贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9195号上诉人（原审被告）：李跃坤，男，1988年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人（原审被告）：王泽艳，女，1993年4月17日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。二上诉人共同委托诉讼代理人：邹海波，贵州万伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付德毅，男，1988年11月19日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1983年7月22日出生，苗族，住贵州省织金县。原审被告：贵州易居房友房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心第A1栋1单元15层6号。法定代表人：江伟东，系该公司总经理。原审被告：刘足香，女，1986年3月24日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人李跃坤、王泽艳因与被上诉人付德毅、张萍、原审被告贵州易居房友房地产经纪有限公司（以下简称易居房友公司）、刘足香房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李跃坤、王泽艳上诉请求：1、请求依法改判或发回重审（2019）黔0113民初4190号民事判决书；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院解除上诉人和被上诉人《商品房买卖合同》系适用法律错误。上诉人和被上诉人之间并未出现约定或法定解除合同的情形，根据约定，上诉人并不存在违约行为，上诉人要求继续履行合同；2、原审法院解除合同的理由不能成立。虽然交付的房屋具有不确定性，但是被上诉人对于这种不确定性是知晓的，并不导致合同目的不能实现。原审法院认定合同目的不能实现没有事实依据。上诉人和被上诉人具备继续履行合同的条件。付德毅、张萍辩称，1、上诉人所述不是事实。上诉人称能很快交付案涉房屋，并未向被上诉人说明案涉房屋是期房，且合同也没有载明案涉房屋是期房，合同中约定房屋是正在修建的房屋。双方在现场看过，签订合同是基于现房；2、要求解除合同。中介公司与上诉人欺骗被上诉方签订合同。如今房分下去了，被上诉人却没有得到房子，上诉人存在违约行为。付德毅、张萍向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告李跃坤、王泽艳签订的《房屋买卖合同》，并返还原告购房款491000元，被告李跃坤、王泽艳赔偿原告公证费用损失2300元；2、判决被告李跃坤、王泽艳赔偿原告资金占用损失，按人民银行同期同类贷款利率，以本金493300元为基数，从2018年8月15日开始起算至购房款全部返还完毕之日止；3、判决被告易居房友公司、刘足香对第一、二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、判决被告易居房友公司、刘足香返还中介费用10000元，并赔偿原告资金占用损失，按人民银行同期贷款利率，以本金10000为基数，从2018年8月15日起算至中介费用全部返还完毕之日止，以上合计503300元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实，原告付德毅、张萍系夫妻关系，被告李跃坤、王泽艳系夫妻关系。2018年5月30日，被告李跃坤（乙方）与贵阳市白云区房屋征收管理局（甲方）签订《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》，因贵阳市白云区马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）项目建设需要，涉及乙方的房屋及附属设施需拆除，甲方提供位于程官摆拢安置点240㎡的房屋与乙方进行产权调换。2018年8月15日，原告付德毅、张萍（乙方）与被告李跃坤、王泽艳（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于贵阳市白云区马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）房屋，面积120平方，价格为492000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付491000元。被告还向二原告出具承诺书，载明原告张萍支付的房屋转让款491000元已收到，余款1000元待上述房屋不动产权证书办理登记在乙方名下并将不动产证书原件交付乙方之日支付。当日，二原告支付被告李跃坤、王泽艳房屋转让款491000元，被告李跃坤、王泽艳向二原告出具收据。被告李跃坤、王泽艳（甲方）与原告张萍（乙方）还签订《权利义务转让合同》，约定甲方将《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》贵阳市白云区马鞍山棚户区改造项目（程官摆拢地块二）项目的权利义务概括转让给乙方，乙方对上述合同权利义务的基本情况已充分知悉并愿意受让权利并承担义务，本合同签订后，甲方签署委托书，授权委托乙方指定的人原告付德毅按照《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》项下应当由甲方办理的相关事宜，包括代为选房、收房、代为决定调换安置点并签署相应的回迁协议或补签协议等内容。同日，被告李跃坤、王泽艳与原告付德毅就被告李跃坤、王泽艳委托原告付德毅办理涉案房屋代为办理领取安置过渡费、超期安置过渡费等补偿款相关手续在贵阳市立诚公证处办理公证。为此原告支付公证费2300元。另查明，二原告与被告李跃坤、王泽艳达成的房屋买卖合同系被告刘足香居间促成，二原告支付被告刘足香中介费1万元。另查明，原告与被告李跃坤、王泽艳签订《房屋买卖合同》时涉案房屋尚未修建，被告李跃坤、王泽艳尚未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，且被告李跃坤、王泽艳至今也未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利。被告刘足香系白云区荣轩置业中介服务部经营者。2018年7月，被告易居房友公司（乙方）与白云区荣轩置业中介服务部（甲方）签订《合作协议书》，约定双方就房地产交易服务领域达成合作意向，合作模式为全面战略合作模式，乙方为甲方提供品牌输出、业务支持、交易服务，甲方确认乙方不是撮合买卖双方达成房地产交易的居间方，关于居间的所有权利义务，均由作为居间方的甲方实现和承担。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》、《房屋买卖合同》、《权利义务转让合同》、承诺书、公证书、收据、付款凭证、收据、微信转账记录等证据在卷佐证，并经庭审佐证，一审法院予以采信，作为本案的定案依据。一审法院认为，二原告与被告李跃坤、王泽艳签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，本案争议焦点为原告主张解除该合同是否符合法律规定。二原告主张其向被告李跃坤、王泽艳购买的系涉案一期房屋，但原告提供的《房屋买卖合同》、《权利义务转让合同》、被告李跃坤、王泽艳出具的承诺书均未显示买卖房屋为一期房屋，仅载明了房屋坐落位置、面积等信息，同时，原告提供的微信聊天记录、申请证人吴某出庭作证均针对被告刘足香，并未提供任何证实被告李跃坤、王泽艳向其承诺买卖的房屋确定为一期房屋的证据，故对原告主张的该事实不予认定。涉案《房屋买卖合同》买卖的标的为二被告通过与贵阳市白云区房屋征收管理局签订《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》可能获得的位于程官摆拢安置点120㎡的房屋，双方签订《房屋买卖合同》时该房屋尚未修建，二被告尚未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，且二被告至今也未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，二被告仅有《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》能证实其可能获得涉案房屋，但《房屋买卖合同》对购买房屋的具体坐落、楼栋、楼层及交付时间均未进行约定，被告至今对涉案房屋的具体交付时间也无法确定，综上，涉案房屋存在诸多不确定性，故原告作为购买方的合同目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告要求解除涉案《房屋买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除，二被告收取的购房款491000元应退还二原告；对原告主张的公证费及购房款资金占用费，因二原告在与被告签订合同时明知涉案房屋系安置房屋，明知购买该房屋存在的不确定性，故二原告自身也存在过错，对二原告的该主张一审法院不予支持。二原告主张被告刘足香系被告易居房友公司的工作人员，故要求易居房友公司在本案中承担责任，但被告易居房友公司提供其与刘足香经营的白云区荣轩置业中介服务部签订《合作协议书》，该协议约定双方系合作关系，且合作模式为全面战略合作模式，易居房友公司提供品牌输出、业务支持、交易服务，易居房友公司不是撮合买卖双方达成房地产交易的居间方，关于居间的所有权利义务，均由作为居间方的白云区荣轩置业中介服务部实现和承担，故一审法院认定本案中居间方并非易居房友公司，且中介费系被告刘足香收取，并非易居房友公司收取，故该本案中不应承担责任，二原告主张易居房友公司对涉案购房款及公证费和购房款资金占用费承担连带赔偿责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。因购房款由被告李跃坤、王泽艳收取，二原告主张刘足香对涉案购房款及公证费和购房款资金占用费承担连带赔偿责任也无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于二原告主张的退还中介费，依据二原告提供的中介费收据，收款方为被告刘足香，因被告刘足香系专业的房产中介经营者，其应对其居间买卖的标的房屋进行严格审查，但涉案房屋二被告并未实际取得相应权利，导致二原告的合同目的无法实现，被告刘足香具有过错，应当退还二原告缴纳的中介费1万元，对二原告主张的中介费资金占用费，因二原告自身也存在过错，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决，一、被告李跃坤、王泽艳于本判决生效之日起十日内退还原告张萍、付德毅购房款491000元；二、被告刘足香于本判决生效之日起十日内退还原告张萍、付德毅中介费1万元；三、驳回原告张萍、付德毅的其他诉讼请求。案件受理费4417元（已减半，原告已预交），由原告张萍、付德毅负担37元，被告李跃坤、王泽艳负担4300元，被告刘足香负担80元。二审期间，当事人无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于合同能否解除的问题，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《房屋买卖合同》、《权利义务转让合同》未显示买卖房屋为一期房屋，仅载明了房屋坐落位置、面积等信息，但是从被上诉人提供的录音资料、微信聊天记录、证人吴某证言，应认定刘足香作为中介提供了虚假的信息，导致被上诉人误认为案涉房屋为一期房屋能很快入住。且，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，买卖的标的为上诉人通过与贵阳市白云区房屋征收管理局签订《贵阳市白云区房屋搬迁安置补助协议》可能获得的位于程官摆拢安置点120㎡的房屋，而案涉房屋尚未修建，上诉人至今也未实际取得该房屋及该房屋产生的相关权利，《房屋买卖合同》对购买房屋的具体坐落、楼栋、楼层及交付时间均未进行约定，且对涉案房屋的具体交付时间也无法确定，综上，涉案房屋存在诸多不确定性，应认定被上诉人作为购买方的合同目的无法实现，符合法定解除合同的条件。综上所述，上诉人李跃坤、王泽艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8834元，由李跃坤、王泽艳负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月四日书记员  蒲美君