河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初27939号原告（反诉被告）：王雅洁，女，1986年2月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告（反诉原告）：张红霞，女，1980年7月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。委托代理人：晁红伟，河南仟方律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王雅洁与被告（反诉原告）张红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雅洁，被告（反诉原告）张红霞及其委托代理人苏汝国、晁红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王雅洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金及押金14000元；2、判令被告向原告支付违约金20000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月26日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告将位于郑东新区东风南路商都路建正东方中心C座1808号的房屋出租给原告作为办公使用。约定租赁期限为2018年12月5日至2019年12月4日，租金按季度支付，每期提前15天支付，押金为一个月租金8300元。租赁期内任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。被告在2019年8月12日来出租地点索要房租，吵闹威胁，其事实已经在商都路派出所备案。该时间在第三季度承租期（2019年6月5日-2019年9月4日）内，且未到房租支付节点（2019年8月20日）。其行为造成原告无法办公，属于严重违约行为。原告于2019年8月17日搬离，搬离前已通知物业，缴纳完所有费用。综上所述，被告违约，为维护原告合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）张红霞辩称，房屋租赁合同合法有效，是原告先违约，其应当承担违约责任，向被告支付违约金，被告收取的租赁押金不应退还。原告的诉请没有事实依据，依法应予驳回，双方的房屋租赁合同应予以解除。反诉原告张红霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除张红霞与王雅洁于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令王雅洁向张红霞支付违约金19920元；3、判令张红霞收取王雅洁的房屋租赁合同押金8300元不予退还；4、本案诉讼费由王雅洁承担。事实与理由：张红霞与王雅洁于2018年11月26日签订《房屋租赁合同》，由王雅洁租赁张红霞位于郑州市郑东新区东风南路、商都路建正东方中心C座1808号的房屋作为办公使用。该合同约定：租赁期限从2018年12月5日至2019年12月4日，租金为每月8300元，王雅洁需按季度支付，并应于每期提前15日向张红霞交付租金。同时，合同亦约定，为保证王雅洁合理并善意使用该房屋，其应在签订合同时向张红霞支付8300元作为押金，待租期届满，甲方验房并认可后，退还押金。合同第八条第五款约定，租赁期内若张红霞与王雅洁双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度租金的20%作为违约金。合同签订后，张红霞如约交付了房屋，但王雅洁从租期内的第三个季度开始，就屡次拖延交付房租。直至2019年8月11日，王雅洁通过微信、向张红霞明确表示其不再继续承租该房屋，并私自与中介联系，意欲转租该房屋。张红霞从中介处得知该情况后，明确表明其不同意王雅洁擅自转租的行为。后王雅洁在未告知张红霞的情况下，于2019年8月22日晚10点左右搬离了其承租的房屋，并擅自终止履行签订的房屋租赁合同。基于上述事实，王雅洁擅自终止履行合同的行为，已经构成根本违约，并给张红霞造成一定的经济损失。为维护合法权益，张红霞诉至法院。反诉被告王雅洁辩称，合同法第61条规定，合同约定不明，没有补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。王雅洁在合同期内向张红霞提出商议申请，张红霞在微信聊天中明确提出违反合同的要求，在合同期内的2019年8月12日到王雅洁公司寻衅滋事，威胁恐吓，要求王雅洁当天必须缴纳房租或者立即搬出。其争吵惊动商都路派出所两次出警，张红霞的行为是事实违约，造成王雅洁公司经营中的经营损失，也给王雅洁造成严重的精神伤害。张红霞的无理取闹才是王雅洁起诉的关键原因。请求法院维护王雅洁的合法权益。经审理查明：2018年11月26日，张红霞作为出租方（甲方）与王雅洁作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区东风南路商都路建正东方中心C座1808号的房屋出租给乙方作为办公使用。租赁期限自2018年12月5日至2019年12月4日止。租金每月8300元，租金按季度支付。乙方应于每期提前15日向甲方交付租金。甲方有权收取现金，或要求乙方将上述租金打入指定账户：户名：张红霞，开户行：招商银行农业路支行，账号62×××69。乙方应于2018年11月27日前交付首期租金24900元。乙方在签订合同并交纳首期租金时向甲方支付8300元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。甲方应于2018年11月27日交付物业予乙方使用。在租赁期内，乙方不得将物业部分或全部转租给他人（经甲方书面同意转租的除外，但转租期限不得超过合同约定的租赁期限）。如乙方未按照约定私自转租的，甲方有权解除合同并没收全部租房押金。因转租给甲方造成损失的，还需承担损害赔偿责任。租赁期届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍并按实际天数向甲方支付违约金。租赁期内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。备注事项处载明：2018年11月27日至2018年12月5日为免租期。2019年8月11日，中介告知张红霞“建正房子客户估计不用了，让找客户出租”。当日，王雅洁在微信中告知张红霞，称其负责将房屋出租出去并负担中介费用，张红霞称“按合同执行，要继续租今天把房租付了”，王雅洁告知张红霞“新找的房子已经定下来了，这边确定不租了。我联系中介，20号前把房租出去，不耽误你收租。中介费我出”。2019年8月12日，张红霞与其丈夫到涉案房屋处向王雅洁催要房租，双方发生争执，遂引发本案纠纷。庭审中，王雅洁与张红霞共同确认，签订合同当日张红霞向王雅洁交付房屋钥匙，2018年11月27日王雅洁向张红霞支付押金8300元及三个月租金24900元；2019年2月20日支付三个月的租金24900元；5月22日支付租金8300元；6月2日支付租金16600元。王雅洁称其于2019年8月15日开始陆续搬离涉案房屋，因张红霞更换门锁，留有电脑没有搬离。张红霞称不清楚王雅洁搬离时间，2019年8月22日到物业处查看监控时看到屋内剩余几台电脑，其于2019年9月23日与物业联系将涉案房屋内王雅洁剩余电脑保存在物业处，并于2019年10月1日将涉案房屋另行出租。以上事实有王雅洁提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录，张红霞提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王雅洁与张红霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，王雅洁与张红霞均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。依照合同约定，租金每月8300元，按季度支付，王雅洁应于每期提前15日向张红霞交付当期租金，王雅洁应于2018年11月27日前交付首期租金24900元，租期自2018年12月5日至2019年12月4日。据此合同租赁期限内每期应缴纳租金的最后期限分别为2018年11月27日、2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日。王雅洁逾期支付第三期租金，且在租赁期限内以已另行找好房子为由向张红霞表明不再租赁涉案房屋，其行为构成违约。根据合同约定张红霞有权要求解除合同，收回涉案房屋并要求王雅洁承担违约责任。现王雅洁已从房屋内搬离，张红霞亦已将房屋另行出租，双方的租赁合同实际无法履行，故对于张红霞要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，王雅洁已实际缴纳未使用房屋期间的租金及押金8300元张红霞应当予以退还。对于王雅洁诉请的2019年8月15日至2019年9月4日的租金5700元，王雅洁于8月15日开始搬离，张红霞亦自认2019年8月22日房屋内仅剩几台电脑，故对该期间的租金5700元，本院予以支持。对于王雅洁要求张红霞支付违约金20000元的诉讼请求，其未举证证明张红霞在合同履行过程中存在违约行为，故对该项诉求，本院不予支持。王雅洁逾期支付租金，中途退租的行为均构成违约，按照《房屋租赁合同》约定租赁期内若双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，故对于张红霞要求王雅洁支付违约金19920元的诉讼请求，本院予以支持。关于张红霞主张收取王雅洁房屋押金8300元不予退还的诉讼请求，因本院已基于王雅洁的违约行为判决解除合同并由王雅洁支付违约金已系对被告违约行为的适当惩罚，对原告损失的适当弥补，故对张红霞要求收取王雅洁房屋押金8300元不予退还的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除反诉原告张红霞与反诉被告王雅洁于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张红霞于本判决生效后十日内退还原告王雅洁租金5700元及押金8300元，共计14000元；三、驳回原告王雅洁的其他诉讼请求；四、反诉被告王雅洁于本判决生效后十日内支付反诉原告张红霞违约金19920元；五、驳回反诉原告张红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，减半收取325元，由原告王雅洁负担191元，被告张红霞负担134元；反诉案件受理费253元，由反诉原告张红霞负担74元，由反诉被告王雅洁负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月十一日书记员  朱美珍