四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1950号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺风云，女，生于1982年4月28日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江小红，女，生于1971年4月22日，汉族，住四川省华蓥市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵红浪，女，生于1969年4月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：张红军，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈联国，男，生于1961年6月5日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人贺风云、江小红、赵红浪因与被上诉人陈联国租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贺风云、江小红、赵红浪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判驳回陈联国一审诉讼请求，支持上诉人一审诉讼请求；2.案件受理费由陈联国负担。事实及理由：1.一审法院认定事实和适用法律错误，陈联国解除合同的理由不充分，应当驳回其诉讼请求，继续履行合同。上诉人与陈联国签订《商业门面房屋租赁合同》时，上诉人并不知晓出租房屋系危房的事实，案涉房屋在出租给陈联国之前能够正常使用，且现在房屋所在位置的其他房屋也在正常使用，一审法院认为上诉人明知是危房而出租，且案涉房屋不能用于酒店经营是错误的。案涉房屋被其他业主阻止装修的根本原因是陈联国违反合同约定和房屋装修的相关规程所致，应由其自行承担全部法律责任。2.即使认定上诉人与陈联国解除合同的条件成就，一审法院对租金返还和损失赔偿的认定也计算错误。陈联国接收租赁物后，对原房屋的结构、装修等进行了拆除，至今未恢复，且出租房屋未交还上诉人，在出租房产未能交还之前的租金均应计算，一审法院以陈联国通知之日确定为租金承担之日是错误的。虽然一审法院已经判令陈联国将房屋恢复原状，但在陈联国恢复原状之前房屋不能出租使用，其租金损失应由陈联国承担，但一审法院对该部分损失未能计算。综上，一审法院认定事实、适用法律均有错误，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。 陈联国答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。有关部门鉴定房屋存在问题，上诉人是知道的，上诉人在我不知情的情况下将有问题的房屋出租给我，而我是在装修之时才知道房屋存在问题被叫停了，城管和派出所将我装修工具都是没收了的，对方应该将租金退还给我。 陈联国向一审法院起诉请求：1.判决确认《商业门面房屋租赁》合同从解除通知到达时解除，贺风云、赵红浪、江小红退还已交租金12万元并赔偿损失；2.案件受理费由贺风云、赵红浪、江小红负担。 贺风云、赵红浪、江小红向一审法院反诉请求：1.判令陈联国立即恢复广安市广安区金源一街32号1幢202号房屋租赁时原状并赔偿损失100,000元；2.案件受理费由陈联国负担。 一审法院认定事实：2018年10月30日，陈联国（承租方、乙方）与贺风云、江小红、赵红浪（出租方、甲方）签订《商业门面房屋租赁合同》，约定：“乙方向甲方租赁广安市广安区金源一街32号1幢201号、32号附2号、32号1幢202号商业门市用于商业经营用，主要经营由甲方配合乙方办理一切手续（如营业执照、消防许可证、特种行业许可证等）；租赁期限为10年，租期从2019年1月1日起计算，甲方从2018年11月1日起交付乙方使用装修，甲方保持现有原状交乙方使用；租金约定为：2019年1月1日至2020年1月1日期间的租金为120000元，2020年至2021年的租金126000元，2021年至2022年租金132300元，2022年至2023年租金138915元，2023年至2024年租金145860元，2024年至2025年的租金153153元，2025年至2026年租金160810元，2026年至2027年租金168850元，2027年至2028年租金177292元，2028年至2029年租金186156元，每年12月1日乙方向甲方付清次年租金；乙方应爱护房屋及其设备、附属设施，不得擅自改变和拆除，……”。2018年10月31日，陈联国通过王斌泉62×××77的银行账户向贺风云95×××38的银行账户转款12万元，该12万元租金至今在贺风云处，贺风云未与江小红、赵红浪分配。双方签订合同之后，陈联国遂组织人对诉争房屋进行装修，在装修过程中，诉争房屋所在楼栋的其他业主要求陈联国停止装修，并反映到相关部门。2018年12月20日，广安市广安区广福街道办事处安全生产委员会向陈联国下发《责令改正指令书》，内容为：“该楼经四川省建筑科学院于2018年8月30日作出书面鉴定结论：整体为Ｃ级危房，部分为Ｄ级危房，你单位装修存在安全隐患，应停止施工”。 2019年2月20日，陈联国向贺风云、江小红、姜捍东（赵红浪丈夫）送达解除《商业门面房屋租赁合同》的通知，内容为：“从2018年12月20日接到指令书之日起解除双方签订的《商业门面房屋租赁》合同；对方务必在2019年2月28日前一次性退还已付租金12万元并赔偿装修损失8万元”。2019年2月27日，江小红、姜捍东、贺风云向陈联国送达《关于对解除合同通知的回复》，在《回复》中表示：在原装修、设施、设备未恢复前，回复方不同意解除合同，且支付的房租将不予退还。 一审法院认为：陈联国与贺风云、江小红、赵红浪于2018年10月30日签订的《商业门面房屋租赁》合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家效力性强制性规定，合法有效，应依法予以保护。贺风云、江小红、赵红浪将该房屋交付给陈联国后，陈联国组织人对该房屋进行装修，在装修过程中陈联国被政府告知该房屋系危房并责令停止装修，陈联国租用该房屋系用于酒店经营，由于房屋系危房无法进行装修，致使合同的目的无法实现，故陈联国主张解除合同符合法律规定，应予支持。 对于解除时间的确认及租金返还的问题。贺风云、江小红、赵红浪出租给陈联国的房屋存在瑕疵，且此瑕疵致使陈联国无法实现合同目的，同时该瑕疵并非贺风云、江小红、赵红浪通过修缮可以弥补而使陈联国达到合同目的的瑕疵。贺风云、江小红、赵红浪在合同中未尽到告知义务，将一个不符合要求的房屋交付给陈联国，贺风云、江小红、赵红浪的行为系根本违约，陈联国享有对合同的解除权，在陈联国的解除通知书到达贺风云、江小红、赵红浪之日（2019年2月23日）合同解除。合同解除后的租金贺风云、江小红、赵红浪应该返还，故贺风云、江小红、赵红浪应该返还陈联国租金102,246元（2019年2月24日至2020年1月1日）。 对于双方损失赔偿问题。双方均未提供证据证实其损失大小，因此双方主张的赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 对于贺风云、江小红、赵红浪请求的恢复原状的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可有承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，陈联国在装修过程中对贺风云、江小红、赵红浪的房屋造成毁损，现合同解除，陈联国应该对涉案房屋恢复原状，故贺风云、江小红、赵红浪请求陈联国将房屋恢复原状的诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第二百三十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陈联国与贺风云、江小红、赵红浪于2018年10月30日签订的《商业门面房屋租赁》于2019年2月23日解除。二、贺风云返还陈联国租金102,246万元。三、陈联国将贺风云、江小红、赵红浪所有的广安市广安区金源一街32号1幢201号、32号附2号、32号1幢202号商业门市恢复原状。四、驳回陈联国的其他诉讼请求。五、驳回贺风云、江小红、赵红浪的其他诉讼请求。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，共计2500元，由陈联国负担270元，贺风云、江小红、赵红浪负担2230元。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 二审中，当事人未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人与陈联国签订《商业门面房屋租赁合同》是否应当解除；2.如案涉合同应当解除，一审法院对租金返还和损失赔偿认定是否正确。 关于上诉人与陈联国签订《商业门面房屋租赁合同》是否应当解除的问题。上诉人与陈联国签订《商业门面房屋租赁合同》后，将案涉房屋交付给陈联国装修使用，陈联国在装修过程中因案涉房屋系危房，禁止装修用于经营，广安市广安区广福街道办事处安全生产委员会责令陈联国停止装修施工。案涉房屋系危房，系出租标的物存在瑕疵，但该瑕疵上诉人在与陈联国签订房屋租赁合同时并未告知陈联国，致使陈联国在装修过程中被政府部门叫停，上诉人违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，构成违约。因上诉人的违约行为致使其与陈联国签订的《商业门面房屋租赁合同》的合同目的不能实现，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，判令解除《商业门面房屋租赁合同》正确，上诉人关于陈联国解除合同的理由不充分的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院对租金返还和损失赔偿认定是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，上诉人因违约致使不能实现合同目的，陈联国享有合同解除权，故陈联国于2019年2月20日向上诉人邮寄送达解除《商业门面房屋租赁合同》的通知，该通知于2019年2月23日到达上诉人处，一审法院依据通知到达之日确定为合同解除之日并无不当，陈联国的租金也应当支付至合同解除之日止，之后的租金上诉人理应退还给陈联国。至于上诉人主张的其他损失，因本案系上诉人违约，上诉人对合同解除应承担大部分的责任，故对上诉人主张的其他损失不予支持。一审法院对租金退还和损失认定正确。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5000元，由上诉人贺风云、江小红、赵红浪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  罗乔军 审 判 员  阳晓川 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  唐双霜 书 记 员  何 旭