贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终1464号上诉人（原审原告）：张光科，男，1987年2月28日生，汉族，贵州省安顺市西秀区人，大专文化，贵州天韫房地产开发有限公司工作人员，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，住安顺市平坝区。被上诉人（原审被告）：贵州屹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英，职务：执行董事。上诉人张光科因与被上诉人贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称“屹源房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张光科上诉请求：1、撤销原判，依法改判，支持上诉人合理合法的全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年7月5日上诉人向被上诉人购买了迎宾城商品房，原告付清房款首付89553元、维修基金5931元及三通费2400元。尾款办理了按揭贷款，房价为296553元。签订了商品房买卖合同，约定办理商品房转移登记日期为2017年6月30日。被上诉人至今没有履行办理商品房转移登记义务，已逾期办证，此举严重的侵害了原告的合法权利，应当承担合同所约定的按日计算受买人已交付房价款万分之一的违约赔偿责任，日期由2017年6月30日暂定计算至2019年7月31日共计761天违约金总额为22567.68元;违法收取三通费2400元，以上事实一审予以认定。1、一审判令被上诉人支付上诉人逾期办证违约金4000元，没有法律依据，陈诉理由完全是地方保护主义及个人主观，没有法律依据，如此说来合同法的司法解释及合同契约荡然无存，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》明确规定:“新建商品房配套的水、电、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”，且与被告签订的购房合同中也有约定，但是被告还是向原告违法收取三通费2400元，违反了相关规定及合同约定。因此，此项诉求哪来的诉讼时效，如果这种辩驳得到支持，那更加助长无良企业巧取豪夺老百姓血汗钱的违法行为。上诉人作为普通工薪阶层认为一审酌定的被告支付原告4000元违约金及驳回原告请求判令被告退还三通费的判决是错误的，完全是保护无良企业，欺压百姓，该判决应予以撤销。被上诉人屹源房开公司二审中未答辩。原审原告张光科向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金22567.68元；2、判令被告退还三通费2400元。事实及理由：2014年7月5日，原告向被告购买迎宾城商品房，原告付清首付款89553元、维修基金5931元及三通费2400元，尾款办理按揭贷款，房价为296553元。商品房买卖合同约定办理转移登记日期为2017年6月30日。被告至今没有履行办理商品房转移登记义务，已逾期办证，严重侵害原告的合法权利，应当承担合同约定的按日计算买受人已付房款万分之一的违约赔偿责任，日期由2017年6月30日暂计算至2019年7月31日共计761天违约金22567.68元。原告为维护自身合法权益，根据有关法律法规，请依法支持原告的诉讼请求。原审被告屹源房开公司辩称：被告已于2018年3月底通知过原告办理房产证，在小区张贴公告通知业主办理。原告主张违约金计算至2019年7月31日没有事实依据。原告主张违约金过高，请求根据相关规定及司法实践进行调整。原告主张的三通费已超过诉讼时效，请求人民法院依法予以驳回。一审法院认定事实：2014年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于安顺市××区迎宾花园小区××号住房，建筑面积108.9平方米，单价每平方米3017.43元，总价款296553元，约定的商品房价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定付款方式为贷款方式付款，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89553元，余款20.7万元银行按揭支付。合同约定房屋交付时间为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同对房屋登记中初始登记约定为出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任。合同签订同日，原告向被告交纳首付款89553元、公共维修基金5931元、三通费2400元，被告向原告出具收款收据。同年8月13日，被告将《商品房买卖合同》向房产管理部门进行备案登记。同年9月3日，原告与中国建设银行股份有限公司平坝支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。同月11日，原告将所取得的银行贷款20.7万元付至被告银行账户。2018年3月25日，被告开发的平坝区迎宾花园小区取得房屋初始登记后，在该小区业主的住房大门张贴通知，通知业主到被告的合同部办理房屋所有权证。同年10月，该小区部分业主已取得房屋所有权证。一审法院认为，本案系商品房销售合同逾期办证、三通费返还等纠纷，争议焦点为：一是被告逾期办证应承担的违约金数额；二是原告请求退还三通费是否超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，原告已向被告支付全部价款，已履行买受人的义务，双方之间的买卖关系应为合法有效。合同约定出卖人于2017年6月30日前向买受人交付房屋转移登记的有关文书，被告至今未向原告办理商品房转移登记，被告逾期办证的违约事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，目前商品房买卖合同中出卖人逾期办理商品房转移登记手续是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，如按照合同约定计算违约金，不利于本地区经济社会的和谐、健康、有序发展。鉴于案涉房屋已交付原告使用，原告基本实现其合同目的，原告未举证证明被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额。被告认为约定违约金过高请求依法予以调整，综合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，本院酌定被告承担的逾期办证违约金为4000元。合同约定出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告向原告收取三通费没有事实依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告主张返还三通费的诉讼时效应自原告实际支付之日起计算，从2014年7月5日交纳三通费，至2019年7月19日起诉，超过三年的保护期限。原告未举证证明本案诉讼时效存在中止、中断的法定事由，对原告返还三通费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决：一、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张光科逾期办证违约金4000元。二、驳回原告张光科的其余诉讼请求。案件受理费364元，减半收取182元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审确认一审认定的事实。同时补充认定：上诉人与被上诉人于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》对转移登记的约定为：“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（空白）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金……（四）双方同意按照下列第×种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记……”本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审酌定并判决被上诉人支付上诉人逾期办证违约金4000元是否错误；2、一审判决驳回上诉人请求判令被上诉人退还三通费的诉讼请求是否错误。关于争议焦点1。本案中，上诉人与被上诉人于2014年7月5日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人向被上诉人购买位于安顺市××区迎宾花园小区××号住房，建筑面积108.9平方米，单价每平方米3017.43元，总价款296553元；付款方式为贷款方式付款，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89553元，余款20.7万元银行按揭支付；房屋交付时间为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。对房屋登记中初始登记约定为出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记。对转移登记约定为：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任。“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（空白）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金……（四）双方同意按照下列第×种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记……”合同签订同日，上诉人向被上诉人交纳首付款89553元。同年9月3日，上诉人与中国建设银行股份有限公司平坝支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。同月11日，上诉人将所取得的银行贷款20.7万元付至被上诉人银行账户。2018年3月25日，被上诉人开发的平坝区迎宾花园小区取得房屋初始登记后，在该小区业主的住房大门张贴通知，通知业主到其合同部办理房屋所有权证。同年10月，该小区部分业主已取得房屋所有权证。鉴于案涉房屋已交付上诉人使用，已基本实现合同之目的，且上诉人一审未举证证明被上诉人逾期办证的违约行为给其造成的损失及数额，而被上诉人认为约定违约金过高请求依法予以调减，一审结合被上诉人违约的主观过错及本地经济发展、物价、收入等实际情况，适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，酌定被上诉人承担逾期办证的违约金4000元并判决向上诉人支付，并无错误或不当。关于争议焦点2。2009年贵州省人大常委会颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》明确规定约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对供电、供水等设施的交付条件也进行了明确约定，购房户应当知道“三通费”不应缴纳，故应从缴纳“三通费”之次日起计算诉讼时效。本案中，上诉人于2014年7月5日向被上诉人缴纳“三通费”。根据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案上诉人应于2016年7月5日前提起诉讼，而被上诉人于2019年7月19日提起诉讼，已超过诉讼时效期间。故一审判决驳回上诉人请求判令被上诉人退还三通费的诉讼请求并无错误。另，一审判决对“三通费”适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，属适用法律不当，应予纠正。综上所述，上诉人张光科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费364元，由上诉人张光科负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  刘 熹审判员  辜贤莉二〇一九年十二月十六日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。