贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终2098号上诉人（原审被告）：任明华，男，1977年9月15日出生，汉族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：胡勇，贵州佰益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区环东路。法定代表人：王胜军，该公司总经理。上诉人任明华因与被上诉人贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司（以下简称阳光房开公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任明华上诉请求：1．撤销一审判决，驳回上诉人的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审事实不清，《宅基地出让合同书》签订后，上诉人经与阳光公司协商一致，已将受让方变更为任涛，合同的权利义务应由任涛来履行；合同标的为135平方，而并非153.25平方，就本案多出的18.25平方宅基地，阳光公司未与任涛（或任明华）协商怎么处理就强行卖给了任涛（或任明华），有违现代法治契约自由的精神；一审脱离合同约定以阳光公司单方主张“办理不动产权证”下来的通知时间来确定尾款支付时间，从而认定上诉人违约应承担高额的违约金错误；即使按阳光公司陈述的事实来判决违约金，也明显偏高且显失公平。阳光房开公司未提交书面答辩意见。阳光房开公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告土地出让款64,962元，支付违约金63,990元，共计128,952元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2008年开始在大坝场镇开发建设商业街，2015年2月4日与被告签订宅基地出让合同，原告将其开发的编号为C外组团22号地块（合同约定面积为135平方米）出让给被告，被告签订合同时支付了80%土地出让款即144,508元，余款36,127元双方约定被告修建房屋时或者未修建房屋但是提交备案资料时支付，逾期每天按照土地出让总款的5%支付违约金。合同签订后将土地交给被告。原告于2018年9月将被告的土地权属办理了不动产权证，办理不动产登记证书时经国土部门测量，原告转让给被告的宅基地实际面积比合同约定面积多18.25平方米。原告将被告不动产登记证书办理以后，通知被告支付上述尾款，被告一直未支付。同时按照合同总价款的30%主张违约金。一审法院认为，原告合法取得位于思××大坝××镇商业街的土地进行开发，并依法将其出让给被告，双方的宅基地出让合同有效。被告取得该宅基地后，已经占有使用土地并修建房屋，按照合同约定被告在修建房屋时应当支付尚欠原告宅基地出让款尾款36,127元。国土部门对该宅基地进行实际测量得出该地的实际面积为153.25平方米，比合同约定面积多18.25平方米。超出合同约定面积部分应当参照合同价格计算，故被告应当继续支付除了尚未支付的宅基地出让尾款36,127元外，还须支付增加面积的价款18.25×1580=28,835元，共计64,962元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定履行自己的义务”，被告在原告处经出让获得宅基地，应当按照约定支付出让款。本案中，被告尚欠原告宅基地出让款64,962元。应当承担给付责任，故原告要求被告支付宅基地出让款64,962元的诉讼请求，予以支持。被告未按双方合同约定支付转让尾款已构成违约，应当承担继续履行合同及支付违约金的责任。对于原告要求被告支付违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”，根据原、被告的合同约定，按照合同约定，违约方承担每日合同总价5%的违约金。现原告主张按照合同总金额180,635元的30%计算违约金应为54,190.50元，其原告主张63,990元，系计算错误，故违约金应当按照优惠后的合同约定宅基地出让款的总金额180,635元的30%进行计算，即180635×30%=54,190.50元，超出部分，不予支持。后经国土部门测量，实际面积比合同面积多18.25平方米，超过合同约定面积的18.25平方米，因被告尚不知情，故该超出部分的价款不应计算违约金。被告主张超出面积由原告负担以及不认为违约。均未提交证据加以证明，其辩解不成立。综上所述，被告任明华尚应支付原告贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司宅基地出让款64,962元及违约金54,190.50元，合计119,152.50元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决：由被告任明华在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司宅基地出让款尾款64,962元及违约金54,190.50元，共计人民币119,152.50元。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，上诉人任明华与被上诉人阳光房开公司于2013年10月20日双方签订了《宅基地出让合同书》合同，合同载明了上诉人购买地块的名称、面积、地点、单价、价款、违约责任等条款。阳光房开公司于2018年9月份为案涉土地办理了不动产权证书，不动产权证书载明该土地性质为国有土地，因本案土地转让属国有土地转让，因此，本案的案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷，一审认定案由错误，二审予以改正。上诉人任明华所购宅基地面积经实际测量为153.25平方，超出合同约定面积18.25平方，一审庭审时上诉人对超出18.25平方予以认可，并在庭审中认可补足多出平方的价款，因此一审法院判决由上诉人支付多出平方的价款并无不当。关于上诉人任明华提出“上诉人与阳光公司协商一致，已将受让方变更为任涛，合同的权利义务应由任涛来履行”的上诉理由。经查，本案案涉合同的实际签订人为上诉人任明华，合同书受让人签字处也有上诉人本人签名，合同受让方任涛的名字是涂掉上诉人的名字后修改的，没有证据证实合同是任涛所签，故上诉人任明华作为合同签订人应履行合同义务。关于本案上诉人任明华是否应支付的违约金以及违约金是否过高的问题。本案虽然双方签订的宅基地出让合同书载明上诉人拖延交款每天应按总价款5%向被上诉人支付违约金，但是双方约定的余款交纳期限并不明确，案涉合同书上载明的余款交付时间为“最迟在建房时必须付清，未建房的上交备案材料前必须付清”。经查，该宅基地目前尚未修建房屋，因此达不到第一条付款条件，第二条上交备案材料前付清也未具体明确上交材料的名称，属约定不明，被上诉人一、二审中也未提交其在办理好案涉土地不动产权证后有催交土地尾款的证据，现有证据不能确定上诉人有违反合同约定未支付余款的行为。因此被上诉人起诉要求支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人一审中同意支付案涉土地余款和多余平方的价款，一审判决予以支付正确。因此上诉人任明华提出不应承担支付违约金责任的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，任明华的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。本院依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初2595号民事判决；二、由上诉人任明华于本判决生效后十五日内支付被上诉人贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司宅基地出让尾款共64,962元。三、驳回上诉人任明华的其他上诉请求。如果未按本判决指定期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,440元、二审案件受理费2,683元（实收2,880元），共计4,123元，由上诉人任明华负担3,000元，由被上诉贵州铜仁阳光家园房地产开发有限公司负担1,123元。多收上诉任明华的诉讼费197元予以退还。本判决为终审判决审判长  田亚勇审判员  吴晓慧审判员  王电赏二〇一九年十二月二十日书记员  罗 欢