广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24510号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓梦真，女，汉族，1992年8月21日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市丰回文化创意有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海乐社区41区甲岸西路10栋102，统一社会信用代码91440300MA5F766Y0R。法定代表人：周华康，总经理。委托诉讼代理人：王纳，广东格祥律师事务所律师。上诉人邓梦真因与被上诉人深圳市丰回文化创意有限公司（以下简称丰回文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019)粤0306民初5100号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。邓梦真上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二、三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付租金及违约金；三、撤销一审判决第五项，依法改判被上诉人向上诉人退还保证金17800元。四、撤销一审判决第六项，依法改判被上诉人向上诉人退还入场费人民币58000元；五、判令被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。丰回文化公司答辩意见：请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求。邓梦真向一审法院起诉请求：一、丰回文化公司向邓梦真退还保证金17800元、房屋租金8500元、综合管理费800元，装修押金2000元、入场费58000元，以上合计87100元；2、丰回文化公司承担本案诉讼费、公告费、保全费等。丰回文化公司向一审法院反诉请求：1、没收履约保证金17800元；2、邓梦真支付2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金11516.13元、综合管理费541.94元，合计120058.07元；3、邓梦真支付2018年10月的租金8500元以及应付未付产生的违约金4437元（以8,500为标的，按照0.3%/日的标准自2018年10月6日起暂计算至2019年3月29日，应计算至邓梦真实际支付之日止），合计12937元；4、邓梦真赔偿丰回文化公司拆除清理费用5000元（将商铺复原，拆除邓梦真软装及硬装费用）；以上合计47795.07元；5、邓梦真承担诉讼费。在审理过程中，丰回文化公司增加以下诉讼请求：邓梦真注销涉案商铺上的法人注册。一审法院认定事实及一审法院认为：双方有争议的事项为第八项至第十六项，其他事项无争议。一、签订合同时间：2018年7月21日，邓梦真（乙方）与丰回文化公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于深圳市宝安区新安街道甲岸路安乐二街合同编号为A9（1），分摊后面积约为50平方米。二、房屋用途：经营奶茶店。三、租赁期限：自2018年7月21日起至2021年7月20日止，租金从2018年9月1日起计算，综合管理费从2018年9月1日起计算。四、租赁面积、价格：房屋面积50平方米，月租金按170元/平方米计算，即月租金8500元；综合管理费按8元/平方米计算，即月综合管理费400元。五、租金缴纳时间：乙方须于每月5日前向甲方交纳当月租金、综合管理费8900元。六、租赁保证金：邓梦真支付了履约保证金17800元。七、合同第四条第4-4项约定：履约保证金用于约束乙方认真执行合同，若乙方有违背本合同及甲方有关《物业管理制度》规定的行为，甲方可对其进行处罚，处罚的款项在乙方履约保证金中扣除。第4-5项约定，除非本协议另有约定，乙方不可将所缴纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用。履约保证金作为合同执行的经济保证，如因乙方原因不能继续履行合同的或者因乙方原因导致合同解除的，甲方将不予退还。合同第十一条第11-3条约定，未经甲方同意，乙方单方面终止合同的，甲方有权追回优惠期（免租期）的租金并没收履约保证金。八、关于保证金17800元是否应当退还的问题。邓梦真主张丰回文化公司在承诺的园区配套设施未及时完善，且园区未按约定在2018年10月12日开放，未达到被告承诺的顾客人流量，园区存在安全隐患，邓梦真遂于2018年10月31日发函向被告提出解除租赁合同。邓梦真提交主张系2018年10月20日的视频，拟证明大楼有整块玻璃掉落的情况，提交主张系2018年10月25日的视频，拟证明大楼仍在装修，存在安全隐患的问题，且直到2018年10月12日园区仍未对外开放的事实。邓梦真确认双方并未明确约定园区开发日，仅口头约定为2018年10月12日。丰回文化公司不予认可视频的真实性、合法性与关联性，不予认可双方有口头约定园区开发日。一审法院认为，邓梦真未能提交有效证据证明丰回文化公司未在约定期间开放及其他导致合同目的无法实现的违约事实，故其单方终止租赁合同并请求丰回文化公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。丰回文化公司主张依照双方租赁合同的约定无需退还履约保证金17800元，一审法院予以采纳。九、关于房屋租金8500元、综合管理费800元退还的问题。邓梦真、丰回文化公司双方均确认邓梦真缴纳了租金8,500元及综合管理费800元，邓梦真主张园区未按约定开放且丰回文化公司于2018年10月底才取得消防备案，要求退还已缴纳的租金及综合管理费。一审法院认为，双方签订的租赁合同第6-1条约定，甲方同意在经营铺位交付使用之前对场地进行统一装修，乙方应在本合同签订之日起10日内开始对场地进行内部装修，甲方给予乙方41日的装修期限，即从2018年7月21日至2018年9月1日。邓梦真提交的收据显示邓梦真于2018年7月21日缴纳了2018年9月份的租金8900元（含综合管理费400元），邓梦真已经实际使用涉案房屋并进行装修，应当按约定支付房屋租金及综合管理费，故邓梦真的该项诉求，一审法院予以驳回。十、关于装修押金的退还问题。邓梦真、丰回文化公司双方均确认邓梦真于2018年8月11日交付了装修押金2000元，丰回文化公司应当予以退还。十一、关于入场费的退还问题。邓梦真、丰回文化公司双方均确认邓梦真支付了入场费58000元，丰回文化公司主张该笔费用为租赁合同第六条第6-1项约定的“甲方同意在经营铺位交付使用前对场地进行统一装修，但装修费用由乙方按分摊面积比例及位置收取”，一审法院认为，涉案租赁合同为双方真实意思的表示，邓梦真单方终止租赁合同，其请求丰回文化公司退还58000元，一审法院不予支持。十二、关于2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金、综合管理费的问题。邓梦真无正当理由单方终止合同，丰回文化公司请求邓梦真按照租赁合同的约定支付2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金，一审法院予以支持，即邓梦真应当支付丰回文化公司上述期间的租金8500元+8500元÷30天×11天=11616.67元，丰回文化公司请求11516.13元，一审法院予以支持。丰回文化公司请求上述期间的综合管理费541.94元，一审法院不予支持。十三、关于2018年10月份的租金以及违约金问题。邓梦真于2018年10月31日向丰回文化公司发送解除租赁合同告知函，邓梦真应当支付丰回文化公司2018年10月份的租金8500元，鉴于双方约定的逾期缴纳租金违约金日千分之三的标准过高，一审法院调整为邓梦真以8500元为基数按照日万分之五的标准支付丰回文化公司自2018年10月6日起至款项实际清偿之日止的逾期缴纳租金违约金。十四、关于拆除清理费用的问题。丰回文化公司主张因清除涉案房屋遗留的装修产生清除费用5000元，并提交收据予以证明。邓梦真不予认可。一审法院认为，丰回文化公司未能提交有效证据证明其主张，故丰回文化公司关于请求邓梦真承担清除费用5000的诉求，一审法院不予支持。十五、关于注销涉案商铺法人注册问题。丰回文化公司请求邓梦真注销涉案商铺上的法人注册信息，一审法院予以支持。十六、其他应说明事项。丰回文化公司提交房地产证证明涉案物业权利人为黄三河。一审法院判决：一、丰回文化公司于判决生效之日起十日内退还原告邓梦真装修押金2000元；二、邓梦真于判决生效之日起十日内支付丰回文化公司2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金11516.13元；三、邓梦真于判决生效之日起十日内支付丰回文化公司2018年10月份的租金8500元及违约金（违约金以8500元为基数，按照日万分之五的标准自2018年10月6日起计算至款项实际清偿之日止）；四、邓梦真于判决生效之日起十日内注销涉案商铺的法人注册信息；五、丰回文化公司无需退还邓梦真履约保证金17800元；六、驳回邓梦真的其他诉讼请求；七、驳回丰回文化公司的其他反诉请求。经本院二审审理查明，原审查明事实部分清楚，本院部分予以确认。双方对原审判决丰回文化公司退还邓梦真装修押金2000元以及邓梦真注销涉案商铺的法人注册信息均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点在于丰回文化公司应否向邓梦真退还保证金及邓梦真主张的入场费，邓梦真应否向丰回文化公司支付租金及违约金。关于丰回文化公司应否向邓梦真退还保证金问题。双方签订的《租赁合同》第4-5项约定，除非本协议另有约定，乙方不可将所缴纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用。履约保证金作为合同执行的经济保证，如因乙方原因不能继续履行合同的或者因乙方原因导致合同解除的，甲方将不予退还。第十一条第11-3条约定，未经甲方同意，乙方单方面终止合同的，甲方有权追回优惠期（免租期）的租金并没收履约保证金。邓梦真主张丰回文化公司在承诺的园区配套设施未及时完善，且园区未按约定在2018年10月12日开放，未达到丰回文化公司承诺的顾客人流量，园区存在安全隐患，于2018年10月31日向丰回文化公司发出《解除合同告知函》，以其租赁店铺所在区域在合同正式订立时并未完成消防、环保等相关审批手续，且该经营区域并非如公司法定代表人之前所宣传并承诺的人流量大等对餐饮店经营的有利因素为由，要求解除租赁合同。本院认为，首先，双方签订的合同并未对园区对外开放时间进行约定，且邓梦真未能提交充分有效证据证明丰回文化公司未在邓梦真主张的约定期间开放，应承担举证不能的法律后果。其次，邓梦真向丰回文化公司发出《解除合同告知函》中并未将园区未对外开放作为其解除合同的理由，与其诉请理由不符，本院不予采纳。再次，邓梦真提交的2018年10月20日以及2018年10月25日的视频不足以证明丰回文化公司存在导致合同目的无法实现的违约事实，且丰回文化公司对此以不予认可，本院不予采纳。综上，邓梦真单方终止租赁合同并要求丰回文化公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，原审判决对此不予支持并无不当，本院予以维持。关于邓梦真主张的入场费退还问题。邓梦真主张支付丰回文化公司入场费58000元。丰回文化公司确认收到该58000元，但主张该费用是依据双方租赁合同第六条6-1项约定所收取的装修费用，该合同约定“甲方（丰回文化公司）同意在经营未交付前统一对场地进行装修，但装修费用由乙方（邓梦真）按分摊比例和位置收取”。本院认为，邓梦真主张该58000元为入场费，但无提交相关证据予以证明，结合双方租赁合同约定，本院采信丰回文化公司关于上述款项为场地装修费用的主张。丰回文化公司并无提交发票等相关证据证明在邓梦真退租前上述款项已全部用于支付装修费用，退一步来说，即使全部款项已用于场地装修，因该场地装修不包含涉案租赁房屋的装修，亦不会因邓梦真退租造成该装修价值损失。根据公平原则，结合双方租赁合同约定的租赁期限及邓梦真实际租赁时间，本院酌定丰回文化公司应返还邓梦真53000元。原审对此处理不当，依法应予纠正。关于邓梦真应否向丰回文化公司支付租金及违约金问题。首先，关于2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金问题。邓梦真无正当理由单方终止合同，丰回文化公司依照《租赁合同》第十一条第11-3条约定，要求邓梦真支付2018年7月21日至2018年8月31日免租期租金，符合合同约定，原审判决邓梦真应当支付丰回文化公司上述期间的租金11616.67元，并无不当，本院予以维持。其次，关于2018年10月份的租金以及违约金问题。邓梦真于2018年10月31日向丰回文化公司发送解除租赁合同告知函，邓梦真应当支付丰回文化公司2018年10月份的租金8500元。鉴于双方约定的逾期缴纳租金违约金日千分之三的标准过高，原审法院调整为邓梦真以8500元为基数按照日万分之五的标准支付丰回文化公司自2018年10月6日起至款项实际清偿之日止的逾期缴纳租金违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人邓梦真的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分，本院予以驳回。原审判决认定事实部分有误，适用法律部分不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5100号民事判决第一至五项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5100号民事判决第六至七项；三、深圳市丰回文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内退还邓梦真53000元；四、驳回邓梦真的其他诉讼请求；五、驳回深圳市丰回文化创意有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费989元（邓梦真已预交），反诉受理费497元（深圳市丰回文化创意有限公司已预交），由邓梦真承担836元，由深圳市丰回文化创意有限公司承担650元，深圳市丰回文化创意有限公司应在本判决生效之日起十日内径付邓梦真153元。二审案件受理费2195元（邓梦真已预交），由邓梦真承担817元，由深圳市丰回文化创意有限公司承担1378元，深圳市丰回文化创意有限公司应在本判决生效之日起十日内径付邓梦真1378元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇一九年十二月十一日书记员 李紫娟（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。