云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0425民初1117号 原告（反诉被告）：矣小伟，男，1987年10月29日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 被告（反诉原告）：易门易达房地产经纪有限责任公司，住所：云南省玉溪市易门县龙泉街道办事处南园街73号。统一社会信用代码：91530425MA6N7YE92C。 法定代表人：朱绍伟，任董事长。 委托诉讼代理人：杨韦东（公司员工），男，1977年10月8日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权代理。 被告：徐海评，男，1983年10月16日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。 被告：杨红珍，女，1988年8月14日生，彝族，住云南省玉溪市易门县。 原告矣小伟与被告易门易达房地产经纪有限责任公司（以下简称易达公司）、徐海评、杨红珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后依法适用简易程序审理。诉讼中，被告易达公司提起反诉。2019年12月3日，本诉、反诉案件在本院第二法庭公开开庭进行审理。矣小伟、易达公司的法定代表人朱绍伟及其委托诉讼代理人杨韦东，被告徐海评、杨红珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 矣小伟向本院提出诉讼请求：1.判决解除矣小伟与徐海评、杨红珍于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》，并由徐海评、杨红珍退还50600元；2.判决易达公司赔偿误工损失费、精神损失费1600元；4.判决易达公司、徐海评、杨红珍承担本案诉讼费。庭审中，矣小伟明确第3项请求中的1600元为误工损失费。事实及理由：2019年10月18日，易达公司向矣小伟推荐易门新城国际1幢X号房屋，矣小伟多次强调购买房屋需要贷款以及产权过户问题，随即易达公司向矣小伟推荐了贷款途径：办理农村信用社惠农卡（贷款20万元，1万元的利息一天还1.65元），承诺房产证快办下来了，房屋存在的其他问题并未告知。2019年10月19日，矣小伟同易达公司、徐海评、杨红珍三方在易达公司签订了《房屋买卖合同》，矣小伟于同日从其父亲账户转款50600元到徐海评的账户，矣小伟收到徐海评出具的收条一份。2019年10月21日，矣小伟向云南省农村信用社汇丰支行申请贷款，易达公司向银行提供了购房合同，矣小伟向银行提供了易达公司要求的贷款资料，银行工作人员告知：申请惠农卡贷款20万元，年利率7.4%，还款期限3年，利息按天计算，1万元一天还2元多，与签订《房屋买卖合同》之前易达公司所描述的贷款情况严重不符，且该房屋没有房产证不能申请房屋抵押贷款。矣小伟又了解到新城国际的房屋不能办理不动产权证，原因如下：1.新城国际整体楼盘未进行综合验收；2.1-6幢屋顶私自加层，如不按时拆除，将列入违法建设黑名单，不动产权登记部门不予办理不动产权登记手续；3.消防设施安装及检测验收不合格；4.房屋至今未经建设单位组织验收合格；5.绿化不达标；6.契税和维修基金未交到房管所；7.电梯维修基金不知去向，电梯机房无人管理；8.可视对讲以及门禁未安装。以上房屋存在的问题在签订《房屋买卖合同》之前并未告知矣小伟。徐海评、杨红珍的房屋还欠银行贷款15万元未还清，与开发商还存在债务纠纷（房屋赔偿问题），与签订的《房屋买卖合同》第六条甲方义务不属实，故矣小伟不愿与徐海评、杨红珍继续履行《房屋买卖合同》，向徐海评、杨红珍协商退还50600元未果，矣小伟依法起诉，要求判如所请。 易达公司答辩称，案涉房屋经过房管所备案，国家允许上市交易。案涉房屋是徐海评、杨红珍委托易达公司出卖，对于房屋没有办理房产证在买卖房屋时已经告知矣小伟，但不能办理房产证的具体原因易达公司不清楚，易达公司的意见是继续履行三方签订的《房屋买卖合同》。按合同约定，矣小伟在签订合同时需支付易达公司5000元的佣金，既然矣小伟已经违约，按合同第7条的违约条款，应按该房屋成交价500600元的2.5%支付违约金。故易达公司提出反诉请求：1.判令矣小伟支付中介服务佣金5000元；2.判令矣小伟赔偿违约金12515元；3.驳回矣小伟要求易达公司赔偿误工费、精神损失费1600元的诉讼请求；4.判令矣小伟承担本案所有诉讼费。诉讼中，易达公司增加诉讼请求，要求判令矣小伟赔偿误工费和精神损失费1500元。针对易达公司的反诉，矣小伟答辩称，是徐海评、杨红珍违约，产生的损失也应该由徐海评、杨红珍承担，应驳回易达公司的反诉。 徐海评、杨红珍答辩称，对于没有房产证的问题，在交易时已经向矣小伟说过，合同上也明确暂时没有房产证。在交易时也没有接到房管部门的通知房屋不可以交易，且据了解，新城国际的其他房屋也存在交易。徐海评、杨红珍的意见是继续履行合同。同时，徐海评认为违约的是矣小伟，矣小伟起诉其违约没有证据。 本院经审理认定案件事实如下：2014年4月18日，徐海评、杨红珍与重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司签订合同编号2014004-2014033号《商品房购销合同》，徐海评、杨红珍购买易门新城国际1幢21层X号房，该《商品房购销合同》已在易门县房管所登记备案，现该房屋暂未取得房屋所有权证。 2019年10月19日，徐海评、杨红珍作为甲方（出卖方）、矣小伟作为乙方（买受方）、易达公司作为丙方（委托方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条，房屋信息描述：甲方自愿出售的房屋位于新城国际1幢X号，该房屋用途为住宅，建筑面积为112.41平方米（以该房屋产权证标注面积为准），该房屋暂未取得产权证书，合同编号：2014004-2014033，所有权人为徐海评、杨红珍，乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。第二条，房屋交易价格和维修基金：1.甲、乙双方确认该房屋交易价格为人民币500600元。成交价含本合同附件一约定的房屋内设施的费用。第四条，委托事项和服务费：甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务。本合同签订时，乙方支付丙方佣金人民币5000元，甲、乙双方不得中途悔约或不来办理过户手续，如果任何一方违约，则由违约方补足并支付佣金。第五条，付款、交房时间约定：乙方应当将应付款按下列时间支付丙方或甲方：1.2019年10月19日签订合同时应支付购房定金50600元。签订合同后双方不得反悔，如甲方反悔，必须按定金双倍赔偿乙方共计101200元；如乙方反悔，甲方不再退还乙方所付定金。2.2019年11月10日以前支付房屋成交价及本合同附件一约定的房屋内设施费420000元。3.尾款30000元整于办理完产权证过户手续后一次性付清。第六条，甲、乙、丙三方义务：（一）甲方义务：1.甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。2.甲方应保证该房屋交付时符合国家规定。3.甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。（二）乙方义务：1.签订本合同的同时交付定金。2.提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。3.若乙方申请银行按揭贷款，需及时向丙方提供贷款所需资料。（三）丙方义务：1.见证并监督本合同的执行。2.代办该房屋过户、贷款的相关手续。3.甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。第七条，违约责任：（一）乙方支付定金后，若甲方悔约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金额双倍赔偿乙方共计101200元，甲方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2.5%的违约金；若乙方违约，不购买该房屋，则无权要求返还己付定金，该定金归甲方所有，乙方仍应支付丙方相当于该房屋成交价2.5%的违约金。三方对此条款均无异议。第八条，合同的终止与解除：本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，三方互不承担责任，甲方在本协议终止后三个工作日内将已收房款全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还。《房屋买卖合同》还约定了其他内容。在《房屋买卖合同》上有矣小伟、徐海评、杨红珍的签名、摁印，易达公司法定代表人朱绍伟的签名及公司印章。《房屋买卖合同》签订后，矣小伟向徐海评、杨红珍支付购房定金50600元。 另查明，案涉房屋现抵押于中国农业银行股份有限公司易门县支行，尚欠按揭贷款150000元未偿还。庭审中，矣小伟承认杨红珍向其说过关于案涉房屋办理过抵押贷款；矣小伟本人实地看过案涉房屋。 上述事实，有房屋买卖合同、商品房购销合同等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本案争议问题是合同的效力和本诉、反诉请求能否得以支持。 对于《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，徐海评、杨红珍、矣小伟、易达公司签订《房屋买卖合同》时具有完全民事行为能力，签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系有效合同，各方当事人均应恪守。 对于矣小伟庭审中提出案涉房屋无产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“房地产未依法登记领取权属证书的,不得转让。”、第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，属于非法转让，合同无效的主张，本院认为，根据法律规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的条款属于管理性强制性规定,不属效力性强制性规定,不能据此作为认定《房屋买卖合同》无效的理由。 对于矣小伟的诉请能否得以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，矣小伟以告知的贷款事项与实际严重不符、不能取得银行贷款，案涉房屋不能取得产权证的原因（列举了八条）在签订《房屋买卖合同》之前未告知，尚欠银行贷款未还清，与开发商还存在债务纠纷（房屋赔偿问题），与合同第六条甲方义务不属实为由，不愿继续履行《房屋买卖合同》，本院认为，对矣小伟提出的上述理由，经审查，其未能提交充足证据证明有合同约定或者法律规定的解除合同的情形。故，本案当事人双方未协商一致解除合同，矣小伟也未提交充足证据证明解除合同的条件成就或者是存在解除合同的法定情形。对矣小伟诉请解除《房屋买卖合同》并由徐海评、杨红珍退还50600元的主张，依据不足，本院不予以支持。对矣小伟要求易达公司赔偿1600元误工损失费的诉请，其未提交证据证明，该项主张本院不予支持。 对于易达公司反诉请求能否得以支持的问题。本院认为，易达公司反诉请求矣小伟支付佣金5000元，有《房屋买卖合同》的约定，且合同有效，矣小伟应按约定向易达公司支付佣金5000元，易达公司的此诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。对易达公司反诉请求矣小伟支付违约金12515元，易达公司作为居间人并不承担买卖双方在买卖合同中的义务，因此也不应享有买卖双方各自的权利，易达公司的此诉请，依据不足，本院不予支持。对易达公司反诉请求矣小伟赔偿误工费和精神损失费1500元，未提交证据证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回矣小伟的诉讼请求。 二、矣小伟于判决生效之日起十五日内向易门易达房地产经纪有限责任公司支付佣金5000元。 三、驳回易门易达房地产经纪有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半计553元（矣小伟已预交），由矣小伟负担；反诉案件受理费158元（易门易达房地产经纪有限责任公司已预交），由矣小伟负担38元（应于判决生效之日起七日内向本院交纳），易门易达房地产经纪有限责任公司负担120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审判员  郭成仁 二〇一九年十二月十六日 书记员  杨玉莹