湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终899号上诉人（原审原告）：吴建国，男，1960年6月5日出生，汉族，住广水市。被上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1967年9月2日出生，汉族，住广水市。上诉人吴建国因与被上诉人刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初1601-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建国上诉请求：1.撤销原判；2.改判刘鹏补齐应交的土地出让金，完善办理不动产权证所需的一切手续；3.刘鹏退回吴建国交给其的办理土地使用权证的4500元；4.一、二审诉讼费由刘鹏负担。事实与理由：一、房屋买卖合同中虽只约定由刘鹏办理房产证，未约定办理土地使用权证及办证费用的承担，但根据相关规定，刘鹏必须具备相应的土地使用权证才能办理房产证，且房屋所有权人必须办理不动产权证，刘鹏必须提供完备的手续，吴建国才能办理不动产权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，土地出让金应由刘鹏交纳。刘鹏补齐土地出让金后，吴建国才能办理不动产权证。刘鹏收取吴建国4500元办理土地使用权证的费用缺乏依据，应退还吴建国。二、刘鹏在为11户购房户办理房产证时提供了三个土地使用权证，吴建国去办理不动产权证时刘鹏只提供了其中一个土地使用权证，导致吴建国无法办理不动产权证。刘鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴建国的上诉请求明显超出一审的诉讼请求范围，二审法院不应支持。吴建国已经取得合同约定的房产证，若再办理不动产权证，相关税费应由吴建国自行承担。吴建国提到的三个土地使用权证，权利人均不是刘鹏，刘鹏没有持有这些证书。吴建国向一审法院起诉请求：1.要求刘鹏确认双方合同成立、合法、有效，负责为吴建国免费办理不动产权证；2.要求刘鹏在限定期限内为吴建国办理不动产权证，逾期办理产生的一切费用及损失由刘鹏承担；3.诉讼费由刘鹏负担。一审中，吴建国放弃第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年，刘鹏与他人共同联建位于广水市××山办事处××幢房屋。房屋建成后，吴建国与刘鹏签订《商品房买卖合同》，合同载明：1.刘鹏将位于广水市××山办事处东关村（水岸星城南侧）三环路边，现有一栋住宅一个单元地面陆层一套三商品房卖给吴建国；2.此房总价合计贰拾柒万元（小写270000元）；3.刘鹏负责办理吴建国房产证，主水管、主电线到位，所产生的一切费用全由刘鹏承担。后吴建国付清所有房款，刘鹏将该套房屋实际交付给吴建国居住使用，并为吴建国办理了房屋所有权证。2019年5月，吴建国提起诉讼，要求确认合同有效，并要求刘鹏为其办理不动产权证。一审法院认为，关于吴建国诉请确认房屋买卖合同成立、有效的诉讼请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”。吴建国主张确认合同有效，虽未能提交涉案房屋买卖合同，但刘鹏当庭表示曾与吴建国签订合同，合同内容与同楼住户詹勇提供的合同内容一致，故对吴建国的上述诉讼请求，予以支持。关于吴建国诉请要求刘鹏为其免费办理不动产权证，不予支持，理由如下：1.根据一审庭审查明的事实，吴建国已经支付完全部房款，刘鹏也按约定为其办理了房屋所有权证，双方均已按照合同的约定履行完毕自己的义务；2.吴建国与刘鹏并未约定土地使用权证由谁办理，由谁来承担办证等相应费用，吴建国亦未举证证实刘鹏在出售房屋过程中存在过错；3.涉案房屋建造时超土地面积，目前尚需补缴土地出让金，涉案房屋办理不动产权证条件并不成就。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、吴建国与刘鹏签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回吴建国的其他诉讼请求。案件受理费50元，由刘鹏负担。二审中，吴建国提交房屋所有权证一份，拟证明涉案争议房屋于2013年12月19日办理房屋所有权证。刘鹏质证认为，是这个证，因为房屋所有权证办完了，合同履行完了，吴建国才给钱刘鹏。对吴建国提交的上述证据，因刘鹏未对该证据提出异议，予以采信。本院依职权向广水市不动产登记局调查吴建国所有的位于广水市××山办事处××社区（××）1幢6层601室（房产证号为广水市房权证应山字第××号）不能办理不动产权证的原因，广水市不动产登记局出具情况说明一份，主要内容为：该幢房屋土地使用权人为徐鸿涛，土地用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为128平方米，该土地使用权证于2015年7月23日核减面积54.9平方米由夏齐江、李波、许磊使用。现该幢房屋实测宗地面积为274.39平方米，超面积146.39平方米。无证据证明吴建国有土地权源，如办理不动产权证需按实测地超面积部分（146.39平方米）的分摊面积补交出让金后方能办理。对上述情况说明，吴建国质证认为无异议，要求刘鹏补齐土地出让金，退还办理土地使用权证的费用4500元；刘鹏质证认为无异议，超面积的146.39平方米土地的出让金应该由业主自行交纳，刘鹏没有权利和义务为吴建国办理不动产权证。经审理查明，刘鹏已协助吴建国为其购买的位于广水市××山办事处××社区（××）1幢6层601号房屋办理了房产证，房产证载明，房屋所有权人为吴建国，登记时间为2013年12月19日，土地使用权取得方式为划拨。本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于刘鹏是否应协助吴建国办理不动产登记的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”吴建国与刘鹏订立的房屋买卖合同合法、有效，且刘鹏已协助吴建国办理了房屋所有权证。根据上述法律规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，则刘鹏负有协助吴建国办理相应土地使用权证的法定义务，该法定义务不因双方未作约定而免除。根据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。刘鹏上述协助办理土地使用权证义务依法转化为协助办理不动产登记义务。现该幢房屋所占实测宗地面积中尚有146.39平方米土地未办理出让手续，不具备办理不动产登记的条件，该土地必须办理土地出让手续并缴纳土地出让金后，案涉房屋才能办理不动产登记。本案中直接判决刘鹏履行协助办理不动产登记义务并不妥当。刘鹏应在办理不动产登记的条件成就后，协助吴建国办理不动产登记。关于吴建国要求刘鹏补交超面积的146.39平方米土地的出让金问题。土地出让金的交纳及土地出让手续的办理，属于行政机关主管范畴，不属于民事案件受案范围，本案不予处理。关于刘鹏是否应退还办理土地使用权证费用4500元的问题。根据吴建国一审提交的证明，吴建国并未将4500元直接交给刘鹏，且吴建国自愿支付4500元用以办理土地使用权证，系其对自身民事权利的处分，并不违反法律规定，吴建国要求刘鹏返还该4500元，没有法律依据，对其该项上诉主张，不予支持。综上所述，吴建国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初1601-1号民事判决第一项；二、撤销湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初1601-1号民事判决第二项；三、刘鹏于办理不动产登记的条件成就之日起十日内协助吴建国办理位于广水市应山办事处东关社区（宝林路）1幢6层601号房屋的不动产权证；四、驳回吴建国的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘鹏负担；二审案件受理费800元，由吴建国负担400元，刘鹏负担400元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十二月十八日书记员 赵曼曼