湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12619号上诉人（原审原告）：欧阳兰，女，汉族，1966年10月29日出生，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：湖南兰波基尼商贸有限公司，住所地湖南省长沙市天心区蓉苑Ｃ栋2811房。法定代表人：欧阳兰。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区罗丽金尔嘉超市，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段438号涂家冲N区3、4栋一楼。经营者：罗丽。委托诉讼代理人：罗达，男，汉族，1988年5月15日出生，住湖南省平江县，系该超市营运经理。上诉人欧阳兰、湖南兰波基尼商贸有限公司（以下简称兰波基尼公司）因与被上诉人长沙市天心区罗丽金尔嘉超市（以下简称金尔嘉超市）侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳兰、兰波基尼公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5924号民事判决，改判支持欧阳兰、兰波基尼公司的一审全部诉讼请求；二、判决金尔嘉超市承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：1、欧阳兰已于一审中提交证据证明其于2018年1月10日取得涉案1122号商铺的所有权，依据法律规定，涉案商铺在交付之后产生的租金孳息应归所有权人欧阳兰所有，因此，欧阳兰有权要求金尔嘉超市支付2018年6月至2019年6月的租金。现金尔嘉超市并未举证证明其已支付了2018年6月至2019年6月的租金，故其应当将租金支付给欧阳兰。一审判决驳回欧阳兰要求金尔嘉超市支付租金的诉请，严重损害了欧阳兰的合法权益，不符合法律规定。2、一审法院仅凭金尔嘉超市提交的其与案外人长沙市韩旭商贸有限公司签订的《铺面租赁合同》以及案外人聂国英的《授权委托书》，就认定金尔嘉超市对涉案1122号商铺系合法租赁，明显证据不足。金尔嘉超市未提交其支付租金的任何凭证，也未举证证明聂国英是合法所有权人，虽然欧阳兰系从聂国英处受让取得1122号商铺所有权，但不能直接推断签订《铺面租赁合同》时聂国英为合法所有权人，也不能推断《授权委托书》的真实性。且金尔嘉超市仅提供了1122号商铺聂国英的《授权委托书》，却没有提交1026号商铺产权人刘淑赟的《授权委托书》，可见，金尔嘉超市提供的证据不足以证明其对涉案1122号、1026号商铺系合法租赁。3、买卖不破租赁原则需要满足的前提是租赁合同合法有效，但金尔嘉超市所提交的证据不能证明《铺面租赁合同》真实、合法、有效，故一审法院直接适用“买卖不破租赁”原则明显不当。4、欧阳兰系涉案1026号商铺的实际所有权人，有权要求金尔嘉超市支付租金。5、欧阳兰依法授权兰波基尼公司对涉案1122号、1026号商铺进行经营管理，故兰波基尼公司有权要求金尔嘉超市支付相应的物业管理费。综上，欧阳兰认为，其系1122号商铺的登记所有权人，系1026号商铺的实际所有权人，兰波基尼公司系商铺的合法经营管理者，金尔嘉超市的行为严重侵权，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。金尔嘉超市辩称：1、金尔嘉超市的经营场地是2017年7月26日从长沙市韩旭商贸有限公司租赁所得，租期为十年，有《铺面租赁合同》为证；2、欧阳兰、兰波基尼公司称金尔嘉超市恶意侵占其经营管理权，霸占经营管理费和租金无事实根据。请求二审法院驳回欧阳兰、兰波基尼公司的上诉请求，维持原判。欧阳兰、兰波基尼公司向一审法院起诉请求：一、判令金尔嘉超市支付2018年6月至2019年6月租金117000元给欧阳兰；二、判令金尔嘉超市支付2018年6月至2019年6月经营管理费515255元给兰波基尼公司；三、判令金尔嘉超市支付租金和经营管理费合计632255元的13个月（年利率5%）的利息计34242元（2634元/月*13个月=34242元），其中欧阳兰的利息是6344元（488元/月*13个月=6344元），兰波基尼公司的利息是27898元（2146元/月*13个月=27898元）；四、判令金尔嘉超市限期在2019年6月31日腾空房屋。逾期未腾空房屋，按每天2550元一天加倍支付房屋租赁损失费给欧阳兰；五、判令金尔嘉超市承担兰波基尼公司垫付的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月11日，案外人聂国英向长沙市韩旭商贸有限公司（以下简称韩旭公司）出具授权委托书，载明“本人聂国英愿将本人名下位于天心区涂家冲金涂商住楼北栋1122门面（面积9.39㎡）委托全体业主授权成立的长沙市韩旭商贸有限公司对外招商招租，根据租赁合同并向本人支付相应租金”。2017年7月26日，案外人韩旭公司（出租方、甲方）与金尔嘉连锁超市（承租方、乙方）签订铺面租赁合同，约定：甲方出租给乙方的铺面位于湖南省长沙市；出租铺面面积共1120.78平方米；租期自2017年12月1日起至2027年7月31日止，租期为10年。双方还约定了其他权利义务。金尔嘉超市庭审中陈述，铺面租赁合同中包含一审案件涉及的长沙市天心区涂家冲Ｎ区3、4栋1122号、1026号商铺。后欧阳兰从案外人聂国英处购得天心区涂家冲Ｎ区3、4栋1122号商铺，并于2018年1月10日办理不动产权证。另查明，天心区涂家冲Ｎ区3、4栋1026号、1057号商铺的房权证（长房权证天心字第××号、长房权证天心字第××号）上载明，两商铺的所有权人均为案外人刘淑赟，庭审中欧阳兰亦陈述，案涉1026、1057号商铺一直登记于案外人刘淑赟名下。2015年11月17日，一审法院就欧阳兰与案外人刘淑赟离婚后财产纠纷一案作出（2014）天民初字第01841号民事判决书，判决位于长沙市天心区商铺归案外人刘淑赟所有，该判决现已生效。一审法院认为，案件的争议焦点为金尔嘉超市是否就案涉三个商铺（即前述1122、1026、1057号商铺）侵犯欧阳兰、兰波基尼公司的合法权益以及兰波基尼公司是否有权收取经营管理费的问题。一、关于1122号商铺的侵权问题，1122号商铺系欧阳兰于2018年间从前所有权人聂国英处受让所得；而金尔嘉超市向一审法院提交了有关该商铺的租赁合同以及前所有权人聂国英同意出租该商铺的授权委托书证明其系合法租赁，且上述租赁关系发生于2017年间；根据“买卖不破租赁”原则，金尔嘉超市有权在租赁期内占有使用该商铺，故对于欧阳兰要求金尔嘉超市支付租金、利息、腾空房屋、赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于1026、1057号商铺的侵权问题，从该两商铺所有权证上登记的所有权人以及已经生效的（2014）天民初字第01841号民事判决书来看，1026号、1057号商铺的所有权人为案外人刘淑赟，欧阳兰、兰波基尼公司未提供证据证明案外人刘淑赟授权欧阳兰、兰波基尼公司对1026、1057号商铺进行经营管理，故对于欧阳兰要求金尔嘉超市支付租金、利息、腾空房屋、赔偿租金损失的诉讼请求，不予支持。三、兰波基尼公司是否有权收取经营管理费的问题，兰波基尼公司提交的证据无法证明其有权收取经营管理费，故对于兰波基尼公司要求金尔嘉超市支付经营管理费及利息的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：驳回欧阳兰、湖南兰波基尼商贸有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5232元，由欧阳兰、湖南兰波基尼商贸有限公司共同承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审期间，长沙市韩旭商贸有限公司向本院出具书面材料,载明:“本公司已收到金尔嘉超市交来的租金至2020年1月31日”。经本院依法询问长沙市韩旭商贸有限公司法定代表人陈新胜，陈新胜陈述:金尔嘉超市已经向长沙市韩旭商贸有限公司支付涉案1122号商铺租金至2020年1月30日，并按照每平方米一元的标准支付了管理服务费用。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：欧阳兰、兰波基尼公司的诉讼请求应否支持。一、关于1122号商铺。1122号商铺系欧阳兰从聂国英处受让所得，可见，1122号商铺原所有权人为聂国英。金尔嘉超市提交了聂国英出具给长沙市韩旭商贸有限公司的《授权委托书》及其与长沙市韩旭商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》，证明其依法取得了涉案1122号商铺自2017年12月1日起至2027年7月31日止的合法租赁权。《商铺租赁合同》约定了租赁双方的权利义务，约定内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，应予以保护。欧阳兰主张《授权委托书》不真实，但欧阳兰并未举证证明该委托书非委托双方真实意思表示，故其该主张缺乏事实依据，依法不予采信。欧阳兰虽取得了1122号商铺所有权，但买卖不破租赁，一审法院对欧阳兰要求金尔嘉超市腾空房屋及赔偿未腾房所致租赁损失的诉讼请求不予支持，并无不当。欧阳兰于2018年间从聂国英处受让取得1122号商铺，获得该商铺所有权，有权获得该房屋出租所带来的租金。现长沙市韩旭商贸有限公司出具书面材料，证明金尔嘉超市已向其支付1122号商铺租金至2020年1月31日。可见，金尔嘉超市已依约履行租金给付义务，欧阳兰基于其享有的所有权可以要求长沙市韩旭商贸有限公司向其支付其取得1122号商铺所有权后的租金，但不能要求金尔嘉超市重复支付2020年1月31日前的租金。一审法院对欧阳兰要求金尔嘉超市支付2018年6月至2019年6月租金的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。二、关于1026号、1057号商铺。从该两商铺的权属登记情况及已经发生法律效力的（2014）天民初字第01841号民事判决，可知1026号、1057号商铺所有权人为案外人刘淑赟。欧阳兰、兰波基尼公司未举证证明其对该两商铺享有收取租金及经营管理的权利，故其依法不享有对1026、1057号商铺提出诉请的主体资格。一审法院不予支持欧阳兰、兰波基尼公司对1026号、1057号商铺所提诉请并无不当，本院予以确认。三、关于兰波基尼公司主张1122号商铺的经营管理费能否支持的问题。金尔嘉超市就1122号商铺享受了长沙市韩旭商贸有限公司的管理服务，并支付了相关的管理服务费用。兰波基尼公司未举证证明其取得了涉案商铺的管理服务权限，也未就其向金尔嘉超市提供了经营管理服务充分举证。一审法院对兰波基尼公司要求金尔嘉超市支付1122号商铺经营管理费的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，欧阳兰、兰波基尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10464元，由欧阳兰、湖南兰波基尼商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  高 进审判员  罗艳华二〇一九年十二月十七日法官助理陆曼曼书记员粟欢附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。