广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21914号上诉人（原审原告）：吴秀凤，女，1960年4月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈文，男，1989年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈木清，男，1963年3月15日出生，汉族，住广州市越秀区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武，该公司副总经理。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人吴秀凤、陈文、陈木清（以下简称吴秀凤等人）、上诉人广州市大洋房地产开发公司（以下简称大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴秀凤等人上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判支持大洋公司向吴秀凤等人支付延期交房违约金（每日按吴秀凤等人已付房款5012328元0.02%的标准，从2017年5月2日计算至具备交付条件并实际交付之日止）。事实和理由：（一）案涉房屋仍存在质量问题，不符合房屋的交付条件。案涉房屋楼内电梯经常意外停止运作，吴秀凤等人查看房屋时遇到过此情况。大洋公司未提供任何证据证明案涉房屋已经取得永久供水、供气、供电、通邮，即案涉房屋未满足交付的条件。（二）一审法院认定的违约金过低，违约金数额不足以弥补吴秀凤等人的损失。双方签订的《商品房预售合同》约定的违约金条款属于格式条款，应认定为无效，大洋公司并未向吴秀凤等人释明该条款的含义，该条款排除了大洋公司的责任，加重了吴秀凤等人的责任。综上，恳请二审法院判如所请。大洋公司二审辩称，不同意吴秀凤等人的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。案涉房屋并不存在未取得永久供水、供气、供电、通邮的情况，且案涉合同是双方自愿平等签订的，5%的违约金上限并非无效的格式条款。大洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回吴秀凤等人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由大洋公司承担。事实和理由：（一）一审法院以房屋取得《竣工验收备案表》作为房屋交付的法定条件，显属不当。根据双方签订的合同及其附件可知，吴秀凤等人同意案涉房屋在取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》《建设工程规划验收合格证》《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证并确保安全的情况下，其同意接收案涉房屋。合同约定的交房条件为2017年5月1日，在此之前，案涉房屋已经取得上述文件，故案涉房屋并不存在延期交房的问题，吴秀凤等人无权主张逾期交楼违约金。（二）一审法院关于吴秀凤等人实际收楼的事实认定错误。吴秀凤等人虽未签署收楼确认书，但已于2017年8月15日聘用工人对案涉房屋进行水管改动、装修施工等，该情况应视为其实际接收了案涉房屋，故其不得再向大洋公司主张逾期交房的违约责任。（三）一审法院认定吴秀凤等人知悉房屋具备交付条件的时间错误。案涉房屋已于2017年10月30日取得《竣工验收备案表》，即使案涉房屋的法定交楼条件应取得该表，双方于2017年12月20日在街道办主持收楼谈话的情况下应已知悉案涉房屋取得《竣工验收备案表》。根据广东省高级人民法院印发《关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十一条规定可知，吴秀凤等人在房屋符合交付条件时无权拒绝收楼，其拒绝收楼的，应视为已交付，大洋公司无需承担违约责任，故一审法院认定吴秀凤等人于2018年2月10日收到大洋公司的《律师函》时作为其知悉案涉房屋取得《竣工验收备案表》的时间点，与事实不符。吴秀凤等人二审辩称，不同意大洋公司的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。首先，工程竣工验收属于法定收楼条件，也是房屋交付使用的条件，案涉房屋于2017年10月30日才取得《竣工验收备案表》，从法定角度自始才符合法定的交付条件。其次，除了法定交楼条件，双方之间也有在合同中约定大洋公司应提供永久水电气的相关证明材料，才符合约定交楼标准，本次开庭时案涉房屋尚未取得永久水电气的相关验收证明材料，因此，案涉房屋未符合合同约定的交楼标准，延期交楼违约责任属于持续状态，故合同约定的违约责任不足以弥补吴秀凤等人的损失，5%违约金上限应视作格式条款并作无效处理。最后，大洋公司反馈业主对案涉房屋的水管装修视作业主实际接收了案涉房屋，且其仅提供在街道办的录音对话材料，该内容只能证明业主对于大洋公司交付的房屋不符合标准而反馈的维权过程，无法证明大洋公司与业主对案涉房屋做了正式交接手续。因此，直至本次开庭，大洋公司也未将案涉房屋交付业主。吴秀凤等人向一审法院起诉请求：判令大洋公司向吴秀凤等人支付迟延交楼违约金（每日按吴秀凤等人已付房款5012328元的0.02%的标准，从2017年5月2日计至具备交付条件并实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年2月1日，吴秀凤等人（共同为乙方、买受人）与大洋公司（为甲方、出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海日苑第10层1001号房，房屋地址：越秀区太平沙32号1001房，用途为住宅，合同约定建筑面积共145.1615平方米，其中套内建筑面积111.425平方米，共有分摊面积约33.7365平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米44983.87元，总金额5012328元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日支付全部房价款的30.17%金额1512328元，剩余房款金额3500000元须于2016年2月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条、交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用。第十四条、延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同约定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。第十五条、房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条、交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条、房屋的交付使用：4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由甲方主张任何权利；5.本合同第十五条约定的房屋交付时应提供的有关资料以甲方在收楼现场进行公示的资料复印件为准，由业主自行核对查询，甲方不再向乙方交付原件或复印件，乙方不得以此为由拒绝收楼；如乙方对甲方公示的资料有异议可自行到政府有关部门查询，甲方不单独向乙方提供任何证明文件，乙方不得以此为由拒绝收楼；8.该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方应按实际情况在合理时间内承担保修责任，但乙方不得籍此拒绝收楼，同时修缮期间，乙方同意不向甲方主张违约或赔偿责任；乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，不视为甲方逾期将该商品房交付乙方使用，乙方不得以此为由向甲方主张违约或赔偿责任等。合同签订后，吴秀凤等人于2016年2月1日向大洋公司支付了购房款1512328元，于2016年3月29日支付了购房款3500000元。2017年10月30日，广州市住房和城乡建设委员会就大洋公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》出具备案意见，查实案涉大楼工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。2018年2月6日，大洋公司委托律师向吴秀凤等人发出《律师函》，称：大洋公司于2017年5月1日前向吴秀凤等人发出《收楼通知书》，但吴秀凤等人提出房屋存在装修质量瑕疵问题拒绝收楼；在吴秀凤等人提出房屋保修意见后，大洋公司按合同约定和吴秀凤等人对房屋保修施工的特定要求履行了保修义务；2017年10月，大洋公司完成保修工作，并通知吴秀凤等人到场完善钥匙领取手续并领取钥匙，但吴秀凤等人以收楼事宜仍存异议为由，未领取钥匙；10月27日，大洋公司就吴秀凤等人提出的异议作出书面回复；10月30日，大洋公司取得《竣工验收备案表》；12月20日，大洋公司应要求在人民街街道办事处与吴秀凤等人协商沟通未果。函中大洋公司认为其已按合同约定和吴秀凤等人的保修意见履行保修责任，并且已取得《竣工验收备案表》，敦促吴秀凤等人尽快到物业管理处领取大门钥匙、门卡等。吴秀凤等人于2018年2月10日收到该函。一审诉讼过程中，大洋公司主张案涉房屋符合交房条件，提交了以下证据予以证明：1.日期为2017年1月23日的《广州市建设工程规划验收合格证》（复印件）；2.日期为2017年4月27日的《工程竣工验收报告》（复印件）；3.日期为2017年4月29日的《建设工程消防验收意见书》；4.日期为2017年4月19日的《安装市政管道工程竣工证明书》（复印件）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（复印件）；5.日期为2017年3月23日的《客户受电工程竣工检验意见书》（复印件）；6.日期为2017年4月27日的《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》（复印件）、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证明书）》（复印件）。就其主张吴秀凤等人已在2017年8月15日聘用工人对案涉房屋进行水管改动、装修施工，已实际接收了案涉房屋，大洋公司提交了拍摄于2017年8月15日的录像和于2018年12月20日在街道办的录音予以证实。吴秀凤等人质证否认其实际接收了房屋，否认2017年8月15日现场的工人是吴秀凤等人聘请的，其前往现场是为了跟进房屋返修工作及查看是否存在其他质量问题。吴秀凤并称：2017年6月3日，我的确有带验楼师去验收案涉房屋，当时发现有30多处不合格，我就将相关情况告知大洋公司，要求大洋公司整改后才考虑是否接收。5月1日已经有其他人验收了房屋，我也想5月1日去收楼，我是4月30日晚上才收到邮政快递发过来的大洋公司的收楼书面通知，通知我们5月1日去收楼。我打算5月1日收楼，但是大洋公司却拒绝我们5月1日去看楼，要我们排队，排到6月3日，所以我们是6月3日才去准备收楼，但是看到案涉房屋的情况就没有收楼。5月1日收楼的人告诉我们房屋有很多不好的地方，所以我6月3日才带验楼师一起去准备收楼。验楼师说三、四十处有瑕疵的问题，之后大洋公司一直在整改，没有整改完，瓷砖很多是空谷，里面没有水泥，厕所马桶流水不畅，容易发臭，厨房烟囱会倒流。2017年8月15日，被告配送了大浴缸，我想检查浴缸下面是否有邻居所说的死老鼠、大便等东西，叫对方的人员挖起来看，我还没到场，对方已经把浴缸挖起来了，8月15日我也没有接收房屋，没有约定交接楼，只是要求对方给我看看浴缸下面的情况。实际上也只是看了下浴缸的情况。6月3日后我一直跟进返修的情况，因为对方请人在返修，我一直跟进，一直去案涉房屋看，我没有请工人去装修。8月15日拍到的工人也是对方请的工人，不能视为是我接收了房屋。一审法院认为，吴秀凤等人共同与大洋公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于大洋公司是否存在延期交房的问题。首先，大洋公司没有提交证据证明其与吴秀凤等人在合同约定的交房期限内办理了案涉房屋的交接手续。大洋公司主张吴秀凤等人已在2017年8月15日聘用工人对案涉房屋进行水管改动、装修施工，已实际接收了案涉房屋，仅提交了2017年8月15日的录像和2018年12月20日的录音予以证实。经审查，上述证据不足以证明大洋公司的上述事实主张，且与大洋公司自己于2018年2月6日向吴秀凤等人发出的《律师函》所述的相关事实“在吴秀凤等人提出房屋保修意见后，大洋公司按合同约定和吴秀凤等人对房屋保修施工的特定要求履行了保修义务；2017年10月，大洋公司完成保修工作，并通知吴秀凤等人到场完善钥匙领取手续并领取钥匙，但吴秀凤等人以收楼事宜仍存异议为由，未领取钥匙”不相符，故一审法院对此不予采信。其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，取得工程竣工验收备案表应为案涉房屋交付的法定条件。根据合同约定，大洋公司应在2017年5月1日前交付案涉房屋，但大洋公司于2017年10月30日才取得案涉大楼的工程竣工验收备案表。大洋公司未在约定的期限内交付符合交房条件的房屋给吴秀凤等人，构成违约，应当承担延期交房的违约责任。关于延期交房违约金的计算。大洋公司在2017年10月30日取得上述工程竣工验收备案表后，于2018年2月6日发《律师函》敦促吴秀凤等人收楼，吴秀凤等人于2018年2月10日收到该函。据此，延期交房的违约金以计至吴秀凤等人收到该函之日止为宜。经计算，至2018年2月10日止的违约金已超过已付房款的5%，根据合同关于延期交房的违约责任的约定“本条约定违约金总额以不超过已付房款的5%为上限”，本案所涉违约金总额确定为吴秀凤等人已付房款的5%即250616.40元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2019年9月27日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，大洋公司向吴秀凤等人支付延期交房违约金250616.40元；二、驳回吴秀凤等人的其他诉讼请求。一审案件受理费5059.30元，由大洋公司负担。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问为：（一）竣工验收备案表应否作为房屋交付标准的认定；（二）违约责任的计算。关于竣工验收备案表应否作为房屋交付标准的认定问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。一审法院对此认定正确，本院予以确认。大洋公司针对工程竣工验收备案表提出的上诉，缺乏法律依据，本院不予采信。关于违约责任的计算问题。所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人签订的《商品房预售合同》是双方当事人经过协商后订立的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，一审法院认定案涉合同合法有效正确，本院予以确认。依据上述合同约定，逾期交房的违约金总额以不超过已付房款的5%为上限，据此，一审法院依据合同约定判令违约金总额为250616.40元，上述处理并无不当，本院予以维持。吴秀凤、陈文、陈木清上诉主张争议条款为格式条款不符合法律规定，本院不予采信。至于违约金调整的问题，因吴秀凤等人不能提供证据证明其实际损失，故一审法院未予调整违约金标准并无不当。综上所述，吴秀凤等人、大洋公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11953.06元，由吴秀凤、陈文、陈木清负担6893.76元，由广州市大洋房地产开发公司负担5059.3元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十九日书记员  杨希曾龙辉