广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20370号上诉人（原审被告）：曾庆标，男，汉族，1986年8月22日出生，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地：广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莹，女，该司员工。上诉人曾庆标因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾庆标上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.依法调低物业管理费的违约金为按中国人民银行计收同期银行贷款基准利率的标准计付。事实和理由如下：曾庆标自2018年3月6日至今，被公安机关采取强制措施，人身自由受到限制，故无法参与本案一审程序，并非恶意拖欠费用。曾庆标对一审判令的物业使用费、自用及公摊电费、公摊水费的本金部分不持异议，但在越秀物业未举证证明其实际损失的情况下，曾庆标认为一审判决认定的物业管理费违约金每日3‰的标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，请求二审法院支持曾庆标的上诉请求。被上诉人越秀物业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持。双方签订的物业管理协议合法有效，曾庆标作为完全民事行为能力人，理应明知签署合同的后果，合同对此也进行了明确约定，因违约而产生的责任也是可预见的。在此情况下，违约金应按合同约定执行，不应调低。曾庆标也未举证证明违约金的标准过高，其应自行承担举证不能的法律后果。越秀物业公司于2018年8月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曾庆标立即向越秀物业支付物业服务费（按每月5039.6元计算，从2017年8月1日计算至判决生效之日止）；2017年6月1日至2018年6月30日公摊水费本金1296元，自用及公摊电费本金6964.70元；2.曾庆标立即向越秀物业支付滞纳金（从2017年2月1日起计算至判决生效之日止，实际支付金额以欠费金额为基数，按每日千分之三的标准计算至曾庆标缴清欠费之日止）。一审法院经审理查明：座落在本市××区××单元的房屋，房地产权属人为曾庆标，建筑面积为419.97平方米，规划用途为办公。2014年6月27日，越秀物业公司（乙方）与曾庆标（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：本物业名称为越秀城市广场，类型为办公用房，座落位置为越秀区东风中路××单元，建筑面积419.97平方米；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方有权依据本协议向甲方收取物业管理费用；甲方应于每月5日前向乙方支付当月物业管理服务费；受有关部门、单位或甲方的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，等等。同年10月26日，越秀城市广场经营服务中心发出《关于越秀城市广场南塔物业服务费标准调整意见征询结果公告》，称越秀城市广场通过征询调整物业服务费提升事项符合规定，调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过。并将调价结果公示，即自2015年1月1日起，越秀城市广场南塔物业服务费由原10元/平方米/月调升为12元/平方米/月等。因曾庆标自2017年2月起拖欠涉案房屋的物业管理费及水、电等费用，曾庆标于2018年3月1日向越秀物业公司作出《承诺书》，称因经营困难导致近两年来拖欠租金、水电管理费等，并希望越秀物业公司能够减免滞纳金，并承诺在2018年4月30日前还款等。此外，越秀物业公司为证明其垫付了涉案房屋应负担的公摊水、电费用，向一审法院提交了水电费发票以及计算水、电分摊费用的说明。一审庭审中，越秀物业公司称在曾庆标作出《承诺书》后曾于2018年5月28日及31日合计支付了24235.30元。一审法院认为：越秀物业公司、曾庆标签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。越秀物业公司作为涉案房屋所在大厦的物业服务单位，其依约履行提供物业管理服务，曾庆标理应按合同的约定支付服务对价。曾庆标欠付物业管理费以及水、电费用，显已构成违约。越秀物业公司据此主张要求曾庆标支付物业管理费、水电费用以及按合同约定的违约金标准计收违约金，理据充分，一审法院予以支持。至于越秀物业公司主张的费用标准问题，因曾庆标在作出《承诺书》后曾偿还部分款项，比照越秀物业公司提交的《欠费明细表》中扣减的数额，曾庆标2017年8月未付的物业管理费总额应为4398.70元，其后每月应付管理费为5039.60元。越秀物业公司于诉讼中主张的滞纳金实为逾期付款违约金，而根据前述双方协议的约定，曾庆标欠缴物业管理费的应予支付欠付金额每日3‰的违约金，但越秀物业公司垫付的水、电费用实际系为用户代缴，应按实际发生金额计付。因此，越秀物业公司主张的其垫付水、电费用的逾期付款违约金的计付标准，一审法院酌情调整为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2019年4月24日作出如下判决：一、曾庆标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（其中2017年8月的物业管理费为4398.70元，其后按5039.60元/月的标准计付）以及逾期支付物业管理费的违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按每日3‰的标准从当月6日起计付），其中逾期付款违约金以不超过应付本金为限；二、曾庆标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的自用及公摊电费合计6964.70元以及逾期支付电费的违约金（以每月实际发生的自用以及公摊电费为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）；三、曾庆标应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的公摊水费合计1296元以及逾期支付水费的违约金（以每月实际发生的公摊水费的为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）；四、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3170.9元由曾庆标负担。经二审庭询，曾庆标与越秀物业公司均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。曾庆标二审述称：1.其与越秀物业公司签订涉案《物业管理服务协议》时，曾口头提出违约金过高的异议；2.对曾庆标在2018年3月1日作出的承诺书，越秀物业公司已口头表示同意。对此，越秀物业公司均予以否认。二审中，越秀物业公司没有提交新的证据；曾庆标向本院提交如下证据：1.落款时间为2018年3月6日、盖有“海丰县公安局”字样印章的《拘留通知书》复印件（编号为海公拘通字[2018]00154号），拟证明曾庆标于2018年3月6日被刑事拘留，导致无法知悉涉诉情况，并非恶意拖欠费用；2.从网上查询打印的（2015）穗中法民五终字第2799号民事判决书复印件，拟证明涉案物业使用费的违约金标准过高，应调整为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。经本院组织质证，越秀物业公司发表如下质证意见：证据1中有马赛克的痕迹，不完整，故不确认证据1的真实性。虽然曾庆标称其在2018年3月6日被刑事拘留，但曾庆标从2017年8月就开始欠费，且曾庆标的家属曾在2018年5月来交过部分费用，故该证据无法证明曾庆标不是恶意拖欠费用；不确认证据2的真实性、合法性，且与本案无关。经本院组织调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于双方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院不作审查，并予以维持。针对二审争议的逾期支付物业管理费的违约金标准问题。一审法院判令曾庆标应以同期应付未付的物业管理费为基数，按每日3‰的标准计付逾期支付物业管理费的违约金，且将该违约金限定为不超过应付本金，有合同依据，亦属公平合理。曾庆标在二审中提交的证据均形成于本案一审之前，与本案并无直接关联，亦不足以证明其上诉主张，不属于二审新证据，本院均不予采纳。目前未有证据显示曾庆标在签约时曾对涉案协议约定的违约金标准提出异议，而曾庆标在其主张的被限制人身自由之日前的2017年8月1日即开始欠费，且越秀物业公司在此日期之后还曾收过曾庆标的部分欠费，故曾庆标是否被限定人身自由与其欠费事实之间并不存在必然联系，曾庆标以此为由要求调低违约金标准缺乏合同及事实依据。在曾庆标现有举证不足以证明其上诉主张，亦不能推翻一审相关认定及处理的情况下，曾庆标的上诉理由缺乏理据，本院均不予支持。综上所述，曾庆标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3170.9元，由上诉人曾庆标负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十三日书记员 张冰玲李逸丹