广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8501号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务：总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓文，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄鹏，男，1987年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵桦，女，1955年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区，系黄鹏的母亲。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3栋A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：李志民，男，1960年11月6日出生，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务：行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人黄鹏、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人李志民、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信达公司上诉请求：1.撤销一审判决的第二判项；2.案件诉讼费由黄鹏承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，黄鹏对涉案房屋不享有产权。合同效力并不当然等同物权效力。国龙公司与黄鹏签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋，已依法备案登记在李志民名下，且为抵押备案登记在农行淘金支行名下的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗黄鹏的效力。黄鹏存在重大过错，应承担不利后果。黄鹏与国龙公司签订的购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但黄鹏仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，其应该承担由此造成的不利后果。（二）一审法院关于抵押权问题适用法律错误。一审法院在该问题上适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条，但该司法解释的释法目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合同的抵押权。且该司法解释的适用前提是在处分建设工程项目之后，涉案房屋不存在建设工程纠纷和处分问题，因此一审法院适用法律错误。（三）无论《商品房预售合同》是否有效，信达公司都依法享有对涉案房屋的抵押权。李志民与农行淘金支行在签订的《购房担保贷款合同》时已经办理了预售房地产交易登记，农行淘金支行有理由相信李志民为房产的合法所有人。农行淘金支行履行了贷款义务，且办理了抵押登记。据此，整个过程和手续是合法且善意的，其效力应受法律保护。若一审法院认定国龙公司与李志民签订的《商品房预售合同》无效，则李志民为无权处分人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，农行淘金支行善意取得涉案房屋的抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利，故信达公司依法享有对涉案房屋的抵押权。（四）一审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出生效法律文书相冲突的判决。原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第760号《民事调解书》载明“李志民若不履行上述调解主文第一、二、三项中的任何一项时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述《购房担保贷款合同》，要求李志民清偿合同项下的全部未付的借款本金、利息、罚息。农行淘金支行有权从拍卖、变卖李志民名下的广州市越秀区x号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁x房的房产所得价款中优先受偿。”并已进入执行程序。现一审判决要求信达公司协助黄鹏过户，事实上阻碍了原生效民事调解书的执行。信达公司认为生效法律文书具有既判力，一审法院未经审判监督程序作出生效法律文书相冲突的判决，违反法定程序。（五）黄鹏与国龙公司于2004年签订合同，签订合同之前李志民、农行淘金支行之间的纠纷已产生，并且由一审法院作出了调解书。而黄鹏在明知或应知有调解书的情况下，还继续向国龙公司支付了购房款，会造成信达公司的损失。且信达公司认为不能仅凭黄鹏持有了国龙公司出具的收据，就证明已经付清了全额的款项。（六）黄鹏在2004年12月份签订合同时未满18周岁，其不足以有经济能力来购买或者偿还房款。被上诉人黄鹏二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。虽然黄鹏购买时不满18岁，但签订合同时写的是母亲与黄鹏两人的名字。签订合同后一个月黄鹏满18周岁，黄鹏到国龙公司以自己的名义签订了合同，并且所有付款全部都由黄鹏的母亲赵桦支付给国龙公司。黄鹏当时是在国龙公司现场出售房屋的地方与国龙公司签订合同，是因为信任国龙公司才购买该房屋，并不知道国龙公司存在有其他诉讼问题。对贷款问题是不清楚的，因此采取一次性付款，国龙公司通知黄鹏交房款，黄鹏就交付了房款，因此，黄鹏没有存在过错。因黄鹏已经付款，现在希望国龙公司尽早给黄鹏办证。原审第三人国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人农行淘金支行未到庭陈述答辩意见。原审第三人李志民未到庭陈述答辩意见。黄鹏于2017年9月14日向一审法院起诉请求：1.确认黄鹏与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.国龙公司立即为黄鹏办理广州市环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房的房产证。一审法院认定事实：2004年12月24日，黄鹏（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）x号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第x号；商品房预售许可证号为x号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁x层x号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共90.0077平方米。该商品房属现房，按套出售，总金额511218元，买受人一次性付款。出卖人应在2005年1月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后120个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后120个工作日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失等。2004年12月7日-2005年3月21日期间，国龙公司向黄鹏出具收据6张，载明收到黄鹏交来楼款509326元及税费11247元（税以1.83%计算，多计部分作为楼款）。2005年2月1日，黄鹏与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认黄鹏接收国龙大厦裕兴阁x大门钥匙。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁x单元于2001年12月3日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为李志民，房屋使用性质为住宅，建筑面积92.39平方米，成交价格720642元，签约时间2001年11月29日。2007年11月27日，一审法院作出（2007）越法执字第3028-1号民事裁定书，载明：农行淘金支行与李志民、国龙公司购房担保贷款合同纠纷一案，原广州市东山区人民法院于2004年7月13日作出的（2004）东法民二初字第760号民事调解书已经发生法律效力，依上述调解，李志民应将借款本金421005.42元及利息、罚息，受理费10009元支付给农行淘金支行，国龙公司对处分李志民名下的裕兴阁x房后不足以清偿上述债务部分承担连带保证责任……在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第760号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，农行广东省分行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人李志民的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币421005.42元，利息308940.36元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。一审法院认为，黄鹏与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助黄鹏办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实，国龙公司与李志民虽然签订商品房买卖合同并且办理了预售登记，但李志民既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人李志民签订商品房买卖合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人李志民签订的商品房买卖合同为无效合同，李志民无权以该合同对抗黄鹏的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。黄鹏已支付了全部购房款，并实际使用涉讼房屋多年，其对房屋享有的权利优先于信达公司对该房屋享有的抵押权。至于国龙公司、李志民及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，黄鹏要求确认买卖合同有效，由国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认黄鹏与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、国龙公司在判决发生法律效力之日起10日内，协助黄鹏到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房所有权转移登记至黄鹏名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；李志民、农行淘金支行及信达公司对此须予以协助。一审案件受理费8912元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司向本院提交（2018）粤民抗196民事裁定书和粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明国龙公司系列名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷有部分案件进入了再审程序当中，还没有审判结果，国龙公司认为该再审结果有可能影响到国龙大厦的抵押权人是否对涉案的房屋享有优先受偿权的情况，请法庭将再审结果也纳入考量的范围。信达公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，其认为该审判结果对抵押权会有影响。黄鹏质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性没有意见。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：因国龙公司利用李志民名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黄鹏在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。黄鹏已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。故一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则，判决确认黄鹏与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，由国龙公司协助黄鹏办理涉案房屋权属证书，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽