江西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣民再184号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：傅詹倪，女，汉族，1995年6月27日出生，务工，经常居住地江西省乐安县。 委托诉讼代理人:时振中，北京京师（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋文源，北京京师（南昌）律师事务所律师。 被申请人(一审被告)：邱玉亮，男，汉族，1953年11月28日出生，经常居住地江西省乐安县。 被申请人(一审第三人、二审上诉人)：陈寿来，男，1961年11月6日出生，居民，经常居住地江西省乐安县。 再审申请人傅詹倪因与被申请人邱玉亮、陈寿来房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2018)赣10民终1190号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月28日作出（2019）赣民申788号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,于2019年12月4日公开开庭审理本案。再审申请人的委托诉讼代理人时振中、宋文源、被申请人邱玉亮、陈寿来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅詹倪再审请求称：（一）有新的证据证明邱玉亮与陈寿来之间已经形成以物抵债关系，足以推翻二审判决。二审法院认定邱玉亮、陈寿来之间未形成以物抵债关系，邱玉亮无权处分涉案店面的基本事实缺乏证据证明，且与证据、事实相违背。（二）涉案店面已经实际交付，二审法院认为邱玉亮与傅詹倪签订的房屋买卖合同无法履行，并判决按照同期银行贷款利率计算违约金，适用法律错误。（三）审判组织的组成不合法，二审应当开庭审理本案却未开庭审理，程序不当。傅詹倪依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第七项的规定申请再审。 陈寿来辩称，傅詹倪与邱玉亮签订的店面买卖合同与陈寿来无关，陈寿来自始至终没有同意邱玉亮出售房屋。傅詹倪明知陈寿来与邱玉亮签订的是借款抵押协议，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。 邱玉亮辩称，邱玉亮没有欺骗傅詹倪的行为，也会认真对待该笔债务。傅詹倪总得到了陈寿来抵押店面每个月8000元的租金，傅詹倪也应该承担自己的责任。 傅詹倪向一审法院起诉请求：1.判令邱玉亮履行《店面买卖协议》，由陈寿来协助办理过户登记手续；2.判令邱玉亮赔偿违约金1,200,000元；3.本案诉讼费由邱玉亮承担。 一审法院查明：2014年7月2日，邱玉亮与陈寿来签订《借款协议书》，主要内容如下：甲方邱玉亮、乙方陈寿来；由于乙方的贪利，其借甲方的钱暂时无法归还，乙方同意将房产和部分投资作为抵押。现双方就借款和抵押的相关事宜达成如下协议：一、截至本协议签订之日，乙方共借甲方人民币本息为肆佰陆拾捌万元整。其中：肆拾万元不计利息，其余肆佰贰拾捌万元按月息1.5%计算，即每月利息为陆万肆仟贰佰元整。利息每半年结一次付清给甲方。双方签订本协议前乙方出具给甲方的借据，作为本协议的附件；二、为保证甲方债权得以实现：1.乙方九龙宏盛在游先明名下投资3,500,000元，乙方同意将其中的2,000,000元转至甲方名下作为抵押。2.乙方同意将坐落在鳌溪镇安民路靠武寿星西向的第二间店面53平方米、四九广场斜对面三叉路口店面101平方米和店面楼上二楼150平方米的房产抵押给甲方。三、乙方将甲方本息付清时，甲方减免乙方贰拾万元，同时无息借给乙方贰拾万元，该贰拾万元的借期为壹年。上述《借款协议书》签订时，涉案房屋均因房屋超高未能办理房产证，待交清处罚款项后才能办理房屋产权证，现已交清处罚款。其中“鳌溪镇安民路靠武寿星西向的第二间店面53平方米”已办理了不动产权证（坐落：乐安县县城文渊路102商铺，不动产权证号：赣（2018）乐安县不动产权第0003594号，不动产单元号：361025007001GB1012F00010003，权利人为陈寿来、邹秀花，面积为45.32㎡）。另一处“四九广场斜对面三叉路口店面101平方米和店面楼上二楼150平方米的房产”仍未办理产权登记手续。该两处房产至今仍未办理抵押登记手续。 因陈寿来未还清借款，邱玉亮于2016年8月23日与傅詹倪签订《店面买卖协议》，主要内容如下：甲方邱玉亮、乙方傅詹倪，甲方有两间店面（原陈寿来抵押给甲方房产，详情见双方借款协议书）一间坐落在鳌溪镇安民路靠武寿星西向的第二间店面53平方米，另一间坐落在四九广场斜对面三叉路口店面101平方米和该店面上的二楼150平方米。乙方诚信购买，经甲乙双方同意达成以下协议：一、该二间店面总价为贰佰万元整（￥2,000,000元），甲方从2016年9月份后所收租金（未填空格）万元，应退给乙方。从总额中扣除，即乙方应实付给甲方人民币（未填空格）万元；二、付款方式：双方签订协议时，乙方先付壹佰万元给甲方，剩余金额在20天内付清，若未付结，从第21日起计息，月息为3%；三、现租赁此店面者，甲方负责将其合同改为乙方续签，对陈寿来儿子租赁的洗车店在同等价格下优先签合同，若在同等价格下不租，甲方负责将其搬走，中止以前合同；四、由于该店面属陈寿来还债抵押关系，若陈寿来找乙方麻烦，甲方负责调解到底，调解未成导致本合同买卖无效（包括因甲方其他原因），甲方必须按签订合同之日起本金（贰佰万元）翻倍赔付给乙方。五、办证时，若该街所有人都可以办证，该二间办不到证，甲方应按月息3%赔偿给乙方，以签协议之日起计算。上述《店面买卖协议》签订后，傅詹倪按照约定支付给邱玉亮2,000,000元购房款。以上协议中的“坐落在鳌溪镇安民路靠武寿星西向的第二间店面53平方米”为乐安县县城文渊路102商铺（不动产权证：赣（2018）乐安县不动产权第0003594号）；“坐落在四九广场斜对面三叉路口店面101平方米和该店面上的二楼150平方米”为乐安县四九广场旁邓禄普轮胎店面（两层，一楼面积为101㎡，二楼面积为150㎡，暂未办理不动产权证）。 傅詹倪与邱玉亮签订《店面买卖协议》后，傅詹倪于2016年7月1日与陈建平就“新二中旁边一间店面”签订《店面租赁合同》，合同约定摘要如下：甲方傅詹倪、乙方陈建平，经甲乙双方协定，甲方愿将自己的店面租给乙方、租金46,000元/年，租期定为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日止。五年房租不变，第五年以后随行就市。傅詹倪于2016年8月24日与刘建波“新二中旁边一间店面”签订《店面租赁合同》，合同约定摘要如下：甲方傅詹倪、乙方刘建波，经甲乙双方协定，甲方愿将自己的店面租给乙方、约定租金18,000元/年，租期定为五年，自2015年6月10日至2020年6月9日止。第二年以后租金按行情上涨。傅詹倪于2016年8月24日与陈高鹏（陈寿来儿子）“新二中旁边一间店面”签订《店面租赁合同》，合同约定摘要如下：甲方傅詹倪、乙方陈高鹏，经甲乙双方协定，甲方愿将自己的店面租给乙方、约定租金32,000元/年，租期定为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止，三年租金不变。该租赁合同落款“陈高鹏”的签名系陈寿来代为签字。傅詹倪并于2018年2月27日缴纳了“三违罚款”100,000元，并向县“三违”整治办出具了承诺书。 另查明：1.陈寿来于2015年6月10日与刘建波就“新二中旁边一间店面”签订《店面租赁合同》，约定租金36,000元/年，第二年以后租金按市场行情上涨，租期自2015年6月10日至2020年6月9日止；于2015年7月1日与陈建平就“新二中旁边一间店面”签订《店面租赁合同》，约定租金46,000元/年，第二年以后租金按市场行情上涨，租期自2015年7月1日至2020年6月30日止。涉案的位于乐安县四九广场旁邓禄普轮胎店面（两层，一楼面积为101㎡，二楼面积为150㎡），暂未办理不动产权证，但已取得了建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，且该房屋除一楼（分成两层）之外的2楼至8楼已办理不动产权证。邱玉亮有在乐安县国土资源局阻止陈寿来将房产登记在陈寿来自己名下的行为。 本案在审理过程中，经傅詹倪申请诉讼保全，一审法院于2018年5月15日作出（2018）赣1025民初435号民事裁定书，对位于乐安县县城文渊路102商铺（不动产权证：赣（2018）乐安县不动产权第0003594号，不动产单元号：361025007001GB1012F00010003，面积为45.32㎡）、位于乐安县四九广场旁邓禄普轮胎店面（两层，一楼面积为101㎡，二楼面积为150㎡，暂未办理不动产权证）的两处房屋予以查封。同时，一审法院依职权制作了邱玉亮的调查笔录，邱玉亮表示清楚“抵押”和“抵债”的概念和区别，其与陈寿来签订《借款协议书》是陈寿来以房屋抵押担保偿还借款，房屋产权所有人不产生变更。因陈寿来未偿还借款给其，其便将房屋出售给陈寿来。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.邱玉亮与陈寿来签订的《借款协议书》是否构成“以物抵债”？2.邱玉亮与傅詹倪签订的《店面买卖协议》是否合法有效？ 关于邱玉亮与陈寿来签订的《借款协议书》是否构成“以物抵债”问题。 傅詹倪主张陈寿来因债务到期无法偿还，将涉诉的两处房产以“抵债”的形式与邱玉亮签订《借款协议书》。协议签订后，邱玉亮将房产出售给其，其将房产出租并收取租金。以上均可证实陈寿来已将房产交由其占有、使用和收益。当事人的真实意思表示和实际履行的行为都可证实邱玉亮与陈寿来达成的是“以物抵债”的协议，故邱玉亮有权将涉诉的两处房产出售给其，双方签订的《店面买卖协议》合法有效，应当继续履行。邱玉亮主张《借款协议书》不构成“以物抵债”，而是陈寿来以其财产对借款进行担保的约定。陈寿来主张《借款协议书》是抵押担保合同，而不是“以物抵债”合同。 一审法院认为，分析本案查明的事实，首先，傅詹倪在支付购房款后，分别与刘建波、陈建平签订《店面租赁合同》，还与陈寿来的儿子陈高鹏签订了《店面租赁合同》，该份合同中均写明“甲方愿将‘自己的店面’租给乙方”，特别是陈高鹏的合同系陈寿来代为签名；其次，陈寿来以及邱玉亮认可店面由邱玉亮收取租金是陈寿来偿还借款利息的一种方式。但傅詹倪在支付购房款后按《店面租赁合同》向刘建波、陈建平收取了房屋租金，在本次诉讼之前陈寿来以及邱玉亮未提出过异议。但在本次诉讼过程中，傅詹倪和陈寿来分别向租户表示不得将房屋租金支付给对方；最后，邱玉亮在此后也有在乐安县国土资源局阻止陈寿来将房产登记在陈寿来自己名下的行为。以上事实均可证实陈寿来知晓邱玉亮将涉案的两处房产出售给傅詹倪的情况，也知晓并认可了傅詹倪将“自己的店面”出租给刘建波、陈建平，还包括出租给自己的儿子陈高鹏的情况。综上所述，陈寿来在无力偿还邱玉亮的借款时将涉案的两处房产“抵押”给邱玉亮以清偿债务。此后，邱玉亮将“抵押”而来的两处房产出售给傅詹倪，并由傅詹倪代替原“房东”陈寿来与租户刘建波、陈建平重新签订《店面租赁合同》，甚至还在陈寿来代签的情况下与其儿子陈高鹏也签订了《店面租赁合同》。因此，邱玉亮和陈寿来签订《借款协议书》具有达到债权实现、债务消灭的目的真实意思表示，也符合实际情况。故邱玉亮与陈寿来签订的《借款协议书》具有“以物抵债”的真实意思表示，也符合“以物抵债”的事实。一审法院认为，“以物抵债”在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面具有较为积极的作用，当事人约定的“以物抵债”亦应按照约定履行。故对傅詹倪请求邱玉亮履行《店面买卖协议》，陈寿来予以协助的诉讼请求，依法予以支持。 关于本案《店面买卖协议》是否合法有效问题。 傅詹倪主张《店面买卖协议》合法有效，应当继续履行，邱玉亮与陈寿来应协助其办理产权过户登记手续，邱玉亮还应按照约定赔偿违约金2,000,000元。此外，如合同目的不能实现，邱玉亮应按照协议约定返还购房款2,000,000元，并赔偿其2,000,000元违约损失。邱玉亮主张傅詹倪购买店面时明知房屋为抵押物仍签订买卖协议，其收取租金的权利已转让给傅詹倪，其无违约责任。若合同有效，同意协助办理过户手续，若合同无效，同意退回傅詹倪购房款2,000,000元。陈寿来主张邱玉亮属无权处分他人财产，且未经陈寿来同意或追认，该《店面买卖协议》属于无效合同。其将店面抵押给邱玉亮，并由邱玉亮收取租金以偿还借款利息，邱玉亮又将收取租金的权利转让给傅詹倪的行为不能改变抵押店面的权属关系。故本案《店面买卖协议》侵害了其合法权利，属于无效合同。 一审法院认为，本案《店面买卖协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定履行。根据协议约定的“由于该店面属陈寿来还债抵押关系，若陈寿来找乙方麻烦，甲方负责调解到底，调解未成导致本合同买卖无效（包括因甲方其他原因），甲方必须按签订合同之日起本金（贰佰万元）翻倍赔付给乙方”。本案中，该买卖合同并非因邱玉亮的行为造成无效，该违约条款不应适用。因此，对傅詹倪请求邱玉亮支付违约金1,200,000元的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、邱玉亮、陈寿来协助将“位于乐安县县城文渊路102商铺（不动产权证：赣（2018）乐安县不动产权第0003594号）、乐安县四九广场旁邓禄普轮胎店面（两层，一楼面积为101㎡，二楼面积为150㎡，暂未办理不动产权证）”两处房产于判决生效之日起5日内办理房产过户手续给傅詹倪；二、驳回傅詹倪的其他诉讼请求。 二审中，陈寿来提交2014年7月6日及2015年7月6日的两张收条，1张2018年6月23日的银行ATM机转账记录以及2018年9月29日的一张银行结算业务申请书，说明四张凭证共归还250,000元，证明其在和邱玉亮签订借款协议之后一直在还款；其一审时还举证还款296,500元；故借款协议书不是抵债协议书，如果是抵债协议书其就不会一直陆续还款给邱玉亮。邱玉亮对此无异议。傅詹倪质证认为，对上述证据的真实性无异议，但不能证明该款为本案借款协议的还款，且两张银行凭证是发生在本案房屋买卖合同之后的，故对上述证据的关联性不予认可。 陈寿来还提交一份土地评估报告，主张是办证的时候政府要求提供的，所以才有这个土地评估报告。证明102商铺所在这栋楼的地价是18,000元/平方米，这个地还不是很好的地，本案涉案另一个商铺的地价肯定超过18,000元/平方米，即使按照涉案商铺150平方米计算，涉案房产价值远远超过3,000,000元，证明对方购买店铺没有支付合理的对价，不是善意的受让人。傅詹倪质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据与本案没有关联性。这个评估是2018年做的评估，房子是2016年买的，土地是2008年买的，不能达到陈寿来的证明目的。邱玉亮对该证据的真实性无异议。 对陈寿来提交的上述证据，本院认为，陈寿来提交的付款凭证，可以证明其一直在向邱玉亮还款，也与借款协议所载明的将涉案房产和部分投资作为抵押相吻合，故对付款凭证予以采信；关于土地评估报告，因该报告是2018年8月的评估价，不能证明2016年的地价，故对该报告不予采信。 傅詹倪补充提交两份派出所的问话笔录，主张该笔录是在一审庭审后提交的，一审没有作为证据使用，现提交是为了证明2016年邱玉亮卖店面给占志云的时候，陈寿来是知道的。陈寿来质证认为，其没有同意卖房子；卖房子是8月23日，租赁合同的签订日期是8月24日；其只是让渡一个租赁费的收益权，不等于其认可所有权变更。邱玉亮质证认为，当时其和陈寿来说房子卖给占志云了，陈寿来当时就说“我的店面谁都别想得到”。本院认为，该问话笔录只能证明房屋租金后来交付给了占志云，但不能证明本案房屋权属发生了变更，且陈寿来与邱玉亮均不认可同意房屋权属发生变更，故对上述问话笔录的关联性不予采信。 陈寿来对一审查明的以下事实有异议：1.对一审查明的“现已交清处罚款”有异议，102商铺是交了罚款，邓禄普轮胎店面的房产没有交罚款；2.对“但已取得了建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，且该房屋除一楼（分成两层）之外的2楼至8楼已办理不动产权证”有异议，建设工程规划许可证和建设用地规划许可证是102商铺的，不是邓禄普轮胎店面的证书，邓禄普轮胎店面也没有办理不动产权证；3.对“陈寿来以及邱玉亮认可店面由邱玉亮收取租金是陈寿来偿还借款利息的一种方式”有异议，事实是以前的租金不是邱玉亮收取，是陈寿来收取，收取后再用来偿还邱玉亮的借款本金；4.对“也知晓并认可了傅詹倪将自己的店面出租给刘建波、陈建平”有异议，其是知晓但并不认可，其只是认可可以收取租金，反正都是由邱玉亮收取。对上述事实，经查，１.关于涉案房屋是否交清罚款的事实。本案涉案两个店面只有102商铺交了罚款才办到了产权证，但邓禄普轮胎店面商铺至今仍未能办证，且陈寿来主张未交清罚款，故一审认定涉案店面均交清罚款属事实不清；２.关于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证及产权证的事实。乐安县人民法院的协助执行通知书上明确载明：查封乐安县县城文渊路１０２商铺（有产权证），预查封乐安县四九广场旁邓禄普轮胎店面（两层未办理不动产权证），而建设工程规划许可证及建设用地规划许可证上的用地位置均在县城文渊路，故一审认定涉案两处商铺已取得上述证书无事实依据；３.关于租金收取问题。陈寿来在上诉状中自述邱玉亮也曾收向租户收取租金抵债，故对一审查明的邱玉亮收取租金的事实采信；４.关于一审认定陈寿来认可傅詹倪将傅詹倪自己的店面出租的事实，因陈寿来与邱玉亮均未认可该事实，故对一审查明的该事实不予采信。 陈寿来上诉请求：撤销原判第一项，上诉费由傅詹倪承担。事实与理由：一、一审判决对《借款协议书》是属于债权担保，还是属于以物抵债，前后说法自相矛盾。一审判决认定本案涉案房屋是作为债权担保抵押给邱玉亮；然后，又认为邱玉亮与其签订的《借款协议书》具有以物抵债的真实意思表示，也符合以物抵债的事实。其与邱玉亮签订的《借款协议书》、店面买卖协议，都明白无误写了陈寿来的房屋抵押给邱玉亮。二、一审判决与我国法律禁止流押的规定相违背。《中华人民共和国物权法》第186条规定禁止流押，其与邱玉亮也没有约定流押，一审法院却作出了支持流押的判决。三、傅詹倪与邱玉亮擅自买卖其抵押房屋的行为，不能改变抵押房屋的权属关系。其与傅詹倪没有签订书面买卖合同，其抵押房屋的权属不可能发生改变。傅詹倪与邱玉亮擅自买卖其抵押房屋的行为，侵害了其合法权益。其在房屋抵押期间向租户收取的租金，都交给邱玉亮还债。邱玉亮有时也直接向租户收取租金抵债。其拒绝在店面买卖协议上签名，以及向不动产登记局申办不动产权证的行为，足以证明其不承认店面买卖协议。四、用作抵押担保的房屋迄今没有取得不动产权证，不符合法律规定的交易条件。其抵押给邱玉亮的两处房屋，只有一间53平方米的店铺办理了不动产权证，另外的都没有取得不动产权证。根据《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属的房地产不得转让。一审判决对邱玉亮与傅詹倪非法的房屋买卖予以支持，违背了上述法律规定。 傅詹倪辩称，1.原判认定涉案房屋是邱玉亮与陈寿来履行借款协议书“以物抵债”取得的房屋，是完全事实清楚、证据充分、适用法律正确的判决；2.原判认定本案店面买卖协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定履行，是完全正确的判决。故请求驳回上诉，维持原判。 邱玉亮辩称，涉案房屋是陈寿来用来抵押的，其借别人的钱没有还，后来有人要买陈寿来店面，其就从澳门赶回来签订了店面买卖和违约四百万协议；卖给傅詹倪后其叫陈寿来过来办理租金交接手续，陈寿来当众叫“我的店面谁也别想得到”。其不懂法律，请求法院做努力，三方能一起坐下解决问题。 对一审查明的其他事实双方均无异议，二审予以确认。 二审争议焦点为：1.邱玉亮与陈寿来之间的借款协议是否约定以物抵债？2.本案店面买卖合同能否履行？ 二审法院认为，关于邱玉亮与陈寿来之间的借款协议是否约定以物抵债问题。陈寿来与邱玉亮均认可借款协议只是抵押合同，不存在以物抵债情形，且从借款协议的内容来看，协议只是约定抵押，并未约定房屋抵付具体借款金额的内容，故对陈寿来关于其与邱玉亮之间的借款协议不是以物抵债的上诉请求予以支持。关于本案店面买卖合同能否履行的问题。因邱玉亮不是本案店面的所有权人，其并无对店面的处分权，故本案店面买卖合同事实上无法履行，且合同约定在邱玉亮无法调解的情形下，由邱玉亮承担违约责任，故邱玉亮应按约承担不能履行的违约责任。邱玉亮应返还傅詹倪2,000,000元购房款，并按合同约定支付违约金。因买卖合同约定的违约金过高，酌定邱玉亮按银行同期贷款利率支付傅詹倪违约金，该款从双方签订买卖合同之日起计算至邱玉亮还清购房款之日止。二审法院判决：一、撤销江西省乐安县人民法院（2018）赣1025民初435号民事判决；二、邱玉亮返还傅詹倪购房款2,000,000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清；三、邱玉亮按银行同期同类贷款利率向傅詹倪支付上述2,000,000元的利息，该利息自2016年8月23日起计算至邱玉亮还款之日止；四、驳回傅詹倪要求邱玉亮履行店面买卖协议、由陈寿来协助办理过户登记手续的诉讼请求。 再审中，傅詹倪提交一组新证据：证明双方存在以房抵债的事实。2018年4月20日，在乐安县城全家福酒店门口，邱玉亮租住在酒店楼上，邱玉亮当着傅詹倪的面与陈寿来进行沟通，双方在录音中已经有了以房抵债的事实，陈寿来不同意将店面办到傅詹倪名下，只同意先办到自己名下再转。证明邱玉亮与陈寿来已经达成了以房抵债的关系，邱玉亮有权对涉案房屋进行处置。邱玉亮发表质证意见称，讲话过程可能有。陈寿来发表质证意见称，对该份证据的真实性有异议，抵押协议写的很清楚，双方不存在以房抵债的关系。本院经审查，对上述一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。 本院再审查明的其他事实与一、二审判决查明的事实相同。 本院再审认为，本案争议的焦点为:1.邱玉亮与陈寿来之间是否形成以物抵债关系？2.傅詹倪支付的200万元购房款应如何计算违约金？ 对于本案焦点一：案涉《借款协议书》中明确约定，陈寿来借邱玉亮的钱暂时无法归还，陈寿来同意将房产和部分投资作为抵押。陈寿来与邱玉亮均认可借款协议只是抵押合同，不存在以物抵债情形，且从《借款协议书》的内容来看，协议只是约定抵押，并未约定房屋抵付具体借款金额的内容，故陈寿来与邱玉亮之间的借款协议属于抵押合同关系，不能认定为以物抵债的关系。 对于本案焦点二：因邱玉亮不是本案店面的所有权人，其并无对店面的处分权，邱玉亮造成店面买卖合同事实上无法履行，且合同约定在邱玉亮无法履行的情形下，由邱玉亮承担违约责任，故邱玉亮应按约承担不能履行的违约责任。合同约定因邱玉亮的原因造成合同不能履行，邱玉亮应按签订合同之日起本金（贰佰万元）翻倍赔付给傅詹倪，并按月息3%赔偿给傅詹倪。故邱玉亮应返还傅詹倪2,000,000元购房款，并按合同约定支付违约金。因买卖合同约定的违约金及赔偿过高应予调整，邱玉亮按年利率24%支付傅詹倪利息较为合理，该款从双方签订买卖合同之日起计算至邱玉亮还清购房款之日止。 综上，傅詹倪的再审请求部分成立，原二审判决适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江西省乐安县人民法院（2018）赣1025民初435号民事判决及江西省抚州市中级人民法院（2018）赣10民终1190号民事判决； 二、邱玉亮返还傅詹倪购房款2,000,000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、邱玉亮按年利率24%向傅詹倪支付上述2,000,000元的利息，该利息自2016年8月23日起计算至邱玉亮还款之日止； 四、驳回傅詹倪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15,600元、财产保全费5,000元，合计20,600元，由邱玉亮负担；二审案件受理费22,800元，由邱玉亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  闵遂赓 审判员  黄伟武 审判员  黄勇平 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘 伟