湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3619号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，统一社会信用代码：914303008846840801，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦负责人：毛鹏，该分行行长。委托诉讼代理人：曾卓娟，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。被告：薛金龙，男，1991年4月26日出生，汉族，河南省镇平县人，身份证住址河南省镇平县。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430300553040918U，住所地湘潭市九华经济开发区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告薛金龙、湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江房产公司）金融借款合同纠纷一案，原告中国银行湘潭分行向本院申请诉前财产保全，请求冻结被告薛金龙、被告美江房产公司银行存款33万元或查封、扣押同等价值的其他财产。本院依法采取了保全措施。原告中国银行湘潭分行于2019年10月28日向本院提起诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人陈旭，被告美江房产公司的委托诉讼代理人罗桃荣到庭参加诉讼。被告薛金龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告薛金龙签订的《个人一手住房贷款合同》；2.判令被告薛金龙偿还原告借款本金280243.37元及利息、罚息、复利7003.74元（计算至2019年6月12日，后期仍按合同约定计算至实际清偿之日止）；3.判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4.判令两被告承担原告为实现债权而发生的一切费用；5.判令被告美江房产公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年3月14日，被告薛金龙与原告所属熙春路支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告薛金龙向原告所属熙春路支行贷款305000元，用于购买位于湘潭市九华经开区美江国际社区1-1号楼1单元2201002号房产，借款期限240个月，每月对日归还贷款本息。同时约定，被告薛金龙以所购房产作抵押担保。被告美江房产公司提供连带责任保证。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告薛金龙未按合同约定归还贷款，已构成严重违约。庭审过程中，原告撤回第1项诉讼请求；第2项诉讼请求变更为：被告薛金龙偿还原告借款本金275080.59元及利息、罚息、复利5750.88元（计算至2019年12月2日，后期仍按合同约定计算至实际清偿之日止）。被告薛金龙未到庭答辩，未提交书面答辩意见。被告美江房产公司辩称，1.答辩人在本案中无需承担保证责任。原告提供的贷款合同显示，虽然将答辩人列为保证人，但合同中未明确担保的具体债权及责任，答辩人与原告签订的《房屋按揭贷款合作协议》，也仅仅是框架协议，对具体的借款人是否承担保证责任、如何承担保证责任应当另行签订保证合同；2.即使答辩人承担保证责任，也应先通过抵押担保实现债权，且答辩人依法享有追偿权；3.原告诉请的罚息、律师费不应得到法院的支持。请求法院依法判决。原告中国银行湘潭分行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：原告营业执照、被告薛金龙身份证、被告美江房产公司企业登记信息、湘中银办【2016】46号文件、湘中银发【2019】185号文件，拟证明原、被告主体适格；证据2：《个人一手住房贷款合同》，拟证明原告与被告薛金龙之间存在金融借款合同关系，双方约定了贷款利率结息时间、争议解决、担保、违约等处理方式；证据3：《借款借据》、存款交易明细对账单，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；证据4：预抵押登记证，拟证明抵押房产依法办理了抵押权登记；证据5：《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，拟证明被告美江房产公司为被告薛金龙所欠债务承担连带担保责任；证据6：银行流水及贷款已还款明细清单，拟证明被告薛金龙拖欠贷款本息情况；证据7：《委托代理合同》，拟证明原告为本案支出的律师费。被告美江房产公司质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，没有明确保证人所担保的债权是什么，也没有明确保证人的具体责任，且该借款合同附件中没有借款人和保证人的签名，且该借款合同是格式合同，对律师费和罚息有加重合同相对人的责任，附件不需要签字的约定，剥夺了借款人和保证人的知情权，该格式合同也是无效的；对证据3、4的三性无异议；对证据5的真实性无异议，但对其关联性有异议，该协议不是针对本案借款人薛金龙所出具的，对具体的担保事项应当以贷款人、借款人、保证人签订的三方协议为准；对证据6的三性无异议；对证据7的三性均有异议，原告以及代理人签订的协议不能以此来约束借款人及保证人，该委托协议中关于律师费计算方式并不明确，也未实际发生，不能作为主张律师费的依据。被告薛金龙未到庭质证，亦未提交相关证据。被告美江房产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：代还月供明细（薛金龙），拟证明美江房产公司已代薛金龙垫付贷款本息65,880.4元。原告中国银行湘潭分行质证认为，对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告只认可从被告美江房产公司保证金账户中扣划了24,193.37元，其余金额与原告没有关联。对原告中国银行湘潭分行所提交的7组证据，本院认定如下：对证据1、3、4、6，本院对其三性予以确认；对证据2、5、7，本院对其真实性予以采信。对被告美江房产公司提交的“代还月供明细”，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，原告所属熙春路支行与被告薛金龙、被告美江房产公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告薛金龙向原告下属熙春路支行借款305000元，用于购买被告美江房产公司开发的位于湘潭市九华经开区美江国际社区1-1号楼1单元2201002号房产（建筑面积84.09㎡，房屋总价款437100元），借款期限240个月，采取等额本息还款方式，每月对日归还贷款本息，逾期还款，逾期利率在原有借款利率基础上加收50％。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同同时约定，被告薛金龙以其所购房产作抵押担保。被告美江房产公司作为借款保证人提供连带责任保证。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，2016年3月23日，被告薛金龙所购房屋在湘潭市房产管理处办理了预抵押登记（预抵押权证号：潭房预湘潭市字第××号）。同日，原告按照合同约定，将借款305000元支付至被告薛金龙指定的被告美江房产公司银行账户。被告薛金龙支付原告银行按揭贷款至2019年6月10日（含原告从被告美江房产公司保证金账户中扣划24,193.37元）。截至2019年12月2日止，被告薛金龙尚欠原告借款本金275,080.59元，利息、罚息等5750.88元（其中：利息5580.4元、罚息75.06元、复利95.38元）。另查明，（一）2013年12月1日，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行与被告美江房产公司签订了《房屋按揭贷款合作协议》，约定被告美江房产公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，至原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权证》后止。被告美江房产公司在原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行开立贷款保证金账户，住房贷款按照按揭贷款总额的5%交纳保证金，作为借款人的还本付息保证，协议项下任一笔按揭贷款逾期或违约，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行有权从保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还款部分；（二）因被告薛金龙逾期还款，原告中国银行湘潭分行从被告美江房产公司提供的保证金账户中共扣划了24,193.37元用于偿还被告薛金龙的贷款本息；（三）本案保证人（开发商）的保证责任为阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项目不再承担新的保证义务和责任。本院认为，原告中国银行湘潭分行所属熙春路支行与被告薛金龙、被告美江房产公司签订的《个人一手住房贷款合同》以及原告所属熙春路支行与被告美江房产公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。引发本案纠纷的根本原因，系被告薛金龙未按合同约定及时归还原告按揭贷款所致，被告薛金龙构成违约，对此应承担全部责任。原告要求被告薛金龙提前归还借款本金并支付利息（含罚息）的诉请，理由成立，本院予以支持；原告提出的“对被告薛金龙位于湘潭市九华经开区美江国际社区1-1号楼1单元2201002号房产（建筑面积84.09㎡）优先受偿”的诉请，本案被告薛金龙以其购房屋为借款提供抵押担保，并已办理了预抵押登记，因预抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，具有排他效力。根据物权法定原则，抵押权预告登记不产生担保物权效力，该房屋至今未取得房屋不动产权证书，原告请求对涉案房屋处理并享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持；原告提出的“两被告承担原告为实现债权而发生的一切费用”的诉请，本案原告聘请律师参与诉讼的事实虽然客观存在，但未提交相关证据证明律师费已实际支付，对原告的该项请求，本院不予支持。原告提出的“被告美江房产公司对上述债务承担连带清偿责任”的诉请，本案原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》中，已约定被告美江房产公司为借款提供阶段性连带责任保证，其保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给原告核对无误、收执之日止”，本案涉案房屋至今仅办理了预抵押登记，未办理不动产权利证书及他项权利证书，被告美江房产公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，应当按照双方签订的《个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》的约定，承担连带清偿责任。被告美江房产公司承担担保责任后，有权向债务人追偿。综上所述，本院对原告中国银行湘潭分行的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告薛金龙在本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行借款本金275,080.59元，至2019年12月2日止的利息（含罚息）5750.88元以及自2019年12月3日起至实际清偿之日止的利息（以本金275,080.59元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上加收50％计收）；二、被告湘潭美江房地产开发有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5610元，减半收取2805元，诉前财产保全费2170元，共4975元，由被告薛金龙、湘潭美江房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  周清溪二〇一九年十二月三日书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。