广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2540号上诉人（原审原告）：李雪平。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司员工，联系地址。上诉人（原审第三人）黄霭霞。委托诉讼代理人：朱伟科、唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人李雪平、黄霭霞、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李雪平在原审的诉讼请求：1.国龙公司继续履行《国龙大厦认购书》等商品房买卖合同；2.国龙公司限期内将广州市环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁30B房屋变更登记到李雪平名下，并将办妥的房产证交付给李雪平。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、李雪平在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款580000元及该款自2006年3月14日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在李雪平完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李雪平到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁30-31B房所有权转移登记至原告李雪平名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；黄霭霞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18120元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人李雪平、东方资产广东分公司、黄霭霞均不服，分别向本院提起上诉。上诉人李雪平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为：李雪平在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款58万元支付给东方资产广东分公司。2.由东方资产广东分公司、国龙公司、建行白云支行、黄霭霞承担本案诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.在一审过程中，国龙公司未向李雪平提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，黄霭霞、建行白云支行、东方资产广东分公司也未提出独立的诉讼请求，李雪平未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决李雪平支付剩余购房款的利息给东方资产广东分公司超出一审诉讼请求的范围。2.李雪平与国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人东方资产广东分公司的上诉请求：1.将原审判决第二项改判为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助李雪平办理广州市越秀区环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁30B的产权登记手续；东方资产广东分公司对此予以协助。2.判令李雪平承担全部上诉费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决判令东方资产广东分公司协助李雪平办理产权登记的房产系东方资产广东分公司具有合法抵押权利的房产，李雪平取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。原审判决的执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，严重损害东方资产广东分公司的合法权益，依法应予改判。2.原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定李雪平对涉案房产的权利优先抵押权存在事实认定不清，法律适用错误。3.原审判决判令金融机构在未实现抵押权的情况下协助办证，有违多项法律规定，严重损害金融机构抵押权利。4.从案中各利益方的行为过错的角度来看，东方资产广东分公司是完全无过错的，而李雪平却并不是完全无辜的。原审法院以牺牲金融机构合法利益为代价，一味保护并不无辜的李雪平，其判决结果是有失公允的，具有反向的社会示范效应。5.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）的判决结果，李雪平的损失应通过追缴国龙公司实现，本案判决与该刑事判决相矛盾。6.李雪平明知涉案房产存在抵押仍然购买，存在恶意串通。本批系列案有原审原告购买多套房产的情况，不应按消费者适用最高人民法院的批复。上诉人黄霭霞的上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回李雪平的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由李雪平、国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.李雪平与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》应当依法予以解除。2.黄霭霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》已经备案登记，可以对抗李雪平的办证诉请。（1）黄霭霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。（2）黄霭霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》已经办理备案登记，具有公示效力，可以排除其他人购房的效力。3.原审判决结果对黄霭霞明显不公平。按照原审判决，黄霭霞不能达到买房目的，却要向东方资产广东分公司偿还贷款，这是十分不公平的。被上诉人国龙公司主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人建行白云支行主要答辩意见：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与李雪平签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，李雪平要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与769号判决刑事判决认定相互矛盾。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，东方资产广东分公司提交了以下证据材料：1.《楼宇按揭合同》，拟证明名义购房人与银行签订借款合同，为支付涉案房屋的购房款办理按揭借款159万元，以所购房产为该笔借款提供抵押担保；2.《中国建设银行广东省分行核准购房抵押贷款转存通知书》，拟证明建行东环支行已发放按揭贷款159万元；3.编号穗房预合字99012121《商品房预售合同》，拟证明名义购房人2000年9月与国龙公司签订购房合同，购买涉案房产，该合同已办理购房合同鉴证登记；4.编号为0001928《广州市房地产抵押登记证明书》，拟证明名义购房人已将涉案房产抵押给建行东环支行，已办理抵押备案登记；5.“白云个人供楼类第006号”及“白云住房第1号”《债权转让协议》，拟证明东方资产公司已依法受让名义购房人与建行的按揭贷款债权。6.（2014）穗中法金民终字第1596号民事判决书，拟证明东方资产公司的债权已取得生效法律文书确认。建行白云支行的质证意见：同意上述证据材料及证明内容。国龙公司的质证意见：不需要对上述证据发表意见。李雪平的质证意见：1.对证据1-5的真实性、合法性、关联性不予认可；2.对证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可。黄霭霞的质证意见：上述证据证明我方与国龙公司之间所签订的合同，是双方真实意思表示。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。东方资产广东分公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。建行白云支行的质证意见：同意东方公司的意见。李雪平的质证意见：该案再审对本案不构成任何影响，名义购房人大部分是国龙公司的员工、亲友，没有支付过任何款项，购房抵押等只是骗取贷款，不是真正的购房人。黄霭霞的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，东方资产广东分公司主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，东方资产广东分公司依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人李雪平、东方资产广东分公司、黄霭霞虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人李雪平、东方资产广东分公司、黄霭霞的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由上诉人李雪平负担8324元，上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元，上诉人黄霭霞负担9696元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍