甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0103民初5055号原告：赵黎峰，男，1971年8月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：王斌，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：施瑞，甘肃东方人律师事务所律师。被告：陈志军，男，1984年5月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：吴鹏，男，1980年5月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：马文超，男，1988年4月26日出生，撒拉族，住甘肃省兰州市城关区。原告赵黎峰与被告陈志军、吴鹏、马文超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵黎峰的委托诉讼代理人王斌、施瑞到庭参加诉讼，被告陈志军、吴鹏、马文超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理，本案现已审理终结。赵黎峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告赵黎峰与被告陈志军，吴鹏2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告马文超，陈志军，吴鹏立即向原告赵黎峰腾交兰州市七里河区西津西路49号1单元001室（即银信大厦负一层）的房屋；2.被告陈志军、吴鹏、马文超支付所欠的房租10万元（截止2018年11月15日前）及交付房屋前的租金。并判令被告陈志军，吴鹏，马文超承担逾期交付租金的违约金829999元（2017年11月1日至2018年11月14日，按合同月租金5%/天计算）及解除《房屋租赁合同》之日前的违约金；3.被告陈志军、吴鹏、马文超支付已拖欠物业公司的物业费、水电费42546元（2018年9月、10月、11月），暖气费11332元。4.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2015年初，兰州味美滋餐饮有限公司发布招租信息,对外转让西站火锅店，被告陈志军、吴鹏多次找到该公司要求承租原告赵黎峰名下的兰州市七里河区西津西路49号1单元001室（即银信大厦负一层）经营餐饮。2017年5月18日兰州味美滋餐饮有限公司与陈志军、吴鹏签订《转让合同》，转让费10万元。同日，王燕代表原告赵黎峰与陈志军、吴鹏签订《房屋租赁合同》，合同约定：由被告陈志军、吴鹏承租原告赵黎峰单独所有的坐落于兰州市七里河区西津西路49号1单元001室的房屋作为餐饮项目的经营。约定租赁期限为2017年5月15日至2023年5月14日，共六年。2017年7月10日，三被告以马文超的名义注册成立了“七里河区伊天火锅”。后在租赁期内被告未按期足额支付房屋租金和水、电、物业费、暖气费等费用，经原告多次催缴，其仍未履行义务。为维护原告的合法权益，提起诉讼。陈志军、吴鹏、马文超未到庭，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理查明如下事实：1.2017年5月18日，兰州味美滋餐饮有限公司（甲方、转让方）委托代理人王燕与被告陈志军、吴鹏（乙方、承接方）签订《转让合同》，合同约定2017年5月18日，兰州味美滋餐饮有限公司将位于兰州市七里河区的房屋转让给陈志军与吴鹏，转让费为10万元（当日已支付）。同日，原告赵黎峰（甲方、出租方）委托代理人王燕与被告陈志军、吴鹏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告赵黎峰将位于兰州市七里河区房屋承租给被告陈志军与吴鹏，租赁期限从2017年5月15日至2023年5月14日，共六年。租金以约定递增形式按季度支付，第一年租金为80万元、第二年租金为80万元、第三年租金为80万元。第四年租金为85万元、第五年租金为90万元、第六年租金为95万元。免租期3个月，自2017年8月15日计算。租金的支付时间为每年5月1日前、8月1日前、11月1日前、2月1日前。自合同签订之日起，该房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业管理费、有限电视费、电话费等相关费用，由陈志军与吴鹏按国家或当地收费标准向所属部门全额缴付（以物业收据的收费清单为准）。合同第十一条约定，双方商定提前15日支付下期房租，乙方逾期未按合同约定足额交付租金，应按合同月租金5%／天承担违约金，逾期一个月未支付房租，乙方同意自愿放弃租用该房屋，不再向甲方追索乙方投资、装修的任何损失。2017年7月10日，本案三被告以马文超的名义成立了七里河区伊天火锅店，马文超为该火锅店的经营者。2.2017年5月18日，原告赵黎峰向兰州味美滋餐饮有限公司出具《房屋租金代收催收授权委托书》，委托兰州味美滋餐饮有限公司代收催收涉案房屋租金及物业费等所有收费事宜，收到房屋租金后全款转入原告赵黎峰名下甘肃银行（卡号62×××13）。委托书签订后，兰州味美滋餐饮有限公司因被告欠缴房屋租赁费分别于2018年5月28日、2018年8月22日、2018年8月22日向被告陈治军发出《房租催缴通知书》催收房租。3.合同签订后被告陈治军于2017年5月18日向原告支付房屋租赁保证金10万元，房租20万元（2017年8月15日至2017年11月14日）；2017年11月30日向兰州味美滋餐饮有限公司支付10万元（2017年11月15日至2018年2月14日）；2017年12月8日向兰州味美滋餐饮有限公司支付10万元（2017年11月15日至2018年2月14日）；2018年2月7日向兰州味美滋餐饮有限公司支付20万元（2018年2月15日至2018年5月14日）；2018年5月25日向兰州味美滋餐饮有限公司支付10万元（2018年5月15日至2018年8月14日）；2018年5月30日向兰州味美滋餐饮有限公司支付5万元（2018年5月15日至2018年8月14日）；2018年7月14日向兰州味美滋餐饮有限公司支付3万元（2018年5月15日至2018年8月14日）；2018年7月19日向兰州味美滋餐饮有限公司支付1万元（2018年5月15日至2018年8月14日）；2018年7月23日向兰州味美滋餐饮有限公司支付1万元（2018年5月15日至2018年8月14日）；2018年10月11日向兰州味美滋餐饮有限公司支付10万元（2018年8月15日至2018年11月15日）。4.2018年11月16日，兰州一家人物业服务有限公司向被告马文超经营的伊天火锅店出具《欠费明细》，载明涉案房屋截止2018年11月欠缴物业费及水电费42546元（2018年9月、10月、11月），欠2018年11月份暖气费11332元，共计53878元。5.原告赵黎峰（甲方、出租方）与被告马文超（乙方、承租方）于2019年1月30日签订了《房屋交接书》，依据原告赵黎峰与被告陈志军、吴鹏签订的《房屋租赁合同》，确定根据《房屋租赁合同》第五条规定，相关管业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费、电话费等相关费用，自本交接之日前未支付和未结算的费用由乙方承担。确定被告马文超将涉案房屋钥匙交由原告，确定涉案房屋租金清算截止至2018年12月31日。另查明，位于兰州市七里河区，房屋编号为：620103006Ｌ06014002-0101001，面积1231.72㎡，产权证号为：七里河区字第341511号的房屋产权归赵黎峰所有。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定合法有效，双方应依约履行合同义务。原告诉请解除合同，认为被告未按时缴纳房屋租赁费，致使合同目的无法实现。且被告截止2018年12月31日尚欠缴房屋租金10万元。对此《房屋租赁合同》中虽已经明确约定了合同履行期限，但被告违约，不能按时向原告缴纳房屋租赁费用，原告有权解除合同，且被告于2019年1月30日将涉案房屋交由原告，视为其同意解除《房屋租赁合同》，故对原告的主张本院予以支持。关于原告主张的违约金。虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》中对违约金的计算方式作了明确的约定，但原告的实际损失仅为被告未按时缴纳房屋租金所造成的租房租金损失10万元。按照《中华人民共和国合同法》的规定，违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中原告主张违约金为829999元是将合同签订后历年的违约时间累积计算，本院对此不予支持。应以原告实际标的损失10万元的30%为准，确定被告向原告支付违约金为3万元。关于原告主张涉案房屋的物业费、水电费42546元、暖气费11332元，共计53878元，经审查，该费用均是被告承租期间所欠缴的费用，按照合同约定该费用应由被告承担，故本院对原告的该项主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条、第二十九条规定判决如下：一、解除原告赵黎峰与被告陈治军、马文超于2017年5月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈志军、吴鹏、马文超于本判决生效之日起15日内向原告赵黎峰支付房屋租金10万元、违约金3万元，共计13万元；三、被告陈志军、吴鹏、马文超于本判决生效之日起15日内向原告赵黎峰支付物业费及水电费42546元、暖气费11332元，共计53878元；四、驳回原告赵黎峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13738元，由原告赵黎峰负担11170元，被告陈志军、吴鹏、马文超负担2568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  吴玉学人民陪审员  黄震风人民陪审员  牛占海二〇一九年十二月九日书 记 员  柳 晶