北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14798号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京铁丰逸成泰物流服务中心，住所地北京市丰台区前泥洼村东货场外（335路总站东侧500米）。法定代表人：王子斌，经理。委托诉讼代理人：张青，河北方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京威涛投资有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧桥路25号院7-1701。法定代表人：夏义苏，执行董事。委托诉讼代理人：张松涛，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京京铁丰逸成泰物流服务中心（以下简称京铁物流中心）因与被上诉人北京威涛投资有限公司（以下简称威涛公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初20261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。京铁物流中心上诉请求：撤销一审判决，支持京铁物流中心的一审诉讼请求，驳回威涛公司的反诉请求。事实和理由：双方签订的合同应属有效，威涛公司应按约定支付租金。威涛公司辩称，同意一审判决。合同应属无效，一审法院认定使用费数额是合理的。2019年3月，京铁物流中心向一审法院起诉请求：1．威涛公司支付2017年、2018年租金200万元；2．威涛公司支付2019年1月至2月租金6.67万元。2019年6月，威涛公司向一审法院反诉请求：确认双方于2007年2月1日签订的《协议书》无效。一审法院认定事实：2007年2月1日，北京市丰台丰达商贸中心（以下简称丰达商贸中心，甲方）与威涛公司（乙方）签订《协议书》约定：甲乙双方就合作开发“丰台站东侧平房改造”项目（暂定名）以及改建后房屋的承租事宜达成如下协议：“丰台站东侧平房改造”项目位于北京市丰台区火车站东、西侧，四至范围为东至正阳大街乙方还建的车站铁路公安派出所西侧，西至车站广场共用厕所东侧，北至正阳大街规划红线，南至西货场通道北侧，项目占地约为3100平方米；甲乙双方共同对车站东侧临街的房屋进行改造，将原有破旧房屋全部拆除，拟建一排二层楼房，预计投资1200万元；甲方协助乙方完成该项目前期手续的报批工作，所需费用由乙方承担；甲乙双方的合作期限为20年（自2007年1月26日起至2027年1月26日止）；项目完成后，所建房屋所有权归北京铁路局丰台站所有，在双方合作期间，乙方对房屋有使用权和经营权，并向甲方交纳租金，合作期限届满，双方另行商议是否继续合作及合作方式；租金的交纳方式：2007月1月25日至2007年12月31日，为30万元；2008年1月1日至2008年12月31日，为65万元；……2012年1月1日至2027年1月26日，年租金为100万元；乙方于每年1月15日前一次性付给甲方当年租金；上述租金是双方综合考虑的结果，包括房屋拆迁和建设期间，是双方的真实意思表示，并且具有不可撤销性；甲方负责该项目的铁路内部协调工作，并提供相关的文件；该项目的前期投入费用和全部建设资金均由乙方投入，乙方同时负责该项目的设计和施工。2010年3月25日，京铁物流中心（甲方）与威涛公司（乙方）签订《补充协议》约定：因丰达商贸中心并入京铁物流中心，原丰达商贸中心与威涛公司于2007年2月1日所签“丰台站东侧平房改造”项目协议，甲方变更为京铁物流中心，签订本补充协议，原协议继续履行。双方另签有《补充协议》约定：2007年协议签订后因前期办理审批手续等原因使工期延长四个月，使乙方没能按期收回资金，造成了一定经济损失，甲方同意减免25万元租金；乙方在2008年奥运会期间经营受到很大影响，甲方本着合作精神同意减免乙方部分租金10万元；基于上述实际情况及乙方的申请商议函，经北京铁路局丰台站党政联席会议集体讨论研究决定，同意减免乙方两年（07年、08年）房租费共计35万元……。2010年12月16日，双方再签订《减免租金补充协议》约定：因乙方办理工商登记过程中，甲方未能及时提供相关手续，给乙方经营造成一定影响，因此乙方提出《关于减免租金的请求说明》的书面申请，经甲方总经理办公会决定，同意减免部分2010年30万元租金并报上级同意。2014年，双方又签订《补充协议》约定：由于原丰台站站改工程开工时间的不确定性以及甲方上级单位未能延续授权，致使乙方对外出租房屋租赁期限受限，另不能为其承租商户办理经营证照等原因，给乙方正常经营造成一定影响；基于上述实际情况和乙方提交的《关于减免租金的请求说明，甲方经集体研究通过并报上级部门同意，决定同意减免乙方2014年房屋租金40万元。2015年，双方又签订《补充协议》约定：由于甲方未能及时向乙方提供办理工商营业证照、卫生许可证所需的相关手续以及丰台站站改时间的不确定性，给乙方正常经营造成一定影响；基于上述实际情况和乙方提交的《关于减免租金的请求说明》，甲方经集体研究通过并报上级部门同意，决定同意减免乙方2015年房屋租金46万元。2017年2月15日，双方再签订《补充协议》约定：2016年下半年由于受地方政府关于非首都功能性疏解政策影响，工商部门停办甲方原以提供授权委托书形式作为房产证明，乙方商户不能正常办理工商营业证照等原因，致使乙方原有绝大部分商户被清退，给乙方经营造成严重影响；基于上述实际情况和乙方提交的《关于减免租金的请求说明》，甲方经集体研究通过并报上级部门同意，决定同意减免乙方2016年房屋租金70万元。另查，涉案房屋所在土地的土地使用权证为京丰国用（2007划）第002866号，土地坐落为丰台区丰台镇正阳大街4号，土地使用权人为北京铁路局，地类用途为铁路，使用权类型为划拨。庭审中，威涛公司称双方所签订《协议书》的内容为合作开发房地产，涉案房屋土地使用权性质为划拨用地，未经有权机关批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。京铁物流中心则主张双方系土地租赁关系，是将土地租与威涛公司建设房屋，并非合作开发房地产。威涛公司对此不予认可，称双方合作的内容不涉及土地，仅涉及房屋建设。庭审中，京铁物流中心称涉案房屋营业执照办理要求近年来不断变化，早年其中心出具场地使用相关证明，租户即可办理营业执照，现办理营业执照需要出示房屋产权证书，但涉案房屋未取得规划、建设手续，系因威涛公司人员丢失相关审批手续所致，这些审批手续是当时的会议纪录与会议纪要，现在也无法取得。威涛公司对此不予认可，称履行项目报批手续系京铁物流公司义务。庭审中，京铁物流公司确认涉案房屋现无法办理营业执照，威涛公司从2016年下半年开始，商户不再处于全面经营状态。一审法院现场查看商户租赁情况：双方确认涉案现场房屋为东、西两部分临街二层橙色建筑，合计约8000余平方米，均为威涛公司出资建设。东部：“正阳宏业宾馆”（以下简称宏业宾馆）正常营业，店内张贴营业执照，询问大堂工作人员，称年租金为60万元，威涛公司称宏业宾馆系其方出租后承租人转租，为次承租人，威涛公司每年收取租金27万元，但未能提供其方与承租人之间的租赁合同；双方确认宏业宾馆旁两间房屋出租与一家广告公司，勘验现场当日未开门营业，威涛公司称月租金3200元。西部：双方确认共有五户承租人：一是一间平价超市，店内张贴营业执照，询问工作人员称每月租金不到3000元，威涛公司称租金为每月2700元；二是“鲁城源黄焖鸡”，店内张贴营业执照，询问店主，称年租金不到4万元，威涛公司称租金为每年3.6万元；三是中通快递公司承租一间，威涛公司称租金每月3000元；四是一间摩托车铺，威涛公司称租金每月3000元；五是一家消防器材铺，威涛公司称租金每年7万元，后三家商户勘验现场当日均未开门营业。庭审中，经一审法院释明，关于双方于2007年2月1日签订的《协议书》的效力问题，京铁物流中心称效力问题尊重法院判决，若合同无效，其方则要求威涛公司按《协议书》约定的租金标准支付占用房屋的房屋使用费。威涛公司表示本案仅要求确认合同无效，合同无效后的损失赔偿问题，其方另诉主张。一审法院认为，关于双方于2007年2月1日签订的《协议书》的效力问题，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效；第二十七条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案中，依据双方所签《协议书》，合作的内容系对车站东侧临街房屋进行改造，将原有破旧房屋全部拆除，建设一排二屋楼房，后威涛公司如约建成临街二层楼房，双方在《协议书》中亦载明租金交纳方式并多次在《补充协议》确认减免租金事宜，故法院认定上述《协议书》应系房屋租赁合同，对京铁物流中心所持双方系土地租赁关系及威涛公司所持双方为房地产合作开发关系之主张均不予采纳。涉案二层房屋未取得规划、建设审批手续，故双方所签《协议书》应属无效，故法院对威涛公司要求确认《协议书》无效之诉讼请求予以支持。合同虽然无效，但威涛公司使用房屋获取经营收益属实，应当向京铁物流中心支付房屋占有使用费，综合双方近年来对“租金”达成的减免协议及房屋经营使用现状、拖欠费用期间，法院对威涛公司应当支付的房屋使用费标准予以酌定为每年30万元。威涛公司可就合同无效后续事宜另诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，一审法院于2019年7月判决：一、北京京铁丰逸成泰物流服务中心与北京威涛投资有限公司于二〇〇七年二月一日签订的《协议书》无效；二、北京威涛投资有限公司于判决生效之日起十日内向北京京铁丰逸成泰物流服务中心支付二〇一七年、二〇一八年及二〇一九年一月、二月的房屋使用费合计650000元；三、驳回北京京铁丰逸成泰物流服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：《协议书》效力如何；使用费数额应如何确定。关于焦点一，《协议书》应为无效。《协议书》对权利义务有明确约定，双方应是房屋租赁合同关系。一审法院以房屋未取得建设工程规划审批手续为由确定《协议书》无效，京铁物流中心虽提出异议但未提供证据证明取得相应审批手续，故此，一审法院对合同效力的认定正确。关于焦点二，一审法院认定使用费数额适当。合同履行中，京铁物流中心与威涛公司曾多次对租金进行数额调整，且房屋未取得建设工程规划审批手续客观上也会对房屋的经营使用产生影响。结合当事人此前约定和房屋使用现状，一审法院酌定使用费数额为65万元，并无不当。综上所述，京铁物流中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24134元，由北京京铁丰逸成泰物流服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 杨志东二〇一九年十二月二十日法官助理 高 磊书 记 员 李 丽