天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5523号上诉人（原审被告）：天津市津府工程机械有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇王秦庄村南。法定代表人：陈树楼，总经理。委托诉讼代理人：史婉霞，天津秉钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市北辰区农业生产资料服务总站，住所地天津市北辰区京津公路与延吉道交口处。法定代表人：张国龙，经理。委托诉讼代理人：李悦，天津昊哲（北辰）律师事务所律师。上诉人天津市津府工程机械有限公司因与被上诉人天津市北辰区农业生产资料服务总站房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市津府工程机械有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人腾空返还被上诉人房屋面积1600平方米；上诉人不承担向被上诉人支付自2012年11月10日至2018年10月19日期间的房屋占有使用费，以及上诉人不承担按照每年12万元的标准向被上诉人支付自2018年10月20日起至实际腾空房屋之日止房屋占有使用费；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.原审法院认定涉诉合同无效违反相关法律规定。原审法院认定“虽然原、被告之间签订了《天津市房屋租赁合同》并办理了房屋租赁合同备案登记手续，但是一审辩论终结前，原告已明确表示不能办理涉案房屋产权证明。根据相关法律规定，原告就未取得建设工程规划许可证或其他建房权属证明等所建设的涉案房屋与被告所签订的《天津市房屋租赁合同》应属无效”，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据”，法院依职权认定合同无效，应当在涉诉合同违反法律或者法规之强制性、效力性规定，即涉诉合同违反《合同法》第五十八条关于无效合同情形的基础上予以认定，而不应是依据司法解释，这不符合关于认定合同无效之法律规定。2.原审法院判决上诉人腾空返还涉诉房屋建筑面积2163.95平方米给被上诉人无事实和法律依据。原审法院认定双方于2010年11月29日签订的《天津市房屋租赁合同》中涉诉房屋总面积为1600平方米，并且该房屋租赁合同在北辰区房管局备案登记的面积亦为1600平方米，而原审法院在判决时却让上诉人腾空返还被上诉人房屋面积2163.95平方米，被上诉人认为原审法院此判决缺乏事实和法律依据。上诉人应当腾空返还的房屋面积是原合同所载明的面积。3.原审法院在认定涉诉合同无效后，法律责任承担存在判定缺失和明显不公。根据我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，作为民营企业的承租人一方在签订原房屋租赁合同时，作为国有企事业单位的出租人，即被上诉人并未告知涉诉房屋没有相关的产权证以及土地审批手续，相反，在双方签订了原房屋租赁合同之后被上诉人向上诉人提供了由天津市北辰区房地产管理局出具的《天津市房屋租赁登记备案证明》，上诉人有理由确信双方签订的原房屋租赁合同是合法有效的。但是，由于被上诉人的过错致使双方签订的原房屋租赁合同被法院判定无效，原审法院不仅没有考虑到被上诉人的过错责任，而且还要上诉人为被上诉人的过错承担全部的责任，承受巨大的经济损失，这是有违法律明确规定和法律的公平原则。4.第一，原审法院关于房屋占有使用费的判决有违法律规定，有违公平法律原则。根据相关法律及司法解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。这仅仅是对普通的一般情况可以予以适用的情形，而且也仅为参考。此条款并非强制性的一概全面适用，法院在审理案件中应结合个案的特殊性予以适用和参考。第二，上诉人未交租金是由于被上诉人无故停水以及维修不当给上诉人造成了巨大的经济损失，上诉人存在合理的抗辩理由。且上诉人多年来一直代被上诉人缴纳土地税、房产税，况且按照合同约定，变压器的增容双方各自承担50%的费用，但因为被上诉人一直未按照合同约定的内容履行义务，导致上诉人所购定制设备一直不能使用，给上诉人造成重大损失，此部分损失原审法院在认定合同无效的同时应当予以考量和认定。此外，二审询问期间，上诉人仍主张被上诉人诉请的房屋使用费已过诉讼时效。天津市北辰区农业生产资料服务总站辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津市北辰区农业生产资料服务总站向一审法院起诉请求：1．判令原、被告双方于2010年11月29日所签《天津市房屋租赁合同》无效，被告腾空所租厂房；2．判令被告支付2012年11月10日至被告腾空所租厂房之日止的房屋占有使用费，暂计算至2018年10月19日共计713095元（按照每年12万元的标准）；3．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第1项变更为：要求被告腾空所租厂房（四至为：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南，其中建筑面积2163.95平方米，建筑占地面积2208.45平方米，用地面积7563.39平方米）。一审认定事实,2010年11月29日，原告（出租人、甲方）北辰农业生产服务总站与被告（承租人、乙方）津府工程公司签订了《天津市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告租赁原告位于天津市北辰区北仓镇王秦庄村南房屋，面积为1600平方米，产别为单位产，结构为砖混、钢屋架，房屋类型为平房，设计用途仓储；用于工业；租赁期限自2010年11月10日至2013年11月9日止；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前2个月与甲方协商；甲方要求返还房屋，乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日600元向甲方支付违约金；年租金12万元；每年提前一个月（10月10日）付清下年度租金；乙方延期支付租金，累计达3个月及以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日600元向甲方支付违约金；租赁期间，使用该房屋所发生（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中所有费用由乙方承担。第六条“房屋使用和维修”部分约定，乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方的书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任（见附件二），未经甲方书面同意，乙方装修房屋、增加设备或因使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失；房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，乙方负责承租房屋及原有附属设备的维修并承担维修费用，甲方应予协助。第八条“提前解除合同”部分约定，如遇上级部门政策性调整需解除合同，双方应当解除合同，甲方一次性补助乙方搬迁费10万元整，上级及有关单位所补助的相应费用归甲方所有。该合同由原、被告分别盖章确认。该合同附件二“增加的装修、设备的归属及维修责任”部分约定，乙方在租期间所增加的装修设施等，在解除合同时乙方不得随意拆除，如需拆除应经甲方同意。附件三“补充条款”部分约定，1、乙方承租此院落界址：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南的现有院落；2、北侧10间平房甲方不算计租面积，乙方有权使用，如果遇国家征用拆除，甲方应给予补充相应用地面积，乙方需建房（在有关部门允许情况下），甲方应将拆迁费用于乙方建房，并协助办理相应手续，乙方建房资金不足部分自行解决，其房屋产权属甲方所有等内容。同日，天津市北辰区房地产管理局（以下简称“北辰房管局”）出具《天津市房屋租赁登记备案证明》，载明：“出租人为原告，承租人为被告；房屋坐落：天津市北辰区北仓镇王秦庄村南；房屋面积：1600平方米；用途：非住宅；租赁期限：2010年11月10日至2013年11月9日”等。原告已将上述房屋及所属院落交付被告使用，被告实际交付租金至2012年11月9日。再查，2013年11月25日，原告向被告送达书面通知，载明“由于区政府将在2013年底，对北仓镇王秦庄村南原“五七干校”界内的土地进行统一规划……要求坐落在该范围内的有关单位抓紧做好搬迁工作。你公司与我站的租赁合同现已到期，我单位已于5月6日电话通知你公司立即做好搬迁工作，后又分别于6月3日、8月30日、10月12日、10月21日等多次电话或派人到你公司，通知不再与你公司续签合同（合同于2013年11月9日到期）尽快搬迁，但至今已超过合同租用期限，你公司仍未搬迁。现通知你公司于2013年12月10日前搬迁完毕，并补齐2012年10月10日到2013年11月9日一年租金，否则，你公司承担由此带来的一切后果，并承担由此额外增加的所有费用”等。被告认可收到过该份通知。2017年3月14日，原告向被告送达告知函，载明：双方于2010年11月29日签订的租赁合同已于2013年11月9日到期，后双方未再续签合同。“在合同履行中因你公司违反合同约定，未按时向我方支付租金，且在合同到期后拒绝迁出该厂房，已严重违反了双方的约定，给我方带来了严重的经济损失和不良影响。本着友好协商的态度，我方向贵公司发出告知函，通知贵公司自收到告知函之日起7日内，迁出该厂房，并支付拖欠的租金12万元人民币。根据租赁合同第三条第3-3款的约定，贵公司还应向我方支付自2013年11月10日至腾退房屋之日止的租金及违约金。贵公司收到告知函后，可与我方就相关事宜进行协商，否则我方将追究贵公司的法律责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司承担”等。被告亦认可收到过该份通知。但是被告对于原告所称曾于2014年11月18日、2015年12月2日以及2016年11月25日向被告送达通知函、解除租赁合同通知函及2016年的通知函不予认可。又查，原告的主管部门和出资人原为天津市北辰区农林局。根据津辰党发［2010］25号《关于印发的通知》文件规定，“将畜牧水产局（兽医局）、农林局、农机局的行政职责整合划入农业经济委员会，在农业经济委员会挂畜牧兽医局牌子。不再保留畜牧水产局（兽医局）、农林局、农机局。保留养殖业发展服务中心，种植业发展服务中心、农业机械发展服务中心，为农业经济委员会管理的全额拨款事业单位”，后原告的出资人变更为天津市北辰区种植业发展服务中心。经调查，津辰党办发[2017]25号《关于印发的通知》，又将区种植业发展服务中心承担的有关行政职能划归区农业经济委员会，具体职责交由相关内设机构承担；撤销区种植业发展服务中心，组建区农业技术推广服务中心，承担有关公益服务职能。2003年9月12日，天津市北辰区人民政府出具证明，载明“坐落于北仓镇王秦庄村南，北辰区国有苗圃及院内现有建筑，包括新建办公用房520平方米、库房1080平方米，权属北辰区农林局所有，产权证现正在办理之中”。经询，原告在庭审中明确表示涉案房屋产权证现已无法办理。根据原告提交的《厂房出租授权委托书》载明，涉案房屋原系天津市北辰区种植业发展服务中心委托本案原告进行管理和出租。后本院依职权向天津市规划和自然资源局北辰分局调查涉案房屋及所占用土地性质及权利人，查询结果仅显示该地块的地类为“村庄”，权属显示“无权利人”。另查，本案原、被告曾在（2017）津0113民初3762号北辰农业生产服务总站诉津府工程公司租赁合同纠纷一案中，就涉案租赁合同所涉及的不动产申请进行测量鉴定。天津市勘察院于2018年3月19日作出《测量技术成果》，载明涉案租赁合同的所涉不动产的建筑面积为2163.95平方米，建筑占地面积为2208.45平方米，用地面积为7563.39平方米。庭审中，双方均认可被告从2005年实际租用涉案房屋后，在租赁场地上新建部分房屋，但从未办理相应的房屋建设规划审批手续。被告认可涉案房屋及所占用土地的现状与《测量技术成果》中所载的房地面积没有变化。对于有证据证实且当事人没有争议的事实，予以确认。关于当事人有争议的事实，原审法院根据双方证据和质证意见作出如下认定：对于原告提交的北辰区政府的证明，被告对真实性、合法性无异议，但不认可关于房屋产权情况的记载。关于该证明中对于建筑权属和产权证的证明内容，原告现无其他证据佐证，且与原审法院依职权调查的地类权属不一致，故原审法院对该证据关于权属和产权证的证明内容依法不予采信。对于原告提交的2014年11月18日的通知函、2015年12月2日的解除租赁合同通知函及2016年11月25日的通知函，被告表示没有收到，原告未能提交其他证据佐证，故对上述证据的真实性，依法不予采信。对于《测量技术成果》的真实性，被告无异议，但不认可关联性，原审法院认为，被告自认租用涉案房屋后曾加盖过部分房屋，故应以《测量技术成果》中确认的相关面积为准，原审法院对被告的抗辩依法不予采信。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订《天津市房屋租赁合同》的效力；2.被告是否应当给付原告占有使用费并向原告腾退涉案房屋院落。关于争议焦点1《天津市房屋租赁合同》的效力一节。虽然原、被告之间签订了《天津市房屋租赁合同》并办理了房屋租赁合同备案登记手续，但是一审辩论终结前，原告已明确表示不能办理涉案房屋产权证明。根据相关法律规定，原告就未取得建设工程规划许可证或其他建房权属证明等所建设的涉案房屋与被告所签订的《天津市房屋租赁合同》应属无效。关于争议焦点2，被告是否应当给付原告占有使用费及腾退涉案房屋及院落一节。根据现已查明的事实，被告自2012年11月10日起一直拖欠原告房屋占用使用费未付，且至今仍占用涉案房屋及院落未予腾空返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，被告应将所占用的涉案房屋及院落腾空返还给原告。双方对于《测量技术成果》的真实性均无异议。被告在庭审中提出其在租用涉案房屋过程中自行加盖部分房屋设施。虽然双方在《租赁合同》中约定“北侧10间平房甲方不算计租面积，乙方有权使用”、“乙方需建房（在有关部门允许情况下），甲方应将拆迁费用于乙方建房，并协助办理相应手续，乙方建房资金不足部分自行解决，其房屋产权属甲方所有”，但是被告所加盖的房屋至今未取得合法建设工程规划许可或建房权属证明，而原告表示未予准许，也未协助被告办理相应建房审批手续，故在本案中对于被告自建房屋的权不予认定。鉴于涉案租赁合同已被认定无效后，被告应将涉案房屋及院落整体一并腾退给原告，故被告应当按照《测量技术成果》的测量结果，将其所租赁及使用的涉案房屋院落等不动产一并整体返还原告。关于被告称系原告修缮导致房屋排水系统损坏和变压器增容问题导致被告设备不能使用产生经济损失从而拒付租金的抗辩，现无相关证据能够证实，其抗辩事实和法律依据不足，依法不予采信。对于被告抗辩称原告主张租金超过诉讼时效的意见，原审认为，租赁合同自始无效，被告自2012年11月10日起一直拖欠原告房屋占用使用费且持续占用涉案房屋至今，原告现主张房屋占有使用费并未超过诉讼时效，被告应当参照合同约定的年租金12万元标准，向原告支付自2012年11月10日起至被告实际腾空返还涉案房屋院落之日止的房屋占有使用费。自2012年11月10日至2018年10月19日期间，被告应当给付原告房屋占有使用费712767元，即（5年×12万元+12万元÷365天×343天）；自2018年10月20日起的房屋占有使用费，被告应按照每年12万元的标准向原告支付至实际腾空返还涉案房屋院落之日止。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告天津市津府工程机械有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于天津市北辰区北仓镇王秦庄村南房屋院落腾空并返还原告天津市北辰区农业生产资料服务总站（四至为：东侧为东墙以西，南侧为水箱以北，西侧为公路以东，北侧为平房以南，其中建筑面积2163.95平方米，建筑占地面积2208.45平方米，用地面积7563.39平方米）；二、被告天津市津府工程机械有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津市北辰区农业生产资料服务总站自2012年11月10日至2018年10月19日期间的房屋占有使用费共计712767元；自2018年10月20日起，被告按照每年12万元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾空返还涉案房屋院落之日止。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，由被告天津市津府工程机械有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，双方系房屋租赁关系，因被上诉人未提供涉案房屋建设工程规划许可证或其他合法准建手续，故依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方所签《天津市房屋租赁合同》无效。因最高人民法院发布的司法解释系依据相关法律、法规而作出，可以作为人民法院审理案件的依据，故原审法院依据最高人民法院司法解释认定涉案合同无效并无不当，上诉人对此所提异议不能成立。涉案合同无效，根据无效合同的处理原则，上诉人应将涉案房屋返还给被上诉人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因原审法院判令上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并不违反上述司法解释规定，故本院对此予以维持。关于返还房屋面积问题，经查，现房屋实际面积与合同约定的面积不符系上诉人使用期间进行了扩建，因上诉人扩建既未征得上诉人同意，也无准建手续，故原审法院判令上诉人将院落内全部房屋腾交给被上诉人并无不当。关于上诉人所提诉讼时效问题，经审查，现有证据只能证明被上诉人于2013年11月25日和2017年3月14日向上诉人主张过房屋使用费，根据当时施行的法律规定，房屋使用费的诉讼时效为二年，故被上诉人诉请的2015年3月15日前的房屋使用费已过诉讼时效保护期间，因此被上诉人诉请的2012年11月10日至2015年3月14日期间的房屋使用费，本院不予支持。关于上诉人所提房屋不能使用问题，因上诉人所提证据不足以证明，故本院对此不予采信。关于上诉人所提损失问题，因上诉人原审期间没有主张，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初2051号民事判决第一项；二、变更天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初2051号民事判决第二项为，本判决生效后五日内，上诉人天津市津府工程机械有限公司给付被上诉人天津市北辰区农业生产资料服务总站自2015年3月15日至实际腾空返还涉案房屋院落之日止房屋占有使用费（房屋使用费标准按照每年12万元计算）；三、驳回上诉人天津市津府工程机械有限公司其他上诉请求；四、驳回被上诉人天津市北辰区农业生产资料服务总站原审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10930元，由上诉人天津市津府工程机械有限公司负担9837元，被上诉人天津市北辰区农业生产资料服务总站负担1093元；二审案件受理费10928元，由由上诉人天津市津府工程机械有限公司负担9835.2元，被上诉人天津市北辰区农业生产资料服务总站负担1092.8元。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月二十日书记员 张宇尘