辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终5010号上诉人（原审被告）：王国会，男，汉族，1968年12月29日出生，住所地：辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区工农街8-90号。法定代表人：赵光彦，总经理。委托诉讼代理人：刘永铭，海城市西柳镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴加思，海城市经济技术开发区法律服务所法律工作者。上诉人王国会因与被上诉人沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称必胜荣物业公司）物业合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初6394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国会上诉请求：撤销一审判决，改判必胜荣物业公司所持物业合同为非法无效合同并追究黑物业公司强买强卖以及以欺诈手段签订所谓物业服务合同的法律责任。事实和理由：1.一审判决第2页中王国会辩称“物业与业主委员会签订的物业合同我不清楚”的内容与王国会最后一次在法庭上陈述的内容不符，实际王国会说的内容是“没有经过业主大会通过并授权，业主委员会与物业公司签订的合同为非法无效合同”，以上内容在审判记录上有修改并按有手印。2.海城沈铁雅苑全体业主自入住小区以来从未召开过业主大会来选聘任何物业服务企业，从未召开过业主大会并授权业主委员会代表广大业主与物业公司签订物业服务合同，物业委员会个别成员擅自与物业公司签订物业服务合同严重违反《物业管理条例》中第34条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，第15条业主委员会执行业主大会的决定事项代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，不应受到法律保护。3.要求必胜荣物业公司提供以下合法资料（1）业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府的行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案资料；（2）召开业主大会并通过选聘物业服务企业的程序及相关会议记录；（3）业主大会授权业主委员会代表广大业主与物业公司签订物业服务合同的程序及相关会议记录；（4）出示业主委员会签订合同前的委员会会议记录；（5）出示在辽宁省海城市当地经营的工商营业执照和税务部门注册资料；（6）外地物业到本地区物业主管部门备案登记及审批资料；（7）当地物价局备案和收取费用审批原件；（8）物业管理合同备案资料。以上内容事实清楚，一审没有根据王国会要求必胜荣物业公司出示能够证明该物业公司合法经营的全部相关资料，请二审法院要求必胜荣物业公司出示，以证明必胜荣物业公司是符合法律和相关规定、不是黑物业，同时请求对一审判决予以改判。必胜荣物业公司辩称，物业公司具有资质，手续齐全，请求二审法院驳回上诉，维持原判。必胜荣物业公司向一审法院起诉请求：依法判令王国会支付物业费3823元及滞纳金，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王国会系海城市沈铁雅苑小区居民。必胜荣物业公司于2015年2月17日与王国会居住小区沈铁雅苑小区开发商沈阳房地产开发有限责任公司签订《沈铁﹒海城雅苑前期物业服务合同》，合同期限为2015年3月10日至2016年3月9日。2016年12月22日，海城市沈铁雅苑小区业主委员会与必胜荣物业公司签订《物业管理委托服务合同》，合同期限为2016年12月22日至2018年12月21日，物业服务费按每平方米每月0.8元计费。王国会接受物业服务后，欠缴物业服务费，必胜荣向王国会下发缴费通知后，王国会仍未交纳。另查，王国会于2013年4月办理入住并交纳一年物业费，其房屋建筑面积为85.34平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。必胜荣物业公司与海城市沈铁雅苑小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》对该小区全体业主均具有约束力。本案中，必胜荣物业公司按照合同提供物业服务，王国会接受物业服务，即应交纳物业服务费，王国会未按约定交纳物业服务费显系无理，故该院对于必胜荣物业公司主张王国会交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。关于王国会拖欠物业费的计算时间及数额问题，虽必胜荣物业公司主张的时间为2014年4月17日至2018年12月30日，但根据必胜荣物业公司向该院提供的两份物业合同证明，必胜荣物业公司向王国会提供物业服务的时间实际为2015年3月10日至2018年12月21日，合计45个月，故王国会实际拖欠的物业费应为3072.24元（0.8元／月／平方米×85.34平方米×45个月）。关于王国会主张因必胜荣物业公司物业服务存在问题而不同意交纳物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，因王国会提供的证据不能够证明其主张，且其已接受必胜荣物业公司提供的物业服务，故该院不予支持。关于必胜荣物业公司要求王国会给付滞纳金一节，因必胜荣物业公司的上述主张证据不足，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王国会于该判决生效后10日内给付必胜荣物业公司物业服务费3072.24元；二、驳回必胜荣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王国会承担20元，由必胜荣物业公司承担5元，上述款项必胜荣物业公司已垫付，王国会在履行该判决还款义务时加付20元给付必胜荣物业公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，必胜荣物业公司提交的证据有：年度考核审核表一份、物业服务企业备案通知一份、海城市物业办公室表彰物业服务企业文件一份。用于证明必胜荣物业公司具有资质，经过海城市物业办公室备案登记，收取物业费合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，王国会认为，物业合同、营业执照都不是真实的，不认可上述证据。本院认证必胜荣物业公司所提供的证据，与本案具有关联性，能够证明必胜荣物业公司是合法成立，具有物业服务资质，可以在沈铁雅苑小区进行物业服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，必胜荣物业公司提供的前期物业服务合同及物业管理委托服务合同，真实合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前期物业服务合同及物业管理委托服务合同对业主王国会具有约束力。必胜荣物业公司为该小区全体业主提供了物业服务，向王国会收取物业费，具有事实和法律依据。关于王国会上诉称未召开业主大会，业主委员会与物业公司签订的合同无效，要求物业公司提交相应合同资料一节。本案沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司是有限责任公司的分公司，经营范围包括物业管理，法律并未禁止鞍山分公司不能在海城范围内从事服务业务。一审中，王国会对于必胜荣物业公司提供的前期物业服务合同、物业管理委托服务合同、通知等证据及证明的事项只是称不清楚，对真实性并未提出异议，二审时亦不能提供证据否认前述证据的真实性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条第一款“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力”规定，对王国会提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。关于王国会提出必胜荣物业公司物业服务不到位，存在绿化不好、卫生不达标、安全保卫不到位、绿地被他人侵占不制止、公共设施被损害不履行维修义务等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。本案中，王国会不能举证证明必胜荣物业公司未履行合同义务，存在的个别绿化不好、卫生不达标、公共设施维修不及时等不构成履行合同存在重大瑕疵，不能成为王国会拒交物业费的正当理由。关于安全保卫，因王国会家并未发生失窃情况，如发生，只要物业公司提供线索、配合调查，就不能认定物业公司对此未尽到安全保卫义务，失窃业主可向侵权人主张权利；二审中王国会提出的房屋漏雨问题，王国会并未具体说明房屋漏雨时间及部位，如房屋漏雨时房屋在国家规定的保修期和保修范围内，应由建设单位承担义务，在房屋质保期满后，房屋共有部分、公共设施设备的维修由物业公司承担维修义务；亦未举证证明报修后物业公司不作为的相关证据，故不能酌情减少物业费。故对王国会提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王国会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王国会负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月十八日法官助理霍健书记员赵婷婷