广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1634号 原告：张力，女，1954年7月16日出生，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：钱建平，男，1953年11月12日出生，汉族，住桂林市七星区,系原告丈夫。 被告：陈秋菊，女，1978年9月1日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：张子维，广西利业律师事务所律师。 原告张力与被告陈秋菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，于同年11月4日公开开庭审理了本案，原告张力及其委托诉讼代理人钱建平，被告陈秋菊及其委托诉讼代理人张子维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张力向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告位于桂林市的商铺；2.判令被告给付原告商铺租金人民币5000元、违约金2000元、物业管理费2408.25元、垃圾费390元、水电公摊费97.5元，合计9895.75元；3.判令被告给付原告自租赁合同到期之日至商铺正式交还期间所产生的各项费用（商铺租金、物业管理费、垃圾费、水电公摊费，商铺租金按目前周边租赁市场价计算）;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月22日，原告因不在桂林，特委托原桂林市城和物业管理公司唐虎经理与被告就商铺（位于广西桂林市华城商贸城1-1-93号商铺，面积35.28平方米）租赁与被告达成一份合同。租赁期限从2017年9月16日起至2019年9月15日止；每月租金为1000元；本合同项下的押金为2000元。如超过5日尚未给付原告租金的，原告有权收回房屋，并且押金不退。合同签订后，原告依照合同的约定，将商铺交付给被告使用。但被告在租赁期间多次不按合同约定时间给付原告租金，且从2019年4月16日至同年9月15日止已欠原告的租金5000元。同时，被告从2018年2月1日至2019年9月15日未向小区业主委员会缴纳任何物业管理费、垃圾费和水电公摊费。2019年9月14日，原告特意到商铺告知被告交清所欠的一切费用。2019年9月15日，原告按照《租赁合同》的约定到期去收回商铺，但被告根本不履行合同约定，在合同期满时既不交清所欠费用，也不退还商铺的钥匙。原告认为：依据《租赁合同》协议第三项约定：房屋租金由乙方每月1号交给甲方，租金应提前支付，如果超过5天乙方尚未付清房租，甲方有权收回房屋，并且押金不退；根据《租赁合同》协议第七项约定：租期到期超过1天按半月收取租金，超过3天按一个月收取租金。被告租赁原告的商铺进行经营，没有按照双方签订的《租赁合同》约定履行义务，侵犯了原告的合法权益，己构成根本性违约。根据相关法律的规定，被告所欠的租金、物业管理费、垃圾费及水电公摊费及押金应当予以给付原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。2019年11月12日，原告将第2项诉讼请求变更为：“判令被告给付原告商铺租金4500元（从2019年5月1日计至同年9月15日止）、违约金2000元、物业管理费2408.25元（从2018年2月1日计至2019年9月15日止）、水电公摊费97.5元（从2018年2月1日计至2019年9月15日止），合计9005.75元（以上各项费用顺延至被告退还商铺之日，商铺租金按目前周边租赁市场价计算）”。2019年11月12日，原告向法院申请撤回要求被告给付垃圾费的诉讼请求。 被告陈秋菊辩称，原告出租的房屋存在瑕疵，涉案房屋自2018年年初因为旁边房屋下水道堵塞漏水，致使涉案房屋臭气熏天，影响其正常营业。经被告与原告及物业公司沟通多次均无法解决，2019年初被告曾想转让涉案房屋，但遭到原告拒绝，故被告自2019年5月停止交纳房屋租金。原告违反了相关法律规定，也未按《租赁合同》约定完整履行合同义务，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告张力委托桂林市城和物业管理公司唐虎经理代其作为甲方与被告陈秋菊作为乙方签订了一份《租赁合同》，该合同载明：“一、经双方协商确定，甲方将华城商贸城小区1-1-93号商铺租赁给乙方居住/办公/经商。二、租赁期限为24个月，自2017年9月16日至2019年9月15日止，每月租金为1000元，大写壹仟元（不包含）物业费。乙方付押金2000元，大写贰仟元，此押金不能抵扣租金和其他费用，租赁期满后，乙方没有违约责任，甲方应退还押金。三、房租租金由乙方每月1号交给甲方，租金应提前支付，如果超过5天乙方尚未付清房租，甲方有权收回房屋，并且押金不退。四、乙方应自己交纳闭路电视费、水费、电费（按实际使用表行度为准）、公摊电费、卫生费、电梯费……六、在租赁期间乙方如需转让，须经过甲方同意（甲方不得无理干涉）。七、租赁期间，如有一方未到期要提前终止合同，需要提前30日通知对方，须经对方同意。如有违约，违约方必须支付贰仟元作为违约金给守约方。租期超过1天按半个月收取；超过3天按一个月收取……”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年2月至2019年3月期间，被告承租的隔壁门面时常出现冒水现象，被告向原告反映了该情况，原告通过相关部门处理后，隔壁门面自2019年4月后未再发生冒水现象。因被告与原告协商转让门面未果，被告于2019年5月起未向原告交纳门面租金。被告自2018年2月1日起未按时交清涉案房屋的物业管理费、公摊水电费。原告向被告追索上述款项未果，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告已于2019年10月31日将涉案房屋退还给原告。庭审中，原告要求被告按2000元每月向其支付合同到期后的房屋占用费。 再查明，2019年11月6日，桂林市叠彩区华城新贵小区业主委员会（以下简称华城新贵业委会）出具《证明》一份，证明涉案的商铺物业费按3.5元/㎡月收费标准执行，涉案商铺建筑面积为35.28㎡，每月物业费为123.5元/月；垃圾费收费金额：20元/店·月；公摊水电费收费金额：每户5元/月。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告诉请判令被告退还涉诉门面有无事实及法律依据；二、原告交付给被告的房屋是否存在瑕疵；三、原告要求被告给付违约金2000元是否有事实及法律依据；四、原告要求被告支付商铺租金4500元（2019年5月1日至2019年9月15日的租金）及按2000元/月支付占用费是否有事实依据和法律依据；五、原告主张被告给付物业管理费、水电公摊费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。合同到期后，被告应将讼争门面交回原告。现被告已于2019年10月31日将涉案门面交付原告，因此，对原告该项诉请本院不再作出处理。 关于争议焦点二的问题。被告辩称因相邻房屋下水道堵塞问题，时常出现漏水现象，严重影响其正常营业，原告出租的房屋存在瑕疵，应适当减少租金。本院认为，因该小区管道构造问题而出现的渗水现象，并非属于本案涉案房屋内部漏水，系隔壁门面存在瑕疵漏水，且被告向原告提出该问题时，原告已积极通过与物业公司沟通，进行小区内管道维修，至2019年4月已无渗水现象。而被告拒绝向原告交纳租金的时间为2019年5月起，被告拒绝交纳租金的主要原因为涉案门面转让问题，而非隔壁门面漏水问题，故本院对被告辩解房屋存在瑕疵，应当减少租金的意见不予采信。 关于争议焦点三的问题。原、被告双方在签订的《租赁合同》第三条约定：“房租租金由乙方每月1号交给甲方，租金应提前支付，如果超过5天乙方尚未付清房租，甲方有权收回房屋，并且押金不退”；第七条约定：“如有违约，违约方必须支付贰仟元作为违约金给守约方”。被告应按《租赁合同》的约定向原告支付租金，但被告从2019年5月1日起未按约向原告支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现被告认为双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，本院酌定由被告向原告支付违约金1000元，故对原告诉请要求被告按支付违约金2000元的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 关于争议焦点四的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月租金1000元，于每月1日支付，被告理应遵守上述约定，按时支付合同期内涉案门面的租金。原、被告双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为2017年9月16日至2019年9月15日，故该合同于2019年9月15日终止。被告自2019年5月1日起未按约定支付租金，根据双方约定，被告应向原告支付2019年5月1日至2019年9月15日的租金4500元。合同到期后，因被告未及时返还涉诉的门面，导致原告无法将涉诉门面再次出租或正常使用，造成原告租赁物的收益损失，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应自合同到期次日起至被告交还房屋之日止向原告支付涉案门面的占有使用费，原告主张被告应按周边租赁市场价每月2000元支付占用费，原告对其主张未提供任何证据予以佐证，且双方签订的《租赁合同》对占用费的标准未进行约定，本院认为参照合同约定的租金标准支付房屋占用费较为适宜，被告一直占用涉案房屋至2019年10月31日退还原告，故被告应向原告支付原告房屋使用费1500元。 关于争议焦点五的问题。虽然原、被告签订的《租赁合同》对涉案门面的物业费未作约定，但涉案门面在原、被告签订合同后至被告退还给原告前一直由被告占有使用，且被告曾交纳了涉案门面2017年9月16日至2018年1月31日的物业费，故原告主张由被告支付涉案门面的物业费，本院予以支持。因华城新贵业委会出具的《证明》证明涉案门面每月物业费为123.5元/月，故被告应向原告支付2018年2月1日至2019年10月31日的物业费2593.5元。又根据原、被告签订的《租赁合同》第四条明确约定乙方即被告陈秋菊应自己交纳公摊电费，结合华城新贵业委会出具的《证明》，证实该小区的公摊水电费按每月5元的标准收取，被告尚欠2018年2月1日至2019年10月31日的公摊水电费105元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告陈秋菊支付原告张力从2019年5月1日起至合同到期之日止即2019年9月15日止的商铺租金4500元； 二、被告陈秋菊支付原告张力从合同到期次日即2019年9月16日起至房屋实际返还之日即同年10月31日止向原告支付占用费1500元； 三、被告陈秋菊支付原告张力违约金1000元； 四、被告陈秋菊支付原告张力物业费2593.5元、公摊水电费105元； 五、驳回原告张力的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元(原告张力已预交)，适用简易程序减半收取25元，由被告陈秋菊负担25元，另25元由本院退回原告张力。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈碧青 二〇一九年十二月十七日 书记员  李 雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 窗体底端 窗体底端 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。