广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终7397号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭秦朋，男，汉族，1987年11月25日出生，居民身份证住址为山东省嘉祥县，委托代理人：谢煜豪，广东莞港晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈燕，香港特别行政区居民，女，1969年3月10日出生，被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈学博，男，汉族，1987年10月27日出生，居民身份证住址为海南省琼海市，以上两共同委托代理人：许望平，广东大洲律师事务所律师。以上两共同委托代理人：温富春，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路12号，统一社会信用代码：91441900694765349Y。法定代表人：何晓燕。上诉人郭秦朋因与陈燕、陈学博、东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭秦朋不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决，驳回陈燕、陈学博的诉讼请求，支持郭秦朋的一审诉讼请求;2.本案诉讼费由陈燕、陈学博共同承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，郭秦朋不存在违约行为。郭秦朋未能获得银行贷款的批准是因为银行内部政策的变化，并非其自身原因，而且春晓公司未能尽到协助郭秦朋办理贷款的义务，还致使郭秦朋错失贷款和与买方沟通的最佳时机。涉案房屋买卖合同（以下简称合同）无法继续履行并非是郭秦朋后续未能补足流水无法继续贷款，而是陈燕、陈学博终止合同，郭秦朋主观上仍希望合同继续履行，并通过银行贷款的方式购买涉案房屋。一审法院认定郭秦朋未能依据合同约定补足相应的房款差价，导致合同目的放空不能履行，属于根本违约，这是事实认定错误。陈燕、陈学博主张在银行不发放贷款的情况下由郭秦朋全额支付580000元，显然不符合合同附件第一条B第6、7款在签订时双方的真实意思表示。亦超出郭秦朋所预期的承担责任的范畴。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，陈燕、陈学博主张的违约金过高，应当予以调整。陈燕、陈学博辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回郭秦朋的上诉请求。二、郭秦朋未按照合同约定期限向银行提交完备贷款申请资料，并成功办理贷款，未能按约履行义务。三、案涉合同解除原因在于郭秦朋本身不能履行合同。2018年8月2日三方在春晓公司处协商，郭秦朋明确表示未能成功申请到贷款，也不能现金支付全部购房款，要求终止案涉合同及退还其已支付的定金和首付款。在此情况下，陈燕、陈学博告知郭秦朋解除案涉合同并要求郭秦朋承担违约责任。四、郭秦朋多次明确因其本人银行流水原因导致无法申请贷款，其主张的国家调控政策原因并不存在。五、郭秦朋因不能贷款违约，陈学博、陈燕并无过错。郭秦朋主张因春晓公司虚假承诺导致郭秦朋贷款不成功，这不能免除郭秦朋的违约责任。原审原告郭秦朋向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.解除郭秦朋与陈燕、陈学博、春晓公司所签订的《房地产买卖居间合约》；2.春晓公司向郭秦朋退还中介费25200元；3.陈燕、陈学博向郭秦朋返还购房定金20000元；4.陈燕、陈学博共同向郭秦朋返还购房首期款50000元；5.本案诉讼费由陈燕、陈学博、春晓公司共同承担。原审被告陈燕、陈学博向一审法院提出反诉，诉讼请求：1.解除三方签订的《房地产买卖居间合约》；2.郭秦朋支付违约金98000元（即违约金总额840000元×20%-已收取的70000元）；3.本诉及反诉的诉讼费均由郭秦朋承担。一审法院认定事实：2018年3月21日，郭秦朋（买方）、陈燕及陈学博（卖方）、春晓房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合约》（合同编号为NO.0003075）一份，约定：陈燕及陈学博将其位于东莞市××镇××阳光××花园（××）××、××、××商住楼××单元××号的房屋出售给郭秦朋，该物业建筑面积为80.17平方米，成交价为840000元；税费由买方郭秦朋负担；该物业的产权情况为无任何抵押状态；买卖双方同意陈燕、陈学博交付该物业予郭秦朋使用之日期为收齐全部楼款当日交楼；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；春晓房地产公司就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，非经买卖双方同意，春晓房地产公司不得泄露买卖双方的信息资料等，基于春晓房地产公司已促成本合约成立，春晓房地产公司之居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费，其中：郭秦朋应向春晓房地产公司支付中介服务费及咨询费25200元；如买卖双方任一方违约，违约方除应即时向春晓房地产公司支付应付而未付的中介服务费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给春晓房地产公司造成的损失，赔偿损失的范围包括春晓房地产公司所应收而未收的买卖双方中介服务费及咨询费；如守约方已支付中介服务费及咨询费的，春晓房地产公司不予退回，应由违约方赔偿给守约方；郭秦朋应在签署本合约同时自行交付陈燕、陈学博定金20000元，部分首期款50000元须在2018年3月24日前交付；陈燕、陈学博应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助郭秦朋申请银行按揭；郭秦朋应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；郭秦朋应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年58万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方经银行审批同意贷款通知（或经纪方通知）七个工作日内配合经纪方完成本次交易的产权转移登记（过户）手续；首期楼款（不含定金和部分首期款）190000元郭秦朋在房管部门或不动产交易中心办理产权转移登记手续（过户），当天直接交付给陈燕、陈学博；如银行批准的贷款金额少于郭秦朋申请的贷款金额，二者相差金额，郭秦朋须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给陈燕、陈学博；楼价余款（即申请贷款额）580000元，由贷款银行直接划给陈燕、陈学博。2018年3月21日，郭秦朋向陈燕支付定金20000元；2018年3月25日，郭秦朋向陈燕支付首期款50000元；郭秦朋向春晓房地产公司支付中介费25200元。2018年8月6日，陈燕、陈学博向郭秦朋发出解除合同通知书一份，载明：在履行案涉合同过程中，因郭秦朋债务过多，银行不予贷款，而郭秦朋又无力按照合约约定以现金付清全额房款，各方于2018年8月2日确认前述事实，因郭秦朋已明确表示不能履行案涉合同约定的给付房款义务，已构成违约，故陈燕、陈学博现书面通知郭秦朋，解除与郭秦朋签订的案涉合同，该合同解除自本通知送达郭秦朋之日生效，此外，陈燕、陈学博有权依据合同约定要求郭秦朋给付合同成交价20%的违约金即168000元。前述解除合同通知书上有陈燕、陈学博的签字确认。针对前述解除合同通知书，郭秦朋委托广东勤胜律师事务所于2018年8月21日向陈燕、陈学博发出律师函一份，载明：就案涉房屋买卖合同，合同签订后因春晓房地产公司办理各项事项迟缓，尚未来得及办理银行贷款，后国家出了新政策对房贷的宏观调控，导致贷款至今未能办下，但郭秦朋主观上并不存在过错，且正在积极想办法解决，因此，郭秦朋不存在违约行为，陈燕、陈学博单方通知解除合同的行为属违约行为，郭秦朋有权选择继续履行合同，建议双方通过友好协商，寻找出合适的解决方案。庭审中，郭秦朋、陈燕、陈学博均一致同意解除案涉房地产买卖居间合约；另，郭秦朋确认因其银行流水过低导致银行按揭贷款审批未能通过，同时主张春晓房地产公司全权负责办理贷款事宜，且曾承诺一定为其成功办理银行按揭贷款，在郭秦朋提供的资料不符合案涉银行贷款要求导致审批无法通过的情况下，春晓房地产公司应为其制作相应流水协助其通过银行按揭贷款审批，合同未能履行的原因在于春晓房地产公司办理前述贷款事宜迟缓，后国家出台宏观调控政策导致案涉贷款审批无法通过，过错在春晓房地产公司，合同未能履行其不存在过错，基于公平的原则，陈燕、陈学博应退还购房定金20000元及首期款50000元，春晓房地产公司应退还中介费25200元，并提供了微信聊天记录、录音通话记录、个人信用报告予以佐证；陈燕、陈学博则主张郭秦朋系因个人原因导致银行按揭贷款审批未能通过，且郭秦朋未能依据合同约定补足相应房款，存在违约，故应依据前述合约的约定支付20%的违约金：840000元×20%-已支付的70000元=98000元，并提供了微信聊天记录、照片予以佐证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，郭秦朋、陈燕、陈学博均一致同意解除双方于2018年3月21日签订的《房地产买卖居间合约》，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：郭秦朋是否存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任。一审法院分析如下：结合各方当事人签订的房地产买卖居间合约，春晓公司作为中介方，仅负有促成双方签订房屋买卖合同、协助买卖双方办理按揭手续及过户手续的义务，郭秦朋因其银行流水过低导致银行按揭贷款审批未能通过，说明系因郭秦朋个人原因导致，并非国家政策变动等不可抗力因素导致；另，结合各方当事人提交的微信聊天记录显示，春晓公司一直在协助郭秦朋办理案涉银行贷款按揭事宜，在郭秦朋贷款审批未能通过的情况下，春晓公司也一直在积极沟通与协调，同时督促郭秦朋补充相关资料以尽快通过银行审批，但最终因郭秦朋未能补足充分有效的银行流水导致贷款审批无法通过，郭秦朋主张春晓公司负有为其制作相应银行流水的义务，但未提交相应的证据证明双方存在前述约定，应依法承担举证不能的法律后果；再者，即使春晓公司全权负责办理贷款事宜，其是建立在郭秦朋提供合法有效资料的基础上，协助郭秦朋办理银行按揭贷款，在郭秦朋的资料不符合银行贷款要求的情况下，春晓公司未能成功办理前述按揭贷款，过错在郭秦朋，并非春晓公司，故对郭秦朋的主张，一审法院不予采纳。综上，郭秦朋未依据前述合约约定在指定期限内办理按揭贷款手续，且在按揭贷款手续未能成功办理的情况下，未能依据合约约定补足相应房款差额，导致合同目的落空不能履行，属于根本违约行为，故陈燕、陈学博要求郭秦朋承担违约责任，合法有据，一审法院依法予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及该法第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”由于郭秦朋存在违约行为，根据郭秦朋提供的收款收据，陈燕已收取郭秦朋购房定金20000元、首期款50000元，以上合计70000元，结合案涉合同的约定“买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿”，陈燕、陈学博诉请郭秦朋支付违约金98000元（840000元×20%-70000元=98000元），合法有据，本院予以支持。郭秦朋诉请陈燕、陈学博返还购房定金20000元、首期款50000元，于法无据，一审法院依法不予支持。关于返还中介费，根据案涉合同的约定“如守约方已支付中介服务费及咨询费的，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方”，根据郭秦朋提供的收款收据显示，春晓公司已收取郭秦朋中介费25200元，且春晓公司对此予以确认，鉴于郭秦朋作为违约方，其诉请春晓公司返还中介费，于法无据，一审法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认郭秦朋、陈燕、陈学博、春晓公司于2018年3月21日签订的《房地产买卖居间合约》（编号为NO.0003075）已于2019年3月18日解除；二、郭秦朋应于判决发生法律效力之日起五日内支付陈燕、陈学博违约金98000元；三、驳回郭秦朋的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费1090元、反诉案件受理费1125元，由郭秦朋负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。陈燕是香港特别行政区居民，本案属涉港房屋买卖合同纠纷。原审对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。郭秦朋、陈燕、陈学博及春晓公司签订的《房地产买卖居间合约》是各方当事人的真实自愿意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，各方应当按照约定履行。签订《房地产买卖居间合约》后，郭秦朋应当依照约定履行付款义务，但郭秦朋在支付定金及首期款后，并未就剩余购房款成功办理银行按揭贷款。郭秦朋主张春晓公司全权负责办理贷款事宜且曾承诺一定为其成功办理银行按揭贷款，但并未提供证据予以证实。而根据各方当事人提交的微信聊天记录显示，春晓公司一直在协助郭秦朋办理银行贷款事宜，在郭秦朋贷款审批未能通过的情况下，春晓公司也一直在积极沟通与协调，同时督促郭秦朋补充相关资料以尽快通过银行审批，但最终因郭秦朋未能补足充分有效的银行流水导致贷款审批无法通过。郭秦朋未依据约定在指定期限内办理贷款手续，且在贷款手续未能成功办理的情况下未能依据合约约定补足相应房款差额，导致合同目的落空不能履行，属于根本违约行为，故陈燕、陈学博要求郭秦朋承担违约责任是有依据的。郭秦朋主张陈燕、陈学博要求的违约金过高，但并未就此提供证据予以证实，故本院不予采信。郭秦朋向春晓公司支付中介费，认为春晓公司对于办理贷款手续迟缓致贷款未能办理下来，导致郭秦朋无法购买案涉房屋，春晓公司对此具有过错且春晓产公司并未促成买卖双方之间的交易，因而诉请返还中介费。首先，春晓公司已经促成买卖双方签订《房地产买卖居间合约》。其次，根据各方当事人提交的微信聊天记录显示，春晓公司一直在协助郭秦朋办理银行贷款事宜，郭秦朋并无证据证实春晓公司在协助其办理贷款手续时存在过错。故，郭秦朋的主张缺乏依据，原审法院不予支持并无不当。综上，郭秦朋的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2250元，由郭秦朋承担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年十二月六日书记员  梁艳菲