河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5797号上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区香邑廊桥小区A区8号楼。法定代表人：陈龙，总经理。委托诉讼代理人：魏万舟，河北春田律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建辉，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：徐玉豫，女，汉族，1984年10月4日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵春蕾，河北商宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红，河北商宇律师事务所律师。上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司因与被上诉人徐玉豫恢复原状纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司上诉请求:一、依法撤销廊坊经济技术开发区人民法院作出（2019）冀1091民初1117号民事判决书第一项、第三项，并依法改判被上诉人拆除占用公共绿地的硬化的部分，恢复原状。二、本案一、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一审法院以房屋存在质量问题为由，判决被上诉人已硬化的地面包括公共绿地的部分保持现状是错误的。上诉人认为，业主私自破坏公共绿地硬化地面为侵占全体业主合法利益，与其房屋漏水不存在必然联系。且被上诉人的房屋仍在保修期内，若存在房屋质量问题也应由香邑廊桥小区的开发商解决。被上诉人房屋漏水是否为房屋质量问题，与上诉人无关，也不应成为本案的审理范围。被上诉人不能以此为由，擅自硬化地面，将小院围栏外扩，占用公共绿地，将小院围栏修建成自家大门，不仅侵害了全体业主的合法利益，也违反了与上诉人签订的《前期物业服务协议》的约定。小区内多户业主向相关部门反映此事，廊坊经济技术开发区住房和规划建设局已向上诉人下发了物业整改通知单，要求上诉人对违规占用绿地的情况限期整改，但无奈被上诉人拒不配合，物业公司作为小区物业的服务与管理者，从全体业主的共同利益出发，要求被上诉人拆除占用公共绿地的硬化的部分，恢复原状。望二审法院支持上诉人的上诉请求。徐玉豫答辩称,一审判决认定事实清楚，认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、每到雨季涉案房屋多次渗漏水严重，房屋存在质量问题。经开发商、物业公司多次维修仍不能解决漏水问题。2、答辩人在自家庭院进行硬化处理，目的是治理严重的漏水，恢复房屋原本的居住功能，并非有意侵占小区绿地。3、当答辩人对所购房屋的物权、居住使用权、人身财产安全保障权与小区的公共绿地发生冲突时，法律应优先保护前者的权利。河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司向一审法院起诉请求：1、被告拆除香邑廊桥小区10号楼1单元102室庭院扩建的部分，并恢复原状；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：廊坊经济技术开发区香邑廊桥小区是廊坊怡祥房地产开发有限公司（以下简称怡祥公司）开发建设的。被告是廊坊开发区香邑廊桥小区10号楼1单元102房的业主，原告是该小区的物业管理公司。该小区尚未成为业主委员会。2016年11月11日，怡祥公司与被告办理房屋交付手续。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务工作。协议第一条第一款第六项约定“被告不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能。”第二款第一项约定“原告对房屋公共部位、公共设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第二条物业管理服务内容中约定：1、公共区域设备设施及其运行的维护和管理（不包含被告自用部分），公用设备设施是指公用加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、路灯……2、环境卫生中公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理……第八条第二款约定被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。同日，被告在《业主临时管理规约》及承诺书中签字确认。规约约定本物业管理区域内禁止占用或损坏物业共用部位、共用设施及相关场地、擅自移动物业共用设施设备；禁止侵占公共绿地和损坏物业区域内道路、绿地、园林、花卉树木、艺术景观等公共设施设备。规约还约定，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。2017年6月，被告正式入住涉诉房屋。被告入住后，发现房屋在雨季时出现阳光房墙体、连廊和玻璃屋顶多次渗漏水。原告多次维修但未修复。该小区在2018年有遇到同类型漏水情况的业主采取将小院作地面硬化处理并将小院外公共绿地一并硬化的措施而修复了漏水之例，被告因此于2019年4月仿效之，目前漏水部位不再漏水。但，被告一并将硬化的公共绿地并入自家院中。2019年4月3日，因被告“小院外绿化破坏，进行硬化”，原告向被告发出《装修违约通知单》，要求被告“于2019年4月6日17:00前拆除硬化，并恢复绿化；违章项整改前请勿进行其他铺装施工”。因被告未执行，4月16日，被告再次发出《装修违约通知单》，要求被告“于2019年4月18日17:00前，拆除违建墙体及地面硬化，将小院围栏恢复原样；4月21日17:00前恢复绿化”。原告同时将上述通知单送达被告。2019年4月19日，因存在“据香邑廊桥A区业主反映，小区一楼多户业主私自占用公共绿地，扩建自家小院。侵占属于全体小区业主的利益引起了小区众多业主的强烈不满。反映人认为物业公司管理不到位。要求物业公司对已扩院的业主加强管理，要求其恢复原状”。廊坊经济技术开发区住房和规划建设局就此向原告发出《物业整改通知单》，“责令物业公司加强监管，从源头制止此类现象发生，对已违规占用绿地请限期整改，恢复原状”限期整改时限于2019年4月29日前。因被告不配合，原告未能整改。2019年4月25日，原告委托河北达公律师事务所向被告发出《律师函》，针对被告毁坏绿化、侵占公共绿地和扩展小院，要求被告自本函发出之日起七日内对违法违章建筑予以拆除并恢复原状。被告依然没有整改。另查明，2016年11月11日，怡祥公司与被告签订《河北省商品住宅质量保证书》，保证书约定了涉诉房屋保修内容和保修期限，保修期自开发建设单位将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，不低于国家规定的期限。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律规定，一审法院依法确认。根据上述协议和规约，被告及小区全体业主同意原告为小区提供物业管理服务，被告应服从原告对小区的物业管理服务工作。原告对小区内公共部位、绿地等项目进行维护和管理，小区内禁止业主占用或损坏共用部位、禁止侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地等公共设施设备。这些规定应是全体业主共同遵守，但被告违反了上述规定，侵害了小区全体业主的共同利益。目前，该小区没有成为业主委员会，那么原告作为小区的物业管理者，在业主委员会成立之前，在管理全体业主共同利益方面，其有权要求被告限期改正上述错误行为；如被告不改正，可以提起诉讼。这也符合《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的公用设施，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定。故，原告是本案适格的诉讼主体。但是，房屋是用来住的！怡祥公司交付的房屋本应是合格的，但被告在使用房屋后的每年雨季，房屋内阳光房墙体、连廊和玻璃屋顶渗漏水严重，原、被告对该事实均无异议，说明怡祥公司交付的房屋出现了质量问题。那么，在怡祥公司和原告屡次维修均不能修复的情况下，原告自行采取上述措施修复漏水情形，确实侵占了公共绿地，但并非被告故意为之。因被告的上述行为已有效修复漏水部位，一审法院考虑目前涉诉房屋已修复漏水的事实，减少成本再次支出以及被告请求无需再由怡祥公司和原告进行维修的意见，被告现已硬化的地面，包括公共绿地部分，以保持现状为宜，不应再做改动。有关被告自行维修的费用可以通过协商和诉讼的方式另行解决。被告既然确认漏水部位已修复，如再渗漏，只能自行修复。但，被告将自家小院外扩并将公共绿地并入自家院落行为不妥，被告应将自家小院边界恢复到怡祥公司与其办理交房时的状态，被告不得圈占公共绿地部位。被告拆除小院扩建部分及恢复原状所产生的费用应自行承担。原告作为小区物业管理机构，为全体业主共同的利益服务，被告以及全体业主应一并遵守。本案涉及的问题仅适用被告，即并不对该小区内其他业主作示范案例使用。全体业主如遇房屋质量问题，应寻求正常途径而非与怡祥公司或原告采取对抗之态度。原告亦应向全体业主提示告知不得损害全体业主的共同利益，并督促小区成立业主委员会以加强对小区内公共区域和公用设施的管理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告徐玉豫因修复其所有的廊坊经济技术开发区房屋漏水而硬化的房屋附带小院地面以及小院向外延伸的公共绿地部分，以保持现状为宜，不再改动。二、被告徐玉豫于本判决生效之日起十五日内将其所有的廊坊经济技术开发区房屋所带小院边界恢复原状（以被告徐玉豫与廊坊怡祥房地产开发有限公司办理交房时的边界为准）；被告徐玉豫拆除该小院扩建部分及恢复原状所产生的费用，由被告徐玉豫自行承担。三、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半为50元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司承担，此款于本判决生效之日起五日内交纳。本院二审期间，上诉人提交新证据。由廊坊怡祥房地产开发有限公司盖章确认的案涉小区7、9、10号楼的施工图纸各一份。证明涉案房屋扩建小院行为与开发图纸不一致，违反城乡规划法第40条。被上诉人质证意见为，1、对于该证据的三性及证明目的均不予认可。该份图纸为复印件，真实性不予认可。2、该图纸上只有开发公司的盖章，并无经办人和法定代表人的签字，不符合证据规则的要求，且怡祥开发公司与上诉人属于关联公司，有利害关系。3、该份图纸内容模糊，体现不出与本案关联性。综上，对证据的证明三性不予认可，且该证据不能体现上诉人预以证明的证明目的。对上诉人提交证据真实性无法确认，故本院不予认定。被上诉人没有提交新证据。本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》合法有效,均应依约履行。被上诉人扩院、硬化公共绿地侵犯业主公共利益错误应予整改。被上诉人在购买涉案房屋收房后，每年雨季阳光房墙体、连廊和玻璃屋顶渗水严重，上诉人及开发商怡祥公司对该质量问题未能解决，被上诉人采取硬化绿地的方法得以解决亦属无奈。一审法院考虑目前涉诉房屋已修复漏水的事实，减少成本再次支出以及被上诉人请求无需再由怡祥公司和上诉人进行维修的意见，做出被上诉人现已硬化的地面，包括公共绿地部分，以保持现状为宜，不应再做改动及小院边界恢复原状的处理，系既规范业主依约履行，亦解决业主居住生活权利之权衡，一审判决处理得当。本院对上诉人的诉讼请求亦不予支持。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一九年十二月十六日法官助理宋巍书记员苏艳珍