河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26511号原告任珂，女，汉族，1969年10月20日出生，住郑州市金水区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告:河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人:贾飞，总经理。委托代理人：刘梦浩，系单位员工。代理权限：特别授权。委托代理人：杜阳，系单位员工。代理权限：特别授权。第三人：中信银行股份有限公司郑州分行，住郑州市郑东新区商务内环路1号，统一社会信用代码：914100007067738065。法定代表人：方萍，行长。委托代理人：魏子君，系单位员工。代理权限：特别授权。原告任珂诉被告河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙置业”）、第三人中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称“中信银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李珅申、赵宁月到庭参加诉讼，被告委托代理人刘梦浩、杜阳到庭参加诉讼，第三人委托代理人魏子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任珂诉称，原告任珂和被告恒龙公司于2016年12月1日签订了《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房（以下简称“涉案房屋”），购房款总金额为4589169元整，被告应当在2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2018年1月14日原被告双方签订了《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，同日，原告支付了车位款230000元。2016年12月1日，原告向被告支付了购房首付款1379169元。同日，原告支付了维修基金10346元，并在银行办理了购房贷款手续，完成了向原告支付全部房款4589169元的合同义务。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。由于《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，并要求被告返还停车位价款230000元。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告多次与被告协商未果。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；被告向原告退还全部房款4589169元、维修基金10346元，合计4599515元及利息（暂计571075元（利息计算标准为：自2016年12月1日起，以4599515元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告赔偿公证费等1581元及利息（自2016年12月2日起，以1581元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；3、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年1月14日按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金45995.15元；5、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。被告恒龙置业答辩称，2016年12月1日，原告支付的仅为首付款1379169元，剩余银行按揭部分并非当日支付，原告主张利息违反了合同约定外，也不符合利息实际计算时间，合同约定及合同法的法律规定。一、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任；二、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同；三、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则；四、原告要求对于按揭贷款部分一并处分，影响了贷款银行的利益；五、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。综上，被告认为，被告在实际履约过程中，并未存在恶意违约行为，对于逾期交房，被告已对原告进行补偿，对于原告不合理的各项请求，答辩人请求法院予以驳回第三人中信银行股份有限公司郑州分行答辩称：若商品房买卖合同解除了，应由被告恒龙置业清偿我行依约向原告发放的贷款本息，具体数额已清偿当日中信银行系统内为准。经审理查明：2016年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北6幢3层302号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共159.17平方米，其中套内建筑面积115.11平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28831.87元，总金额4589169元；付款方式及期限：约定金额1379169元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-01，交纳比例为30.05%；约定金额3210000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-04，交纳比例为69.95%；备注余款321万元需在2016年12月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告任珂在买受人处签字捺印确认。2016年12月1日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到任珂（6-302）交来维修基金10346元。被告另出具《收据》一份，载明：兹收到任珂（6-302）交来首付款（含定金）1379169元。2016年12月2日，原告任珂（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告任珂在乙方处签字捺印确认。同日，河南汇金利丰信息技术有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到任珂办理费用、公证费、印花税和登记费1581元。2016年12月6日原告与中信银行股份有限公司郑州分行签订《中信银行个人购房借款合同》载明：贷款金额为3210000元，贷款利率为以贷款实际提款日的定价基础利率下浮10%，即贷款利率为4.41%，贷款期限为264个月，自2016年12月6日至2038年12月6日；支付对象的银行账户信息为：账户名称河南恒龙置业有限公司，账号81×××19，开户行为中信银行郑州分行经三路支行；贷款所购买并作为抵押物的房屋具体内容为：房屋坐落于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××号房屋，房屋类别为成套住宅，建筑面积159.17平方米，单价28831.87元/平方米，总价或评估价4589169.00元，购房合同编号为D16002948759。中信银行股份有限公司郑州分行在乙方处加盖公章确认，原告任珂在甲方处签字捺印确认，河南恒龙置业有限公司在丙方处加盖公章确认。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-172号车位。车位总价款为230000.00元。原告于签署该协议时支付20000元作为定金，于2018年1月20日前支付首期款95000元（不含定金），余款115000元于2018年2月14日前付清。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告任珂在乙方处签字捺印确认。2019年03月15日，被告恒龙置业通过银行转账向原告支付涉案房屋逾期交房违约金42679元（截止2019年7月2日）。2019年6月20日，涉案房屋恒大悦龙花园6号楼取得工程竣工验收备案表。2019年9月28日，被告出具《河南增值税普通发票》一份，载明：兹收到任珂（郑州恒大悦龙花园车位A1-172）车位款230000元。本院受理该案后，经多次调解未果。以上有原告提交的商品房买卖合同、收据、转账凭证、中信银行个人购房借款合同、停车位使用协议及被告提交的收条、银行流水、竣工验收备案表、交楼通知邮寄单、郑州市房屋专项维修资金缴存凭证、当事人陈述及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，根据涉案合同约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，截至2019年6月20日涉案房屋取得竣工验收备案表被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。《中信银行个人购房借款合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《借款合同》的目的亦无法实现，借款合同相应解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故商品房买卖合同被解除后，被告应当将收受的购房款的首付款1379169元及利息返还原告，根据银行提供的银行交易明细显示，首付款1379169元实际支付于2016年12月1日，故利息应分别以以1379169元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告已付购房贷款部分，截止2019年12月1日共计还款682662.08元，由被告返还原告，剩余贷款部分（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）由被告向第三人中信银行股份有限公司郑州分行清偿，对此本院予以认定。关于原告请求被告返还原告维修基金10346元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告维修基金10346元及利息（以10346元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告请求解除停车位协议，《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于原告请求违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付房款4589169元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为45891.69元，鉴于被告已支付原告违约金70215元，故对于该诉请本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告公证费1581元及利息的诉讼请求，因该费用并非向恒龙置业支付，原告要求恒龙置业赔偿，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费等，但未提供有效证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告任珂与被告河南恒龙置业有限公司签订的编号为D16002948759《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告任珂返还首付款1379169元及利息（以1379169元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告任珂返还购房贷款682662.08元及利息（以682662.08元为基数自2019年9月6日原告正式立案主张权利之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内清偿第三人中信银行股份有限公司郑州分行购房贷款本息（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）；五、解除被告河南恒龙置业有限公司与任珂签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告任珂车位款230000元及利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告任珂维修基金10346元及利息（以10346元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、驳回原告任珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22908元，由原告任珂负担223元，由被告河南恒龙置业有限公司负担22685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月十六日书记员  赵梦阳