海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5804号上诉人（原审被告）：长影粤海（海南）房地产开发有限公司，住所地海南省海口市，统一社会信用代码9146010009549564X2。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：曾家恋，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄一乐，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺玉林，男，1986年2月13日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：吴育芳，女，1986年8月27日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码×××。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王斯韵，海南信达律师事务所律师。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓玮，海南信达律师事务所律师。上诉人长影粤海（海南）房地产开发有限公司（以下简称长影公司）因与被上诉人贺玉林、吴育芳商品房预约合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长影公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判长影公司无需向贺玉林、吴育芳返还购房定金50000元；3.改判长影公司无需向贺玉林、吴育芳支付购房首付款的资金占用利息；4.改判贺玉林、吴育芳承担本案的诉讼费。事实和理由：一、《商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，贺玉林、吴育芳在签订认购书时已阅读并充分知悉《商品房买卖合同》文本条款，并同意按该合同签约，且认购书已明确约定双方签订《商品房买卖合同》的时间，现贺玉林、吴育芳逾期未与长影公司签订《商品房买卖合同》已构成违约，应承担违约责任，长影公司依据“定金罚则”约定没收购房定金50000元有事实和法律依据，一审法院认为未签订《商品房买卖合同》是不可归责于双方的原因所致，定金应予以退还，明显事实认定不清，导致适用法律错误。二、一审判决选择性适用《商品房认购书》部分约定条款，明显证据采纳不当，以非强制性司法解释为由否认契约双方真实意思表示，违反契约自由的意定原则，适用法律错误。长影公司基于贺玉林、吴育芳违反《商品房认购书》约定，按照约定适用定金罚则没收定金事实清楚，于法有据，一审判决长影公司退还50000元罚金明显不当。三、长影公司始终同意解除双方签订的《商品房认购书》，并已通知贺玉林、吴育芳办理退还首付款手续，双方关于定金退还与否的争议不影响贺玉林、吴育芳办理首付款退款手续，贺玉林、吴育芳拒绝办理退款手续，其无权主张资金占用损失，一审法院判决长影公司支付利息明显有失公平。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。贺玉林、吴育芳辩称，一审法院(https://www.66law.cn/special/fayuan/“”_blank“”“”法院)认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，长影公司的上诉理由不能成立。一、双方无法订立《商品房买卖合同》的原因在于双方无法就合同条款达成一致的意思表示，属于不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，长影公司应返还贺玉林、吴育芳50000元定金。二、贺玉林、吴育芳收到长影公司拒绝修改合同的回函后，与长影公司置业顾问协商退款之事宜，并按照其要求提交退款收款账户信息。长影公司所谓的退款手续实质为要求贺玉林、吴育芳签署明确放弃定金的书面材料，后长影公司以贺玉林、吴育芳不愿意签署放弃自身权利的材料为由，拒绝退款，时至今日也未退款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后双方已履行的权利和义务应恢复原状，利息是购房款的法定孳息。办理所谓的退款手续为长影公司自己内部管理规定，不能以此作为拖延向贺玉林、吴育芳退款的合理抗辩，双方签订的《商品房认购书》于2019年5月2日终止，长影公司就应于2019年5月3日向贺玉林、吴育芳退还首付款，否则需承担拖延期间的资金占用利息。基于以上的事实与理由，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。贺玉林、吴育芳向一审法院起诉请求：1.解除贺玉林、吴育芳与长影公司于2018年12月31日签订的《商品房认购书》（编号为0000167）；2.判令长影公司返还贺玉林、吴育芳支付的首付款379678元、认购金50000元，且按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（以贺玉林、吴育芳已支付款项429678元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的计算标准，自2019年5月3日起计算至实际还款之日止，暂计至2019年6月3日为1609.5元）；3.本案的诉讼费用由长影公司承担。一审法院认定事实：贺玉林与吴育芳系夫妻关系。2018年12月29日，贺玉林与长影公司签订《房屋认筹协议书》并向长影公司转账50000元认筹金。2018年12月31日，贺玉林、吴育芳与长影公司签订《商品房认购书》，认购长影公司开发的位于海南省海口市××区交汇处的名为环球100宝龙城××楼房，建筑面积暂定为102.53平方米，单价为16800元每平方米，总房款暂定为1722504元，认购定金50000元。同日，贺玉林、吴育芳向长影公司支付购房首付款239678元。2019年1月8日，贺玉林向长影公司支付剩余首付款140000元。长影公司亦开具了购房首付款和定金同等金额的收款收据。2019年4月17日贺玉林、吴育芳委托律师向长影公司送达《律师函》，提出对《海口市商品房买卖合同》的修改意见。2019年4月25日，贺玉林、吴育芳收到长影公司回复的《律师函》，长影公司表示不予修订《海口市商品房买卖合同》，并要求贺玉林、吴育芳在收到该函后7日内签订合同，否则将终止双方签订的《商品房认购书》并没收50000元认购定金，退还剩余房款。后因贺玉林、吴育芳与长影公司未达成一致意见，没有签订《海口市商品房买卖合同》，至今亦未办理退房退款手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：《商品房认购书》是否应当予以解除；长影公司是否应返还贺玉林、吴育芳购房首付款、购房定金以及支付相应利息。关于《商品房认购书》是否应当解除的问题。贺玉林、吴育芳与长影公司签订了《商品房认购书》，贺玉林、吴育芳亦向长影公司支付了379678元房屋首付款和50000元房屋认购定金。《商品房认购书》系双方的真实意思表示，合同内容合法，属有效合同，应受法律保护。相对《商品房买卖合同》而言，《商品房认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。预约合同的意义在于双方当事人秉承公平和诚实信用原则继续进行磋商，以便订立正式的、条款完备的本约合同。如果双方当事人在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致意见，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方当事人的原因，不在预约合同所指的违约情形内，预约合同应当解除。长影公司商品房的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，贺玉林、吴育芳发现长影公司提供的《商品房买卖合同》中部分条款与长影公司的广告宣传不一致，对显失公平的格式条款提出异议，与长影公司积极进行磋商并委托律师向长影公司发送《律师函》，以期协商修改《商品房买卖合同》条款，但长影公司回函不予修改，双方对此无法达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，贺玉林、吴育芳与长影公司在公平、诚信的原则下进行磋商，但磋商不成导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方当事人的原因，不在《商品房认购书》所指的违约情形内，《商品房认购书》应当解除。在法庭审理中，长影公司对解除《商品房认购书》亦无异议。贺玉林、吴育芳关于解除《商品房认购书》的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于长影公司是否应返还贺玉林、吴育芳购房首付款、购房定金以及支付相应利息的问题。贺玉林、吴育芳与长影公司在诉前和诉中对于长影公司返还购房首付款379678元已达成一致意见，有开庭笔录和当事人陈述予以佐证，故贺玉林、吴育芳关于长影公司返还购房首付款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，贺玉林、吴育芳与长影公司因磋商不成导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方当事人的原因，长影公司应当将定金返还贺玉林、吴育芳。长影公司以贺玉林、吴育芳违约，按《商品房认购书》第四条“认购人如擅自解约或逾期未与出卖人签订《商品房买卖合同》或不按期付款的，则视为认购人根本违约，本协议自动终止，认购人所交的认购定金不予退还”的规定为由，不同意退还定金的理由不成立。故贺玉林、吴育芳关于长影公司返还购房定金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人已达成一致意见，同意解除《商品房认购书》，根据恢复原状原则，合同解除后双方已履行的权利义务应恢复原状，利息系购房款的法定孳息，故长影公司应向贺玉林、吴育芳返还购房首付款及利息。因合同无法履行不可归责于任何一方，故贺玉林、吴育芳主张利息按照中国人民银行同期贷款利率计算缺乏依据，应按照中国人民银行同期存款利率计算，即自2019年5月3日起，以购房首付款379678元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付购房首付款占用期间的利息至前述购房首付款本金清偿之日止。贺玉林、吴育芳要求长影公司按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，无法律依据，不予支持。贺玉林、吴育芳与长影公司签订的《商品房认购书》合法有效，对双方当事人均有约束力，该《商品房认购书》第二条约定：“认购人在签订本协议的当日，向出卖人支付认购定金人民币伍万元整，该定金不计利息”，故本案购房定金利息不予返还贺玉林、吴育芳。贺玉林、吴育芳关于长影公司支付定金利息的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、贺玉林、吴育芳与长影公司签订的《商品房认购书》于本判决发生法律效力之日解除；二、长影公司于本判决发生法律效力之日起十日内向贺玉林、吴育芳返还购房首付款379678元和购房定金50000元，共计429678元；三、长影公司于本判决发生法律效力之日起十日内向贺玉林、吴育芳支付购房首付款利息，利息以购房首付款379678元为基数，自2019年5月3日起按中国人民银行同期存款利率计付至购房首付款清偿之日止；四、驳回贺玉林、吴育芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3885元，由长影公司承担。二审中，长影公司提交商品房买卖合同模板公示照片，欲证明：购房合同模板在销售大厅展示，该证据与《商品房认购书》共同证明长影公司已向贺玉林、吴育芳出示并解释《商品房买卖合同》，贺玉林、吴育芳已经查阅了《商品房买卖合同》，并同意按照合同约定进行签约。贺玉林、吴育芳质证称对该证据的真实性、合法性、关联性及证明效力均有异议，当时现场并无该模板。本院经审查认为，长影公司提交的上述证据，长影公司称为一审开庭时拍摄，故即使该照片如其所述为一审开庭时拍摄，也仅能证明拍摄时的状况，不能证明在与贺玉林、吴育芳签订《商品房认购书》时《商品房买卖合同》模板即在销售大厅公示，对其证明效力本院不予确认。二审经审理查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：长影公司应否向贺玉林、吴育芳返还购房定金50000元及支付购房首付款利息。本案中，贺玉林、吴育芳与长影公司签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该认购书签订后贺玉林、吴育芳依约向长影公司支付了379678元房屋首付款和50000元房屋认购定金，之后双方就《商品房买卖合同》有关条款不能达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方当事人的原因，不在《商品房认购书》所指的违约情形内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，长影公司应当将50000元定金返还贺玉林、吴育芳。而诉前双方就长影公司返还购房首付款已达成一致意见，利息系购房款的法定孳息，一审判决支持按中国人民银行同期存款利率计算并无不当。长影公司关于其不应返还50000元定金及支付购房首付款利息的理由不能成立，本院不予支持。长影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由长影粤海（海南）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月二十七日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 黄 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。