湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12913号上诉人（原审原告）：肖柳，女，1983年7月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李国俊，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南澳海望洲府房地产开发有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段777号。法定代表人：何江丰。委托诉讼代理人：刘林平，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人肖柳因与被上诉人湖南澳海望洲府房地产开发有限公司（简称澳海公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖柳向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5085号民事判决。2.改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定的事实没有依据。（1）一审判决认定涉案合同不是格式合同错误，一审判决认为“《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第4款约定不违反法律规定也未加重业主责任”与事实不符。如没有房屋测绘报告，商品房买卖的购房者在房屋产权证书办理之前，完全不知道土地使用的独占及共有情况。住建部、工商总局2014年4月颁布的《商品房买卖合同示范文本》第九条规定的房屋交付标准之一“该商品房已取得房屋测绘报告”，但被上诉人制作的格式合同里删除了该记载房屋、土地使用权基本信息的重要条款，致使上诉人无法在拿到不动产权证之前获取相应测绘数据，进而判断地面车位的权属关系。被上诉人掌握该证据而未举证证明其出售车位的土地所有权归其所有，在庭审过程中也拒绝回答上诉人要求其明确告知法庭出售房屋后保留的土地使用权面积，上诉人据此当庭请求法庭责令被上诉人提交相应证据，或调取分户土地使用权的独占面积及分摊面积，但一审法院对此未予回应，导致本案查明事实错误。（2）一审判决认定争议车位属于生态停车位可以出售错误。一审判决认定“涉案车位属于建设用地规划范围内的地面生态停车位，2018年8月3日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，其中地下停车位3253个，地面停车位579个，其中地面停车位分为生态停车位和出租车、临时停车、装卸车等公共植草砖停车位，涉案车位仍属于建设用地规划范围内的生态停车位”，该认定与客观事实不符。案涉地面车位既不属于生态停车位，也不是植草砖停车位，而是物权法第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，一审判决将规划验收等同于有权出售，用规划行政审批偷换物权取得的概念，属于认定事实错误。（3）被上诉人在一审提交的证据证明了其无权出售地面车位。被上诉人一审提交的“望洲府规划总图”经长沙市规划局审查通过，该规划总图说明望洲府建设区划内的全部土地使用权已经被计容建筑面积分摊完毕，没有任何剩余土地使用权可以转让。被上诉人用上诉人独占或望洲府小区业主共有的土地使用权建设的地面车位，属于占用上诉人或者小区业主共有的土地使用权，被上诉人无权出售。2.一审判决适用法律错误。被上诉人出售房屋后，建设区划内的土地使用权全部随房屋转移至购房人，即地面上无产权登记的构建物属于公共设施或者土地使用权。案涉车位实质上就是无法办理房屋产权登记的土地使用权，该部分土地使用权属于上诉人独占或与同建设区划内其他业主共同所有，被上诉人利用掌握关键证据、与上诉人之间信息不对称的优势地位，修改住建部、工商总局《商品房买卖合同示范文本》相应条款，免除、减轻出卖方责任，其合同属于格式合同，出卖车位的行为既有欺诈性，又属于无权处分的侵权行为，因此订立的合同因无权处分无效，一审法院适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人澳海公司辩称：1.双方签订的《长沙市商品房买卖合同》不属于格式合同。本案商品房买卖合同是住建部门发布的合同范本，由上诉人和被上诉人协商一致后填写范本中空白栏、并确定补充条款后签订，双方均可对条款进行磋商，该合同条款是双方协商后的真实意思表示，不是合同法中所述的格式条款。2.案涉合同第五条的约定未损害或排除上诉人的任何合法权利，应当认定为合法有效。3.被上诉人依法依约有权处置涉案车位。（1）案涉车位未占用业主共有的道路、绿地或其他公共场地。（2）案涉车位未占用房屋公摊面积。（3）案涉车位属于建筑区划内规划专用于停放汽车的车位，澳海公司依法有权进行处分。（4）案涉商品房买卖合同对该车位的权属进行了约定，涉案车位的权属依约归被上诉人所有。4.上诉人与被上诉人签订的《车位使用权转让协议》因未违反法律、行政法规的强制性规定，且由双方自愿协商一致签订，是合法有效协议，上诉人的诉请不成立。肖柳向一审法院起诉请求：1.判决确认肖柳与澳海公司签订的编号为20170263102《长沙市商品房买卖合同》为格式合同；2.判决确认肖柳与澳海公司签订的编号为20170263102《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条“关于建筑区划内相关物的权属的约定关于专有（独占）使用权的约定”无效；3.判决确认肖柳与澳海公司签订的《车位使用权转让协议》无效；4.由澳海公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月21日，肖柳和澳海公司签订《商品房认购协议》，约定肖柳自愿认购澳海公司开发的位于长沙市望城区澳海望洲府项目Ｌ12栋102号房，当天双方订立了《车位使用权转让协议》，协议约定肖柳受让澳海公司开发的Ｌ12-Ｃ02号车位使用权，该车位价格为16万元，随后肖柳将车位款支付给了澳海公司，澳海公司于2017年9月26日向肖柳开具了发票。2017年12月30日，肖柳和澳海公司双方签订了编号为20170263102的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，该合同附件六补充协议第五条第4项约定：“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权”。《长沙市商品房买卖合同》及补充协议签订后，肖柳经了解后认为澳海公司故意隐瞒事实，蒙骗肖柳，利用优势地位和格式合同，骗取肖柳订立车位使用权转让协议，将属于商品房对应的土地使用权作为规划车位使用权重复出让，侵犯了肖柳的合法权益，该合同应系无效合同。肖柳故向人民法院提起诉讼。另查明，2017年1月13日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，涉案车位属于建设用地规划范围内的地面生态停车位，2018年8月3日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，其中地下停车位3253个，地面停车位579个，其中地面停车位分为生态停车位和出租车、临时停车、装卸车等公共植草砖停车位，涉案车位仍属于建设用地规划范围内的生态停车位。澳海公司根据《长沙市城市规划管理技术规定》预留出租车停车位、装卸车位及无障碍停车位等共计44个。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条确立了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库作为独立的物权客体的制度。根据该条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，如果不占用业主共有的道路、绿地或其他场地，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从采信的有效证据来看，肖柳购买的涉案车位并未占用小区业主共有的道路、绿地或其他共同场地，也未占用业主房屋公摊面积，该车位不属业主共有，该车位的权利归属应由肖柳和澳海公司双方通过协商的方式确定。肖柳和澳海公司在协商一致的基础上签订了《车位使用权转让协议》，肖柳自愿以16万元对价购得涉案车位的使用权，该协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，肖柳要求确认《车位使用权转让协议》无效并要求澳海公司退还购车位款16万元及利息的请求与本案客观事实不符，该院不予支持。肖柳和澳海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第4款约定“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权。”，该约定并不违反法律规定也未加重业主的责任，应属有效协议。根据澳海公司提供的证据，澳海公司已按照政府有关规定提留了相应数量的车位作为公共预留车位，故澳海公司有权将其余车位以转让、出租或保留所有权的方式进行处置，故该院对肖柳要求确认肖柳和澳海公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条的约定无效的请求不予支持。肖柳与澳海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均对合同主要条款进行了充分协商，澳海公司在合同中未对肖柳的权利进行限制和剥夺，该合同不属格式合同，该院对肖柳要求确认《长沙市商品房买卖合同》为格式合同的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条规定，一审法院判决如下：驳回肖柳的全部诉讼请求。本案受理费3792元，减半收取1896元，由肖柳负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否因属格式合同而无效及被上诉人澳海公司是否有权出售涉案车位。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第4款约定的内容为“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权”。上述约定是合同双方的真实意思表示，尽管该合同条款可反复适用，但其内容是对地面车位处分权利的约定，并未免除被上诉人的责任或者加重上诉人责任、排除上诉人的权利，故不能认定为无效条款。鉴于涉案合同约定已按政府规定提留一定数量移交给业主，涉案车位亦属于行政规划内的生态车位，且一审法院的认定符合望洲府规划总图的总体规划，故被上诉人澳海公司有权转让、出租或以保留所有权方式处置涉案车位，因此，上诉人肖柳的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人肖柳的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费3792元，由上诉人肖柳承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月十二日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。