广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1264号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地：广西北海市四川路54号,统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：钟恒贞，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶济华，男，汉族，1976年1月4日出生，住广东省湛江市霞山区。 被上诉人（原审被告）：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地：广西北海市银海区四川路318号。统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）因与被上诉人叶济华、北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农行北海分行的委托诉讼代理人钟恒贞，被上诉人和佳房地产公司的委托诉讼代理人陆杰英到庭参加诉讼，被上诉人叶济华经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行北海分行上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1468号民事判决；二、请求判决解除农行北海分行与叶济华、和佳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号：45020120160069035)；三、请求判令叶济华偿还借款本金476430.02元、利息4275.89元、罚息7.06元、复利16.82元（利息和罚息、复利暂按合同计算至2019年8月12日,以后利息、罚息、复利按合同另计至本息结清之日止）；四、判令和佳房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、叶济华在合同履行中存在逾期还款严重违约行为，一审法院认为“截至庭审之日，被告叶济华没有逾期债务未清偿的违约行为”,属认定事实错误。农行北海分行依约于2017年2月向叶济华发放贷款后，叶济华从2018年2月开始出现拖欠的情形，虽经农行北海分行多次催收，叶济华仍然不履行还款义务，直至2019年4月农行北海分行起诉到法院，叶济华仍然没有按约履行还款义务。和佳房地产公司于2018年3月29日还款12320.59元、2018年11月30日还款13919.78元、2019年3月5日还款3094.99元、2019年4月10日还款9233.78元,上述还款是农行北海分行从和佳房地产公司的保证金账户划扣用于偿还叶济华逾期债务。和佳房地产公司的上述还款，是农行北海分行在叶济华己经严重违约的情况下要求和佳房地产公司履行保证责任的行为，不能因此就否定叶济华持续逾期违约事实的存在。二、农行北海分行要求保证人和佳房地产公司履行阶段性保证责任的行为，目的是为了实现债权，减少损失，但并不能视为农行北海分行同意继续履行案涉合同。一审法院认为“逾期后叶济华、和佳房地产公司主动向农行北海分行进行偿还，农行北海分行对此亦予以接受，当事人双方用实际行为在继续履行该《个人购房担保借款合同》”属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持农行北海分行的上诉请求。 和佳房地产公司辩称，因叶济华没有偿还能力导致农行北海分行基本上每个月都会从和佳房地产公司的保证金中扣划保证金还款，和佳公司同意解除涉案个人购房担保合同，但和佳房地产公司代叶济华清偿的47804.3元借款本金及利息应予抵扣相应债务。 被上诉人叶济华不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩。 农行北海分行向一审法院起诉请求：1.判决解除农行北海分行与叶济华、和佳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:45020120160069035）；2.判令叶济华偿还农行北海分行借款本金482603元、利息4339元（利息、罚息和复利暂计算至2019年1月23日，以后利息、罚息、复利按合同另计至本息结清之日止）；3.判令叶济华向农行北海分行支付律师费22412元；4.判令和佳房地产公司对叶济华的上述债务及费用承担连带清偿责任；5.判决确认农行北海分行对叶济华名下位于广西北海市四川路318号和佳广场3幢1单元2802号房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。 一审法院认定事实：2016年9月18日农行北海分行（贷款人）与叶济华（借款人）、和佳房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120160069035），约定：叶济华向农行北海分行借款50万元用于购买位于北海市四川路318号和佳广场3幢1单元2802号房屋，借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人和佳房地产公司按连带责任保证和涉案房产做抵押。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起办妥抵押预告登记，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款利息到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对其他内容进行了约定。2017年1月25日，农行北海分行与叶济华办理了上述房屋的预售商品房抵押权预告登记，农行北海分行领取了不动产登记证明书[桂（2017）北海市不动产证明第0005607号]，权利人为农行北海分行，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为50万元，债权起止时间为2017年1月16日起至2042年1月15日止。2017年2月10日，农行北海分行依约将贷款50万元转入叶济华的银行账户。现农行北海分行主张叶济华自2018年2月起开始没有按照合同约定向农行北海分行偿还借款本金和利息，截至2019年1月23日，叶济华尚欠借款余额482603元，拖欠本金1744元，利息4339元为由，诉至一审法院，提出以上诉讼请求。另查明：和佳房地产公司已于2018年3月29日、2018年11月30日、2019年3月5日、2019年4月10日履行保证人的担保责任，分别还款12320.59元、13919.78元、3094.99元、9233.78元给农行北海分行。以上事实，有《个人购房担保借款合同》、不动产登记证明、借款凭证、欠款明细、履行担保责任通知书、银行业务凭证及庭审笔录在卷证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，农行北海分行、叶济华、和佳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案农行北海分行已依约将借款发放给了叶济华，已履行了出借义务，虽叶济华存在多期逾期未按合同约定向农行北海分行还款的行为，但逾期后叶济华、和佳房地产公司主动向农行北海分行进行偿还，农行北海分行对此亦予以接受，当事人双方用实际行为在继续履行该《个人购房担保借款合同》，且截至庭审之日，叶济华没有逾期债务未清偿的违约行为，故对于农行北海分行要求解除各方签订的《个人购房担保借款合同》、叶济华偿还相应借款本息、对叶济华名下位于北海市四川路318号和佳广场3幢1单元2802号房屋折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权并支付律师代理费的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条的规定，判决驳回中国农业银行股份有限公司北海分行的全部诉讼请求。 二审期间，农行北海分行提交欠款明细一份，以证明叶济华一直存在逾期违约的情形，截止到2019年10月15日，叶济华尚欠农行北海分行贷款本金476430.02元、贷款利息8619.49元。和佳房地产公司质证认为，对该份证据无异议。和佳房地产公司提交业务凭证一份，以证明和佳房地产公司于2019年7月10日代叶济华向农行北海分行还款9235.16元，这是一审判决后新增还款数额,应予扣抵。农行北海分行质证认为，对该份证据无异议。本院对上述两份证据予以采信。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 另查明,和佳房地产公司于2019年7月10日代叶济华向农行北海分行还款9235.16元。截止到2019年10月15日，叶济华尚欠农行北海分行贷款本金476430.02元、利息8619.49元。 本院认为，农行北海分行与叶济华、佳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，对合同各方均具有约束力，合同各方均应按合同约定全面履行自己的义务。农行北海分行已依约将借款发放给了叶济华，已履行了出借义务。叶济华未按合同约定按时分期向农行北海分行还本付息，其行为已经构成根本违约，故农行北海分行请求解除《个人购房担保借款合同》，由叶济华偿还农行北海分行尚欠贷款本息合理有据，本院予以支持。和佳房地产公司作为《个人购房担保借款合同》的保证人，应按照合同约定承担阶段性的连带清偿责任，故农行北海分行请求北海市和佳房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任合法有理，本院予以支持。一审法院对农行北海分行请求对叶济华名下的涉案房屋享有优先受偿权并支付律师代理费的诉讼请求不予支持，合法有据，本院予以维持。 综上所述，一审判决驳回农行北海分行的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。农行北海分行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1468号民事判决； 二、解除上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行与被上诉人叶济华、被上诉人北海市和佳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被上诉人叶济华偿还上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行借款本金476430.02元、利息8619.49元（计至2019年10月15日,以后利息按合同另计至本息结清之日止）； 四、被上诉人北海市和佳房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任; 五、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费合计13340.31元，由被上诉人叶济华、被上诉人北海市和佳房地产开发有限公司共同负担13213.31元；上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行负担127元（一、二审案件受理费中国农业银行股份有限公司北海分行已预交，由叶济华、海市和佳房地产开发有限公司在履行本判决时一并返还给中国农业银行股份有限公司北海分行13213.31元）。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月五日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪