河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7388号上诉人（原审被告）：李洪娟，女，汉族，1987年1月23日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：杨世华，河南先邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:内乡县师苑小区项目部。负责人：袁伯儒。委托诉讼代理人：曹正华，内乡县方正法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：袁伯儒，男，汉族，1967年11月27日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：曹正华，内乡县方正法律服务所法律服务工作者。上诉人李洪娟因与被上诉人内乡县师苑小区项目部（以下简称师苑项目部）、袁伯儒确认合同无效纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1325民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李洪娟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判，驳回师苑项目部、袁伯儒的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费等相关费用由师苑项目部、袁伯儒承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，甚至错误。1.李洪娟与师苑项目部签订的商铺购买合同性质上应当为商品房买卖协议，师苑项目部诉讼中提交的相应证据材料证实属于经济适用房是对李洪娟的欺诈行为。同时，师苑项目部已经在2015年5月10日将该房屋出售给黄某，又隐瞒事实，恶意向李洪娟出售该房屋。2.师苑项目部、袁伯儒不具备本案原告主体资格，其合法的原告诉讼主体资格应当是南阳市宛西中等专业学校。且即使是经济适用房，依照商品房的价值向国家补缴相关款项后，仍属于有效的商品房买卖合同，未缴纳前也属于效力待定。3.一审判决草率认定合同无效，却不保护李洪娟的合法权利，对返还房款本金、利息等没有认定，判决不公。4.李洪娟没有任何工作，属于低收入住房困难家庭，且李洪娟委托杨保丽购买房子属于有效的民事行为。二、一审违反法定程序。本案事实复杂，适用简易程序不当。师苑项目部、袁伯儒不是适格的原告。三、一审判决适用法律错误。师苑项目部、袁伯儒辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确。师苑项目部、袁伯儒在原审中提交的证据已经证实了本案诉争房屋系经济适用房，同时只有低收入家庭、住房困难对象才能购买，而李洪娟认为本案争议房屋系商品房而非经济适用房却未提供相关证据证实，也提供不出来自己有权购买的证据，因此合同应属无效；另外，师苑项目部是合格的诉讼主体，李洪娟单方认为师苑项目部不具有原告主体资格却未提供证据证实，难以自圆其说。师苑项目部、袁伯儒向一审法院起诉请求：1.确认师苑项目部、袁伯儒、李洪娟于2018年4月15日所签的《内乡县师苑小区商铺购买合同》无效；2.要求李洪娟立即将房屋腾空交付师苑项目部、袁伯儒；3.本案诉讼费由李洪娟承担。一审法院认定事实：2018年4月15日，李洪娟隐瞒购房目的，由他人代为签订购房协议，与师苑项目部签订了《内乡县师苑小区商铺购房合同》。约定李洪娟购买位于师苑小区1号楼自北向南第1、2间上下两层，建筑面积283.5平方米，总价款130.41万元。同时，根据合同约定，合同生效付10万元，5日后再付20万元，2018年5月15日前付清全部房款，否则甲方有权收回该房屋，装修及所有损失由乙方自行承担。2018年4月李洪娟付房款36万元，下欠90多万元至今不付。师苑项目部、袁伯儒以诉争房产系经济适用房，李洪娟不属于购买经济适用房群体，无购买经济适用房的资格，双方签订的买卖合同违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同为由，提起诉讼。另，双方诉争房屋所涉土地系经济适用住房项目，住房性质为廉租住房。一审法院认为，当事人签订的合同应符合法律、法规的强制性规定。本案所涉房屋的性质为经济适用房，依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）的规定，经济适用房是政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用房的房地产权利人拥有有限的产权。根据庭审查明的事实，李洪娟不具有购买经济适用房的资格，其购买房屋的面积为283.5平方米，其目的不是为了居住，故师苑项目部、袁伯儒、李洪娟双方签订的房屋买卖合同，损害了国家及第三人的利益，根据合同法的规定，应属无效。合同无效，依据法律规定，李洪娟应将诉争房屋返还师苑项目部，师苑项目部亦应将购房款退还李洪娟。关于李洪娟辩称的袁伯儒不是本案适格原告，一审法院认为，根据庭审调查的事实，袁伯儒仅是师苑项目部的负责人，在师苑项目部与李洪娟签订的合同上加盖的有师苑项目部的印章，袁伯儒在合同上签字是职务行为，其不属于合同的当事方，李洪娟的该项异议成立，对其诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、内乡县师苑小区项目部与李洪娟于2018年4月15日签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》无效。二、李洪娟于本判决生效之日起十五日内将位于师苑小区1号楼自北向南第1、2间上下两层房屋返还给内乡县师苑小区项目部。三、驳回袁伯儒的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由李洪娟承担。本院二审期间，李洪娟提交了四组证据：1.三张照片、杨保丽证人证言及出示证言的照片1张，证明自己购买的房屋与经济适用房无关，是商品房。购房时李洪娟与杨保丽的委托合同也真实合法有效,师苑项目部当时声称自己证件齐全，李洪娟在签订购买合同时已经支付首付款10万元，是善意取得房屋；2.地字第内规（2012）第33号建设用地规划许可证、南阳市宛西中等专业学校在网络上的查询信息，证实建设用地单位南阳宛西中等专业学校系事业单位法人，而师苑项目部不是依法成立的组织，没有营业执照，不具有诉讼主体资格，无权提起诉讼；3.郭海峰证人证言一份、黄某与师苑项目部购房合同一份、内乡县城关镇派出所接警登记表及情况说明一组、2张转账凭证、2张收条，拟证实师苑项目部已经将该商铺卖给第三人，第三人拿着购房合同去闹事，导致李洪娟不敢继续支付剩余购房款，李洪娟依照合同先后支付房款合计36万元，不存在违约事实，而师苑项目部却先违约、后侵权；4.装修评估鉴定书一份，证实因师苑项目部的过错造成李洪娟装修损失72592元。袁伯儒质证称，1.第一组证据中，照片确实是现场照片，但是规划经济适用房的地方，与本案无关联性，相反袁伯儒、师苑项目部在一审中提供了大量证据证明了该房屋必须是城市低收入家庭、住房困难者才有资格购买的；2.本案争议的经济适用房建筑项目许可证是2012年22号，而李洪娟举证的是33号是不属实的，且不足以证明师苑项目部不具有诉讼主体资格；3.第三组证据与本案无关联性，给项目部付款36万元的凭证和收条、购房合同属实，但证人证言不属实；4.装修评估与本案无关，且不是法院正规委托的。师苑项目部、袁伯儒提供了一份南阳市宛西中等专业学校与袁小平签订的合作协议以及南阳市宛西中等专业学校出具的证明，证实袁小平即袁伯儒，南阳市宛西中等专业学校与袁伯儒之间签订了合作协议，袁伯儒对所建房屋有处置权。李洪娟质证称，该证据不属于新证据，且该协议不真实、不合法，该项目的实际出资人仍是南阳市宛西中等专业学校。综合各方当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：对李洪娟提交的第一组证据中照片真实性予以采信，但不足以达到其证明目的，证人未到庭，对证言内容不予采信；第二组规划许可证内容与一审中师苑项目部、袁伯儒提交的规划许可证一致，本院予以采信，但尚不足以证实本案的诉讼主体资格问题。对南阳市宛西中等专业学校的身份信息予以采信；对第三组证据中转账凭证及收条予以采信，其余证据与本案缺乏关联性，本院不予认证；第四组证据拟证明的问题在一审中未作处理，本院对此不予认证。对师苑项目部、袁伯儒提交的合作协议及证明的真实性本院予以采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2012年5月2日，南阳市宛西中等专业学校与袁伯儒签订《关于南阳市宛西中等专业学校经济适用房建设的合作协议》，约定南阳市宛西中等专业学校将其土地提供给袁伯儒建房，袁伯儒对所建房屋及其他建筑拥有处置权。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”本案中师苑项目部是临时成立的组织，不具有法人资格，亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的“其他组织”的条件，故师苑项目部不是适格的民事诉讼主体，对其起诉应当予以驳回。袁伯儒与南阳市宛西中等专业学校签订有合作协议，且是案涉合同的当事人，故袁伯儒作为原告提起本案诉讼主体适格。关于师苑项目部、袁伯儒与李洪娟签订的购房合同的效力问题。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，袁伯儒提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且袁伯儒与李洪娟签订的合同为《内乡县师苑小区商铺购房合同》，价格亦不是按照经济适用房确定的价格，袁伯儒亦未举证证实其向李洪娟履行了案涉房屋需相应购买资格等告知义务，李洪娟有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且该合同已经实际履行，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于李洪娟是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。一审判决认定师苑项目部与李洪娟签订的《内乡县师苑小区商铺购房合同》无效不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。一审适用简易程序审理本案无明显不当，对李洪娟的该项上诉理由本院不予支持。综上所述，李洪娟的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省内乡县人民法院（2019）豫1325民初3031号民事判决。二、驳回袁伯儒的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，二审案件受理费100元，共计150元，由袁伯儒承担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王小军审判员  孙 娟二〇一九年十二月十二日法官助理郝一帆书记员周道佳