海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4855号上诉人（原审原告）：龚仁榆，男，汉族，1982年12月29日出生，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：海南金企实业有限公司。住所地：海口市美兰区人民大道35号华星大厦附楼一层物业办公室。工商注册号：460000000112444。法定代表人：郑海，总经理。委托诉讼代理人：王红欣，海南大弘律师事务所律师。上诉人龚仁榆因与被上诉人海南金企实业有限公司（以下简称金企公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1084号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚仁榆上诉请求：1.撤销驳回龚仁榆要求金企公司协助龚仁榆办理属于其《商品房买卖合同》房屋占用范围内的土地使用权的判决，依法明确龚仁榆购买商品房所对应的土地使用权益；2.撤销龚仁榆承担部分诉讼费用的判决，要求金企公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决明确龚仁榆与金企公司签订的《商品房购买合同》合法有效，龚仁榆表示赞同和感谢。但是同时反对法院判定龚仁榆购买房屋对应土地权益又属于金企公司的判决。土地权益属于金企公司的判决明显违反了国家关于商品房买卖中关于房屋和土地权属的法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更(https://baike.baidu.com/item/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%9D%83%E5%8F%98%E6%9B%B4“”https://baike.baidu.com/item/%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B/_blank)和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定。所以，商品房买卖中，房屋对应的土地权益随同房屋销售时一起同时转让给买受人。房屋对应的土地权益属于购房人，应受法律保护。一审判决所指的权益办理行政程序，适用于正常购房合同签订之日起90日内，开发商办理土地使用权变更(https://baike.baidu.com/item/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%BD%BF%E7%94%A8%E6%9D%83%E5%8F%98%E6%9B%B4“”https://baike.baidu.com/item/%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E7%BB%8F%E8%90%A5%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B/_blank)和房屋所有权登记手续。而龚仁榆的房屋因为金企公司在续建华星大厦时候未依法履行质量验收程序《市质检站2013-517号文》、《海住建信2017-94号文》，且完工后未组织参建各方进行竣工验收。金企公司续建中的违法行为导致了华星大厦附楼D级危楼《海危房字2016-158号文》和龚仁榆的房屋在2014年海口市住建局无法验收，办理房产证更是不可能的事。综合以上情况，由于金企公司在华星大厦续建中的违法行为，正常的行政程序已经不适用于本案实际情况，且行政程序本身就有违法的可能，一审法院不应该用行政程序来否定法律规定，而驳回龚仁榆的合法诉求。一审法院判决商品房纠纷中关于土地权益属于金企公司的判决，没有适用法律依据，也未就庭审时龚仁榆明确提出自己主张的法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》进行反驳和解释。一审判决提及的行政机关办事程序是行政行为，没有法律依据，不能让龚仁榆信服。华星大厦附楼D级危楼必须重建，华星大厦主楼无法验收也面临重建问题。若华星大厦房屋对应的土地权益归属不清，势必造成巨大的社会矛盾，僵持不下时间越长，华星大厦副楼D级危楼倒塌的楼毁人亡的人间惨剧发生的概率就越大，恳请法院及时公正判决。龚仁榆购买居住的华星大厦主楼和华星大厦副楼一墙之隔，2016年华星大厦附楼被鉴定为D级危楼以来，每次台风来临时特警等悉数出动确保生命安全。9楼高的D级危楼随时可能倒塌，严重影响龚仁榆和华星大厦主楼附楼业主的公共安全。金企公司在D级危楼续建中的违法行为有不可推卸的责任，故要求将金企公司涉嫌危害公共安全罪的相关线索移交司法机关，希望法院判决支持诉讼请求。金企公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果符合公平正义的基本原则，龚仁榆的上诉请求没有事实和法律根据，请求依法予以驳回。龚仁榆向一审法院起诉请求：1.确认龚仁榆与金企公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.金企公司协助龚仁榆办理华星大厦1209房《不动产权证》对应的国有土地使用权益。一审法院认定事实：2004年4月12日，金企公司取得位于海口市人民大道35号（华星大厦）的房产预售许可证，该许可证有效期至2004年12月30日止。2004年12月29日，龚仁榆与金企公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：金企公司将位于海口市××道房出售给龚仁榆；该商品房建筑面积40.53平方米，其中，套内建筑面积31.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.61平方米；房屋总价款为86896元。合同签订后，龚仁榆依约支付了购房款并装修入住该房，金企公司于2005年8月23日给龚仁榆开具了金额为86896元的《海南省销售不动产专用发票》。诉讼过程中，龚仁榆与金企公司均没有提供证据证明涉案房产所在的华星大厦主楼存在质量问题。同时，涉案房产也没有单独取得《房屋所有权证》。另查，金企公司于2003年3月20日登记成立，现处于吊销状态。一审法院认为，一、龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》系双方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现双方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，《商品房买卖合同》属有效合同。金企公司抗辩称，《商品房买卖合同》属效力待定合同，一审法院认为，效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。效力待定合同包括以下三种情况：一是限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理人的追认才有效；二是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力，否则，后果由行为人承担；三是无处分权人处分他人财产权而订立的合同，经权利人追认才有效。本案中，涉案房产是否存在质量问题不是认定合同效力的构成要件，而是是否应解除合同的依据，两者是完全不同的概念，金企公司关于《商品房买卖合同》属于效力待定合同的抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。龚仁榆诉请双方签订的《商品房买卖合同》合法有效有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、龚仁榆诉请金企公司协助其办理华星大厦1209房《不动产权证》对应的国有土地使用权益是否有事实和法律依据的问题。虽然龚仁榆与金企公司双方签订的《商品房买卖合同》属有效合同，但办理国有土地使用权证的前提必须是涉案房产已经取得了《房屋所有权证》，在涉案房屋没有取得《房屋所有权证》的前提下，龚仁榆诉请单独办理华星大厦主楼12单元09号房占用范围内的土地使用权益于法无据，况且，目前有关行政职能部门办理房产的是《不动产权证》，也没有单独办理土地使用权益的做法，故龚仁榆诉请金企公司协助办理涉案房产相对应的国有土地使用权益没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、龚仁榆与海南金企实业有限公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回龚仁榆的其他诉讼请求。案件受理费1972.40元，由龚仁榆负担50%即986.20元，金企公司负担50%即986.20元。二审中，金企公司未提交新证据。龚仁榆提交一份《海口市人民政府办公室关于推进老旧住宅小区拆除新建改造工作的通知》[海府办函（2019）266号]，拟证明：金企公司侵犯了原华星大厦主楼业主土地的权益。金企公司质证意见：对真实性没有异议，对关联性和证明效力有异议。首先，该证据与龚仁榆的诉求和本案的争议焦点没有关系；其次，该证据也不能证明金企公司侵犯了其他人的土地权益。因此，该证据在本案中不具有证明力。本院对以上证据的真实性予以确认，但该证据与龚仁榆的诉讼请求之间不存在法律上的关联性。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：龚仁榆要求金企公司协助其办理华星大厦1209房《不动产权证》对应的国有土地使用权益，是否具有事实及法律依据。龚仁榆与金企公司签订《商品房买卖合同》后，双方据此形成债权债务关系。案涉房屋未经依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，龚仁榆不享有案涉房屋的物权。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及第六十一条第二、三款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”规定，我国法律对房屋与土地使用权采取不得分离的基本原则，即房随地走，地随房走，购房者取得房屋所有权证的前提是开发商首先获得土地使用权证和房屋所有权证，开发商取得土地使用权证和房屋所有权证后，在转让房产时，首先变更房屋所有权证，然后凭此办理土地使用权的变更。本案中，案涉房屋无法取得房屋所有权证，故龚仁榆诉请为其单独办理华星大厦主楼12单元09号房占用范围内的土地使用权益，于法无据。并且，根据国务院《不动产登记暂行条例》，现阶段我国实行不动产统一登记，不能单独办理土地使用权登记。据此，一审法院对龚仁榆的诉请不予支持，并无不当。综上，龚仁榆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986.2元，由龚仁榆负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十二月九日书记员 高子婷速录员 符雪梅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。