江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3936号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：新浦区康泰新村业主委员会，住所地连云港市海州区康泰南路39号2号楼2单元101室。原审第三人：戴某，男，1971年12月8日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）因与被上诉人新浦区康泰新村业主委员会（以下简称康泰新村业委会）、原审第三人戴洪涛物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金明物业公司上诉请求：撤销原判，支持金明物业公司诉讼请求，诉讼费用由康泰新村业委会、戴某承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。康泰新村业委会、戴某经法院合法传唤，既不到庭参加诉讼，也不作答辩，视为对权利放弃，依法应当承担举证不能的法律后果。一审法院代替康泰新村业委会、戴某行使了答辩的权利，严重违反了诉讼法规定。二、一审法院认定事实错误。2005年8月15日，最高法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。本案中，金明物业公司提交了康泰新村业委会备案表，证明业委会依法成立，并在海州区政府（原新浦区）住建局房管行政主管部门备案登记。最高法院的复函地方各级人民法院都必须严格执行。综上，请求二审法院支持金明物业公司的诉讼请求。被上诉人康泰新城业委会未作答辩。原审第三人戴洪涛未作陈述。金明物业公司向一审法院起诉请求：判令康泰新村业委会给付金明物业公司房屋租金分成款44075元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：连云港中鼎房地产代理有限公司系康泰新村小区的前期物业服务管理单位，至2011年8月1日退出该小区管理，由康泰新村业委会委托连云港济安物业公司（以下简称济安公司）接管物业服务，因济安公司无物业服务资质，于同年8月30日将该小区的物业服务管理工作及物业服务费的收取等事宜转让给金明物业公司，金明物业公司遂接管该小区的物业服务管理。2011年10月4日，康泰新村业委会出具变更证明，载明连云港中鼎房地产代理有限公司于2011年6月撤出小区管理，由金明物业公司接管，并收取物业管理费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：康泰新村业委会在本案中是否有诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。业主委员会不具备法人资格，其并无独立的财产，也无自身独立的利益，但是多数业主委员会系合法成立，有自己的组织机构，并且有相应的维持组织机构运行的财产，其是否能够作为上述法律规定的“其他组织”参与诉讼应当区别对待：一、业主委员会作为新兴的社区自治组织，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。如果业主委员会为了全体业主的利益参与诉讼，同时其经过全体业主同意或者业主大会讨论决议或者有其他约定的情况下，其具备诉讼主体资格，业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担；二、如果业主委员会涉及的诉讼有可能损害全体业主的利益，且业主委员会并未获得全体业主同意或者业主大会讨论决议或者在有其他约定的情况下，业主委员会并无诉讼主体资格，对于业主委员会作出损害他人合法权益行为的情况下，受损害一方有权要求全体业主或者作出该民事法律行为的个人来承担责任。本案中，金明物业公司要求康泰新村业委会承担给付租金的责任，因康泰新村业委会并无独立的对外承担责任的财产，该诉求实际上损害的是全体业主的利益，即使康泰新村业委会收取了相关的租金，该租金实质上也为全体业主所有，因此，康泰新村业委会在本案中并不具备诉讼主体资格。如金明物业公司认为自己的利益受损，其可向其他有利害关系的主体进行主张。经一审法院释明，金明物业公司仍坚持其诉讼请求，不要求变更康泰新村业委会主体，故一审法院对于金明物业公司要求康泰新村业委会给付租金分成款的诉讼请求不予支持。康泰新村业委会以及戴某经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十五条、第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决：驳回金明物业公司的诉讼请求。一审案件受理费902元，由金明物业公司负担。本院二审期间，上诉人金明物业公司提交以下证据：两份通知和一份公告（影印件），证明康泰新村业委会收到房租，包括物业费、水费、电费，按照约定应该给物业。被上诉人康泰新村业委会、原审第三人戴某未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2011年6月21日，济安公司与康泰新村业委会签订《康泰新村小区自治委托合同》一份，该合同第三条第二项约定，小区如有公共设施出租，所得款项和物业公司四六分成。本院认为，本案中，金明物业公司以《康泰新村小区自治委托合同》第三条第二项为依据，向康泰新村业委会主张房屋租金分成款。因《康泰新村小区自治委托合同》未经业主大会批准，且济安公司无物业服务资质，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故金明物业公司的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于金明物业公司二审期间提交的证据，因其诉讼请求不成立，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。关于一审法院是否程序违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案中，虽然康泰新村业委会、戴某一审未到庭参加诉讼，但一审法院依职权对本案进行审理并无不当，金明物业公司上诉称一审法院程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人金明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由上诉人连云港金明物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  程 晨审 判 员  闫 杰二〇一九年十二月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。