湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1783号上诉人（一审被告）：张嗣发，男，1964年2月15日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：叶伟、殷玥，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北鄂东市场发展经营有限公司，住所地黄石市黄石港区公园路33号。法定代表人：郭庆，董事长。委托诉讼代理人：严伯蒙，职员。上诉人张嗣发因与被上诉人湖北鄂东市场发展经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张嗣发上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回湖北鄂东市场发展经营有限公司全部诉讼请求。事实及理由：1、其与湖北鄂东市场发展经营有限公司签订的租赁合同后，依约交纳了部分租金，但该公司未将门面钥匙交付，导致合同无法履行，该合同已经实际解除；2、一审法院未调查湖北鄂东市场发展经营有限公司切断电源的事实，程序违法；3、湖北鄂东市场发展经营有限公司违约在先，其并未实际经营，不应交纳租金；4、一审法院认定违约金数额偏高。湖北鄂东市场发展经营有限公司二审中辩称：1、因为张嗣发等商户不按期交纳租金，其才采取停电措施，并非违约；2、其按约定向张嗣发交付了门面，租赁合同并未解除。请求驳回上诉，维持原判。湖北鄂东市场发展经营有限公司向一审法院起诉请求：判令张嗣发交付租金82901元（从2016年3月20日至2018年12月19日）及滞纳金14231.34元（以79063元为基数，从2018年11月20日至12月19日，按照每天6‰计算，其他部分保留权利），支付违约金2000元。一审法院认定：2016年3月20日，湖北鄂东市场发展经营有限公司（作为出租方）与张嗣发（承租方）签订《黄石中心购物广场门面租赁合同》，约定张嗣发承租黄石中心购物广场一楼北区20号门面，面积27.06平方米，租赁期为四年（从2016年3月20日至2020年3月20日止），租金按200元/平方米标准收取，张嗣发须在签订合同后一次性交纳两年租金的30%即77932.8元，余下租金按季度交纳；如张嗣发违约拖欠租金，一个月内每天按照欠费数额的4%计算滞纳金，一个月以上则按照6%计算；任何一方单独终止合同，还须支付违约金2000元。合同签订后，张嗣发向湖北鄂东市场发展经营有限公司交纳了四年租金的30%即27932.8元。此后，张嗣发再未交纳租金。另认定：2002年10月17日，黄石市机构编制委员会发布《关于市市场开发服务中心机构编制的通知》（黄编[2002]50号），同意黄石市市场开发服务中心为黄石市经济贸易委员会下属企业化管理的事业单位。2005年11月23日，黄石市机构编制委员会发布《关于市市场开发服务中心更名及职能调整的通知》（黄编[2005]37号），将黄石市市场开发服务中心更名为黄石市市场发展管理中心。2016年5月31日，黄石市投融资和债务管理委员会2016年第4次会议纪要中载明，同意国资公司提出的市场发展经营管理公司组建方案。黄石市国资公司和黄石市市场发展管理中心以资产出资，组建具有独立企业法人资格的市场发展经营管理公司，作为黄石市国资公司全资子公司，注册资本金50000000元。同年7月29日，黄石市人民政府发布《黄石市人民政府关于组建湖北鄂东市场发展经营有限公司的批复》（黄石政函[2016]83号），批复同意由黄石市国有资产经营公司发起设立湖北鄂东市场发展经营有限公司，公司为黄石市国有资产经营公司的全资子公司。同年8月19日，湖北鄂东市场发展经营有限公司注册成立。同年9月29日，黄石市商务委员会（甲方、移交方）与黄石市国有资产经营有限公司（乙方、接收方）签订一份《黄石市市场发展管理中心资产移交协议》，约定：根据湖北省黄石市人民政府黄石政函[2016]83号文件精神，甲方将黄石市市场发展管理中心资产、债权债务整体移交给乙方，自签字之日起，解除甲方对黄石市市场发展管理中心的委托代管关系，由乙方行使黄石市市场发展管理中心主管部门的职责。同年12月31日，黄石市国有资产经营有限公司（甲方、移交方）与湖北鄂东市场发展经营有限公司（乙方、接收方）签订一份《资产移交协议》，约定：根据湖北省黄石市人民政府黄石政函[2016]83号文件精神，甲方将市商务委转入本公司的原黄石市市场发展管理中心的资产、债权债务整体转入乙方，作为乙方公司的资本金注入。一审法院认为：黄石市市场开发服务中心与张嗣发签订的《黄石市中心购物广场门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。该合同期限尚未届满，且在诉讼中，当事人双方均未提出解除或者终止合同的主张。涉诉合同中的出租方主体黄石市市场开发服务中心，与本次诉讼中的湖北鄂东市场发展经营有限公司之间具有权利义务承继关系。湖北鄂东市场发展经营有限公司是适格的主体。租赁合同约定的月租金为5412元（27.06m2×200元/m2），年租金为64944元，全租期四年租金总额为259776元。其中，张嗣发已预付了27932.8元，余下部分，张嗣发应当按每季度11365.2元（5412元/月×70%×3个月）结清。张嗣发欠付租金及费用，已构成违约，应当承担继续履行支付义务并承担约定违约责任。张嗣发辩称租赁物并未实际交付，其并未经营，不应交租金。因张嗣发在交纳租金后并未提出终止或解除合同，故该理由缺乏事实依据，也有悖于常理，对此不予采信。张嗣发还辩称与湖北鄂东市场发展经营有限公司约定前半年为免租金期，因该公司不承认有此约定，仅凭张嗣发主观推论不足以证实其主张，故对该项抗辩意见不予支持。湖北鄂东市场发展经营有限公司提出张嗣发应支付2016年3月20日至2018年12月19日期间租金82901元的诉讼请求。经查，张嗣发已付清全租期四年租金总额的30%即27932.8元。2016年3月20日至2018年12月19日期间，张嗣发应按季度支付的租金为125017.2元（5412元/月×70%×33个月）。现湖北鄂东市场发展经营有限公司主张2016年3月20日至2018年12月19日期间租金82901元，未超过合同约定金额，且不违反法律规定，予以支持。湖北鄂东市场发展经营有限公司提出张嗣发应支付逾期支付租金滞纳金14231.34元（从2018年11月20日起计算至2018年12月19日止），其主张的计算方式为：以自2016年3月20日起至2018年11月19日止期间累计欠付租金79063元为基数，按日利率6‰的标准计算一个月。其依据是合同约定的滞纳金计算标准为日利率6%，现按日利率6‰的标准主张。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于造成的损失。合同约定及原告主张的逾期付款违约金均过高，应当依法调整”。张嗣发逾期支付，使湖北鄂东市场发展经营有限公司遭受的损失主要为逾期支付的可得利益，其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利率（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。故逾期支付违约金支付标准可调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率×150%×130%的标准计付，即以自2016年3月20日起至2018年11月19日止期间累计欠付租金79063元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率×150%×130%的标准，从2018年11月20日起计算至2018年12月19日止。对湖北鄂东市场发展经营有限公司诉讼请求中，超过上述标准的部分不予支持。此外，湖北鄂东市场发展经营有限公司还提出张嗣发应向其支付违约金2,000元。因合同约定违约金的前提为“单方擅自终止合同”，而双方当事人均未提出解除或者终止合同的主张，不存在单方擅自终止合同的情形，故该项诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决：一、张嗣发于判决生效之日起十日内向湖北鄂东市场发展经营有限公司支付自2016年3月20日起至2018年12月19日止期间欠付的租金82901元；二、张嗣发于判决生效之日起十日内向湖北鄂东市场发展经营有限公司支付逾期付款违约金，以2016年3月20日起至2018年11月19日止期间累计欠付租金79063元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率×150%×130%的标准，从2018年11月20日起计算至2018年12月19日止；三、驳回湖北鄂东市场发展经营有限公司的其他诉讼请求。张嗣发二审中提交调查笔录作为新的证据，拟证明欠交租金一个星期后，门面就被切断电源。湖北鄂东市场发展经营有限公司对此不持异议，认为张嗣发欠交租金，其自然会切断门面电源。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，湖北鄂东市场发展经营有限公司作为涉案门面的管理者，与张嗣发签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，张嗣发交纳了部分租金，但此后未依约按期交纳租金，导致涉案租赁合同根本目的无法实现，其行为已构成违约。湖北鄂东市场发展经营有限公司在张嗣发违约停止交纳租金后，停止向其门面进行供电，虽然不妥，但该公司在起诉时已放弃部分违约金，承担了相应的违约责任。张嗣发提出门面并未交付，湖北鄂东市场发展经营有限公司违约的上诉理由，缺乏事实依据，且有悖于常理，本院不予采信。租赁合同约定，双方均不得擅自终止合同。张嗣发停止交纳租金后，既未及时返还门面，也未与湖北鄂东市场发展经营有限公司达成一致解除租赁关系，故涉案租赁合同并未解除。张嗣发仍应交纳门面占用期间的租金及滞纳金。张嗣发提出双方租赁关系已经终止的上诉理由，与本案诉讼请求无关，本院不予采信。租赁合同约定的滞纳金计算标准过分高于造成的实际损失，一审法院对此予以降低不违反法律规定，在张嗣发未举证证明相关标准过分高于实际损失的情况下，本院对一审法院按照同期人民银行贷款利率适当上浮作为计算标准予以支持。综上所述，张嗣发提出的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2278元由张嗣发负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  南又春二〇一九年十二月二十三日法官助理徐昊书记员黄洁