云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初3306号原告（反诉被告）：玉溪瑞龙房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区龙马路宏兴公寓二楼。统一社会信用代码：91530402795184578X。法定代表人：陈馗，总经理。委托诉讼代理人：屈用福，云南法瑞律师事务所律师,代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：陈虎，男，1970年6月27日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李雅琪，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。第三人：陈馗，男，1976年10月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。第三人：中国工商银行股份有限公司玉溪分行。住所地：云南省玉溪市红塔区玉兴路21号。统一社会信用代码：91530400622788007A。负责人：张晶岚，行长。委托诉讼代理人：李卓奚、刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈虎、第三人陈馗、第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月15日受理，于2019年8月27日进行了审理。2019年8月29日本院作出了（2019）云0402民初3306号民事裁定书，以原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司不是本案适格的反诉被告裁定驳回被告（反诉原告）陈虎的反诉，后被告（反诉原告）陈虎上诉于玉溪市中级法院，经（2019）云04民终1113号民事裁定书裁定：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3306号民事裁定；二、本案指令云南省玉溪市红塔区人民法院审理。本院再次于2019年11月22日进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人陈馗及委托诉讼代理人屈用福、被告（反诉原告）陈虎的委托诉讼代理人李雅琪、第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行的委托诉讼代理人李卓奚、刘玉萍、第三人陈馗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈虎与原告于2014年4月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086号）无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年5月26日，与周静签订了关于玉溪市瑞龙祥城1-10号商铺的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S000036），并于2011年6月2日与中国工商银行股份有限公司玉溪分行办理了《个人购房借款/担保合同》，贷款期限从2011年6月2日至2021年6月2日，贷款用途：购买瑞龙祥城商铺1-10号，贷款金额730000元。因贷款人周静与中国工商银行股份有限公司玉溪分行金融借款合同纠纷一案，在执行过程中被告陈虎提出异议要求排除对瑞龙祥城1-10号商铺的执行。原告才知道被告陈虎把与第三人陈馗个人因借款安全、为了实现借款债权有一定保障而签订虚假的《商品房购销合同》当作真实的买卖合同，并以此作为证据提出异议要求排除中国工商银行股份有限工商玉溪分行对商铺的执行。陈虎持有的《商品房购销合同》(合同编号：RL－S00086号）产生的实际情况及过程是：2014年4月28日，第三人陈馗因自己个人资金周转原因向被告陈虎借款，经多次商议后达成借款400万元的口头借款协议；2014年4月28日被告陈虎通过其合作伙伴向第三人陈馗支付了扣除当月利息18万元后的借款本金382万元；被告陈虎为了自己出借的资金的安全以及提高借款回收的保障，提出发放借款的前提是第三人陈馗必须以瑞龙公司的名义与被告陈虎签订一份关于商铺出售的《商品房购销合同》作为保证，在被告陈虎的一再坚持和要求下，第三人陈馗明知瑞龙祥城1-10号商铺已经出售给他人、但是为了得到借款勉强签订了一份购房人为陈虎的《商品房购销合同》，否则将借不到现金以解急用；在完成以上事宜后被告陈虎通过其合作伙伴将出借款项在扣除当月利息18万元后支付了382万元给第三人。第三人陈馗按照约定向陈虎每月支付借款利息18万元（按照借款本金400万元计算的利息），后来由于资金周转越发困难，第三人陈馗在2014年11月起没有能力足额支付每月18万元的利息，仅仅于11月12日支付了5万元利息、11月19日又仅支付了10万元利息后未再支付过利息给被告陈虎。原告认为：原告与周静签订的《商品房购销合同》在先，比被告持有的《商品房购销合同》，一份是2011年5月26日、并向工行玉溪分行办理了抵押担保按揭贷款，一份是2014年4月28日；一房二卖是被法律禁止的；出卖商铺给被告陈虎根本就不是合同双方的真实意图。最主要的是陈虎持有的所谓《商品房购销合同》（合同编号：RL-S000086）是违背双方真实意思表示的无效合同；被告陈虎从来没有支付过购买商铺的资金一分一文，原告公司的对公账户也从来没有收到过购买人为陈虎的任何房款；被告陈虎自2014年5月起一共收取了第三人陈馗支付的借款利息69.4万元。但双方都没有实际履行合同编号：RL-S000086的《商品房购销合同》，只是在第三人陈馗无力支付利息情况下被告陈虎强行霸占有关商铺的使用权并进行出租收取租金至今，以非法手段制造了其“合法占有商铺”。因此被告陈虎持有的《商品房购销合同》具有名为买卖实为借款的事实基础，原告从来就没有跟被告陈虎发生任何具有实质性内容的合同关系。鉴于以上事实理由，请求人民法院依法判决宣告陈虎持有的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S000086）无效。原告为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告（反诉原告）陈虎答辩称，一、原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎建立了真实的借款合同关系,虽本案纠纷的起因是诉争的瑞龙祥城1-10号商铺上存在的《商铺房购销合同》(RL-S000086)的效力争议。但本案是出借人陈虎基于口头约定向借款人玉溪瑞龙房地产开发有限公司出借382万元本金（400万元扣除18万元砍头息后实际出借本金382万元）用于公司生产经营，并约定相关利息，同时，由玉溪瑞龙房地产开发有限公司用瑞龙详地10间商铺1-2、1-3、1-6、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-15进行担保。玉溪瑞龙房地产开发有限公司与陈虎建立的真实借款合同关系，玉溪瑞龙房地产开发有限公司全面参与借款事实中，已经通过充分的证据链举证：1.本案第三人陈馗自2006年起至今系原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司的股东及法定代表人。2014年第三人陈馗代表玉溪瑞龙房地产开发有限公司基于公司生产经营需要多次向陈虎协商借款。2.为获取陈虎的信任，玉溪瑞龙房地产开发有限公司提出用瑞龙详地10间商铺1-2、1-3、1-6、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-15进行担保，但在不能办理抵押担保的情况下，同时，基于当时的市场交易背景及相关法律规定不完善的情况下，提出用签订《商品房购销合同》的形式对债权进行担保，即在2014年4月28日，陈虎与玉溪瑞龙房地产开发有限公司签订10份《商品房购销合同》；同时，玉溪瑞龙房地产开发有限公司在2014年4月28日当日，作为申请单位向玉溪市房地产管理局为该10间商铺申请办理商品房购销合同登记备案，并于当日，完成了该10间商铺的商品房购销合同登记备案；3.在完成备案登记后，陈虎于2014年4月28日下午向玉溪瑞龙房地产开发有限公司的代收账户法定代表人陈道账户汇款382万元：4.而后玉溪瑞龙房地产开发有限公司交付商铺给陈虎使用。在基于市场交易背景、相关法律不完善及陈虎作为非法律工作者的多重原因下，无法准确区分所谓“抵押”、“担保效力”、“买卖合同”等的情况下，出借人本着在借款人未偿还本息的情况下，有房屋作保障的理念下，合法占有该10间商铺符合一般认知也确实是真实的事实情况。玉溪瑞龙房地产开发有限公司或所谓的“权利人”在这5年间从未提出排除妨害、异议或司法救济；5.在玉溪瑞龙房地产开发有限公司未还清本息的期间，于2015年5月18日要求陈虎作出配合玉溪瑞龙房地产开发有限公司回购该10间商铺的《承诺》，该《承诺》中充分的反映该借款关系与担保主体是玉溪瑞龙房地产开发有限公司与陈虎，也反映了陈虎没有真实买卖占有该10间商铺的意思表示。同时，该《承诺》唯一原件由玉溪瑞龙房地产开发有限公司保管，也充分印证了玉溪瑞龙房地产开发有限公司是借款关系的实际借款人。综上，充分说明并充分举证证明原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎建立了真实的借款合同关系。就原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与第三人陈馗虚假陈述中的代收代付账户是陈道私人账户、借款资金作为不特定物未进入公司账户、公司完全不知情及一个未办理登记备案的《商品房购销合同》等故意引导掩盖法定代表人的职权行为，企图掩盖玉溪瑞龙房地产开发有限公司作为真实借款人，完全与事实相悖，没有事实与法律依据。二、原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎签订的《商品房购销合同》作为借款合同具有有担保效力的有效组成部分符合当事人意愿真实有效。基于上述答辩，原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎建立了的借款合同关系是不争的事实。同时，在上述答辩中，也已经阐明该10间商铺作为借款的担保，原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎签订的10份《商品房购销合同》包含诉争《商铺房购销合同》（RL-S000086)是借款合同不可割裂的具有担保效力的组成部分。原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司在提交的《民事起诉状》及《证据清单》中反复自认该类《商房购销合同》是为借款提供保证。同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。在名为买卖，实为借贷”案件中，《商品房购销合同》是借款合同的具有担保效力的有效组成部分，在没有法定优先受偿权的情况下，该法律规定还赋予了卖买合同标的物拍卖价款偿还债务的法律效力。原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司混淆借款主体，并企图剥离《商品房购销合同》作为借款合同具有有担保效力组成部分，企图就单独的《商品房购销合同》不是买卖的真实意愿而无效，完全与法律及事实相悖。本案的“买卖合同”是建立在真实借款合同的一部分，单独对“买卖合同”的审理是无法还原事实，也无法查明基础借款合同关系，故被告根据相关法律规定向本院提起反诉。就此，原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告陈虎签订的《商品房购销合同》作为借款合同有担保效力的有效组成部分，有充分的事实及法律依据。综上所述，为了裁决结果能够公平、公正、客观、真实，请求法院在依法驳回原告的全部诉讼请求，还原事实真相，维护被告合法权益。第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行陈述称，第三人认为本案争议的合同应属无效。本诉的被告已经明确表示其无真实购买1-10号商铺的真实意思表示。其所签订的商品房购销合同当然无效，且其备案登记也应当归为无效，其违反了物权法定的原则。根据一个无效的买卖合同。本诉被告无法享有其所主张的担保权。第三人陈馗陈述称，同意原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司的诉称的事实及诉讼请求。被告（反诉原告）陈虎向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告支付反诉原告借款本金3820000元；2.由反诉被告支付截止到2019年8月15日的借款利息4310200元；3.由反诉被告支付自2019年8月15日后直至还清欠款按照年利率24%计算的全部利息；4.由反诉被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他反诉原告为实现权利所支付的相关费用。事实及理由：反诉被告因其运营需要，需要周转运转由反诉被告法定代表人陈馗作为代表多次与反诉原告协商借款，并提出用反诉被告开发建设的10间商铺（瑞龙祥城1-2、1-3、1-6、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-15）作为担保向反诉原告借款400万元并约定利息按照年利率54%计算。基于2014年该批商铺还未能办理产权证，反诉被告提出在当时融资交易市场惯用的债务担保模式，即签订《商品房购销合同》并承诺为反诉原告办理登记备案。在此情况下，2014年4月28日反诉原告基于信任与反诉被告达成口头借款协议，并签订10份《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00081、RL-S00082、RL-S00083、RL-S00084、RL-S00085、RL-S00086、RL-S00087、RL-S00088、RL-S00089、RL-S00090），同时，由反诉被告作为申请单位向玉溪市房地产管理局为该10间商铺申请办理商品房购销合同登记备案，并于当日，完成了该10间商铺的商品房购销合同登记备案。在取得登记备案后当日下午，反诉原告通过其委托付款账户向反诉被告代收账户即其法定代表人陈馗（本案第三人）账户汇款本金382万元（扣除“砍头息”18万元后的实际借款本金，利息以每月18万元按月支付），而后反诉被告将该10间商铺交付于反诉原告使用。其后，反诉被告于2014年5月29日支付18.4万元利息（多支付未按时支付利息产生的4000元罚息）、2014年8月13日支付18万元利息、2014年10月13日支付18万元利息、2014年11月12日支付5万元利息、2014年11月19日支付10万元利息，之后再未支付任何款项。而后于2015年5月18日反诉被告要求反诉原告作出配合反诉被告回购该10间商铺的《承诺》。2018年11月9日，中国工商银行股份有限公司玉溪分行就其与周静的金融借款合同纠纷向云南省玉溪市红塔区人民法院申请强制执行瑞龙祥城1-10号商铺（内铺、外铺），反诉原告在知晓该事项后向法院提起执行异议，后云南省玉溪市红塔区人民法院裁定中止执行。第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行提起执行异议之诉（该案现裁定中止）。后于2019年7月，反诉被告向云南省玉溪市红塔区人民法院就瑞龙祥城1-10号商铺的《商品房购销合同》（RL-S00086）提起确认合同无效诉讼，反诉原告知悉自身合法权益受到严重侵害。综上所述，反诉原告与反诉被告建立了真实的借款合同关系，原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈虎签订的10份《商品房购销合同》包含诉争《商铺房购销合同》（RL-S000086）是借款合同不可割裂的具有担保效力的组成部分。同时，至今反诉被告未归还反诉原告借款本息共计8130200元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”反诉原告提起反诉符合法律规定。同时，本案本诉剥离借款合同关系中的借款与担保的紧密联系，仅在本诉审理范围内无法查明借款合同关系，将严重侵害反诉原告合法权益。为此，为维护反诉原告的合法权益及查明事实真相，现反诉原告特向法院提起反诉。原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司答辩称，一、被告（反诉原告）陈虎的反诉不成立。本案的反诉，是基于原告（答辩人）玉溪瑞龙房地产开发有限公司诉被告陈虎合同无效纠纷这一本诉提起，基本案件事实是商品房买卖合同关系，案由为合同无效纠纷；而反诉原告提起的是借款合同纠纷或民间借贷纠纷；尽管当事人都是一致的、表面上看似乎符合反诉的有关规定。但是根据最高人民法院【关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第二百三十三条的明确规定：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。答辩人认为，反诉原告的反诉与答辩人的本诉不是基于同一案件事实（一个是商铺房买卖合同，一个是借款），法律关系也不相同（一个是合同无效之诉，一个是归还借款之诉），诉讼请求之间也不具有关联性；最重要的是当事人不一致，与被告（反诉原告）陈虎发生借款关系的不是瑞龙房地产开发有限公司，而是陈馗个人，从原告提交的证据就明确显示，收到借款的是陈馗个人、支付借款利息的是陈馗个人（而且，借款出借人是陈虎还是姜孟金，还需证据证实和法院认定），因此将瑞龙房地产开发有限公司列为反诉被告，与客观事实不相符合，也不符合最高院司法解释的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。因此，本案反诉不成立，被告（反诉原告）陈虎如想要追回借款，应当另行起诉，并且应当起诉第三人陈馗。根据【最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》】第二十三条的规定，不能认定借款人未瑞龙房地产开发有限公司。有充分理由认为，被告（反诉原告）陈虎保管着关于借款的有关证据（近400万元的借款，按照惯例和现实生活实际，没有任何凭据就将借款打进借款人账户，是不可能的）能够证明借款人是陈馗个人不是瑞龙房地产开发有限公司，但是反诉原告不将此类证据提交给法庭质证，企图混淆借款人是陈馗个人还是瑞龙房地产开发有限公司，反诉原告故意隐瞒本案重要证据隐瞒案件主要事实。反诉被告还认为，不能因为第三人陈馗是瑞龙房地产开发有限公司的法定代表人，就一概而论地将陈馗向他人借款的个人行为、在没有任何证据充分证明前提下推断为是代表公司的行为、是法人行为，显然是没有事实依据和法律依据的，是一种主观臆断不是事实。而根据证据规则，证明谁是真实的借款人、谁是适格的被告，应当是反诉原告的举证责任。如果反诉原告就此不能够举证证明，应当承担不利于自己的诉讼后果，告错了对象即应当驳回起诉。二、请求人民法院查明被告（反诉原告）陈虎主张的出借资金，是否属于自有资金。1.根据反诉被告在本诉中提交的证据以及反诉原告提交的证据，将借款汇出到借款人陈馗个人账户的人是姜孟金、不是被告（反诉原告）陈虎，可是现在提起反诉要求归还借款的却是陈虎，而真实的出借人又是姜孟金；这就充分证明，被告（反诉原告）陈虎主张的出借给陈馗的资金不是被告（反诉原告）陈虎的自有资金，有吸储转贷的嫌疑，或者说被告（反诉原告）陈虎具备出借能力、也很有可能被告（反诉原告）陈虎是专门从事放贷的行业；根据【最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》】第十九条的规定，结合反诉原告不提交债权凭证，被告（反诉原告）陈虎的反诉主张正好符合本条司法解释的规定。故反诉被告认为，本案的反诉是虚假诉讼。请求人民法院依法驳回陈虎的反诉或诉讼请求，并判决反诉原告承担因虚假诉讼给反诉被告造成的经济损失包括但不限于根据云南省律师代理费收费标准计算的律师代理费。2.鉴于出借人是姜孟金、还是陈虎，处于不确定的情况，被告（反诉原告）陈虎还应当提供证据加以明确证实以下事实：证明被告（反诉原告）陈虎自己有能力出借借款、自己真实的出借了借款、借款是出借给了谁？出借的借款是被告（反诉原告）陈虎自己合法所有而不是高息收储得来等。故答辩人恳请人民法院审查被告（反诉原告）陈虎是否符合法定的原告诉讼主体资格，是否是适格原告。3.实际情况是：收到借款的是第三人陈馗个人不是瑞龙公司，借款也没有用于公司的经营活动，立案公司账户都没有进入过；归还利息也是第三人陈馗个人自行归还，不是公司归还。因此，对于借款的实际借款人，应当认定为第三人陈馗，不是反诉被告。所以，反诉原告起诉反诉被告归还借款，是告错了对象。反诉原告的反诉应当驳回起诉。三、反诉原告的诉讼请求不成立。反诉被告在坚持以上答辩观点的前提下，认为反诉原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。根据反诉原告的反诉状看到，被告（反诉原告）陈虎主张要求借款本金以及利息合计800余万元。对此，反诉被告认为，反诉原告应当提交有关债权的证据，证明借款的事实、约定的利息计算方式方法，否则，这样计算利息的方法没有事实依据。尽管反诉被告的观点非常明确400余万元的利息如何计算出来的？是否应当保护等？有何法律依据和事实依据？根据【最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》】，反诉被告认为本案反诉既是虚假诉讼，其诉讼请求不应当得到支持；而且根据反诉原告在本诉以及反诉中提交的证据，反诉原告各月收到的利息已经大大超过法律法规保护的利率和数额。而且，反诉原告遗漏计算至2014年7月4日收到的利息18万元。所以，反诉被告认为，反诉原告计算借款本金及利息的方法不符合【最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》】第二十八条、第二十九条的规定。四、反诉被告认为，反诉原告的反诉已超过了法定的诉讼时效期间。根据反诉原告提供的反诉证据最后一项证据《承诺书》，该《承诺书》书写时间为2015年5月18日，被告（反诉原告）陈虎在《承诺书》中自己确定的2015年6月30日为第三人陈馗履行义务的最后期限为2015年6月30日，因此对于索要借款的诉讼时效期间应当自2015年7月1日起计算，但是反诉原告起诉归还借款的时间是2019年8月8日。反诉原告在反诉以及本诉答辩中都承认了与第三人陈馗的借款关系，结合这一自认以及《承诺书》中明确记载的履行债务最后期限时间为2015年6月30日，非常明显和充分的证明，被告（反诉原告）陈虎的反诉已经超过了法定的诉讼时效期间。请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。综上，反诉原告的反诉，不符合民事诉讼法以及司法解释关于反诉的规定，应当驳回起诉（如果想索要借款，应当另案起诉）；而且，起诉要求归还借款，告错了对象，借款人实际是陈馗个人却起诉瑞龙房地产公司；再就是反诉原告在反诉中隐瞒证据、隐瞒事实，不能证明自己有出借借款的能力也不能证明债权的真实性、客观性，利用不属于自己合法所有的资金、而是用融资得来的资金高利转贷，被告（反诉原告）陈虎的反诉属于虚假诉讼，依法应当驳回其诉讼请求；此外就是反诉原告的起诉（反诉）已经超过了法定的诉讼时效期间。因此，请求人民法院驳回被告（反诉原告）陈虎的反诉请求。第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行陈述称，因借贷关系与第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行无关，不予陈述。第三人陈馗陈述称，一、同意原告及原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司代理律师的答辩意见和主张。二、作为反诉第三人就被告（反诉原告）陈虎反诉被告玉溪瑞龙房地产开发有限公司偿还借款一案实际情况说明和答辩如下：1.借款是本人的个人民事行为。因为需要资金周转经人介绍向陈虎借款400万元，陈虎同意借款但是提示保证资金安全，必须提供商铺作为保障，由于急需资金，为了借到款，我在未通知股东的情况下按陈虎要求签订了《商品房购销合同》并到房管局进行了备案。合同备案后我向陈虎出具了400万元的借条，借条上明确写明了借款金额400万元，双方约定利息为月息4.5%，借款期限为三个月，借款人签名是陈馗个人并非瑞龙房地产开发公司，借条原件由陈虎留存。除了借条上对借款期限内的利息进行约定，对超出借款期限后利息及违约责任并未做任何书面和口头的约定。被告（反诉原告）陈虎诉称借款只是口头约定了借款利息为月息4.5%并未签订借款协议或借条，就是故意隐瞒借款事实真相，第三人陈馗和陈虎并没有任何口头约定，都是在借条上写明借款金额、借款期限和借款利息。出借400万元，只是口头约定了利息，不签订借款协议或借条、不约定借款期限，这明显不符合个人民间借款约定俗成的规定和交易习惯，第三人陈馗和陈虎之前并不认识，更不可能在不约定还款时间、不写借条、只口头约定利息的情况下就把400万元巨款划给之前既不认识、又非亲非故的陈馗的账户。被告（反诉原告）陈虎不提供借款借条就是为了掩盖实际借款人是第三人陈馗，而非玉溪瑞龙房地产开发有限公司，并且借款已经过了诉讼时效的真相。2.2014年底在第三人陈馗不知情的情况下，陈虎以备案的《商品房购销合同》为依据，向10间商铺的承租方说明商铺已经被他买下，以后他就是房东，房租交给他，由于当时第三人陈馗人身自由受到限制，没能力阻止，商铺就此被强行占有，并非是其所说的交付使用。3.2015年5月，第三人陈馗为确认与债权人的借款事实及本金，找所有债权人签署《债权债务确认书》，当两人（另一人为其他债权人）在昆明三保典当行找到陈虎时，陈虎当面否认借款给第三人陈馗，称他是购买商铺，不会签《债权债务确认书》，只能承诺回购，并咨询律师后亲笔写下了回购承诺书。被告（反诉原告）陈虎亲笔写下的承诺书直接证明了陈虎否认借款给个人的事实，并且放弃了对个人主张归还借款本金及利息的权利，事实也证明了一点，从2015年5月写下回购承诺书后至今四年多的时间，被告（反诉原告）陈虎未曾通过任何方式通知我归还所欠本金和利息。明知通过借条起诉第三人陈馗归还借款已经过了诉讼时效，转而采取隐瞒证据反诉瑞龙房地产开发公司归还借款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件。证明：原、被告诉讼主体适格；二、（2019）云0402执异43号执行裁定书。证明：1.原告与周静签订的商品房购销合同真实有效；2.因执行异议案件原告才知道除了将1-10号商铺出售给周静外，被告陈虎还将为借款提供保证的关于1-10号商铺的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086）当作真实有效的合同。三、原告与周静签订商品房购销合同、（2018）云0402民初3380号民事调解书。证明：与周静签订的《商品房购销合同》是原告的真实意思表示；与工商银行玉溪分行签订抵押贷款合同后，金融机构按照合同约定履行了支付贷款的合同义务；其他与1-10号商铺有关的任何合同原告均不认可，都是虚假合同、无效合同。四、原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086）承诺书、借记卡账户历史明细清单。证明：被告持有的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086）是无效合同。1.被告与原告签订的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086）的时间与被告借款给第三人陈馗个人的时间一致；2.被告没有实际支付过购房款给原告，没有交接房屋记录和手续。3.被告与第三人之间存在借款的客观事实，以及被告实际收取第三人支付的借款利息数额。4.出售商铺给被告不是原告的真实意思，也不存在真实的商铺买卖。5.原告本身就是商品开发、销售的单位，不存在购买商铺和住房的客观需求，与《承诺书》表现的不一致，这就更加明确地证明了出售商铺给被告陈虎是虚假的，由此产生的《商品购销合同》是违背真实意思表示的无效合同。以上证据，经质证，被告对证据一、二、四的真实性无异议。对证据二，被告认为关于原告与周静签订的商品房购销合同，有效无效不是本案审理的范围，同时无法判断，没有义务判断真实性和有效性。周静与原告签订的合同有效与否完全不能关联和决定，原告与被告的买卖合同是否有效，同时该组证据中原告自认买卖合同是担保效益。对证据三，原告与周静签订的商品房购销合同三性不予认可，理由如下：该合同完全没有备案登记，无从判断有效无效，即便有效，也与本案毫无关联。民事调解书(2018)云0402民初3380号，关联性不予认可。该案经民事调解后，执行阶段被告提出异议，且终止执行，工商银行提出执行异议之诉，该案中止审理等待审理结果，对于还处于纠纷状态的案件，拿做本案证据完全不予认可。对证据四，被告认为已充分举证原告与被告陈虎真实借款关系，没有交接记录和房屋手续，恰恰证明了房屋作为担保无需上述手续，同时，五年来被告占有房屋，公司与所谓权利人，从未提出排除妨害，司法救济，关于原告认为被告与公司没有借款事实，被告已经通过充分证据链进行证明。承诺书再一次证明公司全面参与借款，原告提出承诺书与公司经营管理行为不一致，是虚假陈述，该承诺书主体显示是公司，且由公司提出该证据，该承诺书唯一原件由公司保管。第三人对证据三性均没有意见。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、居民身份证。证明：反诉原告系适格的诉讼主体。二、玉溪瑞龙房地产开发有限公司《企业信用信息公示报告》。证明：第三人陈馗自2006年起至今系原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司的股东及法定代表人。三、1.借款本金利息核算表、2.借款汇款凭证、3.利息还款凭证、4.10份《商品房购销合同》及登记备案、5.玉溪市商品房购销合同登记备案申请表、6.承诺书。证明：1.陈馗代表公司就公司经营需求借款并代收借款。2.原告作为借款人提供10间商铺为借款提供担保。该10份《商品房购销合同》由原告进行申请并取得备案登记。3.在原告要求下，被告作出配合原告回购10间商铺的承诺，该承诺书原件由原告保管。4.基于上述证明内容，原告与被告建立实际借款合同关系。5.双方签订的10份《商品房购销合同》是借款合同表示真实意愿的具有担保效力的有效组成部分。6.反诉被告截止于2019年8月15日共计支付利息694000元，尚欠借款本金3572020元，同时按照双方约定及法律规定合法利率计算反诉被告未支付利息4188490元。反诉被告未支付反诉原告借款本息共计7760510元。以上证据经质证，原告对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。证据三，1.原告不认可被告陈虎的证明主张。2.证据中的汇款凭证，恰恰证明借款人不是原告、而是第三人陈馗个人，也证明被告陈虎不是借款的真实出借人，汇款人是姜孟金，被告陈虎没有出借借款的真实、实在能力，因此被告陈虎关于原告向其借款的主张不成立。3.被告陈虎提供的证据，以及被告陈虎自认的商品房购销合同不是基于真实的商品房买卖，充分证明或印证了原告关于商品房购销合同无效的诉讼主张成立。4.签订了十份商品房购销合同，是应被告陈虎的要求、其向第三人陈馗发放借款的首要条件，不是第三人陈馗自愿的行为；5.该证据显示第三人陈馗擅自做主以公司名义对外担保，没有经得原告股东会议决议同意，属无效民事行为。6.从被告陈虎得举证充分证明，商品房买卖不存在，表面具有买卖关系，实质是被告陈虎出借款项给第三人陈馗。因此，被告陈虎在关联诉讼中主张得商品房买卖合同真实有效，涉嫌虚假诉讼，（2019）云0402执异3号执行《裁定书》予以证明。7.承诺书能够证明商品房购销合同不是双方当事人的真实意思表示，也不存在买卖。进一步证明原告的诉讼主张商品房购销合同无效，是成立的。第三人陈馗质证意见与原告相一致。第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行对证据一、二真实性、合法性、关联性无异议，证据三，认为与其无关不予质证。第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照、负责人身份证明书。证明：第三人工行玉溪分行的工商登记信息及诉讼主体资格。二、民事调解书、个人购房借款/担保合同、商品房购销合同。证明：1.经红塔区人民法院作出的（2018）云0402民初3380号民事调解书，认定了周静于2011年6月2日购买瑞龙祥城1-10号商铺，并向工行玉溪分行贷款的事实。2.工行玉溪分行因周静购买瑞龙祥城1-10号商铺，向周静发放贷款73万元。3.原告瑞龙公司与周静之间签订有合法有效的《商品房购销合同》。以上证据，经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人陈馗对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。被告认为证据二，周静与公司的纠纷以及相关合同，不是本案审理范围，合同有效无效本案没有义务、没有了能力进行判断，同时，经民事调解的案件最终现处于中止审理等待本案处理结果，对仍有争议的案件作为本案证据没有意义，不予认可。个人购房借款担保合同第二页显示周静与银行关于涉案商铺，完全没有法定担保效益，其次，再次强调，公司诉称的所谓权利人，先签订的买卖合同都未备案登记，符合房地产开发企业在当时是市场交易背景下，一惯的周转资金的模式，无备案登记留有缺口，以便一房数卖，或一房数抵，以换取资金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评述如下：对原告提交的证据三，证明了2011年5月26日原告将其开发的玉溪市瑞龙1-10号商铺1471600元的价格卖给周静，对该证据，本院予以确认。对第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行提交的证据二，证明了周静因购买玉溪市瑞龙1-10号商铺向第三人中国工商银行股份有限公司玉溪分行贷款73万元，尚欠本息292581.55元的事实，对该证据，本院予以确认。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：自2006年起至今第三人陈馗系原告玉溪瑞龙房地产开发有限公司的股东及法定代表人。2011年5月26日原告将其开发的玉溪市瑞龙祥城1-10号商铺1471600元的价格卖给周静，与周静签订了关于玉溪市瑞龙祥城1-10号商铺的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S000036），并于2011年6月2日与中国工商银行股份有限公司玉溪分行办理了《个人购房借款/担保合同》，贷款期限从2011年6月2日至2021年6月2日；贷款用途：购买瑞龙祥城商铺1-10号，贷款金额730000元。2014年，第三人陈馗需要周转运转，代表公司与被告协商借款，并提出用原告开发建设的10间商铺（瑞龙祥城1-2、1-3、1-6、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-15）作为担保向反诉原告借款400万元并约定利息按照年利率4.5%计算。基于2014年该批商铺还未能办理产权证，原告提出在当时融资交易市场惯用的债务担保模式，即签订《商品房购销合同》并承诺为反诉原告办理登记备案。在此情况下，2014年4月28日原告与被告达成口头借款协议，并签订10份（包含诉争的1-10号商铺）《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00081、RL-S00082、RL-S00083、RL-S00084、RL-S00085、RL-S00086、RL-S00087、RL-S00088、RL-S00089、RL-S00090），同时，由原告作为申请单位向玉溪市房地产管理局为该10间商铺申请办理商品房购销合同登记备案，完成了该10间商铺的商品房购销合同登记备案。在取得登记备案后当日下午，被告通过姜孟金付款账户向第三人陈馗（本案第三人）账户汇款本金382万元（扣除“砍头息”18万元后的实际借款本金，利息以每月18万元按月支付），而后反诉被告将该10间商铺交付于反诉原告使用。其后，原告于2014年5月29日支付18.4万元利息（多支付未按时支付利息产生的4000元罚息）、2014年8月13日支付18万元利息、2014年10月13日支付18万元利息、2014年11月12日支付5万元利息、2014年11月19日支付10万元利息。2015年5月18日被告作出《承诺》，承诺约定:于2014年4月28日向玉溪瑞龙房地产开发有限公司购买了瑞龙祥城（1-2、1-3、1-6、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-15)10间商铺，共计4000000元。该房地产开发公司未能办理该房产的产权方协商达成协议：玉溪瑞龙房地产开发有限公司出资4500000元于2015年6月30日回购该10间商铺，本人承诺愿意配合端龙房地有限公司解除购销合同。后原告由于资金链断裂，未履行回购。截至2019年8月15日共计支付利息694000元，尚欠借款本金3572020元，利息4188490元（按年利率24%计付）。本院认为，本案即有本诉又有反诉，本院分别评判如下：对本诉部分，原告与周静签订的玉溪市瑞龙祥城1-10号商铺《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，应受国家法律保护。关于被告用于为民间借贷担保而签订的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00081、RL-S00082、RL-S00083、RL-S00084、RL-S00085、RL-S00086、RL-S00087、RL-S00088、RL-S00089、RL-S00090）的效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中双方并无购买商品房的真实意愿，但是却签订了《商品房购销合同》，明确约定了买卖商品房的内容，该商品房买卖合同属于虚假的意思表示，双方的真实意思是要为借款提供担保，该行为属于无效民事法律行为；同时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该规定的立法意图在于防止债权人利用其优势地位直接依据《商品房购销合同》取得房屋所有权从而损害债务人利益，直接履行商品房购销合同违背物权法的禁止性规定，故被告与原告签订的《商品房购销合同》违反法律的禁止性规定，属于无效合同。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。反诉部分，对被告要求原告赔还借款本金的反诉请求，双方虽然没有签订借款合同，但作为第三人的陈馗具有双重身份，即是原告的法定代表人，又是自然人，向原告借款时，被告虽将借款汇入其个人账户，但根据被告出具给原告的承诺内容看，其中由原告出资4500000元于2015年6月30日回购该10间商铺，如果不是公司借款怎么可能同意回购房屋，更不可能将自己开发的房产为第三人的个人借款（名为买卖实为抵押）进行抵押。因此本院推定借款行为是原告公司的法人行为，故被告的反诉成立，对被告要求原告赔还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方就还款问题进行过多次协商，原告认为已经超过诉讼实效的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）陈虎与原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司于2014年4月28日签订的《商品房购销合同》（合同编号：RL-S00086号）无效；二、由原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还被告（反诉原告）陈虎借款本金3572020元，并支付截至2019年8月15日止的利息4188490元(按年利率24%计付)，以后的利息以借款本金3572020元为基数，按年利率24%计付，利随本清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）陈虎负担，反诉费34355元，保全费5000元，由原告（反诉被告）玉溪瑞龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  刘建荣二〇一九年十二月四日书记员  罗 华