广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22289号上诉人（原审被告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光，董事长。委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文文，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓榜桃，男，1963年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。上诉人广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）因与被上诉人邓榜桃房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。粤海公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审的诉讼费用由邓榜桃承担。事实和理由：第一、有关面积差价结算的认定错误。一、(一)根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条、第十三条的规定，粤海公司应补偿予邓榜桃房屋的建筑面积为原址房屋的所有权证载明的建筑面积47.2346平方米。邓榜桃原址房屋为砖木结构2层，用途为住宅，建筑面积为47.2346平方米。故粤海公司应补偿予邓榜桃房屋的建筑面积为47.2346平方米。(二)根据《拆迁协议》第十三条第3点之约定，粤海公司应补偿予邓榜桃房屋的建筑面积应为“原址房屋面积”，“超出原址房屋面积”的部分应另按约定计付面积补差款。邓榜桃原址房屋面积为47.2346平方米，故超出原址房屋建筑面积47.2346平方米的建筑面积须按约定计付面积补差款。（三）一审认定粤海公司应补偿予邓榜桃珠光路XX房的建筑面积为套内面积47.2346平方米套用分摊率后对应的建筑面积61.8142平方米，没有任何事实依据。1.《拆迁协议》并未约定补偿房屋的套内面积。一审判决将“回迁房为套内面积47.2346平方米”解释为粤海公司应补偿予邓榜桃房屋的建筑面积为套内面积47.2346平方米套用分摊率后对应的建筑面积。该解释与约定明显不符。拆迁协议真实意思是粤海公司提供用于产权调换的回迁房的套内面积应达到47．2346平方米的交房标准，不能低于此标准，并非指粤海公司应补偿套内面积47.2346平方米，更不意味着套内面积47.2346平方米无须计付面积补差款。2.一审判决引用的《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》(穗国房字[2000]2A号)与本案无关联性。该通知与《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条、第十三条的规定相冲突；《拆迁协议》约定购买超出原址房屋建筑面积的条款清晰，而非并未协商一致，适用该通知为适用法律错误。3.一审判决认定《珠光路产权调换房位置确认协议书》真实存在，并通过“从原告提交的该协议记载的内容与被告信访复函的内容比对”得出“1703房的……计算原告补偿房屋的实际建筑面积的数据应属实”，进而套用1703房的计算方法得出1801房应补偿予邓榜桃的建筑面积数据，严重违背了证据审核认定规则。邓榜桃提交的《珠光路产权调换房位置确认协议书》仅为邓榜桃单方意思表示。粤海公司在回复函中明确拒绝了邓榜桃的要约。二、即便退一万步判决粤海公司应向邓榜桃交付珠光路XX房，邓榜桃应向粤海公司支付的面积补差款应为725,528.23元。珠光路XX房的建筑面积为74.4619平方米，原址房屋面积为47.2346平方米。1801房超出原址房屋面积27.2273平方米。故粤海公司此前通知邓榜桃应支付1801房的面积补差款一10平方米×5500元／平方米+10平方米×8000元／平方米+7.2273平方米×公开发售价81708元／平方米=725，528.23元。第二、《拆迁协议》已明确约定邓榜桃的义务，粤海公司已提前通知并给予了合理履行期限，邓榜桃拒不履行合同义务，不退还原址房屋的价款，不签订产权调换协议，不支付购房款，故粤海公司取消邓榜桃回迁权利，合理合法。一、一审判决认定粤海公司取消邓榜桃的回迁权利显属不当，并判决粤海公司向邓榜桃交付珠光路XX房，属于适用法律错误。(一)根据双方签订的《拆迁协议》第二条第3项第(3)、(4)点的约定，邓榜桃逾期不签订产权调换协议，其已丧失原址产权调换的权利。1.《拆迁协议》第二条第3项第(3)、(4)点的约定合法有效。《拆迁协议》第二条第3项第(3)点约定系政府发布的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》范本中固有的条款。《广州市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条第二款亦作出了同样的规定。《拆迁协议》第二条第3项第(3)、(4)点对邓榜桃具有法律约束力。2.粤海公司发函通知不保留邓榜桃回迁权利，程序合法，内容有效。(二)一审判决忽略了邓榜桃没有按《拆迁协议》第十三条第4点的约定一次性退还原址房屋的价款。邓榜桃一直未退还原址房屋的价款，粤海公司有权不保留其回迁权利。1.《拆迁协议》对于原址房屋价款的数额及退还时间有明确约定，属于没有争议的事实。对于回迁和货币补偿，邓榜桃只能择其一。退还原址房屋价款是邓榜桃主张回迁权利的前提。2.邓榜桃拒不在约定的时间内退还原址房屋价款(事实上至今仍未退还)，视为其放弃回迁权利，接受货币补偿方式。二、邓榜桃即使对粤海公司通知其丧失原址产权调换权利及解除《拆迁协议》有异议，也应在三个月内提起诉讼，但其在三个月内未起诉请求法院确认解除合同无效，故粤海公司的解除行为合法有效。第三、一审判决第三项未限定粤海公司向邓榜桃支付逾期办理产权调换房屋违约金的终止时间存在明显错误。粤海公司仅需向邓榜桃支付逾期办理产权调换房屋违约金至发出《回迁收楼通知(回迁房)》之日即2018年11月16日。综上，一审法院违反证据审核认定规则，认定基本事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法支持粤海公司的全部上诉请求。邓榜桃辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓榜桃于2019年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.粤海公司将位于广州市越秀区珠光路XX房交付给邓榜桃并协助邓榜桃办理将广州市越秀区珠光路XX房的产权过户登记至邓榜桃名下的登记手续；2.粤海公司从2016年7月1日起每日按80元的标准向邓榜桃支付逾期交付产权调换房屋的违约金至广州市越秀区珠光路XX房屋实际交付邓榜桃时止（违约金暂计到2019年1月10日为73,840元）；3.邓榜桃仅需向粤海公司支付产权调换房屋面积差价84,227.2元。一审法院经审理认定事实如下：座落在本市××××号的房屋，建筑面积为47.23平方米，原为邓榜桃所有。2013年8月7日，邓榜桃（乙方、被拆迁人）与粤海公司（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：甲方经批准征拆属于乙方所有的房屋。第一条、甲方拆除乙方的房屋为珠光路同乐坊30号房屋，建筑面积47.2346平方米。双方同意对原址房屋和补偿安置房屋的价格采取协商的方式确定。第二条、双方同意按本条第3项的方式办理原址房屋的补偿。3.原址产权调换补偿。（1）甲方应一次性向乙方支付原址房屋价款1，133，630.40元；（2）甲方同意将拆迁地块新建的房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；（3）甲方应当在自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知乙方，乙方应当自收到甲方通知之日起十五日内与甲方就新建房屋签订产权调换协议；（4）乙方逾期不签订产权调换协议的，不保留原址产权调换的权利。第五条、甲方应在2016年6月30日前将产权调换的房屋交付给乙方。第七条、双方必须严格履行协议，甲方违反本协议第二条、第五条的，应按每逾期一天赔偿80元的标准向乙方承担违约责任。第十一条、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续。办证所需费用，由甲方负责。第十三条、双方另行约定的其它款项。2.甲方给予乙方临时安置补偿等费金额为4251.12元。本协议约定全部补偿费用总计为1,137,881.52元（甲方已全部将此1,137,881.52元支付至越秀区人民法院，由乙方从越秀区法院领取，无需甲方重复支付）。3.乙方选择的回迁房为回迁楼第十三层至十八层之间，东南向，每房都有窗口。回迁房为套内面积47.2346平方米，乙方购买超出的建筑面积，计算标准以测绘回迁房建筑面积为准，超出原址房屋面积10平方米（含本数）内的建筑面积，按5500元/平方米购买，10平方米以上至20平方米（含本数）内按8000元/平方米购买，再超出部分建筑面积按当时公开发售价购买。4.本协议第二条第3项第（1）点约定的补偿款1,133,630.40元，乙方需在甲方发出回迁收楼通知十五日内一次性退还给甲方。如乙方放弃回迁，该补偿款即作为甲方支付给乙方的货币补偿款。等等。同日，广东省广州市南方公证处就邓榜桃与粤海公司双方签订的该补偿协议办理了公证手续，并出具编号为（2013）粤广南方第08xxxx号的《公证书》。2018年5月21日，粤海公司就邓榜桃的信访作出广东粤海[2018]3号《关于邓榜桃信访的回复函》，其中写明：“二、回迁选房情况。2016年6月17日我司发出通知，通知您于2016年7月3日到我司项目部协商珠光路回迁房屋选房落位事宜，经现场看房后，您签字确认了《珠光路产权调换房位置确认协议书》样本，明确您的选房意向为广州市越秀区珠光路A号（北区某栋）XXXX房，建筑面积107.4644㎡，其中套内建筑面积83.4850㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积23.9794㎡，超出原址房屋建筑面积按回迁房建筑面积107.4644㎡减去60.8018㎡（套内面积47.2346㎡）的标准购买，乙方应将原址房屋价款（回迁保证金）1,133,630.40元按2013年所签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定退还给甲方。三、信访回复。（二）您签字的《珠光路产权调换房位置确认协议书》样本的选房意向不符合《广州市城市房屋补偿协议书》的约定，珠光路XX房（建筑面积74.4552㎡，套内建筑面积56.8992㎡）已满足了协议约定的面积。所以我司拟安排珠光路XX房作为您的回迁房是符合我司与您签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定。（三）根据您签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，您的超出面积购买款是10㎡×5500元/㎡+10㎡×8000元/㎡+7.2252×公开发售价。”等等。同年11月16日，粤海公司向邓榜桃发出《回迁收楼通知书（回迁户）》，要求邓榜桃于2018年12月28日15时办理收楼手续，并在此前一次性退还回迁保证金1,133,630.40元，并缴纳物业维修基金7818.50元。根据回迁协议及房屋实测面积，邓榜桃需于此前支付面积差价款725,528.23元等。因就前述回迁房屋差额面积的价格计算办法产生争议，包括邓榜桃在内的涉案地块上的部分拆迁户曾向广州市国有土地上房屋征收办公室进行信访，并于2018年12月28日下午在该办的组织下与粤海公司进行协商并制作笔录。邓榜桃等信访人在笔录中明确表示不能接受粤海公司的计价办法，并表示退还保证金的前提是双方签订补充协议书及产权调换协议。粤海公司则建议信访人通过诉讼方式解决。2019年2月2日，粤海公司向邓榜桃发出《取消回迁权利告知书》，称因邓榜桃至今未与其签订产权调换协议，亦未退还粤海公司支付的原址房屋价款，因此邓榜桃已放弃原址产权调换的权利，并正式通知不保留邓榜桃的回迁权利，将另行处置回迁房屋。次日，邓榜桃即向粤海公司发出《本人邓榜桃强烈不同意取消回迁权利的函》，称粤海公司除于2016年7月出具《珠光路产权调换房位置确认协议书》的格式范本外，从未向其出具过任何置换协议的文本，故无权单方取消邓榜桃回迁的权利。而且邓榜桃已就回迁、补差价等问题向越秀区人民法院提起诉讼，在法院未对拆迁问题作出裁决前，粤海公司无权取消邓榜桃回迁的权利等。同月12日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室就邓某某等人的信访事项作出穗房征群字[2019]7号《关于邓某某等信访事项的复函》，其中建议信访人与粤海公司双方继续协商或通过司法途径解决相关争议，并告知信访人涉案地块在办理房屋预售许可证时已预留足够回迁安置房屋并在阳光家缘系统内进行了锁定等。2019年4月4日，粤海公司再向邓榜桃发出《通知》，称因邓榜桃至今拒不签订产权调换协议并退还回迁保证金，故再次通知邓榜桃《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已解除。另查明：根据广州市房地产档案馆于2019年1月15日出具的《广州市不动产登记查册表》的记载，坐落在本市××区××房，建筑面积为74.4619平方米，其中套内建筑面积为56.8992平方米，分摊建筑面积为17.5627平方米，房屋的性质为商品房，规划用途为住宅，登记时间为2018年9月4日，权属人为粤海公司，占有部分为全部等。此外，邓榜桃为证明其诉求另向一审法院提交了如下证据：1.甲方为粤海公司、乙方为邓榜桃的《珠光路产权调换房位置确认协议书》复印件一份，其中约定：“二、差价结算，甲乙双方同意按本条第1项的方式办理差价结算：（一）甲方已向乙方先支付原址房屋价款（回迁保证金），且回迁房面积大于原协议约定的面积，处理方式如下：乙方选定的回迁房屋建筑面积大于原协议约定的回迁房建筑面积46.6626平方米，按原协议约定，经计算双方确认乙方应向甲方支付1，168，415.71元（按建筑面积单价为25039.66元/平方米计算）作为面积差价款，该笔差价款项需在甲方发出收楼通知后15日内，乙方一次性支付给甲方”等。2.《广州市房屋建筑工程2015年参考造价的通知》，其中写明2015年的参考价中“住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、电梯），单方造价为2121元/平方米；住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、地下室、电梯），单方造价为2430元/平方米。”2016年的参考价中“住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、电梯），单方造价为2186.67元/平方米；住宅（7层及7层以上，总高度100米以下、地下室、电梯），单方造价为2605.A元/平方米。”粤海公司对于上述两份证据质证认为：前述协议书无原件，不确认其真实性。且即使有原件，根据该协议的约定，因粤海公司未签字盖章，故该协议未生效。对于参考造价的通知的真实性无异议，但关联性不予确认，房价是由供需关系决定的，工程造价相对于地段、板块而言对房价影响较小。邓榜桃则称前述确认协议书中虽然粤海公司未加盖公章，但从邓榜桃提交的信访回复函可见，粤海公司承认曾于2016年6月17日发出过通知，经现场看房后签字确认了协议书样本。该协议书是由粤海公司提供的，其中的内容也是由粤海公司的工作员人所写，协议书的数据与内容的真实性均是由粤海公司确认后向邓榜桃提供的，邓榜桃在签名后协议书的原件由粤海公司收回。一审法院认为：邓榜桃与粤海公司双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。邓榜桃与粤海公司双方均应谨守诚信、切实履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，粤海公司作为拆迁人拆除邓榜桃在涉案地块上所有的房屋，并同意在2016年6月30日前将拆迁地块新建的房屋用作拆迁邓榜桃原址房屋后的产权调换补偿。基于前述协议的约定，邓榜桃与粤海公司双方实质系通过拆迁补偿协议的方式进行物权交换。虽然合同中约定由粤海公司向邓榜桃支付原址被拆除房屋的补偿价格，但该补偿价格仅在邓榜桃放弃产权交换补偿或拒不办理产权交换的情况下，对原址被拆除房屋作出的价格补偿。换言之，在邓榜桃要求产权交换补偿的情况下，该补偿价款实际系对粤海公司依约完成开发建设并履行产权交换补偿的担保。就本案而言，根据粤海公司向邓榜桃出具的信访复函可见，虽然粤海公司曾于2016年6月17日通知邓榜桃前往涉案地块现场办理选房落位事宜，但双方并未就选定回迁房达成一致意见。此后，双方曾几经协商并变更补偿回迁的房屋为1801房，但因面积补差价款金额及计算办法未能达成一致的情况下，粤海公司并未实际完成交付补偿房屋的义务。当此情况下，邓榜桃亦以书面函件及信访的方式向粤海公司表达了要求继续履行补偿协议并提供补偿房屋的意思，粤海公司仅以邓榜桃未在其指定的时间内完成签订补偿协议即单方解除合同并取消邓榜桃的回迁权利，显属不当。因此，邓榜桃诉请要求粤海公司交付用于产权调换补偿的1801房并协助其向房地产管理部门申请办理该房屋的不动产权属移交登记手续，理据得当，一审法院予以支持。此外，根据前述合同的约定，粤海公司逾期提供补偿房屋的，则每逾期一日按80元的标准计付违约金。由于粤海公司至今仍未将补偿的房屋交付予邓榜桃回迁，显已构成违约。因此，邓榜桃诉请要求粤海公司支付自2018年7月1日起逾期交付房屋的违约金，理据充分，一审法院予以支持。至于涉案房屋的面积差的计算标准及差价补偿金额问题。根据前述合同关于“乙方购买超出的建筑面积，计算标准以测绘回迁房建筑面积为准”的约定，双方约定的套内面积47.2346平方米不包括分摊面积。由于前述协议中仅约定了补偿房屋的套内面积以及超出面积部分的计价标准，未就具体面积分摊标准及计算办法作出具体的约定。根据原广州市国土局房地产管理局于2000年10月18日发出的编号为穗国房字[2000]2A号《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》的要求，拆迁人与被拆迁人就购买超出协议分摊面积事宜“不能达成一致的，由拆迁人或被拆迁人向测绘所申请按协议分摊面积重新出具测绘图纸，超出的分摊面积由拆迁人负担，不再分摊，登记所按协议分摊面积办理回迁房屋确权手续。”按此通知的精神要求，邓榜桃与粤海公司双方就拆迁补偿过程中发生的分摊面积计算争议应本着协商解决的原则处理。协商不成的，则应以协议约定的分摊面积而非新建楼宇的实际分摊面积进行计算。考虑到本案中邓榜桃与粤海公司双方未就涉案房屋的分摊面积作出约定，涉案新建房屋为新建高层建筑客观上存在合理的分摊面积。对于该分摊面积的计算办法，虽然粤海公司否认邓榜桃提交的《珠光路产权调换房位置确认协议书》，但从粤海公司向邓榜桃作出的信访复函内容可见，该确认协议书是真实存在的。从邓榜桃提交的该协议记载的内容与粤海公司信访复函的内容比对，该协议中记载的1703房的建筑面积、分摊面积以及计算邓榜桃补偿房屋的实际建筑面积的数据应属实。因此，虽然其中记载的补偿房屋与本案中争议的房屋并非同一房屋，但两套房屋系属同一栋楼宇，因而该协议中记载的分摊面积计算办法亦可适用于本案。根据该确认协议书的计算办法，即以该房屋测绘数据中的建筑面积与分摊面积比例计算出应予补偿的房屋的建筑面积为60.8018平方米。按此计算方式计算，1801房作为补偿房屋的情况下，根据该套房屋的面积分摊比例，那么应补偿予邓榜桃房屋的建筑面积为（47.2346×74.4619）/56.8992=61.8142平方米，即对于该部分的面积应予调换补偿予邓榜桃，超出的面积部分按双方约定价格标准进行计算。现邓榜桃主张粤海公司应予补偿其房屋的建筑面积为60.8018平方米，该面积少于前述计算的面积结果，并未损害粤海公司的权益，一审法院予以准许。因此，按粤海公司应予补偿邓榜桃房屋的建筑面积为60.8018平方米。因此邓榜桃应付粤海公司的超面积款项为5500元/㎡×10㎡+8000元/㎡×3.6601㎡=84280.80元。邓榜桃计算其应补差款为84227.20元为计算错误，一审法院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，一审法院于2019年8月16日作出如下判决：一、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区珠光路XX房交付给邓榜桃并协助邓榜桃前往房地产管理部门办理前址房屋不动产权属登记至邓榜桃名下的手续；二、邓榜桃应于本判决发生法律效力之日起十五日内向广东粤海房地产开发有限公司支付面积补差款84280.80元；三、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向邓榜桃支付自2016年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办理产权调换房屋的违约金（按每日80元的标准计付）；自判决发生法律效力之次日起至广东粤海房地产开发有限公司按前述标准逐月支付予邓榜桃。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21500元（其中案件受理费16500元，保全费5000元），均由广东粤海房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。邓榜桃表示其从未拒绝返还回迁保证金，只是双方针对回迁房及补差面积未达成协议的情形下，不应要求邓榜桃返还回迁保证金。一审判决后，邓榜桃要求粤海公司提供付款账号，以便向粤海公司支付回迁保证金，但粤海公司拒绝提供。现邓榜桃仍然愿意向粤海公司返还回迁保证金。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人粤海公司主张，邓榜桃在粤海公司向其发出收楼通知后，未能依约退回保证金。依照约定，邓榜桃已经丧失了回迁的权利。退一步说，即使邓榜桃仍然享有回迁的权利，也应当依照双方的约定，向粤海公司支付房屋差价款725,528.23元。粤海公司已向邓榜桃发出收楼通知，邓榜桃拒绝收楼,故逾期办理产权调换房屋违约金应当计算至粤海公司向邓榜桃发出收楼通知之日止。故本案二审争议的焦点在于：一、在粤海公司与邓榜桃未能就回迁房的面积及补差款达成一致意见的前提下，粤海公司是否有权单方面取消邓榜桃的回迁权；二、原址房建筑面积与回迁房建筑面积应当如何抵扣以及市场售价的计算标准；三、逾期办理产权调换房屋违约金应如何计算。关于在粤海公司与邓榜桃未能就回迁房的面积及补差款达成一致意见的前提下，粤海公司是否有权单方面取消邓榜桃的回迁权的问题。粤海公司主张，根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下称《拆迁协议》）第二条第3项第（3）、（4）点的约定，邓榜桃应当自收到粤海公司通知之日起十五日内与粤海公司就新建房屋签订产权调换协议并退回原址房屋价款。逾期不签订产权调换协议不退回原址房屋价款的，不保留原址产权调换的权利。粤海公司已依约向邓榜桃发出通知，并给予了合理的期限。邓榜桃至今未与粤海公司签订产权调换协议，也未退回原址房屋价款，粤海公司发函通知不保留邓榜桃的回迁权利符合合同约定，具有法律效力。对此本院认为，粤海公司与邓榜桃签订产权调换协议、退回原址房屋价款，应当是指在粤海公司与邓榜桃对回迁房的房屋位置、面积、房屋价款等达成一致的前提下的约定。由于签订《拆迁协议》时，涉案楼盘尚未建设，故对于回迁房屋的面积、方位等具体问题存在楼盘完工后另行确定的问题。本案中，经协商，邓榜桃虽然同意粤海公司将珠光路XX房作为回迁房，但对于该套房屋建筑面积抵扣及补差价款等问题未能达成一致。为此，邓榜桃不仅因此向相关行政部门信访，并向一审法院提起诉讼。在此前提下，粤海公司仅以其单方提出的回迁标准，要求邓榜桃与粤海公司签订产权调换协议、退回原址房屋价款有失公允。从本案查明的事实看，邓榜桃自始至终都是选择回迁而非要求货币补偿。一审判决后及本案二审期间，邓榜桃也明确表示同意返还原址房款。粤海公司单方面通知不予保留邓榜桃回迁权不符合合同约定的本意，对邓榜桃亦不具有法律效力。一审法院认定粤海公司单方解除合同并取消邓榜桃的回迁权不当具有充分的事实和法律依据，本院亦予以认同。对粤海公司的该项主张，本院不予支持。关于原址房建筑面积与回迁房建筑面积应当如何抵扣以及市场售价的计算标准问题。粤海公司主张，根据相关法律规定，产权调换面积以房屋所有权证的建筑面积为依据。拆除二层以上住宅房屋，按1:1的比例调换。原址房屋为砖木二层结构住宅，建筑面积为47.2346平方米。回迁房屋建筑面积为74.4619平方米，47.2346平方米范围内的回迁面积为产权调换面积，超出原址房屋建筑面积27.2273平方米的部分，邓榜桃应当依照《拆迁协议》的约定购买。一审法院认定回迁调换面积为61.8142平方米无任何事实和法律依据。对此本院认为，粤海公司确定涉案1801房建筑面积74.4619平方米，套内建筑面积56.8992平方米。而原址房屋建筑面积为47.2346平方米。《拆迁协议》中，未对原址建筑面积对应调换的面积应为套内建筑面积还是包含公摊面积在内的建筑面积予以明确。由于回迁房为高层电梯房，而原址房屋为砖木二层结构房。二者不仅实际使用面积相差巨大，且原址房几无公摊面积，回迁房因是高层电梯房，需配套较大公摊面积。在此情形下，如简单以原址建筑面积对应套内建筑面积，或以原址建筑面积对应含公摊的建筑面积，均可能极大损害另一方的利益。一审法院依照回迁房套内面积对应的公摊面积，计算原址房对应相应的公摊面积后按1:1的面积抵扣较为公平。且《珠光路产权调换房位置确认协议书》样本中对于1703房面积，亦并非采取简单对应包含公摊面积在内的建筑面积抵扣方法，表明粤海公司认可一审法院按比率计算公摊面积的抵扣方法。虽然粤海公司否认该样本，并称该计算方法只是应邓榜桃单方的要求所做的记录，但粤海公司在《关于邓榜桃信访的回复函》中确认存在1703房计算样本的事实，且粤海公司无证据证明该样本中记载的内容是邓榜桃单方的意见。一审法院采信该计算方式证据充分。再则，《拆迁协议》为粤海公司提供的格式合同，在对于合同的内容理解存在分歧的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，也应作出不利于出具格式合同一方的解释。现一审法院充分考虑了涉案楼盘结构的现实情况，对调换面积的抵扣方式作出了较为公平合理的处理，并未损害粤海公司的利益。本院予以维持。对粤海公司的该上诉主张，本院予以驳回。至于市场售价的计算标准问题，粤海公司主张应当依照2018年10月涉案楼盘市场公开发售的价格以每平方米81708元计算。邓榜桃则认为，如果存在超过20平方米面积补差的情况，则应当依照《拆迁协议》约定的2016年6月30日交房时涉案楼盘市场公开发售的价格计算，每平方米约38758元。鉴于本案中原址房屋建筑面积与回迁房屋建筑面积抵扣后，回迁面积补差未超出20平方米，故本案中对于涉案楼盘市场公开发售价格的标准不予审查。一审法院经计算，邓榜桃面积补差价款为84280.80元符合合同约定的计算标准，本院予以确认。关于逾期办理产权调换房屋违约金应如何计算问题。粤海公司虽然于2018年11月16日向邓榜桃发出收楼通知，但因粤海公司与邓榜桃未对回迁房问题达成一致意见，粤海公司并未实际向邓榜桃交付回迁房。一审法院判决粤海公司向邓榜桃支付自2016年7月1日起至粤海公司向邓榜桃实际交付回迁房之日止的逾期办理产权调换房屋的违约金并无不妥，本院予以认可。对粤海公司该上诉主张本院亦不予支持。综上所述，粤海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人广东粤海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳