调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初2463号 原告：中国某某银行股份有限公司调兵山支行，住所地辽宁省调兵山市。 负责人：谷某，系该支行行长。 委托诉讼代理人：梁某，男，住调兵山市。 委托诉讼代理人：胡某，男，住调兵山市。 被告：项某某，男，住辽宁省调兵山市。 被告：赵某某，女，住辽宁省调兵山市。 被告：调兵山市某某房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省调兵山市。 法定代表人：高某某，系该公司经理。 原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行（以下简称某某银行）诉被告项某某、赵某某、调兵山市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告某某银行的委托诉讼代理人梁某、胡某到庭参加诉讼，被告项某某、被告赵某某、被告某某公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行向本院提出的诉讼请求：1.解除某某银行与被告项某某、赵某某签订的编号210719004-xxxx-20160577577的个人住房（商业用房）借款合同；2.请求被告偿还原告截止2019年3月27日借款本金余额167217.50元、拖欠利息2144.59元、罚息27.72元，合计169389.81元，直至本借款全部清偿之日所滋生的利息、罚息等；3.请求法院判令我行对被告项某某、赵某某所抵押的位于调兵山市房产用以偿债时享有优先受偿权；4.请求法院判令被告某某公司承担连带保证责任；5.请求法院判令三被告在该房屋具备办理不动产权证时及时办理权证，同时办妥抵押权登记手续交付原告；6.请求法院判令被告承担全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、评估费、拍卖费、执行费等）。事实和理由：2016年6月21日被告项某某、赵某某与被告某某公司签订了合同编号为201606200xxx的商品房买卖合同书，购买了该公司开发的某某小区二期1楼1单元8层803号住宅。以此住宅为抵押向原告某某银行申请住房按揭贷款18万元。2016年7月12日原告某某银行与被告项某某、赵某某签订了个人住房（商业用房）借款合同（编号为210719004-xxxx-20160577577），被告某某公司为连带保证人，并在调兵山市房产管理局办理了备案号为：调市房购房预抵押字第××号的抵押登记手续。借款合同约定：借款金额为18万元，期限为2016年7月12日至2036年7月12日，当时利率年5.145%，现行利率4.9%，还款方式为等额本息。原告于2016年8月15日向被告发放了住房按揭贷款18万元，款项发放至被告某某公司账户。起初被告项某某、赵某某尚能按期偿还借款本息，后来多次逾期不能按时偿还，至2019年3月27日已拖欠本金167217.50元、拖欠利息2144.59元、罚息27.72元，合计169389.81元没有偿还。原告数次催要均未偿还，为保全国家资产免受损失，依法提起诉讼，请求人民法院支持。我行与被告某某公司于2012年10月10日签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条四款约定“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止”。 被告项某某、被告赵某某、被告某某公司经本院合法传唤未到庭，未能提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了认证。 原告某某银行提交以下证据：1.《商品房买卖合同书》一份；2.借款申请表、面谈记录各一份；3.《借款合同》一份；4.《商品房销售贷款合作协议书》一份；5.不动产登记申请表、不动产登记证明各一份；6.个人贷款支付凭证一份。经审查上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年7月12日原告某某银行与被告项某某、赵某某、某某公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：210719004-2012-20160577577），合同约定：被告项某某购买被告某某公司开发的调兵山市房屋，房屋建筑面积89.45平方米，成交价286240元；被告项某某、被告赵某某共同向原告某某银行借款180000元；借款期限贰佰肆拾个月，即2016年07月12日至2036年07月12日；借款利率为浮动利率，执行基准利率1.05倍，即现行4.2875‰；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款款项划入被告某某公司的账户；借款人的还款方法为等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1202.39元；被告项某某以其购买的房产为此次贷款提供抵押担保，被告某某公司作为保证人在该借款合同上盖章。2015年7月18日被告项某某、被告赵某某与原告某某银行在调兵山市房产管理局房产交易管理所办理该房屋的预抵押登记备案手续。2016年8月5日原告某某银行按照借款合同约定履行了付款义务。被告项某某、赵某某自2019年1月5日后不再履行还款义务，截止2019年3月27日，被告项某某、赵某某同拖欠原告某某银行借款本金167217.50元，借款利息2144.59元、罚息27.72元。被告某某公司未履行保证责任。 本院认为：原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行与被告项某某、赵某某签订借款合同系双方真实意思表示，原告按照合同约定向被告项某某、赵某某发放借款180000元，被告项某某、赵某某自2019年1月5日起逾期还款，截止诉讼开庭当日累计逾期11个月，原告某某银行有权提前解除借款合同，要求被告项某某、赵某某立即归还借款本息；就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计算罚息，直至清偿本息为止。因此原告某某银行主张解除借款合同，并偿还贷款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋优先受偿权的请求，本案被告项某某、赵某某购买的系期房，并不具有完整意义上的物权，在建成之前只能称之为“所有权的期待权”。根据物权法定原则，抵押权既然为担保物权，抵押物的范围就需要由担保法明确规定。由于不动产需要登记取得所有权，对于尚未取得所购房屋所有权的购房人，也就无法在这一房屋上设立抵押权。本案中，原告某某银行要求确认其对抵押房产享有优先受偿权，就需要证明该房产上的抵押权已经设立，但是由于该房屋的所有权并未转移至被告项某某、赵某某的名下，也就无法为该房屋设立抵押权，因此某某银行的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告某某公司连带保证责任的请求，根据合同约定，被告某某公司为原告某某银行与被告项某某、赵某某之间签订的借款合同提供连带责任保证。被告某某公司的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止。本案中，房屋借款合同早已生效，并且在时间上仍处于被告某某公司的保证期间，因此原告某某银行主张被告某某公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 原告某某银行主张在房屋具备办理不动产权证时，三被告及时办理所有权证及抵押登记手续，不属于本案借款合同纠纷的审理范围，本院不予支持。关于原告主张公告费、评估费、保全费、拍卖费、执行费由被告承担一项，以上费用均未实际发生，本院不予支持。被告项某某、被告赵某某、被告某某公司经本院合法传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃。 综上依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百九十六条、第二百零四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行与被告项某某、赵某某签订的合同编号210719004-2012-20160577577的个人住房（商业用房）借款合同； 二、被告项某某、赵某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行借款本金167217.50元、利息2144.59元（该利息计算至2019年3月27日）、罚息27.72元（该罚息计算至2019年3月27日），合计169389.81元； 三、被告项某某、赵某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行借款利息（以借款本金210150.74元为基数，自2019年3月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.05倍计息和自2019年8月20日起至全部借款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.05倍计算）及罚息（以借款本金210150.74元为基数，自2019年3月28日起至全部借款还清之日止，在执行借款利息的水平上上浮50%计息）； 四、被告调兵山市某某房地产开发有限责任公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任； 五、驳回原告中国某某银行股份有限公司调兵山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4718元（原告已预交），由被告项某某、赵某某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  白玉学 人民陪审员  高树新 人民陪审员  刘 爽 二〇一九年十二月十一日 法官助理付多晶 书记员付雪萌