四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初2927号 原告：王书贵，男，1975年2月22日出生，汉族，四川省岳池县居民。 委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：周维平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告王书贵与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司（下称“圣欣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王书贵的委托诉讼代理人蔡洁及罗超超、被告圣欣公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王书贵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告圣欣公司向原告赔偿延迟交房违约金74,051.38元（351,621元×3?×702天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告在被告处购买住房一套（实际总价款351,621元）；被告应于2016年12月31日前向原告交付住房，交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书等。随后，原告按照合同约定付清了房款，但被告在约定的时间并未向原告交付符合条件的房屋，也未依法依约向原告赔偿延迟交房违约金（逾期违约的天数应按约定交房之次日即2017年1月1日至竣工验收符合交房条件之日即2018年12月3日计702天）。原告认为，被告提供的格式合同，系四川省建设厅官网公布的2006年范本，通过对比发现，第十三条(2)关于逾期交房超过240日后的违约责任，在空白合同中“万分之”后有“（该比率应当不小于第(1)项中的比率）”文字，被告在未经合同双方同意的情况下予以删除，单方加重买受人责任而减轻自身违约责任，致使双方违约责任明显不对等，按照合同第十三条第一款(1)项关于违约金的比率不得小于合同第十条第(1)项逾期付款责任的约定，根据合同法公平、平等原则要求按每日万分之三计算逾期交房违约金，具有事实和法律依据；被告延迟交房，且交付的房屋未达到约定的竣工验收等条件，违反建筑法关于建筑工程未经验收不得交付使用的规定，理应对交房后至竣工验收备案期间的违约行为承担责任。综上，被告的行为违反了《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失，特诉请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告圣欣公司辩称：因政府未提供干净地块而被拆迁户阻碍等因素，迟迟不能拆除旧房及高压线，房屋临街面要与公路标高匹配而公路一直未建，以上特殊情况导致被告推迟建房，非被告主观故意；原告按每日万分之三计算违约金错误，合同第十三条明确约定逾期交房按每日万分之0.1计算，原告称该约定与第十条不对等，加重对方减轻己方责任，根据合同法第四十条规定该条款无效，原告也不能依照第十条的比率参照计算迟延交房违约金；计算违约金的基数应截至约定交房日即2016年12月31日前交纳的购房款数额，违约金计算的截止日应为原告接房之日；如原告主张违约金过低请求依法增加，则应以违约损失确定数额，而原告未举证证明延迟交房给自己造成的损失，应承担举证不能的后果。 本院经审理认定事实如下： 2015年2月17日，原告王书贵与被告圣欣公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于岳池县九龙镇银城南路东段石油公司北侧与滨河东路滨江国际B3栋1-19-2号预售商品房；房屋建筑面积81.24平方米，每平方米4329.24元，总价款351,707元；买受人如逾期付款，逾期30日之内则应向出卖人支付每日万分之三的违约金，逾期超过60日则应向出卖人支付每日万分之五的违约金（第十条）；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该房屋交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书等条件（第十一条）；“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理……(1)逾期在240日之内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率）。(2)逾期超过240日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金（第十三条）；买受人已付首付210669元，余款分期支付（合同附件五），等等。 至合同签订当日，原告已向被告支付房价款210,669元，原告按期于2015年2月26日至2016年2月6日先后支付71038元、3万元、4万元。2018年12月3日，案涉滨江国际项目竣工验收。2018年5月15日，被告向原告交付案涉房屋（比约定最后交房日延迟500天）。当日按实测面积结算，被告退原告多付的房价款86元。综上，原告共向被告支付房价款351,707元，且均系于截至合同约定的交房日（2016年12月31日）之前支付。 上述事实，有双方的身份材料、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》（四川省建设厅空白合同范本）、《收据》《承诺书》《滨江国际商品房价款结算明细表》《滨江国际交房找补应收款清单》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为，原告王书贵与被告圣欣公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，买卖合同关系成立且合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告依约支付了房价款，被告应按合同约定，在2016年12月31日前将房屋交付给原告，否则应承担违约责任。被告辩称违约系遇到特殊情况，但未举证证明，且此后果不应归责于原告，而买卖合同约定即便遇到特殊情况也未明确可以免责，故圣欣公司的违约事实及违约金支付责任，应予确认，被告之相关抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”案涉合同第十三条第一款第(1)项约定的两个违约金计算比率与第十条对照存在矛盾，且原告主张被告提供的该格式条款减轻自身责任而加重对方责任，使原告逾期付款的违约责任与被告逾期交房的违约责任明显不对等，违反合同法的相关规定，请求对等支付较高的违约金，故本院对被告的违约责任，依照上述司法解释的指引予以酌定。合同约定的交房期日（2016年12月31日）即为被告违约之日，原告在此前支付购房款351,707元，此数额作为计算违约金的基数较为适当。原告于2018年5月15日接受了案涉房屋，应视为对房屋交付条件的认可，该实际交房日应确认为被告违约的截止时间。原告没有举证证明因被告延期交房造成其实际损失的数额，案涉合同也未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，本院参考同地段同类房屋的租金标准，确定违约金数额为14453.71元（351,707元×酌按年费率3%÷365天×逾期交房500天），原告请求超过的部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王书贵14×××××.71元； 二、驳回原告王书贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取826元，由原告王书贵负担656元，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 刘 浏 二〇一九年十二月九日 书记员 杨春华