云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2297号上诉人（原审被告）：董平，男，汉族，1973年2月21日生，大学文化，公务员，师宗县人，住师宗县。上诉人（原审被告）：杨友梅，女，汉族，1973年9月11日生，高中文化，农民，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。被上诉人（原审原告）：师宗县鑫达物业服务有限公司，地住所地云南省曲靖市师宗县漾月街道文笔二号小区。法定代表人：张跃宗，经理。上诉人董平、杨友梅因与被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董平、杨友梅上诉请求：1、一审认定事实不清，证据不足，计算错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人管理不善，造成上诉人损失，应当承担赔偿责任或降低服务费；购房时与房地产商约定的物管费是每月每平方0.2元；被上诉人从未向上诉人催缴过欠款；被上诉人乱收费，垃圾清运费应当是每年96元，而被上诉人每年收100元，并巧立名目收其他钱；被上诉人应当在2017年1月1日签合同后收费，2017年之前的委托是非法的；一审对违约金的计算应当是按年度分段计算，一审将全部欠款一并计算违约金错误。被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司辩称，我们从2015年管理，安装了摄像和大门，上诉人家一直没有缴费，到现在都没有交，家里漏水是他家的管子，主水管没有坏，照片都是以前的，摩托车丢失是开发商管理的时候丢失的，我们管理之后没有发生过丢失东西的事情，因为他们丢失东西是开发商管理的时候，我们业主委员会经过城建局备案注册的，收费标准是合格，经过核定的。共计400多家，只有他们家没有交。师宗县鑫达物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请人民法院依法判决被告支付如下费用：物业服务费（124.94㎡×0.45/㎡×12个月=674.6元）×5年=3373.38元、安装监控费200元、垃圾清运费500元（100元×5年）、更换用电主线60元、进门卡费50元，损坏门禁系统1560元，合计5743.38元；支付资金占用费（违约金）5743.38元×6%×5年=1723元，总合计7466.3元；2、案件受理费由被告承担。一审庭审中原告主张的门禁系统损失，原告放弃。一审法院认定事实：被告董平、杨友梅系夫妻关系，又系师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主。2009年1月8日，二被告向云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司购买住房，其住房位于该小区第6幢4单元2层B号房，房屋建筑面积为124.94平方米。2015年3月18日，云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司与师宗县鑫达物业管理服务有限公司（后变更为师宗县鑫达物业服务有限公司）签订了《物业管理服务协议》。该合同对物业的基本情况、委托管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利、义务、物业管理服务费用等事项作了约定。合同签订后，原告按约定履行了相关义务。二被告尚下欠自2015年4月1日至2016年12月31日的物业费1124元（124.94×0.45×20）、垃圾清运费160元（8×20），合计1284元。期间，师宗县文笔二号小区“文笔花园”成立了业主委员会。2017年1月1日，师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主委员会又与原告签订了《物业委托服务合同书》。该合同对物业服务的基本情况、委托物业服务项目、标准、委托管理期限、物业服务费用等事项作了约定。合同签订后，原告亦按约定履行了相关义务。二被告尚下欠自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费1968元（124.94×0.45×35）、垃圾清运费280元（8×35），合计2248元，上述费用共计3532元。以上事实均有原告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、物业服务价格管理备案证复印件、物业委托服务合同书复印件、物业管理协议复印件、师宗县发展和改革局文件复印件、商品房购销合同复印件等证据在卷予以佐证。另查明，师宗县鑫达物业管理服务有限公司于2015年5月15日成立，2015年11月17日，师宗县鑫达物业管理服务有限公司变更为“师宗县鑫达物业服务有限公司”。其资质证书的有效期：2016年2月23日至2017年2月22日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与云南省师宗县腾飞房地产开发有限公司及师宗县文笔二号小区“文笔花园”业主委员会分别签订的《物业管理服务协议》、《物业委托服务合同书》，对被告董平、杨友梅具有约束力，被告董平、杨友梅应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费、垃圾清运费。本案被告经原告催交，无正当理由未交纳物业费、垃圾清运费，故原告主张被告董平、杨友梅支付物业费、垃圾清运费的诉讼请求，其符合法律规定及合理部分，予以支持；对于原告主张的安装监控费200元、更换用电主线60元、进门卡费50元，双方均未在合同中约定，亦未通过业主大会讨论并通过，且原告也未依法向本院提供相关证据证实应收取上述费用的事实依据，故其主张不能成立，不予支持；对于违约金问题，虽双方未约定违约金的计算方式和标准，但被告未按约定支付物业服务等费用，已构成违约，其应承担相应的违约责任，该违约行为给原告造成一定的经济损失，其损失应当就是利息损失，故原告主张按年利率6％（未超过中国人民银行同期同类贷款利率）的标准计算经济损失符合法律的相关规定，其合理部分，予以支持；对于资质证书的有效期问题，虽被告未提出抗辩理由，但该问题并不影响本案合同的成立、生效及案件事实的认定，其时效问题不是处理的范围，应由业主委员会依法提出或者由行政主管部门作出相应处理；对于被告认为原告不履行相关服务义务，因其未依法提供相关证据予以证实，故其抗辩主张不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十一条之规定，判决：1、由被告董平、杨友梅于本判决生效后三日内支付下欠原告师宗县鑫达物业服务有限公司物业费、垃圾清运费合计3532元；2、由被告董平、杨友梅于本判决生效后三日内向原告师宗县鑫达物业服务有限公司支付逾期付款违约金971元（3532×4.58×6％）；3、驳回原告师宗县鑫达物业服务有限公司的其他诉讼请求；4、案件受理费50元，减半收取25元，由被告董平、杨友梅承担。二审中，上诉人与被上诉人未向本院提交新证据。经二审审理查明被上诉人确有管理具有瑕疵的情形存在及未能得到环卫部门委托其代收垃圾清运费的事实，其他案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，师宗县腾飞房地产开发有限公司与被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议、师宗县文笔二号小区业主委员会与被上诉人签订的物业委托服务合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被上诉人及师宗县文笔二号小区内的各位业主具有约束力。被上诉人依物业托管合同对师宗县文笔二号小区进行管理服务，其要求上诉人董平、杨友梅支付自2015年4月1日至2019年12月31日期间的物业费用于法有据，本院予以支持。对于被上诉人主张的垃圾清运费，虽然被上诉人提交了师宗县发改局文件复印件用于证明具体费用标准，但原告未向本院提供其代环卫部门向业主收取的依据，或实际为上诉人代为缴纳垃圾清运费的依据，其举证不能，故该主张不能成立，本院不予支持。对于被上诉人主张的违约金问题，因在建设单位与被上诉人签订的前期物业管理服务协议中未有明确约定，且被上诉人在提供物业服务的过程中，确实存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，本院不予支持。上诉人关于垃圾清运费和违约金的上诉主张，理由成立，本院予以支持，一审判决有误，本院二审予以改判。被上诉人应当完善和提高管理服务措施，为业主提供较好的物业服务。综上所述，上诉人董平、杨友梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审认定事实有误，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1466号民事判决；二、由上诉人董平、杨友梅于本判决生效后十日内支付被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司物业费3092元（124.94平方米×55个月×0.45元平方米月）；三、驳回被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，已减半收取25元，由上诉人董平、杨友梅承担20元，被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司承担5元；二审案件受理费50元，由上诉人董平、杨友梅承担40元，被上诉人师宗县鑫达物业服务有限公司承担10元。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年十二月十三日书记员  阮靖涵