浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0212民初16611号原告：陶忠康，男，1959年4月13日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市鄞州区中山东路1379弄6号101室。委托诉讼代理人：符灵菲、石鹏程，浙江海虹律师事务所律师。被告：毛国本，男，1973年5月20日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址：宁波市海曙区横街镇文化站弄十号。被告：浙江宝平商务信息咨询有限公司（自然人独资，统一社会信用代码为9133020457052149XW）。住所地：宁波市海曙区前莫家巷135号-2。法定代表人：裘金国，该公司执行董事兼经理。原告陶忠康与被告毛国本房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年1月20日转为普通程序。根据原告申请，本院依法追加浙江宝平商务信息咨询有限公司（以下简称宝平公司）为共同被告参加诉讼。本案分别于2019年5月22日、12月3日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人符灵菲到庭参加诉讼；被告毛国本第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经合法传唤未到庭参加诉讼；被告宝平公司第二次庭审时经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。原告陶忠康向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告支付原告租金24800元（至2018年10月18日）、物业费2768元、水电费1452.78元（2018年4、5、6月）、违约金6200元，并支付自判决生效之日起延迟两个月的租金及物业费（租金按每月6200元、物业费按每月692元计算）。审理期间，原告变更第2项诉讼请求为：二被告共同支付原告租金37200元（2018年7月1日至2018年12月31日）、物业费1403.50元（2018年6月19日至2018年8月18日）、水电费1452.78元（2018年4月至6月）、违约金6200元，合计46256.28元。事实与理由：被告毛国本因经营需要，在2017年1月前向原告租赁位于宁波市鄞州区中兴路717号的房屋173.70平方米，双方订立了合同，约定租金每月6200元，每六个月一付，期限从2017年1月18日到2019年1月17日止，双方还约定了违约金等事项。原告交付了房屋，被告经营企业。被告租金支付至2018年6月18日。后被告在未通知原告情况下，在2018年8月6日从出租房中搬走办公设备等。原告多次催讨租金未果，严重侵害了原告的合法权益。因被告毛国本陈述房屋系用于宝平公司经营所需，且宁波鄞州华宏物业管理有限公司能够证明宝平公司曾经在此经营，故追加宝平公司为共同被告，并应与被告毛国本共同承担责任。被告毛国本辩称，被告毛国本与原告签订了租赁合同属实，但该房屋承租系用于宝平公司经营所需，因当时宝平公司的法定代表人、董事长均不在宁波，故由被告毛国本代宝平公司签约。2018年4月中旬，宝平公司接到税务部门通知，因该公司原注册地址在海曙区，要求公司停业，办好相关迁移手续后再进行办公，宝平公司解散，但未告知原告。2018年5月初，原告因支付租金一事打电话给被告毛国本，毛国本告知原告宝平公司已经不在经营，并让原告给宝平公司法定代表人打电话，尽快搬迁。2018年7月，原告再次打电话给毛国本，要求赔付两个月租金及违约金，毛国本当时明确告知原告，公司已经解散，当时还有一些办公设施在，告知原告在宝平公司搬迁时应要求公司解决好租金问题。2018年8月，在未解决租金的情况下，宝平公司已经搬离涉案房屋。因被告毛国本是代替宝平公司签订租赁合同，房屋用于宝平公司经营，之前的租金是宝平公司支付给毛国本后，毛国本再支付给原告，故被告毛国本不应承担责任。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.房屋产权证（甬房权证江东字第××）、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》各一份，拟证明原、被告签订租赁合同，约定租金、违约责任等事实。2.证明三份，拟证明涉案房屋由被告宝平公司使用，该公司已于2018年8月5日擅自搬离，物业费支付至2018年6月18日，且尚欠2018年4月至6月的水电费1452.78元，涉案房屋至2019年3月重新出租等事实。3.《租赁合同》一份，拟证明原告于2019年2月28日将涉案房屋重新出租的事实。被告毛国本为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.照片一组，拟证明涉案房屋实际由宝平公司用于经营，于2018年8月搬离等事实。2.仲裁裁决书两份，拟证明被告毛国本任职于宝平公司，系为公司代签涉案租赁合同的事实。原告与被告毛国本提交的上述证据均经庭审质证，被告宝平公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告毛国本对原告提交的证据质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告毛国本无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。证据2、3，被告毛国本称不知情，且称宝平公司在2018年5月已经没有营业。本院认为，涉案房屋的物业服务单位出具的相关证明与被告毛国本陈述的宝平公司搬离时间一致，且被告没有证据证明搬离前付清了相关费用，故对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定。证据3，原告将涉案房屋重新出租的情况与物业服务单位出具的证明一致，故对该证据的真实性予以认定。原告对被告毛国本提交的证据质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对真实性无异议。本院对真实性予以认定，据此认定涉案房屋出租期间由被告宝平公司实际使用的事实。证据2，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院对真实性予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实：原告系位于宁波市鄞州区中兴路717号（5-4）房屋的所有权人。2017年1月，原告（甲方）与被告毛国本（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的位于宁波市江东区（现为鄞州区）717号（5-4）房屋租给乙方使用，用途办公，建筑面积173.27平方米；租赁期限24个月，自2017年1月18日至2019年1月17日止，租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约；该房屋租金为每月6200元，租金不含税，租金6个月一付，金额为37200元；租赁期内本房屋所产生的水、电、物业等费用均由乙方承担；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在2017年1月18日前支付甲方5000元作为押金，乙方若无违约，甲方应于租赁期满时将此押金无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用；租赁期内若乙方中途擅自退租，视为乙方违约；过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为6200元，若违约金不足弥补无过错方损失，违约方需将剩余支付给无过错方；等。上述合同签订后，被告毛国本向原告支付了押金5000元。该房屋出租期间的已付租金由被告毛国本向原告支付。该房屋出租期间曾由被告宝平公司用于办公。2018年8月5日，两被告未经原告同意擅自搬离了涉案房屋。涉案房屋在承租期间的物业服务费支付至2018年6月18日（物业服务费每月701.75元），且尚欠付2018年4月至6月的水、电费1452.78元。原告于2019年3月将涉案房屋重新出租。另查明：被告毛国本在2014年12月19日至2016年9月18日期间系被告宝平公司股东，且担任该公司法定代表人。2018年1月4日至2019年5月16日担任被告宝平公司经理。本院认为：原告与被告毛国本签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。被告毛国本称其系代被告宝平公司签订合同，故不应承担相应责任。对此，本院认为，被告宝平公司登记的公司住所地并非为涉案房屋所在地，虽然涉案房屋出租期间经物业单位证明曾由被告宝平公司使用，但尚不能确认系被告宝平公司的唯一住所或经营地；且涉案房屋的已付租金均系被告毛国本支付，即使签订合同时被告毛国本有合理理由代宝平公司与原告签订合同，在此后近一年半时间里完全有合理时间向原告披露涉案房屋租赁合同的实际履行方或对合同约定的承租方进行相应变更，但并无证据证明被告毛国本有上述行为，故本院认定，被告毛国本作为租赁合同的相对方应承担相应的合同义务。同时，现有证据证明被告宝平公司曾使用涉案房屋，故被告宝平公司作为房屋的实际使用人应与被告毛国本共同承担租赁合同项下义务。涉案房屋租赁期间，被告未经与原告协商擅自腾退，实际终止了租赁合同履行，应承担相应的违约责任。关于原告要求解除合同，因涉案合同租赁期已经届满，故无需判决解除。关于原告要求支付自2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金37200元的问题，因原告未提交已付租金凭证，而合同约定租金每6个月支付一次，故结合合同约定此期间租金应已支付至2018年7月17日，未付租金起点应自2018年7月18日起计算；鉴于被告擅自退租，原告在租期届满后才将涉案房屋重新出租，考量原告重新出租房屋所需合理期间，其要求支付至2018年12月31日的租金具有合理性，本院予以支持，即两被告应向原告付清2018年7月18日至2018年12月31日期间的租金共计33898元（日租金按207元计，共计5个月14天）。关于原告要求支付2018年6月19日至8月18日的物业费1403.50元、2018年4月至6月的水电费1452.78元，合同约定上述费用应由被告承担，且有证据证明被告在退租前未付清上述费用，故本院对原告的上述主张予以支持。关于原告要求支付违约金6200元，符合合同约定，本院予以支持。此外，被告向原告支付的押金5000元系合理使用设施的押金，被告承租期满后本应退还，鉴于被告尚有租金等未付清，故应直接抵扣其应付款，不再退还。被告毛国本、宝平公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛国本、浙江宝平商务信息咨询有限公司共同向原告陶忠康支付租金33898元、物业费1403.50元、水电费1452.78元；二、被告毛国本、浙江宝平商务信息咨询有限公司共同向原告陶忠康支付违约金6200元；三、驳回原告陶忠康的其他诉讼请求。上述第一、二项应付款共计42954.28元，扣除押金5000元，还应支付37954.28元，应于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元，由原告陶忠康负担83元，被告毛国本、浙江宝平商务信息咨询有限公司共同负担874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  谢良红人民陪审员  毛亚军二〇一九年十二月九日书 记 员  陈栎桦