上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10494号上诉人(原审被告)：曹玉明，男，1966年11月6日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：杨伟，男，1981年3月23日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：李国东，上海申骏律师事务所律师。原审第三人：谢勇，男，1976年6月24日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上诉人曹玉明因与被上诉人杨伟、原审第三人谢勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹玉明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨伟一审全部诉请。事实与理由：曹玉明虽然在履行《房屋租赁合同》过程中存在拖欠租金的情况，但系因隔壁邻居装修时造成租赁房屋漏水，并导致曹玉明经济损失。曹玉明已将此情况告知杨伟，但杨伟和隔壁邻居协商后并未对曹玉明作出赔偿，双方还因此发生了肢体冲突并致曹玉明入院治疗。此外还存在租金上涨、不配合租客办理居住证等问题未解决，故曹玉明拒付房租有合法正当的理由。杨伟辩称，不同意曹玉明的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谢勇述称，其不发表意见。杨伟向一审法院起诉请求：1、判令解除杨伟、曹玉明就位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令曹玉明立即将系争房屋按合同约定返还杨伟，并结算其使用期间的公共事业费用；3、判令曹玉明支付自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4、判令曹玉明支付延期支付租金的滞纳金(自2018年11月16日起至实际支付之日止)；5、判令曹玉明支付违约金人民币7,300元(以下币种均为人民币)。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为杨伟。杨伟(甲方、出租方)与曹玉明(乙方、承租方)在案外人上海太平洋房屋服务有限公司的居间下介绍签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年12月1日起至2023年2月14日止；租金为每月6,500元，按3个月为一期支付，第一期租金为2018年2月1日至2018年4月30日的租金，乙方应于2017年12月3日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方承担违约责任；乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付定金6,500元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金；乙方需支付给甲方的租赁保证金共计6,500元；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍；其他约定：前三年月租金为6,500元，第四年月租金为7,000元，第五年月租金为7,500元。合同另对双方其他权利义务作出约定。2017年11月30日，杨伟向曹玉明出具委托书，委托曹玉明办理系争房屋的租赁装修以及煤气事宜，委托时间自2017年12月1日起至2023年2月14日止。2017年12月1日，杨伟将系争房屋交付曹玉明使用。同年12月29日，杨伟与曹玉明就系争房屋租赁事宜签订《补充协议》一份，协议载明因曹玉明违反租房合同约定，今协商解决，根据原先合同租价款上涨800元，现租金前三年每月7,300元，第四年租金涨为7,800元，第五年租金涨为8,300元。此后，曹玉明支付租金至2018年10月31日，后未再支付租金。2018年11月16日，杨伟以EMS快递方式向曹玉明发出律师函向曹玉明催讨租金，曹玉明确认收到上述函件。杨伟另通过微信方式要求曹玉明支付租金，曹玉明通过微信回复称关于系争房屋内的问题必须解决，主要包括租金上涨、房屋漏水、不配合租客办理居住证等问题，并表示待上述问题解决后才愿意支付房租。后因杨伟多次催讨租金未果，故起诉来法院。一审法院另查明，2019年1月11日，曹玉明与谢勇签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋转租给谢勇，租赁期限为4年，自2019年2月1日起至2023年1月31日止。目前谢勇居住在系争房屋内。一审法院认为，杨伟与曹玉明签订的《房屋租赁合同》及补充协议均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。曹玉明辩称补充协议并非其自愿签订，缺乏依据，法院不予采信。合同签订后，杨伟将系争房屋交付曹玉明使用，曹玉明理应按约支付租金，但曹玉明自2018年11月起未再支付租金，且经杨伟催告后仍未支付，其行为显属违约。曹玉明辩称因系争房屋存在漏水问题，其有权拒付租金的意见，缺乏依据，法院不予采信。此外，根据合同约定，曹玉明须经杨伟书面同意方可将系争房屋转租他人，虽然杨伟向曹玉明出具了委托书，但该委托书并无授权曹玉明转租系争房屋的意思表示，故曹玉明关于委托书具有同意转租的意思表示的抗辩意见，法院不予采信，曹玉明未经同意擅自转租的，亦属违约。综上，杨伟要求解除与曹玉明签订《房屋租赁合同》及补充协议，符合合同约定，法院予以支持。合同的解除时间以曹玉明收到法院送达的杨伟起诉状副本之日即2019年3月7日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。谢勇应从系争房屋内迁出，由曹玉明将系争房屋返还杨伟。至于谢勇与曹玉明之间的纠纷，可另行解决。关于公共事业费，因杨伟未能明确该费用的具体金额以及要求曹玉明承担该费用的依据，法院对此不予支持。关于租金，曹玉明应向杨伟支付2018年11月至合同解除之日止的租金，此后曹玉明仍未将系争房屋返还杨伟的，则应按照补充协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于押金，曹玉明称其已付杨伟押金数额为7,300元，但杨伟表示其仅收到曹玉明的押金为6,500元，曹玉明未能就其主张的7,300元押金金额进行举证，故法院采信杨伟的意见，确认曹玉明支付的押金为6,500元。合同解除后，杨伟应将收取的押金6,500元返还曹玉明。关于违约金，因曹玉明违约，杨伟主张违约金符合合同约定，可予支持。至于杨伟主张的延期支付租金滞纳金，因法院对其主张的违约金已予以支持，该违约金足以弥补杨伟的损失，故对杨伟的该项诉请，法院不再支持。一审法院据此作出如下判决：一、确认杨伟与曹玉明签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁合同关系及补充协议于2019年3月7日解除；二、谢勇应于判决生效之日起十日内从位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号的房屋内迁出；三、曹玉明应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号的房屋返还给杨伟；四、曹玉明应于判决生效之日起十日内支付杨伟自2018年11月1日起至2019年3月7日止的租金30,840元；五、曹玉明应于判决生效之日起十日内支付杨伟自2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(以每月7,300元的标准计算)；六、曹玉明应于判决生效之日起十日内偿付杨伟违约金7,300元；七、杨伟应于判决生效之日起十日内返还曹玉明押金6,500元；八、杨伟的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。杨伟与曹玉明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。曹玉明称履约过程中存在租金上涨、房屋漏水、不配合租客办理居住证等问题，故在上述问题解决之前曹玉明有权拒付租金，对此本院认为，支付租金为承租人在履约过程中应付的主要义务，而曹玉敏所称拒付租金的理由，均不符合合同及法律规定。且根据双方《房屋租赁合同》约定，未经杨伟同意，曹玉明不得将系争房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人。曹玉明未经杨伟许可擅自将系争房屋转租给谢勇，违反了《房屋租赁合同》的约定，构成违约。曹玉明称转租他人的情况杨伟明知且同意，但未提供证据予以佐证，本院对此不予采信。曹玉明擅自将系争房屋转租且欠付租金，违约情形明确，一审法院据此支持杨伟关于合同解除、返还房屋、支付欠付租金、房屋占有使用费及违约金等诉请，并无不当，应予维持。综上所述，曹玉明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹玉明负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇一九年十二月十三日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……