广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1763号原告（反诉被告）：刘兴虎，男，汉族，1967年2月17日出生，住贵州省湄潭县。被告（反诉原告）：黄淑芬，女，1950年8月25日出生，住香港新界屯门，系香港居民。委托诉讼代理人：江月明，男，汉族，1960年10月12日出生，住广东省深圳市罗湖区。被告（反诉原告）：罗勇明，男，1973年4月5日出生，住香港，系香港居民。委托诉讼代理人：黄淑芬，女，1950年8月25日出生，住香港新界屯门，系香港居民。原告（反诉被告）刘兴虎与被告（反诉原告）罗勇明、黄淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴虎、被告黄淑芬及其委托诉讼代理人江月明、被告罗勇明的委托诉讼代理人黄淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回租赁保证金8000元；2.被告赔偿违约金8000元；3.被告赔偿32张床的折旧金额1650元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2010年4月起承包被告位于坪山区***号楼进行出租经营管理，但从最后一次合同至2016年5月31日到期后，由于出租屋市场不景气，就没有签新的租赁合同，然后双方就口头商定按每月6000元的租金继续承包，租赁保证金还是原来的8000元，原告应把每月6000元的房租转账到被告指定的账户内，其它按原合同不变。但在2018年6月14日，被告没有与原告协商解除租赁关系的情况下，就把房屋转包给了万科，并在6月14日贴通知请租户在7月14日之前搬走，本楼要装修，此属被告单方面终止租赁关系，这与租赁合同相违背，应赔偿原告违约金8000元。如果被告要收取原告6月份及7月14日此时段的房租，就不应该干涉原告正常的出租经营和管理，就不应该在6月14日贴通知让租户搬走。还有就是32套房屋所配套的32张床，是原告以70元每张的价格从被告手中接手的，并且当时被告口头承诺，若双方不再合作，将按每张50元收回。被告黄淑芬、罗勇明辩称，1.被告严格按照合同法规定行使权利,无任何违约行为。2.由于原告没有支付租金,被告有权按照双方约定没收8000元押金,不予返还。3.被告并无购买32张床的意思表示。理由如下:被告与原告于2010年4月起建立房屋租赁关系,当时口头约定32套房屋内的32张床由被告以每张70元的价格出卖于原告,并交付于原告。被告并无租赁关系结束后购买该32张床的意思表示,床品为易耗品,同时价格非常低廉,足以看出被告无回购的意图。2015年5月31日,被告与原告签订书面《房屋租赁合同》,约定租赁期间为2015年6月1日至2016年5月31日。2016年6月1日起未再订立书面协议,双方口头约定以6000元/月支付租金,每月10日前应当支付本月租金,并约定原房屋租赁合同的8000元押金继续作为押金,如若原告不支付租金,则被告有权直接收取该押金,不予返还。2018年6月14日,被告向原告发出要求一个月内搬离并于搬离时终止双方租赁关系的通知。但是,原告并未在上述合理期间内搬离,依然实际占有并使用该房屋,也未向被告支付2018年6月1日至2018年7月14日租金。被告因此收取该8000元押金,不予返还。被告黄淑芬、罗勇明向本院提出反诉请求：1.判令解除租赁关系,无需返还押金；2.判令原告支付2018年6月至2018年7月14日租金9000元；3.判令原告承担反诉受理费。在审理过程中，二被告明确第一项诉讼请求为判令确认租赁关系解除，无需返还押金。事实与理由:被告与原告于2010年4月起建立房屋租赁关系,2010年4月至2016年5月31前均签订《房屋租赁合同》。2016年6月1日起未再订立书面协议,双方口头约定以6000元/月支付租金,每月10日前应当支付本月租金,并约定原房屋租赁合同的8000元押金继续，作为押金,如若原告不支付租金,则被告有权直接收取该押金,不予返还。2018年6月14日,被告向原告发出要求一个月内搬离并于搬离时终止双方租赁关系的通知。但是,原告并未在上述合理期间内搬离,依然实际占有并使用该房屋,也未向被告支付2018年6月1日至2018年7月14日租金。被告因此收取该8000元押金,不予返还。双方之间关于押金的约定系双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规强制性规定,是真实合法有效的。原告在租赁关系存续期间,多次违反双方约定拖欠租金,并且于2018年6月1日至2018年7月14日未支付租金。因此,被告有权按照双方约定收取8000元押金。按照《合同法》第二百三十二条,双方为不定期租赁关系,可以随时解除合同。被告鉴于原告多次拖欠租金,且2018年6月租金未向被告支付。被告于2018年6月14日向原告发出一个月内搬离的通知,解除合同符合法律规定。原告在2018年6月1日至2018年7月14日,依然实际占有并使用该租赁房屋,按照双方约定应该支付租金。原告拒绝支付该租金,属于违约。为维护反诉人合法权益,特诉至法院,请依法判决支持被告之请求。原告刘兴虎对反诉请求辩称，1.被告没有按合同规定行使权利,属违约。2、被告要求原告支付2018年6月至2018年7月14日的租金不合理。事实与理由:1.因被告没有与原告解除租赁合同之前就贴出通告让房客搬走,就把房屋包给了万科,属单方面终止租赁合同接手房屋管理属违约,所以应付违约金8000元并返还押金8000元。2.因被告在2018年6月14日打电话给原告,说房屋包给万科了,要重新装修,要求房客在7月14日前搬走,原告回复说从6月14日起就不交房租了，也不再管理房屋了,让被告自己来管。被告说要原告交半个月房租,原告说半个月房租也不交。被告说她要与她儿子商量,商量无果,于是被告就在6月14日当天贴出通告请房客在7月14日前搬走,本楼要重新装修,这证明被告已经接手房屋管理了,反之,被告就不能干涉原告正常的房屋管理。如果被告要收取原告从6月至7月14日的房租,那么原告在不受被告贴出通告让房客搬走这样干涉的情况下,也能从房客那里收到从6月至7月14日的租金来交给被告,但是因被告贴出通告叫房客搬走导致原告无法再管理收租。因为被告要房客搬走,原告又去要房客留下来并且要把房租交到7月14日为止,这无法做到。更何况被告已贴出通告请客户搬走,说明被告在接手管理,原告就不能干涉再插手管理,再说是被告主动叫房客搬走,作为最后一个月清场是要给房客预留下搬家时间的,搬家时间段是不收租的。3.双方口头约定以每月6000元支付租金,并没有约定在每月十日前支付,只是说当月租金要当月支付,不能跨月。原告每个月的租金一直都是在月底之前支付的,没有拖欠过房租,并且双方在交租上没有发生过任何争议。4.关于32张床的问题,被告是不可能忘记的,因为上坝村66号67号两栋楼都是在前后一个月签的首次租赁合同。两栋楼的房东都是在当时达成一致意见的,在租赁合向终止时按每张50元的价格收回,此床是被告在终止之前的租赁合同时以每张70元的折扣价收回的,就算床是易耗品,如果坏了一张床,原告不得不买一张床来置换,否则房屋怎么出租?不可能让房客买一张床来租房,退房时再带着一张床离开,再说32张床本来就是32套房的配套设施,理所应当由被告出资收回。本院经审理认定事实如下：原告与被告罗勇明先后签订两份租赁合同，约定将位于深圳市××山新区××街道竹坑区**居民小组23号旁共8层的房屋出租给原告。原告承租期间用于转租经营。庭审时，原告与二被告均主张上述房屋的实际出租方为被告黄淑芬。上述第一份《房屋租赁合同书》于2010年3月28日签订后，被告黄淑芬将涉案房屋内的32张床以每张70元的价格转让给原告。原告于2012年5月26日向被告黄淑芬交付了租赁押金8000元。第二份《住宅房屋租赁合同》租赁期限于2016年5月31日届满后，原告与被告黄淑芬口头约定将上述房屋继续出租给原告，月租金为6000元，原交付的租赁押金8000元继续作为后续的租赁押金，双方仍然按照第二份《住宅房屋租赁合同》除租期及租金条款外的约定履行，双方未再签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限。2018年6月14日，被告黄淑芬通知原告解除双方租赁合同，并将于2018年7月14日收回租赁房屋，同时于当天在涉案租赁房屋张贴公告要求租客在2018年7月14日之前搬走。原告称其于2018年7月初搬离租赁的房屋，没有与被告黄淑芬办理涉案房屋的交接手续。被告黄淑芬称其已于2018年7月15日自行收回涉案房屋。另查明，《住宅房屋租赁合同》第五条约定“乙方在入住租赁房屋前应向甲方支付总额为人民币捌仟元的租赁保证金。本合同有效期届满，乙方迁出、交还所租赁房屋，付完相关费用，房屋经甲方查验收回后，保证金退还乙方。如因乙方违反本合同所约定的事项造成甲方的经济损失，保证金在扣除赔偿损失的金额后退还。如保证金不足以赔偿，甲方将追究乙方的相关责任。”第十三条约定“本合同有效期内，甲、乙双方应全面履行本合同的各项条款，不得无故解除合同。经双方协商一致，本合同可提前终止，甲方应退还保证金给乙方。甲方如自行解除合同，提前收回所租赁房屋，应提前壹个月通知乙方，并双倍返还租赁保证金；乙方如自行解除合同，提前退还所租赁房屋，应提前壹个月通知甲方，但不得要求退还租赁保证金”。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》、《住宅房屋租赁合同》、收款收据、通告、银行转账电子回单、二被告提交的银行流水等证据以及庭审时原、被告的陈述佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告提交的涉案两份租赁合同虽以被告罗勇明的名义与原告签订，但三方均确认实际出租方为被告黄淑芬，可认定原告在签订涉案两份租赁合同时已知晓实际出租方为被告黄淑芬，故本院认定原告与被告黄淑芬依法成立租赁合同关系。该两份合同因约定的租赁期限届满已终止。原、被告的各项诉请系基于第三次租赁合同关系产生，故本院主要审查第三次租赁合同关系。《住宅房屋租赁合同》于2016年5月31日到期后，原告与被告黄淑芬达成口头租赁协议，继续将涉案房屋出租给原告，双方虽未签订书面续租合同，但双方存在事实的房屋租赁合同关系，双方达成的口头协议对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，因双方未约定租赁期限，应当视为不定期租赁，被告黄淑芬可以随时解除租赁合同关系，并要求原告腾退。被告黄淑芬于2018年6月14日提前通知原告解除合同并将于2018年7月14日收回房屋，收回房屋的时间实为被告黄淑芬主张合同解除的时间，故双方不定期房屋租赁合同关系于2018年7月14日解除。原告主张以被告黄淑芬通知之日2018年6月14日为合同解除的时间，无事实和法律依据，本院不予支持。故原告应支付被告黄淑芬合同解除前所拖欠的租金即2018年6月1日至2018年7月14日期间的租金，按双方约定的月租金6000元计算，原告应支付被告黄淑芬租金8710元[6000元/月×1个月×（14天÷31天]。关于被告黄淑芬是否应退还租赁保证金的问题。被告黄淑芬主张原告自2018年6月之后没有支付租金，其有权没收8000元租赁保证金,不予返还，双方无该约定，亦无法律依据，本院不予支持。因被告黄淑芬主张租赁保证金在本案中不予抵扣拖欠的租金，故被告黄淑芬应在合同解除后向原告退还租赁保证金8000元。关于被告黄淑芬是否应向原告支付违约金8000元的问题。原告主张根据《住宅房屋租赁合同》第十三条第二款的约定，被告黄淑芬属于自行解除合同应双倍返还租赁保证金，但该条款属于出租方在已约定租赁期限的情况下无故自行解除合同的违约条款，不属于不定期租赁合同出租方解除合同的违约情形，被告黄淑芬有权对不定期租赁随时主张解除合同，且被告黄淑芬已于2018年6月14日提前一个月通知原告解除合同，不存在违约行为，故原告主张被告黄淑芬支付违约金8000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿32张床的折旧金额1650元的问题，原告主张其与被告黄淑芬口头约定租赁合同终止后被告黄淑芬应以每张50元的价格回购32张床，但未举证证明，被告黄淑芬亦不予认可，故对原告该诉请，本院不予支持。因第三次的不定期租赁合同系由原告与被告黄淑芬口头达成，该合同对被告罗勇明不产生约束力，故原告主张被告罗勇明承担第三次不定期租赁合同产生的合同义务，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘兴虎与被告黄淑芬之间的不定期房屋租赁关系于2018年7月14日解除。二、原告刘兴虎于本判决生效之日起十日内支付被告黄淑芬2018年6月1日至2018年7月14日的租金8710元。三、被告黄淑芬于本判决生效之日起十日内退还原告刘兴虎租赁保证金8000元。四、驳回原告刘兴虎的其他诉讼请求。五、驳回被告黄淑芬、罗勇明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241元（原告已预缴），由原告负担132元、被告黄淑芬负担109元。反诉案件受理费25元（被告已预交），由原告刘兴虎负担24元，被告黄淑芬、罗勇明负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  简小飞人民陪审员  陈志贤人民陪审员  郭 毅二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈佳敏