广西壮族自治区玉林市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂09行初34号 原告梁春泉，男，汉族，1966年9月2日出生。 委托代理人杨婷，广西金懿晟律师事务所律师。 被告玉林市玉州区人民政府。 法定代表人吕燕梅，区长。 委托代理人梁诗，玉州区司法局副局长。 委托代理人张虹，广西欣和律师事务所律师。 原告梁春泉与被告玉林市玉州区人民政府关于不服行政拆迁补偿决定纠纷一案。本院于2019年6月13日收到原告提交的行政起诉状，2019年6月14日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书并依法组成合议庭，2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告梁春泉的委托代理人杨婷，被告玉林市玉州区人民政府的委托代理人梁诗、张虹到庭参加诉讼，原告梁春泉、被告玉州区人民政府的法定代表人吕燕梅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉林市玉州区人民政府于2019年2月21日作出玉区征补决〔2019〕1号《房屋征收补偿决定书》（下称1号《补偿决定》），1号《补偿决定》认定，梁春泉的房屋（土地证号：玉国用（2009)字第B0069号，房屋所有权证号：桂房玉证字第762607号，登记用途为住宅，房屋占地面积279.43平方米，建筑面积为959.13平方米）位于玉林市××××路，属玉区政决〔2018〕2号《玉林市玉州区人民政府关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》及附件《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》（下称2号《征收决定》）的征收范围内。本次征收补偿方案确定的签约期限为自房屋征收决定公告之日至2018年4月25日。被征收人可以选择产权调换和货币补偿两种补偿方式中的其中一种方式。经房屋征收部门与梁春泉多次协商，梁春泉未在规定的签约期限内达成征收补偿协议。经广西至胜土地房地产评估有限公司对梁春泉被征收房屋进行评估，评估价值为6320993元。1号《补偿决定》的处理结果为：(一）按照《玉林市玉州区人民政府关于玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收的决定》》（玉区政决〔2018〕2号）及附件《玉州区竹美片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》对被征收人梁春泉位于玉林市××××路的房屋实施征收并进行货币补偿，合计人民币6447679.9元，其中：1.根据评估报告被征收房屋的建筑物价值647605元；2.根据评估报告被征收房屋的土地价值4470880元；3.装修补偿:1202508元;4.搬迁补助费959.13m2x10元/m2=9591.3元。5.临时安置补助费959.13m2x10元/m2/月x12个月=115095.6元。6.水表1只x1000元/只=1000元，电表1只x1000元/只=1000元，共2000元。原告梁春泉不服1号《补偿决定》，向本院提起本案行政诉讼。 原告梁春泉诉称，一、1号《补偿决定》存在严重的违法情形并侵害了原告的合法权益，应当予以撤销。原告因不服2号《征收决定》曾诉至玉林市中级人民法院，该院以(2018)桂09行初58号行政案件立案审理,在该行政案件的审理过程中，为确定原告梁春泉被征收房屋的价值，法院根据原、被告的意愿，依照司法鉴定程序委托广西金利房地产评估有限公司对原告梁春泉被征房屋(含土地）市场价值进行了评估。广西金利房产评估有限公司出具了桂金利司法估字（2018)第033号《房地产估价咨询报告》及《房地产估价技术报告》(以下简称金利33号《估价报告》），评估结果为:梁春泉房屋(含土地）的评估价格为人民币2290.09万元。在此情形下，被告玉州区人民政府无视法院依照法定程序的委托鉴定评估结果，而单方委托广西至胜土地房地产评估有限公司（下称至胜公司）出具《房屋评估报告》。被告的单方委托评估和至胜公司的评估行为，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十二、十九、二十条的规定，既未让被征收人对评估机构进行选定，原告梁春泉也从未见到有相关的评估人员到现场勘查，更未收到过任何关于房屋的评估报告的材料，且对梁春泉房屋的评估价格是极度不合理、远远低于市场价格。被告作出1号《补偿决定》的行为，不仅仅是对法院司法的藐视，更是违背了行政机关理应遵守合法、合理及诚实信用的基本原则，违反了依法行政的基本准则，同时，法律上、程序上也是严重违法的，依法应予以撤销。二、原告梁春泉的房屋获得的征收补偿范围应包括被征收房屋及附属物、土地及附属物，装修补偿费用、停业损失、搬迁补偿费、拆迁安置补偿费等，合计人民币33099716.8元。首先，金利公司对原告梁春泉所有的位于玉林市城××路××房屋及附属物土地及附属物作出的金利33号《估价报告》程序符合法律规定，内容合法，且在(2018)桂09行初58号行政判决中也确认该《估价报告》应该作为被征收房屋补偿安置的主要依据。虽然评估结论的价格仍低于原告房屋的实际价格，但原告本着尊重法院司法权威原则，也认可法院委托而得出的评估结果。据此，原告梁春泉的房屋征收补偿费用不应低于《估价报告》所确定的评估结果22900900元。其次，原告梁春泉的房屋，是通过司法拍卖程序竞买得来的，按照当时拍卖的相关文件广西桂鑫诚会计师事务所《关于桂鑫鉴字（2001)16评估报告更正说明》及玉林市中级人民法院通知(2001)玉中执字第381《通知》号确定，玉林市城××路××号房屋门前空地使用权已确认属于原告梁春泉所有。金利33号《估价报告》中认为门前空地因未有相关的产权证书,进而对空地按照无证不动产进行资产价格评估是错误的，原告取得门前空地所有权是基于法律行为而发生物权取得，因此对门前空地的价格评估应该与有证部分的价格相同才对，所以对该部分空地的征收补偿也是应该按照有产权证的补偿标准进行计算，经原告咨询有关专业人员和机构，被征收房屋的门前285.8m2的空地价值为4572800.00元，在扣减掉金利33号《估价报告》己经给予的1902300元后，门前空地部分仍需再多增加补偿费用为2670500元。再次，原告梁春泉被征房屋是商业用途（经营宾馆），由于被告在征收的过程中存在违法行为，对被征收房屋门前道路采取挖、控、射、堵的手段致使宾馆无法正常经营，由此造成的原告的租金损失（自2018年5月30日至2019年6月6日期间）450000.00元，装修损失6709720.00元等也应予以进行补偿。除此之外，原告梁春泉还应获得的补偿费用还有搬迁补偿费用28353.60元、拆迁安置补偿费用340243.20元。由此可知，原告还应依法获得房屋征收补偿费用（空地部分）2670500元;原告的租金损失450000.00元;装修损失6709720.00元;搬迁补偿费用28353.60元;拆迁安置补偿费用340243.20元；上述费用合计为人民币33099716.8元。综上所述，被告玉林市玉州区人民政府在作出1号《补偿决定》存在严重的违法行为，严重损害了原告梁春泉的合法权益，依法应予以撤销，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、依法撤销1号《补偿决定》；2、依法判令被告支付房屋征收补偿款人民币33099716.80元给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其诉讼主张，在本院规定的举证期限内提供了如下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格； 2、1号《补偿决定》，证明存在被诉具体行政行为的事实； 3、金利033号《估价报告》，证明原告被征收房屋经过司法评估，评估结果为2290.09万元； 4、《关于桂鑫鉴字（2001）16号资产评估报告更正说明》，玉林市中级人民法院（2001）玉中执字第381号《通知书》，证明原告通过司法拍卖程序合法取得被征收房屋所有权及房前空地的使用权的事实； 5、《玉林市规划管理局》复函； 6、《关于办理补建加高房屋建筑的通知》； 7、《建设工程规划许可证》及大楼设计图纸； 8、《消防安全检查合格证》，证据5至证据8证明原告梁春泉被征收房屋是根据政府部门要求进行加高建设，是合法合规的建筑，且已经建成多年，不存在抢建、违建的情形； 9、《营业执照》《税收完税证明》《卫生许可证》，证明原告被征收房屋自2012年起就是用于经营好奇商务宾馆，属于商业用房； %1、好奇宾馆内部、外部图片，《广西广电网络公司合约计划业务协议》，证明好奇宾馆内所有安装的设施设备及外部装修的情况； 11、《租赁合同》，证明原告被征收房屋的租金收益情况； 12、照片若干张，证明现在好奇宾馆门前因征收原因道路被挖、门口被拦堵，致使宾馆无法正常经营因此造成原告经济损失的事实。 被告玉林市玉州区人民政府答辩称，一、1号《补偿决定》程序合法，被征收人梁春泉的房屋位于2号《征收决定》的征收范围，梁春泉未按照2号《征收决定》规定的签约期限签约，依法应由征收人作出补偿决定。2018年3月21日至2018年10月29日，玉州区住建委委托广西纵横勘察测绘设计有限公司（下称纵横测绘公司）对梁春泉涉案房屋进行测绘，委托至胜公司进行评估。在涉案房屋实际经营者（原好奇宾馆的经营者）的配合下，评估公司和测绘公司对涉案房屋进行了实勘调查，经至胜公司出具至胜（估）字第W1807202YL号《房屋征收分户报告》，评估涉案房屋的主体价值为647605元，装修价值947209元，宗地价值为4470880元，总价值为6065694元。被告于2018年10月29日通过直接送达的方式将测绘报告和评估报告送达给梁春泉，梁春泉未在期限内申请复核和鉴定，测绘报告和评估报告已生效。1号《补偿决定》根据测绘报告和评估报告作出，1号《补偿决定》已邮寄送达梁春泉，程序合法。二、1号《补偿决定》证据确凿，适用法律法规正确，根据测绘报告和评估报告，梁春泉房屋如选择货币补偿应得到的征收补偿款为6447679.9元，如选择产权置换，应得到的住宅房屋面积为959.13平方米，其他应得补偿款为1329194.9元。由于双方未能达成补偿协议。本府依据《征补条例》第十七条、第二十一条、第二十六条的规定作出1号《补偿决定》是正确的。三、原告主张的房屋征收补偿款33099716.8元无事实依据和法律依据，不应得到支持。原告不服2号《征收决定》纠纷一案审理期间，法院主持双方调解，并委托评估机构对原告房屋进行评估，由此出现金利公司的33号《估价报告》，不应予以采信，理由：1.该案不是征收补偿纠纷，不涉及行政补偿与赔偿。不适用调解，法院组织双方调解，已超出该案的审理范围。2.即使调解合法，双方在调解中同意委托评估，但由于双方对金利公司的评估报告均持异议，调解未成功，该评估报告亦同时失去效力，不应作为有效证据予以认定。3.金利的评估报告存在诸多错误，主要有：未经测绘，房屋及土地面积不具客观性；对于无证土地及房屋面积的评估违反了法律规定；对房屋、土地性质的认定违反法律、法规的规定，将住宅用地当作商业用地，将住宅当作经营性用房处理；相关数据采集和认定不具公平合理性。被告玉州区政府请求本院判决驳回原告的诉讼请求。 在本院规定的举证期限内，被告玉州区政府没有提供证据，超过本院规定的举证期限后，被告玉州区政府向本院提交了以下证据： 1、2号《处理决定》，证明原告的房屋在2号《处理决定》确定的征收范围内；2号《处理决定》确定的签约期限至2018年4月25日届满；2号《处理决定》明确了征收补偿安置方案； 2、广西高级人民法院二审案件应诉通知书，证明原告不服2号《处理决定》提起诉讼，现该案正在二审程序中； 3、1号《补偿决定》，证明被告对原告作出房屋征收补偿决定书； 4、送达的特快专递单及照片，证明被告向原告送达了1号《补偿决定》； 5、宾馆租赁合同，证明宾馆的收益并不属于原告，所以不适用收益法评估其房产价值； 6、宾馆经营权转让协议书及承诺书，证明双方协议约定如遇征拆时，宾馆房屋内的装修赔偿由经营方（吴雄伟、夏仟半、胡建文、夏维）所得。承诺书证明装修部分由四人与梁春泉签订并沟通处理，与征收部门无关； 7、玉州区竹美片区棚户区改造项目被征收房屋（好奇宾馆）装修部分的补偿安置协议，证明好奇宾馆装修部分价值所有权人并非原告，宾馆装修部分价值与原告无关； 8、吴雄伟、夏仟半、胡建文、夏维四人的授权委托书及身份证明、营业执照复印件，证明四人为好奇宾馆经营者。证明四人同意对装修部分赔偿的方案； 9、土地产权证明[玉国用（2009）第B0069号]，证明土地证中明确土地用途为住宅用途。涉案房屋不适用收益法评估其房产价值； 10、玉林市房权证（玉房字第××号），证明房产证中明确房屋用途为住宅。涉案房屋不适用收益法评估其房产价值； 11、金利033号《估价报告》，证明该报告中对评估房屋面积的认定，多次明确不负任何法律责任。该报告无任何法律效力，亦无任何参考价值； 12、至胜（估）字第W1807202YL《房屋征收分户报告》，证明被告委托广西至胜土地房地产评估有限公司对原告的房屋进行了评估。并对原告的土地和房屋进行了测绘； 13、梁春泉的规划用地红线图，原告房屋所在地的用地情况。证明房屋前后的空地是属于道路范围，后面并没有所谓的空地； 14、处理签，证明原告房屋所在地的规划情况和房屋报建的情况； 15、关于梁春泉(户）用地规划建设问题的意见，证明玉林市城市规划技术中心认定原告违法建设四至九层私宅，不同意补办《建设工程规划许可证》； 16、关于明确梁春泉位于玉林城站路××、××号房屋是否办理有《建设工程规划许可证》及规划控制情况的复函，证明玉林市住房及城乡规划建设委员会确认原告房屋用地现大部分作为道路规划用地，2012年时已明确回复其不同意补办其四至九层违章建筑的相关规划手续； 17、玉林城市管理综合执法局行政处罚（听证）告知书及张贴照片，证明玉林城市管理综合执法局对原告擅自改变工程规划许可证多建的四至九层作出罚款及限期拆除的处罚。 原告对被告玉州区人民政府提供证据质证认为，法院向玉州区政府送达《举证通知书》、起诉状副本的时间为2019年7月12日，规定的举证期限为收到起诉状副本之日起十五天内，被告于2019年8月9日才提供证据，其提交证据已超过举证期限，对被告提交的证据不予认可，应视为被告未提交证据，不同意对被告逾期提交的证据进行质证，被告应承担被诉行政行为没有事实依据的法律后果。 被告玉州区政府对原告的证据质证认为，对证据1、证据2真实性、合法性和关联性无异议，该证据已经说明作出1号《补偿决定》的依据，依据之一是2号《征收决定》，依据之二是征收补偿数额的来源是至胜公司的《房屋征收分户报告》；证据3金利33号《估价报告》，对真实性无异议，对合法性和关联性有异议，对合法性的异议是这份评估报告是来源于本案原告不服征收决定所提起的行政诉讼案件，在诉讼过程中双方在调解阶段由法院决定进行评估的，由于双方当时对该报告未确认且都有异议，调解未达成，该评估报告在调解未能达成时就应失效，所以该评估报告是不合法的；对关联性不认可，该报告存在严重错误，对于土地面积，没有土地证的这部分面积没有经过专业的机构测绘，报告也声称对评估方面的面积数据不承担法律责任，这份评估报告作出的前提是基于两个假设，这都是没有法律依据的。假设一违法建筑四到九层，报告中认为四到六层是有证的，但是目前没有看到这几层的产权证件，假设二，七到九层的违章建筑，也是不正确的，这七到九层无法在今后办理相关手续变为合法，违反了玉林市的规划条件，本案原告所提交的评估报告，将违章建筑当成合法建筑，将违章土地当成合法土地，违反我国土地管理法和城乡规划法的规定，三是相关价格的确定明显不符合市场的价值规律，一个由民宅改成的宾馆如何能达到四星级的150元的价格，商铺以及房地产价格类比对比的是一些合法的成熟的商业区，一个民宅的一楼商铺是没有可比性的，涉案的竣工年限也不同，在此差异下作出的评估价格两千多万是没有参考性的，是不能作为原告拆迁补偿依据的；证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据不具有权属证书的作用，当时评估的是一个公司综合楼的价值，无法反映本案房屋实际价值；对于玉林中院通知书和收条，该通知书本身不能起到产权证书的作用，不能证明本案房屋及土地享受合法的权利；证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该复函是通知原告办理续建手续，但目前没有办理结果，该通知只是阶段性，无结果的通知；证据6真实性和合法性无异议，关联性有异议，原告没有按要求办理完成补建手续，就不能证明涉案房屋四到九层的合法性；证据7、证据8真实性由法院认定，合法性在真实性基础上确定，关联性有异议，综合楼相关手续没有证明到本案涉案房屋的合法规划和整体手续，不能证明其证明目的；对证据9真实性由法院认定。证据10的真实性、合法性无异议，对其关联性不完全认可，未能完整反应装修的情况，对其中和广电的合约计划协议书，真实性无法查明，对关联性持有异议，该协定无法证明其装修情况。对证据10中宾馆租赁合同，真实性无异议，对合法性和关联性有异议，宾馆从2008年至2019年的经营收益不归原告所有，是合同中的承租方所有，宾馆的补偿已经补偿给了承租方；对于商铺租赁合同真实性不认可，若该合同真实，那么商铺从2007年到2019年的收益也是不属于原告的；对于证据12照片，是合法拆迁建设的结果，并不是直接损害原告的行为。对于原告所提交的证据已经证明被告作出征收补偿决定的基础依据，其次原告的证据均不能证明其主张的三千多万元的补偿款。 本院对本案证据的认证如下： 对被告玉州区人民政府提供的证据，因已超过本院规定的举证期限提供，属于逾期提交的证据，且对方当事人不同意质证，因此，被告玉州区人民政府提交的证据的证明效力本院不予认可，不能作为认定本案事实的依据。 原告提供的证据来源真实、合法，与本案争议事实具有关联性，符合可采信证据的基本特征，可以作为认定案件事实的参考依据。 经审理查明，2019年2月21日，玉林市玉州区人民政府作出1号《补偿决定》，1号《补偿决定》主要内容和处理结果如前述。本案涉房屋位于玉林市城××路××号，土地证号：玉国用（2009)字第B0069号，登记的使用权面积279.43平方米，用途为住宅用地；房屋所有权证号：桂房玉证字第762607号，登记的房屋层数为三层，建筑面积为959.13平方米，登记的土地使用权人和房屋所有权人为梁春泉。根据原告提供的本院（2001）玉中执字第381-2号民事裁定书和（2001）玉中执字第381《通知书》、广西桂鑫诚会计师事务所《关于桂鑫鉴字（2001）16号资产评估报告更正说明》等证据显示，该楼房为原玉林地区工业供销公司经营部（后为玉林市国企工业总公司综合经营部）所有，后经本院（2001）玉中执字第381-2号民事裁定：对被执行人玉林地区工业供销公司经营部名义登记的座落在城站路的房屋从城站路边算起自东往西的四套房屋（每套三层）及该屋用地（包括门前围墙内空地）的土地使用权（土地面积共961.37平方米）按广西桂鑫诚会计师事务所所估价抵偿归中国工商银行北流市支行所有。经北流市支行委托拍卖机构拍卖，由梁春泉竞买买受，本院作出（2001）玉中执字第381号《通知书》，通知有关部门给予梁春泉办理土地房产证过户手续。该综合楼已取得1994-112号《建设工程规划许可证》，符合当时城市规划要求。2005年玉林市“当好玉林人，服务南博会，办好玉博会”城市综合整治系列活动指挥部办公室向该大楼户主梁春泉等四户发出《关于在2005年4月30日前办理补建加高房屋建筑的通知》统一要求办理加高补建叁层的准建手续（免收各种报建费用），2005年4月13日玉林市规划管理局对梁春泉等四户作出私函复字（2005）15号《复函》答复：“可以办理续建手续，但必须是以土地证和房产证上的名字办理。”梁春泉根据城市综合整治指挥部《补建加高房屋建筑的通知》要求及市规划局的《复函》意见，在原三层楼房的基础上加高至现九层楼房，用于经营酒店、旅业出租给夏仟半经营玉州区好奇酒店。期间，梁春泉曾向政府有关部门申请办理4-9层房屋准建手续等证照，有关部门以玉林市城市总体规划（2008-2020年）、玉林市道路专项规划及玉林市江南区控制性详规的政策性改变为由，不给予该房屋楼层办理相关证照，但政府部门对梁春泉楼房加高部分建筑，从未作出过认定属于违章建筑或作出过处罚。2018年3月21日，玉州区政府作出2号《征收决定》及《补偿安置方案》，决定征收位于竹美片区排涝工程建设项目用地规划红线图范围内的房屋及土地，被征收房屋土地用地约9200m2，建筑面积约15500m2,征收范围包括了原告梁春泉在内共16户房屋及土地。2号《征收决定》明确了房屋征收部门及实施单位、房屋征收签约期限、征收补偿安置办法等与征收行为相关的其他事项。《补偿安置方案》的主要内容有：房屋征收目的、征收部门和实施单位、征收范围；征收补偿安置方式；征收补助与奖励；被征收人的和征收部门的权利义务等，其中，征收签约期限明确：“2018年4月25日前”；征收补偿方式：被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换的其中一种。对选择货币补偿方式的，“按被征收房屋的房地产市场价值以货币进行补偿，被征收房屋的房地产市场价值以有资质的房地产价格评估机构依法评估确定，不得低于本方案重新公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收人在规定期限内签订征收补偿协议，完成搬迁的，征收部门按照被征收房屋评估价的20％给予奖励”。选择房屋产权调换方式中对私人自建的占天占地房屋征收的第（1）点④小点明确：“住宅用地有第四层以上（含第四层）房屋的，第一层至第三层全部按核定的住宅建筑面积1:1.0比例安置，第四层以上如有合法产权证明或建设批准文件的，按1：1.0比例安置；第四层以上如没有合法产权证明或建设批准文件的，经证实不属于抢建，并能在规定的期限内签订补偿安置协议的可按评估机构确定的评估价值货币补偿，不作产权调换，被征收人不能在规定期限内签订补偿安置协议的可视为违章建筑，不作补偿。”征收补助和奖励（一）搬迁补助费：“私产房屋被征收人选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积10元/m2一次性支付搬迁补助费”；（二）临时安置补助费：“私产房屋被征收人选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积10元/m2一次性支付12个月的临时安置补助费”；（三）房屋装修、附属设施迁移、停产停业的补偿：“1.房屋装修按评估价值补偿；。3.被征收人的土地使用证上载明使用性质为商铺或商业的房屋，或按征收公告发出前三年内用于经营活动并对提供工商营业执照及缴纳税费凭证并有合法产权的房屋，且在征收公告发布时正常经营的，按建筑面积每月30元/m2一次性补偿12个月停产停业补助费”。被征收人梁春泉等六户不服2号《征收决定》及《补偿安置方案》，向玉林市人民政府申请行政复议，玉林市人民政府作出玉政复决字[2018]第22号《玉林市人民政府行政复议决定书》（下称22号《复议决定》）维持了2号《征收决定》。原告梁春泉等六户仍不服起诉至本院。本院以（2018）桂09行初58号（下称58号案）立案审理，58号案认定，玉州区政府没有根据大部分被征收人的异议意见组织由被征收人和公众代表参加的听证会，而直接作出2号《征收决定》和《补偿安置方案》，违反了《征补条例》第十一条的规定，违反法定程序的情形，但由于2号《征收决定》和《补偿安置方案》涉及竹美片区棚户区排涝和解决交通拥堵问题等重大公共利益，据此，本院确认2号《征收决定》程序违法，但保持其行政行为的效力，不予撤销。但对2号《征收决定》及《补偿安置方案》涉及损害被征收人合法权益的相应条款，玉州区政府应当严格依照法律、法规的规定采取相应的补救措施。该案目前在区高院二审期间，尚未审结。另，在58号案审理中，就梁春泉被征收房屋的市场价格、征收补偿问题，玉州区政府、玉林市政府与梁春泉经协商一致，同意由本院依法委托评估机构，根据评估机构的评估结果确定被征房屋市场价格。据此，本院根据当事人的意愿，依照司法鉴定程序委托广西金利房地产评估有限公司对原告梁春泉被征房屋（含土地）的市场价格进行评估。广西金利房地产评估有限公司根据委托方提供的土地、房屋权属资料及广西玉东测绘有限公司出具的《测绘成果报告》和本院组织评估机构、各方当事人两次进行实地勘测结果，结合评估房屋的建成时间、实际用途现状等情况，采用收益法、市场比较法、重置成本法，对梁春泉被征房屋（含土地）的市场价格作出金利033号《估价报告》，评估结果为：梁春泉房屋（含土地）的评估价格为2290.09万元，其中有土地证的土地279.43平方米，房产（1-6层，1-3层已办理相关权证，4-6层免办证相关费用，但未办证）面积，（959.13+1032.78=1991.91）平方米，评估总价1611.07万元，第7-9层（未办理产权证）面积843.45平方米，评估总价480.03万元，1-9层做房地产整体评估的评估总价合计为2091.10万元；宾馆周边空地总面积285.80平方米及维护铁棚等附属设施(均未办理产权证)的评估总价合计为198.99万元，合计两项评估总价为2290.09万元。金利033号《估价报告》特别提示：报告中未办理权证的土地、房产、构筑物价值已减去设定可办理相关权证时应缴纳的土地出让金、土地收益金、税费、报建费、罚款等费用。对于金利033号《估价报告》的评估结果，本院根据该案当事人的异议意见，通知了鉴定人员出庭接受该案当事人质询，鉴定人员针对当事人的异议意见已作出详实的答复，玉州区政府与梁春泉均未提出申请重新评估或对金利033号《估价报告》的评估结果申请复核。经本院对被告玉州区政府超过举证期限提供的到案证据审查，没有有效证据证明玉州区政府选定至胜公司为房地产价格评估机构，经过征收部门与被征收人梁春泉协商选定或通过（被征收人）多数决定、随机选定等方式确定，没有有效证据证明纵横测绘公司和至胜公司对梁春泉被征收房屋进行过实地勘测及调查，没有有效证据证明在其作出1号《补偿决定》前将至胜公司的第W1807202YL号《房屋征收分户报告》送达给梁春泉。2019年2月21日，玉州区政府作出1号《补偿决定》。梁春泉不服，向本院提起行政诉讼。本院受理本案后，于2019年7月12日向被告玉州区政府送达《举证通知书》、行政起诉状副本等法律文书，规定的举证期限为收到起诉状副本之日起十五天内，被告玉州区政府于2019年8月9日向本院提供证据。2019年8月29日，被告玉州区政府向本院提出《关于延长举证期限的申请》，申请理由主要有四点：58号案二审应诉影响，规定15天举证期限客观上比较紧促；原告提供的1号《补偿决定》已基本证明了被告需要举证证明的内容，被告无需再提供此类证据；原告提供的金利33号《估价报告》的合法性、合理性应由原告负证明义务，被告无需提供反驳证据；在现有证据材料之下，如法院判决撤销1号《补偿决定》，本府高概率作出相同的征收补偿决定，双方争议仍无法消除。经本院就梁春泉被征收房屋的安置补偿问题主持双方当事人调解，因双方意见分歧较大，未能达成协议。 本院认为，关于本案争议焦点：1号《补偿决定》是否具备合法性的问题。根据《征补条例》第四条第一款规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”本案中,被告玉州区政府依法负责其行政区域内房屋征收与补偿工作,具有作出1号《补偿决定》的法定职权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。”法释〔2018〕1号《最高人民法院关于适用的解释》第三十四条“根据行政诉讼法第三十六条第一款的规定，被告申请延期提供证据的，应当在收到起诉状副本之日起十五日内以书面方式向人民法院提出。人民法院准许延期提供的，被告应当在正当事由消除后十五日内提供证据。逾期提供的，视为被诉行政行为没有相应的证据。”本案中，被告玉州区政府未按法定期限和本院规定的举证期限提供证据或申请延长举证期限，在举证期限届满后才提交证据并申请延长举证期限，经本院审查其申请延长举证期限的四点主要理由，均不构成逾期举证的正当理由，依法应认定被告玉州区政府在本案中属于逾期举证。依照上述法律规定，本院认定被诉1号《补偿决定》视为没有相应的证据，不具备合法性，应予以撤销。 关于原告梁春泉房屋价值如何确定，应如何补偿的问题。本院认为，根据《征补条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。补偿范围应包括《征补条例》第十七条规定的补偿范围“（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时包括市、县级人民政府制定补助和奖励办法中规定对被征收人给予补助和奖励”。对于被征收房屋的价值补偿及评估机构的选定，征收部门应当依照《征补条例》第十九条、第二十条及广西壮族自治区人民政府桂政电（2011）36号关于贯彻《征补条例》的通知第十一条等相关规定处理。玉州区政府作为房屋的征收主体，负有依照前述法律法规规定的程序、补偿范围对梁春泉被征收房屋给予公平补偿的法定义务。本案中，玉州区政府就梁春泉被征收房屋补偿问题所作出的1号《补偿决定》，因玉州区政府逾期举证且无正当理由，被视为没有相应的证据，不具备合法性，不能作梁春泉被征收房屋补偿的依据。且即使本院认可玉州区政府逾期举证有正当理由，但经本院对玉州区政府提供的本案到案证据进行全面审查，仍不能证明玉州区政府对房地产价格评估机构的选定程序、纵横测绘公司和至胜公司对梁春泉被征收房屋的勘测调查程序、评估程序、评估报告送达等程序符合《征补条例》第十九条、第二十条和建房（2011）77号《住房和城乡建设部关于印发的通知》第十二条的规定。玉州区政府在本案中委托纵横测绘公司的测绘和至胜公司的评估行为，在程序剥夺了被征收人梁春泉的知情权、申辩权、救济权，以此评估结果作出的1号《补偿决定》事实不清，证据不足，也同样不具备合法性，不能作为认定梁春泉被征收房屋价值的依据。对于梁春泉被征收房屋的价值，其补偿范围、补偿标准、补偿数额，应当以本院在58号案中经司法鉴定程序由金利公司出具的33号《估价报告》的评估结果(即梁春泉房屋（含土地）的评估价格为2290.09万元)为依据，其理由是：1、评估机构及鉴定人员具备鉴定资质，委托程序属于司法委托，程序合法。评估机构及鉴定人员具备鉴定的资质经司法审查合格，鉴定机构的选定经双方当事人协商一致指定并经本院司法鉴定机构依法委托。2、鉴定资料来源合法、客观、真实、全面。鉴定资料是委托方提供的土地、房屋权属资料及广西玉东测绘有限公司出具的《测绘成果报告》等。3、评估方法合法、公正。评估机构根据本院组织的两次实地勘测结果，结合评估房屋的建成时间、实际用途现状等情况，采用收益法、市场比较法、重置成本法的评估方法。4、《估价报告》根据本案部分土地、房产、构筑物未办理权证的现实，已对应减去未办理权证部分土地、房产、构筑物设定可办理相关权证时应缴纳的土地出让金、土地收益金、税费、报建费、罚款等费用，体现了评估结果的公平性、公正性。玉州区政府主张33号《估价报告》不应予以采信的理由不能成立，首先，58号案虽然是对2号《征收决定》合法性审查，但对房屋征收行为的合法性审查，其审查标的当然包括了补偿安置方案，当然涉及行政补偿或行政赔偿问题，法院基于双方当事人同意，依法委托评估，符合双方当事人意愿和法律规定，不存在超出该案的审理范围的问题。其次，33号《估价报告》的评估结果，不是当事人在调解中的允诺，不存在调解未成功而失去效力的问题。再次33号《估价报告》认定梁春泉被征收房屋及土地面积事实清楚、证据充分，该评估报告的评估结果合法性、客观性、公正性如前述。 关于梁春泉被征收土地中宾馆周边空地总面积285.80平方米(未办理产权证)应否列入补偿和评估范围的问题。本院认为，好奇宾馆周边空地已列入本次征收范围，该土地的权属来源，有本院已发生法律效力的（2001）玉中执字第381-2号民事裁定书、广西桂鑫诚会计师事务所评估报告、本院（2001）玉中执字第381号《通知书》等权属证明材料证实。该土地的具体面积经玉东测绘公司的《测绘成果报告》及本院组织的两次实地勘测结果确定。故该土地权属来源清楚、合法，面积准确，应当列入补偿和评估范围。 关于梁春泉房屋4-9层（未办理产权证）应否列入补偿和评估范围，补偿标准和数额如何确定的问题。本院认为，梁春泉的1-3层房屋拥有合法的房产证、土地证，该综合楼已取得1994-112号《建设工程规划许可证》，符合当时城市规划要求。梁春泉房屋4-9层于2005年间建造，是在合法的土地使用范围内加高，加高建造的依据是当时政府部门为办好玉博会，改善市容市貌而向梁春泉等四户发出的《关于办理补建加高房屋建筑的通知》并有当时市规划局对梁春泉等四户作出《复函》：“可以办理续建手续，但必须是以土地证和房产证上的名字办理。”由此可见，梁春泉等四户在对原楼房的加高建设是配合当时政府部门办好玉博会，改善市容市貌工作，符合2005年时的城市规划要求，不存在违建和抢建的故意，且根据《加高补建通知》要求及市规划局的《复函》意见，梁春泉等四户有充分理由相信，其加高部分房屋是可以依法办理相应准建手续的，是合法的。事实上，梁春泉的房屋在加高至现九层楼房，一直用于合法经营酒店、旅业出租给他人至本次征收行为发生，十多年来，从未有相关部门认定梁春泉加高的4-9层楼房属于违章建筑。梁春泉房屋的4-9层未办理产权证或客观上不能办理产权证的原因，归结于玉林市城市总体规划（2008-2020年）、玉林市道路专项规划及玉林市江南区控制性详规的政策性改变。在行政管理中，这种事后政策性改变而产生的法律后果，不应归责于行政相对人。因此，梁春泉房屋的4-9层，虽未办理产权证，但与抢建和明显属于违建的建筑有本质上的区别，在实施征收时应当区别对待，不应认定属违章建筑而不予补偿。梁春泉未办理产权证的4-9层房屋，符合玉州区政府2号《征收决定》的《补偿安置方案》中明确：选择房屋产权调换方式中对私人自建的占天占地房屋的征收的第（1）点④小点“住宅用地有第四层以上（含第四层）房屋的，第一层至第三层全部按核定的住宅建筑面积1:1.0比例安置，第四层以上如有合法产权证明或建设批准文件的，按1：1.0比例安置；第四层以上如没有合法产权证明或建设批准文件的，经证实不属于抢建，并能在规定的期限内(2018年4月25日前)签订补偿安置协议的可按评估机构确定的评估价值货币补偿，不作产权调换，被征收人不能在规定期限内签订补偿安置协议的可视为违章建筑，不作补偿。”的设定情形，按该设定情形，即使梁春泉4-9层未办理产权证（即没有合法产权证明或建设批准文件，经证实不属于抢建）房屋，如（梁春泉）能在规定期限内（2018年4月25日前）签订补偿安置协议的，该部分房屋仍可按评估机构确定的评估价值货币补偿，不作产权调换。玉州区政府在《补偿安置方案》中虽然明确规定了被征收人应当在2018年4月25日前签订补偿安置协议，但由于玉州区政府及相关的征地部门从征收行为发生之日起至作出本案1号《补偿决定》并送达梁春泉之日止，从未对梁春泉被征收房屋价值作出确定性结论，被征收人梁春泉因房屋价值没有确定结论而不能按期签订补偿安置协议，该责任应当由征收人玉州区政府承担，不应归责于被征收人梁春泉。 综上，玉州区政府辩称33号《估价报告》不应予以采用，梁春泉房屋4-9层及房屋周边空地、构筑物因未办理产权证不应给予补偿的理由不能成立，本院不予采信。原告梁春泉主张其被征收房屋获得的征收补偿范围应包括房屋1-9层及附属物、土地（包含周边空地）及附属物，补偿费用可以按33号《估价报告》的评估结果2290.09万元的理由，证据充分，符合本案事实和法律规定，本院依法予以支持。但对于原告梁春泉提出其房屋周边空地所有权是基于法律行为而发生物权取得，因此价格评估应与有证部分的价格相同而应增加补偿费用2670500元的诉讼主张，因物权的价值与物权的到得方式并不存在必然联系，33号《估价报告》已客观公正地对该房屋周边空地作出确定的结论，原告梁春泉再要求增加补偿费用2670500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告梁春泉提出房屋是商业用途（经营宾馆），现因被告存在违法行为，致使宾馆无法正常经营，由此造成的原告的租金损失45万元，装修损失670.972万元也应获得补偿的问题。本院认为，33号《估价报告》在评估时已按梁春泉房屋的实际用途属于经营宾馆为评估标的作整体评估，评估范围和评估结果应当已包括了宾馆装修部分价值。原告提出的补偿装修损失670.972万元已属于重复补偿，本院不予支持。 关于梁春泉被征收房屋的停产停业损失、搬迁补助费、临时安置补助费的补偿问题。本院认为，本案涉及房屋征收，征收人玉州区政府应当依照《补偿安置方案》对应条款对被征收人梁春泉给予补偿。梁春泉被征收的房屋共9层，房屋的实际用途是经营宾馆，建筑总面积为2835.36m2。根据2号《征收决定》的《补偿安置方案》中征收补助和奖励（一）搬迁补助费：“私产房屋被征收人选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积10元/m2一次性支付搬迁补助费”；（二）临时安置补助费：“私产房屋被征收人选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积10元/m2一次性支付12个月的临时安置补助费”；（三）房屋装修、附属设施迁移、停产停业的补偿：“1.房屋装修按评估价值补偿；。3.被征收人的土地使用证上载明使用性质为商铺或商业的房屋，或按征收公告发出前三年内用于经营活动并对提供工商营业执照及缴纳税费凭证并有合法产权的房屋，且在征收公告发布时正常经营的，按建筑面积每月30元/m2一次性补偿12个月停产停业补助费”。按此安置补偿标准计算，玉州区政府应补偿原告梁春泉的搬迁补助费为2835.36m2*10元/m2=28353.60元，应补偿原告梁春泉临时安置补助费2835.36m2*10元/m2*12个月=340243.20元，应补偿原告梁春泉的停产停业补助费为2835.36m2*30元/m2*12个月=102.07296万元。原告梁春泉提出其房屋（经营宾馆）因玉州区政府的征收行为，致使宾馆无法正常经营造成损失，且因拆迁应获得搬迁补助费、临时安置补助费的理由成立，本院依法予以支持，但原告提出的租金损失，属于期待利益的损失，不属于直接损失，且停产停业补助费已弥补租金损失，被征收房屋的租金损失不应再列入补偿范围，故本院对原告提出赔偿租金损失的诉讼的请求不再支持。玉州区政府在庭审中提出，玉州区政府已向被征收房屋承租人（好奇宾馆实际经营者）补偿了装修费、停产停业损失、搬迁费、临时安置费等费用共计220多万元，已履行了该部分费用的补偿义务，不应再向原告梁春泉作补偿。因本案被征收房屋的所有权为原告梁春泉所有，获得被征收房屋补偿的权利主体是被征收房屋所有权人梁春泉而不是房屋承租人，至于承租人因租赁房屋被政府征收行为而产生的损失，应由房屋所有权人与承租人通过其他途径解决，不属于实施征收行为应当处理的范围，玉州区政府未经与被征收人梁春泉协商同意，即使其向房屋承租人支付了该部分的征收补偿款，也不能免除其继续向被征收人梁春泉履行补偿的义务。 综上所述，依据《征补条例》第二条规定，玉州区政府实施对梁春泉房屋征收，依法负有对被征收房屋所有权人梁春泉给予公平补偿的义务。玉州区政府就梁春泉被征收房屋补偿问题所作出的1号《补偿决定》，事实不清，没有相应证据，程序违法，不具备合法性，依法应予撤销，不能作为梁春泉被征收房屋补偿的依据。经本院审查，玉州区政府应依法支付给梁春泉的房屋征收补偿款为：被征收房屋及附属物、土地（包含周边空地及附属物）征收补偿费22900900元、搬迁补助费28353.60元、临时安置补助费340243.20元、停产停业补助费1020729.6元，四项合计24290226.4元。原告梁春泉主张其应获得的征收补偿费总数额33099716.8元，但其主张的部分数额属于重复计算或主张的补偿标准不符合法律规定，对属于重复计算或不合法部分数额，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第七十条第一款第（一）、（三）项、第七十三条的规定，判决如下： 一、撤销被告玉林市玉州区人民政府于2019年2月21日作出的玉区征补决〔2019〕1号《房屋征收补偿决定书》； 二、被告玉林市玉州区人民政府应支付房屋征收补偿款24290226.4元给原告梁春泉，其中：房屋及附属物、土地（包含周边空地及附属物）征收补偿费22900900元、搬迁补助费28353.60元、临时安置补助费340243.20元、停产停业补助费1020729.6元，四项合计24290226.4元。被告玉林市玉州区人民政府应履行的支付义务，限在本判决生效之日起十五天内履行完毕。 本案案件受理费50元（原告梁春泉已预交），由被告玉林市玉州区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院,并于上诉期限届满之日起七日内预交二审案件受理费50元，逾期不交或者不提出缓交、减交、免交申请的，广西壮族自治区高级人民法院可能按撤回上诉处理。上诉案件的案件受理费等诉讼费用交纳地点和办法：开户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77。 审 判 长  蔡 文 审 判 员  梁文全 审 判 员  林慧琪 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  吕 博 书 记 员  陈玉鹏 附：一、本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》(2014修正) 第三十四条被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。 被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。