山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1104号上诉人（原审原告）：晋城市正海环保科技有限公司，住所地山西省晋城市开发区晋城市正海环保科技有限公司工业研发及产品组装中心楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：任成立，任公司总经理。委托诉讼代理人：祁静，女，汉族，1985年10月19日生，晋城市城区人，该公司员工。委托诉讼代理人：崔超波，男，汉族，1987年5月5日生，山西泽州县人，该公司员工。被上诉人（原审被告）：焦孝明，男，汉族，1980年4月5日生，山西省高平市人，驾校教练，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：李晋莲，山西权康律师事务所律师。上诉人晋城市正海环保科技有限公司（以下简称正海公司）因与被上诉人焦孝明租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭。开庭进行了审理。上诉人正海公司的委托诉讼代理人祁静、崔超波，被上诉人焦孝明及其委托诉讼代理人李晋莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人正海公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，并责令被上诉人限期搬离其个人财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，交还上诉人；三、判决被上诉人向上诉人支付自2017年6月起至本案被上诉人将租赁场地完全交付上诉人止期间的所欠租金（暂计算至2019年6月共计134000元）；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人焦孝明辩称：请求驳回上诉人的请求，维持一审判决。上诉人正海公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告之间的租赁关系并责令被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，交还原告；二、判决被告向原告支付自2017年月起至本案被告将租赁场地完全交付原告止期间的租金共计133500元（含诉讼期间三个月）三、本案诉讼费、鉴定费等因诉讼产生的一切费用由被告承担。一审法院查明事实：原告提供的晋市开国用（2008）第XX号国有土地使用权证书，证明晋城市正海环保科技有限公司作为土地使用权人对坐落于晋城市开发区东吕匠路西侧的土地拥有使用权。2014年5月18日祁静代表原告（甲方）与被告焦孝明（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定，甲方将场地（85米*30米）出租给乙方使用，期限自2014年6月18日起至2016年6月18日止，租金每年120000元；出租场地押金5000元，租赁期满，甲方有权要求乙方恢复原状，收回出租场地，乙方应如期交还，否则押金不退；未经甲方同意场地不得转租，提前一月续租；合同还约定了合同变更、解除与终止的条款，甲方处有祁静本人签名，乙方处有焦孝明本人签名。合同签订当日，被告向原告缴纳押金5000元，原告法定代表人任成立为其出具收条一支。2016年6月17日，双方重新达成《场地租赁合同》一份，约定租赁期限为2016年6月18日起至2017年6月17日止，租金为120000元。合同到期后，双方未达成新的书面租赁合同，被告继续占有使用原告场地，双方形成了不定期租赁。另查明，祁静为原告公司的员工，原告亦认可祁静代表公司与被告焦孝明所签的两份《租赁合同》真实有效。再查明，被告焦孝明于2017年6月15日、6月16日、9月20日、10月23日分别转给祁静10000元、40000元、20000元、22000元，共计92000元，系被告支付原告2017年6月18日至2018年6月17日的场地租金及两间休息房屋租赁费。2018年6月17日后，被告焦孝明述称双方口头约定租金标准降为每月4000元，并通过微信转账向原告公司员工祁静五次转账，系付2018年6月22日至2018年11月17日租金。另被告提供有祁静为其出具的收条一支，载明2018年6月22日收到焦孝明2018年6月22日至2018年7月17日场地租金4000元。2018年12月13日原告向被告发出《告知书》、《通知》各一份，要求被告停止侵害、清缴租金，并告知停止场地的供电。综上，一审法院认为：原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同到期后，双方虽继续保持租赁关系，但因双方未续签租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁转化为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案被告交纳租金至2018年11月17日，之后未付租金，出租人已于2018年12月13日书面告知承租人要求清缴租金、返还场地，应当视为已在合理期限之前通知承租人要求与之解除合同，故一审法院认定双方于2018年12月13日已经解除租赁关系。关于原告要求被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状的请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原、被告在租赁合同中明确约定原告有权要求被告限期搬离属于自己的财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状，但因原告未提供证据证明涉案场地出租前的原状，而庭审中原告对其出租场地原状的描述与被告陈述的不一致，故原告的该项请求一审法院不予支持。关于原告要求被告支付其2017年6月起至将租赁场地完全交付原告止期间的租金133500元的请求，一审法院认为，原、被告在第二份租赁合同中明确写明练车场实际交费92000元整，合同到期后双方形成不定期租赁关系，被告依照之前所签合同向原告交付2017年6月18日至2018年6月17日租金92000元，符合法律规定，原告当庭陈述被告2017年6月18日至2018年6月17日拖欠租金32000元无事实和法律依据；关于2018年6月18日至2018年11月20日的租金，被告称和原告公司会计祁静口头约定每月租金为4000元，且被告通过微信转账向祁静已经支付，祁静为被告出具有收据一支，证明系付2018年6月22日至2018年7月17日的租金4000元，此后被告又通过微信转账向原告公司会计祁静支付四个月租金，每月均为4000元，原告当时未向被告提出异议，庭审中又无相反证据证明双方对租金的约定，因此一审法院认定被告已经将租金支付至2018年11月17日。2018年12月双方发生争议，原告向被告发出通知要求返还场地，解除租赁关系，被告租金未再支付，该情况也符合常理，不应认定为违约欠租。2018年12月双方解除租赁关系之后，原告主张被告向其支付租金，其应当提供被告继续占有使用场地的证据予以证明，但原告所提照片无法显示形成时间，亦无其他证据相互佐证，故对租赁关系解除之后的占有使用费，一审法院无法支持。关于被告要求原告返还押金5000元的答辩请求，本院认为被告在本次诉讼过程中未提起反诉请求，被告依据法律规定可另案另诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、原告晋城市正海环保科技有限公司与被告焦孝明之间的租赁合同于2018年12月13日已经解除；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。经审理，一审查明事实中认定“原告法定代表人任成立为其出具收条一支”有误，对“被告向原告缴纳押金5000元”上诉人有异议。其他事实同一审查明基本一致。二审中，上诉人提供视频监控的照片，证明被上诉人有两辆车停在场地，员工每天去上班，住在场地。还有2018年12月13日后有一次有人练车的视频。被上诉人质证意见为：我去恢复原状时对方不让，我派的人在那里看守，我们没有人在那里练车，看守场地的人的车停在那里，对方没有退还我押金，我得派人看着场地，看守我的房子，押金是让我恢复场地的租金。没有人在这里上班，就是有人每天过去看看。一块场地是两家租的，练车的是另一家租户。本院对上述证据的意见为：从上诉人提供的证据及被上诉人的质证意见并结合其一审陈述，可证明被上诉人存在未交回租赁物，从场地完全搬离的事实。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人要求解除双方的租赁关系，并责令被上诉人限期搬离其个人财产，腾空所租场地及两间房屋，恢复原状的诉请是否应予支持。2、上诉人要求被上诉人给付租金134000元主张是否应予支持。关于焦点1，由于双方当事人在2017年6月18日租赁合同到期后未续签，而被上诉人继续使用了租赁场地及房屋，双方于形成不定期租赁关系。根据上诉人在2018年12月13日出具告知书、通知书、向法院提起诉讼要求解除合同的行为，以及被上诉人在一、二审的庭审陈述，可证实被上诉人在上诉人起诉时，尚未交回租赁物。因此，上诉人于2019年3月21日起诉时，为双方租金合同解除之日。一审确定为2018年12月13日不准确，本院予以纠正。租赁合同解除后，上诉人要求被上诉人限期搬离其个人财产，腾空所租场地及两间房屋主张理由成立，本院予以支持。关于恢复原状的请求，综合案情，本院确定由上诉人自行恢复。关于焦点2，2017年6月18日至2018年6月18日的租金，双方在第二份租赁合同中明确写明练车场实际交费92000元整，故该年度应按照92000元的标准执行，上诉人当庭认可被上诉人已交纳该年度租金92000元，故上诉人主张拖欠该年度的租金理由不成立。2018年6月18日至合同解除之日2019年3月21日的租金，上诉人认可其委托祁静向被上诉人代收租金，从祁静与被上诉人的聊天记录来看，祁静定期向被上诉人催收租金，被上诉人以每月4000元的标准按月向上诉人支付了2018年7至11月的租金，而上诉人对于该期间的租金数额均未提异议，也未举证证明双方对租金有其他约定，故本院认定不定期期间的租金标准为每月4000元。至2019年3月21日合同解除前的4个月租金计16000元，被上诉人应依法予以支付。关于合同解除后至被上诉人实际搬离之间产生的占有使用费，上诉人可另行主张。关于双方诉争的5000元押金，虽非上诉人法定代表人本人收取，但综合双方租赁合同的约定及惯例，本院认为存在5000元押金的事实，可作为被上诉人抗辩的主张，无需另案诉讼，在租赁合同解除后，应予以返还。在与所欠租金折抵后，被上诉人支付上诉人租金为11000元。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1250号民事判决；二、上诉人晋城市正海环保科技有限公司与被上诉人焦孝明之间的租赁合同于2019年3月21日解除；三、被上诉人焦孝明于本判决生效之日起7日内搬离并腾空租赁场地及两间房屋内的个人财产；四、被上诉人焦孝明于本判决生效之日起7日内支付上诉人晋城市正海环保科技有限公司租金11000元；五、驳回上诉人晋城市正海环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1485元，上诉人晋城市正海环保科技有限公司承担1000元，被上诉人承担485元，二审案件受理费1485元，上诉人晋城市正海环保科技有限公司承担1000元，被上诉人承担485元。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 祁 俊审 判 员 杨丽珍 二〇一九年十二月十三日法官助理 贾阳军书 记 员 郭 昕