黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1410号上诉人（原审原告）：孙军，男，汉族，1970年4月14号出生，住桦南县。被上诉人（原审被告）：黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区沿江社区。法定代表人：初述新，总经理。委托诉讼代理人：张洪超，男，1964年8月27日出生，汉族，住佳木斯市向阳区，黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告）：桦南县奥林物业管理有限公司，住所地桦南县桦南镇胜利街。法定代表人：刘英梅，经理。委托诉讼代理人：马亮，男，1982年5月12日出生，汉族，住佳木斯市向阳区，桦南县奥林物业管理有限公司员工。上诉人孙军因与被上诉人黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司（以下简称鸿盛房地产公司）、桦南县奥林物业管理有限公司（以下简称奥林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服桦南县人民法院（2018）黑0822民初723号民事判决，向本院提出上诉。本院经审理后，以（2019）黑08民终47号民事裁定书撤销原审判决，发回原审法院重新审理。2019年6月28日原审法院作出（2019）黑0822民初1530号民事判决，孙军仍不服并提出上诉。本院立案后，依法适用普通程序对本案进行了公开审理。上诉人孙军、被上诉人鸿盛房地产公司委托诉讼代理人张洪超、奥林物业委托诉讼代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙军上诉请求：1、撤销原审判决，改判二被上诉人返还违法收取上诉人回迁楼房的入户费28735元、多收取物业费3845元合计32580元及多年来占用该款的利息。2、本案一审诉讼费、二审上诉费、再审上诉费用均由二被上诉人承担。事实及理由如下：（1）二被上诉人之间是隶属关系，奥林物业公司原法定代表人是鸿盛房地产公司的法人初述新，后期将法人代表变更为刘英梅，刘英梅又始终是鸿盛房地产公司股东之一，奥林物业公司法人没变，物业公司从2012年至现在始终用同一枚公章，同一个现金收讫章，因此二被上诉人是同一个公司，因此二被上诉人均有共同返还违法收取上诉人的入户费和多收的物业费的法定义务。（2）二被上诉人违法收取上诉人入户费28735元，多收取物业费3845元，是本案不争的事实，上诉人在一审开庭时向法庭提供二被上诉人给上诉人出的收费收据及城市房屋拆迁条例，省、市、县等各级部门下发的文件规定，足以证实二被上诉人收取上诉人的入户费28735元，多收取的物业费3845元是违法行为，目前，非法收取入户费，仍然还在继续侵害中，上诉人当庭提供的相关证据，形成了完整的证据链，上诉人的诉讼主张有充分的事实依据和法律依据。（3）原审法院以撤销权为由驳回上诉人的诉讼请求，背离了本案的事实，本案双方当事人诉争的是二被上诉人违法收取上诉人的入户费和多收的物业费，有收费票据为证。双方对收取入户费、物业费并没有单独签定任何书面合同，桦南法院置原始证据不顾，拆迁协议补偿安置协议是零回迁，强用所谓的四方协定，使用胁迫手段不交钱不给钥匙的情况只字不提。在二被告胁迫下上诉人迫于无奈，才违背真实意思表示不得不交违法收取的入户费和多收取的物业费。（4）上诉人入住后对二被上诉人违法收取的入户费、多收取的物业费开始向相关部门投诉，多次上访找到县委、县政府领导才得到重视。上诉人几年来始终在找县各部门要求解决该问题，从没有放弃过权利，以上事实经过在一审开庭时上诉人均当庭说明了事情经过。综上所述，上诉人的诉讼权利并不超诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，自权利受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。被上诉人违法收取上诉人的物业费，不是合同纠纷，也不是合同中的条款内容，拆迁安置补偿协议和入户手册没有签入户费的条款内容，证明不是合同纠纷案件，是协议(合同)外的违法收费。请二审改判二被上诉人共同返还违法收取的上诉人入户费和多收取的物业费并承担上诉费。鸿盛房地产公司答辩称，1、答辩人依据四方签订的《回迁安置协定书》收取的各项费用符合法律规定，无返还之说。2、本案四方在上诉人入户时形成新的合同关系，各项费用是四方协商后确定的，上诉人无权反悔。作为可撤销的民事行为，上诉人的撤销权已经消灭。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。奥林物业公司答辩称，维持原判，装修保证金用于抵扣其物业费。孙军向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司、桦南县奥林物业管理有限公司返还收取原告3套住宅回迁楼房的入户费26735元和多收物业费3845元，合计30580元；2、诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求二被告返还收取的2个住宅的装修押金2000元。一审法院认定事实：原告是鸿拓盛祥公司开发建造的桦南县奥林新村完美二期房屋拆迁安置户，与被告黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司，设立的桦南县奥林新村拆迁安置办公室，订立了房屋拆迁补偿安置协议书，原告应回迁3套住宅，房屋面积总计为185.93平方米。2012年5月13日、2014年7月2日分别回迁完毕。鸿拓盛祥公司、奥林物业公司、桦南县奥林新村拆迁安置办公室与原告共四方签订奥林新村回迁安置协定书后，被告鸿拓盛祥公司及下设的奥林物业公司共收取原告的入户费、物业费、装修押金，三项合计32580元，这几项费用交齐后领取回迁楼钥匙。原告交了以上几项费用后，才得到回迁。回迁后，原告认为被告收取的入户费、物业费、装修押金不合理，多次到有关部门上访，要求返还多收取的费用，没有得到解决，2018年3月23日到法院提起诉讼。一审法院认为，原告与被告鸿拓盛祥公司、被告奥林物业公司以及桦南县奥林新村拆迁安置办公室共四方签订的奥林新村回迁安置协定书系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。原告于2012年5月13日、2014年7月2日在回迁时，二被告向原告收取的入户费、物业费和装修押金共计32580元，也是双方协商之后的真实意思表思表示，并且已实际履行。原告如果认为与二被告签订合同存在重大误解、显失公平以及一方以欺诈、胁迫或乘人之危，使原告是在违背真实意思的情况下订立的合同，原告应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，提起诉讼或申请仲裁，请求人民法院或仲裁机构行使撤销该物业合同相关条款，否则撤销权消灭。原告回迁房屋后已入住多年，并多方寻取救济，证明原告已经明知自己权利受到了侵害，原告提起诉讼时，超过了法律规定的行使撤销权的一年期限，原告在法定期限内没有行使撤销权，其撤销权消灭。因此，原告要求被告鸿拓盛祥公司、奥林物业公司返还收取原告回迁楼房的入户费、多收物业费的诉讼请求，不予支持。但二被告收取的装修押金系回迁户在装修自己的房屋时，物业管理部门为防止房屋所有权人在装修时有破坏房屋结构以及影响他人居住安全所收取的一定数量的保证金，装修保证金是为在一定程度上避免小区业主对房屋进行拆改，让业主预交的，在业主装修完成之后，确无拆改等情况下，物业公司应立即与业主办理相关退还手续。现二被告无证据证明原告有违反装修禁止行为，因此，二被告预收的装修押金应予返还给原告。被告鸿拓盛祥公司与被告奥林物业公司在先期物业服务时是同一公司，虽然对内划分了债权债务，但对外仍然应当共同承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司、桦南县奥林物业管理有限公司于本判决生效后向原告孙军返还已收取的房屋装修押金2000元；二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。案件受理费565元，由被告黑龙江鸿拓盛祥房地产开发有限公司、桦南县奥林物业管理有限公司负担50元，由原告孙军负担515元。二审期间，上诉人围绕其主张提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以采信并入卷佐证。对有异议的证据，本院经审查认为，上诉人提交的证据在一审法院庭审中已经出示过，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定，已不属新证据，本院不予采信。二审查明事实与一审一致，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人二审当庭要求撤回其对原审判决第一项的上诉，本院应予支持。2014年1月15日，为解决双方当事人之间的拆迁纠纷，在政府相关部门组织协调下办理了该小区的回迁事宜。经结算，二被上诉人应收取上诉人入户费、物业费、装修押金合计32580元。上诉人交齐各项费用后领取回迁楼钥匙开始入住，当日包括本案三方当事人及桦南县奥林新村拆迁安置办公室在内的四方签订了《奥林新村A（区）回迁安置确认单》，至此回迁完毕。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销；第一百五十七条规定，民事法律行为被撤销后，行为人该行为取得的财产，应当予返还。上诉人在回迁安置入住后，又以其行为受胁迫、收费价格不合理、“零回迁”等理由，对其交费行为反悔，要求二被上诉人返还其交纳的入户费、物业费用合计32580元，因双方拆迁协议中虽有“零回迁”的约定，但在合同履行过程中，对此条款进行了协商变更。本案回迁安置行为系各方经协商达成合意后实施的民事法律行为，上诉人没有充分证据证明其受胁迫事实存在，又未依前法规定，行使法律规定的撤销权，原审法院对上诉人要求返还其交纳的入户费、物业费合计32580元的请求不予支持，符合法律规定，是适当的。上诉人主张被上诉人收费标准违反了行政主管部门的相关规定，多收取了物业费，因此类问题归由价格主管部门和物业行政管理部门主管，受《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》调整，根据特别法优于一般法的原则，上诉人可向相关主管部门投诉举报，由价格主管部门和物业主管部门予以处理。上诉人主张二被上诉人返还入户费的上诉请求因其未依法行使撤销权而不予支持。综上，孙军的上诉请求不能成立。原审判决事实清楚，证据充分，适用法律及判决适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元由上诉人孙军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 高明峰审判员 尚 君二〇一九年十二月十日书记员 高 爽