云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3673号上诉人（原审被告、反诉原告）:夏伶俐,女,1985年10月26日出生,汉族,住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨颖韬，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理；张世锦，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张黎，男，1985年3月17日生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈建平、李贵红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人夏伶俐因与被上诉人张黎房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏伶俐上诉请求：一、撤销一审判决第四项、第六项、第七项、第九项；二、改判由张黎于判决生效之日起20日内向夏伶俐支付装修损失74250元；三、改判由张黎于判决生效之日起20日内向夏伶俐支付鉴定费1500元；四、改判由张黎于判决生效之日起20日内向夏伶俐支付房屋涨价的损失150000元；五、一审本诉、反诉诉讼费及二审诉讼费由张黎承担。事实与理由：一、一审判决将双方均请求解除合同的情形，认定为合同法第九十三条第一款协商一致解除合同，属于适用法律错误。本案违约方系张黎，按照合同约定及法律规定，张黎不享有合同解除权，夏伶俐在诉讼中表示同意解除合同并非双方协商一致的结果。造成涉案合同解除是因为张黎在履行期限届满前，以起诉的形式明确表示不履行主要债务，故双方合同解除的原因是张黎不履行债务所致，其应承担合同解除后的不利后果。根据《合同法》第九十七条的规定，张黎不履行合同导致涉案合同解除，应当对夏伶俐给予赔偿。二、夏伶俐依照协议并按照张黎的指示，搬进涉案房屋并进行了装修，期间夏伶俐系合法占有房屋，因张黎的违约行为导致合同无法继续履行，故夏伶俐只需恢复房屋装修后原状返还张黎，并有权要求赔偿装修损失，而张黎则无权要求房屋占有使用费。三、一审法院认为夏伶俐在购买房屋时明知涉案房屋尚未取得不动产权证，应当能够预见到不能办理过户手续的风险，因此张黎不能办理过户不构成违约，该认定与客观事实不符。张黎明确表示将不再办理涉案房屋的过户登记手续，张黎系本案的违约方；涉案房屋目前还未取得不动产权证，未能办理过户手续，不代表房屋永远不能取得不动产权证，双方协商一致决定在房屋办理完过户登记手续后再支付剩余首付款，就应当遵从合同的约定；一审法院认为夏伶俐在履行合同过程中并无违约行为，但却将张黎的损失过多的划归夏伶俐承担有失公正。涉案房屋内部装修费评估报告书显示房屋内部装修2019年1月28日的市场价值为74250元，但一审法院酌情判决张黎给付夏伶俐70000元，并承担750元鉴定费、10000元的本诉受理费、1900元的反诉费于法无据；一审在张黎未提交任何证据证明存在房屋占用损失金额的情况下，酌情由夏伶俐支付张黎房屋占用费1800元每月明显不公平。四、张黎因房屋价格上涨背信弃义，以其行为表示不再履行合同义务，构成预期违约，给夏伶俐造成了严重损失，张黎却因此获益。现涉案房屋价格上涨了至少25万元，因张黎的违约行为导致合同无法继续履行，张黎因违约行为获益至少25万元，现夏伶俐须再次购买房屋将要产生房屋涨价的损失，故张黎应赔偿夏伶俐因履行协议所能获得的利益,请求二审法院依法改判。张黎辩称，夏伶俐在一审中明确表示愿意解除双方之间所签订的房屋买卖合同关系，一审法院判决解除并无不当。返还订金是建立在解除合同关系基础上所提之诉讼请求，夏伶俐在支付了订金6.5万元以后就拒绝支付任何房款，其在购买涉案房屋时明知涉案房屋尚未取得不动产权证书，应当预见到不能办理过户手续的风险，张黎并非本案的违约方，有权向夏伶俐主张房屋占有使用费。夏伶俐既然占有使用了涉案房屋，导致张黎的权益受到损害，张黎就应当得到补偿。一审法院在认定房屋占用费时已经扣除6个月的期限，是为了公平，也是为了减少夏伶俐的责任，故一审法院判决夏伶俐支付房屋占有使用费合情合理。张黎一审起诉请求：1、判令解除张黎与夏伶俐之间的房屋买卖合同关系；2、判令夏伶俐从盘龙区金辰街道办事处云波社区波罗村片区的盛唐城F1地块33栋42层4203号搬出,并恢复房屋原状,将房屋返还给张黎，该房屋售价为655000元；3、判令夏伶俐承担占有房屋期间的占有使用费54000元(自2016年1月11日开始计算,暂计算至2018年4月12日,并要求顺延至实际履行之日止)；4、判令夏伶俐付清实际迁出房屋之日止的水电费、物管费300元。以上三项共计709300元；5、本案诉讼费由夏伶俐承担。夏伶俐一审反诉请求：1、判令张黎向夏伶俐返还订金65000元,并赔偿夏伶俐房屋装修费121410.62元,因房屋涨价的损失150000元(共计336410.62元)；2、本案反诉费用由张黎承担。一审法院认定事实：张黎于2014年9月19日购买云南凯华房地产有限公司开发的坐落于盘龙区房屋并进行备案登记，但尚未取得不动产权证书。2016年1月11日，张黎与夏伶俐签订《房屋买卖补充协议》，约定张黎将上述房屋出售给夏伶俐，房款为人民币655000元，首付款275000元，剩余房款380000元为公积金贷款。夏伶俐支付订金人民币65000元，在购房合同备案当日夏伶俐一次性支付剩余首付款。双方将房屋的更名手续交由开发商办理。签订合同后，夏伶俐支付了订金人民币65000元，由张黎及其母亲刘园园共同出具收条确认。但因政策原因，开发商未能完成更名。2016年7月12日，张黎的母亲刘园园与夏伶俐签订房屋买卖补充协议，将夏伶俐支付首付款的时间变更为在办理完过户手续后，并约定如刘园园拒绝出售房屋应全数退还订金并赔偿夏伶俐用于该套房屋的装修费用及定制家具的费用。签订协议后，刘园园向夏伶俐交付了涉案房屋，夏伶俐接收房屋后进行装修并入住至今。因涉案房屋一直未能办理不动产权证书，张黎与夏伶俐至今未能办理过户手续。现张黎认为夏伶俐一直未支付首付款构成违约，提起诉讼，夏伶俐认为张黎违约，提出反诉。一审法院归纳本案争议焦点为：一、张黎与夏伶俐的房屋买卖合同关系是否具备解除条件；二、双方在履行合同过程中是否存在违约行为；三、张黎和夏伶俐各自的诉讼请求是否成立。一审法院认为，一、关于争议焦点一、二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，张黎与夏伶俐于2016年1月11日签订的《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。张黎虽辩称其不知情其母亲刘园园与夏伶俐于2016年7月12日签订的《房屋买卖补充协议》，但夏伶俐提交的证据已充分证明刘园园直接参与了涉案房屋买卖的全过程，收取了房款，并向夏伶俐交付了房屋的全套钥匙，基于其与张黎的母子关系，夏伶俐有理由相信其有代理权。故刘园园与夏伶俐于2016年7月12日签订《房屋买卖补充协议》并交付涉案房屋的行为构成表见代理，其法律后果由张黎承担。夏伶俐已经按照协议约定支付了订金，但因不可归责于双方的原因未能更名或过户，且过户时间至今不能确定；夏伶俐在购买涉案房屋时明知涉案房屋尚未取得不动产权证书，其应当能预见到不能办理过户手续的风险，张黎未能履行合同办理过户手续不构成违约；现张黎提出解除双方之间的房屋买卖合同关系，夏伶俐表示同意，一审法院予以确认。二、关于张黎的诉讼请求：1、关于张黎要求夏伶俐恢复房屋原状后返还房屋的诉请。一审法院认为张黎的母亲与夏伶俐签订的协议中涉及了装修费用等条款，证实其同意夏伶俐对涉案房屋装修入住，夏伶俐也已经装修入住至今，夏伶俐在履行合同的过程中并无违约行为，且协议中并未约定夏伶俐有义务对房屋恢复原状后返还，故对张黎的该请求不予支持，现双方的房屋买卖合同关系已经解除，夏伶俐搬离并按房屋现状返还给张黎即可。2、关于张黎主张的房屋占有使用费，夏伶俐在仅支付了65000元购房订金后占有房屋至今两年多，一审法院酌情扣除夏伶俐对房屋的装修期限并参照本市房屋租金市场价兼顾公平原则，酌情确定由夏伶俐自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止按每月1800元的标准向张黎支付房屋占用使用费。3、关于张黎主张的水电费、物管费。夏伶俐自2016年7月12日接收了涉案房屋，其理应承担涉案房屋自2016年7月12日起至实际返还涉案房屋之日止的水电费和物管费（具体金额以收费机关的收费标准计算）。三、关于夏伶俐的反诉请求：1、购房订金，夏伶俐在履行合同过程中无违约行为且涉案协议约定无法更名或张黎拒绝出售房屋时应当退还订金，故该请求有事实依据，依法予以支持。2、装修费损失，对于装修费损失涉案协议有明确约定且夏伶俐在接收涉案房屋后确已装修入住，根据云南银瑞祥房地产土地资产评估有限公司于2019年1月31日作出的银瑞祥资评报字（2019）第01-0018号估价报告书，涉案房屋内部装修2019年1月28日的市场价值为74250元。一审法院酌情确定由张黎承担装修损失70000元，涉案房屋现有装修归张黎使用，夏伶俐在搬离涉案房屋时不得拆除。3、关于夏伶俐主张的房屋涨价损失，涉案协议并无约定，且夏伶俐在签订协议时明知涉案房屋尚未取得不动产权证书，其可以预见不能办理过户的风险，加之夏伶俐至今仅支付了少部分的首付款，如果将房屋涨价损失判由张黎承担显失公平，故依法不予支持。关于鉴定费1500元，由张黎和夏伶俐各承担750元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）张黎与被告（反诉原告）夏伶俐就坐落于盘龙区房屋存在的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内搬离盘龙区房屋，并按鉴定时的装修状态向原告（反诉被告）张黎退还房屋；三、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）张黎结清自2016年7月12日起至实际退还涉案房屋之日止尚欠的水、电费和物管费（具体金额以相应的收费机关出具的收费凭证为准）；四、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）张黎支付自2017年1月1日起至实际退还涉案房屋之日止按每月1800元的标准计算的房屋占有使用费；五、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐退还购房订金人民币65000元；六、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐支付装修损失费人民币70000元；七、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐支付鉴定费人民币750元；八、驳回原告（反诉被告）张黎的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）夏伶俐的其他反诉诉讼请求。一审案件本诉受理费人民币10893元，由原告（反诉被告）张黎承担人民币893元，被告（反诉原告）夏伶俐承担人民币10000元。案件反诉费人民币3173元由原告（反诉被告）张黎承担人民币1273元，被告（反诉原告）夏伶俐承担人民币1900元。二审中，夏伶俐向本院提交微信聊天记录、不动产权证复印件，欲证明涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，与涉案房屋同一个小区的其他业主已经办理了不动产权证书，本案的房屋买卖合同具备履行条件。经质证，张黎对夏伶俐提交的证据的证明目的不予认可；经审查，本院认为夏伶俐二审提交的证据内容真实，与案件事实相关联，能够证明其诉讼观点，本院予以采信。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案合同的违约方是谁；二、夏伶俐的上诉请求是否成立。本院认为，一、关于涉案合同违约主体的认定问题。首先，在本案双方当事人签订《房屋买卖补充协议》（以下简称“协议一”）之后，夏伶俐又于2016年7月12日与张黎的母亲刘园园就前述协议一中所涉房屋签订了《房屋买卖补充协议》（以下简称“协议二”），刘园园向夏伶俐收取了购房定金、向夏伶俐交付了涉案房屋钥匙。夏伶俐在鉴于以上事实及张黎系母子关系的情况下，有理由相信刘园园就签订补充协议二享有代理权，刘园园在本案中的行为构成表见代理，相应的法律后果应由张黎承担；其次，在协议二中明确约定，夏伶俐支付首付款的时间变更为在办理完过户手续后，而涉案房屋至今未办理过户登记，故夏伶俐至今未支付首付款275000元并未违反合同约定；诉争房屋所在小区的其他部分房屋已经办理了不动产权证，张黎不能举证证明涉案房屋买卖合同存在履行不能的情况，其不愿再继续履行合同而提起本案诉讼要求解除合同，张黎的行为构成违约。二、关于夏伶俐的上诉主张能否成立的问题。1、关于房屋占有使用费的问题。夏伶俐是依据房屋买卖合同入住诉争房屋，如果合同继续履行，则不存在占有使用房屋费用的问题，因张黎不愿意继续履行合同并诉请解除，房屋占有使用费系因张黎违约而产生，其主张由夏伶俐承担该费用没有事实和法律依据，夏伶俐的该项上诉主张成立，本院依法予以支持；2、关于装修损失74250元，按照双方签订的前述协议二的约定，如张黎方拒绝出售涉案房屋的，应全数退还订金并赔偿夏伶俐用于该套房屋的装修费及定制家具的费用，涉案房屋经评估其内部装修的市场价值为74250元，一审法院结合案件实际情况酌情支持70000元并无不当，本院予以维持；3、关于房屋涨价损失150000元。因张黎存在违约行为导致合同不能履行，夏伶俐虽然也同意解除合同，但是并不表明其放弃张黎承担违约责任，张黎拒绝继续履行合同，基于昆明市房价上涨的情况，确实给夏伶俐造成了相应的损失，本院对夏伶俐主张的违约损失酌情予以支持；双方在协议一当中希望通过直接更名完成交易的方式不能实现，并不影响双方继续按照协议二的约定办理过户，但确实会导致交易程序更复杂，综合考虑夏伶俐仅支付了65000元定金等本案实际情况，本院酌情支持由张黎支付夏伶俐违约损失15000元。4、鉴定费1500元，因张黎不愿意继续履行合同，诉讼中产生了对房屋装修费进行评估的费用，该费用应当由张黎承担，本院对夏伶俐的该项上诉请求予以支持。综上所述，夏伶俐的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十二条、一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初3815号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项，即“一、解除原告（反诉被告）张黎与被告（反诉原告）夏伶俐就坐落于盘龙区房屋存在的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内搬离盘龙区房屋，并按鉴定时的装修状态向原告（反诉被告）张黎退还房屋；三、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）张黎结清自2016年7月12日起至实际退还涉案房屋之日止尚欠的水、电费和物管费（具体金额以相应的收费机关出具的收费凭证为准）；五、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐退还购房订金人民币65000元；六、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐支付装修损失费人民币70000元；”。二、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初3815号民事判决第四项、第七项、第八项、第九项即“四、被告（反诉原告）夏伶俐于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）张黎支付自2017年1月1日起至实际退还涉案房屋之日止按每月1800元的标准计算的房屋占有使用费；七、原告（反诉被告）张黎于本判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）夏伶俐支付鉴定费人民币750元；八、驳回原告（反诉被告）张黎的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）夏伶俐的其他反诉请求。”三、由张黎于本判决生效之日起二十日内向夏伶俐支付鉴定费人民币1500元、违约损失15000元；四、驳回张黎的其他诉讼请求；五、驳回夏伶俐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10893元由张黎负担，反诉案件受理费3173元由夏伶俐负担；二审案件受理费3400元，由夏伶俐负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十二月十二日法官助理熊金华书记员蔡磊