湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13092号上诉人（原审被告）：江俊锋，男，1992年8月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：张亮，湖南声威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浏阳碧城置业有限公司，住所地湖南省浏阳市菊花石路浏阳碧桂园凤凰郡综合楼三楼301室。法定代表人：杨文杰。委托代理人：段超，男，1989年5月11日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省长沙市岳麓区，系浏阳碧城置业有限公司法律顾问。上诉人江俊锋因与被上诉人浏阳碧城置业有限公司（以下简称碧城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江俊锋向本院提出上诉请求：1.撤销原判，改判双方解除房屋买卖合同或者撤销合同中付款期限的条款，改判付款时间至2020年4月30日前（即被上诉人交房时间）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2016年时，因国家修建蒙华铁路项目建设需要征收上诉人控股的浏阳市金仁林业集团公司部分厂房，为了配合公共利益之需，拆迁了金仁公司的部分房屋、苗木、车间等设施，征收部门承诺优先支付征收补偿款给金仁公司，但除当时支付部分拆迁款外，还有一千多万元补偿款迟迟未能到位。2018年5月，征收部门承诺两个月内将剩欠款项全部付清。因上诉人是控股股东，在拆迁重建的情况下，借支几百万元给金仁公司用于建设和生产，在得知公司马上有征收款后，上诉人于2018年6月向被上诉人购房，并于当月签订了《商品房买卖合同》，约定在2018年7月21日前付清全部房款。但令上诉人预想不到的是征收方至今未付分文拆迁款，这才造成上诉人无力履行购房合同中约定的支付义务。由于上诉人暂时失去购买该房产的支付能力，而被上诉人又逼迫上诉人立即支付房款，造成了合同无法履行的事实，双方不能实现合同目的，根据合同法第94条规定，请求依法解除上述购房合同。2.假设不解除双方签订的购房合同，那么购房合同中约定的付款期限的条款也显失公平，系无效条款。双方签订的合同系被上诉人提供的格式合同，其中有不少条款加重了上诉人的义务。合同约定上诉人必须在2018年7月21日前付清全款，且约定如果上诉人逾期付款，自付款期限届满之次日起按逾期应付款项万分之三向被上诉人支付违约金，而合同却约定被上诉人到2020年4月30日前交房，在2021年4月30日前办理房产证。从合同内容可以看出，被上诉人只享受收房款的权利，却不负有及时履行交付房屋的义务，排除上诉人在缴清房款后应当收房的权利。碧城公司辩称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应当按照合同约定履行义务，承担相应的责任，本案一、二审诉讼费应由上诉人承担。碧城公司向一审法院起诉请求：1.判决江俊锋支付逾期购房款1013395元；2.判决江俊锋支付截至2018年12月25日止逾期付款违约金47730.9元（按逾期应付款每日万分之三计算），后续违约金按合同约定标准计算至所有款项付清之日止；3.本案诉讼费用由江俊锋负担。一审法院认定事实：2018年6月21日，碧城公司与江俊锋分别以出卖人为浏阳碧城置业有限公司，买受人为江俊锋签订了编号为20180048504的《浏阳市商品房买卖合同》，合同约定：江俊锋以分期付款的方式购买碧城公司位于浏阳碧桂园长兴府第1幢504号房屋1套，建筑面积179.20平方米，总金额为人民币1447707元。合同的附件四《补充协议》约定：买受人在签订合同时付总房价款的30%即434312元，买受人必须在2018年7月21日前，付总房价款的70%给出卖人，即1013395元。同时，《补充协议》第四条关于逾期付款责任约定：关于逾期付款，买卖双方协商一致不以合同第七条约定，而是按“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总金额最高不超过合同约定总房价款的15%。上述合同的尾部，分别由江俊锋签名确认。江俊锋分别于2018年6月18日、6月19日、6月21日支付了20000元、30000元、384312元，共计人民币434312元。剩余70%房款1013395元江俊锋至今未付。碧城公司遂诉至该院。一审法院认为，碧城公司与江俊锋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法、有效。江俊锋应按时按约支付购房款，现江俊锋未能按期支付剩余房款，已构成违约，故碧城公司请求江俊锋支付剩余房款1013395元及按合同约定自应付款期限之次日起至实际履行之日止按日支付逾期应付款万分之三违约金的诉讼请求，该院予以支持，但该违约金总金额最高不超过合同约定总房价款的15%。江俊锋提出解除合同，因江俊锋违约在先，无权解除合同，且碧城公司不同意解除合同，故该院对其抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，一审法院判决如下：江俊锋于一审判决生效之日起十五日内支付尚欠碧城公司购房款1013395元及违约金（自2018年7月22日起按日万分之三计算至实际履行之日止，违约金总金额最高不超过合同约定总房价款的15%）。本案一审受理费14350元，减半收取计7175元，由江俊锋负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：2018年10月22日，碧城公司委托广东国鼎律师事务所通过EMS快递方式向江俊锋邮寄《律师函》以催交房款。本院认为，江俊锋与碧城公司签订的《浏阳市商品房买卖合同》及其《补充协议》均系双方的真实意思表示，且其内容不违反法律法规的强制性规定，故该合同及补充协议均合法、有效。双方当事人均应按照合同及其补充协议约定履行合同义务，根据合同约定，江俊锋应于2018年7月21日前向碧城公司支付剩余房款1013395元。现因江俊锋未按期支付剩余房款，其已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故一审法院认定江俊锋应向碧城公司支付剩余房款1013395元，符合法律规定。对于江俊锋应支付的违约金问题，双方当事人在合同中约定了违约金的计算方法，即自应付款期限之次日起至实际履行之日止按日支付逾期应付款万分之三计算违约金（总金额不超过合同约定总房价款的15%），一审法院据此支持碧城公司的诉请。经审查，碧城公司并未举证证明因江俊锋的违约行为给其造成的实际损失，双方当事人约定的违约金达中国人民银行同期贷款利率的2倍以上，其标准明显过高，故本院综合考虑江俊锋已付30%总房款的实际情况、违约行为的性质、涉案房屋正在建设尚未交房及碧城公司的损失等因素，酌情对本案的违约金进行调整，即以未付房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自应付款期限之次日起至实际履行之日止计算违约金（总金额不超过未付房款1013395元的15%，即152009.25元）。关于江俊锋提出解除合同的上诉请求，本院认为，本案的违约方系江俊锋，碧城公司系守约方且不同意解除合同，双方合同并未排除购房人主要权利、加重购房人责任，合同所涉付款期限及金额均系双方达成的一致合意，故对江俊锋提出解除合同的上诉请求，本院不予支持。综上所述，江俊锋的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初8304号民事判决；二、江俊锋于本判决生效之日起十五日内支付浏阳碧城置业有限公司购房款1013395元及违约金（以未付房款为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自应付款期限之次日起计算至实际履行之日止，总金额不超过未付房款1013395元的15%，即152009.25元）；三、驳回江俊锋的其他上诉请求。如果江俊锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费14350元，由江俊锋负担12000元，浏阳碧城置业有限公司负担2350元。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月二十三日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。