海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初1151号 原告:海南雅居乐物业服务有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾蔚蓝海岸商业街D1-1。 法定代表人:刁小军，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王华峰，男，该公司员工。 被告：许新伟，男，1958年1月29日出生，汉族，广州市番禺区。 原告海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）诉被告许新伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，因被告许新伟下落不明，本院于2019年7月11日对其进行公告送达，公告期满后，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王华峰到庭参加诉讼，被告许新伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告从2017年10月起向原告支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2019年3月，应付物业管理费为4554元；2、被告从逾期之日起按逾期金额的千分之三的标准支付逾期付款违约金至全部欠款付清之日止，现暂计至2019年3月21日，违约金金额为1499.02元；3、判令被告从2017年10月起支付公摊水电费至本案判决生效之日，现暂计至2019年2月10日公摊水电费用为121.05元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系为雅居乐海南清水湾星海传说小区提供物业服务单位，被告系原告服务的星海传说小区01-DF-A16-XXXX房的业主。该房屋建筑面积66.58平方米，系洋房。依据有关法规规定及相关约定，该类型房屋物业管理费的标准为3.8元／平方米，即每月需向原告缴交管理费253元。截止2019年3月，被告拖欠原告物业管理费4554元。截止2019年2月10日，拖欠原告公摊水电费121.05元，逾期付款滞纳金1499.02元，三项合计6174.07元。该欠费虽经原告多次催缴,但被告仍拒绝支付。为维护原告及全体业主的合法权益,特向法院提起诉讼,请求依法裁决。 被告许新伟未到庭，也未提交书面答辩意见。 原告雅居乐物业公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《前期物业服务协议》，证明原、被告双方存在物业服务关系，与被告约定物业费用的收取标准和违约金的计算方式；2、《收楼确认书》、《业主钥匙签收表》，证明原告已根据合同约定邮寄收楼通知书，根据合同及收楼通知书上的内容，被告需与2011年7月6日开始计收物业服务费；3、《物业服务费催缴函》、《律师函》，证明原告曾积极向被告主张物业费及其他费用的事实；4、水电公摊的政府公函，证明公摊水电费的计收依据。 被告许新伟未到庭对原告提交的上述证据进行质证,亦未提交书面质证意见，视其放弃质证权利。 被告许新伟未提交证据。 本院认证：原告雅居乐物业公司提交的4组证据，来源事实清楚，与本案事实有关联，且相互之间能形成证据链证明被告履行合同存在违约事实，故对其真实性、关联性予以认可，且采信作为定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于海南省××县）由海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐地产公司）开发建设，被告许新伟与雅居乐地产公司签订《陵水黎族自治县商品房买卖合同》，购买涉案小区01-DF-A16-XXXX号房屋（以下简称涉案房屋），成为涉案房屋业主，涉案房屋建筑面积为66.58平方米，系洋房。雅居乐地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容：①物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积支付，洋房物业管理费收取标准为3.8元/月／平方米；②业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业管理费的3‰支付违约金；③本合同期限自2008年12月1日起至小区业主委员会成立签订新的委托合同止。根据相关法律规定，物业管理公司将于2011年7月6日起计收物业管理费。2017年10月13日，雅居乐物业公司委托广东固法律师事务所向被告许新伟发出《律师函》，告知未按时收楼及缴纳物业管理费应承担的法律责任。几次催促当中，被告许新伟均未按时收楼和缴纳物业管理费。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告许新伟为涉案小区01-DF-A16-XXXX号房屋业主，而涉案小区为建设单位雅居乐地产公司开发建设，因此，原告雅居乐物业公司与建设单位雅居乐地产公司签订的《前期物业服务协议》，对业主被告许新伟具有约束力，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议焦点：原告雅居乐物业公司要求被告许新伟支付物业管理费及违约金是否有事实根据和法律依据。首先，被告许新伟是否欠缴原告雅居乐物业公司物业费问题。查明的事实表明，被告许新伟已接收涉案房屋，2017年10月13日雅居乐物业公司委托广东固法律师事务所向被告许新伟发出律师函，要求被告履行合同约定的内容，因此，被告许新伟在涉案房屋在交付时间内已具备交付条件的情形下未接收，由此产生的向原告雅居乐物业公司缴纳物业管理费的法律后果由其自行承担。原告雅居乐物业公司主张被告许新伟自2017年10月1日起计收物业管理费，事实清楚，理由充分，本院予以支持。物业服务费的计算标准，《前期物业服务协议》有明确约定，被告许新伟所购买的涉案房屋建筑面积为66.58平方米，系洋房，物业管理费收取标准为3.8元/月／平方米，即被告许新伟每月应向原告雅居乐物业公司缴纳物业服务费为253元，自2017年10月1日起至本判决生效之日止。其次，被告许新伟是否应支付逾期付款违约金问题。原告雅居乐物业公司与建设单位雅居乐地产公司签订的《前期物业服务协议》，对被告许新伟具有约束力，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，被告许新伟应依照合同约定履行义务。查明的事实表明，被告许新伟未按时向原告雅居乐物业公司缴纳物业服务费，已构成合同违约，应承担违约责任，向原告雅居乐物业公司支付违约金。虽有《前期物业服务合同》第二十六条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业管理费的3‰支付违约金。但原告雅居乐物业公司主张违约金按日千分之三的标准过高，故本院酌定调整违约金按日万分之二标准计算。原告雅居乐物业公司已向被告许新伟提供了物业服务，被告许新伟应于当月1日缴交物业费，故被告许新伟应自2011年7月16日起，以每月应缴物业费253元为基数，按日万分之二的标准以每月2日前分段累计向原告支付逾期缴纳物业费的违约金至实际付清之日止。被告许新伟经公告送达，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依据已查明的事实依法裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、限被告许新伟于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付物业管理费（每月为253元，自2017年10月1日起计算至本判决生效之日止）； 二、限被告许新伟于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金（自2017年10月1日起，以每月应缴物业费253元为基数，按日万分之二的标准以每月2日前分段累计向原告支付逾期缴纳物业费的违约金至实际付清之日止）； 三、限被告许新伟于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业管理有限公司支付公摊水电费（自2017年10月1日起）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元、公告费390元，由被告许新伟负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  王腾飞 陪审员  郑仁法 陪审员  黎权锋 二〇一九年十二月一日 书记员  万 博 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。