山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3814号 上诉人（原审被告）：淄博冠博房地产开发有限公司，住所地淄博高新区鲁泰大道157号。统一社会信用代码：91370303791504298Y。 法定代表人：陈林忠，董事长。 委托诉讼代理人：高传，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩旭，山东建仑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘慧香，女，1968年12月26日出生，汉族，无业，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：解彬，山东洪筹律师事务所律师。 上诉人淄博冠博房地产开发有限公司（以下简称冠博公司）因与被上诉人刘慧香商品房预约合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 冠博公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该案已超诉讼时效，一审法院认定该案未超诉讼时效，系认定事实及适用法律错误。该案涉《购房协议》于2009年7月20日签订，约定该楼房于2009年10月30日开工建设，2010年12月31日完工，也就是说，被上诉人最晚至2010年12月31日就知道或应当知道其权利受到侵害，诉讼时效已经开始起算；但直至被上诉人提起诉讼为止，被上诉人从未向上诉人主张过权利，该案已经超过诉讼时效，这也是本案的基本事实。即便按照《中华人民共和国民法总则》第188条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”被上诉人的起诉已超诉讼时效，但一审法院并未适用关于诉讼时效的该法律规定。在一审诉讼过程中，被上诉人并未提交任何证据证明本案诉讼时效中断或中止，但一审法院却认定“涉案房屋亦不可能具备法定的交付条件，并非是原告怠于主张权利，故不应认定原告的起诉超过了诉讼时效”，一审法院的此认定既无证据支持，也没有法律依据，仅以“涉案房屋亦不具备法定的交付条件”便得出“并非原告怠于主张权利”的结论，既无法另上诉人理解，更无法令上诉人信服。诉讼时效是以“知道或应当知道权利受损时开始起算”，是一个基本常识；而“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，也是司法解释的明确规定。二、一审判决对案涉《购房协议》的性质及效力认定错误。对于被上诉人提交的案涉《购房协议》，一审判决将其性质认定为《商品房买卖合同》，但又认为不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其理由为“该条所针对的是商品房预售合同，并不适用于本案当事人所签订的购房协议”，该认定是根本错误的。相对于商品房“预售”来说的另一个概念是商品房“现售”，从《购房协议》即可看出，本案并非商品房“现售”，确属商品房“预售”；根据上述司法解释规定，商品房预售需要取得预售许可证，否则签订的合同应当认定为无效。很显然，本案所涉“四季花城”房屋并未开发，根本不存在现售的问题，只能认定为商品房预售合同，应当适用上述司法解释第二条的规定，本案《购房协议》应认定为无效，无效合同中的定金条款也无效，不存在双倍返还的问题。三、一审判决认定：“由于涉及到淄博高新区的整体规划调整，导致四季花城项目无法开发”，一审法院既然认定四季花城项目无法开发的原因是淄博高新区的整体规划调整，则应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，“而淄博高新区整体规划调整”正是不可归责于当事人任何一方的事由，因此，即便需返还定金，上诉人仅有返还定金本金的义务，无需双倍返还定金。一审法院属于适用法律错误。 刘慧香辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。 刘慧香向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2009年7月20日签订的购房协议；2.被告向原告双倍返还购房定金60000元；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：购房协议、收款收据、会议纪要等证据，一审法院对上述证据予以确认并在卷佐证。关于原告提交的购房协议的真实性，被告要求庭后核实，但被告未对购房协议真实性提出相反的证据；被告主张购房协议约定的四季花城项目因高新区管委会调整规划，故未能开发，此后高新区管委会又向被告补充了其他地方的地块，被告计划在新地块开发兰亭苑项目。一审法院认为，原告提供的购房协议系双方当事人真实意思表示，购房协议对履行标的、履行时间、履行价款、定金等约定明确，因此，对该证据予以采信。原告提供收款收据一份，主张于2009年8月15日向被告交付了购房定金30000元。被告主张原告未提供相关转账凭证，被告从未收到过原告交付的购房定金，收款人也未写清具体人名，不确定是否为被告方的工作人员，被告对原告提交的收款收据不予认可。该份收款收据加盖了被告的公章，但被告未对该份证据的真实性提供相反的证据，同时，被告在收款收据上加盖公章的行为就是对收取30000元购房定金这一事实的确认，收款收据本身即具有证明款项已交付的证明效力。因此，一审法院对该份证据的效力予以采信。被告提交的淄博高新区管委会专题会议纪要一份，主张因印象齐都项目占用了四季花城项目的用地，淄博高新区管委会决定分两期给被告以补偿，导致四季花城项目无法开发，被告在补偿地块上又开发了兰亭苑项目。一审法院对该份证据予以采信。一审法院经审理认定事实如下：2009年7月20日，原、被告双方签订购房协议，约定由原告预定被告拟开发的四季花城55号楼一单元102室住房一套；建筑面积为129.5平方米；该房屋价格为1900元/平方米；该房屋于2009年10月30日开工建设，于2010年12月31日完工。协议签订后，原告于2009年8月15日向被告交纳了购房定金30000元。此后，四季花城项目因涉及地块调整未能开发，被告又在淄博高新区管委会补偿的地块上开发了兰亭苑项目。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告据以提起诉讼的购房协议是否合法有效；二、原告所诉是否超过诉讼时效；三、原告主张双倍返还定金是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。被告主张涉案购房协议无效的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效”的规定，但该条所针对的系商品房预售合同，并不适用于本案当事人所签订的购房协议，冠博公司据此主张涉案购房协议，一审法院不予支持。涉案购房协议系双方当事人真实意思表示，且该购房协议的履行标的、履行时间、履行价款明确，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应自觉履行，因此，一审法院认定该购房协议合法有效，该购房协议约定的定金条款亦为有效。关于第二个争议焦点。一审法院认为，涉案购房协议约定了涉案楼房的开工及完工时间，由于涉及到淄博高新区的整体规划调整，导致四季花城项目无法开发，涉案房屋亦不可能具备法定的交付条件，并非是原告怠于主张权利，故不应认定原告的起诉超过了诉讼时效。因此，对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的主张，一审法院依法不予支持。关于第三个争议焦点。原告交纳定金后，涉案楼房至今尚未开工建设，因整体规划调整，被告不可能按合同约定将房屋交付原告，被告始终既未能向原告提供可供替代履行的标的物，也未向原告提供可以替代履行的补偿方案，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约。因此，对原告要求与被告解除双方所签购房协议，并要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告刘慧香与被告淄博冠博房地产开发有限公司于2009年7月20日签订的购房协议；二、被告淄博冠博房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告刘慧香定金60000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告淄博冠博房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冠博公司在一审中提交的专题会议纪要中载明：“……由于印象齐都项目占用了解庄村因旧村改造与冠博房地产公司约定的103亩开发用地，为此，管委会在为冠博房地产补充103亩房地产开发用地……。”冠博公司在二审中称其与被上诉人签订的协议系预约合同。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题为：一、双方所签订的《购房协议》是否有效；二、被上诉人要求冠博公司双倍返还定金有无事实及法律依据；三、被上诉人在本案中的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方当事人所签订的《购房协议》约定内容并不具备《商品房销售管理办法》规定的合同主要内容，且冠博公司除定金外并未收受购房款，因此，双方当事人所签订的《购房协议》并不属于上述法律规定应当被认定为商品房买卖合同的情形，案涉《购房协议》应为商品房预约合同。本案系双方当事人因履行案涉《购房协议》产生的纠纷，故本案实为商品房预约合同纠纷。《购房协议》系合同双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冠博公司关于案涉协议无效的上诉主张不能成立。关于焦点二。《购房协议》签订后，被上诉人依约向冠博公司支付了定金。冠博公司收取定金并未根据协议约定对于项目进行开工建设并与被上诉人签订商品房买卖合同。冠博公司在本案中虽提交《专题会议纪要》主张非因其自身原因四季花城项目用地被其他项目占用，但如前述事实认定所述，该会议纪要中已经明确在为冠博公司补充103亩房地产开发用地，即冠博公司开发项目用地并未被占用而消失，而是项目土地位置发生了调整变化，并未发生其开发用地被占用而无土地可供开发的情形。因此，冠博公司在具备开发建设项目条件的情形下，未能继续对于《购房协议》进行履行，商品房买卖合同未能签订系因冠博公司原因所致，原审判决冠博公司返还被上诉人双倍定金并无不当。关于焦点三。被上诉人支付的定金性质实为作为订立商品房买卖合同的担保，但案涉《购房协议》对于签订商品房买卖合同的时间并未明确约定，对于定金的返还条件及期限亦未进行约定，在冠博公司未能履约的情形下，被上诉人可随时要求其承担违约责任返还定金。在此情形下被上诉人在本案中提起诉讼并未超出诉讼时效。 综上所述，冠博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由淄博冠博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  王 娜 二〇一九年十二月二十三日 书记员  苏银银