湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1988号原告（反诉被告）：吴亮亮，男，汉族，1989年10月28日出生，湖北省罗田县人，住湖北省罗田县。委托诉讼代理人：孙洪清，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：田江华，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：龙祥，男，汉族，1977年1月24日出生，黄冈市人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：汪涛，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：马小意，女，汉族，1982年10月22日出生，黄冈市人，住黄冈市黄州区。第三人：中房集团随州房地产开发公司，住所地：随州市曾都区沿河大道18号。统一社会信用代码：91421300011204906J。委托诉讼代理人：马小意，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）吴亮亮诉被告（反诉原告）龙祥、第三人马小意、中房集团随州房地产开发公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴亮亮的代理人田江华，被告（反诉原告）龙祥及其代理人汪涛，第三人马小意，第三人中房集团随州房地产开发公司的代理人马小意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；2、判令被告向原告开具发票；3、判令被告退还原告已支付的还未实际使用的房屋租金52500元；4、判令被告退还原告预交的水电费2万元；5、判令被告赔偿原告的装修损失共计11000元；（合计：83500元）6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的位于黄冈市××大道××号房屋转租给原告，房屋租赁期限为3年，自2018年9月15日起至2021年9月15日止。该转租行为经过了房屋的所有权人是中房集团随州房地产开发公司的同意。合同第三条第6项约定“甲方在收到款项后3日内开具发票予乙方。若甲方未按时开具发票每逾期一日需向乙方支付发票金额千分之三的违约金乙方可在应付租金中扣除。甲方逾期一个月仍不能开具发票，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，并需双倍返还租赁保证金。若造成乙方其他损失的，应由甲方承担”。合同第七条第1项约定“……甲方保证在房屋租赁期间内该房屋没有物权或债权纠纷等情况。甲方违反上述保证，影响乙方正常经营的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，并需双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方包括但不限于装修、误工等损失”。合同签订后，原告于2018月9月29日依约将第一年房屋租金及保证金91000元支付给了被告，但被告没有依约向原告开具发票，原告并于当日向乙方预交了2万元水电费。2019年2月13日，因被告未向房屋所有权人中房公司支付房屋租金，中房公司遂锁住该房屋大门，导致原告无法继续使用该房屋，影响了原告的正常经营。原告多次要求被告开具发票，并解决与中房公司的债务纠纷，保证原告正常使用该房屋，正常经营，但被告均未予处理。被告的行为已经构成违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告开具发票返还原告已向被告支付的还未使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方包括但不限于装修、误工等损失并退还预交的水电费。现原告为维护自己的合法权益，特此起诉，请求法庭查明事实，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》成立并已生效，且主合同已得到切实履行，被答辩人单方解除合同，要求退还被答辩人已支付的还未实际使用的房屋租金52500元，无事实依据和法律依据。1、答辩人的转租权由房屋所有权登记人中房集团随州房地产开发公司和江苏上有信息技术服务有限公司的双重授权，答辩人代表江苏上有信息技术服务有限公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效。2、《房屋租赁合同》是答辩人和被答辩人平等协商、自愿情况下签订的定期租赁合同，合同的内容不违反法律强制性规定：且答辩人无约定的违约事由和法定解除情形，被答辩人单方解除合同，构成根本违约。3、合同签订后，答辩人按约定交付房屋，被答辩人按约定付租金和保证金，主合同义务均已得到切实履行；且被答辩单方解除合同，要求退还被答辩人已支付的还未实际使用的屋租金52500元，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，也不符合双方对合同解除的约定条件。二、《房屋租赁合同》的主合同义务是答辩人交付租赁房屋，被答辩人按约定交付租金和保证金，主合同义务已履行完毕。首先，交付发票属于从合同义务，很容易得到履行，从合同义务的未履行不是解除主合同义务的法定理由；且将从合同的义务交付发票的未及时履行，作为双方解除主合同义务的约定条件，既不符合市场交易习惯，也不符合《合同法》关于保护市场交易、维护社会经济秩序的强制性规定。其次，双方对签订的房屋租赁合同中答辩人开具发票的义务进行变更，被答辩人承诺答辩人可以不开具发票，变更的条款为原合同的重要组成部分，具有法律效力。三、被答辩人要求答辩人退还预交的水电费2万元，无事实依据和法律依据。根据房屋租赁市场交易习惯，答辩人将位于黄州区××大道××号商铺转租被答辩人，被答辩人需向答辩人支付房屋转让费，但无任何证据证明被答辩人支付的2万元是预交的水电费。既无双方合同的约定，也无其他证据予以证实。被答辩人租赁此商铺用于汽车销售，年水电消耗有限。事实上，被答辩人向答辩人支付的2万元是房屋转让费，不是水电费，且转租权已得到房屋所有权登记人中房集团随州房地产开发公司和江苏上有信息技术服务有限公司的授权，答辩人作为江苏上有信息技术服务有限公司黄冈分公司的法定代表人，有权代表分公司收取房屋转让费。四、被答辩人要求答辩人赔偿装修损失11000元，无事实依据和法律依据。被答辩人租赁房屋用于汽车销售，花了少量钱对租赁房屋进行装饰装修，答辩人并未反对。合同第五条第一款约定“可以对房屋内部进行局部装修”，并未约定装修费用由答辩人承担，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，被答辩人因经营困难，单方解除合同，已构成根本违约，要求答辩人赔偿装修损失11000元，无任何事实依据和法律依据。综上，答辩人请求人民法院驳回被答辩人全部的诉讼请求。第三人马小意、中房集团随州房地产开发公司陈述：我们是将房子租给龙祥的，龙祥将房子转租给吴亮亮，我公司是同意的。后来吴亮亮自己经营不下去才走的，他走的时候也没有跟我们打招呼。房子是龙祥装修的，吴亮亮没有向公司报备装修的事。原告要求退还房租不可能，我们已经将房子租给他了，他自己不想做了跟我没有关系。吴亮亮没有向我公司交过一天的水电费和物业费。我和中房公司都是要求原告继续履行合同，不同意解除合同。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判令被反诉人继续履行合同；2、请求人民法院判令被反诉人依据合同约定支付2019年9月16日至2021年9月15日房屋租金168000元；3、请求人民法院判令被反诉人依据合同约定支付2018年9月15日至2021年9月15日物业管理费15000元；4、请求人民法院判令被反诉人依据合同约定支付2018年9月15日起产生的水电费3513元；5、请求人民法院判令被反诉人依据合同约定支付违约金3000元：6、由被反诉人承担本案本诉诉讼费用、本案反诉诉讼费用。事实和理由：2018年9月21日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将其承租的位于黄州区××大道××号房屋转租给被反诉人，房屋租赁期限3年，自2018年9月15日起至2021年9月15日止。该转租行为经过了房屋的所有权人中房集团随州房地产开发公司的同意。合同第三条第一、二款约定，房屋租金按年支付，每期资金7000元；物业管理费按年支付，每年物业管理费5000元；第七款约定，乙方应于每年8月30日前付清当期租金、物业管理费、水费、电费等有关费用……”。第七条第二款乙方责任中，“逾期不向甲方租金，根据所欠金额，每逾期一天按照未缴纳费用的万分之二向甲方支付滞纳金，但最高不超过3000元”。反诉人认为，合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了承租的房屋和钥匙；被反诉人依约定向反诉人支付了保证金和第一年租金，双方主合同义务已得到履行，合同已成立并生效。但被反诉人因市场经营中无法达到公司预期，就转嫁市场风险和损失到反诉人身上，单方解除合同，违反《合同法》中诚实信用原则这个最基本的原则，给反诉人造成经济损失，构成根本违约。理由如下：首先，被反诉人的起诉状所述与事实完全不符；其次，反诉人与被反诉人吴亮亮、出租人中房公司签订的均是定期租赁合同，反诉人是要向原房屋所有权人中房集团随州房地产开发公司授权的黄冈市意天乐物业管理有限公司及其代理人马小意按期交付租金，因被反诉人构成根本违约，致使合同的目的无法实现，给反诉人造成重大经济损失；最后，依据《合同法》规定，已经生效的合同应依法继续履行；反诉人请求依法履行被反诉人、马小意签订的《房屋租赁合同》合法、有效。如果不履行合同，就应当赔偿给反诉人造成的2019年9月16日至2021年9月15日房屋租金168000元、2018年9月15日至2021年9月15日物业管理费15000元，水电费3513元，支付违约金3000元等损失。综上，被反诉人起诉状所述，没有事实依据和法律依据，法院不应支持其诉讼请求。被反诉人若不履行合同应赔偿全部的经济损失，并承担违约责任。请求法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：因龙祥没有向房东交房租导致房东锁门，导致合同无法继续履行。反诉原告龙祥已违约，反诉被告吴亮亮没有必要继续履约。水电费应当是2018年9月15日到起诉期间产生的水电费，反诉原告举张的是2018年1月份之后的，水电费，本案是龙祥没有向房东交付房租造成违约，吴亮亮不存在违约责任。原告为支持其诉讼请求，在庭审中向法庭提交证据如下：1、原告吴亮亮身份证复印件。证明原告诉讼主体。2、被告龙祥的身份证复印件。证明被告的诉讼主体。3、房屋租赁合同。证明2018年9月21日，被告将承租的房屋转租给原告。4、①委托书；②黄冈市意天乐物业管理有限公司企业信用公示系统公示信息；③授权书；④同意转租证明两份。证明1、2017年1月1日，中房公司委托意天乐物业公司，意天乐物业公司委托马小意全权处理新港大道115号商铺出租等相关事宜。2、原告与被告于2018年9月21日的转租行为已经过房屋出租人中房公司的同意。5、①付款委托书；②中国建设银行网上银行转账汇款电子回单两张。证明1、2018年9月27日原告依约将91000元房屋租金及保证金交付被告，履行了合同义务；2、2018年9月29日，原告预交了2万元的水电费用。6、①授权委托书；②证明；③照片。证明因被告龙祥未交付房屋租金，原告租赁的房屋已于2019年2月13日被锁门，原告已无法使用该房屋，被告的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任。7、装修合同1份。证明该房屋是吴亮亮装修的，装修费是11000元。被告对原告提交证据1、2无异议。证据3房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明此合同为定期租赁合同。根据合同，无约定的违约事由和法定解除情形，单方不得随意解除。任何一方根本违约，是要承担违约责任。证据4的真实性、合法性、证明目的无异议。证据5付款委托书真实性、合法性、证明目的无异议，对中国建设银行网上银行转账汇款电子回单中71000元房屋租金和保证金真实性、合法性、证明目的无异议，对20000元凭证真实性无异议，对作为本案证据的合法性有异议、对证明目的有异议，无法证明预交的20000元是水电费。证据6的真实性、合法性、证明目的均有异议，原告没法证明无法使用该租赁房屋。证据7真实性、合法性均有异议。第三人对原告提交的证据1、2、3、4无异议。证据5我们只收到了房租，水电费我们没有收到。房租是7000元一个月。龙祥租的时候将一年的租金都给我们公司了，后来补了几个月。证据6有异议，我们没有锁过门，10月23日那天锁了一天门。证据7我们不知道。被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，在庭审中向法庭提交证据如下：1、黄冈市意天乐物业管理有限公司及代理人马小意身份证复印件1份。证明黄冈市意天乐物业管理有限公司、马小意的主体身份。2、中房集团随州房地产开发公司营业执照、法定代表人张群身份证复印件1份。证明中房集团随州房地产开发公司、张群的主体身份。3、江苏上有信息技术服务有限公司及黄冈分公司营业执照复印件各1份。证明江苏上有信息技术服务有限公司及黄冈分公司的主体身份。4、任命书、证明、法定代表人身份证复印件各1份。证明法定代表人龙祥的身份及任职情况。5、原告吴亮亮和被告龙祥签订的房屋租赁合同1份。证明原告和被告租赁期限从2018年9月15日至2021年9月15日止，为定期租赁合同，同时证明双方的权利和义务。6、马小意和被告龙祥房屋租赁合同、合签页、补充协议1份。证明马小意和被告龙祥租赁期限从2018年2月13日至2023年2月12日止，也为定期租赁合同，同时证明双方的权利和义务，被告龙祥需每年向马小意交付房租85770元和物业管理费、水电费等。7、委托书、授权书、转租证明、房屋无偿使用证明1份。证明马小意代收房租的合法资格、龙祥房屋转租的合法资格。8、合签页、前期物业服务合同1份。证明马小意和被告龙祥已经签订物业服务协议，龙祥需按约定向马小意缴纳物业管理费、水电费等。9、中国建设银行转账凭证1份。证明原告吴亮亮向被告龙祥转账91000元和20000元，吴亮亮已经履行合同主义务。10、招商银行转账凭证1份。证明被告龙祥向马小意转账2019年2月13日至2019年9月30日商铺租金48351元，龙祥也要根据双方合同约定向马小意交付租金。11、新港铭居1号门面物业水、电费收据复印件2份。证明2018年、2019年新港铭居1号门面的水、电费缴纳真实情况，两年的水电费才3500元，不可能有2万元。12、微信记录截图1份。证明原告吴亮亮和被告龙祥对双方签订的房屋租赁合同中对龙祥开具发票的义务进行变更，吴亮亮承诺龙祥可以不开具发票，而不是被告不开具。13、原告黄冈分公司企业注销信息1份。证明原告因市场经营中无法达到公司预期，将黄冈分公司企业注销，同时转嫁市场风险和损失转移到被告身上，构成根本违约。14、原告吴亮亮2018年10月2日出具的收条1份。证明：原告吴亮亮收到被告龙祥退还房屋押金7000元，龙祥并不拖欠吴亮亮的押金。15、接处警工作登记表1份。证明樊志敏将店铺的门锁的日期是2018年10月23日上午10时许，不是原告在起诉状中所述的2019年2月13日。樊志敏从2018年10月23日后就没有将店铺锁门，不让营业。16、2017年12月13日马小意与龙祥装修管理服务协议复印件1份、2018年1月2日消防改造合同复印件1份、2017年12月13日签订的装修施工合同复印件1份。证明新港铭居101-201号门面的装修是由被告龙样所装修的，装修金额为8万元，完全与原告无关。17、中房集团随州房地产开发公司证明1份。证明：龙祥已经将商铺2018年9月至2019年9月缴付至中房公司；同时，马小意作为委托人是要根据合同约定按期向中房公司缴付租金。18、黄冈市黄州区东湖办事处虹桥社区居委会告知函1份。证明：2019年1月24日前，原告吴亮亮已经将新港铭居101-201号门面自行关门，原告构成根本违约。原告（反诉被告）对反诉原告提交的证据1、2、3、4无异议。证据5房屋租赁合同没有异议，但是合同签订日期不一致。证据6有异议，提供的是马小意与江苏上有公司的合同，主体不对，合签页无异议，补充协议对真实性无异议，但承租方并不是龙祥。证据7真实性无法质证。证据8真实性无异，但该份合同应该是意天乐公司与上有公司签订的。证据9没有异议。证据10没有异议。证据11水电费我们只承担租赁期间的。证据12证明目的有异议，该截图并不能说明我们放弃了要求开具发票的权利，因此龙祥开具发票的义务并没进行变更。证据13真实性无异议，证明目的有异议，原告并不是公司经营不善，将损失转嫁，吴亮亮公司注销与本案没有关系。证据14无异议。证据15真实性无异议，证明目的有异议，锁门的原因是龙祥没有交付房租，锁门时间是2019年2月3日。证据16真实性无异议，对证明目的有异议，该合同即使是龙祥与意天乐公司签订、龙祥装修，也不能否认吴亮亮再次对房子进行装修。证据17无法对真实性进行质证，证明目的有异议，不能证明龙祥将房租交付中房公司，同时也不能证明马小意作为委托人将租金交付中房公司。证据18真实性无异议，证明目的有异议，该告知函的内容体现的内容是该租户不在，无法联系该租户，没有证明该租户关门。第三人马小意和中房集团随州房地产开发公司对被告（反诉原告）提交的证据没有异议。第三人马小意及中房集团随州房地产开发公司庭审中提交预告登记信息1份。证明房子已经4次查封，需要租金来还钱。原告（反诉被告）对该证据无异议。被告（反诉原告）对该证据无异议。经审核，对原、被告提供的与本案具有关联性的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，第三人马小意与江苏上有信息技术服务有限公司签订房屋租赁合同。将黄冈市黄州区东湖街道办事处新港大道115号，建筑面积300平方米的房屋出租给江苏上有信息技术服务有限公司，租期自2018年2月13日至2023年2月12日，年租金85770元。同日，双方签订补充协议一份约定，物业费由甲方马小意承担，水电费由乙方江苏上有信息技术服务有限公司承担。2017年12月18日，江苏上有信息技术服务有限公司任命被告龙祥为江苏上有信息技术服务有限公司黄冈分公司负责人，全面负责分公司工作。2018年9月21日，被告龙祥（甲方）与原告吴亮亮（乙方）签订房屋租赁合同，将黄冈市黄州区东湖街道办事处新港大道115号出租给原告使用。租期自2018年9月15日至2021年9月15日，年租金7000元。年物业管理费5000元，由乙方即原告吴亮亮自行向物业管理公司交付。水电费由乙方交付至甲方代收。同时约定乙方在支付首期租金时向甲方交付租赁保证金7000元，在合同解除时，甲方应在合同解除之日起3日内无息全额退还。付款方式为采用银行转账支付至甲方指定账户。甲方在收到款项后3日内开具发票予乙方，甲方未按时开具发票每逾期一日需向乙方支付发票金额千分之三的违约金乙方可在应付租金中扣除。甲方逾期一个月仍不能开具发票，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，并需双倍返还租赁保证金。若造成乙方其他损失的，应由甲方承担。该转租行为经过了中房集团随州房地产开发公司的同意。合同签订后，原告于2018月9月29日依约将第一年房屋租金及保证金91000元支付给了被告，并预交2万元水电费。房租交至2019年9月30日。后因该房屋被案外人锁门，原告即未再营业。另查明，2018年10月2日，被告龙祥将房屋押金7000元退还给原告，原告出具了收条。还查明，新港大道115号房屋于2016年11月17日预告登记在案外人王清军、杨秀梅名下。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同，约定了租期、租金、保证金及物业管理费、水电费的交付，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，当事人应按照合同约定的内容行使权利和履行义务。被告交付房屋后，原告按约缴纳租金及水电费用，同时向被告缴纳了租赁保证金。现房屋因其他原因无法继续承租，原告要求解除合同，开具发票及退回未使用的租金、预交的水电费的诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿装修损失，无充分证据证实，本院不予支持。2018年10月2日，被告龙祥将原告房屋押金7000元退还给原告，按合同约定，在合同解除时，被告退还租金押金，现押金已退，充分说明原、被告在诉讼前即有解除合同的合意，故被告的反诉请求，本院不予支持。第三人马小意、中房集团随州房地产开发公司在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴亮亮与被告龙祥于2018年9月21日签订的房屋租赁合同。二、被告龙祥在本判决生效之日起三十日内退还原告吴亮亮房屋租金52500元、预交的水电费20000元，共计72500元并向原告开具发票。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告龙祥的反诉请求。五、第三人马小意和中房集团随州房地产开发公司在本案中不承担民事责任如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1887元、反诉费4090元，共计5977元。原告吴亮亮承担100元，被告龙祥承担5877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  裴 展人民陪审员  董凤琴人民陪审员  倪德安二〇一九年十二月十八日书 记 员  胡国丽