广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19362号上诉人（原审被告）：广州市海珠区友胜棋牌馆。住所地：广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房。经营者：司徒丽萍，女，1963年6月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市宝岗大道开发建设指挥部。住所地：广州市海珠区宝岗大道100号飞龙大厦九楼。负责人：袁亮。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛媛，广东广信君达律师事务所实习人员。原审被告：吕炎娟，女，1958年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市海珠区友胜棋牌馆（以下简称友胜棋牌馆）因与被上诉人广州市宝岗大道开发建设指挥部（以下简称建设指挥部）、原审被告吕炎娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人友胜棋牌馆的经营者司徒丽萍、被上诉人建设指挥部的委托诉讼代理人余一爱、田媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友胜棋牌馆上诉请求：撤销一审判决，驳回建设指挥部全部诉讼请求。事实与理由：1.友胜棋牌馆并无与建设指挥部签订任何的协议和合同；2.建设指挥部委托律师贴出公告，但并未提供涉案房屋的产权和使用证明，友胜棋牌馆没有理由将房屋交给没有房产证的人；3.当初友胜棋牌馆老板吕炎娟经营棋牌馆时，并无告知司徒丽萍谁是涉案房屋的产权人；4.建设指挥部对起诉并无事实根据；5.司徒丽萍是一名退休工人，由于家庭困难、退休后找份工作帮补生计，并不清楚复杂的原因，请求二审法院撤销对司徒丽萍指控，司徒丽萍愿意协助将涉案房屋交由法院处理。建设指挥部辩称：同意一审判决处理，不同意友胜棋牌馆的上诉请求。事实与理由：建设指挥部是涉案房屋的权属人，涉案房屋有合法的规划以及报建手续，友胜棋牌馆作为涉案房屋的实际使用人应当承担返还房屋以及支付占有使用费的义务。友胜棋牌馆自2017年12月25日起实际占有使用房屋，期限届满后理应承担交还房屋，支付占有使用费的责任。友胜棋牌馆未与建设指挥部签订任何协议的情况下占有使用建设指挥部的物业，更应当向建设指挥部交还房屋，并支付占有使用费。友胜棋牌馆主张吕炎娟未事先告知其涉案房屋的产权不能成为阻却建设指挥部合法享有涉案房屋所有权的理由。建设指挥部作为涉案房屋权属人，要求友胜棋牌馆及吕炎娟交还房屋支付占有使用费的请求是合理合法的。吕炎娟经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面答辩意见。建设指挥部于2019年1月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.友胜棋牌馆、吕炎娟于判决生效之日起5日内将位于广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房物业恢复原状并交还给建设指挥部；2.友胜棋牌馆、吕炎娟按广州市同地段居住用房租金标准（41元/平方米每月）支付涉案房屋的物业使用费，自2018年5月16日起计至实际返还房屋之日止，现暂计至2019年1月15日，为25666.63元；3.友胜棋牌馆、吕炎娟按每天1%的标准支付物业使用费逾期违约金，自2018年6月1日计至实际返还房屋之日止，现暂计至2019年1月15日，约为27486.64元；4.友胜棋牌馆、吕炎娟承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：建设指挥部提供（93）海城建字338号《广州市城市规划局报建审核书》及《建设工程规划许可证》、海城规建证字[1995]第2号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》等资料，拟证明广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房屋建设具备合法审批手续。2016年5月20日，建设指挥部（出租人、甲方）与吕炎娟（承租人、乙方）签订《房地产租赁合同》（合同编号：宝指2016-153），约定甲方将位于广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房物业出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积78.41平方米；租赁期限自2016年5月16日至2018年5月15日止；月租金为1411元，租金按月结算，由乙方在每月10日前以现金或支票付款方式缴付给甲方；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳2822元的租赁保证金和水电费周转金500元，在租赁期满或解除合同时，乙方清缴完所有应缴费用并将房屋完好移交给甲方后，甲方在7个工作日内将租赁保证金退回乙方，如乙方违约甲方有权扣除租赁保证金；在租赁期内，乙方保证不改变房屋用途，否则甲方有权单方面解除合同；将房屋转租、分租或者与他人合作、联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，如违反视为乙方单方面违约，甲方有权单方面解除合同；乙方在租赁期届满或者解除合同之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的，应提前1个月与甲方协商；租赁期届满或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，且甲方不予补偿；乙方逾期交付租金、水电费的，每逾期1日，由甲方按月租金额的1%收取违约金；等。2017年12月25日，友胜棋牌馆经核准开业，商事主体类型为个体工商户，经营者为司徒丽萍，经营场所为广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房，经营范围为棋牌服务。2018年7月2日，建设指挥部在涉案房屋门口张贴《关于退房的通知》，通知吕炎娟涉案房屋已于2018年5月15日租赁期届满，且其已于合同期满前通知不再续租，并酌情给予使用至2018年6月30日，现要求吕炎娟在2018年6月30日前自行退回该物业。2018年7月4日，建设指挥部通过邮政特快专递向吕炎娟寄出《关于限期恢复原状并交还房屋的通知》，要求吕炎娟于2018年7月10日前将涉案房屋清空交还，合同期满占用期间按市场价租金标准结清物业使用费、管理费、水电费等全部费用至退房之日；同时，停止在该物业的非法经营行为，并在交还房屋前将该物业恢复至其交付吕炎娟时的原状。该邮件于2018年7月5日妥投，签收人：他人。2018年7月6日，建设指挥部在涉案房屋门口张贴上述《关于限期恢复原状并交还房屋的通知》。2018年7月13日，建设指挥部委托广东广信君达律师事务所向吕炎娟发出《律师函》，通知《房地产租赁合同》已于2018年5月15日到期终止，要求在收到函件之日起5日内按市场价结清逾期占用期间的物业使用费，将该物业清空并恢复原状后交还给建设指挥部。该邮件于2018年7月14日妥投,签收人：他人。2018年7月13日，建设指挥部委托广东广信君达律师事务所向司徒丽萍发出《律师函》，通知涉案房屋租赁期限截至2018年5月15日，司徒丽萍占有、使用涉案房屋没有合法依据，要求在收到函件之日起5日内将该物业清空并恢复原状后交还给建设指挥部。该邮件于2018年7月14日妥投，签收人：赵xx。建设指挥部于2019年1月9日提起诉讼。一审诉讼中，建设指挥部确认吕炎娟交付租金到2018年5月15日。建设指挥部表示租赁期届满前其已电话及口头通知吕炎娟不再续租，其未同意过在涉案房屋经营友胜棋牌馆。一审法院认为:建设指挥部与吕炎娟签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。关于合同履行期限届满及房屋交还问题。合同约定乙方在租赁期届满之日应交还承租房屋给甲方，如需继续承租的，应提前1个月与甲方协商。涉案房屋租赁期限已于2018年5月15日届满，现无证据证明双方对续租房屋协商一致，相反，建设指挥部多次对吕炎娟继续使用涉案房屋提出异议，因此，建设指挥部与吕炎娟的租赁关系已因合同期满而终止。合同终止后，吕炎娟已没有继续使用涉案房屋的权利，友胜棋牌馆也失去继续使用涉案房屋的合法依据。现建设指挥部要求吕炎娟、友胜棋牌馆交还涉案房屋，合理，一审法院予以支持。但关于恢复原状，因建设指挥部并无证据证明房屋交付时的情况，故建设指挥部该项请求，一审法院不予支持。关于房屋占用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，友胜棋牌馆实际使用涉案房屋，负有腾房义务，现建设指挥部要求吕炎娟、友胜棋牌馆支付从2018年5月16日起至实际交还房屋之日止的占用费，合理，一审法院予以支持，但占用费应参照合同约定的每月1411元的租金标准计算。建设指挥部要求按每月每平方米41元的标准计算依据不足，对于超过部分，一审法院不予支持。关于逾期支付占用费的违约金问题。《房地产租赁合同》约定，如逾期交付租金，每逾期1日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。现建设指挥部要求吕炎娟、友胜棋牌馆从2018年6月1日起至实际交还房屋之日止，每日按欠付占用费的1%的标准支付逾期支付占用费的违约金，并无不当，一审法院予以支持，但违约金的总额以欠付的占用费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，一审法院于2019年6月21日作出一审判：一、吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区南田路昌盛大街xxx房屋，并将该房屋腾空交还给广州市宝岗大道开发建设指挥部；二、吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在判决生效之日起十日内向广州市宝岗大道开发建设指挥部支付从2018年5月16日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月1411元计算）；三、吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在判决生效之日起十日内向广州市宝岗大道开发建设指挥部支付逾期支付占用费的违约金（从2018年6月1日起计算至实际交还房屋之日止，每日按每月累计欠付占用费的1%计算，违约金总额以欠付占用费总额为限）；四、驳回广州市宝岗大道开发建设指挥部的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1128.8元，由广州市宝岗大道开发建设指挥部负担649.4元，吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆共同负担479.4元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审期间，友胜棋牌馆陈述吕炎娟让司徒丽萍把身份证给其申办友胜棋牌馆，司徒丽萍是帮吕炎娟打工的，表示没有签过转租合同、合作协议，亦未提交劳动合同或其他证明双方存在劳动关系的证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：友胜棋牌馆应否承责。建设指挥部与吕炎娟签订租赁合同后，吕炎娟与友胜棋牌馆均使用涉案房屋。友胜棋牌馆系实际承租人，在合同期满且建设指挥部要求交还房屋的情况下，依法负有交还房屋并支付相应占有使用费、违约金的义务。友胜棋牌馆经营者司徒丽萍陈述其是为吕炎娟打工，对此无提交证据证明，因此其主张无需承责于法无据，本院不予支持。建设指挥部已提供（93）海城建字338号《广州市城市规划局报建审核书》及《建设工程规划许可证》、海城规建证字[1995]第2号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》等资料，可证明建设指挥部是涉案房屋的权属人，友胜棋牌馆以建设指挥部不是产权人为由提出上诉缺乏依据，本院不予采纳。至于友胜棋牌馆与吕炎娟的责任分担问题，友胜棋牌馆可在承责后另行向吕炎娟主张。综上所述，友胜棋牌馆上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479.4元，由上诉人广州市海珠区友胜棋牌馆负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳