河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7107号上诉人（原审被告）：李爱菊，女，1967年6月13日生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：孙富强，男，1973年10月23日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：韩海岩，洛阳市涧西区景明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李菊萍，洛阳市涧西区景明法律服务所法律工作者。原审被告：张军，男，1964年2月29日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人李爱菊因与被上诉人孙富强、原审被告张军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年12月18日对当事人进行了询问。上诉人李爱菊，被上诉人孙富强的委托诉讼代理人韩海岩、李菊萍到庭参加诉讼。原审被告张军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱菊上诉请求：撤销原判第三项，改判孙富强支付李爱菊购房款12000元及利息（从2004年6月26日起按同期银行贷款利率支付至还款之日），并返还李爱菊缴纳的契税896.1元。事实与理由：一、2004年6月26日，双方签订了《买卖房屋协议书》，约定：房屋总价款62000元，首付5万元，剩余12000元代办完过户后支付给李爱菊。2009年10月19日，孙富强通过转账向中信重机公司缴纳了20％房屋差价10641元，该差价不应该从12000元中扣除。协议签订后，本房屋总价款为62000元，房屋已经卖给孙富强了，剩余的所有费用（除过户费各半）均应该由孙富强承担。本案实际缴纳房款总数为67466元，李爱菊按照62000元卖给孙富强显然不合情理，也不符合交易习惯。如果孙富强认为缴纳房屋差价10641元很亏，可以把房屋价款退给孙富强，孙富强把房屋退给李爱菊。因此，该12000元及利息（从2004年6月26日起按同期银行贷款利率支付至还款之日）都应该由孙富强支付给李爱菊。二、本案房屋的契税是由李爱菊缴纳的，李爱菊在原审已经把票据交给法庭，但一审法院仍认定该款系孙富强缴纳是错误的。三、一审法院认定受理费、保全费由李爱菊承担是错误的，孙富强没有任何证据证实李爱菊不配合办理过户手续，该费用由李爱菊承担于法无据。孙富强辩称：一、李爱菊上诉请求只对原判第三项提出撤销改判，对其他几项判决是认可的。李爱菊、张军应当依照合同法的诚实信用原则履行协议义务，配合孙富强办理过户手续。二、房屋买卖协议是双方自愿签订的，该协议约定的房屋价款、协助过户等内容是双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。李爱菊在协议大部分履行近16年，且孙富强已经支付购房首付款5万元，并向房改单位交纳了应当由李爱菊、张军交纳的后续房改购房款10641元、契税896.1元的情况下，无理要求孙富强再向其支付12000元购房款并返还契税896.1元，且不配合孙富强办理过户手续，是严重的违约行为。请求驳回上诉，维持原判。张军未到庭及陈述。孙富强向一审法院提出诉讼请求：1．判决孙富强与张军、李爱菊于2004年6月26日签订的买（卖）房屋协议书有效；2．判决位于洛阳市涧西区龙鳞路中信重机公司家属院龙5街坊30栋2门3楼18号房屋归孙富强所有；3．判令张军、李爱菊按照双方签订的买（卖）房屋协议书的约定继续履行合同；4．判令张军、李爱菊按照双方签订的买（卖）房屋协议书的约定协助孙富强办理房屋过户手续；5．本案的保全费、诉讼费等其他合理支出由张军、李爱菊承担。一审法院认定事实：张军、李爱菊原系夫妻关系，且在中信重工机械股份有限公司参加房改，购买该公司位于洛阳市涧西区龙鳞路中信重机公司家属院龙5街坊30栋2门3楼18号房改房屋一套。时年张军、李爱菊享有80%产权，中信重工机械股份有限公司享有20%产权。2004年6月26日，孙富强与张军、李爱菊签订《买（卖）房屋协议书》一份，协议载明：卖房人张军、李爱菊自愿将位于龙鳞路中信重机公司家属院龙5街坊30栋2门3楼18号房屋二室二厅、面积83.46平方米住房卖给买房人孙富强，房价62000元整，因房地产证明没发下，故孙富强先首付5万元整。待房地产证发下后，卖房人应积极协助买房人办理房屋买卖过户手续。待办完房屋过户手续后，剩余12000元整，孙富强应及时付给张军、李爱菊。房屋过户交易费按国家有关规定由卖房人、买房人各自承担一半。协议有孙富强、张军、李爱菊的签名、捺印。协议签订当日，孙富强从银行取现金5万元交给了李爱菊。张军向孙富强出具5万元收据一张，同时将房屋交付给孙富强居住并交纳物业、水电费至今。2009年10月19日，孙富强通过银行转账向中信重工机械股份有限公司交纳了20%房屋产权差价款10641元和代收契税896.1元。2018年李爱菊和张军办理了共有的豫（2018）洛阳市不动产权第10625927号不动产所有权证后，孙富强要求李爱菊和张军协助办理房屋产权过户手续，因李爱菊和张军反悔，孙富强余款462.9元未向李爱菊和张军支付。一审法院认为，孙富强与张军、李爱菊于2004年6月26日签订的《买（卖）房屋协议书》，虽然当时张军、李爱菊对涉案房改房只享有80%产权，但其期待该房改房取得全部产权是一定的，不影响双方约定预期办证过户的目的的实现，双方约定了待房产可以办证时再履行房屋过户手续，在此基础上达成的交易房价及其分期履行的约定，不违反法律的强制性规定。至本案受理前张军、李爱菊已经取得了全部产权并办理了不动产权利证书，故本案房屋买卖合同合法有效。张军、李爱菊辩称签订协议当时自己没有取得房屋全部产权因而买卖合同无效的抗辩理由，一审法院不予采纳。鉴于涉案房屋交付孙富强居住多年，张军辩称其对李爱菊出卖涉案房屋给孙富强的事实不知情，其未在房屋买卖协议上签名捺印，又不申请进行鉴定，该辩解不能成立。本案中孙富强在签订房屋买卖协议当日向张军、李爱菊支付了约定的5万元首付款，张军、李爱菊当即将房屋交付孙富强居住至今，2009年10月19日孙富强将李爱菊、张军应交纳的后续房改款10641元、契税896.1元直接交付给房改单位，张军、李爱菊没有按约定协助孙富强办理房产过户手续，属于违约行为。故孙富强请求确认本案《买（卖）房屋协议书》有效并由李爱菊、张军继续履行协助其办理房屋过户手续，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。根据协议约定，李爱菊、张军为孙富强办理完不动产权过户手续后，孙富强应将剩余房款462.9元付给李爱菊和张军。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙富强与张军、李爱菊于2004年6月26日签订的《买（卖）房屋协议书》有效，应继续履行；二、张军、李爱菊于判决生效后十日内，协助孙富强办理洛阳市涧西区龙鳞路龙5街坊30栋2门3楼18号房屋过户手续；三、孙富强在办理房屋过户登记手续后，应将剩余房款462.9元付给李爱菊和张军；四、驳回孙富强其他诉讼请求。一审案件受理费6308元、保全费2190元，合计8498元由张军、李爱菊承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙富强与张军、李爱菊签订的《买（卖）房屋协议书》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。双方合同约定房价62000元，但双方签订合同时张军、李爱菊只有该房80%产权，双方对该约定的房价对价为80%产权还是100%产权产生争议。双方在合同中未明确约定62000元所购买房屋产权的份额，应视为双方是对张军、李爱菊当时所有的权利即80%产权形成的买卖关系。除了双方约定的过户交易费用各半承担之外，对诉争房产在双方买卖关系成立后所产生的费用，均应由孙富强负担。李爱菊该上诉主张成立，本院予以支持。依据双方协议约定，李爱菊、张军已取得诉争房产权属证书，应积极协助孙富强办理房屋买卖过户手续，办完房屋过户手续后孙富强应将剩余12000元房款及时支付给李爱菊、张军。关于李爱菊上诉要求孙富强返还契税的主张，经查该日期为2014年8月22日的契税票据虽然是李爱菊、张军在一审庭审时举证提交，但孙富强在一审庭审中提交有2009年10月19日中信重型机械公司住房制度改革办公室出具的本案房产契税《收据》，因此一审法院认定契税是孙富强所交依据充分，对李爱菊该上诉请求本院不予支持。综上所述，李爱菊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2035号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2035号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2035号民事判决第三项为：孙富强在办理房屋过户登记手续后，应将剩余房款12000元付给李爱菊和张军；四、驳回孙富强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6308元、财产保全费2190元，合计8498元由张军、李爱菊负担5000元，由孙富强负担3498元。二审案件受理费122元，由李爱菊负担22元，由孙富强负担100元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十四日书记员  高会茹