广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20168号上诉人（原审原告）：王晓文，男，1968年7月19日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈瑞洁，女，1983年10月12日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：广州市太阳商业策划有限公司。住所地：广东省广州市白云区同德街西湾路明德街15、21号215铺自编B207。法定代表人：温乃康，职务：经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁慧欣，广东曜灵律师事务所实习律师。上诉人王晓文因与被上诉人陈瑞洁、广州市太阳商业策划有限公司（以下简称太阳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王晓文向本院上诉请求：1.维持一审判决第一项关于陈瑞洁向王晓文支付2019年5月租金11000元，改判按欠款金额每日1％支付违约金(以不超过本金为限)；2.撤销一审判决第三项，并改判支持王晓文除上述第1项外的其他诉讼请求，即①改判陈瑞洁支付2019年5月以前所欠的租金及相关的违约金41482.29元，②改判陈瑞洁赔偿王晓文损失共22000元，③改判太阳公司对上述陈瑞洁的款项承担连带责任；3.依法判决本案一审、二审的诉讼费由陈瑞洁、太阳公司共同承担。事实和理由：一、一审判决关于陈瑞洁部分月份未足额交纳租金是扣减税费的认定，事实不清，证据不足，依法应予撤销。1、案涉的《房产租赁合同》第八条约定：“租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定承担”，据此，双方书面明确约定由陈瑞洁承担案涉的税费，如果陈瑞洁主张王晓文对上述税费的承担，应提供确凿的证据。2、一审判决根据税收缴款书的记载，税率在2016年7月开始变更提高至0.137，陈瑞洁多支出税费201.9／月，且经计算2016年7月至11月的税款与2016年11月未支付的1010元吻合后，便认定双方之前存在以税款抵扣租金的约定。但经过对陈瑞洁缴纳的租金记录的统计，法院的上述认定是前后不统一的：2016年7月已经开始增加了20l.9元／月的租赁税，但是陈瑞洁还是足额缴纳2016年12月、2017年9月至2018年1月、2018年5月至2019年4月的租金。因此，不能只截取几个月的数据计算得出巧合的吻合数据，就认定为税费抵扣了租金。在前后是否抵扣不统一的情况下，即关于税费抵扣租金的举证不充分的情况下，应该按照双方上述书面的约定继续执行，即认定陈瑞洁关于租赁税抵扣租金的主张不成立。3、法院认定上述租赁税抵扣租金的另外一个依据是：“王晓文在多次收取少付的租金的情况下从未提出异议”，这是不合理的推定。王晓文对于陈瑞洁自行减少租金、拖欠租金的行为一直未认真审核，原因在于工作繁忙，金额太小，王晓文从未关注1000元以下的款项。王晓文经常过了租金交付日期才对陈瑞洁进行催告，是基于对陈瑞洁的信任，一直善意相信陈瑞洁可自行足额交付租金，故从未审核。而且，一旦认定为租赁税抵扣了租金的话，2018年10月至12月会得出陈瑞洁多支付600元租金的结果，这比出租人少收取租金不提异议更难让人信服。4、王晓文从未听过陈瑞洁说要求用租赁税抵扣租金，更不可能同意用租赁税抵扣租金的要求。只要时效未过，王晓文有权保留追究的权利，不存在默认同意用租赁税抵扣租金的说法，双方之间一切按照书面明确的约定履行合同。二、因陈瑞洁既不承认违约，也不申请调低违约金，一审擅自调低双方约定的违约金计算标准，违反了不告不理的原则，应予撤销。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在一审陈瑞洁的答辩和多次庭审中，拒不承认其有任何的违约行为，也从未要求法院调降违约金的计算标准。据此，在当事人已经“约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的情况下，法院在审理案件过程中是否对违约金增加或减少，依据的前提是当事人的请求。但是，本案中无任何一方当事人向法院请求对违约金进行调整。一审法院擅自调低违约金，违反了不告不理的基本原则，损害了王晓文的合法利益。况且，在本案中，即使一审陈瑞洁申请调低违约金，也不应支持。因为王晓文在诉请中也明确将违约金调低至与本金相同，符合审理惯例，即违约金总额不超过本金。三、陈瑞洁应支付2019年5月以前所欠的租金及相关的违约金41482.29元。根据上述《房产租赁合同》，陈瑞洁应当在每月5日前结清当月租金，但是陈瑞洁此前多次逾期支付租金。逾期情况和违约金计算如下：(1)2016年6月17日，陈瑞洁才支付当月租金6300元给王晓文，已经逾期12天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×12=756元；(2)2016年8月11日，陈瑞洁才支付当月租金6300元给王晓文，已经逾期6天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×6=378元；(3)2016年9月8日，陈瑞洁才支付当月租金6300元给王晓文，已经逾期3天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×3=189元；(4)2016年10月10日，陈瑞洁才支付当月租金6300元给王晓文，已经逾期5天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×5=315元；(5)2016年11月12日，陈瑞洁仅支付5290元租金给王晓文，尚欠1010元；该月租金已经逾期7天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×7=44l元；欠缴的10lO元租金至2019年5月31日已达930天，违约金计算为：1010×1％×930=9393元，但按照有关规定，违约金不能超过本金，故该项违约金按6300元计收；该月的违约金及欠付租金共计7751元；(6)2016年12月16日，陈瑞洁才支付当月租金6300元给王晓文，已经逾期11天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6300×1％×11=693元；(7)2017年1月租金6300元，陈瑞洁分文未付，至今逾期876天，违约金计算为：6300×1％×876=55188元，但按照有关规定，违约金不能超过本金，故违约金按6300元计收。该月的违约金及欠付租金共计12600元；(8)2017年2月15日(按照合同第十六条约定，2017年2月开始月租金为6615元：6300×1.05％)，陈瑞洁仅支付6100元租金给王晓文，尚欠515元；该月租金已经逾期10天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：661.5×1％×10=661.5元；欠缴的515元租金2017年4月13日已达64天，违约金计算为：515×1％×64=329.6元；陈瑞洁于2017年4月13日通过微信转账900元给王晓文，作为2017年2月和3月的租金差额。因此，该月的违约金为991.1元。(9)2017年3月23日，陈瑞洁仅支付6100元租金给王晓文，尚欠515元；该月租金已经逾期18天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6615×1％×18=1190.7元；欠缴的515元租金至2017年4月13日已达39天，违约金计算为：515×1％×39=200.85元；陈瑞洁于2017年4月13日通过微信转账900元给王晓文，作为2017年2月和3月的租金差额。因此，该月的违约金为1391.65元；(10)2017年4月14日，陈瑞洁仅支付6100元租金给王晓文，尚欠515元；该月租金已经逾期9天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6615×1％×9=595.35元；欠缴的515元租金至2019年5月31日己达777天，违约金计算为：515×1％×777=4001.55元；以上违约金及欠付的租金共计5111.9元；(11)2017年5月10日，陈瑞洁仅支付6400元租金给王晓文，尚欠215元；该月租金已经逾期5天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6615×1％×5=330.75元；欠缴的215元租金至2019年5月31日已达751天，违约金计算为：215×1％×751=1614.65元；以上违约金及欠付的租金共计2160.4元；(12)2017年6月13日，陈瑞洁仅支付6400元租金给王晓文，尚欠215元；该月租金已经逾期8天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6615×1％×8=529.2元；欠缴的215元租金至2019年5月31日已达717天，违约金计算为：215×1％×717=1541.55元；以上违约金及欠付的租金共计2285.75元；(13)2017年7月22日，陈瑞洁通过潘嘉丽支付6400元租金给王晓文，尚欠215元；该月租金已经逾期17天，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6615×1％×17=1124.55元；欠缴的215元租金至2019年5月31日已达695天，违约金计算为：215×1％×695=1494.25元：该月违约金及欠付的租金共计2833.8元。（14）2017年8月5日，陈瑞洁仅支付6400元租金给王晓文，尚欠215元；欠缴的215元租金至2019年5月31日已达664天，违约金计算为：215×1％×664=1427.6元，该月欠付租金及违约金共计1642.6元。(15)2018年2月8日(按照合同第十六条约定，2018年2月开始月租金为6946元：6615×1.05)，陈瑞洁仅支付6600元租金给王晓文，尚欠346元；欠缴的346元租金至2019年5月31日己达480天，违约金计算为：346×1％×480=1660.8元，该月违约金及欠付的租金共计2006.8元。(16)2018年3月4日，陈瑞洁仅支付6600元租金给王晓文，尚欠346元；欠缴的346元租金至2019年5月31日已达452天，违约金计算为：346×1％×452=1563.92元，该月违约金及欠付的租金共计1909.92元。(17)2018年4月4日，陈瑞洁仅支付6600元租金给王晓文，尚欠346元；欠缴的346元租金至2019年5月31日己达421天，违约金计算为：346×1％×421=1456.66元，该月违约金及欠付的租金共计1802.66元。(18)2018年10月10日，陈瑞洁支付6900元租金给王晓文，已经逾期5天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6946×1％×5=347.3元；(19)2018年11月12日，陈瑞洁支付6900元租金给王晓文，已经逾期7天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6946×1％×7=486.22元；(20)2018年12月14日，陈瑞洁支付6900元租金给王晓文，已经逾期9天交付，按照《房产租赁合同》的约定，违约金计算为：6946×1％×9=625.14元；(21)2019年2月2日(按照合同第十六条约定，2019年2月开始月租金为7293元：6946×1.05)，陈瑞洁仅支付6900元租金给王晓文，尚欠393元：欠缴的393元租金至2019年5月31日已达115天，违约金计算为：393×1％×115=451.95元，该月的违约金及欠付的租金共计844.95元；(22)2019年3月5日，陈瑞洁仅支付6900元租金给王晓文，尚欠393元；欠缴的393元租金至2019年5月31日已达87天，违约金计算为：393×1％×87=341.91元，该月的违约金及欠付的租金共计734.91元；(23)2019年4月8日，陈瑞洁仅支付6900元租金给王晓文，尚欠393元；欠缴的393元租金至2019年5月31日已达53天，违约金计算为：393×1％×53=208.9元，该月的违约金及欠付的租金共计601.29元。以上23项共计41482.29元。四、陈瑞洁应赔偿王晓文损失共22000元。陈瑞洁的拖延行为导致王晓文无法与新的租客签订租赁合同以收取租金，相关损失应当由陈瑞洁承担。同时，陈瑞洁突然搬出案涉物业，没有履行提前通知的义务。合同法第九十二条的规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。《人民法院关于适用问题的解释(二)》第二十二条的规定“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持”。按照商业惯例和交易习惯，商铺退租的交接至少要提前两个月通知。据此，上述承诺期限届满后，陈瑞洁应该及时搬出案涉物业；在其拖延搬出后，陈瑞洁也应尽到按照商业惯例和交易习惯履行提前60天告知的义务；但是，陈瑞洁却没有。依据上述法律规定，结合商业惯例和交易习惯，案涉物业空置期间的损失应当由陈瑞洁赔偿。空置期间按照两个月计算，从2019年6月1日计算到2019年7月31日，每月费用11000元，共款22000元。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人太阳公司、陈瑞洁共同答辩称，请求二审法院维持一审判决。王晓文法院起诉请求：1、确认双方的租赁合同因租赁期限届满而终止，判令陈瑞洁、太阳公司立即搬离涉案房屋；2、陈瑞洁向王晓文支付2019年5月1日至2019年5月31日止的租金共11000元并支付违约金直至付清之日止（违约金自2019年5月6日开始按照每日1%暂计至2019年5月31日为2860元）；3、陈瑞洁向王晓文支付2019年5月之前的租金及违约金57372.94元，违约金均计算至2019年5月31日；4、陈瑞洁向王晓文赔偿损失22000元；5、太阳公司对陈瑞洁上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由陈瑞洁、太阳公司承担。一审法院经审理查明：王晓文为广州市白云区田心西路17号07单元（以下简称涉案商铺）的权属人。2015年1月7日，王晓文（甲方）与陈瑞洁（乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，面积共106平方米，租期4年自2015年2月5日至2019年2月4日，租金为6300元/月，乙方应于每个月5号前结清本月租金；乙方须按期缴纳租金，否则每逾期一日，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方于签订本合同3天内向甲方支付保证金12600元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；租赁期间，需要交纳的税费由乙方按规定各自承担；乙方拖欠租金或相关费用超过15天，甲方有权终止本合同、收回房屋、没收保证金并有权将房屋另行出租，因此造成损失的，由乙方赔偿；第3年开始租金每年递增5%，租赁房产内另有32平方作为租赁面积归乙方使用。同日，陈瑞洁向王晓文支付押金12600元。租赁期限，王晓文主张陈瑞洁欠租及逾期的租金支付情况如下：2016年6月17日6300元、2016年8月11日6300元，2016年9月8日6300元，2016年10月10日6300元，2016年11月12日5290元，2016年12月16日6300元，2017年1月无支付记录，2017年2月15日6100元，2017年3月23日6100元，2017年4月14日6100元，2017年5月10日6400元，2017年6月13日6400元，2017年7月22日6400元，2017年8月5日6400元，2018年2月8日6600元，2018年3月4日6600元，2018年4月4日6600元，2018年10月10日6900元，2018年11月12日6900元，2018年12月14日6900元，2019年2月2日6900元，2019年3月5日6900元，2019年4月8日6900元。2019年4月8日，王晓文向陈瑞洁发送微信，“麻烦你续租的话就在周四前签合同，不续租的话在这个月的15号前退房给我……”，陈瑞洁回复“我们会尽快……加租我们按照您说的缴”；2019年4月12日，陈瑞洁向王晓文发送微信“恳请您给我们一点时间，最迟五月底就搬，快的话五月中旬搬”，王晓文回复不续租只能给10天时间搬离；2019年5月4日，陈瑞洁向王晓文发送微信，请求再多点时间，请求按照每月租金11000元续签两个月合同，王晓文回复其利益需要赔偿。2019年5月1日，陈瑞洁向王晓文转账6900元。王晓文收到后于同日将该6900元转回给陈瑞洁。2019年5月16日，王晓文委托广东红棉律师事务所梁伟生律师向陈瑞洁、太阳公司发出律师函，要求陈瑞洁、太阳公司在收到本函后一周内撤离该物业，并需支付2019年5月1日起11000元/月的租金，若在2019年7月1日仍未搬离且未与王晓文签订新的租赁合同，则按12000元/月计收租金；等等。2019年5月23日，陈瑞洁向王晓文发送微信“今天我们已经搬走了，您看明天找个时间过来交接一下？”王晓文出示机票显示其在2019年5月22日至2019年5月26日期间均不在广州。2019年6月3日，王晓文向陈瑞洁出具收条，写明收到涉案商铺锁匙。另查，陈瑞洁有为涉案商铺缴纳租赁税，2014年5月至2014年12月期间前5个月税率为0.087，后3个月税率为0.08，该期间税费共为3540.35元。2015年4月至2015年12月税率为0.08，税费为320元/月；2016年7月至2017年3月，2017年10月至2018年4月期间税率为0.137，税费为521.9元/月；2018年5月至2019年2月期间税率为0.137，税费为548元/月；2019年3月至2019年5月期间税率为0.835，税费为334元/月。审理中，王晓文确认上述税费缴纳情况，并确认2014年5月至2014年12月期间前5个月税费王晓文已于2015年9月25日向陈瑞洁转账支付；另确认陈瑞洁已搬离涉案房屋，并在庭审中撤回第一项诉讼请求，该行为属于王晓文自行行使处分权的行为，一审法院当庭口头裁定予以准许。陈瑞洁称税率调整为0.137后，陈瑞洁每月多支付税费201.91元，王晓文已同意在租金中扣除且同意租金百位以后的尾数不需要支付，故2016年11月所欠的租金1010元实际系陈瑞洁多支付的2016年7月至11月的税费（201.91×5=1009.55）。2017年1月租金陈瑞洁已支付5900元，并有陈瑞洁方的记账凭证予以记载，加上税费201.91元，实际支付6101.91元，差额为200元；该差额以及2017年3月、4月的租金差额各313元均已在2017年4月13日向王晓文支付的900元中付清。2017年2、5月至8月以及2018年3月、4月的租金差额即为税费，2019年3月及4月的租金均应为6900元。另因陈瑞洁方财务人员失误，在2018年10月至12月以及2019年1月、2月期间未扣除代王晓文缴纳的税费共计1730元（346元×5月），还有应退还的押金12600元，陈瑞洁均主张抵扣。王晓文仅对收到2017年4月13日的900元予以确认，但称系补足2017年2-4月的租金差额，另王晓文主张租金递增应分别自2017年2月1日、2018年2月1日、2019年2月1日开始递增。以上事实，有《房产租赁合同》、产权证、查册表、微信聊天记录、律师函、账户交易记录、转账详情、账户历史交易明细、微信转账记录、记账凭证、税收缴款书、转账汇款电子回单、收款收据、短信记录、收条、机票、证明及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，原出示产权证、查册表，证实涉案商铺具有合法产权，故《房产租赁合同》属于王晓文与陈瑞洁真实意思表示，合法有效，王晓文、陈瑞洁均应恪守履行。关于2019年5月租金，陈瑞洁于2019年6月3日将涉案商铺锁匙交还王晓文，故在之前陈瑞洁实际占用涉案商铺，仍应向王晓文支付租金；根据王晓文、陈瑞洁之间的微信聊天记录可知，陈瑞洁对于5月租金为11000元/月并无异议，故王晓文主张陈瑞洁支付2019年5月租金11000元，一审法院予以支持。关于5月租金的违约金，虽合同约定每月租金应于每月5日前缴纳，但合同期满后，王晓文与陈瑞洁在期满后就续租问题尚未协商一致，陈瑞洁在2019年5月1日向王晓文支付租金6900元被退回后，在微信上询问陈瑞洁对租金的意见，王晓文并未明确回复，由此导致陈瑞洁迟延支付租金合理，故迟延支付的违约金应自王晓文起诉之日即2019年5月28日起算。关于违约金标准，王晓文主张为每日1%，在王晓文未能提供证据证实因陈瑞洁迟延支付租金造成王晓文损失的情况下，该违约金标准过高，一审法院酌情调整为年利率6%，故陈瑞洁应以11000元为本金自2019年5月28日起按照年利率6%支付违约金至付清之日止。关于2019年5月之前的欠租及逾期违约金，应分情况逐一分析：1、2016年11月，陈瑞洁主张在2016年7月至2019年3月期间存在每月租金需扣减税款的事实，并主张该月未支付的租金1010元系2016年7月至11月的税款，根据税收缴款书的记载，税率的确在2016年7月开始变更提高至0.137，陈瑞洁多支出税费201.9/月属实；且经计算金额吻合，结合之后2017年4月至8月期间陈瑞洁缴纳租金时均少付215元，该金额亦与税款金额接近，且王晓文在多次收取少付租金的情况下从未提出异议，故陈瑞洁上述税款抵扣租金的主张一审法院予以采纳，故2016年11月租金并未欠付；陈瑞洁另主张王晓文、陈瑞洁之间存在百位之后的数字抹零的习惯，根据王晓文向陈瑞洁转账支付2014年5月至2014年12月的税费以及陈瑞洁四年来支付租金的数额尾数均为整百元可知，该交易习惯应属实，一审法院亦予以采信。2、2016年6月、2016年8月至12月，该期间租金共逾期44天，陈瑞洁理应向王晓文支付违约金，本金应为扣减税费后6100元为准，计算应为44.12元（6100元×6%÷365天×44天）。3、2017年1月，王晓文主张未收到，陈瑞洁仅出示记账凭证主张该月租金已支付，但未能提供相应的转账记录或签收记录，故应由陈瑞洁承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对王晓文要求陈瑞洁继续支付该月租金并支付违约金的诉请予以支持，但租金应为6100元，违约金应以6100元为本金自2017年1月6日起按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为879.42元。4、2017年2月至4月，根据《房产租赁合同》约定，租金自第三年开始递增5%，2017年2月即为第三年首月，故租金应自该月递增5%，抹零及扣减税费即为6400元（6300元×1.05%-201.9元）；因陈瑞洁已于2017年4月13日补足租金900元，王晓文确认为2-4月租金差额，一审法院亦予以确认，故该期间租金陈瑞洁已足额支付，并未欠租。关于逾期违约金，该三月租金中的6100元共逾期37天，该三月租金中的300元共逾期114天，故违约金应为42.72元（6100元×6%÷365天×37天+300元×6%÷365天×114天）。5、2017年5-7月，陈瑞洁均已足额支付租金，但均存在逾期情况，该4月共逾期30天，故该期间的违约金应为31.56元（6400元×6%÷365天×30天）。2017年8月，陈瑞洁已按期足额支付租金，不存在欠租情况，故王晓文要求陈瑞洁支付违约金理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。6、2018年2月至4月，2018年2月为第四年的首月，故租金应上调5%，抹零及扣减税费应为6700元（6600元×1.05%-201.9元），该期间陈瑞洁每月各欠租100元共300元，应分别自2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日起以100元为本金按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为22.26元；7、2018年10月-2018年12月，该期间陈瑞洁支付租金逾期共21天，故违约金应为23.13元（6700元×6%÷365天×21天），另该期间陈瑞洁共多支付租金600元。8、2019年2月-4月，虽2019年2月租赁期限已届满，但王晓文、陈瑞洁协商续租，故仍应按照租赁合同的约定递增租金，故递增后的租金抹零及扣减税费应为7000元（6900元×1.05-201.9元），现陈瑞洁每月仅支付6900元，各欠租100元共300元，故欠付租金违约金应均以100元为本金分别自2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日按照年利率6%计算至2019年5月31日，应为4.26元。故，截止2019年5月31日，陈瑞洁共计欠付租金6100元（6100元+300元+300元-600元），还应支付截止至2019年5月31日的逾期违约金1047.47元（44.12元+879.42元+42.72元+31.56元+22.26元+23.13元+4.26元）。关于赔偿损失，陈瑞洁系在王晓文发出律师函后搬离，并未明显超出律师函所载的搬离期限，故陈瑞洁在函告的合理期限内搬离后，对于王晓文商铺是否可以继续获得出租收益陈瑞洁并无相应责任，故王晓文要求陈瑞洁承担经营损失无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。关于太阳公司是否承担连带责任的问题，因与王晓文签订合同的交易相对方为陈瑞洁，即使陈瑞洁向王晓文承租涉案商铺后系用于经营太阳公司，太阳公司也仅系涉案商铺的实际使用人，但太阳公司与王晓文并无合同关系，且王晓文未能提供证据证实太阳公司有愿意共同承担还款责任的意思表示，故王晓文要求太阳公司承担赔偿责任理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。另，关于陈瑞洁主张保证金抵扣问题，现陈瑞洁迟延支付部分租金已超过15天，依据合同约定，王晓文有权没收保证金，故陈瑞洁主张保证金抵扣无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、自本判决生效之日起五日内，陈瑞洁向王晓文支付2019年5月租金11000元并支付违约金（以11000元为本金自2019年5月28日起按照年利率6%计算至付清之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，陈瑞洁向王晓文支付2019年5月之前的租金6100元及逾期违约金1047.47元；三、驳回王晓文的其他诉讼请求；本案本诉受理费1068元，由王晓文负担861元，由陈瑞洁负担207元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于违约金调整是否正确的问题。虽然双方约定了逾期缴纳租金，每一日按照欠款金额的百分之一支付违约金，但陈瑞洁在一审抗辩不同意王晓文的诉讼请求，其中包含了对王晓文主张的违约金不服，因此一审法院以王晓文未能提供证据证实因陈瑞洁迟延支付租金造成其损失，认为约定的违约金过高，酌情将违约金标准调整为年利率6%正确，本院予以确认。王晓文上诉主张，一审法院擅自调低双方约定的违约金标准，违反了不告不理原则，没有依据，本院不予支持。关于王晓文主张的22000元损失能否得到支持的问题。案涉物业能否另行出租给他人使用所涉因素众多，不能一概归于陈瑞洁，现有证据无法显示房屋空置与陈瑞洁的行为有必然关系。且陈瑞洁向王晓文表示交接房屋的时间，在王晓文向陈瑞洁发出的律师函要求撤离案涉物业的期限内，因此一审法院认为王晓文是否可以继续获得出租收益，陈瑞洁并无责任，并不予支持王晓文要求陈瑞洁承担经营损失的主张正确，本院予以确认。关于王晓文主张的2019年5月以前租金、违约金以及太阳公司是否承担责任的问题，一审法院对此已有详细论述，经查并无不当，本院对此予以确认，不再赘述。王晓文虽然对此不服，但并未提供新的事实、证据支持其主张，故本院对王晓文该部分上诉不予支持。上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1280元，由上诉人王晓文负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月二十四日书记员  李苇镟