西安市未央区人民法院民事判决书（2019）陕0112民初11710号 原告:麻亚辉，男，1978年10月15日出生，汉族，住陕西省岐山县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:李娜，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告:陕西开城实业有限公司，住所地:西安市未央区。法定代表人:孙岩。委托诉讼代理人:王保贵，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:李涛，陕西权诚律师事务所律师。原告麻亚辉与被告陕西开城实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麻亚辉的委托诉讼代理人程广玉、李娜，被告陕西开城实业有限公司的委托诉讼代理人王保贵、李涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麻亚辉向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告立即将办理原告所购买房屋房地产权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金3824元；3、请求法院判令被告自起诉之日（2019年6月1日）至被告实际将原告办理产证所需被告提交的资料报产权登记机关备案之日止，按房屋房款总价329726元中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金；4、请求法院判令由被告承担原告支付的律师费用(暂按基本代理费900元计算)；5、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年5月3日，其与被告签订备案号为Y14066360《商品房买卖合同》，其购买被告开发的位于西安市未央区XX城中村改造项目一期DK2（现更名为利君未来城），第1幢1单元32层13202号房屋，房屋建筑面积为72.21平方米，总价为329726元。其依据合同约定支付了首付款及办理了银行按揭贷款。双方于2017年1月办理了房屋交付手续，其依据合同约定及被告入伙通知的要求，缴纳了各项费用及物业费。双方《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记明确约定:出卖人保证买受人在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书。但时至今日，被告仍未将其办理产证的资料提交产权登记机关备案。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，支付违约金。综上，其依据合同约定履行了合同义务，但被告未能如约履行合同义务，严重侵害了其的合法权益，故诉至法院，请求判如所诉。被告陕西开城实业有限公司辩称，其愿意积极提供向产权登记机关报送的资料，但其他根据法律或政策规定应由原告自身提供的契税、大修基金缴纳凭证等应当由原告自行提交；其与原告已经就其未能按期取得房屋权属证书形成“特殊约定”，本案审理不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条；再是原、被告在《商品房买卖合同》第十五条对违约责任作出了明确约定，现原告要求其按照银行逾期贷款利息为标准让其承担违约金的主张无合同约定且无充分证据证明经济损失实际发生，同时要求其支付律师费900元，无合同根据和法律依据；双方已经就逾期交房事宜形成解决方案，即其为原告提供免缴三个月物业管理费作为补偿，原告认可并领取补偿凭证后，无权再次就迟延交房行为主张违约责任，而且原告诉请的逾期交房违约金诉讼时效期间已经届满，亦无诉讼时效中止和中断等法定情形。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2014年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市未央区徐家湾街道办红旗东路未央区XX城中村改造项目一期DK1（现更名为利君未来城）第1幢1单元32层13202号房，房屋总价款329726元。合同第八条交付期限，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续之日起十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则由买受人自行承担延期办理房产证的全部责任。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。被告于2014年10月24日向原告交付了房屋，西安利君物业管理有限责任公司作为利君未来城小区物业服务单位。另查，被告至今尚未取得初始登记证书。庭审调解，因双方分歧较大，致调解未果。上述事实，有原、被告提供的证据材料、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，《商品房买卖合同》系原被告自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。依据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未完成将办证资料报送产权登记机关备案的协办义务，故原告请求判令被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，原告对被告逾期办证的违约责任选择了退房赔偿损失情形，对不退房情形下承担违约金未予选择。故本案不存在双方对不退房情形下承担违约金没有约定或约定不明的情况，现原告在不退房的情形下要求被告支付违约金，不符合双方合同的约定，且原告未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条确定的“两年诉讼时效期间”，由于被告实际交房日期为2014年10月24日，原告主张逾期交房违约金诉讼时效期间应当自2014年10月25日至2016年10月24日止。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行之前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持，依该规定，原告主张逾期交房违约金在民法总则施行之前诉讼时效已届满二年，应适用《民法通则》关于二年诉讼时效的规定，加之原告也未提供充分证据证明诉讼时效存在中断的情形，故该项诉讼请求已经超过了诉讼时效，被告提出的诉讼时效届满的抗辩事由成立，本院依法予以采纳。关于原告要求被告支付律师费，不符合相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后九十日内将办理位于西安市未央区徐家湾街道办红旗东路未央区XX城中村改造项目一期(DK1)【利君.未来城】第1幢1单元32层13202号商品房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告麻亚辉的其余诉讼请求。 案件受理费50元(原告已预交)，现由被告负担25元，于本判决生效后十日内给付原告；剩余25元由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      白  剑人民陪审员      吴朝阳人民陪审员      马莉莉 二〇一九年十一月二十七日 书  记  员     陈  蕾