广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终22934号上诉人（原审原告）：欧学军，男，1973年5月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广东省广州市天河区上元岗中成路300号，统一社会信用代码：914400001903795599。法定代表人：何黎明，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，广东习法律师事务所律师。上诉人欧学军因与被上诉人广东中人企业（集团）有限公司（以下简称中人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。欧学军上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决中人公司为欧学军办理位于广州市天河区×××房，以下简称涉案房屋）的房屋权属证书；3.本案一、二审诉讼费用由中人公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，所作推断没有事实依据，且超出了判决范围。1.涉案房屋的价格不能参照同地段同类型市场价格或商品房价格，该出售价格不应仅为上盖建筑物价格而不含土地使用权的价格。2.中人公司作为出售人，有将房屋及其对应土地使用权一并转让的义务。欧学军已将房款、房产办证费支付完毕，中人公司应及时给予房产证。3.中人公司出售房屋时整块土地出让金不高，因此房款包含了土地使用费合理合法，也符合房屋交易规则和习惯。4.缴纳土地出让金是中人公司的义务。从中人公司办理了天河街4号的房产证并缴纳该宗土地的土地出让金，以及早前办证的业主内档资料显示土地出让金付款单位和交款人都是中人公司的情况可知，中人公司及其管理单位明知且清楚自己是缴纳土地出让金的义务主体。5.整栋物业当年被查封，导致办证被拖延十多年，解封后土地出让金日益增长，是中人公司的过错，即便土地出让金有所增长，也应由其来承担。6.涉案地块属原军用土地向地方移交，中人公司作为受让方本应在2001年全额缴纳土地出让金、完善用地手续后才出售房屋，买受人一直认为交齐房款及办证费即可领取房产证。7.一审判决认为双方并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，并以此推断中人公司并非专业房地产开发企业，认为建造时不清楚需缴纳土地出让金，属查明事实不清。中人公司不可能不清楚需要缴纳土地出让金，也不可能在出售房屋时不把土地使用费纳入房价。中人公司本来就是房屋建筑企业，有建筑企业资质证书，清楚建设用地使用权人需要办理土地出让手续。（二）一审判决引用《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第四十条第一款的规定错误。1.根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，缴纳土地使用权出让金是建设用地使用权人的义务，因此该费用应当由中人公司缴纳。2.根据国家土地管理局关于执行《城市房地产管理法》和国务院55号令有关问题的批复[国地批（1996）89号]第三条的规定，《城市房地产管理法》第三十九条第一款的“受让方”应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。本案中军队为转让方，中人公司为受让方，因此中人公司应办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。无论用何种方式取得土地，建设用地使用人均应完善用地及土地出让金手续。（三）一审判决阻碍欧学军行使办证权利，应予撤销。土地使用权出让金办理手续及缴纳金额均是房管部门的法定权利和义务，属行政法律关系，不属于民事案件调处范围。本案应审理欧学军是否履行房款交付义务，中人公司是否履行房屋交付及办证义务。（四）中人公司单方违约事实确凿。广晟字〔2018〕54号文件的发出可知，直到2018年中人公司发现土地出让金巨增而不想承担后向上级企业报告，要求上级部门发文，反映出中人公司单方违约，其做法显然违背诚实信用原则，其单方变更房价的行为也没有经欧学军同意，对欧学军不发生效力。（五）中人公司可以去相关部门申请土地出让金按照当年价格或相关政策去缴纳，广晟公司也应当配合而非出文件转移责任给小业主。中人公司辩称，一审判决认定事实基本清楚，说理充分，判决结果合乎法律规定、符合公平合理的民法原则。欧学军的上诉请求及事实理由与实际情况不符，也不符合相关法律法规，应当驳回。具体理由如下：（一）本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应当驳回欧学军的起诉。根据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》、《关于房地产案件受理问题的通知》、《最高人民法院关于因体制变动引起的房地产纠纷案法院不应受理的复函》的相关规定，涉案土地原属于广州军区的军事划拨用地，而中人公司前身隶属于广州军区管理的军队企业。90年代中央政策改革，军队企业移交地方政府管理。广州军区根据上述政策将中人公司移交广东省人民政府管理，变为省属国有独资企业，涉案军事划拨用地也由广州军区一并移交中人公司。中人公司根据原军区及上级管理部门的要求建成涉案房屋作为安置军队转业人员、军人家属及集团内部职工的宿舍使用，后根据军区及上级部门要求作为福利房按照成本价出售给上述人员。中人公司在2000年以后才通过广东省政府和广州军区的协助向房管部门办理到涉案房屋的权属证明书。因此，涉案房屋纠纷属于军企改制而引发的历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，依法不属于人民法院主管工作范围，应当根据前述最高人民法院的答复及规定不予受理或驳回起诉。（二）一审判决认定关于“土地出让金”由欧学军承担的考量因素是符合公平合理原则及客观实际，适用法律正确，涉案房屋的土地出让金应该由欧学军承担合理合法，欧学军主张应由中人公司承担于法无据。（三）涉案房屋至今未能办理房产证并非中人公司的过错，中人公司也并没有任何违约行为。本案无法顺利办证是由于军企改制的历史遗留问题、政府房地产政策的不断变化及欧学军不愿意缴纳土地出让金等多种因素共同导致的。（四）涉案地块的房产目前还有400多户由于土地出让金未缴纳或者不具备广州市购房资格条件而无法办理。如果法院判决中人公司承担土地出让金，可能导致公司破产。（五）涉案房屋出售给欧学军为建筑成本价，不包括土地出让金及其他税费。欧学军购买房屋时是知情的，也愿意缴纳。由于政策变动太大导致土地出让金太高，欧学军不愿意负担，其占用房屋至今，实际享受房屋收益和增值部分，由其支付土地出让金合情合理合法。（六）涉案房屋出售全部以《住房缴款情况》为准，公司原则上不与职工签订买卖合同，部分购房人能够签订买卖合同也是通过非正常渠道获取的，且相关合同中并未约定办理过户时间以及违约责任。（七）欧学军虽交齐了房款，但并未缴纳土地出让金和税费，无法办理房产证。欧学军于2018年5月30日向一审法院起诉请求：1.中人公司为欧学军办理位于广州市天河区×××房）的房屋权属证书；2.中人公司向欧学军支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.案件诉讼费用由中人公司负担。一审法院认为，本案审查调处的是欧学军、中人公司之间的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而本案中人公司并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，欧学军依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，一审法院不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，双方虽然未对作为出卖人的中人公司何时协助办理过户手续作出约定，但在作为买受人的欧学军已履行支付全部房款的主要义务之后，作为出卖人的中人公司显然理应在合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但欧学军、中人公司双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1.中人公司本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2.中人公司建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3.欧学军购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4.房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由欧学军承担土地出让金更为妥当、合理。综上，因办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的欧学军明确拒绝缴纳该部分款项，因此欧学军要求产权过户和房地产登记手续的诉请存在事实上的履行障碍，一审法院不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍在于欧学军、中人公司双方均不同意承担土地出让金，如前所述中人公司并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于中人公司，欧学军要求中人公司支付迟延办证违约金缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月31日作出如下判决：驳回欧学军的全部诉讼请求。一审案件受理费5105元，由欧学军负担。二审中，经各方当事人同意，本院将（2019）粤01民终22922号-22924号、（2019）粤01民终22931号-22939号等十二案合并庭询。经二审审查，中人公司在（2019）粤01民终22922号-22924号上诉人陈道军等与被上诉人中人公司房屋买卖合同纠纷三案中提交了《中国人民解放军广州军区中人企业（集团）有限公司元岗基地房屋内部购买规定》、《中国人民解放军广州军区土地管理局关于广州市天河区伍仙桥街等三宗房地产产权变更事》、《中人集团售房收款情况表》等证据。本院经审查认为：欧学军以房屋买卖合同纠纷为由起诉中人公司请求办理房屋权属证书等。中人公司原系军区直属企业，后移交地方政府管理。根据中人公司在（2019）粤01民终22922号-22924号三案中提交的《中国人民解放军广州军区中人企业（集团）有限公司元岗基地房屋内部购买规定》、《中国人民解放军广州军区土地管理局关于广州市天河区伍仙桥街等三宗房地产产权变更事》、《中人集团售房收款情况表》等证据及本案中当事人相关陈述反映，涉案房屋是中人公司在改制前利用原属军区划拨的历史用地所建，按照该司内部购房方案，依据职工效益高低、工龄长短、有无房产等情况排序，以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向其内部职工出售的房屋，而非以市场价格面向社会销售。双方买卖涉案房屋的前提在于中人公司职工住房优惠政策，本案纠纷实质源于职工与用人单位内部认购政策性福利房所衍生的房屋纠纷，属于最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”范围内的不动产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故一审法院对于本案纠纷进行实体审理不当，本院依法驳回欧学军本案起诉。本案当事人之间的纠纷，可通过原分房单位中人公司商请上级主管单位协调解决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13737号民事判决；二、驳回欧学军的起诉。一审案件受理费5105元，退还欧学军；上诉人欧学军预交的二审案件受理费5105元亦予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十一日书记员  贾妍谢金泽