广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20741号上诉人（原审原告）：周兴。委托诉讼代理人：卓尔，广东卓著律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深源实业(深圳)有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：傅心源。被上诉人（原审被告）：深圳佰利通置业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：苏林顶。原审第三人：深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：王财富。原审第三人：深圳市科迪宇电子科技有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：李胜招。原审第三人：深圳市苏宁易购销售有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：戴冯军。委托诉讼代理人：龙雪花，系该司员工。上诉人周兴与被上诉人深圳佰利通置业有限公司（以下简称佰利通公司）、深源实业(深圳)有限公司、原审第三人深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司、深圳市科迪宇电子科技有限公司、深圳市苏宁易购销售有限公司因合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初15586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。被上诉人深圳佰利通置业有限公司、深源实业(深圳)有限公司、原审第三人深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司、深圳市科迪宇电子科技有限公司、深圳市苏宁易购销售有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理，现已审理终结。上诉人周兴上诉请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初15586号民事判决书；二、改判由被上诉人深源实业（深圳）有限公司和深圳佰利通置业有限公司立即支付上诉人2017年9月平2018年12月期间租金148687元及逾期付款损失（从拖欠租金之日开始按照年利率6%计算）。即不服一审判决金额为40551元。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实错误、判决计算租金金额有误，上诉人在一审的诉讼请求是要求深源实业（深圳）有限公司、深圳佰利通置业有限公司连带支付2017年9月至2018年12月份期间16个月租金216272元。一、关于拖欠租金金额，经上诉人仔细核对收取租金的银行流水，在上诉人诉讼请求主张的2017年9月至2018年12月份期间，上诉人共计收到2017年9、10、11、12月份和2018年1月份共计五个月租金，据此计算，被上诉人共计拖欠2017年9月至2018年12月份期间16个月11个月租金148687元，而一审判决认定的租金金额108136元比实际拖欠的租金少了三个月40551元。二、一审判决认为2016年5月至2017年2月期间十个月租金系上诉人用租金抵付购铺款135170元是完全错误的，首先，上诉人的诉讼请求的租金区间是2017年9月至2018年12月份期间，根本不是一审判决认定的抵付购铺款的租金区间；其次，上诉人2017年3月份收到的租金是2017年1、2、3三个月租金，并非2017年1、2月没有收到租金，更不存在抵付购铺款，因此，在2017年3月份之前，没有收到租金的月份是2016年5-12月共计8个月；第三、上诉人已经全额支付了被上诉人的购铺款，只是由于时间比较久远，上诉人没有保留下收据，但是有银行转账记录显示，一审判决认定所谓的购铺款135170元中上诉人在2015年4月29日支付购铺款3000元，5月29日支付10万元，8月13日支付289元、2080元，8月15日支付428元，共计有银行流水显示的金额为105797元，仅有29373元找不到银行流水记录了。被上诉人佰利通公司、深源实业(深圳)有限公司没有到庭，亦未作答辩。原审第三人深圳市柏龙奥特莱斯实业有限公司、深圳市科迪宇电子科技有限公司、深圳市苏宁易购销售有限公司没有到庭，亦未作答辩。被上诉人周兴向一审法院起诉请求：佰利通公司、深源实业(深圳)有限公司连带支付周兴2017年9月至2018年12月的租金216272元及自2017年10月1日起至付清租金之日止以拖欠金额为基数按年利率6％标准计算的逾期付款损失。一审法院查明，深源公司系“万鑫柏龙商业广场”楼盘项目的开发商，自2004年开始对外销售万鑫柏龙商业广场商铺，销售一部分后因故停止销售。自2015年开始，深源公司又陆续对外销售该商铺。在销售过程中，深源公司或其授权人苏X贵分别以各自名义或共同签字盖章的方式与买方签订房地产买卖合同。2015年5月，周兴与苏X贵签订《房地产买卖合同》，约定：周兴购买万鑫柏龙商业广场A1013号商铺，购买价为2300000元；该物业现附有租赁合同，租赁期至2019年10月31日，买卖双方同意继续履行租赁合同。收款收据显示深源公司收取了购房款项2164830元，剩余房款135170元周兴并未提供相应的票据。周兴称其已支付于2016年4月26日支付完全部购房款，但未能提供其余已支付购房款的凭证。其后，涉案商铺办理了房地产权证书，登记的建筑面积为38.62平方米，登记权利人为周兴。2016年8月10日，周兴与佰利通公司签订《商铺返租协议书》，约定：周兴将其购买的前述涉案商铺返租给佰利通公司经营管理，返租期限为10年，自2016年4月25日起至2026年4月24日止；返租期内，佰利通公司对周兴出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，且有权自主决定招商、转租、分租或自行处理经营管理等事项；在返租期间内周兴同意由佰利通公司全权处理商铺出租等经营事宜，在商铺过户到周兴名下时，由佰利通公司按350元/平方米的标准按月向周兴支付返租款。返租协议书签订后，苏林顶、傅心源、张辉等通过其个人账户向周兴等业主转账支付了部分租金，根据双方提供的银行交易明细清单显示，佰利通公司自2017年3月2日起向周兴支付了14个月的租金。另查明，在涉案广场商铺的销售中，部分业主与深源公司签订的买卖合同中，还约定了返租十年等相关内容。房地产买卖合同签订后，部分业主全额支付了购房款项，部分业主选择以租金抵部分购房款的方式支付购房款项。各业主购买商铺后，陆续与佰利通公司签订返租协议，少部分业主是与深源公司签订返租协议。深源公司以签订补充协议、出具补充说明等方式向部分业主确认返租事宜。部分业主与深源公司还签订了《深圳市房屋租赁合同书》并办理了房屋租赁登记备案手续，合同约定的租金标准与返租协议约定的租金标准一致。2015年5月8日，深源公司与深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）签订《联动代理合同》，约定深源公司委托家家顺公司为万鑫柏龙商业广场项目的外围联动销售代理人，深源公司指派对接人确认工作成果，且对接人可代表所属公司为授权范围内的行为。合同附件《对接人确认书》中深源公司所指定的对接确认人均为佰利通公司的员工。家家顺公司于2016年6月16日向一审法院出具《关于万鑫柏龙商业广场项目的情况说明》，内容为：商铺推广期间其公司曾收到深源公司关于万鑫柏龙商业广场的宣传折页资料，该宣传资料声称房屋返租期为十年，深源公司对其公司工作人员的宣传培训项目及现场销售经理也一直强调商铺返租期为十年，每平方米租金为350元，同时，开发商的全部店面宣传、室外广告都在极其明显的位置表明该项目商铺的返租期为十年。周兴提供了涉案广场外照片及宣传单，上面亦显示关于返租的宣传内容。周兴提交深源公司于2015年4月24日、4月25日、2016年7月1日出具的《法定授权委托证明书》等复印件，以证明深源公司授权苏X贵、佰利通公司办理签订房产买卖合同、房产返租、物业管理及回购等事宜，深源公司对该复印件不予认可。深源公司确认其于2015年开始与苏X贵合作，苏X贵作为中介为其卖房，苏X贵系佰利通公司的隐名老板。在一审法院(2017)粤0307民初9004号案件中，深源公司在该案的委托代理人确认授权了佰利通公司出售万鑫柏龙商业广场的物业，深源公司与佰利通公司是深度合作伙伴关系，佰利通公司代深源公司出售万鑫柏龙商业广场的物业及相关的运营，例如出租等。再查明，第三人苏宁易购公司从2004年10月开始承租万鑫柏龙商业广场的部分商铺，由第三人柏龙公司作为出租人与苏宁易购公司签订租赁合同，2004年至2011年期间苏宁易购公司与柏龙公司、深源公司分别或共同签订多份租赁协议、补充协议、增租协议等，将租赁范围扩展至广场1－4层合计15345.75平方米，租赁期限延长至2019年10月31日，现苏宁易购公司仍在经营使用该租赁场地。2016年1月科迪宇公司与柏龙公司签订商铺租赁合同，承租万鑫柏龙商业广场一楼F1-05-1和F1-05-2商铺。第三人柏龙公司陈述其系受2004年购买商铺的部分业主委托代为出租，并非2015年后购买商铺业主的商铺。一审法院认为，周兴购买涉案商铺后，与佰利通公司签订了商铺返租协议，协议合法有效，双方应依约履行。返租协议约定被告从2016年4月开始承租并返还相应租金，周兴亦主张从2016年4月开始返租。对此，一审法院认为，周兴支付的购房款金额为2164830元，剩余购房款135170元正好是涉案商铺10个月的租金总额。周兴提供的证据中没有显示其在2016年度收到了返租款，其收到的第一笔、第二笔租金均是在2017年3月，考虑到一审法院受理的本批系列案中，亦存在部分业主以租金抵扣购房款的情况，且2016年度被告尚在正常经营，无证据显示存在拖欠其他业主租金的情况，故可认定双方达成了用前10个月的租金来抵扣购房款差额的约定，即在2017年2月底前，佰利通公司无需再另行向周兴支付租金，至2017年2月底购房款差额已抵扣完毕后，佰利通公司才须按月向周兴支付租金。周兴自2017年3月1日起收取了14个月的租金，即自2018年5月1日起佰利通公司未依约按月支付租金，构成违约，故佰利通公司应支付周兴2018年5月1日至2018年12月底的租金。返租协议约定，每月租金为13517元，故2018年5月1日至2018年12月底租金共计108136元。佰利通公司未按月支付租金，应于拖欠月份之次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失。关于周兴主张深源公司与佰利通公司承担连带责任问题。一审法院认为，首先，深源公司与部分业主签订了返租协议，与佰利通公司签订返租协议的部分业主亦同时与深源公司签订了租赁合同并办理了备案登记手续，而涉案商铺属于未进行分隔的产权式商铺，周兴购买涉案商铺前，商铺已由柏龙公司及深源公司整体出租给苏宁易购公司或科迪宇公司，周兴购买涉案商铺后至今，深源公司仍按原合同收取苏宁易购公司支付的租金，故深源公司实际为涉案商场返租的共同承租人。其次，深源公司在售楼广告宣传中承诺返租事宜，部分业主与深源公司签订的买卖合同中亦约定了返租十年等内容，部分业主还以返租租金抵部分购房款的方式来支付购房款，故不论是从售楼承诺、还是从租金抵购房款的行为来看，深源公司事实上代表了承租人的身份，履行了承租人的义务。第三、深源公司委托苏X贵代为办理销售等事宜，同时其亦确认苏X贵为佰利通公司的实际控制人，家家顺公司代理合同中深源公司指定的对接确认人均为佰利通公司员工，且可代表佰利通公司行使授权范围内行为，与周兴提交的法定授权委托证明书复印件可相互印证。根据本案证据及深源公司在另案中的陈述，可以认定深源公司已授权佰利通公司出售涉案商铺、办理房产返租等事宜，佰利通公司据此与大部分业主签订了商铺返租协议。综上，一审法院认为，深源公司与佰利通公司构成了涉案商铺的返租协议共同承租人，周兴诉请深源公司与佰利通公司支付租金，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳佰利通置业有限公司和深源实业（深圳）有限公司在判决生效后十日内向周兴支付2018年5月1日至2018年12月底的租金108136元及逾期付款损失（2018年5月至2018年12月期间，每个月以租金13517元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）；二、驳回周兴其他诉讼请求。案件受理费4544元，由周兴负担2272元，由佰利通公司、深源公司负担2272元。财产保全费1602元，由佰利通公司、深源公司负担。本院经二审查明，周兴提交的银行交易明细显示，佰利通公司通过张辉和林毅的账户向周兴支付了租金，具体支付情况如下：2017年3月2日分别了支付了13517元和13517元、2017年3月28日支付了13517元、2017年5月3日支付了13517元、2017年6月28日支付了13517元（转账备注为：1楼A013）、2017年7月30日支付了13517元、2017年8月28日支付了13517元、2017年9月25日支付了13517元、2017年10月25日支付了13517元、2017年11月28日支付了13517元（转账备注为：11月）、2017年12月26日支付了13517元、2018年1月26日支付了13517元。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据周兴的上诉意见，本案争议的焦点是：佰利通公司的租金支付至何时？周兴在一审中提交的银行交易明细显示，佰利通公司通过张辉和林毅的账户向周兴支付租金，但大部分月份没有备注转账用途，只有2017年6月28日的13517元备注为：1楼A013，2017年11月28日的13517元备注为：11月，结合上述租金的转账时间和两次备注，本院采信周兴的主张，即佰利通公司向周兴支付租金至2018年1月，从2018年2月起，没有再支付租金。一审法院认定佰利通公司的租金支付至2018年4月，属于认定事实错误，本院予以纠正。因佰利通公司从2018年2月起没有再支付租金，因此，佰利通公司应向周兴支付2018年2月至2018年12月期间的租金148687元（13517×11）及逾期付款损失。一审法院判决深源实业(深圳)有限公司对此承担连带责任，深源实业(深圳)有限公司没有上诉，视为认可。综上，上诉人周兴的上诉请求成立，一审判决认定事实部分不清，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初15586号民事判决的第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初15586号民事判决的第一项为：被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人周兴支付2018年2月至2018年12月期间的租金148687元及逾期付款损失（2018年2月至2018年12月期间，每个月以租金13517元为基数均从次月1日起按年利率6％的标准计算逾期付款损失，均计算至款项付清之日止）；三、驳回上诉人周兴的其他诉讼请求。如果被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4544元，由上诉人周兴负担1420元，被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司负担3124元，财产保全费1602元，由被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司负担；二审受理费814元，由被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司负担。被上诉人深圳佰利通置业有限公司和深源实业(深圳)有限公司应在本判决生效之日起七日内日向法院缴纳，拒不缴纳的，法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年十二月十一日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。