海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5701号上诉人（原审被告）：海口玉蓉玉瑾贸易有限公司，住所地：海南省海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼一层C-107商铺（跃层）。统一社会信用代码：91460100MA5RJ2WF6R。法定代表人：孙某,总经理。委托诉讼代理人：刘畅，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈修群，男，1976年12月16日出生，汉族，住浙江省温州市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周盼、林樱子，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海口玉蓉玉瑾贸易有限公司（以下简称玉蓉公司）因与被上诉人陈修群排除妨害纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉蓉公司上诉请求：1.依法撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6号民事判决书，发回重审。2.本案诉讼费用由陈修群承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，应当撤销后发回重审。1.一审判决认定查封在先，租赁行为在后，并没有证据证明。根据判决书中陈述的所有证据，均无法证明具体的查封时间。其所依据的竞买公告并没有作为本案的证据提交。2.如果以查封公告作为认定查封时间的证据，则该公告中关于“房产业主李志然委托海南宝恒达实业有限公司代为出租，孙某出借100万元给海南宝恒达实业有限公司，海南宝恒达实业有限公司将案涉铺面出租给孙某使用，每月租金25000元，以海南宝恒达实业有限公司应付孙某的借款利息抵付房屋租金，孙某无需另付租金”的事实，也应当予以采纳，从而认定玉蓉公司已经缴纳了全额租金，无需向陈修群缴纳租金，陈修群应当向出租人主张租金返还。3.关于玉蓉公司使用案涉铺面的期间，一审判决认定不清，直接导致判决结果错误，超出了陈修群的诉讼请求范围。4.陈修群何时向玉蓉公司主张过权利，没有查清。因为陈修群何时取得房屋所有权，玉蓉公司无从知晓。陈修群没有告知玉蓉公司其系案涉房屋所有权人之前，玉蓉公司向出租人缴纳租金系履行合同义务，告知之前的占用商铺租金，陈修群应当向出租人主张。二、一审判决超出陈修群请求的范围，违反不诉不理原则。陈修群第二项诉求系“请求被告支付占用铺面至今的物业管理费”。租赁合同期间系2017年5月1至2023年4月30日止，但是，一审判决自2011年5月1日起欠付的所有物业费，已然超出了陈修群的诉求范围。三、本案案由系排除妨害纠纷，物业管理费的缴纳问题与本案争议，不是同一法律关系，不宜同案审理，一审判决违反了一个案件只审理一个法律关系的原则。宇阳物业缴费通知单系向案涉房产业主发出的，与玉蓉公司没有直接关系，并且，应缴费的月份为2011年5月-2018年9月，该期间先后有两个不同的业主。陈修群并没有缴纳所欠的物业费，即便缴纳后再追偿，其法律关系与本案依然不同，亦不可同案审理。无论从何种角度而言，玉蓉公司均没有向陈修群直接缴纳物业管理费的义务。而且，应不应该缴纳？应该缴纳多少？均不是本案的审查范围，一审判决越权处理是错误的，侵害了玉蓉公司的合法权益，应当予以撤销。四、一审判决适用法律错误。1.司法鉴定机构没有依法书面告知玉蓉公司享有的合法权利，也没有将鉴定资料送达玉蓉公司征求意见，司法鉴定报告不宜作为本案认定事实的依据。2.在陈修群向玉蓉公司主张权利之前，玉蓉公司没有义务知晓商铺所有权已经变更的事实，反而有义务向出租人履行支付租金的合同义务。所以，陈修群没有权利主张其向玉蓉公司告知商铺权利人变更之日以前的租金，一审判决玉蓉公司支付陈修群自拍卖成交之日起的租金，没有事实和法律依据，是适用法律错误。综上所述，玉蓉公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反不诉不理法律原则，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审。陈修群辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。一、拍卖公告在网上进行公示，经公示的内容，依法应当认定属于众所周知的事实。根据法律规定，众所周知的事实无需进行举证，法院可以依职权查明。涉案铺面经广东省深圳市南山区人民法院在淘宝网上进行司法拍卖，并且针对拍卖物的基本情况进行了网上公告。公告内容是任何人都可以查询的，并且该公告是经过法定程序，属于案件事实。虽然未提交证据，但公告内容在网上公示，应当认定为众所周知的事实。根据法律规定，众所周知的事实无需进行举证，法院可以依职权查明，因此玉蓉公司主张没有证据证明查封在先，租赁在后违背事实。二、玉蓉公司在明知涉案房屋将被拍卖，且在明知拍卖成交后，仍然占有、使用涉案房屋，玉蓉公司占有行为属于恶意占有。陈修群要求玉蓉公司就恶意占有支付占用使用费，具有事实及法律依据。（一）陈修群要求玉蓉公司支付占有使用费具有事实及法律依据。根据公告内容第十一项明确，涉案房产由深圳市南山区人民法院于2015年8月26日查封。执行人员于2018年3月21日上门粘贴系列公告通知，现房产由孙某所经营的玉蓉公司占有使用。案外人孙某提供与海南宝恒实业有限公司于2017年4月12日就涉案房产签订的为期六年的铺面租赁合同。租赁时间由2017年5月1日至2023年4月30日止。合同显示，房产业主李志然授权海南宝恒达实业有限公司代为出租房产，孙某出借100万元给海南宝恒达实业有限公司，海南宝恒达实业有限公司将涉案房产出租给孙某使用，每月租金25000元，以海南宝恒达实业有限公司应付孙某的借款利息抵付房屋租金，孙某无需另行支付租金。案外人孙某于2018年3月21日向法院主张优先购买权。根据上述内容可知：1.涉案房产的查封时间为2015年8月26日。玉蓉公司与海南宝恒达实业有限公司签署合同时间为2017年4月12日，明显属于查封在先，租赁合同签署在后。2.2018年3月21日执行人员上门粘贴通知时，玉蓉公司就已经知道了涉案房产被查封且即将拍卖的事实，并且提交了相关的租赁合同等证据，同时提出了优先购买权。此时，玉蓉公司已经知道其权利已经被侵害，如涉案房产拍卖后他人竞得，则玉蓉公司即丧失对涉案房产占有、使用的权利。3.根据玉蓉公司与海南宝恒达实业有限公司的合同约定，是以租金抵付借款利息，并非本金。根据每月25000元的利息计算，该借款利息为30%。因此，涉案房屋被收回，本质上并未影响玉蓉公司与海南宝恒达实业有限公司之间的任何债权债务关系，以及玉蓉公司向海南宝恒达实业有限公司主张利息的权利。4.玉蓉公司主张优先购买权，即其明确知道涉案房产是何时进行拍卖的事实。且完全可以随时在淘宝网站登录关注拍卖活动的整个过程，是否有人竞拍成功等，均可在第一时间知晓，故玉蓉公司称其不知道商铺被拍卖成功的事实，没有依据。因此，在拍卖成交那一刻起，玉蓉公司继续占有涉案房屋，便属于无权占有，且系恶意占有的事实。同时，也是基于玉蓉公司的恶意占有行为，导致陈修群无法在竞拍成功后，第一时间占有涉案房屋，对外进行出租、收益。故玉蓉公司的恶意占有行为明显侵害了陈修群的合法权益，属于侵权行为，陈修群要玉蓉公司支付房屋占用使用费，具有事实及法律依据。（二）陈修群要求玉蓉公司从2018年7月4日其支付占有使用费具有事实及法律依据。第一，根据拍卖公告，涉案房产拍卖时间为2018年7月2日10时至2018年7月3日10时，陈修群在2018年7月3日12时06分58秒竞价成功，取得涉案房产的所有权。但截止至2018年7月3日23时59分前，玉蓉公司仍占有涉案房屋，因此陈修群主张从2018年7月4日起，要求玉蓉公司支付占有使用费，具有事实及法律依据。第二，玉蓉公司明知涉案房产被拍卖，并且知道拍卖时间，即应当明知，在拍卖成功那一刻，陈修群便取得了涉案房产的所有权。因此玉蓉公司主张无从知晓，不具有事实及法律依据。因此，陈修群要求玉蓉公司从2018年7月4日其支付占有使用费具有事实及法律依据。三、陈修群主张玉蓉公司支付物业管理服务费，具有事实及法律依据。第一，玉蓉公司主张陈修群支付物业管理服务费，是基于玉蓉公司恶意占有涉案房屋的行为，导致陈修群的损害赔偿。第二，玉蓉公司占有使用涉案房屋期间，是接受物业管理和服务的，但玉蓉公司却拒绝缴纳物业费。目前，陈修群已经缴纳了该物业服务费，该物业服务费系玉蓉公司占用使用房屋给陈修群造成的损失，玉蓉公司依法应当承担损害赔偿责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院依法维持一审判决。陈修群向一审法院起诉请求：1.玉蓉公司排除妨碍，向陈修群返还海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104、105、106、107商铺；2.玉蓉公司向陈修群支付2018年7月4日至2019年6月30日669463.04元占有使用费，2019年7月至实际返还陈修群为止商铺占用费，按照每月56780元标准计算租金；3.请求玉蓉公司支付占用商铺至今的物业管理费，暂计至2018年9月30日（应付至实际返还商铺之日止），四个商铺合计157213.33元；4.由玉蓉公司承担本案诉讼费用及鉴定费。一审法院认定事实：位于海口市××区/105/106/107商铺，原为李志然（公民身份号码：×××）所有，其因合同纠纷，上述房产被深圳市南山区人民法院查封。在执行过程中，深圳市南山区人民法院将上述房产进行评估拍卖。竞买公告第十一条载明“本标的物优先购买权人相关说明：涉案房产由一审法院于2015年8月26日查封，执行人员于2018年3月21日上门张贴系列的通知，现房产由孙某所经营的海口玉蓉玉瑾贸易有限公司占有使用。案外人孙某提供与海南宝恒达实业有限公司于2017年4月12日就涉案房产签订为期六年的铺面租赁合同，租赁时间由2017年5月1日至2023年4月30日止。合同显示，房产业主李志然委托海南宝恒达实业有限公司代为出租房产，孙某出借100万元给海南宝恒达实业有限公司，海南宝恒达实业有限公司将涉案铺面出租给孙某使用，每月租金25000元，以海南宝恒达实业有限公司应付孙某的借款利息抵付房屋租金，孙某无需另付租金。案外人孙某于2018年3月21日向法院主张优先购买权。”2018年7月3日，陈修群通过淘宝网司法拍卖网络平台以10930050元的最高价竞得位于海口市××区/105/106/107商铺，现已办理过户登记手续。陈修群为这四间商铺的所有权人，不动产权证号为：琼（2018）海口市不产权第0128471、琼（2018）海口市不产权第0128440号、琼（2018）海口市不产权第0128436号、琼（2018）海口市不产权第0128884号。至今涉案四间铺面仍由孙某所经营的玉蓉公司占有使用。2019年6月27日，海南中正信房地产资产评估咨询有限公司作出中正信房估字（2019）第0193号司法鉴定报告，对位于海口市××区/105/106/107商铺自2017年7月4日至2019年6月30日的租金为669463.04元，2019年6月1日-2019年6月30日租金为56780元。另查明，深圳市南山区人民法院拍卖须知第十三条第二款载明：标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生的一切税费均由买受人承担，买受人需自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。竞买公告的标的物介绍载明：建筑面积共计835平方米。陈修群提供宇阳物业缴费通知单载明：2011年5月1日至2018年9月30日，商铺C-104应缴纳物业费49068元；2013年1月1日至2018年9月30日，商铺C-105应缴纳物业费45447.5元，商铺C-106应缴纳物业费45447.5元，商铺C-107应缴纳物业费19370.76元，共计159333.26元。玉蓉公司在占有使用期间未缴纳物业服务费。一审法院认为，1.关于玉蓉公司是否应当返还涉案商铺的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证载明海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104/105/106/107商铺的权利人为陈修群。因此，陈修群作为上述铺面的所有权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在本案中，涉案的四间铺面于2015年8月26日查封，2017年4月12日，李志然委托海南宝恒达实业有限公司与孙某所经营的玉蓉公司签订了租赁合同。即查封在先，租赁行为在后，该租赁合同不得对抗陈修群的所有权，玉蓉公司的行为已经侵害了陈修群的民事权益。因此，陈修群主张玉蓉公司停止侵害、排除妨害，返还海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104/105/106/107商铺的诉讼请求,有事实和法律依据,一审法院予以支持；2.关于玉蓉公司占有涉案铺面期间的使用费的问题。玉蓉公司与海南宝恒达实业有限公司所签的租赁合同在法院查封之后，因此不能对抗陈修群的所有权，玉蓉公司应向陈修群支付占有使用期间的使用费。司法鉴定报告评估作出位于海口市××区/105/106/107商铺自2017年7月4日至2019年6月30日的租金为669463.04元，2019年6月1日-2019年6月30日租金为56780元，故陈修群请求玉蓉公司应向其支付2018年7月4日至2019年6月30日租金669463.04元占有使用费，2019年7月至实际返还陈修群为止商铺占用费，按照每月56780元标准计算租金，一审法院予以支持。3.关于玉蓉公司占有涉案铺面期间的物业管理费问题。深圳市南山区人民法院拍卖须知第十三条第二款可知，水、电、物业管理等费用欠费均由买受人承担，因此陈修群需承担竞拍成功前涉案四间铺面所拖欠的物业管理费。2011年5月1日至2018年9月30日，商铺C-104应缴纳物业费49068元；2013年1月1日至2018年9月30日，商铺C-105应缴纳物业费45447.5元，商铺C-106应缴纳物业费45447.5元，商铺C-107应缴纳物业费19370.76元，共计159333.26元。2018年7月4日，陈修群取得铺面所有权，玉蓉公司无权占有使用涉案铺面，则需承担2011年5月1日至2018年9月30日的物业管理费159333.26元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二十六条第一款之规定，判决:一、玉蓉公司应于本判决发生法律效力之日起十五日之内向陈修群返还海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104/105/106/107商铺；二、玉蓉公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈修群支付2018年7月4日至2019年6月30日商铺占有使用费669463.04元（后续占有使用费按照每月56780元标准计算自2019年7月1日至实际返还陈修群商铺为止）；三、玉蓉公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈修群支付2011年5月1日至2018年9月30日四间商铺物业管理费159333.26元；四、驳回陈修群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11763元及鉴定费28000元，由玉蓉公司负担。二审中，玉蓉公司和陈修群均提供了证据，并经双方当事人质证。双方提供的证据印证了一审查明的事实，故本院对一审查明的事实予以确认。另查明，陈修群交纳了涉案商铺2018年7月至2019年10月的物业管理费33926.88元。本院认为，一、关于玉蓉公司应否向陈修群返还涉案商铺的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证载明海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104/105/106/107商铺的权利人为陈修群。因此,陈修群作为上述铺面的所有权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，根据深圳市南山区人民法院的竞买公告载明，涉案的四间铺面由该院于2015年8月26日查封，2017年4月12日，涉案商铺原所有人李志然委托海南宝恒达实业有限公司与孙某签订了租赁合同。即查封在先，租赁行为在后。李志然作为另案的被执行人，在法院查封涉案商铺后还与孙某签订租赁合同，将涉案商铺租赁予孙某经营的玉蓉公司使用，人为设定权利负担存在阻碍执行的行为，故该租赁行为不得对抗另案的申请执行人。陈修群竞买取得涉案商铺，该租赁合同亦不得对抗陈修群的所有权。玉蓉公司继续占有涉案商铺的行为已经侵害了陈修群的民事权益。因此，陈修群主张玉蓉公司停止侵害、排除妨害，返还海口市秀英区永万路83号维多利亚花园C栋商住楼1层C-104/105/106/107商铺的诉讼请求,有事实和法律依据,一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。涉案商铺返还后，孙某可据借贷关系另行主张相关权利。2关于玉蓉公司应否向陈修群支付占有涉案铺面期间的使用费的问题。如前所述，涉案租赁合同不能对抗陈修群的所有权，陈修群自竞买成功之日起已对涉案商铺享有民事权益，且办理了产权证，为涉案商铺合法所有人。玉蓉公司在此之后仍继续占用涉案商铺，侵害了陈修群的合法权利，故其应向陈修群支付占有使用期间的使用费。司法鉴定报告评估作出位于海口市××区/105/106/107商铺自2017年7月4日至2019年6月30日的租金为669463.04元，2019年6月1日-2019年6月30日租金为56780元，故陈修群请求玉蓉公司应向其支付2018年7月4日至2019年6月30日租金669463.04元占有使用费，2019年7月至实际返还陈修群为止商铺占用费，按照每月56780元标准计算租金，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。玉蓉公司无正当理由缺席一审审理，应视为其主动放弃了诉讼权利，其关于司法鉴定报告不宜作为本案认定事实依据的上诉主张，本院不予支持。三、关于玉蓉公司应否向陈修群支付占有涉案铺面期间的物业管理费问题。虽然物业管理费问题与本案不属同一法律关系，但根据深圳市南山区人民法院拍卖须知第十三条第二款，涉案商铺的水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，即陈修群需承担竞拍成功前涉案四间铺面所拖欠的物业管理费。因此，由陈修群负担物业管理等欠费为拍卖合同的主要内容，本案据此可以一并审查。陈修群竞买成功后，玉蓉公司仍继续占用涉案商铺，并由此产生了物业欠费，该费用理应由玉蓉公司负担。陈修群已向物业管理单位交纳了涉案商铺2018年7月至2019年10月的物业管理费33926.88元，玉蓉公司应向陈修群支付该笔费用。陈修群主张超出部分，本院不予支持。一审判决玉蓉公司向陈修群支付物业管理费159333.26元不当，本院予以纠正。综上所述，玉蓉公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：3维持海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6号民事判决第一、第二项；4撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6号民事判决第三、第四项；5海口玉蓉玉瑾贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈修群支付2018年7月至2019年10月的物业管理费33926.88元。6驳回陈修群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各11763元共计23526元，由海口玉蓉玉瑾贸易有限公司负担80%即18820.8元，由陈修群负担20%即4705.2元；鉴定费28000元，由海口玉蓉玉瑾贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长黄玉臣审判员王法坚审判员周慧娟 二Ｏ一九年十二月三十一日书记员 杜 立速录员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》7【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条【排除妨害、清除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。