湖南省益阳市赫山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0903执异49号案外人：郭磊，男，1972年8月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：王佐良，男，1965年4月21日出生，汉族，住湖南省桃江县。被执行人：益阳资华房地产开发有限责任公司，公司住所地益阳市赫山区金山南路899号，法定代表人龚志先。被执行人：益阳通程酒店管理有限责任公司（现更名为益阳资华酒店管理有限责任公司），住所地益阳市高新区金山南路899号。法定代表人段建波。被执行人：沅江市联合同创砂业有限公司，住所地沅江市桔园路新时空办公大楼。法定代表人王命铭。被执行人：益阳天城房地产开发有限公司，住所地沅江市桔城大道南侧。法定代表人龚志先。被执行人：龚志先，男，1977年10月5日出生，汉族，住沅江市。被执行人：曹家利，男，1961年10月27日出生，汉族，住常德市鼎城区。本院在执行申请执行人王佐良与被执行人益阳资华房地产开发有限公司（以下简称资华公司）、益阳通程酒店管理有限公司（以下简称通程公司）、沅江市联合同创砂业有限公司（以下简称同创公司）、益阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）、龚志先、曹家利民间借贷纠纷一案中，案外人郭磊于2019年12月11日对本院查封、冻结被执行人资华公司名下银城壹号项目一栋第8层818号房屋向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）郭磊称：赫山法院在执行(2015)益赫民二初字第1543号民事调解书过程中，查封银城壹号项目中的一栋第8层818号房(预售许可证号为益房预许字[2010]第10015号)，因该财产属于异议人所有，为此提出执行异议。理由如下：1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结;第三十一条第一款，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。3、2012年8月21日，崔耿与资华公司签订了房屋买卖合同，同时，崔耿向资华公司支付了全款861599元，并办理了商品房预售合同备案。后因崔耿与异议人存在借款纠纷，崔耿自愿将其所有的资华公司的房屋过户给异议人(崔耿于2015年3月24日向异议人出具了证明)。2015年3月26日，异议人与资华公司签订了房屋买卖合同，资华公司向异议人出具了加盖公司公章的商品房预售合同以及付款收据，能够证明该房屋已经实际支付全部价款。此后，异议人一直在实际使用该房屋。不久前，异议人才得知自己实际占有的房屋被第三人申请执行。综上所述，异议人作为案外人，不知道这起诉讼案件，法院也未通知异议人参加本案审理，益阳市赫山区人民法院执行存在错误，没有调查清楚财产性质和归属，没有充分考虑案件的实际情况，侵犯了异议人的合法权益。特依据相关法律规定，提出案外人执行异议，请求解除(2016)湘0903执恢159号执行案件中对异议人财产采取的查封、冻结措施。申请执行人王佐良答辩称：案外人郭磊对涉案房产不具有合法所有权，不足以排除人民法院强制执行，请求法院依法驳回其申请。第一、《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在人民法院2017年5月16日查封、冻结时，益阳市房管局以及益阳市不动产中心均显示该涉案房产登记在本案被执行人益阳资华房地产开发有限责任公司名下，而不是登记在崔耿名下，更不是登记在郭磊名下，因此根据上述规定，被执行人资华公司是涉案房产的所有权人。第二、郭磊并没有取得该房屋的所有权，其不享有排除人民法院强制执行的实体权利。郭磊没有提供与崔耿之间的房屋买卖合同，两者之间没有形成房屋买卖的合同关系，郭磊也没有提供支付购房款的证明，更没有办理登记备案，因此不发生涉案房屋所有权的变更。郭磊称，因崔耿与其存在借款纠纷，崔耿自愿将其所有的涉案房屋过户给郭磊，没有事实和法律依据。首先，郭磊没有提供与崔耿借款关系事实存在的证明。其次，两者之间以物抵债的协议只是债务人履行债务的变通方式，其目的在于消灭金钱债务，并不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则破坏了债权平等受偿原则，也损失了本案申请执行人的合法权益。再次，郭磊并无证据证明己实际占有涉案房屋。一是其并未自己居住，二是虽然提供了一份租赁合同，但是租金的收款方并不是郭磊，而是高红枚，因此对该房屋是否由郭磊实际控制、支配和占有存疑。综上所述，郭磊与崔耿之间不存在房屋买卖关系，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，案外人郭磊对涉案房屋不享有权利，不能以此排除执行，请求人民法院依法驳回其申请。被执行人资华公司、通程公司、同创公司、天城公司、龚志先、曹家利均未提交答辩意见。本院审查查明：申请执行人王佐良与被执行人资华公司、通程公司、同创公司、天城公司、龚志先、曹家利民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月26日作出（2015）益赫民二初字第1543号民事调解书。该调解书生效后，被执行人资华公司、通程公司、同创公司、天城公司、龚志先、曹家利未履行还款义务，故王佐良向本院申请执行。本院于2016年3月16日受理了该执行案件，并于2016年10月14日作出（2016）湘0903执236号之三执行裁定，终结了本次执行程序。2017年1月25日，本院再次依王佐良的申请以（2016）湘0903执恢159号执行案号立案受理并恢复了该案的执行，且于2017年5月6日向益阳市不动产登记中心发出了（2016）湘0903执恢159号之一《协助执行通知书》，查封、冻结被执行人资华公司名下预售房产号为2010-0015的房屋21套和门面19套，其中包括本案中的执行异议标的818号房屋。案外人郭磊在提出执行异议申请时提交的崔耿于2015年3月24日出具的证明称：崔耿因向郭磊借了一些款项，因现在经济困难，无法偿还，经双方协议，特以益阳资华房地产开发有限责任公司的一套写字楼过户给郭磊。所有过户过程中发生的税费、经济纠纷一概由当事双方负责，与益阳资华房地产开发有限责任公司无关。案外人郭磊在提出执行异议申请时提交的资华公司于2019年8月22日出具的《关于写字楼A818号情况说明》称：“崔耿于2012年8月21日购买我公司“银城一号”项目A栋写字楼818号房，面积156.37㎡，总价861599元，合同款项已全部付清，并交付使用，崔耿因私人借款问题，于2015年3月25日将上述写字楼过户给郭磊。因上述商品房预售时间已过，不能进行网签合同及办证，已为业主郭磊办理了收据及手写合同的变更手续，并协助郭磊在益阳市维修基金中心办理了业主户名的变更，情况属实”。案外人郭磊在提出执行异议申请时提交的其与资华公司于2015年3月26日签订的《商品房预（销）售合同》及收据，资华公司为崔耿将房屋过户给郭磊，重开了购房款861599元及费用56215元的收据，注明原崔耿的收据作废。案外人郭磊在提出执行异议申请时提交的《房屋租赁合同》，作为出租方的甲方郭磊与乙方承租人签订的《房屋租赁合同》中，甲方的签名及租金收取人均为高红枚。郭磊在提出执行异议时提交的结婚证及高红枚的身份证复印件证实，高红枚系郭磊之妻。案外人郭磊在提出执行异议申请时提交的益阳银城壹号业主在红网的消费维权栏目于2018年1月18日刊出的《益阳银城壹号开发商迟迟不予办理房产证》的网页文章称：从2011年交房至今，益阳银城壹号开发商，即益阳资华房地产开发有限责任公司一直未按合同履约办理业主的房屋所有权证、土地使用证。300多业主，开发商只办理了70本房屋所有权证，而土地使用证一本未办理。按合同约定开发商在交房后365个工作日内必须办理两证，业主多次催促开发商办理，开发商以各种理由和借口拒绝办理，期间业主也打过市长热线，也请电视传媒做过相关报道，但均无效果。本院认为，案外人郭磊因与资华公司签订《商品房预（销）售合同》，以崔耿已经交纳的购房款作为郭磊应交的购房款所取得的资华公司名下818号房屋具有排他性的民事权益，对其执行异议请求，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。根据案外人郭磊在提出执行异议申请时提供的证据，可以认定在人民法院查封之前，郭磊已与资华公司签订了书面买卖合同；实际占有了该不动产；对涉案房屋的价款已全部支付；且至今未办理过户登记手续非因买受人自身原因造成。根据案外人提供的证据，可以认定案外人郭磊对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其执行异议请求，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：中止对益阳资华房地产开发有限责任公司名下预售房产号为2010-0015（银城壹号项目）中1栋818号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  颜志军审判员  司马慧审判员  龚春华二〇一九年十二月二十七日书记员  赵伊依附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。