广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1625号上诉人（原审原告）：杨吉祥，男，1971年6月28日出生，回族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：何刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区。负责人：谢宇，职务行长。原审第三人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：周华英，职务总经理。委托诉讼代理人：卢绮婷，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：严天麟，广东安华理达律师事务所律师。上诉人杨吉祥与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、原审第三人广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）房屋买卖合同纠纷议一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨吉祥上诉请求：1、撤销原审判决的第一项判决，并改判“上诉人在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款19万元支付给第三人锐捷公司”；2、判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：在原审过程中国龙公司未向杨吉祥提出要求支付剩余房款利息反诉请求，农行淘金支行及锐捷公司也未提出独立的诉讼请求，杨吉祥未能按约支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，杨吉祥不支付剩余房款系行使不安抗辩权。原审法院判决杨吉祥支付剩余房款的利息给第三人超出原审诉讼请求的范围。杨吉祥和国龙公司系房屋买卖合同关系，原审法院判决中第三人和国龙公司系借款合同关系，原审法院判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。锐捷公司对涉案房屋的抵押权是基于无效合同产生的抵押权，我方作为买受人，在交纳了大部分房款后，对涉案房屋所享有的权利优先于第三人享有的抵押权。杨吉祥可以停止给付房款，可以对孳息不予支付。国龙公司答辩称：杨吉祥对涉案房屋是可使用的可出租的，所以利息问题，原审的判决是符合公平原则的。锐捷公司述称：一、原审判决关于锐捷公司依法享有涉诉房屋抵押权的认定事实清楚，证据充分，应予维持。本案原审已查明锐捷公司是涉案房屋的合法抵押权人，亦查明了杨吉祥与国龙公司签订《商品房买卖合同》的时间要晚于锐捷公司享有的抵押权设立时间。杨吉祥请求将原审判决判项改判为“将剩余房款一次性支付给锐捷公司”实际上表明杨吉祥认可上述事实。杨吉祥在与国龙公司签订《商品房买卖合同》时未尽到应有的审慎义务，未对涉案房屋是否存在抵押状况予以核实，存在一定的过失。其过错责任不应交由依法办理抵押权登记在先的抵押权人来承担。二、原审判决适用法律错误，请求法院予以纠正。本案应适用《物权法》的规定，抵押权是物权，原审判决中“消费者对房屋的权利”（下称“消费者权利”）属于债权，当同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权的效力。仅依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》推出消费者权利优于抵押权的结论缺乏法律依据。根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。结合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条的规定可知，合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，其诉求应变更为“代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”，否则应驳回其诉讼请求。原审判决违背了“物权优于债权”等基本民事法律原则，动摇了包括抵押权登记在内的不动产物权的公示公信基本制度。三、杨吉祥的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。杨吉祥的上诉理由不符合法律规定、与上诉请求形成矛盾，均不成立。杨吉祥在完全可以以合法方式消灭支付剩余房款的合同义务的情况下，怠于采取正确的方式积极履行支付剩余房款之义务，其拒绝支付剩余房款的利息的上诉理由没有事实和法律依据。综上所述，若抵押在先，有一定过失的上诉人仍可主张变更办理产权登记，这必将使抵押权人基于审慎审查之后依法设立的抵押权仍然要面临重大的风险，势必损害抵押权人的合法利益，损害法律的公平正义。从社会效果上看，可能导致债务人与案外人恶意串通损害抵押权人合法权利，影响司法秩序、法律权威的情形发生。农行淘金支行无到庭陈述意见。杨吉祥向原审法院起诉请求：国龙公司限期内将广州市环市中路276号之一国龙大厦泰兴阁25D房屋变更登记到杨吉祥名下，并将办妥的房产证交付给杨吉祥。原审法院认定事实：杨吉祥（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁25层D号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共90.0077平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为49万元。买受人分期付款，其中2006年8月3日前支付30万元，2006年9月3日前支付19万元。付清全部楼款后60个工作日办妥房产证。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2006年8月3日，国龙公司向杨吉祥出具收据2张，载明收到杨吉祥交来楼款30万元及税费10890元、入伙费7750元。国龙公司确认收到杨吉祥的上述款项。2006年9月1日，杨吉祥与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认杨吉祥接收国龙大厦泰兴阁25D单元大门钥匙。原审另查明：据2003年5月29日粤房地他证字第××号《房地产他项权证》记载：越秀区环市中路276号之二2504房权属人为国龙公司，权利人为农行淘金支行，权利价值为632255元。2004年，农行淘金支行以国龙公司未按期偿还贷款为由起诉至本院。2005年4月11日，本院作出（2004）穗中法民二初字第222号民事判决：一、国龙公司在本判决发生法律效力之日起十日内清偿农行淘金支行借款本金1370万元及至借款清偿之日止的利息（利息自2001年6月20日计至借款本金付清之日止，国龙公司已支付的816.15元利息予以扣减；借款合同约定借款期限内的利息、复息按借款合同约定的利率计算；借款展期内的利息、复息按展期还款协议约定的利率计算；借款展期届满后的利息、复息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，计至借款本金付清之日止。自2001年6月20日至2001年8月8日以本金1600万元为利息计算基数，自2001年8月9日起以本金1370万元为利息计算基数）。二、农行淘金支行对国龙公司位于广州市环市中路276号的国龙大厦泰兴阁房号为2204、2207、2304、2306、2307、2404、2406、2407、2504、2505、2507的房产享有抵押权，在国龙公司不履行债务时，有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿。国龙公司不服上述判决向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2005年7月13日作出（2005）粤高法民二终字第177号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。原审再查明：2015年9月24日，中国农行银行股份有限公司广东省分行营业部（甲方）与广东粤财资产管理有限公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议（债权）》，约定：甲方将其对债务人国龙公司的共计21笔债权转让给乙方；2015年4月20日，共计本金人民币104,556,029.70元，利息228,967,814.64元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2015年10月22日在《南方日报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2017年12月4日，广东粤财资产管理有限公司（甲方）与锐捷公司（乙方）签订《债权转让分户协议》，约定：甲方将其对债务人国龙公司的债权转让给乙方；2016年4月20日，共计本金人民币104,556,029.70元等。之后，双方于2017年11月29日在《南方日报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。原审过程中，杨吉祥表示其愿意支付购房余款。原审法院认为，杨吉祥与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助杨吉祥办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋存在抵押权存在冲突。对此，原审法院认为，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，杨吉祥表示同意支付购房余款19万元。考虑到杨吉祥在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令杨吉祥在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给锐捷公司。杨吉祥在向涉案房屋目前的抵押权受让人即锐捷公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司与锐捷公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，杨吉祥要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，作出如下判决：一、杨吉祥在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款19万元及该款自2004年11月10日起至实际支付之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给广州市锐捷合盛物业管理有限公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在杨吉祥完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助杨吉祥到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁25D房所有权转移登记至杨吉祥名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及广州市锐捷合盛物业管理有限公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8650元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，关于杨吉祥上诉主张其不应支付购房余款利息的问题。因支付剩余房款是买受人应尽之合同义务，考虑到杨吉祥在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除不能出售外，并未影响其使用或出租等权利的行使，未付的剩余房款本身也会产生一定孳息。原审法院基于公平合理原则，以平衡各方权益而判决杨吉祥向锐捷公司支付剩余房款的同时，支付未付清房款的利息，并无不妥。杨吉祥该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元,由上诉人杨吉祥负担。本判决为终审判决。审判长 石 佳审判员 葛卫东审判员 苏喜平二〇一九年十二月三十日书记员 杨超玲黄夏敏