浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初7848号原告（反诉被告）：刘棣栋，男，1966年3月1日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：候新人,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢连飞，女，1964年4月2日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：阎益丰，上海华尊律师事务所律师。第三人：潘国庆，男，1953年8月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告刘棣栋诉被告卢连飞租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审理，后依法组成合议庭。诉讼中，经被告申请，本院依法追加潘国庆为第三人。诉讼中，被告提起反诉，本院予以受理。本案分别于9月10日、11月27日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人候新人，被告之委托诉讼代理人阎益丰、第三人潘国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘棣栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金及相关款项共计245000元；2、判令被告赔偿原告存放在出租房屋处货物损失1×××64×××0元；3.本案所需诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：原告系绍兴市的承租人，租期到2020年×××月14日止。后经出租人同意，原告将出租房屋转租给被告，双方并于2019年2月27日签订了房屋租赁协议，租期从2019年3月1日起至2020年×××月14日止，约定2019年3月1日至2019年×××月14日租金5万元，房屋内机器设备款10万元，电缆押金5000元及保证金1万元，合计1×××.5万元在合同签订后支付，2019年×××月14日至2020年×××月14日止租金18万元，于2019年5月1日前付清。并在合同中特别约定了原告在出租房屋中保留办公室一间，用于存放原告的货物。合同签订后，原告按约将房屋及设备交付给被告使用，但被告一直未按约支付租金及相关约定款项。直至今日，被告仅陆续支付10万元，尚有24.5万元一直拖欠未支付。此外，原告按约存放在出租房屋处的价值1×××64×××0元的货物(毯子)遭到被告非法处置，造成原告巨大经济损失，被告应当予以赔偿。被告卢连飞辩称，原、被告间确实签订了房屋租赁协议，该房屋租赁协议的合同目的没有得到完整履行。签订合同后，被告多次要求原告帮忙联系一下房东，因为被告有东西需要搬过去，需要处理，但是其没有帮被告约房东。待被告搬过去后，受到了房东的阻挠，说房屋其是不同意转租的，且其和原告签订的协议对此也进行了明确约定，房东和被告讲原告没有依约向其支付房屋租金，也就是说房东认为其和原告间的合同关系已解除，在此情况下，被告迫于无奈，把后期的房租直接支付给了原房东，且原告方也没有依约将机器设备交付给被告，被告在庭审前已提起了反诉，要求原告将预付的设备款、电缆押金、保证金、押金共计5万元退还，其中有5万元确实是3个月的房租已经履行掉了，但是原告和原房东的房屋租赁关系也仅限于三个月，在此三个月后，因原告没有向原房东支付房租，原房东也不让被告使用房屋，被告就把房租给了原房东，这是对原告第一项诉讼请求的答辩。原告主张的第二项诉讼请求亦不是事实。原告确实有一定的货物或东西放在其称的办公室里，如果说是他的，他可以拿回去，但是其应举证证明东西是他的，但是其向法院提交的照片和其在诉状中的陈述自相矛盾，包括其称的合同内容在出租房屋中保留办公室一间，用于存放原告的货物，但从其向法院提交的照片明显可以看出这根本就不是办公室，依原告所说，被告也认可这个办公室还在，但是东西需要原告举证证明属于其所有，才可以拿回去。同时向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、判令反诉被告向反诉原告返还设备款、电缆押金、保证金、押金合计5万元，并就该款项支付利息(按银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至实际款清之日止)；3、判令本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年2月27日签订了房屋租赁协议，双方约定由反诉被告向反诉原告转租位于绍兴市的房屋，租赁合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了自2019年×××月14日止的租金5万元，以及设备款、电缆押金、保证金、押金合计5万元。但是反诉被告没有取得案涉房屋自2019年×××月14日后的承租权，实际该房屋的原房东也不允许进行转租，并且反诉被告也没有依约将设备进行交付，因此反诉原告多次要求反诉被告返还设备款、电缆押金、保证金、押金合计5万元，但是反诉被告置之不理，却提起了所谓反诉原告违约的恶意诉讼。反诉被告刘棣栋辩称，反诉原告的起诉与事实不符，无法律依据。一、本诉原告对房屋有承租权，虽然原合同约定房屋不得转租，但不能由此否认本诉原、被告间签订的租赁合同的效力。房东在知道转租的情况下，没有向原告提出任何异议，也没有主张合同的解除。故本诉原告一直有房屋的承租权，本诉原、被告间的合同有效。二、所谓的设备款、电缆押金、保证金、押金5万元，本诉被告在租赁房屋时就已经交付了，且一直就在租赁的房屋内，故本诉被告说设备未进行交付，这不符合事实，且设备问题被告在租赁房屋时一直也在使用未提出异议，现在提出设备未交付，不能使用，这完全不符合事实。第三人潘国庆述称：我和原告签订合同，约定每年支付一次租金，租期到×××月15日，根据约定5月15日付清房租。经我多次催讨，原告一直未付。2019年×××月14日我告知原告如果要续租，赶紧支付租金，如果不支付，要清场了。但是原告没有支付租金，还把东西放在租的厂里。因为我收租金要付民工费，当初去的时候，原、被告已经存在租赁关系，我还以为被告是为原告打工的，因为我们的合同约定不允许转租的，如果要转租必须让我知道，但是我不知道。2019年×××月10日，我过去才知道原告将涉案房屋转租给被告，我和被告说如果要用必须把房租付清，被告分两三次把新一年的租金共计15万元付给我了。我和原告已经签订合同了，但是原告没有支付租金，我们间的合同已终止，租赁期满，原告应把房屋原样返还给我，把厂区清场。原告提供以下证据：1.房屋租赁协议拍照打印件1份，要求证明原、被告间存在房屋租赁关系，双方对设备款项、租金进行约定。被告认为原件由法院核实，原、被告确实签订了这份合同，但是原、被告没有就该合同实际履行，合同目的没有达到，原告与原房东存在租赁关系只有三个月期限，后来原告和原房东没有存在租赁关系，设备也没有实际交付给被告，据被告陈述原告也没有实际履行合同第3条约定的优先加工烟台的定单，实际上原告没有给被告做订单。第三人认为其不同意转租。2.照片打印件4份，要求证明办公室里堆放的货物情况，现已被被告非法处置及变卖的事实。本院现场勘验时，原告方人员又称货物不是堆放在办公室，堆放在被告租赁的整层车间的某处。被告认为从照片无法看出是原告的货物，且与原告在诉状及合同中的约定不一致，因为诉状中陈述是在出租房屋中保留办公室一间用于存放原告的货物，当时确实留了一间办公室，被告也按约定把货物放在办公室里，现在办公室在，原告杂七杂八有一些东西，但是照片上反映的不是原告的货物。第三人表示这是废料，租期到14日，租期到了原告必须清场，租赁的厂区确实有东西，但是第三人不知道是原告的还是被告的，第三人多次通知原告来清场，但是原告没有来，×××月23日第三人让收废品的人把东西处理了。3.支付凭证打印件4组，要求证明被告已支付部分款项的事实（付款8万元，另外2万元是货物加工的抵冲）。被告予以认可，原、被告一致认可支付了10万元。第三人表示2019年×××月14日前的帐其不管的。4.收废品微信×××月24日朋友圈图片1份，要求证明收废品的人收走原告的货物（共3车），按废品收购的价值为3万余元。被告对证据“三性”均不予认可。第三人表示不是这个人收的，收废品的人有很多，其叫的不是这个人。5.录音1份，要求证明原告的货物被当废品收走了，原告一员工打电话给收废品人了解情况。被告及第三人对证据“三性”均不认可。本院认为，证据1，被告未提出异议，予以认定；证据2，原告在勘验时称货物不是堆放在办公室内，根据照片无法达到原告的证明目的；证据3，被告无异议，予以认定；证据4无法证明收了何处的废品，是否是原告所有的货物，故对原告的证明目的不予认定；证据5录音中被询问方表示进行交易的是女性，但姓什么他不知道，只是原告方人员在一次次引导被询问方认可系被告向该人出卖废品，故对原告的证明目的不予认定。被告（反诉原告）提供以下证据：×××.房屋租赁协议复印件1份，要求证明原告与涉案房屋原房东签订的租赁协议第七条明确约定不能转租，因被告向原告租赁该房屋后，原房东一直要求被告搬走，且原告没有实际履行该协议，即2019年×××月15日后的房租原告没有支付给原房东，协议的原件在厂房涉诉的越城区人民法院案卷内，因为厂房现在在处置。原告认可和第三人确实签订过这份协议，虽然约定房屋不得变卖、转租，但不能因此否认原、被告间签订的房屋租赁合同的效力。第三人对证据予以认可，涉案房屋不是第三人所有，当时是第三人租出去的，第三人是替天易环保租给原告的，第三人是托管人，原件在越城区法院执行局，房屋可能要拍卖。7.场地证明复印件1份，要求证明涉案厂房是正常合法，可以用于正常经营。原告认为真实性由法院核实，其当时是向天易环保租赁的。第三人对证据没有异议。8.收款收据、交付记录各1份，要求证明2019年×××月14日起原房东没有收到原告的房租款，其和被告商量后，由被告将房租款支付给原房东，经办人是第三人。原告对证据真实性没有异议，被告虽然支付给了第三人15万元，但并不代表履行了原、被告间的合同义务。第三人对证据没有异议，被告确实将钱支付给了第三人，第三人多次向原告催讨，原告一直未付，时间到了，必须要清场了，在此情况下，第三人向被告收取的，如果被告不给第三人，第三人要断电断水，不给被告使用的。本院认为，当事人对证据×××、7、8本身未提出异议，对证据予以认定。本院对于事实认定如下：201×××年6月15日，原告以绍兴亮牛纺织服饰有限公司（乙方，以下简称亮牛公司）代表名义与绍兴市天易环保科技有限公司（甲方，以下简称天易环保）签署一份《房屋租赁协议》，第三人作为天易环保代表在该合同上签名。上述合同约定：乙方向甲方租赁袍江越英路三锦石化东大门对面厂房，即辅助车间二楼共计建筑面积2000平方米；租赁期限为201×××年6月15日至2020年×××月14日止；总租金为×××0万元，乙方每年的5月15日前以现金方式向甲方一次性交纳，乙方如不按期交付租金或有危及房屋的行为，甲方有权单方面解除合同，并依法追究违约责任；乙方对租赁房屋享有管理使用权，对租赁房屋不得变卖、抵押、转租，同时不得在租赁范围的空地上搭建任何建筑物，不得擅自改变房屋结构。甲方有权对租赁房屋进行监督、检查。如有违反，甲方有权单方面终止合同，并追究乙方违约责任。亮牛公司交纳上述房屋租金至2019年×××月14日，亮牛公司系一人有限公司，原告系唯一登记股东，经营范围：生产、加工、批发、零售：纺织品、服装、服饰、床上用品、窗帘、地毯、台布、毛巾；货物进出口。2019年2月，原告（甲方）和被告（乙方）以各自名义签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将越英路219号辅楼二层厂房（亮牛公司向天易环保租赁的厂房）出租给乙方；租赁期限2019年3月1日至2020年×××月14日止；租金及押金交付方式：×××月14日前租金5万，设备款10万元，电缆押金5000元及保证金1万元，签字即付款，×××月15日至2020年×××月15日，租金18万，2019年5月1日前付清，我司（甲方）保留办公室一间，剩余货物暂时存放，承租方优先加工烟台乔治定单；押金：本合同签订之日，乙方应向甲方交付押金1万元整。合同终止时，甲方交还乙方；租赁期满后，乙方应向有关部门交清结欠费用，并保持房屋结构完整，恢复租赁前的状态，经甲方验收后租赁合同终止，押金退还。原、被告合同签订后，被告已支付10万元（包括货物抵扣）。被告自认原告是将转租的厂房按现状交付，内有一些机器设备，但被告并未使用。被告承租上述厂房后，第三人出面以房东不同意转租且原告未按约交租金为由，要求被告向第三人交纳租金，否则将不给被告使用。被告分别于2019年5月30日、5月31日、×××月14日、×××月15日向第三人共支付2019年×××月15日至2020年×××月14日的租金15万元，第三人以天易环保的名义向被告出具了相应的收款收据。据第三人自认，被告租赁厂房内的电缆原由原告与一层楼租户自行安装，共花费1万元。第三人亦自认，其在被告承租厂房后，将厂房车间中堆放的非被告的物品找人处理了。根据本院现场勘验，现在被告承租使用的上述厂房内一间东南方向的办公室的东北角有一堆垫子之类的物品，另有一个货架，隔壁一间办公室内有一台保险箱，原告认为系其所有，要求在本案中一并处理返还给原告；被告表示货架及保险箱确系原告所有，办公室的一堆物品不知是否原告所有，但不是被告的；第三人表示厂房由原、被告先后承租，上述物品不是原告的，就是被告的。本院认为，原、被告的房屋租赁协议包括房屋租赁合同关系及设备转让合同关系。亮牛公司与天易环保签订的房租租赁协议明确约定亮牛公司不得转租，根据天易环保的经办人即第三人庭审陈述，天易环保是不认可原告的转租行为，同时第三人出面要求被告支付租金，否则不让被告使用承租房屋，显然被告房屋租赁协议的合同目的因为原告私自转租且原出租人不同意转租而不能实现，故反诉原告请求判令解除其与反诉被告房屋租赁协议的诉讼请求本院予以支持，但该协议包括的设备转让合同关系并不存在法定或约定可解除的情形，对这一部分不予解除。虽然原、被告合同予以解除，但2019年×××月14日前租金5万元各方均认可应支付给原告，本院予以确认。设备款被告抗辩因为设备没有交付，故其不应支付，但根据原告在出租给被告的厂房内原开设纺织服饰公司，经营范围包括生产、加工，而被告亦认可其承租的厂房内有原告的机器设备，结合双方协议约定设备款10万元签字即付款，可确认设备应为现状交付，故被告应向原告支付10万元设备款。押金、保证金因双方协议约定合同终止时，结算后原告返还给被告，现本院确认双方合同解除，被告无需再支付原告押金和保证金。原、被告合同解除，造成合同解除的原因系原告转租未获得原出租人同意，且原出租人已经以被告不向其支付租金就不允许被告使用厂房，致使被告不得不向原出租人交付租金，且原告实际亦未按照亮牛公司与天易环保的房租租赁协议约定交付2019年×××月15日起的租金，故原告现要求被告支付2019年×××月15日至2020年×××月14日的租金，本院不予支持。至于原告主张被告擅自出卖了其堆放在厂房的物品，要求被告赔偿。但原告提供的证据未能证明其在厂房堆放物品的种类、数量，且亦未能证明被告擅自出卖了其堆放的物品，而第三人已陈述其叫人处理了堆放在厂房内的物品，故对原告要求被告赔偿货物损失，本院不予支持。但根据现场勘查，在厂房的办公室内尚有原告的货架、保险箱，办公室内一堆垫子等物品，被告虽未明确认可系原告所有，但根据该厂房系原、被告先后使用，且被告确认该堆放的物品并非其所有，故可以确认该物品应为原告（或其开设的亮牛公司）所有。现原告要求取回上述物品，且被告也表示同意，本院考虑减少当事人诉累，予以准许，且被告应予以配合。综上，对于原告要求被告支付剩余设备款并取回尚留在被告处的物品，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告解除合同的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢连飞支付给原告刘棣栋剩余设备款5万元；二、原告刘棣栋前往坐落于绍兴袍江越英路219号辅楼二层被告卢连飞使用的厂房内取回办公室内的垫子等物品堆放物、货架一个、保险箱一台，被告卢连飞予以配合；上述第一、第二项于本判决生效之日起一个月内履行；三、驳回原告刘棣栋的其他诉讼请求；四、反诉原告卢连飞与反诉被告刘棣栋于2019年2月签订房屋租赁协议解除（设备转让部分除外）；五、驳回反诉原告卢连飞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7472元，由原告刘棣栋负担5672元，被告卢连飞负担1800元；反诉案件受理费525元，由反诉原告卢连飞负担445元，反诉被告刘棣栋负担80元。于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  盛 跃人民陪审员  傅云林人民陪审员  徐关泉二〇一九年十二月十八日书 记 员  王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。