广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22312号上诉人（原审原告）：余媛媛，女，1984年4月9日出生，汉族，身份证住址江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：阳振华，广东华大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王洪军，男，1974年8月19日出生，汉族，身份证住址吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：姜顺玲，广东聚方律师事务所律师。上诉人余媛媛因与被上诉人王洪军房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余媛媛上诉请求：一、请求判令王洪军向余媛媛支付2015年1月28日到2018年8月14日，占用房屋的使用费共计人民币64500元（总计43个月，按每月1500元计算，合计64500元）。二、判令王洪军承担本案一二审诉讼费。事实与理由：一审法院只支持2018年4月20日到2018年8月14日的占用费，存在明显不当，导致显失公平。1.余媛媛虽然构成违约，但已向王洪军超额支付了违约金，赔偿了全部损失，因此，王洪军占用余媛媛房屋产生的利益，应当返还给余媛媛。余嫒媛与王洪军合同纠纷一案，已由花都区法院一审，广州中院二审后结案，法院认定余媛媛构成违约，虽然合同约定的违约金为10%，但一审法院却按20%的违约金判决余媛媛承担违约责任，在此基础上，王洪军不服上诉，二审又加判决支持余媛媛额外承担中介代理费18800元，按揭代理费7000元、诉讼费。上诉人认为：该案中王洪军的全部损失已得到追偿，其中可得到的合预期利益即违约金也全部得到了。因此，王洪军的全部损失和利益均已得到补偿。而本案中，余媛媛将房屋交付给王洪军后，王洪军即居住在该房屋中，因此，其占用房屋相应的获得了占用房屋的实际利益，具体表现即为占用费，用金钱折算就应当参考同期房屋租金，或者投资房屋市场的参考市场收益率；2.关于房屋占用的事实时间计算问题，代理人认为起算时间点应当从房屋交付之日起算。余媛媛在协议签订后，即将房屋交付给了王洪军使用。在交付的2015年1月，该房屋即被查封，因此，此时，王洪军即已知道违约事实发生。2016年3月林怀忠起诉余媛嫒，该案广州市中院以（2016）粤01民终17381号立案，并于2017年2月作出终审判决，此后，林怀忠申请执行该涉案房屋，但王洪军拒不搬出，占用该房屋。2017年9月12日，王洪军向法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿损失，支付违约金。3.关于本案适用法律的问题。上诉人认为：本案作为合同纠纷或者损害赔偿纠纷处理时，请求法庭考虑适用上述法律规则的同时，考虑前述原合同的履行，余媛媛已全面承担违约责任，并全面赔偿王洪军等各方面的情况，兼顾公平的原则处理。4.关于主张按1500元一个月标准主张占用费的问题。虽然上诉人当时主张按1500元的标准主张占用费，但实质上上诉人向法院提交了该地房屋的实际租金达到23元每平方，即涉案房屋参考租金为每月2600元上下，因此，一审法院理应依据公平原则，在原告主张的总额之下，调整月占用费标准。上诉人认为：上诉人通过法院判决承担了合同违约责任，支付了违约金，也赔偿了被上诉人的全部中介费损失等。而被上诉人基于本合同占用原告的房子长达4年，因此，也应当依法向原告支付房屋占用期间的使用费。王洪军二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意余媛媛的上诉请求。余媛媛于2019年7月31日向一审法院提起本案诉讼，请求：1．王洪军向余媛媛支付2015年1月28日到2019年1月28日，占用房屋的使用费计人民币72000元（总计4年，按每月1500元计算，合计72000元）；2．王洪军承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新街大道XX房，原权属人为余媛媛。2015年1月28日，余媛媛（甲方）与王洪军（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积106.76平方米，该房屋存在抵押情形，交易方式为涂销抵押后按揭付款，房屋成交价为940000元，物业交付使用时间为该物业递件过户当天，乙方承担全部税费。八、1．甲方不按本合同约定该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该旁地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。十六、3。甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自担违约责任。附件为付款方式：涂销抵押后付款：1．定金200000元须在2015年1月28日前支付；2．出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲方双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。3．首期楼款：（不含定金）200000元乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由乙方付至甲方供楼账号内；4．楼价余款：乙方按揭付款的，乙方应于2015年1月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。8．出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，余媛媛将涉案房屋交付给王洪军使用，王洪军分期共向余媛媛支付购房款414000元，之后涉案房屋因余媛媛其他债务被法院查封，王洪军遂于2017年9月12日向一审法院提起诉讼，要求解除与余媛媛签订的《广州市存量房买卖合同》、退购房款、赔偿违约金及房屋涨价损失等。一审法院于2017年11月21日作出（2017）粤0114民初7708号民事判决：一、解除原告王洪军与被告余媛媛于2015年1月28日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件；二、被告余媛媛在本判决生效之日起十日内原告王洪军返还购房款合计400000元；三、被告余媛媛在本判决生效之日起十日内向原告王洪军支付定金差额损失188000元；四、驳回原告王洪军的其他诉讼请求。判决之后，王洪军不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院认为鉴于王洪军存在止损责任且实际占有使用涉案房屋，综合考量后不予支持房屋溢价损失，并于2018年4月17日做出（2018）粤01民终3154号判决：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第一、三项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第二项为余嫒媛在本判决生效之日起十日内向王洪军返还购房款合计414000元；三、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第四项；四、余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军赔偿中介代理费18800元、按揭代理费7100元；五、驳回王洪军的其他诉讼请求。该案已于2018年4月20日发生法律效力。另查，涉案房屋因余媛媛的另案债务被拍卖，买受人于2018年8月14日以1373613元的价格竟得涉案房屋。王洪军表示其在二审判决生效之后即已经搬离了涉案房屋，但由于无法联系余媛媛所以未交还钥匙，钥匙在2018年7、8月份交给了新的买受人。余媛媛同意以2018年8月14日作为房屋交付之日。诉讼中，双方均确认涉案房屋所在小区为豪郡名苑。经查，豪郡名苑2018年的租金参考价为23元每平方米每月。一审法院认为：本案争议的焦点为王洪军是否应该向余媛媛支付占有使用费，假如应该支付，应从何时开始计算？王洪军与余媛媛签订的合同合法有效，因余媛媛违约，该合同经过法院判决于2018年4月20日解除。在合同解除之前，王洪军依据合同约定占有房屋，属于合法占有，且二审生效判决在驳回王洪军的溢价损失请求时考虑了王洪军占用涉案房屋这一因素，因此，合同解除之前，王洪军属于合法占有不应支付占有使用费。但是合同解除之后，王洪军继续占有涉案房屋已丧失依据，因此未及时交还涉案房屋给余媛媛造成了经济损失，应向余媛媛支付合同解除之后的占有使用费至交还房屋之日止。关于房屋交还日，由于涉案房屋于2018年8月14日已经被案外人竞拍取得，王洪军表示其将涉案房屋的钥匙交付给了买受人，但是并未提交证明其交付的时间早于2018年8月14日，因此余媛媛主张2018年8月14日作为房屋交还之日并无不妥，故占有使用费应计算至2018年8月14日。关于占有使用费的标准，余媛媛要求按照每月1500元标准计算，该标准并未超过2018年广州市居住用房房屋租金参价中该地段的标准，故一审法院予以采纳。经核算，2018年4月21日至2018年8月14日的占有使用费为6227元（1500/30*21+1500*3+1500/31*14），王洪军应支付给余媛媛，对余媛媛该部分主张予以支持，超过部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2019年9月17日作出一审判决：一、王洪军在本判决生效之日起十日内向余媛媛支付房屋占用费6211元；二、驳回余媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由余媛媛负担731元，王洪军负担69元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：余媛媛要求王洪军支付2015年1月28日（交房日）至2018年4月20日（合同解除之日）的房屋占用费的主张是否成立。王洪军占用涉案房产的基础源于其与余媛媛所签订的《广州市存量房买卖合同》，在该合同解除之前，王洪军依合同约定享有占有涉案房屋的权利，无需支付占用费用。余媛媛依据生效判决向王洪军支付违约金并赔偿中介代理费、按揭代理费，是对其违约行为所生违约责任的承担，并不因此影响王洪军在涉案合同解除之前占用涉案房屋的正当性。双方当事人前案生效判决在处理王洪军溢价损失请求时，已将王洪军实际占用房屋的因素纳入了处理范畴，驳回了王洪军的该项诉请。余媛媛本案主张王洪军支付2015年1月28日至2018年4月20日期间的占用费，依据并不充分，一审判决驳回余媛媛该部分的诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，余媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1257元，由余媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员  张家齐吴敏玲