新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4247号上诉人（原审原告）：伏巧燕，女，1984年11月9日出生，汉族，永久春天美容院经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶斯保力·巴赞，新疆天宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊伟华，男，1980年8月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：戴启睿，新疆联汇律师事务所律师。上诉人伏巧燕因与被上诉人樊伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伏巧燕及其委托诉讼代理人薛良燕、被上诉人樊伟华的委托诉讼代理人戴启睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伏巧燕上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.请求改判樊伟华赔偿我方损失125,000元。事实和理由：1.一审判决关于樊伟华先收回涉案房屋，后将涉案房屋租赁给龙军及樊伟华经我方或李光琴许可提前收回涉案房屋的认定错误，通过我方一审提交的录音证据可以证实樊伟华收回涉案房屋之前已经将该房屋租赁给龙军，我方也从未同意樊伟华提前收回涉案房屋，樊伟华欺骗李光琴其要将涉案房屋自用，导致李光琴作出不真实意思表示；2.樊伟华并未告知我方或李光琴其要与龙军签订房屋租赁合同及租金价格，故根本不存在租金相同的情况下，我方或李光琴不再续租的事实，即樊伟华并未按照我方与其签订的房屋租赁合同的约定征询我方或李光琴是否要续租涉案房屋，是否接受与龙军协商的租金，我方认为李光琴未出庭作证，且李光琴为本案的利害关系人，李光琴的陈述不能作为定案依据，一审判决依据李光琴续租租金低于龙军支付租金而无法续租，进而驳回我方要求樊伟华赔偿我方损失的理由不能成立；3.樊伟华与我方签订房屋租赁合同时已预见其违约必然给我方造成转让费的损失，我方125,000元转让费损失系樊伟华的行为直接导致，故樊伟华应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判樊伟华赔偿我方125,000元的损失。樊伟华辩称，1.我方收回涉案房屋又另租给龙军的事实，一审中提交的录音证据可以证明李光琴知晓此事，且我方与龙军之间的租赁合同是在与伏巧燕的合同期满后签订的；2.一审法院对李光琴进行电话询问符合法律规定，符合法定程序；3.伏巧燕擅自转租涉案房屋，我方并不知道伏巧燕与李光琴之间的转租内容，伏巧燕明确表示过不续租，故其不享有优先租赁权。综上，伏巧燕要求我方赔偿损失无事实及法律依据，请求驳回伏巧燕的上诉，维持原判。伏巧燕向一审法院起诉请求：1.请求判令因樊伟华违约而赔偿我方经济损失125,000元；2.请求判令樊伟华退还租房押金5,000元。一审法院认定事实：2012年3月22日，樊伟华出具内容为：今收到伏巧燕交来租房定金伍仟元整5000元，定金转租金。同年4月30日，伏巧燕（乙方）与樊伟华（甲方）签订房屋租赁合同，双方约定：伏巧燕租赁樊伟华位于乌鲁木齐市门面房；租赁期限从2012年5月1日至2015年4月30日；在租赁期限内，乙方可以转让。第三方继续享有伏巧燕原有权利，按原合同履行；合同期满，如乙方继续租赁房屋，乙方享有优先租赁权；甲方收取乙方押金伍仟元整（5000元），于房屋租赁期满，乙方将相关的水、电、物业、暖气等费用付清后，甲方一次性退还给乙方。樊伟华将房屋交付伏巧燕使用，伏巧燕依约向樊伟华支付了三年的租赁费至2015年4月30日。2014年10月16日，李光琴与伏巧燕签订《门面房转让协议》。协议约定，伏巧燕将自己租赁的位于乌鲁木齐市领秀新城10-9号商铺转让给李光琴经营使用，并保证李光琴享有伏巧燕与樊伟华签订的房屋租赁合同中的权利义务；由李光琴履行伏巧燕与樊伟华签订的房屋租赁合同。李光琴在合同签订之日向伏巧燕支付了转让费及租金、押金。后李光琴经向樊伟华询问，无法续租房屋，李光琴将伏巧燕诉至一审法院,以伏巧燕故意隐瞒不能续租的重大事实，骗取自己的信任，要求撤销李光琴与伏巧燕签订的《门面房转让协议》，伏巧燕返还转让费250000元，租赁费40100元，押金5000元。经一审法院审理作出（2015）新民三初字第146号民事判决，驳回李光琴的诉讼请求。李光琴不服，上诉至本院。经本院审理作出（2015）乌中民四终字第917号民事判决，撤销（2015）新民三初字第146号民事判决，改判伏巧燕退还李光琴转让费250000元、押金5000元，驳回李光琴其他诉讼请求。李光琴又申请新疆维吾尔自治区高级人民法院再审，经审理作出（2016）新民再字190号民事判决，维持（2015）乌中民四终字第917号民事判决第一项、第三项，即撤销（2015）新民三初字第146号民事判决，伏巧燕退还李光琴5000元；变更（2015）乌中民终字第917号民事判决第二项，即伏巧燕退还李光琴转让费250000元为伏巧燕退还李光琴转让费125000元；撤销（2015）乌中民四终字第917号民事判决第四项，即驳回李光琴的其他诉讼请求；驳回李光琴要求撤销合同和返还租赁费40100元的诉讼请求。该判决已经执行完毕。另查明，2014年12月23日，樊伟华向乌鲁木齐市天脉物业管理有限公司交纳2014年11-12月物业费220.5元。2015年3月15日，樊伟华交纳了2014-2015年度暖气费2425.06元。2015年4月9日，樊伟华经伏巧燕或者李光琴许可，分别向二人告知，提前收回房屋后（经向李光琴询问，李光琴否认曾经接收过房屋，也不承认是自己将房屋交还给樊伟华，但伏巧燕已经将涉案房屋交付给了李光琴），承诺退还未到期的20多天的房屋，后将涉案房屋租赁给龙军。2015年4月13日，樊伟华给付涉案房屋疏通下水的费用50元。龙军于2018年4月30日将涉案房屋转租给他人。一审法院认为，首先，关于樊伟华提出伏巧燕主体不适格的问题。虽然双方之间签订的租赁合同中约定，第三方即李光琴继续享有伏巧燕原有权利，按原合同履行，但李光琴取得该权利的依据是伏巧燕与李光琴签订的门面转让协议，也就是说，本案分属两个不同的合同约束，只是因为合同中条款的约定，而产生了交集。因此，伏巧燕有权依据与樊伟华签订的租赁合同要求樊伟华承担责任。其次，关于伏巧燕要求樊伟华赔偿经济损失125000元的诉讼请求。依据伏巧燕在一审庭审中出示的证据及陈述，伏巧燕要求樊伟华赔偿125000元损失的理由是因为樊伟华违约，没有给李光琴优先承租权，而使李光琴起诉伏巧燕，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民再字190号判决伏巧燕退还李光琴125000元转让费。伏巧燕认为其退还的转让费是樊伟华给其造成的损失。第一，优先承租权是指在同等租赁条件下，出租人应当优先考虑将出租房屋租赁给原承租人。一审庭审中，龙军出庭作证，并向一审法院出具的房屋租赁合同书约定的租赁价格，即第一年地上1万元，地下室11万元，合计12万元，第二年地上1万元，地下室12万元，合计13万元……，该价格已经高于伏巧燕与樊伟华签订的房屋租赁合同的租赁价格。在新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民再字190号判决书中写明：李光琴称伏巧燕承诺可以续租，使自己相信可以续租三年，遂与伏巧燕签订《门面房转让协议》，约定：伏巧燕将其承租樊伟华位于乌鲁木齐市门面房转让给李光琴经营使用，李光琴向伏巧燕支付转让费250000元，合同签订后，李光琴将295100元（包括租赁费和押金）支付给伏巧燕，但在其要求与樊伟华签订租赁合同时，樊伟华告知该门面房要收回自用。这里李光琴陈述的租赁费是指伏巧燕、樊伟华签订的房屋租赁合同中剩余期限内的租赁费。樊伟华在（2015）新民三初字第146号庭审中陈述，伏巧燕与李光琴转租房屋时，樊伟华并不知情。因合同尚未到期，樊伟华没有明确答复是否续租。依据伏巧燕与樊伟华签订的房屋租赁合同第六条：在租赁期限内，乙方可以转让。第三方继续享有乙方原有权利，按原合同履行；第七条第二款：合同期满，如乙方继续租赁房屋，乙方享有优先租赁权。也就是说，伏巧燕或者李光琴行使优先承租权的最后期限至合同期满，即2015年4月30日。后又经一审法院向李光琴询问，其自述，自己与伏巧燕在签订《门面转让协议》时，伏巧燕承诺可以续租三年，每年租金10万元，如果李光琴的这个陈述属实，这个租赁价格也低于樊伟华与龙军签订的租赁合同的价格，故李光琴起诉伏巧燕的原因应当是无法续租，而不是无法行使优先承租权。第二，在（2015）新民三初字第146号庭审中陈述，李光琴与伏巧燕均认可，门面转让协议中的转让费250000元系关于承租该房屋的优先条件（续租）的费用。也就是说，这笔费用是李光琴与伏巧燕之间关于续租涉诉房屋，而不是行使优先承租权的约定，樊伟华是根本无法知道伏巧燕与李光琴之间的此项约定的，因此，如果未能续租房屋，该笔费用应由伏巧燕自行退还给李光琴；退一步讲，假定樊伟华确实有关于优先承租权的违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然樊伟华在庭审中认可，交纳转让费是租赁房屋的惯例，但经一审法院向伏巧燕询问，伏巧燕是向自己的上一个经营户而不是樊伟华交纳了转让费。因此，依据合同法的相关规定，假定有违约行为，其所承担的赔偿数额也不应超出在签订合同时其所能够预见的范围。本案中，伏巧燕并未将自己交纳的转让费交付给樊伟华，樊伟华也无法预见或者应当预见到在双方合同尚剩半年时，伏巧燕会将房屋转租他人，及转让费的数额，因此，一审法院对伏巧燕要求樊伟华赔偿125000元损失的诉讼请求，不予支持。最后，关于押金的问题。伏巧燕与樊伟华签订的租房合同第八条约定：甲方收取乙方押金伍仟元整（5000元），于房屋租赁期满，乙方将相关的水、电、物业、暖气等费用付清后，甲方一次性退还给乙方。樊伟华称伏巧燕在租赁期内拖欠物业费220.5元及采暖费2425.06元，且伏巧燕自认2014年11月10日以后未缴纳过任何水、电、暖、物业费用，既然伏巧燕作为原告起诉，其仍然认为自己是租赁合同的相对人，其应当受到该合同的约束。现依据约定，押金应当扣除理应由伏巧燕交纳，而由樊伟华已经交纳的物业费及暖气费后退还伏巧燕，故一审法院对伏巧燕要求樊伟华退还押金的诉讼请求予以支持，数额为2354.44元（5000元-220.5元-2425.06元＝2354.44元）。至于樊伟华提出的应当扣除疏通下水的费用，因该收条出具的时间系在樊伟华收回房屋转租龙军时，故该费用不应计算在伏巧燕交纳的押金内。判决：一、樊伟华向伏巧燕退还押金2354.44元；二、驳回伏巧燕的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伏巧燕出示下列新证据：一审法院作出的（2015）新民三初字第146号判决书，用以证明涉案租赁合同期满后，李光琴明确表示要续租涉案房屋，樊伟华亦明知李光琴向其交纳了关于优先承租权的转让费250,000元。樊伟华质证认为，对该份证据的真实性、合法性予以认可，李光琴诉伏巧燕的原因是伏巧燕擅自给李光琴作出涉案房屋能够续租的承诺，其事先对此不知情，其是一审庭审时才知道伏巧燕与李光琴之间约定了250,000元转让费，在距离涉案房屋租赁期满还有六个月的时候其已经明确表示不再续租了，不存在优先租赁权的问题，故对于该份证据的关联性不认可。本院对于该份证据的真实性、合法性予以确认，该份民事判决涉及伏巧燕与李光琴之前签订的《门面房转让协议》，该判决内容中无法证明樊伟华明知伏巧燕与李光琴之间约定的转让费，故本院对该份证据的关联性不予确认。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，伏巧燕与樊伟华于2012年4月30日签订的《租房合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为伏巧燕要求樊伟华赔偿125,000元的诉讼请求有无事实及法律依据，对此本院分析如下：涉案合同尚未届满时，樊伟华已明确表示不再续租涉案房屋，且提前收回了房屋，现伏巧燕认为合同届满后其对涉案房屋享有优先租赁权，且该权利已经由案外人李光琴承继，樊伟华将涉案房屋出租给案外人龙军，违反了合同约定，应当承担违约责任，赔偿其损失，伏巧燕所述的损失系其与李光琴签订《门面转让协议》时，李光琴向其支付的转让费用，现经法院生效判决确认其应当向李光琴返还转让费125,000元，该转让费已经履行完毕。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，涉案合同尚未届满，樊伟华提前收回房屋的行为，可以视为其不再履行合同约定的关于伏巧燕享有优先租赁权的条款，樊伟华违反合同约定，应当承担违约责任，赔偿伏巧燕的损失，现伏巧燕主张的损失系其与李光琴签订的《门面转让协议》中约定李光琴向其支付的涉案房屋转让费，樊伟华虽然同意伏巧燕转租涉案房屋，但其对于伏巧燕与李光琴之间的约定并不知情，樊伟华亦未收取该转让费，该转让费损失不属于樊伟华在订立合同时可以预见的损失，该笔损失不应当由樊伟华承担，故对于伏巧燕要求樊伟华赔偿损失125,000元的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，伏巧燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2,800元，伏巧燕已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 冯 宁审判员 庞 艳审判员 高 茜二〇一九年十二月十一日书记员 耿颖硕