安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民再242号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱新民,男,汉族,1952年10月9日出生,住安徽省蚌埠市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：安徽燕京投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市红旗二路六巷103号12栋，统一社会信用代码9134030067091694XM（1-1）。法定代表人：张国云，该公司董事长。委托诉讼代理人：程晓鹏，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。再审申请人朱新民因与被申请人安徽燕京投资有限公司（以下简称燕京公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终896号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月30日作出（2019）皖民申2145号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱新民，被申请人燕京公司的委托诉讼代理人程晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱新民依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项之规定申请再审称，1、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院(2018)皖03民终896号民事判决。2、依法改判燕京公司返还朱新民51443.5元。3、燕京公司承担本案诉讼费用。事实与理由:1、签订协议时,朱新民并未要求扩购面积,协议亦未约定扩购面积，房屋安置还原时,燕京公司告知需交纳预付款，待安置结束后再行结算,朱新民预交2.8万元，安置房屋的建筑面积为37.71㎡,比协议约定面积35㎡多出2.71㎡，比被拆迁房屋面积27.99㎡多出9.72㎡。依据《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》第九条第一款第二项规定，安置建筑面积超出被拆迁房屋有效建筑面积的部分,在10㎡以内的其差价基数为850元/㎡，因此,9.72㎡房屋面积不属于扩购面积,应按850元/㎡计算,原判将其中的2.71㎡房屋面积认定为扩购面积，并按市场价结算错误。2、原判对跃层差价认定错误。双方协议约定以产权调换的方式进行补偿安置,就楼层差价问题，二审判决引用的是协议第六条第二款第一项D条计算公式,即跃层差价款=跃层建面×跃层单价。该公式中的“楼层差价”和“跃层差价”是完全不同的差价结算概念。跃层只对单元楼顶层设计而言，只有顶层才有跃层，其空间高度也有相关规定。朱新民被安置房屋是2号楼3单元103室,户内空间高度仅为2.6米,并不具备跃层特征,不存在跃层,也不存在跃层差价，原判收取朱新民的跃层差价款,无事实依据。3、原判对楼层差价认定错误。所谓楼层差价,是指因房屋所处楼层层面的不同而带来的价格差异，楼层差价的最终表现是以各楼层的不同系数来体现的。安置房的楼层系数根据安置房的具体楼层确定,各楼层系数的加权平均值为1。朱新民被安置的2号楼3单元103室为一楼,该栋楼的总层数为五层,各楼层系数分别为1楼0.98、2楼1.02、3楼1.06、4楼1.02、5楼0.92,其各层加权平均数为1。朱新民的103室楼层系数应为0.98，依据协议第六条第二款各类房屋产权调换差价结算公式为：A1、等建面的价款=(等建面差价基数200元/㎡+被拆迁房屋结构差价30元/㎡+被拆迁房屋楼层差价元/㎡)×原被拆迁房屋建筑面积14.11㎡×安置房楼层系数0.98=3180.39元；A2、等建面的价款=(等建面差价基数200元/㎡+被拆迁房屋结构差价+被拆迁房屋楼层差价)×原被拆迁房屋建筑面积13.88㎡×安置房楼层系数0.98=2720.48元；B、安置超原建面的价款=超原建面(7.01㎡＋2.71㎡)×850元/㎡×安置房楼层系数0.98=8096.76元。由此可见，楼层差价是以楼层系数来调整体现的,不是以跃层差价来决定的。燕京公司当庭辩称，双方所签协议约定扩购部分面积按市场价结算，且朱新民已预付部分扩购房款，朱新民诉称没有扩购房屋面积不符合案件事实。案涉房屋没有跃层，原判跃层价可能是笔误等原因造成，应该是楼层价款。本案涉及拆迁安置的210户已有201户按照标准签署最终结算，只有9户未结算，所以朱新民称安置情况不清楚与事实不符，如重新结算将会发生新的矛盾，请求驳回其再审请求。朱新民向一审法院起诉请求：1、依法判令燕京公司返还朱新民多收取的房屋产权调换差价等费用及朱新民支付的临时安置补助费等费用51443.5元；2、燕京公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2010年11月17日，燕京公司（甲方）与朱新民（乙方）签订《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一、被拆除房屋现状及各项补偿金额，房屋建筑面积27.99㎡，补偿金67515元。二、房屋拆迁补偿方式选择房屋产权调换。三、所调换安置房屋的有关情况，座落于富贵云天花园小区，建筑面积35㎡。四、甲方应支付乙方的各项费用，附属物补偿费306.5元、装修补偿费4600元、搬迁补助费559.8元、临时安置补助费337.58元/月。安置时一并结算。六、房屋产权调换差价结算：与原拆迁面积相等部分14.11㎡以单价230元计算、13.88㎡以单价200元计算，安置面积内超出原被拆迁面积部分，单价850元。即A、等建面的价款＝（等建面差价基数200元/㎡＋被拆迁房屋结构差价＋被拆迁房屋楼层差价＋30元/㎡）×原被拆迁房屋建面27.99㎡×安置房楼层系数。B、安置超原建面的价款＝超原建面7.01㎡×850元/㎡×安置房楼层系数。C、乙方要求扩大的面积价款＝市场销售均价×要求扩大的建面×安置房楼层系数等。合同签订后，燕京公司于2014年12月22日为朱新民还原安置在蚌埠市富贵云天小区2号楼3单元103室，还原面积为37.71㎡。朱新民于2014年12月31日向燕京公司交纳扩购房款28000元。燕京公司与该小区内其他70户业主进行了结算，对扩购部分的单价均以6500元/㎡计算，另行计算楼层系数。朱新民、燕京公司因对扩购面积及楼层系数有争议，双方至今未进行结算。另查明，诉讼期间，朱新民申请对被安置的房屋当时当地的市场价格进行评估鉴定，经该院委托安徽永合司法鉴定所、蚌埠柏信房地产评估咨询有限公司进行评估，均以无法进行鉴定为由，予以退回。一审法院认为，双方签订的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效。涉案房屋已于2014年12月22日还原，且朱新民已预付了扩购房款，双方应对产权调换的房屋进行结算。按照合同约定，朱新民的临时安置补助费为337.58元/月，燕京公司应支付朱新民过渡费为28356.72元，附属物补偿费、装修补偿费、搬家费合计应为5466.3元。根据合同约定及《蚌埠市人民政府关于印发蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定的通知》的规定，扩购部分的价款应以市场销售价格确定。朱新民申请对市场销售价格及楼层系数进行评估，该院两次依法委托评估，均被退回，朱新民应承担举证不能的法律后果。该市场销售价格应由燕京公司根据建设成本、同地段市场销售价格、与其他业主结算的价格等因素来确定，即6500元/㎡，楼层系数为800元。朱新民的产权调换差价应为14.11㎡×230元＋13.88㎡×200元＋7.01㎡×850元＋2.71㎡×6500元＋37.71㎡×800元，即59762.8元。故双方结算款应为28000元＋5466.3元＋28356.72元－59762.8元，为2060.22元。一审法院判决：一、燕京公司于判决生效后十日内返还朱新民结算款2060.22元；二、驳回朱新民的其他诉讼请求。朱新民不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判支持朱新民的一审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由燕京公司承担。二审法院认为，1、关于扩购面积市场销售均价问题。双方签订的协议约定，要求扩大的面积价款=市场销售均价×要求扩大的建面×安置房楼层系数。对于市场销售均价的确定，燕京公司应负有举证证明责任，在双方均未提交充分证据证明市场销售均价、一审法院两次委托评估未果及朱新民同意按5000元/㎡计算市场销售均价的情况下，案涉房屋扩大部分面积的市场销售均价应以5000元/㎡计算为宜。一审法院对此部分的处理不当，予以纠正。经计算，燕京公司应返还朱新民的房屋差价款为6125.22元，即已收扩购房款28000元+各类补偿补助费33823.02元[合同约定各项补偿费5466.3元+4个月临时安置补助费1350.32元+超期过渡费6076.44元+20929.96元]-安置房结算价55697.8元[产权调换1：1差价6021.3元+超原房建面差价款5958.5元+要求扩购价款13550元（2.71㎡×5000元/㎡）+跃层价30168元]。2、关于楼层系数价格问题。双方的此项争议实为《蚌埠市城市房屋拆迁安置产权调换结算单》中记载的跃层单价问题。《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》中明确约定跃层差价款＝跃层建面×跃层单价，《蚌埠市人民政府关于印发蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定的通知》（蚌政〔2007〕144号）第九条第（一）款第8项亦规定“安置房楼层系数根据安置房的具体楼层确定，各楼层系数的加权平均值为1”，现有证据亦不能证明燕京公司得到了该差价款，结合朱新民等拆迁还原户已实际入住且燕京公司已与70户结算业主之间进行的结算，一审法院认定燕京公司确定的跃层单价并无不当。二审法院判决：1、撤销原判；2、燕京公司于本判决生效之日起十日内返还朱新民房屋结算差价款6125.22元；3、驳回朱新民的其他诉讼请求。一审案件受理费1086元，减半收取543元，由朱新民承担493元，由燕京公司承担50元；二审案件受理费1086元，由朱新民承担1036元（已交纳），由燕京公司承担50元。再审期间，双方均未提交新的证据。本院再审另查明：《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》第九条第（一）款第8项规定“安置房楼层系数根据安置房的具体楼层确定，各楼层系数的加权平均值为1”。朱新民被安置的2号楼总层数为五层,朱新民提交的住宅用房楼层差价系数表明确，五层楼房中各楼层系数分别为1楼0.98、2楼1.02、3楼1.06、4楼1.02、5楼0.92,各楼层系数的加权平均值为1。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：一、案涉房屋产权调换差价应按何种标准进行结算，差价款应为多少；二、燕京公司是否应返还朱新民房屋结算价款，结算价款如何确定。一、关于房屋产权调换差价款问题。双方所签协议约定，朱新民按下表与燕京公司结算安置房差价款，其中，与原被拆迁面积14.11㎡相同的安置房面积，按230元/㎡×楼层系数计价；与原被拆迁面积13.88㎡相同的安置房面积，按200元/㎡×楼层系数计价；安置面积内超出原被拆迁面积的，按850元/㎡×楼层系数计价，双方约定的安置面积为35㎡，超出原被拆迁面积7.01㎡。扩购安置面积即实际安置面积与约定安置面积之差，朱新民实际安置面积为37.71㎡，扩购安置面积为2.71㎡，扩购安置面积按扩购面积×市场价×楼层系数计价。朱新民诉称，其未要求扩购面积,协议亦未约定扩购面积，房屋安置还原时,超出被拆迁房屋面积的9.72㎡均不属于扩购面积,应按850元/㎡计价。依据协议约定，朱新民安置面积内超出原被拆迁面积部分为7.01㎡，该部分面积应按850元/㎡计价，超出协议约定安置面积的2.71㎡应据实结算，结合朱新民已交纳扩购房款2.8万元的事实，原判认定2.71㎡为朱新民扩购房屋面积，并无不当。《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》第九条第（一）款第8项规定“安置房楼层系数根据安置房的具体楼层确定，各楼层系数的加权平均值为1”，燕京公司作为提供安置房屋的协议一方，有义务计算楼层系数，结算房屋产权调换差价，但其未能确定楼层系数，应承担举证不能的不利后果。朱新民安置的房屋为2号楼3单元103室，2号楼为五层楼房，结合朱新民提交的住宅用房楼层差价系数表，朱新民安置房屋的楼层系数为0.98。朱新民安置房差价款为25019.2元【14.11㎡×230元/㎡×楼层系数0.98＋13.88㎡×200元/㎡×楼层系数0.98＋7.01㎡×850元/㎡×楼层系数0.98＋2.71㎡×市场价5000元/㎡×楼层系数0.98】。原判认定楼层系数实为跃层单价，并以跃层价等为依据确定朱新民安置房差价款为55697.8元有误，依法应予纠正。二、关于燕京公司返还结算价款问题。原判认定燕京公司已收取朱新民扩购房款28000元，燕京公司应给付朱新民各类补偿补助费33823.02元，合计61823.02元，双方均无异议，本院予以确认。扣除朱新民应支付燕京公司的安置房差价款25019.2元，燕京公司应返还朱新民房屋结算价款36803.82元。综上所述，朱新民的再审请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终896号民事判决第一项、第三项，即“撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2017）皖0303民初2141号民事判决”、“驳回朱新民的其他诉讼请求”。二、变更安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终896号民事判决第二项“安徽燕京投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱新民房屋结算差价款6125.22元”为“安徽燕京投资有限公司于本判决生效之日起一个月内返还朱新民房屋结算价款36803.82元”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1086元，减半收取543元，由朱新民承担493元，由安徽燕京投资有限公司承担50元；二审案件受理费1086元，由朱新民承担1036元（已交纳），由安徽燕京投资有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年十二月二十四日法官助理李军书记员陈茜