河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19689号上诉人（原审原告）：崔某，女，1968年7月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：常宏伟，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦群，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某甲，女，1969年2月10日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人：李某乙，女，1966年4月3日出生，汉族，住河南省禹州市。原审第三人：郑州银行股份有限公司五里堡支行，住所地郑州市二七区京广南路57号。法定代表人：张亦华。上诉人崔某因与被上诉人李某甲、原审第三人李某乙、郑州银行股份有限公司五里堡支行债权人撤销权纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初18005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔某上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初18005号民事判决；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求，撤销被上诉人李某甲与第三人李某乙2017116138号郑州市存量房买卖合同；3、判决被上诉人李某甲、第三人李某乙承担本案律师代理费10万元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人、第三人承担。事实和理由：一审法院适用程序错误，侵害上诉人的合法权益。一审判决认定事实错误，被上诉人李某甲和原审第三人李某乙之间的房屋转让真实价格为355万元，所谓的《补充协议》明显是两人恶意串通伪造。根据2017年5月9日出具的《预评估报告表》显示，涉案房屋的评估价值为601.19万元，建议快速变现价值480.95万元，被上诉人李某甲和原审第三人李某乙之间的房屋交易价格明显不合理低于市场价值，属于以明显不合理低价转让财产。从被上诉人李某甲和原审第三人李某乙的交易过程来看，原审第三人李某乙对明显不合理低价购房是明知的。被上诉人李某甲请求撤销其与原审第三人李某乙签订的2017116138号郑州市存量房买卖合同并支付律师代理费10万元的诉讼请求于法有据。李某甲未发表答辩意见。李某乙述称，2017年时李某甲遇到资金困难，其和李某甲是亲戚，李某甲的房子在禹州法院拍卖，其以430万元的价格购买涉案房屋。郑州银行股份有限公司五里堡支行未发表陈述意见。崔某向一审法院起诉请求：1、撤销被告与第三人签订的2017116138号郑州市存量房买卖合同；2、被告承担本案诉讼费和律师代理费10万元。一审法院认定事实：涉案的位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××号的房屋原登记在被告李某甲名下。2015年7月22日，该房屋抵押给王颖旭，2015年7月31日抵押给徐建生。2016年9月7日，禹州市人民法院对案外人王颖旭与被告及杨久平民间借贷纠纷一案，作出（2016）豫1081民初457号民事调解书，双方约定，杨久平于2017年3月7日前偿还王颖旭3000000元及利息30万元（2015年7月21日起至2015年12月21日按年利率24％计算），王颖旭放弃其他诉讼请求；如逾期还款，自2015年12月22日起仍按年利率24％计算至还款之日止；李某甲承担连带清偿责任。后王颖旭依据该调解书向禹州市人民法院申请强制执行。禹州市人民法院于2017年3月29日作出（2017）豫1081执741-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖李某甲名下的前述房产（房产证号：××号）。2017年4月21日，第三人李某乙分别向郭晓伟转款335万元、执行费37400元。王颖旭出具证明及结案证明，显示从禹州市人民法院收到杨久平、李某甲执行标的款335万元，2017豫1081执741号执行案件已结案。2017年5月2日，被告与第三人李某乙签订编号为2017116138的郑州市存量房买卖合同，约定被告将位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××号的房屋出售给第三人李某乙，房屋成交价为355万元，第三人李某乙应于2017年5月2日前向被告支付。同日，双方签订补充协议，约定双方因房屋买卖事宜补充协议如下：1、双方买卖房产的价格，除正式《房屋买卖合同》中已注明的355万元外，因该房对徐建生有抵押借款，被告尚欠徐建生债务81.2万元未清偿，该债务由第三人李某乙承担，作为双方买卖房款的一部分；2、此笔债务由第三人李某乙直接对准徐建生偿还。补充协议有被告及第三人李某乙签字，徐建生签署同意字样。第三人李某乙于2017年5月2日向徐建生转款5万元；于2017年5月3日向徐建生转款6.2万元，转款当日被告出具收据载明：收到第三人李某乙购房款436.2万元，其中现金16.26万元，代为偿还王颖旭以此房为抵押的借款338.74万元，代为偿还徐建生以此房为抵押的借款81.2万元（此房原信息：房主李某甲，房产证号：郑房权郑字第××号）。2017年5月9日，该房屋登记在第三人李某乙名下。同日，河南德鑫房地产评估有限公司出具房地产估价预评报告，显示涉案房屋评估价值为601.19万元，快速变现值为480.95万元。2017年6月23日，第三人李某乙与第三人郑州银行签订最高额抵押担保合同，为担保郑州银行与汉王公司于2017年6月23日至2020年6月22日期间签订的所有合同及其修订或补充（包括但不限于展期协议）项下的债权，第三人李某乙提供其名下位于郑州市郑东新区天赋路××楼××单元××号的房屋作为抵押物为该债务提供担保，担保债权最高额为600万元。2017年7月3日，该房产办理抵押登记，抵押权人为第三人郑州银行。2018年8月31日，本院对原告与被告李某甲、案外人杨久平、河南大盈贸易有限公司民间借贷纠纷一案，做出（2018）豫0191民初10511号民事判决书，判决杨久平、被告于判决生效之日起十日内偿还原告借款本金2910447.76元，并支付自2015年3月1日起至实际清偿之日止按月利率2％计算的利息；杨久平于判决生效之日起十日内偿还原告借款本金2089552.24元，并支付自2015年3月1日起至实际清偿之日止按月利率2％计算的利息；被告李某甲不服该判决上诉至郑州市中级人民法院。2018年11月2日，该院做出（2018）豫01民终16225号民事裁定书，裁定按李某甲自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。后原告向本院申请执行（2018）豫0191民初10511号民事判决书，本院于2019年1月24日做出（2018）豫0191执9603号执行裁定书，以未发现可供执行财产线索，申请人亦无法提供被执行人可供执行的财产线索为由，裁定终结本次执行程序，原告尚未实现的债权暂计5036350元。原告称其2019年3月，在查询被告的名下房产情况时，得知了本案被告与第三人的房屋买卖合同事宜。现原告作为申请执行人的前述执行案件，已在本院恢复执行。另查明：庭审时，第三人李某乙称涉案房屋现由其居住，第三人郑州银行称在办理贷款时，郑州银行对涉案房屋进行评估实地调查时房屋由第三人李某乙本人实际使用，李某乙向第三人郑州银行出具有“自用不对外出租的承诺书”。以上事实有原告提交的民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、不动产查询信息单、郑州市存量房买卖合同，被告及第三人李某乙提交的民事裁定书、民事调解书、证明、结案证明、转款回单、交易明细、不动产查询信息单、补充协议、交易明细、评估报告，第三人郑州银行提交的最高额抵押担保合同及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告与第三人李某乙签订的郑州市存量房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告以被告与第三人李某乙恶意低价转让房屋侵害其合法债权为由主张撤销该合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。由此可知，债权人撤销权行使的条件要求债务人以明显不合理的低价转让财产侵害原告债权及受让人对此具有主观上的恶意。本案中，涉案房屋评估价值为601.19万元，快速变现值为480.95万元，被告与第三人李某乙的房屋实际交易价格为436.2万元，考虑到在第三人李某乙购买该房屋之前，涉案房屋上设定有两个抵押权，且已被禹州市人民法院作为执行财产裁定予以拍卖，故该价格并非明显不合理低于市场价值，不属于以明显不合理的低价出售的情形，原告亦未提交证据证明第三人李某乙具有明知的主观恶意或存在被告与第三人李某乙恶意串通的情形，故原告主张撤销的理由不符合法律规定，对原告主张撤销被告与第三人李某乙签订的2017116138号郑州市存量房买卖合同并支付律师代理费10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告崔某的诉讼请求。案件受理费36000元，减半收取18000元，由原告崔某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……本案中，被上诉人李某甲与原审第三人李某乙签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。涉案房屋评估价值为601.19万元，快速变现值为480.95万元，被上诉人李某甲与原审第三人李某乙的实际交易价格为436.2万元，故该价格不属于以明显不合理的低价出售的情形。上诉人崔某未能举证证明被上诉人李某甲存在以不合理低价出售涉案房屋的情形，亦不能证明原审第三人李某乙具有明知的主观恶意。综上所述，崔某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36000元，由崔某负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  周蕾审判员  任璐二〇一九年十二月九日书记员  纪东