海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5364号上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺，统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：羊在兴，男，1960年3月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人羊在兴房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回羊在兴的起诉；2.诉讼费由羊在兴承担。事实和理由：1一审判决认定事实错误。一审法院对涉案诉争房屋属于海南省人民检察院第一分院（以下简称检察院）干警团购房，对于检察院应承担的办证责任没有认定。（一）双方签署合作开发合同的事实。2009年4月6日，海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院后勤中心）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》，合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定拟成立盛世开泰公司。2010年12月12日，检察院后勤中心与鸿福公司签署《股权转让协议书》，检察院后勤中心将其持有的盛世开泰公司股权转让给鸿福公司。（二）签署团购房协议的事实。2009年9月30日，检察院后勤中心（甲方）与盛世开泰公司（乙方）签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3.甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”二、一审判决适用法律错误，盛世开泰公司没有违约，未能办理产权证系购房者自己没有提供按时缴纳契税的相关凭证以及政府政策形势变更所致。（一）2016年10月14日，盛世开泰公司已经在约定的期限内办理完椰海雅苑小区不动产权证的总证，并将每一户的分证办理完毕。2015年12月8日，椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路才竣工验收，此时才打到交房条件，故应认定本案房屋交付时间为2015年12月8日，而非合同约定的2013年12月30日。而双方合同约定的办证期限应为1500日，盛世开泰公司已在上述时间内办理完商品房所在的小区的总证和分证，故盛世开泰公司没有违约。盛世开泰公司要将分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续并缴纳税款才能办理。（二）2016年1月13日，不动产登记中心挂牌成立，并于2016年7月25日才办理不动产权证，在此之前该中心暂停办理登记，因此，迟延办理产权证系机构改革造成的，与盛世开泰公司无关。（三）不动产权证过户到购房人名下，购房人必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局要求购房人自己缴纳，开发商代为缴纳必须提供购房者的授权委托书，否则不得代为缴纳。由于部分购房者没有提供代为缴纳契税的授权委托书，部分购房者缴纳契税时间滞后，因此导致无法按时办理过户手续，故过户迟延的责任在于购房者的个人原因，而非盛世开泰公司的原因。三、一审程序严重违法。首先，一审中，盛世开泰公司对购房者偷税漏税的行为申请鉴定、调取证据，法院均不予准许，程序违法。其次，本案涉案房屋系盛世开泰公司与检察院合作开发的项目，应追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院未追加检察院作为当事人参加诉讼属于程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。羊在兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。逾期办证的责任在盛世开泰公司。盛世开泰公司未在《海口市商品房买卖合同》约定的时间内为购房者办理房屋权属证书，且无法定或合同约定的免责事由。盛世开泰公司在交房时以代收代缴的名义向购房者收取契税、维修基金等款项后，既未履行代收代缴义务，也未及时退还相关款项，这才导致购房者缴纳契税和维修基金的时间滞后。合同约定的办理房屋权属证书的期限应理解为办理不动产权证书的期限。（一）合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”不动产权证书是唯一属于购房者的房屋权属证书。（二）事实上不存在购房者取得房屋权属证书后，盛世开泰公司继续为购房者办理土地使用权证的情形，因此将办理土地使用权证的期限计入办证期限既缺乏事实依据，也显失公平。（三）合同第十五条为格式条款，双方对该条款理解上的争议，应依据合同法的有关规定，做出不利于提供格式条款的一方（即盛世开泰公司）的解释。羊在兴向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司支付逾期办证违约金3890元；2.案件受理费由盛世开泰公司承担。一审法院认定事实：2012年10月30日，羊在兴、盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：羊在兴购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积149.65平方米，每平方米2600元，总金额389090元；盛世开泰公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付羊在兴使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起750日内为羊在兴办理房屋权属证书，在羊在兴取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在750日内向土地登记机关申请，为羊在兴办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前10日如实书面告知羊在兴办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由羊在兴提供的证件资料，羊在兴应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，羊在兴不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司按羊在兴已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过羊在兴已付总房款的1%。合同签订后，羊在兴依约向盛世开泰公司付清全部购房款。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑F座总证，盛世开泰公司于2018年7月24日为羊在兴办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。一审法院认为，羊在兴、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，羊在兴已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付羊在兴使用，自房屋交付之日起750日内为羊在兴办理房屋权属证书，即盛世开泰公司应于2016年1月20日前为羊在兴办理房屋权属证书并交付给羊在兴。合同还约定，羊在兴不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司应按羊在兴已付房款的日万分之一向羊在兴支付违约金，但违约金总额不超过羊在兴已付总房款的1%。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑F座总证，故应承担自2016年1月21日起至2016年11月14日期间（共299天）的违约金3890.9元（389090元×1%＝3890.9元）。故羊在兴主张盛世开泰公司支付逾期办证违约金3890元，予以支持。羊在兴放弃第一项诉讼请求，是其对诉权合法的处分，予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向羊在兴支付逾期办证违约金3890元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于盛世开泰公司是否应向羊在兴支付逾期办证违约金的问题。盛世开泰公司与羊在兴签订的《海口市商品房买卖合同》为合法有效合同，该合同约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付羊在兴使用，自房屋交付之日起750日内为羊在兴办理房屋权属证书，即盛世开泰公司应于2016年1月20日前为羊在兴办理房屋权属证书并交付给羊在兴。合同还约定，羊在兴不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司应按羊在兴已付房款的日万分之一向羊在兴支付违约金，但违约金总额不超过羊在兴已付总房款的1%。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑F座总证，显然其不能按合同约定750日内（即在2016年1月20日前）交付房屋权属证书，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任。一审法院认定盛世开泰公司应承担自2016年1月21日起至2016年11月14日期间（共299天）的违约金3890元并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费502元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○一九年十二月十三日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速录员吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。