河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21677号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室，统一社会信用代码：914101006609035556。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴慧娟，女，1978年2月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司（以下简称“怡商置业”）因与被上诉人吴慧娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡商置业上诉请求：1、一审判决上诉人按购房款（3682914元）的日0.06‰向被上诉人支付违约金（暂计算至2019年6月14日已高达232465.53元），违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由上诉人给予被上诉人适当补偿；2、一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求二审法院依法改判；3、一审法院判决上诉人于判决生效之日起15日内为被上诉人提供办理商品房所有权转移登记所需资料无事实与法律依据，请求二审法院依法改判；4、本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且上诉人一直积极办理并主动采取了补偿措施，被上诉人也并没有因上诉人未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由上诉人给予被上诉人适当补偿。本案中，上诉人未在规定期限内办理房屋产权初始登记是因为郑东新区国土资源局与郑东新区规划局两个部门步调不一致，国土资源局限期开发要求紧迫，而规划审批缓慢，最终使得规划局关于车位数量提出规划变更时，上诉人早已按国土资源局限期开发要求将车位实际建设完成，数量无法变更，不符合规划变更所致。而郑东新区又是于2012年底才开始实施规划复核验收这一新政策的，因该政策的实施，使得上诉人因车位实际建设不符合规划部门规划变更要求，未能通过规划部门的规划复核验收，造成了上诉人不能及时办理房屋权属初始登记。这一问题出现后，上诉人积极与规划部门协商解决办法，但一直得不到规划部门的答复，导致拖延至今。但是目前通过上诉人的多方努力，2018年1月3日郑东新区管委会召开规划专题会议通过了郑州怡商花园式商务会馆建设机械式停车楼弥补停车位建设不足的问题这一方案，现阶段机械停车位建设工程已经建设完成并通过规划复核验收，目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已经受理并开始实测，房管部门完成实测等程序后即可完成产权登记达到办证条件。此外，双方的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项中双方约定“出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区划布局所作出的变更，不构成违约”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项中双方约定“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。根据客观事实和双方合同约定，本案中被上诉人未在规定期限内取得房屋权属证书是存在一定的客观原因的，非为上诉人的责任。根据一审认定的事实，上诉人不但积极协调解决办证问题，还积极主动地采取了现金补贴的方式补偿本案所涉项目业主。根据一审认定的事实，上诉人已按合同约定及时向被上诉人交付了房屋，被上诉人予以接收并实际占有使用，被上诉人对房屋所有权的占有、使用、收益、处分等权利均不受影响，一审中被上诉人也没有提交任何证据证明其产生了实际损失。被上诉人并没有因上诉人未办理初始登记产生任何实际损失。一审法院根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑上诉人的违约原因、违约时间、可能造成的损失等因素后认定被上诉人请求的违约金过分高于上诉人造成的损失，判决上诉人按购房款（3682914元）的日0.06‰向被上诉人支付自2016年7月27日起至上诉人实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料之日止的违约金。但是上诉人根据一审法院判决违约金计算标准计算：截止2019年6月14日上诉人需支付的违约金就已高达232465.53元。本案上诉人报送的材料只有小部分手续不完善，并且即使上诉人没有办理初始登记影响了被上诉人申请房屋所有权证的权利，被上诉人的损失也不可能有如此之巨。所以上诉人认为一审法院酌定被上诉人承担的违约金仍旧过高，并且明显超过了被上诉人实际损失的30%，超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金的最高限。上诉人基于被上诉人取得产权证书迟延是因客观因素所致，且被上诉人没有因此产生任何实际损失，请求二审法院改判由上诉人给予被上诉人适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自被上诉人向上诉人提交书面转移登记申请书届满15日起计算。商品房产权初始登记不是被上诉人的权利，商品房转移登记才是被上诉人的权利，根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定上诉人在被上诉人提出产权转移登记书面申请15日内有配合其办理商品房产权转移登记的义务，然而被上诉人并没有向上诉人申请，所以被上诉人在其自己申请商品房转移登记前无权要求上诉人支付违约金，因为此期间被上诉人未取得不动产证不是上诉人原因造成的。因此本案即使计算违约金也应自被上诉人向上诉人提交书面转移登记申请书届满15日起计算，并且被上诉人应当提交其向上诉人提交过书面申请的证据。所以一审法院遗漏审查上述事实判决上诉人自2016年7月27日开始支付违约金系认定事实错误。三、目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，上诉人已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。四、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，本案中上诉人还未取得商品房初始登记，不符合转移登记的条件，被上诉人请求上诉人15日内为其提供办理商品房所有权转移登记由上诉人提供的资料没有事实和法律依据，因此上诉人请求贵院依法改判驳回被上诉人请求提供办理转移登记资料的诉讼请求。五、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。并且如本案一审判决生效，全部业主均将参照本案判决结果请求高额违约金，这将使得上诉人有不堪重压而破产的风险，届时协调办证事宜也将被搁置，这会进一步损害广大业主的权益引起广大业主不满有可能会引发群体性事件，造成不良社会影响，这是上诉人最为担心的，希望二审法院予以综合考虑。吴慧娟辩称：一审法院基于双方的合同约定判决上诉人怡商置业承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。怡商置业声称被上诉人没有损失，显然不符合实际。怡商置业收取被上诉人的购房款后，却迟迟不为被上诉人办理房屋权属证书，造成被上诉人的物权权利难以实现，对被上诉人已经造成了重大损失。怡商置业未按照行政机关的规划要求进行建设，导致怡商置业未取得房屋权属证书，而非如怡商置业所称的其建设完工后，行政机关提出了规划变更。怡商置业将责任推给行政机关显然是在颠倒黑白。一审法院在判决时已经考虑了怡商置业违约的客观原因，将违约金计算标准下调至万分之0.6，怡商置业仍认为违约金过高的主张没有法律和事实依据。二、怡商置业对被上诉人的补贴系怡商置业履行合同的行为，与怡商置业应当承担的违约责任没有关系。怡商置业在销售房屋时，向购房者承诺成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金，并向购房者出具了书面的文件。怡商置业是基于该合同对部分业主进行了补贴，该项补贴与怡商置业应承担的违约责任没有关系。并且怡商置业也并未实际履行补贴义务，甚至在被上诉人起诉怡商置业办证违约后，怡商置业将被上诉人排除在享受补贴业主之外，对被上诉人进行打击报复。怡商置业将不相关的两者混为一谈，目的是为了逃避承担责任。三、上诉人刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。一审法院判决上诉人应当自2016年7月27日起向被上诉人支付违约金起点认定正确。四、上诉人请求违约金应在2019年9月5日终止计算与支付没有事实和法律依据。根据法律规定，不动产登记机构不论是否受理首次登记的材料，都会书面告知申请人。上诉人提交的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》与本案没有关联，不能证明上诉人已实际报送初始登记资料，或报送资料齐全已被不动产登记部门受理。五、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决上诉人自2016年7月27日起支付违约金符合客观情况。六、其他被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷相同系列案件已经由郑州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。综上所述，被上诉人虽然认为一审判定的违约金计算标准过低等，但基于快速解决纠纷等考量并未上诉，上诉人怡商置业的上诉请求与理由根本不能成立，因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴慧娟向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2015年8月31日起至实际履行日止），暂计509347元（2015年8月31日起至2019年6月14日止，共计1383天）；2、判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月22日，原告与怡商置业签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××号。约定金额共3682914元，约定付款时间2013年12月22日，付款方式为商业贷款；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2015年6月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延。被告怡商置业应当在2015年8月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，原告向怡商置业缴纳购房款，怡商置业并向原告开具发票。原告提交的票据显示：原告于2014年3月7日购房款交纳完毕。被告于2015年7月16日将涉案房屋交付给原告。截至庭审日，被告仍未办理完成房产初始登记手续。一审法院另查明，针对同一被告同一物业的房屋买卖合同纠纷案件，郑州市中级人民法院曾于2018年5月7日作出（2018）豫01民终3941号民事判决书，该判决将违约金标准由日万分之一调整为日万分之0.6。一审法院受理后，经多次调解未果。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。关于原告请求的违约金，郑州市中级人民法院生效判决已经对违约金标准作出认定，本案亦参照该标准予以支持。对于被告辩称超过三年诉讼时效期间的违约金不应支持，本案中，原告请求被告支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，由于违约金是随着违约事件连续产生的，是一种继续性债权，双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月31日前，故2015年9月1日至2016年7月26日（原告于2019年7月26日起诉）期间的违约金已超过三年的诉讼时效期间，故对被告该辩称，一审法院予以采信。故被告应以总购房款为基数按照日0.06‰支付原告自2016年7月27日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金。关于原告请求判令被告于15日内为原告提供办理房屋所有权转移登记由其提供的所需资料，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州怡商置业有限公司以总购房款3682914元为基数按日0.06‰支付原告吴慧娟自2016年7月27日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清；二、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；三、驳回原告吴慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8894元，减半收取4447元，由原告吴慧娟负担647元，被告郑州怡商置业有限公司负担3800元。本院二审期间，上诉人怡商置业提交郑州市郑房测绘队2019年9月5日向怡商置业出具的房产测绘收件回执单、房产测量通知各一份，拟证明目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已经于2019年9月5日受理并开始实测。上诉人已于2019年9月5日完成商品房买卖合同附件四第六条第一项的资料报送义务，即将产权登记资料报送至房管局，本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。吴慧娟认为，该证据与本案没有关联性。该证据仅能证明怡商置业委托了相关机构进行房地产实测。该证据并非不动产登记机关出具的书面受理通知书，不能够证明怡商置业按照合同约定向相关部门提交了房屋权属初始登记的资料或者是该资料已被相关部门受理。吴慧娟未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，吴慧娟与怡商置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，怡商置业应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，但截止一审开庭之日怡商置业仍未办理完成房产权属登记手续，怡商置业构成违约，其应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当，怡商置业认为一审判决违约标准过高，要求给予吴慧娟适当补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，怡商置业应当根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。怡商置业二审提交的《房产测绘收件回单》、《房产测量通知》不足证明其向相关部门报送涉案商品房权属首次登记资料并被受理的时间，本院不予采信。因目前怡商置业就房屋权属首次登记尚未完成，吴慧娟要求判决怡商置业于15日内为其提供办理商品房所有权转移登记所需资料，尚不具备履行条件，故本院不予支持。综上所述，怡商置业的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文表述不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25705号民事判决；二、郑州怡商置业有限公司于本判决生效后十日内向吴慧娟支付违约金（以购房款3682914元为基数，按日利率0.06‰自2016年7月27日起计算至被告郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止）；三、驳回吴慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8894元减半收取4447元，由吴慧娟负担647元，郑州怡商置业有限公司负担3800元。二审案件受理费4447元，由郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十日书记员  白雪岩