河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21071号上诉人（原审被告）：侯保秀，女，汉族，1981年8月24日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王潇骁，河南信林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张柯，男，汉族，1983年2月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：程习亮，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李海霞，女，汉族，1978年11月12日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审第三人）：金牮，男，汉族，1972年9月19日出生，住郑州市金水区。上诉人侯保秀因与被上诉人张柯、李海霞、金牮执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初8370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯保秀及其委托诉讼代理人王潇骁，被上诉人张柯及其委托诉讼代理人程习亮，被上诉人李海霞到庭参加诉讼。被上诉人金牮经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。侯保秀上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初8370号民事判决，改判驳回被上诉人张柯诉请或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院称现有证据无法证明涉案房产未过户被上诉人张柯存在过错，依此认定对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，明显是颠倒举证责任，错误认定事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，适用上述规定需同时满足四个条件，方能排除执行。1、被上诉人应当就其对涉案房屋未能办理过户登记承担举证责任，《二手房买卖合同》系以物抵债协议，签订时间为2016年7月，合同约定自签订之日起365天办理房屋转移登记手续，但在涉案房屋被查封前的一年多时间内未办理过户手续，张柯始终未提供证据证明其积极向李海霞、金牮通知要求办理过户手续或履行采取办理过户登记的其他行为，其应当承担举证不能的不利后果，庭审中李海霞称张柯因限购而无法办理过户，如果该情况属实，进一步说明系张柯违背限购政策导致以物抵债协议无法得到实际履行；2、张柯实际借款数额远远未到达66万元，且其提交的债权凭证与转账日期并不一致或者无转账凭证，无法确认真实性和合法性；3、张柯是单纯抵债不动产的受让人，在未涉办理过户登记的情形下，持有债务人签订的以物抵债协议，请求排除执行，并不能适用物权期待权得到保护，因为双方并非要通过支付实际价款来履行《买卖合同》，而是通过给付房屋来抵债，即名为买房，实为抵债，因此抵债行为并不能视为法律意义上的支付全部价款，涉案房屋未办理过户登记，则以物抵债协议仅能产生债的效力，不应优先于另一个债，故张柯的主张不能成立。二、上诉人提交的买卖合同疑点重重，无法确认双方以物抵债的事实，庭审中李海霞提交了大量已还款的证据，足以说明截止涉案合同签订之日，李海霞欠款没有达到66万元，如果双方真的达成以物抵债协议，因涉案房屋属经济适用房，完全会对后续数万元的补交土地款进行约定，结合房屋的出租情况，《房屋租赁合同》由金牮签订，不符合常理，张柯提交的收到18000元租金的证据，完全可能是金牮一方致使承租人将租金转付张柯，用于抵偿债务，故该证据不能证明买卖行为的真实性。张柯一审提交的证据上均显示金牮的名字，一审支持其主张属认定事实错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。张柯辩称：一审中答辩人提出了相关证据，证明答辩人具有法律规定的排除执行的权利，上诉人提交的案例与本案无关，不具有参考价值。答辩人在涉案房屋被查封前就与李海霞、金牮签订合法有效二手房买卖合同，同时李海霞、金牮也将涉案房屋的钥匙、房本等交付答辩人，答辩人实际占有了涉案房屋并对外出租且收取了租金，再者答辩人支付了全部房款，补交的土地出让金也是通过答辩人的银行卡交付相关部门，非因答辩人的原因未办理过户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，答辩人享有排除执行的权利。上诉人的上诉理由使用了大量推测性语言，没有相应证据予以证实。综上，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。李海霞辩称：我与张柯签订的房屋买卖合同非我真实意思，我同意上诉人的上诉请求。张柯向一审法院起诉请求：1、终止侯保秀对李海霞、金牮名下的位于惠济区××路××楼××号的房屋的执行，并解除对该房屋的查封（房屋价值66万），2、请求依法判令原告与第三人签订的房屋买卖合同有效，并判令该房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月17日，第三人李海霞出具的借条载明：今欠张柯肆万元整（40000）。2013年5月28日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠张柯现金叁拾万元整（300000）。2014年6月11日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠张柯壹拾贰万元整（120000）。2014年11月30日，第三人李海霞出具的欠条载明：今欠现金贰拾万元整（200000）。原告提交的浦发银行交易流水、建设银行取款凭条、光大银行取款回单及存款回单、光大银行对私活期账户对账单及郑州银行账户明细对账单显示，2012年12月12日，原告向李海霞账户存款58,200元；2013年5月28日，原告取款5万元；2013年11月9日，向李海霞转账164,900元；2014年6月11日，原告向李海霞网银转账10万元；2014年11月30日，原告向李海霞网银转账3万元；2014年12月1日，原告向李海霞网银转账7万元；2014年12月2日，原告向李海霞网银转账8万元；2014年12月3日，原告向李海霞网银转账10,400元。2015年2月12日，原告张柯分三笔向李海霞转账12万元。2016年7月3日，第三人李海霞、金牮作为卖方与原告张柯作为买方签订《二手房买卖合同》一份，主要载明：所售房屋坐落为郑州市惠济珠江荣景15号楼1单元1905号，建筑面积共82.86平方米。该房屋性质为经济适用房，转差价后为商品房。房屋成交价格为66万元，房款为以前借款，用房子抵原借款，在办理完过户手续后借款视为归还。双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。2017年3月9日，金牮申请补缴经济适用房差价款并于2017年3月17日通过审批，2017年7月24日，原告支付72,773.45元。2017年8月2日，郑州市住房保障办公室出具的政府非税收入票据显示，金牮补缴土地价款72,733.45元。原告提交的房屋租赁合同显示，2016年11月17日，金牮将涉案房屋出租给刘顺民，租金为每月1,500元。原告提交的转账记录查询显示刘顺民2017年5月28日、2018年5月28日向原告手机转账各9,000元。原告张柯在该院执行侯保秀申请执行被执行人李海霞民间借贷纠纷一案中提出执行异议，经审查，该院于2019年1月5日作出（2019）豫0105执异12号执行裁定书，该裁定书的主要内容为：该院查明……侯保秀于2017年9月11日向该院申请财产保全，该院于2017年9月11日作出（2017）豫0105财保839号民事裁定书及协助执行通知书，将金牮、李海霞名下位于惠济天河路8号15号楼19层1905的房产予以查封。查封期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日止。该院认为，……本案中，位于郑州市惠济区××路××楼××号的房屋登记在李海霞、金华名下，李海霞未履行生效法律文书，本院对该房产采取执行措施，符合法律规定。案外人提交二手房买卖合同等证据，证明其已购买涉案房屋，对合同的合法有效性、房款是否实际支付，执行异议程序无法认定，当事人可另行通过法律程序予以确认。对案外人的异议请求，该院不予支持。裁定驳回申请人张柯的异议请求。另查明，位于惠济区××路××楼××号（郑房权证字第××号）房屋的所有权人为李海霞、金牮，房屋性质为经济适用房。2019年8月23日，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示，产权人为李海霞、金牮，坐落惠济区××路××楼××号，无抵押信息，有四次查封。庭审中，原告即第三人李海霞均称涉案房屋于2016年7月9日交付原告。一审法院认为，第三人金牮经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案系原告主张其对被告申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告及第三人李海霞在2012年11月至2014年11月间多次发生借款，后经双方结算于2016年7月3日签订《二手房买卖合同》，第三人李海霞、金牮均同意以其共同所有的涉案房产抵偿所欠原告的66万元债务，涉案房屋虽系经济适用房，但已缴纳出地出让金，可以上市交易，故《二手房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房产于2017年9月15日被该院查封，买卖合同于2016年7月3日签订，早于法院查封。合同签订后，第三人李海霞、金牮于2016年7月9日将涉案房产交付原告，原告对外出租并收取租金，原告实际占有该不动产亦在法院查封之前。关于房屋价款，系用原告的债权抵偿，原告并缴纳土地出让金72,733.45元，视为已支付全部价款。原告于2017年7月24日支付土地出让金后，已履行合同约定义务，现有证据无法证明涉案房产未过户原告存在过错。故，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉请停止对李海霞、金牮名下位于惠济区××路××楼××号的房屋的执行，合法有据，该院予以支持。原告请求解除对上述房产的查封，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于原告请求解除查封的诉讼请求，该院不予支持。关于原告诉请涉案房屋归原告所有，由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在第三人李海霞、金牮名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉二手房买卖合同无法发生讼争房产物权变动的效力，但原告可基于二手房买卖合同中对于案涉房产过户的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生。因此，现阶段原告对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，该院对原告请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、停止对位于惠济区××路××楼××号（郑房权证字第××号）房产的执行；二、原告张柯与第三人李海霞、金牮于2016年7月3日签订的《二手房买卖合同》有效；三、驳回原告张柯的其他诉讼请求。案件受理费10,400元，由第三人李海霞、金牮负担。本院二审期间，上诉人的委托代理人王潇骁依据本院出具的调查令，向郑州市房产档案馆调取的郑州市个人房屋交易、产权信息表显示：张柯名下有位于郑州市二七区××楼××单元××西1户成套住宅一套；位于郑州市××区××、××路西××楼××单元××层204成套住宅一套。另查明，《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》【郑政办（2016）64号】于2016年10月2号起实施。二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人张柯主张其与被上诉人李海霞、金牮通过以房抵债的方式，支付了全部购房款。但依据被上诉人张柯和被上诉人李海霞提供的证据，双方之间存在频繁的银行账目往来，借条上载明的金额及时间与银行流水中的记录出入较大，仅依据该借条和银行流水，不能证明上诉人张柯通过以房抵债的方式支付了全部购房款，且被上诉人张柯对被上诉人李海霞享有的到期债权与执行标的的实际价值不符。对被上诉人张柯主张通过以房抵债协议的形式取得涉案房屋的所有权、并排除强制执行的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初8370号民事判决；二、驳回张柯的诉讼请求。一审案件受理费10,400元，由张柯负担；二审案件受理费10,400元，由张柯负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇一九年十二月二十七日书记员  宋 猛