四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终880号 上诉人（原审被告）：资阳市翰鼎文化传媒有限公司，住所地四川省资阳市雁江区凤园路166号四海国际社区一期2幢2（F）1/2-5号。 法定代表人：廖志强，执行董事。 委托诉讼代理人：傅全洪，四川则思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽君，四川则思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡雪梅，女，1979年10月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王清，四川赛亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨大福，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原审被告：成都环境建设管理有限公司，住所地四川省成都市武科西四路9号2层。 法定代表人：李忠毅，董事长。 委托诉讼代理人：倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。 原审被告：中城投集团第六工程局四川实业有限公司，住所地四川省成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附3号。 法定代表人：卢鹤，执行董事。 原审被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼。 法定代表人：邓吉仓，执行董事兼总经理。 原审第三人：中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室。 负责人：王平，总经理。 委托诉讼代理人：卿茂林，该公司员工。 上诉人资阳市翰鼎文化传媒有限公司（下称资阳翰鼎公司）因与被上诉人胡雪梅、原审被告成都环境建设管理有限公司（下称成都环境公司）、中城投集团第六工程局四川实业有限公司（下称中城投四川实业公司）、资阳市中弘达投资有限公司（下称资阳中弘达公司）、原审第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（下称中城投成都分公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3836号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 资阳翰鼎公司上诉请求：撤销原判，改判驳回胡雪梅全部诉讼请求。本案诉讼费用由胡雪梅负担。事实及理由：1.胡雪梅不是抵债主体，不是本案适格原告。2.胡雪梅与资阳中弘达公司之间不存在真实的商品房预售关系，案涉房屋一直登记在资阳中弘达公司名下，从未交付。3.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不应适用第二十八条。因第二十九条是对第二十八条的特殊规定，应优先适用。综合胡雪梅提供的证据，不能证明合同签订的真实时间是在法院查封之前；案涉房屋系营业用房，不是用于居住；对于价款，胡雪梅不是合格的抵债主体，也不可能通过抵债支付房款。因此胡雪梅没有权利在本案中要求排除执行。 胡雪梅答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。胡雪梅是案涉房屋的权利人，是本案适格原告。 成都环境公司答辩称：我们的执行已执行完毕，本案与我公司没有关系。 中城投四川实业公司答辩称：关于竣工验收，2016年4月有竣工验收报告，整个欠款有七八千万，抵房是真实的。因为不只是涉及胡雪梅一家的问题。 资阳中弘达公司和中城投成都分公司未答辩。 胡雪梅向一审法院起诉请求：1.判令四川省资阳市雁江区人民法院不得执行坐落于四川省资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场的11号楼附1（F）2-11、12、13号的3处房产[不动产权证号分别为：川（2017）资阳市本级不动产权第0020171、0020170、0020169号]；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由四位被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月10日，胡雪梅与资阳中弘达公司签订《商品房买卖合同》（预售），价款604673元（第三人资阳中弘达公司用房款抵欠工程款1052982元）。并于同日对房屋进行了交付［位于资阳市雁江区］。本院（2018）川2002民初1909号民事调解书载明：“被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司尚欠监理费3926859元未支付；资阳市雁江区人民法院出具本案民事调解书两个工作日内被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司向原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司一次性支付2500000元；尾款1426859元被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司于2018年12月31日前支付给原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司。……四、案外人资阳市中弘达投资有限公司自愿为被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司就本协议约定支付的监理费和违约金向原告成都市府南河建设监理有限责任公司提供连带责任担保。……”。成都市府南河建设监理有限责任公司后更名为成都环境建设管理有限公司。（2018）川2002民初6166号民事调解书载明：“一、被告资阳市中弘达投资有限公司于2019年1月25日前一次性向原告资阳市翰鼎文化传媒有限公司支付工程款287977元；二、如被告资阳市中弘达投资有限公司未按期履行上述第一项的给付义务，则由被告资阳市中弘达投资有限公司向原告资阳市翰鼎文化传媒有限公司支付逾期违约金（以287977元为基数，从2018年4月9日起按1000元／天计算至工程款付清之日止）”。被告成都市府南河建设监理有限责任公司（变更为成都环境建设管理有限公司）于2019年1月2日持（2018）川2002民初1909号民事调解书向本院申请执行，申请执行金额为1426859元，本院同日立案，执行案号为（2019）川2002执53号。翰鼎公司执本院（2018）川2002民初6166号民事调解书于2019年4月2日向本院申请执行，本院立案为（2019）川2002执1186号。该案在执行过程中（2019年5月7日）由申请人和被执行人资阳中弘达公司确定执行已查封11号楼附1（Ｚ）2-11、12、13号营业用房。2019年1月29日本院作出（2019）川2002执53号执行裁定书：“冻结、提取、划拨被执行人中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司在银行帐户上的存款1500000元或其相应价值的合法收入，或查封、扣押、变卖、拍卖其相应价值的财产”。依据（2019）川2002执53号执行裁定于2019年3月6日查封了被执行人资阳中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，胡雪梅买受，合同价604673元］；2019年3月14、15日依据（2019）川2002执53号执行裁定书查封被执行人资阳中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第0020173、0020168、0020167、0020166、0020155、0020154号，李高彬买受，合同价710516元、363066元、308032元、304381元、301730元、298154元，合计2285879元］。2019年3月15日在执行（2019）川2002执53号、（2019）川2002执1186号两案中，依据（2019）川2002执53号执行裁定书和（2019）川2002执53号之二协助执行通知书于2019年3月15日查封了登记在被执行人资阳中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第0020171、0020170、0020169号，买受人胡雪梅，合同价309458元、339573元、403951元，合计1052982元］。2019年3月15日以本院（2019）川2002执53号执行裁定书发出协助执行通知书之二查封登记在被执行人资阳中弘达公司位于四川省资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权证第0020179、0020178、0020165、0020172号，买受人潘文强，合同价300344元、296784元、306646元，合计903774元］。前述（2019）川2002执53号民事裁定书查封14间营业用房，合同价款4847308元。另外还查封被执行人资阳中弘达公司位于资阳市雁江区［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］、25（Ｆ）1-7号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］营业用房，1单元16（Ｚ）1-30／（30＋1）-1［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］住宅，2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅；1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］，2019年5月7日发出《协助执行通知书》解除对1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］、2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅查封。本院对前述未解除查封房屋进入评估阶段，胡雪梅于2019年6月17日向本院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。本院于2019年6月26日召开了听证会，于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异57号执行裁定书，裁定：“驳回异议人胡雪梅的异议请求”。胡雪梅于2019年7月23日诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 一审法院认为，胡雪梅买受的营业用房是债务转移而抵偿，未违反法律禁止性规定。其与资阳中弘达公司签订《商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。成都环境公司申请执行的为监理费属金钱债务。所涉房屋现仍登记在资阳中弘达公司，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。胡雪梅买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除本院的执行。成都环境公司认为应当适用该规定第二十九条不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，遂判决：不得对第三人资阳中弘达公司所有位于四川省资阳市雁江区营业用房的执行。案件受理费14277元，由资阳中弘达公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点为胡雪梅提出的异议是否能阻却执行。 本院认为，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案房屋买卖合同签订时间在人民法院查封之前，胡雪梅通过抵债已全部支付价款取得房屋并已出租，即胡雪梅在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，且未办理房屋过户手续不是胡雪梅自身原因。一审据此认定不得对资阳中弘达公司所有位于四川省资阳市雁江区营业用房的执行并无不当。资阳翰鼎公司对胡雪梅与资阳中弘达公司《商品房买卖合同》签订时间真实性提出异议，认为案涉“抵款协议书”等证据系虚假伪造，但均未提供相应的证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，资阳翰鼎公司应承担举证不能的法律后果。资阳翰鼎公司上诉理由不成立，不予支持。 综上所述，资阳翰鼎公司上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14277元，由上诉人资阳市翰鼎文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 吴 晴 书 记 员 毛橹休