咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕04民终2625号 上诉人（原审原告）:王伟，男，1964年9月17日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）:赵俊辰，男，1988年7月10日生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人白枫，男，陕西世创律师事务所律师。 原审第三人男，魏启杰:，1963年4月21日生，汉族，高中文化，江苏省扬州市人，系咸阳仪杰工贸有限公司法定代表人，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人王伟因与被上诉人赵俊辰及原审第三人魏启杰案外人执行异议之诉一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了书面审查。上诉人王伟、被上诉人赵俊辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟上诉请求：1、消除对第三人魏启杰名下咸阳市XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX层XX户房屋的执行措施；2、判决该房屋归原告所有；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、买卖合同应当成立。2014年1月13日，魏启杰将涉案房屋卖给上诉人，房款118035元，当天现金全部付清。并约定三个月后魏启杰不回购，办理过户手续。后魏启杰将房屋交付于我。三个月后，魏启杰联系不上故过户手续一直未办；2、2014年至今上诉人一直合法占有房屋。魏启杰称其涉案房屋由其前妻打理与实施不符。 赵俊辰辩称，1、上诉人虽然与第三人魏启杰签订了买卖合同，但约定的房屋价款明显低于市场价，上诉人不能提供证据证明将购房款通过银行转账或其他手段进行了支付，实际上诉人根本没有支付购房款。2、第三人魏启杰当庭陈述签订购房合同是为了借款担保，并非为了房屋买卖。涉案房屋至今登记在第三人魏启杰名下。3、适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回上诉，维持原判。 魏启杰述称，其从未将涉案房屋出售给王伟，也未曾向其交付房屋。当时签订房屋买卖合同是对借款进行担保。 王伟向一审法院起诉请求：消除对第三人魏启杰名下咸阳市XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX层XX户房屋的执行措施，判决该房屋归原告所有。 一审法院认定事实：被告赵俊辰曾提起诉讼，在本院主持下，被告赵俊辰与第三人魏启杰和咸阳仪杰工贸有限公司、史某某达成协议，本院于2014年12月2日作出（2014）秦民初字第02533号民事调解书，由咸阳仪杰工贸有限公司于2014年12月1日前向赵俊辰支付借款1000000元及利息50000元，逾期支付违约金200000元，并按同期银行贷款利率的四倍支付利息；魏启杰、史某某承担连带清偿责任。被告赵俊辰申请强制执行，本院于2018年4月27日对魏启杰名下的咸阳市XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX层XX户房屋进行查封。 原告王伟递交执行异议书，出具2014年1月13日房屋买卖合同，合同约定第三人魏启杰出卖位于咸阳市XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX层XX户房屋，建筑面积：78.69平方米，以每平方米1500元的价格，总价款为118035元；2014年4月12日前，魏启杰确需回购房屋，按照当时市场价经王伟同意后可以回购。第三人魏启杰出具收条，当日收到原告王伟交来房款118035元。本院受理后，作出（2018）陕0402执异79号执行裁定，驳回王伟的异议。原告王伟因此提起诉讼。 一审法院认为，原告王伟在与第三人魏启杰签订房屋买卖合同后，支付房款超过约定房屋价款50%，所购房屋用于居住，且其名下无其他居住的房屋，才能排除对登记在房地产开发企业名下商品房的执行。原告王伟虽持有第三人魏启杰书写的收条，但第三人魏启杰称收到了借款，而非购房款，原告王伟未能提供证据证明将房款通过银行转账或其他支付手段支付了购房款，或者为支付购房款做好准备确实完成了购房款的支付，尚不能证明房屋已完成交易，又未办理房屋产权转移登记，由此，原告王伟提出房屋归其所有的主张，不能成立。原告王伟为房屋网络电视办理手续，并支付费用，均在本院（2014）秦民初字第02533号民事调解书生效后，不足以说明其名下无其他房屋，在此居住生活。房屋登记在第三人魏启杰的名下，并不属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，故原告王伟提出的执行异议不符合有关办理执行异议和复议的司法解释的规定，所提出的诉讼请求，本院予以驳回。判决：驳回原告王伟的诉讼请求。案件受理费400元，由原告王伟承担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据。 1、王伟向魏启杰打款63万元的银行转账；100万元的借款合同一份、借款批复单一张、借款51万元的担保合同和承诺书一份。证明上诉人付清房款，转租赁是因为他还不了款。 2、租赁合同，证明魏启杰还不起钱，用租金抵顶利息。 被上诉人质证认为，证据1因第三人魏启杰没有到场，真实性无法核实，从内容上看，只是借款关系，房屋买卖合同只是担保。对证据2的真实性不予认可，该合同是租赁合同，不享有足以排除执行的权利。 原审第三人对证据1中63万元转账凭证、100万元的借款合同、担保合同和承诺书的真实性予以确认。借款批复单中借款金额51万元，真实性不认可，对于借款63万元其中包含房款的事实不认可。对证据2，认为是对借款所做的一种手续，上诉人王伟与其之间不存在租赁关系。 合议庭评议认为对上诉人王伟提交的证据1中63万元转账凭证、100万元的借款合同、担保合同和承诺书的真实性予以确认，证明目的不予确认。对证据2的真实性予以确认，证明目的不予确认。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，2014年1月13日，上诉人王伟与第三人魏启杰签订了100万借款的借款合同和担保合同，借款期限为2014年1月13日至4月12日。在该担保合同中约定，魏启杰将其所有的西北二棉36号楼2单元三层西户等房产作为抵押物为借款担保。同一天，上诉人王伟与第三人魏启杰就涉案房产签订《房产买卖合同》，并在《房产买卖合同》第六条约定：“2014年4月12日前，卖方确需回购买方所购上述房屋的，按照当时市场价经买方同意后可以回购”。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于在人民法院查封前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。2014年1月13日，上诉人王伟与第三人魏启杰签订了100万借款的借款合同和担保合同，借款期限为2014年1月13日至4月12日。在该担保合同中约定，魏启杰将其所有的西北二棉36号楼2单元三层西户等房产作为抵押物为借款担保。在同一天，上诉人王伟与第三人魏启杰就涉案房产签订《房产买卖合同》，并在《房产买卖合同》第六条约定了回购条款。上诉人与第三人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，应为以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，故在人民法院查封涉案房屋前，上诉人与第三人并未签订合法有效的买卖合同。 关于是否支付房屋买卖合同价款的问题。2014年1月13日上诉人与第三人签订的《房产买卖合同》约定，房款于合同签订之日买方一次性付清。上诉人王伟提交2014年1月14日63万元银行转账凭证认为其中包含了房屋价款118035元，因上诉人王伟与第三人魏启杰于2014年元月13日存在借贷的事实，上诉人王伟提交的证据无法证明涉案房款已经交付，故上诉人王伟认为涉案房屋房款已支付的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由王伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 瑶 审判员 陈美丽 审判员 张军海 二〇一九年十二月十一日 书记员 罗佳佳