广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17726号上诉人（原审原告）：林伟壮，男，1982年4月25日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢建育，男，1977年11月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李品磊，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王毅煜，男，1977年11月8日出生，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：广州渔客海产配送有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道西猪栏14号5018房。法定代表人：王毅煜，该公司总经理。王毅煜、广州渔客海产配送有限公司共同委托诉讼代理人：李文健，广东南国德赛律师事务所律师。王毅煜、广州渔客海产配送有限公司共同委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人林伟壮因与被上诉人卢建育、王毅煜、广州渔客海产配送有限公司（以下简称渔客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林伟壮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判王毅煜、卢建育、渔客公司继续出租坐落于广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺、104/105档（粤恒丰编制）商铺及该商铺的二楼办公室给林伟壮使用，林伟壮按《租赁合同》约定每月向王毅煜、卢建育、渔客公司支付租金及设备费共人民币13万元，租赁期至2020年3月31日（具体以王毅煜、卢建育、渔客公司与广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司签订的租赁期限为准）；3.改判王毅煜、卢建育、渔客公司向林伟壮赔偿2019年4月1日起至涉案店铺实际营业之日期间的损失共人民币503741.54元，包括员工工资支出、货物损失、品牌价值损失等，暂计算至2019年4月8日，日后另算，品牌价值损失以评估结果为准；4.判决王毅煜、卢建育、渔客公司向林伟壮赔偿律师费人民币10万元整；5.一、二审诉讼费均由王毅煜、卢建育、渔客公司承担。事实和理由：（一）林伟壮与王毅煜、卢建育在《租赁合同》上约定具体以王毅煜、卢建育、渔客公司与粤恒丰市场的租期为准的背景是涉案店铺所在的黄沙市场被纳入广州市政府的拆迁重建项目中。双方都明确知悉王毅煜、卢建育、渔客公司能在黄沙市场承租的时间受到政府政策影响，双方在签订合同时租赁期限仅是受到拆迁政策的影响，若没有政策影响双方则会长期租赁下去。若双方明确租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，双方不需要再补充“实际租赁期限以甲方与粤恒丰市场的租期为准”，故不存在一审认定的双方对租期理解有争议。（二）一审法院认为租赁合同对2019年3月31日之后的租金没有明确约定是错误的，认为林伟壮向王毅煜、卢建育、渔客公司支付租金及设备使用费共13万元没有合同依据是错误的。双方对租赁期限约定的是以王毅煜、卢建育、渔客公司与粤恒丰市场的租期为准，也就是说在王毅煜、卢建育、渔客公司与粤恒丰市场停租之前，双方仍在租赁期限内，租期内的租金是9万元，约定十分明确，双方已有明确约定租金及设备使用费一共13万元。（三）一审法院以卢建育已另行与案外人签订租赁合同以及双方对2018年4月1日至2019年3月31日的租期已履行且无异议作为认定林伟壮与王毅煜、卢建育承租期限的标准是错误的。双方争议的是2019年4月1日起至王毅煜、卢建育、渔客公司停租涉案店铺前的期间。卢建育擅自与案外人签订《租赁合同》，将涉案店铺转租给案外人，该行为违反了其与林伟壮约定租赁期限的行为，退一步来说，即使双方约定的租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，卢建育未通知林伟壮转租的情况下就与案外人签订《租赁合同》，该行为已侵犯了林伟壮的优先续租权。（四）林伟壮要求卢建育、王毅煜、渔客公司赔偿自2019年4月1日起至涉案店铺实际营业之日期间的员工工资支出、货物损失、品牌价值损失等。林伟壮已向一审法院申请了评估申请，拟对营业损失以及品牌价值损失进行评估，还向一审法院提交了调查取证申请，拟申请调查公安机关对货物损失的情况所作的认定。一审法院收到通知后未予调查评估，且对于不予接纳的情况未告知林伟壮，严重损害了林伟壮的诉讼权利。本案纠纷系因卢建育、王毅煜、渔客公司违反合同约定而起，林伟壮支付的10万元律师费属于因本案纠纷而遭受的损失，应由卢建育、王毅煜、渔客公司承担。卢建育二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.林伟壮与王毅煜的租赁合同已经届满，根据一审法院查明的事实，林伟壮与王毅煜的租赁合同第2条第1款已经明确约定租期为12个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条约定，林伟壮无权占有涉案租赁场所；2.业主方已经将案涉租赁场所合法承租给卢建育，卢建育有权对租赁场所进行自由处分，林伟壮无权要求卢建育将涉案物业交由其使用，根据一审法院以及卢建育提供的证据可知，案涉租赁场所由粤恒丰公司通过物业管理有限公司及邱文通签订书面的租赁合同，将租赁场所租赁给卢建育，卢建育在经得业主方的同意，将案涉场所转租给案外第三人，在该过程中，林伟壮也从来没有和卢建育建立起任何的租赁关系，林伟壮认为其与王毅煜、卢建育、渔客公司实际是签订同一份租赁合同的说法没有任何事实依据，林伟壮只是试图混淆承租人的关系，来达到霸占租赁场所的目的；3.林伟壮无权向卢建育主张任何的赔偿损失，通过一审法院查明的事实以及王毅煜提供的证据设备清单可知，其主张的商铺中的所有设备均不属于林伟壮所有，同时根据一审法院查明，案涉的鱼缸由林伟壮于2019年4月2日凌晨自行到租赁场所，把所有的鱼缸进行敲碎，林伟壮在一审过程中多次强调鱼缸是由王毅煜破坏以及提供相应的证据均为虚假事实，该行为也构成了伪造重要证据；4.卢建育以及王毅煜在2018年租赁期届满前已经多次告知林伟壮要撤出租赁场所，否则将会清理其在租赁场所的物品，林伟壮无权就其放弃的物品向卢建育主张任何的费用，并且林伟壮在其上诉状主张的损失共计50多万元均没有证据证明。渔客公司、王毅煜二审答辩称：同意一审判决，同意卢建育的答辩意见。王毅煜和林伟壮签订的合同已经明确约定了租赁期限，而林伟壮所陈述的以粤恒丰公司的租期为准，主要目的是因为租赁场所有可能随时被拆迁，并且王毅煜和邱文通签订的合同到2018年9月30日，能否会续租或者完全履行租赁期限是不得而知的，所以合同第11条明确约定租赁期内有权提前解除合同，林伟壮表示无条件予以配合执行，王毅煜的所有责任，甲乙双方都不作补偿，以粤恒丰的租赁期限为准，就是为了避免纠纷，并不是如林伟壮所述是长期的租赁合同。林伟壮向一审法院起诉请求：1.王毅煜、卢建育、渔客公司继续出租坐落于广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺、104、105档（粤恒丰编制）商铺及该商铺的二楼办公室给林伟壮使用，林伟壮向王毅煜、卢建育、渔客公司每月支付租金及设备费共人民币13万元；2.王毅煜、卢建育、渔客公司向林伟壮赔偿2019年4月1日起至涉案店铺实际营业之日止期限的营业损失（己聘请评估公司进行评估，待出具评估报告确定每日损失金额）；3.王毅煜、卢建育、渔客公司向林伟壮赔偿律师费人民币10万元整；4.本案诉讼费用由王毅煜、卢建育、渔客公司承担。一审法院认定事实：2018年3月16日林伟壮（承租方、乙方）与王毅煜（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺104、105档（粤恒丰编制）商铺按套出租给乙方作经营水产品之用。租赁期：甲乙双方一致同意租赁期为12个月，自2018年4月1日起至2019年3月31日止（实际租赁期以甲方与粤恒丰市场的租期为准）；该房屋租赁期限届满，租约自动终止。如甲方继续出租该房屋，在同等市场价格条件下乙方具有优先承租权。该房屋每月租金为9万元（如粤恒丰对甲方租金进行调整，甲乙双方租金随之调整），租金支付方式为银行转账支付，按月结算，乙方应于每月2日前支付当月租金转入甲方指定账户（开户行：工商银行；账户名：王毅煜：账号：62×××49）。甲方设备免费提供给乙方使用一年：自2018年4月1日起至2019年3月31日止。自2019年4月1日起设备租赁费为每月3万元，支付方式为银行转账支付，按月结算，乙方应于每月2日前支付当月设备租赁费，转入甲方指定账户（开户行：工商银行：账户名：王毅煜；账号：62×××49）。租赁保证金（押金）10万元，在合同签订之日乙方将保证金转入甲方指定账户：开户行：工商银行；账户名：王毅煜；账号：62×××49。合同期满或提前终止当日，乙方应将该房屋恢复原状完好交回给甲方，在没有取得甲方事先书面同意延期搬出的情况下，逾期后乙方仍放置在该房屋内的所有设备、物品，则作乙方自动放弃处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员自行将该房屋腾空，并将乙方遗弃的上述设备与物品予以处理，而无需给予乙方任何补偿。在乙方存在拖欠租金及相关费用的情况下，甲方有权留置乙方在该房屋内财产的权利，同时有权将留置的物品全部归甲方所有。合同（附设备清单）签订后，林伟壮向王毅煜支付租赁保证金（押金）10万元，王毅煜将上述房屋交林伟壮使用和经营。2019年4月2日因林伟壮承租的房屋是否到期存在争议，林伟雄以卢建育等人故意损毁公私财物为由向当地公安部门报警处理。目前卢建育已自行收回房屋转租给案外人使用。2019年4月8日林伟壮向一审法院申请财产保全，申请查封被申请人王毅煜、卢建育、渔客公司名下价值590000元的财产，并已提供由广东合润融资担保有限公司出具的担保限额为590000元的《诉讼保全担保函》作为担保。一审法院据此于2018年4月9日作出（2019）粤0103民初3019号民事裁定书，裁定：查封被申请人王毅煜、卢建育、渔客公司名下价值590000元的财产。在一审庭审中，林伟壮为证明王毅煜、卢建育、渔客公司在租期未满强行收回承租房屋，造成林伟壮的财物损毁及请律师诉讼产生的费用还提供：协议、广州渔客海产出货欠款表、广州渔客海产进货欠款表、广州市荔湾区海丫水产行营业执照、宣传资料、照片、中国工商银行电子银行回单、律师函、委托合同、立案告知书、鉴定意见通知书、鉴定意见书、微信聊天记录截图、转账记录、员工工资表等证据。王毅煜、渔客公司共同提供租赁合同、申请书、编号为Q242/243租赁合同，拟证明涉案房屋的出租是经出租方同意，与林伟壮的租期已经于2019年3月31日到期，林伟壮所提供的《租赁合同》隐瞒《设备清单》。卢建育提供国有土地使用证、证明书、租赁合同、租赁合同（卢建育与郑炳隆）、微信转账截图、物业转租申请书、租赁协议（242、243号）、设备清单、退伙协议、公证书、建设银行转账电子回单、林伟壮妻子支付退伙费用、林伟壮敲碎鱼缸的视频等证据，拟证实卢建育经出租人同意已将涉案房屋转租给案外人，与林伟壮的合伙已经解除和结算。另视频证实林伟壮的财物损毁是林伟壮敲碎鱼缸所造成。一审法院认为：林伟壮与王毅煜签订的《租赁合同》及附件《设备清单》均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《租赁合同》约定租赁期为12个月，自2018年4月1日起至2019年3月31日止（实际租赁期以甲方与粤恒丰市场的租期为准）。林伟壮与卢建育、王毅煜对该《租赁合同》约定的租赁期限理解不一致才引起的纠纷。对于该《租赁合同》中“实际租赁期以甲方与粤恒丰市场的租期为准”的约定是否属于租赁期限如何界定应作如下分析：首先，结合王毅煜、卢建育、渔客公司提供与出租方的租赁合同显示为一年租期。林伟壮主张“实际租赁期以甲方与粤恒丰市场的租期为准”该约定的租期不明确，与合同明确约定的12个月的租期存在矛盾。合同对2019年3月31日后的租金也没有明确约定，王毅煜等人已另行与案外人签订租赁合同。其次，林伟壮与卢建育、王毅煜对2018年4月1日起至2019年3月31日共12个月的租期是没有争议且已实际履行。基于上述分析本案的《租赁合同》期限应为2018年4月1日起至2019年3月31日共12个月。故林伟壮要求王毅煜等人继续出租坐落于广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺、104、105档（粤恒丰编制）商铺及该商铺的二楼办公室给林伟壮使用，向王毅煜、卢建育、渔客公司每月支付租金及设备费共人民币13万元没有合同依据，林伟壮的诉讼请求，一审法院不予支持。对于林伟壮要求王毅煜、卢建育、渔客公司赔偿2019年4月1日起至涉案店铺实际营业之日止期限的营业损失及赔偿律师费10万元的问题。林伟壮提供《受案回执》、《立案告知书》、《鉴定意见通知书》等证据，拟证实因租赁期限纠纷导致财物损失，但根据卢建育提供的视频显示2019年4月2日凌晨，林伟壮自行对涉案房屋内的鱼缸进行敲碎，且林伟壮刑事报案是否处理完毕，林伟壮未能提供证据证实。基于上述事实，林伟壮的证据及诉讼请求，一审法院不予采信和不予支持。林伟壮应待该刑事案件明确后，再另行主张。一审法院依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年6月18日作出如下判决：驳回林伟壮全部诉讼请求。案件受理费5569元、诉讼保全费3470元，由林伟壮负担。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，王毅煜与邱文通于2017年9月27日签订Q铺243号《租赁合同》，约定由王毅煜向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号104铺，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。王毅煜与邱文通于2017年9月27日签订Q铺242号《租赁合同》，约定由王毅煜向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。卢建育与邱文通于2018年9月30日签订Q铺320号《租赁合同》，约定由卢建育向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号104铺，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止。卢建育与邱文通签订Q铺300号《租赁合同》，约定由卢建育向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号105铺，租赁期限自2018年10月1日起至2019年3月31日止。卢建育与邱文通于2019年4月1日签订Q铺395号《租赁合同》，约定由卢建育向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号105铺，租赁期限自2019年4月1日起至2019年12月31日止。卢建育与邱文通于2018年9月30日签订Q铺321号《租赁合同》，约定由卢建育向邱文通承租广州市荔湾区六二三路***号金11-13铺，租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止。卢建育与邱文通签订Q房387号《租赁合同》，约定由卢建育向邱文通承租广州市荔湾区六二三路484号2楼，租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止。一审期间，王毅煜称：“粤恒丰是业主，且转租给广物公司，广物公司转租给邱文通，邱文通再转租给我，期限是2017.10.1-2018.9.30，只是104号和金11-13号，我再与原告签订租赁合同。105号商铺是邱文通租给被告二（卢建育）再转租给被告一（王毅煜）”；“被告三（渔客公司）是被告一、二共同合作开办的公司”。二审庭询期间，关于卢建育是否出租广州市荔湾区***号105铺给王毅煜、租金标准等问题，本院要求卢建育以及王毅煜的代理人当庭分别致电卢建育、王毅煜，由卢建育、王毅煜予以回答。卢建育电话中称其将105铺出租给王毅煜，租金是20000多元，按原价没有赚钱，由王毅煜直接把租金支付给粤恒丰公司。王毅煜电话中称：其与卢建育有合伙，对于档口的出租谁租都一样，有些档口是其和粤恒丰公司签订租赁合同，有些档口是卢建育签订，对外出租的档口，其和卢建育谁方便就谁去签订，其与卢建育之间不存在租金支付的问题，只要把租金给粤恒丰公司就行了，其与卢建育之间结算是会计之间冲账。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林伟壮要求继续承租涉案商铺并要求王毅煜、卢建育、渔客公司赔偿2019年4月1日起至涉案商铺实际营业之日期间的损失、律师费的主张是否成立。根据本案查明的事实，涉案广州市荔湾区***号金11-13号、104号、105号商铺已经由卢建育自行收回并转租给案外人使用，林伟壮、王毅煜之间的租赁合同关系事实上已经终止，林伟壮要求继续就上述商铺与王毅煜、卢建育建立租赁关系已不可行，一审法院驳回林伟壮要求继续承租涉案商铺的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。林伟壮要求继续承租涉案商铺并要求王毅煜、卢建育、渔客公司赔偿2019年4月1日起至涉案商铺实际营业之日期间的损失，该诉讼请求实际上是在合同继续履行的基础上所提出的损失赔偿，现双方之间的租赁合同关系事实上已经终止，林伟壮应就合同终止后的法律后果向合同相对方主张权利，其在本案中以合同应继续履行为由要求王毅煜、卢建育、渔客公司承担2019年4月1日起至涉案商铺实际营业之日期间的损失，依据不足，本院不予支持。涉案《租赁合同》并无关于因合同纠纷所产生的律师费如何负担的约定，林伟壮要求王毅煜、卢建育、渔客公司赔偿律师费10万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，林伟壮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11138元，由林伟壮负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红