湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初1344号 原告：湖南佳格里物业服务有限公司。住所地：湖南省郴州市安仁县永乐江镇八一东路雄森豪庭7栋1单元。 法定代表人：陈佳才，系公司董事长。 委托诉讼代理人:王晶妍，该公司法务。特别授权。 被告：蔡宝秀,女。 原告湖南佳格里物业服务有限公司（原安仁县佳格里物业服务有限公司以下简称佳格里公司）与被告蔡宝秀物业服务合同纠纷一案，佳格里公司于2019年11月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行审理。原告佳格里公司委托诉讼代理人王晶妍到庭参加诉讼，被告蔡宝秀经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳格里公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业费4041元及违约金1212.3元、垃圾清运费200元，以上共计5453.3元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由： 2015年9月14日，蔡宝秀与案外人安仁雄森时代房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买的雄森豪庭小区第*幢*单元****室，面积为134.7㎡。2015年9月30日，蔡宝秀与安仁馨尔园物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司向蔡宝秀提供物业服务，物业费为每月每平方米1.2元，物业费应按时缴纳，未按时缴费，按欠费总额每日千分之一标准支付违约金。2016年5月16日原告与案外人安仁雄森时代房地产开发有限责任公司签订《安仁小区物业服务合同》，约定由原告为“安仁《雄森豪庭》小区”提供物业管理服务。从2017年9月30日至2019年10月31日期间，被告拖欠物业费4041元（134.7㎡×1.2元/月×25个月）及违约金1212.3元（4041元×30%）、垃圾清运费200元（8元/月×25个月），共计5453.3元未付。原告多次向被告催缴未果，为保护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 蔡宝秀未答辩，亦未向本院提交证据。 佳格里公司向本院提供如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、安仁县市场和质量监督管理局出具的《变更登记表》。拟证明①原告诉讼主体适格；②原告曾用名为安仁县佳格里物业服务有限公司；③原告2018年1月9日将法定代表人由陈章林变更为陈佳才；2、《商品房预售合同》。拟证明被告安仁雄森时代房地产开发有限责任公司购买房屋一套，面积为134.7㎡；3、证明一份。拟证明被告所购买的房屋，房产证登记面积为130.9㎡；4、《前期物业管理服务协议》。拟证明安仁馨尔园物业服务有限责任公司为被告提供2016年3月31日之前的物业服务，双方约定物业费为1.2元/月/㎡，物业费应按时缴纳，服务合同上违约金为全年物业费的5%；5、安仁《雄森豪庭》小区物业服务合同2份、《证明》。拟证明为雄森豪庭小区提供物业服务的物业公司由安仁馨尔园物业服务有限责任公司变更为原告，且原告与安仁雄森时代房地产开发有限责任公司都已通知被告；6、《收取垃圾代运服务费证明》。拟证明原告代收代缴雄森豪庭小区2018年、2019年的垃圾清运处理费，每户每年96元；7、《物业费催缴通知》照片。拟证明原告曾向被告催缴物业费。 经本院质证认为以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年9月14日，蔡宝秀与安仁雄森时代房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买的雄森豪庭小区第*幢*单元****室，面积为134.7㎡，房屋房产证测量面积为130.9㎡。2015年9月30日，安仁馨尔园物业服务有限责任公司与蔡宝秀签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司向蔡宝秀提供物业服务，物业费为每月每平方米1.2元，物业费应按时缴纳，未按时缴费，按欠费总额每日千分之一标准支付违约金。2016年5月16日原告与安仁雄森时代房地产开发有限责任公司签订《安仁小区物业服务合同》，约定由原告为“安仁《雄森豪庭》小区”提供物业管理服务。双方约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按全年物业管理费的5%的标准向乙方支付违约金。从2017年9月30日至2019年10月31日期间，被告拖欠物业费3927元（130.9㎡×1.2元/月×25个月）及违约金196.35元（3927元×5%）、垃圾清运费200元（8元/月×25个月），共计4323.35元未付。佳格里公司于2019年11月15日向本院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案原告与安仁雄森时代房地产开发有限责任公司签订《安仁小区物业服务合同》，约定由原告为安仁《雄森豪庭》小区提供物业管理服务。在业主、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位有义务选聘物业管理企业对物业进行管理。业主应当接受前期物业管理合同的约定。因此，佳格里物业公司要求蔡宝秀支付物业费、垃圾清运费及违约金的诉请，应当支持，但物业费应按蔡宝秀房屋的实际面积计算，违约金也应按照双方签订的合同约定予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定判决如下： 被告蔡宝秀在本判决生效后五日内支付原告湖南佳格里物业服务有限公司2017年9月30日至2019年10月31日期间的物业服务费3927元、垃圾清运费200元及违约金196.35元，合计4323.35元； 驳回原告湖南佳格里物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡宝秀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  唐晓文 二〇一九年十二月九日 书记员  李黛萍 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： 案由、诉讼请求、争议的事实和理由； 判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； 判决结果和诉讼费用的负担； 上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。