安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2468号 上诉人（原审原告）：汪茂松，男，1968年6月5日出生，汉族，现住址安徽省怀宁县。 上诉人（原审原告）：操月琴，女，1972年11月24日出生，汉族，现住址安徽省怀宁县。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：操查贵，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀宁县岳明房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县高河镇育儿路。 法定代表人：操旭昇，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁邦明，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 上诉人汪茂松、操月琴因与被上诉人怀宁县岳明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院(2019)皖0822民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪茂松、操月琴上诉请求：1、依法撤销安徽省怀宁县人民法院(2019)皖0822民初2653号民事判决第二项，改判支持上诉人违约金请求。2、依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为上诉人没有损失时错误的，违约金下调幅度过于悬殊。一审法院认为被上诉人严重违约，却同时认为上诉人没有损失，系明显错误。首先，合同已生效，应该依据契约精神依约履行。其次，上诉人因未及时取得房产证导致权益受损是显而易见的。再次，上诉人通过贷款方式购买该房屋，上诉人于2014年9月9日、10月8日支付全部房款，而被上诉人至今未按照合同约定为上诉人办理房屋产权初始登记，违约时间长达4年之久，占用上诉人资金4年，且上诉人要负担银行贷款利息，严重增加上诉人的利息负担，造成了上诉人实际经济损失及可得经济利益的损失。2、一审判决违反公平原则及诚实信用原则，严重影响司法程序的公信力。上诉人明显存在违约行为，主张酌减违约金，依据不足。违约方应承担相应责任。综上所述，一审法院部分事实认定错误，确定的违约金标准太低，不足以弥补上诉人已经受到的损失和可得利益的损失，严重损害了上诉人的合法权益，故上诉，望依法判如所请。 怀宁县岳明房地产开发有限公司（以下简称岳明房地产公司）辩称，上诉人的本次起诉是重复起诉，本次起诉理由于2017年2月25日起诉相同，（2017）皖0822民初501号起诉并已协商调解结案，请求法庭驳回原告的诉求；岳明房地产公司承认上诉人在本案中所主张的事实，但认为，1、合同虽约定违约金，但约定过高，且上诉人没有实际损失，违约金应当予以减少；2、没有及时办证有客观原因，系相关规划变动等原因致审查滞后，主管部门不能及时办理相关手续，主观上不存在故意过错；3、综合同类案件的处理结果及客观实际情况，违约金酌定在3000元左右为宜。不动产首次登记已经办理完毕，购房户可以随时办证。另，不动产首次登记已经办理完毕，购房户可以随时办证。 汪茂松、操月琴向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告配合二原告办理商品房权属登记；2、依法判令被告立即向二原告支付逾期办理商品房权属登记违约金96926.43元（暂计算至起诉之日即自2016年6月30日至2019年6月17日，447904元×2÷10000×1082天=96926.43元），其后违约金按合同约定计算至二原告实际完成房屋所有权登记之日止；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月9日，汪茂松、操月琴与岳明房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定汪茂松、操月琴购买岳明房地产公司开发的祥和家园二期第2幢2单元6层604号房（建筑面积112.31平方米），购房款总额447904元。同时约定，被告应于2015年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给两原告，逾期交房，则自2015年7月1日起，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时约定，被告应于2015年6月30日前为涉案房屋办理房屋权属登记，逾期办理，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，两原告依约履行了合同义务，2014年9月9日两原告按约定支付首付款187904元，2014年10月8日两原告和中国农业银行股份有限公司怀宁县支行签订《个人购房担保借款合同》（被告也以保证人的身份在该合同上签字），将260000元按揭贷款划入被告账户。由于祥和家园三块宗地使用年限不一致，为了统一各宗地使用年限，岳明房地产公司向怀宁县人民政府申请办理土地延长和补缴土地出让金事宜。2017年12月5日，经第十七届怀宁县人民政府第十二次常务会议研究决定：1、祥和家园三块宗地合并登记，土地使用年限统一截止为商业2053年2月27日，住宅2083年2月27日。2、依据现在评估时点委托评估机构评估，补缴延长土地使用年限应补缴出让金497000元。3、岳明房地产开发公司须在三个月内缴清出让金497000元，并与县国土局签订出让合同变更协议。2018年上半年，岳明房地产公司开始向怀宁县国土资源局不动产登记中心申请办理祥和家园商品房所有权初始登记。在办理过程中，由于统一各宗地使用年限，需要政府相关职能部门的行政许可，导致初始登记的资料不全而延迟至今。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。结合产权登记部门针对房地产开发公司开发的楼盘不再颁发大证，而仅对商品房进行初始登记造册，购房户可凭造册清单办理房屋房地产权属证书这一政策，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条中出卖人交付权属证书，实际就是进行商品房所有权初始登记。原告按约支付购房款，被告应当在约定的期限内交付房屋权属证书，即办理初始登记。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定了初始登记期限，被告未能按照合同约定期限办理该商品房所有权初始登记，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，虽然被告没有按照合同约定期限完成商品房所有权初始登记，但根据公平原则及诚实信用原则，综合考量原告因被告违约行为可能产生的损失，法院对被告主张合同中约定的违约金过高请求予以减少的辩解理由予以采信。结合本案案情及本地的客观情况，法院酌情确定被告逾期办理初始登记的违约金为4000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内提供涉案房屋权属登记的相关资料，协助原告汪茂松、操月琴办理所购祥和家园二期第2幢2单元6层604号房屋不动产权登记；二、被告怀宁县岳明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告汪茂松、操月琴支付逾期办理初始登记的违约金4000元；三、驳回原告汪茂松、操月琴的其他诉讼请求。案件受理费2223元，减半收取计1112元，由怀宁县岳明房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据，对原审证据亦不申请复核。承办人对证据的认证意见与一审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为原审认定违约金4000元是否过低，上诉人主张96926.43元有无事实和法律依据。 关于争议焦点，岳明房地产公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定的未交付权属证书的违约金计算标准为以已付房价款万分之2的标准按日计算违约金。在岳明房地产公司认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据合同法相关司法解释，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。一审法院综合考量上诉人的实际损失，兼顾本案案情及当地情况，酌定逾期办理初始登记的违约金为4000元并无不当。因此，上诉人的上诉主张不能得到支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2124元，由汪茂松、操月琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈庆中 审判员 崔 智 二〇一九年十二月二日 法官助理汪祝芬 书记员王丹红 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）…… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……