广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21947号上诉人（原审被告）：余菁，女，1970年7月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈悦英，广东法颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州喜润房地产有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街东乡村碧桂大道肇源商业城1号楼A13。法定代表人：高晓英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈丹慧，广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：江健伟，广东天诺律师事务所实习律师。上诉人余菁因与被上诉人广州喜润房地产有限公司（以下简称喜润公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余菁上诉请求：1.撤销一审判决；2.喜润公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院判决余菁支付一万元中介费不当。根据一审法院查明事实及喜润公司起诉状的陈述，喜润公司已分期收取房产买方4万元居间费。虽按照喜润公司与买方单方约定的6万元中介费不符，但根据一审法院认定喜润公司未完成全部的居间服务且应减少报酬，再结合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第五十三条规定，喜润公司在未提供完全的居间服务时，其应当减少报酬。一审法院援引房产交易双方纠纷另案未生效的一审判决部分的内容及交易双方调解书内容，认定余菁对案涉房地产买卖合同的解除存在过错，并据此判决余菁增加支付中介费1万元，显失公平。即使余菁存在过错，根据合同相对性原则，一审法院也不应确定为对居间公司的违约责任和赔偿。（二）一审法院判决余菁支付逾期付款利息至实际清偿之日止的判项不当。一审判决认定房产买方与喜润公司变更了支付中介费的时间，余下的中介费并未明确支付的时间，既未明确支付时间则不存在逾期支付行为，且喜润公司未举证证明其有催告行为，一审判决认定余菁从2017年3月26日提出终止《房地产买卖合同》之日起计算余下部分的居间费的逾期支付利息是不合理的。且一审判决余菁支付额外的一万元中介费已经是对余菁的惩罚，再在此基础上支付违约金更不合理。综上，恳请二审法院判如所请。喜润公司二审辩称，一审判决符合事实及法律依据，符合公平合理原则，请求二审法院驳回余菁的上诉请求。一、卖方余菁、经纪方喜润公司、买方签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，对各方均具有拘束力。合同明确约定了违约方必须承担咨询及中介服务费。现因余菁的违约行为在先，导致交易无法完成，其应当承担咨询及中介服务费。二、余菁引用合同相对性原则纯属狡辩，案涉合同是三方签订的，余菁违约不仅对买家存在过错，其也应当支付中介服务费。一审法院依据余菁与买家达成的《民事调解书》的内容认定正确。三、《房地产买卖合同》约定的中介费是6万元，买方已经支付4万元，但此并非余菁所述的分阶段按服务成果支付费用，案涉合同并未约定服务费是按阶段收取或按服务成果收取。《房地产买卖合同》已经约定了付款方式、费用及违约责任承担，不论买家的支付形式及方式如何均不影响喜润公司收取中介费。一审法院判决余菁逾期付款违约金的起始日并无不当，应予维持。喜润公司向一审法院起诉请求：1.判令余菁向喜润公司支付咨询及中介服务费2万元；2.判令余菁向喜润公司支付违约金（违约金以2万元为本金，按年利率24%的标准，从2017年3月6日起计算至实际清偿之日止）；3.判令余菁承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月6日，喜润公司作为经纪方，余菁作为卖方，刘昊和吕强作为买方签订《房地产买卖合同》（No.100141）一份，约定：买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业地址为广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房，建筑面积为221.1平方米，成交价为439万元，交付物业时间为2017年9月6日前。其中合同第五条约定基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付6万元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。第十一条约定：1.该物业网签手续于2017年3月13日前打印并签署完毕；2.卖方收款账户为户名：余菁，帐号：62×××03；3.本合同至卖方收到买方转账的附件A款1条约定定金后生效。该合同约定了具体的付款方式及付款时间，其中定金人民币10万元，买方应在签署合同同时交付给卖方并自动转为部分楼款。定金余款人民币34万元，买方须在2017年3月13日前交付给卖方，该款项自动转为部分楼款。同日，余菁（甲方）与案外人刘昊和吕强（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2017年3月6日经喜润公司签订广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房之买卖合同，合同编号为：NO.100141，该物业双方实际成交价格为人民币4416000元，与所签订合同的成交价格439万元的差额人民币26000元于2017年3月6日当天一起支付给卖方，特此补充。同日，案外人刘昊和吕强将定金10万元和差额26000元通过银行转账方式支付给余菁，余菁出具《定金收据》确认收到定金10万元。2017年3月13日，余菁出具《定金余款收据》确认收到案外人刘昊和吕强交付的定金余款34万元。2017年3月17日，广州市人民政府办公厅颁发穗府办函[2017]50号《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，规定：“本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房”。2017年3月27日，余菁告知喜润公司及案外人刘昊和吕强取消交易，并解除合同，理由是受限购新政的影响。之后三方就交易问题进行多次沟通。2017年4月7日，案外人刘昊和吕强就案涉房屋买卖合同纠纷起诉本案余菁至广州市番禺区人民法院[案号：（2017）粤0113民初2731号]，诉请法院判令：1.余菁继续履行《房地产买卖合同》，将位于番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房过户至喜润公司的名下；2.余菁向喜润公司支付房产居间服务费及咨询费40000元；3.余菁支付违约金4416元（按每日案涉房产总价的1‰计算，从2017年4月7日起至余菁完成递件过户手续之日止，暂计至2017年4月8日）；4.本案诉讼、保全等全部诉讼费用由余菁承担。在（2017）粤0113民初2731号案中，除了查明本案已查明的上述事实外,还查明：2017年6月1日，余菁将440000元转账退回给刘昊和吕强，并寄发《确认解除房屋买卖合同通知书》，称：“本人为房屋置换需要，售卖广州市番禺区洛浦街新浦中路2号1101单元房产。2017年3月6日，您两位经广州喜润房地产有限公司（下称喜润公司）介绍，与本人签订了喜润公司提供的《房地产买卖合同》，签约后你方支付了约定的定金人民币44万元。同年3月17日，广州发布了限购新政，因限购政策本人出售上述房屋后再无法购置新的房屋，出售上述房屋的目的已无法达到。故本人于3月26日通过喜润公司通知两位取消交易，解除双方签订的前述《房地产买卖合同》，并同时通知终止了3月30日的核税，之后吕生于4月5日与本人电联，表示同意就解约进行协商，但此后却又要求继续履行上述合同。为此，现本人特致函予两位，再次明确，贵我双方并未签署正式的《广州市存量房买卖合同》，原喜润公司所提供的前述贵我双方所签订《房地产买卖合同》，应于上述解约通知到达两位时即告解除。本人并于同日将收取的定金人民币44万元全额退回两位”。同日，刘昊和吕强将该440000元又退回给余菁账户。2017年6月21日，刘昊和吕强给余菁复函，称“1.我方特别是吕强从未与你方确认要解除《房地产买卖合同》，你方作为违约方无解除权。合同从未解除，何来确认解除一说。2.我方在签订《房地产买卖合同》后积极履行协议，共向你方支付了人民币46.6万元，其中定金44万元、房屋差价2.6万元，请你方明确。如要与你方解约，我方绝对不会只收回44万元。3.关于《广州市存量房买卖合同》一事，该合同已于2017年3月13日提交并打印，未签字是由于中介方称可以降低税费遂双方同意暂不签字，待办理税费时再行签署。虽未签字确认但该合同已经在广州市房屋管理局系统备案确认。4.关于2017年6月1日你方单方退回定金一事，我方认为该行为是你方再一次的毁约行为，我方已于当日将定金重新退回至你方的账户。我方从未答应解除合同，在你方违约要求解除合同后，我方早已于2017年4月7日起诉至番禺区人民法院要求继续履行合同”。中介公司喜润公司为刘昊、吕强和余菁的交易办理的《存量房买卖合同》于2017年3月13日提交并打印，但刘昊、吕强和余菁均未签名。刘昊、吕强解释称中介为降低税收暂不要求双方签名，余菁清楚未签名的原因。余菁认为此恰好可证明双方确认就交易最终未达成一致。另查，刘昊、吕强提供一段2017年3月28日录像显示，吕强称：“我真不知道该咋办，我今天想了一天，我也不知道该咋办。”余菁称：“这个事情就这样，我们各自消化一下吧，再找一天碰面。”中介公司小莫称：“反正我们预约交税的我是没有取消的。”余菁称：“反正目前这个我是不想交易了，我没办法这个政策直接把我限死了。”刘昊、吕强提供2017年3月29日8：30分的录音，其中吕强称：“房子就不交易了违约了，我得搞清楚了。”余菁称：“现在确实是新政出来，我就真的没办法，我是不想交易了，所以我就说大家好好谈一下，我们把赔偿谈一下。”吕强称：“我们好不容易走到这一步，马上已经要去交税过户，完了结果你搞这样……；我不是不体谅你，我找不到合适自己的房子，我拿买你房子的钱已经买不到那样的房子了。”余菁称：“这个政策出的真的是。”吕强称：“我也是没办法，前两天我老婆回来就在那哭，从一开始我们都是很敬佩您；我认为你是很遵守合约精神的人，当时给定金的时候一般给一二十万就可以了，但是你说要求10%，要不然没办法追究我们的违约责任，您当时是怕我们违约。我们全都按你的要求做了，结果到今天提前几天要交税过户了，您说不交易了！”余菁称：“我希望大家协商解决……，我也给予适当的补偿。”同日17：30分的录音中，中介公司小莫称：“我是那个小莫，这不因为明天也30号了，然后我说那个交税那个，我都约到明天上午了。你这边是怎么个想法？”余菁称：“放两天吧，等他消化一下再跟他谈吧。”中介公司小莫：“但是是这样的，因为这个号明天过了到时候要重新约，就要约到四月十几号咯。”余菁称：“这也没办法啊。”中介公司小莫称：“那您这边是目前来说不交易了吗，还是说怎么样？”余菁称：“对，反正我没办法，如果这样子的话，到时候让我父母没地方住了。”中介公司小莫：“不考虑租地方吗？”余菁称：“那不可能的。”中介公司小莫称：“反正就这个房不卖了，预约交税也不办了让它过了是这意思？”余菁称：“对，不交易了，过了就过了。”另查，刘昊、吕强分别于2017年3月6日、3月13日向中介喜润公司支付两笔2万元的服务费，共计4万元。2018年1月12日，广州市番禺区人民法院就上述案件作出（2017）粤0113民初2731号民事判决书，判令：一、余菁于本判决发生法律效力之日起五日内协助将位于广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房产过户至喜润公司刘昊、吕强名下（办理过户手续的相关税费等费用由喜润公司刘昊、吕强承担）；二、喜润公司刘昊、吕强于本判决发生法律效力之日起五日内向余菁支付剩余房款3950000元；三、余菁于本判决发生法律效力之日起五日内向喜润公司刘昊、吕强支付延迟办理房产过户手续违约金（违约金应按100元/日的标准从2017年9月6日起计算至递件办理过户手续之日止）；四、驳回喜润公司刘昊、吕强的其他诉讼请求；五、驳回余菁的全部反诉请求。余菁不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，在广州市中级人民法院的主持下，余菁（甲方）与刘昊、吕强（乙方）于2018年6月15日自愿达调解协议，并由广州市中级人民法院制作（2018）粤01民终7754号《民事调解书》予以确认，调解协议内容如下：一、本协议生效后，甲、乙各方确认解除2017年3月6日双方就广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房（以下简称该房产）所签No.100141《房地产买卖合同》及相关补充协议。二、甲、乙双方确认，由甲方向乙方退回购房定金及补充协议购房差价共46.6万元，并向乙方补偿因解除该案房产交易的购房差价损失和各项交易及诉讼费用（含已付中介费4万元）等合计127.3万元，以上共计173.9万元。具体支付方式如下：……。三、乙方在收到第三笔款项113.9万元的次日向法院提交申请解除诉讼保全对该房产所作查封，并在5个工作日内配合甲方前往番禺区房管部门撤销该房产网签手续。四、甲方逾期支付第一笔款项的，本协议解除，甲、乙双方按一审判决执行。若甲方逾期支付后三期任一期，或乙方延期履行第三条义务，守约方均有权依照法院调解书立即向一审法院申请执行。甲方逾期付款的，乙方有权要求甲方一次性支付剩余全部款项并按未付款项加倍支付迟延履行期间的利息。乙方延期解封或撤销网签的，甲方有权拒付最后一笔款项。如因中介方原因导致无法及时撤销网签的，由甲方负责处理解决，乙方同意未付款项支付时间顺延。如因中介方剩余费用发生争议，由甲方负责处理解决，乙方不承担相应款项。五、乙方在一审期间预交的诉讼费42128元、保全费5000元，均由乙方负担。甲方在一审期间预交的反诉费21064元，由甲方负担。二审案件受理费减半收取为21064元，由甲方负担。六、前述第二、三条约定全部履行完毕后，甲、乙双方就该房产关联诉讼及纠纷全部清结，双方互不再作其他责任追究。七、本协议经双方签字即发生法律效力。一审法院认为，喜润公司作为经纪方，余菁作为卖方，刘昊和吕强作为买方签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，应依约履行各自义务。在上述房屋买卖合同签订后，刘昊和吕强依约向余菁支付定金并补足合同外价差，余菁却未能配合喜润公司办理过户等手续，构成违约，应承担违约后果。虽然，余菁辩称其不履行房屋买卖合同是由于广州市限购新政即“本市户籍成年单身人士原执行限购2套住房的政策变更为限购1套住房”颁布后，其在售卖涉诉房产后将丧失购房资格，其售卖涉诉房产换取新的房产购置名额的交易目的无法达成，遂要求解除合同。但一审法院认为，案涉合同上并没有约定余菁出售案涉房产目的是为换取新的房产的购置名额，余菁亦未举证证明其存在购买新房产的事实；退一步说，即使余菁确有置换房屋的目的，该目的因新的购房政策出台无法实现，也未造成案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行的后果，该情形不能成为余菁拒不履行案涉房屋买卖合同的理由。据此，一审法院认为，案涉房屋买卖合同未能实际履行系因余菁的违约行为造成。此外，（2018）粤01民终7754号《民事调解书》中，余菁承诺向刘昊、吕强补偿因解除案涉房产交易的购房差价损失和各项交易及诉讼费用，也可印证在案涉房屋买卖合同的履行过程中，余菁是过错方。喜润公司作为经纪方促成余菁与案外人签订案涉房屋买卖合同，其后也一直为双方的交易提供服务。在（2017）粤0113民初2731号案，买方刘昊、吕强提供的视频及录音中，喜润公司的工作人员一直有参与沟通。最终合同未能履行完毕并非喜润公司的过错导致，因此，喜润公司有权按照合同约定收取相应的中介服务费。但鉴于案涉房屋买卖合同未能履行完毕，喜润公司并未提供办理房屋过户手续等服务，应相应减少报酬，故一审法院酌定喜润公司就案涉交易收取中介服务费5万元。现喜润公司已收取中介服务费4万元，故剩余1万元应按合同约定由合同违约方余菁支付给喜润公司。至于余菁辩称，喜润公司在服务过程中存在违规行为，在未经买卖双方签字确认的前提下，向网签平台上传了房屋买卖合同。但在（2017）粤0113民初2731号案中，买方刘昊、吕强述称喜润公司是为降低税收暂不要求双方在网签合同上签名，余菁清楚未签名的原因。因此，一审法院对于余菁的上述抗辩理由不予采信。至于喜润公司诉请的违约金，虽然喜润公司主张案涉中介服务费应在合同签订当日支付，但在实际履行过程中，买方刘昊、吕强是在签订案涉房屋买卖合同后分两期支付的4万元中介服务费。喜润公司未举证证实曾对该付款方式提出异议，可视为在合同实际履行过程，双方对中介服务费的支付方式及时间作出了变更，故喜润公司主张从签订合同之日起计算逾期付款违约金，一审法院不予支持。因余菁确认其于2017年3月26日通过喜润公司通知买方刘昊、吕强取消交易，解除双方签订的前述《房地产买卖合同》。故一审法院认为，案涉中介服务费的逾期付款违约金应以1万元为本金，自余菁明确表示不再履行案涉房屋买卖合同之日即2017年3月26日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计算。至于喜润公司诉请按月利率2%的标准计算违约金，该标准明显过高，余菁亦对该标准提出异议，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月16日判决如下：一、余菁应在判决发生法律效力之日起七日内向喜润公司支付中介服务费1万元及逾期付款利息（以1万元为本金基数，自2017年3月26日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止）；二、驳回喜润公司的其余诉讼请求。一审案件受理费526元，由喜润公司负担345元，余菁负担181元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方方当事人均无提交新证据。二审中，余菁、喜润公司均同意本案书面审理。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议中介服务费及利息应否支付。根据《房地产买卖合同》约定，买方于本合同签订之日向经纪方支付6万元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询和中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中服务费。现根据买卖双方就解除买卖合同关系所达成的调解内容审查来看，买卖双方确认，由余菁向买方退回购房定金及补充协议购房差价共46.6万元，并向买方补偿因解除该案房产交易的购房差价损失和各项交易及诉讼费用（包含已付中介费4万元）等，结合一审法院对于买卖合同履行情况的事实查明，可以认定余菁作为买卖合同的违约方，以向非违约方即买方返还已付的咨询及中服务费等相关费用，作为双方合意解除的条件。因此，余菁上诉主张其并非合同履行过程的中的违约方，显然与查明事实相悖，本院不予采信。据此，依据上述三方合同约定，余菁作为违约方需向喜润公司支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询和中介服务费6万元，一审法院综合考量了买卖合同尚未全部履行完毕的客观事实，酌情确定余菁支付1万元中介服务费及利息，上述处理属于一审法院自由裁量之范畴，且并无违反公平合理原则，本院予以维持。余菁认为不应支付的理据不足，本院不予采信。综上所述，余菁的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费526元，由余菁负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十九日书记员  杨希曾龙辉