广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24834号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区饮食服务公司，住广东省广州市荔湾区光复北路553号207房左部位。法定代表人：梁盛章，该公司总经理。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏灯雄，广东国智律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：卓国勇，男，1977年5月22日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红。原审第三人：郑春景，男，1961年3月26日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人广州市荔湾区饮食服务公司（以下简称饮食公司）、卓国勇因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局、原审第三人郑春景房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。饮食公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉；2.撤销一审判决第二项，改判自二审判决发生法律效力之日起六个月内，饮食公司腾空广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋并交还广州市荔湾区住房和建设局；3.撤销一审判决第三项，该判支持饮食公司按2433元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付房屋占有使用费；4.本案一、二审诉讼费用由广州市荔湾区住房和建设局承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。本案不属于民事案件受理范围，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条规定，本案属于行政案件，本案应当裁定驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。同时，一审法院此前作出多份生效民事裁定书，对广州市荔湾区住房和建设局直接管理的政府公房因出租产生的法律关系认定为不属于民事法律关系。（二）一审法院认定房屋占有使用费标准错误。根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第二十一条第2款的约定，租赁期限届满后，广州市荔湾区住房和建设局收回房屋的，饮食公司尚未交付房屋的占有费比照租金收取。即便上述合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，无效合同产生的房屋占有使用费按照租金标准收取。不定期租赁合同承租人享有法定的解除权，广州市荔湾区住房和建设局无法获得案外人租金收益的损失不属于双方订立合同时能够预见的情形，饮食公司不应当承担违约责任形式的损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，广州市荔湾区住房和建设局应当给予饮食公司合理的搬迁期限，且案涉房屋现出租给第三人多年，腾退房屋需要其配合。综上，恳请二审法院判如所请。广州市荔湾区住房和建设局二审未到庭发表意见，也未向本院提交书面意见。卓国勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由广州市荔湾区住房和建设局、饮食公司承担。诉讼过程中，卓国勇变更诉讼请求如下：其同意一审除占用费过高之外的所有判项。事实和理由：（一）根据饮食公司与广州市荔湾区住房和建设局签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定，饮食公司不得将案涉房屋转租，但卓国勇从2005年始使用广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋（以下简称案涉房屋），广州市荔湾区住房和建设局不可能不清楚，但其并未提出异议，此意味着广州市荔湾区住房和建设局默许饮食公司的转租行为，故基于此，卓国勇享有案涉房屋优先承租权的主体资格。（二）一审法院认定腾房费用不当。根据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租金标准，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉房屋的占有使用费应当参照租金标准。（三）本案场地的实际使用者是郑春景，本案场地使用费与卓国勇无关，希望饮食公司尽快收回场地。广州市荔湾区住房和建设局二审未到庭发表意见，也未向本院提交书面意见。广州市荔湾区住房和建设局向一审法院起诉请求：1.要求确认广州市荔湾区住房和建设局与饮食公司双方就案涉房屋的不定期租赁关系已于2019年5月16日解除；2.要求饮食公司、卓国勇、郑春景及共同使用人腾空上址房屋交还广州市荔湾区住房和建设局；3.要求饮食公司按照每月22228元的标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年7月1日起至饮食公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；4.案件的诉讼费用由饮食公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区龙津东路××号房屋为直管公房。2012年9月17日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与饮食公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区龙津东路××号首层部位（产别：无主代）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积33平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金2433元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。饮食公司租赁案涉房屋后将房屋转租给卓国勇使用。广州市荔湾区住房和建设局、饮食公司的租赁合同期满后，饮食公司仍一直按合同租金标准以转账的形式支付租金至2019年9月。2018年3月5日，饮食公司向广州市荔湾区住房和建设局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于龙津东路××号地下房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年4月19日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人黄国强（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区龙津东路××号首层出租项目（交易编号：GZ2018FG201769）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币22228元/月/总面积。广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年5月14日向饮食公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除案涉房屋的租赁关系，要求饮食公司在2019年5月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年5月31日前腾空交还房屋的，从2019年6月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月22228元向广州市荔湾区住房和建设局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年5月16日到达饮食公司。2019年7月17日，一审法院在案涉房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利。郑春景、卓国勇在规定时间内前来一审法院登记，一审法院依法追加郑春景、卓国勇为本案第三人参加诉讼。庭审中，饮食公司表示：有参与招投标，但是没有中标。卓国勇表示：从2005年开始向饮食公司承租，其没有转租，和郑春景是合作关系。郑春景则表示：大概从2005年开始，最开始和卓国勇签了租赁合同，后来就没有签了，其一直向卓国勇交钱至今，但收据上写的是利润，商铺一直是我在用作桂林米粉店经营。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与饮食公司在广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广州市荔湾区住房和建设局、饮食公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是饮食公司一直有向广州市荔湾区住房和建设局支付租金，因此，广州市荔湾区住房和建设局、饮食公司之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年5月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求饮食公司腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月16日到达饮食公司，一审法院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达饮食公司，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月16日起解除。饮食公司及郑春景、卓国勇应将案涉房屋及时腾空交还广州市荔湾区住房和建设局。对于房屋占用费问题，虽然合同约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”但饮食公司已向广州市荔湾区住房和建设局出具《非住宅公开招租同意书》，知道并参与了广州市荔湾区住房和建设局的公开招租方式招租，现在广州市荔湾区住房和建设局主张的房屋占用费即招租的成交价格22228元/月实质为广州市荔湾区住房和建设局未能收回房屋的损失，饮食公司如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加饮食公司负担，因此，广州市荔湾区住房和建设局要求按22228元/月收取房屋占用费，一审法院予以支持。如上所述，广州市荔湾区住房和建设局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，案涉房屋2019年6月30日前的房屋占用费饮食公司仍可按原租金标准缴纳，2019年7月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月22228元由饮食公司向广州市荔湾区住房和建设局交纳。至于饮食公司已付的2019年7月、8月、9月的租金相应予以扣减。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年9月30日判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与饮食公司关于案涉房屋的租赁合同关系于2019年5月16日起解除；二、在判决发生法律效力之日起30天内，饮食公司、卓国勇、郑春景（含房屋的共同使用人）腾空搬出案涉房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自判决发生法律效力之日起30天内，饮食公司按22228元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年7月1日起至饮食公司实际搬迁交还房屋之日的房屋占用费（其中饮食公司已付的2019年7月至9月的租金共7299元予以扣减）；四、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。一审案件受理费456元，广州市荔湾区住房和建设局负担406元，饮食公司负担50元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，饮食公司、卓国勇、郑春景均表示：案涉房屋目前仍由郑春景实际使用尚未交还。卓国勇表示：其对于一审判决的各项均同意，并要求饮食公司尽快收回场地。本院认为，本案二审当事人的争议的焦点问题：（一）本案的法律适用；（二）房屋占有使用费的标准认定。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。”本案中，双方争议的租赁合同签订于2012年9月17日，据此，依据上述司法解释之规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当，饮食公司上诉主张本案不应受理，缺乏法律依据，本院不予采信。关于房屋占有使用费的标准认定问题。双方合同约定租赁期限届满，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期内房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述约定是对于承租人拒不交还房屋的违约责任的约定，一审法院在考量合同约定的违约标准并结合广州市荔湾区住房和建设局实际发生的损失，综合确定逾期交还房屋期间的占有使用费标准为22228元/月，符合公平合理原则，本院予以维持。饮食公司对此提出的上诉主张，缺乏理据，本院不予采信。至于饮食公司上诉提出六个月搬迁期限的问题，因缺乏法律依据，本院不予采信。卓国勇二审中表示同意一审判决各项处理意见，故其上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，卓国勇、饮食公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由广州市荔湾区饮食服务公司负担100元，由卓国勇负担100元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十三日书记员  杨希曾龙辉