山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0321民初1719号 原告：平定县某村村民委员会。 负责人:王小玉，主持某村村民委员会工作。 委托诉讼代理人：王晓军，山西嘉尚律师事务所律师。 被告:李金明，男，1974年10月12日生，汉族，平定县人。 委托诉讼代理人：王爱田，山西圣平律师事务所律师。 原告平定县某村村民委员会与被告李金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平定县某村村民委员会委托诉讼代理人王晓军、被告李金明及委托诉讼代理人王爱田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金173019元及违约金96339.90元；2.判令被告返还原告房屋及场地并支付维修费53000元；3.判令被告支付2013年5月2日至2019年8月12日房屋场地使用费342403元，之后的费用计算至交付房屋场地之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2002年7月11日起租赁原告房屋及场地从事饭店经营，根据协议约定，租金每年16000元，截至2013年5月1日，被告拖欠原告租金173019元。原告多次要求被告支付租金并腾出房屋及场地无果，故提起诉讼。 被告辩称，被告于2002年7月11日与本村村民王某某签订房屋租赁协议，并交付王某某2002年7月11日至2003年4月20日的租金，期间被告与原告无租赁关系。原、被告自2003年5月1日起签订房屋租赁协议，约定租金每年16000元，被告已将2008年5月1日之前的租金全部交清。2008年5月1日至2013年5月1日的租金80000元已与原告所欠饭费抵顶。被告同意腾出所占用房屋及场地，但对违约金、维修费及房屋场地使用费等不予认可。 经审理查明，原、被告于2003年5月1日签订房屋租赁协议一份，协议约定被告租赁原告房屋第一排由西向东第一间、后院场地、后排全部房屋，每年交纳租金16000元，租赁期3年，租金共计48000元。并约定承包期满，被告应腾出所有房屋和场地。双方于2008年5月1日签订房屋租赁协议一份，约定被告租赁原告存车场前第一排由西向东第一间、后院场地、后排全部房屋，每年交纳租金16000元，租赁期5年，租金共计80000元。并约定承包期满，被告应腾出所有房屋和场地。租赁协议期满后，双方就租金及房屋场地的交付协商无果，遂形成诉讼。 本案争议焦点：租赁合同的履行情况。 针对争议焦点，原、被告陈述举证、质证如下： 被告提供其与平定县某村村民王某某于2002年7月11日签订的房屋租赁协议一份，约定被告租赁王某某房屋及场地,期限一年，自2002年7月11日起至2003年4月20日止，租金13100元。证实2002年7月11日至2003年4月20日被告与原承租人王某某存在租赁合同关系，期间的租金与原告无关；提供平定县某村村民委员会开具的收款收据四支，分别为2003年4月25日收被告租金45000元(现金)、2003年5月11日饭费抵顶被告租金3000元、2007年收被告租金16000元、2008年收被告租金16000元，共计80000元。用以证实被告已按协议约定将2003年5月1日至2008年4月30日5年期间的租金全部交付原告。2008年5月1日至2013年5月1日期间的租金80000元已与原告所欠被告饭费抵顶，相关账目在原告处，被告无法提供。因原告拖欠被告饭费不予给付，故被告一直未将房屋及场地交付原告。原告经质证认为，请核对被告提供的收款收据后,依法认定。被告辩称2008年5月1日至2013年5月1日的租金已与原告所欠饭费抵顶，未提供相关证据，原告不予认可。 原告认为自2013年5月1日合同到期之后，被告一直未与原告续签合同，也未腾出所占房屋及场地，故被告应当交纳2013年5月1日之后的房屋场地使用费。提供2017年12月20日财务支出审批单二份、证明二份，证实房屋场地使用费标准应按原告返租被告房屋租金每月每间100元计算，14间房屋每年16800元；商铺按每月每间200元计算，4间商铺每年9600元；场地按每年每平米6元计算，4680平米每年计28080元，被告每年应支付原告房屋场地使用费合计54480元。自2013年5月1日起至2019年8月12日计算为342403元。2019年8月13日之后的使用费计算至房屋场地实际腾出之日止；提供照片6张，用以证实被告已将房屋及场地改变用途且造成了损坏，应支付原告房屋及场地维修费53000元、违约金96339.90元。被告经质证对原告提供的财务审批单、证明及照片均不予认可，认为原告返租被告房屋时系以单间计算租金，现原告主张逾期的房屋场地使用费不应以单间价格计算整体租金。原告提供的照片并不能证实被告对原告房屋及场地造成了损坏，故对原告主张的维修费及2013年5月1日之后的房屋场地使用费不予认可。被告一直未将房屋及场地交付原告系因原告未支付被告饭费所致，故被告不存在违约行为，不承担违约金。 本院认为，被告提供2002年7月11日其与村民王某某签订的房屋租赁协议，足以证实2002年7月11日至2003年4月20日期间，被告与王某某之间存在房屋租赁关系，房屋租金由被告支付王某某，与原告无关，故对原告诉请被告支付2002年7月11日至2003年4月20日期间房屋租金的诉求，本院不予支持。被告提供加盖原告财务专用章的收款收据四支，证实被告已向原告交清2003年5月1日至2008年4月30日5年的房屋场地租金80000元，被告对此也未提供相关证据予以反驳，本院予以确认。被告以2008年5月1日至2013年5月1日的租金已与原告所欠餐饮费抵顶为由予以抗辩，无相关证据提供，本院不予采信。原告要求被告支付违约金及场地维修费，证据不足，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系明确，应予保护。原告依照合同约定向被告提供房屋及场地后，被告却未按约向原告支付租金，理应承担支付租金的民事责任。鉴于被告在租赁期限届满后，既未续签合同也未交付房屋及场地，现原告要求解除双方租赁关系、要求被告腾出所占房屋及场地并支付2008年5月2日至房屋场地交付之日的租金，于法有据，应予支持。关于2013年5月1日合同届满之后的租金标准，本院认为，合同期满后被告一直占用房屋及场地未予交付，原告作为出租人也未提出异议，应视为不定期租赁，租金标准应按双方2008年5月1日所签租赁合同租金标准即每年16000元予以计算。租金分段计算如下：2008年5月1日至2013年5月1日期间依照合同约定，租金每年16000元，5年计80000元；2013年5月2日至2019年5月1日，6年计算为96000元（16000元/年×6年）；2019年5月2日至2019年8月1日，3个月计算为4000元（16000元/年÷12个月×3个月）；2019年8月2日至2019年8月12日，11天计算为482元（16000元/年÷365天×11天），以上共计180482元。2019年8月13日之后的租金按每年16000元计算至房屋场地交付之日。原告要求被告支付2013年5月1日合同期满后房屋场地使用费的计算标准，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告平定县某村村民委员会与被告李金明之间的房屋及场地租赁关系； 二、被告李金明于本判决生效后十日内支付原告平定县某村村民委员会2008年5月1日至2019年8月12日期间的房屋及场地租金180482元； 三、被告李金明于本判决生效后十日内将占用原告平定县某村村民委员会的全部房屋及场地腾空并交付原告平定县某村村民委员会。自2019年8月13日起至实际交付房屋场地之日止的租金按每年16000元标准，由被告李金明一并结清； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10448元，由原告平定县某村村民委员会负担6538元，由被告李金明负担3910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判长 王科义人民陪审员王琦人民陪审员石美平 二〇一九年十二月九日 书记员 付        雪        婷