辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽14执异258号案外人：陆凤玉，男，1965年1月1日生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：李鹏坤，辽宁凯阳律师事务所律师。案外人：陈微微，女，1981年11月1日生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：杨红霞，辽宁益行律师事务所律师。申请执行人：中国金谷国际信托有限责任公司。住所地：北京市西城区金融大街33号通泰大厦C座10层。法定代表人：彭新，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。被执行人：辽宁信诚房地产开发有限公司。住所地：辽宁省兴城市兴海街22号法定代表人：宋振文，该公司经理。被执行人：宋振文，男，1954年8月10日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市和平区。被执行人：刘艳，女，1953年4月14日出生，汉族，住址同上。本院在审案外人陆凤玉、陈微微与申请执行人中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷国际信托公司）、被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚房地产公司）、宋振文、刘艳公证债权文书案外人异议一案中，案外人陆凤玉、陈微微分别对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室（商品房买卖合同为第161-2幢2单元101号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月9日举行了公开听证。案外人陆凤玉的委托诉讼代理人李鹏坤，案外人陈微微的委托诉讼代理人杨红霞，申请执行人金谷国际信托公司的委托诉讼代理人乔延宏参加了听证；被执行人信诚房地产公司、宋振文、刘艳经合法传唤未参加听证。现已审查终结。案外人陆凤玉称，其于2017年8月23日与被执行人信诚房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为第161-2幢2单元101号，房屋用途为住宅，建筑面积272.9平方米（包含地下室100平方米）。按套销售，价格为85万元人民币。合同签订后，其分别于2017年8月23日支付房款50万元，于2017年9月13日支付房款25万元，于2017年12月14日支付房款10万元完成全部购房款的支付义务。其与信诚房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并在兴城市没有用居住的其他住宅，应是该房产的产权所有人。请求依法中止对该房屋的执行。案外人陈微微称，其于2016年10月19日与被执行人信诚房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），合同约定信诚房地产公司将海星国际温泉度假村商品房第161-2幢2单元101号（211号）商品房出售给陈微微，缴纳购房款150万元，并向买受人交付了该房屋，也非因陈微微自身原因未办理房屋产权过户手续，该房屋已由案外人陈微微合法取得并占有。请求依法中止对该房屋的执行。申请执行人金谷国际信托公司答辩称，一、案外人陆凤玉、陈微微不是案涉房屋的合法权利人。《物权法》第九条、第二十五条规定，房屋物权的设立、变更、转让和消灭，应以不动产登记才发生法律效力。案涉房屋仍登记在信诚房地产公司名下，案外人陆凤玉、陈微微不是案涉房屋的合法权利人。二、案外人陆凤玉、陈微微主张权利不具有真实性。首先。案外人陆凤玉、陈微微的商品房买卖合同不具有真实性，他们主张的海星国际温泉度假村161-2号2单元101号与法院拟拍卖的房屋无法对应。其次，案外人陆凤玉、陈微微主张交付全部购房款，证据不足。案外人陈微微所谓的购房款，实际是与信诚房地产公司的民间借贷。三、案外人陆凤玉、陈微微主张不足排除强制执行。请求依法驳回案外人陆凤玉、陈微微的异议。被执行人信诚房地产公司、宋振文、刘艳经合法传唤未到庭答辩。本院查明，申请执行人金谷国际信托公司与被执行人信诚房地产公司公证债权文书纠纷一案，北京市方圆公证处于2014年7月29日作出《特定资产收益权转让及回购合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16996号公证书、《抵押合同》及补充协议的（2014）京方圆内经证字第16997号公证书、《担保书》及《担保书-1》的（2014）京方圆内经证字第16998号公证书，并均赋予了强制执行效力；依据被执行人对上述三份公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。因信诚房地产公司未履行上述三份公证书的相关给付义务，金谷国际信托公司依据上述三份公证书和执行证书向本院申请执行，本院于2018年7月27日作出（2018）辽14执166号执行裁定，裁定：查封被执行人辽宁信诚房地产开发有限公司名下住宅45034.85平方米、车库10170.85平方米、商业房屋21714.88平方米，查封明细中包括兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室，性质为住宅，不动产权证：辽（2016）兴城不动产证明第0002319，不动产单元号：211481005010GB00009F00270008；并于2018年8月3日向兴城市不动产登记中心送达协助执行通知。申请执行人金谷国际信托公司与被执行人信诚房地产公司于2014年7月24日签订合同编号为金谷信2014第61-2号的《抵押合同》及合同编号为金谷信2014第61-2号-1补的《抵押合同补充协议》，金谷国际信托公司为抵押权人，抵押物为信诚房地产公司所有的“海星国际温泉度假村”部分在建工程及对应的土地，抵押物基本情况为，国有土地使用证号：兴城国用（2013）第补144323号、兴城国用（2011）第G1440077号，土地面积61，782平方米，建筑面积79，825.39平方米。抵押物价值为30，127.2万元（估价时点为2014年5月20日）。兴城市房地产管理处于2014年7月24日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，在建工程抵押登记号为兴城市房建兴城字第ZJ00001050号；兴城市国土资源局于2014年7月25日对上述《抵押合同》及补充协议办理抵押登记，土地使用权抵押登记号兴城他项（2014）第0114号。北京市方圆公证处于2014年7月29日对上述事实作出（2014）京方圆内经证字第16997号公证书，并均赋予了强制执行效力；依据被执行人对该公证书未完全履行相关给付义务的违约事实，于2018年7月5日作出（2018）京方圆执字第0150号执行证书。在建工程竣工后，兴城市国土资源局于2016年12月26日对坐落在兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室办理了抵押登记，抵押登记号为辽（2016）兴城不动产证明第002319号。另查明，出卖人信诚房地产公司与买受人陆凤玉于2017年8月23日签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据。该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅。出场人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室，商品房预售许可证号为兴建开房预售证第0904号；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：第161-2幢2单元101号房，建筑面积272.90平方米（地下室面积100平方米）。第四条计价方式与价款。3.按套计算，该商品房总价款为85万元。买受人陆凤玉于当日向出卖人信诚房地产公司交付50万元，2017年9月13日交付25万元,2017年12月14日交付10万元,并提供中国建设银行个人活期账户交易明细佐证;出卖人信诚房地产公司为其出具了收款收据。兴城市不动产登记中心于2019年11月7日出具陆凤玉及其妻子陈晓望在兴城市无房屋产权证明。出卖人信诚房地产公司与买受人陈微微于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》约定，第一条项目建设依据。该地块土地面积61782平方米，规划用途为住宅。出场人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名海星国际温泉度假村。第二条商品房销售依据。预售商品房批准机关为兴城市建设综合开发办公室，商品房预售许可证号为兴建开房预售证第09042号；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：第161-2幢2单元101号房（211），建筑面积272.90平方米。第四条计价方式与价款。3.按套计算，该商品房总价款为150万元。买受人陈微微于2016年11月9日向出卖人信诚房地产公司交付150万元，出卖人信诚房地产公司为其出具了收款收据，陈丹丹于2016年12月2日支取484.5万元存款银行明细证明。买受人陈微微装修该房屋的照片证明。再查明，兴城市不动产登记中心登记的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋与商品房买卖合同中海星国际温泉度假村第161-2幢2单元101号房屋是同一房屋。认定上述事实的证据有：北京方圆公证处（2014）京方圆内经证字第16996号、16997号、16998号公证书、（2018）京方圆执字第0150号执行证书、《抵押合同》及补充协议、兴城市房建兴城字第ZJ00001050号抵押登记证明、兴城他项（2014）第0114号土地使用权抵押登记证明，本院（2018）辽14执166号执行裁定书、协助执行通知书及回执、调查笔录，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《无房屋产权证明》，《商品房买卖合同》、《收款收据》、《支取存款银行明细》、照片。本院认为，申请执行人金谷国际信托公司提出案外人陆凤玉、陈微微主张的商品房买卖合同中海星国际温泉度假村第161-2幢2单元101号房屋与本院查封的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋无法对应的观点，经本院与案外人陆凤玉、陈微微、申请执行人金谷国际信托公司、信诚房地产公司相关工作人员核实，案外人陆凤玉、陈微微主张的房屋即为本院查封的兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋，案外人陆凤玉、陈微微可以主张案涉房屋的权利。本案所争议的焦点为：一、案外人陆凤玉、陈微微主张对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋是否享有的消费者房屋物权期待权或房屋物权期待权？二、案外人陆凤玉对上述房屋享有的消费者房屋物权期待权或案外人陈微微的异议请求能否优于或对抗申请执行人金谷国际信托公司对该房屋享有的抵押权？一、案外人陆凤玉、陈微微主张对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋是否享有的消费者房屋物权期待权或房屋物权期待权？案外人陆凤玉提供了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《无房屋产权证明》证实，在本院查封兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋之前，案外人陆凤玉与被执行人信诚房地产公司于2017年8月23日签订上述房屋《商品房买卖合同》，并于2017年12月14日前向被执行人信诚房地产公司交付全部购房款85万元,案外人陆凤玉及其妻子陈晓望在兴城市无用于居住的其他房屋。案外人陆凤玉的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人陆凤玉提供的证据足以证明其对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有消费者房屋物权期待权。案外人陈微微提供了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《支取存款银行明细》、照片证实，在本院查封兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋之前，案外人陈微微与被执行人信诚房地产公司于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》；虽然被执行人信诚房地产公司为案外人陈微微出具了于2016年11月9日交付150万元购房款的收款收据，但陈丹丹出具支取150万元存款的银行明细却在2016年12月2日，先出具收款收据后支付购房款与交易习惯不符；同时，买受人陈微微仅提供了装修该房屋的照片，并未证明装修房屋的时间是在本院查封该房屋之前，不足以证明在本院查封该房屋之前已合法占有了该房屋。案外人陈微微的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人陈微微提供的证据不足以证明其对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有房屋物权期待权。二、案外人陆凤玉对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有的消费者房屋物权期待权或案外人陈微微的异议请求能否优于或对抗申请执行人金谷国际信托公司对该房屋享有的抵押权？通过上述论述案外人陆凤玉对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有消费者房屋物权期待权，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”二、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，上述房屋所涉建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该所涉建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述房屋的买受人陆凤玉享有的消费者房屋物权期待权应优于申请执行人金谷国际信托公司对该房屋享有的抵押权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条也充分认证了上述事实。通过上述论述案外人陈微微提供的证据不足以证明其对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有房屋物权期待权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，案外人陈微微的异议请求不足以对抗申请执行人金谷国际信托公司对该房屋享有的抵押权。综上，案外人陆凤玉对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋享有房屋消费者物权期待权享有足以排除强制执行的权益，案外人陈微微的异议请求不享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：一、中止对兴城市钓鱼台街道兴海南街161-2号2单元211室房屋的执行；二、驳回案外人陈微微的异议请求；如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙志远审判员  李跃杰审判员  谭西杰二〇一九年十二月二十六日书记员  张伟艳本裁定书援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”二、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”