广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23744号上诉人（原审原告）：雷炯明，男，1983年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟华，男，1979年9月23日出生，汉族，身份证住址福建省福安市。委托诉讼代理人：张凡，广东耀顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林巧忠，男，1984年7月2日出生，汉族，身份证住址福建省福安市。原审第三人：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48-50层。负责人：谢宏儒，行长。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，广东卓信律师事务所律师。上诉人雷炯明因与被上诉人陈伟华、林巧忠、原审第三人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）执行异议之诉一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。雷炯明上诉请求：1.依法改判停止对广州市番禺区某某F房的执行，解除查封；2.判令确认位于广州市番禺区某某街某某F的房屋一间归雷炯明所有；3.判令林巧忠、中信银行广州分行涂销广州市番禺区某某街某某F房抵押登记；4.判令林巧忠协助和配合雷炯明办理广州市番禺区某某街某某F房的产权过户登记；5.一、二审诉讼费由陈伟华、林巧忠及中信银行广州分行承担。事实与理由：一、一审错误认定“雷炯明明知涉案房屋处于法院查封状态还与林巧忠签订《房屋买卖合同》并履行合同有过错”。1.雷炯明与林巧忠签订《房屋买卖合同》时涉案房屋确实是处在抵押及法院查封状态，但雷炯明在签订该合同后己积极与林巧忠及原申请查封人协商并于2016年5月4日签订了《补充协议》，约定雷炯明支付部份购房款给林巧忠，林巧忠用该部份款项支付给申请查封人，之后法院办理了该次查封的解封手续。至于是林巧忠或原申请查封人，抑或是原查封法院的原因未能及时解封，责任不在雷炯明；2.雷炯明还与林巧忠及中信银行广州分行就转按揭事宜进行了多次商谈，己向银行递交了《二手房按揭贷款申请书》；3.陈伟华本次申请查封时间为2016年6月8日是在雷炯明与林巧忠签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之后。在陈伟华申请查封涉案房屋后，雷炯明还与林巧忠、陈伟华及某桥公司就解封涉案房屋本次查封签订了《协议书》，系因林巧忠的原因未实际履行。二、雷炯明完全愿意将尚未支付的八十余万元购房款交给执行法院分配。三、根据相关法律规定，轮候查封的性质不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。涉案房屋处于轮候查封状态是在雷炯明与林巧忠签订《房屋买卖合同》之后，雷炯明并无过错并有理由阻却本次执行拍卖。综上，请二审改判支持雷炯明的上诉请求。陈伟华辩称，不同意雷炯明的上诉请求，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，已明确雷炯明需同时具备以下四个条件，法院才能支持其上诉请求。1.在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。根据查明的事实，涉案房屋于2015年8月28日已经被番禺法院查封，2016年6月8日又被轮候查封，在林巧忠与陈伟华案执行过程中轮候查封时，番禺法院还未对涉案房屋解封；2.在法院查封之前，已经合法占有该不动产。雷炯明提交的协议书及交楼确认书显示涉案房屋交付的时间是2016年9月1日，也就是说在法院查封涉案房产前，雷炯明并未合法占有该涉案房屋；3.已经支付全部的价款，或者按照合同约定支付部分价款，并将剩余价款按照法院的要求交付执行的。在本案中涉案的价款共计是1208000元，而根据雷炯明提供的证据显示，其仅向林巧忠支付了209000元，剩余还有999000元尚未支付；4.非因买受人自身原因未办理过户登记的。本案中，雷炯明与林巧忠在明知涉案房屋已被法院查封，且处于抵押状态，仍签订《房屋买卖合同》，导致涉案房屋不能办理过户登记手续，雷炯明是存在过错的。综上，我方认为雷炯明不符合相关法律规定，不能阻却本案执行。中信银行广州分行述称，我方同意陈伟华的答辩意见。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。涉案房屋抵押期间未经抵押权人中信银行广州分行的同意，是不能转让的，其签订的《房屋买卖合同》不产生房屋转让的法律效力。林巧忠经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。雷炯明于2018年11月2日向一审法院起诉请求：1.停止对广州市番禺区某某街某某F房的执行，解除查封；2.确认雷炯明2016年3月21日与林巧忠夫妻签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认上述房屋归雷炯明所有；3.林巧忠、中信银行广州分行涂销上述房屋抵押登记；4.林巧忠协助和配合雷炯明办理上述房屋的产权过户登记；5.一审案件诉讼费由陈伟华、林巧忠、中信银行广州分行承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区某某街某某F，建筑面积79.2平方米，权属人登记为林巧忠，产权登记时间为2013年4月19日；2013年5年9月办理抵押登记，抵押权利人为中信银行广州分行，借款金额700000元；2015年8月28日涉案房屋被一审法院（2015）穗番法执字第3545-1号案件查封，2016年6月8日被一审法院（2016）粤0113民初4389号案件轮候查封，2016年6月23日转为正式查封，其后涉案房屋被其他案件轮候查封。2016年3月24日，林巧忠（卖方）、雷炯明（买方）与广州市宗信房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋交易事宜，卖方保证对涉案房屋享有完整处分权，涉案房屋没有被司法机关查封，且出售涉案房屋没有侵犯第三人权利，否则卖方承担由此引发一切责任，由于卖方原因造成涉案房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷由卖方承担全部责任；涉案房屋按套销售，成交价为1208000元，定金50000元，买方在签署合同时自行支付，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日7日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂消抵押及归档手续；买方在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时委托经纪方指定之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年900000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具贷款通知收后五天配合经纪方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款（不含定金）258000元交付给卖方；楼价余款900000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需在2016年6月1日前完成；买方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅涉案房屋的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看涉案房屋，对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予认可；卖方交付涉案房屋予买方使用之日为交易过户当天；买卖双方知悉涉案房屋处于法院查封及银行抵押状态，并由卖方自行负责处理上述物业的解封及银行还贷事宜，等等。2016年3月24日，4月25日林巧忠分别出具《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋定金50000元及首期楼款53000元。2016年5月4日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、乙方在签订本协议当天一次性给甲方支付购房款100000元，甲方自愿给乙方购买涉案房屋优惠23000元，即涉案房屋交易价为1185000元，故乙方合共现支付甲方200000元，现余款金额为985000元，甲方在收到本协议约定的100000元后十二个工作日内到番禺法院办理解封涉案房屋手续；二、如出现以下情形，乙方有权解除与甲方关于涉案房屋买卖合同：1.甲方收到乙方给付的本协议约定的100000元后十二个工作日内没有给番禺法院提交解封涉案房屋申请的；2.法院在收到甲方或该案申请执行人提交解封申请后30日内仍未能办理解封手续（以房管局查册为准）；3.在买卖房屋过户前再有第三方申请查封涉案房屋的；乙方依据本协议提出解除涉案房屋买卖合同的，甲方承担违约责任并按照交易价的10%赔付给乙方；三、本协议同原买卖合同不一致的约定，以本协议约定的为准，等等。2016年5月4日，林巧忠分别出具两枚《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋首期楼款各50000元，并注明该笔款项转入林巧忠指定的收款账号。2016年5月25日，林巧忠与雷炯明办理网签手续。2016年8月6日，林巧忠（甲方）、罗莹（乙方）、陈某（丙方）与陈伟华（丁方）签订《协议书》，就丁方向番禺法院申请涉案房屋解封事宜达成协议：1.由甲方自筹资金260000元于2016年8月25日前支付给丁方（作为甲方支付给丁方的购货款）；2.甲方支付上述款项给丁方后，乙方即时支付25000元给丁方（作为乙方借给甲方）；同时丙方支付30000元给丁方（作为甲方向丙方的借款）；3.丁方保证在收到上述金额320000元当天内完成上述房屋的解封事宜，否则愿承担由此引起的法律与经济责任；4.交易过户当天，乙方支付甲方首期购房款85000元，此笔款项直接划入丁方名下的银行账户（作为甲方支付给丁方的货款）；5.剩余款项甲方在一年内付清给丁方。2016年9月1日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《协议书》，约定：1.鉴于甲方在与乙方签订《房屋买卖合同》后特别是在2016年5月4日签订《补充协议书》以及2016年8月6日签订四方《协议书》后甲方均没有按期履约，甲方已严重违约，乙方均选择继续履行合同，不行使解除合同权利，甲方为表示履约诚意，甲方愿意于2016年9月1日前清空涉案房屋交给乙方使用，乙方有权保留追究甲方合同违约责任的权利；2.乙方在甲方移交房屋时再给甲方6000元购房款，余下款项支付时间和方式按甲、乙双方原约定执行；3.本协议同原《房屋买卖合同》、《补充协议书》、《协议书》不一致的约定，以本协议约定的为准。双方确认雷炯明已支付上述6000元购房款。其后，林巧忠在《交楼确认书》中买方一栏中签名，但未签署日期。2016年5月31日，陈伟华以林巧忠拖欠其货款为由，起诉至一审法院，立案（2016）粤0113民初4389号，该案于2016年8月17日作出民事判决，判决林巧忠向陈伟华支付货款及利息。2016年9月22日，陈伟华向一审法院申请执行，立案（2016）粤0113执5754号。中信银行广州分行因与林巧忠借款合同纠纷起诉至广州市天河区人民法院，立案（2017）粤0106民初10084号，请求林巧忠归还剩余贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权等。2017年12月21日，该案作出民事判决，判决林巧忠向中信银行广州分行偿还贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权，等等。2018年1月17日，雷炯明就（2016）粤0113执5754号案执行案件向一审法院提起执行异议，立案（2018）粤0113执异4号，雷炯明认为其与林巧忠签订的《房屋买卖合同》及相关协议有效，其已履行合同义务并入住涉案房屋，请求解除对涉案房屋的查封。该案审理查明，2015年8月28日，一审法院在（2015）穗番法执字第3545-1号案件中查封了涉案房屋，2016年3月24日，林巧忠与雷炯明签订了《房屋买卖合同》，2016年6月8日，一审法院在（2016）粤0113民初4389号案中轮候查封了涉案房屋。该案认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，雷炯明与林巧忠所述的《房屋买卖合同》签订时间为2016年3月24日，而涉案房屋在《房屋买卖合同》签订前已被一审法院查封，雷炯明在购买涉案房屋时，已知悉涉案房屋处于查封状态，造成房屋不能办理过户登记是因买受人自身原因；其次，雷炯明并未支付涉案房屋的全部价款，因此，雷炯明请求解除对涉案房屋的查封缺乏法律依据，一审法院不予支持。2018年10月13日，该案裁定驳回雷炯明提出的异议请求。一审庭审中，雷炯明与林巧忠确认双方实际履行的是2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》，合同约定交易价格为1208000元，雷炯明主张在合同约定价格基础上优惠了23000元，实际交易价格应为1185000元；雷炯明、陈伟华与林巧忠均确认2016年8月6日签订的《协议书》并未实际履行；雷炯明主张于2016年9月1日签订协议书当天接收使用涉案房屋，林巧忠在交楼确认书买方一栏签名确认；林巧忠认为双方并未正式交付房屋，钥匙存放在中介处，确认雷炯明已实际占用房屋，但不清楚具体时间。上述事实有《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、房地权证、《补充协议书》、《协议书》、《交楼确认书》、《收款收据》、执行裁定书、广州市不动产登记查册表、房地产他项权利明细、房地产查封明细、民事判决书、庭审笔录等证据证实。一审法院认为：本案为执行异议之诉，争议焦点为雷炯明所提供的证据是否足以阻却陈伟华为实现债权而对涉案房屋实施的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”雷炯明于本案提出的执行异议之诉成立，必须同时满足上述法律规定。对此，一审法院分析如下：首先，关于合同效力的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。就不动产物权变动而言，买卖合同是引起不动产物权变动的原因行为，非物权变动的结果，而此处规定的转让指的是不动产物权变动的结果。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人未通知抵押权人，转让行为无效。此处转让行为无效指的是抵押人与受让人的转让行为对抵押权人不发生法律效力，并非抵押人与受让人之间的转让行为无效。因此，雷炯明与林巧忠就买卖涉案房屋于2016年3月4日签订的《房屋买卖合同》虽然未经抵押权人中信银行广州分行的同意，在抵押权未消除的情形下，仅影响合同的履行，不影响合同的效力。上述合同是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。关于合同签订时间的问题，双方在合同签订之时房屋已被（2015）穗番法执字第3545号案件查封，虽然其后该案查封被解除，但解除该案件查封的同时，（2016）粤0113民初4389号案件轮候为正式查封，也就是说，涉案房屋始终处于司法查封状态，合同履行障碍一直未能消除，因此，雷炯明、林巧忠就涉案房屋签订的买卖合同签订时间应认定为在查封之后。其次，雷炯明主张其已于2016年9月1日实际接收使用涉案房屋，林巧忠对房屋实际由雷炯明占用状态予以确认，但对具体时间不予确认，即便雷炯明于2016年9月1日占用涉案房屋，但时间也在法院查封之后。再次，雷炯明与林巧忠约定涉案房屋交易价格为1185000元，雷炯明至今未支付全部房款。最后，雷炯明在签订合同时已知悉涉案房屋的查封及抵押情况，合同履行明显存在障碍，在障碍未能解除的前提下，雷炯明仍坚持履行合同，导致房屋不能过户至其名下，雷炯明本身存在过错。综上，雷炯明与林巧忠签订合同及履行合同的情形均不符合上述规定能够排除执行的条件，雷炯明对涉案房屋享有的民事权益不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案房屋执行，理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在林巧忠名下，雷炯明主张其对涉案房屋的所有权缺乏依据。因其与林巧忠之间的房屋买卖合同存在履行障碍，故其要求林巧忠办理产权过户登记，林巧忠与中信银行广州分行办理涂消抵押登记，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，一审法院于2019年7月8日判决：一、确认雷炯明与林巧忠于2016年3月24日就广州市番禺区某某街某某F房签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回雷炯明其余诉讼请求。一审案件受理费100元，由雷炯明负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。雷炯明确认其签订房屋买卖合同后已支付的款项为209000元。本院经二审审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案各方对一审认定雷炯明与林巧忠签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效均无提出异议。本案二审争议的焦点是雷炯明对涉案房屋是否享有足以排除陈伟华为实现债权而对涉案房屋申请的强制执行的权利。根据已查明的事实，雷炯明与林巧忠就涉案房屋签订《房屋买卖合同》时明知房屋上已存在抵押和查封，合同签订后雷炯明已支付的款项仅209000元，因此雷炯明并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关买受人权益能够排除执行的情形。一审认定雷炯明对涉案房屋享有的权益不足以排除对涉案房屋的强制执行，并无不当，本院予以确认和维持。雷炯明在本院审理期间既未有新的事实与理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，本院对雷炯明的上诉主张不予采纳。综上所述，雷炯明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人雷炯明负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十三日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳