广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复764号 复议申请人（案外人）：封开县丰庆畜牧有限公司，住所地：广东省肇庆市封开县河儿口镇双枧榃甘村，统一社会信用代码91441225699745136U。 法定代表人：李柱辉。 委托诉讼代理人：莫志文，广东携作律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼，统一社会信用代码9144010171811164X7。 负责人：蓝晓寒。 委托诉讼代理人：龚丽、陈婉婷，广东千度律师事务所律师。 被执行人：广东栩浩能源有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道华兴一街6号103（自编）之二，统一社会信用代码914406076682097871。 法定代表人：林立礼。 被执行人：陈永昌，男，汉族，1969年4月22日出生，住广东省东莞市。 被执行人：林立礼，男，汉族，1966年10月22日出生，住广东省佛山市三水区，港澳居民来往内地通行证号H0479765900。 被执行人：佛山市金塘海贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇吉利管理区龙津公路西侧，注册号440602000059584。 法定代表人：林立礼。 被执行人：封开县盈晖材料贸易有限公司，住所地：广东省肇庆市封开县江口镇三元一路37号第三层，统一社会信用代码91441225694747394N。 法定代表人：曾庆建。 被执行人：佛山市三水盈佳贸易有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道康乐三街四座117，注册号440683000031215。 法定代表人：林立礼。 被执行人：封开县龙昌千层峰水泥制造有限公司，住所地：广东省肇庆市封开县河儿口镇，统一社会信用代码914412257462730728。 法定代表人：陈永昌。 封开县丰庆畜牧有限公司不服佛山市中级人民法院（2019）粤06执异147号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）与广东栩浩能源有限公司（以下简称栩浩公司）、陈永昌、林立礼、佛山市金塘海贸易有限公司、封开县盈晖材料贸易有限公司、佛山市三水盈佳贸易有限公司、封开县龙昌千层峰水泥制造有限公司（以下简称龙昌公司）借款合同纠纷一案中，因第三人封开县丰庆畜牧有限公司（以下简称丰庆公司）向佛山中院提出带租约拍卖申请，该院作出（2017）粤06执1089号之三执行裁定，申请执行人信达公司对此执行行为向佛山中院提出书面异议。 异议人信达公司请求：除去丰庆公司全部租赁权后再拍卖龙昌公司位于封××××枧村委榃甘的土地使用权和上盖物。其主要理由为：1.丰庆公司与龙昌公司之间的租赁虚假。（1）龙昌公司和肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司（以下简称龙昌集团）、丰庆公司是关联公司。龙昌集团投资龙昌公司，二者主要构成人员相同，龙昌集团股东是陈树基、陈永昌，龙昌公司股东是陈树基、陈永昌、封开县龙昌水泥制造有限公司，且陈树基与陈永昌是同一家庭户。龙昌集团网站在组织结构上，将丰庆公司列为龙昌集团下属公司，而龙昌集团“公司简介”对自身的介绍是：“根据《广东省淘汰落后水泥生产能力实施方案》和《关于关停封开县落后产能水泥企业的通知》要求……对自身资源进行了整合和积极转型，分别组建了封开县丰庆畜牧有限公司……”。龙昌公司和丰庆公司同属于龙昌集团，是关联公司。（2）丰庆公司设立背景可反映出其与龙昌公司同属龙昌集团，是关联公司。2010年1月18日，丰庆公司正式在工商登记成立。丰庆公司租赁土地和设立时间，与龙昌集团“2009年12月底前将生产线拆除完毕……组建了丰庆公司……”的描述相吻合。丰庆公司2009年11月8日的章程记载股东是姚心萍和李柱辉。其中，姚心萍是陈永昌母亲。并且，姚心萍和陈永昌住址都是“广东省东莞市石龙镇红江街25号”，明显是同一家庭户。另外，（2016）粤12民终552号、（2017）粤民申2059号案查明，陈永昌代姚心萍支付股权转让款、办理股权转让相关事宜、向股权转让方承诺支付股权转让款，说明基于母子关系，陈永昌与姚心萍经营活动密不可分。2015年4月23日，平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行）申请仲裁。2015年7月21日，姚心萍与郑志轩签订《公司股权转让协议》，将持有丰庆公司的股权转让给郑志轩，已经是为在本案中提出带租约拍卖、阻碍执行埋下伏笔。按陈永昌在本案执行时的说法，因为姚心萍年纪大，没有精力，决定不再继续经营丰庆公司，所以将股权转出，而从（2016）粤12民终552号判决可知，2013年10月18日，姚心萍还在购买封开县建昌房地产开发有限公司股权，且至今还是肇庆市恒丰德昌物流有限公司的股东，陈永昌的陈述显然是借口。2.2009年11月8日，姚心萍将120亩土地承包经营权转让给丰庆公司。按照丰庆公司提供证据，姚心萍2009年10月29日才与经济合作社签订《土地承包合同书》，承包土地用于养殖业，说明姚心萍作为丰庆公司创始人，是代丰庆公司承包土地用于养殖业。丰庆公司已经有如此大面积的土地可使用，再承租龙昌公司208亩的土地不符合常理。3.丰庆公司提供的《土地租赁协议》和《公司住所租赁协议》上签字代表“陈永昌”的签名明显不同，《土地租赁协议》很可能是虚假的。4.按照承租人申报的租赁材料，龙昌公司将208亩土地出租给丰庆公司，此后又将其中的21亩、6亩、40亩分别出租给林应坚、梁折新、林形准，说明龙昌公司和丰庆公司并未按照《土地租赁协议》履行。如前分析，二者之间是关联公司，才会对是否转租、租金谁收取等根本不在意，这与正常的租赁存在本质区别。因此，龙昌公司和丰庆公司密切关联，租赁合同是二者作为龙昌集团下属公司（同属姚心萍、陈永昌家族企业）签订的虚假租赁合同。5.即便丰庆公司和龙昌公司之间的租赁真实，丰庆公司在早期承租土地时，基于与龙昌公司之间的关联关系，租金并不符合市场价。综上，异议人认为，佛山中院作出的（2017）粤06执1089号之三执行裁定书，只除去丰庆公司部分租赁权错误，（2017）粤06执1089号之二网络拍卖事项告知书“附租赁权拍卖的情况”部分附丰庆公司租赁权拍卖错误。 异议人信达公司提供如下证据：1.（2015）佛仲字第173号仲裁裁决书，拟证明龙昌公司将封府国用（2011）第0374号土地使用权及地上建筑物抵押给平安银行，平安银行对抵押物有优先受偿权；2.丰庆公司企业信用信息网公示报告、公司名称预告核准通知书、企业名称预先核准申请书、指定代表人或者共同委托代理人的证明、丰庆公司章程、姚心萍身份证复印件、土地承包合同书、山地承包合同、公司股权转让协议书，拟证明丰庆公司设立人是姚心萍，姚心萍与陈永昌是母子关系，且陈永昌至今仍是丰庆公司监事，丰庆公司与龙昌公司是关联公司。2009年10月29日，姚心萍与榃甘一、二、三经济社签订《土地承包合同书》承包荒地用于养殖业，并于2009年11月8日，将承包的120亩土地承包经营权转让给丰庆公司，而丰庆公司已经有如此大面积的土地可使用，再承租龙昌公司208亩土地不合常理，而姚心萍于2015年7月21日将丰庆公司股权转让给郑志轩，平安银行申请仲裁的时间是2015年4月23日，姚心萍有通过转让股权让丰庆公司免受债务影响的嫌疑；3.龙昌集团网站宣传资料、企业信用信息网公示报告；龙昌公司企业信用信息网公示报告和股东（发起人名录）各1份，拟证明：（1）丰庆公司属于龙昌集团下属公司，设立于政策关停水泥生产企业之后。（2）龙昌集团和龙昌公司的股东和主要人员都是陈树基、陈永昌，陈树基与陈永昌户籍地同为“广东省东莞市石龙镇红江街25号”，龙昌集团和龙昌公司是陈永昌家族企业。4.陈永昌简介，拟证明陈永昌是龙昌集团的创办人，龙昌公司属于龙昌集团下属公司之一；5.陈永昌持有龙昌集团股权的变卖信息、股权评估报告，拟证明股权评估报告将龙昌集团对龙昌公司的投资列为龙昌集团的长期股权投资，且龙昌集团与龙昌公司、丰庆公司均有款项往来，三者是关联公司；6.（2016）粤12民终552号、（2017）粤民申2059号案判决书，拟证明陈永昌代姚心萍支付股权转让款、办理股权转让事宜，向股权转让方承诺支付股权转让款等，说明基于母子关系，陈永昌与姚心萍经营活动密不可分；7.肇庆市恒丰德昌物流有限公司企业信用信息网公示报告，拟证明姚心萍至今仍是肇庆市恒丰德昌物流有限公司的股东，陈永昌称姚心萍是因年纪大不再运营公司才转出丰庆公司股权的说法明显不真实。8.最高额抵押合同2份及对应他项权证，拟证明，根据合同4.4条约定，龙昌公司应如实向平安银行陈述抵押物出租情况，如已出租的，应书面通知平安银行并提供租赁合同，然而龙昌公司从未通知平安银行存在本案争议的租赁事实。9.封开县盈晖材料贸易有限公司企业信用信息公示系统打印件及曾庆建身份证复印件、龙昌公司2013年10月9日企业信用报告，拟证明封开县盈晖材料贸易有限公司与龙昌公司是关联公司，而该司法定代表人曾庆建曾作为经办人员办理丰庆公司设立相关手续，丰庆公司与龙昌公司是关联公司。 经质证，被执行人龙昌公司对证据1仲裁裁决书真实性没有意见，但对合法性和关联性有异议。申请执行人提出对抵押物有优先受偿权的问题，并不影响异议人对涉案土地208亩拥有租赁权的问题；对证据2，因没有原件，除土地承包合同书、山地承包合同以外的其他证据“三性”不予确认。对证据3，因没有原件，“三性”不予确认。同时，从上述证据复印件可以看出，丰庆公司不是陈永昌家庭企业，丰庆公司是由李柱辉等人所注资成立的有限公司，该公司独立经营，自负盈亏，与龙昌公司或陈永昌没有任何关系；对证据4“三性”不予确认，同时，在复印件上，只是说龙昌公司总裁陈永昌，并没有说到陈永昌是龙昌集团创办人，也没有说龙昌公司是龙昌集团下属公司；对证据5因无原件对其“三性”不予确认；对证据6真实性没有异议，合法性、关联性不予确认；对证据7中“三性”不予确认；对待证事实有异议；对证据8，异议人没有提供合同原件，请求法院核查，对异议人引用合同4.4条证明抵押人要求抵押物出租情况告知抵押权人，被执行人龙昌公司认为，在抵押前，龙昌公司已如实告知抵押权人，主要依据是上一个案所提交的两份评估报告。对证据8中的他项权证“三性”没有异议；对证据9，除对曾庆建身份证复印件没有异议外，其他证据的“三性”均有异议，曾庆建是封开县盈晖材料贸易有限公司股东之一，但不是龙昌公司股东，也不是丰庆公司股东，曾庆建可能出于某种利益曾为某个企业办事，这是委托关系，不能因为曾庆建为某个企业或某个人办过事就说他们是关联性企业。 经质证，第三人丰庆公司对证据1仲裁裁决书真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为抵押权不影响抵押前已经存在的租赁权；对证据2中丰庆公司企业信用信息网公示报告“三性”不予认可。其他证据真实性没有异议，但对关联性有异议，丰庆公司现股东为李柱辉、郑志轩，是依法成立，具有独立法人资格，独立民事行为能力的公司，不存在异议人所称的关联公司问题。对姚心萍身份证复印件、土地承包合同书的“三性”没有异议，从土地承包合同书中，可以看到，姚心萍承包榃甘第一、二、三经济社土地价格为每年每亩22元，龙昌公司将案涉土地出租给丰庆公司也是22元，符合当时市场价格，并不存在不合理低价出租行为。对山地承包合同、公司股权转让协议书因无提供原件，对其“三性”不予确认；对证据3、4、5的“三性”不予认可；对证据6判决书的真实性由法院核实，关联性有异议，因为该两份判决书均不能说明丰庆公司与龙昌公司存在关联关系；对证据7的“三性”不予认可。对证据8的《最高额抵押担保合同》的“三性”不予认可，即便该合同是真实的，但根据合同相对性，该合同只能约束平安银行与龙昌公司，不能约束丰庆公司，不影响在抵押前丰庆公司所拥有的租赁权。对他项权证真实性由法院核实，合法性也由法院核实，至于关联性，与本案处理无关。对证据9的“三性”不予认可，第三人认为与本案无关。 佛山中院经审查，对申请执行人信达公司提交的上述证据的真实性予以确认。 被执行人龙昌公司答辩称，龙昌公司与丰庆公司于2010年1月21日签订的土地租赁协议是合法有效、受法律保护的。因为双方签订的协议，早在涉案担保三年前已经签订，而且龙昌公司已经实际交付土地给丰庆公司，并按约定收取租金。根据合同法的有关规定，该合同已经依法成立，合法有效，受法律保护。同时，根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以申请执行人要拍卖涉案土地，不应影响龙昌公司与丰庆公司所签订的合同的履行。至于异议人认为合同有虚假的理由是不成立的：第一，龙昌公司与丰庆公司签订的合同是真实的，是双方公司真实意思表示，双方都盖有公章。第二，丰庆公司不是龙昌集团的下属公司，也不是分公司或子公司，丰庆公司是独立的公司，而且他们的股东与龙昌公司无关，不存在关联性和输送利益关系。第三，按照当时实际情况，在封开县当地土地租赁价格是比较合理的。所以在带租拍卖的情况下，不能够擅自变更合同，提高租金。最后请法院依法驳回异议人的异议请求。 被执行人龙昌公司向佛山中院提交如下证据：1.土地租赁协议，拟证明龙昌公司于2010年1月21日将涉案土地出租给丰庆公司使用，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的；2.收取租金收据，拟证明龙昌公司依法收取丰庆公司交来的租金；3.免税文件，拟证明合同原约定土地使用税费由丰庆公司负担，但因国家税收优惠政策，对龙昌公司出租的土地免征土地使用税，所以丰庆公司没有缴纳土地使用税；4.调查笔录，拟证明在执行中，龙昌公司承认已将涉案土地出租给丰庆公司使用；5.（2017）粤06执1089号之三执行裁定书、土地红线图，拟证明第三人丰庆公司实际占有使用的土地情况。 经质证，异议人认为被执行人龙昌公司提供的证据1、证据2，是关联公司之间的虚假协议，理由见本案异议事实理由，其中收据没有相应转账凭证，无法证明租金实际支付；对证据3、证据4，异议人认为两份文件正好冲突，在调查笔录中，陈永昌解释为何租金这么低的时候，说丰庆公司需要代龙昌公司交税金，也就是说双方默认丰庆公司要代交税金所以租金才这么低，但实际上根据龙昌公司的免税文件，龙昌公司几乎没有缴纳过税金，也就是说丰庆公司在税金这块没有实际支出。另外，陈永昌在笔录中对税金缴纳问题作了虚假陈述，其陈述是龙昌公司先缴纳税金，再由丰庆公司转账支付给龙昌公司，而实际上丰庆公司未支付过税金。对证据5真实性无异议，但异议人正是对该裁定书不服，所以提出本案异议。 经质证，第三人对被执行人龙昌公司提供的证据没有异议。 佛山中院经审查，对被执行人龙昌公司提供的上述证据的真实性予以确认。 第三人丰庆公司答辩称，1.丰庆公司与龙昌公司不存在虚假租赁的行为。丰庆公司与龙昌公司在法律上是两个独立的法人，具有独立的民事行为能力，是不同的民事主体。2.丰庆公司的股东是李柱辉、郑志轩，龙昌公司的股东是封开县龙昌水泥制造有限公司、陈永昌、陈树基，两者不存在任何重叠，更没有任何关联性。3.丰庆公司与龙昌公司签订的《土地租赁协议》依法受法律保护。《土地租赁协议》是丰庆公司与龙昌公司于2010年1月21日签订，发生在涉案贷款之前，不可能存在恶意串通的行为。《土地租赁协议》是丰庆公司与龙昌公司双方真实的意思表示，且内容合法，没有违反法律法规的规定，应当受法律保护。4.《土地租赁协议》和《公司住所租赁协议》均得到丰庆公司和龙昌公司认可，并有双方盖章确认，异议人认为《土地租赁协议》是虚假的，是没有依据的。5.林英坚、梁折新和林形准租赁的土地是由丰庆公司转租，租金由龙昌公司收取，所以除去该部分土地的租赁权没有依据。6.丰庆公司租赁涉案土地，价格符合市场价格，不存在低价承租。2009年10月29日，封开县河儿口镇双枧村榃甘第一、第二、第三经济合作社与姚心萍签订的《山地承包合同书》约定，每年每亩租金为22元，租赁期限为2009年11月1日至2039年11月1日止。可见，当地的经济合作社向外出租的山地是22元/亩。所以，丰庆公司与龙昌公司签订《土地租赁协议》约定每年每亩的租金为22元是符合当时的市场价格的，不存在异议人认为的低价承租情形。7.原债权人平安银行在发放贷款前，是知道涉案土地由丰庆公司租赁的，异议人作为受让人无权否认。原债权人平安银行申请广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案土地进行评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司根据委托，先后于2012年8月1日作出信评字12001943号《评估报告书》、于2013年8月1日作出信评字13001811号《评估报告书》，上述两份《评估报告书》的第6页“风险提示”中第3项均有“由于处置物…可能具有长期低价租金租约等限制形成市场风险变现…”。因此，原债权人平安银行在发放贷款时，是知道丰庆公司正在租赁涉案土地的。异议人从平安银行获得涉案债权，依据《中华人民共和国合同法》第八十二条：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，丰庆公司以平安银行在发放贷款时是知道丰庆公司正在租赁涉案土地的事宜抗辩异议人，应当予以支持。 第三人丰庆公司提供如下证据：1.营业执照、企业法人营业执照，拟证明第三人的主体资格，还有住所地是甘村，并且属于农业企业，根据国家的相关规定是免征相关税款的。2.土地租赁协议、山地承包合同书、红线图，拟证明丰庆公司承包龙昌公司的土地是发生在涉案贷款之前，租赁期限为2010年1月21日到2029年11月1日，共20年，租金每年每亩22元，签订的日期是2010年1月21日。姚心萍与榃甘经济合作社，榃甘第一、二、三经济合作社所签订的山地承包合同约定的租金为每年每亩22元，与丰庆公司所承包的土地的租金价格是一致的，可以证实丰庆公司所承包的土地是符合当地的市场价格，并没有异议人所称的低价承租的行为。红线图更能证实丰庆公司所承包土地的使用面积状况，所以异议人请求免除该红线范围内的租赁权是没有事实依据的。3.租金支付凭证及收款收据，拟证明丰庆公司自承包涉案土地至今，每年按时支付租金。4.发票，拟证明丰庆公司自承包涉案土地后，按时向国家电网交付电费。5.询问笔录两份，拟证明丰庆公司承包涉案土地是发生在涉案贷款之前，丰庆公司与龙昌公司是独立的个体，丰庆公司与龙昌公司没有任何关联性，所签订的合同是依法受法律保护。 经质证，异议人除对证据4发票认为与本案无关外，其他质证意见与龙昌公司所提交证据的质证意见一致，其中山地承包合同，在异议人提交的证据2当中也有提交。异议人认为姚心萍承包山地，实际是代丰庆公司承包，承包时间是在丰庆公司设立之前，以创办人的身份承包山地用于丰庆公司设立之后使用。因为此后姚心萍在极短的时间内将该山地又转承包给已经设立的丰庆公司。 经质证，被执行人龙昌公司对第三人提交的证据没有异议。 佛山中院经审查，对第三人提交的证据的真实性予以确认。 佛山中院经审理查明，关于原申请执行人为平安银行股份有限公司佛山分行与被执行人陈永昌、林立礼、佛山市金塘海贸易有限公司、封开县盈晖材料贸易有限公司、佛山市三水盈佳贸易有限公司、龙昌公司、栩浩公司借款合同纠纷一案，（2015）佛仲字第173号仲裁裁决书已发生法律效力。根据该生效法律文书，一、平安银行股份有限公司佛山分行与栩浩公司签订的“平银佛三水综字20140808第001号”《综合授信额度合同》项下授信的所涉“平银佛三水贷字20150215第001号、20150215第002号、20150216第001号、20150216第003号、20150216第004号、20150217第001号、20150217第002号、20150217第003号、20150217第004号”《贷款合同》于2015年4月23日提前到期。二、栩浩公司于裁决作出之日起十日内向平安银行股份有限公司佛山分行偿还“平银佛三水贷字20140819第001号、20140818第002号、20140818第003号”《贷款合同》项下自2015年2月21日起至2015年4月14日止的贷款利息及复利共计人民币77597元；三、栩浩公司于裁决作出之日起十日内向平安银行股份有限公司佛山分行偿还“平银佛三水贷字20140917第002号，20140918第003号、20140918第004号、20140918第005号、20140924第002号、20140925第001号、20141013第003号、20141014第001号、20141014第002号、20141015第001号、20150215第001号、20150215第002号、20150216第001号、20150216第003号、20150216第004号、20150217第001号、20150217第002号、20150217第003号、20150217第004号”《贷款合同》项下的贷款本金人民币38559202.48元及其利息、罚息、复利；四、栩浩公司于裁决作出之日起十日内向平安银行股份有限公司佛山分行偿付律师代理费人民币30万元及财产保全费人民币5000元；五、陈永昌、林立礼、佛山市金塘海贸易有限公司、封开县盈晖材料贸易有限公司、佛山市三水盈佳贸易有限公司就栩浩公司对上述第二、三、四裁决项下的债务在人民币4000万元债务本金及利息、复利、罚息、实现债权的费用的范围内对平安银行股份有限公司佛山分行承担连带清偿责任；六、平安银行股份有限公司佛山分行对龙昌公司提供抵押的位于封××××枧村委榃甘的土地使用权抵押登记他项权证号为“封他项（2013）第053号”及《房地产他项权证》编号为“粤房地他项权证封他字第0000002969号”项下的房地产在债务本金最高额人民币50831000元及相应的利息（含复利、罚息）和实现债权的费用的范围内，就上述第二、第三、第四裁决项下的债权享有优先受偿权；平安银行股份有限公司佛山分行对龙昌公司提供抵押的位于封开县河口镇双枧村委榃甘的土地使用权抵押登记他项权证号为“封他项（2013）第065号”及《房地产他项权证》编号为“粤房地他项权证封他字第0000003102号”项下的房地产在债务本金最高额人民币24915000元及相应的利息（含复利、罚息）和实现债权的费用的范围内，就上述第二、第三、第四裁决项下的债权享有优先受偿权。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人平安银行股份有限公司佛山分行向佛山中院申请执行，该院以（2017）粤06执1089号立案执行。2019年1月24日，该院根据信达公司的申请，作出（2017）粤06执1089号之二执行裁定书，将申请执行人变更为信达公司。 仲裁过程中，佛山中院根据平安银行股份有限公司佛山分行的财产保全申请，于2015年5月21日以（2015）佛中法立保字第192号民事裁定，查封了被执行人龙昌公司位于封××××枧村委榃甘的土地证号为封府国用（2011）第0374号、封府国用（2011）第0375号的土地使用权两宗及该两宗土地上的已办证房产20处。在执行过程中，佛山中院于2018年5月30日再次对两宗土地使用权进行查封，于2018年5月31日对20处房产及房产证号为粤房地证字第××号的房产进行查封。因上述两宗土地上还有部分未登记产权的建筑物，2019年3月25日，该院查封了除原已于2018年5月31日查封的21处房产外的其他建筑物。 因第三人丰庆公司向佛山中院申请带租约拍卖封府国用（2011）第0374号土地（即龙昌公司生产区）的土地使用权及其实际使用的房屋[含无偿租赁使用的龙昌公司生活区办公楼第二层及无协议占有使用的位于（2011）第0375号土地使用权上的其他房屋]，佛山中院于2018年8月13日传唤陈永昌及丰庆公司法定代表人李柱辉到佛山中院进行询问，并制作询问笔录。后又向封开县不动产登记中心调取了封开县测量队于2011年9月制作的龙昌公司（生产区）用地红线图，并实地查看了涉案土地使用情况，了解到丰庆公司仅实际占有使用部分涉案土地，并另占有使用了相关房产建筑物及设施[具体使用情况见（2017）粤06执1089号之三执行裁定书]，而丰庆公司未实际占有使用的涉案土地中的一部分，由龙昌公司出租给林英坚、梁折新、林形准等人使用。其中，林英坚租用土地约32亩，租赁期限从2014年10月1日起至2022年9月30日止，租金按2000元/亩/年收取；梁折新租用土地约6亩，租赁期限从2016年6月1日起至2021年5月31日止，租金按6000元/亩/年收取；林形准租用土地约40亩及面积约3860平方米的仓库一间，租赁期限从2017年7月1日起至2022年6月30日止，租金从2017年7月1日至2020年6月30日每年租金23万元，2020年7月1日至2021年6月30日租金为24万元，2020年7月1日至2021年6月30日租金为25万元。 佛山中院针对第三人丰庆公司提出的带租约拍卖的申请，作出（2017）粤06执1089号之三执行裁定书，裁定：案外人丰庆公司设立在龙昌公司生产区土地的租赁权，除案外人丰庆公司已实际占有、使用的部分土地的租赁权外，其对生产区其他土地的租赁权予以除去；解除案外人丰庆公司对龙昌公司生活区土地上的公司办公楼第二层及其他建筑物、场地的占有。第三人丰庆公司、申请执行人信达公司均对该裁定不服。申请执行人信达公司遂提出本案异议，至于第三人丰庆公司提出的异议，另案受理，案号为（2019）粤06执异133号。 本案中，第三人丰庆公司向佛山中院提交其于2010年1月21日与龙昌公司签订的《土地租赁协议》，约定：丰庆公司承租龙昌公司生产区内208亩空地开办养猪场，租赁期间从2010年1月21日起至2029年11月1日止，共20年，租金每年每亩22元。另提交其于2009年12月10日与龙昌公司签订的《公司住所租赁协议》，约定：将龙昌公司位于肇庆市××开县××枧村委榃甘的办公楼第二层无偿出租给丰庆公司，租期从2009年12月15日起至2019年12月15日止。丰庆公司提交的交纳租金的收据显示，丰庆公司于2010年12月5日交8-12月地租款按每月833.30元计收为4166元，2011年11月8日交2011年租金1万元，2013年3月26日交2012年租金1万元，2013年12月27日交2013年地租款1万元，2015年1月12日交2014年地租款1万元，2016年1月21日交2015年地租款1万元，2018年5月28日交2016年至2017年地租款共2万元，第三人丰庆公司、被执行人龙昌公司均认为以上付款为现金支付。 佛山中院另查明，丰庆公司设立于2010年1月18日，初始股东为姚心萍、李柱辉，各占50%的股份。其中，姚心萍为被执行人龙昌公司法定代表人陈永昌（亦为本案被执行人）的母亲。2015年7月21日，姚心萍将其持有的丰庆公司的50%的股权转让给郑志轩，并于2015年7月30日办理了变更登记。 登记在龙昌公司名下土地证号为封府国用（2011）第0374号的土地使用权，为龙昌公司生产区用地，面积为138921.89平方米，折合208.383亩；登记在龙昌公司名下土地证号为封府国用（2011）第0375号的土地，为龙昌公司的生活区用地，面积为58399.18平方米，折合87.599亩。两宗土地均为国有出让土地使用权，土地性质为工业用地。 佛山中院认为，本案的争议焦点为第三人丰庆公司带租约拍卖的请求应否予以支持。 本案中，第三人丰庆公司提供了两份租赁合同并请求带租约拍卖。其中，丰庆公司与龙昌公司于2010年1月21日签订的《土地租赁协议》真实性难以确定，且该《土地租赁协议》并未实际履行。 第一，依照《土地租赁协议》，丰庆公司应当支付的租金为每年每亩22元，按208亩计算即每年4576元，但丰庆公司提供的租金收据显示，丰庆公司实际支付的租金，2010年8-12月为每月833.30元，约为每年1万元，此后支付的租金，均为每年1万元。丰庆公司支付的租金与《土地租赁协议》约定不符。至于丰庆公司、龙昌公司均认为已实际变更《土地租赁协议》约定的租金额为每年共1万元，但双方既未明确何时变更，也未签订书面协议，且该变更的约定，已经不是原来的《土地租赁协议》，不能再按《土地租赁协议》带租约拍卖。 第二，在丰庆公司已与龙昌公司于2010年1月21日签订《土地租赁协议》租赁龙昌公司生产区208亩土地的情况下，龙昌公司仍能于2014年至2017年间，将其中部分土地出租给林英坚、梁折新、林形准并自行收取租金，明显与丰庆公司租用龙昌公司生产区208亩土地存在冲突，因此，《土地租赁协议》的真实性难以确定。至于丰庆公司、龙昌公司提出的上述出租事宜系经双方协商、双方系委托关系的辩解意见，丰庆公司及龙昌公司并未提供相应的证据，且违反常理，不予采纳。 第三，2010年1月21日签订该《土地租赁协议》时，丰庆公司的法定代表人姚心萍，是龙昌公司法定代表人陈永昌的母亲。虽然龙昌公司在当时面临停产转型，存在各种困难，但即便如此，龙昌公司也不可能将国有出让的工业用地，以每年每亩22元的极低价，出租给丰庆公司20年之久。而如果双方利用亲属关系签订的《土地租赁协议》属实，则两公司之间存在明显的利益输送，损害国家或第三人利益，根据合同法的有关规定，该合同也应认为是无效合同。 因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，丰庆公司所主张的带《土地租赁协议》进行拍卖的主张，其主张的权利真实性、合法性无法得到确认，依法应不予支持。 至于丰庆公司提供的于2009年12月10日与龙昌公司签订的《公司住所租赁协议》，名为租赁，实为无偿使用龙昌公司生活区土地上的公司办公楼第二层。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第三款的规定，丰庆公司无权请求继续占有使用该财产，无权请求对该《公司住所租赁协议》进行带租约拍卖。 综上，（2017）粤06执1089号之三执行裁定，允许丰庆公司对部分占有使用土地带租拍卖，该执行行为不当，应予纠正。佛山中院遂于2019年9月19日作出（2019）粤06执异147号执行裁定，裁定撤销（2017）粤06执1089号之三执行裁定。 丰庆公司向本院申请复议，请求撤销（2019）粤06执异147号执行裁定；确认复议申请人对已经实际占有、使用的部分土地拥有租赁权，并附带租约拍卖。其主要理由为：1.异议裁定认定事实错误。（1）佛山中院认定姚心萍在2010年1月21日任复议申请人的法定代表人系认定事实错误。姚心萍从来没有担任过复议申请人的法定代表人。李柱辉一直是复议人的法定代表人，从来没有变更过。（2）佛山中院认定复议申请人利用亲属关系签订《土地租赁协议》存在事实认定错误。复议人的法定代表人李柱辉和龙昌公司的法定代表人陈永昌没有任何亲属关系或不正当关系，况且丰庆公司与龙昌公司是独立不同的民事主体，两者股东现在更没有任何关联性，不存在佛山中院认定的利用亲属关系签订《土地租赁协议》。（3）佛山中院认定《土地租赁协议》真实性难以确认、并非实际履行是错误的。复议人自2010年起至今已经在涉案土地上建设有猪棚、设有办公场所，化验设备等养猪的生产设施设备，现在仍在生产运营。复议人按时每年支付租金给龙昌公司是无可否认的事实，复议人每月支付电费也是客观真实的。复议人与龙昌公司在履行过程中协商变更租金并没有违反法律规定。复议人因国家政策原因，依据相关的免税文件自租赁涉案土地至今起，无需支付土地使用税，所以不存在低价租赁行为，是符合市场租赁同类土地所付出的费用。正因为如此，复议人与龙昌公司约定调整租金，约定每年租金提高至1万元。2.龙昌公司向平安银行申请贷款时，已经将涉案土地的出租情况如实告知平安银行，平安银行也认可出租行为并向龙昌公司发放贷款。3.异议裁定适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条第二项撤销（2017）粤06执1089号之三执行裁定是错误的。复议人租赁涉案土地是发生在龙昌公司向平安银行贷款之前，并且龙昌公司向平安银行贷款时已如实告知涉案土地的出租情况，不存在《合同法》第52条第二项所规定的合同无效的情形。信达公司作为涉案债权的受让人，在购买涉案债权时，理应清楚涉案土地存在出租的情况，所以其请求免除土地上的租赁权没有任何依据。复议人与龙昌公司在《土地租赁协议》履行过程中，虽然对协议进行了变更，但变更内容并没有超出土地租赁协议约定的租赁范畴，复议人仍应当享受租赁涉案土地的权利。 本院对佛山中院查明的事实予以确认。 本院补充查明以下事实，本案执行依据佛山仲裁委员会（2015）佛仲字第173号仲裁裁决书主文所述“平安银行股份有限公司佛山分行对龙昌公司提供抵押的位于封××××枧村委榃甘的土地使用权抵押登记他项权证号为“封他项（2013）第053号”及《房地产他项权证》编号为“粤房地他项权证封他字第0000002969号”项下的房地产在债务本金最高额人民币50831000元及相应的利息（含复利、罚息）和实现债权的费用的范围内，就上述第二、第三、第四裁决项下的债权享有优先受偿权。”平安银行股份有限公司该抵押权利所涉“封他项（2013）第053号”系其与龙昌公司于2013年6月18日签订的《最高额抵押担保合同》所设立。该仲裁裁决书另外所述“平安银行股份有限公司佛山分行对龙昌公司提供抵押的位于封开县河口镇双枧村委榃甘的土地使用权抵押登记他项权证号为“封他项（2013）第065号”及《房地产他项权证》编号为“粤房地他项权证封他字第0000003102号”项下的房地产在债务本金最高额人民币24915000元及相应的利息（含复利、罚息）和实现债权的费用的范围内，就上述第二、第三、第四裁决项下的债权享有优先受偿权。”平安银行股份有限公司该抵押权利所涉“封他项（2013）第065号”系其与龙昌公司于2013年8月14日签订的《最高额抵押担保合同》所设立。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人所提异议是对执行行为提出之异议，还是基于租赁权而提出的案外人异议。 一、关于复议申请人所提异议、复议请求的实质目的问题。从复议申请人所提异议、复议请求及理由看，其提出在案涉不动产被查封和设定抵押之前，已经与被执行人签订了租赁合同，并提出“带租拍卖”以及“有权继续占用被执行的不动产”的主张。因此，复议申请人所提请求的实质目的，是阻止案涉不动产的交付。即，执行法院即使拍卖案涉不动产，其有权继续占有、使用，而不应向买受人交付。 二、关于审查程序的问题。对于案外人基于租赁权提出的实质上要求继续占有、阻碍交付的请求，法院应根据不同情形来适用不同的程序进行审查。如在抵押权设定之后，被执行人将其名下不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、合法，不能阻碍交付。同样，如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，同样不能阻碍交付。因此，上述情况之下，执行法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定对案外人之异议进行审查。 本案复议申请人则是主张不动产抵押之前即已签订租赁合同并已占用、使用。该租赁关系是否真实存在直接涉及不动产是否交付买受人，对评估、拍卖有较大影响。因此，执行法院应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对租赁关系的真实性、合法性进行审查。承租人、申请执行人如对审查结果不服，可行使相应的诉讼权利。 综上所述，佛山中院认定事实虽然清楚，但适用的审查程序不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销佛山市中级人民法院（2019）粤06执异147号执行裁定。 发回佛山市中级人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判员  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十二月二十日 书记员  潘 兴