内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）内07民终1662号上诉人（原审原告）：安春志，女，1967年11月29日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：费星刚，内蒙古羽林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟红瑞，男，1976年7月22日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古典威律师事务所律师。原审第三人：呼伦贝尔华汇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市中心城区。法定代表人：苟增波，经理。原审第三人：乌立锋，男，1978年12月4日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市新区。上诉人安春志因与被上诉人翟红瑞、原审第三人呼伦贝尔华汇房地产开发有限公司（以下简称华汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安春志上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除安春志与翟红瑞之间的房屋买卖合同，判令翟红瑞返还购房款85万元；2.一、二审诉讼费由翟红瑞负担。事实与理由：1.安春志与翟红瑞之间成立房屋买卖合同关系。安春志、翟红瑞及乌立锋签订的书面合同，虽然名为《三方协议》，但从该协议的内容看，安春志以85万元的价格购买翟红瑞的房屋，具备《中华人民共和国合同法》规定的房屋买卖合同的全部要件。且翟红瑞出具的收条亦载明85万元系购房款。安春志与翟红瑞及乌立锋之间没有任何债权债务关系，没理由自愿替乌立锋承担巨额债务，不存在名为买卖实为借贷的情况。一审判决认定双方间房屋买卖合同不成立，系认定事实错误。2.《三方协议》第二条明确约定，翟红瑞负责将涉案房屋过户到安春志名下，协议签订至今，翟红瑞仍未给安春志办理房屋过户手续，翟红瑞明确表示不再履行办理过户手续的义务，符合《中华人民共和国合同法》九十四条关于解除合同的法定事由。根据鄂温克族自治旗房地产交易中心出具的证明，翟红瑞于2015年12月21日与华汇公司签订了网签合同，翟红瑞取得了处分涉案房屋的一切权利，有权转卖涉案房屋，具备向安春志办理房屋过户的一切权利和能力，翟红瑞未能履行合同义务构成根本性违约，一审判决认为翟红瑞不存在违约系认定事实错误。综上所述，请求二审法院依法予以改判，维护安春志的合法权益。翟红瑞辩称，1.安春志与翟红瑞间不存在房屋买卖合同关系。收条的内容虽然有“购买楼房全款”字样，但该收条的内容是安春志书写的，收条上只有翟红瑞和乌立锋的签名，没有安春志的签名，收条本身不能证明双方之间存在房屋买卖合同关系。从涉案房屋的价款看，85万元房款与房屋实际价格150万至160万元差距巨大，翟红瑞与安春志没有任何关系，翟红瑞以低于市场价将涉案房屋出售给安春志有悖常理。从《三方协议》的内容看，安春志与翟红瑞间，名为买卖实为借贷法律关系。2.安春志付款，翟红瑞出具收条的行为应认定为第三人代为履行，即安春志代乌立锋清偿借款。3.翟红瑞不存在违约。翟红瑞不是涉案房屋的所有权人，《三方协议》中约定由翟红瑞负责过户到安春志名下，只是要求退出网签，而不是更改网签。翟红瑞收到还款后，2016年4月5日即向华汇公司递交解除网签，同意过户给安春志，没有迟延，更不存在违约。华汇公司没有提交书面答辩意见。乌立锋书面答辩称，乌立锋以XX小区X号房屋作抵押向翟红瑞借款90万元，后因无力偿还，翟红瑞要乌立锋卖掉此房。2016年4月2日安春志同意购买此房，三方商定安春志购买此房，翟红瑞负责为安春志办理网签手续，翟红瑞收到房款后办不了网签手续，应当将房款退还给安春志。不认可一审法院认定安春志系代乌立锋履行债务，如果安春志代乌立锋履行债务，就用不着签订房屋买卖合同，乌立锋直接向安春志借款即可。安春志向一审法院起诉请求：1.解除安春志与翟红瑞签订的海拉尔区XX小区X号房屋购房合同；2.翟红瑞返还购房款85万元；3.诉讼费用由翟红瑞负担。一审法院认定事实：海拉尔区秀水花苑小区由华汇公司开发建设，乌立锋在承包该小区的施工工程时曾向翟红瑞借款90万元未予偿还，乌立锋对翟红瑞称华汇公司以秀水花苑小区房屋抵顶其工程款，可用该房屋向翟红瑞做抵押，翟红瑞同意并与华汇公司办理了网签手续。2016年4月2日，甲方乌立锋、乙方安春志、丙方翟红瑞达成三方协议，内容为：“依照三方平等、自愿、公平和诚信的原则，就债务清偿相关问题，订立本协议。一、债务关系：甲方于2016年4月2日，将海拉尔区X小区X楼抵押给丙方，换取人民币90万元现金。现丙方同意由乙方以人民币85万元的现金将此房赎回。二、交易流程：丙方于协议签订当日将甲方向丙方抵押借款所开具的所有欠条交给甲方销毁。丙方负责将上述房产过户到乙方名下。乙方办理完房产过户手续后，向丙方支付人民币85万元现金，办理房产过户所产生的费用由丙方承担。三、自协议签订当日起，甲乙丙三方在协议签订日期以前的相互债务关系全部抵消。四、本协议签订之日后，由宋某某向乙方支付人民币50万元现金，刘某向乙方支付人民币10万元现金，用于赎回上述房产。五、违约责任：甲乙丙三方任何一方违约的，需向另外两方支付违约金人民币20万元现金”。当日，孙某某受宋某某之托替安春志向翟红瑞汇款50万元，附言中注明“借给乌立丰”。翟红瑞另收到了安春志20万元转账和15万元现金。同日，翟红瑞给安春志出具了一份收条，内容为“今收到安春志购买海拉尔区某小区X号楼房全款85万元”，乌立锋作为见证人在收条上签名。2016年4月5日，乌立锋将加盖了赤峰建设集团有限责任公司的证明提交给华汇公司，内容为“本人乌立锋将赤峰建设集团抵工程款所得X住宅小区X号（户名翟红瑞）房产所有权转至安春志名下”。同日，翟红瑞向华汇公司出具证明，内容为“本人翟红瑞将名下X小区X房产所有权过户到安春志名下，特此证明”。至今，涉案房屋未网签到安春志名下，安春志也未接收到该房屋。一审时，乌立锋称，因华汇公司欠其工程款，华汇公司用涉案房屋抵顶了工程款并出具了150万元的收据。因除了涉案85万元借款外，乌立锋尚欠安春志100余万元借款，故在三方协议后，乌立锋将该收据交给了安春志。安春志称，华汇公司出具的150万元收据事实属实，原因是乌立锋尚欠其借款100万元，乌立锋已用X号房屋抵账，与涉案XX号房屋没有关系。根据鄂温克族自治旗房地产交易中心出具的证明，海拉尔区X小区X号房屋建筑面积274.9平方米，翟红瑞与华汇公司的合同签订日期为2015年12月21日，已解除网签。海拉尔区XX小区X号房屋建筑面积274.9平方米，产权人为案外人，无翟红瑞网签记录。关于三方协议和翟红瑞出具的收条中表述的X小区XX号楼房，安春志、翟红瑞均表示系笔误，应为X号。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，即民事主体在民事活动中，充分表达自己的真实意愿，根据自己的意愿设立、变更和终止民事法律关系。本案中，安春志、翟红瑞、乌立锋签订的三方协议内容不违反法律规定，真实有效。安春志根据翟红瑞出具的收条要求解除与翟红瑞订立的房屋买卖合同，而双方是否存在房屋买卖合同关系，系本案争议的焦点。根据三方协议表述的内容，涉案房屋系乌立锋因借款90万元抵押给翟红瑞，方式为给翟红瑞办理了网签手续，而实际上翟红瑞并没有取得所有权或使用权，对此，安春志应为知晓。“丙方（翟红瑞）同意由乙方（安春志）以人民币85万元的现金将此房赎回”，说明安春志代乌立锋清偿90万元的债务以解除抵押的意思表示得到了抵押权人翟红瑞的同意，翟红瑞收款后，其与乌立锋的债权债务归于消灭，乌立锋与安春志建立起新的债权债务关系。三方协议由翟红瑞负责将涉案房产过户到安春志名下，因翟红瑞并非所有权人，也没有办理过户的权利，故其负有的应为配合义务，即退出网签，并且翟红瑞也向华汇公司出具了同意过户到安春志名下的证明。如再次网签，需华汇公司与安春志签订买卖合同并办理网签。因安春志、翟红瑞并未订立书面房屋买卖合同，仅凭翟红瑞在购房款收条上签字的行为，不能认定三方协议系买卖房屋的意思表示，不能认定翟红瑞与安春志之间的买卖合同已经成立，三方协议的性质应为安春志代乌立锋履行债务，安春志取代翟红瑞成为乌立锋新的债权人，华汇公司能否与安春志签订合同并网签，乌立锋能否与安春志设立抵押或以房抵债，并非翟红瑞能左右，故翟红瑞也不存在违约行为。安春志的诉讼主张没有事实根据，其诉讼请求应予驳回。判决：驳回安春志的诉讼请求。本院审理期间，双方均未提交新证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《三方协议》第一条“债务关系：甲方（乌立锋）于2016年4月2日将海拉尔区X小区XX号楼房抵押给丙方（翟红瑞），换取人民币90万元现金。现丙方同意由乙方（安春志）以人民币85万元的现金将此房赎回”。第三条“自协议签订当日起，甲乙丙三方在协议签订以前的相互债务关系全部抵消”的约定并结合庭审调查情况能够认定，乌立锋因向翟红瑞借款90万元，将华汇公司抵顶给其的房屋，再次抵押给翟红瑞作为担保。嗣后乌立锋又与安春志、翟红瑞达成合意，由安春志代其偿还翟红瑞剩余借款85万元将涉案房屋赎回，翟红瑞退出网签放弃抵押物，乌立锋与翟红瑞债权债务关系消灭，乌立锋与安春志建立了新的法律关系。虽然安春志提交了翟红瑞签字的购房款收条，但该证据不足以认定翟红瑞与安春志之间存在买卖房屋的法律事实。由于安春志主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的不一致，故对安春志的起诉，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初473号民事判决；二、驳回安春志的起诉。一审案件受理费12,300元，退还安春志；上诉人安春志预交的二审案件受理费共12,300元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 栾 雪审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇一九年十二月四日书记员 姜 楠附：本案判决所依据的相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”