河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3747号上诉人（原审原告）：彭定雨，男，汉族，1971年7月14日生，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：阮祥忠，河南捷达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潢川县恒大建筑工程有限公司，住所：潢川县航空北道182号。法定代表人：何承善，该公司经理。委托诉讼代理人：周强，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：刘良景，男，汉族，1980年8月5日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：河南鑫康庭置业有限公司，住所：郑州市金水区卫生路优胜北路口香港城一期4号楼33层203室。法定代表人：谷晓康，该公司经理。上诉人彭定雨因与被上诉人潢川县恒大建筑工程有限公司、河南鑫康庭置业有限公司、刘良景侵权责任纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭定雨及其委托诉讼代理人阮祥忠、被上诉人潢川县恒大建筑工程有限公司的委托诉讼代理人周强、被上诉人刘良景到庭参加了诉讼。被上诉人河南鑫康庭置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭定雨上诉请求：依法改判支持上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、该案争议房屋最初物权归属为谷晓康和郑世勇二人，一审判决认定归河南励精置业有限公司所有明显错误。该案争议房屋所在楼盘是谷晓康、郑世勇投资建设，该楼盘的归属为谷晓康、郑世勇二人共同所有，与河南励精置业有限公司无关，以上事实已经由潢川县人民法院做出的（2018）豫1526民初2005号判决书确定。二、谷晓康、郑世勇于2016年11月22日以河南康庭置业有限公司名义将此房屋出售并交付给上诉人，上诉人于当日已经合法占有该案争议房星。一审判决在无任何依据的情况认定被上诉人潢川县恒大建筑工程有限公司先于上诉人占有案涉房屋明显不当。上诉人早在谷晓康、郑世勇筹备开发此案涉楼盘阶段，就决定购买该案涉楼盘门面，并于案涉楼盘开工前2011年12月8日至2013年6月14日分多次向开发商谷晓康交付购房款二百多万元。2015年3月25日，谷晓康、郑世勇设立河南鑫康庭置业有限公司，并以此公司名义出售二人共同所有的案涉房屋所在楼盘。2016年11月22日，案涉房屋所在楼盘基本完工，上诉人和被上诉人河南鑫康庭置业有限公司签订《康庭商住楼认购书》，被上诉人河南鑫康庭置业有限公司将案涉房屋钥匙交给上诉人，自此案涉房屋正式交付给上诉人所有。三、在案涉房屋交付上诉人后，被上诉人刘良景、潢川县恒大建筑工程有限公司无正当理由将案涉房屋门锁换掉，侵占已交付上诉人的房屋至今，经上诉人多次催告制止，被上诉人刘良景、潢川县恒大建筑工程有限公司置之不理。被上诉人刘良景、潢川县恒大建筑工程有限公司侵占案涉争议房屋是各方都承认的事实，其辩称的其享有优先受偿权亦不能成立，且不说其是否享有优先受偿权均与上诉人无关，其与开发商之间的纠纷不应妨害上诉人的合法权益。四、一审判决认定“上诉人彭定雨诉讼请求的内容实质上是基于案涉房屋所有权的损害赔偿请求权，其对案涉房屋是否享有所有权是请求权的基础，也是前提”错误。即使案涉房屋由于手续不全上诉人无法取得房屋所有权，但上诉人在交付并占有案涉房屋后，对案涉房屋享有使用权、收益权。上诉人的诉讼请求可以看成是基于用益物权的损害赔偿请求权，此请求权并不以享有所有权为前提。潢川县恒大建筑工程有限公司答辩称，一审法院已经查明案涉房屋是谷晓康和郑世勇联合开发的，案涉房屋未办理任何审批手续，是违法建筑，一审也已经查明。上诉人并未与河南鑫康庭置业有限公司办理案涉房屋的交付手续，上诉人并未占有案涉房屋，一审也已查实。河南鑫康庭置业有限公司成立于2015年，而本案房屋是2013年开始建设的，该房屋与河南鑫康庭置业有限公司没有任何关系。和上诉人签订协议的是河南鑫康庭置业有限公司，与我公司所占房屋没有关联。而且案涉房屋至今没有办理权属证明，上诉人对该房屋不享有物权。请求二审法院维持原判。刘良景答辩称，房屋没有实际交付给上诉人，截至目前，工程也没有完工，我认可一审判决。河南鑫康庭置业有限公司未予答辩。彭定雨向一审法院起诉请求：一、请求判令被告停止侵权行为，返还原告所购买的鑫康庭商住楼最北边一间两层门面房。二、判令被告因侵权给原告造成的经济损失20万元。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，被告河南鑫康庭置业有限公司法定代表人谷晓康使用“河南励精置业有限公司”名义与被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司签订《工程项目承包补充协议书》。约定将鑫康庭航空北道旧城改造安置楼（即本案争议房屋所在楼盘）发包被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司建设施工，被告公司遂指派该公司员工即被告刘良景全权负责潢川县鑫康庭航空北道旧城改造安置楼的项目管理。目前部分房屋已投入使用。由于工程保证金返还问题产生纠纷，潢川县恒大建筑工程有限责任公司将谷晓康、郑世勇及河南省励精置业有限公司诉至潢川县人民法院，该案在审理过程中查明，签订《工程项目承包补充协议书》的“河南励精置业有限公司”并不存在，河南省励精置业有限公司否认“河南励精置业有限公司”与其公司是同一公司。2018年9月6日潢川县人民法院就该案做出判决，判令被告谷晓康、郑世勇于判决生效后十日内返还潢川县恒大建筑工程有限责任公司保证金180万元。被告河南鑫康庭置业有限公司成立于2015年3月25日，法定代表人谷晓康。2016年11月22日原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司签订《鑫康庭商住楼认购书》。约定将潢川县航空北道盐业大市场北侧的鑫康庭商住楼最北边一间2层门面房出售给原告彭定雨。原告为证明其主张，提供被告河南鑫康庭置业有限公司于2016年11月22日向原告出具280万元的收据一张，2011年12月8日至2013年6月14日期间转账至谷晓康个人账户共计261万元的9张银行转账凭证，同时并说明出具收据当日没有缴纳购房款。被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司对上述楼盘建设基本完毕后，因保证金返还和工程款结算支付事宜发生纠纷，开始将争议房屋投入经营使用。2017年7月后原告彭定雨发现案涉房屋被占用，认为被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司侵害其所有权故诉至法院。另查明，截止原告彭定雨起诉前，潢川县鑫康庭商住楼项目尚未取得房屋销售许可。被告河南鑫康庭置业有限公司未能提供证据证明：1、本案案涉房屋所在楼盘已竣工验收，由施工方向其移交。2、河南励精置业有限公司与其就潢川县鑫康庭商住楼相关权益转移是如何约定的，即其怎样取得对外出售案涉房屋的权利。一审法院认为，本案的争议焦点是：原告彭定雨就本案争议房屋对被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司、河南鑫康庭置业有限公司、刘良景是否享有停止侵权、返还房屋和赔偿损失的请求权。原告彭定雨诉讼请求的内容实质上是基于案涉房屋所有权的损害赔偿请求权，其对案涉房屋是否享所有权是请求权的基础，也是前提。原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司签订的《鑫康庭商住楼认购书》虽然在名称上注明是“认购书”，但是该认购书中约定了房屋位置、面积、价款等买卖合同的基本条款，具有房屋买卖合同的基本特征。原告彭定雨主张其依据与河南鑫康庭置业有限公司所签的“认购书”获得案涉房屋的所有权。但在本案中，首先，案涉房屋所在楼盘是由河南励精置业有限公司向潢川县恒大建筑工程有限责任公司发包，该两公司是建设工程施工合同的双方当事人。根据合同的相对性原则，及交易惯例，该楼盘的相关权益应由该公司享有。在庭审中，河南鑫康庭置业有限公司未能举证证明，该公司就案涉房屋所在楼盘，与河南励精置业有限公司之间是否进行了合法的转让。河南鑫康庭置业有限公司作为合同外第三方，以自己的名义对外转让位于该楼盘内的案涉房屋，其是否享有处分权有待进一步证明。其次，原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司在“认购书”签订后，并未办理案涉房屋的产权登记，该房屋买卖合同因未依法登记，不能发生物权设立、变更的效力。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。转移占有是一种事实状态的占有。本案中，原告彭定雨主张被告河南鑫康庭置业有限公司在签订“认购书”当日将案涉房屋向其交付。事实上该房屋因建设工程款争议，已被被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司实际占有并使用，未发生转移占有。因此，不能认定案涉房屋已向原告彭定雨交付。由于原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司在签订“认购书”后未办理案涉房屋的产权登记，也未实际占有该房屋，尚不享有案涉房屋的所有权。其依据与被告河南鑫康庭置业有限公司之间的房屋买卖合同享有的权利在性质属于合同债权请求权。请求权的对象是合同相对方被告河南鑫康庭置业有限公司，请求权的内容是要求被告河南鑫康庭置业有限公司按照合同约定履行包括交付房屋在内的义务。如被告河南鑫康庭置业有限公司不能按照约定履行合同义务，原告彭定雨可以对其提起违约之诉。综上所述，原告彭定雨尚未取得案涉房屋的所有权，请求被告停止侵权、返还房屋和赔偿损失的诉讼请求欠缺事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经一审法院审判委员会研究决定判决：驳回原告彭定雨的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告彭定雨负担。二审中，被上诉人潢川县恒大建筑工程有限公司当庭出具了一份其和谷晓康签订的协议书，拟证明在执行过程中，谷晓康与潢川县恒大建筑工程有限公司达成了和解协议，现在房屋已经归潢川县恒大建筑工程有限公司所有。上诉人彭定雨质证称，潢川县恒大建筑工程有限公司申请执行的内容与本案无关，这个协议是他们双方签订的，如果潢川县人民法院认可，我会提出执行异议，谷晓康擅自把案涉房屋抵付给潢川县恒大建筑工程有限公司侵害了我的权利，所有该份证据不可以作为证据使用。庭后，潢川县恒大建筑工程有限公司提交了一份潢川县人民法院加章的执行裁定书复印件，内容为被申请人谷晓康、郑世勇与申请人潢川县恒大建筑工程有限公司达成了和解协议（谷晓康、郑世勇将本案争议的房屋抵付给潢川县恒大建筑工程有限公司），申请人潢川县恒大建筑工程有限公司自愿撤回对谷晓康、郑世勇的强制执行申请，潢川县人民法院裁定终结了该案的执行。二审查明的本案其他事实与一审基本一致。本院认为，已生效的潢川县人民法院（2018）豫1526民初2005号判决书确定本案的涉案房屋为谷晓康、郑世勇联合共同开发，潢川县恒大建筑工程有限公司作为实际施工人施工建设。谷晓康于2015年3月25日注册成立了河南鑫康庭置业有限公司，谷晓康为公司的法定代表人。2016年11月22日彭定雨与河南鑫康庭置业有限公司签订《鑫康庭商住楼认购书》，约定河南鑫康庭置业有限公司将潢川县航空北道盐业大市场北侧的鑫康庭商住楼最北边一间2层门面房出售给上诉人彭定雨。由于彭定雨与河南鑫康庭置业有限公司在签订《鑫康庭商住楼认购书》时交易的房屋并没有预售许可证，并且，“认购书”签订后，并未办理涉案房屋的产权登记，该房屋买卖行为不能发生物权设立、变更的效力，彭定雨尚未取得涉案房屋的所有权，彭定雨对争议的房屋还不具有物权权利。现因谷晓康与潢川县恒大建筑工程有限责任公司为建筑该房屋有纠纷，潢川县恒大建筑工程有限责任公司已经实际占有并使用该房屋。并且二审中，当事人提供证据证明争议的房屋也已经在执行程序中被谷晓康和郑世勇二人抵付给了潢川县恒大建筑工程有限公司，因此，彭定雨认为潢川县恒大建筑工程有限责任公司侵犯其房屋所有权，要求房屋实际占用人停止侵权，返还房屋及赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。根据彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司之间的房屋买卖合同，其享有的权利在性质属于合同的债权请求权，彭定雨可以向合同相对方主张相应的权利以保护自己的合法利益。综上，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人彭定雨负担。本判决为终审判决。审判长  简立存审判员  吕树利审判员  张 伟二〇一九年十二月一日法官助理张徐书记员陈紫薇