江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民再111号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：林国铭，男，1951年6月2日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张亚东，北京志霖（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵付蕊，北京志霖（昆山）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:王凤祥，男，1948年10月14日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：庄夏军，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。再审申请人林国铭因与被申请人王凤祥排除妨碍纠纷一案，不服昆山市人民法院（2017）苏0583民初14777号民事判决以及本院（2018）苏05民终8716号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月2日作出（2019）苏05民申157号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人林国铭及其委托诉讼代理人赵付蕊、被申请人王凤祥之委托代理人庄夏军、王晓义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人林国铭申请再审称，请求撤销原审判决，依法提起再审。理由是：一、昆山法院在拍卖时已经注明涉案房产有租赁合同，被申请人仍然参与竞买，应当视为对租赁合同的认可。按照“买卖不破租赁”的原则，被申请人王凤祥应当与申请人继续履行房屋租赁合同。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条赋予的权利主体为抵押权人，被申请人并非抵押权人，不能行使排除妨碍权。原审法院对上述法条理解有误。三、昆山法院先是在拍卖时注明涉案房产有租赁合同，后又通过裁判否认租赁合同的效力，则明显存在与买受人之间恶意串通，恶意贬损了拍卖标的物的价值，损害了承租人的优先拍卖的权益，拍卖行为应当依法被确定无效。四、原审判决书中查明：“鉴于目前房屋钥匙由原告持有，原告实际占有系争房屋，虽被告未居住在系争房屋内，但仍遗留物品，故原告有权请求被告搬出房屋内物品，故法院对原告要求被告将系争房屋内物品搬出予以支持。”申请人认为原审该段认定与客观事实不符，被申请人拍卖系争房屋之后，采用了黑社会性质的手段。在未通知的情况下，先停电、停水的方式，后趁申请人不在家，采取撬门换锁的非法手段取得钥匙，法院对此予以支持是错误的。综上所述，苏州市中级人民法院认定事实出现明显错误，请求依法改判。被申请人王凤祥答辩认为，原审判决并无不当，请求驳回再审申请人的再审申请。理由是：一、拍卖公告中只披露存在租赁合同，未认定租赁合同有效，或必须继续履行租赁合同。被申请人在拍买前已经注意到抵押权和法院查封均在租赁合同签订之前，该租赁合同不能生效在抵押权和查封权之前，被申请人从未表示同意履行租赁合同或同意带租拍卖。否则被申请人根本不会购买该房屋。一审法院存在违规不公示，不依法去除租赁权再拍卖的失职行为，不能因此推定被申请人认可其租赁关系。二、原租赁关系依法根本不能对抗被申请人，应当判决申请人停止侵权。三、申请人称拍卖活动中买受人恶意串通，恶意贬损拍卖标的物的价值，损害申请人的利益，采用黑社会手段撬门换锁的事情属于无稽之谈，毫无事实和法律依据可寻。相反，答辩人有理由怀疑申请人存在与法院恶意串通，损害被执行人利益的行为。四、以往案例证明此次拍卖程序合法，答辩人是在法律允许的范围内拍得房屋，取得房屋的所有权。以往判例可以判决迁出，而本案不判决，造成同案不同判，明显不公，损害司法公信力。综上所述，被申请人认为拍卖公告从未写有“带租拍卖”字样，也未写明买受人须继续履行租赁合同20年，只是写明执行局不处理，被申请人理解为另行通过庭外及诉讼协商及诉讼迁出事宜，被申请人从未承诺同意继续履行合同。相反，被申请人查明抵押、查封在先，租赁对买受人不具有法律效力后才谨慎拍卖，如此成交严重损害法院拍卖的公信力及权威，广大人民群众会认为法院拍卖为骗卖。执行法官违反法律规定，未披露权利限制情况，未除去租赁权，明显失职。请求法院查明事实，依法裁判，并对申请人妨害民事诉讼行为予以处罚。被申请人王凤祥于2019年12月18日当庭提交答辩状，认为：一、涉案房屋已出租，并办理了租赁备案，双方已无诉的利益，其提供合同无法对抗案外人，本案再审无实际意义，如有争议其可另案诉讼；二、房屋内大部分物品经被拍卖人蔡进福确认，为其所有，申请人仅有少量废物品，申请人存在阻挠被申请人使用房屋的侵权行为，应当承担相应的法律责任。三、申请人林国铭和被拍卖人间系民间借贷关系，且申请涉嫌多起民间借贷案件，存在“套路贷”和“以租抵债”之嫌，根据最高院审判指导案件，以租抵债不适用“买卖不破租赁”原则。四、申请人的租赁为虚假租赁，属恶意串通，损害抵押权人和其他债权人的利益，其主张不受法律保护。五、即使申请人认为租赁合同有效，因其从未支付过租金，我方已经通知申请人解除租赁合同，并将房屋交付给第三人使用。六、本案“抵押在先、租赁在后”，依据担保法、物权法的规定，租赁合同对买受人不具有法律约束力。中院、高院、最高院及苏州众多判决均按此判决，如本案改判，就说明各级法院几十份判决均适用法律错误，这完全是不可能发生的。七、本案查封在先、租赁在后，申请人存在伪造合同、倒签租赁时间的伪造证据的嫌疑。综上，请求法院维持原判，彰显社会公平正义。王凤祥向一审法院起诉请求：1.请求林国铭将诉争房屋内物品搬出。2.确认原租赁合同对王凤祥不具有约束力。一审法院判决：一、林国铭于本判决生效后十日内将诉争房屋内物品搬出。二、林国铭与诉争房屋原所有权人签订的租赁合同对王凤祥不具有约束力。案件受理费80元，由林国铭负担。林国铭不服上述民事判决，向本院提出上诉,请求：1.撤销原判，改判为被上诉人王凤祥停止侵权，上诉人享有江苏省昆山市金色港湾3号楼161室房屋的使用权。根据买卖不破租赁原则，即在租赁关系存续期间，即使所有人的租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其成为租赁物所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。且诉争房屋的拍卖，在网上公告中，明确公示了租赁合同，故上诉人享有案涉房屋使用权；2.对撬门、破坏上诉人的物品予以赔偿；3.本案诉讼费由被上诉人承担。本院二审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案诉争房屋抵押权的设立时间为2013年8月27日，而上诉人与原房屋所有权人的租赁合同签订于2015年2月16日，即诉争房屋在租赁给上诉人之前已设立了抵押权。因此抵押权人实现抵押权后，上诉人签订的租赁合同对被上诉人不具有约束力，原审判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人提出要求被上诉人赔偿上诉人物品损失的请求，不属于本案理涉范围。本院遂作出驳回上诉，维持原判的二审判决。本院再审中查明：1.昆山市人民法院于2016年9月28日作出的（2016）苏0583执2230号执行裁定书中载明…本院于2016年7月29日对上述房屋进行第一次拍卖，以3565000元的评估价格起拍，因无人竞拍而流拍；第二次拍卖以286万元的价格起拍（带租拍卖，详见蔡进福与林国铭于2015年4月16日签署的租赁合同），2016年8月26日买受人王凤祥在拍卖中以337万元竞得上述全部财产…2.《拍卖成交确认书》第四条的内容为：买卖标的一致的详情在拍卖公告、拍卖标的调查情况表中公示（带租拍卖），拍卖人对拍卖标的进行了视频或照片展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。王凤祥在上述确认书上签字。3.涉案房屋在网上挂拍时公示的《不动产竞价标的调查情况表》的“标的现状”栏中载明：该房有租赁合同，买受人须与租客自行协商解决该合同，本院不负责迁让，租客林先生电话：133××××6780。本院再审认为，王凤祥作为竞买人，在明知司法拍卖财产上存有租赁合同的情况下，参与竞拍即表示其同意承受相关权利限制。现王凤祥主张不受该租赁关系约束，实质是对司法执行行为提出异议，对此应通过执行程序处理，不应另行诉讼。故对王凤祥的起诉应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）苏05民终8716号民事判决及昆山市人民法院（2017）苏0583民初14777号民事判决。二、驳回一审原告王凤祥的起诉。一审案件受理费80元，退还一审原告王凤祥；二审案件受理费80元，退还二审上诉人林国铭。本裁定为终审裁定。审判长 周 军审判员 孟 进审判员 钱 余二〇一九年十二月二十五日书记员 陈瑜芳