甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0522民初1814号 原告（反诉被告）：秦安县人民政府招待所，住所地：秦安县兴国镇新华街63号。 法定代表人：蔡某，系该招待所所长。 委托诉讼代理人：张某，天水知音律师事务所律师。 被告（反诉原告）：侯某。 委托诉讼代理人：赵某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告：侯某1。 第三人：范某。 委托诉讼代理人：王某（范某之妻）。 委托诉讼代理人：王某1。 原告秦安县人民政府招待所（以下简称政府招待所）（反诉被告）与被告侯某（反诉原告）、被告侯某1、第三人范某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告政府招待所的法定代表人蔡某及委托诉讼代理人张某、被告侯某及其委托诉讼代理人赵某、安某，被告侯某1，第三人范某的委托诉讼代理人王某、王某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 政府招待所向本院提出诉讼请求：1.判决解除政府招待所与侯某之间的《商铺租赁合同》，判令侯某交回房屋，支付拖欠的租金200000元，并承担年租金30%违约金84000元；2.由侯某承担一切诉讼费用。庭审中，政府招待所变更第一项诉讼请求为：判令侯某支付拖欠的200000元房屋租金并承担年租金30%违约金84000元。事实与理由：2014年1月1日，政府招待所与侯某经协商达成《商铺租赁合同》，政府招待所将招待所院内西楼一、二层，面积为1200平方米的房屋出租给侯某从事商业经营，约定租期自2014年1月1日起至2023年12月31日，租金按年计算280000元/年（根据双方口头约定和交易习惯为每年12月31日前交下年租金）。协议还约定，乙方将保证用于商业经营，不得将商铺转租他人。合同还约定了其他事项。现得知侯某未经政府招待所同意，将房屋转租他人。在租赁初期，侯某尚能按时交纳租金，但后来开始拖延，政府招待所一再催促，但时至今日侯某尚欠2019年租金200000元未交。综上所述，侯某拖欠租金并转租他人的行为，已经构成违约，使政府招待所权益受损，而且使政府招待所无法实现合同目的，侵犯了政府招待所的合法权益。为维护政府招待所的合法权益，根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，状诉贵院，请依法判处。 侯某答辩并反诉称，请求法院依法驳回政府招待所要求支付2019年度租金及违约金的诉讼请求。同时，反诉要求：1.请求判决解除政府招待所与侯某之间签订的租赁合同；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：第一，侯某将案涉房屋的第二层转租给第三人范某是经过政府招待所口头同意的,且房屋转租后,政府招待所直接向第三人收取水电费、卫生费等,政府招待所对侯某的转租行为知情且默许。侯某与政府招待所于2014年1月1日签订了租赁合同,约定租赁期限为2014年1月1日起至2023年12月31日。期间,经政府招待所口头同意,侯某将案涉房屋的二层转租给第三人范某,且与范某一同告知政府招待所王某3主任，王主任当时表示：“如果是转租给范某经营的话,那这事就可以”。2015年6月23日,侯某委托其姐姐侯某1与范某签订了租赁合同,将案涉房屋的第二层依法转租给范某。转租后,一楼的KTV与二楼的茶楼独立经营、独立使用租赁物,第二层的水电费、卫生费等直接由第三人范某向政府招待所缴纳。故侯某的转租行为合法有效，侯某的交房义务仅限于自己经营的一楼房屋。第二，在侯某使用租赁物期间,政府招待所出现阻挠装修、停水、私自拆除侯某经营店铺的门头、阻挠客人的车辆进入院内等方式,导致其租赁物不具备适租条件,故侯某请求参照《合同法》228条的规定,不支付2019年度履行交房义务后未使用该租赁物而产生的租赁费。首先，侯某与政府招待所签订的《租赁合同》第8条第2款约定:“甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营”，《补充协议》第1条约定:“在租赁期限内,甲方应全力配合,为乙方提供正常的装修及经营所需要的水、电等设施条件,并保乙方客人车辆在院内正常出入及停驻”。但在侯某租赁期间,政府招待所强行阻止侯某对二楼正常的装修,且对其经营的一楼KTV无故停水长达6个月之久,导致其无法正常经营,客源流失严重,其提供的租赁物根本不具备适租条件,参照《合同法》228条,应当对侯某的租赁费适当减免。其次，政府招待所无故阻挠侯某装修案涉租赁物的二层,致使侯某从合同签订之日起截止2015年4月27日期间,租赁物一直处于闲置状态,最终经政府招待所同意后,将案涉租赁物的第二层转租给范某。最后，在侯某经营KTV期间,政府招待所无故阻挠KTV客人的车辆进入招待所院内,且未经侯某同意强行私自拆除了大门南侧的店铺门头招牌，对KTV的经营造成了严重的影响。综上,侯某在租赁期限内,政府招待所多次从事导致其租赁物不具备适租条件的行为,但侯某一直履行缴纳租金的义务。第三，2019年初,侯某多次与政府招待所协商解除合同并交付房屋,但政府招待所要求租赁物两层同时交付，而第三人拒不交付。因政府招待所无故拒绝接收侯某交付一层房屋的行为,故对于2019年度未使用租赁物而产生的租金,侯某没有支付的理由,更无须承担违约金。侯某已于2019年初将一楼房屋的钥匙交于政府招待所保管,且在交房时向政府招待所缴纳房租80000元(含范某缴纳的6万房租),政府招待所当时同意解除合同,但因政府招待所要求案涉租赁物两层同时交付,而二楼的实际承租人范某拒绝交付房屋,故政府招待所又无故拒绝解除与侯某签订的租赁合同，房屋交付拖延至今。侯某认为,其将案涉租赁物转租给范某的行为合法有效,租赁物实际由两个承租人单独使用,因范某无故不交房、政府招待所拒绝接收侯某的交房行为是产生2019年度租金的全部原因(侯某与第三人之间的租赁合同纠纷一案,已诉至法院),并非侯某使用租赁物拒不缴纳房屋租赁费。现侯某已于2019年初将一层的房屋钥匙交付于政府招待所,且缴纳了20000元的租金,其租赁关系已经解除,故政府招待所要求侯某承担2019年度租金及违约金的请求，没有事实依据,依法应当驳回政府招待所的诉讼请求。且政府招待所的行为无故违反了双方签订的合同第8条第2款的约定,并违反合同法第216条的规定,导致其提供给侯某的租赁物不具备适租条件,不能达到侯某的合同目的,特依据合同法第94条的规定提起反诉。望贵院依法维护侯某的合法权益。 第三人范某陈述并向本院提出请求：1.判令政府招待所赔偿第三人自2017年6月起至2018年12月份期间租赁政府招待所院内西楼二层楼房的租赁费200000元；2.判令政府招待所、侯某、侯某1共同承担赔偿第三人自2016年5月起至2018年12月期间的营业损失100000元；3.判令候乐、候婷共同承担赔偿第三人对政府招待所院内西二层楼房装修损失300000元。第一，因范某和侯某1签订了房屋租赁合同，申请追加侯某1为本案被告参加诉讼，才能查明与第三人之间的事实。第二，政府招待所所诉部分与事实不符，第三人当时不知政府招待所将涉诉房屋租给了候乐还是侯某1,2015年5月，第三人通过侯某1转租了案涉房屋的二层。因明确约定是商业使用,第三人投资960000余元用于装修装饰,经营秦安县御福宝茶楼有限公司,并于2016年1月18日开始试营业。2016年5月，因下雨致屋顶出现多处渗漏水,给出租人侯某1反映时不管,让给政府招待所反映,范某曾多次联系政府招待所反映,要求维修出租的房屋,这一事实足已证明政府招待所此时知道房屋转租的事实。而且是因为政府招待所的原因和责任，第三人交纳2019年房租60000元，剩余90000元租金未交付。为此,政府招待所在房屋出租期间未依法尽到房屋出租人的责任和义务,存在违约,第三人不存在违约,不应承担违约责任。第三，侯某1给范某转租政府招待所院内西楼二层楼房,政府招待所应从2015年7月就知道转租的事实,应承担法律规定的责任。2015年5月，候婷称自己租赁使用的政府招待所院内西楼二层楼房,年租金为30万元,要将第二层楼房整体出租,经候婷与第三人商议,侯某1将租赁使用的政府招待所西楼第二层楼房租赁给第三人做商业使用(投资开设茶楼),租赁费为每年150000元,租赁期限从2015年7月1日起到2023年12月31日终止,范某经营秦安县御福宝茶楼有限公司，在秦安县工商行政管理局登记办理了营业执照。自2016年1月18日开始试营业,2016年5月，因下雨致屋顶出现多处渗漏水的情况,当时第三人就给出租人侯某1反映,而候婷作为出租人又不管,让第三人给秦安县人民政府招待所反映,第三人又向人民政府招待所负责人王某3反映过多次,王某3让第三人找领导反映,一直拖到夏季，因雨多漏水问题更加严重,造成第三人经营的茶楼电路损坏,直接影响了茶楼的正常营业。第三人又多次找政府招待所的负责人反映,一直拖到2017年春季未能得到解决。因春季雨多漏水严重,导致房内吊顶出现裂缝、墙皮脱落,洗手间墙面大面积瓷砖脱落。第三人出资对楼顶面进行了维修。因房屋楼顶年久失修,维修后还是无法彻底解决渗漏水问题。第三人继续向政府招待所负责人反映,副职领导多次答复称已给领导反映,但一直拖到2018年的夏季,招待所院内的其他楼房租给他人开设医院装修时,才将西二楼楼面的渗漏水问题修理好。所以，给第三人造成的损失依法应由政府招待所及侯某、侯某1承担。第四，因政府招待所的原因造成第三人近两年未能正常经营,第三人已交付的租金依法应由政府招待所承担赔偿。2017年5月开始,因招待所将院内北楼房、东面的楼房租赁给他人开设医院进行大型装修,院内堆放大量的装修材料、设施、建筑垃圾等,造成顾客无法进入第三人经营的茶楼消费,严重影响了第三人的正常经营。随后政府招待所在通往第三人经营茶楼的院内开挖大坑修建化粪池,挖出的土方堆积在院内,加之机械设备、工程车辆在院内施工挡死了去茶楼的路道,长达两年时间,导致茶楼根本无法营业。2018年4月，因政府招待所将院内北楼又开始装修,拆除的时间长,对拆除的建筑垃圾直接从楼上窗口往院内进行撒,因嗓音特大、灰尘严重、危险等原因，客人根本无法进入院内,在这期间范某多次找医院反映,医院让第三人找政府招待所,给政府招待所多次反映无人管，导致第三人将经营的茶楼停业。医院一直到2018年的10月份才装修结束，而第三人从承租时起按时每年交付租金150000元,因政府招待所的原因,造成范某在这期间只是交房屋租金,但无法营业,造成特大的经济损失。第三人认为，政府招待所在案涉房屋租赁期间存在严重过错,未承担责任及义务是违约,而候婷、候乐也存在违约的情况下,第三人还将2019的房屋租金交付了60000元。按相关规定,出租人要承担保障承租人合法使用房屋的义务,保障承租人出租房屋进行正常维修的义务。如使用人对共用部分的使用产生争议的,出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理。出租人还应当定对房屋进行检查维修,使房屋处于正常的可使用状态,并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。因没有及时维修房屋而造成的任何财产损失,出租人应承担赔偿责任。第五，侯某、侯某1应共同承担按百分之三十赔偿第三人对政府招符所院内西两层楼房装修损失。第三人与候婷于2015年6月23日签订了租赁合同,合同第七条约定:自协议签订之日起如(出租方)甲方违反协议则须赔乙方装修费用的百分之三十作为违约金。第三人就投资大约二百多万元对承租的政府招待所西二层楼房按茶楼的规格设计进行装修、装饰。且侯某1作为范某承租房屋的出租人,在房屋出现漏水问题时,范某反映后不理,还将下水道堵死,且至今未提供侯某与政府招待所的租赁合同,在租赁期间，发生影响第三人长期不能正常经营的情形,显然存在违约在先。应按合同第七条约定计算承担责任。综上所述,第三人认为与候婷之间签订的《商业用房租赁协议》理应受到法律保护,政府招待所明知租赁物已转时,范某多次反映的房屋未维修,而且侯某、侯某1存在违约在先,政府招待所明知候乐将租赁的房屋已转租,不但未尽到房屋出租人的责任和义务,反而因政府招待的直接原因,为了自己的利益,不顾及相邻房屋承租人即范某的权益,导致范某在租赁期间只承担交纳租金,一直无法正常营业,已给范某造成了特大的经济损失。为此,为维护自己合法权益,恳请法院依法查明事实,如法院判令解除政府招待所与候乐及第三人的租赁合同时,请求法院判决支持第三人的请求。 侯某针对第三人的请求辩称，因侯某当时怀孕，委托侯某1与范某签订了合同，侯某与侯某1系委托代理关系，后果应该由侯某本人承担。转租第三方都是明知的，政府招待所的王主任当时也在场，在这种情况下签订了租赁合同，故侯某认同第三人关于转租是基于三方共同认可的事实。关于转租事实的陈述，认同第三方陈述的观点，即侯某与第三人持有相同观点，三方形成了承租转租关系。由于出租人将房屋出租给开医院的客户，其行为严重影响了侯某和第三人的正常经营。二楼正常经营期间，存在招待所停水和院内堆放垃圾的事实，且招待所对大门入口进行了特殊管制。对于第三人请求赔偿的数额，侯某暂不做评价，即使有这种损失，根据合同约定侯某没有赔偿的义务，责任应该由政府招待所承担。 侯某1辩称，第一，因当时侯某怀孕委托侯某1与范某签订租赁合同，范某对此知情。侯某1是侯某的代理人，不应该将侯某1列为被告。第二，签合同之前，侯某1与范某找了政府招待所的工作人员，告知政府招待所要将房子转租给范某，在政府招待所的工作人员同意后侯某1代表侯某与范某签订合同。故对第三人的赔偿要求侯某1不应承担责任。 政府招待所针对侯某的反诉辩称，第一，对于侯某主张,因租赁物不“适租”而减少甚至不承担租金以及反诉解除租赁合同的意见,无事实根据和法律依据,不应支持。侯某所谓租赁物不适租,我们判断并不是租赁物本身不适租,而是其他第三方对其造成经营的影响，依法应由该第三方承担法律责任,与政府招待所无关,不能承担相应责任。至于因出租人的原因造成或引起侯某的损失,双方已通过补充协议用赔偿20000元及库房免费用4年的方式进行了处理，侯某对其主张再未提供其他证据证明，应承担举证不能的法律后果。第二，被告侯某并没有合法有效地完成房屋交付。政府招待所承认侯某交过房屋钥匙,但政府招待所并未接受;侯某称其将钥匙放在门房,但并无证据证明,政府招待所也未收到,即使其将钥匙留在门房的事实成立,也没有合法有效地完成房屋的交付。首先，解除合同、交回房屋,需要出租人的同意;其次，政府招待所同意接收,还要完成房屋及附属设施是否完整无损的验收,而这些双方根据未达成合议,所以侯某并未完成交付房屋的义务。综上所述,侯某的主张没有事实根据和法律依据,应予驳回。 政府招待所针对第三人的请求辩称，第三人范某主张由政府招待所赔偿其装修和经营损失没有事实根据和法律依据,依法应驳回其对政府招待所的请求。首先,根据合同的相对性,双方转租并未事前征得政府招待所的同意,系擅自转租,而且政府招待所并不是该租赁合同的当事人,范某与政府招待所并没有直接的法律上的联系,其即使存在损失，也应由出租房屋的侯某1承担,要求政府招待所承担所谓损失,无法律依据;其次,第三人范某并没有举出有效证据证明其损失,其主张也没有事实根据,故对其主张应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 1.政府招待所提交的《租赁合同》原件1份，用以证明政府招待所与侯某之间的租赁合同是双方真实意思表示，应受法律保护。经质证，侯某、侯某1对该证据的真实性无异议，对其文本内容认可；范某对该证据的真实性、关联性无异议，该合同第二条明确约定，甲方必须保证乙方的商业经营，租赁物要在能够使用的状态。经审核，该证据系政府招待所与侯某签订的租赁合同，该证据来源合法，记载内容真实，与本案有关联性，对其证据效力应予确认。 2.政府招待所提交的《房屋租金催缴告知书》2份，用以证明政府招待所分别于2019年3月13日和3月29日两次向侯某书面通知催缴租金，侯某拖欠200000元租金的事实。经质证，侯某、侯某1对该证据的真实性无异议，对催缴租金的事实认可，但对拖欠200000元的数额不认可，认为侯某已经将房屋交付给政府招待所，其不应再承担交房后的租金；范某对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。经审核，该证据为原件，且侯某、侯某1、范某对其真实性无异议，能够证明政府招待所两次向侯某发出催缴房屋租金告知书的事实，故对该证据的真实性予以确认。 3.政府招待所提交的《关于的情况说明》原件1份，用以证明由于其他原因造成侯某停业，政府招待所已向侯某补偿的事实。经质证，侯某、侯某1对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为补充协议是当时为解决招待所特殊困难的情况下采取的权宜之计，因对侯某造成的损失巨大，现在不认可该协议，只认可造成的损失和招待所的违约行为，不认可赔偿结果；范某认为不知情，对该证据不认可。经审核，该证据为原件，系政府招待所与侯某所签，侯某对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，对其证明目的，本院将结合其他证据在论理部分综合认定。 4.侯某提交的《租赁合同》复印件1份，用以证明政府招待所与侯某之间的租赁关系合法。经质证，政府招待所、侯某1、范某对该证据均无异议。经审核，该证据与政府招待所提交的《租赁合同》内容一致，对其证据效力予以确认。 5.侯某提交的《补充协议》、《关于的补充协议》复印件各1份，用以证明双方约定政府招待所给予适租义务的事实。经质证，政府招待所对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，因政府招待所对侯某的经营造成的妨碍行为，双方已协商补偿解决；侯某1对该组证据无异议；范某对该组证据的真实性无异议，但认为其对补充协议不知情。经审核，该组证据虽为复印件，但协议相对方政府招待所对其真实性无异议，故对其证据效力予以确认。 6.侯某提交的《租赁合同》复印件1份，用以证明侯某将其承租房屋的二楼转租给范某的事实。经质证，政府招待所对该证据的真实性和合法性不认可，认为其不知情；侯某1对该证据认可，认为是其代侯某和范某签的合同，其与侯某之间是委托代理关系；范某对该证据的真实性无异议。经审核，该证据虽为复印件，但作为合同相对方的范某对其无异议，能够证明范某与侯某1签订了合同，转租了案涉房屋的二楼，应当对其真实性予以确认。 7.侯某提交的水电费票据复印件1份，用以证明侯某缴纳承租房屋一楼的水电费，印证政府招待所对转租的事实知情。经质证，政府招待所对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为该证据不能证明一二楼的水电费单独交纳，招待所只向一楼收取水电费，没有从二楼收取；侯某1、范某对该证据均无异议。经审核，该证据虽为复印件，政府招待所对真实性无异议，该证据能够证明侯某在承租期间向政府招待所缴纳水电费、卫生费的事实，不足以证明侯某仅缴纳承租房屋一楼水电费的事实，故对其真实性予以确认。 8.侯某提交的王某2、李某微信聊天记录复印件各1份，用以证明在侯某租赁期限内，政府招待所存在阻扰装修、停水等事实，违反了合同约定，没有履行适租义务的事实。经质证，政府招待所对该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可；侯某1对该组证据无异议；范某认为其对该组证据不知情，不发表质证意见。经审核，政府招待所对该证据不予认可，且该组证据未显示收发信息时间及收发信息人的名称，记载内容不明确，本院对该证据的证明效力不予确认。 9.侯某提交的王某3微信聊天记录复印件1份，用以证明被告于2019年已将案涉租赁物的钥匙交于原告的事实。经质证，政府招待所对该证据的真实性认可，但是对证明目的不认可，不能证明将房屋交给政府招待所的事实；侯某1对该证据无异议；范某认为其对该组证据不知情，不发表质证意见。经审核，政府招待所对其真实性无异议，能够证明侯某因交钥匙事宜向政府招待所的工作人员提出了意见，但因对方未予回应，不能证明双方达成一致协议。故对其真实性予以认可，对其证明目的，本院不予确认。 10.侯某申请证人胡某出庭作证： 证人胡某陈述：我于2017年后半年去乐府KTV消费，看见KTV的牌子撤掉了，院子里有挖机，挖的很乱，院子里堆了东西，我们以为停业了，后来乐府KTV的服务员打电话问我为什么最近没来，我才知道没有停业。2018年前半年去消费时，发现招待所门关着，门卫不开门，听说去KTV的车也不让进，后来就没有去过。 经质证，政府招待所不认可，认为证人证言不具有客观性，有以偏概全的嫌疑；侯某、侯某1、范某对证人证言均无异议；经审核，证人胡某系侯某经营的KTV的客人，结合当事人陈述以及范某提交的照片与视频，能够证明在案涉房屋租赁期间，政府招待所将院内南楼和北楼租赁给案外人开办医院，在医院装修期间，院内堆放有装修材料和装修垃圾，并拆除了侯某KTV的招牌，在大门入口处安装了伸缩门，对侯某的经营行为造成了影响。故对该证人证言的证据效力予以确认。 11.范某提交的《租赁合同》原件1份，用以证明合同主体是范某和侯某1，租赁时间是2015年7月1日至2023年12月21日，约定了违约条款的事实。经质证，政府招待所对该证据的真实性、合法性均不认可；侯某、侯某1对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为结合政府招待所与侯某签订的租赁合同，还有侯某与侯某1的亲姐妹关系，能够证明侯某与范某之间是转租关系。结合范某提交的《收条》，该收条是侯某经营的KTV经理出具的，能够证明侯某1是基于代理关系与范某签订合同。范某的赔偿请求没有依据，范某存在拖欠2019年房租的情形，按合同约定，拖欠一个月即解除合同。经审核，该证据为原件，系侯某1与范某所签订，侯某1、侯某对其真实性无异议，故对其真实性予以确认。 12.范某提交的《装修工程施工合同》原件、图纸打印件各1份，用以证明2015年8月，范某和天水浩诚装饰工程有限公司签订合同，对案涉房屋二楼按经营茶楼装修，花费960000元。经质证，政府招待所对该组证据的真实性、关联性均不认可，认为与其没有关系；侯某、侯某1对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为该合同与本案无关，范某的赔偿请求没有依据。经审核，该证据系范某与案外人签订，因政府招待所、侯某均未主张解除侯某1与范某签订的租赁合同，该装修费用不属本案审理范围，故本院对该证据效力不作认定。 13.范某提交的《收条》原件1份，用以证明每年给侯某1交付租金，侯某1安排杨璇林代收，2019年之前的房租已交清，2019年房租已交付6万元的事实。经质证，政府招待所对该证据的真实性、关联性不认可，认为与原告没有关系；侯某对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为范某缴纳租金不符合约定的时间和金额；该收条是侯某KTV经理出具的，与侯某1无关，能够证明侯某1是代理人，不是承租方；侯某1认为其只是代理签合同，租金是侯某收的，其和杨璇林没有任何关系，更没有安排杨璇林收取租金。经审核，该证据为原件，且侯某对其真实性无异议，能够证明2019年1月31日，范某向侯某支付租金60000元的事实，对该事实予以确认。 14.范某提交的照片打印件9页、光盘1张（内含7段视频），用以证明招待所院内堆放垃圾阻碍交通、安装电子门无法进入、并有噪音的事实。经质证，政府招待所该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为该组证据没有拍摄时间和拍摄人员，即使存在这个事实，无法证实时间长短，而且不是政府招待所造成的，是第三方造成的；侯某、侯某1对该组证据无异议。经审核，政府招待所、侯某、侯某1对该组证据的真实性无异议，政府招待所虽认为该行为是第三方所为，但其对该组证据证明的事实未持异议，对此事实本院应予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 政府招待所（甲方）与侯某（乙方）达成协议，政府招待所将其位于秦安县政府招待所院内西楼一、二层房屋出租给侯某作为商业用途，租赁期限为十年（2014年1月1日至2023年12月31日），房屋租赁费为280000元/年，租金按年支付。还约定：自协议签订日期起如甲方违反协议则全额赔偿乙方的装修费用。如乙方违反协议则需按一年期租金支付甲方违约金。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。2015年4月27日，双方签订了《补充协议》，约定：在租赁期内，甲方应全力配合，为乙方提供正常装修及经营所需的水、电及设施条件；并保证乙方客人车辆在院内正常出入及停驻。合同期内，如甲方有任何妨碍和阻止乙方正常经营、装修的行为，视为甲方单方面毁约，甲方应赔偿乙方一切经济损失。乙方应按时交纳房租及水电费，房屋租金应于新年前一次性缴清。当日，双方还签订了《关于的情况说明》，内容为：鉴于甲方在合同期内单方面组织乙方合理合法的装修工程，并停水6个月，致使乙方在租赁合同期内（自原合同签订日起至2015年4月27日）无法正常使用和经营所租房屋，造成乙方较大经济损失，现经双方协商和公正，甲方需赔偿乙方经济损失20000元，从2015年房租中扣除；且乙方所租用房屋左侧的库房，由乙方无偿使用4年作为补偿（期限：2014年1月1日-2018年1月1日）。2015年6月23日，侯某1与范某签订《租赁合同》1份，将案涉房屋的二层转租给范某经营，约定：租赁期限为2015年7月1日至2023年12月31日，房屋租赁费为150000元/年；支付方式为首次支付一年半租金（2015年7月1日至2016年12月31日），以后按年支付，由乙方于每年12月15日前交纳给甲方，先付后用；自协议签订之日起如甲方违反协议则需赔偿乙方装修费用的30%作为违约金，如乙方违反协议则须按两年期租金（叁拾万元人民币）支付甲方违约金。2015年8月，范某和天水浩诚装饰工程有限公司签订了《装修工程施工合同》，对案涉房屋二楼进行了装修，装修合同价款960000元。2019年1月31日，范某向侯某支付了2019年房屋租赁费60000元，侯某向政府招待所支付了2019年度房屋租赁费80000元，剩余款项至今未付。政府招待所因侯某未付清2019年度房屋租赁费，起诉至法院。 另查明，2017年5月，政府招待所将其所有的招待所院内的南楼、北楼出租给第三方开办秦安县中西医结合医院，该医院于2018年底停止营业。 还查明，2018年12月31日之前的房屋租赁费侯某已向政府招待所付清。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.政府招待所要求侯某支付房屋租金及违约金的请求应否支持；2.政府招待所与侯某之间的房屋租赁合同应否解除；3.侯某1与范某签订的《租赁合同》主体及效力问题；4.范某要求侯某、侯某1、政府招待所赔偿损失的请求能否支持。 关于政府招待所要求侯某支付房屋租金及违约金的问题。因双方签订的房屋租赁合同对租金标准及支付方式作了约定，侯某应按合同约定按年支付政府招待所房屋租金。又因双方签订的补充协议约定房屋租金应于新年前一次性交清，再结合双方之前已完成的租金交付方式，应认定为该补充协议约定的交款时间为新年前一次性交清下一年度的房屋租金。审理中，侯某虽主张政府招待所有妨碍其正常经营的违约行为，且其已将租赁房屋的一楼交付政府招待所，现不应承担房屋交付后的租金。但政府招待所院内妨碍经营的情形出现在2018年，该情形现已消除，且侯某在2019年3月前向招待所交纳了80000元租金。再者，侯某向政府招待所提出解除合同的请求后，政府招待所没有回应，审理中，政府招待所明确表示不同意解除合同。故侯某未按约定在2018年底交清2019年房租的行为属违约行为，其应当承担交清剩余租金200000元及违约金的责任。但因政府招待所在侯某承租期间，客观上实施了安装伸缩门致车辆出入不便、第三方装修期间占用场地及修建化粪池等影响侯某正常经营的行为，政府招待所对合同的解除也存在一定的过错，故对其主张的违约金应由其自负。 关于政府招待所与侯某签订的房屋租赁合同应否解除的问题。本案中，侯某以政府招待所提供的租赁物不具备适租条件为由，认为政府招待所违约，要求解除合同。双方举证情况证明，租赁期间，政府招待所存在阻挠侯某对承租房屋二楼装修、停水6个月的事实。但政府招待所对阻止侯某装修并停水6个月的行为进行了补偿，且双方于2015年4月27日就补偿事宜达成了协议，政府招待所赔偿了侯某的经济损失。故侯某以政府招待所的行为对其经营造成的损失远远大于协议补偿为由，主张政府招待所违约的意见，本院不予采纳。后政府招待所将其院内的南楼和北楼出租给第三方开办医院，第三方为开办医院进行了装修，装修期间在政府招待所院内堆放装修材料与装修垃圾，对侯某的经营造成了一定的影响。按照双方合同约定，该情形应为“妨碍乙方正常经营的行为”，应“视为甲方单方面毁约”，此约定可视为解除合同的条件。但因侯某1与第三人范某签订转租协议，将侯某承租的部分房屋转租，第三人范某现依合同约定占有使用该房屋，而侯某又未在本案中主张解除侯某1与范某签订的租赁合同，侯某在未实际控制租赁物的情况下，本院判决解除侯某与政府招待所的租赁合同，会导致租赁物交付不能的情形。故本院不宜判决解除政府招待所与侯某签订的房屋租赁合同，对侯某的反诉请求，本院不予支持。 侯某1与范某签订的《租赁合同》主体及效力问题。审理中，侯某表示其已向本院另案提起诉讼，要求解除该转租合同，故本案对该合同的主体及效力问题不予涉及。 关于范某要求侯某、侯某1、政府招待所赔偿损失的请求问题。对于第三人在诉讼中主张由政府招待所赔偿自2017年6月起至2018年12月份期间租赁费200000元、停业损失100000元、装修损失300000元的请求，系第三人范某基于租赁合同解除的基础上提出的主张，因解除合同的条件未成就，本案对该项请求不予涉及。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决如下： 侯某于本判决生效之日起三十日内，向秦安县人民政府招待所一次性付清2019年的房屋租赁费200000元； 驳回秦安县人民政府招待所的其他诉讼请求； 驳回侯某的反诉请求。 四、驳回范某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5560元，减半收取2780元，由秦安县人民政府招待所负担1280元，侯某负担1500元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由侯某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 高建军 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 靳 慧 书 记 员 方 兴