贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5572号上诉人（原审被告）：贵阳市林桧阳光家园，住所地贵州省贵阳市乌当区东风镇猪场村渔洞峡桃园山庄。法定代表人：吕昕烛。上诉人（原审被告）：吕昕烛，女，1963年6月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨蕴，贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201710660537。二上诉人共同委托诉讼代理人：周孟菊，贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201811005996。被上诉人（原审原告）：潘书桂、女，1940年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨青青，贵州合协律师事务所律师，执业证号：15201201311821667。上诉人贵阳市林桧阳光家园、吕昕烛与被上诉人潘书桂租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院民事判决书（2019）黔0112民初783号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳市林桧阳光家园、吕昕烛的上诉请求：1、请求撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院民事判决书（2019）黔0112民初783号判决第二项判决、第三项判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用，根据判决结果由上诉人、被上人合理分担。事实及理由：一、上诉人实际交付给被上诉人的租金超过了应付的租金，按照双方《租赁合同》的约定，第一年的租金为9万元税后，第二年、第三年租金在前一年租金基础分别上浮8%，第四年、第五年分别上浮12%、15%，因此第一年应为90,000元，第二年为97,200元、第三年为97,200元，第四年为100,800元、第五年为103,500元，上诉人支付给被上诉人定金及租金共计490,800元是因为在与被上诉人达不成一致意见的情况下，被上诉人提出按照要求支付整数；二、合同到期后，被上诉人并未要求上诉人搬离房屋，并口头承诺房屋继续租赁给上诉人，后续的租赁期间的租金应该按照原合同的约定计算，故一审法院认定事实错误，租金计算方式有误。被上诉人潘书桂辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、被上诉人认为一审查明事实清楚，适用法律正确，双方对租金的约定是双方的真实意思表示，原审法院的逐年递增符合交易习惯和市场规律，对于上诉人主张的上诉请求，被上诉人不予认可，理由是上诉人长期拖欠租金，被上诉人在起诉前通过发函的方式延长了搬迁的期限，一审也听取了上诉人的意见，考虑到由学生等情况方才判决在2019年10月30日前办理。上诉人主张的2次缴纳租金的相关证据进行核实，明确了缴纳租金的金额，如上诉人有异议应该提交证据证明。潘书桂向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即搬离原告所有的贵阳市××东风镇渔洞峡景区内“桃源山庄”的房屋；2、判令被告支付截止2017.7.17日前的租金人民币100,757元；3、判令被告按每月人民币11,267元的标准支付自2017.7.17日至实际搬离房屋之日的占用费；4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：一：2012年7月16日，被告贵阳市林桧阳光家园与原告潘书桂签订《租赁合同》，约定被告租用原告的东风镇渔洞峡桃源山庄开办贵阳林桧阳光家园（属培训学校性质），租赁合同第三条载明：租赁期限为5年即从2012年7月16日起至2017年7月17日止。第六条载明：租金：第一年租金9万元税后。第二年、第三年租金在前一年租金基础分别上浮8%。第四年、第五年分别上浮12%和15%。二：经被告提交的票据及原被告双方核实认定2012年7月13日被告贵阳市林桧阳光家园向原告支付2万元定金，租用期间内被告贵阳市林桧阳光家园向原告支付租金具体情况如下：2012年7月17日支付4.5万元、2013年7月15日支付4.86万元、2013年8月7日支付4.5万元、2014年1月21日支付4.86万元、2015年6月12日支付4.86万元、2016年8月15日支付11.5万元、2017年3月6日支付5万元、2017年7月25日支付2万元、2017年9月30日支付5万元，上述被告支付的定金及租金共计490,800元。2019年1月24日原告向被告吕昕烛邮寄送达了《解除租赁合同的通知》。庭审中被告称考虑到现在的经营情况希望原告给予搬离的宽限期，被告同意在2019年9月30前搬离原告的房屋。上述事实有原、被告当庭陈述，《租赁合同》、支付票据等证据在卷佐证并经庭审质证，足以认定。一审法院经审理认定事实如下：本案争议焦点是租金的计算方式。原告认为租金计算是：第一年为90,000元、第二年在9万元的基础上浮8%为97,200元、第三年在第二年的基础上浮8%为104,976元、第四年在第三年的基础上浮12%为117,573元、第五年在第四年的基础上浮15%为135,208元，五年应收租金为544,957元。而被告认为租金计算方式是：第一年为90000元，第二年、第三年均是在第一年的基础上浮8%即分别为97200元，第四年是在第一年的基础上浮12%为100800元，第五年是在第一年的基础上浮15%为103500元，五年租金共计488700元。一审法院认为，原被告双方已经在《租赁合同》第六条载明“租金：第一年租金9万元税后。第二年、第三年租金在前一年租金基础分别上浮8%。第四年、第五年分别上浮12%和15%。”被告已经对承租房屋进行了使用，其应当按照合同约定支付相应的租金。双方对合同中约定的租金条款存有争议，一审法院认为应当根据《合同法》第125条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，首先根据其词句意思理解：第二年的租金应当以第一年9万元为基础上浮8%、第三年的租金应当以第二年为基础上浮8%、第四年的租金应当以第三年的租金为基础上浮12%、第五年的租金应当以第四年的租金为基础上浮15%；若按被告所辩称的应当以第一年9万元为基础上浮相应比例，其在签订合同时每一年的租金是完全确定的、且计算简便，从交易习惯看双方在签订合同时载明每一年确定的租金额更合逻辑，可见双方的真实意思应当是如《租赁合同》第六条中载明的“前一年租金基础分别上浮”，该“前一年”从字面及前后文段理解均不是被告所称的第一年。故，一审法院认为5年的租金应当共计为544957元，现被告已经支付原告定金2万元租金470800元，定金2万元抵折租金2万元，故截止合同约定的租期届满之日2017年7月17日，被告尚欠原告租金为54157元。约定租期届满后，原被告双方未就续租事宜进行协商，但实际上被告仍在继续使用承租房屋，根据《合同法》第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。”，现原告主张五年期满后的占用费符合法律规定，其主张按第五年年租金标准135208元（每月11267元）计算房屋占用费至被告搬离房屋之日止有合理依据，故一审法院对此予以支持。关于原告要求被告搬离承租房屋的诉请，通过庭审，考虑到被告的学生培训情况其承诺在2019年9月30日前搬离，一审法院予以准许。综上依据《中华人民共和国》第60、125、232、236之规定，判决:一、被告贵阳市林桧阳光家园于2019年9月30日前搬离原告所有的位于贵阳市××东风镇渔洞峡景区内“桃源山庄”的房屋，并将租赁房屋交还原告潘书桂；二、被告贵阳市林桧阳光家园欠原告潘书桂房屋租赁费54157元，此款被告贵阳市林桧阳光家园于本判决生效之日起十日内支付；三、被告贵阳市林桧阳光家园于本判决生效之日起十日内支付原告潘书桂房屋占用费，以每月11267元为标准从2017年7月18日计算至被告贵阳市林桧阳光家园将租赁房屋交还原告潘书桂之日止；案件受理费3011元，由被告贵阳市林桧阳光家园负担2529元，原告潘书桂负担482元。二审中，双方当事人未向本院提交证据，本院认定事实与一审法院基本一致，本院对一审法院认定事实予以确认。本案的争议焦点是：1、双方约定的逐年递增是以第一年为基数还是以前一年为基数；2、上诉人是否有正当理由延长搬迁期限；3、上诉人是否支付了除了一审查明的以外的98600元。本院认为，关于焦点一，双方签订的《租赁合同》中第六条及第七条关于租金及支付的规定，第一年租金9万（大写：玖万元整）税后。第二年、第三年租金在前一年租金基础上浮8%。第四年、第五年分别上浮12%和15%。按照双方合同及市场交易习惯，本院认为其租金的上浮应按每一年的前一年租金为基数计算租金更符合交易习惯，从其字面解释也更符合双方的合同约定，故本院对上诉人的此上诉理由不予采信；关于焦点二，因上诉人未履行《租赁合同》中支付租金的费用，已违反合同约定，被上诉人要求其上诉人搬离其房屋合法有据，且在一审中上诉人承诺其在2019年9月30日之前搬离，故对上诉人请求延期搬离的上诉理由本院不予采信，但因本案二审审理过程中，一审判决的搬离日期已经经过，故本院对搬离日期予以改判。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初783号判决书第二项、第三项，即二、被告贵阳市林桧阳光家园欠原告潘书桂房屋租赁费54157元，此款被告贵阳市林桧阳光家园于本判决生效之日起十日内支付；三、被告贵阳市林桧阳光家园于本判决生效之日起十日内支付原告潘书桂房屋占用费，以每月11267元为标准从2017年7月18日计算至被告贵阳市林桧阳光家园将租赁房屋交还原告潘书桂之日止；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初783号判决第一项为：上诉人贵阳市林桧家园于本院判决生效5日内搬离被上诉人潘书桂所有的位于贵阳市××东风镇鱼洞峡景区内“桃源山庄”的房屋，并将租赁房屋交还被上诉人潘书桂。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3011元，由上诉人贵阳市林桧阳光家园、吕昕烛负担2529元，被上诉人潘书桂482元；二审案件受理费3011元，由上诉人贵阳市林桧阳光家园、吕昕烛负担2529元，被上诉人潘书桂负担482元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月十六日书记员  李敏