四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1806号 上诉人（原审被告）：牟华如，男，汉族，1971年2月8日出生，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：张旭，四川天称律师事务所律师。一般授权。 被上诉人（原审原告）：马东，男，汉族，1976年3月29日出生，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：樊丽，四川智朗律师事务所律师。 上诉人牟华如因与被上诉人马东房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省利州区人民法院（2018）川0802民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 牟华如上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、原判认定事实错误。案涉租赁合同解除茶楼停业是案外人贺光成所致，被上诉人的经济损失应由贺光成承担。一审没有追加贺光成参加诉讼程序违法。2、原审认定经济损失存在错误。直接按照评估机构对房屋现状装修损失全部判由上诉人承担不当，评估报告没有考虑装修时间、使用年限、火灾损失等因素，不具有客观性。设施设备损失责任划分不当，上诉人书面通知搬离而被上诉人不予搬离，造成的损失应由其自行承担。营业损失认定证据不足。 马东辩称，贺光成是因与牟华如之间的纠纷严重影响被上诉人经营，被上诉人与上诉人之间是租赁合同关系，责任应由出租方承担。装修损失是双方共同委托评估，装修时投入五、六十万，评估几万元，已经亏了。营业收入有记账和分红证实。设施设备是牟华如变卖了，其无权处分。 马东一审诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《租房协议》；2.判令被告赔偿原告各项损失共计688698元。 一审法院审理查明的事实，2014年5月1日，原告马东作为乙方与作为甲方的被告牟华如签订《租房协议》，该协议载明：“.…..甲方自愿将权属于牟华如位于东晟华庭伍幢一层营业房租赁给乙方。经甲乙双方平等协商，达成如下协议，双方共同遵守：一、租赁房屋面积：270平方米。二、租赁期限：即从2014年6月1日起至2016年5月30日止，期限为两年。三、房屋租金、缴纳方式及保证金：（一）租金：1、房屋租金为每月人民币￥17550元，大写人民币：壹万柒仟伍佰伍拾元；2、本协议签订后，乙方即向甲方缴纳陆个月租金……（二）本协议签订后，乙方向甲方缴纳保证金人民币贰万元。大写贰万元整租赁期满，甲方退还保证金……”。 2016年5月30日，原告马东作为乙方与作为甲方的被告牟华如再次签订《租房协议》，该协议载明：“.…..甲方自愿将权属于牟华如位于东晟华庭伍幢一层营业房租赁给乙方。经甲乙双方平等协商，达成如下协议，双方共同遵守：一、租赁房屋面积：150平方米。二、租赁期限：即从2016年6月1日起至2018年5月30日止，期限两年。三、房屋租金、缴纳方式及保证金：（一）租金：1、房屋租金为每月人民币￥16666.66元，大写人民币：壹万陆仟陆佰陆拾陆；2、本协议签订后，乙方即向甲方缴纳陆个月租金……（二）本协议签订后，乙方向甲方缴纳保证金人民币贰万元：￥20000元。大写贰万元正租赁期满，甲方退还保证金……”。 第二次租赁协议约定的租赁期限届满后，原告马东作为乙方与作为甲方的被告牟华如签订落款日期为2018年6月1日的《租房协议》，该协议载明：“.…..甲方自愿将权属于牟华如位于东晟华庭伍幢一层营业房租赁给乙方。经甲乙双方平等协商，达成如下协议，双方共同遵守：一、租赁房屋面积：270平方米。二、租赁期限：即从2018年6月1日起至2020年5月30日止，期限两年。三、房屋租金、缴纳方式及保证金：（一）租金：1、房屋租金为每月人民币￥16666.66元，大写人民币：壹万陆仟陆佰陆拾点陆陆；2、本协议签订后，乙方即向甲方缴纳陆个月租金……（二）本协议签订后，乙方向甲方缴纳保证金人民币贰万元￥20000元。大写贰万元租赁期满，甲方退还保证金……”。 2018年5月17日，原告马东通过中国农业银行账户（卡号：6228……8462）向被告牟华如银行账户（卡号：62×××36）转款支付2018年6月至11月房屋租金10万元。 同时查明，2018年6月29日8时39分，被告牟华如向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警称蜀道茶楼有人求助。民警到达现场后，经了解情况：2018年6月29日8时30分许牟华如到茶楼上班时发现大门被插锁锁住，锁门人系贺光成，系因贺光成与原房产开发商存在经济纠纷，牟华如要求登记备案。 2018年8月1日8时30分，原告马东向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警称东坝东升华庭蜀道茶楼大门被当事人贺兴武锁住，茶楼老板即本案原告马东与当事人发生口头纠纷。民警到达现场后将双方当事人带到派出所协商处理。 2018年8月24日，被告牟华如向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警。民警到达现场后了解，贺光成与澳法丹建筑公司因借款15万元抵押蜀道茶楼门面，由法院裁决为贺光成，现贺光成要收回，双方为此发生争执，牟华如不让门面。 2018年8月25日14时8分，被告牟华如向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警称蜀道茶楼有人闹事。民警到达现场后经了解，系因贺光成与澳法丹建筑公司程川签定抵押借款将现蜀道茶楼门面抵押给贺光成，并通过建设局办理了他项权证，后澳法丹建筑公司又将此房卖给了牟华如（有购买合同，及纳税票据）双方因此房的归属权发生纠纷，贺光成要求此房实际控制人牟华如与其共同收益，但牟华如不同意，贺光成叫了10个左右的小朋友在茶楼大厅练习散打，牟华如待警察到场后以砸吧台烟缸和大厅内花盆等方式将小朋友赶出大厅，警察努力制止，牟华如扬言小朋友如再次进入茶楼，将事情闹大，以此引起政府的重视，民警制止其行为后宣讲法律，要求双方依法维权。 2018年8月26日16时45分，原告马东向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警称东坝蜀道茶楼有人闹事。民警到达现场后经了解，贺光成因与程川有债务关系，于2005年办理了蜀道茶楼所在房屋的他项权证，2006年该房屋的房主牟华如购买了该套房屋，因房屋的产权二人发生争议，贺光成带人到茶楼影响茶楼正常经营。 2018年9月16日14时33分，贺光成向广元市公安局利州区分局东坝派出所报警称蜀道茶楼有人被打。民警到达现场后经了解，2018年9月16日14时许，贺光成及其弟弟一脚将蜀道茶楼的大门蹬开，要求收回蜀道茶楼的房屋，理由是该房子是一个叫澳法丹的人抵押给他的，而现在的经营者马东认为自己将租金如期交付给房屋产权拥有者牟华如，自己的经营合理合法，双方发生纠纷，民警现场调解。 2018年10月10日，本院立案受理原告马东诉被告牟华如房屋租赁合同纠纷一案，同年10月11日，本院向被告牟华如送达该案的起诉状副本等应诉材料。 另查明，2006年2月8日，广元市澳法丹实业有限责任公司与被告牟华如、案外人何翠萍就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，该合同载明：“合同双方当事人：出卖人：广元市澳法丹实业有限责任公司注册地址：广元市市中区利州东路缤纷家园小区营业执照注册号：5108002801206企业资质证书号：510800Ａ032法定代表人：程川……买受人：牟华如、何翠萍身份证5108241971××××××××510824197104132080……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于东坝莲花路以东绵谷路路以成地质编号为广国用（2003）字第0857号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为2002-00248。该地块土地面积为24107.72㎡，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2002年6月10日至2052年6月10日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名东晟华庭……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第伍幢壹层1号房。该商品房的用途为商用，属砖混结构，层高为3.0ｍ，建筑层数地上六层，地下／层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共269.51平方米，其中，套内建筑面积257.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.12平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3225.00元，总金额人民币捌拾叁万零千零百零拾零元整……”。 2016年3月3日，原告作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的广元双豪建筑装饰工程有限公司签订《新双豪装饰工程施工合同》，该合同载明：“.…..第一条：工程概况1.1工程地点蜀道茶楼房屋面积269㎡；1.2工程造价：￥547338元，大写（人民币）：优惠后伍拾贰万元（￥：520000）(若要变更施工内容、变更材料、工程造价按实结算)1.3工程承包方式，双方商定采取下列第（1）种承包方式：（1）乙方包工、包全部材料（见附件三：乙方提供装饰装修材料明细表）；1.4工程有效期限60天；开工日期2016年3月7日竣工日期2016年5月6日……第十一条：工程款交付方式11.1双方约定按下列方式支付工程款：合同生效后，甲方按下表中的约定直接向乙方财务部支付工程款：第一次付款时间合同签订之日付款比例60%支付金额￥312000.00元第二次付款时间木工进场后3日内付款比例35%支付金额￥182000.00元第三次付款时间竣工验收合格后3日内付款比例5%支付金额￥26000.00元……” 2015年5月26日，本院作出（2015）广利州民初字第779号民事判决书，判决：一、澳法丹公司偿还贺光成借款本金151651元，并从2007年5月29日起承担利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），限本判决生效后十日内付清；二、澳法丹公司偿还贺光成上述借款本息后三十日内，贺光成为澳法丹公司办理房屋他项权利证书（证号广房城他字第××号）的抵押解除登记。若澳法丹公司未履行上述还款义务，贺光成对广房城他字第××号的抵押财产享有优先受偿权；三、驳回澳法丹公司的其他诉讼请求；四、驳回贺光成其他诉讼请求。同年11月9日，案外人贺光成不服该判决向广元市中级人民法院提起上诉。2015年12月30日，广元市中级人民法院作出（2015）广民终字第726号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年12月24日，本院作出（2018）川0802执2500号协助执行通知书，广元市澳法丹实业有限责任公司申请执行房屋他项权利证书（广房城他字第××号）的抵押解除登记。因案涉房屋的抵押权人拒绝将广房城他字第××号他项权证交回广元市房地产管理处，广元市房地产管理处于2018年12月27日通过广元日报发布公告，公告广房城他字第××号房屋他项权证予以作废。 还查明，2019年2月26日，原告马东与被告牟华如签订《房屋租赁合同诉讼过程中相关事宜处理协议》，协议约定：一、房屋立即对外招租，由马东与牟华如具体与承租人协商房屋转租转让费用（装修及设施、设备费用），牟华如协商房租费用。房屋设施、设备及装修费用归马东所有，双方同意原合同解除。二、牟华如向马东退回4个月房租共计66666.66元，房屋押金2万元。三、对装修损失及设施设备损失双方共同委托专业机构评估。但评估装修及设施设备价值损失由谁承担通过法院确认。四、本协议未尽事宜双方服从法院判决。五、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。 2019年3月7日，原被告双方共同委托四川五岳联合资产评估有限责任公司对马东（租赁户）投入的位于广元市利州区的营业用房装饰装修及设施设备进行评估。 2019年3月18日，四川五岳联合资产评估有限责任公司作出评估结论：在实施了上述资产评估程序和方法后，本次评估的资产在2019年3月7日的评估价值为132972.79元，其中装修价值为58134.31元，设施设备价值为74838.48元。 2019年4月17日，被告牟华如通过顺丰速运向原告马东邮寄《关于尽快搬离室内设施设备等物品移交承租房的函》，该函载明：承租人：马东你方因房屋租赁合同纠纷将出租人即我方诉至利州区人民法院。2019年4月15日，经法院主持双方在庭审中达成解除房屋租赁合同的一致意见。据此，为避免双方的损失扩大，现出租人通知你方于收到本通知之日起七日内，尽快将承租房内未形成附和的装饰装修设施设备等物品搬离，并将承租房移交我方。如你方未搬离或未全部搬离，视为你方遗弃室内物品，我方有权自行收回房屋并清理室内物品，并不作保管，作为废品处理，由此产生的后果概由你方承担。特此函告出租人：牟华如2019年4月17日。同日原告马东签收该邮件。 2019年5月26日，被告牟华如将案涉房屋内原告马东所有的空调、电视等设施设备以16000元的价格出卖给案外人邓享兵。 原判认为，本案争议的焦点为：1、原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉请是否应当得到支持；2、若案涉房屋租赁合同解除，被告是否应当向原告赔偿原告诉请的案涉房屋装饰装修、设施设备、经营损失、人工工资，并退还原告租房保证金2万元。 关于原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉请是否应当得到支持的问题。 在租赁合同中，出租人负有出租房屋权利瑕疵担保义务，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益。因第三人对租赁物主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，导致合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。本案中，被告牟华如在明知其购买的案涉房屋已抵押登记于案外人贺光成名下的情况下，仍然将案涉房屋出租给原告马东，且未告知原告该房屋存在抵押。后在合同履行过程中，案外人贺光成以案涉房屋抵押登记在其名下为由从2018年6月20日起至2018年9月期间多次对马东承租案涉房屋后经营的蜀道茶楼进行干扰，致使马东承租案涉房屋用于经营的蜀道茶楼无法正常经营，并于2018年11月停业。原、被告因此多次向公安机关报警。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告承租案涉房屋的合同目的无法继续实现，故原告马东要求解除《租房协议》的理由成立，予以支持。 关于合同的解除时间。因原告马东向本院提起诉讼后，本院于2018年10月11日就已向被告牟华如送达了本案的起诉状副本等应诉材料，且庭审中被告牟华如对原告提出案涉租赁合同已于本院向其送达应诉材料时解除无异议，故本院确认原、被告双方签订的落款日期为2018年6月1日的《租房协议》于2018年10月11日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉租赁合同解除的主要责任在被告牟华如，故其应当承担因此给原告马东造成的损失。对原告诉请的各项损失是否应当由被告承担的问题，结合本案实际情况，综合分析评判如下： 对原告诉请的装饰装修损失58134.31元，原告对案涉房屋进行重新装修的时间因原被告双方在2019年3月7日共同委托的四川五岳联合资产评估有限责任公司对案涉房屋现装饰装修进行评估的价值为58134.31元，故原告马东要求被告牟华如赔偿装饰装修损失58134.31元的诉讼请求，予以支持。 对原告诉请的设施设备损失74838.48元，因该部分设施设备主要是原告承租案涉房屋后为进行茶楼经营而添置的空调、电视、沙发等与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，原告马东应将该部分物品自行拆除搬离。但被告牟华如在本案诉讼过程中，将案涉房屋内原告的该部分设施设备以16000元的价格出卖给第三人，原告现已无法自行拆除搬离。虽然被告牟华如在处理该部分设施设备前以电话和书面的形式告知原告马东限期搬离，但在原告未明确表示同意由被告处理的情况下仍将该部分设施设备出卖给第三人，而且出卖价格远远低于双方在2019年3月7日共同委托的四川五岳联合资产评估有限责任公司对案涉房屋内设施设备的评估价值74838.48元，被告辩称其系为避免损失的进一步扩大，但被告完全可以采取适当措施将该部分设施设备妥善处理，如将该部分设施设备转移至他处存放，由此产生的费用可要求原告承担。对被告自行处理原告所有的该部分设施设备，原告亦存在过错。故对原告要求被告承担的该部分损失，本院结合案件具体情况、双方过错程度以及设施设备评估价值，酌定被告按照该部分设施设备评估价值74838.48元的70％向原告赔偿损失，即52386.94元。 对原告要求被告承担从2018年7月至2018年11月期间五个月的经营损失，每月平均28873元，共计144365元，以及2018年7月至2018年10月期间四个员工工资，每人每月工资2500元，共计40000元的诉讼请求是否应当得到支持的问题。因原告在庭审中明确表示其主张的每个月的经营损失28873元是其正常经营期间除去房屋租金、人工工资等所有开支后的纯利润，故原告主张的经营损失包含了员工工资，故对原告诉请的员工工资，本院不予以支持。至于经营损失，虽然案外人贺光成对茶楼经营有干扰，但该期间原告一直还是在营业，有一定的营业收入，而且原告主张的每个月28873元的营业损失标准属于预期利益，并非固定收益。同时考虑到被告亦同意退还原告4个月的房屋租金66666.66元，故对原告诉请的5个月营业损失144365元，结合本案实际情况，酌定被告向原告赔偿该期间营业损失的一半即72182.5元。 关于被告牟华如是否应当退还原告马东租房保证金20000元的问题。本案租赁合同是因被告牟华如的原因导致不能继续履行而提前解除，并非原告马东的原因，且被告牟华如亦明确表示同意退还该20000元保证金。故原告马东主张被告牟华如退还租房保证金20000元的观点，予以采纳。 关于被告牟华如主张其代缴的案涉房屋2018年9月至2019年5月共计9个月的物管费3510元（每个月390元）及水费107元是否应由原告马东承担的问题。因案涉房屋原告停止营业的时间是2018年11月底，而原告诉请的2018年7月至11月的经营损失本院已酌定被告牟华如承担一半，同时原告主张的经营损失系每月扣除案涉房屋房租等所有开支（包括物管费）后的纯利润，故原告马东仅应承担2018年9月至11月的物管费1170元。至于水费107元，因被告牟华如支付该笔水费的时间是2019年5月30日，除付款收据外，其未提供其他证据证实该107元水费系原告经营茶楼所产生，故对被告牟华如认为该107元水费应由原告马东承担的观点，不予采信。 关于被告牟华如辩称涉案纠纷系案外人贺光成所致，原告的所有损失应由贺光成承担，并申请追加贺光成作为本案被告的辩解意见，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十八条第一款之规定判决：一、原告马东与被告牟华如签订的落款日期为2018年6月1日的《租房协议》于2018年10月11日解除；二、被告牟华如在本判决生效之日起十内向原告马东支付房屋装饰装修损失58134.31元、设施设备损失52386.94元、营业损失72182.5元，退还租房保证金20000元，前述费用合计202704元；扣减原告马东应承担的物管费1170元，被告牟华如还应当向原告马东支付前述费用合计201534元；三、驳回原告马东的其他诉讼请求。 二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。 本案二审争议焦点：1、贺光成是否应当追加为当事人并承担责任；2、装修损失是否应由牟华如负担；3、设施设备损失责任划分是否正确；4、营业收入认定是否恰当。 本院认为，马东与牟华如建立房屋租赁关系，在经营过程中，案外人贺光成与牟华如之间因案涉租赁物发生纠纷，多次阻扰马东正常经营，牟华如作为出租人应当按照租赁合同关系对导致停业和合同的解除承担责任，原判不予追加案外人贺光成正确。 关于装修损失，评估是双方共同委托作出，且评估报告是对房屋现状进行的评估，已经考虑了使用年限、折旧等因素，评估结果应当采信，原判并无不当。 关于营业收入，马东提交了前六个月的收入情况及股东领取分红的收条，基本能够证实停业损失情况，且原判已经酌情考虑按照50%计算，符合本案客观实际。 关于设施设备损失，本案进入诉讼程序后，马东、牟华如2019年4月15日在法院支持下达成解除租赁合同的一致意见，2019年4月17日牟华如书面通知马东7日内将设施设备办理，如不搬离视为遗弃，出租方有权处置。2019年5月26日，牟华如将空调、电视等设施设备以16000元变价处理。本院认为，牟华如在发出搬离通知后至变卖物品，期间一个多月，虽然在处理之前没有告知马东行为有不当之处，但马东在合理期限内怠于处置亦存在过错，本院酌情由牟华如返还处置价款16000元后，再补偿马东经济损失20000元。 品迭后，牟华如共计支付马东经济损失185147.06元。 综上，牟华如的部分上诉请求成立，予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，但设施设备损失的分担不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5712号民事判决第一项，即原告马东与被告牟华如签订的落款日期为2018年6月1日的《租房协议》于2018年10月11日解除； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5712号民事判决第二项，即被告牟华如在本判决生效之日起十内向原告马东支付房屋装饰装修损失58134.31元、设施设备损失52386.94元、营业损失72182.5元，退还租房保证金20000元，前述费用合计202704元；扣减原告马东应承担的物管费1170元，被告牟华如还应当向原告马东支付前述费用合计201534元； 三、牟华如在本判决生效后十日内支付马东各项经济损失185147.06元； 四、驳回原审原告马东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费7610由，由上诉人牟华如负担6500元，马东负担1110元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇一九年十二月十八日 书记员 王梦琪