河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初4302号原告：漯河市利成物业服务有限公司，住所地,漯河市召陵区双汇路与解放路交叉口。法定代表人：吕冰峰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨建甫、黄亚明，该公司员工。被告：裴明宇，男，汉族，1988年10月28日生，住漯河市召陵区。原告漯河市利成物业服务有限公司（以下简称利成物业公司）诉被告裴明宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利成物业公司的委托诉讼代理人杨建甫、黄亚明，被告裴明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2020年8月31日的物业服务费7790元。2、公摊照明费600元。3、支付违约金3960元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月17日，原、被告达成一致意见，并签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告的房屋面积为129.87平方米，收费标准为每月1元／㎡，公共能源分摊费暂按10元/月每户。另约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的原告有权要求被告全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用每日千分之一的标准向被告收取违约金。原告按照合同约定履行物业管理服务的义务，被告无故拖欠2015年9月1日至2020年8月31日的物业费共计7790元公摊照明费用600元，经原告多次催要被告仍拒交。请求法院判如所请。被告裴明宇辩称：1、原告作为收费依据的《前期物业管理服务协议》存在伪造被告签名、未对合同内资料加盖骑缝章，未在公平公正基础上进行签订，且违背甲乙双方各执一份的合同约定。2、原告合同内注明其为三级资质的物业管理企业，按照一级物业收费标准收费，且原告至今未公开收费标准的批文，原告收费标准为自行制定，存在乱收费行为。3、原告从2014年至今未按照物业服务合同提供其承诺的三级物业服务标准的服务，未按照服务协议做好服务内容且存在以下违约行为：原告相关从业人员未按照国家规定取得物业管理资格证书或岗位证书，不具备物业服务资格，擅自提高物业服务收费标准；车辆管理混乱，乱停乱放，消防通道不通畅，存在严重消防安全隐患，危害业主生命安全，部分照明灯未安装灯罩，部分线路裸露，电梯顶部灰尘未清理，导致电梯内灯光昏暗；业主向物业多次反映电梯光幕损坏存在电梯夹人问题，对老人和妇女儿童生命安危存在重大安全隐患，电梯地面至今未做防滑处理；物业至今未完善门禁设施设备，小区物业安保人员形同虚设，社会闲散人员进入小区导致楼道内小广告泛滥，且有各类推销人员敲门推销，存在安全隐患；物业管理人员对小区业主共有的草坪、花卉、绿植、树木未定期进行修剪、养护等，导致目前草坪黄土裸露，杂草丛生；小区南大门至今未完工，小区交付至今6年之久未进行整改；小区配套车库至今未开放，导致业主停车出现严重问题；原告不顾小区业主安全，擅自允许小区门面房网吧、洗脚城在小区开后门，为社会闲散人员提供进入小区的便利条件，擅自允许门面房饭店将排烟管道油烟出口设置在小区内，造成小区绿植死亡，土地污染，排出的油烟味污染严重，损害小区业主身体健康，业主强烈要求小区物业对此作出整改和书面通知；小区电梯、出入卡、南北大门门禁、云柜、酸奶售卖机等广告的公共收入应属全体业主所有；被告本人2014年11月17日至2015年8月31日所交物业费，原告只开具收据，未开具发票，涉嫌偷税漏税；未向全体业主公布，擅自动用维修基金。故被告认为，协议涉嫌被告签名，协议内数据涉嫌造假，原告严重违约，故此协议不具有作为收费的法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1、被告系漯河市召陵区汾河上的院子11号楼1单元1102室的业主，房屋面积为129.87平方米，原告系为汾河上的院子小区提供物业管理服务的物业公司。2、被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》持有异议，称该《前期物业管理服务协议》不是本人签字。3、同批同类案件中，原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定：收费标准为每月1元／㎡，公共能源分摊费暂按10元/月每户；原告对房屋共用部分进行日常管理和维修养护；原告对共用设施设备维修养护；原告进行保洁服务，住宅区内设有垃圾箱、桶，生活垃圾每天清运一次；道路楼道灯完好率不低于95%；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的原告有权要求全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用每日千分之一的标准向原告收取违约金等条款。4、被告物业费已交至2015年8月31日。5、汾河上的院子小区物业确实存在诸多管理、服务不到位的情况。本院认为,物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。人民法院的判决应当保障、规范最基本的生产生活秩序。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益。涉案房屋漯河市召陵区汾河上的院子11号楼1单元1102室的业主为被告裴明宇，其称《前期物业服务协议》不是本人所签，但其已实际入住小区，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，故原告作为该小区提供物业服务的物业企业，要求被告裴明宇交纳拖欠的物业费，应当予以支持。被告裴明宇已将物业费交至2015年8月31日，自2015年9月1日起至2020年8月31日止（共计60个月）的物业费未支付，根据该小区的物业服务收费标准，被告应当按照每平方米每月1元交纳物业费用，上述期间被告拖欠的物业费应认定为7792.2元（129.87×1元/月×60个月），原告主张7790元，本院予以支持。因同批同类案件中，合同约定有照明费标准，且道路楼道灯完好率不低于95%，被告没有充分证据证明原告违反上述标准，所以，60个月公摊照明费600元，被告应支付原告。关于原告主张的违约金，因原告自身也存在管理、服务不到位的情况，被告并非恶意拖欠，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于被告辩称原告为三级资质的物业企业，收费标准过高的问题，根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”所谓政府市场指导价只是收费的参考标准，并非强制性规定，我国实行社会主义市场经济体制，物业管理费的收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费，另一方面，还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。同时，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2017年12月15日发布的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，已经取消了对物业公司的资质等级审核，物业公司的设立只需要通过工商行政的普通公司注册手续，不再需要特殊的资质审核，物业公司也不再存在等级之别。如此，更有利于物业服务行业的充分竞争，并通过市场竞争优胜劣汰，进一步提高全社会的物业服务水平。至于被告提出收费收据漏税问题，属于相关政府行政部门的监管职责，不属于民事案件的处理范围，故本案不予处理。另外，法院支持缴纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对本案物业企业服务质量的认可。本案小区的物业服务确实存在诸多不足之处，物业企业应当抓紧整改落实，征得业主的信任和支持。市场经济条件下，优胜劣汰是基本的生存法则。一个有责任感的物业企业，应当转变理念，强化服务意识，否则只会坐地收钱而不管服务质量的物业企业不会长久，终究会被淘汰。关于被告称饭店油烟机等问题，与本案不是同一法律关系，本案不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告裴明宇于本判决生效后十日内向原告漯河市利成物业服务有限公司交纳2015年9月1日起至2020年8月31日的物业费7790元及公摊照明费600元；驳回原告漯河市利成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告裴明宇负担。本判决为终审判决。审判员 张 俭二〇一九年十二月十二日书记员 杨伟豪