大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初3387号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。 法定代表人：崔洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，1993年11月22日出生，汉族，该公司员工，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，该公司法务，现住大连市沙河口区。 被告：孙阳，男，1991年12月5日出生，汉族，滴滴快车司机，现住大连市旅顺经济技术开发区。 被告：刘艳梅，女，1971年1月18日出生，汉族，无职业，现住辽宁省阜新市彰武县。 委托诉讼代理人：孙阳（被告刘艳梅长子），男，1991年12月5日出生，汉族，滴滴快车司机，现住大连市旅顺经济技术开发区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告孙阳、刘艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人刘善吉、许致笙，被告孙阳、刘艳梅委托诉讼代理人孙阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业服务费人民币3878元，违约金1163元，合计5041元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告签订了《大连市前期物业管理服务协议》（以下简称“合同”）合同约定由原告向美林西岸小区提供物业服务。被告自2016年1月1日起至2018年12月31日拖欠物业费合计5041元，原告多次催收，均无果。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按照约定向原告交纳物业费，已经构成违约。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求被告支付所欠物业费并支付违约金。 被告孙阳、刘艳梅辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不交纳物业费是有原因的，原告没有按照合同约定履行，小区路灯不好用，小区内其他业主违建房过多，树木乱砍滥伐，单元门可视对讲、密码锁都不好用，小区井盖损坏物业没有及时修理，其他业主私自圈地种菜、占用消防通道的情形，物业也不作为。案涉房屋窗户下雨时会漏雨。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的前期物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议，被告对真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交证据一照片打印件，被告表示拍摄时间不清楚，拟证明“小区存在私搭乱建、墙皮脱落、路灯损坏、井盖缺失、路面塌陷、地砖损坏，其他业主占用消防通道及楼梯通道物业没有管理，绿化不好，水池干枯没有及时修复”；原告对该证据不认可，主张照片打印件非原始载体，亦无法确定拍摄时间，无法证明与本案原告起诉的欠交物业费期间有关联性。被告提交证据二大连民意网网页截屏打印件，拟证明“物业不作为，业主在民意网进行投诉，相关问题至今没有解决”；原告对该证据的真实性没有异议，对关联性及证明事项有异议，主张该证据不能证明原告有违约行为，大连民意网仅是群众向有关部门的单方面陈述，原告没有收到任何物业主管机关的通知或处理，故不存在违约情况。被告提交证据三视频光碟，被告主张拍摄时间为2019年11月3日，拟证明“物业不作为，消防通道被占用，下水井井盖缺失，乱搭乱建情况严重，小区门头房烧烤店在小区内进行烧烤，存在安全隐患，小区设施、设备损坏没有及时修理、更换，小区公建商铺业主在主体墙打洞，物业不管，物业电话打不通”；原告对该证据真实性、关联性不认可，主张无法核实该视频是否为原始载体，不具有证明力。被告提交的证据一无法确定拍摄时间，不能证明与本案具有关联性，且照片仅能反映在拍摄时物业服务的状态，具有偶然性，不足以证明其待证事项，故对该证据不予采信。被告提交的证据二，原告对其真实性没有异议，对与本案原告要求被告交纳物业费的期间具有关联性的部分予以采信，发表日期不在上述期间的，因与本案不具有关联性，故不予采信。被告提交的证据三其自述形成时间是2019年11月3日，与本案不具有关联性，故对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定“（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理”。第九条约定“委托管理期限自2008年6月30日起至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止”；第十三条约定“由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元”。2014年9月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告孙阳、刘艳梅（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准，物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。该协议第一条第一款约定“甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业”。第四条约定“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：一、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元”。第九条第四项约定“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉”。第十七条约定“本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”。被告系大连市旅顺口区海霞街XXX-XXX号业主，房屋建筑面积89.78平方米。该房屋所在的“美林西岸”小区未成立业主委员会。被告未交纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费。2018年7、8月，网友就“美林西岸”小区存在的问题在大连民意网留言。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告应当按照物业合同的约定支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3878元（89.78平方米×1.2元/月/平方米×36个月）。关于被告抗辩“小区路灯不好用，树木乱砍滥伐，单元门可视对讲、密码锁不好用，小区井盖损坏”以及物业不作为一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。故对被告此项抗辩意见，不予支持。关于被告抗辩“其他业主私自圈地种菜、占用消防通道，违建房过多”一节，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任等救济手段，来维护自身合法权益，不能以此作为拒交物业费的理由。故对被告此项抗辩意见，不予支持。关于被告抗辩“案涉房屋窗户下雨时会漏雨”一节，被告未提供证据证明原告系该问题的责任主体，故对此项抗辩意见，不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》中明确约定了违约金条款，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告孙阳、刘艳梅自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业服务费3878元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取后为25元，由被告孙阳、刘艳梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  王晓青 二〇一九年十二月二日 书记员  邢立新 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。