濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初11463号原告：杨社红，女，汉族，1974年8月16日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莎莎，河南尊严律师事务所律师。被告：武志伟，男，汉族，1978年8月1日出生，住清丰县。原告杨社红诉被告武志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨社红及其委托代理人赵广森到庭参加诉讼。被告武志伟经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨社红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，协助原告办理濮阳市华龙区金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋过户手续；2、请求依法判令被告支付原告违约金145875元（以750000元总房款为基数按日万分之五自2018年8月31日起暂计算至2019年9月23日，剩余违约金自2019年9月24日计算至实际取得房屋所有权证书之日止）；3、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实和理由：2018年1月28日，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告签订房屋买卖合同，后签订补充协议，约定原告以750000元的价格购买被告濮阳市金龙湾小区8号楼1单元2404号房屋，于2018年2月8日前支付首付款470000元，剩余280000元，原告在办理房屋更名当日支付，被告应在2018年8月30日前向该房屋贷款机构还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。现原告依约已向被告支付522300元购房款，但被告至今未办理解押手续，致使原告无法办理房屋更名过户登记。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告现依据《合同法》等相关法律规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告武志伟经本院合法传唤未到庭答辩。经审理查明，2018年1月28日，武志伟（××）与杨社红（××）签订《濮阳市存量房屋买卖合同》一份，主要约定：××所售房屋坐落于濮阳市××××号，建筑面积123.6㎡，有购房合同号没有所有权证书，房屋成交价格为750000元，签订合同时支付定金20000元；××在约定时间将房屋交付给××；在约定时间双方共同办理房屋权属登记转移手续等。之后，武志伟（甲方、出卖方）与杨社红（乙方、买受方）及濮阳市金辉房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》一份，主要对上述房屋买卖事宜补充约定：第一、就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积(无论面积增加或面积减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不ー致的，甲乙双方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签暑的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。甲乙双方同意，交易房屋总价款为人民币(大写)柒拾伍万元整，此价格甲方负责缴纳此房屋维修基金，天然气接口费，以及此房屋更名所所有费用。第二、甲方应在2018年8月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。第三、关于购房款的支付，甲乙双方同意分两次支付:乙方于2018年2月8日前将首付款人民币(大写)肆拾柒万元整[含前期支付全部定金人民币(大写)貳万元整]以自行支付的方式支付甲方:剩余房款人民币(大写)贰拾捌万元整，乙方在办理房屋更名当日支付给甲方。如房屋甲方无法办理更名则甲方负责办理此房房屋产权证明，乙方于房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。甲乙双方应在2018年2月9日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四、甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由甲方承担，并直接向主管机关数纳。甲乙双方同意，在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费由甲方承担此房因更名所产生的所有费用，如果此房无法办理更名则甲乙双方同意由甲方办理此房房屋所有权证，再由甲方直接过户转移给乙方交易中所需增值费用由甲方承担并向主管机关交。由乙方承担后期此房办理自己房产证所费用。第五、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，毎逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；(3)途期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买该房屋的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本述约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金:乙方向甲方已支付的全部款项沖抵违约金，多退少补:丙方收取乙方的费用不予退还。第六、此成交价包含床3张，餐桌1张，餐椅6把，电视1台，冰洗衣机台，整体沙发1套，以及整体厨房整体装修整体卫浴不得损坏。第七、此成交价甲方负责更改此房购房合同，因更名所产生的所有费用由甲方承担。如果此房无法办理更名则甲乙双方同意由甲方办理此房房屋所有权近后3个工作日内，再由甲方直接过户转移给乙方交易中所需增值费用由甲方承担并向主管机关交纳。武志伟（甲方、出卖方）与杨社红（乙方、买受方）及濮阳市金辉房地产经纪有限公司（丙方、居间方）基于《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》另签订《附加协议》一份，约定：原甲乙双方协商，交易房屋价款装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币(大写)柒拾伍万元整，此价格包含房屋订金贰万元整，交房时支付首付款肆拾柒万元整，现甲方资金短缺需乙方另行支付第二笔首付款伍万元整，剩余尾款贰拾叁万元整需乙方过户当天支付给甲方。在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。另查明，2018年1月28日，杨社红向武志伟支付定金20000元。2018年2月6日，杨社红通过银行转账给武志伟450000元。2018年2月6日，武志伟给杨社红出具470000元房款的“收条”一份，并将涉案房屋交付给杨社红，至本案诉讼，杨社红一直居住、使用涉案房屋。2019年3月21日，杨社红另付房款2300元。又查明，武志伟购买涉案房屋时房款办理有银行抵押贷款，开发商濮阳市中瑞房地产开发有限公司对贷款提供保证金担保，武志伟没有按时向银行偿还贷款及利息，银行将濮阳市中瑞房地产开发有限公司的保证金划扣，濮阳市中瑞房地产开发有限公司行使追偿权向本院起诉武志伟，并申请法院对涉案房屋进行了司法查封。本院认为，原、被告之间签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，是双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。现原告要求被告协助办理涉案房屋的产权转移手续，但因该房屋已办理抵押登记且存在司法查封，办理产权过户手续存在障碍，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行，本院不予支持。原告要求被告支付违约金145875元（以750000元总房款为基数按日万分之五自2018年8月31日起暂计算至2019年9月23日，剩余违约金自2019年9月24日计算至实际取得房屋所有权证书之日止），双方在合同中约定武志伟应在2018年8月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，但武志伟没有履行上述义务，违反了合同约定，应按合同中的约定支付违约金，但合同中约定以房屋总价款为基数按日万分之五计算，在原告没有举证其实际损失的情况下，该违约金的计算标准过高，应予调整，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算较宜，即违约金为48500元（以750000元为基数，自2018年8月31日起至2019年9月23日按中国人民银行同期银行逾期贷款利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨社红与被告武志伟于2018年1月28日签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效。二、被告武志伟于本判决生效后十日内向原告杨社红支付违约金48500元。三、驳回原告杨社红的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3218元，由被告武志伟负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  韩伟娟人民陪审员  张庆月二〇一九年十二月十二日书 记 员  李 扬