广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3788号 上诉人（原审被告）：匡家山，男，1975年12月25日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：袁晓林，灵川县定江镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：桂林市昊华瓷砖经营部，住所地：广西壮族自治区桂林市甲山综合批发市场B栋28、29号。 经营者：邓建华 委托诉讼代理人：蔡彧，广西剑化犁律师事务所律师。 上诉人匡家山因与被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭于2019年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人匡家山及其委托诉讼代理人袁晓林，被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部的经营者邓建华及其委托诉讼代理人蔡彧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人匡家山的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费没有事实依据。上诉人与被上诉人签订的租赁合同的铺面是军产，因为国家出台政策要求军队全面停止有偿服务活动，桂林市警备司令部于2017年12月对其所属的涉案铺面张贴封条，强行查封封锁涉案的租赁门面，导致上诉人客观上已经不能占有和使用该房屋，不能实现租赁房屋的经营目的。因涉案房屋被部队查封，上诉人客观上已不能向被上诉人退还房屋。一审法院根据公平原则要求上诉人对客观上不能占有使用房屋的行为去支付房屋占有使用费，明显认定事实不清。请求二审法院查明事实，公正判决。其次，一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。适用该法条的前提是租赁合同无效，但承租人在客观上能占有并使用房屋，因此需要参照原合同约定支付房屋占有使用费，而本案上诉人因部队的查封行为已不能占有房屋，就无义务支付房屋占有使用费。一审法院根据上述法律规定判决上诉人支付房屋占有使用费，显然适用法律不当。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部答辩：根据相关生效判决判令按照合同约定租金支付警备区房屋占有使用费至2017年12月31日止，2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止按合同约定租金的一半的标准支付给警备区房屋占有使用费，判决已充分考虑到警备区于2017年12月底对涉案房产贴上封条的情势变化。上诉人至今未实际腾退门面给被上诉人，导致被上诉人被案外人钜匠公司申请执行房屋占有使用费。本案一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院维持原判。 桂林市昊华瓷砖经营部向一审法院诉请：1.被告支付原告从2017年12月1日至2017年12月31日止房屋占有使用费4800元；2.被告按每月2400元的标准，自2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止，支付原告房屋占有使用费，暂计至2019年2月28日为33600元；3.本案的诉讼等费用由被告承担。 一审法院审理查明：2014年8月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定原告将桂林市秀峰区甲山路22号（另一说法为甲山路24号）3号门面出租给被告，租赁期从2014年9月1日至2017年8月31日止。租金为2640元/月，市场经营服务费2160元/月，被告按季度向原告缴付租金及市场经营服务费。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告如约向原告缴纳房屋租金及市场经营服务费，原告向被告出具了收据，其收据上并未区分房屋租金及市场经营服务费，而是统一写房租。租赁期限届满后，双方未续签合同，被告缴纳租金给原告至2017年11月30日。中国人民解放军广西桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条。2018年10月18日，中国人民解放军广西桂林警备区收回涉案房屋。涉案门面所使用的土地系中国人民解放军广西桂林警备区所有，在本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。中国人民解放军广西桂林警备区将涉案房屋出租给案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司，案外人桂林钜匠装饰设计工程有限公司将涉案房屋转租给原告，原告再将涉案房屋转租给被告。2014年11月10日，中国人民解放军广西桂林警备区后勤部出具一份证明，载明：“同意桂林市钜匠装饰设计工程有限公司将桂林警备区甲山路22号经济适用住房前两栋房屋的部分门面及房屋转租给邓建华，再由邓建华转租给以下七人：刘春秀、邓新祥、李艳琼、刘国辉、匡家山、唐军、牟开强，出租时间不得超过2017年10月30日，出租期间各单位（个人）应遵守法律、法规，出现任何纠纷、事故，由桂林市钜匠装饰设计工程有限公司和以上八人负责。特此证明。” 一审法院审理认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，原、被告签订《租赁合同书》，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给被告使用，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因此依据上述规定，该《租赁合同书》应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。被告未提供证据证明其于2018年10月18日前将涉讼房屋退还原告，故被告应支付原告从2017年12月1日至2018年10月17日的房屋占有使用费，具体计算方式为：1.原、被告的《租赁合同书》约定租金为2640元/月，市场经营服务费2160元/月，被告应向原告支付2017年12月的房屋占用使用费4800元；2.考虑到桂林警备区于2017年12月底对涉案房产贴上了封条，被告无法使用涉案房产的情况，根据公平原则，自2018年1月1日起至2018年10月17日，房屋使用费酌情按每月2400元的标准计付为22916.13元（2400元×9个月+2400元÷31×17天）；二项合计为27716.13元。依法判决：一、被告匡家山支付原告桂林市昊华瓷砖经营部房屋占有使用费27716.13元；二、驳回原告桂林市昊华瓷砖经营部的其他诉讼请求。本案案件受理费760元，因本案适用简易程序审理减半收取380元（原告已预交），由原告桂林市昊华瓷砖经营部负担106元，由被告匡家山负担274元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人是否应支付给被上诉人2018年1月1日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋占有使用费？ 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据《中华人民共和国物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态。房屋租赁合同无效的情况下，承租人占有使用了租赁房屋亦应支付占有使用费用。本案中，各方当事人均对涉案租赁门面权利人中国人民解放军广西桂林警备区已于2017年12月底对涉案租赁门面贴上封条的事实不存异议，上诉人及被上诉人在涉案租赁门面贴上封条后均无法再继续占有使用该门面。涉案租赁门面的权利人对门面自行贴封条的行为，客观上导致包括本案当事人在内的其他人无法再占有和使用该门面。在此情况下，权利人当然不能以他人占有使用了门面为由要求继续支付房屋占有使用费。被上诉人要求上诉人支付2018年1月1日之后的房屋占有使用费的主张，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。上诉人提出其不承担2018年1月1日之后的房屋占有使用费的主张，理由成立，本院予以支持。鉴于上诉人未能提供充分证据证实其已于2017年12月之前就已将涉案门面退还被上诉人或其他权利人，一审法院判决上诉人承担2017年12月的房屋占有使用费4800元并无不当，本院予以认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初404号民事判决； 二、上诉人匡家山支付被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部房屋占有使用费4800元； 三、驳回被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费760元，减半收取380元，二审案件受理费760元，合计1140元，由上诉人匡家山负担760元，由被上诉人桂林市昊华瓷砖经营部负担380元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 阳志辉 审判员 周 霞 二〇一九年十二月十三日 书记员 盘林云