广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22397号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，1993年11月6日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：林荣金，男，1994年11月28日出生，汉族，系公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：侯艳松，女，1981年3月25日出生，壮族。委托诉讼代理人：陈义胜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎雪平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）与上诉人侯艳松居间合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初7714号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。世华公司上诉请求：一、依法撤销福田区人民法院（2018)粤0304民初7714号民事判决第一项、第二项判决；二、依法改判侯艳松向世华公司支付居间服务佣金287315元；三、本案一审、二审全部诉讼费用由侯艳松承担。事实及理由：一、原审判决适用法律错误。原审判决认定世华公司的居间服务不仅包含促成合同成立，还包含协助过户、房屋交接等后续程序没有法律依据，扩大了居间方的法定义务，应当纠正。《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据上述法律规定，居间方的法定义务为撮合交易双方订立合同，居间方促成合同成立的，委托方应当按约支付报酬。因此，居间方的收取报酬的前提条件为合同的订立，而非合同的履行，不能因为交易双方的合同履行存在瑕疵或者障碍，就否定居间服务的完整性。原审判决认为居间服务不仅包含合同订立，还包含后续过户交楼，是人为地扩大了居间方的服务范围，于法无据，应当予以纠正。二、原审判决称结合世华公司的居间服务酌定佣金数额为30%，该认定大大超出了自由裁量的范畴，在法律对佣金收取条件有明确规定情况下，法庭应当严格适用法律规定，谨慎使用自由裁量权。另外，在世华公司完成了法定居间义务，交易房产也完成过户的情况下仅仅支持30%佣金，明显低于居间方的劳动价值，有失公平，应当纠正。原审判决既然已明确认定世华公司提供了看房、撮合双方签署合同、定金托管与转付的居间服务，却仅仅支持30%的居间服务佣金。前后存在逻辑上的矛盾和不合理。根据交易市场的实际情况，二手房交易最重要的，最具市场价值的是居间方所提供的供需信息，即卖方的盘源信息和买方的购房需求信息，并在二者中间找到平衡点，这也是中介花费最多时间精力去进行服务的，也是二手房交易的重中之重。至于后期的按揭、过户、交楼，只要交易双方按约履行，都是水到渠成之事。因此，前期的看楼、签合同应当是二手房交易最关键的核心步骤，其耗费了居间方大多数社会劳动价值，即使法庭认定后期的交易过户、交接也应当包含在居间服务内，那也只能占居间服务的很小一部分。按照原审法院的判决，其认定前期的合同签署等服务对应价值只有30%，而后期的过户交接占70%，是明显对中介服务的不熟悉，对居间工作内容的不熟悉，该酌定明显有失公平。退一步讲，即使法庭认为居间方应当提供后续协助服务，也不应否定世华公司居间服务的完整性。因为，该交易中并非世华公司主观上不提供后续过户、交楼协助，而是交易双方在合同履行中出现纠纷，诉诸法庭，无法再通过正常的交易流程过户、交楼。该情况并非居间方的过错所致，纯属交易双方的履约行为，不应归责于居间方。世华公司作为居间方也积极参与了交易双方的纠纷案件，客观如实陈述，促进了交易的继续履行，即便交易是诉讼过户，世华公司作为居间方也起到了应该有的推动作用，法庭不应对该事实视而不见，并以此为由对居间服务的完整性进行错误的认定。综上，对于原审判决仅支持世华公司30%居间服务报酬，于法无据，显示公平，请合议庭予以公正考虑，依法支持世华公司的上诉请求，判如所请。二审调查时，世华公司补充如下上诉意见：一、涉案房产交易只是由买方侯艳松一方支付佣金，侯艳松通过本次交易所主张的287315元佣金仅是房屋转让价的1.5%，已经明显低于一般市场居间报酬水平。二、交易房产已完成过户，侯艳松根据世华公司所居间撮合订立的买卖合同，最终实现了合同目的，也获得了违约赔偿，而一审判决仅支持世华公司30%的佣金，明显低于居间方提供服务的劳动价值，于法无据，显失公平。侯艳松针对世华公司的上诉答辩如下：一、侯艳松与世华公司没有签订居间合同，世华公司为规避自己的责任没有与买方签订居间合同，侯艳松提交的空白的单方承诺书不构成居间合同，且因世华公司在买卖交易过程中没有取得承租方的放弃“优先”购买权声明书（出具的复印件上没有“优先”两字），误导侯艳松继续付款及签署资金监管合同并支付了1300多万元的监管款项。由于世华公司没有取得放弃优先购买权声明书，导致侯艳松被承租方起诉，而且诉讼中侯艳松与杜卫国实际上是败诉。由于买方和卖方发生了纠纷是因为世华公司的行为导致，侯艳松已通过实际行为撤回了承诺书，并拒绝履行该承诺书，特别是该承诺书是空白的，其中的手写内容并非侯艳松本人所书写，且约定的费用大小并不一致。房地产买卖合同虽是世华公司提供，其中也约定了居间方的义务，但是世华公司为规避责任，没有将自己列为合同的当事人，深圳市国土部门有专门的房地产买卖居间合同样本，世华公司作为专业的房屋中介公司，却不按照政府监管部门的要求签署居间合同，其应当对本案中其不构成居间者承担相应的责任。二、退一步讲即便世华公司的行为构成居间行为，根据合同法425条的规定，由于世华公司隐瞒了未取得承租方放弃优先购买权声明书的事实，在此情况下却继续让侯艳松支付1300多万元的监管款项，导致侯艳松后续担心不能要回定金以及不能解除合同，如果要求解除合同会造成侯艳松方违约，不得已向法院主张要求出卖方将房屋过户给侯艳松，根据房屋买卖合同的约定，放弃优先购买权声明书是合同是否继续履行的一个关键条件，世华公司隐瞒了该事实。世华公司所称在另案当中侯艳松确认没有放弃优先购买权声明书原件的事实，这是错误的。侯艳松在诉讼中至今不清楚是否有原件，才导致在另案的诉讼中非常被动，而且该案件侯艳松一直在抗诉中。三、世华公司的行为造成侯艳松承担本应由出卖方应当承担的税费，侯艳松一直在其他案件、本案当中说明不同意承担应由卖方承担的税费，但是世华公司误导侯艳松，向侯艳松出具了税费计算表，税费是相当低的，同时让侯艳松签署了《房地产登记价格确认书》，该确认书实际上是涉嫌避税，存在违法的可能性。世华公司作为房屋中介机构，出具该价格确认书让双方填写，误导了买卖双方。在（2018）粤03民终12049号案中以及本案一审中法院都认为世华公司没有提供《房地产登记价格确认书》的原件，故而不支持侯艳松关于税费赔偿的诉求。侯艳松认为首先一审法院对该认定是错误的，侯艳松已经向一审法院提交了由世华公司在他案提供的质证意见，该质证意见中世华公司明确该《房地产登记价格确认书》的原件由其保管。因此侯艳松认为与世华公司没有书面的居间服务合同，没有对居间费用进行明确的约定。同时，世华公司在本案的房屋买卖中隐瞒了事实，同时出具了可能涉嫌违法的文件，导致出卖方不履行合同，侯艳松存在了巨大的损失，不但没有按照原合同取得赔偿，同时还支付了律师费并且在诉讼期间该房屋的租金也一直被出卖方收取。侯艳松因此损失巨大。侯艳松之所以被搅入诉讼以及侯艳松承担了巨大的损失，是因为世华公司根本没有履行居间义务，同时误导侯艳松而造成的。侯艳松上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判驳回世华公司的诉讼请求；3、改判世华公司赔偿侯艳松代卖方杜卫国支付的税费而造成的损失2136904.66元；3、改判由世华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实错误。1、侯艳松支付监管费用前，世华公司并未如实告知其未取得《放弃优先购买权声明》的原件，也未告知其微信给侯艳松的《放弃购买权声明》并非直接从杜伟国本人或承租方直接取得。在（2016)粤0304民初3894号案件庭审中世华公司陈述：该声明书是杜卫国的公司员工以微信方式发给世华公司，世华公司要求杜卫国提供原件，但杜卫国没有提供原件，世华公司遂将该照片发送给侯艳松。但上述内容仅仅是在庭审时世华公司的陈述。2、侯艳松与出卖方签订合同时，世华公司为了诱导侯艳松购买，在侯艳松不同意承担出卖人税款时，诱导侯艳松签订了《房地产登记价格确认书》。正是因为侯艳松不同意承担出卖方应承担的税费，世华公司才出了一个馊主意，让买卖双方签订了《房地产登记价格确认书》。可见，侯艳松是不同意承担出卖方的税费的。3、侯艳松多次不出庭，虽然向法庭出示了书面的文书承认《房地产登记价格确认书》原件由其保管，但并未出庭。4、侯艳松并未与世华公司签订有效的《房屋买卖居间服务合同》。世华公司作为专业的居间方，应当按照法律规定，签订正式的居间服务合同。侯艳松签名的承诺书中的内容并非侯艳松所填写，一审法院并未核实，世华公司也未能证明是侯艳松所填写，且居间费也不一致，难道世华公司填写多少侯艳松都需要支付吗？另外，侯艳松己经明确不同意支付费用，已经反悔并撤回了承诺。二、一审法院适用法律错误。1、居间合同是双务合同，双方没有签订居间服务合同，承诺书不是双务合同，已经撤回，且侯艳松并不认可空白承诺书后补的手写内容。世华公司提供的服务只能按照劳务费用认定，一审法院认定的居间费没有法律依据。如果属于劳务费，一审认定的费用过高。2、世华公司未如实告知未直接从承租方或出租方本人手中取得《放弃购买权声明书》及原件，继续让侯艳松付款；世华公司出具《房地产登记价格确认书》造成侯艳松承担应由出卖方承担的税费。《房地产登记价格确认书》实际上就是诱导侯艳松签订阴阳合同，是违法的，正是该行为误导了侯艳松，世华公司应当对此承担责任。根据合同法的规定，世华公司故意隐瞒订立合同的重要事实，并诱导买卖双方签订违法阴阳合同，应当对造成侯艳松的损失承担赔偿责任。综上所述，由于世华公司的错误，致使侯艳松损失巨大，此前判决出卖人承担的300万元的损失，是出卖方违约应当承担的赔偿，且该赔偿并不足以弥补侯艳松的损失，除侯艳松额外承担的出卖人2136904.66税费损失外，仍有300多万元的损失未得到弥补，侯艳松对此已提供充分的证据。世华公司故意隐瞒重要事实及提供虚假情况，在未取得《放弃购买权声明书》的情况下继续让侯艳松支付监管费用，导致侯艳松不得不继续要求出卖方履行合同，造成损失继续扩大。世华公司作为专业的中介机构，对此并非不可预见的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，世华公司没有如实报告，且故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了侯艳松的利益，侯艳松可以拒绝支付居间费用，世华公司应对造成侯艳松的损失予以赔偿。故，请求贵院依法支持侯艳松诉讼请求。世华公司针对侯艳松的上诉答辩如下：一、侯艳松称世华公司故意不签订正式的《房地产买卖居间合同》于法无据。法律、行政法规并未对居间合同的具体形式做任何限制性规定，在实践中，不管是从深圳市房地产中介协会的指导要求，还是各大中介的实际操作来看，房地产居间服务都是通过《居间服务及佣金承诺书》来加以确认。另外深圳司法机关也基本上是根据《居间服务及佣金承诺书》来认定居间合同关系的事实和佣金的支付。《居间服务及佣金承诺书》并非格式合同，侯艳松应当按约支付居间服务的佣金。二、在深圳市二手房交易过程中从来不存在出卖方全权委托居间方的授权书，正常情况下，出卖方为完成交易会出具《出售代理委托书》给居间方，还会出具经过公证的《授权委托书》给担保公司，以完成赎楼。本次交易中，世华公司已经取得出卖方的《出售物业独家代理委托书》，可以合法代理涉案物业。卖方出让房产，买房支付对价是房产交易中最基本的权利义务，侯艳松作为买房方既然签订了《房地产买卖合同》就应当履行义务，不存在受世华公司诱导一说。三、关于涉案房产存在承租人一事，双方已在《房地产买卖合同》作出约定，卖方通过书面方式向交易相对方进行了承诺，并对该承诺的真实性承担保证责任，作为出卖方其有义务剔除可能存在的房产交易障碍，并对其合同承诺负责，世华公司作为居间方应当就自己所了解到的情况向交易双方如实告知，居间方无需对该部分事实承担瑕疵保证责任。《放弃优先购买权声明书》是出卖人取得后拍照发给世华公司的经纪人，世华公司随即转发给了侯艳松，对于该经过侯艳松在买卖双方的诉讼中已经表示确认。出卖人事后对该图片予以否认，并不影响该经过的真实存在。四、买卖双方最终走向诉讼的根本原因是出卖人主观上的违约态度，以及客观上拒绝履行合同的行为，承租人主张优先购买权并非世华公司所能阻止，世华公司不存在明知而故意而不如实提供的过错行为。五、出具公证委托书赎楼的义务主体是卖方，居间方无法去强迫卖方按照合同约定履行合同义务，也没有义务替卖方违约行为进行背书买单。至于买方后续代出售人赎楼，是买卖双方通过诉讼方式确定继续履行后的合理正常履行方式，不能据此认为居间方有过错。六、关于侯艳松诉请卖方关于违约金及增加的税费损失的案件，《房地产登记价格确认书》是买卖双方的真实意思表示，导致买方无法按照评估价过户的原因是卖方拒绝配合完成过户，买方只有采取强制执行的方式完成过户，过错在卖方而非居间方。且侯艳松通过诉讼获得了将近300万的违约金，足以弥补损失。七、侯艳松反诉500万的损失没有事实依据，请求法院驳回侯艳松的反诉请求。八、世华公司获得放弃优先购买权的声明过程，结合案号（2016）粤0306民初3894号判决第13页内容，世华公司已经如实告知侯艳松该获取过程，庭审过程中侯艳松对此陈述予以确认，之后经侯艳松同意，世华公司才向杜卫国转付了定金，该判决已认定杜卫国确实出具了放弃优先购买权的声明。九、登记价格确认书是买卖双方的真实意思表示，恰好证明了以评估价过户是买卖双方所确定的。后买方侯艳松采取了强制执行的方式完成过户，过错在卖方而非居间方。另外案号（2018）粤03民终1204号判决已经就为何不增加支持的税费作出阐释，该主张没有事实与法律依据。世华公司一审起诉请求：1、侯艳松向世华公司支付居间服务佣金287315元，2、本案全部费用由侯艳松承担。侯艳松反诉请求：1、世华公司赔偿侯艳松损失5062260元；2、本案诉讼费由世华公司承担。一审法院认定的事实：案外人杜卫某原系深圳市福田区金田路皇某商务中心1号楼6×1房产（深房地字第3000××××91号）的业主。2015年5月14日，杜卫某与世华公司签署《出售物业独家代理委托书》，委托世华公司独家出售上述房产，售价为29154300元，委托期限从2015年5月14日至2016年5月13日。同日，杜卫某作为卖方、陈某红作为卖方代理人与侯艳松（买方）签订《房地产买卖合同》，约定上述房产的转让成交价为19154300元，买房在签署本合同时向卖方支付定金300万元，定金由居间方或银行监管。买方需办理银行按揭，买方应于签署本合同之日起47日付清首期房款约9577150元（不含定金），并于约定日期前向银行提交按揭贷款申请及相关材料。房产处于抵押状况，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起47日内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。房产交易过程中的营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、委托公证费、过户、按揭服务费、查档费、评估费、其他增值税由买方支付，赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方支付，没有约定的税费，由买卖双方各自按规定承担。合同签订后因法律法规、政策规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付。交易物业附有租赁合同，租赁期至2016年3月9日止，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，买卖双方同意继续履行租赁合同。备注条款第3条约定卖方须在5日内与租户签署放弃优先购买权，如无法达成卖方返还定金，双方不得再追究卖方违约责任。同日，侯艳松签署《居间服务及佣金承诺书》，确认世华公司已就上述房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方2015年5月14日签订了买卖合同，侯艳松承诺向世华公司支付佣金287315元（大写金额，小写金额显示为287314500，世华公司称以大写金额为准，系房产交易价格的1.5%），并最迟在买卖双方递件过户前支付完毕。一审庭审中，世华公司称提供了带侯艳松看房、撮合双方签署合同、定金托管与转付、协助办理首期款资金监管等服务，侯艳松确认首期款资金监管系其与买方自行去做的，对于世华公司提供的其他服务予以确认，但称世华公司提供的服务有瑕疵。一审另查，2015年7月31日，涉案房产的承租人金万达公司以杜卫某、侯艳松侵犯其优先购买权为由向法院起诉，请求确认杜卫某与侯艳松的买卖合同无效，案号为（2015）深福法民三初字第1847号。法院于2016年5月10日作出民事判决，确认金万达公司在租赁期间（2015年4月28日至2016年3月9日）对涉案房产享有在同等条件下有优先购买权，杜卫某侵犯了金万达公司对涉案房产在同等条件下的优先购买权，驳回了金万达公司要求确认买卖合同无效的诉讼请求。一审宣判后，侯艳松不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2016年8月31日作出（2016）粤03民终14559号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年，侯艳松作为原告，以杜卫某、陈某红为被告、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行、中国农业银行股份有限公司深圳福田保税区支行、金万达公司为第三人诉至福田区人民法院，案号为（2016）粤0304民初3894号，诉讼中，法院依法追加金万达公司为第三人。世华公司答辩称其经纪人收到杜卫某微信发送的放弃优先购买权的声明书一份，后侯艳松前往农业银行进行1300万元资金托管，双方因杜卫某不肯提供备案登记的租赁合同未完成首期款资金监管。2016年9月28日，法院作出民事判决，认定侯艳松于2015年5月24日在世华公司处采取刷卡方式支付了涉案房产的定金300万元。此后世华公司向侯艳松提供了一张没有落款日期，加盖有金万达公司公章的《放弃购买权声明书》复印件，载明金万达公司为涉案物业承租人，现承租人知悉该物业之业主将出售该物业，声明不论该物业以任何价格成交，承租人自愿放弃对该物业的购买权。世华公司称该声明书系杜卫某作为法定代表人的郎迈资产公司专门负责租赁业务的员工以微信的方式发给世华公司的业务员的，当时发送的照片系复印件，世华公司要求杜卫某提供原件，但杜卫某没有提供原件，世华公司遂将该张图片发送给侯艳松，对上述陈述侯艳松予以确认。2015年5月28日，侯艳松与杜卫某签订《补充协议》，约定涉案物业处于抵押状态，卖方未将房地产证托管于经纪方，买方同意在此前提下在签署本协议之日起5个工作日支付定金300万元给卖方。此后世华公司向杜卫某转付了定金300万元。世华公司和侯艳松均确认系杜卫某出具了承租人放弃优先购买权声明后，侯艳松才同意签署协议进行放款。杜卫某称签订合同后一直与金万达公司沟通，当时以为金万达公司会同意放弃优先购买权，所以就收取了世华公司的定金。2015年6月29日，侯艳松与杜卫某、农业银行福田保税区支行签署《二手房交易结算资金托管协议》，约定侯艳松与杜卫某为涉案房产交易委托管理的资金为13004300元。同日，世华公司向上述托管协议约定的账户存入托管金额13004300元。此后，杜卫某并未委托担保公司进行赎楼。2016年1月8日，杜卫某向世华公司发出《告知函》，告知世华公司，杜卫某一直与金万达公司协商签署放弃优先购买权协议书，金万达公司以各种理由拒绝。2015年11月17日，杜卫某接到法院的应诉通知后，通知世华公司终止房屋买卖合同，尽快安排办理退换定金事宜。法院认为侯艳松与杜卫某签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。根据世华公司与侯艳松的陈述、放弃优先购买权声明的复印件以及此后侯艳松与杜卫某签订的提前放定的协议可以形成证据链，证明杜卫某确实向侯艳松出具了放弃优先购买权的声明。判令侯艳松向杜卫某支付购房款16154300元，杜卫某向侯艳松交付涉案房产并过户登记，杜卫某、陈某红向侯艳松支付违约金1746872.16元。一审宣判后，侯艳松不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）粤03民终1283号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年，侯艳松再次作为原告，以杜卫某、陈某红为被告、世华公司为第三人诉至福田区人民法院，案号为（2017）粤0304民初13526号，经审理查明，（2016）粤0304民初3894号案判决生效后侯艳松于2017年4月21日向抵押贷款银行偿还剩余抵押贷款7978009.86元，2017年5月27日，侯艳松向杜卫某、陈某红支付完毕扣除了生效判决认定的违约金、案件受理费及保全费之后的剩余房款。2017年6月2日，杜卫某、陈某红向侯艳松交付涉案房产，但未办理过户手续。2017年6月14日，侯艳松向法院提出执行申请，案号为（2017）粤0304执10835号。法院于2017年7月25日作出执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封，将涉案房产过户至侯艳松名下。2017年9月18日，侯艳松向深圳市地方税务局缴纳卖方应付税费2136904.66元及买方应付税费484480.14元。诉讼中侯艳松提交了微信聊天记录一份，其称系世华公司工作人员向其发送的照片，照片显示内容为税费计算方式，卖方应缴税6193元，卖方应缴税608675元，备注为以上税费计算供参考，以国土局实际税单及合约为准。世华公司庭后提交书面质证意见对真实性予以确认，但该税费是经纪人个人初步计算所得，仅供参考。法院认为，杜卫某、陈某红未能按照合同约定履行买卖合同约定的义务，构成违约，侯艳松据此有权要求自2016年9月29日至2017年8月4日止的逾期履行合同违约金。关于杜卫某、陈某红逾期履行导致侯艳松税费增加问题。首先，合同约定的税费除赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息及提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用外，其余税费应由买方承担。即便合同签订后，政策原因导致该项税费金额发生变化，也不免除侯艳松依据合同约定支付该种类税费的义务。侯艳松承担后要求杜卫某、陈某红返还，没有合同依据；其次，即便因为杜卫某、陈某红违约导致侯艳松支付高于合同签订之时政策规定的税费金额。原3894号案件加上本案，法院已认定杜卫某、陈某红因其违约行为需要向侯艳松支付的违约金将近300万元，足以弥补侯艳松的损失。退一步说，即便因为杜卫某、陈某红逾期履行合同导致政策变更，侯艳松需支付多于签订合同之时可逾期的税费金额，侯艳松也未能举证证明如杜卫某、陈某红正常履行合同，其应支付的税费金额，其应承担举证不能的后果。判令杜卫某、陈某红向侯艳松支付违约金1183735.74元。一审宣判后，侯艳松、杜卫某、陈某红均不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2018年11月9日作出（2018）粤03民终12049号民事判决，认为侯艳松在房屋交付之前，实际仅支付了定金300万元，13004300元房款亦仅托管三个月，大部分房款直至2017年4月之后才实际支出，本案以房屋全款19154300元为基数自2015年7月1日起算的违约金远高于其因支付房屋价款而产生的资金占用成本，足以弥补该项损失。如实申报、依法纳税是公民的法定义务，侯艳松主张双方本应以交易真实交款之外的其他价格申报纳税，违反法律规定。侯艳松主张双方对于合同税费负担约定的真实意思是其仅以交易当时的存量房交易价格为基数计算的税费为限承担缴纳义务，该主张与合同约定不符。判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，法律并未对居间合同的形式作出强制性规定，只要双方达成合意，且未违反法律法规的强制性规定，合同即成立并生效。侯艳松向世华公司出具的《居间服务及佣金承诺书》，系双方的真实意思表示，双方均应受该承诺书的约束。且侯艳松确认世华公司向其提供了看房、撮合双方签署合同、定金托管与转付的居间服务，双方存在居间合同关系，侯艳松亦应履行相应的合同义务。按照目前二手房买卖的一般操作流程，世华公司的居间服务不但包含前述服务，而且包含协助过户、房屋交接等后续流程的完成，但后续流程的完成均系侯艳松通过诉讼的方式进行，故法院结合本案中世华公司提供的实际服务，酌定侯艳松承担约定佣金的30%，即86194.5元。世华公司超出上述部分的诉讼请求，法院不予支持。承诺书约定佣金最迟须在过户前支付完毕，涉案房产于2017年7月25日过户至侯艳松名下，世华公司于2017年12月5日向法院起诉并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效。即使如侯艳松所述世华公司应于2015年11月17日收到杜卫某关于解除合同的函件时主张权利，世华公司亦未超过诉讼时效，故侯艳松关于世华公司的起诉超过诉讼时效的抗辩法院不予采纳。关于侯艳松提出的反诉。世华公司已取得卖方杜卫某出具的《出售物业独家代理委托书》，可以代理涉案房产，依据前述的生效判决，世华公司已向侯艳松如实告知了关于《放弃购买权声明书》没有取得原件的事实，之后经侯艳松同意，世华公司才向杜卫某转付了定金。至于后续的案外人金万达公司提起的确认买卖合同无效之诉，及侯艳松通过诉讼的方式实现合同继续履行，并非世华公司所能控制，世华公司在庭审中已依照程序履行了如实陈述的义务。关于侯艳松支付的税费，前述生效判决已进行了详细论述，侯艳松主张因世华公司的过错导致其多缴纳税费，产生500余万元的损失，依据不充分，法院不予支持。即使侯艳松在该房产交易中存在损失，之前的民事判决已判令杜卫某、陈某红向其支付将近300万元的违约金，足以弥补侯艳松的损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、侯艳松应在判决生效之日起十日内向世华公司支付居间服务佣金86194.5元。二、驳回世华公司的其他诉讼请求；三、驳回侯艳松的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5601元（已经由世华公司预交），由世华公司负担1955元，侯艳松负担3655元；反诉案件受理费23617.94元，由侯艳松负担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷，双方二审争议的焦点为：1、世华公司上诉主张侯艳松全额支付居间服务佣金287315元是否成立；2、侯艳松上诉主张世华公司赔偿侯艳松代卖方杜伟国支付的税费而造成的损失2136904.66元是否成立。关于焦点1：侯艳松虽经世华公司居间撮合，与案外人杜卫某（原系深圳市福田区金田路皇某商务中心1号楼6×1房产的业主）于2015年5月14日签订《房地产买卖合同》，但涉案房产当时尚在出租，并无有效证据证明作为承租人的金万达公司已放弃优先购买权。2015年7月31日，金万达公司也以杜卫某、侯艳松侵犯其优先购买权为由向法院起诉，请求确认杜卫某与侯艳松的买卖合同无效[案号为（2015）深福法民三初字第1847号]。法院确认金万达公司在租赁期间（2015年4月28日至2016年3月9日）对涉案房产享有在同等条件下有优先购买权，杜卫某侵犯了金万达公司对涉案房产在同等条件下的优先购买权，但并无证据证明杜卫某与侯艳松存在串通损害金万达公司利益，对其主张合同无效的请求予以驳回。根据上述事实，双方签订的《房地产买卖合同》能否履行仍需等待确认金万达公司是否行使优先购买权，合同当时并不具有可履行性。世华公司作为专业机构，未将上述行使优先购买权的风险告知侯艳松，在未排除相关风险的情况下即促成侯艳松与业权人杜卫某签订《房地产买卖合同》明显未尽责。根据侯艳松与产权人杜卫某签订的《房地产买卖合同》，其备注条款第3条约定卖方须在5日内与租户签署放弃优先购买权，如无法达成卖方返还定金，双方不得再追究卖方违约责任。上述事实也表明双方当时系以“卖方须在5日内与租户签署放弃优先购买权”为《房地产买卖合同》的生效条件，后来卖方也未按约取得租户签署放弃优先购买权的手续。《中华人民共和国合同法》第427条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。世华公司在《房地产买卖合同》签订的当日拟定的《居间服务及佣金承诺书》中写明世华公司就买卖一事提供了全面的居间服务，明显与事实不符，违反了诚实信用的原则。根据诚实信用的原则及常理，侯艳松作出的承诺应是针对《房地产买卖合同》能够有效履行所作出。金万达公司后以杜卫某、侯艳松侵犯其优先购买权为由向法院起诉，法院支持了金万达公司的优先购买权，后虽因金万达公司未在有效期内行使优先购买权，《房地产买卖合同》具有可履行性，但《房地产买卖合同》得以履行也系基于后来金万达公司放弃行使优先购买权的偶然因素。金万达公司起诉杜卫某、侯艳松侵犯其优先购买权一案历经一审、二审，侯艳松因此付出了大量的人力、物力。后因产权人不履行合同，侯艳松通过诉讼途径及申请强制执行实现了合同的权利，但侯艳松因此付出了大量的人力、物力。世华公司未与侯艳松签订居间合同，明确各自的权利、义务。根据《中华人民共和国合同法》第427条规定：促成合同成立是居间人要求支付居间报酬的前提。根据居间合同的目的及二手房买卖的一般操作流程，提供签订合同的机会、资金托管、协助过户、房屋交接等程序中均可以赋予居间人相应的义务。根据本案的特殊情况，《房地产买卖合同》得以继续履行，签订合同的行为并未起到决定性的作用。世华公司以侯艳松经世华公司居间撮合，与案外人杜卫某已签订《房地产买卖合同》为由主张其已全面履行义务，侯艳松应全额支付居间服务佣金287315元理由不成立。一审根据世华公司提供的实际服务，结合后续流程均系侯艳松通过诉讼的方式进行及本案实际，酌情认定侯艳松承担约定佣金的30%，即86194.5元并无不当。世华公司上诉主张应全额支付佣金本院不予支持。关于焦点2：根据侯艳松与产权人杜卫某签订的《房地产买卖合同》，房产交易过程中的营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、委托公证费、过户、按揭服务费、查档费、评估费、其他增值税由买方支付，没有约定的税费，由买卖双方各自按规定承担。合同签订后因法律法规、政策规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付。侯艳松通过诉讼途径及申请强制执行实现了合同的权利，办理了房产过户手续，承担了买卖双方应缴纳的税费，侯艳松向深圳市地方税务局缴纳卖方应付税费2136904.66元及买方应付税费484480.14元。由侯艳松承担卖方税费并无违反双方合同的约定。侯艳松并未提交有效证据证明因世华公司的过错导致其税费的增加，且继续履行合同、实现房产所有权的转移系侯艳松自己的决定，侯艳松上诉主张世华公司赔偿侯艳松代卖方杜伟国支付的税费而造成的损失2136904.66元理由不成立，本院不予支持。综上所述，世华公司及侯艳松的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币11220元（深圳市世华房地产投资顾问有限公司与侯艳松各预缴5601元），由上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司与上诉人侯艳松各负担5601元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月十三日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。