河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24864号上诉人（原审原告）：周志新，男，汉族，1976年11月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：毛培锋，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚斌，河南千益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南惠昌城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路10号。法定代表人：耿红梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王政文，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，河南陆达律师事务所实习律师。上诉人周志新因与被上诉人河南惠昌城乡建设发展有限公司（以下简称惠昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月12日立案后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人周志新及其委托诉讼代理人戚斌，被上诉人惠昌公司的委托诉讼代理人王政文、张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周志新上诉请求：1、依法改判撤销周志新、惠昌公司于2019年1月17日签订的《商品房买卖合同》，惠昌公司赔偿周志新违约金10000元；2、一、二审诉讼费用由惠昌公司承担。事实与理由：一、一审法院认定惠昌公司对地铁3号线站点就在家门口及地铁口标注在沙盘中、地铁2、3号线经过项目8、9、10地块的说明和承诺属于要约邀请，属于认定事实不清，适用法律错误。第一，根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：1.内容具体明确；2.表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。通过一审庭审举证可以看出，惠昌公司对地铁2、3号线经过项目8、9、10地块、地铁3号线站点就在家门口的宣传采用了比较肯定的语气，并对3号线地铁站点通过林与城项目的具体位置在售楼部沙盘显著标注在小区门口，承诺通车时间为2020年12月28日。该承诺明确、具体，足以让周志新相信只要购买了惠昌公司的房屋，2020年12月28日之后就可乘坐地铁3号线出行，符合合同法第十四条要约的两个条件，应当认定为要约。第二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该规定中明确规定了相关设施既包含商业、医疗、教育，也包括交通设施，可以认定惠昌公司承诺的地铁属于相关设施的范围。本案中，惠昌公司对地铁2、3号线的说明和允诺明确了站点的具体位置和通车的具体时间，使周志新陷入地铁3号线在林与城项目设站，属于房屋规划内交通设施的理解和认识，并以高于周边同品质房产开发项目的价格与惠昌公司签订了商品房买卖合同，购买了惠昌公司的房屋。故惠昌公司对于地铁3号线站点就在家门口、地铁2、3号线经过项目8、9、10地块的说明和承诺，对周志新是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分。二、一审法院认定惠昌公司不存在故意告知周志新虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使周志新作出错误意思表示的行为不构成欺诈。明显不尊重已经查明的事实，属于认识严重错误。第一，根据相关法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。这说明认定一方当事人是否构成欺诈需满足四个条件：1.欺诈人有欺诈的故意；2.欺诈人实施了欺诈行为；3.被欺诈人因欺诈而陷入错误判断；4.被欺诈人因错误而为意思表示。结合周志新提供的证据及惠昌公司提交的《郑州市轨道交通线网规划》和《关于征求和昌林与城三号院、五号院规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》，足以说明惠昌公司有欺诈的故意。第二，郑州市轨道交通公司2017年11月29日发布的《郑州市轨道交通线网规划》，未经郑州市发展与改革委员会批复，仅仅是郑州市政府的一个远景规划，修建与否、何时修建、是否在林与城设站具有不确定性和随时变化性。《关于征求和昌林与城三号院、五号院规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》系郑州市轨道交通有限公司的出具的复函，郑州市轨道交通有限公司并非郑州市轨道交通规划的决策部门和主管部门，其出具的复函对地铁2、3号线是修建与否、何时修建、是否在林与城项目设站没有任何参考价值。惠昌公司违反法律规定，对不确定性的规划做大肆误导宣传，称林与城的交通设施为地铁旁、双轨道、地铁3号线站点就在家门口、地铁2、3号线经过项目8、9、10地块，并在售楼部沙盘中对地铁3号线地铁口显著标注在小区门口，惠昌公司员工及官方微信对地铁3号线在林与城项目通车的时间为2020年12月28日作出了明确的说明和允诺，在宣传页中对于“筹建中”、“规划中”采用了较小不容易引起注意的字体。以上足以说明惠昌公司在明知地铁2、3号是否能修建到林与城项目不确定、通车时间不确定的情况下，故意隐瞒、歪曲真实情况，对周志新进行了故意的误导性解释说明。使周志新陷入所购买的商品房系地铁房、地铁3号线在林与城项目通车的时间为2020年12月28日的错误认识，作出错误意思表示与惠昌公司签订了商品房买卖合同。从而惠昌公司达到了提高房屋交易价格、获取巨额非法利益的交易目的。根据周志新提交的国家发展与改革委员会关于郑州市轨道交通第三期建设规划（2019-2024）的批复及其附件可以看出，地铁3号线站点未经过林与城项目，更不可能在2020年通车。第三，一审法院却以惠昌公司不能决定和实现地铁修建的理由，来否定惠昌公司没有实施欺诈行为，明显是认定事实错误、适用法律错误。根据《中华人民共和国广告法》第二十六条规定，房地产广告不得包含对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。在地铁修建与否、是否在林与城设站均不确定的情况，惠昌公司明确允诺和说明，然而一审法院却错误的认为修建地铁不是惠昌公司所决定和实现为由不构成欺诈，明显与事实和法律规定不符。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，惠昌公司对于地铁的说明和承诺故意隐瞒真相、歪曲事实，导致周志新作出错误的意思表示，无疑构成欺诈。并且该欺诈行为对合同的订立及房屋的价格确定有重大影响，属于法律规定的可撤销的情形。惠昌公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。（一）惠昌公司宣传的3号线地铁口不在林与城项目规划红线范围内，其宣传广告和宣传资料不构成要约，不属于《商品房买卖合同》的组成部分。1.相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约应当符合以下两项规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2.根据上述法律规定，如果将商品房的销售广告和宣传资料视为要约，必须同时具备三个条件：（1）房屋及相关设施在开发规划范围内；（2）所作的说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。除符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺外，其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请，惠昌公司的销售广告和宣传资料不同时具备上述三点，因此系要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。（二）惠昌公司没有实施欺诈行为，一审法院已经查明认定的事实，不属于认识错误。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，惠昌公司不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为。1.根据《郑州市轨道交通线网规划》、郑州市自然资源和规划局《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》及《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》，在和昌林与城项目规划区外确有3号线地铁口，惠昌公司不存在虚假宣传。（1）根据郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》和郑州市自然资源和规划局出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》的内容，3号线北起古荥站，经丰川街站、天轩街站，南至经南十八路，这是郑州市政府关于地铁3号线的规划，其中天轩街（绿洲路）站就在林与城项目旁；根据2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（［2018］郑规函324号），在3号线确实规划的有天轩街站（绿洲路）站，并且位于和昌林与城5号院东北角。至于2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线只有南段航海东路－经南十八路，没有涉及北区的天轩街站，那是国家发改委的资金利用安排，属于政策变化，也属不可抗力，并不是惠昌公司所能左右的。（2）根据惠昌公司搜索这几年媒体报道网页，有关的政府网站、官方媒体网站，在提及地铁3号线时都报道3号线向北路过林与城项目旁的天轩街站（绿洲路）。2.惠昌公司在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在林与城项目开发规划范围内，属于项目周边交通状况，不属于林与城的开发项目，惠昌公司没有开发建设义务。由于地铁3号线乃林与城周边的交通情况，非隶属于惠昌公司开发规划范围，故惠昌公司关于地铁3号线的广告宣传并不当然地成为销售合同的组成部分。如周志新认为上述“地铁房”的购房动机为合同重要组成部分或先决条件，理应同惠昌公司进行明确约定，使上述动机或条件成为合同的主要内容。现周志新既未将“地铁房”载入合同，也无证据证明其签订合同时已将上述动机表示给惠昌公司并作为合同内容所接受，故周志新上述动机并未构成意思表示上的错误，惠昌公司也不构成法律意义上的“欺诈”。因此，惠昌公司没有“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为，一审认定惠昌公司不存在故意告知周志新虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使周志新作出错误意思表示的行为不构成欺诈，是符合客观事实的，并非认识错误，周志新的上诉理由是不能成立的。二、一审法院适用法律正确，程序合法，周志新的上诉理由不能成立。周志新上诉称《广告法》规定的“欺诈”与《合同法》规定的“欺诈”是同一个概念，是对法律概念的认识错误。《广告法》规定的“欺诈”与《合同法》规定的“欺诈”有着本质的区别，二者认定的标准和调整的领域都不一样，具体如下：（一）《广告法》与《合同法》规定的“欺诈”的本质区别。《广告法》属于行政法范畴，是政府规范市场上各主体发布广告的法律，立法目的在于管理、规范市场主体发布广告行为；《合同法》是调整平等主体之间民事行为的法律，立法目的是促进交易、维护契约精神。关于“欺诈”，《广告法》第二十八条认定欺诈主要是广告用虚假的内容误导消费者，与《商品房买卖合同》约定内容及是否构成要约没有关系；《合同法》第五十四条认定的欺诈，是合同内容隐瞒了真相，让对方违背了真实意思表示，结合本案，欺诈前提必须是《商品房买卖合同》约定的内容有欺诈，或者要约内容构成欺诈，而3号线地铁口天轩街站既不在《商品房买卖合同》约定的内容中，也不构成要约，因此，惠昌公司对3号线地铁口天轩街站的提示宣传根本不符合《合同法》第五十四条规定的“欺诈”构成要件。（二）《广告法》与《合同法》规定的“欺诈”认定标准不一样。《广告法》认定的“欺诈”，主要是“无中生有、以假乱真”等情况，侧重于“假”，主要针对发布的广告内容本身；《合同法》认定的“欺诈”，主要是针对本次交易本身，本案中是指买房者是否在违背真实意思情况下订立的合同，主要体现在《商品房买卖合同》约定的内容是否有欺诈，或者要约内容是否构成欺诈。（三）《广告法》与《合同法》规定的“欺诈”调整领域不一样。《广告法》规定中的“欺诈”，是政府管理市场行为，侧重于政府打假；《合同法》规定的“欺诈”，是调整平等主体之间的交易行为，侧重于维护平等主体之间的交易安全，因此，这两者的调整领域不一样。周志新提起本案民事诉讼，用《广告法》中认定“欺诈”的标准来代替《合同法》中认定“欺诈”的标准，是对法律的理解和适用错误，其诉求依法不应得到支持。故周志新的上诉理由不能成立，请求驳回周志新的诉讼请求，依法维持原判。周志新向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销原、被告于2019年1月17日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金暂定10000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2019年1月17日，原告与被告惠昌建设公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于惠济区××、××东××楼××单元××房屋××套，房屋面积138.68平方米，单价16759.71元/平方米，房屋总价款2324237元。付款方式为现金支付，在签订合同的同时一次性支付全部房款2324237元。被告应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体竣工验收合格的商品房交付原告使用。附件四《合同补充协议》第十条对装饰、设备的补充约定：“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”合同签订后，原告向被告惠昌建设公司交付了首付房款，并依约办理了银行按揭贷款。后原告得知地铁3号线并没有经过被告开发的林与城小区，原告认为这与购房时被告所说明和承诺的3号线站点就在家门口的宣传不符，被告的行为已构成欺诈，双方因此引发纠纷，诉至该院。一审另查明，郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》和郑州市自然资源和规划局出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》的内容，3号线北起古荥站，经丰川街站、天轩街站，南至经南十八路，这是郑州市政府关于地铁3号线的规划，其中天轩街（绿洲路）站就在林与城项目旁。根据2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑规函324号），在3号线确实规划的有天轩街站（绿洲路）这一站点，位于和昌林与城5号院东北角。2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线只有南段航海东路-经南十八路，没有涉及北区的天轩街站。2019年9月2日，郑州市自然资源和规划局向本院出具了“关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明”，依据2016年5月4日市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，轨道交通三号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。附件：轨道交通3号线工程线路走向示意图，其中包含和昌林与城旁的天轩街站。一审再查明，郑州市惠济区市场监督管理局已于2019年8月16日针对“和昌林与城涉嫌虚假宣传地铁位置的问题”进行了立案调查。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约应当符合以下两项规定：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在该林与城项目开发规划范围内，其在非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非被告所能决定和实现。且双方签订的《商品房买卖合同》的附件四中也约定对被告所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。本案中，相关行政机关已经针对被告的宣传广告行为正在调查处理，故关于被告在和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传应属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。在当事人发生的合同纠纷中，撤销合同应注重当事人意思自治同维护交易安全之间的平衡，应在当事人因购房造成重大损失的情况下始得行使。原告对于购买系争房屋造成的损失主要为3号线地铁在近5年内国家发改委没有批复资金建设，而原告主张其出行不便、房屋价值远低于地铁房，而交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失，原告所言的购买地铁房系其购房动机，并未列入《商品房买卖合同》主要内容。尽管房屋价值的贬损可归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，同三号线地铁口的位置没有直接的必然联系。郑州市轨道交通地铁站点的规划建设属于政府的行为，并非被告所能决定。本案中，被告不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为。被告的宣传行为不构成欺诈，原告也没有因受欺诈而陷于错误判断，并在此基础上做出违背其真意的意思表示，也没有因购买争议房屋造成重大损失，故原告要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，并由被告赔偿违约金10000元的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经合议庭评议及该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告周志新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周志新与惠昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。周志新诉称地铁3号线并没有经过惠昌公司开发的林与城小区，与购房时惠昌公司说明和承诺3号线站点就在家门口的宣传所不符，惠昌公司的行为构成欺诈。但双方在签订《商品房买卖合同》时，惠昌公司在销售涉案商品房的过程中所宣传的3号线地铁口并不在该林与城项目开发规划范围内，且《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议中明确约定，出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。而签订合同，是双方当事人自愿协商一致的结果，在此情况下，周志新仍与惠昌公司签订《商品房买卖合同》，故周志新称惠昌公司故意隐瞒真相、歪曲事实的理由不成立，一审判决认定惠昌公司不构成欺诈并无不当。综上所述，周志新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周志新负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月二十七日书记员 田宇恒