海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民再41号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南富菱汽车销售服务有限公司，住所地：海口市秀英区南海大道高新汽车城238号铺面。统一社会信用代码：914601007742561490。法定代表人：严某，总经理。委托诉讼代理人：吴诗文，海南昌博律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李军，男，汉族，1969年2月27日出生，住山西省晋中市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。再审申请人海南富菱汽车销售服务有限公司（以下简称富菱公司）与被申请人李军房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）琼01民终3839号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2019年10月22日作出（2019）琼民申1379号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。富菱公司的委托诉讼代理人吴诗文，李军的委托诉讼代理人王亚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富菱公司再审请求：1.判令撤销本院（2018）琼01民终3839号民事判决，依法驳回李军的全部诉讼请求；2.判令一审、二审及再审产生的所有诉讼费用由李军承担。事实与理由：1.原二审判决认定事实明显错误，损害富菱公司的合法利益。富菱公司从未在原二审中明确表示同意解除合同，也未曾主张2017年10月涉案铺面断电。2.原二审判决适用法律错误，应当撤销。在合法有效的合同法律关系中，如合同中明确约定了双方的权利义务，那么双方在没有法定及约定的解除事由发生时，双方就应当积极履行合同义务，这是基于双方所形成的法律关系确定的，即便是司法机关也不能随意干涉当事人的意思自治。本案中，富菱公司与李军签订了《铺面及外场租赁合同书》，合同中对双方的权利义务进行了约定。其中合同第六条违约责任中明确约定，乙方不按期交纳租金的，每逾期一天按应交租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过10天，甲方有权解除合同，立即回收租赁物，并且乙方所交的保证金不退还；甲方还向乙方追回所欠租金；乙方不能拆卸所安装的设备等。上述合同所约定的内容并未违反法律的强制性、禁止性规定，各方签订的合同是合法有效的，合同条款对各方均产生法律约束力，各方均应遵守合同所约定的权利义务。本案中，李军的义务之一便是支付房屋租金，但李军长期拖欠富菱公司的房屋租金不予支付，造成了富菱公司严重的资金损失，完全违反了上述合同约定的给付房租的合同义务，那么富菱公司依据合同约定有权不予退还其租赁保证金30万元。原二审法院在富菱公司没有表示同意解除合同的情况下错误认定富菱公司同意解除合同，导致判决结果严重错误，应当撤销。李军辩称，1.按照富菱公司与李军于2016年7月3日签订的租赁合同，双方对承租的房屋面积、租金及相应的违约责任进行了详细的约定，同时约定押金金额。且在合同履行过程中李军严格按照合同的约定履行相应的义务，支付押金、租金、水电费等全部费用，且租金已支付至2017年10月14日，水电费支付至2017年12月3日。2.富菱公司在合同履行过程中多次为难李军，包括在合同签订后要求李军多支付56400元的装修费，且要求李军支付多于合同约定的租金，在李军不同意富菱公司的无理要求后，富菱公司对出租的房屋停水停电，导致双方的合同目的无法实现，李军无奈通过诉讼途径解决双方的矛盾。3.房屋的现状是富菱公司实际占有使用，说明富菱公司已经按照二审判决履行了判决结果，占有了房屋，但是却不认可另一项要求退还押金的判项，富菱公司用实际行动表明其只履行对其有利的，对其不利的拒绝履行，纯属不诚信的行为。4.合同的效力有无效和有效两种，显然本案所涉租赁合同应属无效。且合同约定的租期仍未到期，如果不解除双方签订的租赁合同，那么富菱公司应当将房屋继续出租给李军，但是显然现在所涉房屋已经由富菱公司实际使用并长达一年多之久，合同已经无法继续履行，只有解除。同时，依据双方签订的《租赁合同》约定，只有在李军逾期缴纳租金的情况下，李军支付的押金才不予退还，显然本案不存在李军逾期支付租金的情形。所以，富菱公司应当将300000元押金全部予以退还。李军向一审法院起诉请求：1.判令双方于2016年7月3日签订的《铺面及外场租赁合同书》从2017年8月1日起解除，并返还已付的租金113275元及铺面押金300000元，合计413275元；2.判令富菱公司赔偿李军损失1330000元；3.判令富菱公司赔偿李军正常营业可得利益450000元；4.判令富菱公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：案外人严某系富菱公司法定代表人，并持有该司80%的股权。2016年7月3日，严某作为出租方（甲方）与李军（乙方）签订《铺面及外场租赁合同书》，约定：1.乙方同意承租位于海口市××道土地上第二间作为店铺铺面和外场使用，租赁期限为五年，从2016年7月15日起至2021年7月15日止。第一年：2016年7月15日至2017年7月15日，租赁物室内按838平方米×45元＝37710元/月，外场按760平方米×10元＝7600元/月，共计45310元/月整。第二、三年：2017年7月15日至2019年7月15日，租赁物室内按838平方米×50元＝41900元/月，外场按760平方米×13元＝9880元/月，共计51780元/月整。第四、五年：2019年7月15日至2021年7月15日，租赁物室内按838平方米×55元＝46090元/月，外场按760平方米×18元＝13680元/月，共计59770元/月整。2.租金按季度缴付，即三个月支付一次。下一季度租金在上一季度期满前十天向甲方付清；签订合同之日起二日内，乙方向甲方缴纳第一期租金135930元，合同押金叁拾万元整并开具押金收据。3.乙方承租的铺面只能用于小汽车销售和维修业务，超出使用范围的，须经甲方的书面同意。4.乙方应按时全额交纳租金及水电、卫生等费用，承租期间所产生的水费、电费、水电公摊费、卫生费及一切税费等由乙方承担。如因此使甲方可能或实际遭受损失的，甲方有权终止合同，不退还乙方保证金，乙方不能拆卸所安装的设备。2016年7月6日，严某与李军又签订《铺面及外场租赁合同书的补充协议》，约定：1.乙方将现有已完成的室内铺地砖部分364平方米，按每平方米100元付款给甲方，计36400元；2.乙方将现有已完成的室内石灰板吊顶部分364平方米按每平方米50元付款给甲方，计18200元；3.乙方将以上两项款共计56400元整交付甲方，甲方将室内现有的水、电、卫生间、涂料等已完成的按现状完整交付乙方使用。上述两份协议，严某均在出租方、甲方落款处签名捺印，案外人周某代李军在承租方、乙方处签名捺印。2016年7月6日，李军通过网上银行向严某转款280000元，2016年7月7日，严某出具《收款收据》，载明“今收到李军交来（微信转2万，网银转28万）租琼山大道店面的合同押金共计人民币叁拾万元整（300000.00）”。2016年7月20日，严某出具《收条》载明“今收到李军从网银转来琼山大道塘上村第二间铺面2016年7月15日至2016年10月14日租金人民币壹拾叁万伍仟玖佰叁拾元整（135930.00）”；后李军分多次交纳房屋租金，已交至2017年10月14日，此后租金便未再缴纳。另查，李军在承租该涉案铺面后，对该铺面进行了装修，并成立深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司，在该铺面经营汽车销售业务，该公司负责人为周某。2017年6月28日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司（以下简称华梦海南分公司）向严某账户转入13912.73元，“交易用途：水电费”；2017年7月25日，华梦海南分公司向严某账户转入6755.80元，“交易用途：水电费”；2017年12月3日，华梦海南分公司向严某账户转入6381.10元，“交易用途：水电费。”关于水电费的交纳流程为：水电费是先使用后交费，由涉案铺面所在的村通知严某交费，再由严某通知承租方交费。2017年6月8日，严某向李军发出《告知书》，称因李军多占用展厅138.6平方米需补足多占用部分的租金，共计74844元，并要求李军就多占用的138.6平方米展厅面积签订补充协议，逾期将不再对该展厅供水、供电。2017年8月22日，华梦海南分公司向严某发出《告知书》，称因严某在7月-8月期间对承租铺面无故停水停电，连续或间断停水停电总天数超过20天，对华梦海南分公司造成了重大损失，导致该公司海口实体店停业，并要求严某对停业造成的损失承担责任。李军主张其装修涉案铺面花费约1330000元，如正常营业可得利益约300000元，并提交《评估申请书》，申请对位于海口市××道土地上第二间铺面（包括在铺面内部增加了钢结构第二层）装修费用价值及对李军正常营业下可得利益损失额进行评估。一审庭审中，富菱公司认为其并非适格被告，理由为《铺面及外场租赁合同书》及其《铺面及外场租赁合同书的补充协议》的签名均为严某本人，而非其所在公司。李军认为，该涉案铺面系海口市美兰区灵山镇新琼村委会塘上村民小组出租给富菱公司而非其法定代表人严某本人，并且该村委会出具《租赁土地证明书》对该事实予以确认。严某作为富菱公司法定代表人与李军签订房屋租赁合同系其履行职务行为。一审庭审中，经向严某确认，其是以富菱公司名义与海口市美兰区灵山镇新琼村委会塘上村民小组签订的租赁协议，并于庭后提交加盖公司公章及村民小组公章的《项目合作协议书》予以证实。严某确认，《项目合作协议书》签订后，均由其本人向村委会支付租金，并非从富菱公司账户支出，现富菱公司仍在正常营业，且公司财务与其私人账务均独立运作。另查，李军于2018年2月2日向一审法院申请财产保全，请求对位于海口市××道土地上第二间临时建筑铺面予以现状查封，一审法院于2018年2月6日作出民事裁定书，裁定对上述铺面予以现状查封。一审法院判决：驳回李军的全部诉讼请求。一审案件受理费24346元、财产保全费5000元，均由李军负担。李军不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持李军在一审中的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费、保全申请费由富菱公司承担。本院二审判决对一审查明的“后李军分多次交纳房屋租金，已交至2017年10月14日，此后租金便未再缴纳”以及“2017年12月3日，深圳市华梦汽车网络股份有限公司海南分公司向严某账户转入6381.1元，‘交易用途：水电费’”等事实不予确认。二审另查明：1.支付第一笔租金后，李军陆续支付四笔租金，但每次支付均存在迟延支付的情形。李军最后一次支付租金的日期为2017年7月24日，金额为135930元，李军主张该款系支付2017年7月15日至2017年10月14日的租金。此后，李军未再支付租金。2.2017年3月30日，严某向周某发送微信“小周，你们从8月份到现在已8个月都不交电费了，人家每月叫也不交电费。我打电话也不接？一会人家断你电不关我事了！”周某回复“我下午回去就给他先交5000的押金给他先，等我开业好了之后再算表。”2017年6月28日，李军支付水电费13912.73元；2017年7月25日，李军支付水电费6755.8元；2017年9月10日，李军支付2017年6月30日至2017年7月31日的水电费6381.1元。3.富菱公司在二审中表示同意解除合同。李军主张其自2017年8月起停业，但未搬迁；富菱公司主张李军自2017年10月起停业，涉案铺面自2017年10月起因李军停止营业后断电。4.李军与富菱公司二审中均确认涉案铺面的位置在《美兰区灵山镇新琼村委会塘上经济社用地测量》图中的汽车展厅2，该展厅面积970.89平方米。5.2017年3月5日，严某给周某发送短信“周总，多出来的平方数什么时候付租金？”2017年7月27日，李军收到富菱公司2017年6月8日发出的《告知书》后，通过短信回复称其系整租，同意从未使用的300平方米分割138平方米出去，不同意富菱公司提出的从展厅中分割面积的意见，并主张停电的损失由富菱公司承担。本院二审认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。当事人的争议焦点为：李军诉请确认合同解除并要求富菱公司向其返还租金、押金，并赔偿损失，有无事实及法律依据。李军与富菱公司自愿签订《铺面及外场租赁合同书》及《铺面及外场租赁合同书的补充协议》，协议系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。在本案中，李军请求判令合同解除，富菱公司亦同意解除合同，双方均无继续履行合同的意愿，《铺面及外场租赁合同书》应当解除。《铺面及外场租赁合同书的补充协议》作为《铺面及外场租赁合同书》的组成部分，亦应予解除。一审判决合同应当继续履行，本院予以纠正。对于合同解除的时间，首先，李军请求判令合同自2017年8月1日起解除，但李军未向富菱公司发出解除合同通知书，富菱公司亦未认可合同自2017年8月1日起解除，故李军主张合同自2017年8月1日起解除的证据不足，应不予支持。其次，李军于2017年7月24日支付租金135930元，虽然李军主张该租金是2017年7月15日至2017年10月14日（共计92天）的租金，但根据合同约定，该期租金应为155340元，李军未足额支付租金，其支付的租金仅折算至2017年10月3日（81天）。2017年10月4日起，李军未再支付余下租赁期限内的租金，富菱公司亦认可自2017年10月起，因李军停业后铺面断电，故应认定双方签订的合同于2017年10月4日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除后，富菱公司应向李军返还押金30万元。李军关于返还押金的上诉请求，具有事实和法律依据，应予以支持。李军支付的租金在合同解除前已消耗完毕，故其请求富菱公司返还租金的依据不足，应不予支持。李军要求富菱公司向其赔偿装修损失及可得利益损失涉及合同解除后的违约责任承担问题，李军的请求应否支持，应结合合同解除的原因及当事人的违约行为进行评判。首先，从李军一审中提交的微信、短信内容以及李军支付租金和水电费的情况来看，李军在合同履行过程中存在不按时支付租金及水电费的事实。其次，涉案铺面所在的汽车展厅2总面积为970.85平方米，而涉案租赁合同确定室内部分租金按838平方米计算，富菱公司据此主张李军多使用其铺面面积，并要求李军与其就多使用的面积签订租赁协议并补足前期使用期间的租金，李军对此回复表示愿意分割138平方米返还富菱公司，可见，李军存在超出租赁面积使用铺面的违约行为。再次，李军主张富菱公司在其经营期间，擅自切断水、电供应，导致其无法经营，李军应对其主张承担举证证明责任。从本案的证据和当事人的陈述来看，虽然富菱公司向李军发送的通知中有“逾期不再对展厅供水供电”的表述，但从严某发送的催收水电费的短信内容以及缴交水电费的流程来看，水电费系由铺面土地所在的村通知富菱公司后，再由富菱公司通知李军交费，可见，富菱公司并非涉案铺面水电的管理人和控制人，不具有水、电供应的决定权。虽然华梦海南分公司于2017年8月22日函告富菱公司称铺面于7-8月间断或持续停水停电，但富菱公司未认可该事实，仅承认涉案铺面因李军停止经营的原因于2017年10月起断电，对此，李军未提供充分证据证明富菱公司在其经营期间切断铺面的水电供应，因此，李军主张本案合同解除系因富菱公司切断水电供应所致的证据不足，应不予支持。纵观双方当事人的履行情况，李军多占用了富菱公司的铺面面积，且不按时支付租金及水电费，违约在先，双方由此发生纠纷，并最终导致合同解除，李军应自行承担违约后果。因此，李军请求富菱公司向其赔偿可得利益损失的证据和理由均不充分，应不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；......”参照上述规定，李军因装修而在涉案铺面上形成不可拆除的附合装饰装修物在剩余租赁期限内的残值损失，应由其自行承担；可拆除的装饰装修物，李军可自行拆除；动产部分，李军应自行搬迁。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.撤销一审判决；2.李军与富菱公司签订的《铺面及外场租赁合同书》及《铺面及外场租赁合同书的补充协议》于2017年10月4日解除；3.富菱公司应自判决生效之日起七日内向李军返还押金30万元；4.驳回李军的其他诉讼请求。一审案件受理费24346元、二审案件受理费24346元，财产保全费5000元，由李军、富菱公司各负担26846元。再审过程中，双方当事人未提交新证据。根据原一、二审中的证据及当事人陈述，再审查明事实如下：2016年7月3日，富菱公司（甲方）与李军（乙方）签订《铺面及外场租赁合同书》，约定：1.李军同意承租富菱公司位于海口市××道土地上第二间作为店铺铺面和外场使用，租赁期限为5年，从2016年7月15日起至2021年7月15日止。第一年：2016年7月15日至2017年7月15日，租赁物室内按838平方米×45元＝37710元/月，外场按760平方米×10元＝7600元/月，共计45310元/月整；第二、三年：2017年7月15日至2019年7月15日，租赁物室内按838平方米×50元＝41900元/月，外场按760平方米×13元＝9880元/月，共计51780元/月整；第四、五年：2019年7月15日至2021年7月15日，租赁物室内按838平方米×55元＝46090元/月，外场按760平方米×18元＝13680元/月，共计59770元/月整。2.租金按季度缴付，即三个月支付一次。下一季度租金在上一季度期满前十天向富菱公司付清；签订合同之日起二日内，李军向富菱公司缴纳第一期租金135930元，合同押金叁拾万元整并开具押金收据。3.乙方应按时全额交纳租金及水电、卫生等费用，承租期间所产生的水费、电费、水电公摊费、卫生费及一切税费等由李军承担，如因此使富菱公司可能或实际遭受损失的，富菱公司有权终止合同，不退还李军保证金，李军不能拆卸所安装的设备。4.合同第六条约定：李军不按期缴纳租金的，每逾期一天按应交租金的千分之一向富菱公司支付违约金，逾期超过10天，富菱公司有权解除合同，立即收回租赁物，并且李军所交的保证金不退还。富菱公司还向李军追回所欠租金。李军不能拆卸所安装的设备等。合同还就其他事项进行了约定。2016年7月6日，李军通过网上银行向富菱公司法定代表人严某的账户转款280000元。2016年7月7日，严某出具《收款收据》，载明“今收到李军交来（微信转2万，网银转28万）租琼山大道店面的合同押金共计人民币叁拾万元整（300000.00）”。2016年7月19日，李军向严某的账户转款135930元，作为第一季度即2016年7月15日至同年10月14日的租金。2016年7月20日，严某出具《收条》载明“今收到李军从网银转来琼山大道塘上村第二间铺面2016年7月15日至2016年10月14日租金人民币壹拾叁万伍仟玖佰叁拾元整（135930.00）”。后李军于2016年10月27日支付第二季度即2016年10月15日至2017年1月14日的租金135930元、于2017年1月25日支付第三季度即2017年1月15日至同年4月14日的租金135930元、于2017年4月25日支付第四季度即2017年4月15日至同年7月14日的租金135930元、于2017年7月24日支付第五季度即2017年7月15日至同年10月14日的部分租金135930元，此后租金未再交纳。另查，李军在承租涉案铺面后，对该铺面进行了装修，并成立华梦海南分公司，在该铺面经营汽车销售业务，该公司负责人为周某。2017年6月28日、7月25日、9月10日，华梦海南分公司分别向严某的账户转入13912.73元、6755.80元、6381.10元，交易用途均为“水电费”。关于水电费的交纳流程为：水电费是先使用后交费，由涉案铺面所在的村通知严某交费，再由严某通知承租方交费。2017年6月8日，严某向李军发出《告知书》，称因李军多占用展厅138.6平方米，需补足多占用部分的租金，共计74844元，并要求李军就多占用的138.6平方米展厅面积签订补充协议，逾期将不再对该展厅供水、供电。2017年8月22日，华梦海南分公司向严某发出《告知书》，称因严某在7月-8月期间对承租铺面无故停水停电，连续或间断停水停电总天数超过20天，对华梦海南分公司造成了重大损失，导致该公司海口实体店停业，并要求严某对停业造成的损失承担责任。但李军并未向富菱公司提出解除涉案合同，双方也未就合同解除事宜进行过协商。再查，富菱公司法定代表人严某以其个人名义向原一审法院起诉，要求解除涉案合同，并由李军、周某、华梦海南分公司等被告赔偿其经济损失。原一审法院于2018年1月8日受理该案，后以该案须以本案的处理结果为依据为由，中止该案诉讼，后严某撤回起诉。李军于2018年1月22日向原一审法院起诉本案，并于同年2月2日向原一审法院申请财产保全，请求对位于海口市××道土地上第二间临时建筑铺面予以现状查封，原一审法院于同年2月6日裁定对上述铺面予以现状查封；同年12月26日，原一审法院解除对涉案铺面的查封。富菱公司自认法院解除查封后富菱公司就占有了涉案铺面，并于2019年3、4月左右将涉案铺面另行出租给他人使用。在二审询问中，二审审判员在征求富菱公司对解除涉案合同的意见时，富菱公司表示“如果同意解除合同，我们认为铺面被长期占用所产生的损失上诉人应赔偿给我们。”李军主张其自2017年8月起停业，但未搬迁；富菱公司在二审询问中主张李军自2017年10月起停业，到了2018年春节期间涉案商铺才断电。在再审庭审中，富菱公司表示应以该公司另案起诉要求解除涉案合同，并由李军赔偿该公司损失的时间即2018年1月6日作为合同解除的时间。本院再审认为，根据双方的诉辩陈述，本案有以下争议焦点：一、涉案《铺面及外场租赁合同书》是否已于2018年10月4日起解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的《铺面及外场租赁合同书》系合法有效的合同，双方均应按合同约定严格履行。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。在二审询问中，当审判员问及双方对合同解除的意见时，富菱公司代理人表示“如果同意解除合同，我们认为铺面被长期占用所产生的损失上诉人应赔偿给我们”，根据该意思表示，富菱公司只有在李军赔偿其经济损失的前提下才同意解除合同；且富菱公司亦在另案中起诉要求解除涉案合同，并由李军赔偿该公司经济损失。由此可见，双方对是否解除涉案合同一事并未经协商达成一致意见。此外，富菱公司的法定代表人严某在二审询问中认可涉案铺面于2018年春节期间断电，但并未认可涉案铺面于2017年10月起因停业而断电。其次，本案无证据证明富菱公司存在未履行合同约定义务，导致李军无法正常经营，合同目的因此无法实现的根本违约行为。故本案不存在合同法定解除的情形。综上，涉案合同在诉讼前并未被解除，对双方仍具有法律约束力。原二审判决认定富菱公司同意解除合同，并以李军支付租金的截止时间及涉案铺面的断电时间为依据，判令涉案合同于2017年10月4日解除，无事实与法律依据，应予纠正。但鉴于富菱公司已将涉案铺面收回并另行租赁给他人，涉案合同已无继续履行之可能。富菱公司法定代表人严某曾于2018年1月8日向原一审法院起诉要求解除涉案合同，而李军亦于2018年1月22日向原一审法院起诉要求解除涉案合同。基于上述事实，本院认为双方已于2018年1月22日起就解除涉案合同事宜以行为达成一致，双方签订的《铺面及外场租赁合同书》于2018年1月22日起解除。二、富菱公司是否应向李军退还合同保证金300000元。如前所述，双方签订的《铺面及外场租赁合同书》为有效合同，双方均应按合同约定严格履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，依约交纳租金系李军的主要义务。根据李军交纳租金的时间及合同约定的期限，李军存在迟延交纳租金的情形。其于2017年7月24日支付第五季度即2017年7月15日至同年10月14日的部分租金135930元，之后就未再交纳租金。在合同未解除的情况下，李军的行为已构成根本违约。依据《铺面及外场租赁合同书》第六条“乙方不按期缴纳租金的，每逾期一天按应交租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十天，甲方有权解除合同，立即收回租赁物，并且乙方所交的保证金不退还……”的约定，富菱公司所收取的30万元保证金可不予退还。原二审判决判令富菱公司向李军退还30万元保证金有误，再审应予纠正。综上，原二审判决认定事实部分错误，判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）琼01民终3839号民事判决及海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初942号民事判决；二、李军与海南富菱汽车销售服务有限公司于2016年7月3日签订的《铺面及外场租赁合同书》于2018年1月22日解除；三、驳回李军的其他诉讼请求。一审案件受理费24346元，二审案件受理费24346元，财产保全费5000元，均由李军负担。本判决为终审判决。审 判 长 林志勇审 判 员 王再燕审 判 员 李家林 二〇一九年十二月三十日法官助理 陈淑良书 记 员 吴 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。