广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初16476号原告：深圳市君胜物业服务有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场1栋311-312号（办公场所），统一社会信用代码914403006766523400。法定代表人：陈良满，任总经理。委托诉讼代理人：郑小华，男，汉族，1972年6月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系公司员工。委托诉讼代理人：宗丽芳，女，汉族，1990年2月2日出生，身份证住址山东省冠县，被告：戴月红，女，汉族，1970年2月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告深圳市君胜物业服务有限公司与被告戴月红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市君胜物业服务有限公司委托诉讼代理人郑小华、宗丽芳及被告戴月红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市君胜物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的鸿隆世纪广场C座17G房屋自2017年5月至2019年3月期间的物业管理费人民币8563元及其暂计至起诉日的滞纳金人民币1393.6元；二、被告向原告支付拖欠的鸿隆世纪广场C座17G房屋自2018年2月至2019年3月期间的专项维修资金人民币563.5元及其暂计至起诉日的滞纳金人民币91.7元；三、被告向原告支付拖欠的鸿隆世纪广场C座17G房屋自2018年2月至2019年3月期间的水费、排污费、垃圾处理费4455.7元及其暂计至起诉日的滞纳金人民币1378.68元；以上合计人民币16447元。四、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2010年4月1日原告与开发商太阳世纪地产集团有限公司（原名：鸿隆地产集团有限公司）签订《前期物业服务合同》，成为鸿隆世纪广场的物业管理公司，该物业服务合同约定由原告为包括被告物业（鸿隆世纪广场C座17G房屋）所在的鸿隆世纪广场提供物业管理服务。被告于2012年8月2日办理了房屋的入驻手续，但从2017年5月起至起诉之日一直拒绝缴纳物业费、专项维修基金及水费，经原告多次催收，仍拒不缴纳。原告认为，被告作为鸿隆世纪广场C座17G的业主，有缴纳物业管理费、水电费及专项维修资金的合同义务和法定义务。而被告拒不缴纳相关费用的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。故原告起诉至法院。被告答辩称：一、物业纠纷起源于2017年12月物业公司擅自将被告家的电表的电缆私自拆除，造成被告家几天停电，对被告造成经济损失。2017年12月14日被告发现室内无电（被告2年未住该房，该房主要放置物品，经常回来查看，一周前来还有电），遂打电话给原告的前台咨询，原告前台谎称供电局线路有问题，物业没有办法。原告向供电局报修，2017年12月15日供电局回复线路没有问题，原告再向被告前台询问，要求检查电表处是否跳闸，原告前台以未交管理费，不提供服务为由，拒绝打开电表房查看，原告向被告管楼员唐小姐投诉，其不予理睬。无奈，原告找人协助自行打开电表房门，发现原告家电线被从电表上恶意拆除。停电期间造成冰箱内食物腐败，冰箱无法继续使用，价值2300元；二、2018年3月，原告未经市有关部门按规定办理相关手续就聘请了消杀公司，该消杀公司未经爱卫办审查其资格，且在未经公示、未取得许可证的情况下进行了违法消杀，造成被告的宠物狗中毒身亡，故被告与原告产生经济纠纷，之后被告与原告进行交涉，但原告不予理睬，造成至今物业费未缴纳；三、双方在《前期物业服务协议》中约定：每季度公布一次物业服务费用收支账目，原告自2012年8月2日签约至今从未向全体业主公布任何时间段的物业服务费用收支账目。物业服务内容中维护养护服务有约定“物业本体共用部分及设施设备的维修及养护”，而被告于2019年9月27日发现家中厨房进水管公用部分爆裂，每天不定时漏水，时大时小，向物业报修后水管至今未更换，只能用编织物堵住，现今存在严重安全隐患；四、关于原告主张的代缴的水费。原告不作为，不按月抄表，故意造成业主水费累计超过第一阶梯，变相增加水费单价。作为物业公司只能代收代缴，但原告将水价变相加收96.37%及另加收84.38%的滞纳金。原告不按规定收取水费，按照规定被告可以拒绝交纳水费。由于排污费、垃圾费以水费为基础标的而计算产生，故被告也未交纳排污费、垃圾费；五、原告非国家行政机关，无权向被告收取各项滞纳金。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本案相关事实一、被告系位于深圳市罗湖区深南中路与和平路交汇处鸿隆世纪广场C座17G的业主。该房屋用途为住宅，建筑面积为97.98平方米。二、原告与被告于2012年8月2日签订有《前期物业服务协议》，约定前期物业管理系自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，综合楼物业管理服务费用按建筑面积3.8元/月/平方米，缴纳时间为每月10日前；受有关部门或单位的委托，原告可提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用，如水费、电费、有线电视费、燃气费等），收费标准执行政府有关部门或有关单位的规定；被告自本物业通知入伙之日起一年期满后的第一个月，按月向原告管理处缴交房屋专项维修资金，专项维修资金收取标准按建筑面积0.25元/月/平方米；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金；协议对双方其他权利义务亦做有约定。三、原告提交了2017年5月至2019年3月期间的涉案房产的《收费通知单》，载明被告在此期间以建筑面积97.98平方米计算物业管理费为8563.36元（372.32元×23月）、专项维修基金563.5元（24.5×23月）。载明水表读数、水费、排污费、垃圾处理费如下：2017年5月水表读数1138立方米、计费用量718立方米、水费3243元、排污费706元、垃圾处理费13.5元；2017年6月至9月期间未产生水费、排污费，垃圾处理费为13.5元/月；2017年10月至2018年3月期间未产生水费、排污费、垃圾处理费；2018年4月水表读数1170立方米、计费用量32立方米、水费106.84元、排污费26.6元、垃圾处理费16.99元；2018年5月未产生水费、排污费、垃圾处理费；2018年6月水表读数1192立方米、计费用量22立方米、水费58.74元、排污费17.82元、垃圾处理费11.68元；2018年7月水表读数1212立方米、计费用量20立方米、水费53.4元、排污费16.2元、垃圾处理费10.62元；2018年8月未产生水费、排污费、垃圾处理费；2018年9月水表读数1232立方米、计费用量20立方米、水费53.4元、排污费16.2元、垃圾处理费10.62元；2018年10月水表读数1242立方米、计费用量10立方米、水费26.7元、排污费8.1元、垃圾处理费5.31元；2018年11月至2019年3月期间未产生水费、排污费、垃圾处理费。前述水费共计3542.08元、排污费共计790.92元、垃圾处理费共计122.72元。原告提交水费发票、污水垃圾处理费专用收据，以证明其已代缴水费、污水及垃圾处理费。被告对原告所主张的被告的用水量不予认可，认为原告未按月抄表，导致其水费增加，但被告未提交证据证明其主张，相反，被告庭审中确认其并未经常在涉案房屋居住，与原告提交的《收费通知单》时常未发生产生水费、排污费、垃圾处理费相吻合。四、原告于2015年10月30日变更企业名称，变更前为深圳市港隆物业有限公司，变更后为深圳市君胜物业服务有限公司。以上事实有《前期物业管理协议》、收费通知单、水费缴纳发票、污水垃圾费用缴纳收据、深圳市市场监督管理局变更（备案）通知书及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订有《前期物业管理协议》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院据此认定原告与被告之间存在有物业服务合同关系，双方均应依约履行。原告为被告提供了物业服务，被告拖欠物业管理费、住宅专项维修资金已构成违约，原告请求其2017年5月至2019年3月期间的物业管理费8563元及住宅专项维修资金为563.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张其未按期缴纳物业管理费及专项维修资金始于2017年5月因被告未尽其管理责任导致其家中停电发生损失及其聘请的消杀公司不具备相关资质导致其宠物狗中毒死亡。但未能提交相关的证据予以证明。因此，对于被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告主张的水费、排污费、垃圾处理费。被告认为原告不按月抄表导致其水费累计超过第一阶梯，变相增加了水费单价，牟取暴利。原告每月向被告送达《收费通知单》，上面载明了每月水表读数，被告收到后未在当月对水表读数提出任何异议，故本院对被告主张原告未按月抄水表的抗辩，不予采信。此外，被告第一次庭审中表示其未缴纳相关费用系因其房屋2017年5月水管漏水导致水费较高，原告曾与被告协商减免该月水费，原告对被告所称的双方协商减免水费不予确认，且水管漏水属于被告室内专有部分水管漏水，因此发生的水费应由被告自行承担。原告已提交了证据证明其为被告代缴了水费、排污费、垃圾处理费，其主张被告支付2017年5月至2019年3月期间的水费、排污费、垃圾处理费共计4455.7元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未依约缴纳前述物业管理费，已构成违约。双方在《前期物业管理协议》中关于违约金的约定符合法律规定的标准，被告应依照《前期物业管理协议》的约定自2017年5月11日起逐月向被告给付违约金。原告请求就被告拖欠的专项维修基金、水费、排污费、垃圾处理费计算滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告戴月红应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市君胜物业服务有限公司2017年5月至2019年3月期间拖欠的物业管理费8563元、专项维修资金563.5元，水费、排污费、垃圾处理费4455.7元；二、被告戴月红应于本判决生效之日起十日内逐月以每月所欠物业管理费372.32元为基数，按每日万分之五的标准自2017年5月11日起向原告深圳市君胜物业服务有限公司计付违约金至物业管理费付清之日止；三、驳回原告深圳市君胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，公告费900元，均由被告戴月红负担。上述费用原告已预付，被告戴月红应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吴海芬人民陪审员  邓泽佐人民陪审员  巩新丽二〇一九年十二月四日书 记 员  古学梅