河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4861号上诉人（原审被告）：王玉娥，女，1979年2月6日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。被上诉人（原审原告）：安阳林源物业管理有限责任公司。住所地：安阳市北关区红谊苑小区4号楼一层。法定代表人：林宝娟，职务：董事长。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。上诉人王玉娥因与被上诉人安阳林源物业管理有限责任公司（以下简称林源公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2019）豫0505民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玉娥、被上诉人林源公司的委托诉讼代理人马晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉娥上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与林源公司不存在合同关系，林源公司向上诉人索要物业费没有法律依据。任何人及部门无权代理业主签订合同，对林源公司与安阳市殷都区铁西路街道办事处商城社区居委会（以下简称铁西路街道办商城居委会）代表宜家苑小区业主签订的《安阳市宜家苑物业管理服务合同》合法性存疑。林源公司向一审法院提交的铁西路街道办商城社区居委会出具的证明，不能作为证据采用。物业费多层每平米每月0.45元，高层每平米每月0.9元，林源物业入住后物业费上涨为多层每平米每月0.6元，高层每平米每月0.9元，没有依据。上述合同不具有合法性且林源公司不是宜家苑小区建设单位签约的前期物业服务公司，一审判决适用《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》等相关法律作出判决错误。林源公司辩称，林源公司是经过与六家物业公司竞聘，经宜家苑小区业主代表和铁西路街道办商城居委会认可选聘的物业服务企业，签订有物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》、《河南省物业管理条例》等法律法规，林源公司与铁西路街道办商城居委会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，王玉娥作为小区业主，应当按照约定向林源公司缴纳物业费。铁西路街道办商城居委会作为物业服务的监督指导部门，在小区没有业主委员会的情况下，代业主委员会行使职责，出具的证明客观真实，应当作为认定林源公司物业服务质量的证据使用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林源公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费人民币3117元及违约金3117元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告王玉娥系宜家苑小区业主，系该小区8号楼2单元1001户业主，实住面积为141.7平方米。2016年7月，铁西路街道办商城居委会代表宜家苑小区与原告林源公司签订《安阳市宜家苑物业管理服务合同》，约定由林源公司对宜家苑小区提供物业管理服务事宜。后合同到期后，双方续签至2020年7月15日。合同约定，由林源公司对宜家苑小区实行专业化、一体化的物业管理，收费标准0.6元/月/㎡，高层住宅另加电梯运行维护费0.35元/月/㎡，二次供水维护保养使用费0.15元/月/㎡，高层住宅七层以上（含七层）每递增两层增加0.02元/月/㎡，物业服务费按年预收，每年7月15日至8月15日为收费时间，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。原告林源公司已按照合同约定以及相关规定提供服务，被告王玉娥拖欠2017年7月16日至2019年3月1日期间的物业费即3117元（141.7㎡×1.1元/月/㎡×20个月）。林源公司于2019年2月26日、2019年3月6日向王玉娥催缴物业管理费。铁西路街道办商城居委会出具证明一份，证明原告为宜家苑小区提供物业服务符合合同约定，被告应当全额交纳物业费及违约金。一审法院认为，原告林源公司与铁西路街道办商城居委会代表宜家苑小区签订的物业管理服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。该物业管理服务合同对宜家苑小区所有业主均产生合同拘束力。原告为宜家苑小区提供了物业服务，被告作为宜家苑小区的业主也享受了服务，理应支付物业费。被告在庭审中称，其不在宜家苑小区居住，但是未提供证据证明其主张，故作为宜家苑小区业主的被告王玉娥应当按照合同中约定向原告林源公司支付物业管理费。原告林源公司要求被告王玉娥支付2017年7月16日至2019年3月15日期间的物业费3117元的诉讼请求，予以支持。关于违约金部分，合同约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金”，该约定明显高于法律规定的年利率24%，故原告主张的违约金结合物业合同酌情支持，按照所欠物业费3117元，从原告举证的催收之日即2019年2月26日起按照月息2分计算至被告付清物业费用止。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王玉娥自本判决生效之日起十日内支付原告安阳林源物业管理有限责任公司物业管理费3117元及违约金（从2019年2月26日起，按照月息2分计算至被告付清物业费用止）；二、驳回原告安阳林源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告王玉娥负担。本院二审审理期间，王玉娥向本院提交光盘一张，其主张内容为铁西路街道办商城居委会工作人员的保证，用以证明该居委会工作人员没有出具过本案中的证明，林源公司认为两段视频是王玉娥从电脑上拍摄的，无法保证视频的完整性，视频录制时间、地点、视频中人员身份均无法确定，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。林源公司向本院提交铁西路街道办商城居委会关于选聘小区物业的说明一份，用以证明林源公司系宜家苑小区物业服务企业，符合事实和法律规定，王玉娥应依法向林源公司缴纳物业费；王玉娥质证认为业主选择的是其他公司，林源公司不是小区业主选定的，是居委会选定的。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，铁西路街道办商城居委会在宜家苑小区未成立业主委员会的情况下，代为行使业主委员会的职责，与林源公司签订的物业管理服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对宜家苑小区全体业主均具有约束力，王玉娥作为宜家苑小区业主接受了林源公司的物业管理服务，应按照协议约定履行缴纳物业管理费的义务。王玉娥称物业管理服务合同无效，林源物业向其收取物业费没有事实和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。王玉娥认为宜家苑小区多层物业费由原来的每平米每月0.45元上涨至每平米每月0.6元没有依据的上诉理由，物业管理服务合同合法有效，林源物业依据该合同约定的收费标准向小区业主收取物业费并无不当。关于一审判决适用法律是否正确的问题，本案系物业服务合同纠纷，一审判决适用《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定进行审理并无不当，本院予以确认。综上所述，王玉娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王玉娥负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇一九年十二月六日书记员  李少芳