文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6383号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人:张锦杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：刘玉兰，女，1968年9月21日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告刘玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰、被告刘玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司提出诉讼请求：1、被告立即支付2013年7月22日至2018年12月31日止的物业服务费4595元，违约金919元，合计5514元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：被告是重庆市南川区XXXX小区XXXXXXX号房业主，其房屋建筑面积为66.81㎡，根据原告与重庆市南川区XXXX小区2010年10月21日签订的《物业管理服务协议》第二十条约定，被告从2013年7月22日起至2018年12月31日止，共计下差原告物业服务费4595元，根据《物业管理服务协议》第二十六条约定，被告应向原告支付违约金919元。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付物业服务费，遂起诉至人民法院，请求支持原告方诉求。被告刘玉兰辩称：一、被答辩人物业服务未达到合同约定标准，业主有权拒交、少交物业费。1、未依约养护管理绿化。2、公共设施管护不到位：电梯不及时修复；公共水管管护不到位；未及时处理化粪池；没有消防通道，且没有消防栓；对于高空抛物，物管没有在电梯口或公共区域设置警示标志；8、9号楼围墙倒塌致使乱搭乱建。3、物业服务态度和物业服务质量差。二、物业公司未履行公示义务。三、物业服务企业乱搭乱建停车位，私自收费侵害业主权益。四、被答辩人主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。原告起诉时间是2019年9月16日，按照三年诉讼时效计算，2016年8月16日之前的物业服务费已经超出诉讼时效，不应得到支持。再加上，我们是还房户，以前没有物业管理，且我们的面积不符。五、小区存在严重安全隐患，安全通道阻塞，且小区经常有吸毒人员被抓。六、小区卫生脏乱差，我还因垃圾油摔倒在地，整个小区油烟满楼灌。七、原告从未向我催收过物业费。综上，物业服务质量没达到约定标准，物业服务态度、质量不好。我的面积不符，应降低收费标准。其违规搭建的停车位所获得的收益应该折抵物业费。因此，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月21日至2013年10月20日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.4元/月·平方米，2011年0.46元/月·平方米，2012年0.52元/月·平方米，2013年0.58元/月·平方米。高层住宅2011年0.7元/月·平方米，2012年0.8元/月·平方米，2013年0.9元/月·平方米。公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务。2014年1月15日，原告又与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为高层物业服务费：2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；多层物业服务费：2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/月·平方米（不含公共能耗费），2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2018年月起为0.61元/月·平方米。电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水用户二次供水能耗收取70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告系重庆市南川区XXXX小区XXXXXXX号房屋业主，建筑面积为66.81平方米，系电梯房。原告主张被告从2013年7月22日至2018年12月31日期间的物业服务费（包括公共能耗费）为4595元、违约金为919元。由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。在审理中，原告主张2010年10月1日-2015年12月31日的物业服务费按0.65元/月·平方米计算；2016年1月1日-2018年12月31日物业服务费按0.70元/月·平方米计算；电梯运行费为：70㎡以下按20元/户/月计算，70-90㎡按25元/户/月计算，90㎡以上按30元/户/月计算；二次供水费为：70㎡以下按6元/户/月计算，70-90㎡按7元/户/月计算；90㎡以上按8元/户/月计算；路灯费为5元/户/月，违约金系按未缴纳金额的20%计算。本院在审理原告诉XXXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供照片，拟证明原告对XXXX小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位、垃圾收集、清运不及时以及对小区内车辆的停放疏于管理等服务不够全面，服务质量不够优质的情况存在。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XXXX物业服务合同》、催收通知、《二手房屋买卖合同》等证据在案佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查予以认定。本院认为，原告与XXXX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市南川区XXXX物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XXXX小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。本案在庭审中，原告自愿降低物业服务费计算标准，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。故被告自2013年7月22日起至2018年12与31日期间的物业服务费应2957元（0.65元/平方米·月×66.81平方米÷31天×10天+0.65元/平方米·月×66.81平方米×29个月+0.70元/平方米·月×66.81平方米×36个月）、电梯运行费及路灯费共计1633元【（20元/户/月+5元/户/月）÷31天×10天+（20元/户/月+5元/户/月）×65个月】，上述费用合计4590元，本院予以支持，其余费用，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效问题。因原告作为被告小区物业从2010年起持续服务至今，物业公司要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期届满之日起计算，即原告主张物业服务费的诉讼时效期间应从2019年1月1日起算。因此，被告认为物业公司的主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，对该辩解意见本院不予采纳。对于被告提出其他的高空抛物、乱搭乱建、拆迁遗留问题等不缴纳物业费的抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采纳。由于原告为XXXX小区提供物业服务管理时存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘玉兰于本判决生效后立即向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2013年7月22日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费等共计4590元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已交纳），由被告刘玉兰负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年十二月十八日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶