,756.5元、公共事业保证金38,160元不予返还。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，因渊古公司申请提前终止《凯德龙之梦虹口房屋租赁合同》，双方签订《解除“租赁合同”协议书》对各自权利义务予以明确。本案讼争是因渊古公司未按前述协议履行相关义务所致，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。岳峰公司有权按照协议书的约定向渊古公司主张装修期内的租金及物业管理费，并要求渊古公司承担提前解约的违约责任。一审关于前述内容的判定，符合双方约定，本院认同。同时一审已对渊古公司应承担的违约金数额予以调低。在渊古公司屡次违约的情况下，渊古公司要求不承担违约金或再行调低违约金的上诉主张，本院实难支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,139.66元，由上诉人上海渊古餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十二月六日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……