江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初7811号 原告：南京新城创置房地产有限公司，统一社会信用代码913201067423577700，住所地江苏省南京市鼓楼区湖北路90号。 法定代表人：唐云龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。 被告：南京尚东花园幼儿园，统一社会信用代码52320113580485461N，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道118号尚东花园幼儿园。 法定代表人：袁园，该幼儿园园长。 委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。 原告南京新城创置房地产有限公司（以下简称新城公司）与被告南京尚东花园幼儿园（以下简称尚东幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司委托诉讼代理人秦蓓蓓、管澄伟，被告尚东幼儿园委托诉讼代理人辛晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间《尚东幼儿园租赁合同》、《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》已于2018年11月19日解除；2、被告将仙林大道118号房屋返还原告；3、被告向原告支付违约金186万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）于2010年10月19日签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将位于南京市，建筑面积2968.72平方米的房屋出租给津典公司，承租人在租赁合同中承诺租赁用途仅作为幼儿园使用。此后，原告、津典公司、被告三方签署《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》，约定津典公司将其在租赁合同项下的权利义务概括转让给被告，正文第一条约定自2012年9月1日起承租方变更为被告，用于经营幼儿园。被告同意承继津典公司在租赁合同项下的所有权利和义务，原告同意接受被告为新的承租方。2018年5月，为回笼资金，原告出售被告租赁的房屋，并向被告书面询问是否行使优先购买权，被告5月21日回复不购买，后原告于5月31日与案外人签署《商品房现售合同》，将租赁房屋出售给第三方。原告办理房产过户手续时被告知在土地管理部门实地查勘中发现房产有违章建筑，故而无法办理过户。2018年10月，原告书面通知被告限期自行拆除其搭建的违章建筑，到期后被告未予拆除。根据租赁合同第十一条第5款第（1）、（2）、（4）项约定“未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋，拆改房屋结构，改变本合同约定的房屋租赁用途的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，并追究乙方违约责任”。此外，原告于2018年7月了解到被告将租赁房屋转租或转借给了乐灵教育等机构进行中小学课外辅导等商业培训，违背了合同关于租赁用途仅为幼儿园及不得转租、转借的约定，原告已对此取证。根据租赁合同第五条第3款约定“租赁物仅作为幼儿园使用，除双方另有书面约定外，乙方不得改变房屋用途”；第十四条第3款约定“违约金为合同总租金的20%，即186万元（930万元*20%）”。2018年11月16日，原告书面通知被告解除租赁合同并主张相应违约金，被告回函称已于11月19日收到通知，但拒绝解除合同及支付违约金。现违章建筑仍在，原告仍无法办理过户，被告的上述违约行为已构成根本违约，原告有权行使合同解除权，请求法院支持原告全部诉讼请求。 被告尚东幼儿园辩称，1、原告于2018年9月向被告收取2018年9月1日至2019年8月31日的租金，租赁合同现正常履行中。2、对于原告诉称的违章建筑，实则是因为租赁房屋存在渗漏水问题，经原告许可的情况下，被告在租赁房屋一、二层的退层部位搭建了阳光房以解决渗漏水问题，如因阳光房搭建妨碍原告办理产权过户手续，被告可以配合拆除，故不能将被告搭建阳光房的行为认定为违约行为。3、被告从未将租赁房屋对外转租、转借，2016年至2018年暑假，被告与乐灵教育合作暑期活动、引入大象作文，均是短期的培训活动，目的是吸引周围学生家长、提升尚东幼儿园声誉，属于正常的经营宣传行为，被告也未从中获益，故不能认定构成违约。4、原被告之间的租赁合同约定的租赁期限为20年，被告承租房屋开办幼儿园，属于尚东花园小区配套教育设施，目前在园学生人数近120人，距离租期届满还有11年，双方之间租赁合同关系稳定，如支持原告擅自解除合同会造成负面的社会影响。请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2010年10月19日，原告新城公司作为甲方、广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）作为乙方签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称涉案合同）一份，约定：甲方将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期共20年，自2011年9月1日起至2030年8月31日止；乙方承诺涉案房屋仅作为幼儿园使用，除双方另有书面约定外，乙方不得改变房屋用途；租金共计930万元。第十一条甲方权利与义务约定：5、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，同意甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，并追究乙方的违约责任。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；将铺位发包或分租或转租予第三者的、或从事违法经营活动的、或损害公共利益的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，或实施了其他有害于房屋建筑安全、经营环境的行为或故意损坏承租房屋的。第十四条违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。 涉案合同签订后，双方各自依约履行。后，原告新城公司作为甲方（出租方）、津典公司作为乙方（原承租方）、被告尚东幼儿园作为丙方（新承租方）又签订了《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议）一份，约定：自2012年9月1日起涉案合同项下承租方由乙方变更为丙方，丙方用于经营幼儿园，丙方同意承继乙方在涉案合同项下的所有权利和义务，甲方接受丙方为新的承租方；租赁期限截止到2030年8月31日止，2012年9月1日起由丙方承担涉案合同约定的所有义务。 涉案合同履行期间，被告尚东幼儿园于2016年3月以引流三楼房顶下水、缓解特大暴雨露台排水问题为由，向原告新城公司书面申请在二楼阳台加盖阳光房，并承诺自行办理相关政府审批手续。后，原告在办理涉案房屋过户手续时，发现被告未经政府部门批准在涉案房屋屋顶搭建了大面积的玻璃钢结构阳光房，并将阳光房作为教室使用。 2016年至2018年暑假期间，被告尚东幼儿园将涉案房屋部分教室提供给南京乐灵教育培训中心（以下简称乐灵教育）、大象作文等教育培训机构用于小学英语、数学，中小学写作的商业培训。 2018年10月18日，原告新城公司向被告尚东幼儿园邮寄送达《关于要求自行拆除幼儿园内违章建筑的通知》1份，通知被告在接到本通知的十五日内拆除所有自行搭建、加盖的建筑，确保房产符合过户条件；并告知如未按期完成拆除要求，原告将依法维护自身权益，相应法律后果由被告自行承担。被告于2018年10月24日签收该通知。 2018年10月27日，被告尚东幼儿园向原告新城公司回函，认为被告在书面取得原告同意后才加盖阳光房并使用的。原告并未要求被告必须领取规划许可证，故被告未违反涉案合同约定。若原告坚持拆除阳光房，应首先赔偿被告拆除阳光房所造成的损失，还要彻底解决屋顶漏水问题。 2018年11月15日，原告新城公司向被告尚东幼儿园邮寄送达《租赁合同解除通知》1份，告知：因被告未在原告限定的期限内拆除违章建筑阳光房。根据涉案合同第十一条第5款第（2）项，原告有权单方解除涉案合同，收回涉案房屋并追究被告违约责任。另，被告在未经原告书面同意的情况下，将涉案房屋转租、转借给第三方开展商业培训，该行为违反了涉案合同第十一条第5款第（1）、（4）项，原告同样有权单方解除合同，收回涉案房屋并追究被告违约责任。另，根据涉案合同第十四条第3款，被告还应按照总租金的20%向原告支付违约金186万元。据此通知：1、自被告收到本通知之日起，涉案合同正式解除。2、被告在合同解除之日起5日内联系原告办理清场、交房手续，同时支付违约金并结算租金。逾期，原告将依法依约处理，相应法律后果由被告自行承担。 2018年11月19日，被告尚东幼儿园回复原告新城公司《强烈要求履行租赁合同的通知》1份，告知被告于2018年11月19日收到原告《租赁合同解除的通知》，对原告以涉案合同第十一条第5款第（2）项约定解除涉案合同，不予接受；对原告要求被告支付违约金186万元不予接受；要求原告收回解除合同的决定，继续履行涉案合同。 庭审中，被告尚东幼儿园认为搭建阳光房系经原告新城公司书面同意，并举证《关于南京尚东花园幼儿园改造阳台漏水的申请报告》（以下简称申请报告）及南京市仙林大学城管委会承办来文回复单（以下简称回复单）各1份，申请报告内容为：“南京尚东花园幼儿园系贵公司小区配套幼儿园，原有设计为退层式，暴雨季节二楼露台积水甚为严重，不能正常及时排放，故申请在二楼阳台加盖阳光房，引流三楼房顶下水，缓解特大暴雨露台排水问题。相关政府审批手续由我园申请办理。特此报告，万望批准。”原告在申请报告上盖章。回复单载明办理意见为：“南京尚东花园幼儿园书面申请在校园内二楼加盖玻璃屋顶，导流三楼屋面雨水，防止二楼漏水，经现场踏勘结合施工图纸，尚东花园幼儿园申请加盖的玻璃屋顶样式较好，对周边市容市貌影响较小，建议同意其申请，施工前请完善相关施工手续，并及时到属地城管部门报备。当否，请批示。”经质证，原告对上述证据真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。认为原告盖章只是同意被告在取得相关政府审批手续后加盖阳光房，且加盖目的仅限于引流屋顶积水，回复单中也要求施工前完善相关施工手续，被告在未取得建设规划和施工规划许可的情况下，在涉案房屋顶层加盖阳光房作为教室使用，不仅违反合同约定，有害于房屋建筑安全，更可能危及幼儿的生命健康。 关于被告尚东幼儿园擅自转租、转借涉案房屋问题，被告辩称提供教室给其他培训机构仅作为宣传招生，但并未就此辩称意见提交证据加以证明，原告新城公司则认为，从乐灵教育、大象作文等教育机构培训的内容来看，均是针对中小学生的英语、数学、作文培训，与幼儿教育无关，亦不符合涉案合同中关于涉案房屋仅作为幼儿园使用的约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 原告新城公司与津典公司签订的涉案合同，及原告与津典公司、被告尚东幼儿园签订的三方协议均合法有效。被告承继津典公司在涉案合同项下的所有权利和义务，故应按照涉案合同约定用途使用涉案房屋，不得擅自转租、转借，或拆改变动房屋结构。本案中，被告未经相关部门审批，擅自搭建阳光房作为教室使用，违反了涉案合同中不得拆改变动房屋结构的约定，被告辩称搭建阳光房系经原告同意，从现有证据看，原告仅仅是在被告向其提出的申请报告上盖章，没有证据证明原告同意被告在未经相关部门审批的情况下搭建违章建筑，故被告的该项辩解意见不能成立；且被告不仅违反约定搭建阳光房，还擅自使用，在原告无法办理过户手续并发函要求被告限期拆除时，被告仍然拒绝拆除，阳光房的使用对幼儿的人身安全亦存在较大的风险隐患，故原告有权依据涉案合同约定行使合同解除权。另，被告在租赁期间将涉案房屋部分教室提供给其他商业培训机构用于中小学学科培训，违反了涉案合同关于涉案房屋仅作为幼儿园使用的约定，亦违反了涉案合同关于禁止擅自转租、转借涉案房屋的约定。鉴于被告上述违约行为均已符合涉案合同中关于原告有权解除合同的约定，且违约程度并非显著轻微，被告亦确认于2018年11月19日收到原告邮寄的解除合同通知，故原告解除通知到达被告的时间应视为涉案合同解除的时间，原告主张确认涉案合同已于2018年11月19日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告新城公司解除涉案合同后，被告尚东幼儿园应将涉案房屋返还原告。关于原告主张被告承担违约金186万元的诉讼请求，因涉案合同第十四条违约责任明确约定被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告南京新城创置房地产有限公司与被告南京尚东花园幼儿园之间的《尚东幼儿园租赁合同》、《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》于2018年11月19日解除； 二、被告南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋返还给原告南京新城创置房地产有限公司； 三、被告南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内给付原告南京新城创置房地产有限公司违约金186万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21700元，减半收取10850元，由被告南京尚东花园幼儿园负担，此款应由被告南京尚东花园幼儿园于本判决生效之日起十五日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户账号：62×××63；开户银行：中国农业银行南京尧化支行），逾期不交，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇一九年十二月十六日 法官助理  徐 艳 书 记 员  蒋文雯