安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初11885号原告：熊金峰，男，1986年8月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张亚坤，安徽亚坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亮亮，安徽亚坤律师事务所律师。被告：安徽徽创地产集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路398号，统一社会信用代码913412007865430143。法定代表人：田高梁，该公司经理。委托诉讼代理人：汪波，该公司法务。委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。原告熊金峰与被告安徽徽创地产集团有限公司（以下简称徽创公司）车位纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告熊金峰及其委托诉讼代理人张亚坤、被告徽创公司的委托诉讼代理人杨峰、汪波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊金峰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《未竣工车位有偿使用协议》中超出20年租赁期限的约定无效；2、依法判令被告返还租赁期为2039年12月31日-2087年2月15日的车位租赁费97,411.76元及利息（利息按照年利率6%，自2018年2月21日起算至还清租赁费之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月21日，原、被告签订了编号为00006的《未竣工车位有偿使用协议》，该协议约定被告将其开发的绿城明月双清社区内的0927号车位租赁给原告有偿使用。租赁期限为2019年12月30日至2087年12月15日，共计68年。协议签订后原告支付了被告138,000元租金，依法履行了合同义务。因被告提供的《未竣工车位有偿使用协议》系格式条款，且双方签订的《未竣工车位有偿使用协议》中约定的租赁期限为68年，违反了《中华人民共和国合同法》第214之规定，对超出20年的租赁期限的约定应为无效。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉请。被告徽创公司辩称：一、本案的案由错误，不是租赁合同关系，而是车位纠纷。本案在立案时，立案庭是形式初步审查，仅仅依据原告起诉状主张的租赁合同内容将本案的案由暂定为租赁合同关系，对原告提交的其他证据没有全部审查，导致本案的案由错误，根据本案的事实，原告与答辩人签订的车位使用权转让协议，所有的内容没有任何租赁的内容表示，也没有使用租赁词语，故将本案的案由认定为租赁合同关系，没有事实基础。根据《民事案件案由规定》规定中的第三部分六、所有权纠纷中的40、建筑物区分所有权纠纷，故本案的案由也应为车位纠纷．二、原告的诉讼请求错误，原告应提出确认涉案车位协议无效之诉或解除车位协议之诉。依据原告与被告签订车位使用协议的约定，原告选择的车位使用费总额是138,000元，付款方式是一次性付款，在约定的时间内向被告一次性支付该使用费，但并没有明确约定每一年的费用是多少？现在原告要求确认超过20年的租赁期限无效和返还相应租赁费用的请求，与原告提交法庭的车位使用协议约定的内容完全不同，车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，并不是租赁费用。原被告签订的协议是有偿使用协议，并非租赁关系。在原告没有确认车位协议无效的情况下，原告要求退还20年以后的所谓租赁费用显然没有事实依据，其诉讼请求不能得到支持。在法院审理的车位纠纷案件中，已经认定业主与开发商约定的车位使用期限与房屋和土地使用权期限相同，并不违反法律规定，是合法有效的，原告认为无效，应提起确认协议无效之诉，而非本案之诉。三、本案的车位由被告投资建设，根据“谁投资、谁收益”的原则，被告对涉案车位依法享有权利。答辩人依法竞得涉案国有土地建设使用权，后分别取得规划许可、国有土地使用权出让、建筑工程施工许可等证件，投资建设绿城．明月双清项目，答辩人有权依法通过出售、附赠或出租等进行处分地下车位，答辩人的行为并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。依据我国《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，答辩人有权与原告签订车位使用协议。依据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定地下空间、地下车位等产权或使用权归出卖人即本案的答辩人，答辩人有权将该地下室和地下汽车位有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置，答辩人的行为具有事实依据和法律依据，其行为应认定有效。四、车位使用权转让协议系双方自愿签署，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按约定履行协议。被告系一家房地产开发企业，属于民营企业，并非处于垄断经营地位，原告是否与被告公司签订车位协议有充分的选择权和决定权，被告没有采取任何的欺诈或胁迫方式。原告作为成年人明确知道签订车位有偿使用协议是一次性付款缴纳费用，长期使用，仍然与答辩人签订车位协议缴纳全部费用，充分证明原告是自愿的。答辩人有偿使用的车位全部公开，在答辩人的售楼部公示的有车位图，所有的车位和对应的地理位置，清楚明了，一目了然，原告根据自己的需要自主选择车位的位置和车位号，答辩人根据原告选定的车位号与原告签订车位协议，双方之间签订的《未竣工车位有偿使用协议》协议完全是双方自愿、真实意思的表示、合法有效。原、被告签署是车位的使用权而并非所有权，不涉及办理停车位产权相关事宜；该车位没有产权，只是该车位的使用权，原告对此已完全知悉，自愿承担由此产生的风险，并承诺自协议签订后，不得以该车位仅有使用权为理由要求退还车位。五、原告要求确认超过20年的期限无效，并退款的理由不能成立。原告主张双方签订的合同是租赁合同，最长期限不能超过二十年的理由不能成立，小区车位使用权期限存在特殊性，并非租赁合同关系，不适用最长二十年的限制，该合同约定车位使用权期限并不违反法律规定，且依据租赁合同的法律通则，租赁合同到期后，承租人要将租赁物返还给出租人，不能返还的，应承担赔偿责任。但本案的车位有偿使用协议，不仅没有租赁的词语内容表示，也没有所谓租赁到期后，租赁物如何返还的内容，故原告将本案认定为租赁合同，显然是理解错误，没有事实依据。我国《合同法》第五十二条规定合同无效有五种法定情形，最高法院关于《合同法》司法解释一规定合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高法院关于《合同法》司法解释二中第十四条明确指出合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。截止到目前，全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规均没有对车位的有偿使用作出效力性强制性规定，因此，原告要求确认涉案车位协议无效，无法律依据，其请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年2月21日，原告与被告签订了《未竣工车位有偿使用协议》，协议约定被告将绿城明月双清社区内的0927号车位提供给原告有偿使用，期限为2019年12月30日至2087年2月15日，该车位的使用费总额是138,000元，原告向被告一次性支付该使用费。被告在签订本协议时已明确告知原告，被告所交付的车位使用权无法办理权属证明，原告对此完全认可和接受并确，并不以此为由追究被告任何违约责任或损失赔偿责任。原告不得以任何理由要求被告办理车位产权证及其他任何权属证。协议签订后原告向被告支付了使用费138,000元。原、被告双方一致同意：若在使用期起算后，原告签订的《商品房买卖合同》解除、无效或原告转让所购商品房致使原告不再是绿城·明月双清社区业主的这种行为发生，可要求其车位使用权随让。原告不愿转让的，则《商品房买卖合同》解除之日或原告所购商品房转让之日，本协议书自行终止，被告有权收回车位，并按照30元/月的标准结算原告使用该车位期间的使用费、按照原告实际使用天数折算车位使用费，剩余部分无息返还，双方互不追究其他任何责任。上述协议签订后，原告如约向被告支付了使用费138,000元。现原告认为《未竣工车位有偿使用协议》中约定的车位使用期限实际上属于租赁车位使用期限，且超过法律规定的最长20年租赁期，遂诉至本院要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用。本院认为：原告作为完全民事行为能力人，其与被告徽创公司签订《未竣工车位有偿使用协议》及商品房买卖合同，均是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《未竣工车位有偿使用协议》并未约定原告缴纳的费用系租金，也未约定双方之间的租赁期限，不能证明原被告双方签订车位使用协议系车位租赁合同，故本案的案由应变更为车位纠纷。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定地下空间、地下车位等产权或使用权归出卖人即本案被告，被告有权将该地下室和地下汽车位有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置。另被告依法竞得涉案国有土地建设使用权后经规划许可，由被告投资建设地下车位，根据“谁投资、谁收益”的原则，可以认定被告对案涉车位拥有合法的处分权利，其有权依法通过出售、附赠或出租等进行处分地下车位，被告收取的车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，被告的行为并不违反现行法律、行政法规的强制性规定。而依据我国《物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，业主与开发商约定的车位使用期限与房屋和土地使用权期限相同，并不违反法律规定，是合法有效的。综上，原告主张双方签订的《未竣工车位有偿使用协议》实质上是车位租赁合同，要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用，无法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告熊金峰的诉讼请求。案件受理费2,235元，减半收取1,118元，由原告熊金峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张新宏二〇一九年十二月二十六日书记员  樊长龙