陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2432号 上诉人（原审被告）：陕西秦楚房地产开发有限公司，住所地：咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610400570656255D。 法定代表人：张光滨，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴小秦，男，1969年1月12日出生，汉族，系该公司法务部职员，住咸阳市渭城区。 上诉人（原审被告）：陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司，住所地：咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610400710080738P。 法定代表人：吴碧荣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭翀，男，1988年9月28日出生，汉族，系该公司合规部总经理，住咸阳市秦都区。 委托诉讼代理人：马群安，1962年9月2日出生，汉族，系该公司法律顾问，住陕西省旬邑县。 被上诉人（原审原告）：高李鹏，男，1979年1月18日出生，汉族，住陕西省白水县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王建才，陕西秦泉律师事务所律师。 原审第三人：郝亚平，女，1977年7月5日出生，汉族，住白水县四马路阳光小区武装部家属区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：高李鹏，男，1979年1月18日出生，汉族，住陕西省白水县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 原审第三人：陕西秦楚汽车城投资有限公司，住所地：咸阳市门面房。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6446。 法定代表人：陈世芾，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：常龙，男，1968年1月1日出生，汉族，系该公司法务部员工，住咸阳市渭城区。 上诉人陕西秦楚房地产开发有限公司（以下简称“秦楚房产公司”）、陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司（以下简称“秦都农商行”）因与被上诉人高李鹏及原审第三人郝亚平、陕西秦楚汽车城投资有限公司（以下简称“秦楚投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦楚房产公司委托诉讼代理人吴小秦，上诉人秦都农商行委托诉讼代理人谭翀、马群安，被上诉人高李鹏及其委托诉讼代理人王建才，原审第三人郝亚平委托诉讼代理人高李鹏及原审第三人秦楚投资公司委托诉讼代理人常龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦楚房产公司上诉请求：将原判决第五项“陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向高李鹏返还购房首付款128505元并承担利息”变更为“陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向高李鹏返还购房首付款108443.43元并承担利息”。事实和理由是：原判决查明“高李鹏向陕西秦楚房地产开发有限公司支付购房首付款128505元”，同时查明“陕西咸阳秦都农商银行股份有限公司收到以高李鹏名义偿还的借款本息53348.89元，其中高李鹏支付33287.32元，陕西秦楚房地产开发有限公司代为支付20061.57元”一节事实，但是在判决上诉人向高李鹏返还购房首付款时，未将上述上诉人代为支付的款项扣除，属于适用法律错误，也增加了当事人的诉累，故请求二审法院予以纠正。 被上诉人高李鹏辩称：一审认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。以高李鹏的名义，向农行归还5万多，没有争议。一审判决首付款128505由房产公司返还，由银行给高李鹏返还3万多，另外的2万多，是地产公司与银行之间的事情，与高李鹏无关。 上诉人秦都农商行辩称：不同意解除合同，也不同意上诉人秦楚房产公司的上诉意见。 原审第三人秦楚投资公司述称：同意上诉人秦楚房产公司的上诉意见。 原审第三人郝亚平述称：同意高李鹏答辩意见。 秦都农商行上诉请求：撤销一审判决，并驳回高李鹏和郝亚平针对上诉人的诉讼请求。事实和理由是：1、一审判决书认定，郝亚平作为房屋共同买受人和共同借款人，放弃提出权利主张，故其民事权利由高李鹏享有是错误的。权利可以放弃，但义务不能放弃。本案中郝亚平负有偿还借款本息的义务，一审法院认为郝亚平放弃义务是合法的，显然是错误的。2、一审判决书认定，上诉人明知秦楚房产公司未取得预售房屋许可证明，仍与高李鹏、郝亚平签订“个人借款合同”，目的在于规避按揭某某适用规则，与事实不符。事实是：高李鹏、郝亚平与上诉人签订的是“个人借款合同”和“质押担保合同”，上诉人与第三人秦楚投资公司签订的“保证担保合同”，个人借款合同约定的借款用途为购房。即以上个人借款合同并非一审法院所述的“按揭某某”合同，上诉人与秦楚房产公司没有合同关系，无权审核其开发的房产有无预售许可证明，不存在是否“明知”的问题。3、一审认定，高李鹏、郝亚平因购房提供借款而签订的“个人借款合同”及相关的“质押担保合同”、“保证担保合同”均应予解除，是错误的。首先，一审认为该3个合同均为有效合同；其次，“保证担保合同”是上诉人与秦楚投资公司签订的，怎么能与高李鹏、郝亚平解除？况且上诉人和秦楚投资公司一审当庭都不同意解除，而且该合同是否解除，并不影响高李鹏和郝亚平的任何权益，一审法院判决解除无事实依据。4、一审法院认定，“秦楚房产公司未取得预售房屋许可证明而预售房屋，过错明显，应向高李鹏返还已收取的购房首付款128505元，承担资金占用期间的银行贷款利息，并偿还高李鹏已向秦都农商行支付借款本息33287.32元”与判决主文第六条判处的“秦都农商行于本判决生效之日起十日内向高李鹏偿付已支付的借款本息33287.32元”相矛盾。假若判决书认定的事实正确，那么应该判决秦楚房产公司返还33287.32元才正确。5、一审判决解除了“个人借款合同”“质押担保合同”“保证担保合同”三个合同，也认定高李鹏和郝亚平将从上诉人处所借的人民币12万元付给了秦楚房产公司，但判决书却认为应当由秦楚投资公司返还上诉人本息，无事实和法律依据，是错误的。总之，一审法院认定的事实错误、适用法律错误，导致判决错误。为此，请求二审法院撤销一审判决，并驳回被上诉人和郝亚平对上诉人的请求。 被上诉人高李鹏辩称：一审认定事实清楚，程序合法，驳回上诉，维持原判。1、涉案房产归高李鹏所有，郝亚平放弃权利，不损害农商行的利益，相应的还贷义务由高李鹏承担。2、合同形式是个人借款合同，实际是按揭合同关系，一审认定为按揭合同正确。3、第一次审理时并未解除保证合同，上诉人以此为由提起上诉，二审法院才发回重审，现上诉人又称该合同不应解除，明显前后矛盾。一审法院判处正确，买卖合同既然解除了，那相关的借款合同等也应一并予以解除。4、一审判决出现论理和判决主文内容相关矛盾的情况，系表述瑕疵问题，应以判决主文为准。5、一审法院认为应当由秦楚投资公司返还上诉人的本息，在判决主文里面并没有体现。 秦楚房产公司辩称：同意上诉人的上诉意见。 原审第三人郝亚平述称：同意高李鹏答辩意见。 原审第三人秦楚投资公司述称：同意上诉人的上诉意见。 原告向一审法院起诉请求:确认原告高李鹏与被告陕西秦楚房地产开发有限公司签订的“商铺内部意向合约”无效；解除原告高李鹏与被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司签订的“个人借款合同”；解除原告高李鹏与被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司签订的“质押担保合同”；解除被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司与第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司签订的“保证担保合同”；被告陕西秦楚房地产开发有限公司立即向原告高李鹏返还首付款128505元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率从2013年3月21日计算至欠款还清之日止，其中自2013年3月21日至起诉之日的利息为30748.38元）；被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司立即向原告高李鹏返还已支付的借款本息合计53348.89元；被告陕西秦楚房地产开发有限公司向原告高李鹏承担已付购房款一倍的赔偿责任，即248505元。 一审法院认定事实：被告陕西秦楚房地产开发有限公司与原告高李鹏于2013年3月26日签订“商铺内部意向合约”，约定：原告高李鹏购买被告陕西秦楚房地产开发有限公司开发的位于咸阳市南上召咸阳汽车产业园秦楚国际汽博城名优汽配国际商城B区B-1-38号商铺；房号为被告陕西秦楚房地产开发有限公司自行编订，可能与《预售测量报告》中的房号不同，以《预售测量报告》和附件一中商铺所在位置为准；商铺建筑面积23.31平方米，总价为248505元；原告高李鹏应于2013年3月26日前付清128505元，剩余120000元由被告陕西秦楚房地产开发有限公司负责办理银行按揭某某。原告高李鹏于合同签订当日向被告陕西秦楚房地产开发有限公司支付购房首付款128505元。原告高李鹏、第三人郝亚平向咸阳市秦都区农村信用合作联社提交“借款申请”，说明因购买XX城XX号商铺，需借款120000元。2013年6月11日，咸阳市秦都区农村信用合作联社与原告高李鹏签订了“个人借款合同”，与原告高李鹏签订“质押担保合同”，约定原告高李鹏向咸阳市秦都区农村信用合作联社借款120000元；第三人郝亚平作为共同借款人；借款用途为购房；原告高李鹏以所购商铺经营权作为质押。咸阳市秦都区农村信用合作联社于同日与第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司签订“保证担保合同”，约定由第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司为原告高李鹏的借款提供保证担保。咸阳市公证处于2013年6月13日作出（2013）咸证经字第2535号“具有强制执行效力的债权文书公证书”。原告高李鹏于2013年10月30日向咸阳市秦都区农村信用合作联社递交“个人客户提款申请书”、“个人客户支付委托书”，以贷款人受托支付方式提款120000元，用于购商铺，通过其个人结算账户直接支付给第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司。第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司将120000元转给被告陕西秦楚房地产开发有限公司，被告陕西秦楚房地产开发有限公司于2013年12月27日向原告高李鹏出具“收据”两份，收到原告高李鹏交来首付款128505元和按揭某某120000元。咸阳市秦都区农村信用合作联社经批准实施组建了陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司，组建前后，收到以原告高李鹏名义偿还的借款本息53348.89元，其中原告高李鹏支付33287.32元，被告陕西秦楚房地产开发有限公司代为支付20061.57元。被告陕西秦楚房地产开发有限公司开发的位于咸阳市南上召咸阳汽车产业园秦楚国际汽博城名优汽配国际商城B区B-1-38号商铺至今尚未取得预售许可证明。原告高李鹏与第三人郝亚平原系夫妻，于2015年7月7日办理离婚手续，在“离婚协议书”中约定秦楚国际汽博城名优汽配国际商城B区B-1-38号商铺归原告高李鹏所有，购买商铺产生的债务及房贷由原告高李鹏承担。审理中，第三人郝亚平明确表达放弃该房屋享有的权利。 一审法院认为，被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得预售许可证明，向原告高李鹏、第三人郝亚平预售房屋的行为，违反了有关司法解释的规定，所签订的“商铺内部意向合约”为无效合同。在审理过程中，作为房屋共同买受人和共同借款人的第三人郝亚平明确表示其放弃提出权利主张，故本案房屋买受人和借款人的相关民事权利由原告高李鹏享有。被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司组建前，咸阳市秦都区农村信用合作联社在明知被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得预售房屋许可证明，仍与房屋买受人的原告高李鹏、第三人郝亚平签订“个人借款合同”，将借款转入与被告陕西秦楚房地产开发有限公司关联的第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司的账户中，用以支付原告高李鹏、第三人郝亚平应付的购房款，目的在于规避按揭某某适用规则，因此，为原告高李鹏、第三人郝亚平购房提供借款而签订的“个人借款合同”及相关的“质押担保合同”、“保证担保合同”均应予以解除。被告陕西秦楚房地产开发有限公司未取得预售房屋许可证明而预售房屋，过错明显，应向原告高李鹏返还已收取的购房首付款128505元，承担资金占用期间的银行贷款利息，并偿付原告高李鹏已向被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司支付借款本息33287.32元。在“个人借款合同”签订后，第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司将收到的借款支付给被告陕西秦楚房地产开发有限公司，形成了权利义务上的关联，被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司可在核算了原告高李鹏拖欠借款本息数额后，另行主张债权。在“商铺内部意向合约”中明示《预售测量报告》未作出，原告高李鹏应确知房屋未取得预售许可证明，要求被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不符合有关规定，该院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、被告陕西秦楚房地产开发有限公司与原告高李鹏于2013年3月26日签订“商铺内部意向合约”为无效合同。二、解除咸阳市秦都区农村信用合作联社与原告高李鹏、第三人郝亚平于2013年6月11日签订的“个人借款合同”。三、解除咸阳市秦都区农村信用合作联社与原告高李鹏于2013年6月11日签订的“质押担保合同”。四、解除咸阳市秦都区农村信用合作联社与第三人陕西秦楚汽车城投资有限公司于2013年6月11日签订“保证担保合同”。五、被告陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告高李鹏返还购房首付款128505元，并承担利息（利息从2013年3月27日起算至还清款之日止，按银行同期贷款利率计息）。六、被告陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高李鹏偿付已支付的借款本息33287.32元。七、驳回原告高李鹏要求被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8216元（已由原告高李鹏已预缴纳），由原告高李鹏承担5172元，被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担3044元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明事实基本一致。另查明：秦楚房产公司于2019年6月21日取得涉案商铺预售许可证。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、案涉借款合同是否是与本案商铺买卖合同无关的独立的借款合同；该合同及与之相关的质押担保合同、保证担保合同应否一并予以解除。2、秦楚房产公司代高李鹏向秦都农商行支付的20061.57元还款应否在其应向高李鹏返还的首付款中抵扣。3、本案所涉秦都农商行的借款及利息应否一并判处；应由秦楚投资公司还是秦楚房产公司予以返还；高李鹏向秦都农商行清偿的借款本息33287.32元应由秦楚房产公司还是秦都农商行返还。 本案系房屋买卖合同纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。秦楚房产公司2013年6月11日与高李鹏、郝亚平签订的“商铺内部意向合约”完全符合商品房预售合同的构成要件，系商铺预售合同。合同签订至高李鹏起诉前，秦楚房产公司并未取得商品房预售许可证明，故一审法院认定该商铺买卖合同无效，符合法律规定，各方当事人对此也无争议。案涉借款合同、质押合同、保证合同虽然未以按揭某某相关合同的形式签订，但确系根据商铺买卖合同约定而签订的。商铺买卖合同第六条明确规定，秦楚房产公司负责为高李鹏等办理银行按揭。借款合同第四条明确约定借款用途为购房，高李鹏、郝亚平向秦都农商行提交的借款申请中也明确表示，借款目的在于购买案涉商铺。而且该行也依高李鹏等的委托，将案涉12万元借款经秦楚投资公司支付给了秦楚房产公司。以上证据足以证明，上诉人秦都农商行对于高李鹏借款用于购买案涉商铺是明知的，故本案所涉借款合同及其他相关合同均系为履行商铺买卖合同而签订的合同，并非与买卖合同无关的独立的合同。在商铺买卖合同被认定无效的情况下，高李鹏借款合同目的不能实现，其据此请求一并解除与之相关的质押合同和保证合同，符合法律规定，一审法院对其该项诉讼请求予以支持正确。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，一审法院根据上述规定，判处秦都农商行返还高李鹏已清偿的借款本息33287.32元并无不妥，应予维持。但案涉借款合同及与之相关的合同一并解除后，秦楚房产公司从秦都农商行取得的借款本金12万元也应返还该行，其在借款合同履行期间代高李鹏支付的20061.57元应从中扣除，即应返还秦都农商行借款本金99938.43元；因秦楚房产公司存在明知其未取得商品房预售许可而擅自出售商铺的过错，故还应承担该行自2013年10月30日起至付清款之日止相应的利息损失。一审法院对此未一并判处不妥，增加了当事人的诉累，本院予以纠正。秦都农商行关于不应解除案涉借款合同及其他相关合同的上诉请求和高李鹏已付借款本息33287.32元应由秦楚房产公司返还的上诉请求均不能成立，本院不予支持；但其关于案涉借款支付给了秦楚房产公司，一审法院认为应由秦楚投资公司返还错误的上诉理由成立，本院予以支持。秦楚房产公司认为其垫付的相关费用应在返还高李鹏的首付款中扣除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郝亚平对案涉商铺权利的放弃问题，因为本案不涉及郝亚平应履行的法律义务，故郝亚平放弃对案涉商铺的权利，是对自己权利所作的处分，一审法院对此予以确认，并无不妥，秦都农商行关于此项上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，一审判决在本院认为论理部分认定的“秦楚房产公司应赔付高李鹏已向秦都农商行支付借款本息33287.32元”，与其判决主文第六条判处的“秦都农商行向高李鹏偿付已支付的借款本息33287.32元”明显相矛盾，其判决主文第六条符合法律规定，应予维持；其论理部分表述不当，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，判处基本得当，但在借款合同及其相关的合同解除后，未对相关的法律后果一并进行判处不当，增加了当事人的诉累，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初338号民事判决书； 二、增判：上诉人陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司给付借款本金99938.43元及利息（2013年10月30日起至2019年8月20日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际履行之日的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二审诉讼费用3614元（其中秦楚房产公司预交314元、秦都农商行预交3300元），由陕西秦楚房地产开发有限公司负担2964元，由陕西咸阳秦都农村商业银行股份有限公司负担650元。 本判决为终审判决。 审判长  刘彩霞 审判员  樊宝云 审判员  李晓菊 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨明洁 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 相关提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。