广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21857号上诉人（原审原告）：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗英，该公司经理。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林欢，女，1984年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区，经常居住地广州市海珠区宝岗路251号1215房。委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小康，林欢的父亲。上诉人广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷公司）、林欢物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。晋廷公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判林欢向晋廷公司支付逾期支付物业管理费、垃圾费产生的滞纳金；2.一审、二审诉讼费用由林欢承担。事实和理由：《物业管理服务合同》合法有效，双方均应依约履行。案涉合同第六条明确约定了业主应当交纳物业管理费及逾期交纳物业管理费应当承担相应的滞纳金。晋廷公司一审也提供证据证明林欢拖欠物业管理费的事实，依据上述约定，林欢应当支付欠付物业管理费的滞纳金。且晋廷公司在合同履行过程中无过错，林欢也并未提供证据证明其具有拒交物业管理费的合法抗辩事由。综上，恳请二审法院判如所请。林欢二审辩称，不同意晋廷公司的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。首先，《物业管理服务合同》是无效的，该份合同未经过双过半的表决程序。林欢作为业主直至本案一审诉讼才知晓晋廷公司签订的《物业管理服务合同》。且关于该合同的效力，业主曾向广州市海珠区人民法院提起过另案诉讼，广州市海珠区人民法院与本案同时作出判决，在程序上是错误的。晋廷公司从未向林欢主张过物业管理费。其次，该合同的签订是损害业主利益且无法执行的，具体不利于业主的条款在上诉状中会作出陈述。2014年没有交纳管理费与本案无关联，2014年管理费未缴是与物业管理公司强行进入管理且未获得全体业主双过半表决同意导致的。最后，违约金千分之一相当于利息36.5%，该标准违反法律关于利息的规定。综上，晋廷公司主张支付逾期管理费与垃圾费的滞纳金缺乏法律依据。林欢上诉请求：1.撤销一审判决并驳回晋廷公司的诉讼请求，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由晋廷公司承担。事实和理由：（一）一审法院程序错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本案需以另案审结为依据的，本案应当中止审理。一审中，林欢提起确认《物业管理服务合同》无效的主张，一审法院要求林欢另案提起诉讼，故另案案号为（2019）粤0105民初8259号，本案的审理应当以《物业管理服务合同》的效力与否为依据。一审法院未对本案中止审理，并先于另案作出判决，程序违法。（二）一审法院实体处理错误。首先，《物业管理服务合同》未经过双过半的表决程序，案涉小区业委会提交业主大会表决的内容是是否续聘晋廷公司，并无对案涉合同的内容进行表决及公布。依据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第三十三条规定，《物业管理服务合同》应当无效。其次，即使合同有效，合同部分条款也应当无效。《物业管理服务合同》的期限为2017年至2027年，但案涉小区业委会的任期仅至2022年10月9日，故案涉合同2022年10月9日之后的物业服务期限，本届业委会是无权授予的。最后，合同约定有权采取停水停电措施，显属损害业主利益。晋廷公司既不是供电部门，也不是业委会，其无权对欠费的业主实施停水停电措施。合同关于房屋建筑的共同部位设施的维修养护及更新改造的条款也是违反《物业管理条例》的相关规定，应当认定无效。至于垃圾费的问题，《物业管理服务合同》约定，物业公司收取的物业管理费包括了物业管理区域内的清洁卫生费用，也包括了政府的相关行政费用，现一审法院判决林欢支付管理费，又判决林欢向晋廷公司支付垃圾费，显失公平。另，晋廷公司提供的物业服务不到位，林欢有权拒绝支付管理费。综上，恳请二审法院判如所请。晋廷公司二审辩称，不同意林欢的上诉请求、事实和理由。具体答辩理由如下：一、关于程序问题。林欢提起合同无效的诉讼属于恶意诉讼，且本案的给付之诉必然涉及到合同效力的问题，林欢在一审程序中也提出合同无效的主张，一审法院未予采纳，故本案与另案并无冲突，本案并非需要中止审理的情形。二、关于实体问题。其一，晋廷公司一审提交的证据足以证明本案表决程序符合双过半，从投标结果、表决程序、公示程序均符合正当程序。法律并未规定业委会签订合同的期限必须在业委会任期内。其二，合同关于停水停电的约定。即使该约定具有瑕疵，但该约定也不属于无效的范畴，且林欢欠费多年，晋廷公司从未对其实施过停水停电。合同中关于房屋建筑共同部分设施设备的维修养护和更新改造并未违反相关的法律规定。其三，关于物业公司的服务质量问题，根据谁主张谁举证原则，林欢应当提供晋廷公司服务不到位的证据，否则其应当承担举证不能的法律后果。至于案涉合同所述的清洁卫生费，该费用与垃圾费并不属于同一概念，且垃圾处理费仅为代收，与业主应当交纳的物业管理费不同，案涉合同约定的物业管理费远低于政府关于物业服务费的指导价。晋廷公司向一审法院起诉请求：1.林欢向晋廷公司支付拖欠的物业管理费暂计1249.34元（从2017年11月9日起计算至实际付清之日，现暂计至2018年11月8日）；2.林欢向晋廷公司支付拖欠的垃圾费暂计60元（从2017年11月9日起计算至实际付清之日，现暂计至2018年11月8日）；3.林欢向晋廷公司支付逾期支付上述物业管理费及垃圾费的滞纳金（滞纳金以每月欠交的物业管理费、垃圾费为本金，从逾期之日起按每日千分之一标准计至付清之日止）；4.诉讼费用由林欢承担。一审法院认定事实：宝岗大厦小区首届业主委员会于2012年11月成立，根据《宝岗大厦业主大会议事规则》规定由7名委员（其中主任1名，副主任2名）和3名候补委员组成。2015年2月16日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会备案变更回执》，备案事项变更内容如下：1、2014年12月26日宝岗大厦业主大会会议以书面形式召开，会议补选产生业主委员会委员为殷蔚武、莫燕芬、姚国游、霍妙冰、潘伟灵、罗欣、姚国富、钟华钊，其中，姚国富、钟华钊为候补委员。同日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处作出龙凤物业备变更[2015]第001号《业主委员会会议决定事项备案回执》，备案内容如下：1、2015年1月31日召开首次业主委员会委员会议，会议6/7成员（6人）通过莫燕芬为主任，殷蔚武、霍妙冰为副主任；2、经业主委员会委员6/7成员（6人）提出，林小康现为委员成员。2017年11月9日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处向宝岗大厦业主委员会作出龙凤物业备[2017]第003号《业主委员会备案回执》，备案事项内容如下：1、沿用《管理规约》、《业主大会议事规则》；2、业主大会记录和会议决定；3、业主委员会会议记录和会议决定；4、业主委员会委员名单及基本情况；5、第二届业主委员会任期五年：2017年10月10日起至2022年10月9日止；第二届业主委员会委员名单：骆劭宁（主任）、霍妙冰（副主任）、莫燕芬、姚国游、罗欣、钟华钊、刘伯浩，候补委员唐焕容。据《宝岗大厦业主大会议事规则》记载，业主大会会议可以采用集体讨论或书面意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主参加；业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）计算表决票数时，凡在规定时间内不以任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方；等。另查，2016年，案涉小区的业主方宝珠等曾起诉宝岗大厦业主委员会、晋廷公司，要求确认宝岗大厦业主委员会、晋廷公司在2015年7月20日所签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；确认晋廷公司在2014年9月1日至2015年7月20日的管理行为无效。一审法院于2019年4月25日以（2016）粤0105民初10332号案判决：驳回方宝珠等业主的全部诉讼请求。判决后，方宝珠等业主不服，提起上诉，该案正在广州市中级人民法院二审审理中。案涉小区的业主冯汝华等曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处和宝岗大厦业主委员会，要求撤销龙凤街道办事处于2015年2月16日作出的龙凤物业备变更【2015】第001号备案行为，包括业主委员会备案变更回执和业主委员会会议决定事项备案回执等。广州铁路运输第一法院于2017年9月5日以冯汝华等超过法定起诉期限为由，作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》驳回其起诉。后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年1月30日以（2017）粤71行终2186号民事裁定撤销一审行政裁定，指令广州铁路运输第一法院继续审理。广州铁路运输第一法院于2018年9月27日作出（2017）粤7101行初1342号《行政裁定书》，以冯汝华等原告不具有对行政行为提起诉讼的原告主体资格，对该案没有诉的利益为由驳回其起诉。此后冯汝华等不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2018年12月24日作出（2018）粤71行终3312号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。该判决已于2019年1月11日发生法律效力。2017年11月9日，晋廷公司（乙方、受委托方）与宝岗大厦业主委员会（甲方、委托方）签订《物业管理服务合同》，约定：宝岗大厦业主委员会委托晋廷公司管理服务广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦。（第二条）委托管理事项：4、环境卫生、公共秩序的维护和管理，绿化管理、公共绿化园林小景管理和养护（包括公共场地、房屋建筑共用部位）管理服务的卫生清洁、共用部位的垃圾的收集、清运、化粪池清掏。5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（不含人身、财产保险保管责任）。9乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）代收公共分摊的水（电费）（如有）;（3）代收设备设施更新维修的分摊费用；（4）代收维修储备金；（5）有偿服务费。第三条合同期限为2017年11月9日至2027年11月8日。第四条甲方的权利和义务：3、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违反行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违反行为的责任人采取停水、停电、及诉讼等催缴催改措施。第五条乙方的权利和义务：4、在此服务期间，房屋建筑的共同部位及公用设施设备的维修养护与更新改造，由我方提出方案，经业主委员会议定后实施，所需费用由业主和物业使用人支付。第六条管理服务费用：1、本物业管理区城物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准。未办产权证的，以物业购房合同约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元。2、收取的物业服务费用主要用于以下开支：（9）政府有关部门针对本物业小区管理规定收缴的相关行政费用；（10）其他合理开支。4、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电等费用总额的千分之一交纳违约金。等。2017年8月1日，宝岗大厦业主委员会发布《关于召开书面业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的公告》，公告内容主要为：晋廷公司自2014年9月1日进入宝岗大厦至今，宝岗大厦平稳安定。鉴于晋廷公司向业委会提出续签物业服务合同的申请，且保证大厦的管理费维持在1.2元每平方米不变的情况下，召开议题为“是否续聘晋廷公司事项”宝岗大厦业主大会，会议将采用书面征求业主意见的形式进行，现定于2017年8月20日起表决决定是否聘任晋廷公司。2017年8月20日起，大堂及管理处设置固定票箱，便于业主投票。投票规则以《宝岗大厦业主议事规则》内容为准。等。宝岗大厦业主委员会发布《宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决票计票报告单》，宝岗大厦是否续聘晋廷公司的表决票应发住户330户，已发300户，收回票数223张，收回票少于发出票。经验票，其中有效票193张，重复票30张。结果为赞成票184张，反对票4张，弃权票5张。2017年8月28日，宝岗大厦业主大会及宝岗大厦业主委员会发布《宝岗大厦关于召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的结果公告》，主要内容为：宝岗大厦业主委员会于2017年8月20日至8月27日在大厦开展是否续聘晋廷公司的书面业主大会，在街道、居委和部分业主的监督下开票计票，结果如下：宝岗大厦住宅部分具有投票权的业主330个，总面积35617.43平方米。本次通过电话通知、发出通知书300户，收回表决票223张（其中有效票193张，重复票30张）。其中赞成票184张，占业主总数的55.75%，面积为22225.3152平方米，占大厦总面积62.40%，反对票4张，占业主总数1.2%，面积为368.2812平方米，占大厦总面积1%；弃权票5张，占业主总数1.5%，面积为432.285平方米，占大厦总面积1.2%；另外有106户已通知未投票的，按照《议事规则》第十七条规定，凡在规定时间内不宜任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方。所以本次业主大会投赞成票总数为290张，占业主总数的87.87%，面积为31193.1835平方米，占大厦总面积87.57%，投票结果显示，赞成续聘晋廷公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合了广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则，等。根据广东增值税普通发票，晋廷公司自2018年1月至2018年12月一直交纳案涉小区垃圾收集运输费。晋廷公司于2018年12月14日提起本案。诉讼中，晋廷公司表示原来的物业公司服务费及业委会自管时期的物业服务费均为1.2元，垃圾处理费每月5元。林欢表示一直居住在小区，至今没有交纳过物业管理费，垃圾处理费。双方确认案涉房屋建筑面积是86.7599平方米。一审法院认为，林欢所主张的晋廷公司的资质问题、案涉物业管理合同的备案问题，以及该合同约定的服务期限超出业委会（第二届）的任期问题，均不属于认定案涉《物业管理服务合同》无效的法定理由，林欢以上述理由主张案涉物业服务合同无效理据不足，一审法院不予采纳。林欢认为晋廷公司与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的期限过长及涉及停水停电的条款损害业主利益没有提供有力证据予以证实，林欢以上述理由认为该合同无效，理据不足。现晋廷公司与宝岗大厦业主委员会已经就续聘物业公司通过合法程序进行了举证，提供了相应公告、表决明细及计票报告单等证据予以证实，林欢未有充分证据证实晋廷公司与宝岗大厦业主委员会续签合同的行为违法，一审法院对林欢的主张不予采信。晋廷公司已根据与宝岗大厦业主委员会签订的《物业管理服务合同》对小区进行了物业服务，林欢是案涉小区房屋业主，享有了晋廷公司提供的物业服务，拒交服务费不符合权利义务对等的基本原则。故晋廷公司要求林欢支付管理费、垃圾处理费符合合同约定，一审法院予以支持。管理费、垃圾处理费可暂计到2019年8月8日，之后部分未发生，晋廷公司可另循其他途径解决，本案不作处理。关于林欢逾期缴付管理费、垃圾处理费的滞纳金问题，如上所述，林欢拒缴管理费、垃圾处理费的抗辩理由不成立，但鉴于晋廷公司在管理合同签订及履行过程中一直存在纠纷，这也是本案双方当事人形成纠纷的主要导因。故对晋廷公司逾期缴付管理费、垃圾处理费滞纳金的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年8月23日判决如下：一、林欢在判决生效之日起10日内向晋廷公司支付2017年11月9日至2019年8月8日的物业管理费（按每月86.7599平方米x1.2元/平方米计算）;二、林欢在判决生效之日起10日内向晋廷公司支付从2017年11月9日至2019年8月8日的垃圾处理费（按每月5元计算）;三、驳回晋廷公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由林欢负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。另查，本院于2019年12月3日作出（2019）粤01民终17683号民事判决，该案驳回业主起诉确认晋廷公司、宝岗大厦业主委员会在2015年7月20日签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的主张。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议的欠付费用应否支付的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，晋廷公司依据其与宝岗大厦业主委员会所签订的物业服务合同向案涉小区业主收取物业管理费，具有合法依据，现林欢实际欠付争议期间的物业管理费，因此，一审法院判令林欢向晋廷公司支付欠付费用正确，本院予以维持。林欢上诉提出一审法院未中止审理本案程序违法，对此，因业主只有在具有正当理由的情况下，才可以行使支付物业管理费的履行抗辩权，而对于业主拖欠物业管理费正当理由的审查，则应是以业主证明物业公司在履行合同过程中存在重大瑕疵作为界定正当理由的依据，在林欢未能提供证据证明晋廷公司提供物业服务过程存在重大瑕疵的情况，其以合同效力作为抗辩理由拒绝支付物业管理费，缺乏理据，本院不予采信。至于垃圾费用的给付问题，因上述费用属于《广东省城市生活垃圾处理收费管理办法》中的生活垃圾处理费性质，因此，林欢以该费用包含于物业管理费为由拒绝给付，缺乏政策依据，本院不予采信。一审法院综合考量争议小区的物业服务现状以及双方当事人之间的纠纷起因，对于滞纳金部分予以驳回，上述处理属于一审法院对于违约金处理的自由裁量范畴，且并无不当。故本院不予调整。晋廷公司对滞纳金的上诉缺乏理据，本院亦不予采信。综上所述，晋廷公司、林欢的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州晋廷物业管理有限公司负担50元，由林欢负担50元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十七日书记员  杨希曾龙辉