西安市未央区人民法院民事判决书（2019）陕0112民初16304号 原告（反诉被告）陕西北晨华东商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610113MA6TYHC88K。法定代表人高志兰，公司总经理。委托诉讼代理人赵秋，陕西普迈律师事务所律师。被告（反诉原告）西安品创物业管理服务有限公司，住所地：西安市未央区房，统一社会信用代码：91610112570214131E。法定代表人尹岗岗，公司总经理。委托诉讼代理人曹建，陕西博纳新律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西北晨华东商业运营管理有限公司（以下简称北晨公司）与被告（反诉原告）西安品创物业管理服务有限公司（以下简称品创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。北晨公司的委托诉讼代理人赵秋，品创公司的委托诉讼代理人曹建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)北晨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾房，恢复房屋原状，返还租赁房屋；2、判令被告支付欠付租金直至房屋返还为止，截止2019年8月17日欠付租金为2414589.46元；3、判令被告按照年36%的比例支付应付未付租金的违约金，直至所有租金全部交清为止，截止2019年8月17日欠付租金的违约金为696604.62元；4、判令被告承担本案诉讼费、公告费、保全费。事实与理由：2016年7月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定原告将位于西安市浐灞生态区XX路XX大道东南角一、二层商铺出租给被告经营使用，面积为3839.53平方米，租期自2016年7月18日至2031年7月17日，共计15年。自2016年7月18日至2019年7月17日，租金为每平方米每月70元，2019年7月18日至2022年7月17日，租金为每月每平方米73.5元，租金支付方式为每半年支付一次，被告必须提前一个月向原告交清下期租金。被告2018年6月18日应向原告交付当期租金，因被告未向原告交付任何租金款项，原告多次给予被告宽限期，并向被告发出《租金催交通知书》，期望被告尽快支付房租，但被告以各种理由拖欠，时至今日，被告仅在2019年8月21日支付30万元，剩余2414589.46元未付。《商铺租赁合同》第八条第二款约定：“乙方无故拖延交付租金两个月以上，合同终止”，第九条第一款约定：“乙方未按约定时间内向甲方交付租金，乙方违约，乙方逾期交纳一日，向甲方支付未交租金的千分之三作为违约金，依次累计计算，直至甲方交清应交纳的租金。”依据此两项约定，被告已欠付租金金额巨大，原告有权收回房屋另行招租。原告无奈于2019年3月18日向被告送达《解约通知》，正式通知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求立即支付所欠租金并腾交房产。现双方的租赁合同已经解除，被告应按约定向原告支付租金、违约金，原告也有权要求被告腾房，将租赁房屋收回。现原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）品创公司辩称，北晨公司所述事实与实际情况严重不符。2016年6月28日， 北晨公司与西安泘沱物业有限公司（以下简称泘沱公司）签订《商业房经营权租赁合同》，合同约定原告承租泘沱公司位于西安市未央区XX小区的商铺。XX大道XX路的独立五层商业大楼；安置北区大门两侧，XX路XX房；安置南区大门两侧，XX路XX房。租赁期限自2016年6月28日至2036年6月27日止，共计二十年。随后，其公司于2016年8月18日与原告签订《商铺租赁合同》，承租了原告与泘沱公司合同中的部分商铺，合同约定将位于西安市XX路XX社区XX号一、二层临街商铺出租给其公司，租赁期限自2017年7月18日至2031年7月17日止，共计十五年。从2016年起，原告与泘沱公司产生纠纷，时常对其公司商铺断水、断电阻碍正常经营。直至2018年5月又因原告与泘沱公司之间就本案商铺经营权发生纠纷，泘沱公司通知商户与泘沱公司签订租赁合同并向泘沱公司交纳租金。因此，其公司的商户拒绝向其公司交纳租金，并向泘沱公司交纳租金750818元，该部分商户当期应向其公司交纳租金770574.11元，其中相差19756.11元为泘沱公司单方面给予商户的优惠。其公司就此事多次与原告沟通，然而原告不仅各种推脱，还对其公司的商户实施断水断电等手段，迫使其公司放弃要求赔偿损失的权利。另，由于原告时常对其公司的商户断水断电，导致许多有意承租商铺的人得知案涉商铺存在经营权纠纷后不敢承租，导致部分商铺至今未出租，其公司的损失也应由原告承担。其次，其公司从未收到原告的解约通知，也不同意解除合同，根据原告与其公司签订的《商铺租赁合同》第八条、第九条，其公司从未同意过原告解除合同的要求，其公司要求继续履行合同。综上，原告违约在先，给其公司造成了巨大损失，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）品创公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续依法履行合同义务；2、判令被反诉人赔偿反诉人因泘沱公司收取商户而未向反诉人交纳的租金770574.11元或将该部分租金抵扣反诉人应向被反诉人支付的租金；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金946500元；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年6月28日北晨公司与泘沱公司签订《商业房经营权租赁合同》，合同约定北晨公司承租泘沱公司位于西安市未央区XX小区的商铺，租赁期限自2016年6月28日至2036年6月27日止，共二十年。随后，反诉人于2016年8月18日与北晨公司签订《商铺租赁合同》，承租了北晨公司与泘沱公司合同中的部分商铺。合同约定将位于西安市XX路XX社区XX号一、二层临街商铺出租给反诉人。商铺共计3839.53平方米，每平方米70元，每三年按5%递增上浮，租赁期限自2016年7月18日至2031年7月17日止，共计十五年。反诉人与北晨公司签订合同后，反诉人一直积极履行合同义务，本案亦没有达到合同终止的条件，故要求北晨公司依法继续履行合同义务。从2016年起，北晨公司就与泘沱公司因各种原因产生纠纷，时常对反诉人商铺断水断电，阻碍反诉人正常经营。直至2018年5月，因北晨公司与泘沱公司之间就本案案涉商铺经营权发生纠纷，导致泘沱公司强迫商户直接与泘沱公司签订租赁合同并向泘沱公司交纳租金。因此反诉人的商铺拒绝向反诉人交纳租金，并向乎沱公司交纳租金750818元，该部分商户当期应向反诉人交纳租金770574.11元，其中相差19756.11元为泘沱公司单方面给予商户的优惠。反诉人就此事多次与北晨公司沟通，但北晨公司不仅不解决问题，还对反诉人的商户实施断水断电等手段，迫使反诉人放弃要求赔偿损失的权利。另因北晨公司时常断水断电，有些商户在得知这一情况后不敢承租，导致部分商铺至今尚未出租，反诉人的损失应由北晨公司承担。依据反诉人与北晨公司签订的《商铺租赁合同》第九条第4项及第十条第4项，甲方不能中途以任何理由收回乙方所租赁商铺的租赁权。因此按照合同约定北晨公司已经构成违约，应当向反诉人支付违约金，因合同约定的违约金计算数额较高，本次反诉人暂时要求北晨公司按照反诉人已交租金315.5万的30%即94.65万元承担违约金。综上所述，因为北晨公司与泘沱公司之间的纠纷，导致泘沱公司强行从反诉人商户收取租金，且对反诉人商铺断水断电影响正常经营，导致许多有承租意向的人不敢承租反诉人的商铺，北晨公司的行为已经严重侵犯了反诉人的合法权益，给反诉人造成巨大损失，请求法院在查明事实的基础上依法判决，支持反诉人的全部诉讼请求。原告（反诉被告）北晨公司辩称，1、品创公司未依约支付租金，违约在先，其公司已经依法行使合同解除权，品创公司已经收到解除通知，双方租赁合同已解除。《商铺租赁合同》第五条第三项约定：“乙方交付首期租金后即可经营使用该房屋，第二年起租金每半年缴纳一次，乙方必须提前一个月向甲方交清下期租金。”《商铺租赁合同》第八条合同终止条件2约定：“乙方无故延迟交付租金两个月以上，合同终止。”从2018年6月18日至其公司答辩时止，品创公司应支付租金2969876.46元，仅支付租金679287元，尚欠2290589.46元未付，欠付租金已一年有余，其公司多次索要，品创公司始终拖欠拒付，该行为已严重违反合同约定，依据合同约定其公司有权解除合同，故其公司于2019年3月18日向品创公司发《解约通知》，品创公司员工陈清妍签收了《解约通知》，2019年3月19日品创公司向其公司回复《告知函》中称“贵公司2019年3月18日作出的《解除通知》我公司已经收悉”，充分证明品创公司已于2019年3月18日收到其公司发出的《解约通知》。品创公司未在法定期限内向法院提出解除异议，双方租赁合同已于2019年3月18日解除，品创公司欠付租金违约在先，无权要求继续履行合同。2、其公司针对品创公司欠付租金的行为，虽然发函告知过会酌情考虑采取措施，但从未实际实施过对商户断水、断电、影响经营的行为。品创公司诉称其公司有此类行为，应对自己的主张承担举证证明责任，否则应当承担举证不利的后果，且双方的租赁合同从未约定过即使有断水、断电、影响经营的情况品创公司有权拒付租金。3、其公司无合同第九条第4项约定的违约行为，品创公司无权依据此条约定要求支付违约金。合同关于违约金适用的大前提是因商铺停水、停电、干扰无法正常营业的，小前提是超过72小时乙方退房的，而本案中这两个前提都不存在，其公司既无停水停电影响经营的行为，也无超过72小时要求退房的情况，其公司不存在此条约定中的违约行为，品创公司无权依据此条约定要求支付违约金。综上，品创公司未依约支付租金，违约在先，其公司已依法行使合同解除权，品创公司收到解除通知，双方租赁合同已解除；其公司无违约行为，品创公司主张违约金既无约定亦无法定依据，反诉请求应予驳回。经审理，本院认定事实如下：2016年7月18日，北晨公司（出租方、甲方）与品创公司（承租方、乙方）签订《临街商铺租赁合同》，合同约定：商铺位于XX路XX社区南区，商铺面积含公摊共计3839.53平方米，租金为70元/平方米。租赁期限自2016年7月18日起至2031年7月17日止，共计15年。自2016年7月8日至2019年7月17日，租金为每平方米每月70元，2019年7月18日至2022年7月17日为每平方米每月73.5元；鉴于该房屋为新建商业房，装修时间长，甲乙双方商定乙方合同享受6个月免租期（前三年每年两个月免租期）；房屋交付时间：实际交付时间以甲方与乙方的交付确认单为准，最迟不超过2016年9月30日。甲方与乙方的交付确认单时间为起租日，商铺水、电、消防等手续完善。甲方逾期交付一个月以内，乙方租赁期顺延一个月；若甲方逾期交付一个月以上，乙方有权退房且甲方退还乙方所有租金并赔偿给乙方由此造成的损失。若乙方不退房，则甲方向乙方赔偿其双倍租期。五、租金支付方式约定：1、该房屋的租金起算日期：租金从合同生效之日起开始计算，甲方应于乙方付款后向乙方出具收款收据。2、当合同生效后乙方应立即支付甲方租金贰佰万元整，剩余租金壹佰贰拾贰万伍仟贰佰零伍元整在2016年12月10日前付清；3、乙方交付首期租金后即可经营使用该房屋，第二年起租金每半年交纳一次，乙方必须提前一个月向甲方交清下期租金。八、合同终止条件约定：1、合同到期自然终止；2、乙方无故迟延交付租金两个月以上，合同终止……九、违约责任约定：2、乙方未按时间向甲方交纳租金，乙方违约，乙方逾期交纳一日，向甲方交付未付租金的千分之三作为违约金，依次累计计算，直至甲方交清应缴纳的租金。3、租赁期间，没有上述第八条关于协议终止条件，任何一方不得擅自解除本协议，若甲乙双方任何一方要求提前解除本合同的，需征得对方同意，按下列约定处理：（1）甲方要求提前终止合同的，甲方应向乙方退还所缴纳的本期所有租金，再向乙方支付包括装修在内的各项投资费用。（2）乙方要求提前终止合同的，乙方所交纳的租金不予退还，乙方包括装修在内的投资归甲方所有，并在5日内确保装修及公共设施完好的情况下搬离该房屋，否则甲方有权采取措施收回该房屋；4、在乙方租赁期限内，其租赁的商铺停水、停电或出现本社区居民干扰导致该商铺无法正常经营或装修的：72小时以内甲方配合乙方积极解决。乙方不予追究责任……合同签订后，品创公司自行招租，并与商户签订合同，将案涉商铺对外出租。另查明，2016年6月28日，泘沱公司（出租方、甲方）与北晨公司（承租方、乙方）签订《商业房经营权租赁合同》，约定北晨公司承租泘沱公司位于西安市未央区5万平方米商铺，具体包括安置区北区西南角，XX大道XX路的独立五层商业大楼；安置北区大门两侧，XX路XX房；安置南区大门两侧，XX路XX房。租赁期限自2016年6月28日起至2036年6月27日止，共计二十年。合同签订后，泘沱公司向北晨公司交付了涉案租赁房屋。北晨公司与泘沱公司在合同履行中产生纠纷，泘沱公司于2018年5月将北晨公司诉至西安市中级法院，请求解除与北晨公司签订的《商业房经营权租赁合同》并主张北晨公司支付拖欠租金及违约金。 2018年7月4日，泘沱公司向案涉商铺的商户发出通知：“请各商户在接到通知两日内到西安泘沱物业有限公司，提供原合同进行变更新合同，两日内未到将停电停水。地址：泘沱北区3号楼201室，望积极配合。西安泘沱物业有限公司。”后案涉商铺的部分商户与泘沱公司签订租赁合同，泘沱公司向该部分商户收取2018年7月18日后的租金，经双方当庭核对，北辰公司认可泘沱公司收取租金中有收据的金额为629287元。2018年11月7日，北晨公司向泘沱社区南区商业房租户发出通知单，告知商户因品创公司未按期支付租金，其公司将通过法律途径解除合同，酌情采取措施停止租户的供电供水。2018年12月27日，北晨公司向泘沱社区商户发出核对及催缴租金通知单，向商户告知泘沱公司与其公司租赁权纠纷判决，并告知所有商户携带租赁合同及缴款凭证到其公司核对租金缴纳情况。2019年3月18日，北晨公司向品创公司发出解约通知，决定解除与品创公司所签订的《商铺租赁合同》，要求品创公司交付欠付租金，办理相关交接手续，逾期将停止对品创公司所租赁商铺所有的物业服务，并按照合同约定主张违约金。2019年3月19日，品创公司向北晨公司发出《告知函》，不同意解除《租赁合同》，同时要求北晨公司配合其公司解决2018年7月泘沱公司对其公司租赁期间的商铺停水、停电，从其公司商铺收走租金80余万元一事。双方对协议履行、租金支付一事多次协商。品创公司于2019年8月21日向北晨公司支付5万元租金，2019年9月6日向北晨公司支付租金25万元。北晨公司当庭陈述品创公司欠付租金为2018年7月18日至今，之前租金已全部付清。品创公司当庭陈述泘沱公司收取其商户一年的租金后，向商户发出通知继续履行之前的租赁合同。以上事实，有商铺租赁合同、商业房经营权租赁合同、通知、收据、银行交易明细、POS机交易小票、告知函、通知函、核对及催缴租金通知单、通知、停水停电通知、告知书、联合告知书、民事判决书及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，北晨公司与品创公司签订的 《临街商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，北晨公司将涉案房屋交付给品创公司，品创公司已经出租给商户经营使用，故品创公司应当依约向北晨公司支付租金。北晨公司当庭认可品创公司已付清2018年7月18日前的租金，其公司主张2018年7月18日至2019年8月17日的租金，根据双方签订的租赁合同，2018年7月18日-2019年1月17日租赁期间租金为1343835.5元（70元/㎡/月×3839.53㎡×10个月÷2），2019年1月18日-2019年7月18日租赁期间的租金为1343835.5元（70元/㎡/月×3839.53㎡×10个月÷2），2019年7月18日-2019年8月18日租金282205.46元（73.5元/㎡/月×3839.53㎡×1个月），以上租金共计2969876.46元。品创公司在北晨公司起诉后支付租金30万元，北晨公司对该款项认可，并同意在应付租金中予以扣除。泘沱公司收取品创公司商户的租金，北晨公司与品创公司均认可有收据的租金金额为629287元，北晨公司同意在应付租金中予以扣减。品创公司称泘沱公司收取商户的租金为750818元，但其提交的证据不能证明这一金额，本院认定泘沱公司收取的品创公司商户的租金为629287元，在品创公司应支付的租金中予以扣减。经核，品创公司应向北晨公司支付2018年7月18日至2019年8月17日的租金为2040589.46元（2969876.46元-30万元-629287元）。北晨公司要求解除合同并主张违约金，但品创公司未按时支付租金确有泘沱公司与北晨公司之间合同纠纷导致经营不稳定之原因，且泘沱公司直接与品创公司商户签订合同并收取租金，导致品创公司签订合同之目的不能正常实现，未达到根本违约情形，案涉场所已经形成比较稳定、一定规模的商业业态，北晨公司要求解除合同并主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于品创公司的反诉请求。本诉部分已确认双方之间租赁合同继续履行，故对于品创公司继续履行租赁合同的反诉请求，本院予以支持。对于品创公司要求赔偿租金损失或将该部分租金损失抵扣其公司应向北晨公司支付的租金的反诉请求，北晨公司在其诉讼请求中已将泘沱公司收取商户的有收据证明的租金629287元予以扣减。品创公司要求北晨公司支付违约金946500元，但其提交的证据不足以证明北晨公司存在违约情形，故对于该反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安品创物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西北晨华东商业运营管理有限公司租金2040589.46元；二、驳回原告（反诉被告）陕西北晨华东商业运营管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）西安品创物业管理服务有限公司其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34511 元（北晨公司已预交），由北晨公司负担14181元，品创公司负担20330元，与上述款项一并给付北晨公司；反诉案件受理费10126.5元（品创公司已预交），由品创公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长   刘晓国人民陪审员   姚广成人民陪审员   党天堂  二〇一九年十二月五日 书  记  员   张  瑾  打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达时间：2019 年 月 日