海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终1008号   上诉人（原审原告、申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇东风路21号。   法定代表人：孙恒保，该公司董事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社。住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇中心大道81号。   法定代表人：蒲为寿，该联社理事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：琼海市农村信用合作联社。住所地：海南省琼海市嘉积镇金海路210号。   法定代表人：文博，该联社理事长。   以上三上诉人共同委托诉讼代理人：冯国煌，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈湘，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：董超群，女，1983年1月21日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区塘溪镇黄岭。   被上诉人（原审被告、被执行人）：文昌永丰投资有限公司。住所地：海南省文昌市清澜开发区。   法定代表人：柳多清，该公司董事长。   上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信社）因与被上诉人董超群、文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼96民初31号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开对本案进行了询问。上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的共同委托诉讼代理人冯国煌，被上诉人永丰公司的法定代表人柳多清到庭参加了询问。被上诉人董超群经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人董超群提出执行异议的位于海南省文昌市××区房屋（以下简称案涉房屋）可继续执行；2.依法判令各被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、被上诉人董超群与永丰公司签订的《文昌市商品房买卖合同》是没有经过房管局网签备案确认的正式合同，且董超群与永丰公司在房屋买卖过程中均存在重大过错。首先，被上诉人董超群购买案涉房屋存在重大过错。其一，董超群在购房时有义务到房管部门查询案涉房屋的权利状况，但其在未查询案涉房屋的抵押担保状况的情况下，就与永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案。其二，被上诉人董超群未将购房款支付到房屋买卖合同约定的监管账户，而是将购房款支付到永丰公司文昌天成分公司账户上。其次，被上诉人永丰公司存在重大过错。永丰公司私自对外出售已抵押给上诉人的抵押物，且为规避上诉人的监管，未将房屋销售款依贷款合同约定汇入指定监管账户，属于严重的不诚信行为。二、一审法院认定被上诉人董超群合法占有案涉房屋属于认定事实错误。首先，案涉房屋已抵押给上诉人，并且已办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，而且受让人也未代为清偿债务消灭抵押权，不符合《中华人民共和国物权法》所规定的物权有效变动条件，不能产生权属转移。其次，被上诉人董超群在案涉房屋未达到交付使用的条件下仍恶意装修且入住，不属于合法占有。三、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误，董超群对案涉房屋提起的执行异议不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的构成要件。执行异议和复议规定第二十九条的规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便上诉人对该房屋享有担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。既然该条的立法目的是基于对消费者生存权的维护，那么该条第二项规定的“买受人名下无其他应于居住的房屋”并非狭隘地仅指在案涉房屋所在地没有其他房屋，而至少应包括在买受人户籍所在地或者经常居住地是否有其他用于居住的房屋。本案中，董超群未出示其在户籍所在地无其他用于居住的房屋的证明以及海南省文昌市以外的其他市县无其他用于居住的房屋的证明。因此，一审法院仅以董超群在海南省文昌市无其他住房而驳回上诉人的诉讼请求不符合执行异议和复议规定的立法目的。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   董超群未提交书面答辩意见。   永丰公司辩称，董超群已经支付了案涉房屋的全部购房款，永丰公司也已将案涉房屋交付给董超群。   文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社向一审法院起诉请求：1.判令文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对董超群提出执行异议的案涉房屋可继续执行；2.判令董超群承担一审案件受理费。   一审法院认定事实：永丰公司开发的天成国际项目位于文昌市××区北侧地段，在具备商品房预售许可证的情况下，2015年5月11日，永丰公司文昌天成分公司与董超群签订《商品房认购凭证》，后董超群与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》，未载明签约时间，约定董超群购买案涉房屋，该房屋的建筑面积为47.28平方米，单价为每平方米4087.65元，总金额193264元，董超群应于合同签订时一次性付款（含定金），并约定永丰公司应于2015年12月31日前将该房屋交付使用。同时，董超群与永丰公司文昌天成分公司签订了《房屋委托装修合同》，装修款为56736元，定于同年12月31日交付。2015年5月26日前，董超群分别支付定金100000元、购房款93264元和装修款56736元，共计250000元。董超群已入住该房屋，且董超群在海南省文昌市无其他用于居住的房屋。永丰公司于2012年即取得商品房预售许可证，之后更换过预售许可证。   一审法院另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的借款，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社申请对天成国际项目进行诉前财产保全，一审法院于2018年9月14日作出（2018）琼96财保27号、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案案涉房屋）。董超群以一审法院查封的案涉房屋属其所有为由提出异议，一审法院作出（2018）琼96执异212号执行裁定：中止对案涉房屋的执行。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社遂向一审法院提起本诉。   另，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间的金融借款纠纷案件正在审理之中[案号：（2018）琼96民初227、228号]。因文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社申请诉前财产保全对天成国际项目进行查封的房屋众多，故天成国际小区众多购房业主提起执行异议而产生的申请执行人执行异议之诉案件众多，本案系其中一宗案件。   一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点是：文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对董超群提出执行异议的案涉房屋可否继续执行。董超群与永丰公司之间就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》真实、合法有效，应属于有效合同。永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11-12月二次办理抵押他项权利登记，董超群与永丰公司就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是在抵押登记之后，但董超群作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社明知永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任永丰公司对外出售房屋，故董超群购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社在永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司购房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由董超群承担。根据执行异议和复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，董超群对案涉房屋享有的物权期待权完全符合以上规定的条件，同时没有证据显示董超群在当地拥有两套住房，其所拥有的物权期待权能够排除文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社金钱之债的执行。综上所述，天成国际项目虽然尚登记在永丰公司名下，但案涉房屋已由董超群合法购买，其享有足以排除强制执行的民事权益，故文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社主张许可对案涉房屋的执行缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的诉讼请求。一审案件受理费4165.28元，由文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社负担。   本院二审查明：文昌农商行与永丰公司于2013年3月27日签订合同编号为文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额4900万元，并于同日签订了文昌联社2013年抵字第16号《抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9405.05平方米国有土地以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了在建工程抵押登记（第一顺位），2013年4月17日办理了土地使用权他项权利登记（第一顺位）。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行以永丰公司、韩雄光、易翠金、韩永光、韩子健、陈燕霞为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年4月18日作出（2018）琼96民初228号民事判决，判决：一、永丰公司应于该判决发生法律效力之日起十日内偿还文昌农商行贷款本金28732442.53元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日的利息为8031975.75元，2018年9月27日起的利息以拖欠的28732442.53元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；二、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以永丰公司提供的抵押物即其名下位于文昌市××区北侧地段“天成国际”项目未销售的房产及土地使用权（土地使用权证号：文国用[2006]第W0302300号）折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿；三、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以易翠金持有的永丰公司2250万股股权以及韩永光持有的永丰公司250万股股权折价或者以拍卖、变卖上述质押物所得价款优先受偿；四、韩雄光等五人对永丰公司所提供的判决第二项的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿上述第一项债务部分承担连带清偿责任；五、韩雄光等五人在承担连带保证责任后，有权向永丰公司追偿；六、驳回文昌农商行的其他诉讼请求。文昌农商行不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日作出（2019）琼民终377号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司于2015年11月9日签订合同编号为文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额5000万元。同日签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日依法办理了土地使用权他项权利登记（第二顺位），2015年11月24日办理了在建工程抵押登记（第二顺位）[他项证书编号：文他项（2015）第W15281号；在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号]。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社以永丰公司、柳多清、易翠金、韩永光等为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年6月19日作出（2018）琼96民初227号民事判决。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不服一审判决，向本院提起上诉。目前该案尚未审理终结。   再查明，2015年5月11日，董超群通过董雪峰以POS机刷卡的方式向永丰公司文昌天成分公司支付100000元购房定金；2015年5月26日，董超群通过银行转账的方式向永丰公司文昌天成分公司支付93264元的购房款。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社请求对案涉房屋继续执行，故本案的争议焦点为董超群对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，根据已经查明的案件事实，永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3月-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，抵押给文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社。虽然董超群与永丰公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同是在文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社办理抵押他项权利登记之后，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，支付了全部或者大部分款项的消费者的权益优先于抵押权，而执行异议和复议规定第二十九条的规定又是对前述“支付了全部或者大部分款项的消费者”所应具备条件的具体规定，故判断董超群对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应分析董超群对案涉房屋提起的执行异议是否符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。   执行异议和复议规定第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，董超群与永丰公司签订了《文昌市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。虽然该《文昌市商品房买卖合同》没有办理网签备案，但网签备案属于房产管理部门的一种行政管理手段，《文昌市商品房买卖合同》是否办理网签备案不影响其效力。虽然该《文昌市商品房买卖合同》没有签署日期，但结合已经查明的案件事实可知，2015年5月11日，董超群通过董雪峰以POS机刷卡的方式向永丰公司文昌天成分公司支付100000元购房定金；2015年5月26日，董超群通过银行转账的方式向永丰公司文昌天成分公司支付93264元的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，可以推定该合同成立时间在2015年5月26日之前。又因为一审法院查封案涉房屋的时间为2018年9月14日，故董超群与永丰公司已在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据前述已经查明的案件事实，董超群已向永丰公司支付了案涉房屋的全部价款。董超群并无法定或约定的义务将购房款支付到文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间约定的监管账户中，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社关于董超群没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付购房款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。再次，董超群购买案涉房屋是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，且其名下在文昌市亦无其他用于居住的房产。上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对上述购房事实亦无异议。综上，被上诉人董超群对案涉房屋提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，故其对案涉房屋享有的民事权益可以对抗上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对案涉房屋享有的抵押权，也即董超群对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，董超群对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4165.28元，由上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社共同负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 夏伟伟   审 判 员 林秋婷   审 判 员 赵 晖     二○一九年十二月二十三日   法官助理 徐欣瑞   书 记 员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》   第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。   第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。   第三条建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。   第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。   第五条本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。