天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初13504号原告：李思铭，女，1997年4月20日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘凤英（李思铭之母），女，1969年1月8日出生，汉族，住天津市西青区。被告：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。法定代表人：张芝安，董事长。委托诉讼代理人：杨益亮，该公司员工。原告李思铭与被告天津益博置业发展集团有限公司预约合同纠纷一案,本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告李思铭的委托诉讼代理人刘凤英，被告天津益博置业发展集团有限公司的委托诉讼代理人杨益亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李思铭向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《认购协议》；2.被告返还首付款240816元、双倍返还定金40000元、返还差额款74400元，并以上述款项总额为基数支付利息；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年8月18日在天津市西青区精武镇恒益隆庭小区售楼处购买恒益隆庭8-3-201室,面积共92.48平米,实际成交额为850816元。当日，原告向售楼处经理俞海涛交付定金20000元及差额费74400元,并签订认购协议书。2016年10月10日，原告将240816元首付转入售楼处账户,售楼处经理俞海涛承诺于2016年11月为原告办理房屋的后续手续但未果。2017年2月原告催促被告履行义务,但被告一直以各种理由推拖。2017年4月售楼处人去楼空,原告才得知该房屋已经被抵押查封,且自购买以前就存在权利瑕疵。2018年9月12日，该房屋被天津市东丽人民法院司法拍卖,原告因无房居住,遂以1110000元价格拍得该房屋。现诉至法院，以实现诉讼请求。天津益博置业发展集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋在原告购房前已经进行了抵押，该房屋是不能出售的，由于俞海涛个人将涉案房屋出售，现俞海涛涉及刑事案件已被公安机关缉拿归案。原告将首付款交付给俞海涛个人账户，被告没有见到房款，俞海涛涉案的款项还没有追回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告提交的一份《认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方位于天津市西青区房屋，成交价格为850816元。该认购协议中甲方经办人签名为俞海涛，日期为2016年8月18日。原告称定金20000元以现金方式交付给俞海涛，首付款240816元以转账方式交付给俞海涛。原告提交的收款收据载明：2016年8月18日，今收到李思铭交来定金（8-3-201）20000元；2016年10月10日，今收到李思铭交来首付款（8-3-201）240866元。该两张收据均加盖了“天津益博置业发展集团有限公司财务专用章”，收款人签名为“俞海涛”。原告提交的银行卡交易明细清单载明：李松彦于2016年10月10日转给俞海涛款项240816元。原告主张另向被告支付差额款74400元，并提交一份收据。该收据载明：今收到恒益隆庭8-3-201和8-3-202号房屋差额款148800元，收款人为商跃国并加盖天津市西青区国赫房屋信息咨询中心印章。原告提交的一份日期为2016年12月的《承诺书》载明：本公司天津益博置业发展集团有限公司所属楼盘恒益隆庭8-3-201号房屋出售李思铭，现因手续问题特定下承诺，承诺于2017年5月30日前将《天津市商品房买卖合同》办理完毕。该《承诺书》加盖有被告公司印章。原告于2016年12月底办理了入住手续。后该房屋被天津市东丽区人民法院司法拍卖。刘凤英于2018年9月14日参加淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，并于1110000元的价款拍得诉争房屋。本院认为，原告与被告签订了《认购协议》，被告工作人员俞海涛收取了原告交纳的定金及首付款，俞海涛的行为应为职务行为。双方签订的《认购协议》，欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《认购协议》应当认定为预约合同。现被告不能履行该《认购协议》，对于原告提出的解除《认购协议》以及被告返还原告首付款240816元（收据金额与实际转账金额不一致，以转账数额为准）的诉讼主张，本院予以支持。关于被告应否返还差额款74400元的问题。原告提交的收款收据载明收款人为商跃国，收据加盖的为天津市西青区国赫房屋信息咨询中心印章，原告提交的证据不能证明该款系被告委托商跃国及天津市西青区国赫房屋信息咨询中心向原告收取。因此，对于原告要求被告返还差额款74400元的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于被告是否应当双倍返还定金的问题。原告与被告成立预约合同法律关系，所涉定金20000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现双方因被告原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，被告按约应当双倍返还原告定金40000元。关于被告是否应当赔偿原告利息损失的问题。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚不产生任何经济利益。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。对于原告而言，被告不履行认购协议，仅使原告丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。综合考虑当事人在缔约过程中的过失及过错程度、双方在《认购协议》中约定的义务及民事赔偿的“填平”原则，被告违约损害赔偿范围为原告已付款项利息损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经核算，自2016年10月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告已付款260816元的利息损失为35435元。因此，适用定金罚则由被告赔付的20000元不足以弥补原告当前的利息损失。鉴于原告同时提出双倍返还定金以及要求被告自2016年10月10日支付利息损失的主张，本院依法支持自2016年10月10日至实际给付之日止的利息（以260816元为基数，2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原、被告订立的《认购协议》。二、天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起三日内向李思铭返还房款260816元。三、天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起三日内向李思铭支付自2016年10月10日至实际给付之日止的利息（以260816元为基数，2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。四、驳回李思铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3337元，全部由被告天津益博置业发展集团有限公司负担（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇一九年十二月二十五日书记员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。……2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。