河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22936号上诉人（原审原告）：武奎，男，1978年3月15日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住荥阳市。委托诉讼代理人：荆勋，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：董轩,河南神龙剑律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州市中森置业有限公司，住所地荥阳市唐王路与康泰路交叉口东，统一社会信用代码：914101827440731065。法定代表人：魏玉川，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋沛东，该公司员工。委托诉讼代理人：张学宾，河南谨轩律师事务所律师。上诉人武奎与上诉人郑州市中森置业有限公司（以下简称“中森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武奎上诉请求：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。中森公司在交房时未按照《商品房买卖合同》第一条约定的房屋建设工程规划要求，为地下一层安装开通电梯设施，给武奎正常使用房屋造成不便，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，中森公司应当按日向武奎支付已交房款万分之一的违约金。然而，一审法院却以武奎2019年2月22日领取房屋不动产登记证书为由，驳回武奎主张的逾期交房违约金，这与判决已经认定的事实，在适用法律上自相矛盾。中森公司辩称：一、武奎购买的是地上一层的105号房屋，不包含地下室。二、中森公司交付的1层105号房屋与武奎购房合同中约定购买的房屋相一致，遵守了合同约定，不存在违约行为。武奎混淆了其所购地上一层商品房与中森公司允许其使用的地下室的性质，武奎以地下一层未安装电梯为由拒绝收房，无事实和法律依据。三、本案中，地下一层房屋并非武奎购买，不在本案购房合同的范围之内，双方也无其他合同进行约定。武奎以地下一层不符合房合同约定为由主张中森公司违约，无理无据，武奎要求中森公司支付逾期交房违约金的请求，不应得到支持。四、中森公司对地下一层电梯间未开口，与楼栋规划存在部分变更的行为，属行政管理的范围，应由相关行政管理部门予以处理。武奎要求中森公司为地下一层安装电梯，因其对地下一层房屋不享有所有权，也未证明其权利受到损害，故其请求不应得到支持，应予以驳回。中森公司上诉请求：1、撤销（2019）豫0182民初6630号民事判决第一项，依法改判驳回武奎的该项诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由武奎承担。事实与理由：本案案由为商品房买卖合同纠纷，地下一层本就不在买卖合同范围内，因此不应与买卖合同混为一谈。武奎即使要求为地下一层安装电梯，也应另行基于使用权纠纷主张权利，两个诉求系两个不同的法律关系，不应在同一案件中处理。一审判决未明确区分武奎所购的地上一层商品房的性质与中森公司允许武奎使用的地下一层的性质。武奎以地下一层未安装电梯为由拒绝收房，并要求为地下一层安装电梯，本就属于无理要求。一审判决对此予以支持，显然不当。一、地下一层规划为地下室，本就不在《商品房买卖合同》范围内，武奎无权根据合同对地下一层主张权利。地下一层系中森公司免费提供给武奎使用，武奎仅享有使用权，无权主张所有权。至于中森公司提供的地下一层结构如何、是否变动，均不在本案房屋买卖合同的范围之内。关于使用权，双方并无明确约定，如果武奎认为其使用权受到侵害，可另行主张，但与《商品房买卖合同》并无直接联系，不应混淆。二、地下一层未安装电梯不影响地下室的使用，确无整改的必要。1、中森公司已经提供了两处步梯通往地下一层的后门；2、武奎可从一层房屋内部开口或者中森公司赠送的花园作为入口直接进入地下一层。从小区其他业主的实际使用情况来看，均是通过这两种方式进入地下一层的，既方便，又美观，且保护了居住环境的安全和隐秘。3、实际上，小区的一层住户根本没人使用地下一层的后门，部分业主为了安全和隐私，甚至直接将地下一层的后门用水泥封堵。4、至于武奎如何使用该地下室，中森公司实际上并不过多干涉。事实上中森公司也给予了武奎充分的权限进行适当改造，以便其使用。三、中森公司对楼体个别部位进行修整，是为了保护而非侵害武奎的权益。1、中森公司对地下一层电梯间未设置电梯，是出于安全和隐私考虑，目的是为了保护武奎的利益。2、局部微小的变更既不影响安全，也不影响武奎使用。3、电梯设计已经定型，并已正常使用数年，再行变更将影响到楼栋其他住户对电梯的使用。4、电梯的使用涉及到整栋楼的全体业主，武奎个人诉求不能代表全体业主的诉求。5、武奎未提交任何证据证明其因地下一层未安装电梯而遭受损失，应认定为证据不足，不应支持该请求。武奎辩称：第一，中森公司以地下一层不属于武奎所购买的房屋范围为由，认为与本案无关，该主张明显错误。中森公司当时在销售悦蓝山小区时，悦蓝山小区的房屋均价为3800元到4200元之间，武奎购买涉案房屋当时的价格是8055元每平方米。在购买时该房屋价格包含了地下一层及当时中森公司所说的地上花园。因此从房屋价值上来讲，地下一层是武奎购买房屋的组成部分。因此中森公司认为地下一层发生纠纷，与买卖合同无关的观点是错误的。第二，中森公司以损害相关业主隐私权为由将地下一层的电梯堵上、地下一层有其他通道，主张其未在地下一层开设电梯的行为是妥当的错误。首先根据武奎在一审中从荥阳市自然资源和规划局调取的房屋建设规划图纸，可以显示地下一层在建设规划时有两部电梯规划。根据建设部《商品房销售管理办法》第24条规定，中森公司作为房地产开发企业，不得擅自变更规划设计。中森公司以在地下一层开通电梯设施有损相关业主权益的主张也不能成立，中森公司没有权利去限制武奎对该房屋的正常使用。综上中森公司没有按照建设规划要求为房屋地下一层开通电梯设施，违反了双方所签订的房屋买卖合同当中的建设工程规划情况。因此根据合同的相关规定，应当承担逾期交房的违约责任。武奎向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金72651.06元（计算截止2019年6月30日）；2、判决被告为原告购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层105号房屋的地下一层安装电梯设施（价值约20000元）；3、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层105号房屋，房屋总价款为955935元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年4月30日前将房屋交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第九条第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年2月23日和3月29日，原告以首付和银行贷款方式向被告支付购房款955935元。被告于2017年4月30日前通知原告将房屋交付原告验收时，原告以地下一层未安装电梯为由拒绝收房。一审法院另查明，原告购买的意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层105号商品房屋的地下一层按规划设计需安装开通电梯设施。被告没有为地下一层安装开通电梯设施。2019年2月22日，原告从被告处领取了105号房屋的不动产权登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。被告作为房地产开发企业，按照批准的建设规划为销售的商品房配套电梯设施，是确保业主正常使用商品房的基本要求，被告未安装电梯设施，给原告使用地下一层造成不便。原告要求被告按照建设规划为负一层开通电梯设施，符合法律规定。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，因被告已履行通知原告验房、收房的义务，原告虽以地下一层未安装电梯设施为由拒绝接收房屋钥匙等，但已领取房屋的不动产登记证书。原告此请求缺乏事实及法律依据。综上所述，原告要求被告中森公司支付逾期交房违约金72651.06元的请求，一审法院不予支持。原告要求被告中森公司为105幢2单元1层105号房屋地下一层安装电梯设施的请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告郑州市中森置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告武奎购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层105号房屋的地下一层安装电梯设施；二、驳回原告武奎的其他诉讼请求。案件受理费1058元（已减半收取），由原告武奎负担529元，被告郑州市中森置业有限公司负担529元。本院二审期间，上诉人中森公司提交：1、武奎购买房屋外部照片三张，拟证明武奎购买的105号楼房屋地下室与下沉式花园相连接，住户均在花园上方架设玻璃房，从地面一层重新开门通行。2、武奎购买房屋楼层入口照片五张，拟证明房屋一层户门有一个电梯和两个步梯，不影响使用。负一层地下室也有两步梯通往一层和负二层，不影响日常使用。3、楼道照片4张，拟证明业主在一层房屋内部架设通往地下室的楼梯，根本不影响住户使用地下室。武奎称，对105号房屋的外部照片的真实性没有异议，但对其关联性有异议。因为该一层的户外房屋并非武奎所购买的房屋的户外情况，因此与本案无关。对第一组证据当中的下沉式空间的真实性没有异议，但对其关联性有异议。从中森公司提供的下沉式空间的照片可以看出，住户根本无法通过下沉式花园进入地下一层。对第二份证据当中的相关户外照片的真实性没有异议，但对其关联性有异议。户外这些玻璃房的建设均是业主后期加建的，这些建筑物都属于非法建筑物，并且有些建筑物存在侵占小区公共绿地的情况。对第二组证据当中的电梯照片真实性没有异议，但是需要说明的是，电梯原建设规划在地下一层是开通有电梯出口的，但是中森公司没有为地下一层开通电梯出入口。对步梯照片真实性没有异议，但是对关联性有异议。步梯是从地面通往负一、负二、负三层。通过该步梯可以到达负一层，那么与中森公司所提的关闭地下一层电梯口是为了保护地下一层住户的隐私有矛盾。因为关不关闭地下一层电梯口，任何人都可以通过步梯到达地下一层。楼道照片不显示相关的位置，因此对这个照片真实性有异议。中森公司在二审提交的这些证据不能够说明其关闭地下一层电梯的合理性和合法性。上诉人武奎未提交新的证据。本院经审查认为，上诉人中森公司于二审所提交的证据，与本案的关联性不强，故本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，武奎请求人民法院判令中森公司为武奎购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山六期—悦蓝山105幢2单元1层105号房（武奎的诉讼请求为106号房，结合本案相关证据，应系笔误）的地下一层安装电梯设施、支付逾期交房违约金，其诉讼请求的基础包括：1、该105号房的地下一层确为武奎所购买；2、武奎要求中森公司在105号房地下一层安装电梯设施具有事实根据和法律依据、属于人民法院民事案件的处理范围；3、武奎拒收房屋具有事实根据和法律依据。本院认为，双方当事人所签订的商品房买卖合同关于买受人所购商品房的基本情况中，约定买受人所购买的商品房（其房屋平面图见合同附件一）为合同第一条规定的项目中的荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山六期—悦蓝山105幢2单元1层105号房，户型为三室二厅，其中套内建筑面积91.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.02平方米；根据双方合同约定，武奎所购买的商品房的范围并不包括其主张的地下负一层房间，且双方当事人在商品房买卖合同中亦未对案涉地下负一层房屋的使用条件作出明确约定。虽然中森公司认可武奎可以使用案涉地下负一层房屋，但武奎以地下负一层未开通电梯出口为由拒收房屋，没有合同依据，故武奎要求中森公司向其支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。根据武奎的起诉及上诉理由、法庭陈述意见，武奎要求中森公司在地下一层安装电梯设施的请求，系认为中森公司未在地下一层安装电梯设施，违反了建设规划。本院认为，中森公司是否违反建设规划，属于规划行政主管部门认定及处理事项，且武奎亦已经向规划行政主管部门投诉、相关行政主管部门也在处理之中；同时是否应安装电梯设施以及是否能够安装电梯设施，涉及电梯安全及建筑安全事项以及楼栋全体业主的权益，不属于人民法院民事案件处理范围。一审判决第一项未考虑上述因素，应予纠正。综上所述，上诉人武奎、上诉人中森公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，武奎的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人中森公司上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6630号民事判决；二、驳回武奎的诉讼请求。一审案件受理费1058元（已减半收取），由武奎负担。二审案件受理费1917元，由上诉人武奎负担1617元，由上诉人郑州市中森置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十三日书记员  白雪岩