贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9436号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：张丹，该公司经理。委托诉讼代理人：罗珠玉，（公司员工），女，1991年10月17日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：彭英，女，1984年6月11日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：王慧，该公司经理。委托诉讼代理人：刘秀兰（公司员工），女，1989年3月14日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称集成房开）因与被上诉人彭英，原审被告恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大置业）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州集成房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第二项关于逾期办理转移登记违约金（以已交房价款580000元为计算基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定预期办证违约金起算点为2018年1月1日错误，起算时间应当依据补充协议第九条的约定执行，结合逾期交房及逾期办证必然联系的客观情况，以收付房屋后多少日作为计算违约金的起算点才符合客观实际。因为逾期交房的原因基本均是工程建设问题、消防问题、竣工备案等问题导致，前述原因必然导致之后的逾期办证；2、被上诉人已经享受自2016年1月1日起至2016年7月2日长达184天的逾期交房违约金，那么逾期办证违约金应当扣减184天。因为逾期交房和逾期办证产生的原因一致，不应当进行双倍赔偿；3、合同中明确约定逾期180天以内按总房款千分之一支付违约金，逾期超过180天仍不能办理的，视为买受人自愿放弃违约金主张，上诉人不应承担违约金的支付责任。即便法院认为不能适用上述合同约定条款，也不应当直接参照同一批次案件其他合同约定进行裁判，而应严格遵守合同约定处理，否则加重了上诉人的负担。彭英答辩称：1、关于违约金的起算时间，因为补充协议约定的内容减轻了上诉人的责任，明显不能适用，原判以主合同的约定来确认违约金的起算时间正确；2、合同约定逾期办证180天内都要承担违约责任，如果逾期办证超过180天反而不承担责任，这个解释明显不合理，也违背公平和诚实信用原则；3逾期交房和预期办证是两个不同的违约行为，合同中对此分别规定了相应的违约责任，故上诉人主张扣减逾期交房天数没有依据。恒大置业述称：我方并非涉案合同的权利义务当事人，本案合同与我公司无关，请法院依法判决。彭英向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告连带赔偿原告的各项经济损失共计人民币190776元（其中逾期交房违约金63510元、逾期办理转移登记违约金21170元、因虚假宣传导致原告损失赔偿金106096元）；2、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实，2015年1月24日，原告作为买受人、被告集成房开作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买集成房开开发的位于云岩区甲秀北路8号圣泉流云.林城国际二组团商住楼第（11）1单元6层5号房屋一套，购房款总金额人民币580000元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、该商品房交付时应当符合上述第4项条件。”。第十二条第（三）项约定：“（三）商业配套设施1、幼儿园：/前竣工2、学校：/前竣工。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第/种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款/%的违约金，并采取措施保证相关设施于/日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为/。（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款/%的违约金给买受人……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在200日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过200日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。第二十二条第二款及第三款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本条款约定详见补充协议，以补充协议为准。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款/的违约金”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二补充协议第九条约定：“双方同意本合同第二十二条第二款变更如下：1、双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关申请办理现房销售证明书（初始登记）。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告集成房开履行了付款义务。原告已于2016年7月2日领取涉案房屋钥匙，原告认为在原告领取房屋钥匙时，涉案房屋未通过消防验收，被告集成房开认为原告已实际收房，并没有产生客观的损失，对于收房之前的逾期违约金请求依法判决。被告自认涉案房屋的初始登记尚在办理中。关于被告集成房开是否存在虚假宣传的事实，原告提交1、2015年12月14日新华社、贵州商报、贵州都市报报道，拟证明被告就案涉房屋配建省府路小学做了明确承诺，应当作为其合同约定的一部分。二被告对此予以认可，认为省府路小学正在建设中，不存在虚假宣传。2、2017年5月24日被告出具的公示一份、2018年5月22日公告一份，拟证明被告多次自认学校逾期未竣工导致入学推迟，并承诺补贴每位学龄儿童13000元每年的事实。二被告因该证据系复印件对三性不予认可，认为与本案无关，原告称省府路小学是虚假宣传，但其提供的证据也证明被告的学校正在修建。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房及房屋转移登记的义务，故被告构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点为：1、原告接收涉案房屋钥匙后，被告集成房开是否应承担逾期交房违约金；2、逾期办证违约金应适用主合同约定还是补充协议约定，如适用主合同约定，应如何适用；3、被告集成房开在售房过程中是否存在虚假宣传；4、被告恒大置业是否应当与被告集成房开承担连带赔偿责任。针对焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，被告集成房开已将涉案房屋钥匙交付给原告，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对原告主张房屋交付后的违约金，无法律依据和合同依据，应不予支持。另，对原告主张的交房前的违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告集成房开应向原告支付违约金，违约金按照已付款日万分之一从交付期限届满之次日起（2016年1月1日）计算至实际收房之日（2016年7月2日），即被告应向原告支付的违约金为：580000元x1/10000x184天=10672元。对原告主张的逾期交房违约金超过该金额的诉请，一审法院不予支持。针对焦点2，本案的补充协议第九条的内容系对主合同第二十二条办理产权登记期限起算日的变更约定，该约定不合理的减轻了出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，应以主合同为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本案属买受人不退房的情形，就逾期办理转移登记违约金合同中没有约定，鉴于本案同一批次其他案件对该种情形的违约金约定为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故一审法院参照这一约定对原告主张的逾期办证违约金予以支持。庭审中，被告集成房开自述涉案房屋的初始登记尚在办理中，则被告集成房开应向原告支付的逾期办理转移登记违约金的计算方式为：自合同约定的转移登记期限届满次日起即2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。针对焦点3，从原、被告提交的证据显示省府路恒大帝景分校正在建设中，就该点而言被告集成房开不存在虚假宣传行为。原告提交的证据及原告与被告集成房开签订的《商品房买卖合同》均未约定学校的建成及交付使用时间，故原告基于虚假宣传要求被告集成房开承担损失赔偿无事实及法律依据，不予支持。针对焦点4，本案系商品房买卖合同法律关系，被告恒大置业不是合同一方当事人，原告要求被告恒大置业承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及第十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭英逾期交房违约金人民币10672元。被告贵州集成房地产开发有限公司向原告彭英支付逾期办理转移登记违约金（以已交付房价款580000元为计算基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告彭英的其余诉讼请求。案件受理费4116元，减半收取2058元，由原告彭英负担1500元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担558元（原告彭英已预交，被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内直接支付给原告彭英558元）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点系逾期办证违约金的起算时间及标准问题，首先关于起算时间，本案中主合同和补充协议分别对办理初始登记的时间予以约定，其中主合同约定出卖人在2017年12月31日前办理初始登记，而补充协议约定以交房日之次日为办理产权登记期限起算日，并从该日之次日起720日内办理初始登记。由于主合同和补充协议约定的办证期限不一致，而补充协议属于不合理地减轻或者免除出卖人承担的责任情况，故补充协议第九条中关于办证期限的约定应属无效，应以主合同约定为准。上诉人要求按补充协议第九条约定内容计算逾期办证起算时间的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于违约金标准问题，首先本案主合同对逾期180日内的违约金约定为每日千分之一，对逾期超过180日后的违约金虽然没有约定，但根据举轻以明重的道理，逾期超过180日明显比逾期180日内的违约行为严重，况且上诉人认可至今为止初始登记尚在办理中，即逾期日期仍在继续延长，若按上诉人所称，逾期超过180日反而不支付违约金的话，明显对购房人不公平；其次对于商品房买卖合同的双方，买受人的主要义务是支付房款，出卖人的主要义务是交付房屋和办理初始登记，本案合同对买受人逾期付款超过30日的违约金标准约定为日万分之一，那么同样作为出卖人应在逾期办证超过180日后也按照日万分之一的违约金标准承担违约责任，这样买受人和出卖人在合同中的权利义务才对等；第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人在本案中主张日万分之一的违约金标准，并未超过上述司法解释中规定的金融机构逾期贷款利息的标准。故上诉人称逾期超过180日上诉人不承担违约支付责任的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于上诉人要求扣除184天逾期办证天数的问题，本院认为逾期办证和逾期交房是合同分别约定的两种违约责任，而本案中，上诉人未按合同约定的交房期限和办证期限履行义务，均已构成违约，故应分别承担逾期交房和逾期办证的违约责任，对上诉人主张扣除184天逾期办证天数的主张，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十七日法官助理陈跃霄书记员范梦诚