陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2557号 上诉人（原审被告）：刘凡，男，1995年12月14日出生，汉族，住陕西省武功县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张敏，陕西省武功县城关法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：马征，女，1993年4月19日出生，汉族，住陕西省兴平市南市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：高婷，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦远发，陕西博硕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武功通福国际广场管理有限公司，住所地武功县东侧，统一社会信用代码：91610431MA6XM3H477。 法定代表人：卢武贤，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓君，陕西培爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江涛，系该公司员工。 原审被告：姜飞，男，1984年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市阜南县，身份证号码：341XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：刘欣欣，陕西博硕律师事务所律师。 原审被告：武功县乐动健身管理有限公司，住所地：武功县，统一社会信用代码：91610431MA6XNAG96X。 法定代表人：刘凡，系该公司总经理。 上诉人刘凡及马征因与被上诉人武功通福国际广场管理有（以下简称通福公司）限公司、原审被告姜飞、原审被告武功县乐动健身管理有限公司（以下简称乐动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省武功县人民法院（2019）陕0431民初736号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人刘凡的委托诉讼代理人张敏、上诉人马征的委托诉讼代理人高婷及秦远发、被上诉人的委托诉讼代理人赵晓君及陈江涛、原审被告姜飞的委托诉讼代理人刘欣欣到庭应诉，原审被告武功县乐动健身管理有限公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人刘凡上诉请求：驳回被上诉人的诉请，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：1、被上诉人为开发商的委托机构，只是代理身份，不具备诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。2、上诉人不是商铺租赁合同的主体，上诉人是另一个法律关系，不是本次租赁合同纠纷的审理范围。乐动公司与被上诉人签订的租赁合同是双方之间的关系，而上诉人是从2018年10月22日成为乐动公司的法定代表人的，根本不应承担租金的连带责任。 被上诉人通福公司答辩认为：答辩人为武功通福房地产公司全权委托招商、租赁运营商，在一审过程中乐动公司及刘凡对此均未提出异议。一人有限公司的股东应当举证公司财产与个人财产相独立，证明不能应承担不利后果。一审事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 上诉人马征对上诉人刘凡的上诉答辩意见为：对第一点意见认可，对第二点意见若是刘凡个人不承担责任，那么马征个人也就不应承担责任。 原审被告姜飞答辩认为上诉请求与姜飞无关。 上诉人马征上诉请求为：1、请求改判原审判决第三项为：被告马征对武功县乐动健身管理有限公司2018年1月22日至2018年10月21日期间的上述债务承担连带清偿责任；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人刘凡承担。事实及理由为：1、2018年10月22日之后，上诉人并非乐动公司的股东，不应承担连带责任，一审法院适用法律错误；2、通福公司并未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，商铺租赁合同不能认定为有效合同，承租人仅应承担实际承租期内的租赁费用。3、通福公司仅为受托人，而非合同主体，无权就本案合同纠纷提起诉讼。 被上诉人通福公司答辩意见为：1、马征为乐动公司的唯一股东，不能证明公司财产独立与个人财产，应对公司债务承担连带责任。答辩人有权以自身名义对外签订租赁合同，也是租赁合同的当事人，有权提起诉讼。2、规划许可证我们是有的，只不过在一审中没有人提出这方面的问题，关于合同无效的说法不能成立。上诉人公司的电费交到2019年3月，有无经营与我方无关。 上诉人刘凡对上诉人马征的上诉答辩意见为：刘凡于2018年10月22日变更为乐动公司法定代表人后并未实际经营过公司运营等一切事宜，实际是马征的配偶经营。对马征上诉意见第一、二条认可，但马征应承担整体的连带责任，不应由我们承担连带责任。 原审被告姜飞对此答辩意见为：一审法院关于姜飞的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 被上诉人在一审的诉请为：1.判令解除原告与被告姜飞之间签订的商铺租赁合同；2.判令二被告姜飞、武功县乐动健身管理有限公司共同向原告支付拖欠的租金339900元及向原告支付违约金124063.5元；3.判令被告马征、刘凡对第二项请求承担连带责任；4.判令被告姜飞、刘凡及武功县乐动健身管理有限公司共同将租赁房屋立即返还原告；5.被告承担本案诉讼费用、保全费。 一审法院认定事实如下：2016年3月16日原告武功通福国际广场管理有限公司与陕西通福房地产开发有限公司签订了一份《委托租赁管理合同》，委托管理内容：为实现市场统一经营、统一管理、统一招商、统一推广，在委托期限内，陕西通福房地产开发有限公司授权原告武功通福国际广场管理有限公司租赁管理商铺，该授权包括不限于代为管理、代为租赁、收取并自行支配租金管理费等；原告武功通福国际广场管理有限公司对商铺承租人的选择、商铺用途、租赁期限、商铺装潢装修以及所收租金数额及用途、管理费用等一切事宜由原告武功通福国际广场管理有限公司处理，陕西通福房地产开发有限公司不予干涉。2017年5月1日原告武功通福国际广场管理有限公司作为出租方，与承租方为“乐动健身”签订了一份《商铺租赁合同》，随后原告武功通福国际广场管理有限公司加盖了印章，作为承租人的“乐动健身”由被告姜飞在合同中签字，约定：2017年5月1日至2018年4月30日期间免租金8个月，正式计算租金为4个月，即11万元，该租金以被告姜飞和“乐动健身”的名义已支付完毕；2018年5月1日至2019年4月30日的租金为339900元，同时约定在当次交付租金的一年期限内的最后一个月的25日前付清下年度应交纳的全额租金，逾期交纳的，每逾期一天须向原告武功通福国际广场管理有限公司支付应交租金及费用的1‰作为滞纳金，逾期一个月，原告武功通福国际广场管理有限公司有权单方面解除本合同，由此造成的损失由承租方自行承担，但合同中未对违约金进行约定。2017年7月10日，被告武功县乐动健身管理有限公司向原告武功通福国际广场管理有限公司出具证明，证明被告姜飞签订的租赁合同为被告武功县乐动健身管理有限公司所租赁，被告姜飞是代表公司的行为，所租赁商铺用于乐动健身房经营。2019年1月3日原告武功通福国际广场管理有限公司向“乐动健身”发出缴费通知单，2019年3月30日原告武功通福国际广场管理有限公司向“乐动健身”和被告姜飞发出租金催款函，2019年5月13日原告武功通福国际广场管理有限公司向被告姜飞、“乐动健身”、被告刘凡发出商铺租赁合同解除通知函。另查，被告武功县乐动健身管理有限公司成立于2017年7月27日，其法定代表人为李某某，企业类型为有限责任公司；2018年1月22日被告武功县乐动健身管理有限公司将法定代表人变更为被告马征，企业类型为有限责任公司（自然人独资）；2018年10月22日被告武功县乐动健身管理有限公司将法定代表人变更为被告刘凡，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2018年12月28日被告武功县乐动健身管理有限公司关门停业。 一审法院认为，当事人履行义务应当遵循诚实信用原则。原告武功通福国际广场管理有限公司与被告姜飞签订的《商铺租赁合同》，属真实意思表示，合法有效，本院予以确认,同时根据被告武功县乐动健身管理有限公司出具的证明显示被告姜飞的行为系公司行为，同时在合同中承租方显示为“乐动健身”，故该《商铺租赁合同》中承租方为被告武功县乐动健身管理有限公司。《商铺租赁合同》中明确约定逾期一个月，原告武功通福国际广场管理有限公司有权单方面解除本合同，由此造成的损失由承租方自行承担，故对原告武功通福国际广场管理有限公司请求解除该合同的诉请予以支持，并应由被告武功县乐动健身管理有限公司向原告武功通福国际广场管理有限公司返还所租赁的商铺。在该《商铺租赁合同》中亦明确约定2018年5月1日至2019年4月30日的租金为339900元，然而被告武功县乐动健身管理有限公司至今未支付租金，故应由被告武功县乐动健身管理有限公司向原告武功通福国际广场管理有限公司支付租金339900元，但在该合同中并未对违约金进行约定，故对原告武功通福国际广场管理有限公司违约金的诉请，本院不予支持。同时在《商铺租赁合同》中约定“在当次交付租金的一年期限内的最后一个月的25日前付清下年度应交纳的全额租金”，即在2018年4月25日前付清2018年5月1日至2109年4月30日的租金，同时在2018年1月22日被告武功县乐动健身管理有限公司法定代表人由李某某变更为被告马征，企业类型由有限责任公司变更为有限责任公司（自然人独资），那么应该由被告马征承担向原告武功通福国际广场管理有限公司支付租金的义务，但未支付，直至2018年10月22日被告武功县乐动健身管理有限公司法定代表人由被告马征变更为被告刘凡，企业类型依然属于有限责任公司（自然人独资），依然未支付租金，加之被告马征和被告刘凡均未证明公司财产和个人财产相互独立，故对原告武功通福国际广场管理有限公司要求被告马征和被告刘凡承担连带责任的诉请，本院予以支持。被告姜飞在被告武功县乐动健身管理有限公司成立之日至2018年1月22日法定代表人变更时，属于被告武功县乐动健身管理有限公司的股东之一，同时在此期间，被告武功县乐动健身管理有限公司并未拖欠原告武功通福国际广场管理有限公司租金，故对原告武功通福国际广场管理有限公司要求被告姜飞承担责任的诉请，本院不予支持。 综上所述，原告武功通福国际广场管理有限公司要求解除合同、支付租金和返还租赁房屋的诉请，有相关证据予以佐证，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告武功通福国际广场管理有限公司与被告武功县乐动健身管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、限本判决生效后10日内，由被告武功县乐动健身管理有限公司向原告武功通福国际广场管理有限公司支付租金339900元；三、被告马征和被告刘凡对被告武功县乐动健身管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告武功通福国际广场管理有限公司对被告姜飞的诉讼请求；五、驳回原告武功通福国际广场管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人刘凡提交证据为： 第一组：1、乐动健身管理有限公司对公分户账历史查询单；2、刘凡个人账户流水单。证明：上诉人的账户和公户各自独立，未有混同，上诉人不承担债务连带责任。 第二组：1、陕西凯信财务咨询管理有限公司武功分公司代账记账协议书；2、武功通福国际广场有限责任公司收款收据；3、行裂营销项目合作协议书；4、乐动健身会员郭海涛银行转账凭证、身份证、课程表，签到册。证明：2018年10月22日变更为法定代表人后未经营和管理乐动公司，个人财产和乐动公司各项业务各自独立，未有任何混同；乐动公司的债务应由马征及案外人李某某共同承担，上诉人不承担连带责任。 被上诉人通福公司的质证意见为：该证据不属于新证据，对其证明目的不认可。 上诉人马征对此质证意见为：公司公户与马征也无经济往来，也能证明马征的财产与健身房并未混同，对刘凡个人账户不发表意见；第二组证据马征将股权转让给刘凡后再无管理过健身房，刘凡如何委托案外人我们不清楚。 原审被告姜飞认为该证据与其无关。 合议庭对上诉人刘凡提供证据的证明目的不予认可。 二审中，上诉人马征提出以前签订合同的交纳保证金27500元，目前合同解除，该部分费用应当在租金中予以扣减。被上诉人通福公司认为：该保证金用于违约责任承担，现虽合同解除，但该部分费用不应退还。 二审查明：租赁保证金27500元约定为，合同届满后，在双方不再续订合同的情形下，在乙方归还商铺并结清租金、水电费、燃气费、物业管理费等各项费用后，甲方在十日内不计利息将保障金退还乙方。 本院二审查明的其它事实与一审一致。另二审庭审后被上诉人通福公司提交了涉案房屋的建设工程规划许可证。 本院认为：依据目前查明的事实，涉案商铺的承租人为乐动公司，姜飞尽管在乐动公司成立前期代表公司签订租赁合同，但已经表明承租人为乐动公司，且其后出租人一方已经对承租人为乐动公司予以确认。 涉案商铺的所有人为陕西通福房地产开发有限公司，但本案被上诉人通福公司依据其与通福房地产开发有限公司之间的《委托租赁管理合同》已经取得合法的对外签订租赁合同并收取租金的权利。因此本案中出租人通福公司有权签订租赁合同并提起本案诉讼。 现乐动公司长期未交纳租金，构成违约，在被上诉人多次催促后仍怠于履行义务，被上诉人提出解除租赁合同的请求应予支持，乐动公司应支付相应期间的房屋租金。上诉人马征提出的一审判处的租金期间不当，应计算至被上诉人锁门之日的意见经审查不能成立。在被上诉人锁门之前，乐动公司的经营已经停止，且目前乐动公司的相关设备仍在涉案的商铺内。因此一审目前判处的租金期间及租金数额正确。 关于租赁保证金是否应当扣减的问题，各方在一审审理中并未涉及，且该保证金的返还附有一定条件，目前条件是否成就难以判断。因此本案二审对此不予判处，各方可另行处理。 关于马征是否应承担连带责任以及承担范围的问题。由于马征在接手公司时，并未向前股东支付相应对价股金，也没有与前股东就公司前期的债权债务情况进行明确。而且在其后向刘凡转让公司股份的时候，双方之间也未支付对价股金和对公司债权债务进行汇总交接。马征在其经营期间也并未建立独立完整的公司账务记录，不能证明公司财产独立于个人财产，因此马征应当对乐动公司在其接手后的全部债务承担连带责任。 关于刘凡是否应承担公司债务连带责任的问题。刘凡为乐动公司现法定代表人，其不能举证公司财产独立于个人财产，因此刘凡应当对乐动公司目前的全部债务承担连带责任。刘凡与马征等人对于公司内部的约定和具体情形不在本案租赁合同的审查范围之内，可另行处理。 综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，判处得当，各上诉人的上诉均不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人马征缴纳3848元、上诉人刘凡缴纳6398元由两上诉人各自承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇一九年十一月二十七日 书记员  赵茜儒