天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初5707号原告：天津市河东建设开发有限公司，住所地天津市河东区七经路92号3层。法定代表人：朱占红，经理。委托诉讼代理人：杨雨，公司员工。被告：潘庚，男，1972年3月13日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：高巍嵩，男，1971年9月3日出生，回族，住天津市河东区。原告天津市河东建设开发有限公司（以下简称河东建设）与被告潘庚、高巍嵩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河东建设的委托诉讼代理人杨雨，被告潘庚、高巍嵩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河东建设向本院提出诉讼请求：1.解除河东建设与潘庚、高巍嵩之间的房屋租赁合同；2.判令潘庚、高巍嵩给付拖欠租金52200元；3.判令潘庚、高巍嵩给付拖欠水费、电费22114.2元；3.判令潘庚、高巍嵩支付违约金181792元，以上合计272234元；4.诉讼费用全部由潘庚、高巍嵩承担。事实及理由：河东建设享有坐落于天津市河东区麟祥大厦地下停车场400平米使用权。2006年9月21日河东建设与潘庚、高巍嵩就该停车场签订使用合同，约定每月租金1800元，10月8日潘庚、高巍嵩进驻使用。潘庚、高巍嵩自2015年12月1日至2018年3月3日共拖欠租金52200元，并拖欠2016年5月16日至2018年3月16日水、电费22114.30元。双方合同约定每日按照年租金21600元的1%计算违约金，870天共发生违约金181792元，以上共计272232元。为维护河东建设合法权益，故诉至法院，望判如所请。潘庚辩称，不同意解除合同，河东建设工作人员没有与潘庚进行交接，同意支付租金及水电费，不同意支付违约金。如河东建设给潘庚补偿金，则潘庚同意腾房。潘庚、高巍嵩本于2006年4月承租诉争车库，每月租金4500元。后河东建设于9月份收回一半车库，双方重新签订合同，即本案诉争合同。约定每月租金1800元，并约定每年签一次合同，但此后双方未再签订过书面合同。诉争房屋现在由潘庚与案外人曹燚使用。高巍嵩于2007年5月其因用钱，已将其对诉争房屋的权利转让给了曹燚。高巍嵩辩称，本案与高巍嵩无关，高巍嵩在2007年上半年将对诉争房屋的权利转让给了案外人曹燚，双方有书面的合同，曹燚支付给高巍嵩转让费22万余元，该情况当时口头通知了河东建设的管理人员齐铁军。天津市河东建设开发有限公司提交如下证据：1.房屋租赁合同复印件1份；2.土地使用权证和房屋产权证复印件各1份。以上证据证明河东建设对诉争房屋的合法权利及与潘庚、高巍嵩之间的房屋租赁合同关系。潘庚、高巍嵩经质证对上述证据无异议。潘庚提交以下证据：案外人曹燚出具的情况说明1份，内容为：“2007年因高巍嵩个人原因，转让一半球厅股份，与潘庚经营至今。期间2007年9月份因大厦面临拆迁，故一直未签租赁合同。2007年转让以后，大厦齐经理知晓此事，因个人身体原因不能到庭，以上陈述均属事实。”该证据拟证明高巍嵩与案外人曹燚之间的转让事实，高巍嵩对该证据无异议。河东建设表示对转让情况不知情。根据当事人提交的证据及陈述本院认定事实如下：2006年9月21日，河东建设下辖的天津市河东区麟祥里平房改造指挥部（甲方）与潘庚、高巍嵩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定河东建设将麟祥大厦地下室的一半，面积共400平方米（天津市河东区麟祥大厦地下停车库的东北侧的一半及出口斜坡部分，具体位置见附图），租赁给潘庚、高巍嵩使用。租赁期限共1年，自2006年10月8日至2007年10月7日。每月租金1800元。“合同期满后，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋时，按约定年租金1%的数额以继续使用天数计算向甲方支付违约金，除追缴应缴纳租金外甲方有权终止合同。甲方按月查表收费，电费每度1.02元，夏季（7、8、9）每度1.06元”。水电费按相关部门指定的价格执行。上述合同到期后，双方未再续签书面租赁合同。庭审期间经询，河东建设与潘庚均认可房屋租金交纳至2015年11月30日，潘庚对于原告主张的水、电费表示无异议。潘庚主张涉诉房屋由其及案外人曹燚共同经营使用。庭审期间经释明，河东建设坚持以潘庚、高巍嵩为本案被告，不追加曹燚参与诉讼。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案河东建设与潘庚、高巍嵩作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点之一在于高巍嵩是否应当承担腾房及给付所欠租金、其他费用的的责任。对此本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案潘庚在合同到期后继续使用涉诉房屋并支付租金，对此河东建设未表示异议，则潘庚与河东建设之间的房屋租赁合同继续有效。河东建设未能证明高巍嵩在合同到期后有要继续承租涉诉房屋的意思表示，且潘庚及案外人曹燚出具的情况说明均证明高巍嵩在合同到期前即不再实际使用涉诉房屋。河东建设未证明高巍嵩在合同到期后继续使用了涉诉房屋，则其与高巍嵩之间租赁合同应当在合同到期后终止。此后就涉诉房屋租赁产生的权利及义务，不应再由高巍嵩承担。综上分析，对于河东建设要求高巍嵩腾房并支付相关费用的诉讼请求，本院不予支持。本案另一争议焦点在于潘庚是否应当承担腾房及向河东建设支付各项费用的责任，对此本院分析认为，潘庚与河东建设之间的房屋租赁合同到期后继续有效，但转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故河东建设可随时主张解除与潘庚之间的房屋租赁合同。对于双方解除合同的时间，河东建设曾在本院就本案相同诉讼请求及事实理由起诉潘庚、高巍嵩，该案中潘庚于2018年9月20日领取诉状副本，河东建设后虽以需要补充证据为由撤回起诉，但已就解除合同明确通知了潘庚。在河东建设未能证明其在此之前通知过潘庚解除合同，则双方房屋租赁合同应于2018年9月20日解除。双方房屋租赁合同既已解除，则潘庚理应将涉诉房屋腾空并交还河东建设。对于潘庚表示曹燚为诉争房屋实际共同使用人一节，河东建设既坚持不追加曹燚参与本次诉讼，则本案中对此不进行处理。对于河东建设要求潘庚腾空并交还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于河东建设要求潘庚给付拖欠租金一节，河东建设主张潘庚交纳租金至2015年11月30日，对此潘庚表示认可，则本院予以确认。河东建设本案主张2015年12月1日至2018年3月3日期间租金，经计算应为50580元（1800*28+1800/30*3）。对于该部分租金，潘庚应向河东建设支付，对于河东建设主张的2015年12月1日至2018年3月3日期间租金数额超出部分，本院不予支持。对于河东建设要求潘庚给付2016年5月16日至2018年3月16日期间水、电费22114.30元一节，庭审期间潘庚表示对欠付上述水、电费数额无异议，则其应向河东建设支付。对于河东建设该项诉讼请求，本院予以支持。对于河东建设主张的违约金，双方房屋租赁合同约定：“合同期满后，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋时，按约定年租金1%的数额以继续使用天数计算向甲方支付违约金……”。河东建设与潘庚之间的房屋租赁合同既于2018年9月20日解除，潘庚继续使用涉诉房屋的，则应当自2018年9月21日起向河东建设支付违约金至实际腾房之日止。对于违约金的支付标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案因潘庚在合同解除后继续占用涉诉房屋而造成河东建设的损失应为房屋租金损失。双方合同约定每日按照每日按年租金的1%标准支付违约金，过分高于实际损失，对此本院予以调整为：在原房屋租金基础上加付30%，即按照每月2340元（1800*130%）标准支付违约金。综上分析，潘庚应自2018年9月21日起向河东建设支付违约金至实际腾房之日止。河东建设本次诉讼主张的违约数额为181792元，则潘庚本次诉讼向河东建设支付的违约金应以181792元为上限，如日后潘庚实际应付的违约金数额超过181792元，则就超出部分，河东建设应当另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、天津市河东建设开发有限公司与潘庚之间就天津市河东区麟祥大厦地下停车库签订的《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；二、潘庚于本判决生效之日起十五日内将天津市河东区麟祥大厦地下停车库其租用部分腾空并交还天津市河东建设开发有限公司并支付违约金（自2018年9月21日起至实际腾房之日止，按照每月2340元标准计算，以不超过181792元为限）；三、潘庚于本判决生效之日起十五日内给付天津市河东建设开发有限公司2015年12月1日至2018年3月3日期间房屋租金50580元、2016年5月16日至2018年3月16日期间水、电费22114.3元，以上共计72694.3元；四、驳回天津市河东建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元、由潘庚负担。公告费300元，由天津市河东建设开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 楠审 判 员  孙 伟人民陪审员  马世文二〇一九年十二月十九日书 记 员  陈 硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。