安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9052号上诉人（原审原告）：刘杰，男，1978年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告）：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室。法定代表人：高鸷，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴忠明，男，该公司员工。上诉人刘杰因与被上诉人安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，支持刘杰一审诉讼请求。事实和理由：一审经法庭调查和双方举证质证，已查明刘杰与汉合盛公司于2017年12月28日签订的备忘录（买卖合同的补充）第4条的履行问题，即2018年5月31日前汉合盛公司未交房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日支付至所有业主个人账户。一审法院在审理期间，对同时以同一事实起诉的其他业主调解结案，在调解的案件中，汉合盛公司对其他业主同意于2019年7月20日前按照委托装潢的标准交付房屋，并按照总房款日万分之一的标准支付相关费用。上述事实与理由符合本案的事实和法律规定，且已被汉合盛公司认可，一审法院亦予以确认。刘杰因要求按照日万分之二赔偿违约金，汉合盛公司没有同意，导致调解不成。在本案中，一审法院却更改案件事实和理由，是认定事实不清、适用法律错误。汉合盛公司辩称，1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。2.双方约定的是毛坯交房，且汉合盛公司已经于2018年11月5日取得规划许可证证明，符合合同约定的交房条件。汉合盛公司于2018年11月6日分别通过邮寄、公告、登报等形式向刘杰通知交房，汉合盛公司已经履行了交房义务。备忘录因业主代表无代理权且没有通过合法的形式推举产生，不具有法律效力。一审法院综合认定交房时间为2018年11月10日，逾期交房违约金按照日万分之一计算符合法律规定，对于汉合盛公司与其他业主达成调解的事宜，仅是汉合盛公司与其他业主之间的法律关系，与刘杰无关。调解期间的自认依法也不应当作为证据使用。刘杰当庭主张的2019年7月7日交房，该时间不是合同约定的交房时间。另外，和本案同一事实、同一主张的其他案件已经由一审法院依法判决，认定了汉合盛公司的主张，且相应的判决已经生效。同时，仍有和本案同一事实、同一主张的其他案件尚在一审法院审理中。在庭审过程中，相应的购房人已经承认涉案楼盘是毛坯交房，并按照和本案相同的时间2018年11月10日左右收房。刘杰向一审法院起诉请求：1.判令汉合盛公司支付刘杰延期交房违约金37825元（以414749元为基数×304天×0.03%），此后违约金至实际交房之日止；2.本案诉讼费由汉合盛公司承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，刘杰与汉合盛公司签订《商品房买卖合同》1份，约定刘杰购买汉合盛公司开发的位于合肥市滨湖新区向上商务中心B-办1001室，该商品房的用途为办公，建筑面积46.84平方米，单价为每平方米8854.53元，总金额为414746元。付款方式为按揭付款，首付款214746元，剩余房款200000元，办理贷款。该合同对双方违约责任、交付期限、交接等作出详细约定，其中第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、不可抗力及政策因素范围包括但不限于地震、洪灾等自然灾害；战争、动乱、卫生防疫等社会异常事件；及政府政策和法律法规的改变；政府征收、征用等。如因政府政策因素造成的，且出卖人在发生之日起30日内告知的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖按总房款的2%支付违约金。2、超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3、自合同约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。该合同附件部分约定了附赠项目清单，包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明：附赠项目须乙方自行分隔空间后，自行安装。上述合同签订后，刘杰按照约定支付了购房款，但汉合盛公司未能按照约定于2016年9月30日前取得建设工程规划许可证正本并将涉案房屋交付给刘杰。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（汉合盛公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；3、双方的合同规定毛坯房时间为2016年9月30日（以商品房买卖合同约定时间为准）交房，装修房交付时间为2017年5月1日（以安装委托合同约定的时间为准），鉴于目前违约金赔付方案分二种：方案一、按照2016年9月30日至取得建设工程规划许可证正本之日（综合验收通过）止按照合同标准赔付，放弃取得建设工程规划许可证正本之日至2018年5月31日期间的违约金；方案二、放弃2016年9月30日至2017年5月1日止的违约金赔付，自2017年5月1日至2018年5月31日期间的违约金按照原合同标准支付；以上两种方案由业主选择执行其中一个方案。若有相似合同但日期不同的约定，按合同约定日期执行。4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/平方米装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修。等等。此后，由于汉合盛公司未能按期取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，汉合盛公司根据合同约定自2016年9月30日至2018年5月30日，按照日万分之一标准支付了刘杰延期交房违约金。2018年5月后，双方就房屋交付、延期交房违约金支付等问题多次发生纠纷，并报警处理。2018年11月5日，汉合盛公司将涉案项目取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的刘杰邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向刘杰邮寄送达了房屋交付通知。同日，汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，载明：该公司开发建设的向上商务中心已取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交房条件，自2018年11月10日起陆续办理交房，请各位业主按交房通知书要求携带相关资料及费用按时前往项目现场办理房屋交接手续，逾期，则视为自动收房。上述交房公告发出后，有部分业主与汉合盛公司办理了房屋交接手续，签订了《业主费用结算确认单》、《装修确认单》。至法庭辩论终结，刘杰尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续，双方就房屋交付及延期交房违约金支付等也未能达成一致意见。另查明，刘杰另行签订《委托安装合同》，委托湖北广建建筑有限公司合肥分公司该公司对其购买的涉案房屋进行室内装修及功能区分割，并支付功能区分割及安装费用合计1000元。一审法院认为，刘杰与汉合盛公司于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。鉴于刘杰在本案中诉请要求汉合盛公司支付延期交房违约金，双方对逾期交房的事实均予以认可，故本案争议焦点有二，一是汉合盛公司逾期交房期限如何计算。按照《商品房买卖合同》第八条约定，汉合盛公司应于2016年9月30日就涉案房屋取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付给刘杰使用，但汉合盛公司未能按照约定履行上述合同义务。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表刘杰、陆学冬、耿婧等签订《备忘录》，约定汉合盛公司于2018年5月31日前交付房屋，变更了涉案房屋的交付期限，刘杰对此也予以认可，汉合盛公司也依据该《备忘录》第2条约定按照日万分之一标准向刘杰支付了2016年9月30日至2018年5月30日期间的延期交房违约金。汉合盛公司于2018年5月31日前仍未能交付涉案房屋，直至2018年11月5日，汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的刘杰邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向刘杰邮寄送达了房屋交付通知。同时汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，向刘杰履行了房屋交付义务，但刘杰并未按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照《商品房买卖合同》第十一条及交房公告的约定，2018年11月10日即为汉合盛公司将涉案房屋交付给刘杰的日期。综上，汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。双方在庭审中虽对刘杰、汉合盛公司的装修义务、装修标准、第三方责任等问题争议较大，但不影响本案双方按照《商品房买卖合同》约定办理房屋交付手续，刘杰以此抗辩拒不接收涉案房屋，没有合同和法律依据。二是延期交房违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时，汉合盛公司与业主代表签订的《备忘录》第3条也约定按照原合同标准支付延期交房违约金。但在该《备忘录》第4条中约定，如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起将延期交房违约金赔偿标准由原合同的万分之一调整为万分之三。汉合盛公司已经依据上述约定按照已付房款日万分之一标准支付刘杰从2016年9月30日支付至2018年5月30日的延期交房违约金，现汉合盛公司虽未能在2018年5月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，但其已于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》并于次日通知刘杰办理房屋交付手续，且就双方争议的装修事宜正在积极处理中；同时，一审法院考虑到刘杰可能存在的实际损失情况以及其他业主实际履行情况，一审法院确定违约金仍以日万分之一标准计算为宜。综上所述，汉合盛公司延期交房，应当承担合同约定的延期交房违约金。刘杰诉请的违约金计算期限过长、标准过高，一审法院予以核减。汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。鉴于汉合盛公司已支付2016年9月30日至2018年5月30日的延期交房违约金，故结合刘杰诉请，汉合盛公司还应按照日万分之一支付刘杰自2018年6月1日至2018年11月10日的延期交房违约金6760.4元（414749元×163日×日万分之一）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽汉合盛投资管理有限公司于判决生效之日立即支付刘杰延期交房违约金6760.4元；二、驳回刘杰的其他诉讼请求。案件受理费746元，减半收取373元，由刘杰负担306元，安徽汉合盛投资管理有限公司负担67元。二审期间，刘杰提交《通知》拍照打印件一份，证明汉合盛公司是2019年6月1日之后才开始交房，汉合盛公司电话通知刘杰的时间是2019年7月7日。汉合盛公司认为该通知是复印件，且不是汉合盛公司出具，所以对其真实性无法确认，对其证明目的不予认可。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。二审中，刘杰明确其主张的违约金的计算期间为2018年6月1日至2019年7月7日。本院认为，刘杰上诉主张《备忘录》第一条约定交付标准为“按照原合同规定的精装标准”，故实际交付时间应为汉合盛公司将案涉房屋装修后再通知刘杰收房的时间即2019年7月7日。但该主张与《商品房买卖合同》约定的交付条件不符，汉合盛公司对此亦不予认可。一审法院认定交付时间为2018年11月10日并无不当，本院予以确认。关于逾期付款违约金的标准问题，刘杰并未举证证明实际损失，一审法院综合考虑本案情况以及其他业主的实际履行情况，酌定按照日万分之一计算并无不当，本院予以维持。综上，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746元，由刘杰负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月三日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。