北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15146号上诉人（原审原告）：关孟达，男，1983年5月2日出生，满族，北京设计院集团有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘红丽，北京直方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京直方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程丽莉，女，1969年1月28日出生，汉族，北京设计院集团有限公司职员，住北京市房山区。被上诉人（原审第三人）：北京全路通信信号研究设计院集团有限公司，住所地北京市丰台区丰台科技园汽车博物馆南路1号院B座7层。法定代表人：赵晓东，董事长。委托诉讼代理人：拾珂，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹政，男，该公司工作人员。被上诉人（原审第三人）：张金军，男，1969年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上诉人关孟达因与被上诉人程丽莉、被上诉人北京全路通信信号研究设计院集团有限公司（以下简称设计院）及被上诉人张金军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关孟达上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持关孟达起诉的全部诉讼请求；2．一二审案件受理费由程丽莉负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，关孟达从未同意程丽莉解除合同的要求。双方就是否解约进行过协商，但并未就解约达成过一致意见。程丽莉又是关孟达的上司，其利用职务及获取信息的便利，在确知房屋可办理产权证时，为了达到涨价之目的，拒绝办理房屋权属证书。程丽莉在本案的违约行为与其在另一套房屋的违约行为如出一辙。一审判决认为北京市丰台区望园东里11号楼8单元602室房屋（以下简称案涉房屋）系程丽莉与张金军在原婚姻关系存续期间取得，离婚时因房屋未取得产权证法院当时仅就房屋使用权予以处理，现房屋的权利状况不明晰，可能涉及案外人权益，故房屋买卖合同尚不具备继续履行的条件。系事实认定错误，法律关系分析错误。一审判决认定案涉房屋尚未完成房改，程丽莉与研究院未签订房改合同，现程丽莉不同意办理房改手续，房屋不具备办理产权证条件，系事实认定错误。程丽莉辩称，同意一审判决。案涉房屋是单位分给程丽莉的，是现有家庭的福利分房，产权并非程丽莉一人的，程丽莉无权单方处置。案涉房屋产权性质发生重大变化，房屋商品房产权证无法如约办理，致使双方签订的《个人房屋转让协议书》无法如约履行。关孟达称程丽莉为达到涨价目的，执意违约，与事实不符。研究院述称，同意一审判决。本案解决的是关孟达与程丽莉之间的合同关系。二人买卖房屋的事情单位不知道。研究院服从法院判决。张金军述称，同意一审判决。关孟达向一审法院起诉请求：1．设计院与程丽莉协助关孟达将案涉房屋产权登记至关孟达名下；2．案件受理费由程丽莉负担。一审法院认定事实：程丽莉与关孟达均系设计院员工，双方系同事关系。1999年12月3日，程丽莉（乙方）与研究院（甲方）签订《研究设计院定向集资购房协议书》，约定，甲方将案涉房屋一套，总建筑面积67.5平方米，成套住房的市场价总计为320625元，转售给乙方，乙方负担总价1／3的房款106875元；乙方自1998年9月签订本协议起应与甲方签订10年服务年限的劳动合同，服务满10年后，甲乙双方按届时有关政策办理产权转移手续；乙方在院工作10年期满后，甲方应负责按有关政策办理房屋产权证，并将房屋产权移交给乙方；当乙方未履行为院服务10年劳动合同，要求调出研究设计院时，必须将本套住房交回甲方，甲方将乙方购房集资款本金退回给乙方，当乙方未履行为院服务10年劳动合同，要求调出研究设计院不能交回住房时，乙方应按尚未履行服务合同的年数，将院垫付房价总额按每年1/10合计本金和比照当时银行贷款利息一并返交甲方后，方能办理调出研究设计院的手续。2001年9月6日，程丽莉与张金军经北京市海淀区人民法院调解离婚，法院作出（2001）海民初字第10234号民事调解，调解内容为，程丽莉与张金军1993年9月登记结婚，调解主文第三项为：位于北京市丰台区望园东里十一号楼八单元六○二号二居室住房一套由程丽莉居住使用。2014年6月30日，程丽莉（转让方、甲方）与关孟达（受让方、乙方）签订《个人房屋转让协议书》，约定，甲方将案涉房屋转让给乙方，双方商定该房屋转让价格为230万元；双方一致同意购房款由乙方分期支付：（一）2014年6月30日前，支付首付款100万元，（二）2015年2月28日前，支付第二笔房款20万元，（三）2016年2月29日前，支付第三笔房款20万元，（四）2017年2月28日前，支付第四笔房款20万元，（五）剩余房款70万元，在甲乙双方进行产权过户前由乙方全部支付；甲方应于本合同生效之日起3日内，将上述房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲乙双方完成房屋交付，乙方可入住居住使用，待乙方付清全部房款后，上述房屋的占有、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方居住使用后，甲方在双方具备过户条件且乙方支付完剩余房款时办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。合同签订后，双方依约履行。程丽莉于2014年6月30日将案涉房屋交与关孟达，关孟达于2014年5月20日、6月30日，分别给付程丽莉80万元、20万元，又于2015年2月14日按程丽莉指示向付玉英支付20万元，又于2016年2月2日给付程丽莉20万元。2016年9月2日，程丽莉提出要求解除合同，后双方产生争议。关孟达于2017年2月10日以转账方式给付程丽莉房款20万元，并支付物业费、供暖费6400元，程丽莉当日以转账方式将该物业费、供暖费返还关孟达，于2月13日将房款20万元返还关孟达。2017年2月13日，关孟达再行向程丽莉支付206400元，程丽莉于2017年2月14日再次如数退回。2017年2月17日，关孟达又向程丽莉支付206400元，程丽莉于当日又如数退回。后程丽莉提起诉讼，在诉讼期间，关孟达于2017年8月26日向程丽莉转账支付剩余全部房款90万元及7115.64元物业供暖费。另查，案涉房屋所在楼栋即北京市丰台区望园东里11号楼目前权属登记在研究院名下，房产证载明产别为国有（自管产），案涉房屋尚未在在京中央和国家机关住房交易办公室建立档案。程丽莉目前仍在研究院工作，服务已满10年。庭审中，研究院称案涉房屋若上市交易，需先进行房改，与程丽莉签订房改合同即公有住房出售协议，到丰台区房改办备案，到丰台区住房资金管理中心办理资金缴存；研究院曾为11号楼办理产权证，但程丽莉不同意办理房改手续。程丽莉称与单位有劳动争议，待双方劳动争议处理完毕方可办理。一审中，程丽莉提交其与关孟达之间的短信、微信信息一组。该组证据载明：2016年9月2日关孟达询问程丽莉望园东里11号楼房本办好否，程丽莉回复了房本办理情况，并发短信：关，你们如果急用钱，可以考虑把房子留给我家鹏飞，我现在手头有足额现金返回之前支付的房款，你们可以考虑下；关孟达：好，这事太大，我要和家里商量一下。2016年9月2日关孟达微信：房子的事情我要和家里商量一下；程丽莉：商量一下吧；关孟达：因为新房的首付已经交了，贷款也办完了，所以暂时没有地方用钱，还得跟她家商量；程丽莉：没想到房子这么多事；关孟达：你的想法是什么？协议直接作废，退还140万房款？您可以提出来，我跟家里商量；程丽莉：儿子毕业分配到国家电网，离望园较近，如留给儿子居住也可，都可以，协商解决即可。2016年10月27日，关孟达询问程丽莉签订物业合同事宜。2016年10月28日程丽莉与关孟达微信沟通，程丽莉：小关，上午好！鉴于望园房本迟迟没有着落，后续房产过户也存在诸多不确定因素，加之儿子鹏飞已参加工作没有住处，经家人多次商讨，还是希望把望园房子留给鹏飞居住使用。烦请把上述情况和你父母家人沟通一下，希望理解。关孟达：我家里不同意。他们认为我家的全部积蓄都投入在这个房子上了，现在不买了损失太大，因为投资这个房子这两年耽误了不少事，这个房子本打算我岳父过来住的，所以我也比较为难，因为这房子，我家结婚和买婚房都拿不出钱，影响比较大，所以两家人都不同意，希望您能理解。程丽莉：不同意就按协议办吧。关孟达：好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住。程丽莉：关，根据协议违约条款，我会如数支付违约金，其余相关事项按协议条款执行即可。另今天上午与物业沟通，你居住期间（2015、2016年）物业费、采暖费及卫生治安监控等费用均未缴纳，我已全部补交。后续相关手续事宜，我们协商解决。关孟达：好，我居住期间的这些费用回头给您。2016年10月29日，关孟达微信：程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢。买望园这房子用掉了我和我父母的全部积蓄，到现在我家还在凑明年的尾款。去年和卿结婚时都拿不出钱。这房子本打算拿出来给岳父来北京住，这现在您打算违约，我跟两家人都没法交待，这两年我的损失太大了。这事让家人对我都非常不满，我现在的处境惨了。2016年10月30日，程丽莉微信告知关孟达正在筹集需退回的房款及违约金，关孟达不同意解除合同，要求继续履行合同，不接受退房款及违约金。2017年7月23日，程丽莉微信告知关孟达，综合考虑，望园房子留给关孟达。关孟达询问产权证办理及尾款支付事宜，程丽莉提出产权随单位手续尽快办理、关孟达具备过户条件尽快过户、尾款及当初低于市场价的人情款一次性支付等条件，但此后双方并未达成一致意见。程丽莉主张从上述双方信息往来情况，可知其于2016年10月28日向关孟达提出解除合同，其方按约定支付违约金，关孟达表示同意，至此，其与关孟达所签《个人房屋转让协议书》已于2016年10月28日解除；2017年7月12日，程丽莉提起诉讼，期间提出了继续履行的调解意见，但双方未达成新的履行协议，故此，双方之间仍处于《个人房屋转让协议书》已告解除的状态。关孟达对此不予认可，称其方未表达解除合同的意思，2016年10月28日程丽莉一提出商量房子问题，关孟达即刻予以拒绝，程丽莉提出支付违约金和物业费、供暖费，关孟达回答“好”有二层意思，一是同意按合同约定办，程丽莉有义务配合继续履行合同，二是对支付居住期间费用的认同，若同意解除，居住期间的物业费、供暖费可从返还的房款中抵扣，不可能表达为再支付与程丽莉。程丽莉称关孟达起初不同意解除系因其方原先未提出愿意支付违约金，其方提出按协议办，支付23万违约金后，关孟达的答复内容系同意解除。一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。关孟达与程丽莉签订《个人房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应系合法有效。针对关孟达要求继续履行合同，研究院、程丽莉将案涉房屋依次过户与关孟达的诉讼请求。法院认为，首先，依据关孟达与程丽莉的微信往来记录，可知在案涉房屋买卖合同的协商解除沟通过程中，关孟达曾明确表示过拒绝，但2016年10月28日，程丽莉提出解除合同，按协议约定支付违约金时，关孟达的答复：好吧，那我就不装修了，本打算简单装修一下给岳父住、好，我居住期间的这些费用回头给您及10月29日的程处，现在我可惨了。家里炸了锅了，房子的事家里都反对，都在讨伐我呢，均表达了10月28日，关孟达已对程丽莉发出的解除合同要约予以承诺。至此，双方签订的《个人房屋转让协议书》协商一致，已告解除。虽然后续双方再次协商，程丽莉表示愿意继续出售案涉房屋，但双方未就房屋价款等达成新一致意见，未形成新的合同，即应回溯至合同已解除的状态。其次，据已查明的事实，案涉房屋系程丽莉与张金军在原婚姻关系存续期间取得，离婚时，因房屋未取得产权证，法院当时仅就房屋使用权予以处理，现房屋的权利状况不明晰，可能涉及案外人权益，故房屋买卖合同尚不具备继续履行的条件。最后，案涉房屋尚未完成房改，程丽莉与研究院未签订房改合同，现程丽莉不同意办理房改手续，房屋不具备办理产权证条件。综上所述，法院对关孟达之诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，一审法院于2019年9月判决：驳回关孟达的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程丽莉提交三份新证据，即两份生效判决。用以证明，法院已判决程丽莉与关孟达于2014年6月30日签订的《个人房屋转让协议书》于2016年10月28日解除。一份“关于程丽莉职务任免的通知”。用以证明，程丽莉已不是关孟达的上司。关孟达对上述证据的证明目的均不予认可，认为双方签订的《个人房屋转让协议书》没有解除。研究院对上述证据予以认可。关孟达提交一份判决书及一份执行裁定书。用以证明，合同履行过程中，是程丽莉反悔，想加价恶意违约。程丽莉不认可上述证据的证明目的，认为《个人房屋转让协议述》已经解除。研究院认为关孟达提交的证据证明力较弱。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。另查，2018年7月，程丽莉起诉关孟达、张金军，要求确认双方2014年6月30日签订的《个人房屋转让协议述》于2016年10月28日解除，关孟达腾退案涉房屋及房屋内所有家具家电归程丽莉，关孟达支付房屋居住使用费。该案经审理，北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初26450号民事判决，判决：一、程丽莉与关孟达于2014年6月30日签订的《个人房屋转让协议述》于2016年10月28日解除；二、关孟达于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市丰台区望园东里11号楼8单元602号房屋交付程丽莉；三、驳回程丽莉的其他诉讼请求。判决后，关孟达不服，上诉至本院。本院于2019年11月作出（2019）京02民终13733号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。本院认为，结合二审庭审情况及关孟达上诉请求，本案的争议焦点为：设计院与程丽莉是否应当协助关孟达办理案涉房屋的过户手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，法院生效判决已经确认关孟达与程丽莉签订的《个人房屋转让协议书》于2016年10月28日解除。现关孟达认为双方签订的《个人房屋转让协议书》没有解除，并依据该协议要求程丽莉履行合同义务，显属缺乏依据，本院不予支持。综上所述，关孟达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由关孟达负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十二月二十四日书记员 张 璐