江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3441号上诉人（原审被告）：江西红土地物流集团有限公司，住所地江西省赣州市章贡区经济开发区沙河产业园沙河大道6号。法定代表人：邱荣金，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白康生，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：赣州有田机械科技有限公司，住所地江西省赣州市章贡区沙河工业园。法定代表人：张勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭棉飞，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋雄昌，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。上诉人江西红土地物流集团有限公司（以下简称红土地公司）因与被上诉人赣州有田机械科技有限公司（以下简称有田公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2018)赣0702民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红土地公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于场地租金标准认定错误，错误认定场地租金标准为每月每平方米4元。1、根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条第一项:“场地租金为每年每平方米4元，房屋第一年租金为每平方米6元/月，每季度租金为人民币416034元。第二年起，该房屋租金每年在上一年度基础上递增6%”。该约定系双方真实意思表示，不存在违反法律规定情形，场地租金应当按照每年每平方米4元计算。一审法院却错误认定场地租金按照每年每平方4元计算并不是被上诉人真实意思表示，其系笔误，应按每月每平方米4元计算。上诉人认为这显然不符合常理及情理，亦有违意思表示原则及公平原则，租金计算方式应按双方合同意思表示计算，不能因被上诉人不能够实际盈利，将租金与纳税金额、管理成本相平衡，认为系笔误。被上诉人所有的场地向外出租是一种商业行为，商业行为就存在盈亏风险问题，不能因被上诉人在案涉场地租金亏损，就以笔误为由改变双方原来达成意思表示的场地租金标准。将场地租金错误认定为每月每平方米4元有违公平原则，严重损害上诉人合法权益。一审法院在没有任何法律事实、证据的情况下，简单、粗暴、武断地认为“场地租金为每年每平方米4元”系“场地租金为每月每平方米4元”的笔误。2、上诉人在2017年3月开始使用至起诉之日向被上诉人缴纳场地租金长达一年多，被上诉人对场地租金标准均未持异议，亦未向上诉人反映沟通过，却在起诉时称场地租金标准系笔误，要求上诉人补缴租金，若真是笔误，被上诉人在上诉人第一次交纳租金时就应提出异议，而不是在时隔一年多再行起诉称场地租金标准系笔误，这明显与事实、常理不符。3、在事实上，租赁合同也确切约定场地租金为每年每平方米4元，该合同亦系被上诉人委托代理律师拟好并提供的，签订合同时章贡××技术开发区管理委员会工作人员在场见证并签字，系双方真实意思表示的协商结果；且建造完好的房屋租金每月每平方才6元,如果场地租金按照每平方每月4元计算是不具有合理性的，也不符合常理与情理，更没有任何事实依据。不能因被上诉人的出租行为已无法盈利、笔误为由，错误认定场地租金标准。当时，被上诉人尚未把园区厂房全部建造完毕，场地荒草丛生，且案涉厂房仅完成框架，在上诉人承租前存在质量问题被停建，亦被相关部门行政处罚。该区域的厂房及场地基本尚未出租，有大量厂房及场地闲置，政府要求收回被上诉人园区内厂房、场地，因上诉人是一家具有影响力的物流企业，可以将闲置厂房用于物流周转使用。上诉人急需承租宿舍楼、厂房使用，被上诉人也为了能尽快解决闲置厂房，使杂草丛生、荒乱的场地全面利用，口头同意上诉人免费使用场地，但是在签订合同时上诉人亦同意支付每年每平方米4元租金给予补贴，同时出于厂房、场地租金价格实惠，上诉人才承租了被上诉人大量闲置的厂房。协商一致后，在章贡经济技术管委会工作人员在场见证前提下，双方同意场地租金按照每年每平方米4元计算，并签下书面合同。故，场地租金标准最终仍然应按照合同约定的每年每平方米4元计算。二、一审法院对案涉宿舍楼面积、场地面积认定错误，进而导致租金计算错误及认定上诉人拖欠租金的行为错误，最终导致错误判决解除《房屋租赁合同》及腾空案涉宿舍楼、厂房及场地。上诉人在履行合同过程中均依约足额支付案涉宿舍楼、厂房、场地租金，从未拖欠被上诉人租金，不存在违约行为。自《房屋租赁合同》生效之日起至2019年6月30日案涉宿舍楼、厂房、场地面积及租金计算如下：1、关于宿舍楼租金计算问题：2016年6月至2017年6月，被上诉人向上诉人交付租赁宿舍楼三楼865.78㎡，按照每月每平方米6元计算，该期间租金共为865.78㎡×6元/月×13个月=67530.84元；2017年7月至2018年5月新增宿舍楼四楼959.02㎡后租赁面积共计为1824.8㎡，1824.8㎡×6元/月×10个月=109488元；2018年5月至2019年6月再新增宿舍楼二楼338.02㎡后租赁面积共计为2162.82㎡，该期间租金为2162.82㎡×6元/月×14个月=181676.88元。截至2019年6月30日，上诉人应向被上诉人支付宿舍楼租金为67530.84元+109488元+181676.88元=358695.72元。该期间被上诉人向上诉人交付宿舍楼是分三段交付的，而一审判决书认定为两段是错误的，进而导致错误计算租金。且一审法院认定2016年6月起上诉人租赁了被上诉人第三、四层宿舍楼及缴纳租金不实，上诉人向被上诉人支付的是预付租金，而被上诉人并没有完全交付约定的宿舍楼。2、关于厂房租金计算问题：自2017年6月至2019年6月租赁厂房面积为6659.8㎡，租金以每月每平方米6元计算，故该期间厂房租金为6659.8㎡×6元/㎡×25个月=998970元。截止2019年6月30日，上诉人应向被上诉人支付厂房租金为998970元。上诉人对案涉厂房面积及租金不持异议。3、关于场地租金计算问题：根据一审法院认定的场地面积及根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定按照每年每平方4元，期间场地租金分别为：2017年3月至2018年4月共14个月租赁场地面积为14095.92㎡，该期间场地租金为4元/㎡/年÷12个月×14059.92㎡×14个月=65781元；2018年5月至2019年6月共12个月租赁场地面积为11326.29㎡，该期间场地租金为4元/㎡/年÷12个月×11326.29×12个月=45305.16元；截止2019年6月，上诉人应向被上诉人支付场地租金为65781元+45305.16元=111086.16元。综1-3所述，上诉人自《房屋租赁合同》生效之日起至2019年6月30日，应向被上诉人支付案涉租金共为宿舍楼租金358695.72元+厂房租金998970元+场地租金111086.16元=1468751.88元，上诉人均支付完毕。既然上诉人不存在拖欠租金1787168.84元的行为，亦不具备《房屋租赁合同》约定的解除合同行为。故一审法院认定上诉人拖欠租金且解除《房屋租赁合同》，腾空案涉宿舍楼、厂房及场地的事实错误，被上诉人应当继续履行《房屋租赁合同》。三、上诉人既然不存在拖欠案涉租金，亦不存在违约行为；反而被上诉人未按合同约定交付租赁房屋及场地，已经严重构成违约，上诉人享有先履行抗辩权。本案中，案涉宿舍楼、厂房、场地面积在诉讼过程中双方均持异议，上诉人陆续向被上诉人支付租金系在实际使用基础上计算的结果。（一）上诉人在第二项已经非常清楚地阐述了自《房屋租赁合同》生效之日起至2019年6月30日案涉宿舍楼、厂房及场地面积及租金计算，上诉人均向被上诉人支付完毕所产生的案涉租金。为了更加清楚证实上诉人自2016年6月起至2018年8月止（起诉之日止）未拖欠租金，不存在违约行为，将该期间案涉宿舍楼、厂房及场地租金具体计算如下：1、宿舍楼租金：2016年6月至2017年6月宿舍楼二楼面积为865.78㎡，每月每平方米按6元计算，该期间租金为865.78㎡×6元/月×13个月=67530.84元；2017年7月至2018年5月新增宿舍楼四楼959.02㎡后租赁面积共计为1824.8㎡，该期间租金为1824.8㎡×6元/月×10个月=109488元；2018年5月至2018年8月新增宿舍楼二楼338.02㎡后租赁面积共计为2162.82㎡，该期间租金为2162.82㎡×6元/月×3个月=38930.76元。截至2018年8月上诉人应向被上诉人支付宿舍楼租金为：67530.84元+109488元+38930.76元=215949.6元。2、厂房租金：2017年6月至2018年8月租赁厂房面积为6659.8㎡，每月每平方米按6元计算，该期间租金为6659.8㎡×6元/㎡×15个月=599382元。截至2018年8月上诉人应向被上诉人支付厂房租金599382元。3、场地租金：根据一审法院认定的场地面积、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，期间场地租金分别为：2017年3月至2018年4月共14个月租赁场地面积为14095.92㎡，该期间场地租金为4元/㎡/年÷12个月×14059.92㎡×14个月=65781元；2018年5月至2018年8月共4个月租赁场地面积为11326.29㎡，该期间场地租金为4元/㎡/年÷12个月×11326.29×4个月=15101.72元，截止2018年8月，上诉人应向被上诉人支付场地租金为65781元+15101.72元=80882.72元。综上计算，上诉人从《房屋租赁协议》生效之日起至2018年8月止，应向被上诉人支付案涉租金为：宿舍楼租金215949.6元+厂房租金599382元+场地租金80882.72元=896214.32元。但是截止2018年8月（被上诉人一审起诉前），上诉人共向被上诉人支付了租金1435729.05元，上诉人在该期间产生的案涉租金为896214.32元，上诉人自《房屋租赁合同》生效之日至起诉之日向被上诉人支付的租金远远超过应付租金，超出金额为1435729.05元—896214.32元=539514.73元。纵观本案，上诉人不仅依约支付案涉租金，没有拖欠被上诉人所诉租金，截止起诉之日上诉人支付的租金还结余539514.73元，可以证实上诉人是没有拖欠租金违约行为的，故一审法院认定上诉人违约系错误的。（二）在一审诉讼过程中，上诉人与被上诉人对案涉宿舍楼、厂房、场地面积及租金标准产生争议，被上诉人直到2018年10月18日一审开庭均未提交租赁给上诉人使用的案涉宿舍楼、厂房、场地面积，亦没有任何客观证据证实面积数额，直到2019年3月15日迫于无奈才向一审法院申请委托江西赣州司法鉴定中心对案涉宿舍楼、场地面积进行鉴定。因涉案在诉讼过程中对面积、租金标准产生争议，上诉人无法按照正常程序依租赁合同向被上诉人支付租金，在诉讼过程中未按约支付案涉租金不是因上诉人行为导致，是因被上诉人以面积数额及场地租金标准系笔误为由向一审法院提起诉讼影响上诉人无法按照正常程序缴纳案涉租金，截止至2018年8月（被上诉人一审起诉前）上诉人从未拖欠任何租金。即使在诉讼过程中，上诉人亦按照所产生租金数额向被上诉人支付完毕，所以上诉人不存在拖欠租金违约情形。（三）截止至今，被上诉人尚未向上诉人交付一层所有房屋及场地及二层剩下的三间房屋，已构成严重违约，上诉人享有先履行抗辩权。被上诉人作为出租人，应当依合同全面履行交付义务。被上诉人未完全交付房屋行为，不但有违商业往来中诚实信用，而且严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故被上诉人至今未交付案涉房屋及场地的行为才系严重违约，导致上诉人不能正常合理营业，已经严重损害了上诉人的合法权益，应当根据合同约定承担违约责任。四、1728181.73元的租金当中包括了所谓的工程款120531.87元是错误的，上诉人与被上诉人从未约定任何施工合同关系，被上诉人也没有提供任何证据证明此项工程款的存在，该笔款项应当作为租金计入在本案的支付金额中。综上，一审法院对案涉宿舍楼面积、场地面积及场地租金标准事实认定错误；导致一审错误判决解除《房屋租赁合同》；上诉人享有先履行抗辩权；上诉人亦不存在拖欠租金1787168.84元的违约行为；被上诉人应当继续履行《房屋租赁合同》。被上诉人有田公司辩称：一、针对场地租金标准的问题，我方认为是每月每平米4元，一审判决认定该事实正确。1.答辩人每年向税务局缴纳的城镇土地使用税的标准是每季度每平米1元（即每年每平米4元），答辩人投入场地硬化资金高达180多万元，再加上答辩人当年也是有偿取得该土地的使用权的，更何况答辩人存在持续的管理成本，假如按照上诉人所主张的场地租金标准是每年每平米4元，这就相当于答辩人出资取得的场地出租不但不能获益，而且还要亏损180多万场地硬化成本，以及取得土地使用权的投入和持续亏损管理成本，这根本不符合常理，也不符合商业行为的特征。2.从涉案场地附近地段同期的租赁价格来看，如果场地租金按照单价每年每平米4元计算，也不符合周边的市场行情。3.如果按照上诉人红土地公司主张的每年每平米4元计算，那么场地从2017年3月起租至合同期满5年的租金总共不超过25万元，但截止到2017年12月上诉人红土地公司支付的场地租金已达86万元，远远超出了合同期内应付的场地租金。市场经济中谁都希望自己的资金用在刀刃上，故谁都不可能在8个月内提前预付20多年的场地租金，甚至预付超过租赁期限的租金。故红土地对场地租金实际为每月每平米4元是心知肚明的。二、针对宿舍楼四楼交付的起始时间问题，我方的观点与一审判决的观点一致，宿舍楼四楼自2016年6月起就已经交付了。上诉人红土地公司主张宿舍楼四楼是自2017年7月起租，但从上诉人红土地公司在一审中提交《付有田租金等费用明细表》可以看出，2017年1月14日支付的租金包含了2016年6月至2016年12月宿舍楼三楼、四楼的租金，这个事实在该明细表第5项中有明确的记载，这充分证明上诉人红土地公司是认可其从2016年6月起租的宿舍楼三楼、四楼这个事实的。三、针对场地及宿舍楼租赁面积的问题，我方认同一审判决认定的数据。1.经答辩人有田公司申请，在法官与双方当事人的代表及代理律师的现场陪同下，司法鉴定部门针对双方有争议的承租面积进行了测绘，2019年3月有关部门出具了《测绘技术报告》并交由双方当事人征询意见，上诉人红土地公司已经对该《测绘技术报告》也提出了意见，经鉴定部门反复核实调整，最终在2019年4月出具了《司法鉴定意见书》，司法鉴定程序合法、实体合法，真实有效。2.一审法院法官专门对双方当事人的员工代表做了笔录，经一审法院法官反复核实笔录及相关证据，结合《司法鉴定意见书》，得出的场地及宿舍楼租赁面积真实有效。四、针对上诉人红土地公司是否拖欠租金的问题，我方认为上诉人红土地公司一直在拖欠租金。1.上诉人红土地公司主张其不存在拖欠租金的事实没有依据，因为双方在合同的履行过程中，已经就拖欠租金的问题多次由沙河工业园管理委员会组织调解，因没有调解成功，所以才会导致本次诉讼。2.如果按照上诉人红土地公司的主张，截至到2018年8月30日，上诉人红土地公司支付的租金还结余539514.73元，这个金额往前推算，就意味着自2017年4月起上诉人红土地公司就无需再支付租金了，但从上诉人红土地公司在一审中提交《付有田租金等费用明细表》可以看出，自2017年4月起至2017年12月，上诉人红土地公司还多次支付过场地租金、宿舍楼租金（没有足额支付），这显然与上诉人红土地的主张存在矛盾。五、针对哪一方违约及答辩人是否有权解除租赁合同的问题，我方认为上诉人的行为构成根本违约，依据法律规定及合同约定，我方有权要求解除租赁合同。1.截止到2019年6月30日，上诉人红土地公司已经拖欠租金高达178万多元，自2017年12月底至今，上诉人红土地公司没有支付过任何的租金，上诉人红土地公司的行为已经构成了根本违约。2.根据双方约定，答辩人有田公司是按照实际交付的租赁面积计算的租金，因为上诉人红土地公司长期未付清已使用房屋、场地租金，答辩人有田公司享有先履行抗辩权，答辩人有田公司为避免损失的扩大，采取私力救济的方式，不愿将其余租赁物交给被告使用，且自2018年5月收回了部分场地自用。3.依据《房屋租赁合同》第六条、第七条的约定，答辩人有田公司享有约定解除权，依据《合同法》二百二十七条的规定，答辩人有田公司享有法定解除权，因此，一审判决解除涉案合同符合合同约定和法律规定。六、双方所签合同第五条第四项约定，场地的水泥工程硬化费用是由上诉人承担，而上诉人已支付的工程款远远不足，该12万余元就是应由上诉人承担的水泥工程硬化款。上诉人在一审提交的证据即上诉人已付租金费用等明细表第七项载明120531.87元为付答辩人场地硬化工程款。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉人红土地公司的上诉请求，维持一审判决。一审原告有田公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即腾房；2、判令被告向原告支付截止到2018年8月31日拖欠的租金及水电费合计1001491.52元，并自2018年9月1日至搬离租赁房屋及场地之日止按121439元/月向原告占用费，并支付自起诉之日起至还清债务之日止以实际尚欠的租金和占用费为基数，按月利率2%计算违约金；（具体租赁面积以法庭查明为准）3、本案诉讼费用由被告负担。后原告申请将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付截止到2018年8月31日拖欠的租金及水电费合计1043840.24元，并自2018年9月1日起至搬离租赁房屋及场地之日止按109003.72元/月支付占用费，并支付自起诉之日起至还清债务之日止以实际尚欠的租金和占用费为基数按月2%计算违约金。一审法院认定事实：2016年1月16日，有田公司作为甲方（出租人）、红土地公司作为乙方（承租人），双方在章贡××技术开发区管理委员会的见证下签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于沙河工业园内的房屋出租给乙方用于物流企业发展，租赁房屋建筑面积总计23113㎡，其中车间三层面积为19673㎡，宿舍四层面积为3440㎡，场地面积以实际测量面积为准。房屋租赁期限为六年，自2016年1月18日起至2022年1月17日止，车间以甲方竣工验收后交付使用起租。关于租金及保证金支付方式，合同第二条约定，该房屋第一年租金为每平方木6元/月，每季度租金为416034元，场地租金为每年每平方4元。第二年起，该房屋租金每年在上一年度基础上递增6%，经甲方书面同意，也可根据本地市场行情及乙方的经营状况情况酌情而定递增比率。乙方应于甲、乙双方签订合同之日向甲方支付房屋租赁保证金416034元。乙方应于每季度前向甲方支付下一季度租金即押三付三，提前支付，直至合同期满。关于租赁期间相关费用及税金，合同第三条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费由甲方代为收取。其中电费0.85元/度，税费为2元/吨，卫生费为800元/月。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋用作他用，只能将房屋用于章贡经开区物流园发展。乙方因使用需要的场地，经甲方书面同意后，可以对相关场地进行硬化，其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方同意方可施工，费用由乙方自行承担。租赁期满后，归甲方所有。合同第六条第三款还约定：房屋租赁期间，乙方有下列违约行为的，甲方有权解除合同，收回出租屋，并追究乙方的违约责任：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；……（5）逾期缴纳水、点、电话、电视、卫生、物业管理、税费等项费用，逾期超过一个月；（6）拖欠房租一个月以上的。合同第七条还约定，房屋租赁期间，乙方应按约定及时支付房屋及其他应支付的一切费用。乙方逾期支付的，每逾期一日，则按日以拖欠金额的1%计算滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第七条第2款还约定，房屋租赁期间，乙方出现本合同第六条第三款所约定的违约行为，甲方不再退还乙方剩余租金和租赁保证金，甲方有权解除合同，收回房屋。合同签订后，红土地公司向原告支付了房屋租赁保证金416034元。因宿舍楼第一层、第二层已由有田公司使用，故有田公司将宿舍楼第三层、第四层交付给红土地使用，考虑到红土地公司前期入驻客户较少，所以直至2016年6月开始才收取租金。2018年5月起至今，红土地公司增加租赁了宿舍楼第二层的6个房间。2017年6月起至今，红土地公司租赁了有田公司的厂房6659.80m2。关于场地的租赁，2017年，有田公司出资对场地进行了硬化。2017年3月28日，有田公司与红土地公司对硬化面积进行确认，扣减未硬化地段119.88m2及通道面积1741.92m2，实际面积16009.251m2。因有田公司系分时段出租，双方就租赁面积未签订交接单。庭审后，本院对原、被告的工作人员多次进行询问，并结合相关证据，认定2017年3月起至2018年4月有田公司将一号地块区域304.11m2、二号地块区域一半面积1020.51m2（另一半面积由赣州嘉艺源园林建设有限公司使用）、三号地块区域1225.84m2、五号地块区域的四分之一面积427.51m2、六号地块区域11203.45m2（测量图12945.37m2-硬化清单确定的通道面积1741.92m2）。2018年5月，有田公司收回一号地块、二号地块、五号地块，红土地公司仅承租了三号地块1225.84m2、六号地块区域11203.45m2。2019年1月1日，有田公司收回三号地块出租给方海公司，仅出租给红土地公司六号地块区域11209.45m2至今。截止2019年6月30日，红土地公司共向有田公司支付房屋租赁保证金416034元、租金1095179.36元、工程款120531.87元及水电费96446.5元，共计1728191.73元。原告认为，被告未按约支付租金且存在转租行为，已构成严重违约，故诉至法院。另查明，有田公司就案涉的场地按4元/m2/年的标准缴纳土地使用税。2015年3月，赣州金铭隆饰品有限公司将其位于沙河工业园站东路的厂房及空地出租给赣州兴华电器有限公司，双方合同约定厂房每平方米月租金为9元，空地每平方米月租金为2.8元。本案审理过程中，经有田公司申请，本院委托江西赣州司法鉴定中心对承租户所涉及2~4层宿舍楼建筑面积及场地面积进行鉴定。2019年4月28日，该鉴定中心出具鉴定意见书，认定被告承租的有田公司的宿舍楼3~4层宿舍楼建筑面积为：1731.56m2；二层单个使用区域面积为：过道面积为79.53m2、厕所面积为66.01m2、单间房屋面积为32.08m2、楼梯间总建筑面积为93.24m2；被告承租的有田公司的现使用的场地面积分别为：一号地块区域场地面积为304.11m2、二号地块区域场地面积为2041.02m2、三号地块区域场地面积为1225.84m2、四号地块区域场地面积为898.09m2、五号地块区域场地面积为1710.05m2、六号地块区域场地面积为12945.37m2。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同除场地租金标准存在争议为，其他内容系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、案涉宿舍楼、厂房、场地的租赁面积的确定；二、关于场地租金标准的确定；三、被告的行为是否构成违约，案涉《房屋租赁合同》解除条件是否已成就。针对上述争议焦点，本院结合原告的各项诉求及查明的事实，作如下评判：一、案涉宿舍楼、厂房、场地的租赁面积以及场地租金标准的确定。首先，关于案涉宿舍楼的租赁面积。租赁合同虽约定宿舍四层面积为3440平方米，但在合同履行过程中，原、被告双方考虑到企业的经营现状，对租赁面积及起租时间均进行了变更，因此，被告所应向原告支付的费用亦应分段计算。被告辩称自2016年6月起至2017年6月仅租赁了该房屋的第三层，但根据原告庭后提交的2017年1月3日、2017年4月28日的收款收据，明确载明系宿舍楼三、四层租金，面积亦为1771.76m2，且被告亦据实如数支付了上述租金，故本院确认被告系自2016年6月起租赁了原告第三、四层宿舍楼，根据赣州司法鉴定中心的测量图，确认租赁面积为1824.8m2（1731.56m2+楼梯间面积93.24m2）。2018年5月至今，因被告增加租赁了宿舍楼第二层6个房间，故加之第三、四层，其租赁面积共计2090.05m2【1824.8m2+32.08m2×6间+厕所、过道分摊面积（66.01m2+79.53m2）÷2】。其次，关于厂房的租赁面积，原、被告对厂房的租赁面积6659.8m2及起租时间为2017年6月均无争议，本院予以确认；再次，关于场地租赁的面积。根据原、被告双方合同约定，场地面积以实际测量面积为准，但双方在合同的履行过程中并未对场地租赁面积进行书面确认，亦未如约缴纳租金。本院对此亦询问双方当事人，在综合双方当事人意见的基础上，根据证据规则，确认如下：2017年3月起至2018年4月有田公司将一号地块区域304.11m2、二号地块区域一半面积1020.51m2（另一半面积由赣州嘉艺源园林建设有限公司使用，被告对此亦认可）、三号地块区域1225.84m2、五号地块区域的五分之一面积342.01m2（原告虽称被告使用了四分之一面积，但未提交相应证据证实，故本院采纳被告自认的面积，认定被告使用了五号地块五分之一面积）、六号地块区域11203.45m2（鉴于该区域的确需通行，存在过道，故本院根据硬化清单中确定的通道面积，酌情予以核减，即测量图12945.37m2-硬化清单确定的通道面积1741.92m2）。2018年5月，有田公司收回一号地块、二号地块、五号地块，红土地公司仅承租了三号地块1225.84m2、六号地块区域11203.45m2。2019年1月1日，有田公司收回三号地块出租交付给赣州方海建设有限公司，仅出租给红土地公司六号地块区域11203.45m2至今。二、关于场地租金标准的确定。根据案涉租赁合同的约定，场地租金为每年每平方4元，而本案原告称该约定系误写，并非原告的真实意思表示。对此，本院认为，从原告提交的土地使用税完税凭证来看，案涉场地系按每季度每平方1元的标准进行缴纳，若租金与纳税金额相同，再加之原告的管理成本，原告的出租行为已无法盈利，故该约定不符合常理。且从原告提交的沙河工业园内案涉场地附近地段同期的租赁价格来看，其租金远远高于案涉合同约定的租金，案涉场地实际系由原告拖入巨资进行硬化，故租赁合同中就案涉场地租金的约定不符合一般的市场行情。被告辩称其不存在拖欠租金，但双方在合同的履行过程中，就拖欠租金的问题多次由沙河工业园管理委员会组织调解，这亦与常理不符。综上，案涉租赁合同中关于场地租金为每年每平方4元并非原告真实意思表示，其系笔误的理由充分，本院予以认可，场地租金应根据市场行情按每月每平方米4元计算更符合常理。三、关于被告的行为是否构成违约，案涉《房屋租赁合同》解除条件是否已成就。原告主张被告存在拖欠租金的行为。对此，本院认为，根据上述本院确认的租赁面积及租金标准，因合同虽然约定租金标准每年进行递增，但原告均按合同约定标准计算，系其自行处分诉讼权利义务，本院予以认可。截止2019年6月底，被告应支付给原告的宿舍楼租金为：2016年6月至2018年4月底的租金为251822.4元（1824.8m2×6元/m2/月×23个月），2018年5月至2019年6月底的租金为175564.2元（2090.05m2×6元/m2/月×14个月）；被告应支付给原告的2017年6月至2019年6月底的厂房租金为998970元（6659.80m2×6元/m2/月×25个月），被告应支付给原告的2017年3月至2018年4月底的场地租金789371.52元【（304.11m2+1020.51m2+1225.84m2+342.01m2+11203.45m2）×4元/m2/月×14个月】，2018年5月至2018年12月底的场地租金为397737.28元【（1225.84m2+11203.45m2）×4元/m2/月×8个月】，2019年1月至2019年6月底的场地租金为268882.8元【11203.45m2×4元/m2/月×6个月】。上述截止2019年6月底的租金共计2882348.2元，被告扣除支付房屋租赁保证金416034元、工程款120531.87元及水电费96446.5元，仅实际支付租金1095179.36元，尚欠原告租金1787168.84元。被告长期拖欠原告的租金，致使原告的出租权益受损，根据租赁合同的约定，承租人欠付租金一个月以上，出租人有权解除租赁合同。被告欠付租金的时间已经符合《商铺租赁合同》中约定的承租人可以解除租赁合同的情形，因此对于原告要求解除与被告签订的租赁合同并腾空返还宿舍楼、厂房及场地，同时要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求予以支持。关于被告腾空并返还原告厂房及场地的时间问题，因被告在承租的厂房及场地上堆放有生产资料，腾空房屋需要合理时间，本着实事求是的原则，确定被告在判决生效后三十日内腾空并返还租赁的厂房及场地。合同解除后，被告无合法理由继续占用租赁物，应支付占用期间的房屋使用费。关于占用费的标准，本院根据目前被告实际承租的面积，确认为每月的房屋占用费为97312.9元（11203.45m2×4元/m2/月+6659.8m2×6元/m2/月+2090.05m2×6元/m2/月）。关于违约金，鉴于原告要求没收被告支付的房屋保证金，现同时再要求被告按月利率2%计算违约金，导致对被告的同一违约行为施以双重处罚，有违公平原则，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告赣州有田机械科技有限公司与被告江西红土地物流有限公司于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告江西红土地物流有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于赣州市章贡区沙河工业园原告院内的宿舍楼、厂房及场地腾空交还原告赣州有田机械科技有限公司；三、被告江西红土地物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赣州有田机械科技有限公司截止到2019年6月30日拖欠的宿舍楼租金、厂房租金、场地租金，合计1787168.84元；四、被告江西红土地物流有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月97312.9元的标准给付原告赣州有田机械科技有限公司自2019年7月1日至实际腾房之日的租金及房屋占有使用费；五、驳回原告赣州有田机械科技有限公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21760元，由被告江西红土地物流有限公司负担。本院二审期间，上诉人红土地公司向本院提交了以下新证据：1、2017年7月-9月宿舍楼租金、2017年6月-9月车间一楼租金、宿舍水电费的《收款收据》复印件一张，欲证明案涉场地租金是一年一交，租金按照每年每平方米4元计算。2、早期被上诉人现场照片与如今被上诉人现场照片（10张），欲证明被上诉人出租给上诉人的场地、厂房并没有完全竣工，场地荒草丛生。可以佐证案涉场地租金也应按照每年每平方米4元计算。3、被上诉人2016年度-2018年度工商年度报告，欲证明2016年、2017年被上诉人均处于非正常经营的歇业状态，其出租涉案房屋场地时正处于经营困难时期，直至2018年才恢复正常营业，因此，被上诉人并非按照市场价格出租给上诉人。4、赣州大地针织制衣有限公司与谢海东签订的《房屋租赁合同》，欲证明2014年5月涉案租赁房地产周边厂房的租金达到每月25元每平方米，且每年递增10%，因被上诉人经营困难以及厂房场地均未完成建设，其系以远低于市场价格（厂房6元每平方米每月，场地4元每平方米每年）租赁给上诉人，该价格符合当时双方的租赁情况，并非是笔误。5、江西菜鸟物流有限公司（以下简称菜鸟公司）出具的《情况说明》、上诉人与菜鸟公司签订的《入驻协议》、菜鸟公司《营业执照》、《缴款通知单》、《收款收据》。6、赣州市新鸿物流有限公司（以下简称新鸿公司）出具的《情况说明》、上诉人与新鸿公司签订的《入驻协议》、新鸿公司《营业执照》、《缴款通知单》、《收款收据》。7、赣州市百世物流有限公司（以下简称百世公司）出具的《情况说明》、上诉人与百世公司签订的《入驻协议》、百世公司《营业执照》、《缴款通知单》、《收款收据》。（上述“场地”的总面积为780平方米）。8、赣州市联鑫物流有限公司（以下简称联鑫公司）出具的《情况说明》、上诉人与联鑫公司签订的《入驻协议》、联鑫公司《营业执照》、《缴款通知单》、《收款收据》。证据5-8欲证明上诉人与第三方物流公司合作的过程中，一直以来均是将厂房称之为“场地”，上诉人在一审中所提交的《租金明细》中所谓的“预付场地租金”，并非特指《租赁合同》中的场地，而是指包括厂房、场地在内的“场地”。被上诉人对证据1的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据1并未涉及场地租金，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据2的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据2可以证明当时出租的场地并未全部完成硬化工程，本院对其关联性予以认定。被上诉人对证据3的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据3载明被上诉人在2016年、2017年的经营处于歇业状态，证明其当时处于经营困难时期，该状态与其出租房屋、场地的价格具有关联，本院对其关联性予以认定。被上诉人对证据4的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，双方对房屋的租赁价格并无争议，故本院对证据4的关联性不予认定。被上诉人对证据5-8的真实性、合法性、关联性不持异议，认为上述证据证明了上诉人擅自转租的事实。本院对上述证据的“三性”予以认定。但依据上诉人提交的赣州市章贡区发改委下发的区发改工交字（2016）105号《关于红土地公司赣南现代物流“一站式”服务平台建设项目备案的通知》、赣州市城乡规划局章贡分局于2017年5月15日作出的《关于红土地公司申请利用旧厂房建设物流园的批复》、赣州市环境保护局章贡分局于2016年作出的《赣市环章分督字（2016）108号批复》、《红土地（2016）18号》请示文件、江西省商务厅办公室下发的（2016）120号《关于公布第四批江西省重点商贸物流园区（中心）和重点商贸物流企业的通知》等证据可以证明，上诉人为江西红土地物流园的经营管理人，故被上诉人主张上诉人擅自转租，本院不予支持。被上诉人有田公司向本院提交了以下新证据：1、四份周边地段的租赁合同，欲证明从涉案场地附近地段同期的租赁价格来看，如果场地租金按照单价每年每平方米4元计算，此不符合周边的市场行情。因此，涉案场地租金标准应为每月每平方米4元。2、四张照片，其中三张照片与上诉人提交的照片相互对应证明上诉人承租涉案厂房后，为了符合其作用要求，对原厂房一楼的围墙进行了拆除，说明被上诉人的租赁物并不是荒芜的。第四张照片是通过谷歌地图搜索出2014年左右涉案场地的照片，从当中可以看出，当时涉案场地正在使用，并不是荒芜的。此外，在被上诉人提交的这些照片当中，就有上诉人的股东谢海东在涉案场地组织拆卸一楼围墙的照片（第一、二张照片穿白衣的男子就是谢海东）。3、《房屋租赁合同》，欲证明合同版本是章贡××技术开发区管委会邝冬明提供的。4、《公司变更通知书》，欲证明被上诉人于2004年成立，并一直在案涉场地经营至今，其土地非闲置、荒废土地。上诉人对证据1的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。上诉人对其关联性持有异议，本院认为，证据1中有两份协议均为案外人所签，且时间分别为2014年8月27日、2019年6月5日，所涉及只是场地租赁，并不包括房屋租赁，因此不具有可比性，本院对其关联性不予认定。证据1中另有两份《房屋租赁合同》，为被上诉人分别与赣州市立新车业有限公司、案外人刘定盛所签，与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。上诉人对证据2的前三组照片的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。上诉人对其关联性持有异议。本院认为，从该照片可以看出，案涉厂房门窗、粉刷均未完工，不能证明被上诉人的证明对象，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据3的“三性”持有异议。本院认为，证据3不能证明案涉《房屋租赁合同》的起草版本为管委会提供，本院对其关联性不予认定。上诉人对证据4的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。上诉人对其关联性持有异议。本院认为，证据4不能证明被上诉人从2004年起一直在案涉场地经营，且2016年、2017年被上诉人处于歇业状态，故本院对证据4的关联性不予认定。本院对万盛龙、胡小兵子、邝冬明的调查笔录。二审经审理查明：被上诉人有田公司分别于2015年10月11日、2015年11月1日与案外人刘定盛、立新公司签订了《房屋租赁合同》，该两份合同第四条第三款约定的内容均为：“因甲方（被上诉人有田公司）现已停产，不具备开具出租房屋发票的条件，因此本合同的单价及总价均不含税，为税后价格，房产税和营业税等相关税费由乙方（刘定盛、立新公司）每月自行上缴”。2016年12月31日，被上诉人有田公司分别向案外人立新公司、赣州嘉艺源园林建设有限公司送达了《通知》，其内容为：“车间之外的场地占用费暂定为每月每平米5元；各单位占用的场地将于2017年1月1日起开始收取相关费用”。该《通知》内容表明，被上诉人有田公司在分别与案外人刘定盛、立新公司签订《房屋租赁合同》时，并未收取刘定盛、立新公司占用场地的相关费用。被上诉人有田公司于2017年1月3日向上诉人红土地公司出具的《收款收据》载明，收上诉人所交宿舍楼2016年6月至2016年12月租金74413.92及2016年12月的车间租金5904元，合计80317.92元，面积1771.76平方米。被上诉人有田公司于2017年4月28日向上诉人红土地公司出具的《收款收据》载明，收上诉人所交宿舍楼三、四层租金63783.36元（注：水电未付），面积1771.76平方米。上诉人在一审时提交的《付有田租金等费用明细表》第5项、第9项载明，2017年1月14日预付被上诉人3-4楼2016年6月至2016年12月宿舍租金、2016年12月平台租金共计80000元；2017年5月18日付被上诉人3-4楼2017年1月1日至6月30日宿舍租金63783.36元；第7项载明，2017年3月29日付被上诉人场地硬化工程款120531.87元。被上诉人有田公司在一审时提交了原赣州市章贡区经济技术开发区管理委员会法律顾问胡小兵子出具的《证明》，其内容为：“2017年受章贡高新技术产业园区管理委员会（原章贡经开区管委会）的委托，我两次参与（最后一次是2017年11月26日）管委会组织的有田公司与红土地公司租赁合同纠纷调解会议”。胡小兵子在本院调查时陈述：“当时他们签合同的背景是区委、区政府要求盘活工业园区闲置低效利用土地、厂房，提升园区承载力，有田公司要出租的房屋在当时属在建工程且停工一段时间，因其位置在323国道旁，且停工这么久，已列入政府盘活对象之一。盘活是指通过政府收购、企业重组、项目引进等方式将闲置、低效利用的土地、厂房进行正常的经营利用，以达到盘活的目的。双方协商租赁价格时我不在场，但在管委会听说当时他们协商的租赁价格会比当时市场行情低。2017年8月份左右，我参加了他们双方的调解，调解是主要两个问题是，有田公司要求红土地公司支付租金及道路硬化款，具体金额没说。我参加的几次调解中，有田公司没有提及场地租金是按年还是按月计算的问题，有田公司只说红土地公司欠租金，但没说金额。红土地公司问欠多少租金，有田公司又说不出来”。原赣州市章贡区经济技术开发区管理委员会书记邝冬明在本院调查时陈述：“管委会动议过将类似有田公司的一些僵尸企业、烂尾楼、闲置企业启动回收程序，其中有田公司也在其中，也类似这种情况。清理回收包括盘活利用，红土地公司租赁有田公司土地、厂房，管委会是支持的”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人红土地公司于2018年7月25日与被上诉人有田公司签订的合同即《情况说明》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于宿舍楼租金的计算问题。被上诉人有田公司分别于2017年1月3日、2017年4月28日向上诉人红土地公司出具的《收款收据》与上诉人红土地公司在一审时提交的《付有田租金等费用明细表》可相互印证，上诉人自2016年6月起已经租赁了被上诉人第三、四层宿舍楼，故上诉人红土地公司主张从2016年6月至2017年6月，被上诉人有田公司只交付了宿舍楼三楼，与事实不符，本院不予支持。一审判决对宿舍楼租金的计算正确。关于上诉人红土地公司向被上诉人有田公司支付的120531.87元是否为场地硬化工程款的问题。双方所签《房屋租赁合同》第五条第四款约定，场地硬化工程款由上诉人承担。上诉人在一审时提交的《付有田租金等费用明细表》第7项载明支付被上诉人的120531.87元为场地硬化工程款，故上诉人主张该款不是工程款与事实不符，其要求将该款计入租金，本院不予支持。关于场地租金的计算问题。从被上诉人有田公司分别于2015年10月11日、2015年11月1日与案外人刘定盛、立新公司所签《房屋租赁合同》第四条第三款约定内容、被上诉人有田公司分别于2016年12月31日向案外人立新公司、赣州嘉艺源园林建设有限公司送达的《通知》、胡小兵子与邝冬明的陈述及被上诉人有田公司2016年、2017年工商年检报告可以证明，被上诉人有田公司在2016年时已经处于停产歇业状态，其在自身经营困难且所建房屋及占用的相关场地面临被赣州市章贡区经济技术开发区管理委员会收回的情况下，以远远低于市场行情的价格将案涉房地产出租给上诉人红土地公司，符合当时的实际情况，而被上诉人有田公司与上诉人红土地公司在签订《房屋租赁合同》时，在合同的每一页都加盖了两次有田公司的公章，因此上诉人与被上诉人在所签合同中约定场地租金按每年每平方米4元计算，系双方的真实意思表示。一审判决认定场地租金按每年每平方米4元计算系笔误错误。被上诉人有田公司于2018年9月13日向一审法院提起诉讼，故截止该日上诉人红土地公司应当交纳的租金应为，一、宿舍楼租金：1、2016年6月至2018年4月共计23个月的租金251822.4元（1824.8m2×6元/m2/月×23个月）。2、2018年5月至2018年9月13日的租金55595.33元（2090.05m2×6元/m2/月×4个月+2090.05m2×6元/m2/月÷30天×13天）。宿舍楼租金合计为307417.73元。二、2017年3月至2018年9月13日的厂房租金616697.48元（6659.80m2×6元/m2/月×15个月+6659.80m2×6元/m2/月÷30天×13天）。三、场地租金：1、2017年3月至2018年4月的租金65780.96元【（304.11m2+1020.51m2+1225.84m2+342.01m2+11203.45m2）×4元/m2/年÷12×14个月】。2、2018年5月至2018年8月的租金16572.39元【（1225.84m2+11203.45m2）×4元/m2/年÷12×4个月】。3、2018年9月1日至13日的租金1795.34元【（1225.84m2+11203.45m2）×4元/m2/年÷12÷30天×13天】。场地租金合计84148.69元。以上共计应交纳租金1008263.9元。上诉人红土地公司在2018年9月13日之前已支付被上诉人有田公司租金共计1057963.36元，已付租金与应付租金相减，上诉人红土地公司超付了租金49699.46元（1057963.36元-1008263.9元），故在被上诉人有田公司向一审法院提起诉讼时，上诉人红土地公司不仅不欠被上诉人有田公司的租金，还超付了部分租金，上诉人没有违反合同约定，被上诉人有田公司的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上所述，上诉人红土地公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对场地租金计算标准的认定错误，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院(2018)赣0702民初5969号民事判决；二、驳回被上诉人赣州有田机械科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费21760元，二审案件受理费21760元，合计43520元，由被上诉人赣州有田机械科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月五日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞