湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民初637号原告（执行案外人）：邹定芳，女，1955年5月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被告（申请执行人）：刘元海，男，1963年2月10日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：方松林，湖北鸣伸律师事务所律师。被告（被执行人）：武汉银鹤置业有限公司，住所地武汉市江汉区惠济路2号附1号。法定代表人:黄介西，该公司总经理。原告邹定芳与被告刘元海、武汉银鹤置业有限公司（以下简称：银鹤置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告邹定芳、被告刘元海委托诉讼代理人方松林到庭参加诉讼，被告银鹤置业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹定芳向本院起诉请求：判决撤销黄石市中级人民法院(以下简称黄石中院)（2019）鄂02执异10号执行裁定书，并中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元1601号房屋的拍卖。事实和理由：2011年6月至7月间，武汉市江岸区和生生活物资调剂商行(个体工商户，以下简称和生物资调剂商行)为了帮助单位职工以优惠价购房，代表其与银鹤置业公司签订团购协议和《商品房买卖合同》，约定团购银鹤置业公司位于新华下路183号A栋3单元1601等7套房屋。其经人邀约参与购买涉案房屋，购房价为折前1228300元。其委托程正应(其前夫)向银鹤置业公司支付购房订金2万元，首付款48万元，并按照其要求打款至银鹤置业公司指定的田俊(系银鹤置业公司工作人员)账户上，银鹤置业公司出具了400万购房款的财务收据给负责团购的牵头人，其中包括程正应打款的50万元。在2014年期间，其按照银鹤置业公司的要求，将购房尾款汇到银鹤置业公司指定的账户，并有银行转账单为证。2017年底，银鹤置业公司将涉案房屋向其予以交付，并出具了办理开通天然气的证明，其投入数万元装修并居住至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。购房者生存权优先于抵押权和普通债权，合法入住优先于行政备案登记，而黄石中院完全无视其与和生物资调剂商行及银鹤置业公司书面约定，以及其作为消费者应有的合法权益，属于认定事实有错误。黄石中院依据房屋备案信息，刘元海主张的涉案12套房子因已备案至案外人陈吉名下，认定陈吉就是权利人错误。我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，也并非赋予当事人因合同备案而取得的债权优先和对抗效力，更与物权法规定的预告登记产生的物权对抗效力相悖。陈吉并没有对12套房子支付一分钱，因而不具有准物权的效力，更没有凭借备案登记取得担保的效力。黄石中院以房屋是否备案作为唯一标准来维护刘元海权益，否定其权益，显失公平。二、刘元海对属于其并已入住的涉案房屋申请强制执行完全错误，无法律依据。其是真实的购房者，且年近七十岁的老人，名下没有可用于居住的房屋。而刘元海与银鹤置业公司的债权债务关系是普通债权，陈吉将银鹤置业公司的房产充作自己的财产，为银鹤公司提供担保，黄石中院以此为由查封、拍卖涉案房屋，逻辑不通，属认定事实错误、适用法律错误。综上所述，黄石中院(2019)鄂02执异10号执行裁定驳回其执行异议缺乏事实与法律依据。刘元海辩称：涉案房屋以单位名义购买，购房人实际是和生生活物资调剂商行。其依据法院执行裁定将陈吉名下的涉案房屋予以查封，并不是放高利贷。银鹤置业公司未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：本院在执行申请执行人刘元海与被执行人银鹤置业公司借款合同纠纷一案中，查封了案涉房屋，邹定芳以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2019年6月3日作出（2019）鄂02执异10号执行裁定：驳回邹定芳的执行异议。另查明，2011年5月，和生物资调剂商行与银鹤置业公司签订《商品房团购协议》一份，银鹤置业公司承诺其所销售房屋未设置抵押、担保及债权债务纠纷，并以折扣价出售，保证一个月内网签备案登记、半年后交房、五证齐全，和生物资调剂商行作为职工代表负责合同签订、房源选购分配、房屋交付和办证、协同实际购房者与银鹤置业公司签订更名合同、负责督促职工购房款到位等。2011年6月，邹定芳等六人由和生物资调剂商行牵头，委托团购银鹤置业公司开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1601号等7套房屋。2011年6月3日，邹定芳与银鹤置业公司签订商品房认购书一份，认购涉案房屋，约定签订认购书时支付2万元定金，还约定签订《武汉市商品房买卖合同》当天向银鹤置业公司支付总房款等。黄石中院(2018)鄂02民初31号民事判决中，根据邹定芳主张并举证认定支付武汉市新华下路183号A栋3单元1601号、1701号房屋的购房款事实如下，程正应分别于2011年6月9日、8月29日向田俊转款100万元和48万元，邹定芳（系程正应之前妻）分别于2014年4月22日、11月13日向刘坚转款20万元、30万元，于2014年6月16日向依学成转款20万元，合计218万元。2011年7月9日,邹定芳以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订商品房买卖合同，约定银鹤置业公司将其开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1601号房屋以122.83万元的价格出售。同日，程芳菲(系邹定芳之女，另案原告)亦以和生物资调剂商行名义与银鹤置业公司签订商品房买卖合同，约定银鹤置业公司将其开发建设的位于武汉市新华下路183号A栋3单元1701号房屋以122.83万元的价格出售。邹定芳于2019年3月入住该涉案房屋。又查明，银鹤置业公司于2011年7月9日向和生物资调剂商行出具400万元收款收据一张，载明系付案涉楼盘A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号房屋购房款。2014年4月7日，银鹤置业公司向和生物资调剂商行送达《支付购房尾款通知》，确认已付案涉A栋3单元1601号、1701号、1702号、1801号、1802号、1901号、2001号7套商品房房款400万元，并要求其商行收到该通知3日内到武汉国粹香舍小区四栋2单元403室付清购房尾款395.141万元，其将尽快为和生物资调剂商行办理交房和备案登记手续，否则其将解除商品房买卖合同并收回房屋。还查明，2008年1月28日，银鹤置业公司将案涉房屋备案登记至案外人陈吉名下。2015年2月5日，黄石中院根据刘元海申请查封案涉房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，邹定芳对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。案涉房屋虽备案登记在案外人陈吉名下，但原始所有权属并未发生转移，现仍属于银鹤置业公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依照该规定，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，邹定芳已于2011年7月9日与银鹤置业公司签订合法有效的书面买卖合同，且所购房屋系用于居住，并提供相关证据证明其在本辖区名下无其他用于居住的房屋。同时，邹定芳与银鹤置业公司合同约定的房屋总价款为1228300元，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，邹定芳的主张具备上述法律规定的条件，其诉讼请求应予支持。综上所述，邹定芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：中止对武汉市江汉区新华下路183号A栋3单元1601号房屋的拍卖。案件受理费100元，由刘元海、武汉银鹤置业公司共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及国务院《诉讼费用交纳办法》第13条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月二十日书记员  田 梦