山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4254号 上诉人（原审原告）：李恒，男，1982年12月31日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：高传，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房赫宇，山东建仑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淄博融华文化发展有限公司，住所地：淄博市张店区北西六路1号中关村科技城。统一社会信用代码：913703030906600013。 法定代表人：孙红，执行董事。 委托诉讼代理人：张兴发，山东洪筹律师事务所律师。 上诉人李恒因与上诉人淄博融华文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李恒上诉请求：1、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初1682号民事判决第三项，改判淄博融华文化发展有限公司返还租金156000元。2、本案一审、二审诉讼费由淄博融华文化发展有限公司承担。事实与理由：1、一审判决将经营合同与健身房租赁合同混淆，将健身房合同的终止时间认定为经营合同终止时间，构成认定事实错误。本案中的经营合同为租赁合同，根据李恒提交的证据，承租人的合同目的是开办超市，因物业公司出具书面通知，李恒于2019年1月底退出租赁场所。李恒应交纳租金的时间段为2018年12月8日至2019年1月31日，应为144000元。合同约定2018年7月15日至12月7日为免租期，第一年每月的租金为8万元，李恒实际使用54天，租金为144000元，淄博融华文化发展有限公司应将156000元返还李恒。本案中经营合同与健身房合同是分别履行的合同，根据李恒提交的证据，本案经营合同不包括健身房。2019年4月3日，是健身房搬离时间，并非李恒从租赁场所搬离的时间。2、一审判决认定李恒实际使用租赁场所的时间是截至2019年4月3日，违反公平原则。 淄博融华文化发展有限公司上诉请求：1、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初1682号民事判决，改判不予退还保证金30万元，纠正租赁费错误计算方法。2、本案全部诉讼费由李恒承担。事实与理由：1、一审事实认定错误。经营合同可以证明，李恒自始没有经营超市的想法。双方经营合同签订后，李恒将1000多平方米转租给了淄博时尚米兰装饰工程有限公司，根据一审提交的证据，准备经营超市的是淄博时尚米兰装饰工程有限公司。由于淄博时尚米兰装饰工程有限公司未办好消防、人防设施检查合格证、未按要求向物业公司缴纳增配人员费用，导致物业公司出具不允许开办超市通知。李恒应于2019年2月1日支付租金20万元，李恒逾期支付也未按约定通知解除合同，构成根本违约，保证金依约不应当退还。2、一审判决计算租赁费存在错误。2018年7月15日至12月7日是让利期，并非免租期，一审判决认定自2018年12月8日作为计租日，明显错误，应予纠正。 李恒向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年7月15日针对张店区北西六路1号中关村科技城负一层签订的租赁合同；2、判令被告返还原告保证金300000元、租赁费156000元；3、判令被告赔偿原告租赁费、水电费等损失251386元（144000元+107386元）；4、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年7月15日原被告双方签订经营合同一份，约定被告向原告提供中关村科技城负一层，淄博中关村古玩城商场计租面积8600平方米，被告自留A-01、南门-11作为办公场所，原告经营商场经营范围为国家法律准许的，严禁经营洗浴、舞厅、足疗、茶馆等涉及黄赌毒项目，严禁经营损害社会公共利益的一切非法活动。商场经营期限自2018年7月15日至2027年12月7日，约定2018年7月15日原告向被告缴纳履约经营保证金30万元，合同期满后，被告无遗留问题无息退还本金，如果原告违约，则履约保证金不予退还。如果原告需要改造须书面打申请报告，被告同意后方可改造，否则保证金不予退还。因部分业户签订合同2018年12月7日到期，2018年7月15日至2018年12月7日作为让利期，2018年12月8日之后所有未到期租户租金支付给原告。2018年7月15日至2019年12月7日经营租金为120万元，因2018年7月15日至2018年12月7日作为让利期减除租金120万元减免24万元为96万元。原告于2018年10月1日支付租金30万元，2019年2月1日支付租金20万元，2019年5月1日支付租金20万元，2019年8月1日支付租金26万元。2019年12月8日至2021年12月7日每年租金为120万元，2021年12月8日至2024年12月7日每年租金为130万元，2024年12月8日至2027年12月7日每年租金为140万元，租金按年支付。经营期内，原告必须自行承担该商场的物业管理费、水电费、有偿维修费、房产税等。合同签订后，原告分次缴纳经营保证金30万元，被告于2018年9月17日开具收据，原告分次缴纳经营租金30万元，被告于2018年12月2日开具收据，2018年7月15日至2018年11月30日期间的水电、保安、保洁费共计107386元也由原告缴纳。在合同履行过程中，原告准备在租赁场地经营超市，2019年1月8日淄博安居物业管理有限公司下发书面通知：负一层古玩城改变用途为超市，而现有设施设备、管线、人员配备无法满足，所以不能开办超市和餐饮，如果私自开办将停水停电，损失自付。后原告与被告多次协商无果，2019年4月3日，原告从中关村负一层搬出。 一审法院认为，原被告于2018年7月15日签订的经营合同系当事人真实意思表示，为有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告要求解除合同，被告同意解除，对原告要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。合同约定的经营范围并未禁止经营超市，在合同履行过程中原告准备经营超市，但是被告不能提供在租赁场所经营超市的条件，原告合同目的不能实现，被告应退还原告履约保证金30万元。原告实际租赁期间为2018年7月15日至2018年4月3日，根据合同约定，2018年7月15日至2018年12月7日为让利期，自2018年12月8日至2019年4月3日租赁费按照合同约定应计算为302465元，原告要求返还租赁费156000元证据不足，一审法院不予支持。原告经营期间产生的租赁费和水电费属于原告的实际支出，原告要求被告赔偿不符合合同约定，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李恒与被告淄博融华文化发展有限公司于2018年7月15日签订的经营合同；二、被告淄博融华文化发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李恒返还履约保证金30万元；三、驳回原告李恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10874元，由原告李恒负担5074元、被告淄博融华文化发展有限公司负担5800元。 本院二审认定事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人李恒交付的保证金是否应予退还。2、涉案租赁合同的租赁费应当如何计算。 对争议焦点1。上诉人李恒提出解除合同，上诉人淄博融华文化发展有限公司同意解除。可见，涉案租赁合同的解除方式系当事人双方协议解除。租赁合同中，出租人在租赁期间依法应当保持租赁物符合合同约定的用途。一审判决综合合同实际履行情况和当事人之间的缔约目的，认定淄博融华文化发展有限公司应当提供租赁场所经营超市的条件，并无不当。据此，判决淄博融华文化发展有限公司返还相应的履行保证金，于法有据。淄博融华文化发展有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。 对争议焦点2。双方签订的合同明确约定，2018年7月15日至2018年12月7日为让利期，期间不应计算租金，一审判决以2018年12月8日作为租金起算节点符合双方约定。上诉人李恒虽提出经营合同与健身房合同是分别履行的合同，应当返还租赁费156000元。然而，综合李恒在本案中提交的有效证据，均不足以达到证明其主张成立的高度盖然性证明标准。故，李恒的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人李恒、淄博融华文化发展有限公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9220元，由上诉人李恒负担3420元、上诉人淄博融华文化发展有限公司负担5800元。 本判决为终审判决。 审判长  王新强 审判员  倪玲玲 审判员  孟庆红 二〇一九年十二月二十七日 法官助祝奉田 书记员  耿润玺