吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4027号上诉人（原审被告）：崔柏，男，1969年8月24日生，汉族，住长春市绿园区。被上诉人（原审原告）：长春市新奥物业服务有限公司，住所地长春市绿园区锦阳路18号融合嘉苑物业。法定代表人：宋晓林。委托诉讼代理人：殷磊，项目经理。委托诉讼代理人：李洪安，吉林滳檀律师事务所律师。上诉人崔柏因与被上诉人长春市新奥物业服务有限公司（以下简称新奥物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新奥物业原审诉请：1.要求崔柏缴纳2017-2018年物业费3726元及违约金8895元，共12621元；2.诉讼费由崔柏承担。事实和理由：崔柏为融和嘉苑小区业主，拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费3726元至今未付，因与崔柏沟通未果，故新奥物业提起诉讼，要求判如所请。崔柏原审辩称，欠2017-2018年物业费每年1863元，共3726元属实，不同意承担违约金和诉讼费。新奥物业进驻小区的合法性有异议，新奥物业主张的违约金是欠款本金的3.39倍，我认为不合法。原审法院经审理查明，2016年12月27日，新奥物业与融和嘉苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，由新奥物业为该小区提供物业服务，合同期限3年，物业费每月每平方米1.12元。崔柏为该小区14栋1单元101室业主，欠付新奥物业2017-2018年物业费共3726元。原审法院认为，新奥物业为物业服务企业，具有合法的物业经营管理权及收费资格，在与崔柏所居住的小区业委会签订《物业服务合同》并进驻小区提供物业服务后，有权依照约定收取物业服务费用，崔柏所提供的照片不足以证明新奥物业未按约定履行合同义务。现双方对崔柏欠缴2017-2018年物业费共3726元的事实并无分歧，崔柏应向新奥物业缴纳物业服务费用。新奥物业其他请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、崔柏于判决生效后立即给付新奥物业2017年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费3726元；二、驳回新奥物业的其他诉讼请求。宣判后，崔柏不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.诉讼费由新奥物业承担。事实和理由：原审认定事实不清。崔柏举证没有得到新奥物业的相应服务，在事实清楚情况下，原审法院偏袒新奥物业，直接影响了崔柏正常生活。一、1.2017年6月27日到2017年8月9日，融合嘉苑小区14栋与15栋之间的消防门被商铺破坏，锯出一扇进出小区的小门，占用消防通道摆桌经营。（有照片）人员随便出入小区，小区人身和财产安全没有保障。我家不敢开窗，烧烤的烟吹入屋内，严重影响了我家的正常生活，此消防门是政府规划万福街时更换后，这个问题才算解决。原审法院对新奥物业过失一带而过，不予理睬。2.14栋与15栋之间，商铺杂物堆积小区内，无人清理，装饭店剩菜剩饭垃圾桶都放在杂物一起，垃圾桶距离我家北窗户距离不到8米，到夏季味太大熏人，不敢开窗户。严重影响崔柏的正常生活，原审只是告知新奥物业清理，但至今新奥物业未处理。3.2017年1月至2017年3月、2017年11月中旬至2018年3月、2018年11月中旬至2019年3月期间，新奥物业没有解决融合嘉苑14栋1单元单元防盗门关闭不上和漏风的问题，严重影响了我家的正常生活。主要是:（1）因房门关闭不上，风雪吹进楼道，致使我家温度降低，导致我92岁的母亲整天在家穿着棉袄棉裤在家中挨冻，因穿着棉袄棉裤行动不便，多次险些摔倒；（2）因房门关闭不上，贴广告的人及其他闲杂人，随便进入本单元楼道骚扰我家，给我家造成很大困扰。原审法院让新奥物业认证融合嘉苑14栋1单元单元防盗门现在是否能关上，原审没有做现场调查，偏听新奥物业一面之词，说能关上。但现在还是此门还是无法关闭严。（因门关不上，物业维修人员把防盗门门槛子都打变形了）照片为证。4.2018年10月起至今，不给我家人进出融合嘉苑小区的磁卡录入，我们全家人无法使用磁卡开单元门回家，只能随着进出小区的人进入小区或走南门（此门常开）进出门小区。二、1.融合嘉苑小区南门（车辆入口门）人员进出门磁力锁失灵没人维修，人员随便进出，外来人员出入小区无人管理，此状况至今有一年之久（现在还是这种状况）。2.融合嘉苑小区东北门，人员进出小门用塑料绳绑，外来人员随便出入小区，敞开有10天之久，物业无人管。（有照片）3.楼道内杂物垃圾、杂物等，堆放不清理。如果发生火灾或地震有碍人员逃生。4.小区内成为商铺的露天储物场地，物业不制止和清除。5.小区内成为收废品和捡废品人员的废品堆放场地。6.破坏公共绿地种地，物业不制止；物业为了利益最大化，花缸、花坛、花架不摆花不栽花，死亡的草坪不更新。破坏性修剪花灌木(有照片为证）（1）破坏草坪、花坛之后种菜，物业不制止。（2）草坪老化不更新，不修剪和不拔除杂草等的正常养护（2018年8月22日找物业经理反应问题之前，所谓的草坪一次也没修剪）。草坪地内杂草从生，导致草坪快速死亡，草坪内看不见草坪草。7.非本小区车辆随便出入。小区内车辆乱停乱放，堵塞小区消防通道，物业对车辆管理混乱。8.小区内散养、笼养鸡，物业置之不理。三、原审法院未对新奥物业2017年1月1日与融合嘉苑小区业主委员会签订的物业合同的效力予以核实，偏听新奥物业一面之词，作出判决。原因一是在新奥物业与签合同的融合嘉苑业主委会（融合嘉苑业主委2010年成立后从未改选）已经到期换届并被业主大会同时罢免。前融合嘉苑业主委员会换届后至今再未选举成立(绿园区现任红旗社区书记全程参与前融合嘉苑业主委员会换届事宜，视频为证，此视频是在红旗社区办公大厅录制）。原因二是按照新奥物业收费标准，我家一年的物业费是1863元(2017年和2018年两年合计3726元)，但起诉应交违约金是12621元，所谓的违约金是本金的3.39倍，涉嫌违反合同法。综上所述，原审判决崔柏全额上缴物业费，是纵容新奥物业，请求二审法院查明事实，依法裁判。新奥物业答辩称，驳回崔柏上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于崔柏应否向新奥物业交纳物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，新奥物业与融合嘉苑业主委员会签订《融合嘉苑物业服务合同》，就新奥物业提供园区物业服务事宜作出明确约定，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。新奥物业依据该合同实际入驻并为小区提供物业服务，崔柏理应交纳物业费。崔柏主张业主委员会签订合同时已经到届，未提供证据，应承担举证不能的不利后果。崔柏提出小区单元门虽修理能锁上但仍有缝隙等问题，可以通过召开业主大会启动物业维修基金的方式解决，新奥物业也明确表示会继续维修或加门帘，小区存在占用公共绿地、养鸡养鸭的情况，是部分业主的不文明行为，新奥物业应对此加以劝阻。但这些业主的不文明行为并不构成崔柏不交纳物业费的理由。原审法院未判决崔柏承担迟延交纳物业费的滞纳金，实质上也是对新奥物业服务瑕疵与崔柏应承担的滞纳金的抵销，以此督促物业公司不断改善、提高物业服务理念、水平。故，崔柏拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。综上所述，崔柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由崔柏负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  常 菁二〇一九年十二月十二日书记员  魏 波