四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川34民终1620号 上诉人（原审被告）：方国春，男，1957年9月出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 上诉人（原审被告）：王自刚，男，1990年12月出生，汉族，四川省会理县人，村民，住会理县。 被上诉人（原审原告）：姜鹏，男，1985年10月出生，彝族，四川省会理县人，村民，住会理县。 委托诉讼代理人：许骥，四川谦亨律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：孙文富，四川谦亨律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 上诉人方国春、王自刚因与被上诉人姜鹏买卖合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2019）川3425民初1264号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月22日立案受理后，因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方国春、王自刚上诉请求：1.请求依法撤销四川省会理县人民法院(2019)川3425民初1264号民事判决;2.请依法认定《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》有效;3.请依法判令被上诉人按照合同约定继续履行合同;4.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院程序违法,一审中被上诉人的诉讼请求是:1.请求判令被告双倍返还定金40000.00元;2.本案诉讼费由被告承担。被上诉人的诉讼请求是以上诉人违约要求双倍返还定金,确认双方签订的《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》有效,并未主张确认《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》的效力问题。且在庭审过程中,被上诉人未变更诉讼请求,而一审法院却以双方签订的《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》,因违反国家强制性规定,属无效合同。最终认定双方签订的《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》无效,而支持了被上诉人的诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的,应当在举证期限届满前提出”。第三十五条“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限。”等相关规定,一审庭审过程中被上诉人没有请求变更或增加诉讼请求,故一审法院存在程序违法。二、被上诉人陈述上诉人未能提供房屋的证件或建房审批手续与事实不符。在签订《房屋及土地出售协议》、《房屋、土地、流转协议》后,上诉人积极配合被上诉人办理相关的搬迁手续及房屋审批手续,让被上诉人顺利在移民局领取了相关的自行农业安置费。被上述人现称上诉人未能提供房屋的证件或建房审批手续,导致合同不能履行,违反了合同约定,致使不能实现合同目的为由,要求上诉人返还定金。但是双方对此没有任何的约定。之后上诉人也积极配合被上诉人办理房屋的建房手续,现已办理完毕,被上诉人所称的合同目的已实现,上诉人不存在违约行为。综上所述,上诉人恳请二审法院撤销一审判决或依法改判。 被上诉人姜鹏辩称，一、一审法院适用程序正确。合同效力属于人民法院职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。在合同纠纷中，对合同效力的审查属于人民法院裁判范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。本案系买卖合同纠纷，法院裁判的基础也正是双方的合同，所以审查合同的效力属于法院裁判的必经阶段，也是一审法院裁判的基础和前提。所以即便答辩人没有提出确认合同无效的诉讼请求，审查合同也是法院裁判的职权范围。最高人民法院在相关的裁判中也得出同样的结论。最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决的裁判要点中指出“合同效力属于人民法院职权审查范围，不受当事人诉讼请求限制”。故上诉人关于一审程序违法的理由不能成立，应予驳回，维持原判。二、本案案涉《房屋及土地出让协议》《房屋、土地流转协议》确属无效合同，一审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。一审法院认定案涉合同无效的原因是农村宅基地使用权的特殊性，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。答辩人作为案涉房屋所在地集体经济组织以外成员，并不具备购买案涉宅基地上房屋的资格，所以案涉《房屋及土地出让协议》、《房屋、土地、流转协议》因违反国家土地管理的强制性规定而无效。至于被答辩人是否取得建房审批手续和房屋权证，与合同是否有效没有任何关联性。即便被答辩人办理了相关建房手续，其也无法真正履行合同。房屋属于不动产，其无权变动以登记为生效要件。被答辩人即使能够交付房屋给答辩人使用，登记手续时无法完成的。《房屋登记办法》第87条明确规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构不予受理。”故被答辩人完备建房手续，已不能促使农村集体经济组织成员与非成员之间的交易合法化。即使合同有效，答辩人通过买卖合同取得案涉房屋所有权的合同目的不能实现。三、交付房屋以及相应的产权证件和手续是卖方在本合同的附随义务。一审中，上诉人未能提供相应的房屋权证手续，致使合同不能履行。上诉人违约在先。同时，没有建房审批的情况下，合同买卖标的属违法建筑、违章建筑，这也是导致合同违法而不能履行的根本原因。 姜鹏向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还定金40000.00元；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，姜鹏增加解除合同的诉讼请求。 一审法院认定事实：原告系乌东德水电站搬迁移民，2018年6月30日，原告与方国春签订《房屋及土地出售协议》，协议约定，方国春（甲方）将位于会理县两楼一底砖混结构房屋以526800元出售给姜鹏（乙方）；石榴树以150元每株出售给乙方，付款以实际株数为准，石榴所占土地所有权归乙方；乙方所买房屋旁四米宽土地及房屋背后一块土地赠与乙方；乙方向甲方交付定金20000元；甲方为乙方办理搬迁手续；双方还约定了违约责任。同日，原告与方国春、王自刚签订《房屋、土地流转协议》，协议约定，被告将自家的房屋、土地、农作配套设施及土地上的附着物权永久转让给原告，并约定了房屋面积、四至、价款，土地的面积及四至，违约责任等。合同签订后，原告向被告支付了20000元定金。原告在庭审中认为房屋买卖应当具备建房审批手续和产权证明，现被告无法向原告提供，致使合同目的无法达成，原告要求解除合同并由被告双倍返还定金。 一审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告不是会理县富乐镇打吉塘村1组的集体经济组织成员，不具备购买案涉宅基地上房屋的资格，2018年6月30日双方签订的协议违反了国家土地管理规定，双方也未提交该协议符合国家移民政策及已履行了相关程序的证据，因违反国家强制性规定，属无效合同。签订协议时，双方未了解国家土地管理相关规定，以致造成合同无效，对此，双方均有过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对原告要求返还定金20000元的请求予以支持。原告要求解除合同，因解除合同的前提是合同有效，本案中因双方签订合同无效，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告方国春、王自刚在本判决生效后10日内返还原告姜鹏定金20000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费400元，原、被告各承担200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人方国春、王自刚提交了以下证据：1.2018年11月30日会理县通安片区国土资源局出具的《情况说明》。证明上诉人房屋是合法的。2.户口迁移证明、申请、户口接受证明、移民自行安置申请书（均系复印件），证明按照相关政策可以在当地买房落户。被上诉人姜鹏质证认为，证据1在一审已经提交并且进行了质证，对真实性、合法性无异议。但对关联性有异议。这份证据恰恰证实上诉人到目前为止案涉房屋土地审批手续和建房手续都未办理的事实。因此上诉人不可能按照案涉协议的约定履行合同，已经存在预期违约的事实。证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，该4份证据均系复印件，不能证明真实性。即使上述证据是真实的，被上诉人提出移民申请是否能够落户还需要有关部门按照相关规定进行审批，不能达到上诉人所谓的被上诉人已经是打吉塘村集体组织成员的证明目的。本院认为，对上诉人提交的证据1《情况说明》系会理县通安片区国土资源局出具的，其真实性、合法性予以采信。对证据2：户口迁移证明、申请、户口接受证明、移民自行安置申请书因系复印件，本院不予采信。 本院依职权调取了以下证据：1.会理县富乐镇打吉塘村委会出具的证明。2.方国春向会理县自然资源局的建房申请书。王自刚质证认为对2份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。姜鹏质证认为对2份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性提出异议。本院对该2份证据的真实性、合法性予以确认，并予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定事实予以确认。 另查明，2010年2月23日，方国春向国土主管部门提交建房申请书，其内容为新修重建，修建占用耕地70平方米、非耕地80平方米，合计150平方米。但该建房申请至今未获批准。 本案争议焦点为：1.《房屋及土地出让协议》《房屋、土地、流转协议》的效力？2.20000.00元定金是否应当退还？ 对于争议焦点1。合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当依职权主动进行审查，不受当事人是否主张的限制。故本院对方国春、王自刚关于一审法院超出姜鹏一审诉讼请求范围进行裁判，存在程序违法的主张不予支持。本案中，姜鹏属于乌东德水电站搬迁移民，会理县富乐镇打吉塘村委会出具的证明也证实姜鹏一家入户符合移民安置政策的相关规定。姜鹏与方国春、王自刚签订《房屋及土地出让协议》、《房屋、土地、流转协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 对于争议焦点2。定金罚则是以违约责任的存在为前提。从当事人双方履行《房屋及土地出让协议》、《房屋、土地、流转协议》情况看，姜鹏依约交付了定金，方国春、王自刚也积极配合姜鹏办理搬迁安置手续及房屋审批手续，上诉人方国春、王自刚与被上诉人均无违反合同的行为。由于方国春2010年2月23日向会理县自然资源局提交了建房申请书后，在长达9年多的时间里该建房申请仍未获审批，其所建房屋的合法性至今未经有关部门确认，故致使合同目的不能实现，依法应当解除合同，上诉人要求继续履行合同的主张，本院不予支持。方国春、王自刚因建房申请至今未获审批，其不能向姜鹏交付房屋证件材料不构成违约，故上诉人方国春、王自刚应退还被上诉人姜鹏定金20000.00元。 综上所述，上诉人方国春、王自刚的上诉请求不成立。一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400.00元，由方国春、王自刚负担。 审判长 张 旭 审判员 黄 波 审判员 张 黎 二〇一九年十二月十七日 书记员 梁尚欢 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；