广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18662号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳九六三产业园运营管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区，统一社会信用代码：。法定代表人：黄嘉园，总经理委托诉讼代理人：黄鹂，广东微众（盐田）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋娟如，女，汉族，1963年9月30日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：王才明，广东阳皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：付超恒，广东阳皓律师事务所律师。上诉人深圳九六三产业园运营管理有限公司（以下简称九六三公司）因与被上诉人宋娟如合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。九六三公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，驳回宋娟如的诉讼请求，支持九六三公司的反诉请求或发回重审；2、判令宋娟如承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋未招租成功，是房屋地段、交通、周边商业生态等客观因素综合作用的结果，与九六三公司没有直接关联，九六三公司不应为此担责。一审法院判决解除合同，由九六三公司承担所有合同前期义务有违《合同法》公平原则，也没有事实和法律依据。1、案涉物业至今空置并非由九六三公司怠于履行合同义务造成的。九六三公司与宋娟如于2017年9月1日签订《物业租赁经营合同》，自合同签订后，九六三公司一直在积极寻找承租人，且九六三公司先后也曾带大量客户上门看房。宋娟如物业x、y，位于16楼的东北角方向，面积分别为53.75㎡、77.39㎡；a、b位于18层的正南方，面积分别为81.5㎡、81.5㎡。根据九六三公司长期招租情况来看，一般需求高层的客户要求会比较高，会顾忌到东北角的朝向是面对医院（龙岗中医院）。a、b朝向虽较为有利，但是相对于高层客户来说面积偏小。九六三公司并没有决定客户选择的权利，仅仅加以引导，但最终是否承租仍是由客户决定。且由于涉案物业所处地理位置并非龙岗中心城区，周边环境规划，基础设施建设，交通线路规划等仍处于开发初期，招商难度巨大。基于上述种种客观因素，直至宋娟如起诉之日暂没有客户愿意承租案涉物业。2、九六三公司是“某设计产业园”整个园区的运营管理者，经九六三公司长期投入经营，该栋物业目前已被龙岗区政府认定为“生产性服务业集聚中心”，享受政府扶持资金。九六三公司承租园区物业后，先后主办文化主题论坛，与各行业协会、政府单位针对园区发展进行座谈，接待各类社会团体，文化企业，行业协会并签订战略合作协议。为解决入驻企业的招聘难问题，九六三公司与街道办举行了系列的免费培训课程；为解决产业园交通不便利问题，经九六三公司积极协调，入驻产业园的企业员工均可中请2018年的人才住房。九六三公司始终在积极履行合同约定的义务，打造具有较大影响力的品牌，打造文化园区，整合优势资源，实现与宋娟如的共赢。九六三公司为了提高出租率，做了这么多有成效的实质性工作，使得该园区实现了较高的入驻率，但遗憾的是，受到该区位各种不利的客观因素的制约与影响，虽九六三公司前期投入大量人力物力，已经如约完成了相关合同义务，但并未取得较为理想的盈利，要实现更好的出租率，还需要做更多的投入和付出更大的努力。但不可否认的是，没有九六三公司的前述努力和付出，该园区的入驻率绝对达不到目前这样的程度。3、虽九六三公司承租涉案物业，取得涉案物业的经营权，但九六三公司与宋娟如签订的《物业租赁经营合同》第六条第五款明确约定：“物业闲置期间，甲方有权利按照第二条第四款的约定自行引进租户，乙方不得拒绝和阻挠。甲方成功引进并签约的，甲乙双方按照本合同约定继续分享经营管理收益”。在合同履行期间，九六三公司并未对宋娟如自主招租的权利进行限制与干涉，宋娟如完全可以自行招租。但事实证明，要么是宋娟如并未积极自行对外招租，要么就是宋娟如自己也没法将其物业租出去。由此可以推断，宋娟如解除合同，对其房屋出租成功率非但不会产生任何正面影响，相反，少了九六三公司的参与，其成功率只会更低。而如果继续履行合同，多一个专业机构为其招租，成功出租的机率必然会增加，且宋娟如无需承担物业管理费，这对宋娟如而言只有受益没有任何不利因素。也就是说，继续履行合同不会增加宋娟如的投入，对宋娟如有益而无害。综上，在九六三公司对于合同解除没有任何过错的前提下判决解除合同，由九六三公司负担合同前期全部义务，既没有事实依据，也明显有违合同法公平原则。二、一审判决认定九六三公司与宋娟如签订的《物业租赁经营合同》合同目的无法实现，并无事实依据。宋娟如单方提出解除合同违反合同第十条第二款约定，属严重违约，应按照该款规定承担违约责任。九六三公司与宋娟如签订《物业租赁经营合同》旨在整合九六三公司与宋娟如优势资源，取得更多的租金收益。合同签订后，九六三公司与宋娟如均如约履行合同义务。但由于该项目处于起步阶段，前期双方无法立即实现盈利属正常情况。一审判决中认定的合同目的无法实现并无事实依据亦无合同相关条款支持。且九六三公司在合同签订后，一直积极寻找客户，九六三公司通过建立公众号对外宣传、发布招租信息，设立专业网站发布进行维护运营。同时，九六三公司还利用“生产性服务业集聚中心”企业的优势，在街道的宣传网站上针对园区进行了大力宣传。无论是针对九六三公司承租物业的整体建设与运营，还是针对宋娟如所有的的四间物业的宣传与招租，九六三公司自始至终均已积极的态度履行合同义务。在九六三公司无任何违约情形出现的情况下，宋娟如单方提出解约明显违反合同第十条第二款相关规定：“在出租委托经营期间，甲、乙双方不得擅自提出解除或终止合同，否则解除／终止方应向对方支付违约金，违约金为该物业6个月基本租金；由于借出方的违约行为所造成的的损失超过上述违约金的，擅自解除方应当赔偿对方的全部损失。”宋娟如的行为属违约，应当承担违约责任。三、基于目前园区运营情况与该行业的整体发展态势，一审法院判决解除合同极有可能会引起一系列的连锁反应，致使该园区无法正常经营，产生大量社会矛盾，严重侵犯九六三公司及已入驻商户的合法权益。由于该项目处于起步阶段，项目所处地理位置并非龙岗中心城区，周边环境规划，基础设施建设，交通线路规划无法及时跟进等种种客观原因。项目发展确实较为困难。九六三公司作为拥有品牌优势、资源优势等各类优势的专业团队对于该项目运营仍存在种种困难。若将园区分散至各个租户各自经营，那么可想而知，该园区根本没有继续运营的可能。龙岗区政府大力规划、投入的文化产业极有可能会彻底失败。无论是对于政府，对于周边群众还是对于业主本人来说，由此造成的负面影响均是无法挽回的。目前九六三公司承租的所有物业的承租率仅有五成，若仅基于一审判决认定的事实即判令解除合同，那么其他租户很有可能出于其自身原因以此为由与九六三公司解除合同。那么九六三公司也将面临巨大风险，九六三公司前期的投入也将付之一炬，九六三公司公司甚至会因此而破产。截至目前，九六三公司不仅承担整个项目的运营责任，还如约支付涉案房屋的物业管理费。而对于宋娟如来说，在其所有的物业闲置期间，其并未支付任何费用，没有任何损失。与此同时九六三公司仍旧积极为涉案物业寻找租户。一审法院判决解除合同，并驳回九六三公司的反诉请求，直接无视九六三公司基于履行合同义务投入的大量资金，无视宋娟如单方解约的严重违约行为，严重损害了九六三公司的合法权益。宋娟如辩称，九六三公司与宋娟如在2017年9月1日签订物业租赁经营合同之后长达一年半的时间里未将涉案房产出租经营，导致宋娟如受到巨大经济损失，因为九六三公司无法将涉案房产出租经营。双方签订的物业租赁经营合同的合同目的无法实现，其责任完全在于九六三公司，为了避免宋娟如的房产无法出租，给宋娟如造成更大的损失，一审法院判决解除双方之间的涉案合同，事实认定清楚，适用法律正确，九六三公司的上诉理由难以成立，依法应予驳回。宋娟如向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《物业租赁经营合同》；2、本案诉讼费由九六三公司承担。九六三公司向一审法院反诉请求：1、宋娟如支付九六三公司违约金51144.6元；2、宋娟如支付九六三公司律师费2500元；3、本案诉讼费由宋娟如承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，宋娟如与九六三公司签订《物业租赁经营合同》，约定宋娟如将其所有的位于某设计大厦（xx大厦）16层x、y号委托九六三公司经营管理，由九六三公司打造“某设计产业园”，管理期限为6年，九六三公司可对外出租上述物业并按合同约定获得经营收益和租赁佣金。合同签订后，宋娟如按约将物业交付九六三公司。后上述物业至今未成功出租，双方产生纠纷。现宋娟如向法院起诉提出上述请求，九六三公司提出上述反诉请求。一审法院认为，宋娟如与九六三公司双方签订的《物业租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效。因案涉房屋未成功出租，房屋空置长达十五个月以上，双方签订合同的目的无法实现，宋娟如要求解除双方签订的《物业租赁经营合同》，九六三公司表示同意，一审法院依法予以准许。经一审法院核实，九六三公司已于本案庭审后将案涉房屋交还宋娟如。关于九六三公司反诉主张的违约金及律师费损失，因九六三公司作为某设计产大厦的整体承租人及运营商，其接收宋娟如房屋后在长达超过十五个月的时间内仍未将房屋出租，双方签订合同的目的落空，合同无法继续履行的主要责任在于九六三公司，宋娟如有权依法解除合同；故九六三公司不得依照合同第十条第2款、第4款的约定向宋娟如主张违约责任。九六三公司要求宋娟如承担违约金及律师费损失的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除宋娟如与九六三公司于2017年9月1日就某设计大厦（某金融大厦）16层x、y号房屋签订的《物业租赁经营合同》；二、驳回九六三公司全部反诉请求。本案受理费100元（宋娟如已预缴），反诉费570.56元，均由九六三公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宋娟如于2018年11月23日至27日期间通过短信方式通知九六三公司解除合同，九六三公司在一审程序中认可合同实际于该时间解除，一审判决解除双方于2017年9月1日就某设计大厦（荣超金融大厦）16层x、y号房屋签订的《物业租赁经营合同》，本院予以维持。双方就合同解除后的责任承担问题存在争议，本院认为，宋娟如将涉案房产经营管理事项全权委托九六三公司处理，并获得租金及经营收益分配。双方在《物业租赁经营合同》中约定，如九六三公司另行出租后存在租户终止合同的情况，九六三公司应当按照约定基本租金标准的50%向宋娟如支付物业闲置期租金。由此可见，九六三公司将房产另行出租后，即便其间存在物业闲置的情况，宋娟如仍可获得闲置期的部分租金收益，这也是宋娟如将涉案房产全权委托九六三公司经营管理的合同目的。本案中，由于九六三公司在接收房屋后长达十五个月未能出租经营，导致宋娟如既无法获取委托经营收益，亦未能收取房屋闲置租金，且期间已达到双方约定委托管理期限的百分之二十以上，宋娟如以九六三公司违约导致合同目的无法实现为由解除合同，理由成立。九六三公司上诉主张宋娟如单方解除合同属严重违约，依据不足，本院不予支持。综上所述，九六三公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1141.12元，由上诉人深圳九六三产业园运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月三日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。