湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)湘07民终2132号上诉人（原审原告）：唐红妮，女，1976年2月1日出生，土家族，居民，住湖南省石门县委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘真枚，女，1964年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。被上诉人（原审被告）：程家楠（曾用名程家兰），女，1992年8月2日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人唐红妮因与被上诉人刘真枚、程家楠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2019）湘0726民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐红妮及其委托诉讼代理人唐辉、被上诉人刘真枚、程家楠及其共同委托诉讼代理人邢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐红妮的上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令刘真枚、程家楠共同连带向唐红妮返还唐红妮应依法获得的各项经济补偿共计1232283元。事实和理由：1、一审按房屋租赁关系处理双方权利义务错误，刘真枚、程家楠应将征收补偿中涉及到唐红妮投入部分返还给唐红妮。2、本案不应适用《房屋租赁合同》第五条约定处理，案外第三人对涉及唐红妮投入和装潢部分的补偿应归唐红妮享有。3、租赁物一直由唐红妮经营，因此搬迁费和停产停业损失唐红妮不应只享有三分之一。4、刘真枚、程家楠没有提交证据证明59.39平方米和178.85平方米的房屋为其修建，一审将上述房产全部判归刘真枚、程家楠所有显失公平。5、刘真枚、程家楠以明显低价签订了拆迁补偿协议，损害了唐红妮的权益，对此应予补偿。刘真枚、程家楠辩称，1、唐红妮的上诉请求没有事实和法律依据；2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应依法予以维持。请求驳回上诉。唐红妮向一审法院起诉请求：判令刘真枚、程家楠、石门县国有土地上房屋征收与补偿办公室共同连带向唐红妮支付各项经济补偿（含停产停业损失、搬迁费、未经登记建筑补偿、涉及唐红妮消防安保设施项目补偿、2018年上半年的房租损失、自2018年8月18日起至2019年4月18日止的房屋租金、设备卸装费、新建安装改造费用、重建学校筹备期损失、重建广告费以及营销网络费用、无形资产损失、搬迁奖励等）共计2713283.00元。2、判令刘真枚和程家楠退还唐红妮房租租金15000元。一审法院认定事实：2009年1月16日，刘真枚的丈夫程远春与唐红妮就租赁位于田园公司内的石磷招待所院落的房屋及房屋内属程远春所有的物品签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，合同期满后，2013年12月28日，程远春与唐红妮再次签订了《房屋租赁合同》，内容为“甲方（出租人）：程远春，乙方（承租人）：唐红妮。第一条：租赁房屋的范围及用途。1、甲方将位于田园公司内的石磷招待所院落内的房屋及房屋内属甲方所有的物品出租给乙方(仓库及甲方现占有的两间房屋除外)。物品另列清单由甲乙双方签字认可作为本合同的附件。乙方申明在签订本协议时已对租赁物进行了充分了解。2、乙方租赁甲方房屋用于合法经营活动,不得利用所租赁的房屋从事违法经营。3、甲方在乙方租赁的范围内可以自行无偿停车和通行。第二条:承租期限。承租期限共五年,自2014年1月17日起至2019年1月16日止,合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方享有优先承租权。第三条:租金、押金和有关费用及支付办法。1、租金第一年7万元,第二年至第五年每年8万元,由乙方一年分两次即每半年初支付一次给甲方。2、在签订本合同时，乙方给甲方支付押金15000元,合同期满，全额退还。3、乙方在租赁期间,因经营所需的费用如水电费、税费等由乙方自行向有关部门缴纳。第四条:租赁期间房屋修缮和维修。1、甲方将现有状况的房屋租赁给乙方,乙方在签订本协议时声明已对房屋及其屋内的物品进行了认真的察看,并认可承租现有状况的房屋及物品。乙方如认为因经营需要而必须对租赁物进行修缮和维修的,所需费用自己承担,并在合同终止和合同解除后乙方不得要求甲方给予补偿,也不得对修缮和维修的部分予以拆除或损坏。2、乙方在租赁期间造成租赁房屋及物品的损坏,应恢复原状或赔偿损失。第五条:房屋的装潢。1、乙方因经营需要可以对租赁物进行装潢,费用自己承担,并在合同终止和合同解除后,不得要求甲方给予任何补偿,也不得拆走不动产装潢。2、乙方在进行装潢时,不得改变房屋的主体结构。第六条:违约责任。1、乙方有下列行为之一的，除赔偿甲方损失外,还应给甲方支付违约金10000元,且甲方可以单方解除合同。(1)不按本协议第三条约定支付租金的;(2)未经甲方书面同意而擅自将租赁屋整体转租给他人的.2、甲方无故擅自终止合同的,除赔偿乙方损失外,还应给乙方支付违约金10000元。第七条:特别约定。在租赁期内,因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的,本租赁合同终止。合同终止后,乙方应付的租金按实计算到终止日,且乙方投入的维修和装潢甲方不给予任何补偿,乙方也不得拆走。本合同经甲乙双方签字生效,未尽事宜,另行协商。本合同一式两份,甲乙双方各执一份。”合同下方有程远春、唐红妮的签名。合同签订后,程远春依照合同约定将场地交付给唐红妮使用。2015年7月25日程远春死亡,未订立遗嘱,其第一顺序法定继承人有其配偶刘真枚、女儿程家楠、父亲程方青、母亲宋小玉。2018年1月17日唐红妮向刘真枚支付2018年上半年租金40000元。唐红妮向程远春交了15000元的押金，在租赁期间利用租赁房屋和场地开办了“石门县小太阳儿童托管中心”和“石门县翰林教育培训学校”，并根据租赁用途对租赁房屋进行了必要的维修和装潢。2018年2月5日石门县人民政府发布《关于征收石门县老城区沿河区域(田园片区)棚改项目范围内国有土地上房屋的决定》,本案租赁的房屋属于此次棚改项目征收的范围。2018年3月1日,程远春的法定继承人程方青、宋小玉、程家楠书面声明放弃对程远春的财产继承,2018年7月17日程家楠以短信的方式通知唐红妮因出现合同约定的拆迁情形而终止合同,并告知其应在2018年7月20日前将租赁物资办理清理清点手续,在2018年7月31日前将租赁房屋腾出，但唐红妮以未获得经济补偿金为由至今未将承租的房屋和场地腾退。2018年8月31日，程家楠代理刘真枚与石门县征收办签订《房屋征收补偿协议》，约定程远春名下房屋建筑面积2495.39㎡（其中产权建筑面积2316.54㎡，未经登记合法建筑面积178.85㎡）、土地使用权面积2867.1㎡以货币补偿的方式被征收，征收补偿金额共计13270090元，其中土地房屋及其装饰装修、设施设备补偿金额11430313元、搬运费42125元、临时安置费2100元、停产停业损失补偿284509元、配合征收奖励1521043元。程家楠应在2018年9月30日前腾空被征收的房屋并交付给石门县征收办。2018年10月18日，刘真枚起诉唐红妮，请求确认终止2013年12月28日程远春与唐红妮签订的《房屋租赁合同》并腾空、归还租赁的房屋，支付从2018年7月16日起至腾房之日止的租金。法院以（2018）湘0726民初1703号民事判决书判决支持了刘真枚的诉讼请求。唐红妮不服一审判决并提出上诉，湖南省常德市中级人民法院以（2019）湘07民终367号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已进入执行程序。此外，因程远春生前系多起民事执行案的被执行人，其房屋、土地的征收补偿款已全部被法院冻结、提取。一审法院认为，刘真枚作为程远春的继承人，与唐红妮之间仅仅存在租赁关系，不存在其他民事法律关系，双方之间权利义务也只能依照租赁合同的约定和合同法的规定来确定。根据合同相对性原则，程家楠代理刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿协议仅对刘真枚与石门县征收办具有法律效力，刘真枚从石门县征收办获得的征收补偿，无论补偿项目中是否涉及到唐红妮的投入，唐红妮均不能直接依据征收补偿协议向刘真枚索取征收补偿金。唐红妮的诉讼请求可以概括为三个方面的内容，其一是自建房屋的补偿，其二是对租赁房屋的装饰装潢及维修补偿，其三是停业及搬迁损失补偿。由于不存在唐红妮在租赁场地上自建房屋的事实，唐红妮的相应补偿请求显然无事实依据，不予支持。就装饰装潢及维修部分，由于程远春与唐红妮的租赁合同中约定“因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的，本租赁合同终止。合同终止后，乙方投入的维修和装潢甲方不给予任何补偿，乙方也不得拆走。”明确约定了装潢及维修产生的添附在合同终止后归属于出租方，也明确排除了租赁合同终止后，唐红妮就装饰装潢及维修部分的损失向出租方的补偿给付请求权。由于唐红妮与程远春签订的租赁合同已为生效判决确认为有效合同，上述约定也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款，故对双方当事人均有约束力。依照合同约定，唐红妮无权就租赁物的装修装潢及维修投入向刘真枚、程家楠请求补偿，即使刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿合同约定的装饰装修与设备设施补偿中存在唐红妮的投入，按照租赁合同的约定，刘真枚、程家楠也无义务将相关补偿款让渡予唐红妮。就停业损失与搬迁费用部分，首先，唐红妮并未提交充分的证据以证明其停业和搬迁损失；其次，刘真枚、程家楠是在合同终止条件成就后解除合同，既没有过错也没有违约行为，故刘真枚、程家楠本不必承担赔偿唐红妮停业和搬迁损失的民事责任。但鉴于刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿协议中确定了搬迁费42125元和停产停业损失补偿284509元，而且被征收的房屋多数由唐红妮租赁，停业损失与搬迁费用也主要发生于唐红妮一方，从公平原则考虑，酌定刘真枚以从石门县征收办获得的停产停业损失与搬迁费的2/3补偿给唐红妮。此外，唐红妮要求刘真枚、程家楠退还租赁押金15000元，符合合同约定，刘真枚、程家楠也无异议，予以支持。无论是停业损失与搬迁费用的补偿还是押金的退还，均应由程远春的继承人承担，由于程家楠已放弃继承，故对上述给付义务均不承担责任，仅由刘真枚负责。故唐红妮对程家楠的各项诉讼请求均应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、刘真枚给予唐红妮搬迁及停业补偿218756元；二、刘真枚归还唐红妮押金15000元；三、驳回唐红妮的其他诉讼请求。以上第一项、第二项限于本判决生效后十五日内履行。案件受理费28626元，由唐红妮承担22901元，由刘真枚承担5725元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：不能仅凭唐红妮提交的姜友红的证人证言就能证明59平方自建房、安全消防设施归属唐红妮，因此对上述证人证言的证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：刘真枚、程家楠是否应共同向唐红妮返还各项经济补偿1232283元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”鉴于唐红妮未提交充分合法有效的优势证据证明其在租赁场地上建有房屋，依法应承担举证不能的不利后果；对唐红妮上诉主张对其新修建房屋应予补偿的请求不予支持。程远春与唐红妮签订的《房屋租赁合同》约定“因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的，本租赁合同终止。合同终止后，乙方投入的维修和装潢甲方不给予任何补偿，乙方也不得拆走。”因此对唐红妮请求刘真枚、程家楠向其支付装饰装潢及维修部分的损失的主张不予支持。《房屋租赁合同》第七条约定：“特别约定。在租赁期内,因租赁的房屋按照政府有关规定应当拆迁的,本租赁合同终止。”本案中，刘真枚、程家楠因政府征拆根据合同约定通知唐红妮解除了《房屋租赁合同》，此解除行为不违约、也不存在过错；一审法院鉴于唐红妮未提交充分合法有效的证据以证明其停业、搬迁损失，根据刘真枚与石门县征收办签订的征收补偿协议确定的搬迁费和停产停业损失补偿费用，酌定刘真枚以从石门县征收办获得的停产停业损失与搬迁费的2/3补偿给唐红妮并无不当。刘真枚、程家楠对退还唐红妮租赁押金15000元不持异议，应予返还。因程家楠已放弃继承，因此不应承担本案民事责任，一审法院驳回唐红妮对程家楠的各项诉讼请求并无不当。综上所述，唐红妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13921元，由唐红妮负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  卜玉苹审判员  孙 晖二〇一九年十二月十二日书记员  赵丹丹附法律条款：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；