浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0921民初1500号 原告：岱山县第三建筑工程有限公司，住所地浙江省岱山县高亭镇兰秀大道321号，统一社会信用代码91330921148802448U。 法定代表人：贝国多，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贝燕燕，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王伟涛，浙江泽凡律师事务所律师。 被告：舟山市民生商厦有限责任公司，住所地浙江省舟山市定海区解放西路169号，统一社会信用代码913309021487434681。 法定代表人：王万应，该公司总经理。 原告岱山县第三建筑工程有限公司（以下简称第三建筑公司）与被告舟山市民生商厦有限责任公司（以下简称民生商厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告第三建筑公司的委托诉讼代理人贝燕燕、王伟涛，被告民生商厦公司的法定代表人王万应均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告第三建筑公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，责令被告清退搬迁其租赁的位于岱山县约460平方米的商铺，并按合同第六条第一款约定交还于原告；2.责令被告支付第一年租金发票税款41400元及延迟支付违约金54896元，合计96296元（计算至2019年10月15日）；支付第二年的尚欠租金8万元及租金违约金104900元（自2018年9月10日计算至2019年10月15日）；支付第二年租金发票税款41400元（待被告支付尚欠租金后办理），以上合计为322596元，上述违约金继续按日千分之二计算至实际清偿之日；3.责令被告支付从第三年实际承租开始至腾退之日按日租金630元计算的租金及按日千分之二计算的违约金，并按合同约定由原告罚没保证金2万元；4.责令被告支付合同约定的水电费、物业费、卫生治安费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月8日签订《商铺租赁合同》，被告向原告承租高亭镇太阳城一期39幢一楼约460平方米商铺，用于台客隆超市营业，租赁期为6年，自2017年10月10日起至2023年10月9日止。被告在2017年12月向原告付清了第一年的租金23万元后，原告按被告要求为其向税务部门开具了发票，支付税款41400元，但被告却一直未按约向原告支付税款。第二年租赁期，被告分别于2018年11月23日支付租金5万元、2019年3月20日支付租金10万元，至今尚有8万元租金未付。现在已第三年租赁期，但被告未能按约支付租金，并对以上欠款做出回应，被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，原告多次与被告联系，催促其诚信履约，但终而无果，故原告诉至法院。 被告民生商厦公司辩称，不同意解除合同，要求继续承租上述房屋；关于租金，因被告经营遇到困难，所以一直未付，愿意及时缴清应付租金；关于税款，当时双方因为税率问题发生争议，所以一直未付，原告应在规定期限内作废发票，现在因为超过期限导致被告也无法抵扣，但若继续承租房屋，同意按照发票记载税额支付第一年租赁期税款，第二年税款同意在被告取得发票后及时支付；不同意支付违约金，若确实需要支付违约金，也认为违约金过高，同意按照银行同期贷款利率进行支付；关于保证金，若合同解除，在不支付违约金的基础上同意罚没保证金；水电费确实由原告代付，具体数额不清楚，物业费、卫生治安费本来就是被告支付；同意承担诉讼费。 经审理，本院查明本案事实如下： 2017年9月8日，原告第三建筑公司（甲方）与被告民生商厦公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方愿意将坐落于岱山县（除甲方一楼大厅），建筑面积约460平方米的商铺出租给乙方；租期6年，自2017年10月10日起至2023年10月9日止；第一年到第三年年租金为每年23万元（不含发票），从第四年到第六年年租金为每年23.5万元（不含发票），租金交付方式为每年提前一个月付清，以上均不含发票金额，如乙方需要甲方开具发票，需要另外支付税费（国地税合计税率约为18%）；乙方应在上述规定日期前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则按年租金的千分之二支付滞纳金，逾期15日，甲方可以中止合同，向乙方收回商铺并罚没保证金；甲方交付商铺时，乙方应向甲方交付商铺租赁保证金，保证金为2万元；租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；如乙方不再使用甲方商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，可移动部分以及冷库空调由乙方自行拆除搬迁，乙方应按超市装修现状归还甲方；水电费由乙方每月支付给甲方，租赁期间由租赁和使用产生的其他各项税费用均由乙方缴纳，包括煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、垃圾清运费、物业费、卫生治安费等。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告支付保证金2万元，并陆续支付了第一年租金。应被告要求，原告于2017年12月21日开具了发票。第二年租金，被告于2018年11月23日、2019年3月20日分别支付5万元、10万元。2019年3月9日，原告向被告发出租金催款函，要求被告支付拖欠的款项。庭审后，被告向原告支付了2019年10月31日前的水费、电费，原告于2019年12月10日开具第二年发票。 上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、不动产权证书、增值税发票、房产税纳税申报表及完税证明、银行汇款凭证及催款函等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对原、被告具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约交付租赁房屋，但被告未按约及时履行支付租金义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，根据合同约定，拖欠租金累计达15天的，原告可以中止合同，收回商铺并没收保证金，故原告请求解除合同的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2019年10月23日收到本院邮寄的起诉状等诉讼材料，原告要求解除合同的通知于当日到达被告，故商铺租赁合同于2019年10月23日解除。合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋，并支付未付租金、场地占用费、税款以及违约金。关于租金及场地占用费，其中第二年应付租金为8万元，第三年租金，计算至合同解除之日即2019年10月23日，被告应付租金8822元（取整），场地占用费自2019年10月24日起按630元/天计算至实际腾退之日。关于税款，根据合同约定，若被告需要开具发票，要另外支付税费（国地税合计税率约为18%），现原告已应被告要求开具了第一年、第二年租赁费发票，故被告应向原告支付税款，至于税率标准，房屋出租后，原告需要交纳增值税、从租房产税、印花税等多个税种，其中增值税以及从租房产税两种税合计税率已超过18%，现被告亦同意按18%计算税率，故本院确认税率按18%计算，并确认两年税费合计82800元。关于违约金，根据合同约定，被告应于每年提前一个月即每年9月10日前支付租金，逾期一日，则按年租金的千分之二支付滞纳金，逾期十五日，可罚没保证金，现被告未按约在2018年9月10日前、2019年9月10日前分别支付第二年、第三年租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，根据法律规定，违约金以填补守约方的损失为主要目的，以补偿性为主，守约方对于自身实际损失、违约方对于约定违约金过高均负有举证责任。鉴于原告未提供证据证明其实际损失，被告亦未提供证据证明违约金过高，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则酌情调整违约金按月利率20‰计算。因本案中的保证金在性质上亦为违约金，且违约金与保证金均针对欠付租金这一违约行为，在原告未能举证证明违约金不足以弥补其实际损失的情况下，不再重复进行赔偿，并将该保证金在违约金中予以抵扣。经计算，第二年租金的违约金从2018年9月11日计算至2019年10月15日为35934元（取整），扣除2万元保证金后，尚需支付15934元，自2019年10月16日起的违约金以8万元为基数按月利率20‰计算，第三年租金的违约金可自2019年9月11日起以未付租金及场地占用费为基数按月利率20‰计算。对于原告要求对税款计算违约金的诉讼请求，合同中仅约定逾期支付租金可计算违约金，故本院对该诉请不予支持。对于原告要求被告支付水电费、物业费及卫生治安费的诉请，双方已在合同中就上述费用进行了约定，本院予以支持，并确认水电费自2019年11月1日起据实计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告岱山县第三建筑工程有限公司与被告舟山市民生商厦有限责任公司于2017年9月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月23日解除； 二、被告舟山市民生商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于岱山县的房屋（除岱山县第三建筑工程有限公司一楼大厅）[不动产权证号：浙（2016）岱山县不动产权第0001754号]按《商铺租赁合同》第六条第1项约定返还给原告岱山县第三建筑工程有限公司； 三、被告舟山市民生商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县第三建筑工程有限公司2018年10月10日至2019年10月9日的租金8万元，并支付2019年10月15日前的违约金15934元及自2019年10月16日起按月利率20‰计算至实际清偿之日止的违约金； 四、被告舟山市民生商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县第三建筑工程有限公司2019年10月10日至2019年10月23日的租金8822元及自2019年10月24日起按630元/天计算至实际腾退之日止的场地占用费，并支付自2019年9月11日起以未付租金8822元及场地占用费为基数按月利率20‰计算至实际清偿之日止的违约金； 五、被告舟山市民生商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县第三建筑工程有限公司税款82800元； 六、被告舟山市民生商厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告岱山县第三建筑工程有限公司自2019年11月1日起据实计算至实际腾退之日的水电费，2017年10月10日至实际腾退之日期间的物业费、卫生治安费由被告舟山市民生商厦有限责任公司负担； 七、驳回原告岱山县第三建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6138元，减半收取3069元，由被告舟山市民生商厦有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 员 余叶君 二〇一九年十二月三十日 代书记员 宓丽君