河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6433号上诉人（原审原告）：林建荣，男，1971年12月13日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：王军，河北朗泽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨雪梅，女，1988年11月20日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：许文敏，高碑店市安泰法律服务所法律工作者。原审被告：河北雷华伟业房地产开发有限公司，住所地高碑店市南环路33号。法定代表人：张建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：佟超、徐明，该公司员工。上诉人林建荣因与被上诉人杨雪梅、原审被告河北雷华伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。林建荣上诉请求：依法发回重审或改判被上诉人依法返还上诉人房款29万元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人支付的全部房款，均是转给了被上诉人，原审被告未直接收取过上诉人房款。其次，被上诉人加价30万元将所谓的房子（当时未建成，无证也不全）出售给上诉人，该买卖行为无效。再次，截止今日，如果上诉人全款支付涉案房屋的房款，原审被告根据现有政策也不能给上诉人办理房屋产权证书。最后，一审法院认定被上诉人已经履行完毕所谓的合同义务，明显错误。被上诉人知道上诉人是外地人，并承诺可以办理网签预告登记手续，虽然房屋收据更名到上诉人名下，但是上诉人现在即使支付全部房款，也不能办理合法产权手续，其本身的交易行为就是无效的，被上诉人收取的所谓加价款应当予以返还。杨雪梅辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据充分。原审判决查明认定“2017年3月4日案外人裴东晨就以郝素霞名义购买的涉案房屋与答辩人签订《房屋买(卖)定金协议》，答辩人支付给裴东晨定金118000元，并转账支付给原审被告首付款154745元”。因此，虽然裴东晨并未协助答辩人办理更名手续，但是答辩人已经实际合法取得了涉案房屋的商品房买卖签约保留权，答辩人有权就自己依法享有的相关权益进行有偿转让。而且答辩人是应上诉人的主动邀约，在2017年5月16日将涉案房屋的商品房买卖签约保留权转让给的上诉人，并且当日由上诉人与原审被告就涉案房屋签订了《签约权保留协议》，且在答辩人的协助下，办理了涉案房屋的更名手续。至此，答辩人与案外人裴东晨和郝素霞以及上诉人在此之前就涉案房屋设立的全部合同权利义务已经履行完毕。上诉人与原审被告就涉案房屋直接达成的《签约权保留协议》，与答辩人没有关系，上诉人将答辩人列为第三人错误。2、原审判决适用法律正确，实体判决公平公正。河北雷华伟业房地产开发有限公司述称，我公司已经履行了一审判决，上诉与我公司无关。林建荣向一审法院起诉请求：1、终止原被告签订的商品房买卖合同签约权保留协议；2、判令被告河北雷华伟业房地产开发有限公司返还原告交付的签约权保留金人民币224745元；3、判令第三人杨雪梅返还原告交付的人民币290000元；4、诉讼费用由二被告负担。后原告将第一项诉讼请求变更为解除原被告签订的商品房买卖合同签约权保留协议。一审法院认定事实：2017年3月4日，甲方裴东晨与乙方杨雪梅签订《房屋买(卖)定金协议》，双方约定甲方自愿将位于高碑店市中心建康城1号楼2单元2404房屋出售给乙方，面积为127.79平米，成交额为开票价加48000元，开票价8645元/平米，交付定金金额为118000元，甲方需无条件配合乙方更改合同手续，乙方反悔，过期定金不退，甲方可以另行出售，甲方反悔应双倍返还定金。上述房产实际系裴东(永)晨以郝素霞名义从被告处购买，裴东(永)晨支付20000元排号费及50000元定金。上述协议签订后，第三人杨雪梅于2017年3月5日和2017年3月6日将定金协议中约定的118000元转账支付给裴东(永)晨，并于2017年3月10日将剩余首付款154745元转账支付给被告，但此后裴东(永)晨并未协助第三人杨雪梅到被告处办理房屋更名手续。2017年5月16日，第三人杨雪梅将涉案房产在首付款224745元的基础上加价30万元后转卖给原告，双方并未签订书面合同。2017年5月16日，甲方河北雷华伟业房地产开发有限公司与乙方林建荣签订《签约权保留协议》，双方约定本房屋具体位置为高碑店市迎宾东路北侧盛华大街东侧，设计建筑面积约127.79平方米，最终以国家测绘部门核定的面积为准，面积差异的处理由甲乙双方在正式签署的房屋买卖合同中确定；房屋单价为每建筑平方米8645元，总价1104745元；乙方自愿在本协议签署之日向甲方交清签约权保留金224745元，以保留关于本房屋买卖合同的签约权；乙方按约定付清保留金后，甲方承诺不再就本房屋的买卖事宜与第三方进行磋商或签署书面文件，本房屋由乙方享有独家签约权，本协议有效期内保留金由甲方无息持有；待房屋具备销售条件后，乙方应当按照甲方的通知与甲方在本协议约定的面积、价格和付款期限范围内磋商房屋买卖合同的具体内容；乙方根据自身经济状况和贷款政策，在双方正式签署的房屋买卖合同中选择贷款方式支付房款，贷款额度约为880000元等内容。当日，第三人杨雪梅协助原告办理了涉案房屋的更名手续，被告为原告出具收到签约权保留金224745元的收据，原告为被告出具承诺书，承诺原告为外市户籍，在本市自身家庭并无商品住宅，也没有家庭购房贷款的情况属实，此次签署《签约权保留协议》符合高碑店市相关限购规定，如因本人个人原因导致最终不能完成《商品房买卖合同》的签署，则开发公司有权单方收回该套房屋且不予退还已交款项。因原房屋认购者郝素霞与被告的原签约日期为2017年3月10日，故原告与被告签订的协议、被告出具的收据及承诺书中的日期均写为2017年3月10日。2017年5月16日更名后，原告将房屋首付款以及差价款合计514745元转账支付给第三人杨雪梅，另外，在此之前原告已通过案外人李晶晶支付给第三人杨雪梅10000元定金。第三人杨雪梅主张已给付被告工作人员王强60000元用于办理更名事宜、给付中间人任君德好处费7000元、给付中间人李晶晶及刘建好处费66000元，再扣除给付裴东(永)晨的差价款48000元及给付被告的首付款224745元后，自己手里仅剩余119000元。2017年5月27日，高碑店市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条规定：“（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”原告主张因其不符合上述限购政策，协议实际上已履行不能，故要求解除与被告签订的《签约权保留协议》，被告认可因受限购限贷政策影响，原告无法办理贷款手续，但主张原告可以通过交纳全款履行合同，而原告当庭表示无力交纳全款。2018年9月26日，被告取得涉案房屋的商品房预售许可证。上述事实有《房屋买(卖)定金协议》、《签约权保留协议》、收款收据、转账凭证、承诺书、中新悦上更名申请单及当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但是双方签订的《签约权保留协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”原告已向被告交付签约权保留金224745元，因受政府限购限贷政策影响原告无法依约办理贷款也无力交纳全部剩余房款，故商品房买卖合同已不能继续履行，原告要求解除《签约权保留协议》，应予支持，被告应返还原告已交付的签约权保留金224745元。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让。第三人杨雪梅将其认购的期房转让给原告，实际系商品房认购合同权利义务的转让，第三人杨雪梅已协助原告在被告处办理了涉案房屋的更名手续，原告也已支付了购房款，上述转让行为已履行完毕。原告与被告签订《签约权保留协议》后，已就涉案房屋形成了新的合同权利义务关系，虽因不符合限购政策导致合同目的无法实现，但亦与第三人杨雪梅无关，故原告要求第三人杨雪梅返还差价款290000元，理据不足、不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条之规定，判决：一、解除原告林建荣与被告河北雷华伟业房地产开发有限公司签订的《签约权保留协议》；二、被告河北雷华伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林建荣签约权保留金224745元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元(已减半收取)，由原告林建荣负担2138元，被告河北雷华伟业房地产开发有限公司负担2336元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人与被上诉人的两份聊天记录截图打印件，时间是2017年12月19日，以及2018年的2、3月份，共计四页，用以证明被上诉人承诺上诉人没有三年社保也能全款购买涉案房产，截止到2018年3月24日原审被告五证不全。被上诉人质证意见是不属于新证据，在一审诉讼期间已经存在，原审被告在一审法庭辩论终结前已经取得了相应的许可证，不认可其证明目的，被上诉人也没有承诺。原审被告质证意见为与其无关，不发表意见。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于上诉人主张要求被上诉人返还其房款29万元问题。根据一审查明的事实，涉案房屋系被上诉人认购的期房，上诉人为了取得该房屋，向被上诉人支付了相应的对价，被上诉人亦协助上诉人在原审被告处办理了更名手续，该转让行为系双方真实意思表示，且均已履行完毕。而后上诉人与原审被告签订了涉案房屋的《签约权保留协议》，原审被告亦为上诉人出具收到签约权保留金的收据，该协议实质是商品房买卖合同，后因政府限购限贷政策，该合同无法继续履行，合同目的无法实现，与被上诉人无关，故上诉人该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8947元，由上诉人林建荣负担。本判决为终审判决。审判长  刘克伟审判员  康珍惠审判员  王明生二〇一九年十二月十六日法官助理沈飞书记员刘佳