安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4974号 原告：许某，男，2004年5月13日出生，汉族，学生，住安徽省合肥市庐阳区。 法定代理人：许程，许某之父，1976年4月27日出生，汉族，合肥深岩酒店管理有限公司员工，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。 被告：安徽新亚物业管理发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区九华山路18号，统一社会信用代码91340000752990334U(1-2)。 法定代表人：徐辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 被告：安徽天运物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦3301室，统一社会信用代码9134010055327188X5(1-1)。 法定代表人：张世亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 许某诉安徽新亚物业管理发展有限公司（以下简称新亚公司）、安徽天运物业管理有限公司（以下简称天运公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。许某的法定代理人许程及委托诉讼代理人杨成炬、新亚公司及天运公司的共同委托诉讼代理人潘文骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许某向本院提出诉讼请求：判令新亚公司、天运公司：1.连带退还多收的富世广场Ａ座1305室2018年度物业费147元；2.连带恢复富世广场Ａ座单元门禁系统；3.共同承担本案诉讼费用。事实与理由：许某系富世广场Ａ座1305室业主，该房面积为87.44平方米。房屋交接时的物业公司为新亚公司，物业费标准为1.26元。收取物业费的物业公司为天运公司，物业费标准为1.40元，该公司2018年度多收的物业费147元（0.14元／平方米／月×87.44平方米×12月）没有依据，应予以退还。富世广场Ａ座原本有单元门禁，但新亚公司、天运公司未经业主同意拆除了Ａ座单元门禁，任何人均能随意进出，给许某生活带来安全隐患。两公司擅自拆除门禁的行为违法，应连带恢复门禁。 新亚公司、天运公司共同辩称：应驳回许某的全部诉请。1.富世广场的物业服务单位为新亚公司，本案与天运公司无关。2.富世广场的物业费收取标准为1.40元／平方米／月，该收费标准经合肥市庐阳区物价局登记备案，符合《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，新亚公司不存在超标准收费的行为，不应退还许某物业费。3.富世广场Ａ座门禁在新亚公司入驻前已实际灭失，该公司从未私自拆除门禁，相关责任应由开发建设单位承担。4.许某及其法定代理人购买富世广场Ａ座1305室时已知悉房屋的环境、使用条件、物业费标准，且其户籍登记在富世广场Ａ座1211室，其购买1305室前已在富世广场实际生活居住，再次购买房屋是对富世广场的环境、使用条件、物业费标准的认可和确认。 新亚公司还辩称：对于恢复富世广场Ａ座单元门禁系统的诉请，许某不具备诉讼主体资格，Ａ座单元门禁系统并非许某私有财产，应由业委会或业主大会主张。 本院经审理认定事实如下：新亚公司、天运公司均是从事物业管理的企业。从2012年10月开始，新亚公司对富世广场小区进行物业管理，该公司签署的一份《富世广场前期物业管理服务协议业主临时规约》记载，该公司应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护修缮、服务管理，向业主收取物业服务费、公摊水电费及其他相关费用；物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，物业费标准高层住宅为1.26元/平方米/月，商业用房为8.50元/平方米/月，物业费标准按合肥市物价局相关批文调整。该协议仅有新亚公司作为物管企业加盖印章，没有购房人签章。2013年7月，合肥市庐阳区物价局审核备案新亚公司对富世广场小区的物业服务收费标准，并向该公司核发服务价格登记证，确定有电梯住宅物业综合服务费标准为1.40元/平方米/月（执行一费制，甲级服务）。新亚公司在对富世广场的物业服务过程中，以“富世广场物业管理处”名义向业主收取物业费，2013年7月之前住宅收费标准为1.26元/平方米/月左右，之后住宅收费标准为1.40元/平方米/月。 许某系富世广场Ａ座1305室业主，2018年取得房屋所有权。该房系高层住宅，建筑面积87.44平方米。Ａ座1305室2016年1月-2017年12月的2938元物业费票据、2018年1月-12月的1469元物业费票据均加盖天运公司财务专用章。天运公司否认收取上述费用，新亚公司确认上述费用由该公司收取，该公司员工错盖天运公司印章。 富世广场A座住宅使用说明书记载，A座设有不锈钢单元门，住宅物业费标准为1.26元/平方米/月，收费依据为合庐皖价服证第01050688号，业主入住后服务收费标准如有调整，以相关部门核准文件为准。 本院通过现场勘验调查，查明：富世广场目前的物业管理公司是新亚公司；Ａ座目前没有设置固定单元门，许某要求恢复设置Ａ座单元门禁的地点位于Ａ座入口通道，通道内设有通向Ａ座7层以上的电梯，附近有隔离栏、保安值班点，还有商业经营户，Ａ座1-6层系商之都，7层以上是住宅和商业经营户；Ｃ座入口设有单元门，长期敞开。 在本案审理过程中，双方确认新亚公司对富世广场进行物业管理，许某主张其与新亚公司存在物业服务合同关系。新亚公司对许某提交的《富世广场前期物业管理服务协议业主临时规约》中的甲方签章有异议，并申请对签章进行真实性鉴定，后因该公司提交的四份样本印章不一致，该公司撤回鉴定申请。许某在诉讼中明确诉讼请求为：1.天运公司退还多收的富世广场Ａ座1305室2018年度物业费147元，新亚公司承担连带责任；2.天运公司恢复富世广场Ａ座单元门禁系统，新亚公司承担连带责任；3.新亚公司、天运公司共同承担本案诉讼费用。 上述事实，由许某提交的身份证、户口簿、企业信息表、前期物业管理服务协议业主临时规约、物业费收据、住宅使用说明书、照片、光盘，新亚公司、天运公司提交的服务价格登记证、物业费收据、房地产测绘报告书，本院调取的准予备案通知、服务价格登记证等证据，本院调查勘验结果及双方当事人的庭审陈述予以证明。 本院认为：关于许某的诉请1.退还多收的2018年度物业费147元。2013年7月之前，新亚公司按照富世广场Ａ座住宅使用说明书及其签署的物业服务协议记载的物业费标准1.26元／平方米／月，向富世广场业主收取物业服务费，该物业服务费中不包含小区公共部位、公共设施设备的运行维修费。此后，物价部门按照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，将该小区公共部位、公共设施设备运行费纳入物业综合服务费，核准新亚公司按照一费制收取综合服务费。因此，新亚公司2013年7月之后按物价部门核准的1.40元／平方米／月标准收取物业费，并未违反法律法规的规定，亦未违反物业服务协议及住宅使用说明书中关于物业费按物价部门核定标准调整的约定，故不管是新亚公司还是天运公司，均无须向许某退还2018年物业费1469元中的147元。 关于许某的诉请2.恢复富世广场Ａ座单元门禁系统。许某主张恢复富世广场Ａ座单元门禁系统，理由是新亚公司、天运公司未经业主同意擅自拆除了Ａ座单元门禁，依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和第十四条的规定。该解释第七条规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共用部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共同共有和共同管理权利的其他重大事项。”该解释第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”许某主张新亚公司、天运公司擅自拆除了富世广场Ａ座单元门禁，即擅自处分了业主共有部分、共有设施，但两公司否认自己拆除了Ａ座单元门禁，且许某亦未能提交充分有效的证据证明两公司擅自拆除了Ａ座单元门禁。许某未能证明两公司擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，故其依据上述司法解释第七条和第十四条的规定，要求两公司恢复富世广场Ａ座单元门禁系统，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回许某的诉讼请求。 案件受理费减半收取为25元，由许某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  刘晓莉 二〇一九年十二月二十日 书记员  徐丽冬 附：本判决适用的法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。