江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4474号上诉人（原审被告）：孙凯，男，1973年7月28日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：赵云峰，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市硕放经济发展有限公司，住所地无锡市新吴区长江南路35号。法定代表人：陆斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学华，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹，江苏金渠律师事务所律师。原审第三人：无锡市新吴区人民政府硕放街道办事处，住所地无锡市新吴区硕放街道政通路9号。负责人：陈伟良，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：林华，该街道办事处工作人员。上诉人孙凯因与被上诉人无锡市硕放经济发展有限公司（以下简称硕放经发公司）、原审第三人无锡市新吴区人民政府硕放街道办事处（以下简称硕放街道办）占有物返还纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回硕放经发公司诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.其是基于合法有效的协议占有使用涉案厂房。其与硕放街道征土拆迁领导小组办公室（以下简称硕放拆迁办）签订的协议中约定其可以免费使用涉案厂房用于过渡，“过渡期为东安路安置区8号标准厂房竣工交付后再过渡三个月”，现硕放街道办未与其协商私自将安置厂房变更至现代物流仓储C地块标房一层车间已属违约。安置方案内容严重违反公平原则，政府征收的是有证土地，拆除的也是有产证的厂房，但安置方案中安置地块需以租赁形式使用、厂房也只有使用权，且过高的安置价格也未有相应的审计依据，该安置方案根本不具合法性、合理性和可行性。故协议约定的厂房尚未交付，其仍处于过渡期内，有权继续使用涉案厂房。2.如前所述，其是基于协议有权占有，不需要向硕放经发公司支付占有使用费。一审判决以硕放经发公司与硕放拆迁办签订的租赁合同到期时间及租金标准来认定其应当支付占有使用费的时间和金额，违反合同相对性，且租赁协议签订时的厂房租赁价格并不一定代表市场价格。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用有关租赁关系的法律规定错误，其是基于合同有权占有，并非承租人或次承租人。三、本案是硕放经发公司与硕放街道办合谋制作诉讼，使合法的拆迁变成了对中小企业财产权利的掠夺。1.本案许多证据都是来源于硕放街道办下属的硕放拆迁办，而硕放经发公司之所以能取得这些证据，是因为硕放经发公司与硕放街道办同属于新吴区的行政机构，这也能解释硕放经发公司为何没有起诉租赁合同相对方硕放街道办反而起诉其迁出。2.其厂房被拆后仅得到每平方米两百余元的补偿，而安置方案中的购房价每平方米近两千元，其用获得的补偿款只能购回十分之一的厂房，严重影响其正常的生产经营，作为被拆迁人的利益受到严重侵害。被上诉人硕放经发公司辩称：1.其与硕放街道办之间的租赁合同已经到期，其要求孙凯返还厂房合法有据。2.硕放工业园16号地块11号标准厂房系其建造，孙凯与硕放街道办签订的过渡用房协议中也明确了过渡用房来源于其，其基于所有权可以要求孙凯返还。3.孙凯与硕放街道办约定的过渡期限对其没有约束力，且协议对安置地点的约定是意向性的，签订协议时厂房尚在建设中，是否具备交付条件并不确定，且硕放街道办也已经向孙凯提供了可供购买的厂房信息，最终是否购买取决于孙凯。4.孙凯以安置地点变更、安置方案不合理为由单方面认为过渡期限未满、长期占用过渡用房的行为给其造成了损失，一审判决以原租金价格为标准认定占有使用费正确。原审第三人硕放街道办述称：同意硕放经发公司的答辩意见。关于安置厂房的地点发生变化、以及厂房的价格均不是其能控制和决定的。硕放经发公司向一审法院起诉请求：1.孙凯返还占用的硕放工业园16号地块11号标房的过渡房（面积为392平方米）；2.孙凯支付占用期间的使用费（占有使用费按每平方米每天1元的标准计算392平方米，自2018年12月2日起至实际迁出之日止）。一审法院认定事实：2015年3月25日，硕放拆迁办与孙凯签订《无锡市新区集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议书》，载明因对孙凯所有的位于无锡市硕放织布厂内的厂房进行拆迁，双方约定，由硕放拆迁办补偿孙凯房屋及装潢、停业停产损失、搬迁费用等共计562028元。自2014年12月13日起，硕放拆迁办与硕放经发公司签订《厂房租赁合同》三份，约定由硕放拆迁办向硕放经发公司租赁位于硕放工业园16号地块11号的标准厂房，租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止，租金价格为每平方米每年150元。2015年3月25日，硕放拆迁办与孙凯签订协议1份，载明因孙凯厂房拆迁后需要过渡用房，经与硕放经发公司协调，同意由孙凯过渡使用位于墙西11号标房一层的392平方米厂房，过渡期为东安路安置区8号标准厂房竣工交付后，再过渡3个月，孙凯在过渡厂房内的生产、生活设施应自行负担，过渡期间孙凯生产、基建等需服从硕放经发公司统一管理，过渡期满后，孙凯应无条件搬走，如需继续使用，应同硕放经发公司另行协商订立租赁协议，过渡期满后，硕放经发公司需要对孙凯租用厂房进行恢复原样发生的费用，由硕放拆迁办负责。上述事实，有双方当事人陈述及硕放经发公司提供的证明、厂房租赁合同、拆迁补偿协议书、协议等证据在卷佐证。一审中，硕放经发公司提供通知、标准厂房安置方案、短信记录等证据，以证明：1.2018年7月10日，硕放拆迁办通知孙凯可就安置的标准厂房进行现场踏看，并于2018年8月1日至8月15日期间签订标准厂房购置协议，并缴纳意向金，签订好正式购置协议的，最迟不得超过2018年10月31日前搬离原过渡场所，未签订意向协议的，硕放拆迁办于2018年11月1日起停止提供过渡场所。2.2018年9月13日，硕放拆迁办与无锡空港园区发展有限公司（以下简称园区公司）出台标准厂房安置方案，标准厂房以土地租赁和厂房使用权转让形式安置，统一安置在现代物流仓储C地块标房一层车间内，安置价格以审计价为准，预估为每平方米1900元，安置面积以被拆迁的厂房面积为准，符合安置的企业需签订转让协议。3.2018年9月17日，硕放拆迁办再次通知孙凯可就安置的标准厂房进行现场踏看，并于2018年9月17日至9月30日期间签订标准厂房购置协议，并缴纳意向金，签订好正式购置协议的，最迟不得超过30日应搬离原过渡场所，未签订意向协议的，硕放拆迁办于2018年11月1日起停止提供过渡场所。4.2018年10月13日，硕放拆迁办再次通知孙凯，过渡用房于2018年11月1日终止提供，孙凯应于2018年12月1日前搬离，或与过渡场所所有权人签订新的租赁协议。孙凯表示上述证据不能证明其收到的具体通知内容，上述通知等材料系单方制作，无法律效力，对短信记录真实性、合法性不予认可。孙凯表示根据2015年3月25日其与硕放拆迁办签订的协议，其可以继续占用案涉房屋。硕放经发公司则表示其投资建造案涉房屋，享有相应权利，其与硕放拆迁办的租赁期限已满，孙凯以其与硕放拆迁办之间有协议，即可以长久占用厂房，没有事实和法律依据。硕放经发公司指出孙凯占用的厂房位于硕放工业园16号地块（硕放街道新宅路31号）11号标房一层，面积为392平方米。孙凯表示其确实使用了位于上述地址内392平方米的厂房，系由硕放拆迁办安排，其不能明确指出具体位置。硕放经发公司提供厂房出租信息网络截图，证明现硕放厂房的出租价格为每平方米每天1元，其要求孙凯按每天392元的价格支付自2018年12月2日起至实际迁出之日止的占有使用费。孙凯表示网络截图与本案无关。一审法院认为。租赁合同到期后，出租人有权要求承租人、次承租人或其他直接或间接基于租赁合同而使用租赁物的人返还租赁物。本案中，孙凯得以使用案涉厂房是基于硕放拆迁办向硕放经发公司租赁了相关厂房，硕放拆迁办仅因租赁取得租赁期限内的厂房使用权，现硕放拆迁办与硕放经发公司之间《厂房租赁合同》约定的租赁期限已满，硕放拆迁办已无相关厂房使用权，孙凯亦无权继续使用案涉厂房，硕放经发公司有权要求孙凯腾空、搬离其占用的位于新宅路31号工业园区内11号标房的厂房并返还给硕放经发公司。关于占有使用费，其中2018年12月31日前尚在硕放拆迁办的租赁期限内，孙凯占有使用案涉厂房未造成硕放经发公司的损失，故2018年12月31日前，孙凯无需支付占有使用费。但自2019年1月1日起，孙凯因未及时腾房而造成硕放经发公司租金损失，硕放经发公司有权要求孙凯支付逾期腾房的占有使用费。但硕放经发公司提供的租金证据与本案无关联性，且非成约价格，故其要求按照每平方米每天1元价格计算占有使用费证据不足，法院调整按硕放经发公司与硕放拆迁办签订的价格即每平方米每年150元进行计算，经核算，孙凯需按每天161元的价格向硕放经发公司支付占有使用费，直至孙凯腾房并将占用的厂房交付给硕放经发公司之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、孙凯于判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离其占用的位于无锡市新吴区硕放街道新宅路31号工业园区内11号标房的厂房并返还给硕放经发公司。二、孙凯于判决发生法律效力之日起十五日内支付硕放经发公司占有使用费（自2019年1月1日起至实际返还之日止，按每天161元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元（该款已由硕放经发公司预交），由孙凯负担（硕放经发公司同意其预交的诉讼费用由孙凯向其直接支付，法院不再退还，孙凯应于判决发生法律效力之日起十五日内将该款支付于硕放经发公司）。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：孙凯主张其有权占有使用涉案厂房的依据是否充分。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，孙凯主张其有权占有使用涉案厂房的依据为其与硕放街道办签订的过渡用房协议，而该过渡用房系由硕放街道办向硕放经发公司租赁所得，现硕放街道办作为承租人因租赁协议约定的期限届满而不再就该厂房享有使用、收益权，故对于出租人硕放经发公司而言，硕放街道办、孙凯均无权占有涉案厂房，孙凯作为实际占有人应将厂房予以返还。因孙凯无权占用厂房给硕放经发公司造成了相应的租金损失，故一审法院依据租赁合同约定的租金标准认定孙凯自2019年1月1日起向硕放经发公司支付占有使用费，应属合理，本院予以确认。关于孙凯上诉所称的过渡期限未届满、安置方案不合理等意见，均系其与硕放街道办之间的债权法律关系，不能据此对抗物权人硕放经发公司。如孙凯认为硕放街道办违反过渡用房协议给其造成了损失，可依据相关法律规定另行主张权利。综上，孙凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙凯负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇一九年十二月二十三日书记员  翁 强