湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终3080号上诉人（原审原告）：周清年，男，1956年11月8日出生，汉族，住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：刘红枫，武穴市田镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，执业证号31710181110093。委托诉讼代理人：李炳旺，武穴市武穴法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理，执业证号31710011103432。被上诉人（原审被告）：邓铮传，男，1967年11月17日出生，汉族，住湖北省武穴市，被上诉人（原审被告）：饶春英，女，1974年10月21日出生，汉族，住湖北省武穴市，被上诉人（原审被告）：国家税务总局武穴市税务局，住所地湖北省武穴市城东新区，统一社会信用代码11421182MB1508260W。法定代表人：方建，该局局长。委托诉讼代理人：黄建华，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权，执业证号14211200410222017。被上诉人（原审被告）：戚铭言，男，1970年12月14日出生，汉族，住湖北省武穴市天宝北区，委托诉讼代理人：张增国，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，执业证号31710041106073。上诉人周清年因与被上诉人邓铮传、饶春英、国家税务总局武穴市税务局、戚铭言案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周清年上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、撤销（2019）鄂1182执异2号执行裁定和（2008）武诉执字第188-1号执行裁定；3、解除香苑大厦402、404、602号三套商品房的查封；4、诉讼费用由戚铭言承担。事实和理由：1、2012年8月1日，（2008）武诉执字第188-1号执行裁定查封扣押戚铭言名下香苑大厦一至八层房屋，查封时间已过7年，依照法律规定查封不动产期限不得超过三年，没有依法申请续查封，故查封自动失效；2、一审认定周清年与戚铭言签订三份商品房买卖合同目的是借贷抵押担保，属于认定事实不清，适用法律错误。从周清年出具的承诺书属于附期限的民事法律行为，该承诺书所附条件期限为“戚铭言与周清年签订的香苑大厦三套房屋抵押借款合同，周清年只能在2008年5月30日后在戚铭言没有还清借款本金及利息后才有权作价出售三套房屋收回本金及利息”，戚铭方出具的承诺书内容为“借周清年现金款用于香苑大厦工地开发，现通过房产局将A区6楼中套602、B区四楼一单元东套402、B区二单元东套404已过户给周清年，在2008年5月30日前未还清周清年借款，此三套房归周清年处理，戚铭言应配合提供办证一切手续，如三套房涉及其他经济纠纷一切责任由戚铭言承担”，戚铭言在2008年5月30日前没有向周清年还清借款，依照双方承诺约定，戚铭言应配合周清年履行办证义务，承诺书的内容不具备借贷抵押担保的特征。2007年11月15日，周清年与戚铭言签订了三份商品房买卖合同，并经房产局预售备案登记，戚铭言出具的四份证明也证明周清年已交清了购房款，可见商品房买卖合同订立的目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条“作为民间借贷合同的抵押担保”的情形，故一审认定事实不清，适用法律错误；3、周清年与戚铭言之间形成的是以债抵房，以债抵房合法有效，双方签订的商品房买卖合同应受法律保护。以借款转化为购房款而抵销了债务。戚铭言出具的三张借条，其中2008年6月9日出具的借条上注明“此款抵购房款”，三套商品房买卖合同、预售备案登记、戚铭言出具的四份证明、同意办理产权手续证明、承诺书等已形成了完整的证据链，充分证明周清年与戚铭言签订三套商品房买卖合同实为抵销债务而签订的合同，属于以债抵房，应受法律保护；4、戚铭言将香苑大厦一至八层办理了产权证，恰恰证明戚铭言有权以债抵房，三份商品房买卖合同合法有效，香苑大厦402、404、602三套商品房属于周清年所有；5、查封前，周清年与戚铭言于2007年11月15日签订了商品房买卖合同，并经房产局备案登记，周清年已合法占有使用房屋，戚铭言借款417500元已转为购房款，并出具了案涉三套房屋购房款已交清、同意办理产权一切手续的证明，故周清年已交清购房款。因法院查封无法办理产权转移登记，非因周清年自身原因未办理产权登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，周清年享有排除执行的权利，（2019）鄂1182执异2号执行裁定和（2008）武诉执字第188-1号执行裁定应依法撤销，并解除香苑大厦402、404、602三套商品房的查封。饶春英答辩称：本案涉及的香苑大厦三套房屋并不在饶春英申请保全和扣押的房产范围。2016年7月14日，饶春英与戚铭言达成和解协议，债权债务已全部结清，饶春英与本案无任何法律上的利害关系。戚铭方答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。国家税务总局武穴市税务局答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人邓铮传未在法定答辩期内递交答辩状亦未到庭陈述答辩意见。周清年向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）鄂1182民初执异2号执行裁定书与（2008）武诉执字第188-1号执行裁定书；2.解除香苑大厦402、406、602三套商品房的查封。一审法院认定事实：2007年11月13日，周清年向戚铭言出具承诺约定：“本人承诺戚铭言向我借款资金周转，现在房产部门办理登记手续暂作为借款抵押担保，具体金额以借条为准，另外本人承诺在2008年5月30日之前戚铭言与所签订的香苑大厦叁套房屋抵押借款合同，本人只能在2008年5月30日后在戚铭言没有还清我的本金及利息后才有权作价出售此叁套房屋收回本金及利息，如提前在房产办理备案手续无效。”2007年11月15日，戚铭言与周清年签订了香苑大厦402、406、602三套商品房的《商品房买卖合同》，戚铭言出具了房款已收清、同意办理产权一切手续的证明，2007年11月22日在武穴市房地产交易中心办理了商品房预售登记备案（凭证编号为2007-001、2007-002、2007-003）。因戚铭言未履行已生效文书确定的义务，武穴市人民法院于2012年8月1日作出（2008）武诉执字第188-1号执行裁定书，裁定查封被执行人戚铭言所有的位于武穴市××大道与××路交汇处的商品房（香苑大厦）一至八层房屋。2015年1月20日，戚铭言办理了香苑大厦的《房屋所有权证》（产权证号：武穴市房权证武办字第××号），系戚铭言单独所有。周清年提出执行异议，请求解除对香苑大厦402、406、602三套商品房的查封。2019年3月15日，本院作出（2019）鄂1182民初执2号执行裁定书，裁定驳回周清年的执行异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据该规定，周清年第一项诉讼请求，即要求撤销（2019）鄂1182民初执异2号执行裁定书与（2008）武诉执字第188-1号执行裁定书，不属于执行异议之诉案件审查的范围，故对周清年的该项请求，予以驳回。2015年1月20日，涉案的香苑大厦402、406、602三套商品房登记在戚铭言名下，戚铭言是涉案房屋的所有权人。武穴市人民法院在执行申请执行人郭华山、邓铮传、饶春英、国家税务总局武穴市税务局等与被执行人戚铭言案件中，因被执行人戚铭言未履行已生效文书确定的义务，武穴市人民法院裁定查封被执行人戚铭言位于香苑大厦包括涉案三套商品房在内的一至八层全部房屋，符合民事诉讼法第二百四十四条的规定。从周清年提供的借条、商品房买卖合同及戚铭言承诺书的内容上看，2007年11月15日，周清年与戚铭言签订三份商品房买卖合同的目的，是为戚铭言的借款提供抵押担保，涉案三套商品房的权属并未转移至周清年名下。周清年就涉案的三套商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，故周清年要求解除对涉案三套商品房的查封的主张，不予支持。遂判决：驳回周清年的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，2007年11月15日，买受人周清年与出卖人武穴市兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为：香苑大厦B栋2007-012-1-402、香苑大厦B栋2007-012-2-404、香苑大厦A栋2007-012-1-602），武穴市房产局出具《商品房预售登记备案凭证》载明预售房屋分别为香苑大厦：B区一单元四楼402号房、B栋二单元四楼404号房、A区一单元六楼602号房，周清年起诉所称“香苑大厦402、406、602三套商品房”中，406号房应为404号房，戚铭言对该事实无异议。一审法院认定的其他事实属实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉,是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利,而请求法院对该实体上法律关系进行裁判,以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。武穴市人民法院查封不动产已超过法定期限，不属本案审理范围，本案不予处理。戚铭方和周清年出具承诺书、三份《商品房买卖合同》以及《商品房预售登记备案凭证》等，戚铭方以房产为借贷提供担保的意思表示明确，故双方并非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，不能认定周清年与戚铭言之间存在房屋买卖合同关系，周清年主张其享有案涉三套房产物权的依据不足。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十一条“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，戚铭言向周清年借贷提供房产担保，但未依法办理抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，周清年与戚铭方担保合同未生效，周清年对戚铭言提供担保的房产并不享有担保物权，故周清年就讼争三套房产不享有足以排除强制执行的民事权益,其要求法院解除对戚铭言名下的“香苑大厦402、406、602号”三套商品房房产的查封的诉讼请求,依法不予支持。综上，周清年的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周清年负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇一九年十二月十八日书记员 宋荣梅