新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初494号原告：王晖，女，1969年4月9日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：张威（王晖之夫），男，1970年4月2日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：徐乐，河南乾川律师事务所律师。被告：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91410700725808031X，住所地新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：魏鑫，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师。原告王晖与被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，鑫隆房地产公司于2019年2月13日对管辖权提出异议。2019年2月18日，本院作出（2019）豫0702民初494号民事裁定，驳回鑫隆房地产公司的异议。鑫隆房地产公司不服，提起上诉。2019年4月16日，新乡市中级人民法院（以下简称“新乡中院”）作出（2019）豫07民辖终78号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院对本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晖的委托诉讼代理人张威、徐乐，被告鑫隆房地产公司的委托诉讼代理人魏鑫、徐少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晖诉称，2014年1月2日，其与被告鑫隆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定王晖购买鑫隆房地产公司开发的位于宏利大道（××号牧野花园22号楼2单元6层2602号房，总价款为305082元。合同第八条约定：鑫隆房地产公司应当在2014年4月30日前将上述房屋交付给王晖。第九条约定：逾期超过90日后，王晖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆房地产公司应当按日向王晖支付已交付房价款万分之五的违约金。王晖按约定缴纳了全部305082元房款，但鑫隆房地产公司于2016年12月1日（延期290天）才交付房屋。该公司的行为已构成违约，根据合同约定应依法承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现依法提起诉讼，请求判令被告承担逾期交房违约金共计44236.60元（以305082元为基数按日万分之五的利率自2016年2月15日起计算至2016年12月1日止）。后王晖变更诉讼请求为：1、鑫隆房地产公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；2、鑫隆房地产公司支付逾期交房违约金共计48813.12元（以305082元为基数按日万分之五的利率自2016年2月15日起计算至2016年12月31日止）；3、鑫隆房地产公司支付逾期办理房产证的违约金（以305082元为基数自2016年5月15日起计算至实际办理房产证之日止按同期银行贷款利率计算）。庭审时，王晖放弃上述第3项诉讼请求。被告鑫隆房地产公司辩称，涉案房屋系团购房，并非普通的商品房，新乡市牧野区团购房工作协调办公室（以下简称“团购办”）代表原告王晖等其他购房人团购选房、向团购人员收取房款等事宜，团购办系王晖的代理人。由于团购办在涉案小区的自建工程（小区内道路、绿化等）均未按时完工，从而影响交房，但责任不在鑫隆房地产公司，应由王晖及团购办承担相应责任。王晖与鑫隆房地产公司虽然签订有商品房买卖合同，但双方并未实际履行，鑫隆房地产公司没有收到王晖的全部购房款，因此，违约责任应在王晖。王晖所述的关于22号楼的交房时间并不属实，该楼中的一位业主已于2016年6月8日办理房屋交接手续，说明在此之前涉案房屋已经满足交付条件，因此，王晖要求鑫隆房地产公司支付逾期交房违约金无事实及法律依据。原告王晖向本院提交的证据材料有：1、2014年1月2日商品房买卖合同（合同编号：2014-0100818号）1份，证明王晖与被告鑫隆房地产公司之间的商品房买卖合同关系。2、2013年6月9日收据（1251412）、2014年4月3日收据（0952403）各1份、2019年7月31日新乡市住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款还款记录表1份、中国建设银行个人贷款结清证明1份，共同证明王晖按照合同约定支付了全部购房款。3、照片（复印件）2张，证明涉案的22号楼的交工日期为2016年12月。4、2019年3月21日新乡中院（2018）豫07民终6056号民事判决书1份，证明鑫隆房地产公司逾期交房的事实已为人民法院生效判决所确认，涉案房屋在2016年2月15日（含当日）以后交付即为逾期。被告鑫隆房地产公司向本院提交的证据材料有：1、2010年5月5日收据（№00269284）1份，证明原告王晖并未全额支付购房款，鑫隆房地产公司可以延期交房，王晖主张逾期交房违约金无事实及法律依据。2、2019年3月5日本院协助查询存款通知书（回执）1份；3、中原银行股份有限公司新乡分行存款产品信息1份；4、中国工商银行股份有限公司新乡牧野支行交易明细1份，上述证据共同证明团购办与本案具有法律上的直接利害关系，应追加其作为第三人参加诉讼。5、2016年6月8日领取房屋钥匙通知单1份，证明涉案房屋所在的22号楼已于2016年6月8日前满足交房条件，且已有业主开始入住。6、2018年6月28日新乡市牧野区人民法院（2018）豫0711民初1410号民事判决书1份、2018年12月7日新乡中院（2018）豫07民终3737号民事判决书1份，共同证明在与本案属同一类型的张玉东与鑫隆房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，张玉东在没有充分证据证明其已足额向鑫隆房地产公司支付购房款的情况下，人民法院生效判决驳回其要求鑫隆房地产公司交付房屋、办理房屋产权证、支付逾期交房违约金等诉讼请求。7、2018年3月12日郑州市金水区人民法院（2017）豫0105刑初68号刑事判决书1份；8、2014年10月31日石家庄市中级人民法院（2014）石民六终字第00837号民事判决书1份；9、2014年11月14日河北省高级人民法院（2014）冀民申字第666号民事裁定书1份，上述证据共同证明团购办系由新乡市牧野区人民政府发文设立，其负责团购房项目的全面工作，掌握房屋分配权力；与本案类似的河北省团购房纠纷案件经法院审理后依法驳回了业主的全部诉讼请求。庭审期间，被告鑫隆房地产公司对原告王晖提交的证据1的真实性无异议，但仍坚持答辩意见。对证据2中2014年4月3日收据的真实性无异议，对2013年6月9日收据有异议，认为其不能证明王晖已向鑫隆房地产公司支付全部购房款。对证据3有异议，认为其只显示物业费的具体起算时间，不能证明涉案房屋的竣工交付时间。对证据4的真实性无异议，但主张该案正在再审期间，不能参照使用。王晖对鑫隆房地产公司提交的证据1的真实性无异议，但认为应以自己提交的票据为准。对证据2、3、4的真实性无异议，但仍坚持诉讼请求。对证据5的真实性无异议，但主张鑫隆房地产公司在向王晖交付房屋时并未按照合同相关约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有签署书面交接单。对证据6的真实性无异议，但认为其与本案无关，且自己已经全额支付购房款。对证据7、8、9的真实性无异议，但认为其与本案无关。经庭审质证，原告王晖提交的证据1、2、3、4客观真实，部分虽为复印件，但能相互印证，故本院均予以认证。对被告鑫隆房地产公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2014年1月2日，王晖与鑫隆房地产公司签订商品房买卖合同（合同编号：2014-0100818号），双方约定：王晖出资305082元购买鑫隆房地产公司开发建设的位于新乡市××号牧野花园22号楼2单元6层2602户房屋（建筑面积161.59平方米）。王晖首付款125082元，余款180000元中60000元于2014年4月3日补交，120000元由住房公积金贷款提供。鑫隆房地产公司应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王晖使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鑫隆房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且鑫隆房地产公司在发生之日起15日内告知王晖的；2、因王晖原因造成交付时间延误；3、因市政道路、管网等配套设施造成交付时间延误。除上述特殊情况外，鑫隆房地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付王晖使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆房地产公司按日向王晖支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，王晖有权解除合同。王晖解除合同的，鑫隆房地产公司应当自王晖解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按王晖累计已付款的0.05％向王晖支付违约金。王晖要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆房地产公司按日向王晖支付已交付房价款万分之五的违约金。鑫隆房地产公司承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电基础设施、公共配套设施在2014年4月30日达到使用条件。鑫隆房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由鑫隆房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2013年6月9日和2014年4月3日，鑫隆房地产公司分别出具收据，认可收到王晖185082元购房款。其余120000元住房公积金个人贷款已由中国建设银行于2014年6月12日放款，王晖已于2018年6月12日结清。后因市政电力设施规划变更，鑫隆房地产公司未能在上述约定期限内向王晖交付房屋。在常风梅诉鑫隆房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，新乡中院于2019年3月21日作出的（2018）豫07民终6056号民事判决认定鑫隆房地产公司应自2016年2月15日起承担逾期交付房屋的违约责任。至2016年12月，前述房屋经验收交工。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王晖与鑫隆房地产公司签订商品房买卖合同，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。根据该合同约定，鑫隆房地产公司应于2014年4月30日前交付房屋，逾期超过90日后，王晖要求继续履行合同的，鑫隆房地产公司应当按日向王晖支付已交付房价款万分之五的违约金至房屋实际交付之日，而从本案现已查明的事实来看，鑫隆房地产公司并未按上述约定向王晖交付房屋,故其应按合同约定向王晖支付违约金，即305082元×0.05％×290天（2016年2月15日至2016年12月1日，共计290天）＝44236.89元，本院予以支持。另一方面，鑫隆房地产公司还应当按照合同约定将涉案房屋办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，本院也予以支持。王晖要求将上述违约金的截止日期计算至2016年12月31日，但其提交的证据仅显示涉案房屋于2016年12月验收交工，故本院酌定将上述违约金的截止日期计算至2016年12月1日。鑫隆房地产公司辩称涉案房屋系团购房，团购办收取购房款后未全部转交鑫隆房地产公司，应由其承担相应责任，并申请追加团购办作为第三人参加诉讼，但从双方当事人提交的证据来看，鑫隆房地产公司与王晖签订有商品房买卖合同，双方之间存在直接的商品房销售合同关系，并不涉及第三方，且在该合同履行过程中，鑫隆房地产公司向王晖出具购房款收据，认可收到全部购房款，并履行了交付房屋的义务，王晖称其根据团购办的指示将购房款汇入指定账户，因此，鑫隆房地产公司为王晖出具收据的行为应当视为对其支付购房款的认可，即使如鑫隆房地产公司所述，其也与本案不属同一法律关系，鑫隆房地产公司可另行主张权利。鑫隆房地产公司还辩称涉案房屋所属的22号楼在2016年6月8日前已经具备交付条件，且已有业主开始入住，但并未提交相应证据证明其已按合同约定书面通知王晖办理交付手续并签署房屋交接单，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将王晖购买的位于新乡市宏力大道（东）369号牧野花园22号楼2单元6层2602户房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王晖逾期交付房屋违约金44236.89元；三、驳回王晖的其他诉讼请求。如果新乡市鑫隆房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一九年十二月一日代书 记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）