广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21936号上诉人（原审被告）：阮锡能，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许晓伟，男，1979年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：朱旺娣，广东镜标律师事务所律师。委托代理人：张志培，广东镜标律师事务所律师。原审被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，该司员工。上诉人阮锡能因与被上诉人许晓伟、原审被告广州市保值房地产代理有限公司（下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阮锡能上诉请求判令：1、撤销原判决第三、第四、第六项；2、改判阮锡能无需向许晓伟赔偿房屋差价损失人民币400000元；3、改判阮锡能无需向许晓伟赔偿律师费人民币90000元；4、改判阮锡能无需向许晓伟赔偿评估费人民币7500元；5、本案诉讼费用由许晓伟承担。事实与理由如下：一、原审法院并未查清案件事实。双方确实签订有买卖合同，但因涉案房屋在交易时未办理房产证，故买卖合同中的约定内容并不适用于该交易，属于当事人约定错误。而造成该错误的原因在于本案中的所有当事人。原审法院忽视该问题，将所有责任都归于阮锡能，是明显错误的；二、原审判决认定阮锡能构成违约不符合事实。首先，合同明确约定，合同签订后许晓伟需先支付首付款56万元，但在合同签订后的合理期限内，许晓伟一直未支付该首付款，故应该判定许晓伟违约。其次，造成许晓伟无法付款的原因是涉案房屋在交易时未办理房产证，故许晓伟无法获得贷款。保值公司在原审中提交的许晓伟的贷款弃权声明可以证明，阮锡能与许晓伟签订的合同并未约定在办证后交易。该声明出具的原因是，合同签订后，许晓伟已经开始准备履行合同，但因所买卖的房屋没有产权证，无法贷款，其才出具该声明。最后，双方通过房地产中介公司应在合理时间内交易，但房地产中介公司办不到，由此可以确定阮锡能与许晓伟未约定在办证后交易。退一步来讲，即使存在约定，也属于当事人约定错误，相应的责任也应由所有当事人共同承担，故原审法院将所有的责任都归于阮锡能，是明显错误的；三、原审判决认定当事人的损失也有不当之处。首先，房屋价格涨跌是由市场波动引发的，该后果当事人不能预见，不应作为计算责任的基础和依据。其次，涉案房屋在评估时已经转售，评估部门无法对原房屋进行评估，故以其它房屋价格推定涉案房屋的评估价格，明显违法。最后，鉴定机构由许晓伟单方指定，可信度存疑。综上，该评估报告不应被采纳；四、关于律师费。许晓伟所支付的律师费已超过广州地区律师的收费标准。且，鉴于违约方是许晓伟，阮锡能不应承担其律师费；五、阮锡能事实上已在2017年1月26日与案外人李国芳重新签订房地产买卖合同，以人民币187万元的交易价格将涉案房屋出售给案外人。该合同签订之前及之后，阮锡能均有与保值公司及许晓伟协商违约赔偿事宜，并提出双倍返还定金的方案。因此，阮锡能实际违约的时间点应为2017年1月26日。许晓伟在本案原审中提交的房屋评估书显示评估时间点为2018年7月18日，但该时间点实际上系阮锡能将涉案房屋过户给案外人的时间，原审法院将该时点作为认定阮锡能违约的时间点是错误的，应以2017年1月26日作为认定阮锡能违约的时间点。被上诉人许晓伟答辩称：一、双方签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。同时，许晓伟并未构成违约，违约一方系阮锡能。其一，合同明确约定涉案房屋首期款的支付条件为“首期楼价款(含定金)560000元，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付”，但涉案房屋在未办理产权证的情况下，许晓伟无法办理按揭贷款手续，亦无法取得银行同贷书，涉案房屋未达到支付首期款的条件，故许晓伟未支付首期款并不构成违约。相反，阮锡能应及时办理涉案房屋的产权证，积极推进合同的履行，但其在未与许晓伟清结《房地产买卖合同》中的权利义务的情况下，再次将涉案房屋另行出售，其行为已构成根本违约，是导致合同不能履行的主要原因。其二，许晓伟从未签署过贷款弃权声明。保值公司在原审庭审前提交的《免责声明书》内容为许晓伟要求自行找银行办理涉案房屋的相关贷款手续，该情况有保值公司原审提交的《答辩状》予以佐证，而非阮锡能所称的贷款弃权声明；二、因阮锡能的违约行为导致合同不能履行，其应向许晓伟赔偿房屋差价损失，原审法院依据《房地产估价报告书》作出阮锡能应向许晓伟赔偿的房屋差价损失金额并无不妥。首先，根据上述陈述可知，阮锡能构成了根本违约，故应承担违约责任。阮锡能在上诉状中称“房屋价格涨跌，是由市场波动引发的”，即其本身也知悉房屋价格会产生波动，若《房地产买卖合同》顺利履行，许晓伟的可得利益远远不止原审法院判决的房屋差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，阮锡能应向许晓伟赔偿房屋差价损失。其次，许晓伟在原审庭审前已委托具有相应资质的评估机构对涉案房屋的价值进行了评估，选择评估的时点为阮锡能转移产权的时点，应合法合理。阮锡能仅以该报告为许晓伟单方委托为由不予确认，但未提出其他证据，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，且阮锡能亦未申请对涉案房屋进行重新评估，故其抗辩理由不足；三、许晓伟为本案纠纷支出的律师费符合广州市地区律师收费标准，因阮锡能构成违约，故其应承担许晓伟为本案支出的律师费9万元；四、阮锡能在原审庭审时明确其于2018年5至6月期间出售涉案房屋，与其上诉称于2017年1月26日将涉案房屋另行出售不符，存在虚假陈述。另，阮锡能未提供证据证明其出售价格，故原审法院以阮锡能出售房屋时的2018年7月18日作为确定赔偿金额的时点正确。原审被告保值公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，庭后提交书面意见称陈述意见与质证意见与原审一致。许晓伟于2019年1月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除许晓伟与阮锡能、保值公司签订的《房地产买卖合同》；2、阮锡能向许晓伟返还房屋定金100000元及逾期利息2506.94元（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年7月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年1月23日止，共2506.94元）；3、阮锡能、保值公司连带向许晓伟赔偿房屋增值损失1135199元；4、阮锡能、保值公司连带向许晓伟赔偿中介费8500元；5、阮锡能、保值公司连带承担本案律师费90000元；6、阮锡能、保值公司连带承担本案保全费3738元；7、阮锡能、保值公司连带承担本案房产评估费7500元；8、阮锡能、保值公司负担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年11月20日，保利增城房地产开发有限公司与阮锡能签订《商品房预售合同》，阮锡能购买保利增城房地产开发有限公司开发的位于增城市××首府环府××房。2017年1月6日，阮锡能（卖方）、许晓伟（买方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，三方约定如下，一、阮锡能将位于增××新塘镇保利东江首府环府北15号303房出售给许晓伟。阮锡能所持有涉案房屋的凭证为《个人购房借款担保合同》。二、涉案房屋成交价款为1850000元。阮锡能同意许晓伟可将涉案房屋指定过户到他人名下，如果办理按揭贷款的，许晓伟可以指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下。三、关于中介服务费，如果履行合同中有一方违约，则由违约方代守约方支付中介服务费，守约方已支付的，中介方不退还，由违约方直接赔偿守约方。四、在签订合同前，买卖双方确认居间方已尽最大居间义务，包括讲解交易流程、分析交易可能存在的风险等。买卖双方阅读过合同条款并理解和接受。五、付款方式约定为：1、签订合同时支付100000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）560000元，许晓伟应在同贷书出具后并且阮锡能原贷款银行通知提前还款当天支付（保值公司已明确告知选择此种方式支付首期款的风险）。3、剩余楼款1290000元为按揭付款。4、许晓伟应在合同签订7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需要的全部资料。阮锡能须在此日期前配合许晓伟提交申请按揭银行所需全部资料并签署银行规定签署的相关文件（因银行原因无法贷款需要重新提交按揭申请的，阮锡能需要再次配合。如因许晓伟个人征信问题无法申请按揭贷款，所造成的责任及损失由许晓伟承担）。阮锡能应在许晓伟出具同贷书后5个工作日内申请提前还贷。六、违约责任：许晓伟或阮锡能违反合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行等合同义务的，则逾期超过十日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。此外，违约方还需承担包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费、查询费等。2017年1月6日，许晓伟向保值公司支付中介服务费8500元。2017年1月6日，阮锡能收取许晓伟定金50000元。2017年1月6日，许晓伟签订《风险告知确认书》，内容为保值公司已再次履行如实告知义务，许晓伟知悉涉案房屋的抵押情况，债权金额以及抵押期限。同日，许晓伟、阮锡能签订《免责声明书》，内容为许晓伟自行找银行办理按揭贷款手续，许晓伟与阮锡能知悉并声明，若许晓伟无法出具银行同意贷款书责任与中介方无关。2017年1月14日，阮锡能收取许晓伟定金50000元。2018年12月21日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城区房地产档案查询结果情况表》，显示增城区新塘镇保利东江首府环府北路15号303房的不动产权利人为阮锡能，上述不动产权利人此房产已于2018年7月18日转移注销。许晓伟委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对位于增城市××首府环府××房在2018年7月18日的市场价值进行评估。2019年1月16日，广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司做出《房地产估价报告书》，结论为位于增城市××首府环府××房在2018年7月18日时间点的房产价值为2985199元。许晓伟支付评估费7500元。2019年1月24日，许晓伟与广东镜标律师事务所签订委托合同，由广东镜标律师事务所指派律师代理与阮锡能、保值公司的房屋买卖合同诉讼案件，并收取律师费90000元。原审过程中，许晓伟明确本案主张法律关系为与阮锡能的房屋买卖纠纷，本案中许晓伟要求承担责任的主体为阮锡能。许晓伟申请诉前财产保全，原审法院依法作出（2018）粤0118财保473号民事裁定书，裁定冻结阮锡能名下的银行存款643500元或查封、扣押等值财产，许晓伟为此支付诉讼保全费3738元。原审诉讼中，许晓伟作如下陈述：因为签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋没有产权证，故办理不了按揭贷款手续。阮锡能作如下陈述：1、涉案房屋在2018年7月才办妥房产证，阮锡能在2018年5月、6月期间将涉案房屋再次另行出售，另行出售给他人的时候还没有取得涉案房屋的产权证。阮锡能是通过开发商将涉案房屋办理至新的买家名下；2、另行出售涉案房屋的价格与阮锡能和许晓伟之间的《房地产买卖合同》一致。阮锡能是自行再次出售涉案房屋，没有通过中介公司；3、当时没有说明在涉案房屋产权证办理下来才办理过户手续；4、《房地产买卖合同》没有载明许晓伟在支付首期款之后再赎证，但是许晓伟知晓涉案房屋没有产权证，应当知晓将贷款清偿完毕才能办理过户；5、阮锡能在另行出售涉案房屋前是告知过保值公司的，但是没有发书面通知给保值公司和许晓伟。保值公司作如下陈述：1、在涉案房屋没有办理产权证的情况下，许晓伟无法办理按揭贷款手续；2、许晓伟与阮锡能当时约定取得涉案房屋权属证明后才开始履行合同，但是在《房地产买卖合同》没有注明。原审法院认为：根据庭审中陈述可知，许晓伟与阮锡能在签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋并未取得房地产权证，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，许晓伟与阮锡能在签约时均具有过错。但涉案房屋在庭审时已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现许晓伟与阮锡能之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，许晓伟已经依约支付了定金。现阮锡能抗辩许晓伟没有如期支付首期款，故许晓伟构成违约。对此分析如下，根据《房地产买卖合同》的内容可知，支付首期款的条件为“首期楼价款（含定金）560000元，许晓伟应在同贷书出具后并且阮锡能原贷款银行通知提前还款当天支付”，但涉案房屋在签订合同时并未办理好产权证明。因此，许晓伟办理按揭贷款手续的条件尚不具备，同时阮锡能也没有提供证据证明其向按揭银行申请提前还款，故上述首期款的支付条件尚不具备，因此，对阮锡能的该项抗辩理由不予采信。阮锡能在没有证据证明其与许晓伟清结《房地产买卖合同》中的权利义务的情况下，再次将涉案房屋另行出售的行为，构成违约。综合对比，阮锡能的违约行为导致《房地产买卖合同》合同目的无法实现，故许晓伟请求解除《房地产买卖合同》并返还定金的主张，予以支持。许晓伟主张从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至返还之日止，并无不当，予以支持。至于许晓伟要求阮锡能支付房屋增值部分的损失请求能否得到支持的问题。因阮锡能构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，许晓伟可选择定金罚则或违约金条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现许晓伟没有主张违约金即总楼价10%的违约金，只是主张房屋差价损失，故对此应予以支持。许晓伟已经委托评估机构对涉案房屋的价格进行了评估，阮锡能仅以上述评估报告为许晓伟单方委托为由不予确认，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定的情形。故对阮锡能的理由不予采纳。该评估报告具备合法的形式要件，且实质内容中对涉案房屋价格评估时间点的选定：阮锡能将涉案房屋过户至他人名下的日期。因阮锡能并无证据证明其将另行出售涉案房屋的情况告知保值公司和许晓伟，且上述时间节点为阮锡能明确不履行本案《房地产买卖合同》、构成违约的表示,故上述时间点的选定合理。依法采信上述评估报告，涉案房屋经评估价格为2985199元，成交价为1850000元，上述差价损失为1135199元。综合许晓伟不要求违约金的实际情况，并结合许晓伟、阮锡能各自履行的行为及许晓伟已付的房款金额，故酌定房屋差价损失为400000元。根据《房地产买卖合同》中关于违约方责任的约定，合同三方任何一方追究违约方应承担的相关费用约定，阮锡能应承担许晓伟支付的居间服务费8500元、律师费90000元、评估费7500元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年4月26日判决如下：一、解除许晓伟与阮锡能签订的《房地产买卖合同》；二、阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，返还许晓伟定金100000元及利息（利息从2018年7月18日开始，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止）；三、阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿许晓伟房屋差价损失400000元；四、阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿许晓伟律师费90000元；五、阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿许晓伟居间服务费8500元；六、阮锡能在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿许晓伟评估费7500元；七、驳回许晓伟的其他诉讼请求。案件受理费10750元，由阮锡能负担。诉讼保全费3738元，由阮锡能负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询时，阮锡能陈述：其确认已构成违约，不再坚持上诉状中所陈述的其不构成违约的意见，但其违约的时点系2017年1月26日，故应以该时点作为认定其承担违约责任的时间界点；其同意按合同约定的10%总房价款的标准向许晓伟承担违约责任，不同意向许晓伟赔偿差价损失、律师费及评估费等。二审期间，阮锡能向本院提交其与案外人李国芳签署的《房地产买卖合同》，以证明：其与案外人李国芳在2017年1月26日签订房屋买卖合同，约定李国芳以人民币187万元的价格向阮锡能购买涉案房屋，其中2万元是李国芳交付阮锡能办理房产证的加急费用。许晓伟对此发表如下质证意见：真实性由法院认定，关联性不予认可。阮锡能在原审时并未依法提供该合同，且李国芳未到庭确认该证据的真实性。许晓伟提交《民事委托代理合同》、《广东增值税普通发票》及《中国工商银行网上电子银行回单》，以证明许晓伟为本案房屋买卖合同纠纷二审诉讼所支付的律师代理费为45000元。阮锡能对此发表如下质证意见：该份合同是为二审诉讼而签订，许晓伟在原审时也提交了为原审诉讼签订的委托代理合同，故两份合同约定的律师费各自是45000元。本院认为：本案二审的争议焦点是阮锡能应如何向许晓伟承担违约责任。虽然在双方签订《房地产买卖合同》当时，阮锡能并未取得涉案房屋的所有权，但其基于与保利增城房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》而取得该房屋的处分权，故双方签订的《房地产买卖合同》合法有效。在该《房地产买卖合同》未解除的情况下，阮锡能将涉案房屋另行出售给案外人，导致该《房地产买卖合同》无法继续履行，阮锡能的行为已构成违约，应当向许晓伟承担相应的违约责任，包括赔偿损失等。其中，涉案房屋的差价损失属于许晓伟因阮锡能违约行为而遭受的预期利益损失，律师费及评估费属于因阮锡能违约导致许晓伟额外支出的费用，均与阮锡能的违约行为之间存在事实上及法律上的关联。据此，许晓伟诉请阮锡能赔偿相应的差价损失、律师费及评估费，符合法律规定及双方约定。关于差价损失的计算时点，许晓伟提交其单方委托的评估机构出具的评估结论确定阮锡能将涉案房屋过户给案外人的时间即2018年7月18日为计算差价损失的截止时间，阮锡能虽对此提出异议，但并未提交相反证据予以反驳，亦未申请原审法院另行委托评估机构进行评定，故原审参考前述评估结论酌情确定阮锡能赔偿许晓伟的房屋差价损失为400000元并无不当，本院予以确认。关于律师费，许晓伟提交了委托代理合同及发票等证据证明，且许晓伟所主张的金额并未明显超出行业收费标准，故原审采纳许晓伟的意见判决阮锡能赔偿律师费90000元亦无不妥，可予维持。另许晓伟主张阮锡能赔偿评估费7500元，也未超出合理范畴，原审判决对此予以支持亦无不当，可予维持。阮锡能在二审中对其构成违约的事实不持异议，但认为应以其向案外人另行出售房屋的时间点即2017年1月26日作为确定其承担相应违约责任的时间点，但阮锡能并未就其系在2017年1月26日将涉案房屋另行出售的事实主张充分举证证明，阮锡能亦未充分举证证明其在该时间点明确向许晓伟作出不再继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的意思表示。据此，阮锡能上诉认为其无需向许晓伟赔偿差价损失，理据不充分，本院不予采纳。阮锡能以许晓伟主张的律师费超出行业标准为由，上诉认为其无需支付亦缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人阮锡能的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21450元，由上诉人阮锡能负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十六日书记员  王文杰唐颖琪