宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初4号 原告：周晋妹，女，1963年1月14日出生，汉族，住宁波市江东区。 委托诉讼代理人：熊申军，浙江太安律师事务所律师。 被告：周晋娟，女，1965年5月10日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：胡义康，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：康承凤，女，1935年12月1日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：王蕾，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 第三人：周晋娅，女，1960年6月5日，汉族，住宁波市。 原告周晋妹与被告周晋娟、康承凤债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年1月25日进行了证据交换，原告周晋妹及其委托诉讼代理人熊申军，被告周晋娟及其委托诉讼代理人胡义康，被告康承凤的委托诉讼代理人王蕾到庭参加证据交换。审理中，本院依职权追加周晋娅为第三人参加诉讼。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行审理。本案于2019年10月21日、2019年11月14日两次公开开庭进行了审理，原告周晋妹的委托诉讼代理人熊申军，被告周晋娟的委托诉讼代理人胡义康，被告康承凤的委托诉讼代理人王蕾，第三人周晋娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晋妹向本院提出诉讼请求：1.撤销二被告2018年2月28日签订的合同编号为2018330211MM0007767B的《存量房屋买卖合同》，同时，撤销被告康承凤将坐落于宁波市镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室的房屋过户至被告周晋娟名下的行为；2.被告周晋娟于判决生效后五日内将上述房屋返还给被告康承凤，并转移登记过户至被告康承凤名下，再由被告康承凤将房屋交付给原告，并将房屋转移登记过户至原告名下。事实和理由：坐落于宁波市镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园25号1804，1804斜室的房屋实际所有权人是其。大约在2009年前后，其和被告康承凤的所在单位中国石化镇海炼化分公司（以下简称镇海炼化）向包括干部职工在内的有关人员集资建房，康承凤获得集资购房的资格。2009年10月16日，康承凤与其签订《转让书》1份，约定康承凤将集资建房和购买房屋的资格和权利转让给其（购房号为487号），由其承担购买房屋的房款（集资款）及其他费用，并且由其承受房屋的所有权利和相关义务，同时康承凤在房屋建成后可在此居住生活，安度晚年。上述《转让书》签订后，其和康承凤与中国工商银行股份有限公司宁波镇海石化支行（以下简称工商银行石化支行）签订了1份《存款冻结扣划协议（全额付款）》，工商银行石化支行据此协议的约定，对预存于该行的其账户内的资金分批次予以扣划，其以此方式共计支付房款532600元，另外还实际支付了购买车位的50000元，共计实际直接出资582600元。购买房屋的余款，则由其向康承凤借款，并以其的名义支付给收款单位镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区项目部。2017年8月，芳辰丽阳的房屋权属被登记到了康承凤名下，不动产权证书的编号为浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0022031号。随后，其向母亲康承凤提出将芳辰丽阳的房屋依照双方《转让书》的安排过户至其名下的要求，但由于被告周晋娟对康承凤施加影响，康承凤没有配合。事实上，对于康承凤将集资购房的机会以及相应的实体权利让渡给其的事实，其妹妹周晋娟一直是心存不满的，特别是在上述房屋的市场价格在2017年前后再度显著飙升之际，周晋娟更是在心理上产生了极度的不平衡，并多次试图通过说服康承凤来达到侵占房屋权利的目的。有鉴于此，其在不得已之下，于2017年12月22日委托律师对康承凤提起确权之诉，后因故被撤回。2018年1月份开始，周晋娟搬到了康承凤居住的地方，全面接管了康承凤的生活起居，并阻碍其本人及大姐周晋娅前往探望和照料，这一情形持续至今。2018年3月6日，其来到宁波市镇海区行政服务中心大厅B区59号窗口查询，方才得知二被告已于2018年2月28日签订合同编号为2018330211MM0007767B的《存量房屋买卖合同》，且上述房屋已经被转移登记至周晋娟名下。在该合同的第三条成交价格、付款方式及税费缴纳的第一项当中，写明“该房屋成交总价为人民币（小写）1000000元，（大写）壹佰万圆整。”原告认为，二被告互相配合，未经其的允许，擅自将实际上应当由其享有不动产权的芳辰丽阳的房屋以买卖的形式低价过户至周晋娟名下，侵害了其的合法权利。根据合同法的有关规定，二被告所签订的上述《存量房屋买卖合同》以及相应的房屋过户行为均应当被撤销，并将房屋逐次返还应当享有产权的其。庭审中，原告称，根据合同法的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。对于上述情形下的撤销权，合同法规定了三个主要的成立要件，一是存在债权，二是债务人以明显不合理的低价转让财产，三是受让人知情。本案中三个构成条件都成立，理由如下：1.其对康承凤享有债权。虽然这个债权不是房屋买卖合同之债，但是，债权的存在，却是不容置疑的。根据《转让书》的内容，确定了两个层面的权利义务关系。第一个层面上的基础关系是，其取代康承凤，成为涉案芳辰丽阳房屋的实际买受人，康承凤配合其完成房屋的代建购买手续直至最终获得房屋的所有权。第二个层面上的权利义务关系是，“涉及房屋的所有权利和义务归属于周晋妹”，康承凤不享有涉及房屋所有权意义上的权利，但是，对房屋有居住使用权，同时，也不必承担“购房纳税等所有认购费用”。由于镇海炼化炼油扩建工程配套生活区项目部代建房屋手续的要求，基于《转让书》的签订，康承凤还负有一系列配合协助的义务，包括作为名义上的委托方与项目部签订住宅代建协议，完成交房结算手续，办理产权登记并支付相关税费等等，同时，在所建造的房屋做出产权证之后，将房屋过户登记到其的名下。以上内容，就是康承凤作为债务人所负有的义务，概括来说，这个义务就是配合办理房屋代建的相关手续，交付房屋，保证其最终获得代建房屋的所有权；而相应的，其对康承凤所享有的债权，最主要最核心的，就是请求交付涉案房屋并配合办理过户登记的权利。2.二被告以买卖的形式转让涉案房屋的价格属于明显不合理的低价。二被告所签订的《存量房屋买卖合同》第三条所约定的成交价格是1000000元，周晋娟表面上支付给康承凤的转让款也是1000000元。而根据宁波恒正房地产估价有限公司（以下简称恒正公司）所作出的房地产估价报告，涉案房屋在转让时点即2018年2月28日的正常市场价格为2156000元。事实上，2018年2月底的市场实际成交价格比这个评估值还要高，相关的政府市场监管数据可以说明这一点。就以2156000元为参照，两相比较，转让价格不到正常市场价格的70%，符合法律法规及司法实践认定明显不合理低价系低于市价70%的规定，因此，足以认定二被告是以明显不合理的低价转让财产。3.周晋娟完全知情。“买受人”周晋娟知情很彻底，她不但知道涉案房屋市场交易的价格远远不止1000000元，而是接近3000000元，也知道涉案房屋实际购买人和最终权利人应当是其，而且还知道涉案房屋转移到她自己名下之后，由于康承凤已经没有其他价值相当的财产，客观上其必定因此落入房钱两空的境地。故而，周晋娟对于涉案房屋转移到她自己名下对于其的严重不利后果，是完全明了的。基于以上事实和理由，原告认为二被告签订的《存量房屋买卖合同》应当被撤销，涉案房屋应当被返还。经本院多次询问，原告称其作为康承凤的债权人，享有请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权，并基于此债权人的地位主张行使债权人撤销权。本院问其是否待特定物债权转换为损害赔偿债权，债务人总资力不足以清偿损害赔偿债权时，再行使债权人撤销权，原告不同意，称本案中其的债权人地位并非依据对康承凤的损害赔偿债权，而是依据请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权。 被告周晋娟辩称，1.原告依据合同法第七十四条起诉本案的主体不适格。根据该条的规定，原告享有的债权应该是法律所确认的债权，而非存在争议的债权，但本案中原告没有证据证明对被告康承凤存在法律上确认的债权。理由如下：第一，《转让书》的内容是单位福利房的购房号，而住宅代建协议只能由康承凤签订，具有人身性，《转让书》实际上无法履行。第二，根据康承凤的陈述，涉案房屋的所有购房款都是由康承凤支付而非由原告支付，认购、交房、办证、交税等所有环节都是由康承凤办理而非由原告办理，二人实际并未履行《转让书》。从上述两点分析，原告都对康承凤不享有债权。退一步讲，即便原告对康承凤享有债权，根据原告提供的录音，康承凤承诺给原告的钱是430000元，那么原告行使撤销权也应在该金额范围内。2.原告将其列为被告的主体不适格。根据合同法第七十四条和合同法解释（一）第二十三条至第二十六条的规定，本案实际上是原告与康承凤之间的纠纷，其只是第三人，其对于二人之间的事情并不清楚。3.合同法第七十四条规定的是债权人撤销权制度，立法意图是恢复债务人的责任财产，保全全体债权人的利益。因此，即便原告的主体适格，也只能撤销二被告签订合同的行为，不能撤销二被告过户的行为，更不能直接将房屋过户至原告名下。4.原告主张康承凤以明显不合理的低价转让涉案房屋给其，要求撤销，应由原告举证证明二被告的转让行为对原告造成了损害，并且其知道该情形。本案中，原告提供的证据不足以证明符合以上债权人撤销权的构成要件，原告的诉请应予驳回。 被告康承凤辩称，其与被告周晋娟的答辩意见一致，另外补充如下：其将房屋转让给被告周晋娟的价格确实不高，但是并非明显不合理。原告周晋妹、被告周晋娟、第三人周晋娅均系其女儿，其对房屋的处置是以养老为依据的。其本来和丈夫周贤祝一起住在炼化公司居民区117幢401室，周贤祝去世后原告将其接到宁波租房居住，将炼化的房屋出租。其本来是想靠原告养老，所以在2009年写了《转让书》，并存入了需要冻结的购房款687870元，由其买下房子登记到原告名下，原告承担其生养死葬的义务。2010年，其被原告赶回镇海，是周晋娟将炼化的房子收回重新装修给其居住。2015年8月，涉案的芳辰丽阳房屋小产权转大产权，其补交了购房款，缴纳了151549.09元土地出让金和税费，2017年缴纳契税办理了房产证，之后该房屋的物业管理费等所有费用都是其交纳，并非原告交纳，所以其后来不想把房屋给原告了。其支付了房屋的所有款项，取得了不动产权证，房屋归其所有，其有权处置房屋。2017年8、9月份，其找到组织要求解决养老的问题，三个女儿先是商量着轮流照顾，没两个月就只剩了周晋娟一个人，所以其决定将房屋卖给周晋娟，靠周晋娟养老。房屋价格1000000元是其定的，周晋娟已经将钱转给其了，其取出之后自己保管。这个价格虽然可能会偏低，但是其要靠周晋娟赡养的，周晋娟从2018年开始就一直在照顾其，照顾得很好，另外两个女儿从来不照顾其，其现在也不愿意另外两个女儿来照顾。 第三人周晋娅述称，康承凤、周贤祝、周晋妹、周晋娟和其五个人都是镇海炼化的职工，其从小和父母不亲近，关于房子的很多事情其并不知道，其不知道康承凤和原告的《转让书》，也不知道康承凤和周晋娟的买卖。其所知道的是，2017年8、9月，康承凤找到组织说睡不着，说周晋娟恐吓威胁她，还说自己精神有问题，要去看医生，但周晋娟不同意，后来是其和原告带她去的康宁医院。也就是在2017年8月，组织让其帮康承凤办理涉案房屋的产权证，所有办证的钱都是康承凤给其，让其代交的，其只帮忙办了个证，其他什么都不知道。其记得当时跟康承凤说早在两年前就可以办证了，怎么拖到现在，康承凤说两年前周晋娟要加上自己的名字，她不同意。但到康承凤要其2017年8月帮忙办证的时候，原告又不同意了，说是不办证的话打官司方便，办了证就不好打官司了，所以办证的时候康承凤特别跟其说过不要告诉原告，其便听从了母亲的意见，没有跟原告说就把证办好了，原告知道后还埋怨其。2017年11月，周晋娟制定了规章，说三姐妹轮流照顾康承凤，周晋娟是第一周，其是第二周，原告是第三周，轮到其的时候，康承凤说一周之后不让原告来照顾了，其也不知道为什么，因为康承凤一直是喜欢原告的。第三人认为，1.康承凤脑子有问题，不然不会把房子卖给周晋娟，要求对康承凤做鉴定。2.房屋是父母的，不是康承凤一个人的，康承凤不能自己就把房屋给周晋娟了。3.其同意原告诉请中关于康承凤和周晋娟的买卖合同撤销的部分，同意房屋恢复登记至康承凤名下，但是不能直接过户给原告，要按照法律规定处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 第三人提交了包含录音和视频的U盘一份，拟证明康承凤脑子不好的事实。原告认为该组证据无法证明康承凤的民事行为能力受限，录音和视频中他人所陈述的康承凤的情况只是一个人自然衰老的过程。二被告认为该组证据与本案无关。 因康宁医院2017年8月8日的病历载明初步诊断康承凤为阿尔兹海默病，本院多次看望康承凤本人后告知其他当事人有权对康承凤的民事行为能力申请鉴定，但无人申请。后本院依职权启动鉴定程序，第三人同意预交鉴定费。但因康承凤不配合到场检查，本院多次与鉴定机构和康承凤沟通未果，鉴定被退回且无法继续进行。在本院已穷尽措施也无法鉴定的情况下，本院认为，康宁医院仅是初步诊断康承凤为阿尔兹海默病，并非确诊，该初步诊断不能直接认定康承凤的民事行为能力受限。在未经合法有效的程序认定康承凤为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人的情况下，本院认为康承凤在法律上具有完全民事行为能力，故对第三人该组证据的证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周贤祝（2009年2月26日去世）与被告康承凤系夫妻，育有三女，长女是第三人周晋娅，次女是原告周晋妹，幼女是被告周晋娟，五人均是镇海炼化的职工。原告提交的《转让书》载明：“经认真考虑，我决定将芳辰丽阳的购房号转让给二女儿周晋妹，周晋妹凭此购房号认购芳辰丽阳房子，并承担购房纳税等所有认购费用，同时涉及房屋的所有权利和义务归属于周晋妹。但房子建成交付后，我将到此房居住生活，安度晚年。特立此据为证。转让人康承凤，时间2009.10.16号，接受人周晋妹2009.10.16号”。2009年10月17日的挑房确认单和挑车位确认单载明，挑房号487，单位离退休中心，本人姓名周贤祝（已亡），工号001210，配偶姓名康承凤，工号001338，房子C5幢1804室，总价687518.93元，车位号6A-041，价格50000元，两份确认单的挑房人处均是康承凤的签名。2009年11月2日，工商银行石化支行（甲方）、康承凤（乙方）、周晋妹（丙方）签订《存款冻结扣划协议（全额付款）》1份，载明：“乙方因购买芳辰丽阳住宅需要，在甲方开立定期一本通存折，用于购房款的存放和支付，为明确三方的权利与义务，三方本着平等互利的原则，经协商一致，达成以下协议。一、乙方在甲方开立定期账户（一本通或存单），用于购买芳辰丽阳住宅购房款的存放，乙方同意将购房款按照镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区项目部的要求全额存入定期一本通存折，并授权甲方按照项目部要求的时间、金额将购房款直接代扣至项目部开立的账户，账号为······。本授权作为甲方具体扣款时的依据。对于乙方需要用丙方的存单作为购房款的，丙方同意并授权甲方按上述方式处理。二、对于乙方定期一本通存折内的存款及丙方的存单，甲方应按中国人民银行同期同档次利率支付存款利息给乙方指定的账户。······七、《工商银行石化支行存款冻结扣划委托书》（以下简称《冻结扣划委托书》）是本协议的附件。······”在同日签订的《冻结扣划委托书》中，载明的购房人为康承凤（周贤祝），幢室号为C5-1804，一本通账号为39×××42，利息转入账号为39×××04，总冻结金额为687870元，明细如下： 表格之下的内容为：“申请人声明：以上内容属实。根据‘芳辰丽阳’住宅等配售方案和购房合同，本人申请将上述存款进行冻结止付，并委托工商银行石化支行在收到镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区项目部付款通知书后，按通知书中要求的日期及金额按顺序将存款扣划至项目部专用账户，存款利息同时划转至本人指定账户。”落款的委托人处为周晋妹和康承凤的签名。2009年11月2日，原告在工商银行开立账号为39×××42的存折，并于当日存入四笔款项，金额分别为208200元、121300元、147600元、55500元，该四笔款项分别于2009年12月9日、2010年8月9日、2011年3月5日、2011年12月3日被扣划。2010年8月9日，康承凤名下的3901170202108130022账户被扣划50000元，康承凤名下的3901170202108129954账户被扣划50000元。2011年12月3日，康承凤名下的3901170002101464709账户被扣划55270元。本院还注意到，39×××04账户是康承凤名下开户的。工商银行石化支行2009年11月2日盖章的芳辰丽阳住房缴款确认单载明，购房人康承凤（周贤祝），房号C5-1804，挑房序号487，缴款总额（住宅和汽车位价款总和）737518.93元，已冻结存款额度687870元，预付款50000元。其中预付款50000元的收款收据原件在康承凤手中，载明的日期为2009年8月28日，缴款人为康承凤。庭审中，原告和康承凤均称该50000元系现金交付，但原告称是原告交付的，康承凤则称是康承凤交付的。 2009年11月18日，镇海炼化800万吨/年炼油扩建工程配套生活区（芳辰丽阳）项目部（代建方，甲方）与康承凤（委托方，乙方）签订《芳辰丽阳住宅代建协议》1份，载明“根据《芳辰丽阳等住宅配售方案》精神，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议：一、房屋座落及面积。乙方挑选的房屋座落在宁波市镇海区庄市街道，房屋主体建筑物为高层住宅，房屋结构为框架，建筑层为18层，房号为C5-1804室，甲方设计的房屋建筑面积为129.26平方米，阁楼面积为70.39平方米，自行车棚面积为0平方米。汽车位号为6A-041。设计建筑面积与建成后房地产产权登记机关实际测定的面积有差异时，双方同意按房地产产权登记机关实际测定的面积（含阁楼、自行车棚）结算房价款。二、预缴房款总额。乙方预缴房款总额为737518.93元，是乙方挑选的房屋预缴款与汽车位款之和。其中：房屋预缴款为687518.93元（含阁楼、自行车棚）；汽车位款按50000元/只计算。所收汽车位款待房屋建成后统一抵冲房屋价格。乙方所挑房屋的最终房款根据审计后的实际成本价结算，多退少补。三、预缴房款总额筹集及付款方式。1.在签订本协议之前，乙方已按一次性筹足预缴房款总额的要求，办妥了公积金金额冻结、存（贷）款手续。2.乙方所筹集的预缴房款总额，由甲方根据芳辰丽阳住宅建设工程进度分四次直接划拨至甲方住宅建设专用账户。3.乙方提交的芳辰丽阳住房缴款确认单作为本协议的附件。······五、双方义务。1.乙方同意并授权甲方有权根据芳辰丽阳住宅建设工程进度，通知指定银行将乙方在该银行的预缴房款总额，分四次直接划拨至甲方住宅建设专用账户。2.甲方承诺保证乙方预缴房款的资金安全，并根据芳辰丽阳住宅建设工程进度，公平合理地按统一的比例和次数将乙方的预缴房款总额，划拨至甲方住宅建设专用账户。······4.甲方在房屋建成并经验收合格后，统一办理产权手续，所发生的税费等由乙方自理。······6.乙方认购的房屋为有限产权住房，不得进行私下交易。一经发现，甲方有权解除本协议。乙方同时应承担预缴房款总额10%的违约金，甲方按乙方预缴房款总额扣除乙方违约金后的款额退款。······”2014年8月19日，康承凤领取了芳辰丽阳项目部出具的现场交房通知单，载明北园25幢1804号业主周贤祝（身份证号：已亡）已交清以下款项，请予办理交房手续。款项内容如下：预结住宅总额786835.69元，代收专项维修资金23958元，代收天然气一次性开户费2500元，代收预交开户电费200元，税款冲减额44849.63元，按《代建协议》预缴房款总额737518.93元，本次收款金额31125.13元。庭审中，原告和康承凤确认该笔款项系康承凤支付。2015年6月10日，康承凤与芳辰丽阳项目部签订了芳辰丽阳住宅有关信息确认单（完全产权办理），载明购房职工姓名：康承凤，原住宅房号：C05-1804，现住宅房屋坐落：镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园25号1804室，原车位号：6A-041（C-1-158），现车位座落号：镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园11、18号-1-158。2015年8月12日，芳辰丽阳项目部通知，周贤祝，挑房号487，原房号C5-1804的住宅办理完全产权需补缴土地出让金99840元，相关税费51709.09元，费用共计151549.09元。庭审中，原告和康承凤确认该笔款项系康承凤支付。2015年9月21日，康承凤取得芳辰丽阳·北园25号1804#,1804#阁楼的发票，载明购房款合计金额为804629.74元。2017年8月25日，第三人代理康承凤提交了该房屋的不动产登记申请书并缴纳了税费，缴纳税费的钱是康承凤给第三人的。后康承凤取得涉案房屋的不动产权证，证载坐落为镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室，证号为浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0021957号。康承凤还取得了芳辰丽阳·北园11、18号-1-158室汽车位的不动产权证，证号为浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0022031号。 2018年2月28日，康承凤与周晋娟签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：2018330211MM0007767B）1份，将镇海区庄市街道芳辰路588号芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室的房屋出售给周晋娟，约定成交总价1000000元于2018年2月28日前支付，不动产权属证书办妥且房款及其他所有费用付清后交房。当日，周晋娟取得了购房发票并交纳了契税。2018年3月12日，周晋娟向康承凤转账1000000元，康承凤的账户显示该1000000元于2018年3月13日取出，取款凭证上为康承凤的签名。2018年3月6日，周晋娟取得该房屋的不动产权证，证号为浙（2018）宁波市（镇海）不动产权第0008425号。此外，周晋娟还于2018年3月7日取得芳辰丽阳·北园11、18号-1-158室汽车位的不动产权证，证号为浙（2018）宁波市（镇海）不动产权第0008373号。庭审中，周晋娟称该房屋现空置。 2017年12月22日，原告向本院起诉康承凤（2017）浙0211民初4532号房屋买卖合同纠纷一案，请求确认坐落于汽车位为其所有，被告配合其办理过户手续。2018年1月2日，本院作出（2017）浙0211民初4532号民事裁定书，认为原告未在七日内预交案件受理费及保全费，裁定该案按原告撤回起诉处理。2018年3月6日，原告以与（2017）浙0211民初4532号案件同样的诉讼请求和事实理由向本院起诉（2018）浙0211民初824号房屋买卖合同纠纷一案。2018年3月7日，原告申请撤回对该案的起诉，本院依法裁定予以准许。在该案原告的代理律师2018年3月19日与周晋娟的电话录音中，周晋娟称过完春节接到法院的通知，康承凤害怕了，睡不着觉，路也不会走了，要把房屋卖给其。2018年4月13日，原告向本院起诉周晋娟、康承凤（2018）浙0211民初1366号确认合同无效纠纷一案，请求确认二被告2018年2月28日签订的合同编号为2018330211MM0007767B的《存量房屋买卖合同》无效。2018年12月29日，原告申请撤回对该案的起诉，本院依法裁定予以准许。本院注意到，康承凤在该案中书写了2份证明，内容分别为“我年事已高，为防不测，特特留书证明。1993年，周晋妹建议我购买基金，我交给她叁万元，2007年又追加肆万元，合计柒万元，委托她代为购买基金，至今没有归还。2009年2月，李南星还款伍拾万元，交代为保管后用于购房。2009年4月，丈夫的补充丧葬费，壹拾壹万元，委托她办理，至今没有归还。2009年11月，工行提现227？700元用于购房，芳辰丽阳的全部购房款，是一人独自付款。特此证明。”“2010年10月至2017年8月，周晋娅、周晋妹从不理睬我，连过年也没有电话，在我二去单位反映后才来看我。于2017年底俩人又不看我了，只有周晋娟一直在照顾我。经过慎重考虑，决定由周晋娟照顾我的生活，并将芳辰丽阳的房子以100万元卖给周晋娟，别人无权干涉。特此证明。” 另查明，原告于2009年11月8日出具借条1份，载明“今借到母亲康承凤人民币肆拾万玖仟叁佰壹拾捌元玖角叁分（409318.93）整用于购庄市房子，五年内还清。特立字据。”对于该借条的金额与购房款的关系，在（2018）浙0211民初1366号案件第一次庭审中，原告称，从其账户委托冻结扣划的房款是456400元，购买房屋的余款系其向康承凤的借款，其因芳辰丽阳的房屋向康承凤的借款是32万元左右，又因购买其他房屋的车位向康承凤借款，具体借条金额应该是401470元。周晋娟称，周贤祝去世后，债务人偿还的500000元现金放在米缸里被原告夫妻拿走了，2009年11月2日康承凤从银行取出了227000元现金交给原告，这笔钱就是《冻结扣划委托书》中序号1的第一次缴款208200元，原告向康承凤出具的借条金额是409000元，借条写的是用于购买芳辰丽阳房屋，按照这个金额记载，当时原告支付的购房款是680000元，其中借款就有409000元，原告实际自己支付的只有271000元，并非原告诉称的456400元。康承凤称，其共计给了原告77万余元购买房屋，227000元是取出来现金给原告的，500000元是米缸里的现金给原告，70000元是购买基金的，钱给了原告后，其心里没底，后来的钱就通过其的账户支付，而且要求原告出具了借条。在（2018）浙0211民初1366号案件第二次庭审中，原告称，小产权的房价是737518.93元，其中车位50000元，房屋预交款687518.93元，以其名义支付的房款为582600元（包含车位50000元），其中自有资金支付427600元，向康承凤借款155000元，该金额包含在借条的409318.93元中，预付款余额155270元是康承凤用存单支付的，办理大产权的时候，房屋总价为804629.74元，与小产权的差价金额是康承凤支付的，除了小产权预付款中的155000元和155270元，再加上其之前购买了明辰紫月的车库向康承凤借款，合计写了借条中的409?318.93元。周晋娟称，借条写明是用于购买芳辰丽阳的房子，原告所称9万多元用于购买明辰紫月的车库，与事实不符，也与案件无关。康承凤称，房屋预交款是687?518.93元，借条金额是409?318.93元，又写明了是用于购买芳辰丽阳的房屋，两笔钱最后的尾数都是18.93，能够对应，说明借条上的金额都是支付购房款的，而且是支付的购房尾款，原告所称其账户扣划的钱是原告向其借款的陈述不属实，其就是买房人，《存款冻结扣划协议（全额付款）》和《冻结扣划委托书》是2009年11月2日同一天由其和原告共同签字的，钱是其给的原告，《冻结扣划委托书》中序号1-4的存单是2009年11月2日当天开户并存款的，合计532600元，序号1的208200元来源于其当日从银行取出的227769.96元，序号2-4的合计324400元来源于周贤祝去世时债务人偿还的500000元，该500000元被原告夫妻拿走后花掉了，在2009年11月2日存定期的时候，原告只拿出了324?400元，这就是原告在第一次庭审中说借款32万元左右的原因，序号5-7的合计155270元是从其账户扣划的，款项实际由其支付，不是原告向其的借款。在（2018）浙0211民初1366号案件第三次庭审中，周晋娟称，购买车位的50000元，《冻结扣划委托书》中序号5-7的合计155270元，均是康承凤支付的，序号1的208200元是康承凤当日取款227769.96元交给原告的，再加上借条的409318.93元，康承凤给原告的总共是842358.89元，芳辰丽阳房屋的预缴房款是737518.93元，多出的钱原告购买了明辰紫月的车库。在本案的庭审中，原告称，购买芳辰丽阳的房子，其实际支付的房款为《冻结扣划委托书》中序号1-4的合计532600元，再加上购买车位的50000元，共计582600元，为购买该处房产，其向康承凤借款32万元左右，另外购买明辰紫月的车库借款约9万元，出具借条为409319元，其实际支付的房款582600元当中，约有155000元是向康承凤借款的。经本院多次询问，原告称其的意思是，后来转为车位款的预付款50000元是其支付的，《冻结扣划委托书》中序号1-4的合计532600元是其支付的，两笔合计582600元中约有155?000元是向康承凤的借款，其余部分是其自己的资金，序号5-7的合计155270元是康承凤支付的，但是其向康承凤的借款，以上约155000元的借款和155270元的借款合计32万元左右，再加上明辰紫月的车库借款9万元，其出具了409318.93元的借条。康承凤称，芳辰丽阳的汽车位50000元是其现金支付的50000元预付款转的，《冻结扣划委托书》中序号1的208200元是其当日取款227769.96元交给原告，由原告存入原告的存单扣划的，序号2-4的合计324400元是米缸里的500000元被原告用了只剩下324400元存入原告存单的，这笔钱和明辰紫月的车库借款90000元，原告一并出具了409?318.93元的借条，序号5-7的合计155270元是其存单支付的。 本案中，原告申请对登记在周晋娟名下芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室的房屋在2018年2月28日的市场价格进行评估。经本院向原告释明诉讼风险，并明确告知该申请事项有可能与本案裁判结果无关，若无关，评估费全部由原告承担后，原告仍坚持申请评估。2019年2月15日，恒正公司出具浙恒估字（2019）第008号《房地产估价报告》，确定该房地产在2018年2月28日的正常市场价格为2156000元。评估费6390元，由原告预交。 另，1.康承凤现居住的炼化公司居民区117幢401室房屋系1993年12月25日登记在周贤祝名下，目前康承凤由周晋娟照顾。本院多次去看望康承凤，康承凤均称不同意鉴定。经本院反复询问，康承凤均称现在只愿意由周晋娟照顾，不愿意另外两个女儿照顾。 2.原告在本案中申请查封了登记在周晋娟名下坐落于芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室的房屋，交纳财产保全申请费5000元。 本院认为，本案中，原告称其对被告康承凤享有请求康承凤交付芳辰丽阳·北园25号1804,1804斜室的房屋并配合办理过户登记的债权，康承凤以明显不合理的低价将该房屋转让给被告周晋娟，对其造成损害，并且周晋娟明知该情形。原告作为债权人，有权依据合同法第七十四条等相关法律的规定，请求撤销康承凤转让房屋的行为，并继而要求房屋返还康承凤后，康承凤直接过户至其名下。针对原告的诉请，本院首先需要审查的是，原告是否具有债权人的地位。经本院多次向原告释明，其是否待特定物债权转换为损害赔偿债权，债务人总资力不足以清偿损害赔偿债权时，再行使债权人撤销权，但原告不同意，称本案的诉请并非依据损害赔偿债权，而是依据请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权。据此，首先要讨论的是，原告是否享有请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权。 原告主张其享有请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权的依据是其与康承凤2009年10月16日签订的《转让书》。该《转让书》约定，康承凤将芳辰丽阳的购房号转让给原告，原告凭购房号认购芳辰丽阳的房子，并承担购房纳税等所有认购费用，同时涉及房屋的所有权利和义务归属于原告，房子建成交付后，康承凤将到此房居住生活安度晚年。从原告和康承凤2009年11月2日共同与工商银行石化支行签订《存款冻结扣划协议（全额付款）》的行为，《冻结扣划委托书》由原告和康承凤一起在委托人处签字的行为，以及《冻结扣划委托书》的7笔款项中4笔系从原告账户扣划，3笔系从康承凤账户扣划的事实来看。本院认为，原告和康承凤一开始确实是有履行《转让书》的意愿，康承凤也同意原告凭其购房号认购房屋。但根据《转让书》的约定，房屋的所有权利和义务归属于原告的前提是，原告应承担购房纳税等所有认购费用。而本案中，原告自认，除了《冻结扣划委托书》中的款项之外，其并没有再支付其他的认购费用。也就是说，康承凤在2014年8月19日领取现场交房通知单的时候自己支付了该次应交金额31125.13元，在收到2015年8月12日的通知书后自己缴纳了土地出让金及相关税费151549.09元，康承凤自己补足购房款后取得了购房发票，并在2017年8月由第三人代办缴纳了过户登记的税费，将房屋登记在自己的名下。房屋建成交付后，康承凤也未在该房居住，而是将房屋转让给周晋娟，并明确表示现在只要周晋娟照顾，不愿意原告和第三人照顾。综合以上案情，本院认为，原告并未履行《转让书》的全部义务，其所称的享有请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权的主张，本院难以支持。因原告并不享有其所诉称的债权人地位，本院对其依据债权人撤销权的请求权基础要求撤销康承凤将房屋转让给周晋娟的行为，并要求房屋返还康承凤后直接过户给其的诉请，不予支持。 退一步讲，即便原告享有请求康承凤交付房屋并配合办理过户登记的债权，原告也不得单纯为保全自己的债权行使撤销权。理由如下：债权人行使撤销权恢复责任财产，是保全全体债权人之利益，债权人撤销权并非保全特定物债权的制度。惟有特定物债权转换为损害赔偿债权后，仅当处分特定物的行为减少了债务人的一般财产而使债务人沦为无资力、债权人的债权无法从债务人的一般财产中以金钱获得满足的场合，为保全债权人的损害赔偿债权（金钱债权），始有债权人撤销权的发生，而且在此情况下，债权人亦不得请求直接向自己为转移登记，只能对于取回的财产通过强制执行程序满足其金钱债权。具体到本案中，对于购房款的出资问题，各方的陈述均前后不一致，且都无法对《冻结扣划委托书》和借条中的金额作出合理的解释，本院认为不能排除原告以自有资金支付涉案房屋购房款的可能性，原告可对此另行提起损害赔偿诉讼，若符合合同法第七十四条规定的情形，也可另行提起债权人撤销权诉讼。 综上，原告诉请于法无据，本院不予支持。周晋娟作为被告的主体明确，其辩称主体不适格的意见，没有法律依据，本院不予采纳。至于第三人述称涉案房屋是父母的，不是康承凤一人的意见，不属于本案的审查范围，第三人可另行起诉。因原告申请评估的事项与本案裁判结果无关，评估费6?390元由原告自行承担。本案财产保全申请费，亦由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周晋妹的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告周晋妹负担（已预交）。财产保全申请费5000元，由原告周晋妹负担（已预交）。评估费6390元，由原告周晋妹负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  赵 淼 人民陪审员  孙霓蕉 人民陪审员  石伟标 二〇一九年十二月三十日 代书记员孙玉蓉