江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4175号 上诉人（原审被告）：周飞，男，1986年6月27日生，汉族，住所地如皋市。 委托诉讼代理人：金晓祥，江苏信阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：如皋市供销资产运营有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：张益群，主任。 委托诉讼代理人：钱秀山，江苏张峰律师事务所律师。 原审被告：南通世华汽车服务有限公司，住如皋市。 法定代表人：周飞，执行董事。 上诉人周飞因与被上诉人如皋市供销资产运营有限公司（以下简称供销公司）、原审被告南通世华汽车服务有限公司（以下简称南通世华公司）租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周飞上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：案涉合同无效，上诉人不应承担支付租金和违约责任；在上述基础上，被上诉人应当退还押金，最多按照市场价格主张占用费用，而不能按照约定租金计算占用费用。 被上诉人供销公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 供销公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告2015年9月1日签订的租赁协议及2018年2月2日补充协议，判令两被告立即迁出如意二组团商业××幢1-3号1、2、3店面房，并将该房恢复原状返还原告。2.判决两被告给付2018年剩余租金90000元，2019年1月1日至解除协议之日(2019年6月5日传票送达之日)止租金63698元。3.判决两被告给付延期违约金9000元。4.判决两被告给付自协议解除之日至实际交付房屋之日的房屋占用费（按照租金标准计算）。庭后，原告向进一步明确第一项诉讼请求为：解除原被告2015年9月1日签订的租赁协议及2018年2月2日补充协议，要求被告腾空如意二组团商业××幢1-3号1、2、3店面房，并返还给原告。 一审法院认定事实：2015年2月6日，南通臻禾房地产开发有限公司与如皋市供销公司签订房屋转让合同，合同约定将位于如意二组团安置小区商业配套用房××幢1-3层1、2、3号店面房，建筑面积为1106.72平方米的房屋转让给如皋市供销公司。2015年9月1日，如皋市供销公司作为甲方、周飞作为乙方签订租赁协议，协议约定甲方同意将位于团小区配套营业用房商业C幢1-3层1、2、3号店房租赁给乙方，租赁时间为2016年1月1日至2025年12月31日，租金及缴纳办法为前五年每年20万元，后五年每年25万元。租金每年缴纳一次，协议签订时缴纳第一年的租金；以后每年的租金在11月30日前缴纳；协议签订时乙方缴纳保证金伍万元。 2016年12月20日，如皋供销公司作为甲方、南通世华公司作为乙方签订补充协议，协议约定乙方2017、2018年度租金分期缴纳，2017年6月30日前缴纳10万元，2017年12月30日前缴纳10万元；2018年6月30日前缴纳10万元，2018年12月30日前缴纳10万元。从2019年度起租金缴纳按2015年9月1日签订的《租赁协议》执行。乙方承担和履行2015年9月1日签订的《租赁协议》中明确的各项权利和义务，本协议与之一并有效。 2018年2月2日，如皋供销公司作为甲方、南通世华公司作为乙方再次签订《补充协议》，协议约定为“1、租金调整为：2017年1月1日至2020年1月31日每年租金为15万元，2021年1月1日至2025年12月31日每年租金为20万元。2、租金每半年缴纳一次，分别是每年的12月31日前和6月30日前。3、乙方如果逾期一个月不缴纳租金，视为违约，应向甲方支付欠缴租金额的10%的违约金；连续两个月不缴纳租金，除应向甲方支付欠缴租金额10%的租金外，甲方有权终止协议。协议终止后，甲方将责令乙方停止经营并在一周内结清欠款，返还所承租的房屋，否则，甲方有权留置房屋内的设备及物品归甲方所有。4、乙方承担和履行2015年9月1日签订的《租赁协议》中除本《补充协议》变更的内容以外明确的各项权利和义务，本补充协议与之一并有效。甲乙双方于2016年12月20日签订的《补充协议》废止。……”。 另查，原、被告双方协议签订后，上海世华公司于2015年9月6日转账25万元给原告供销公司，其中5万元为押金，20万元为租金。被告周飞自2017年8月至2019年4月共计向原告供销公司16万元。其中，2017年8月14日支付50000元，2018年5月15日支付20000元，2018年5月18日支付30000元，2018年5月21日支付10000元，2018年8月1日支付10000元，2018年9月7日支付10000元，2019年1月12日支付10000元，2019年4月10日支付20000元。庭审中，原、被告双方确认案涉房屋2018年的租金9万元，该部分租金计算已经抵扣了被告缴纳的5万元押金。 再查，被告南通世华公司于2015年12月2日进行工商登记，其法定代表人为周飞。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告所签的租赁协议是否有效？二、两被告是否均承担给付义务？三、被告仍需给付多少钱？ 关于争议焦点一，被告认为案涉房屋是安置小产权房，没有取得房屋产权证以及建设工程规划许可证，故认为房屋租赁合同无效。一审法院认为，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋为安置房屋，原告陈述案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故根据上述规定原、被告所订立的租赁合同应属于无效合同。 关于争议焦点二，被告周飞认为，其不应承担责任，其是为设立公司签订的租赁合同，公司成立后，实际的权利义务已全部由南通世华公司来承担，从第一份租赁协议到补充协议其认为已经变更了合同主体，一审法院认为，首先，案涉第一份租赁协议是于2015年9月1日签订的，而南通世华公司是于2015年12月2日设立的，但被告周飞并未提供证据证明其与原告供销公司签订租赁协议时，原告供销公司已明确知晓其是为设立中的公司订立的租赁协议。其次，被告周飞与原告供销公司签订租赁协议后，被告南通世华公司与原告供销公司签订的是补充协议，该协议中并未说明被告周飞所签订的租赁协议已废止，且明确说明2015年9月1日签订的租赁协议一并有效，被告南通世华公司作为承租一方加入原有的租赁协议，而并非是变更了原有的合同主体，故一审法院对被告周飞之辩称不予认可。一审法院认为，被告周飞与被告南通世华公司作为共同的承租方与原告供销公司签订租赁协议，现两被告未能如约履行给付义务，原告向两被告主张权利，于法有据，一审法院予以支持。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告供销公司依据无效合同取得押金50000元，对该押金应当予以退还，被告要求上述押金抵算租金，一审法院予以支持。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告双方约定2016年度的租金为20万元，2017年1月1日至2020年1月31日每年租金为15万元，被告自2016年起至今已经给付了原告41万元（含5万元押金），原告向被告的主张占有使用费，其中2018年仍应按照租金标准支付未给付的9万元占有使用费，上述计算方式已经抵扣被告缴纳的押金5万元，一审法院予以支持。关于2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，原告主张2019年1月1日至2019年6月5日止仍需支付63698元，自2019年6月6日至2020年12月31日按照年租金15万元的标准，即每日411元计算，从2021年1月1日往后按年租金20万元的标准，即每天548元计算。一审法院认为，原、被告所签订的租赁协议为无效合同，原告仅能按照现有的租金标准向被告主张占有使用费，其主张2021年1月1日以后按照年租金20万元的标准主张占有使用费，一审法院不予支持。为此，考虑到目前两被告仍占有使用案涉房屋，故两被告除需支付2018年占有使用费9万元以外，自2019年1月1日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费按照年租金15万元的标准，即每日411元的标准计算。庭审中，两被告辩称原告主张的租金标准过高，要求予以降低，并申请法院对租金标准进行评估，一审法院认为，两被告之辩称及评估申请无法律依据，且原、被告双方对于租金的约定符合法律规定，故一审法院不予理涉。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告如皋市供销资产运营有限公司与被告周飞于2015年9月1日签订的《租赁协议》以及原告如皋市供销资产运营有限公司与被告南通世华汽车服务有限公司于2018年2月2日签订的《补充协议》无效。二、被告周飞、南通世华汽车服务有限公司于本判决生效后十日内立即腾空位于如皋市团小区配套营业用房商业××幢1-3层、建筑面积为1106.72平方米的1、2、3号店房，并返还给原告如皋市供销资产运营有限公司。三、被告周飞、南通世华汽车服务有限公司于本判决生效后十日内共同给付原告如皋市供销资产运营有限公司2018年房屋使用费90000元以及2019年房屋占有使用费（自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照411元/天的标准计算）。四、驳回原告如皋市供销资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1765元，由被告周飞、南通世华汽车服务有限公司负担。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋未取得合法手续，故双方当事人订立的租赁合同无效。对于无效的租赁合同而言，当事人请求按照参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院可以予以支持。现上诉人并没有举证案涉房屋给其使用带来实际障碍，故其要求按照市场价格确定占有使用费的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3530元，由上诉人周飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇一九年十二月十二日 书记员 邹倩云