广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终885号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈薇，女，汉族，1967年4月24日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑秋凯，男，汉族，1979年10月6日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，上诉人陈薇因与被上诉人郑秋凯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初13102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。陈薇上诉请求：1、撤销一审判决的第五项：“驳回陈薇的其他反诉请求”，查明事实依法改判第五项，判决郑秋凯承担人为损坏财产的违约责任并赔偿经济损失。2、郑秋凯赔偿陈薇橱柜维修费6200元；3、郑秋凯赔偿陈薇电视墙玻璃维修费3800元；4、郑秋凯赔偿陈薇便器维修费800元；5、本案的上诉费用由郑秋凯承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不全，在认定法律事实方面，一审判决对能够证明相应事实的重要证据不予采信、对重要证据的质证存在疏漏的重大错误，明显偏袒郑秋凯。陈薇在一审的反诉状中提交的证据材料中包括陈薇和郑秋凯双方签订的《房屋租赁合同》（合同证据在反诉状里已经提供）以及2014年11月29日拍摄的入住前房屋相关照片，目的是证明郑秋凯入住时房屋设施设备不存在其搬离时房屋出现的被人为损坏的设施设备状况。但是原审法院在原审判决书中单一的采信2014年11月29日拍摄的照片，而并没有采纳最为关键最为重要的双方签订的并且是郑秋凯起草的《房屋租赁合同》（因为合同中列举了郑秋凯入住前的房屋情况，能证明损坏状况是发生在郑秋凯入住之后），造成采信不全，认定事实错误。原审法院在一审判决书中认定的事实：“陈薇提交的出租前的照片系2014年11月29日拍摄，与郑秋凯入住时间相差4个月”，而并没有采纳由郑秋凯自己起草的《房屋租赁合同》的条款所描述的相应事实，该合同第一条中清晰列明了的郑秋凯入住时房屋设施设备清单以及当时存在的小问题：“洗碗池边缘漏水，公卫的冲便器漏水，全部80%的射灯不亮，走道地板有变形。”其中洗碗池边缘是指洗碗池与台面的接缝而不是指后来出现的一米两米开外的多处破裂。郑秋凯在入住房屋时对设备设施存在的问题上不可能避重从轻，从逻辑上完全可以判定除此小问题之外并不存在其它大问题：1、橱柜台面多处破裂不能承重无法正常使用；2、客厅电视背景墙下端碎裂影响美观并留下安全隐患；3、阳台上有断裂的晾衣架留下安全隐患等等。而且在一审法庭上郑秋凯对法官关于是否损坏房屋有关设施设备等相关问题的质问时多以“记不太清楚”或支支吾吾等予以搪塞，比如：在说到橱柜台面损坏时，郑秋凯支支吾吾说，使用橱柜时台面损坏也是正常的事情。（见一审庭审录音录像）二、如果郑秋凯入住时房屋确实已经存在陈薇索赔的财产损坏：1、橱柜台面多处破裂不能承重无法正常使用；2、客厅电视背景墙下端碎裂影响美观并留下安全隐患；3、阳台上有断裂的晾衣架留下安全隐患等等；4、坐便器坐盖板被更换造成如厕不舒适，而这些大问题如果不维修或更换是无法正常使用并存有安全隐患，影响居住和生活质量的。而且按照租赁合同第八条的维修养护责任条款具体规定：这些不是承租方损坏的已经存在损坏的设施设备的维修费用应该由上诉方承担不会由郑秋凯承担。假日湾XX物业管理公司保存了小区历年每户的工程维修记录。经查询自2015年4月至2017年3月物业公司对假日湾XX1栋XX房屋的维修记录中只有三条：（1）更换窗户支架（由陈薇已经支付）；（2）洗菜盆下水管脱落（物业免收费）；（3）水龙头出水小（物业免收费）；［见后附证据一］同时物业仅有的两名工程维修人员赵工和张工坚定表明自始至终对涉案房屋陈薇索赔损坏部分从未修理更换过。郑秋凯入住时如果房屋存在搬离时出现的损坏问题为什么不要求陈薇找物业或其它维修单位进行维修或更换呢，而这笔维修更换费用按合同第八条规定是由陈薇承担的。那么郑秋凯没有通知陈薇和物业公司以及其它维修单位进行维修那么只有一种可能：因为陈薇索赔财产损坏部分是由郑秋凯在居住期间人为自己损坏，维修和更换的费用要由郑秋凯承担，故没有进行任何更换和维修。三、郑秋凯于2015年3月底由房屋中介公司带来涉案房屋看房，按正常程序由房屋中介公司留取租客入住时房屋设施设备的所有照片和一切房屋现状的文字说明，并由房屋中介公司作证。但是郑秋凯谎称中介公司的人是其朋友，不用通过中介公司签定，其一方面逃避了中介公司应得的中间服务费，另一方面更重要的是中介公司应该保留的所有对郑秋凯入住房屋时的所有证据和照片全无。而当时陈薇正好出差杭州，郑秋凯自己起草了一份合同，而这份合同并不如正规合同那样全面完善，比如正规合同里都有要求租客退房或续租都要提前两个月或一个月通知业主并配合业主和中介公司带客户提前看房，但这份合同里面只提了续租，关于退房的约定只字未提，因此起诉人在2017年3月16日的给被起诉人太太的微信留言里补充了合同未尽事宜包括：退房需提前两个月或一个月，配合新客户看房，最关键的是陈薇在郑秋凯租赁期间进过涉案房屋发现了被人为损坏的设施设备（包括橱柜台面和电视玻璃背景墙等），所以微信里也做了提醒补充，要求郑秋凯对租赁期间“一切的变化或损坏都要恢复原状”。同时也在微信里提醒到如果中介公司带客人看房时应该让中介公司单独带客人看房，不必说三道四造成不必要的误导（中介公司几次投诉其家人因给新客人说噪音，地漏等房屋建筑先天存在的地理位置和建筑施工引起的问题，造成已经下定金的客人最终没有签约，而这些噪音和地漏问题事实上并不明显（之前居住的租客根本没有说起过，陈薇自己也住过该房屋多年也未感到问题），奇怪的是在郑秋凯租住涉案房屋两年期间从来未向陈薇投诉或要求改装地漏等修缮工作。同时陈薇进一步补充合同未尽事宜：提出如果搬离时房屋没有维修恢复再加之客人看房时的不实不当的说辞造成房屋无法出租，押金是要通过法律途径解决的（这点是强调了合同里未尽的对押金功能用途的定义和约束）。期间陈薇除了微信温馨礼貌地补充提醒，从未打过郑秋凯的电话抱怨也未上门责怪郑秋凯，自始至终从未迁怒于郑秋凯，只是用礼貌用语温馨提示的方式补充合同未尽事宜而已（微信留言为证，见后附证据二）。2017年3月底郑秋凯搬离涉案房屋时，陈薇也积极配合为其出具放行条，没有丝毫阻挠，并礼貌地与对方约定了交房办手续的时间（微信留言为证，见后附证据二）。四、法院作出的一审判决适用法律错误，一审判决书中法院认定事实：郑秋凯搬离涉案房屋时，陈薇未及时主张权利，而是事隔一年之后即本案郑秋凯提出起诉之后陈薇才主张权利。事实上，2017年4月2日陈薇与郑秋凯约定在涉案房屋现场交接房屋时，陈薇当面现场指出郑秋凯在租赁房屋期间人为损坏的设施设备包括：橱柜台面破裂；电视玻璃背景墙下端碎裂，断裂的晾衣架，电视支架，坐便器坐盖板被更换等），按照双方签订的合同第八条要求郑秋凯进行维修并恢复原状，但郑秋凯现场嫌需要维修的损坏部分太多，嫌麻烦而明确表示不要押金了也不来做任何维修处理，拒绝办理租赁房屋的交接手续便自行下楼，其下楼时物业公司王队长和郑秋凯妻子正准备上到涉案房间查看情况，但被郑秋凯阻止了，王队长听到郑秋凯说了句狠话：走着瞧！郑秋凯在一审法庭上承认“说过不要押金”（一审庭审录音录像为证）。法院在一审判决里认为“在郑秋凯搬离涉案房屋时，陈薇未及时主张权利，而是在事隔一年之后即本案郑秋凯提出起诉之后陈薇才主张权利”，陈薇认为法院适用错误，事实上是因为郑秋凯明确表明不要押金后，陈薇认为陈薇的权利已在其不要求退回的押金中得以实现。而郑秋凯在搬离涉案房屋时，未收回押金并未及时主张权利，而是在事隔一年之后等有人进过涉案房屋后才主张权利，陈薇因郑秋凯主张押金，陈薇的权利再次被侵犯后，方才“在郑秋凯搬离涉案房屋时，陈薇未及时主张权利，而是在事隔一年之后即本案郑秋凯提出起诉之后陈薇才主张权利”。郑秋凯企图通过时间掩盖自己人为损坏涉案房屋财产逃避合同违约责任和经济赔偿责任，居心叵测，事后搞事。小区物业公司保安王队长证明被起诉人搬离小区后还返回小区打探租赁房屋是否已经有人居住（郑秋凯明显是想把损坏责任推卸给在其后租住的人，企图掩盖其损坏财产的违约责任），同时郑秋凯搬离小区时王队长证明听到郑秋凯发出狠话“走着瞧！”之类不好听的话［见后附证据五］，但陈薇这是在收到郑秋凯起诉后才向小区物业了解调查到的，被起诉前从来没有听到郑秋凯说过类似的话，如果听到了，早就向法院起诉主张自己的权利了.本来郑秋凯说不要押金了，陈薇就认为损坏的部分由郑秋凯押金抵赔也就两清了，一年多来，郑秋凯根本没有向陈薇讨要过押金。没想到一年多后，郑秋凯出尔反尔，向法院起诉，讨要押金，在一审法庭承认对陈薇说过“不要押金了”但又谎称陈薇理解错了，这种满嘴谎言欺瞒法官，拼命耍赖否定事实的欺骗行为完全出乎陈薇的意外。一审法院认定陈薇主张权利是在郑秋凯起诉之后，正好证明陈薇不是没有及时维护自己的权利，而是郑秋凯反悔后向法院起诉索要租房押金后再一次侵犯了陈薇的合法权利，所以陈薇才请求法院维护自己的权利.五、新增加的事实与旁证一:2017年4月2日也就是郑秋凯明确表示对人为损坏部分不做修理不要押金的当日后的几天里，为了尽快出租该套房屋，避免因为房屋损坏部分造成无法出租而长期空置，陈薇便找维修师傅和橱柜公司商量更换维修损坏部分。证人一刘某某（装修师傅）：2017年4月3日，陈薇找到刘师傅告诉出租房到期租客搬走了，房子有几个地方（包括橱柜台面，电视玻璃背景墙，晾衣杆及电视支架拆除等）被租客搞坏了，需要去现场看看怎么维修或重新更换，刘师傅到现场查看后表示损坏程度较为严重他个人搞不了，要陈薇找专业公司［见后附证据三］。证人二何某（深圳XX橱柜公司销售经理）：2017年4月5日陈薇告诉何某经理自己出租屋的厨房台面被租房人损坏了，需要更换台面希望报个价并在微信里留下涉案房屋的具体地址，约定4月7日派师傅上门。后来因陈薇考虑到如果过早对涉案房屋的人为损坏部分没有进行维修和更换可能会毁掉郑秋凯损坏设施设备的证据，为了保留证据，便一直保存损坏的原状等待郑秋凯前来自行维修或作经济赔偿。但是事后一年多里直到陈薇被起诉，期间陈薇始终未接到过郑秋凯的任何电话和手机短信以及微信语音和留言（截止今日陈薇的微信好友通讯录里一直加有郑秋凯的太太曹某某的微信，如果郑秋凯要找陈薇退押金是拫容易的事，随时可以联系的）。但是郑秋凯在一审中谎称“之后一年之内，郑秋凯多次讨要押金，陈薇都是挂断电话，郑秋凯还找了律师朋友想协调此事，也都是被挂断电话。无奈，郑秋凯只能诉至法院”，对此陈薇在一审法庭上已经说明郑秋凯自从2017年4月2日后至今，陈薇从未接收到陈薇和其所谓的律师打来的任何电话和手机短信，微信语音和留言，从中国联通公司提供的通话记录里从未出现过郑秋凯的旧电话号码和新的电话号码（就算被挂断电话也会有通话记录的）。但是法院并没有采信。如果郑秋凯有讨要押金的事实应该请郑秋凯举证的。否则证明郑秋凯并不想和平友好的解决自己人为损坏涉案租赁房屋设施设备之事。事实上郑秋凯根本无诚信可言，存心搞事，违反合同，妄想推卸并一笔抹掉自己的违约责任以逃避经济赔偿责任。而事实是陈薇在接到郑秋凯的起诉后，出于与人为善，和谐友好的与人相处，从共建和谐稳定社会的公民义务和使命着想，向小区居委会和法院如实说明了这次租赁纠纷的前后经过，表示愿意自己吃亏作出一部分退让，请居委会和法院做相应的协调工作，在居委会曾律师以及法官向郑秋凯做了协调工作后，郑秋凯态度强硬地表示拒绝作任何协调，这更加证明郑秋凯这次起诉不仅仅是索要押金而是居心不良地搞事，郑秋凯如此合同违约，造成陈薇财产损失，侵犯合同里约束的陈薇的合法权益，并在法庭上对自己合同违约而应尽的赔偿责任死不认账，顽固抵赖，欺瞒法官，拒不协调处理。而在法院的一审判决里陈薇在合同里的合法权益却根本得不到法律的保护，得不到法院的公正判决。损坏财产要赔，这是里古道理，如果法院偏袒包容没有诚信可言缺失社会公德的合同违约人，普通大众期望的政府公信力在人民心中会受到影响，我们普通百姓是真切地期望有一个有法律保障的和谐久安的社会。四、综上所述，郑秋凯存在明显违约的过错行为，极大地损害了陈薇的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决郑秋凯不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护陈薇的合法权益，请二审法院对本案依法改判一审判决的第五项。被上诉人郑秋凯经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。郑秋凯一审起诉请求：1、陈薇退回房屋租赁的押金24000元以及相应利息（利息按本金24000元从2017年4月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、陈薇承担诉讼费用。陈薇一审反诉请求：1、郑秋凯赔偿陈薇橱柜维修费6200元；2、郑秋凯赔偿陈薇电视墙玻璃维修费3800元；3、郑秋凯赔偿陈薇拆除电视支架及晾衣架费用900元；4、郑秋凯赔偿陈薇坐便器维修费800元；5、郑秋凯向陈薇支付拖欠的电费222元及燃气费295元；6、郑秋凯承担诉讼费用。一审法院查明以下事实：2015年4月3日，郑秋凯（承租方、乙方）与陈薇（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限从2015年4月3日至2017年4月2日止，每月租金12000元，乙方应于每月3日前将租金支付给甲方，在签订合同时乙方向甲方支付押金24000元，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用由乙方承担责任和赔偿损失，租赁期内的水电费、煤气费等由乙方承担等。后，郑秋凯向陈薇支付了24000元的押金。陈薇提交了照片、缴费凭证、网页截图和视频、微信聊天记录，拟证明郑秋凯将涉案房屋内的部分物品损坏。郑秋凯不予认可并表示照片拍摄时间距离郑秋凯入住时间有半年时间，陈薇在距离郑秋凯搬离房屋一年后才提出物品损坏问题，如果物品有损坏陈薇应及时提出异议并拍照与郑秋凯沟通。庭审中，郑秋凯、陈薇双方确认陈薇于2017年3月29日搬离涉案房屋，陈薇称郑秋凯搬离后其家人偶尔到涉案房屋居住，郑秋凯则表示愿意支付未结清的电费222元及燃气费295元，也承认电视支架系其安装，搬离时未拆除。一审法院认为，郑秋凯与陈薇签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。根据《房屋租赁合同》的约定，合同已到期终止，郑秋凯也搬离涉案房屋，陈薇应将押金退还郑秋凯，故对于郑秋凯诉求退回押金24000元的请求，一审法院予以支持。陈薇反诉郑秋凯支付拖欠的电费222元及燃气费295元，庭审中郑秋凯表示愿意支付，故对于陈薇的该项反诉请求，一审法院予以支持。郑秋凯主张的利息，无合同依据，一审法院不予支持。关于陈薇反诉郑秋凯赔偿陈薇橱柜维修费6200元、电视墙玻璃维修费3800元、拆除电视支架及晾衣架费用900元、坐便器维修费800元。鉴于陈薇认可电视支架系其安装，且搬离时未拆除，一审法院根据公平和诚实信用原则，酌情判令郑秋凯赔偿陈薇拆除电视支架费用200元。至于其他损坏物品，鉴于陈薇提交的出租前的照片系2014年11月29日拍摄，与郑秋凯入住时间相差4个月，且在郑秋凯搬离涉案房屋时，陈薇未及时主张权利，而是在事隔一年之后即本案郑秋凯提出起诉之后陈薇才主张权利，在郑秋凯搬离涉案房屋后还有其他人员居住，陈薇提交的证据不能证明该些物品的损坏或安装系郑秋凯造成，故对于陈薇反诉郑秋凯赔偿的橱柜维修费、电视墙玻璃维修费、拆除晾衣架费用、坐便器维修费，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、陈薇于本判决生效之日起十日内向郑秋凯返还押金24000元；二、郑秋凯于本判决生效之日起十日内向陈薇支付拖欠的电费222元及燃气费295元；三、郑秋凯于本判决生效之日起十日内向陈薇支付拆除电视支架费用200元；四、驳回郑秋凯的其他请求；五、驳回陈薇的其他反诉请求。本诉案件受理费231.85元，由陈薇负担；反诉案件受理费52.71元，由郑秋凯负担1元，陈薇负担51.71元。本院经审理查明，陈薇二审时提交以下证据：物业公司调取的维修记录复印件、刘某某证人证言、祥发橱柜公司销售经理何某的证人证言和名片、微信聊天记录打印件、与管理处王队长的微信聊天记录打印件、郑秋凯妻子曹某某招商银行历史流水、淘宝网购买日顺品牌油烟机过滤网记录打印件、曹某某的微信名片，主要是要证明郑秋凯入住期间管理处只修了三次房、郑秋凯搬走后查看房子损坏很大，要找专业人员维修，更换了橱柜，郑秋凯交付租金时仅扣除了两次加雪种的费用，说明当时不存在其他维修，陈薇购买了油烟机部件为郑秋凯修理房间油烟机，其一直有郑秋凯妻子的微信，不存在郑秋凯联系不上的事实。二、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为陈薇是否应向郑秋凯返还租房押金，郑秋凯是否应向陈薇赔偿各项维修损失。陈薇上诉主张郑秋凯一审时确认其是说过“不要押金，但是被告理解错了”，但依据一审庭审笔录记载，郑秋凯并未说过不要押金，而是陈述“你是不是拿着这些小事，不想让我要押金了。”因此，陈薇上述主张，没有依据，本院不予采信，陈薇应当向郑秋凯返还押金。至于陈薇所主张的损失，其二审虽提交了部分证据，但均不属于新证据，证人也未出庭作证，无法核实证言的真实性。即使证言内容真实，也只能反映证人在听陈薇陈述租房的人搬走后，房屋被损害需要修理，并非郑秋凯搬离房屋时的现场见证者，无法确定上述被损害的房屋设施，是郑秋凯所损害。因此，陈薇二审提交的证据均不能证明房屋损害是由郑秋凯引起的，双方在交房过程中以及之后，也无关于房屋损害方面的交涉。因此，除了郑秋凯自己确认的未拆除电视支架事实，陈薇主张的其他损害，本院不予支持。因此，原审认定由郑秋凯酌情支付陈薇拆除电视支架的费用200元，其他损失未予支持，并无不当，本院予以确认。原审判决的电费、燃气费，双方均无异议，本院予以维持。综上，上诉人陈薇的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元，由上诉人陈薇负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇一九年十二月十一日书记员 陈娱芬(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。