广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复295号 复议申请人（异议人、利害关系人）：蔡明阳，男，1972年8月1日出生，身份证住址深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：李胜华，广东冠鼎律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。住所地：深圳市福田区福田街道深南大道1003号大中华国际金融中心（东方新天地广场）A20-21层，组织机构代码70856694-X。 负责人：吴斌。 委托诉讼代理人：钟雪冰，该司职员。 委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。 被执行人：深圳市中天鼎盛电子科技有限公司。住所地：深圳市宝安区观澜街道新城社区竹村西区工业园1栋A，组织机构代码78278056-5。 法定代表人：苏文亮。 被执行人：苏文亮，男，1973年10月9日出生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：吕俊璇，女，1974年7月15日出生，身份证住址深圳市福田区。 复议申请人蔡明阳不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2017）粤0304执异242号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳公司）与被执行人深圳市中天鼎盛电子科技有限公司（以下简称中天公司）、苏文亮、吕俊璇金融借款合同纠纷一案中，拟不带租约拍卖被执行人苏文亮名下位于深圳市宝安区××街道楼岗路××商铺××、××、××、××、098（产权证号：深房地字第5000503065、5000503068、5000503091、5000502578、5000503376号，以下简称涉案房产）。异议人蔡明阳向福田法院提出书面异议称，异议人与被执行人苏文亮于2013年10月22日签订《房屋租赁合同》，约定被执行人苏文亮将涉案房产出租给异议人，租赁期限为240个月，合计租金350万元。异议人于2013年10月22日委托案外人钟秀华一次性转账支付给被执行人苏文亮全部租金350万元，双方于2013年10月22日领取房屋租赁凭证，并于2013年9月15日交付使用。异议人认为其与被执行人苏文亮之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，法院若在拍卖涉案房屋时应依法保护其合法的租赁权益，理由如下：一、异议人与被执行人苏文亮之间的房屋租赁合同约定的租金标准符合市场行情，约定的租期符合法律的规定。二、异议人与被执行人苏文亮之间关于涉案房产的房屋租赁合同关系成立于抵押权之前，应当适用“抵押不破租赁”的原则，依法确认租赁权的效力并在拍卖时披露。三、涉案房产上形成抵押权后，抵押权人出具了《同意抵押房产出租证明》，同意出租。四、异议人将涉案房产转租第三人，次承租人已对涉案房屋进行装修，如果法院在拍卖涉案房屋时不备注附带租约一并拍卖或向社会公告，将给异议人的租赁关系带来不确定因素，从而激化各方面的矛盾，引发多次新的诉讼纠纷。五、涉案房屋的实际价值远远高于申请执行人的债权，附带异议人租约进行拍卖不会影响申请执行人实现债权，且有利于涉案房屋现状的公开透明，有利于减少后续纠纷的发生。综上所述，异议人请求撤销福田法院（2016）粤0304执恢333号通知书及公告。 福田法院查明，福田法院（2014）深福法民二初字第2320号民事判决书已于2015年2月11日发生法律效力，判决：一、中天公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还东亚银行（中国）有限公司深圳分行（以下简称东亚银行）贷款本金2000万元及利息、罚息、复利（其中计至2014年3月17日止的利息为71895.91元，之后的利息以2000万元为基数、按年利率7.995%计至2014年9月29日止，罚息以2000万元为基数、按年利率11.9925%计从2014年9月30日起计至实际履行之日止，复利以每月应付未付利息为基数、按年利率11.9925%从应付利息逾期之日起计至实际履行之日止）；二、中天公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还东亚银行律师费125000元；三、东亚银行有权对苏文亮名下涉案房产以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、苏文亮、吕俊璇对中天公司经本判决确定的债务承担连带清偿责任，苏文亮、吕俊璇承担连带清偿责任后，有权向中天公司追偿。 另查，2014年12月23日，东亚银行与信达深圳公司签署了编号为信深-A-2014-058的《债权转让协议》，约定东亚银行将包括被执行人中天公司在内的七户金融债权及其附属权益全部转让与信达深圳公司，并于2015年2月12日在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，告知被执行人债权转让事实并进行催收。因被执行人未履行上述判决书确定的义务，信达深圳公司向福田法院申请恢复执行，福田法院已立案执行，案号为（2016）粤0304执恢333号。在执行过程中，福田法院拟拍卖涉案房产。异议人蔡明阳向福田法院提交《房屋租赁合同》，该租赁合同显示，异议人与被执行人苏文亮于2013年10月22日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年；自2013年10月21日至2033年10月20日；租金总额为350万元；异议人一次性支付被执行人苏文亮240个月的租金350万元。同时，异议人蔡明阳还向福田法院提交了三份备案登记的租赁合同，该三份租赁合同显示涉案房产的租赁期限均从2013年9月15日至2018年10月14日，备案登记时间为2013年10月21日。福田法院审查后作出（2016）粤0304执恢333号通知书、（2016）粤0304执恢333号之五公告，决定以不附带租约的方式对涉案房产进行拍卖。 又查明，涉案房产于2013年9月29日办理抵押登记，抵押权人为东亚银行。 福田法院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，首先，异议人与被执行人苏文亮签订长达20年的租赁合同，且约定一年内支付20年全部租金共计350万元，明显有悖于生活常理，亦与其提交的备案租赁合同约定的租赁期限不吻合。其次，异议人主张于2013年10月22日委托案外人钟秀华向被执行人苏文亮转账支付350万元，该款项系案外人钟秀华向被执行人苏文亮支付，转账时也未载明转账用途，不足以证明异议人支付的上述款项为涉案房产租金。因此，异议人在执行过程中提交的证据不能充分证明其与被执行人苏文亮之间存在20年租赁合同关系。综上，异议人请求法院附带租约拍卖涉案房产，撤销（2016）粤0304执恢333号通知书、（2016）粤0304执恢333号之五公告，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人蔡明阳的异议请求。 异议人蔡明阳向本院申请复议称，一、2013年9月15日，复议申请人与苏文亮签订租赁合同，并向宝安区房屋租赁管理办公室递交租赁合同备案的相关材料。当日苏文亮将涉案房产交付给复议申请人，复议申请人分别转租给案外人：陈壮杰、许记才、水源、施得恒。《房屋租赁凭证》上记载的租赁期限也是从2013年9月15日起算。而信达深圳公司的抵押权形成于2013年9月29日,在租赁关系之后，不适用《最高人民法院关于中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十八条的规定。因此，法院实现抵押权时,应当适用“抵押不破租赁”的原则，依法确认租赁权的效力并在拍卖时披露。二、涉案房产上形成抵押权后,抵押权人出具了《同意抵押房产出租证明》书面证明，同意出租。信达深圳公司不得再主张其抵押权优先。三、复议申请人与苏文亮在2013年10月22日与苏文亮签订的《租赁合同》是对9月15日的合同进行修改，符合法律规定，合法有效。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。复议申请人与苏文亮之间的租赁合同根据双方自愿约定租赁期限没有超过二十年，应符合法律规定。四、复议申请人已根据与苏文亮的约定一次性付清全部租金，且苏文亮已将涉案房产交付给申请人，复议申请人一次性按约定付清租赁期间的房屋租金并不违反法律规定。五、复议申请人与苏文亮之间约定的租金标准符合市场行情。苏文亮将涉案房产出租给复议申请人时尚未装修,是毛坯房，复议申请人一次性付清租金有一定的折扣，复议申请人支付的租金标准符合2013年时宝安地区的租金行情，是正常的租赁关系。六、复议申请人转租涉案房产后,次承租人已对涉案房产进行装修。如果法院在拍卖涉案房产时不备注附带租约一并拍卖或向社会公告将给复议申请人的租赁关系带来不确定的因素,从而激化各方面的矛盾引发多次新的诉讼纠纷。七、涉案房产的实际价值远远高于信达深圳公司的债权，在拍卖公告附带复议申请人租约拍卖的信息，不会影响信达深圳公司实现债权的目的。且有利于对涉案房产的现状公开透明，有利于减少后续纠纷的发生。请求依法裁定撤销福田法院（2017）粤0304执异242号执行裁定书；对涉案房产拍卖时，依法披露复议申请人与苏文亮之间存在合法有效的租赁关系。 本院经审查，对福田法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，首先，本案复议申请人蔡明阳提出执行异议及复议的请求均是主张福田法院在拍卖涉案房产中应披露其与被执行人苏文亮之间存在的租赁关系，是属于对执行行为是否合法的异议，而不属于对涉案房产的异议。因此，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第190条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产设立抵押登记的时间为2013年9月29日，而复议申请人蔡明阳主张其与被执行人苏文亮签订的20年房屋租赁合同落款时间为2013年10月22日。该租赁合同约定租期长达20年且一次性支付20年全部租金共计350万元，明显有悖于商业习惯或商业常理，同时复议申请人蔡明阳主张于2013年10月22日委托案外人钟秀华向被执行人苏文亮转账支付350万元，因案外人钟秀华支付相关转账款项时未载明转账用途，不足以证明相关转账款项系涉案房产的租金。因此，无论该租赁合同是否合法存在，均对申请执行人信达深圳公司不具有约束力，不得对抗申请执行人信达深圳公司实现抵押权。 第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案涉案房产系商铺，主要收益即为出租获利，而复议申请人蔡明阳主张对涉案房产享有20年的租赁权，将严重影响抵押权人抵押权的实现。因此，福田法院决定以不附带租约的方式对涉案房产进行拍卖，于法有据，本院予以支持。 最后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，被执行人苏文亮明知涉案房产已抵押，仍与复议申请人蔡明阳签订长达20年的租赁合同，复议申请人蔡明阳若对抵押知情的，则其自行承担损失；复议申请人蔡明阳若对抵押毫不知情，则可依法要求被执行人苏文亮承担赔偿责任。因此，复议申请人蔡明阳可以另循法律途径救济。 综上所述，复议申请人蔡明阳的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。福田法院（2017）粤0304执异242号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回蔡明阳的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2017）粤0304执异242号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨伟军 审判员  田 磊 审判员  王晋海 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨盼盼