海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4316号上诉人（原审被告、反诉原告）:海南益盛达商业管理有限公司。住所地：海南省海口市美兰区国兴大道盛达景都桫椤湾娱乐艺术风情街2号商业一层2-140房。统一社会信用代码：914601003241614096。法定代表人：罗国勤，总经理。委托诉讼代理人：庄毅仁，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：施建欣，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南热罗实业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城经济开发区南一环路69号海口综合保税区联检大楼804-4。统一社会信用代码：91460100097682879N。法定代表人：顾月英，总经理。委托诉讼代理人：赵文志，海南万理律师事务所律师。上诉人海南益盛达商业管理有限公司（以下简称益盛达公司）因与被上诉人海南热罗实业有限公司（以下简称热罗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12104号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益盛达公司上诉请求：1.依法判决撤销一审判决；2.依法改判驳回热罗公司一审本诉请求；3.依法改判支持益盛达公司一审反诉请求；4.本案一、二审本诉及反诉诉讼费用全部由热罗公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误。理由如下：一、一审法院遗漏审理和认定《租赁合同》是否应当继续履行。一审法院未审理查明本案《租赁合同》是否应当继续履行。事实上从该合同签订履行至今，热罗公司不交纳租金及刻意隐瞒真实销售情况的行为已严重违反主合同义务,构成严重违约，致使益盛达公司无法实现以租赁收益为目的的合同目的，双方间的《租赁合同》热罗公司已缺乏继续履行合同的诚信基础,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,合同应当解除。因热罗公司的原因导致合同解除不再履行，益盛达公司已经支付的78万元装修补助款应当按照公平原则返还益盛达公司。二、一审法院未查明装修补助款的支付条件而作出错误判决。1.益盛达公司与热罗公司在《租赁合同》第五条第2款明确约定:“热罗公司凭发票与益盛达公司核实装修补助”，本条款明确约定了热罗公司取得装修补助款的前提条件是提供发票且须核实，但事实上经益盛达公司多次向热罗公司催要发票,热罗公司始终未提交且未与益盛达公司核实,导致益盛达公司无法确定补助款是否专款专用于装修以及是否达到标准,依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定,益盛达公司为维护自身权益和减少损失扩大,有权不再向热罗公司继续支付装修补贴，故热罗公司主张要求益盛达公司支付剩余的48万元装修补偿款无充分证据支持且无事实和法律依据。在热罗公司未提交经益盛达公司核实认可的发票的情况下，一审法院判决认定双方于2018年1月28日签订的《补充协议》，将装修补助款调整为126万元实际上是益盛达公司对应付热罗公司装修补助款的最终确认,显然是错误的。《补充协议》中将装修补助款调整为126万元仅为数额的约定,并未免除热罗公司提供发票且须经益盛达公司核实的义务，故48万元的支付条件未成就，益盛达公司不应支付该笔费用。2.热罗公司一审提交的涉及装修方面的证据,经一审开庭质证,发现诸多明显不实。首先，装修的发票没有提供原件当庭质证,无法确认其真实性,且上述发票热罗公司此前从未提交过给益盛达公司核实；其次，装修合同中有多份是相同重复的内容,例如铺地板砖的合同就有几份,明显不符合常理；第三，合同签订的时间和装修完工的时间明显对不上,例如热罗公司已于2018年1月23日开业,但装修合同的签订时间却在2018年6月19日,存在造假嫌疑,明显是热罗公司与案外人恶意串通损害益盛达公司利益的行为。对于上述涉嫌严重造假的证据,一审法院没有作出认定,仅凭《补充协议》当中将装修补助款调整为126万元的约定，判决益盛达公司向热罗公司支付装修补助款明显是不尊重事实且有意偏袒热罗公司,严重损害益盛达公司合法利益。三、一审法院判决对是否应当支付租金的理由自相矛盾，法理依据不足。一审法院认定热罗公司要求顺延交付租金租期不予支持,同时又认定益盛达公司未足额支付装修补助款，热罗公司不缴纳之后的应付的租金不构成违约,判决驳回益盛达公司一审提出的要求热罗公司支付租金和滞纳金的反诉请求,显然是自相矛盾。按照一审查明事实，热罗公司于2018年1月23日开始营业并非益盛达公司的原因造成,按照合同约定,自2018年3月开始热罗公司就应该按照60000元/月的的标准向益盛达公司支付租金,但是热罗公司一直未支付，已构成违约。一审法院既对热罗公司要求顺延交付租金租期不支持,就应当判决支持益盛达公司一审提出的要求支付租金的反诉请求。四、一审法院对客观事实不子采信,强加举证责任于益盛达公司，显失公平，于法无据。一审法院审理查明,热罗公司按照合同约定,有向益盛达公司保证税前营业额真实性的义务,并且须将财务收银系统接入益盛达公司财务,便于收银监管。而热罗公司违反合同第三条第2款的约定,从未向益盛达公司提交过销售报表及说明,也未依合同第十七条第2款的约定将财务终端系统接入益盛达公司财务系统，刻意隐瞒营业额真实性,热罗公司不履行合同约定的义务是客观事实,益盛达公司无需对客观存在的事实举证证明,一审法院认为益盛达公司未提交证据证明而不予采信，没有法律依据。益盛达公司主张热罗公司按照合同第14条约定，按当月应缴租金5倍子以赔偿于法有据，应予支持。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误,严重损害了益盛达公司的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判支持益盛达公司的上诉请求。热罗公司辩称，一、本案的由来。2017年4月25日，热罗公司与益盛达公司签订了《盛达·桫椤湾娱乐艺术风情街租赁合同》，约定：益盛达公司将位于海口市××道01店铺出租给热罗公司，用于经营“进口食品超市、生鲜超市、跨境电商”。合同在履行过程中由于益盛达公司未按照合同约定向热罗公司支付装修补助款48万元等原因，热罗公司提起诉讼。益盛达公司以热罗公司未按时支付租金等原因存在违约行为的理由，要求解除合同，并对支付租金、违约金、赔偿损失等提起了反诉。二、一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院认定热罗公司未向益盛达公司支付租金的行为不构成违约，判令益盛达公司向热罗公司支付装修补助款，有事实和法律依据。合同存在先后履行顺序，热罗公司有后履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在益盛达公司未向热罗公司支付装修补助款完毕之前，热罗公司有权拒绝履行含支付租金在内的合同义务等，不构成违约。三、一审法院在认定事实和适用法律上体现了公平、正义。热罗公司起诉的诉讼请求不止是要求益盛达公司支付装修补助款，还有其他的诉讼请求，但一审法院也仅仅支持了益盛达公司向热罗公司支付装修补助款这一项，充分说明一审法院对认定事实的审慎态度。综上，请求二审法院驳回益盛达公司的上诉请求，维持原判。热罗公司向一审法院起诉请求：1.判令益盛达公司向热罗公司支付装修补助款48万元及利息1.3514万元（自2018年1月8日起按照人民银行公布的流动资金贷款基准利率暂计至2018年8月31日，最终计算至判决确定的给付时间），共49.3514万元；2.确认热罗公司自2018年7月23日起向益盛达公司支付租金；3.判令益盛达公司按合同约定解决与热罗公司经营类似的商户不再经营；4.本案诉讼费用由益盛达公司承担。益盛达公司向一审法院反诉请求：1.判令解除热罗公司与益盛达公司签订的《租赁合同》；2.判令热罗公司返还装修补贴共计78万元；3.判令热罗公司支付益盛达公司至合同解除日的租金（第一个季度是18万元的日3‰，第二个季度是36万元的日3‰，第三个是一个月6万元的日3‰，暂计至2018年10月）共计42万元及合同约定每日3‰滞纳金约104760元并不予返还保证金，共计524760元；租金的起算日期是2018年3月1日；4.判令热罗公司因刻意隐瞒营业额真实性应承担5倍租金的赔偿，共计人民币2100000元（从2018年3月1日起按每月租金6万元以保底租金计算，截至2018年10月份，欠缴租金42万元）；5.判令热罗公司承担益盛达公司的律师费；6.判令本诉及反诉的诉讼费由热罗公司承担。一审法院认定事实：2017年4月25日，益盛达公司（出租人，甲方）与热罗公司（承租人，乙方）签订一份《盛达·桫椤湾娱乐艺术风情街租赁合同》，约定甲方将海南省海口市××道店铺（建筑面积为1614平方米，使用面积为1130平方米）出租给乙方经营SUNWAH全球购（新华全球购）超市，经营业种为进口食品超市、生鲜超市、跨境电商，租赁期限为120个月，自2017年9月1日至2027年8月31日止，免租期为6个月，自2017年9月1日至2018年2月28日止；合同项下计租采用保底固定租金加提成租金，二者取其高的方式，即当实际销售额低于保底销售额时，乙方支付固定的保底租金；当实际销售额超过保底销售额时，乙方按纯提成租金支付，扣率不变。租金（含物管费）标准如下：2018年3月1日至2019年2月28日，保底销售额800万元/年，扣率9％，保底租金72万元/年，保底租金18万元/季度；2019年3月1日至2020年2月29日，保底销售额900万元/年，扣率9％，保底租金81万元/年，保底租金20.25万元/季度……每年前三季度，乙方应于下季度第五个工作日或之前向甲方提交季度的销售报表及说明，并支付上个季度的应付租金；每年第四季度，乙方应于下年度第十个工作日或之前向甲方提交上年度的销售报表及说明，双方财务进行统一结算确认，后5个工作日乙方应支付上年度租金余款；合同签订时，乙方须向甲方缴纳商铺履约保证金人民币30万元；甲方同意给予乙方装修补助费共计人民币120万元，装修补助支付时间为乙方设计方案经双方认可后3个工作日内甲方支付40％，乙方装修进场后15日内支付40％，开业前15日支付余款20％，凭发票与甲方核实装修补助，发票产生的税费由甲乙双方共同承担；如因乙方原因经营未满二年而提前终止合同，乙方应返还甲方已付装修补助费用；乙方装修后，该场地内所有空调系统设备产权均属于甲方；甲方于2017年5月1日前向乙方交付商铺；甲方有权催缴租金并负责按期开具正式租赁发票；在合同履行期间甲方不得允许其他与乙方经营类似的商家在桫椤湾娱乐艺术风情街进行经营，否则应赔偿乙方的全部损失（包括但不限于装修、进货及合同期内的全部经营损失）；合同签订后，乙方于2017年5月1日前或在双方认可装修设计方案后15日内若不能进场装修，则视同乙方违约，甲方有权解除合同并不予以返还履约保证金；甲方同意给予乙方免租装修期120天（自2017年5月1日起至2017年8月31日止），免租装修期内，乙方无需交付基本租金，但仍需承担装修或经营活动而产生的其他费用；若乙方于免租装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方依然只需于起租日开始向甲方支付租金；若因乙方原因，于免租装修期届满后未能装修开业，乙方可继续装修，但须向甲方支付租金及其他实际发生的费用；若因甲方原因，乙方于免租装修期内未能进行装修或乙方免租装修期不足的，乙方的装修免租期应相应的予以延长；乙方应按时支付租金与其他费用，否则甲方每天按拖欠金额的3‰向乙方加收滞纳金，如拖欠时间超过30天，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并扣除相应费用，同时保证金不予返还；乙方应保证提供的税前营业额的真实性，如出现刻意隐瞒、弄虚作假的行为，一经查实，乙方应按当月应缴月租金的5倍向甲方予以赔偿；任何一方违反合同而导致解除合同的，应给予对方赔偿，如甲方违约应按照乙方保证金的数额向乙方支付违约金，如甲方支付的违约金不足以赔偿乙方损失的，甲方应据实赔偿；如乙方违约，乙方保证金归甲方所有，用于赔偿损失；若乙方的保证金不足以抵偿上述赔偿或违约金的，乙方须在收到甲方告知书5天内缴齐，逾期不交的，甲方有权留置处理其商铺内的商品或财产；为了保证营业额的真实性，乙方财务收银终端系统必须接入甲方财务，便于收银监管；甲方装补费用应按合同约定如期支付，如因延期或不足而影响乙方装修施工或开业进度，乙方有权相应延期开业，如逾期超过2个月，乙方有权终止合同，并有权要求甲方赔偿所有损失。2017年6月1日、2日，热罗公司两次向热罗公司支付商铺保证金共计30万元。2017年8月15日、12月4日，益盛达公司两次付给热罗公司装修补助款共计78万元。2018年1月23日，热罗公司租赁场地经营的新华全球购精品生活超市开业。2018年1月28日，益盛达公司（甲方）与热罗公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定装补含税价为126万元整。此后，热罗公司要求益盛达公司支付剩余装修补助款48万元未果。2018年8月28日，热罗公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，热罗公司与益盛达公司签订的《盛达·桫椤湾娱乐艺术风情街租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，热罗公司对铺面进行装修，铺面于2018年1月23日开业，即装修已完工。此后，热罗公司与益盛达公司于2018年1月28日签订一份《补充协议》，将装修补助款调整为126万元，实际上是益盛达公司对应付热罗公司装修补助款的最终确认。热罗公司要求益盛达公司支付剩余装修补助款48万元，予以支持。热罗公司要求益盛达公司支付该款项利息，于合同无据，不予支持。热罗公司与益盛达公司在热罗公司装修的铺面开业后对装修补助款做了调整，热罗公司主张益盛达公司未按期支付该款影响其开业，与事实不符，不予采信。热罗公司要求顺延交付租金租期，不予支持。热罗公司第三项诉讼请求不明确，应予驳回。热罗公司与益盛达公司对装修补助款做了调整后，益盛达公司未足额支付装修补助款，热罗公司不缴纳之后应付的租金，不构成违约。故对益盛达公司据此提出的反诉请求，不予支持。益盛达公司主张热罗公司刻意隐瞒营业额真实性，未提交证据证明，不予采信。益盛达公司因此提出的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、益盛达公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向热罗公司支付装修补助款480000元；二、驳回热罗公司其他诉讼请求；三、驳回益盛达公司的反诉请求。案件受理费8702.72元，由热罗公司负担238.31元，益盛达公司负担8464.41元；反诉案件受理费17379.44元，由益盛达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、益盛达公司是否应向热罗公司支付剩余装修补助款；二、案涉租赁合同是否应当解除；三、益盛达公司主张热罗公司向其返还装修补贴、支付租金及滞纳金、赔偿金、律师费，以及不予返还已收取的保证金，是否具有事实及法律依据。关于第一个争议焦点。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同有效，双方均应依约履行。合同约定，为了扶持项目，益盛达公司同意给予热罗公司装修补助费120万元，于热罗公司的设计方案双方认可后3个工作日支付40%，装修进场后15内支付40%，开业前15日支付余款20%，凭发票与益盛达公司核实装修补助。2018年1月28日，益盛达公司与热罗公司签订《补充协议》，对装修价格确认为126万元。因案涉商铺经营的超市于2018年1月23日开业，可知签订《补充协议》时装修工作已经完成，该《补充协议》应视为双方对装修补助款经过核实后进行的确认，益盛达公司理应据此向热罗公司支付装修补助费余款48万元。一审法院对热罗公司的该项支付请求予以支持，并无不当。益盛达公司以热罗公司未提供装修发票经其核实，故不应支付该笔修补助的上诉理由，于法无据，本院不予采信。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，依法成立的合同可依约定或法定条件解除。本案中，合同约定，热罗公司应自2018年3月1日起向益盛达公司支付租金，拖欠租金与其他费用超过30天的，视为热罗公司违约，益盛达公司有权单方面解除合同。热罗公司抗辩不支付租金的原因为益盛达公司未向其支付装修补助余款48万元。根据前述分析，益盛达公司负有向热罗公司履行支付装修补助费48万元的合同义务，且该项履行义务在前，热罗公司支付租金的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”规定，热罗公司未支付租金的行为属于行使后履行抗辩权,不构成违约，益盛达公司不能依据合同约定行使单方合同解除权。同时，本案亦不具有法定的合同解除情形。一审法院对益盛达公司要求解除合同的主张不予支持，并无不当。关于第三个争议焦点。益盛达公司主张热罗公司向其返还装修补贴、不予返还已收取的保证金，系基于合同解除所产生的请求。如前所述，合同无约定及法定解除情形，故该两项请求应不予支持。关于律师费，于法无据，应不予支持。关于赔偿金，合同约定，热罗公司的财务收银终端系统必须接入益盛达公司财务，以及热罗公司必须保证营业额真实性，存在刻意隐瞒，弄虚作假行为时应予以赔偿，但益盛达公司并未举证证实财务系统未接入系由于热罗公司的过错导致，亦未举证证实热罗公司向其提供了刻意隐瞒及弄虚作假的营业额，故应不予支持。关于租金及滞纳金，益盛达公司虽未按约向热罗公司支付全部装修补助费，但热罗公司于双方约定的免租期内完成了装修并开业，一审法院认定热罗公司应自合同约定的2018年3月1日开始向益盛达公司支付租金，热罗公司对此未提出上诉，故应对此予以认定。因向益盛达公司支付租金系热罗公司的合同义务，虽热罗公司可以基于益盛达公司未向其支付装修补助款的行为主张租金支付的后履行抗辩权，但该抗辩权的行使仅是阻止对方当事人请求权的行使,属于延期的抗辩权，不具有消灭对方请求权的效力。案涉合同系双务合同，在判定益盛达公司向热罗公司支付装修补助款的情形下，热罗公司亦应履行向益盛达公司支付租金的义务。一审庭审时间为2018年11月20日，故本案中租金应按照双方约定的每月保底租金6万元，自2018年3月1日计算至2018年10月31日，共计为48万元。一审法院对益盛达公司要求热罗公司支付租金的诉讼请求未予支持，处理不当，本院予以纠正。同时，由于热罗公司行使后履行抗辩权而致使租金支付义务迟延履行，具有正当理由，故益盛达公司主张的滞纳金，于法无据，应不予支持。综上，益盛达公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12104号民事判决第一项、第二项；二、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初12104号民事判决第三项；三、海南热罗实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向海南益盛达商业管理有限公司支付2018年3月1日至2018年10月31日期间的租金共计480000元；四、驳回海南益盛达商业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8702.72元，由海南热罗实业有限公司负担238.31元、海南益盛达商业管理有限公司负担8464.41元；反诉案件受理费17379.44元，由海南益盛达商业管理有限公司负担14929.44元、海南热罗实业有限公司负担2450元。二审案件受理费26082.16元，由海南益盛达商业管理有限公司负担23632.16元、海南热罗实业有限公司负担2450元。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十二月二十日书记员 韩 莉速录员 杨建悦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。