四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1971号 上诉人（原审原告）：唐德翠，女，1975年3月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王杰，四川则昂律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广安华美立家置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：谢建强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 上诉人唐德翠与上诉人广安华美立家置业有限公司（以下简称“华美立家公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3915号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐德翠上诉请求：1.撤销原审判决，改判华美立家公司向唐德翠支付逾期交房违约金55,539.7元；2.一、二审诉讼费由华美立家公司承担。事实和理由：1.唐德翠与华美立家公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，华美立家公司未按照合同约定交付房屋，应当按每日全部房款的万分之五支付违约金，一审法院酌定华美立家公司按唐德翠已付房屋价款日万分之三支付违约金属于适用法律错误；2.唐德翠与华美立家公司签订的《商品房买卖合同》中，华美立家公司系提供格式合同一方，其公司处于强势一方，华美立家公司辩称该格式合同违约金过高，无证据证实。一审法院酌定调低违约金损害了弱势群体的合法权益。 华美立家公司辩称，双方虽对案涉房屋违约金进行了约定，但违约金应当以实际损失为准，唐德翠的损失应当以案涉商铺同地段同时期的租赁水平计算损失，一审法院酌定万分之三不符合相关法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 华美立家公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判华美立家公司按照同地段同类商铺租金标准支付违约金，从交付之日计算至唐德翠起诉之日；2.一、二审诉讼费由唐德翠承担。事实和理由：1.华美立家公司在一审中已经提供涉案商铺周边租赁合同，合同显示同地段同位置商铺租赁价格每月每平方价格不足15元，一审法院酌定按万分之三计算违约金远远超出市场平均租赁水平；2.华美立家公司总包单位施工组织不利，资金链断裂导致案涉房屋迟延交付，其原因不在于华美立家公司，且唐德翠作为购房者，其逾期付款行为也一定程度上导致延期交付房屋；3.案涉房屋2018年前修建完成并通过消防验收，华美立家公司也通知唐德翠接房，唐德翠故意不接房导致损失扩大，其自身应承担部分责任；4.案涉房屋价值20万元左右，唐德翠诉请的违约金每年的标准在5万元左右，对华美立家公司不公平。 唐德翠辩称，1.本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条款的适用条件是合同没有约定或损失难以确定的情况下，但本案合同中明确约定了违约金，所以本案应该按照约定优先来支付违约金。一审中华美立家公司虽提供了同地段租金的证据，但该租赁合同中的房屋是其公司自营的房屋，系其公司招商引资所需，包含了委托培育市场的费用，因此该房屋性质与本案房屋性质不一致。对于本案中的损失不能确定的情况下，应当参考有关部门或者有资格的房产机构出具的标准。2.根据合同相对性，华美立家公司违约应当向唐德翠承担违约责任，其辩称因第三方责任导致迟延交付房屋与唐德翠无关，该公司应向第三方主张权利。3.根据合同约定，必须取得建设工程合格证以及实测报告才具备交付条件，并非系华美立家公司所称消防验收合格就具备交房条件，目前案涉房屋并未验收合格，未达到交付条件。4.案涉房屋并非华美立家公司所称价值20万元左右，而是30万元，且因华美立家公司逾期交房致使唐德翠的商铺无法使用，唐德翠需要另行租赁房屋并支付相应的租金，华美立家公司逾期交房增大了唐德翠的损失，其约定的违约金并不能弥补唐德翠的损失。 唐德翠向一审法院起诉请求：1.华美立家公司继续履行合同约定的交房义务；2.华美立家公司向唐德翠支付逾期交房违约金42,745元（暂计至2019年4月30日）；3.华美立家公司为唐德翠安装并开通水电气一户一表；4.诉讼费由华美立家公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月19日，双方签订《华美立家广场认购书》，约定唐德翠认购华美立家公司位于四川省广安市XXX商品房，唐德翠于当日支付定金50,000元。2018年7月2日，唐德翠与华美立家公司签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定，唐德翠（买受人）购买华美立家公司（出卖人）开发的广安区XXX商品房，房屋总价款281,214元；买受人在2018年7月2日前支付该商品房全部价款；出卖人在2018年6月30日前向买受人交付商品房，逾期30日后交付，买受人要求继续履行合同的，出卖人按全部房价款日万分之五向买受人支付违约金；商品房交付条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。唐德翠于2017年8月25日、2018年3月30日向华美立家公司分别支付购房款150,000元、81,214元，华美立家公司向唐德翠出具了相应的收款收据。 同时查明，案涉商品房至今不具备交房条件，华美立家公司至今未向唐德翠交付房屋。唐德翠未提供所购门市逾期交付使用的具体损失依据；华美立家公司提供了与涉案房屋同地段门市不同标准租金的租赁合同，租赁标准每天每平方米1.33元、1.17元、1.10元、0.84元、0.83元、0.73元不等。唐德翠对华美立家公司提供租赁合同的真实性不予认可。 一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律强制性规定，合法有效，双方均应当严格履行。唐德翠已按合同约定向华美立家公司付清了购房款，华美立家公司也应按照合同约定及时向唐德翠交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，华美立家公司应当在2018年6月30日前向唐德翠交付房屋，期满华美立家公司未履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。承担违约责任的期限从约定交房的次日起计算至2019年7月30日止，即自2018年7月1日起至2019年7月30日止计395天。双方约定，华美立家公司逾期交房按唐德翠所购房屋全部价款日万分之五支付违约金。审理中，唐德翠未提供华美立家公司逾期交房的损失依据，华美立家公司认为唐德翠主张的违约金过高，要求适当降低。结合双方的合同约定、同地段同类型房屋租赁标准、涉案楼盘及周边商业氛围，一审法院酌情将违约金计算标准调整为每日按唐德翠已付房屋价款的万分之三。根据华美立家公司实际违约天数，华美立家公司实际应支付唐德翠违约金33,324元（281,214元×３?×395）。《商品房买卖合同》中并未约定违约金的支付条件，故华美立家公司辩称“因违约金无法计算数额，应在实际交付之后计算违约金再诉讼”的意见，不予采纳。《商品房买卖合同》约定“买受人在2018年7月2日前支付该商品房全部价款”，结合唐德翠的付款情况，唐德翠在2018年7月2日前已付清全部房款，不存在违约情形，对于华美立家公司辩称唐德翠逾期付款应承担违约责任的意见，不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、华美立家公司于判决生效后十日内，向唐德翠支付2018年7月1日至2019年7月30日的逾期交房违约金33,324元；二、驳回唐德翠的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,189元，减半收取595元，由唐德翠负担238元，华美立家公司负担357元。 二审中，华美立家公司提交了五份华美立家广场认购书，拟证明唐德翠在其公司购买的商铺比同地段、同位置的商铺更便宜，其从购房处获得的利益足以弥补客观损失。唐德翠发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，不存在唐德翠获得利益。即使唐德翠获得了相应的优惠，也是签订合同时双方真实的意思表示，并不能规避华美立家公司逾期交房的违约行为。本院经审查后认为，五份认购书系其他业主与华美立家公司所签订，与本案没有关联性，且达不到华美立家公司的证明目的，本院不予采信。 二审查明：唐德翠与华美立家公司签订的《商品房买卖合同》对房屋交付条件进行约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。 二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、关于华美立家公司是否应当承担案涉房屋延迟交付违约责任的问题。二、关于一审法院酌定案涉房屋逾期交付违约金按日万分之三计算是否妥当的问题。 关于华美立家公司是否应当承担案涉房屋延迟交付违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》对房屋交付条件进行了明确约定，但在一、二审中，华美立家公司均未提供充分证据证明已具备合同约定的交付条件，故一审认定华美立家公司应当承担延迟交房的违约责任并无不当。华美立家公司主张系唐德翠或第三方的责任导致延迟交付并致损失进一步扩大的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。 关于一审法院酌定逾期交房违约金按日万分之三计算是否妥当的问题。违约金具有以补偿实际损失为主、惩罚性为辅的基本性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”唐德翠未提供证据证明华美立家公司逾期交房的损失依据，一审法院综合考虑本案事实，兼顾双方的合同约定、同地段同类型房屋租赁标准等因素，按已付房款日万分之三计算逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。 综上所述，唐德翠、华美立家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,378元，由唐德翠负担1,189元，广安华美立家置业有限公司负担1,189元。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇一九年十二月四日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲