抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初2046号 原告：刘静，女，1963年3月17日出生，汉族，住长春市。 委托诉讼代理人：刘宏，男，1973年12月19日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：徐一大，辽宁凯业律师事务所律师。 被告：抚顺市地产房屋开发有限公司，住所地抚顺市。 法定代表人：齐少嫣，该公司经理。 被告：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行，住所地抚顺市。 法定代表人：毛大思，该行行长 委托诉讼代理人：张忠波，该行员工。 第三人：张辉，男，1978年1月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 原告刘静诉被告抚顺市地产房屋开发有限公司（以下简称地产开发公司）、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行（以下简称农行站前支行）、张辉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘静及委托诉讼代理人刘宏、徐一大，被告农行站前支行的委托诉讼代理人张忠波到庭参加诉讼。被告地产开发公司、张辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、原告刘静与抚顺市地产房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于抚顺市顺城区房屋一处归原告所有（商品房买卖合同中是4号楼，社会管理排序为5号楼），被告抚顺市地产房屋开发有限公司协助原告办理产权过户手续，产权过户费由被告抚顺市地产房屋开发有限公司和中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行连带承担；2、被告抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人张辉签订的《商品房买卖合同》无效；3、确认被告中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与第三人张辉签订的《个人住房抵押借款合同》无效；4、被告抚顺市地产房屋开发有限公司、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行连带承担案件受理费。事实与理由：原告刘静在2001年12月28日，与被告抚顺市地产房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买抚顺市顺城区商品房，建筑面积129.079平方米，每平方米单价1000元，并在2001年12月27日交付全额购房款129079元，原告刘静在2002年1月21日在工商部门办理了商品房买卖合同鉴证。原告刘静进户后居住至今，其间，原告刘静多次找到被告抚顺市地产房屋开发有限公司办理产权过户手续，被告抚顺市地产房屋开发公司以各种理由推托，后得知被告抚顺市地产房屋开发公司将该房产出售给了第三人张辉，与第三人张辉签订了虚假的《商品房买卖合同》。之后农行抚顺分行房地产信贷管理部与第三人张辉签订了虚假的《个人住房抵押（借款）合同》，被告抚顺市地产房屋开发公司担保，该抵押借款合同以虚假按揭的形式抵押房产借款，是为了取得银行贷款由地产房屋开发公司使用，农行抚顺市分行房地产信贷管理部将借款发放给被告地产房屋开发公司，而没有发放给借款人即第三人张辉，因第三人张辉及被告地产房屋开发公司未能偿还贷款，致使原告刘静购买的该商品房10余年未能办理产权证，侵害了原告刘静的合法权益，农行抚顺分行房地产信贷管理部已合并到农行抚顺站前支行，合并后房地产信贷部撤销。被告地产房屋开发公司与第三人张辉签订了《商品房买卖合同》后，又办理了《个人住房抵押（借款）合同》是以原告刘静所购买的个人房产抵押借款，原告刘静都不知道。原告刘静在等待地产房屋开发公司办理产权过户时，得知与原告一样情况同时购买的该顺城区的多家购房户通过诉讼程序已胜诉，并办理了产权过户手续，合法权益得到了法律保护。现原告向法院起诉，请求依法保护原告刘静的合法权益。 被告农行站前支行辩称，1、我行不是本案适格被告，信贷部是农行抚顺分行的内设机构，其业务主管部门是农行抚顺分行；2、张辉在2001年4月向农行抚顺分行信贷部申请个人住房公积金贷款，以诉争房屋提供抵押担保并且地产公司承担阶段性连带保证责任担保，我行在办理抵押登记后履行了放款义务。原告购房时间在我行放款之后，我行作为金融机构不可能提前预见到开发公司可能存在一房二卖的行为。并且被告购买房屋的价格远远低于市场价格，所以原告购买房屋的真实性、价款的合理性无法确定。如果原告买卖合同是真实的也可能是张辉将房屋以抵债的形式抵给原告。根据物权法规定不动产登记以登记簿为准，现在房屋登记在张辉名下；3、我行在办理借款时已经办理了借款公证，借款合同公证书明确记载张辉到我行办理了借款，如果存在一房两卖的行为也是开发公司骗取原告的行为，与我行无关。原告作为完全民事行为能力人在购买房屋时应该查询相关手续，预见到风险，在没有看到预售许可证的情况下购买房屋，应该承担过错责任。 被告地产开发公司、张辉未出庭答辩。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：商品房买卖合同、购房发票2份、入户费用收据、供暖收据、燃气费收据（以上出示原件提交复印件）、居住证明，证明原告和地产公司签订买卖合同合法有效，原告实际居住并且缴纳了相关的费用。被告农行站前支行的质证意见为，我认为没有先交钱后签订合同的。发票仅能证明交钱了，没有指向所购买的房屋，并且缴电费收据人名称叫卢成贵和叫刘宏的说明不一定是原告刘静。 被告农行站前支行为支持其主张，向本院提供如下证据：个人住房按揭（抵押）借款合同、借款合同公证书、借款凭证、他项权证，抵押清单，商品房销售发票、不动产预售许可证、张辉身份证明、按揭贷款确认书、商品房买卖合同，证明农业抚顺分行已经向张辉发放了住房贷款，履行了放款义务及办理了抵押登记合法有效。原告的质证意见为，地产开发公司与张辉没有签订真实的商品房买卖合同，不是张辉签订的，张辉不知道这个事情，这个贷款是地产开发公司以张辉名义到银行办理的，以上是无效的。 被告地产开发公司和被告张辉未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2001年12月28日，原告与被告地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定，被告地产开发公司将位于抚顺市顺城区的建筑面积为129.079平方米的房屋（社会管理排序地址为抚顺市顺城区出售给原告，原告应于2001年12月31日前以现金方式付购房款129079元。该合同签订前，原告于2001年12月27日向被告地产开发公司交纳购房款共计129079元，被告地产开发公司为其出具二份《发票》，该二份《发票》上加盖被告地产开发公司财务专用章。原告在2002年1月21日在工商部门办理了商品房买卖合同鉴证。该房屋已实际交付原告，现该房屋一直未办理产权证书。 另查，被告农行站前支行庭审中提供如下证据：即中国农业银行抚顺市分行房地产信贷管理部与张辉于2001年4月26日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》（无张辉签字字样，仅有张辉名章）、抚顺市公证处于2001年4月26日出具的《借款合同公证书》、盖有农行抚顺市分行房地产信贷管理部信贷专用章的借款人为张辉的日期为2001年4月27日的借款金额为24万元的《借款凭证》、日期为2001年4月26日的他项权证，日期为2001年4月26日的抵押人为张辉的抵押清单，购房人为张辉的日期为2001年4月20日的预交金额为72328.6元的商品房（预售款）专用发票、日期为2001年4月20日不动产预售许可证、借款人是张辉的日期为2001年4月26日的《个人住房贷款申请表》、签约日期为2001年4月26日的《按揭贷款确认书》（无张辉签字字样，仅有张辉名章）、抚顺市地产房屋开发有限公司与张辉于2001年4月21日签订的《商品房买卖合同》（无工商部门鉴证意见），该笔房屋贷款从2004年开始一直拖欠未还。 又查，庭审中被告农行站前支行自认涉案该笔贷款系农行抚顺市分行房地产信贷部办理，后期把信贷经营权转给农行站前支行。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告地产开发公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告交纳房屋全款后，被告地产开发公司负有按合同约定时间交付房屋并办理产权过户的义务。被告未按合同约定配合原告办理产权过户，已构成违约。从证据角度来看，第三人张辉经本院公告送达未出庭亦未发表答辩意见及开庭质证，因此本院无法确定第三人张辉购买涉案房屋及办理抵押贷款是否为其真实意思表示，亦无法判定第三人张辉与被告地产开发公司签订的房屋买卖合同及第三人张辉与被告农行站前支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》是否有效，但退一步分析，即使第三人张辉购买涉案房屋及办理抵押贷款为其真实意思表示，在买受人均未取得标的物所有权时，应坚持占有在先的原则，即交付优先。原告对于该房屋的占有属于有权占有。物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心，如果当事人已经取得房屋钥匙并搬进房屋居住，就已经享有了对房屋的占有权，该占有权应当受到法律保护，即使第三人张辉支付了部分购房款并办理了抵押贷款，但是只享有对物的债权，占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护，因此，尽管原告与被告地产开发公司买卖合同签订在第三人张辉与被告地产开发公司的买卖合同之后，但是由于原告已经占有该涉案房屋，所以原告有权要求取得完整的物权，也即该房屋的所有权。如若第三人张辉购买涉案房屋及办理抵押贷款为其真实意思表示，第三人张辉在不能取得该涉案房屋所有权的情况下可以追究出卖人即被告地产开发公司的违约责任，另行提起诉讼。另，被告农行站前支行在发放贷款后，在原告占有使用案涉的房屋并请求确认其与被告地产开发公司的房屋买卖合同成立有效之前，被告农行站前支行尚未依法行使相关的抵押（优先）权，导致本案原告购买案涉的房屋的权利优先于被告农行站前支行的上述民事权利，故对被告农行站前支行的相关抗辩意见本院不予支持，被告地产公司有义务协助原告办理有关购房手续。关于被告农行站前支行主张自己不是本案适格被告，认为信贷部是农行抚顺分行的内设机构，其业务主管是农行抚顺分行一节，庭审中被告农行站前支行自认涉案该笔贷款系农行抚顺市分行房地产信贷部办理，后期把信贷经营权转给农行站前支行，因此本院对被告农行站前支行的该项主张不予支持。原告诉求合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘静与被告抚顺市地产房屋开发有限公司2001年12月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告抚顺市地产房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘静办理房屋（位于抚顺市顺城区产权过户手续，手续费由原告刘静负担。 三、驳回原告刘静的其他诉讼请求。 案件受理费2880元，公告费560元，由被告抚顺市地产房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判长  项奎洋 陪审员  刘海英 陪审员  安晓利 二〇一九年十二月四日 书记员  王 平