辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终5009号上诉人（原审被告）：韩立涛，男，汉族，1967年7月20日出生，住所地：辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：辽宁省鞍山市铁东区工农街8-90号。法定代表人：赵光彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永铭，海城市西柳镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴加思，海城市经济技术开发区法律服务所法律工作者。上诉人韩立涛因与被上诉人沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称必胜荣物业公司必胜荣物业公司）物业合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩立涛上诉请求：1.依法撤销原判决书第一、二项内容；2.确认必胜荣物业公司提供海城经营的营业执照，物业管理委托服务合同，业主委员会签字服务合同的真实合法性。3.追加第三人(业主委员会成员)与物业公司签字的真实性。事实与理由：被上诉人必胜荣物业公司在海城无经营执照，并未执行《中华人民共和国物业管理条例》中第34条规定，业主委员会成员必须由全体业主选举产生，并备案，然而并未根据《条例》第15条，由业委会执行全体业主大会决议，会同社区服务站共同选聘物业公司为小区服务，并合法签订物业合同。此物业公司进驻后，并未按照国家物业管理条例服务内容为业主服务，只收费不服务，至业主不交物业费，产生物业合同纠纷。而一审法院不采纳业主提供的证明材料及不作为的照片进行裁决，仅凭物业公司提供的虚假材料直接判决，而不去调查取证，不调解纠纷。一、一审法院认定韩立涛违约的判决与事实不符，其实是必胜荣物业公司违约。韩立涛于2013年4月办理入住手续，在当时无任何物业公司服务的条件下，强制收取一年物业费，而不知名的物业公司在同年5月份进驻后，未向全体业主提供服务，没有保安，没有绿化，没有卫生服务，只是垄断沙子、水泥、力工等装修材料，封闭阳台也是由物业公司提供和合作厂家垄断安装，价格比市价高出很多。在第二年，也就是2014年4月份开始，至2018年年末，未召开全体业主大会，未选举业主委员会成员，在全体业主不知情并不知道谁为我们服务的公司进驻小区服务，致使全体业主不交服务费。在2018年中旬，物业公司以办房照为由收取未交物业费，有大部分业主被骗交物业费，但也有60余户(包括韩立涛)不交未提供服务的物业费。二、必胜荣物业公司违约不作为的事实1.韩立涛住4楼，从入住以后阳台及客厅天棚，每逢雨天漏雨严重，找物业经理协调维修，物业经理以沈阳开发商不来维修作为理由，拒绝为住户维修房屋漏雨达五年之久，造成屋顶墙皮脱落，为生活带来极为不便，以至于带来直接经济损失。2.物业公司指定厂家封闭阳台，出现质量为题，造成玻璃漏气，模糊不清。3.物业安保、卫生、绿化等一系列不作为情况，在一审时，韩立涛为法院提供的照片以及证明材料，均已证明物业公司不作为，在此不再一一例举。4.物业公司为法院提供的2016年12月22日-2018年12月22日的业委会成员集体签字的服务合同是虚假伪造的合同。一审法院未调查合同的真伪，直接判决补交4年物业费，而韩立涛收到的传票要求补交2年的物业费。三、根据国家物业管理条例规定，存在下列条款业主可以拒交物业费：1.公共设置维修养护，公共卫生方面存在瑕疵。2.建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。3.行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建房屋。4.未能履行安全保障义务。如：财物被盗、非机动车辆被盗。5.物业公司未公布收支账目，侵害业主的知情权。6.物业公司超越其职权，擅自利用小区公共场地、设施谋取不当利益。如物业私建房屋出租，私画车位收费。7.物业公司没有和全体业主签订服务合同，未召开全体业主大会。8.物业公司没有物价管理部门的审批文件及经营权利等。以上各项问题，物业公司均已存在，另韩立涛给一审法院提供的照片资料等证据也足以证明，物业公司只收费不服务。所以韩立涛请求上级法院重新审理本案，调查事实真相，维护上诉人的合法权益。必胜荣物业公司辩称，物业公司具有资质，手续齐全，请求二审法院驳回上诉，维持原判。必胜荣物业公司向一审法院起诉请求：依法判令韩立涛支付物业费3823元及滞纳金，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实，韩立涛系海城市沈铁雅苑小区居民。必胜荣物业公司于2015年2月17日与韩立涛居住小区沈铁雅苑小区开发商沈阳房地产开发有限责任公司签订《沈铁﹒海城雅苑前期物业服务合同》，合同期限为2015年3月10日至2016年3月9日。2016年12月22日，海城市沈铁雅苑小区业主委员会与必胜荣物业公司签订《物业管理委托服务合同》，合同期限为2016年12月22日至2018年12月21日，物业服务费按每平方米每月0.8元计费。韩立涛接受物业服务后，欠缴物业服务费，必胜荣物业公司向韩立涛下发缴费通知后，韩立涛仍未交纳。另查，韩立涛于2013年4月办理入住并交纳一年物业费，其房屋建筑面积为85.34平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。必胜荣物业公司与海城市沈铁雅苑小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》对该小区全体业主均具有约束力，本案中，必胜荣物业公司按照合同提供物业服务，韩立涛接受了原告提供的物业服务，即应交纳物业服务费，韩立涛未按约定交纳物业服务费显系无理，故该院对于必胜荣物业公司主张韩立涛交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。关于韩立涛拖欠必胜荣物业公司物业费的计算时间及数额问题，虽必胜荣物业公司主张的时间为2014年4月17日至2018年12月30日，但根据必胜荣物业公司向该院提供的两份物业合同证明，必胜荣物业公司向韩立涛提供物业服务的时间实际为2015年3月10日至2018年12月21日，合计45个月，故韩立涛实际拖欠必胜荣物业公司的物业费应为3072.24元（0.8元／月／平方米×85.34平方米×45个月）。关于韩立涛主张因必胜荣物业公司物业服务存在问题而不同意交纳物业费一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，因韩立涛提供的证据不能够证明其主张，且其已接受必胜荣物业公司提供的物业服务，故该院不予支持。关于必胜荣物业公司要求韩立涛给付滞纳金一节，因必胜荣物业公司的上述主张证据不足，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、韩立涛于该判决生效后10日内给付必胜荣物业公司物业服务费3072.24元；二、驳回必胜荣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由韩立涛承担20元，由必胜荣物业公司承担5元，上述款项必胜荣物业公司已垫付，韩立涛在履行该判决还款义务时加付20元给付必胜荣物业公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，必胜荣物业公司提交的证据有：年度考核审核表一份、物业服务企业备案通知一份、海城市物业办公室表彰物业服务企业文件一份。用于证明必胜荣物业公司具有资质，经过海城市物业办公室备案登记，收取物业费合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，韩立涛认为，物业合同、营业执照都不是真实的，不认可上述证据。本院认证必胜荣物业公司所提供的证据，与本案具有关联性，能够证明必胜荣物业公司是合法成立，具有物业服务资质，可以在沈铁雅苑小区进行物业服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，必胜荣物业公司提供的前期物业服务合同及物业管理委托服务合同，真实合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前期物业服务合同及物业管理委托服务合同对业主韩立涛具有约束力。必胜荣物业公司为该小区全体业主提供了物业服务，向韩立涛收取物业费，具有事实和法律依据。关于韩立涛上诉称未召开业主大会，业主委员会与物业公司签订的合同无效，要求物业公司提交相应合同资料一节。本案沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司是有限责任公司的分公司，经营范围包括物业管理，法律并未禁止鞍山分公司不能在海城范围内从事服务业务。一审中，韩立涛对于必胜荣物业公司提供的前期物业服务合同、物业管理委托服务合同、通知等证据及证明的事项只是称不清楚，对真实性并未提出异议，二审时亦不能提供证据否认前述证据的真实性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条第一款“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力”规定，对韩立涛提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。关于韩立涛提出必胜荣物业公司物业服务不到位，存在绿化不好、卫生不达标、安全保卫不到位、绿地被他人侵占不制止、公共设施被损害不履行维修义务等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形”。本案中，韩立涛不能举证证明必胜荣物业公司未履行合同义务，存在的个别绿化不好、卫生不达标、公共设施维修不及时等不构成履行合同存在重大瑕疵，不能成为韩立涛拒交物业费的正当理由。关于安全保卫，因韩立涛家并未发生失窃情况，如发生，只要物业公司提供线索、配合调查，就不能认定物业公司对此未尽到安全保卫义务，失窃业主可向侵权人主张权利；二审中韩立涛提出的房屋漏雨问题，韩立涛并未具体说明房屋漏雨时间及部位，如房屋漏雨时房屋在国家规定的保修期和保修范围内，应由建设单位承担义务，在房屋质保期满后，房屋共有部分、公共设施设备的维修由物业公司承担维修义务；亦未举证证明报修后物业公司不作为的相关证据，故不能酌情减少物业费。故对韩立涛提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，韩立涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩立涛负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年十二月十八日法官助理霍健书记员赵婷婷