广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22319号上诉人（原审被告）：广东诺亚互联网产业园有限公司，住所地广东省广州市白云区沙太路自编29号太和中心广场8楼。法定代表人：胡长波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李源清，北京市恒德（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振乔，男，汉族，1987年9月19日出生，身份证住址广东省茂名市茂港区。上诉人广东诺亚互联网产业园有限公司（以下简称诺亚公司）因与被上诉人刘振乔房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人诺亚公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判，驳回刘振乔的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、一审判决认定事实部分不清导致判决错误。一审判决认定《物业租赁合同书》无效，诺亚公司对此没有异议。但一审法院对刘振乔实际使用涉讼物业的时间认定是错误的。刘振乔实际使用房屋到2019年5月，一审判决对该部分事实以及刘振乔未支付使用涉讼房屋期间的房屋占用费等事实没有查明。刘振乔在一审中自述2018年10月搬离，但未提交任何证据证明。相反，根据刘振乔庭前提供的证据和当庭提供的原房东的通知，可以证明其在2018年11月28日仍然在使用租赁房屋。同时根据一审庭审笔录，刘振乔自述房屋使用了9个月，则从其接收房屋2018年5月起，其一直使用到2019年1月底。无论其使用到什么时间，其没有向诺亚公司或者原房东办理任何移交手续，应视为其一直占有使用房屋。根据《房屋租赁合同书》第5条第1项，刘振乔如果搬离，应该向诺亚公司交回租赁房屋。既无通知，也无搬离时的照片，无法证明其搬离的事实。诺亚公司本着实事求是的原则，向原房东确认，刘振乔在2019年5月不在租赁场地办公，因此诺亚公司认为刘振乔搬离涉讼物业的时间应为2019年5月。刘振乔实际使用租赁房屋的时间为2018年6月1日至2019年5月30日，其应向诺亚公司支付12个月的租金和管理费167260.8元【（10480元+2620元）×12月】，远超出一审判决诺亚公司应退还的保证金。即使按照刘振乔所述，其实际占用6个月，其应支付的占用费及相关费用为83630元，扣除其交纳的所有款项53238.4元和所谓装修损失40870.2元，一审判决返还保证金也是错误的。二、一审法院对证据采信和认定事实有误。（一）刘振乔一审自己提供的证据（涉讼物业房东的续约通知函）都已经否认了其于2018年10月搬离场地的事宜，一审法院在刘振乔未提交任何搬离现场证据的情况下迳行认定刘振乔于2018年10月搬离场地，存在错误。（二）刘振乔的所谓装修款金额没有装修明细，仅凭其微信转账记录并不足以证明其主张。涉讼物业已经使用一年多时间，装修应作折旧，一审法院未予扣除。（三）《物业租赁合同书》第11条第2项明确约定，刘振乔在承租租赁物业之前对于物业现状和没有规划许可证的事实是清楚的。即使按照租赁合同无效处理，双方也应各自承担50%的责任。一审法院判决诺亚公司退还全部保证金，于法无据。三、一审判决违反了公平原则。纵观本案租赁前后事实，刘振乔没有任何证据证明涉讼房屋不能使用。诺亚公司没有任何阻挠刘振乔占有使用租赁物业的行为，原房东也发函要求续租，涉讼房屋是可以占有使用的。刘振乔自行搬离，属于刘振乔违约，现反而要求诺亚公司承担责任，是不公平的。且本案中，刘振乔不仅不缴纳已经实际使用涉讼物业期间的房租和水电费用，还起诉要求赔偿，一审判决支持其请求违反公平原则。被上诉人刘振乔二审答辩称：同意一审判决，刘振乔于2018年10月底搬离涉讼场地，并已经支付了此前的全部租金。刘振乔于2019年3月14日诉至一审法院，请求判令：1.解除刘振乔、诺亚公司签订的《物业租赁合同书》；2.诺亚公司退还刘振乔保证金39300元；3.诺亚公司赔偿2018年6月至10月租金52400元、管理费13100元；4.诺亚公司赔偿刘振乔装修费105976元及自2018年6月1日起至付清之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；5.诉讼费由诺亚公司承担。一审法院经审理查明：2018年4月2日，诺亚公司（甲方）与刘振乔（乙方）签订了《物业租赁合同书》，约定诺亚产业园是由惠信公司投资开发，经其授权诺亚公司对诺亚产业园行使管理权，包括但不限于使用权、处分及经营管理权、出租权、收益权等；乙方向甲方承租诺亚产业园1座7层7A09、7A10、7A11号物业；本租赁为现状租赁，当事人确认已经对物业的性质、权属、用途、租赁时状态和面积等现状做了充分了解；租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日；甲方给予乙方31天装修期，自2018年5月1日至2018年6月1日，装修期内不收取物业管理费与租金；乙方每月按20元/平方米承租甲方物业，每月租金合计10480元，上述租金含管理费不含税；乙方提前退租，则视为乙方严重违约，甲方有权不予退还所有租金，并没收保证金；保证金为39300元；乙方应于每月五日之前缴纳当月租金；管理费每月2620元，不含税。2018年4月2日，刘振乔向诺亚公司交纳了合同保证金39300元。一审庭审过程中，刘振乔确认其于2018年10月底搬离上述物业，离开时室内可拆卸的物品（包括家居、展示柜、墙柜等）均已取回。刘振乔为证实其装修诺亚产业园1座7层7A09、7A10、7A11号房产生的费用情况，举证了广州世昌达玻璃工程有限公司出具的费用清单及《收款收据》，两份证据均加盖“广州世昌达玻璃工程有限公司”印章，费用清单显示工程费24256元，《收款收据》记载的金额为24245元，刘振乔在本案中主张24245元；举证了广州常德雄辉家具出具的《收款收据》四份，日期是2018年5月13日、6月30日、7月5日、9月9日，所涉项目为“展柜、墙柜”，总金额47590元；举证了支付宝及微信转账给案外人徐桂华的记录，其中2018年4月13日转账7000元，备注“7a09.10.11隔墙费”，2018年4月20日转账10000元，备注“7a09.10.11的装电的费用”，2018年5月8日转账17141元，为装修余款；另，刘振乔举证了支付宝转账给案外人王刚的记录，转账时间是2018年4月2日，转账金额为53238.4元，备注“7A097A107A11三押一租款”。诺亚公司对刘振乔主张的上述损失金额不予确认，认为应由刘振乔自行承担。一审法院他案中查明，诺亚产业园1座7层7A09、7A10、7A11号房所在建筑有取得穗规建证（2013）1967号《建设工程规划许可证》，建设单位为广州市白云区太和镇米龙经济联合社，许可建设规模为楼上10层共21277.7平方米、地下1层7405.3平方米，该许可证同时载明“不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，实际建设层数为9层，无地下楼层，面积总计39336平方米，超过了规划许可的建设面积，未办理产权登记，未见合法报建证明材料。一审庭审过程中，诺亚公司确认诺亚产业园1座7层7A09、7A10、7A11号房所在建筑证照不齐全。经一审法院对合同效力释明后，刘振乔于2019年9月6日书面向一审法院申请撤销要求判决解除《物业租赁合同书》的诉讼请求，其他诉请及证据材料均不变更。诺亚公司则通过电话回复，答辩意见及证据材料均不变更，要求法院依法处理。双方当事人均表示不需要重新给予答辩、举证期，均以2019年7月31日一审庭审意见为准。以上事实，有《物业租赁合同书》《收款收据》、转账记录、微信聊天记录、申请书、短信发送记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，刘振乔、诺亚公司签订的《物业租赁合同书》所涉建筑物未按照《建设工程规划许可证》进行建设，属于违法建筑，故《物业租赁合同书》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现刘振乔已搬离涉讼物业，其要求诺亚公司退还保证金39300元，合理合法，一审法院予以支持。关于刘振乔主张的2018年6月至10月的租金、管理费，因刘振乔当庭确认其于2018年10月底搬离涉讼物业，在此之前产生的费用属于刘振乔使用租赁物业期间实际发生的费用，应由刘振乔自行承担，刘振乔要求诺亚公司赔偿，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘振乔主张的装修损失，诺亚公司将违法建筑出租给刘振乔，对《物业租赁合同书》的无效负有主要过错，刘振乔在签订《物业租赁合同书》时没有尽到合理的注意义务，在未查明诺亚公司出租物业权属、证照是否合法的情况下即签署合同，对合同的无效也负有一定的责任，故对于装修损失刘振乔、诺亚公司应当各自承担相应的责任。因刘振乔当庭确认，租赁物业内可拆卸物（包括家居、展示柜、墙柜等）均已自行搬离，故对于刘振乔主张展柜、墙柜损失47590元，一审法院不予支持；对于刘振乔提交的其他室内装修单据，一审法院确认其真实性、合法性及与本案有关，该费用为58386元（24245元+7000元+10000元+17141元）。根据刘振乔、诺亚公司过错程度及刘振乔实际使用租赁物时间较短等实际情况，酌情确定诺亚公司应承担70%的赔偿责任，即赔偿刘振乔装修损失40870.2元。对于刘振乔主张的装修费利息损失，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年9月16日判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，广东诺亚互联网产业园有限公司退还刘振乔保证金39300元；二、于本判决生效之日起三日内，广东诺亚互联网产业园有限公司赔偿刘振乔装修费损失40870.2元；三、驳回刘振乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4461.64元，由刘振乔负担2764.64元，广东诺亚互联网产业园有限公司负担1697元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，诺亚公司在一审诉讼中对于刘振乔的诉请仅抗辩称刘振乔欠付租金和管理费构成违约，诺亚公司不应退还保证金，但诺亚公司未提起反诉或主张以保证金抵扣欠费，也未明确刘振乔欠付费用的具体金额。诺亚公司二审称其是否主张租金和其他费用，有其他考虑，也并不一定需要在一审提出反诉，只要在诉讼时效期间内提出诉请均是可以的。本院认为，一审法院认定涉讼建筑物未按照《建设工程规划许可证》进行建设，属于违法建筑，故涉讼《物业租赁合同书》实属无效，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对诺亚公司的上诉主张，认定如下：因涉讼《物业租赁合同书》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应相互返还因合同取得的财产。据此，一审法院判决诺亚公司应将收取刘振乔的合同保证金返还给刘振乔，合法有据。诺亚公司二审称刘振乔应支付占用场地期间的占用费等问题，因诺亚公司一审未提出独立诉请也未明确主张进行抵扣，一审法院未作处理并无不妥。诺亚公司上诉主张不应返还保证金，依据不足。关于装修损失的问题，一审法院从证据优势的角度出发，综合双方过错程度及物业使用情况，酌情认定诺亚公司应向刘振乔支付的装修损失金额，公平合理。至于刘振乔具体搬离涉讼物业的时间问题，因对本案处理并无影响，诺亚公司若有证据推翻一审判决的认定，可在另案中举证证明，本院对此不作审查。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人诺亚公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1805元，由上诉人广东诺亚互联网产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇一九年十二月二十八日书记员  莫善友