广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5551号原告：潘国辉，男，汉族，1973年7月5日出生，住址：广州市从化区，原告：吴梅桂，女，汉族，1951年1月13日出生，住址：广州市从化区，上述两原告共同委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告潘国辉、吴梅桂与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法由审判员刘柏洲适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告潘国辉、吴梅桂的共同委托诉讼代理人王志明，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘国辉、吴梅桂向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向两原告支付逾期交房违约金（按总房价款2652888元的日万分之一的标准计算，自2016年11月8日起计算至2017年5月23日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告（乙方）与被告（甲方）于2017年2月4日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”），主要约定由两原告购买被告出售：从化区沙贝项目三期一组团B型三联排（12栋）102房，建筑面积共289.68平方米，套内面积289.68平方米，按每平方米单价9158元计算，总房价共2652888元。合同签订后，两原告己按合同约定向被告支付全部房价款的37.8%，金额1002888元人民币，剩余房款两原告已经向银行办理按揭手续，并于2015年3月9日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。根据《预售合同》第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：甲方应在2015年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按己付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。因此，被告应从2015年12月16日起至2017年5月23日止按两原告已付房价款2652888元的日0.1‰为标准向两原告支付违约金。现两原告主张被告从2016年11月8日起至2017年5月23日止按两原告己付房价款2652888元的日0.1‰为标准向两原告支付违约金人民币51996元。根据《预售合同》第三十条之约定，合同履行过程发生纠纷，依法向人民法院起诉，即本案由不动产所在地法院广州市从化区人民法院管辖。对此，为维护自身合法权益，两原告根据相关法律规定特向法院提起诉讼。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。该《补充协议》是原被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，也即，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案，原告无理由因为其他原因拒绝收楼或追究逾期交楼的违约责任。涉案房产在2015年6月28日就已取得竣工验收备案，被告也早已通知原告收楼，但原告无故拒绝收楼，相应的责任应由原告自行承担。三、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，原告没有因此产生损失或存在损失。四、即便要计算逾期交楼违约金，原告在2017年5月23日已经实际办理收楼手续，视为其同意按现状收楼。同时，按照《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》（粤高法【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金……若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”，如果原告是2019年11月11日提起诉讼，意味着其2016年11月12日前的主张均已经超过诉讼时效。请法院依法审查原告实际起诉期限，查明诉讼时效问题。原告为证明其主张，在起诉时向本院提交了以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》（预售）；2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。被告为证明其主张，当庭向本院提交了以下证据：《业主文件/钥匙签收表》。对以上证据，本院已组织双方当事人进行了交换和质证。本院经审理查明：2015年2月4日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第12栋1层102房〔房屋地址：从化市沙贝项目三期一组团B型三联排（12栋）102房〕；建筑面积共289.68平方米；单价为每平方米9158元，总金额为2652888元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的37.8%，金额为1002888元；除首期款外，剩余房款金额1650000元须于2015年1月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2015年12月5日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关资料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。2017年5月23日，两原告签署《业主文件/钥匙签收表》，确认收楼并签收涉案房屋楼盘钥匙。庭审中，原告明确涉案房屋不具备永久用电是其拒绝、延迟收楼的原因；明确从诉讼时效考虑，主张逾期交房违约金从立案之日起推前三年计算至收楼之日止。被告确认原告已付清涉案房款；确认涉案房屋截至原告收楼时仍使用临时用电。另，本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下两个方面问题：一、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关证明材料要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供永久用电的责任，排除了原告本应享有的使用永久用电的权利，故该《补充协议》第六条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定将涉案房屋竣工验收备案，但在涉案房屋尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋截至两原告收楼时尚不符合房屋交付标准。二、关于被告是否应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋不符合交楼条件，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。但因两原告已于2017年5月23日签收钥匙表确认收楼，且涉案房屋已实际交付给两原告使用，应视为原告同意按现状收楼，故原告主张逾期交楼违约金计至2017年5月23日止，于理有据，本院予以支持。关于违约金的起算问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时间为2015年12月5日，但因被告提出诉讼时效抗辩,根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案截至立案之日（2019年11月11日）往前计算三年诉讼时效，原告可请求人民法院保护的逾期交楼违约金起算日期应为2016年11月12日，因原告并未提供相关证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故对于原告早于该日期主张的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。故本案被告应按已付房价款2652888元的日0.1‰的标准向原告支付逾期交楼违约金。故，被告应向原告支付逾期交房违约金，自2016年11月12日起每日按照已付房价款2652888元的0.1‰为标准计付至2017年5月23日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金给原告潘国辉、吴梅桂（自2016年11月12日起每日按照房价款2652888元的0.1‰为标准，计算至2017年5月23日止）；二、驳回原告潘国辉、吴梅桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元（原告起诉时已预交），由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘柏洲二〇一九年十二月十日书记员  徐颖聪