江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏02民终4683号 上诉人（原审被告）：丁立建，男，1965年3月24日生，,汉族，户籍地江苏省无锡市。 被上诉人（原审原告）：吴圣贵，女，1988年8月22日生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：张珈畅，江苏海辉律师事务所律师。 上诉人丁立建因与被上诉人吴圣贵房屋买卖合同纠纷一案。 不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁立建上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.案涉房屋并非丁立建主动想出售，是吴圣贵主动想购买案涉房屋，故丁立建理应对案涉房屋做充分了解；2.案涉房屋系丁立建合法所有，无权属争议，不存在限制禁止转让的情形。一审判决也确认房屋买卖合同有效，故吴圣贵以各种理由拒付首付款不履行合同是不合理的；3.案涉协议约定，吴圣贵应该于2019年5月25日履行首付款40万元的义务，配合丁立建结清银行贷款并完成网上撤拍。丁立建也陈述在签合同第二天就知道房屋挂网拍卖事宜，也知晓完成首付后结清银行贷款就可以撤拍，进行正常的房屋交易或产权转让，但吴圣贵在此后的沟通过程中一直拒绝付首付40万元，最终导致房屋被司法拍卖，案涉房屋买卖合同未能履行皆因吴圣贵违约造成，其本人应该承担相应的违约责任；5.吴圣贵只付了5万元定金，故即便丁立建有违约行为，也只需双倍返还定金即可，不需要承担违约金，且违约金数额应当依据实际损失来酌定。 吴圣贵辩称：1.案涉房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，该合同第三点第一条约定“（房屋）不存在限制禁止转让情形…….”，但丁立建在签订合同时明显隐瞒房屋的权属状况；2.根据合同约定，吴圣贵支付首付款的时间应当为2019年7月1日，但案涉房屋被拍卖的时间为2019年6月2日，吴圣贵根本没有机会去该房屋参与该房屋的拍卖；3.定金罚则与违约金条款系二选一适用标准，吴圣贵选择适用违约金条款，案涉合同第4.1条明确约定违约金承担为案涉房屋总价20%的；4.案涉买卖合同第7.1条还约定由违约方承担相应的律师费，吴圣贵已做让步并未要求丁立建承担。故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 吴圣贵向一审法院起诉请求：判令1.解除双方签订的《房屋买卖合同》，丁立建返还定金5万元；2.丁立建支付违约金35万元。 一审法院认定事实：2019年5月15日，丁立建与吴圣贵经无锡盛世家园房地产经纪有限公司作为中介公司介绍签订房屋买卖合同，丁立建将无锡市天鹅湖花园A区115-2101室房屋出售给吴圣贵，房屋总价215万元。关于付款方式，2019年5月15日支付定金5万元，2019年7月1日支付房款60万元，剩余房款150万元办理银行贷款。丁立建承诺该房为其合法所有，无权属争议，不存在限制、禁止转让情形。如有房产有权属争议、或提供的交易资料不真实，影响本合同履行的，由丁立建承担全部责任。关于违约责任，约定违约方应按房屋转让总价的20%向对方支付违约金。在合同备注中，写明因该房内有抵押款未结清，吴圣贵同意支付房款40万元用于偿还该房抵押款，丁立建承诺在取得该笔房款当日将房屋内所有抵押款结清并及时完成抵押注销手续,丁立建于2019年5月25日前自行与银行预约好还款时间,若因丁立建银行还款时间延后,则吴圣贵首付款支付时间相应推迟。当日，双方另签订补充协议一份，约定上述房屋购买实际成交价为175万元整，如与房屋买卖合同冲突，以补充协议为准，丁立建实际净到手175万元，多余部分钱款全部退回乙方。签订合同当天，吴圣贵向丁立建支付了定金5万元，剩余房款吴圣贵未予支付。 另查明：2013年11月19日，因丁立建未按约归还涉案房屋贷款，交通银行股份有限公司无锡分行向无锡市崇安区人民法院提起诉讼，2013年12月16日，无锡市崇安区人民法院做出（2013）崇商初字第1579号民事判决书，判决一、丁立建应于本判决生效后10日内向交通银行股份有限公司无锡分行归还贷款本金523955.28元；并支付期内欠息19227.55元、逾期罚息（自2013年11月1日起至判决给付之日止，以523955.28元为基数，按银行同期贷款基准利率下浮15％再上浮50%计算），以及交通银行股份有限公司无锡分行为本案诉讼支出的律师代理费18100元。二、对丁立建前述第一项债务，交通银行股份有限公司无锡分行有权以登记在编号为锡房他证字第××号房屋他项权证项下房屋所有权与丁立建协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。后该案进入强制执行程序，无锡市梁溪区人民法院以执行案件（2019）苏0213执恢129号，于2019年4月28日将无锡市天鹅湖花园A区115-2101室房屋挂至阿里拍卖平台，起拍时间为2019年6月1日，后该房屋于2019年6月2日以178万元拍卖成交。 关于签订合同经过，吴圣贵陈述，丁立建与其签订房屋买卖合同时，未告知其房屋已被法院挂至网上拍卖的情况，仅说是有银行抵押，签订合同后第二天，其才从中介处得知涉案房屋即将被拍卖的事实，随即与丁立建协商解除合同事宜，但丁立建拒绝支付违约金。其购房系因家中小孩上学需要学区房，丁立建的违约行为致其小孩未能如愿入学相应小学。丁立建陈述，其在出售房屋前已将法院在涉案房屋上的封条撕下，其确实未在签订合同时告知吴圣贵房屋被拍卖的事情，因为法律没有规定房屋被拍卖其即不能出售，如果吴圣贵按照合同备注约定及时支付其房款40万元，其即可偿还银行贷款，涉案房屋也就不会被强制拍卖。另外，签订合同后其也曾建议吴圣贵参加司法拍卖，或者双方解除合同，其赔偿7万元等方案均遭到吴圣贵的拒绝。 以上事实，由《房屋买卖合同》、补充协议、收条、房产证复印件、民事判决书、司法拍卖网页截屏及当事人陈述予以证实。 一审法院认为，吴圣贵与丁立建签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，关于涉案房屋已被法院查封并进入司法强制拍卖这一情况，该问题并不属于合同法规定的影响合同效力的情形，故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现涉案房屋已被司法拍卖，双方合同目的显然无法实现，在此情况下，吴圣贵有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。丁立建同意解除合同并返还收取的定金5万元，一审法院予以确认。 本案的争议焦点为丁立建是否需要支付违约金。丁立建在明知房屋已进入司法拍卖的情况下，隐瞒该事实与吴圣贵签订房屋买卖合同，最终导致合同无法履行。吴圣贵在得知房屋已被司法拍卖的情况下，有权拒绝继续按约支付房款，双方合同无法履行的过错方在于丁立建的违约行为，丁立建应当支付违约金。关于违约金金额，双方约定按照合同总价的20%计算，鉴于该约定金额过高，一审法院结合守约方的损失、违约方违约情形及过错程度，酌定违约金金额为15万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、丁立建与吴圣贵于2019年5月15日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、丁立建于判决生效之日支付吴圣贵定金5万元、违约金15万元；三、驳回吴圣贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13720元，保全费3020元，合计16740元，由丁立建负担。 二审中，丁立建提供其与东方融资网工作人员周小妮2019年10月30日微信交流打印件一份，显示丁立建与东方融资网商定借款事宜并已于2019年5月9日向周小妮交付3000元意愿金，证明丁立建本来是通过其他借款途径来还贷解除抵押的，因吴圣贵主动联买房，导致其终止该笔借款。吴圣贵对以上证据发表如下质证意见：对该证据真实性不予认可，其并不清楚周小妮是何人，且即使微信反映借款内容为真实，也与本案房屋买卖没有关系。 吴圣贵提供本人手机银行信息截屏一张，显示其尾号为5436的银行卡2019年5月20日卡上余额为605000元，证明购买案涉房屋是其真实意思的表示，也已经准备了相应的款项，并非因资金准备不足而未支付40万元，确系丁立建隐瞒房屋拍卖的违约行为导致其失去信任，不敢支付。丁立建对以上证据发表如下质证意见：该证据不是银行原始凭证，真实性不予认可；合同签订第二天，吴圣贵找其求证房屋拍卖事宜并要求其自行还款解除抵押，其没有这个还款能力。既然吴圣贵账上有60万元，更应给付40万履行合同。 二审另查明：1.2019年4月28日，阿里网公布案涉房屋的司法公开拍卖信息，确定案涉房屋将于2019年6月1日10点钟开拍；2.2019年5月15日，吴圣贵与丁立建签订案涉房屋买卖合同，约定吴圣贵于2019年7月1日向丁立建支付购房首付款60万元；合同其他约定事项手写部分注明：吴圣贵愿意支付丁立建房款40万元用于偿还案涉房屋抵押款，丁立建于2019年5月25日前自行与银行预约好还款时间，丁立建取得该款项后当日将房屋内所有抵押款结清并及时完成抵押注销手续；3.合同签订后第二天，吴圣贵得知案涉房屋已被法院挂在淘宝网上公示将于2019年6月1日也即15天后进行司法拍卖，便拒绝先行支付40万元款项，故丁立建未能还清银行抵押贷款、注销抵押、中止拍卖；4.2019年6月2日上午，案涉房屋以178万元完成司法拍卖，拍卖款部分清偿丁立建在交通银行股份有限公司无锡分行的抵押欠款448994.07元。以上事实由房屋买卖合同、淘宝网司法拍卖信息公示、法院拍卖款分配表、当事人当庭陈述予以佐证。 二审中，关于既然合同约定2019年7月1日支付首付款60万，为何又约定吴圣贵需先行支付40万元，丁立建陈述系为了还贷款、解抵押、中止拍卖、履行过户；吴圣贵则陈述只是为了配合对方还贷款、解抵押、方便过户，并不存在帮助中止拍卖的意思表示，因为其签订合同时根本不知道房屋拍卖事宜。 二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并有权要求赔偿损失。本案中，丁立建与吴圣贵于2019年5月15日签订房屋买卖合同时，案涉房屋已确定将于2019年6月1日公开拍卖并在网络公布相关拍卖信息，丁立建作为出卖方却未将房屋存在的该重要事项告知购房人吴圣贵，且将丁立建支付首付款的时间约定为晚于拍卖后的一个月即2019年7月1日，该行为侵犯了购买方的知情权，也致使合同目的未能实现，吴圣贵提出解除合同、返还定金、赔偿损失的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持。虽然案涉合同另行约定了吴圣贵有先行给付40万元的义务，但该约定系在丁立建故意隐瞒与订立合同有关的重要事实情况下做出，在突然从第三方处意外知道这一事实且离实际拍卖时间只有15天、也并不实际了解丁立建对外所欠债务真实情况的状态下，吴圣贵即使准备了充分的履约资金但出于不安抗辩拒绝履行接下来先行支付40万元的义务，并不构成违约，不应承担违约责任。案涉合同对违约责任作出了违约方按房屋转让总价的20%支付违约金的约定，一审法院认定该约定金额过高，在综合实际案情的基础上，已予以减少，酌定违约金金额为15万元，并无不当。丁立建的上诉理由，应予驳回。 综上所述，丁立建的上诉理由，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27440元，由丁立建负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 伟 审判员 毛云彪 审判员 张朴田 二○一九十二月三十日 法官助理诸佳英 书记员钱菲佳