黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初139号原告（申请执行人）：佳木斯市利民房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长安西路。法定代表人：何湘民，经理。委托诉讼代理人：戴俊峰，黑龙江普瑞特律师事务所律师。被告（案外人）：吕峰，女，汉族，1975年2月26日出生，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：赵莹，黑龙江龙晟律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江长江建设开发集团有限公司，住所地佳木斯市前进区光复路。法定代表人：李福清，经理。被告（被执行人）：黑龙江兴运房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区光复路。法定代表人：李泽，经理。原告佳木斯市利民房地产开发有限公司（下称利民公司）与被告吕峰、黑龙江长江建设开发集团有限公司（下称长江集团）、黑龙江兴运房地产开发有限公司（下称兴运公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴俊峰、被告委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼，被告长江集团、兴运公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利民公司向本院提出诉讼请求：一、撤销佳木斯市中级人民法院（2019）黑08执异346号执行裁定书，准许对碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋的执行；二、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：申请执行人陈伟义与被执行人借款合同纠纷一案，佳木斯市中级人民法院作出一审判决，2013年12月13日黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑商初字第82号民事调解书：1、被执行人于2014年5月1日前给付借款本金730万元及利息；2、在本案全部债务履行完毕前，各方当事人均不得申请解除查封。2014年5月28日佳木斯中院作出（2014）佳法执字第34号执行裁定书，陈伟义将债权转让给赵学林。2018年11月7日佳木斯中院作出（2014）佳法执字第34号之十执行裁定书，赵学林将债权转让给原告，申请执行人变更为原告。2012年11月28日佳木斯中院作出（2013）佳商初字第1号民事裁定书，查封了碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋。黑龙江省高级人民法院（2013）黑商初字第82号民事调解书生效后，二被执行人没有按照调解书履行义务，故原告依法申请执行碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋。2019年案外人吕峰提出书面异议，2019年4月5日佳木斯中院作出（2019）黑08执异346号执行裁定书，中止对碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋的执行。该裁定书明显错误，应当予以撤销，理由如下：一、被告吕峰在执行异议中提交的认购书、购房收据、物业费收据、供热合同、热话费票据等证据材料不是物权凭证，同时二被执行人在借款合同纠纷历次开庭审理过程中以及房屋被查封期间，均未提出被查封房屋已经出卖给吕峰这一事实，因此吕峰无法证实其是被查封房屋的所有权人。二、吕峰提出的购房价格明显与当时的购房价格不符，依据吕峰提交的认购书，涉案房屋购买时间为2012年9月10日，面积为156.25平方米，购房款为312500元，价格为2000元/㎡，这一价格明显与当时周边的类似房屋价格不符，且吕峰且没有提交购房款312500元履行凭证，无法证实已经交纳全部购房款这一事实，无法证实其是房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条等相关规定，吕峰应提供充足的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则应当认定被查封房产是二被执行人的财产，属于被执行的对象。被告吕峰辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款，并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该涉案房屋没有办理产权登记手续是开发商的原因。本案中吕峰的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，1、吕峰与长江集团签订了合法有效的商品房买卖合同，虽然双方签订的是房屋认购书，但该合同具备商品房买卖合同的主要条款，对买卖合同标的物的位置、面积、价款等均作出了约定，该认购书可视为商品房买卖合同，签订时间在法院查封之前。2、吕峰在2012年9月12日签订了供热合同可以证明吕峰已经居住在案涉房屋并且实际占有至今。3、吕峰在2012年9月10日交付了该房屋的全部价款。4、没有办理过户登记手续是因该房屋一直在查封状态而无法办理，非买受人吕峰的自身原因。吕峰购买此房系用于居住，并实际占有居住至今，依照房屋消费者物权期待权保护也叫弱者保护原则，在执行程序中基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房的消费者。吕峰作为消费者和无过错不动产买受人物权期待权应当得到保护，吕峰对案涉房屋享有所有权，其权利能够排除法院对该房屋的执行，应当驳回原告的诉讼请求。被告长江集团、兴运公司经公告传唤未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审查对双方当事人提供证据的真实性予以确认。依据以上对证据的确认，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月10日吕峰与长江集团签订房屋认购书，约定吕峰购买长江集团开发建设的大天力综合楼A#E#楼4单元17层1室房屋（产籍号为3-0030-058-041701），面积156.25㎡，单价2000元/㎡，房款312500元一次性付清。认购书签订后，吕峰现金交付房款312500元，长江集团公司出具了收据，并向吕峰交付了房屋，2012年9月12日吕峰与达尔凯（佳木斯）城市供热有限公司签订了城市居民供热合同。2017年7月14日吕峰交纳了房屋维修基金11406元。2018年12月13日吕峰向长江集团公司交纳案涉房屋税款63085.60元。因长江集团与原申请执行人陈伟义借款纠纷发生诉讼，陈伟义申请进行财产保全，佳木斯中院于2012年11月28日下发（2013）佳商初字第1号民事裁定书，将包括本案争议房屋在内的四户房屋预查封。后因债权转让，申请执行人先变更为赵学林，后变更为利民公司，在执行案涉房屋过程中，吕峰作为案外人提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行，佳木斯中院经审查作出（2019）黑08执异346号执行裁定书，中止对案涉碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋的执行。利民公司不服提起申请执行人异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，吕峰在2012年11月28日佳木斯中院（2013）佳商初字第1号民事裁定书作出前即2012年9月10日就与长江集团签订房屋认购书，房屋认购书已包括房屋位置、面积、价格及价款交付方式等主要内容，且在认购书签订后吕峰已实际交付全部房款，故该认购协议应当认定为商品房买卖合同。2012年9月12日吕峰又与达尔凯（佳木斯）城市供热有限公司签订了城市居民供热合同，说明吕峰已实际占有控制该房屋。因开发商未提供不动产销售发票，吕峰没有办理产权登记，对此吕峰没有过错。综上，吕峰对案涉房屋享有的民事权益足以对抗原告的执行，对原告的诉讼请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告佳木斯市利民房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5988元由原告佳木斯市利民房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  姜广武审判员  金爱武审判员  何 璇二〇一九年十二月九日书记员  张 楠