江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初2654号 原告：张从军，男，1962年10月14日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。 被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴路交叉口。 法定代表人：魏亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳修武，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。 原告张从军与被告徐州市润鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张从军、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司的法定代表人魏亮及其委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本院于2017年12月25日作出（2017）苏0302民初3315号民事判决书，判决：驳回原告张从军的诉讼请求。后原告张从军不服，提起上诉。徐州市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）苏03民终923号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）苏0302民初3315号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年4月11日受理后，另行组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告张从军、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司的法定代表人魏亮及其委托诉讼代理人岳修武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金155000元（以总房款704590元为基准，以每日万分之三为标准，自2016年1月1日计算至2018年1月5日）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2014年5月11日与被告签订商品房买卖合同，被告将位于徐州市建筑面积95.58平方米房屋出售给原告。原告于2014年5月11日支付404590元房款，2014年6月11日支付300000元，房款全部付清。根据购房合同约定，被告于2015年12月31日将房屋交付原告，并约定被告逾期交付房屋，按已交付房屋每日万分之三赔偿原告违约金。自2016年1月1日起，原告多次找到被告要求尽快上房并支付违约金，被告以种种理由推脱，直至2018年1月5日原告上房，被告仍未支付逾期交房违约金。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告没有依据合同及补充协议的约定付清包括延期付款的违约金在内的全部款项，存在逾期付款违约行为，依据合同约定被告有权暂缓向原告交付商品房。被告向原告延期交房是依法行使合同法赋予的先履行抗辩权，被告并不构成违约；2、退一步而言，即便存在延期交房，也是因电力部门等非被告原因引起的延期，依据合同约定被告对此并不承担违约责任：（1）因电力部门的非被告原因引起延期377天，依据合同约定被告对此不承担违约责任；（2）在工程建设过程中，涉案工程发生过一起“超过一定规模危险性较大的”重大技术问题，该非被告原因导致工程延期43天，依据合同约定被告对此不承担违约责任；（3）因消防法规的修改导致的设计变更是非被告原因造成的延期11个月，依据合同约定被告对此不承担违约责任；3、假设法庭支持原告关于违约金的诉求，逾期交房违约金应自2016年1月1日起计算至2017年12月26日止，即被告依据合同约定取得竣工备案表之日。同时，合同约定的逾期交房违约金标准过高，原告负有证明“实际损失”及“违约金约定合理”的举证义务，而原告并没有履行举证义务，故被告请求调减，具体标准被告先陈述参照徐州住房行政部门公布的同地段房屋租金指导价格计算，后又主张参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 2014年5月11日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的金都华府第1幢1单元902号房屋出售给原告，建筑面积95.58平方米，合同约定总房款704590元。 上述商品房买卖合同第六条付款方式及期限中约定：买受人于2014年5月11日向出卖人支付404590元，余款300000元于2014年6月11日前付清。 就涉案房屋购房款，2014年5月11日，原告向被告支付404590元；2014年11月17日，原告向被告支付230000元；2014年12月20日，原告向被告支付70000元。原告已向被告实际支付了涉案房屋的全部购房款704590元。 上述商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（空白）。 上述商品房买卖合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天燃气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。庭审中，双方一致同意，将上述条款中约定的第1种条件变更为第2种条件，即该商品房已竣工验收备案。 上述商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。 上述商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。 被告曾向原告发送逾期欠款催告函一份，落款日期为2014年12月16日，主要内容有：您于2014年5月11日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买“金都华府”1-1-902号房，总房款704590元，支付方式为公积金，合同约定2014年6月11日前付清余款300000元，我公司已多次催告您办理相关贷款事宜，现已逾期。鉴于您至今仍未按合同约定条款执行，今特发此催告函，请于2014年12月31日前办理完毕前述事宜，逾期我公司有权按照《商品房买卖合同》第七条中第1种方式追究您的违约责任。 2017年12月26日，涉案房屋所属工程取得建筑工程竣工验收备案表。 2018年1月5日，被告将涉案房屋交付给原告。涉案房屋现由原告占有使用。 另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布建筑设计防火规范，该规范自2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。被告自认该设计变更通知单所涉楼栋为金都华府工程商办楼，不包含涉案房屋所在的1号楼。 又查明，2015年6月3日，被告（甲方）与江苏省电力公司徐州供电公司（乙方）就金都华府工程签订居住区供配电工程服务协议，协议第四条工程期限中约定：1、工程总工期为由甲方施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成，以满足广大业主的用电需求。2、若甲方不能及时办理施工所需各种前置手续，则供配电工程的总工期另行商定。3、若甲方不能按双方约定交纳工程费，则供配电工程的总工期另行商定。 2015年12月31日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，该通知书中载明“经我公司业务会研究审核，你户要求变更用电方案的答复如下……”。 2016年5月29日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，被告自认该通知书亦为被告向供电公司提出变更申请后给予的答复。 2015年6月26日、2015年10月30日、2016年11月30日，被告分别向电力部门支付新建居住区供配电工程服务费758015.38元、6064123.07元、1893267.03元。 被告提供的配电运捡中心送电流程单显示，新建北村工程2017年3月16日验收合格。 为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。经查询，2018年上半年为20.24元/平方米/月。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 本案中，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方约定，被告应于2015年12月31日前将取得竣工验收备案条件的房屋交付给原告，实际上，涉案房屋所属工程直至2017年12月26日才取得建筑工程竣工验收备案表。庭审中，被告亦未举证证明在取得上述竣工验收备案表后其通知原告于何时上房。实际上，被告直至2018年1月5日才将涉案房屋交付给原告。故被告未能在约定期限向原告交付房屋，其行为构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。庭审中，被告虽抗辩原告存在逾期支付购房款的违约行为，因原告实际支付了涉案房屋的全部购房款，已履行了合同的基本义务，针对原告存在逾期支付购房款的行为，本案暂不予理涉，被告可另行解决。 关于本案是否存在非被告原因导致工程延期被告可据实延期交房的情形。本院认为，第一，关于被告主张的电力因素。被告所举的两份徐州供电公司供电方案答复通知书均为依被告申请变更而给予的答复，被告虽主张该变更申请均为其依据供电公司的反馈而作出，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明其在约定的交房期限届满前90个工作日即已将供配电设施建筑物、构筑物验收合格，也未能提供证据证明其已及时办理施工所需各种前置手续并按照约定向供电公司交纳工程费，故被告未提供证据证明其主张的电力因素为“非被告原因”。第二，关于被告主张的施工中发生超过一定规模危险性较大的重大技术问题。庭审中，被告提供的专家论证报告等均系复印件，原告不予认可，被告亦未提供其他证据予以证明，本院不予采信。第三，关于被告主张的消防法规修改的问题。双方合同签订时间为2014年5月11日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了建筑设计防火规范，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。庭审中，被告提供的设计变更通知单虽不包含涉案房屋所在的楼栋，但因涉案房屋所在楼栋与设计变更通知单所涉楼栋系同一工程，故涉案整体工程均将受到上述设计变更的影响。因双方合同签订于建筑设计防火规范发布之前，被告也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故被告主张因该消防政策法规变动引起的工程延期被告可延期交房，有事实和法律依据，本院予以支持。结合涉案合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定，被告因此可据实延期交房的天数为6个月。 关于逾期交房违约金标准是否应予调减。原告主张按照合同约定的每日万分之三计算，被告提出违约金标准过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，被告提出违约金标准过高，而原告未能举证证明其所受损失的具体金额，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。故被告应向原告支付逾期交房违约金的期间为：自2016年7月1日起至2018年1月5日止。本院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月×6个月×95.58平方米+18.45元/平方米/月×6个月×95.58平方米+19.45元/平方米/月×6个月×95.58平方米+20.24元/平方米/月÷30天×5天×95.58平方米）×1.3倍=41908元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张从军支付逾期交房违约金41908元； 二、驳回原告张从军的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  匡 伟 审 判 员  蔡鸣春 人民陪审员  孔 艳 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  刘闻博