安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9905号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省歌舞剧院，住所地安徽省合肥市曙光路45号，统一社会信用代码91340000485000438P。法定代表人：常海棠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：常凯，安徽径桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锦，安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥飘韵鞋业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区烟墩路（民营园十八岗企业园内），统一社会信用代码91340100781081826T。法定代表人：方亚明，总经理。委托诉讼代理人：方敏，浙江民禾律师事务所律师。上诉人安徽省歌舞剧院（以下简称省歌舞剧院）因与被上诉人合肥飘韵鞋业有限公司（以下简称飘韵鞋业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。省歌舞剧院上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持省歌舞剧院一审的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。飘韵鞋业公司未及时释明案涉租赁仓库系违法建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，案涉《仓库租赁合同》应认定为无效合同。省歌舞剧院作为从事演艺活动的普通民事主体，仅是为存放布景、服装、道具等舞台演出设备而租赁厂房。省歌舞剧院作为一般的房屋承租人，不可能也无法想到对案涉租赁房屋是否为合法建筑等进行尽职审查。尤其是在前期磋商阶段，当飘韵鞋业公司出示相关土地权属证件并向省歌舞剧院保证厂房的合法性后，省歌舞剧院有理由相信该案涉租赁厂房是合法建筑。即使一审法院认为省歌舞剧院有审慎注意义务，也不应将这种注意义务提高到尽职审查的标准，省歌舞剧院在租赁厂房的过程中尽到一般注意义务即可，法律、行政法规也并未规定承租人在租赁房屋前具有审核房屋合法性的义务，一般的房屋承租人并不会想到在出租人具有土地使用权证的情况下去审核地上房屋是否具有建设工程规划许可证。飘韵鞋业公司在明知自己没有取得建设工程规划许可证的情况下还将厂房出租给省歌舞剧院，在订立《仓库租赁合同》的过程中具有隐瞒、欺诈行为。二、飘韵鞋业公司作为有过错一方，应当赔偿给省歌舞剧院造成的经济损失72740元。因案涉厂房属于违法建筑被拆除，导致省歌舞剧院72740元的搬迁费用经济损失。一审法院认为该搬迁费用是合同终止后必然发生的费用，系事实认定不清。即使一审法院认为省歌舞剧院必然会因为合同终止而产生搬迁费用，该搬迁费用也不应在合同约定的租赁期限内产生，该搬迁费用是由飘韵鞋业公司的过错造成的、本不应由省歌舞剧院在此期间内承担的额外支出，是飘韵鞋业公司因合同无效给省歌舞剧院造成的经济损失，省歌舞剧院有权要求飘韵鞋业公司承担72740元的搬迁费用经济损失。飘韵鞋业公司辩称，一审对反诉事实认定清楚，证据充分，法律适用正确。一、省歌舞剧院与飘韵鞋业公司签订的《仓库租赁合同》是双方真实意思表示，内容真实，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务，省歌舞剧院需按照合同约定履行支付租金。2015年7月，因省歌舞剧院急于搬迁，经他人介绍找到飘韵鞋业公司。省歌舞剧院领导及员工曾多次到租赁地点实际考察，并确认该租赁地点，此时仓库还没有搭建。双方在磋商过程中，飘韵鞋业公司向省歌舞剧院出示了土地使用权证书以及房地产权证书，省歌舞剧院早已经知晓租赁中合法的土地、房产范围。但是省歌舞剧院仍然和飘韵鞋业公司磋商沟通，由飘韵鞋业公司在其临近空地上即民营一园搭建仓库并租赁给省歌舞剧院，省歌舞剧院对于民营一园仓库使用属性一清二楚，飘韵鞋业公司从未保证上述仓库是合法建筑。双方签订《仓管租赁合同》。合同第二条约定：“甲方应在2015年9月25日前将乙方承租的一部分面积500平米标准厂房交付乙方使用”。第六条载明水表电表底数：水0吨，电0吨。由此可知，双方合同签订时不存在欺诈情形，合同是双方真实意思表示，合法有效。省歌舞剧院明知租赁仓库是违法建筑仍然租赁的，其应自行承担相应的责任及损失。二、省歌舞剧院要求飘韵鞋业公司支付搬迁损失72740元无事实和法律依据。租赁合同第八条约定：房屋如因不可抗力的原因导致损坏或造成省歌舞剧院损失的，双方互不承担责任，若因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因终止合同的，租金按实际天数计算，多退少补。本案无法继续租赁使用仓库的根本原因是政府铺设创业园公路，是不可抗力因素，根据合同第八条约定，双方互不承担责任。合同终止，省歌舞剧院也会产生搬迁费用，搬迁费用是省歌舞剧院必然会发生的费用。省歌舞剧院主张的搬迁费用与事实不符，省歌舞剧院与搬家公司存在其他交易来往，其主张的72740元搬迁费用无法证明系本租赁项下的搬迁。根据省歌舞剧院提供的四张结算业务委托书以及九张增值税普通发票可以看出，搬迁公司与省歌舞剧院存在很多交易来往，其主张的搬迁费用包含其他业务的费用，无法核实是否是本案涉及的搬迁费用。飘韵鞋业公司向一审法院起诉请求：一、省歌舞剧院支付其租金、物管费合计72450元；二、省歌舞剧院支付逾期付款利息8125元（逾期付款利息按逾期付款之日起按银行同期贷款利率4.35%计算，自2017年10月10日起暂计算至2019年5月1日，实际计算至省歌舞剧院实际履行之日止）。省歌舞剧院向一审法院提起反诉请求：一、确认双方签订的《仓库租赁合同》无效；二、飘韵鞋业公司赔偿省歌舞剧院因《仓库租赁合同》无效造成的经济损失72740元。一审法院认定事实：2015年9月23日，飘韵鞋业公司（甲方）与省歌舞剧院（乙方）签订了《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于经开发区轿顶路与创业园路交口（民营二园）出租给乙方使用，租赁面积为1200平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止。甲方应在2015年9月25日前，将乙方承租仓库的部分面积500平方米标准厂房交付乙方使用，剩余承租面积于2015年10月1日前交付乙方。每月租金20400元，每月收取管理费300元，水电费用及其他费用由甲方代收，租金每半年交付一次。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，双方互不承担责任。但甲方需提前三个月告知乙方需拆迁，否则乙方一切损失由甲方承担。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用天数计算，多退少补……。合同签订后，飘韵鞋业公司按约将涉案仓库交付省歌舞剧院使用。2017年8月24日，省歌舞剧院收到经开区莲花社区管理委员会、经开区城市管理局联合发函，函称：你方所承租的房屋，经市规划局认定，该房屋未取得建设规划许可证，属于违法建筑，根据经开区升级改造工作方案和道路建设规划要求，将于2017年8月31日对该违法建筑予以拆除，请你方于2017年8月30日前将仓库内存放的物品搬离，不得影响对违法建筑的拆除工作，逾期未搬离造成的损失自行承担。由于省歌舞剧院存放在该仓库的演出设备、布景、道具及舞美制作等物品较多且为大件物品，为了能够将所放物品完全搬离走，经多次与政府部门协调延长拆除违法建筑物的日期，才使得该违法建筑物未能在2017年8月31日前被拆除，省歌舞剧院联系了搬迁公司将存放涉案仓库的物品于2017年10月9日完全迁出。一审另查明，省歌舞剧院支付了至2017年6月底的租金。一审法院认为，飘韵鞋业公司、省歌舞剧院于2015年9月23日签订的《仓库租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。因厂房被政府拆迁，合同已实际终止。签订合同前飘韵鞋业公司已出示相关土地房产证件，省歌舞剧院应知晓涉案仓库权属性质，省歌舞剧院以飘韵鞋业公司欺诈为由反诉主张涉案租赁房屋为违法建筑，合同应为无效，因无事实证据，该院依法不予支持。省歌舞剧院因仓库拆迁发生了搬迁费用，该搬迁费用是合同终止后必然发生的费用，省歌舞剧院反诉主张飘韵鞋业公司赔偿其搬迁费用经济损失72740元，无合同及法律依据，该院依法不予支持。飘韵鞋业公司本诉主张省歌舞剧院支付2017年7月1日至2017年10月9日期间的租金及物管费，因合同约定了“如需拆迁，甲方应提前三个月告知乙方”，结合政府发的函件要求2017年8月31日对涉案仓库予以拆除，经省歌舞剧院多次和政府部门协调延长拆除违法建筑物的日期才于2017年10月9日全部搬迁完毕，飘韵鞋业公司应当给予省歌舞剧院合理的搬迁过渡期间，省歌舞剧院答辩称租金及物管费应计算至2017年8月31日，该院依法予以采纳。省歌舞剧院应当支付飘韵鞋业公司2017年7月1日至2017年8月31日到期租金40800元（20400元*2）、物管费600元及逾期付款利息损失（以41400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月31日计算至款清之日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽省歌舞剧院于判决书生效后十日内支付合肥飘韵鞋业有限公司租金40800元、物管费600元及逾期付款利息损失（以41400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月31日计算至款清之日止）；二、驳回合肥飘韵鞋业有限公司的其他本诉请求；三、驳回安徽省歌舞剧院的全部反诉请求。本诉案件受理费1814元，由安徽省歌舞剧院负担；反诉案件受理费1620元，减半收取为810元，由安徽省歌舞剧院负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，双方租赁合同项下的房屋，未取得建设工程规划许可证，被行政机关认定属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的理解和适用》第二条规定，该合同应属无效。飘韵鞋业公司作为出租人，提供合法的房屋以供出租是其义务；省歌舞剧院作为承租人，在承租涉案房屋时，亦有审慎注意义务，应当对所承租的房屋是否合法予以审查，以保障租赁合同的顺利履行。本案中，双方对于合同无效均存在一定的过错，对于合同无效产生的损失均应当承担相应的责任。至于省歌舞剧院主张的搬迁费用，一则其所提供的证据不能证明所主张的72740元均系本案搬迁所产生费用；二则因双方均有过错，省歌舞剧院主张搬迁费用应由飘韵鞋业公司全部承担，亦无事实和法律依据，故本院对其上诉请求不予支持。综上，一审法院虽关于本案的合同效力认定不当，但关于省歌舞剧院反诉请求的判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1619元，由安徽省歌舞剧院负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十三日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。