大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6977号原告：福佳物业管理有限公司，统一社会信用代码91210203726004086B，住所地辽宁省大连市西岗区山庄北二街24号。法定代表人：门文妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙婷，女，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：孙仁广，男，1968年11月6日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告福佳物业管理有限公司与被告孙仁广物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙婷到庭参加了诉讼，被告孙仁广经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2,208元及违约金（违约金从欠款之日起至实际结清之日止，按日0.3%的标准计算，截至2018年12月31日的违约金2,418元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会签订《府佳名都物业管理委托合同》，原告接受委托对府佳名都小区物业实行前期物业管理，期限五年。2016年5月，双方再次签订了《府佳名都物业管理委托合同》，约定物业管理服务费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元。合同签订后，原告按约定向府佳名都小区提供物业服务至今。被告系府佳名都小区9号楼7-502号房屋的业主，建筑面积92平方米。被告未按合同约定向原告支付物业费，经原告多次催收无果，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告孙仁广未出庭，亦未提交书面证据材料及答辩意见。经审理查明，被告系大连市甘井子区府佳名都小区9号楼7-502号房屋业主，房屋建筑面积91.72平方米。2011年、2016年，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会均签订了《府佳名都物业管理委托合同》，合同约定，大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会将府佳名都小区委托原告实行物业管理，住宅房屋原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取，收取时间是每双月5日前，业主、使用人逾期交纳物业服务费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日交纳滞纳金。另查，被告未向原告交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告分别于2016年11月27日、2017年12月1日及2018年11月26日自行催缴被告拖欠的物业费，未果。上述事实，有原告提供的府佳名都物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议、催费通知函、EMS快递单及跟踪查询、房屋权属初始登记审批书、当事人陈述及本院调查笔录、庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告所提交的府佳名都小区物业管理委托合同对被告具有约束力。同时，原告系为案涉小区提供物业服务的企业，被告居住在案涉小区内也接受了原告为广大业主所提供的服务，故被告作为该小区的业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费，无故拖欠不妥。本院认定，被告应交纳的逾期物业费计算如下：2015年1月1日至2018年12月31日，物业费0.50元/月/平方米×91.72平方米×48个月=2,201.28元。原告此项诉讼请求中的超额部分，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于原告要求被告按照日0.3%支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同中约定的按照日0.3%支付违约金，相当于年利率109.5%，明显过高，超过了法律允许的合理范围，应按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整。故本院综合考虑原告的实际损失情况及当事人的过错程度等综合因素，酌定自2015年1月1日起至2019年8月19日止，被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金；自2019年8月20日起至款项实际付清之日止，被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付违约金。原告此项诉讼请求中的超额部分，于法无据，理由不当，本院不予支持。被告未出庭，亦未提交书面证据及答辩意见，应视为其放弃自己的举证和抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孙仁广给付原告福佳物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2,201.28元及违约金（自2015年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，合计人民币610元（原告已预交），由被告孙仁广负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  富国周人民陪审员  王景华人民陪审员  邹秀玉二〇一九年十二月二十日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。