贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1284号上诉人（原审被告）：吕鹏，男.委托诉讼代理人：田刚，贵州诺义律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：熊瑾，贵州诺义律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司，住所地：贵州省安顺市西秀区葡华欧洲城21栋1层13号铺面，统一社会信用代码：91520402590751858M。负责人：李远发，系该公司经理。委托诉讼代理人：周登开，贵州今阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周林，贵州今阳律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人吕鹏因与被上诉人贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司（以下简称“远发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审被告吕鹏上诉请求：1、依法撤销西秀区人民法院（2019）黔0402民初2620号民事判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审解除商品房买卖合同认定事实错误。上诉人与被上诉人于2015年5月26日签订商品房买卖合同，同时提供了贷款相关资料给被上诉人，时至2018年10月被上诉人突然通知我不能办理按揭贷款，原因是我个人征信问题。在通知前，上诉人时常电话询问被上诉人贷款事宜，得到的回复是“正在办理”。根据有关信息显示，由于上诉人婚姻关系证明存在瑕疵问题，2016年1月农业银行就退回贷款资料给被上诉人，被上诉人未将婚姻资料存在瑕疵的问题告知上诉人，存在欺诈和隐瞒。2017年农业银行与远发公司就终止了所有贷款业务。即使贷款资料齐全也不能办理贷款。被上诉人诉称的个人征信问题相互矛盾，隐瞒客观事实。一审法院主动释明要求被上诉人去调取上诉人的“征信”情况，但证据显示“客户综合积分不足”不能获得贷款和错误理解法律条款，就此解除合同，难免处理草率、有失公允。二、被上诉人向农业银行申请调取的《关于吕鹏一手房贷款未通过情况说明》不符合证据举证规定，应该在举证期限届满前提出，该证据在开庭过程中，法院主动要求原告向农业银行调取上诉人“征信”问题，法院的行为违反中立审判原则。从证据内容看又是“客户综合积分不足”不能获得贷款，没有说明是什么时候的“积分不足”，因此，该证据不能体现上诉人在2015年5月以后签订买卖房屋合同时的综合评分问题，一审法院使用该证据严重违反证据的“关联性”。三、法律使用理解错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《合同法》第九十四条的规定。本案中被上诉人在2016年就知道上诉人因婚姻状况手续等原因未获贷款，此时，被上诉人应当告知上诉人“补正”资料，或者按约定的期限告知解除合同，但是被上诉人既未告知补正也未催告上诉人。且贷款手续资料是按被上诉人的要求提供的，即使资料提供错误，责任也在被上诉人一方。被上诉人的行为违反了解释第十五条第二款的规定，被上诉人能行使解除权发生之日到现在已经3年多了。四、现房屋已经备案登记，支付了一般购房款（差尾款25万元），原则上所有权已经转移。上诉人与被上诉人存在的是债权债务纠纷，而不是本案的房屋买卖合同纠纷，加之解除合同的“除斥期间”已消灭，故被上诉人只能以欠款纠纷起诉上诉人，如上诉人不能偿还债务，债权人还可以拍卖该房屋实现债权。五、本案买卖合同应继续履行，不能贷款不是上诉人的原因，是被上诉人故意“不作为”。被上诉人故意不通知上诉人贷款手续存在问题，故意拖延和隐瞒，从而想达到解约目的。上诉人就此与被上诉人多次沟通解决问题，被上诉人拒绝处理。被上诉人向上诉人下律师函后，立即起诉，证明被上诉人不履行通知义务恶意解除合同，没有给上诉人支付尾款的机会。被上诉人应当在贷款资料存在瑕疵时，即使告知上诉人补正贷款资料，或者书面给上诉人一定宽限期，要求一次性支付尾款。被上诉人远发公司二审未做答辩。原审原告远发公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2O15年5月26日签订的《商品房买卖合同》。二、判决吕鹏将诉争商品房腾空后交换申请人；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系安顺市××××大街青苑?香榭里CK国际楼盘的开发商,2O13年原告依法取得该楼盘的预售许可证后对外预售房屋。被告于2O15年5月26日与原告签订《商品房买卖合同》约定:被告购买原告开发的位于安顺市××××大街青苑?香榭里CK国际l-3栋3单元4层4号房屋,房屋总价款为45万元;被告采取贷款方式购房,合同签订之日交付首期房款2O万元,余款25万元按揭支付。合同还约定因买受人原因导致未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内,支付不足款项,不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同。合同签订后,被告支付了首付款并申请房屋贷款,但因被告原因未能获得银行贷款,原告遂多次要求被告补交尾款,被告以各种理由推诿至今未付。2O19年4月30日原告委托贵州今阳律师事务所向被告发送《律师函》再次要求被告付款,但被告至今仍未付款,原告遂诉至法院,请求法院依法支持原告诉讼请求。一审认定的事实：原、被告于2O15年5月26日签订了合同编号为CKGJ一期1-3栋3-4-4号《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于安顺市××××大街青苑?香榭里（CK国际）l-3栋3单元4层4号房屋,合同约定该房按照套内建筑面积计算，单价每平方米6519.85元，总价款45万元。合同约定买受人采用贷款方式购房：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款20万元，余款25万元按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内,将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人,在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的,按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日5日内,支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同，合同解除后5日内将己付款退还买受人。第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在60日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,并于实际支付应付款之起七日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。（2）逾期超过60日(该日期应当与第(l)项中的日期相同)后,出卖入有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际己付款的差额:采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。双方还约定了其他权利义务。后被告支付了20万元的首付款，原告为被告办理了该套房屋的预售备案登记，也将原告的贷款申请资料转交中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行。但因为被告的贷款综合评分不足，未达到该行贷款要求。该25万的购房贷款未获得批准。原告告知被告因其征信有问题，不能办理贷款。被告多次向原告工作人员表示不能支付购房尾款抱有歉意。被告一直未支付剩余25万元购房款。后原告的律师于2019年4月30日向被告邮寄律师函并发短信，表示因被告征信问题未能获得贷款，要求被告按照《商品房买卖合同》第八条第3项的要求在收到该书面通知书之日起5日内支付不足的购房款，可不承担合同第十条约定的逾期付款违约责任；逾期的，原告将依法解除合同。被告在2019年5月2日收到该律师函。因为被告未按该函规定的时间内补足购房款，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告还在原告处购买了位于该小区的3-4-1号房并办理了按揭贷款。被告购房后因其是该小区物管公司负责人，故用其物业公司负责人的身份打开争议的3-4-4房屋并使用至今。故原告庭审中增加诉讼请求要求被告返还争议的房屋给原告。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，双方应依照该合同约定全面履行义务。原告已经按《商品房买卖合同》的约定履行了商品房的预售备案登记，被告应按合同的约定支付购房款。被告支付了20万元的购房款，剩余25万元申请贷款。双方在《商品房买卖合同》第八条约定因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日5日内,支付剩余款项，不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同，合同解除后5日内将己付款退还买受人。后因被告的综合评分不足，未达到银行的贷款要求导致未能获批贷款。原告已经将被告不能贷款的情况告知了被告，虽然原告告知不能贷款的原因是征信有问题，理由有误，但是被告不能获批贷款已经是事实。从被告提交的与原告的工作人员的短信记录可以看出原告多次向被告主张补足剩余房款。被告也自认在2019年5月2日收到原告的律师函，该律师函要求被告在收到律师函后5日内补清剩余购房款，可不承担合同第十条约定的逾期付款的违约责任，否则将依法解除合同。原告已经按合同约定履行了书面通知被告支付剩余购房款的义务，被告未在收到律师函后5日内支付剩余25万的购房款。现原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》第八条及第十条逾期付款60天原告有权解除合同的规定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。因为庭审中查明争议的3-4-4号房屋现在是被告使用，双方合同解除后，原告要求被告返还该房屋，本院予以支持。被告辩称原告下达律师函后十五天就起诉解除合同，不符合解除合同的三个月催告期，且原告2016年就已经知道被告无履行合同的能力和不能办理按揭贷款，已经过了解除合同的除斥期间，故应驳回原告的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”法定的合理履行期限是三个月，而本案属于当事人另有约定的除外即原、被告双方在合同中约定不能办理贷款被告的付款履行期限是接到书面通知后5日内补足房款，该约定不违反法律禁止性规定，属于当事人的意思自治，为有效约定。该条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方没有约定解除权的行使期限，故解除权的行使期限为三个月，未经对方当事人催告后三个月内，本案原告在2019年4月30日催告被告补足尾款否则解除合同，故从被告收到该书面通知的2019年5月2日起三个月内原告已经向法院起诉解除合同，故原告诉请解除合同未过除斥期间。被告的该辩称本院不予采信。对被告辩称其征信没有问题，不能获批贷款不是被告的责任，与中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行出具的《关于吕鹏一手房贷款未通过情况说明》不符，且不是征信没有问题就一定能获批贷款，银行发放贷款还需综合审核申请人的偿还能力等因素，故被告认为不能获批贷款责任不在被告的辩称本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除原告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司与被告吕鹏在2015年5月26日签订的合同编号为CKGJ一期1-3栋3-4-4号《商品房买卖合同》。二、限被告吕鹏在本判决生效后十五日内将位于安顺市××××大街青苑?香榭里（CK国际）l-3栋3单元4层4号房屋腾空交还原告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司。案件受理费人民币8100元，减半收取人民币4050元，由被告吕鹏承担（该款原告已预交,由被告在本判决生效之日起十五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。二审中上诉人向本院申请调取证明2015年5月贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司办理吕鹏商品房买卖时的按揭贷款资料退回时间的相关证明材料和证明中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行与贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司合作贷款业务的终止时间的相关证明材料，本院经审查予以准许。经本院向上诉人吕鹏的委托诉讼代理人陈俊宇（诉讼中变更为田刚）签发律师调查令，向中国农业银行股份有限公司安顺西秀支行调取到该行说明一份，说明上载明：“房开公司将客户吕鹏资料送过来后，我行进行初审，由于客户征信报告（征信报告查询时间2015年5月27日）中显示已婚，客户未向我行提交婚姻证明，经过我行初审，客户不符合我行贷款准入条件。2、贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司于2013年11月21日与我行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》。该协议有效期三年，2016年11月20日到期；2018年初因该公司仍有房屋需要办理按揭贷款，公司向我行申请延长协议合作时间，我行于2018年1月31日通过审核同意将贵州远发房地产开发有限公司安顺分行公司按揭合作时间延长至2019年11月20日到期。”对于二审中中国农业银行安顺西秀支行提供的证据，双方当事人均无异议。二审查明的事实与一审一致。同时查明，上诉人吕鹏为了办理案涉房屋的贷款，向被上诉人提交了办理贷款所需资料，其中提交其与案外人黄某2007年4月23日办理的黔西离****号离婚证。中国农业银行安顺西秀支行于2015年5月27日在中国人民银行征信中心调取到吕鹏的个人信用报告，该报告显示吕鹏的婚姻状态为已婚。本院认为：本案的争议焦点为案涉房屋未能获得贷款是否是因为上诉人吕鹏自身的原因。首先，根据二审调取的证据能够查明，上诉人吕鹏未获得贷款的原因是其自己提供的办理贷款的证明材料中，表明自己的婚姻状态是离婚，但是根据中国人民银行征信中心的征信报告显示，上诉人吕鹏当时的婚姻状态是已婚，正是基于其婚姻状态的矛盾，导致了其综合评分不足而未获贷款。一审开庭第一次开庭时，一审承办法官根据庭审中双方当事人对事实争议的情况，为了查清本案事实，在被上诉人因客观原因不能调取证据的情况下，向被上诉人开具调查令，不违反法律规定。该证据与本案具有显而易见的关联性，一审对根据调查令所调取到的证据进行了庭审质证并依据质证和审查的结果对本案事实予以认定，不存在程序违法的问题。第二，上诉人吕鹏在提交自己的婚姻状态证明材料时，对于自己的婚姻状态是明知的，其明知自己处于已婚状态而故意提交离婚证明，在提供贷款证明材料中存在隐瞒事实的行为，上诉人对于自己因为婚姻状态不符合客观事实而不能获得贷款应当是可以预见的，而且上诉人所隐瞒的婚姻事实具有一定的隐私性，被上诉人显然无法知晓。上诉人有义务提交真实合法的资料给被上诉人办理贷款，所以上诉人对于不能获得贷款存在主观过错。合同中并没有被上诉人需要告知上诉人补正材料的义务，所以被上诉人在上诉人应当明知婚姻证明材料错误的情况下，没有告知上诉人补正，并不违反合同约定。第三，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该法律中关于解除权行使期限的规定，是以当事人没有约定为前提的。本案中双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了解除权的行使条件和期限，所以本案中属于约定解除的情形，应当按照合同约定履行。双方在《商品房买卖合同》第八条约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到书面通知之日5日内,支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期,出卖人有权解除合同，合同解除后5日内将己付款退还买受人。现在未能获得贷款的原因是由于上诉人吕鹏刻意隐瞒真实婚姻状态，提供了离婚证与征信报告的婚姻状态不符，导致综合评分不足，符合该合同条款约定的的“因买受人原因”。对于被上诉人通知买受人补足款项的时间，双方并没有约定，对于逾期的具体时间亦没有做约定，所以被上诉人在2019年4月30日向上诉人发出《律师函》催告补足尾款是符合约定的，不违反法律规定。在满足《商品房买卖合同》第八条约定的各项条件后，被上诉人依约行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。所以，一审没有适用法律错误的问题。第四，从上诉人与被上诉人的短信聊天记录来看，在2018年的时候，上诉人就已经知道自己未获贷款，并且与被上诉人就如何补足尾款的事宜进行过协商。被上诉人在律师函中也按照合同约定给了5日的支付尾款的时间。所以上诉人称被上诉人故意拖延和隐瞒不能获得贷款的问题、没有给上诉人支付尾款的机会的上诉理由不成立。上诉人在签订《商品房买卖合同》后办理了合同备案，该备案系合同备案而非物权备案，在办理转移登记之前，其对该房屋享有的是债权而非物权，物权转移并不因为支付了一半购房款而发生。综上，上诉人的各项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由上诉人吕鹏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十二月二日法官助理李欣书记员杨华（代）