四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川0191民初3320号之一 原告：陈军，男，1964年10月24日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都中航瑞赛置业有限公司，住所地：成都高新区益州大道北段777号1栋1单元25层。 法定代表人：文涛，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：肖华群，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李茂，男，系公司员工，一般授权代理人。 原告陈军与被告成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称：中航瑞赛）、成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层投资）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案，由本院审判员周寓先适用简易程序进行了审理，在审理过程中经当事人申请，本院组织各方进行先行调解，但经多次调解未果，后审判员周寓先因工作原因变更为审判员戴海洋继续进行审理，于2019年12月13日、2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告陈军的委托诉讼代理人吴朝学、被告中航瑞赛的委托诉讼代理人雷蕾、被告上层投资的委托诉讼代理人李茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈军向本院提出诉讼请求（经法院释明后，明确后的诉请）如下：1．依法判令上层投资、中航瑞赛向陈军退还购房款197838元；2．依法判令上层投资、中航瑞赛向陈军支付暂定资金利息（计算方式为：以197838元为基数，按照年利率7％的标准从2013年1月27日起始计算至付清之日止）；3．诉讼费用由上层投资、中航瑞赛承担。事实及理由：中航瑞赛取得成都市高新区南部新区科创中心片区地块国有土地使用权后，为了达到行骗的目的，商品房建设取名为“中航·国际交流中心”，开发的商品房广告宣传：建设成为“中航·名人酒店”，月月租金都在收，高达8%的回报，城市名人酒店集团管理，超五星级酒店豪装豪配。在成都商报打广告：创新开拓五星级酒店投资新时代，五大保障控制风险，收益稳定持续。该酒店郑重承诺，将采取五大措施降低投资者的风险：1．聘请全国知名酒店运营商中国城市名人酒店集团管理；2．投资商对物业进行无条件回购；3.15年期满后无忧续租；4．全国连锁经营；5．担保公司全程担保。中航瑞赛为达到行骗套现目的，利用4家民营公司来操作，其中上层投资负责销售房产，案外人成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称：上层酒店）负责酒店经营管理，案外人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称：鑫然凯尚）负责五星级酒店装修，案外人四川成投非融资性担保公司（此公司已于2016年1月19日注销）负责担保。2013年1月26日，陈军与上层投资签订了《房屋买卖合同》，购买了中航瑞赛开发销售的房屋，并支付了房款347183元。2013年5月8日，上层投资代陈军签字与中航瑞赛签订了《商品房买卖合同》，约定房款为149345元。上层投资多收取了房款197838元，应退还给陈军，并承担资金占用利息。上层投资的该行为构成欺诈，为维护自身合法权益，故陈军诉至本院，恳请依法判决。 中航瑞赛辩称：1．中航瑞赛不是合同的相对方，没有收取过陈军缴纳的房款，也不应当履行相应的义务，委托装修协议等文件的签订和履行并无关联，陈军主张中航瑞赛返还房款差价没有合同依据或法律依据；2．中航瑞赛与上层投资之间仅存在商品房买卖合同关系，并不存在委托销售或者包销的法律关系。2012年5月11日，中航瑞赛与上层投资签订了《物业定制协议》，约定上层投资向中航瑞赛定制“中航·国际交流中心”2号楼整栋物业，并约定了房屋交付标准，附件2约定的交房标准为清水。同时，《物业定制协议》第七条第5款约定中航瑞赛应按照上层投资提供的名单对业主进行更名，中航瑞赛取得商品房预售许可证后，即与上层投资签订了《商品房买卖合同》，约定由上层投资购买中航瑞赛开发的中航·国际交流中心2栋地上及部分地下停车位及库房建筑面积为26119.85平方米，共计835套房屋，其中包含了陈军向上层投资所购买的房屋，《商品房买卖合同》第十条也约定了房屋交付标准为清水房，现上层投资已经支付完毕购房款，在中航瑞赛提供的证据中有体现。中航瑞赛已经按照合同的约定向上层投资交付了房屋并为其提供的名单办理了产权证，中航瑞赛与上层投资之间的合同已经履行完毕。再者，陈军并未提供诸如《授权委托书》之类的证据来证明中航瑞赛与上层投资之间具有委托销售的关系；3．中航瑞赛不存在与其他被告共同侵犯陈军利益的事实，陈军的损失与中航瑞赛之间没有因果关系。中航瑞赛也未授权上层投资对外以中航瑞赛名义宣传，《物业定制协议》第十三条第3款仅允许上层投资使用项目名称，而使用项目名称宣传是行业惯例，并无不妥。中航瑞赛未允许其单独使用“中航酒店”或“中航·名人酒店”等文字进行宣传。在中航瑞赛发现上层投资擅自使用，造成部分人员误解的第一时间就向上层投资发出了《关于停止使用“中航”及恢复我公司名誉的函》，因此陈军以此认为中航瑞赛与上层投资之间构成代理合同关系与事实不符，陈军诉请中航瑞赛承担连带责任没有事实及法律依据。 上层投资辩称：1．上层投资系取得了合法的房屋后进行销售的，上层投资与中航瑞赛非代理销售关系；2．上层投资与中航瑞赛之间签订的合同仅仅约束合同签订的双方，仅用于要求中航瑞赛协助办理产权所用，与陈军无关；陈军与本公司的合同中也明确载明“与本合同相冲突的地方均以本合同为准”；3．陈军所付房款也是向上层投资支付，而不是向中航瑞赛支付的；4．陈军与上层投资签订了《房屋买卖合同》，与上层酒店签订了《委托经营管理合同》及补充协议，与鑫然凯尚签订了《委托装修协议》。这几份合同的价款实际共同构成了陈军与上层投资之间关于诉争房屋的总房款522883元，陈军已缴纳完毕。故从履行过程中的条件及方式来看实际上互有关联、互有条件，权利和义务不能分割。陈军与上层投资《房屋买卖合同》约定的价款仅仅是房屋总价款的一个组成部分。以上合同价款共同构成了完整的房屋买卖行为，陈军割裂地看待购房款的性质及构成是不正确的。综上，请求驳回陈军的全部诉讼请求。 本院经审理查明以下事实： 一、《房屋买卖合同》的主要约定及相关情况 2013年1月26日，陈军与上层投资签订了《房屋买卖合同》，约定陈军购买上层投资订制的由中航瑞赛开发的位于成都市高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”中的第2栋房屋中的暂定名为“中航·名人酒店”2栋1单元4层88号房屋（即诉争房屋），用途为商业。《房屋买卖合同》中与本案有关的主要约定如下：1．诉争房屋装修水平是清水，总价款为347183元；2．诉争房屋的交付时间为2014年6月30日前；3．特别约定：（1）陈军购买房屋时，上层投资已明确告知陈军该房屋的相关情况（包括但不限于上层投资取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），陈军对此无异议；（2）陈军与上层投资签订本合同后，与中航瑞赛签订了《商品房买卖合同》及相关文书，此部分合同及文书用于向房产登记部门办理备案及房屋所有权使用，《商品房买卖合同》及相关文书约定了中航瑞赛应当向陈军履行的义务，如因中航瑞赛未及时履行，均由上层投资一律承担；（3）如陈军与中航瑞赛签订的《商品房买卖合同》及相关文书与本合同有冲突的地方，均以本合同约定为准。 二、关于《委托装修协议》的主要约定及履行相关情况 2013年1月26日，陈军与鑫然凯尚签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关的主要约定如下：1．陈军系诉争房屋的买受人，鑫然凯尚应陈军的委托对诉争房屋进行装修；2．鑫然凯尚按照陈军认可的成都零壹名人酒店管理有限公司（以下简称：零壹酒店）提供的酒店装修标准进行装修；3．装修工程的包干费为175700元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4．本《委托装修协议》为不可撤销委托；5．商业部分房屋装修装饰配置标准根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 三、关于《委托经营管理合同》的主要约定及履行相关情况 2013年1月26日，陈军与零壹酒店签订了《委托经营管理合同》，该合同与本案有关的主要约定如下：1．陈军同意将诉争房屋（精装修）委托给零壹酒店进行经营管理，零壹酒店经营管理期间无论盈亏均与陈军无关；2．陈军委托给零壹酒店的房屋为精装房，全套家具家电配置（房屋装修装饰家具家电配置标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3．诉争房屋的委托经营管理期限为15年，从2014年1月1日至2028年12月30日止；4．无论诉争房屋为空置或经营使用，零壹酒店均应按本条款约定费用向陈军支付经营管理费；5．陈军从2014年1月1日起开始收取经营管理费，陈军不管零壹酒店实际出租或使用房屋的时间提前或延后，陈军均从该日开始按月收取经营管理费；6．根据酒店统一装修要求，陈军已与鑫然凯尚签订了《委托装修协议》，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7．在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，陈军有权向零壹酒店提出一次要约，要求零壹酒店对诉争房屋进行购买，零壹酒店应无条件在陈军完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给陈军，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为522883元，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 四、其他查明情况 陈军已在本院另案主张解除诉争房屋的《委托装修协议》并返还装修款。 以上事实，有原、被告各方当庭陈述以及原、被告各方提交的经本院采信的证据、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，陈军与上层投资签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。而陈军辩称其与上层投资签订《房屋买卖合同》，因上层投资与中航瑞赛签订的《物业定制协议》而自行终止，没有合同和法律依据，本院不予支持。陈军与上层投资、鑫然凯尚签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》），与上层酒店签订《委托经营管理合同》，虽然上述合同相对方不同，单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件，合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。即案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营管理系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润的目的，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就诉争房屋同时签订买卖、装修、委托经营管理合同，各方均明确知晓陈军要购买诉争房屋就必须接受交由鑫然凯尚按照酒店方需要进行统一装修，上层酒店统一经营并支付固定收益的条件。上述相关合同系因交易而相互绑定、紧密联系，通过合同关系联立而实现投资收益、获得对价的合同目的，该意思表示系联立合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 综上，本院认为，本案系联立合同法律关系。陈军已另案单独主张解除诉争房屋的《委托装修协议》并返还装修款，现陈军在本案中诉请退还《房屋买卖合同》部分房款，应纳入合同纠纷中一并进行审理，故《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）和《委托经营管理合同》应当一并履行或一并解除（鉴于各方当事人于本案中均未出示《委托经营管理合同补充协议》或《补充协议》，若有，亦应一并履行或一并解除）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本院向陈军依法进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，陈军于庭审中最终明确表示其仍然坚持本案的法律关系为商品房预售合同关系且不变更诉请。对此，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……”当事人主张的法律关系的性质与法院根据案件事实认定的不一致，经法院释明后仍坚持其诉讼请求的，法院应裁定驳回原告的起诉。故，参照上述司法解释的处理意见，因本案各方当事人之间的基础法律关系是联立合同而非装饰装修合同关系或商品房预售合同关系，这也是陈军应当赖以起诉的正确事实和理由。因此，本案中，在陈军坚持不变更其主张的法律关系和诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累和节约司法资源，应通过裁定的方式否定陈军作为原告在其主张的法律关系上根本性的诉权。 关于中航瑞赛是否系本案适格被告及中航瑞赛于本案中是否应承担责任的问题，本院认为，中航瑞赛并非联立合同的真实相对方，故不应享有或承担联立合同项下的权利、义务。鉴于中航瑞赛并非本案适格被告，故应予驳回起诉。 据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 驳回原告陈军的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  戴海洋 二〇一九年十二月二十日 书记员  陈思芸