浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初543号 原告：张维泼，男，1969年8月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托代理人：刘清清、沈卉，浙江婺州律师事务所律师。 被告：浙江欧源置业有限公司，住所地金华市金东区清照路718号。 法定代表人：高平威，董事长。 诉讼代表人：项淑娟，浙江欧源置业有限公司管理人。 原告张维泼诉被告浙江欧源置业有限公普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张维泼的委托代理人刘清清、沈卉到庭参加诉讼，被告浙江欧源置业有限公司的诉讼代理人项淑娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张维泼诉称，请求依法确认原告对被告开发的金华晓郡花园3-1-2502、2503、2504、3-2-2501、2502、2503、2504号房产具有购房户债权并且对上述房产具有优先受偿权。房产价值300万元；本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月25日，原告与原告签订了房屋买卖合同，单价5000元，总价311.225万元，其中11.255万元为一次性付款的优惠，7套房产实际购房款为300万元。被告向原告开具了收到300万元房款的收据。2015年8月26日原告委托李忠貌通过银行转账至欧源公司制定收款人华怀兴、马鸿丽150万元，另外150万元通过现金支付给欧源公司指定收款人马鸿丽。原告已支付7套房屋购房款，并已经办理预告登记，具有了准物权且具有优先受偿权。后被告欧源公司破产，原告向管理人浙江迎鸽律师事务所申报了上述7套房产的购房户债权，管理人分别于2018年7月10日和2019年1月25日两次作出不予认定债权通知书。现原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告张维泼向本院提交证据如下： 1、购房合同复印件1份，证明原告向被告购买本案7套房产的事实。 2、预告登记证书1份，证明原告已经对上述7套房产具有物权效力，具有优先受偿权的事实。 3、欧源公司出具的收据、汇款凭证，证明被告公司已经确认收到房款300万元的事实。 4、说明、证明各1份，证明原告的汇款是受法定代表人李文峰指示，确认欧源公司已经收到300万元房款的事实。 5、债权不予确认通知书1份，证明原告具有起诉资格。 6、中国农业银行业务回单2份、浙江省农村信用社回单1份，证明原告在购房合同签订后已付清了全部的购房款，购房款优惠后再付150万元即房款全清。150万元原告按照李文峰的要求汇入了李文峰指定的马鸿丽、华怀兴账户内的事实。 7、被告公司登记基本情况、中建海西建设有限公司企业信息、福建省澳泰房地产有限公司工商登记信息各1份，证明（1）、2013年9月3日，被告投资人已变更为中建海西建设有限公司和王家厚，中建海西建设有限公司持股79%、王家厚持股21%，中建海西建设有限公司系被告的控股股东；原告于2015年上半年选房购房时，李文峰同时担任了被告和控股股东中建海西建设有限公司的法定代表人的事实。（2）、福建省奥泰房地产有限公司的投资人同样是李文峰实际经营的中建海西建设有限公司，投资额为2425万元。（3）、被告与中建海西建设有限公司、福建省（宁德）澳泰房产有限公司三家公司是关联企业，实际操控人均是李文峰。 8、马鸿丽情况说明1份，对话录音1份，（1）证明2015年上半年原告经马鸿丽介绍到被告处看房并洽谈买房事宜，之后在马鸿丽居间协调下就购买本案7套房产事宜与李文峰、董克新达成一致，双方就签订了购房合同并办理房屋预抵押登记。（2）原告、马鸿丽与李文峰协商一致，确认总购房款为310万元，经优惠原告实际需要支付总购房款300万元；鉴于马鸿丽欠原告150万元借款未归还，而李文峰欠马鸿丽借款，因此，三方协定，2015年上半年的借款转化为购房款，而加上合同签订后支付的150万元，原告实际已付清了全部的购房款300万元的事实。 9、朱呵呵对话录音1份，证明公司内部分销售、行政、财务三个管理部门，客户看房选房后，销售出具购房合同、行政主管审核同意后盖章、财务在购房款落实后才出具收款收据，每个环节都需要领导授权确认，三个部门相互制约，公司才能够到房管部门进行房屋的预告登记。既然房产公司已经为原告办理了预告登记，我们就认为这个房子就是原告的。 10、二位证人出庭作证申请。 11、不动产登记中心产权信息1份，证明7套房子在原告名下。 被告浙江欧源置业有限公司辩称，1、原告诉请1购房户债权、房产具有优先受偿权是矛盾的。2、虽然原被告签订商品房买卖合同，但是被告未收到合同约定的购房款。根据企业破产法第十八条的规定，案涉的商品房买卖合同已经解除，所以原告不享有购房户债权。 被告浙江欧源置业有限公司未向本院提交证据。 当事人质证及本院认证。 被告对原告提供的证据质证认为。对证据1真实性无异议，但被告方未收到合同约定的购房款；对证据2真实性无异议，但根据物权法第二十条，案涉房屋预告登记已经失效；对证据3真实性无异议，汇款凭证真实性无异议，关联性有异议，被告虽然开具了收据，但是收据上的款项被告未收到，付款人、收款人与被告方无关，不能证明被告收到款项。出具时间是2015年8月26日，但原告提供的汇款凭证70万元汇给华，是8月27日，时间上是矛盾的，说明收款收据没有收到款项就已经开具了；对证据4从形式上看应是证人证言，证人证言应当出庭接受质证，证明出具时间是2018年2月6日，并不是原告签订商品买卖合同的时间。商品房买卖合同签订时间、收款收据的开具时间上，李文峰已经不担任被告方的法定代表人，没有权利指示原告如何付款，目前被告公司处于破产程序当中，李文峰在此出具的说明不能代表公司的真实意思表示；对证据5无异议；对证据7真实性无异议，关联性有异议，三个公司是独立的法律主体，李文峰在三个公司中间的角色与本案无关，且根据被告公司登记情况，2015年6月之后李文峰就不担任法定代表人，也就是购房行为发生时候，李文峰不能代表公司行使法律行为；对证据8真实性有异议，该组证据形式应当是证人证言，提交的形式不符合证据规则，马鸿丽与被告公司没有任何关系，是主观陈述，不能反映客观事实，对证据9真实性有异议，认为不符合证据规则，其是主观陈述，不能反映客观事实，也不能证明原告已经支付购房款；对证据11不动产信息真实性无异议，但是原告的预告登记按照法律规定是已经失效了，不能证明原告享有物权。本院认为被告对原告提交的证据1、2、3、5.7、11的真实性未提出异议，本院予以确认，对证据4、6、10真实性未提出异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据8、9真实性有异议。本院认为证据8马鸿丽的陈诉，经本院向马鸿丽调查取证，其陈诉的购房合同的签订、购房款的收取情况与证据8基本一致。关于证据9录音对话，所涉及内容主要是被告售房签约的流程问题，结合当事人的陈诉及其他证据，本院予以确认。 经审理查明：原告张维泼经案外人马鸿丽介绍与被告欧源公司于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》7份，购买被告开发的坐落于金华市西侧，东兴路北侧晓郡花园商品房7套，优惠后总房款为300万元。被告交房时间为2017年6月30日。2015年8月26日原告转账150万至被告欧源公司指定收款人华怀兴、马鸿丽账户。另150万元房款，被告同意作为购房款折抵马鸿丽向原告的借款。2015年8月31日被告向原告出具收款收据，载明收购房款300万元。2015年9月14日原告所购买的商品房办理了预告登记。2017年4月21日被告向本院申请重整。本院以（2017）浙0703破1号民事裁定书裁定，受理被告重整申请。2019年1月25日管理人以（2017）欧源破管字第10-F058号《关于对债权审查结论异议的回复函》依法不予确认原告的购房户债权合法有效。为此产生纠纷，遂成诉。 本院认为，原告张维泼与被告欧源公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，故为有效的民事法律行为。原告按约已将全部购房款付清，所购买的消费性商品房亦办理了预告登记，对原告所产生的是物权期待权。被告方就原告与案外人马鸿丽的债权债务作为债务加入的主体，该行为的实质是以物抵债，以交付商品房的行为清偿金钱债务，因该行为并没有被法律所禁止，为有效的民事法律行为，该行为发生在人民法院受理破产申请前六个月。且被告未向本院提交涉案《商品房买卖合同》的签订是以消灭原被告因借贷关系产生的金钱债务为目的相关证据。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告以未收到购房款为由进行抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 确认原告张维泼对被告浙江欧源置业有限公司享有购房款300万元的破产优先受偿权。 案件受理费15400元，由被告浙江欧源置业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 靖 申请执行时效二年 二〇一九年十二月三十日 代书记员  傅琳红