贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7153号上诉人（原审原告）：肖世军，男，1983年5月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张兵，贵州珉谦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：康孔英，女，1989年5月3日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审被告）：贵州利海源房地产投资开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：戴小荣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳，贵州存正律师事务所实习律师。上诉人肖世军、康孔英与被上诉人贵州利海源房地产投资开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖世军、康孔英上诉请求：1、请依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人购买房屋使用方面的目的已经实现，属于基本事实认定错误。上诉人购买房屋的目的不仅是使用方面的，更重要的还是对房屋拥有完整的所有权，但因被上诉人违约未办理房屋预告登记，导致上诉人对房屋所有权的拥有一直无法实现。一审判决第4页第二点关于双方之间房屋买实合同是否达到解除条件的问题。一审法院认为：被上诉人已经将涉案房屋交付给上诉人使用，被上诉人已经履行了主要的合同义务，上诉人购房的使用方面的目的已经实现。一审法院的这种认定属于主观臆断，是完全错误的，完全忽略了上诉人购房时的主观目的和客观存在的证据。从本案客观存在的证据来看，上诉人是一次性支付被上诉人购房款，同时还支付了代办预告登记费550元，所以上诉人购房的目的不是一审法院认为的使用方面的目的，而应该更注重对房屋拥有完整的所有权。上诉人支付代办预告登记费的目的很简单，就是为了拥有房屋所有权，预防被上诉人又将房屋出卖给第三人或者在上诉人不知情的情况下将房屋抵押给第三人，但被上诉人却未履行双方约定的将房屋办理预告登记的义务，还将房屋抵押给第三人，并且抵押的时间长达两年有余，直到上诉人起诉以后被上诉人才注销房屋的抵押登记，被上诉人的这种行为严重影响到了上诉人对购房拥有房屋所有权的目的，而一审法院却忽略客观存在的上诉人的这些证据付款凭证，主观臆断认为上诉人购房的目的是使用方面的目的，这是一种对基本事实的认定错误，所以上诉人因购买房屋的合同目的无法实现行使法定解除权是应当得到支持的。二、关于上诉人主张的退还购房款项以及赔偿的问题，一审法院更应该支持。1、被上诉人存在违约行为，不能实现合同目的，双方所签订的合同应当依法解除，上诉人一审主张要求被上诉人退还购房款、维修基金、代收预告登记费、经营保证金并要求赔偿损失应当支持。如前文所述，被上诉人存在未办理房屋预告登记的违约行为，该违约行为导致上诉人拥有房屋所有权的目的无法实现而房屋被被上诉人抵押给了第三人，上诉人一审提交的1077074房款元收据、代收预告登记费550元收据足以证明上诉人购房的目的无法实现，双方之间的合同应当解除。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，对于上诉人主张退还购房款以及要求赔偿的诉讼请求，应当得到法院支持。2、本案诉讼费用应当由被上诉人承担。上诉人之前的起诉和现在的上诉都是因被上诉人违约未办理房屋预告登记，后被上诉人又将出卖给上诉人的房屋抵押给第三人引起，上诉人之前的起诉和现在的上诉费用由被上诉人造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于买受人可以请求赔偿损失的规定，本案诉讼费用应当由被上诉人承担。综上所述，一审法院认为上诉人购买房屋的目的是使用方面的目的，存在以偏概全，属于基本事实认定错误，上诉人的一审诉讼请求应当得到法院支持，故恳请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用应由被上诉人承担。被上诉人贵州利海源房地产投资开发有限责任公司答辩称，上诉人购买房屋的合同目的已经实现，其对案涉房屋已经占有使用5年之久，其起诉解除合同不符合法律规定。肖世军、康孔英一审法院诉讼请求：1.解除原被告之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1,077,074元、维修基金10,770.74元、代收预告登记费550元，经营保证金32，312.22元；3.判令被告赔偿原告损失1,077,074元；4.判令被告赔偿原告装修损失30余万元（已评估为准）；5.诉讼费由被告承担。一审法院查明：二原告系夫妻关系，2014年8月18日被告向原告出具四份收据分别载明，原告向被告支付贵阳国际汽配采购中心A10-8房款1,077,074元，原告向被告支付代收预告登记费550元，原告向被告支付维修基金10,770.74元，原告向被告支付经营保证金32，312.22元。另查明，在审理中当事人均认可，双方并未签订书面买卖合同，案涉房屋已经交付给原告使用。被告于2017年5月17日以本案所涉房屋向贵阳银行股份有限公司观山湖支行办理抵押权登记。后经一审法院核实，该抵押权登记已于2019年7月2日进行注销。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一，关于原、被告之间的房屋买卖合同是否成立、生效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，原告在审理中提交的收据载明了双方当事人的名称或姓名，也明确载明标的物的具体位置及数量，且该案涉房屋已交付原告并由其实际使用。因此，可以认定原、被告之间的房屋买卖合同已经成立。另外，双方之间的房屋买卖合同系自愿达成，该房屋已经实际交付给原告进行使用并装修，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，双方之间成立的房屋买卖合同对原、被告双方发生法律效力。第二，关于双方之间的房屋买卖合同是否达到解除的条件的问题。原告以发现该房屋办理了抵押登记，被告已无法依约办理产权转移登记，要求解除合同。在本案中，被告已经将涉案的房屋交给原告使用，且原告还进行了装修。被告在商品房买卖合同未正式签订前即履行了主要的合同义务，原告购房的使用方面的目的是已经得到了实现。经一审法院核实，被告于2017年5月17日以本案所涉房屋向贵阳银行股份有限公司观山湖支行办理抵押权登记，该抵押权登记时间在原告支付购房款项之后，并且该抵押权登记已于2019年7月2日进行注销。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项之规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，原告方已经取得了相应的房屋并进行了装修，并且该房屋的抵押权登记已经注销，从本案现有的证据来看，原告可以实现其购买房屋的合同目的，原告行使法定解除权的主张并未到达法律规定的条件。另外，原告也并未提交证据证明，双方存在约定解除合同的相关情况。因此，对于原告要求解除房屋买卖合同的诉请，一审法院不予支持。第三，关于原告主张的退还购房款项以及赔偿的问题。原告主张被告退还购房款、维修基金、代收预告登记费、经营保证金并要求赔偿损失的前提在于被告存在违约行为，不能实现合同目的而导致合同解除。如前文所述，原告提交的证据不足以证明双方之间合同应当解除，因此，对于原告主张退还购房款以及要求赔偿的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：驳回原告肖世军、康孔英的全部诉讼请求。案件受理费13,391元（已减半收取），由原告肖世军、康孔英负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，购买房屋对购买人而言，购房人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，在本案中，被上诉人已经将涉案的房屋交给上诉人进行装修使用，被上诉人虽以本案所涉房屋向贵阳银行股份有限公司观山湖支行办理抵押权登记，但该抵押权登记已于2019年7月2日进行注销。现双方的购房合同目的能够实现，上诉人亦未提交证据证明双方存在约定解除合同的情形，上诉人可以实现其购买房屋的合同目的，原审判决驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。因本案系被上诉人在出卖案涉房屋后又将案涉房屋抵押产生的，故本案的诉讼费用由被上诉人负担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13391元，二审案件受理费26782元，共计40173元，由被上诉人贵州利海源房地产投资开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月十日书记员  潘星宇