北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16662号上诉人(原审被告)：马述明，男，1968年6月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。委托被上诉人(原审原告)：北京琦琳俪业装饰有限公司。法定代表人：王启彪，总经理。原审第三人：北京城市副中心投资建设集团有限公司。法定代表人：李长利，董事长。委托诉讼代理人：张颖，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人马述明因与被上诉人北京琦琳俪业装饰有限公司（以下简称琦琳俪业公司）、原审第三人北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初12042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马述明上诉请求：撤销一审判决中的第一、三、五、八项，依法驳回琦琳俪业公司提出对应项的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院事实认定不清，房屋重置成新价是基于A类房屋的拆迁补偿，A类房屋系马述明所建，与琦琳俪业公司无关，一审法院认定A类房屋中的1236.98平方米房屋为琦琳俪业公司所建是事实认定错误；2.一审法院认定的停业损失没有事实依据，琦琳俪业公司应得的金额为386270.08，停产停业损失计算的补偿面积应扣除办公室、宿舍等在内的非经营面积；3.琦琳俪业公司并没有配合城投公司提前拆迁，反而为了个人私利阻碍拆迁，基于奖励资金的性质，不应当给付琦琳俪业公司提前搬家奖励；4.判定给付琦琳俪业公司装修及附属物补偿款错误，A类建筑物装修及附属设施均是由马述明投资建设、添付。琦琳俪业公司辩称，同意一审判决，不同意马述明的上诉请求和事实理由。城投公司述称，同意一审判决。琦琳俪业公司向一审法院起诉请求：1、马述明与城投公司给付琦琳俪业公司被搬迁房屋重置成新价补偿款1006612.5元、装修及附属物补偿款1660678.73元、房屋拆除费1219542元、停产停业损失补助费1707262.08元、企业搬迁补助费150035.5元、养植物拆迁补助费714元、大型设备迁移费200000元、提前搬迁奖励费1500355元，共计7445199.81元；2、诉讼费、保全费由马述明承担。一审法院认定事实：2009年9月15日，马述明（出租方、甲方）与琦琳俪业公司（承租方、乙方）签订《房屋土地出租合同》，约定：甲方将位于北京市通州区潞城镇后屯村北的波浪墙内（南侧一号院）出租给乙方使用，现有车间一处（大门右侧）、北房四间、东房7间、男女卫生间各一间；自2009年10月1日起至2014年9月30日止，租赁期限为5年；年租金为7万元，租金采用上交方式；由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归甲方所有，对于乙方自筹资金建设的厂房在得到补偿款后甲乙双方平均分配。对给乙方造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归甲乙双方平均分配等。该合同签订后，琦琳俪业公司依约交纳了租金，马述明出具收条。2018年4月9日，城投公司（甲方、搬迁人）与马述明(乙方、被搬迁人)签订《非住宅房屋、青苗及其他土地附着物搬迁补偿协议》（以下简称《搬迁补偿协议》）约定：甲方因通州区潞城镇棚户区改造土地开发项目B、C、D区（以下简称本项目）建设，需要搬迁本项目范围内后屯村用于装饰装潢用途的乙方房屋及附属物，依据六方小组认定结果，乙方非住宅房屋占地面积26956.4平方米，2013年3月28日前历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋建筑面积为17517.92平方米，2013年3月28日前因历史原因形成但因改扩建现已灭失的原房屋建筑面积220.8平方米；经认定经营性用房经营面积为15682.08平方米；搬迁房屋货币补偿明细：1、被搬迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿款（1）2013年3月28日前历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋及2013年3月28日后取得土地、规划部门审批手续的被搬迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿款，经评估确定，被搬迁房屋重置成新价为16269325元、装修及附属物为8652422元；（2）2013年3月28日前历史原因形成但因改扩建已灭失的原搬迁房屋重置成新价为176640元；2、房屋腾退配合费及房屋拆除费……（2）2015年5月11日以后建设的房屋，在本协议第七条规定期限内自行拆除且完成交付土地义务的，钢结构面积24828.54元，房屋拆除费9931416元；3、搬迁各项补偿补助费（1）移机补偿费24280元(2)停产停业损失补助费12545664元……（4）企业搬迁补助费875896元（5）养殖物迁移补助费1190元（6）大型设备移机费309000元，以上合计13756030元；4、综合以上各项，甲方实际向乙方支付的被搬迁房屋货币补偿款共计48785833元；若乙方在本协议第七条约定搬迁期限内完成搬迁及交付义务的，则甲方给予乙方提前搬迁奖励费8758960元等。在一审庭审过程中，琦琳俪业公司提交了照片、视频资料、各类票据材料、证人证言、电话录音等，用以证明如下位置编号的建筑物均系其所建（位置编号与拆迁测绘资料上的位置编号一致）以及涉案房屋装修及附属物的情况：15-1-2、15-2-2、24、25-2、26-1、26-2、26-0-1、26-0-2、27、27-2、28、28-2、29、29-2、30-1、30-2、31-1、31-2。马述明对此不予认可，称上述建筑物中的A类建筑均系其所建，并非琦琳俪业公司所建，且15-1-2、15-2-2也是马述明后来所建，并非琦琳俪业公司所建。经核实，上述建筑物中的A类建筑物为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1。15-1-2、15-2-2建筑物并非在涉案合同的租赁范围内，琦琳俪业公司称双方曾经口头约定，由琦琳俪业公司进行建设，获得拆迁补偿后由双方分割。马述明对此不予认可，称15-1-2、15-2-2建筑物系其所建。经核实，涉案的《房屋土地出租合同》载明的南侧1号院包含的建筑物有：23、24、25、25-2、26-1、26-2、26-0-1、26-0-2、27、27-2、28、28-2、29、29-2、30-1、30-2、31-1、31-2、32。双方均确认《房屋土地出租合同》中约定的车间一处（大门右侧）对应的位置编号为32，北房四间对应的位置编号为23，东房7间对应的位置编号为25。经与拆迁测绘资料比对核实，上述建筑物中，A类房屋为：23、24、25、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1、32，建筑面积为2200.08平米，其中24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1的建筑面积为1236.98平米，对应的地上物重置成新价为1330174元；其余为D类房屋，D类房屋对应的房屋拆除费为1248276元；23、24、25、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1、32号建筑物的面积数被城投公司认定为经营面积；提前搬家奖励系按照A类建筑物的面积数进行计算，装修及附属物补偿款亦针对A类建筑物。就具体补偿标准，城投公司称按照补偿政策，停产停业损失按照每平米800元标准计算，企业搬迁补助费按照每平米50元计算，大型设备迁移费按照每吨3000元计算，提前搬家奖励费按照每平米500元计算。A类房屋对应的是重置成新价；D类房屋对应的是房屋拆除费，标准为每平米400元。通过琦琳俪业公司提交的照片及视频资料，可以看出院内有龙门吊大型设备，有空调、各房间有电灯。琦琳俪业公司诉求明细中的其他装修及附属设施，无法通过照片及视频资料具体确定。在一审庭审过程中，一审法院释明马述明就琦琳俪业公司提交的电话录音、视频资料等证据核实后提交具体质证意见，但马述明未提交。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故琦琳俪业公司与马述明签订的《房屋土地出租合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对琦琳俪业使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示,且不受合同效力的影响。根据该约定，由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归甲方所有，对于乙方自筹资金建设的厂房在得到补偿款后甲乙双方平均分配。对于给乙方造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归甲乙双方平均分配。由此可以看出，对于琦琳俪业公司投资的建筑物补偿及因拆迁导致琦琳俪业公司无法经营的相关补偿款，由琦琳俪业公司与马述明均分。故马述明理应依约将相应的补偿款向琦琳俪业公司支付。本案系合同纠纷，琦琳俪业公司与城投公司之间不存在合同关系，故琦琳俪业公司要求城投公司支付相关补偿款的诉求，于法无据，一审法院不予支持。一审庭审过程中，双方对诉争1号院落内及15号建筑物由谁所建存在争议，对此一审法院认为：第一、马述明主张除位置编号为23、25和32号建筑物之外，1号院内的其他A类建筑物均系其所建，但未提交证据予以证明，而1号院系作为整体由马述明向琦琳俪业公司出租使用，双方在《房屋土地出租合同》中对当时的建筑物进行了约定，且琦琳俪业公司提交的相关的证据证明了具体的施工和建设，故一审法院认定1号院内位置编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1的A类建筑系琦琳俪业公司所建；第二、马述明认可1号院内的D类建筑物由琦琳俪业公司所建，一审法院对此不持异议，经核实，1号院内D类建筑物为3120.69平米；第三、关于双方争议的15号建筑（位置编号为15-1-2、15-2-2），琦琳俪业公司称系其所建，并提供了证人证言，马述明对此不予认可，称系其所建，但未提交证据予以证明，鉴于该建筑物不在涉案租赁合同范围内，且根据琦琳俪业公司所称的双方存在口头协议的主张，双方之间亦并非租赁合同关系，故该建筑物所涉及的补偿款的问题，一审法院在本案中不予处理，双方可以另案处理。对于双方诉争的各项补偿，一审法院分别认定如下：房屋重置成新价，针对A类建筑物，根据查明的事实，琦琳俪业公司修建的A类建筑物为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1，建筑面积为1236.98平米，补偿款数额为1342150元；房屋拆除费，针对D类建筑物，经核实，数额为1248276（3120.69*400）元；停产停业损失为1760064（2200.08*800）元；企业搬迁补助为110004（2200.08*50）元；提前搬家奖励1100040元（2200.08*500）；琦琳俪业公司主张的养植物拆迁补助费，马述明不予认可，因琦琳俪业公司未能提交有效证据予以证明，一审法院对其该项诉求，不予支持；大型设备迁移费，经询问，琦琳俪业公司称系根据自己的设备情况估算的数额为20万元，一审法院根据琦琳俪业公司提交的照片及发票，酌定为60000元；移机补助费，琦琳俪业公司主张5270元，称费用包括空调、电话、宽带、热水器，一审法院综合本案案情及证据，确定为2635元；装修及附属物补偿款，琦琳俪业公司未能提交有效证据就其主张的具体数额予以佐证，但针对琦琳俪业公司而言，该项损失补偿客观存在，一审法院综合琦琳俪业公司投资修建的A类建筑物及本案案情，对该项补偿款数额予以酌定，数额酌定为610967元。依据双方约定，就上述各项补偿款，琦琳俪业公司应得50%的份额。即琦琳俪业公司应得的补偿款数额分别为：房屋重置成新价671075元，房屋拆除费624138元，停产停业损失880032元，企业搬迁补助55002元，提前搬家奖励550020元，大型设备迁移费30000元，移机补助费1317.5元，装修及附属物补偿款305483.5元。琦琳俪业公司关于各项补偿款的其他诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、马述明支付琦琳俪业公司房屋重置成新价671075元，于判决生效之日起七日内付清；二、马述明支付琦琳俪业公司房屋拆除费624138元，于判决生效之日起七日内付清；三、马述明支付琦琳俪业公司停产停业损失880032元，于判决生效之日起七日内付清；四、马述明支付琦琳俪业公司搬迁补助55002元，于判决生效之日起七日内付清；五、马述明支付琦琳俪业公司提前搬家奖励550020元，于判决生效之日起七日内付清；六、马述明支付琦琳俪业公司大型设备迁移费30000元，于判决生效之日起七日内付清；七、马述明支付琦琳俪业公司移机补助费1317.5元，于判决生效之日起七日内付清；八、马述明支付琦琳俪业公司装修及附属物补偿款305483.5元，于判决生效之日起七日内付清；九、驳回琦琳俪业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据马述明的上诉请求，本案二审的争议焦点为：琦琳俪业公司是否应该获得涉及A类编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1号建筑的重置成新价、A类建筑的停产停业损失、提前搬家奖励、装修及附属物补偿款项以及补偿款金额。参照马述明与琦琳俪业公司于2009年9月15日签订的《房屋土地出租合同》租赁范围的约定：“现有车间一处、北方4间、东方7间、男女卫生间各一间。”经一审法院查明，以上约定的建筑物对应位置编号为32、23、25号，并未提及编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1号对应的建筑物。琦琳俪业公司为证明24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1号系其承租期间所建，并向法院提交了建房照片、视频资料、各类票据、证人证言等证据予以证明。虽马述明抗辩称以上建筑物系马述明所建，但对此并未提供证据予以证明。根据证据规则，一审法院采纳琦琳俪业公司提供的证据，认定编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1号建筑物系琦琳俪业公司所建并无不妥，本院予以维持。虽《房屋土地出租合同》无效，但对涉案房屋及院落如遇政府占地或商业开发需要拆迁，获得的补偿利益作出的约定系双方当事人真实意思表示。根据双方当事人约定，“由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归马述明所有，对于琦琳俪业公司自筹资金建设的厂房在得到补偿款后双方平均分配。对于给琦琳俪业公司造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归双方平均分配。”故A类编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1号建筑涉及的重置成新价，A类建筑的停产停业损失、提前搬家奖励补偿款项，琦琳俪业公司均应获得补偿款的百分之五十。一审法院根据补偿标准、对应建筑物的面积，计算的琦琳俪业公司应获得的以上补偿款数额并无不妥，本院予以维持。关于停产停业损失赔偿款计算方式，应为经营面积，即A类建筑总面积，按照每平米800元标准计算，一审法院计算方式正确，本院予以维持。马述明上诉请求称，一审法院认可的经营面积中包含有办公室、宿舍等其他非经营场所，应予扣除。对此本院认为，A类建筑面积已经过城投公司认定为经营面积，马述明对此所提异议缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于装修及附属物补偿款。因琦琳俪业公司确实投资建设A类部分建筑物，根据证据的高度盖然性原则，其存在装修及附属物损失客观存在，故应得到相应补偿。一审法院结合琦琳俪业公司投资建设情况，酌情确定的该项补偿款数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，马述明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26053元，由马述明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月二十六日法官助理 李 惠法官助理 肖 笛书 记 员 李星月