天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2908号上诉人（原审被告）：孙玉柱，男，1951年6月3日出生，汉族，天津中信汇德国际贸易有限公司职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙洪娟（系上诉人之女），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王存山（系上诉人亲属），住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：侯庆国，男，1965年1月24日出生，汉族，天津市泽希矿产有限公司职员，户籍地山东省东平县，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘冬梅，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。原审第三人：天津市塘沽城建拆迁有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽福州道818号。法定代表人：李天学，总经理。上诉人孙玉柱因与被上诉人侯庆国、原审第三人天津市塘沽城建拆迁有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初30527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。孙玉柱上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：被上诉人在明知农村土地房屋不可转让给非本村村民，在此合同无效的前提下，为实现对涉案房屋的居住目的而与上诉人签订《卖房协定》，现在其购买的涉案房屋已灭失的情况下，向上诉人主张协议无效的损失赔偿，明显违反公平原则。原审法院认定上诉人对协议无效应负担70%的责任更是缺乏事实依据。双方在协议中明确约定，原房屋归被上诉人所有，原房屋墙倒后被上诉人不能再建，房屋地基仍旧归上诉人所有。从该角度可明显看出，上诉人对《卖方协定》的签订，应当仅负有少于或等于一半的责任。原审法院参照补偿安置方案确定的每平方米5000元的标准计算被上诉人损失数额，显失公平。上诉人并未与拆迁公司签订任何拆迁补偿安置协议，上诉人亦未基于此获取任何利益，上诉人主张参照房屋拆迁补偿标准支付损失金额，明显损害了上诉人的利益。侯庆国辩称，一审法院事实查明清楚，适用法律正确请求驳回上诉维持原判。城建公司经本院合法传唤未到庭也未提供书面意见。侯庆国向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款10000元、赔偿原告损失344500元，共计354500元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年5月19日，原、被告签订《卖房协定》，载明孙玉柱有土房四间和砖房半间卖于侯庆国，四间半房坐落在地，约定四间半房价10000元，现院内院外土地、树木、墙头均为侯庆国所有，侯庆国也可以将原房卖给别人孙玉柱不得过问，原房墙倒以后侯庆国不能再建，四间半房地基仍归孙玉柱所有。原告提供的塘集建（93）字第7168号集体土地建设用地使用证载明，孙玉柱为塘沽宅基地使用权人。2019年4月30日，孙玉柱起诉侯庆国确认合同无效纠纷，一审法院于2019年5月28日作出（2019）津0116民初26016号民事判决，确认上述《卖房协定》无效。本案中，被告主张原告从未支付购房款10000元，上述卖房协议并未履行，原告予以否认，为证明其主张，原告提供了2001年5月21日被告之子孙震出具的收条，内容为“今收到侯庆国1万元正”，被告认为该收条与本案并无关联。2016年12月11日，滨海新区新城镇人民政府出台《新城镇小梁子村棚户区改造补偿安置办法》，规定住宅补偿安置实行三种方式：1、实物安置…2、拆一还一。指合法有效证件载明的原居住房屋建筑面积（厢房面积按50%计算，下同）…3、货币补偿，自愿选择货币补偿的，以房屋合法有效证件核准的面积，按5000元/平米给予一次性货币补偿……拆迁人除给予被拆迁人“实物安置”或“拆一还一”（不含自愿缩减面积）安置外，按照房屋合法有效证件核准的面积，砖混房按1000元每平米…给予一次性补偿，其他一律不予补偿。诉争房屋在此次拆迁范围内，原被告当庭确认诉争房屋的厢房系原告自建。第三人出具证明案涉房屋，正房面积77.01平方米（砖）、厢房面积15平方米（砖）。原告主张的经济损失344500元的计算方式为：正房面积77.01平方米*5000元/平方米*70%+厢房面积15平方米*5000元/平方米。一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。侯庆国和孙玉柱签订的关于诉争房屋的买卖协议已经生效判决认定无效，应各自返还因该合同取得的财产。原告同意向被告返还房屋，一审法院照准。关于原告主张被告返还购房款，提供了相关收据，该收据载明的收款时间与《卖房协定》签订时间相互印证，被告虽主张原告未支付购房款，但案涉房屋已交付原告入住多年，被告从未就此主张权利，不合常理，因此，对被告抗辩不予采信，被告应向原告返还购房款10000元。因房屋升值等因素，当时的购房款10000元现已远远无法购买同类房屋，原告主张因此受到损失，一审法院予以采信。对于合同无效，双方均应负担一定的责任，原告主张被告负担70%的责任，符合客观，予以支持。关于损失的数额，虽案涉房屋目前尚未拆迁，但该房屋所在的村已列入拆迁计划，原告主张参照《新城镇小梁子村棚户区改造补偿安置办法》确定的货币补偿每平方米5000元的标准计算，该标准符合该地域周边市场价格，并且与被告选择“实物安置”或“拆一还一”所能取得的利益相比，并未损害被告的利益，故一审法院予以采纳。关于原告主张按正房面积77.01平方米+厢房面积15平方米计算，与第三人出具的证明材料中所载正房、厢房面积一致，亦符合上述《新城镇小梁子村棚户区改造补偿安置办法》，关于厢房部分的损失，厢房虽系原告建造，但虑及未取得被告同意及相关建造手续，对于该部分损失宜应按70%计算更加公平合理。综上，原告主张的损失计算为（正房面积77.01平方米+厢房面积15平方米）*5000元/平方米*70%=322035元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审法院判决：一、被告孙玉柱于判决发生法律效力之日起十五日内向原告侯庆国返还购房款10000元、赔偿经济损失322035元，合计332035元；二、原告侯庆国于判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于滨海新区房屋返还被告孙玉柱；三、驳回原告侯庆国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3309元，由原告负担169元，由被告负担3140元。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案因房屋买卖合同纠纷成讼。本案的争议焦点为孙玉柱是否应赔偿侯庆国经济损失322035元，一审确定的赔偿比例及数额是否符合法律规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特有权利,享有者的身份必须是本集体的成员,非本集体经济组织成员无权享有或变相取得。本案中，被上诉人侯庆国非该集体经济组织成员,不具备该宅基地上房屋的取得条件。因此,一审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效是正确的。依照《中华人民共和国合同法》第58条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，被上诉人侯庆国要求上诉人孙玉柱赔偿相应损失，依据充分应予以支持。鉴于被上诉人侯庆国对于合同无效同样存在过错，故一审法院综合考虑确定上诉人孙玉柱对于被上诉人侯庆国的赔偿责任比例为70%客观公正。对于赔偿数额的确定，一审法院结合本案涉案房屋所在的村已列入拆迁计划，从有利于当事人诉讼和节约诉讼成本减少当事人的诉累的角度出发，参照《新城镇小梁子村棚户区改造补偿安置办法》确定上诉人孙玉柱于判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人侯庆国返还购房款10000元、赔偿经济损失322035元，合计332035元，符合本案的实际情况，同时也未损害上诉人的利益。综上所述，孙玉柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元，由上诉人孙玉柱负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十二月二十三日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……