云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9400号原告（反诉被告）：李剑霞，女，汉族，1951年6月7日出生，住云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）：李剑秋，女，汉族，1953年8月5日出生，住云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）：李剑云，男，汉族，1955年10月5日出生，住云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）：李剑萍，女，汉族，1962年4月16日出生，住云南省昆明市五华区。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈云鹏，系云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吴润龙，男，汉族，1952年6月12日出生，户籍地：云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。原告李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云诉被告吴润龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，被告吴润龙当庭提起反诉，本院予以受理，并延期审理，后于2019年11月21日依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行审理。原告李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云的共同委托诉讼代理人陈云鹏和原告李剑秋，被告吴润龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云向本院提出诉讼请求：一、判令解除四原告与被告吴润龙的房屋租赁合同关系；二、判令被告向四原告返还位于昆明市的房屋，并判令被告向四原告支付自2019年7月1日至实际返还房屋之日的房屋占用费（按每月1200元计算）；三、判令被告向四原告支付房屋恢复原状产生的费用8000元；四、本案诉讼产生的所有费用由被告全部承担，包括实际产生的诉讼费410元。事实与理由：本案所涉房屋位于昆明市东华小区稻香里7幢2单元101房屋，系四原告母亲李树珍与原告李剑萍、李剑云共同共有，2005年4月原告母亲李树珍过世。2009年11月26日，李剑霞代表四原告将房屋租赁给被告，为期半年，双方约定到2010年5月31日收回房屋，租期到后被告表示想继续承租，并实际支付租金到2019年6月30日。原告想收回房子自住，原因是当时被告租赁房屋后用于自住和经营茶室，后面又租赁给别人开了烧烤店，并且未经原告同意擅自将房屋围墙拆除后将房屋用于经营，使房子卫生及安全得不到保障。经与被告协商解除合同，但被告方拒绝搬离。为此原告于2019年3月11日及6月12日两次正式向被告提出不续租，因被告拒绝回应，因此这两次都是由东华派出所出面调解。2019年6月，房租到期后原告又通知被告返还房屋无果，遂再次报警，当时出租房屋仍在经营烧烤店，而且至今被告仍拒绝返还房屋，严重侵犯了原告的合法权益。原告特起诉。被告（反诉原告）吴润龙答辩称：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，因特殊原因双方签订的租赁合同为长期租赁，租期到政府通知拆迁时终止，因当时政府已经告知该小区为旧城改造项目，被告在签约前该房在2009年前租赁给案外人唐信友作为经营茶室之用，2009年11月因唐信友退出承租关系，经原告李剑霞、李剑云同意，继续租赁给被告经营茶室之用，转租时，三方共同在现场，唐信友为证人，重新签订了原告与被告之间的《房屋租赁合同》，约定原告如在该房使用期间，提前收回出租房，按违约承担责任，并按优惠价格提供给被告长期使用，被告因此做了长期使用的准备，支付了转让金，对该房屋进行了装修，租金为每半年一付，期间原告明确表示租期为长期租赁，双方都在实际履行合同。2017年因被告经营需要，提出在围院内安装卷帘门(该出租房地处一楼，产权外有一围院约20平方米供产权人使用)，经原告同意后，在围院外加装了卷帘门，并未破坏房屋，并使用多年，只是增加了经营内容，并无违法行为。2019年6月原告提出增加租金，由原来的1400元增加到1800元，因租金有争议，现原告提出解除房屋租赁合同形成违约事实，请法院驳回原告的诉讼请求。同时向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付《房屋租赁合同》违约赔偿金10000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付侵权赔偿金1000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：1、2009年反诉原告与李剑云、李剑霞在中间人唐信友的见证下签订了不低于租赁期20年的《房屋租赁合同》，为长期合同，由于有了长期租赁该住房的支持，反诉原告按补充协议支付了该房屋的转让费，进行了装修，添置了设备，将该出租房屋形成居住及经营的场所，（因产权房外有20㎡的围院供产权人使用）至今已使用了近10年。反诉原告在使用该住房时遵守合约，并未对该出租房违约及产生不安全行为，至今房屋保存完好，租金按时支付。2、时至2019年6月反诉被告提出增加租金，反诉原告认为租金涨价高于市场价并未按商议好的优惠价提供给承租人使用，双方有争议。反诉被告为达到涨租金的目的，单方采取过激措施，组织多人到承租房内无理取闹、强吃、强住，严重侵犯了反诉原告合法居住权，反诉原告报警求助，盘龙区东华派出所出警，阻止了反诉被告的侵权行为并加予训诫被告李剑霞，东华派出所记录在案。3、被告涨租金的目的未达到，又提出解除《租赁合同》，充分体现出对合同法的不尊重及失信，给反诉原告带来损失。4、反诉原告与反诉被告2009年签订《房屋租赁合同》时未遵守有关房屋出租的相关政策，应承担相应责任。请求法院支持2009年双方签订的合同有效，继续提供给承租人使用。四原告（反诉被告）针对反诉答辩称：反诉请求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。理由如下，一、反诉被告依法行使解除权没有违约行为，租赁合同为不定期合同，可随时予以解除，因此反诉被告行使解除合同的权利不存在违约情形，不应当对反诉原告承担违约责任。二、反诉原告所谓的侵权行为反诉被告认为属于另一法律关系，只能另案处理，本案不应处理。三、反诉原告在使用房屋过程当中损坏了房屋的围院，破坏了房屋的完整性及安全性。四原告（反诉被告）为证明其本诉诉讼请求和反诉答辩意见，提交如下证据：证据一：《房屋租赁合同》，证明原、被告双方于2009年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于房屋，租期为2009年12月1日至2010年5月31日，租金为每月1000元，租期满出租方收回房屋后承租人不得拆除装修部分，不得向出租方索取装修费用。合同到期后双方达成了不定期租赁关系。证据二：《关于稻香里7栋2单元101号租房纠纷报警记录情况》，证明原告为收回房屋解除双方之间的不定期租赁合同关系数次找被告协商，但被告拒绝交还房屋，为此原告报警要求警方处理的事实，证实原告已提前告知被告要收回房屋的情况，并给了被告足够的时间，现原告要求解除不定期租赁合同关系有理有据。经质证，被告（反诉原告）对四原告（反诉被告）提交的证据一、二真实性无异议，对证明目的不认可。被告（反诉原告）为证明本诉答辩意见，提交如下证据：身份证复印件、《房屋租赁合同》2份、租房协议1份、涉案房屋房产证复印件、收条、个体工商户营业执照复印件、住所（经营场所）证明文件复印件、唐信友身份证复印件、收条1份、转让协议、收条1份、全兴茶室转让承租情况，证明涉案合同为长期租赁合同，并非不定期租赁合同关系及涉案房屋具体情况。经质证，四原告（反诉被告）对身份证复印件、李树珍房产证复印件、收款人为李剑霞的收条三性无异议，房屋租赁合同2份及租房协议1份三性不予认可，并认为三份租赁合同都存在被告自主添加的情形，系伪造证据，请法庭比对原告提供的房屋租赁合同；对个体工商户营业执照复印件、住所（经营场所）证明文件真实性无异议，对合法性关联性有异议，本案中的涉案房屋属于居住性用房，而非经营性用房，被告将居住性用房用于经营性目的明显违反相关法律规定及双方合同约定，属于违约行为；对唐信友身份证复印件、收款人为唐信友的收条1份、转让协议、经手人为唐信友的收条、全兴茶室转让承租情况三性不予认可，对所有证据证明目的不予认可。被告（反诉原告）为证明其反诉请求，提交如下证据：证据1：根据法院调查令调取的《昆明市盘龙区人民政府关于东华北区老旧住宅小区改建项目范围的公告》，证明承租人在不知该出租房已列为拆迁范围内的实情，出租人已违反“国家2000年颁布的《国有土地房屋征收与补偿重要任务》中规定：“如果该房屋已经被明确在拆迁范围内仍进行出租，属于违法出租。”作为房东应承担相应责任，此时签订租赁合同属无效合同。证据2：出租房平面图复印件一份，证明承租人未破坏产权出租房内设施的实际情况。证据3：图片复印件，证明出租人组织他人对承租人居住房的侵权行为，出租人实施了侵犯承租人的居住权。经质证，原告（反诉被告）对证据1真实性认可，关联性不予认可，证明目的与反诉请求相悖，不予认可；对证据2、3不予认可。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信，关于被告（反诉原告）提交的本诉、反诉证据，对于原告（反诉被告）无异议的部分证据本院予以采信，并在卷佐证，对于原告（反诉被告）提出异议的部分证据评判如下：三份租赁合同约定了确定的租期，同时又注明合同长期有效，属于租期约定不明，应属于不定期租赁合同。个体工商户营业执照复印件、住所（经营场所）证明文件具有真实性但不能证明双方的租期；唐信友身份证复印件、收款人为唐信友的收条1份、转让协议、经手人为唐信友的收条、全兴茶室转让承租情况系第三人出具，无法核实真实性，且与本案无关，不予采信。反诉证据1与本案无关且不影响租赁合同效力，证据2、3系复印件，本院不予采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋系四原告（反诉被告）母亲李树珍和原告（反诉被告）李剑云、李剑萍共同共有。李树珍于2005年4月去世，原告（反诉被告）李剑霞代表四原告将涉案房屋出租给被告（反诉原告）吴润龙使用，双方分别于2008年11月28日、2009年11月26日签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给吴润龙使用，约定租期半年，同时又约定合同长期有效。2010年双方又签订《租房协议》约定租期自2010年12月1日至2013年12月1日止，同时又约定为长期租赁，到拆迁中止。签订上述合同后，被告（反诉原告）吴润龙自2008年12月1日开始使用涉案房屋，并支付租金至2019年6月30日。2019年3月，四原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）2019年6月30日后将不再续租，要求解除合同。双方未能达成一致，并报警处理，但被告（反诉原告）不同意解除合同，故四原告（反诉被告）诉至本院主张其诉请中的权利。被告（反诉原告）认为四原告擅自提出解除合同，存在违约，故提出反诉请求。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：租期如何认定？四原告是否有权解除合同？原、被告双方在履行合同的过程中是否存在违约，是否需要向对方承担违约金或赔偿损失？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯认定。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，原、被告双方多次签订合同明确双方就涉案房屋的租赁合同关系，但合同在约定具体租期的同时又约定其租赁期限为长期，租期约定不明，2010年双方签订的《租房协议》明确租期截止2013年12月1日止，但同时又约定为长期，2013年12月1日之后被告继续使用租赁物并支付租金截止2019年6月30日，但双方未续签合同，其租赁期限应为不定期，双方可随时解除合同，四原告在2019年3月就通知被告解除合同，直至起诉经过四个月，应视为合理期限之前通知承租人解除合同，故四原告要求解除合同并返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于四原告主张的房屋占用费及计算标准并无不妥，本院予以支持。关于四原告主张的房屋恢复原状费无证据佐证，不予支持。关于反诉原告提出的违约赔偿费，如前所述，双方系不定期租赁关系，四原告（反诉被告）主张解除合同系行使合法、正当权利，不存在违约，不予支持。关于反诉原告主张的侵权赔偿金系另案法律关系，本案不予评议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云与被告（反诉原告）吴润龙就昆明市东华小区稻香里7幢2单元101号的房屋形成的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）吴润龙于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市东华小区稻香里7幢2单元101号房屋返还原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云；三、被告（反诉原告）吴润龙于本判决生效之日起十五日内按照月租金人民币1200元的计算标准向原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云支付自2019年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费；四、驳回原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴润龙的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币410元由原告（反诉被告）李剑霞、李剑萍、李剑秋、李剑云承担人民币50元，被告（反诉原告）吴润龙承担人民币360元。反诉诉讼费人民币25元由被告（反诉原告）吴润龙承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 何 伟人民陪审员 柏怀玉二〇一九年十二月十二日书 记 员 高 月