贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1389号上诉人（原审被告）：贵州精石房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区。法定代理人：赵某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭明、张亚骏，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，1992年4月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：杨春雷，贵州宏贯律师事务所律师。代理权限为一般授权。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）因与被上诉人王某商品房销售纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人精石公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审认定事实错误，请在查明事实的基础上，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人购买上诉人开发的贵安第一城33幢1-8-1号房屋，付款方式为首付款＋银行按揭贷款的形式。合同约定被上诉人支付首付款155890元，尾款361000元以银行贷款的形式支付。如果因买受人的原因导致不能获得贷款，或获得的贷款金额少于申请的贷款金额，被上诉人收到上诉人书面通知之日起20日内支付不足剩余尾款，逾期上诉人有权解除合同。原审认定上诉人于2019年2月21日函告被上诉人的内容已产生解除合同的法律效力。但本案中，上诉人并非违约方，剩余尾款未支付系被上诉人的原因，被上诉人不具备合同解除权。作为守约方的上诉人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。不能将催促被上诉人付款的催促性语言视为解除合同的效力性语言。同时，原审以（2018）黔0403民初1877号案件作为我公司解除合同意思表示无事实依据。综上，上诉人发函目的是催促被上诉人履行还款义务，将解除合同作为催促还款的手段，并非要求解除合同。本案不符合法定和约定解除合同的情形。请二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王某二审中未作答辩。原审原告王某向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城33幢1-8-1）于2019年3月5日解除；二、被告退还原告购房款项171148元。事实及理由：2018年3月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，同时约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。2019年2月21日，被告向原告出具告知函，告知原告在7个工作日内办理付款手续，逾期不理会，被告将解除与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。后原告未支付房款，符合合同解除的条件，根据原告收到告知函的时间推算，双方合同已于2019年3月5日解除，但截止起诉之日，双方未就退还房款事宜达成一致意见，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。原审被告精石公司辩称：1、原告因逾期付款不享有合同解除权，被告作为守约方没有主张过解除合同，被告希望继续履行合同。所以针对原告的诉请因双方合同尚未解除，所以请依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：2018年3月14日原、告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告应当于合同签订之日向被告交付首付款155890元，余款361000元以银行按揭的形式支付，因买受人的原因导致不能获得贷款或获得的贷款金额少于申请的贷款金额，被告同意原告在收到书面通知之日起20日内支付补足款项，逾期被告有权解除合同。合同签订后原告按照约定支付了首付款，因原告个人银行流水不充分以及征信存在其他问题等，导致贷款无法获批。2019年2月21日我公司证实函告原告方，原告务必在收到本通知之日起七个工作日内前来配合处理相关手续即直接一次性支付剩余房款，如逾期不予理会，我公司将解除合同及补充协议。该告知函发送给原告后，原告至今没有一次性支付剩余尾款，同时我公司再也没有正式书面或口头的形式告知原告解除合同。而原告在2019年5月5日向我公司发送的律师函称其同意解除合同，是对我公司发送告知函误解，我公司发送告知函仅是催促原告履行付款义务，并没有告知其要解除合同，所以原告诉请确认合同补充协议解除无任何事实和法律依据。合同的解除权在守约方我公司，原告作为违约方不享有合同解除权，综上请依法驳回原告的诉讼请求，同时我方保留主张原告逾期付款的违约责任的诉权。一审法院认定事实：2018年3月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的贵安第一城33幢1-8-1号房屋，付款方式为首付款+银行按揭贷款。合同签订后，原告依约向被告交付房屋首付款155890元、公共维修基金10338元及配套费4920元，同时向被告提供贷款所需材料，但该房屋按揭贷款一直未能办理，2019年2月21日，被告向原告邮寄告知函，内容为：根据合同约定，你方已违约，须一次性支付剩余房款，为避免双方损失进一步扩大，公司现正式函告务必在收到本通知7个工作日内前来配合处理相关手续(处理办法：直接一次性支付剩余房款)；如逾期仍不予理会，我司将解除与你签订的《商品房买卖合同》及补充协议，收回房屋另行出售，由此造成的损失由你方自行承担，同时我司将就你方的违约行为追究违约责任，请务必慎重对待。原告于2019年2月26日收到该告知函，后未理会告知函。2019年5月5日，被告向原告邮寄律师函，确认合同解除，并要求被告返还购房款项。案涉房屋按揭贷款至今未办理。另查明，被告于2018年在本院审理的（2018）黔0403民初1877号案件中以相同告知函内容为由反诉该案本诉原告解除商品房买卖合同。一审法院认为本案争议的焦点是：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已经解除，如未解除本案是否具有合同约定及法律规定的合同解除的情形；被告方告知函法律后果应当如何认定。围绕争议焦点，结合双方提供的证据及庭审查明的事实，本院作如下评析：本院认为双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，理由如下：1、本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并生效；而合同签订后，原告依约向被告交付房屋首付款及其他相关款项，至2019年2月21日，因案涉房屋银行按揭贷款未能办理，被告即向原告邮寄告知函，根据该告知函的内容“王某在7个工作日内一次性支付剩余房款，逾期不予理会，我司将解除合同”可知，该告知函系附生效条件的通知，即如原告未依照通知履行付款义务，则属条件成就；2、解除权属形成权，意思表示一经到达对方即产生合同解除的法律效力，原告在收悉被告告知函后，其未在告知函给予的合理期限内完成告知函函告事项，则条件成就时，被告“将解除合同”的意思表示即完成，并到达原告一方；3、虽被告抗辩该告知函旨在督促原告支付房屋剩余款项，并不具有合同解除的意思表示，但本院认为从告知函行文的格式（“如某某未完成某某事项，我将解除合同”）来看，该意思表示明确，且并无其他可选择实施的权利，于原告而言，其只要未能完成告知函告知的付款事项，由于满足了该条件，被告已解除了合同，故本院对被告抗辩的主张不予支持，同时，该意思表示从被告反诉的（2018）黔0403民初1877号案件中即可窥知，被告作为从事商品房开发及销售的企业，对该告知函的法律后果应具有完全的认知能力。综上所述，被告告知函发生合同解除的效力，结合原告收悉该告知函的时间，本院确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2019年3月5日解除，被告应当依照商品房买卖合同的约定向原告退还购房款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告王某与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年3月5日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内一次性向原告退还原告所交纳的购房款项171148元（包括购房首付款155890元、公共维修基金10338元、配套费4920元）。案件受理费3724元，减半收取1862元，由被告负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，本案争议焦点为：上诉人精石公司与被上诉人王某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除。本院认为，王某与精石公司签订《商品房买卖合同》后，王某依约向精石房开支付了房屋首付款等费用及贷款所需材料，但按揭贷款一直未能办理。后精石房开于2019年2月21日向王某邮寄告知函：“根据合同约定，你方已违约，须一次性支付剩余房款，为避免双方损失进一步扩大，公司现正式函告务必在收到本通知7个工作日内前来配合处理相关手续(处理办法：直接一次性支付剩余房款)；如逾期仍不予理会，我司将解除与你签订的《商品房买卖合同》及补充协议，收回房屋另行出售，由此造成的损失由你方自行承担，同时我司将就你方的违约行为追究违约责任，请务必慎重对待。”王某于2019年2月26日收到该告知函。根据告知函的内容，精石房开依据《商品房买卖合同》的约定向合同相对方王某作出了附生效条件的通知，即精石房开作出了若王某未在收到通知后的7个工作日一次性支付剩余房款，其将解释《商品房买卖合同》及补充协议的意思表示。因王某未在收到通知后的7个工作日一次性支付剩余房款，故该通知中解除《商品房买卖合同》及补充协议的条件成就，精石房开作出解除合同意思表示完成。此后，2019年5月5日，王某向精石公司邮寄律师函，确认合同解除。至此，双方达成了解除《商品房买卖合同》及补充协议意思表示的一致。《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除。精石房开上诉称其发函仅是督促王某支付房屋剩余款项，并不具有合同解除的意思表示。但告知函的意思表示明确，并不存在产生歧义的理解，且对王某不付款后的法律后果未给予除解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的其他权利选择。此外，在王某发出同意解除合同的律师函前，精石房开亦未采取其他行为继续向王某督促支付剩余购房款，或对告知函的内容进行变更。在王某发出同意解除合同的律师函后，精石房开亦未提供证据证明其提出过异议。因此，精石房开认为《商品房买卖合同》及《补充协议》未解除的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予采纳和支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费3724元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十二月二十日法官助理王爽书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。