湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2699号 原告：胡杨忠（曾用名胡阳忠），男。 原告：杨颖（系胡杨忠之妻），女。 二原告委托诉讼代理人：黄志勇，湖南宜林律师事务所律师。 被告：胡志祥（曾用名胡志强），男。 被告：黄丽娥（曾用名黄丽丽，系胡志祥之妻），女。 二被告委托诉讼代理人：李勇，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。 原告胡杨忠、杨颖与被告胡志祥、黄丽娥房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年10月30日立案后依法进行审理。同日，原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2019）湘1022民初2699号民事裁定，查封了被告胡志祥、黄丽娥名下湘（2019）宜章县不动产权第0003314号的房产一套。原告胡杨忠、杨颖及其委托诉讼代理人黄志勇，被告胡志祥及两被告委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡杨忠、杨颖请求本院判令：一、依法确认位于宜章县玉溪镇宜兴路125-1-045栋302房不动产权证号为湘（2019）宜章县不动产权第0003314号的房屋（以下简称302房）归两原告所有；二、两被告协助原告将该302房屋的产权过户登记至两原告名下。 事实与理由：两原告于1998年从两被告处以93800元的价格，购买了被告所建的位于宜章县玉溪镇宜兴路（三完小对面）16-3号第三楼（进屋的右边房）302房屋一套。因该房屋系被告个人所建当时也没有办好相关房屋登记手续，经双方协商一致明确暂由原告先付8万元现金，其余款项待被告办理完房屋产权登记在原告名下后再一并支付。其后原告于当年完成房屋装修，并入住至今达21年之久。在此期间原告多次找被告要求办理所购302房屋产权登记在原告名下的事宜，但被告均以该房屋尚未办理房屋产权登记手续为由拒不配合。目前原告已在该房屋居住长达二十多年之久，但被告却突然以该房屋已出售给他人为由，将原告家（302房）的大门锁更换。后经原告了解，两被告早就将该房屋的产权登记办理在其的名下，因欠他人债务而将房产进行了抵押登记。并且该房产还涉及多起诉讼案件导致无法向原告过户。目前该房产登记在两被告名下，也没有抵押登记的情况。两被告应当为原告办理过户手续，而两被告至今不向原告履行房屋过户登记手续。两被告的行为已极大的损害了原告的切身利益，为维护原告的合法权益，故依法诉至法院，望判如所请。 被告胡志祥、黄丽娥答辩要点：两原告诉称：“1998年从两被告处以93800元的价格，购买了被告所建的位于宜章县玉溪镇宜兴路（三完小对面）16-3号第三楼302房屋一套.…”。纯属歪曲事实，1998年原告确向被告购买该302房屋，当时有书面购房合同，合同约定购房款于同年年底付清。如未付清房款，该房屋买卖合同无效，所付定金1万元也不退。由于当年原告未依约支付房款而导致该房屋买卖合同无效，被告也告知了两原告并叫其搬出房屋或承租。事后被告于2000年到宜章县房产局为该栋楼全部办理了房屋所有权证和土地使用权证，包含本案的302房，当时两原告亦未提出任何异议。2007年该302房屋由法院拍卖，两原告也未提出异议。2013年被告与李小芳也就是该案的302房屋因房屋买卖合同纠纷案，原告就该案还出庭作为证人，按说两原告是知晓的，如该302房屋系两原告所购买，其就应提出案外异议或者提起诉讼，显然原告所诉是歪曲事实的，也已超过诉讼时效。综上所述，原告所诉纯属歪曲事实，无理取闹，应驳回两原告的诉讼请求，同时追究两原告虚假诉讼的法律责任。 经审理查明，1998年初，经案外人李福志介绍，原告胡杨忠与被告胡志祥口头约定原告胡杨忠以93800元的价格购买被告胡志祥自建的302房。之后，原告胡杨忠陆陆续续向被告胡志祥支付了80000元购房款，被告胡志祥向原告胡杨忠交付了该房，原告胡杨忠对该房进行装修后即入住。2000年3月14日，被告胡志祥为该套房屋补办了登记手续并登记在自己的名下，该房不动产权证号为湘（2019）宜章县不动产权第0003314号。2005年11月18日，被告胡志祥向原告胡杨忠补写了一张《收条》，其中载明“今收到胡阳忠买房款人民币捌万元正，下欠壹万叁仟捌百元正”。原告胡杨忠居住该房屋期间，被告胡志祥为原告胡杨忠办理了电表开户，原告以户主名义缴纳了该房屋的水费、电费、收视费等。剩余13800元房款，原告胡杨忠至今未付。 另查明，由于被告胡志祥未向案外人邝光华返还借款，邝光华向本院提起诉讼后本院依法作出（2006）宜民一初字第291号民事判决，判令胡志祥向邝光华返还借款。判决生效后，胡志祥未主动履行，邝光华向本院申请强制执行。本院于2007年3月5日公开拍卖302房，后由案外人李小芳购买并在本院协助下于同年6月18日将302房过户至李小芳名下。由于302房之前已被原告胡杨忠占有使用，李小芳遂起诉被告胡志祥、黄丽娥要求解除双方签订的房屋转让协议，本院作出（2013）宜民初字第1421号民事判决，判令解除李小芳与胡志祥、黄丽娥之间的房屋转让协议，被告胡志祥不服该判决，向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院经审理后作出（2014）郴民一终字第404号民事判决，判决：“一、撤销湖南省宜章县人民法院（2013）宜民初字第1421号民事判决；二、驳回被上诉人李小芳的诉讼请求。”李小芳不服（2014）郴民一终字第404号民事判决，向郴州市中级人民法院申请再审，郴州市中级人民法院于2016年10月12日作出（2016）湘10民申21号民事裁定再审本案，郴州市中级人民法院经审理后作出（2017）湘10民再5号民事判决，判决：“一、撤销本院（2014）郴民一终字第404号民事判决；二、维持湖南省宜章县人民法院（2013）宜民初字第1421号民事判决。”（2014）郴民一终字第404号、（2017）湘10民再5号民事判决均认定302房由原告胡杨忠居住。2019年10月23日，案外人李小芳将302房过户至被告胡志祥、黄丽娥名下。原告胡杨忠、杨颖系夫妻，二人居住在302房至今。被告胡志祥与黄丽娥系夫妻关系。 本院认为，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但原、被告经协商已达成口头协议，原、被告之间口头达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告达成口头房屋买卖协议后，原告胡杨忠向被告胡志祥支付了80000元房屋价款，履行了合同的大部分义务，被告将房屋交付给原告胡杨忠、杨颖占有使用，且两原告在302房居住长达二十余年之久，被告并没有对此提出异议，说明被告对两原告占有使用302房的行为表示认可，应认定原、被告之间的房屋买卖合同已成立并生效，该合同应继续履行，根据交易习惯，被告胡志祥、黄丽娥在原告胡杨忠支付房款后应及时将302房的产权登记在原告胡杨忠名下，故本院对原告请求两被告协助将该302房屋的产权过户登记至两原告名下的诉讼请求予以支持。对于原告请求确认302房归两原告所有的诉讼请求，根据物权法的规定房屋所有权的设立、变更以行政机关登记为准，故本院对原告请求确定302房归其所有的诉讼请求不予支持。被告胡志祥、黄丽娥辩称原告未依约支付房款，未提供相应证据证实，应承担举证不能的不利后果。对于剩余13800元房款未付清的问题，本院认为就目前证据尚不能认定原、被告之间对此作何约定，但原告胡杨忠已向被告胡志祥支付了约85%的房屋价款，且被告胡志祥向原告胡杨忠交付了房屋，双方实际履行了涉案房屋买卖合同的大部分内容，即便原告胡杨忠、杨颖是逾期付款，该行为也不构成根本性违约，被告胡志祥、黄丽娥可另行提起诉讼予以主张。案经本院调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告胡志祥、黄丽娥在本判决生效后十日内协助原告胡杨忠、杨颖办理宜章县玉溪镇宜兴路16-3号302房（不动产权证号：湘（2019）宜章县不动产权第0003314号）过户登记手续； 二、驳回原告胡杨忠、杨颖的其他诉讼请求。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，诉讼保全费920元，两项合计1945元，由被告胡志祥、黄丽娥负担。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 周 瑞 二〇一九年十二月二十三日 书记员 刘小娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。