重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8373号上诉人（原审原告）：何斌，男，1981年6月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：赵妙然，重庆劳同律师事务所律师。委托诉讼代理人：付辉，重庆劳同律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆融汇实业有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱融汇大道1号1幢，统一社会信用代码915000007562272649。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，该单位职工。委托诉讼代理人：刘娟汝，该单位职工。上诉人何斌因与被上诉人重庆融汇实业有限公司（以下简称融汇实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初13395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何斌上诉请求：改判支持其诉讼请求。事实与理由：一审认定上诉人与邓华的协议是转租错误，被上诉人提供的房屋不符合法律规定，应当承当违约损害赔偿责任。保证金应当予以返还。被上诉人不同意上诉人的请求。原告何斌向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告融汇实业公司退还房屋租赁保证金49575元；2、请求被告融汇实业公司赔偿设备转让费损失80000元、装修损失85000元、加盟费损失120000元、停业利润损失180000元，合计465000元；3、请求被告融汇实业公司支付违约金78108元。一审法院认定事实如下：被告融汇实业公司系位于重庆市巴南区融汇大道5号附26号、27号、28号商铺的所有权人，登记土地用途均为商务金融用地，房屋用途均为商服用房。被告融汇实业公司与案外人邓华于2017年1月23日签订了《物业租赁合同》，约定邓华承租诉争房屋，用途为餐饮（火锅），商号为小莽子火锅，如需要变更用途的应当征得被告融汇实业公司的许可；租赁期限自2017年2月1日至2019年1月31日，租金标准为自2017年2月1日至2017年12月31日期间10853元/月、自2018年1月1日至2018年12月31日期间11724元/月、自2019年1月1日至2019年1月31日期间11947元/月；并约定未经许可不得转租。履行过程中，被告融汇实业公司按约定向邓华交付了诉争房屋。之后，原告何斌与邓华于2017年11月9日签订了《店铺经营转让协议书》，约定邓华将其经营的诉争房屋店铺转让给原告何斌，转让费80000元，房屋内的装饰装修、设施设备归原告何斌所有；并约定邓华享有的诉争房屋租赁期限截止2019年1月31日，原告何斌同意继续履行原租赁合同，租金为14721元/月，并支付押金60065元，期满后由原告何斌收回押金。履行过程中，原告何斌支付了邓华转让费80000元，并支付了转租租金。原告何斌与案外人重庆金昶吉装饰工程有限公司于2017年11月4日签订了《室内装饰装修工程合同》，约定由重庆金昶吉装饰工程有限公司对诉争房屋进行装修，工程总造价85000元；原告何斌与案外人向新春签订了《餐饮技术咨询服务合同》，约定由向新春向原告何斌经营餐饮店提供技术支持与咨询服务等，对原告何斌雇请的厨师进行专业培训等，技术咨询费100000元，保证金20000元，咨询服务期限自2017年11月30日至2019年11月30日（原告何斌陈述该费用即为加盟费）。原告何斌与邓华于2017年11月16日签订了《合同转让申请》，并于当日提交给被告融汇实业公司，申请被告融汇实业公司同意邓华自2018年2月1日起将其与被告融汇实业公司于2017年1月23日签订的《物业租赁合同》转让给原告何斌。之后，原、被告于2018年1月26日签订了《物业租赁合同》，约定被告融汇实业公司将诉争房屋出租给原告何斌，建筑面积合计238.53平方米，用于经营餐饮（火锅、鱼火锅），商号名称为“知味三和鱼”，未经被告融汇实业公司同意不得改变用途及名称；约定租期自2018年2月1日至2019年1月31日，租金标准为自2018年2月1日至2018年12月31日期间11724元/月、自2019年1月1日至2019年1月31日期间12947元/月，按季度支付，第一季度租金在签订合同后3个工作日内支付，之后每季度租金于前一季度期满前支付；约定租赁保证金49575元，在结清租赁及物业管理等费用、按约定退还租赁房屋后予以退还；约定原告何斌必须安装油烟净化设备、隔油设备等，并符合卫生环保等法律法规、政策要求；约定物业服务费标准为3.5元/平方米、清洁费为0.5元/平方米，其他费用以原告何斌与物管公司签订的合同为准；9.3条约定因一方行为违约导致合同解除的，违约方应当按三个月租金和商业管理费总额支付违约金；并约定租赁合同终止的，原告何斌可拆除添置设施设备，但不得损坏或影响诉争房屋，于终止之日起7日内返还诉争房屋，如自第16日起仍未领回物品的，视为放弃所有权，被告融汇实业公司有权自行处理。履行过程中，被告融汇实业公司按约定交付了诉争房屋，原告何斌按约支付了保证金49575元，并付清了自2018年2月1日至2018年7月31日的租金。另，原告何斌于2018年1月26日与融汇商管公司签订了《商用房屋管理合同》，约定融汇商管公司为原告何斌承租的诉争房屋提供商业管理服务。原告何斌于2018年2月27日为在诉争房屋经营的店铺办理了工商登记，登记名称为“巴南区籽呈食府”，系个体工商户，并办理了食品经营许可证。2018年7月17日，重庆市巴南区环境行政执法大队向原告何斌发出《责令改正违法行为决定书》，认定在2018年6月15日现场检查时发现原告何斌在诉争房屋内经营的“巴南区籽呈食府”属于在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，已构成环境违法行为,并责令其立即改正环境违法行为，逾期未整改的将予以关闭，并处罚款。原告何斌于2018年8月1日停业。同时，原告何斌认为该行政处罚指代违法行为不明，于2018年9月5日向重庆市江津区人民法院提起行政诉讼请求撤销该决定，重庆市巴南区环境行政执法大队辩称，有现场勘验笔录、询问笔录、视频资料等证明原告何斌存在在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层改建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的违法事实。原告何斌认为重庆市巴南区环境行政执法大队已经在答辩中明确指明了具体的违法行为，遂撤回该案诉讼。原告何斌于2018年8月23日向被告融汇实业公司发出《租赁合同解除通知书》，认为合同目的已经无法实现，请求解除租赁合同。被告融汇实业公司于2018年8月28日向原告何斌发出回函，认为原告何斌违约请求解除合同并不再继续履行，遂同意于2018年8月23日解除租赁合同，并要求原告何斌及时返还商铺。原告何斌于2018年11月9日向被告融汇实业公司出具承诺书，明确表示因个人原因解除合同，申请于当天归还诉争房屋，因无力处置房屋的设备、物品、装修附属设施等，放弃全部所有权，由被告融汇实业公司自行处置。被告融汇实业公司于当天收回诉争房屋。另查明，由重庆市人民代表大会常务委员会制订的于2017年6月1日起实施的《重庆市大气污染防治条例》第六十三条第二款规定：“禁止在下列地点新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务、加工服务、服装干洗、机动车维修等项目：（一）居民住宅楼；（二）未配套设立专用烟道的商住综合楼；（三）商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层。”诉争房屋位于商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层。原告何斌认为被告融汇实业公司提供的房屋不符合租赁合同约定的用途，已构成违约，应当承担相应责任，经协商未果，遂向一审法院提起诉讼。审理中，原告何斌坚持其诉讼请求，被告融汇实业公司不同意其诉讼请求。一审法院认为，原告何斌与邓华于2017年11月9日签订的《店铺经营转让协议书》，本质上包含了门面转让及房屋转租，对于该合同，被告融汇实业公司于2017年11月16日收到原告何斌与邓华签订的《合同转让申请》，并最终于2018年1月26日与原告何斌签订了《物业租赁合同》，在此之前，被告融汇实业公司虽未明示认可房屋转租，但亦未否认。故，原告何斌与邓华于2017年11月9日签订的《店铺经营转让协议书》及原、被告于2018年1月26日签订的《物业租赁合同》均合法有效，均对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。对原、被告对于2018年1月26日签订的《物业租赁合同》解除过错的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，首先，在该合同签订前，原告何斌已经与邓华签订了转租合同，对诉争房屋进行了装修，做好了开门营业的准备，并且准备经营用途的与2018年1月26日签订的《物业租赁合同》的约定用途一致，不论原、被告是否签订该合同，原告何斌在签订合同前的就已经实施了《重庆市大气污染防治条例》第六十三条第二款禁止的在商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内改建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，该行为与被告融汇实业公司无关，必然致使租赁合同的履行不能，必然要导致已经投入成本的损失，包括但不限于原告何斌诉称的装修损失、加盟损失、门面转让费损失、停业损失。但原告何斌举示的证据并不足以认定装修损失、加盟损失、停业损失的具体金额，且即便其诉称金额属实，亦与被告融汇实业公司无关，被告融汇实业公司不负赔偿责任；其次，现原、被告于2018年1月26日签订的《物业租赁合同》因违反地方法规而解除，双方均表示不知道该法规，但不论是否知道，原告何斌作为餐饮项目经营者应当知道，被告融汇实业公司作为房屋出租人亦应当知道，双方对此均负有过错，综合现有证据，双方各负50%责任较为适宜，故，对此于合同解除，双方均系违约方，不符合按9.3条规定支付违约金的条件；第三，至于诉争房屋登记的土地性质为商务金融用地，并非合同解除的原因，原告何斌并未举示充分证据证明因此对其造成了损失。对被告融汇实业公司是否应当退还租赁保证金的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，租赁合同于2018年8月23日解除后，原告何斌按约定结清租金、商业管理费用等，并退还租赁房屋后，被告融汇实业公司应当按约定退还租赁保证金。第一，对于原告何斌停业后至租赁合同解除之日的租金，因租赁房屋实际并不能按约定用途使用，原告何斌并未能实际使用，原、被告对此双方各负50%的责任，原告何斌应当按照约定租金标准的50%支付租金；第二，对于合同解除后的占有使用费，原、被告约定合同终止后7日为归还期限，并约定合同终止16日内不归还的，被告融汇实业公司有权自行处置遗留物品，归还期限内无需要支付占有使用费，且根据电话录音等证据，足以认定原告何斌在合同解除后就明确向被告融汇实业公司表示放弃租赁房屋内设施设备等的所有权，要不其收回租赁房屋，故，合同终止16日后的占有使用费用属于扩大的损失，原告何斌不应当负担。经计算，原告何斌应付自2018年8月1日至2018年8月23日期间的租金4349.23元（11724元/月×23天/30天÷2）、自2018年8月31日至2018年9月8日期间的占有使用费1752.3元（11724元/月×1天/31天÷2+11724元/月×8天/30天÷2），合计6101.53元，原告何斌至今未支付。另，原告何斌未举示证据证明其已经结清了物业管理费用，亦未举示充分证据证明物业管理费用的具体金额，退还租赁保证金的条件尚不成立。但现租赁合同已经解除，被告融汇实业公司在扣除上述租金及占有使用费用、物业管理费等后，租赁保证金尚有剩余的，应当退还原告何斌。综上所述，对于原告何斌请求被告融汇实业公司退还房屋租赁保证金49575元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于原告何斌请求被告融汇实业公司赔偿设备转让费损失80000元、装修损失85000元、加盟费损失120000元、停业利润损失180000元，合计465000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于原告何斌请求被告融汇实业公司支付违约金78108元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：驳回原告何斌的诉讼请求。案件受理费10496元，减半收取5248元，由原告何斌负担已交纳）。二审法院另查明，双方租赁合同第六条约定，保证金可用于冲抵欠付租金，商业管理费、违约金、商铺管理发生的合理费用。合同终止后，在完清费用的前提下，交还房屋后60日内退还。上诉人还与重庆融汇商业管理有限公司签订商用房屋管理合同，商业管理费3578元/月。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案租赁合同双方明确用途为经营火锅、鱼火锅，承租人使用用途明确，根据其经营能力和市场判断要求其改变无污染的业态无合理性。该租赁物按照重庆市地方法规的规定不能经营有污染的餐饮，因房屋结构无法整改。双方都应当知晓和遵守地方法规的的义务，一审确定各承担50%的原告损失赔偿责任无不当。关于原告主张的转让、装修、加盟等损失，全部为其在本案双方签订合同之前产生，并非本案双方签订合同之后产生，被告不负赔偿责任。并且除装修损失外，其余费用并非必然产生的损失。本案并非被上诉人单方违约导致合同解除，故违约金不予主张。因涉及物管费尚未结清可能给出租方导致损失，故上诉人应当交完2018年9月8日前的物管费后再退款其剩余保证金，双方对此可以另行解决。因双方违约违规，并且利润具有不确定性，原告可得利润主张不应支持。综上所述，何斌的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10496元，由上诉人何斌负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇一九年十二月十六日（院印）书记员  孙 翠