文书内容江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2593号上诉人（原审被告）：常州市金坛东崛购物中心有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道华城中路名仕家园小区2号楼。法定代表人：洪金瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洪金瑞（曾用名洪金栋），男,1957年7月19日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏侨隆房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道华城中路168号。法定代表人：俞风云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。上诉人常州市金坛东崛购物中心有限公司（以下简称东崛公司）、洪金瑞因与被上诉人江苏侨隆房地产开发有限公司（以下简称侨隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东崛公司、洪金瑞上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定现履行的是被上诉人提供的两份合同（落款时间为2010年5月1日的1号楼及2号楼合同）而非上诉人提供的两份合同（落款为2010年4月28日的1号楼合同、落款时间为2010年7月1日的2号楼合同）错误，上诉人提供的现有证据足以确定上诉人提供的两份合同系晚于2010年5月1日签订，且该两份合同的租赁人系东崛公司而非洪金瑞。理由如下：1.被上诉人认为落款时间为2010年4月28日的1号楼合同中甲方处的印章是在2011年才形成的，那该份合同不可能在2010年5月1日之前签订。如果该份合同被上诉人更换首页且事后补章，那么基于合同一式两份的基本常识，被上诉人完全可以提供其持有的一份甲方处盖有其2011年生成的章、乙方处仅有洪金瑞签名而没有东崛公司盖章的1号楼合同，但被上诉人却没有提供任何的证据来予以支持其主张。2.落款时间为2010年7月1日的2号楼合同中乙方处仅有东崛公司的盖章却没有洪金瑞的签名，足以说明该合同系以公司名义签订，也不可能存在事后补章的问题（被上诉人声称其盖完章之后把合同给洪金瑞自己却没有留存完全不符合常理），而东崛公司也是在2010年5月1日之后才成立，足以说明该份合同签订是在2010年5月1日之后签订。3、除了上述证据外，被上诉人还提供了最为直接的证据来证明东崛公司才是正在履行的租赁合同的承租人，即在2013年3月15日被上诉人出具的证明（上诉人一审时提交的第四组证据），以及押金收据、租金发票也体现系东崛公司在履行合同。而一审判决据以否定上诉人两份合同的理由均不能成立。综上，现与被上诉人履行租赁合同的主体为东崛公司，履行的合同为上诉人提交的两份合同，而被上诉人要求解除的系其与洪金瑞先前签订的租赁合同，因此，一审应当驳回被上诉人的诉讼请求，一审法院对该争议焦点的处理严重存在错误。二、一审法院认定“上诉人已支付的定金金额为120万元，扣除已返还的定金为100万元，现被上诉人仍保留20万元定金”错误，该款项为押金而非定金，被上诉人目前保留押金金额为120万元而非20万元。首先，无论上诉人还是被上诉人提交的1号楼、2号楼租赁合同，虽然都约定了定金条款，但除了上诉人提交的2号楼外，其余合同都约定了定金退还并转为履约保证金，且根据被上诉人出具的押金收据也可以证明该款项系作为押金交付而非定金，因此，一审判决将该款项认定为定金错误。其次，上诉人已支付押金款项的凭证为140万，其中2010年5月19日转账给刘明福20万元、2010年7月7日被上诉人向上诉人出具20万元现金收据，2010年7月16日上诉人转账给被上诉人100万元（被上诉人有开收据），对于上述凭证，被上诉人辩称“2010年5月19日转账给刘明福的款项与2010年7月7日被上诉人向上诉人出具的现金收据系同一笔”，理由为“刘明福收到该笔款项后取出来再现金交付给公司”，被上诉人认为依据不足，刘明福作为公司财务，租金基本上也都是支付到其账户，实际上刘明福的账户就是代表公司的账户。一审法院根据定金交易习惯认为除有流水之外还应有收据并无充分法律依据。另外，根据被上诉人提交的两份合同约定，被上诉人保留1号楼履约保证金20万、2号楼履约保证金20万，共计40万，而根据上诉人提交的两份合同约定，被上诉人保留1号楼履约保证金20万元、2号楼定金100万元，共计120万元。一审判决采信被上诉人主张，认定只剩下20万元押金还在被上诉人处错误。事实上，虽然上诉人只提供了交付140万元凭证，但本案仍可以确认被上诉人所保留的押金为120万元（即1号楼20万元，2号楼100万元），理由如下：上诉人提交的与被上诉人提交的两份合同的除了签订主体不同外，另外一处不同之处便是2号楼的定金从原先约定的陆续退还80万元而只留取20万元变更为100万元定金待合同终止后退还，即2号楼定金不退的问题系双方重新签订合同的原因。三、一审判决认定上诉人在2017年11月之前尚欠被上诉人950016.98元错误，2017年11月1日之前的租金款已经结清。一审中，被上诉人要求上诉人支付租金的金额计算是按合同约定应付的款项扣除上诉人转账款项得来，但该计算方式与客观事实不符，理由为：1.2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金存在调整，该期间租金已支付完毕。根据上诉人提交的由被上诉人在2014年5月22日出具给东崛公司的发票显示，该2013年5月1日至2014年4月30日的租金为819431.80元，与合同约定应付的1115581.44元发生变化，说明该期间的租金发生了调整。调整系因为被上诉人逾期交付2号楼给上诉人使用等原因造成。而被上诉人称调整的原因系以室内整平补助款296149.56元抵扣，该说法明显不能成立，理由为：根据财务常识，如果出现租金以其他款项来予以抵扣，此时的开票金额仍然应当为1115581.44元而非819431.80元，即被上诉人应向上诉人开具1115581.44元发票，而上诉人只需再向其支付819431.80元，剩余款项以整平补助款来予以抵扣即可。另外，需要指出的是，根据被上诉人的认可，该笔款项296149.56元（实际上为43万元）应当用于抵扣之后的租金。2.2014年5月1日至2015年7月31日租金已经支付完毕，其中270万元系通过银行转账，其余以现金形式交付。被上诉人在2015年7月29日向上诉人出具的2014年5月1日至2015年7月31日期间的3094411.50元租金发票，且被上诉人在第一次庭审中明确了“合同履行过程中系先交租金后再开发票”（第一次庭审笔录第11页），根据以上陈述足以确认被上诉人在向上诉人出具3094411.50元发票时系已收到该发票金额的全部租金款，该款项中的270万元系通过银行转账，其余以现金形式交付。3.2015年8月1日至2017年10月31日期间的租金情况。根据合同计算，该期间应付租金款为5755605.48元，而该期间上诉人转账给被上诉人的款项为520万元（不包含2018年上诉人支付的100万元），差额555605.48元，该款项系通过其他款项抵扣（项目为：因电表未分立而应由被上诉人支付的但由上诉人先行垫付的小区路灯、喷淋、地下车库、移动公司产生的电费、电路及变压器维修、消防设备维修费用等）。综上，2017年11月1日前的租金款已全部结算支付完毕，实际上被上诉人也在其诉状中称上诉人在2017年11月1日前能较好履行合同，但根据其在诉讼过程中主张及一审法院判决逻辑，上诉人从一开始就未按时支付租金，这明显自相矛盾。四、本案还存在其他可以用来抵扣租金款的情形，一审法院未予以认定有误。1.被上诉人所交付的1号楼面积不足，不足面积对应的已付租金款应予以抵扣之后的房租。本案合同约定1号楼面积为3882.49m2，被上诉人认可向上诉人实际交付的面积为3482.49m2，但根据1号楼的房产证显示实际交付给上诉人使用面积为3341.87m2。被上诉人辩称1号楼中的多算的面积实际上是从2号楼中转移过来，但被上诉人仅提交了其单方制作的所谓红线图，且红线图上没有上诉人任何签字或盖章确认，因此，被上诉人提供的证据不足以证明其主张。此外，无论上诉人还是被上诉人提供的2号楼合同中，均确认在详见红线图时的面积仍为9870.45m2，合同中并未体现红线图的面积与合同约定面积不一致。另外，如果存在2号楼面积放在1号楼合同中计算的问题，从常理上来看，双方势必会签订补充协议来确定。综上，1号楼面积不足问题事实存在，对于不足面积对应的已付租金款应予以抵扣之后的房租。2.无论上诉人还是被上诉人提供的1号楼合同中约定“面积为3882.49平方米，第四年租金为每月每平米6元”，根据计算，第4年每月应付租金为23294.94元，但合同中记载第四年每月租金为33742.41元，上诉人也是按照该计算错误的数字支付租金，多付了125369.64元，该款项也应当在之后的应付租金中予以抵扣。3.上诉人于2014年1月22日向被上诉人公司的法定代表人支付了20万元的款项，该款项在结算中予以遗漏，应予以抵扣。但一审法院竟以以往租金都是交付给公司账户或工作人员刘明福账户，为此否定上诉人汇往法定代表人账户的20万元款项为租金款，该认定没有任何依据，况且作为被上诉人而言，其若认为该笔款项系法定代表人与上诉人个人的款项来往，根据举证的便利性原则，应由被上诉人提供证据证明，而非上诉人。五、即使存在应缴租金，上诉人只需承担补足租金款义务，但不构成违约，且本案的违约金也超过月利率2%，超过部分无效。1.上诉人交付租金方式虽然与合同约定不同，但交付方式得到被上诉人认可，一审法院认定该租金支付方式违反合同约定系错误，有违诚实信用原则。虽然合同中约定租金每月一付，但因为履行合同的过程中出现租金调整、款项抵扣等问题，故需要支付租金的金额会与合同约定不一致，上诉人支付租金的方式系得到被上诉人认可，被上诉人在一审庭审时也明确认可被上诉人未每月交付租金但双方从未发生争议（第一次庭审笔录第11页），且本案发生纠纷前，被上诉人也从未向上诉人催缴房租。2.被上诉人未向上诉人出具发票，上诉人可拒交房租。3.被上诉人擅自申请变更涉案房产的规划用途已构成违约。最后，本案合同关于违约金的约定为月利率5%，超过了月利率2%，超过部分为无效，一审按月利率5%计算违约金错误。侨隆公司辩称：一、本案实际履行的是侨隆公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的两份《商场租赁合同》。1.2010年6月3日设立东崛公司时，洪金瑞提供的2号楼租赁合同除首页将洪金瑞改成东崛公司之外，其他内容和落款与2010年5月1日合同一致。2.从江苏江南银行农村商业银行（以下简称江南银行）安全保障部调取的合同看，2013年3月25日洪金瑞提供给该行作为转租依据的2号楼租赁合同除了首页的承租人主体增加了东崛公司和落款处添加了东崛公司的印章之外，内容与2010年5月1日合同一致。江南银行华城支行提供的2010年7月1日合同，与其本部保留的不一致，应以本部保留的为准。3.上诉人与被上诉人提供的合同从内容看，主要区别在于2号楼的定金约定：上诉人提供的2010年7月1日关于2号楼租赁合同约定的定金为100万元且不退；被上诉人提供的2010年5月1日关于2号楼租赁合同约定交纳100万元定金后，根据装修进度退80万元，留20万元作为履约保证金。从合同履行的情况看，被上诉人收取洪金瑞定金120万元，后又陆续退还其定金100万元，只留20万元作为履约保证金，因此，实际履行的应为被上诉人提供的2010年5月1日的合同。4.洪金瑞存在变造合同、虚假陈述的情况。（1）东崛公司设立于2010年6月3日，此时东崛公司的印章尚未刻制启用，东崛公司不可能与被上诉人签订2010年4月28日关于1号楼的租赁合同；（2）上诉人提供的2010年4月28日关于1号楼的租赁合同上被上诉人的印章启用时间为2011年2月16日之后，而一审时洪金瑞委托诉讼代理人陈述“落款的公章及手填日期均在2010年7月份左右形成”，明显系虚假陈述。（3）洪金瑞在一审庭审时答复落款为2010年7月1日的合同形成时间，“就是在2010年7月1日”，这一陈述与其向登记机构和江南银行交付的合同不符；且合同起始时间为2010年5月1日，合同签订时间在7月1日，不符合常理；最后，如果存在这份合同，洪金瑞就无需在2013年3月15日和2014年1月22日要求被上诉人为其出具授权东崛公司转租的证明了。二、一审判决关于“现被告处仍有定金20万元在原告处”的认定，事实清楚、证据确凿。根据侨隆公司一审时提供的证据，侨隆公司于2010年7月7日开具收到定金20万元的收据（载明收款方式为现金）并以该收据作为记账凭证，但该现金是洪金瑞于2010年5月19日通过银行汇款给侨隆公司的会计刘明福，由刘明福支取现金再交付至侨隆公司处；2010年7月16日上诉人通过银行汇款方式向侨隆公司支付了定金100万元，侨隆公司于2010年7月19日向上诉人出具了收款收据（载明收款方式为转账），并以“电子汇划收款回单”和收据作为记账凭证。其后，侨隆公司于2010年7月19日以银行转账方式退还上诉人保证金70万元，上诉人于2010年7月20日向侨隆公司开具了收款收据，侨隆公司以电汇凭证和收据作为记账凭证；侨隆公司于2010年10月8日以转账支票方式退还上诉人保证金30万元，上诉人于同日向侨隆公司开具了收款收据，侨隆公司以进账单和收据作为记账凭证。上述事实证明双方的交易习惯为除银行流水外还应有收款收据，根据该交易习惯，如果2010年5月19日的20万元与7月7日开具收据的20万元不是同一笔，上诉人处应持有侨隆公司于2010年5月19日开具的收款收据。上诉人主张通过他人向侨隆公司交付了定金100万元，并且2010年5月19日汇给刘明福的20万元与侨隆公司于2010年7月7日开具的收据是两笔不同的款项，并无证据证明。三、一审判决关于上诉人欠付租金金额的认定，事实清楚、证据确凿。一审中，除侨隆公司同意扣减的补助款296149.56元外，双方在租赁合同履行过程中未变更过合同租金的标准，故根据租赁合同的内容完全可以直接计算出上诉人截止到2018年8月30日应付租金的金额为12172945.36元，再减去其已付租金9719431.8元及补助款296149.56元，上诉人实际欠付租金为2157363.92元。上诉人辩称租金存在调整，无相应的证据证明。上诉人提出的两张租金发票问题，发票仅是记载上诉人交付的租金是哪个时间段的租金，而不具有该时间段的租金已全部交清或变更租金合同条款的效力。至于其提出的所谓其它可抵扣事项，双方从未就此达成任何意思一致，上诉人也无证据证明其观点。四、一审判决关于租赁面积以及上诉人汇款20万元给俞风云性质的认定，事实清楚。根据侨隆公司一审时提交的租赁合同、测绘报告、红线图等证据，可以证实，1号楼的测绘面积为3482.49㎡，2号楼的测绘面积为11059.06㎡，2号楼当时已销售面积为788.6㎡，故2号楼的剩余面积为10270.46㎡。洪金瑞在签订两份合同前，提出“超过1万平方米的商场装修消防手续送常州消防支队审批较为麻烦，希望将2号楼的面积调整到1万平方米以下”的要求，故双方在签订合同时就将2号楼的400㎡加到了1号楼的合同中，并将该400㎡的面积从2号楼的合同中扣除。如此一来，1号楼的租赁面积变为3482.49+400=3882.49㎡，2号楼的租赁面积变为10270.46-400=9870.46㎡。为此，双方在2号楼合同中明确了“详见红线图”，证明这一结果是双方意思一致的产物，不存在上诉人所谓的1号楼面积不足应扣减房租的事实。上诉人所谓“1号楼第四年租金为每月每平方米6元……多付租金125369.64元”的辩称与事实不符。根据1号楼合同第三条约定，1号楼10年租期总租金为4808156.76元，以租金总额除以10年，再除以3882.49㎡，再除了12个月，得到的租金标准为10.32元/月/㎡，而非上诉人所称6元/月/㎡，不存在多付租金事实。根据一审查明的事实，上诉人交付租金的对象除2013年8月22日、2014年5月12日两次是汇入侨隆公司对公账户外，其余款项均是汇入侨隆公司会计刘明福银行卡内，从未将租金汇付至侨隆公司法定代表人俞风云银行卡过。因俞风云本身兼具自然人与侨隆公司法定代表人双重身份，故在无其他证据证明的情况下，无法证实该20万元是支付给侨隆公司的租金。五、洪金瑞存在逾期支付租金的违约行为。根据《商场租赁合同》第三条第2、3项的约定，洪金瑞应自2013年5月1日起于每月1-5日前缴清当月的租金。逾期未交，按月收取所欠租金5%作为违约金。逾期1个月以上，侨隆公司有权终止合同。在合同履行过程中，虽然侨隆公司一再容忍了洪金瑞屡次逾期交付租金的行为，但并不代表双方就履行期限进行了变更，更不代表侨隆公司放弃追究洪金瑞责任的权利。截止2018年8月30日，洪金瑞逾期未交租金为2157363.92元，未交月数早已超过一个月，故洪金瑞违约事实清楚、证据确凿。关于违约金，双方合同约定为月5%，一审时上诉人未提出违约金过高申请调整的请求，故一审判决支持违约金并无不当。另外，上诉人以侨隆公司未开具发票为由拒付租金无充分法律依据。开具发票是附随义务而非合同主要义务，不能以附随义务未履行来抗辩合同主义务的履行。最后，侨隆公司申请规划变更不构成违约，侨隆公司申请规划变更，是响应政府去商业用房库存的号召而为，虽然规划变更由规划部门审批后公示，但侨隆公司需在房屋物权无障碍后才会根据规划要求，向国土、住建等部门报批后方可实施房屋改造，故该规划变更并不直接影响到上诉人的经营。侨隆公司向一审法院起诉请求：1.要求解除侨隆公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的2份《商场租赁合同》，返还租赁房屋；2.要求东崛公司、洪金瑞连带给付租金人民币2157363.92元（计算至2018年8月31日）；3.要求东崛公司、洪金瑞自2018年9月1日起至实际返还之日止，按合同约定的租金标准支付房屋租金；4.要求东崛公司、洪金瑞支付违约金人民币600831.56元（计算至2018年8月31日）及自2018年9月1日起至其付清租金之日止的违约金（按每月5%计算）；5.本案诉讼费由东崛公司、洪金瑞负担。一审法院认定事实：东崛公司于2010年6月3日成立，公司性质为有限责任公司（外国自然人独资），洪金瑞为法定代表人，公司住所在金坛市。因东崛公司的经营需要，侨隆公司与东崛公司、洪金瑞之间签订了租赁合同，但双方就具体履行哪份租赁合同及合同主体问题，产生争议。侨隆公司主张合同相对方为洪金瑞，提交侨隆公司与洪金瑞于2010年5月1日就1号楼、2号楼分别签订的两份合同。东崛公司、洪金瑞质证称，对合同的真实性没有异议，但在东崛公司于2010年6月3日成立之后，侨隆公司与东崛公司重新签订了两份合同，其中就1号楼提供落款时间为2010年4月28日的合同，就2号楼提供落款时间为2010年7月1日的合同。侨隆公司对东崛公司提交的1号楼合同质证称，首先东崛公司2010年6月3日才成立，公司印章尚未启用，东崛公司不存在与侨隆公司签订合同的基本条件；其次，侨隆公司新印章的启用时间为2011年2月16日，而东崛公司却陈述该合同在2010年7月份签订，明显与事实不符。侨隆公司对东崛公司提交的2号楼合同质证称，对该份合同印章的真实性没有异议，但该合同是2010年5月1日之前双方拟定的一个初稿合同，并签署落款时间，因东崛公司提出定金返还的问题，双方才重新达成了2010年5月1日的合同，但之前的初稿合同未收回。另侨隆公司提供东崛公司在市场监督管理部门留存的备案合同，法院也调取了因东崛公司将部分房屋转租给江南银行而留存在江南银行安全保障部及江南银行常州市华城支行的房屋租赁合同。具体情况如下：                          1号楼              2号楼                  侨隆公司就租赁的1、2号楼提供的合同              1.合同主体：侨隆公司与洪金瑞      2.定金条款：支付100万元，装修进场退50万元，装修大体完工退30万元      3.签订时间：2010年5月1日              1.合同主体：侨隆公司与洪金瑞      2.定金条款：支付100万元，装修进场退50万元，装修大体完工退30万元      3.签订时间：2010年5月1日                  东崛公司就租赁的1、2号楼提供的合同              1.合同主体：侨隆公司与东崛公司，但侨隆公司的印章发生变化，该印章是2011年2月16日备案      2.定金条款：支付100万元，装修进场退50万元，装修大体完工退30万元      3.签订时间2010.4.28              1.合同主体：侨隆公司与东崛公司，侨隆公司印章仍为2011年2月16日之前的印章。      2.定金条款：支付100万元      3.签订时间：2010.7.1                  东崛公司向市场监督管理部门提供的合同              －－－              合同首页抬头为东崛公司，但合同尾页合同主体仍为洪金瑞，落款时间为2010年5月1日（与侨隆公司提供的合同一致，仅是为登记撤换合同首页）                  因转租留存在江南银行华城支行的合同              －－－              与东崛公司提供的合同一致                  因转租留存在江南银行安全保障部的合同              －－－              与侨隆公司提供的合同一致      对此法院认为，本案实际履行的合同为侨隆公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的两份《商场租赁合同》。理由如下：1.洪金瑞于2010年6月3日设立东崛公司时，向常州市金坛区市场监督管理局提交的作为场所证明的2号楼《商场租赁合同》虽合同首页抬头为东崛公司，但合同尾页合同主体仍为洪金瑞，合同日期也为2010年5月1日，与侨隆公司提交的合同一致。2.2013年3月25日，洪金瑞以东崛公司名义将2号楼部分房屋转租给江南银行时，提交给江南银行作为转租依据的《商场租赁合同》与侨隆公司所主张的合同一致，如若存在2010年7月1日的合同，被告却仍将2010年5月1日的合同提交给江南银行，这与常理不符。需要说明的是，虽然江南银行华城支行向法院提交了一份2010年7月1日的合同，但《租房合同》的签订主体为江南银行，保管原始凭证的主体也为江南银行安全保障部，再结合江南银行华城支行与洪金瑞存在业务交集的情况，法院对江南银行安全保障部提交的证据予以采信。3.东崛公司称落款时间为2010年4月28日的1号楼合同系2010年7月份签订，但该合同中侨隆公司的合同章于2011年2月16日才刻制，东崛公司的陈述与事实不符。综上，东崛公司称其提供的两份合同在2010年5月1日之后签订缺乏事实证明又无法自圆其说，法院不予采信。根据侨隆公司提供的两份合同，洪金瑞应为租赁合同的相对方。根据上述认定，侨隆公司与洪金瑞签订合同情况如下：2010年5月1日侨隆公司（甲方）与洪金瑞（乙方）就1号楼签订《商场租赁合同》，其主要内容为：租赁地址：金坛市华城中路名仕家园小区1号楼；租赁物：名仕家园小区1号楼2、3、4层总面积3882.49平方米，其中第四层甲方使用三年后交给乙方；租赁用途：开办商场、超市等。租期为10年，自2010年5月1日起至2020年5月1日。商业房租金按测绘面积计算，租期十年，租金合计人民币肆佰捌拾万捌仟伍佰壹拾陆元柒角陆分，考虑到乙方经营初期资金周转因素，租金从第四年即2013年开始支付。具体如下：(1)2013年5月1日至2014年4月30日每月租金33742.41元；（2）2014年5月1日至2016年4月30日每月租金58237.35元；（3）2016年5月1日至2018年4月30日每月租金61149.22元；（4）2018年5月1日至2020年4月30日每月租金64061.09元。租金自2013年5月1日开始缴纳，之后每月1-5日前缴清当月的租金。乙方必须按规定时间缴交租金，甲方必需提醒乙方缴交租金，逾期未交，甲方则按月收取所欠租金5%的违约金。逾期一个月以上，甲方有权终止合同，追回欠缴租金和其他收费。并按第七条第一款赔偿甲方因此造成的损失。乙方在签约之日向甲方付100万元定金，到乙方装修材料进场时，甲方退给乙方定金50万元，在乙方装修大体完工后，甲方再退给乙方定金30万元，其余定金20万元转为履约保证金，租赁期满，在不影响楼房主体安全、租赁物完好，各项应收规费无欠费，与甲方无债权债务的情况下：乙方退房时，甲方退还履约保证金20万元（将20万元保证金用甲方董事长指定人员的名义以10年定期存入银行，期满连本带息归还乙方）。2010年5月1日侨隆公司（甲方）与洪金瑞（乙方）就2号楼签订《商场租赁合同》，合同主要内容为：租赁地址：金坛市华城中路名仕家园小区2号楼；租赁物：名仕家园小区2号楼1、2、3、4层（详见红线图）总面积共9870.45平方米；租赁用途：开办商场、超市等。租期为10年，自2010年5月1日起至2020年5月1日。商业房租金按测绘面积（9870.45㎡）计算，每月租金10.05元/㎡，十年租金合计壹仟壹佰玖拾万叁仟柒佰陆拾叁元整，考虑到乙方经营初期资金周转因素，租金从第四年即2013年开始支付。具体如下：(1)2013年5月1日至2014年4月30日每月租金59222.71元；（2）2014年5月1日至2016年4月30日每月租金148056.75元；（3）2016年5月1日至2018年4月30日每月租金155459.59元；（4）2018年5月1日至2020年4月30日每月租金162862.43元。租金自2013年5月1日开始缴纳，之后每月1-5日前缴清当月的租金。乙方必须按规定时间缴交租金，甲方必需提醒乙方缴交租金，逾期未交，甲方则按月收取所欠租金5%的违约金。逾期一个月以上，甲方有权终止合同，追回欠缴租金和其他收费。并按第七条第一款赔偿甲方因此造成的损失。乙方在签约之日向甲方付100万元定金，到乙方装修材料进场时，甲方退给乙方定金50万元，在乙方装修大体完工后，甲方再退给乙方定金30万元，其余定金20万元转为履约保证金，租赁期满，在不影响楼房主体安全、租赁物完好，各项应收规费无欠费，与甲方无债权债务的情况下：乙方退房时，甲方退还履约保证金20万元（将20万元保证金用甲方董事长指定人员的名义以10年定期存入银行，期满连本带息归还乙方）。一审庭审中，侨隆公司与洪金瑞、东崛公司双方对定金的履行情况产生争议。洪金瑞、东崛公司提交中国农业银行业务申请书、收据2份、存款回单，以证明洪金瑞于2010年7月16日支付定金100万元、于2010年7月19日支付定金人民20万元、于2010年5月19日通过向刘明福汇款支付定金人民币20万元，此外另有100万元系通过他人汇款支付，共计支付定金240万元。侨隆公司质证称，共计收取洪金瑞定金120万元，其中2010年7月16日收取100万元，2010年7月19日收取的20万元与2010年5月19日洪金瑞汇给刘明福的20万元系同一笔款项，具体操作是由洪金瑞汇款给刘明福后，由刘明福支取再交付侨隆公司。对此，法院认为，对于洪金瑞于2010年5月19日支付给刘明福的20万元款项的性质，双方当事人作出了不同的解释。洪金瑞作为主张权利的一方，应当对其主张举证证明，洪金瑞主张该20万元系支付的定金，但银行回单上对款项性质并未进行明确载明。同时，结合2010年7月16日100万元定金的结算手续，既有银行流水又有收款收据的事实，可推断侨隆公司与洪金瑞关于定金的交易习惯应除有流水外还应有侨隆公司出具的收据。因此，侨隆公司的陈述能够与双方的交易习惯相印证。此外，洪金瑞主张另行支付100万元定金，因未有证据证明，法院不予采纳。综上，法院认为，洪金瑞对其主张支付定金240万元未能充分举证证明，其能够证明支付的定金金额应为120万元，扣除侨隆公司已返还的定金100万元，现洪金瑞仍有定金20万元在侨隆公司处。一审庭审中，双方对租赁面积产生争议。侨隆公司主张1号楼面积为3882.49㎡（测绘面积3482.49㎡+从2号楼补的面积400㎡），2号楼面积为9870.49㎡（测绘面积11059.06㎡-已卖面积788.6㎡-补给1号楼的400㎡），并提交了测绘报告、红线图及租赁合同，洪金瑞、东崛公司质证后认为侨隆公司在签订合同时未向其提交红线图，1号楼的实际面积比测绘面积少541.22㎡，对该部分面积洪金瑞多缴纳的租金应在剩余未支付租金中抵扣。对此法院认为，侨隆公司与洪金瑞的租赁合同中明确了2号楼的面积详见红线图，现侨隆公司提供的红线图及测绘报告能够证明1、2号楼总测绘面积与合同中的总面积一致，洪金瑞、东崛公司虽对红线图不予认可，但未能提交相反证据证明，对其主张不予采纳。一审庭审中，双方当事人对2018年2月2日缴纳的50万元及2018年5月4日缴纳的50万元的性质产生争议；对2014年1月22日洪金瑞汇给侨隆公司法定代表人俞风云的20万元性质产生争议。关于100万元，侨隆公司认为其中的950016.98元系缴纳2017年11月之前的房租，洪金瑞则认为系预缴的2017年11月之后的房租。对此法院认为，侨隆公司、洪金瑞合同中明确约定2013年5月1日开始缴纳房租，之后每月1-5号前缴清当月租金。而在实际履行过程中洪金瑞只缴纳22次租金，并非按月缴纳，且第一次缴纳的时间为2013年8月22日。一审庭审中洪金瑞也承认租金是在侨隆公司催缴之后才缴纳，由此可见双方的交易习惯是租金迟延于合同约定时间支付，因此侨隆公司的陈述能够与双方交易习惯相印证。综上，法院认为，该100万元中的950016.98元应为洪金瑞支付的2017年11月之前的租金，洪金瑞租金支付至2017年10月底。剩余49983.02元可在2017年11月份之后的租金中抵扣。关于20万元的性质，结合洪金瑞交付租金的习惯不难看出，租金交纳方式为洪金瑞或其工作人员将房租汇至侨隆公司账户或侨隆公司工作人员刘明福账户，不存在汇至侨隆公司法定代表人账户的情形，洪金瑞辩称20万元系支付租金的答辩意见缺乏事实依据，法院不予采纳。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，洪金瑞作为承租人应当按照约定期限履行支付租金义务，而事实上2017年11月之后的租金洪金瑞已不再支付，至2018年9月份侨隆公司起诉时已超过合理期限，侨隆公司要求解除双方2010年5月1日就1号楼、2号楼签订的两份《商场租赁合同》，返还租赁房屋，于法有据，法院予以支持。关于侨隆公司所主张的租金，因洪金瑞已支付租金至2017年10月份，故侨隆公司只能自2017年11月1日之日起主张至租赁物实际返还之日止。根据合同约定，2016年5月1日至2018年4月30日期间，1号楼月租金为61149.22元，2号楼月租金为155459.59元，合计月租金216608.81元；2018年5月1日至2020年4月30日期间，1号楼月租金为64061.09元，2号楼月租金162862.43元，合计月租金226923.52元。根据上述标准计算，2017年11月1日至2018年4月30日的租金为：216608.81元/月×6个月=1299652元（取整）；2018年5月1日至2018年8月31日的租金为：226923.52元/月×4个月=907694元（取整）；2018年9月1日起至租赁物返还租赁物之日止的租金应以226923.52元/月的标准计算。综上，至2018年8月31日止，洪金瑞所欠的租金总额为2207346元，扣除可抵扣的49983.02元（100万元缴纳2017年11月份之前租金剩余部分），尚余2157363元(取整)，该金额与根据侨隆公司计算方式所得的金额相一致。因此，侨隆公司主张洪金瑞给付侨隆公司2018年8月31日之前的租金2157363元（取整）及自2018年9月1日起至实际返还之日止按照月租金226923.52元的标准给付租金，法院予以支持。关于违约金，因法院查明部分已认定洪金瑞于2018年2月、4月缴纳的100万元中有950016.98元系缴纳2017年11月份之前的租金，也即至2017年10月份，洪金瑞欠缴租金950016.98元，那么违约金计算有两个部分，一是2017年10月之前欠缴的950016.98元至还清时这一期间逾期的违约金；二是从2017年11月至2018年8月30日这一期间欠缴租金的违约金。第一部分违约金，欠缴的950016.98元分别于2018年2月2日、5月4日各缴纳50万元，这期间的违约金为950016.98×5%×3+450016.98×5%×3=210005(取整)。第二部分租金，2017年11月份至2018年8月30日这一期间欠缴租金的违约金，计算方式为月租金×5%×逾期月数，具体如下：2017年11月的违约金为216608.81×5%×10=108304.4元；2017年12月的违约金为216608.81×5%×9=97473.96元；2018年1月的违约金为216608.81×5%×8=86643.52元；2018年2月的违约金为216608.81×5%×7=75813.08元；2018年3月的违约金为216608.81×5%×6=64982.64元；2018年4月的违约金为216608.81×5%×5=54152.2元；2018年5月的违约金为226923.52×5%×4=45384.7元；2018年6月的违约金为226923.52×5%×3=34038.53元；2018年7月的违约金为226923.52×5%×2=22692.35元；2018年8月的违约金为226923.52×5%×1=11346.18元，第二部分的违约金合计600831.56元。现侨隆公司仅主张第二部分违约金600831.56元及自2018年9月1日起至付清租金之日止以月租金216608.81元为基数，每月5%的标准计算违约金，法院予以支持。关于洪金瑞、东崛公司是否连带的问题。根据东崛公司工商登记资料显示，东崛公司为洪金瑞设立的一人公司，东崛公司经营的资产即为洪金瑞与侨隆公司租赁合同的标的物，因东崛公司、洪金瑞无证据证明二者财产相互独立，且本案证据亦显示洪金瑞与东崛公司均向侨隆公司支付过房租，东崛公司、洪金瑞财务混同，故东崛公司应承担连带责任。关于侨隆公司是否违约的问题：1.虽合同中约定侨隆公司必须提醒洪金瑞缴交租金，但合同中更明确约定了租金的支付日期为每月1-5日前缴清当月的租金，因此侨隆公司应尽的仅是善意提醒义务，不能因此否定洪金瑞按月支付租金的义务，洪金瑞据此主张侨隆公司违约，法院不予采纳；2.开具发票仅是合同附随义务，而非对等义务，侨隆公司即使未开具发票也不构成洪金瑞拒付租金的理由，何况侨隆公司未能及时开具发票也是因洪金瑞未能及时支付租金所致；3.根据合同约定电力设备和消防设备在使用过程中产生的问题，由洪金瑞自行承担，侨隆公司不负责任，洪金瑞据此要求抵扣租金57万元，法院不予采纳；4.虽涉案房屋规划用途发生变更，但规划变更是由城市规划部门决定并公示，而非侨隆公司个人行为，且规划部门的公示行为并未直接影响到到东崛公司的经营行为，洪金瑞、东崛公司据此主张侨隆公司违约缺乏事实依据。综上，洪金瑞、东崛公司辩称侨隆公司违约及扣减房租的的理由不能成立，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除江苏侨隆房地产开发有限公司与洪金瑞于2010年5月1日签订的二份《商场租赁合同》，洪金瑞于判决生效之日起90日内返还租赁房屋；二、洪金瑞于判决生效之日起30日内给付江苏侨隆房地产开发有限公司租金人民币2157363.92元及违约金人民币600831.56元（均计算至2018年8月31日）。三、洪金瑞应给付江苏侨隆房地产开发有限公司自2018年9月1日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金标准为226923.52元/月；违约金标准为以226923.52为基数，按每月5%计算）；四、常州市金坛东崛购物中心有限公司对上述债务承担连带清偿责任。洪金瑞、东崛公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24059元、保全费5000元，合计29059元，由洪金瑞、东崛公司负担（上述费用侨隆公司已缴纳，洪金瑞、东崛公司应于判决生效之日起迳付侨隆公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于双方实际履行的合同上诉人主张双方实际履行的合同为东崛公司与侨隆公司签订的落款日期为2010年4月28日的1号楼租赁合同和落款日期为2010年7月1日的2号楼租赁合同，被上诉人则主张双方实际履行的合同为洪金瑞与侨隆公司之间签订的落款日期均为2010年5月1日的1号楼租赁合同和2号楼租赁合同。本院认为双方实际履行的合同应为被上诉人主张的落款日期为2010年5月1日的两份合同。理由如下：第一，虽然上述4份合同均有原件提供，但上诉人提供的2份合同在签署时间、所盖公章等方面均有不合理之处；而被上诉人提供的2份合同则与市场监督管理部门和江南银行安全保障部的备案合同相符，更可采信；第二，从租赁日期看，4份合同约定的租赁期限均为自2010年5月1日起，故合同实际签订日期以2010年5月1日较为合理；第三，从签订的主体看，洪金瑞作为设立东崛公司的唯一股东，其作为发起人与侨隆公司签订1号楼和2号楼租赁合同，为东崛公司经营所用，符合常理；第四，从合同履行的情况看，洪金瑞和东崛公司共同履行向侨隆公司支付定金和租金的合同义务，而东崛公司的实际控制人为洪金瑞，其履行行为可以视为洪金瑞的指示或其作为享有案涉合同权利主体而承担相应义务的行为。最后，从合同约定内容与双方履行权利义务的对应情况看，如定金的交付情况、租金的支付情况、办公室的使用情况等，双方实际履行的合同应为2010年5月1日的两份合同。综上，一审法院采信双方实际履行的合同为被上诉人提供的落款日期为2010年5月1日的两份合同，并无不当。二、关于定金的交付金额上诉人主张其实际向侨隆公司交付定金220万元，其中2010年4月洪金瑞向俞风云交付现金80万元、2010年5月19日洪金瑞转账给刘明福20万元、2010年7月7日侨隆公司收取东崛公司现金20万元、2010年7月16日东崛公司转账给侨隆公司100万元，后侨隆公司退还东崛公司定金100万元，实际还有120万元定金未退。被上诉人对上诉人主张的2010年4月洪金瑞向俞风云交付现金80万元不予认可，对于2010年5月19日洪金瑞转账给刘明福20万元与2010年7月7日侨隆公司收据载明的现金20万元，认为系同一笔。本院认为，上诉人主张2010年4月洪金瑞向俞风云交付现金80万元，并无充分依据，且与合同约定不符，本院不予采信；关于2010年5月19日洪金瑞转账给刘明福20万元与2010年7月7日侨隆公司收据载明的现金20万元是否系同一笔的问题，本院认为，从合同约定的内容看，侨隆公司最终应当收取的定金应该为1号楼20万元、2号楼20万元；从收取的时间看，2010年5月19日洪金瑞转账给刘明福20万元，2010年7月7日侨隆公司收据载明“收到东崛商场押金”20万元，收款方式为现金，侨隆公司解释2010年5月19日洪金瑞转账给刘明福，刘明福取现后交给侨隆公司，该解释并不符合常理。一是两者时间相隔近两个月，二是收据载明的收款方式为现金，而洪金瑞交付的方式为转账，收据应以洪金瑞交付的付款方式为准记载。故本院认定洪金瑞已经交纳了1号楼和2号楼的定金各20万元。三、关于欠付租金的金额根据2010年5月1日洪金瑞与侨隆公司签订的关于1号楼的《商场租赁合同》，1号楼十年租金合计人民币4808516.76元，考虑到洪金瑞经营初期资金周转因素，租金从第四年即2013年开始支付。具体如下：(1)2013年5月1日至2014年4月30日每月租金33742.41元；（2）2014年5月1日至2016年4月30日每月租金58237.35元；（3）2016年5月1日至2018年4月30日每月租金61149.22元；（4）2018年5月1日至2020年4月30日每月租金64061.09元。根据2010年5月1日洪金瑞与侨隆公司签订的关于2号楼的《商场租赁合同》，2号楼十年租金合计11903763元整，考虑到乙方经营初期资金周转因素，租金从第四年即2013年开始支付。具体如下：(1)2013年5月1日至2014年4月30日每月租金59222.71元；（2）2014年5月1日至2016年4月30日每月租金148056.75元；（3）2016年5月1日至2018年4月30日每月租金155459.59元；（4）2018年5月1日至2020年4月30日每月租金162862.43元。经一、二审对账，双方确认2013年5月1日至2014年4月30日应收1号楼和2号楼租金合计1115581.44元，上诉人通过转账方式交纳租金819431.8元；2014年5月22日被上诉人向上诉人开具发票819431.8元。差额296149.56元部分双方存在争议，上诉人主张差额系推迟交付及面积不足部分，被上诉人主张差额296149.56元系其自认的给予上诉人的室内整平补助款，上诉人则主张相应工程款应为43万元。另有2014年1月22日洪金瑞转账给俞风云20万元，洪金瑞主张为租金，侨隆公司不予认可。2014年5月1日至2015年7月31日应收1号楼和2号楼租金合计3094411.5元，经对账双方确认上诉人通过转账方式交纳租金270万元，争议的差额394411.5元，上诉人主张其中144411.5元系以现金支付。上诉人认为被上诉人已向其开具发票3094411.5元，足以证明该期间的租金已经支付。被上诉人认为开具发票并不代表租金已付清。2015年8月1日至2017年10月31日应收1号楼和2号楼租金合计5755605.48元，经对账双方确认上诉人通过转账方式交纳租金520万元。差额部分555605.48元，上诉人主张系东崛公司为侨隆公司垫付的小区路灯、喷淋、车库电费、电路、变压器维修、消防设备维修、房屋租金等合计57万元，对此侨隆公司不予认可。2017年11月1日至2018年8月31日应收1号楼和2号楼租金合计2207346.94元，经对账双方确认2008年上诉人通过转账方式交纳租金100万元。上诉人认为2017年11月1日之前的租金已经结清，该100万元是支付的2017年11月1日之后的租金，另上诉人还有120万元履约保证金、20万元支付给俞风云的租金、1号楼第一年多算租金125369.64元，1号楼面积不足部分多算租金473583.12元，抵扣后上诉人应付租金基本结清。被上诉人对此不予认可。关于双方争议的租金金额部分，本院认定如下：1.关于上诉人主张的2014年1月22日洪金瑞通过转账方式支付给侨隆公司法定代表人俞风云的20万元，因侨隆公司不予认可该笔款项系租金，结合2013年5月1日至2014年4月30日的租金支付情况，上诉人在上述期间向被上诉人侨隆公司转账支付租金合计819431.8元，被上诉人向上诉人开具租金发票819431.8元，而上诉人向俞风云支付该笔20万元系在2014年1月22日，已经超出应当支付的租金数额，故本院认定被上诉人关于该笔款项系个人之间的往来的陈述更为合理，该20万元不应认定为租金，由洪金瑞另行主张。2.关于上诉人主张的1号楼第一年多算租金125369.64元（按租金每月6元/m2计算），因其主张租金所依据的落款日期为2010年4月28日的1号楼租赁合同未被本院认定，故其主张多算并无充分依据，本院不予认定。3.关于上诉人主张的1号楼多算400平方米面积租金473583.12元，一审时被上诉人已经提供测绘报告、红线图及租赁合同予以证明1号楼多算的400平方米面积系从2号楼面积中转移过来，结合1万平方米以上房屋装修消防特殊要求的规定，本院对被上诉人的陈述予以采信，对上诉人这一主张不予采纳。4.关于上诉人主张装修找平工程款为43万元，并未提供充分依据，被上诉人认可室内整平补助款为296149.56元，结合2013年5月1日至2014年4月30日租金支付及发票开具情况，本院认定该笔工程款已经在结算2013年5月1日至2014年4月30日租金时予以抵扣。5.关于上诉人主张的垫付款57万元，上诉人在二审时又提供了清单、收条、合同等证据予以证明，但鉴于被上诉人对此不予认可，亦不同意在租金中抵扣，对于这一部分垫付款若真实存在上诉人可另行提起诉讼主张。6.关于上诉人主张2017年11月1日之前的租金已经结清，理由为2015年7月31日前的租金发票已开；而被上诉人一审庭审陈述2018年支付的两笔租金合计100万元系支付的2017年10月之后的租金。关于发票，本院认为，一般情况下，租金发票仅是结算凭证，并非支付凭证，目前上诉人除被上诉人认可的转账凭证外，并不能提供现金支付的依据（关于租金，未有现金收据），故其以发票已开具为由主张租金已付清并无充分依据，本院不予支持。关于被上诉人的陈述，经查询一审庭审笔录，被上诉人当时在签署笔录时已对这一陈述做了修正（“2017年10月之后”改为“2017年10月之前”），结合上诉人未能提供其他支付凭证，一审法院采信被上诉人修正后的陈述并无不当。综上，一审法院关于上诉人欠付租金金额的认定并无不当，上诉人主张2018年8月31日前的租金已基本付清，并无充分依据，本院不予支持。四、关于规划变更2018年7月13日-2018年7月22日，侨隆公司名仕家园2#商住楼变更批前公示，内容为名仕家园2#商住楼拟进行改建，三、四层自动扶梯取消，挑空取消……建筑面积略有减少；内部分割布置调整，北侧由商场改为公寓式酒店，南侧由商场改为公寓式酒店。本案在二审中的争议焦点：一、双方实际履行的合同及责任主体。二、侨隆公司是否享有合同解除权？三、逾期付款违约金是否可以调整。关于争议焦点一，关于双方实际履行的合同，在事实认定部分已经论述，不再赘述。关于责任主体，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，东崛公司设立前，洪金瑞与自己名义与侨隆公司签订《商场租赁合同》，东崛公司成立后，实际享有合同权利并履行合同义务，且从本案查明的情况看，洪金瑞与其设立的一人有限责任公司东崛公司之间存在财务上的混同，故侨隆公司要求洪金瑞与东崛公司连带承担合同责任，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为，从查明的事实看，截止2018年8月30日，洪金瑞已结欠侨隆公司租金2157363.92元（2013年5月1日至2014年4月30日期间租金已清、2014年5月1日至2015年7月31日期间尚欠394411.5元、2015年8月1日至2017年10月31日期间尚欠555605.48元、2017年11月1日至2018年8月31日尚欠1207346.94元）。根据合同约定，租金自2013年5月1日开始缴纳，之后每月1-5日前缴清当月的租金。洪金瑞必须按规定时间缴交租金，侨隆公司必需提醒洪金瑞缴交租金，逾期未交，侨隆公司则按月收取所欠租金5%的违约金。逾期一个月以上，侨隆公司有权终止合同，追回欠缴租金和其他收费。鉴于侨隆公司起诉时，洪金瑞已经逾期交付租金不止一个月，而侨隆公司起诉后，洪金瑞仍未支付所欠租金，故侨隆公司有权行使约定解除权，终止合同履行。关于上诉人提出的规划变更的问题，目前上诉人提供的证据并不足以证明该规划变更实际影响了上诉人合同约定的租赁期间的权利义务，故上诉人以此为由主张被上诉人违约并无充分依据。关于争议焦点三，关于逾期交付租金违约金的调整问题，一审时法院对于违约金并未作出释明，二审时上诉人提出违约金过高要求调整并无不当，本院依法予以调整为以欠付租金为基数按年利率15%为标准计算。且因合同约定侨隆公司有催缴租金的义务，而侨隆公司在起诉之前未能提供向洪金瑞或东崛公司进行催缴的依据，故本院酌定逾期交付租金违约金自2018年9月19日开始起算。综上，本院认为，侨隆公司要求解除合同的诉讼请求成立，但其主张的欠付租金在合同解除之后应扣除上诉人交纳的履约保证金40万元，经计算为1757363.92元，逾期交付租金违约金自2018年9月19日开始起算，以欠付租金1757363.92元为基数按年利率15%为标准计算。一审判决认定部分事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初6412号民事判决第一项；二、撤销常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初6412号民事判决第二项、第三项、第四项及其他判决主文部分。三、洪金瑞于本判决生效之日起30日内给付江苏侨隆房地产开发有限公司租金人民币1757363.92元及逾期付款违约金（欠付租金1757363.92元自2018年9月19日起算至生效判决确定的履行期限之日止，按年利率15%为标准计算）；四、洪金瑞于本判决生效之日起30日内给付江苏侨隆房地产开发有限公司自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止按226923.52元/月标准计算的占有使用费及按年利率15%为标准计算的逾期付款违约金；五、常州市金坛东崛购物中心有限公司对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回江苏侨隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。洪金瑞、东崛公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24059元、保全费5000元，合计29059元，由侨隆公司负担3441元，由洪金瑞、东崛公司负担25618元。二审案件受理费24059元，由上诉人洪金瑞、东崛公司负担20618元，由侨隆公司负担3441元。一审诉讼费用侨隆公司已经预交，二审诉讼费用洪金瑞、东崛公司已经预交，两相折抵后，洪金瑞、东崛公司应于本判决生效之日起30日内支付给侨隆公司其应承担的诉讼费用22177元。本判决为终审判决。审判长  裴国伟审判员  吴红娥审判员  刘岳庆二〇一九年十二月十三日书记员  朱羲玲