广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22886号上诉人（原审原告、反诉被告）：莫凤敏,男,汉族,1977年8月17日出生,住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊巍，男，汉族，1974年1月23日出生，住湖北省武汉市新洲区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋红丹，男，汉族，1971年2月27日出生，住湖北省宜昌市西陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。原审第三人：广州市盛业行房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街迎宾大道7号C.D1.D2栋51号商铺。法定代表人：刘梦强。上诉人莫凤敏因与被上诉人熊巍、宋红丹，原审第三人广州市盛业行房地产顾问有限公司（以下简称盛业行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人莫凤敏上诉请求:1.维持一审判决第一、三、五项；2.撤销一审判决第二、四项，依法改判为：莫凤敏有权没收定金30万元；3.一审诉讼费及反诉费、二审诉讼费由熊巍、宋红丹、盛业行公司承担。事实与理由如下：双方《房屋买卖合同》第14条特别条款不属于“约定不明”情形，熊巍有义务按照莫凤敏在银行所确定的尚欠贷款数额支付款项。三方于2018年12月6日签订的《房屋买卖合同》第14条备注约定：卖方（自己）的银行欠款（银行赎楼贷款）由买方支付的首期款支付，待银行还款时欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款。上述条款中可知：一、双方在签订合同之前，熊巍已明知房屋存在尚欠贷款的事实，且莫凤敏已告知赎楼款会大于首期款，熊巍对此有预见，才产生此备注条款。二、熊巍具有支付全部赎楼款的义务，即“待银行还款时欠款大于首期款”应理解为：待莫凤敏足额收到熊巍的968400.19元（莫凤敏尚欠的银行贷款）时，莫凤敏向银行申请还款后，按照合同约定的退回多支付的“首期款”。三、合同约定的“首期款”是根据《房屋买卖合同》第4条：“买方首期款（除已付定金外）在买方按揭银行审批通过后支付58万元（根据实际贷款金额多退少补）”来确定，非熊巍陈述的“首期款以88万元为上限”。事实上，熊巍前期支付的65万元是由案外人、中介公司、熊巍本人拼凑支付的，三方在约定2018年12月25日的支付赎楼款当天，因熊巍自身的原因（现金、贷款资格和购房资格的问题），以期用《房屋买卖合同》第14条歪曲合同备注条款约定以达到毁约的目的。据此，恳请二审法院支持莫凤敏的全部上诉请求。被上诉人熊巍、宋红丹二审答辩称：不同意莫凤敏的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人盛业行公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。莫凤敏于2019年2月18日诉至一审法院，请求判令：1.莫凤敏有权没收定金300000元；2.熊巍、宋红丹承担本案诉讼费。一审诉讼中，莫凤敏变更诉讼请求为：1.确认莫凤敏与熊巍签订的《房地产买卖合同》于2019年2月15日解除；2.莫凤敏有权没收定金300000元；3.宋红丹协助莫凤敏解除网签房屋买卖合同；4.诉讼费由熊巍、宋红丹承担。熊巍、宋红丹反诉请求法院判令：1.莫凤敏立即向熊巍、宋红丹退还350000元购房款；2.莫凤敏立即向熊巍、宋红丹双倍返还购房定金600000元；3.本案的全部诉讼费由莫凤敏负担。一审法院经审理查明：2018年12月6日，莫凤敏作为卖方，熊巍作为买方，盛业行公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定卖方向买方出售位于广州市花都区颐泊三街xx号xxxx房，建筑面积224.52平方米，成交价188万元。房屋现状为抵押状态，由买方提前支付首期款给卖方用于赎楼。第四条约定付款方式为：（一）定金300000元为第一部分楼款，于签署合同时一次性支付；（二）1580000元为第二部分楼款，由买方于2018年12月15日前申请银行按揭贷款100万元（具体贷款金额以银行贷款承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书以及配合买方签署相关资料文件。买方首期款（除已付定金外）580000元，在银行通知还款前、买方银行按揭审批通过之日支付；在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七个工作日内，双方须办理房屋的缴税过户手续。第六条：卖方须在过户当天将该房屋交付买方使用。第九条违约责任：1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，则卖方须向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已经支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权不再购买该物业，卖方须退回全部已收款项，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。2.买方不能按合同约定买入房屋或者因违约而无法买入房屋的，则买方需向卖方支付房屋成交价的10%作为违约金，卖方已收定金不予退回，但定金外的款项须退回给买方。买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同的其他义务，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，已收定金不予退回。第十四条备注：①卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，待银行还款时欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款。②买方将该房屋指定给第三人落名，卖方对此无异议；③三方约定本交易在2019年2月15日前完成。合同签订当日，熊巍向莫凤敏支付了购房定金300000元。2018年12月7日，莫凤敏作为卖方，宋红丹作为买方签订《广州市存量房买卖合同》，并办理了合同网签手续。三方约定于2018年12月25日至贷款银行办理提前还贷手续。莫凤敏表示其于当天查询到尚欠银行贷款968400.19元，熊巍于当天向其转账支付350000元，但拒绝再支付318400.19元（968400.19元-300000元-350000元）给莫凤敏用于赎契；莫凤敏表示熊巍与中介人员当时提出两个方案，一是要求其签订书面材料明确返还买方多支付的购房款与银行贷款之间差额的时间，买方才继续支付318400.19元；另一方案是要求莫凤敏于当天将收取的350000元房款返还给熊巍，熊巍再重新申请按揭贷款600000元，但莫凤敏对上述两个方案均不同意，要求按照合同约定履行义务。熊巍、宋红丹与盛业行公司不同意莫凤敏的陈述，其表示赎证当天莫凤敏不同意将已收取的300000元定金用于还贷，要求熊巍承担全部的赎契款项，但熊巍认为其应承担的赎契款上限为880000元，超出部分应由莫凤敏自行承担，双方对此无法达成一致意见，故未能在当天办理提前还贷手续。在双方之后的微信往来中，熊巍于2018年12月30日问“我们想再次确认是否按合同约定再付23万，你就去银行还款赎证？”莫凤敏回复“在完成赎楼后，请将剩余支付的购房款支付到我的账户上，剩余未支付的购房款=188万-赎楼全款-30万-35万。”关于对合同第十四条备注第①点的理解，莫凤敏认为根据该条，应由熊巍支付全部提前还贷的款项，若提前还贷的金额超出880000元首期款，多出部分由莫凤敏在办理过户手续时返还给熊巍。熊巍及盛业行公司认为合同约定提前还贷的款项应由买方支付的首期款支付，且买方支付的首期款以880000元为上限；若银行批准同贷的金额加上买方支付的880000元首期款总额超出了合同约定的总房价，超出部分由卖方在办理过户手续时返还给买方。2019年1月7日，熊巍委托律师事务所向莫凤敏发出律师函，要求莫凤敏明确是否同意按合同约定继续履行合同。2019年1月29日，熊巍再次发出《解约通知书》，通知解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求莫凤敏退还本金及赔偿违约金。2019年2月14日，莫凤敏委托律师事务所回复表示同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，但要求没收定金300000元。熊巍于2019年2月15日收到该通知书。双方均认为涉讼合同已于2019年2月15日解除。一审诉讼中，熊巍、宋红丹表示双方系朋友关系，实际购买人是熊巍，但因熊巍没有在广州市购买住房的资格，故借用宋红丹的名义购买涉讼房屋，由宋红丹申请银行按揭贷款、办理网签手续，过户亦指定登记至宋红丹名下。莫凤敏确认在签订合同时已知情熊巍借用宋红丹名义购房，合同亦约定可登记至买方指定人名下，但其认为申请按揭贷款的主体必须是熊巍。2018年12月26日，兴业银行股份有限公司广州分行出具《同意贷款意向书》，意向向宋红丹发放贷款1080000元用于购买涉讼房屋。另根据涉讼房屋于2019年4月28日的不动产登记查册表显示，房屋设有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州越秀支行；房屋于2019年3月28日被一审法院以（2019）粤0114执保406号法律文书查封。一审法院认为，熊巍、莫凤敏与盛业行公司于2018年12月6日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。根据各方的陈述以及举证情况，一审法院认为，涉讼合同未能继续履行的原因在于双方对于买方应支付的首期款金额以及提前还贷金额存在不同意见。熊巍及盛业行公司陈述莫凤敏提出要求熊巍在定金300000元之外再承担全部提前还贷款项，莫凤敏对此予以否认，因熊巍及盛业行公司未提交证据证明该事实，一审法院对其说法不予采信。熊巍及盛业行公司认为买方应支付的首期款以880000元为限，莫凤敏认为买方应承担提前还贷的全部款项，但对于若银行提前还贷金额超过880000元，超过金额应由谁先承担，双方存在争议。根据合同的约定，定金300000元在合同签订当天支付，除定金之外的首期款580000元在卖方提前还贷时支付，剩余房款1000000元由买方以申请银行按揭贷款的方式支付。双方对上述约定无异议，但对合同备注①约定的“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，若银行欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款”存在不同理解。对此，一审法院认为，合同明确约定买方支付的首期款为880000元，房款1000000元由买方以申请银行按揭贷款方式支付，说明双方在签订合同时对于提前还贷所需款项的金额是有一定预期的；合同备注仅约定银行欠款由买方支付的首期款即880000元支付，并非银行欠款均由买方承担，且合同对于在提前还贷金额超出首期款880000元的情况下，超出金额由谁负担，并未明确约定，仅约定“卖方要在过户当天退回多支付的首期款”，应为合同约定不明。按照通常的理解，因买方申请银行贷款的金额已超出约定金额，买方支付的购房款总额很大可能将超出合同约定的房屋总价，从资金安全以及对资金占有的考虑，熊巍对首期款支付的金额要求莫凤敏确认的意见亦属合理请求。在之后的微信往来中，熊巍要求莫凤敏明确是否其按合同约定再付230000元，莫凤敏就去银行提前还贷，莫凤敏回复的意见是在完成赎楼后，要求熊巍支付剩余购房款，金额为188万-赎楼全款-30万-35万，亦与合同约定的付款方式不相符。故一审法院认为，涉讼合同未能继续履行的原因在于合同约定的付款方式不明确，双方存在不同理解，之后双方亦不能达成补充协议，故不能归责于任何一方。在交易过程中，双方已对合同解除达成一致意见。双方均认为涉讼合同于2019年2月15日解除，故对莫凤敏要求确认合同于该日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除，莫凤敏要求宋红丹协助其办理《广州市存量房买卖合同》的网签注销手续，以及熊巍要求莫凤敏返还定金及首期共650000元合理合法，一审法院均予以支持。莫凤敏要求没收定金300000元以及熊巍要求莫凤敏双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月16日判决如下：一、确认莫凤敏与熊巍、第三人广州市盛业行房地产顾问有限公司于2018年12月6日签订的《房地产买卖合同》中莫凤敏与熊巍之间的房屋买卖合同关系于2019年2月15日解除；二、莫凤敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向熊巍返还购房款650000元；三、宋红丹于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助莫凤敏办理注销《广州市存量房买卖合同》网上备案的手续；四、驳回莫凤敏的其他诉讼请求；五、驳回熊巍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5800元，由莫凤敏负担；一审反诉案件受理费6650元，由莫凤敏负担4550元，熊巍负担2100元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对莫凤敏的上诉主张，认定如下：涉讼合同第14条备注①约定的“卖方的银行欠款由买方支付的首期款支付，若银行欠款大于首期款，卖方要在过户当天退回多支付的首期款”，原本的意思应为由买方负担提前赎契的款项，而买方替卖方还贷而多支出款项超出双方约定首期款880000元的，应由卖方负责退回。但因该合同条款表述不清晰，导致双方产生不同理解，且莫凤敏又拒绝向熊巍、宋红丹出具书面凭证承诺多出款项应退还给熊巍、宋红丹。因此，一审法院认定因合同约定不明，不能达成补充协议，导致合同未能继续履行并最终被迫解除的责任不应归责于任何一方，并无不妥。莫凤敏上诉请求没收熊巍、宋红丹支付的购房定金30万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人莫凤敏的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人莫凤敏负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇一九年十二月三十日书记员  莫善友