广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23760号上诉人（原审被告）：黎锡鹏（曾用名：黎鹏），男，1947年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广东省广州市。法定代表人：翟谷纲，职务：所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人黎锡鹏因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黎锡鹏上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由民政局房管所承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误，黎锡鹏目前仍居住在涉案房屋内，且符合广州市有关公租房的申请条件。黎锡鹏目前仍居住在涉案房屋内，个人名下所查询到的房屋是黎锡鹏的子女用其名义购买，该房屋是由其子女居住，黎锡鹏并未居住在该房屋内。二、民政局房管所拒收黎锡鹏的租金。黎锡鹏每月支付租金至民政局房管所的缴费窗口，但从2018年4月1日起，民政局房管所以各种理由拒收租金。黎锡鹏仍按时向民政局房管所缴纳租金，但民政局房管所缴费窗口均予以拒收，故本案不存在黎锡鹏不缴纳租金的情况。综上，请求法院依法改判。被上诉人民政局房管所二审辩称：同意一审判决，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回黎锡鹏的上诉请求。一、根据租赁合同的约定，双方属于不定期租赁关系，民政局房管所有权提出解除合同的请求。并且黎锡鹏名下有广州市内的房产，面积达155平方米，属于大户型房屋，非普通住宅。二、民政局房管所没有拒绝收取任何租户的租金，包括黎锡鹏，租户可以通过刷卡、银行转账等方式缴纳租金，不存在民政局房管所拒收的情形。民政局房管所于2019年2月22日向一审法院起诉，请求：1.解除黎锡鹏与民政局房管所之间关于xx路xx号xx房的不定期租赁关系；2.黎锡鹏（含共同居住人员）立即将上述xx号xx房腾空交还民政局房管所；3.黎锡鹏按每月191.3元的标准向民政局房管所支付从2018年4月1日起至房屋租赁合同解除之日（即判决生效之日）止的租金；4.黎锡鹏支付租金违约金自2018年4月16日起至实际清偿全部租金之日止（从逾期当月16日开始，每逾期1日，按当月欠缴租金的百分之三分段累计计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.黎锡鹏按每月191.3元的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日（即判决生效之次日）起至黎锡鹏实际交还房屋之日止的房屋占用费；6.黎锡鹏按照每月95.65元的标准向民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用期间的违约金（按占用期内房屋占用费总额的50%计算）。一审法院经审理查明：广州市xx路xx号xx房屋登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位民政局房管所负责该房屋的出租、管理等工作。2003年7月1日，民政局房管所（甲方、出租人）与黎锡鹏（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市xx路xx号xx部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积46.00平方米；租赁期限自2003年7月1日起至2008年12月31日止，月租金191.30元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期限届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，黎锡鹏继续使用涉案房屋，并按照191.30元/月的标准向民政局房管所支付了截止至2018年3月31日的租金。一审另查明，据广州市房地产档案馆于2019年8月13日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，黎锡鹏与梁某名下登记有地址为xx街xx号房屋一套，性质为商品房，建筑面积155平方米。黎锡鹏称，梁某是黎锡鹏妻子，该房屋是二人女儿黎某以黎锡鹏夫妻名义购买，实际由黎某及其小孩居住。一审法院认为，民政局房管所与黎锡鹏自愿签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，民政局房管所与黎锡鹏虽未续签租赁合同，但民政局房管所继续将涉案房屋出租给黎锡鹏使用，双方按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。且黎锡鹏名下有自有产权房屋，具备搬迁条件，故民政局房管所要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及黎锡鹏按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金、占用费至交还房屋之日止合法合理，一审法院予以支持。黎锡鹏辩称其名下房屋实为女儿购买、使用，以及民政局房管所拒收租金，但未提交相关证据，一审法院对此不予采信。黎锡鹏未按照合同约定的期限支付租金已构成违约，应承担相应违约责任。民政局房管所要求黎锡鹏支付迟延付款违约金于法有据，但合同约定的每日按照月租金额的3%计付违约金显属过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于民政局房管所要求黎锡鹏支付租赁关系解除后至交还场地日止的违约金的问题，因在租赁期限届满后，民政局房管所与黎锡鹏形成不定期租赁合同关系，民政局房管所是通过本案诉讼才向黎锡鹏提出解除合同及收回房屋，合同解除后黎锡鹏是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，民政局房管所要求黎锡鹏支付上述违约金目前缺乏事实依据，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年10月22日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市民政局房屋管理所与黎锡鹏关于广州市越秀区北京路李白巷5号701房的租赁合同关系解除；二、黎锡鹏（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区xx路xx号xx房腾空交还广州市民政局房屋管理所；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，黎锡鹏一次性向广州市民政局房屋管理所支付2018年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照191.3元/月的标准计付）及迟延支付上述租金的违约金（每月租金的违约金自当月16日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，违约金总额以不超过应付租金本金为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由黎锡鹏按照上述标准逐月支付给广州市民政局房屋管理所；四、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由黎锡鹏负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为黎锡鹏有无权利继续承租涉案房屋。本院对此评析如下：涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但民政局房管所继续按原合同约定的租金标准将涉案房屋出租给黎锡鹏居住使用，双方形成不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。且黎锡鹏名下有自有产权房屋，故一审法院认定民政局房管所有权要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及黎锡鹏按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金、占用费至交还房屋之日止合法有据，本院予以维持。黎锡鹏按原租赁合同约定的租金标准向民政局房管所支付租金至2018年3月31日后，未再缴纳租金，故一审判决黎锡鹏参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准向民政局房管所支付迟延支付租金的违约金合理有据，本院予以维持。黎锡鹏抗辩其名下房屋实为其女儿购买使用以及民政局房管所拒收租金，但未提交证据予以证实，本院不予采信。综上所述，黎锡鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黎锡鹏负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏