四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初3504号 原告：申蓝，男，1994年8月22日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：李诚，武胜县中心法律服务所法律工作者。 被告：张燕，女，1986年11月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘海碧（系被告张燕嫂子），1982年10月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安合创房地产营销策划有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道1幢1-7号，统一社会信用代码91511622MA683JLL9Q。 法定代表人：刘行，总经理。 原告申蓝与被告张燕、广安合创房地产营销策划有限公司（以下简称“广安合创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告申蓝的委托诉讼代理人李诚、被告张燕的委托诉讼代理人刘海碧、广安合创公司的法定代表人刘行到庭参加了诉讼，原告申蓝、被告张燕经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申蓝向本院提出诉讼请求：1.解除原告申蓝与被告张燕达成的房屋买卖合同；2.判令被告张燕向原告申蓝双倍返还定金40000元；3.判令广安合创公司退还原告申蓝居间服务费3000元，并对被告张燕向原告申蓝双倍返还定金40000元的债务承担连带清偿责任；4.案件受理费由二被告共同负担。事实和理由：2019年4月26日，原告申蓝经广安合创公司介绍与被告张燕协商购买武胜县房屋的事宜。同日，原告申蓝与被告张燕签订《购房定金协议》，约定了原告申蓝（买方）购买被告张燕（卖方）的武胜县房屋，买方先支付定金20000元，卖方须保证该房屋的产权清晰并配合过户，如因卖方原因不能过户以及卖方违约不卖则退还定金20000元并赔偿20000元违约金。同时该协议约定了房屋总价、房屋面积等情况。协议签订后，原告申蓝将购房定金20000元交由被告广安合创公司支付给被告张燕。同时，原告申蓝向被告广安合创公司支付了居间服务费3000元。 2019年5月5日，原告申蓝与被告张燕到被告广安合创公司签订《房屋买卖合同》时，因被告张燕无法提供案涉房屋产权证（不动产权证）等权属证书的原因，导致未能签订该合同。经查，案涉房屋的登记备案所有人是案外人邓刚、周小红，并非本案被告张燕。另外，该房屋坐落的土地分别被重庆市合川区人民法院和广安市中级人民法院查封，现在根本无法办理不动产权证书，更不能将该房屋的不动产权登记在原告申蓝名下。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本案原告申蓝与被告张燕签订的《购房定金协议》中已能够确定当事人姓名、标的和数量，应当认定原告申蓝与被告张燕之间的房屋买卖合同成立。在协议中，明确约定了被告张燕须保证该房屋的产权清晰并配合过户，但目前被告张燕并不能提供该房屋系其所有并能当即过户的产权证明，因此被告张燕的行为明显违反合同约定，导致合同目的无法实现，原告申蓝有权解除双方的《房屋买卖合同》。现被告张燕已经收取了原告申蓝的定金20000元，但未履行约定的义务，根据定金罚则的规定，应当向原告申蓝双倍返还定金40000元。被告广安合创公司作为房产交易中介公司，未严格审查案涉房屋的产权情况，在应当知道涉案房屋不能办理不动产权证书的情况下并未向原告申蓝告知该情况，存在重大过错，并且未能促成原告申蓝与被告张燕签订正式的《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十七条规定，被告广安合创公司不得要求原告申蓝支付报酬，并应当赔偿原告申蓝的损失。因此，被告广安合创公司应当退还原告申蓝居间服务费3000元，并对被告张燕向原告申蓝双倍返还定金40000元的债务承担连带清偿责任。 被告张燕辩称，涉案房屋是被告张燕从别人手里购买的，后因为工作变动去外地，就将案涉房屋出售给原告。我方不认可原告的四项诉讼请求，我不同意解除合同，也不同意返还定金。应按照原、被告双方签订的合同继续履行，要求驳回原告的各项诉讼请求。 被告广安合创公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。我公司是房屋中介，张燕给我公司出示了在案外人处购房的合同、案外人在开发商处购房的合同及原始收据、张燕购房的收条，张燕委托我公司出售该房屋，我们也向原告告知了案涉房屋可能会在很长时间后才能办理房产证，不能及时过户。我公司是促使原、被告双方达成协议，不应退还原告中介费。 本院经审理认定本案事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实认定如下：张燕委托广安合创公司卖房时，提供了房屋钥匙，广安合创公司知道该房屋是张燕所有，2019年12月14日张燕才将与案外人签订的房屋买卖协议，案外人在开发商处签订的商品房买卖合同及收据、物业收据交给广安合创公司。在签《购房定金协议》时，广安合创公司也未告诉申蓝该房屋网签合同时登记在案外人邓刚名下及土地被查封情况。签订定金协议后，申蓝在武胜县不动产登记中心查询得知，该房屋网签时登记在案外人邓刚、周小红名下，该房屋的土地使用权为武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，该宗地被重庆市合川区人民法院和广安市中级人民法院查封，查封期限分别为2017年11月22日至2020年11月21日和2018年5月2日至2021年5月2日。据此，申蓝与张燕未能正式签订房屋买卖协议。双方对退还定金协商未果，原告起诉来院。本案在审理中，申蓝将诉讼请求退还定金40000元变更为返还定金20000元及违约金20000元，其他诉讼请求不变。 本院认为，2019年4月26日，原、被告签订了《购房定金协议》，在性质上属于预约合同，原告向被告支付的20000元定金，是作为与被告订立《商品房买卖合同》的保证，性质是其后订立《商品房买卖合同》而支付的订约定金。在签订《购房定金协议》之日，被告是否已明确向原告告知案涉房屋的土地使用权已被法院查封以及案涉房屋备案登记在案外人名下等不利因素，被告在法院规定的举证期限内未举证证明。原告在签订正式《商品房买卖合同》时得知案涉项目的土地使用权已被查封，且案涉房屋备案登记至案外人名下等不利因素，而不愿签订正式合同，属于买房人正常的对其自身利益考虑的因素，因购置房屋是人生中的大事，且涉案房屋总价款高达635000元。在签订《购房定金协议》时并不知晓案涉房屋的土地使用权已被查封以及案涉房屋备案登记至案外人名下等不利因素的情况下，原告不愿签订《商品房买卖合同》，这既有原告为自身利益考虑的因素，也有被告在签订《购房定金协议》时未尽到不利因素告知和说明的原因，该情形属于不可归责于当事人双方的理由。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告应当退还原告定金20000元。原告要求承担违约金的请求以及被告抗辩不予退还原告定金的理由，本院不予支持。原告要求被告广安合创公司退还中介费3000元，是另一法律关系，原告可以另案诉讼，本案不予处理。原告主张被告广安合创公司承担连带清偿责任不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、被告张燕于本判决生效之日起十日内退还原告申蓝定金20000元； 二、驳回原告申蓝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费876元，减半收取438元，由被告张燕负担（原告申蓝已垫付，待本判决生效执行时由被告张燕一并给付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  王昌书 二〇一九年十二月二十五日 书记员  肖 玲