黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9844号上诉人（原审原告）：哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部，住所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号301室。经营者：范旭，男，1994年12月9日生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：张爱萍，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范洪军，男，1970年8月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨毛毛体育用品有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号。法定代表人：范洪君，职务董事长。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范洪君，男，1965年7月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：方显辉，黑龙江屹昂律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨市工艺美术有限责任公司，所地哈尔滨市南岗区大成街9-2号。法定代表人：马文侠。上诉人哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部（以下简称威力健身）与被上诉人哈尔滨毛毛体育用品有限公司（以下简称毛毛体育）、范洪君、第三人哈尔滨市工艺美术有限责任公司（以下简称工艺美术）合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部上诉请求：上诉请求第一项，撤销哈尔滨市南岗区人民法院2019黑0103民初924号民事判决书。第三项第四项第五项第六项。并将本案发回重审或依法改判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。第二，上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案上诉人威力健身承租的案涉房屋系毛毛体育转租于微先生，房屋所有权人为工艺美术学校，威力健生与毛毛体育签订租赁合同约定三层的租赁期限为2016年2月24日至2021年2月20日。二层租赁期限为二零今年的7月1日至2021年2月24日。而毛毛体育房屋所有权人工艺美术约定的租赁期限届满日为18年的3月31日，很显然，毛毛体育对于案涉房屋于2018年4月1日至2021年2月24日租赁期间并无处分权，对该事实一审法院未予认定，而该事实对本案判决结果有重大影响，一审法院应当予以认定。一审法院未支持上诉人主张返还的租金304300元，无事实及法律依据。一审法院只判决毛毛体育向威力健身返还案涉三层租赁场地2018年10月24日至2019年2月24日期间的租金16.7万元。驳回威力健身主张返还三层2018年6月15日至2018年10月23日的租金。第二层2018年6月15日至2018年6月30日的租金1.2万元诉讼请求，一审法院如此认定，极大地侵害了威力健身的合法权益，违反法律规定。威力健身对一审法院判决毛毛体育返还18年10月24日至19年2月24日期间的16.7万元数额无异议，但威力健身认为一审法院还应当支持威力健身主张的返还三层2018年6月15日至2018年10月23日的租金13.73万元及二层2018年6月15日至2018年6月30日的租金1.45万元。首先，威力健身已向毛毛体育支付17年7月1日至2018年6月30日的二层租赁场地租金35万元及2018年2月24日至2019年2月24日三层租赁场地租金50万元，向毛毛体育履行支付租金的义务。18年6月房屋所有权人工艺美术发出通知，案涉场地整体加固封闭施工，施工期间为18年6月15日至18年10月23日施工期间，整栋楼封闭且施工造成租赁场地破坏，威力健身无法经营，导致威力健身大量健身会员投诉退费，转店等等，进而导致威力健身产生巨大的损失。一审法院以2018年7月1日至2018年10月24日与工艺美术公司签订租赁合同期间，其无偿占有使用二层场地，为平衡双方当事人的利益，经济效益的损失予以折抵。威力健身在2018年6月15日至30日期间一直占有使用二层场地，而驳回威力健身主张的二层租赁场地18年6月15日至6月30日的租金，该理由并不成立。对于2018年6月15日至2018年10月24日期间未封闭施工期间，威力健身不能经营，不存在无偿占有的情形。退一步，即便存在无偿占有，与毛毛体育无任何关系，毛毛体育不是租赁场地的房屋所有权人，对于二层租赁场地期限于2018年6月30日前早已届满，不是该期间案涉二层租赁场地的转租房，即便是该期间威力健身获取利益也是从房屋所有权人处获取效益，而并非自毛毛体育处获取效益和谈经济效益的损失折抵，这是依据和法律依据的折抵而免除毛毛体育返还18年6月15日至1.45万元租金的义务，一审法院无法律依据，更何况该期间威力健身无经营且亏损无经济效益，又怎能折抵？一审法院以威力健身在2018年6月15日至10月23日一直占有使用三层租赁场地为由，未支持威力健身主张返还该期间的租金，于法无据。该期间威力健身为经营且产生租金损失，毛毛体育应当返还。一审开庭时威力健身提供多份证据证明该期间应整栋楼房屋加固，导致威力健身无法经营，案涉场地二层三层封闭施工后，威力健身的数台健身设备仍在租赁场地，所以不能经营，但前期需要留守人员看管租赁场地健身设备，避免丢失或被破坏损毁同时留有的人员对于前来健身的会员进行解释，因楼体加固封闭施工，暂时不能健身，并进行安抚，同时处理后续会员投诉退费转店等事宜，但该期间威力健身不存在经营行为，没有收入没有利润，完全是亏损的状态，一审法院以二层三层一直占有为由，未支持威力健身主张返还上述期间的租金对威力健身极为不公平。威力健身与毛毛体育签订租赁合同的目的是将租赁场地用于健身经营，而非占有，作为仓库存放健身设备，更非占有处理纠纷。对于合同租赁期内整体加固导致威力健身的经济经营的目的不能实现而产生租金损失，应当由毛毛体育赔偿，毛毛体育已经收取该期间的租金，应当将该期间的租金退还给威力健身。其次，从毛毛体育对于其承租权届满后无权转租角度讲，毛毛体育在对案涉房屋于18年3月31日期满后已无转租权，也无任何处分权。而对于基于威力健身约定的18年4月1日至2021年2月24日租赁期限，根据合同法第51条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案上述转租期限，未经房屋所有权人的追认，合同约定，该租赁期限的转租为无效。毛毛体育已经收取上述租赁经，且为无权收取，依据法律规定，毛毛体育亦应当将该期间的租金返还于威力健身。三、威力健身因租赁场地不能经营产生的损失，除应返还的租金外，还包括场地的修复费员工工资等，前述损失为毛毛体育未能履行合同给威力健身造成的损失，根据合同法113条的规定，毛毛体育对于上述损失均应予以赔偿。一审法院未判决范洪君承担连带责任，违反法律规定。范洪君为毛毛体育的法定代表人及案涉房屋系威力健身与毛毛体育签订威力健身分别于17年8月1日18年3月30日相毛提意见体育交纳二层租金30万元，三层组另付5万元，现金支付，三层租金是50万元，但范洪君为让威力健身汇至毛毛体育账户，而是汇至范洪君指定的妻子张丽文的银行账号，根据公司法第20条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立中有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任之规定，本案范洪君利用其妻子张丽雯银行账号先后两次收取毛毛体育的租金，这足以认定范红军作为毛毛体育公司的法定代表人及股东，与毛毛体育公司的财产混同，因此，其应当对毛毛体育债务承担连带责任。法院应当支持威力健身一审要求范洪君承担连带责任的诉讼请求。毛毛体育辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。范洪君辩称：同毛毛体育答辩意见。工艺美术述称：没有意见。威力健身向一审法院起诉请求：1.解除威力健身与毛毛体育、范洪君分别于2015年和2017年签订的《租赁合同》；2.毛毛体育、范洪君连带返还从2018年6月15日至2019年2月24日的剩余租金304300元（三层年租金50万元）；3.毛毛体育、范洪君连带返还从2018年6月15日至2018年6月30日的剩余租金14500元（二层年租金35万元）；4.毛毛体育、范洪君连带赔偿从2018年6月15日至2018年10月24日期间员工工资247248元；5.毛毛体育、范洪君连带赔偿装修施工费用117911.06元；6.毛毛体育、范洪君承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月30日范旭（毛毛体育经营者）、案外人孟庆江、王德全、董鸿程签订《合伙协议书》一份，就在哈尔滨市南岗区大成街92号毛毛体育用品内经营威力健身俱乐部达成合伙协议，任命孟庆江为执行董事。2015年12月，孟庆江代表威力健身与毛毛体育签订《租赁合同》一份，约定毛毛体育向威力健身提供约1375平方米的经营场地，场标为整体三层区展位；租赁期限自2016年2月24日至2021年2月24日；年租金为50万元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定了装修、水电等相关事宜。2017年8月3日威力健身与毛毛体育又签订《租赁合同》一份，约定毛毛体育向威力健身提供约750平方米的经营场地，场标为二层区展位；租赁期限自2017年7月1日至2021年2月24日；年租金为35万元。同日，双方就装修、水电等相关事宜签订了《补充协议》一份。上述合同签订后，威力健身分别于2017年4月30日、2017年8月1日共计向毛毛体育交纳二层年（2017年7月1日至2018年6月30日）租金35万元，于2018年3月30日向毛毛体育交纳三层年（2018年2月24日至2019年2月24日）租金50万元。案涉租赁房屋的产权人系工艺美术公司，毛毛体育自工艺美术处承租案涉房屋后，将二层及三层转租给威力健身。威力健身于庭审中认可2015年12月其自毛毛体育处承租案涉房屋时未要求毛毛体育出示案涉房屋的产权证书，其于2016年2月份办理营业执照时，毛毛体育提供了案涉房屋的产权证复印件（显示产权人为工艺美术公司），威力健身对此未提出异议，亦未审查毛毛体育与工艺美术公司之间的关系，并于2017年8月与毛毛体育签订了关于案涉房屋二层的租赁合同。2018年6月10日毛毛体育与工艺美术公司赁期限届满后，工艺美术公司在租赁房屋院内贴出公告，内容为：“我公司对楼房加固工程已开工建设，为确保施工期间的工程质量和现场安全，现将我公司大院进行封闭。封闭时间为2018年6月11日至2018年11月30日，施工期间给您带来的不便，敬请谅解”。楼体加固期间对威力健身的部分装修进行了破坏，威力健身自行进行了修复。对此威力健身提交了司法鉴定申请书，申请对案涉房屋二层和三层2018年7月-9月修复装修的费用进行鉴定，通过哈尔滨市中级人民法院司法技术处摇取了黑龙江华圣工程造价咨询有限公司对该申请进行鉴定，该公司出具了黑华圣鉴字（2019）第018号司法鉴定意见书，鉴定意见为修复费用61208.40元，经原被告双方质证，对该鉴定意见均无异议。威力健身支付鉴定费8000元。因毛毛体育自工艺美术公司处承租期限已届满，楼体加固影响经营、破坏装修等事宜，威力健身与毛毛体育产生争议，双方协商未果，形成本案诉讼。2018年10月23日，威力健身与工艺美术公司就案涉房屋二层及三层签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2018年10月24日至2021年6月24日止；年租金为85万元。毛毛体育认可威力健身与工艺美术公司签订租赁合同的期限起始日即2018年10月24日起其与威力健身于2015年12月签订的关于三层的租赁合同解除，认为双方之间关于二层的租赁合同已经履行完毕，无解除的必要。一审法院认为，威力健身与毛毛体育之间就案涉房屋二层和三层的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均按约定履行各自的义务。因毛毛体育自工艺美术公司处承租案涉房屋的期限于2018年6月10日届满，威力健身与毛毛体育之间的两份租赁合同约定的租赁期限均于2021年2月24日到期，该两份合同事实上已无法继续履行，故威力健身关于解除该两份租赁合同的诉讼请求，予以支持。签订上述两份合同时，毛毛体育明知其自工艺美术公司处承租案涉房屋的期限于2018年6月10日届满，在其能否继续承租案涉房屋处于未知状态的情况下，仍将案涉房屋的二层和三层转租给威力健身至2021年2月24日，对于合同的解除存在过错。威力健身作为承租人，在签订合同时既不审查毛毛体育是否为案涉房屋的产权人，也不审查其是否具有对外转租的权利，且在2016年2月知晓工艺美术公司为案涉房屋产权人后，仍就案涉房屋的二层场地与毛毛体育签订租赁合同，故对于合同的解除威力健身亦存在过错。虽案涉房屋楼体加固期间威力健身一直营业，但楼体加固导致室内装修损坏、进出不便等问题，必然会给其经营效益带来一定的损失。故本院支持由毛毛体育全额退还威力健身租期尚未履行部分的租金及赔偿威力健身修复装修的费用。威力健身因楼体加固产生的经营效益损失金额本院无法认定，也无法通过司法鉴定等手段确定，鉴于威力健身对合同的解除存在过错，且案涉房屋二层租金其交至2018年6月30日，2018年7月1日至2018年10月24日与工艺美术公司签订租赁合同期间，其亦无偿占有使用二层场地，为平衡双方当事人的利益，经营效益的损失予以折抵。因威力健身已与工艺美术公司重新签订了租赁合同，故不涉及其与毛毛体育合同解除后的撤场、装修残值等问题。综上，威力健身诉请的毛毛体育返还案涉房屋二层2018年6月15日至2018年6月30日的剩余租金14500元，因此期间其一直占有使用二层的租赁场地，故对该诉请，不予支持。威力健身诉请的毛毛体育返还案涉房屋三层2018年6月15日至2019年2月24日的剩余租金304300元，因威力健身与工艺美术公司签订租赁合同的起始期限为2018年10月24日，而2018年6月15日至2018年10月23日期间威力健身一直占有使用三层的租赁场地，毛毛体育应退还威力健身2018年10月24日至2019年2月24日期间的租金16.6667万元【（50万元/年÷12个月）×4个月】，因毛毛体育同意返还16.7万元，予以支持16.7万元。关于威力健身诉请的毛毛体育赔偿其自2018年6月15日至2018年10月24日期间员工工资247248元的诉请，无事实和法律依据，不予支持。关于威力健身诉请的毛毛体育赔偿其装修费用，按司法鉴定意见书的结论61208.40元予以支持。同时，鉴定费用8000元亦应由毛毛体育承担。威力健身以其交纳的租金并未进入到毛毛体育的账户为由要求范洪君应承担连带责任，因毛毛体育非一人有限责任公司，威力健身的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部与哈尔滨毛毛体育用品有限公司于2015年12月签订的《租赁合同》；二、解除哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部与哈尔滨毛毛体育用品有限公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》；三、哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内退还哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部租金167000元；四、哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内支付哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部装修修复费用61208.40元；五、哈尔滨毛毛体育用品有限公司于本判决生效之日十日内支付哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部鉴定费8000元；六、驳回哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威力健身提供书面证据四份：证据一、基本注册信息查询单。证明内容，本案一审哈尔滨市南岗区健身俱乐部经营者为范旭，该健身俱乐部于2019年4月26日注销，该主体注销后由经营者范旭继续承接本案诉讼主体。经营者范旭为本案的上诉人，系本案的适格主体。证据二、工程开工表，工程开工报告，施工现场质量管理检查记录，施工方案报审表，工程材料构配件设备报表等工程内业资料七页。照片12张，证明内容从威力健身提交的证据照片一中可以看出案涉大楼整体已处于施工状态，整个楼体外墙设置安全防护网，大楼封闭同时悬挂的白色条幅显示内容，装修封闭，合法商户无法经营，赔偿损失，这足以证明案涉楼封闭施工商户无法经营，才导致商户拉条幅抗议，要求赔偿损失，从其他照片同样可以看出案涉大楼装修使拆楼梯达到只剩房屋三脚架的程度，该种状况足以证明房体加固施工期间，威力健身无法经营，从工程内业资料可以证明案涉大楼房体加固施工工程开始于2018年6月11日2018年10月16日，工程尚未完工，施工单位仍在报审施工材料。证据三、微信截图照片66张，证明内容，该证据为工艺美术与案涉大楼施工方李永的微信沟通记录，证明内容：第一点，从微信截图照片显示，直到2019年的9月26日，案涉大楼外墙仍然设置施工防护网现场仍在施工，从微信截图施工方向工艺美术发送的施工现场照片看，楼梯处于封闭状态，特别危险，商户无法经营证明。二，从施工方向工艺美术的汇报施工进展，并拍摄发送施工现场照片等信息，看案涉大楼2009年6月17日已经处于房体加固施工的状态，至2019年10月24日施工才结束。证据四、证人证言四份，证明18年6月25日至18年8月25日期间，威力健身处于完全停业状态，会员不能到场地锻炼，会员卡，相应延期8月25后置2018年的10月23日，案涉三楼其他健身区域封闭状态，只有跑步机对会员免费开放使用，此期间威力不计算会员卡使用的期间。毛毛体育的质证意见为：对证据一没有异议。证据二真实性没有异议但是该份证据不能证明威力健身要证明的内容。工程是否在报审不能表明工程是否完工的事实。微信截图，对该份证据的真实性有异议，不能确认这个聊天的双方真实身份。第二，该份证据不能证明威力健身所要证明的事实，在一审庭审过程当中，从双方的举证质证和回答法庭的提问这个情况来看事实上威力健身从来没有停止过经营。对该几名证人的证言不予认可。一方面威力健身一方没有举示证据证实几名证人的身份。关于是否真正是会员，是否真正是威力健身一方的工作人员不能确认。第二，几名证人证言的表述上存在着矛盾，有的说停业两个月的，第二名证人又谈到停业四个月，第一名证人说8月份以后不能洗澡，第四名证人又说8月25日以后开放了跑步机区和洗浴区，表述都是前后矛盾的，结合一审庭审当中的一些情况，足可以认证证人的表述不真实。范洪君质证意见为，同意毛毛体育。工艺美术质证意见为，对上诉证据没有意见，当事人所提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审法院所查明的事实与予以确认。本院认为：威力健身与毛毛体育之间就案涉房屋的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。威力健身与毛毛体育对原审判决解除两租赁合同均无异议。毛毛体育明知其租赁工艺美术公司房屋期限于2018年6月10日届满，在尚不能确定能够继续承租的情况下，仍将案涉房屋转租给威力健身至2021年2月24日，对于合同的解除存在过错。威力健身作为承租人，在签订合同时未对房屋权利主体及毛毛体育是否有权对外转租进行审查，未尽到审慎义务，故对于合同的解除亦存在过错。案涉房屋楼梯加固期间威力健身虽然一直营业，但楼梯加固导致室内装修损坏、进出不便等问题，必然会给其经营效益带来一定的损失，原审判决支持由毛毛体育全额退还威力健身租期尚未履行部分即2018年10月24日至2019年2月24日期间的租金及按司法鉴定意见赔偿威力健身修复装修的费用并无不当。对于要求毛毛体育返还2018年6月15日至2018年10月23日案涉房屋三层租赁场地租金及赔偿在此期间员工工资，因威力健身未提供充分证据证明在此期间停止营业，本院不予支持。因案涉房屋楼体加固给威力公司造成的经营效益损失金额无法认定，也无法通过司法鉴定等手段确定，鉴于威力健身对合同的解除存在过错，原审判决采用损益相抵平衡双方当事人的利益并无不当。威力健身以其交纳的租金并未进入毛毛体育账户为由要求范洪君与毛毛体育承担连带责任，因毛毛体育非一人有限公司，收款后均以该公司名义出具收款凭证，威力健身此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10640.0元，由哈尔滨市南岗区威力健身俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月二十三日书记员  于文娟