重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初4205号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会代码91500117742888133H。法定代表人：罗中正，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹蕾，女，1991年11月22日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。被告：金必武，男，1974年9月25日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：谢玉梅，女，1976年9月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李斌，男，1964年8月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“合川城投公司”）与被告金必武、谢玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司委托诉讼代理人曹蕾、被告谢玉梅及其委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼，被告金必武经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对此案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告合川城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的租金287,556元及逾期支付租金的违约金（截至2018年10月31日，违约金计算结果为87,558.97元，所欠金额共计375,114.97元，违约金计算至对方付清租金为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年3月18日，重庆升夏建设集团权鑫置业有限公司（以下简称“升夏集团”）与被告金必武签订《房屋租赁合同》，约定被告金必武承租升夏集团位于重庆市合川区弘运小区×栋底楼右侧×门市的另一半（扣除售房部后面积321.59㎡），租期自2009年5月1日到2019年5月1日，租金规定前三年（即2009年5月1日至2012年5月1日）为18元/㎡/月，后续租金在18元/㎡/月的基础上按照6%/年增加（即从2012年5月2日至2019年5月1日）。还约定被告金必武每月30日前向升夏集团缴纳下月的房租，否则被告金必武按1%/天给升夏集团缴纳违约金。升夏集团按约履行了合同义务，2015年10月22日升夏集团将该处门市的产权转让给原告，被告金必武却从2015年10月22日起拖欠原告租金至今，经原告催告，被告谢玉梅于2017年11月16日出具还款承诺书“于2017年11月25日开始，每月25日前缴纳租金20,000元，并于合同结束前缴清所有欠租。否则愿意承担由此带来的一切法律及经济责任”。被告金必武于2018年10月29日委托被告谢玉梅办理了提前退租申请，现已将门市腾空交还原告。因二被告长期拖欠原告租金及违约金，原告依法提起诉讼，诉请如前。被告金必武未到庭也未提交书面答辩。被告谢玉梅辩称，租赁的房屋2015年时漏水，将超市中的物品损坏很多，比如毛巾、文具、散装食品等，我方当时就找原告的负责人处理事情，而原告迟迟未解决，拖延时间，现在该案已经过了时效期，都是原告拖延出来的。本院经审理认定事实如下：2009年3月18日，重庆升夏建设集团权鑫置业有限公司（甲方）与被告金必武（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市合川区弘运小区×栋底楼右侧×门市的另一半，扣除售房部后面积321.59㎡）出租给乙方做商业使用，租期自2009年5月1日起到2019年5月1日（合计十年），租金规定前三年（即2009年5月1日至2012年5月1日）为18元/㎡/月，后续租金在18元/㎡/月的基础上按照6%/年增加（即从2012年5月2日至2019年5月1日，共七年）。还约定乙方每月30日前向甲方缴纳下月的房租，否则乙方按1%/天给甲方缴纳违约金。2015年10月22日，重庆升夏建设集团权鑫置业有限公司将该处门市的产权转让给原告合川城投公司，被告金必武从2015年11月1日起拖欠原告租金至今。2018年10月29日，被告金必武委托被告谢玉梅办理了提前退租申请，现已将门市腾空交还原告。另查明，被告金必武与被告谢玉梅原系夫妻关系，于2011年12月4日离婚。二人离婚时，协议将上诉承租来的房屋设立的乐购超市归女方所有，后该房屋一直由被告谢玉梅在承租使用并缴纳租金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告金必武签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同。合同签订后，原告向被告金必武提供了租赁房屋，被告金必武按照合同约定支付了部分租金，但从2015年11月1日至2018年10月30日止未支付，其行为构成违约，故原告要求支付剩余未付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于二被告由谁承担责任问题：本案合同虽然是原告与被告金必武签订，但在实际履行过程中，被告金必武与被告谢玉梅离婚时，二人协商将该合同的权利义务由被告谢玉梅享有及承担，由被告谢玉梅实际承租并支付部分租金，原告也认可这一行为，故本院认定由被告谢玉梅享受和承担合同的权利义务。关于诉讼时效问题：因被告谢玉梅一直持续在租赁，且其出具承诺书，故本案并未超过诉讼时效。关于所欠房屋租金的问题：根据合同约定，租金从2015年11月1日至2018年10月30日止的租金计算如下：1、2015年11月1日至2016年4月30日止计6个月，租金43,848元（18元/月/㎡×321.59㎡×106%×106%×106%×106%×6个月）；2、2016年5月1日至2017年4月30日止计12个月，租金92,957.75元（18元/月/㎡×321.59㎡×106%×106%×106%×106%×106%×12个月）；3、2017年5月1日至2018年4月30日止计12个月，租金98,535.22元（18元/月/㎡×321.59㎡×106%×106%×106%×106%×106%×106%×12个月）；4、2018年5月1日至2018年10月31日止计6个月，租金52,223.67元（18元/月/㎡×321.59㎡×106%×106%×106%×106%×106%×106%×106%×6个月），合计为287,564.63元。关于违约金的问题：被告逾期支付租金，根据合同约定，应当承担违约金，起合同约定“按1%/天给甲方缴纳违约金”，该标准明显过高，本院酌情降低为以所欠租金为基数，按年利率6%计算违约金。根据合同“乙方每月30日前向甲方缴纳下月的房租，否则乙方按1%/天给甲方缴纳违约金”约定，2015年11月的租金应于2015年10月31日前支付、2015年12月的租金应于2015年11月30日前支付、以此类推。经计算，至2018年10月31日的违约金为25,803.01元。2018年11月1日后的违约金，则以拖欠租金287,564.63元为基数按年利率6%计算至付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告谢玉梅于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付自2015年11月1日起至2018年10月31日止的租金为287,564.63元；二、由被告谢玉梅于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付违约金（2015年11月1日至2018年10月31日的违约金为25,803.01元；2018年11月1日后的违约金，以287,564.63元为基数按年利率6%计算至付清时止）；三、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,926.72元，由被告谢玉梅承担，款限被告谢玉梅于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张兴军人民陪审员  曾令葵人民陪审员  孙邦富二〇一九年十二月十日法官 助理  杨 航书 记 员  彭奕婷