海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5822号上诉人（原审原告、反诉被告）：林虎，男，1985年2月23日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：王季彪，海南唐海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:付乙辰，女，1971年9月9日出生，汉族，住海口市。原审第三人：海南远航房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市秀英区长海大道6号远大购物广场商业街1-01号。法定代表人：杜海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈奕培，该公司职员。上诉人林虎、付乙辰，原审第三人海南远航房地产营销策划有限公司（以下简称远航公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林虎上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判付乙辰返还林虎定金10万元；二、本案诉讼费由付乙辰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2019年4月3日，由远航公司提供中介服务，林虎与付乙辰及远航公司签订《房屋买卖合同》（合同编号0000024），约定付乙辰将其位于海口市××区一期7A3303住宅房出售给林虎，面积72.95平方米，总价款为1100000元（包含整屋装修及家具家电）。《房屋买卖合同》第四条约定林虎向付乙辰支付购房定金50000元，首付款为330000元（含定金），剩余款项通过向银行办理按揭贷款的方式向付乙辰支付。合同第九条约定林虎交付付乙辰购房定金后违约的应双倍返还林虎定金，如所付定金不足以弥补林虎损失，付乙辰须另行支付林虎房款的20%作为赔偿金。本案中，并非因为对垫资解除抵押的主体约定的不明确而使合同无法履行，双方明确约定垫资30万元作为付乙辰解压产生的费用双方各一半来分摊。本案合同不能履行的根本原因是林虎依约将购房定金50000元支付给付乙辰后，由于二手房市场价格不断上涨，付乙辰反悔，多次找借口拖延时间，不依约办理解押手续，无故要求增加价款导致合同不能履行。且付乙辰在与林虎签订《房屋买卖合同》前已将房屋出售给案外第三人，在《房屋买卖合同》履行过程中又将涉案房屋进行了出卖，违约事实清楚。综上，付乙辰的行为违反《房屋买卖合同》的约定和《合同法》的规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误，现依法提起上诉，请求法院判决支持林虎的诉讼请求。付乙辰答辩称，林虎是付5万元定金，并不是付10万元定金，系林虎严重违约，而不是我违约，故林虎应当赔偿我损失。远航公司述称，同意林虎的上诉意见。付乙辰上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回林虎的诉讼请求；3.依法改判支持付乙辰在原审中的反诉请求；4.本案一、二审的案件受理费由林虎、远航公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实故意错判，依法应当改判。（一）林虎存在严重的违约行为，而一审法官陈斌认定不存在违约，属于严重错判。根据三方于2019年4月3日签订的《房屋买卖合同》之约定，林虎只支付购房定金人民币5万元。在2019年4月25日前支付首付款人民币28万元，总的首付款加上已支付的定金，共计33万元，剩余为贷款部分按照银行的规定向付乙辰支付。林虎并没有按照合同约定向付乙辰支付过任何的款项。经过付乙辰业主多次催告，林虎根本没有钱。微信聊天记录说要付首付款也一直没付。并且明确告知林虎存在违约的事实。林虎始终没有付首付款来解押房产过户，这是事实依据。2019年5月5日付乙辰向林虎和居间方发出告知函，告知林虎存在违约行为，若不在3天内履行合同首付解押款，所产生的一切违约责任均由林虎承担。而一审法官陈斌直接以三方签订的购房合同约定不明确，不能认定任何一方违约，存在严重的故意错判，依法应当改正。这个案子真的有问题，因为合同真实性法院已经认定。竟然判决原告方赢，退回定金没有法律依据。已经前后矛盾了，判决结果与事实违背，而且判决结果本身的前后理由也是矛盾的，基于合同内容以及整个判决内容来看，确实存在很多问题，因为事实理由法官陈斌没有按照合同里面证据来判，陈斌人品一定有问题，根本不合理不合法判决。（二）一审陈斌判结给予退还，属于严重错误。“房屋买卖合同”受国家法律保护的。付乙辰业主有权将没有履行合同房屋。可以卖给其他任何人，付乙辰业主不存在任何违约行为。付乙辰有权依法没收林虎的定金。根据三方签订合同约定15至30天内没有付首付款解押房产过户，付乙辰业主有权解除合同。并且可以卖给其他任何人，付乙辰业主不存在任何违约。因林虎22天不按合同约定付首付款解押房产，其行为已构成违约。依据我国《合同法》之规定，林虎严重违约又故意拖延几个月时间，严重造成付乙辰业主经济损失。根据三方签订的购房合同《房屋买卖合同》受国家法律保护，林虎签订合同不履行债权义务要为自己犯罪行为负责。付乙辰业主有权没收定金。并且追究林虎赔偿几个月的违约责任。1、三方签订合同约定有首付款时间；2、有逾期15天时间；3、有违约赔偿责任。但是林虎始终未支付任何首付款。严重造成付乙辰经济损失。（三）一审法官陈斌目无法纪，违背合同里的真实证据，认定合同条款约定不明，严重错误。合同是远航中介签的，林虎也是远航中介带来付乙辰家买房，关于“垫资过桥贷款”林虎承担。三方在签订合同中约定，关于垫资30万元，过桥贷款（垫资方）是林虎没钱要求中介帮他找过桥贷款公司垫资30万元给林虎解押房产过户，这根林虎没有付首付款没有任何关联。林虎已经构成严重没履行房屋合同违约的事实。这与林虎没有付首付款的违约行为不存在任何关系。（四）一审陈斌枉判决驳回付乙辰的反诉请求，属于严重错误，依法应当予以改判。付乙辰有合理理由认为，本案林虎和远航中介、崔某早就认识“三人共同串通”合谋地损害付乙辰的合法权益。从付乙辰提供的证据来看，林虎和远航中介早与崔某认识，这是他们的阴谋，真正要买房的人不是这样的。即使林虎将起诉状直接发给崔某的事实吗，这是一种很大的阴谋。还好只是一栋房子。要是国家机密，不知道要害死多少中国同胞。希望中院把这个阴谋平息，给海南一个平安和谐美丽的海口。在开庭过程中，由于远航中介晚到了15分钟左右，一审法院陈斌直接将远航中介排除在法庭外，不让其参加庭审，而一审法院早就向远航中介发了传票，因此，以达到缺席审理。“国家宪法”只要开庭未结束，法官没有权利阻拦当事人出庭。法官陈斌违反国家法律法规。本案中，作为中介公司的远航中介对本案发生的情况非常情况，应当参加庭审。林虎、远航中介、崔某三人串通好谋害付乙辰，这是多么可怕的事情。真正要买房的人不是这样的。而作为中介公司的远航中介在本案是林虎合谋的帮凶，不给予任何的协调解决，从而导致各方无法交易的事实，理应承担法律责任。而一审陈斌故意驳回付乙辰的反诉请求，存在严重错误，依法应当给予改判。二、一审陈斌枉判不按合同证据适用法律错判，违反法定程序，依法应当给予纠正。一审根本没有全面地审查本案所有的案件事实，以偏盖全，不认真地审查案件事实，属于严重的错判，所适用的法律是错误的，并且不传唤有直接经济利害关系的远航中介，严重低违反法定程序，因此，依法应当给予改判。综上所述，恳请人民法院依法公平、公正的处理，支持付乙辰的上诉请求，维护付乙辰的合法权益。林虎答辩称，一、林虎为了按合同约定在2019年4月25日前支付完首付款，系因按照付乙辰的要求所做的行为，我方已提供录音证据材料来证明该事实；二、付乙辰在合同履行期间，违反房屋买卖合同约定，要求增加房屋成交价款，致使房屋买卖合同无法得到继续履行；三、涉案房屋在付乙辰出卖给林虎前，已经出售给了案外人杨某，其与杨某之间的买卖合同仍未解除。因此，付乙辰违约在先。远航公司述称，2019年4月22日，首付款之所以没有交纳，是因为付乙辰要求五一过完劳动节之后再交首付款以及办理解押。林虎向一审法院起诉请求：1.判令解除林虎与付乙辰及远航公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令付乙辰返还林虎定金10万元；3.判令本案诉讼费由付乙辰承担。付乙辰向一审法院提出反诉请求：1.判令林虎赔偿付乙辰的直接经济损失10万元及利息4350元（利息从2019年5月6日开始计算，以中国人民银行同期银行贷款年利率4.35%计算，最终计算至将上述款项支付完毕之日止）；2.判令林虎赔偿付乙辰房屋差价款6万元及利息2610元（利息从2019年5月6日开始计算，以中国人民银行同期银行贷款年利率4.35%计算，最终计算至将上述款项支付完毕之日止）；3.判令林虎赔偿付乙辰每月的银行贷款共计27480元；4.本案本诉及反诉的案件受理费由林虎承担。一审法院认定的事实：2019年4月3日，林虎与付乙辰、经纪方远航公司共同签订《房屋买卖合同》，约定付乙辰将其位于海口市××区一期7A3303房屋出售给林虎，面积72.95平方米，总价款为110万元。付款方式约定为林虎在签订合同时向付乙辰支付购房定金5万元，2019年4月25日前支付首付款为28万元，首付款（含定金）共33万元。剩余为贷款部分通过向银行办理按揭贷款的方式向付乙辰支付，并约定林虎、付乙辰双方同意通过远航公司指定银行办理相关贷款手续，并于2019年4月25日前办理贷款初审手续，如因林虎方征信问题不能申请银行贷款，本合同自动解除，但不包括签约后人为因素造成的，付乙辰应于3个工作日内退还定金5万元，林虎不承担违约责任。合同第九条约定，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，如付定金不足以弥补守约方损失，违约方须另行支付守约方房款的20%作为赔偿金。合同第十三条补充条款约定，林虎、付乙辰双方约定垫资30万元作为付乙辰房产证解押产生的费用双方各一半来分摊，林虎、付乙辰双方必须提供真实有效的材料及对材料的真实有效性负责，约定以银行商业贷款的方式进行交易。林虎将5万元购房定金转账支付给付乙辰，付乙辰于2019年4月2日向林虎出具收据，合同约定的首付款28万元未支付。后因双方通过微信沟通房屋买卖事宜无果，林虎诉至法院。另查明，付乙辰与案外人崔某于2019年5月22日签订购房合同，约定付乙辰将本案所涉房产以116万元出售给崔某，定金为10万元，崔某向付乙辰支付了定金10万元，后因故未成交，付乙辰向崔某退还定金10万元。一审法院认为，林虎与付乙辰签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，因合同部分条款约定不明确导致双方的合同目的不能实现，林虎诉请解除该合同，一审法院予以支持。双方在履约过程中并未明确约定垫资解除房屋抵押的出资主体及时间等，事后亦未就该事项达成一致意见，致使合同履行不能，故林虎、付乙辰双方互不违约，付乙辰继续占有林虎定金5万元缺乏事实依据和法律依据，应予退还。林虎主张双倍返还购房定金10万元，于法无据，不予支持。付乙辰在本案购房合同未解除的情况下，将涉案房屋与他人签订房屋买卖合同造成的损失不能归责于林虎，付乙辰反诉林虎赔偿损失及房屋差价的请求缺乏相应的证据予以支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除林虎与付乙辰于2019年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、付乙辰应于本判决生效后十日内退还购房定金50000元；三、驳回林虎其他诉讼请求；四、驳回付乙辰诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://openlaw.cn/law/a6c012548054de“”http://openlaw.cn/judgement/_blank)》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，反诉费4188元（减半收取2094元），由林虎负担675元，付乙辰负担2619元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。林虎申请证人杨某出庭作证，拟证明案涉房屋存在纠纷，付乙辰违反其在《房屋买卖合同》中关于该房屋不存在债权债务纠纷的约定。经审查，该证人的证言与案涉《房屋买卖合同》的履行并无关联，本院对其关联性不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：在履行房屋买卖合同的过程中，究竟是林虎还是付乙辰违约，是否应承担相应的违约责任。经审查，双方签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，内容并无违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同合法有效正确，本院予以确认。本案中，林虎主张付乙辰不依约办理解押手续，违反合同义务，应向其返还定金10万元。据查明的事实，双方在案涉《房屋买卖合同》中对房屋的解押作出了“双方垫资30万元作为付乙辰房产证解押产生的费用双方各一半来分摊”的约定，但并未对解押房屋的垫资主体和时间作出明确约定，致使合同难以继续履行。后双方在履行合同过程中也未能就该事项达成补充协议，导致案涉《房屋买卖合同》履行不能，无法实现双方的合同目的。故林虎诉请解除双方之间的房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。因导致双方合同目的不能实现的原因在于合同约定不明，而林虎与付乙辰对此均无过错，故林虎关于付乙辰向其双倍返还定金10万元的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方之间的房屋买卖合同已经解除，双方之间的民事权利义务状态应恢复原状，故付乙辰依法应向林虎退还其已交付的购房定金5万元。如前所述，因案涉《房屋买卖合同》不能履行的原因不能归咎于双方当事人，且付乙辰在其与林虎的房屋买卖法律关系尚未解除的情形下，擅自另行与他人就案涉房屋签订购房合同，由此而造成的损失与林虎并无关联。故付乙辰关于林虎应赔偿其房屋差价及损失的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，付乙辰在本案二审期间，向本院分别提出关于到平安保险公司海南分公司调取其诉请保全材料的申请、关于调查林虎名下2019年4月24日至5月6日期间是否有购房款45万-50万存入银行的存款记录的申请。《最高人民法院关于适用》的解释第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”经审查，付乙辰所提出的该两项调查申请与本案待证事实既无关联，也无调查的必要，故对其申请，本院不予准许。综上所述，林虎、付乙辰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4295元，由林虎负担1050元，付乙辰负担3245元。本判决为终审判决。审判长 黄 玉 臣审判员 林  梅审判员 陈  璐 二〇一九年十二月三十日书记员 吴 毓 冰速录员 刘梦微]附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。