安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2715号 上诉人（原审原告）：万喜六，男，汉族，1975年10月5日出生，住安徽省安庆市岳西县。 被上诉人（原审被告）：岳西县瑞城房地产开发有限公司，住所地岳西县天堂镇回龙社区(莲云快车道北侧)。 诉讼代表人:岳西县瑞城房地产开发有限公司破产清算组，该公司破产管理人。 上诉人万喜六与被上诉人岳西县瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城房地产公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初2257号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万喜六上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持万喜六的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审案件受理费由瑞城房地产公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。瑞城金翠名园社区与紫薇山庄社区区位不一致，位置不相近，紫薇山庄住宅销售价格及房屋租赁价格远远低于瑞城金翠名园。万喜六对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的咨询报告（皖中信房估计[2017]H-1406号）的真实性不持异议，但对关联性、合法性有异议，该报告不能证明万喜六的实际损失。二、一审依据上述报告核减瑞城房地产公司应当支付的违约金数额无事实和法律依据。万喜六诉请确认瑞城房地产公司支付违约金是依据涉案《商品房买卖合同》中双方约定的违约金的标准计算得出的，有事实依据。瑞城房地产公司以双方约定的违约金过高为由请求核减，而万喜六认为合同约定的违约金并未高于瑞城房地产公司违约造成其实际损失金额，应依据合同法第41条的规定，作出有利于万喜六的判决。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款规定判决按房屋租金的标准计算违约金数额不当，因本案双方在合同中约定了违约金的计算方法，且该数额并未过分高于实际损失。三、一审法院以该债权未申报为由对万喜六要求确认装修款债权的主张不予处理有失公允。（2018）皖08民终2641号生效民事判决书已认定装修款系合同组成的部分，确认为涉案债权。据此瑞城房地产公司管理人在审核万喜六的债权时有义务告知万喜六作出调整。且万喜六在收到债权审核表时，对管理人确认的债权提出异议。 瑞城房地产公司未提交书面的答辩意见。 万喜六向一审法院起诉请求：1.确认瑞城房地产公司支付万喜六逾期交房违约金155564.34元；2.确认瑞城房地产公司支付万喜六装修款13500元；3.本案的受理费由瑞城房地产公司承担。 一审法院认定事实：万喜六与瑞城房地产公司于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14000242），约定万喜六购买瑞城房地产公司开发的瑞城金翠名园社区11#楼2单元10层1001室房屋一套，建筑面积113.05平方米，单价4003元/平方米，总价款452485元，于2014年12月30日前交房，若瑞城房地产公司未按合同约定交付房屋，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。万喜六按照合同约定支付了全部购房款，瑞城房地产公司于2018年3月5日交付房屋，实际逾期1160天。在签订商品房买卖合同当日，瑞城房地产公司向万喜六出具一张135000元的收据，收据支付方式中注明“装修卡”，该款瑞城房地产公司未实际收取。同时，瑞城房地产公司向万喜六赠送了一张价值5000元的代金券及一张瑞城商都VIP装修材料卡。 一审另查明，2018年8月15日，一审法院作出（2018）皖0828破申3号民事裁定书，裁定受理岳西县国厚资产管理有限公司对岳西县瑞城房地产开发有限公司的破产清算申请。同日，一审法院指定岳西县人民政府成立清算组担任瑞城房地产公司的管理人。2018年8月24日万喜六就逾期交房违约金向瑞城房地产公司管理人申报债权，请求支付违约金163297.7425元（407485元×0.0003×1335天=163197.7425元），经瑞城房地产公司破产管理人审核，确认违约损失为44913元（38.2月*113.05㎡*8元/月*130%=44913元）。万喜六于2019年7月14日收到瑞城房地产公司邮寄的债权审核表。万喜六就装修费用未向瑞城房地产公司管理人申报债权。 一审再查明，一审法院前期在审理相关涉及安徽紫薇房地产开发有限公司迟延交房违约金案件，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对购房者因迟延收房的实际损失进行评估，该公司作出的《皖中信房估计【2017】H-1406号》咨询报告，确认该地段住宅正常租金为8元/㎡·月，报告有效期为2017年12月28日至2018年12月28日止。该咨询报告所评估对象与案涉瑞城金翠名园社区区位一致，位置相近，住宅销售价格及房屋租赁价格相当。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，万喜六与瑞城房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现瑞城房地产公司未按合同约定如期交房，应当承担违约责任。现就本案争议焦点分述如下：一、瑞城房地产公司逾期交房违约金的确定。根据相关法律规定，瑞城房地产公司逾期交房，应当根据双方约定的标准计算违约金。现瑞城房地产公司以约定违约金过高为由请求核减违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，如果约定的违约金过分高于实际损失，瑞城房地产公司可以请求调减。如何确定约定的违约金是否过分高于实际损失，应以瑞城房地产公司逾期交房给万喜六造成的实际损失来衡量。一般而言，逾期交房给购房者造成的实际损失，可以参照逾期交房期间同地段同类房租的租金作为标准核算。瑞城房地产公司逾期三年余交房，万喜六据此主张违约金155564.34元，相较房屋租金而言明显过高，故瑞城房地产公司请求调减违约金的理由成立，应予采纳。关于该地段房屋租金的参照基准，瑞城房地产公司主张比照按安徽紫薇房地产开发有限公司开发的紫薇山庄逾期交房租金损失计算违约金。基于瑞城房地产公司已进入破产程序，为快速解决纠纷，早日实现债权人债权；紫薇山庄与瑞城金翠名园社区区位相同，位置相近；万喜六对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的咨询报告（皖中信房估计【2017】H-1406号）不持异议，该报告尚在有效期内等因素，可参照适用该报告计算逾期交房实际损失。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释〉》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少；……”的规定，即以上述租金标准为基数，结合所购房屋面积及逾期期间计算出的租金的130%为标准核定。故瑞城房地产公司应承担的违约金为45461元（1160天÷30天／月×8元／月·平方米×113.05平方米×130%）。二、关于是否确认支付万喜六装修款问题。根据《中华人民共和国破产法》中“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”，“人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限”，“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权，债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，不必申报”，“在人民法院确定的债权申报期内，债权人未申报的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配”，“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”等规定，可以确定在债务人进入破产程序后，债权人应依照《中华人民共和国破产法》的规定程序行使权利，除所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用等不必申报债权外，其他债权的债权人应当向清算组申报，万喜六主张的装修费用非不必申报债权项下的债权，万喜六应当向瑞城房地产公司申报债权。纵使万喜六在人民法院确定的债权申报期内，未申报债权，还可以在破产财产最后分配前补充申报，只有在对债权表记载的债权有异议的，才可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。一审法院于2018年8月15日裁定受理瑞城房地产公司破产清算申请，并指定成立破产清算组，瑞城房地产公司业已进入破产程序，债权人须按破产法规定的程序行使权利。即万喜六须先向瑞城房地产公司破产管理人申报债权后，如对债权表记载的债权有异议的，才可以向人民法院提起诉讼。故对万喜六确认装修款的主张，不予处理，万喜六可按破产程序先行申报债权，在瑞城房地产公司破产管理人确认后，对确认有异议的可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十五条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决：一、岳西县瑞城房地产开发有限责任公司应赔偿万喜六逾期交房违约金45461元；二、驳回万喜六其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由岳西县瑞城房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点问题为：一、对瑞城房地产公司违约金应否进行调减及违约金计算标准的问题；二、装修款债权处理的问题。 关于争议焦点一。万喜六上诉称，双方当事人在合同中对违约责任进行了约定，瑞城房地产公司的违约金不应调减；即使调减，一审判决调减的标准亦不当。对此，本院对万喜六上述请求及理由评述如下：关于违约金应否进行调减的问题。本案中，瑞城房地产公司在履行其与万喜六间《商品房买卖合同》过程中，未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案诉讼过程中，瑞城房地产公司以其与上诉人间合同约定的违约金标准过高为由，请求人民法院予以调减。为此，瑞城房地产公司举出了与瑞城金翠名园小区区位相同、位置相近的紫薇山庄小区的《评估报告》，请求以此《评估报告》的评估结论作为计算上诉人案涉损失的依据。万喜六则认为应当依照合同约定的标准计算违约金。本院认为，在通常情况下，开发商违约迟延交付房屋，买房人的直接损失即为房屋的租金损失。在买房人未举证证明因开发商迟延交房尚有其他损失的情况下，应当认定买房人的损失为过渡房屋的租金损失。本案中，万喜六未举证证明其因瑞城房地产公司迟延交付房屋造成除租金损失外还有其他损失，故应当认定万喜六损失为案涉房屋租金损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合上诉人的本案诉讼请求明显高于案涉房屋的租金，以及瑞城房地产公司已被一审法院受理破产的事实，在瑞城房地产公司提出违约金过高的抗辩后，一审法院予以适当调减并无不当。关于瑞城房地产公司违约金计算标准的问题。万喜六上诉称，一审法院参照紫薇山庄小区房屋的租金对其损失进行认定不当。因万喜六对其所称的瑞城金翠名园小区房屋租金明显高于紫薇山庄小区房屋租金的上诉主张，未提供有效证据证明。鉴于瑞城房地产公司已进入破产程序，为减少当事人的讼累，节约司法资源，快速推进破产程序，实现债权人的债权，一审法院参照与瑞城金翠名园小区区位相同，位置相近，销售价格相当的紫薇山庄小区的评估报告作为万喜六损失的依据，并无不当。万喜六该节上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点二。万喜六上诉称，一审对其诉请确认装修款债权的主张不予处理错误。《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”本案中，万喜六未举证证明其在人民法院确定的债权申报期间就其所称的瑞城房地产公司向其提供的价值13500元装修卡所产生的债权向瑞城房地产公司管理人进行了申报。从上述法律规定看，对普通破产债权，法律规定债权人须先向债务人的管理人进行申报为前置程序，对管理人确认的债权有异议，债权人才可向人民法院提起破产债权确认之诉。万喜六在未向瑞城房地产公司管理人申报的情况下，就其所称的装修卡债权径行向一审法院提起诉讼，与上述规定相悖，一审法院对此不予处理正确。万喜六该节上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，万喜六的上诉请求不能成立，应予驳回。本案系普通破产债权确认纠纷，一审法院对判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初2257号民事判决第二项； 二、变更安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初2257号民事判决第一项为确认万喜六对岳西县瑞城房地产开发有限公司享有债权额为45461元。 一审案件受理费40元（已减半收取），由万喜六负担；二审案件受理费80元，由万喜六负担。 本判决为终审判决。 审判长  张勤勤 审判员  查世庆 审判员  陈澜竞 二〇一九年十二月二十四日 法官助理侯永言 书记员刘柯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。