昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10639号原告：苏继仙，女，1942年11月12日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王家顺，男，1963年7月18日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区，系苏继灿儿子，特别授权代理。被告：段瑞朝，男，1964年8月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告苏继仙与被告段瑞朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告苏继仙的委托诉讼代理人王家顺，被告段瑞朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏继仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村五组79号住房一至四层腾还原告，年平均租金6.62万元；2、判令被告支付违约金18150元；3、判令被告按合同规定支付逾期归还房屋滞纳金50元/天，自2019年3月1日起至腾房之日止，暂计算到起诉之日为9750元；4、判令被告支付自2019年3月1日起至腾房之日侵占原告房屋租金损失费，按同栋房屋其它出租房屋市场价12250.12元/月计算，暂计算至起诉之日为79625.78元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于盘龙区龙泉街道办事处第五居民小组新村79号房屋出租给被告，该房屋仅作为招待所使用，租期为2010年3月1日至2019年2月28日，约定被告违约按总租金的50%支付违约金。被告在使用该房屋的过程中，严重违反双方签订《房屋租赁合同》进行部分转租，后经原告多次规劝，被告以种种理由推脱，2014年原告起诉被告要求判令解除《房屋租赁合同》，法院以转租行为超过六个月，被告己取得工商营业执照，驳回原告的诉讼请求。2018年3月19日，被告租赁原告的房屋，逾期支付房屋租金达到合同约定的解除条件，原告起诉被告支付租金并解除原告与被告签订《房屋租赁合同》，本院以剩余租期不足半年，庭审中被告表示其愿意支付租金为由，于是本院（2018）云0103民初2473号民事判决书确认：1、判决原告与被告在2010年元月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、被告支付原告租金；3、被告支付原告违约金36300元。2019年2月14日原告书面通知被告合同到期后不再续租，要求被告于2019年3月1日将房屋腾还原告，被告明确表示不腾不搬；无奈原告向昆明市公安局盘龙分局龙头街派出所报警，社区民警安排其下司法所进行调解，被告再次明确不搬；2019年9月2日，原告通过第三人请社区民警协调司法所再次调解要求被告腾房，被告明确表示要在到房屋拆迁、拆房时才搬。被告段瑞朝辩称：第一，合同约定79号-80号房子是一栋房屋，原告已经对80号房屋进行了起诉，法院已经审理了，现在原告又起诉79号，两次起诉均是同一个事情。第二，2014年3月至2014年7月期间，原告擅自增加房租，以及断水断电。租赁合同到期后因龙头街城中村改造导致双方产生纠纷，此外，原告儿子欠被告11.34万元借款未偿还，同时，被告使用房屋时缴纳水费单原告私下把部分房屋出租给别人，水费没有支付给被告。因此，被告同意归还房屋1-4层给原告，但被告没有违约不支付违约金，被告不支付滞纳金，原告还扰乱被告的经营，对于房屋空置费被告不同意支付，因为城中村改造，房屋都是空房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证明，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的通知，未有其他证据予以证明其通知送达，本院不予采信；3、被告提交的人民调解协议，与本案无关，本院不予采信；4、被告提交的照片，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。综合上述证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2010年1月1日，原告苏继仙和案外人王巧玲与被告段瑞朝签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号农村自建房一至四层房屋和相邻的80号房屋（原告苏继仙与王巧玲均表示79号房屋为苏继仙所有）出租给被告段瑞朝使用，租赁期限自2010年3月1日至2019年2月28日。租金及其支付方式为自2010年3月1日起至2013年2月28日止为第一阶段，每年12万元；自2013年3月1日起至2016年2月28日止为第二阶段，每年13.2万元；自2016年3月1日起至2019年2月28日止为第三阶段，每年14.52万元；租金每年支付一次，第一次租金在签订本合同的同时支付，其后的租金在每年期满前的30日支付。并约定租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方如逾期未归还，则按每日100元支付甲方滞纳金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2019年2月28日，租赁合同到期，双方未签订新的租赁合同，也未合意续租，但是被告至今未搬离涉案房屋。2019年3月1日，双方因租赁期限届满，被告未搬离发生纠纷，到龙头街派出所登记处理。经审查，座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号农村自建房一至四层（即涉案房屋租赁合同中座落于盘龙区龙泉镇宝云社区居委会龙头街新村79号私有住房一幢一至四层）系原告苏继仙的自建房。2013年12月18日，原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明向本院起诉，诉称：1、依法判令解除原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明与被告段瑞朝2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告段瑞朝支付违约金59.58万元；3、由被告段瑞朝承担本案的诉讼费、查询费。本院于2014年4月23日作出（2014）盘法民二初字第46号民事判决书，判决：驳回原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明的诉讼请求。2018年3月19日原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明向本院起诉被告段瑞朝、案外人昆明市盘龙区潮源招待所、案外第三人王家顺房屋租赁合同纠纷一案，诉称：1、依法判令解除原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明与被告段瑞朝于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》，将位于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号和80号住房一至四层腾还给原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明，并支付自2018年3月1日起至腾房之日止的房屋使用费；2、判令被告段瑞朝支付违约金595800元，以上共计人民币728200元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告段瑞朝反诉称：1、请求依法判决被反诉人继续履行双方于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判决被反诉人承担违约责任，并赔偿反诉人经济损失71848元；3、请求依法判决被反诉人承担本案本诉及反诉的诉讼费。本院于2018年9月13日作出（2018）云0103民初2473号民事判决书，判决：一、判令原告苏继仙、案外人王巧玲与被告段瑞朝于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告段瑞朝于本判决生效之日起十日内支付原告苏继仙、案外人王巧玲租金145200元(2018年3月1日起至2019年2月28日止);三、被告段瑞朝于本判决生效之日起十日内支付原告苏继仙、案外人王巧玲违约金36300元；四、驳回原告苏继仙、案外人王巧玲、案外人杨贵明的其他诉讼请求；五、驳回被告段瑞朝、昆明市盘龙区潮源招待所的其他诉讼请求。另查明，原告苏继仙和案外第三人王巧玲确认依据上述租赁合同向被告段瑞朝收取的79号、80号的房屋租金由双方平均分配即79号和80号房屋的租金各占一半。对此，被告段瑞朝未提出异议。本院认为：双方的争议焦点系：被告的行为是否构成了违约？若构成违约，则承担的违约责任是什么？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告苏继仙和案外人王巧玲与被告段瑞朝签订《房屋租赁合同》出租盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号农村自建房一至四层系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。租赁期满后，被告无正当理由不搬离，已然构成违约，应当承担违约责任。租期届满后，被告作为承租人应当将租赁物返还出租人，庭审中，被告答辩表示愿意返还租赁物，故被告应当将座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号农村自建房一至四层返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，该请求权产生的违约情况可以数以列举，亦可以对不同违约情况约定不同的违约责任，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，被告逾期不返还租赁物的行为构成违约，应当承担违约责任，但被告逾期不返还租赁物的行为给原告造成的损失仅为原告的逾期腾房占有使用费，故被告应当向原告支付从2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的参照合同租金约定的逾期腾房占有使用费。同时，原告主张的逾期腾房占有使用费金额在《房屋租赁合同》范围内，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，基于前述论述和处理，本案中逾期腾房占有使用费已经包含原告的损失，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的滞纳金，滞纳金是指行政机关对于不按期限履行金钱给付义务的相对人，以新的金钱给付义务的方法，目的是促使尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，在租赁合同中约定滞纳金于法无据，本院不予支持，同时，本案中，若滞纳金归属到违约金中，基于前述和处理，亦不予支持。此外，对于被告辩称认为，就同一房屋进行重复处理的观点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，本案中起诉的房屋为座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村79号农村自建房，本院（2019）云0103民初3322号案件处理的房屋为座落于盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村80号农村自建房，两诉诉讼标的不同，故不构成重复起诉。对于被告辩称原告儿子王家顺欠被告债务的观点，其属于另案法律关系，被告可以另案起诉予以解决，本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告段瑞朝于本判决生效之日起十日内向原告苏继仙腾还坐落于昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区第五居民小组新村五组79号房屋第一至四层；二、被告段瑞朝于本判决生效之日起十日内向原告苏继仙支付从2019年3月1日起至实际腾还房屋之日止按照年租金66200元的标准计算的逾期腾房占有使用费；三、驳回原告苏继仙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3774元，因适用简易程序减半收取计1887元，由原告苏继仙负担1168元，由被告段瑞朝负担719元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十二月五日书记员 金 玉 洁