河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初31438号原告张果，女，1978年6月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人孔涛，河南国银律师事务所律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人贾飞，执行董事长兼总经理。委托代理人刘梦浩，女，1995年12月3日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工。委托代理人孙文清，男，1992年8月16日出生，汉族，住河南省淮滨县，系公司员工。第三人郑州银行股份有限公司东明路支行，住所地郑州市管城区商城东路143号克拉城1号楼附6号。负责人郭俊卫，行长。委托代理人赵强，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托代理人孙文佳，河南中赢旗晟律师事务所律师。原告张果与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行（以下简称郑州银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张果委托代理人孔涛，被告恒龙置业有限公司委托代理人刘梦浩，第三人郑州银行委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月30日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，约定：原告购买被告位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××房产，合同总金额为5225590元，原告以首付款和商业贷款的方式向被告支付了全部购房款，被告应于2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。自合同约定的交房日期届满，被告已逾期180日未向原告支付房屋，因被告的违约行为，给原告造成较大损害，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D16002945925）和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；2、被告向原告退还购房款5225590元及违约金和利息（以1575590元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；以3650000元为基数，自2016年12月1日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付按揭办理费1625元、维修基金12038元并支付利息（以13663元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告向法院提出诉请解除商品房买卖合同时，银行按揭贷款合同作为商品房买卖合同的从属合同亦应一并解除。5、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。请求法院予以驳回。第三人郑州银行述称：原告于2016年12月1日在第三人郑州银行处贷款365万元，利率为4.41%，若判决商品房买卖合同解除，贷款合同应一并解除，原告应返还贷款本金及利息。经审理查明：2016年11月30日，原告与被告签订合同编号为D16002945925的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买的商品房为预售商品房，房屋位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为四室二厅；付款方式及期限：约定金额1575590元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年11月30日，交纳比例30.15%；约定金额3650000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间为2016年12月3日，交纳比例69.85%；备注：余款365万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告在合同出卖人处加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2016年12月1日，原告（××）与第三人郑州银行（贷款人）、被告（保证人）签订个人贷款合同，约定本合同项下贷款用途为购住房，贷款金额为365万元，贷款期限自2016年12月1日至2042年11月30日止。贷款年利率4.41%，借款人选择等额还本付息还款方式偿还贷款本息。账户明细对账单显示原告于2017年6月21日开始每月向第三人郑州银行偿还贷款。被告于2016年12月29日向原告出具发票，显示收到原告交付的总涉案房款5225590元。原告于2016年11月30日向被告交付代收按揭费1625元、维修基金12038元。2019年6月18日及8月15日，原告分别出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼2单元501号房延期交房赔付违约金48598元（截止2019年1月31日）、79952元（赔付时间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月18日及9月30日，原告分别收到被告支付的逾期交楼违约金48598元、79952元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园4号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、个人贷款合同、发票、收据、国内支付业务付款回单、账户明细对账单、工程竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，个人贷款合同应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向第三人郑州银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人郑州银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。原告诉请被告返还购房首付款1575590元、维修基金、按揭办理费及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款项返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房首付款及利息（以未返还购房款数额为基数，以未返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止）、房屋维修基金12038元、按揭办理费1625元及利息（以13663元为基数，自2016年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有义务协助配合被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助配合被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5225590元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为52255.9元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金128550元，并承诺后期如退房，同意将被告赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从被告应当支付给原告的款项中予以扣除，扣除被告多支付给原告的违约金76294.1（128550-52255.9）元，原告诉请违约金，本院不予支持。另，被告应当退还原告的购房款数额为1499295.9元及利息（以1575590元为基数，自2016年12月29日起计算至实际支付完毕之日止）。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告张果与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002945925的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园补充协议》；解除原告张果与被告河南恒龙置业有限公司、第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于2016年12月1日签订的《个人贷款合同》；原告张果于本判决生效后十五日内协助配合被告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，并办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张果购房款1499295.9元、房屋维修基金12038元、按揭办理费1625元及利息（以1575590元为基数，自2016年12月29日起计算至实际支付完毕之日止；以13663元为基数，自2016年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；五、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张果自2017年6月21日至判决生效日已向第三人郑州银行股份有限公司东明路支行归还的贷款本金及利息（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人郑州银行股份有限公司东明路支行自本判决生效日起就《个人贷款合同》剩余的贷款（以第三人郑州银行股份有限公司东明路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、驳回原告张果的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26817元，由原告张果负担17609元，被告河南恒龙置业有限公司负担9208元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月十六日书记员  常 鑫