江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3702号上诉人（原审原告）：淮安联盛置业发展有限公司，住所地淮安市淮海路167号3幢3号。法定代表人：吴建超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许马飞，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金安，男，1957年1月15日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：何谢军，男，1972年10月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安联盛置业发展有限公司（以下简称联盛公司）因与被上诉人王金安不当得利纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以淮安百盛物业服务有限公司（以下简称百盛物业公司）与业主约定的物业服务费为包干制收费方式为由，认为百盛物业公司无权收取水费能耗费用，属事实认定和适用法律错误。1、《前期物业管理服务协议》入住指南第一.4条（1）的规定，物业管理公共服务费用于支付的项目中并不包含公共水费能耗费用。该协议入住指南第一.4条（2）A约定，业主和物业使用人必须按《前期物业管理服务协议》约定及时缴纳物业管理公共服务及其他相关费用，联盛小区业主不仅需要向百盛物业公司支付物业公共服务费，还需向百盛物业支付其他费用。因此，物业服务费为包干制收费方式并不意味着百盛物业公司无权向业主收取公共水费能耗费用，一审法院认定事实错误。2、《物业服务收费管理办法》第十一条第一款规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。该条第三款规定的物业服务成本中并不包含公共水费能耗费用。故一审法院以《物业服务收费管理办法》第九条为由，认为百盛物业公司无权收取水费能耗费用，属适用法律错误。3、根据上诉人与被上诉人签订的《业主临时管理规约》第四十条约定，业主需向物业服务企业支付物业服务费、公摊费用及有关费用，因此百盛物业公司有权向被上诉人主张公共水费能耗费用。上诉人向被上诉人主张的公共水费能耗是被上诉人在用水过程中产生的消耗，是实际发生的费用，并不是《物业管理条例》第四十四条第二款规定的代收水费手续费等额外的费用。二、上诉人一直向被上诉人主张2014年7月1日至2015年3月31日期间的公共电费，没有超过诉讼时效。三、一审法院认定百盛物业公司退场后，上诉人无权主张退场后的公共水费能耗属事实认定和适用法律错误。1、《中华人民共和国物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，上诉人代联盛小区所有业主收取和缴纳水费，但上诉人收取的水费和向供水公司缴纳水费之间存在差额即公共水费能耗，现上诉人按照被上诉人房屋专有部分占建筑物总面积的比例向被上诉人主张其应承担的公共水费能耗，符合法律规定。2、百盛物业公司在退场时与淮安兴达物业服务有限公司（以下简称兴达物业公司）办理了交接手续，上诉人在一审已提供相应证据。即使百盛物业公司未与兴达物业公司办理移交手续，也不影响上诉人向被上诉人主张公共水费能耗。兴达物业公司与小区业主大会签订的《联盛国际广场物业服务合同》第十三.（11）条约定的是公共水电费，并非公共水费能耗，一审法院将两者混为一谈，属事实认定错误。被上诉人王金安辩称：1、被上诉人与上诉人之间仅存在房屋买卖合同关系，被上诉人并未委托上诉人代收水费。被上诉人按约定向百盛物业公司缴纳包括水费在内的各项费用，并无拖欠。2、上诉人主张自2014年7月1日产生的所谓公共电费，百盛物业公司对此既未履行告知义务又未主张权利，该诉讼主张已经超过诉讼时效。3、2015年3月以后，联盛国际广场已更换新的物业管理公司，百盛物业公司无权主张其离场以后的费用。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。联盛公司向一审法院起诉要求：王金安支付公共水费能耗590元及违约金(按照每日千分之五标准，自2011年10月15日起计算至实际支付之日止)，公共区域电费205元，水费收费员工资及社保、公积金510元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2009年9月17日，王金安与联盛公司签订《商品房买卖合同》约定，王金安购买联盛公司开发的联盛国际广场3幢603室房屋。《商品房买卖合同补充协议二》第三.1条记载，本物业的公共管理服务费标准：1.50元/平方米/月(物业服务费包括电梯及二次供水的电费、维修、年检等运行费、更换公共部位灯泡费用，物业服务费包括除楼道灯及沿街亮化工程的电费外的公共水电费)。2011年4月5日，联盛公司为王金安办理交房入住手续，并向王金安提供了入住指南、淮安联盛国际广场住宅小区前期物业服务协议等书面文件。其中《业主临时管理规约》第29条记载，本物业管理区域内，物业服务收费采用包干制方式。《入住指南》第一.4.（1）条物业管理公共服务费记载，物业管理公共服务费主要用以支付下列各项：管理服务人员及其他人员的工资、津贴、资金等；物业管理区域内公共秩序维护服务费用；公共场所清洁费用；公共场所园林绿地日常养护费用；公共设施、设备和公共场所的日常管理、养护费用、物业管理日常办公费用；法定税费；必要的社区文化活动费用；用于物业管理的固定资产折旧费；物业服务公司的合理利润；不可预见费。特约专项等有偿服务按约定标准及项目内容收取费用。2011年8月25日，联盛公司与百盛物业公司签订《淮安联盛商业广场物业及社区活动用房移交书》，将该物业用房、社区活动用房和自行车库移交给百盛物业公司管理。同时，百盛物业公司（乙方）与淮安自来水有限公司（甲方）签订《自来水消费结算协议》，将小区用户名变更至其名下。结算协议第三.2条记载，乙方拟建小高层(自然地面6层以上)建筑物时，其二次供水由甲方设置总表计量。二次供水部分应采用水表出户方式，二次供水部分的用户服务，由乙方或其委托的物管企业负责，并负责向用户收取水费，负责按总表计量向甲方交纳水费。2015年6月17日，兴达物业公司签收物业工程图纸和住宅内部楼层设备间钥匙。2015年8月26日，兴达物业公司与小区业主大会签订《联盛国际广场物业服务合同》，第十三条(11)条记载，物业服务费包含公共水电费，高层物业费中含电梯、二次供水等设备维修、年检能耗等运行费用，不再向业主收取公摊水电、电梯电费。2017年9月25日，联盛公司与淮安自来水有限公司签订《自来水消费结算协议》，将小区用户名变更至其名下。2019年3月20日，百盛物业公司出具情况说明，内容为2011年，百盛物业公司一直为联盛小区缴纳水费。2014年退出联盛小区后，消费由联盛公司代为支付。现同意由联盛公司代为向小区业主主张公共水费能耗费用。一审法院认为：1、对于联盛公司诉请的百盛物业公司提供物业服务期间的公共水费的处理。《物业服务收费管理办法》第九条第2款规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。《物业管理条例》第四十四条第二款规定，物业服务企业接受委托代收水费的，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，百盛物业公司与业主约定的物业服务费收费模式为包干制。据此，百盛物业公司无权再向业主收取公共水费及人员工资费用。2、对于联盛公司诉请百盛物业公司提供物业服务期间的公共电费的处理。联盛公司主张的公共电费产生于2014年7月1日至2015年3月31日期间，该诉讼主张已经超过诉讼时效期间，故一审不予支持。3、对于联盛公司诉请百盛物业公司退场后的公共水费。《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。据此，百盛物业公司在退场时应当与新的物业公司进行交接。而根据兴达物业公司与小区业主大会签订的《联盛国际广场物业服务合同》第十三.(11)条约定，物业服务费包含公共水电费，故百盛物业公司无权向业主主张其退场后产生的公共水费能耗。综上，一审法院依照《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条，《物业管理条例》第四十四条第二款，《江苏省物业管理条例》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：驳回联盛公司的诉讼请求。案件受理费50元，由联盛公司负担。本院二审确认一审查明的事实。二审另查明：上诉人联盛公司陈述：公共水费能耗是管道运水过程中水的损耗，公共水费能耗包括公共用水和损耗，公共水费是公用设施用水。公共水费能耗是上诉人向供水公司缴纳的水费与上诉人向业主收取的水费之间的差额，供水公司向上诉人收取水费是依据供水公司设置的总表计算，该总表计量整个联盛国际住宅小区的所有用水，包含公共用水，不包含商业用水。被上诉人应付公共水费能耗为509元，即258175.52元×106.65平方米÷46636.4平方米，其中258175.52元是2011年1月至2019年1月期间上诉人向供水公司缴纳的水费与上诉人向业主收取水费之间的差额，106.65平方米是被上诉人房屋专有部分面积，46636.4平方米是建筑物总面积。2015年6月，百盛物业公司与兴达物业公司交接。被上诉人王金安陈述：百盛物业公司退出联盛小区后，物业费由兴达物业公司收取，兴达物业公司退出后，物业费由淮安市物业总公司收取。上诉人对此无异议。本院认为：上诉人主张公共水费能耗即上诉人向供水公司缴纳的水费与上诉人向业主收取的水费之间的差额，供水公司向上诉人收取水费是依据供水公司设置的总表计算，该总表计量整个联盛国际住宅小区的所有用水，包含公共用水。而根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议二》约定，物业服务费包括除楼道灯及沿街亮化工程的电费外的公共水电费。根据兴达物业公司与小区业主大会签订的《联盛国际广场物业服务合同》约定，物业服务费包含公共水电费，高层物业费中含电梯、二次供水等设备维修、年检能耗等运行费用，不再向业主收取公摊水电、电梯电费。因此，被上诉人向百盛物业公司、兴达物业公司缴纳的物业费中均包含公共用水费用，现上诉人主张的公共水费能耗中亦包含公共用水费用，故上诉人要求被上诉人支付公共水费能耗590元及违约金的理由，本院不予支持。上诉人还主张其一直向被上诉人主张2014年7月1日至2015年3月31日期间的公共电费，认为其诉讼主张未超过诉讼时效。但二审中，上诉人并未提供证据证明自己的主张，故对上诉人该上诉理由，本院亦不予支持。综上，上诉人联盛公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人联盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 季明丽审 判 员 王 健二〇一九年十二月十九日法官助理 刘 薇书 记 员 周 亚