湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2504号上诉人（原审原告）：陈金魁，男，1985年6月30日出生，汉族，住沅江市书院路。上诉人（原审被告）：沅江纸业有限责任公司，住所地沅江市书院路。法定代表人：白钦林，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖学军，湖南德宽律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人陈金魁因与上诉人沅江纸业有限责任公司（以下简称纸业公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服沅江市人民法院（2019）湘0981民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈金魁、上诉人纸业公司的委托诉讼代理人廖学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈金魁上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除陈金魁与纸业公司签订的购房合同，纸业公司退给陈金魁购房款136656元，天然气开户费2200元，合计138856元，并赔偿陈金魁经济损失（按照购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年4月1日起至实际支付日止，计算到2019年9月4日应付利息122985元）；3、一审、二审诉讼费由纸业公司承担。事实及理由:购房协议中明确约定由纸业公司负责办理好房屋产权证，但纸业公司没有去房产局等相关部门办理任何相关手续，其行为已经构成根本性违约。陈金魁的经济损失不仅包括购房款利息这一项，还包含最近8年房价上涨的损失，违约金赔偿。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。纸业公司答辩称：1、双方签订的协议未达到陈金魁请求解除合同的条件，不存在退还购房款的问题，天然气开户费系其个人应当交纳的，涉案房屋系根据国家棚改政策，解决职工的住房困难而集资建房，作为纸业公司接受全体职工的委托建房，履行了主要合同内容，虽然相关权证未及时办理，但并不是纸业公司过错，而是政策原因导致不能办理，因此陈金魁请求解除合同、赔偿损失的理由，依法不能成立，请求驳回上诉。纸业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈金魁的诉讼请求；2、由陈金魁承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、陈金魁所购房屋系纸业公司依据国家棚改政策，为解决600多户员工住房困难问题，组织职工集资建房，陈金魁与纸业公司之间不是房屋买卖关系，而是委托关系。纸业公司并不具有房地产开发的资质，该房屋土地原系国有划拨用地，棚改建房并非商业开发，其房产不能上市流通，纸业公司也没有获利或营利。本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而应适用《合同法》的相关规定进行调整。2、纸业公司作为受托人，已经将集资房屋建成并按时交付，同时已经协助陈金魁办理了住房公积金贷款手续，陈金魁的合同目的已经实现，纸业公司已履行了主要合同义务。房屋产权证未能办理的原因是建房用地为国有划拨用地，划拨用地变更土地用途性质的过程中，因政府相关职能部门的一些政策性的问题，导致不能及时办理房屋产权证，现纸业公司正在办理相关审批手续。3、陈金魁在沅江市住房公积金中心已办理房屋抵押贷款，现仍有3万多贷款未归还。一审法院判决解除双方签订的《协议》，返还全部购房款，但陈金魁尚有房屋抵押贷款未归还，判决显然不当。陈金魁答辩称：1、对方提出的涉案房屋系棚改房，不能办理产权证的情况，纸业公司未尽到告知义务。2、住房公积金中心贷款的问题，会归还。3、关于土地政策变更导致产权证不能办理，陈金魁不予认可，应该是能办理的。陈金魁向一审法院起诉请求：1.判决解除陈金魁与纸业公司签订的购房合同，纸业公司退给陈金魁购房款136656元，天然气开户费2200元，共计138856元；纸业公司赔偿陈金魁经济损失，按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年4月1日起至实际支付日止。2.判决纸业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年9月28日，纸业公司富达分公司与陈金魁签订《协议》，由陈金魁出资，纸业公司富达分公司以新建棚改房的形式承建房屋。协议约定房屋的价格为1026元每平米或者999元每平米的均价造价，纸业公司富达分公司在2011年12月31日之前房屋竣工，同时约定陈金魁需缴纳首付款5万元或4万元，全额出资所建的住房由纸业公司富达分公司负责办理房屋产权证。2012年6月27日，陈金魁与益阳市住房公积金管理中心签订个人住房借款担保反担保合同，由益阳市住房公积金管理中心委托沅江市工商支行向陈金魁贷款90000元，用于购买坐落于纸业公司富达分公司的棚改房，建筑面积为126.85平方米，住房总价款为136656元，贷款期限为120个月，自2012年6月27日起至2022年6月26日止，由益阳市中小企业信用担保有限公司对陈金魁的该贷款进行反担保，同时陈金魁以该房屋设定了抵押。陈金魁以自己在益阳市住房公积金管理中心存有的公积金以每月还款本息为941元的金额，每月由工商银行代扣公积金，至2019年2月20日，尚欠贷款34724.77元。陈金魁曾于2014年向纸业公司交纳天然气开户费2200元。一审法院认为,本案存在两个争议的焦点：第一、陈金魁与纸业公司之间是买卖关系还是委托关系的问题。本案陈金魁与纸业公司签订的《协议》内容是陈金魁全额出资向纸业公司认购或者订购一套房屋，符合房屋买卖合同的特征，应认定双方之间是买卖合同关系。第二、双方签订的《协议》能否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，因纸业公司在棚改房建设中未取得有关土地的建设使用权，导致纸业公司交房多年后原告无法办理房屋产权登记手续，故陈金魁有权解除与纸业公司方签订的《协议》。纸业公司提出陈金魁解除权已经消灭的抗辩，因双方既没有约定解除权行使的期限，纸业公司也未催告过陈金魁，故该抗辩意见法院不予采信。《协议》解除后，纸业公司所收购房款应退还给陈金魁，附带收取的天然气开户费应一并退还。因不能办理产权证系纸业公司违约造成，故陈金魁要求纸业公司赔偿损失的诉讼请求法院予以支持，可参照年利率6%，以136656元为基数，从2012年4月1日起计算利息损失。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、解除陈金魁与纸业公司所属富达分公司签订的《协议》；二、由纸业公司于本判决生效后10日内退还陈金魁购房款136656元、天然气开户费2200元，合计138856元，并支付利息（从2012年4月1日起，以136656元为基数，按年利率6%计算，至购房款付清之日止）；退款的同时陈金魁将坐落于沅纸棚改房21栋—401单元401室、建筑面积126.85㎡的住房一套返还给纸业公司。案件受理费1539元（减半收取），由纸业公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是纸业公司与陈金魁之间签订的合同是否应当解除；纸业公司是否应退还陈金魁购房款136656元、天然气开户费2200元，赔偿经济损失（按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年4月1日起至实际支付日止）。关于焦点一，陈金魁与纸业公司于2011年9月28日签订《协议》，陈金魁全额出资向纸业公司购买房屋，双方形成房屋买卖合同关系，纸业公司在交房后至今未办理房屋产权证，构成违约，一审法院判令解除双方签订的《协议》符合法律规定。纸业公司请求驳回陈金魁的诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，《协议》解除后，纸业公司应将陈金魁交纳的购房款及天然气开户费退还给陈金魁，并应向陈金魁赔偿损失。陈金魁一审起诉请求为：纸业公司退给陈金魁购房款136656元，天然气开户费2200元，共计138856元；纸业公司赔偿陈金魁经济损失，按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年4月1日起至实际支付日止。一审法院判决纸业公司退还陈金魁购房款、天然气开户费，合计138856元，并以136656元为基数，按年利率6%计算利息至购房款付清之日止并无不当，陈金魁的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈金魁、纸业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2909元，由陈金魁负担1370元，由沅江纸业有限责任公司负担1539元。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 张文清审 判 员 刘文煜二〇一九年十二月二十三日法官助理 胡 啸书 记 员 史 权