河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终3702号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵素青，女，汉族，1979年12月24日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：姚晓博，河南世纪风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺福，男，汉族，1975年9月22日出生，住平顶山市新华区，系赵素青丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨超，男，汉族，1995年1月12日出生，住魏都区。委托诉讼代理人：贾曙玉，许昌市魏都区致慎法律服务所法律工作者。原审第三人（反诉被告）：许昌亿家房地产经纪有限责任公司，住所地鄢陵县人民路西段路南。法定代表人：刘盘铭，任公司总经理。上诉人赵素青与被上诉人杨超，原审第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵素青的委托诉讼代理人姚晓博、张顺福，被上诉人杨超的委托诉讼代理人贾曙玉到庭参加诉讼。原审第三人许昌亿家房地产经纪有限责任公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。赵素青上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，改判支持赵素青诉讼请求，驳回杨超诉讼请求中定金8万元、装修损失93853元、代缴住房费用11982元。事实和理由：1、定金协议书依法有效，即使部分无效，不影响其他部分效力。2、杨超对房屋抵押贷款情况明知，赵素青不存在过错。3、根据双方补充协议约定，定金和装修费不应当退还，且装修合同不排除恶意串通虚高价格。4、杨超缴纳的天然气初装费、暖气初装费等费用，赵素青因未使用不应承担。5、杨超应当支付房屋占用费用。杨超辩称，1、《定金协议书》损害国家利益、损害第三人（银行）及答辩人利益，内容违法。赵素青故意隐瞒房产抵押信息属欺诈行为，该协议书应属无效。杨超无法办理更名或过户手续，赵素青应将全部房款返还，并应与第三人共同双倍返还定金。维修基金、天然气初装费、有限电视初装费12000均是涉案房产应该缴纳的费用，房产收回后收益人是赵素青，故赵素青应退还杨超缴纳的费用。2、装修合同和收款的字体确为一人书写，书写人员系装修公司工作人员。赵素青质疑的价格未向法院申请司法鉴定，没有证据证明杨超与装修公司恶意串通。3、根据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。故第三人应退还服务费，并应与赵素青共同承担赔偿责任。许昌亿家房地产经纪有限责任公司未发表意见。赵素青向一审法院起诉请求：：1．解除原、被告签订的具有房屋买卖合同性质的《定金协议书》；2．被告立即腾退位于西南角财富广场××东××单元××号的房屋并支付房屋占用期间的占用费、误工费暂计20，000元；3．本案全部诉讼费用由被告承担。杨超向一审法院反诉请求：1．解除原被告双方签订的《定金协议书》；2．被告赵素青返还房款104，000元及按同期银行贷款利率支付利息至还清本息之日止；3．被告赵素青支付房屋装修款93，853元；4．被告赵素青支付原告代缴的住房专项维修资金、天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费合计12，000元；5．两被告连带承担双倍返还原告房屋定金170，000元；6．反诉被告亿家公司退还服务费10，400元；7．本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于许昌市魏都区××大道与××交叉口西南角财富广场××单元××号，系赵素青于2015年11月18日向开发商许昌山峰置业有限公司购买，双方签订有《商品房买卖合同》（合同号：201514422），并已在房地产管理部门备案，赵素青已就该房屋向税务机关缴纳了契税及增值税。2018年7月19日，经亿家公司居间介绍，赵素青（甲方）、杨超（乙方）和亿家公司（丙方）签订《定金协议书》一份，约定赵素青将涉案房屋出售给杨超，交易方式为将《商品房买卖合同》买方直接更名为杨超。该《定金协议书》载明：“……2．甲方保证所出售的该套房产权完整、无债务纠纷，符合上市条件。第二条：定金收付约定1．乙方现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装饰等情况进行了解，确认以人民币大写陆拾叁万伍仟元整（￥：635000．00）的成交价格购买该房产。2．乙方购买上述房产应向甲方交付购房定金共计人民币（大写）捌万元整（￥80000．00），定金可充当房款……提供房产交易信息费（以签订定金协议为准）按成交价的2％提取……第五条：备注经甲乙双方协商达成一致：1）甲方保证配合乙方将此房改名给乙方，乙方与开发商签订正式购房合同，其中手续由沈伟强全部包办变更，2）乙方如因个人原因，不符合银行放款条件，乙方需全款支付剩余房款（签订本合同6个月内），3）甲方同意在收到乙方定金后将房屋交与乙方装修使用，4）交房后开发商收取的各项费用由乙方负担……”。《定金协议书》签订当日，杨超向赵素青支付定金85，000元，并以赵素青名义向涉案房屋开发商许昌山峰置业有限公司缴纳天然气初装费3，200元，暖气初装费2，675元，有线电视初装费240元，住房维修基金5，885元，合计12，000元。《定金协议书》签订2-3日后，赵素青将涉案房屋交付杨超；杨超于2018年8月10日、2018年8月11日分别支付赵素青购房款20，000元和84，000元，共计104，000元。杨超接收涉案房屋后，与案外人许昌海旭装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，由该公司对涉案房屋进行了装修。根据杨超提供的装修款收据及相应发票显示，相关装修费用共计93，853元。《定金协议书》履行过程中，赵素青、杨超及亿家公司发现无法在开发商处将涉案《商品房买卖合同》中的买方直接由赵素青更名为杨超，双方均主张解除《定金协议书》但就相关费用的承担问题发生纠纷，形成本案诉讼。诉讼中，赵素青明确其诉讼请求中关于房屋占用费的计算标准为：按照涉案房屋同地段租赁价格2，000元／月，但未向本院提供证据证明。诉讼中，赵素青自愿撤回关于杨超赔偿其误工费的诉讼请求。另查明，涉案《商品房买卖合同》约定付款方式为商业贷款支付，赵素青已于2015年10月30日交付首付款132，861元，下余房款280，000元以按揭方式支付。赵素青述称，房款按揭期限为20年，现贷款尚未偿还完毕，该房屋尚未办理房产证。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。赵素青、杨超和亿家公司签订的《定金协议书》，对房屋状况、价款及支付方式、房屋交付时间等条款进行了明确约定，满足房屋买卖合同的形式要件，赵素青、杨超之间成立房屋买卖合同关系。但正常二手房交易应当为由赵素青取得房屋产权证书后通过变更登记转让给杨超，并在变更登记过程中依法向税务机关缴纳税费。而涉案《定金协议书》约定以直接变更《商品房买卖合同》买方的形式进行房产转让，客观上将导致逃避二手房交易相关税费的后果，符合“损害国家利益”的情形，依法应认定《定金协议书》无效。关于涉案房产及已经支付的相关费用的处理问题。该院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据庭审中查明的事实，涉案房屋已交付杨超占有、使用；杨超先后支付赵素青定金85，000元、购房款104，000元，共计189，000元。前述房屋及定金、购房款，赵素青和杨超互负返还义务。天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费和住房维修基金共计12，000元由杨超实际支付，房屋返还后由赵素青受益，故应由赵素青返还杨超。亿家公司收取杨超服务费10，400元，亦应予以返还。关于装修费用93，853元。该院认为，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的财产，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该项费用由杨超实际支出，性质系对涉案房屋进行善意添附的费用。结合赵素青、杨超对合同无效均存在过错及房屋返还后由赵素青直接受益的情况，该院酌定由赵素青向杨超赔偿装修费用损失的65％，即61，004．45元为宜。杨超要求赵素青按2，000元／月向其支付房屋占用期间的费用，但未向该院提供证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵素青、被告（反诉原告）杨超和第三人（反诉被告）许昌亿家房地产经纪有限责任公司于2018年7月19日签订的《定金协议书》无效；二、被告杨超于本判决生效之日起三十日内将位于许昌市魏都区××大道与××交叉口西南角财富广场××单元××号（合同号：201514422）的房屋返还原告赵素青；三、反诉被告赵素青于本判决生效之日起十日内返还反诉原告杨超定金、购房款、天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费和住房维修基金共计201，000元，并赔偿反诉原告杨超装修费61，004．45元，以上合计262，004．45元；四、反诉被告许昌亿家房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告杨超服务费10，400元；五、驳回原告赵素青的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费3，677元，共计3，777元，由赵素青负担2，516元、杨超负担1，201元、许昌亿家房地产经纪有限责任公司负担60元。二审中，赵素青没有提交新证据。杨超提交个人信用报告一份。证明杨超银行信贷正常，符合二手房交易条件，之所以不能申请贷款，无法支付房款的过错在于赵素青至今未办理产权证书，导致杨超无法申请银行贷款。赵素青质证认为，证据真实性无异议，定金协议书约定的是不符合银行放款条件，而非贷款条件。同时根据补充说明，杨超不能在6个月范围内完成按揭，或不能支付剩余尾款。定金及装修费用均不再退还，是双方真实意思表示，两者只要满足其一，定金及装修费用就不应当退还。房屋是否抵押不影响正常交易，杨超明知房屋抵押状态。本院审核认为，杨超提交个人信用报告来源于法定部门发布，真实性可以确认。二审查明事实与一审一致。本院认为，案涉房屋已经赵素青与许昌山峰置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：201514422），并已在房地产管理部门备案，赵素青已就该房屋向税务机关缴纳了契税及增值税。赵素青与杨超和亿家公司签订《定金协议书》，约定赵素青将涉案房屋出售给杨超，交易方式为将《商品房买卖合同》买方直接更名为杨超，该直接更名的约定与国家对房地产交易管理的规定不符，并有违法避税的目的，一审法院认定《定金协议书》无效符合法律规定。定金协议书无效，补充协议作为双方协议的一部分，不具有独立存在的价值。且定金条款为担保条款，主合同无效，担保合同也无效，因此，上述协议应当一并认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条法律规定，一审法院判决各自返还或与补偿并无不当。赵素青主张装修合同不排除恶意串通虚高价格，但没有提交证据证明，本院不能采信。房屋返还后，杨超缴纳的天然气初装费、暖气初装费等费用的最终受益人为赵素青，一审判决赵素青承担并无不当。赵素青主张杨超应当支付房屋占用费用，但是没有提交证据证明，一审法院不予支持也无不当。综上所述，赵素青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3760.0元，由赵素青负担。本判决为终审判决。审判长 胡琰峰审判员吕军尚审判员肖永强二〇一九年十二月二十六日法官助理刘贺举书记员张扬梵执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口