贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1494号上诉人（原审原告）罗庆兵，男，1983年3月3日出生，汉族，个体工商户，身份证住址重庆市璧山县，现住址安顺市经济技术开发区。委托代理人贺东艳，贵州磐正律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司。住所：安顺市经济技术开发区土桥村九龙山脚。法定代表人岑利坚。委托代理人岑政，该公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人杨祎凌，贵州天云律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人罗庆兵、贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司（以下简称九龙山公司）均不服安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告罗庆兵在一审诉称：2010年原、被告签订《土地租赁合同》，原告租用被告土地5000平方米，合同签订后，原告花费一百多万元在租赁地上修建厂房约4200平方米并投入使用。2013年合同到期后，双方虽未继续签订书面合同，但被告一直将幅土地租赁给原告并每年收取租金250000.00元至今年。现该幅土地和地上建筑物即将被政府征收，对原告修建的厂房所获利益应由政府直接支付给原告，但被告拒不同意，意图将拆迁补偿款据为己有。请求依法判决1、被告履行与原告于2010年2月28日签订的土地租赁合同第十条，并确认由原告出资修建的厂房所获的拆迁补偿款约2200000.00元（最终以安顺市经济技术开发区棚户区改造办公室测绘数据及赔偿金额为准）归原告所有；2、诉讼费及其他费用由被告承担。原审被告九龙山公司辩称：2010年至2013年双方合同约定的租金未每年65000.00元，是因为双方口头约定原告在租赁土地上建厂房，租期满后连地带房一起还给答辩人，答辩人以租金优惠补偿原告。2013年租期满后，因考虑厂房系原告修建，同意再以65000.00元的优惠价续租一年。2014年租赁期满后，原告续租，双方口头约定原告认可厂房归被告所有，租赁物变为土地和厂房，租金变更为房加地的价格为307000.00元，原告将此款打入被告账户，2015年后未一次性支付，而是陆陆续续支付，至今未付清。原告对房屋没有所有权，现租赁关系不是原租赁合同的延续，原告诉请不应得到支持。一审认定主要事实及判决主文：2010年2月28日双方签订《土地租赁合同》，主要约定：被告将其厂内5000平方米土地出租给原告用于家具生产加工；在租赁期内，因不可抗拒的因素或城市规划建设需要，双方可提前解除合同，由此造成原告的经济损失由有关部门按照相关规定进行补偿，被告退回原告未到期部分的租金。对其他事项为进行约定。原告承租后修建钢架房2855.81平方米（仓库）、钢架房457.19平方米（仓库）、钢架棚172.99平方米（家具房）、砖木房250.97平方米（养鸡房）。租赁期满后，是否继续租赁，但未签订书面合同，2014年3月后年租金发生变化，307000元/年、200000元/年不等，租金支付方式为不定期，有时原告是在被告催讨下支付，其中，被告收取原告2018年年租金200000.00元。上述原告修建的房屋均无不动产权证，对钢架房2855.81平方米中的900平方米被告于2018年3月收回用于生产泡沫，其余原告修建部分均由原告使用或转租。因土地和房屋被征收，被告对征收补偿安置计价无异议后，于2019年5月19日盖章同意安顺经济技术开发区棚户区改造办公室征收价11091958.81元征收上述土地及被告未租赁的土地及土地的房屋既附属物，被告于2019年内5月25日前搬迁完毕腾房交给政府。涉及原告修建的部分是钢架房2855.81平方米按630元/平方米计价、钢架房457.19平方米按609元/平方米计价、钢架棚172.99平方米按156元/平方米计价、砖木房250.97平方米按907元/平方米计价，共计补偿价为2330205.24元。上述征收价未考虑年限折旧价。因租赁土地涉及征收，租赁合同不能再继续，双方因原告修建的房屋补偿款发生纠纷。一审认为，双方对2010年2月签订的租赁合同履行完毕后，未再签订书面合同，但仍保持租赁关系，原告向被告支付租金至2018年年底，2019年未明确租金、租期等，双方租赁无明确约定。现由于征收，双方不可能再继续履行租赁合同。原告在所租赁土地上修建房屋并使用多年，足以说明原告修建房屋是经被告同意，现合同是因不可归责于双方的事由不能再继续履行。对征收补偿款，原告主张依据租赁合同约定按其修建房屋所得的补偿款，因合同已履行完毕，且合同约定补偿内容不明，故原告的主张不充分，不予支持。被告辩称双方之后租赁的是服务和土地，原告不再享有修建房屋的残值权利，因双方均未能举证证明对原告修建的房屋如何约定，考虑到被告向原告出租土地时未修建房屋，原告出资修建房屋是依附租赁土地，即土地与房屋结合，才会有土地上的房屋征收补偿款和房屋占地奖励费，被告所获得的补偿款才更高。鉴于双方对原告修建房屋在合同不能继续履行时如何处理继续约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据公平原则，就原告修建部分的征收补偿款双方平均分配，钢架房2855.81平方米减去900平方米，共为1765205.24元，被告收到补偿款后向原告支付一半882602.62元。被告辩称原告诉请已超过诉讼时效，因涉及征收才产生纠纷，被告签订征收补偿协议时2019年5月，距起诉不到三年，被告的辩称理由不成立，不予支持。涉及2019年原告未交租金、移交租赁土地及房屋等，原、被告为主张，不做处理，但原告应积极予以协助，如协商不成，可另行主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，判决：被告贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司在收到征收补偿款三日内向原告罗庆兵支付人民币882602.62元。案件受理费减半收取12200元，保全费5000元，共计人民币17200元，原告负担人民币5887元，被告负担11313元。罗庆兵上诉称，一审适用法律错误，本案双方的租赁物是土地，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应当适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》，地上附着物归附着物所有者。一审认定事实错误，双方签订的合同明确约定租赁的物是空闲土地，证明被上诉人九龙山公司同意上诉人修建厂房；三年租期满后，虽未签订合同，但是上诉人一直向被上诉人支付租金并使用租赁物，被上诉人未提出异议，根据合同法规定，原租赁合同有效，租赁期限为不定期，故应按2010年合同约定由上诉人享有补偿。一审认定2018年3月被上诉人收回900平方米无证据证实，不应分割分配。请求二审撤销原判，依法改判由被上诉人九龙山公司在收到征收补偿款三日内向上诉人支付征收补偿款人民币2330205.24元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。九龙山公司上诉称，一审法院适用法律错误，混淆了因物权产生的征收补偿法律关系和当事人之间因债权产生的补偿关系，混淆了两个租赁关系，致适用法律错误。无论是租赁物还是形成附合的的装饰装修产生的补偿等收益应当由所有权人享有。《民法通则》若干问题的意见第86条对添附已有规定，原审适用公平原则错误。三年租期满后，被上诉人投入的装饰装修费用即已经分摊完毕，不具有残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，第一个租赁关系结束后不具有残值，双方重新建立新的不定期租赁合同未有新建装饰装修物。且上诉人应在第一个租赁期结束时提出诉讼主张，本次主张已超过诉讼时效。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审举证期限内，上诉人九龙山公司向本院提交了案涉土地实景照片对比图，拟证明土地上的砖墙系九龙山公司修建。经质证，上诉人罗庆兵对该证据无异议，确认砖墙系九龙山公司修建并在墙上搭建钢架房。二审经审理查明:2010年2月28日九龙山公司与罗庆兵签订《土地租赁合同》，主要约定：九龙山公司将其位于安顺市开发区××九龙山脚公司厂内部分空闲土地约5000平方，出租给罗庆兵使用，用于家具生产加工；租期2010年3月1日至2013年2月28日止；租金每年65000.00元，每年初一次性付清；在租用期限内，因不可抗拒的因素或城市规划建设需要，双方可提前解除合同，由此给罗庆兵造成的经济损失由有关部门按照相关规定进行补偿，九龙山公司退回罗庆兵未到期部分的租金。合同签订后，罗庆兵修建钢架房2855.81平方米、钢架房457.19平方米、钢架棚172.99平方米、砖木房250.97平方米，上述数据系安顺经济技术开发区棚户区改造办公室于2019年委托第三方测量所得，双方当事人均予以确认上述范围系罗庆兵修建。2013年2月合同履行期限届满后，双方虽未签订合同，但罗庆兵未搬离案涉土地范围，并向九龙山公司继续支付租金，支付情况如下：2014年度65000.00元，2015年度307000.00元,2016年度250000.00元，2017年度250000.00元，2018年度256000.00元（其中有两笔系2019年1月份分别收取）。2019年5月19日九龙山公司与安顺经济技术开发区棚户区改造办公室签订《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议（B）类》，案涉土地及其地上附着物属于政府征收拆迁范围，九龙山公司选择货币补偿，共获得对钢架房、停产停业损失、房屋附属设施补助费、搬迁补助费、二次装修补助费、履约奖励费、房屋占地奖励费、土地补偿款、失业保险金补偿款、重型设备搬迁费用计11091958.81元，其中罗庆兵修建的部分征收补偿款为2330205.24元。双方因征收补偿款的归属导致本次诉讼。本院认为，二审争议焦点是承租人修建在租用土地上的构筑物或建筑物的归属。九龙山公司将其具有土地使用权的部分闲置土地进行出租系土地使用权的出租而非物的所有权出租，应当适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行条例》的规定，上述法律和条例规定土地使用权允许出租，故案涉合同应为有效的租赁合同。在书面合同约定的履行期限届满后，双方虽未签订书面租赁合同，但是都以实际行为继续履行承租人使用租赁土地、支付租赁费，出租人收取租赁费、允许出租人使用租赁范围等合同行为，双方之间成立了不定期的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”规定，2010年2月28日签订的书面合同继续有效，对双方的行为具有约束力，合同履行中经双方协商可以对合同的相关内容进行变更但不影响合同其他约定，即本案中除了租金、租期发生变化且双方均予以接受外，其余合同内容各方均未提出确切的证据证明已发生变更，故在不定期租赁合同履行期间发生了合同解除的外力行为，应当根据书面合同第十条的约定因城市规划建设需要所产生的损失补偿由相关部门补偿给承租人，案涉政府征收补偿费用应当由承租人罗庆兵享有。二审中双方确认罗庆兵修建应获补偿的部分有两堵墙系九龙山公司砌筑，该部分补偿费用归属九龙山公司，各方确认补偿金为200000.00元，应从双方确认的征收补偿款2330205.24元中予以扣除，即罗庆兵应获得的补偿款为2130205.24元。关于九龙山公司收回900平方米土地及其上面厂房的问题，本院认为，九龙山公司未举证证明收回行为系经双方协商一致并明确了房屋所有权归属，且罗庆兵对此予以了否认，故一审扣除900平方米的房屋面积不当，应予纠正，上诉人罗庆兵该部分上诉理由成立，予以支持。综上，双方当事人虽未在合同履行期限届满后签订书面合同，但均以实际行为继续履行原租赁合同关系，建立了不定期租赁合同，双方均应按照原合同约定履行各自义务，租期、租金的变化仅是合同中的部分内容，违约责任、解除合同等仍应按照原合同约定进行清理，九龙山公司上诉理由不符合法律规定，本院不予支持；罗庆兵上诉主张补偿款全部归属于己，并未扣除属于九龙山公司的围墙部分，故其上诉理由部分成立，本院予以支持。一审适用法律不当，导致判决错误，予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，判决如下：一、撤销西秀区人民法院（2019）黔0402民初2700号民事判决；二、贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司在收到征收补偿款三日内向罗庆兵支付人民币2130205.24元。如果贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费、保全费共计17200.00元，由贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司承担15000.00元，罗庆兵承担2200.00元。二审案件受理费24400.00元，由贵州安顺九龙山农业科技发展有限公司承担22000.00元，罗庆兵承担2400.00元。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年十二月十六日法官助理孙南书记员陈秋君