湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民初236号原告：谢艳君，女，1982年10月10日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：彭国勇，岳阳市君山区法律援助中心法律援助律师。被告：蔡玲，女，1986年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：谢君，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。第三人：岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区。诉讼代表人：岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司管理人，湖南巴陵律师事务所。负责人：刘利民，湖南巴陵律师事务所律师。原告谢艳君与被告蔡玲、第三人岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月21日由湖南省岳阳市君山区人民法院受理，因本案标的物涉及第三人，本院已受理第三人破产清算一案，并已宣告第三人破产，湖南省岳阳市君山区人民法院于2018年12月12日裁定将该案移送至本院审理。本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢艳君及其委托诉讼代理人彭国勇，被告蔡玲的委托诉讼代理人谢君，第三人锦绣苑公司的管理人的负责人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢艳君向本院起诉请求：1、判令被告蔡玲立即返还原告谢艳君购房款105000元，并且赔偿原告装修款15000元，合计120000元；2、由被告蔡玲承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月10日，被告蔡玲与第三人锦绣苑公司签订《住房销售合同》，购买锦绣苑公司位于原粮油公司院内的房屋三套（第三栋房号503，402，403）。2013年8月26日，被告蔡玲将第三栋503号房出售给原告谢艳君，蔡玲收取谢艳君购房款105000元，蔡玲同时承诺“如有房屋出售以后被第三方收回，我负责全额退款。如有装修加装修成本费用”。原告简单加装防盗网、更换防盗门后，因为没有经济能力暂缓装修入住。原告在2019年准备装修时，发现君山区人民法院于2018年4月2日已对该房屋查封。原告即与被告协商未果，诉至本院。被告蔡玲答辩称：1、蔡玲于2012年5月10日与第三人签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》，约定第三人将位于原粮油公司院内的房屋，包括谢艳君诉争的三栋503房销售给蔡玲。蔡玲已支付包括诉争房屋在内的购房款共计60万元并预交了物业管理费，在签订合同时直接将诉争的三栋503房转让给谢艳君及案外人向四军，并已实际交付。原告对该栋房屋均未取得房屋所有权证知情，蔡玲告知谢艳君自行办理后续手续并要求其装修后入住。2、该房屋于2017年被查封，距蔡玲交付房屋已五年，且该房屋被查封不是蔡玲的原因，也不表示该房屋属第三人锦绣苑公司所有。3、蔡玲已申请第三人参加诉讼，基于法院查明的事实，谢艳君可以提出执行异议，要求解除查封并实际占有该房屋。为维护蔡玲的合同权益，请求驳回谢艳君对蔡玲的诉讼请求。第三人锦绣苑公司述称，1、原被告之间的买卖关系与第三人没有关系。第三人与被告蔡玲之间没有真实的房屋买卖关系，而是以房屋作为借款的担保。该《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》是因第三人与被告之间有民间借贷关系而签订的以销售为名的担保合同，被告未向第三人真实缴纳房款，该合同并非真正的房屋销售合同。2、因第三人与刘继先之间有民间借贷纠纷，第三人将房子抵押给刘继先并办理了相关手续，刘继先在君山区人民法院诉第三人的纠纷过程中，诉争的第3栋503房被君山区人民法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了：证据1、身份证，拟证明其具有原告主体资格。证据2、收款收据及承诺，拟证明原告已支付购房款及被告有履约承诺。证据3、销售合同，拟证明被告从锦绣苑公司购买房屋。证据4、装修相关凭证，拟证明原告进行装修安装了门、防盗网。证据5、不动产登记信息，拟证明原告为无房户，购买房屋用于自住。证据6、法院查封相关照片，拟证明涉案房屋被法院查封。被告、第三人对证据1无异议。被告对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为诉争房屋未被第三人收回，被告承诺的条件未成就。被告对证据3无异议。对证据4的三性均有异议，认为系个人手写的证明，且不能证明装修费用全部用于诉争房屋。第三人对证据2、证据3、证据4、证据5、证据6均不发表意见，认为与第三人无关，且诉争房屋买卖合同名义是销售合同，实际是担保合同。对当事人无争议的证据1本院予以采信。对证据2、3、4、5、6予以采信，对证明目的，将结合其他证据综合认定。被告向本院提交了：证据1、2012年5月10日被告与第三人签订的销售合同两份（其中一份同原告提交的证据3）。拟证明第三人将包括诉争房屋在内的7套房屋出售给被告，被告按照合同约定支付了购房款。证据2、2012年6月1日，岳阳市春阳的业有限公司出具的收款收据，拟证明蔡玲取得房屋后，已预交物业管理费。原告对证据1有异议，认为不清楚该合同是买卖房屋还是抵债而得房屋。第三人对证据1的意见同对原告提交的证据3的意见。原告对证据2有异议，认为是否缴纳物业费与原告无关。第三人不发表意见。本院对证据1、证据2予以采信，对证明目的，将结合其他证据综合认定。第三人向本院提交了：证据一组：湖南省岳阳市君山区人民法院（2015）君民初字第394号民事判决书及预告登记权利人为刘继先的他项权证。拟证明刘继先与第三人之间有民间借贷关系，第三人将涉案房屋抵押给了刘继先，人民法院已将涉案房屋查封。原告质证不清楚情况。被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议。认为刘继先取得登记的时间为2012年10月9日，是在第三人与被告签订房屋买卖合同之后进行的抵押，是第三人的两次处分行为导致案外人刘继先向第三人提起诉讼，也导致发生本案纠纷，与被告无关。本院予以采信，对证明目的，将结合其他证据综合认定。本院根据采信的证据及当事人的当庭陈述，确认以下事实：锦绣苑公司的法定代表人周中云因公司运转需要，曾向蔡玲借款并支付利息，借款本息未偿还完毕之时，2012年5月10日，被告与第三人签订《岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司住房销售合同》，协议将位于岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（原粮油公司院内）第叁栋503、402、403房以25万元的价格销售给蔡玲，将第贰栋101、501、502、503房以35万元的价格销售给蔡玲。签订该合同后，第三人继续向蔡玲偿还借款本息，事实上，以上房屋并非由第三人出售给蔡玲，而是第三人为向蔡玲的借款用房屋进行的担保。2013年8月26日，被告向原告出具“兹收到谢艳君景秀佳园3栋503房购房款壹拾万零伍仟元整。￥105000。收款人：蔡玲交款人：谢艳君”的收款收据，同时，被告在该收据反面记载“如有房屋出售以后被第三方收回，我负责全额退款。如有装修加装修成本费用蔡玲”。之后，原告加装了防盗网、更换了防盗门，未进行其他装饰装修，未入住。2012年10月1日，第三人与案外人刘继先签订借款合同，合同约定：“1、刘继先于2012年10月1日向第三人出借人民币1832000元，给第三人用于房地产开发，月利率叁分，按月支付，该合同签订时刘继先已将上述款项实际支付给第三人。2、第三人将其开发的岳阳市君山区柳林路景秀佳园楼盘第2栋103号、403号、501号、502号、601号、602号，第3栋302号、403号、501号、502号、503号、601号共计12套房屋以及第5栋架空层北边15个车库和南边3个车库共计18个车库为上述债务做担保。并办理登记手续。……”合同还就还款的方式及第三人的法定代表人周中云为上述债务提供保证等事项进行了约定。2012年10月26日，第三人与刘继先就约定的12套房屋签订了在建工程抵押合同，并办理了房屋预告登记证明。本案所涉第3栋503号房在其中之列。因第三人未按期归还借款，刘继先向湖南省岳阳市君山区人民法院起诉，该院于2015年8月31日作出（2015）君民初字第394号民事判决，判决：一、岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向刘继先偿还1816847元本金以及逾期利息，从2013年11月1日至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算。二、如岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司未履行第一项判决义务，刘继先有权实现抵押权，对于抵押房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在1332000元债权范围内享有优先受偿权。后本案诉争的第3栋503号房被湖南省岳阳市君山区人民法院加贴封条。另查明，2018年7月30日，本院作出（2018）湘06破申3号民事裁定书，裁定受理锦绣苑公司的破产清算申请，并指定湖南巴陵律师事务所为管理人；并于2018年9月27日作出（2018）湘06破7号之一民事裁定书，宣告锦绣苑公司破产。原告在岳阳市历来无不动产（住宅）产权登记信息。本院认为，被告承诺将景秀佳园3栋503房转让给原告，原告承诺并实际支付价款，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告之间的合同效力如何，被告是否应当向原告返还购房款，并赔偿装修费，如果应当返还、应当赔偿，应如何返还、赔偿。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，被告卖给原告的房屋来源于第三人，该房屋至今未在房产登记部门办理产权登记，双方对诉争房屋均无享有物权的证据。被告与原告未签订房屋买卖合同，但在收据上明确房屋所处小区、栋号、房号，明确价款并对房屋出售以后可能出现的情况约定了处理方式，是双方的真实意思表示，双方房屋买卖合同关系成立并生效。被告向原告作出特别承诺“如有房屋出售以后被第三方收回，我负责全额退款。如有装修加装修成本费用”，是对原被告所订立房屋买卖合同所附的解除条件。现因第三人的原因，房屋被法院查封，被告已无法实际履行房屋买卖合同义务，应当视为房屋买卖合同解除条件已成就，原告主张解除合同返还价款的理由成立，本院予以支持。原、被告双方对合同解除后的权利、义务进行了明确约定，应当依约履行。按照合同约定，被告应当向原告全额退款105000元，并退装修成本。原告主张赔偿装款15000元，提交了盼盼防盗门4800元和防盗网铝合金5500元的单据，合计10300元，但未提交正规票据，考虑该房实际已被原告加装门和防盗网，本院酌情认定两项装修成本为5000元。故被告应向原告返还购房款、装修款合计110000（105000+5000）元。综上所述，原告请求被告返还购房款的诉讼请求成立，本院予以支持；请求被告返还装修费用的请求部分具有一定的事实基础，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡玲于本判决生效之日起十日内向原告谢艳君支付110000元；二、驳回原告谢艳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由原告谢艳君负担200元，被告蔡玲负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  赵顺容人民陪审员  蔡德银人民陪审员  孙 霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。