江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初3491号 原告：王启国，男，1954年9月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾红伟，江苏圆点律师事务所律师。 被告：徐州煌庭房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区琵琶村殷庄路东侧。 法定代表人：周继光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。 被告：徐州绅瑞房地产营销有限公司，住所地徐州市泉山区苏山村欧式商业一条街2-5号。 法定代表人：王汉钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。 原告王启国诉被告徐州煌庭房地产开发有限公司（以下简称煌庭公司）、徐州绅瑞房地产营销有限公司（以下简称绅瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王启国及其委托诉讼代理人周浩、顾红伟、被告煌庭公司的委托诉讼代理人王小卫、被告绅瑞公司的法定代表人王汉钢及委托诉讼代理人鹿静到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告王启国向本院提出诉讼请求：1、判令被告煌庭公司退还原告购房款441920元及资金占用期间利息（以441920元为基数，按年利率6%自2018年12月23日起计算至实际给付之日止）；2、判令被告绅瑞公司承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月23日，原告至被告煌庭公司售楼处购买徐州市鼓楼区棕榈湾18-103门面房，房屋总价2558080元。原告当日缴纳了1450000元，售楼处工作人员向原告出具了两张收据，其中一张金额为1008080元定金，加盖了被告煌庭公司财务专用章，另一张金额为441920元商铺18-1-103工程底款，加盖了被告绅瑞公司财务专用章。原告当即对此提出疑问，售楼处工作人员解释称上述1450000元均属于购房款。随后原告与被告煌庭公司签订了购房协议，约定房屋总价2558080元及协议签订时支付定金1008080元。原告也提出了疑问，售楼处工作人员仍告知原告所缴纳的1450000元均是购房款，原告就接受了。但在原告缴纳剩余房款时，被告拒绝将原告已缴纳的441920元充抵房款，原告为避免承担逾期付款的违约责任，无奈又向被告煌庭公司支付了1550000元。涉案商品房买卖合同的当事人为原告和被告煌庭公司，涉案房屋的价款应以双方签订的多份书面合同为依据，购房协议、商品房买卖合同中约定的房屋价款以及购房发票的金额均是2558080元，故涉案房屋价款应是2558080元。原告多支付的441920元，虽然相应收据是被告绅瑞公司出具，但原告与被告绅瑞公司之间并无任何合同关系，且付款地点均是在被告煌庭公司售楼处，二被告亦无任何证据能够证明其向原告披露了其身份及关系，原告作为普通买房人，有理由相信所有款项均为被告煌庭公司收取，故被告煌庭公司多收取的441920元无事实及法律依据，应予退还。同时，原告对于二被告之间的关系并不知情，二被告庭审中陈述的包销关系亦和收据中载明的“工程底款”的事由相互矛盾。被告绅瑞公司在收据上盖章予以确认，且已实际收到该款项，应对该代收款行为承担连带退还责任。综上，请求法院依法支持原告诉请。 被告煌庭公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据。煌庭公司收取的原告房款均开具了相应的发票，收取的房款数额与合同数额、发票数额三者是一致的，煌庭公司没有收取本案原告诉请的441920元。原告诉请的441920元系被告绅瑞公司收取，与煌庭公司无关。原告对于涉案房屋总价款是其与煌庭公司签订的合同金额加上诉争的441920元是明知的。如果原告不认可房屋总价为3000000元，其也不可能在短短20多天内将余款1550000元全部交清。事实上，涉案房屋是被告绅瑞公司包销的房屋，煌庭公司以2558080元的底价给绅瑞公司，绅瑞公司对外销售的价格煌庭公司是不过问的，煌庭公司只负责按照底价与购买者签订合同，直接向购买者收取2558080元购房款。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 被告绅瑞公司辩称，我公司与煌庭公司是商品房包销关系。涉案房屋总价为3000000元，其中2558080元是交给煌庭公司，441920元是交给我公司。对此，我公司在原告第一次交款时已履行了告知义务，原告也明确知晓其第一次交款时其中1008080元是交给煌庭公司，441920元是交给我公司的。我公司也给原告出具了相应的收据，原告也接受了。以上足以证明原告是知晓房屋的总价款的。而且按照常规的约定，如果涉案房屋总价为2550000元，原告在2018年12月23日交了1450000元，超过了总售价的50%，已经具备了出具合同的标准，而当天开发商没有出具合同，证明了1450000元还没达到房屋总售价的50%。我公司承担了包销的风险，高于购房合同的溢价款作为我公司的收益，风险和利润是对等的。原告是利用我公司与其没有签合同的漏洞来主张权利。综上，请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合分析本案的现有证据，结合当事人陈述，本院可以确认如下事实： 2018年12月23日，原告至被告煌庭公司棕榈湾售楼处，购买位于徐州市鼓楼区房屋。在该售楼处，原告于当日14时5分许通过POS机刷卡支付441920元，POS签购单显示商户名称为徐州绅瑞房产营销公司，于当日16时44分许分两次通过POS机刷卡分别支付500000元和508080元，两张POS签购单显示商户名称均为徐州煌庭房地产开发有限公司。售楼处向原告出具收据两张，其中金额为441920元的收据，载明收款事由为商铺18-1-103工程底款，加盖了被告绅瑞公司的财务专用章；金额为1008080元的收据，载明收款事由为商18-1-103定金，加盖了被告煌庭公司的财务专用章。 2018年12月23日，原告作为乙方（买受人）与被告煌庭公司作为甲方（出卖人）就徐州市鼓楼区房屋签订了购房协议，约定房屋总价2558080元。协议还约定乙方应于本协议签订时向甲方支付定金人民币（大写）壹佰万捌仟零捌拾元整，同时乙方选择一次性付款、商业银行按揭付款等事宜。 2018年12月26日，原告向被告煌庭公司支付271000元。 2019年1月1日，原告作为买受人、被告煌庭公司作为出卖人就徐州市鼓楼区房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价2558080元。合同第八条约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）50000元，（大写伍万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年1月1日前支付首期房价款（人民币）1279080元，（大写壹佰贰拾柒万玖仟零捌拾元整），占全部房价款的50%。余款（人民币）1279000元（大写壹佰贰拾柒万玖仟元整）。向开发商指定银行（贷款机构）申请贷款支付。 2019年1月7日，被告煌庭公司向原告出具了1279080元的购房发票。 2019年1月28日，原告向被告煌庭公司支付1279000元，未办理贷款。 2019年1月29日，被告煌庭公司向原告出具了1279000元的购房发票。 2019年2月27日，原告取得涉案房屋的不动产权利证书。 2019年7月5日及7月12日，被告绅瑞公司共开具44张金额为1万元及1张金额为1920元的发票，金额共计441920元，该45张发票载明的开票项目为服务费。被告绅瑞公司在庭审时向法庭提交的是第一联发票联（购货单位付款凭证），并称因绅瑞公司是营销公司，不能开具销售发票，只能开具服务发票，又因额度有限，故分开开具了45张发票，且已交付给原告。原告庭审时表示未收到被告开具发票的通知，也没有收到上述发票。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同的相对人及房屋价款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其是在被告煌庭公司棕榈湾售楼处签订的购房协议和支付的第一笔共计1450000元款项，被告煌庭公司在庭审中亦认可该处是其办理棕榈湾小区拆迁户上房手续及销售部分商铺、车位的办公地点。被告绅瑞公司称因其没有办公地点，故自2018年10月开始也在上述地点办公。虽然原告当日缴纳的441920元的收据上加盖了被告绅瑞公司的财务专用章，但该收据系原告在被告煌庭公司售楼处取得。在二被告均未能提供证据证明在原告付款、签订购房协议的过程中其向原告表明了各自身份及二者之间关系或采取措施足以使原告能够区分该办公地点工作人员分属哪家公司的情况下,原告完全有理由相信在被告煌庭公司对外销售棕榈湾商铺的办公地点，与原告磋商、签订商品房买卖合同及收取包括上述441920元在内的款项的相对方均是被告煌庭公司。 二被告主张涉案房屋系被告绅瑞公司包销房，商品房买卖合同的出卖方应为被告绅瑞公司。但二被告既未能提供充分证据证明二被告之间存在商品房包销合同关系，亦未能提供充分证据证明被告绅瑞公司与原告之间存在商品房买卖合同关系。被告绅瑞公司提供的棕榈湾结佣明细单、收据及手机转账电子回单，也仅是被告绅瑞公司与徐州畅盈房产营销策划有限公司之间的约定，原告亦不予认可。徐州畅盈房产营销策划有限公司的书面证词和证人周某,4的证言虽陈述系为被告绅瑞公司推销房产，但亦无法证明涉案房屋的出卖人即为被告绅瑞公司。以上证据均不足以否定原告与被告煌庭公司签订的购房协议和商品房买卖合同的证明力。原告依据其与被告煌庭公司签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》及被告煌庭公司向其出具的购房发票等证据，主张涉案房屋买卖合同相对方为被告煌庭公司，有事实及法律依据，本院依法予以确认。 原告与被告煌庭公司签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》均明确约定涉案房屋总价为2558080元，价款是合同的重要条款，被告主张合同中关于价款的约定不是真实房屋售价，应承担相应的举证责任。被告绅瑞公司出具的441920元的收据及发票载明的事由均非购房款。被告绅瑞公司提供的其与徐州畅盈房产营销策划有限公司之间佣金结算的相关证据中均无原告签字确认。原告庭审时明确否认接受了徐州畅盈房产营销策划有限公司的中介服务，称是自己主动至售楼处询问售房信息、磋商、签约等。即便徐州畅盈房产营销策划有限公司确实为原告提供了居间服务，证人周某,4陈述“我们只是负责推荐客户”“绅瑞公司报价是三百多万，客户认为理想价格是三百万，我们让他再去售楼处商谈”、“后续的付款和签约就由绅瑞公司来负责”等内容也是描述的前期磋商、议价过程，不足以证明买卖双方最终签订合同的价款。二被告均未能提供充分证据证明其对原告就涉案的441920元系商品房买卖合同约定之外的应付房款进行过明确告知，亦未与原告达成过任何关于缴纳涉案441920元的协议或合同。被告未能提供相反证据推翻商品房买卖合同所载内容，对其主张本院不予采信。被告辩称如房屋售价不是3000000元，原告不会在支付1450000元后，又缴纳了1550000元的反推并不具有逻辑上的唯一性。原告也作出了为避免承担逾期付款的违约责任，先支付1550000元以继续履行合同，对争议部分再诉讼解决的合理解释。故本院认定涉案商品房买卖合同价款为2558080元。 关于二被告的责任承担。涉案商品房买卖合同约定价款为2558080元，原告实际支付款项为3000000元。对于原告多支付的441920元，被告煌庭公司辩称该款项系被告绅瑞公司收取，被告煌庭公司不应承担返还责任。本院认为，虽然441920元的收据上加盖的是被告绅瑞公司的印章，但原告对于二被告之间的关系并不知晓，被告绅瑞公司并非涉案商品房买卖合同的相对人。原告在被告煌庭公司售楼处交纳了该款项，售楼处人员向其出具了收据，收据上载明的事由为“工程底款”，同时被告煌庭公司明知被告绅瑞公司在其售楼处因涉案商品房买卖向原告收取款项而未予否认，亦未向原告尽到明确告知义务。此时，被告绅瑞公司向原告收取款项的行为具有代表被告煌庭公司的外观表象，原告有理由相信该款项是被告煌庭公司应收取的购房款的一部分。无论被告绅瑞公司与被告煌庭公司之间有何内部约定，在对外关系上，涉案商品房买卖合同的相对方是被告煌庭公司，被告绅瑞公司收取原告441920元款项的民事法律行为的后果应由被告煌庭公司承担。同时，二被告未能提供证据证明二者之间就被告绅瑞公司是否有权代被告煌庭公司收取房款作出明确约定，故被告绅瑞公司因授权不明应对被告煌庭公司所承担的民事责任承担连带责任。 关于441920元购房款及利息损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告煌庭公司超出合同约定价款收取原告款项，应当向原告返还多收取的房款441920元。关于占用该款项期间给原告造成的损失。双方合同未约定损失赔偿额的计算方法或相应违约金，原告亦未能举证证明除银行贷款利息以外的损失。同时，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本院按照中国人民银行同期贷款基准利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算利息损失，且均应以原告主张的年利率6%为上限。关于利息损失起算时间，原告于2018年12月23日支付1450000元，于2018年12月26日支付271000元，2019年1月28日支付1279000元，合计3000000元。在原告主张利息损失的起算日期即2018年12月23日之时，被告煌庭公司收到的款项数额并未超出合同约定。故被告煌庭公司应支付原告的利息损失起算日期，应为被告实际收到超出合同约定价款外的款项的次日，即2019年1月29日。综上，本院确认被告煌庭公司应支付原告的利息损失为：以441920元为基数，自2019年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，且均以年利率6%为上限。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐州煌庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王启国返还购房款441920元并支付利息损失（以441920元为基数，自2019年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，且均以年利率6%为上限）； 二、被告徐州绅瑞房地产营销有限公司对上述付款义务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8141元（原告已预付），由被告徐州煌庭房地产开发有限公司、徐州绅瑞房地产营销有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  蔡鸣春 审 判 员  张 邈 人民陪审员  范玉壮 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  江琼琼