湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5054号上诉人（原审被告）：广东凯旋世纪酒店管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月一路9号24楼2422房。法定代表人：唐靖，执行董事。委托诉讼代理人：罗玉双，湖南安必信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘青山，男，1972年3月2日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：赵加兵，湖南天舒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路227号。负责人：杨炳坤。委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南瑞地投资置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区解放西路346号城市经典901室。法定代表人：杨炳坤，董事长。委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。上诉人广东凯旋世纪酒店管理有限公司（以下简称凯旋公司）因与被上诉人刘青山、湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店（以下简称凯瑞大酒店）、湖南瑞地投资置业有限责任公司（以下简称瑞地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102民初8740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凯旋公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并改判驳回刘青山的全部诉讼请求或发回重审；二、本案的全部诉讼费用、保全费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违背了“合同相对性”的基本原则，凯旋公司根本不是合同相对人，直接判决凯旋公司承担合同责任毫无法律依据。1、合同主体的相对性：凯旋公司并非租赁合同的当事人，根本不是本案适格的主体。合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案是房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷也不是其他纠纷，刘青山和凯瑞大酒店签订的《租赁合同》已被一审法院认定为合法有效，也认定了《租赁合同》的签订主体是刘青山与凯瑞大酒店。合同当事人为刘青山和凯瑞大酒店，凯旋公司并非合同当事人，依法不受该合同约束，刘青山无权突破合同相对性向作为第三人的凯旋公司提出合同上的任何请求及诉讼。因此凯旋公司根本不是本案的适格主体，一审判决认定严重违法。2、合同内容的相对性：《租赁合同》的权利义务对凯旋公司并不具有约束力。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务，因此无论《租赁合同》是如何约定装修责任或者违约责任，都只能约束《租赁合同》的当事人刘青山和凯瑞大酒店，对作为第三人的凯旋公司并不具有任何法律效力。凯旋公司没有任何《租赁合同》的权利及义务。3、合同责任的相对性：一审判决认定凯旋公司来承担《租赁合同》的违约赔偿责任毫无事实和法律依据。违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。合同当事人也不对其承担违约责任。第一，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。第二，在因第三人行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任，债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任。凯旋公司根本不是《租赁合同》当事人，不可能来承担《租赁合同》的违约赔偿责任。一审判决既然已经认定了《租赁合同》合法有效，且认定了合同的签订主体是刘青山和凯瑞大酒店，但却认定履行合同的责任主体是凯旋公司，其理由是：刘青山和凯瑞大酒店签订的租赁合同，未征得瑞地公司的同意，未向瑞地公司书面备案，也未按承包经营合同的约定以凯旋公司名义签订，且瑞地公司与凯旋公司经由法院解除经营承包合同的原因就是凯旋公司将凯瑞大酒店肢解成星程、麦吉连锁酒店，由三星级变成无星级经营的行为违约。首先，既然一审判决已认定《租赁合同》有效，且已认定《租赁合同》的签订主体是刘青山和凯瑞大酒店，凯瑞大酒店作为一个在工商部门依法注册登记的工商主体，依法可以签订合同和承担责任。那么该合同的相对方就是刘青山和凯瑞大酒店，该合同的权利义务约束的就是刘青山和凯瑞大酒店，责任主体也应当是刘青山和凯瑞大酒店。其次。虽然该《租赁合同》的签订是在凯旋公司经营承包期间，但《租赁合同》是一个独立的合同，并不是《承包经营合同》的附属合同或补充合同。而凯旋公司的承包经营，是基于和瑞地公司之间的《承包经营合同》，是另外一个合同关系，约束的是凯旋公司和瑞地公司，与刘青山和凯瑞大酒店的《租赁合同》是完全不同也无关的法律关系。凯旋公司是否“未征得瑞地公司的同意、是否“未向瑞地公司书面备案”、是否“未按承包经营合同的约定以凯旋公司名义签订”都是《承包经营合同》的内容和责任，都是凯旋公司与瑞地公司之间的合同权利义务，与本案以及刘青山毫无关系，并不能因为凯旋公司在《承包经营合同》中被认定为有违约行为，就当然认为凯旋公司是《租赁合同》的责任主体以及在《租赁合同》中也有过错。刘青山和凯瑞大酒店的《租赁合同》责任，只能依据《租赁合同》的约定来确定，与凯旋公司及《承包经营合同》无关。凯瑞大酒店或者瑞地公司如果因为《租赁合同》承担了相关责任，认为是因为凯旋公司原因导致的，可以依据《承包经营合同》与凯旋公司清算或者追偿，而不是如一审判决一样，跨越两个合同关系，无视合同相对性，乱定合同责任主体。再次，凯旋公司与瑞地公司的违约责任早已经湖南省高级人民法院最终审结和处理，但一审判决所认定的“刘青山和凯瑞大酒店签订的租赁合同，未征得瑞地公司的同意，未向瑞地公司书面备案，也未按承包经营合同的约定以凯旋公司名义签订”是原湖南省长沙市中级人民法院一审判决的内容，该一审判决并未生效。事实上，由于《承包经营合同》根本没有约定必须以“凯旋公司名义签订”租赁合同，也由于瑞地公司早就以实际行动和《补充协议》的形式认可了没有书面备案以及装修的事实，最终湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决并未支持瑞地公司的上述违约理由，而是确定凯旋公司只有“将凯瑞大酒店肢解成星程、麦吉连锁酒店，由三星级变成无星级经营”这一个行为违约。一审判决采信未生效判决内容，无视生效判决。综上根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由此可见，合同具有相对性，只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人并不产生法律约束力。合同相对性原则是《中华人民共和国合同法》的基本原则，是合同规则和制度的奠基石，是合同的基本底线，除法律规定的特殊情形，不能随意突破，一审判决的认定自相矛盾，无视合同相对性，认定一个根本不是合同主体的第三人去承担合同的权利义务和责任，应当依法纠正；二、一审判决认定刘青山装修的事实自相矛盾，属于事实认定严重错误。1、没有任何证据证明刘青山的装修方案得到消防等有关部门的审批同意。一审判决认定刘青山装修的网络会所通过了消防验收合格，但凯旋公司并未看到证据能够予以证明，刘青山根本没有提交任何消防验收合格资料，更未经凯旋公司质证。2、刘青山与凯瑞大酒店的《租赁合同》约定的是“租赁期间乙方装修方案必须经消防等有关部门审批同意后方可装修”，不是只约定了只要通过消防部门同意即可。根据法律规定，网吧要营业，还需取得文化部门的网吧特许经营证，、工商部门的工商营业执照、公安部门的网吧安全许可证以及物价部门的网吧收费许可证，这些证照都与装修和网吧的布局、面积有关，所以并不是只要取得消防部门同意即可，刘青山并未提供证据证明其装修方案得到上述部门的全部同意。3、刘青山未在凯瑞大酒店备案就属于违约，就属于擅自装修。根据刘青山和凯瑞大酒店《租赁合同》约定，乙方必须交存一套完整的装修或改造设计图纸和数据在甲方备案”既然合同约定必须备案，刘青山就只有在凯瑞大酒店备案后方可装修，否则就属于违约，属于擅自装修。一审判决认定“刘青山未按合同约定向凯瑞大酒店交存装修图纸备案，履行合同中存在瑕疵，但不构成擅自装修，该认定根本就是自相矛盾。既然未按合同约定履行合同义务，就属于违约，并不是存在瑕疵，合同法中从未规定履行存在瑕疵的说法和概念，既然未按合同约定履行，就是违约，就已经构成擅自装修。因此根据《租赁合同》的约定，其擅自装修的损失应由刘青山自己承担。综上，刘青山装修并未获得有关部门审批同意，也未获得凯瑞大酒店的同意，属于违法擅自装修，一审判决认定自相矛盾，应予纠正；三、一审判决对合同解除的理由和责任认定严重错误。1、本案是刘青山自己违约在先，无权要求解除合同。刘青山擅自装修和迟延支付租金违约在先，刘青山无权提出解除合同的要求，否则其所有损失均应自行承担。2、《租赁合同》早在法院腾退发布公告前已无法履行。根据刘青山的起诉状和在庭审中的陈述，其已经确认之所以要解除合同的理由有两个，一个是由于瑞地公司的停电行为导致其无法继续营业在先，其后才有法院的腾退公告，在法院发布腾退公告之时，刘青山的网吧早就已经因停电而停止营业，因此即算是因《租赁合同》无法继续履行而要解除，也是瑞地公司的原因在前。3、合同无法履行承担违约责任的主体也应是凯瑞大酒店，如因瑞地公司或者凯旋公司的原因导致租赁合同无法继续履行，按照合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。也是凯瑞大酒店承担违约责任，至于凯瑞大酒店和凯旋公司之间的纠纷，应当另行解决。一审判决认定凯旋公司为租赁合同解除的原因，便认定凯旋公司为租赁合同违约责任的承担者显然违反法律规定，是明显错误的；四、一审判决认定的经营收入损失违反法律规定，且显失公平。1、一审判决认定的经营收入损失明显超出刘青山的实际损失和可获得利益。本案刘青山和凯瑞大酒店的《租赁合同》签订于2015年3月30日，根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，刘青山网吧一年的开支成本损失只有1.61万元，而刘青山在起诉状中称其每月的净利润就有6万元，该《租赁合同》履行至今，扣除其缴纳的租金、装修成本、开支成本，刘青山早就回本，而且赚取了利润接近百万元。即使《租赁合同》解除，刘青山也实现了其可以获得的利益。2、经营收入损失应当由当事人举证证明，而不是由评估公司根据市场价进行虚拟评估。由于经营者、经营方式、经营地段等多方面的因素，即算同一地段的同样生意，由于经营者和经营方式不同，经营收入也会不同。所以是无法由评估公司根据市场价评估的，且根据谁主张谁举证的原则，刘青山要证明其经营收入损失，应该自己举证证明其经营收入，根据刘青山在起诉状中的陈述，其每月净利润为6万元，即年收入72万元，但其却并未举证予以证实。一审判决却将应当由刘青山举证证明的事实，采用虚拟评估来认定，完全无事实及法律依据。3、一审判决认定的巨额经营损失毫无事实和法律依据。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，经营收入损失计算了一年的时间，即从2018年5月2日至2019年5月1日，经营收入评估价高达1191500元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。实际上，在刘青山接到法院的腾退通知后，大可以再另外找一个地方重新装修开业，即算重新找门面和重新装修，最多也就三个月可以实现重新开业目标，刘青山不但没有采取措施防止损失扩大，还故意放任损失扩大，因此对于扩大部分的损失理应由刘青山自己承担。4、一审判决认定显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。刘青山经营网吧多年，其可获得的利益已经实现，而凯瑞大酒店从合同签订至今才收取到50多万租金，现在一审判决支持了其一年的经营收入损失1191500元，该损失赔偿额远远高于刘青山的实际损失，也远远高于凯瑞大酒店签订合同时可预见的利益，对凯瑞大酒店显失公平。针对凯旋公司的上诉，刘青山辩称：一、一审判决认定凯旋公司为租赁合同的责任主体合法正确。刘青山与凯瑞大酒店所签《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚实全面的履行合同义务。刘青山与凯瑞大酒店签订租赁合同时，凯瑞大酒店已被凯旋公司承包经营管理，瑞地公司将凯瑞大酒店公章、证照移交给了凯旋公司，凯旋公司未经瑞地公司同意，未向瑞地公司备案，也未按承包经营合同的约定以凯旋公司名义签订，且凯旋公司为房屋租金的实际收取者和受益人，故刘青山与凯旋公司经营时的凯瑞大酒店签订的租赁合同，履行合同的责任主体是凯旋公司而非凯瑞大酒店，因凯旋公司原因导致合同无法继续履行，凯旋公司应当承担相应的违约责任，赔偿刘青山因合同解除而遭受的装饰装修和其他损失。故一审判决认定凯旋公司为租赁合同的相对方，判决其承担相应的合同责任，并未违背合同相对性这一基本原则；二、一审判决认定刘青山装修的事实清楚，证据确实充分。在一审庭审中，刘青山提供了设计费用、广告牌制作费用、电器费用、电脑费用等装修材料的购物清单、发票、交易记录等。同时期提供的视屏也证明了刘青山对房屋进行了装修。合同约定了刘青山一个月的装修免租期，刘青山装修的网络会所通过了消防验收合格，即使刘青山未按约定向凯瑞大酒店交存装修图纸备案，履行合同中存在瑕疵，但不构成擅自专修；三、一审判决对合同解除的理由认定合法。刘青山并未擅自装修房屋，不构成违约。瑞地公司与凯旋公司之间的承包经营合同因凯旋公司将凯瑞大酒店肢解成星程、麦吉连锁酒店，由三星级变成无星级经营的违约行为而被法院解除，从而导致刘青山的租赁场地被长沙市中级人民法院强制腾退，租赁合同无继续履行的可能性，凯旋公司应承担相应的违约责任，刘青山要求解除租赁合同的理由成立；四、一审判决认定的经营收入有理有据，符合法律规定。一审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产评估有限公司就刘青山开办的曼陀漯网络会所遭受的经济损失的价值作出资产评估报告。该报告书确认刘青山装饰装修损失为302500元，经营损失为1191500元，经营收入损失既可根据上一年度的营业收入计算，也可由评估公司根据市场价，结合对被评估资产的现场调查、评估资料等计算，本案中经营收入损失计算方式采取后者，所依据的事实清楚且符合法律规定。凯旋公司以刘青山赚取的利润大于前期投入装修成本为由，主张刘青山已实现其可以获得的利益时站不住脚的。刘青山经营网吧多年，经营收入一向可观，因凯旋公司违约，导致刘青山损失了大量合同完全履行可以获得的利益，该损失与凯旋公司收取的租金无关，由于刘青山的租赁场地被长沙市中级人民法院强制腾退，刘青山无法采取有效措施防止损失扩大格没有故意放任损失扩大，所以损失应由违约方承担。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对凯旋公司的上诉，凯瑞大酒店与瑞地公司共同辩称：一、答辩人申请法院强制收回房屋，是执行生效判决的内容，收回房屋后的损失应该由凯旋公司承担。瑞地公司根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，要求凯旋公司在判决生效后十日内将凯瑞大酒店移交给瑞地公司，由于凯旋公司没有履行移交义务，瑞地公司向湖南省长沙市中级人民法院申请执行，该院发出公告，要求所有租赁户腾空房屋包括刘青山租赁的房屋，可见瑞地公司收回刘青山租赁的房屋是根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决结果，也是申请法院强制执行收回的，并不是答辩人自行收回的。即使租赁合同解除后造成的损失也是由凯旋公司承担，不可能刘青山的损失由申请执行人承担；二、凯旋公司违反《承包经营合同》的约定以凯瑞大酒店的名义将房屋租赁给刘青山，违反了分包必须经营酒店项目，分包也应向瑞地公司报备。2006年12月18日，瑞地公司与凯旋公司签订的《承包经营合同》第五条第2项约定，乙方（凯旋公司）……可将承包物分包给第三方承包使用，承包经营必须经营酒店项目，但应书面报甲方（瑞地公司）备案。由乙方与分包者签订合同。但直至该承包经营合同被湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决解除，凯旋公司也没有向瑞地公司报备分包情况，而在瑞地公司向湖南省长沙市中级人民法院起诉凯旋公司违约之前，瑞地公司也不知道分包的情况，同时，凯旋公司使用凯瑞大酒店的名义与刘青山签订租赁合同，也违反了该条“由乙方与分包者签订的合同”的约定；三、与刘青山签订、履行租赁合同的责任主体实际上是凯旋公司，而非瑞地公司。2015年3月30日，与刘青山协商、签订房屋租赁合同的人员为田兴正，田兴正是凯旋公司聘任的凯瑞大酒店总经理，与瑞地公司并无任何关系，刘青山签订的租赁合同时交付的押金以及伺候的房屋租金等均是交付给凯旋公司，而没有交付给瑞地公司，因此与刘青山签订、履行合同的相对人为凯旋公司，而非瑞地公司，根据合同相对性原理，瑞地公司没有享受该租赁合同的权利，相应也没有承担租赁合同义务的责任；四、承包经营期间，凯瑞大酒店的一切债权债务及法律责任由凯瑞公司承担。瑞地公司与凯旋公司签订的《承包经营合同》第五条第9项约定，乙方（凯旋公司）经营酒店期内，保证经营行为合法并承担因经营行为而产生的一切责任和债务。2007年10月30日双方签订的《补充协议》第八条约定，凯瑞大酒店的所有证照、公章在移交之前的法律责任由甲方（瑞地公司）负责，移交后的法律责任由乙方（凯旋公司）负责，按照承包经营合同和补充协议的约定，凯旋公司在承包经营期间，以凯瑞大酒店的名义，与刘青山签订房屋租赁合同，由此产生的法律责任，均应由凯旋公司负责，而不应由瑞地公司负责，因此刘青山因履行租赁合同产生的任何责任由凯旋公司负责，凯旋公司是租赁合同的责任主体，相关的权利义务均由凯旋公司享有和承担；五、凯旋公司和瑞地公司承包经营合同纠纷一案中，反诉瑞地公司赔偿800万元装修损失，湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决第28页对该装修损失不予支持，由凯旋公司自行承担。同理刘青山和凯旋公司经营管理凯瑞大酒店时刘青山的装修损失由凯旋公司承担；六、根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，在承包经营期间瑞地公司对酒店实施了停电行为，但该行为系针对凯旋公司的违约行为而采取的对抗措施，不构成违约。所以其停电损失与瑞地公司无关；七、根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决，凯旋公司和瑞地公司签订的承包经营合同解除，相应的凯旋公司以凯瑞大酒店名义签订的租赁合同也同时解除，解除合同后的损失应由责任主体承担；八、刘青山并未对一审判决提起上诉，凯旋公司无权要求瑞地公司承担任何责任。综上，凯瑞大酒店与瑞地公司认为刘青山与凯旋公司经营管理的凯瑞大酒店签订的租赁合同，签字的人员田兴正为凯旋公司任命的总经理，租金以及押金均是田兴正和凯旋公司收取，瑞地公司对租赁合同既不享有权利，也不承担义务，其责任主体为凯旋公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘青山向一审法院起诉请求：一、判决解除刘青山与凯瑞大酒店、凯旋公司签订的房屋租赁合同；二、瑞地公司、凯瑞大酒店、凯旋公司连带赔偿刘青山各项经济损失等共计3274867.2元（其中财产损失1114867.元，预期营业损失2160000元）；三、瑞地公司、凯瑞大酒店、凯旋公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：1、2015年3月30日，凯瑞大酒店（出租方、甲方）与刘青山（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方将凯瑞大酒店北侧440平方米出租给乙方经营网咖项目，租赁期限从2015年4月1日至2021年12月31日止，装修免租期从2015年4月1日至2015年4月30日，起租日从2015年5月1日开始；乙方第一年租赁费用为228000元，从第4年起每3年递增3%，即第4年起租赁费为234800元；乙方支付租赁费用方式为每3个月支付一次租金，以上次租金到期前10日交纳下次租金；乙方于签订合同当日向甲方交纳押金19000元，于合同履行完毕（或解除），除双方另有约定，双方结算一切往来费用，乙方将房屋场地交还甲方并解除合同后，甲方在3日内将押金原数无息退还乙方；租赁期间乙方装修方案必须经消防等有关部门审批同意后方可装修，乙方必须交存一套完整的装修或改造设计图纸和数据在甲方备案；乙方为经营配套的新增设施设备归乙方所有，装修实行“来装去留”的原则，合约终止时，乙方不得拆除；合同期内，若甲方提出解除合同，提前收回租赁场地，甲方应提前3个月通知乙方，甲方应在乙方退场后的3日内赔偿乙方装修的实际损失（折算损耗后现值计）并退还乙方押金和剩余的房屋租金（不计利息）并赔偿乙方1个月的房屋租金，方可解除合同。该合同甲方签订人为田兴正，并加盖了凯瑞大酒店的公章。租赁合同签订后，刘青山于2015年3月30日向凯瑞大酒店支付了押金19000元，凯瑞大酒店向其交付了租赁房屋。刘青山对租赁房屋进行了装修并于2015年4月23日在该场地注册成立了长沙市芙蓉区曼陀漯网络会所（以下简称曼陀漯网络会所）。2015年8月17日，长沙市芙蓉区公安消防大队向该网络会所出具消防安全检查合格证。2、广东省广晟酒店集团有限公司系凯旋公司的独资股东，该公司于2014年5月29日发出晟酒人字（2014）15号文件，聘任田兴正为凯瑞大酒店总经理。3、2006年12月18日，瑞地公司与凯旋公司签订一份《承包经营合同》，约定瑞地公司将长沙新纪元大酒店承包给凯旋公司经营，经营期限为15年，承包期限从合同签订之日起至2022年1月1日止。该合同约定，凯旋公司如因需要，在不违反本协议有关约定前提下，可将承包物分包给第三方承包使用，分包必须经营酒店项目，但应书面报瑞地公司备案，由凯旋公司与分包者签订合同。承包过程中，瑞地公司将新世纪大酒店重新登记名称为凯瑞大酒店，并将凯瑞大酒店的公章、证照移交给凯旋公司，凯旋公司亦将新纪元大酒店的公章、证照返还给瑞地公司并以凯瑞大酒店的名义开展经营合同，凯旋公司承包经营的标的为凯瑞大酒店。4、因瑞地公司与凯旋公司发生承包经营合同纠纷，瑞地公司在2015年5月、6月多次对凯瑞大酒店实施停电行为。双方纠纷经长沙市中级人民法院于2016年10月11日作出（2015）长中民二初字第01647号民事判决和经湖南省高级人民法院于2017年5月5日作出（2016）湘民终836号民事判决，瑞地公司与凯旋公司于2006年12月18日所签《承包经营合同》于判决生效之日予以解除，且凯旋公司应在判决生效之日起十日内将凯瑞大酒店移交给瑞地公司。长沙市中级人民法院于2017年8月21日发出公告，要求在公告张贴之日起3日内，申请执行人瑞地公司之外的占有凯瑞大酒店的公民、法人退出该酒店，该酒店的一切权利由瑞地公司接收。该公告张贴在刘青山经营的曼陀螺网络会所，刘青山被要求腾退租赁场地。刘青山向长沙市中级人民法院提出执行异议后，该院于2017年10月25日出具（2017）湘01执异185号执行裁定，认为：刘青山与凯旋公司经营管理时的凯瑞大酒店签订的租赁合同，未征得瑞地公司的同意，未向瑞地公司书面备案，且瑞地公司与凯旋公司经由法院解除合同的原因就是凯旋公司将凯瑞大酒店肢解成星程、麦咭连锁酒店，由三星级变成无星级经营的行为违约。因此，刘青山要求瑞地公司继续履行其与凯旋公司经营时的凯瑞大酒店签订的租赁合同，缺乏事实和法律依据。由于刘青山依据其与凯旋公司经营时的凯瑞大酒店签订的租赁合同而进行的装修改造，未征得瑞地公司的同意，而且，根据瑞地公司与凯旋公司之间的承包经营合同，凯旋公司在承包期内，应依合同保证投入资金进行装修改造，加强经营管理，因此，刘青山因装修受到损失的责任主体应为凯旋公司，故其异议理由不成立，裁定驳回刘青山的执行异议。2018年3月7日，长沙市中级人民法院强制执行清场曼陀漯网络会所，并出具物品清单，注明：物品清单上物品及属于刘青山的可移动财产（如空调机、灯具等）均应在3月11日之前由刘青山自行撤离。5、刘青山于2018年1月5日委托湖南里程有限责任会计师事务所对曼陀漯网络会所的装修及网络设施的支出进行审计，该所于同年1月10日作出湘里程审字（2018）第016号《专项审计报告》，结论为：截至2017年8月1日，该会所购置的电子设备金额为1012820元，净值678624.60元；该会所待摊费用支出金额为664795元，净值470684.41元；该会所装修及网络设施的支出金额合计1677615元，净值合计1149309.01元。鉴定评估费7000元。本案审理过程中，根据刘青山的申请，本院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产公司对曼陀漯网络会所装修、电脑及电器设备损失、网络会所经营开支损失、经营收入损失进行评估，该公司于2018年5月10日作出鹏信资估报字（2018）066号《资产评估报告》，结论为：曼陀漯网络会所装饰装修和电脑及电器设备于评估基准日2018年5月2日的市场价值的评估价值分别为302500元和436600元，网吧经营开支损失为16100元，经营收入损失为1191500元，合计1946700元。特别事项说明摘要：2017年8月，因长沙市中级人民法院要求刘青山腾退所租赁的房屋，曼陀漯网吧会所开始停止经营。2018年5月2日，评估人员去曼陀漯网络会所现场勘查，现场有部分沙发和桌子，电脑和其他电器已经腾空。本次电脑及电器设备的明细根据网吧现有物品清单（经刘青山、长沙市中级人民法院法官、社区负责人等人签字）确认。评估费为19600元。6、凯瑞大酒店系瑞地公司下属分公司，凯旋公司在2017年7月12日以公证方式向瑞地公司整体移交凯瑞大酒店。一审法院认为：刘青山与凯瑞大酒店所签《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实全面履行合同义务。刘青山与凯旋公司经营管理时的凯瑞大酒店签订的租赁合同，未征得瑞地公司的同意，未向瑞地公司书面备案，也未按承包经营合同的约定以凯旋公司名义签订，且瑞地公司与凯旋公司经由法院解除承包经营合同的原因就是凯旋公司将凯瑞大酒店肢解成星程、麦咭连锁酒店，由三星级变成无星级经营的行为违约。因此，刘青山与凯旋公司经营时的凯瑞大酒店签订的租赁合同，履行合同的责任主体是凯旋公司而非凯瑞大酒店。刘青山的租赁场地已被长沙市中级人民法院强制腾退，租赁合同已无继续履行的可能，因凯旋公司的原因导致合同无法继续履行，凯旋公司应承担相应的违约责任，刘青山要求解除租赁合同的理由成立，一审法院予以支持。因与刘青山签订并履行租赁合同的责任主体是凯旋公司，合同无法继续履行系因凯旋公司过错造成，且刘青山依据其与凯旋公司经营时的凯瑞大酒店签订的租赁合同而进行的装修改造，未征得瑞地公司的同意，根据瑞地公司与凯旋公司之间的承包经营合同，凯旋公司在承包期内，应依合同保证投入资金进行装修改造，加强经营管理，因此，刘青山因合同解除而遭受的装饰装修和其他损失的责任主体应为凯旋公司。根据相关证据和法律规定，一审法院确认刘青山的各项损失如下：1、关于装修损失问题。合同约定了刘青山一个月的装修免租期，刘青山装修的网络会所通过了消防验收合格，即使刘青山未按合同约定向凯瑞大酒店交存装修图纸备案，履行合同中存在瑕疵，但不构成擅自装修。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，刘青山有权向实际出租方凯旋公司主张装修损失。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，可以确认装饰装修损失为302500元。2、关于电脑、电器设备损失问题。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在法院强制刘青山腾退房屋时所列物品清单上已具明对于清单物品及属于网吧主的可移动财产（如空调、灯具等）均一并在2017年3月11日之前由网吧主自行撤离，刘青山也认可属于其的电脑、电器设备都已经自行搬走，故其不存在该项损失。3、关于经营开支和经营收入损失问题。凯旋公司辩称刘青山在长沙市中级人民法院于2017年8月21日发出腾退房屋公告后仍在正常经营网吧，但未提交相应证据，一审法院不予采信。因网吧正常营业期间，网吧的经营开支属于经营的必要成本，经营收入损失为经营所得净利润，在网吧的经营收入评估中即已考虑经营开支，如经营开支单独计算损失，则和经营收入损失重复，故经营开支不应计入损失。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，经营收入损失为1191500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，刘青山有权向实际出租方凯旋公司主张预期利益即经营收入的损失。因此，凯旋公司应向刘青山赔偿装饰装修损失302500元，网吧经营收入损失1191500元。故对于刘青山要求凯旋公司赔偿各项经济损失3274867.2元的诉讼请求，一审法院在此范围内予以支持，超出部分不予支持。因租赁合同系凯旋公司经营管理时的凯瑞大酒店签订，该合同的实际签订与履行均为凯旋公司，刘青山要求凯瑞大酒店与瑞地公司赔偿其各项损失无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第一项的规定，遂判决：一、解除刘青山与凯瑞大酒店于2015年3月30日签订的《租赁合同》；二、凯旋公司在本判决生效之日起五日内赔偿刘青山装修损失302500元；三、凯旋公司在本判决生效之日起五日内赔偿刘青山经营收入损失1191500元；四、驳回刘青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费32999元，保全费5000元，鉴定费19600元，共计57599元，由刘青山负担31305元，凯旋公司负担26294元。本案二审过程中，凯旋公司向本院提交如下新的证据：证据1、《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》和《承诺函》。拟证明：瑞地公司对租户的情况知情并明确表示同意；证据2、凯瑞大酒店2010年4月至2010年9月对账情况。拟证明：瑞地公司一直在租户处有消费，对出租情况知情并同意。针对凯旋公司提交的新的证据，刘青山发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，对公告的合法性有异议，该证据不属于新证据，该公告2015年就存在，对证明目的无异议。对证据2真实性有异议。刘青山二审并未向本院提交新的证据。针对凯旋公司提交的新的证据，凯瑞大酒店和瑞地公司共同发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，公告是凯旋公司和田兴正之间的内部纠纷，和瑞地公司无关，瑞地公司也不知情，对凯旋公司将房屋分包给了刘青山不知情。根据承包合同的约定，即使分包也应以凯旋公司名义分包，况且承诺函的内容是物业产权纠纷所产生的责任，由瑞地公司承担，本案的租赁房屋没有产权纠纷，不可能其他租赁合同产生的纠纷由瑞地公司承担。对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，所有的单据都是凯旋公司单方制作，并未经过瑞地公司确认，且该对账证据，凯旋公司曾起诉要求瑞地公司承担证据2的所有费用，并未获得法院支持，该证据与本案无关。凯瑞大酒店和瑞地公司二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对凯旋公司提交的新的证据认定如下：对证据1《关于收回酒店经营权后相关事项的公告》和《承诺函》均不能直接达到凯旋酒店的证明目的，且《承诺函》中瑞地公司承担责任的前提是因物业产权纠纷导致瑞地公司与凯旋公司不能履行合约，本案不属于该种情形，本院对证据1不予采信。对证据2，该证据系凯旋公司单方出具，瑞地公司不予认可，本院无法核实真实性，且该证据内容系瑞地公司在租户消费情况，与本案并无直接关联，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于凯旋公司是否系刘青山与凯瑞大酒店签订的《租赁合同》责任主体的问题。瑞地公司将凯瑞大酒店的经营权承包给凯旋公司后，将该酒店的证照、公章移交给了凯旋公司。而凯旋公司实际任命田兴正对凯瑞大酒店进行经营管理，凯旋公司由田兴正以凯瑞大酒店名义与刘青山签订了《租赁合同》，将凯瑞大酒店的部分场地转租给刘青山经营，《租赁合同》有田兴正签字，虽加盖了“湖南瑞地投资置业有限责任公司凯瑞大酒店合同专用章”，但本院认为合同主体在合同签字、盖章是为了确认合同权利义务主体，本案中凯旋公司实际取得凯瑞大酒店承包经营权后，违反了其与瑞地公司签订的《承包经营合同》的约定，并未以凯旋公司名义对外签约，而仍以凯瑞大酒店名义与刘青山签订合同，而在合同履行过程中，凯旋公司系事实上的《租赁合同》合同权利义务主体，其获得了合同利益，相应的合同责任也应当由其实际承担。凯旋公司认为合同主体应为瑞地公司与凯瑞大酒店的理由不能成立，本院不予支持。凯旋公司擅自将凯瑞大酒店拆分成无星级的酒店经营，其违约行为导致其与瑞地公司发生纠纷，经湖南省高级人民法院（2016）湘民终836号民事判决后，刘青山的租赁场地已被长沙市中级人民法院强制腾退，涉案《租赁合同》已无继续履行的可能。一审判决解除《租赁合同》并无不当。关于刘青山是否存在擅自装修的行为。刘青山一审已经提交了消防安全检查合格证，凯旋公司主张刘青山装修应当经由文化部门、工商部门、公安部门、物价部门许可后方可进行的上诉理由并无合同及法律依据，本院不予支持。刘青山在装修时虽未按照《租赁合同》的约定向凯瑞大酒店备案，此行为确实属于履行合同中存在的瑕疵，但合同中并未明确约定装修备案是装修的前置程序和必要条件，亦并未明确约定刘青山的装修应征得凯瑞大酒店的批准和同意，故综合本案证据，刘青山并无擅自装修的行为。关于凯旋公司应当赔偿刘青山的损失数额问题。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，确认装饰装修损失为302500元。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》，确认经营收入损失为1191500元。该两项损失均系凯旋公司违约行为导致涉案租赁物被强制腾退造成，刘青山并不存在放任损失扩大的行为，一审判决对该两项损失均予以支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人广东凯旋世纪酒店管理有限公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费32999元，由上诉人广东凯旋世纪酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十九日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。