山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁14民终2345号上诉人（案外人、原审原告）：山东金卡燃气有限责任公司，住所地山东省德州市德城区三八路九中东侧。法定代表人：张俊香，总经理。委托诉讼代理人：马忠军，山东铜镜律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：张金明，男，1957年6月5日生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：山东润昌置业有限公司，住所地山东省德州市经济开发区三八路东城国际1号楼1单元12层1202号。法定代表人：昌传军，经理。委托诉讼代理人：刘亚奇，山东慨而慷律师事务所律师。上诉人山东金卡燃气有限责任公司（以下简称金卡公司）因与被上诉人张金明、第三人山东润昌置业有限公司（以下简称润昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省武城县人民法院（2018）鲁1428民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金卡公司上诉请求：1.依法判决撤销山东省武城县人民法院（2018）鲁1428民初928号民事判决；2.立即停止并排除德州市中级人民法院（2017）鲁14执异189号民事裁定对金卡公司购买的位于德州经济技术开发区东汇大厦A座1单元七层717号-723号七套房产的强制执行；3.撤销德州市中级人民法院（2017）鲁14执异189号民事裁定书，并解除对上述房产的查封；4.依法判决确认上述争议的七套房产归上诉人所有；5.本案一审、二审诉讼费用均由张金明承担。事实和理由：一、武城县人民法院对本案无管辖权。本案一审是金卡公司与张金明、润昌公司案外人执行异议之诉一案，金卡公司不服德州市中级人民法院作出(2017)鲁14执异189号执行裁定书，2017年12月8日向德州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，德州市中级人民法院作出(2017)鲁14民初349号民事裁定书，以“该执行案已于2016指定武城县人民法院管辖，执行异议之诉也应由受指定法院管辖”为由，裁定本案移送武城县人民法院受理，金卡公司认为武城县对本案无管辖权，一审法院作出判决存在严重违法。其理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理;受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。从第四条规定看出，受指定法院武城县人民法院是德州市中级人民法院的下级人民法院，在金卡公司提起执行异议之诉后，本案应该由德州市中级人民法院受理，解决争议，因此，武城县人民法院对本案无管辖权。二、一审法院认定金卡公司2014年9月23日解除对争议房产的网签备案登记，就是解除、撤销了金卡公司与润昌公司签订的东汇大厦A座1单元7层717号723号房屋买卖合同，属于认定事实错误。(一)不具有违法性，履行完毕的合同不存在解除。具体理由如下:根据《中华人民共和国合同法》规定，依合同解除权产生的条件不同，分为约定解除权和法定解除权，其中合同法九十三条规定了约定解除权，九十四条规定了法定解除权。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定了法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。从上述规定可以看出，合同的解除需要具备下列条件:1.合同有效。2.合同没有履行完毕。3.且存在解除的约定或者法定事由。(二)不具有违法性、已履行完毕的合同不存在撤销。可撤销的合同是指合同签定人意思表示有瑕疵或者意思表示不真实的合同。合同撤销权行使之前该合同有效。合同撤销的8种情形指的是有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种违背真实意思表示的情形以及合同签定人是无行为能力人的两种情形和违背诚实信用原则的一种情形。对本案而言，金卡公司和润昌公司在2013年1月19日签订房屋买卖合同前，就交齐了全部购房款3685272元(其中包括车位费30万元，房屋价款3385272元)，润昌公司于2014年11月4日将上述房产交付上诉人占有、使用，办理了相关物业交接手续，表明金卡公司与润昌公司2013年1月19日签订的商品房买卖合同已经履行完毕，且无任何违法行为，怎么能认定解除网签备案，就解除、撤销了上诉人与第三人签订的房屋买卖合同，合法且履行完毕的合同还能解除撤销吗?显然不能。(三)商品房买卖合同网上签约备案是我国商品房预售的一项管理制度，房地产开发企业以具备预售条件的楼盘项目为基础制作楼盘表并在房屋行政管理部门备案，并协助购房者将购买商品房的相关信息入录商品房网签系统，生成载有备案登记号的商品房买卖合同文本，是一种行政管理行为，目的是防止开发商一房二卖，稳定商品房交易秩序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，从该条解释得知:房屋是否履行备案登记与房屋买卖合同的效力无关，就本案而言，金卡公司根据需要撤销了网签备案登记，不但不能影响金卡公司与润昌公司签订的房屋买卖合同的效力，更不存在合同撤销的问题。（四）撤销网签备案的申请人为金卡公司，是权利人，申请人申请撤销备案登记，有权决定更名，是否更名及变更在什么主体名下，都是金卡公司的权利。（五）撤销备案登记后，房产的权利人仍然是金卡公司，而不是润昌公司。三、金卡公司购买的第三人开发的东汇大厦A座1单元七层717-723号七套房产，依法为金卡公司所有，不是润昌公司的具体理由如下:(一)金卡公司购买七套房产的事实经过：金卡公司成立于2011年6月20日，公司法定代表人为张俊香，公司成立后准备在润昌公司开发的东汇大厦购买房产，恰逢张俊香的侄子刘伯源在润昌公司购买了东汇大厦A座1单元七层717-723号房产，当时已交付130万元购房款，未与润昌公司签订商品房买卖合同，金卡公司将刘伯源支付的购房款退给刘伯源，后刘伯源将房款收据交付金卡公司，剩余款由上诉人通过银行转账支付199万元、法定代表人张俊香刷卡395272元，共计支付3685272元(包括两个车位费30万元)。2013年1月19日金卡公司与润昌公司签订商品房买卖合同，房屋七套、车位两个，并在房屋管理部门办理登记手续，开具部分发票。2014年9月23日因经营需要准备将所购买的房屋进行更名，向润昌置业公司提出申请，在办理过程中七套房产被德州市中级人民法院查封，案件执行申请人为李强，2015年5月润昌公司通知上诉人七套房产被查封的事实。后来向德州市中级提出执行异议，之后德州市中级人民法院经审查，认为金卡公司交齐了购房款、并实际占有、使用，依法解除了查封手续。在金卡公司继续办理更名手续时，不知何故，又被武城县人民法院查封，执行申请人为张金明。在金卡公司支付全部购房款、办理登记，由于经营需要准备更名，在更名未完成期间被查封，一审法院的错误行为给金卡公司造成的巨大损失。(二)排除德州市中级人民法院(2017)鲁14执异189号民事裁定对上诉人购买的位于德州经济技术开发区东汇大厦A座1单元七层717号-723号七套房产的强制执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前签订合法有效的书面合同。(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;(三)已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求支付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人交齐了全部购房款、签订了购房合同，也占有、使用七套房产，并且上诉人在办理网签、备案、更名手续过程中无任何违法行为，无任何过错，因此，金卡公司完全能够排除执行。综上，请二审法院依法查明本案事实，作出客观公正的判决，支持上诉人的各项上诉请求。张金明辩称，一、一审法院具有管辖权，案件审理程序合法。民事诉讼法司法解释第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。本案移送至武城县人民法院执行，根据上述司法解释规定，由武城县人民法院审理本案符合法律规定，并无不当。二、案涉房屋商品房买卖合同已经撤销，且已经被房管部门收回，不具有法律效力。金卡公司对于涉案房屋合同撤销并解除备案的理解是错误的，引用合同法中关于约定解除、法定解除的条款也属于适用法律错误。1.根据武城县人民法院调取的案涉房屋解除备案的登记，明确记载了合同撤销。撤销的合同不可能再具有法律效力。2.房屋登记部门撤销合同后，已经将包括金卡公司和润昌公司在内签订过程和备案登记的商品房备案合同收回。并非我们通常所说的一般意义的合同，具有特殊性，其过程是：首先开发商将取得商品房预售许可，将所有房屋信息录入房管部门系统，在开发商欲将房屋销售时，必须通过其连接的房管部门微机系统进行网上签订，录入开发商与购房者的信息等，在信息通过房管审批后，才可以打印合同，双方签订后持合同到房管部门备案，合同内容必须与网签合同一致，然后房管部门对合同进行备案登记，备案后开发商和购房者各自持有合同原件。因此备案合同不允许开发商和购房者私自签订，私自签订的合同房管部门不可能给予备案，所谓购房合同备案实际是指开发商和购房者之间房屋购买合同的签订，撤销备案实际是对备案合同的撤销。当撤销备案合同时，必须由开发商和购房者同时提出申请，撤销合同，才能使所售商品房回归于未售状态，同时，房管部门将全部合同原件收回，交回全部原件是解除备案必须提交的要件。这也是为何金卡公司需要调取合同的原因，不仅是金卡公司，包括润昌公司也没有合同原件。对商品房实行备案登记是为防止开发商一房二卖，房管部门对开发商销售房屋实行监督管理的重要措施。因此就本案来讲，备案合同撤销后，已经不再具有法律效力，合同撤销后金卡公司与润昌公司之间仅有可能存在债权关系，而且金卡公司与润昌公司再无任何协议。三、金卡公司所称的解除备案的理由有悖常理，备案合同撤销后，房屋归于润昌公司。金卡公司称，解除备案是为了转让他人，但其至今也没有证据证明其要转让给谁。撤销备案合同后，房屋自然回归于润昌公司名下，房管部门也根本就没有在房屋备案后直接进行更名的业务，也就是说金卡公司所称的更名根本就不可能实现。已售房屋实现更名只有一种途径，解除合同，然后由开发商另行与其他人通过房管系统签订合同备案。涉案七套房屋，如此巨额财产，岂能随意解除备案合同？四、金卡公司提交的证据具有重大瑕疵且不符合常理，不能证明其享有本案讼争房产的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。在德州市中级人民法院审理金卡公司提出的执行异议时，在金卡公司提交的众多证据中没有德州市商品房买卖合同，但在执行异议之诉中突然出现。德州市商品房买卖合同没有约定所购买商品房的楼号、面积等具体情形。发票单价和合同单价明显不符。五、第三人系失信被执行人，在被列入失信被执行人的原因有:“其他规避执行”“有能力履行而拒不履行生效法律文书确定义务”“伪造证据妨碍、抗拒执行”，也证明第三人具有逃避执行的前科。与本案同时提起执行异议之诉的还有另外两起案件(异议人李军、异议人尹青)，按常理讲，三个案件的权利主体互不相干，但纵观三个案件的“案外人执行异议申请书”“一审民事起诉状”，无论是从格式上、语气上还是内容上均出自同一版本，是一人所为，而且均是同时间提出，甚至“案外人执行异议申请书”最后落款手写的“德州市中级”也明显是同一人笔迹。结合本案中的种种不符合常理的且具有重大瑕疵的证据，表明包括该案在内的三起案件实际是第三人逃避执行的行为。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。润昌公司述称，金卡公司与润昌公司之间存在真实的商品房交易且于查封前签订了书面合同并支付了房屋价款并实际交付上诉人使用，其情形符合最高人民法院审理执行复议案件的相关规定，其权利足以排除执行。对金卡公司提出的武城县人民法院对本案不具备管辖权的意见认可，请求二审法院撤销原判并按审判监督程序对本案进行提审。金卡公司向一审法院起诉请求：1．停止对登记在润昌公司名下的坐落于德州市经济开发区东汇大厦A座717号-723号房屋的强制执行；2.确认上述争议房屋归金卡公司所有；3．本案诉讼费用由张金明承担。一审法院认定事实：在张金明与昌传军、润昌公司民间借贷纠纷一案中，德州市中级人民法院2015年4月16日作出（2015）德中民初字第84号民事裁定书及（2015）德中民初字第84号协助执行通知书，查封了东汇大厦A座的717-723号房屋。2016年1月21日作出（2015）德中民初字第84号民事调解书。因昌传军、润昌置业未履行还款义务，张金明向德州市中级人民法院申请执行，德州市中级人民法院2016年3月31日做出（2016）鲁14执76号裁定，将该案指定武城县人民法院执行。在武城县人民法院执行过程中，金卡公司向德州市中级人民法院提出执行异议，要求中止对东汇大厦A座的717-723号房屋的执行并解除对该房屋的查封等强制措施。德州市中级人民法院于2017年11月3日做出（2017）鲁14执异189号执行裁定书，驳回案外人金卡公司的异议请求。金卡公司不服于2017年12月8日向德州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，德州市中级人民法院做出（2017）鲁14民初349号民事裁定书，裁定本案移送武城县人民法院处理。2013年1月18日、19日，金卡公司与润昌公司先后签订合同编号分别为201300058、201300062、201300063、201300065、201300066、201300067、201300068号的七份《商品房买卖合同》，约定将坐落于德州经济开发区三八东路与康博大道交汇处东汇大厦A座的7层717号-723号的七套办公用房出售给金卡公司，并德州市房产管理中心做了网签备案登记。2014年9月金卡公司与润昌公司撤销了东汇大厦A座717号-723号房屋的商品房买卖合同，并在德州市房产管理中心撤销网签备案。后涉案房屋被德州市中级人民法院查封。一审法院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。金卡公司的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否有依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中涉案房屋登记在润昌公司名下，未发生物权的变更、转让，案外人金卡公司对涉案房屋不享有物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在本案中，金卡公司与润昌公司于2014年9月撤销了东汇大厦A座717号-723号房屋的商品房买卖合同，并在德州市房产管理中心撤销网签备案。金卡公司与润昌公司就涉案房产已经不存在买卖合同关系，在此情况下金卡公司以已经被撤销的买卖合同主张权利，进行诉讼，润昌公司仍然认可将涉案房产出售给金卡公司，不能对抗申请执行人张金明。润昌公司、金卡公司的行为对本案的发生起着重要作用，具有过错责任。判决如下：驳回金卡公司的诉讼请求。案件受理费20058元，由金卡公司、润昌公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于查封之前是否已经签订了合法有效的书面买卖合同。金卡公司主张其购买了润昌公司三八东路北侧市商务中心东汇大厦A号楼7层717号、718号、719号、720号、721号、722号、723号房屋，提交了在德州市房产管理中心调取的《德州市商品房买卖合同》七份，每份合同首页均印有“该合同文本仅限调取证据使用，不作为合同权利义务的履行使用”。张金明提交其与润昌公司及润昌公司的法定代表人昌传军签订借款协议、借款条、还款协议及《德州市商品房买卖合同》9份，主张昌传军、润昌公司向外借款时，均签订《德州市商品房买卖合同》作为担保，张金明手中亦有商品房买卖合同。本院向德州市房产管理中心函询，1.根据你中心掌握的情况，已经网签备案的商品房买卖合同出现哪些情形时会撤销备案。2.金卡公司向本院提交的德州市商品房买卖合同共涉及7套房产，分别为三八东路北侧市商务中心东汇大厦A号楼7层717号、718号、719号、720号、721号、722号、723号，合同编号分别为润昌201300058、201300062、201300063、201300065、201300066、201300067、201300068，你中心将上述房产撤销备案的原因。德州市房产管理中心回函称，一、根据相关法律法规，借鉴外地经验，对于出现所购房屋存在严重质量问题、购房者办理贷款手续未获批准、购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金、经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同等情形的，我中心经研究后，予以撤销备案。二、关于金卡公司涉及的7套房产，分别为三八东路北侧市商务中心东汇大厦A号楼7层717号、718号、719号、720号、721号、722号、723号，合同编号为别为润昌201300058、201300062、201300063、201300065、201300066、201300067、201300068。鉴于2014年8月26日，金卡公司因出现资金严重不足、拖欠农民工工资等问题，向我中心提出撤销备案申请，为维护社会稳定，经研究，予以撤销该房屋备案。2014年8月26日，金卡公司向德州市房产管理中心提交退房申请书，金卡公司退房时说明现由于公司周转金出现困难，有大量施工工人工资没有及时支付，已造成部分农民工上访，给社会、政府造成不良影响，为挽回被动局面，公司决定退出在润昌公司购买的以上房屋，为施工工人支付工，挽回影响，减少社会不稳定因素，以上申请请予批准。金卡公司主张撤销备案的原因是金卡公司想将房屋过户给他人。二、关于金卡公司是否已经支付全部价款查明根据金卡公司提交的《德州市商品房买卖合同》约定的单价为6600元。购房款数额共计3385672元。金卡公司主张其购买案涉七套房屋的付款情况为：1.2011年12月30日，刘伯源购买德州经济技术开发区东汇大厦A座七层717-723房产，刘伯源委托谭长青向润昌公司账号为80×××89的账户付款50万元；2.2011年6月2日刘伯源向润昌公司付现金80万元；3.2012年5月13日公司法人张俊香用工商银行银行卡(尾号0098)刷卡支付395272元，因刷卡产生50元手续费，实际刷卡金额为395222元，转入润昌公司，工商银行账号为16×××60的账户；4.2013年1月18日金卡公司支付润昌公司19万元；5.2013年1月18日金卡公司给付润昌公司转账支票一张，金额150万元（银行交易明细上记载该款项为工资奖金），主张2013年1月21日润昌公司到银行办理过付手续，工资奖金是润昌公司取款时填写的；6.2013年1月18日金卡公司转入润昌公司15万元（车位款）。7.2013年2月5日金卡公司转入润昌公司15万元（车位款）。并主张上述合计:50万元+80万元+395272元+19万元+150万元+15万元+15万元=3685272元。2013年3月5日，润昌公司向金卡公司出具《山东省房地产企业预收款收据》，分别为717户单价3302.8元，金额289490元；718户单价3300.24元，金额249036元；719户单价3307.28元，金额228004元；720户单价3312.97元，金额240886元；721户单价3302.91元，金额188332元；722户单价3300.24元，金额249036元；金卡公司主张该收款收据相当于购房发票。金卡公司还提交盖有山东润昌置业有限公司财务专用章的收据，分别为2013年1月18日编号为0072302的收据，交款单位金卡公司，金额19万元；2013年1月21日编号为0072303的收据，交款单位金卡公司，金额150万元；2012年11月20日编号为0072297的收据，交款单位金卡公司，金额40万元；2012年11月23日编号为0072298的收据，交款单位金卡公司，金额40万元；2012年12月4日编号为0072299的收据，交款单位金卡公司，金额50万元；编号为0020760的收据，交款单位为刘伯源，金额50万元（二审中说明该收据和编号为0072299的收据是同一笔款项）；2012年12月31日编号为0072300的收据，交款单位金卡公司，金额20万元；2013年1月18日编号为0072301的收据，交款单位金卡公司，金额195272元；2012年5月13日编号为0051208的收据，交款单位刘伯源，金额395272元（二审中说明该收据和2012年12月31日编号为0072300的收据、2013年1月18日编号为0072301的收据是同一笔款项）；2011年6月2日编号为1015160的收据，交款单位刘伯源（划掉德州富辉商贸有限公司后修改称刘伯源），金额80万元。因本案不涉及购车款，对购车款收据不再说明。以上收据都是收款单位留存的收据，二审中润昌公司提交了上述收据的原件，并认可一审时金卡公司提交的上述收据是润昌公司借给金卡公司的。金卡公司提交的会计凭证中没有收据的原件。在庭审中，本院询问金卡公司，如不能认定交付了全部购房款，是否主张交付款项与房屋对应的先后顺序，金卡公司不主张先后顺序，主张支付的是7套房屋的购房款。三、关于在查封之前是否已经合法占有该不动产查明东汇大厦A号楼7层717-723号房屋首次查封时间为2014年9月26日，至今不间断在查封中。本案对上述房屋的查封自2015年4月16日起，现在为首封。金卡公司提交业主（住户）资料卡，该卡片没有显示时间，提交落款日期为2014年11月4日的安全承诺书、入住资料领取签收单、关于联系方式的声明、消防安全承诺书、装修承诺书。提交的租赁合同为：717房间自2015年9月1日出租，718房间自2015年6月10日出租，719房间自2015年6月1日出租，720-723房间自2016年3月16日出租。四、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记手续双方未提交证据。经在国土资源局咨询，东汇大厦的房屋没有办理产权登记的信息。本院查明的其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，关于武城县人民法院对本案是否有管辖权。本院在执行张金明与润昌公司、昌传军民间借贷纠纷一案中[执行依据：（2015）德中民初字第84号民事调解书]，已于2016年3月31日作出（2016）鲁14执76号执行裁定，将该案指定由武城县人民法院执行。移送执行之后，具体实施强制执行行为的法院变更为武城县人民法院，武城县人民法院成为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定的“执行法院”。因此，本院于2017年12月26日作出（2017）鲁14民初349号民事裁定书，裁定将执行异议之诉案件移送武城县人民法院审理，具有事实与法律依据，并无不当。金卡公司在一审时未对武城县人民法院是否有管辖权提出异议并出庭应诉，亦视为对管辖的认可。关于金卡公司是否依法享有本案讼争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中涉案房屋人登记在润昌公司名下，未发生物权的变更、转让，案外人金卡公司对涉案房屋不享有物权。关于金卡公司是否享有其他足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金卡公司不能满足上述全部条件，理由如下：首先，金卡公司与润昌公司已经没有可以履行的书面的商品房买卖合同。金卡公司、润昌公司均不持有其主张的7套房屋的《德州市商品房买卖合同》，金卡公司提交法庭的合同是在德州市房产管理中心调取的。案涉7套房屋曾在德州市房产管理中心进行网签备案，德州市房产管理中心调取的合同撤销信息中记录“2014年9月26日，合同撤销”。关于撤销的原因，德州市房产管理中心是根据金卡公司向德州市房产管理中心出具的“因出现资金严重不足、拖欠农民工工资等问题”的退房申请书，及金卡公司提出的撤销备案申请。在无其他相反证据证明退房申请书不是金卡公司的真实意思表示的情况下，金卡公司与润昌公司签订的关于本案的7套房屋的商品房买卖合同已经解除。金卡公司主张合同撤销的原因是金卡公司欠济南公司几百万元，想将房屋转给人家，申请撤销了备案登记。本院认为，如果金卡公司将案涉房屋转让给他人，应与他人签订合法有效的房屋买卖合同并在符合法律规定或相关政策规定的情形时办理过户登记。而按照金卡公司的思路，实际为金卡公司撤销备案后，再由润昌公司与他人就案涉房屋签订新的房屋买卖合同，并由润昌公司与他人履行新的房屋买卖合同。即便是按照金卡公司的主张，润昌公司与金卡公司之间原对案涉房屋签订的商品房买卖合同也不再是能够履行的商品房买卖合同。加之张金明主张润昌公司向外借款时均以签订商品房买卖合同的方式作为担保并提交了张金明本人与润昌公司、昌传军发生民间借贷业务时签订的《德州市商品房买卖合同》原件9份，本案不宜认定金卡公司与润昌公司双方基于买卖房屋合意且在查封之前仍存在真实有效可以履行的商品房买卖合同而阻却执行。其次，金卡公司未提交证据证明其支付了全部购房款。按照金卡公司主张的合同，购房款共计3385272元。按照金卡公司提交的证据，金卡公司给润昌公司的银行转款共计169万元。其他款项，其主张谭长青支付的50万元是刘伯源的购房款，金卡公司是代替刘伯源购买房屋，但仅有落款由谭长青字样的书面说明，谭长青未出庭作证，亦未提交证据证明刘伯源与润昌公司曾签订房屋买卖合同，也未证明刘伯源与金卡公司之间关于购买润昌公司房屋是否有关联。关于80万元现金，不能仅依据金卡公司提交润昌公司的收据证明履行了支付义务，且对于该80万元，金卡公司没有收据原件，收据均是由润昌公司借出的。关于张俊香支付的395272元，在张俊香支付款项的同一天，润昌公司保存有给刘伯源开具的相同金额的收据，还保存了2012年12月份和2013年1月份给金卡公司开具的共计相同金额的收据，同样未证明刘伯源与金卡公司之间关于购买润昌公司房屋是否有关联。即使金卡公司交付了全部购房款，因其2014年向德州市房产管理中心申请撤销备案时提交的退房申请在后，其交纳的款项也是应向润昌公司主张的一般债权。第三，金卡公司在人民法院查封前未合法占有不动产。买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。本案金卡公司提价的物业资料领取签收单等拟证明2014年11月占有房屋，但在2014年9月26日，案涉房屋已经被查封，后多次被轮候查封，至今查封未间断。虽然2014年第一次查封不是本案执行案件进行的查封，但润昌公司因逃避债务已经被列为失信被执行人，对于已经被查封的房屋，即使对金卡进行了交付，因交付是在查封状态下对物权占有进行的变动，不能起到公示权利和证明润昌公司与金卡公司善意的目的，不能认定符合物权期待权而阻却执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，实际为突破债权的平等保护而对买受房屋的债权人进行了高于普通债权的保护。因此，对于认定金卡公司是否为正当买受人，是否应进行高于一般债权人的特别保护时，应对相关证据进行严格的审查。本案中，金卡公司提交的证据不能证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能认定享有其他足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对金卡公司的上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20058元，由山东金卡燃气有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉福审判员  张小雪审判员  高晓敏二〇一九年十二月十一日法官助理尚敏书记员孙传超