山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2668号上诉人（原审被告）：刘金英，女，1947年11月5日出生，汉族，山西省长治市人，现住长治市。委托诉讼代理人：牛海艇，山西晋宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王回龙，男，1984年6月6日出生，汉族，山西省武乡县人，自由职业，现住长治市委托诉讼代理人：王斌，山西铭创律师事务所律师。上诉人刘金英因与被上诉人王回龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘金英的委托诉讼代理人牛海艇、被上诉人王回龙及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘金英上诉请求：1、依法撤销长治市潞州区人民法院作出(2019)晋0403民初1765号民事判决书,依法改判或发回原审法院重新审理；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实不清,证据不足。上诉人与被上诉人在长治市同城房地产经纪有限公司工作人员陈嘉瑞见证下签订《长治市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》约定该房屋价款为465000元,并且在《补充协议》中明确约定该房屋价款为上诉人出卖此房屋的净得价,该房屋买卖过户的所有相关税费由被上诉人承担。合同签订后，上诉人也是积极履行合同确定的义务,不存在任何违约行为。在整个房屋买卖过程中,作为居间人的同城房地产公司,在居间过程中,未尽到如实报告义务,导致买卖双方针对合同履行产生分歧。被上诉人王回龙辩称，按照双方所签订的房屋买卖合同以及补充协议的约定，上诉人作为出卖方应保证房屋是满五唯一，因上诉人原因导致税费高出，上诉人构成违约，一审判决正确。上诉人在上诉状中所称作为居间方的同诚房产未尽到义务，完全是在推卸自己的责任，上诉人作为房屋的所有权人应该对房屋的状况十分清楚，该房屋存在有不满五唯一的情形，上诉人在签订合同时并未告知被上诉人，而将此情形产生的责任推卸给同诚房产公司是逃避法律责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。王回龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行双方所签订的《存量房屋买卖合同》，为原告办理长治市潞州区惠丰街华丰小区1号楼2单元22号房屋的过户手续，同时判令被告承担自2019年7月3日起每日232.5元的违约金、每日其他损失300元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2019年4月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，案外人长治市同诚房地产经纪有限公司作为居间人，分别签订了《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《居间服务合同》。其中《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》主要约定：“一、出卖人所售房屋坐落为长治市惠丰街华丰小区1幢2单元22号，建筑面积共89.88平方米，房屋性质为已购公房（房改房），房屋未设定抵押，承租人已放弃优先购买权；二、经出卖人与买受人协商一致，交易房屋价款、配套设施作价总计465000元，此价格为出卖人净得价，不含税。合同签订时（2019年4月4日）买受人支付定金10000元给出卖人；三、当事人双方同意，自本合同拟定之日起买受人申请贷款银行批贷成功后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；四、双方同意，本交易涉及的税费由买受人承担，并直接向主管机关缴纳。出卖人保证该房屋系出卖人以家庭为单位唯一住房且房产证满五年，如因上述原因导致税费高出则出卖人承担高出的费用（高出的税费为增值税和个人所得税）；五、买受人与出卖人如有任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”合同签订当日，原告支付被告定金10000元。2019年6月24日，原告申请批贷成功，并将所贷购房款254900元转入被告账户内。后双方在办理房屋过户手续时，因被告住房不符合“以家庭为单位唯一住房且房产证满五年”的条件，产生额外的税费，双方就税费承担问题协商未果，致房屋权属转移登记手续未能办理完成。一审法院认为，本案系原、被告在履行所签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过程中发生的权利义务纠纷，故本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效成立，原、被告双方应严格按照合同约定履行各自义务。按照上述合同中关于“自本合同拟定之日起买受人申请贷款银行批贷成功后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”及“双方同意，本交易涉及的税费由买受人承担，并直接向主管机关缴纳；出卖人保证该房屋系出卖人以家庭为单位唯一住房且房产证满五年，如因上述原因导致税费高出则出卖人承担高出的费用（高出的税费为增值税和个人所得税）”的约定，结合缴纳税费为办理房屋权属转移登记手续的组成部分，本院认定在原告于2019年6月24日批准贷款成功后，被告不同意缴纳高出部分税费致房屋权属转移登记手续未能办理完成的行为已构成违约，被告应承担继续履行合同的义务及承担赔偿损失的违约责任。对于原告主张的违约金及损失，应按照双方在合同中约定的违约金标准予以认定，鉴于双方关于“房屋总价款日万分之五”约定违约金过分高于实际损失，故被告应自2019年7月3日起按日支付原告违约金232.5元至实际履行完协助过户义务之日止，以不超过79470元（原告已付款264900元的30%）为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘金英继续履行与原告王回龙签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决书生效后三十日内协助原告王回龙办理位于长治市××街号房屋的过户手续；二、被告刘金英自2019年7月3日起按每日232.5元标准支付原告王回龙违约金至实际履行完协助过户义务之日止，合计金额以不超过79470元为限；三、驳回原告王回龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘金英负担。二审庭审过程中，上诉人提交聊天记录五页，证明在房屋买卖签订中存在重大误解，希望撤销房屋买卖合同。被上诉人质证意见为：该证据一审未提交不属于新证据，其证明目的和本案无关，对该证据不予认可。本院审查认为，上诉人提交的聊天记录无法达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案系双方在办理房屋过户手续过程中，因上诉人住房不符合“以家庭为单位唯一住房且房产证满五年”的条件，双方就产生额外税费的承担问题致房屋权属转移登记手续未能办理完成引发的纠纷，被上诉人起诉要求上诉人继续履行合同并赔偿损失。前述合同对双方办理房屋权属转移登记手续的时间条件及涉及税费的承担缴纳问题均作出了明确的约定。一审依据双方合同的约定，认定上诉人不同意缴纳高出部分税费致房屋权属转移登记手续未能办理完成的行为构成违约，并承担继续履行合同及赔偿损失的违约责任并无不当，本院予以确认。关于被上诉人主张的违约金及损失问题，一审结合本案的实际情况，鉴于双方关于违约金的约定过分高于实际损失，酌定上诉人自违约之日起按日支付违约金232.5元至实际履行完协助过户义务之日止，以不超过被上诉人已付款的30%为限，符合实际情况，亦无不妥。综上所述，上诉人刘金英的上诉请求不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘金英负担。本判决为终审判决。审判长 郭玉霞审判员 张国刚审判员 姬国强 二〇一九年十二月十八日书记员 刘 鑫