河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初24027号原告：李军利，女，1985年5月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：陈波，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴哲，北京高文（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六铺路交叉口西南角。统一社会信用代码91410100352026407P。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：赵红芳、李向阳，系公司员工。被告：河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。统一社会信用代码914101007551747705。法定代表人：杨振国，经理。委托诉讼代理人：袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告李军利诉被告河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）豫0191民初10295号民事判决书，后郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终12758号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年7月23日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈波、吴哲，被告金荣公司委托诉讼代理人章志鹏，被告取予公司委托诉讼代理人赵红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告共同履行2015年2月12日与原告签订的商品房认购协议约定的义务；判令被告取予公司按照协议约定的价格（6470元/㎡×100㎡=647000元，面积暂定，最终户型和面积以规划部门审批及房管部门测量为准）为原告办理房屋登记备案手续；判令被告取予公司根据协议约定将其开发的位于郑州经济技术开发区××、××路南“碧桂园天悦花苑”三号楼东二单元18层楼东户的房屋即“碧桂园天悦花苑”（暂定的推广名）三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】待竣工符合交房条件后交付给原告；诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年2月12日，原告查看了被告金荣公司持有的数份郑州经济技术开发区管理委员会有关土地置换的会议纪要后，与金荣公司签订了商品房买卖协议，约定原告以每平方米6470元的价格购买金荣公司开发的位于郑州经济技术开发区××、××路南（协议书约定的地址为“郑州市经济技术开发区第一大街、经南六辅路交叉口西南角”，实际是同一地址）的楼盘三号楼东二单元18层东户的商品房一套，并支付了合同价款22万元，余款至项目建设至地面15层时一次性交清（可办理按揭手续）。协议签订前后，金荣公司一直在上述土地上施工建设。后原告发现该已经施工开发许久的地块被另行设立的被告取予公司取得，原告提出异议。针对原告提出的异议，被告金荣公司总经理杨大为和被告取予公司法定代表人薛栋以及金荣公司和取予公司的实际控制人薛栋和薛楠（薛楠、薛栋均系金荣公司和取予公司的实际控制人）均在不同场合多次表示：因融资需要另行设立的取予公司，但金荣公司和取予公司实际上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购利益，取予公司承继金荣公司的团购协议。现涉案楼盘经多次改名，被确定为“碧桂园天悦花苑”（项目推广名），已取得郑州市商品房预售许可证【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】，具备商品房预售许可条件。但因价格上涨原因，被告拒绝履行认购协议，不按照协议约定给原告办理商品房销售登记备案，拒绝待竣工后交付涉案房屋。综上，原告和金荣公司之间的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，实为商品房买卖合同，且已办理预售许可，应合法有效，双方均应按照协议约定履行；取予公司和金荣公司为同一实际控制人控制，设立取予公司的目的仅仅是为了开发涉案楼盘之融资需要，其实际为一家公司，且取予公司承诺承继金荣公司团购户的团购权益，故取予公司应和金荣公司共同按照约定和承诺履行合同义务。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告金荣公司辩称，被告金荣公司从未取得涉案房屋的商品房预售许可证，协议自始无效，原告关于协议有效的观点不成立；被告金荣公司与被告取予公司是各自独立的法人主体，原告所提的两家公司是一家公司的观点没有事实和法律依据，被告金荣公司是独立的法人主体，应自行对外承担法律责任；协议在法律上和事实上已不能履行；原告要求被告金荣公司继续履行协议的义务不符合客观事实和法律规定，其关于要求被告取予公司共同履行协议以及向其交付相关房屋和为其办理房屋登记备案手续的主张缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并自行承担本案诉讼费。被告取予公司辩称，被告取予公司不是本案的适格被告，不应承担民事法律责任；原告要求被告取予公司交付的碧桂园天悦项目的房屋与协议约定的金荣熙园项目房屋并非同一房屋；原告要求被告取予公司承担交房责任无法律与事实依据；被告金荣公司与被告取予公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，原告诉状中称两家公司为一家的论述无事实及法律依据；被告取予公司与被告金荣公司无任何关联，被告取予公司不是本案的适格被告，不应承担民事法律责任，原告要求被告取予公司交付房屋的诉求无事实和法律依据并且在现实中无履行可能，应依法驳回原告要求被告取予公司承担交房责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，原告与被告金荣公司签订协议，约定：原告以每平方米6470元的价格认购被告金荣公司开发的位于郑州经××大街西、××单元××房屋××套；原告应在本协议签订之时缴纳贰拾贰万元，余款于项目建设至地面15层时一次性缴清（项目可办理按揭手续）；原告认购的商品房基本结构为框剪，此次认购商品房涉及具体建筑形式、户型及建筑面积的，以规划管理部门最终审批图则及房管部门测量面积为准，不影响本协议的有效性；原告此次认购的具体楼别、楼层、房号等，以最终的正式商品房买卖合同为准；本协议为优先权认购协议，主要明确规定原告与被告金荣公司双方优先权保证及认购过程中双方应履行的责任及约定，未尽事宜以正式商品房买卖合同为准；被告金荣公司开发项目最终政府管理部门审批的图则、内容、时效与本协议抵触的，以政府管理部门审批的图则、内容、时效为准，不影响本协议执行。原告在该协议上签字按印，被告金荣公司在该协议上加盖合同专用章。2015年2月11日，被告金荣公司出具的收据，载明：兹收到李军利交来金荣熙园房款22万元。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证（领证人顾某）。涉案项目最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的商品房预售许可证。2015年，被告取予公司作为甲方项目公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）作为乙方、薛栋和薛楠作为丙方、郑州福鸿元商贸有限公司作为丁方、被告金荣公司作为戊方签订河南取予地产项目融资合作框架协议，载明：本协议项下目标项目是指郑州经开区熙园项目，位于郑州市朝凤路××、××路以南的商品房开发建设项目；薛栋、薛楠为被告取予公司、被告金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人；郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权。被告取予公司、被告金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）均在该协议上加盖公章，薛栋、薛楠在该协议上签字。2016年，郑州经济技术开发区管理委员会成立金荣房地产处置工作领导小组。原告提交的2016年4月6日关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要载明：被告金荣公司杨大为经理、被告取予公司法定代表人薛栋在会议上认可被告金荣公司与被告取予公司事实上是一家公司，被告取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益，但是被告取予公司因与融资方的协议限制，暂时不能马上出具书面承诺文件；两个月内由被告取予公司、被告金荣公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判时，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件，并由工作组、团购代表参与；两个月以外，如不能妥善解决，由工作组主导另行处理。杨大为、薛栋及21位业主代表在该会议摘要上签字按印。杨大为和薛楠出具的保证载明：今天保证2016年4月28日上午10点将被告取予公司不产生新债务承诺书和被告取予公司与上海金元百利的六方融资协议原件放入银行保险箱。杨大为作为被告金荣公司总经理在该保证上签字按印，薛楠作为被告金荣公司、被告取予公司的实际控制人在该保证上签字按印。时任明湖办事处党工委书记的张国际作为见证人在该保证上签字按印。郑州隆竹泽建筑工程有限公司原名为郑州福鸿元商贸有限公司，于2015年3月19日成立，法定代表人为薛栋，薛栋、王浩为该公司股东，贾浩楠曾任郑州隆竹泽建筑工程有限公司的高管、负责人。被告金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，被告金荣公司工商变更委托代理人为顾某，经营范围为房地产开发经营。被告取予公司于2015年7月30日成立，2017年4月17日其经营范围由房地产开发与经营变更为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工。薛栋在2016年7月21日前曾任被告取予公司法定代表人。杨大为在2016年7月21日前曾任被告取予公司监事。贾浩楠在2015年12月1日之前是被告取予公司高管。2015年12月1日之前郑州隆竹泽建筑工程有限公司（原名郑州福鸿元商贸有限公司）为被告取予公司股东。被告取予公司工商变更委托代理人为顾某。2015年11月28日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股权转让协议，约定郑州福鸿元商贸有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司。2015年12月1日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股东决定，郑州福鸿元商贸有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司，薛栋为董事长。2016年7月19日，上海金元百利资产管理有限公司与河南碧桂园置业有限公司签订股权转让协议，上海金元百利资产管理有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给河南碧桂园置业有限公司。在该次股权变更之前，金荣公司已经对案涉楼盘进行了部分施工。原告提交了在郑州市社会保险局查询的被告金荣公司在2015年1月至2016年12月期间的社会保险应缴情况表，显示：顾某、王浩、薛楠、杨大为、赵强等共计10人在被告金荣公司任职及社保缴纳详细情况。2017年9月28日，涉案楼号3号楼已取得郑州市商品房预售许可证【（2017）郑房预字第J170655号】，该3号楼共计34层，2017年11月17日，涉案1803号房屋已被我院查封。2018年12月24日郑州市房产档案查询《郑州市个人房屋权属信息表》显示原告家庭名下只有一套住宅用房，原告购买涉案房屋并不违反限购政策。2016年8月1日，李贝与被告金荣公司签订退房协议，约定：被告金荣公司于本协议签署后3个工作日内，将李贝认购金荣熙园3号楼西单元29楼所缴纳的认购款本金及利息共计441425元归还给李贝。后郑州福鸿元商贸有限公司向李贝转账支付441425元，备注：退款。薛栋、杨大为在2016年5月18日被告金荣公司出具的金荣熙园团购房问题退房退款方案及2016年4月份被告金荣公司的资产负债表、损益表上签字按印。另查明，涉案楼盘开始报批用作金荣熙园冠名，后来换作缇香苑，现涉案楼盘经多次改名，被确定为“碧桂园天悦花苑”（项目推广名）。原告与被告金荣公司《协议》中约定的被告金荣公司郑州经济技术开发区第一大街西、经南六辅路南“金荣熙园”楼盘，与被告取予公司位于郑州经济技术开发区××、××“××.天××”楼盘××同一位置。本院（2018）豫0191民初10725号民事判决书认为，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予、鸿福元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。本院（2018）豫0191民初21223号、21324号、21333号、21344号民事判决书中均有同样表述。以上事实有原告与被告取予公司提交的被告金荣公司企业信用信息报告、被告取予公司工商登记信息，原告提交的协议、房款收据、保全裁定、协助执行通知书、送达回证、户口本、郑州市个人房屋权属信息表、会议摘要、合作框架协议、保证、协助调查函、收费凭证、郑州隆竹泽建筑工程有限公司工商登记资料、退房退款方案、资产负债表、损益表、照片、会议纪要、建设用地规划设计条件通知书、金荣熙园小区施工图设计文件、检测表、工程定位测量复核记录、工作联系单、相关媒体报道、公证书、金荣熙园团购房问题处置意见、规划许可证、商品房预售许可证、备案信息、通知、裁判案例、退房协议、银行明细、地基检测材料、天然基础计算书、社会保险应缴情况表、（2018）豫0191民初10725号卷宗材料，被告取予公司提交的营业执照、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证以及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告金荣公司双方签订的《协议》系双方真实意思表示，约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺，双方约定的其他事项等条款，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此该协议为商品房买卖的本约合同而非预约合同，该协议内容不违反法律法规的强制性规定。且涉案房屋已于原告起诉前取得了商品房预售许可证，双方签订的协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告金荣公司也应履行其义务。由于该涉案房屋地块后被被告取予公司取得，当时被告取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：被告取予公司承担被告金荣公司房地产团购户的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对被告取予公司具有约束力，应由被告取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。薛栋作为被告取予公司法定代表人签字确认其是被告金荣公司和被告取予公司的实际控制人，故，可以确认被告金荣公司和被告取予公司事实上存在混同的法律事实。在《河南取予房地产融资合作框架协议》中二被告共同确认该目标项目指【郑州经开区熙园项目】，目标项目与被告取予公司正开发销售的碧桂园.天悦项目相同，在涉案房地产开发项目上，被告金荣公司和被告取予公司在法人人格上高度混同。且结合本案证据并比较被告金荣公司、被告取予公司和郑州福鸿元商贸有限公司的《工商登记信息》的人员交叉任职和人员重合等情况，可以确认在涉案金荣熙园和碧桂园天悦花苑房地产项目上，被告金荣公司和被告取予公司是法人人格高度混同的关联公司，被告取予公司承继了被告金荣公司与原告之间认购协议的权利义务关系。后被告取予公司虽发生股权变更，但是被告取予公司的股东变更不影响其合同义务的履行。二被告应当继续共同履行2015年2月12日与原告签订的商品房认购协议约定的义务。原告请求判令被告河南取予房地产开发有限公司按照协议约定的价格（6470元/㎡×100㎡=647000元，面积暂定，最终户型和面积以规划部门审批及房管部门测量为准）为原告办理房屋登记备案手续的诉请和原告请求判令被告河南取予房地产开发有限公司根据4.6会议摘要的承诺及协议约定将其开发的位于郑州经济技术开发区××、××路南“碧桂园天悦花苑”三号楼东二单元18层楼东户的房屋即“碧桂园天悦花苑”（暂定的推广名）三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】待竣工符合交房条件后交付给原告的诉请，证据充分，本院予以支持。原告应当按协议约定支付剩余购房款。对于原告坚持其诉请，系当事人对自身权利的处分，并无不当。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司于本判决生效之日起继续履行被告河南金荣房地产开发有限公司与原告李军利签订的协议约定的义务。二、被告河南取予房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照协议约定的价格为原告李军利办理房屋即“碧桂园天悦花苑”三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】的登记备案手续，待该房屋竣工符合交房条件后按约定将房屋交付原告李军利。案件受理费10270元，保全费5000元，由被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘冰泉人民陪审员  王 璐人民陪审员  徐秀凤二〇一九年十二月十二日书 记 员  李平杨