河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6179号上诉人（原审原告）：张薇，女，1972年3月20日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人张薇因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张薇，被上诉人尚锦置业的委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张薇上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令尚锦置业支付逾期办理房产证违约金33537元，暂计2019年3月15日；3.一审、二审诉讼费由尚锦置业承担。事实与理由：根据相关规定，房屋竣工验收3个月内，尚锦置业就应当将房屋所有权资料报产权机关登记，并且在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。由于尚锦置业自行组织的“勘察、设计、监理、等五方验收”未在洛阳市质量监督站监督下实施竣工验收，又迟迟未竣工验收合格，验收不合格就无法将规划、人防、消防以及环保等验收内容向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门备案，导致延迟向产权登记机关备案。另，根据张薇与尚锦置业双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，“政策调整、规划变更”尚锦置业未履行告知义务，存在过错。对于尚锦置业称2016年1月规划局暂定了升龙城所有项目的规划及验收。张薇认为，尚锦置业提供的证据不足、前后矛盾，并且升龙城小区的规划验收并未暂停过。没有看到行政主管部门下发的停止升龙城小区所有规划验收的行政文件。尚锦置业提供的证据：2016年1月4日《洛阳市专题规划审核委员会会议纪要》系复印件，缺失9页，属瑕疵证据，也未记载有停止升龙城小区规划验收的文字，而会议纪要不是行政文件不能作为证据采纳，无证明效力。其在祁庆伟案件中尚锦置业称：2016年1月规划局暂停了对升龙城小区所有项目的规划审批工作，却在姜宜洛、高丽娟案件中称：2015年规划局暂停了对升龙所有项目规划复核、规划验收的办理。出现了两个不同的时间段，可见尚锦置业的证据无真实性可言。洛阳市质监站出具的两份《情况说明》已经充分证明，升龙城小区的规划、验收并不是暂停，而是尚锦置业自行组织的“五方验收”未依照法律、行政法规进行，导致迟迟验收不合格，直至2017年7月6日部分楼盘才通过竣工验收。另“五方验收”违反了国家管理性强制规定，依照法律规定“五方验收”必须要在洛阳市质监站的监督下实施，必须消防验收合格、竣工验收合格才可以交付使用。并且，单一的“五方验收”合格是无法取得竣工验收备案合格证书,无法向权属登记备案，直接影响张薇取得房屋产权证书。故，逾期办理产权报备义务完全是尚锦置业的原因，应承担违约责任。尚锦置业辩称，已有生效法律文书认定五方验收交房的合同约定不违反法律法规强制性规定，属于有效约定。一审法院已认定，尚锦置业未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，因此根据公平原则，判令尚锦置业承担违约责任。该判决已充分考虑各方因素，判决公平合理，应予以维持。造成尚锦置业不能按期提交办证资料报备的原因在于两个方面。其一是涉案区域规划进行了变更，其二是涉案区域通过控制性详细规划的报批手续后被认定为“供电红色限报区”，河南国网无法接受尚锦置业的供电申请，进而无法接入正式电。这两方面原因均系尚锦置业无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。一审法院据此对违约金起算时间点进行调整，该判决合情合理合法。涉案房屋为6#，系一期房屋，其正式电的接入时间为2017年8月29日，取得大证的时间为2019年8月27日。从正式电的接入至取得大证实际耗时23个月。一审法院判决自正式电的接通后给尚锦置业预留10个月期限办理相应手续，该判项合理，应予以维持。在尚锦置业积极努力下，已于2019年8月27日取得6#不动产权属证书，尚锦置业的办证资料报备义务已经完成。综上，尚锦置业认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。张薇向一审法院起诉请求：1.判令尚锦置业立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案。2.判令尚锦置业支付违约期间（2017年元月1日至2019年3月15日共计804天）的违约金33537元，并继续支付到能够办理房屋所有权证之日。3.尚锦置业赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4.尚锦置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月29日，张薇与尚锦置业签订《商品房预售合同》一份，约定张薇向尚锦置业购买升龙城B区6幢2单元2-1303号房屋一套，总价款为834262元，交付期限为2015年12月31日前，交付条件为经勘察、设计、建设、施工、监理联合验收合格。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，双方还签订补充协议一份，该补充协议约定：如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年1月3日，张薇从尚锦置业接收了房屋。至今，尚锦置业未履行涉案房屋办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。另查明，升龙城B区一期供电变压器投入运营时间为2017年8月29日、升龙城B区二期供电变压器投入运营时间为2018年9月5日。本案房产所在的6号楼属升龙城B区一期项目。一审法院认为，张薇与尚锦置业签订的商品房预售合同及补充协议，均是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依约履行，否则应承担相应违约责任。根据合同约定，尚锦置业应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，本案的房屋于2016年1月3日交付张薇使用，但至今尚锦置业未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，张薇也未能取得权属证书，因此，尚锦置业有义务将有关资料报送产权登记机关备案，协助张薇办理权属证书。关于尚锦置业提出是由于政策调整及规划变更、供电接入等非自身因素造成产权登记手续的滞后和拖延、不应承担违约责任的辩称意见，一审法院认为，尚锦置业未按约定提交相关备案资料，虽有政策调整及规划变更等不能预见的因素，也有其自身的其它因素，故尚锦置业仍应当承担一定的违约责任。本案房屋于2017年8月29日正常供电，尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续客观上确实需要一定的时间，且办理时间并非其所能控制，综合考虑客观实际情况，一审法院酌定尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续的时间为正常供电后十个月内，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。关于违约金的计算标准，商品房预售合同与补充协议约定不一致，补充协议减轻了尚锦置业的违约责任，根据法律规定，格式合同订立时，应采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，尚锦置业在签订补充协议时没有以合理的方式提请对方注意，故违约金计算标准应按商品房预售合同的约定计算，即违约金以总房款834262元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区6幢的不动产首次登记完成之日止。关于张薇要求尚锦置业赔偿违规交房造成的物业费的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、尚锦置业于洛阳市涧西区升龙城B区6号楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助张薇办理不动产权属证书；二、尚锦置业于本判决生效后十五日内向张薇支付违约金（以834262元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起，计算至尚锦置业将洛阳市涧西区升龙城B区6号楼的不动产首次登记办理完毕之日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张薇的其它诉讼请求。案件受理费639元，由尚锦置业负担。二审期间，尚锦公司向本院提交了以证据：1.（2017）豫03民终5048号民事判决书，（2018）豫民申7078号民事裁定书各一份。拟证明已生效的裁判文书认定“五方验收”交付房屋的合同约定不违反法律法规的强制性规定，属于有效约定。2.涉案的6幢楼不动产权属登记证书。拟证明涉案的6幢楼已于2019年8月27日取得不动产登记证，尚锦公司提交办证所需资料报产权登记备案的合同义务已履行完毕。张薇质证认为，证据的真实性认可，涉案的6幢楼可以办理不动产权登记，但是一审法院应当按双方合同约定计算逾期办证违约金。本院二审查明，涉案的6幢楼于2019年8月27日取得不动产权登记证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，尚锦公司与张薇签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向张薇支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年1月3日向张薇交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，张薇未能取得房地产权属证书。本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，一审法院综合全案情况，酌定在2017年8月29日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。张薇上诉称尚锦公司应当按合同约定支付逾期办证违约金，不符合客观实际，本院不予支持。关于双方合同约定以“五方验收”作为房屋验收标准问题，该约定并不违反法律法规效力性强制规定，因此张薇关于该约定无效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，张薇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由张薇负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  李丹杰审判员  范振洋二〇一九年十二月十六日书记员  李圆圆