文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终24550号上诉人（原审原告）：深圳市合能房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南中路新闻大厦1号楼1911，统一社会信用代码：914403001924860678。法定代表人：侯进桥。委托诉讼代理人：林玉麒，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市卓野健身有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道福民路216号中央花园会所5楼，统一社会信用代码：91440300691154948H。法定代表人：洪宏。被上诉人（原审被告）：洪宏，男，汉族，1978年12月11日出生，住所地：海南省文昌市。上诉人深圳市合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）因与被上诉人深圳市卓野健身有限公司（以下简称卓野公司）、被上诉人洪宏房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合能公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判卓野公司、洪宏向合能公司支付租金470966.67元、占有使用费283290元（以合同期内租金为标准，自2017年11月20日起计至2018年3月15日）及逾期付款违约金；二、撤销一审判决第三项，改判卓野公司、洪宏向合能公司支付物业管理费、维修基金、水费、排污费、垃圾处理费等80863.96元；三、本案一、二审诉讼费由卓野公司、洪宏承担。事实和理由：一、合能公司向卓野公司、洪宏送达《解除租赁合同通知》后，卓野公司、洪宏一直占有使用涉案房产，直至2018年3月15日合能公司聘请第三方见证清点涉案房产内物品，自行回收涉案房产。二、本案中，卓野公司、洪宏承租涉案房产用于经营健身会所，涉案房产内有大量健身会所会员的个人物品，合能公司无权擅自处理其他主体的个人财物。且涉案房产摆放大量的健身器材、健身设备，不仅仅是废弃的杂物。合能公司在双方发生纠纷后，主动诉诸法院，聘请第三方现场见证清点遗留物品回收房屋，已积极采取必要措施防止损失扩大。被上诉人卓野公司未到庭亦未提交书面答辩状。被上诉人洪宏未到庭亦未提交书面答辩状。合能公司向一审法院起诉请求：1.确认合能公司与卓野公司、洪宏签订的《房屋租赁合同》于2017年11月19日解除；2.卓野公司支付2017年5月1日至2017年11月19日的租金及使用费480443.33元；3.卓野公司支付2017年11月20日至2018年3月15日的房屋占用使用费283290元；4.卓野公司支付上述应付未付款的违约金（暂计至2018年1月6日为394422.75元，实际自应付未付款之日起以应付未付款为基数按每日千分之五标准计至付清款之日）；5.卓野公司支付管理费、水费共80863.96元；6.洪宏对卓野公司上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：合能公司的陈述与一审法院查明的事实基本一致，一审法院予以确认。另查明，三方签订的《房屋租赁合同》还约定：合同租赁期满或提前终止之日，卓野公司应以清洁状态交还涉案房产，卓野公司不搬离或不交还涉案房产超过5日以上，视为放弃房产内所有物品的权益，合能公司有权处置并不再交还；一方行使解除权时，应以书面形式通知，合同自通知送达之日解除。卓野公司交纳了租赁保证金150400元，付清了2017年1月至2017年4月的租金、使用费、水电费、物业费。2017年10月，合能公司向卓野公司发送《租金催收通知书》，催收2017年5月至10月的租金及滞纳金，洪宏于2017年10月13日签收。2017年11月19日，合能公司向卓野公司、洪宏邮寄送达《解除租赁合同通知》：告知解除《房屋租赁合同》、不退还租赁保证金；卓野公司、洪宏支付2017年5月起欠付的租金、使用费、电费等及违约金；卓野公司、洪宏自本通知发出之日起7日内支付拖欠的费用、清理涉案房产并交还，逾期未清理的合能公司将委托第三方清场，由此产生的一切费用由卓野公司、洪宏承担，涉案房产内的所有物品均视为遗弃物并同意由合能公司处置且不做赔偿……。合能公司称2017年12月底卓野公司、洪宏交出涉案房产钥匙，但未清理涉案房产内物品，2018年3月16日合能公司自行清理后收回涉案房产，但未提供证据予以证明。2018年3月16日，合能公司分8笔支付了涉案房产2017年8月至2018年3月的物业管理费67200元（每月8400元）、本体维修基金1400元（每月175元）、2017年7月至2018年1月的水费、排污费、垃圾处理费共12263.96元（2017年7月3198元、8月3572.37元、9月2145.48元、10月1193元、11月1221.87元、12月750.44元、2018年1月182.80元），合计80863.96元。深圳市福田区中央花园第二届业主委员会出具了《收款收据》。截至2017年11月24日即卓野公司、洪宏收到《解除租赁合同通知》后5日，卓野公司、洪宏未交纳涉案房产2017年5月1日至11月19日的租金470966.67元（6个月×71000元+19天/30天×71000元），2017年11月20日至24日的占用使用费11833.33元（5天/30天×71000元）；2017年8月至11月24日的物业管理费31920元（3个月×8400元+24天/30天×8400元）、本体维修基金665元（3个月×175元+24天/30天×175元）、2017年7月至11月水费、排污费、垃圾处理费11330.72元，合计43915.72元。一审法院认为，合能公司与卓野公司、洪宏签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行过程中，卓野公司长期拖欠租金、使用费以及其它费用，构成违约，合能公司有权依据合同约定单方解除合同。合能公司于2017年11月19日送达《解除租赁合同通知》给卓野公司、洪宏，双方的租赁合同关系于送达当日解除，一审法院予以认定。依据合同约定，卓野公司、洪宏应支付租赁合同关系解除前欠缴的租金470966.67元、租赁合同关系解除后5日的占用使用费11833.33元，截止2017年11月24日的物业管理费、本体维修基金及水费、排污费、垃圾处理费43915.72元。关于合能公司请求卓野公司支付2017年11月24日之后的占用使用费、物业管理费问题，根据《房屋租赁合同》的约定，卓野公司在合同终止后超过5日未交还涉案房产的视为放弃房产内所有物品的权益，合能公司有权处置，即2017年11月24日之后合能公司可自行收回涉案房产，未自行收回，之后扩大的占用使用费损失应由合能公司自行承担。因合能公司已与卓野公司解除合同，合能公司请求之后的物业管理费也没有依据。合能公司请求超出一审法院认定部分，予以驳回。关于合能公司请求卓野公司支付按欠款的日千分之五支付逾期付款违约金。《房屋租赁合同》约定的违约金达日万分之五十，畸高，考虑因卓野公司迟延付款被没收押金150400元及给合能公司造成的实际损失，一审法院酌定卓野公司支付违约金的标准为欠款的日万分之五。卓野公司应以每月应付未付款项为基数，自每月应付未付款次日即每月6日为起算日期，按日万分之五标准计付逾期付款违约金至实际履行之日止（详见一审判决附表）。合能公司请求超出一审法院认定部分，予以驳回。保证人洪宏与合能公司之间的保证合同关系合法有效，依法洪宏应对卓野公司在涉案合同项下的债务承担连带保证责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、合能公司与卓野、洪宏签订的《房屋租赁合同》于2017年11月19日解除；二、卓野公司应于判决生效之日起十日内向合能公司支付租金470966.67元、占用使用费11833.33元及逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见一审判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至付清款之日止）；三、卓野公司应于判决生效之日起十日内向合能公司支付物业管理费、维修基金、水费、排污费、垃圾处理费43915.72元；四、洪宏对卓野公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回合能公司的其余诉讼请求。一审案件受理费15533元（合能公司已预交），由合能公司负担8171.16元，卓野公司、洪宏连带负担7361.84元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于卓野公司违约及合同解除的事实，双方均未上诉异议，现二审争议的焦点在于：卓野公司是否应承担2017年11月24日之后的租金及物业管理费。合能公司以卓野公司在合同解除后仍继续占有使用涉案房产为由，要求卓野公司支付占有使用费及物业管理费至2018年3月。但合能公司二审提供的2017年12月1日的微信照片中并无人员从事运动健身活动的迹象，合能公司亦承认图片中所出现的人员除洪宏外均为物业公司工作人员，故从图片本身非但不能得出卓野公司至2017年12月仍在营业的结论，相反，现场的萧条状况与卓野公司停止营业的事实更为相符。而微信中物业工作人员关于卓野公司客户通过报警取回物品的交流内容则更印证卓野公司没有营业的事实。因此，合能公司主张卓野公司在合同终止后仍继续占有使用涉案房产进行经营的主张，本院不予采信。根据双方合同约定，卓野公司在合同终止后超过5日未交还涉案房产的视为放弃房产内所有物品的权益，合能公司有权处置。卓野公司既已停止经营，合能公司依约在2017年11月24日之后即可自行收回涉案房产。本案并无证据证明卓野公司在合同解除后仍继续占用涉案房产阻挠合能公司收回，合能公司未采取措施及时收回房产导致损失扩大，其依法不得就扩大的损失要求赔偿。一审驳回合能公司对于2017年11月24日之后的占有使用费及物业管理费诉请，符合合同约定和法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，合能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5926.07元，由深圳市合能房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月二日书记员 龙灵美一审判决附表：单位：元（人民币）            租金(占用使用费)的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              违约金计算基数              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              租金              2017年5月份              71000              2017年5月6日              均计至实际履行之日止                  2              租金              2017年6月份              71000              2017年6月6日                  3              租金              2017年7月份              71000              2017年7月6日                  4              租金              2017年8月份              71000              2017年8月6日                  5              租金              2017年9月份              71000              2017年9月6日                  6              租金              2017年10月份              71000              2017年10月6日                  7              租金（占用使用费）               2017年11月1日-24日              56800              2017年11月6日                  合计              482800