海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4328号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南新大源工业苑有限公司，住所地海口市桂林洋经济开发区下云南路，统一社会信用代码914600007138132045。法定代表人：吴成忠，总经理。委托诉讼代理人：周强，公司副总经理。委托诉讼代理人：熊稳柱，海南商汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王文力，1975年10月11日出生，汉族，住广东省湛江市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王康庭，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祺，海南外经律师事务所实习律师。上诉人海南新大源工业苑有限公司（以下简称新大源公司）因与被上诉人王文力房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新大源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.王文力向新大源公司支付违约金（或赔偿损失）351120元；3.一、二审案件受理费由王文力承担。事实和理由：2017年5月，王文力经人介绍来新大源公司商谈租赁场地，作其与阿里巴巴旗下菜鸟网络物流合作的库房。5月16日，新大源公司与王文力签订《工业苑物业租赁合同书》《工业苑物业租赁合同书之补充协议》，租赁合同约定：新大源公司在海口市国用（2005）第005000号土地证项下土地中、由王文力指定的区域内建成库房出租给王文力，新大源公司在收到王文力第一年租金后3日内将库房交付给王文力使用，延误交付的、合同有效期相应顺延，因发生不可抗力致合同无法履行或政府征用及收回或拆除、或双方协商一致的可解除或变更合同。补充协议约定：租赁期限自2017年6月25日起至2020年6月24日止，王文力应于合同签订之日起3个工作日内交付诚意金10万元，15个工作日内支付保证金35万元；王文力“因故不租或延期再租”的，10万元诚意金和35万元保证金不予退还；因新大源公司原因导致租赁协议不能正常履行的，新大源公司应双倍返还诚意金；新大源公司通知交付库房，王文力自接到通知后3日内办完交接手续，不得推迟或拒收库房。5月19日，王文力依约支付10万元诚意金，新大源公司立即组织施工。因该区域原计划建设钢筋混凝土结构工业生产用房，且相应的柱基础已建成。为满足王文力的要求，新大源公司只得另建柱基础。6月7日，王文力在35万元保证金支付期限届至时，以“正在筹措中”应付新大源公司催告。6月20日，新大源公司将库房建成，即电告王文力依约办理库房交接手续。因王文力没有依约前来接收，新大源公司6月24日在《海南日报》公告《厂房场地（库房）交付通知》。6月25日，自称受王文力委托的罗某前来验收库房，但其所持的《委托书》中王文力签名与租赁合同、补充协议中签名明显不同，且当场电话联络王文力不成，更因罗某拒绝依照租赁合同、补充协议约定签署验收确认书，新大源公司不同意罗某代理王文力验收库房。于是罗某便杜撰“发现库房存在多项未达标问题”，编造《海南新大源工业苑有限公司物流仓库验收报告》，当日以“微信”发出（不是发给租赁合同、补充协议中载明的新大源公司的代理人林明通），6月27日以顺丰快递发出（快递费要由收件人支付），7月14日以邮政快递发出王文力的《关于解除工业苑物业租赁合同及补充协议的通知》和罗某的“报告”。新大源公司按照王文力要求建造的库房，因王文力没有依约接收而空置，直到2017年9月才租予他人；又因库房是按王文力要求建造的，不符他人使用要求，致租金大为降低。新大源公司与王文力签订的合同明确约定：王文力已了解租赁物业用于上述用途符合国家有关规定，乙方应根据国家相关规定自行办理相关手续，甲方只需提供必要的协助（出具办理手续应提供的相关文件、资料），如王文力因自身原因不能取得相关批准手续，则相应风险由王文力自行承担。租赁合同、补充协议签订后，王文力仅支付10万元诚意金，没有支付35万元保证金。合同约定库房交付期限届至时，王文力没有依约前来验收，其后前来验收的罗某所持的王文力“委托书”中，与王文力真实签名明显不同。罗某在新大源公司拒绝其验收情形下，竟能代王文力提出“验收报告”，“验收报告”不但杜撰出“多项不达标问题”，提出合同、补充协议中没有约定的种种要求，作出“库房存在无法修复的安全、消防隐患，无法投入使用”的结论，并以其名义向新大源公司发出、寄送“验收报告”、“解除通知”。一审判决虽然认定双方是经充分协商签订合同、补充协议，并认定合同、补充协议内容真实；虽然认定罗某是案外人，在罗某所持的“委托书”中王文力的签名与合同、补充协议中签名明显不同情形下，仍将罗某杜撰的“事实”以及与合同和补充协议约定不符的要求予以认定。对罗某故意不向合同、补充协议约定的新大源公司的代理人（林明通）发出微信和信息，罗某以其名义寄送、且要求新大源公司支付寄费（其目的显然是不想真实送达新大源公司）等事实不作认定，却作出“案外人罗某通过微信、短信及邮寄的方式向新大源公司送达验收报告，邮寄单显示已签收”。不顾海口市对桂林洋开发区工业仓储使用的厂（库）建设的特殊政策（以备案制代替规建制），认定合同、补充协议无效。认定合同、补充协议无效后，又只判决新大源公司向王文力返还财产，却不依法律规定判决王文力赔偿新大源公司所遭受的损失。综上，一审判决认定事实明显不清、法律适用明显错误，请求二审法院依法判处。王文力辩称：一、新大源公司至一审法庭辩论终结前仍未取得案涉房屋建设工程规划许可证或提供经主管部门批准建设的批文，原判决认定《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》无效于法有据。对于新大源公司出示的《关于海南新大洲工业苑工程项目报建的请示》，经法庭组织质证，该请示不符合主管部门批准建设批文的法定形式，不能作为新大源公司已获得主管部门批准其建设案涉房屋的依据。因此，一审法院根据上述法律规定，认定租赁合同及补充协议无效，并无不当。二、新大源公司因无效合同而取得的10万元诚意金，应当返还给王文力。三、王文力对租赁合同及补充协议被认定为无效没有过错，对新大源公司不承担赔偿责任。四、罗某受王文力委托，代为履行验收房屋事宜。罗某不仅有王文力的书面授权，事后亦得到王文力认可，委托关系合法有效。罗某实施的行为即为王文力的行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，恳请二审法院驳回新大源公司的上诉请求。王文力向一审法院起诉请求：1.判令新大源公司向王文力退还诚意金10万元及利息555.83元（利息按中国人民银行六个月贷款利率计算，应计算至实际付清之日，自2017年5月19日暂计至2017年8月4日计555.83元）；2.判令新大源公司赔偿王文力经济损失10万元；3.判令新大源公司承担本案的诉讼费用。新大源公司向一审法院反诉请求：1.判令王文力立即支付违约金351120元（其中：王文力应付的违约金350000元，公告费1120元）；2.案件受理费由王文力承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，王文力（承租方、乙方）与新大源公司（出租方、甲方）签订了一份《工业苑物业租赁合同书》，约定：甲方将位于海口市桂林洋工业开发区的工业园中指定区域（详见双方确认的面积）按现状（以下简称租赁物业）出租给乙方使用；租赁物业权利人新大源公司；房屋权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码：海口市国用（2005）第005000号；乙方已了解该租赁物业用于上述用途应符合国家有关规定，乙方应根据国家相关规定自行办理相关手续，甲方需提供必要的协助（出具办理手续应提供的相关文件、资料），如乙方因自身原因未能取得相关批准手续，则相应风险由乙方自行承担；甲、乙双方可就本合同未尽事宜可另行签订补充协议，补充协议、本合同及补充协议附件作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；等等。同日，双方签订了一份《工业苑物业租赁合同书之补充协议》，约定：乙方租用租赁物业的期限自2017年6月25日起至2020年6月24日止；租赁物业用途为物流仓库；乙方应于合同签署之日起三个工作日交付诚意金100000.00元（大写：壹拾万元整），厂房交付使用后诚意金转为保证金或租金；乙方应在合同签订15个工作日内一次性向甲方支付保证金三个月租金金额350000.00元（大写：叁拾伍万元整）；乙方应在终止合同时按甲方要求恢复厂房场地交付时原状，在甲方验收合格之后，乙方凭甲方开据的押金收据条退还押金，若乙方届时因故不租或延期再租，则这壹拾万元诚意金和保证金就作为乙方支付甲方违约金，不再退还；如因甲方原因导致不能正常履行该租赁协议相关约定，甲方应按照诚意金的壹倍金额赔付乙方（壹拾万元整）；甲、乙双方应于租赁物业交付当日实地确认物业交付手续，并在合同上签字确认；甲方通知乙方进行厂房交付使用乙方不得推迟或拒收厂房，乙方接到交付通知应于三日内办完接收手续，签确认书，否则视为乙方违约；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方送达地址：甲方办公室；乙方送达地址：新大源公司至乙方租赁物业；等等。合同签订后，王文力依约于2017年5月19日向新大源公司支付了10万元诚意金。新大源公司于2017年6月24日在报纸上刊登公告，表示现该厂房已竣工并验收合格，可以正式使用，请王文力接到通知后及时派人来办理移交手续。否则，逾期未办理移交则按合同规定处理。2017年6月24日，王文力出具委托书委托案外人罗某办理厂房租赁的验收及移交手续。2017年6月27日，案外人罗某向王文力出具《海南新大源工业苑有限公司物流仓库验收报告》，报告主要内容为：“2017年6月25日收到新大源公司的通知，该物流仓库可如期使用，并已通过验收。王文力委托其前往验收该库房，在新大源公司负责人员陪同检视下发现如下问题：1.钢结构主体设计与本地气候的抗风力不达标；2.檩间拉杆严重不足；3.防风拉杆松垮无力，不达施工要求；4.屋面瓦覆盖不严密，存在漏雨隐患。要求新大源公司出示设计，施工，图纸。新大源公司无法提供，随即要求新大源公司提供消防验收报告，新大源公司还是无法提供。该库房存在无法修复的安全，消防隐患。无法投入使用。请新大源公司在2017年7月5日前提交设计，施工图纸及消防验收报告，否则王文力将启动司法程序索赔。”随后，案外人罗某通过微信、短信及邮寄的方式向新大源公司送达验收报告，邮寄单显示已签收。2017年7月11日，王文力作出《关于解除工业苑物业租赁合同书及补充协议的通知》，通知主要内容为：“……经现场查验，发现库房存在多项未达标问题，且贵司未提供该库房涉及的施工图和消防验收报告等资料。罗某已现场就此要求贵司整改至正常使用状态及出示相关验收资料，并于2017年6月27日通过邮寄和发微信两种途径再次就此向贵司交涉。但贵司未在本人限定时间内即2017年7月5日前完成整改，也未向本人提供施工图和消防验收报告等资料。基于此……，根据上述补充协议第4条第5款规定，贵司应退还10万元诚意金，并赔付10万元。……”随即，王文力将该份通知邮寄给新大源公司，邮单显示未妥投。另查明，1998年2月20日，海南新大洲工业苑有限公司向琼山市人民政府提交《关于海南新大洲工业苑工程项目报建的请示》，其中内容载明：“我公司系海南新大洲摩托车股份有限公司与国营海口市桂林洋农场共同出资组建的合资公司。公司建成后将对新大洲公司的名牌战略起到巨大的推动作用，同时亦可活跃琼山市地方经济，解决部分就业。因公司组建较晚，工业苑工程建设时间紧迫，来不及办理有关报建手续，恳请政府同意先开工后办理项目报建，工程报建手续。”1998年2月22日相关人员在该请示上批字“同意该项目先动工建设，然后再补办有关项目报建等手续。”庭审中，新大源公司将该份文件作为其可以先建设后报建的依据。另，新大源公司已将涉案厂房于2017年9月3日出租给案外人浙江米阳供应链管理有限公司。一审法院认为，第一，关于2017年5月16日王文力与新大源公司签订的《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》的效力问题。根据上述合同的约定，新大源公司的主要合同义务是按时交付符合合同要求的租赁物，王文力的主要义务是按时缴纳诚意金及租金，双方的主要权利义务符合租赁合同的特点。但在上述协议签订时，作为租赁物的物流仓库尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，新大源公司未有证据证明在庭审辩论结束之前涉案的仓库取得了建设规划许可证，其虽提交《关于海南新大洲工业苑工程项目报建的请示》，但该份请示文件中申请主体与新大源公司并非同一主体，且该份文件并非正式书面批文，亦未加盖有相关政府部门公章，故新大源公司须承担举证不能的不利后果。双方之间签订的《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》应当认定无效。第二，关于王文力要求新大源公司退还诚意金10万元及利息，并赔偿经济损失10万元及新大源公司反诉王文力要求支付违约金35万元及公告费1120元的诉讼请求是否成立的问题。《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》认定无效后，不再涉及违约解约的问题，有关违约金的相关条款不再适用。故王文力要求新大源公司赔偿经济损失10万元并支付利息及新大源公司反诉王文力要求支付违约金35万元的诉求没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效后，新大源公司因涉案合同收取的王文力诚意金10万元，应当返还给王文力。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新大源公司须于本判决生效之日起十日内向王文力返还诚意金10万元；二、驳回王文力的其他诉讼请求；三、驳回新大源公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4308元、反诉受理费3283元，由王文力负担2108元，新大源公司负担5483元。二审中，新大源公司提交以下证据：1.《海口桂林洋经济开发区企业固定资产投资项目备案通知书》；2.《消防工程施工合同》；3.《工程竣工验收报告》；4.《消防设施检测报告》；5.《关于规划报建消防设施建设情况的说明》（2017年12月28日）；共同证明：新大源公司租赁的仓库获得行政机关的批准，新大源公司建有消防设施并符合法律规定。经质证，王文力对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对关联性、证据效力有异议，认为证据1不属于经主管部门批准建设的有效的批文，涉及建设项目是否是涉案合同的项目，单凭该通知书无法验证，证据2中的消防工程是否实际施工及施工是否为涉案厂房，单凭该合同无法证明；对证据3、4的证据三性、证明效力有异议，证据3不符合证据的法定形式，其落款时间不排除是事后填写，属于该公司向新大源公司出具的报告，但什么时候送达、什么时候收到，无法核实，证据4在一审庭审期间未出示过，认为是新大源公司为了应诉而补充的，且该报告何时报送给消防部门及何时抄送给新大源公司无法证实，也不能证明新大源公司已经取得了涉案场地建设工程许可证和相关批文；证据5是新大源公司的单方陈述，其陈述的内容是否属实应结合其出示的证据由法庭予以认定。本院审查认为，新大源公司提交的证据5属于当事人对案情的陈述，不属于法定的证据形式，不对其进行认证；其余证据均有原件核对，且能相互印证，本院确认其真实性、合法性、关联性及证明效力。本院查明，2017年2月27日，海口桂林洋经济开发区管理委员会给新大源公司发出海桂管审批备[2017]4号《海口桂林洋经济开发区企业固定资产投资项目备案通知书》，告知新大源公司，其报来的新大源家用电器集散物流仓库项目备案申请相关材料收悉，经审核，符合国家和省相关发展规划、产业政策以及《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》有关要求，准予备案。建设规模：建设两栋共8500平方米的物流仓库，其中一栋5000平方米，一栋3500平方米；建设内容：钢结构，主要用于存放家用电器等。2017年5月27日，新大源公司（甲方）与海南大凯消防安全工程有限公司（乙方，以下简称大凯公司）签订《消防工程施工合同》，约定新大源公司将桂林洋开发区新大源公司约5000平方米厂房消防工程发包给大凯公司，工程含税造价63500元，工期15日等。2017年6月13日，大凯公司向新大源公司发出《工程竣工验收报告》，称其承包的厂房消防工程全部完成，请求新大源公司组织对该项目消防竣工验收。2017年6月14日，大凯公司出具《消防设施检测报告》（报告编号：大凯（消防）1617077），经其2017年6月13日对新大源公司位于桂林洋开发区内的5000平方米厂房一层防护区消防设施进行现场技术检测，消防给水系统和室内消防给水管道及阀门、室内消火栓及栓箱的安装，器材的配置及压力的测试均符合规范要求，系统的综合评定为合格。本院经审理查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，二审中当事人的争议焦点为：一、双方当事人签订的《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》的效力；二、新大源公司应否向王文力返还10万元诚意金；王文力应否向新大源公司支付违约金（或者赔偿损失）351120元。关于争议焦点一。根据《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》（琼府办[2014]9号）第二条规定，企业在本省行政区域内投资建设的固定资产投资项目须按照本办法规定报送有关项目备案机关备案。第五条规定，企业投资项目实行属地备案管理，由项目建设地市县政府投资主管部门负责实施。本案中，王文力与新大源公司签订《工业苑物业租赁合同书》及《工业苑物业租赁合同书之补充协议》，要求预租的物流仓库系钢结构建筑，该物流仓库项目经过海口桂林洋开发区管理委员会审核，符合国家和省相关发展规划、产业政策以及《海南省企业固定资产投资项目备案管理办法》有关要求，准予备案，且仓库消防设施检测合格。因此，针对该物流仓库项目建设的仓库签订的上述合同，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。一审判决认定上述合同无效，适用法律不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。王文力在上述合同签订后，按照合同约定的时间向新大源公司支付了10万元诚意金，未按合同约定在合同签订的15个工作日内支付35万元保证金，已构成违约。新大源公司在合同签订后，组织了施工建设，仓库建成后通知王文力收房，并于2017年6月24日登报公告王文力及时派人办理仓库移交手续，王文力6月25日接到通知，委托案外人罗某办理仓库的验收及移交手续。诉讼中新大源公司称其对罗某的身份存疑，且罗某拒绝签署验收库房的确认书，在与王文力电话沟通无果的情况下，其不同意罗某代为验收。而罗某向王文力出具的《海南新大源工业苑有限公司物流仓库验收报告》记载有新大源公司负责人员陪同查验，仓库存在四个方面的问题，但验收报告中并无新大源公司的工作人员在上面签字确认。罗某在验收报告中指出仓库存在多项未达标的问题，仅有拍摄的现场相片予以证明，该相片不足以证明仓库存在不达标的问题，且其要求新大源公司提供施工图和消防验收报告，合同依据不足。因此，王文力要求解除上述合同的理由不充分，应视为其拒绝接收仓库。根据上述合同约定，若王文力因故不租的，10万元诚意金作为其支付新大源公司的违约金，不再退还。因此，对于王文力主张返还10万元诚意金应不予支持。新大源公司关于王文力存在违约情形不应返还10万元诚意金的理由成立，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。涉案仓库双方未正式办理移交手续，王文力未租赁使用涉案仓库，因此，对于新大源公司主张王文力向其支付违约金351120元，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6453号民事判决第三项；二、撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6453号民事判决第一、第二项；三、驳回王文力的诉讼请求；一审案件受理费4308元，由王文力负担2108元；反诉受理费3283元，由海南新大源工业苑有限公司负担；二审案件受理费7591元，由王文力负担1025元，海南新大源工业苑有限公司负担6566元。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓梅审 判 员 陈杰林审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月二日法官助理 高 攀书 记 员 周 娟速录员庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。