河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初1285号原告：苗艳芬，女，1985年12月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。被告：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码91131002665283869P。法定代表人：葛言周，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓雅，系该公司员工。被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间，统一社会信用代码911101083065095045。法定代表人：张雪梅，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张楠，系该公司员工。原告苗艳芬与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京焦点互动信息服务有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院作出（2019）冀1081民初1285-4号民事裁定书，驳回了被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司不服裁定，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉，河北省廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民辖终524号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员张会义担任审判长，与人民陪审员王江通、李克磊组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苗艳芬的委托诉讼代理人聂晓岳，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李雨萌、徐晓雅，被告北京焦点互动信息服务有限公司委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月，陈玉贝向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月9日原告向陈玉贝账户转款4万元，北京焦点互动信息服务有限公司为原告开具了服务费收据，2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-604号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为689231元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订购房确认单的当日收取原告房款20万元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有取得商品房预售许可证，没有房屋预售资格，房屋无法销售。原告找被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京焦点互动信息服务有限公司商量退款事宜，未能协商成。为此原告起诉，请求：1、依法判令被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司退还原告购房款20万元，并按年利率10%向原告支付利息，从2017年1月14日计算至20万元购房款实际返还给原告之日；2、被告北京焦点互动信息服务有限公司退还原告款项4万元，并按年利率10%向原告支付违约金，从2017年1月9日计算至所收4万元费用返还原告之日；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告方承担。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司辩称，我方所收取原告的款项不应退还，更不应承担相应利息。（1）原告与被告铭圳公司签订的内部员工确认单应该属于服务合同，而不是房屋买卖协议。（2）确认单中明确约定了本单一经签署不予退款，不予退房。（3）本项目之所以进展缓慢，是由于霸州作为雄安新区的配套区大的政策的改变，并不是被告铭圳公司主观上不推动项目进展。（4）内部员工购房确认单只是一个购房资格，而且还是内部员工，当时被告铭圳公司之所以对内部员工作出这个决定是基于给员工的福利；原告诉状所称都是基于某个人找到了被告铭圳公司来享受购房资格，享受铭圳公司的这种福利；基于以上理由，原、被告应该有契约精神，遵守内部员工确认单的约定，被告铭圳公司不应退还所收取的款项，更不应承担相应利息。原告不是被告铭圳公司内部员工。被告北京焦点互动信息服务有限公司辩称，1、原告将法律关系混淆，原告与我公司是居间合同服务关系，但是本案为房屋买卖合同纠纷，原告在本案中起诉我公司违反合同及诉讼相对性原则。2、原告并未向我公司缴纳40000元，我公司也未参与为原告提供购买被告铭圳公司房屋的居间服务，我公司不同意原告对我公司的诉讼请求。原告补充称，内部员工购房确认单虽然写的是内部员工性质，但正如被告铭圳公司当庭陈述，原告并非被告铭圳公司员工，因此被告铭圳公司所谓的员工福利无从谈起，那么该购房确认单也明确了具体的购房房号、面积、价格、首付以及相应的付款按揭等条件；该确认单显然是确认了双方购房的一系列权利和义务，明显具有商品房买卖合同的法律属性，而不是服务合同；其次从根本上讲被告铭圳公司至今未能取得涉案房屋的销售许可证，导致后续的一系列购房行为根本无从谈起，铭圳公司因此构成根本违约。实际上涉案房屋属于回迁房，任何时间也办不下来销售许可证。原告与被告铭圳公司之间的购房目的已经从根本上不能实现，也就是说涉案房屋法律上、事实上被告铭圳公司均无法出售给原告。在此情形下，被告铭圳公司已经收取原告的20万元费用理应予以退还，且铭圳公司将涉案房屋为回迁房而变相出售给并非被告内部员工的原告，销售许可证根本无法办理，被告铭圳公司具有重大过错，构成根本违约；原告诉请被告铭圳公司承担相应的利息，诉请具有明确的法律规定；因此原告诉请铭圳公司退还20万元及相应利息，请求法庭予以支持。焦点公司提供的服务行为依附购房合同关系，原告按照购房合同案由起诉并不违反法律规定，本案实际是同一纠纷事实，一并审理节约了司法资源，减少讼累。同时焦点公司为原告出具40000元的收据，明确写明是服务费，因此在购房合同无效的情形下，购房合同关系因欠缺预售许可证而无效的情形下，被告焦点公司作为专业房地产经纪公司具有明显过错。被告焦点公司作为专业房地产经纪公司在提供房地产经纪过程中理应审查其代理相关项目是否具有合法的房屋销售许可证等资质文件，焦点公司在铭圳公司不具有销售许可证情况下代理出售房屋，未尽合理审核义务，致使涉案原告缴纳了服务费40000元，但购房根本目的无从实现。焦点公司并未提供专业、合法的房地产经纪服务，相反由于其未尽审核义务，其收取的40000元理应退还，并承担相应的利息。焦点公司否认其公章的真实性，但原告作为购房者无法加以辨别，只能依据公章的形式建立法律关系，因此本案构成表见代理，对焦点公司产生法律效力，焦点公司应退还原告的40000元并承担相应利息。焦点公司造成的损失应当去与真正侵权人主张权利，与本案无关。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、原告身份证复印件各一份，证明原告的身份信息。2、2017年1月14日原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订的由原告签名并按印、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司盖章的内部员工购房确认单一份，证明原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司之间有购房行为。3、收款收据及POS机刷卡凭证和2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司为原告出具的加盖该公司财务专用章的收款收据一份，证明被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司收取了原告1-2-604的购房款200000元。4、汇款凭证、聊天记、2017年1月12日被告北京焦点互动信息服务有限公司为原告出具的收据，证明被告焦点公司员工陈玉贝收取原告40000元，并由被告焦点公司为原告出具了40000元收据。5、另案原告姚东升与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司李洋洋微信聊天记录，证明了被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有预售许可证。6、二被告企业信用信息报告，证明被告的主体资格，被告焦点公司对其的员工收款行为承担还款的法律责任。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司质证意见：对证据1没有意见。对证据2真实性、合法性、关联性没有意见，但是不能支持原告的证明目的，在答辩中已经陈述。对证据3收款收据及POS机刷卡凭证没有异议。对证据4与我方无关，不予质证。对证据5真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。对证据6真实性、合法性、关联性均无异议。被告北京焦点互动信息服务有限公司质证意见：对证据1真实性没有意见。对2、3、5与我方无关，不发表质证意见。对证据4汇款凭证真实性无异议，但是关联性与证明目的不予认可，该转账明细转账金额为15000元，无法证实原告向陈玉贝转账40000元的事实，也无法证明被告焦点公司收到了原告40000元；微信聊天记录真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，根据法律规定该证据为电子证据，应提交原始载体，并证明聊天双方的真实身份；从内容看无法证明原告向陈玉贝转账40000元更无法证明该款由焦点公司收取；原告主张表见代理没有事实及法律依据；对收据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，通过被告庭前提交公司真实发票专用章与原告提交的收据的发票专用章进行比对，存在多处不一致情形，发票专用章是假的，收据并非我公司出具。对证据6真实性无异议。被告北京焦点互动信息服务有限公司根据自己的答辩意见举证如下：1、被告北京焦点互动信息服务有限公司营业执照副本复印件一份，法定代表人身份证明书一份，法定代表人身份证证复印件一份，证明被告的工商注册信息。2、经北京市公安局备案的印鉴留存卡两张，其中一张与原告提交的收据上的印章内容一致的组织机构代码证号发票专用章，另外一张是三证合一后变更为统一社会信用代码发票专用章；北京市公安局刻制印章通知书，指定被告到指定的刻章地点刻制印章。3、2017年9月28日被告北京焦点互动信息服务有限公司出具的发票三张，证明该公司进行业务往来带有的真实发票专用章的样式，且盖章专用于发票上。原告质证意见如下：对证据1没有异议，但是被告的工商登记信息经过了变更，变更前后都有效。对证据2真实性没有异议，但与本案无关，该证据正好证明了被告给原告出具的40000元收据上的发票专用章是真实有效的，被告因此需承担还款的法律责任。对证据3与本案争议没有任何关系。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司未发表质证意见。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有举证。经审理查明，2017年1月，陈玉贝向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月9日原告向陈玉贝账户转款4万元，被告北京焦点互动信息服务有限公司为原告开具了4万元服务费收据一份，2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-604号房屋，房屋面积为91.41平方米，每平方米7540元，购房总款为689231元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订内部员工购房确认单的当日收取原告房款20万元，并为原告出具了收据。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾小区项目至今没有办理房地产开发所需的行政许可手续，没有与原告签订房屋买卖合同，没有向原告交付房屋。本院认为，陈玉贝向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月9日原告向陈玉贝账户转款4万元，北京焦点互动信息服务有限公司为原告开具了服务费收据，2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-604号房屋，房屋面积为91.41平方米，每平方米7540元，购房总款为689231元，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订购房确认单的当日收取原告房款20万元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司至今没有与原告签订正式房屋买卖合同，也没有向原告交付房屋。另外，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有办理相关开发手续，其与原告签订内部员工购房确认单，收取原告购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，被告应当返还已经收取原告购房定金200000元，并赔偿原告相应的利息损失。被告北京焦点互动信息服务有限公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司售房相关手续的义务，该公司在被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司不具备售房手续的情况下，为原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司房屋买卖行为进行居间服务，收取原告居间服务费，违反法律规定，没有履行自己的义务，应将收取的居间服务费返还给原告，并赔偿原告相应的利息损失。原告要求二被告按照年利率10%赔偿原告利息损失，不违反法律规定的上限，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：一、2017年1月14日原告苗艳芬与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订的内部员工购房确认单无效。二、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司返还原告苗艳芬购房定金200000元，限本判决生效之日起七日内付清。三、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司从2017年1月14日起，以收取原告购房定金200000为基数，按照年利率10%赔偿原告苗艳芬利息损失至收取的原告购房定金退清之日。四、被告北京焦点互动信息服务有限公司返还原告居间服务费40000元整，限本判决生效之日起七日内付清。五、被告北京焦点互动信息服务有限公司从2017年1月12日起，以收取原告服务费4万元整为基数，按照年利率10%赔偿原告苗艳芬利息损失至收取的原告服务费退清之日。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5236元，保全费2807元，保全担保保险费2286元，共计10329元，由原告负担3547元，由被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担4997元，被告北京焦点互动信息服务有限公司负担1785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张会义人民陪审员  王江通人民陪审员  李克磊二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李田锐