文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3518号上诉人（原审第三人）：镇江市润融液化石油气有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区高桥镇安丰村小圩。委托诉讼代理人：徐立新，江苏证融律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：卞祖刚，男，1961年6月26日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：徐立新，江苏证融律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：卞祖军，男，1969年7月10日生，汉族，住江苏省扬州市开发区。上诉人（原审第三人）：郭宏雨，男，1950年4月8日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：镇江同资建材贸易有限公司，住所地江苏省镇江市国际工业品城K02幢204室。法定代表人：黄嘉伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗心宇，江苏丹正律师事务所律师。原审被告：黄万喜，男，1959年12月31日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张文芳，江苏江成律师事务所律师。原审第三人：杨先茹，女，1963年7月11日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张文芳，江苏江成律师事务所律师。原审第三人：徐明，女，1976年2月26日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：张文芳，江苏江成律师事务所律师。上诉人镇江市润融液化石油气有限公司（以下简称润融公司）、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨因与被上诉人镇江同资建材贸易有限公司（以下简称同资公司）、原审被告黄万喜及原审第三人杨先茹、徐明买卖合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润融公司、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨上诉请求：撤销原判决，依法改判驳回同资公司的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定转让划拨方式取得土地使用权的，应当报人民政府审批，未规定违反后的行为无效，六十七条规定违反后果是责令补缴土地出让金、没收违法所得、可以并处罚款。（2）本案不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，该解释针对的是市、县人民政府土地管理部门作为出让方的土地出让合同，非资产出售合同。（3）登记、审批并非协议生效的条件。《物权法》规定，未办理物权登记的不影响合同效力。2、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨系润融公司股东，案涉资产属于公司所有，与股东无关，应驳回对卞祖刚、卞祖军、郭宏雨的起诉。同资公司辩称：上诉人的上诉理由没有依据，一审判决事实查明清楚，法律适用正确，判决合理，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。黄万喜、杨先茹、徐明辩称：一审判决认定事实清楚，认同一审法院的判决，无其他新的答辩意见。同资公司向一审法院起诉请求：1、判令解除同资公司与黄万喜签订的《资产出售协议书》；2、同资公司退还黄万喜出让金1530000元及利息，黄万喜及第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军及郭宏雨返还同资公司转让的资产即镇江市13.06亩土地使用权及该土地上附着物苏润1幢、2幢、3幢房屋；3、本案诉讼费由黄万喜承担。一审法院认定事实：涉案土地位于镇江市小圩，占地面积为13.06亩，使用权性质为国有划拨土地，国有土地使用权证号为[徒国用（97）字第037号]，登记土地使用者为镇江中海马日石油气有限公司。土地用途为液化气储备供应站；涉案房屋坐落于镇江市，建筑面积为525.96平方米，房屋所有权证登记证号分别为镇房权证徒字第××、84××08、84××10。原中海马日公司注册成立于1995年9月15日，该公司于1997年9月8日取得涉案土地的使用权，使用期限为长期。2008年3月26日，中海马日公司更名为苏润东海公司。2010年1月19日，苏润东海公司取得了涉案房屋的所有权。2012年4月5日，苏润东海公司又更名为同资建材公司（即本案同资公司）。2009年1月8日，苏润东海公司（甲方）与黄万喜（乙方）签订《资产出售协议书》一份，约定甲方自愿出售位于镇江市西侧，占地面积13.06亩的高桥液化气站资产给乙方，由乙方自行成立公司继续从事液化石油气的生产经营活动。该土地性质为出让，出让金692180元已于1996年12月23日前支付，使用年限为永久。现双方就甲方转让该储配站所有资产及土地使用权等相关事宜达成如下协议：该液化气站资产座西朝北，南面大门，北面大门向朝东，南、北两大门中间为该厂拥有产权的消防池塘，北大门旁边为道班房，其它三面为南边、西边、正北边为该厂围墙，墙外1.5米外为集体农田。乙方经充分了解该液化气站的性质、资产状况及土地使用权性质等事项后，自愿受让该液化气站的所有资产及土地使用权；该液化气站一次性转让价格为1530000元，协议签订后乙方首付转让款200000元，乙方在拟新设公司相关经营资质过户经营许可后，支付甲方800000元，余款在土地证办理过户后付清。双方还对其他相关事项进行了约定。双方签订协议后，黄万喜依约支付了转让款1530000元，同资公司将案涉房地及权利证书交付给了黄万喜。同年8月5日，黄万喜注册成立了润融公司，黄万喜认缴出资400000元，占股66.67%，第三人杨先茹认缴出资180000元，占股30%，第三人徐明认缴出资20000元，占股3%。2011年1月18日，黄万喜、杨先茹、徐明（甲方）与第三人卞祖刚、郭宏雨、卞祖军（乙方）签订《公司收购协议书》，约定甲方通过股权及资产转让方式将润融公司出售给乙方。其中协议书第五条约定：鉴于目前润融公司使用的房产及土地相关权证书还没有办至润融公司名下，土地使用权证在2011年4月30日前办至润融公司名下，且土地使用权性质为国有出让，乙方予以相应配合。2012年2月28日，由于土地过户等事宜一直未能办理，黄万喜、杨先茹、徐明（甲方）与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军（乙方）在原协议基础上达成补充意见，签订承诺书。内容为：一、润融公司三名股东将该公司全部股权、营业执照及法定代表人过户给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军，其中卞祖刚为法定代表人。二、将润融公司经营的手续移送给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军。三、原转让费3380000元，卞祖刚、郭宏雨、卞祖军已付给黄万喜、杨先茹、徐明1500000元（承兑）。（汇款108000元，山东气罐）。办理工商变更登记后卞祖刚、郭宏雨、卞祖军三天内付给黄万喜、杨先茹、徐明1100000元用于办理土地过户手续，3个月内如黄万喜、杨先茹、徐明还未能过户，此全部产权属卞祖刚、郭宏雨、卞祖军所有，余款卞祖刚、郭宏雨、卞祖军不支付给黄万喜、杨先茹、徐明，黄万喜、杨先茹、徐明将所有的手续办理资料交给卞祖刚、郭宏雨、卞祖军，其它未尽事宜双方无涉。四、双方承诺：营业执照变更前以润融公司名义的债务和担保由黄万喜、杨先茹、徐明承担；在卞祖刚、郭宏雨、卞祖军接手润融公司经营后，由卞祖刚、郭宏雨、卞祖军承担责任等。2012年3月26日，黄万喜、杨先茹、徐明还分别与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军签订了股权转让协议。但此后，各方未能办理涉案土地的过户手续。2017年7月4日，一审法院立案受理了黄万喜、杨先茹、徐明与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军企业出售合同纠纷一案，黄万喜、杨先茹、徐明要求：1、确认双方签订的《公司收购协议书》无效；2、黄万喜、杨先茹、徐明退还转让款2461276.53元；3、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军退还购买的所有资产；4、将润融公司变更登记到黄万喜、杨先茹、徐明名下等。该案经一审法院审理于2018年3月5日作出（2017）苏1112民初1900号民事判决，判决驳回了黄万喜、杨先茹、徐明的诉讼请求。后黄万喜、杨先茹、徐明对该判决不服，提起上诉，镇江市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）苏11民终1717号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。目前，润融公司由卞祖刚、郭宏雨、卞祖军实际控制经营，卞祖刚、郭宏雨、卞祖军已支付股权转让价款共计2461276.53元，一审法院审理期间，镇江市国土资源局丹徒分局回复一审法院关于涉案土地使用权性质称，该地块暂不具备转让条件，一是权利人中海马日公司尚未提出申请；二是国土部门需要对申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途征询规划部门意见，根据规划部门意见才能确定是否符合补办出让的条件，在补办出让后才能办理转让手续。本案审理过程中，因黄万喜表示如《资产出售协议书》被认定为无效，则其保留另案诉讼要求同资公司赔偿其损失的权利。第三人润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军坚持认为《资产出售协议书》合法有效，如认定无效，应当按有效来处理，无需返还财产和赔偿损失，故即使法院认定协议无效，本案中其不向对方主张相关权利。上述事实有《资产出售协议书》、镇江市国土资源局丹徒分局复函、（2017）苏1112民初1900号民事判决书、（2018）苏11民终1717号民事判决书、股权转让协议书等及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点是同资公司、黄万喜所签订的《资产出售协议书》是否合法有效，根据该协议书的约定，同资公司出售给黄万喜的主要资产为房屋和土地使用权等。而涉案土地使用权为国有划拨土地，目前暂不具备转让条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，同资公司作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《资产出售协议书》中的房屋建立于同资公司以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人同资公司未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《资产出售协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《资产出售协议书》亦应认定为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同资公司应当返还黄万喜出让金1530000元，黄万喜及第三人润融公司、卞祖刚、卞祖军及郭宏雨返还同资公司涉案土地使用权和房屋，鉴于黄万喜及第三人均表示不在本案中要求合同相对方赔偿损失，对于合同无效后所造成的损失，相关当事人可另行主张权利。第三人润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军认为即使《资产出售协议书》无效，也无法或无需返还涉案财物，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、镇江同资建材贸易有限公司、黄万喜于2009年1月14日签订的《资产出售协议书》无效；二、镇江同资建材贸易有限公司于判决生效后十日内返还黄万喜出让金1530000元；三、黄万喜及镇江市润融液化石油气有限公司、卞祖刚、卞祖军、郭宏雨于判决生效后三十日内返还镇江同资建材贸易有限公司镇江市13.06亩土地使用权及位于该土地上的苏润1幢、2幢、3幢房屋。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是2009年1月8日同资公司与黄万喜签订的《资产出售协议书》效力问题。《资产出售协议书》约定同资公司将位于镇江市占地面积13.06亩的高桥液化气站资产及土地使用权转让给黄万喜，此时，该土地上所建房屋尚未领取房屋产权证书，应属于土地上的附着物，随同土地使用权一起转让，故该资产出售协议主要是土地使用权和相关设备的转让。协议约定该土地性质应为出让，而到本院目前审理为止，涉案土地使用权仍为国有划拨土地，未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故《资产出售协议书》按照规定应当认定为无效。上诉人主张《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定对本案不适用，认为该解释针对的是市、县人民政府土地管理部门作为出让方的土地出让合同，非资产出售合同。本院认为，市、县人民政府土地管理部门作为合同主体的是土地使用权出让合同，非土地使用权转让合同。本案所涉土地用途为液化气储备，而非房地产开发，《资产出售协议书》中明确有转让土地使用权的条款，而不是房屋买卖，其相关内容属于土地使用权转让合同，一审法院适用该司法解释条款并无不当。上诉人认为卞祖刚、卞祖军、郭宏雨系润融公司股东，案涉资产属于公司所有，与股东无关。而2012年2月28日黄万喜、杨先茹、徐明与卞祖刚、郭宏雨、卞祖军约定：办理工商变更登记后卞祖刚、郭宏雨、卞祖军三天内付给黄万喜、杨先茹、徐明1100000元用于办理土地过户手续，3个月内如黄万喜、杨先茹、徐明还未能过户，此全部产权属卞祖刚、郭宏雨、卞祖军所有。且目前案涉土地使用权及地上附着物由润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军在实际控制使用，一审法院判决润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军返还并无不妥。综上所述，润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18570元，由上诉人润融公司、卞祖刚、郭宏雨、卞祖军负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 宋 涛审判员 甘可平二〇一九年十二月二十三日书记员 吴 斯