湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终186号上诉人（原审被告）：杨霞，女，1968年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：吴润华，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张婷，女，1960年1月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审原告）：李捷，女，1979年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人杨霞因与被上诉人张婷、李捷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨霞上诉请求一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一、二审受理费。事实与理由：一、被上诉人与长沙永熙实业有限公司（以下简称：永熙公司）于2018年7月5日解除租赁合同后，不再具有向上诉人收取2018年7月5日至7月25日租金的主体资格。上诉人与被上诉人租赁合同关系，是建立在被上诉人将原承租永熙公司房屋再转租给上诉人的基础之上。因被上诉人与永熙公司和长沙市艾逸酒店管理有限公司（以下简称艾逸酒店），2018年7月5日三方商定，两被上诉人退出原租赁永熙公司房屋，转由艾逸酒店承租至此，两被上诉人实际已无出租物给上诉人使用，无权再向上诉人收取后续租金。二、上诉人曾基于与被上诉人租赁合同关系，向两被上诉人交纳256900元合同保证金，被上诉人无权将保证金转给艾逸酒店。因为：1、两被上诉人，永熙公司、艾逸酒店三方2018年7月5日所签的《房屋租赁合同备忘录》，涉及内容仅为以三方退租和新的承租事宜，并未明确上诉人租用房屋事实和相关的权益及义2、《房屋租赁合同备忘录》中并未明确上诉人曾交给两被上诉人的256900元保证金，上诉人同意被上诉人转给艾逸酒店收取，且备忘录是在以上三方谈妥拟稿后叫上诉人签领的，并不能认定上诉人同意被上诉人将双方已建立的租赁合同中权益义务全部让与给艾逸酒店。3、鉴于两被上诉人的过错，致使上诉人至今与艾逸酒店或永熙公司均没有签订房屋租赁合同，其承租人使用出租物的使用权无法保障。三、未经上诉人签认的《告知函》上，并未涉及上诉人与被上诉人之间租赁合同的解除处理事宜，也未给上诉人就应有的合同权力，对上诉人不发生效力。上诉人认为，被上诉人与上诉人之间租赁合同如需解除，应经双方协商一致并签订解除协议，被上诉人的所谓告知函，对上诉人不具有必须执行的法定效力，且上诉人也不欠两被上诉人租金。综上，请上级人民法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张婷、李捷辩称，1、二被上诉人是征得上诉人的同意将保证金交给艾逸酒店的法定代表人黄曦，2018年7月12日黄曦也在上诉人的见证下开具了收条，二被上诉人也向上诉人出具了由二被上诉人和黄曦签字，艾逸酒店加盖公章的告知函，且当场交给了上诉人。2、2018年7月25日，上诉人足额付给了艾逸酒店38万余元的租金，艾逸酒店在收到上诉人的租金后，才将清算后的余额158186元于2018年7月26交给了张婷。至今上诉人与艾逸酒店之间的合作仍在正常有序的进行，艾逸酒店也没有再另外收取上诉人任何保证金，同时艾逸酒店至今也认可收到了上诉人的该笔保证金。3、在合同期内，上诉人未向二被上诉人足额的支付租金和管理费共计113752元，该金额也向上诉人多次催缴，上诉人也同意支付，但是上诉人至今未支付。被上诉人张婷、李捷向一审法院起诉请求：1、请求判决杨霞向张婷、李捷支付经营期间欠付的租金及商业管理费合计94681元；2、请求判决杨霞向张婷、李捷支付滞纳金（以每期欠付租金、商业管理费金额为基数，按每日千分之五的标准计算至前述租金、商业管理费全部实际清偿之日止，滞纳金18000元）；3、请求判决本案案件受理费、财产保全费等与本案相关的一切费用均由杨霞承担。一审法院认定事实：2013年5月23日，张婷、李捷与案外人湖南长沙永熙实业有限公司签订《房屋租赁合同书》，张婷、李捷向湖南长沙永熙实业有限公司租赁长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦主楼1-7楼房屋，合同约定张婷、李捷未经湖南长沙永熙实业有限公司书面同意，不得整体转让、转租。2013年6月8日，张婷、李捷与杨霞签订《房屋租赁合同书》，约定的主要内容：杨霞向张婷、李捷租赁位于长沙市天心区房屋；租赁期限自2013年6月15日起至2023年7月24日止；租金及商业管理费第一年为847612元，之后递增；杨霞向张婷、李捷支付保证金211900元；租金与商业管理费每半年支付一次，支付节点自2013年起为每年4月25日和10月25日，其中2017年4月25日应付462711元、2017年10月25日应付476188元、2018年4月25日应付490473元；迟延支付租金在30日以内的，按照应支付款项的日千分之五承担滞纳金。2016年3月22日，张婷、李捷与杨霞签订《房屋租赁合同书》，约定的主要内容：杨霞向张婷、李捷租赁位于长沙市天心区房屋；租赁期限自2016年4月15日起至2023年7月24日止；租金及商业管理费第一年为480000元，之后每年递增；杨霞向张婷、李捷支付保证金45000元；租期期满后，杨霞搬离租赁房屋且房屋没有主体建筑结构损坏情形的，在结清全部费用之日起三日内无息全额归还；租金与商业管理费每季度支付一次，支付节点自2016年起为1月25日、4月25日、7月25日、10月25日，其中2017年4月25日应付117200元、2017年7月25日应付127200元、2017年10月25日应付127200元、2018年1月25日应付127200元、2018年4月25日应付134832元；迟延支付租金在30日以内的，按照应支付款项的日千分之五承担滞纳金。合同签订后，张婷、李捷将租赁物交杨霞占有、使用。张婷、李捷与杨霞在实际履约过程中，杨霞向张婷、李捷支付了共计256900元保证金。对于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》，杨霞按季向张婷、李捷支付租金及商业管理费，双方对此无异议。截至2017年4月25日杨霞按约应付租金及商业管理费348555元，实际支付344617元；截至2017年7月25日杨霞按约应付租金及商业管理费358555元，实际支付344617元；截至2017年10月25日杨霞按约应付租金及商业管理费365294元，实际于2017年10月26日支付344617元；截至2018年1月25日杨霞按约应付租金及商业管理费365294元，实际于2018年1月26日支付344617元；截至2018年4月25日杨霞按约应付租金及商业管理费380068元，实际于2018年4月25日支付344617元。综上，杨霞欠付租金及商业管理费113752元。2018年7月5日，张婷、李捷、杨霞、湖南长沙永熙实业有限公司、艾逸酒店签订《房屋租赁合同备忘录》，约定的主要内容：张婷、李捷与湖南长沙永熙实业有限公司就永熙大厦主楼3-7楼房屋签订的房屋租赁合同及补充协议解除，艾逸酒店重新与湖南长沙永熙实业有限公司于2018年7月5日签订《房屋租赁合同》。2018年7月12日，张婷、李捷，艾逸酒店向杨霞送达《告知函》，告知杨霞：张婷、李捷已与湖南长沙永熙实业有限公司解除租赁合同，湖南长沙永熙实业有限公司与艾逸酒店签订了合同，合同保证金256900元已转交给艾逸酒店，从2018年7月25日起，由艾逸酒店收取租金及商业管理费。一审法院认为，张婷、李捷与杨霞签订的两份《房屋租赁合同书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。张婷、李捷依约将租赁物交付杨霞，杨霞应按约支付租金及商业管理费，欠付的94681元，应予支付。2018年7月5日至7月25日的租金及管理费，根据《告知函》，仍由张婷、李捷收取。《房屋租赁合同书》约定的逾期付款滞纳金为5‰/日,过分高于造成的损失，该院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整为12%/年，自逾期之日起至判决之日（2018年10月17日）止滞纳金为9003.16元。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、杨霞于本判决发生法律效力后10日内向张婷、李捷支付租金及商业管理费94681元；二、杨霞于本判决发生法律效力后10日内向张婷、李捷支付滞纳金9003.16元（滞纳金暂计算至2018年10月17日止，期后滞纳金按12%/年计算至租金及管理费实际支付之日止）；三、驳回张婷、李捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2735元，由张婷、李捷承担406元，杨霞承担2329元。二审中，上诉人杨霞向本院提交了以下证据：证据1、（2018）湘0103民初7768号民事判决书，拟证明，1、从该份判决书可以看出上诉人根本没有认可和同意二被上诉人将上诉人的权利和义务转租给新承租人。该份判决驳回了新承租人全部诉讼请求；2、该份判决书第6页第1行认定“合同解除时，杨霞已将此前的房租按其与张婷、李捷签订的《房屋租赁合同书》的约定付清。”也就是说2018年7月25日被上诉人与案外人解除合同时，上诉人杨霞已经付清二被上诉人的租金，不欠被上诉人张婷、李捷租金和管理费之事实。证据2、民事起诉状、立案受理通知书、传票，拟证明被上诉人因自身原因与案外人解除房屋租赁合同关系时，被上诉人未书面告知上诉人和未征得上诉人的同意，擅自将上诉人交给被上诉人的保证金256900元转交给案外人，上诉人已经起诉，该案已经审理。二被上诉人明显的违反了双方所签订的《房屋租赁合同书》中约定的内容，故上诉人不欠被上诉人的租金和管理费。被上诉人张婷、李捷发表如下质证意见：1、对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该案是在二被上诉人与上诉人合同解除之后，上诉人与艾逸酒店直接发生的关系。2、对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人不存在要退还上诉人的保证金，因为二被上诉人已经在征得上诉人的同意下将保证金交给了艾逸酒店，二被上诉人不存在要向上诉人支付利息和违约金。本院经审查认为，因被上诉人对证据1、2的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定，但其与本案无直接关联性，本院对其关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人杨霞与被上诉人张婷、李捷签订的两份《房屋租赁合同书》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。上诉人欠付二被上诉人租金及商业管理费94681元，应当予以支付。上诉人逾期支付租金及商业管理费，依约应当支付滞纳金，因约定的滞纳金过高，一审判决酌情调整按12%/年的标准支付较为妥当，应予维持。上诉人提出2018年7月5日解除合同以后，二被上诉人无权收取2018年7月5日至2018年7月25日租金的上诉意见，因与《告知函》不符，本院不予支持。该《告知函》系二被上诉人及艾逸酒店共同向上诉人出具，可视为二被上诉人与艾逸酒店之间对上述期间租金收取达成了一致意见，通知上诉人后，即发生法律效力。上诉人提出二被上诉人无权将保证金256900元转交艾逸酒店的上诉意见，因上诉人就保证金返还事宜已另案起诉，且在本案一审中未提起反诉，故在本案中不予审查。综上所述，上诉人杨霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2735元，由上诉人杨霞负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十三日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。