湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3141号上诉人（原审原告）：彭俊军。委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人彭俊军因与被上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民终263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭俊军上诉请求：撤销原判，改判嘉瑞公司向彭俊军履行交房义务，并承担自2017年1月1日起按照房屋总价款451536元以每日0.02%计算至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算到2019年7月15日为83534.16元）。事实与理由：一、一审认定事实不清，嘉瑞公司逾期交房，应按合同约定承担违约责任。1、双方合同中约定嘉瑞公司应在2016年12月13日前交房。嘉瑞公司未按期交房时事实，虽然曾通知预交房，但未满足交房条件，彭俊军依法依约拒绝收房，后果应由嘉瑞公司承担；2、签订合同时，彭俊军按照嘉瑞公司要求缴纳了房款及相关费用，且嘉瑞公司告知维修基金、煤气开户费等代收代缴费用待实际交房时再交纳。但因嘉瑞公司未能在合同约定期限交房，彭俊军与而没有收到任何缴费通知，一审认定嘉瑞公司有权拒绝交房，属颠倒是非；3、本案合同是嘉瑞公司提交的格式合同，其中约定嘉瑞公司逾期交房仅承担日万分之零点五的违约金，而买受人逾期付款的违约金高达万分之十，双方权利义务明显不对等。一审按照日万分之零点五的标准计算违约金，无法弥补彭俊军的损失。二、一审引用已经修改的条例作为判决依据，属适用法律错误。1、我国建筑法明确规定未经验收合格的不得交付使用。一审以2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批事项的决定》为由认为竣工验收不是必备的交房条件，完全无视法律规定；2、《建设工程质量管理条例》中也规定建设工程经验收合同，方可交付使用。嘉瑞公司在房屋未验收合同的情况下通知预交房，是违法交付，购房户有权拒绝。三、一审超出诉讼请求裁判，程序违法、一审法院在嘉瑞公司未提起反诉的情况下，主动判决彭俊军向嘉瑞公司支付违约金，严重违法。嘉瑞公司答辩称：彭俊军的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。彭俊军向一审法院起诉请求：1.判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金人民币68633.47元（按已付购房款每日0.02%计算，暂计至2019年1月31日，此后违约金计算至实际交房之日止）；2.判令本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院查明：嘉瑞景程商住小区位于嘉禾县珠泉镇嘉禾大道旁，该小区商品房项目由嘉瑞公司开发。2013年7月25日，嘉瑞公司与嘉禾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人于2013年12月31日前将出让土地交付给嘉瑞公司，但因各种原因，出让人实际交付土地的时间为2015年1月21日。2015年8月26日，彭俊军与嘉瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件四《补充协议》，双方在买卖合同中约定：（一）彭俊军向嘉瑞公司购买的商品房为嘉瑞景程商住小区房，建筑面积共162.54平方米，商品房按建筑面积计价，每平方米单价2778元，总价款为451536元；（二）付款方式及期限：采取银行按揭方式付款，买受人应当在2015年8月26日前支付该商品房首期房价款141536元，其余房款310000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款，并保证按揭贷款的款项在签订本合同后并取得预告登记证起60日内付至出卖人；（三）逾期付款责任：逾期超过三十日，出卖人有权解除合同。经出卖人同意，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；（四）商品房交房条件：该商品房经验收合格，同时达到（附件三）的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房；（五）商品房交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房：①不可抗力或因政策性因素导致无法正常施工，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，②买受人逾期付款除按合同第七条处理，出卖人有权延迟交房，③至约定交付之日，买受人应付契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，出卖人有权延迟交房；（六）商品房逾期交付责任：逾期超过120日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；（七）商品房逾期收房责任：由于买受人原因，未在出卖人《交房通知书》中规定的交房时间办理收房手续的，出卖人按每天人民币20元向买受人收取逾期违约金。另，合同还对其他事项进行了具体的约定。与此同时，双方在附件四《补充协议》第二条第1项中约定：“买受人应在出卖人送达的《交房通知书》中规定的交房时间内办理收房手续。”第二条第4项中约定：“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。由此造成的延期交房责任由买受人自行承担，该房屋毁损、灭失的风险等损失由买受人承担”。上述《商品房买卖合同（预售）》及附件四《补充协议》签订后，彭俊军于2015年8月26日交付了购房首付款141536元、维修基金7639元、登记费160元、交易手续费488元。2015年9月2日，双方办理了商品房预售合同登记备案手续，嘉禾县房产管理局出具了《合同备案证明》。2015年9月27日，彭俊军与中国工商银行股份有限公司嘉禾支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款310000元于2015年11月3日转至嘉瑞公司账户，交清了商品房价款，但彭俊军至今未缴纳契税、自来水开户费及燃气开户费。嘉瑞景程商住小区工程竣工后，嘉瑞公司于2017年12月30日向彭俊军发出《预交房通知书》，通知彭俊军于2018年1月24日办理相关房屋交接手续，但彭俊军以嘉瑞公司未取得竣工综合验收合格证明为由拒绝收房。一审中，嘉瑞公司提交了嘉禾县建设工程质量安全监督管理站出具的《证明》、嘉禾县住房和城乡规划建设局出具的《房屋建设工程竣工规划核实意见书》、郴州卓远工程建设有限公司出具的嘉禾县嘉瑞景程一期竣工测量项目《竣工验收测量报告》等资料，其中《证明》载明“由嘉禾县嘉瑞置业有限公司开发的嘉瑞景程商住小区一期工程，于2014年7月开工，2019年1月完工。通过五方责任主体竣工验收，已达到合格标准。具体分部工程验收项目如下：1.桩基与基础验收（2015年2月）；2.主体结构工程验收（2016年9月）；3.建筑节能工程验收（2019年1月）；4.工程竣工验收（2019年1月）。”《房屋建设工程竣工规划核实意见书》的规划核实意见为“经现场核实，该项目实建情况与审批情况基本一致，依照《湖南省实施办法》第一十八条规定，对该项目予以规划核实合格。”针对嘉瑞公司提交的上述证据材料，彭俊军提出嘉瑞公司至今未进行竣工综合验收，未取得“综合验收合格备案表”，嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，彭俊军仍有权拒绝收房。另查明，2015年下半年和2016年，嘉禾县有效降水天数为273天，其中作为旱季的2015年7至12月，六个月有效降水天数93天，2016年有效降水天数180天，有效降水天数比2013年有效降水天数147天、比2014年有效降水天数157天明显增多。另嘉瑞景程商住小区已有部分购房户对房屋进行了装修并入住该小区。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点主要是：（一）涉案商品房是否具备交房条件；（二）不可抗力和政策性因素抗辩的采信；（三）违约金计算标准应否调整；（四）当事人的违约行为及违约责任的确定等。（一）关于涉案商品房是否具备交房条件的问题。诉讼中，彭俊军提出嘉瑞公司所开发的楼盘至今未通过综合验收，未取得“综合验收合格备案表”，至今不具备交房条件，其《预交房通知书》违反法律强制性规定和合同约定，彭俊军有权拒绝收房。而嘉瑞公司则认为预交房时工程已竣工，且之后经工程竣工验收证明已达到合格标准，已具备交房条件。一审认为，房地产开发项目竣工综合验收是1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》设立的行政审批项目，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已明确取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，现彭俊军仍以嘉瑞公司的开发项目未经竣工综合验收，未取得“综合验收合格备案表”为由，主张嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，其主张与我国的现行法律制度不符，不予采纳。本案嘉瑞公司所开发的商品房于2016年9月主体结构工程验收合格，在预交房时工程已竣工，且后经工程竣工验收证明达到合格标准，彭俊军亦未对房屋质量提出任何异议，说明嘉瑞公司通知彭俊军收房时已具备交房的实质要件，后经工程竣工验收合格，说明嘉瑞公司开发的商品房同时具备了交房的形式要件。据此，一审法院认定嘉瑞景程商住小区商品房已具备交房条件，彭俊军违背合同约定拒绝收房已构成违约。（二）关于嘉瑞公司以不可抗力和政策性因素抗辩的采信问题。其一，关于嘉瑞公司辩称的异常天气影响施工问题。2015年下半年和2016年，嘉禾县有效降水天数为273天，有效降水天数比2013年147天、2014年157天明显增多，仅2015年下半年和2016年就比2013年、2014年的平均有效降水天数多45天，直接导致工程施工延迟一个半月。上述异常天气属于不能预见、不能避免的客观情况，但并非不能克服，嘉瑞公司未采取有效措施克服异常天气对施工带来的影响，导致工程延迟竣工，嘉瑞公司应承担逾期交房的违约责任；其二，关于政府延迟供地影响施工问题。嘉瑞景程商住小区建设用地，出让合同约定于2013年12月31日前交付嘉瑞公司，但实际交付土地的时间为2015年1月21日，延迟交地13个多月，是造成嘉瑞景程商住小区整个工程竣工时间后延的因素之一。但双方签订商品房预售合同时政府已供地，政府迟延供地在合同签订时已在考虑范围，不属嘉瑞公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，嘉瑞公司逾期交房应由其承担相应的违约责任。综上，嘉瑞公司以不可抗力和政策性因素进行抗辩，缺乏说服力，其辩解意见不予采纳；（三）关于违约金计算标准应否调整问题。本案双方签订的商品房买卖合同中，多处约定了违约金的计算方法和计算标准，其中继续履行合同情况下，约定商品房逾期交付违约金为已交付房价款的日万分之0.5，约定逾期收房违约金为买受人每天支付出卖人人民币20元。针对合同约定的日万分之0.5的逾期交付违约金，彭俊军以双方违约责任不对等，违约金不具有惩罚性质为由，主张调高嘉瑞公司所要承担的逾期交房违约金，要求按每日万分之二（即每日0.02%）的标准计算逾期违约金。一审认为，彭俊军主张调高逾期违约金的理由不能成立，其主要理由如下：①双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律强制性规定和欺诈、胁迫、乘人之危等情形，合同不存在无效和可撤销的情形，人民法院应当尊重当事人意思自治原则；②《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案彭俊军未对嘉瑞公司逾期交房给其造成的损失进行举证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，可参照房屋租金标准确定损失大小。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房违约金为日万分之0.5，即每月逾期交房违约金为677.3元（451536元×0.5/10000元/日×30日），而当地套房租金多数为每月450元至500元左右，违约金已高于造成的损失，不存在过低和不具有惩罚性质问题；③本案中，合同约定逾期收房违约金为买受人每天支付出卖人人民币20元，亦即逾期收房违约金为每月600元，低于逾期交付违约金每月677.3元，不存在违约责任不对等问题。综上，彭俊军主张对逾期交房违约金调整为已付房价款的日万分之二（即每日0.02%），其理由不能成立，不予支持。（四）关于当事人的违约行为及违约责任的确定问题。其一，逾期交房和逾期收房违约行为的认定及违约责任的确定。根据本案的具体情况，对当事人的违约行为及违约责任可划分为三个阶段进行分析：第一阶段，即嘉瑞公司逾期交房阶段，时间为2017年1月至12月。合同约定嘉瑞公司于2016年12月31日前向买受人交付商品房，但嘉瑞公司实际于2017年12月30日才通知原告收房，延迟交房时间长达一年，嘉瑞公司应承担逾期交付房屋的违约责任，违约金按约定的日万分之0.5计算，应支付彭俊军违约金8240.53元（即：451536元×0.5/10000元/天×365天）；第二阶段，即建设工程竣工但尚未完成竣工验收阶段，时间为2018年1月至12月。2016年9月，嘉瑞公司开发的商品房主体结构工程验收合格，2017年12月，嘉瑞景程商住小区工程竣工，嘉瑞公司通知彭俊军收房，彭俊军对商品房的质量未提出异议，且后经工程竣工验收证明达到合格标准，说明嘉瑞公司通知原告收房时已具备交房的实质要件，彭俊军收到交房通知后应当按照约定办理房屋交接手续，彭俊军拒绝收房已构成违约，应承担逾期收房的违约责任。但鉴于在此期间，嘉瑞公司未完成工程竣工验收，未按约定向彭俊军出示满足商品房交付条件的证明文件，嘉瑞公司本身亦存在一定的过错，可酌情减轻彭俊军的违约责任。据此，根据本案的具体情况以及过错程度，酌情决定减轻彭俊军30%的违约责任，由彭俊军承担70%的逾期收房违约责任，违约金按约定的逾期一天20元计算，应支付嘉瑞公司逾期收房违约金5110元（即：20元/天×365天×70%）;第三阶段，即彭俊军拒绝收房并提起诉讼阶段，时间为2019年1月至今。2019年1月，嘉瑞景程商住小区工程经竣工验收合格，嘉瑞公司不存在违约行为，彭俊军违反合同约定继续拒绝收房，应承担逾期收房的违约责任，违约金按约定的逾期一天20元计算，至2019年6月底止，彭俊军应支付嘉瑞公司逾期收房违约金3620元（即：20元/天×181天）。综合上述三个阶段的违约责任情况，彭俊军应支付嘉瑞公司逾期收房违约金8730元（即：5110元＋3620元），嘉瑞公司应支付彭俊军逾期交房违约金8240.53元，双方互负债务抵销后，彭俊军还应支付嘉瑞公司逾期收房违约金489.53元。因此，彭俊军请求判令嘉瑞公司支付逾期交房违约金的合同权利因抵销而终止，彭俊军的该诉讼请求不能成立，依法应予驳回。其二，2017年1月至2019年6月，彭俊军未按约定交纳由嘉瑞公司代收代缴的契税、燃气开户、自来水开户等费用，彭俊军应依照合同约定承担逾期付款违约责任。但鉴于嘉瑞公司未提起反诉，对此不作判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回彭俊军的诉讼请求。一审案件受理费减半收取758元，由彭俊军负担。本院二审中，双方当事人均没有提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于：一、涉案商品房交付时间如何确定；二、嘉瑞公司是否存在免责情形；三、违约金如何计算。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。作为商品房开发企业，房屋应当验收合格是商品房买卖合同关系中交付的前提。本案中，至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目验收合格，故应当认定至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目才符合交付条件。一审法院以后面的验收合格，倒推追溯并认可嘉瑞公司于2017年12月底发出的《预交房通知书》的效力、认为2017年12月底已经符合交付条件，上述认定没有法律依据，也与客观实际不符。关于焦点二。根据以上分析，嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析。但是，双方在合同中明确约定了“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。”本案中，彭俊军尚未交清契税，嘉瑞公司可以根据合同的约定拒绝交房。关于焦点三。由于嘉瑞公司存在延期交房的违约行为，而彭俊军存在未交清契税等情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”结合本案实际情况，应互不追究违约责任。一审法院在嘉瑞公司未反诉的情况下，主动计算逾期收房违约金，是不恰当的。综上所述，彭俊军的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，虽然适用法律不当，但处理正确，本院补充援引有关法律后，维持一审判决结果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由彭俊军负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 伟审 判 员  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波审 判 员  杨利平二〇一九年十二月二日法官助理  黄 慧书 记 员  曹 媛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。