湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3154号上诉人（原审被告）：柯滔，男，汉族，1986年8月24日生，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：赵邦鑫，系柯滔舅舅，1968年2月8日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：尹向军，湖北博理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路富康小区物业综合楼。负责人：汪远翱，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈喆，湖北汉江源律师事务所律师。上诉人柯滔因与被上诉人十堰中房房地产开发有限公司茅箭分公司（以下简称中房公司茅箭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。柯滔上诉请求：1.自2018年1月后负二楼465平方米的租金按照每月6666.7元标准从总租金减掉。2.中房公司茅箭分公司于2017年至2018年期间多次故意停电，且租赁给上诉人的房屋存在严重的质量问题，应当赔偿上诉人损失231207元。3.依据“退租条款”约定上诉人可将房屋恢复至租赁前固定物品及装修原状。4.上诉人未违反合同，不应支付违约金，中房公司茅箭分公司无权单方终止合同，收回房屋。事实与理由：一、2018年1月后负二楼餐厅部分退租，上诉人多次通知过中房公司茅箭分公司。中房公司茅箭分公司于2019年3月14日将负二楼租给了钱利军，并收取1万元租金。二、中房公司茅箭分公司于2016年、2017年3月、4月、6月、11月。2018年2月，多次对上诉人经营中的酒店停电，给上诉人的酒店造成巨额损失。中房公司茅箭分公司租赁给上诉人的房屋，排水系统、防水系统、排烟系统、排污系统存在严重问题，上诉人虽反复维修，但问题反复出现，造成酒店经营损失。三、依据双方2017年7月15日上诉人与中房公司茅箭分公司签订的合同，在退租条款规定的退租，上诉人无条件将固定物品及装修原状移交，这里的固定物品及装修原状，并非租赁后的。四、上诉人于2017年7月15日与中房公司茅箭分公司签订租赁合同后，积极给付房租。之前所欠的房租是范知翔所欠，上诉人不应承担违约金。因房屋一直存在质量问题，中房公司茅箭分公司未能提供发票，造成客户流失，收益下降，导致未能及时支付房租。中房公司茅箭分公司辩称，1.一审判决认定事实正确，适用法律正确。上诉人要求将负二楼租金减掉没有事实依据。被上诉人没有收到过退租通知，负二楼租给钱利军是上诉人自己找的人。2.上诉人要求赔偿损失没有事实依据，上诉人没有停过电，停电是供电局大面积停电。被上诉人交付的房屋符合合同约定，不存在质量问题。固定物品及装修原状移交应当是现有状态。3.上诉人逾期支付房租属实，上诉人的上诉理由里面一方面陈述未逾期，一方面又说未及时支付房租，自相矛盾。且上诉人自己陈述，其在2018年、2019年的月均收入都超过5万元，其拖欠房租没有理由。中房公司茅箭分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除中房公司茅箭分公司与柯滔于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》，并由柯滔将十××市××路××楼、××楼面积共1397㎡的房屋返还给中房公司茅箭分公司；2、判令柯滔给付拖欠的租金385386.6元、水费9000元及滞纳金163981.91元（此租金截止到2018年10月14日，此后的房屋占用费比照租金标准计算至房屋返还给中房公司茅箭分公司之日止；滞纳金从2017年7月15日起每月按实欠租金的5%计算至2018年7月14日，此后按前述标准计算至房屋返还给中房公司茅箭分公司之日止）；3、判令现有室内装修和室外设施归中房公司茅箭分公司所有，柯滔应原状无损交给中房公司茅箭分公司；4、本案诉讼费用由柯滔承担。一审法院认定事实：中房公司茅箭分公司于2013年开始将其位于十××市××路××楼、××楼面积共为1397㎡的房屋原出租给范知翔用于经营酒店，由范知翔、与柯滔等合伙经营。后范知翔将所租赁房屋转由柯滔经营。2017年7月15日，柯滔（乙方）与中房公司茅箭分公司所属顾家岗项目部（甲方）重新签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将中房公司茅箭分公司前述房屋租赁给乙方柯滔经营酒店，租赁期限为5年（从2017年7月15日起至2022年7月15日止）。其中负一楼出租房屋面积为932㎡，优惠27平方米不计房租，25元/㎡/月，计22625元/月；负二楼465㎡，12元/㎡/月，计5580元/月（负二楼租期及租金标准暂定为一年）。租金按季度提前预付（84615元/季度），乙方如不能按期交付房租，则应向甲方支付实际拖欠天数和金额的5%/月的滞纳金，每月清算交纳。乙方预交保证金5万元，到期清算后如数退还。乙方应预交租房保证金5万元，到期清算后如数退还。乙方连续拖欠3个月房租，甲方有权无条件收回房屋。乙方退回房屋时，移动设施自行处理，固定物品及装修原状无条件移交，不得有意损坏水、电及固定设施。乙方自行承担物业费，自行缴纳电费，每三个月随同房租一起缴纳水费。范知翔经营期间向中房公司茅箭分公司交纳了押金5万元。范知翔将租赁房屋转由柯滔经营后，三方同意转作柯滔应交纳的保证金。因柯滔未能及时付清房屋租金，中房公司茅箭分公司多次向柯滔发函催要所欠租金及滞纳金，柯滔因对滞纳金有异议拒付。中房公司茅箭分公司遂诉诸一审法院。诉讼过程中，中房公司茅箭分公司所属顾家岗项目部与柯滔对账后，于2018年12月6日出具《2017.7.15-2019.1.14往来账目核对表》，载明柯滔承包前（范知翔承包期间）共计欠款260822元，柯滔承租期间2017年7月15日至2019年1月14日共计应收租金507690元，预收水费10000元，扣除柯滔在此期间已支付的300438元，柯滔共计尚欠款478047元，滞纳金237748元。柯滔在该核对表上批注“收到中房公司对账单。当前共计欠款478047元。我方对账单共计欠款448047元。其中不包括滞纳金。现依你方对账单为准。”一审法院认为：中房公司茅箭分公司所属顾家岗项目部与柯滔签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。顾家岗项目部隶属于中房公司茅箭分公司，相应的民事权利义务可由中房公司茅箭分公司享有和承担。柯滔拖欠租金经多次催要仍未支付构成违约。双方合同约定拖欠租金超过3个月，中房公司茅箭分公司可解除合同。现中房公司要求解除合同，既符合双方约定的解除合同条件，也符合法律规定的解除合同条件，予以准许。中房公司茅箭分公司与柯滔于2018年12月6日签署的《2017.7.15-2019.1.14往来账目核对表》，确认截至2019年1月14日，柯滔尚应支付中房公司茅箭分公司租金等共计478047元（含范知翔承租案涉房屋期间所欠的租金等费用260822元）。柯滔应予支付。在2019年1月15日以后实际占用所租赁房屋，中房公司茅箭分公司仍可要求柯滔按原合同标准支付租金或占用费，直至柯滔将案涉房屋实际返还给中房公司茅箭分公司为止。柯滔拖欠租金构成违约，中房公司茅箭分公司要求支付违约金符合法律规定。但双方合同约定按所欠租金的5%/月的标准过高。根据本案实际和公平原则，酌情支持按同期银行贷款利率计算。范知翔租赁案涉房屋期间尚有押金5万元未结算，转作柯滔租赁经营的押金。现租赁合同解除，应抵扣柯滔所欠租金。租赁合同解除后，柯滔应当将租赁房屋返还给中房公司茅箭分公司。对柯滔所进行的装修，应根据合同约定进行处理，即对移动设施由柯滔自行处理，对固定物品及装修原状移交给中房公司茅箭分公司。中房公司茅箭分公司要求柯滔将装修原状移交的诉讼请求，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决：一、解除中房公司茅箭分公司所属顾家岗项目部与柯滔于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、柯滔将十××市××路××楼、××楼面积共为1397㎡的房屋及附着于该租赁房屋的固定装修一并交付给中房公司茅箭分公司，对于可移动的设施设备由柯滔自行搬离；三、柯滔支付中房公司茅箭分公司2017年7月15日至2019年1月14日期间的租金、水费428047元，并自2019年1月15日起，按同期银行贷款利率向中房公司茅箭分公司支付违约金；四、柯滔自2019年1月15日起，按负一楼出租房屋25元/㎡/月、22625元/月；负二楼12元/㎡/月、5580元/月的标准，向中房公司茅箭分公司支付租金或占有使用费，直至柯滔将该房屋实际返还给中房公司茅箭分公司为止；五、驳回中房公司茅箭分公司的其他诉讼请求。案件受理费9384元减半收取4692元，由柯滔负担。以上款项于判决生效后十日内支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，柯滔向本院提交以下证据：证据一：钱利军的房屋租赁合同及房租转账凭证。拟证明：2019年3月被上诉人已经将负二楼房屋转租他人。证据二：2017年及2018年柯滔和对方负责人的微信聊天记录三张。拟证明：2017年10月我们就和对方在协商将负二楼退租，在2018年6月柯滔已经和对方协商一致将负二楼退给中房公司了。证据三：停电记录及与方师傅的通话记录详情、与张平的微信聊天记录、已经和对方员工张帆、董丹的聊天记录4张。拟证明：因对方故意停电，我方要求张总送电，对方有违约行为。证据四：照片八张。拟证明：承租的房屋质量不合格，有漏水状况。证据五：涉案房屋的产权证书的复印件。拟证明：我们租赁的房屋是一个车库，对方改变用途了，出租行为是非法无效的。证据六：悠仙美地假日酒店公司的章程及企业信用信息报告。拟证明：不论是范知翔、还是柯滔的租赁行为均是公司行为，而且2013年范知翔签订合同时就是公司的股东。证据七：范知翔的租赁合同。拟证明：范知翔签订合同的时间及内容，说明范知翔在签订合同时就是公司的股东。其他当事人没有提交新证据。经二审质证，中房公司茅箭分公司对柯滔提交的证据一真实无异议。但是钱利军是对方找的，只收到了1万元的保证金，根本就没有进场，没有进行管理，所以合同是没有履行的。对证据二真实性无异议，但是这只是双方的协商洽谈，没有达成一致意见，没有实施。对证据三与方师傅的通话记录只能说明与这个电话号码通过话，对方什么身份不能确定，通话内容我们不知道，与张平的聊天记录真实性无异议，但截取的部分无法证明停电原因到底是电网停电还是被上诉人停电，且只提供了2017年6月13日和2017年6月16日两次的聊天记录，并不是经常性的停电。对证据四真实性无法确定，具体的位置拍摄时间无法核实，且房屋出租是系毛坯房，装修防水工程均是上诉人自己进行的。对证据五真实性无异议，上面明确写的是公用设施用房、住宅、车库、仓库等，但是对方断章取义说是车库，且房屋性质是商用房，如果说不能用于商业，那么上诉人的酒店办理营业执照时是无法通过的。对证据六、证据七真实性无异议，对其关联性有异议。柯滔系涉案房屋的承租人，也是实际受益人，其租赁房屋用于经营酒店，是其个人行为，与我方无关。对范知翔的房屋租赁合同，柯滔是从范知翔手上接手涉案房屋，并继续经营，同时对此前的债务进行了确认，并表示愿意承担。以上真实性无异议的证据，本院将结合本案待证事实综合予以认定。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，中房公司茅箭分公司所属顾家岗项目部与柯滔签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。柯滔拖欠房租不付，中房公司茅箭分公司有权解除合同，并要求柯滔支付违约金。柯滔上诉称应当自2018年1月起扣除负二楼月房租6666.7元，虽提交了中房公司茅箭分公司与他人签订的《房屋租赁合同》，但未提交其已将该房屋退还中房公司茅箭分公司的证据，中房公司茅箭分公司辩称该房屋一直未移交，且柯滔与中房公司茅箭分公司于2018年12月6日签署的《2017.7.15-2019.1.14往来账目核对表》中并未提及扣减租金事宜，故柯滔的该上诉理由不能成立，本院不予支持；关于柯滔因停电、房屋质量问题要求中房公司茅箭分公司赔偿损失231207元的上诉请求属于新的诉讼请求，中房公司茅箭分公司不同意本案二审一并审理，柯滔可依法另行主张权利；柯滔与中房公司茅箭分公司在合同中约定“固定物品及装修原状无条件移交，不得有意损坏水、电及固定设施”，按照通常理解应为现状移交，故柯滔上诉主张固定物品及装修原状移交判项不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。柯滔与中房公司茅箭分公司约定范知翔承租案涉房屋期间所欠的租金等费用260822元，由柯滔支付，柯滔未支付亦违约，且柯滔除未支付范知翔欠款外，还欠付房租租金，中房公司茅箭分公司催告后，仍未支付，中房公司茅箭分公司有权主张解除合同，收回房屋。综上，柯滔的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9384元，由柯滔负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇一九年十二月二十日书记员 李大旭