山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2808号上诉人（原审被告）：刘新辉，男，1978年9月2日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：韩树伟，山东民瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏小卫，男，1984年8月23日出生，汉族，居民，住山东省滨州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李宁，山东一衡律师事务所律师。原审被告：万淑娟，女，1978年11月6日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。上诉人刘新辉因与被上诉人苏小卫、原审被告万淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2019）鲁1602民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘新辉上诉请求：1.请求依法撤销(2019)鲁1602民初2592号民事判决书；2.请求发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误。上诉人提供的录音足以证实上诉人与被上诉人之间是房屋抵押借款关系。首先，上诉人与被上诉人之间存在借贷关系。根据上诉人提交的录音、被上诉人提交的借据可以证实，双方存在着借贷关系；其次，上诉人向被上诉人的借款是高利贷，不应得到法院支持。根据上诉人提交的2019年3月23日的录音中的对话：“刘新辉：不是5500么。苏小卫：6000。刘新辉：怎么又成6000了。苏小卫：我的钱不是白用的，好几天了”可以证实苏小卫借给刘新辉5500元几天的时间利息就是500元，按照最高人民法院关于借贷的法律规定，月息2分，5500元的利息才110元，并且是一个月的时间，显然被上诉人的借款利息远远超高国家最高法定利息；再次，录音中苏小卫的陈述与诉状、判决认定的事实相矛盾。苏小卫在诉状中陈述是上诉人将房屋出卖给苏小卫，但根据录音中苏小卫的陈述：“当时你俩所有的买卖东西都写好了”“你和我说白搭，那些事我都不参与了，我啥事不参与了”“房子不是你的，房子写的买卖合同，你俩都已经签完了。”、“你200万好，180万也好，150万也好，都是你俩双方同意的。”“我：和你说，人家没收你利息，人家全部是120万现金打给你的。”、“房子不管怎么着到时候给人家钱，人家会配合你过户，给不了，房子你啥也没有了。”一可以证实被上诉人并非买卖合同的主体，二可以证实上诉人与被上诉人之间并非房屋买卖关系，而是房屋抵押借款关系。最后，被上诉人并未否认与上诉人之间存在其他约定。上诉人提交的录音显示：刘新辉：“咱写的是买卖合同不错，怎么回事你不很清楚吗?”苏小卫：“你问我不清楚，我啥也说不出来。”刘新辉：“咱兄弟们不当时还有口头协议吗?”苏小卫：“咱，咱，咱，咱俩的，因为那个钱不是我的。”根据以上的陈述，当上诉人问道双方并非买卖合同，存在着口头约定时，被上诉人苏小卫总是躲躲闪闪，虽然没有正面回应，但足可以证实双方并非真实的房屋买卖关系。上诉人与被上诉人之间房屋买卖不符合常理。首先，从房屋价值上看，涉案房屋的价值200万左右，而双方签订的房屋买卖合同中房款的价格是120万，被上诉人转卖就160万，如此差距悬殊，且上诉人有且只有一处房屋，本身就存在着问题；其次，从房屋的价款确定上看，不是按照市场价格确定房款，而是根据评估价格确定房屋价款，这更符合房屋抵押借款的特征；再次，从被上诉人转账支付款项的角度看，被上诉人先后10次通过转账及1次现金的方式支付给上诉人，支付次数之多，也符合民间房屋抵押借款的特征；再次，从被上诉人要求交房的角度来看，正常的房屋买卖中如果出卖人不交房，一般会通过诉讼的角度来处理，而本案中，被上诉人采取对涉案房屋断水断电的方式，明显的与正常的房屋买卖行为不服，且被上诉人也表示(“房子不管怎么着到时候给人家钱，人家会配合你过户，给不了，房子你啥也没有了。”)只要将钱给人家，人家会配合过户。最后，从继任购买者陈华、刘佃勇的角度看，陈华、刘佃勇没有到上诉人处看房，2019年2月1日，陈华、刘佃勇签订房屋买卖合同之后，在没有收到房的情况下，没有采取任何措施要求交付房屋，被上诉人提交的与陈华、刘佃勇的买卖合同也没有房款交付凭证。对于上述种种疑点，原审法院对此熟视无睹，即没有查清，也没有合理解释，因此上诉人提起上诉。综上，房屋作为个人和家庭生活的重要基础，任何人不会以极低的价格擅自出售，即便是签订过买卖合同，也应查清是否是当事人的真实意思表示。望贵院查清事实，依法判决。苏小卫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。1.一审中被上诉人向法院提交的证据上诉人与被上诉人及原审被告之间签订的系房屋买卖合同，并非房屋抵押借款合同。2.被上诉人通过几次向上诉人支付购房款，并不影响双方房屋买卖合同法律关系的成立，被上诉人已足额支付上诉人购房款，且上诉人已书面向被上诉人收到购房款的书证。3.上诉人在上诉状中陈述陈华、刘佃勇从被上诉人购买涉案房屋是否要求被上诉人交房的问题与被上诉人在一审中的诉讼请求无关。万淑娟述称，我没签订买卖合同，签字是以协议名义借钱，按月息1分，一年一支付，被上诉人多次骚扰我们。我不同意被上诉人的说法，同意上诉人的上诉请求。苏小卫向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同义务向原告交付楼房一套(滨州市滨城区黄河十二路以北、渤海十六路以西望海花园36号楼2单元302室)；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金36万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：在一审法院组织的庭前会议中，被告刘新辉申请对房屋买卖合同第一页抬头签字及捺印、第一页倒数第五行签字及捺印，更名协议中签名及捺印进行司法鉴定；被告万淑娟申请对房屋买卖合同第一页抬头签字及捺印、第二页签字及捺印，更名协议中签名及捺印进行司法鉴定。后两被告撤回鉴定申请。滨州市滨城区黄河十二路以北渤海十六路以西望海花园36号楼2单元302室系被告刘新辉从滨州市天地源置业有限公司购买，进行了预告登记，未进行确权登记。2018年9月，原告苏小卫与被告刘新辉、万淑娟签订房屋买卖合同。合同约定，两被告以120万元的价格将其所有的上述房产出售给原告；被告解押后协助原告办理网签，办理网签手续后，被告将钥匙交付原告，原告十日内向被告一次性支付剩余购房款；原告领取钥匙之日起，被告承诺立即腾房给原告；被告在收到原告支付的购房款后未按约定时间腾房交付给原告的，原告有权解除合同，被告向原告支付购房总价款百分之三十的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2018年9月12日至10月10日，原告通过银行转账方式分十一笔向被告刘新辉支付1183400元。对以上款项被告刘新辉出具收到条十份，载明内容均为收到房款。十份收到条合计金额为1183500元。2018年9月17日，被告刘新辉出具收到条一份，载明收到房款9800元。十一份收到条合计金额为1193300元。原告还支付被告刘新辉现金6700元，刘新辉未出具收据。2018年9月20日，被告刘新辉、万淑娟就涉案房产办理了预告登记注销手续。2018年9月25日，滨州市天地源置业有限公司为原告苏小卫办理了预告登记。后，原告苏小卫将涉案房产出售给案外人，案外人已进行了房地产权属登记。诉讼过程中，被告刘新辉认可原告向其支付涉案款项共计120万元。原被告之间还存在多笔案外借款。一审法院认为，本案争议焦点为原被告之间法律关系的认定。原告苏小卫主张其与两被告之间系房屋买卖合同关系，两被告主张其与原告之间系房屋抵押借款关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定及《最高人民法院关于适用的解释》（下称民事诉讼法解释）第九十一条第一项规定，被告对其主张的抵押借款关系负有举证责任。被告虽提交通话录音，但录音中，原告均未对被告刘新辉主张的抵押借款事项作出正面回应，且原被告之间存在多笔案外借款。被告刘新辉虽曾要求“赎回”涉案房产，但仅根据录音内容无法判定是出卖后不想继续履行合同的赎回，还是借款抵押后的赎回。被告提交的录音内容对其与原告之间系抵押借款关系的证明力未达到高度盖然性的证明标准。原告提交的房屋买卖合同、转账汇款回单、房款收到条、更名协议，形成证据链条，对其主张的与被告之间系房屋买卖法律关系的证明力度达到高度盖然性的证明标准。依据民事诉讼法解释第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，一审法院对原被告之间系房屋买卖合同法律关系予以认定。两被告提出原告构成欺诈的辩解意见，至法庭辩论终结前未提交证据予以证实，不予采信。原告依合同约定向被告支付购房款120万元后，被告应依约向原告交付房屋。被告提出因原告收取10%的手续费，其实际收到1055500元的辩解意见，与原告提交的证据以及其主张的手续费比例相矛盾，不予采信。关于被告提出的房屋交易价格明显低于市场价格、被告只有本案所涉一套房屋的问题。被告提出该观点拟说明交易行为违反常理，进而推定交易非出自被告自愿。对于被告的上述观点，一审法院认为，买卖合同中，当事人对交易标的物价格的确定，有自主处分的权利。只要交易行为不损害社会公共利益，不违反公序良俗，公权力不应主动进行干预。判定交易行为是否系当事人真实意思表示，应当首先考量当事人提交的证据，如合同、交易记录等。只有在现有证据不足以认定案件事实的情形下，才结合交易习惯等自然法则进行认定。本案中，有证据证实的原被告先订立买卖合同，原告分笔支付房款、被告出具收据、被告注销预购商品房预告登记、原告办理预告登记等一系列连续的行为，既符合合同约定，亦符合交易惯例。被告主张房屋交易价格偏低、只有一套住房并不能必然推导出交易非出自自愿、非真实意思表示的结论。被告未依约向原告交付涉案房屋，构成违约。但房屋买卖合同并未对此情形下违约金作出约定，故原告要求被告支付逾期交房违约金36万元的诉讼请求，既无合同依据，也无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》九十条第二款、第九十一条第一项规定，判决：一、被告刘新辉、万淑娟于本判决生效之日起二十日内向原告苏小卫交付滨州市滨城区黄河十二路以北渤海十六路以西望海花园36号楼2单元302室；二、驳回原告苏小卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，减半收取9420元，由原告苏小卫负担2173.85元，被告刘新辉、万淑娟负担7246.15元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年9月，刘新辉、万淑娟与苏小卫签订房屋买卖合同，2018年9月12日至10月10日，刘新辉收到苏小卫支付的房款，收条载明内容均为收到房款，2018年9月20日，刘新辉、万淑娟就涉案房产办理了预告登记注销手续，后苏小卫办理了预告登记，事实清楚，证据充分。一审法院认为苏小卫提交的房屋买卖合同、转账汇款回单、房款收到条、更名协议，形成证据链条，对其主张的房屋买卖法律关系的证明力度达到高度盖然性的证明标准，房屋买卖合同法律关系予以认定，判决刘新辉、万淑娟交付涉案房屋并无不当。上诉人刘新辉上诉称原审认定事实错误，上诉人与被上诉人之间是房屋抵押借款关系，即便是签订过买卖合同，也应查清是否是当事人的真实意思表示；上诉期间，刘新辉又申请对房屋买卖合同的相关签名进行鉴定，因一审期间刘新辉撤回了相关鉴定申请，因此，其主张理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人刘新辉的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18840元，由上诉人刘新辉负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十二月十三日法官助理徐丽萍书记员王楠