广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13960号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周耀华，男，1961年4月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行员工。原审第三人：丁根华，男，1958年4月28日出生，住江西省宜春地区。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）与被上诉人周耀华、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、丁根华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.将一审判决第三项改判为：在东方公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助周耀华办理涉案房屋的产权登记手续，东方公司对此予以协助；3.周耀华承担全部上诉费用。事实和理由：（一）一审判令东方公司协助周耀华办理产权登记的房产系东方公司具有合法抵押权利的房产，周耀华取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审判决的执行将导致东方公司抵押权落空，严重损害东方公司的合法权益，依法应予改判。2000年8月，国龙公司与丁根华签订了《商品房买卖预售合同》并办理了预售合同登记备案，同时向建行白云支行申请抵押贷款并办理了抵押备案登记，建行白云支行依约发放贷款，《楼宇按揭合同》合法有效。国龙公司又在2005年与周耀华签订《商品房买卖合同》，形成抵押物被转卖的事实。由此看来，建行白云支行发放按揭贷款远早于国龙公司与周耀华签订购房合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定，东方公司对涉案房产抵押权的设定符合《中华人民共和国物权法》关于他物权善意取得的各项要件，周耀华要取得涉案房产的产权登记，须以抵押债权本息被全额清偿，抵押权消灭为先决条件，一审法院无视抵押权人的合法权益，直接判令东方公司协助周耀华办理产权登记，对东方公司的抵押债权仅判令周耀华以剩余购房款的未付利息未补偿，而补偿金额与抵押债权本息金额相差甚远，东方公司因此遭受重大经济损失，造成国有资产流失。（二）一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定周耀华对涉案房产的权利优先于东方公司的抵押权属于事实认定不清，法律适用错误。该批复是关于建设工程价款优先受偿权，并非抵押权，从该批复的适用主体上讲，一审法院存在适用法律的错误。该批复第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程价款的优先受偿权不得对抗买受人，这一条款的本意是保护购房自住的消费者，但周耀华是否购房自住一审法院并未审查。另一方面，丁根华签订《商品房预售合同》后，也通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，但一审法院对上述客观事实认定不清。（三）从本案中各利益方的行为过错的角度来看，东方公司是完全无过错的，而周耀华并不是完全无辜的，一审法院以牺牲金融机构东方公司的合法利益为代价，一味保护不无辜的周耀华，其判决结果有失公允，具有反向的社会示范效应。周耀华二审答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回东方公司的全部上诉请求。具体理由如下：1.关于东方公司的抵押权的问题，在一审判决中没有否认东方公司所享有的抵押权，但就本案而言，周耀华是真实购房人，周耀华于2005年购买涉案房屋，并支付了首期楼款，自2005年收楼一直占有使用涉房屋至今，在2008年周耀华将剩余房款支付到国龙公司的账户中，周耀华除了因为国龙公司原因没有办法办理房产证外，周耀华对涉案房屋享有占有、收益、使用处分的权益，周耀华基于买受人的权益应当高于东方公司所享有的抵押权，东方公司受让债权是纯粹的经营行为，周耀华和东方公司对房屋的投入不一样的，应当优先保护周耀华对涉案房屋享有的优先权。2.关于东方公司在上诉状中提出要求周耀华结清东方公司、丁根华在东方公司所办理的按揭贷款的本息的问题，在本案中，周耀华已经支付了全部的房款，周耀华也同意按照一审的判决将2005年4月30日至2016年9月8日期间以40万元为基数的利息支付给东方公司，在该前提下，东方公司仍然要求周耀华支付全部的按揭贷款本息相当于周耀华支付了两次房款，这样对周耀华是非常不公平的，而且对于东方公司的按揭贷款债权，东方公司并非没有其他途径可以解决，其可以通过向国龙公司债权申报的形式主张其债权，如果按照一审判决执行，各方的利益可以得到公平的处理，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回东方公司的全部上诉请求，维持原判。国龙公司二审辩称，同意一审法院的判决，请求驳回东方公司的上诉请求。另外提醒法庭，国龙公司与抵押权人、登记预购人之间的借款合同纠纷已经进入再审。建行白云支行二审述称，同意东方公司的意见。丁根华经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。周耀华向一审法院起诉请求：1.确认周耀华、国龙公司间所签《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，双方应当继续履行；2.国龙公司协助周耀华向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路***号国龙大厦之二号（泰兴阁）***房屋产权登记手续；3.确认国龙公司与丁根华所签《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）无效，注销其预售登记。一审法院认定事实：2005年，周耀华（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴20层*号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共128.4232平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为642000元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付202000元，440000元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2005年4月28日、5月4日，国龙公司向周耀华出具收据2张，载明收到周耀华交来首期楼款78938元、楼款123062元。国龙公司确认收到楼款202000元。国龙公司确认收到周耀华的上述款项。周耀华于2005年4月30日签署《业主收楼确认书》，确认周耀华接收国龙大厦泰兴阁20楼E单元大门钥匙。一审法院另查明：2000年9月16日，丁根华（借款人）与中国建设银行广东省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦泰兴阁20层E房单元，同意把该房产抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款720000元等。同年，经办银行中国建设银行广州东环支行与丁根华就上址泰兴阁20层*房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司现名，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将包括丁根华在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，中国信达资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、中国信达资产管理公司广州办事处在《南方日报》刊登了债权转让暨催收公告，公告中包括了国龙公司在内的债权。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司签订《债权转让协议》，将包括丁根华在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方公司，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，东方公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利。2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告中包括了国龙公司在内的债权。据国龙公司提供的中国东方资产管理公司广州办事处于2018年3月28日打印的《个人贷款过期催缴通知书》记载：丁根华截止2018年3月28日尚欠本金及利息共1825574.64元。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（以下简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，周耀华向国龙公司管理人账户转入涉案泰兴阁20E房购房余款44万元。一审法院认为：周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助周耀华办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与丁根华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但丁根华并未实际占有房屋。国龙公司与丁根华签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与丁根华签订的商品房预售合同为无效合同，丁根华无权以该合同对抗周耀华的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，周耀华直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令周耀华参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给东方公司。周耀华在向涉案房屋目前的抵押权人即东方公司支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、丁根华及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，周耀华要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认周耀华与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、周耀华在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以44万元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；三、广州市国龙房地产开发有限公司在周耀华完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助周耀华到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁20E房所有权转移登记至周耀华名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；丁根华、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。案件受理费10220元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，东方公司向本院提交了：截止2019年10月28日按揭贷款人丁根华的欠款明细本息共计2034648.13元，拟证明丁根华实际欠款与一审判决给东方公司的款项差距甚远，因此东方公司的抵押债权遭受巨大损失。周耀华质证认为：东方公司提交的证据材料与本案无关，真实性、合法性无法确认，是东方公司单方计算的数额。国龙公司质证认为：对真实性有异议，计算标准也是东方公司自己的计算标准，不清楚该计算标准是否合法。建行白云支行质证认为：对真实性、合法性和关联性无异议。经审理查明，各方当事人对一审法院查明事实部分无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题，因国龙公司利用丁根华名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。现无证据证实周耀华在与国龙公司签订合同的过程中存在过错，周耀华已向国龙公司支付购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令周耀华向抵押权人支付后付房款44万元自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10220元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十九日书记员  贾妍胡秀红