湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12488号上诉人（原审被告）:周颖，女，1965年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：佟立辉，男，1966年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系周颖丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告)：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人:王仕伟。委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所实习律师。原审被告：谢科军，男，1962年11月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原审被告（反诉原告）：湖南大唐先一科技有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园1栋1001-1061号。法定代表人：徐永胜。上诉人周颖因与被上诉人长沙万科物业服务有限公司（简称万科公司）、原审被告谢科军、原审被告（反诉原告）湖南大唐先一科技有限公司（简称大唐公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周颖向本院提出上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5087号民事判决，查清事实依法改判。事实和理由：1.华银园小区××栋商业广场停车收费是在万科公司进驻华银园小区后实施的，原审判决认定“商业广场改为停车场是万科公司进驻之前已经改动，且是为了服务小区更多的业主”不是事实。2.万科公司与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《华银园物业服务合同》违反了《中华人民共和国合同法》和《湖南省物业服务收费管理办法》，原审判决认定的“万科公司与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《华银园物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”是适用法律错误。3.《华银园物业服务合同》违反法律规定是无效合同，原审判决认定对小区业主及物业实际使用人具有约束力，应遵照执行，是认定事实不清，适用法律错误。4.原审判决认定“周颖辩称万科公司未提供事实物业服务与大唐公司辩称在其不知情的情况下万科公司提供公共服务的意见相互矛盾，周颖的辩称不符合客观事实和法律规定”以及“周颖提交的公证书能证明万科公司对周颖所持有的物业提供的消防服务、卫生服务等方面存在瑕疵”的认定，属于认定事实不清。综上，一审判决时认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人万科公司辩称：1.商业广场改成停车场是为了解决小区停车难的问题，服务于全体业主。2.被上诉人与华银园小区业主委员会签订的物业合同符合法律规定，程序正当。被上诉人提供物业服务达两年之久，以实际行动在履行物业合同，小区内绝大多数业主积极缴纳物业费，认可物业服务，因此，物业合同合法有效。万科公司向一审法院起诉请求：1.谢科军、周颖、大唐公司交纳自2018年2月1日起至实际支付之日止的物业服务费（2018年3月31日前按7267元/月，之后按8227元/月的标准，暂计算至2019年3月31日为113255元）；2.谢科军、周颖、大唐公司以欠缴物业服务费为基数，以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2018年2月1日起至实际支付之日止的违约金（暂计算至2019年3月31日为10960元）；3.谢科军、周颖、大唐公司承担本案诉讼费用。大唐公司在一审中提出反诉请求：1.万科公司退回2017年4月15日-2018年1月31日华银园××栋0201房屋物业费69278.73元；2.万科公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：谢科军、周颖系长沙市华银园小区××栋2层201号房屋的业主，该房屋用途为商业，建筑面积为1523.48平方米，大唐公司系承租该房屋的实际使用人。万科公司系长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会选聘的物业服务公司。2017年4月15日，万科公司（乙方）与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会（甲方）签订《华银园物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对华银园小区提供物业服务；2.物业名称为长沙市雨花区华银园小区，物业类型为住宅、办公楼、商业、幼稚园，坐落位置为长沙市雨花区，占地面积109158平方米，建筑面积258773.5平方米；3.合同期限自2017年4月15日起至2020年4月14日止；4.物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，商业按以下标准收费：5.4元／月·平方米（含税），2018年3月31日前按4.77元／平方米·月收取，2018年4月1日起按5.4元／平方米·月收取；5.物业服务费从乙方进驻华银园小区之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在所交月份的次月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；6.物业构成明细：小高层19栋，1699套，223325.45平方米，办公用房4528.56平方米，会所1900.23平方米，幼儿园4762.88平方米，物业服务用房864平方米，以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。合同签订后，万科公司于同日进入上述小区，并提供物业服务。2018年2月12日，大唐公司向万科公司支付了涉案物业2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费69278.73元（按建筑面积1523.48平方米、4.77元／平方米·月的标准）。谢科军、周颖、大唐公司自2018年2月1日起未向万科公司交纳物业服务费。2019年5月8日、10日，万科公司分别向大唐公司、周颖、谢科军送达《律师函》催收，《律师函》载明：华银园××栋201业主周颖、谢科军，截至2019年3月止，您已拖欠物业费等费用共124××5元，欠费区间2018年2月1日至2019年3月31日，欠费本金113255元，应计违约金10960元，请您在收到律师函后7天内付清欠款本金及违约金。万科公司书面催收未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在原审审理过程中，1.周颖提交华银园总平面图、《关于华银园公寓式商住楼（××号栋）初步设计的批复》、华银园××栋立面效果图、华银园××栋公寓式商住楼规划总平面图，证明华银园××栋南向前坪系一至三楼商场配套的商业广场，华银园××栋南向前坪、南向前坪停车位、华银园××栋西侧与规划道路相邻的绿化隔离带系谢科军、周颖所持有的商业物业管理区域，该物业管理区域与华银园小区居民住宅物业管理区域进行了区分和隔离。万科公司对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，称上述证据不能达到其证明目的，华银园××栋南向前坪属于小区配套设施，属小区全体业主共有，属于小区公共管理范围;2.周颖提交长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表、建筑面积分析一览表、建筑面积复核计算式、物业服务补充协议、物业服务协议、电梯（扶梯）维护保养合同、垃圾外运费付款凭证、国土使用证、华银园小区××栋给水系统图，证明商场物业的公共物业管理区域不在华银园小区居民物业服务合同范围内，无需万科公司提供服务。万科公司称上述证据不能达到其证明目的，商业物业面积应以物业服务合同为准，原物业公司已经退场，相关的物业服务补充协议和物业服务协议已经终止;3.周颖提交公证书，证明万科公司对其所持有的物业未提供最基本的消防服务、卫生服务；万科公司擅自改动岗亭位置将××栋商业物业划为其管理的区域；万科公司将规划设计为商业广场擅自改为用于华银园居民业主按月租用的停车坪，使得其所拥有的商业物业价值不复存在，万科公司将××栋前坪东侧入口用栅栏拦起影响了消防车辆的畅通，万科公司存在破坏消防通道的违法侵权行为。万科公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称万科公司进驻时消防栓已无水，万科公司已经启动物业维修资金前期工作，且在需要业主签名的意见表中包含本案周颖、谢科军、大唐公司所持有的房产。物业管理区域的划分系由红线图来决定，不存在改动南岗亭位置及改动物业管理区域问题。万科公司想为涉案物业提供清洁卫生服务但由于周颖、谢科军、大唐公司锁门的行为致使万科公司履行不能。商业广场改为停车场是在万科公司进驻之前已经改动，且是为了服务小区更多的业主。大唐公司在一审中反诉称涉案《物业服务合同》的范围未包含华银园××栋1-3楼，万科公司未按物业服务标准提供事实服务，提交了《物业服务合同》、华银园小区规划图、物业服务协议、电梯（扶梯）维护保养合同、照片、微信记录、万科物业收费凭证、创谷产业园租赁合同予以证明。万科公司对此不予认可，称涉案《物业服务合同》系长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会与万科公司签订，合法有效，对万科公司及小区全体业主均有约束力，万科公司依约提供了物业服务。大唐公司系招聘物业工作小组成员，参加过物业的选聘工作，对万科公司被聘事宜知情，对涉案《物业服务合同》内容了解，该合同注明共有19栋楼，因涉案小区无13、14号栋，故包含20、××栋，涉案物业涵盖在该19栋楼中。大唐公司与前物业公司签订的单独物业服务合同与本案无关，不能以与前物业公司签订过单独的物业服务合同对抗万科公司。为此提供了《招聘物业工作小组》参与人员告示、《物业服务合同》、关于消防演练、消防知识宣传照片、对小区消防维护管理的记录、关于请求启用维修基金对消防设施维修作出的准备工作、照片、荣誉证书以及锦旗、华银园××栋一楼照片、《会议纪要》等证据予以证明。一审法院另查明，1.2014年4月30日，谢科军、周颖（甲方）与大唐公司（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在长沙市华银园小区××栋二楼商业裙楼出租给乙方作办公使用，租赁期5年，乙方在租赁限间内使用的燃气费、水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、有线电视费、电梯维护保养费、电梯年检费、房屋及设施维修费、租金税费等，均由乙方按有关规定自行承担；2.周颖与大唐公司一致认可上述《房屋出租合同》已经终止，大唐公司已于2019年1月7日向谢科军、周颖交付了涉案物业的钥匙。一审法院认为，万科公司与长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会签订的《华银园物业服务合同》，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。周颖、大唐公司辩称，涉案物业不属于合同约定的物业管理范围，但当事人双方诉争的物业属于华银园小区，大唐公司作为小区业主参与小区物业公司的选聘，涉案物业服务合同约定物业类型包含商业，万科公司进入小区进行管理后对包括周颖、谢科军、大唐公司在内的所有小区业主提供服务，大唐公司亦按约定交纳了2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费。周颖、大唐公司的辩称意见与事实不符，该院不予采纳。故涉案《华银园物业服务合同》对包括周颖、谢科军、大唐公司在内的该小区全体业主及物业实际使用人均具有约束力，各方均应遵照执行。1.关于本诉请求。万科公司依约为华银园小区提供了物业管理服务，大唐公司作为该小区的物业使用人根据法律规定理应支付物业服务费。万科公司经过书面催收，大唐公司至今未交纳拖欠的物业费，已构成违约。周颖、谢科军将涉案物业出租给大唐公司，且约定物业费由承租人大唐公司承担，在承租人大唐公司未交纳物业费的情况下，依据《物业管理条例》第四十一条的规定，周颖、谢科军应当承担连带责任。根据涉案物业服务合同约定，物业管理区域物业服务收费，业主应按其拥有物业的建筑面积，商业自万科公司接管物业服务以后按4.77元／平方米·月标准收取，2018年4月1日起按5.4元／平方米·月标准收取（含税）。根据已查明的事实，大唐公司已按建筑面积1523.48平方米、4.77元／平方米·月的标准，向万科公司支付了涉案物业2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费69278.73元，根据万科公司的有效催收及查明的事实，周颖、谢科军、大唐公司还应连带支付涉案物业至2019年1月7日的物业服务费90433元（1523.48平方米×4.77元／平方米·月×2个月＋1523.48平方米×5.4元／平方米·月×9个月＋1523.48平方米×5.4元／平方米·月×7天÷31天），周颖、谢科军还应支付2019年1月8日至2019年3月31日的物业服务费22822元（1523.48平方米×5.4元／平方米·月×2个月＋1523.48平方米×5.4元／平方米·月×24天÷31天）。对万科公司主张超出部分，该院不予支持。周颖辩称万科公司未提供事实物业服务与大唐公司辩称在其不知情的情况下万科公司提供公共服务的意见相互矛盾，周颖的辩称不符合客观事实和法律规定，该院不予采纳。万科公司主张周颖、谢科军、大唐公司支付欠缴物业费的违约金。周颖提交的公证书，能够证明万科公司对周颖、谢科军、大唐公司所持有的物业提供的消防服务、卫生服务等方面存在瑕疵，故对万科公司主张违约金的诉讼请求，该院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，万科公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平。2.关于反诉请求。万科公司依约为华银园小区提供了物业管理服务，大唐公司作为该小区的物业使用人根据法律规定理应支付物业服务费。故大唐公司要求万科公司退回2017年4月15日至2018年1月31日华银园××栋0201房屋物业服务费69278.73元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、大唐公司应于本判决生效之日起10日内支付万科公司2018年2月1日至2019年1月7日的物业服务费90433元；二、周颖、谢科军对大唐公司上述应支付的物业费用承担连带清偿责任；三、周颖、谢科军应于本判决生效之日起10日内支付万科公司2019年1月8日至2019年3月31日的物业服务费22822元；四、驳回万科公司的其他诉讼请求；五、驳回大唐公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2784元，因适用简易程序减半收取1392元，诉讼保全费1141元，反诉受理费766元，合计3299元，由周颖、谢科军、大唐公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人周颖提交的房产证、国土使用证记载的内容是产权证号为长国用（2014）第122302号、土地使用权人谢科军、周颖的权证显示该宗地为长沙金蕾置业发展有限公司281户，门牌号为××栋2层201。2.上诉人周颖提交的微信聊天记录内容有：大多数业主代表选择了相信品牌公司，所以签订了万科全国统一格式化的合同，最后签订的合同绝对合规合程序有骑缝章。3.上诉人提交的招标书、投标书、合同讨论稿（公示合同）和华银园物业服务合同是关于涉案物业合同的签订过程，本案是物业服务合同纠纷，应当以最终合同约定的内容为准，招投标内容与本案的争议无必然关联。4.长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初9433号民事裁定书和（2019）湘01民终6880号民事裁定书是关于周颖及其他业主与万科公司、长沙市雨花区东塘街道华银园小区业主委员会之间的合同纠纷，该案已被驳回起诉，故与本案无关。5.上诉人周颖提交的华银园××栋商住楼二层平面图是关于楼层构造的图示，物业服务区域应当根据合同确定，上述证据不能证明华银园××栋一、二、三层不是万科公司物业服务区域。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。根据上诉人的上诉请求与理由、被上诉人的答辩意见及当事人陈述，本院认为，本案的争议焦点为涉案《华银园物业服务合同》是否合法有效以及上诉人周颖是否应当支付涉案物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《华银园物业服务合同》系华银园小区业主委员会与被上诉人万科公司签订，对全体业主均具有约束力。上诉人周颖称涉案的争议物业不属于涉案合同约定的物业管理范围，对此，本院认为，首先，涉案物业服务合同约定的物业类型包括商业，而争议物业的性质是商业物业；其次，大唐公司承租涉案诉争物业时参与了小区物业公司的选聘，并且按约定缴纳了2017年4月15日至2018年1月31日的物业服务费，且当事人均未提出异议；再次，上诉人周颖未提交证据证明与其他物业服务公司就涉案物业服务另行签订了合同，而被上诉人万科公司一直在提供物业服务；最后，上诉人周颖提交的证据不能证明诉争物业不属于《华银园物业服务合同》所涉的服务范围。因此，《华银园物业服务合同》对周颖、谢科军、大唐公司在内的全体业主及物业实际使用人均具有约束力，一审认定符合法律规定。另，《华银园物业服务合同》中接受物业服务的合同当事人应当按照约定支付物业费，一审判决考虑到万科公司提供的物业服务存在瑕疵，对其诉请被上诉人支付欠缴物业费的违约金不予支持，该认定具有事实和法律依据。上诉人周颖关于涉案物业合同无效及不支付所拖欠物业费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人周颖的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费4316元，由上诉人周颖承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。