黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9378号上诉人（一审原告）：潘丽强，男，1971年10月26日出生，汉族，黑龙江省方正高速公路管理处宾州收费站职员，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：李富江，男，1970年5月15日出生，汉族，黑龙江省方正高速公路管理处宾州收费站职员,住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审被告）：黑龙江省百姓房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾州镇文化街。法定代表人：李楠，总经理。委托诉讼代理人：李广荣，男，1963年7月22日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省宾县。上诉人潘丽强因与被上诉人黑龙江省百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘丽强委托诉讼代理人李富江，被上诉人百姓公司委托诉讼代理人李广荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘丽强上诉请求：撤销一审判决，支持潘丽强一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定的事实基本正确，但认定案涉房屋不具备入住的条件没有证据支持。案涉房屋是否经过竣工验收，潘丽强不得而知，百姓公司也未提交案涉房屋未经竣工验收的证据，一审法院亦未履行调查职责，故一审判决对该部分事实认定不清。2019年初，百姓公司已经为部分业主出具入户手续实际入住，故潘丽强请求百姓公司履行合同义务，办理入户手续并交付案涉房屋有事实根据。百姓公司因案涉工程的房屋“一房多卖”和“让与担保”等问题，引发多起诉讼，为避免案涉房屋出现同样的现象，潘丽强为维护自身的利益免受侵害，提起本案诉讼，人民法院应予支持。一审判决适用法律错误。《民法总则》第七条系原则性的规定，一审判决适用此法律规定，应该支持潘丽强的一审诉讼请求。百姓公司辩称：请求二审法院查清事实，驳回潘丽强交付房产的诉讼请求。事实和理由：百姓公司并没有收到潘丽强的购房款，虽然潘丽强提交了首付款转入百姓公司账户的证据，但是该款被案外人王微、王洪洋转给了案外人李冰。是高欣荣与李冰民间借贷以案涉房屋抵账，然后又用案涉房屋抵押按揭贷款，将贷款从百姓公司转给了案外人王洪洋和李冰，不是真实的房屋买卖。一审时，百姓公司请求追加案外人王微和王洪洋参加诉讼，一审法院未支持。一审判决没有支持潘丽强的诉讼请求，也没有认定案涉买卖合同有效，所以百姓公司没有提出上诉。潘丽强向一审法院起诉请求：1.百姓公司履行合同，办理入户手续并交付涉案房屋；2.百姓公司给付逾期交房违约金30,630.72元[323,792元×日万分之一×946天（自2016年11月1日至2019年6月4日）]，后续违约金至实际交付房屋之日止。一审法院认定事实：2016年5月17日，潘丽强与百姓公司签订商品房买卖合同，在合同中约定，出卖方为百姓公司，买受方为潘丽强，合同的主要内容：1.出卖人以出让方式取得位于宾州镇奋斗街编号为宾国用2014第104号的地块的土地使用权，地字宾公建第2014-022，该地块面积为5535平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2014年12月4日至2079年1月5日。建设工程规划许可证号为建字地宾城公建2014-023，施工许可证号为2014-49，商品房预售许可证号为2014房预售证号012号；2.买受人（潘丽强）购买出卖方（百姓公司）开发的商品房即第八号地G1栋1单元501室，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上11层，该商品房建筑面积共115.64平方米；3.出卖方（潘丽强）与买受方（百姓公司）约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2800元，总金额为323,792元；4.面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房建筑面积销售，产权登记权威部门测量为准，面积误差绝对值3%多退少补；5.付款方式为首付款123,792元，贷款200,000元；6.买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；7.交付期限，出卖人应当在2016年10月30日前依照国家和地方政府的有关规定将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；8.出卖方逾期交房的责任，逾期不超过90日，出卖人应当在2016年10月30日前，交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同在2016年10月30日交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；9.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条（该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件），并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：买受人承担逾期接收房屋期间的各项费用，逾期30日以上按总房款的每日千分之三承担违约金，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同时将总房款扣除违约金后30日返还买受人所交房款不计利息；10.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决；11.双方在合同中还约定了交接，出卖人保证此房不存在产权和债权债务纠纷，出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，保修责任，双方发生争议解决途径等条款。合同签订后，2016年7月7日，潘丽强向宾县建行申请办理贷款，潘丽强与宾县建行签订个人住房(商业用房)借款合同，宾县建行向潘丽强发放贷款200,000元，潘丽强每月向宾县建行偿还贷款2111.55元。此房由于工程未全部竣工验收，不具备入住入户条件。一审法院认为，潘丽强诉请百姓公司为其办理入户手续、交付此房及请求给付逾期交房违约金，此房百姓公司虽然已建设完毕，但相关配套附属设施还未全部到位，购房者要求入户居住的条件还不具备、不成就，故此项诉请不予支持。判决：驳回潘丽强的诉讼请求。二审中，潘丽强提交证据一、2019年10月29日，百姓公司上海花园G1、G2、G3、G4号楼业主缴纳取暖费及补缴取暖费通知一份。拟证明：案涉工程已有四栋楼的众多业主实际入住，案涉房屋具备入住条件。证据二、百姓房公司为案涉工程的业主出具的入户收据。拟证明：相关业主已经实际向百姓公司交纳入户费、入网费、可视门铃费、取暖费等费用，并已经实际入住，案涉房屋具备入住条件。证据三、音像视频一份。拟证明：宾县建设局长同意协调法院院长、公安局局长解决业主实际入住后，无法使用电梯的问题。案涉工程已经有30%的业主实际入住，案涉房屋具备入住条件。百姓公司质证意见：对证据的真实性没有异议。案涉房屋没有竣工验收手续，不具备法定入住条件，也不能办理产权证。因为上海花园建设中存在拖欠农民工工资和回迁户安置的问题，政府为解决业户的信访问题，暂时办理入住，但不能确定案涉房屋具备了入住条件。本院认证意见：因百姓公司对潘丽强提交证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性及案涉房屋所在小区部分业主已经实际入住的证明内容予以采信。但案涉房屋是否具备入住条件，须由相关单位和部门予以确认，因上述证据不是法定的验收手续，故对潘丽强欲证明的案涉房屋具备进户条件的内容不予采信。百姓公司没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，百姓公司主张因案涉工程施工人与案外人间的民间借贷，百姓公司将案涉房屋抵偿给付施工人的，并与潘丽强签订案涉房屋买卖合同，因百姓公司对以案涉房屋抵偿施工人工程款的事实无异议，故案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效。潘丽强提供证据可以证明其已经按案涉合同约定交纳了全部购房款，同时百姓公司未按合同约定交付房屋，故潘丽强主张百姓公司按合同给付违约金依据充分，本院予以支持。因潘丽强提供的证据不能证明案涉房屋已经具备合同约定的进户条件，百姓公司亦主张案涉房屋现不具备进户条件，故潘丽强关于百姓公司交付案涉房屋并办理房屋入住手续的诉讼主张，可待案涉房屋具备进户条件时另行处理。百姓公司确认潘丽强已将购房款转账至百姓公司的事实，其主张此后按潘丽强的指令将上述购房款转出，但未提供证据证明，潘丽强对此亦不予认可，该款转出属百姓公司对已经收取购房款的自行处分范畴，故其以此为由抗辩潘丽强未交纳购房款的依据不足。一审判决对潘丽强的诉讼请求处理不当，本院予以纠正。综上所述，潘丽强的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3842号民事判决；二、被上诉人黑龙江省百姓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付上诉人潘丽强自2016年11月1日至2019年6月4日逾期交付房屋违约金30,630.72元，自2019年6月5日至被上诉人黑龙江省百姓房地产开发有限公司实际交付上诉人潘丽强房屋止的违约金，以323,792元为基数，按日万分之一标准计算给付；三、驳回上诉人潘丽强的一审其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费282元，由被上诉人黑龙江省百姓房地产开发有限公司负担。二审案件受理费564元，由被上诉人黑龙江省百姓房地产开发有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  李妮娜审判员  宋彦辉二〇一九年十二月十一日法官助理白恩奇书记员于文娟