北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终9722号上诉人(原审原告、反诉被告)：隽永致远（北京）投资有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：蔡波，总经理。委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：吴丽群，女，1965年1月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。上诉人隽永致远（北京）投资有限公司（以下简称隽永公司）与上诉人吴丽群房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初12325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人隽永公司之委托诉讼代理人陈涛、上诉人吴丽群及其委托诉讼代理人沈月江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隽永公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判吴丽群支付滞纳金3114660.22元。事实和理由：依据双方租赁合同约定，吴丽群逾期支付租金需支付滞纳金，隽永公司该项诉讼请求具有合同依据应予支持，依据的是合同的第3条第4款。吴丽群上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，驳回隽永公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、隽永公司将涉案房屋一房两租，导致吴丽群在涉案房屋装修期间房屋被占、消防通道被堵造成吴丽群无法开业经营。2、2017年初隽永公司改变经营方向，让吴丽群将房屋装修拆除重新装修，该公司承诺给予300万元损失补偿，并给予半年免租期，但直至2018年5月隽永公司仍未履行承诺，不能正常经营，吴丽群便通知隽永公司解除租赁合同，将房屋腾空准备交房，是隽永公司故意拖延不收取房租和不收房。3、一审时吴丽群提交了大量现场照片及沟通记录，实际上双方已经更改了房屋租赁起止时间，一审法院未予采信存在错误。隽永公司向一审法院起诉请求：1.判令吴丽群支付租金3978441元；2.判令吴丽群支付滞纳金5238534.22元；3.诉讼费由吴丽群承担。吴丽群向一审法院反诉请求：1.解除与隽永公司签订的租房协议；2.判令隽永公司返还吴丽群交纳的房租及保证金548595元；3.判令隽永公司赔偿吴丽群装修损失2369970元；4.反诉费由隽永公司承担。一审法院认定事实：2015年5月9日，隽永公司（出租方、甲方）与吴丽群（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋位于北京市昌平区210、211、212室；租赁房屋面积1002平方米（建筑面积）；乙方租赁房屋用途为餐饮，且仅能作为该用途，并在使用中必须遵守中华人民共和国及北京市政府相关部门的法规和规定；租赁期限为6年，自2015年9月6日起至2021年9月5日止；甲方同意给以乙方4个月的免租期供乙方装修，自2015年5月6日起至2015年9月5日止，免租期内乙方可免交承租房屋之租金，但须承担并交纳包括但不限于水电费、通讯费等及乙方因装修承租房屋而发生的其他相关费用，免租期内，若本合同因乙方原因提前终止的，则乙方应补足免租期内的租金；该房屋租金按每平方米（建筑面积）每日人民币3.6元标准计算（租金不含发票），租金支付首期租金658314；房屋租金自计租之日起计算，第一、二年租金按每平方米（建筑面积）每日人民币3.6元标准计算，第三年按每平方米（建筑面积）每日人民币3.8元标准计算，第四年按每平方米（建筑面积）每日人民币4元标准计算，第五年按每平方米（建筑面积）每日人民币4.2元标准计算，第六年按每平方米（建筑面积）每日人民币4.4元标准计算；租金每六个月支付一次，先付后用，第一期租金在签订本合同当日内支付，以后每期租金提前十五日支付，如乙方逾期支付租金，则需向甲方支付滞纳金，金额为日租金的千分之三乘以实际拖欠天数；乙方在签订本合同当日向甲方支付租赁保证金219438元；租赁保证金保证内容包括但不限于乙方应支付给甲方的租金、水电费用、制冷费、供暖费用，该保证金的支付不影响乙方按约定支付租金，甲方在收到乙方交付的租赁保证金同时，应向乙方开具收据，在租赁期内，如乙方有到期应支付甲方的租金、水电费用、制冷费、供暖费而未支付的，甲方有权在上述租赁保证金内予以扣除，扣除后乙方应在甲方通知的期限内予以补足；本协议期满，若乙方不拖欠甲方租金、水电费用、制冷费、供暖费用，甲方应于乙方交换租赁房屋十日内将租赁保证金全额无息退还乙方，若乙方拖欠应付租金、水电费用、制冷费、供暖费用，甲方有权从租赁保证金中扣除，剩余部分于乙方交换租赁房屋后十日内无息退还乙方，如保证金不足抵偿乙方的欠款，甲方有权进一步要求乙方补交；租赁期内，甲方保证租赁房屋主体结构使用安全，乙方发现租赁房屋内属于甲方维护的房屋结构主体发生问题时应当在24小时内及时书面通知甲方，甲方在合理时间内及时进行维修，如甲方收到书面通知后未及时进行维修，导致乙方不能正常营业的，则乙方免交该期间租金，因乙方使用不当、保管不到位造成损坏或故障，乙方自行承担，除主体结构以外，租赁房屋其他的维护及维修由乙方承担；租赁期内，甲方允许乙方在保证安全不改变房屋主体接否的前提下对租赁房屋进行装修、改造，如涉及改动房屋主体结构应得到甲方书面同意后，乙方须委托就有结构设计资质的设计单位出具机构改动方案，并由甲方协助乙方办理相关手续及事宜，所需费用由乙方承担；甲方不承担乙方租赁经营期间乙方产生的任何债权、债务及第三方经济纠纷，以及客户投诉，发生以上问题均由乙方自行解决；甲方保证出租的房屋、场地没有权属纠纷，没有设置任何抵押担保；在本合同期限届满或提前解除、终止时，乙方须在十日内腾空房屋，逾期遗留在房屋内的任何装饰或其他物品，均视为乙方遗弃，甲方有权以任何方式进行处置，乙方不得有异议，也不得要求甲方赔偿；乙方须根据本合同有关条款的约定按时足额向甲方支付租金；在本合同期限内，乙方若对租赁房屋进行转租或转让，应提前15日告知甲方并取得甲方书面同意；在本合同有效期内，甲乙双方任何一方不得擅自变更、解除、终止本合同，如需变更、解除、终止本合同须经双方协议一致并签订书面补充协议；如遇不可抗力因素致使本合同无法履行时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方将乙方预付租金（扣除已实际使用部分及相关费用）十日内予以无条件退换；甲方的违约责任，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还剩余租金及向乙方支付相当于6个月租金的违约金1、在租赁期内，甲方单方提前终止本合同的；2、租赁房屋不符合合同约定，造成乙方无法使用；因甲方原因造成该房屋被抵押或权属纠纷造成乙方无法使用；乙方的违约责任，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金1、在租赁期内，乙方单方提前终止本合同；2、乙方未按本合同约定时间支付租金逾期超过15日的；3、擅自改变房屋用途或未经甲方书面同意将租赁房屋转租（转让）给第三方，拆改变动严重损坏房屋主体结构的；4、利用所承租房屋从事违法活动被政府相关机关部分给予处罚，或损坏公共利益的。补充条款约定，首期租金分两次付清，第一次于签订本合同之日支付三个月租金329157元整及租赁保证金219438元整，共计548595元整；第二次于2015年12月1日前支付三个月租金329157元，首期租金之后每期租金应按本合同第三条条款约定方式支付。该合同还对其他内容进行了约定。同日，隽永公司向吴丽群开具收据2张，其中租赁保证金219438元，首期房租280562元；2015年5月10日，隽永公司向吴丽群开具收据，记载首期房租48595元。2015年7月12日，北京柯缘餐饮管理有限公司北京第一分公司注册成立，负责人吴丽群，营业场所为北京市昌平区210、211、212。2015年8月31日，涉案场地被占用，吴丽群陈述占用持续50天。2015年10月13日，吴丽群委托北京市开越律师事务所向隽永公司送达律师函，其中记载，2015年8月31日贵司地下室的承租户——北京奥北天龙商贸有限公司的商贩们突然抢占了吴丽群所承租的场地、房屋，并在此设摊位、经营，导致吴丽群无法使用承租贵司的场地、房屋。经初步了解，贵司出租给北京奥北天龙商贸有限公司房屋合同存在重大瑕疵，因此殃及吴丽群。上述行为截止到本律师发函时给吴丽群造成直接损失如下：一、施工费：45万（2015年8月31日至10月13日）；二、桌椅、家具订制定金10万（时间违约将造成不能按时交付）；三、食品原材料定金：10万；四、媒体推广定金：5万；五、互联网投入定金：10万，共计80万元；间接损失如下：一、延误开业时间：利润损失、员工招聘难（年底）；二、资金成本损失。以上损失待定。贵司与吴丽群所签订的《房屋租赁合同》合法有效、受我国法律保护，贵司有义务保障所出租的场地、房屋不被他人占领使用，现因贵司与其他承租户发生矛盾，造成吴丽群的重大经济损失，应以赔偿，并及时清退占领者，抢占事件发生后，吴丽群女士已多次找贵司要求尽快解决，但至今未果，吴丽群的经济损失在日益扩大，望贵司接到此函后制定确行而有效的措施，尽快把他人占据吴丽群所承租的场地、房屋腾空交付吴丽群使用，并对吴丽群的实际损失给以赔偿。2015年10月24日，隽永公司（甲方、管理方）与北京中兴盛业装饰装潢有限公司（乙方、施工方）签订《装修管理协议》，约定的装修地址北京市昌平区210、211、212#商铺，商户名称北京柯缘餐饮管理有限公司北京第一分公司，装修施工期60天，预计自2015年10月22日至2016年1月21日。2017年9月19日，吴丽群收到隽永公司退还的1万元装修押金。2016年7月18日，吴丽群委托北京市金平律师事务所向隽永公司送达律师函，其中记载，在合同约定的免租期内（即乙方的装修期间），贵司地下室的承租方（北京奥北天龙商贸有限公司）的商贩突然涌入委托人所承租的房屋，并且就地设摊位经营，阻止委托人进行装修，导致委托人不得不暂停装修。委托人要求贵司予以解决，以便尽快恢复装修，以免延长工期、延期开业，造成不应有的损失。贵司答应会尽快解决，也表示确实是因为他们和地下室的承租方之间的纠纷殃及到委托人，但贵司至今仍未解决，致使委托人无法使用所承租的房屋；因贵司的不作为行为，一直遮挡委托人所承租房屋窗户的户外广告牌也没有拆除，导致委托人所定做的户外广告牌无法悬挂，造成了不应有的损失。针对贵司多项不符合合同约定的行为，委托人曾致函贵司要求解决，但贵司一直拖延，未能予以解决。本所律师依据委托人授权，再次敦促贵司遵守合同约定，切实履行双方所签订的合同条款，在接到本函件之日起十日内赔偿委托人的所有损失、完成拆除户外广告牌、清理停车位、改造燃气管道等事宜，同时委托人将采取相应的措施，以减少损失的继续扩大。2017年2月17日，双方工作人员因为房租、水电等事宜发生纠纷，后双方自行达成和解协议。2017年2月20日，吴丽群再次委托北京市金平律师事务所向隽永公司送达律师函，内容与上述律师函内容基本一致，函件末页记载，逾期，委托人将积极采取一切相应措施包括另作他用等，以减少损失的继续扩大。2017年2月27日，隽永公司向吴丽群发出《催款函》，其中记载，双方合同签订生效后，您按照约定支付了我公司首期第一次租金及保证金，我公司按照约定向您交付了租赁房屋，您也开始进行了装修设计和委派装修施工人员进场进行前期装修准备工作，但一直未进行正式装修。2015年8月31日至2015年10月19日，北京奥北天龙商贸有限公司商户私自非法占用您租赁房屋，我公司就此事及时向北京市昌平区公安局东小口派出所报警，并积极协助协调处理，在此期间，如您认为自身权利受到侵害，应向实际侵害方提出。2015年10月20日，在上述问题处理完毕后，您委派装修施工单位北京中兴盛业装饰装潢有限公司与我公司签署《装修管理协议》，正式进行装修施工，双方约定的装修施工期为60天，自2015年10月22日至2016年1月21日。但约定的装修期满，租赁房屋装修还未完成，到2016年5月基本就停止施工了，后一直空置无人看管，只是到2017年2月中旬您再次派人进场施工装修。但截止到本催款函发出之日止，您仅支付首期第一次租金329157元（不含租赁保证金），拖欠租金1645785元（不含水电费），我公司多次催要，您均未按照合同约定履行，根据双方约定，如逾期支付租金，则需支付滞纳金，金额为日租金的千分之三乘以实际拖欠天数；同时，未按照合同约定时间支付租金逾期超过15日的，我公司有权单方解除合同，并有权要求您承担违约责任。现我司正式致函您，请您在十日内，按照双方签订《房屋租赁合同》的约定支付租金及滞纳金，如逾期不履行，我公司将按照合同约定通过法律途径追究您的违约责任。2018年5月2日，隽永公司向法院提交民事起诉状，要求吴丽群支付拖欠租金及滞纳金。法院于2018年7月19日向吴丽群送达起诉状及证据。2018年5月23日，北京柯缘餐饮管理有限公司北京第一分公司向隽永公司发出《解除租赁合同通知书》，记载，由于贵司原因致使我公司租赁的房屋，场地一直无法正常使用，我公司与贵司多次沟通要求解除问题，但贵司至今一直没有给予解决，导致我公司无法继续履行合同，故此，我公司通知贵司，我公司在本通知即日起与你司解除于2015年5月9日双方所签订的《房屋租赁合同》，我公司已将所租房屋腾清，将房屋、场地交还于贵司，请贵司于2018年5月30日之前随时联系我公司，具体联系人电话：133XXXXXXXX联系人吴丽群，对于贵司给我公司造成的巨大经济损失，我公司保留维权要求贵司赔偿的权利。2018年8月15日，吴丽群向法院提交民事反诉状，要求隽永公司返还房屋租金、保证金并赔偿装修等经济损失。吴丽群为证明自己的装修损失，向法院提交了与北京中兴盛业装饰装潢有限公司2015年8月23日签订的《北京市装饰装修工程施工合同》、于2017年2月9日签订的《北京市装饰装修工程施工合同》、与案外人李某2016年1月13日签订的《消防改造协议书》、与案外人北京华欣美厨房设备有限公司签订的《厨房设备购销合同》、与案外人签订的《餐厅设计服务合同》、与案外人北京九创景业家具有限公司于2015年12月3日签订的《家具购销合同》。吴丽群陈述，其第一次装修支付的费用包含装修款1265000元；消防改造费用80000元，已实付60000元；家具费用302350元，已付194200元，违约金108150元（未提交相关收据）；厨房设备费用172745元；设计费190000元，已实付170000元；赔偿商户4万元。隽永公司认为上述证据因非当事人一方无法认定其真实性。吴丽群向法院提交多张录音光盘及微信记录，证明隽永公司法定代表人蔡波同意自2017年6月份开始计算租金，免一年租金，并给予300万赔偿金，隽永公司不予认可。关于二次装修的情况，吴丽群陈述系隽永公司法定代表人蔡波的提议，其于2017年6月9日开始餐饮、水果蔬菜等摊位出租，第一次装修系其自行拆除。吴丽群提交2015年至2018年期间多次与隽永公司法定代表人蔡波的录音资料及微信记录，证明隽永公司违约及同意延长免租期、赔偿损失。隽永公司不认可其证明目的。经过现场勘验，涉案场地内已无人使用，内有杂物及部分隔断。吴丽群陈述，涉案场地内的物品其均不要了，也不同意拆除。在法院的主持下，吴丽群于2018年10月31日将涉案房屋钥匙交付隽永公司。案件审理过程中，经询问，隽永公司同意解除双方签订的房屋租赁合同，关于合同解除时间由法院进行确定。关于装修损失，经法院多次释明，吴丽群不申请司法鉴定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，隽永公司与吴丽群签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。当事人协商一致，可以解除合同。本案争议焦点之一在于吴丽群2018年5月23日向隽永公司发送《解除租赁合同通知书》时是否享有合同解除权。双方合同约定，租赁房屋不符合合同约定，造成乙方无法使用，因甲方原因造成该房屋被抵押或权属纠纷造成乙方无法使用的，吴丽群可以单方解除合同。吴丽群陈述因涉案房屋被强占50天导致其无法装修、户外广告牌未拆除导致其无法设计安装其广告牌、屋中燃气管道、公共楼道间、停车位未解决，故隽永公司存在合同约定的解除权的情形，其可以单方解除合同。根据审理查明的事实，吴丽群在第三方强占后并未向隽永公司主张解除合同，第三方搬走后，吴丽群又继续进行了装修，且在2017年6月份开业，故吴丽群在2018年5月23日向隽永公司发送《解除租赁合同通知书》时并不享有合同解除权。在案件审理过程中，隽永公司同意解除合同，法院不持异议。关于合同解除的时间，吴丽群于2018年10月31日将涉案房屋钥匙交付给隽永公司，故双方之间的租赁合同于2018年10月31日解除。争议焦点之二为吴丽群是否应向隽永公司交纳租金及租金的数额。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。隽永公司将涉案房屋交付吴丽群使用，吴丽群应向隽永公司支付租金。关于租金的数额，法院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以酌减。诉讼期间发生的租金根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、当事人过错程度等因素予以确定。本案中，双方合同约定的免租期自2015年5月6日起至2015年9月5日止，而在2015年8月31日至2015年10月20日期间涉案场地被案外人占有使用，导致吴丽群无法使用涉案场地，而强占事项的发生系隽永公司与案外人因合同产生纠纷，隽永公司应承担相应责任，故2015年9月6日至2015年10月20日期间的租金，吴丽群免交；案外人腾退场地后，隽永公司与吴丽群委托的装修公司北京中兴盛业装饰装潢有限公司签订《装修管理协议》，约定的装修施工期自2015年10月22日至2016年1月21日。而吴丽群与装修公司于2015年8月23日签订装修合同，其涉案商铺并未在合同约定免租期内装修完毕，对于未能按时完成装修的原因，吴丽群与隽永公司均存在过错，法院根据双方的过错程度对租金进行酌减；关于诉讼期间发生的租金，法院根据审理查明的情况及房屋的实际使用情况进行酌定。吴丽群仅支付了租金329157元，租赁保证金219438元，吴丽群交纳的金额尚不足以支付其使用涉案场地期间的租金，故隽永公司要求吴丽群支付租金的诉讼请求，有事实及法律依据，合理部分法院予以支持，隽永公司同意租赁保证金抵租金，法院不持异议。吴丽群要求退还租金及保证金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。争议焦点之三为吴丽群未交纳租金的行为是否构成违约。从吴丽群提交的录音材料及微信记录可以看出，自2015年8月31日案外人占有使用涉案场地后，双方对租金的起付时间、广告牌的拆除、租赁范围、赔偿损失等问题进行过协商，均存在争议，故上述问题未解决之前，吴丽群未避免自身损失的扩大，享有抗辩权。故隽永公司要求吴丽群支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于吴丽群的装修损失一节，双方合同约定，合同期限届满或提前解除、终止时，乙方须在十日内腾空房屋，逾期遗留在房屋内的任何装饰或其他物品，均视为乙方遗弃，甲方有权以任何方式进行处置，乙方不得有异议，也不得要求甲方赔偿。故吴丽群要求赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、隽永致远（北京）投资有限公司与吴丽群2015年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、吴丽群于本判决生效后十日内支付隽永致远（北京）投资有限公司房屋租金3114660.22元；三、驳回隽永致远（北京）投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴丽群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吴丽群提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吴丽群主张其有权解除合同，北京柯缘餐饮管理有限公司北京第一分公司于2018年5月23日向隽永公司发出《解除租赁合同通知书》，但其解除事由与本案查明的事实不符，吴丽群在涉案房屋被他人强占后并未向隽永公司主张解除合同，而是继续装修涉案房屋，其行为已表明同意对租赁合同继续履行，故《解除租赁合同通知书》不能产生解除合同的法律效力。因在原审法院审理过程中，隽永公司同意解除合同，吴丽群于2018年10月31日将涉案房屋钥匙交付给隽永公司，故原审法院认定双方之间的租赁合同于2018年10月31日解除正确，本院予以确认。关于欠付租金及滞纳金一节。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当支付租金。本案中，在签订《房屋租赁合同》后吴丽群仅支付了租金329157元，租赁保证金219438元，吴丽群实际使用并对涉案房屋进行了装修，应当支付其占有使用涉案房屋期间的租金，但因出租人隽永公司交付的涉案房屋存在瑕疵，对吴丽群承租该房屋用于餐饮经营造成一定影响，原审法院根据承租人实际使用租赁房屋的情况、租赁房屋瑕疵情况、当事人过错程度等因素酌情对租金进行分段考虑并予以酌减的数额适当，本院予以维持。隽永公司上诉主张吴丽群应支付滞纳金一节，根据本案查明的事实，吴丽群迟延支付租金系因隽永公司履行合同义务存在瑕疵，在出租人未尽到出租人约定义务的情况下，隽永公司要求吴丽群支付滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。吴丽群上诉主张隽永公司承诺赔偿，双方已实际更改了房屋租赁起止时间，但其在二审期间提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，隽永公司与吴丽群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63434元，由隽永致远（北京）投资有限公司负担31717元（已交纳）；由吴丽群负担31717元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月二十四日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥