甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1022民初2576号 原告：王明珠，男，汉族，1966年10月21日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人：董鹏宇，甘肃煜立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雄，男，汉族，1980年8月20日出生，甘肃省环县人。 被告：潘志锋，男，汉族，1968年4月8日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人：李国强，甘肃环江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任佳欣，甘肃环江律师事务所律师。 原告王明珠与被告潘志锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董鹏宇、陈雄和被告潘志锋及其委托诉讼代理人李国强、任佳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王明珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款180000；2.判由被告向原告支付违约金90000元；3.判由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年11月，原告从环县天池乡天池行政村村委会取得9798.96平方米集体土地使用权，原告随即在该宗地上建设前店后宅房屋36套。2012年11月20日，原告王明珠与被告签订《房地产买卖合同》一份，将前述房屋中南2号房屋（二层临街门面房及后院住宅）出售与被告，总价款350000元，付款方式为2012年11月30日前支付70%，2012年12月30日前支付至90%，下剩10%在原告向被告提交房产证时一次性交清。合同签订后，被告自2012年1月11日始分十次向原告支付购房款总计170000元，原告于2012年1月11日将房屋交付被告。但被告在接收受房屋后却未按约定交付剩余购房款，经多次催要未果。另，2011年5月，经环县天池乡乡政府报批，该房屋所占用集体土地性质变更为建设用地。后经挂牌出让，2016年3月24日，原告与环县宏源房地产开发有限责任公司（以下简称宏源公司）名义与环县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告取得该宗国有建设用地使用权。后环县国土资源局于2016年4月4日向宏源公司核发了《国有土地权证》。2019年5月24日环县自然资源局收回《国有土地使用权证》，向宏源公司换发《不动产权证书》（证号：甘（2019）环县不动产权第0000543号）。 潘志锋辩称，其常年居住在环县天池乡街道，2010年后季，本案案涉土地开始开发建设房屋。2011年11月份左右，原告与陈雄向其出售房屋，并向其承诺房屋的构造为前店后院，前店为五顶五结构，后院深度为13米，后院带卫生间和厨房，并做好上下水设施，房屋价款为350000元（含办理房产证费用），购房有财政补贴政策，店铺为楼房结构的补贴50000元，店铺为平房结构的补贴30000元，同时原告承诺该房屋所处土地使用年限为70年。因被告资金周转困难，便告知原告无钱购买，原告称合同签订后由其负责为被告办理房产证，之后被告可以房产抵押贷款，再向原告支付房款。故二人达成协议，被告发现原告未依约为房屋后院建造卫生间、厨房及上下水设施，被告多次与原告协商，但原告总以各种理由推诿，并且原告也未及时为被告办理房产证，导致被告无法如期贷款支付房款。2019年5月25日，原告向被告送达催款通知，被告才发现催款通知落款为环县鸿源房地产开发有限责任公司，当日原告向被告出示了其办理的不动产权证书，要求被告立即将下剩房款缴清并承担办理房产证的费用，被告在查看原告办理的产权证时发现案涉土地使用年限并非70年。另，被告在被起诉后经查证发现案涉土地为2015年8月17日开始面向社会公开出让，用途为居住兼商业用地，使用年限居住用地70年，商业用地40年。环县鸿源公司于2016年3月4日竞得该宗土地，并于2016年4月4日与环县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。据上，案涉土地并非原告所称于2011年5月经环县天池乡乡政府报批由集体土地变更为建设用地，原告于2011年11月从环县天池乡天池村委会取得该集体土地使用权无从谈起，土地使用年限与合同中约定不符。根据被告查证内容可知，原告并非案涉房屋所有权人或开发商，原告在2011年开始建造房屋时不具备合法手续及资质，在2016年涉案土地变更土地用途后，亦未取得该宗土地使用权。原告虽与被告签订了《房屋买卖合同》，但就目前情况来看，原告并非房屋所有权人，因此，原告并非本案适格诉讼主体。退一步讲，即使原告适格，其未按约定履行合同义务，存在诸多违约行为，被告不同意支付原告下剩房款及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的证明效力本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院综合评判如下：1、房地产买卖合同复印件，系原、被告双方签订，且双方当事人均向法庭提交；中华人民共和国不动产权证书复印件，该证系2019年5月24日环县自然资源局向环县鸿源房地产开发有限责任公司颁发的事实；环县人民政府征拨土地文件及国有建设用地使用权出让合同复印件，证明案涉土地出让及征拨情况。综上，对上述证据的证明效力本院予以确认并在卷佐证。2、环县鸿源房地产开发有限责任公司基本信息复印件、环县鸿源房地产开发有限责任公司工商行政档案复印件及房地产催款通知，因与本案不具关联性，其证明效力本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月20日，原告王明珠与被告潘志锋签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告以人民币350000元的价格向被告转让位于环县天池乡天池街南2号砖混结构房屋一处，并约定被告应在2012年11月30日前向原告交付70%的房款，在2012年12月30日前交付20%的房款，下剩10%的房款在原告向被告交付房产证时一次性交清。同时约定若被告未按合同约定期限付款，则应按逾期未付款的50%向原告支付违约金，合同继续履行。双方在合同第三条中约定原告以出让方式取得的该房屋70年国有土地使用年限即为被告享有该房屋使用权有效期限。合同签订后，被告先后向原告支付房款总计170000元，下欠180000元房款经原告催要后，被告至今未未付。 另查明，为办理不动产产权证书，原告王明珠挂靠环县鸿源房地产开发有限责任公司。环县鸿源房地产开发有限责任公司于2016年3月4日竞得涉案房屋所在的该宗土地，并于同年4月4日与环县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，同年4月14日环县人民政府将该宗土地划拨给环县鸿源房地产开发有限责任公司。2019年5月24日，环县自然资源局向环县鸿源房地产开发有限责任公司颁发甘(2019)环县不动产权第0000543号不动产产权证，用地期限载明，其他商服用地为2016年4月4日至2056年4月3日，城镇住宅用地为2016年4月4日至2086年4月3日。 本院认为，原、被告之间房屋买卖合同成立的事实，有本院确认的证据证实。被告潘志锋应依合同约定向原告王明珠支付房款。 对于本案涉案房屋的用地使用年限问题，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地土地使用权出让最高年限为40年。本案中，案涉房屋的土地用途包含商服用地和城镇住宅用地，故双方签订的房地产买卖合同中涉及商服用地70年使用年限的约定违反上述规定，应属无效约定。 对于原告王明珠作为本案诉讼主体是否适格的问题，因原告王明珠建成涉案房屋后，挂靠环县鸿源房地产开发有限责任公司是为办理不动产产权证书之便，亦为全面履行其合同义务。案涉房屋实际为原告王明珠修建，故其作为本案原告主体适格。 对于被告潘志锋称原告王明珠未依约为其建造卫生间、厨房及上下水等设施及购房有财政补贴政策的辩称理由，因合同中并无上述约定，且被告潘志锋未就上述主张举证予以证明，故其应承担举证不能之后果。 对于原告王明珠要求被告潘志锋支付违约金的问题，虽双方签订的房地产买卖合同约定了明确的违约责任，但该合同也同时约定该房地产土地性质为国有土地，涉案房屋售价350000元。在房屋交付后，至主管部门向环县鸿源房地产开发有限责任公司核发不动产权证时历时多年，在本案审理过程中环县鸿源房地产开发有限责任公司才出具说明，证明天池乡小城镇建设开发项目为了办理不动产权证书，特挂靠该公司办理有关手续。上述事实证明原告王明珠不具备相应资质办理相关权证，在与被告潘志锋签订合同后才挂靠有资质的公司办理相关产权证书，系对其合同义务的补救行为，能否补救成功具有不确定性，如土地性质无法变更成国有土地，对涉案房屋的价值会产生较大影响。在此期间，被告潘志锋未按合同约定支付购房款，属其行使不安抗辩权，故不能认定被告潘志锋的行为构成违约。故对原告王明珠的该项请求，不予支持。 对于本案被告潘志锋现应向原告王明珠支付的购房款的数额认定问题，因双方合同约定10%的房款待原告王明珠向被告潘志锋提交房产证时一次性交清，现原告王明珠并未向被告潘志锋提交上述权证，故该10%的房款应待原告王明珠向被告潘志锋交付权证后再行支付，本案核算被告潘志锋现应向原告王明珠支付的购房款为145000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告潘志锋于本判决生效后30日内支付原告王明珠房款145000元； 二、驳回原告王明珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，由原告王明珠负担1350元，被告潘志锋负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长 韩     永     龙 人民陪审员 梁雄堂人民陪审员毛志宏 二〇一九年十二月六日 书 记 员 贺     权     昱