河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7816号上诉人(原审被告、反诉原告）：柯可，男，汉族，1989年1月21日出生，住西峡县。被上诉人(原审原告、反诉被告）：秦春晓，女，汉族，生于1969年2月17日，住西峡县。委托诉讼代理人：郝豪，西峡县方圆法律服务所法律工作者。上诉人柯可因与被上诉人秦春晓房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1323民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柯可上诉请求：1.撤销一审法院（2019)豫1323民初1538号民事判决，发回重审或查清事实后改判支付柯可10548元；2.一、二审诉讼费由秦春晓承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，秦春晓所说的钥匙由店里工作人员（马周）保管柯可并不知情。二、秦春晓称对下水管道维修并不知情与事实不符，当时秦春晓也在场。一审法院对下水管道维修费用以及郭鑫与下水管道维修工人的通话录音不予采纳明显不当。二审时将请维修下水管道工人出庭作证，秦春晓应当承担下水管道维修费用。三、秦春晓当初所打押金收条未退还，如果秦春晓能提供出5000元押金条所扣除费用的凭证及柯可所同意充抵房租的合同及文件才能进行冲抵。秦春晓辩称，柯可从2014年6月到2018年6月租用房子，在2017年签合同之前原来的5000元押金已经冲抵以前房租。在本案的合同之前的水电押金都已经冲抵房租了。柯可提到的管道维修问题，2014年柯可租赁房屋使用，在2016年时柯可将租赁房屋中一间让给其老表使用，这是柯可扩充卫生间时产生的管道堵塞，不应该让秦春晓承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。秦春晓向一审法院起诉请求：1判令柯可立即支付房租13000元；2．要求柯可承担本案的诉讼费用。在本案一审审理过程中，秦春晓增加诉讼请求：要求依法解除秦春晓、柯可双方于2018年6月1日签订的房屋租赁合同。柯可向一审法院提起反诉请求：1.要求对房屋残值进行鉴定；2.要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金4748元；3.要求秦春晓退还水电押金5000元及剩余水费；4.要求秦春晓支付维修下水道费用3800元。在本案审理过程中，柯可变更诉讼请求第2项:要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金1748元。一审法院认定事实：柯可自2014年开始租赁秦春晓位于西峡县广场二道河房屋经营西峡县居美家装饰品有限公司，双方的租赁合同采取一年一签的方式。2018年6月1日，秦春晓、柯可双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：经甲方（秦春晓）、乙方（柯可）协商，甲方将位于二道河202房屋一楼门面一间，共约105平方米、二楼155平方米出租给乙方使用，经甲、乙双方协商。特签订合同如下：一、租赁期间自2018年6月1日至2019年6月1日止；二、租金及交款方法，年租金叁万元整，房租一年一交，一次性交情全年房租；三、不经甲方同意，乙方不得对房屋做结构性变动，不得拆、扒、穿、凿房屋基本设施，不得在前檐安装重负荷广告牌，不得自行更换门、窗、管道等。乙方若违背，赔偿甲方一切损失。如有门、窗、电线、灯、管道等损坏，由乙方负责修理，恢复原状。在不影响房屋结构前提下，乙方可以对房屋进行装修装饰，其设计规模范围、工艺同料等方案不需事先征得甲方同意。租赁期满后，依附于房屋的装饰归乙方所有；四、乙方租用房屋发生的一切费用及税收等，如水、电、工商、税收、环卫等费用。一律自理；五、合同期满前两个月，乙方须向甲方明示下年度是否继续承租，经甲乙双方协商确定下年租金，在合同期满前一个月交清下年度租金，如乙方不能按约定付清下一年房租，甲方有权无条件收回房屋使用权。……九、房租叁万元整；十、电费自行缴纳，水费100元／月，签合同时须交电费押金2000元，交房租时一并交清。双方均在该合同上签字确认。合同签订时，柯可未一次性交纳全年房租及水电押金。2018年6月6日，柯可向秦春晓出具欠条一支，内容为：“欠秦春晓房租及押金共计叁万叁仟元整，欠款于7月1日前交付结清，欠款人柯可2018年6月6日”。该欠款到期后，柯可未按时履行，经秦春晓催要，柯可于2018年10月支付房租17000元，下欠房租13000元及水电押金3000元，柯可一直未予支付。为促使柯可尽快支付下余房租，秦春晓于2018年12月4日更换了大门门锁，门锁更换后，秦春晓将钥匙交给柯可门店一工作人员手中。随后，柯可又自行更换了另一个门的门锁，用于自由出入，正常经营，柯可出租房屋内的装饰装修材料等物品一直保留到2019年5月31日，到2019年6月2日，除部分无法拆卸的材料外，柯可将大部分装饰材料及房屋内家具搬离该租赁房屋，但一直未支付下欠秦春晓的房租13000元及水电押金3000元，秦春晓诉至一审法院。在本案审理过程中，秦春晓只要求柯可支付下欠租金13000元，对水电押金等费用自愿放弃。另查，2014年8月11日，秦春晓收取柯可租房水电押金5000元，并向柯可出具收条一支，内容为：今收到租房水电押金伍仟元整（5000元），日期（2014年6月1日—2015年6月1日）。收到人秦春晓2014年8月11日。一审法院认为，秦春晓与柯可于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格遵守并履行合同约定的权利、义务。合同签订后，秦春晓将租赁房屋交付给柯可使用，柯可应当依约支付租金。但其在给秦春晓出具下欠租金的欠条后，经秦春晓催要，柯可仅支付租金17000元，下欠13000元不予支付，有违诚实信用原则，损害了秦春晓的合法权益，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。故秦春晓诉请要求柯可支付下欠房租13000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，秦春晓、柯可双方在签订《房屋租赁合同》之时，柯可未按约定一次性支付全年租金，在其向秦春晓出具欠条的情况下，也未按欠条约定的时间履行，在经秦春晓催要后，柯可仅支付了17000元，下欠13000元在合理期限内仍未履行，截止本案一审诉讼时，柯可仍拒不支付下欠租金。基于此事实，秦春晓诉请要求解除双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，符合上述法律规定，一审法院予以支持。针对柯可（一审反诉原告）反诉要求对房屋残值进行鉴定的请求，因不属于一个明确的诉讼请求，一审法院对此不予受理。对柯可反诉要求秦春晓退还柯可支付的超出部分租金1748元问题，根据一审法院查明的事实，因柯可拒不支付下欠租金，为迫使柯可尽快支付，秦春晓将门锁更换，但柯可也将另一门的门锁更换，其可以自行出入，自由经营，且其经营的装饰材料及办公用品等一直到2019年6月2日才搬离，在此期间柯可还一直占有使用该租赁房屋。秦春晓更换门锁的行为并不必然导致柯可不能租赁使用该房屋，事实上柯可也一直使用着租赁房屋，故柯可要求秦春晓告退还租赁费1748元的诉请，与一审法院查明事实不符，也无相应法律依据，一审法院不予支持。对于柯可要求秦春晓退还水电押金5000元及剩余水费问题。一审法院认为，柯可自2014年开始租赁秦春晓房屋，一直到2019年6月，双方的房屋租赁合同是一年一签，该水电押金系2014年6月1日—2015年6月1日年度押金费用，根据双方房屋租赁合同约定的内容、交易习惯和柯可给秦春晓出具的欠条等分析，可以认定该押金费用已在双方续签的一系列房屋租赁合同中全部抵扣。根据常人的通常理解，若该5000元押金未能抵扣完毕，柯可也不会向秦春晓告出具下欠房租及押金33000元的欠条。故柯可要求秦春晓退还押金5000元的反诉请求，与事实不符，一审法院不予支持。对柯可要求秦春晓支付下水道维修费3800元的反诉请求，其提供的维修清单系柯可自行经手书写，加盖的也是其自己经营的西峡县居美家装饰品有限公司印章，又无其他证据相印证，不足以证实该费用的真实情况。即使该维修费用真实存在，根据《房屋租赁合同》第三条：“如有门、窗、电线、灯、管道等损坏，由乙方负责修理，恢复原状”的约定，也应由柯可柯可自行承担。故柯可该项反诉请求，一审法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告秦春晓与被告柯可于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告柯可于本判决生效后二十日内支付原告秦春晓房屋租赁费13000元。三、驳回被告（反诉原告）柯可的反诉请求。如果未按照判决指定期限履行给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元（原告已预交），反诉费64元（被告已预交），共计189元，由被告柯可负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，秦春晓与柯可于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。双方当事人均应严格遵守并按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“如有门、窗、电线、灯、管道等损坏，由乙方（柯可）负责修理，恢复原状”，依照合同约定在承租期间管道维修为承租方柯可的义务，柯可主张下水管道堵塞的维修费用应当由秦春晓负担不符合双方的合同约定，该上诉理由本院不予支持。关于5000元水电押金的问题。柯可主张该5000元水电押金应当抵扣租金，但纵观本案，双方的租赁关系持续5年，而租赁合同系一年一签，秦春晓提供了由柯可于2018年6月6日书写的欠条显示“欠秦春晓房租及押金”，柯可在2018年出具欠条时对2014年水电押金仍未处理不符合常理。一审法院对柯可反诉请求返还该5000元水电押金问题已经作出详细评述，本院在此不再赘述。柯可的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，柯可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人柯可负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十二月二十日法官助理邢志斌书记员裴绍颖