海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5603号上诉人（原审被告、反诉原告）:海南婴悦湾教育科技有限公司，住所地海口市美兰区海甸一东路22号中影南方影城内西侧商铺。法定代表人：曾博，该公司董事长。委托诉讼代理人：常明，北京（盈科）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海口中影新干线影视文化传播有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛一东路22号8栋。法定代表人：王海珍，该公司董事长。原审第三人：曾博，男，1989年5月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。原审第三人：李诗，女，1992年10月18日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人海南婴悦湾教育科技有限公司（以下简称婴悦湾公司）因与被上诉人海口中影新干线影视文化传播有限公司（以下简称新干线公司）、原审第三人曾博、李诗房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初5195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。婴悦湾公司上诉请求：1.判令撤销（2019）琼0108民初5195号民事判决书，依法改判支持婴悦湾公司在一审的全部反诉请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费由新干线公司承担。上诉理由:一、一审判决认定事实错误。（1）婴悦湾公司并不存在拖欠租金的情形，一审判决婴悦湾公司向新干线公司支付拖欠租金102000元没有任何法律与事实依据。本案系房屋租赁合同纠纷，合同的主要义务应为房屋交付及房租给付义务。双方签订《租赁合同》后，结合婴悦湾公司提交的证据以及新干线公司的起诉状可得知，婴悦湾公司自始至终均未拖欠新干线公司房屋租金。新干线公司于2019年1月单方违约，强行查封婴悦湾公司的店铺阻碍婴悦湾公司正常经营，驱赶婴悦湾公司的会员，暂且不考虑2019年1月份租金支付时间（按约定为2月1日前）是否到期，新干线公司单方违约却依然要求婴悦湾公司交纳2019年1月房租实在没有任何法律与事实依据，故婴悦湾公司并不存在拖欠租金的违约行为。（2）一审判决认定违约方为婴悦湾公司明显错误。一审判决仅依据新干线公司口头否认却并未对婴悦湾公司提交的证据予以仔细审查而直接认定婴悦湾公司提交的缓交申请未获新干线公司同意明显错误。婴悦湾公司虽然未按《租赁合同》约定缴纳物业管理费、空调费、水电费，但上述费用在《租赁合同》中并非属于主给付义务。婴悦湾公司之所以未及时交纳上述费用，是因装修公司原因导致装修工期延长了4个月，因装修工期延长，各项成本剧增且迟迟未开业，经婴悦湾公司与新干线公司沟通，先支付房屋租金，物业、水电暂不支付，结合新干线公司出具的缴费通知单（证据11页-13页）以及2018年8月、9月、10月房租缴费承诺书（证据14页）以及房租支付时间来看，很明显足以证明双方已经达成了新的合意，即先支付租金，暂不处理物业、水电费且不计算滞纳金。2019年1月3日，新干线公司再次向婴悦湾公司发出缴费通知单，婴悦湾公司立即与新干线公司沟通并于第二天按双方的商定及新干线公司的修订确定并提交了缓交申请，缓交申请提交后婴悦湾公司按双方约定的时间及对方提供的收款账户支付了2018年12月房租（详见证据10页、18页、）。房租支付后婴悦湾公司又按新干线公司的要求对其提供的重新排版后的缓交申请补盖公章（扣除了已支付的12月房租，详见证据19页、22页）。至此可以看出，婴悦湾公司虽然未按《租赁合同》的约定及时缴交物业费、水电费、空调费三项费用，但新干线公司对此是明确知悉的，并且已与婴悦湾公司达成新的合意，与婴悦湾公司修订缓交申请，并与婴悦湾公司商定各类款项的付款时间。婴悦湾公司已按双方确定的缓交申请支付了2019年12月房租，在婴悦湾公司支付房租后，新干线公司又删掉12月房租的部分内容重新让婴悦湾公司加盖公章。上述行为应视为双方已对婴悦湾公司逾期支付物业费、空调费、水电费的行为达成谅解，新干线公司同意变更原《租赁合同》关于付款约定的条件，双方对付款期限达成新的合意，婴悦湾公司已严格按还款计划约定的时间履行了付款义务。双方应严格按照新的合意所约定的时间节点履行合同义务，但婴悦湾公司在支付完12月房租后，新干线公司即单方违约，拒绝履行合同义务。综上，一审法院认定婴悦湾公司的缓交申请未获原告同意明显认定事实错误，双方不仅达成新的合意，婴悦湾公司也基于信任按照新的合意履行，其权益理应受法律保护。（3）新干线公司并不具备合同解除的情形。新干线公司单方解除合同没有任何法律与事实依据，其单方解除行为并不符合合同法第93条、94条所规定的情形。婴悦湾公司并不存在违约情形，新干线公司自然也就没有认定解除合同的法定或者约定理由。二、本案的违约方为新干线公司，因其违约给婴悦湾公司造成的各项损失应予以赔偿。本案的违约方应为新干线公司，2019年1月16日，新干线公司强行封了婴悦湾公司的店铺并断水断电（详见证据23页），其行为已明确表明其不愿继续履行《租赁合同》中的义务，其目的很明显，公然侵占婴悦湾公司的合法财产（详见证据36页）。截止目前，新干线公司的违约行为已给婴悦湾公司造成了巨大的损失，其单方断水断电、封锁店铺、解除合同的行为直接导致婴悦湾公司辛苦吸收的会员流失，婴悦湾公司也因此陷入几百个会员退费的诉讼中，婴悦湾公司的具体损失如下：1、租赁保证金及违约金：《租赁合同》签订后，婴悦湾公司即按约定向新干线公司支付租赁保证金81600元，根据双方签订的《租赁合同》第12.3条的约定，新干线公司除应返还婴悦湾公司租赁保证金81600元；2、装修费：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，婴悦湾公司2017年11月17日租赁涉案商铺，随后投入大量资金进行装修，第一次装修投入710000元，第二次装修投入320208.5元，阁楼投入138000元。涉案商铺一直到2018年8月底才装修完工，2018年9月8日正式营业，营业仅三个月新干线公司即单方违约，强行终止并解除合同，故其应赔偿婴悦湾公司投入的上述装修款；3、设备款：婴悦湾公司投入资金采购设备共计投入162500元，因新干线公司的违约行为导致上述设备无法拆卸变现，开业仅三月即荒废，故新干线公司应赔偿婴悦湾公司的损失；1、品牌运营费、培训费：婴悦湾公司自开业后累计计投入312721元用于品牌宣传，投入员工培训费87000元；2、经营利益损失及员工工资：新干线公司2019年1月即单方违约，断水断电查封婴悦湾公司商铺，2019年3月单方作出解除通知，自2019年1月至3月期间，婴悦湾公司应支付员工工资参照2018年10月-12月标准计算共计173079.5元。结合婴悦湾公司店铺自开业以来的营业收入再扣除每月支出，计算出每月的净利润计算出2019年1月到3月未营业损失320015.31元（详见证据284页）；3、会费损失：截至目前，婴悦湾公司会员会尚余1647625元未消费，因新干线公司的违约行为导致婴悦湾公司无法经营，数百名会员均已向贵院提起诉讼要求退费；综上，恳请贵院依法查清本案事实，支持婴悦湾公司的上诉请求。新干线公司未作答辩。曾博、李诗未作陈述。新干线公司向一审法院起诉请求：1.确认新干线公司、婴悦湾公司签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除；2.判令婴悦湾公司立即向新干线公司支付拖欠的租金102000元，物业管理费用56072.8元，空调费88400元，水费3513元，电费36288元；3.判令婴悦湾公司立即向新干线公司支付《租赁合同》解除后，腾退交还新干线公司期间的商铺占用损失12240元(暂计算至2019年4月14日)；4.判令婴悦湾公司立即向新干线公司支付逾期未清欠款项的违约金90000元。以上款项共计：388513.8元；5.判令第三人在未出资本息范围内对婴悦湾公司前述1-4项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；6.本案的全部诉讼费用由婴悦湾公司承担。婴悦湾公司向一审法院反诉称：1.判令解除婴悦湾公司与新干线公司2017年11月20日签订的《租赁合同》；2.判令新干线公司退还婴悦湾公司租赁保证金81600元；3.判令新干线公司向婴悦湾公司付违法解除《租赁合同》给婴悦湾公司造成的各项实际损失共计3871149.31元（包括裝修费、设备费、停业损失费、品牌运营费、会员会费、培训费、员工工资等）；4.判令新干线公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年11月20日，新干线公司（甲方）、婴悦湾公司（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：新干线公司将海口市海甸一东路22号中影南方影城内西侧面积680m的商铺出租给婴悦湾公司用于儿童设施经营；商铺租赁期限自2017年11月20日至2022年11月19日（其中2017年11月1日起至2018年4月30日为装修免租期）；第一、二年租金为40800元/月，物业管理费单价为5.32元/月/平方米，空调费20元/月/平方米，水电费按市政商用水电费标准收取；租金自2018年5月1日起算，物业管理费、空调费、水电费自2017年11月29日开始征收；租金每三个月支付一次，婴悦湾公司应在租赁期内的2月1日、5月1日、8月1日及11月1日前一周内支付，物业管理费、空调费、水电费按月由婴悦湾公司在每月初缴纳；婴悦湾公司逾期缴纳租金、水电费及其他费用的，每逾期一日按逾期总额的1%承担违约责任，逾期超过15日新干线公司有权解除合同；合同终止后，婴悦湾公司应在十五个工作日内搬离该商铺，逾期搬离的，应每日按每月租金1%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，新干线公司有权自行处理而不予任何赔偿或补偿。双方签订合同当日，乙方须以转账的形式支付2个月租金总额合计人民币81600元给甲方作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十日内全部无息返还乙方。如乙方未结清相关费用或未按合同约定导致甲方造成损失，甲方有权扣除相应费用后返还租赁保证金。合同签订后，新干线公司将涉案商铺交付给婴悦湾公司使用，婴悦湾公司自2017年12月起未支付物业管理费用，自2018年9月起未再支付空调费用，自2018年10月起未再支付水电费用，自2019年1月起未再支付租金费用。2019年1月4日，婴悦湾公司向新干线公司申请缓交房租等费用，但未获新干线公司同意。因婴悦湾公司拖欠上述费用，新干线公司于2019年3月14日委托律师向婴悦湾公司发出律师函，书面通知婴悦湾公司解除《租赁合同》，婴悦湾公司于当天签收。截止到2019年3月14日即合同解除之日，婴悦湾公司尚拖欠新干线公司租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元。因婴悦湾公司未支付上述拖欠款项，新干线公司遂于2019年4月11日向一审法院提起诉讼。另查明，婴悦湾公司于2017年9月19日成立，2018年4月16日被核准，注册资本2000万元，第三人曾博、李诗各认缴出资1000万，未实缴出资。一审法院认为，新干线公司、婴悦湾公司于2017年11月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。上述合同签订后，新干线公司依约向婴悦湾公司交付租赁场地，但婴悦湾公司逾期交纳租金等费用，新干线公司有权依据合同约定行使合同解除，故新干线公司诉请确认《租赁合同》已于2019年3月14日解除及支付拖欠的租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元（以上费用共计286273.8元），合理合法，一审法院予以支持；关于新干线公司要求婴悦湾公司支付2019年3月15日至同年4月14日期间的房屋占用费12240元诉讼请求，根据《租赁合同》约定，婴悦湾公司应在十五个工作日内搬离该商铺，逾期搬离的，应每日按每月租金1%标准向甲方支付占用费，实际逾期搬离日为9天，婴悦湾公司应支付的房屋占用费为40800元×1%×9=3672元，一审法院予以调整；关于婴悦湾公司要求新干线公司退还租赁保证金81600元的诉讼请求，因双方的租赁合同已于2019年3月14日解除终止，根据合同约定，婴悦湾公司有权要求新干线公司返还租赁保证金，一审法院对该请求予以支持。关于新干线公司主张婴悦湾公司支付违约金90000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，新干线公司要求婴悦湾公司支付违约金90000元的诉讼请求，明显过高，应予适当调整。违约金调整为（286273.8-81600）元×30%=61402元；新干线公司要求曾博、李诗作为婴悦湾公司的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款规定，新干线公司并未举证证明婴悦湾公司不能清偿上述债务，故一审法院对其该诉求不予支持。婴悦湾公司的其他反诉请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认新干线公司与婴悦湾公司签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除；二、婴悦湾公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向新干线公司支付拖欠的租金102000元、物业管理费56072.8元、空调费88400元、电费36288元、水费3513元，以上费用共计286273.8元；三、婴悦湾公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向新干线公司支付房屋占用费3672元及违约金61402元；四、驳回新干线公司的其他诉讼请求；五、新干线公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向婴悦湾公司退还租赁保证金81600元；六、驳回婴悦湾公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7127.71元、财产保全申请费5000元及反诉案件受理费19211元，均由婴悦湾公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，新干线公司与婴悦湾公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。双方当事人应当依约全面履行义务。合同约定房屋租金自2018年5月1日起算，每三个月支付一次，即2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前一周内；物业管理费、空调费、水电费自2017年11月29日开始在每月初缴纳。婴悦湾公司逾期缴纳租金、水电费及其他费用的，每逾期一日按逾期总额的1%承担违约责任，逾期超过15日新干线公司有权解除合同。本案中，婴悦湾公司自2017年12月起未支付物业管理费，自2018年9月起未再支付空调费用，自2018年10月起未再支付水电费用，自2019年1月起欠付房屋租金。由此可见，新干线公司依约向婴悦湾公司提供涉案房屋后，婴悦湾公司由于欠付房屋租金、水电费、物业管理费等费用而构成违约。鉴于婴悦湾公司逾期支付租金等费用已经超过15日，新干线公司依约享有解除合同的权利。一审法院认定新干线公司向婴悦湾公司送达解除合同律师函当日，即2019年3月14日，涉案合同解除并无不妥，本院予以确认。婴悦湾公司关于新干线公司不享有合同解除权的上诉主张缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对于新干线公司诉请婴悦湾公司欠付租金、物业管理费、空调费及水电费的金额由于双方有合同约定，并且有缴费通知单等单据佐证，因此一审法院支持新干线公司关于婴悦湾公司应当支付上述费用共计286273.8元并无不妥，本院予以维持。涉案合同约定，合同终止后，婴悦湾公司应在十五个工作日内搬离涉案商铺，逾期搬离的，每日按月租金1%标准向新干线公司支付占用费，逾期超过10日的，新干线公司有权自行处理并不予赔偿。新干线公司一审诉请婴悦湾公司支付2019年3月15日至同年4月14日期间的房屋占用费，鉴于上述约定，婴悦湾公司在新干线公司诉请的时间段内实际逾期搬离的天数为9天，故一审认定婴悦湾公司应当支付的房屋占用费为3672元并无不当，本院予以维持。新干线公司诉请婴悦湾公司支付违约金90000元，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于违约金调减的规定，显然过高。一审根据婴悦湾公司欠付费用金额及新干线公司实际掌握的租赁保证金数额之间差额的30%调整违约金数额有事实和法律依据，本院予以维持。由于双方对婴悦湾公司逾期搬离涉案房屋的后果进行了约定，故婴悦湾公司关于装修费及设备款损失赔偿的上诉请求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。婴悦湾公司上诉称新干线公司同意其缓交租金的申请，进而不构成违约。但一方面婴悦湾公司并无证据证明其上述主张，另一方面新干线公司对此亦不予认可。因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”婴悦湾公司应当承担举证不能的不利后果。由于婴悦湾公司实际违约，因此其关于品牌运营费、培训费、经营利益、员工工资以及会费损失的上诉请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审对新干线公司关于曾博、李诗作为婴悦湾公司股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉请不予支持，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，婴悦湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26338.71元，由上诉人海南婴悦湾教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄玉臣审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一九年十二月二十五日书记员 张 洁速录员 王 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。