黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1655号上诉人（原审被告）：翟庆福，男，1982年4月10日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市前进区。上诉人（原审被告）：李雪玲，女，1978年10月3日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：李力，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佳木斯市老李头食品经销有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区双合社区。法定代表人：杨鑫，总经理。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。上诉人翟庆福、李雪玲与佳木斯市老李头食品经销有限公司（以下简称老李头公司）房屋买卖合同纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2018年12月14日作出（2018）黑0804民初731号民事判决，翟庆福、李雪玲不服上诉至本院，本院于2019年4月29日作出（2019）黑08民终99号民事裁定，撤销原判决，发回重审。一审法院重审后作出（2018）黑0804民初470号民事判决，翟庆福、李雪玲仍不服并向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。翟庆福、李雪玲上诉请求：1.依法撤销佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初470号民事判决，改判驳回上诉人150万元的诉讼请求；2.改判上诉人仅承担欠付的95万房款（按双方约定余欠105万房款，再减去被上诉人应承担而由上诉人代付的土地费10万元）；3.被上诉人承担一、二审案件受理费和保全费。事实与理由：因上诉人不服佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初470号《民事判决》，认为原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故提出上诉。原判决认为：“原告老李头食品公司的法定代表人杨鑫与被告翟庆福虽通过电话协商房屋过户登记的相关费用分担的事宜，但其通话的目的是向被告主张债权，其为实现债权在协商过程中所作出的处分且双方并未达成合意，依据法律规定，当事人为达成和解的目的作出的妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，故对被告所提供的通话录音证据本院不予采信。”另错误认为：“土地使用税金应当由被上诉人承担”。该事实认定错误。一、双方对房屋过户登记税费分担的时间点认定错误。双方对房屋过户登记税费的分担并非在录音通话中商定，而是在办理产权登记时被税务机关告知实际的税费负担与被上诉人陈述的仅需10万元不符，被上诉人自知理亏而主动承担一半，求得上诉人宽容的结果。该税费分担合意是在历次录音通话之前很久早已达成的合意。该判将其认定为是该录音通话时妥协的产物且未达成合意，与事实不符。二、双方对屋接建费用分担的时间点认定亦错误。房屋接建面积费用的分担也并非在本次录音通话中商定的，而是在登记机关以规划面积与房屋实际面积不符而拒绝登记时，被上诉人所隐瞒面积的真相暴漏后，就上诉人的诘问而不能自圆时，被上诉人商请上诉人的谅解而主动提出接建费用由双方分担的建议，并得到上诉人的宽容而达成的合意，这是建房时的合意。该判将其认定为是该录音通话时妥协的产物且未达成合意，属认定事实错误。该历次通话录音证据的重要功能，就是能清晰的证明：双方就上述费用的分担在电话录音之前早已达成合意。录音中的对话不过是印证先前双方的合意而刻意重复强调。被上诉人虽有闪烁其词的痕迹，但不难发现，此前，被上诉人对税费和建房费用分担的事实是认可的。该录音是能够证明案件事实的有利证据。三、接建房屋的交易税费应当由被上诉人承担。规划与实际房屋产生的面积差，是上诉人出资接建的。接建的原因是被上诉人交易面积与规划不吻合所造成，该部分税费应从上诉人欠被上诉人的房款中扣减。四、土地使用税金应当由被上诉人承担。费用的负担应当以交易的时间点为分界。土地交易的出让方是被上诉人，其交易之前实际发生且应当交纳而拖欠的土地使用税金，应当由被上诉人承担。上诉人代为交付的该笔10万元土地使用税金应当从欠款中扣减与法有据。原判认定由二上诉人承担，没有法律根据。综上，原判事实认定错误，证据不足，适用法律不当。根据我国《民事诉讼法》第164条的规定，上诉贵院，请二审法院支持上诉人的请求。老李头公司辩称：上诉人认为双方针对房屋买卖签订的协议及原审判决认定剩余房款为150万元的依据属于上诉人在陷入错误认识的前提下所作出的意思表示，但截止到被上诉人向原审法院主张权利的时候上诉人都没有根据民法总则或合同法的规定行使重大误解或显失公平的撤销权利，因此在本次诉讼中以此作为上诉理由显然不能得到人民法院的支持，被上诉人认为上诉人的上诉请求和理由不能成立，由其上诉理由，原审判决通过归纳案件争议焦点，对上诉人的全部上诉请求进行了审理并在原审判决中予以分析。得出裁判结果也是正确的，因此在没有其他证据推翻原审认定事实的基础上上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。老李头公司向一审法院起诉请求：1、二被告给付购房款150万元及自2014年12月7日起至给付之日按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，于2004年4月27日登记结婚。2014年初，原告与二被告协商，二被告以360万元的价格购买原告位于黑龙江省佳木斯市佳南实验农场四连住宅区佳横公路西侧的厂房一处，但未签订书面买卖合同。2014年6月24日，二被告向原告支付购买厂房的定金60万元，原告将厂房交付二被告占有、使用。同年7月11日，被告李雪玲以邮政储蓄银行柜面转账的方式向原告支付购房款100万元。2014年10月27日及12月7日，二被告又先后向原告支付购房款20万元、10万元。2014年11月20日，被告李雪玲向原告老李头食品公司的法定代表人杨鑫账户汇款20万元。以上，二被告共向原告支付了购房款210万元。2015年10月，二被告将厂房补充建筑861.62平方米，至2016年5月竣工。2015年11月4日，二被告向黑龙江省佳南实验农场缴纳土地使用税金10万元。2017年9月26日，原告取得黑（2017）农垦佳南不动产权第0000008号不动产权证书，载明其坐落于佳南实验农场四连住宅区、佳横公路西侧，建筑面积为1964.58平方米。2017年12月14日，被告李雪玲向佳木斯市东风区地税局缴纳涉案房屋的各项税费。2017年12月18日，原、被告向产权部门提出不动产登记申请，申请登记材料中有2017年12月5日原告与被告李雪玲签订的《房屋买卖合同书》一份，载明房款为180万元，办理房产证手续所产生的有关税费由双方承担。同月25日，上述不动产权利人变更登记为被告李雪玲，并取得黑（2017）农垦佳南不动产权第0000015号《不动产权证书》。另查明，原告在民事诉状中所提及的2017年12月12日原告老李头食品公司法定代表人与被告翟庆福签订的一份《厂房买卖合同》，载明购房款360万元，因厂房权属登记产生的税费由买房承担及其他违约条款。经佳木斯市中医院司法鉴定所于2018年11月28日作出（2018）文司鉴字150号司法鉴定意见书，认定该《厂房买卖合同》中“翟庆福”签名字迹与被告翟庆福签名字迹不是同一人书写。原告支付鉴定费13000元。以上事实有居民身份证、企业营业执照、结婚证、房款收据三张、李雪玲邮政银行账户流水一份、转款凭据一份、厂房土建施工合同、厂房买卖合同、司法鉴定意见书、房屋买卖合同书、完税发票三份、不动产登记审批表、不动产权证书、通话录音四份及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证本院予以确认。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，原告与二被告口头约定购买厂房及相关事宜，经庭审调查，双方均对购房款价格360万元以及二被告已经向原告支付了购房款210万元予以认可，现房屋已经过户登记至被告李雪玲名下，可认定双方对房屋买卖达成合意且已实际履行，本院依法予以确认。本案中，原告与二被告的争议有三点：一、房屋过户产生的税费应当由哪一方承担；二、厂房因补建所产生的费用是否应当由双方共同承担；三、二被告交纳的土地使用税金是否应由原告负担。现论述如下：一、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则及诚信原则。原告与二被告均认可购买厂房的价格为360万元，而2017年12月5日，原告与被告李雪玲补签的《房屋买卖合同书》载明，购房款为180万元，与实际交易中所认可的价款不一致，双方签订该合同的目的是为向产权部门提交办理房屋过户登记所需材料，对房屋的实际交易价格进行隐瞒，进而规避税费，非当事人真实的意思表示。此份补签的《房屋买卖合同书》应为无效，该合同中第五条“办理房产证手续所产生的有关税费由双方承担”亦对双方不产生效力。原告老李头食品公司的法定代表人杨鑫与被告翟庆福虽通过电话协商房屋过户登记的相关税费分担的事宜，但其通话的目的是向被告主张债权，其为实现债权在协商过程中所作出的处分，且双方并未达成合意，依据法律规定，当事人为达成和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，故对被告所提供的通话录音证据本院不予采信。另外，在实践中，房屋买卖的现实履行时，均是由买方承担，且本案中被告李雪玲作为买方已缴纳了各项税费，即是对承担房屋过户登记产生的税费由其买方承担的认可，故本院认为涉案房屋办理房产登记手续的各项税费应由二被告承担。二、依法成立的合同，自成立时生效。原告与二被告方在2014年初口头协议二被告以360万元购买原告所有的厂房，即买卖协议自2014年初已经生效。二被告在2014年6月24日交纳了60万元定金后即占有、使用该厂房，二被告应当知道厂房的实际构架为一层，双方应是对当时厂房的位置、建筑面积所确认的房屋价款。二被告补建第二层861.62平方米，是其为取得房屋物权登记而进行补建，其补建部分面积的占有、使用、处置、收益的权利也为二被告所有，故该厂房补充建筑部分的费用要求由原告分摊不符合事实及法律规定。三、关于被告于2015年11月4日交纳的土地使用税金，是在被告已实际占有、使用房屋且履行大部分房屋价款后，是被告为实现所购厂房价值的投入，在无明确约定费用承担的情况下，该费用应由二被告自行承担。依上述，原、被告均认可购房款商定的价格为360万元，该约定对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现原告作为卖方履行了房屋交付义务，二被告作为买方应当按照约定履行给付剩余房屋价款的义务，即应当向原告支付剩余购房款150万元。原告主张逾期给付的利息自2014年12月7日起算，但原告并未举证证明双方约定的房款结清时间，即视为对支付时间没有约定或者约定不明确，本院依法确认自不动产标的房屋转移登记至被告李雪玲名下，即2017年12月25日起计算利息损失。另关于司法鉴定费用13000元，应由鉴定结论不利方负担，即应由原告自负。综上，原告诉请合理部分应予支持，被告辩驳理由不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、被告翟庆福、李雪玲于本判决生效之日起十五日内给付原告佳木斯市老李头食品经销有限公司购房款1500000元及利息（以本金1500000元为基数，自2017年12月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告佳木斯市老李头食品经销有限公司其他诉讼请求；三、司法鉴定费13000元由原告佳木斯市老李头食品经销有限公司负担。案件受理费18502元，保全费5000元，均由被告翟庆福、李雪玲共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人口头订立房屋买卖合同，双方均对购房款价格360万元以及二上诉人已经向被上诉人支付了210万元购房款予以认可，现房屋已经过户登记在李雪玲名下，双方对房屋买卖达成合意，除剩余150万元房款未给付之外，该房屋买卖合同已实际履行。双方于2017年12月5日补签的购房款为180万元的《房屋买卖合同书》是为了办理房屋过户登记规避税费而签订合同，应为无效合同，合同中第五条“办理房产证手续所产生的有关税费由双方承担”亦对双方不产生效力。360万元房价是在二上诉人明知原房屋是一层构架及建筑面积的基础上双方协商一致达成的合意，二上诉人实际占有房屋后补建第二层861.62平方米的费用，理应由二上诉人自行负担，没有证据证明双方达成由双方分担补建费用的新的合意。关于上诉人交纳的土地使用税金，由于双方对该费用由谁承担并无明确约定，在已由二上诉人实际交纳的情况下，一审判决由二上诉人自行承担并无不当。虽然杨鑫在和翟庆福通电话时说过105万的话，但并不足以认定双方就剩余150万元房款达成了105万元新的合意。二上诉人关于双方就房屋过户产生的税费、厂房因补建所产生的费用、土地使用税金达成了由双方分担以及杨鑫分担45万元的新的合意等上诉主张，事实依据不足，本院不予支持。综上，翟庆福、李雪玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18502元，由上诉人翟庆福、李雪玲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 高明峰审判员 尚 君二〇一九年十二月十日书记员 高 爽