四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2841号 上诉人（原审被告）：四川省宜宾德烨房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区北正街80号2幢1层28号。 法定代表人：黄学兵，执行董事。 委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：范国珍，女，1982年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：赵纯德（系范国珍丈夫），住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审原告）：赵纯德，男，1978年12月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人四川省宜宾德烨房地产开发有限公司（以下简称德烨房地产公司）因与被上诉人范国珍、赵纯德商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德烨房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回被上诉人范国珍、赵纯德对德烨房地产公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由范国珍、赵纯德负担。事实和理由：1.一审法院查明的逾期办证的原因都属于不可抗力，不是德烨房地产公司能够解决的，该逾期期间应属于免责期限；2.范国珍、赵纯德主张的违约金过高，且未提供损失证据，一审法院不应该支持其诉讼请求。 范国珍、赵纯德辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一是违约金标准系德烨房地产公司提供的格式房屋买卖合同中确定的；二是逾期办证系德烨房地产公司的原因所致，其主张系不可抗力原因，不是客观事实。 范国珍、赵纯德一审诉讼请求：1.请求人民法院判令德烨房地产公司支付延期向范国珍、赵纯德交付不动产权证的违约金6068.63元（2016年8月27日起至2019年7月17日止1055天×0.00001×575226元）；2.判令德烨房地产公司支付延期办理（取得）不动产首次登记并取得该商品房楼栋的权属证明所产生的违约金5746.51元（自2016年5月6日起至2019年1月29日止，以购房款575226元×0.00001×999天）；3.判令德烨房地产公司以575226元为基数按日万分之零点一支付违约金至范国珍、赵纯德领到不动产权证之日止；4.本案诉讼费由德烨房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月22日，范国珍、赵纯德（买受人）与德烨房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为德烨.都市名园3幢12层1单元7号，其预测面积共89.75平方米，其中，套内建筑面积67.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.46平方米；第五条计价方式与价款，1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8548.46元，总价款575226元；第六条付款方式及期限，买受人采取一次性付款方式付款；第十一条交付条件，出卖人应当在2015年5月5日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2016年5月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托德烨房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，范国珍、赵纯德向德烨房地产公司支付购房款575226元，德烨房地产公司向范国珍、赵纯德出具收据一份。2015年3月11日，德烨房地产公司向范国珍、赵纯德交付案涉商品房，同日，范国珍、赵纯德向德烨房地产公司交纳契税、办证费、转移登记费等费用，德烨房地产公司向范国珍、赵纯德出具相关收据4份。2015年3月24日，范国珍、赵纯德向德烨房地产公司交纳维修基金8077.5元，德烨房地产公司向范国珍、赵纯德出具收据一份。 另查明：1.2016年10月28日，宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，规定从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等；2.德烨房地产公司于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，2019年5月17日，德烨房地产公司将案涉商品房的《不动产权证书》办至范国珍、赵纯德名下。 一审法院认为，范国珍、赵纯德与德烨房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案争议的焦点在于德烨房地产公司是否构成违约？范国珍、赵纯德是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任？ 第一，关于德烨房地产公司是否违约的问题，根据范国珍、赵纯德与德烨房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》约定，德烨房地产公司应当在2016年5月5日前，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，范国珍、赵纯德应当在案涉商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，否则德烨房地产公司构成违约。根据庭审查明，德烨房地产公司于2015年3月11日向范国珍、赵纯德交付案涉商品房，故范国珍、赵纯德应当从2015年3月11日起的365个工作日内取得案涉房屋所有权证书，经计算，范国珍、赵纯德应当于2016年8月22日前取得案涉房屋所有权证书。德烨房地产公司于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，于2019年5月17日将案涉商品房不动产权证书办至范国珍、赵纯德名下，迟于合同约定的办证时间，虽然德烨房地产公司辩解延迟办证系政府机关职能调整和教育局的原因，属于不可抗力，但我市系于2016年10月28日才发出通告，从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，而合同约定的办理初始登记和转移登记的期限届满日均在该日期前，且德烨房地产公司与幼儿园的纠纷不属法律规定的免责事由，故对德烨房地产公司的该辩解意见不予采纳。德烨房地产公司延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向范国珍、赵纯德承担相应的违约责任。 第二，关于范国珍、赵纯德是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任的问题。关于楼栋初始登记延迟与房屋所有权转移登记延迟的关系，一审法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记与范国珍、赵纯德主张的损失之间无因果关系，故一审法院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此对范国珍、赵纯德主张德烨房地产公司支付楼栋所有权初始登记违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对范国珍、赵纯德诉请德烨房地产公司支付从2016年8月27日起至其领到不动产权证之日止的延迟办理转移登记违约金的请求，因范国珍、赵纯德诉请违约金的起算时间在合同约定的办证时间届满之后，符合合同约定，又因德烨房地产公司于2019年5月17日已将案涉房屋不动产权证办至范国珍、赵纯德名下，此时范国珍、赵纯德已取得案涉房屋不动产权证，故违约金应计算至2019年5月17日止。经计算，该期间的违约金为5711.99元（575226元×0.00001×993天）。对范国珍、赵纯德超过部分的请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告范国珍、赵纯德逾期办证违约金5711.99元；二、驳回原告范国珍、赵纯德的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取计48元，由被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点为：1.逾期办证原因是否系不可抗力原因所致；2.违约金约定是否过高。 针对本案的争议焦点一，即逾期办证原因是否系不可抗力原因所致的问题。德烨房地产公司于2015年3月11日向范国珍、赵纯德交付案涉商品房，故范国珍、赵纯德应当从2015年3月11日起的365个工作日内取得案涉房屋所有权证书，经计算，范国珍、赵纯德应当于2016年8月22日前取得案涉房屋所有权证书。我市房屋产权证办证机关由宜宾市房地产管理局变更为宜宾市不动产中心系于2016年10月28日才发出通告，从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，而合同约定的办理初始登记和转移登记的期限届满日均在该日期前。德烨房地产公司与幼儿园的纠纷系民事纠纷，不属法律规定的免责事由，故对德烨房地产公司关于不可抗力的上诉理由本院不予支持。 针对本案的争议焦点二，即违约金是否过高的问题。双方《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由出卖人支付。该《商品房买卖合同》系德烨房地产公司提供，关于违约金的部分也系其德烨房地产公司在合同中自行承诺。双方应恪守诚信，全面履行合同义务，且该约定的违约金条款并不过分高于客观损失。故对德烨房地产公司的该项上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人四川省宜宾德烨房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由四川省宜宾德烨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 李 荷 二〇一九年十二月十六日 法官助理 黄相中 书 记 员 李 雪