辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2484号上诉人（原审原告）：王莉艳，女，1962年4月7日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。上诉人（原审原告）：刘美男，女，1985年12月17日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：孟健，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙素荣，女，1958年1月8日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。原审第三人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地辽宁省清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。法定代表人：贾震，该公司总经理。委托诉讼代理人：张孝忠，抚顺市清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。王莉艳、刘美男诉孙素荣、清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方开发公司）案外人执行异议之诉一案，辽宁省清原满族自治县人民法院于2017年11月20日作出（2017）辽0423民初147号民事判决，孙素荣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日作出（2018）辽04民终2号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。重审后，辽宁省清原满族自治县人民法院于2019年8月3日作出（2018）辽0423民初1368号民事判决，王莉艳、刘美男不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王莉艳、刘美男及其委托诉讼代理人孟健，被上诉人孙素荣的委托诉讼代理人刘晓东，原审第三人四方开发公司的委托诉讼代理人张孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉艳、刘美男上诉请求：撤销一审判决，改判停止对辽宁省清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园14-7号门市的执行，解除查封，本案一、二审诉讼费用由孙素荣承担。事实和理由：一、一审法院查明并认定的部分事实有误。一审法院认定孙素荣与四方开发公司间是民间借贷法律关系，但又同时认定了二者之间的买卖合同关系。而孙素荣与四方开发公司间的民间借贷法律关系已经法院确认，并不存在真实的买卖合同关系。孙素荣虚构买卖事实并抢先进行预购预告登记，其预告登记不应发生阻却王莉艳、刘美男依据真实合法的买卖关系占有、使用房屋并进行产权登记的效力。一审法院在审理中已经肯定王莉艳与四方开发公司间在2013年8月即签订了订购协议，且支付全部购房款，肯定了二者之间的商品房买卖合同关系，并在四方开发公司具备签订商品房买卖合同条件时，及时签订合同，办理了进户手续并交纳相关费用，王莉艳、刘美男使用房屋至今。但在本院认为部分却抛开上述事实，只提到王莉艳在孙素荣预告登记后签订正式商品房买卖合同一节，并认为该买卖合同未经孙素荣的准许，不发生效力，与事实相悖。孙素荣的预告登记侵害了在先的商品房买受人即王莉艳、刘美男的权利，不应对抗王莉艳、刘美男所享有的物权请求权。二、一审法院在本院认为部分论理无事实依据、适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，此款规定办理预告登记的前提是当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议，预告登记的目的是保障将来实现物权，而孙素荣并无真实的房屋买卖协议或其他不动产物权买卖协议，其不符合该条适用的前提条件。孙素荣与四方开发公司间是借贷法律关系，房屋买卖协议是为担保债权的实现而不是保障将来实现物权，也不符合该条的适用条件。在案涉房屋能够进行不动产登记时，孙素荣并未行使其预告登记的权利，从而使得案涉房屋仍然登记在四方开发公司名下。即使适用《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，孙素荣的预告登记也应在四方开发公司取得房屋所有权证时失效。王莉艳、刘美男对四方开发公司享有基于买卖合同产生的请求权，却不是普通债权，因为房屋买卖合同指向了具体的房屋，是对特定物的交易，王莉艳在按照合同约定履行付款义务的情况下，要求对方交付特定房屋并配合完成物权公示手续的请求，并非普通的债权请求权，而孙素荣与四方开发公司间系借贷关系，标的是金钱，属于种类物，不具有唯一性，王莉艳、刘美男对特定标的的请求权优于金钱给付请求权。一审法院适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，王莉艳、刘美男的异议完全符合该条的规定，适用该条规驳回王莉艳、刘美男的诉讼请求，与查明的事实不符。案涉房屋是王莉艳、刘美男通过对地段、价位、优惠政策等精心分析而选择购买的，为此投入了家庭的所有资金，基于善意的认识，在支付了合理对价款，签订正式商品房买卖合同后取得房屋，且四方开发公司将初始登记证书交与王莉艳、刘美男，王莉艳、刘美男已经尽到了一个商品房买受人应当尽到的注意义务，其要求确认对案涉房屋的权属符合法律规定。不论合同法还是物权法的立法本意均是保护善意的相对人，相比较而言，孙素荣借贷的资金没有按期收回，但其除了在借贷关系中得到高额利息外，还对案涉房屋以外的多套房屋进行了保全，在四方开发公司无偿债能力的情况下，孙素荣的债权请求权有相对更高的保障。孙素荣辩称，一、王莉艳、刘美男与四方开发公司间是名为买卖实为借贷的法律关系。王莉艳、刘美男陈述订购协议总价款是210.85万元，但是汇款212万元，购买尚未开始建设的房屋，没有任何保障，订购款不会超出约定支付。王莉艳、刘美男提供的收据上标注“按照12个月2分利息计算”，该证据证明王莉艳、刘美男与四方开发公司间是名为买卖实为借贷的法律关系，且王莉艳的转款时间与孙素荣等借款时间相同，该时间正是四方开发公司为准备开工四处扩张借款的时间。王莉艳、刘美男提供的收据上都盖有作废章，与客观事实不符，只有借款偿还后，收据才会作废，本案在案涉房屋产权还没有办理的情况下，收据应当永久保存，在办理房屋产权手续时，需要提供已交款的收据换取正规发票。王莉艳、刘美男没有提供7号门市的订购协议，开庭时提供的是3号门市的订购协议，在同一天另一份商品房订购协议上却注明7号门市，四方开发公司解释房屋预售时没有标注准确楼号，该事实证明王莉艳、刘美男与四方开发公司恶意串通，制造虚假证据干扰执行。王莉艳、刘美男有若干住房却花费多年积蓄高价订购当时并没有合法手续的住宅、网点及7号8号9号车库，订购协议上的单价比孙素荣多4000元，根据孙素荣提供同一地址的其他购房者购买的价格为每平方米6000元或4000元，所以王莉艳、刘美男以每平方米9800元的高价购买案涉房屋不合常理。该事实证明王莉艳、刘美男为了将借款数额拼凑成购房款而与四方开发公司恶意串通。王莉艳、刘美男提供清原满族自治县四方物业管理有限公司（以下简称四方物业公司）收取的同一天物业费收据故意不连号，与常理不符。通过工商档案显示，四方物业公司的法定代表人是姜维国，姜维国与四方开发公司的姜维臣是亲兄弟，四方开发公司可以任意指派四方物业公司出具虚假证据，虚假到同一天的物业费收据不连号，目的是将王莉艳、刘美男占有房屋的时间故意提前到孙素荣查封之前。王莉艳与四方开发公司签订商品房买卖合同却没有办理预告登记，案涉房屋能够办理预告登记，如王莉艳、刘美男所述，耗费多年积蓄购买的房屋不在第一时间办理权属登记，与常理不符。王莉艳、刘美男在2013年8月已经购买了7号门市，却没有对预告登记和查封提出异议。以上事实证明王莉艳、刘美男与四方开发公司间是民间借贷法律关系，其权利基础是以房抵债，属于普通债权，不能优于孙素荣的权利实现。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，王莉艳、刘美男与四方开发公司间的债权不属于物权期待权的保护范围，不享有足以排除执行的民事权益。本案中，王莉艳、刘美男主张的权利基础是以房抵债，不是不动产的实际买受人，换言之，王莉艳、刘美男主张其与四方开发公司间是以物抵债，目的是消灭原有的金钱债权，也是普通债权。三、孙素荣是预告登记权人，享有对抗其他物权的效力，更优于王莉艳、刘美男的普通债权。本案孙素荣的预告登记至今未予撤销，不存在预告登记失效的情形。2014年12月7日，王莉艳与四方开发公司签订商品房买卖合同时未经孙素荣同意，双方作出处分案涉房屋的行为不发生物权效力。四、关于抵债协议，王莉艳、刘美男没有提交原件，事实是因为查封房屋价值不足以清偿四方开发公司的欠款，四方开发公司曾与孙素荣协商以房抵债，但签订的协议是空白的，且没有乙方及其他文字。孙素荣了解用以抵债的房屋存在他项权利，无法过户后，双方撕毁协议没有履行。如果该协议真实存在，四方开发公司势必会提交原件并向执行部门主张权利，但四方开发公司并没有提供原件，证明抵债事实不存在。即使该抵债协议存在，孙素荣仍有权申请执行案涉房屋。根据该协议约定，拟抵顶300万元，并非抵顶全部债务。五、孙素荣对争议房屋申请查封、拍卖符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:根据民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务。孙素荣对案涉房屋申请拍卖符合法律规定。综上，王莉艳、刘美男的上诉请求应予驳回。四方开发公司述称，同意王莉艳、刘美男的上诉请求、事实和理由。一审判决应予撤销，中止执行。一、王莉艳、刘美男与四方开发公司间商品房买卖关系成立。王莉艳与四方开发公司间签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同约定价格、选定地点、房号、面积、配户等一系列交易行为受到法律保护，合同依法成立有效。王莉艳与四方开发公司在法院查封之前订立了书面合同，依据合同约定已经支付了案涉房屋全部价款，实际占有也在法院查封之前。因四方开发公司拖欠政府各项税费，孙素荣虚构商品房预告登记，申请法院查封，导致案涉房屋不能过户登记，该责任不在王莉艳、刘美男。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王莉艳、刘美男享有足以排除执行的民事权利。二、孙素荣与四方开发公司间是民间借贷关系，不存在商品房买卖关系。孙素荣提起商品房买卖合同纠纷之诉，在审理过程中，变更为民间借贷纠纷，主张偿还借款本息，放弃了商品房买卖的诉请，一审法院调解结案，对孙素荣的金钱债权以调解书予以确认。事后，四方开发公司偿还了50万元，与孙素荣又达成了以房抵债协议，将另一门市抵顶300万元，抵债的门市完全由孙素荣占有。2015年4月3日，法院查封四方开发公司多套房产存在超标的查封的行为，查封行为发生在王莉艳与四方开发公司签订的商品房买卖合同之后。三、孙素荣与四方开发公司间的预购商品房预告登记不再具有法律效力。孙素荣办理的预告登记为预购商品房登记，并非预购商品房抵押权预告登记。2015年2月9日，四方开发公司取得案涉房屋产权证，如果孙素荣购房真实，应于2015年5月9日前办理产权登记，可是孙素荣未能主动申请登记，放弃了商品房买卖的诉请，因此孙素荣的预告登记失效。孙素荣与四方开发公司间不存在商品房买卖的事实，孙素荣向登记机关提供虚假合同，进行虚假登记的行为违法，侵害了王莉艳、刘美男的合法利益，因此虚假的商品房买卖合同及违法的预告登记不成立，不具有法律效力。王莉艳支付购房款及占有房屋在先，法院查封在后，王莉艳、刘美男的上诉请求具有事实和法律依据。王莉艳、刘美男向一审法院起诉请求：停止对旭晨家园14-7门市的执行；诉讼费用由孙素荣承担。一审法院认定事实：四方开发公司先后于2013年8月20日、8月21日、2014年3月28日分三次向孙素荣借款，借款总计3，330,000.00元。2014年7月22日，孙素荣就借款与四方开发公司签订了三份商品房买卖合同，约定购买四方开发公司开发建设的清原镇站东街旭晨家园小区的三套商用门市房，其中包括案涉旭晨家园小区14-7号商用门市房。同日在房产登记部门办理了该房产的预购预告登记。2015年3月20日，孙素荣就上述三套商用门市房在一审法院向四方开发公司提起了买卖合同纠纷诉讼，并于2015年4月3日申请保全查封了四方开发公司多套房产，其中包括案涉商用门市房。该案件审理过程中，孙素荣变更了房屋买卖合同纠纷诉讼请求，其诉讼请求变更为民间借贷纠纷诉求。2015年5月13日一审法院作出（2015）清民二初字第00125号民事调解书，调解约定四方开发公司给付孙素荣借款3，330,000.00元，利息1，125，000.00元，于2015年6月1日前付清。逾期按银行同期贷款利率的4倍计算逾期利息。调解书生效后，孙素荣向一审法院申请强制执行。2016年7月11日，一审法院对争议房产进行了续封。2016年9月2日，王莉艳、刘美男作为案外人对一审法院查封的案涉商用房提出异议。经审查，一审法院于2016年12月1日作出了（2016）辽0423执异56号执行裁定，裁定驳回王莉艳、刘美男的异议请求。理由为：清原镇站东街旭晨家园14-7房产规划用途为商住，且案外人即本案原告名下有其他用于居住的房屋，不足以排除执行。王莉艳、刘美男于2016年12月19日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年四方开发公司开发清原镇站东街旭晨家园小区楼盘，该楼盘由清原满族自治县四方建筑工程有限公司（以下简称四方建筑公司）承建。2013年8月27日，王莉艳与四方开发公司签订商品房订购协议，购买清原镇站东街旭晨家园14-7号商用房、住宅、以及车库。其中，涉案商用房约定面积222.50平方米，单价9,800.00元，总价款2，108,500.00元。2013年8月27日王莉艳通过邮政储蓄银行清原支行汇款220,000.00元，农行清原支行汇款1,900,000.00元，锦州银行清原支行汇款1,600,000.00元，共计向四方开发公司汇款3,720,000.00元。2014年12月7日，王莉艳与四方开发公司就案涉旭晨家园14-7号商用房签订商品房买卖合同，约定面积227.74平方米，单价9，800.00元，价款为2，231,852.00元。随后，王莉艳又补交第三人现金106,852.00元。双方签订合同当日，王莉艳交纳了物业费、取暖费，四方物业公司为王莉艳办理物业配户相关手续，并将房屋钥匙交给王莉艳。2015年2月9日，四方开发公司将该商用房的房屋所有权人登记在自己名下的房屋产权证照交王莉艳、刘美男。2015年6月1日，王莉艳将案涉商用房对外出租。因四方开发公司欠政府税费，导致王莉艳未能办理房屋产权。2015年2月，四方开发公司开始对其开发的旭晨家园小区商用门市产权进行不动产初始登记时，产权均登记在该公司名下，其中包括案涉商用房。2015年4月3日，依孙素荣保全申请，一审法院查封了产权登记在四方开发公司名下的案涉商用房。一审法院认为，王莉艳、刘美男就案涉商用门市房不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够阻却法院执行，理由如下：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”。2014年7月22日，孙素荣就借款与四方开发公司签订了案涉旭晨家园小区14-7号商用门市房商品房买卖协议，同日在房产登记部门办理了案涉房产的预购预告登记，孙素荣为预告登记的权利人。因该预购预告登记至今未予撤销，且不存在预告登记失效情形。2014年12月7日，王莉艳与四方开发公司就案涉旭晨家园14-7号商用房签订商品房买卖合同时未经孙素荣同意，双方作出处分案涉房屋的行为并不发生物权效力，王莉艳对四方开发公司所享有的债权为普通债权，并不能产生优于孙素荣债权的效力。故王莉艳、刘美男所享有的债权不能排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十条，《中人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、准予对第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司名下的坐落于清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园14-7号商用房继续执行；二、驳回原告王莉艳、刘美男的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院依法组织当事人进行了质证。王莉艳、刘美男提交商品房抵押借款合同，证明孙素荣与四方开发公司在2013-2014年之间存在借款事实，双方为民间借贷法律关系。借款协议包括本案门市，1、2、3号门市即为争议的14-7、8、9号门市。孙素荣质证称，对真实性需要核实，即使是真实的，签订时间在2014年6月18日，协议内容明确约定，在这期间，四方开发公司有权销售该抵押房产，并于2014年7月22日与孙素荣签订了商品房买卖合同，约定用这三处房产来抵债，办理了预告登记，诉讼中孙素荣变更了诉讼请求，证明该抵押合同没有履行，双方形成了新合同，代替了原合同。四方开发公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但是四方开发公司与孙素荣是民间借贷法律关系，商品房买卖关系不成立，在孙素荣曾经主张的商品房买卖过程中，四方开发公司始终按借贷关系履行义务，在法院确认民间借贷关系后，四方开发公司已经向孙素荣还款50万元，还有500平方米的门市房由孙素荣控制，所以买卖关系不成立，是民间借贷关系。王莉艳、刘美男提供房屋租赁合同和机读工商登记档案、清原镇五里庙村卫生室的照片、医疗机构许可证，电费明细，8号楼6号门市的照片，2017年11月2日的以房抵债协议书，2015年11月5日的收据，证明自2014年12月7日配户时起王莉艳、刘美男已实际占有案涉房屋，在法院查封之前。8号楼6号门市照片证明孙素荣以房抵债协议书中的门市已由孙素荣实际占有，该门市存放了物品并安装了卷帘门。孙素荣质证称最早的门市租赁合同是2015年6月1日签订，晚于查封时间，电费明细上产生用电记录的时间也是在查封之后，该证据无法证明其占有在法院查封之前。对8号楼6号门市的照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，不是争议房屋。以房抵债协议书没有履行，因为抵债的房屋处于抵押状态，无法变更登记，因此该抵债协议当场撕毁，若存在该协议，四方开发公司应当提供原件。退一步讲，如果抵债协议真实，该抵债协议仅抵顶300万元，并非全部债务，孙素荣仍有权要求四方开发公司承担还款责任，因此王莉艳、刘美男欲证明四方开发公司与孙素荣之间的债务已经由其他房屋抵顶这个事实不成立。四方开发公司质证称，租赁合同能证明案涉房屋的使用情况，王莉艳、刘美男与四方开发公司于2013年8月27日签订售房合同并交纳全款，对该证据没有异议，8号楼6号门市照片里的所有物品是孙素荣存放，卷帘门也是其安装。四方开发公司同意将该门市抵顶对孙素荣的债务，资金情况好转后优先考虑孙素荣的债权。本院调取了案涉房屋的用电记录及电费缴纳记录，2015年6月的总结算电量为0,2015年7月-2019年11月均产生了结算电量；2015年2月11日缴纳电费100元，2015年5月12日交费1000元，此后至2019年11月6日，除间隔月份没有交费记录外，其余月份均有交费记录。王莉艳、刘美男质证称，真实性没有异议，证明了最早的交费记录为2015年2月在查封之前，足以证明在孙素荣查封之前，王莉艳、刘美男已占有案涉房屋。另外，王莉艳于2013年8月一次性交清房款后，进行配户，是真实意思表示，双方签订了买卖合同，并履行了相应的合同义务，四方开发公司交付房屋，王莉艳、刘美男实际占有，租赁合同为2015年6月之后，也符合交易情况，王莉艳、刘美男收房后不可能第一时间将房屋出租出去，孙素荣称2015年6月签订租赁合同在查封之后是对事实的曲解。孙素荣质证称，对证据的真实性没有异议，案涉房屋发生用电记录从2015年7月开始，也就是法院查封之后，该证据恰恰能够证明占有案涉房屋的时间在查封之后。案涉房屋孙素荣已经办理了预告登记，如果案涉房屋归王莉艳、刘美男所有，则四方开发公司不会配合孙素荣办理预告登记，孙素荣已经享有物权登记的排他效力。案涉房屋第一次缴纳电费的时间与另案其他门市第一次缴纳电费的时间是同一天同一时间点，因此第一次交费记录是四方开发公司统一向供电部门缴纳的电费，该证据无法证明在孙素荣预告登记前或在查封前王莉艳占有案涉房屋的事实。四方开发公司质证称，案涉房屋在2015年2月11日正常缴纳电费，孙素荣的预告登记是预售登记不是抵押权预告登记，当时以购买房屋为由办理，后来孙素荣放弃了房屋买卖的诉求。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：王莉艳、刘美男二审提交的证据均不是二审新证据。关于商品房抵押借款合同，孙素荣与四方开发公司间的民间借贷法律关系，已由生效的调解书确认，与本案不具有关联性。关于8号楼6号门市的照片，与本案不具有关联性。关于2017年11月2日的以房抵债协议书，2015年11月5日的收据，一审时已经提交。关于电费明细，屋租赁合同和机读工商登记档案、清原镇五里庙村卫生室的照片、医疗机构许可证，证明最早的用电记录是2015年7月，最早的租赁合同是2015年6月。关于本院调取的案涉房屋的用电记录及电费缴纳记录，因来源于国网辽宁省电力有限公司清原满族自治县供电分公司，具有客观、真实性，予以采信。一审法院查明的事实，除查封时间外，其他事实有相关证据佐证，本院予以确认。另查明：依据一审法院的送达回证，清原满族自治县房产管理所签收查封裁定和协助执行通知书的时间为2015年4月13日。据此本院认定查封时间为2015年4月13日。另案中查明，四方建筑公司与张有林签订案涉小区施工内部承包责任合同的时间是2013年8月10日。2013年8月27日，四方开发公司与王莉艳签订商品房订购协议，一、约定购买旭晨小区13号楼住宅1单元1002室，面积暂定174.35平方米。最后面积以房产管理部门计算数据为准，多退少补。二、每平方米订购价4310元，总价格约为751448.5元，现预交225000元。余额526448.5元，在进户前结清。三、如一次性结清，每平方米优惠壹佰元整。（卷宗里，该份订购协议，第三条被划掉）同日，四方开发公司与王莉艳签订商品房订购协议，一、约定购买旭晨小区3号门市，面积暂定222.50平方米。最后面积以房产管理部门计算数据为准，多退少补。二、每平方米订购价9800元，总价格约为2108500元，现预交225000元。余额1883500元，在进户前结清。三、如一次性结清，每平方米优惠壹佰元整。同日，四方开发公司与王莉艳签订商品房订购协议，一、约定购买旭晨小区7号楼南，7#8#9#车库，面积暂定27.73、27.26、27.26平方米，总面积82.25平方米，最后面积以房产管理部门计算数据为准，多退少补。二、每平方米订购价9000元，总价格约为740250元，现预交150000元。余额725250元，在进户前结清。三、如一次性结清，每平方米优惠壹佰元整。2018年3月28日，四方开发公司出具说明，2013年8月27日，王莉艳向公司订购房屋，当日，王莉艳交付总房款372万元，分项后，根据公司优惠政策，给予王莉艳总房款70%即320万元月息2分的奖励，从交款日2013年8月27日始至配户日2014年12月7日止，共支付王莉艳利息1005428元。说明人张有杰、姜凤梅签字捺印，四方开发公司加盖公章。同日，四房开发公司出具另一份证明，2013年7月份，四方开发公司班子成员姜维臣、王善林、李相根、高松、张有杰、姜凤梅为了推动旭晨家园楼房销售问题，一致讨论决定：对全额交齐房款的客户，给予优惠政策。公司对全额房款的70%，按照月息2分计算支付12个月利息。此优惠政策是对全额交款客户的一种奖励，也是开发公司对楼盘的一种促销，该政策制定后，公司对外进行了宣传，2013年8月份，王莉艳等人全额交齐房款。公司对王莉艳等人房款总额70%予以12个月，月息2分的奖励。班子成员签字捺印，四方开发公司加盖公章。二审中，王莉艳、刘美男陈述一共支付了372万元，10万多元是补的一个收据，钱已经付完了，还有8万元现金，没有凭证，只是打在收条中了，一共是380万元。本院认为，本案的争议焦点为王莉艳、刘美男主张的民事权益是否足以排除法院的执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本案王莉艳、刘美男应当承担举证责任，证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条保护的是物权期待权，根据该条规定，王莉艳、刘美男欲排除执行，需符合上述情形。王莉艳、刘美男主张当时购房有优惠政策，总房款的70%享受月利息2分的优惠，而王莉艳与四方开发公司签订的订购协议中约定如一次性结清，每平方米优惠壹佰元整，并没有70%房款按月息2分计算12个月利息的约定。从四方开发公司班子成员出具的证明看，优惠政策是对全额房款的70%，按照月息2分计算支付12个月利息。王莉艳提交的320万元的收据中加盖了“此据按12个月2分利息计算”的印章。而张有杰、姜凤梅出具的说明中实际给予王莉艳总房款70%即320万元月息2分的奖励，从交款日2013年8月27日始至配户日2014年12月7日止，共支付王莉艳利息1005428元。实际支付利息的期间超过了12个月，即与四方开发公司出具证明中的政策不符。王莉艳支付总房款372万元，享受利息共计100余万元。利息金额之大，占总房款比例之高，却没有关于优惠政策的书面约定。王莉艳在刚刚签订内部承包合同后不久，且未签订正式商品房买卖合同前，支付全部房款，有违常理。王莉艳、刘美男主张其购买了案涉门市、一处住宅及三个车库，一并支付的房款，根据订购协议总房款应为3600198.5元，而同日王莉艳向姜凤梅转款372万元，自称还交付现金8万元，共支付380万元，多于总房款。王莉艳、刘美男称，其所支付的购房款中还包括其亲属的一处住宅和车库，但没有提交证据予以证明。四方开发公司出具的说明中，记载按总房款的70%即320万元计算利息，通过推算457万元的70%才是320万元，说明四方开发公司是按照总房款457万元计算，与本案证据不符。从王莉艳的汇款凭证上看，相关款项汇入姜凤梅个人账户，并非转入四方开发公司账户。综上，王莉艳与四方开发公司履行商品房买卖合同的具体方式与实践中的交易惯例差别较大，本院无法认定二者间存在真实的商品房买卖法律关系。关于案涉房屋的使用情况，王莉艳、刘美男称其将案涉房屋出租给他人，从租赁合同及用电记录看，王莉艳使用案涉房屋的时间在法院查封之后，也不符合上述法律规定。依据现有证据无法证明王莉艳、刘美男对案涉房屋享有物权期待权，王莉艳、刘美男没有完成举证责任，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王莉艳、刘美男的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，一审法院判决结果并无不当。孙素荣办理的预告登记以商品房买卖为权利基础，而本案中孙素荣与四方开发公司间并非真实的商品房买卖法律关系，其在诉讼中已经变更诉讼请求为偿还借款本息，因此一审法院以预告登记为由作出判决适用法律不当，本院予以纠正，但其裁判结果正确，依法可予以维持。综上，上诉人王莉艳、刘美男的上诉请求不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王莉艳、刘美男负担。本判决为终审判决。审判长  王向军审判员  田 丰审判员  王 爽二〇一九年十二月二十七日书记员  祝微微