江西省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）赣行申496号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）中国农业银行股份有限公司景德镇分行，住所地景德镇市昌南大道3号。 法定代表人叶颖，该行行长。 委托代理人黄筱军，该行工作人员。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）余宝君，女，1953年11月11日出生，汉族，住景德镇市。 委托代理人吴兴杨，江西策源律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）徐辉，男，1956年2月11日出生，汉族，住江西省。 一审被告、二审上诉人：景德镇市住房和城乡建设局，住所地景德镇市瓷都大道1020号。 法定代表人陈烽进，该局局长。 原审第三人彭建民，男，1966年3月18日出生，汉族，住景德镇市。 徐辉诉景德镇市住房和城乡建设局（以下简称景德镇住建局）房屋行政登记一案，景德镇市昌江区人民法院（以下简称昌江区人民法院）于2018年7月30日作出（2018）赣0202行初9号行政判决，撤销景德镇住建局就景德镇市为宇路通发公寓第一栋7、8号店面办理的抵押登记和景房押他字第（2001）456、453号他项权证。景德镇住建局、中国农业银行股份有限公司景德镇分行（以下简称景德镇农行）、余宝君不服提起上诉，景德镇市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）赣02行终41号行政判决，驳回上诉，维持原判。景德镇农行、余宝君仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 景德镇农行申请再审称，1、2001年彭建民等以个人名义申请办理抵押贷款，双方依法签订了借款合同、抵押合同，并依法申请办理抵押登记，彭建民等自愿以其位于景德镇市为宇路上的1、4、5、8、11、6、7号店铺作为抵押物，景德镇住建局颁发他项权证（景房押他第（2001）453、456号他项权证），明确记载权属登记上的抵押人为余宝君，景德镇农行在办理完抵押登记后依法履行放款义务，在办理过程中是善意无过错的，有理由相信景德镇住建局办理的抵押登记合法真实有效，具有物权公信力。因此景德镇农行理应作为抵押权人。同时，二审法院仅仅以已经辞退的原农行员工黄金山在检察院录的证言来说明景德镇农行主观上不善意，证明力不足。2、二审判决认定本案未超过诉讼时效事实不清。景德镇农行与彭建民、余宝君之间的法律关系及抵押登记的效力已于2002年由景德镇市珠山区人民法院（以下简称珠山区人民法院）通过民事调解书予以确认并生效，明确景德镇农行对上述店铺享有抵押权并实现优先受偿权。景德镇农行依法于2002年向珠山区人民法院申请强制执行，法院予以立案，因徐辉等占有人一直未配合清场，法院遂中止执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十一条规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实。珠山区人民法院2002年的民事调解书已经生效，徐辉一直未提出异议直至出现房屋拆迁事宜后才提出行政诉讼，明显已经超过时效，本案所涉房屋的抵押登记合法性已确认。故请求撤销二审判决，本案诉讼费由徐辉等人承担。 余宝君申请再审称，1、余宝君等3人分别与新洪房地产景德镇分公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，全额付清了房款，之后作为房屋所有权人在景德镇住建局办理抵押他项权证，并交给银行抵押担保。2、余宝君等3人作为抵押人向景德镇住建局提交公证书、担保书、抵押合同等材料，提供的材料齐全、真实合法，景德镇住建局抵押登记部门在依法审核上述材料后发放抵押他项权证，程序和实体均合法合理。3、徐辉等人的起诉超过了法定期限。4、徐辉等人不是本案的权利人，无权提起行政诉讼撤销抵押登记和他项权证，按照法律规定应该先确认房屋所有权之后，权利人才能提起行政诉讼。徐辉等人已经启动民事确权程序，应待民事案件判决后再继续审理本案。故请求撤销二审判决，本案诉讼费由徐辉等人承担。 徐辉提交意见称，1、本案房屋直至拆迁都没有办理房产证书，景德镇住建局为余宝君办理抵押登记和他项权证手续中多处违规或故意违法办理。景德镇农行发放贷款和审核过程中明知贷款人为胡建华，主观上不具有善意。根据景德镇市人民检察院对该案的侦查材料显示，景德镇农行发放贷款中，工作人员接受吃请，到实地审查时，明明看到房屋已经出售给徐辉等相关产权人的事实，却还违背事实，为虚构的购房人办理贷款。2、本案不存在超过起诉期限问题。行政诉讼法第四十六条规定了因不动产提起诉讼的二十年期限。徐辉与开发商签订购房协议支付购房款后，一直正常使用房屋，期间没有任何人主张权利，没有法院查封房屋。直至该房屋拆迁时，2017年7、8月份银行到拆迁办反映房子还有借款，但没有出示抵押权证和相关证明文件。徐辉发现房屋存在违法抵押登记后立即启动行政诉讼要求撤销。且珠山区人民法院根据调解书执行李茂琪店面时，李茂琪也立即起诉要求撤销抵押登记。正因为该案，发现登记中存在渎职、受贿、违法发放贷款而由景德镇市人民检察院启动了侦查程序，批捕了相关人员。法院就没有执行徐辉等人的店面。请求驳回再审申请人的再审申请。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋抵押登记是否合法的问题。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：……（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》……。”本案中，涉案房屋未办理《房屋所有权证》，也未办理《国有土地使用权证》。在公证书的担保内容中，明确载明涉案房屋属于新洪房地产景德镇分公司，作为余宝君等办理抵押贷款的担保。此外，景德镇市珠山区人民检察院作出的珠检不诉字（2004）38号不起诉决定书中审理查明，罗志德在办理以王鹤龄、余宝君、邱志刚、彭建民为抵押人（实际上是胡建华开发的“通发公寓”1、4-8、11-17号店面抵押），市农行营业部为抵押权人的抵押登记过程中，明知“通发公寓”产权未转移给抵押人，在缺少《国有土地使用权证》的情况下，办理了以上述4人为名义的房屋所有权人的《房屋他项权证》，使胡建华从市农行营业部抵押借款160万元。也就是说，在余宝君等人未提交《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等材料的情况下，景德镇住建局仍为其办理预售房抵押他项权证，属主要证据不足，违反法定程序，原审依法撤销上述抵押登记和他项权证，并无不当。另外，因余宝君等不能按期还贷，景德镇农行于2002年提起民事诉讼，余宝君等与景德镇农行就涉案房屋抵押还款达成协议，珠山区人民法院据此制作民事调解书。该调解书是根据当事人的协议作出，不能证明抵押登记合法。 关于景德镇农行主张其主观善意的问题。依据原审已经查明的事实，景德镇农行相关工作人员明知贷款主体实际上为胡建华，在胡建华不是本地户口时授意换成其他具备条件主体申请贷款，而且在审查抵押贷款材料时，未按照个人商铺按揭贷款要求进行审查，该办理手续不符合法律法规规定。综合上述情形，景德镇农行主张其主观善意的申请再审理由缺乏事实依据，不能成立。关于本案应否先行解决民事争议的问题。徐辉提起本诉并不是因为买卖等基础民事法律关系无效或者应当撤销，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定关于“当事人以房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由”的情形，所以本案依法不应适用该条规定。余宝君称先解决房屋权属民事争议、再进行本案行政诉讼的申请再审理由，于法无据。关于徐辉是否具备原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。依据此规定，徐辉提起本案诉讼要求撤销景德镇市为宇路通发公寓第一栋7、8号店铺的抵押登记和他项权证，其应与被诉行政行为具有法律上的利害关系。因徐辉提供了商品房买卖合同、购房款收据、店面出租合同、电表安装票据、水表立户发票等证据，原审据此认定徐辉与涉案房屋存在利害关系，在房屋上设定的抵押登记必定会影响其实际权益，故徐辉在本案中主体适格，符合法律规定。关于起诉是否超过法定期限的问题。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。2017年3月，本案店面涉及拆迁时徐辉才知道涉案店面已发放他项权证。鉴于景德镇住建局未告知其诉权及起诉期限，徐辉于2018年1月23日起诉，并未超过起诉期限。 综上所述，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回中国农业银行股份有限公司景德镇分行、余宝君的再审申请。 审判长 王 芬 审判员 万进福 审判员 谢丽萍 二〇一九年十二月十八日 书记员 吁洪虹