山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3989号上诉人（原审被告）：孙南南，男，1981年7月11日出生，汉族，住山东省夏津县。委托诉讼代理人：刘守之，山东融瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永红，女，1965年12月19日出生，汉族，住山东省夏津县。被上诉人（原审原告）：蒋泽海，男，1962年12月19日出生，汉族，住山东省夏津县。上诉人孙南南因与被上诉人刘永红、蒋泽海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2019）鲁1427民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙南南及其委托诉讼代理人刘守之、被上诉人刘永红、蒋泽海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙南南上诉请求：1.撤销一审判决;2.驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效。2012年4月8日,上诉人与被上诉人自愿签订《房屋买卖合同》,并已经过土地所有人蒋寨村居委会批准同意和盖章认可。被上诉人将位于夏津县院墙及全部树木出卖给上诉人,该房屋所使用的土地(集体土地使用权证:夏集用(2001)字第0122449号)归上诉人。签订合同后上诉人即时付清了房款,被上诉人将合同标的物即夏集用(2001)字第0122449号《集体土地使用权证》交给了上诉人。上诉人接收房屋后进行了六项改造,将“夏津县鄃南钢结构工程安装有限公司”搬到该宅基经营,一直居住经营达七年之久,双方没有任何争议。由此可见，签订《房屋买卖合同》是自愿行为,不违背法律行政法规的强制性规定，依法应认定《房屋买卖合同》合法有效。2.一审判决认定事实不清,适用法律不当。《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民法通则》第四条等都规定了民事主体从事民事活动必须遵守诚实信用原则。《房屋买卖合同》是双方当事人自愿签订的,应依照诚实信用原则履行。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”涉案《房屋买卖合同》虽然没有办理物权变更登记,但不影响合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以上第六十二条是专门针对农村房屋买卖的法律规定,允许农村房屋买卖,只是出卖房屋后不再批准宅基地。以上第六十三条是针对企业使用集体土地的规定,企业只能在破产、兼并等情况下依法转让,并非绝对不能转让。一审判决引用法律条文不全面，适用法律不当。本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据本案事实和相关法律规定，应当依法保护公平、公正和自愿的交易行为。刘永红、蒋泽海辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.双方于2012年4月8号签定《房屋买卖合同》的行为违反我国法律、行政法规的强制性规定，即违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、第六十三条的规定。宅基地使用权具有严格的身份性，无偿性和福利性，不得出租和买卖，只有本集体经济组织成员才有资格享有占用、使用和获得权益，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得这种权利。《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）第十八条规定，严格落实农村一户一宅政策。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。上诉人是夏津县东李官屯镇史官屯村村民，且在该村66号拥有一处宅基地，其又在蒋寨村购买宅基地；违反了一户一宅和农村土地不得买卖的法律规定。上诉人不具有取得蒋寨村宅基地的条件，其购买房屋的行为必然导致宅基地一并转让。根据最高人民法院的审判指导意见，涉案《房屋买卖合同》是违法和无效的。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》一百三十二条的强制性规定，是无效的。3.《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条规定，不动产物权的变更转让，未经登记不发生效力。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理登记。《山东省农村宅基地管理办法》规定，因买卖、转让地上附着物而涉及土地所有权、使用权转移时，必须经县级以上人民政府办理土地权属变更登记手续，更换证书。涉案房屋的土地使用证至今没有办理变更登记，证明上诉人没有取得宅基地使用权，合同无效。刘永红、蒋泽海向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，被告归还《集体土地使用证》，归还宅基地和房屋，赔偿房屋和树木损失23800元；2.诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，刘永红、蒋泽海放弃要求被告归还房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：原告刘永红、蒋泽海系夫妻关系，蒋寨村村民。2012年4月8日，两原告与被告孙南南签订《房屋买卖合同》，两原告将其所有的位于院墙（西墙和北墙）及其院内的全部树木卖给被告，该房屋所使用的土地【土地使用证：夏集用（2001）字第0122449号】归被告使用，价格10万元。两原告和被告均在合同中签字确认，蒋寨村委会在合同上盖章认可。合同签订后，被告付清了房款，原告将合同约定的房屋、树木及夏集用（2001）字第0122449号《集体土地使用证》交付给被告。被告购买后，进行了部分改建、增建，并一直居住使用至今。2019年4月4日，夏津县人民政府发布拟征收土地公告，拟征收包括涉案宅基地在内的蒋寨村土地。2019年6月9日，涉案房产及院内树木均拆除完毕。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。根据以上规定，本案买卖合同中的宅基地属于蒋寨村集体所有，宅基地使用权是村集体成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，不允许违法转让，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。被告孙南南不是所诉争房屋宅基地坐落村村民，不具有取得房屋所占宅基地的条件。因此双方当事人之间的买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，属于无效合同。合同无效后，应相互返还或折价补偿，有过错的赔偿对方损失。原告要求被告归还夏集用（2001）字第0122449号《集体土地使用证》及相应宅基地的请求，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿房屋和树木损失23000元请求，因无有效证据证明房屋和树木的损失数额，法院不予支持。被告孙南南经法院释明，暂不要求损失的行为是其对诉讼权利的自由处分，对其损失，一审法院不予审理，其可另行主张权利。判决：一、原告刘永红、蒋泽海与被告孙南南2012年4月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告孙南南自本判决生效之日起五日内返还原告刘永红、蒋泽海夏集用（2001）字第0122449号《集体土地使用证》及相应宅基地；三、驳回原告刘永红、蒋泽海其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告孙南南负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，对于宅基地的分配和使用实行严格管理。宅基地是农民的重要财产权利，关系到农民的基本居住条件，非经合法程序，非本经济组织成员无权使用本集体所有的宅基地。本案中，双方当事人买卖涉案房屋的行为导致上诉人实际占有使用了非其户籍所在地村集体所有的宅基地，一定程度上影响了农村土地管理秩序。上诉人在购买涉案房屋后进行了相应改造，在此从事非农业生产经营活动，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。因此，双方当事人签订的《房屋买卖合同》违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定该合同无效具有事实与法律依据，并无不当。综上所述，上诉人孙南南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人孙南南负担。本判决为终审判决。审判长  王玉敏审判员  杨 敏审判员  郝全树二〇一九年十二月二十六日法官助理孔祥龙书记员宋鑫