广西壮族自治区柳州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂02执复44号 复议申请人（异议人、被执行人）：桂林鑫大投资有限责任公司（下称：鑫大公司）；地址：临桂县临桂镇世纪大道鸿福苑3栋1-7-1号。 法定代表人：谢党恩。 申请执行人：周丽萍，女，1963年5月15日出生，汉族，住柳州市柳南区。 被执行人：刘翠琼，女，1969年12月18日出生，汉族，住柳州市城中区。 被执行人：谢涛涛，男，1991年8月18日出生，汉族，住柳州市城中区。 复议申请人鑫大公司，不服柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204执异26号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 柳州市柳南区人民法院在执行周丽萍申请执行鑫大公司等人民间借贷纠纷一案期间，依法作出(2019)桂0204执恢193号执行裁定书，裁定拍卖被执行人鑫大公司名下、位于桂林市××桂镇××路东侧、土地证号为临国用(2014)第7640号土地一宗。为此，鑫大公司以其与桂林市临桂县人民政府办公室签订的《框架协议》约定：本宗土地的开发属于拆迁安置项目，需要安置拆迁户约为70户，回建住宅面积为18240平方米。逾期不交付安置房的政府有权收回该宗土地，故该土地虽然登记在异议人名下，但未履行协议时，该土地权属应存在争议。而且该宗土地的价值，远大于申请人对异议人享有的债权，明显存在超标查封。何况其与申请执行人在庭外已达成用嘉华府邸共计13套房产冲抵所欠申请人的所有款项的协议，申请人已接受了该13套房产，其与申请执行人的债权已经两清，不存在执行为由，向执行法院提出执行异议，请求停止对该土地的拍卖，并解除查封。 执行法院审理查明：1、异议人鑫大公司于2010年10月18日与桂林市临桂县人民政府办公室签订了《框架协议》，约定合作开发安置项目用地，面积24320平方米，安置70户304人，回建安置面积18240平方米（按60平方米／人计算）。2、异议人于2011年10月31日通过摘牌取得位于桂林市××路东侧国有建设用地使用权，面积16578平方米（折2409亩），用于建设“华府天下小区”，用途为住宅用地。3、根据《临桂县人民政府关于同意县国土资源局以挂牌方式出让国有建设用地使用权的批复》【临政复[2011】198号）要求，竞买人在竟得该地块后需对大律三组村民进行安置，在取得土地使用权十八个月内无偿回建产权调换安置房面积12420平方米。4、该宗土地于2014年11月28日办理了《国有土地使用权证》，使用权人为桂林鑫大投资有限责任公司，证号为临国用(2014)第7640号。5、该宗土地于2015年11月6日和2015年11月27日分别办理了抵押登记，抵押给柳州银行股份有限公司，抵押金额分别为2500万元和2230万元。柳州银行股份有限公司就该宗土地的优先债权向本院申报为30681693.46元（截止到2019年11月4日）。6、2014年5月27日异议人与申请人签订了13份《商品房买卖合同》，双方口头确认以该13套位于桂林市××路西侧“嘉华府邸”房屋冲抵债务。该13套房屋因异议人的“嘉华府邸”项目办理了在建工程抵押，无法办理房屋的备案登记手续，现该13套房屋仍在异议人名下。7、2019年9月18日本院经摇珠确定的柳州市鑫鼎不动产评估有限责任公司对该宗土地进行评估，评估价为56980000元。 执行法院认为：异议人与桂林市临桂县人民政府办公室签订的《框架协议》，对本院拍卖的土地，虽然约定了开发安置用地项目，要求其安置70户304人，回建安置面积18240平方米（按60平方米／人计算），但只会影响潜在购买方的定价和购买意愿，并不影响本院对该宗土地的拍卖。因此异议人要求停止拍卖并解除查封的主张本院不予支持。对于异议人所称该宗土地权属应存在争议的主张，因该宗土地异议人是通过“招拍挂”的方式取得，并于2014年11月28日办理了《国有土地使用权证》，该宗土地使用权归异议人，因此该宗土地权属应存在争议的主张本院不予支持。对于异议人称该宗土地的评估价值远大于申请人的债权，明显存在超标的执行的主张，因该宗土地上有抵押权，且抵押价值具大，除去抵押优先债权外、不存在明显超标的执行的情况。因此异议人的该主张本院不予支持。对于异议人与申请人达成以房抵债的主张，因该13套房屋未能办理产权登记，抵债未能完成，该13套房屋仍登记在异议人名下。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此异议人所称的已与申请人在庭外已达成一致，用“嘉华府邸”共计13套房产冲抵所欠申请人的所有款项的主张本院不予支持，故裁定驳回异议人鑫大公司的异议申请。 鑫大公司不服该裁定，向本院申请复议称：1、其与桂林市临桂县人民政府办公室签订的《框架协议》，约定土地开发项目属于拆迁安置建设项目，需要安置拆迁户约为304人、70户，回建住宅面积为18240平方米，逾期不交付安置房的临桂县政府有权收回该宗土地。所以该土地虽然登记在其名下，但其如未按协议履行时，该土地应存在权属争议，在未明确权属问题前，执行法院应当停止拍卖。2、其与申请人在庭外已达成一致，其用嘉华府邸共计13套房产冲抵所欠申请人的所有款项，双方签订了《商品房买卖合同》，申请人已接受了该13套房产。故异议人与申请人的债权已经两清，不存在本案的执行。故请求上级法院依法撤销执行法院作出的（2019）桂0204执异26号执行裁定书、停止对该土地的拍卖，并解除对该宗土地的查封。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致外，另补充查明：双方于2014年5月27日签订了13份《商品房买卖合同》，口头确认复议人鑫大公司以该13套房屋冲抵欠申请执行人周丽萍的债务。但因复议人已先期将该在建工程抵押给了银行，以致无法办理13套房屋的合同备案，双方意向无法实现。为此，周丽萍于2015年4月16日向柳南区法院提取诉讼，柳南区法院于2015年8月24日作出（2015）南民一初字第982号民事判决，判决复议人承担向周丽萍偿还580万元借款及利息等的连带责任。在该判决中，双方均未提及用13套房屋抵债一事。判决后，周丽萍持该生效判决向柳南区法院申请执行。 本院认为：虽然复议人鑫大公司与桂林市临桂县人民政府办公室在签订的《框架协议》中约定案涉土地属于拆迁安置建设项目，需要安置拆迁户约为304人、70户，回建住宅面积为18240平方米，逾期不交付安置房的临桂县政府有权收回该宗土地。但根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，上述土地使用权登记在复议人鑫大公司名下，执行法院对案涉房屋采取查封、拍卖措施的行为，符合法律规定。所以复议人据此认为该土地应存在权属争议、法院不得查封拍卖的主张，本院不予支持。但执行法院在拍卖该土地时，应对该土地现状予以充分考虑。至于复议人提出与申请执行人签订了《商品房买卖合同》、以房抵债的主张，因该合同的签订是在申请执行人向法院提起诉讼之前，在判决依据中并未认定，且该13套房屋仍登记在复议人名下，申请执行人又否认双方债务已相互冲抵，故对其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回桂林鑫大投资有限责任公司的复议请求； 二、维持柳州市柳南区人民法院（2019）桂0202执异26号执行裁定书。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长 ：陈锦源 审 判 员 ：谢建华 审 判 员 ：银邵东 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 ：林海军 书 记 员 ： 罗 燕