河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终6409号上诉人（原审被告）：河北景奥房地产开发有限公司,住所地定州市商业街（中山新天地北侧）。法定代表人：王君儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：赵春红，女，1980年4月1日出生，汉族，住唐县。委托诉讼代理人：康宏龙，河北唐鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红柳，河北唐鼎律师事务所律师。上诉人河北景奥房地产开发有限公司（以下简称景奥公司）因与被上诉人赵春红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2018）冀0627民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景奥公司上诉请求：l、依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算，多退少补”，被上诉人应按合同约定，依据产权登记面积补交房屋面积差额款。根据《合同法》第67条，被上诉人未按合同约定补交房屋面积差额款，上诉人依法享有先履行抗辩权，依据合同约定有权不予协助。二、唐县房屋交易管理所房屋面积测绘数据合法有效。唐县房屋交易管理所具有合法房屋面积测绘资格，其依法独立作出的测绘数据交不动产登记部门，作为不动产登记部门房屋产权面积登记依据。本案上诉人出让预售房屋，预售面积与实际产权面积存在合理差异，所以上诉人在商品房买卖合同中约定“据实结算，多退少补”。一审法院对房屋面积测绘及登记程序不了解，要求上诉人对合同约定与测绘面积不一致作出合理解释，无事实和法律依据。综上所述，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人未依约履行付款义务，上诉人依法享有先履行抗辩权，请依法判决。赵春红辩称，上诉人先履行抗辩权的主张不能成立，根据合同约定，卖方承担交付房屋的义务，买方承担支付房款的义务，被上诉人已按合同约定一次性支付房款，协助办理房本是合同附随义务，也是卖方法定义务。根据《商品房销售管理办法》的规定及双方合同约定，上诉人应于2011年12月31日前完成商品房面积的测绘及备案工作，在发现被上诉人未足额交纳房款时应通知被上诉人补交或通过协商、诉讼方式解决，这是上诉人主张先履行抗辩权的基础。在被上诉人起诉主张上诉人履行协助办理房本义务时，上诉人以被上诉人未交纳全部房款为由提出先履行抗辩权的主张，系恶意违背诚实信用原则。合同第5条对房屋面积差异处理方式的约定并不明确，被上诉人认为应按法定3%方式处理，上诉人认为应据实结算，双方存在理解差异导致合同内容不明确，事实上无法履行。唐县房屋交易管理所房屋面积测绘数据不能证明上诉人证明目的，被上诉人根据自己履约能力与上诉人协商后购买的合同约定面积，不知道合同中关于面积误差的约定，只同意在法定面积误差范围内协商解决。上诉人补交房款的要求与本案被上诉人诉请无关。庭审中补充答辩：根据《商品房销售面积测量与计算规范》B.3.2，各层供暖系数不一致，对一审中房屋面积测绘数据不认可。赵春红向一审法院起诉请求：判令景奥公司继续履行合同，依法协助赵春红办理唐县光明路北侧13-42-1地块上壹座壹层A27号房屋不动产权证书，诉讼费由景奥公司承担。一审法院认定事实：2011年11月15日，赵春红与景奥公司签订了商品房买卖合同。合同书面约定：赵春红购买由景奥公司开发的唐县光明路北侧13－42－1地块上第壹座壹层A27号房产，面积为35平方米，总房价为305000元，付款方式为一次性付清。赵春红依约付清全部房款，现该建设工程已交付使用，但景奥公司至今未协助赵春红办理房屋产权证书。为此，赵春红诉至法院。同时查明，唐县房地产交易管理所出具的赵春红购买的商铺测绘面积为40.11平方米。一审法院认为，合法的商品房买卖合同依法受法律保护。本案双方签订了商品房买卖合同，是双方真实的意思表示，合法有效。赵春红依合同约定交清了全部房款，且该建设工程已交付使用，但景奥公司却未协助赵春红办理商铺的产权证书，构成违约。故赵春红诉求景奥公司协助办理商铺的产权证书，于法有据，予以支持。景奥公司主张赵春红应先按商铺的实际产权面积补交差额房款后，再协助赵春红办理商铺的产权证书，理由不能成立。因赵春红购买的景奥公司开发的商铺是开放性的，无隔断的大厅，故景奥公司有条件按合同约定的面积交付房产，亦有条件按合同约定的面积办理产权证书，虽然唐县房地产交易管理所出具的赵春红购买的商铺测绘面积为40.11平方米，但景奥公司不能对赵春红购买的商铺测绘面积与合同约定面积不一致的原因作出合理解释，故景奥公司的该抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“被告河北景奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内依法协助原告赵春红办理唐县光明路北侧13－42－1地块上第壹座壹层A27号房产不动产权证书。案件受理费100元，由被告河北景奥房地产开发有限公司承担。判决生效后七日内交纳。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交唐县房地产交易管理所出具的万宝利商铺面积明细表，用以证明涉案商户实际面积已与一审时的面积有所变更，同时称经过与房产部门交涉，最终协调意见是约5平米以下的不再变动，5平米以上的重新分割，赵春红房产面积未作变动。被上诉人质证称，对该证据不认可，一栋楼应只有一个公摊系数，但上诉人提交的明细表中一层、二层公摊系数却不一致，且上诉人二审中提交的明细表显示的公摊系数与一审中其提交的明细表公摊系数也不一样。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》是基于双方真实意思表示所达成，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照合同约定享受合同权利履行自己的义务。关于房屋面积差价，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。本案中，唐县房地产交易管理所出具的案涉商铺面积系产权登记依据，与当事人《商品房买卖合同》中约定的面积有差异，根据双方当事人《商品房买卖合同》第五条明确约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算，多退少补”。因此，被上诉人尚未按合同约定交付差额面积的购房款，未履行自己的先合同义务。在此情况下，根据《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，行履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于被上诉人未履行其交付差额面积房款的先合同义务，其在本案中起诉要求上诉人履行办理过户登记义务的条件尚不具备，故其诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省唐县人民法院（2018）冀0627民初1925号民事判决；二、驳回赵春红诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由赵春红负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  庞 茜审判员  张峰先二〇一九年十二月二十五日法官助理张露书记员甄红云