湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初5123号 原告：欧方平，男，1982年1月10日出生，汉族，农民，住新化县。 原告：邹彦平，女，1986年6月17日出生，汉族，农民，住址同上，系原告欧方平之妻。 委托诉讼代理人：欧方平，男，1982年1月10日出生，汉族，农民，住新化县。系原告邹彦平之夫。 被告：娄底市三湘房地产开发有限公司，地址：娄底市新化县。 法定代表人:朱解长，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡智林，湖南宇能律师事务所律师。 原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告欧方平、邹彦平于2019年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧方平及原告邹彦平的委托诉讼代理人欧方平，被告娄底市三湘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡智林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欧方平、邹彦平请求判令：1、被告履行合同立即为原告办理房屋产权手续并赔偿损失；2、被告立即依照购房合同第十五条之约定内容支付违约金，至起诉之日暂计71784元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月16日，原告与被告签订购房合同，购买了被告开发的鑫辰财富广场-1023、-1024商铺二间，并依购房合同约定一次性付清了购房款，买时被告跟原告说家润多超市已经入驻，并加盖了湖南家润多超市有限公司合同专用章（附图一份），以虚假宣传吸引消费者，给原告造成了重大损失。另根据购房合同第十五条关于产权登记的约定：买受人选择一次性付款方式且付款到位的，出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书。逾期超过90日后，买受人可要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款无息退还给买受人，并按已购房款的10%赔偿买受人损失。如买受人不退房，出卖人按逾期天数按日向买受人支付买受人已付购房款万分之二的违约金（附购房合同和购房收款收据复印件一份）。买商铺发票569715元，购买时间是2017年1月16日，违约金=569715元（购房款）×0.0002元/天×21个月=71784元。综上所述，被告娄底市三湘房地产开发有限公司给原告造成了重大经济损失，现特向人民法院提起诉讼，望依法判决为感。庭审中，原告撤回了其第一项诉讼请求中的“并赔偿损失”的请求。 被告娄底市三湘房地产开发有限公司答辩要点：1、被告不存在虚假宣传行为，原告也不存在损失。我公司为使鑫辰财富广场尽快实现商业价值，积极开展推广宣传活动，努力促进商家入驻，包括积极联系湖南家润多超市有限公司并达成初步合作意向。我公司开展的商业推广、联络行为，是有利于包括原告在内的全体购房业主的，只有营造了较好的商业氛围，才能使各位业主实现商业利益最大化。需要说明的是，双方签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同补充协议》第十条也约定“本项目的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传不作为合同要约，所有资料以政府最终批准的文件和《商品房买卖合同》及附件、本补充协议约定的内容为准。”2、根据合同约定，房屋在2017年12月31日正式交付，正式交付后12个月内（即在2019年1月1日之前）将办理权属登记手续所需的资料提交给登记机构办理产权证书。办理权属登记手续，需要买受人缴纳契税、物业维修金并将相关缴讫凭证交付我公司，但至今为止，原告欧方平、邹彦平没有交来契税、物业维修金缴讫凭证，因此，不能办理产权证书的责任应由原告欧方平、邹彦平自行承担。3、原告欧方平、邹彦平交付的购房价款是569175元，而不是其诉状主张的569715元。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方无争议的事实： 1、2017年1月16日，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》，主要内容有：一、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于梅苑开发区学府北路以东重庆路以北、编号为29-39-61-3、431322029039GB00396、431322029039GB00396的地块的土地使用权。土地使用权证号为新国用（2013）第G0135、新国用（2014）第G0876、新国用（2014）第G0929。上述地块土地面积分别为9526㎡、5787㎡、3174.6㎡，合计18487.6平方米，规划用途为住宅、商业，商业用房土地使用年限终止日期2054.7.21。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房（暂定名）鑫辰财富广场，建设工程规划许可证号为建规（建）字第G2015002(工)号。二、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为新化县房地产管理局，商品房预售许可证号为新房售字（2015）第010号。三、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：房号：-1023、-1024；层次：-1；用途：商业；结构：框剪；建筑面积（平方米）：18.484；套内建筑面积（平方米）：15.37；分摊建筑面积（平方米）：3.114。以上所列该商品房面积为合同约定面积。六、付款方式及期限。买受人按第1种方式按期付款：1、一次性付款方式。买受人在签订本合同时交清总购房款伍拾陆万玖仟壹佰柒拾伍元整（小写569175元）。八、交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定办理相关工程竣工手续正式交付房屋；十五、关于产权登记的约定。买受人选择一次性付款方式且付款到位的，出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书。因买受人的原因不能办理到位的，则据实予以延期，出卖人不承担任何责任。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内办理房屋备案登记或取得房屋产权证书的，双方同意按以下方式处理。逾期超过90日后，买受人可要求退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款无息退还给买受人，并按已付购房款的10%赔偿买受人损失。如买受人不退房，出卖人按逾期天数按日向买受人支付买受人已付购房款万分之二的违约金。十九、通知到达的约定。买受人确保本合同所登记的联系地址、联系电话真实有效，如有变更须书面告知出卖人，如因买受人原因导致联系不到位，产生的所有责任由买受人单方面承担。出卖人通知买受人的有效方式为邮递、电话、短信、书面通知、告示中的任一方式。附件四：鑫辰财富广场商品房买卖合同补充协议第三条、各种税费、配套费用缴纳的约定。1、有关购买商品房应由买受人缴纳的所有费用（契税、印花税等税及物业维修基金、办理产权证所需要费用等），买受人在接到缴费通知的7日内按政府政策规定的标准缴纳。因买受人拒绝缴纳或延期缴纳或缴纳不到位，出卖人有权拒绝交房，导致该商品房房地权属证书办理延期的责任由买受人单方面承担；第十条、本项目的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传不作为合同要约，所有资料以政府最终批准的文件和《商品房买卖合同》及附件、本补充协议约定的内容为准。 2、2017年1月16日，原告按照合同约定一次性付清购房款569175元，被告亦向原告出具了相应的收款收据。收款收据编号：0944023，金额：伍拾陆万玖仟壹佰柒拾伍元整。 3、被告于2017年12月31日向原告交付了房屋。 4、被告至本案判决时止，未按合同约定为原告办理房屋产权登记手续。 二、双方有争议的事实： 被告是否履行了通知原告缴纳相关费用的义务？ 被告认为，已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，被告已履行了通知义务。 原告认为，没有收到被告任何形式的通知或口头通知，被告并未尽到通知义务。 本院认为，被告虽主张其已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，但原告不予认可。对此，被告依法应承担其已履行了“通知”等义务的举证证明责任。但至本案判决时止，被告既未提交任何证据证明其已履行了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的“通知”等义务，也未举证证明不能通知系原告的自身原因所引起的事实，被告依法应承担举证不能的法律后果。故对被告的该抗辩主张事实，本院不予认定。 判决的理由与结果 本院认为，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，且不违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告欧方平、邹彦平与被告娄底市三湘房地产开发有限公司签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》中，对房屋价款、交房时间、办理房屋产权证、违约责任、缴纳税费配套费用等权利义务均作了明确规定。原告已按照合同约定一次性交付了全部房款，被告理应依约履行交付房屋并按约办理产权证等合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告虽于2017年12月31日向原告交付房屋，但对合同所约定“买受人选择一次性付款方式且付款到位的，出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书”的义务至今仍未履行，同时，也未提交证据证明未办理产权登记系不可抗力或其他原因所引起，依法应承担举证不能的法律后果。故被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对原告要求被告依约为其办理产权登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于原、被告所签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》约定的“出卖人应当在商品房正式交付后12个月内将办理权属登记手续所需的资料提交给相关主管部门备案并办理好房屋产权证书”合同条款能否履行的问题。《湖南省实施细则》第二十五条第一款第（一）项规定：自受理登记申请之日起，房地产主管部门应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日。本案中，原、被告所签订的《鑫辰财富广场商品房买卖合同》合同条款所约定的办理登记的期限为商品房交付后的12个月，该期限已远远超过了房地产主管部门受理后的审查和登记期限。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；本案中，被告未举证证明本案存在不能履行的情形，依法应承担举证不能的法律后果。 关于被告抗辩称“迟延办证的原因系原告未缴纳契税、物业维修金等缴讫凭证所造成”的问题。本院认为，被告虽主张其已口头通知了原告缴纳契税、物业维修金等，但原告不予认可。对此，被告依法应承担其已履行了“通知”等义务的举证证明责任。但至本案判决时止，被告既未提交任何证据证明其已履行了《鑫辰财富广场商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的“通知”等义务，也未举证证明不能通知系原告的自身原因所引起的事实，被告依法应承担举证不能的法律后果。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告要求被告按逾期办证天数按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金的问题。本院认为，原、被告合同签订后，原告按照合同约定一次性交付了全部房款，被告虽于2017年12月31日向原告交付房屋，但至今仍未按合同约定为被告办理房屋产权登记，被告的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方在合同中对逾期办证的违约责任及违约金的计算已有明确的约定，故对原告要求被告从2017年12月31日后的12个月后即2019年1月1日起按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至2019年10月8日止的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告娄底市三湘房地产开发有限公司在本判决生效后60日内依约为原告欧方平、邹彦平办理位于新化县上渡街道重庆路杏林雅苑负1楼鑫辰财富广场-1023、-1024两间商铺的不动产权证； 二、被告娄底市三湘房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告欧方平、邹彦平支付从2019年1月1日起至2019年10月8日止的违约金31987.64元。 如果被告娄底市三湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1595元，因适用简易程序减半收取797.5元，由被告娄底市三湘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，或上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  罗 荣 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  刘 媛 代理书记员  曹慧军 附：本判决适用的相关法律条文 对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。