广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24354号上诉人（原审被告）：深圳市宏达昌投资发展管理有限公司，住所地广东省深圳市坪山区生物医药园青兰三路威尔德工业园。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建明，男，1964年4月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陶礼宁，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司因与被上诉人李建明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市宏达昌投资发展管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2018年12月3日，被上诉人向上诉人发出《解除〈厂房租赁合同〉的通知》，并在该通知书中明确注明“若有异议，请在三日内书面回复”。上诉人在收到该通知后的第二天向被上诉人发出了《不同意解除〈厂房租赁合同〉的通知》，提出我方不同意解除合同，并指出被上诉人提出的解除合同事由不成立。被上诉人在收到《不同意解除〈厂房租赁合同〉的通知》后，没有书面回应，被上诉人照常向上诉人收取水电费、租金、厂长工资、土地管理费等费用，双方继续按照租赁合同履行。因此被上诉人发出的《解除〈厂房租赁合同〉的通知》并未导致合同解除，上诉人在异议期内提出了异议，阻却了解除通知的效力，双方也仍在按照合同约定继续履行。此外，李健明在本案诉求中，也没有请求解除《厂房租赁合同》。二、1.上诉人并未拆除墙壁改成卷闸门，且被上诉人所述的位置也根本不是承重墙或者建筑主体。一审法院在未勘察现场、也未进行鉴定的情况，错误分配举证责任，擅自认定上诉人拆除建筑主体结构，属于认定事实不清。第一，一审法院错误分配举证责任，本案应由被上诉人举证上诉人拆除墙体改成卷闸门，而并非要求上诉人举证获得被上诉人同意拆除墙壁。第二，如果上诉人真存在拆除墙体行为，被上诉人在长达半年的时间都没有提任何异议，根本不符合逻辑。之前上诉人是由袁某玲一人运营，袁某玲于2018年4月9日突然去世后，袁某玲的哥哥袁某胜接手上诉人，在2018年4月至2018年10月25日期间半年的时间，被上诉人与上诉人就涉案厂房交租、合作开发等事宜进行过多次沟通，被上诉人也没提过任何墙体改装卷闸门的事情。第三，被上诉人的律师在一审中承认，被上诉人为了争取房地产开发的利益，所以同意补偿上诉人80万元，让上诉人搬走。上诉人不同意，被上诉人改口称上诉人擅自拆除主体承重墙，要求解除租赁合同。根据上诉人提交的微信聊天记录显示，被上诉人提出80万元补偿方案在2018年11月，是在被上诉人发出《告知函》之后、发出《解除〈厂房租赁合同〉的通知》之前，也就是说被上诉人发出《告知函》的目的是为了赶走上诉人，并非如《告知函》所说的想让上诉人整改，《告知函》所述内容根本不实，只是为了赶走上诉人找的借口。第四，在收到被上诉人《告知函》后，上诉人也找建筑工人看了被上诉人所说的墙体，工人答复这个位置之前也根本不是承重墙。一审法院在未勘察现场的情况下，也未进行鉴定的情况下，草率认定存在变动建筑主体的情形，属于认定事实错误。2.上诉人未将宿舍一楼改成仓库并用于生产使用，且宿舍有煮水、烧饭的功能区是很正常的，一审法院在未勘察现场的情况下，擅自认定上诉人改变约定的房屋用途，违背一般生活常识，属于认定事实不清。第一，上诉人并未将一楼宿舍改成仓库并用于生产使用，一审法院在没有勘察现场的情况下，就草率认定上诉人改变约定房屋用途。宿舍是由工人居住的，工人文化素质不高，流动性大，宿舍环境有些杂乱、摆放一些杂物也是能理解的，工人们也并未在宿舍生产作业，根本不存在改成仓库或者用于生产使用，一审法院认定事实错误。第二，工人们长期住在宿舍，每天工作这么辛苦，如果连烧水的灶台都不能有，未免太不人性。既然是宿舍，工人正常的生活行为都应该是合理的使用，一审法院即使认为改变了房屋用途，是不是至少也应该去现场看看是否超出日常使用的范围。再者，被上诉人和上诉人签订的《租赁合同》里面也没有写不允许工人在宿舍烧水、做饭。三、直至今日，上诉人仍在按约定支付房租、水电费等全部费用，上诉人一再礼让，是因为涉案厂房是袁某玲去世前很看重的事业，也是因为涉案厂房已转租给其他大、小租户，其他租户在涉案厂房里面装修、投入了大量资金，现租期并未到期，如果突然让这些租户搬离，会导致这些租户包括上诉人损失惨痛。虽然被上诉人将本案诉至法院，但是截至今日，上诉人依旧按月支付租金、水电、厂长费、土地管理费等全部费用，可见上诉人合作的诚意。上诉人承租涉案厂房时，被上诉人出具过书面的《同意转租声明书》，上诉人是基于合作信任，将涉案厂房转租给其他租户。现在被上诉人突然反口说不同意转租，要求全部人搬离，明显是背信弃义的行为。至于所谓的厂长工资、土地管理费等莫名奇妙的费用，在被上诉人没有提供任何收款依据的情况下，上诉人也是全部都缴足了。上诉人也承诺了，如果被上诉人要对涉案厂房进行适量的修整，只要不违反法律、不影响安全，上诉人会全力配合，但是如果被上诉人一门心思想赶走全部租户，那么上诉人和其他租户会坚决捍卫自己合法的权利。被上诉人李建明辩称，被上诉人遵从法律，尊重事实，通过法律手段来解决纠纷，但上诉人对基本事实一概否认，在当今法院诚信诉讼的前提下，希望法院能够予以惩戒。解除合同以解除通知送达之日起生效，上诉人截至现在都对解除合同的效力还停留在口头上，合同已解除，解除生效以后就是返还房屋的问题。对于上诉人违约的事实有照片、通知为证，事实清楚，证据确凿，至于合同解除以后上诉人支付金钱的问题，这是上诉人占用房屋支付的使用费，付钱是天经地义的，并不代表被上诉人还在继续履行房屋租赁合同。李建明向一审法院起诉请求：一、被告在2018年12月20日前恢复房屋原状、返还房屋给原告；二、被告赔偿原告20万元；三、被告承担诉讼费。庭审后，原告自愿放弃恢复房屋原状的诉讼请求。一审法院认定事实：原、被告2016年5月1日签订了《厂房租赁合同》，约定原告将其拥有的已取得房地产证书的位于深圳市坪山区坑梓街道协成路2号的4栋房屋出租给被告，租赁期限从2016年8月1日起至2031年7月30日止，在2021年7月30日前每月租金为50000元，以后的租金递增，房产税、租赁税及土地管理费由被告每月支付1500元，村派一位厂长工资由被告负责。双方还约定了原告有权解除合同并要求被告赔偿20万元的情形为：1.被告拖欠租金三个月以上的；2.未经原告同意及有关部门批准，被告擅自改变房屋用途的；3.被告违反合同第八条第4款的，不承担维修责任或不支付维修费用的，致使房屋或设施严重损坏的；4.被告不得拖欠员工工资达两个月以上。合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，被告缴交了租金，但厂长工资自2016年9月起、土地管理费自2016年10月起没有按时支付，直至2018年6月1日才一次性支付给原告2016年9月至2018年5月的厂长工资、2016年10月至2018年5月期间的土地管理费合计96000元。合同履行过程中，被告将部分案涉房屋一楼的墙壁拆除改建成卷闸门，还将宿舍一楼改成仓库用途并用于生产使用，将宿舍二楼改成厨房用途。2018年10月25日，原告向被告发出《告知函》，称被告未经同意擅自拆除厂房的主体承重墙及铁皮房，且存在拖欠厂长工资长达21个月等问题，要求被告在收函后15日内对拆除的承重墙、铁皮房恢复原状，消除隐患。被告收函后未做整改，原告于2018年12月3日又向被告送达了《解除厂房租赁合同的通知》，称被告在收到《告知函》后未在规定的期限内整改处理，决定自送达解除通知之日起解除与被告的租赁合同，并要求被告恢复原状、腾空房屋、承担违约责任。被告在2018年12月4日向原告回复《不同意解除厂房租赁合同的通知》，称被告不存在任何违约行为，原告无权单方解除租赁合同，不同意解除租赁合同。上述事实有厂房租赁合同、告知函、解除通知书、照片、银行凭证、房地产权证、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告争议的焦点在于原告解除合同是否符合合同约定及法律规定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，原、被告签订的租赁合同第八条也约定，如被告要对厂房主体部分拆装需提供施工图纸，在不影响主体安全的情况下经原告同意方可施工。被告在合同履行过程中将部分案涉房屋一楼的墙壁拆除改建成卷闸门，原告称被告拆除墙壁未经其同意，被告也未提交原告同意其拆除房屋墙壁改建成卷闸门的证据，证明被告确存在擅自改变房屋建筑主体的违约行为。此外，被告还将宿舍一楼改成仓库用途并用于生产使用，将宿舍二楼改成厨房用途，属于擅自改变房屋用途的违约行为。基此，依据前述规定和约定，被告违反了租赁合同约定的义务以及法律规定，原告在限期被告整改被拒绝的情况下于2018年12月3日向被告送达解除租赁合同通知书符合合同约定和法律规定，双方的租赁合同于被告收到解除通知书的2018年12月3日解除。基于租赁合同已解除，因此原告依据合同约定诉求被告将案涉厂房返还以及赔偿20万元的主张合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告深圳市宏达昌投资发展管理有限公司于判决生效之日起十五日内将位于深圳市坪山区坑梓街道协成路2号的4栋房屋返还给原告李建明；二、被告深圳市宏达昌投资发展管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原告李建明支付赔偿款20万元。一审案件受理费4300元（原告已预交），由被告深圳市宏达昌投资发展管理有限公司负担。被告负担的受理费于判决生效之日起十五日内缴交。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均未提交新证据。另查明，上诉人一审提交微信聊天记录，称被上诉人曾表示“袁总：请你与你哥解释利害问题，我的决定还是就那天决定一次性补你80万，我收回自己管理”，对此，被上诉人二审回应“这个意思只是‘我想’，但是能否施行不是我方想做就能够做的，所以才在微信上说得很清楚，因为上诉人违约，所以才要收回自己管理。”一审开庭时，被上诉人表示“为响应城市号召，时间是作房地产最宝贵的资源，即便上诉人违约，我方最开始也愿意补偿一部分钱予以尽快解决活动问题，以便被上诉人更快的开发”“时间更是房地产开发的最大成本，我们是想以金钱换时间”。一审期间，上诉人提交了被上诉人出具的《同意转租声明书》，记载被上诉人同意上诉人将涉案厂房转租他人，但转租期限不得超过《厂房租赁合同》剩余期限。本院认为，本案争议焦点在于上诉人是否存在根本违约行为以及诉争的《厂房租赁合同》是否能够解除的问题。双方签订的《厂房租赁合同》约定了被上诉人有权解除合同并要求上诉人赔偿的情形和条件。被上诉人以上诉人擅自改变房屋建筑主体、擅自改变房屋用途以及拖欠厂长工资等为由，主张解除上述租赁合同并由上诉人赔偿20万元。对此，本院认为，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对利益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。具体分析本案案情，首先，被上诉人按约履行了交付租赁物的义务，上诉人虽存在迟延给付厂长工资、土地管理费的情形，但后续已经补交相应款项。被上诉人于2018年12月3日发出《解除厂房租赁合同的通知》，其上载明“如有异议，请在三日内书面回复”，上诉人第二天即向被上诉人回复《不同意解除厂房租赁合同的通知》，表明不同意解除租赁合同的意思，即双方并未达成解除合同的合意。据上诉人二审陈述，之后其照常向被上诉人支付水电费、租金、厂长工资、土地管理费等费用，对此被上诉人未予否认，也未提交证据证明其没有收取上述费用或者上诉人没有足额支付该等费用，由此可见双方在有分歧的情况下上诉人仍然在实际履行合同义务，租赁合同并未就此陷入僵局，双方仍有继续履行的可能性。其次，双方均未提供照片、协议等反映涉案房屋交付给上诉人时的状况。被上诉人提交照片，拟证明上诉人擅自改建、改变房屋用途、破坏承重墙，上诉人均予以否认。经查上述照片，仅有被上诉人单方指称拆除的墙体为承重墙。此外，租赁合同中约定4栋厂房出租给上诉人，关于宿舍的约定仅为“宿舍二楼一套提供给被上诉人住（免费）”，未有明确区分租赁物功能、用途的特别约定，在此期间被上诉人或指定人在涉案房屋居住，应当对上诉人使用厂房状况有所了解，如上诉人确有严重违约行为，被上诉人理应及时提出异议或加以制止，但未有证据证实其曾采取类似行动应对，有违常情。因此，上述照片不足以证明上诉人的行为已构成根本违约，难谓达到动摇合同的履行基础，影响被上诉人合同目的实现的程度，在可以以给付赔偿金的方式弥补被上诉人损失时，应慎用合同解除权。再次，上诉人诉称被上诉人为了争取房地产开发利益，曾经同意补偿上诉人80万元，让其搬走。综合审查判断上诉人提交的微信聊天记录、双方陈述，可以认定上诉人的该项主张确有依据，根据诚实信用原则，本院有理由认为被上诉人没有如实披露行使合同解除权的真实理由。加之，合同约定的租赁期15年，上诉人将租赁房屋用于经营规模较大、期限较长、前期投入较多的工厂，必然要花费大量的人力、财力、物力去进行装修、建设，同时其在取得被上诉人同意的情况下转租其他租户，故被上诉人在合同仅履行两年时间即解除合同将导致不经济、不利益，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制被上诉人行使合同解除权，合同不予解除。有鉴于上诉人确有拖欠合同款项以及在被上诉人告知恢复原状、消除隐患后未积极采取措施整改处理的情形，本着督促双方勤勉审慎履行合同义务的目的，考虑上诉人的违约程度、被上诉人的实际损失以及合同约定，本院酌定上诉人赔偿被上诉人10万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初427号民事判决第一项；二、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初427号民事判决第二项为：上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人李建明支付赔偿款10万元；三、驳回被上诉人李建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元（被上诉人李建明已预交），由上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司负担2150元（迳付被上诉人李建明），被上诉人李建明负担2150元。二审案件受理费4300元（上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司已预交），由上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司负担2150元，被上诉人李建明负担2150元（迳付上诉人深圳市宏达昌投资发展管理有限公司）。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十二月五日书记员 赵怡欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。