海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5213号上诉人（原审被告）：陈坤兴，男，1978年7月18日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南省文化艺术学校，住所地海南省海口市桂林洋经济开发区桂林洋大道10号。统一社会信用代码：12460000428202316P。法定代表人：张艳，校长。委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何远春，海南坤和律师事务所律师。上诉人陈坤兴因与被上诉人海南省文化艺术学校（以下简称文艺学校）合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院(2019)琼0108民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。陈坤兴上诉请求：1.将本案发回重审或依法撤销一审判决第一项并改判驳回文艺学校的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由文艺学校承担。事实和理由：一、一审判决未依法调查国有划拨地补办出让及改变土地用途的出让金分别是多少，而在双方合同未明确约定的情况下，判决陈坤兴承担一半的改变土地用途的出让金，属认定基本事实不清。涉案房产土地性质在转让时为国有划拨教育用地，但文艺学校转让地上房产时是以“住宅”用途转让给陈坤兴的，这点在《产权交易合同》第一条的第2点有明确约定“本次转让的标的房产仅限于作为住宅用途”。因此，文艺学校有义务按合同约定将涉案房产土地用途由教育用途变更为住宅用途（包含承担应缴纳的改变土地用途的出让金）。本案，涉案土地办理变性涉及到两部分的出让金，一是划拨地补办出让的出让金，二是改变土地用途的出让金。双方在《产权交易合同》第一条第3点约定的是国有土地划拨地应补缴的出让金由双方各自承担一半，而对改变土地用途的出让金如何承担未进行约定，那么就应按法律规定由作为土地使用人的文艺学校全部承担，这也符合双方在签署合同时涉案房产是住宅用途的合同目的。二、一审判决超诉求审判，违反了不告不理的审判基本原则。文艺学校的一审诉讼请求为“依法判令被告向原告支付改变土地用途出让金”，如上所述，本案涉案土地变性涉及划拨地补办出让及改变土地用途，属于两个独立的行政审批事项及出让金名目。文艺学校的一审诉求是要求陈坤兴向其支付改变土地用途的出让金，而未诉求陈坤兴向其支付划拨地补办出让的出让金，原判决则将文艺学校未诉求的划拨地补办出让的出让金部分一并予以裁判，明显违反了民事诉讼法不告不理的审判基本原则。文艺学校的诉求若是存在措辞有误的情况，在一审庭审中，文艺学校代理人未予以更正，一审法院亦未予以释明。因此，一审法院的判决超出了文艺学校诉求，二审法院应当予以发回重审。三、即便文艺学校存在措辞有误的情况（实际表达的是要求陈坤兴向其支付一半的国有划拨地补办出让出让金及一半的改变土地用途的出让金），原判决在文艺学校未依法缴交全部国有划拨地补办出让金情况下，就判决陈坤兴向文艺学校支付，属法律适用错误、事实认定错误。1.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：......（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”的规定可知，签署土地使用权出让合同交纳完土地使用权出让金或以转让所获收益抵交出让金后划拨地及地上房屋分别经国土及房产部门批准后依法才能进行转让。本案，文艺学校转让涉案房产及土地时未依法与国土部门签署土地使用权出让合同（至今未签署），未依法交纳土地出让金或以转让收益抵交土地出让金，未依法经国土部门及房产部门批准。文艺学校存在上述诸多违法行为，而一审判决却将文艺学校未交纳土地出让金或以转让收益抵交出让金的违法行为由陈坤兴来买单，法律的严肃性及尊严何在？文艺学校的违法行为应由其事后自行进行补正，即以转让收益抵交。2.文艺学校是缴纳土地使用权出让金的法定义务人，国土部门亦于2018年9月21日向文艺学校发函“你须补缴国有划拨地补办出让及改变土地用途的出让金，共计523.8412万元”，虽双方合同约定划拨地补办出让的土地出让金由双方各分担一半，但未约定陈坤兴向文艺学校支付出让金的时间，更未约定陈坤兴在文艺学校向国土部门缴纳之前就应向其支付。因此，原判决判决陈坤兴在文艺学校未缴交全部划拨地补办出让金的情况下就向文艺学校支付是没有合同和事实依据的。四、原判决结果致使文艺学校可以“理直气壮”拖延及拒不履行其法定义务，另一结果则是导致广大业主迟迟无法取得产权证书。本案出让金的支付及收缴问题涉及到三个主体（国土部门，陈坤兴及文艺学校）及两种法律关系，一是文艺学校与国土部门的国有建设用地使用权出让合同法律关系，二是文艺学校与陈坤兴之间的房屋买卖合同法律关系。国土局曾两次书面发函及多次电话催缴文艺学校缴交国有划拨地补办出让及改变土地用途的出让金，文艺学校均以与陈坤兴合同约定为由拒不缴纳，不履行其作为土地使用人的法定义务。原判决结果则是一定程度上对文艺学校不履行法定义务的行为予以了认可，一方面导致国土部门的下一步催收工作困难（文艺学校可依据判决结果继续拖延履行），另一方面更是导致出让金迟迟无法缴交，土地无法变性，广大业主已经等待八年之久的产权证书仍是遥遥无期，严重损害了第三人（广大业主）的利益。综上，一审判决认定基本事实不清，混淆出让金名目（国有划拨地补办出让及改变土地用途属于两个不同的出让金名目），且存在超诉求审判及适用法律错误，恳请贵院依法将本案发回重审或查清事实后依法撤销一审判决第一项并改判驳回文艺学校的诉讼请求。文艺学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，陈坤兴的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。双方签订的产权交易合同已经明确关于土地出让金的承担方式为各自承担一半，数额以国土部门确认的为准，而陈坤兴在参加竞拍时已经明确知道涉案的土地和房产性质，而文艺学校对于办理涉案土地和房产的过户只有协助义务，而且已经全面的履行了该合同义务，因此一审法院认定陈坤兴应当承担一半的土地出让金具有充足的事实和法律依据，依法应当予以维持。文艺学校向一审法院起诉请求：1.判令陈坤兴向文艺学校支付改变土地用途出让金2619206元、契税78576.18元、印花税1309.6元（合计人民币2699091.78元）；2.判令由陈坤兴承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年10月27日，海南省人民政府向省文化广电出版体育厅发函，同意文艺学校搬迁新校址，并要求省文化广电出版体育厅指导文艺学校做好改造扩建工作，尽快实现搬迁。2009年11月5日，海南省财政厅向省文体厅发函，同意文艺学校通过公开拍卖的方式到海南产权交易所进行公开交易处置31套房产，并将处置收入上缴省财政专户。2010年1月，文艺学校委托海南产权交易所通过《海南日报》和海南产权交易网发出[2010]004号《国有产权（资产）公开转让挂牌公告》，主要内容有：转让资产和平北路锦山里二排海南省位于海口市××校的31套房产，总建筑面积3303.2平方米；过户手续由受让方办理，转让方协助，办理过户手续所发生的税、费由转、受让双方按政策规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由转、受让双方各自承担一半；等等。经电子竞价，陈坤兴于2010年3月9日以13728990元的价格竞得上述房产。2010年3月11日，陈坤兴（乙方、受让方）与文艺学校（甲方、转让方）共同签订一份《产权交易合同》，主要约定：甲方同意将位于海口市××里内31套房产转让给乙方；标的物转让价格为13728990元；乙方将全部价款及交易服务费在本合同签订后五个工作日内一次性汇入海南产权交易所指定的银行账户，海南产权交易所在接受乙方全部转让价款及交易服务费后五个工作日内，一次性将交易价款（扣除交易服务费）转至甲方指定账户；甲方应于收到全价款十日内，将本合同转让标的完整全部交付乙方；乙方已对所购买的房产进行了全面调查、了解，接受本项目挂牌转让公告所提出的一切条件及事项，认为其现状与甲方所提出的资料相符，并予以认可和接受；转让房产以现状转让，房产过户手续由乙方办理、甲方协助，办理过户所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由甲、乙双方各自承担一半；甲乙双方应在本合同生效后六个月内缴纳完所有应由各自缴纳的税、费（含应补交的国有划拨土地出让金），否则承担违约责任；等等。合同签订后，陈坤兴于2010年3月3日、3月16日分别向海南产权交易所有限公司支付购买上述房产的保证金602899元、购房款13126091元、服务费686449.50元。文艺学校依合同约定将房屋交付给陈坤兴使用。陈坤兴将涉案31套房屋进行重新分割，划分出145套小户型房屋。2011年10月13日，陈坤兴以文艺学校代理人的身份向海口市房屋管理部门提出办理历史遗留问题房屋所有权登记申请，申请办理涉案房产的分证，2012年4月，涉案原31套房产办理了145套房产分证，登记的产权人为文艺学校。2012年9月4日，文艺学校向海口市国土局提交《关于国有划拨土地转让的申请》，申请将国有划拨土地使用权部分转让给购置方，让购置方早日取得房产权证。2018年9月21日，海口市国土资源局向文艺学校发出《关于缴交土地出让金的通知》（海土资美兰字【2018】625号），主要内容：你须补缴国有划拨地补办出让及改变土地用途的出让金，共计523.8412万元，请你到我局土地储备整理中心办理缴款手续。2018年10月25日，文艺学校向陈坤兴发出《关于缴交土地出让金的通知》（海艺校【2018】95号），主要内容：要求陈坤兴收到本通知后20日内将补缴的国有土地出让金2619206元、3%契税78576.18元、0.05%印花税1309.6元，合计269901.78元。2018年10月29日，陈坤兴向文艺学校发出《关于请求暂缓支付土地出让金的紧急报告》，主要内容：因本人现在的经济状况无力缴纳土地出让金261.9206万元，而国土部门发文的对象是文艺学校，文艺学校是出让金缴交的法定义务人，故恳请文艺学校将合同约定由陈坤兴承担的部分先行垫付，本人承诺在六年内付清该款项。2018年10月31日，文艺学校向陈坤兴发出《关于的回复》（海艺校【2018】100号），主要内容：因双方于2010年3月11日签订的《产权交易合同》已经约定，办理过户发生的税费由双方按国家规定各自承担。我校为财政拨款事业单位，所有资产属国有资产，不能垫付，只能按合同约定支付相关税费；我校再次通知你于2018年11月14日前将补缴的国有土地出让金2699091.78元（含税）转至我校账户，如逾期未缴费，我校将通过司法途径解决。一审法院认为，文艺学校、陈坤兴于2010年3月11日共同签订的《产权交易合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。一、陈坤兴是否应将其所承担的涉案房产土地出让金向文艺学校缴纳的问题。陈坤兴是竞拍取得涉案房屋的产权，在文艺学校发布《公开转让挂牌公告》及双方签订的《产权交易合同》中均载明，房产过户由陈坤兴办理、文艺学校协助，办理过户所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由双方各自承担一半。由此可见，首先，陈坤兴在竞拍涉案房产时就已明确知道该房产因涉及国有土地划拨地，在受让后需要补缴土地出让金，而应补缴的出让金在国土部门核实后由双方各自承担。其次，涉案房产在转让前原属教育用房性质，文艺学校作为涉案房屋原产权人，且对涉案房产过户负有协助义务，必须以其名义向国土部门申请改变土地性质，再由国土部门核实应补缴的土地出让金，故国土部门在核实涉案房产应补缴523.8412万元土地出让金后，系向文艺学校发出通知。综上，因双方已约定涉案房产应补缴的土地出让金由双方共同承担，而海口市国土局现已核实确认该土地出让金的数额，故文艺学校、陈坤兴应承担的土地出让金的数额均为2619206元；另因文艺学校系涉案房产的原产权人，需要以其名义向国土部门缴纳，陈坤兴只能向文艺学校支付其应承担的土地出让金，再由文艺学校统一向国土部门进行补缴，故文艺学校为了尽快完成合同事项，使涉案房产日后得以过户，要求陈坤兴支付土地出让金2619206元的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈坤兴主张文艺学校应为其垫付土地出让金，即先由文艺学校支付全部的土地出让金后，再要求陈坤兴支付的辩解没有事实和法律依据，一审法院不予采信。二、至于陈坤兴是否应向文艺学校支付契税与印花税的问题。因双方至今未向国土部门补缴涉案房产的土地出让金，且该税费的计算支付应经税务部门核实，故文艺学校现要求陈坤兴向其支付3%契税78576.18元、0.05%印花税1309.6元的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈坤兴须于判决发生法律效力之日起十日内向文艺学校支付土地出让金2619206元；二、驳回文艺学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28392.73元（文艺学校已预付），由文艺学校负担840.73元，陈坤兴负担27552元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：陈坤兴是否应当向文艺学校支付改变土地用途出让金及其数额的问题。在文艺学校发布《公开转让挂牌公告》及双方签订的《产权交易合同》中均载明，房产过户由陈坤兴办理、文艺学校协助，办理过户所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由双方各自承担一半。根据《关于缴交土地出让金的通知》（海土资美兰字【2018】625号），涉案土地的性质从国有划拨的教育用地转为了出让住宅用地，其需要向国土部门缴纳的费用只有一项金额523.8412万元，虽该通知所载明的该费用的名称与双方在《产权交易合同》中约定的名称以及诉讼请求时主张金额的名称不尽相同，但实际上双方在涉案合同中的意思表示以及文艺学校在本案中的诉讼请求所指向的就是该笔需要向国土部门缴纳的费用。当意思表示存在瑕疵时，对意思表示的解释应当以表意人的内心真意为准，再结合陈坤兴曾经给文艺学校送达的《关于请求暂缓支付土地出让金的紧急报告》，一审法院认定该笔费用523.8412万元应依据涉案合同约定由双方各自承担一半，并无不当。一审法院的判决依据双方内心真意而没有拘泥于字面意思，且判决金额没有超过文艺学校提出的请求金额，故对陈坤兴提出的一审法院判超所请的主张，本院不予采纳。关于该笔费用的收取主体的问题，双方合同约定该笔费用各自承担一半，该笔费用也已由国土部门核实，加之文艺学校属于财政拨款事业单位无法垫付该费用，故一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，陈坤兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28392.73元，由陈坤兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 杜 蕾审 判 员 范 晨 二〇一九年十二月五日法官助理 任 琳速 录 员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。