北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16864号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中华民族园珠宝投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路2号2幢。法定代表人：高立军，总经理。委托诉讼代理人：田苗苗，女，北京中华民族园珠宝投资有限公司员工。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京佑德梁行资产管理有限公司，住所地北京市海淀区北清路164号28-38号院235号。法定代表人：梁久鹏，总经理。委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。原审被告：北京中华民族园有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。法定代表人：白若冰，董事长。委托诉讼代理人：鲁文令，女，北京中华民族园有限公司员工。原审被告：北京和则惠经贸有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路甲28号A4C。法定代表人：曹堃，经理。委托诉讼代理人：任士光，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，北京市中洲律师事务所实习律师。上诉人北京中华民族园珠宝投资有限公司（以下简称珠宝公司）因与被上诉人北京佑德梁行资产管理有限公司（以下简称佑德梁行公司）、原审被告北京中华民族园有限公司（以下简称民族园公司）、原审被告北京和则惠经贸有限公司（以下简称和则惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。珠宝公司之委托诉讼代理人田苗苗、安二明，佑德梁行公司之委托诉讼代理人柯进忠，民族园公司之委托诉讼代理人鲁文令，和则惠公司之委托诉讼代理人任士光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。珠宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判珠宝公司无需向佑德梁行公司支付履约保证金2969858元；2.撤销一审判决第三项，改判珠宝公司无需向佑德梁行公司支付装修损失649000元；3.改判支持反诉请求第一项，判决佑德梁行公司给付2017年8月租金1724929元。事实和理由：1、根据《交接补充协议》及《公告》，珠宝公司与佑德梁行公司已完成整体交接，同时约定租金是从2017年8月1日起算，故佑德梁行公司应该支付2017年8月1到8月30日的租金。关于免租期珠宝公司不认可，因为免租期是针对合同有效履行，但是本案并不是法定解除同时一审法院也没有判定珠宝公司存在违约行为，故佑德梁行公司应支付2017年8月的租金。2、2017年1月21日，珠宝公司与佑德梁行公司签订《房屋租赁合同》，佑德梁行公司从珠宝公司承租民族珠宝城10700平米（自2017年5月1日至2027年9月30日），佑德梁行公司应向珠宝公司缴纳履约保证金344.98万元，但佑德梁行公司未在规定时间内向珠宝公司缴纳租金，经珠宝公司多次催促仍未收到佑德梁行公司所欠费用。根据《房屋租赁合同》第13条约定，佑德梁行公司已严重违反第13.1.1条。3、民族珠宝城停车场改造项目施工周期在2017年6月，珠宝公司作为交付方按时履行合同，已提前将场地交付给佑德梁行公司，2017年8月佑德梁行公司一直在使用场地，后因佑德梁行公司未按期缴纳租金，导致合同解除，过错不在珠宝公司，故装修损失应由佑德梁行公司承担。佑德梁行公司辩称，同意一审判决，不同意珠宝公司的上诉请求和理由。民族园公司述称，民族园公司针对一审判决和对珠宝公司的上诉不发表意见。和则惠公司述称，和则惠公司不是合同相对方，和则惠公司针对一审判决和对珠宝公司的上诉不发表意见。佑德梁行公司向一审法院起诉请求：1、确认佑德梁行公司与珠宝公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；2、珠宝公司与和则惠公司连带双倍返还保证金5849716元；3、珠宝公司、和则惠公司连带赔偿装饰装修损失649000元；4、珠宝公司、民族园公司、和则惠公司连带退还代付租金570000元；5、珠宝公司、和则惠公司连带给付资金占用费（以2969858元为基数，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。珠宝公司向一审法院提出反诉请求：1、佑德梁行公司给付2017年8月租金1724929元；2、佑德梁行公司给付违约金3449800元；3、佑德梁行公司给付已退租金148万元；4、佑德梁行公司给付代还租金143153元、押金20000元；5、佑德梁行公司赔偿四个月租金损失6899716元。一审法院认定事实：佑德梁行公司、珠宝公司于2017年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定佑德梁行公司承租位于北京市朝阳区民族园路2号民族园公司所述房屋中华民族园南园新疆景区珠宝城内部分之建筑物的房屋，建筑面积11342平米，该房屋产权人系民族园公司；租赁期限自2017年5月1日起至2027年9月30日，自2017年5月1日起至2017年9月30日止为免租期；本合同租金也可拆分为两部分，即产权方租金与珠宝公司租金两部分，珠宝公司可委托佑德梁行公司向产权方缴纳珠宝公司应缴租金；双方商定采取押二个月履约保证金，佑德梁行公司支付珠宝公司的租金为每半年支付，支付给产权方的租金为每季度支付；租金按照每建筑平米每天5元计算，前三年无递增；履约保证金为2个月的房屋租金（实际金额为3449858元）；珠宝公司将标的物院内所有停车位的使用权交予佑德梁行公司免费试用；租赁期间，佑德梁行公司有权对租赁房屋进行改造装修，并承担费用；有下列情形之一，视为佑德梁行公司违约，珠宝公司有权选择提前终止本合同，佑德梁行公司的履约保证金不予退还：佑德梁行公司逾期支付租金超过30日的；有下列情形之一的，视为珠宝公司违约，佑德梁行公司有权选择提前终止本合同：珠宝公司违反本合同约定，提前收回房屋的情形，佑德梁行公司依据上述情形提前终止合同时，租金据实结算，珠宝公司双倍返还履约保证金及分租损失。后佑德梁行公司、珠宝公司于2017年8月2日签订《补充协议》、《楼宇接收确认书》，约定现出租实际面积为10000平方米，因珠宝公司未能按时交付，故租赁期限及免租期顺延，租赁期限自2017年8月1日至2027年12月31日，自2017年8月1日至2017年12月31日为免租期；与珠宝公司签订租赁合同未到期的商户，在双方交接前由珠宝公司移交给佑德梁行公司，此租赁合同内的租金由珠宝公司承担，详见附件1，佑德梁行公司在缴纳下期房租时可抵扣这部分商户租金，金额为＿元（未填写）。后双方于2017年8月15日签订《交接补充协议》，约定：双方发正式公告，告知所有商户交接工作已完成；存量商户与珠宝公司未到期合同内租金由珠宝公司承担，佑德梁行公司在下次付款中扣除，扣除租金标准按珠宝公司与存量商户签订合同剩余金额为准；2017年8月16日晚上七点办理交接，交接时间按2017年8月1日计算；2017年8月31日佑德梁行公司按合同约定支付珠宝公司首期租金6734180.42元。就此，佑德梁行公司于2017年1月22日向珠宝公司给付100万元，于1月24日向珠宝公司给付200万元，于2017年3月2日向珠宝公司给付449858元。佑德梁行公司并于2017年3月7日以转账支票的方式给付100万元，珠宝公司就此出具收据，后珠宝公司将该笔款项以支票背书转让的方式给付民族园公司。后珠宝公司自2017年9月5日至11月3期间陆续退还佑德梁行公司款项共计148万元，“附言”显示含租金90万元、履约保证金28万元、租金及履约保证金30万元。此外，佑德梁行公司、珠宝公司于2017年8月16日联合发布《公告》，写明自2017年8月16日起，“北京中华民族园珠宝投资有限公司将现民族珠宝城（北京市朝阳区民族园路2号）的使用经营管理权授权给北京佑德梁行资产管理有限公司，今后北京中华民族园珠宝投资有限公司只负责物业管理。此物业的招商、运营、管理及停车场等一切相关事宜由北京佑德梁行资产管理有限公司全权负责，并由王艳任总经理负责民族珠宝城的全面运营工作”。一审庭审中，佑德梁行公司、珠宝公司均认可涉案合同于2017年9月1日解除。另查，民族园公司系位于北京市朝阳区民族园路2号2幢的登记所有权人。一审庭审中，各方均认可和则惠公司原系珠宝公司股东，民族园公司系将珠宝城出租和则惠公司。和则惠公司与珠宝公司于2014年5月19日签订《租约》，约定珠宝公司承租和则惠公司珠宝城之建筑物，使用面积13420平方米，租期为17年；承租人在租赁期内不得将承租物业整体转租，如承租人因故退出承租，须先行与出租人解除此《租约》。民族园公司并于2014年11月20日出具《授权委托书》，写明将中华民族园南园新疆景区（原爱家珠宝城）全权授权给珠宝公司经营。就各方争议的事实和证据。就合同解除一节，佑德梁行公司表示系珠宝公司提前收回房屋，致合同解除，并提交：1、和则惠公司、民族园公司于2017年8月21日出具的《声明》张贴照片，写明珠宝公司无权将商铺打包转租给第三方，无权将经营管理权转授权给第三方，佑德梁行公司无权经营管理珠宝城，鉴于珠宝公司存在欠缴租金等违约行为，拟考虑解除租约。2、民族园公司于2017年9月20日出具的《同意关闭北京中华民族园珠宝城的函》照片，写明为贯彻落实北京市疏解非首都功能产业工作安排及朝阳区优化调整产业结构要求，同意对珠宝城经营业态进行转型升级，同意2017年9月30日起关闭珠宝城。就此，珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对证据1真实性不认可，且认可珠宝公司有权转租；对证据2真实性认可。珠宝公司向一审法院提交了：1、珠宝公司法定代表人高立军微信聊天记录截图，显示佑德梁行公司法定代表人梁久鹏于2017年8月21日“高总，这园里怎么发了一个这样的”，并发送《声明》文件，高立军回复“在协调呢，做好你自己的事”；2、“民族珠宝城”微信群聊天记录公证书。就此，佑德梁行公司表示对证据1中公证书部分真实性不认可，对其他部分真实性认可；对证据2真实性不认可，微信不完整。民族园公司、和则惠公司表示对证据真实性均认可。就装饰装修损失，佑德梁行公司向一审法院提交了：1、《工程合同书》，写明装修项目为民族珠宝城停车场改造项目，工程造价为649000元；2、施工方出具的《收据》，显示收到装修工程款239000元；3、工程款发票，显示金额41万元。就此，珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对证据真实性不认可，如法院判决需对佑德梁行公司进行装修补偿，同意由珠宝公司就此承担责任。就珠宝公司向陈玉芳、张金星代还款项，珠宝公司向一审法院提交了：1、陈玉芳身份证复印件、佑德梁行公司出具的收据、陈玉芳出具的收条及个人网银互联汇出回单、陈玉芳出具的《证明》，显示陈玉芳向佑德梁行公司支付押金10000元、租金58400元，后珠宝公司向陈玉芳退还押金10000元、剩余租金34837元、补偿金12618元；2、张金星身份证复印件、佑德梁行公司出具的收据、张金星出具的收条及个人网银互联汇出回单、张金星出具的《证明》及《情况说明》、（2019）京0105民初52582号民事判决书，显示张金星向佑德梁行公司支付押金10000元、租金84753元，后珠宝公司向张金星退还租金30000元、补偿金30000元，后生效判决书判决珠宝公司退还43986元。就此，佑德梁行公司表示对真实性认可，不同意给付补偿金，其余同意退还。一审庭审中，佑德梁行公司还向一审法院提交了其自行统计的与小租户签订《场地联营合作协议》的名单，显示已签约14户，签订日期为2017年8-11月期间。珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对此不了解。一审法院认为，佑德梁行公司、珠宝公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同于2017年9月1日解除，考虑本案案情，一审法院对此予以确认。就合同解除一节，应考虑到：一、《声明》的出具人为民族园公司、和则惠公司，并非珠宝公司，且庭审中，民族园公司、和则惠公司均认可珠宝公司有权转租，就此，即使确认《声明》真实性，亦难以认定由珠宝公司承担过错及违约行为；二、结合两公司法定代表人的微信聊天记录，梁久鹏于同日询问《声明》事宜，于此情形下，佑德梁行公司出于不安履行未支付租金，具备合理性；三、结合微信聊天记录，双方于《声明》出具日期后，未针对无权转租、欠付租金等沟通合同解除事项，且双方仍就合作事宜进行沟通。基于上述考虑，现双方均同意合同于2017年9月1日解除，宜认定系协议解除。就佑德梁行公司第二项诉讼请求。现合同已经解除，珠宝公司应退还履约保证金。结合珠宝公司退款“附言”所述，宜认定已退款项含全部租金100万元，则未退还履约保证金为2969858元，一审法院予以支持。就违约责任一节，结合以上所述，一审法院难以支持。就佑德梁行公司第三项诉讼请求，现珠宝公司认可已使用停车场装饰装修，应在利用价值范围内给予佑德梁行公司适当补偿，考虑到佑德梁行公司未实际使用停车场，其按装修造价主张装修损失，具备合理性。珠宝公司应予给付649000元。就佑德梁行公司第四项诉讼请求。现合同双方均认可合同于2017年9月1日解除，且根据合同约定，自2017年8月1日至合同解除均属免租期，珠宝公司应予退还已付租金。基于以上对已退款项性质的确认，应认定珠宝公司已全额退还，一审法院不再予以支持。就佑德梁行公司第五项诉讼请求，考虑到双方就合同解除存争议，亦未就款项退还时间达成一致，其要求珠宝公司赔偿资金占用期间的利息损失，一审法院难以支持。就珠宝公司第一、三项反诉请求，基于以上对合同免租期的认定，一审法院难以支持。就珠宝公司第二项反诉请求，基于对以上合同解除的认定，一审法院难以支持。就珠宝公司第四项反诉请求，现佑德梁行公司同意给付珠宝公司代退款项，一审法院对此不持异议，就代退押金20000元，一审法院予以确认。就代退租金，虽珠宝公司仅代退剩余租金，但考虑到下文对第五项反诉请求的认定，相关已付租金应由珠宝公司收取，就此，珠宝公司按全部租金数额143153元主张，一审法院予以支持。就珠宝公司第五项反诉请求，应考虑到：一、除陈玉芬、张金星，就其他小租户，佑德梁行公司虽签订了租赁合同，但各方均未举证证明其实际收取款项、实际获益；二、就佑德梁行公司与珠宝公司间的合同，如上所述，实际履行期间仅一个月，且未涉及租金支付、房屋实际交付等实际履行内容；三、现佑德梁行公司与珠宝公司的合同已于2017年9月1日解除，佑德梁行公司就与小租户签订的租赁合同之大部分约定期间，已无权主张房屋使用费；四、现佑德梁行公司同意由珠宝公司向小租户主张权利，珠宝公司亦表示如法院难以支持租金损失，同意由其直接向小租户主张权利，双方均存债权让与的意思表示。基于上述考虑，出于方便履行、节省诉讼资源的原则，宜由珠宝公司向小租户主张全部权利，则就珠宝公司该诉讼请求，一审法院难以支持。此外，就和则惠公司、民族园公司一节，其均非涉案合同当事人，是否收取款项亦仅涉及租金支付方式，不影响对合同当事人的确认，考虑到合同相对性，佑德梁行公司要求其承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认佑德梁行公司与珠宝公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年九月一日解除。二、珠宝公司于判决生效之日起十日内退还佑德梁行公司履约保证金二百九十六万九千八百五十八元。三、珠宝公司于判决生效之日起十日内给付佑德梁行公司装修损失六十四万九千元。四、佑德梁行公司于判决生效之日起十日内给付珠宝公司代退租金十四万三千一百五十三元、代退押金二万元。五、驳回佑德梁行公司的其他诉讼请求。六、驳回珠宝公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。珠宝公司提交的证据为：前公司市场部员工徐震2017年8月20日录制的佑德梁行公司经理王艳及其他员工主持的市场招商的视频，证明目的是2017年8月珠宝公司与佑德梁行公司已经完成了涉诉房屋的交付。佑德梁行公司的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，2017年8月21日佑德梁行公司收到了民族园公司与和则惠公司发出的《声明》，该《声明》告知佑德梁行公司，珠宝公司无权将商铺打包转租，所以实际上双方没有完成交接；和则惠公司的质证意见：真实性认可，证明目的认可。民族园公司的质证意见：真实性无法核实，民族园公司对招商事宜不知晓，证明目的不认可。在本院审理中，珠宝公司称根据《交接补充协议》双方发正式公告告知所有商户交接工作已完成，2017年8月16日珠宝公司、佑德梁行公司向商户发布了《公告》，结合珠宝公司新提交的佑德梁行公司工作人员进行招商的视频资料，完全可以说明珠宝公司与佑德梁行公司已经就涉案房屋完成了交接。佑德梁行公司应按约定在2017年8月31日支付首期租金，但其只支付了100万元，已构成了违约。珠宝公司不应退还履约保证金，并有权要求佑德梁行公司支付2017年8月的租金。经询，珠宝公司称2017年9月1日之前已就租赁合同不能继续履行告知了佑德梁行公司，佑德梁行公司称没有书面告知，但认可双方法人在微信上就相关事宜在协商，但当时佑德梁行公司表示不同意退出经营，不同意解除合同。另查，珠宝公司作为原告、案外人黄洁芬为被告，佑德梁行公司为第三人的（2019）京03民终9534号房屋租赁合同纠纷一案中，珠宝公司认可2017年1月21日与佑德梁行公司签订了《房屋租赁合同》，但称实际合同双方在签订合同后并未实际履行。再查，佑德梁行公司在一审法院审理期间提交了商户租金合同明细及商户租金明细共计十一张，珠宝公司、和则惠公司、民族园公司对该组证据的真实性均认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于珠宝公司是否应向佑德梁行公司返还履约保证金、给付装修损失，及佑德梁行公司是否应向珠宝公司支付2017年8月的租金。关于履约保证金。珠宝公司上诉称佑德梁行公司存在迟延缴纳租金的情况，且经珠宝公司催告后仍未缴纳，应视为佑德梁行公司违约，珠宝公司可提前终止合同，收取的履约保证金不退。根据珠宝公司的陈述，2017年9月1日之前已就租赁合同不能继续履行告知了佑德梁行公司，虽然当时双方并未就合同是否解除及解除后果达成一致意见，但是佑德梁行公司基于对于合同是否能够正常履行的不确定性的怀疑，未继续支付租金具备合理性，珠宝公司据此要求认定佑德梁行公司存在迟延缴纳租金的情况，不同意退还履约保证金缺乏事实及法律依据。现合同已解除，珠宝公司应向佑德梁行公司退还剩余的履约保证金，一审法院认定无误，珠宝公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于装修损失。现珠宝公司认可已使用停车场装饰装修，其应在利用价值范围内给予佑德梁行公司适当补偿，考虑到佑德梁行公司未实际使用停车场，一审法院按佑德梁行公司主张的装修造价认定珠宝公司应向佑德梁行公司赔偿的装修损失并无不当，本院予以确认。关于租金。珠宝公司上诉称根据《交接补充协议》双方共同发布公告即视为交接，交接时间按2017年8月1日计算，鉴于双方已完成了涉诉房屋的整体交付，则佑德梁行公司应支付2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金。佑德梁行公司对珠宝公司所述的交接情况并不认可，称其虽然与珠宝公司签订《交接补充协议》并发布了2017年8月16日的公告，也承认进行了一些招商宣传工作，但是并没有实际控制涉案房屋，故不同意支付2017年8月的租金。根据已查明的事实，双方签订的租赁协议并非单纯的房屋租赁，涉案房屋在双方签署《交接补充协议》时有商户在涉案房屋中经营，根据佑德梁行公司提交的珠宝公司制作的商户租金合同明细中的记载，虽有部分小商户在2017年8月与珠宝公司的合同已到期，但是大部分小商户与珠宝公司的合同履行期满是在2017年8月之后。而2017年8月2日的《补充协议》及2017年8月15日的《交接补充协议》中均已写明，存量商户与甲方（珠宝公司）未到期合同内租金由甲方承担，乙方（佑德梁行公司）在下次付款中扣除，扣除租金标准按甲方（珠宝公司）与存量商户签订合同剩余金额为准。也就是说，珠宝公司要求佑德梁行公司支付租金的期间与实际占有使用涉案房屋的大部分小商户与珠宝公司的合同租期是存在重叠的，而按照珠宝公司与佑德梁行公司之间的约定，小商户与珠宝公司的合同租期的租金由珠宝公司承担；虽然确实存在陈玉芬、张金星与佑德梁行公司签订了《场地租赁协议》且租赁期限涵盖在珠宝公司要求佑德梁行公司支付租金期间内的情形，但相较于在涉案房屋中经营的小商户总量而言微乎其微。除此以外，（2019）京03民终9534号案件中，珠宝公司自述其与佑德梁行公司在签订合同后并未实际履行。综合以上情节，本院认为珠宝公司的该项上诉请求，本院不予支持。一审法院以该段时间属于免租期故佑德梁行公司无需向珠宝公司支付租金的论述缺乏法律依据，但处理结果并无不当。综上所述，珠宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35750元，由北京中华民族园珠宝投资有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  周熙娜审 判 员  张 帆二〇一九年十二月二十五日法官助理  朱宏哲法官助理  仉亭方书 记 员  刘 慧