天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初5742号原告：天津市北辰区双街镇郎元村民委员会，住所地天津市北辰区双街镇朗园村。法定代表人：张树斌，主任。委托诉讼代理人：崔云玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱宏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津国实食品有限公司，住所地天津市北辰区双街镇朗园村。法定代表人：何俊伟，总经理。委托诉讼代理人：崔树利，天津世杰律师事务所律师。原告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会（以下简称“郎元村委会”）与被告天津国实食品有限公司（以下简称“国实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。郎元村委会的委托诉讼代理人崔云玲、陈昱宏，国实公司的委托诉讼代理人崔树利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎元村委会向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认双方间的租赁合同关系（于2002年12月7日签订的《协议》及于2011年2月24日签订的《补充协议》）已于2019年6月8日解除（郎元村委会于2019年6月8日直接送达国实公司《限期搬迁通知》，目的是解除合同和催要租金并要求在6月15日前完成搬迁工作），立即向郎元村委会腾退房屋和土地；2．请求判令国实公司立即向郎元村委会支付截止至2019年6月8日所拖欠的租金518,794.5元并向郎元村委会支付逾期利息99,891.16元（按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，自拖欠之日起算，暂计算至2019年6月27日）及自2019年6月28日至实际给付日期间的利息损失；3．请求判令国实公司向郎元村委会支付自2019年6月8日起至实际腾退租赁物期间的使用费，每日以219.17元计算（每年8万元租金÷365天）；4．本案诉讼费用由国实公司承担。事实与理由：郎元村委会与国实公司原系租赁合同关系。2002年12月27日，双方签订了《协议》，约定郎元村委会将其所属原天津郎园津湘厂租赁给国实公司使用，年租金8万元。后根据双方履行协议的情况，又于2011午2月24日签订了《补充协议》，约定郎元村委会免收国实公司2011年的租金，从2012年1月1日起，按每年8万元的标准向郎元村委会支付租金。上述《补充协议》生效后，国实公司仅向郎元村委会支付了2012年度的租金，此后未再向郎元村委会交付任何租金，多次催要无果。后国实公司又以经营亏损为由拒付租金，同时又拒绝郎元村委会提出的解除合同交还租赁物的要求。2019年6月8日，郎元村委会再次向国实公司发出书面通知，要求腾退租赁物，但国实公司仍未理睬。综上，为维护郎元村委会的合法权益，故呈诉。国实公司辩称，不同意郎元村委会的诉讼请求，请予以驳回。理由：1.2002年12月27日签订的协议约定租赁期限是20年的，即从2003年1月1日起至2022年12月31日止。2．国实公司并未欠郎元村委会在本案中所主张的所有租金及利息，根据该协议第二条的约定，国实公司代郎元村委会向银行偿还贷款利息以抵租金，即自2003年4月1日起至2010年12月31日代郎元村委会偿还银行贷款利息744,793.79元，2015年4月20日代郎元村委会偿还本金6,000元，以上共计750,793.79元。按照2011年2月24日所签补充协议第一条约定，2011年租金应应予免除；针对2012年的租金8万元，国实公司已经于2012年初交付。2013年之前的租金已经付清了：其中2012年采取转账8万元方式给付，2011年是免租金的，2010年之前租金是采取代替郎元村委会偿还银行利息的方式给付的。3．之后双方发生的房屋租金，双方口头约定国实公司以生产的产品冲抵租金，冲抵2013年1月1日后至2019年1月31日：从2014年1月16日、1月17日、1月25日、1月27日给付产品金额为64,888元用以支付2013年的租金，尚有拖欠；2015年的2月、4月、5月、9月合计给付78,384元，抵付2013年拖欠的和2014年的新产生的租金，以此类推，2016年给付99,038元，2017年给付91,108元，2018年给付89,984元，2019年给付87,616元，滚动给付。另外在2008年、2009年、2010年郎元村委会自国实公司处也曾分别获得过92,188.4元、107,135.8元及27,456元的产品，双方于2008年1月口头约定上述该货款以今后租金相冲抵，也就是后来的2013年以后的产生的租金（因为当时实际是使用利息来支付付租金所以并不确定利息何时支付完毕）。另，2003年至2010年间国实公司其应给付租金64万元，用已代郎元村委会交纳的利息和贷偿本金之和即750,793.79元扣除应付租金64万元后所余的110,793.79元应充抵2013年全部租金和用于充抵2014年部分租金。也就是说，2013年后的租金不仅仅用产品冲抵的方式，也有用上述多支付利息来冲抵租金的情况。4．认为郎元村委会主张的租金已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，郎元村委会提交的证据二即2002年12月27日签订的《协议》及2011年2月24日签订的《补充协议》和证据四即查询结果；国实公司提交的证据四即记账凭证一张、收据一张及支票存根两张，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：郎元村委会提交的证据一即集体土地建设用地使用权登记册复印件，国实公司认为如果人民法院核实是真实的，则对真实性无异议。因郎元村委会无法提供该证据的原件以供核实，则其真实性，本院不予确认。郎元村委会提交的证据三即《期限搬迁通知》，国实公司不认可真实性且并未收到。因郎元村委会并未提供确实充分的证据证明该材料已由国实公司收悉，则其真实性，本院不予确认。郎元村委会提交的证据五即2008年2月3日收据、2011年1月19日收据及13312176支票存根、2011年2月24日收据及13312187支票存根，证明国实公司存在多付利息的事实，但郎元村委会已全部归还，经核算发现还多付给了国实公司。国实公司对2011年1月19日89,478.99元票据和2011年2月3日61,314.84元票据的真实性均无异议，确实是郎元村委会给付国实公司垫付的利息；2011年2月25日17,015.92元的票据真实性认可，该笔利息是国实公司代郎元村委会偿还信用社113万元本金时银行所收取的是一并扣除，该利息也是由国实公司垫付后郎元村委会给付国实公司的利息。另，2011年2月21日收据即113万元的真实性认可；因双方对上述证据的真实性无异议，则本院对其真实性，依法确认。郎元村委会提交的证据六即光盘一张及照片两张，国实公司对真实性不认可，不认识照片中的男同志，其也不是朗园村村民，和本案无关；图中显示女同志无法证明其身份，而且不是国实公司的单位员工；照片看不清也不能证明送达的是什么东西。本院认为，郎元村委会未能提供确实充分的证据证明光盘和照片的真实性，则本院不予采信。国实公司提交的证据一即银行（信用社）贷款利息凭证，郎元村委会认可2003年-2010年国实公司为郎元村委会贷款利息和本金总额750,793.79元，由于国实公司没有带原件，无法核实真实性，不认可证明目的。经庭后核对，与原件无异，其真实性，本院依法确认。国实公司提交的证据二即国实公司按照双方约定以物充抵租金的明细及郎元村委会收取物品的凭证复印件，郎元村委会认可其真实性，并称确实收了，这些物品给了村里60岁以上的老人，和冲抵租金没有关系；其中，有郎元村委会向国实公司购买食品，也有国实公司向郎元村委会赠予食品，购买的价值少（钱已付清，但数额不清），其他均为赠予，故与本案无关。郎元村委会认可真实性，则本院对其真实性依法确认。国实公司提交的证据三即保证借款合同，证明双方及案外人农商行信用社签订过合同，将借款人即郎元村委会变更为国实公司，所以国实公司按照双方保证合同约定给付利息，而不仅仅支付8万元利息，这是无奈的。郎元村委会对真实性和证明目的均无异议，但村委会已经通过天津市北辰区双街镇朗园农工商有限公司将多付利息在在2008年和2011年分三笔给了167,809.71元，由郎元村委会提交证据五予以证明。因郎元村委会对其真实性无异议，本院对其真实性依法确认。经郎元村委会申请，王某出庭作证证明郎元村委会曾向国实公司多次催收租金；2019年6月双方曾协商以拆迁款抵偿租金事宜，但未达成一致；2019年6月8日通知国实公司限期搬迁并解除合同。王某称：“国实公司租郎元村委会津湘厂的土地和房屋，开始用还息方式抵租金，一年租金8万元，国实公司只负责还8万元，多的由郎元村委会自己解决。后来郎元村委会把本金偿还了，王某负责给收租金。国实公司交过一年租金，后来在催租金时国实公司说没有钱了，而且多次催要多次说没钱，最后答应将来拆迁时用拆迁款抵租金。国实公司没有用过货物或产品来抵郎元村委会所欠租金的事情。郎元村委会也买过国实公司产品，目的为了慰问60岁以上老人。具体经过是：郎元村委会买东西领取货物，开好票，随后会计付款”。国实公司对证人证言不认可，本院认为，该证人的陈述与其年龄、智力、健康状况、专业等相符合，其证言的真实性，本院依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月27日，郎元村委会（甲方）与天津狗不理包子速冻食品有限公司（乙方，以下简称“狗不理速冻公司”）签订了《协议》约定，2003年1月1日，甲方将其郎园津湘厂租赁给乙方使用，租赁期限20年，第一年租金免收，从2004年起开始付租金，年租金8万元以下（包括8万元），超出部分由甲方自行负担；由于甲方资金问题，乙方从2003年开始代甲方先付银行贷款利息，以抵租金，待甲方银行贷款本金还清时，再减免乙方2003年先付给甲方的租金等内容。该协议并未约定租赁土地的面积、四至等以及房屋的面积、朝向、房型等性状。庭审中，郎元村委会对此问题称，“东面荒地，北面是荒地，西面是狗不理包子速冻厂，南面是郎元村委会，也就是其提交的证据一中的1994年3月10日老登记册上显示的位置；现在最新的位置是北侧为大土堆，东侧为京津公路、南侧为兴源大道、西面是狗不理包子速冻厂（天津国实食品有限公司）”，对所涉不动产的位置，国实公司无异议。2003年4月25日，案外人即贷款人天津市北辰区双街农村信用合作社与借款人狗不理速冻公司及保证人天津市北辰区双街镇郎元村农工商公司（以下简称“郎元农工商公司”）签订《保证担保借款合同》，约定借款金额为113.6万元，用途为落实债务（倒贷），期限自2003年4月25日至2004年4月20日，贷款利率为6.195‰等内容。庭审中，双方均认可，该113.6万元的金融借款的实际借款人曾为郎元村委会，后为方便还款将借款人变更为狗不理速冻公司。2005年4月20日，国实公司称代替郎元村委会偿还贷款0.6万元。2008年2月3日，狗不理速冻公司向郎元村委会出具收据，上载“收到其交来的116万元贷款利息，2007年12月扣除房租，应由农工商公司负担的全额即61,314.8元”。自2003年6月21日至2010年12月17日，狗不理速冻公司向天津市北辰区农村双街信用社偿还贷款利息累计744,793.79元。2011年1月19日，狗不理速冻公司向郎元农工商公司出具收据，上载“收到其交来2008年至2010年利息的89,478.99元”。2011年2月24日，狗不理速冻公司向郎元农工商公司出具收据，上载“收到其交来的还贷款利息17,015.92元”。同日，狗不理速冻公司向郎元农工商公司出具收据，上载“收到其交来的还借款113万元”。庭审中，双方均认可2011年2月24日，郎元村委会向国实公司给付支票113万元用以偿还贷款，并于次日国实公司向郎元村委会开具收据。2011年2月24日，郎元村委会（甲方）与狗不理速冻公司（乙方）签订《补充协议》约定，双方于2002年12月27日经友好协商达成甲方将郎元津湘厂租赁给乙方的协议，年租金8万元，租赁期限为20年（自2003年1月1日起至2022年12月31日），当时双方约定乙方交纳租金的形式，先以代甲方交纳113.6万元银行贷款利息的方式执行；目前甲方已于2011年2月24日，还清银行贷款本金，根据原协议第二条的规定，现双方签定本补充协议；根据2002年12月27日协议第二条的精神，甲方免收乙方2011年的租金，从2012年1月1日起，乙方再按原协议精神，按年度以货币资金的形式向甲方交纳租金；租金交付方式改变后，2002年12月27日协议的其他条款不变，仍继续执行；本协议与2002年12月27日协议具有同样的法律效力等。国实公司于2012年9月24日和2012年9月26日给付郎元农工商公司两张支票共10万元，其中8万元是给付2012年租金，2万元在记账凭证记载为“赞助费”。2019年9月18日，天津市规划和自然资源局出具《查询结果证明》，上载：“郎元村委会因诉讼需求原因，申请对土地登记资料查询，依据所提供的土地信息，土地登记结果情况是权利人为天津市北辰区双街镇郎元村民委员会，坐落于，面积为15234.75平方米，用途为工业，证号为北辰集建（94）字第0032号”。庭审中，郎元村委会称：“国实公司实际使用的是2101.85平方米，国实公司实际将涉案不动产用围墙圈起来，圈起来的位置是原天津郎园津湘厂，实际使用面积也就是郎元村委会提交证据一中《使用权登记册》上的用地面积”。庭审中，就国实公司所称口头与郎元村委会约定以产品冲抵2013年1月1日至2019年12月的租金，在2008年口头约定用2008年、2009年和2010年三年中给付郎元村委会产品冲抵在2013年1月1日后的租金的情况问题。郎元村委会不予认可称无口头和书面约定；国实公司确实以自己名义给村里五保户相关食品，具体数额不清楚，也不是代表郎元村委会给的，也不是给郎元村委会的；这是因为国实公司实际经营人并不是郎元村委会的村民，涉案租赁合同租金比较低，因此国实公司也是安抚村民情绪，所以才馈赠给五保户。庭审中，郎元村委会对国实公司已交纳的利息代偿本金之和即750,793.79元无异议，但对用750,793.79元扣除64万元租金所余110,793.79元来抵租金不认可。因为，郎元村委会早已在2011年2月24日前已全部归还至国实公司：郎元村委会于2008年2月3日归还61,314.8元；于2011年1月19日归还89,478.99元；于2011年2月24日归还17,015.92元，合计167,809.71元。本案审理过程中，郎元村委会并未提供涉案房屋的所有权权属证明或者经规划部门批准的建设规划许可证。国实公司称在承租涉案房屋和土地后确实存在扩建的情况，庭后其提供了进行建设和种植的明细表。另查，郎元村委会向国实公司曾购买产品，国实公司亦赠送过相应的产品。2012年5月16日，“天津狗不理包子速冻食品有限公司”更名为“天津国实食品有限公司”，系有限责任公司（台港澳与境内合资），股东为何俊伟与香港浩平发展有限公司。本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、郎元村委会与国实公司签订的有关土地和房屋的租赁协议是否有效、是否应当解除问题；二、郎元村委会主张欠付租金是否属实，国实公司是否应当向郎元村委会支付占有使用费；三、国实公司是否应当向郎元村委会支付自拖欠之日起算至实际给付日期间逾期利息问题；四、国实公司是否应当向郎元村委会承担腾空并返还涉案不动产的民事责任。对此本院分析如下：一、郎元村委会与国实公司签订的有关土地和房屋的租赁协议是否有效、是否应当解除问题。首先，郎元村委会与国实公司签订的租赁合同所涉及房屋至今并未取得建设工程规划许可证等合法手续。其次，但根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十条和六十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上述法律规定表明，对于集体建设用地的出租使用，法律是有限制条件的，仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。本案中，涉案租赁不动产中的土地，虽用途性质系工业，但国实公司系有限责任公司（台港澳与境内合资），股东为何俊伟与香港浩平发展有限公司，既非集体经济组织开办的企业亦非以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。因此，双方于2002年12月7日签订的《协议》和2011年2月24日签订了《补充协议》，因涉案不动产中的土地和房屋均租赁违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律，因此应属无效合同。郎元村委会主张解除租赁合同，已无事实和法律依据，本院不予支持。二、郎元村委会主张欠付租金是否属实，国实公司是否应当向郎元村委会支付占有使用费。经查，国实公司于2015年4月20日代替郎元村委会偿还本金0.6万元并于自2003年6月21日至2010年12月17日向天津市北辰区双街信用社偿还贷款利息累计744,793.79元，以上共计750,793.79元，在扣除8年的全部占有使用费64万元后，剩余金额为110,793.79元。另庭审中，双方均认可，郎元村委会于2008年2月3日、2011年1月19日及2011年2月24日分别给付国实公司应由郎元村委会负担也即国实公司多支付的利息61,314.8元、89,478.99元和17,015.92元，合计167,809.71元，多于上述110,793.79元，因此不存在国实公司所述的以利息抵付租金的情况。另经庭审调查，双方均认可，2011年的租金予以免除以及2012年国实公司给付郎元村委会8万元租金的事实。因此，本案中，国实公司占有使用涉诉房屋和土地，自2013年1月1日起拖欠费用，应参照租赁合同约定的年租金8万的标准向郎元村委会支付占有使用费至截止至2019年6月8日止，即513,315元（计算来源：8万元/每年÷365天×2342天=513,315元），并自2019年6月9日起以每年8万元为标准支付至实际腾空之日止。关于国实公司抗辩其口头与郎元村委会约定以产品冲抵2013年1月1日至2019年12月的租金，且在2008年口头约定用2008年、2009年和2010年三年中给付郎元村委会产品冲抵在2013年1月1日后的租金情况问题一节。郎元村委会称不予认可。本院认为，国实公司的上述抗辩，未提供确实充分的证据，郎元村委会亦不予认可，本院不予支持。关于国实公司抗辩郎元村委会的主张租金已过诉讼时效一节，本院认为，国实公司在答辩中认可其曾用物后付租金，也就是冲抵2013年1月1日后至2019年1月31日；具体情况是：从2014年至2019年每年采用给付产品的方式给付自2013年至2019年的租金，以此类推，滚动给付。这表明，国实公司认可欠付租金并实际自愿履行给付租金的义务。另结合证人王某的证言，表明郎元村委会一直在主张权利，因此并不超过诉讼时效。三、国实公司是否应当向郎元村委会支付自拖欠之日起算至实际给付日期间逾期利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郎元村委会作为出租人，其有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，其将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给国实公司，另国实公司在承租时对土地和房屋未尽合理的审查义务；双方均未遵守农村集体建设用出租的相关法律规定，对于合同无效的后果，双方均应承担相应的责任。故对郎元村委会主张相应利息损失的请求，本院不予支持。四、国实公司是否应当向郎元村委会承担腾空并返还涉案不动产的民事责任。对此，国实公司认为本案协议租赁期限是20年故不予以同意。本院认为，涉案租赁协议已无效，国实公司占有涉案不动产已无法律和事实依据，应当腾空。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十九条、第六十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下：一、确认原告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会与被告天津国实食品有限公司于2002年12月7日签订的《协议》和2011年2月24日签订了《补充协议》无效；二、被告天津国实食品有限公司于本判决效后五日内支付原告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会截止至2019年6月8日所欠的占有使用费513,315元及自2019年6月9日起以每年8万元标准继续支付占有使用费至实际腾空之日止；三、本判决生效后三十日内，被告天津国实食品有限公司将坐落于天津市北辰区、面积为15234.75平方米、用途为工业以及证号为北辰集建（94）字第0032号的土地及地上的房屋腾空；四、驳回原告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,986元，减半计收4,993元，保全费3,614元，合计8,607元，被告天津国实食品有限公司负担7,141元，原告天津市北辰区双街镇郎元村民委员会负担1,466元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一九年十二月三日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。