湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0981民初字1368号 原告：湖南同升房地产开发有限公司，住所地：沅江市庆云山路与新中路交界处。 法定代表人：唐雨军。 委托诉讼代理人：吴祖创，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为起诉，代收法律文书，代收执行款项等。 被告：匡移林，女，1965年11月2日出生，汉族，住沅江市。 原告湖南同升房地产开发有限公司与被告匡移林租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。 原告湖南同升房地产开发有限公司的委托代理人吴祖创到庭参加诉讼，被告匡移林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湖南同升房地产开发有限公司诉称:1、判令解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告匡移林返还租赁的原告的场地。 2、判令被告匡移林支付原告物业管理费4500元，并支付违约金30000元，共计34500元。并支付从起诉之日起按银行同期贷款利率至实际支付完毕止资金占用期间的利息。 3、判决被告匡移林承担本案诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2014年4月11日签订沅江百货购物中心商铺租赁合同，合同约定被告匡移林向原告租赁沅江百货购物中心商铺二楼66号柜台（9平方米）经营内衣，租赁期限为五年（2014年9月30日至2019年9月30日）。租金及装修配套费86000元，并约定管理费为每月10元/平方米及空调和通风费等费用，于每月1-5日到甲方市场交纳处交纳，逾期每天承担50元/天违约金（原告方主张20元/天）。但被告从2015年4月1日开始至2019年5月30日一直没有支付管理费（共计1500天），其行为已经严重违约。依据合同第12页第1项第1点的约定原告方可单方解除合同。原告方多次催收管理费，被告匡移林以各种理由推脱不交纳。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求 被告匡移林未作答辩，亦未向本院提供证据。 经审理查明，2014年4月11日，原告湖南同升房地产开发有限公司与被告匡移林签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》（合同编号：252），约定：1.1甲方同意提供沅江百货购物中心二楼66#号柜台（套内建筑面积约9㎡）的经营场地，给乙方经营以下的项目及商品：美食。2.1合同有效期限：2014年9月30日至2019年9月30日，场地使用费用的计租时间以商场正式开业之日起进行。试营业期间：除租金以外的相关费用按合同约定收取。3.1乙方使用甲方场地从事经营活动，进场前双方商定的相关费用标准及支付时间方式为：租金及配套费用：17200元/年。在签署本合同时，乙方一次性向甲方交纳5年商铺租金，共计51600元租金。装修配套费标准：34400元，签署本合同时，一次性支付，由财务开具收据。以上3.1甲乙双方合计约定费用的支付方式：①第一次交纳认租定金：46000元；②第二次在甲方通知乙方进行装修前15个工作日，乙方应交清合同约定的剩余款项，合计40000元。3.2乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金（原告仅主张20元/天）。4.1乙方在本合同签订时，向甲方交纳品牌保证金5000元，经营管理押金5000元，甲方在确认保证金到账后，向乙方开具保证金收据。4.2租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。其中经营管理押金依据《沅江百货购物中心市场管理公约》所规定的条例，视乙方考核情况进行核算退还。12.3乙方若需提前终止合同，应提前二个月书面通知甲方，经双方协商同意后确定离场日期。12.4乙方若未按前款规定提前二个月书面通知甲方，而提前终止合同的，应承担两个月的可得利益损失（按合同实际履行期内甲方月平均所得计）。合同签订后，本诉被告匡移林按约定交纳5年商铺租金51600元，装修配套费34400元，品牌保证金和经营管理押金共10000元，并进场装修开张营业。本诉原告按约交付商铺，组织商场开业。 另查明，本诉被告匡移林租赁的商铺每月应交物业管理费90元。自2015年4月1日起至2019年5月30日，本诉被告匡移林未向本诉原告同升公司交纳物业管理费。 以上事实有原告提供的原、被告签订之合同及原告代理人当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案租赁合同关系，合法有效。双方应本着诚信原则适当履行合同。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为对诉讼权利的放弃。关于原告所称解除合同，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，且合同约定的租期已全部经过，合同已处于履行完毕的状态，无再行解除之必要，故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，但涉案租赁场地被告应予腾退。关于管理费，被告离场时未与原告协商，亦未书面告知原告，故合同仍是生效状态，该摊位仍处于被告的控制之中，原告也无法主动将该摊位改作他用，故被告仍需继续向原告支付每月90元的管理费及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止），故对原告要求支付管理费的诉讼请求予以支持。关于违约金，与管理费同理，因合同仍是生效状态，故被告随意离场，拒不支付合同约定的管理费已构成对合同的违反，应认定为违约。但从情理上分析，被告离场时虽未与原告协商，亦未书面告知本诉原告，但从摊位长期关闭歇业的事实状态可知，原告对被告已经离场是知情的，且长期以来未对此提出异议，造成被告累积拖欠大额管理费，本诉原告有一定的责任；从法理上分析，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”而本诉原告主张的30000元违约金远高于其所受损失4500元的30%，故对本诉原告要求支付违约金的诉讼请求予以调整。 根据依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告匡移林于本判决生效之日起十日内支付原告湖南同升房地产开发有限公司欠付的物业管理费4500元(1500天÷30天×90元/月）及利息（按同期银行贷款利率从2019年6月12日起计算至实际支付完毕之日止）； 二、由被告匡移林于本判决生效之日起十日内支付原告湖南同升房地产开发有限公司违约金1350元（4500元×30%）。 三、由被告匡移林自本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁合同所涉场地腾退给原告湖南同升房地产开发有限公司； 四、驳回原告湖南同升房地产开发有限公司其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，由原告湖南同升房地产开发有限公司负担500元，被告匡移林负担162元； 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  覃锐国 审 判 员  龚 攀 人民陪审员  何 兵 二〇一九年十二月十日 法官 助理  文宥妍 书 记 员  王 艳 附：有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。