河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初7989号原告：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司。住所地：濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。负责人：鲁威，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛利敏，该公司员工。被告：肖东亮，男，1972年10月21日出生，汉族，住濮阳县。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司诉被告肖东亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛利敏，被告肖东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付2016年10月25日至2019年10月24日期间的物业费3828元，自2016年7月25日至2019年10月24日期间的公摊费507元，违约金1301元。共计5636元。事实与理由：原告是依法设立的物业服务公司，被告是濮阳县铁邱路西段龙城花园21号楼1单元18层02户的业主。原告与龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订龙城花园《前期物业服务委托合同》，双方对物业费、违约金进行了书面约定，该合同对被告具有法律约束力。合同签订后，原告依约提供了物业服务，而被告从2016年10月至今，一直未交纳物业费，经原告多次催交，被告仍未交纳，为此，特诉至贵院，请依法判决。被告辩称：一、原告属于非物业服务合同的签订方，无权要求合同的权利。他们与开发商恶意串通，损害第三方的利益。2015年4月中旬，得到交房后让拿钥匙的电话后，我到龙城花园前置物业众意物业拿钥匙，被告知必须先签了物业协议才能拿钥匙，还有交了一系列电梯和垃圾运送等费用。当时，弄不清这个合同的内容，物业相关人员翻一页，我就在指定的地方签名和按手印，以为这是拿新房钥匙必须的程序。事后，才知道，是物业利用业主没有相关法律知识和开发商恶意串通，属于欺诈和胁迫我们签订的物业服务合同，根据合同法规定，应当属于无效合同。一年合同到期前，我找众意物业协商物业费收费标准，告知其原来的收费标准过高，应按国家规定标准0.5元/㎡收费，否则将拒缴物业费，并与其解除委托服务合同。众意物业公司不同意我的要求，纠纷由此而起。同时广大业主一致要求众意物业公司按照国家规定收费未果，龙城花园小区业主依法拒缴霸道物业费，是在依法维护自身的合法权益。业主在龙城花园小区入住，房产产权产生转移，一年服务合同到期后，由于原合同存在争议，协商未果，原告应与小区业主（在业主委员会成立之前）签订委托服务合同，协商收费标准及彼此义务等相关事宜，而不应该再与房地产开发商签订委托服务合同，故原告与开发商之间签订的服务合同不适用于被告。原告未经龙城花园小区业主同意私自进入龙城花园小区，霸占小区物业办公楼，强行为小区业主提供服务，且服务态度蛮横、恶劣，未按照其相应资质提供服务，服务质量差并要价太高，超过国家有关规定收费标准，引起业主强烈反对。小区业主多次要求原告撤离小区物业办公楼，停止侵权至今未果。请求判决原告立即撤离小区物业办公楼并停止侵权行为。原告所提供的的前期物业管理服务合同是与开发商签订的，被告入住在前，原告进驻在后，且未与业主签订物业管理服务合同，我们有理由依法拒绝其诉讼请求。即使在原告与被告未签订委托服务合同的情况下，强行提供服务进行收费，物业费收费标准原告也应当与业主协商。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告诉称，原告依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，根本不属实。1、小区内车辆乱停乱放，杂草丛生，楼道应急灯不亮，小贩在小区内摆摊叫卖，该物业公司，资质为三级，收费却是一级标准，完全违背了政府建立经济适用房的良好初衷和美好愿望。另外还巧立名目，设置了停车费一年400元、公摊费。不知道公摊费是何费用？且第一年是8元，第二年就成了13元，私自涨价没有依据。小区内垃圾遍地，蚊蝇乱飞，车辆管理混乱，消防通道、急救通道经常堵死。物业占用公共面积搭置的书摊，不但造成人行道狭窄和拥堵，电梯内设置电子广告牌，为小区的安全种下了隐患。该物业公司雇佣多人用多部电话，分批次威胁恐吓各个业主，并到处张贴各种恐吓信件。这件事，各小区人尽皆知，人人把防火、防盗、防物业当做安全指南。法院应当对原告的诉求，本着公平、公正、法制的原则，不予采纳。2、物业公司与开发商想尽一切办法阻止业主委员会的筹建进程，不提供筹备业主委员会所需的各种数据和相关资料，致使业主委员会一直搁浅不能成立，造成业主的正当诉求得不到及时反映、维护、保障。让万人小区实现业主自治的治理方法和管理思想几度停止。3、照明不好，根本达不到公共照明的程度。因此造成多起小孩和老人夜晚在小区活动时摔倒和磕伤的事件。晚上没有保安巡逻执勤。业主的电动车、自行车屡屡被盗，诉诸物业根本不理不管。小区的停车杂乱无章，只收管理费，无人管理维护，造成剐蹭事件时有发生。事件发生后，物业又不管业主的诉求。监控室起不到监控的作用。各楼的电梯均没有按期年检，安全隐患严重存在，经常是一个电梯在运行。电梯坏了报物业多次，维修不及时，电梯质量存在严重安全隐患，电梯卫生堪忧。楼道内的灯坏了，半年之久也没人维修。4、物业向不明情况的业主兜售安装集体太阳能，造成楼顶邻居家漏水，噪音吵扰的无法休息。至今太阳能不能用了，交的款始终不退。5、电子对讲门监控系统形同虚设，不能保证楼宇各家各户的安全。6、长期不能保证消防设施的正常运转，对消防设施维修更加谈不上。7、电梯运行不正常，两梯三户几乎是一梯运转，报修后得不到及时的维修。经常发生人被卡电梯，坐电梯像坐过山车一样。电梯自动急速下降，好长时间那个电梯没人敢坐。8、没有向业主开放公用停车场，而是出租经营，也没有指挥车辆按序排列。经常造成交通堵塞，小孩绕行，磕碰事件时有发生。以上诸项事由，足以证明原告说的给被告提供了完善的服务，根本就是一句谎言。物业公司没有给我们提供完善的物业服务。三、原告并未按照《物业服务协议》的约定对业主进行优质服务，没有定期召开业主大会，没有定期公开物业广告收入和支出各项费用等收支情况。在原告纠正错误，履行约定，改善服务，降低收费标准之前，我有权拒绝支付物业服务费。因原告不能履行物业服务项目，巧立名目乱收费，且收费太高，与政府倡导建设经济适用房的初衷相悖。请求法院依法驳回原告严重不合理的诉讼请求。根据原、被告陈述以及举证、质证，本院查明以下事实：被告肖东亮系濮阳县龙城花园小区21号楼1单元18层02户业主，建筑面积108.5平方米。郑州人文物业管理服务有限公司有一级资质，系3A级企业。2015年6月21日，濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，由濮阳市众意物业管理有限公司在该小区提供物业管理和服务。合同约定每年最后一个月内缴纳下一年物业管理费。带电梯经济适用房按建筑面积每月每平方米0.98元，共用水电公摊费据实每年按户收取。2015年被告缴纳公摊费用计费单价8元，金额为96元。2016年9月1日，濮阳市众意物业管理有限公司发出公告：“尊敬的龙城花园业主，您好！首先，感谢全体业主一直以来对我公司工作的大力支持！鉴于小区大部分业主对我公司所提供的的物业服务不满意，拒绝缴纳物业费用，我公司无法维持正常的经营，经公司研究决定于2017年1月1日撤离龙城花园，不再提供小区的物业服务，并做好业主及新选聘物业公司的交接工作。自2017年1月1日，我公司将准时撤离小区，此后产生的一切问题，我公司将不再承担。再次衷心感谢各位业主给予众意物业工作的大力支持和厚爱。”2017年1月1日，濮阳市众意物业管理有限公司发出公告：“龙城花园全体业主：鉴于我公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠我公司物业费、公摊费等事宜，我公司已全部转让给郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，由其进行收取，请欠费业主向其支付。特此公告。”2016年12月10日，龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，原告受濮阳市物华房地产开发有限公司的委托，对该小区提供物业服务。合同约定：合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。物业的管理服务费用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定，按业主建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.98元/月.平方米；商业及办公用房：2元/月.平方米，空置住宅：0.98元/月.平方米；公共能耗分摊费13元/月.户。原告放弃违约金，要求公摊费8元/㎡，要求被告支付物业费：108.5㎡×36个月×0.98元/㎡=3828元，公摊费8元/㎡×39个月=312元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年12月10日，龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，原告受濮阳市物华房地产开发有限公司的委托，对该小区提供物业服务。2017年1月1日，龙城花园原物业公司撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故该合同对被告业主有约束力，在原告接管之后产生的物业费及公摊费，被告应当承担支付义务。原物业公司在龙城花园张贴债权转让公告告知业主即债务人，将其债权转让给原告，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让合法有效，被告作为原物业公司的债务人有义务向原告履行所欠原物业公司的债务。原告自愿放弃违约金，并要求公摊费用按照8元/月计算，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。根据被告居住的楼房面积，其物业管理服务费应计算为：108.5㎡×36个月×0.98元/㎡=3827.88元，公摊费8元/㎡×39个月=312元，共计4139.88元。原告实际提供了一定的服务，被告也接受了一定的服务，被告应当按照合同约定支付上述物业管理服务费及公摊费用。被告所称不应交纳物业费的理由，证据不足。被告有些主张不属于原告的职责范围，被告可向相关部门主张相应的权利；有些证据，可在今后的合同履行中，及时收集，便于举证；有些主张应当单独提起诉讼，本案不予合并审理。原告作为物业公司，在今后履行合同的过程中，应当尽职尽责，对被告所提的意见，有则改之无则加勉，尽最大限度地提高服务，使得业主满意；被告应当与原告共同努力，适当提供便利条件，甚至付出一定的义务劳动，共同建造美丽的环境。双方互谅互让，互惠互利，达到和谐共处。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告肖东亮于本判决生效后十日内支付原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计4139.88元；二、驳回原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告肖东亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  聂泠雪二〇一九年十二月十二日书记员  甘 霖