河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2640号上诉人（原审被告）：王亚红，女，汉族，1980年3月17日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：张亚豪，河南首问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张保德，男，汉族，1957年10月13日出生，住河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：张会敏，女，1972年10月8日出生，汉族，住河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：王建长，男，1958年5月16日出生，汉族，住河南省舞阳县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：张凡，河南长风律师事务所律师。上诉人王亚红因与被上诉人张保德、张会敏、王建长租赁合同纠纷一案，不服舞阳县人民法院（2019）豫1121民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人王亚红及委托诉讼代理人张亚豪、被上诉人张保德、张会敏、王建长的共同委托诉讼代理人张凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚红上诉请求1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。：事实与理由：2011年10月14日上诉人在宋亮的介绍下与被上诉人张保德签订了房屋租赁合同，自此上诉人就没有再与张保德打过交道，而且上诉人将历年来的房租都交付给了宋亮。2016年6月份上诉人因经营不善，导致其从事的亚红生活超市关门停业，所以上诉人就将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，已经明确告知其不再承租，也就是租赁合同解除。虽然宋亮否认上述事实，但从2016年6月上诉人不再承租，不再支付租金的事实，被上诉人已经知道。但被上诉人仍然依据租赁协议，要求上诉人继续承租，但是上诉人已经搬出，被上诉人没有及时寻找下个租客，而是放任房屋空置，这期间扩大的损失应由被上诉人自行承担。上诉人从2016年6月不再承租不再支付租金，被上诉人不可能不管不问，不可能直到2018年9月长达2年之久后才知道此事。充分说明上诉人已经不再租赁涉案房屋，房屋租赁合同已经解除。一审直接认定上诉人支付自2016年7月至2018年8月期间的租金，没有事实和法律依据。上诉人2016年6月份就不再使用房屋，但被上诉人2019年8月2日起诉上诉人，已超过诉讼时效期间。张保德、张会敏、王建长二审答辩称：上诉人从未明确向被上诉人要求解除双方签订的租赁合同，租赁合同也不因上诉人经营不善超市关门停业而解除宋亮并不是租赁合同的当事人，上诉人解除合同应通知被上诉人，而不是宋亮。本案并未超过诉讼时效。当事人在一审期间也未提出诉讼时效抗辩，该上诉理由不应支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张保德、张会敏、王建长向一审法院请求：解除原、被告于2011年10月14日签订的房屋租赁协议并要求被告王亚红支付欠付的租金37.33万元。事实与理由：三原告于2013年3月21日取得舞阳县人民路西××楼、××楼门面房(2000平方米)所有权。2011年10月14日，王亚红作为乙方与甲方张保德签订房屋租赁协议一份，约定：一、甲方有位于人民路西××楼、××楼门面房(2000平方米)一套，租于乙方使用。二、租赁期限十年。自2012年1月1日至2021年12月30日止。经双方协商铺地板刷墙由乙方出资，甲方给乙方免第一年房租，房租从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年房租为15万元人民币。2018年至2021年每年房租为20万元。被告租用房屋后，共计欠原告房租37.3万元未偿付。一审法院认定事实：2011年10月14日，原告张保德和被告王亚红签订了房屋租赁协议，原告张保德作为出租人将其位于人民路南一处一楼、二楼2000平方米门面房一套出租给被告王亚红，房屋租赁协议对租赁房屋面积、所处位置、租赁期限、租金及支付方法进行了约定。双方签订租赁协议后，原告张保德将房屋交付给被告王亚红使用。租赁期间发生争议，张保德、张会敏、王建长作为原告向本院提起诉讼，要求解除与被告王亚红于2011年10月14日签订的房屋租赁协议并要求被告王亚红偿付下欠的租金37.33万元。三原告为证明自己的主张向法院提交以下二组证据：第一组：2011年10月14日由原告张保德和被告王亚红签订的房屋租赁协议一份，证明原告张保德与被告王亚红于2011年10月14日签订房屋租赁协议，约定：租赁期限十年，自2012年1月1日起至2021年12月30日止。双方协议铺地板刷墙由被告王亚红出资，原告张保德给被告王亚红免除一年房租，房租从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年租金为15万元，2018年至2021年每年租金为20万元。被告王亚红将房屋租金足额支付至2015年，2016年支付了6万元，下余9万元未支付；2017年的租金15万元未支付。因被告未按约定时间支付租金，三原告在联系被告无果的情况下于2018年9月将所涉租赁房屋出租给第三人，2018年1月至8月的租金13.33万元被告王亚红未支付，被告王亚红共欠付三原告租金37.33万元。第二组：原告张保德、张会敏、王建长房屋产权证书各一份。证明在2013年3月21日，三原告张保德、张会敏、王建长分部取得位于县城人民西路南侧雅阁易居1幢东单元1号房屋的所有权，建筑面积分别为：张保德599.01㎡、张会敏602.38㎡、王建长595.64㎡，该三处房屋即本案被告王亚红所租用的房屋，三原告系该租赁协议中房屋的所有权人，具有本案诉讼主体资格。经质证被告对三原告提供的第一组证据房屋租赁协议的真实性没有异议，但认为该租赁协议的达成系经案外人宋亮介绍，原告每年所交的租金也是通过宋亮进行的收取。因2016年被告的生意出现问题导致被告无法经营，经与宋亮协商，租赁协议已于2016年解除。对第二组证据证明的问题不认可，房屋租赁协议是被告王亚红与原告张保德签订的，当时张保德出具的有证明，证明显示租赁房屋系张保德所有，与原告张会敏、王建长没有任何关系，原告张会敏、王建长不具有本案诉讼主体资格。被告王亚红庭审后会提交张保德出具的证明证实被告的主张。被告王亚红为抗辩原告的主张向法院提交宋亮出具的两份收条，证明2014年2月17日被告将该一年的房租15万元交付给了宋亮；2015年2月25日，被告将该一年的房租15万元交给了宋亮，该张收条显示含保德5万元、建长5万元，剩余5万元不知道宋亮交付给谁。同时主张2016年6月将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，租赁协议已解除。经质证三原告对两张借条的真实性无异议，确认收到了被告王亚红2014年、2015年的房租。对被告主张的租赁协议已经解除不认同。另审明，因被告主张将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，房屋租赁协议已解除。针对该事实本院对宋亮进行了调查核实，宋亮认可代三原告收取2014年、2015年房屋租金并将租金支付给三原告的事实，但否认收取租赁房屋钥匙并解除合同的事实。庭审后，被告王亚红未向法院提交张保德出具的证明。一审法院认为，原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的效力性强制性规定，应为有效的协议，双方应当按照协议约定享受权利、履行义务。房屋租赁协议中约定，租赁房屋位于县城××西××楼、××楼门面房2000平方米。根据三原告庭审中提交的三份房屋产权证显示，被告王亚红租用的房屋已于2013年3月21日办理了房屋产权证书，三份房屋产权证中建筑面积部分分别显示：张保德599.01㎡、张会敏602.38㎡、王建长595.64㎡。也就是说被告王亚红租用的房屋中包含原告张保德、张会敏、王建长三人分别所有的房屋，虽然被告王亚红于2011年10月14日与原告张保德一人签订了房屋租赁协议，但该房屋租赁协议所涉面积包含了张会敏、王建长的房屋，此事实也在协议签订之后的2013年三原告张保德、张会敏、王建长各自分别取得房屋产权证书得到了印证。王亚红租赁的房屋已分别归属于三原告，同时三原告也成为2011年10月14日房屋租赁协议的出租人。即使被告租赁的房屋属于租赁物的所有权在租赁期间发生了变动，根据法律规定并不影响原租赁合同的效力，故本案所涉的租赁合同仍然有效，三原告张保德、张会敏、王建长均具有本案诉讼主体资格。2011年10月14日原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议，庭审中被告明确已于2016年解除，且被告自2016年之后已不再履行按照房屋租赁协议的约定向三原告交付租金的义务，根据法律规定，被告认同或以其行为表示不再履行合同义务的可以解除合同，故三原告要求解除2011年10月14日原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议的请求符合双方当事人意思表示和法律规定，法院予以支持。庭审中被告提出2016年6月份已将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，租赁协议已经解除，经调查宋亮否认收到租赁房屋钥匙并协商解除租赁协议的事实，被告也没有提供其他证据证实自己的主张，故被告主张已于2016年解除了房屋租赁协议因缺乏证据支持法院不予认定。因房屋租赁协议真实有效且已实际履行，承租人应当按照协议约定，向出租人支付租金。三原告自认2015年之前的租金已足额支付完毕，2016年已支付6万元，被告对该事实亦无异议，法院对该事实予以确认。原告主张2018年9月份将涉案房屋租赁出去，要求被告支付至2018年8月份的租金，被告对此虽不认同，但未提供证据证明被告在租赁房屋期间发生中断或中止房屋租赁的行为，法院对原告要求支付至2018年8月份租金的请求予以支持。根据房屋租赁协议从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年房租为15万元，2018年至2021年每年房租为20万元的约定，被告王亚红应当支付2016年租金9万元、2017年租金15万元、2018年8个月的租金13.33万元，租金共计37.33万元。法院对三原告要求被告王亚红支付租金37.33万元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张保德与被告王亚红于2011年10月14日签订的房屋租赁协议。二、被告王亚红自本判决生效后十日内向原告张保德、张会敏、王建长偿付租金37.33万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3450元,由被告王亚红负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同的解除时间应如何认定；一审判决上诉人支付被上诉人租金37.33万元是否正确。本院认为：关于案涉租赁合同的解除时间问题，张保德、张会敏、王建长主张2018年9月份将涉案房屋租赁出去，要求王亚红支付至2018年8月份的租金，但王亚红抗辩称其2016年6月因经营不善，导致其从事的亚红生活超市关门停业，合同已于2016年6月已经解除。从涉案租赁合同约定的租金支付的时间看，双方约定每年1月30日前一次性交清本年全年房租，即先付租金再用房。涉案房屋2016年全年的房租为15万元，但王亚红仅支付了6万元后就不再支付下余租金，作为房屋的出租人应当知道承租人已经欠付房屋租金的事实。且在一审庭审中，法官对双方当事人进行询问：“房子又什么时候出租的？”原告答：“2018年9月1日。”被告答：“2016年就开始贴出租条了。”三被上诉人对王亚红所称的涉案房屋2016年就开始对外寻租的事实不持异议，应当认定三被上诉人2016年就已经和王亚红解除了租赁合同。解除租赁协议的具体时间，王亚红2016年6月就关门停业不再承租，不再支付租金，以其行为表示不再继续履行合同，应当认定双方的租赁合同于2016年6月已经解除。因此，三被上诉人称2018年9月将涉案房屋租赁出去，要求上诉人支付至2018年8月的租金的主张，没有事实依据，本院不予支持。但王亚红提前解除合同应当赔偿三被上诉人的损失，因双方的租赁合同未约定提前解除合同的赔偿问题，本院酌定赔偿的金额按3个月租金计付，王亚红应当支付三被上诉人租金损失37500元（150000元÷12月×3）。综上，上诉人王亚红的上诉理由部分成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销舞阳县人民法院（2019）豫1121民初2103号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；二、王亚红自本判决生效后十日内向张保德、张会敏、王建长支付租金损失37500元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张保德、张会敏、王建长的其他诉讼请求。一审案件受理费3450元，由王亚红负担450元，由张保德、张会敏、王建长负担3000元；二审案件受理费6900元，由王亚红负担900元，由张保德、张会敏、王建长负担6000元。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  林晓光审判员  张素丽二〇一九年十二月十七日书记员  曹洋兰