湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5638号上诉人（原审被告）：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务楼8层1-19号房。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：王凌蔚，女，1991年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯存芳，女，1997年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯宗桂，男，1982年12月8日出生，苗族，住湖南长沙市雨花区。委托诉讼代理人:王茉莉，湖南盛科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闵芳，女，1989年9月20日出生，汉族，住湖南长沙市雨花区。委托诉讼代理人:王茉莉，湖南盛科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭琰，女，1984年3月22日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被上诉人（原审被告）：刘爱莲，女，1963年7月26日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：柳劲松，湖南天地人律师事务所律师。上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人冯宗桂、闵芳、彭琰、刘爱莲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回闵芳、冯宗桂针对中原公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实认定不清，不尊重客观实情，有违法律公平公正原则及民法上的过错责任原则。1、本案中，中原公司作为居间方，不是房地产买卖合同的主体，根据我国合同法的规定，居间人的主要目的和任务是促成交易，在提供居间服务期间，提供真实有效的信息促成买卖合同的形成，此案中，上诉人尽到了应尽的义务，积极向买卖双方提供真实信息，使买卖双方对在订立买卖合同前对房屋的有关信息以及买卖双方的个人情况完全掌握，且不存在异议，并基于双方的真实意思，自愿签订房屋买卖合同。此时，作为居间人，应已经完成居间服务，且可以收取相应的服务佣金。一审判决中，判决中原公司不得收取服务佣金且承担损害赔偿责任已经严重超出了中原公司作为居间方应承担的责任，混乱了中原公司的立场，与中原公司为居间人的事实严重不符，应减轻中原公司所需承担的责任。2、本案中，中原公司作为居间方，于买卖合同双方签订的佣金给付承诺书中明确规定：如房屋买卖交易成功，应向中原公司支付佣金12800元。本案中，因刘爱莲的无权代理行为导致该交易最终未能成交，故导致中原公司无法取得该单交易的居间服务费，此即已是作为居间方未能促成交易所应承担的不利后果。故一审判决中判令中原公司因刘爱莲的违约行为而承担三万余元的损失赔偿，而该笔交易若成交，中原公司仅能取得一万元的居间服务费，获利与损失之间严重不对等，这严重不符合法律的过错责任原则及公平原则。在赔偿责任的认定中，居间合同具有特殊性，居间人并不是合同当事人，且此案中居间服务已经完成。因此不能以合同的实际损失来要求居间人承担损害赔偿责任，作为居间人承担的赔偿范围应仅限于提供居间服务期间所存在的过程范围内承担损害赔偿，超出部分因由刘爱莲承担。且在本案中，刘爱莲的不诚信行为使得合同的签订，继而又不履行合同义务亦是严重违约行为，故应最大程度承担对闵芳、冯宗桂之损害赔偿；二、一审判决适用法律错误。根究《民法通则》第六十六条，《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为承担责任。故刘爱莲应该承担相应的赔偿责任。综上所述，刘爱莲存在明显违约的过错行为，极大地损害了中原公司及冯宗桂、闵芳的合法权益，而在这种情况下一审判决错误认定了中原公司在本案的法律地位与角色，误将买卖合同关系中卖方的恶意无权代理导致的损失苛责在中原公司身上，损害了中原公司的合法民事权益，明显违反了合同的相对性以及法律的公平原则，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护中原公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判。闵芳、冯宗桂辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确；二、中原公司在交易过程中存在明显的过错，且在交易时应当知道刘爱莲没有取得彭琰的授权委托，应当按照过错承担赔偿责任，具体理由如下：1、根据房地产经纪管理办法第20、21、22条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同之前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知房屋交易的程序和可能存在的风险，委托人与经纪机构签订经纪服务合同应当提供真实有效的身份证明，委托人未按规定提供的，经纪机构应当拒绝接受委托，中原公司作为此次交易的经纪机构在提供居间服务的过程中，未对涉案房屋所有人真实情况进行了解，签订合同时才知晓房屋的真实产权人是彭琰，而非一直保持联系的刘爱莲，且知道情况后没有查看授权委托，也没有就合同签订后存在履行不能的风险，书面告知冯宗桂、闵芳夫妇，更没有拒绝无权代理人刘爱莲的委托，在促成交易的过程中，存在明显的过错，违反了居间合同的法定附随义务，且作为经营者，更是违反了诚实信用原则，应当承担赔偿责任。2、根据民法总则171条的规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人或行为人按照各自的过错承担责任，中原公司作为居间方在签订合同时已经知道刘爱莲没有授权委托书，居间方作为合同当事人也是相对人应该与行为人刘爱莲按照各自的过错承担责任。针对中原公司的上诉，刘爱莲辩称：一、中原公司未履行审核、告知及风险提示义务，对本案构成无权代理存在明显主观过错，应承担过错责任，一审判决认定正确；二、因本案参与签订涉案合同的各方均存在过错，一审法院据此划分各方的责任承担比例，并无不当。综上，中原公司对本案构成无权代理存在主观过错，应承担过错赔偿责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。中原公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。针对中原公司的上诉，彭琰辩称：一审判决正确，应予维持。闵芳、冯宗桂向一审法院起诉请求：一、判令刘爱莲赔偿冯宗桂、闵芳的直接经济损失26万元（暂定26万元，最终以鉴定机构出具的鉴定结果为准。），并返还冯宗桂、闵芳已支付的2万元定金；二、判令中原公司和彭琰对冯宗桂、闵芳的直接经济损失承担共同连带赔偿责任；三、判令刘爱莲承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费等相关费用。一审法院经审理查明：2016年9月10日签订的《二手房买卖合同》载明：甲方（卖方）为彭琰，其代理人为刘爱莲，乙方（买方）为冯宗桂、闵芳，丙方（居间方）为中原公司。合同约定甲方出售房屋座落于长沙市天心区给乙方，该房屋的建筑面积为141.83平方米，转让成交价为940600元，该成交价不含税费。乙方同意在本合同生效当日向甲方支付定金20000元。乙方须于2016年10月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币260600元支付至甲方指定账号。乙方须于2016年9月20日前向按揭银行、公积金管理部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行、公积金管理部门进行贷款调查、审查和审批等手续。甲方应当于收齐全款并结清物业管理费当日将该房屋交付于一方。该合同手写备注有甲方代理人系产权人母亲，由代理人签署合同同具法律效力，不得违约。该合同甲方签名处有刘爱莲代签“彭琰”，并在代理人处签名并捺印。乙方处有冯宗桂、闵芳签名并捺印，丙方处有中原公司加盖公章。当日，冯宗桂、闵芳交付定金20000元，刘爱莲出具收款收据，并在收款人处签名“彭琰”，同时写明“刘爱莲代”。冯宗桂、闵芳冯宗桂与中原公司签订有《诚意金协议书》，约定中原公司应当与冯宗桂、闵芳冯宗桂有意向房产洽谈相关买卖事宜，并积极为其联系，促成其成功购买意向房产。双方还约定了相应的意向房产具体条件、诚意金、佣金等条款，一审庭审中，经冯宗桂、闵芳申请，一审法院委托湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司对上述诉争房产的财产价值进行鉴定，该机构于2017年8月17日作出《房地产评估报告》，认定该房产于2016年11月1日的市场价格为1156300元。冯宗桂、闵芳预付13450元房屋鉴定费。2016年11月1日，冯宗桂、闵芳因本案纠纷诉至一审法院，后于2017年1月10日提出撤诉申请，人民法院准许其撤诉。一审法院另查明：冯宗桂、闵芳、刘爱莲、中原公司于庭审中均称2016年10月24日至2016年10月26日，三方均进行过数次协商，最终无果。一审法院认为：本案涉及无权代理行为，双方争议较大，争议焦点主要有：一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任；二、冯宗桂、闵芳的损失数额；三、关于冯宗桂、闵芳交付的定金问题。一、刘爱莲是否构成表见代理及无权代理下各方应负的责任。冯宗桂、闵芳、刘爱莲、中原公司签订《二手房买卖合同》，刘爱莲在该合同中表明其系彭琰代理人，并代理彭琰将其所有的房屋出卖给冯宗桂、闵芳。彭琰称刘爱莲并无实际授权，刘爱莲作为彭琰母亲，签订合同时向冯宗桂、闵芳出示彭琰的房产证、户口登记卡、身份证等材料，致使冯宗桂、闵芳认为彭琰确向刘爱莲授予代理权，但仍应以审慎理性态度善尽交易上的合理注意义务，冯宗桂、闵芳对于刘爱莲无授权委托书或相应证明并无怀疑，仅凭房产证等材料便确信刘爱莲系有权代理，显然系未尽此义务，存有过错，故本案并不成立表见代理，刘爱莲构成狭义的无权代理。刘爱莲明知其无权代理，仍与冯宗桂、闵芳签订《二手房买卖合同》，现该合同无法实际履行，存有重大过错，应对冯宗桂、闵芳的相应损失承担赔偿责任。冯宗桂、闵芳如前所述若善尽合理注意义务，应当知晓刘爱莲无代理权，对此其存有过错，应承担相应的赔偿责任。中原公司作为居间方，虽然仅负向当事人报告合同机会和促成合同签订之义务，但仍应对合同机会进行基本了解并告知当事人，中原公司促成合同签订前根本未对涉案房屋所有人情况进行了解，直至签房屋买卖合同时经查看刘爱莲携带的房产证等材料，才知晓涉案房屋的所有权人系彭琰，以致冯宗桂、闵芳亦此时方知合同相对人并非刘爱莲，而是彭琰。因此中原公司此前向冯宗桂、闵芳报告的合同机会中合同方基本情况存在完全错误，其存有过错。发现上述情况后，中原公司作为专业从事不动产买卖的居间机构，未对房屋买卖合同显然存在的不能履行的风险进行提示或告知，虽然双方未约定此居间义务，但其依诚实信用原则仍应为之。故中原公司不当的促成冯宗桂、闵芳与刘爱莲签订此合同，亦存有过错。应承担相应的赔偿责任。综上，对冯宗桂、闵芳的损失，其自身承担30％责任，刘爱莲承担50％责任，中原公司承担20％责任。二、关于冯宗桂、闵芳的损失数额及赔偿问题。《二手房买卖合同》合同中约定房屋转让价为940600元，此时为2016年9月10日。后因刘爱莲无权代理，冯宗桂、闵芳与彭琰及中原公司等于2016年10月24日至2016年10月26日进行过数次协商，最终无果，则自2016年10月26日始，冯宗桂、闵芳已明确知晓彭琰最终确认不予追认无权代理行为，《二手房买卖合同》无法实际履行，此时较签订合同之日2016年9月10日相比，该房屋的市价已出现较大涨幅。经一审法院委托的鉴定机构出具的《房地产评估报告》，认定该房屋于2016年11月1日的市场价格为1156300元。则中间差价为215700元。此差价损失系彭琰追认时冯宗桂、闵芳履行合同可获得的利益，一审法院考虑2016年11月1日与2016年10月26日之间相差5日，期间房屋亦有相应上涨，且考虑到合同订立至彭琰拒绝追认的该段时间长沙市整体房屋价格快速大幅上涨，超出刘爱莲订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院酌定以房屋差价180000元计算冯宗桂、闵芳的损失。另冯宗桂、闵芳因此支出的房屋鉴定费13450元，亦应计入损失。故冯宗桂、闵芳总损失为193450元。依此，刘爱莲应赔偿冯宗桂、闵芳96725元（193450元×50％），中原公司应赔偿冯宗桂、闵芳38690元（193450元×20％）。三、关于冯宗桂、闵芳交付的定金问题。冯宗桂、闵芳在签订合同当日向刘爱莲交付定金20000元，现合同无法履行，刘爱莲应予以退还。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款之规定，遂判决：一、限刘爱莲于判决书生效之日起10日内向冯宗桂、闵芳一次性支付赔偿款96725元；二、刘爱莲于判决书生效之日起10日内向冯宗桂、闵芳一次性退还房屋定金20000元；三、中原公司于判决书生效之日起10日内向冯宗桂、闵芳一次性支付赔偿款38690元；四、驳回冯宗桂、闵芳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5500元，财产保全费2020元，共计7520元，由冯宗桂、闵芳负担2256元，刘爱莲负担3760元，中原公司负担1504元。本案二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：冯宗桂、闵芳、刘爱莲、中原公司签订的《二手房买卖合同》，刘爱莲的合同地位系彭琰代理人，刘爱莲在签订该合同时虽向冯宗桂、闵芳出示彭琰的房产证、户口登记卡、身份证等材料，但实际上刘爱莲并未向冯宗桂、闵芳提供彭琰签字的授权委托书，其虽是彭琰母亲，但仍无权擅自处分彭琰名下的涉案房产，其仍签订《二手房买卖合同》，属于无权代理，存在重大过错；冯宗桂、闵芳作为涉案房屋买受方，虽然有中原公司作为中介机构提供房屋出售居间经纪服务，但仍应以审慎理性态度尽到交易上的合理注意义务，冯宗桂、闵芳仅凭刘爱莲提供的房产证等材料以及中原公司涉案买卖合同中备注的信息便确信刘爱莲系有权代理，未尽合理注意义务，存在一定过错；中原公司作为本案房屋买卖居间经纪服务的提供者，虽然仅负向当事人报告合同机会和促成合同签订之义务，但仍应查看房屋出卖人的房屋权属证书，核实委托人的身份证明。并据此向各方当事人提供真实准确的相关信息。根据本案现有证据及当事人陈述，中原公司促成合同签订前根本未对涉案房屋所有人情况进行了解，直至签房屋买卖合同时才知晓涉案房屋的所有权人系彭琰，在未核实授权真实性的情况下，违反其公司一般工作流程，仍在合同中备注彭琰代理人系其母亲刘爱莲，误导了闵芳、冯宗桂，且未对房屋买卖合同显然存在的不能履行的风险进行提示或告知，并促成房屋买卖双方签约，亦有过错。一审判决在认定各方对涉案合同无法履行、合同目的不能实现均有过错的基础上，确定冯宗桂、闵芳对其自身损失承担30％责任，刘爱莲承担50％责任，中原公司承担20％责任，与各方实际过错程度相符，并无不当，本院予以确认。冯宗桂、闵芳的损失数额经一审法院委托的鉴定机构出具《房地产评估报告》，确定该房屋于2016年11月1日的市场价格为1156300元。与购房价940600元差价为215700元，在此差价基础上，一审判决考虑2016年11月1日与2016年10月26日期间房屋价格上涨因素，酌定以房屋差价180000元确定冯宗桂、闵芳的损失，较为公平合理，本院予以确认，加上冯宗桂、闵芳因此支出的房屋鉴定费13450元，冯宗桂、闵芳总损失为193450元，根据前述赔偿责任分担比例，其中上诉人中原公司应赔偿冯宗桂、闵芳38690元（193450元×20％），中原公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费767元，由上诉人中原（湖南）房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月六日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。