云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0422民初1079号原告：桂保租,男，1981年11月5日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。原告：马丽滔,女，1984年2月5日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。被告：王中迅,男，1977年12月20日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：刘维红，系王中迅姐姐,代理权限：特别授权代理。被告:许天萍,女，1990年12月5日生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告桂保租、马丽滔与被告王中迅、许天萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，于2019年11月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告桂保租、马丽滔，被告王中迅的委托诉讼代理人刘维红到庭参加诉讼，被告王中迅、许天萍经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院对被告许天萍适用缺席审理。本案现已审理终结。原告桂保租、马丽滔向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告双方于2017年6月1日签订的《房屋买卖临时协议》和2017年6月7日签订的《农村房屋买卖协议书》无效；二、判令二被告向其连带返还购房款1033000元；三、判令二被告连带赔偿其经济损失100000元；四、判令二被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：位于澄江县（无门牌号××的三层半房产一幢系被告王中迅与许天萍的夫妻共同财产，该房产土地使用面积为100平方米，建筑面积480平方米，该房屋项下的土地权属于集体所有，房产没有办理产权登记手续。经中介信息部介绍，2017年6月1日，被告将其坐落于澄江县的房产卖给其，双方于2017年6月1日签订《房屋买卖临时协议》，同日，其向被告支付定金138000元。2017年6月7日，其与被告签订《农村房屋买卖协议书》，协议约定：甲方（被告××自愿将其坐落于澄江县房屋，建筑面积480平方米（含地上附着物××，占地面积为100平方米出售给乙方（原告××，上述房屋总成交价1038000元，乙方在2017年6月1日支付了订金138000元，余款900000元在2017年9月1日前付清。附加条款说明：待甲方把房产证、土地使用证办好后，乙方补清尾款5000元给甲方。协议签订后，被告将该房产及房产的有关材料一并交付给其。2017年6月27日，其向被告方支付房款695000元。2017年7月1日，其将上述房产出租给被告，每年租金50000元，租期4年，4年租金200000元折抵购房款200000元。以上合计其向被告支付购房款1033000元。房屋出租一年后，2018年8月1日，双方解除租房协议，其同意退还剩余租期3年的租金150000元给被告，2018年8月27日其向被告退还租金130000元，2019年2月2日其向被告退还租金20000元。租房协议解除后，其对房屋管理、居住、使用至今，目前，澄江县人民法院对上述房产进行了查封，造成原告方无法正常居住、管理、使用房屋。因原、被告双方不属于同一村村民，据此其根据《合同法》第52条、58条的规定，诉至人民法院，请求判如所请。被告王中迅的委托诉讼代理人刘维红答辩称，原告所述皆是事实，房款应该退还原告，法院拍卖涉案房屋其及家人愿意配合，拍卖所得价款用于偿还原告购房款。被告许天萍未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、土地管理协议书复印件、证明、房屋买卖临时协议、农村房屋买卖协议书、收款收据、存取款回单、收据、房屋租赁合同、房屋租赁合同终止协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告桂保租、马丽滔系夫妻关系，户籍所在地均为澄江县。被告王中迅、许天萍于2016年5月23日在澄江县民政局登记结婚，2019年11月5日经寻甸县人民法院调解离婚。被告王中迅户籍所在地为澄江县，被告许天萍户籍所在地为昆明市寻甸回族彝族自治县柯渡镇新庄村委会新庄村57号。2011年10月28日，王中迅在向龙街村委会缴纳相应土地使用费后，与龙街村委会签订《土地管理协议书》，由龙街村委会规划集体所有的位于澄江县大河桥边，无门牌号××平方米的用地面积由王中迅建盖房屋，王中迅在该宅基地上建盖了三层半楼房。2017年6月1日，经房产中介介绍，被告王中迅与桂保租签订《房屋买卖临时协议》，约定由桂保租购买王中迅澄江县房屋一幢，总成交价为1038000元。同日，桂保租支付了定金138000元。2017年6月7日，原告桂保租、马丽滔与被告王中迅、许天萍签订《农村房屋买卖协议书》，协议主要约定，甲方（被告××自愿将其坐落于澄江县龙街街道办事处龙街社区六组一幢房屋，建筑面积480平方米（含地上附着物××，占地面积为100平方米出售给乙方（原告××，房屋总成交价1038000元，乙方在2017年6月1日支付了订金138000元，余款900000元在2017年9月1日前付清。附加条款说明：待甲方把房产证、土地使用证办好后，乙方补清尾款5000元给甲方。协议签订后，被告将该房产及房产的有关材料一并交付给原告。2017年6月27日，二原告向被告王中迅通过银行转账支付房款695000元。2017年7月1日，桂保租与王中迅签订《房屋租赁合同》，桂保租将上述房产返租给王中迅经营餐饮，每年租金50000元，租期4年，4年租金200000元折抵购房款200000元，综上，原告分两次共计支付被告购房款833000元。王中迅承租房屋一年后，因长期外出不归，餐馆无法继续经营下去，2018年8月1日，桂保租与王中迅母亲刘泽亚、姐姐王维清、刘维红在中介员工、村组干部等人见证下签订《房屋租赁合同终止协议》、《房屋买卖补充证明》，双方解除租房协议，桂保租分别于2018年8月27日退还刘泽亚租金130000元、2019年2月2日退还刘维红租金20000元。后桂保租、马丽滔对房屋管理、居住、使用，直至2019年7月29日本院执行局对该房产进行了查封。2019年8月15日，桂保租、马丽滔作为原告以王中迅、许天萍作为被告向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效……（五××违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国物权法》第六十条规定，对于集体所有的土地和山林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一××属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二××分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，被告王中迅、许天萍与原告桂保租、马丽滔的房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按照法律规定进行确认。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与权利人的特定身份相关，不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的成员。本案原被告双方签订的《房屋买卖临时协议》、《农村房屋买卖协议书》的买卖标的物系农村房屋，基于不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，原告桂保租、马丽滔户籍所在地为澄江县，被告王中迅户籍所在地为澄江县，被告许天萍户籍所在地为昆明市寻甸回族彝族自治县柯渡镇新庄村委会新庄村57号，双方不属于同一集体经济组织的成员，故桂保租、马丽滔与王中迅2017年6月1日签订的《房屋买卖临时协议》及桂保租、马丽滔与王中迅、许天萍2017年6月7日签订的《农村房屋买卖协议书》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告请求确认原被告双方签订的《房屋买卖临时协议》、《农村房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求二被告连带返还购房款1033000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖临时协议》、《农村房屋买卖协议书》无效，被告应返还原告购房款，原告应返还被告房屋。至于返还的购房款金额，原被告双方虽约定购房款1038000元，但经查明，原告实际支付给被告的购房款分两次共计833000元，剩余约定的205000元（其中5000元的办证尾款和200000元的折抵房租费用××并未实际支付，后原告虽退还了被告王中迅的亲属150000元房租，但150000元房租系王中迅母亲刘泽亚、姐姐刘维红收取，相关涉及终止租赁合同、退还租金的协议并无王中迅、许天萍签字，也无其二人的委托授权相关人员办理，且租赁合同关系与本案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，对该150000元房屋租金，原告应另行主张，故对于被告返还原告购房款的金额，本院仅支持实际已支付的833000元。对于原告所主张的经济损失100000元，因原告并未明确损失内容及计算依据，且原告明知双方不属同一集体经济组织成员仍购买农村宅基地建房，存在一定过错，应自行承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案的房产交易发生在王中迅、许天萍夫妻关系存续期间，被告许天萍作为出卖人在《农村房屋买卖协议书》上签字，应承担相应的民事责任。原告已完成了相应的举证责任，被告许天萍未进行答辩，视为放弃抗辩，本院对原告要求被告许天萍承担连带责任的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五××项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第六十条第一款第（一××项、第（二××项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告桂保租、马丽滔与被告王中迅2017年6月1日签订的《房屋买卖临时协议》及原告桂保租、马丽滔与被告王中迅、许天萍于2017年6月7日的签订《农村房屋买卖协议书》无效；二、由被告王中迅、许天萍于本判决生效之日起十日内连带返还原告桂保租、马丽滔购房款833000元；三、驳回原告桂保租、马丽滔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14998元（原告桂保租、马丽滔已预交），由原告桂保租、马丽滔负担7499元，由被告王中迅、许天萍负担7499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告不自动履行本判决，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  溥喜燕人民陪审员  张学斌人民陪审员  李耀文二〇一九年十二月四日书 记 员  吴明伟