广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22273号上诉人（原审被告）：刘永基，男，1962年6月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所,住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：吴卓斌、徐虹，均为该所员工，通讯地址。上诉人刘永基因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀房屋管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘永基上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判决一审、二审诉讼费用均由越秀房屋管理所负担。事实和理由：越秀房屋管理所尚欠刘永基十多年多收的租金未退回，请求二审依法改判。被上诉人越秀房屋管理所辩称：同意一审判决，请求二审维持一审判决。越秀房屋管理所向一审法院起诉请求：1.判令刘永基立即将诗书路xx号全幢房屋腾空交还给越秀房屋管理所；2.判令刘永基支付2018年4月1日起至实际腾空房屋之日止的租金，每月租金（房屋使用费）747.30元。一审法院认定事实：广州市诗书路xx号房屋为越秀房屋管理所管业的房产。2006年9月26日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（为甲方）与刘永基（为乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将诗书路xx号房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积8.04平方米，租赁期限从2006年6月1日至2008年6月30日，月租金为629.80元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付。租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方无正当理由，连续欠缴租金三个月以上的，视作自动放弃承租权，甲方有权收回房屋。上述合同租期届满后，广州市越秀区第二土地房屋管理所与刘永基没有续签租赁合同。后涉案房屋调整至由越秀房屋管理所管理。越秀房屋管理所与刘永基也没有签订租赁合同。刘永基按747.3元/月的标准支付租金至2018年3月31日。现诗书路xx号全幢房屋由刘永基使用。2015年9月21日，刘永基向越秀房屋管理所出具《承诺书》，内容为：“本人承诺承租该房屋的租赁期内按照租赁合同内的相关规定于每月8日至每月20日足额缴纳房屋租金，如延迟缴纳即视为本人无条件放弃该房屋承租权和使用权，贵所有权可随时收回本人承租的房屋。”2017年11月29日，越秀房屋管理所现场张贴《关于租金调整情况说明的通知》。2018年7月4日，越秀房屋管理所向刘永基发出《关于收回房屋的通知》，载明因刘永基逾期未付租金累计3个月，共欠2241.9元，决定终止双方的租赁关系，收回房屋，并要求刘永基在接到通知后3日内办理退租手续。越秀房屋管理所提交了两份《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，其中起租日期为2014年12月1日有刘永基签名确认的表载明涉案房屋建筑面积为6.28平方米，月租金为747.3元；起租日期为2017年4月1日没有刘永基签名确认的表载明涉案房屋建筑面积为6.20平方米，月租金为675.9元。一审诉讼过程中，越秀房屋管理所称其在2017年下半年对房屋重新进行测量和对租金进行调整，经测量后该房屋的面积为6.20平方米，每月租金调整为675.9元，但刘永基以种种理由不愿意在租金评估表上签字确认，也不愿意与该所办理租赁合同并拒交租金，故越秀房屋管理所在本案中按旧合同的租金标准去追缴刘永基所欠租金。一审法院认为：广州市越秀区第二土地房屋管理所与刘永基签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。行政区划调整后，涉案房屋的出租管理事务由越秀房屋管理所承接。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但刘永基在租期届满后继续使用涉案房屋并交租至2018年3月31日，故越秀房屋管理所与刘永基形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。根据《广州市房地产租赁合同》的《补充协议》约定，刘永基连续欠缴租金三个月以上的，视作自动放弃承租权，越秀房屋管理所有权收回房屋。刘永基出具的《承诺书》亦承诺如延迟交租则视为无条件放弃房屋承租权和使用权，越秀房屋管理所可随时收回其承租的房屋。刘永基自2018年4月1日起欠租至今，已构成违约，据此越秀房屋管理所要求刘永基腾空交还房屋以及支付自2018年4月1日起的租金（房屋使用费）合法有理，予以支持。因越秀房屋管理所已在2018年7月4日发出要求终止双方租赁关系的通知，故双方的租赁关系已于该日解除。在双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故刘永基在租赁关系解除前应按原约定的租金标准向越秀房屋管理所交纳租金，鉴于越秀房屋管理所确认房屋建筑面积在2017年下半年已重新测量为6.20平方米，根据公平合理等价有偿原则，刘永基应按测量后对应的租金标准675.9元支付租金；自租赁关系解除之日起，刘永基应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀房屋管理所交纳房屋使用费（每月金额以不超过747.3元为限）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，判决：一、刘永基及同住人员应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区诗书路50号全幢房屋腾空交回给越秀房屋管理所。二、刘永基应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2018年4月1日起至2018年7月4日止的租金（按每月675.9元标准计）及自2018年7月5日起至本判决发生法律效力之日止的租金（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀房屋管理所交纳房屋使用费，每月金额以不超过747.3元为限）支付给越秀房屋管理所；自本判决发生法律效力之次日起至迁出上述房屋之日止，刘永基应逐月向越秀房屋管理所支付房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀房屋管理所交纳房屋使用费，每月金额以不超过747.3元为限）。三、驳回越秀房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由越秀房屋管理所负担10元，刘永基负担40元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方均同意按照房管部门公布的2018年案涉房屋所在地租金参考价计算租赁关系解除后的租金和使用费。本院另查明，广州市住房和城乡建设局、广州市房地产租赁管理所于2018年12月发布的2018年广州越秀区房屋租金参考价中，诗书路同类房屋租金参考价为每月114元/平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于刘永基是否应腾退案涉房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，双方租赁合同期满后，刘永基仍然继续使用案涉房屋并一直交租至2018年3月31日，但双方未签订书面租赁合同，依据上述规定，双方形成不定期租赁关系，双方均可以随时解除租赁合同。故此，越秀房屋管理所有权解除合同，收回案涉房屋。一审据此认定双方租赁合同于越秀房屋管理所2018年7月4日发出通知之日起解除，并判决刘永基腾退房屋，合法合理，本院予以维持。关于案涉房屋的租金及使用费的标准问题。双方在2006年9月26日签订的租赁合同期满后，并无对租金或占用费作出新的书面约定，双方亦确认刘永基欠租前实际按照747.3元/月的标准交租，一审法院现按照2017年下半年重测面积后对应的租金标准每月675.9元计算双方租赁合同解除前刘永基欠付的租金并无不妥，本院予以认可。二审庭审中，双方均同意租赁关系解除后的房屋使用费按照房管部门公布的2018年租金参考价114元/平方米为标准计算，可按此处理。按照房屋测量面积6.20平方米计算，案涉房屋在租赁关系解除后的使用费标准应为每月706.8元（114元/平方米×6.20平方米）。至于刘永基提出越秀房屋管理所存在多收取租金的问题，双方可自行协商或另案诉讼解决，不能构成本案拒付租金的理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因一审判决主文中未对使用费具体标准予以明确，二审予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5800号判决第一、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5800号判决第二项为：刘永基应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州市越秀区第一房屋管理所支付2018年4月1日起至2018年7月4日止的租金（按每月675.9元标准计付）及自2018年7月5日起至迁出涉案房屋之日止的房屋使用费（按每月706.8元标准计付）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）二审案件受理费50元，由上诉人刘永基负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十八日书记员 王 敏彭诗敏