河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2670号上诉人（原审原告）：郑州纪元物业管理有限公司，住所地河南省郑州市桐柏北路90号办公楼503、504号。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔岭敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢爱玲，女，1965年11月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人郑州纪元物业管理有限公司（以下简称纪元物业公司）因与被上诉人谢爱玲物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人纪元物业公司委托诉讼代理人崔岭敏、孙超、被上诉人谢爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪元物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判谢爱玲向纪元物业公司支付物业管理费1966元及违约金598元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.谢爱玲一审庭审中称其购买的房屋出现裂缝，存在质量问题，以及购买的地下室的污水管网毁坏，导致其地下室被污水污染，并未称其购买房屋的卫生间漏水，也不存在漏水的现象。一审判决认定谢爱玲所购买房屋卫生间漏水的事实，与本案开庭时谢爱玲主张的事实不符。2一审庭审中纪元物业公司未向法庭提交照片，是谢爱玲提交的地下室污水管网毁坏及地下室现场的照片，与纪元物业公司无关。谢爱玲所辩称的地下室污水管毁坏处当时已修理完好。二、一审判决认定纪元物业公司存在违约事实错误。根据《绿城花园物业服务合同》约定，纪元物业公司仅对公共或者公用部分的污水管有维修、养护和管理义务，但是住户室内的上下水管道，住户有义务对其进行检查，如果出现异常，应主动告知纪元物业公司，没有住户报修，纪元物业公司将不进入室内检查，造成的一切后果与纪元物业公司无关。当时纪元物业公司接到报修污水管道后，第一时间联系了施工方对地下室污水管道进行了维修，重新更换了管道。纪元物业公司已履行了维修义务，提供了合格的物业服务，解决了报修情况。纪元物业公司不存在违约的事实，有权要求谢爱玲按时交纳物业费用和承担相应的违约金。三、纪元物业公司依《绿城花园物业服务合同》约定已履行了维修义务，谢爱玲应依据法律规定和《绿城花园物业服务合同》按时向纪元物业公司交纳物业费，无权拒绝交纳物业费。综上，谢爱玲应当向纪元物业公司交纳物业费，并承担违约责任。谢爱玲辩称，一、一审判决认定事实和谢爱玲庭审陈述事实完全相符，纪元物业公司违约在先。纪元物业公司管理的1楼04号房子污水管道损坏，房间内粪便横流，地面生蛆，粪便污水顺管道缝隙流到谢爱玲家的地下室，谢爱玲多次向物业反映，物业没有足够重视，第一次维修只是用胶带粘住窟窿，造成第二次污水泄漏，致使谢爱玲家地下室被污水浸泡，臭气熏人。纪元物业公司只是维修了1楼房屋中的管道，没有对谢爱玲家地下室进行清理，也没有赔偿损失。二、一审判决认定事实清楚。有谢爱玲提供的照片、录音为证。录音证明纪元物业公司程经理认可业主的诉求，口头答应恢复地下室原状、赔偿损失，且称已扣开发商的钱用于维修，但至今未对谢爱玲的地下室进行维修。三、纪元物业公司服务不到位，服务态度差、管理混乱，未履行物业合同的多项条款，且超标准收取电梯上料费，电梯也存在安全风险。四、谢爱玲的地下室被粪便污染，需要清理，所装修的地面和墙壁已无法使用，请求判令：1纪元物业公司恢复地下室原状，赔偿损失；2纪元物业公司赔付谢爱玲地下室维修资金7000元；3退回物业合同签订之前征收的2016年物业费1966元。纪元物业公司向一审法院起诉请求：1判令谢爱玲支付2017年8月1日至2018年7月31日的物业管理费1966元（按每月每平方米1.18元计算）；2谢爱玲支付违约金598元（自2018年8月1日至2019年5月31日，按每年物业费的日1‰计算）。一审法院认定事实：2017年10月23日，濮阳市绿城花园业主委员会（甲方）与纪元物业公司（乙方）签订了一份《绿城花园物业服务合同》，合同约定，由纪元物业公司为开州路北段绿城花园小区提供物业服务，物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道（位于住户内的上下水管道，住户有义务对其进行检查，如果出现异常，应主动告知纪元物业公司，没有住户报修，纪元物业公司将不进入室内检查，因此造成的一切后果与纪元物业公司无关）等。合同还约定，物业服务费的缴费时间自物业管理费到期前一个月进行征收；收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.18元，商铺按建筑面积每月每平方米2.36元；物业费收取：房产证办理前，按商品房买卖确定的建筑面积计算，房产证办理后，按房产证上标注的建筑面积计算；合同期限3年；合同第32条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，纪元物业公司应书面或电话通知到违约方在七个工作日内交纳物业服务费，规定期限内仍未交纳，纪元物业公司可按每日1‰的标准向违约方收取违约金。纪元物业公司负责专项维修基金的预算和计划。双方约定本项目的共有部位，共有设施设备的维修、更新、改造费用由本项目的专项维修资金或业主公共收益支付。一审另查明，纪元物业公司提供的照片及庭审中双方均认可，由于污水管网破裂，谢爱玲地下室被污水污染，问题至今未解决；谢爱玲购买房屋卫生间漏水，装修过的墙面起皮，有裂缝。2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费，谢爱玲未交纳。一审法院认为，纪元物业公司与绿城花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同系业主委员会代替全体业主同纪元物业公司签订，合同对纪元物业公司和全体业主均有约束力。纪元物业公司、谢爱玲双方都应按约行使权利、履行义务。一审诉讼中，纪元物业公司称谢爱玲未交纳物业服务费构成违约，而谢爱玲称其未交物业费是管道漏水导致地下室被淹，纪元物业公司没有履行维修、养护义务，纪元物业公司违约在先。由于污水管网破裂的维修、养护费用，应纳入专项维修资金的使用范围。根据《物业管理条例》第六条第二款第九项的规定，业主在物业管理活动中，享有对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。第三十四条规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容进行约定。纪元物业公司与绿城花园业主委员会签订的《绿城花园物业服务合同》中约定，纪元物业公司负责共用部分的日常维修、养护和管理，包括污水管等，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管等；纪元物业公司也负责专项维修基金的预算和计划。双方约定本项目的共有部位，共有设施设备的维修、更新、改造费用由本项目的专项维修资金或业主公共收益支付。污水管网破裂导致谢爱玲购买的地下室被污染及房屋卫生间漏水，其维修、养护的责任在纪元物业公司，虽纪元物业公司称此为房屋的质量问题，但是纪元物业公司已经和开发商进行交接，纪元物业公司应负责其后的维护、维修工作。根据约定，小区共用部分的维修、维护工作是纪元物业公司需要履行的义务之一，谢爱玲的义务为交纳物业费。由于纪元物业公司也存在违约，没有提供合格的物业服务，没有为业主（谢爱玲）解决问题，谢爱玲有权拒绝交纳物业费。现纪元物业公司要求谢爱玲交纳物业费的主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回纪元物业公司的诉讼请求。案件受理费25元，由纪元物业公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪元物业公司提交：照片2张，第一张照片是2018年12月27日纪元物业公司向谢爱玲发送的短信。证明施工方对地下室相关问题进行维修，要求谢爱玲向物业大厅进行登记，三天内未进行登记的事后不予维修。第二张照片是2018年4月6日拍摄，该房屋是谢爱玲所称的一楼房屋，是开发商给施工方存放物品的地方，不是纪元物业公司的房屋，其屋内的问题不归纪元物业公司管理。该房屋管道漏水导致谢爱玲地下室有损失的事实，与纪元物业公司无关。谢爱玲应向开发商主张损失。谢爱玲质证意见为，1第一张照片显示的电话号码虽然是谢爱玲的手机号，但纪元物业公司没有向谢爱玲发过该短信，谢爱玲也没有收到该短信。纪元物业公司通知谢爱玲应电话告知、上门告知或将告知函贴到门上。2对第二张照片的真实性没有异议，对证明目的有异议，一审时纪元物业公司称在2019年把一楼房屋卖出去，证明该房屋是纪元物业公司的。本院认证意见为，谢爱玲对第一张照片不予认可，该证据难以证明谢爱玲收到纪元物业公司发送的通知维修登记短信，仅凭该证据也无法达到纪元物业公司证明谢爱玲自动放弃维修的权利证明目的。谢爱玲对第二张照片的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。本院经审理，除对一审判决认定“原告提供的照片”以及“谢爱玲购买房屋卫生间漏水，装修过的墙面起皮，有裂缝”的事实外，对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。另查明，谢爱玲在一审庭审中提供照片，用于证明因排水管网破裂，致使谢爱玲地下室被污水污染的事实。本院认为，本案二审的争议焦点是：纪元物业公司是否违约，其主张的物业费、违约金是否应予支持。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。濮阳市绿城花园业主委员会与纪元物业公司签订的物业服务合同，合法有效，对纪元物业公司和全体业主具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据纪元物业公司与绿城花园业主委员会签订的《绿城花园物业服务合同》约定，纪元物业公司负责共用部分的日常维修、养护和管理，物业共同设施、设备的维修、养护、运行和管理，并负责专项维修基金的预算和计划。在本案一审诉讼中，谢爱玲提供照片，证明因污水管网破裂，致使其地下室被污水污染。纪元物业公司对谢爱玲陈述的事实予以认可。由于污水管网破裂，致使谢爱玲家的地下室被污水污染，该问题至今未得到妥善解决。由此可以认定纪元物业公司在物业服务方面存在瑕疵，对业主所反映的物业服务问题未能妥善解决，严重影响了谢爱玲的生活质量。现谢爱玲以纪元物业公司未按物业服务合同约定提供良好的物业服务为由进行抗辩，理由成立，一审判决驳回纪元物业公司的诉讼请求并无不当。综上所述，纪元物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑州纪元物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  李 辉二〇一九年十二月二十六日书记员  吴旭龙