定 边 县 人 民 法 院 民 事 调 解 书 稿 纸 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初7751号 原告：黄某某。委托诉讼代理人：黄某甲。被告：某某房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘某某。委托诉讼代理人：高某某。原告黄某某诉被告某某房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本案于2018年9月14日立案受理后，于2018年12月5日作出（2018）陕0825民初6968号民事判决。被告某某房地产开发有限责任公司提出上诉，榆林市中级人民法院于2019年7月20日作出（2019）陕08民终1224号民事裁定书：撤销陕西省定边县人民法院（2018）陕0825民初6968号民事判决，发回陕西省定边县人民法院重审，本院于2019年10月15日立案受理，依法另行组成合议庭，于2019年11月22日、12月9日公开开庭进行了审理。原告黄某某及委托诉讼代理人黄某甲、被告某某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人高某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，被告开发位于定边县XX镇新区明珠府邸房屋，2016年7月14日原、被告达成了口头房屋买卖合同，约定被告将其所有的明珠府邸301室的房屋卖给原告，每平方米3600元，共计127平方米，共计457200元，原告交纳了首付款37万元，由被告给原告出具的收款收据可以证实，此后原告持收据要求与被告订立书面的商品房买卖合同并办理预告登记，因被告公司股东之间债务问题，被告故意推拖不予给原告办理签订合同和预告登记相关事宜，为此原告多次找被告交涉未果，为了维护原告的合法权益，原告根据合同法和民事诉讼法相关规定，故请求法院依法判决。请求事项：1、请求人民依法确认原告与被告达成的商品房买卖合同有效，判令被告给原告交付位于定边县XX镇明珠府邸301房屋的并办理预告登记。2、由被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据： 第一组证据银行汇款单1份、原告借记卡账户历史明细1份。证明：1、原告卡号XXXXXXXXXXXXXXX9258，崔某某卡号是：XXXXXXXXXXXXXXX4202。2、原告于2014年10月22日给崔某某汇款250000元、于2014年11月6日给崔某某汇款60000元、2014年11月8日给崔某某汇款18000元，2015年2月8日，原告给崔某某汇款200000元，原告分四次共计向崔某某支付购房款528000元的事实。第二组证据是收款收据2支，证明1、2016年7月14日，原、被告形成了商品房买卖合同关系，被告将其所有的明珠府邸301房屋（该房屋面积是127平方米，每平方米3600元，）以457200元的价格卖给原告的事实；2、2016年7月14日，被告和原告母亲陈某某形成了商品房买卖合同关系，被告将其所有的明珠府邸401房屋（该房屋面积是127平方米，每平方米3600元，）以457200元的价格卖给原告母亲陈某某的事实3、除上述通过银行支付52.8万元购房款外，原告在2016年7月14日，给崔某某支付现金19.2万元，故被告给原告出具了2张收款收据，证明原告共计交付了上述两套房屋首付款72万元事实。第三组证据是定边县安边镇人民政府证明一份（原件在二审法院）、收款收据一份，证明原告黄某某和崔某某是同事关系，并用同样的方式购买北苑小区1-3-101房屋一套。第四组证据是借据一支、协议书一份 证明1、2015年2月7日崔某某向黄某某借款20万元，双方约定2017年2月6日前还清，同日双方签订协议书一份，证明黄某某给崔某某借的20万元款项，用于崔某某XX路XX小区XX楼XX楼。投资期限为2年，本金20万元，利润20万元，合计40万元。到期无法偿还，黄某某如需购房可以选择住宅楼和商住楼，价格为当时的市场价。2、正是因为该协议的存在，双方形成了《商品房买卖合同》关系。被告辩称，被告在定边县XX镇新区开发了明珠府邸商品房，原告所说的房屋买卖合同并不是双方达成买卖合同，原因是原告与被告公司股东有债权债务关系，股东答应以房子抵顶债务，因此在本案中原告并没有向被告交纳所说的房款37万元，对于所说房子交付也没有具体任何约定，双方并没有签订房屋买卖合同。且涉案房屋已经折抵给承某某。被告未向法庭提交任何证据。本院在审理中根据原告的申请依法在定边县公安局经济犯罪侦查大队调取询问笔录一份。依职权调取崔某某谈话笔录一份。经庭审质证，对原告所举第一组证据真实性无异议，被告对证明问题有异议，打款时间分别是2014年10月22日、11月6日、11月8日，购房的收款收据时间是2016年7月14日，不符合事实，不能证明购房的事实。对原告所举第二组证据是真实性无异议，根据原告所举第一组证据只能证明原告和崔某某之间借款关系，原告并没向被告交纳过所谓的购房款。而且从收款收据看也不能证明原告给被告公司支付了19.2万元现金。对原告所举第三组证据真实性无异议，对证明目的无异议。对本院调取的询问笔录，原告黄某某对真实性、证明目的均无异议，被告对询问笔录无异议，对原告所证明的问题有异议；对本院依职权调取的崔某某的谈话笔录，原告对部分内容有异议，被告无异议。本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告所举第一、二组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据系原始凭据，内容真实，形式来源合法，与本案有因果关系，予以确认；对原告所举的第三组证据，被告无异议，但无法确认与本案的关联性，本院不予确认。 对本院调取的询问笔录，原、被告均对真实性无异议，该证据系公安机关出具，程序合法，内容真实，与本案有关联性，予以确认；对本院依职权调取的谈话笔录，原告对部分内容有异议，被告无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：崔某某系被告某某房地产开发有限责任公司的股东，原告于2014年10月22日给崔某某转账250000元；于2014年11月6日给崔某某转账60000元；于2014年11月8日给崔某某转账18000元；于2015年2月8日给崔某某转账200000元；共计转账528000元。于2016年7月14日进行结算，由崔某某给原告出具被告公司盖章确认的收款收据二支，其中一支收款收据中注明：客户名称：黄某某，购房款（明珠府邸），3600元，301首付款,127平米，收到房款人民币370000元；另一支收款收据中注明：客户名称：陈某某，购房款（明珠府邸），3600元，401首付款,127平米，收到房款人民币350000元。涉案301、401房款共计914400元，实际缴纳购房款720000元。未签订书面商品房买卖合同。就交房事宜，双方协商无果，原告诉至法院。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案争议焦点为崔某某是否有权代理被告签订买卖合同，该买卖合同是否有效。从本院调取的与被告公司法定代理人刘某某的谈话笔录中可以确认被告盖章确认的收款收据的真实性，且其认可崔某某系涉案明珠府邸项目的合伙人，空白的收据由其和崔某某共同管理。故涉案的收款收据崔某某系合法持有，且在该收据中能够确定所购买的房屋为301室、127平米、价款3600元，并支付预购款370000元的基本事实，且该事实有原、被告陈述、收款收据、谈话笔录等证据佐证，故应当认定原、被告之间形成商品房买卖合同关系。故双方均应按照合同约定全面履行义务。即原告应当按合同约定履行付款义务，被告应当按约定履行交房及办理产权登记的义务，按照收据中约定的平米数及价款，涉案301房屋的价款应当为457200元，而原告只交付了370000元，尚有余款未付，虽原告提供了2015年2月7日崔某某出具的20万元借据，但该借据系崔某某的个人借款，不能直接确定其已将剩余房款缴纳，故自身有违约行为在先，被告依此享有先履行抗辩权而延缓交房时间及办理预告登记。原告可在其补足应付的价款后，要求被告按照合同继续履行相关义务。故对原告请求原、被告达成的商品房买卖合同有效的诉讼请求，予以支持；对其请求交付涉案房屋及办理预告登记的诉讼请求，不予支持。对被告辩称涉案的购房款系股东个人债务折抵，双方没有形成商品房买卖合同的辩称理由，但未提供相关证据佐证，同时其提出涉案的房屋已经折抵给承某某，但未在法定期限提供相关证据佐证，应当自行承担举证不利的法律后果，对其辩称理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第一条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费2270元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  长   党翠琴                                       人民陪审员   孙  莉人民陪审员   刘  云       二○一九年十二月十六日 书  记  员  高雪琼1