陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初5719号 原告:张治平,男,1972年出生,汉族,陕西省神木市人，住神木市。 委托代理人：杨小丽，陕西秦北律师事务所律师。 委托代理人：白利霞，陕西秦北律师事务所律师。 被告:陕西腾龙房地产开发有限公司,住所地：神木市神木镇麟州街与神华路十字路口。组织机构代码：91610000664100952A。 法定代表人：贺春霞，系该公司董事长。 委托代理人：张丽，陕西富能律师事务所律师。 第三人:中国农业银行股份有限公司神木市支行,住所地：神木市神木镇。组织机构代码91610821924007069E。 法定代表人：王峰，系该支行行长。 委托代理人：冯佳，系该公司员工。 原告张治平诉被告陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行（以下简称神木农行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郄小平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张治平及其委托代理人杨小丽、白利霞到庭参加诉讼，被告腾龙房地产公司法定代表人贺春霞未到庭，其委托代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张治平诉称：2012年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告腾龙房地产公司开发的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区的6幢1单元601号房屋。合同约定房屋总价为702756元，首付212756元，被告承诺于2014年12月31日前交付房屋，同时约定办理贷款送车位一个。2012年11月，原告与第三人神木农行签订《个人购房担保借款合同》，办理了49万元购房贷款。但被告腾龙房地产公司未在合同约定的期限内交房。时至今日，上述房屋仍未经综合验收，且不具备交房条件。故原告诉至法院，请求：一、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付购房款定金212756元及从2012年11月2日起至被告实际还款之日止期间的按揭本金、利息、退还保险费6125元，劳务费3040元，五项费用6340元；三、判令被告向原告赔偿损失1、银行的罚息、复利（以银行核实为准）2、购房定金、按揭本息、保险费、劳务费、五项费用占用期间的利息，3、同期同地段同类房屋的租金。四、请求判令解除原告与第三人的《个人购房担保借款合同》，由被告向第三人偿还合同解除之后的剩余房贷的本金及利息。五、本案诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交了以下证据： 一、1、商品房买卖合同；2、关于店塔镇人民小区二期购房纠纷相关问题的意见；3、陕西腾龙房地产开发有限公司交房公告；4、照片9张；5、神木市住房和城乡建设局神建发（2018）124号文件，证明：1、被告未按照合同约定时间向原告交付房屋，构成违约，致使原告至今没有实现购房的合同目的。2、证明被告自交房公告发布之日至今仍不具备基本使用功能和交房条件（五证两书、三表）3、2014年起，店塔镇人民政府和神木市政府一直从中参与多次调解，2018年8月20日神木市信访联合会议办公室出具最终调解意见，该行为变更了原被商品房买卖合同的履行期限，原告的解除权起算时间应该是2019年9月7日，故原告依法形式解除合同的权利应当得到法院的支持。 二、1、腾龙地产专用现金收入凭证；2、中国农业银行的业务凭证；3、保险单两份，证明：1、证明原告支付的购房定金及相关费用被告依法应当返还；2、证明被告应当返还原告向第三人已经支付的按揭贷款本金37763.72元，利息92489.98元，根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第25条第2款规定：被告商品房买卖合同被确认无效或被撤销、及解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和收受人；3、由被告向原告赔偿农业银行神木银行对原告的购房定金、按揭本息、保险费、劳务费、五项费用占用期间的利息，以及原告因不能按时接收房屋而导致同期同地段的租房损失。 被告腾龙公司辩称：一、被告张治平不享有法定的合同解除权。原、被告签订《商品房买卖合同》。根据《合同法》第94条第三款之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，在本案中，原告并没有证据证明其行使了解除合同的催告权，因此并不享有关于合同的解除权。本案中，原告张治平与被告腾龙房地产公司基于自由的意思表示达成房屋买卖的合意。根据《合同法》第94条第一款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。民法中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但原、被告之间并不存在不可抗力。故原告不能行使解除权。根据《合同法》第94条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽被告腾龙房地产公司未能按时交房，但并非主观故意逾期交房，造成这种情况既有内部自身资金周转困难的原因，又有外部客观经济环境萧条的原因。二、神木市信访联席会议办公室2018年8月就店塔镇人民小区（二期）购房纠纷相关问题召集市信访联席会议成员单位进行了专题研讨，最终形成了调解方案。 被告腾龙公司向法庭提交了营业执证、土地证使用证、规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明腾龙房地产公司具备开发房地产的合法资质。 第三人神木农行述称：贷款是合法有效的，第三人已如期向原告发放了贷款，请求驳回原告张治平的诉讼请求。 双方当事人对上述证据提出如下质证意见： 被告腾龙房地产公司对原告张治平提交的第一组证据中的第1、2、3、5份证据的真实性无异议，证明目的有异议，关于店塔镇人民小区二期购房纠纷相关问题的意见，调解意见形成前提是不解除合同的前提下针对违约行为作出的调解方案，并非是变更了原合同的履行期限，原告的解除权形成之日是2014年12月31日，解除权系形成权不能中断，原告在2015年12月31日前并未形式解除权，原告的解除权已经消灭。被告开发的店塔小区五证齐全，原告所述并不属实。对证据4的真实性、证明目的有异议，认为从照片可以看出房屋的主体结构已经修建完成，水暖电设施已经完备，后续的附属设施正在逐步完善，并不能说明原告购房的合同不能实现。对原告提交的第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告因购房向农行贷款，因原告的违约行为所造成银行的罚金及利息复利，应该由原告承担，与本案没有直接的因果关系。原告并未提供其损失的相关证据，因此对证明目的不认可，不能达到原告的证明目的。 原告张治平对被告腾龙房地产提交的证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证明腾龙房地产具有建设和预售的资质，规划超过审批的面积，施工许可证中备注的是六栋及地下两层，但实际地下修建的三层。没有两书三表，不能证明具有完全交付的条件，或者满足原告的购房目的。 第三人神木农行对原告张治平提交的证据不予质证，对被告腾龙房地产提交的证据的真实性及证明目的均无异议。 经审查，本院对上述证据作如下认证： 原告提交的第一组证据的证据1、2、3、5，被告对真实性无异议，上述证据能够证明原告向被告腾龙房地产公司购房过程中，就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任做出的约定及房屋发生纠纷后的处理意见。对上述证据本院予以采信。原告提交的第一组证据的证据4，不能全面反映出工程完工情况，本院不予采信。原告提交的第二组证据，被告对真实性无异议，证明原告通过自筹资金和银行贷款等方式向被告交付购房款，已经履行了合同义务，但不能证明其享有合同解除权或者无法实现合同目的，故对其真实性本院予以认定，对证明目的不予认定。对被告腾龙房地产公司提交的证据，原、被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以确认。 经审理查明：2012年7月30日，原告张治平向被告腾龙房地产公司购买被告开发的位于神木市店塔镇店塔人民小区二区的6幢1单元601号的房屋一套，当日双方签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任作出了明确约定，约定交房时间为2014年12月31日之前。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了首付款，并向银行贷款履行了缴纳房款的义务，但被告仍未按合同约定的2014年12月31日前向原告交付房屋，经原告多次催要未果，故提起诉讼。 另查，被告陕西腾龙房地产开发有限公司作为房地产开发企业，具备开发当地产的资质，五证齐全，所开发建设的神木市店塔镇人民小区二期项目共六幢楼房计476户，除4号楼外，其余1、2、3、5、6号楼盘基本符合交房条件，但并未验收，但陆续有业主收房入住。 本院认为，原告张治平与被告腾龙房地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告无足够有效证据证明被告构成根本性违约导致其合同目的无法实现。被告亦认可其延期交房的事实，认为原告并未行使法定的合同解除权，且延迟交房的主要原因是受当地经济形势的影响和公司内部资金紧张等因素所致，但认为目前仍可继续履行，故合同目的可以实现，不同意解除合同。故原告请求解除房屋买卖合同并退还购房款、解除贷款合同的诉讼请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百五十一条之规定，判决如下： 驳回原告张治平的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2360元，由原告张治平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  郄小平 二〇一九年十二月二十四日 书记员  刘芳芳