吉林省敦化市人民法院民事判决书（2019）吉2403民初2936号原告：敦化市万豪家园物业服务有限公司，住达成所地敦化市胜利街文苑社区。法定代表人：官慧玲，该公司经理。委托诉讼代理人：窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：修安玲，吉林冠宁律师事务所律师。被告：于海华，女，1982年12月14日生，汉族，无职业,住敦化市。被告：韩振，男，1982年11月1日生，汉族，敦化市天域市政有限责任公司职员，住敦化市。原告敦化市万豪家园物业服务有限公司（以下简称“万豪物业公司”）与被告于海华、韩振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。万豪物业公司委托诉讼代理人窦玉莉及修安玲、于海华、韩振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万豪物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令于海华、韩振给付2015-2019年度共计五年的物业费5516元；二、于海华、韩振承担本案诉讼费用。事实与理由：于海华、韩振系敦化市万豪家园小区×号楼×单元×室业主，万豪物业公司为该小区提供物业管理服务。2015年度收费标准为每月每平方米0.75元，2016年至2019年收费标准为每月每平方米1.05元。于海华、韩振享受了万豪物业公司提供的物业服务，却未交纳物业费。于海华、韩振拖欠万豪物业公司2015年至2019年共计五年的物业费5516元，故诉至人民法院，请求依法判决。于海华、韩振辩称，万豪物业公司起诉的房屋位置、面积属实，房屋登记在于海华、韩振名下。不同意全额交纳2015年至2019年物业费，主张按照30%交纳。根据法律规定，于海华、韩振认为物业没有履行或者没有完全履行物业服务合同约定的服务标准。于海华、韩振质疑物业服务合同的合法性，违约处理方法都是针对业主的，对物业公司没有约束，变相加重了业主责任。根据物业合同第四条所述，设施设备维修物业没有做到，例如监控自安装起至2019年长时间损坏且没有维修，导致包括于海华、韩振很多业主丢失财物，监控无法调取现场情况。路面积水严重，每次下雨路面会有很多积水，造成出行不便。卫生保洁方面，楼道长时间未擦拭，地面污渍、油渍随处可见，楼梯扶手积灰严重，楼道墙壁瓷砖自入住至2019年5月之前从来没擦过。绿化方面，小区内绿化近2年无人修剪，草木最高时长到近2米，耽误业主出行。清雪方面，清雪不及时不彻底，很多天清不完，物业使用小铲车清雪，推出一条路就不管了，两侧的积雪不清理，地上残留积雪，给业主出行造成不便。根据业主须知第八条，万豪家园小区是现代高科技服务小区，小区环境完善后，机动车不得入内，自行车和人力车按指定地点停放，物业不收取管理费，所有车辆发生损坏和丢失业主报警处理。自从2014年入住至2018年年末，小区内机动车随意进入，每晚小区内道路上停满了车，给小孩和业主带来不便，有安全隐患。小区内养大型犬养鸡，宠物粪便随处可见，保洁未及时清理，粪便到处都是，公鸡每天打鸣，打扰业主休息，向物业反映没得到解决。小区环境工程迟迟不能竣工，入住时万豪家园小区二期正在施工，所有路边未做排水及硬化处理，下雨天泥泞不堪，向物业要求平整，当时物业经理答复让克服一下，实在不行买双靴子，孩子每天上学得带一双靴子。小区内无照明设施，2016才逐渐完善照明设施。万豪物业公司承诺全封闭管理，但是小区从未封闭过，连最基本的外来人员登记都没做到，外来人员随意出入。小区环境污染严重，小区四周一楼商品房所有餐饮商户把油烟都排进院内。于海华、韩振曾试图与业主委员会联系一起找物业协商，但时至今日都没联系上。本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，万豪物业公司（甲方）与于海华（乙方）签订《万豪家园物业服务合同》，约定甲方为乙方提供物业服并收取相关的物业管理服务费，收费标准住宅建筑面积每平方米每月1.05元，年交费期1-3月份，到期不交者，视为逾期。2016年1月15日，万豪物业公司（乙方）与敦化市万豪家园业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将万豪家园委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2016年1月15日至2019年1月14日，收费标准住宅按建筑面积为每平方米每月1.05元，物业服务费由业户及所有人按年交纳，应交年度的第一个月一日开始，计算逾期违约金，业主或使用人逾期不交纳物业费，从逾期之日起，按照应交金额的日0.3%计算违约金，逾期三个月不交的，可向人民法院起诉。万豪物业公司（甲方）与敦化市万豪家园业主委员会（乙方）签订《物业管理委托合同》约定乙方将万豪家园委托给甲方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2019年1月14日至2024年1月13日，收费标准住宅按建筑面积为每平方米每月1.05元，物业服务费由业户及所有人按年交纳，应交年度的第一个月一日开始，计算逾期违约金，业主或使用人逾期不交纳物业费，从逾期之日起，按照应交金额的日0.3%计算违约金，逾期三个月不交的，可向人民法院起诉。2015年物业费收费标准万豪物业公司自愿按照住宅每平方米每月0.75元收取。于海华、韩振系敦化市万豪家园小区9号楼1单元202室房屋业主，房屋建筑面积92.88平方米。于海华、韩振未交纳2015年至2019年度共计五年物业费5516元（2015年：0.75元/平方米×92.88平方米×12月=835元；2016年-2019年：1.05元/平方米×92.88平方米×12月×4年=4681元）。认定上述事实的证据有万豪物业公司提供的营业执照、敦化市房屋产权管理中心档案信息、《万豪家园物业服务合同》一份、《物业管理委托合同》二份。对于海华、韩振提供的多位业主签名证明材料，因无法核实证据的真实性，本院对该证据不予采信；对照片30张及视频19段，能够反映出小区的卫生、公共秩序等方面存在一定的问题，但无法反映出问题发生的时间及存续的时间有多久，不能认定万豪物业公司存在根本性违约，对上述证据的不作为本案的定案依据；对证人蒋某、韩某的证人证言，因证人均系涉案小区业主，本案的审理结果与其有一定的利害关系，本院无法确认证人证言的真实性与客观性，对上述证人证言不予采信。本院认为，根据《物业管理条例》之规定，业主应当按时交纳物业服务费用。万豪物业公司与于海华签订《万豪家园物业服务合同》，该物业服务合同依法成立并生效，于海华、韩振作为业主接受了万豪物业公司的物业服务，应当交纳相应物业费。关于收费标准，万豪物业公司自愿按照每平方米每月0.75元收取物业费，不损害于海华、韩振的利益，应予支持，故于海华、韩振应交纳2015年物业费835元。万豪物业公司与敦化市万豪家园业主委员会先后签订二份《物业管理委托合同》，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，于海华、韩振作为该小区业主，小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，于海华、韩振应依约交纳2016年至2019年的物业费4681元。于海华、韩振抗辩称万豪物业公司服务没有履行合同约定的服务标准，存在监控设备损坏、路面积水严重、清雪不及时、楼道长时间不清扫等诸多问题，应当按照百分之三十收取物业费。从于海华、韩振提供的照片等证据上看，其所反映的小区环境卫生、清雪等问题，不同程度的存在，但照片及视频无法反映上述问题发生和存续的时间，不能认定万豪物业公司的服务存在重大瑕疵或构成根本性违约，于海华、韩振应当承担举证不能的法律后果，本院对于海华、韩振主张按照百分之三十交费的抗辩主张不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改，若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不是拒绝交纳物业服务费。此外，万豪物业公司也应当积极调查小区是否存在业主反映的各项问题，如存在应立即进行整改，努力提高物业服务的质量，提升小区环境，而不是一味的通过诉讼的方式解决矛盾和纠纷。综上，本院对万豪物业公司要求于海华、韩振给付2015年至2019年共计五年物业费5516元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百五十七条、第一百五十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：于海华、韩振于本判决生效之日给付敦化市万豪家园物业服务有限公司2015年至2019年共五年的物业费5516元。如果于海华、韩振未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由于海华、韩振负担。本判决为终审判决。审判员 张玲 二〇一九年十二月二十六日书记员 刘敏