安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9250号上诉人（原审被告）：黄志新，男，1979年7月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：陈效，安徽伟易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈瑜，男，1972年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：王华勇，安徽国恒律师事务所律师。上诉人黄志新因与被上诉人陈瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄志新上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.本案诉讼费用由陈瑜承担。事实和理由：1.2013年5月28日，陈瑜与案涉房屋产权人张静签订《房屋租赁协议》，并于2015年12月24日签订了《房屋租赁补充协议》。2016年10月上旬，经张静许可，陈瑜将案涉房屋转租给黄志新并签订《房屋租赁合同》，并于2016年11月24日陈瑜与黄志新签订《房屋租赁补充协议》。2016年11月29日，张静、陈瑜、黄志新签订三方《补充协议》，约定张静与陈瑜于2013年5月28日签订的《房屋租赁协议》及2015年12月25日签订的《房屋租赁补充协议》的承租人，由陈瑜变更为黄志新及合肥精品好又多连锁超市有限公司，由黄志新及合肥精品好又多连锁超市有限公司承担上述租赁合同承租人的权利和义务。该三方协议后，陈瑜就退出了本案房屋租赁合同关系。陈瑜与黄志新于2016年10月就转租案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》及补充协议的法律效力即自行终止。此后，作为承租人的黄志新及合肥精品好又多连锁超市有限公司与出租人张静就履行双方房屋租赁合同所涉及的合同利益也与陈瑜无关。据此，一审法院对本案所涉房屋租赁合同关系及事实认定错误、适用法律不当。本案中陈瑜主张转让费无事实和合同依据。陈瑜辩称，一审判决事实查明清楚、法律适用正确，应予以维持。黄志新主张转让费应当扣除租金差异没有事实依据。陈瑜向一审法院起诉请求：1.黄志新立即支付陈瑜2018年10月28日至2019年10月27日的转让费25万元及逾期付款利息暂计2945元（自2018年10月28日起，按银行同期贷款利率，暂计算至2019年5月10日，具体应计算至款清之日止），共计252945元；2.本案诉讼费用、保全费等由黄志新承担。一审法院认定事实：2013年5月28日，陈瑜与张静签订房屋租赁协议，2015年12月24日双方又签订补充协议，约定陈瑜承租属于产权人张静的位于合肥市阜阳北路与荷塘路交口云顶雅苑3#公寓楼1-2层商业房产（建筑面积共计3029.15平方米），用于超市经营，租赁期限为八年，自2013年5月28日至2021年5月27日，租金按年支付，提前两个月一次性支付下一年度租金，第一租赁年度租金为1017794.4元（28元/平方米/月），在上年租金的基础上，每年递增8%。2016年10月，黄志新与陈瑜签订房屋租赁合同，同年11月24日双方又签订补充协议。协议约定：陈瑜将承租的云顶雅苑3#公寓楼1-2层商业房产（共计3029.15平方米）转租于黄志新用于超市经营；租赁期限为五年，自2016年10月28日至2021年10月27日；租金为第一年度1272600元，以后每年在上年度基础上递增5%，转让费每年为25万，租金及转让费按半年一付，先付后用；房屋租金由黄志新直接支付至房屋产权人张静指定的收款人张淑华银行账户，转让费由黄志新直接支付至陈瑜账户。另外陈瑜与黄志新在2016年11月24日签订的补充协议第二条第3项约定“原合同租金金额与甲方和产权人所签订的房屋租赁协议金额差异部分，在转让费中扣除”。2016年11月25日，陈瑜与王凤云签订补充协议，黄志新于2016年11月29日在该协议上签字。该协议约定：陈瑜于2013年5月28日与产权所有人张静暨委托人王凤云所签订的租赁合同及2015年12月25日签订房屋租赁补充协议的条款依然具有法律效力，现经协商一致自2016年8月1日起承租人变更，上述合同承租的权利和义务由黄志新及合肥精品好又多连锁超市有限公司享有和承担，承租人按原合同所约定的付款时间足额支付给出租人租金。黄志新实际承租案涉房屋后，于2016年11月29日与陈瑜就第一年度（2016年10月28日至2017年10月27日）的转让费25万元进行了结算，扣除陈瑜已经收取租赁房屋外租户的租金和保证金共计216489.6元后，黄志新于同日将剩余的33510.40元支付给陈瑜。2017年11月之前黄志新分两次向陈瑜支付了第二年度（2017年10月28日至2018年10月27日）的转让费25万元。由于黄志新未支付第三年度的转让费，陈瑜诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为黄志新支付的租金标准。陈瑜主张，黄志新是按2016年10月份陈瑜和黄志新签订的房屋租赁合同约定的租金标准向张静指定的账户支付租金的，因此并未产生“原合同租金金额与甲方和产权人所签订的房屋租赁协议金额差异部分”，故而也不需要在黄志新应当支付给陈瑜的转让费中扣除差额部分。黄志新主张其是按照张静与陈瑜签订的租赁合同约定的租金标准向张静指定的账户支付租金的，因张静与陈瑜签订的租赁合同约定的租金高于黄志新与陈瑜签订的租赁合同约定的租金，故根据黄志新与陈瑜签订的房屋租赁补充协议第二条第3项的约定，应当在黄志新支付给陈瑜的转让费中扣除差额部分。首先，陈瑜与黄志新于2016年11月24日签订的房屋租赁补充协议只是对双方2016年10月份签订的房屋租赁合同约定租金的支付方式进行更改，并未更改租金标准，因此通过该补充协议不能得出黄志新向“产权人张静”支付的租金高于陈瑜与黄志新约定的租金标准。其次，黄志新在向陈瑜支付第一年度和第二年度的转让费时并未扣除其所称的租金差额部分。黄志新辩称未予扣除的原因是第一年度的租金差额较小，所以在支付第二年度转让费时未予扣减便转至第三年度再予扣减。根据双方在房屋租赁补充协议中的约定，租金差额部分应该在当年的转让费中，而黄志新的主张第一年度的租金差额是34257元，第二年度的租金差额是75175.6元，两年租金差额加起来在10万元以上。黄志新在支付陈瑜前两年度的转让费时均未扣除租金差额部分，因租金差额较小暂时未予扣减的辩解意见难以令人信服，且不符合常识、常理。再次，黄志新向张静指定的账户支付租金时应该都有相应的付款记录，其完全可以提供相应的证据来证明其支付的租金高于其和陈瑜签订的租赁合同约定的租金标准，但是黄志新代理人当庭表示庭后核实黄志新支付租金的情况下，并未向一审法院提交说明或相关证据，应当承担相应的不利法律后果。综上，综合现有的证据，一审法院认为黄志新实际向陈瑜支付转让费时并未扣除其所主张的租金差额，且黄志新未提供其持有的证据证明其实际支付的租金高于其和陈瑜约定的租金标准。因此，黄志新应当按照其和陈瑜的约定向陈瑜支付2018年10月28日至2019年10月27日的转让费共计25万元。根据双方签订的房屋租赁合同约定，转让费半年一付，先付后用，黄志新应该分别在2018年10月28日之前、2019年4月28日之前各支付陈瑜转让费125000元。现黄志新未按照合同约定支付转让费，应当自2018年10月28日以125000元为基数，按照同期银行贷款利率支付陈瑜逾期付款利息，自2019年4月28日以25万元为基数，按照同期银行贷款利率支付陈瑜逾期付款利息。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、第七十三条、第七十五条之规定，判决：一、黄志新于判决生效之日起十日内支付陈瑜2018年10月28日至2019年10月27日期间的转让费25万元及逾期付款利息（自2018年10月28日以125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息，自2019年4月28日以250000元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息）；二、驳回陈瑜的其他诉讼请求。案件受理费2547元，由黄志新负担2500元，由陈瑜负担47元。二审期间，双方未提交新证据。本院在二审期间经审理查明：陈瑜、黄志新在二审审理过程中均认可黄志新已于2019年7月底搬离案涉房屋，不再继续租赁案涉房屋。对一审法院查明双方无争议的案件事实，本院予以确认。本院认为，陈瑜与黄志新于2016年10月签订的《房屋租赁合同》及2016年11月24日签订的《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。黄志新主张按照2016年11月29日与张静、陈瑜签订的三方补充协议陈瑜已经退出案涉房屋的租赁合同关系，陈瑜向黄志新主张转让费已经没有合同基础。但该三方补充协议并未涉及陈瑜与黄志新之间约定的转让费，陈瑜与黄志新在三方补充协议签订后也未就转让费作重新约定，且黄志新也实际按照双方约定向陈瑜支付了两年的转让费。因此，黄志新基于产权人张静的认可而获得承租人的权利义务，并不导致黄志新与陈瑜之间关于转让费约定效力的当然终止，黄志新在租赁案涉房屋期间仍应按照与陈瑜的合同约定向陈瑜支付转让费。黄志新主张其直接向张静支付的租金数额与其和陈瑜之间约定的租金数额有差额，该差额应从转让费中扣除，但黄志新就此也未能提供充分证据证明存在差额及差额的具体数额。据此，黄志新仍应以25万元/年的标准向陈瑜支付转让费。鉴于二审期间陈瑜、黄志新均认可黄志新已于2019年7月底搬离案涉房屋，不再继续租赁案涉房屋，故相应的转让费也应一并计算至2019年7月止。经核算，黄志新应向陈瑜支付转让费187500元（250000元/年÷12个月×9个月），2019年4月28日起的逾期支付利息计算基础相应调整为62500元。综上，黄志新的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5732号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初5732号民事判决第一项为：黄志新于本判决生效之日起十日内支付陈瑜2018年10月28日至2019年7月期间的转让费187500万元及逾期付款利息（自2018年10月28日以125000元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息，自2019年4月28日以62500元为基数，按照同期银行贷款利率计算利息）；三、驳回陈瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2547元，由黄志新负担1900元，由陈瑜负担647元；二审案件受理费2500元，由黄志新负担1670元，由陈瑜负担830元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月十六日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。