河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6186号上诉人（原审原告）：胡玉柱，男，1992年2月7日生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：安学峰，河南焦点律师事务所律师。上诉人胡玉柱因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人胡玉柱，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉柱上诉请求：撤销原判第二项，改判支持胡玉柱的诉讼请求。事实与理由：一、根据双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，房屋交付使用后360日内，因尚锦公司原因导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人应当按照已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。根据《物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定，不动产首次登记为依申请办理，因此需要尚锦公司主动向有关部门申请并递交办证所需的相关材料后，产权方能转移至业主名下。截至目前，尚锦公司未向不动产登记中心申请办理该小区的不动产登记，尚锦公司消极履行办理相关手续的义务，应当对此承担责任。一审法院查明2016年5月30日尚锦公司向胡玉柱交房，依照合同约定应当自2017年5月31日向胡玉柱支付违约金。二、尚锦公司所述政策调整以及规划变更、供电接入等原因导致审批出现暂停和顺延的抗辩理由不成立。尚锦公司作为成熟的开发商，其应当预测办证过程中会遇到的问题及风险。尚锦公司在合同中向胡玉柱承诺于“交付之日起360日内办证”，视为其对办证的风险予以认可，并对自己可能遇到的风险预留360日的解决缓冲期，那么当该缓冲期未解决办证阻碍事由应当承担违约责任。依据双方签订的书面《商品房预售合同》第十四条第一款，双方签订合同时，明确知道尚锦公司使用的为临时用水用电，其作为合同的起草方已经充分考虑到临时用水用电问题，才填写的360日内办理备案手续。本案中的《商品房预售合同》为尚锦公司提供，属于格式条款，就该合同中免除其义务的条款，尚锦公司应当对胡玉柱作出说明，没有作出解释说明的，应当对合同条款作出不利于提供一方的解释。本案中，涉及单方免除尚锦公司义务的条款应当作出不利于尚锦公司的解释。尚锦公司辩称：一、造成尚锦公司不能按期提交办证资料报备的原因在于两个方面。其一是涉案区域规划进行了变更，其二是涉案区域通过控制性详细规划的报批手续后被认定为“供电红色限报区”，河南国网无法接受尚锦公司的供电申请，进而无法接入正式电。这两方面原因均系尚锦公司无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。二、6#、7#系一期房屋，正式电的接入时间为2017年8月29日，取得大证的时间为2019年8月27日。参考6#、7#，从正式电的接入至取得大证实际耗时23个月。涉案房屋系23#，属于二期房屋，其正式电的接入时间为2018年9月5日，一审法院判决自正式电的接通后给答辩人预留10个月期限办理相应手续，该判项合理，应予以维持。三、《商品房预售合同》中预判交房后360日内尚锦公司能将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案的前提是涉案区域能接入正式电。涉案区域通过控制性详细规划的报批手续即代表涉案区域电力供应设施能够满足项目的正常需要，尚锦公司于2014年即向河南国网申请接入正式电，河南国网告知尚锦公司涉案区域无法接入正式电，属于尚锦公司无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。且何时能接入正式电，亦属于尚锦公司无法预料、无法控制的事件。四、在尚锦公司积极努力下，23#已取得消防验收合格意见书，尚锦公司在积极推进涉案房屋的办证进程。胡玉柱向一审法院提出诉讼请求：1．判令尚锦公司为胡玉柱购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋办理不动产首次登记；2．判令尚锦公司提供资料将胡玉柱购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋报产权登记机关备案；3．判令尚锦公司协助胡玉柱办理涧西区珠江路升龙城B区第23幢4005号房屋的不动产权属证书；4．判令尚锦公司向胡玉柱支付延期办理产权登记的违约金40095元（自2017年5月31日按照已付购房款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年5月29日，其余利息计算至实际办理房地产权属证书之日）。一审法院认定事实：2014年10月9日，双方当事人签订《商品房预售合同》，约定胡玉柱向尚锦公司购买升龙城B区第23幢4005号房，金额为110万元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议一份，约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.5违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年5月30日通知业主收房，胡玉柱于2016年8月22日实际接收房屋，至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。一审庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电。一审法院认为，双方签订的《洛阳市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，否则应当承担违约责任。双方约定，尚锦公司应在交付房屋360日内将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，否则应按己付房款的日万分之0.5向胡玉柱支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年8月22日向胡玉柱交付房屋，但未按约提交相关备案资料，其辩称是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦公司不能预见和控制的，不应承担违约责任。一审法院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非其所能控制，应给予一定的时间。一审法院酌定于2018年9月5日正常供电后办理消防验收、规划核实等手续为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际。尚锦公司不应承担违约金的辩解意见不予采纳，可酌定扣减一定期限的违约金，违约金应按《商品房预售合同》的约定计算。以总房款110万元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。关于胡玉柱要求尚锦公司为其购买的房屋办理不动产首次登记及提供资料报产权登记机关备案的诉求，均为其诉求尚锦公司协助办理不动产权属证书的诉求，根据法律规定和双方签订的《洛阳市商品房买卖合同》的约定，尚锦公司有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，由于房产证的办理并非尚锦公司的单方义务，尚锦公司仅有协助义务，故对胡玉柱要求尚锦公司立即办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。但基于合同约定及相关法律规定，尚锦公司应于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助胡玉柱办理不动产权属证书。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助胡玉柱办理不动产权属证书；二、尚锦公司于判决生效后十五日内向胡玉柱支付违约金，该违约金110万元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日止；三、驳回胡玉柱其他诉讼请求。一审诉讼费803元，由尚锦公司承担。二审期间，尚锦公司向本院提交以下证据：1．洛监消验字（2019）083号建设工程消防验收意见书一份。拟证明涉案23号楼已于2019年9月27日通过消防验收，尚锦公司正在积极推进办证进程。2．河南省洛阳市涧西区珠江路369号6幢297套不动产权属登记证书一份、河南省洛阳市涧西区珠江路369号7幢297套不动产权属登记证书一份，拟证明6#、7#系一期房屋，其正式电接入时间为2019年8月27日，取得大证时间均为2019年8月27日，实际耗时23个月，一审判决从正式电接通后给尚锦公司预留10个月期限办理相应手续，该判决公平合理。胡玉柱质证认为，证据的真实性认可，但是不能够证明尚锦公司的主张。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，尚锦公司与胡玉柱签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向胡玉柱支付违约金，同时约定尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，一审法院综合全案情况，酌定在正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。关于办证问题，一审法院判令尚锦公司于案涉楼栋“不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助办理不动产权属证书”，该认定期限不确定，判项不具体不明确，本院予以纠正，尚锦公司应当按照约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。胡玉柱上诉称尚锦公司应当按合同约定自2017年5月31日起支付逾期办证违约金，不符合客观实际，本院不予支持。综上所述，胡玉柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2927号民事判决第二项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2927号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2927号民事判决第一项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将胡玉柱购买的位于洛阳市涧西区升龙城B区23幢4005号房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；四、驳回胡玉柱其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费802元，由胡玉柱负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十四日书记员  李圆圆