四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4531号 上诉人（原审原告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：补凤梅，女，汉族，1985年11月11日生，住南充市顺庆区。 上诉人成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇公司）、上诉人补凤梅因物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明宇公司上诉请求：1、撤销原判，改判补凤梅支付物业管理服务费、生活垃圾处置费计10702元，并自2006年6月1日起至实际付清之日止每日按3‰支付违约金；2、一审、二审诉讼费由补凤梅承担。事实与理由：1、上诉人主张物业费并未超过诉讼时效。被上诉人未付物业费属于同一债务，双方约定每半年一次缴纳，其2006年至2009年期间物业费最后一期履行时间为2019年1月至6月，2014年12月10日的《欠费催收函》，也载明催收起始时间为2006年6月。2、补凤梅接受物业服务，应当缴纳物业服务费，依照《前期物业服务协议》约定，补凤梅自2006年6月起未按时缴纳物业服务费应当每日按3‰支付违约金。3、补凤梅所提供证据，不能证明物业服务存在瑕疵，一审法院减少10%的物业费没有事实依据，补凤梅也未提起减少物业服务费或违约金的请求。 补凤梅上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判驳回明宇公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由明宇公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。明宇公司长期违反物业相关法律法规的规定，对物业共用部位的雨水、污水管道的疏通等未尽职责，导致楼栋排水管堵塞污水无法排放，损害了业主的利益，明宇公司也未对小区绿化进行日常管理，违约在先，业主有权拒绝支付物业费。 明宇公司向一审法院起诉请求：1.判决补凤梅支付拖欠的2006年6月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费、生活垃圾处理费10702元及自2006年6月1日起至实际付清之日止的按每日3‰计算的违约金；2.由补凤梅承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：补凤梅系顺庆区滨江中路四段368号“明宇·帝壹家”2幢1单元3楼1号房屋业主，其房屋系多层住宅，面积为107.12㎡。 2006年11月26日，南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）作为乙方与补凤梅（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议载明物业服务内容包括以下“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序的管理；6.公共秩序的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料的管理；9.其它法律法规规定的事项”，其中关于保洁服务项目具体约定为“1.设置垃圾桶……小区道路、广场、停车场、绿地等及时清扫，……”，绿化养护管理项目具体内容为“绿化养护日常管理、草坪生长良好、补栽补种……施肥、松土，喷洒药物，预防病虫害”。协议约定物业服务费用收费标准为：多层住宅0.60元/㎡/月；约定物业服务费按半年一次交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前5日内履行交纳义务。明宇公司在提供物业服务期间，未完全按照物业服务协议约定履行义务，道路上落叶未及时清扫，绿化花草未及时修剪，绿地中杂草较多，台阶破损未维修。 2013年8月16日，宇豪公司名称变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司；2014年12月10日，成都明宇豪雅物业服务有限公司向补凤梅发出催缴物业服务费的缴费通知书。2015年8月25日，成都明宇豪雅物业服务有限公司名称又变更为成都明宇环球商业管理有限公司（即明宇公司）；2016年9月25日、2018年10月15日，明宇公司分别向补凤梅发出催缴物业服务费的缴费通知书。 还查明，案涉小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，宇豪公司仅是将名称变更为了明宇公司，宇豪公司的权利义务由明宇公司继受，该变更并不影响明宇公司继续履行物业服务协议，补凤梅作为“明宇·帝壹家”小区的业主，其与宇豪公司签订了物业服务协议，享受了明宇公司提供的物业服务，即应当支付物业服务费用；明宇公司要求补凤梅缴纳物业服务费的请求符合法律规定，对此请求予以支持。但明宇公司在履行前期物业服务协议过程中，未完全按协议约定履行义务，其提供的物业服务存在瑕疵，应相应减少物业服务费用；结合协议约定的物业服务内容考虑，对补凤梅应交纳的物业服务费用减少10%较为适宜。至于明宇公司主张的逾期缴费违约金，由于其履行服务协议存在瑕疵且其系先履行一方，因履行义务不符合合同约定，导致补凤梅逾期交纳物业服务费用，其责任在于明宇公司，对明宇公司主张的逾期缴费违约金不予支持。至于补凤梅提出的因雨污水管道堵塞致倒灌家中的抗辩意见，因其所提交证据无法证实其所主张的事实，对其该抗辩意见不予采纳。 根据补凤梅与宇豪公司签订的前期物业服务协议约定的物业服务费缴费时间及协议签订时间，补凤梅的缴费时间分别为每年的5月31日前和12月1日前。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，明宇公司所提交的证据表明主张物业服务费的最早时间为2014年12月10日，明宇公司享有的2012年12月10日前履行期限届满的债务即已超过两年的诉讼时效，2012年11月25日前的明宇公司未向补凤梅收取的物业服务费及生活垃圾处置费其履行期限已于2012年12月1日届满，故明宇公司主张的该部份费用超过了诉讼时效；2012年11月26日之后应交的物业服务费未超过诉讼时效，故补凤梅提出的明宇公司主张的2016年5月5日前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩予以部份采纳；补凤梅应交纳2012年11月26日起至2019年6月30日期间的物业服务费及生活垃圾处置费。根据约定缴费标准及房屋面积，补凤梅每月应缴纳物业服务费为61.67元，截止明宇公司主张的2019年6月30日止，补凤梅未缴费期间共计79个月零6天，应缴纳费用为4884.26元，减少费用后，应缴纳物业服务费为4395.83元（4884.26元×90％）。至于明宇公司主张的生活垃圾处理费，因该项费用系经物价部门核准的由环卫部门收取的生活垃圾处理费用，仅系代收，该项费用并不属于物业服务费，因此该项费用不予减少；补凤梅应缴纳2012年11月26日至2019年6月30日期间该项费用为514.8元（计算标准为6.5元/户/月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：补凤梅于本判决生效之日起十五日支付成都明宇环球商业管理有限公司物业服务费4395.83元、生活垃圾处置费514.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费34元由成都明宇环球商业管理有限公司与补凤梅各负担17元。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间权利义务的合同，只要双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定等，即应认定为有效。明宇公司作为物业服务公司，应加强与业主的沟通交流，认真排查物业服务质量问题，采取措施进行整改，努力提升服务水平，与全体业主共同营造一个安全、清洁、和谐、文明的小区居住环境，补凤梅作为案涉小区业主，根据《前期物业服务协议》的规定，应当按照0.60元⁄平方米⁄月的标准交纳物管费，即使物业服务存在一定瑕疵，也应当与明宇公司友好协商，督促物业公司改善物业服务环境，提高服务质量，而不应长达多年不缴纳物业服务费。根据补凤梅提供的证据，明宇公司在物业服务中确实在一定程度上存在质量瑕疵，应在一定幅度内下调物业收费标准，一审法院根据明宇公司物业服务的具体情况和补凤梅长期未缴纳物业费的客观实际，减少物业服务费10%并不支持明宇公司违约金的请求，不违反法律规定，本院予以确认。补凤梅从2006年6月起未缴纳物业费，明宇公司未及时主张权利，其于2014年12月才向补凤梅发送《欠费催收函》，对之前的物业费已经超过诉讼时效，一审法院从2012年11月26日起计算补凤梅应当缴纳的物业费正确，本院予以确认。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由成都明宇环球商业管理有限公司与补凤梅各负担68元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇一九年十二月六日 书记员  刘佰燕