广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10120号原告：李龙山，男，汉族，1979年11月3日出生，身份证住址：深圳市福田区。被告：深圳市福田房地产有限公司，地址：广东省深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码：91440300192181554E。法定代表人：周道清。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毅，广东深宝律师事务所实习律师。上述原告李龙山与被告深圳市福田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李龙山与被告的委托诉讼代理人冉华才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔付延期办理不动产证违约金人民币3861.78元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年12月22日，原、被告签署《深圳市安居型商品房买卖合同》（合同编号：深市安居预字2015第601279号）。签订合同后，原告付清了购房款人民币308941.98元，并积极配合被告，按照被告要求准确及时完整的提供了合法、合规的有效资料，最终于2017年4月28日办理完成不动产证。双方在合同中明确约定了办理不动产证义务与延期办理不动产证的违约责任，“如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得不动产权证书的，出卖人应自本房地产交付之日后第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人实际办理不动产权证书之日起。”。被告存在事实违约行为，应按照合同承担相应的赔偿责任。被告辩称，1、被告确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证。被告于2017年3月1日完成初始登记，具备了办证条件，双方约定原告书面委托被告办理，但本案实际由原告自行办理。2、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功导致未能办证，不是被告造成的。3、以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日，计至2017年3月1日完成初始登记为67天。合同第23条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，因此，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金。4、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，10年后根据政策申请取得完全产权，原告没有实际损失。5、涉案房产在建设过程中受到了政府的各种监管，并由于政府管理原因导致迟延交房，被告对给付了迟延交房违约金，安居型商品房本身就是微利房，如再判决过高的迟延办证违约金，开发商将严重亏损，也不利于开发商再投入建设安居型商品房。对于本项目存在多个业主起诉，目前宝安区人民法院和中级人民法院作出的判决标准均为按67天左右计算迟延办证违约金，根据本案的入伙情况，该迟延天数为67天。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年12月22日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定如下：（一）原告以人民币308941.98元的价格购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园第4栋406号房，原告应于合同生效之日起1日内一次性付清购房总价款（含定金2000元）共计人民币308941.88元；（二）被告应当于2016年1月15日前将本房地产交付给买受人；（三）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》后尽快完成本房地产项目的初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市不动产登记机关申请本房地产转移登记，办理不动产权证书，出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得不动产权证。买受人在接到出卖人办理不动产证书的书面通知后3日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理不动产权证书所需的证件资料，并交纳有关税费。办理不动产权证书的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。（四）如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得不动产权证书的，出卖人应自本房地产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人实际办理不动产权证书为止。原告于2015年12月22日向被告付清了购房款308941.98元。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年5月7日，被告向原告交付涉案房产。2017年2月13日，被告通过锦鸿花园微信公众号向业主发布办理房产证通知。2017年3月1日，被告完成涉案房地产项目的初始登记。2017年4月28日，涉案房产经核准登记至原告名下。本院认为，原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同履行。上述合同签订后，原告已依约付清了购房款，被告亦向原告交付了涉案房产，被告应当履行为原告办理房产证的合同附随义务。本案中，双方约定的办证方式为：买受人书面委托出卖人向深圳市不动产登记机关申请本房地产转移登记，办理不动产权证书，出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得不动产权证。根据该条约定，本案系由原告委托被告为其办理不动产权证书，被告的办证义务计算至其为原告办理并取得涉案房产的不动产权证之日。被告辩称本案中实际为原告自行办证，且被告于2017年3月1日完成初始登记后不存在违约情形，不应承担逾期办证的违约责任，但无证据证明双方已协商一致变更了办证方式，或涉案房产在完成初始登记之后未能办出房产证系因原告过错导致，故本院对被告的上述主张不予采信。关于延期办证违约金的计算方式。根据合同约定，如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得不动产权证书的，出卖人应自本房地产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人实际办理不动产权证书为止。经查，被告于2016年5月7日向原告交付了涉案房产，应于2017年1月5日前为原告办理不动产权证。但涉案房地产项目至2017年3月1日才完成初始登记，原告于2017年4月28日办出涉案房产的不动产权证，被告应自本房地产交付之日后的第241日即2017年1月6日起，按日向原告支付涉案房产总价款万分之一的违约金，直至原告实际办理不动产权证书之日即2017年4月28日止，共计113天，计为3491.04元（308941.88元×113天×0.0001）。对于原告诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告李龙山支付延期办证违约金人民币3491.04元；二、驳回原告李龙山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  苗 红人民陪审员  于秀灵二〇一九年十二月二十六日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。