湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10197号上诉人（原审被告）：沈雷武，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈叙文，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长沙市东升有机玻璃有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区尚德街65号。法定代表人：廖建平。委托诉讼代理人：李光白，湖南竞茂律师事务所律师。上诉人沈雷武因与被上诉人长沙市东升有机玻璃有限公司（以下简称东升公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人沈雷武上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人东升公司全部诉讼请求。2、本案所发生的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决不符合《民事诉讼法》第119条（1）、（2）、（3）项之规定，民事主体错列上诉人沈雷武为被告。涉案被上诉人与上诉人之间不存在、不发生任何门面租赁合同或者其他书面协议的法律事实，也无物权、债权、债务转让协议事实。在一审法院审理中被上诉人始终没有提供出示过产权证书。故被上诉人无权主张收取门面租金，国家建设部2011年2月1日颁布执行的《城市房屋租赁管理办法》第十二条：房屋租赁期间内因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。第十五条：出租房屋合同具备资格“第（三）项：提交房屋所有权证或者其他合法权属证明”。第十三条：“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”。被上诉人单位违法乱纪，勾结长沙石棉厂后来的所谓临时工作小组个别人利用职权侵害租户权益，从2014年起强行封门面，强行停电、停水，拆除广告牌，无法营业。损失惨重，给上诉人造成经济损失达6万元以上。完全是被上诉人过错造成的。2、一审判决认定案件事实不清，重复计算租金多计租金5万元，并无约定还判付利息1.8万余元。事实是，上诉人自2009年12月1日租用长沙石棉厂所有的两个商业门面，到2018年1月31日被本案被上诉人强行抢走。租期超越共为8年零2个月。租金应为117600元，减去押金2000元，实际为115600元。已经支付租金给石棉厂14400元。已经支付租金给建设该门面的包工头黄跃良5万元（经房主负责人祝平、包工头黄跃良、租房户沈雷武三方约定租房费由包工头收取，因房主拖欠黄包工头工程款160万元）。合计沈雷武实际支付两个门面费64400元+押金2000元，共计66400元。实际所欠不到5万元。上诉人实际经济损失已超过6万元以上。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院主持正义，做出公平的裁判。被上诉人东升公司辩称，上诉人的上诉不符合事实，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人东升公司向一审法院起诉请求：1、判令沈雷武向东升公司支付欠付的租金103200元（从2010年12月1日至2018年1月31日，共计86个月），并承担延期付款利息损失26611.2元（按年利率6.6%，分段计取）；2、判令沈雷武腾退承租房屋并交还东升公司；3、本案全部诉讼费用由沈雷武承担。庭审中，东升公司申请撤回其第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2009年11月3日，沈雷武与案外人长沙石棉制品厂签订《门面租赁合同》，约定由沈雷武承租长沙石棉制品厂的两个门面，每个门面的租金为600元／月，共1200元／月，一次交付半年度租金7200元，租赁期限为一年，自2009年12月1日至2010年12月1日，到期长沙石棉制品厂如续租，优先沈雷武。2010年5月13日，东升公司与长沙石棉制品厂签订《门面房屋购买合同》，约定长沙石棉制品厂将位于书院南路507号厂宿舍临外马路北栋靠北向四间门面约97平方米（目前已租出靠南两间门面至2010年12月1日）出售给东升公司，门面房款共计700000元，东升公司支付购房款80%后，四间门面即可交付给东升公司使用，已租出两间门面的租金从2010年6月1日起由东升公司收取，长沙石棉制品厂保证所售门面无纠葛并负责给东升公司办到产权证（一年内交给东升公司）。同日，长沙石棉制品厂在其与沈雷武签订的《门面租赁合同》中注明“该门面已由有机玻璃公司购买，此合同转该单位执行”。后长沙石棉制品厂将尚未租出的两间门面交付给了东升公司，东升公司以该两间门面作为其办公室进行使用。2010年7月9日，沈雷武向东升公司支付了自2010年6月1日至2010年12月1日的门面租金7200元，后沈雷武未再向东升公司支付租金。2010年12月1日，东升公司向沈雷武送达《通告》，陈述其自身需使用涉案门面，要求沈雷武于2010年12月10日前腾空门面。2011年5月4日，东升公司再次向沈雷武送达《通知》，要求沈雷武支付自2010年12月1日至2011年5月1日的租金及拖欠的电费。2011年5月6日，沈雷武在该《通知》中注明，其已将租金交付给案外人黄跃良，请东升公司与黄跃良协商门面的归属权。后沈雷武仍承租、使用涉案门面至2018年3月。2018年1月11日，湖南竞茂律师事务所向沈雷武邮寄送达《律师函》，陈述沈雷武强占涉案门面但拒付租金，故要求沈雷武于2018年2月1日前向东升公司一次性付清2010年12月1日至2017年12月31日的租金102000元，并腾空房屋给东升公司。2018年3月，沈雷武将涉案门面予以腾空并搬离，但其仍未向东升公司支付租金。2018年4月11日，东升公司诉至该院。另查明，2010年11月28日，案外人黄跃良与沈雷武签订《门面续租合同》，约定由沈雷武向黄跃良续租门面两个，每个门面租金800元／月，共1600元／月，一次交付半年9600元，交付押金2000元，租赁期限为2年，自2010年12月1日至2012年12月1日。同日，沈雷武向案外人黄跃良支付门面租金10000元。案外人黄跃良与沈雷武所签订的租赁合同中所指的两个门面，即为涉案的门面。2013年11月27日，沈雷武向案外人黄跃良支付了20000元，黄跃良向其出具了收条，并注明该款系沈雷武2012年原欠的门面租金20000元。还查明，该院受理的黄跃良诉长沙石棉制品厂建设工程施工过合同纠纷一案，该院于2013年5月22日作出（2012）天民初字第1674号民事判决书，该案审理查明：1999年10月24日，长沙石棉制品厂作为建设单位（甲方）与长沙建设集团公司建筑机械化施工公司直属工程处作为施工单位（乙方）签订《建设工程合同》，约定由长沙建设集团公司建筑机械化施工公司直属工程处承建长沙石棉制品厂职工住宅楼。黄跃良系长沙石棉制品厂职工住宅楼工程项目负责人和实际施工人。2001年2月28日，该工程项目竣工验收。2003年4月20日，长沙建设集团公司建筑机械化施工公司及其直属工程处向长沙石棉制品厂出具函告，称“其公司直属工程处承建你单位集资宿舍项目，该项目为其公司直属工程处黄跃良同志个人垫资建设，经黄跃良同志个人请求，其公司直属工程处已将承包建设贵单位项目的相关事宜与黄跃良同志结清权利义务，并同意将贵单位尚欠其所有工程款的债务转为贵单位对黄跃良的个人债务。请你单位将尚欠的所有工程款直接偿付给黄跃良个人，项目后续由黄跃良个人负责。”同年4月22日，长沙石棉制品厂当时的法定代表人祝平在该函告上签署“同意与黄跃良个人结算”的意见。此后，黄跃良与长沙石棉制品厂商定，长沙石棉制品厂用门面购房款冲抵所欠黄跃良部分工程款，2005年12月5日，黄跃良向长沙石棉制品厂出具收到75万元工程款的收据，同日长沙石棉制品厂向黄跃良出具收到黄跃良交来（购厂宿舍门面从北头起的1、2、3、4、6、7、8、9号共计8间）款项75万元的收款凭证，并在该收款凭证备注栏中注明“抵黄跃良工程欠款”。同日，长沙石棉制品厂与黄跃良就长沙石棉制品厂该职工住宅楼工程款进行了结算，长沙石棉制品厂与黄跃良于2005年12月5日共同签名确认出具结算单如下：工程款总额为492.2万元，已付392.7452万元（包含以购房款形式抵付的工程款75万元），还欠工程款余额99.4548万元；报建费由施工方支付；所欠余额截止到2005年12月5日止。此后，2008年8月21日长沙石棉制品厂法定代表人祝平与黄跃良共同出具证明，该证明内容如下：付黄跃良人民币30万元，所欠工程款余额截止到2008年8月21日为69.4548万元。此后黄跃良在该证明下方又补充：2008年8月22日经厂长同意，再付黄跃良10万元，所欠余款至2008年8月22日为59.4548万元。2009年元月22日，黄跃良向长沙石棉制品厂借用了报建费53万元，并出具承诺书，该承诺书载明：“本人黄跃良因企业急需资金周转，特向长沙石棉制品厂借用报建费用53万元，本人承诺3个月内归还和办理报建手续等事宜（即2009年4月底前），如果没有办好上述事情，本人将石棉制品厂北栋四个门面作押，如有违反石棉制品厂有权出售此门面，本人无异议”。之后，黄跃良因个人其他原因未向有关职能部门缴纳报建费，长沙石棉制品厂于2009年7月13日向长沙市非税收入管理局自行交纳了报建费用30.7797万元，此后长沙石棉制品厂将黄跃良承诺用于抵押的长沙石棉制品厂宿舍北栋底层北头起1、2、3、4号四个门面于2010年5月13日出售给东升公司。2010年6月8日，黄跃良曾经向该院提起诉讼要求沈雷武停止侵权，要求沈雷武返还沈雷武厂内集资宿舍底层北头起1、2、3、4号门面并赔偿东升公司相关损失，该院于2012年4月13日作出该院（2010）天民初字第1243号民事判决驳回黄跃良的诉讼请求。黄跃良遂再次起诉至该院，要求长沙石棉制品厂支付其工程款。该案认为，该职工住宅楼北头起的1、2、3、4号门面此后因黄跃良借用报建费53万元后黄跃良违反承诺未及时缴纳报建费而由长沙石棉制品厂收回并出售给长沙市东升有机玻璃有限公司，对于该1、2、3、4号门面2005年12月冲抵的相应面积的价款，系冲抵未成功，故长沙石棉制品厂应当继续向黄跃良支付该部分的工程款，且长沙石棉制品厂支付的该部分工程款金额，应按照1、2、3、4号门面所占8个门面的面积比例来计算，该院遂判决长沙石棉制品厂支付黄跃良工程款176751元及利息665346.35元。还查明，2011年4月28日，长沙石棉制品厂将位于长沙市天心区全部办理了产权登记（面积为：2616.37平方米，产权证号为：711071469号），其中，104、105为办公用房，其余为住宅，该长沙石棉厂宿舍北栋底层北头起1、2、3、4号门面即为座落在长沙市天心区房屋，该104号房屋建筑面积101.57平方米。因长沙石棉制品厂未按照（2012）天民初字第1674号民事判决书履行工程款支付义务，黄跃良向该院申请强制执行，该院将长沙市天心区房屋予以冻结，导致长沙石棉制品厂至今未将104号房屋过户至东升公司名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，案外人长沙石棉制品厂与沈雷武签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。合同签订后，案外人长沙石棉制品厂依约向沈雷武提供了书院南路507号长沙石棉厂宿舍临外马路北栋靠北向四间门面（即104号房屋）中的靠南两间门面给沈雷武，已经履行了租赁物的交付义务，沈雷武应当按期足额向案外人长沙石棉制品厂支付租金，后长沙石棉制品厂与东升公司签订《门面房屋购买合同》，长沙石棉制品厂将104号房屋出卖给东升公司，且长沙石棉制品厂将其出卖房屋的事实告知了沈雷武，并告知沈雷武《门面租赁合同》转由东升公司执行，沈雷武也于2010年7月9日向东升公司支付了自2010年6月1日至2010年12月1日的租金7200元，故东升公司、沈雷武之间的构成事实上的租赁关系。后沈雷武持续使用该门面至2018年3月，但其并未向东升公司支付自2010年12月1日起至2018年3月的租金，沈雷武构成违约，应当承担相应的违约责任，东升公司要求沈雷武支付自2010年12月1日至2018年1月31的租金共计103200元及逾期利息，均符合法律规定该院予以支持。关于逾期利息的计算问题，案外人长沙石棉制品厂或东升公司均未与沈雷武约定租金的支付期限和逾期付款的违约责任承担方式，鉴于沈雷武未向东升公司支付租金给东升公司造成实际损失，该院确定由沈雷武以每年租金标准14400元为基数，按同期银行贷款利率的标准向东升公司支付自每一年度的租赁期限届满之次日起至2018年1月31日止的逾期利息，经计算，逾期利息为18368.64元（5274.72元+4419.36元+3456元+2626.56元+1684.8元+907.2元），对于东升公司主张的过高部分，该院不予支持。因沈雷武已经于2018年3月腾空、搬离涉案门面，东升公司仍主张腾退涉案门面，并无事实依据，该院不予支持。对于沈雷武辩称，其自案外人黄跃良处承租了门面，租赁期限约定为两年，但其实际租赁的期限只有半年，后其把涉案房屋交还给了案外人黄跃良，故其不同意向东升公司支付租金，该院认为，根据沈雷武于2010年11月28日向案外人黄跃良支付租金10000元的收款收据，以及案外人黄跃良于2013年11月27日出具的20000元收款收据，证实沈雷武2011年、2012年仍在使用涉案门面，且根据陈利君、李丽红、彭敏、何长英等人的证人证言及该院对王乾凯、陈威作的调查笔录，可以证实沈雷武于2018年3月才腾空、搬离涉案门面。同时，虽然黄跃良与沈雷武签订了《门面租赁合同》，沈雷武也向案外人黄跃良支付了2011年、2012年的租金，但是，因黄跃良并非涉案门面的所有权人，虽然其于2010年向该院起诉主张涉案门面及其他门面的所有权，但该院依法作出的（2010）天民初字第1243号民事判决书，驳回了黄跃良的诉讼请求，后该院依法作出的（2012）天民初字第1674号民事判决书，认定长沙石棉厂职工住宅楼北头起的1、2、3、4号门面此后因黄跃良借用报建费53万元后黄跃良违反承诺未及时缴纳报建费而由长沙石棉制品厂收回并出售给长沙市东升有机玻璃有限公司，对于该1、2、3、4号门面2005年12月冲抵的相应面积的价款，系冲抵未成功，故判令长沙石棉制品厂应当继续向黄跃良支付该部分的工程款，因此，案外人黄跃良并未实际取得涉案门面的所有权，沈雷武将租金支付给黄跃良，也未取得长沙石棉制品厂或东升公司的授权或认可，故沈雷武仍负有向东升公司支付租金的义务，该院对其该项辩称，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限沈雷武于本判决生效之日起十日内向长沙市东升有机玻璃有限公司支付租金103200元；二、限沈雷武于本判决生效之日起十日内向长沙市东升有机玻璃有限公司支付逾期利息18368.64元；三、驳回长沙市东升有机玻璃有限公司的其他诉讼请求。如沈雷武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费2900元，由沈雷武承担。二审中，上诉人沈雷武向本院提交了以下证据：证据1、收款收据，拟证明黄跃良在2013年3月25日收沈雷武房租2万元，一审未能计算。证据2、疾病诊断书，拟证明沈雷武的小孩沈灵羲2016年患恶性肿瘤（仅二岁），自2016年5月后就一直没有经营门面，一直在医院护理小孩。证据3，祝平书写的证明，拟证明上诉人沈雷武2014年5月20日两个门面租金由长沙石棉厂厂长通知将房租费交到建门面的基建包头黄跃良抵工程款的事实，祝平厂长证词合法真实关联，亲笔书写，可电话联系，因身体患病无法出庭。被上诉人东升公司发表如下质证意见：对证据1的“三性”均有异议，该2万元款项是交给黄跃良，黄跃良与涉案房屋没有任何关系。对证据2的“三性”均有异议，与本案无关。对证据3的“三性”均有异议，对书写人是否为祝平以及内容是否真实均表示异议，对祝平的身份有异议，即便祝平是以前的厂长，但是出卖涉案房屋给被上诉人时祝平已经不是石棉厂负责人之一，也不是五人小组中一员；2、出卖房屋的合同和通知上诉人涉案房屋已经卖给被上诉人的通知都加盖了石棉厂的公章，但是该证明是个人所写，对祝平是否能有出证明的主体资格也不清楚。本院经审查认为，证据1、2，因不能直接达到上诉人的证明目的，故对其关联性不予认定；证据3，因证人未出庭接受质询，对其真实性无法核实，故不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人沈雷武与案外人长沙石棉制品厂签订的《门面租赁合同》合法有效，在租赁期限内，长沙石棉制品厂将涉案门面卖给被上诉人东升公司，且已通知上诉人，该门面租赁合同对上诉人与被上诉人继续有效。上诉人向被上诉人支付了2010年6月1日至2010年12月1日的租金7200元，更能佐证上诉人对涉案门面已卖给被上诉人知晓。该租赁合同到期后，上诉人继续使用该门面至2018年3月，但未支付租金，被上诉人要求上诉人支付2010年12月1日至2018年1月31日的租金共计103200元及逾期利息，符合法律规定，故一审判决上诉人支付被上诉人租金103200元及相关利息，并无不当。因涉案房屋产权被冻结，被上诉人未能提供产权证书，但结合本案事实可以认定长沙石棉制品厂已将涉案门面卖给被上诉人的事实，且出卖人长沙石棉制品厂对涉案门面转让事宜并无异议，故上诉人以被上诉人未提供产权证书为由否认租赁关系并拒付租金的上诉意见不能成立，本院不予支持。至于上诉人提出其向案外人黄跃良支付了相关款项，经审查，黄跃良与被上诉人之间虽存在纠纷，且进行了诉讼，但根据人民法院的裁判结果，黄跃良在2010年6月1日以后无收取涉案门面租金的权利，故上诉人提出支付给黄跃良的相关款项应抵扣租金的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人沈雷武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2900元，由上诉人沈雷武负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十二日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。