安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10547号上诉人(原审原告)：张明发，男，1946年2月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：郭涛，安徽正新律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：翟友，男，1966年7月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市。上诉人张明发因与被上诉人翟友房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明发上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张明发一审全部诉请。事实与理由：翟友系张明发厂房的承租户，已经租赁多年。张明发因其他债务纠纷，曾经联系他人出卖房屋还债。2018年11月14日双方就厂房买卖达成一致，将1061平厂房、250多平米宿舍及厂房内一套5锟拉丝设备及配套设施出售给翟友，约定价款218万元。双方合同还约定签订合同时翟友支付50万元，2018年底前支付58万元，剩余款项2019年2月前付清，不按约定付款，翟友需支付一分五厘的利息，同时约定单方违约应支付30万元违约金。合同签订后，翟友当日支付50万元，随后反复爽约直至不支付余款。首先，涉案房屋反复被限制转让，翟友应法院要求将承租款直接交付法院，其对查封事实是明知的。其次，张明发另有数百万元的其他财产，完全有履行能力，翟友不满足不安抗辩权的条件，应支付70万元房屋尾款。第三，翟友称158万元购买厂房的事实为杜撰，其不支付尾款并非是因房屋被查封而行使不安抗辩权。第四，从履行顺序看，应是先付款，后协助办证，可见双方在合同之外，已经约定了履行的先后顺序。翟友行使不安抗辩权未经法定程序。综上，一审法院认定事实和适用法律均有不当，请求二审法院依法改判。翟友辩称，翟友自2013年开始承租涉案厂房,经营渔网拉丝厂。2018年11月14日翟友与张明发签订了厂房出售合同，约定价款为218万元。但是翟友和张明发的儿子张俊口头约定的价款是158万元，因为张明发不同意158万的价格，张俊称只要付他158万后就可以了。翟友累计已支付148万元，全部交给张俊。差欠的10万元，翟友愿意支付给张俊。翟友不同意支付违约金30万元及利息。翟友付款至148万元的时候，张俊要求翟友一次性支付几十万元，于是翟友就产生怀疑，因为此时翟友只差欠十万元，于是翟友不敢再付款。翟友在本案一审期间才知道房子被查封。张明发向一审法院起诉请求：1.翟友支付其本金700000元，违约金300000元，计1000000元；2.翟友支付按日万分之五暂计算至2019年8月12日止的逾期付款利息73591元；3.本案诉讼费用由翟友承担。一审法院认定事实：2018年11月14日，张明发与翟友签订《厂房出售合同》，约定张明发将位于巢湖市槐林镇巢庐路38公碑处，兆河村委会东侧有厂房1061平方米、宿舍楼上下两层共6间约250多平方米，以及厂房内的一套5辊拉丝设备及配套设施出售给翟友（乙方），价款2180000元，并对厂房四至界限等事项进行了约定；付款方式为签订合同时支付500000元，2018年底前支付580000元，剩余1100000元在2019年2月底前付清，若不按合同履行支付须支付利息壹分伍厘。若单方违约金应支付对方违约金300000元。合同签订后，翟友陆续于2018年11月14日支付500000元、11月20日支付110000元、11月24日支付100000元、12月28日支付100000元；2019年1月23日支付30000元、2月1日支付240000元、2月25日支付10000元、3月9日支付20000元、3月10日支付20000元、3月11日支付19000元、3月12日支付20000元、3月13日支付1000元、3月26日支付20000元、4月30日支付20000元、5月1日支付80000元、5月22日支付190000元，合计支付购房款1480000元。另查明，案涉厂房产权登记在巢湖市居巢区槐林兴发渔具加工厂名下，登记面积为1061.69平方米，为单独所有，产权证号为：房地权证字第××号；占用土地权属登记在巢居国有（20117）第001482号国有土地使用权证上所载面积为9750平方米的国有土地使用权范围之内，现该宗土地为尹士秀、张俊与张明发共同共有。巢湖市居巢区槐林兴发渔具加工厂系个体工商户，登记由张明发个人经营。因尹士秀、张俊、张明发与案外人袁绍辉、赵琳之间有债务纠纷，并经一审法院（2018）皖0181民初1246号民事调解书调解，确认由尹士秀、张俊与张明发给付袁绍辉、赵琳下欠款项845000元。后袁绍辉、赵琳向一审法院申请执行，案号为（2018）皖0181执1323号，一审法院在该案执行过程中，于2019年1月29日作出裁定书，裁定查封本案所涉房屋，查封期限自2019年1月29日至2022年1月28日。一审审理过程中，尹士秀、张俊、袁绍辉及袁绍辉、赵琳均出具同意张明发出售案涉房屋的说明及承诺。一审法院认为，案涉厂房权属虽登记在巢湖市居巢区槐林兴发渔具加工厂名下，但巢湖市居巢区槐林兴发渔具加工厂系个体工商户，且系张明发个人经营，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；……。”可见，张明发与巢湖市居巢区槐林兴发渔具加工厂之间的财产及债务混同，根据权利义务的对等性，张明发作为该加工厂的经营者，有权将案涉房屋出售给翟友，故张明发与翟友自愿签订的《厂房买卖合同》应为有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。房屋买卖合同为双务合同，房屋出售人负有将房屋交付给买受人，并协助买售人办理产权转移登记手续的义务，买受人负有支付购房款给出售人的义务。本案中，张明发与翟友在合同中虽对张明发交付房屋及协助翟友办理厂房产权过户登记手续的事项未作约定，但保证案涉房能够顺利办理过户登记手续并协助翟友办理产权过户登记手续，应为张明发履行合同义务的应有之意。然在合同约定的付款期间内，由于尹士秀、张俊、张明发未及时支付案外人袁绍辉、赵琳欠款，导致翟友所购房屋被查封，进而导致翟友所购房屋存在可能无法办理产权过户登记的风险。据此，翟友因担心所购房屋不能办理产权过户手续、签订合同目的落空，并停止付款的行为，是其依法行使不安抗辩权的表现，并不构成违约。现在案涉房屋的查封尚未解除，翟友能否取得案涉房屋产权的风险仍然存在的情况下，张明发要求翟友支付下剩购房款700000元、违约金300000元及逾期付款利息73591元的主张，于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百三十条、第一百五十二条之规定，判决：驳回张明发的诉讼请求。案件受理费14462元，减半后收取7230元，由张明发承担。二审中，张明发向本院提交了巢湖市不动产登记（交易）中心开具的查档证明（原件）及巢湖市自然资源和规划局开具的查询单（原件），用以证明涉案房屋及土地上目前已无查封、无抵押。翟友质证认为上述证据的真实性无法确认，需核实。因张明发二审中提交的上述证据均为原件，故本院对巢湖市不动产登记（交易）中心开具的查档证明及巢湖市自然资源和规划局开具的查询单的真实性及证明目的予以确认。本院一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，张明发与翟友于2018年11月14日签订的《厂房出售合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。翟友称合同约定的218万元总价款并非真实意思表示，实际售价应为158万元，没有证据支持，本院不予采信，双方应按照书面合同约定的218万元价款来履行。涉案合同约定翟友需在2019年2月底前付清全部218万元款项，逾期将承担违约责任。涉案厂房于2019年1月29日被巢湖市人民法院查封，法院的查封行为限制了厂房权属的转移登记，必将对翟友合同目的的实现产生影响，此时张明发应本着诚信原则向合同相对人及时披露查封信息，翟友在得知涉案房屋被查封后，有理由延期付款或暂停付款，然而就本案现已查明的事实来看，张明发并未尽到该披露义务，导致翟友在合同目的实现出现障碍的情况下，仍然继续向张明发付款，增加了翟友的交易风险。根据二审中张明发向本院提交的新证据，涉案房屋和土地现已无查封、无抵押，合同目的实现的障碍现已消除，且涉案土地其他权利人已在一审中出具了同意出售涉案房屋的声明，因此双方应当继续履行涉案合同，翟友应当支付购房尾款70万元，但鉴于涉案厂房在付款期限届满前已被查封，张明发过错在先，且张明发又未履行及时告知的注意义务，其诉请翟友未按期支付购房款的违约金及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述,张明发的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初4996号民事判决；二、翟友于本判决生效之日起十日内向张明发支付购房尾款70万元；三、驳回张明发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14462元，减半收取为7231元，由张明发负担2516元，由翟友负担4715元。二审案件受理费14462元，由张明发负担5033元，由翟友负担9429元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月二十六日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。