贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0527民初3555号 原告：重庆勤邦物业服务有限公司，住所：重庆市九龙坡区石坪桥正街36号15-17号。 法定代表人：陶玲。 委托诉讼代理人（特别授权）：王建平，重庆勤邦物业服务有限公司赫章分公司负责人。 被告：赫章县水务局，住所：赫章县城关镇前河路，。 负责人：何维儒，局长。 委托诉讼代理人：杨权，赫章县水务局副局长。 委托诉讼代理人：吴奇峰，赫章县水务局职工。 原告重庆勤邦物业服务有限公司（以下简称：“勤邦物业公司”）诉被告赫章县水务局物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勤邦物业公司委托诉讼代理人王建平、被告赫章县水务局委托诉讼代理人吴奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勤邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付原告物业管理费57,935.52元、停车费26,400.00元、违约金177,412.70元，共计261,748.22元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月10日，被告所在地振华大厦业主委员会公开招投标，原告中标后与被告所在地的振华大厦业主委员会签订《物业服务合同》，并经振华大厦业主委员会同意移交并承接对被告的物业管理及相关服务。原告根据《物业服务合同》的约定提供服务，但被告从2018年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。《物业服务合同》约定：非住宅（商业）物业管理服务费用为每月2.00元/平方米；停车费用收费标准：1.半小时内不收费；2.业主临时停2.00元/小时，每天连续停车10.00元封顶；3.非业主3.00元/小时，每天连续停车20.00元封顶，被告应支付的物业服务费为57,935.52元，停车费26,400.00元，我公司多次向被告催缴未果。原告认为，原告按《物业服务合同》的约定履行合同义务，被告无正当理由恶意拖欠相关费用，并开车堵塞道路及停车场出入口，导致原告的服务陷入困境，员工工资也无力支付，其行为已经侵害原告的合法权益，根据《物业服务合同》第二十三条之规定，被告已构成违约，应按每日3‰的标准向原告支付物业服务费的违约金125,140.70元，停车费的违约金52,272.00元。综上，原告特依照相关法律法规向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告赫章县水务局辩称：1.我局原办公大楼为配合县城建设规划要求，经县拆迁办拆除，现办公场所振华大厦2楼为县拆迁办安排给我局使用，费用应由县拆迁办负责；2.自我局入驻振华大厦2楼的办公场所以来，无人通知我局参加业主委员会的选举，业主委员会何时、如何成立我局不知情。业主委员会何时、如何与原告签订《物业服务合同》，我局也不知情；3.原告在我局搬入振华大厦2楼以来，未对我局开展相关服务。我局的过道等公共区域都是我局自行找人负责打扫，电器线路等公共部分都是我局自行维护，反而是物业在对其他业主服务时，对我局造成了损害，致使我局下属事业单位防汛办设备被水淹，造成直接损失592,710.00元（间接损失未计算在内，有物业公司负责人王建平签字为证）。综上，请求判令驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下： 根据赫章县房屋征收与补偿安置办公室的安排，赫章县水务局在赫章县振华大厦第二层商场（物理楼三楼）办公。2017年9月10日赫章县振华大厦业主委员会公开招投标，勤邦物业公司中标后，对振华大厦小区进行物业管理。2017年9月20日，赫章县振华大厦业主委员会（甲方）与勤邦物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，该合同对物业基本情况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用（住宅物业服务费按每月1.00元/平方米，非住宅（商业）物业管理服务费按每月2.00元/平方米）、合同期限（2017年9月10日至2019年9月9日）、违约责任（甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金）、附则（本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人）等均作了约定。2017年12月9日，赫章县振华大厦业主委员会张贴公共区域停车收费通知，内容为：“为解决小区停车难、乱停车问题，振华大厦业主委员会在征求业主意见的基础上，决定对公共区域停车实行收费，并委托重庆勤邦物业服务有限公司进行管理。所收费用优先偿还管理设施投入和道路维修费用（账务公开），盈利（除去管理方合理利润）属全体业主，可用于补充小区大修等。收费标准如下：1.在半小时内不收费。2.业主临停2元每小时，每天连续停车10元封顶。3.非业主车辆临停3元每小时，每天连续停车20元封顶”。赫章县水务局四台公务用车（贵Ａ×××××、贵Ｆ×××××、贵Ｆ×××××、贵Ｆ×××××）在振华大厦公共区域内停车。因赫章县水务局未交纳2017年9月10日至2019年9月9日期间的物业服务费及停车费，勤邦物业公司书面催缴未果，特诉至本院，请求判如所诉。 另查明：根据贵州智强房地产测绘服务有限公司宗地分户分摊面积测算报告书中记载，振华大厦第一层至第二层为商业用房，赫章县水务局位于振华大厦第二层。本院依职权在赫章县房产事业局调取的房屋面积变更实测报告中房屋建筑面积分户汇总表记载，商场2分摊系数为0.096854。勤邦物业公司与赫章县水务局均认可赫章县水务局的使用面积为975平方米。公摊面积为94.43平方米（975平方米×0.096854），赫章县水务局的建筑面积为1069.43平方米（975平方米+94.43平方米）。在本案审理过程中，勤邦物业公司以每月150.00元/辆计算停车费。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原告提交的证明两份、勤邦物业公司营业执照、《物业服务合同》、物业构成明细、公共区域停车收费通知、贵州智强房地产测绘服务有限公司宗地分户分摊面积测算报告书、物业服务（停车）费用缴费通知书、邮寄单、照片一张，被告赫章县水务局提交的赫章县水务局办公用房情况说明，本院依职权调取的房屋面积变更实测报告等证据在卷为凭。 本院认为，原告与赫章县振华大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故《物业服务合同》合法有效。该合同对振华大厦内所有业主及物业使用人具有法律约束力，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告为被告提供了物业服务，经书面催缴后，被告仍未支付2017年9月10日至2019年9月9日的物业服务费，被告位于振华大厦第二层，根据《物业服务合同》第六条约定，被告应按2.00元/平方米/月支付物业服务费。被告称原告未按约为其公共过道等进行清理，原告予以认可，其仅称被告的办公区域及公共过道安装了铁门变为被告的私人区域，不属于原告的服务区域。对于公共过道是否属于私人区域，不应由原告主观臆断，且原、被告双方未对该部分如何服务进行协商，争议部分仍属原告物业服务部分，原告在履行物业管理服务过程中，未对该部分进行清理，其服务存在一定瑕疵，故本院按应缴纳物业费的90%予以支持，即被告应支付2017年9月10日至2019年9月9日的物业服务费为46,199.37元（1069.43平方米×2.00元/平方米/月×24月×90%）。关于停车费的收取问题。为了规范小区公共区域停车问题，赫章县振华大厦业主委员会在征求业主意见的基础上与勤邦物业公司达成一致意见，同意勤邦物业公司对振华大厦小区公共区域进行管理，并于2017年12月9日张贴公共区域内停车的收费通知，被告认可其在公共区域内停放4辆公务用车且未支付过停车费，其理应从2017年12月9日起按该通知支付相应的停车费。在本案审理过程中，原告同意按每月150.00元/辆收取停车费，原告主张的停车费远低于停车收费通知上的费用，是原告对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许，即被告应支付的停车费为12,600.00元（150.00元×4辆×21月）。关于原告主张物业服务费及停车费违约金的问题。《物业服务合同》中对物业服务费交纳的时间约定不明，同时原告在履行物业管理服务过程中存在瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费的违约金，本院不予支持。《物业服务合同》及赫章县振华大厦业主委员会张贴的公共区域内停车收费通知对逾期交纳停车费支付违约金未作约定，故原告要求被告支付逾期停车费的违约金，本院不予支持。关于被告提出涉案款项应由赫章县房屋征收与补偿安置办公室支付的辩称，若被告与其他单位对涉案款项另有约定，被告可在支付物业服务费后另行主张。关于被告提出因原告的工作失误致使其相关设施设备受损不予支付物业服务费的辩称，系另一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告赫章县水务局于本判决生效之日起十日内支付原告重庆勤邦物业服务有限公司物业服务费46,199.37元、停车费12,600.00元； 二、驳回原告重庆勤邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,226.00元，减半收取计2,613.00元，由被告赫章县水务局负担635.00元，原告重庆勤邦物业服务有限公司负担1,978.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。 审判员  顾成奇 二〇一九年十二月十二日 法官助理郭易 书记员余茂