广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21941号上诉人（原审被告）：林俊迎，男，1991年3月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，广东德良律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱辉城，男，1962年11月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。上诉人林俊迎因与被上诉人朱辉城租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林俊迎上诉请求：1.依法驳回朱辉城的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由朱辉城承担。事实和理由：（一）林俊迎不存在转租行为。一审法院认定林俊迎转租给第三方的事实错误。林俊迎与第三方阿x于2019年2月27日签订《餐饮承包经营责任合同》，不是《租赁合同》，亦非通过其他合同性质掩盖租赁合同的性质。在工商局的查找的工商登记仍是以林俊迎为法人的街头火碳（广州）餐饮有限公司。且从双方的微信记录可以看出，林俊迎与第三方合作，在签订合作协议签前是经过朱辉城的微信语音同意的，具有法律效力。林俊迎用自己的经营场地、经营设备在经营范围内与他人合作，是法律所允许的。一审法院无视事实情况，武断认定《餐饮承包经营责任合同》为《转租合同》是严重错误的。因此林俊迎与第三方合作的行为并未违约。（二）朱辉城对广州市海珠区x街x号之一商铺（以下简称涉案商铺）无故断电、不复电，导致林俊迎无法使用租赁商铺，朱辉城构成违法违约。在林俊迎已经提出起诉的情况下，构成不安抗辩，无需赔偿此期间的损失。且林俊迎与第三方合作经营不构成转租，不存在租赁合同约定的违约行为。退一步说，即使是转租合同构成违约，朱辉城也应该通过的书面告知违约并要求解除合同，而不应该通过断水电的方式阻止林俊迎使用涉案商铺。在一审笔录中，朱辉城已经确认第一次停电是其所为，而第二次也非简单的电器跳闸事故，很明显其原因就是朱辉城故意关闭电闸，导致林俊迎不能通电经营。即使林俊迎报警处理，仍无法解决上述问题。即使是电路跳闸的原因导致断电，根据租赁合同第一条第1项和第五条第1项约定，朱辉城拥有该物业的管理权及该物业内设备的所有权，且作为出租方对承租方的商铺不能使用的问题上，处于放任状态，没有积极解决承租方使用商铺的问题，存在违约行为。一审引用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但是涉案商铺直到2019年5月19日，仍然处停电状态，一审判决明显有违公平。由于朱辉城断水电行为和未能复电给林俊迎正常使用租赁商铺，已经构成违约，因此要求没收林俊迎的押金并赔偿朱辉城的损失没有事实和法律依据。请求二审法院依法判决，维护林俊迎的合法权益。被上诉人朱辉城二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意林俊迎的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于林俊迎称的转租，朱辉城并没有同意。朱辉城于2019年4月23日向一审法院起诉请求：1.朱辉城没收林俊迎缴纳的押金18600元；2.林俊迎向朱辉城支付从2019年4月1日至2019年5月19日的租金（4月按每月9300元支付租金，5月1日起按每月9765元的标准支付）；3.诉讼费用由林俊迎承担。一审法院认定事实：2014年6月28日，朱辉城（承租人、乙方）与徐镜华（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区x街x号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2014年7月1日至2019年12月31日；甲方同意由乙方将该物业分租、转租；等。该租赁合同进行了登记备案。2018年4月11日，朱辉城（出租方、甲方）与林俊迎（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区x街x号物业的自编x号物业出租给乙方使用，该出租物业乙方只能作商业使用，不能擅自改变用途，不能擅自转租给第三方；该自编x号物业建筑面积为55平方米；租赁期限自2018年5月1日到2019年12月31日止；本合同租赁期满，甲方收回该物业，乙方在交出该出租物业并交清本合同规定的各种费用后，甲方将本合同履约保证金退给乙方；乙方应于2018年4月11日向甲方缴纳18600元租赁合同履约保证金（即押金）；该物业的月租金为9300元，从第二年开始每年递增5%，每月租金由乙方于计租日前五天向甲方支付现金或按时存入甲方指定银行账户内；未经甲方同意，乙方不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，乙方单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方合同履约保证金（押金）；等。2018年4月11日，林俊迎向朱辉城支付合同履约保证金18600元。2019年2月27日，林俊迎（发包方、甲方）与阿x（承包方、乙方）签订《餐饮承包经营责任合同》，约定甲方同意乙方按照本合同约定承包经营位于广州市海珠区x街x号x之一的商铺，承包期限自2019年3月1日至2019年12月31日止；甲方将商铺按照本合同约定的期限和条件交付给乙方承包经营，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不参与也不干预乙方的经营管理，乙方有权决定行政管理人员、财务人员、厨师和其他员工的聘用和辞退；甲方同意乙方应向甲方交付的承包经营费为每月10000元；乙方应向甲方交付承包经营保证金18600元，该物业的水电周转金为2000元，本合同承包期满后，在乙方依约履行所有义务并结清租金及相关费用后，甲方在3个工作日内将余额退还乙方（不计利息）；等。2019年4月1日，林俊迎起诉朱辉城，要求解除双方的租赁合同、朱辉城退还押金18600元及2019年3月的租金9300元、赔偿实际损失20000元。一审法院以（2019）粤0105民初8582号案立案。2019年4月23日，朱辉城提起本案诉讼，除提起本案诉讼请求外，还要求林俊迎和阿x交还涉案商铺给朱辉城。本案诉讼中，2019年5月19日，林俊迎及阿x将涉案商铺交还给朱辉城。朱辉城遂撤回该项诉讼请求及对阿x的起诉。一审庭审中，朱辉城、林俊迎均同意将空调用于抵扣租金3800元，抵扣后，确认林俊迎从2019年4月1日开始没有支付租金给朱辉城。朱辉城表示在2019年3月3日有停林俊迎的电，林俊迎自己撬门进入涉案商铺接了电，2019年3月7日的停电是涉案商铺跳闸造成的。朱辉城为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.徐镜华出具的证明、建设工程规划许可证。林俊迎质证意见：对证据1的真实性确认，但有部分的文字翻译与语音不符；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。林俊迎为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1.微信聊天记录；2.报警回执。朱辉城质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但不能证明林俊迎想证明的事实。一审法院认为，朱辉城、林俊迎签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，未经朱辉城同意，林俊迎不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，林俊迎单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为林俊迎违约，朱辉城将不退还林俊迎合同履约保证金（押金）。根据朱辉城、林俊迎提交的证据及其陈述可以认定，林俊迎在承租期间，于2019年2月27日将涉案商铺转租给阿x，并将涉案商铺交给阿x进行装修，朱辉城知道后明确表示不同意，遂于2019年3月3日对涉案商铺断电，林俊迎自行进入商铺接了电，因2019年3月7日涉案商铺第二次断电，遂停止装修。林俊迎提交的证据不能证明第二次断电是朱辉城行为所致，故一审法院对林俊迎该抗辩意见不予采纳。据此，导致合同未能继续履行的原因在于林俊迎未经朱辉城同意转租，林俊迎的行为已经构成违约，故朱辉城要求没收押金18600元符合合同约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”虽然林俊迎擅自转租构成违约，但朱辉城作为出租人，于2019年3月3日对涉案商铺实施停电的行为亦为不妥，且林俊迎已于2019年5月19日交还了商铺，没收林俊迎的押金已足以弥补朱辉城的损失，故综合考虑双方过错程度及朱辉城的损失情况，基于公平原则，对朱辉城要求林俊迎支付从2019年4月1日至2019年5月19日的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年7月9日作出如下判决：一、朱辉城没收林俊迎支付的押金18600元；二、驳回朱辉城其他诉讼请求。一审案件受理费837元，由朱辉城负担462元，林俊迎负担375元。上诉人林俊迎与被上诉人朱辉城对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认涉案商铺已于2019年5月19日交还。二审中，林俊迎向本院提交如下证据：1.微信语音聊天视频（附：翻译），拟证明朱辉城已经知道林俊迎将涉案商铺连同所有设备给他人承包合作的事实。2.三张照片，拟证明在林俊迎经营期间，重新装修及退租当天，涉案商铺的名称及营业执照均没有发生变更，没有转租的事实。朱辉城质证称，证据一的语音聊天记录属实，朱辉城已经明确提出不能租给案外人，其没有全面停电，停电是因为跳闸。2019年3月1日林俊迎将涉案商铺交给案外人，该商铺的支配权不在林俊迎手中，案外人是在得知林俊迎与朱辉城之间的矛盾后，自行停工。证据二第一张图片显示是完好的门面，该门面是在2019年3月1日前拍摄，即涉案商铺移交给案外人之前拍的，后两张图片为2019年3月1日之后，案外人接收涉案商铺，曾进行装修，因得知朱辉城与林俊迎之间的矛盾后，其自行停工，直到将该商铺交还给朱辉城。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林俊迎的上诉请求和理由以及朱辉城的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林俊迎抗辩朱辉城无权没收押金应否支持问题。现评析如下：首先，林俊迎否认其将涉案商铺转租给第三人与事实不符。从林俊迎与阿x于2019年2月27日签订的《餐饮承包经营责任合同》的条款来看，上述合同双方约定了涉案商铺的交付使用、经营保证金、每月经营费的支付，而未约定双方的合作方式、利益分配等内容，同时还约定了由阿x自主经营、自负盈亏，可见该合同内容更符合租赁关系的权利义务特征，即名为承包经营合同，实质应为转租合同。故一审法院认定林俊迎在承租期间，将涉案商铺转租给阿x正确，本院予以确认。林俊迎认为其与阿x是合作关系，理由不成立，本院不予采纳。其次，朱辉城主张没收林俊迎押金符合合同约定。根据林俊迎与朱辉城于2018年4月11日签订的《租赁合同》约定，未经朱辉城同意，林俊迎不能改变涉案商铺的结构及装修，不得将涉案商铺转租，在租赁期满前，林俊迎单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为林俊迎违约，朱辉城不退还林俊迎合同履约保证金（押金）。现因林俊迎未经朱辉城同意，擅自将涉案商铺转租给阿x，导致林俊迎提前将涉案商铺交还给朱辉城，双方合同终止履行，故一审法院根据上述合同约定，认定林俊迎的行为构成违约，据此判决支持朱辉城要求没收林俊迎押金18600元，并无不妥，本院予以维持。至于林俊迎抗辩两次断电的问题，因第一次断电后其已自行进入商铺接了电，而第二次断电并无证据证明是朱辉城所为，其也没有提供证据证实存在持续断电事实，故其以此抗辩撤销一审判决，依据不充分，本院不予支持。林俊迎二审提交的证据不属新证据，也不足以支持林俊迎诉请，本院不予采纳。综上所述，林俊迎的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费375元，由上诉人林俊迎负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十四日书记员 李志康谢金泽