北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10702号上诉人（原审原告、反诉被告）：苑智林，男，1961年3月24日出生。委托诉讼代理人：苑卜天（苑智林之子）。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京蜜枝科技有限公司，住所地北京市海淀区首体南路9号5楼8层0801室。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：高敏，北京市融泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，北京市融泰律师事务所律师。上诉人苑智林因与被上诉人北京蜜枝科技有限公司（以下简称蜜枝科技公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初43050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。苑智林上诉请求：1.同意一审法院判决第三项和第五项，请求撤销一审法院判决第四项；2.变更一审法院判决第一项解除合同的时间为2018年10月17日；3.判令蜜枝科技公司支付从2018年3月16日到2018年10月17日的房屋租金73.5万元；4.判令蜜枝科技公司支付2018年10月18日至2019年3月15日的损失赔偿金52.5万元。事实和理由：根据当事人之间的房屋清点清单，苑智林认为蜜枝科技公司在2018年10月17日之前一直在占有使用房屋。根据高院司法解释，蜜枝科技公司没有解除权。蜜枝科技公司提前解除合同，应当赔偿苑智林3至6个月的租金损失，苑智林要求的是5个月的损失。蜜枝科技公司辩称，同意一审判决，不同意苑智林的上诉请求。1.一审法院判决认定《房屋租赁合同》于4月22日解除依法有据。2018年2月，涉案房屋出现漏水漏电情况后，蜜枝科技公司就不再使用该房屋。蜜枝科技公司在2018年3月13日向苑智林公证邮寄了《解除房屋租赁合同通知函》，蜜枝科技公司则以短信等方式告知苑智林。2.苑智林在已经委托中介出租的情况还不与蜜枝科技公司解除合同，3月21日蜜枝科技公司向苑智林邮寄了钥匙等物品，3月23日苑智林签收。自此之后涉案房屋是由苑智林控制，所以蜜枝科技公司不应再承担房租。3.蜜枝科技公司没有全部搬离是因为苑智林限制搬离。鉴于《房屋租赁合同》已于2018年4月22日解除，一审法院认定的租金依法有据。苑智林后来一直在处置涉案房屋，所以苑智林应当减少损失扩大，损失应当由苑智林承担。一审法院给出了30日的合理期限，蜜枝科技公司不应再承担其他损失。苑智林向一审法院起诉请求：1.判令蜜枝科技公司向苑智林支付所欠租金126万元（2018年3月16日至2019年3月15日期间）；2.判令蜜枝科技公司向苑智林支付违约金37.8万元（自2018年3月16日起至2019年3月15日止，按照年租金30%计算）。蜜枝科技公司向一审法院反诉请求：1.确定蜜枝科技公司与苑智林签署的《房屋租赁合同》已于2018年3月13日解除；2.要求苑智林向蜜枝科技公司支付违约金20万元；3.要求苑智林赔偿蜜枝科技公司经济损失53569.08元；4.要求苑智林赔偿蜜枝科技公司为本案支付的合理费用10361元；5.苑智林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苑智林系位于北京市海淀区12楼-1至2层104号房屋的所有权人。2017年1月19日，苑智林（甲方）与蜜枝科技公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定苑智林将涉案房屋出租给蜜枝科技公司使用，租赁期自2017年3月16日起至2019年3月15日止。其中，2017年3月16日至2018年3月15日租期内月租金为10万元，2018年3月16日至2019年3月15日租期内月租金为105000元，租金按半年结算，于每年的3月16日和9月16日前交付。合同第八条第一款约定甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规以及房屋所在小区的物业管理规约。第十三条合同解除第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。第十四条第一款约定，甲方有第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；第四款约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及双方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。合同签订后，蜜枝科技公司使用涉案房屋并支付租金至2018年3月15日。2018年3月13日蜜枝科技公司向苑智林发出《解除房屋租赁合同通知函》，该函件于2018年3月15日由苑智林家人签收。蜜枝科技公司在解除通知函中表示，租赁期内，房屋多次出现暖气漏水、下水道返水、房屋屋顶漏水、厨房墙内水管漏水等现象，多次进行维修，其中部分维修需要对室内基础设施进行破拆，其过程严重影响了我公司对房屋的正常使用。2017年6月出现屋顶漏雨渗入配电箱的情况，而该配电箱未经维修仍在继续使用，存在严重的安全隐患。自2018年1月起，房屋又连续多次出现暖气漏水，修理过程中发现水流已进入房屋电路系统，可能造成短路导致租住屋内的人员存在人身安全风险，暖气维修过程中热力公司人员建议对暖气管道彻底更换。基于此，我公司为保证居住人员的人身安全，无奈被迫于2018年2月起暂停使用该房屋。期间我公司多次沟通解除租赁合同，但出租方拒绝接受协商坚持要求我公司承担全部违约责任，并阻挠我公司人员及私有财物的搬出。据此要求解除合同，并在2018年3月15日前办理交接手续，并要求于2018年3月30日前退还已支付租金10万元及赔偿其他损失。苑智林于2018年3月21日向蜜枝科技公司发出《律师函》，该函件于2018年3月22日由蜜枝科技公司签收。苑智林在《律师函》中表示，承租期间，蜜枝科技公司因屋顶漏水、空调机漏水及地下室暖气管漏水等通知出租方维修，出租方及时联系物业公司、空调公司及热力公司对出现的问题予以立即修理和整改，并承担了所有维修费用，因涉案房屋用于办公兼员工住宿，使用人员较多，屋内设施自然损耗较大，管道出现漏水或堵塞情况也属正常现象。苑智林认为其已对漏水等问题进行维修并承担了全部费用，蜜枝科技公司据此单方解除合同并拒付租金，不符合法律规定也不符合双方合同约定，并要求蜜枝科技公司支付相应租金及违约金，若需提前解除合同，要求按照合同约定提前通知，承担违约责任并由双方协商一致且签署书面解除合同后办理房屋交接。2018年3月21日，蜜枝科技公司申请北京市长安公证处对其以邮政特快专递方式邮寄相关物品的过程及结果进行证据保全，蜜枝科技公司当日将涉案房屋的钥匙、门禁卡、购电卡、热力卡、燃气表IC卡等（附照片）邮寄给苑智林，苑智林于2018年3月23日签收。苑智林提交以下证据：1.涉案房屋2018年9月23日拍摄的现场照片，证明屋内存有蜜枝科技公司的大量物品，蜜枝科技公司仍在使用涉案房屋；2.苑智林之子苑卜天与案外人的微信聊天记录，证明苑智林及时履行了对涉案房屋的维修义务，且维修费用很少，并未影响蜜枝科技公司的安全使用。蜜枝科技公司对上述证据的真实性均认可，但不认可其证明目的，认为苑智林已承认能够进入屋内进行拍照，也就不存在其公司继续占用情况，屋内存有物品是因苑智林联合物业禁止其公司将物品搬出，但其已将房屋钥匙等物品退还，完成了交接。蜜枝科技公司提交以下证据：1.与苑卜天的微信聊天记录、漏水漫进插座的录像、（2018）京长安内经证字第10611号公证书，证明涉案房屋存在严重的安全问题，出现了水流进入配电箱及其他电路的情况。2.（2018）京国信内经证字第02055号公证书、《内蒙古晨报》刊登的解约公告、《法制晚报》刊登的解约公告、2018年3月19日向苑卜天发送解除通知的微信、短信记录，证明其公司已经通过多种方式向苑智林送达了解约通知。3.（2018）京长安内经证字第10612号公证书，证明其公司已将涉案房屋钥匙等物品通过邮寄退还给苑智林，双方已经完成了房屋交接。4.《北京市房屋租赁合同》及发票，证明其公司为另行租赁房屋支付中介费30000元。5.2018年3月8日与苑卜天的微信、短信记录，重新购置、运输家具等物品的发票，证明苑智林阻拦其将涉案房屋内的财物搬出，重新购置、运输家具等物品支出23569.08元。6.公证费、公告费、邮寄费发票，证明其公司为本案支出合理费用共计10361元。苑智林对证据1中录像不予认可，认为不能证明录像地点为涉案房屋，水流没有进入配电箱，不影响使用，且已经更换了新的配电箱，对其他证据均认可；对证据2真实性认可，但认为蜜枝科技公司无权解除合同，单方发送通知的行为无效；对证据3真实性认可，但认为并未完成房屋的交接；对证据5、证据6均不予认可，认为其没有阻挠行为，但按照物业公司要求确需业主签字才能搬出物品。诉讼中，双方于2018年10月17日对滞留在涉案房屋内的物品进行了清点并制作物品清单，蜜枝科技公司于当日将物品全部搬离。一审法院认为，苑智林与蜜枝科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。合同履行过程中，蜜枝科技公司主张因涉案房屋配电箱及其他电路被水浸泡，严重危及租住人员的安全，要求解除合同。根据双方陈述及提交的证据可以证实，涉案房屋内虽有屋顶、空调及暖气漏水情形，但出租人苑智林均及时履行了维修义务，在维修完成后，蜜枝科技公司认为存在安全隐患，虽有合理怀疑，但未举证证明屋内有损坏或需维修的情形，故法院认为其提出解除合同的理由不成立。蜜枝科技公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金为月租金的200%。对于合同是否解除以及解除时间，法院认为，蜜枝科技公司于2018年3月21日将涉案房屋钥匙及门禁卡等物品通过邮寄方式退还，苑智林已于2018年3月23日签收，应视为蜜枝科技公司以其行为明确表示不再继续履行合同，苑智林要求蜜枝科技公司继续履行合同并支付相应租金的请求，显然不具备现实履行可能性。合同一方在享有合同解除权的情形下，亦应在合理期限前通知，本案中，蜜枝科技公司虽无合同解除权，但其以行为表示不再继续履行，亦应给出租人预留一定合理期限，法院确认该合理期限为30日，据此法院确认苑智林与蜜枝科技公司签订的《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，苑智林要求蜜枝科技公司支付2018年4月23日至2019年3月15日租金的诉讼请求，法院不予支持。对于屋内存留物品的期间，苑智林收到房屋钥匙及门禁卡等物品时，房屋已在苑智林控制之下，蜜枝科技公司曾要求搬出物品，但苑智林以合同未解除为由未予同意，对于此后房屋空置导致的损失，应由苑智林自行承担。对于蜜枝科技公司主张的经济损失和合理费用，因上述费用均系由于蜜枝科技公司违约行为导致，故其主张法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、确认苑智林与北京蜜枝科技有限公司于2017年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除；二、北京蜜枝科技有限公司于本判决生效后七日内给付苑智林2018年3月16日至2018年4月22日期间的租金129500元；三、北京蜜枝科技有限公司于本判决生效后七日内给付苑智林违约金21万元；四、驳回苑智林的其他诉讼请求；五、驳回北京蜜枝科技有限公司的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明，《房屋租赁合同》中第十四条第（二）项中约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前两个月通知甲方并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。苑智林与蜜枝科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》中约定，苑智林交付的房屋严重不符合合同约定或影响蜜枝科技公司安全、健康的，蜜枝科技公司有权单方解除合同。蜜枝科技公司主张承租期间涉案房屋出现了暖气、房顶漏水等问题，要求解除合同，但苑智林在房屋出现问题后及时联系物业、空调及热力公司进行了修理整改，将涉案房屋恢复到可以正常使用的状况，故蜜枝科技公司要求解除合同的理由不充分。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。蜜枝科技公司于2018年3月21日将涉案房屋钥匙及门禁卡等物品通过邮寄方式退还苑智林，以实际行动表示不再履行《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，应当按照《房屋租赁合同》中的约定，按月租金的200%支付违约金。一审法院判决蜜枝科技公司给付苑智林违约金21万元正确，本院予以确认。蜜枝科技公司反诉要求苑智林赔偿经济损失，但上述经济损失均是由于蜜枝科技公司先行违约所造成，一审法院驳回蜜枝科技公司的上述反诉请求正确，本院予以确认。关于合同的解除时间。《房屋租赁合同》中第十四条第（二）项中约定，乙方需提前退租的，应提前两个月通知甲方。蜜枝科技公司在2018年3月21日以实际行为表示要提前退租，但未按照约定提前两个月通知苑智林，故蜜枝科技公司预留给出租人苑智林的退租宽限期应为两个月。一审法院确认预留合理期限为30日，判决《房屋租赁合同》于2018年4月22日解除错误，应予以纠正，本院认定《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除。关于房屋租金。《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除，蜜枝科技公司支付租金至2018年3月15日，故蜜枝科技公司应当按照约定向苑智林支付2018年3月16日到2018年5月22日期间的租金234500元。苑智林上诉要求蜜枝科技公司支付从2018年3月16日到2018年10月17日的房屋租金73.5万元，其中2018年3月16日到2018年5月22日的租金部分有事实法律依据，本院予以支持，2018年5月23日到2018年10月17日的部分无事实法律依据，本院不予支持。一审法院判决蜜枝科技公司给付苑智林自2018年3月16日至2018年4月22日期间的租金129500元错误，本院予以纠正。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在蜜枝科技公司违约后，苑智林应采取措施防止租金损失的扩大。法院判决蜜枝科技公司支付苑智林租金和违约金也已充分考虑到苑智林的房屋租金损失，故苑智林上诉请求蜜枝科技公司支付2018年10月18日至2019年3月15日的损失赔偿金52.5万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，苑智林关于房屋租金的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初43050号民事判决第三项、第五项；二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初43050号民事判决第一项为：确认苑智林与北京蜜枝科技有限公司于2017年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初43050号民事判决第二项为：北京蜜枝科技有限公司于本判决生效后七日内给付苑智林2018年3月16日至2018年5月22日期间的租金234500元；四、驳回苑智林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19542元，由苑智林负担14239元，其中已交纳9771元，剩余4468元于本判决生效后七日内交纳；由北京蜜枝科技有限公司负担5303元，于本判决生效后七日内交纳。一审反诉案件受理费2629元，由北京蜜枝科技有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费16140元，由苑智林负担14795元（已交纳），由北京蜜枝科技有限公司负担1345元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十九日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 杨梓薇