河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民再68号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：范继雪，女，1973年10月26日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：濮阳市亨金置业有限公司，住所地：河南省范县新区黄河路东段。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。再审申请人范继雪与被申请人濮阳市亨金置业有限公司（以下简称亨金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）豫09民终1730号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月28日作出（2019）豫09民申178号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范继雪申请再审称，（一）原生效判决认定违约时间错误。违约金计算时间应当自2015年5月28日起至2017年12月31日止。而不应当是生效判决所认定的时间。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，亨金公司应当在交房之日180天内办理权属登记备案但未进行备案，应当承担违约责任。2、生效判决认定逾期办理产权证系多方原因造成系认定事实错误。（二）关于违约金计算标准，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。生效判决按照中国人民银行同期活期存款基准利率计算违约金错误。请求依法改判亨金公司按照年利率6%的标准自2015年5月28日起至2017年12月31日支付违约金45259.42元。亨金公司辩称，1、行政机关怠于行使行政权力,行政职能的转变,业主自身的原因等多种因素导致办理房产权属登记延迟,不能将过错完全归咎于被申请人;2、违约期限应当扣除房产管理部门行政职能向不动产登记部门转变的期间。范继雪向一审法院起诉请求：1.判令被告濮阳市亨金置业有限公司立即协助办理房地产权属证书；2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计32381.01元（以房款总计286452元为本金，自2015年5月28日起至被告对原告所在楼房完成初始登记之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月11日从被告处购买商品房一套（总价款如前），被告于2014年11月28日将房屋交付给原告。被告自房屋交付给原告后180日内没有将办理权属证书所需的资料提供给产权登记机关备案，因此原告至今未取得房屋产权证书。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审法院认定事实：原被告于2013年4月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告公司开发的“未来花园”小区的5幢5单元301房屋一套，总价款286452元。关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。被告于2014年3月3日向原告出具了销售不动产统一发票，并于2014年11月28日交付给原告房屋使用至今。2014年12月份，被告向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该单位组织验收时因部分业主反映1号楼质量问题，遂停止验收工作；至2016年4月29日，该站组织被告及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定。2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号楼因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察。后在该站监督下，被告重新组织人员对除1号楼外的其他号楼进行备案验收，于2016年9月份验收完毕。根据范县人民政府通告，因《不动产登记暂行条例》实施，自2016年6月8日18时起范县房管部门停止受理房地产登记业务，自2016年6月13日起范县不动产登记服务中心开始统一受理不动产登记业务。2017年7月份，被告联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜，该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求；被告按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心于2017年12月31日为涉案楼房办理了不动产权证书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布。一审法院认为，原告范继雪与被告濮阳市亨金置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原告要求被告协助办理房屋产权属证书的诉请，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方协商处理。现涉案房屋长期未办理产权证，双方对违约责任又无法协商一致，原告可依据合同向被告主张权利。关于违约时间。按照合同约定自交房时间向后计算180日内，被告应将办理权属登记所需资料报送产权机关备案。因被告没有提供办理产权证书所需资料报送登记机关备案的具体时间的相关证据，不动产权证办理之日应视为被告向权属登记机关提供完备办理产权材料之日。根据本案查明的事实，被告在竣工验收后，已及时申请验收备案，因部分业主反映、信访1号楼质量问题，验收备案机关遂停止其他楼号的验收备案工作；期间又逢登记制度变化、登记机关变更；范县不动产登记服务中心在开始受理登记工作后，被告也存在迟延申请问题。故导致本案长时间逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归责于被告。双方在合同中关于产权登记的约定中未明确约定违约责任，结合以上逾期办理产权登记的原因，本案违约时间应自2015年5月28日至2017年12月31日计算1/2为宜。关于违约金标准。因双方未约定违约金数额或者计算标准，根据案件事实，可按原告已交纳购房款为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算。综上，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告范继雪办理不动产权属证书；二、被告濮阳市亨金置业有限公司向范继雪支付违约金（以购房款286452元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2015年5月28日起至2017年12月31日止期限的二分之一计算）三、驳回范继雪的其他诉讼请求。范继雪不服一审判决，上诉请求:1.撤销原判决第二项、第三项，改判亨金公司向范继雪支付违约金（以购房款286452元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2015年5月28日起至2017年12月31日止）。2.一、二审诉讼费用由亨金公司承担。事实与理由：1.一审法院认定违约金标准参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算，无法律依据，适用法律错误。2.一审法院事实认定错误，一审法院认定本案长时间逾期办理产权证系多方原因造成，因此违约时间应自2015年5月28日至2017年12月31日期间计算1/2为宜，属于事实认定错误。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为,本案二审的争议焦点一是关于违约金计算标准的问题，二是关于违约时间的认定问题。关于违约金计算标准的问题，因当事人双方未约定违约金数额或者计算标准，一审法院根据案件事实情况，支持按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准计算，并无不当。关于违约时间的认定问题，因导致本案长时间逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归责于亨金公司，依据双方合同约定，结合关于逾期办理产权登记的原因综合分析，一审法院关于违约时间的认定及违约金计算期限，亦无不当。综上，范继雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审认定的事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的焦点问题是：1、亨金公司应否承担逾期办证的违约责任;2、如果承担违约责任应以合同标准在什么时间段内来承担。首先，根据范继雪与亨金公司签订的《商品房买卖合同》的约定，亨金公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案所涉房屋在交付使用180天之后，长期未能办理权属证书，双方亦未能协商一致，依据合同约定及法律规定，亨金公司应承担违约责任。其次，关于违约金计算的时间，本案中亨金公司在工程竣工验收后，也及时申请验收备案，履行相关手续，因该小区1号楼质量问题，导致相关部门停止验收。逾期办理不动产证登记的原因主要是亨金公司工作迟延，但也有因1号楼质量问题进行鉴定、登记机关变更、行政机关审批周期长等因素，不能完全归责于亨金公司。原审判决综合考虑本案具体情节，对违约时间的认定按照自违约之日起至办理登记之日止期限的二分之一计算，公平合理并无不当，本院予以维持。三、关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项第18条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案范继雪与亨金公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定违约金，损失数额难以确定，亨金公司应按照年利率6%向范继雪支付违约金。原审判决以购房款286452元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准计算违约金适用法律错误，本院予以纠正。综上，原一、二审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。范继雪的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫09民终1730号民事判决及河南省范县人民法院（2018）豫0926民初196号民事判决第三项；二、维持河南省范县人民法院（2018）豫0926民初196号民事判决第一项；三、变更河南省范县人民法院（2018）豫0926民初196号民事判决第二项为：濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后十日内向范继雪支付违约金（以购房款286452元为基数，按照年利率6%为标准，自2015年5月28日起至2017年12月31日止期限的二分之一计算）；四、驳回范继雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费305元、二审案件受理费634元，共计939元由濮阳市亨金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄士英审判员  邓 舒审判员  王瑞峰二〇一九年十二月十六日书记员  裴少豪