浙江省淳安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0127执异4号 案外人：黄万里,男，汉族，1969年2月26日出生，住淳安县。 委托代理人：廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。 申请执行人：杨新妹,女，汉族，1963年6月5日出生，住淳安县。 委托代理人：郑万穗，淳安县汾口法律服务所法律工作者。 被执行人:张国平,男，汉族，1969年9月1日出生，住淳安县。 被执行人：王建女,女，汉族，1970年12月28日出生，住淳安县。 本院在执行杨新妹与张国平、王建女民间借贷纠纷一案中，案外人黄万里向本院提出书面异议，请求对位于淳安县浪川乡“千岛湖邀月农庄”中止执行（淳集建91字第3517005号即淳政储出[2014]第17号土地），并确认归案外人所有。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人黄万里称：淳安千岛湖邀月生态农庄在2015年1月8日前系张国平名下企业，企业类型为个体工商户。2015年1月8日变更为淳安千岛湖邀月农庄有限公司，变更后的企业类型为一人有限责任公司。2014年12月19日，案外人与张国平、王建女签订了一份《房屋买卖合同》。张国平、王建女将位于淳安县××字××号土地上的所有建筑及附属物（具体建筑物，建筑物面积，附属物等信息详见：房屋及附属买卖清单）以1600000元的价格出卖给案外人黄万里。案外人黄万里在收到上述建筑物及附属物后又将转让标的租赁给被张国平，约定张国平向案外人黄万里支付20000元租赁保证金，第一年租金（2014年12月20日至2015年12月19日）为160000元。 一、案外人付清了所有的转让款项： 1、案外人在2014年11月28日及2014年12月25日分两次代淳安千岛湖邀月生态农庄向千岛湖康盛小额贷款股份有限公司归还了借款1000000元； 2、案外人于2014年12月25日向张国平支付了600000元； 至此，案外人黄万里以上述方式支付了全部的转让款项，取得了涉案标的的所有权。 二、涉案标的已由案外人黄万里在2014年12月开始实际占有使用，并派人维护。 三、涉案标的因建在集体土地之上，没有相关房产证件，在司法拍卖网中也已注明，因为涉案标的暂时无法办理过户登记，且张国平两夫妻已经联系不上，故无法办理过户手续。 综上，案外人黄万里在涉案标的执行前，已支付了相应的对价取得了涉案标的的实际所有权，并占有使用、维护，且涉案标的没有相应的证照，张国平两夫妻已经联系不上，无法办理过户手续。 针对其主张，案外人向本院提交了以下证据： 1、房屋买卖合同及附件清单（复印件，与原件核对一致），拟证明黄万里与张国平、王建女就涉案标的物签订房屋买卖合同并完成交付的事实；2、代偿证明、现金缴款单（复印件，与原件核对一致），拟证明案外人代被申请执行人偿还100万元的事实；汇款证明（复印件，与原件核对一致），拟证明黄万里向张国平支付42万元转让款的事实；房屋租赁合同（复印件，与原件核对一致），拟证明黄万里与张国平就涉案标的签订租赁合同，并以保证金以及第一年租金支付转让款等事实3、评估报告一份，拟证明涉案标的评估价格等情况；4、拍卖公告（打印件）一份，拟证明涉案房产暂无法完成过户的事实。 申请执行人杨新妹称：认为异议不成立，杨新妹与张国平、王建女的债权债务是经过法律程序确认的，黄万里与张国平、王建女的债权债务未经法庭确定。黄万里与张国平、王建女之间的债权债务不清楚，因此房屋买卖的合法性也不清楚，不排除因其他原因签订买卖合同的嫌疑。张国平、王建女将房子抵押给申请人是合乎情理的，并将土地权证原件等交给了杨新妹。因为张国平先将房产抵押给杨新妹，因此申请人是有优先受偿权的。本案还存在老百姓认为的“一房二卖”，是先“卖”给杨新妹的。后提交书面补充答辩意见如下（详见补充答辩意见书）： 一、案外人黄万里请求确定位于淳安县“千岛湖邀月生态农庄”所有权归其所有，该请求依法不成立。 1、根据2019年7月3日工商登记信息查询显示:名称为淳安千岛湖邀月生态农庄有限公司为在册自然人独资的有限责任公司，法定代表人为张国平，该企业的字号“千岛湖邀月生态农庄”属于张国平开办的公司所有。 2、张国平通过竞拍取得的原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物已变更由淳安××岛湖××花园生态农庄使用，淳安千岛湖邀月生态农庄有限公司对该资产并非享有权利。 根据浙江省杭州市中级人民法院（2006）杭法执字第368-1号民事裁定书显示：2006年12月14日，经浙江省杭州市中级人民法院（2006）杭法执字第368-1号民事裁定书裁定：登记在淳安县集体资产经营中心所有的位于浪川乡原浪川丝绸二厂2714.07平方米房产、构筑物、变压器一台以第一次拍卖的保留价人民币48万元抵偿给淳安县农村信用合作社汾口信用社浪川分社。但未办理房产变更登记手续。 根据拍卖成交确认书显示：2008年3月5日，张国平通过竞拍以178500元取得原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物、变压器。该土地证登记的土地使用者原登记在乡工业办公室名下，张国平拍卖取得以后，经国土局核准，于2009年5月11日变更登记在张氏××生态农庄使用。 根据2019年7月3日工商登记信息查询显示：名称为淳安××岛湖××花园生态农庄，系张国平于2009年1月8日开办的个人独资企业，与淳安千岛湖邀月生态农庄有限公司系两个独立的法人主体。以此可见，张国平通过竞拍取得的原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物投资在淳安××岛湖××花园生态农庄，而非淳安千岛湖邀月生态农庄有限公司。 二、2014年12月19日，卖方张国平、王建女与买方黄万里签订的《房屋买卖合同》系无效合同。 2008年3月5日，张国平通过竞拍以178500元取得原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物、变压器。该房产并未办理登记在张国平、王建女名下，而且已经变更由淳安××岛湖××花园生态农庄使用。 三、黄万里没有取得涉案房产的物权，依法不能确定涉案的房产属于黄万里所有。 1、依据《物权法》第九条、第十四条的规定，涉案房产并没有登记在黄万里名下，黄万里并不享有该物权。 2、黄万里没有善意取得该涉案房产。根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得所具备的条件之一“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，而本案并没有经司法裁判，也没有办理房产登记变更手续。 四、从张国平与黄万里签订《房屋买卖合同》的时间来看，双方明知涉案的张国平竞拍手续和资料（包括拍卖成交书、土地证、收据等）原件都在杨新妹这里，涉案房产抵押给杨新妹在先，签订《房屋买卖合同》在后，而且他们双方之后又发生55.8万元款项的往来，明显属于恶意串通，有意损害债权人杨新妹的权益。 五、杨新妹对他们之间“以物抵债”的真实性存有异议的，而且黄万里从没有接管涉案的“抵债之物”。 六、请求法院公平对待涉案的合同，杨新妹认为如果认可《房屋买卖合同》合同的话，那么杨新妹与张国平之间的抵押也应该有效。当时杨新妹在诉讼时，曾经对涉案的房屋向法院咨询是否可以办理保全手续，法院告诉没有房产证的房屋不好办理保全手续。按照法律规定，非常明确，没有房产证的房屋除了通过法院裁定方式外，双方是不能办理房屋买卖手续的。黄万里请求确认“农庄”的权属归自己，而没有请求确认涉案房屋权属归自己，即使请求确认涉案房屋归黄万里，均没有任何的法律依据。 针对其主张，申请执行人向本院提交如下证据： 1、民事判决书（复印件，与原件核对一致），拟证明被申请人欠申请人借款的事实； 2、借款协议书（复印件），拟证明被申请人用涉案房产抵押给申请人为债务担保的事实； 3、集体土地建设使用证，拍卖成交确认书，收据（均为复印件，与原件核对一致），杭州中院民事裁定书（复印件），张国平花费178500元拍得信用社委托拍卖公司拍卖的浪川集体经营中心所有的浪川丝绸厂的房产构筑物、变压器等，涉案房产是张国平所有的，在借款时张国平抵押给申请人的事实。 为查明本案事实，本院依职权调取（2015）淳执民字第24号民事裁定书、协助执行书各一份，拟证明涉案房产于2015年1月12日首次被查封的事实。 经质证，黄万里对杨新妹提供证据1、判决书三性无异议；2、借款协议书真实性无异议，但不清楚杨新妹与被执行人之间的债务，抵押没有办理抵押登记，抵押权不成立而且判决书中也没有认定。3、集体土地建设使用证、拍卖成交确认书、杭州中院民事裁定书真实性没有意见，但怎么到申请人手上的过程不清楚，来源不清楚。本院结合证据的采纳标准，对杨新妹提供的证据的三性予以采信。 杨新妹对黄万里提供的证据1、房屋买卖合同及附件清单、租赁合同三性不予认可，黄万里与张国平、王建女是否存在债权债务合同申请人不清楚；2、代偿证明、现金缴款单、转账凭证真实性没有异议，关联性不清楚，黄万里转账给张国平是事实的，但关联性有异议，不能确定是不是买卖房子的钱；3、评估报告和拍卖公告真实性无异议。黄万里提供的证据，本院将结合其他证据综合认定。 本院依职权调取的证据经双方质证无异议，予以确认。 根据本院采信的证据，当事人的陈述，本院审查后查明如下事实： 杨新妹诉张国平、王建女民间借贷纠纷案本院于2015年5月7日作出（2015）杭淳汾商初字第70号民事判决，确定了张国平、王建女应履行的义务，但未确认杨新妹的抵押权。 涉案资产原为淳安县集体资产经营中心所有（××全朴村原浪川丝绸二厂2714.07平方米房产、构筑物、变压器一台），杭州市中级人民法院执行局2006年12月4日以第一次拍卖的保留价人民币480000元抵偿给淳安县农村信用合作社汾口信用社浪川分社。 2008年3月5日，张国平通过竞拍以178500元取得原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物、变压器。2009年5月11日变更给淳安××岛湖××花园生态农庄（该农庄为个人独资企业）使用。2015年1月12日本院查封了张国平所有的淳安千岛湖邀月生态农庄（该农庄为个体工商户）名下的土地使用权（2014年7月16日成交的淳政储出[2014]17号）。 另查，2014年12月19日，黄万里与张国平、王建女签订房屋买卖合同一份。张国平、王建女将位于淳安县××字××号土地（淳政储出[2014]17号）上的所有建筑及附属物以1600000元的价格出卖给黄万里。 黄万里在2014年11月28日及2014年12月25日分两次代淳安千岛湖邀月生态农庄向千岛湖康盛小额贷款股份有限公司归还了借款1000000元，该购房款抵付相应购房款；于2014年12月25日向张国平银行转账支付420000元； 黄万里于2014年12月20日将涉案房产及资产租赁给张国平、淳安千岛湖邀月生态农庄，约定张国平向黄万里支付20000元租赁保证金，第一年租金（2014年12月20日至2015年12月19日）为160000元。上述款项折抵购房款项。 本院认为，关于杨新妹提出六项答辩意见。对于第一、二项意见，本院认为涉案资产在房屋买卖合同签订时权利人为淳安千岛湖邀月生态农庄（该农庄为个体工商户），该农庄于房屋买卖合同签订后即2015年1月8日变更为淳安千岛湖邀月生态农庄有限公司（该公司为一人有限责任公司），杨新妹提出集体建设用地使用证中涉案资产系变更为淳安××岛湖××花园生态农庄使用，但该农庄仍系张国平个人独资企业，而非有限责任公司，且杨新妹自身提供的证据亦主张证明涉案房产、资产为张国平所有，故对杨新妹的第一、二项意见不予采纳。对于第四项意见，本院认为，抵押合同成立后，不动产抵押权的设立，采登记要件主义，抵押权自登记时设立，本案中杨新妹未就涉案房产进行抵押登记，故对杨新妹的上述意见不予采纳。杨新妹提出的其他意见，本院认为，根据最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄万里购买张国平、王建女位于淳安县××字××号（淳政储出[2014]17号）土地上的所有建筑及附属物，双方签订有书面的买卖合同，黄万里已向张国平、王建女支付全部购房款。黄万里购买该房屋后并合法占有使用，提供房屋租赁合同等证据均符合上述法律规定的条件。关于黄万里购买该房屋后未办理过户登记手续的事实，经查，当事人在办理过户登记手续时，只有一方当事人到场无法办理过户手续，而张国平、王建女在2015年初即联系不上，无法配合办理过户手续。综上黄万里就该涉案资产享有足以排除强制执行的民事权益。对黄万里要求停止对涉案资产执行的主张，本院予以支持。故对杨新妹的其他意见不予采纳。杨新妹认为该房屋买卖协议系事后补签，存在恶意串通的情形，因其未举证证明，故而该意见不予支持，但可提起执行异议之诉，从而在审判程序中解决。关于黄万里提出涉案资产确认归案外人所有，此项请求不属于执行异议审查范围，本院不予审查处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 中止对位于淳安县浪川乡全朴村淳集建91字第3517005号土地（淳政储出[2014]第17号）土地上的所有建筑及附属物的执行。 驳回案外人黄万里的其他请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向浙江省淳安县人民法院提起诉讼。 审判长 田 丰 审判员 叶元聪 审判员 吕贤显 二〇一九年十二月二十七日 书记员 钱宇红