江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3676号上诉人（原审被告）：朱仲华，男，1949年7月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：许建华，女，1953年12月5日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：谈晓钢（受朱仲华、许建华共同授权委托），江苏梁溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王霞琴，女，1932年5月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：王丽芬，女，1951年11月6日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：王培鑫，男，1954年11月27日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王斌兴（受王霞琴、王丽芬、王培鑫共同授权委托），男，1957年8月1日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：王斌兴，男，1957年8月1日出生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人朱仲华、许建华因与被上诉人王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴所有权确认纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初11072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱仲华、许建华上诉请求：撤销原判，改判驳回王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴的全部诉请。事实和理由：1、涉案房屋为宅基地房屋，土地性质为农村集体土地，根据土地管理法等相关法律规定，涉案房屋属于不得出让、转让的房屋，且当时的购买人王霞琴、奚万云并非当地农村集体经济组织成员，根本不具备受让涉案房屋的主体资格。根据2005年2月5日红光社居委出具的情况说明、出具的说明，以及2005年4月25日对红光社居委所作的调查笔录，村镇两级机构均明确表示涉案房屋是不允许私下买卖的。故房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而无效。2、即便法院认定房屋买卖协议有效，因王霞琴、奚万云未全额支付房款，说明协议未履行完毕，涉案房屋的物权也并未转移给王霞琴、奚万云。从双方因涉案房屋屡次发生冲突也可以看出，王霞琴、奚万云存在霸占涉案房屋和强行排除朱仲华、许建华占有使用涉案房屋的行为。3、朱仲华、许建华实际交付的房款只有6万元而非8万元。（1）1999年7月27日的字条载明“关于房产过户，如今后不能办理，甲方把人民币陆万元退还乙方，乙方房屋退出归还甲方，特立此据”，除了落款签名是许建华所签，上述字条内容均由奚万云书写，说明奚万云也认可实际交付的房款只有6万元。（2）在2012年5月31日组织的信访维稳谈话中，王斌兴明确房款只付了6万元。故即便按比例分割拆迁款，也应当按1:1的比例分割。4、拆迁利益分配总额不应认定为1760337元。（1）营业损失204234元系补偿许建华经营的北塘区仲华经济信息咨询服务部（以下简称仲华服务部）的停业损失，该补偿归属于许建华，应从分配总额中扣除。（2）困难补助费3万元系针对许建华、朱仲华及其子朱维佳三人的，也应从分配总额中扣除。5、分割拆迁款时还应考虑被上诉人未付清房款而长时间占有房屋给上诉人造成的收益损失，以未付款对应的房屋面积在市场上租赁的价格为依据计算。被上诉人王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴二审辩称：1、房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。土地管理法规定集体土地不能出让转让，并没有禁止宅基地房屋的转让。朱仲华、许建华也并非农村集体经济组织成员，其一直都是城镇户口。2、双方签订房屋买卖协议后又签订了一个补充协议，约定房款由12万元变更为8万元，所以房款实际上是全部付清的，但是补充协议现找不到了。3、关于分割拆迁利益，朱仲华、许建华最多只能在有证部分145.6平方米对应的拆迁补偿款1012832元范围内适当分配，但一审法院按照三分之一的比例将拆迁利益分配给朱仲华、许建华，事实上侵害了被上诉人的权益，但为了尽快定纷止争，其没有上诉。4、房屋买卖协议合法有效且已经履行，朱仲华、许建华上诉主张的收益损失不存在。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴向一审法院起诉请求：1、判令无锡市房屋征收补偿安置利益为原告享有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王霞琴与奚万云（已去世）系夫妻关系，朱仲华、许建华系夫妻关系。坐落于无锡市石门路鲍家桥某号房屋原为朱仲华、许建华夫妇建造。1997年5月21日，王霞琴、奚万云与朱仲华、许建华签订了房屋转让协议。约定将上述房屋转让给王霞琴、奚万云，随后王霞琴、奚万云搬入居住至今。2002年，奚万云去世，王霞琴和奚万云共同生育一女二子，即本案原告王丽芬、王培鑫、王斌兴。原告均认为房屋转让协议合法有效，现涉案房屋已经签订拆迁补偿协议，故拆迁利益应当由原告享有，故诉至法院。朱仲华、许建华一审辩称：涉案房屋属于农村宅基地房屋，土地性质为集体土地，根据土地管理法及相关政策规定，原告系集体经济组织以外的个人并且未经集体经济组织批准，不允许私下转让买卖，更不能办理产权过户，1997年的协议违反法律强制性规定，应当无效。另外原告将居住在涉案房屋的被告强行驱赶，长期霸占至今，将一楼租给他人经营商铺，二楼租给他人群居，现在被告居住在儿子家中，原告应当立即将房屋归还被告。基于房屋产权系被告所有，房屋征收补偿安置利益应当归被告所有，原告无权享有。请求驳回原告诉请。一审法院认定事实如下：坐落于无锡市石门路鲍家桥某号房屋产权人为朱仲华。1997年5月21日，朱仲华、许建华将涉案房屋卖给王霞琴、奚万云，房款为12万元。后于1997年5月21日支付5万元、1999年支付3万元，共计支付8万元。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴陈述，之所以只支付8万元，是因为双方之后将房款从12万元变更为8万元，但其未提供证据。朱仲华、许建华陈述购房款是12万元，原告至今只支付了6万元。收条上的收款8万元，之后又退给原告2万元的，但是未提供退款的证据。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴陈述，朱仲华、许建华在2005年曾以买卖合同无效起诉到当时的北塘法院，鉴于宅基地房屋买卖不是国家禁止性法律规定不允许买卖，而只是限制性买卖，经过庭审朱仲华、许建华以证据不足撤回了起诉。朱仲华、许建华称起诉后又撤诉，是因为朱仲华中风，无暇顾及诉讼才撤诉的。同时，在该案中，法院曾赴村委调查该买卖情况，村委答复其不干涉双方的房屋买卖行为。法院至拆迁办调取了房屋征收补偿协议书，涉案房屋的拆迁补偿利益为1760337元。关于协议书中提到的39.66平米，朱仲华、许建华陈述是其于1996年审批的，王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴陈述是朱仲华、许建华审批的，但是其造的。同时，王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴也在辩论中陈述，原告个人的份额不需要法院分割，被告朱仲华、许建华可适当少分得一部分，具体比例由法院认定。一审法院认为：1997年5月21日双方签订的房屋转让协议系真实意思表示，合法有效。在房款的交付过程中，根据协议，房款应当为12万元，王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴陈述事后将房款变更为8万元，以及朱仲华、许建华陈述其退还2万元，双方均未提交证据，故法院不予采信。关于涉案房屋是否可以买卖的问题，由于对该类房屋的交易未作禁止性规定，且房屋所在地村委也未表示禁止，故涉案房屋可以买卖。但根据房款交付的情况以及双方之间的争议，关于拆迁利益的分配，法院认为应当参照房款交付的实际履行情况进行确定。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴只交付了房款12万元中的8万元，因此其可以分得拆迁利益中的2/3即1173558元，朱仲华、许建华可以分得拆迁利益中的1/3即586779元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、无锡市房屋征收补偿安置利益中王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴享有1173558元；朱仲华、许建华享有586779元。二、驳回王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴其他诉讼请求。一审案件受理费15284元、保全费5000元，合计20284元，由王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴负担13523元，由朱仲华、许建华负担6761元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，朱仲华、许建华提供以下证据：1、个体工商户营业执照副本1份，载明仲华服务部经营者为许建华，证明房屋征收补偿协议书第五条约定的营业损失204234元是针对仲华服务部的补偿。2、2005年4月28日的调查笔录1份，被调查人为红光社居委的郑召清，也即法院调查时的被调查人，郑召清明确按照目前的政策是不允许宅基地房屋私下买卖的。3、1999年7月27日的便条一份，便条的内容由奚万云书写，落款签名是许建华所签，从便条的内容可以看出，奚万云确认交付了6万元房款。4、2012年5月31日在信访维稳办公室所作的会议记录1份，王斌兴明确表述房款付了6万元。5、石门路地块旧城区改建项目指挥部出具的情况说明1份，证明营业损失204234元是针对仲华服务部的补偿以及困难补助费3万元是针对朱仲华、许建华及二人之子朱维佳的补偿。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴质证称：1、涉案房屋内从未存在过仲华服务部，营业执照是上诉人拿着房产证原件、通过虚报经营场所擅自领取的，且营业执照的有效期至2013年8月14日，即便存在所谓的仲华服务部，至拆迁时也早已不在经营。2、关于村委对双方房屋买卖的态度，在前案朱仲华、许建华起诉房屋买卖合同无效时，法院已向村委调查清楚，对朱仲华、许建华事后又擅自找郑召清所作笔录的真实性不予认可。另外，宅基地不得买卖，不等于宅基地上的房屋不得买卖。3、对便条的真实性不予认可，便条上的内容不是奚万云写的。4、2012年5月31日的会议记录上没有王斌兴的签字，王斌兴未作相关表述。5、对情况说明的真实性无法确认。二审中，朱仲华、许建华根据本院开具的调查令至调取了鲍家桥60号房屋的征收补偿材料，其中包含仲华服务部的营业执照。许建华称仲华服务部主要是做安利直销、代理业务的，所以不需要固定的经营地点，但经营事实存在，目前仍在持续经营中。另外，本院前往石门路地块旧城区改建项目指挥部核实情况说明的真实性，相关工作人员确认了情况说明上指挥部印章的真实性，并称房屋征收补偿协议书中载明的营业损失、困难补助系根据《石门路地块旧城区改建项目房屋预征收补偿方案》及实地勘察作出的补偿。王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴对法院调查了解的情况无异议，但认为该情况说明不属于新证据，依法不应被采纳；其对房屋征收补偿协议的效力和确认的补偿总额没有异议，但认为相关拆迁补偿是朱仲华、许建华去谈的，被上诉人完全没有参与，一审中朱仲华、许建华称被上诉人在涉案房屋内经营面馆，故营业损失应补偿给面馆，而王霞琴作为一个88岁高龄的老人一直居住在涉案房屋内，故困难补助应归属于王霞琴。本院另查明：一审中，朱仲华、许建华称涉案房屋由王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴出租给他人经营面馆；对此，王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴表示原先有段时间出租给他人，后来就没有出租，一直由其居住使用。另外，根据常住人口登记卡，朱仲华、许建华为非农业家庭户口。二审中，许建华称：八几年的时候政府征用田地，村里部分人转为了非农户口，其和朱仲华就是其中之一。上述事实，有朱仲华、许建华提供的营业执照副本、调查笔录、便条、会议记录、情况说明，法院开具调查令调取的征收补偿材料、核实情况说明所作的工作记录，以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本案二审的争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效；2、拆迁利益中营业损失和困难补助的归属；3、一审分配拆迁利益的比例是否适当。关于争议焦点1，本院认为：1997年5月21日签订的房屋转让协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，转让房屋时朱仲华、许建华已是非农户口，前案中法院也已依法向所在村委进行调查，村委表示对双方自愿买卖房屋的行为没有意见，故房屋买卖合同合法有效。二审中朱仲华、许建华提供的其事后自行向村委所作的调查笔录，证据效力较低，且被调查人郑召清也未否认双方自愿签订房屋转让协议的事实以及其在法院调查时的相关陈述，故本院对朱仲华、许建华有关合同无效的上诉意见不予采纳。关于争议焦点2，本院认为：二审中，朱仲华、许建华提供了石门路地块旧城区改建项目指挥部出具的情况说明，本院对该情况说明的真实性予以了核实，可以证明营业损失204234元是针对仲华服务部的补偿以及困难补助费3万元是针对朱仲华、许建华及二人之子朱维佳的补偿，故王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴对上述款项不享有拆迁利益。关于争议焦点3，朱仲华、许建华上诉认为奚万云、王霞琴仅支付了一半房款，故拆迁利益应按1:1的比例分配，为此其提供了便条和会议记录予以证明。本院认为：（1）便条系由许建华出具，其称便条内容由奚万云书写，但并无证据证明，被上诉人亦不予认可，故本院不予采信。（2）会议记录能够证明双方对纠纷有一个协商调解的过程，但该会议记录上并无王斌兴的签字确认，不能证明王斌兴自认仅支付了6万元房款。现收条载明朱仲华、许建华收到的房款是8万元，其提供的证据不足以推翻该书证，本院对其要求按1:1的比例分配拆迁利益的上诉意见不予支持。综上，营业损失204234元应归属于个体工商户仲华服务部，因仲华服务部的经营者系许建华，而许建华与朱仲华为夫妻关系，故该营业损失204234元应归属于许建华、朱仲华；困难补助3万元归属于朱仲华、许建华及其儿子朱维佳，每个各1万元。剩余拆迁利益1526103元（1760337元-204234元-3万元），应由王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴享有2/3即1017402元，则许建华、朱仲华应享有的拆迁利益为742935元（其中1万元归属于朱维佳）。因朱仲华、许建华二审中提供了新的证据，故本院予以改判，但因其逾期举证，故上诉费仍由其负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初11072号民事判决；二、无锡市房屋征收补偿安置利益由王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴享有1017402元，由朱仲华、许建华享有742935元（其中10000元归属于朱维佳）；三、驳回王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴其他诉讼请求。一审案件受理费15284元、保全费5000元，合计20284元，由王霞琴、王丽芬、王培鑫、王斌兴负担6761元，由朱仲华、许建华负担13523元；二审案件受理费15284元，由朱仲华、许建华负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十二月十九日书记员  窦 玥