浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4240号 原告：陈关良，男，1962年2月9日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：党勇，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 被告：周涛，男，1992年12月22日出生，汉族，住海盐县。 被告：海盐荣顺五金有限公司。住所地：海盐县秦山街道许油车村。统一社会信用代码913304243299228015。 法定代表人：周涛，该公司执行董事。 二被告共同委托代理人：钟怡，海盐县海圣法律服务所法律工作者。 第三人：海盐县官堂紧固件有限公司。住所地：海盐县秦山街道官堂集镇安静桥村寺古庵组。统一社会信用代码：91330424MA29H6913L。 法定代表人：陈关良，该公司执行董事。 委托代理人：刘李珍，该公司监事。 原告陈关良为与被告周涛、海盐荣顺五金有限公司（以下简称“荣顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。本案审理过程中，海盐县官堂紧固件有限公司（以下简称“官堂公司”）以便于法院查明案件事实为由，申请参加诉讼，本院依法将其作为第三人准予其上述申请。本案于2019年10月29日、2019年12月9日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人党勇，被告周涛、荣顺公司的共同委托代理人钟怡、第三人官堂公司的委托代理人刘李珍二次开庭均到庭参加诉讼，被告周涛第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈关良起诉称，2015年10月30日，原告与被告周涛签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，原告将位于海盐县秦山街道许油车村安静桥属原告所有的厂房，约1220平方米，出租给被告周涛开设的企业（即被告荣顺公司）；租赁期限自2015年11月1日至2018年10月30日止；每年租金11万元整，付先付款，后用房。合同签订后原告按约将房屋交付给被告方使用。从2018年1月起双方约定：厂房面积计算按1100平方米计算，每个月房租为16600元。后因被告未按约定时间支付租金。原告因催讨租金与周某（被告周涛母亲）发生争执，致周某受伤。2018年3月31日，原告收到2018年3月20日至2018年6月30日止的房租60830元。当日，双方同意由原告在出具给被告方的房租费收条上书面承诺：周某的医药费由原告赔偿，如不付，就由原告的房租费付给周某。2018年8月30日，被告方从原告的厂房搬出。应付2018年7月1日至8月30日间的两个月房租33200元。现周某不同意房租抵医药费的方案，要求原告赔偿。原告己履行了赔偿周某损失29000元的义务。综上，被告周涛拖欠房租不付的行为侵犯了原告的合法权益，被告荣顺公司作为房屋的实际使用者亦应承担支付房租的责任。原告遂诉至法院，诉讼请求（已变更）：1、被告周涛、荣顺公司共同支付房租33200元（2018年7月1日至2018年8月30日）；2、二被告共同赔偿原告经济损失（以33200元为基数，按年利率4.75%，自2018年7月1日起至租金支付日止）；3、承担本案全部诉讼费用和担保费。 二被告周涛、荣顺公司共同答辩称：第一，本案租赁合同双方为第三人官堂公司与被告荣顺公司，二公司均为自然人独资有限责任公司，亦均未注销，故二公司有独立的诉讼资格，陈关良个人作为原告主体不适格，且原告将周涛列为被告亦无法律依据，故请求驳回对被告周涛的诉讼请求。第二，原、被告之间的租赁合同有效，尚在合同期内，合同期内无书面达成变更协议，故截止2018年8月30日的租金仍应按合同约定标准给付，原告请求的7至8月的租金33200元无合同依据。第三，2018年后，原告无故违约，中途欲大幅度提高租金标准。遭被告方拒绝后，原告为提前解除合同拒收合同约定租金，并去被告荣顺公司处谩骂、几次潜入厂房拉电闸破坏生产，逼迫被告方搬离，最后还将被告周涛母亲打伤而被判刑。自2018年3月打架事件后，为保证公司外贸订单按期交付、减少更大的违约损失，被告荣顺公司被迫缴纳60830元租金，原告至此才停止捣乱。第三人官堂公司的委托代理人系收条的书写者，其庭审中当庭证实60830元包括以前年度拖欠的租金。故对被告方已交付的60830元租金，请法院不予以认定系双方同意调价。对于胁迫的民事法律行为应当认定无效，该租金给付不是被告方的真实意思，是基于订单的局部妥协，更不是对原租金合同的自愿协商变更。第四，涉案租赁厂房大部分为违章搭建，只有北侧办公楼是合法建筑。被告方使用的北侧二层办公用房于2017年1月已经被法院拍卖，合法区域办公用房于同年5月由新房东收回，如原告需收取2018年7-8月租金的，则其中283平方米的相应租金应扣除。原告在起诉中亦自认面积为1100平方米，说明其也认可面积减少的事实。综上，原告提起的本案诉讼，实际租赁物无合法产权证明，对于违章建筑，被告方认为仍在合同履约期，在面积不变情况下理应按原合同约定标准交付租金，但实际面积减少到937平方米，则2018年7至8月租金应为14132元。 第三人官堂公司答辩并陈述称，涉案租赁房屋在被告方搬离后目前仍保持原状并正常使用中，是否合法并非由被告方确定；2017年5月原告厂房拍卖后，被告方一直在正常交租；涉案房屋的租金一直由原告陈关良个人收取，2017年5月以后租金均归原告所有，并由原告本人出具收条，与第三人无关。第三人官堂公司早已被吊销，在待注销状态。 针对第三人的陈述，原告均予以认可，并陈述合同签订当时，涉案租赁房屋产权登记在海盐县官堂紧固件厂名下，该厂负责人即为原告，已经注销，租赁合同是被告周涛签订用于被告荣顺公司经营。原告与第三人均认可租赁合同中相应的权利义务均由原告享有并承担。二被告认为，租赁合同相对方为第三人官堂公司与被告荣顺公司，应由公司出面处理租赁纠纷。 经审理，本院查明案件事实如下： 2015年10月30日，海盐县官堂紧固件厂（作为甲方）与被告荣顺公司（作为乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方因生产经营需要，向甲方租赁秦山街道许油车村安静桥属甲方所有的厂房，约1220平方米，开设螺丝厂，租赁期限从2015年11月1日至2018年10月30日止。上述协议第二条载明“租赁价格：叁年租赁费合计壹拾壹万元乙方在订立本协议之日当场一次性付清租房押金壹拾壹万元整”，协议第三条载明“付款方式：先付款，后用房。每年的10月30日前一次性付清本年度的租赁费壹拾壹万元。乙方如不按时交纳租赁费，甲方有权提前终止租赁协议。”协议还约定了其他权利义务。上述协议抬头甲方为原告，乙方为被告周涛，落款处甲方由海盐县官堂紧固件厂盖章、原告签字，乙方由被告荣顺公司盖章，被告周涛签字。同日，第三人官堂公司（作为甲方）与被告荣顺公司（作为乙方）签订《租房合同》一份，约定，甲方将坐落于秦山街道许油车村的房屋，1220平方米，作办公及经营之用。该房屋租金经双方商定为每月9200元，总租金为壹拾壹万元；乙方如提前结束合同，甲方应如数退还剩余房租；房屋租赁期为三年，从2015年11月1日至2018年10月30日。上述合同落款甲方由第三人官堂公司盖章，乙方由被告荣顺公司盖章、被告周涛签字。上述合同由被告荣顺公司到工商部门调取。被告荣顺公司租赁涉案房屋后，于2018年8月30日搬出，至今未支付2017年7月1日至2018年8月30日期间的租金。 经查，因原告及第三人官堂公司等人涉其他经济纠纷被诉，并作为被执行人于2016年由海盐县人民法院对原告所有的登记在海盐县官堂紧固件厂名下位于海盐县秦山街道许油车村的工业房地产（含本案租赁区域）进行处置。在上述执行过程中，经本院确认，原告所有的登记在海盐县官堂紧固件厂名下位于海盐县秦山街道许油车村的工业房地产，房屋权证登记建筑面积为1180.62平方米，其中614.01平方米已进行拆建但未办理相关权属变更登记手续，土地使用权面积为1703平方米，无证房屋建筑面积约为1666.87平方米，房权证编号情况为房权证盐字第××、03××68号（填发时间为2005年），土地证号为海盐国用（2005）第14-18号。经海盐县人民法院向海盐县国土资源局征询，该局于2016年12月回复，海盐县官堂紧固件厂南侧和北侧存在违法用地，房屋也超用地范围，办理不动产转移登记时，只对合法的1703平方米土地和合法的566.61平方米房屋进行登记，已拆除的合法房屋应办理注销登记，超用地范围的建筑物（不在拍卖范围）应拆除。2017年，经海盐县人民法院对外拍卖后，作出（2016）浙0424执1458-1号执行裁定书，裁定上述合法用地及厂房归买受人海盐宝力盛五金科技有限公司所有。庭审中，原、被告一致确认，涉案租赁区域房屋大部分没有进行房屋所有权登记，2017年拍卖后租赁区域面积有一定减少，剩余租赁区域无合法房屋产权。 另查，海盐县官堂紧固件厂于1999年8月成立，该公司为个人独资企业，由原告以个人财产出资成立，于2015年7月7日经核准注销。第三人官堂公司于2015年7月7日经工商核准成立，系自然人独资有限责任公司，登记住所地与原海盐县官堂紧固件厂一致，原告为该公司股东及法定代表人，公司于2019年6月30日被吊销营业执照，目前尚未注销。被告荣顺公司系被告周涛独资的有限责任公司，于2015年1月成立，法定代表人为被告周涛，吴雪荣（被告周涛父亲）在公司工商登记中为公司经理、周某（被告周涛母亲）为公司监事。 2018年3月12日，因涉案房屋租赁事宜，原告方在涉案租赁厂房拉闸，后原告与吴雪荣、周某发生争执，原告将周某打伤造成其轻伤。原告因此因涉嫌故意伤害被公安机关立案侦查。2018年3月31日，刘李珍（即本案第三人的代理人，亦为原告妻子）书写《收条》一份，载明“今收吴雪荣房租2018.3月20日到2018.6月30日止.60380元，人民币大写陆万零捌叁拾元正。周某医药费按公断，该多少就多少，由陈关良赔偿。如不付，就有陈关良的房租费付给周某。”该收条落款由原告、刘李珍、吴雪荣签字。2019年8月，经本院（2019）浙0424刑初79号刑事判决书判决，本案原告构成故意伤害罪。另就有关民事赔偿事宜，经法院主持调解，周某与原告达成一致调解意见，由原告赔偿周某医疗费等损失合计29000元。上述29000元已由原告支付给周某。 本案庭审中，原告与第三人陈述：2018年1月份起，原告向被告提出涨价，租赁面积减少到1100平方米左右，被告起初不同意，意思要搬走，但后来被告没有搬走，答应按200000元一年支付租金。租金基本是现金收取的，没有记账。上述收条载明的60830元，系吴雪荣在场与原告方进行结算，双方按租金200000元一年的标准计算，除了载明的2018年3月20日到2018年6月30日期间的租金外，还有被告前期积欠的租金几千元，另因吴雪荣当时表示2018年3月由于原告拉闸导致公司停工几天，原告同意减免一部分租金，因此最终计算下来由被告支付60830元，该费用已由吴雪荣支付给原告。 被告周涛、荣顺公司当庭陈述：被告一直不同意涨租金，前期租金也都是按合同约定标准110000元每年支付的，都是现金付的，没有记账，也不是定期付的。双方也是因为原告要涨租金的事才发生冲突。上述收条出具之前还拖欠原告之前一部分租金，被告方出于订单压力才同意与原告结算租金，至2018年6月30日，经计算要付60830元，吴雪荣支付给了原告方。收条上除了吴雪荣签字，其他都不是吴雪荣写的，只认可到2018年6月30日需付租金60830元。原告租给被告的厂房大部分没有产权证，有产权的部分经过2017年拍卖后被告也搬出了，租赁面积也减少了，被告更不可能同意2018年的租金按200000元每年计算。被告荣顺公司同意支付2018年7月、8月的租金，但认为应当按照110000元每年的租金标准以及扣除减少的租赁面积部分租金来计算。 本院认为，本案为一起房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1、主体问题；2、2018年7月、8月的房屋占有使用费计算标准问题。针对上述问题，本院分析认定如下： 第一，主体问题。本院认为，从本院查明的事实看，首先，原告提供的租赁合同应系2015年10月30日由已注销的海盐县官堂紧固件厂与被告荣顺公司所签订，虽然协议抬头甲方载明为原告，乙方载明为被告周涛，但落款甲方由海盐县官堂紧固件厂盖章，乙方由被告荣顺公司盖章，且协议中也明确载明系开设厂房需要，故承租方应为被告荣顺公司。被告荣顺公司提供的租赁合同系同日第三人官堂公司与被告荣顺公司所签订。从两份租赁合同约定内容上看，合同主要条款均存在一致性。可以明确的是涉案租赁房屋的承租方为被告荣顺公司，而非被告周涛个人。其次，被告荣顺公司承租当时，租赁区域大部分实际并无房屋产权，但有产权的部分登记在海盐县官堂紧固件厂名下，之后至厂房被拍卖前，产权亦未作变更。而海盐县官堂紧固件厂则由原告一人以个人财产出资，被告荣顺公司在承租当时海盐县官堂紧固件厂实际已注销，故涉案租赁房屋在被告荣顺公司承租当时实际为原告所有。再者，被告荣顺公司认为原告提供的租赁合同中被告周涛的签字与荣顺公司的盖章均不是本人、本公司签字和盖章，但经本院释明，其亦未要求鉴定。而被告荣顺公司提供的合同系从工商部门调取，其自身未提供其他租赁合同原件，则从证据来源上来说，更符合该租赁合同系用于工商备案需要这一事实。因此，双方实际履行的合同是原告提供的租赁合同，本案出租方实际为原告，而非第三人官堂公司；最后，退一步讲，即使当时与被告荣顺公司签订租赁合同的出租方为第三人官堂公司，现第三人官堂公司亦明确表示2017年厂房拍卖后，租金均由原告个人收取，归原告个人所有，与第三人无关。因此，本案原告作为收租主体并不违反法律规定。综上，本案原告主体适格，而涉案租赁区域的承租方为被告荣顺公司，其作为有限责任公司应由其承担租金支付责任。原告诉请被告周涛支付租金及相应损失，依据不足，本院不予支持。 第二，2018年7月、8月涉案租赁区域的房屋占有使用费计算标准问题。本院认为，根据本院查明的事实和原、被告自认情况来看，2017年原告所有的登记在海盐县官堂紧固件厂名下的房屋被拍卖后，被告荣顺公司承租的房屋并无合法产权，故原告与被告荣顺公司之间的租赁合同当时已属无效。但租赁合同无效，出租方请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。根据租赁合同约定，2015年11月至2018年10月期间租金为每年110000元，故除非租赁双方后期对租金标准有明确重新约定，否则仍应按照上述标准计算房屋占有使用费。从本院查明的事实看，虽然被告荣顺公司承租的区域自2017年原告厂房被拍卖后面积有所减少，但被告荣顺公司仍按原合同租金标准向原告支付租金，故视为其仍认可租金标准为110000元每年。而原告虽称2018年1月开始，其向被告提出涨租，租金按200000元一年计算，但是根据原告提供的收条以及原告的陈述看，无法得出被告荣顺公司已明确同意2018年起租金按200000元一年支付的事实，且一则原告提出涨租要求与合同约定相差很大，二则涉案租赁区域当时亦并无合法产权，且租赁面积也有所减少，三则因租金问题原告也曾与被告方发生冲突，故原告要求被告荣顺公司按200000元一年支付2018年7月、8月的房屋占有使用费并不合理。综上，本院认为被告荣顺公司应按照110000元每年的租金标准向原告支付2018年7月、8月的房屋占有使用费。因此，经计算，被告荣顺公司应支付原告陈关良2018年7月1日至2018年8月30日期间的房屋占有使用费为18333元。对原告超额部分诉讼请求，本院不予支持。 另对于原告要求被告方支付原告经济损失的诉请，因涉案租赁合同为无效合同，且对计算标准双方争议较大，原告的诉请标准亦未得到本院认可，故本院认为原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。 对原告要求被告方承担担保费的诉请，依据不足，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐荣顺五金有限公司支付原告陈关良房屋占有使用费18333元，于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告海盐荣顺五金有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费315元、财产保全费370元，合计685元，由原告陈关良负担307元，被告海盐荣顺五金有限公司负担378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李亚平 二〇一九年十二月二十七日 书记员  张伟华