湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0103民初4235号原告：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。负责人：黄旭东，行长。委托诉讼代理人：汤思思，湖北弘愿律师事务所律师。被告：吕红梅，女，1973年10月30日出生，汉族，住址湖北省武汉市江夏区,被告：美加置业（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区江夏大道乌树村。法定代表人：李慈雄。原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）诉被告吕红梅、美加置业（武汉）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告浦发银行武汉分行的委托诉讼代理人汤思思到庭参加了诉讼，被告吕红梅、美加置业（武汉）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行武汉分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令吕红梅立即偿还浦发银行武汉分行截至2019年1月30日借款本金80272.79元、逾期利息4188.65元及逾期罚息260.12元，合计84721.56元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款(综合)合同》约定计算至偿清之日止；2、依法判令浦发银行武汉分行对位于武汉市江夏区美加湖滨新城101栋3单元5层502号房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的权利；3、依法判令美加置业（武汉）有限公司对吕红梅上述第1项债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、邮寄费、保全费及原告为实现债权所支出的合理费用，包括但不限于催收费用、诉讼费用、律师费、差旅费等均由吕红梅、美加置业（武汉）有限公司承担。事实和理由：吕红梅因购房需要向浦发银行武汉分行申请贷款。2004年1月6日，借款人吕红梅与贷款人浦发银行武汉分行签订了一份《个人购房借款（综合）合同》，该合同约定：贷款金额16.5万元，期限240月，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，签订贷款合同时的利率为5.31%，利率实行一年一定。还款方式采用等额本息还款法，并由吕红梅提供位于武汉市江夏区美加湖滨新城101栋3单元5层502号房产为本借款合同项下债务提供抵押担保。还约定：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人可宣布本合同项下的贷款本息立即全部提前到期。合同还对逾期贷款利率等其他事项进行了约定。上述提供抵押的房产，进行了抵押登记。美加置业（武汉）有限公司向浦发银行武汉分行出具担保书，对吕红梅向浦发银行武汉分行的上述贷款提供连带保证责任。浦发银行武汉分行按照合同约定履行了放款的义务。合同履行过程中，借款人逾期还款，构成违约。为此，浦发银行宣布合同项下的贷款提前到期，要求借款人、保证人偿还剩余全部贷款本金及利息、罚息、复利等请求。被告吕红梅、武汉美加置业（武汉）有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2004年1月6日，被告吕红梅与原告浦发银行武汉分行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定贷款金额为165000元，贷款期限为240个月，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准（实际放款日为2005年1月20日），签订贷款时的合同利率为年利率5.31%，利率实行一年一定，每年第一期还款日为利率调整日，从每年的第一期还款日起，按当年1月1日人民银行规定的法定贷款利率执行新的利率规定，分段计息。若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据人民银行的有关规定计收罚息。借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或者追索措施的，由此引起的一切费用概由借款人承担。还款方式采用等额本息还款法。还约定：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人可按中国人民银行有关规定计收罚息；贷款人可宣布本合同项下的贷款本息立即全部提前到期。另，被告吕红梅提供位于武汉市江夏区美加湖滨新城101栋3单元5层502号房屋为该贷款提供抵押担保，并于2005年1月21日进行了武汉市期房抵押证明登记。另查明，2005年1月18日，被告美加置业（武汉）有限公司向原告浦发银行武汉分行出具《个人住房借款担保书》，承诺对吕红梅向浦发银行武汉分行的上述贷款提供阶段性连带保证责任，保证期限从贷款人与借款人签订的借款合同生效之日起，至该公司为借款购房人办妥两证及《房屋他项权证》，并将该《房屋他项权证》交贷款人保管之日止。再查明，原告浦发银行武汉分行为主张本案债权，委托湖北弘愿律师事务所代为进行诉讼，签订《零售信贷业务委托代理协议》，并根据协议约定的支付律师费进度已支付律师费2,617.55元。还查明，原告浦发银行武汉分行已依约向被告吕红梅发放贷款165000元，但被告吕红梅未按约定偿还借款本息，截至2019年6月6日，被告吕红梅尚欠原告浦发银行武汉分行借款本金79,431.84元、逾期利息4,947.04元、逾期罚息421.57元，共计84,800.45元。本案立案后，原告浦发银行武汉分行向本院申请对被告名下价值110000元的财产予以查封、冻结，并提供了担保。本院审查后，依法裁定对被告吕红梅、美加置业（武汉）有限公司名下价值110000元的财产予以查封、冻结。以上事实，有原告浦发银行武汉分行的陈述及原告浦发银行武汉分行提交的《个人购房借款（综合）合同》《个人住房借款担保书》《武汉市期房抵押证明》、欠款明细（贷款台账查询单）《零售信贷业务委托代理协议》《湖北增值税普通发票》及个人贷款借款凭证、律师费付款凭证等证据予以证实，且均经庭审审查属实，本院予以认定。本院认为，上述《个人购房借款（综合）合同》《个人住房借款担保书》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告浦发银行武汉分行已依约发放了贷款，但被告吕红梅未依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告浦发银行武汉分行偿还借款本金及利息、罚息的责任，原告浦发银行武汉分行主张被告吕红梅偿还欠款本息，符合合同约定，本院予以支持。本案合同中虽约定被告吕红梅以位于武汉市江夏区美加湖滨新城101栋3单元5层502号房屋为上述借款提供抵押担保，但双方在房产管理部门办理的《武汉市期房抵押证明》是预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。即抵押预告登记所登记的并非实质性的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。现原告浦发银行武汉分行虽已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记，而优先受偿权应是争对抵押权所享有的，故原告浦发银行武汉分行主张对本案所涉抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。因本案中的抵押的房屋未办理房屋他项权证，根据被告美加置业（武汉）有限公司向浦发银行武汉分行出具的《个人住房借款担保书》其应对本案的债务承担连带担保责任，原告浦发银行武汉分行主张该公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律起伏不定，本院予以支持。被告美加置业（武汉）有限公司承担连带担保责任后，有权向被告吕红梅予以追偿。借款人吕红梅违约，贷款人浦发银行武汉分行为主张本案债权已实际支出律师代理费2,617.55元，原告浦发银行武汉分行主张该律师代理费应由被告吕红梅承担，符合双方约定，本院予以支持。被告吕红美、美加置业（武汉）有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕红梅于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行偿还借款本金79,431.84元及相应利息、罚息（截止2019年6月6日的利息4,947.04元、逾期罚息421.57元，此后的罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；二、被告吕红梅于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行支付律师费2,617.55元；三、被告美加置业（武汉）有限公司对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；被告美加置业（武汉）有限公司承担的清偿责任后，有权向被告吕红梅追偿；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,918元、公告费130元、保全费1,070元，共计3118元，由被告吕红梅、美加置业（武汉）有限公司负担（此款原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行已垫付，被告吕红梅、美加置业（武汉）有限公司随上述判决款项一并给付原告上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  刘玉珍人民陪审员  刘 毅二〇一九年十二月十四日书 记 员  余 坦