陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初9237号 原告：中国建设银行股份有限公司店塔支行。住所地：神木市店塔镇下石拉沟村。统一社会信用代码：91610821924006912F。 负责人：段平，系该支行行长。 委托诉讼代理人王昱程，陕西富能律师事务所律师。 被告：梁小平，男，1975年8月出生，汉族，住神木市。 被告：乔彩林，女，1976年2月出生，汉族，住神木市。 二被告共同委托诉讼代理人乔振龙，男，1979年8月出生，汉族，住神木市。 被告陕西成泰实业有限公司。住所地：西安市碑林区。统一社会信用代码：91610000755237479H。 法定代表人李成平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人蔡光兴，陕西纳智律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司店塔支行与被告梁小平、乔彩林、陕西成泰实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王昱程到庭，被告梁小平、乔彩林共同委托诉讼代理人乔振龙到庭，被告陕西成泰实业有限公司委托诉讼代理人蔡光兴亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司店塔支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并判令由被告梁小平、乔彩林共同偿还原告截止2019年9月24日的逾期贷款本金959437.5元、逾期利息201001.9元、逾期罚息21893.63元、逾期复利41421.74元，合计1223754.77元；2、确认原告有权就被告梁小平、乔彩林提供抵押的房产即神木市麻家塔乡水磨河村鸳鸯塔组成泰花园三期1-6号楼第一幢3单元02层30201号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告陕西成泰实业有限公司对被告梁小平、乔彩林上述债务承担连带保证责任；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月7日，被告梁小平与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款100万元用于购买位于神木市麻家塔乡水磨河村鸳鸯塔组成泰花园三期*号楼第*幢*单元*层*号房屋。合同约定借款期限240个月，还款方式为等额借款本息，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，本合同项下借款逾期的，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款合同采用最高额阶段性保证担保和抵押的方式提供担保。由被告梁小平、乔彩林提供上述购买房屋抵押担保，并于2013年12月3日办理了预购商品房抵押权预告登记。由被告陕西成泰实业有限公司提供最高额阶段性保证担保，即自2012年8月23日起因银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权承担阶段性连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项以及银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。原告发放贷款后，被告未按约偿还，截至2019年9月24日被告已经连续多期没有按照合同清偿本息，后经原告多次催收，被告均未履行还款义务，现已构成违约。故原告诉至本院。 被告梁小平、乔彩林辩称，首先，涉案借款虽属实，但本二被告不继续按约向原告还款的原因如下：一、本二被告与被告陕西成泰实业有限公司就涉案房屋签订了购房合同，合同中明确约定被告陕西成泰实业有限公司向本二被告交付房屋的时间为2014年，因被告陕西成泰实业有限公司违约在先，故本二被告从2015年10月开始就再未向原告偿还借款。二、原告曾于2015年5月以借款用途与实际情况不符为由将本二被告与被告陕西成泰实业有限公司诉至神木法院，该案庭审时被告陕西成泰实业有限公司承诺由其向原告还款，庭审后原告就撤诉了，之后原告再未向本二被告催要过借款。三、被告陕西成泰实业有限公司作为担保人在本二被告向原告借款前就与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款保证金质押合同》，约定由被告陕西成泰实业有限公司对涉案借款承担连带保证责任，由于被告陕西成泰实业有限公司未按期向本二被告交房，故本二被告不应承担涉案借款的偿还责任，该偿还责任理应由被告陕西成泰实业有限公司承担。其次，同意与原告解除借款合同。 被告陕西成泰实业有限公司辩称，本被告对涉案借款及担保的事实均无异议，故愿意在抵押财产优先受偿后不足的部分承担保证担保责任。另外，同意原、被告解除借款合同。 本院经审理认定事实如下：原告依法提交了原告的营业执照、金融许可证、被告梁小平、乔彩林的身份证复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、抵押预告登记证明以及欠款明细表各一份，经质证三被告对以上证据的真实性及证明目的均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。而以上证据也证实了原告所主张的事实，对此本院亦予以确认。 另查明，截止2019年9月24日被告未偿还贷款本息共计1223754.77元，包括未偿还本金959437.5元、逾期利息201001.9元、逾期罚息21893.63元、逾期复利41421.74元。 本院认为，原、被告双方在自愿、平等的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。庭审时，被告梁小平、乔彩林虽辩称其未按期向原告偿还借款是由于被告陕西成泰实业有限公司未按期向二被告交房所致，故涉案借款理应由被告陕西成泰实业有限公司负责偿还，但该辩称理由与原告及被告梁小平、乔彩林之间所形成的借贷关系系不同法律关系，被告梁小平、乔彩林的以上抗辩理由显然不能成立，本院不予采纳。综上，至2019年9月24日借款人未偿还借款本金为959437.5元，其中有部分借款本金为逾期本金，则应按约支付逾期利息、罚息、复利，且该约定未违反借款利率的规定，同时，涉案借款发生在梁小平与乔彩林夫妻关系存续期间，且被告乔彩林在抵押合同中签名，可知其对该笔借款知情，且该笔借款用于了二人购买房屋，应属夫妻共同债务，而本案原、被告均对解除双方之间签订的借款合同无争议，故对原告要求解除借款合同并由被告梁小平、乔彩林共同偿还原告截止2019年9月24日所欠本息共计1223754.77元的诉讼请求，本院均予以支持。 被告陕西成泰实业有限公司为阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后且保证方式为连带责任保证，故原告在保证期间内要求被告陕西成泰实业有限公司承担连带偿还责任的请求应予支持;对被告梁小平、乔彩林购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求本院不予支持。对被告陕西成泰实业有限公司答辩理由，本院不予采纳。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司店塔支行与被告梁小平之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、限被告梁小平、乔彩林于判决生效之日起十五日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司店塔支行截止2019年9月24日借款本息1223754.77元（含未偿还本金959437.5元、逾期利息201001.9元、逾期罚息21893.63元、逾期复利41421.74元）。被告陕西成泰实业有限公司承担连带偿还责任。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司店塔支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，由被告梁小平、乔彩林、陕西成泰实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向榆林市中级人民法院上诉。 审判员  李雅琴 二〇一九年十二月十二日 书记员  张 惠