贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终8313号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒（该公司法务），男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：张湉，女，1991年3月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市市东支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路18号。负责人：杨胜果，该行行长。委托诉讼代理人：刘玉姣（公司员工），女，1990年12月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。原审第三人：杨棋音，女，1962年12月24日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人张湉，原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市市东支行、杨棋音商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，因此双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已经实现，合同双方的主要义务已经履行。虽然本案中上诉人存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成合同目的的根本性违约；2、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不会影响被上诉人对房屋的占用、使用和收益，即使解除合同，利息也不应当从付款之日起算，而应当从起诉之日起计算，否则显失公平；3、一审法院在判决解除合同的同时，未判决双方应当在判决生效后相互配合办理注销预抵押登记、预告登记、备案登记，属于增加双方当事人的诉累，且与合同补充协议第20.2条约定的内容矛盾。综上，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张湉答辩称：1、上诉人未按合同约定的日期办理产权证已构成根本性违约，被上诉人要求解除合同符合合同约定和法律规定，同时上诉人应支付违约金；2、上诉人所称办理涉案房屋注销登记问题，不属于上诉审理范围，但本着实事求是原则，被上诉人愿意积极配合上诉人办理注销登记、预告登记和备案登记相关事宜。张湉向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房款561148元、赔偿原告已支付银行贷款本息281725元、利息170735元（暂计截止至2018年12月24日，详见计算标准清单）、违约金25096元、维修基金11211元、装修损失3万元、办证费用550元、电表开户费122元、物业管理费445元，判令被告支付逾期利息直至被告履行全部本金时止；三、解除原告、被告、杨棋音与第三人中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本息（从2019年1月起至全部购房贷款付清止）；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告张湉与第三人杨棋音系母女关系。2014年12月30日，原告张湉（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积29.66平方米，房款按套计算，总房款1121148元；买受人采取银行按揭贷款方式付款，于合同签订当日是支付首期房款561148元，剩余房款人民币56万元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第12.6条约定：出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2014年12月30日向被告支付了首期购房款561148元。其后，原告与杨棋音作为借款人、宏益房开作为保证人与中国银行股份有限公司贵阳市宝山路支行（以下简称中国银行贵阳宝山路支行）签订《个人商业用房贷款合同》，原告及杨棋音共同向中国银行贵阳宝山支行贷款56万元支付上述购房款，该笔贷款56万元已付至被告帐户。被告于2015年5月4日将合同约定房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月30日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告于2018年8月2日向被告邮寄了《法律告知函》，要求被告按合同约定的时间与原告办理相关退房手续，并要求退还全部购房款及赔偿由此带来的相应损失；该邮单于2018年8月6日投递并签收。因未获被告答复，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告表示收房后对房屋进行了简单装修，目前房屋未出租，处于空置状态。审理中，原告表示上述《商品房买卖合同》中约定的因被告逾期将办理商品房转移登记的相关文书交付原告导致原告要求解除合同，被告按银行同期存款利率标准向原告支付利息过低，原告要求调整，主张利息应按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款退清之日止。被告认为应按合同约定计算利息，并认为原告已主张利息不应再计算违约金。原告对其诉请的房屋维修基金11211元、办证费用550元、电表开户费122元、物业管理费445元，向一审法院提交了原告于2015年5月4日向贵州宏产城物业服务有限公司交纳维修基金11211.48元的收据一张、原告于2014年12月30日向被告支付预告登记费550元的收据一张、原告于2015年5月16日向贵州宏产城物业服务有限公司交纳电表开户费122元的收据一张、2015年5月16日向贵州宏立城物业服务有限公司交纳商铺物管费444.90元的收据一张。被告宏益房开表示维修基金、物管费等不是其收取的，不同意退还。原告表示已向相关房产部门查询上述房屋维修基金11211.48元已交至相关房产部门。原告对装修费3万元向一审法院提交商铺照片，并表示该费用是其自估算折旧后的费用，原告表示对本案涉案房屋的装修残值不申请评估；被告对此不予认可。在本案审理过程中，被告答辩中涉及有解除合同后法律后果的处理包含返还房屋、相关预告登记和备案登记的注销以及恢复房屋原状的意见，该部分已经构成反诉，一审法院已向被告释明，如坚持注销备案登记和返还恢复房屋原状，是否提出反诉，被告宏益房开表示注销备案登记、返还并恢复房屋原状等系合同约定内容，在本案中对该部分不提出反诉。另查，第三人中国银行贵阳市东支行向一审法院提交中国银行贵州省分行黔中银报（2015）77号文，以说明中国银行贵阳宝山路支行已迁址至本市花果园，更名为中国银行股份有限公司贵阳市花果园支行，中国银行贵阳宝山路支行搬迁后，其原有全部业务就近并入市东支行。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告在2018年6月30日前仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故原告诉请要求解除商品房买卖合同并退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。原告主张解除与被告及原中国银行贵阳宝山路支行、杨棋音共同签订的《个人商业用房贷款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的合同目的已经无法实现，故对原告要求解除个人商业用房贷款合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益房开已收取购房贷款，故对原告诉请由其偿还剩余贷款本息的诉请，一审法院予以支持。对原告要求被告赔偿利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息不符合合同约定，一审法院认为应按合同约定的同期存款利率计算利息。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方在合同中对此没有约定，一审法院对该项诉请不予支持。关于原告要求退还预告登记费用、电表开户费的诉请，因办理预告登记费用、电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，应由被告进行赔偿。对于原告诉请要求被告退还房屋维修基金，因原告表示该款已交至相关房产部门，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。对原告要求被告支付物业管理费及装修费的诉请，物业管理费及装修费系原告在使用房屋过程中的正常开支，对此双方在因被告逾期办理产权证书而致合同解除应承担的违约责任中没有约定，原告对装修费损失未向一审法院申请评估亦未提交相关证据予以证实，故对原告要求被告支付物业管理费、装修费的诉请一审法院应予驳回。对被告辩称因原告物管费未缴清，按双方商品房买卖合同的补充协议第12.6条约定，被告主张有权不予为原告办理房屋所有权证；对此一审法院认为，被告未按合同约定取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已构成违约，原告诉请要求解除合同符合合同约定，对被告的该辩称一审法院不予采信。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，原告交还房屋应将房屋恢复交付房屋时的状态，并要求原告将获得的租金等收益并返还给被告的主张，因被告在本案未对此提出反诉，在本案中一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告张湉与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年12月30日就购买位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告张湉与被告贵阳宏益房地产开发有限公司及原中国银行股份有限公司贵阳市宝山路支行、第三人杨棋音就位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋签订的《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号，现该贷款合同权利义务已由第三人中国银行股份有限公司贵阳市市东支行承继)。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告张湉首期购房款561148元及预告登记费550元、电表开户费等122元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告张湉利息，该利息以首期款561148元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2014年12月30日起计算利息至该561148元退还原告张湉之日止。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告张湉支付其已向中国银行股份有限公司贵阳市市东支行归还的《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号)项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对帐单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向第三人中国银行股份有限公司贵阳市市东支行偿还原告张湉就《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号)项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按该借款合同的约定进行计算）。七、驳回原告张湉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14530元，减半收取7265元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中上诉人明确表示涉案房屋至今未取得初始登记的有关文书。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于合同解除问题，《商品房买卖合同》约定宏益公司应于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。但涉案房屋至今未取得初始登记的有关文书，已远远超过合同约定逾期180日的条件，被上诉人主张解除合同符合合同约定，原判按合同约定计算利息亦无不当，本院予以维持。至于上诉人称协助办证仅是合同附随义务的辩称，明显没有依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，产权证系房屋所有权归属的证明文书，上诉人作为出卖人具有转移标的物所有权的义务，故对该主张本院不予采信。关于利息的起算时间，《商品房买卖合同》中仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间予以约定，现因被上诉人逾期办证的违约行为导致双方签订的合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为上诉人，被上诉人有权就利息部分的损失要求赔偿，被上诉人支付首期房款的时间为2014年12月30日，故其利息损失的起算时间应从2014年12月31日开始计算，原判从2014年12月30日起算错误，本院予以纠正。而上诉人认为应从起诉之日开始计算没有依据，对该主张本院不予支持。关于配合办理涉案房屋注销登记的问题，根据合同附件十二补充协议第20.2条“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。……”的规定，上诉人要求明确由被上诉人配合办理涉案房屋注销登记手续的主张符合合同约定，虽然上诉人在本案中未提起反诉，但鉴于二审中被上诉人明确表示愿意配合办理相关注销手续，从减少讼累角度考虑，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初856号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项，即：一、解除张湉与贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年12月30日就购买位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除张湉与贵阳宏益房地产开发有限公司及原中国银行股份有限公司贵阳市宝山路支行、杨棋音就位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋签订的《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号，现该贷款合同权利义务已由第三人中国银行股份有限公司贵阳市市东支行承继)。三、贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还张湉首期购房款561148元及预告登记费550元、电表开户费等122元。五、贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向张湉支付其已向中国银行股份有限公司贵阳市市东支行归还的《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号)项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对帐单为准）。六、贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向中国银行股份有限公司贵阳市市东支行偿还原告张湉就《个人商业用房贷款合同》(合同编号为：2015年花借字C0310001号)项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按该借款合同的约定进行计算）；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初856号民事判决第七项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初856号民事判决第四项为：贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付张湉利息，该利息以首期款561148元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2014年12月31日起计算利息至该561148元退还原告张湉之日止。四、张湉在本判决生效之日起十日内配合贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋2层30号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、驳回张湉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7265元,由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费14530元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月九日书记员 曹 然