广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1441号 上诉人（一审原告）：广西梧州百佳市场发展有限公司。住所：广西梧州市民主路41.44.47.49.51.53号一层7-1号。统一社会信用代码：914504001991938814。 法定代表人：李火生，公司总经理。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：莫妍，女，1992年8月30日出生，壮族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：谭绮敏，女，汉族，1963年12月19日出生，住广西梧州市万秀区民主路43号，现住广西梧州市长洲区。 被上诉人（一审被告）：莫世有（被告莫妍的委托诉讼代理人，系其父亲），男，1963年4月7日出生，壮族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：谭绮敏，女，汉族，1963年12月19日出生，住广西梧州市万秀区民主路43号，现住广西梧州市长洲区。 上诉人广西梧州百佳市场发展有限公司因与被上诉人莫妍、莫世有商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 广西梧州百佳市场发展有限公司上诉请求为：1.撤销梧州市长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初843号民事判决；2.依法改判两被上诉人在付清购铺尾款之前，应先将梧州市新兴二路60-1号A-E座地下层市场编号为147商铺立即交还上诉人；3.依法改判两被上诉人应按每月4800元的租金标准计算，将关于上述商铺自2017年1月份起直至按以上第2项上诉请求交还商铺之日为止期间的累计租金收益全部支付给上诉人，暂计至2019年5月份的租金收益共139200元（4800元/月*29个月=139200元）；4.判令两被上诉人共同承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：首先，（2019）桂0405民初127号民事调解书只是作为一种法定的具有强制执行申请权的协议，不能当然的认定两被上诉人拥有对涉案商铺的物权。且该调解书明确规定了双方互负解除查封、抵押与支付购铺尾款230000元的义务，以作为两被上诉人取得涉案商铺使用权的前置条件。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，上诉人作为涉案商铺的所有权人，依法应当享有对涉案商铺的占有、使用、收益和处分的权利。其次，上诉人基于两被上诉人能按时还款的预期，将涉案商铺交付给两被上诉人，只是附条件暂时的向被上诉人转移占有与使用权，并不意味着相关出租、出卖等处分权亦转由被上诉人享有，且上诉人在本案特殊情况下应享有撤回提前交房的行为。一审法院认为上诉人已将涉案商铺提前交付给被上诉人，则被上诉人有权进行出租等行为，是罔顾双方当事人在合同中的约定，属于事实认定错误。且一审法院注重购房者权利的保护却忽视了不动产所有权人的保障及案外人的承租风险及预防制止。所以，基于以上被上诉人的违约及侵权行为，被上诉人应交还涉案商铺及返还租金收益给上诉人。综上所述，一审法院认定事实错误且适用法律不当导致一审判决实体错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 莫妍、莫世有答辩称，1.双方签订的购铺合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效；2.根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，被上诉人与上诉人之间签订的合同不会因为办理物权登记而失去合同效力。故一审法院认定事实清楚、适用法律正确。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 广西梧州百佳市场发展有限公司的一审诉讼请求为：1.判令两被告在付清购铺尾款之前，先将梧州市商铺交还给原告；2.判令两被告支付原告租金收益(租金收益按4800元/月，自2017年1月起至交还商铺之日止，暂计至2019年5月为139200元）。 一审法院认定事实如下：涉案商铺属于原告广西梧州百佳市场发展有限公司所有。2016年12月24日，被告莫妍、莫世有作为乙方与作为甲方的原告广西梧州百佳市场发展有限公司签订一份《百佳·大塘市场购铺合同》，合同主要约定：1.乙方购买涉案商铺，建筑面积为6.52平方米；2.乙方同意签署本合同时，按480703元向甲方支付该商铺最终成交金额的50%作为首期房款即250703元。首期房款中的2万元作为乙方购买商铺支付余额的定金。买受方购买涉案商铺后自行经营。本合同签订之日起6个月内，甲、乙双方应携带有关资料到梧州市房产管理局办理该商铺的产权变更过户手续，过户手续办理完毕后，乙方应到甲方指定的银行办理按揭贷款业务，余款合计23万元；3.如乙方不配合甲方办理银行按揭贷款手续，或者不能获得银行按揭贷款的，乙方应当在15天内自行补足余款给甲方，否则甲方有权要求乙方于30天内将该商铺的产权过户给甲方。合同签订后，被告莫妍、莫世有向原告广西梧州百佳市场发展有限公司支付了首期款250703元（包含定金2万元），原告将涉案商铺交付被告使用。被告遂将涉案商铺出租给案外人丁新兴，被告于2017年收取的租金为4800元/月，2018年、2019年收取的租金为4200元/月，在扣除300元物业服务费后，实收丁新兴租金3900元/月。2018年9月17日梧州市国土资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，梧州市号商铺已被查封、抵押。2019年1月11日，因被告莫妍、莫世有没有向原告支付剩余购铺款23万元，原告起诉至该院。该院主持调解后，原、被告达成如下协议：一、被告莫世有、莫妍自愿在梧州市商铺解除查封和抵押后十日内向原告广西梧州百佳市场发展有限公司支付购房余款230000元，原告广西梧州百佳市场发展有限公司协助被告莫世有、莫妍办理该商铺的过户手续；二、原告广西梧州百佳市场发展有限公司承诺于2019年12月31日前协助有关部门办理梧州市商铺的相关解封和抵押手续，消除该商铺的查封和抵押状况；三、案件受理费4750元，减半收取计2375元（原告已预交），原告广西梧州百佳市场发展有限公司自愿承担1188元，被告莫世有、莫妍自愿承担1187元，该款被告莫世有、莫妍于签收调解书当日内向原告广西梧州百佳市场发展有限公司支付。该院于2019年3月19日作出（2019）桂0405民初127号民事调解书，对原、被告达成的协议进行了确认。原告认为被告没有付清购铺尾款，要求被告返还商铺及支付租金未果，向该院起诉成讼。 一审法院审理认为：原、被告签订的《百佳·大塘市场购铺合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。被告作为买受方，其主要义务是按合同约定向原告支付购铺款，而被告只支付了首期款250703元，购铺尾款23万元，根据合同约定应在合同签订之日起6个月内，原、被告双方应携带有关资料到梧州市房产管理局办理涉案商铺的产权变更过户手续，过户手续办理完毕后，被告到原告指定的银行办理按揭贷款23万元。由于涉案商铺存在抵押和查封，导致被告不能获得贷款，原、被告就该23万元在（2019）桂0405民初127号案中已经达成了协议，被告在涉案商铺解除查封和抵押后十日内支付给原告。而原告作为出卖方，其主要义务为向被告交付涉案商铺并转移所有权，其已经向被告交付涉案商铺，对于购铺尾款的债权请求权亦通过（2019）桂0405民初127号案得到了解决，根据原、被告达成的协议约定，被告向原告支付购铺尾款23万元的条件尚未成就，现原告要求两被告交还涉案商铺，没有依据，该院不予支持。原告根据《百佳·大塘市场购铺合同》约定将涉案商铺交付两被告使用，两被告基于与原告的买卖合同关系而取得涉案商铺的使用权，收取商铺租金并无不妥，因此原告要求两被告支付租金收益，没有依据，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回原告广西梧州百佳市场发展有限公司的诉讼请求。案件受理费8510元，减半收取计4255元，由原告广西梧州百佳市场发展有限公司负担。 在二审诉讼中，由于上诉人与被上诉人均没有新证据向法庭提交，也对一审法院查明的事实无异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《百佳·大塘市场购铺合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，因而合同合法有效，双方应依照履行。虽然被上诉人未付清购铺尾款23万元，但由于涉案商铺存在抵押和查封，导致被上诉人不能获得贷款，为此，双方就该23万元在（2019）桂0405民初127号案中已经达成了调解协议，按该调解协议第一项，莫世有、莫妍自愿在梧州市商铺解除查封和抵押后十日内向广西梧州百佳市场发展有限公司支付购房余款230000元，广西梧州百佳市场发展有限公司协助莫世有、莫妍办理该商铺的过户手续。目前，涉案商铺仍未能解除查封、仍未解押，造成商铺未能解封、解押的过错也不在被上诉人，因此，一审法院以购铺尾款的债权请求权已经得到解决而不支持上诉人要求被上诉人交回商铺的请求正确。对上诉人提出的租金问题，被上诉人是基于双方的购铺合同取得商铺使用权并在上诉人将商铺交付之后将商铺出租收取租金，其行为不违反法律规定，一审法院因此不支持上诉人要求被上诉人支付租金收益的请求并无不当。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费8510元，由上诉人广西梧州百佳市场发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 林 远 审判员 刘创祥 二〇一九年十二月十八日 书记员 苏 琳