山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2649号上诉人（原审原告、反诉被告）：长治市方兴种苗有限公司，住所地为长治市紫金西街233号。法定代表人：韩正武，任总经理。委托诉讼代理人：张浩亮，山西双师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丞昊，山西双师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：国营长治县农作物良种场，住所地为长治市上党区苏店镇原家庄村西。法定代表人：王瑞峰，任场长。委托代理人：李文，系该单位负责人。委托代理人：张彦俊，山西恒烨律师事务所律师。上诉人长治市方兴种苗有限公司（以下简称方兴公司）因与被上诉人国营长治县农作物良种场（以下简称国营良种场）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院(2019）晋0404民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方兴公司的委托诉讼代理人张浩亮和孙丞浩、被上诉人国营良种场的委托诉讼代理人李文和张彦俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方兴公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项,改判被上诉人赔偿上诉人经济损失1829574元；驳回被上诉人全部诉请；或将本案发回重审。事实和理由：原审认为《土地租赁合同》未对合同解除后增设物的处置作出约定，则上诉人主张赔偿没有法律依据是错误的，应当按照《合同法》公平原则给予补偿；上诉人与被上诉人之间是土地租赁关系，而非房屋租赁关系，原审法院参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》错误；原审法院认为司马煤业对上诉人的增设物进行了部分赔偿错误，应当按照评估报告确定上诉人财产损失的价值；原审判决上诉人返还被上诉人土地并支付2013年至2019年期间的场地占用费错误；原审认定2010年至2012年3年间上诉人未支付被上诉人租赁费造成了与租赁费1倍相等的经济损失错误。被上诉人国营良种场辩称，原审认定事实清楚，判决正确。原告方兴公司一审诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失共计1829574元。（经济损失财产部分指的是苗木、房屋建筑物、构筑物、机器设备，现均在租赁的土地上）。2.诉讼费由被告承担。反诉原告国营良种场一审反诉请求:1.责令被反诉人退腾出所占用的反诉人的土地90.97亩，并恢复土地原状。2.责令被反诉人赔偿反诉人经济损失（土地占用费用）723039元。土地占用费用计算方式：（1）78.97亩×300元×3年×3倍=213219元，2010年-2012年共3年，依照合同每亩地每年300元，合同约定有3倍的经济赔偿，谁违约谁承担，租赁费仅交到2009年。2013年-2017年，参照周边土地租赁市场价每亩地每年1000元，78.97亩×1000元×5年=394850元。2018年未计算损失，原因给反诉被告下发过停止经营的通知。2019年78.97亩×1000元=78970元。以上合计687039元。（2）12亩，2015年以前交过租赁费，从2016年-2017年，12亩×1000元×2年=24000元。2018年未计算理由如上。2019年12亩×1000元=12000元。合计36000元。以上总计723039元。3.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：原被告双方于2006年4月3日签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁被告位于东北角土地52亩，租赁期限为20年；2008年1月13日双方再次签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁被告位于西北角土地78.97亩，租赁期限为18年。两份合同均约定原告有权在部分土地上建设服务于生产、科研、经营的临时性基础设施。2009年10月2日，因政府征收，双方协议终止了2006年4月3日《土地租赁合同书》52亩中40亩土地的租赁关系，另12亩土地租赁关系继续。被告于2013年2月20日通知原告解除12亩、78.97亩土地租赁合同。本案原告以解除合同行为无效为由先后于2013年向本院提起确认之诉。关于双方于2006年4月3日签订的涉案12亩土地的租赁合同，本院于2015年1月13日下达了（2013）长民初重字第224号民事判决书，该判决书载明：由于政府规划需征用涉案12亩土地，无法实现合同目的，确认本案被告解除双方2006年4月3日签订的合同符合法律规定，驳回了本案原告的诉请。后本案原告不服提出了上诉，长治市中院于2015年6月9日下达了（2015）长民终字第00503号民事判决书，维持了原审判决。但本案原告一直占用该12亩土地至今，同时2016年至今的占地费一直未向本案被告交纳。后经本院现场勘查以及本案原、被告双方确认：涉案的12亩土地上现有原告财产3间平房、南围墙、一条约2.5米宽的灰渣路、约10棵景观树、变压器一台（30-50千瓦），还有农作物玉米等增设财产。关于涉案78.97亩土地的租赁合同，本院于2013年12月26日下达了（2013）长民初字第225号民事判决书，该判决书载明：由于本案原告根本违约，导致合同目的无法实现，确认本案被告解除涉案78.97亩土地的租赁合同符合双方的约定和法律规定，驳回了本案原告的诉请。后本案原告不服提出了上诉，长治市中院于2014年5月7日下达了（2014）长民终字第00429号民事判决书，维持了原审判决。但本案原告一直占用该78.97亩土地至今，同时2010年至今的租赁费或占地费原告没有交纳（除原告已交纳2025年一年的租赁费外）。该土地上尚有原告的增设财产。2018年被告曾通知原告在租赁土地上停止经营活动，仅停了一年，2019年原告又在租赁地上种植了玉米。另查明：2012年本案原被告共同委托山西奥杰资产评估有限公司对原告租赁被告土地的建筑物等进行评估，包括生物资产、房屋建筑物、构筑物、机器设备等资产，2012年12月18日，山西奥杰资产评估有限公司作出晋奥评报字（2012）DC-005号评估报告书，评估结果为原告在租赁被告土地上建造、安装的资产价值为人民币1829574元。该评估价没有细分类别。2013年1月30日，本案原告与案外人司马煤业达成协议，协议的主要内容即司马煤业委托长治市誉利房地产咨询评估有限公司对本案原告租赁土地范围内塌陷区（在涉案78.97亩土地范围内）形成的房产及地上附着物等损失价值进行评估，根据评估报价经双方协商确定为475127元。2013年2月7日司马煤业支付本案原告赔偿金517145.03元。原审法院认为，本案原告与被告之间曾存在土地租赁合同关系。本案的争议焦点是：经两级法院依法确认涉案12亩土地的租赁合同和涉案78.97亩土地的租赁合同解除后，本案被告是否应当对涉案租赁土地上的建筑物以及附着物的经济损失进行赔偿？原告是否应当退腾土地并继续支付未返还租赁土地期间的租赁费及其损失？第一、本案被告是否应当对涉案租赁土地上的建筑物以及附着物的经济损失进行赔偿？涉案12亩土地的租赁合同解除的原因是由于政府征用导致合同目的无法实现，原告与被告对解除合同的事由均不存在过错，但因双方合同约定如国家征用土地，双方应在保证双方利益不受损失的情况下协商处理。该租赁合同是2006年签订的，原告已经租用或占用了14年，至合同届满2025年尚有6年时间，原告涉案土地上的财产因减少利用时间而受到了损失，同时涉案土地尚未征用，提前解除合同被告将成为受益方，根据公平原则，被告应当对原告的财产损失作出补偿。鉴于双方没有对12亩土地上的财产价值单独评估，故本院酌情认定该财产损失为70000元（农作物除外，地上农作物由原告收割）。2.涉案78.97亩土地的租赁合同解除的原因，是原告违约行为所致，过错在原告，被告不存在过错。根据《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，原告增设他物，显然经过了被告同意。而参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）.....；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告（出租人）明确表示不利用原告（承租人）的增设物，且该增设物的损失已经得到了案外人司马煤业的部分补偿，故原告诉请被告赔偿其涉案土地上增设物的经济损失的主张，没有法律依据；同时双方的租赁合同也没有对合同未到期时权利义务终止，增设物如何处置作过约定，故原告诉请被告赔偿其经济损失的主张，也没有合同约定。因此原告的该项主张，本院不予支持。第二、被告反诉请求原告退腾租赁土地有无依据？根据《合同法》第91条第2款之规定：合同解除合同的权利义务终止；第92条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第98条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，2014年5月和2015年1月长治市中级人民法院的两份终审判决生效，至此双方的两份租赁合同解除。租赁关系终止，承租人应当返还租赁物。鉴于租赁物上尚有建筑物等财产，原告应当自行拆除，地上农作物由原告自行收割。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故被告诉请原告退腾租赁土地的主张，符合法律规定，本院予以支持。第三、被告反诉请求原告应当支付其租赁费及赔偿其占地损失有无依据？1.由于双方的涉案12亩土地租赁合同于2013年诉讼在案，于2015年1月依法解除。合同解除前的租赁费原告已经支付，并交纳租赁费至2015年底。从法院判决生效至今，原告一直占用被告土地进行收益，依据公平原则，在此期间的占地费用应以原租地费用的标准计算为宜，即2015年至2019年期间5年的占地费为12亩×200元×3年=7200元（扣减原告已支付的2015年的租赁费，扣减2018年未种植的费用）。该费用应当由原告支付被告。2.由于双方的涉案78.97亩的土地租赁合同于2013年诉讼在案，2014年依法解除，2010年至2012年期间的租赁费用，原告没有交纳，构成违约，故被告依照合同约定诉请原告支付3倍租赁费的经济损失，符合合同约定，但原告抗辩双方约定的违约金过高，应当适当减少的主张，也符合当时的客观实际，故本院酌情认定在此期间的经济损失为租赁费的1倍金额。即三年的占地费用应为78.97亩×300元×3年×2倍=142146元（含当年度的租赁费及1倍的经济损失）；从2013年被告发出解除合同通知到法院判决生效至今，原告一直持续占用被告土地进行收益，依据公平原则，在此期间的占地费用应以原租地费用的标准计算为宜，即2013年至2019年期间7年的占地费为78.97亩×300元×5年=118455元（扣减原告已支付的2025年的租赁费，扣减2018年未种植的费用），以上租赁费和占地费用共计为267801元。该费用应当由原告支付被告。原被告双方的应支付款项相抵，原告（反诉被告）还应当向被告（反诉原告）支付租赁费或占地费用197801元。关于原告以被告不赔偿其财产损失为由，而拒绝退腾租赁土地的抗辩主张，没有法律依据，本院不予支持。关于被告诉请解除合同以来期间的占地费应当参照周边土地租赁市场价每亩地每年1000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、限本判决生效后三个月内，由原告（反诉被告）长治市方兴种苗有限公司返还被告（反诉原告）国营长治县农作物良种场租赁地90.97亩，并由原告自行拆除地上建筑物和自行清理地面附着物。二、限本判决生效后三个月内，由原告（反诉被告）长治市方兴种苗有限公司支付被告（反诉原告）国营长治县农作物良种场占地费用197801元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21266元，由原告承担19716元，由被告承担1550元。本案反诉费5565元，由反诉原告承担2907元，反诉被告承担2658元。二审过程中，上诉人当庭提交通知一份,证明被上诉人要对良种场进行改制,土地收回并非征收,上诉人的增设物可以继续利用,原审判决拆除会造成浪费。被上诉人质证称，认可真实性，但不认可证明目的。上诉人新提交的证据并非法定新证据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方签订的二份租赁合同已被解除，本案争议的焦点问题是：上诉人要求被上诉人赔偿经济损失1829574元有无依据；上诉人租赁被上诉人的土地应否予以腾退；被上诉人向上诉人主张的经济损失应当如何确定。关于被上诉人应否按照评估报告确定的金额1829574元进行赔偿的问题，涉案二份租赁合同，关于12亩的租赁合同解除的原因双方均无过错，原审鉴于于双方没有对12亩土地上的财产价值单独评估，酌情认定该财产损失为70000元（农作物除外，地上农作物由上诉人收割），该处理并无不当；关于78.97亩租赁合同的解除,系因上诉人单方违约所致,上诉人存在过错,上诉人所提按照评估确定的1829574元进行赔偿的请求,既不符合合同约定,也不符合法律规定,原审未予支持并无不当。本案系合同纠纷，依据双方签订的合同和相关法律规定处理即可，原审参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条规定进行处理，有所不妥，但不影响案件处理结果。关于上诉人应否腾退土地的问题，既然双方签订的租赁合同已经解除，双方的租赁关系已经终止，上诉人没有理由继续占用土地，原审支持被上诉人所提腾退土地的主张，符合法律规定。关于被上诉人向上诉人主张的经济损失应当如何确定的问题，原审结合合同解除的时间、原因以及合同约定进行的处理并无不当。上诉人上诉认为原审判决其支付2013年至2109年的场地占用费不当，理由是双方因解决纠纷拖延了时间，责任不在其一方，损失应由被上诉人承担，本院认为，关于78.97亩租赁合同解除，上诉人是有过错的，在合同解除后，上诉人继续占用土地不予归还，其应当支付土地占用费，上诉人的该项主张不成立，本院不予采纳。关于上诉人所提原审认定2010年至2012年3年间经济损失错误的主张，本院认为，该3年的损失认定是基于上诉人违约，双方约定的违约责任是3倍租赁费的损失，原审基于上诉人提出违约金约定过高的抗辩，进行了合理的调整，符合双方的约定和法律规定，上诉人提出按照同期贷款利率确定违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人方兴公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22623元，由上诉人长治市方兴种苗有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王育玲审判员 张国刚审判员 姬国强 二○一九年十二月三日书记员 李颖铭