上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9831号上诉人(原审被告)：高杰，男，1974年1月18日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：宋锡祥，上海市光明律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢作武，总经理。委托诉讼代理人：高杰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人高杰因与被上诉人上海古铺商业管理有限公司(以下简称“古铺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1、一审法院以高杰经依法传唤，无正当理由未到庭为由对本案缺席审理，与实际情况不符。古铺公司在起诉书中故意隐瞒《租赁合同》中高杰的联系方式和地址,而一审法院没有核对和把关,盲目听信并采纳了古铺公司提供的无法送达的地址(山东老家户籍地址),明显剥夺了高杰答辩权、反诉权、提供证据、参加庭审、陈述、质证和申辩等诉讼中所享有的合法权利。2、一审判决认定高杰构成违约，并判决高杰的押金归古铺公司所有，是不能成立的。根据古铺公司2019年3月22日张贴的公告《关于高杰租赁合同解除后及时交接房屋事宜》明确写明、“你我双方就位于嘉定区虞姬墩路XXX号江桥老街生活大院XX号楼XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX-XXXX室房屋的《租赁合同》已于2018年6月10日解除,无论是根据合同的约定还是法律的规定,你方均应及时将房屋返还我司。”这表明,古铺公司已于2018年6月10日单方面解除合同。然而高杰已经支付了至2018年6月30日的租金和物业管理费，古铺公司单方解除合同，违约在先,应双倍返还租赁押金并承担违约责任。3、高杰于2018年7月之后不支付租金和物业管理费，是因为租赁房屋多次发生漏水现象,高杰曾多次与古铺公司交涉,包括上门前往和电话联系,古铺公司迟迟不来修缮和堵漏,使高杰很长时间内无法正常经营,经济损失持续在扩大,故高杰只能通过拒付租金来维权。请求二审法院查明事实，撤销一审判决,发回重审。古铺公司答辩称，不同意高杰的上诉请求。一审中，古铺公司向一审法院提供了高杰的实际经营场所，一审法院亦向古铺公司确认该场所是否在经营，并向高杰的经营场所寄送传票，后被拒收，故一审法院缺席审理，并无不当。至于欠付的租金，高杰称其已支付2018年6月30日前的租金和物业管理费不属实。高杰确实于2018年3月支付过3个月的租金及物业管理费，古铺公司将该部分租金冲抵了2016年10月1日至2016年12月10日期间的租金，故一审中对诉讼请求作了相应变更。古铺公司一审起诉请求：1、判令古铺公司于高杰签订的关于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号江桥老街生活大院XX号楼XXXX、XXXX室商铺(以下称系争房屋)的租赁合同于2018年6月10日解除，高杰将系争房屋立即返还古铺公司；2、高杰立即向古铺公司支付拖欠的2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金156,222元；3、高杰按照每月9,955元的标准向古铺公司支付自2018年6月11日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；4、高杰立即向古铺公司支付2016年10月1日至2018年3月31日的物业管理费33,984元；5、高杰按照每月1,888元的标准向古铺公司支付自2018年6月11日起至实际交还房屋之日止的物业管理费；6、高杰对其逾期支付的租金及物业管理费以每逾期一日按逾期支付金额千分之三的标准向古铺公司支付滞纳金，直至其实际支付完毕之日止；7、高杰支付解除合同违约金39,820元。一审审理中，古铺公司变更第二项诉讼请求为高杰立即向古铺公司支付拖欠的2016年12月11日至2018年6月10日期间的租金156,222元。鉴于案件争议事项明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、确认上海古铺商业管理有限公司与高杰签订的《江桥老街项目之陕西小吃租赁合同》于2019年3月18日解除；二、高杰应于判决生效之日起十日内支付上海古铺商业管理有限公司自2016年12月11日起至2019年3月18日止的房屋租金248,435.30元；三、高杰应于判决生效之日起十日内支付上海古铺商业管理有限公司自2019年3月19日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费4,254.74元；四、高杰应于判决生效之日起十日内支付上海古铺商业管理有限公司自2016年10月1日至2018年3月31日止以及自2018年6月11日至2019年3月31日止的物业管理费52,217.42元；五、高杰应于判决生效之日起十日内偿付上海古铺商业管理有限公司自2017年11月20日起至本判决生效之日止的租金滞纳金(以248,435.30元为本金，按每日万分之五计)；六、高杰应于判决生效之日起十日内偿付上海古铺商业管理有限公司自2017年11月20日起至本判决生效之日止的物业管理费滞纳金(以52,217.42元为本金，按每日万分之五计)；七、高杰应于判决生效之日起十日内偿付上海古铺商业管理有限公司解约违约金39,820元；八、高杰在上海古铺商业管理有限公司处的租赁押金19,858元归上海古铺商业管理有限公司所有；九、上海古铺商业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4,750.39元，由高杰负担(高杰负担之款应于判决生效后七日内交付一审法院)。公告费560元，由高杰负担(高杰负担之款应于判决生效后七日内给付上海古铺商业管理有限公司)。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审期间，高杰提交了如下证据材料：1、古铺公司于2017年11月20日出具的律师函及邮寄地址，证明古铺公司曾委托律师于2017年11月20日通过EMS向高杰出具律师函，邮寄地址即为租赁合同中载明的地址；2、古铺公司出具的收据，证明高杰于2018年3月23日支付了期限为2018年4月1日至2018年6月30日期间租金及物业费；3、古铺公司于2019年3月22日出具的公告《关于高杰租赁合同解除后及时交接房屋事宜》，证明古铺公司已于2018年6月10日擅自解除租赁合同，构成违约；4、报警回执单，证明高杰承租的位于本市嘉定区虞姬墩路XXX号江桥老街生活大院XX号楼XXXX室店铺们被撬，屋内物品被盗，高杰因此报警。5、古铺公司出具的收据一份，载明收取租赁押金67,060元，物业押金8,344元，称系为承租涉案房屋一楼、二楼支付的租赁押金及物业押金总额，一楼房屋租赁押金为19,910元，与原审法院查明的租金押金金额不符。古铺公司对证据1律师函的真实性认可，该证据系古铺公司向一审法院提供，古铺公司在一审起诉书中注明了高杰经营的店铺地址，高杰亦认可其店铺在一审期间始终正常经营，一审法院向高杰上述地址寄送传票的诉讼材料被拒收；对证据2收据的真实性认可，确认收到该笔租金及物业管理费，但因高杰欠付此前的租金及物业管理费，故在一审中将该笔费用冲抵了2016年10月1日至2016年12月10日期间的租金，并变更了相应的诉讼请求；对证据3真实性无异议，该证据恰恰证明古铺公司对高杰大量拖欠租金等费用的行为进行了反复催告，高杰拒不支付亦不返还房屋，因此古铺公司发出解除租赁合同的通知；对证据4真实性没有异议，古铺公司于2019年4月1日已收回租赁房屋，一审判决系2019年5月24日作出，该接报回执载明报警时间是2019年6月24日，所谓的报案内容均系高杰自称，公安机关未对报案涉及的违法事实予以确认；对证据5收据的真实性确认，确认收到一楼房屋租赁押金19,910元。古铺公司向本院提供了高杰支付租金、物业管理费等费用的汇总表及相应收据、支付凭证，证明高杰已经履行了部分支付义务。高杰对支付凭证的真实性认可，称因店铺被砸，相关收据已经遗失，故对古铺公司提供的收据真实性无法核实，已足额支付了至2018年6月30日止的全部租金及物业管理费，有时是刷卡支付，有时是现金支付，收据均保存在店铺里，由于店铺被砸，部分收据已经遗失，故仅能提供一份2018年4月1日至6月30日的租金和物业管理费的收据。本院审理中，古铺公司申请撤回要求高杰支付2016年12月11日至2016年12月30日期间租金6,637元以及2018年6月11日至2018年6月30日期间物业管理费1,259的诉讼请求，予准许。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。一、关于一审审理程序。高杰上诉称其在《租赁合同》中已经提供了有效的联系地址和电话号码，然古铺公司并未向一审法院提供该地址，导致一审法院发出的传票并未实际被高杰签收，一审法院缺席审理损害了高杰各项诉讼权利。根据本院查明的事实，一审法院曾向高杰经营的江桥老街生活大院XX号楼XXXX、XXXX室以及高杰户籍地址邮寄送达应诉通知书、举证通知书、起诉状副本、传票等诉讼材料，但均未妥投，后一审法院通过公告送达上述材料，并于公告期满后缺席审理，符合法定程序。高杰主张其诉讼权利被剥夺，没有依据。二、关于租金、物业管理费。二审中，高杰称其已经足额支付了至2018年6月30日之前的租金及物业管理费，除2018年4月1日至6月30日期间的租金及物业管理费收据外，高杰并未提供2018年3月31日之前的付款凭证。高杰称因店铺被砸致部分票据遗失，并提供了公安部门报警接报回执单证明其店铺被撬，物品被盗。根据接报回执的内容，仅能反映高杰向公安部门报案店铺被盗的事实，但高杰并未提供公安部门的处理结果，难以证实与涉案房屋有关的收据被盗的事实。高杰称古铺公司关于支付款项的方式在一审、二审中陈述矛盾，古铺公司对此未作出合理解释。然即便如高杰所述，有部分款项通过现金支付，亦不足以与本案现有证据形成证据链，证明其足额支付2018年6月30日之前所有房租和物业管理费的事实，故高杰该主张本院难以采信。鉴于高杰已经于2018年3月23日支付了三个月的租金及物业管理费，虽然收据中载明的付款期间系2018年4月1日至6月30日，然一审审理中古铺公司将该笔费用冲抵作为2016年10月1日至2016年12月10日期间的租金，尚余部分租金及物业管理费的差额，二审中古铺公司撤回了要求高杰支付2016年12月11日至2016年12月30日期间租金6,637元以及2018年6月11日至2018年6月30日期间物业管理费1,259的诉讼请求。经核算，一审法院判令高杰应支付的租金、物业管理费、房屋占有使用费，扣除古铺公司二审中放弃的部分诉请后，数额在合理范围内。为免讼累，本院在判决主文中不再区分高杰欠付租金的具体期限。三、关于违约责任。高杰上诉主张古铺公司在2019年3月22日张贴的公告中称已经于2018年6月10解除租赁合同，构成违约，故应当承担违约责任并双倍返还租赁押金。承前所述，至2018年6月10日之前，高杰尚欠租金、物业管理费等各项费用，古铺公司据此解除合同不构成违约。又因高杰一审未到庭，且古铺公司未就2018年6月7日发出的《租赁合同解除及限期搬场通知》是否由高杰实际签收举证，一审法院根据起诉状副本送达之日确定双方合同解除之日，并无不当。高杰主张因系争房屋漏水造成损失，故拒绝支付租金等费用。本院认为，高杰作为承租方，其占有、使用系争房屋直至2019年3月31日，已实现租赁合同的根本目的，理应支付上述期间租金及相应的费用，如系争房屋出现需要修缮的问题，双方可按照合同约定处理。因高杰欠付租金及物业管理费，一审法院根据租赁合同约定，判令高杰支付上述费用外，仍需承担相应的滞纳金、违约金，并判决租赁押金归古铺公司所有，合法有据。二审中双方一致确认高杰支付了租赁押金19,910元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16133号民事判决第一、三、五、六、七、九项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16133号民事判决第二项为上诉人高杰应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海古铺商业管理有限公司房屋租金241,798.30元；三、变更上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16133号民事判决第四项为上诉人高杰应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海古铺商业管理有限公司物业管理费39,831.80元；四、变更上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16133号民事判决第八项为上诉人高杰在被上诉人上海古铺商业管理有限公司处的租赁押金19,910元归被上诉人上海古铺商业管理有限公司所有。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4,750.39元，由上诉人高杰负担(高杰负担之款应于本判决生效后七日内交付一审法院)。公告费560元，由高杰负担(高杰负担之款应于本判决生效后七日内给付被上诉人上海古铺商业管理有限公司)。二审案件受理费4,750.39元，由上诉人高杰负担。本判决为终审判决。法官助理黄达审判长 孙 斌审判员 章晓琳审判员 易苏苏二〇一九年十二月十日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……