+河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初7986号原告：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司。住所地：濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。负责人：鲁威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：盛丽敏，系该公司员工。被告：薛瑞红，女，汉族，1985年3月18日出生，住濮阳县。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司与被告薛瑞红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司的委托诉讼代理人盛丽敏、被告薛瑞红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告薛瑞红支付2016年7月15日至2019年7月14日物业费3828元，2016年4月15日至2019年7月14日公摊费429元，违约金1277元，共计5534元；2、诉讼费由被告薛瑞红承担。事实和理由：原告是依法设立的物业管理有限公司，被告是濮阳县铁邱路西段龙城花园21号楼1单元2层03户的业主。原告与龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订龙城花园《前期物业服务委托合同》，双方对物业费、违约金等事项进行了书面约定，合同签订后，原告依约提供了物业服务，而被告从2016年7月至今，一直没有缴纳物业费，经原告多次催促，被告拒不缴纳，故诉至法院，望判如所请。被告薛瑞红辩称，我们是与众意物业签订了合同，不是与原告签订的合同，虽然交房标准是0.98元每平方米，但是物业没有达到该标准的执行，楼道门口对讲系统不管用，电梯损坏多次去物业反映问题没有得到解决，过道窗户损坏也没有及时处理。经审理查明：2015年4月15日，濮阳市众意物业管理有限公司作为甲方与作为乙方的被告薛瑞红签订了前期物业管理服务协议，由濮阳市众意物业管理有限公司对被告居住的小区进行物业管理服务。协议显示被告所有的濮阳县××花园××楼××号房屋面积为108.5平方米。协议第一条双方的权利义务第一项第一款约定甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第四条物业管理服务费用约定，自售房合同上载明的交房之日起，乙方开始交纳物业管理费；乙方交纳费用时间：每年最后一个月内缴纳下一年物业管理费。约定带电梯经济适用房按建筑面积每月每平方米0.98元。合同第十一条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天百分之一缴纳违约金。原告提交被告缴纳物业费缴款单显示，被告物业费交至2016年7月14日；原告提交的被告缴纳公摊费交款单显示，被告自2015年4月15日至2016年4月14日按每月8元缴纳公摊费共计96元。被告对此无异议。2016年12月10日，原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司与濮阳市物华房地产开发有限公司签订龙城花园（南区）前期物业服务委托合同，由原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司对涉案小区提供物业服务。合同第三章第二条约定，原告是小区的唯一物业管理服务方，并根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。合同第四章第一条约定，高层住宅每月每平方米0.98元，公共能耗费每月每户13元。该合同中被告没有签字。2017年1月1日，濮阳市众意物业管理有限公司向全体业主予以公示，公告内容为，鉴于公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠物业费、公摊费等事宜，已全部转让给郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，由其进行收取，请欠费业主向其支付。被告对其答辩物业没有按照合同约定标准提供服务，没有提交证据。上述事实有原告陈述，濮阳市众意物业管理有限公司与被告双方签订的前期物业管理服务协议、原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司与濮阳市物华房地产开发有限公司签订的龙城花园（南区）前期物业服务委托合同、确认书、催费通知单、公告等证据证明。本院认为：濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人都具有约束力。被告接受了濮阳市众意物业管理有限公司，应当根据双方签订的前期物业管理服务协议缴纳物业费。濮阳市众意物业管理有限公司2017年1月1日撤离涉案小区，即服务至2016年12月31日，被告辩称濮阳市众意物业管理有限公司没有按照协议约定提供服务，没有提供证据证明，本院不予支持。被告应当依据协议约定向濮阳市众意物业管理有限公司缴纳物业费。原告提交的被告缴纳物业费交款单显示，被告物业费交至2016年7月14日，故2016年7月15日至2016年12月31日期间的物业费，被告仍然应当按照协议缴纳。濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订的前期物业管理服务没有约定公摊费，但是被告自2015年4月15日至2016年4月14日按每月8元缴纳公摊费，视为被告对每月缴纳8元公摊费的认可，本院依法予以确认。2017年1月1日，濮阳市众意物业管理有限公司以公告的形式向全体业主告知将业主2017年1月1日之前拖欠的物业费、公摊费等事宜全部转让给了原告，故原告原告有权主张2016年7月15日至2017年1月1日之前的物业费。2016年12月10日，濮阳市物华房地产开发有限公司与原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司签订合同，由原告对涉案小区提供物业服务，双方约定物业费仍然按照按照建筑面积0.98元/月/平方授权，增加了公共能耗费每月每户13元。该合同未经被告签字认可。本院认为，原告自2017年1月1日向被告提供了物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付2017年1月1日至2019年7月14日期间的物业管理费。原告接受濮阳市物华房地产开发有限公司委托对涉案小区提供物业服务，双方的合同未经被告认可同意，对被告不具有约束力。濮阳市众意物业管理有限公司以公告的形式向全体业主告知将业主2017年1月1日之前拖欠的物业费、公摊费等事宜全部转让给了原告，被告仍然应当按照濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订的合同履行，即物业费按照建筑面积0.98元/平方/月计算。濮阳市众意物业管理有限公司管理期间，被告按照按照8元/户/月缴纳公摊费，被告仍然按照此标准缴纳公摊费。综上，原告要求被告支付2016年7月15日至2019年7月14日期间的物业费共计3828元（108.5平方米×0.98元/平方/月×36个月）的诉讼请求本院予以支持。公摊费按8元每月计算，自2016年4月15日至2019年7月14日共计39个月，合款312元，被告应当予以支付。以上共计4140元。合同第十一条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天百分之一缴纳违约金。该约定违约金过高，本院酌定为年利率24%，违约金自原告起诉之日（2019年10月24日）起按照年利率24%计算至履行完毕之日止。案经调解无果，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及相关法律法规之规定，判决如下：一、被告薛瑞红给付原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计4140元及违约金（违约金自原告起诉之日（2019年10月24日）起按照年利率24%计算至履行完毕之日止），限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告薛瑞红承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员 杨 琳二〇一九年十二月十二日书记员 王振东