浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21233号 原告：义乌市孝富物业服务有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢412室。 法定代表人：黄孝荣。 委托诉讼代理人：张洁、吴旭日，浙江拓思律师事务所律师。 被告：俞碧红，女，1985年3月1日出生，汉族，住义乌市。 原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告俞碧红物业服务合同纠纷一案，于2019年12月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托诉讼代理人张洁、被告俞碧红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市孝富物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付公摊能耗费439元、水费842元、物业管理服务费1581元及违约金（以1581元为基数自2019年9月1日起按每月千分之五计付至实际履行完毕之日止）。庭审中，原告明确公摊能耗费与物业费是2018年9月1日至2019年8月31日期间的，水费是2017年8月初至2018年8月底的。事实与理由：2010年3月5日，原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订了城市风景前期物业服务合同，期限自2012年9月至业委会成立后与物业公司签订新的物业服务合同生效时止，双方对物业费的收费标准及相关权利义务进行了约定，物业费每年缴纳一次，逾期按每日千分之三支付滞纳金。原告已按约履行物业管理义务，但经原告催讨，被告未缴纳相应的物业费。 被告俞碧红辩称，驳回原告的诉讼请求。原告未完全履行城市风景前期物业服务合同约定的服务内容，未能达到约定的服务质量，小区公共卫生区域卫生状况较差，保洁率无法达到合同约定的95%，现公共区域的车辆管理混乱，小区楼层监控基本处于瘫痪状态，业主多次要求进行修复，但原告均置之不理。基于物业管理合同第二章第三条约定的内容，原告存在严重的违约。原告诉讼中关于公共能耗的金额不认同，这是属于代收代办的，原告理应单独列账，并在每年收费年度内予以公示，但原告至今未公示，且原告将小区部分广告牌的用电接入业主备用电箱内，造成全体业主承担该笔费用，对于该部分的费用原告理应进行公示并取得业主认同后另行进行收取。综上，本人并非恶意拖欠物业管理费，答辩人未缴纳物业费的原因是原告提供的物业服务不符合合同约定内容，并且不进行费用公示，根据相关法律规定，我方在原告未能守约的情形下，我有权拒绝支付相关的费用。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 一、城市风景前期物业服务合同一份，证明：原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并约定物业管理服务期限、物业管理服务费标准及相关权利义务的事实。 二、律师函、EMS邮寄面单、邮件跟踪查询结果打印单各一份，证明：原告向被告催交物业管理服务费、公摊能耗费等费用的事实。 三、业主住户信息表、房屋买卖合同、义乌国土局土地房产查询各一份，证明：被告系涉案房屋业主的事实。 四、婚姻登记信息一份，证明：俞碧红与李德康系夫妻的事实。 五、水费表一份，证明：2017年8月至2018年8月，被告共产生水费842元以及原告为被告垫付水费的事实。 被告质证认为，1、对城市风景前期物业服务合同的真实性没有异议，但原告没有按合同提供物业服务。2、对律师函、EMS邮寄面单及邮件跟踪查询结果的真实性没有异议。3、对业主住户信息表、房屋买卖合同、义乌国土局土地房产查询没有异议。4、对婚姻登记信息没有异议。5、对水费表没有异议，但是我在2015年购买的房子预存了1000元的水费，然后到当年9月份，我又将消费的水费支付给了原告。包括之前的物业服务费也是预交的。水费与物业费是一起清算的。水费我实际上没有付，因为我有预交了1000元的水费，已经足够抵扣那一笔水费。 被告为支持自己的抗辩，向本院提供照片一组，证明：原告服务不到位，保洁没有达到95%、电梯存在严重安全隐患、监控瘫痪、车辆管理混乱。 原告质证认为，对照片的真实性没有异议，但对关联性以及证明目的有异议。这些照片所拍摄的场地无法证实就是本案所涉小区内，且光凭这些证据内容地无法证实原告没有提供相关的物业服务管理。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，原告对证据一至四无异议，上述证据能够达到相应的证明目的，本院予以确认。被告辩称水费已由之前预交的1000元抵扣，但未能提供相应的缴费凭证，本院不予认定，对证据五证明力予以确认；若确存在该预存款项，双方可按约定另行处理。 被告提供的照片无法确定拍摄时间、地点，且照片仅能固定某个时间点上的图像，证明该地点在照片形成时情形，不足以证明持续性的服务状态，故该证据不足以达到被告证明目的。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2010年3月5日，原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订了城市风景前期物业服务合同一份，约定物业服务期限自2012年9月至业委会成立后与物业公司签订新的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，由业主按其实际使用面积在每年度第一个月上半月一次性交纳一年费用，其中高层住宅物业费为1.44元/月每平方米，电梯、消防、公共照明等高能耗设施用电不计入物业服务成本，按实际使用建筑面积0.4元/月每平方米收取，由物业公司自负盈亏；如逾期交纳物业费，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；合同还约定了双方其他相关的权利义务事项。被告物业位于该小区2幢1415室，为高层住宅，建筑面积为91.5平方米，按合同约定，2018年9月1日至2019年8月31日应交物业费为1581.12元，公共能耗费439.2元。另，被告2017年8月1日至2018年8月31日尚欠水费842元未付。截止原告起诉日，被告至今未缴纳上述费用。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不能以其不是合同当事人为由提出抗辩。被告辩称是因为物业公司物业质量低下，从而导致其未按时交纳物业费。本院认为，被告提供的证据不足以证明上述辩解，且原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。故被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物管费用不足而导致的降低物业服务水平和标准，最终损害小区业主自身权益。被告拒绝交纳物业服务相关费用的行为属违约行为。物业服务合同约定于每年度第一个月上半月缴费，逾期按日千分之三计付违约金，现原告要求被告支付2018年9月1日至2019年8月31日的物业费1581元、公共能耗费439元及2017年8月1日至2018年8月31日的水费并以物业费为基准自2019年9月1日起按每月千分之五计付违约金符合法律规定及双方约定，本院予以支持。对于在被告反映的有关物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，以提高服务质量，得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告俞碧红于本判决生效后十日内支付原告义乌市孝富物业服务有限公司2018年9月1日至2019年8月31日的物业费1581元、公共能耗费439元及2017年8月1日至2018年8月31日的水费842元，以上合计2862元，并支付违约金（以1581元为基准自2019年9月1日起按每月千分之五计付至实际履行完毕之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇一九年十二月二十四日 书记员 颜虹英