河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7325号上诉人（原审原告）：王亚东，男，1998年2月5日出生，汉族，无业，户籍地河北省保定市莲池区。被上诉人（原审被告）：王炳跃，男，1963年11月28日出生，汉族，无业，户籍地／现住河北省保定市莲池区。上诉人王亚东因与被上诉人王炳跃租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王亚东上诉请求：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院(2019)冀0606民初2825号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效，将本案发回重审或依法改判。二、涉诉一审二审费用全部由被上诉人承担。三、将涉嫌非法建筑的案件线索移交保定市莲池区城市管理行政执法二局。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，经河北省保定市莲池区人民法院一审判决，该判决在未确认双方签订的房屋租赁合同是否合法有效的情况下，违法裁决，依法应予撤销、改判或发回重审。理由如下：一、双方争议的房屋租赁合同自始至终系非法、无效合同。2018年9月16日，涉案房屋租赁合同签订后，上诉人支付房屋租金3500元，已经履行合同义务。后经一审法庭辩论，发现涉案房屋根本没有建设用地审批手续，也没有建筑许可证，系非法建筑。被上诉人在明知涉案房屋违章建筑的情况下，欺骗上诉人签订了房屋租赁合同，不是上诉人真实的表示，依据《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被上诉人非法建房非法出租违反了土地法，建筑法等法律法规，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，隐瞒事实真相，欺骗上诉人签定了房屋租赁合同，也违反了诚实信用原则，自始至终都是违法的、合同无效，应予撤销，一审法院应依法对双方争议的房屋租赁合同是否有效进行认定。二、一审判决适用法律不当。由于双方租赁合同标的房屋系非法建筑，决定了租赁合同的非法性，双方约定的条款没有任何约束力，一审法院片面依据租赁合同条款，判决被上诉人支付上诉人房租2042元并给装修费800元合计2842元明显不合理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人明知涉案房屋违章建筑的情况下还将房屋租赁给上诉人，因此造成上诉人装修损失3362元。三、一审对上诉人提交的费用清单审理不仔细。上诉人装修实际花费3362元，一审法院仅对有支付记录的款项2568元进行了审理。对装修扣板安装人工费用400元、电线4平方100元、水晶大灯2个200元、电线15元、插座4个8元、发泡胶10元、水泥10元、漏保30元、结构胶8元、免钉胶8元未做审理认可，在被上诉人提供的证据一房屋出租视频中可找到相应物品。对400元安装工费未作审理认可明显不合理，在被上诉人提供的证据一房屋出租视频中可以看到墙面扣板已安装完毕，是肯定需要人工费用来完成的。四、一审认定事实错误。一审在认定事实中写到原告未能提交装修合同和已经装修完毕等相关证据予以佐证。真实的情况是上诉人已经将装修中照片和费用清单，以及支付记录提交给一审法院。被上诉人也认可上诉人进行了装修。综合上述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，判如所请。王炳跃辩称，一审判决认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉理由及请求均不成立。应驳回上诉，维持原判。王亚东向一审法院起诉请求：1、判令被告合同违约清偿原告已缴纳门脸租金3500元，装修费3362元。2、判令诉讼费用由被告承担。一审中，原告王亚东围绕其诉请提交证据：证据1、《租赁合同》原件一份。证据2、2018年9月16日原告给被告微信转账房屋租金3500元《截图》及被告打的收到原告租金的《收条》。证据3、城管出具的《处罚决定书》复印件。证据4、《装修照片》2张及被告又将房屋租给“骑手之家”的《照片》一张。证据5、《新新装饰供货单》及《收据》一份、装修花费的转款记录13笔，共计2568元。被告王炳跃对原告王亚东提交的证据的质证意见：对证据1、2、3、4认可。对证据5我不看，不发表质证意见。被告王炳跃向一审法院提交证据:证据1、出租房屋视频2段（原始载体手机）。原告王亚东对被告王炳跃提交证据的质证意见：对证据1的2段视频真实性没有异议。对原、被告提交的上述证据，一审法院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述、被告答辩和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年9月16日，原告王亚东（乙方、承租方）与被告王炳跃（甲方、出租方）签定《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将座落于保定市天威东路188号门脸一间出租给乙方使用。房屋用途：商用。房屋年租金7000元，按半年支付。乙方在每季房租到期提前10天交纳房租给甲方，不得拖欠，如乙方到期不缴纳房租，甲方有权终止本合同。本合同租赁期限暂定一年，时间为2018年9月16日至拆迁。如乙方续租或甲乙双方因特殊情况需解除本合同时，必须提前一个月通知对方。在租赁期内，经双方协商一致，可提前解除本合同。合同到期后，甲乙双方经协商同意续租时，甲乙双方再另行签订房屋租赁合同。本租赁房屋如要拆迁，房产将其剩下租金退还租户或工商部门及办事处部门。上述合同订立后，原告王亚东依约将合同约定的半年房租3500元交付给被告王炳跃。被告王炳跃于2018年9月16日给原告出具《收条》显示：“今收到：王亚东收半年房租叁仟伍佰.王炳跃.2018.9月16号.”。王炳跃将涉案房屋交付给了原告王亚东使用。被告向原告出租的房屋没有产权证书，属于临时建筑。而且没有办理临时建筑的相应的手续。原告对承租的房屋进行了装修。原告称装修花费3362元；被告不认可此项费用。原告未能提交装修合同和已经装修完毕等相关证据予以佐证。2018年9月26日，保定市莲池区城市管理行政执法二局出具《责令（限期）改正通知书》，以“擅自改变建筑物、私开门口”为由对原告进行处罚。责令9月29日0时前限期改正。被处罚后原告将屋内的工具带走了，装修的东西没有搬走，原告也没有将承租房屋返还给被告。原告没有给被告钥匙，被告也没有退给原告租金。2018年12月被告王炳跃自行进入原告承租房屋，对该房的内部进行了录像。该录像显示房内尚有部分装修物品。录完像以后被告将房屋租给了“骑手之家”。一审法院认为,原告王亚东与被告王炳跃签定《房屋租赁合同》后，原告王亚东依合同约定将房租交付给了被告王炳跃，被告收取房租后将出租房屋交付给原告使用,双方均履行了合同约定义务。被告出租给原告的房屋被行政处罚后，原告将屋内的工具带走，装修的东西没有搬走，原告也没有将承租房屋返还给被告。原告没有给被告钥匙。2018年12月被告王炳跃自行进入原告承租房屋，对该房的内部进行了录像。该录像显示房内尚有部分装修物品。录完像以后被告将房屋另行租给了“骑手之家”。现原告王亚东要求被告王炳跃合同违约清偿原告已缴纳门脸租金3500元的诉请，结合被告2018年12月被告王炳跃自行进入原告承租房屋，对该房的内部进行了录像。录完像以后被告将房屋租给了“骑手之家”的实际情况，故一审法院认定原告的实际时间应为2.5个月（2018年9月16日至2018年11月30日），被告应退还原告相应租金2042元[3500-（3500÷6×2.5）]。原告王亚东要求被告王炳跃赔偿原告装修费3362元的诉请，原告未能提交装修合同和已经装修完毕等相关证据予以佐证。因被告认可原告进行了装修，且被告自行进入原告承租房屋，对该房的内部进行录像。该录像显示房内尚有部分装修物品。故酌情认定被告向原告支付装修费800元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：被告王炳跃于本判决生效后十日内退回原告王亚东房租2042元并给付装修费800元，合计2842元及利息（以2842元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2018年12月1日起至实际清偿日止）。如被告王炳跃未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告王亚东的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元；由被告王炳跃负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院所查明的案件事实同一审无异。本院认为，（一）关于诉争《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人向上诉人出租的房屋没有产权证书，属于临时建筑，而且没有办理临时建筑的相应手续，依上述司法解释的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。（二）关于被上诉人应否返还上诉人全部租金问题。前述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》虽属无效，但上诉人实际占有使用出租房屋，应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。鉴于被上诉人王炳跃于2018年12月自行进入上诉人承租房屋并在对该房屋的内部进行了录像以后另行租给了“骑手之家”，一审法院认定“原告的实际时间应为2.5个月（2018年9月16日至2018年11月30日），被告应退还原告相应租金2042元[3500-（3500÷6×2.5）]”并无不当。（三）关于上诉人上诉主张的装修损失。首先，从保定市莲池区城市管理行政执法二局出具的《责令（限期）改正通知书》来看，上诉人是因“擅自改变建筑物、私开门口”而被处罚的，故此，上诉人对其装修行为具有过错，其主张装修全部损失由被上诉人承担于法无据。其次，从被上诉人提交的录像来看，显示房屋内尚有部分装修物品，可以说明上诉人所购买的装饰材料并未全部用于房屋装修当中。基于以上，一审法院“酌情认定被告向原告支付装修费800元”并无不当。综上所述，一审法院未对《房屋租赁合同》的效力进行认定虽有不妥，但所作判决并无不当。王亚东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王亚东负担。本判决为终审判决。审判长  常金星审判员  庞 茜审判员  张 力二０一九年十二月十日书记员  刘 金