浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终2326号 上诉人（原审被告）：徐靖，男，1989年3月29日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 上诉人（原审被告）：李星伦，男，1992年7月29日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 上诉人（原审被告）：庄晨操，男，1991年9月17日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓峰，男，1992年3月17日出生，汉族，住上海市青浦区。 被上诉人（原审原告）：吴嘉晔，男，1991年9月18日出生，汉族，住上海市青浦区。 被上诉人（原审原告）：曾永斌，男，1992年1月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 被上诉人（原审原告）：邹蕴之，男，1992年1月23日出生，汉族，住上海市青浦区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张卫，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 上诉人徐靖、李星伦、庄晨操（以下简称徐靖等三人）因与被上诉人张晓峰、吴嘉晔、曾永斌、邹蕴之（以下简称张晓峰等四人）合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解协商一个月，该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。 徐靖等三人上诉请求：1.确认徐靖等三人与张晓峰等四人之间的企业买卖有效；2.撤销一审判决第二项，依法改判驳回张晓峰等四人的所有诉求；3.张晓峰等四人承担一、二审诉讼费和保全费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）张晓峰等四人经营西塘浮兮素品客栈3个月期间（7月8日）线上的营业收入为29万，此后又经营了5个月，仅仅线上的收入不止80万，一审法院仅仅认定为10万，明显认定事实错误。（二）至今也没有证据证明张晓峰等四人停止案涉客栈的经营是因为违法建筑所导致。2016年4月18日村委会开具的房屋产权证明是用来办理营业执照，作为村一级人民政府开具的产权证明的行为是一种行政行为，徐靖等三人是合法经营，其交于张晓峰等四人的也是一个完全合法经营的酒店。（三）张晓峰等四人停止对浮兮酒店的经营是因行政措施的改变，是政府行政措施导致的合同不能履行。根据法律的规定，徐靖等三人对嘉善县政府的行政行为是免除责任的，法院应依法驳回张晓峰等四人的诉讼请求。（四）法院将其调取的证据认定为张晓峰等四人提供的证据错误。二、一审法院适用法律错误。本案是典型的“与企业有关的纠纷”项下的企业出售合同纠纷，案涉客栈的营业执照为个体经营，性质属于企业，张晓峰等四人购买了案涉客栈的经营权、装饰、配套设施设备、线上线下服务体系、品牌；与企业出售合同纠纷案由字面表述完全一致。生活中常常有饭店、酒店整体出售实例，本案是民宿酒店的整体出售。一审法院仅仅宽泛的认定为合同纠纷，是选择错误的适用法律，是故意为之。综上，请求二审人民法院依法改判。 张晓峰等四人辩称，第一，不同意徐靖等三人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。第二，要求确认合同无效，张晓峰等四人没有过错，徐靖等三人应返还全部转让款。张晓峰等四人经营期间的收入并没有徐靖等三人讲的那么多。第三，案涉客栈是违法建筑，是西塘镇政府确认的，是政策而非行政措施，该镇政府关于整治民宿的一封信中明确规定违法建筑不得开设民宿。第四，一审法院将案由定为合同纠纷正确。 张晓峰等四人向一审法院起诉请求：1.确认张晓峰等四人与徐靖等三人关于西塘浮兮素品客栈的转让合同无效；2.判令徐靖等三人共同归还张晓峰等四人支付的1720000元转让款（其中1700000元为转让款，20000元为押金）；3.判令徐靖等三人共同支付张晓峰等四人款项占用期间的利息损失【1010000元从2017年6月9日开始，671249元从2017年7月8日开始，均按照银行同期贷款利率（4.75%）计算，计算到徐靖等三人实际还清之日。暂计算到2019年1月10日，两项利息合计为76234+48132=124366元】。 一审法院认定事实：2015年12月12日，徐靖与案外人张丽签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（即张丽）将位于嘉善县平房租赁给乙方（即徐靖）使用，租赁房屋面积约185平方米，租赁期间为2016年1月1日起至2028年2月28日止；第二条：房屋第1-10年每年租金为40000元整，第11-12年每年租金为45000元整。押金20000元整。签订协议当日付清一年半房租及押金款，之后房租每两年支付一次，支付时间为提前30天（即第二笔租金2017年8月1日前支付，以此类推每隔两年的8月1日前支付租金，最后一次付款为两年半的租金）……；第四条第二项约定：在租赁期内如遇自然灾害、政府性政策的房屋强制拆改（如三改一拆等新政策）等不可抗力事故，使本协议无法履行的，双方互不承担责任。如遇政府拆迁或新规则时，双方应配合执行，政府及村镇不支付赔偿款的情况下，甲方也不承担任何的装修及经济补偿费用；政府及村镇支付赔偿款的情况下，房屋由乙方装修改建部分设施的赔偿归乙方所有，其余归甲方……；该合同后附租赁房屋图纸。承租后，徐靖等三人将该租房用于经营客栈，并于2017年4月19日注册了嘉善县西塘镇浮兮素品客栈（以下简称案涉客栈），该客栈工商登记经营场所为嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号，类型为个体工商户，经营者为徐靖；2017年3月，张晓峰等四人与徐靖等三人商议将案涉客栈以1720000元转让给张晓峰等四人，此后张晓峰等四人通过转账1560000元（含房屋押金20000元）、线上营业额抵充121249元及从案涉客栈退还的房租中扣除38751元等方式向徐靖等三人交付转让款1720000元；2017年4月15日，徐靖等三人将案涉客栈交由张晓峰等四人经营；2017年12月15日，案涉客栈因系违章建筑及未取得特种行业许可证被嘉善县西塘镇安全生产委员会责令停业；案涉客栈店内设施等物品由徐靖等三人找人拆除并保管；后案涉房屋租赁合同解除，退还的剩余房租及押金共75000元，徐靖等三人扣除案涉客栈上述转让款38751元及相应水电费后，将剩余的20000元交给了张晓峰等四人。 另查明，2017年1月12日，嘉善县人民政府办公室出台《关于印发〈嘉善县民宿（农家乐）规范管理办法〉的通知》（善政办发【2017】1号）文件，其中第三条规定：民宿（农家乐）的规模为单栋房屋客房数量不超过15间、建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米，房屋不属于违法建筑并具备行业安全相关标准；第四条：民宿（农家乐）在投入使用、营业前，经营户应当向公安机关治安部门申请特种行业许可……；第九条：公安机关应当加强对民宿（农家乐）治安、消防的日常监督管理。检查发现民宿（农家乐）存在重大安全隐患，经限期整改仍不能消除的，公安机关治安部门应依法吊销特种行业许可证；发现房屋属于违法建筑或者存在重大质量问题的，公安机关治安部门应依法撤销特种行业许可证；第十条：民宿（农家乐）应当为合法建筑，建筑结构满足有关房屋质量安全要求，并具备纳污设施，污水需按要求排入排水管网。2017年2月5日，西塘镇民宿（农家乐）整治工作领导小组办公室向民宿（农家乐）业主发送公开信，载明：从即日起集中开展西塘镇民宿（农家乐）安全整治工作，对所有民宿（农家乐）存在的治安、消防、建筑和卫生等方面的安全隐患进行全面排查整治……。通过整治，对符合《规范管理办法（试行）》中治安、消防相关标准的，核发《特种行业许可证（民宿、农家乐）》；对拒不整改或者整改不到位的，依照相关法律法规采取行政强制措施和进行行政处罚。 一审法院认为，本案争议焦点：一、案由股权转让纠纷是否正确？二、转让合同是否有效？三、案涉转让款应如何处理？四、徐靖等三人是否共同承担责任？ 关于争议焦点一。本案张晓峰等四人与徐靖等三人虽未签订书面的转让协议，但对案涉客栈的转让价格、款项支付时间等事项进行了明确的约定，双方已形成合同关系；另，庭审中双方均明确转让的对象除了案涉客栈的经营权外，同时包括了店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系及品牌，并非单纯的客栈股权转让，故一审法院认为，本案案由应调整为合同纠纷。 关于争议焦点二。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉客栈经营地址虽工商登记为嘉善县，但实际经营地址却为嘉善县房屋的右侧平房，该房屋系未经相关部门依法批准的违章建筑。一审法院认为，案涉客栈经营场地系违章建筑，不具备合法性，且现已被责令停业，关于该客栈的转让行为因违反法律强制性规定而应认定无效，故对张晓峰等四人诉请要求确认合同无效，依法予以支持。 关于争议焦点三。合同被宣告无效后，依据该合同取得的财产，应当予以返还。关于徐靖等三人应当返还的金额，一审法院认为应当结合以下因素进行综合认定：一是西塘镇作为一个AAAAA古镇，辖区内民宿（农家乐）众多。为规范管理，嘉善县于2017年1月12日出台《嘉善县民宿（农家乐）规范管理办法》，第三条明确规定民宿（农家乐）的规模为单栋房屋客房数量不超过15间、建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米，房屋不属于违法建筑并具备行业安全相关标准；西塘镇民宿（农家乐）整治工作领导小组办公室也于2017年2月5日向西塘镇民宿（农家乐）业主发放了一份公开信，明确从通知之日起集中开展民宿（农家乐）安全整治工作，对所有民宿（农家乐）存在的治安、消防、建筑和卫生等方面的安全隐患进行全面排查整治。一审法院认为，徐靖等三人在西塘景区内经营的浮兮小致酒店于2017年5月1日开始营业，在这之前需进行经营场地选择、装修、办理相关经营凭证等事项。所以，结合上述时间节点，一审法院足有理由相信在案涉客栈转让时，徐靖等三人应当知晓西塘镇已开始集中对民宿（农家乐）开展整治工作。在此情形下，徐靖等三人仍将经营场地不合法、未取得特种行业许可证的案涉客栈转让给张晓峰等四人，应负主要过错责任。二是依照常理在协商案涉客栈转让事宜过程中张晓峰等四人应当是对经营场地进行了实地查看并了解房屋权属情况，且在2017年4月18日徐靖将嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号的房屋产权证明照片发到了双方沟通案涉客栈转让事宜建立的微信群中。该房屋产权证明已明确记载嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号的面积为125平方米，而案涉客栈房屋实际场地面积为185平方米，二者面积差距较大，在此情形下，张晓峰等四人应负相当注意义务而其未尽到该义务，应认定负有相当过错责任。三是双方均认可张晓峰等四人已支付的1720000元转让款中包含了营业额121249元。扣除该营业额，张晓峰等四人直接支付的金额为1598751元（含返还房租抵充款）；另，张晓峰等四人自认其经营期间的可分配利润约为210000元。虽徐靖等三人抗辩案涉客栈营业额年收入可达1200000元，但其并未就此提交相应证据予以证明，故一审法院对其该抗辩不予采纳。所以，综合双方的过错程度、1720000元转让款的支付结构及张晓峰等四人经营期间的不少于210000元利润收入等因素，一审法院酌情认定徐靖等三人应当返还张晓峰等四人案涉客栈转让款1720000元的60%，即1032000元。 另，合同无效后，案涉客栈的营业执照、店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系、品牌应归徐靖等三人所有。店内的装修及配套设施设备，徐靖等三人已自认能拆除的部分，已找人拆除并找好仓库保管，故张晓峰等四人无需再行返还；案涉客栈的营业执照、线上线下服务体系、品牌的变更，张晓峰等四人负有协助办理义务。 关于争议焦点四。根据张晓峰等四人提交的双方微信聊天记录，李星伦、庄晨操与徐靖共同参与了案涉客栈的转让事宜，且大部分转让款均汇入李星伦账户。徐靖等三人虽抗辩案涉客栈系徐靖经营，李星伦、庄晨操只是客栈工作人员，本案责任应当徐靖一个人承担，但该抗辩主张明显有违常理，一审法院不予采纳。 综上，对张晓峰等四人诉请合理部分，一审法院予以支持；对超出部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌与徐靖、庄晨操、李星伦关于嘉善县西塘镇浮兮素品客栈的转让合同无效；二、徐靖、庄晨操、李星伦于判决生效之日起十日内返还张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌转让款1032000元；三、嘉善县西塘镇浮兮素品客栈的营业执照、店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系及品牌归徐靖、庄晨操、李星伦所有，张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌负有协助办理义务，双方应在判决生效之日起十日内交接完毕；四、驳回张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21399元，保全费5000元，合计诉讼费用26399元，由张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌负担7311元，由徐靖、庄晨操、李星伦负担19088元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐靖等三人提供了5张照片，用以证明案涉房屋不是违法建筑，否则应已被拆除。经质证，张晓峰等四人认为，对真实性没有异议，但不能因其未被拆除就认为其非违法建筑，该逻辑不成立，该房屋没有政府审批，且涉案客栈已被责令停业，足以证明其是违法建筑。 二审中，张晓峰等四人没有提交新证据。 经审查，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案中，双方当事人之间转让的是案涉客栈的经营权、店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系及品牌，一审法院将本案案由确定为合同纠纷并无不当。 本案双方当事人对张晓峰等四人受让徐靖等三人案涉客栈经营权等事实没有争议，本案争议的焦点为案涉转让合同是否有效及案涉转让款应如何处理。对此，本院认为，案涉客栈经营地址登记为嘉善县，但实际经营地址系为该房屋右侧平房，该经营场地系未经相关部门依法批准的违章建筑，不具备合法性，并实际已被责令停业。故此，案涉客栈因房屋系违章建筑且附着其上的经营权无法实现，一审法院据此认为双方当事人之间就案涉客栈的转让合同无效，并无不当。 根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于案涉财产，双方对张晓峰等四人已支付转让款金额、款项构成及案涉客栈内可拆除装修等配套设施设备已由徐靖等三人拆除并保管等事实没有异议，徐靖等三人仅对张晓峰等四人自认的可分配利润有异议，但无证据证明其所主张的收入金额，故一审法院关于案涉财产等基本事实的认定并无不当。关于双方过错责任。徐靖等三人在西塘古镇经营案涉客栈，在嘉善县对民宿开展排查整治时将案涉客栈转让，并在同期开始经营另一家同类客栈，一审法院有理由相信徐靖等三人在应当知晓西塘镇已开始集中对民宿开展整治工作的情况下仍将经营场地不合法、未取得特种行业许可证的案涉客栈转让给张晓峰等四人，其据此认定徐靖等三人应负主要过错责任，并无不当。至于张晓峰等四人，其在已实地查看案涉房屋并了解房屋权属的情况下，未发现实际经营地址、面积的出入，存在未尽审慎注意之义务，一审法院据此认定其负有相当过错责任，亦并无不当。综上，结合案涉转让款支付结构、张晓峰等四人经营期间的利润收入、案涉客栈现状及双方的过错程度等因素，本院认为，一审法院酌情认定徐靖等三人返还张晓峰等四人案涉客栈转让款的60%，并无不当。 综上所述，徐靖等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14088元，由徐靖、李星伦、庄晨操负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚翔 审判员  赵超 审判员  王浩 二〇一九年十二月十九日 法官助理陈蓉 书记员高奇佳