湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初2208号 原告新化县鸿宇旅业有限公司，住所地湖南省新化县。 法定代表人：王黎明，该公司董事长。 委托代理人曾维余，该公司总经理，代理权限：特别授权。 委托代理人张斌，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告中国邮政集团公司湖南省新化县分公司，住所地湖南省新化县。 负责人杨静华，该公司总经理。 委托代理人王寄康，男，住湖南省新化县，代理权限：特别授权。 委托代理人罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告新化县鸿宇旅业有限公司（以下简称鸿宇公司）与被告中国邮政集团公司湖南省新化县分公司（以下简称中国邮政新化县分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇公司的委托代理人曾维余、张斌，被告中国邮政新化县分公司的委托代理人王寄康、罗孝仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿宇公司请求判令：一、判令被告赔偿原告装修损失费、添置物品的投入共计为5773708.73元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告拥有的“新化县鸿宇大酒店”是新化县委、县人民政府招商引资的重点项目，酒店使用的场地、房屋系向被告租赁。2005年4月19日、2005年7月22日、2006年6月20日，原告与被告（原名为新化县邮政局）分别签订了《房屋租赁合同》、《关于梅苑邮政综合楼租赁补充协议》、《梅苑邮政综合楼补充协议书》。这些协议就原、被告之间的租赁事项进行了明确约定。《房屋租赁合同》第十七条特别约定：双方有意续订的，可在租赁期满前三个月内另行签订续租合同。当时，考虑到酒店租赁时限需求长，被告法定代表人刘红兵当众承诺：在租赁合同期满后，仍然与原告续签10年甚至更长时间的《房屋租赁合同》，只要原告有需要，被告保证满足原告的租赁要求。合同签订后，双方愉快履约，彼此友好配合，互惠互利共赢。至2014年5月，原告鉴于酒店投入大，股东投资没有收回，酒店设施正处于黄金使用期等原因，向被告提出续租要求，被告表示同意。原告为此，于2015年5月再次投资600余万元对酒店一楼的宴会厅、二楼包厢和4、5、8楼客房进行了重新装修，装修期间及装修后，被告仍收取了原告的续租租金72万元。“新化县鸿宇大酒店”装修后，被告开始变脸，其虽然口头同意并在会议或协议中同意续租，但实际行动却不与原告续签正式的租赁合同。在原告起诉要求被告订立续租合同事项时，被告霸道要求原告腾退房屋，不再租赁。新化县人民法院判决支持了被告的诉求，原告不服，向娄底市中级人民法院提起上诉，中院维持了原判。鉴此，原告陷入了十分尴尬的经营状态。综上原告在被告愿意续租的情况下对宾馆投巨资进行了装修。但被告却诉讼要求腾退房屋，拆除操坪内的违章建筑，恢复原状，并要求被告支付占用费，被告不诚信的行为构成严重违约，给原告造成了巨大的装修和添置物品损失。据此，原告特提起诉讼，请求依法判处，以维权益。 被告中国邮政新化县分公司答辩要点：1、答辩人与被答辩人之间的租赁关系已于2015年11月19日到期，双方的续租合同未成立，人民法院的生效判决对该事实予以了确认；2、被答辩人以刘红兵同意在租赁合同到期以后再续签10年甚至更长时间的《房屋租赁合同》的主张，与客观事实不符；3、被答辩人应当就其擅自对租赁房屋进行装修所产生的责任和后果承担全部责任；4、被答辩人在租赁合同到期以后，继续占用经营近四年时间，即使答辩人当初有同意续租三年的意愿，被答辩人今天也不能就其擅自装修的投入再主张权利。综上，被答辩人要求答辩人赔偿其装修损失、添置物品的投入共计5773708.73元的主张，缺乏事实和法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告双方的举证、质证和庭审查明的情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、被告中国邮政新化县分公司原名为新化县邮政局，于2015年5月更名为中国邮政集团公司湖南省新化县分公司。 2、新化县邮政局（甲方）与鸿宇公司（乙方）于2005年4月19日签订《房屋租赁合同》，合同编号：XY-2005-001，双方约定：第一条：乙方租赁甲方的综合楼（共九层，114间，建筑总面积7220平方米，出租面积7083.4平方米）及附属楼、园圃、鸿雁亭；第二条：（乙方）从事饮食、宾馆、娱乐等服务行业；第三条：租赁期限为10年，即2005年4月19日至2015年4月18日。基于双方重新搬迁与装修，租赁期顺延四个月。租金：第一年年租52万元，第二年至第四年每年53万元，第五年年租54万元，第六年至第十年每年租金55万元；第一年的租金在合同生效之日，即2005年4月19日由乙方支付甲方第一年度租金30万元......第四条:本合同生效后，甲方于2005年6月19日前将承租物现场交付给承租人使用；......第八条：房屋装饰装潢由乙方设计方案，由甲方审查书面同意后实施；......第九条：合同期满后，承租人增设的设备和物品均由承租人搬运运走。所有房屋装饰装潢不容许拆除和人为损坏，保持其现状交与甲方。房屋外墙如有损坏，乙方负责修复。......第十七条：如果租赁期限届满后，甲方需继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。双方有意续订的，可在租赁期满前三个月内另行签订续租合同。2005年7月22日，双方又签订《关于梅苑邮政综合楼租赁的补充协议》，双方约定了水表、线路、柴油发电机组、锅炉等的移交、使用、保管等事宜。2006年6月20日，双方签订《梅苑邮政综合楼租赁补充协议书》，合同编号:XY-(2006)-01双方约定：一、1.甲方同意在房屋租赁有效期内将操坪的部分使用权交给乙方，但只能专做车辆停放之用，任何时刻不能改变使用用途；2.双方根据需要绘制操坪使用权红线图，原则上双方不得侵占对方使用权。基于甲方作业的特殊性，甲方如有特殊需要临时性占用乙方停车点时，乙方应提供方便。......二、乙方未经甲方同意，于2005年在甲方操坪内建筑房屋，将甲方邮政大楼与甲方附属楼连接起来。1.该新增的建筑物所有权归甲方所有。综合楼承租期内，该部分使用权归乙方享有，甲方不对该新增建筑物收取租赁费；2.......承租期满后，如乙方获得续租权，此新增建筑物甲方亦不收取租赁费。3......承租期满后该新增建筑物及产权完整无偿移交给甲方，甲方不对乙方在新增该建筑过程中的资金投入负任何责任。......四、因甲方未按XY-2005-001号合同第四条要求时间交付租赁物，双方同意按主合同再顺延租用期三个月。......（附操坪使用权区域红线图） 3、2014年5月10日，鸿宇公司向新化县邮政局提出《关于申请房屋租赁合同续签的报告》，申请在原租赁期满后继续租赁，并准备再投资进行装修、改造。新化县邮政局于2014年11月10日作出《关于的复函》，并于2014年11月11日向鸿宇公司送达，提出新化县邮政局在双方的原租赁期满后不再对外出租，并已经向娄底市邮政分公司专题汇报，在娄底市邮政分公司批复之前，要求鸿宇公司做好租赁物租赁合同到期交付的准备工作。2014年11月26日，鸿宇公司再次向新化县邮政局提出《关于请求房屋租赁合同续签的报告》，请求在租赁合同期满后续租5到10年，租金双方协商做适当调整，并要求中国邮政新化分公司向上级主管单位反映。2015年上半年鸿宇公司对租赁物部分进行了装修，并预告中国邮政新化分公司。2015年7月7日中国邮政新化分公司致函鸿宇公司：“1、该楼是否继续对外出租，没有定论；2、如继续对外出租，将按市场价格出租，贵公司能否接受我们提出的出租价格，也没有定论，因此，在我们未确定是否出租和未谈定续租条件之前，请停止一切对该楼改变原貌行为。”2015年11月13日，中国邮政集团湖南省分公司向娄底市分公司做出湘邮分【2015】373号《关于尽快收回你公司新化县分公司对外出租资产的通知》，要求娄底市分公司尽快收回新化县分公司出租资产。2015年11月17日，中国邮政新化县分公司向鸿宇公司送达《关于限期收回我城东邮政综合大楼的函》，称自2014年开始，双方一直为城东邮政综合大楼续租事宜进行过多次商谈，并提出了租金的合理价位，双方也约定续租三年，但鸿宇公司不接受市场价格，所提出的价格严重偏离市场价，导致无法接受，故决定不再对外出租，要求鸿宇公司从2015年11月18日起停止营业，在2015年11月底前将城东邮政综合大楼移交还给中国邮政新化县分公司。2015年11月30日，鸿宇公司向中国邮政新化县分公司提交《关于申请续签房屋租赁合同的报告》，报告中感谢中国邮政新化县分公司同意续租三年，并陈述基于其同意续租才于2015年上半年投资500多万元对租赁场地进行了综合改造，现突然提出收回租赁物，将给申请方造成巨大经济损失，出租方将租赁物与新化维多利亚宾馆比较，提出续租年租金180万元不适当，申请续租租金90万元以下，续租期5年以上。2015年12月3日，鸿宇公司交纳32万元给中国邮政新化县分公司。2016年4月28日中国邮政新化县分公司向鸿宇公司送达《关于限期落实我城东邮政综合大楼续租协议的函》，提出自2014年开始，双方就续租事宜多次商谈，并参照周边邻近类似租价，提出合理价位，同意续租三年，但鸿宇公司不接受该价格，双方就租金分歧很大，在2016年5月30日前双方就此可继续谈判，如不能谈妥，要求鸿宇公司从2016年5月30日起停止营业，在2016年5月底前将城东邮政综合大楼归还中国邮政新化县分公司作为生产场地。2016年5月15日，鸿宇公司函告中国邮政新化县分公司，同意就续租租金继续商谈。2016年8月11日，中国邮政集团公司娄底市分公司向各县分公司等发送《关于推进县域转、分、投“三合一”生产作业模式的通知》，要求落实场地，全面推进“三合一”生产，在2016年10月底前完成。2016年8月29日,中国邮政新化县分公司作出新邮分函【2016】10号《关于城东邮政综合大楼续租有关事宜的函》，并于2016年8月30日向鸿宇公司送达，提出经职代会决议：1.邮政为确保进出口邮件处理需要，将原汽修生产场地收回改造成简易板房进行邮件处理；2.按照省、市分公司“邮件处理三合一”要求，以操场内铁塔为分界线，铁塔靠大楼以内，鸿宇公司可设置客户车位，但必须确保邮车正常出入。铁塔与花圃之间操坪部分及铁塔两端操坪部分和投递组现有生产场地，改做邮件处理场地；3.续签合同期限为三年。即2015年11月19日至2018年11月18日止，续签合同到期不再出租。4.续租价格每年118万元，三年价格保持不变，并要求鸿宇公司在2016年9月2日前回复。2016年8月31日,鸿宇公司向中国邮政新化县分公司交纳40万元，中国邮政新化县分公司出具收据注明系预交房租款，后鸿宇公司于2016年9月2日向中国邮政新化县分公司送达《关于城东邮政大楼续租有关事宜的回复函》，提出同意续租，但不同意中国邮政新化县分公司经职代会决议作出的4点决议，要求续租租期不少于十年，年租金80万左右，停车位按原合同履行。 4、鸿宇公司在2005年4月与中国邮政新化县分公司所签订的《房屋租赁合同》中，书面约定租期十年，租金共计540万元，双方签订《房屋租赁合同》后至2015年7月鸿宇公司共计支付了540万元租金给中国邮政新化县分公司。 5、2015年3月至5月。原告对其所租赁的被告场地的一楼宴会厅、二楼包厢和4、5、8楼客房进行了重新装修。原告提出其重新装修和添置物品共投入了5773708.73元，要求被告赔偿，但被告不认可。 6、2016年9月，原告以租赁合同侵权纠纷为由向本院起诉被告。2016年10月17日，被告向本院提起反诉。2017年5月15日，原告申请撤回对被告的诉讼，本院依法作出裁定，准许原告鸿宇公司撤回对被告中国邮政新化县分公司的诉讼，并对反诉继续审理，于2017年6月15日作出（2016）湘1322民初3263号民事判决，中国邮政新化县分公司不服上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2018年1月15日作出（2017）湘13民终1401号民事裁定：一、撤销湖南新化县人民法院作出的（2016）湘1322民初3263号民事判决；二、本院发回湖南省新化县人民法院重审。2018年7月5日，本院作出了（2018）湘1322民初423号民事判决，一、由反诉被告新化县鸿宇旅业有限公司在本判决生效后三个月内腾退房屋，将操场内的新增建筑物按照2006年6月20日《梅苑邮政综合楼租赁补充协议书》中的约定无偿移交给反诉原告中国邮政集团公司湖南新化县分公司；二、由反诉被告新化县鸿宇旅业有限公司按每年80万元从2015年11月19日起计算至房屋实际腾退、新增建筑物全部移交之日止向反诉原告中国邮政集团公司湖南新化县分公司支付占用费（已支付的72万元予以核减）；三、驳回反诉原告中国邮政集团公司湖南新化县分公司的其他反诉请求。原告鸿宇公司不服上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2018年10月12日作出了（2018）湘13民终1119号民事判决，驳回上诉，维持原判。 二、双方当事人有争议的事实 原房屋租赁合同期满后原、被告双方是否达成了续租的合意。原告鸿宇公司则认为双方达成了续租合意，被告中国邮政新化县分公司认为双方未达成续租合意，经庭审查明原租赁合同约定，双方有意续订的可在租赁期满三个月内签订续租合同，租赁期满的期限为2015年11月19日，鸿宇公司于2014年5月10即向中国邮政新化县分公司提出申请要求续租，中国邮政新化县分公司于2014年11月11日回复鸿宇公司“租赁期满后不再对外出租，并已经向娄底市邮政分公司专题汇报，在娄底市邮政分公司批复之前，要求鸿宇公司做好租赁交付的准备工作”。但批复迟迟未下，鸿宇公司遂于2015年上半年对租赁物部分进行了装修，并预告了中国邮政新化县分公司，中国邮政新化县分公司于2015年7月7日致函鸿宇公司：“1、该楼是否继续对外出租，没有定论；2、如继续对外出租，将按市场价格出租，贵公司能否接受我们提出的出租价格，也没有定论，因此，在我们未确定是否出租和未谈定续租条件之前，请停止一切对该楼改变原貌行为......”。2015年11月17日致函鸿宇公司“自2014年开始，双方一直为续租事宜进行多次商谈，双方也约定续租三年，但鸿宇公司不接受市场价格，导致无法接受，故决定不再出租”。2015年11月30日，鸿宇公司向中国邮政新化分公司提交报告“感谢中国邮政新化县分公司同意续租三年......，基于中国邮政新化县分公司同意续租，才于2015年上半年投资500多万元进行了综合改造......”。2016年4月28日中国邮政新化县分公司又致函鸿宇公司“自2014年开始，双方就续租事实多次商谈，并参照周边邻近类似租价，提出合理价位，同意续租三年，但鸿宇公司不接受该价格，租金分歧很大，在2016年5月30日前就此可继续谈判，如不能谈妥，要求归还租赁物。”2016年5月15日鸿宇公司函告中国邮政新化县分公司同意就续租租金继续商谈。2016年8月11日，中国邮政娄底分公司才向中国邮政新化县分公司复函，要求落实场地，全面推进“三合一”生产，在2016年10月底完成，2016年8月30日中国邮政新化县分公司致函鸿宇公司“1、......，2、按照省市分公司邮件处理“三合一”要求，以操场内铁塔为分界线，铁塔靠大楼以内，鸿宇公司可设置客户车位，但必须确保邮车正常出入......，3、续租合同期限为三年，即2015年11月19日至2018年11月18止，续租合同到期不再续租，4、续租价格每年118万元。”要求鸿宇公司回复，并于次日收取鸿宇公司租金40万元，鸿宇公司回复同意续租，要求续租期不少于十年，年租金80万元左右。综上，可以得出：1、鸿宇公司提出续租，中国邮政新化县分公司多次表示同意续租三年，租金按市场价格，后要求每年租金118万元，鸿宇公司要求续租十年，租金每年80万元左右；2、鸿宇公司的装修虽未取得中国邮政新化县分公司的完全认可，但系在中国邮政新化县分公司有续租意愿的情况下进行的装修；3、中国邮政新化县分公司收取了鸿宇公司部分预交费用，但双方对续租合同的续租租期和租金未达成一致意见，因此，本院认定原告鸿宇公司与被告中国邮政新化县分公司之间未达成续租合意，续租合同不成立。 判决的理由与结果 本院认为，根据原、被告双方2005年4月19日所签订的《房屋租赁合同》第十七条的约定：甲方需继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，双方有意续订的，可在租赁期满前三个月内另外签订续租合同。本案中，原、被告虽然在合同到期前曾协商续租事宜，但双方并未达成一致，没有签订续租合同；原、被告所签订的《房屋租赁合同》第八条第二项约定：装饰装修由乙方设计方案，由甲方审查书面同意后实施，根据庭审查明的情况，不能认定原告对租赁物的装饰装修、添置物品得到了被告的书面同意；同时，假使被告同意原告续租三年的事实成立，原告续租也超过了三年，综上，根据现有证据不能证明被告对原告装饰装修租赁物及添置物品存在过错。对原告要求被告赔偿装修损失、添置物品的投入共计5773708.73元的诉讼请求，本院不予支持，对被告要求依法驳回原告的全部诉讼请求的答辩主张予以采信。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会决定，判决如下： 驳回原告新化县鸿宇旅业有限公司对被告中国邮政集团公司湖南省新化县分公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费52216元，由原告新化县鸿宇旅业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  曾群彪 人民陪审员  李文华 人民陪审员  袁群英 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  邹 静 代理书记员  匡彦鹏 附相关法律条文： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。