广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23752号上诉人（原审被告）：广州捷骏房地产开发有限公司。住所地：广州市荔湾区宝华路X号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪路迪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王胜刚，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陆梓鸿，男，1991年1月12日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏房地产公司）因与被上诉人陆梓鸿租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人捷骏房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回陆梓鸿全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陆梓鸿承担。事实和理由：一审法院认定“根据上述已发生法律效力的民事判决书的查明和认定，原告承租的商铺无法办理营业执照的原因在于被告。”属于认定事实错误。首先，根据《建设工程消防监督管理规定》第六条的规定，本案所涉商铺所属的恒宝广场商场已于2001-2002年通过了消防验收，在正常使用中，不存在消防验收问题。换言之，本案所涉商铺符合法律规定的出租条件。其次，根据双方签署的《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》第8.10款的约定，陆梓鸿负有按照双方约定在2018年5月9日前申办营业执照的义务。捷骏房地产公司提供的恒宝广场同一楼层的其他商户所办理的营业执照文件显示，2018年4-6月均可正常办理营业执照，所以陆梓鸿是因自身原未按约定办理营业执照，与捷骏房地产公司无关。被上诉人陆梓鸿辩称：不同意捷骏房地产公司的上诉请求。对一审判决书认定陆梓鸿主张的定制展示柜、定制收银台共27700元不予支持有异议，但未提出上诉。陆梓鸿于2019年7月4日向一审法院起诉请求：一、判令捷骏房地产公司赔偿陆梓鸿装修中的定制展示柜、定制收银台，一共27700元。二、判令捷骏房地产公司赔偿陆梓鸿被广东恒宝物业管理有限公司没收的物业服务费保证金1155元，水电周转金263元。三、判令捷骏房地产公司赔偿陆梓鸿支付给广东恒宝物业管理有限公司的物业管理费滞纳金484.41元。一审法院经审理查明：2018年4月25日捷骏房地产公司（甲方）与陆梓鸿（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路X号地库二层H房作为商业之用；租赁期限自2018年3月15日至2019年3月14日止。每月租金为20700元，租金按月支付，每月5日前支付当月租金。如使用天数不足整个自然月时，租金按每月30.5天进行比例分摊。乙方须向甲方缴纳保证金62100元。《补充协议》第3.6条约定甲方同意乙方2018年3月15日至5月8日对房屋进行内部装修。5.2条约定如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约，若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定期限履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时有权要求乙方承担违约责任；补充合同第8.1条约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.2%向甲方支付滞纳金。”补充合同第8.10款约定乙方需“按时缴付租金及其它费用，如逾期十五日缴付，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房产，并追究乙方违约责任；”补充合同第12.5款约定“如果本合同届满或提前终止（无论任何原因），除非双方另有书面协议，在乙方完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A.乙方应向甲方交纳房屋使用费（金额等同于本合同下的租金数额的两倍）和实际发生的其它任何费用。”合同签订后，捷骏房地产公司在2018年4月25日将商铺交付陆梓鸿使用，陆梓鸿向捷骏房地产公司缴纳了租赁保证金62100元、装修还原押金1300元，陆梓鸿向捷骏房地产公司支付租金至2018年6月，之后没有交纳租金。2018年11月5日一审法院受理捷骏房地产公司诉陆梓鸿租赁合同纠纷一案。因陆梓鸿拖欠捷骏房地产公司租金构成违约，捷骏房地产公司请求判令：一、陆梓鸿与捷骏房地产公司于2018年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年8月1日解除；二、陆梓鸿向捷骏房地产公司支付2018年7月1日至2018年7月31日的租金人民币20,700.00元；三、陆梓鸿向捷骏房地产公司支付拖欠租金的滞纳金等八项诉讼请求。陆梓鸿在该案提出反诉要求捷骏房地产公司退回租赁押金、保证金、赔偿营业损失、装修费用损失等诉讼请求。案件经一审法院审理认定陆梓鸿提供的信访答复函，证实恒宝广场在8月8日之前因未提供商场新的装修布局图、消防部门二次消防验收通过的结果，故行政管理部门不予办理商铺的营业执照。该答复函虽然是给信访人刘杰明个人的回复，但其内容反映的是整个商场的情况，因此，该案对陆梓鸿反映的无法办理营业执照的主张予以采信。因无法办理营业执照的原因在于捷骏房地产公司，依照法律规定，捷骏房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。该案一审法院于2018年12月26日作出（2018）粤0103民初8026号民事判决书，判决：一、捷骏房地产公司与陆梓鸿签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年8月1日解除。二、自判决发生法律效力之日起五日内，陆梓鸿向捷骏房地产公司支付自2018年7月1日至2018年7月31日的租金20700元及2018年8月1日至8月8日的房屋使用费5430元（20700元÷30.5天×8天）。三、自判决发生法律效力之日起五日内，捷骏房地产公司向陆梓鸿返还租赁押金62100元、装修还原押金1300元。四、自判决发生法律效力之日起五日内，捷骏房地产公司向陆梓鸿赔偿装修损失9200元、装修吊板损失2860元，发光字损失1200元等（其他略）。捷骏房地产公司对判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2019年4月30日作出（2019）粤01民终4624号民事判决书，判决:驳回上诉，维持原判。2019年1月9日一审法院受理广东恒宝物业管理有限公司诉陆梓鸿物业服务合同纠纷一案。因陆梓鸿拖欠广东恒宝物业管理有限公司物业管理费构成违约，广东恒宝物业管理有限公司请求判令：1、确认广东恒宝物业管理有限公司与陆梓鸿签订的《恒宝广场商场物业服务合同》已于2018年8月8日解除；2、判令陆梓鸿向广东恒宝物业管理有限公司支付拖欠的（自2018年5月1日起至2018年7月31日止的）服务费人民币1155元、服务费滞纳金137.28元、物业服务费违约金人民币154元等诉讼请求。案件经一审法院审理于2019年4月1日作出（2019）粤0103民初1012号民事判决，终审判决：一、广东恒宝物业管理有限公司与陆梓鸿签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2018年8月8日解除。二、自判决发生法律效力之日起五日内，陆梓鸿向广东恒宝物业管理有限公司支付自2018年5月1日至2018年8月8日的物业服务费（按每月385元计算）。三、自判决发生法律效力之日起五日内，陆梓鸿向广东恒宝物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金（按每月拖欠物业服务费金额为标准，自当月6日起计至付清之日止，每日千分之一计算，以不超过拖欠物业服务费金额为限）（其他内容略）。2019年3月26日一审法院受理陆梓鸿诉广东恒宝物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。陆梓鸿向一审法院提出诉讼请求：1、判令广东恒宝物业管理有限公司退回装修押金2000元，清理弃置废物费押金600元。2、判令广东恒宝物业管理有限公司退回物业服务费保证金1155元，水电周转金263元。案件经一审法院审理其中认为依据合同约定，合同期内，陆梓鸿逾期15日支付物业服务费等费用的，广东恒宝物业管理有限公司有权没收物业服务保证金和水电费周转金。现2018年5月1日至2018年8月8日的物业服务费等费用陆梓鸿已逾期15日未支付，故广东恒宝物业管理有限公司有权没收物业服务保证金和水电费周转金，陆梓鸿要求广东恒宝物业管理有限公司退还与合同约定不符，一审法院不予支持（其他内容略）。一审法院于2019年5月22日作出（2019）粤0103民初2789号民事判决，终审判决：一、自判决发生法律效力之日起五日内，广东恒宝物业管理有限公司向陆梓鸿退还装修押金2000元及紧急清理弃置废物费押金600元。二、驳回陆梓鸿的其他诉讼请求。一审庭审中，陆梓鸿还提供《展柜订购合同》、《物业服务费计算表》、发票（物管费484.41元）、聊天记录等证据证实其诉讼请求。捷骏房地产公司对《物业服务费计算表》、发票的三性确认。对其他证据不确认。陆梓鸿确认装修中的定制展示柜、定制收银台于2018年8月8日搬离商铺时就搬去佛山的仓库存放。一审法院认为：根据上述已经发生法律效力的民事判决书的查明和认定，陆梓鸿承租的商铺无法办理营业执照的原因在于捷骏房地产公司。捷骏房地产公司虽然对生效的（2018）粤0103民初8026号民事判决书和（2019）粤01民终4624号民事判决书的认定有异议，但不能提供证据推翻上述法律文书的认定。故陆梓鸿要求捷骏房地产公司承担被没收的物业服务费保证金、水电周转金的诉讼请求，予以支持。陆梓鸿要求赔偿滞纳金损失484.41元的诉讼请求。与上述同理，但陆梓鸿在支付物业管理费时存在拖延导致增加滞纳金的支付，陆梓鸿也有责任。故滞纳金损失，酌情由捷骏房地产公司负担242.21元。对于陆梓鸿要求捷骏房地产公司赔偿装修中的定制展示柜、定制收银台共27700元的诉讼请求。由于陆梓鸿所定制展示柜、定制收银台是属于可移动的物品，在合同解除后，陆梓鸿已自行将上述物品移离承租场地。根据《最高人民法院关于审理城镇房间租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除…。故陆梓鸿上述诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十三条第（五）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2019年9月24日判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，捷骏房地产公司赔偿物业服务费保证金1155元和水电周转金263元给陆梓鸿。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，捷骏房地产公司赔偿滞纳金242.21元给陆梓鸿。三、驳回陆梓鸿其他诉讼请求。捷骏房地产公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费267元，由陆梓鸿负担252元，捷骏房地产公司负担15元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，广州市荔湾区人民法院作出的（2019）粤0103民初2789号民事判决查明，陆梓鸿于2018年5月至2018年8月初使用案涉商铺进行经营。（2019）粤0103民初1012号民事判决查明，陆梓鸿与广东恒宝物业管理有限公司于2018年4月25日签订《恒宝广场商场物业服务合同》，约定由广东恒宝物业管理有限公司为陆梓鸿所租赁的恒宝广场商场地库二层H号铺位提供物业管理服务。捷骏房地产公司为证实涉案商铺符合办理营业执照的条件，在一审提交了以下证据：1、（2018）粤0103民初5857号民事判决书，该判决书中记载广州市荔湾区市场和质量监督管理局作出荔市监函﹝2018﹞266号《关于广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5845、5875查询函的复函》，其中答复称：恒宝广场地库二层属于该局登记备案的专业市场，二层不属于在该局登记的专业市场。2、同层同期其他客户办理的营业执照，拟证明同期恒宝广场租户可正常办理营业执照。经质证，陆梓鸿对判决书无异议，但对营业执照有异议，认为捷骏房地产公司提供的营业执照与陆梓鸿承租时间不一致。二审诉讼中，捷骏房地产公司向本院提供了以下证据：1、建设工程消防监督管理规定；2、陆梓鸿的申请书，显示2018年6月10日，陆梓鸿向捷骏房地产公司申请更换店铺品牌，并申请重新装修，拟证实陆梓鸿正在经营商铺；3、离场文件，显示2018年8月21日，捷骏房地产公司以陆梓鸿已弃铺潜逃为由，通知已于2018年8月8日公司收回铺位。经质证，陆梓鸿对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议，认为无法证明无法办理营业执照的原因在于捷骏房地产公司。对证据3没有异议。对于未依约支付物业管理费的原因，陆梓鸿在二审中称因没有营业执照无法经营，经沟通商场又无法给出解决办法，由于物业管理费与租金是在商场同一地方、由同一财务人员同时收取，当时其无法判断是否为同一公司，并认为物业管理费及租金均是商场收取，应为同一主体，故其为了反制商场拒绝缴纳物业管理费。捷骏房地产公司称表面看是这样，但实际为不同主体。本院认为：已经发生法律效力的（2018）粤0103民初8026号民事判决和（2019）粤01民终4624号民事判决对于涉案商铺无法办理营业执照的原因进行了查明和认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案一、二审中，捷骏房地产公司虽提交了（2018）粤0103民初5857号民事判决书、同层同期其他客户办理的营业执照及申请书、离场通知等证据，但（2018）粤0103民初5857号民事判决涉及的商铺位于恒宝广场第二层，不属于经登记的专业市场，而涉案商铺所在的地下二层属于登记的专业市场，两案所涉商铺性质不同，最终导致不同判决结果，（2018）粤0103民初5857号民事判决书不能证实捷骏公司的上诉主张。同层同期其他客户办理的营业执照及申请书、离场通知均不足以推翻生效判决的认定，故捷骏公司的上诉理由不成立。一审判决根据生效判决内容，认定陆梓鸿承租的商铺无法办理营业执照的原因在于捷骏房地产公司并无不妥，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”捷骏房地产公司上诉请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回陆梓鸿的全部诉讼请求。因此，本院二审争议的焦点是：捷骏房地产公司是否需要赔偿陆梓鸿的物业服务保证金、水电周转金及物业管理费滞纳金损失。陆梓鸿于2018年5月至2018年8月初期间使用案涉商铺进行经营，依据其与广东恒宝物业管理有限公司签订的《恒宝广场商场物业服务合同》，陆梓鸿负有支付该期间物业管理费用的义务。因陆梓鸿逾期未支付2018年5月1日至2018年8月8日期间的物业管理费，需要支付物业管理费滞纳金，并被没收物业服务保证金、水电周转金。对于未支付物业管理费的原因，陆梓鸿在二审中主张因租金与物业管理费在同一地方由同一人员同时收取，故其为反制捷骏房地产公司而拒绝缴纳物业管理费。对此，本院认为，陆梓鸿在承租涉案商铺时与捷骏房地产公司签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，且与广东恒宝物业管理有限公司签订《恒宝广场商场物业服务合同》，其应当知道出租方与物业管理方并非同一主体，陆梓鸿主张认为属于同一主体明显与事实不符，本院对其该项主张不予采纳。现有证据无法证实未支付物业管理费的原因在于捷骏房地产公司，故陆梓鸿未依约支付物业管理费导致的法律后果应由陆梓鸿自行承担。一审判决认定捷骏房地产公司应向陆梓鸿赔偿物业服务保证金1155元、水电周转金263元及物业管理费滞纳金242.21元欠妥，本院予以纠正。综上所述，捷骏房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对于物业服务保证金、水电周转金及物业管理费滞纳金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5547号民事判决；二、驳回陆梓鸿的全部诉讼请求。一审案件受理费267元、二审案件受理费50元，均由陆梓鸿负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员  沙宇航