文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2698号上诉人（原审被告）：利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，总经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向承木，男，1980年9月14日出生，土家族，户籍地利川市，住利川市。委托诉讼代理人：龚琴荣，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）因与被上诉人向承木商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：2013年9月24日，向承木与时代置业公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，时代置业公司积极履行自己的义务，将向承木办证所需的资料收集并提交办证部门申请办理证件。时至今日办证部门仍未办理证件的原因并非完全是时代置业公司的责任，而是在本案所涉的房屋修建好后，因周边农户搭建的违章建筑与本案所涉房屋间距无法达到安全距离，导致消防验收暂时无法通过，致使向承木暂时无法取得产权证书。若非因第三方原因，向承木的产权证件现在也能办理，时代置业公司认为，本案时代置业公司存在一定违约，但违约的原因是多方面原因造成的，不应全部归结为时代置业公司，所以违约金的计算期限也应当同本案所涉小区A1、A3栋的截止期限，都应只计算至2017年11月。综上，本案因第三方原因造成时代置业公司违约，根据公平原则，对于不能完全归结于时代置业公司的原因造成的违约，时代置业公司认为应该适当对违约金支付期限进行调整，请求支持时代置业公司上诉请求。被上诉人向承木未向本院提交书面答辩意见。向承木向一审法院提出诉讼请求：⒈判令被告立即为原告办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金40281元；⒉判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月24日，原告向承木（买受人）与被告时代置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人经批准，在都亭办事处××、××组地块上建设商品房，定名为时代·半岛国际；买受人购买的商品房为A2栋8层3号房，价款总金额463000元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款，被告将涉案房屋交付原告使用，但至今尚未办理该房屋的不动产权属证书。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用），其中载明：“因甲方未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为乙方办理完毕房屋产权证书，经甲乙双方友好协商，就办证期限及逾期办证补偿达成如下补充协议：一、甲方认可确系因甲方原因未能按期为乙方办理产权证书（房产证及土地使用证）；二、乙方同意给予甲方6个月的产权证办理宽限期，即甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放；三、甲方按照乙方每套房屋购房款的万分之一的标准按日向乙方支付2016年1月份及2月份的违约金；四、乙方自2016年3月14日起可到甲方办公处领取违约金；五、若甲方在2016年10月1日后仍未能将乙方房产证办理完毕的，则乙方可自行选择以下方式之一向甲方主张违约责任：⒈乙方退房的，双方按照《商品房买卖合同》中关于甲方逾期办证，乙方退房的约定执行；⒉乙方不退房的，则甲方自2016年10月1日起仍按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至房屋所有权证办理完毕之日止；六、若甲方在2016年12月31日前仍未能给乙方办理完毕土地使用证的，则甲方自2017年1月1日起应按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至土地使用证办理完毕之日止”。此后，原告向被告出具《领款单》5份，载明领到逾期办证违约金共计18057元，领款事由为“半岛国际A2栋803房向承木按照2016年3月7日A1A2A3栋业主代表与时代置业签订的产权办理协议书领到延迟办证违约金”，被告先后以“代发工资”或“违约”名义通过银行转账方式向原告支付了共计8334元。嗣后，被告未继续支付违约金，原告遂起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同的目的和交易习惯，被告作为涉案商品房的出卖人，应当协助原告办理该商品房的不动产权属转移登记手续，原告要求被告办理该房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当、于法有据，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同书》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此后原、被告签订的《产权证办理协议书》中，被告承认确系因其原因未能按期为原告等业主办理产权证书，并同意按业主所付购房款的万分之一的标准按日支付违约金，属于双方协商一致对支付延期办证违约金进行了变更。根据该协议内容，可认定双方约定的产权证办理宽限期实际应为7个月。期限届满后，因被告的原因，原告仍未取得涉案商品房的权属证书，被告应当承担相应的违约责任。综合原、被告提交的证据，被告已按照1389元/月的标准向原告支付6个月的违约金8334元，截至2019年4月30日尚欠27个月违约金37503元。原告要求被告支付截至该日的违约金40281元的诉讼请求，依法予以部分支持。原告出具的《领款单》虽载明领到延迟办证违约金共计18057元，但被告没有提交相应的支付凭证予以印证，且承认均是以银行转账方式支付给原告，而原告提交的银行卡账户清单显示被告只向原告支付了8334元，故被告关于其已支付原告13个月违约金的抗辩意见，依法不予全部采纳。判决：一、被告利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内协助原告向承木办理位于利川市都××街道办事处××、××组的时代·半岛国际A2栋8层3号商品房的不动产权属登记手续；二、被告利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内向原告向承木支付逾期办理房屋权属证书的违约金37503元；三、驳回原告向承木的其他诉讼请求。案件受理费807元，由被告利川市时代置业发展有限公司负担700元，由原告向承木负担107元。本案二审期间，本院向利川市不动产登记中心了解到如下事实：涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。本院依职权调取了如下证据：1.2019年11月21日，利川市不动产登记中心给时代置业公司办理完毕A2栋不动产权证书的初始登记截屏信息；2.利川市建筑工程质量安全监督站于2019年10月11日给时代置业公司出具的消防验收意见书，证实A2栋房屋工程消防验收已经合格。上诉人时代置业公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据1.时代置业公司给利川市国土资源局的《关于确定半岛国际二期A区补交土地出让金评估时点的请求》，证据2.时代置业公司给利川市人民政府的《关于发放清江半岛·半岛国际二期A区分户产权证书的请求》，证据3.利川市国土资源局出具的《利川市非税收入缴款通知书》，拟证明上诉人一直在积极推进解决办证发证的事情。证据4.《举报信》1份及卫星云图复印件5份，拟证明A2栋消防验收一直未予通过是因为周围居民违建房屋影响了消防间距，证据5.杨大清、冉方梅的《不动产权证书》1份，证据6.《半岛国际A2栋完善办证资料通知》，拟证明A2栋已经办理完毕转移登记18户，A2住户的产权证书的办理，需要业主的配合，需要业主本人到公司签订委托书、拍照、签字捺印。本院听取了双方当事人对依职权调取证据的意见，并组织对方当事人对上诉人提交的证据进行了质证，经审查，上诉人所提交的证据1、2、3对方当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并结合一审审理查明事实进行综合认定，证据4、5、6因与本案争议焦点欠缺关联性，不予采信。二审另查明，涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。利川市国土资源局于2018年12月17日向时代置业公司开具《利川市非税收入缴款通知书》，要求缴纳土地出让金7285400元。时代置业公司至本案判决之日未予缴纳。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为时代置业公司是否应当按照合同约定向向承木支付违约金。民事主体，经意思表示一致，可以缔结民事合同。民事合同，无法定无效瑕疵的，自成立时生效，缔约双方均应严守合同，诚实履行。本案中，时代置业公司与向承木因房屋买卖事宜缔结合同，后因办理房屋权属证书发生争议而签订补充合同，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。时代置业公司未按照合同约定履行办理不动产权属证书的协助义务，构成违约，应当承担违约责任。时代置业公司上诉称，其违约系因多方原因所致，并非全为时代置业公司的责任，尤其在办证过程中，因房屋周边农户私自搭建违章建筑，致使消防验收迟迟无法通过，导致不动产权属证书的办理迟延，因此不应由其承担违约责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。本案中，时代置业公司虽主张其系因第三人的原因导致违约，但根据上述法律规定，即便其主张成立，也并不影响其向合同相对方承担违约责任，其与第三人的纠纷，可以根据法律规定另行处理，故一审判决时代置业公司向向承木支付违约金并无不当。时代置业公司上诉称，其违约系因多方原因所致，根据公平原则，应当适当减轻其违约责任，对违约金的支付金额及期限予以调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上述规定即已明确，当事人诉请人民法院增加或者减少违约金的前提为约定的违约金低于或者过分高于实际损失，并未区分违约的具体原因，本案中，时代置业公司在一、二审中，均未举证证明违约金过分高于合同相对方的实际损失，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，时代置业公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费807元，由上诉人利川市时代置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 聂礼刚审判员 李志华            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月二十三日法官助理张溪哲书记员胡枫