广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21307号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴国兵，男，1974年5月5日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓凤，广东法盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆肖芬，女，1960年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：徐国棠，广东丞洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎炎明，广东丞洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓无量，男，1949年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。上诉人吴国兵、陆肖芬因与被上诉人邓无量房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴国兵上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判陆肖芬返还押金47000元。2.变更一审判决第二项，改判陆肖芬、邓无量赔偿吴国兵装饰装修残值损失641948元，邓无量、陆肖芬赔偿吴国兵其他可移动财产损失183271.08元，支付财产违约金183271.08元。3.撤销一审判决第三项。4.变更一审判决第四项，改判吴国兵支付陆肖芬租金29150元（按年租金280000元计算，从2018年5月1日起计算至2018年6月7日）。5.判令邓无量、陆肖芬共同赔偿吴国兵违约金641948元。6.判令一审、二审诉讼费用（含鉴定费）由邓无量、陆肖芬承担。事实与理由：一、一审以吴国兵逾期交租为由，认定吴国兵存在违约事实，与事实不符。在合同履行中，陆肖芬允许吴国兵迟延1-2月交租，在2018年6月7日涉案场地被勒令停止经营后，吴国兵和陆肖芬有很频繁的聊天记录，但陆肖芬再也没有向吴国兵催过交租事宜，也没有主动行使合同解除权，而是直到吴国兵提起本案诉讼后，才提起反诉。吴国兵不交租是行使“先履行抗辩权”，而非恶意欠交。吴国兵认为由于邓无量、陆肖芬的过错导致涉案租赁物不能正常使用，吴国兵有权拒绝缴纳2019年6月8日后的租金。由于吴国兵不存在逾期交租的违约行为，一审法院判决没收吴国兵一半保证金没有事实依据。二、一审判决吴国兵支付2018年6月8日之后的租金，与法无据。在2018年6月8日至吴国兵向陆肖芬发出解除合同通知之日，涉案场地都没有再实际使用，不能实际使用的原因在于吴国兵希望邓无量、陆肖芬尽快办理房产证，以让吴国兵能继续履行合同。在吴国兵向陆肖芬发出解除合同之后，由于吴国兵向法院提起诉讼，在诉讼中涉及到装修、办公用品等场地内物品的评估，为保留原状，避免场地被破坏，评估单位是2019年1月14日到现场进行现场勘查的，2019年3月22日才正式出鉴定报告。吴国兵于2019年2月26日将涉案场地交付给陆肖芬尚属合理时间。吴国兵对涉案场地虽然有占有，但并未实际使用，一审判决吴国兵支付占有使用费没有事实依据。三、吴国兵对三方签订合同无法继续履行没有过错，不应承担相应的违约责任和赔偿责任。吴国兵在取得工商营业执照后，利用该场地作为教育机构开展经营活动（而非开办幼儿园），属于合法经营，不存在一审判决中所称的“未尽谨慎注意义务”。因邓无量、陆肖芬在吴国兵各种方式催促之下仍未尽快去办理房产证，导致吴国兵无法就涉案场地办理二次消防设计审核、验收，也导致吴国兵无法继续履行涉案合同，吴国兵签订合同的目的无法实现。邓无量具备办理涉案场地房产证的条件，但其恶意违约，在合同签订后直到一审判决，在长达两年多时间内都不去房屋管理部门办理房产登记，且在三方签订合同时，谎称房产证正在办理，其是合同的签约主体，又是导致本合同无法继续履行的过错方，其应该对合同无法继续履行造成的损失承担赔偿责任。四、吴国兵要求邓无量、陆肖芬赔偿场地装修残值及物品价值一倍的违约赔偿责任，有事实和法律依据。三方在合同六违约责任第2小点中对此明确约定，从该约定的意思表示结合其他条款，约定的目的是邓无量、陆肖芬必须保证吴国兵对涉案场地的正常使用，但由于邓无量、陆肖芬没有及时去办理房屋产权证，导致吴国兵不能正常使用涉案租赁物，故邓无量、陆肖芬应当按照合同约定对吴国兵的损失承担全部一倍以上的违约责任。陆肖芬二审答辩称：1.根据在一审法院第四次庭审中的记录，吴国兵明确说明在承租涉案幼儿园包括装修时均不清楚需要办理二次消防；根据吴国兵提交的装修合同、装修设计图、报价方案等均没有体现吴国兵在装修设计时有对涉案商铺进行二次消防装修，是吴国兵无法办理或主观不予办理消防。且吴国兵无证据证明其陈述，因此本案中吴国兵没有办理消防及向教育机关办理幼儿园的设立备案登记是其无法经营的根本原因。2.本案中吴国兵占有使用涉案商铺时间截止至2019年2月26日，该时间为吴国兵与陆肖芬签署交接清单的时间，因此吴国兵在占有使用涉案商铺时间内没有按照约定缴纳租金，已构成违约。吴国兵需要承担涉案合同约定的违约责任支付相应的租金并由我方没收吴国兵支付的押金。3.吴国兵在没有办理教育许可的情况下已在2017年对外招生进行相关教育工作获取利润，其获取的利润应当在成本金额中予以扣除。一审法院没有就上述的事实进行核查及认定。吴国兵称其将在2018年6月缴纳2018年第二季度租金，该陈述缺乏证据支持，通过微信信息及双方合同要求，吴国兵需在每季度的第一个月前10天内缴纳租金，但由于吴国兵在2018年5月已拖欠我方应收缴的租金，经我方微信及短信通知吴国兵仍拒绝履行支付租金，直至幼儿园被查封之日吴国兵仍没有按照合同及其缴纳习惯交付租金，吴国兵的上诉理由并不成立。4.吴国兵称其是在被欺诈情况下签订合同，但涉案商铺租赁合同签订时双方在租赁协议及邓无量提供的材料中均显示，涉案商铺并没有获取产权证，相关信息在我方提交的由邓无量与工商银行签订贷款合同中有体现。我方与吴国兵有表明租赁标的物的产权情况，不存在欺诈行为，涉案标的物从2000年至2016年均用作开办幼儿园，由于事后的政策变化导致租赁物不符合申办条件。被上诉人邓无量二审答辩称：同意陆肖芬的意见。1.涉案房屋是商品房，有购房发票，而且以前是邓无量在开办幼儿园，已开办了20年。2.吴国兵强调消防没有办好，但吴国兵无法经营不是由于这个原因，是因现在办理幼儿园要2000平方米以上的独栋才能办理，但涉案场地是1200平方米。上诉人陆肖芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项。2.改判没收吴国兵押金23500元。3.改判陆肖芬不承担赔偿吴国兵装修装饰残值损失320973.91元。4.一、二审诉讼费用均由吴国兵承担。事实与理由：一、吴国兵无办学资质、涉案商铺不符合办学要求且没有对涉案商铺进行消防建设投入，是导致无法经营的核心因素，一审法院认为“涉案商铺因邓无量没有提供房产证导致无法办理二次消防，致使合法目的无法实现，陆肖芬的行为构成违约”是对案件基本事实的错误认定。吴国兵并无向教育部门申请办学资质，擅自组织招聘人员并开展办学是属于违法行为。二次消防的办理前提是需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，一审法院认为只要提交房产证就能办理二次消防是错误的判定。涉案商铺的建设用地面积并不符合办理幼儿园的标准，吴国兵在开办幼儿园时没有按照相关的法律法规进行办学资质备案、装修消防投入，系导致合同目的无法实现的直接原因。二、陆肖芬并未违反《租赁合同》的约定，不构成违约，吴国兵的损失是其自身过错导致，应由吴国兵独自承担。根据《合同法》第一百二十一条的规定，本案中邓无量是涉案商铺的所有权人，也是《租赁合同》的缔约方之一，办理房产证及办理房产过户手续是其应履行的义务，由于邓无量因房产证抵押到中国工商银行而不履行基本的配合义务导致房产证无法办理，故责任不完全在陆肖芬一方，邓无量应当承担赔偿责任。陆肖芬和邓无量已经按照合同约定履行义务，将开办幼儿园所需要的证件交付给吴国兵，并不存在违约。按照《租赁合同》的约定，吴国兵从2018年5月开始至9月，连续五个月没有缴纳租金，陆肖芬有权没收保证金47000元。针对陆肖芬的上诉意见，吴国兵答辩称：1.不同意陆肖芬的上诉请求及理由，陆肖芬在一审时就混淆概念，本案是租赁合同纠纷，租赁合同中约定出租人除了要交付场地给承租人使用外，还要保证房屋可以办理相关手续。但租赁合同签订至今，陆肖芬、邓无量均没有向房管局提交相关的过户资料。2.涉案租赁标的物的权属证至今没有取得且今后均无法取得，陆肖芬、邓无量是一直知悉的，且没有告诉我方。3.租赁场地使用必然涉及装修问题及二次消防证的取得，这就需要陆肖芬、邓无量提交权属证明，合同目的无法实现的根本原因是在于陆肖芬、邓无量无法取得权属证明。陆肖芬、邓无量将合同无法继续履行的原因归咎于我方没有办理相关手续，是将合同无法履行的结果当成无法履行的原因。停办的原因是公安消防认为我方没有取得二次消防证，而不是相关教育部门责令停止办学，且我方是经营教育机构而不是幼儿园。吴国兵于2018年8月31日诉至一审法院，请求判令：1.确认吴国兵与邓无量、陆肖芬于2017年4月10日签订的租赁合同已经于2018年8月22日解除。2.陆肖芬退还吴国兵租房押金47000元。3.金联一米教育机构的所有资产（包括装饰装修残值，院内设施、设备、儿童玩具、办公用品等，具体见各项资产清单）归邓无量、陆肖芬，邓无量、陆肖芬补偿上述资产价格暂定825219元（具体以三方共同确认或委托评估的结论书为准）给吴国兵。4.邓无量、陆肖芬支付等同于上述资产价格一倍的违约金暂定825219元给吴国兵。5.诉讼费由邓无量、陆肖芬负担。陆肖芬反诉请求：1.吴国兵支付2018年5月至吴国兵交还商铺之日止的租金，暂计算至2018年10月8日的租金为140000元；2.陆肖芬没收吴国兵租赁合同的保证金47000元；3.解除陆肖芬与吴国兵的租赁合同关系；4.吴国兵返还涉案商铺给陆肖芬；5.本案的诉讼费用由吴国兵承担。一审法院经审理查明：涉案场地为位于广州市花都区商业大道X号的土地及地上房屋，该房屋取得了建设工程规划许可证，未办理产权证。邓无量称上述房屋由其向花都区房地产综合开发总公司购买，由其与花都区金联幼儿园作为借款人、抵押人向银行申请按揭贷款，但是花都区房地产综合开发总公司开具的购房发票登记的购房人为花都区金联幼儿园，邓无量系花都区金联幼儿园的法定代表人。2016年2月1日，邓无量（甲方）与李建光（乙方）签订购房协议，约定甲方将金联幼儿园房产室内面积1181.4平方：首层面积178.2平方米、二层面积375.7平方米、三层面积627.5平方米、室外面积约500平方米，合计1680平方米整体转让给乙方，转让价450万元。甲方房产现租给邝金娣女士开办金联幼儿园，租期至2017年2月底。双方签订协议后，乙方先支付100万元定金予甲方结清银行贷款，并在春节后到房管局办理房产证。结清贷款及办理房产证的费用全部由甲方负责。三月中待不动产登记证办理好后，双方到公证处办理公证时，乙方一次性把余款划拨给甲方。以后乙方要办理过户手续，有关费用全部由乙方负责。甲方应积极协助乙方办理。公证手续办好后，幼儿园每月租金由乙方收取，幼儿园升级的投资及续租手续由乙方和邝园长协商办理。陆肖芬称其与李建光系夫妻关系。2017年2月28日，邓无量与李建光签订交楼协议书，约定2017年3月3日李建光转500000元到邓无量账户，以现状交付给李建光。3月份内楼房的房产证办到邓无量名下，办证所需费用由邓无量负责。房产证办妥之后，双方到公证处办理公证手续，顺利完成交楼协议后乙方付余款3300000元到邓无量账户。2017年4月10日，陆肖芬（甲方、出租方）、吴国兵（乙方、承租方）与邓无量（丙方）签订租赁合同，约定：位于花都区商业大道××号土地及地上的建筑物、构筑物，房产证号（办理中），由丙方（原归属丙方所有）卖给甲方，现甲方将该场地一至三层合计约1500平方米及户外空地约400平方米租给乙方。在租赁期间内甲方保证对所出租的土地及地上建筑物拥有土地使用权及地上建筑物所有权，有权出租给乙方。租赁期限自2017年5月1日至2033年4月30日止，2017年5月1日至2017年7月31日为装修期，装修期免租金。2017年8月1日至2021年7月31日的租金为280000元/年。……按季交纳租金，按照先支付后使用的约定，乙方应在每季的5号前向甲方支付当月的租金。乙方在合同签订之日起向甲方交付47000元押金，租赁期满后退回给乙方。三、甲方的权利和义务：1.甲方于2017年5月1日前将场地及地上附着物交付给乙方使用。3.在使用期内，甲方必须保证乙方对租赁物拥有完全的使用权，甲方不得干涉乙方对租赁物的合理使用和正常生产。4.甲方（或丙方）必须及时提供乙方所需该场地的各种相关证件资料。四、乙方的权利与义务：1.乙方应按合同约定及时向甲方缴纳租金。2.乙方若在租用的土地上兴建、扩建建筑物，应取得甲方同意。如要立项申请报建等手续及费用乙方自行负责，甲方负责提供土地使用证和建筑消防合格证给乙方，并可尽力协助乙方办理或提供其他有关甲方的资料。六、违约责任：2.甲方必须保证该场地没有任何纠纷，如有使用权或其他纠纷问题导致乙方不能及时使用或正常经营，则甲方与丙方要承担所有责任，乙方对该场地的所有投资款全部由甲方承担，另甲方必须按照幼儿园评估价的三倍补偿给乙方。3.乙方不按时交纳租金，逾期超过三个月甲方有权提出解除本合同，保证金不予退回。七、其他约定事项：1.鉴于乙方在租赁场地上进行大量投入，甲方必须对该场地拥有使用权，并应保证乙方对场地及所有附着物拥有的使用权。2017年5月8日，邓无量将广州市花都区金联幼儿园的经营管理权转让给吴国兵，同时将《办学许可证》《民办非企业登记证》《金联幼儿园保健证》《金联幼儿园消防合格证》、《食品安全等级公示牌》交付给吴国兵。同日，吴国兵向陆肖芬支付了押金47000元。2017年9月7日、2017年12月19日、2018年3月13日，吴国兵分别向陆肖芬支付了租金70000元，即吴国兵向陆肖芬支付租金至2018年4月30日，自2018年5月1日开始欠缴租金。对于欠缴租金的原因，吴国兵称由于2018年6月8日涉案场地被消防部门责令停业，其无法使用涉案房屋，故未缴纳租金。陆肖芬、邓无量对吴国兵的上述意见不予认可，认为合同已经约定先交租金后使用，租金并不以催缴为前提，吴国兵在未取得办学许可及消防合格证书的情况下即开展办学活动，对于吴国兵所造成的损失应由其自身承担。吴国兵承租上述场地后，于2017年4月20日与案外人吴银河签订装修合同，对涉案场地进行装修，并购买了经营幼儿园的相关设施设备。2017年9月1日，吴国兵开办的金联一米幼儿园正式开学。2018年6月8日，公安消防在对涉案场地进行例行检查时，以涉案房屋没有办理二次消防为由，责令吴国兵停止办学活动。吴国兵于2018年6月8日停止办学。2018年7月21日，吴国兵向陆肖芬发送中止履行合同通知书，明确从当日起不再支付租金，双方的合同暂时中止履行。要求陆肖芬在收到本通知后一个月内办妥租赁标的房屋不动产权证，如届时仍未办妥，吴国兵将提前解除双方签订的合同。时间届满，陆肖芬仍未能提供涉案房屋的不动产权证，2018年8月22日向陆肖芬发出解除合同通知书，要求解除双方签订的租赁合同。2018年9月12日，一审法院将吴国兵的起诉材料送达给邓无量。吴国兵认为租赁合同于2018年8月22日解除。对此，陆肖芬认为其合同义务仅为催促邓无量提交资料协助吴国兵办理消防验收，其已经履行该义务，并不存在违约，吴国兵并没有合同解除权，双方的合同解除时间为2018年10月8日。2019年2月26日，吴国兵将涉案场地腾空交还给陆肖芬。一审诉讼中，吴国兵申请对涉案场地的装饰装修残值进行评估，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司经过现场勘查之后做出报告书，评估结果为涉案标的装修装饰（包括形成附合物与未形成附合物）在2018年8月31日的残值为825219元（装修工程的重置成本1053919元*综合成新率78.3%）。报告载明装修工程总价为1053919元，其中独立费（其他项目费）为359542.69元。吴国兵称独立费中的大部分项目为未形成附合物，其中招牌字、外墙美术字、电窑炉、KD板广告牌、滑滑梯一层2条滑道、安装电线、线槽工程及工作面修复属于附合物。独立费项目中的电子屏（1300元）、招牌字（600元）、外墙美术字（1920元）、铝合金豪华门（2720元）、电窑炉（2800元）、KD板广告牌（130元）、蹦床（5200元）、滑滑梯一层2条滑道（2700元）、安装电线、线槽工程及工作面修复（118140元）未搬走，其他均已搬离。陆肖芬认为电子屏可以搬走，招牌字、外墙美术字对其并无利用价值，电窑炉不知在何处，确认滑滑梯、电线、线槽工程及工作面修复属于附合物。吴国兵为此支付鉴定费31600元。一审诉讼中，吴国兵提交了一份视频资料，拟证明其在2019年7月份再次向消防部门的政务窗口询问办理二次消防所需资料的情况。现场工作人员回复其1998年9月1日前建成的房屋，需要房地产权证进行办理。一审诉讼中，一审法院向广州市消防支队花都区大队询问办理涉案房屋二次消防需要提供哪些资料才能办理？假如房屋系在1998年9月1日前投入使用，则房产证是否必须的材料之一？该大队回复称：未查询到涉案房屋有关消防审核、验收或备案情况。上述单位若需要办理二次装修消防相关意见书，截止2019年5月1日前，属于1998年9月1日前投入使用的建筑工程（场所），可提供房屋产权证明等建筑物合法证明材料。一审法院认为：吴国兵与陆肖芬、邓无量签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。房屋租赁合同中出租人的义务是交付符合约定用途的出租物，承租人的义务是交纳租金。本案中，吴国兵承租涉案场地的目的是用于开办幼儿园，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，建筑总面积大于一千平方米的幼儿园必须通过二次消防。而根据消防大队回复的意见，涉案房屋办理二次消防需要提供房产证才能办理，陆肖芬作为出租人应该提供办理二次消防的资料给吴国兵申办二次消防，但是陆肖芬在吴国兵通知的时间内未能提供办理二次消防所需资料，导致吴国兵的合同目的无法实现，陆肖芬的行为构成了违约。按照租赁合同约定，吴国兵应于2018年5月5日前交纳2018年5月至7月的租金，吴国兵未按时交纳租金，亦构成违约，但造成合同无法履行的根本原因仍在于陆肖芬不能提供办理二次消防所需的材料，因此吴国兵具备合同解除权。虽然吴国兵于2018年8月22日向陆肖芬发出解除合同通知书，该通知于当日到达陆肖芬处，但是由于邓无量亦作为租赁合同的丙方签订合同，而邓无量直到2018年9月12日收到一审法院起诉材料之日才得知吴国兵要求解除合同的通知，因此租赁合同于2018年9月12日解除。吴国兵要求确认涉案合同于2018年8月22日解除，以及陆肖芬反诉要求解除涉案租赁合同，一审法院均不予支持。吴国兵作为幼儿园的开办者，对于幼儿园开展办学前应该办理二次消防并取得经营许可证具有谨慎注意义务，但是其在未查询涉案房屋是否具备办学条件的情况下便冒然装修并开展办学活动，且存在逾期交纳租金的行为，吴国兵对于合同无法继续履行亦存在过错。综合本案案情及各自的过错程度，一审法院酌定吴国兵、陆肖芬对本案的损失各承担一半的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”因此，吴国兵应将未形成附合的装饰装修物拆除，自行利用。对于形成附合的装饰装修物残值损失则根据过错比例分担。本案中，吴国兵为证明其装饰装修损失向一审法院申请了评估，广东高迪评估咨询有限公司通过现场勘察之后依法做出价格评估结论书，该评估结论依照法定程序做出，一审法院予以采纳。由于独立费中大部分项目为未形成附合物，且已经被吴国兵腾空搬离，因此对于未形成附合物的成本应从成本总价中予以扣除。由于独立费中附合物的项目较少，为了方便计算未形成附合物的成本，可以先计算出独立费项目中的附合物成本价，再用独立费的总成本价减去附合物的成本价进行计算。首先，双方认为独立费中的滑滑梯、线槽工程及工作面修复均为形成附合物，一审法院予以确认。其次，铝合金豪华门嵌入墙体，拆除将损坏其使用价值，因此铝合金豪华门亦属于附合物；外墙美术字，用油漆制作，附于外墙面上亦属于附合物。最后，招牌字、电窑炉、KD板广告牌、蹦床，上述项目均为可拆除物品，陆肖芬亦不同意利用，因此上述六项为未附合物。综上，独立费中附合物的成本合价为125480元（1920+2720+2700+118140元），未形成附合物的合价为234062.69元（359542.69-125480），涉案场地形成附合物的装饰装修残值为641947.81元（1053919.41-234062.69）*78.3%。根据上述过错比例，陆肖芬应赔偿吴国兵装饰装修残值损失320973.91元（641947.81*50%），超出部分，一审法院不予支持。虽然邓无量在租赁合同中作为丙方签名，但是其义务仅为提供办证资料，而非出租人，与吴国兵并不存在租赁合同关系，因此吴国兵要求邓无量赔偿其装饰装修损失没有依据，一审法院不予支持。即使陆肖芬是因为邓无量未能提供办理二次消防的资料而需承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，陆肖芬亦不能免除其违约责任。吴国兵依据租赁合同第六条第2款的约定要求法院判决陆肖芬、邓无量承担资产价值一倍的违约金。一审法院认为由于租赁合同第六条第2款适用的是场地权属、使用权存在纠纷的情况下，陆肖芬、邓无量应该承担的违约责任，而本案中是因为能否提供证件办理二次消防而引发的纠纷，并不适用该条款，因此对于吴国兵要求陆肖芬、邓无量赔偿其违约金的诉讼请求不予支持。至于保证金，根据租赁合同第六条第3款的约定：“乙方不按时交纳租金，逾期超过三个月甲方有权提出解除本合同，保证金不予退回。”可见，本案中的保证金具有违约金性质。虽然截至目前吴国兵已经逾期交纳租金超过三个月，但是在2018年6月8日逾期时间尚不足三个月的情况下，涉案场地被消防部门责令停止办学，此后吴国兵拒绝交纳租金亦情有可原，但是吴国兵构成违约的事实仍客观存在。考虑到前述双方的过错责任，及根据公平原则，以没收吴国兵一半的保证金（23500元）为宜，剩余部分退还给吴国兵，故对吴国兵、陆肖芬各自诉请中23500元的部分予以支持，超出部分不予支持。由于吴国兵在2019年2月26日已经将涉案场地交还给陆肖芬，陆肖芬的此项诉讼请求已经没有事实依据，一审法院不予支持。关于租金，吴国兵占有使用了涉案商铺，理所应当交纳其拖欠租金之日（2018年5月1日）至交还场地之日（2019年2月26日）的租金（占有使用费）。由于涉案合同已于2018年9月12日解除，且考虑到涉案场地自从2018年6月8日开始不能正常使用，根据公平原则，一审法院认为合同解除之前的租金按照合同约定标准计算，合同解除之后的占有使用费则参照租金标准减半计算为宜。经核算，吴国兵应向陆肖芬支付2018年5月1日至2019年2月26日的租金166444.44元（280000元/12个月*4个月+280000元/12个月/30天*12天+280000元/12个月/2/30天*44天+280000元/12个月/2*4个月），对陆肖芬反诉请求中合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十七条的规定，一审法院于2019年8月14日作出判决如下：一、陆肖芬自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国兵返还押金23500元；二、陆肖芬自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国兵赔偿装饰装修残值损失320973.91元；三、没收吴国兵向陆肖芬缴纳的押金23500元；四、吴国兵自本判决发生法律效力之日起十日内，向陆肖芬支付2018年5月1日至2019年2月26日的租金（占有使用费）166444.44元；五、驳回吴国兵的其他诉讼请求；六、驳回陆肖芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20077元，由吴国兵负担16003元，陆肖芬负担4074元；反诉案件受理费2020元，由吴国兵负担；鉴定费31600元，由吴国兵负担19309元，陆肖芬负担12291元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。针对一审法院查明的事实，吴国兵提出，邓无量并没有将幼儿园管理权交予吴国兵，只是将相关材料交付吴国兵。对于吴国兵无法继续办学的原因，吴国兵陈述是消防部门要求停业整顿，因邓无量无法办理房产证导致无法办理二次消防，陆肖芬则认为是四部门联合执法对吴国兵进行查处，除消防部门外还有教育及卫生部门，吴国兵只办理工商登记，没有教育部门及其他部门核准许可的材料，不具备办学资格。邓无量陈述基于场地限制没有达到独栋独院2000平方米的条件，吴国兵即使向教育部门备案也无法通过审核。各方均未能提交相关主管部门责令吴国兵停止办学的直接证据。广州市一米教育有限公司（自然人独资有限责任公司）的营业执照，显示法定代表人吴国兵，登记成立日期2017年7月14日。广州市花都区金联幼儿园（负责人邓无量）办学许可证有效期自2005年9月19日起两年；登记证书有效期限至2010年6月20日。经审查，一审查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对吴国兵和陆肖芬的上诉意见，本院分析如下：吴国兵与陆肖芬、邓无量于2017年4月10日签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认，各方当事人均应依约履行。根据《租赁合同》第三大点第4小点约定，陆肖芬或邓无量必须及时提供吴国兵所需该场地的各种相关证件资料。《租赁合同》第六大点第2小点约定，陆肖芬必须保证该场地没有任何纠纷，如有使用权或其他纠纷问题导致吴国兵不能及时使用或正常经营，则陆肖芬与邓无量要承担所有责任等。从三方签订《租赁合同》的背景和约定内容可知，因涉案房屋是陆肖芬的丈夫从邓无量处购买且尚未办理产权登记，陆肖芬作为出租人与承租人吴国兵签订租赁合同，并由原转让人邓无量参与签订合同，共同承担作为出租人提供房屋和各种证件资料的义务。因此，邓无量对于陆肖芬作为出租人应承担的上述义务承担共同责任。本案中，各方均认可吴国兵无法继续办学是租赁合同不能继续履行的原因。虽然各方均未提交相关主管部门责令吴国兵停止办学的直接证明材料，但从吴国兵与陆肖芬的微信聊天记录等证据可以显示，吴国兵自2018年6月起均有与陆肖芬沟通办理消防所需证件办理事宜。而吴国兵提供的证据和广州市消防支队花都区大队向一审法院回复的意见均明确，办理二次消防需要提供房地产权证明等建筑物合法证明材料，但由于邓无量一直没有办理房屋产权登记，陆肖芬、邓无量没有依约提供相关证件资料，吴国兵无法办理二次消防，无法实现合同目的。即便如陆肖芬、邓无量所主张的吴国兵无法继续办学还有其他原因，从合同约定内容来看，陆肖芬、邓无量亦是明知吴国兵承租涉案场地的目的是开办幼儿园，对涉案场地不符合办学条件、无法实现合同目的亦存在相应的过错。因此陆肖芬构成违约，一审对于合同解除的时间和责任的认定并无明显不当，本院予以维持。陆肖芬提出其并未违约、应由吴国兵独自承担全部损失的上诉主张，本院不予采纳。另外，如前所述，邓无量是陆肖芬上述合同义务的共同责任人，亦应对此承担相应责任。一审以邓无量非出租人为由未予认定，本院予以纠正。吴国兵上诉要求邓无量与陆肖芬共同承担责任的主张有理，本院予以相应支持。吴国兵在承租涉案房屋时对涉案房屋的房产证尚未办理情况是知悉的。吴国兵在房产证尚未办理完成，亦未充分了解是否具备办学条件的情况下，就承租涉案房屋、进行装修并开展办学活动，一审认定吴国兵未尽谨慎注意义务，并无不当，本院予以确认。同时吴国兵亦确存在逾期缴纳租金的情形，一审综合本案案情及各自的过错程度，酌定承租方、出租方各承担一半的责任，并无不当，本院予以维持。吴国兵上诉要求陆肖芬、邓无量赔偿其全部损失，本院亦不予支持。关于押金问题。因涉案合同约定承租方不按时交纳租金逾期超过三个月出租方有权提出解除合同，保证金不予退回。而本案因出租方有违约行为，吴国兵逾期交租并非合同解除原因，陆肖芬不应没收保证金，应将全部押金47000元予以返还。本院对一审处理予以调整。关于租金问题。一审综合本案案情，根据公平原则判令吴国兵向陆肖芬支付自2018年5月1日起至2019年2月26日即交还场地之日止的租金（占有使用费）166444.44元，并无不妥，本院予以维持。关于装修损失问题，一审根据各自的过错，判令陆肖芬赔偿吴国兵一半的装修残值损失320973.91元，并无不当。但邓无量作为陆肖芬违约的共同责任人，应对此承担连带责任。至于吴国兵要求赔偿其他损失和违约金等问题，本院认可一审分析认定。综上所述，一审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。陆肖芬的上诉请求不能成立，应予驳回；吴国兵的上诉请求部分合理，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9353号民事判决第四项，即吴国兵自本判决发生法律效力之日起十日内，向陆肖芬支付2018年5月1日至2019年2月26日的租金（占有使用费）166444.44元。二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9353号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项。三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9353号民事判决第二项为：陆肖芬、邓无量自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国兵赔偿装饰装修残值损失320973.91元。四、陆肖芬自本判决发生法律效力之日起十日内，向吴国兵返还押金47000元。五、驳回吴国兵的其他诉讼请求。六、驳回陆肖芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20077元，由吴国兵负担15028元，陆肖芬负担5049元；一审反诉案件受理费2020元，由吴国兵负担1045元，陆肖芬负担975元；鉴定费31600元，由吴国兵负担19309元，陆肖芬负担12291元。二审案件受理费26806元，由吴国兵负担19364元，由陆肖芬负担7442元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月三十日法官助理张永亮书记员黄晶晶