广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17839号上诉人（原审被告）：古军勇，男，1979年11月20日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：刘泓毅，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎永杰，广东金桥百信律师事务所律师实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市特易得置业有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1116号。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。原审第三人：广州湘熙楼餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中路1116号L4F006房。法定代表人：古丁勇，该公司经理。上诉人古军勇因与被上诉人广州市特易得置业有限公司（以下简称特易得公司）及原审第三人广州湘熙楼餐饮有限公司（以下简称湘熙楼公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。古军勇上诉请求：1.撤销一审判决第一至十一项；2.驳回特易得公司的全部诉讼请求；3.改判特易得公司承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：一审判决存在错误。（一）古军勇并非涉案系列租赁合同的实际承租人，不应承担相应的合同责任。古军勇及古丁勇的签字行为均系履行公司职务的行为，应当由湘熙楼公司承担合同责任。涉案店铺在公司成立后一直作为公司经营场所，并由公司实际承租使用，古军勇的签字行为系代表湘熙楼公司的职务行为。古丁勇作为湘熙楼公司经理，代表湘熙楼公司对外签订合同的行为并没有超出其职责权限范围之外，《临时租赁合同》的承租人实际为湘熙楼公司。特易得公司在合同履行过程中对承租人由古军勇变更为湘熙楼公司实际上已表示过认可。涉案场地的实际使用人、实际承租主体均为湘熙楼公司，涉案场地的租金、水费、电费和管理费是由湘熙楼公司的公司员工以个人账户交纳的，而非古军勇的个人账户；且特易得公司在收取上述租金、水电费和管理费后所开具的发票名称均为湘熙楼公司。可见，特易得公司已经明确知悉并客观上认可《店铺租赁合同》的实际承租人为湘熙楼公司。《广告位租赁合同》是系列租赁合同中不可分割的部分，特易得公司客观上已认可系列租赁合同的承租人为湘熙楼公司。湘熙楼公司的法定代表人在2017年7月5日后已不再由古军勇担任，古军勇对湘熙楼公司经营过程中所欠的租赁费用不存在过错，因此，古军勇虽作为公司股东，但不应对其离职后的公司债务承担连带责任。（二）特易得公司已选择湘熙楼公司作为承担合同责任的主体，已丧失选择古军勇承担合同责任的权利。《店铺租赁合同》并未约定变更承租人必须签订新的租赁协议。古军勇在设立湘熙楼公司后，由于经营不善并没有再设立子公司，因此也不必与特易得公司签订新的协议来增加新的承租人。特易得公司已通过非书面方式选择湘熙楼公司为承租人，并依据《合同法》的规定，其在起诉时已经丧失了选择古军勇作为性对方来承担合同责任。（三）古军勇不应当承担本应由湘熙楼公司承担的迟延迁出注册地址违约金。承担迟延迁出注册地址只能以湘熙楼公司名义迁出，不可能以古军勇名义，且由于湘熙楼公司经营处于异常，无法办理相关迁出手续，根本无法办理迁出登记。根据补充照片证据显示，湘熙楼公司注册地址中已经有名为“天之悦”的商铺进行装修并准备开业。在特易得公司已经将湘熙楼公司的原注册地址出租给他人使用的情况下，一审判决仍要求古军勇承担与古军勇自身无关的迟延迁出注册地址违约金，属于事实认定错误。特易得公司二审答辩称，（一）古军勇为本案租赁合同关系的承租人，且承租人从未发生变更，其应当依法承担租赁合同中承租人的法律责任。案涉租赁合同是古军勇本人以自己名义签署，合同签署时湘熙楼公司尚未成立，不是所谓的职务行为。湘熙楼公司的成立，是古军勇按照租赁合同约定的内容设立商户经营，是古军勇作为发起人的行为，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》的规定。租赁合同约定，湘熙楼公司成立后，租赁合同的权利义务转移需要协商签署书面协议，但双方并未签署承租人变更的书面协议。在湘熙楼公司成立后的第8个月，古军勇继续以承租人身份签署补充协议，调整租金等内容。合同履行过程中，特易得公司通知的发函对象均是古军勇而非湘熙楼公司。特易得公司开具发票给湘熙楼公司，是按照古军勇的指示交付的要求办理，并不意味着同意合同主体变更。《广告位租赁合同》与案涉场地的租赁合同的标的不同，与本案租赁合同关系没有关联。根据合同的相对性，即便该合同最终以其他主体名义盖章，也不能认定本案租赁合同的主体发生变更。古军勇是租赁关系的合同相对人、承租人，应当依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，古军勇为设立湘熙楼公司签署案涉租赁合同后，特易得公司作为合同相对人有权请求其承担合同责任。本案不存在权利义务的概括性转让的问题。权利义务的一并转让的，按照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条的规定，必须经作为合同相对人的特易得公司同意。（二）古军勇公然违反租赁合同关于“注册地址迁出”的约定，理应依法承担相应的违约责任。一审法院考虑各种因素酌情调整了违约金，已经属于调整畸低的情形，现如果连2000元的违约金都不予以支持，将导致古军勇永久性违约而不承担任何责任。由于注册地址被占用，特易得公司出租商铺时不得不采取重新改变自编号的方式办理新商户的注册手续，古军勇的违约行为对特易得公司的出租经营造成了实际影响。综上所述，古军勇的上诉请求没有任何依据，恳请贵院依法予以驳回。湘熙楼公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。特易得公司向一审法院起诉请求：1.确认特易得公司、古军勇于2013年6月6日签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》（含附件）（以下简称《合同》）于2018年2月1日解除，古军勇立即腾空交还广州市天河区中山大道中1116号广州中山大道乐都汇购物中心401房L4F006号商铺（以下简称案涉商铺）给特易得公司；2.古军勇立即将湘熙楼公司的注册地址迁出案涉商铺；3.古军勇向特易得公司支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的租金251833元（其中，2017年7月1日至12月31日期间按照每月35721元的标准计付，2018年1月1日至1月31日按照37507元的标准计付）以及欠付租金的违约金（以每期拖欠的租金为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；4.古军勇向特易得公司支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的管理费197238.94元（其中，2017年7月1日至12月31日期间按照每月28067元的标准计付，2018年1月1日至1月31日按照28836.94元的标准计付）以及欠付管理费的违约金（以每期拖欠的管理费为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；5.古军勇向特易得公司支付2017年9月至2018年1月期间拖欠的水费9100元以及欠付水费的违约金（以每期拖欠的水费为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；6.古军勇向特易得公司支付自2018年2月1日起至实际交还案涉商铺给特易得公司之日止的房屋占用费（按照每月37507元的标准计付）；7.古军勇向特易得公司支付提前终止《合同》的违约金192641.97元（相当于3个月违约租金）；8.古军勇向特易得公司支付迟延办理将湘熙楼公司的注册地址迁出案涉商铺的违约金（按照每日4280.93元的标准，从2018年3月28日起计至实际迁出之日止）；9.本案受理费、财产保全费由古军勇承担。一审法院认定事实：特易得公司提供的原广州市国土资源和房屋管理局于2013年7月25日核发的《房地产权证》载明：广州市天河区中山大道中1116号401房的房地产权属人为特易得公司，规划用途为商业，建筑面积为8568.61平方米等内容。2013年6月6日，作为甲方/出租方的特易得公司与作为乙方/承租方的古军勇签订《合同》，约定：2.1准许经营活动及商号：乙方承租店铺，仅由乙方以本合同约定的商号/品牌经营准许经营活动；乙方不得擅自在店铺内进行除准许经营活动之外的其他经营活动；不得擅自改变附件二所列的商号/品牌及其标示；乙方不得允许他人使用店铺；3.2交付日和开业日：3.2.1如本合同签署时店铺交付日和开业日尚未确定，则甲方应在交付日或开业日前向乙方发出通知；……4.1租金：4.1.1本合同项下的租金金额、租金计算机制、租金支付机制及租金递增均在附件二中约定；4.2租金的支付：本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币记并以电汇方式付至甲方于附件二第10条中指定的银行帐号或者甲方不时书面通知的其他银行帐号……5.租赁保证金：5.1为确保其全面履行本合同，乙方应于签署本合同时依据附件二第7.1条向甲方支付租赁保证金；在租期届满、合同提前解除或终止、乙方将店铺交还甲方且依照本合同第9.1.4条的约定办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更后90日内，甲方经扣除乙方应付的款项、违约金和赔偿金后，将租赁保证金剩余部分（如有）无息退还乙方；5.2租赁保证金不计利息，未经甲方事先书面同意，乙方不可要求以租赁保证金抵扣其依据本合同应付的任何费用；……6.其他费用：6.1管理费：6.1.1乙方应在遵守本合同第6条的前提下，依据附件二的约定支付每一日历月的管理费；6.1.2为计算某一日历月应付管理费之目的：6.1.2.1若该月为一完整日历月，则管理费应为1个月的管理费；或6.1.2.2若该月非一完整日历月，则管理费应为月管理费除以该月总日历日数乘以该日历月中租赁的实际日历日数；6.3公用事业费：6.3.1公用事业费指用于店铺的所有服务或基础配套设施的到期应付费用，包括水、气、热、空调、电力……乙方应按照附件二第6条所约定的方式和金额向甲方或管理公司支付公用事业费；9.乙方的义务：9.1.2……乙方应在租期内取得其在店铺合法开展准许经营活动所必需的一切政府批准、许可和第三方授权，并确保其在租期内持续有效；9.1.4乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的30个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的任何证件的注销或变更，并及时向甲方提交完成该等注销或变更的书面证明；否则，每逾期1日，应当向甲方支付相当于违约租金2倍金额的违约金；12.违约责任：12.2.2租期内，如乙方逾期支付租金、管理费和/或其他乙方在本合同下应付的费用，甲方同意给予乙方7日宽限期；如乙方在上述宽限期内向甲方支付逾期款项，则乙方无需向甲方支付任何违约金；如超过上述宽限期，乙方应向甲方支付自款项本应支付之日起，每逾期1日应付未付款项的1‰的违约金，直至甲方收到全部欠付款项；……12.2.3甲方有权从乙方已支付的装修保证金、租赁保证金和POS机保证金中抵扣本合同项下乙方应付的任何款项、违约金及赔偿金，无论该款项、违约金及赔偿金是否发生于装修期或租期内的其他任何阶段；13.本合同的解除：13.1甲方单方解除本合同：……13.4中途退租：若在租期届满前，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方构成的中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为；在此情形下，乙方除了应当向甲方支付本合同约定的全部应付款项外，还应按下述约定向甲方支付违约金：13.4.1若剩余租期不满6个月的，违约金的金额应等同于2个月的违约租金；或13.4.2若剩余租期相等于或超过6个月的，违约金的金额应等同于3个月的违约租金；13.6合同终止或解除后的义务：13.6.1在租期届满或本合同因任何原因提前解除或终止之日，除非甲方另行书面同意，乙方应将店铺及店铺内的所有固定设备、装修及装置恢复至与交付日时相同的状态并将店铺以良好、清洁及适当的状态交还给甲方，如在交还店铺时，乙方未能按上述状态将店铺恢复至原状或以上状态的，乙方应当赔偿甲方因此遭受的全部损失，甲方有权从装修保证金和租赁保证金中扣除有关费用；若上述保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方应就不足部分承担赔偿责任；13.6.4乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的30个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证注销或变更，并及时向甲方提交完成该等注销或变更的书面证明；否则，每逾期1日，应当向甲方支付相当于违约租金2倍金额的违约金；13.6.5若乙方未能在交还店铺时将自有物品拆除搬离，视为乙方放弃店铺内所有自有物品，包括装修、家具、货物等一切动产及不动产的所有权，甲方有权依照甲方认为适当的方式自行处置，无需给予乙方任何补偿和赔偿；乙方应承担由此所产生的一切相关费用，包括但不限于公证费、处置费、保管费和律师费等；除此之外，甲方有权每日就该等占用向乙方收取相当于违约租金2倍的占用费；13.6.6如乙方逾期交还店铺，就自租赁期限届满或本合同提前终止和/或解除之日起至其办妥交还店铺的所有手续之日止的期间，乙方应继续依照本合同约定支付租金、管理费、公用事业费和其他费用（如有），且每逾期1日，应向甲方支付等于违约租金2倍的违约金；17.转让和授权：除非本合同另有约定，任何一方未经对方事先书面同意不得将其本合同项下的任何权利或义务转让；17.4乙方转让：若为在店铺从事准许经营活动之目的乙方计划在购物中心所在地设立一家子公司，则乙方应当促成该新公司在设立后3个工作日内与甲方和乙方就乙方将本合同项下的权利和义务转让给新公司事宜签署协议；乙方确认并承诺，在进行该等转让之后，乙方应和新公司一起就本合同向甲方承担连带责任；19.7通知：19.7.1除非本文另有约定，所有通知、要求、弃权书和双方的其他信函往来应以书面形式，并在下列时间被视为已经按本合同中规定的该方地址发出：（i）亲手交给该方；或（ii）预付邮资、写明寄给该方，在交付给快递公司3个工作日后，但发送方应有快递公司出具的回执；19.10对合同主文的修改：双方同意合同主文（即第1至19条）受制于附件二第13条中对其之修改；双方受该等修改加约束并享有其中的利益；若该等修改与合同主文不一致，则以修改为准等条款。附件一《定义》包括：违约租金指如下两者之和：（a）合同解除日期之前的6个日历月的平均日租金（若合同解除日期发生在自签署本合同之日起的前6个日历月期间内，则自本合同签署以来的平均日租金）及（b）合同解除时的日管理费；日历月指根据公历日历，每月1号至该月月末之日；装修保证金指为确保装修工程的安全，要求乙方向甲方支付的保证金，具体金额于附件二第7.2条中约定等内容。附件二《商业条款》约定：1.甲方（出租方）：1.1名称：特易得公司；1.4邮寄地址：……1.6电话：……2.乙方（承租方）2.1名称：古军勇；2.4邮寄地址：广东省蕉岭县长潭镇**村*组古屋六**号；2.6电话：古军勇136××××0962……3.租赁：3.1约定面积为486平方米；3.2准许经营活动：餐饮；3.3商号/品牌：湘熙楼；3.5购物中心名称及地址：广州市天河区中山大道中1116号广州中山大道***（Lifespace）购物中心；3.6铺位号：L4*006（即案涉商铺）；4.租期：4.1租期：62个月（包括装修期），自交付日起算；4.2装修期：……4.3交付日：2013年7月1日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准；……5.租金：5.1租金：（i）第一、二租赁年度，每月租金为34020元；第三、四租赁年度，每月租金为35721元；第五租赁年度，每月租金为37507元；（ii）为计算某一日历月应付租金之目的：若该月系一完整日历月，则为1个月的租金，即日租金×（365天/12）天；及若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数；5.2首期租金：（i）等于基本月租金的金额（即34020元），该金额应于签署本合同时支付（采用集中收银的租户除外）；……6.其它费用：6.2租赁年度适用的管理费：第一、二租赁年度，每月总计26730元；第三、四租赁年度，每月总计28067元；第五租赁年度，每月总计29471元；6.6公用事业费：乙方应依甲方提供的缴款通知书在每个日历月25日或之前支付其上月发生的公用事业费；7.保证金：7.1租赁保证金：182250元应于签署本合同时支付；……7.2装修保证金：30000元，乙方应于交付日之前向甲方支付；8.收银安排：非集中收银：安装乙方自有的POS机；9.支付机制：非集中收银：（i）自租金起算日起，乙方开始支付租金：若乙方支付固定租金的，乙方应在每一日历月25日之前提前向甲方支付下一日历月的租金；（ii）自租期开始起，乙方应在每一日历月25日前支付下一日历月的管理费；（iii）自租期开始起，乙方应在每一日历月25日或之前支付前一日历月的公用事业费；……10.甲方银行账户：10.1收款人：特易得公司；10.2开户行：……10.3账号……10.5联系人姓名和电话：财务部020-22828772；11.乙方银行账户：11.1收款人：古军勇；11.2开户行：……11.3账号：……11.5联系人姓名和电话：古军勇136××××0962等条款。2013年6月14日，特易得公司向古军勇收取“湘熙楼押金”182250元和“湘熙楼装修保证金”30000元。2013年10月15日，特易得公司将案涉商铺交付给古军勇使用。2014年1月7日，工商行政主管部门核发的湘熙楼公司的《企业法人营业执照》载明：住所为案涉商铺所在地址，法定代表人为古军勇，成立日期为2014年1月7日，主营项目类别为餐饮业等内容。2014年1月15日，案涉商铺开业。2014年9月17日，作为甲方的特易得公司与作为乙方的古军勇签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年6月6日签署了《合同》，约定由乙方承租案涉商铺用于经营；甲乙双方为了能够更好、更充分地履行《合同》，经协商一致，达成补充协议如下：一、双方同意，甲方按以下条件给予乙方租金和管理费优惠：（一）自2014年4月1日至2014年7月31日期间（租金和管理费优惠期间）的租金和管理费调整为租金每月为17010元，管理费每月为13365元；本协议所述租金和管理费优惠期间以外的租金和管理费标准仍按《合同》的约定执行；……（六）如有下列情形之一，则本协议所述租金和管理费优惠不予适用，租金和管理费优惠期间的租金和管理费标准仍按《合同》的约定执行，乙方除按《合同》的约定承担违约责任外，还应在相关情形发生后10日内按《合同》约定的租金和管理费标准向甲方足额支付租金和管理费；……2.租期内，乙方擅自解除《合同》或因乙方的违约行为导致甲方解除《合同》的；……二、《合同》其他条款不变，本补充协议是《合同》的不可分割的一部分，与《合同》具有相同的法律效力；三、本补充协议……与《合同》不一致之处，以本补充协议为准等条款。2017年7月7日，工商行政主管部门核发的湘熙楼公司的《营业执照》载明：湘熙楼公司的法定代表人为古丁勇。2018年1月11日，湘熙楼公司作出致“乐都汇物业领导们”的《申请书》，其中包括：由于各方面因素的影响导致商场人流量减少，本店（湘熙楼）生意持续惨淡，资金严重短缺，已破产；无能力支付员工工资；特申请免去房屋租金（押金不退回，减去押金所剩余的租金）；申请变卖店内设备，用于支付员工工资，避免发生年前员工纠纷；如果申请通过，我们立刻撤场。特易得公司已收到《申请书》，并陈述如下：古军勇未经特易得公司同意，明确表示不履行《合同》，并于2018年1月11日擅自撤场。2018年5月22日，湘熙楼公司作出《情况说明》，其中包括：古军勇、古丁勇代表湘熙楼公司与特易得公司签订了《合同》以及后续相关三份租赁协议，包括《补充协议》《临时租赁合同》《广告位租赁合同》；上述租赁合同中涉及的租赁场所、仓库、广告位等均是由湘熙楼公司实际使用，相关费用均由湘熙楼公司支付等内容。特易得公司还提供以下证据：1.特易得公司与古丁勇于2017年2月15日签订的《临时租赁合同》（已出示原件。首部显示：甲方/出租方为特易得公司，乙方/承租方为古军勇。约定：乙方短期租赁乐都汇购物中心内场地；租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日；店铺编号为L4D005；商号/品牌为湘熙楼；产品/服务为仓库等条款）、特易得公司与湘熙楼公司于2017年4月13日签订的《广告位租赁合同》[未能出示原件。首部显示：甲方为特易得公司，乙方为古军勇。约定：……乙方租用甲方广告位……位置为……广州市天河区中山大道中路1116号的***购物中心；广告位编号分别为……广告位租赁期限分别为……等条款。尾部“乙方：（盖章）”处显示湘熙楼公司的印章、乙方的“代表人签字”处显示古军勇的手写签名]，均用于证明为履行《合同》，古军勇又承租了特易得公司的仓库、广告位；上述法律关系虽不属于本案处理范围，但该组证据的承租人仍是古军勇，而非湘熙楼公司；《临时租赁合同》签订时间是2017年2月15日，但古丁勇于2017年7月5日才担任湘熙楼公司的法定代表人，因此，古丁勇不是代表湘熙楼公司签订《临时租赁合同》，而是作为古军勇的哥哥代表古军勇签章；即使《广告位租赁合同》的乙方签章处显示湘熙楼公司的印章，也不能否认《合同》约定的承租人是古军勇，不能以《广告位租赁合同》所涉租赁合同关系认定《合同》的承租人，因为租赁标的物不同。古军勇发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性有异议；《临时租赁合同》尾部乙方签章处显示湘熙楼公司的经理古丁勇的签名，其行为是代表湘熙楼公司的职务行为；《广告位租赁合同》首部虽显示乙方为古军勇，但尾部乙方签章处显示湘熙楼公司的印章，这表明古军勇签章是代表湘熙楼公司履行职务的行为，《广告位租赁合同》是签订时间最晚的合同，《广告位租赁合同》的实际承租人为湘熙楼公司；结合特易得公司提供该组证据的证明内容可知，特易得公司认可《合同》的承租人已实际变更为湘熙楼公司。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据形式上的真实性无异议，对关联性、证明内容有异议；《合同》是古军勇为设立湘熙楼公司而受全体发起人的委托与特易得公司签订的，案涉商铺在湘熙楼公司成立之后一直作为湘熙楼公司的经营场所、由湘熙楼公司实际承租使用，租金、管理费、水电费等费用均是由湘熙楼公司承担；古军勇在湘熙楼公司成立之后担任法定代表人期间在相关租赁文件上签章属于职务行为，湘熙楼公司才是《合同》的权利享有和义务承担的主体。2.致“古军勇（湘熙楼）商户”的[2017]华置商服GZZS函字009号《关于“湘熙楼欠款缴纳”函》[提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容包括：“特易得公司与古军勇（湘熙楼）（下称‘贵店’）于2013年7月1日签订了乐都汇购物中心《合同》，由贵店租赁我司案涉商铺，租赁期限为2013年7月1日至2019年1月13日；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2017年11月23日，贵店有如下逾期款项及未交款项：……欠费/未交总计417044元，租赁保证金为213862.5元……”]、致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字001号《关于“湘熙楼的故事欠款缴纳”函》[提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容包括：“特易得公司与古军勇（湘熙楼的故事）（下称‘贵店’）于2013年6月6日签订了***购物中心《合同》，由贵店租赁我司案涉商铺，租赁期限为2013年11月14日至2019年1月13日；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2018年1月11日，贵店有如下逾期款项：……欠费为438471.09元，租赁保证金为213862.5元”]和《签收表》（未能出示原件。其中包括：铺位号为L4F006、商铺名称为湘熙楼、签收内容为关于“湘熙楼欠款”、“签名”一栏显示古军勇的手写签名，日期为2017年9月12日；商铺名称还包括宝岛、奥康、八马茶叶、巴比兔童装等内容），用于证明古军勇拖欠租金等费用，经特易得公司催告后仍拒不履行；上述函件中虽注明“湘熙楼”，但不代表特易得公司认可或同意变更《合同》的相关内容及承租人；根据法律规定，合同内容的变更需合同双方当事人签订书面合同约定变更内容；《合同》的承租人变更涉及合同法规定的合同权利义务的概括转让，需三方就合同权利义务的转让达成一致意见，但本案没有任何证据证明特易得公司、古军勇或三方曾变更《合同》的内容；至于《签收表》中注明“湘熙楼”是由于特易得公司在经营管理中面对不止古军勇一户承租人，为方便经营管理，特易得公司以古军勇开设的餐厅字号进行区别和备注，《签收表》中的其他商铺名称也是写明其他承租人的字号，不能以此认定特易得公司确认湘熙楼公司为本案租赁合同关系的承租人。古军勇发表以下质证意见：对两份函件的真实性、合法性均予以确认，对其关联性均有异议，函件名称分别为《关于“湘熙楼欠款缴纳”函》和《关于“湘熙楼的故事欠款缴纳”函》、收件人为“古军勇（湘熙楼）商户”或“古军勇（湘熙楼的故事）商户”，且文中均多次使用“贵店”的表述，这表明特易得公司实际上认可案涉商铺的实际承租人为湘熙楼公司；特易得公司没有出示《签收表》原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对上述证据1的质证意见一致。3.致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字005号《关于“湘熙楼的故事私自停业”函》｛提供的打印件不完整，且未能出示原件。其中包括：“贵店[即古军勇（湘熙楼的故事）]于2018年1月11日向我司提出申请撤场，但贵店未经我司许可的情况下在2018年1月13日停止营业，根据《合同》……13.4中途退租规定……并自2018年1月13日及以后贵店产生的一切损失由贵店自行承担，我司不做赔偿；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2018年1月15日，贵店有如下逾期款项：……”等内容。尾部显示“华润置地商业管理服务事业部”“特易得公司”“2018年1月15日”的打印内容，但均没有加盖印章。附1为停业图片（显示广告牌包括“湘熙楼的故”等内容，广告牌下方的玻璃门处于关闭状态，玻璃门上张贴一张纸张但看不清楚内容），附2为湘熙楼的故事撤场申请书（即前述湘熙楼公司于2018年1月11日作出的致“乐都汇物业领导们”的《申请书》）｝及致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字006号《解除合同函》（提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容与《关于“湘熙楼的故事私自停业”函》的内容基本一致）、EMS全球邮政特快专递详情单[共2张；均已出示原件。显示：收件人均为古军勇、收件人地址分别为案涉商铺所在地址（该邮件的详情单同时写明收件人的单位名称为湘熙楼的故事）及《合同》约定的古军勇的邮寄地址，内件品名均为《解除合同函》，寄件时间均为2018年1月30日]、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2018年4月27日出具的上述邮寄至《合同》约定的古军勇的邮寄地址的邮件已于2018年2月1日由他人签收的妥投证明（已出示原件），用于证明基于古军勇的违约行为，特易得公司发出的《解除合同函》于2018年2月1日送达《合同》约定的古军勇的邮寄地址；特易得公司催收案涉商铺费用的对象仍然是古军勇，在“古军勇”后面用括号备注“湘熙楼”印证“湘熙楼”只是用来区别和确定具体的租赁场地之用；如果特易得公司确认本案承租人是湘熙楼公司，则特易得公司发出邮件的对象不应当是古军勇，而应当是湘熙楼公司，函件的内容可证明案涉商铺的承租人是古军勇本人。古军勇发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，确认已收到上述邮件；对两份函件的关联性均有异议，理由与对证据2中两份函件的质证意见一致；对两份详情单及妥投证明的关联性均有异议，因为两份详情单仅能证明特易得公司曾向古军勇寄出两份特快专递邮件，其中邮寄至《合同》约定的古军勇的邮寄地址的邮件虽显示已妥投，但签收人并非古军勇，不能证明特易得公司已将两份函件送达给古军勇。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对上述证据1的质证意见一致。4.2017年9月至2018年1月期间的每月18日的抄水表记录（共5张；均已出示原件。显示：商铺名称和位置均为湘熙楼的当月水表读数分别为16747、17027、17270、17497、17771等内容；2017年9月18日的抄水表记录还写明湘熙楼的上月水表读数为16371），用于证明古军勇拖欠水费未付；特易得公司每月18日抄水表，古军勇应于当月25日前支付该期水费；“湘熙楼”一栏即属于案涉商铺的水费，商业水费标准是6.5元/吨（包括商铺内的水费和公摊水费），以2018年1月18日的水表读数17771吨减去2017年9月18日的上月读数16371吨，得出案涉商铺用水量是1400吨，乘以单价6.5元/吨，得出水费合计为9100元。古军勇发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议；该组证据是特易得公司自制的，没有古军勇签名确认，表中的数据真实性无法确认；商铺名称记录为湘熙楼、水表位置也记录为湘熙楼，这表明特易得公司实际上认可案涉商铺的实际承租人为湘熙楼公司。湘熙楼公司发表以下质证意见：该组证据是特易得公司自制的，没有古军勇或湘熙楼公司签章确认，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。5.发票[共6张；已出示原件。显示：特易得公司向广州市宝供物业管理有限公司（以下简称宝供公司）支付广州市天河区中山大道中1116号乐都汇购物中心2017年8月至2018年1月的水费及污水费。特易得公司称宝供公司是物业服务企业，案涉商铺所在整栋楼宇的水费由宝供公司收取，每张发票显示的两三万元左右的金额是整栋楼宇的全部水费金额]，用于证明特易得公司已代为垫付包括案涉商铺在内的乐都汇购物中心上述期间的全部水费。古军勇发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性有异议；发票显示的销售方为宝供公司，既非古军勇，也非湘熙楼公司，与本案不存在关联性；发票仅能证明特易得公司向宝供公司支付上述水费，不能证明特易得公司向供水部门支付上述期间的水费，特易得公司关于其已代为垫付水费的陈述不成立；若法院认定上述水费包含湘熙楼公司为维持日常经营所支出的水费，该水费也应由湘熙楼公司承担，不应由古军勇承担；湘熙楼公司已支付截止至2017年8月的水费，但上述发票包含2017年8月的水费；特易得公司不能向湘熙楼公司主张上述发票所列的全部款项，更不能要求古军勇承担上述款项；从上述发票的水费金额以及特易得公司在本案中主张的水费金额可知，该金额明显不是一个自然人所能消耗的，因此，特易得公司要求古军勇承担如此巨额的水费明显不合理；上述发票仅能证明湘熙楼公司在2017年8月至2018年1月发生的水费，即古军勇于2017年7月不再担任湘熙楼公司的法定代表人之后发生的水费，因此，特易得公司要求古军勇承担其离任后发生的湘熙楼公司的水费明显不合理；综上所述，古军勇不应对2017年8月至2018年1月发生的水费承担责任。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据形式上的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据显示的是整栋楼宇的水费，无法看出湘熙楼公司使用发生的水费；湘熙楼公司已支付截止至2017年8月的水费，上述发票包含2017年8月的水费，特易得公司不能向古军勇及湘熙楼公司主张全部款项。古军勇还提供了以下证据：1.广州市天河区食品药品监督管理局于2014年1月21日核发的湘熙楼公司的《餐饮服务许可证》（已出示原件。载明：法定代表人为古军勇，地址为案涉商铺所在地址等内容）、广州市公安局天河区分局于2017年9月27日核发的湘熙楼公司的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（已出示原件。载明：消防安全责任人为古军勇，地址为案涉商铺所在地址，使用性质为餐厅等内容），用于证明古军勇受其他股东委托，为设立湘熙楼公司以自己的名义与特易得公司签订《合同》；湘熙楼公司为案涉商铺的实际使用人，是特易得公司、古军勇签订的一系列租赁合同的实际承租人；古军勇曾担任湘熙楼公司的法定代表人，古军勇在湘熙楼公司成立之前以个人名义实施的法律行为应当被认定为职务行为，应由湘熙楼公司承担相应法律责任。特易得公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议；只能说明古军勇按《合同》的约定设立湘熙楼公司的事实及证明古军勇履行《合同》的部分义务。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。2.《支付证明单》、中国工商银行自助终端凭条及转账汇款凭证[各3张；均已出示原件。分别显示：付款人庄瓦丽于2017年12月7日、12月11日、12月27日以银行转账方式向特易得公司分别支付“湘熙楼6月余管理费”7067元（相应的《支付证明单》写明款项为6月份管理费余数等内容）、“湘熙楼，电费4千”12755元（相应的《支付证明单》写明包括电费、7月水费、8月水费、9月仓库租金）、“湘熙楼电费”4000元（相应的《支付证明单》写明款项为电费等内容）。古军勇称庄瓦丽是湘熙楼公司的财务人员以及特易得公司在2016年6月15日至2017年11月30日期间开具的发票[共49张；均已出示原件。显示：特易得公司向湘熙楼公司收取租金、管理费、水费、电费等费用（其中包括案涉商铺2017年8月的水费、2017年6月的租金和管理费）]，用于证明案涉商铺的水费、电费、管理费均是从湘熙楼公司的财务人员的个人账户支付的；特易得公司收取案涉商铺的租金、水费、电费、管理费后开具的发票名称均为湘熙楼公司，足以证明特易得公司客观上认可案涉商铺的实际使用人和实际承租人为湘熙楼公司。特易得公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议；对《支付证明单》、中国工商银行自助终端凭条及转账汇款凭证的关联性有异议，该部分证据是古军勇在案涉商铺经营过程中处理内部事宜产生的，与外部的本案租赁合同关系无关；古军勇如何履行付款义务、委托何人支付相应款项，属于古军勇的单方意思表示，不能代表特易得公司书面同意变更案涉商铺的承租人；对发票的证明内容不予确认，在经营管理过程中，为了古军勇方便经营管理案涉商铺，特易得公司按古军勇的要求开具上述发票，开具发票只能证明存在收款及开具发票的行为，开具发票不代表特易得公司认可湘熙楼公司是承租人，且开具发票是特易得公司履行《合同》项下义务的行为，在租赁合同履行过程中常见出租人按承租人的要求开具发票；《合同》已明确约定转让合同权利义务必须经特易得公司书面同意，因此，开具发票不能简单认定为特易得公司同意案涉商铺的承租人变更为湘熙楼公司，且古军勇也从未向特易得公司提出变更合同承租人的要求。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。3.湘熙楼公司的工商登记档案资料[已出示加盖“广州市天河区工商行政管理局档案资料查询专用章”的复印件。其中包括但不限于以下资料：《企业设立登记申请书》显示：古军勇、江兴强、安萌于2014年1月2日申请设立湘熙楼公司；法定代表人为古军勇，住所为案涉商铺所在地址。特易得公司、古军勇于2013年6月21日签订的《广州市房屋租赁合同》约定：特易得公司同意将案涉商铺出租给古军勇作商业用途使用，租赁期限为2013年7月1日至2018年8月31日；租金按月结算，由古军勇在每月的第25日前按银行转帐付款方式缴付租金给特易得公司；双方就案涉商铺租赁签署的合同所有条款有且仅以《合同》为准等条款。《无偿使用证明》包括：兹有古军勇受拟设立公司/企业即湘熙楼公司全体股东（投资人）委托，办理湘熙楼公司设立所需经营场所租赁合同的签署事宜，并承诺将所租赁案涉商铺提供给湘熙楼公司无偿使用等内容]，用于证明古军勇为办理湘熙楼公司的设立登记手续而与特易得公司签订租赁合同，《广州市房屋租赁合同》约定租金支付方式为银行转账，结合上述证据中的租金发票可知，租金实际交纳人为湘熙楼公司，因此，案涉商铺的实际承租人为湘熙楼公司；《无偿使用证明》说明古军勇是受湘熙楼公司的全体股东委托签署《合同》并承诺将案涉商铺提供给湘熙楼公司无偿使用，表明湘熙楼公司是案涉商铺的实际使用人。特易得公司发表以下质证意见：该组证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性、证明内容不予确认；因为案涉商铺的承租人为古军勇，在房地产管理部门登记备案的《广州市房屋租赁合同》也是特易得公司、古军勇签订的，湘熙楼公司成立后，古军勇仍以个人名义与特易得公司签订《补充协议》，而未由湘熙楼公司签订《补充协议》，这足以说明湘熙楼公司的成立与本案租赁合同关系无关，湘熙楼公司不是承租人；至于《无偿使用证明》，是古军勇单方作出的承诺，不能对抗特易得公司。湘熙楼公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；特易得公司在签订《合同》时已知道古军勇承租案涉商铺用于经营餐饮，且案涉商铺的租金是以湘熙楼公司的名义支付的，特易得公司对上述情况均知晓且从未提出异议。4.一审法院于2018年7月18日作出的（2018）粤0106民初10192号特易得公司广州市天河区天河聪记食品店诉古军勇湘熙楼公司买卖合同纠纷一案的民事判决书，用于证明湘熙楼公司是案涉商铺的实际使用人。特易得公司发表以下质证意见：该证据的真实性由法院认定，该证据与本案无关；因为这是案涉商铺在经营过程中产生的买卖合同纠纷。湘熙楼公司对该证据没有异议。第一次庭审中，古军勇称特易得公司扣押湘熙楼公司的物品，特易得公司则称其从未扣押古军勇的物品且多次发函要求古军勇腾空交还案涉商铺；一审法院遂询问特易得公司、古军勇是否同意办理案涉商铺的交接手续，特易得公司答复称：湘熙楼公司的员工向劳动部门投诉湘熙楼公司拖欠员工工资，劳动部门于2018年7月口头告知特易得公司称需要变卖案涉商铺中的物品以支付员工工资，特易得公司一审庭审后核实劳动部门是否同意古军勇搬离物品后再答复法院。2018年8月14日，特易得公司向一审法院邮寄《回复意见》，其中包括：特易得公司再次向劳动部门了解，被口头告知，要求特易得公司依法处理与古军勇的纠纷，劳动部门也将依法对相关人员进行处理，因此，特易得公司要求古军勇立即腾空交还案涉商铺给特易得公司。一审法院于2018年8月22日向古军勇邮寄《回复意见》并通知古军勇在收到邮件之日起五个工作日内回复。古军勇于2018年8月27日向一审法院邮寄邮件，回复如下：案涉商铺的实际占有人、使用人为湘熙楼公司，而非古军勇；特易得公司要求腾空案涉商铺的对象应为湘熙楼公司，而非古军勇；古军勇已不再担任湘熙楼公司的法定代表人，不应承担腾空案涉商铺的义务。2018年10月10日，一审法院组织特易得公司、古军勇到案涉商铺办理场地交接手续，但古军勇当天未能搬离案涉商铺中的全部自有物品。古军勇的委托诉讼代理人刘泓毅于2018年10月10日作出《保证书》，其内容为：古军勇因个人原因无法按法院要求在2018年10月10日将案涉商铺内的所有物品搬离并腾空案涉商铺交还给特易得公司，但古军勇保证最迟在2018年10月11日下午18点前将上述所有物品搬离并腾空案涉商铺交还给特易得公司，并向特易得公司出具所有物品已由古军勇搬离的证明，否则视为古军勇已收回案涉商铺内的所有物品，如有遗留，自愿放弃，并且由此而引起的一切责任及损失均由古军勇自行承担；另外特易得公司对古军勇放置在案涉商铺内的所有物品不承担保管责任，如在古军勇未搬离之前发生丢失、损坏的，与特易得公司无关。特易得公司认为《保证书》证明古军勇再次确认特易得公司、古军勇之间的租赁合同关系，并同意履行《合同》项下的腾空搬离义务；但古军勇并未按《保证书》履行相关义务。古军勇则称其作出《保证书》不代表其确认案涉商铺的相关租赁责任，案涉商铺目前仍有物品未搬离的原因是特易得公司要求古军勇在18时之后才能搬离物品，且古军勇搬离物品时出现不明身份的人员阻挠，导致部分物品仍留存于案涉商铺中；为了使特易得公司尽快收回案涉商铺，古军勇才以股东身份声明放弃剩余物品的所有权；古军勇是协助湘熙楼公司办理清场手续，并非确认租赁责任。湘熙楼公司同意古军勇上述意见，并称企业行为肯定有实际实施人，古军勇是代表湘熙楼公司作出《保证书》。2018年10月23日，湘熙楼公司作出《关于处理未能撤场物品的声明》，其内容为：现湘熙楼公司为避免因案涉商铺中的剩余物品占用场地导致湘熙楼公司与特易得公司双方损失的进一步扩大，经过慎重考虑后，现特在此声明：放弃该场地内剩余物品的所有权，交由特易得公司处理并由特易得公司自行清场；该场地自本声明送达特易得公司之日起视为已经清空并交还特易得公司（上述内容下方的法定代表人签章处显示“古丁勇”的手写签名并加盖湘熙楼公司的印章）。特易得公司称其于2018年10月29日收到法院邮寄的上述声明，湘熙楼公司当时尚未参加本案诉讼，因此，上述声明应视为是古军勇提供的；古军勇虽承诺放弃案涉商铺中的所有物品，但至今仍未清理物品，清理物品是古军勇应尽的义务，所以，古军勇应承担案涉商铺腾空之前的占用费等法律责任；截止至一审第二次庭审时案涉商铺中仍存放古军勇的相关物品。古军勇则称上述声明恰恰证明湘熙楼公司在处理其遗留在案涉商铺中的物品，并非古军勇自行处置物品。湘熙楼公司同意古军勇上述意见。第二次庭审中，特易得公司称由于古军勇拖欠员工工资及材料供应商的款项，导致上述人员要求以案涉商铺中的物品偿还债务并阻止古军勇搬离物品，最终导致古军勇无法搬离全部自有物品，上述阻挠行为与湘熙楼公司于2018年1月11日作出的《申请书》中关于“变卖店内设备，用于支付员工工资”的内容相印证。古军勇则称其在2018年10月10日已搬离部分设施，未能全部清场的原因是特易得公司指定的时间不妥当，因特易得公司要求18时之后才能搬离物品并要求古军勇当天全部搬离。各方当事人均表示没有证据证明阻止古军勇搬离物品的人员身份。特易得公司称腾空搬离义务在于古军勇，古军勇如认为是特易得公司的原因导致其无法搬离物品应举证证明。湘熙楼公司称其经营不善，剩下的主要员工只有古军勇，所以，由古军勇代为处理湘熙楼公司的善后事宜。特易得公司称古军勇及湘熙楼公司虽均表示放弃案涉商铺中的物品，但古军勇遗留的物品都是锅碗、桌椅、厨具，处理上述物品需花费大量资金，且搬离物品应由古军勇完成。湘熙楼公司称其已放弃物品所有权，特易得公司却拒不配合搬离物品，这是因为特易得公司认为如湘熙楼公司的物品一直存放于案涉商铺中，则其可一直收取占用费，所以，特易得公司才拒不配合湘熙楼公司搬离物品。一审法院为此询问特易得公司以下问题：处理承租人遗留在案涉商铺中的物品的费用与案涉商铺扩大的租金损失相比较，前者金额应该较小，特易得公司是否同意自行处理上述物品并另循合法途径主张处理物品产生的费用。特易得公司答复称其暂时无法处理上述物品，关于案涉商铺的占用费问题由法院依法裁判。特易得公司在2019年7月11日的庭询中自认其已于2019年1月收回案涉商铺。各方当事人还作出如下陈述：1.各方当事人均确认案涉商铺是按自然月计付租金及案涉商铺的承租人应于每月25日之前支付上月19日至当月18日期间的水费（即特易得公司于每月18日抄水表，每期水费是上月19日至当月18日期间产生的，应于当月25日前支付）。2.关于变更《合同》的承租人的问题。古军勇称其多次与特易得公司的主管人员沟通上述问题，但特易得公司的主管人员一直消极对待，多次以不同借口推脱，迟迟不愿意变更《合同》的承租人，导致最终没有变更。3.关于承租人没有将自有物品搬离案涉商铺的问题。第一次庭审中，特易得公司称古军勇的物品仍存放于案涉商铺中，案涉商铺仍由古军勇占用。古军勇则称其已向特易得公司发出《申请书》，要求搬离物品，但特易得公司派人员看守案涉商铺，不让其搬离物品，特易得公司非法扣押湘熙楼公司的财产。特易得公司称其从来没有阻止古军勇搬离物品。4.关于迁移湘熙楼公司的注册地址的问题。特易得公司称案涉商铺仍是湘熙楼公司的注册地址，至今未迁出，案涉商铺位于商场中是用于出租经营的，新承租人必须以案涉商铺为住所办理工商登记，如古军勇仍不履行迁出注册地址的义务，将给特易得公司造成重大经济损失，导致案涉商铺无法另行出租。湘熙楼公司称其因为经营困难，已无力承租其他场地迁出注册地址。5.特易得公司称其没有收取案涉商铺的管理费押金和水电费押金，古军勇和湘熙楼公司没有提出异议。特易得公司在2019年7月11日的庭询中表示其同意从庭询当天开始以古军勇支付的押金182250元、装修保证金30000元按以下顺序抵扣古军勇应付的违约金、占用费、管理费、租金。6.古军勇抗辩称特易得公司主张的违约金计付标准过高，如法院认为古军勇存在违约行为须承担违约责任，请法院依法调低违约金计付标准。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，一审法院询问特易得公司选择古军勇或湘熙楼公司承担租赁合同责任。特易得公司答复称其选择古军勇承责，并表示基于湘熙楼公司愿意主动承责，法院可以判令湘熙楼公司对古军勇的债务承担共同清偿责任。湘熙楼公司称特易得公司提起本案诉讼时可能是考虑到湘熙楼公司可能破产才选择起诉主张古军勇承责的；上述条款规定的选择权不是指特易得公司提起诉讼后才作出选择，特易得公司在租赁合同履行过程中已选择湘熙楼公司作为合同相对方，特易得公司现变更选择古军勇承责不符合合同法的精神。一审法院认为：《合同》及《补充协议》的主要内容合法有效。《合同》约定案涉商铺出租给古军勇作为经营商号/品牌为湘熙楼的餐饮之用，且案涉商铺所在地址于《合同》签订之后的2014年1月7日已登记为湘熙楼公司的住所地。湘熙楼公司在成立之后实际使用案涉商铺并由庄瓦丽（古军勇及湘熙楼公司均称该人员是湘熙楼公司的财务人员）支付使用案涉商铺期间的租金、水费、电费和管理费等费用，即湘熙楼公司实际享有租赁合同权利并履行义务，但在此情况下，特易得公司仍享有请求古军勇或湘熙楼公司承担合同责任的选择权。古军勇和湘熙楼公司均称特易得公司在《合同》履行过程中已实际认可湘熙楼公司是案涉商铺的承租人，对此，一审法院认为，特易得公司开具的上述发票虽均显示是收取湘熙楼公司支付的相关款项，但特易得公司关于其是按照古军勇的要求配合开具上述发票的解释符合交易惯例；特易得公司提供的上述证据2、3中的各份函件中关于“古军勇（湘熙楼）商户”“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的内容并非特指湘熙楼公司，且上述函件已注明“贵店”是“古军勇（湘熙楼）”“古军勇（湘熙楼的故事）”的简称；而特易得公司提供的上述证据4抄水表记录中注明的“湘熙楼”，特易得公司关于是为了方便日常经营管理而写明商号的名称的解释亦合理；至于《临时租赁合同》和《广告位租赁合同》的签订情况，则属于其他法律关系的调处范围；结合《合同》第17.4款的约定及古军勇关于其在湘熙楼公司成立之后多次要求变更《合同》的承租人但特易得公司均没有同意的陈述，应认定特易得公司、古军勇及湘熙楼公司并无就《合同》承租人的变更事宜达成合意，特易得公司在《合同》履行过程中并没有以其实际行为选择湘熙楼公司作为合同相对方。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，特易得公司要求古军勇承担《合同》及《补充协议》项下承租人的义务符合上述规定，一审法院予以支持。古军勇及湘熙楼公司抗辩称应由湘熙楼公司作为承租人承责的理由不成立，一审法院不予采纳。湘熙楼公司于2018年1月11日作出《申请书》申请撤场，可视为古军勇以实际行为要求解除租赁合同关系，特易得公司于2018年1月30日分别以案涉商铺所在地址和《合同》约定的古军勇的邮寄地址为收件地址向古军勇邮寄《解除合同函》，其中邮寄至《合同》约定的古军勇的邮寄地址的邮件于2018年2月1日由他人签收，应视为《解除合同函》于2018年2月1日送达给古军勇，特易得公司、古军勇关于案涉商铺的租赁合同关系于2018年2月1日解除。特易得公司要求确认《合同》于2018年2月1日解除，并无不妥，一审法院予以支持。从本案查明的事实看，导致特易得公司、古军勇租赁合同关系提前解除的责任在于古军勇。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于特易得公司主张古军勇立即腾空交还案涉商铺的问题。一审法院已于2018年10月10日组织特易得公司、古军勇办理案涉商铺的交接手续，古军勇亦已搬离部分物品，且特易得公司、古军勇均称由于身份不明的人员阻止导致古军勇未能继续搬离剩余物品，鉴于古军勇和湘熙楼公司均已表示放弃剩余物品的所有权，且特易得公司自认其已于2019年1月自行收回案涉商铺，因此，一审法院对特易得公司该诉讼请求不再支持。关于特易得公司主张古军勇支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的租金251833元及欠付租金的违约金问题。特易得公司于2013年10月15日将案涉商铺交付给古军勇使用，依据《合同》附件二第4.1款关于“租期：62个月（包括装修期），自交付日起算”的约定可知，《合同》约定的租赁期限为2013年10月15日至2018年12月14日。依约特易得公司应于每一日历月25日之前提前支付案涉商铺下一日历月的租金，古军勇至今未支付上述期间的租金，构成违约，特易得公司主张古军勇支付上述租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依据约定，2017年7月1日至9月30日期间的租金应按照每月35721元的标准计付，2017年10月1日至10月31日的租金应按照36700.41元（即35721元÷31天×14天+37507÷31天×17天）的标准计付，2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金应按照每月37507元的标准计付。特易得公司主张2017年7月1日至12月31日期间的租金均按照每月35721元的标准计付，属于特易得公司对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。特易得公司主张古军勇支付迟延支付租金的违约金，理由成立。迟延支付上述期间每月租金的违约金应以特易得公司主张的上述当月租金为本金，从上月26日起均计至实际支付之日止。特易得公司主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，古军勇则抗辩称上述违约金计付标准过高，一审法院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每月租金的违约金总额以不超过特易得公司主张的上述当月租金为限。关于特易得公司主张古军勇支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的管理费197238.94元以及欠付管理费的违约金问题。依约特易得公司应于每一日历月25日之前提前支付案涉商铺下一日历月的管理费，古军勇至今未支付上述期间的管理费，构成违约，特易得公司主张古军勇支付上述管理费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依据约定，2017年7月1日至9月30日期间的管理费应按照每月28067元的标准计付，2017年10月1日至10月31日的管理费应按照28836.94元（即28067元÷31天×14天+29471÷31天×17天）的标准计付，2017年11月1日至2018年1月31日期间的管理费应按照每月29471元的标准计付。特易得公司主张2017年7月1日至12月31日期间的管理费均按照每月28067元的标准计付、2018年1月1日至1月31日的管理费按照28836.94元的标准计付，属于特易得公司对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。特易得公司主张古军勇支付迟延支付管理费的违约金，理由成立。迟延支付上述期间每月管理费的违约金应以特易得公司主张的上述当月管理费为本金，从上月26日起计至实际支付之日止。特易得公司主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，古军勇则抗辩称上述计付标准过高，一审法院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每月管理费的违约金总额以不超过特易得公司主张的上述当月管理费为限。关于特易得公司主张古军勇支付2017年9月至2018年1月期间拖欠的水费9100元以及欠付水费的违约金问题。特易得公司于每月18日抄水表，每期水费是上月19日至当月18日期间发生的，应于当月25日前支付，因此，特易得公司主张的上述水费实际是2017年8月19日至2018年1月18日期间发生的，其中，2017年8月19日至9月18日期间的水费为2444元[即（16747-16371）吨×6.5元/吨]，2017年9月19日至10月18日期间的水费为1820元[即（17027-16747）吨×6.5元/吨]，2017年10月19日至11月18日期间的水费为1579.5元[即（17270-17027）吨×6.5元/吨]，2017年11月19日至12月18日期间的水费为1475.5元[即（17497-17270）吨×6.5元/吨]，2017年12月19日至2018年1月18日期间的水费为1781元[即（17771-17497）吨×6.5元/吨]。由于特易得公司已举证证明案涉商铺上述期间的抄水表记录及其代为垫付水费的情况，而古军勇仅能举证证明其已支付案涉商铺截止至2017年8月的水费，未能举证证明其或湘熙楼公司已支付特易得公司主张的上述水费，应承担相应的举证不能的法律后果，一审法院对特易得公司主张古军勇支付上述期间水费的诉讼请求予以支持。从特易得公司提供的抄水表记录看，古军勇还应向特易得公司支付水费合计9100元[即（17771-16371）吨×6.5元/吨]。特易得公司主张古军勇支付迟延支付水费的违约金，理由成立。迟延支付上述期间各期水费的违约金应以当期应付水费为本金，从当月26日起计至实际支付之日止。特易得公司主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，古军勇则抗辩称上述计付标准过高，一审法院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每期水费的违约金总额以不超过当期拖欠的水费为限。关于特易得公司主张古军勇支付自2018年2月1日起至实际交还案涉商铺之日止的房屋占用费的问题。考虑到湘熙楼公司已于2018年1月11日作出《申请书》表示如果特易得公司同意将立刻撤场，且特易得公司、古军勇的租赁合同关系已于2018年2月1日解除，特易得公司理应及时通知古军勇及湘熙楼公司腾空其自有物品或采取适当措施收回案涉商铺以减少损失进一步扩大，否则，应自行承担损失扩大的责任。根据本案案情，一审法院酌情认定特易得公司应于2018年2月10日前收回案涉商铺，否则，从2018年2月11日起的占有使用费损失扩大责任应由特易得公司自行承担。特易得公司主张上述占有使用费按照每月37507元的标准计付，并无不妥。一审法院据此认定，古军勇应按照每月37507元的标准向特易得公司支付案涉商铺2018年2月1日至2月10日期间的占有使用费。对于特易得公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。由于古军勇已向特易得公司支付押金182250元和装修保证金30000元，且特易得公司、古军勇及湘熙楼公司均表示同意以该款项抵偿承租人的相关债务，从公平原则考虑，一审法院酌情认定抵偿时间应为一审法院认定的上述特易得公司应收回案涉商铺之日即2018年2月10日。上述押金和装修保证金合计212250元于2018年2月10日用于逐月抵偿上述古军勇拖欠的租金、管理费、水费及其违约金｛即先用于抵偿2017年7月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2934.25元[计至2018年2月10日止，即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数230天（即2017年6月26日至2018年2月10日）]后，剩余145527.75元；再用于抵偿2017年8月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2551.52元[计至2018年2月10日止，即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数200天（即2017年7月26日至2018年2月10日）]后，剩余79188.23元；再用于抵偿2017年9月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2156.03元[计至2018年2月10日止；即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数169天（即2017年8月26日至2018年2月10日）]后，剩余13244.2元；再用于抵偿2017年10月的部分租金13244.2元，抵偿后，欠付的2017年10月租金余款为22476.8元｝，至此，上述押金和装修保证金已抵偿完毕，其他不足以抵偿的债务仍按上述方式计付。关于特易得公司主张古军勇支付提前终止《合同》的违约金192641.97元的问题。由于古军勇于2018年1月11日提出解除租赁合同关系时，剩余租期超过6个月，特易得公司主张古军勇支付等同于3个月违约租金的违约金，符合《合同》第13.4.2项和附件一《定义》关于“违约租金”的约定。古军勇则抗辩称上述计付标准过高，一审法院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为150000元，对于特易得公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于特易得公司主张古军勇立即将湘熙楼公司的注册地址迁出案涉商铺的问题，因涉及行政主管部门的管理问题，一审法院不予调处，特易得公司应另循合法途径解决。关于特易得公司主张古军勇支付迟延办理将湘熙楼公司的注册地址迁出案涉商铺的违约金问题，古军勇至今没有迁出注册地址违反约定，但考虑到古军勇并不存在违约的恶意，且特易得公司也没有证据证明上述因素是导致其无法另行出租案涉商铺的唯一因素及因此妨碍其租赁收益的情况，一审法院酌情将违约金调整为按照每月2000元的标准计付。依据《合同》第9.1.4项及第13.6.4项的约定，上述违约金应从《合同》解除的2018年2月1日起30个工作日届满次日即2018年3月21日计至实际迁出之日止。特易得公司主张上述违约金从2018年3月28日起计付，并无不妥，一审法院予以支持。对于特易得公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月26日作出如下判决：一、确认广州市特易得置业有限公司与古军勇于2013年6月6日签订的《店铺租赁合同》于2018年2月1日解除；二、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年10月至2018年1月期间的租金（其中，拖欠的2017年10月租金余款为22476.8元；拖欠的2017年11月1日至12月31日期间的租金均按照每月35721元的标准计付；拖欠的2018年1月的租金为37507元）；三、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间租金的违约金（均按照每日万分之二的标准计付；迟延支付每月租金的违约金总额以不超过当月租金为限。其中，迟延支付2017年10月租金的违约金以35721元为本金，从2017年9月26日计至2018年2月10日止；以22476.8元为本金，从2018年2月11日计至实际支付之日止。迟延支付上述期间其他各月租金的违约金，以当月租金为本金，从上月26日起均计至实际支付之日止）；四、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年10月至2018年1月期间的管理费（其中，拖欠的2017年10月1日至12月31日期间的管理费均按照每月28067元的标准计付；拖欠的2018年1月的管理费为28836.94元）；五、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间管理费的违约金（均以上述各月当月管理费为本金，按照每日万分之二的标准，从上月26日起计至实际支付之日止；迟延支付每月管理费的违约金总额以不超过当月管理费为限）；六、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年8月19日至2018年1月18日期间的水费9100元；七、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间水费的违约金（均按照每日万分之二的标准计至实际支付之日止；迟延支付每期水费的违约金总额以不超过当期水费为限。其中，迟延支付2017年8月19日至9月18日期间水费的违约金以2444元为本金，从2017年9月26日起算；迟延支付2017年9月19日至10月18日期间水费的违约金以1820元为本金，从2017年10月26日起算；迟延支付2017年10月19日至11月18日期间水费的违约金以1579.5元为本金，从2017年11月26日起算；迟延支付2017年11月19日至12月18日期间水费的违约金以1475.5元为本金，从2017年12月26日起算；迟延支付2017年12月19日至2018年1月18日期间水费的违约金以1781元为本金，从2018年1月26日起算）；八、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付2018年2月1日至2月10日期间的占有使用费（按照每月37507元的标准计付）；九、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付提前终止合同的违约金150000元；十、古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市特易得置业有限公司支付迟延迁出广州湘熙楼餐饮有限公司的注册地址的违约金（按照每月2000元的标准，从2018年3月28日计至实际迁出之日止）；十一、驳回广州市特易得置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13270元，由广州市特易得置业有限公司负担5690元，古军勇负担7580元；保全费5000元，由广州市特易得置业有限公司负担2820元，古军勇负担2180元。二审中，古军勇向本院提供三张照片，拟证明特易得公司已将涉案租赁场地出租给他人，并已经开始施工，古军勇已经不再违约占有涉案场地了，因此一审判决要求古军勇承担计至实际迁出之日的注册地址违约金并不合理，应该计算到古军勇书面申请撤场之日，即2018年1月11日，古军勇无需支付注册地址迁出的违约金。特易得公司质证后认为，由于古军勇没有提供原件核对，所以对其二审提供的证据真实性、合法性、关联性不予确认。即便该证据属实，也与注册地址相应的违约金无关，湘熙楼公司的注册地址至今未迁出，古军勇的违约状态持续至今，注册地址本身是社会资源，在一审的时候古军勇仅以没有能力寻找新的注册地址为由，至今仍不将注册地址迁出，也不办理湘熙楼公司的注销手续，任由占有特易得公司租赁资源的违约行为持续发生至今，该行为已经给特易得公司商铺租赁造成一定程度的影响。基于古军勇的违约行为持续发生，有违约就应该有处罚，故古军勇应当按照一审判决支付相应的违约金，并且一审判决确认的违约金金额已经远低于合同确定的违约金额。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对古军勇的上诉意见，本院分析如下：根据查明的事实和各方当事人的诉辨意见，本案二审的争议焦点为古军勇是否应当承责的问题。根据查明的事实，2013年6月6日，古军勇与特易得公司签订《合同》约定租赁涉案场地用于经营等相关事宜。在2013年6月14日，特易得公司向古军勇收取了“湘熙楼押金”182250元和“湘熙楼装修保证金”30000元，而湘熙楼公司直至2014年1月7日才成立，并将涉案商铺作为营业地址。因此，可以确认古军勇正是为了设立湘熙楼公司而与特易得公司签订租赁合同。而在《店铺租赁合同》签订时，湘熙楼公司尚未成立，故古军勇上诉主张其签字行为系履行职务行为，本院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”也即，公司发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人应向公司发起人主张合同权利，但如果公司成立后，确认该合同或者实际成为合同主体，则合同相对人也可以向公司主张合同权利。同时，在公司成为合同主体后，合同相对人享有请求发起人或者公司承担合同责任的选择权。本案中，一审法院询问特易得公司选择古军勇或湘熙楼公司承担合同责任，特易得公司答复选择古军勇承担责任，符合上述法律规定，一审予以支持，并无不妥，本院予以维持。古军勇主张特易得公司在合同履行中已经实际认可承租人变更为湘熙楼公司，但在湘熙楼公司成立后，古军勇继续与特易得公司签订了《补充协议》，同时特易得公司发函对象均是古军勇，且双方之间并无变更合同主体的书面协议，现特易得公司对于变更合同主体亦不予确认，故本院对于古军勇该上诉主张亦不予采信。关于迟延办理将湘熙楼公司的注册地址迁出涉案商铺的违约金问题，涉案《店铺租赁合同》为古军勇签订，古军勇亦为湘熙楼公司发起人，其有义务协助尽早将湘熙楼公司注册地址迁出涉案场地，一审综合本案案情，判令古军勇承担相应违约金，并酌情予以调整，亦无不当，本院予以维持。至于案外人是否使用涉案地址注册，并不影响古军勇承担该责任，对于古军勇的该上诉主张，本院不予采信。综上所述，古军勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7580元，由上诉人古军勇负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红