陕西省渭南市华州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕0503执异12号 异议人:陕西兆兴房地产开发有限公司。住所地：华州区子仪路西段。 法定代表人：习悦兆，公司总经理。 委托代理人：陈士英，男，1986年07月13日出生，汉族，现住华州区兆兴国际项目部。 委托代理人：孔华，男，1946年5月2日出生，汉族，住华州区市政家属楼。 申请执行人:贾文斌,男,1979年11月29日生，汉族,职工，住华州区复肥厂6号楼。 申请执行人:马千红,男,1978年9月14日生，汉族,住华州区锦绣绿地小区。 申请执行人:郝少轩,男,1989年9月16日生，汉族,工人，住陕西省化肥厂福利一区单身宿舍。 申请执行人:郭建民,男,1978年3月1日生，汉族,住陕西陕化福利2区12楼2单元5楼东户。 申请执行人:吝宁宁,男,1984年1月27日生，汉族,农民，住华州区瓜坡镇南沙村5组。 申请执行人:王锐肖,女,1969年12月28日生，汉族,住华州区铁中家属院。 申请执行人:王朝风,男,1945年10月24日生，汉族,住华州区金枝路190号。 申请执行人:李鹏,男,1947年2月15日生，汉族,住华阴市秦岭发电站。 申请执行人:刘鑫,男,1978年7月2日生，汉族,住华阴市秦岭发电厂家属院。 申请执行人:付华强,男,1971年5月13日生，汉族,住华州区子仪华府9号楼西单元一楼东户。 本院合并执行贾文斌、马千红、郝少轩、郭建民、吝宁宁、王锐肖、王朝风、李鹏、刘鑫、付华强与陕西兆兴房地产开发有限公司清偿有关债务系列案件及陕西省高级人民法院作出的为协同其他法院对陕西兆兴房地产开发有限公司的涉案执行的协同执行《纪要》，异议人陕西兆兴房地产开发有限公司向本院提出执行异议，要求撤销（2016）陕0503执172、228号及（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，并立即停止陕西兆兴房地产开发有限公司在兆兴国际城小区的房产、土地和小区其他业主房产及C区土地使用权抵押人武功信合财产的整体拍卖行为。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。 异议人陕西兆兴房地产开发有限公司称，要求撤销（2016）陕0503执172、228号及（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，并立即停止陕西兆兴房地产开发有限公司在兆兴国际城小区的房产、土地和小区其他业主房产及C区土地使用权抵押人武功信合财产的整体拍卖行为。事实与理由：一、渭南市华州区兆兴国际城小区占地48亩，从2012年开始建设、2014年停工、在华州区政府的要求和协调下2017年10月二次开工，目前已建成投入使用，累计投资1.2亿元，建成商品房约3万平方米。项目五证齐全绝大多数商品房已经出售、已经交房。已售房款7700.5万元(含以房抵工程款5373万元及承包销售的房款10元)，剩余房产价值2274.9万多元，剩余土地价值2000多万元。该小区C区30多亩土地使用权抵押给武功县信用合作联社用于项目贷款800万元，省高院院于2018年10月23日在协调该小区有关执行案件过程中，要求对该小区整体处置，时至今日，案情已发生了重大改变，多数案件已和解，该《纪要》已不符合有关案件案情，华州区法院根据2018年10月23日会议《纪要》于2019年7月30日至31日对该小区委托网上整体司法拍卖，于2019年9月23日至2019年9月24日进行二次拍卖，这与省高院2019年4月28日会议《纪要》决定将西安市中院及渭南市中院正在执行公司的两个案件移出华州区在外地执行的决定是相互矛盾的。二、华州区人民法院管辖的10个案件答辩人均未提岀整体评估拍卖，目前绝大部分已执行和解：1、贾文斌、郝少轩、郭建民、吝宁宁、付华强五人同意与答辩人兆兴地产和解，分别向华州区人民法院提出结案申请，华州区法院已作出结案裁定。2、本案涉及华州区马干红一案案涉金额500万元，马千红已与答辩人兆兴地产达成债务两清协议，并向贵院递交了结案申请，虽华州区人民法院驳回马千红撤诉申请，马干红不服华州区人民法院的驳回撤诉裁定，又向渭南市中院提出了复议申请，根据《民事诉讼法》第257条法院应裁定结案。3、王锐肖、王朝凤、李鹏、刘鑫4人并未向华州区人民法院提出评估拍卖申请。这4人案值共计79.8万元，而这四人所预定的4套单元房还在保留，公司争取尽快与这四人达成和解协议，尽快结案。三、异地法院轮候查封执行情况：1、陕西北方优钢有限公司及法定代表人郑勇一案因涉嫌高利转贷刑事案件，己由陕西省公安厅2019年8月14日《陕公经(2019)259号通知》指定郑勇涉嫌高利转贷案属于咸阳市公安局管辖并由咸阳市公安局依法办理，咸阳市公安局秦都分局于2019年9月17日受理该案件，因此根据刑事案件优于民事案件的法律规定答辩人与陕西北方优钢有限公司郑勇案应立即停止执行，交由公安机关依法办理。2、咸阳市渭城区陕西鑫万合投资有限公司李健非法集资款1000万元投资给公司，咸阳市渭城区公交局已扣押该项目42套单元房，答辩人在取得咸阳市渭城区公安局和法院同意的情况下将这42套单元房承包给销售代理公司，该公司已于2019年6月10日向该院交付首次案件执行款(定金)10万元，后续案件执行款于房屋销售后支付。3、陕西省信用再担保有限责任公司案由西安市中院执行，案值5000多万元，该院已有效查封公司扶风县及七乾县几亿元资产。该公司已同意和解，已向西安市中院提出以物抵债申请。2019年4月28日在省高院协调会议上该案已被确定在公司扶风县和乾县房产范围内执行，该案主管法官在会上表态，会后解除超标的查封的陇县及华州区土地和房产。因该院未及时履行该会议《纪要》，继续超标的查封，公司已根据省高院该《纪要》决定向该院提出司法赔偿申请并已得到该院立案受理。4、段维华案由渭南市中院执行，案值3000多万元，双方已达成执行和解协议，目前公司已将澄城县及陇县商业房以房抵债，这两处房产段维华已接房，渭南市中院同意撤案。四、评估依据存在的错误问题：陕西新恒房地产评估有限公司对答辩人及其他业主位于华州区《兆兴国际城》小区房产和土地的整体评估是依据华州区法院2018年12月10日补充说明函要求“按建筑成本价核定评估”，而不是根据已经建成的房产、已取得预售许可证、192户交房的现状和商品房市场价格及相关行业规定进行的评估，因此将价值1.2亿元多的资产因华州区法院“要求”而低价评估为6000多万元的责任完全在华州区法院，华州区人民法院在马干红、贾文斌等人并未提交对《兆兴国际城》项目整体评估、拍卖的情况下，将马干红、贾文斌列为评估申请人，对《兆兴国际城》项目进行错误评估，而且，评估报告中2018年12月10日《关于我院委托评估陕西兆兴房地产开发有限公司有关土地、房产的补充说明函》中“2019年3月14日按省院指示……特此致函补充说明”两者时间明显矛盾，由此可见，此评估报告完全是错误的，不合理的，应立即撤销。作为华州区法院未结案的王朝风等4人都没有提出对华州区《兆兴国际城》进行整体评估拍卖，而尽管只有陕西北方优钢有限公司法定代表人郑勇提出了整体评估拍卖申请，但该案不仅属于轮后查封未生效，而且该案至今并未移交到华州区人民法院执行，况且该案因涉嫌高利转贷违法已由陕西省公安厅指定管辖区咸阳市公安局依法办理。2019年9月17日咸阳市公安局秦都分局受理本案目前正在查证核实之中。因此，在这种情况下华州区法院对该小区进行整体评估是明显错误的。五、关于超标的、超范围查封拍卖的问题：本项目涉及到华州区人民法院的案件绝大多数已经依法结案，剩余未结案的4个案值只有79.8万元，将来如果有外地移交到华州区法院执行的案件，目前也只有咸阳市渭城区法院郑勇案件，该案标的只有600万元，也只能查封拍卖答辩人陕西兆兴房地产开发有狠公司在华州区《兆兴国际城》A、C区剩余的2274.9万多元的房产中的部分房产，而不能查封拍卖已售的其他业主7700.5万元房产及C区土地抵押人武功信合的财产。时至今日，案情已发生重大变化，华州区人民法院仍未考虑案件的变化，近期未曾向省高院汇报本案执行情况的变化，也未考虑本案所涉及的省高院2019年4月28日《案件协调会议纪要》与本院仍然依据的2018年10月23日执行《纪要》相互矛盾的现状。而仍以省高院2018年10月23日的《纪要》为依据，对《兆兴国际城》项目整体违法拍卖，已对答辩人造成不可估量的损失，同时也与政府支持民营企业发展的精神相违背。六、目前贵院收到的外地法院要求协助行债权确认书只有咸阳市渭城区法院关于北方优钢公司郑勇一案和渭城区鑫万合投资有限公司李健非法集资一案共计确认的本金2300多万元，连同贵局正在执行的四个案值79.8万元，未超过3000万元，为什么要进行超标的、超范围的整体拍卖呢?七、贵院主管法官曾与陕西新知建筑公司法人代表及公司法人谈话时也承认建设工程款有优先受偿权，为什么不认定以房抵工程款。综上所述，请求华州区人民法院依法立即撤销(2016)陕0503执172、228号、(2016)陕0503执172、228-1号执行裁定书及《新恒房评(2019)字第03175号》房地产评估报告；依法立即停止对异议人在兆兴国际城小区的房产、土地和小区其他业主房产及C区土地使用权抵押人武功信合财产的整体拍卖行为。 本院查明，贾文斌与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）华民初字第01199号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，贾文斌申请执行后，本院于2016年3月9日立案执行；马千红与陕西兆兴房地产开发有限公司、习悦兆民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月25日作出（2015）华民初字第00940号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，马千红申请执行后，本院于2016年4月1日立案执行；郝少轩与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日作出（2015）华民初字第00958号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，郝少轩申请执行后，本院于2016年3月7日立案执行；郭建民与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日作出（2015）华民初字第01241号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，郭建民申请执行后，本院于2016年7月4日立案执行；吝宁宁与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）陕0503民初494号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，吝宁宁申请执行后，本院于2017年5月31日立案执行；王锐肖与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01262号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，王锐肖申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；王朝风与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01260号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，王朝风申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；李鹏与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01261号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，李鹏申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；刘鑫与被告陕西兆兴房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月27日作出（2017）陕0503民初964号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，刘鑫申请执行后，本院于2017年8月22日立案执行；付华强与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）陕0503民初1296号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，付华强申请执行后，本院于2018年1月23日立案执行。本院对上述系列案件执行中，于2018年10月24日作出（2016）陕0503执172、228号执行裁定书，裁定内容为：“一、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华州区子仪大街西段两宗商业用土地共48.09795亩，予以继续查封。二、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司开发建设兆兴国际城住宅小区，在建砖混结构楼盘A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼、C区（6号楼、7号楼、8号楼、9号楼）及位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南的临街售楼部7间，予以继续查封。三、查封期间由被执行人负责保管被查封的财产。在查封期限内，任何人不得签售、变卖、转让、抵押、毁损被查封房屋，不得对被查封房屋设定权利负担，不得有妨害执行的其他行为。因被执行人的过错造成被查封房屋损失的，应由自己承担责任。四、上述一、二项查封期限为三年。”2019年3月20日向华州区自然资源局发出协助执行通知书，要求协助完成查封。于2019年5月20日作出（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，内容为：“对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华州区子仪大街西段两宗商业用土地共48.09795亩及在该土地上开发建设的A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼、C区（6号楼、7号楼、8号楼、9号楼）四栋住宅楼和位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南的临街7间售楼部一并予以拍卖”。异议人陕西兆兴房地产开发有限公司提出书面执行异议。本院于2019年8月2日立案审查。 另查明，1、本院在执行贾文斌、马千红两案时，于2016年4月22日作出内容为：“一、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华县子仪大街西段两宗48.09795亩土地，予以查封。二、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司开发的兆兴国际城住宅小区在建楼盘A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼及位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南临街售楼部房屋七间，予以查封。三、查封期间，由被执行人负责看管。未经本院许可。任何人不得私自处分或以其他形式对该土地进行开发、转让、变卖、租赁、典当、赠与、抵押等行为。四、上述一、二项查封期限为三年”的执行裁定书。同年5月18日向华州区国土资源管理局发出协助执行通知书，要求协助完成查封。2、被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司在西安、咸阳等地因涉案纠纷，西安中院、咸阳市渭城法院、渭南中院等多家法院对上述本院查封的财产先后采取了查封措施。2018年10月23日，陕西省高院为协同各家法院对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司的涉案执行，作出了协同执行《纪要》，指定本院对上述查封土地及在建楼盘依法进行委托评估及拍卖。 本院认为，本院在对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华州区子仪大街西段两宗商业用土地共48.09795亩及在建砖混结构楼盘A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼、C区（6号楼、7号楼、8号楼、9号楼）及位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南的临街售楼部7间查封时，申请执行人贾文斌、马千红、郝少轩、郭建民、吝宁宁、王锐肖、王朝风、李鹏、刘鑫、付华强等案件还都在执行中，异议人陕西兆兴房地产开发有限公司提供的申请执行人的结案申请或撤回执行申请时间，都是在本院查封之后，加之本院是接受上级法院的指令就涉及被执行人在本辖区内的房产进行查封处置，故异议人提出超标的查封，要求撤销（2016）陕0503执172、228号执行裁定书的请求不能成立；关于评估拍卖，本院也是接受上级法院的指令，根据陕西省高级人民法院作出的为协同其他法院对陕西兆兴房地产开发有限公司的涉案执行的协同执行《纪要》，陕西兆兴房地产开发有限公司在其他法院还有执行案件，陕西省高级人民法院指定本院对查封房产委托评估拍卖。鉴于被执行人的案件仍在协同执行中，故对异议人提出的停止拍卖理由不予支持，异议人的对涉案房屋的权利不能对抗申请执行人，综上异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百三十二条第二款，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第七条、第十七条（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人陕西兆兴房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向渭南市中级人民法院申请复议。 审 判 长  田晓林 审 判 员  张晓艳 人民陪审员  高 波 二〇一九年十二月八日 书 记 员  安昶兴 1