四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初1548号 原告（反诉被告）：练华超，男，1964年1月10日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）1：何术琼，女，1966年10月26日出生，汉族，住四川省崇州市8组。 被告（反诉原告）2：杨雪，女，1988年1月12日出生，汉族，住四川省崇州市8组，系何术琼之女。 上列二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：杨光华，成都市武侯区瑞和法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）练华超与被告（反诉原告）何术琼、杨雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）练华超及其委托诉讼代理人王郑叶到庭参加诉讼，被告（反诉原告）何术琼到庭参加诉讼，被告（反诉原告）何术琼、杨雪的委托诉讼代理人杨光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 练华超向本院提出诉讼请求：1.判决解除练华超与何术琼、杨雪之间的房屋租赁关系；2.判决何术琼、杨雪立即向练华超返还租金及定金合计58800元以及资金占用利息（利息起算时间为：自2019年3月7日起计算至实际付清款项之日止）；3.判决何术琼、杨雪支付因其违约行为造成练华超的实际损失10000元；4.本案诉讼费用由何术琼、杨雪承担。事实和理由：2019年1月，承租人练华超与出租人何术琼就其位于崇州市的商铺达成初步的租赁协议后，练华超于2019年1月16日向何术琼支付租房定金8800元，何术琼于当日出具了一份《收条》，载明以下主要内容：“今收到承租人练华超交付租房定金8800元。1.在支付定金后15天内再付50000元；2.如果15天内未再交50000元，房东有权再次出租，定金不退；3.出租方总门面房三间房价为150000元；4.剩余房租款在年后交房时一次性付清，前期交款冲抵房租款，在房租款中扣除。（注：农历年后正月交房）”。此后，练华超于2019年1月31日向何术琼之女杨雪支付租金50000元。按照前述约定，何术琼、杨雪应在农历年正月即2019年3月6日之前交付房屋，但是其至今却未交付房屋。练华超到房屋所在地查看，该房屋仍在修建之中，根本不具备交房条件。练华超于2019年2月中旬多次打电话要求何术琼、杨雪退还所交的款项，但何术琼、杨雪却不予理会；直到2019年3月21日，练华超再次打电话要求何术琼退款，但何术琼却一直在推脱拒不退款。因何术琼、杨雪未按约定的时间交房，已经构成根本违约，练华超因合同目的不能实现，故提起诉讼，请求予以审理（注：起诉状的落款日期为2019年3月21日）。 何术琼、杨雪向本院提出反诉请求：1.判决解除双方的房屋租赁关系；2.判决练华超将毁坏的铺面房屋恢复原状；3.判决练华超赔偿损失150,000元（自2019年2月2日起至铺面恢复原状为止）；4.本案诉讼费用由练华超承担。事实和理由：2019年1月16日，练华超看到铺面招租广告信息后就与何术琼、杨雪联系，并对租赁铺面进行了实地查看，要求出租方提供清水房，便于练华超他们进场后进行整体装修，同时也可以节约成本。双方就租赁事项达成合意后，就在练华超本人书写的《收条》中进行载明。但是，唯一不足的是没有排水管道解决排污问题，租赁的两间房屋用作操作间面积有点小，练华超就要求将隔墙打通、上二楼的通道必须独立。因练华超承租房屋用于做餐饮，其所提要求并不破坏房屋整体结构，出租方就同意其所提要求，但要求练华超在解除或者终止合同时予以恢复，练华超也同意出租方的要求。此后，练华超在支付了58,800元定金及房租后，就于2019年2月2日派员进场施工，为了节约时间，出租方为此投入数万元租用挖掘机、推土机，并外购商品混凝土铺设管道。因练华超投资租赁房屋开办餐饮，其消费对象主要针对“捷普科技（成都）有限公司”的四万多名员工，但未曾料到春节过后，捷普公司员工骤减只剩下一万多人，若继续投资经营将面临亏本，于是练华超就要求解除合同，提出不退还定金8,800元，但要求退还租金50,000元。出租方同意解除合同，但不同意退还所交款项，理由为：练华超铺设排污管道不仅让出租方额外支付数万元费用，而且造成房屋空间减少18公分，同时，也错过了房屋租赁的最佳时间及价格，因为改变了原设计，重新恢复需要再次投入资金。2019年3月21日，练华超在退款不能的情况下，不惜违法篡改证据，指责出租方未在规定的期限内交房构成违约，并向法院提起诉讼，要求退还定金及租金、赔偿违约损失等。何术琼、杨雪认为，练华超的行为完全属于本末倒置，侵犯其合法权益，故提起反诉，请求予以审理。 本院经审理查明的事实与当事人陈述的事实基本一致。对于当事人无争议的事实，本院予以确认并记录在案。本院确认以下事实：练华超于2019年1月16日向何术琼支付租房定金8,800元；练华超于2019年1月31日向何术琼之女杨雪预付租金50,000元。因双方在房屋租赁关系成立时没有约定一方解除合同的条件，但双方在诉讼过程中均同意解除房屋租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院认定双方的租赁关系自起诉状副本送达被告何术琼、杨雪之日即2019年5月9日起解除。 另，练华超所持有2019年1月16日的《收条》原件为练华超本人书写，并由何术琼在收款人处签名，该《收条》中记载有“（注：农历年后正月交房）”的内容，而何术琼所拍照留存的原《收条》中却没有该内容，本院认定该内容为练华超事后单方书写，故对该内容不予采信。 本案的争议焦点为：出租人何术琼、杨雪是否在2019年春节后就将涉案租赁物（房屋）交付承租人练华超？根据2019年1月16日的《收条》中所记载的内容“4.剩余房租款在年后交房时一次性付清，前期交款冲抵房租款，在房租款中扣除”，结合当事人的陈述和经审核确认的证据分析判断，本院认定该租赁物（房屋）在2019年3月6日即农历正月三十日以前尚未交付，因为在当天何术琼之夫杨建还在向他人支付商混款10,290元，当然也不排除涉案租赁物（房屋）在此时已满足交付的条件，而练华超却拒绝接收该租赁物（房屋），因为练华超在起诉状中自认其在2019年2月中旬就多次打电话要求退还所交的款项，足以认定其在涉案租赁物（房屋）交付之前就不愿承租或接收租赁物（房屋）的事实成立，并且，双方口头约定是交付“清水房”，却未约定明确和具体的交付条件，以致不能评判该租赁物（房屋）的交付条件是否成就。但是，何术琼、杨雪辩称在2019年2月2日就交付了租赁物（房屋），缺乏事实依据，本院不予采纳。 另，何术琼陈述，该新建房屋共有5层，自己家人居住在第5层，其在2019年6月时就住入该房屋。 本院认为，本案应为房屋预租合同或预约合同，也可以视为附期限的租赁合同，一方当事人违反预租合同的约定，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；承诺生效时合同成立；承诺通知到达要约人时生效；承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，当事人以《收条》的形式确认了双方的预租或认租关系，为双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自的义务。但因双方仅约定了“年后交房”的模糊概念，以致不能确定具体的交房时间，根据日常生活经验判断，可以理解为“2019年春节过后交房”，而多数群众习惯称谓“整个正月期间就是过年”，也就是说“在2019年3月6日即农历正月三十日以后交房”并不违反约定的交房时间，并且，练华超在起诉状中自认其在2019年2月中旬就多次打电话要求退还所交的款项，而此时交房的期限尚未届至，本院认定其在“年后交房”的条件尚未成就时即不愿承租或接收租赁物（房屋）的事实成立，故其所交租房定金8,800元不应返还。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，因双方没有约定租赁关系的起算时间，也没有采用合同书形式订立租赁合同，涉案租赁物（房屋）也未实际交付练华超使用、收益，根据2019年1月16日的《收条》中所记载的内容“1.在支付定金后15天内再付50,000元；2.如果15天内未再交50,000元，房东有权再次出租，定金不退”分析判断，练华超于2019年1月31日向何术琼之女杨雪预付租金50,000元，本院认定自该日起承诺生效时双方存在事实租赁关系。因本院认定双方的租赁关系自起诉状副本送达被告何术琼、杨雪之日即2019年5月9日起解除，对于租赁关系解除之前的租金损失，因双方未以合同书形式约定权利义务，从而导致发生纠纷，对此，双方均有一定的过错，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按双方约定年租金150,000元为基数计算，练华超应支付2019年1月31日起至2019年5月9日止即三个月又九天的租金损失41,253元的50%即20,626.50元〔（12,500元／月×3月＋417元／天×9天）×50%〕〔注：月租金为12,500元（150,000元／12月）、日租金为417元（12,500元／30天）〕，故何术琼、杨雪应向练华超返还部分租金29,373.50元（50,000元－20,626.50元）。关于练华超所主张赔偿其实际损失10,000元，不符合法律的规定，本院不予支持。关于何术琼、杨雪所主张将毁坏的铺面房屋恢复原状以及赔偿其损失150,000元，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、练华超与何术琼、杨雪的房屋租赁关系自2019年5月9日起解除； 二、何术琼、杨雪于本判决生效之日起三日内向练华超返还租金29,373.50元； 三、驳回练华超的其他诉讼请求； 四、驳回何术琼、杨雪的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费760元，由练华超负担；反诉案件受理费1,650元，由何术琼、杨雪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨小林 二〇一九年十二月十三日 书记员  王 瑶