重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0240民初5308号 原告：石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道39号。统一社会信用代码915002400682731608。 法定代表人：周世英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马兹尤，男，该公司员工。 被告：陈家兰，女，1965年6月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 原告石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司（以下简称佳程物业公司）诉被告陈家兰物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告佳程物业公司的委托诉讼代理人马兹尤、被告陈家兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 佳程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年3月20日至2019年10月19日（共计31个月）的物业管理费2161.00元（68.39平方米×0.8元/月/平方米×31月＋15.00元/月×31月，即房屋物业管理费＋公摊电费）；2.被告按日百分之一的标准向原告支付违约金（违约金按照每月被告所欠物业管理费应缴纳之日起计算至被告向原告支付物业管理费完毕日止）。事实和理由：石柱土家族自治县X小区系石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司开发建设，原告系该小区的物业管理公司。2014年5月8日，原告与石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。被告于2014年9月19日接房装修并入住，同日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，双方理应履行该协议约定的相关义务。2014年9月19日至2017年3月20日，被告按照约定支付了相关的物业管理服务费，自2017年3月20日至今，被告一直不按约定向原告支付物业管理服务费。期间，原告多次通过电话、口头以及书面形式通知被告交纳相应的物业管理服务费及约定的违约金，但被告对此却置之不理。为维护合法权益，原告遂诉至人民法院，请求依法判决。 陈家兰辩称，被告未向原告交纳物业管理费属实，但拒交原因是被告厨房处的共用下水管道堵塞漏水，致使原告房屋多次漏水，导致原告的家具、墙纸等财产遭受巨大损失，原告多次向被告反映并要求维修，但是原告找来疏通下水道的师傅来疏通之后没有几天下水管道又堵塞漏水，房屋发臭，给被告的正常生活造成严重影响，原告不得不租房居住。原告对下水管道疏通几次后不再维修，也拒绝赔偿被告的损失，且被告屋外的水管也在一直在漏水致使发臭，被告也多次向原告反映，被告一直置之不理。只要原告解决了上述问题，保证房屋不再漏水并赔偿被告损失后，被告将按照合同约定向原告足额交纳物业管理费用和公摊费用。即便被告需支付物业管理费用和公摊费用，原告主张的违约金标准也过高，请求人民法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司系X小区的开发商，被告系该小区X号的业主。2014年5月8日，石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对石柱土家族自治县X小区的房屋建筑本体共用部位进行维修、养护和管理，对房屋建筑本体共用设施设备（共用的下水管道、落水管、排污管网等）进行维修、养护、管理和运行，以及小区内的市政共用设施等进行物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅按0.80元/月/平方米收取，业主应于接房之日起缴纳物业服务费用；前期物业合同期限自2014年4月30日起至小区首次交房后满3年为止。2014年9月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方对X小区实施前期物业管理服务，根据《物业管理条例》、《物权法》等有关法律、法规的规定和本物业区域《X业主临时管理规约》的约定，特制订X小区物业管理服务内容、服务标准及物业服务收费标准；物业服务事项包含对物业共用部位的维修、养护和管理，其中共用、雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水每月检查一次，视检查情况及时清掏；物业服务费：住宅3年内0.80元/月/平方米，3年后按重庆市物价局、石柱县发改委批准核定为准收取；物业公摊费：小区区域或公共设施用水用电费用，每户15.00元/月。房屋交费使用时，业主需缴一年的物业服务费，之后每季度缴一次，每季度第一个月的1-15日前请自行到服务中心缴纳服务费；违约责任：每月15--20日前为缴纳各项费用期，请业主或使用人各缴费处或物业公司客户中心缴纳，逾期缴款者，每日加收1%滞纳金；本物业服务合同作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效，至业主委员会成立后，物业公司不违纪违规的情况下，还一直在按照X业主手册内容约定完善服务，该业主、该代表业主委员会的成员同意、默认该物业服务合同自动长期续签。被告的房屋建筑面积为68.39平方米。因其厨房处共用下水管道出现堵塞漏水情况，被告向原告反映后，原告找人疏通过几次无果，被告遂从2017年3月20日起拒绝支付物业服务费和公摊费用，双方沟通无果。2019年3月20日，原告通过在被告门上张贴催款通知书的方式要求被告缴纳物业服务费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议，原、被告应当按照合同约定诚信履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告认可原告提供了物业服务并要求原告赔偿漏水损失，自其欠费之日（2017年3月20日）至原告诉请之日（2019年10月19日）共计31个月，按照双方合同约定，被告应当支付的物业服务费应为1696.07元（0.80元/月/平方米×68.39平方米×31月），原告诉请被告支付，应予支持。对于公摊费用，因双方合同明确约定收费标准，被告对此也无异议，被告共欠费31个月，故应支付公摊费用465.00元（15.00元/月×31月），两项费用合计2161.07元，因原告仅请求支付2160.00元，系对自己实体权利的处分，符合法律规定，本院予以认可。对于被告辩称因共用下水管道堵塞漏水造成其财产损失，要求原告予以赔偿，原告对漏水事实无异议，但认为系质量问题，应由开发商承担责任，因被告在本案中未提起反诉，且下水管道堵塞漏水的原因也不明，责任主体也上不明确，原告是否应承担责任和承担何种责任也不明确，被告可另行主张权利，本院对其辩称不予认可。 对于违约金问题，虽然《物业管理服务协议》中约定了逾期欠费的将按日向业主加收应交纳费用1%的滞纳金，但该标准过高，被告要求予以调整，本院酌情调整违约金自2017年4月20日开始，以被告上月欠交的物业服务费（每月54.71元）为基数，按年利率24%计算至物业服务费付清时止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈家兰在本判决生效之日起五日内支付原告石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司2017年3月20日至2019年10月19日的物业服务费、公摊费用合计2161.00元； 二、被告陈家兰在本判决生效之日起五日内支付原告石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司违约金，违约金自2017年4月20日开始，以被告陈家兰上月欠交的物业服务费（每月54.71元）为基数，按年利率24%计算至物业服务费付清时止； 三、驳回原告石柱土家族自治县佳程物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告陈家兰负担。 本判决为终审判决。 审判员  王新贵 二〇一九年十二月九日 书记员  崔 芸