广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17754号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市万盛物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号自编办公楼2-11号。法定代表人：邱建华，职务经理。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯锦斌，广东品济律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张铭，男，1986年8月30日出生，汉族，住广东省信宜市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺卫方，男，1979年12月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。原审第三人：广州市番禺区人民政府大石街道办事处，住所地广东省广州市番禺区大石朝阳西路51号。负责人：罗健雄，职务主任。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：易伟佳，广东华誉品智律师事务所实习人员。上诉人广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）因与被上诉人张铭、贺卫方及原审第三人广州市番禺区人民政府大石街道办事处（以下简称大石街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人万盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项；2、改判张铭、贺卫方向万盛公司支付租金17460元及违约金17460元；3、改判张铭、贺卫方向万盛公司支付场地使用费71877元（场地使用费计算标准为：按照8730元/月的标准自2018年4月1日起计至2019年1月7日为止）；4、改判万盛公司没收张铭、贺卫方租赁保证金8370元；5、本案一、二审受理费用、鉴定费用、保全费用均全部由张铭、贺卫方承担。事实和理由：一、一审法院认定因广州市番禺区南大干线建设拆迁而导致张铭、贺卫方无法使用涉案商铺是认定事实错误。一审法院在认定涉案《商铺租赁合同》期限届满终止且张铭、贺卫方没有交还涉案商铺给万盛公司这一事实的情况下，反而不支持万盛公司依据《商铺租赁合同》的约定主张的租金及占有使用费，是认定事实错误。二、一审法院认定万盛公司对涉案商铺停水停电是认定事实错误。本案中万盛公司没有采取过停水停电的行为，张铭、贺卫方也没有证据证明万盛公司采取过停水停电措施。一审法院在没有证据支持的情况下仅凭张铭、贺卫方单方陈述就认定，是适用法律错误。三、一审法院认定五年期的《商铺租赁合同》是万盛公司与张铭、贺卫方恶意串通签订、损害国家利益因而无效是适用法律错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收补偿是针对房屋所有权人进行补偿的，广州番禺粤台机电有限公司是涉案房屋的所有权人，故征收补偿款应归该公司所有，不是补偿给张铭、贺卫方，也不是补偿给万盛公司的。被上诉人张铭辩称：不同意万盛公司的上诉请求。万盛公司要求我方提前搬走，存在停水停电的情况，导致我方有一年半的时间无法经营。员工遣散费都是我方垫资的，每个月损失的营业额大概有3-5万元。被上诉人贺卫方辩称：不同意万盛公司的上诉请求。原审第三人大石街道办述称：对于万盛公司与张铭、贺卫方之间的租赁合同及履行情况我方不了解。万盛公司向一审法院起诉请求：一、确认万盛公司、张铭、贺卫方之间商铺租赁合同已于2018年3月31日终止。二、张铭、贺卫方立即返还L109号商铺；三、张铭、贺卫方支付万盛公司租金4365元及违约金895元，并支付自2018年4月1日起，按照月租金标准两倍计算占有使用费至实际返还之日止（租金暂计算2017年12月租金，实计至张铭、贺卫方返还商铺之日；违约金暂计至2018年1月15日，实计至张铭、贺卫方返还商铺日）。四、万盛公司没收张铭、贺卫方租赁保证金8730元。五、张铭、贺卫方支付万盛公司水电费185元（暂计至2017年12月31日，实计至张铭、贺卫方返还商铺之日，以实际发生费用为准）。六、判令张铭、贺卫方承担全部诉讼费用。张铭、贺卫方向一审法院反诉请求：1、万盛公司立即将拆迁补偿费106998元支付给张铭、贺卫方；2、万盛公司立即将保证金8730元返还给张铭、贺卫方；3、万盛公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：事前案外人广州番禺粤台机电有限公司将位于广州市番禺区大石街礼村105国道大石段xxx号的房地产及在上述地址加盖的建筑物（房地产权证号：粤房地证字第××号）出租给万盛公司（原名广州市祺瑞物业有限公司）作广州祺瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。2017年3月8日，万盛公司（出租方、甲方）与张铭、贺卫方（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（编号：[租]L109），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道大石段xxx号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L109号商铺出租给乙方用于代理硅藻泥品牌；租赁面积45平方米，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日；租金标准为每月97元（租金67元、管理费30元）/平方米，共计4365元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金8730元作为租赁保证金；租赁期限届满或合同终止甲方收回商铺时，乙方必须按甲方指定时间搬出商铺，乙方逾期不搬出商铺的，甲方除限期乙方搬出外，还有权要求乙方按甲方收回商铺当时当月的租金的2倍为标准缴纳场地使用费等。上述《商铺租赁合同》还对其他相关事项进行了约定，上述《商铺租赁合同》由万盛公司提供原件予以核实。合同签订当天，张铭、贺卫方向万盛公司交纳了8730元保证金。合同签订后，万盛公司即将涉案商铺交付张铭、贺卫方使用，张铭、贺卫方并按每月4365元的标准向万盛公司交纳租金至2017年12月4日。张铭、贺卫方称在2017年3月份的时候按万盛公司的要求与万盛公司签了一份《商铺租赁合同》（编号：[租]L109），该合同载明的签订日期为2016年8月16日，合同约定：租赁期限为2016年9月1日2021年8月31日，租金标准为每月180元/平方米，共计6984元，自2017年9月1日起，租金每年递增5%；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金13968元作为租赁保证金，一个月的租金6984元作为首月租金，其余合同条款与上述2017年3月8日签订的合同基本一致。上述《商铺租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。张铭、贺卫方提供的上述《商铺租赁合同》为复印件，张铭、贺卫方称上述倒签的《商铺租赁合同》原件已交给大石街道办，对此万盛公司及大石街道办均予否认。2017年12月26日，万盛公司向张铭、贺卫方发出《费用催缴书》，要求张铭、贺卫方缴清2017年12月所欠租金及滞纳金，万盛公司并于2017年12月5日对涉案商铺予以停水停电。2017年11月1日，万盛公司将同一物业的另两处商铺的承租方诉至一审法院，在一审法院所立案号为（2017）粤0113民初9049、9050号，该两案的被告未提出反诉。2018年10月31日，一审法院作出（2017）粤0113民初9049号、（2017）粤0113民初9050号民事判决，驳回万盛物业的全部诉求，一审法院作出上述民事判决后，上述两案的原、被告均未上诉，上述民事判决书现已发生法律效力。2018年2月2日，万盛公司将张铭、贺卫方及同一物业的另两处商铺的承租方诉至一审法院，案号分别为（2018）粤0113民初1494、1495、1496号，在上述案件审理过程中，三案的被告均提起反诉，并申请追加大石街道办作为本案第三人参加诉讼。在上述万盛物业与各商铺承租业主租赁纠纷的五件案件中，各商铺承租业主均称上述五年租赁期间的《商铺租赁合同》是在2017年3月份按万盛公司的要求往前倒签的，各商铺承租业主实际交纳的租赁保证金、租金则均按一年租期的《商铺租赁合同》履行。另查明：2016年6月21日，广州市番禺区人民政府发出《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设的通告》，涉案商铺所在的广州市番禺区大石街礼村105国道大石段xxx号属于南大干线工程项目拆迁范围。一审法院在审理（2017）粤0113民初9049、9050号期间，向大石街道办发出律师调查令，拟调查以下事项：1、广州市番禺区大石街礼村105国道大石段xxx号临街（L116、L114/115号）商铺（以下简称涉案商铺）的商铺租赁合同。2、涉案商铺的拆迁补偿协议。3、涉案商铺的拆迁补偿评估报告及明细。4、涉案商铺的拆迁补偿款发放材料或情况说明。2018年9月30日，大石街道办回复称：1、业主没有提供。2、已提供复印件。3、已提供评估报告（财兴房评字[2017]第137号）中的复印材料（部分截选）。4、拆迁补偿款发放情况已注明在拆迁补偿协议（南大拆迁xxx号）中，具体单独商铺无法区分。上述“南大拆迁xxx号”《国有土地征收补偿协议》系广州市番禺建设管理有限公司与广州番禺粤台机电有限公司、大石街道办共同签署。在本案一审审理过程中，一审法院追加大石街道办作为本案第三人参加诉讼，大石街道办到庭应诉，大石街道办在本案一审庭审中，对万盛公司、张铭、贺卫方的诉求均不发表意见，并对张铭、贺卫方提供的资产清单评估明细表真实性不予认可，张铭、贺卫方称其提供的资产清单评估明细表是其用手机拍摄的，该资产清单评估明细表未加盖有大石街道办的公章或负责人签名。万盛公司在本案中主张水电费用，但万盛公司对此未提供证据。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。万盛公司、张铭、贺卫方分别提供了签订日期不同、租赁期限不同、租金标准不同的两份《商铺租赁合同》，万盛公司主张租赁期限为一年，张铭、贺卫方主张租赁期限为五年，对此一审法院评判如下：首先，万盛公司提供了租赁期限为一年的《商铺租赁合同》原件予以核对，且张铭、贺卫方按该合同的约定向万盛公司交纳租赁保证金，张铭、贺卫方平时也一直按该合同的约定交纳每月租金，故万盛公司、张铭、贺卫方之间实际应当是按该租赁期限为一年的《商铺租赁合同》履行合同的权利义务。其次，张铭、贺卫方虽然主张万盛公司、张铭、贺卫方间还另倒签了租赁期限为五年期限的《商铺租赁合同》，但张铭、贺卫方对此并未提供该《商铺租赁合同》原件予以核实，万盛公司及大石街道办对此也均不予以认可，故对张铭、贺卫方提供的租赁期限为五年期的《商铺租赁合同》复印件不予采信。再次，即使万盛公司、张铭、贺卫方曾经倒签过租赁期限为五年、租金高于一年租赁期限的《商铺租赁合同》，上述两份租赁合同的内容虽然表面上均没有违反法律、行政法规的强制性规定，但根据日常生活经验及逻辑推理，综合万盛公司起诉的其他承租商铺业主的案件及本案庭审的诉辩、大石街道办陈述等情况来看，其中张铭、贺卫方提交的租赁期限为五年、租金高于实际交租标准的《商铺租赁合同》并未实际履行，只是万盛公司、张铭、贺卫方得知涉案商铺可能会被拆迁，双方因此合意倒签此份《商铺租赁合同》用来向有关部门或相对方套取高额拆迁补偿费用。若如此，则万盛公司、张铭、贺卫方系恶意串通、损害国家、集体或者第三方利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，万盛公司、张铭、贺卫方双方倒签的租赁期限为五年、租金高于实际交租标准的《商铺租赁合同》也应当无效。万盛公司、张铭、贺卫方合意签订此虚假合同，双方都应当对此承担相应的法律责任。综上，应当按万盛公司提供的租赁期限为一年的《商铺租赁合同》来处理本案。虽然，本案应当按万盛公司提供的租赁期限为一年的《商铺租赁合同》来处理，但因涉案商铺租赁期限已届满，《商铺租赁合同》应当终止，且因涉案商铺由于广州市番禺区南大干线建设拆迁，万盛公司对涉案商铺采取停水停电等措施导致张铭、贺卫方已无法使用涉案商铺，故张铭、贺卫方无需再向万盛公司缴纳租金或场地使用占有费，但由于涉案商铺租赁期限已届满，张铭、贺卫方应当将涉案商铺返还给万盛公司管业，以利于广州市番禺区南大干线建设。万盛公司另主张水电费，但万盛公司对此未提供证据予以证明，故对万盛公司的此项主张也不予支持。至于张铭、贺卫方的反诉请求，因张铭、贺卫方提供的证据并不能证实其能因商铺拆迁可获得1069998元拆迁补偿款，万盛公司及大石街道办对此也不认可，故对张铭、贺卫方的此项反诉请求不予支持；且因万盛公司、张铭、贺卫方系凭合意签订的虚假合同拟套取高额拆迁补偿款，双方都应当对此承担相应的法律责任，显然对张铭、贺卫方的此项诉求亦不能予以支持；张铭、贺卫方是否应当获得拆迁补偿款及具体数额应当是多少，既需要证据证明，也应当符合法律规定，张铭、贺卫方拆迁补偿款纠纷与本案租赁纠纷并非同一法律关系，双方可另循法律途径予以解决。万盛公司、张铭、贺卫方之间的《商铺租赁合同》因租期届满而终止，在万盛公司对涉案商铺停水停电、广州市番禺区南大干线开始围闭施工、张铭、贺卫方无法正常使用涉案商铺的情况下，张铭、贺卫方拒交租金或场地使用占有费系事出有因，不能视为张铭、贺卫方违约，故万盛公司理应将已收取的租赁保证金8730元退还给张铭、贺卫方。综上所述，驳回万盛公司及张铭、贺卫方的其他诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十九条第（四）项、第七十六条的规定，判决：一、万盛公司与张铭、贺卫方之间的商铺租赁合同关系于2018年3月31日终止；二、张铭、贺卫方应当于本判决发生法律效力之日七日内将位于广州市番禺区大石街105国道大石段xxx号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L109号商铺交还给万盛公司管业；三、万盛公司应当在本判决发生法律效力之日七日内将租赁保证金8730元退还给张铭、贺卫方；四、驳回万盛公司的其他诉讼请求；五、驳回张铭、贺卫方的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理118元，由万盛公司负担；反诉受理费1307元，由万盛公司负担25元，张铭、贺卫方负担1282元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。二审庭审中，万盛公司表示张铭、贺卫方已于2019年1月7日将涉案商铺交还给大石街道办，并表示仅主张截止至2019年1月7日的使用费。另张铭、贺卫方与万盛公司均确认贺卫方、张铭支付租金至2018年3月31日。本院另查明，对于万盛公司与同一物业的另一承租户许xxx、大石街道办房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2018）粤0113民初1495号民事判决，判决：一、确认万盛公司与许xxx于2016年10月25日签订的《商铺租赁合同》于2017年10月31日终止；二、许丙银应将位于广州市番禺区大石街105国道大石段xxx号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺L105号商铺交还给万盛公司管业；三、万盛公司应将租赁保证金8370元退还给许丙银；四、驳回万盛公司的其他诉讼请求；五、驳回许xx的其他反诉请求。判后，万盛公司、许丙银提起上诉，本院二审作出（2019）粤01民终8085号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案仅围绕当事人的上诉请求进行审理。张铭、贺卫方、万盛公司就涉案商铺分别签订了一年期、五年期两份合同，其中五年期租赁合同载明的签约时间在前，一年期租赁合同载明的签约时间在后。结合双方实际是按照一年期租赁合同约定的租金标准缴纳租金的履行情况来看，一审认定双方实际履行的是一年期租赁合同，本院予以认可。因张铭、贺卫方与万盛公司实际履行的是一年期租赁合同，五年期租赁合同实际并未履行，故五年期租赁合同的效力对本案租赁双方权利义务的确定以及审理结果并无直接影响，本案中对该合同的效力不作认定。万盛公司在一审期间并无提供充分证据证明涉案商铺用水用电情况。张铭、贺卫方主张万盛公司对涉案商铺采取了停水、停电措施，虽然张铭、贺卫方对其该主张并无提供充分的证据予以佐证，但负责抄水表、电表的万盛公司亦无提供充分证据证明涉案商铺的实际用水、用电情况，结合万盛公司起诉的其他承租商铺业主的案件中，其他承租商铺业主均有反映万盛公司对出租的商铺采取了停水、停电措施，以及存在围蔽施工的情况，并结合本院在另案中对于万盛公司与同一物业的另一承租户之间的租赁合同纠纷的处理情况，本院对张铭、贺卫方关于万盛公司对涉案商铺实施停水、停电的主张予以采信。万盛公司无充分证据证明涉案商铺具备正常使用的条件，对张铭、贺卫方的经营造成一定的影响，再考虑到涉案纠纷存在租赁双方先后签订两份租期不同的合同、涉案商铺面临拆迁等因素，一审法院认定张铭、贺卫方无需再向万盛公司缴纳租金或场地使用占有费以及万盛公司退还租赁保证金8730元，相对合理、公平，本院对此予以认同。据上，万盛公司要求张铭、贺卫方支付2018年4月1日后的场地使用费及没收租赁保证金的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决后，万盛公司确认张铭、贺卫方已交还商铺给大石街道办，并表示仅主张截止至2019年1月7日的使用费。该行为系当事人对商铺交还问题的自行调整，本院予以照准。综上所述，万盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由广州市万盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月十七日书记员 王 敏沙宇航