湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12915号上诉人（原审被告）：代兴尧，男，1974年11月14日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：喻盈辉，女，1972年8月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：李德林，男，1968年2月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：邹瑜，湖南辰邦律师事务所律师。上诉人代兴尧、喻盈辉因与被上诉人李德林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人代兴尧、喻盈辉向本院提出上诉请求:请求依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初4683号民事判决，并依法确认代兴尧、喻盈辉与李德林于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由:一、一审法院对基本事实认定不清。代兴尧、喻盈辉与李德林于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》是民间借贷合同的担保。代兴尧与赵军峰、梁永红、胡胜奎四人分别向李德林借款，分别以各自的房屋签订买卖合同。李德林与朱光明、李翠华签订房屋买卖合同，价款120万。由李翠华、朱光明与梁永红、夏新春、代兴尧、喻盈辉、赵军峰、张雪梅、胡胜奎签订借款合同，借款金额120万元，李德林以支付购房款名义支付给李翠华，李翠华以出借人名义将款转给梁永红。梁海姣、吴玲芝与李德林签订房屋买卖合同，梁海姣与梁永红、夏新春、代兴尧、喻盈辉、赵军峰、张雪梅、胡胜奎签订借款合同，其资金由李德林以购房款名义转给梁海姣，梁海姣以出借方名义将款转梁永红，该事实有含浦镇司法所调解协议为证。同时，也有含浦派出所在2016年3月22日的调解记录为证。代兴尧、梁永红等欲向李德林借款400万元高利贷（含本案120万元），但除了头寸20万元外，实借380万元。一审法院未查明代兴尧于2016年4月1日向李德林转款20万元款项的性质，导致事实认定错误。二、一审法院并未依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，向当事人释明法律关系，并要求李德林变更诉讼请求。事后也未驳回李德林的诉讼请求，反而支持了李德林的诉讼请求，确认了房屋买卖合同有效。三、适用法律错误。因案件基本事实认定不清，应当驳回李德林的起诉而未驳回，属于适用法律错误。应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定驳回李德林的起诉。被上诉人李德林辩称：1.代兴尧、喻盈辉的上诉请求超过了一审的诉讼请求和答辩理由；2.双方所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示；3.李德林已经按照合同的约定支付了40万元购房款，并且代兴尧、喻盈辉已经实际交付房屋。李德林向一审法院诉讼请求：1.请求判决李德林与代兴尧、喻盈辉所签订的《房屋买卖合同》合法有效;2.请求判决确认长沙市岳麓区“裕园”12栋3层303号房屋归李德林所有;3.请求判决代兴尧、喻盈辉配合李德林办理长沙市岳麓区“裕园”12栋3层303号房屋不动产权证的相关过户登记手续;4.请求判决代兴尧、喻盈辉支付律师费6万元;5.请求判决代兴尧、喻盈辉承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月19日，李德林（买受人、乙方）和代兴尧、喻盈辉（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，协议约定，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况：甲方房屋坐落在岳麓区“裕园”12栋3层303号，建筑面积为127.12平方米，房屋用途为住宅。该房屋由代兴尧与长沙含浦科教产业园开发建设有限公司签订的安置房认购协议确定。目前，该房屋已缴纳全部房款、契税、物业管理费等，但产权证没有办理。甲方代兴尧与喻盈辉于2011年12月21日办理了离婚手续，离婚协议确定该房屋归喻盈辉所有，现甲方代兴尧与喻盈辉都同意签订此房屋买卖合同内容，不得恶意对抗买受人，侵害其合法权益。第二条、甲方保证本合同中所述房屋为没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部法律责任，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还购房款。第三条、上述房屋的交易价格：人民币400000元。第四条、付款时间与办法：甲乙双方同意以银行转账付款方式一次性付款，甲方收到银行转账后向乙方开出收款收条，并注明收款数额。甲方同时把该房屋相关的所有手续等一切和该出售房屋有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）保管。第五条、房屋过户：本合同签订时，暂时不具备过户条件或甲乙双方认为暂时没有必要办理过户需要，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。第六条、房屋交付：甲乙双方约定于2015年10月19日将房屋交付给乙方，房屋内的可动物品可由甲方搬走，装饰装修归乙方所有，原房屋租户与甲方签订的租赁合同，乙方认可并继续履行到合同届满。但从交付之日开始，使用、收益、出租、占有等权利归乙方。第七条、违约责任条款：如因甲方原因，致使乙方通过法律途径维权的，甲方应当承担乙方为实现债权所发生的全部费用（包括不限于诉讼费、律师费、交通费等，注如发生诉讼纠纷，律师费按标的总额的15%收取）。第八条、本合同主体：甲方是2人，委托代理人为代兴尧即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签订本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。第九条、本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式四份，甲乙双方各执两份。李德林在乙方签章处签字确认，代兴尧、喻盈辉在甲方签章处签字确认，案外人杨建武、张业娇在见证方（中间人）处签字确认。合同签订后，同日，李德林通过中国建设银行账户向代兴尧在湖南望城农村商业银行股份有限公司斑马支行的账户转账支付了400000元，代兴尧、喻盈辉向李德林出具收条一份，载明：今收到李德林的购房款人民币肆拾万元整。2015年10月，涉案房屋由李德林占有并使用。一审法院另查明，1.2011年7月，代兴尧与长沙含浦科教产业园开发建设有限公司签订《安置房认购协议》由代兴尧、喻盈辉认购长沙含浦科教产业园开发建设有限公司开发的位于长沙市岳麓区“裕园”12栋3层303号房，建筑面积为127.12平方米；涉案房屋至今未办理产权登记。2.2016年4月1日，代兴尧从银行卡提取现金200000元支付给李德林，李德林于同日向代兴尧出具收条，载明：本人李德林于2016年4月1号收到代兴尧同志现金人民币贰拾万元整；3.代兴尧、喻盈辉原系夫妻关系，双方于2011年12月21日签订离婚协议书，并于当日在岳麓区民政局办理离婚登记，双方签订的离婚协议书第3条约定：双方在岳麓区房屋一套，产权在女方名下，离婚后归女方所有，双方无房产纠纷。一审法院认为：签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。代兴尧、喻盈辉主张该《房屋买卖合同》系民间借贷的担保，并非真实意思表示，请求一审法院确认该合同无效，但未提供充分证据予以证实涉案合同并非双方真实意思表示、存在合同无效的法定情形，故对代兴尧、喻盈辉的该主张，一审法院不予采纳。对李德林请求一审法院确认所签订的《房屋买卖合同》有效的诉请，一审法院予以支持。对于李德林要求一审法院确认涉案房屋归李德林所有并判令代兴尧、喻盈辉配合办理过户登记手续的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。本案的涉案房屋至今尚未办理产权登记，现李德林诉请要求确认其所有权并办理过户登记手续，尚不具备相应条件，故对李德林的上述诉请，一审法院不予支持。对于李德林主张代兴尧、喻盈辉支付律师费60000元的主张，一审法院认为，根据双方所签《房屋买卖合同》第七条第5款约定：如因甲方原因，致使乙方通过法律途径维权的，甲方应当承担乙方为实现债权所发生的全部费用（包括不限于诉讼费、律师费、交通费等，注如发生诉讼纠纷，律师费按标的总额的15%收取）。本案涉案房屋已交付给李德林，涉案房屋暂时无法办理房屋转移登记手续至李德林名下并非代兴尧、喻盈辉的原因所导致，故对李德林因本次诉讼而主张的律师费，因不具备双方所签合同约定的支付条件，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、李德林与代兴尧、喻盈辉于2014年12月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回李德林的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取4100元，由李德林负担2050元，由代兴尧、喻盈辉负担2050元。本院二审期间，代兴尧、喻盈辉向本院提交了如下证据：李德林和梁永红、朱光明、梁海姣在司法所所达成的协议书、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初665号裁定、（2016）湘0104民初665-2号裁定、（2016）湘0104民初665-3号裁定及该案李德林的民事起诉状、申请追加李德林为第三人申请书、梁永红在建设银行及农商行的银行流水、李德林在2015年2月7日出具的收到70万的本金收条、2016年4月4日签收的20万收条、2016年5月20日由梁永红代付朱光明和梁海姣的房款151.5万元的收条、岳麓区分局含浦派出所的报警案件登记表，拟证明代兴尧、喻盈辉与李德林所签订的买卖合同实为借款担保。针对代兴尧、喻盈辉提交的证据，李德林发表质证意见如下：对协议书的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证据与代兴尧、喻盈辉没有任何关系；对长沙市岳麓区人民法院的民事裁定，其真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与李德林没有任何关系；对该案的民事起诉状，三性均有异议，该起诉状仅仅是案外的朱光明、李翠华单方面意思表示；对另一案件中梁永红申请追加第三人的申请书，其三性均有异议，该证据系案外人梁永红单方意思表示；对另一案件中梁永红的答辩状，其三性均有异议，该证据系梁永红、代兴尧、喻盈辉单方意思表示；对收条及收款收据，其均与本案无关；对梁永红的银行流水，其与本案无关；对六份报警案件记录表，该证据仅仅证明代兴尧有过报案的情况，无法达到其证明目的。本院对上述证据的效力认定如下：协议书并未涉及代兴尧、喻盈辉，本院难以确定其与本案的关联性，故本院对该证据不予确认；长沙市岳麓区人民法院的民事裁定虽涉及代兴尧、喻盈辉，但该案已撤诉，法院并未对其进行实体审理，且该案未涉及李德林，难以确定其关联性，也难以达到代兴尧、喻盈辉主张的证明目的，故本院对该证据不予确认；对提交的民事起诉状、追加第三人的申请书、答辩状，其均为案外人的诉讼材料，不能确定其内容的真实性，故本院不予确认；对收条及收款收据，均为李德林收到案外人款项所开具，不能确定其关联性，故本院对该证据不予确认；对梁永红的银行流水，不能确定其与本案的关联性，故本院不予确认；对于代兴尧的报警记录，只能证明双方间存在纠纷，但无法达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方争议焦点为涉诉《房屋买卖合同》是否为民间借贷法律关系的担保。本案中，代兴尧、喻盈辉主张其与李德林之间存在民间借贷法律关系，涉诉《房屋买卖合同》为民间借贷法律关系的担保，故该房屋买卖合同应属无效。本院认为，代兴尧、喻盈辉提交的证据不能证明其与李德林间存在民间借贷关系，其签订的《房屋买卖合同》中也无借贷事项的约定，且房屋买卖合同中约定的房屋已实际交付给李德林，因此，本院难以认定该房屋买卖合同是民间借贷合同的担保，在代兴尧、喻盈辉无证据证明房屋买卖合同存在其他无效情形的情况下，本院对代兴尧、喻盈辉的该上诉理由不予采纳。对于李德林于2016年4月1日向代兴尧出具的20万元收条的性质。本院认为，该收条并未具明款项的性质，代兴尧、喻盈辉亦难以证明该款项系偿还《房屋买卖合同》所担保的借款，故对代兴尧、喻盈辉主张其系偿还40万元借款的抗辩理由，本院不予采纳。对于代兴尧、喻盈辉主张本案应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，应在庭审中释明法律关系并驳回李德林诉讼请求的抗辩理由。本院认为，一审庭审中一审法院已就该问题进行了释明，同时，本案也不具有适用该司法解释的事实基础，故本院对代兴尧、喻盈辉的该抗辩理由不予采纳。综上所述，代兴尧、喻盈辉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8200元，由上诉人代兴尧、喻盈辉负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月二十四日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。