江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10713号上诉人（原审被告）：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市高新区北门路1253号。法定代表人：陶子鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘生。上诉人中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人刘生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中基公司上诉请求：1.二审法院依法改判驳回刘生的诉讼请求；2.一、二审案件受理费及其他费用由刘生承担。事实和理由：一、虽然双方合同签订日期为2016年8月24日，但涉案房屋早于该日期开始预售、备案。基于项目集中交付，合同约定的交付日期客观上无法根据个体逐个相应调整。中基公司依据2015年11月9日、2016年5月12日和2016年8月3日文件主张免责有事实和合同依据，房屋交付时间应顺延66天。二、项目供电规划设计依法由电力主管部门设计规划，并非中基公司可控制、决策，二期地块未按期完成拆迁并在约定期限内向中基公司交付，也非中基公司可控制范畴，此种情形属于非出卖人可控制原因导致工期延误，由此导致的房屋逾期交付不应由出卖人承担相应责任。三、中基公司在2016年6月20日才开始进行外墙保温材料设计变更的审查报审工作，建设主管部门完成送审流程后，中基公司才能基于主管部门的最终决定进行施工，这必然会导致施工工期受到影响。建设主管部门最终通过报审的时间是2016年10月24日，远远晚于中基公司与刘生的合同签订时间，且双方签订合同时客观上也无法确定主管部门的审查通过时间。中基公司有权主张该事由导致的127天延期予以免责，房屋交付日期应相应顺延。四、案涉工程施工期间，遇三十年一遇大暴雨，导致项目工程局部基坑坍塌，雨水倒灌，现场已完工程遭受破坏，对整个工程的施工进度造成了诸多影响，客观导致工期延误10天。该事由属于不可抗力及非出卖人所能控制因素，房屋交付日期应相应顺延。刘生辩称，服从一审判决。涉案购房合同签订日期为2016年8月24日，中基公司列举的免责事由在签订合同时均已发生，作为开发商的中基公司完全可以预见、并且可以调整购房合同确定的交付时间。中基公司没有调整，即视为中基公司继续认可如期交付房屋。刘生向一审法院起诉请求：1.判令中基公司支付逾期交房违约金84235元；2.诉讼费由中基公司承担。一审法院认定事实：刘生（买方、乙方）和中基公司（卖方、甲方）于2016年8月24日签订《昆山市商品房购销合同》，由刘生向中基公司购买其开发的位于本市方正名门花园第12幢1单元101号房屋一套，合同约定：1.购房总价2448681元，合同签订之日支付首付款270000元，2016年8月31日前支付468681元，余款1710000元买受人必须于2016年9月30日之前办理贷款到账，如非因卖方原因，贷款金额不足，买方需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，中基公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。刘生认为中基公司应当支付逾期交房违约金，遂诉至一审法院，由此引起本案纠纷。468681元实际于2016年9月8日到账，延迟8天。上述事实有商品房购销合同、发票等以及双方当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：刘生与中基公司签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。现中基公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向刘生支付逾期交房违约金，至于刘生逾期付款的天数，中基公司按照合同约定得以相应顺延交房时间。中基公司的其他延期理由均不成立，一审法院不予采信。据此，中基公司应当向刘生支付违约金78357.79元[2448681元×0.02%/天×（168天-8天）]。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘生支付逾期交房违约金78357.79元。案件受理费1906元，减半收取953元，由刘生负担66元，由中基公司负担887元。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，刘生与中基公司签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，双方均应按约履行。合同约定中基公司应在2017年3月31日之前交付房屋，但直至2017年9月15日中基公司才能够实际办理房屋交付手续，故中基公司构成逾期交房。中基公司主张逾期交房存在政府政策因素、配电房建设工程规划许可证延期办理、外墙保温材料变更、特大暴雨等免责事由。关于2015年11月9日、2016年5月12日和2016年8月3日的文件是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，上述三份文件系相关主管部门为加强建筑施工安全生产管理、做好重大会议的保障工作，要求相关在建工程停工，该情形属于涉案《昆山市商品房购销合同》中约定的政府政策因素的延期免责事由。但涉案《昆山市商品房购销合同》签订于2016年8月24日，当时2015年11月9日、2016年5月12日和2016年8月3日的文件要求停工的事由已经发生，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故中基公司要求将2015年11月9日、2016年5月12日和2016年8月3日文件要求停工的时间从逾期交房天数中扣除，本院不予支持。关于配电房建设工程规划许可证延期办理是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，中基公司在进行一期开发建设时，明知二期地块尚未交付，仍将二期配电房纳入整体规划范围内，使用了二期的部分土地，造成配电房建设工程规划许可证延期办理，进而导致工期延误。中基公司主张系供电部门进行整体规划设计，将配电房工程规划在二期地块上建设，但并未提供证据予以证明，本院碍难采信。配电房建设工程规划许可证延期办理不属于非出卖人所能控制的延期免责事由，故中基公司要求将配电房建设工程规划许可证延期办理导致的延误时间从逾期交房天数中扣除，本院亦不予支持。关于外墙保温材料变更是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，昆山市住房和城乡建设局基于其他小区外墙保温脱落质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，涉案合同签订于2016年8月24日，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故外墙保温材料变更不属于逾期交房的免责事由。关于特大暴雨是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，中基公司在签订合同前应当对可能影响工期的各种因素包括天气因素进行充分的预估，并无充分证据证明施工过程中出现了中基公司不能预见并不能克服的异常天气情况，故中基公司主张的该免责事由，不能成立。综上所述，中基（昆山）置业发展有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1759元，由上诉人中基（昆山）置业发展有限公司负担。上诉人中基（昆山）置业发展有限公司多预交的上诉费147元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇一九年十二月二十四日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。