陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初8937号 原告：郭治花，男，汉族，陕西省府谷县人。 委托诉讼代理人：高松、苏美霞，陕西神东律师事务所律师。 被告：王长清，又名王增卿，男，汉族，陕西省神木市人。 被告：杭爱琴，女，汉族，籍贯、住址同上。 委托诉讼代理人：王长清，系被告杭爱琴之夫（本案被告）。 原告郭治花与被告王长清、杭爱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭治花及其委托诉讼代理人高松、苏美霞和被告王长清（被告杭爱琴的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭治花向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2017年1月20日签订的《按揭贷款房屋转让协议》无效，并由二被告承担违约责任，违约金为715000元×20%=143000元；二、依法判决二被告返还原告购房款387046元及原告给付被告的7191.28元现金（签订合同时，被告银行卡中的余额原告当时以现金给付被告）；三、依法判决二被告给付原告代其偿还的银行按揭贷款107064.44元及原告支付的大修基金、给被告补交的物业费、水电公摊、电梯费、供暖费合计11752元；四、依法判令被告赔付原告装修损失216120元（材料费170120元+承包费46000元），诉讼费损失21900元；五、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告负担。事实和理由：被告王长清与杭爱琴系夫妻。2017年1月20日，原告与二被告签订了《按揭贷款房屋转让协议》，二被告将其所有的位于神木市新村“仕嘉名苑”小区7幢一单元501室房屋一套附带车位转让给原告。双方约定总房价款为人民币715000元。其中被告在华夏银行西安分行和平路支行截止2017年1月20日下欠该房屋按揭贷款余额为327954元。双方约定由原告一次性支付被告387046元，并由原告按月偿还下余银行的按揭贷款。在转让协议中，双方还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定。签订合同时，被告按揭贷款银行卡中的余额为7191.28元，原告当时以现金给付了被告。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款387046元，并按月向华夏银行偿还上述房屋按揭贷款。原告支付的大修基金、给被告补齐以前欠的物业费、水电公摊、电梯费、供暖费合计11752元。于2017年1月24日接收了上述房屋，开始装修并入住该房屋。为此，原告每月偿还银行按揭贷款数额约4000元，截止目前为止原告已经偿还了27个月的按揭贷款，合计偿还数额为107064.44元。原告装修该房屋花费216120元（材料费170120元+承包费46000元）。2017年5月18日本院作出（2016）陕0821执恢509号执行裁定，查封了原告购买被告的上述房屋。随后，原告向本院提出执行异议。2018年6月13日本院作出（2017）陕0881执异160号执行裁定，驳回原告的异议申请。为此，原告向本院提起案外人执行异议之诉，本院作出（2017）陕0881民初10229号民事判决，以该房屋已经被法院查封为由，驳回原告的异议请求。原告仍不服提起上诉，2018年12月28日榆林市中级人民作出（2018）陕08民终4257号民事判决，驳回上诉，维持原判。两次诉讼原告承担案件受理费合计21900元。一、二审法院均认为原、被告签订的合同无效。综上，二被告隐瞒该房屋已被法院查封的事实，将不能出卖的房屋卖给原告，导致双方签订的合同无效，其存在重大过错，给原告造成装修、诉讼等巨大经济损失，其应承担赔偿责任。 被告王长清、杭爱琴辩称：原、被告签订的《按揭贷款房屋转让协议》属实，签订合同时涉案房屋被赵国艳申请法院查封。原告将房款转给本被告后，本被告给赵国艳还了35万元，后赵国艳申请本院解除上述房屋的保全措施。2017年5月份，呼留成又申请法院查封了涉案房屋，并评估装修费为10万元。当时其与原告协议装修费按15万元补偿，购房款387046元及现金7191.28元愿意返还原告，银行贷款其亦愿意返还原告，但11752元各种费用之前其都已经交纳，违约金143000元其不承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实及证据，本院认定如下：原告提交的第五组证据能够证明原告之子郭瑞补交2015.11-2016.11公摊水电费300元、2015.11-2016.11电梯费320元、2017.1-2017.3物业费503元、装修垃圾清运费500元，原告缴纳大修基金9272元、2015年供暖费857元，共计11752元的事实。被告王长清质证时对该组证据的真实性及证明目的均无异议，但答辩时称其将之前的费用已经交纳。经本院审查，被告王长清对上述证据予以认可，属于自认，故被告王长清的辩称理由不能成立。原告提交的第六组证据能够证明原告购买并接收被告王长清的房屋后，进行了装饰装修，但具体支出多少因原告提交的该组证据均不符合证据的形式要件，故本院不作认定。原告提交的第七组证据，被告王长清对其真实性无异议，证明目的有异议，认为其与原告私下签过协议约定：被告共支付原告装修费15万元。被告王长清提交的协议书一份，原告对其真实性无异议，该协议明确约定“郭治花为该转让房实际投入的装修费用计壹拾伍万元。”经本院审查，原告提交的《装修承包协议》为原告与他人形成的协议，而被告王长清提交的《协议书》原、被告双方均认可。加之原告提交的第六组证据的具体数额无法确定，且原告从房屋装修后居住至今亦存在折旧，故本院综合认定，原告为装修房屋所支出的所有费用以原、被告双方于2019年9月1日达成的一致意见15万元较为合理。 诉讼中，本院依据原告的申请，于2019年11月15日作出（2019）陕0881民初8937号之一民事裁定书，预查封被告王长清、杭爱琴夫妻共同共有的位于神木市神木镇新村滨河路西仕嘉名苑7幢5层1单元501号房屋一套及附属车库（不动产权证号：神木房预神木镇字第09305703号）。查封期限为三年。 本院认为：原告郭治花与被告王长清、杭爱琴之间的《按揭贷款房屋转让协议》，虽系原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，但双方在签订此协议时，涉案房屋正值本院（2016）陕0821财保97号民事裁定书裁定查封期间，且已在房管部门作了查封登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。可见，本案涉案房屋不得转让，原、被告的行为违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故原告郭治花与被告王长清、杭爱琴签订的《按揭贷款房屋转让协议》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二被告因转让涉案房屋所得房屋价款387046元、原告之子郭瑞代被告向华夏银行偿还按揭贷款107064.44元、原告及原告之子郭瑞转让房屋后交纳费用11752元（公摊水电费300元、电梯费320元、物业费503元、装修垃圾清运费500元、大修基金9272元、供暖费857元）应返还原告。但原告给付被告的银行卡余额7191.28元，该款本属于被告，故不应返还。原告主张二被告赔偿其装修损失216120元，本院认为该部分属于不能返还部分，应当折价补偿，且双方于2019年9月1日签订《协议书》约定：被告共支付原告装修费15万元，且原、被告双方均予认可。故二被告应当补偿原告15万元作为装修损失。至于原告主张其为提起异议之诉支出诉讼费21900元，本院认为，生效法律文书已经明确该部分费用由原告负担，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张二被告应承担违约责任，支付其协议总价款715000元20%的违约金143000元。经本院审查认为，二被告明知涉案房屋被法院查封，仍与原告签订房屋转让协议，导致所签协议无效，给原告造成较大损失，其存在重大过错，应承担违约责任，但原告以协议中约定的房屋价款387046元与剩余按揭贷款327954元的总和715000元即合同总价款来计算20%的违约金，此约定尽管不合理，但违约金143000元并未超过造成损失的百分之三十，故原告的该项诉讼请求，本院亦应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告郭治花与被告王长清、杭爱琴于2017年1月20日签订的《按揭贷款房屋转让协议》无效。 二、由被告王长清、杭爱琴于本判决生效之日起二十日内返还原告郭治花房屋价款387046元、华夏银行按揭贷款107064.44元、物业等费用11752元。 三、由被告王长清、杭爱琴于本判决生效之日起二十日内补偿原告郭治花房屋装修费用150000元。 四、由被告王长清、杭爱琴于本判决生效之日起二十日内支付原告郭治花违约金143000元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5310元，保全费5000元，共计10310元，由被告王长清、杭爱琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  乔瑞 二〇一九年十二月十六日 书记员  麻磊