河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6138号上诉人（原审被告）：杨凯云，女，1987年3月30日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：徐志永，河北天纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙成，男，1986年7月19日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。上诉人杨凯云因与被上诉人孙成房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凯云上诉请求：l、请二审人民法院撤销一审判决依法改判或发回重审。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“孙成与妻子赵娜均属于限购限贷对象”，属于认定错误。本案所涉房屋买卖合同签订时间为2017年1月3日，限购政策出台时间为2017年3月22日和2017年6月2日，且被上诉人孙成和妻子赵娜均为廊坊市本地人，根据政策内容，本案所涉合同不受限购政策影响，可以继续履行。且合同是双方真实意思表示，应该继续履行。二、一审法院认定“本合同因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”属于认定错误。被上诉人孙成当时签订合同是真实意思表示，对合同条款肯定是认可的，在合同约定的情形出现时，孙成是可以按照合同约定履行合同的，根据合同第六条第三款约定，如果贷款办不下来的情况下，被上诉人孙成要补足房款，所以从该条款约定，可以证实孙成认可可以在约定的首付款数额之上承担支付更多房款义务。根据限购政策内容，即使限购政策导致被上诉人一方首付款比例上调，不属于不可抗力。首付款比例上调后，被上诉人无力支付首付款，应该属于被上诉人一方自身原因导致合同不能履行。而不是“不能归责于双方当事人”的原因，被上诉人以不能凑够首付款为由主张解除合同，法院支持被上诉人孙成解除合同的诉讼请求，应该判决孙成向守约方也就是上诉人杨凯云一方支付违约金，违约金数额为50万元。孙成答辩称，要求解除合同。孙成向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告返还原告房款275000元；2.被告承担因房屋买卖合同解除造成的经济损失包括中介费、评估费、贷款代理费共计50750元并给付违约金50000元；3.判令诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月3日原告孙成（乙方、购房人）经廊坊市创联地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间与被告杨凯云（甲方、售房人）签订《房屋买卖合同》，约定杨凯云将其名下广阳区建国道万众工业局宿舍1-2-103室出售给孙成，房屋总价款1300000元、居间费13000元、贷款代理费15000元、首付款275000元，剩余房款以按揭贷款方式支付；居间费、贷款代理费在签订合同时乙方向丙方交纳，首付款乙方15日内向甲方银行监管账户交纳。同时，合同第9条其他事项约定为甲乙双方签订此合同，任何一方违约承担违约金50万元整支付给守约方。合同签订后，孙成于2017年1月4日向廊坊市创联地产经纪有限公司交纳中介费13000元、贷款代理费15000元、评估费9000元，于2017年1月17日交纳代理费13750元，两次合计50750元。2017年1月9日将首付款275000元转入杨凯云账户内。2017年2月11日，杨凯云告知孙成及中介公司不再出售案涉房屋。杨凯云主张其与孙成之间曾口头约定在正月初八（2017年2月4日）再次支付165000元用于购买新房。为此双方发生争议。2017年3月13日，孙成向一审法院申请诉前保全。同日，一审法院依法查封了案涉房屋，保全费5000元由孙成预负担。杨凯云得知案涉房屋被查封，于2017年3月21日起诉孙成解除合同并赔偿违约金50万元，但未办理立案手续。其后，孙成将杨凯云诉至一审法院，请求判决杨凯云继续履行房屋买卖协议，并协助其办理相关过户手续。2017年6月22日一审法院作出（2017）冀1003民初2002号判决，判决孙成于判决生效后10日内将案涉房屋剩余的购房款1025000元交付杨凯云；杨凯云于孙成交付全部购房款项后协助孙成办理过户手续。孙成不服判决提出上诉，要求将一次性付款改为按揭支付。2017年9月30日，廊坊市中级人民法院将该案发回本院重审。重审期间，孙成于2018年11月26日撤诉。2019年1月7日，孙成再次将杨凯云诉至一审法院即本案之诉。庭审中，孙成提交2017年6月2日廊坊市印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该意见要求对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为30%。对已拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例为50%;包括新建商品住房和二手住房。另查明，孙成系本市户籍，其与妻子赵娜于2017年1月6日登记结婚。赵娜于2013年7月28日购买了廊坊开发区盛泽房地产公司开发的位于廊坊市广阳区花语馨苑小区第1幢2单元11层1102室房屋1套，建筑面积64.79平方米。2019年2月28日赵娜因左侧乳房恶性肿瘤入天津肿瘤医院住院治疗15天。一审法院认为，原告孙成与被告杨凯云及案外人廊坊市创联地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，廊坊市政府发布限购政策。虽限购政策出台以前，房屋买卖合同已签订、履行，但孙成与妻子赵娜均属于限购限贷对象，贷款手续尚未完成，且赵娜目前身患疾病，原告称其无能力按政策规定将首付款从27.5万元增加至房屋总价款130万元的50%即65万元，因此本案属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原告要求解除合同并返还房款27.5元，一审法院予以支持。由于双方均不存在违约行为，不承担违约责任，原告孙成要求被告杨凯云承担经济损失50750元及违约金5万元，一审法院不予支持。另原告孙成于2017年3月13日交纳保全费5000元，要求本案被告杨凯云承担，缺乏法律依据。综上所述，原告孙成的部分诉讼请求成立,一审法院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除原告孙成与被告杨凯云签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨凯云于本判决生效之日起十日内返还原告孙成购房款275000元；三、驳回原告孙成的其他诉讼请求。案件受理费6180元，由原告孙成、被告杨凯云各负担3090元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，本院依法予以确认。本院二审另查明：《房屋买卖合同》第六条违约责任第3项约定：贷款过程中，乙方（孙成）提出中止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行该合同，同时承担由此引起的经济损失。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订于廊坊市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》之前，且被上诉人已向上诉人履行了部分付款义务，双方应依照合同约定继续履行。被上诉人孙成称因限购政策的影响，首付款比例提高，导致被上诉人履行不能，因《房屋买卖合同》第六条第3项约定：贷款过程中，乙方（孙成）提出中止贷款行为，则乙方必须补齐所差房款，并继续履行该合同，同时承担由此引起的经济损失。故，被上诉人孙成在签订合同时，对因不能贷款所需承担的风险是明知的。现被上诉人以不具备给付房款的能力为由请求解除合同，于法无据。综上所述，杨凯云的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初360号民事判决；二、驳回孙成的全部诉讼请求。一审案件受理费6180元，由孙成负担；二审案件受理费5425元，由孙成负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十二月九日书记员  徐世玄