浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6908号 原告：温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司，住所地永嘉县江北街道阳光大道含笑花H幢三楼物业管理用。 负责人：汪有华，系总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明道，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕金荣（系原告公司职工），住永嘉县。 被告：胡方算，男，汉族，1957年7月8日出生，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡国胡（系被告儿子），住永嘉县。 原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司与被告胡方算物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司的委托诉讼代理人胡明道、吕金荣，被告胡方算及其委托诉讼代理人胡国胡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告胡方算立即支付原告物业服务管理费2048.63元及利息损失，利息损失从起诉之日开始按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至法院判决确定履行之日止，随同物业服务管理费同时清结；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年初原告接受永嘉县原上塘镇山区移民新村建设领导小组和城西新村临时管理小组的城西新村安置房（锦西景园）的前期物业管理业务，于同年4月19日签订物业服务合同。合同签订后，原告便进入依照合同的约定及相关法律、法规之规定，一直依法对被告小区实施规范的物业服务管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行自己应有的管理义务。其间落实到被告户的座落于锦西景园Ｂ区壹套，计建筑平方面积为114.27平方，并入住至今，按照前期物业服务管理合同约定，被告从2016年5月1日至2019年4月30日应向原告缴纳物业服务管理费2048.63元，但被告至今分文未向原告支付。后经原告多次向被告催讨要求支付，被告均以种种借口屡推客观，拒不支付，故原告提起诉讼。 审理过程中，原告补充陈述，业主委员会至今没有成立。原告没有收到被告所在业主单位的文件，也没有收到业主单位书面通知要求退出小区管理，故只好继续进行物业管理。原告出租的是物业管理用房，是与永嘉县上塘山区移民领导小组约定好的，所得租金用于物业管理补贴。小区维修问题，现属于施工单位保修期，原告只能负责上报给施工建筑单位，不是原告管理人员拖延。虽然有维修资金，但是因为业主委员会未成立，维修资金不能使用。消防无水是一样，小区未通过消防验收，原告无样本操作，是工程缺陷，原告无法进行弥补。物业费只收0.498元，楼梯灯罩有破但不影响照明，灯如果不亮，业主反映，原告会及时修理。垃圾也有清运，楼梯也有打扫、清洗。在管理方面，这个价格，管理差不多，绿化修剪一年三次，每个月都会拔草，只拔外面的，中间一点的拔不到。小区不具备停车功能，有规定不是小区的人和车，不要进去，但是保安做不到。业主的车辆目前没有登记，有些住户乱停车，原告工作人员也有及时去处理联系。巡逻要求白天三次晚上三次，保安有偷懒也有发生。 被告胡方算辩称，一、原告提供的合同无效，请求驳回原告诉讼请求并承担全部诉讼费用。原、被告双方没有签订过任何物业服务合同。原告提供的合同是其与永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组、城西新村临时管理小组所签订，城西新村临时管理小组仅拥有移民新村建设监督和建筑款筹款职能，并没有权利签署与小区业主权益息息相关的其他合同事项，该合同无效。原告提供的合同中约定有效期为小区业主成立之日止，目前小区已经有业主委员会，被告目前是小区业主代表。自2016年起就不同意与原告签订物业服务合同，并一直要求原告迁出小区，但原告没有任何回应，已经涉嫌非法侵占他人财产，并且原告擅自将所有权归属问题尚未确定的店铺出租。违反了《上塘镇城西新村前期物业服务合同》，应返还其非法侵占所得财产并支付相关利息；二、假设原告提交的合同有效，原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，存在严重违约在先，被告拒付物业费合理合法。小区房屋外观破损失修、设备运行存在故障。如B区5栋2单元一楼二楼的楼梯灯长期亮灯无法关闭、1-6单元的大部分灯罩损坏，5栋地下室前后外置排水管断裂漏水，5栋-6栋之间地板损坏失修。在卫生管理方面存在重大违约，自2017年起小区被多次点名为永嘉最脏小区。原告未做好交通秩序管理，小区内停车无序，2016年起多次发生在早上被堵在小区无法出去情况。原告雇佣保安均为年龄超过60岁的老人，且未经培训，不符合安保要求。小区内多次发生盗窃事件，亦无法杜绝“三无”人员进入小区，也未按照文件要求外来人员办理出入证、登记等情况。小区消防栓及消防管道无水、消防灭火器配置减少甚至没有，消防水带丢失等情况，已经对小区的消防安全造成实质性破坏。原告在未经业主同意的情况下私自变更减少小区内部消防设备的存储数量，A区7栋曾在2016年12月地下室发生火灾，在消防员到达后，发现消防管道没有水，导致火情加重。原告对小区房屋公用部分、公用设施设备存在缺修、失修，甚至可以说是无视损坏的地步。2016年之前的物业费均已交，之后因为不满意没交。 本案原告向本院依法提交的证据有：原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、被告身份证、永嘉县不动产登记信息查询记录、上塘城西新村前期物业服务合同、报告、物业管理招投标备案。被告质证认为，对上述证据真实性均无异议。 被告提供的证据有：与C区商铺租户主谈话录音、C区商铺出租情况实景照片、照片（B区5栋第二单元楼梯灯（1楼和2楼）长期亮灯无法关闭-视频、B区5栋第1单元-5单元1楼-6楼灯罩部分损坏（照片）、B区5栋地下室前后外置排水管断裂漏水、B区5栋-6栋之间地板损坏失修、B区5栋-6栋之间临街围墙破损、B区5栋建筑及附属设备实拍视频）、最脏小区新闻截图、B区花坛绿化情况、小区内部停车实拍（B区5栋5单元3楼视角）、城西新村A、B、C三区业主微信截图（部分）、城西新村门卫安保情况——视频、城西新村B区5栋附属消防设备情况——视频、城西新村B区5栋附属消防设备情况——照片。原告质证认为，对录音及出租照片，出租的就是物业用房，对文字内容真实性无异议；对照片，小区有维修资金，但未成立业主委员会，不能擅自使用，作为原告无法使用，原告曾向有关部门多次提出要求使用维修资金未果；对最脏小区新闻截图、花坛绿化情况，虽然事实存在，但小区内的脏乱处理需要所有业主遵守，如只凭物业几人，无法管理，且物业价格低，原告也已尽到义务，锄草、修剪物业有做到，且按正常程序处理；对小区内部停车实拍、微信截图，小区基础差，没有安排停车位，是业主自己要开进来停放，原告曾经有协助管理车辆堵住的情况；对安保视频及消防设备视频、照片，门卫有走动的情况是有，照片是抓准这个机会，排水管坏掉去维修需要时间，这是马上去拍摄的，排污管漏了，不是物业管理范围，是人为的，谁弄坏谁进行修理，不是原告维修。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，将说理部分综合阐述。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 2013年4月19日，永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组作为城西新村（锦西景园）的建设单位与城西新村临时管理小组共同作为甲方与乙方原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司签订了《城西新村前期物业服务合同》（以下简称物业管理合同），合同约定：永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组和城西新村临时管理小组同意将城西新村的前期物业委托给原告实行管理。物业名称：城西新村，建筑面积为98650.69元；委托管理服务项目：房屋建筑本体共同部位的维修、使用、管理，公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、非机动车库、室外消防设施等，共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理……交通与车辆停放秩序的管理……；物业管理服务质量：房屋外观：维护房屋外观完好、整洁美观；设备运行：运行正常；房屋及设施、设备的维修、养护：按规定维修、养护；公共环境：每日保洁、及时清运垃圾；绿化：定期修剪、无病虫害；交通秩序：交通顺畅、停放有序；公共秩序维护与协助消防：24小时值班，消防设备完好，通道畅通；房屋共用部位、公用设施设备的急修、小修：急修不过三（天），小修不过天。业主和物业使用人对乙方满意率达到75%以上。物业管理费用由业主按其建筑面积，住宅楼每月0.498元/㎡、商业用房每月1.00元/㎡。委托管理服务期限定为2013年4月10日起至首届业主委员会成立并签订新的合同止。被告户落实到锦西景园Ｂ区，建筑面积为114.27㎡，并按期缴纳物业费。后因对原告提供的物业服务不满意，被告没有按物业服务合同支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。现原告提起诉讼。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。永嘉县上塘镇山区移民新村建设领导小组作为城西新村的建设单位，其与原告签订前期物业管理合同，主体合格，内容合法，属有效合同。该合同对原告和业主均具有法律约束力，原告和广大业主均应按合同约定履行义务。自2016年5月1日至2019年4月30日被告尚欠原告物业管理费2048.63元，事实清楚，证据充分，双方均应当按照约定履行合同义务。故被告需要支付物业费。 至于原告服务存在瑕疵的问题。被告主张原告存在服务瑕疵，原告亦承认在履行合同过程中，确存在一定程度的服务不到位。故原告应承担相应的违约责任。正因为原告存在一定程度的违约，可适当减少被告承担物业管理费的金额以示对物业公司的“惩戒”，而促使物业公司认真提供物业服务。然而，如若大幅扣减物业费、或致使更多的业主不交物业费，则物业公司很有可能无法正常开展物业服务，而最终将导致业主生活环境更大幅度的下降。同时，考虑到整个城西新村安置房（锦西景园）的业主委会并没有成立，从而导致了不方便对物业公司进行有力监督、不方便变更物业合同、不方便更换物业公司，最终致使了现在还按多年前的物业服务合同在履行，存在一定的特殊性。所以，本院综合考虑：在目前不方便更换物业公司、不方便变更物业服务合同等的情况下，达到现有物业公司能够维系正常开展物业服务的需要；又要达到对物业公司未认真履行物业服务的惩戒作用而促使提供更好的物业服务。本院酌情扣减10%的物业服务费。今后，若物业公司仍然不认真提供物业服务而再次成为“最脏小区”、小区花坛再次出现杂草丛生，则加大扣减幅度；若物业公司能够认真提供物业服务、提高了服务质量，则可减少扣减幅度或不扣。 至于利息损失是否应当支持的问题。虽然原告有未认真提供物业服务的行为，被告也有权监督物业公司认真履行职责或通过业主委员会追究其违约责任、及至解除合同，但是本案中由于房屋维修基金不方便动用而部分物业无资金维修、不方便调整多年前的物业合同而物业服务费偏低、未成立整个小区的业主委员会而不方便更换物业公司等的客观情况存在。而且，允许拒交物业费，则势必引起连锁反应——更多的业主拒交，进而导致物业公司无法正常运转。结合本案涉及的小区不方便更换物业公司等特殊现状，目前不宜允许通过拒交物业费的方式解决纠纷。故原告要求被告支付利息损失，本院予以支持以督促业主按时交纳物业费。具体的利息损失可从起诉之日开始按年利率6%计算至债务履行之日止。 最后，顺便指出，为了最终化解纠纷，应尽快依法成立城西新村安置房（锦西景园）业主委员会，并通过业主委员会督促物业公司履职、变更物业服务合同、及至更换物业公司等手段解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十一条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告胡方算于本判决生效之日起十日内支付原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司物业费1843.77元及利息损失，利息损失从起诉之日开始按年利率6%计算至债务履行之日止。 二、驳回原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告温州市日丽物业管理有限公司永嘉分公司负担5元、被告胡方算负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一九年十二月十九日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn