河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7490号上诉人（原审原告、反诉被告）：李江程，男，1982年9月9日生，汉族，住河南省。上诉人（原审原告、反诉被告）：唐超，男，1979年2月8日生，汉族，住河南省洛阳巿洛龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：袁朝阳，河南洛淳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张建蕊，女，1973年8月13日生，汉族，住河南省洛阳巿洛龙区。委托诉讼代理人：韩柯，北京巿博人律师事务所洛阳分所律师。上诉人李江程、唐超因与上诉人张建蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李江程及与唐超共同委托诉讼代理人袁朝阳，上诉人张建蕊委托诉讼代理人韩柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李江程、唐超上诉请求：1.依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2137号民事判决书第三项，改判张建蕊赔偿李江程、唐超违约金30万元；2.由张建蕊承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，适用法律错误，李江程、唐超提交的证据能充分证明是张建蕊违约致使《饭店租赁合同》无法履行。2018年10月21日，李江程、唐超与张建蕊签订《饭店租赁合同》,当天，李江程、唐超就给张建蕊转了5万元押金。2018年10月22日，即李江程、唐超接收酒店的第二天就有六七拨供货商和欠薪工人到酒店闹事，有一七十多岁老太太坐在酒店大厅三四天不走，致使李江程、唐超无法正常经营，事后李江程、唐超将此事反映给张建蕊的老公，寻求解决办法，但被其明确拒绝。此事实，一审法院已经予以确认。（二）《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。李江程、唐超在酒店存在大量纠纷且被张建蕊拒绝处理的前提下，不可能再给张建蕊交纳剩余的6万元租金。《饭店租赁合同》也明确约定，酒店归张建蕊所有，张建蕊负责处理与酒店权属有关的纠纷。但事实却是，该酒店并非张建蕊所有，张建蕊在纠纷出现以后就撒手不管，并在未告知李江程、唐超的前提下就于2018年11月将酒店再次转让。张建蕊已明显违约，一审判决违背了《合同法》的相关规定，也起不到定纷止争的作用。综上，李江程、唐超恳请本院依法查明事实，正确适用法律，维护李江程、唐超的合法权益。张建蕊辩称，根据双方签订的饭店承租合同第四条，年租金60000元一年，先交后用。本案李江程、唐超在合同签订后就出现违约行为，合同签订前张建蕊已经明确告知二人提前交付房租，由于没有缴纳导致有人来要账。这是李江程、唐超二人无法按时履行合同，故意找借口不支付房租，最后导致合同不能履行，所以本案构成根本违约责任是李江程、唐超，因为租赁合同已经明确约定了履行合同的先后顺序，本案由于违约责任造成合同不能履行，法律后果应当由李江程、唐超承担。综上，李江程、唐超上诉请求没有事实、法律依据，应当依法驳回，并承担由此产生的法律后果。张建蕊上诉请求：1.请求依法撤销（2019）豫0311民终2137号民事判决书第二项5万元押金，改判第三项判决李江程、唐超向张建蕊承担违约金30万元；2.请求依法判令李江程、唐超承担一、二审诉讼费、反诉费。事实与理由：（一）原审法院认定事实不清、适用法律错误。张建蕊与李江程、唐超签订的《饭店承租合同》第四条年租金陆万元整，一年一付，先交后用;第六条违约责任:甲乙双方已经签字，本合同即可生效，如有一方违反本合同，另一方有权解除合同，同时要求对方赔偿违约金人民币叁拾万元整。李江程、唐超在签订《饭店承租合同》交付押金后，就找张建蕊的配偶钱海中要租赁饭店的钥匙，钱海中说租金交齐后才给李江程、唐超钥匙。唐超说我哥（钱海中的初中同学）明天就汇款给钱海中，在唐超的苦苦哀求下，钱海中把钥匙给了唐超，两人使用房产后并没有履行交付房租义务，事先张建蕊告知李江程、唐超收到一年租金后是要给第三人结账所用，如不然就视李江程、唐超两人违约在先，应当承担违约不利后果，所以本案是李江程、唐超违约在先。（二）本案租金不是合同约定每月5000元，而是每月18576元(李江程、唐超向洛龙区机关事务管理局支付13576元、向张建蕊支付5000元)，向张建蕊支付5000元主要是张建蕊对租赁物装修费用，双方对租金金额是事先约定好的，因为是张建蕊从洛龙区机关事务管理局转租给李江程、唐超，由于李江程、唐超没有按照约定支付租金，每月13576元都是张建蕊代替李江程、唐超向洛龙区机关事务管理局支付，因此李江程、唐超造成张建蕊的损失合计是55728元（13576x3+5000x3=55728元）。否则，张建蕊是不可能将570平米房产向机关事务管理局每月交纳13576元房租，再以每月5000元价格出租的，这显然不符合逻辑。《合同法》第114条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案约定违约金是双方当事人真实意思表示，法院应当予以支持。从合同签订后李江程、唐超实际占有租赁物达三月之久，不是一审法院所述的一个月，张建蕊花费60万元对租赁物进行装修没有获得相应收益，李江程、唐超违约行为给张建蕊造成损失是巨大的，李江程、唐超应当按照双方约定承担违约责任，一审法院判决3万元违约金明显过低，违约金数额不能弥补张建蕊损失，应当增加。（三）押金5万元不应退还。《饭店承租合同》约定是合同到期退还，本案合同履行期限并没有届满，并且是李江程、唐超违约在先，退还押金没有事实依据，退还押金不符合双方约定，不应当获得支持。综上，一审法院片面认定案件事实，认定张建蕊损失酌定判决3万元没有事实依据，应当依法改判支持张建蕊合理诉权，保护张建蕊合法权利不受损失。李江程、唐超辩称，（一）张建蕊上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。因为在本案中当时张建蕊与李江程、唐超签订合同时，张建蕊的老公钱海中是拍着胸脯说，保证这个酒店没有任何纠纷。饭店租赁合同里面明确约定，甲方即张建蕊负责处理与酒店权属有关的纠纷。2018年10月21日，李江程、唐超交纳了5万元押金，10月22日六七拨供应商以及欠薪工人，第二天到酒店闹事，当时李江程、唐超将此事告诉了钱海中，但是钱海中明确予以拒绝处理相关的纠纷。根据合同法相关规定，在张建蕊违约在先的情况下，李江程、唐超是不可能向其交纳租金的，所以说本案违约这个事实是非常明显的，是在张建蕊而不在李江程、唐超。（二）因为违约了这个责任在张建蕊，所以说张建蕊在一审中反诉以及上诉，明显是在歪曲事实混淆是非，张建蕊所要求的什么违约金以及什么押金不予退还没有任何的法律依据。李江程、唐超向一审法院起诉请求：1.解除李江程、唐超与张建蕊于2018年10月21日签订的《饭店承租合同》；2.判令张建蕊返还拖欠李江程、唐超的押金50000元；3.判令张建蕊赔偿李江程、唐超违约金30万元；4.本案诉讼费等费用由张建蕊承担。张建蕊向一审法院反诉请求:1.依法确认解除张建蕊与李江程、唐超于2018年10月21日签订的《饭店承租合同》；2.判令李江程、唐超赔偿张建蕊违约金30万元;3.本案诉讼费用及与反诉有关的费用均由李江程、唐超承担。一审法院认定事实：李江程、唐超经人介绍认识张建蕊，双方经过商谈，于2018年10月21日由李江程、唐超作为乙方与张建蕊作为甲方签订《饭店租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于洛阳市政和路与××交叉口东北角处大别山私房菜馆承租给乙方经营管理，乙方先付租金11万元（含押金5万元，合同到期后退还），且已对该酒店做了充分了解，愿意承租该酒店的独立经营管理权；酒店的权属归甲方所有，乙方只有经营权，承租经营后添置的固定资产含装修归甲方所有；承租期限为五年，自2018年10月22日起至2023年10月22日止；每年租金6万元整，一年一付，先交后用；承租期内甲乙双方应当履行的义务为：甲方的义务系负责处理与酒店权属有关的纠纷，不得无故干涉乙方经营管理，乙方的义务要办理证照的年审和申报等工作，不得以酒店作抵押或入股联营，不得对酒店进行大改造，确需改造装修必须征得甲方同意，费用自理，合同期满后或解除合同时权属归甲方所有；违约责任：甲、乙双方已经签字，本合同即可生效，如乙方违反本合同，另一方有权解除合同，同时要求对方赔偿违约金人民币叁拾万元整；合同解除：租赁期间届满、违反该合同第六条的行为，以及违反本合同相关条款的行为，该合同具备解除条件等等。合同签订当天李江程通过银行转账向张建蕊的老公转账5万元作为押金。双方签订合同后，2018年10月22日李江程、唐超接受的第一天即发生了有六七拨供货商或者欠薪的工人来到酒店内讨要货款以及工资，致使李江程、唐超无法正常经营。事后李江程、唐超将此事反映给张建蕊的老公钱海中，并寻求解决办法，其明确拒绝。李江程、唐超以在接受后第五天张建蕊无法解决供货商或者欠薪的工人来到酒店内讨要货款的纠纷为由便离场，不再租用。张建蕊以李江程、唐超一直未付租金为由，于2018年11月底将该饭店予以锁门，后再次予以转让。一审法院认为，唐超和李江程与张建蕊签订的《饭店租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方应按该协议享有权利和履行义务。唐超和李江程在未按约定先支付6万元租金再使用的情形下，仅在支付5万元押金后便进场经营，其已违反约定。当原供货商或者欠薪的工人来到酒店内讨要货款时，李江程和唐超又以张建蕊无法解决纠纷为由便离场不再租用。双方合同约定张建蕊负责处理与酒店权属有关的纠纷，因实际发生的纠纷的性质并非双方合同约定的纠纷性质，张建蕊无此纠纷的合同义务。鉴于唐超和李江程违约在先，张建蕊事后一个月左右又再次予以转让，张建蕊没有向法庭提交其损失的实际数额，双方约定的30万元违约金数额系双方在整个合同期间的整体约定，因双方合同履行时间较短，违约金数额本院酌定以3万为宜。双方均同意解除合同，合同解除后唐超和李江程应予以无息退还。综上所述，唐超和李江程与张建蕊诉求2018年10月21日由唐超和李江程作为乙方与张建蕊作为甲方签订《饭店租赁合同》即日起予以解除，张建蕊向唐超和李江程退还押金5万元，唐超和李江程共同支付反诉张建蕊违约金3万元，证据充分，理由充足，应予支持；唐超和李江程与张建蕊的其他诉求，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、2018年10月21日由唐超和李江程作为乙方与张建蕊作为甲方签订《饭店租赁合同》即日起予以解除。二、张建蕊于判决生效后十日内向唐超和李江程共退还押金5万元。三、唐超和李江程共同于判决生效后十日内向张建蕊支付违约金3万元。四、驳回唐超和李江程与张建蕊的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6642元，减半收取3321元，反诉费2900元，共计6221元，由唐超和李江程负担3221元，由张建蕊负担2900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，张建蕊与唐超、李江程于2018年10月21日签订的《饭店承租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定。（一）关于违约金数额问题。根据饭店承租合同第四条约定：“年租金陆万元整，一年一付，先交后用”，唐超、李江程作为承租人，负有先履行义务，应当先支付租金，后使用案涉饭店，而实际上唐超、李江程还未缴纳第一年房租就进场经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故唐超、李江程在未按约定先支付6万元租金再使用的情形下，仅在支付5万元押金后便进场经营的行为构成违约，应当承担违约责任。饭店承租合同第六条约定：“如有一方违反本合同，另一方有权解除合同，同时要求对方赔偿违约金人民币30万元”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，结合本案，饭店承租合同约定30万元违约金明显超出了合理范围，一审法院查明张建蕊于2018年11月底已将案涉饭店再次予以转让，并根据双方合同履行时间较短为由酌定唐超、李江程支付3万元违约金并无不当，本院予以支持。张建蕊上诉主张唐超、李江程实际占有案涉饭店达3个月之久，要求唐超、李江程赔偿3个月的损失，但未提供充分证据予以证实，本院不予支持。（二）关于违约在先问题。唐超、李江程以案涉饭店有人闹事无法实际经营、张建蕊并非案涉饭店的所有权人为由，主张张建蕊明显违约。一方面，唐超、李江程二人逾期支付租金，有悖于合同之约定，致使张建蕊受到损失，已经构成违约，一审法院酌定二人支付3万元违约金，符合相关法律规定；另一方面，案涉饭店有人闹事影响经营，张建蕊并不负有帮助唐超、李江程解决上述问题的法定义务或合同义务，且唐超、李江程未经与张建蕊就解除合同事宜充分协商，就单方搬离案涉饭店，不符合饭店承租合同第七条约定的合同解除条件。此外，虽然张建蕊并非该饭店的所有权人，但是该饭店系张建蕊从洛龙区机关事务管理局合法承租，双方签订的补充协议未约定张建蕊不能进行转租，洛龙区机关事务管理局亦未对张建蕊转租事宜提出异议，因此张建蕊对案涉饭店有租赁权。因此，唐超、李江程主张张建蕊明显违约且违约在先，没有事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于押金返还问题。双方签订的《饭店承租合同》约定，押金五万元，合同到期退还。因唐超、李江程违约在先，且未经张建蕊同意或充分协商，就单方搬离案涉饭店，对于合同终止履行负有责任，导致张建蕊事后一个月左右再次将案涉饭店予以转让，期间产生的一个月房租5000元应在押金中扣除，剩余押金45000元应予返还。一审未考虑守约方房租损失，本院予以纠正。综上所述，唐超、李江程的上诉请求不能成立，应予驳回；张建蕊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2137号民事判决第一项、第三项；二、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2137号民事判决第四项；三、变更洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2137号民事判决第二项为张建蕊于本判决生效后十日内向唐超和李江程共退还押金45000元；四、驳回唐超和李江程及张建蕊的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6642元，减半收取3321元，反诉费2900元，共计6221元，由李江程、唐超负担3321元，由张建蕊负担2900元。二审案件受理费6400元，由张建蕊负担；案件受理费6350元，由李江程、唐超负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇一九年十二月二十七日书记员 张 慧