江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初1444号原告：张天成，男，1963年11月12日出生，汉族，江西省抚州市东临新区人，现住抚州市。委托诉讼代理人：张永清，男，1972年6月22日出生，江西省抚州市人，住抚州市，系原告弟弟，特别授权代理。被告：方贵泉，男，1964年6月3日出生，汉族，江西省抚州市南丰县人，住抚州市南丰县莱溪乡下山塘村小组，现住抚州市。委托诉讼代理人：周少华，上海汇裕律师事务所律师，特别授权代理。第三人：抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司，地址抚州市东乡区孝岗镇状元路1号半山国际酒店五楼，统一社会信用代码361029210009299。法定代理人：邓某，总经理。委托诉讼代理人：张小玲，女，1968年8月23日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市，系该公司股东，特别授权代理。原告张天成与被告方贵泉、第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年8月7日、11月5日、2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告张天成及其委托诉讼代理人张永清、被告方贵泉及其委托诉讼代理人周少华、第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司的委托诉讼代理人张小玲均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、依法判决被告支付2019年5月16日至6月15日期间应得租金113272.37元及其期间的利息（按农商行贷款条利率9.36%计算）计883.5元。2、诉讼费、律师费及差旅费由被告承担。事实与理由：江西省抚州市中级人民法院于2019年5月16日（2017）赣10执37号执行裁定书将抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司，半山国际酒店11层至15层（共五层，约3500坪，价值1069.6万元）裁定给我。裁定之后本酒店的权益归本人所有（附裁定书复印件）。在此期间，考虑到被告与抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司2014年7月20日达成租赁合同书约定租赁期至2024年7月31日止，本人根据合同内容多次与被告方协商自裁定书后，物权的租金交与我方，目前尚未得到落实。根据双方租赁合同内容，租金收益按签订的酒店承包合同6到24层共19层，租金是400万元，2015年8月1日开始每年递增百分之6.6计算，目前是第4个递增年，即400×1.2913=5165220元/年，每月430435元，共19层，初步计算每层每月承担租金22654.47元，本人客房产权权利共5层，按5层计算则每月应得租金113272.37元，自2019年5月16日市院裁定书至今一个多月了，本人多次与被告方协商自裁定书后，物权的租金交与我方，目前尚未得到落实。原告为维护自身的合法权益，特具文起诉，请依法判决。被告方贵泉辩称，第一，无证据证明半山国际酒店11—15楼归原告所有；第二，原告所提出租金超过合同约定范围；第三，原合同是与第三方签订的，如要履行就要解除与第三方签订的合同。第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司辩称，半山国际酒店11—15层抵押到农发行，怎么到原告手上我不清楚，我认为还是我的。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：1、原、被告身份信息，用于证明诉讼主体正确；2、江西省抚州市中级人民法院执行裁定书（2017）赣10执37号之五，用于证明房屋所有权归我；3、2014年7月20日酒店租赁合同、酒店承包补充协议、酒店承包经营合同书，用于证明酒店承包经营情况及每年租金金额；4、部分产权证复印件、欣河大酒店面积详表，用于证明具体楼层面积情况；5、评估报告，用于证明原告的资产金额。被告方贵泉质证称，真实性没问题，关联性有问题，这个房子不能指定楼层，要补充证据证明。租赁合同关联性有异议，租赁合同租赁标的定义租赁场所6—24层客房、1楼功能厅、4楼会议室、5楼办公室两间、客房配备的早餐厅、厨房、员工食宿房，及配套设施、设备，而原告提出只是11—15楼，但是没有证据证明房子属于原告，诉状提出2015年8月1日开始租金递增，而合同上是2017年8月1日开始租金以6%递增。其他补充协议对本案无关联性。对各楼层面积无异议。原告计算租金有错误。该评估报告与本案无关联性，本案争议是房屋租金，以评估报告中的实际价值无关联性，本评估报告用于“执行案件”而非本案，评估不全面。第三人质证称，我搞不清楚。评估报告里面的设施评估不齐全，与实际不符。经审查，原告提交的证据均符合证据构成要件，本院予以确认。但对其证明目的应结合其他证据综合评判。经审理查明，2014年7月20日被告方贵泉与第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司分别签订了《酒店租赁合同书》二份即客户部、餐饮部各一份。《酒店租赁合同书》（客房部）主要约定：第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司将位于东乡县状元路“东乡欣河国际大酒店（又名半山国际酒店）”客房部租赁给被告方贵泉经营；承包场所的具体范围为位于东乡县状元路现正常营业的“东乡欣河国际大酒店（又名半山国际酒店）”客房部（具体包括一楼大厅各功能区、6楼—24楼客房、4楼会议室、5楼办公室两间、客房配套的早餐厅、厨房、员工住宿用房）；合同期限为10年；租金及增幅办法即2014年8月1日起至2024年7月31日租金按每年度人民币400万元，从2017年8月1日起至合同期间满按前一年度租赁金基础上每年递增6.6%，以此类推增加；……。《酒店租赁合同书》（餐饮部）主要约定：第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司将位于东乡县状元路“东乡欣河大酒店（又名半山国际酒店）”餐饮部租赁给被告方贵泉；场所范围为位于东乡县状元路现正常营业的“东乡欣河国际大酒店（又名半山国际酒店）”餐饮部（具体包括一楼大厅部分、2楼—3楼、厨房、库房、员工住宿用房及员工餐厅）；合同期限为10年；承包金每年度为人民币80万元，以下每一年租金按前一年度承包金基础上递增6.6%，以此类推增加；……。2019年5月16日经江西省抚州市中级人民法院（2017）赣10执37号之五执行裁定书，裁定将被执行人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司所有的位于东乡区新区的房屋（东房字第××号）按流拍价1069.6万元扣除东乡欣河国际大酒店有限公司应缴税费后抵偿给张天成（身份证号）。抚州市东乡区不动产登记中心登记的房权证东房字第××号房产即东乡欣河国际大酒店有限公司持有的又名半山国际酒店11—15层的房产，面积共计3502.3m2。另查明，半山国际大酒店主楼1—5层（大厅与餐饮部分），一层大厅带餐饮部一楼面积为2416.54m2，2—5层8366.44m2，裙楼西产权证标（餐饮部）共3939.696m2（其中2—3层是2137.46m2、4层面积是730.588m2，1层餐厅产权面积是1068.7m2），相减后得出半山国际酒店一楼大堂面积为1347.782m2（2416.54m2-1068.7m2）。员工餐厅和更衣室、厨房等用房在附楼一层，面积为311.63m2。员工宿舍为附楼五层，面积为837.38m2。附楼用于酒店客房部和餐饮部两个合同使用的面积是1148.91m2（311.63m2+837.28m2）。本栋大楼是由26层主楼和裙楼东（KTV）与裙楼西（餐饮部）组成，从产权证中可知，裙楼东（KTV）部分的面积为3920.52m2，1至5层主楼和裙楼西一至四层（餐饮部分）面积为11513.618m2（8645.57m2+2868.048m2）。客房每层面积为700.46m2，20层客房面积总计14009m2（700.46m2×20层），26层面积为249.96m2，本栋大楼总面积为29693.298m2。根据客房和餐饮两个租赁合同可知，一楼大厅和各配套用房及员工用房是整栋大楼业态共用，共用部分主楼大厅面积1347.792m2，附楼面积1148.9m2，附楼按50%计算，共用部分是1922.24m2（1347.792m2+1148.9m2×50%）。整栋大楼是由各承包方使用面积28345.566m2（总面积29693.298m2减去酒店大堂面积1347.732m2）。员工用房面积为1922.24m2，公摊率1922.24m2÷28345.566m2=6.78%。五楼办公室两间面积为71.94m2（34.36m2+37.58m2），其中客房有19层，每层700.46m2×19层=13308.74m2，公摊率为71.94m2÷13308.74m2=0.5%。根据客房租赁合同自2017年8月1日开始租金每年递增6.6%，从2019年5月16日至2019年8月1日是两次递增，则400万元/年×（1+6.6%）×（1+6.6%）=454.5424万元/年，每月是378785元（454.5424万元÷12个月），共19层客房分配，每层每月租金为19936元（378785元÷19层），扣除两次公摊则每层租金为18491元[19936元/月×（1-0.5%）×（1-6.78%）]，即2019年5月16日至2019年6月15日，半山国际酒店11—15层（共5层）每月租金为92455元（18491元/月/层×5层）。再查明，2019年10月22日经江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对案涉半山国际酒店11—15层客房内的资产（属于第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司）进行了评估，评估总价值为人民币538368元，其中中央空调价值人民币408816元，其他易耗品（窗帘、电视机、电话机、电视柜、行李架、沙发等）共计价值人民币129552元。空调目前使用范围为餐饮部与客房部，使用面积总计25772.77m2（29693.29m2-KTV3920.52m2），原告张天成11至15层空调使用所分摊面积比为13.589%（3502.3m2÷25772.77m2），11至15层空调使用所分摊价值为408816元×13.589%=55554元。空调按11至15层价值计算占比为0.51%[55554元÷（10696000元+55554元+129552元）]。11至15层客房内其他易耗物品按价值计算占比为1.19%[129552元÷（10696000+55554元+129552元）]。11至15层自2019年5月16日至2019年6月15日的空调租金为472元/月（92455元/月×0.51%），客房内其他物品租金为1100元/月（92455元/月×1.19%），第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司应得租金为1572元，原告张天成应得租金90883元（92455元/月-1572元）。本院认为，被告方贵泉与第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司于2014年7月20日签订的《酒店租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2019年5月16日经江西省抚州市中级人民法院（2017）赣10执37号之五执行裁定书裁定第三人（被执行人）抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司所有的位于东乡区新区的房屋（东房字第××号）按流拍价1069.6万元扣除抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司应缴税费后抵偿给张天成（身份证号），原告张天成自2019年5月16日起取得该房屋所有权即案涉房产所有权，被告方贵泉租赁的抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司（又名半山国际酒店）客房部的部分房产的产权发生所有权变动，虽租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但发生所有权变动后的租金应支付给现所有权人即原告张天成。根据客房租赁合同2017年8月1日开始每年递增6.6%计算，从2019年5月16日至2019年8月1日是两次递增，则400万元/年×（1+6.6%）×（1+6.6%）=454.5424万元/年，每月为378785元，共19层客房分配，每层每月为19936元，扣除两次公摊后，每层每月为18491元[19936元/月/层×（1-0.5%）×（1-6.78%）],即2019年5月16日至2019年6月15日，被告方贵泉应支付半山国际酒店11—15层（共5层）每月租金为92455元（18491元/月/层×5层）。根据评估报告意见，第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司在11—15层客房内的资产评估价值人民币538368元，其中空调评估价值人民币408816元，按照中央空调共同使用共同分摊原则，第三人抚州市东乡区欣河国际大酒店有限公司2019年5月16日至2019年6月15日（11—15层客房）应分得租金人民币1572元。由此，被告方贵泉应支付原告张天成2019年5月16日至2019年6月15日半山国际酒店11—15层客房租金人民币90883元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告方贵泉在本判决生效后十日内支付原告张天成2019年5月16日至2019年6月15日半山国际酒店11—15层客房租金人民币90883元。二、驳回原告张天成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2583.22元，其中由被告方贵泉承担2000元，由原告张天成承担583.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴文庭人民陪审员  张池元人民陪审员  吴美兰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  汤爱党