河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7111号上诉人（原审被告）：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区关林西路8号。法定代表人：张继卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：李智欣，男，1983年3月8日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告）：赵便如，女，1976年1月20日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：金国明（系赵便如之夫），住河南省汝阳县。上诉人洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行）、上诉人李智欣因双方及被上诉人赵便如房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人房联行的委托诉讼代理人张兴华，上诉人李智欣，被上诉人赵便如的委托诉讼代理人金国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房联行上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或依法改判。事实与理由：一、赵便如要求房联行承担的是2000元损失，而一审法院却超出诉讼请求判决赵便如承担3000元损失，一审法院违反了民事诉讼法的“不告不理”的原则，属于适用法律错误。二、赵便如在诉状中承认是因为赵便如本人为了涉案房屋进行房屋交易买卖的个人原因，卖掉洛阳房子，去郑州买房，将涉案房屋的租赁合同终止，完全是出自个人主动行为，并非是因为房联行为了交易的需要暂时保管房本导致的损失。三、赵便如仅凭一纸自己主动终止的租赁合同来主张损失不具有关联性。四、2019年7月12日开庭时，房联行与赵便如沟通可以随时返还房产证，赵便如也同意去领取，后由于赵便如本人原因没有及时领取，是赵便如的原因不去领取，若产生损失也是赵便如不积极领取造成的，应由自己承担。一审开庭时赵便如也对此予以认可，有笔录为证。赵便如一审的诉请是从开头前一个月算损失。李智欣辩称，房联行没有尽到中介公司的责任，李智欣付了中介费，没有履行义务，应该最少退还3000元。李智欣上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实与理由：一、一审庭审中，李智欣明确及时将不买房的意思及原因告知了房联行、李智欣，并没有影响赵便如继续卖房，更没有对其造成任何损失，并有证据证明李智欣在本案中不存在任何违约责任及过错。造成赵便如不能继续卖房拖延至今的原因是由于房联行擅自扣押赵便如的房产证所造成的，本案系房联行、赵便如的纠纷，与李智欣没有任何关系。二、结合上述，李智欣在本案中不存在违约情形，一审法院认定李智欣承担1.5万元系酌定，没有任何具体计算依据。房联行辩称，本案是因为李智欣违反合同约定，在面签没有通过的时候明确告知不再购买涉案房屋，违反合同约定，应当承担违约责任。赵便如对房联行、李智欣的上诉共同辩称：一、三方当事人经协商一致，自愿签订房屋买卖居间合同，该合同合法有效，各方均应如约履行合同义务。赵便如已按合同约定全面履行了合同义务，因房联行、李智欣的原因导致合同不能履行，其应承担违约责任。二、房联行、李智欣辩称不存在违约行为的说法与事实不符，同时由于房联行、李智欣的违约行为导致赵便如经济损失，该损失客观存在，房联行、李智欣应承担违约责任，一审法院酌定的违约金数额符合客观事实与法律规定。房联行作为专业的房屋中介机构，在李智欣违约后没有及时积极处理，没有承担应尽的服务义务，导致赵便如损失持续加大，一审法院认定其承担赔偿责任并无不当。请求驳回上诉，维持原判。赵便如向一审法院提出诉讼请求：1．判令房联行返还赵便如房产证，返还赵便如让其暂管的违约定金10000元；2．判令李智欣承担合同约定的违约责任，按70000元担责；3．要求房联行、李智欣承担因房本被扣押不能出售不能出租的损失暂按一个月2000元算，从开庭前一个月算起。一审法院认定事实：赵便如委托房联行出售其位于洛龙区开元大道219号2幢1-××号公寓一套。2019年1月20日，赵便如和房联行签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，对房屋价款、位置、面积等均作出约定。后房联行通知赵便如，李智欣欲购买该房，赵便如和李智欣见面后最终确定房款为人民币43.5万元，房联行让赵便如把其房产证交付给房联行，并给赵便如出具《收据》一张，内容为“今收到赵便如洛阳市开元大道219号2幢1-××号房产证字第00××68。吴喜月，2019.1.14”。2019年1月23日，赵便如作为卖方与买方李智欣、居间方房联行三方签订编号为LY0022576《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，合同第一条约定“买方拟转让房产（以下简称该房产）坐落于：洛龙区开元大道219号2幢1-620。不动产权登记证号：00××68，或房产证号：00××68，房产用途为公寓，产权性质商品房，建筑面积：47.85平方米。该房产转让总价款为人民币肆拾叁万伍仟元（￥435000元）”。第七条“在本合同签订之日起30个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》”。第九条第二款约定“买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任”。第十二条“居间方在本合同签订时，向买方收取佣金人民币：陆仟元整（￥6000元）。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因除外”。落款处赵便如在卖方处签字按指印，李智欣在买方处签字按指印，居间方处显示签约门店为世府名邸，签约门店负责人周静，客户经理吴喜月，房产经纪人陈伟伟，并加盖房联行公章。合同签订后，网签时李智欣明确表示不再购买该房屋。庭审中，赵便如称其与李智欣电话联系协商，让李智欣给其2000元，并让房联行把李智欣缴纳的6000元也给赵便如，房联行把房产证返还给赵便如，双方解除合同，但李智欣不同意，房联行也没有退还房产证，所以引发此案。李智欣称其共计给房联行缴纳6000元，并提交房联行给其出具的《收据》两份。庭审当日房联行把房产证归还给赵便如，赵便如给其出具《收据》一张，内容为“今收到不动产权登记证号00××68号房本。金国明，2019.10.9”。另查明，赵便如提交其作为出租方（甲）与承租方（乙）王丙欣于2018年8月1日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定“乙方租赁宝龙广场A座620房间，房间由甲方提供装修及家具，家电，卫生间设备等，租赁期三年，从2018年8月1日至2021年7月30日；本房间从签字之日起，乙方每月付租金2000元，按月付款……”赵便如在甲方处签字，王丙欣在乙方处签字并加盖洛阳市开元湖畔商务酒店有限公司印章。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《洛阳市存量房委托出售协议》、《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。因李智欣不再购买该房，致使合同根本目的无法实现，赵便如要求解除合同，房联行、李智欣均同意解除，故双方就系争房屋签订的上述合同应予解除。关于赵便如要求房联行返还房产证及赵便如让其暂管的违约金1万，该房产证房联行已于2019年10月9日归还赵便如，有赵便如出具的收条为证。关于该项违约金1万元，经一审法院核实，赵便如表明其未向房联行缴纳违约金1万元，其表明房联行告知其李智欣缴纳1万元，若李智欣违约房联行将该1万交给赵便如，但房联行对此说法并未认可。且李智欣在合同签订时共计缴纳6000元，票据显示为中介费，居间服务合同中显示该费用为佣金。因此赵便如该项主张未提供证据依据，一审法院不予支持。关于赵便如要求李智欣承担违约金7万元及房联行、李智欣承担因房本被扣押不能出售不能出租的损失的诉求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李智欣违反本合同相应条款，导致合同无法履行，赵便如可以依据合同约定要求李智欣承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案李智欣认为其不应当承担违约责任，其表明在上述合同签订后，双方网签当日李智欣表明不再购买并将该事实告知中介方，期间时间较短。但李智欣未按照合同约定履行，对守约方造成一定损失。鉴于赵便如实际损失无法确定，考虑到房价处于上升通道，并结合李智欣在本案中的过错程度，一审法院酌定违约金的数额为1.5万元。同时，赵便如房产证（房本）因出卖房屋交付房联行予以保存，但在明知双方合同不能履行的情况下，房联行作为中介方应当及时履行减损义务，但房联行未及时将其保管的赵便如的房产证予以退回而多日持有，其行为确属不当，但赵便如主张的损失过高，一审法院酌定由房联行补偿赵便如因房产证被长期占有造成的损失3000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除赵便如和房联行签订的《洛阳市存量房委托出售协议》；解除赵便如和房联行、李智欣之间签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、李智欣于判决生效之日起十日内支付赵便如违约金1.5万元；三、房联行于判决生效之日起十日内支付赵便如损失3000元；四、驳回赵便如其他诉讼请求。一审案件受理费1850元，由李智欣负担。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中赵便如、李智欣、房联行签订合同后，因李智欣征信问题导致两次面签均不成功，李智欣随即表示不再购买该房屋。经查，面签是在合同签订十天之后，即李智欣提出不再购买房屋距离缔约时间尚短。且当时赵便如亦仅要求李智欣给其2000元，并让房联行把李智欣缴纳的6000元给赵便如即同意解除合同。二审庭审中赵便如、李智欣均称矛盾激化的原因是房联行长时间扣押赵便如房产证。房联行作为赵便如、李智欣房屋买卖的中介方，应当协助双方合同的履行，为双方提供便利。在双方因李智欣征信存在问题面签不能通过故李智欣表示不再购买房屋后，应尽快退还赵便如房产证，尽量减少双方损失。本案中三方当事人于2019年1月23日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，签约十天后即因两次面签不能通过李智欣提出解除合同，但房联行在2019年10月9日本案一审开庭时才退还赵便如房产证，因此房联行存在明显过错，对赵便如的损失应承担赔偿责任。赵便如一审诉讼请求第三项为要求李智欣、房联行承担因房本被扣押不能出售不能出租的损失暂按一个月2000元算，从开庭前一个月算起，因此一审判令房联行支付赵便如损失3000元并未超出该项诉讼请求，房联行上诉称一审判决超出诉讼请求的主张不能成立。关于李智欣的赔偿责任，一审判令其支付违约金1.5万元，明显超出其在本案中应承担的责任。因李智欣在面签不能通过后即提出解除合同，对此后房联行拒绝退还赵便如房产证并无责任，且当时赵便如提出的违约金总额仅为8000元，本院认为以李智欣向赵便如支付8000元违约金为宜。综上所述，房联行的上诉请求不能成立，应予驳回；李智欣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2749号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2749号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2749号民事判决第二项为：李智欣于本判决生效之日起十日内支付赵便如违约金8000元；四、驳回赵便如其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，由李智欣、洛阳房联行网络科技有限公司各负担925元。二审案件受理费225元，由李智欣负担100元，赵便如负担75元，洛阳房联行网络科技有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十七日书记员  高会茹