广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1626号上诉人（原审第三人）：钟宏模，男，1973年6月20日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区。负责人：王玉新，职务行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，该行职员。被上诉人（原审原告）：周耀华，男，1961年4月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所律师。上诉人钟宏模、上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）与被上诉人周耀华、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）房屋买卖合同纠纷议一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钟宏模上诉请求：1、依法撤销广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104民初12702号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费全部由国龙公司承担。事实和理由：一、原审法院判决适用法律错误。原审法院错误引用了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，然而本案并不涉及建筑工程价款优先受偿的问题，且周耀华只向国龙公司支付了30%的购房款。二、原审法院判决违反按过错比例承担责任的问题，认定事实有误，不符合公序良俗。1、周耀华在与国龙公司签订购房合同前，明知道国龙公司已与我方签订了《商品房预售合同》，且已经办理了商品房备案登记手续。周耀华的签约行为明显具有主观恶意，其并非善意购房人。2、建行白云支行与我方签订的借款合同纠纷中，法院已经判决要求我方偿还银行借款本息高达100多万元。在我方承担按揭合同的全部银行欠款且被法院立案执行的情况下，原审法院仍认为我方未实际向银行偿还按揭贷款。同时，在广州铁路运输法院判决支持并在房屋管理部门恢复了预售合同和抵押备案登记的情况下，原审法院仍然认为我方未就涉案房屋主张过民事权利，仅依据原审法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，就认定我方与国龙公司签订的商品房预售合同并非真实意思表示。3、房屋抵押权人还在追究我方还款责任，法院继续对我方强制执行，原审法院却判决把我方本来可以偿还银行欠款的抵押物强行夺走了，明显违背公序良俗。三、原审判决支持周耀华的诉讼请求等于变相认定“一房两卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已经发生效力的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书相反。原审法院无视（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定周耀华是刑事案件被害人并判决国龙公司返还违法所得给被害人，国龙公司诈骗的赃款包含了周耀华的购房款，国龙公司与刑事被害人签订购房合同的真实意思不是出售房屋，而是非法占有他人财物的主观故意，刑事判决涉案违法购房合同无效。且这些刑事被害人理应已经收回了部分被诈骗的“购房款”，为何刑事被害人在本案中并未提及，即使这些刑事被害人尚未追回全部被诈骗的“购房款”，亦可以申请法院强制执行，原审判决不但不按照刑事判决将国龙公司的违法所得发还给被害人，反而判决被害人继续支付房款给国龙公司。四、原审法院判决认定我方与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同是没有依据的，且对抗法院的生效判决。我方与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效的一审判决已被（2016）粤01民终19031号生效民事判决撤销。广州国土房管部门作出的涉诉注销备案登记行为已被广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101行初2776号行政判决撤销，再经（2017）粤71行终2092号行政判决维持原判，涉案预售合同和抵押备案合同登记的法律效力已经恢复。五、原审法院判决将涉案房屋所有权转移到周耀华名下，实质上否认了抵押权人的抵押权，对抗法院生效判决，违法法律规定。虽然（2016）粤01民终19031号民事判决认为建行白云支行不享有抵押优先权。但是房管部门涂销房屋抵押备案登记的行为已被依法撤销，我方名下涉案房产的抵押备案登记已恢复法律效力，建行白云支行主张抵押优先受偿权的障碍已经被清除。与同类型同系列的（2009）越法民二初字第1533号作出了自相矛盾的判决。六、周耀华的诉讼请求实质上罔顾且否定了生效的刑事判决，已构成重复起诉。七、周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，不应当继续履行，还应依法判令其返还涉案房屋。根据《中华人民共和国担保法》第49条，抵押期间抵押人转让已经办理抵押登记的抵押物应当告知抵押权人，否则房屋买卖合同无效，因此，周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是无效的。且根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，故周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条的规定，原审法院不但不应该判决继续履行合同，还应判令周耀华返还涉案房屋。八、国龙公司愿意将房屋卖给登记预购人，我方也是在没有受到任何威逼利诱的情况下自愿与国龙公司签订的合同，即便如原审判决所述非本人真实意思表示，但民事法律关系可以事后追认，我方在本案中追认当时所签的购房合同是本人的真实意思表示，那么购房合同就是有效的。九、不应以维稳为借口，突破法律底线，纵容不合法的诉求。建行白云支行上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判原审判决第四项为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，我方予以协助抵押涂销；3、判令周耀华、国龙公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判令我方协助办理产权登记没有法律依据。本案中，我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在周耀华与国龙公司签订《购房合同》之前，根据《中华人民共和国担保法》第52条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条及《中华人民共和国物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，周耀华要取得涉案房屋登记，必须清偿全部债务。抵押债权在实现之前，抵押转让行为无效，抵押权人仍可行使抵押权。再根据《中华人民共和国物权法》第106条，我方在办理抵押登记时，符合前述法律规定的善意取得其他物权的情形，而且进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定的所有人。二、原审法院适用法律错误。第一，原审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》错误。首先，本案不涉及工程款。其次，该批复并没有规定消费者可以对抗抵押权。根据物权登记具有公示效力，可以对抗不特定的第三人，包括消费者。且周耀华购买多套房屋，并不具有该批复第二条的消费者的特点。本案涉及两个买卖合同，但审理标准不同，我方认为，按揭合同是否有效应当适用《中华人民共和国合同法》第52条的规定。且根据法律适用规则，上位法高于下位法，新法优于旧法，特别法优先于普通法，本案还应适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》。第二，根据《中华人民共和国立法法》第104条，原审法院适用的工程款的批复针对的是《中华人民共和国合同法》第286条应用的解释，本案周耀华的诉讼请求并未涉及工程款支付，因此，本案不存在工程款的批复的基础。第三，两个购房合同都发生在《中华人民共和国民法总则》出台之前，应当适用当时的法律。因此，本案商品房买卖合同应当适用《中华人民共和国合同法》第52条的规定，涉案《商品房预售合同》不存在合同无效的情形。三、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案国龙公司不同意周耀华的诉讼请求，即破产管理人已明确解除了其与周耀华的房屋买卖合同。四、原审判决钟宏模与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效没有法律依据。本案是周耀华与国龙公司的《商品房买卖合同》纠纷，与钟宏模与国龙公司签订的《商品房预售合同》无直接利害关系，且根据合同的相对性原则，周耀华无权对该合同是否有效提出诉讼，不符合本案的受理范围。五、国龙公司构成合同诈骗罪，即国龙公司与周耀华签订的《商品房买卖合同》以非法占有为目的，并非国龙公司的真实意思表示，该合同应为无效合同。但原审法院认为该合同为真实意思表示，与刑事判决认定事实相反。周耀华答辩称：原审法院认定钟宏模与国龙公司的预售合同无效，是依据当时我方和国龙公司签订的预售合同是否真实意思表示，是否违反法律作出的。钟宏模与国龙公司签订的是房屋买卖合同，钟宏模与银行签订的是借款合同，钟宏模与国龙公司的买卖关系不影响钟宏模与建行白云支行借贷关系的成立。买房是生存行为，银行放款是经营行为，经营行为应当让渡于生存行为。涉案房屋即便当时存在抵押，但是法律并不禁止有抵押的房产进行交易。我方与国龙公司的房屋买卖合同与刑事案件无关。我方并非刑事受害人，应当按民事案件处理。国龙公司述称：同意原审法院的判决，请求驳回上诉请求。另外，因国龙公司、国龙大厦房屋登记预购人与抵押权人之间的借款合同纠纷已被广东省高级人民法院裁定进入再审，案号为（2019）粤01民再105号，现该案仍处于审理阶段。因该案的审理结果涉及到抵押权人对国龙公司的房屋是否享有优先权这一问题，故请将该案的结果纳入考量范围。周耀华向原审法院起诉请求：1、确认周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行；2、国龙公司协助周耀华办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）20G号房屋产权登记手续；3、确认钟宏模与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。原审法院认定事实：周耀华（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴20层G号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为541000元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付171000元，37万元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2005年4月28日及同年5月4日，国龙公司向周耀华出具收据两张，分别载明收到周耀华交来首期楼款78938元及楼款92062元共171000元。国龙公司确认收到周耀华的上述款项。2005年4月30日，周耀华与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认周耀华接收国龙大厦泰兴阁20G单元。另查明：国龙公司（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方，以下简称建行省分行）曾于1998年12月1日签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的国龙大厦住宅部分楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证等。2000年7月28日，国龙公司（甲方）与钟宏模（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴20层G号房，该商品房建筑面积108.03平方米，总价939861元。2000年8月9日前支付105101元，2000年9月29日前支付198775元，690000元申请办理银行按揭等。该合同于2000年9月5日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2000年9月28日，钟宏模（借款人、甲方）、建行省分行（贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁20层G号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款65万元等。2000年9月，经办银行中国建设银行广州东环支行与钟宏模对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2007年，建行省分行及建行白云支行以钟宏模未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。广州市白云区人民法院就该案作出（2007）云法民二初字第431号民事判决。建行省分行及建行白云支行不服一审判决上诉至本院。本院于2017年5月18日作出（2016）粤01民终19301号民事判决书，判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第431号民事判决；二、钟宏模于本判决送达之日起三日内归还中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金517075.74元及利息（利息暂计至2007年4月24日为9894.97元，从2007年4月25日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止)；三、广州市国龙房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的钟宏模的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30曰止；四、驳回建行省分行和建行白云支行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。再查明：2010年5月19日，原审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：泰兴阁20G，购房人周耀华，登记预购人钟宏模，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，周耀华向国龙公司管理人账户转入涉案泰兴阁20G房购房余款37万元。2017年5月23日，广州市不动产登记中心向周耀华等人作出（2017）查询00170号《依申请信息公开答复书》，答复其根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书泰兴阁20G等房的已备案预售合同和抵押备案登记已被公告注销。钟宏模陈述：第一、二期房款都是通过银行转帐支付给国龙公司。国龙公司表示不清楚。钟宏模对此未能举证证明。原审法院认为：周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助周耀华办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，原审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、钟宏模的陈述，国龙公司与钟宏模虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但钟宏模既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与钟宏模签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与钟宏模签订的商品房预售合同为无效合同，钟宏模无权以该合同对抗周耀华的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，周耀华直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令周耀华参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给建行白云支行。周耀华在向涉案房屋目前的抵押权人即建行白云支行支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、钟宏模及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，周耀华诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，作出如下判决：一、确认周耀华与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与钟宏模签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与钟宏模在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、周耀华在该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以37万元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。四、广州市国龙房地产开发有限公司在周耀华完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助周耀华到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁20G房所有权转移登记至周耀华名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；钟宏模、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费9210元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对钟宏模、建行白云支行的上诉请求，认定如下：一、钟宏模上诉主张周耀华并非善意购房人，法院不应判决将涉案房屋产权过户至周耀华名下的问题。依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、钟宏模的陈述，国龙公司与钟宏模虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但钟宏模既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与钟宏模就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，原审法院认定国龙公司与钟宏模签订的商品房预售合同为无效合同，钟宏模无权以该合同对抗周耀华的诉讼请求，并无不妥。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，而钟宏模并无证据证明周耀华在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明周耀华未支付全部购房款应归责于周耀华，原审法院认定周耀华与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助周耀华办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。二、关于办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记及抵押权登记冲突的问题。首先，如前文所述，涉案房屋预售登记的购房人钟宏模并不能对抗周耀华的诉请，钟宏模以此为由不配合周耀华办理相关手续，理据不足。其次，关于抵押权的问题，因国龙公司利用钟宏模名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。钟宏模也无证据证实周耀华在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。周耀华已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。原审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令周耀华向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、钟宏模及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18420元,由上诉人钟宏模负担9210元，中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担9210元。本判决为终审判决。审判长 石 佳审判员 葛卫东审判员 苏喜平二〇一九年十二月三十日书记员 杨超玲黄夏敏