广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初479号 原告：黄自平，男，1980年11月18日出生，汉族，广西蒙山县人，居民，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司，住所地：蒙山县江景雅庭1﹟楼一层7-9号铺面。统一社会信用代码：91450423086528905G。 负责人：黄诞文。 二被告共同委托诉讼代理人：陈伟，广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司员工。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 第三人：何敏，女，1971年10月09日出生，汉族，广西蒙山县人，第三人公司员工，住广西蒙山县。 原告黄自平与被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司（以下简称鸿润公司蒙山分公司）、第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称供电分公司）、何敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄自平及其委托诉讼代理人李中禄，被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司共同委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。第三人供电分公司、何敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄自平向本院提出诉讼请求：1.判决被告鸿润公司和被告公司鸿润公司蒙山分公司支付逾期交房违约金51032元给原告；2.案件受理费用由被告鸿润公司和被告鸿润公司蒙山分公司承担。事实和理由：2016年3月31日，原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区商品房5幢F单元803号商品房。该商品总面积162.57平方米，总价款328391元，首付99391元，银行按揭贷款229000元。按照《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年6月30日前交付该商品房给原告；逾期交房的，从2016年6月30日的第二天（2016年7月1日）起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。被告实际于2017年11月30日向原告交房，逾期518天，应向原告支付违约金51032元（328391元×3/10000×518=51032元）。为维护原告的合法权益，原告因此诉至法院。 原告黄自平向本院提交了以下证据： 1、黄自平的身份证复印件1份，拟证实原告黄自平的身份信息情况； 2、被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司工商信息及第三人供电分公司营业执照，第三人何敏户籍证明复印件各1份，拟证实被告及第三人的基本信息情况； 3.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证实原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买荷塘雅苑5幢F单元803号商品房，总价款328391元，被告应在2016年6月30日前交付该商品房给原告的事实； 4.交房短信复印件1份，拟证实2017年11月30日被告交房给原告的事实； 5.银行卡存款业务回单、现金缴款单、单位内部收款收据、借款借据、借款合同特别条款复印件各1份，拟证实原告通过第三人何敏交给第三人供电分公司转交购房款10万元给被告，原告交付现金19391元及按揭贷款229000元给被告的事实； 6、民事答辩状、款项支付申请单、农村商业银行进账单、农村商业银行电汇凭证、供电分公司付鸿润公司款项明细表复印件各1份，拟证实第三人供电分公司收到原告的款项10万元已全部给付了被告的事实； 7、《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》复印件各1份，拟证实原、被告为“代建”关系，所建房系第三人供电分公司所有，签订协议后，剩余房属于被告所有； 8、（2018）桂0423民初169号民事判决书复印件1份，拟证实蒙山县人民法院确认第三人供电分公司所收的房款已全部转给被告鸿润公司，非第三人供电分公司员工也可以购买被告的商品房。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司辩称，原告购买的这套商品房系第三人供电分公司的职工何敏转让给原告的，第三人供电分公司、何敏转让该套商品房没有如实向被告反馈，造成被告延期交房给原告，被告的违约责任应该由第三人供电分公司承担。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司在诉讼中没有向本院提供证据。 第三人供电分公司、何敏没有向本院书面陈述亦没有向本院提供证据。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司逾期交房给原告是否构成违约；2.原告请求被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司支付逾期交房违约金51032元是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告双方当事人对证据进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，当事人有答辩及质证的权利，第三人供电分公司、何敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据1、2无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据3，认为原告不是第三人供电分公司的职工，不能享受第三人供电分公司员工的价格和交房时间。本院认为，原告与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》，系原告与被告鸿润公司双方自愿签订的，该合同没有违反法律、法规的相关规定，亦没有侵犯国家、集体和他人及社会公共利益，该合同合法有效，本院予以确认。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据4，认为该证据系2017年11月6日被告鸿润公司发短信给包括原告在内的所有5号楼的业主于2017年11月30日前交房给原告，并非2017年11月30日交房给原告。本院认为，原、被告双方都没有提供相关证据证实被告鸿润公司交付蒙山县荷塘雅苑小区商品房5幢F单元803号商品房给原告的具体时间，该证据不能证实被告鸿润公司于2017年11月30日交付该商品房给原告使用，本院对该证据认定为被告鸿润公司于2017年11月6日交付该商品房给原告使用。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据5，认为该证据不能证明第三人供电分公司代收员工第三人何敏10万元已经全部转给被告。本院认为，原告提供的证据5，证实第三人何敏于2013年2月16日交付购房定金5000元，2013年4月30日交付购房“预付款”85000元，2013年10月9日交付购房“预付款”10000元，合计10万元，写明上述款项系“购房预付款”，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据6，认为该证据不能证明第三人供电分公司代收员工的款项已经全部转给被告。本院认为，原告提供的证据6，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据7“三性”无异议，但对原告证明目的不认可，第三人供电分公司与被告不是“代建关系”，应是合作建房的关系，第三人供电分公司利用被告的资质进行合作，第三人供电分公司的员工可以享受福利房的待遇。本院认为，原告提供的证据7，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司对原告提供的证据8，认为原告提供的该证据与本案没有关联性。本院认为,原告提供的该证据符合证据的“三性”要求，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原告黄自平与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定：原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区商品房5幢F单元803号商品房。该商品房总面积162.57平方米,单价为每平方米2020元，总价款328391元，原告应当于2016年3月31日前支付首期房价款99391元，余款229000元申请贷款支付，被告鸿润公司应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。《商品房买卖合同》第十二条还约定了逾期交房的违约责任：除不可抗力和非开发商责任外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日……。②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（2）买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。被告鸿润公司于2017年11月6日通过短信的方式通知原告交付该商品房给原告。 另查明，2013年2月16日，第三人何敏交付购房定金5000元给第三人供电分公司。2013年4月30日、10月9日，第三人何敏交付“购房预付款”85000元、10000元给第三人供电分公司。后第三人供电分公司帮助第三人何敏将上述款项100000元给被告鸿润公司。原告于2016年4月18日交付购房“首付款”19391元给被告鸿润公司蒙山分公司。2016年4月28日，原告作为借款人、被告鸿润公司作为担保人与广西蒙山农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，向广西蒙山农村商业银行股份有限公司借款229000元，同年5月9日，原告在广西蒙山农村商业银行股份有限公司借款229000元汇入被告鸿润公司的银行账户。 又查明，被告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人供电分公司员工购房以户为单位，在被告取得土地后90天内支付定金捌万元；第三人供电分公司员工购买小车位以个为单位，必须在该地块规划总平面图获准通过后30天内支付定金两万元。第三人供电分公司负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，被告鸿润公司蒙山分公司与第三人供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书第六条约定：“甲乙双方决定购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157平方米户型的6套房在乙方分配的房源中选择），剩余的房源由乙方处理……”2013年12月31日，第三人何敏与被告鸿润公司签订了《荷塘雅苑小区商品房预售协议书》，该协议书约定：第三人何敏定购的5幢F单元803号商品房在协议书签订时，第三人何敏需向被告鸿润公司支付预约金捌万元整（￥80000元），如需预购车位另需支付预约金贰万元整（￥20000元）。后第三人何敏将该套商品房转让给原告。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司逾期交房给原告是否构成违约问题。被告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订的《合作建房协议书》虽然约定有被告鸿润公司将其开发荷塘山庄地块的商品房及配套车位全部出售给第三人供电分公司员工的内容，但被告鸿润公司蒙山分公司与第三人供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》则约定对双方合作建设的商品房除由第三人供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由被告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整。第三人何敏作为第三人供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给原告黄自平，并没有违反被告鸿润公司与第三人供电分公司的约定。被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司主张原告购买的这套商品房系第三人供电分公司的职工何敏转让给原告的，第三人供电分公司、何敏转让该套商品房没有如实向被告反馈，造成被告延期交房给原告，被告的违约责任应该由第三人供电分公司承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告黄自平与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。被告鸿润公司提出原告没有在2016年3月31日前足额支付首付款99391元给被告，原告于2016年4月18日交付购房“首付款”19391元给被告鸿润公司蒙山分公司，原告违约在先，应负违约责任的主张。本院认为，2013年5月10日，第三人供电分公司帮助第三人何敏将购房预付款100000元给被告鸿润公司。第三人何敏将涉案的该套商品房转让给原告，应视为第三人何敏交付给被告鸿润公司“购房预付款”100000元系原告交付。被告鸿润公司主张原告也存在一定的违约责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，被告鸿润公司于2017年11月6日交付该商品房给原告的行为已构成逾期交房违约。被告鸿润公司蒙山分公司是被告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任。因此，被告鸿润公司应按照合同的约定承担违约责任。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金51032元是否合法有据问题。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中对违约责任作了约定，逾期超过30日后……自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告鸿润公司应当按照该约定承担违约责任。原、被告订立合同约定的交房时间是2016年6月30日前，被告实际于2017年11月6日通知原告交房，因原、被告均不能提供相关证据证实实际交房的具体日期，故本院认定2017年11月6日视为被告实际交房时间。原告在2016年7月1日前已交付该套商品房总额328391元给被告鸿润公司，原告请求2016年7月1日起至2017年11月30日止，被告按日支付已交付房价款万分之三的违约金，即328391元×3/10000×518天=51032元，计算逾期天数有误，应为494天，应为48667.55元（328391元×3/10000×494天=48667.55元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付违约金48667.55元给原告黄自平。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1076元，由被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  刘寿权 审 判 员  莫 春 人民陪审员  蒙 刚 二〇一九年十二月二日 书 记 员  岑晓莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。