北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14144号上诉人（原审原告、反诉被告）：北方智能微机电集团有限公司，住所地北京市通州区佟麟阁街9号。法定代表人：邱延民，董事长。委托诉讼代理人：刘克强，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰清，北京市大成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京启辉时代商业运营管理有限公司，住所地北京市东城区广渠门内大街6号院13号楼303。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：刘玉阁，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴淋淋，北京市仁人德赛律师事务所律师。原审第三人：陈有梁，男，1983年11月6日出生，汉族，住福建省政和县。原审第三人：周长旺，男，1969年7月13日出生，汉族，住福建省政和县。原审第三人：曹鹏，男，1982年2月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。原审第三人：北京红旗众拓企业管理有限公司，住所地北京市通州区佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13旁门59幢。法定代表人：张华，执行董事。委托诉讼代理人：刘玉阁，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴淋淋，北京市仁人德赛律师事务所律师。上诉人北方智能微机电集团有限公司(以下简称微机电公司）、北京启辉时代商业运营管理有限公司（以下简称启辉时代公司）、第三人陈有梁、周长旺、曹鹏、北京红旗众拓企业管理有限公司（以下简称红旗众拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人微机电公司的委托诉讼代理人刘克强、张冰清，上诉人启辉时代公司的委托诉讼代理人刘玉阁、裴淋淋，原审第三人曹鹏的委托诉讼代理人杨大成，红旗众拓公司的委托诉讼代理人刘玉阁、裴淋淋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。微机电公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持微机电公司的一审诉讼请求，并驳回启辉时代公司的反诉请求。主要事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，一审判决认定启辉时代公司违反合同约定建设的违法建筑即为双方合同约定的目标房屋，并依据《最高人民法院》第二条认定微机电公司与启辉时代公司签订的房屋租赁合同及相关协议无效，属于认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定微机电公司同意启辉时代公司违约、违法改扩建的行为，与事实严重不符。一审判决认定微机电公司承担30%的次要责任，属于认定事实错误。一审判决认定微机电公司应对启辉时代公司违反合同约定、违反法律规定建设房屋的损失承担责任，认定事实错误。一审判决认定启辉时代公司只需向微机电公司支付自2017年6月1日起至2018年7月29日止房屋占有使用费属于认定事实错误。一审判决不支持微机电公司要求启辉时代公司限期将涉案房屋恢复原状后交还微机电公司的诉讼请求是错误的。针对微机电公司的上诉请求，启辉时代公司辩称：第一，启辉时代公司同意一审法院对于合同性质、合同效力的认定，微机电公司请求解除合同没有法律依据，合同无效为自始无效。第二，关于合同无效过错承担问题。微机电公司在合同签订及履行过程中，多次向启辉时代公司提供其上级主管机构和政府部门同意改造租赁房屋的审批文件，导致启辉时代公司对租赁物改造的合法性产生错误认识，微机电对此应当承担主要过错责任；微机电公司已经实际履行合同并取得了房屋租赁收益，2016年12月22日双方签订《补充合同》是对新建房屋进行出租等事宜的承认和认可，与其庭审中声称向启辉时代公司发送停工通知自相矛盾；微机电公司向法庭提交的停工通知时间均是倒签，不具有证据效力，亦没有向启辉时代公司实际送达；微机电公司隐瞒了出租涉案租赁房屋前其因未取得规划许可对房屋改扩建出租被行政处罚和诉讼败诉的事实，微机电公司对涉案租赁合同无效的法律后果明知。关于微机电公司提出的房屋占有使用费的诉讼请求，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式即支付房屋使用费予以返还。微机电公司出租违法房屋为无效合同，其不仅不应当收取占用费，还应当返还已经收取的这部分的房屋租金。关于微机电公司请求恢复原状的请求，因原有危旧房屋已不能使用，恢复原状没有事实和法律依据。针对微机电公司的上诉请求，曹鹏辩称：不同意微机电公司的上诉请求，同意启辉时代公司的答辩意见。微机电公司与启辉时代公司签订的租赁合同出租标的物是改扩建房屋，租金也是按照改扩建之后的面积收取，改扩建房屋至今未取得规划许可，且是国有土地擅自出租，应当是无效的。微机电公司应当对合同无效产生的损失承担80%以上责任。针对微机电公司的上诉请求，红旗众拓公司辩称，同启辉时代公司的答辩意见一致。启辉时代公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回微机电公司要求启辉时代公司支付自2017年6月1日起房屋占用使用费的诉讼请求；2.改判一审判决第三项，重新划分微机电公司与启辉时代公司对合同无效所承担的后果、责任，并按照责任划分对启辉时代公司进行建设各项损失的赔偿。启辉时代公司的全部的损失是36342383.45元，要求微机电公司承担70%的损失即承担20015392.3元；3.微机电公司承担一、二审诉讼费、鉴定费。主要事实与理由：一审法院认定启辉时代公司在未取得规划审批手续情况下开工建设与事实不符。一审法院认定启辉时代公司严重违反合同约定，并综合双方违约行为确定启辉时代公司承担70%责任，于法无据，导致双方当事人利益严重失衡。微机电公司提供的房屋租赁合同为格式合同，规避法律责任的意图明显。启辉时代公司因占有使用租赁房屋取得的收入与微机电公司应承担的过错责任性质不同，一审法院予以抵扣于法无据。启辉时代公司不应支付被责令停业期间的房屋占用费。微机电公司在出租本案房屋之前，就已经因为违法出租受到行政处罚，但还对启辉时代公司隐瞒相关情况，以上级公司的批复为诱饵继续与启辉时代公司出租。租赁合同无效，微机电公司应对合同的无效承担主要责任。国有土地或者集体土地上违规出租搞改扩建的，发生纠纷诉到法院的案例，通常处理都是认定合同无效，在责任划分上大多数是出租方，也就是土地使用权人对造成合同无效的后果承担主要责任。针对启辉时代公司的上诉请求，微机电公司辩称：不同意启辉时代公司的上诉请求，理由同微机电公司的上诉意见。针对启辉时代公司的上诉请求，曹鹏辩称，同意启辉时代公司的上诉意见。对于启辉时代公司的上诉请求不发表意见，实际上启辉时代公司和微机电公司之间的租赁合同，曹鹏认为包含两个法律关系，一个是房屋出租，另一个是房屋建设，一审法院没有区分房屋出租和房屋建设这两层法律关系，曹鹏认为认为微机电公司对违法建房这层法律关系造成了损失，微机电公司应该承担全部责任。针对启辉时代公司的上诉请求，红旗众拓公司辩称，同启辉时代公司的意见一致。第三人陈有梁、周长旺未出庭，亦未就各方的上诉意见发表答辩意见。微机电公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除微机电公司与启辉时代公司签署的《房屋租赁合同》及相关协议；2.请求判令启辉时代公司向微机电公司支付自2017年6月1日起至上述《房屋租赁合同》及相关协议解除之日止的租金以及自上述《房屋租赁合同》及相关协议解除之日起至启辉时代公司将涉案房屋拆除，恢复原状后交还给微机电公司之日止的占用使用费；3.请求判令启辉时代公司向微机电公司支付违约金暂估为80万元；4.请求判令启辉时代公司限期将涉案房屋拆除，恢复原状后交还给微机电公司；5.本案的诉讼费用、鉴定费用由启辉时代公司承担。启辉时代公司向一审法院反诉请求：1.确认微机电公司与启辉时代公司于2014年5月14日签定的名为租赁合同实为合作开发房地产合同的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及双方于2016年12月22日签定的《补充协议》无效；2.依法判令微机电公司赔偿启辉时代公司投资建设损失3200万元；3.微机电公司返还启辉时代公司已交纳的租金410万元；4.诉讼费、鉴定费由微机电公司承担。一审法院查明：（一）房屋、土地权属登记情况经查，涉案房屋坐落于通县佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15号旁门，所有权人为北京北方精密机械厂，产权证书号为通全字第XXXX号。京央通国用（2012划）第00007号国有土地使用证记载坐落于通州区佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15号旁门土地的土地使用权人为北方智能微机电集团有限公司，地类（用途）工业用地，使用权类型划拨，使用权面积138802.466平方米，其中独用面138802.466平方米。另查，北京北方精密机械厂经北京市工商行政管理局核准于2001年7月16日更名为北京北方红旗机电有限公司。北京北方红旗机电有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为北方智能微机电有限公司。北方智能微机电有限公司经北京市工商行政管理局核准于2011年12月20日更名为北方智能微机电集团有限公司。（二）合同签订及履行情况2014年5月14日，微机电公司（甲方、出租方）与启辉时代公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将坐落于北京北方红旗精密机械有限公司西侧电镀工房、风机工房及原塑料工房租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜达成协议如下：第一条租赁房屋现状1.1租赁房屋现状1.1.1租赁房屋坐落于北京市通州区新华南路39号，建筑面积3687.2平方米，房屋所有权证号为通全字第XXXX号第58-62幢，房屋管理人为微机电公司，该房屋以下简称租赁房屋。1.1.2租赁房屋未设定及留存任何抵押担保，无任何被司法机关查封、冻结等情形。如无特别指明，乙方根据本合同对租赁房屋进行改扩建后形成的建筑物以下合称目标房屋。第二条声明与保证2.1甲方的声明与保证2.1.1甲方声明与保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。2.1.2甲方声明，其在签署本合同之前已将租赁房屋的基本情况及现状向乙方披露，并就合同签署后乙方可能面临的法律风险和商业风险以口头方式向乙方进行了提示。2.2乙方的声明与保证2.2.1乙方声明并保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。2.2.2乙方声明，其在签署本合同之前已通过甲方披露的信息及风险提示完全知悉了租赁房屋的基本情况及现状，完全知悉租赁房屋需要乙方投入较多资金改扩建后才能满足乙方的商业经营需要、租赁房屋可能会基于甲方及甲方上级单位的需要被收回另作他用及乙方可能面临的法律风险、投资风险和商业风险。乙方声明并保证，同意按照本合同约定的条件租赁目标房屋，自愿承担因本合同履行可能造成的法律风险、投资损失及商业风险。2.2.3乙方声明，其与甲方签署本合同系其在全面了解租赁房屋的现状后作出的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平。第三条租赁用途3.1甲方同意将租赁房屋出租给乙方改扩建后用于公寓及为公寓服务的洗衣房、健身房及超市等。除甲乙双方另有约定外，乙方不得改变目标房屋的用途。3.2乙方利用目标房屋进行相关经营活动时，必须按国家、北京市及相关主管部门规定办理相关审核批准并取得全部合法手续后，方可经营，所有手续的取得及所发生的相关费用均由乙方承担。乙方取得经营所需手续后，应把其经营所需全部手续复印一份交甲方留存以备案。3.3因乙方违法经营或因未取得相关合法经营的批准文件擅自经营所产生的一切责任由乙方承担，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。第四条租赁期限4.1目标房屋的租赁期限为5年，自甲方交付租赁房屋时起算。届时，甲乙双方签署租赁期限起止确认书，作为本合同附件。考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自租赁房屋交付之日起顺延9个月后开始计算，但自租赁房屋交付之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费60万元。第五条租金及支付方式5.1目标房屋租赁期限内具体年度租金见下表：第一年170万元、第二年180万元、第三年190万元、第四年200万元、第五年210万元。5.2租金支付方式如下：5.2.1租金实行一年一付，先交后用制。乙方应于本合同生效之日一次性向甲方支付起租日之前乙方应支付的占用费60万元及第一年度租金170万元，合计230万元。其余年度的租金，乙方应在每年的6月1日前交纳下一年度的租金。5.2.2乙方应采用转账方式将应付租金支付至甲方指定的收款账户。甲方指定收取租金账户的开户行：工行通州支行新华分理处，户名：北方智能微机电集团有限公司。账号×××。……5.2.4乙方免费向甲方提供10套（每套建筑面积不低于30平方米）公寓（含客厅、厨房、卫生间和卧室及必要的家具家电，且能保证能正常居住使用）。第六条租赁房屋改扩建6.1甲方同意乙方按照政府主管部门要求对租赁房屋进行改造以满足乙方商业经营需要。6.2甲方根据乙方进出需要，为乙方提供临中山街一侧的通行道路，通行道路土地由微机电集团提供，相关手续包括市政、道路、排污等由乙方办理，费用由乙方承担。同时乙方负责按要求将目前与甲方厂区联通的道路进行封闭，加高围墙，相关费用由乙方承担。在开辟通道中，如果需要对甲方房屋进行拆除，乙方负责对拆除的房屋按照甲方的要求进行还建，还建费用由乙方承担。6.3乙方负责根据相关要求按照相关法律、法规、规章程序办理租赁房屋改造的相关手续，甲方给予协助和配合。因办理租赁房屋改造及新辟道路手续而产生的全部费用由乙方承担。新建房屋一旦竣工，产权即归甲方所有，乙方应按照新改扩建房屋面积为甲方办理相关房屋产权证照，办理完毕交甲方，乙方享有租期使用权。6.4乙方应严格按照政府主管部门关于租赁房屋改扩建的相关要求进行改扩建。相关改扩建费用全部由乙方承担。6.5乙方改扩建方案需报甲方备案和审核，乙方在改扩建过程中产生如违规产生的各种相关部门处罚费用均由乙方承担，如造成甲方被处罚或受损的，乙方赔偿甲方因此造成的一切损失。乙方未能按照政府主管部门关于租赁房屋改扩建的要求进行改扩建，或者在没有办理相关手续就擅自进行改扩建的，即使其改扩建方案和投资额已报甲方备案和审核，由此产生的一切责任和损失由乙方承担，甲方概不承担任何责任。因乙方前述行为造成甲方被处罚或者受损的，乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。在此情况下，甲方有权解除合同，所有改扩建形成的建筑物和形成附和的装修装饰物全部无偿归甲方所有，乙方不得据此要求甲方给予任何补偿。第七条租赁房屋的交付7.1甲方将租赁房屋按现状交付给乙方。甲乙双方自在《租赁物交付确认单》上签字之日起视为甲方已按照本合同的约定全面履行了租赁房屋的交付义务，甲方的交付行为不存在任何违约。第八条目标房屋经营出租8.1乙方可以对外招商出租目标房屋。8.2甲方不干涉乙方对目标房屋的商业经营活动，但乙方应当单独承担对所租赁房屋的安全、用电、消防、保卫、管理等工作，因对该房屋管理不当给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。8.3乙方应与次承租人签订房屋租赁协议，且该房屋租赁协议的租赁期限不得超过本合同及补充协议约定的目标房屋租赁期限届满日。否则，超过部分无效，且由此给甲方造成损失的，乙方应按本合同约定的第一年度总租金的30%向甲方支付违约金，如违约金不足以支付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方因此造成的一切损失。8.4本合同项下的租赁期限届满或本合同被提前解除的，乙方应负责清退次承租人，并承担由此产生的一切费用。因次承租人拒绝清退导致目标房屋中的任何一部分不能按本合同规定按时返还甲方的，乙方应自该部分房屋逾期返还之日起至实际返还甲方之日止按照本合同项下第一年年度总租金的5%按日向甲方支付违约金，如该违约金不足以支付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方因此而造成的损失。……第十条乙方投资、折旧及拆除10.1乙方改扩建方案及工程造价预算需报甲方备案，甲乙双方核定乙方投资额（含改扩建投资额及次承租人装修等费用）按双方确认的计算。10.2双方核定的投资额作为本合同项下计算乙方投资折旧的基数。甲乙双方一致同意，不论乙方最终改扩建投资是否高于或者低于前述经双方确认的投资额，也不论此承租人是否在乙方改扩建的基础上对目标房屋进行了新的装饰、装修、改造、添附而导致目标房屋的价值远远超过了前述双方确认文件上确定的投资额，本合同项下计算乙方投资折旧的基数均按双方确认的金额为准。10.3甲乙双方确认后的投资额折旧期为五年，折旧期自起租日起开始计算，折旧率平均计算，每年折旧率为20%。折旧期届满，乙方投资改扩建的建筑物、装饰装修物及配套设施价值为零。……10.7在折旧期内，如因乙方违约，导致本合同提前解除的，目标房屋（包括次承租人重新对目标房屋进行的装饰、装修、改建、改造、添附而形成的装饰装修物）全部无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予任何经济补偿。乙方也不得以任何理由要求甲方按照本合同10.3条的约定向乙方支付租赁期限未履行期间的投资额折旧后的剩余价值。第十一条目标房屋的返还11.1有下列情形之一的，除合同另有约定外，乙方应自任一情形出现之日起30日内将目标房屋（包括次承租人重新对目标房屋进行的装饰、装修、改建、改造、添附而形成附合的装饰装修物）全部返还交付给甲方：（1）租赁期限届满；（2）合同提前解除；（3）乙方自建建筑物及配套设施被政府列为违法建筑责令限期拆除的。……13.3乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回目标房屋，甲方不承担乙方的任何损失，由此给甲方造成的全部责任和损失由乙方承担：（1）不支付或者不按照约定支付租金达30个工作日的；（2）欠缴任何一种费用（除房屋租金外）时间达到30日的；（3）与次承租人签订租赁合同期限超过本合同约定租赁期限届满日的。13.4乙方有下列违约情形之一的，由此给甲方造成的全部责任和全部损失由乙方承担：（1）擅自改变目标房屋用途的；（2）从事违法活动或有违法、违规经营行为的：（3）违反安全生产责任书相关内容及安全生产相关规定的，或造成重大安全生产和人身事故的；（4）存在严重影响周边居民正常工作和生活，经主管部门通知整改后而不及时解决的；（5）不服从甲方监督检查的。第十四条违约责任14.1租赁期内，因甲方自身原因需提前收回目标房屋的，应提前60日通知乙方，本合同自解除合同通知书送达乙方之日起解除。在此情况下，甲方除应按照本合同约定给予乙方投资额折旧后剩余价值外，还应将已收取的租金中乙方未承租月份的租金退还乙方。14.2乙方发生本合同第13.3条约定的情形之一的，乙方除应按实际使用时间支付租金和按本合同约定承担责任外，还应按每年租金的30%向甲方支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。14.3租赁期内，因乙方自身原因需提前解除合同的，应提前60日通知甲方，本合同自解除合同通知书送达甲方之日起解除。在此情况下，目标房屋及乙方（含次承租人）对目标房屋进行装饰装修与目标房屋形成附合的装饰装修物及配套设施等全部无偿归甲方所有，且乙方己交但还没履行期间的租金不予退还，乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿。……15.1本合同项下各方因履行本合同而互相发出或者提供的所有通知、文件、资料等（以下简称通知）应当以书面形式，以面呈送达、邮政特快专递送达给：（1）甲方地址：北京市通州区新华南路39号，收件人及其联系电话：王士奇（2）乙方地址：北京市通州区北苑南路16号院37幢，收件人及其联系电话：曹鹏。15.2任何更改上述地址必须提前7日以本条规定的通知与送达程序书面告知对方。15.3任何面呈的函件在递交给对方，并于对方在该函件上签字后视为送达；任何以邮政特快专递方式发出的函件，无论收件方是否签收或退件，均在投邮后7日视为送达。第十六条宽容与弃权16.1本合同履行过程中，任何一方对于违约方的违约行为所给予的宽容不应直接视为对于其相应权利的放弃，除非本合同有特别约定，合同各方对其任何权利的放弃均应以书面方式做出。16.2本合同之任何一方没有行使或延迟行使其基于本协议的任何权利，不得视为对该权利的放弃，对任何权利的单独行使或部分行使亦不能视为对其他任何权利的放弃。……第十八条争议解决18.1本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向目标房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》加盖微机电公司、启辉时代公司印章，甲方代表王士奇、乙方代表曹鹏签字。同日，微机电公司（甲方）与启辉时代公司（乙方）还签订了《补充协议》。该协议显示鉴于甲方与乙方就甲方坐落于北京北方红旗精密机械有限公司西侧电镀工房、风机工房及原塑料工房租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜签订了《房屋租赁合同》，双方均同意，如前述合同期满，在满足下述条件下乙方可继续租赁目标房屋。1.未出现（1）政府因规划建设导致目标房屋需要拆迁、拆除的情形。（2）甲方上级单位或甲方因规划建设导致目标房屋需要拆迁、拆除的情形。（3）甲方上级单位或甲方因自用收回房屋的情形。2.乙方在《房屋租赁合同》约定的五年租期内，严格遵守合同及甲方的规定，不存在任何违约违规。3.乙方同意甲方租赁价格要求。《补充协议》还就折旧期限、续租期限、续租期限内租金及支付方式、拆除等进行了约定。上述《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，启辉时代公司于2014年5月14日向微机电公司交纳了2014年9月1日至2015年5月31日期间的占用费60万元，2015年6月1日至2016年5月31日期间的房屋租金170万元；于2016年11月24日交纳了2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金180万元，以上共计410万元。2014年9月1日，微机电公司与启辉时代公司签署《租赁物交付确认单》并于当日完成租赁房屋的交付。2014年10月，涉案房屋开工建设，并于2015年7月基本完工，2015年12月投入使用。2014年12月5日，启辉时代公司（甲方）与红旗众拓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》就甲方将位于北京市通州区中山大街北京北方精密机械制造有限公司北侧三层小楼及工厂院内约11亩地及地上物改、扩建项目改、扩建后租赁给乙方用于商业经营事宜达成相关协议。同日，双方还签订了《补充协议》就继续租赁目标房屋达成协议。后因启辉时代公司股权转让给红旗众拓公司股东，该《房屋租赁合同》并未实际履行。2015年6月6日，甲方曹鹏与乙方红旗众拓公司签订《转让合同》。合同内容显示“经甲乙双方友好协商本着公平诚实守信原则，签订位于北京智能微机电有限公司厂区西北角占地15亩地上物约28000平米的公寓房屋的租赁事宜。一、转让金及支付方式1.整体转让金共计1500万元。2.在合同双方签字生效之日起首次交纳200万元，第二次在2015年6月30日交纳200万元，第三次在2015年7月31日交纳100万元，第四次在2016年7月31日交纳500万元，第五次在2017年1月31日交纳500万元。3.由乙方直接向产权方交纳每年度的租金及其他费用（按甲方与产权方签订的原合同执行）。二、合同转让1.自甲方收到乙方交来第一次转让金200万元后，在7个工作日之内由甲方负责把合同转接手续办齐，（得到产权方认可的书面文件）逾期一日甲方赔偿首批转让金的5%给乙方。2.甲方保证把最南侧公寓前面油库南北约50米空地使用和开发权给乙方使用，但是每年应给产权方一定的地租（甲方承诺每年租金10万元左右）。如果乙方开发使用，应给甲方预留顶层一半给甲方使用，由甲方承担建筑费和装修及其他水电费用。三、合同的续租合同和产权房到期后，由甲方负责与产权方的保证续租事宜。甲乙双方继续合同，合作方式为甲乙双方共同承担土地租金（甲方30%乙方70%）房屋的租赁收益也按甲方30%乙方70%分配原则。四、双方的责任及义务1.甲方负责与产权方沟通一切租赁事项，产生的费用由甲方负担。2.甲方负责协调周边及各职能部门的关系，保证该项目正常运营。如遇政府性拆迁甲方负与厂方签订的赔偿标准金额支付给乙方，如遇强拆一切损失含建筑、装修及设备的全部款项归甲方承担。3.甲方保证本场所能注册营业执照，并且提供注册资料。4.乙方保证履行甲方和产权方签订的合同。5.乙方不得转让本项目土地使用权。6.甲方保证本项目北大门口东侧二层楼不作商业使用。五、违约责任1.乙方拖欠任何一项费用达30日的，乙方应赔偿甲方违约直至本合同解除。2.因甲方原因导致本项目无法正常运营、甲方应退还乙方所支付的租金、押金及其他费用并承担所有损失。以上条款双方充分理解，如需调整双方友好协商解决，确实达不成一致的情况下，可向当地人民法院起诉。”另查，2016年1月26日，启辉时代公司股东变更登记为张华、张新春，法定代表人变更为张华。张华、张新春系红旗众拓公司的股东，张华系红旗众拓公司法定代表人。2014年11月3日，微机电公司向启辉时代公司送达《停止施工通知书》，该通知书显示“经我公司近期巡查发现，你单位在我公司原三分厂区域动工建设房屋，因你公司所建工程目前尚未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所有建设均属违规建设。请你公司接此通知后立即停止相关工程建设并拆除已建成工程，待相关手续办理完毕后再行施工，否则你公司将自行承担违规建设的所有责任，与我公司无关，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《停止施工通知书》由案外人龚某签字并加盖启辉时代公司公章。2016年12月14日，微机电公司向启辉时代公司送达《自行拆除通知书》，该通知书显示“根据2016年12月13日通州区和北京市经信委现场办公有关精神，你单位在我公司三分厂区域所建设房屋，因未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所建房屋属于违章建筑，要求于2017年1月底自行拆除完毕。现将该情况通知你公司，请你公司按照区政府有关要求，尽快自行拆除相关建筑，如在规定的时间内不能完成相关工作，相关责任由你公司承担，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《自行拆除通知书》由案外人龚某签字并加盖启辉时代公司公章。2016年12月22日，微机电公司（甲方）与启辉时代公司（乙方）再次签订《补充协议》。协议显示“鉴于甲方与乙方就甲方将坐落于北京红旗精密机械有限公司西侧电镀工房、风机工房及原塑料工房租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》，为加强本项目的管理，甲乙双方经友好、平等协商就原合同项下未尽事宜签订本补充协议，以咨共同信守。第一条水电供应甲方将于2017年9月底前停止对本项目所建房屋的水电供应。乙方应当以自身名义就所建房屋的水电供应与政府部门、电力及自来水等供应部门协商办理供应接入。第二条消防管理乙方应当按照《建设工程消防监督管理规定》等建筑建设规范和有关管理规定，依法根据具体经营项目办理消防相关手续，并于2017年8月底前完成手续办理，取得消防验收合格证，将相关材料报甲方备案。如未取得消防手续，不得营业，如未经审批擅自营业，营业期间所有消防责任由乙方承担。……第四条规划管理1.乙方应按照相关规定和原合同约定尽快完成本项目的建设规划手续，并于2017年3月底前报甲方备案。在此之前如遇到政府拆迁或被认定为非法建筑的，乙方承担全部责任。……第五条建设管理1.本项目建设期间，乙方负责项目的建设管理，包括但不限于建筑改建、翻建的设计、施工、竣工验收、试运行和交付等。同时，乙方应聘请有资质的合法单位进行本项目的设计、施工、建设、监理、验收，相关材料原件报甲方备案。2.项目投入使用前，乙方应组织工程竣工验收，经竣工验收合格后方可投入使用。2017年6月前完成竣工验收的相关手续。……第八条其他1.乙方如与次承租人签订租赁合同的，应提前通知甲方，经甲方书面同意后，乙方与次承租人签订租赁合同，并报甲方备案。《补充协议》还约定了其他内容。2017年2月20日，微机电公司向启辉时代公司再次送达《自行拆除通知书》，该通知书显示“根据2016年12月13日通州区和北京市经信委现场办公有关精神，你单位在我公司三分厂区域所建设房屋，因未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所建房屋属于违章建筑，要求于2017年1月底自行拆除完毕。我公司已将该情况和要求于2016年12月14日书面通知你公司。截止目前，你公司仍未按要求拆除，现再次通知你公司，请你公司按照区政府有关要求，尽快自行拆除相关建筑，如在规定的时间内不能完成相关工作，相关责任由你公司承担，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《自行拆除通知书》由案外人龚某签字并加盖启辉时代公司公章。另查，周长旺、陈有梁于2015年6月29日与红旗众拓公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁目标房屋873间，从事出租房、公寓等，租期为2015年12月15日起至2025年12月14日止。该合同第四条租金及付款方式4.合同签订前，乙方付壹佰万元为定金，在本月底付叁佰万元房租，剩下在第一栋交房时付贰佰万元房租，剩下余款等全部工程完工付清。（三）翻建房屋相关的批示、请示情况2012年11月7日，北京市规划委员会通州分局作出《关于北方智能微机电集团有限公司在现状大院南北两侧危险房屋及围墙改造的意见》2012规划函118号。该意见对微机电公司“关于北方智能微机电集团有限公司南北两侧危险房屋改造的请示”提出如下答复意见：“你单位北临为中山大街，规划道路红线宽度为25米，南临新城南街，规划道路红线为20米。鉴于你单位现状房屋破旧处于危险房屋状态和现状破旧围墙，参差不齐，急需改造的实际情况下，原则同意该厂区按照已拆除建筑规模，并保证退让北侧中山大街、南侧规划新城南街道路红线的情况下实施危房改造，涉及沿街建筑物、构筑物要充分考虑城市景观效果，达到满足城市美观效果。请你单位按照相关法律、法规、规章程序办理相关手续。”2014年11月19日，微机电公司向集团公司战略发展部提交《关于对部分老旧厂房进行翻建改造的请示》微机电办字[2014]390号。该请示显示“北方智能微机电集团有限公司是隶属于中国兵器工业集团公司的大型国有企业，总部位于北京市通州区。总部生产区域的厂房等基础设施大多始建于上世纪五六十年代，年代久远，部分房屋由于维护成本过高和资金限制，以及生产调整利用率较低，长期荒废，年久失修。特别是位于厂区西北边缘地带的电镀工厂区域，该区域的部分平房残破不堪，甚至存在房顶塌陷，随时可能整体倒塌的危险，经安全部门鉴定属于危房。同时位于该区域的生产车间是军品电镀车间，存在着废水、废气排放和重金属污染的重大风险，也是重大污染治理项目。该区域房屋与通州区幼儿园仅一墙之隔，存在重大安全、防火隐患，也存在着重大环境污染风险。为解决上述问题，北方智能微机电集团有限公司进行了生产布局调整，2014年7月将电镀车间进行了关停，相关生产调整至京外生产。故计划对原有的位于该区域的电镀工房和危房进行拆除翻建，原拆除面积为一万五千平米，翻建面积为一万五千平米，在原址建设部分房屋，主要用于生产物流和科研用房，并修建一部分单身倒班职工宿舍。该区域房屋和土地权属清晰，房屋、土地所有权不存在法律纠纷。本次翻建彻底解决了自身和周边的安全隐患，履行企业社会责任，建设资金由北方智能微机电集团有限公司自筹。此请示，请批复。”2014年12月11日，中国兵器工业集团公司向国务院机关事务管理局提交《关于北方微机电集团有限公司申请对部分老旧厂房进行翻修改造的请示》司函[2014]77号。该请示显示“北方智能微机电集团有限公司是隶属于中国兵器工业集团公司的大型国有企业，总部位于北京市通州区。总部生产区域的厂房等基础设施大多始建于上世纪五六十年代。因年代久远，部分房屋由于维护成本过高和资金限制，以及生产调整利用率较低，长期荒废，年久失修。特别是位于厂区西北边缘地带的电镀工厂区域。该区域的部分平房残破不堪，经安全部门鉴定属于危房。同时，位于该区域的生产车间是军品电镀车间，存在着废水、废气排放和重金属污染的重大风险。为此，北方智能微机电集团有限公司进行了生产布局调整。2014年7月将电镀车间进行了关停，相关生产调整至京外生产。现计划对原有位于该区域的电镀工房和危房进行拆除翻建，原拆除面积为一万五千平方米，翻建面积为一万五千平方米。在原址建设部分房屋，主要用于生产物流和科研用房，并修建一部分单身倒班职工宿舍。该区域房屋和土地权属清晰，房屋、土地所有权不存在法律纠纷。本次翻建将彻底解决企业自身和周边的安全隐患，履行企业社会责任，建设资金由北方智能微机电集团有限公司自筹解决。妥否，请批示。”2015年2月19日，国务院机关事务管理局向中国兵器工业集团公司作出了《关于同意北方智能微机电集团有限公司办理通州厂区内部分老旧厂房翻修改造项目规划手续的复函》国管房地[2015]95号。该复函显示“一、同意你公司所属北方智能微机电集团有限公司办理通州区佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15旁门（土地证号：京央通国用[2012划]第00007号）院内西北侧原电镀工厂位置部分老旧厂房翻修改造项目的规划手续。具体用地四至及面积以北京市规划、国土资源主管部门批准结果为准。二、项目取得规划条件后，涉及项目用地等后续手续请按照有关规定办理。三、此函有效期2年，自印发之日起计算，逾期重新申办。”2017年8月14日，启辉时代公司向北京市规划委员会通州分局提交了关于办理建设工程规划许可证的申请。北京市规划委员会通州分局于2017年8月29日回函称“经查询档案，北方智能微机电集团有限公司于2012年10月向我分局来文《关于北方智能微机电集团有限公司南北两侧危险房屋改造的请示》，我分局经现场踏勘，并核实相关情况，已于2012年11月回复《关于北方智能微机电集团有限公司在现状大院南北两侧危险房屋及围墙改造的意见》，同意在保证退让北侧中山大街、南侧规划新城南街道路红线的情况下实施危房改造，同时要求充分考虑城市景观效果，并按照相关法律、法规、规章程序办理相关手续。依据《北京市城乡规划条例》第三十九条之规定建设单位进行城镇建设工程建设的，应当持以下材料向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证：（一）使用土地的有关证明文件；（二）建设项目批准、核准、备案文件或者相关文件；（三）建设工程设计方案等材料，重大城乡基础设施项目应当提交经过审查的建设工程扩大初步设计方案，需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划；（四）法律、法规、规章规定的其他材料。北方智能微机电集团应持有项目相关材料向我分局申请《建设工程规划许可证》，现我分局尚未收到北方智能微机电集团的相关申请。”（四）行政处理的情况2014年11月18日，区城管执局对启辉时代公司在北京市通州区新华南路39号微机电公司院（以下简称39号院）内西北侧（中山大街通州区幼儿园南侧）的两处违法建筑予以立案。当日，区城管执法局派执法人员到现场进行了检查、勘验，并制作了现场检查笔录、现场勘验笔录。区城管执法局于2014年11月19日向启辉时代公司的委托代理人曹鹏进行了询问，曹鹏称上述39号院是启辉时代公司从微机电公司处承租来的，启辉时代公司经过微机电公司同意对该租赁房屋进行改扩建，39号院内西北侧原有房屋已被启辉时代公司完全拆除，涉案房屋是在上述原有房屋原址上新建的，新建房屋面积与原有房屋面积不一致，自2014年10月开始动工建设的，涉案房屋中北侧一处房屋系砖混结构已经水泥板封顶，建筑面积3024平方米；南侧一处两层房屋也是砖混结构，尚未封顶，建筑面积6048平方米，涉案房屋是由启辉时代公司出资建设，建成后的房屋作为公寓用房，其上的营业收益在租期内归启辉时代公司所有，涉案房屋没有取得建设工程规划许可手续等情况。2015年1月7日，区城管执法局向微机电公司的委托代理人王士奇了解涉案房屋建设情况，王士奇的陈述与曹鹏大致相同，王士奇还称微机电公司负责提供材料协助办理房屋建设工程规划许可证，大概2015年春节能办下来。2014年11月14日，北京市规划委员会向区城管执法局出具了《关于北方智能微机电集团有限公司危房改造有关情况的函》规通函[2014]134号。该文件显示截至目前，北方智能公司（微机电公司）未向该局申请办理任何规划审批手续。鉴于北方智能公司（微机电公司）未取得选址意见书、规划条件、建设工程设计方案审查同意意见、建设工程规划许可证及临时建设工程规划许可证等文件，擅自在通州幼儿园南侧建设房屋的行为不属于《北京市禁止违法建设若干规定》第九条第一款的情形，因此，建议城管执法局及时予以立案调查。2015年2月13日，区城管执法局作出京通城管限拆字[2015]第030003号《限期拆除决定书》。该决定书显示“当事人姓名：北京启辉时代商业运营管理有限公司，案由违法建设。经查，你公司在北京市通州区新华南路39号北方智能微机电集团有限公司院内西北侧（中山大街通州区幼儿园南侧）新建的两处房屋，北侧一处为两层砖混结构水泥板顶，建筑面积3024平方米，南侧一处为两侧砖混结构尚未封顶，建筑面积3024平方米，两处房屋总建筑面积6048平方米，未依法取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款之规定。……依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款之规定，本行政机关责令你于2015年2月23日16时前自行拆除上述建设，并接受复查。逾期不拆除上述建设，本行政机关将依法报经北京市通州区人民政府责成有关部门实施强制拆除。”该《限期拆除决定书》于当日送达给启辉时代公司并公告。后，京通城管限拆字[2015]第030003号《限期拆除决定书》所认定的违法建筑中北侧一处两层房屋由启辉时代公司自行拆除，南侧一处两层房屋现已封顶，建成为七层房屋，用作公寓、办公，该南侧七层房屋由启辉时代公司实际管理并收取相应租金，区城管执法局对该南侧七层房屋中的3-7层违法建设另行作出并送达了京通城管限拆字[2015]第030020号《限期拆除决定书》、京通城管强执字[2016]第030007号《行政强制执行决定书》。2015年11月13日，区城管执法局作出京通城管限拆字[2015]第030020号《限期拆除决定书》。该决定书显示“当事人姓名：北京启辉时代商业运营管理有限公司，案由违法建设。经查，你公司在北京市通州区新华南路39号北方智能微机电集团有限公司院内西北侧（中山大街通州区幼儿园南侧）建设两处房屋，经现场检查和勘验，南侧原两层房屋楼顶加盖五层砖混结构水泥板顶，建筑面积7560平方米；南北两侧房屋之间七层房屋砖混结构，水泥板顶，建筑面积9702平方米，两处房屋总建筑面积合计17262平方米，未依法取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款之规定。……依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款之规定，本行政机关责令你于2015年11月28日14时前自行拆除上述建设，并接受复查。逾期不拆除上述建设，本行政机关将依法报经北京市通州区人民政府责成有关部门实施强制拆除。”该《限期拆除决定书》于当日送达给启辉时代公司并公告。2016年12月6日，区城管执法局作出京通城管强执字[2016]第030007号《行政强制执行决定书》。该决定书显示当事人为启辉时代公司，案由违法建设，主要内容为“2015年11月13日，本行政机关对你公司在北京市通州区新华南路39号北方智能微机电集团有限公司院内西北侧（中山大街通州区幼儿园南侧）新建的两处房屋，南侧原两层房屋楼顶加盖五层砖混结构水泥板顶，建筑面积7560平方米；南北两侧房屋之间七层砖混结构，水泥板顶，建筑面积9702平方米，两处房屋建筑面积合计17262平方米，制发了《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2015]第030020号），责令你公司于2015年11月28日14时前自行拆除上述违法建设，并依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，在该违法建设现场进行了公告，在法定期限内你公司未申请行政复议，也未提起行政诉讼。同时于2016年6月2日向你公司送达了《催告书》（京通城管催字[2016]第030007号），你公司未提出陈述和申辩意见，且至今你公司仍未履行义务。……”该《行政强制执行决定书》于当日送达给启辉时代公司并公告。综上，启辉时代公司共先后违法建设3处房屋，位于通州区幼儿园南侧两层砖混结构水泥板顶违法建设的房屋3024平方米，已经由其自行拆除。本案所涉房屋系该房屋南侧两处七层，建筑面积共计20286平方米。经核实，2018年初，区城管执法局在该违法建设现场进行公告提示将于2018年7月29日后组织相关部门对上述违法建设采取停止供应水、电、天然气等措施，并依法实施强制拆除。涉案房屋在北京市通州区城市管理综合行政执法监察局监督下于2018年7月29日腾退完毕，现已被拆除。（五）相关行政诉讼基本情况2017年6月13日，启辉时代公司以要求撤销区城管执法局2016年12月6日作出京通城管强执字[2016]第030006号《行政强制执行决定书》诉至该院。该院经审理查明启辉时代公司建设的涉案房屋，未取得建设工程规划许可，区城管执法局立案后，进行了现场检查、勘验、询问及向规划行政部门核实等调查、取证工作，认定涉案房屋系违法建设的事实，并履行了责令限期拆除、催告、听取当事人的陈述和申辩等程序，在此基础上，区城管执法局作出《强制执行决定书》并依法送达，认定事实清楚，适用法律正确，执法程序亦无明显不当，故对于启辉时代公司要求撤销《强制执行决定书》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。故该院于2018年6月22日作出（2017）京0112行初100号行政判决书，判决驳回启辉时代公司的诉讼请求。启辉时代公司不服该判决提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。2017年9月12日，启辉时代公司诉至我院要求撤销区城管执法局于2016年12月6日以启辉时代公司作为相对人作出京通城管强执字[2016]第030007号《行政强制执行决定书》。该院经审理认为启辉时代公司的诉讼超过了法定时限，故于2018年6月22日裁定驳回启辉时代公司的起诉。（六）司法评估、鉴定情况1.经启辉时代公司申请，该院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对涉案房屋进行工程造价评估。该公司于2018年9月18日，作出中威正平（2018）鉴字第（1021）号工程造价鉴定报告书，鉴定结果显示工程造价金额35023583.45元。工程主要内容包括北京市通州区新华南路39号微机电公司院内西北侧（中山大街通州区幼儿园南侧）建设的两栋七层房屋工程，主要包括两栋公寓的建筑、装饰以及安装工程，原有建筑的拆除工程，院墙工程，院内车棚、消防水池、污水池、混凝土路面、变电室、值班室等零星工程。经向各方进行询问、确认报告中涉及装工程中空调、热水器、油烟机均已被第三人陈有梁、周长旺拆除、变卖，涉及金额共计1981200元。微机电公司对于鉴定报告的真实性予以认可，但发表以下异议：1.启辉时代公司未能提供正规图纸，图纸与现场勘验情况不一致，未进行现场检测，故对鉴定价格不认可；2.启辉时代公司主张的零星工程均为满足其需要而实施，不应由微机电公司赔偿；3.安装工程的造价中可移动的部分不应计算在内；4.未核算房屋经营收入的情况下，鉴定报告不能作为评估的依据。但微机电公司未进一步提出书面异议，亦未申请鉴定人出庭接受质询，未进一步举证对鉴定报告予以反驳。其他各方当事人对鉴定报告均无异议。2.经微机电公司申请该院委托中天司法鉴定中心对启辉时代公司提交的《告知函》中“北方智能微机电集团有限公司”印文的同一性和公章与日期的朱墨时序进行司法鉴定。该鉴定中心于2018年9月27日出具中天司鉴中心[2018]文鉴字第309号司法鉴定意见书。鉴定意见为检材告知函中两枚“北方智能微机电集团有限公司”印文与样本的印文不是同一枚印章所盖印。检材告知函为先字后印形成的。各方当事人均未在指定期限内针对该鉴定意见书提出异议。3.2018年7月26日，启辉时代公司申请对微机电公司提交的《停止施工通知书》及两份《自行拆除通知书》的同一性、制作方式以及形成时间进行鉴定。后启辉时代公司于2018年9月7日申请撤回鉴定申请。4.2018年10月30日，启辉时代公司申请对微机电公司提交的《告知函》与《租赁物交付清单》中加盖印章的同一性进行鉴定，后于2018年11月14日撤回了鉴定申请。对各方有争议的证据和事实，该院认定如下：（一）微机电公司与启辉时代公司之间系房屋租赁合同关系还是合作开发房地产合同关系房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。合同的主要内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。根据查明的事实，微机电公司与启辉时代公司签订《房屋租赁合同》约定了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等内容。目标房屋虽系启辉时代公司出资翻建，但其只享有租期内的租赁权利，仍需向微机电公司缴纳房屋租金。如上所述，该院综合考虑合同内容、履行情况等，认定微机电公司与启辉时代公司系房屋租赁合同关系。故对启辉时代公司关于其与微机电公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为合作开发房地产合同的主张，该院不予采信。（二）微机电公司与启辉时代公司所签订的《房屋租赁合同》及相关协议的效力认定《最高人民法院》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽然根据合同约定坐落于北京市通州区新华南路39号，建筑面积3687.2平方米的原有租赁房屋系合法建设的房屋，但是双方签订合同的目的并非租赁原有房屋而是建设后的目标房屋。现目标房屋建设并未履行相关规划和建设手续，被相关部门认定为违法建筑。故微机电公司与启辉时代公司签订的房屋租赁合同及相关协议应属无效。（三）启辉时代公司的改扩建行为是否经微机电公司同意租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。根据查明的事实，首先，微机电公司与启辉时代公司签订《房屋租赁合同》时，租赁房屋的翻建规划许可等手续并未办理完毕，直至2015年2月其集团公司内部仍在进行相关的请示工作。而此时，租赁房屋已经被拆除，目标房屋已经在建设中。其次，从城管执法局调查情况来看，2015年1月之前微机电公司明知目标房屋建设情况，且在调查中明确表示正协助办理相关规划建设许可证。再次，虽然微机电公司先后向启辉时代公司发出《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》，但是其在提出异议之后，又与启辉时代公司签订《补充协议》、收取租金。综上，结合双方签订合同的目的，该院认定应视为微机电公司同意启辉时代公司对租赁房屋进行改扩建。（四）微机电公司与启辉时代公司对涉案违法建筑的建设、对合同无效是否均有过错？过错责任如何分配？微机电公司主张其不存在过错，启辉时代公司、红旗众拓公司、曹鹏等对此均不予认可。曹鹏申请证人龚某出庭作证，证人龚某陈述微机电公司提交的《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》等均系其本人签字，但其中2017年2月2日的通知书签字日期与落款日期一致，另外两张通知书都是在2016年12月4日签字的，上述通知书都是微机电公司的王士奇给的，其目的是应对上级单位的检查，启辉时代公司的公章都是和曹鹏联系后去启辉时代公司加盖的。启辉时代公司否认其在上述通知书上加盖过公章。微机电公司对证人证言不予认可。综上，根据查明的事实，启辉时代公司在未取得规划审批手续情况下开工建设，严重违反合同约定、违反法律法规规定，应对此承担主要责任。微机电公司在规划审批手续不完善的情况下与启辉时代公司签订租赁合同，并在发现启辉时代公司违法建设的情况下，提出异议，又继续履行合同，态度不明，未能采取行之有效的措施制止违法建设行为，其应就此承担次要责任。如上所述，综合双方违约行为，该院认定微机电公司承担30%责任，启辉时代公司承担70%责任。（五）对于损失的认定根据查明的情况，涉案违法建设中可拆除的空调、热水器、油烟机等均为第三人陈有梁、周长旺安装，已经进行了拆除、变卖。对于房屋主体建设、装修以及各项隐蔽工程均为启辉时代公司出资建设。该院将根据工程造价评估结果，综合考虑房屋使用、经营、折旧等情况对损失数额予以确定。关于房屋建成及使用时间一项，启辉时代公司主张目标房屋的建筑工程于2015年7月基本完工，周长旺、陈有梁主张目标房屋于2015年12月开始使用。微机电公司认可建筑工程完工时间，未提交任何证据对房屋装修完毕投入使用时间进行反驳。启辉时代公司主张的还存在变电器相关损失，并提交了工程施工合同、发票、收据等予以证明。微机电公司虽对此不予认可，但未能提交任何证据予以反驳。红旗众拓公司对此予以认可。通过对比，启辉时代公司提交的该证据与本案建设工程造价评估报告中显示的电力安装工程、变电室等造价存在明显区别，不存在重复计算损失的情况。故对其上述证据，该院予以采纳。此外，启辉时代公司还主张微机电公司也应该赔偿已经拆除的违法建设3024平方米的损失。对该部分建筑虽已经拆除，但是仍是在双方履行合同过程中建设，同为违法建设，亦是合同无效所造成的损失。故其相应损失应在本案中一并处理。关于其损失数额的确定该院将综合考虑其建设进度、已有的评估报告中建筑工程造价情况予以酌定。现启辉时代公司主张的该部分210万元造价价格不高于该院核定价格，故对其该项主张，该院予以采信。对启辉时代公司主张的90万元违约金损失一项，其未能提交任何证据证明其已经实际发生，故该院对其该项主张不予采信。对启辉时代公司主张的20万元的土地使用占用费一项，启辉时代公司提交的《红旗公寓锅炉房占用协议》系张华与曹鹏签订，且根据查明的事实相应土地使用也并未达到10年的使用年限，现启辉时代公司据此主张存在20万元的损失，该院不予采信。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，微机电公司与启辉时代公司所签订《房屋租赁合同》中的目标房屋被认定为违法建设，故该合同及相关补充协议应属无效。故对于微机电公司主张解除双方租赁合同及补充协议的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。关于启辉时代公司要求确认租赁合同及补充协议无效的反诉请求，于法有据，该院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。根据查明的事实，启辉时代公司实际缴纳房屋租金至2017年5月31日，且目标房屋于2018年7月29日腾退完毕。故启辉时代公司支付微机电公司2017年6月1日至2018年7月29日期间的房屋占有使用费即可。综上，对微机电公司要求启辉时代公司支付房屋占用使用费的诉请的合理部分，有事实和法律依据，该院予以支持，对其过高请求，该院不予支持，具体金额以该院核定为准。对于启辉时代公司要求微机电公司返还已经交纳的房屋租金的反诉请求，无事实和法律依据，该院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现《房屋租赁合同》及相关协议被认定为无效，对微机电公司要求启辉时代公司给付违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。启辉时代公司因建设房屋进行了大量的资金投入，但双方对合同无效均存在一定过错，故双方应根据责任比例承担相应损失。关于损失金额，该院将综合考虑鉴定报告的金额减去由第三人已经拆除变卖的家电价格、房屋使用经营等因素予以酌定。综上，对启辉时代公司要求微机电公司赔偿其投资建设损失的反诉请求，合理的部分，该院予以支持，对其过高请求，该院不予支持，具体金额以该院核定为准。关于微机电公司主张启辉时代公司限期拆除涉案房屋，恢复原状后交还微机电公司的诉讼请求，鉴于：1.微机电公司与启辉时代公司签订租赁合同之目的就在于拆除旧屋，翻建新屋，启辉时代公司拆除微机电公司原有房屋系合同约定应有之义。2.原有房屋破旧本已申请进行翻建、改造，恢复原状意义不大，造成资源浪费。3.违法建筑已被城管部门拆除，涉案房屋规划有待进一步理清，微机电公司未能对于房屋恢复原样给出充分理由。故对于微机电公司该项诉讼请求，依据不足，该院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北方智能微机电集团有限公司与北京启辉时代商业运营管理有限公司于二〇一四年五月十四日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、于二〇一六年十二月二十二日签订的《补充协议》无效；二、北京启辉时代商业运营管理有限公司支付北方智能微机电集团有限公司二〇一七年六月一日至二〇一八年七月二十九日期间房屋占有使用费2222374.43元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北方智能微机电集团有限公司赔偿北京启辉时代商业运营管理有限公司各项建设损失共计5424276.1元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北方智能微机电集团有限公司其他诉讼请求。五、驳回北京启辉时代商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29733元，由北方智能微机电集团有限公司负担5155元（已交纳），由北京启辉时代商业运营管理有限公司负担24578元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费111150元，由北京启辉时代商业运营管理有限公司负担86265元（已交纳），由北方智能微机电集团有限公司负担24885元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。鉴定费223700元，由北方智能微机电集团有限公司负担67110元（于判决生效之日起七日内交至一审法院），由北京启辉时代商业运营管理有限公司负担156590元（已交纳）。鉴定费10900元，由北京启辉时代商业运营管理有限公司负担（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有三：第一，本案所涉合同的效力认定；第二，微机电公司与启辉时代公司对违法建设被拆除的责任认定；第三，启辉时代公司是否应将涉案房屋恢复原状并支付占有使用费。关于焦点一，依照《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。探究上述规定的本意，城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，房屋租赁合同标的物违法的本质是违反国家法律规定，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划监管，扰乱了国家行政管理秩序；同时，违法建设不是所有权设立的法律事实，不能依法设立所有权，违法建筑因此成为法律规定禁止流通物，不能进入市场进行处分收益，故司法解释对出租违法建设房屋合同的效力予以否定评价。在本案中，合同签订时租赁标的物尚未建成，合同约定的标的物为将来之物，仍应适用上述司法解释之规定，对合同效力进行评价。根据本案查明的事实，微机电公司与启辉时代公司所签订《房屋租赁合同》中的目标房屋改扩建未履行相关规划和建设手续被行政主管机关认定为违法建设并拆除。故一审法院认定微机电公司与启辉时代公司所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议无效，处理正确，本院予以维持。微机电公司上诉请求解除双方租赁合同及补充协议，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，微机电公司公司与启辉时代公司对违法建设被拆除的责任认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于启辉时代公司要求微机电公司赔偿其投资建设的损失的诉讼请求，本案中，启辉时代公司在未取得规划审批手续情况下开工建设，严重违反合同约定、法律法规规定；微机电公司在规划审批手续不完善的情况下即与启辉时代公司签订租赁合同，亦未采取有效措施制止违法建设行为，一审法院认定启辉时代公司承担主要责任，微机电公司承担次要责任，并综合考虑鉴定报告、第三人已经拆除变卖的家电价格、房屋使用经营等因素酌定确定微机电公司赔偿启辉时代公司的各项建设损失，由启辉时代公司自行承担70%的责任，微机电公司承担30%的责任处理并无不当，本院予以维持。关于焦点三，启辉时代公司是否应将涉案房屋恢复原状并支付占有使用费。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。首先，恢复原状系所有权人的物权保护请求权，意在恢复物权的圆满状态。本案中，启辉时代公司公司拆除原有租赁房屋系基于与微机电公司的合同约定，并非是对微机电公司原有租赁房屋所有权的侵害。其次，原有房屋已处于危险房屋状态需改造，违法建设已被拆除，微机电公司就该处房屋未申请新的规划建设手续。考虑到上述情况，微机电公司主张启辉时代公司将房屋恢复原状并支付占有使用费至交还房屋之时，依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，启辉时代公司实际缴纳房屋租金至2017年5月31日，目标房屋于2018年7月29日腾退完毕，一审法院判决启辉时代公司支付微机电公司2017年6月1日至2018年7月29日期间的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。启辉时代公司、微机电公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。微机电公司要求启辉时代公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，北方智能微机电集团有限公司、北京启辉时代商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171609.96元，由北方智能微机电集团有限公司负担29733元（已交纳），北京启辉时代商业运营管理有限公司负担141876.96元（已交纳111150元，剩余30726.96元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  赵 霞审 判 员  杨 路二〇一九年十二月三日法官助理  张 弘法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园