四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1801号 上诉人（原审被告）：伍国松，男，生于1959年3月17日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 上诉人（原审被告）：李现菊，女，生于1964年6月13日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系上列被告伍国松之妻。 二上诉人委托诉讼代理人：李雄，四川诰通律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：李现六，男，生于1946年4月19日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 被上诉人（原审原告）：孟秀华，女，生于1946年12月25日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系上列原告李现六之妻。 二被上诉人委托诉讼代理人：王霞，四川鉴平律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人伍国松、李现菊因与被上诉人李现六、孟秀华被农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院(2019)川0824民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人武国松、李现菊及其委托诉讼代理人李雄，被上诉人李现六、孟秀华及其委托诉讼代理人王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武国松、李现菊上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：《卖房文约》关于还房部分无效，被上诉人夫妻取得城镇居民身份，在案涉房屋撤除重建之后，即失去了农村房屋土地使用权的资格，按照房地一体原则，返还房屋一间，土地使用权无法解决。《卖房文约》内容约定被上诉人祖屋及住房全部卖与上诉人，不存在还房一间的问题。同时也不存在违约的情形，不应支付违约金。 李现六、孟秀华辩称，《卖房文约》内容真实，合法有效，是双方经过多次协商，邀请村组干部见证，陈兴荣执笔签订的。《物权法》规定，私人合法财产不因身份和住址变化而丧失，上诉人应当按约定返还，请求二审维持。 李现六、孟秀华一审诉讼请求：1.确认原、被告签订的《卖房文约》有效；2.判令被告将新建房屋南面一楼第一间交付给二原告，归二原告所有；3.判令被告赔偿二原告损失10140元；4.判令被告承担违约金5000元；5.被告承担本案诉讼费。 一审法院审理查明的事实，原告李现六、孟秀华与被告伍国松、李现菊系亲戚关系，李现六、孟秀华在苍溪县有祖业房屋一套。2010年1月3日，双方在邓加清、杜天文、陈发培、李现荣、陈兴荣的见证下订立《卖房文约》，载明：“因李现六夫妇在苍溪电厂工作，已侨居苍溪县城，愿将原籍祖屋口面四间共住房壹拾壹间，总占地面积贰佰肆拾叁平方米（南方楼下地平面壹间不卖，属李现六夫妇所有）卖与伍国松、李现菊夫妇为业，东至公路岩堡坎为界，南至李现荣立沿沟为界，西至房后沿沟岩巴上边能边为界，北至马仕建住房墙为界，上卖传格瓦片，下卖地基连条。孟秀华原属自留地转让给伍国松耕种，原属山林归孟秀华所有。经双方协议，房屋定价陆万伍仟元整，钱物两清。卖方的税费由买方负责。如伍国松以后要改建房屋，李现六夫妇必须同意，但住房改建后，南面楼下壹间同样归李现六夫妇所有。经双方协议，伍国松同意在李现六夫妇老辈之年在堂屋办事。如单方违约，付对方违约金伍仟元正。巩口无凭，特立文约一纸为据”。该文约由陈兴荣执笔，孟秀华、伍国松捺印。协议后，被告向原告付款65000元，原告也将房屋交由被告使用，但原告将自己的寿木放置于一楼南面一间之内。 2018年初，伍国松、李现菊决定对前述房屋进行改建，改建前的2018年2月26日，伍国松与李现六对南面房屋进行了丈量，对室内财物进行了清点，伍国松出具“长413ｃｍ，宽360ｃｍ（还房净空），方料木7大桐，小木头13根，堵头3个”的清单一张，交与李现六。后伍国松、李现菊对全部房屋拆除进行了重建，重建后一楼南边第一间房屋长7.5米，宽3.6米，并于2018年9月4日在苍溪县建环卫服务中心办理了《乡村建设规划许可证》，建设单位及个人为伍国松。重建后，伍国松、李现菊将李现六、孟秀华的木料堆放于新建堂屋内，而将南面第一间作为厨房。后原、被告就新建房屋南面第一间的使用及归属发生纠纷，2018年12月30日，川桥村及川桥村一组干部与部分群众代表对原、被告的纠纷进行调解，村组干部及群众代表认为:原、被告签订的卖房文约有效，继续履行;伍国松所建房屋南面地平第一间归李现六、孟秀华所有。被告不同意该处理意见，未在笔录上签字。2019年3月，二原告向本院起诉，提出前述请求。在诉讼中，原告认可被告所建新房南面第一间面积大于原旧房面积，自愿向被告补偿10000元。 同时查明，在诉讼中，原告要求被告赔偿因不履行合同的损失10140元，被告不予认可，原告未提供有效证据予以证明。 原判认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,原告孟秀华与被告伍国松、李现菊作为同一集体经济组织成员，双方签订《卖房文约》系各方真实意思表示,协议内容不违反法律的规定,该协议合法有效。对原、被告双方都具有约束力。 双方签订的卖房文约约定“南方楼下地平面壹间不卖，属李现六夫妇所有”，同时双方还约定“如伍国松以后要改建房屋，李现六夫妇必须同意，但住房改建后，南面楼下壹间同样归李现六夫妇所有。”该意思既体现了原告原房屋楼下壹间未出售给被告，也体现了被告在改建房屋时可以对该房屋一并改建，且改建后的一楼南面第一间还建给原告，原、被告的该项约定并无相关法律法规所禁止，原告应当享有被告所建房屋一楼南面第一间的所有权。根据《物权法》规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，该权益不因私人的身份和居住地址发生变化而丧失，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。被告伍国松、李现菊夫妇在将原告房屋改造后，拒绝向原告交付所建房屋，有违诚实信用原则，侵害了原告的财产所有权，应当承担相应的法律责任。在诉讼中，被告辩称二原告在出售房屋后已不是川桥村集体经济组织成员，现已不具备接收被告房屋的主体资格，双方所约定的改建后的房屋南面楼下一间归李现六夫妇所有的约定无效及本案应属财产损害责任纠纷的辩解意见，不予采信。 在诉讼中，原告请求判令被告赔偿因不履行合同给二原告所造成的损失10140元，承担违约金5000元。因被告不予认可，原告未提交自己损失存在的有效证据，原告所主张的赔偿损失请求，不予支持。原、被告在签订合同时约定“如单方违约，付对方违约金伍仟元正”，而双方在签订合同后，原告按约交付房屋，被告也及时向原告支付了房款，该合同已实际履行，现被告拒绝交付房屋，存在部分违约，原告要求支付违约金，根据其违约程度，酌情确定违约金2000元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告伍国松、李现菊所修建的位于苍溪县间归原告李现六、孟秀华所有。由二被告在本判决生效后三十日内向原告交付；原告李现六、孟秀华自愿补偿被告伍国松、李现菊人民币10000元，本院予以确认，在被告向原告交付房屋时同时交付；二、被告伍国松、李现菊向原告李现六、孟秀华支付违约金2000元。限在本判决生效后三十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。 本案二审争议焦点:《卖房文约》关于返还房屋一间的效力认定以及一审违约金的判定是否恰当。 关于《卖房文约》返还房屋一间的效力认定。本院认为，双方在村组干部、村民代表邓加清、杜天文、陈发培、李现荣、陈兴荣的见证下订立《卖房文约》，是各方真实意思表示,协议内容不违反法律的规定,合法有效。《卖房文约》约定“南方楼下地平面壹间不卖，属李现六夫妇所有”，同时双方还约定“如伍国松以后要改建房屋，李现六夫妇必须同意，但住房改建后，南面楼下壹间同样归李现六夫妇所有。”该约定明确表明原房屋南面楼下壹间未出售，即使武国松、李现菊在改建房屋时可以对该房屋一并改建，但改建后的一楼南面第一间仍然应还建给李现六、孟秀华。故武国松、李现菊应当按照合同约定交付案涉房屋。上诉人所提被上诉人身份变更不能办理相关权属证书的意见，本院认为，农村经济组织成员随着身份等变化发生变动并不影响其先前已经取得财产的权益，有关权属证书的办理可按照国家相关规定执行，但不影响李现六、孟秀华依照合同约定占有使用案涉房屋，该上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于违约金的问题，武国松、李现菊在改建后没有按照约定交付房屋，构成违约，原判酌定判决支持部分违约金2000元符合本案客观实际，并无不当。 综上，武国松、李现菊的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由武国松、李现菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇一九年十二月十日 书记员 王梦琪