南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5463号 原告：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91320113339468585N，住所地在南京市栖霞区仙林街道学津路8号高科中心A座。 法定代表人：缪秦，总经理。 委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京小乱酒吧有限公司，统一社会信用代码91320102062632206X，住所地在南京市玄武区长江后街8-1号。 法定代表人：韩在朝，执行董事。 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所实习律师。 原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称仙林湖商管分公司）与被告南京小乱酒吧有限公司（以下简称小乱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙林湖商管分公司的委托诉讼代理人鞠醒柳，被告小乱公司的委托诉讼代理人孙金清、卢艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙林湖商管分公司向本院提出诉讼请求：1、确认案涉《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；2、被告支付拖欠的租金33060元；3、被告支付至付清所欠租金之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年6月30日为1802.86元）；4、被告支付解除合同的违约金182295元；5、被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2017年7月，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场之1-216、217、218号商铺租赁给被告，该房屋面积为302平方米，租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止。在此期间，被告应按约向原告交纳租金，首年租金标准为57871元/月，往后每年递增5%，每3个月交纳一次，首期租金于2017年8月1日前交纳，此后在每3个月到期日的15天前一次性付清下一期租金。被告逾期支付租金的，应按欠费金额的每日千分之三支付违约金。逾期超过30天，原告除有权提前解除本合同、收回商铺外，还有权要求被告支付相当于当年度月租金的3倍的解除合同违约金。订约后，原告按约向被告交付了出租商铺。但自2019年2月1日以来，被告一直未按约交纳租金。经多次催交无果，原告于2018年5月29日向被告发出解约函，通知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告认为，被告长期拖欠租金，构成违约，按照《商铺租赁合同》的约定，原告有权扣减被告支付的部分履约保证金6万元，并要求被告支付所欠剩余部分的租金及违约金。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，望法院判如所请。 被告小乱公司辩称：原告长期拖欠被告租金发票，导致被告无法做账，所以被告要求原告开具发票，暂时停止支付租金，原告不能行使合同解除权。被告交纳的保证金是12万元，原告只扣减其中6万元，还有6万未扣减，如果扣减12万元被告不欠原告款项。原告的其他诉请无事实依据，请求法院予以驳回。 本院经审理，对双方无争议的事实予以确认： 被告小乱公司自2016年6月25日开始向原告仙林湖商管分公司租赁使用栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场1-216、217、218号商铺。2017年，双方续签《商铺租赁合同》（甲方仙林湖商管分公司、乙方小乱公司），约定：甲方将上述商铺租赁给乙方用于经营乱世佳人酒吧，房屋使用面积约为302平方米（以此面积计算租金），建筑面积约为439.94平方米（以此面积计算综合物业管理服务费），租期自2017年8月1日至2022年7月31日止。乙方应支付的租金2017年8月1日至2018年7月31日为57871元/月，2018年8月1日至2019年7月31日为60765元/月，2019年8月1日至2020年7月31日为63803元/月，2020年8月1日至2021年7月31日为66993元/月，2021年8月1日至2022年7月31日为70343元/月。按“先付后用”原则，租金每3个月一付，首期租金应于2017年8月1日之前支付，此后应在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清。如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。第5.1条、5.2条约定：乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付履约保证金12万元，以保障其履行本合同的所有条款及其附随义务。租赁期间，上述履约保证金不计利息，且乙方不得就履约保证金向甲方主张对应付租赁费用或任何其他费用的抵销权。履约保证金作用在于，保障乙方完整履行本合同所有合同义务以及附随义务，甲方有权直接从履约保证金中扣减、抵销如下费用：（1）欠付租赁费用、水电气费、电信费、违约金、赔偿金、维修维护费、该物业占用使用费和本合同约定的任何乙方应付费用或款项；（2）因乙方或者乙方相关人士之故意或过失而需对甲方、该购物中心内的其他承租人、第三人支付的损害赔偿金；（3）甲方因乙方违约行为提起解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及损失赔偿；根据本合同其他条款约定应扣减的费用和款项，包括但不限于各项应付费用、违约金、赔偿金等。第5.4条约定：当本合同期满终止或提前解除时，在乙方未发生合同期内的违约或损害行为，忠实履行本合同各项条款，并经甲方确认乙方不存在未交还物业、拖欠费用等责任后的三十天内，甲方应当将履约保证金在扣除本合同5.5条约定的售后服务质量保证金后的余额无息退还乙方。第5.5条、5.6约定：为维护消费者权益及该购物中心对外的良好声誉，在本合同期满或提前解除时，乙方根据本合同5.4条约定自愿向甲方缴纳售后服务质量保证金6万元，自本合同期满或提前解除之日起6个月期满后，如甲方未接到涉及乙方的消费者投诉，或乙方已不存在甲方已知的尚未了结的消费者投诉或索赔等纠纷的，甲方将售后服务质量保证金的余额无息返还给乙方（按该购物中心关于商家售后服务相关规定被扣除的款项除外）。第7.4条约定：在乙方欠交任何费用且经催告后仍未在限期内付清的情况下，甲方随时有权停止对该物业的能源供应（水、电、燃气等），由于乙方未及时支付任何费用而造成该物业内发生停止能源供应所产生的任何不良影响或损失均由乙方自行承担。第14.3条约定：乙方逾期支付租金、综合物业管理服务费、公共事业费等各项费用逾期超过30天，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求乙方支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月22日，小乱公司向仙林湖商管分公司支付履约保证金12万元。 履行过程中，因小乱公司未能按时支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金及2019年2月1日至2019年7月31日期间的商业管理费，仙林湖商管分公司于2019年3月13日向小乱公司发出催款函。后小乱公司仅支付150000元，未再支付其余欠款及后续租金。截至2019年5月31日，小乱公司已欠租金93060元未付。2019年3月18日，仙林湖商管分公司再次发函催告付款，小乱公司仍未履行。2019年5月1日，仙林湖商管分公司对案涉商铺停止水电供应。 2019年5月29日，仙林湖商管分公司以邮寄方式发出《解约函》，收件人名称“南京小乱酒吧有限公司韩在明”，收件地址“江苏省南京市鼓楼区中山北路紫峰大厦副楼2101室”（该地址系世嘉利集团有限公司的住所地），联系电话173××××8617，函件内容为：依据小乱公司拖欠费用的行为，仙林湖商管分公司有权依照合同约定解除租赁合同、收回物业、没收履约保证金并要求支付违约金，故通知小乱公司解除双方之间的商铺租赁合同，要求办理商铺返还手续。该邮件于2019年5月31日被签收，后收方要求退件，邮件被退还寄件人。庭审过程中，小乱公司否认收到了上述《解约函》。仙林湖商管分公司与小乱公司无法协商解决，遂向本院提起诉讼。本案起诉后，小乱公司仍未支付租金，且占用案涉商铺至今。 本院认为：原告仙林湖商管分公司与小乱公司之间的商铺租赁合同合法有效。支付租金系小乱公司的主要合同义务，但小乱公司自2019年2月1日以来长期拖欠租金，属于根本违约。商铺租赁合同约定，拖欠租赁费用逾期超过30天，甲方有权提前解除合同，该约定合法有效，仙林湖商管分公司依据小乱公司拖欠租金的行为主张行使合同解除权，具有事实和合同依据。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定或者法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，仙林湖商管分公司于2019年5月31日发送给世嘉利集团有限公司的《解约函》收件人姓名（韩在明）、地址均有误，小乱公司的法定代表人姓名为韩在朝，韩在朝虽与世嘉利集团有限公司之间存在关联关系，但世嘉利集团有限公司的住所地并不当然是小乱公司或韩在朝的送达地址。小乱公司否认收到解约函，仙林湖商管分公司也无证据证明该函确已到达小乱公司或者韩在朝本人，故无法认定商铺租赁合同已于2019年5月31日解除。但，仙林湖商管分公司提起本案诉讼，本院认定自起诉状及证据副本送达之日，即2019年8月23日双方之间的商铺租赁合同解除。 商铺租赁合同约定小乱公司交纳售后服务质量保证金6万元，但同时约定合同期满或提前解除时小乱公司仙林湖商管分公司将履约保证金在扣除售后服务质量保证金后的余额退还给小乱公司。根据以上约定，小乱公司并不需要单独交纳售后服务质量保证金，合同期满或提前解除时以履约保证金中的6万元作为售后服务质量保证金留置给仙林湖商管分公司。因此，仙林湖商管分公司以扣除售后服务质量保证金后的6万元履约保证金抵销欠款，本院予以支持。小乱公司主张以12万元抵销欠款，不符合合同约定。截至2019年5月31日，小乱公司尚欠租金93060元，以6万元履约保证金抵扣后，还应支付33060元，并应支付逾期付款违约金。商铺租赁合同约定逾期付款的违约金按每日千分之三计算，数额过高，仙林湖商管分公司诉请按年利率6.525%计算，低于双方约定，本院予以支持。商铺租赁合同因小乱公司拖欠租金导致解除，仙林湖商管分公司主张解除合同的违约金，具有合同依据并符合法律规定，本院予以支持。小乱公司辩称仙林湖商管分公司拒开发票，本院认为，开具发票与支付租金之间并非对等的权利义务，以此为由拒付租金不符合法律规定。小乱公司长期拖欠租金，按租金“先付后用”原则及商铺租赁合同7.4条的约定，仙林湖商管分公司对租赁商铺停水停电系先履行抗辩行为，具有合同法依据。小乱公司作为违约方既不支付租金，也不返还商铺，缺乏合理合法的理由，所作辩解本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司与被告南京小乱酒吧有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年8月23日解除； 二、被告南京小乱酒吧有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司租金33060元，并支付逾期付款违约金1802.86元（暂计算至2019年6月30日，自2019年7月1日起按年利率6.525%计算至款项付清之日止）； 三、被告南京小乱酒吧有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司违约金182295元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4557元，减半收取2278.5元，由被告南京小乱酒吧有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××68），逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  虞爱娟 二〇一九年十二月十六日 书记员  夏侯晞