广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22271号上诉人（原审被告）：江国亮，男，1983年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉瑩，广东伯方律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：肖琨，男，1984年7月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。上诉人江国亮因与被上诉人肖琨排除妨害纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初6667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人江国亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审的诉讼费用由肖琨负担。事实和理由：江国亮与广州市天河区清风北街xx号xxx房（以下简称案涉房屋）原业主于2016年1月15日签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同真实合法有效，根据买卖不破租赁的原则，江国亮在签订合同后已实际签收并使用该房屋，在此期间案涉房屋发生所有权变动，不应影响前述租赁合同的效力，江国亮有权对案涉房屋进行实际控制及使用。在案涉房屋拍卖过程中，执行法院发布的拍卖情况表中体现的租赁情况不详，江国亮已在拍卖前通过书面形式向执行法院提交了执行异议，法院并无对上述租赁合同的效力以生效法律文书形式作出否定性评价，故该租赁合同合法有效，受法律保护。江国亮已与案涉房屋原业主签订租赁合同，并按照双方约定的方式支付租赁期间的全部租金，肖琨无权要求江国亮支付租金，无证据证明肖琨产生了实际损失及支付标准有合法依据。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查明全部事实，支持江国亮上诉请求。被上诉人肖琨辩称：1.江国亮与案外人张东租赁合同不真实，未支付真实的租金对价；2.抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。案涉房屋设立抵押权的时间早于江国亮与张东签订房屋租赁合同的时间，不能对抗肖琨的抵押权及法院的拍卖程序。请求二审法院依法驳回江国亮的上诉请求。肖琨向一审法院提出诉讼请求：一、江国亮搬出位于广州市天河区清风北街xx号xxx房屋并清空屋内物品，停止对肖琨所有权和居住权的侵害，排除对肖琨正常居住和生活的妨碍；二、江国亮支付肖琨因江国亮占据房屋的损失（租金市场价），按照每月18000元的标准计算（该价格比市场价格低，略低于2018年政府指导价），自2019年2月11日起计至江国亮实际搬离之日止；三、江国亮支付肖琨已垫付物业住宅管理费及其滞纳金12706.17元；四、江国亮承担本案的诉讼费和其他相关费用。一审法院认定事实：2017年6月20日，一审法院就案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）诉案外人张东（涉案房屋原权属人）借款合同纠纷一案作出（2016）粤0106民初165号民事判决，查明：2014年11月6日，广发银行广州分行与张东签订编号为12114900xxxx号《个人额度贷款合同》，约定，借款额度为6360000元，该额度为可循环；本合同项下额度有效期限自2014年11月6日起至2019年11月5日止等。该《个人额度贷款合同》附件上注明抵押财产为张东名下位于广州市天河区清风北街xx号xxx房的房产一套。2014年11月13日，双方就上述抵押房产在广州市国土资源和房屋管理局办妥抵押登记本案手续，广发银行广州分行为该房产的抵押权人。并判决：一、张东于本判决发生法律效力之日起十日内，向广发银行广州分行偿还贷款本金6360000元及利息（含罚息、复利）；二、广发银行广州分行对张东名下位于广州市天河区清风北街14号703房享有优先受偿权；三、驳回广发银行广州分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，广发银行广州分行向一审法院申请强制执行，一审法院以（2017）粤0106执12105号执行案受理。在该案执行过程中，一审法院委托淘宝网司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，肖琨于2019年1月4日以最高出价10385174元购得涉案房屋。2019年1月24日，一审法院作出（2017）粤0106执12105号之一执行裁定，裁定解除涉案房屋的查封、注销原权属人张东的产权登记、涂销抵押登记、涉案房产的所有权及相应的其他权利归买受人肖琨所有。2019年2月11日，肖琨办理涉案房屋的不动产登记，不动产权证号为：粤（2019）广州市不动产权第02202462号，建筑面积为171.08平方米。江国亮提交的《广州市房屋租赁合同》载明：张东（出租人、甲方）将案涉房屋出租给江国亮（承租人、乙方）使用，租赁期限为2016年1月15日至2026年1月14日；租金为102万元，一次性缴付，支付方式双方另有合同约定等。签订时间为2016年1月15日。江国亮提交的房屋租赁登记备案证明显示案涉房屋出租人为张东，承租人为江国亮，月租金为7000元，租赁期限为2017年3月1日至2023年3月1日。江国亮确认其自2016年1月15日起在涉案房屋内居住至今，房屋内的物品均为其所有，未支付租金，而是以债抵租，因张东在2014年欠其102万元。江国亮于2019年1月2日、2019年1月7日两次向一审法院提出书面执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖。经一审法院询问，江国亮表示涉案房屋租金市场价为18000元/月左右。肖琨提交的两份广东增值税电子普通发票（打印件）显示其向广州锦日物业服务有限公司交纳了涉案房屋2017年11月至2019年2月的住宅管理费及滞纳金12706.17元。江国亮确认上述管理费的金额。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房屋设立抵押权的时间早于江国亮与张东签订房屋租赁合同的时间，故该租赁合同的效力不得对抗抵押权人为实现抵押权申请强制执行进而拍卖的行为，亦对作为涉案房屋受让人的肖琨不具约束力。因此，江国亮继续占用涉案房屋已经没有法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，肖琨有权请求江国亮清空涉案房屋并停止侵害、排除妨害，故对其该项诉讼请求，予以支持。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。肖琨于2019年2月11日取得案涉房屋所有权登记，江国亮占用肖琨房屋必然导致肖琨产生损失，故肖琨请求江国亮支付自2019年2月11日起至实际搬离涉案房屋之日止的占用费有理。因江国亮确认涉案房屋租金市场价为18000元左右，故占用费应按照18000元/月计算。再次，江国亮确认肖琨提出的住宅管理费及其滞纳金的数额，该费用属江国亮占用肖琨房屋期间产生，应由其承担，现肖琨已经支付，故江国亮应向肖琨支付12706.17元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江国亮自本判决发生法律效力之日起15日内，腾空并搬离广州市天河区清风北街xx号xxx房；二、江国亮自本判决发生法律效力之日起5日内，向肖琨支付上述房屋自2019年2月11日至实际交还上述房屋之日止的占用费（占用费以18000元/月为标准计算）；三、江国亮自本判决发生法律效力之日起5日内，向肖琨支付上述房屋管理费及滞纳金12706.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3530元，由江国亮负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”，依江国亮的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点是：一、江国亮对案涉房屋享有的租赁权，能否对抗肖琨对案涉房屋享有的物权；二、江国亮是否应向肖琨支付相应占用费。关于争议焦点之一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”本案中，案涉房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权而发生所有权的变动，符合上述法律规定的除外情形，故江国亮现主张其基于租赁合同有权对案涉房屋使用的上诉理由不能成立，其租赁权不得对抗肖琨对案涉房屋享有的物权。关于争议焦点之二，一审法院基于认定肖琨对案涉房屋享有排他性物权从而判令江国亮需支付相应占用费，对此已作充分论述，本院予以认可，不再赘述。江国亮在二审庭审中对占用费标准18000元有异议，但其在一审中已承认案涉房屋租金市场价为18000元左右，在二审中没有提出新的事实和证据反驳，故本院对一审认定的占用费标准18000元予以采纳。综上所述，江国亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人江国亮负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员 王 敏彭诗敏