江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终2710号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀志。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡巧珍。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏维世德律师事务所律师。上诉人杨秀志因与被上诉人胡巧珍房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2018）苏0830民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨秀志、被上诉人胡巧珍及其委托诉讼代理人袁晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨秀志上诉请求：一、撤销盱眙县人民法院（2018）苏0830民初4914号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、胡巧珍于2017年4月份提起诉讼，在民法总则施行之前，诉讼时效应当是2年，被上诉人胡巧珍的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院判决认定4万元房款付款期限于2011年届满，即明确了诉讼时效起点为2011年，被上诉人至今没有证据证明其在有效期限内索要过房款的事实；2、上诉人有先履行抗辩权，被上诉人于6月27日交付房屋是迟延交付，至今也未办理土地使用权证及水电过户手续，上诉人不应承担给付房款的责任，更不应该承担给付利息的责任；3、双方房屋买卖合同约定甲方保证该房产合法、权属清楚、甲方保证土地使用权属无争议。被上诉人认可院落也被其他户主使用，其违约事实清楚，应返还合同约定的减少的价款13万元并协助办理土地使用权证、供用水变更登记手续，结清所欠32元水费；4、一审法院确认2011年6月28日的“2”是上诉人后添加的有误，被上诉人也有可能后添加“2”后再将收条给上诉人。胡巧珍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。胡巧珍向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告杨秀志给付购房款4万元及该款自2011年7月30日起按月利率2%计算的利息至给付之日止；2、本案诉讼费用由被告负担。杨秀志向一审法院提起反诉请求：1、胡巧珍提起诉讼超过了诉讼时效；2、被告不应承担欠款4万元的利息；3、原告违约，应返还合同约定房款减少的价款13万元、协助被告办理建设用地使用权登记手续、协助被告办理供用水变更登记手续并结清所欠水费32元；4、本案反诉费用由原告负担。一审法院认定事实：2011年6月5日原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告胡巧珍为甲方（卖方），被告杨秀志为乙方（买方），甲乙双方经过充分协商就房屋买卖事项自愿达成协议：甲方将坐落在盱眙县盱城镇兴府路2-2号1室（共三层，建筑面积合计101.39平方米，二个院子及院内二间半成品房及附属设施，产权证号00924号）出卖给乙方，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方，上述房地产及附属建筑物总价款为340000元；乙方在签订合同前支付定金10000元，2011年6月9日前支付首付款80000元，余款于办理产权过户的同时一次性付清；甲方保证土地使用权属无争议，积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时乙方付清全部房款余额；甲方于2011年6月19日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收；乙方对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状情况均已知悉，并无任何异议。乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，其他所付款不在此限，甲方中途违约应在违约之日起十日内双倍返还定金并返还乙方所交的购房款，未在此期限内给付的，甲方按照月息二分计付利息。该合同还对其他事项进行了约定，合同由原、被告双方签名并捺印。合同签订后，被告杨秀志于2011年6月9日缴纳房屋交易契税10465元，该发票注明了收款和付款方为本案原、被告，销售的不动产楼牌号为兴府路2-2-1号，建筑面积76.15平方米。2011年6月10日被告杨秀志取得上述盱城兴府路2-2-1号房屋的房屋产权证明书，证号为盱房权证盱城镇字第××号，房屋为被告杨秀志与沙庆菲共同共有。2011年6月27日被告杨秀志向原告胡巧珍出具收条一份，注明“收到胡巧珍兴府路2-2-1号房屋所有钥匙，房屋已验收交付”。一审另查明，原、被告签订房屋买卖合同后，被告杨秀志先后数次分批给付房款，截止2011年6月9日计付购房款26万元。2011年6月19日，被告杨秀志向原告胡巧珍出具欠条一份，注明“今欠到胡巧珍人民币捌万元整，于2011年6月20日前付肆万元整，余款肆万元于2011年7月30日前给付贰万元整，2011年8月30日前给付壹万元整，尚欠壹万元如遇该房屋存在其他纠纷的，待法院处理完毕后付清”。2011年6月20日被告杨秀志付款4万元。一审审理期间，被告杨秀志提供证据收条一份，该收条记载内容为“收到杨秀志购房款捌万元整，胡巧珍，2011.6.28”。以证明被告杨秀志在2011年6月19日出具欠条后所欠款80000元已给付完毕。原告胡巧珍质证认为，该收条注明的80000元是当年6月8日收到的，属于2011年6月9日前共收到260000元中的一部分，收条中的“28”中的“2”是被告杨秀志添加的。原告胡巧珍对其出具的为被告杨秀志所持有的该收条是否存在添加篡改申请司法鉴定。本院依照法定程序委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年1月10日作出宁金司（2017）文鉴字第682号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为收条上落款处“2016.6.28”字迹中数字“8”前的“2”与前后其他字迹不是一次书写形成，系添加形成。被告杨秀志对此质证不予认可，但未举证证明该鉴定机构主体不具备资质及鉴定程序违法的事实。一审重审中，原告胡巧珍向法庭提交：1、张晓军书面证言及微信视频证明其委托张晓军向被告杨秀志索要欠款的事实；2、涉案房屋房产证、建设用地许可证、盱眙县建设工程规划许可证及协议书等证明涉案房屋位置及院落使用状况。另经一审法院函询盱眙县自然资源和规划局，位于院落实际占用土地280.5平方米，其中经合法批准的使用土地132.0平方米，该土地使用权由兴府路2-2号四户共同使用，土地分摊面积可由四户约定并办理不动产产权证。其余148.5平方米土地无批准手续，不予确权。一审还查明，2011年6月25日原告胡巧珍与案外人戴金标发生争议的案号为（2011）盱民初字第0474号，后双方达成调解，调解协议的内容为：戴金标于2011年6月25日之前搬出坐落在盱眙县房屋；胡巧珍于2011年6月25日前给付戴金标1.5万元。一审法院认为，本案争议焦点有：1、双方买卖合同的签订过程及履约情况，被告是否存在欠款的事实；2、原告胡巧珍的债权请求权有无超过诉讼时效；3、原告主张欠款、利息有无依据；4、反诉原告要求减少合同价款13万元的请求有无依据；5、反诉原告要求办理建设用地使用权登记手续的请求能否支持；6、反诉原告要求协助办理用水变更登记手续并结清欠付水费32元的诉讼请求能否支持。对争议焦点一，一审法院认为，被告杨秀志欠原告胡巧珍购房款4万元的事实应当认定，理由：原告胡巧珍于2011年6月8日出具的包含在已收总房款26万元中的8万元收条交付被告杨秀志，该收条由被告杨秀志一直持有，鉴定意见认为“2”字是事后添加形成，应当推定为被告杨秀志于2011年6月19日出具欠条后篡改添加，被告杨秀志应当承担给付该尾欠购房款4万元的民事责任；对争议焦点二，一审法院认为，原告胡巧珍的债权没有超过诉讼时效，理由为：第一，本案的4万元欠条形成于2011年6月19日，约定的还款日期分别为：2011年7月30日前付2万元，2011年8月30日前付1万元，余1万元如遇该房有其他纠纷的，待法院处理完毕后付清（包括审判与执行）。就最后1万元款项，（2011）盱民初字第0474号民事调解书显示胡巧珍与案外人的纠纷已经调解解决，而调解后本案原、被告已经就房屋进行交接，并办理了房产过户手续，故应当认定4万元的付款期限于2011年届满。第二，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，原告胡巧珍应当举证证明此后存在主张权利的行为才能认定诉讼时效中断。审理中，原告胡巧珍提供了张晓军的书面证言及张晓军的微信视频证明其受胡巧珍委托向被告人杨秀志索要欠款的事实，可以引起诉讼时效的中断。第三，即使张晓军证言无其他证据相印证，但从本案来看，被告杨秀志抗辩其未付款的理由是原告交付标的不完整。根据对等原则，双方权利同时存在，同时消灭。因此，被告提出的诉讼时效抗辩，不予支持；对争议焦点三，一审法院认为，原、被告双方在签订的买卖合同中明确约定待房产过户时付清全部房屋余款，属于当事人互负债务，没有先后履行顺序。因被告没有及时付清房款，被告杨秀志在书写的欠条中明确约定了还款期限。原告胡巧珍出卖的房屋已于2011年6月10日即合同签订后的五日内过户至被告杨秀志名下，因而被告杨秀志不具有先履行抗辩权。被告没有按照约定付款，应当承担相应期间的利息；对争议焦点四，原告当庭陈述已经告知出售房屋及土地的现状，作为买受方在履行买卖合同中理应对合同标的进行认真审查，且双方买卖合同也明确载明，乙方（杨秀志）对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。被告杨秀志于2011年6月27日出具收条时也注明房屋已验收交付，应当认定原告胡巧珍已经履行了合同中房产交付及相应设施的出卖人义务。现其抗辩不知院落使用权存在矛盾，土地使用权无法办理的辩解无证据证实。故应驳回反诉原告杨秀志要求反诉被告胡巧珍承担违约责任的诉讼请求。对争议焦点五，一审法院认为，因协助办理过户土地证的条件不成就，故不应予以支持；对争议焦点六，该项请求不是原告胡巧珍必须协助才能办理的，故不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告杨秀志于本判决生效后10日内给付原告胡巧珍购房款4万元，被告杨秀志承担前述应付购房款以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至本判决确定的给付之日止（其中2万元自2011年7月30日起计，1万元自2011年8月30日起计，1万元自2017年5月3日起计）。二、驳回原告胡巧珍其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨秀志诉讼请求。案件受理费2180元，反诉案件受理费3100元、鉴定费2550元，合计7830元，由原告胡巧珍负担430元，被告杨秀志负担7400元。二审审理中，双方当事人未提供新的证据。二审庭审中，胡巧珍认可签合同时未将院落的土地使用权证给上诉人看。上诉人主张没看院落的土地使用权证，以为院落是其一家使用。二审审理中，上诉人杨秀志认可2011年6月19日的欠条中约定一万元待遇房屋纠纷处理完之后再付，纠纷就是指胡巧珍和戴金标的财产纠纷，经一审法院2011年6月14日作出（2011）盱民初字第0474号民事调解书调解解决。二审审理中，上诉人杨秀志认可二楼、三楼与其共用院落，表示如果法院判决减少房款，其同意给二楼、三楼用院子。二审经审理除确认一审查明的事实外，另查明，双方2011年6月5日签订的《房屋买卖合同书》第五条约定，甲方（胡巧珍）保证该房产合法、权属清楚、保证土地使用权属无争议。被上诉人胡巧珍主张院落带别人家合用，签合同时已经口头告知上诉人，上诉人杨秀志对此不予认可。二审再查明，被上诉人一审时提交法庭的其与一楼岳明海、二楼姚程签订的房屋买卖协议书均载明院落共用。在法院指定的期限内未提供三楼的房屋买卖合同。被上诉人胡巧珍与二楼住户姚程2005年11月2日签订的房屋买卖协议书载明：建筑面积84平方米，价格10.8万元。二审又查明，一审法院函询盱眙县自然资源和规划局，位于院落实际占用土地280.5平方，其中经合法批准的使用土地132.0平方米，该土地使用权由兴府路2-2号四户共同使用，土地分摊面积可由四户约定并办理不动产产权证。其余148.5平方米土地无批准手续，不予确权、登记办证。本案争议焦点为：1、上诉人是否存在欠购房款的事实；2、被上诉人给付购房款的请求有无超过诉讼时效以及主张利息有无法律依据；3、上诉人在一审中的反诉请求要求减少购房款13万元的请求应否得到支持；4、上诉人要求办理土地权证书的请求应否得到支持？本院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方于2011年6月5日签订房屋买卖合同后，双方当事人在二审谈话中一致认可上诉人杨秀志先后数次给付房款，截止2011年6月9日共计付购房款26万元。2011年6月19日上诉人杨秀志向胡巧珍出具欠条一份。2011年6月25日胡巧珍与案外人因案涉房屋引起争议经一审法院审理后作出（2011）盱民初字第0474号民事调解书调解结案，上诉人认可欠条中注明的“纠纷”就是（2011）盱民初字第0474号民事案。一审时，增加胡巧珍原丈夫的证明要款事实，被上诉人主张其在2011年6月19日以后一直在找上诉人要房款，证人高某出庭证明2017年上半年和胡巧珍一起找杨秀志要过钱，故诉讼时效从2017年中断，本案胡巧珍的诉讼未超过时效。该案审理期间，杨秀志提供收条一份，该收条记载内容为“收到杨秀志购房款捌万元整，胡巧珍，2011.6.28”。以证明被告杨秀志在2011年6月19日出具欠条后所欠款8万元已给付完毕。胡巧珍质证认为，该收条注明的8万元是当年6月8日收到的，属于2011年6月9日前共收到26万元的一部分，收条中的“28”中的“2”是被告杨秀志添加的，杨秀志尚欠4万元房款未付。胡巧珍对其出具的杨秀志所持有的该收条是否存在添加篡改申请司法鉴定，鉴定结论“2”系后添加形成。上诉人杨秀志主张“2”是胡巧珍出具收条后给杨秀志时添加的，但未提供证据证明。收条应由上诉人杨秀志保管，杨秀志接收收条时应看清楚收条落款时间，上诉人主张系胡巧珍添加“2”后再给上诉人不合情理，对其主张，本院不予支持。上诉人杨秀志应给付被上诉人胡巧珍房款4万元。关于上诉人反诉要求被上诉人胡巧珍承担返还合同约定的减少房屋价款13万元是否应该支持的问题。上诉人杨秀志因房屋院落使用问题与其他住户多次发生矛盾，被上诉人胡巧珍与二楼住户签订的房屋买卖合同中约定院落共用，但其与上诉人签订的合同中并未约定有院落共用，胡巧珍主张签合同时口头告知上诉人院落共用，但杨秀志不认可。从杨秀志购买房屋的价款，结合案外人姚程2005买的二楼房屋每平方米价格1285元/平方米看，上诉人杨秀志购房款34万元中应当含有院落的价格，被上诉人不能提供证据证明其与杨秀志签订合同时已告知杨秀志院落带其他住户共用，现上诉人一楼房屋的院落使用权出现了共用的情况，故上诉人的购房款应该从被上诉人所售房款中适当减少。鉴于双方签订合同时并没有院落产权证，本院酌情按4万元予以扣减。上诉人主张按13万元予以扣减无事实及法律依据，本院不予支出持。鉴于上诉人欠付被上诉人房款4万元与上诉人购买房屋价款减少4万元应当系同时存在，故不支持被上诉人要求给付房款利息的诉讼请求。因盱眙县自然资源和规划局复函载明涉案房屋的院落无批准手续，不予确权，登记发证。故对上诉人关于协助办理过户土地使用权证的上诉请求不予支持；关于水费过户问题。该项请求不是被上诉人胡巧珍必须协助才能办理，上诉人杨秀志可持房屋产权证自行到自来水公司过户，对其上诉理由不予支持。综上，上诉人杨秀志的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持盱眙县人民法院（2018）苏0830民初4914号民事判决第二项；二、撤销盱眙县人民法院（2018）苏0830民初4914号民事判决第一、三项；三、上诉人杨秀志于本判决生效之日起10日内一次性给付被上诉人胡巧珍购房款4万元；四、被上诉人胡巧珍于本判决生效之日起10日内一次性退还上诉人杨秀志购房款4万元；五、驳回胡巧珍的其他诉讼请求；六、驳回杨秀志的其他反诉请求。一审案件受理费2180元，反诉案件受理费1550元、鉴定费2550元，合计6280元，由原告胡巧珍负担3000元，被告杨秀志负担3280元。二审案件受理费5280元，由上诉人杨秀志负担3280元，由被上诉人胡巧珍负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇一九年十二月三十日书记员  唐小捷