河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7680号上诉人（一审原告、反诉被告）：河北瀛府房地产开发有限公司，住所地河间市四化路,统一社会信代码911309845954206014。法定代表人：刘立涛，职务，总经理。委托诉讼代理人：宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯新华，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：石家庄达世行房产经纪有限公司，住所地石家庄长安区建设北大街223号中浩第一商务B座12F，统一社会信用代码91130102579563979Y。法定代表人：刘玉芹，职务，执行董事。委托诉讼代理人：张增超，北京大成律师（石家庄）事务所律师。上诉人河北瀛府房地产开发有限公司因与被上诉人石家庄达世行房产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2019）冀0984民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人河北瀛府房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河间市人民法院（2018）冀0984民初3009号民事判决第二、三、四项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院事实认定方面存在诸多错误，导致判决有误。一、被上诉人未履行协助上诉人办理按揭贷款及交房相关事宜的合同义务，此部分销售代理费应扣减，一审法院没有查清此方面的事实。首先，依据上诉人与被上诉人于2017年8月8日签订的《销售代理合同》第三条第二款第十项的约定，被上诉人负责监督客户向贷款银行提供完整的按揭贷款资料，协助上诉人办理按揭贷款及交房的相关事宜。事实上，2017年1月到11月双方的《结算明细确认表》中有312套房屋，被上诉人除了协助上诉人和买受人签订认购协议外未履行《销售代理合同》约定的其它义务，《房屋买卖合同》的签订、银行按揭贷款及交房等后续工作全部都是上诉人自行独立完成的。虽然双方在结算明细表中对争议的银行贷款部分预计算了代理费，但明细表中将该部分代理费列为待支付，双方的意思很明显就是待被上诉人完成全部工作后才支付代理费，如果被上诉人未完成全部工作则不予支付，其也无权要求支付，如果仅仅依据明细表中记载了该部分的代理费而认为上诉人应该支付这部分代理费，不仅违背了双方的合意，也不符合客观事实。其次，依据《销售代理合同》第四条第三款的约定，代理费的结算原则是按实际回款额结算销售代理费和溢价代理费。案涉项目的银行贷款是于双方的委托代理合同解除之后才发放的，依据《合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，因此，双方应按委托代理合同解除之前的实际回款额为基数计算销售代理费，一审法院以全部销售额计算代理费没有事实和法律依据。第三，依据《销售代理合同》第四条第五款的约定，双方同意被上诉人协助上诉人完成交房工作，将每套房屋代理费的10%暂缓交付，待该套房屋完成交房后，上诉人将该套房屋暂缓发放部分的代理费一次性支付完毕。同前所述，由于被上诉人未履行协助交房的工作，因此上诉人支付被上诉人的销售代理费应扣除10%。二、上诉人未结清销售代理费是因被上诉人的原因造成的，上诉人不存在违约行为，一审法院判决上诉人支付逾期付款违约金认定事实错误，应予撤销。依据上诉人与被上诉人签订的《销售代理合同》第四条第四款的约定，被上诉人应于上诉人付款前提供盖章收据用于上诉人走内部审批流程，即，上诉人付款的前提条件之一，是被上诉人提供盖章的收据。因此，虽然被上诉人向上诉人提交了每月的代理费对账单，双方也初步核对并签字盖章，但是由于被上诉人始终未提供盖章的收据，导致上诉人内部申报审批流程无法进行，也就无法向被上诉人支付销售代理费。由此可见，销售代理费未结清是由于被上诉人的原因造成上诉人支付代理费的条件尚未成就，一审法院却判决上诉人支付违约金，显然是歪曲事实、偏袒被上诉人。综上所述，一审判决是在案件主要事实认定错误的基础上作出的。为此，特提起上诉，请求二审法院基于本案的事实和法律规定,依法撤销一审判决第二、三、四项，并支持上诉人的请求。被上诉人石家庄达世行房产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。瀛府公司的提起上诉完全是为了拖延时间，滥用诉讼权利。瀛府公司在履行与答辩人的合同期间，未按约定向答辩人按时足额支付代理佣金，并在合同履行过程中存在严重过错单方违约，应承担相应民事责住。具体理由如下：一、瀛府公司应按约定支付销售代理费，一审判决认定事实并无不当。答辩人各工作人员自进场开展销售代理工作之日，就一直恪尽职守，尽职尽责。此事实有答辩人的考勤记录完全可以证明。相反的是，瀛府公司在2017年11月1日，发布《关于交房期间暂停销售工作的通知》，要求答辩人停止所有销售工作。即便如此，答辩人的工作人员也是一直在岗协助瀛府公司完成交房工作，并未离岗。倒是瀛府公司在合同履行中频频违约，其不按约定支付代理费，而且为了达到克扣答辩人代理费的目的，擅自招募答辩人的工作人员作为其员工，开展辅助销售工作。答辩人在瀛府公司该项目的销售中出色完成了合同约定义务，为其创造了可观的经济效益，瀛府公司不但不履行支付代理费的承诺，反而指责答辩人未履行合同约定，其此举不但没有任何证据支撑，更违反基本的诚实信用原则。同时，每套房暂缓支付的10%代理费，因为瀛府公司恶意解除合同而加速到期。这部分代理费只是暂缓支付，实际上是双方对瀛府公司应付代理费的共同确认，合同解除后，双方结清权利义务，是合同解除的必然结果。一审法院认定瀛府公司应支付瀛府公司确认的全部代理费完全符合双方约定。二、瀛府公司对“按实际回款支付代理费”的合同约定存在误解。答辩人需要指出的是，截至瀛府公司提出解除合同，答辩人在合同履行期间的销售行为己经完成，在合同解除后瀛府公司收入的销售款完全是因为答辩人的代理行为产生，此事实己经由双方对账确认。只是这部分销售代理费的结算约定在销售收入到账之后。现双方的合同己经解除，在瀛府公司己经收到全部销售款的情况下，其按约定全额支付答辩人代理费等，完全符合合同约定，也符合《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定。合同法关于合同解除后终止履行的规定，是指答辩人与瀛府公司合同解除后的销售代理行为终止，非终止瀛府公司的付款义务，否则，任何一个违约方都会因恶意解除合同而受益，这不是合同法的立法目的，这也有违公平原则。三、未支付代理费的责任完全在瀛府公司，答辩人没有任何违约之处。瀛府公司称因为答辩人未提供收据而未付款完全是强词夺理，其此上诉理由违背基本的生活常识。答辩人对于应结的代理费，没有任何理由不提供收据供瀛府公司走内部审批流程。导致瀛府公司未按约定付款的根本原因是瀛府公司的违约心理和行为。假设是因为收据问题导致未结清代理费，就不会存在双方对账后长时间未结清代理费。瀛府公司违约逾期支付代理费的事实清楚，其应按合同约定支付代理费并承担相应违约贵任。综上所述，瀛府公司上诉没有任何事实及法律依据，请贵院查明案件事实后直接驳回其上诉请求，维持一审判决。河北瀛府房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《销售代理合同》及《补充协议》已解除。2、判令被告按照合同约定的实际回款额结算原则办理代理费余款结算手续10000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告双方于2017年8月8日签定《销售代理合同》及《补充协议》由被告对原告开发的“瀛城水郡”项目住宅、底商，地下室及车位提供销售经纪服务。2017年11月被告公司人员频繁出现离岗、请假情况，对销售任务及应履行的合同责任敷衍、推诿，至2018年1月被告营销总监，销售经理离岗，大量员工撤离，被告严重违约不履行代理任务。同时，原告于2018年3月控股股东变更，按照双方所签订合同约定，构成合同约定解除条件。2018年4月8日，原告正式向被告发《解约函》，告之被告合同解除，要求被告办理余款结算手续。但被告对解约函事宜不予理睬，不做任何答复，原告无奈，特诉至法院，望判如所请。石家庄达世行房产经纪有限公司在一审中反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的销售代理费共3347103元；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金241340元（此违约金计算至2019年5月13日，以后按相同方式计算至代理费付清之日）。3、判令反诉被告向反诉原告支付单方终止合同违约金10万元；4、本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：瀛府房产自2015年起委托达世行进行代理销售工作，并签订了相应的《销售代理合同》及其《补充协议》，约定达世行为瀛府公司开发的“瀛城水郡”项目住宅、底商、地下室和车位提供房地产销售代理服务。合同签订后，达世行按约定有效的完成了销售代理工作，但瀛府公司却长期拖欠应付销售代理费，拒不履行合同义务。2018年4月8日，在没有任何事实依据及法律依据的前提下，瀛府公司向达世行发出《解约函》，要求解除双方合同。达世行可以同意解除该合同，但瀛府公司应按合同约定向达世行立即支付剩余销售代理费，并按决定承担相应违约责任。一审法院查明，原告（反诉被告）瀛府房产自2015年起委托被告（反诉原告）达世行对瀛城水郡房产销售代理，双方并于2015年4月24日签订销售代理合同一份，该合同分七条对合作方式和范围、期限、工作权责、销售价格及佣金事宜、双方违约责任、合同终止其他事项均作出明确约定。直至2016年10月每月双方负责人在月份销售佣金结算明细表签名确认，明细表对当月应提佣金、总佣金、剩余未结佣金、溢价分成、剩余未结溢价、应提服务费、剩余未结算服务费均有明确记载。2017年1月至11月继续代理销售，期间2017年8月8日双方签订销售代理合同及补充协议，该合同分八条对合作方式和范围、期限、工作权责销售价格及佣金事宜、目标任务及考核、双方违约责任、合同终止、其他事项作出明确约定，补充协议分两部分对销售目标、完成目标所需甲方支撑作为合同第五条，既2017年目标任务及考核（见附件）。2017年1月至11月代理销售期间双方负责人对每月销售代理费及溢价代理费结算明细确认表签名确认，原告（反诉被告）瀛府房产加盖公章。2017年11月1日原告（反诉被告）瀛府房产以瀛府房销字［2017］0014号通知发送被告（反诉原告）达世行的销售代理公司，关于交房期间暂停销售工作的通知，公司调配人力物力全力办理交房，为保障交房工作顺利进行，暂停瀛城水郡销售工作，此通知自2017年11月1日起执行，正常销售工作的时间另行通知。2018年2月24日原告（反诉被告）瀛府房产股东由原天津泰研科技发展有限公司转让给天津中德隆科技发展有限公司。2018年4月8日原告（反诉被告）瀛府房产向被告（反诉原告）达世行发出解约函2018年4月9日收到，解约函以（1）瀛府房产公司股东发生变更，（2）自2017年11月1日至今贵方的行为已表明不再履行合同，符合约定解约条件原因解除合同及补充协议。另查明暂停销售工作交房期间，被告（反诉原告）达世行派员坚守岗位。2015年至2017年11月份双方负责人签名确认销售佣金结算明细表、销售代理费及溢价代理费结算明细确认表显示：（结算均为人民币）应结代理费4132298元，当月剩余贷款部分代理费2918705元，滞留部分代理费94350元，当月已批贷款代理费762031元及补交款代理费86561元在应结代理费剩余贷款部分代理费重复计算。银行转账凭证显示被告（反诉原告）达世行收到原告（反诉被告）瀛府房产转款2949658元。一审法院认为，原告（反诉被告）瀛府房产与被告（反诉原告）达世行双方2015年4月24日签订销售代理合同，2017年8月8日签订销售代理合同及补充协议，合法有效，双方应共同遵守，履行义务。《中华人民共和国合同法》第405条的规定：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。2018年2月24日原告（反诉被告）瀛府房产股东由原天津泰研科技发展有限公司转让给天津中德隆科技发展有限公司，原告（反诉被告）瀛府房产解约函理由一符合销售代理合同第七条4规定的情形，予以支持。不属单方终止合同，故被告（反诉原告）达世行要求支付违约金100000元主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第114条的规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告（反诉原告）达世行按照销售代理合同第六条1规定，约定日违约金应付代理费0.2％计算，违约金过分高于造成的损失，自愿减少到同期银行逾期贷款标准计算，要求支付241340元，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十六条。第四百零五条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）河北瀛府房地产开发有限公司与被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司2017年8月8日双方签订销售代理合同及补充协议于2018年4月9日解除；二、驳回原告（反诉被告）河北瀛府房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司按照合同约定的实际回款额结算原则办理代理费余款结算手续10000元的诉讼请求；三、原告（反诉被告）河北瀛府房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司销售代理费3347103元；四、原告（反诉被告）河北瀛府房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司逾期付款违约金241340元；五、驳回被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司要求支付单方终止合同违约金10万元的诉讼请求。上列三、四项判决，自本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费250元，反诉费18154元共计18404元，原告（反诉被告）河北瀛府房地产开发有限公司负担17754元，被告（反诉原告）石家庄达世行房产经纪有限公司负担650元。本院二审期间，上诉人河北瀛府房地产开发有限公司提出补充上诉意见：1、一审庭审中，被上诉人认可2015年5月至2016年12月期间的代理费已经结清（见一审庭审笔录第五页），也就是说，该期间内不仅当月应结的代理费已经结清，而且剩余贷款部分的代理费和暂缓支付部分的代理费也都已经结清。但是，被上诉人主张的3347103元代理费中包含了2015年5月至2016年12月期间剩余贷款部分的代理费1198719元，这1198719元代理费其实已经结清，属于重复计算，一审法院没有查清该事实，应予撤销。2、被上诉人销售的房屋中，在双方结算后又发生十户退房，依据《销售代理合同》第四条第7款的约定，应在代理费中扣除。提交证据：1、达世行销售房屋的退房名单，还有退房款的电子银行回单，以及销售业务变更审批表。这组证据证明双方在结算后又发生了十户退房，依据双方签订的销售代理合同第四条第七款的约定，双方签订的销售代理合同约定应在代理费中扣除。2、十户至今未办理贷款手续的名单，这份证据证明即使贷款部分的代理费应支付，那么至今为止这十户的贷款尚未发放。依据销售代理合同的约定，该十户的贷款部分相对应的代理费应该扣除。被上诉人石家庄达世行房产经纪有限公司对上诉人提交的证据的质证意见：针对上诉人的上诉补充我方答辩，上诉人称2015年5月至2016年12月间的代理费已经结清，该表述不准确，该部分款项结清的是已销售房屋的首付款项，而贷款部分等其它费用并未结清，所以不存在重复计算的问题。关于双方结算后发生的退房问题，该部分证据不属于新证据，不应作为认定案件事实的依据，且该部分退房并非被上诉人原因造成，是购房人申请或者上诉人同意退房，在被上诉人已经按约定履行销售代理合同的情形下，上诉人应按约定支付约定代理费，是否退房不影响上诉人的代理费支付义务。并且上诉人提交的证据，有涉嫌造假的嫌疑，其中客户名称为刘文波的退房申请竟然没有刘文波的签字，且上诉人称已退款，银行电子回单显示付款人为冉令萍，而非上诉人。综上，上诉人的上诉请求均不成立，一审判决应予维持。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人签订及履行合同应当遵守诚信原则。本案上诉人河北瀛府房地产开发有限公司与被上诉人石家庄达世行房产经纪有限公司签订的销售代理合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。被上诉人已经依照本案合同的约定完成了工作成果，且上诉人已在2015年至2017年11月的销售佣金结算明细表及销售代理费及溢价代理费结算明细确认表上签字确认，上诉人应当按照合同约定及双方结算数额向被上诉人按时支付销售代理费（佣金）。关于上诉人的上诉理由，上诉人并没有提供充足的证据证实其上诉主张。上诉人既未提供证据证实被上诉人未履行双方合同约定的协助义务，也未举证证明被上诉人存在其它违约行为。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人在二审中提交的证据，既不是新证据，也缺乏证据应具备的真实性和关联性，不能证明上诉人的上诉主张，本院依法不予采信。被上诉人已经依照委托销售合同的约定完成销售房屋的义务。上诉人主张的其购房客户的退房行为无论是否属实，也与被上诉人的销售代理行为缺乏关联性，不能作为上诉人减少支付代理费的理由。上诉人明确表示不再继续履行合同，双方所签订的销售代理合同依法应当解除，合同中的暂缓支付条款也应自合同解除时起失去暂缓的条件，上诉人应当予以即时支付。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35588元，由上诉人河北瀛府房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张兆阳审判员  刘晓莉审判员  毕文娟二〇一九年十二月十三日书记员  苗园园