云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1771号上诉人（原审被告）：云南泷淇房地产开发有限公司，地址，云南省元谋县元马镇龙川街紫溪苑1-9幢，统一社会信用代码91532328668293253Q。法定代表人：黄天财，系公司总经理。委托诉讼代理人：屈建枚，云南楚安律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龚崇云，男，1974年12月26日出生，回族，高中文化，农民，住云南省元谋县。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人云南泷淇房地产开发有限公司（以下简称泷淇公司）因与被上诉人龚崇云商品房预约合同纠纷一案，不服元谋县人民法院(2019)云2328民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人泷淇公司的委托诉讼代理人屈建枚，被上诉人龚崇云的委托诉讼代理人张绍坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泷淇公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销元谋县人民法院（2019）云2328民初1120号民事判决第二项，改判上诉人不应退还被上诉人购房诚意金50000元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的基本事实。2016年12月8日，被上诉人向上诉人交纳了50000元诚意金，双方初步达成了买卖房屋的意向。2017年5月，意向购买房屋的客户到上诉人处申请确定房号，客户确定房号并签订《商业认购书》后，所交50000元诚意金自动转为该套商品房认购金;如果客户没有确认房号，未签订认购书的，所交诚意金就全额退还客户。被上诉人到上诉人的售楼部选择户型房号，当时售楼部的墙上粘贴有所推出房源的红色房源条，房源条上写有房号、面积、原单价、优惠后单价及优惠后总价，如果客户选定了房号，上诉人的工作人员就把房源条撕下来，然后根据房源条上的原单价按照客户选择的返租方式及优惠政策计算出优惠后单价和总价，最后再把优惠后单价、总价写在认购书上，客户签字确认。认购书一式两份，客户签字后带走一份，另外一份认购书与被撕下的房源条订在一起，存档于售楼部。被上诉人到上诉人处签订合同时，上诉人并没有提出变更价格签订合同，是被上诉人自己不想购买房屋才以价格变更为由拒绝签订合同的。二、一审法院判决上诉人退还被上诉人购房诚意金不符合法律规定。上诉人与被上诉人双方在认购书上约定，被上诉人对认购书签字确认后，所交50000元诚意金自动转为所认购房号的商品房认购金，如果认购方未最终在规定时间内与开发商签订《商品房购销合同》，认购金作为违反规则的赔偿金不予退还。认购书是双方合意的行为，本案是被上诉人不愿意按照认购书约定的价格签订合同的，被上诉人应当承担违约责任。综上所述，一审判决认事事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判上诉人不应退还被上诉人购房诚意金。被上诉人龚崇云答辩称：一、原判认定事实清楚，判决公平合理，应该维持；二、上诉人泷淇公司提出的上诉请求不能成立。1.上诉人泷淇公司提出没有变更价格签订合同，是被上诉人不愿意购买才以价格变更为由拒绝签订合同不符合事实。2016年12月8日，泷淇公司销售人员向被上诉人推销商铺，经销售人员测算，预计单价不超过每平方米18000元，总价为90万元，被上诉人考虑到该价款可以承受，遂答应购买会员卡一张，并预选L5栋商铺，由销售人员填写《泷湖金街预选房源单》，被上诉人向上诉人交购房诚意金50000元。2017年5月1日泷淇公司通知被上诉人到售楼部签署《商业认购书》及《抵款单》，明确被上诉人购买泷湖壹号金街L5栋20号商铺，建筑面积为54平方米，单价为每平方米19757元，总价格为1066860元，并选定返租方案为方案A。2018年4月，泷淇公司的销售人员通知被上诉人签订《商品房购销合同》时，销售员填写《泷湖壹号商业收款确认表》，将房屋单价变更为每平方米25830元，房屋总价变更为1496800元。被上诉人提出异议，泷淇公司销售员强行要求按照变更后的房屋单价签订合同，如果不签，对被上诉人交纳的5万元购房意向金不予退还。这些事实有被上诉人提交的《泷湖金街预选房源单》、《商业认购书》、《泷湖壹号商业收款确认表》及证人证言等证据证明，上诉人确实擅自变更房屋单价。2.泷淇公司提出一审判决退还购房诚意金不符合法律规定的上诉理由不成立。双方签订的《商业认购书》明确约定房屋销售单价是每平方米19757元，但泷淇公司在具体签订《商品房购销合同》时，擅自将该单价提高到25830元，致房屋总价款提高43万多元，正是由于泷淇公司利用强势地位，任意加价导致房价远远超出被上诉人承受范围，被上诉人才没有签订合同，违约方是上诉人而非被上诉人，一审判决上诉人退还诚意金也是合理合法的。综上所述，上诉人利用强势地位，任意加价，是导致本案发生的根本原因，被上诉人作为普通农民，无法承受这样的后果，2016年12月8日被上诉人就交给上诉人5万元购房款，上诉人已经无偿占用3年之久，不退还这5万元购房款是没有道理的。龚崇云向一审法院起诉请求：1.请求判令解除龚崇云与泷淇公司2017年5月1日签订的《商业认购书》；2.判令泷淇公司返还龚崇云支付购房诚意金50000元；3.本案诉讼费由泷淇公司承担。一审法院认定事实：泷淇公司通过国有土地使用权出让方式取得了云（2017）元谋县不动产权第0001289号土地使用权，在元谋县元马镇永武高速公路联络线北侧开发泷淇.泷湖小区商品房。龚崇云欲购买泷淇公司开发的泷淇.泷湖小区商铺，便于2016年12月8日向泷淇公司交纳购房诚意金50000元，双方于2017年5月1日签订《泷淇.泷湖商业认购书》商品房预购合同，合同明确龚崇云购买元谋县永武高速公路联络线北侧泷淇·泷湖壹号金街L5栋20号商铺，参考建筑面积为54平方米，单价为每平方米19757元，总价格为1066860元，返租方案为方案A，《认购书》经过购方签字确认后，所交50000元诚意金自动转为该套商品房认购金，单铺优惠20000元。在开发商通知之日起7个工作日内签订《商品房销售合同》，并提交按揭所需全部资料的享受总房款3%的优惠，一次性付款再享受总房款2%的优惠。返租方案人为客户享受返租5年，前3年收益按20%计提优惠在总房价中扣减，第4年、第5年以年7%回报收益。认购方签字确认所认购的房号后，如果认购方最终未在规定的时间内与开发商签订《商品房销售合同》，则视为认购方违反认购规则，认购金作为违反规则的赔偿金，认购金不予退还，同时开发商有权对此房自行销售。此认购书面积为参考面积，最终以交房实测面积为主。龚崇云与泷淇公司双方签订《泷淇·泷湖商业认购书》后，双方对售房单价和总价的计算方式发生争议，经协商未果，后双方未能签订商品房买卖合同。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同，当事人约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人在庭审当中明确同意解除双方签订的《泷淇·泷湖商业认购书》，系双方意思表示一致，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案龚崇云与泷淇公司签订的《泷淇·泷湖商业认购书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方签订的协议为有效协议。协议签订后，龚崇云向泷淇公司支付了诚意金50000元，之后，双方因房屋单价发生争议，导致双方在合同的磋商阶段就未能达成订立商品房销售合同的意愿，双方之前签订的《泷淇·泷湖商业认购书》属于预约合同，其目的是即将签订的商品房买卖合同收受的认购金，既然双方因价格事宜发生争议导致商品房买卖合同未能签订，龚崇云要求退回认购金完全有事实和法律依据，应予以支持。泷淇公司辩解龚崇云已交纳的认购金不应返还，但其没有提出因归责于龚崇云导致商品房买卖合同未能订立的理由及相应证据，故泷淇公司的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除龚崇云与云南泷淇房地产开发有限公司于2017年5月1日签订的《泷淇.泷湖商业认购书》商品房预购合同；二、由云南泷淇房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内退还龚崇云购房诚意金50000元。本案案件受理费人民币1050元，减半收取525元，由云南泷淇房地产开发有限公司负担（与上述执行款同时履行）。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，泷淇公司、龚崇云对一审判决认定的事实均有异议，泷淇公司对“原、被告双方签订《泷淇·泷湖商业认购书》后，双方对售房单价和总价的计算方式发生争议，经协商未果，后双方未能签订商品房买卖合同”有异议，认为双方对售房单价和总价均无异议，发生争议是被上诉人理解的问题。龚崇云对“原、被告双方签订《泷淇·泷湖商业认购书》后，双方对售房单价和总价的计算方式发生争议，经协商未果，后双方未能签订商品房买卖合同”有异议，认为不是计算方式的问题，是上诉人擅自变更了销售单价，导致房屋总价上涨产生的争议。认为遗漏认定：2018年5月上诉人通知被上诉人签订商品房购销合同时，被上诉人的销售人员填写了《泷湖壹号商业收款确认表》，将房屋单价变更为每平方米25830元，房屋总价变更为1496800元。对双方当事人均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对泷淇公司、龚崇云有异议的事实和龚崇云认为遗漏的事实本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人泷淇公司应否返还被上诉人龚崇云购房诚意金5万元？本院认为：上诉人泷淇公司与被上诉人龚崇云均同意解除合同，对一审判决解除双方签订的商品房预购合同均无异议。关于应否返还龚崇云交纳的5万元购房诚意金的问题，上诉人泷淇公司认为是龚崇云不履行购买房屋的义务，根据双方签订的《泷淇.泷湖商业认购书》中的约定，购房诚意金不予返还。被上诉人龚崇云认为是泷淇公司擅自提高房屋价格，导致合同不能履行，泷淇公司应当返还已交纳的购房诚意金。根据双方提交的证据和陈述，双方不能继续履行合同的争议点在于泷淇公司认为《泷淇.泷湖商业认购书》中约定的购房价格1066860元和《泷湖壹号商业收款确认表》中经计算后确认的价格1032184元是龚崇云实际应交的购房款，而龚崇云认为《泷淇.泷湖商业认购书》中约定的购房价格1066860元是优惠前的价格，应按照所选方案扣减优惠比例，优惠后实际所需要付款金额只有80万元左右，而不是泷淇公司在《泷湖壹号商业收款确认表》计算的原单价25830元，总价1496800元，优惠后1032184元。针对该问题，本院认为，双方在《泷淇.泷湖商业认购书》中并未明确约定在认购书中约定的购房价格是优惠前的价格，还是优惠后的价格，导致双方各自从有利于自己的方面进行理解，是双方发生争议的根本原因，对此双方均有责任。双方签订的《泷淇·泷湖商业认购书》属于预约合同，双方因房屋单价发生争议，导致双方在合同的磋商阶段就未能达成订立商品房销售合同的意愿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案未能订立商品房买卖合同属于因不可归责于当事人双方的事由，故泷淇公司应当将定金返还龚崇云。泷淇公司上诉提出的理由不成立，本院不予支持。综上，泷淇公司请求改判的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元由云南泷淇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏绍兴审判员  蒋文娟审判员  蔡建华二〇一九年十二月十一日书记员  山 岚