江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3253号 上诉人（原审被告）：南通恒天房地产开发有限公司，住所地海安市。 法定代表人：周国兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许峰，男，1977年7月29日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：江惠庆，男，1955年10月31日出生汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：王成，男，1982年3月10日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：祁大明，男，1947年10月5日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：崔鹏，男，1983年8月10日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：董兴美，女，1964年9月28日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：张冬冬，男，1983年3月27日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：孙忠兰，女，1959年4月2日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：邰俊红，女，1978年4月16日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：李玉琴，女，1935年1月28日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：范君，男，1980年1月1日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：吴建华，男，1957年3月14日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：陆晓燕，女，1974年10月19日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：王则芳，女，1953年10月5日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：卢爱梅，女，1973年12月23日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：朱友峰，男，1980年6月12日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：孙婷婷，女，1987年11月23日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：印玉成，男，1968年10月31日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：王爱卫，男，1980年7月25日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：徐桂林，男，1963年2月15日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：张松，男，1979年1月31日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：卜国法，男，1947年1月13日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：仲继平，男，1957年1月5日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：祁建华，男，1987年3月25日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：许美玲，女，1971年12月30日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：吉义林，男，1957年8月24日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：张可新，女，1980年8月10日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：鲁亚萍，女，1956年4月29日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：阙峰，男，1981年10月16日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：许真荣，男，1974年12月1日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：李惠，女，1973年3月12日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：李秀英，女，1974年2月2日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：张青，男，1976年7月29日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：吕建伟，男，1971年4月9日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：杨文芳，女，1964年4月4日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：周益鹏，男，1983年1月25日出生，汉族，住海安市。 诉讼代表人：江惠庆，男，1955年10月31日出生，汉族，住海安市。 诉讼代表人：祁大明，男，1947年10月5日出生，汉族，住海安市。 诉讼代表人：吴文宽，男，1947年2月2日出生，汉族，住海安市。 三十五位被上诉人的共同委托诉讼代理人：李颖，江苏山水律师事务所律师。 上诉人南通恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）、许峰因与被上诉人江惠庆等三十五人业主共有权纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒天公司、许峰上诉请求：改判驳回江惠庆等三十五人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院未能全面客观审查证据。对于恒天公司提供的大门内侧上方的安全出口标志照片、江苏沿海商业营运管理有限公司出具的情况说明、房屋测量规范、海政办发〔2005〕38号文件、海政办发〔2009〕87号文件，海安市公安消防大队2018年12月20日出具的答复公告、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证审批表、建设工程规划审核流转表等证据只字不提，更未说明不予采纳的理由。一审法院对无法确认真实性的“空中花园使用管理规定”复印件予以认定，对江惠庆等人单方陈述的发生火灾等情况予以认定，对海安市住建局及城管局的答复意见予以认定，均违反民事诉讼法及其司法解释的规定。一审法院认定事实严重失实。认定05室门前过道南侧设置有两扇对开的防火门无规划设计，无中生有；一审法院认定恒天公司多申报销售面积错误；一审法院认定空中花园区域具有消防逃生、救助等功能，且有通风采光功能，没有事实依据。没有证据表明讼争区域南侧有对开的防火门，即使曾安装，也是多余的，不能据此认定该区域有消防功能。原先“安全出口”标牌设置在05室大门内侧，指示05室向外逃生，而不是向空中花园方向。一审法院认定空中花园区域不符合专有部分特征，适用法律错误。空中花园部分不论在设计竣工图纸还是实际现状，都是一个可封闭可独立使用的空间，在构造和使用上具有独立性、排他性。05室门前走道与北侧空中花园相连，有条件且只能归05室独占使用，才能充分发挥物的效用。该部分作为共有部分仅是形式上的共有，谁也无法使用。该部分符合物权法所称的专有部分的法律特征，并能够登记为05室业主所有。05室业主不能登记取得该讼争面积，并非法律上的不能，而是行政机关审核不当，审核登记时违规处置。住建局至今未对该区域当时处置的合规性作出合理合法的说明，其不给05室业主登记该部分产权是违法的。一审判决认定事实、适用法律有误，讼争区域并没有分摊给全体业主，分摊面积中不包含该讼争区域，该区域因行政部门的原因未能登记给05室业主，也未分摊给其他业主，其他业主对该这部分并未支付对价，也无权提出主张。该讼争区域属于恒天公司开发建设，所有权应归恒天公司，没有登记给05室业主，并不必然就是业主共有，恒天公司有权处置。恒天公司领取了预售许可证之后对该区域进行了销售，已将该区域作为05室的专有部分，对此各方都是明知的，并在此前提下与恒天公司签订商品房买卖合同，所以该区域销售给05室业主不构成对其他业主的侵犯。一审判决恒天公司处分该区域行为无效，没有事实和法律依据。一审判决恒天公司安装所谓公用防火门、拆除空中花园北侧窗户，没有事实和法律依据。设计规划中此处没有设置公用防火门，任何部门都无权要求恒天公司进行安装。安装北侧窗户也是05室业主行使使用权的行为，他人无权干涉。 江惠庆等三十五人辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，恒天公司及许峰的上诉理由不能成立。本案是一起集团诉讼案件，案情复杂，涉及面广，一审法院四次开庭，法官多次到现场走访调查，到职能部门调查了解、取证，对双方提供的证据均进行了充分的举证质证。恒天公司等对一审中江惠庆等人提出的发生过火灾的事实提出质疑，二审中江惠庆等人将补充证据证明四起火情是客观事实。恒天公司违规销售“空中花园”区域给05室住户，使得具有消防通道、采光通风功能的空中花园名存实亡，江惠庆等住户从2010年以来数次向政府热线12345、警方、消防、住建局、城管局等多个职能部门投诉反映，相关部门也发出整改通知，但恒天公司及05室住户我行我素，江惠庆等人不得不向法院起讼。请求二审法院维持原判。 江惠庆等三十五人一审诉讼请求：确认恒天公司将许峰户前公共区域（空中花园）违规销售给许峰的处分行为无效;判令许峰停止侵占户前公共区域（空中花园），责令限期拆除安装在原公用防火门位置的2105室入户普通防盗门、拆除空中花园北侧加装的窗户，限期安装被其擅自拆卸的公用防火门，使其恢复原状。 一审法院认定以下事实：海安市中××道××路××号××幢由恒天公司开发建设，共25层，从下至上分别为地下负一层（地下车库）、地上第一层（汽车库及自行车库）、地上第二层至第二十三层（住宅）、地上第二十四层（阁楼）。 江惠庆等三十五名被上诉人系该幢楼房一单元第1层至第21层（指地面以上，且不包括自行车库，下同；这样标称的楼层与各业主的门牌号××、02、03室的部分业主。除503室由房屋的实际使用人李玉琴作为一审原告（被上诉人）参加诉讼外，其余被上诉人均是相关房屋的所有权人（存在单独所有、共同共有、按份共有等情形）。代表503室提起本案诉讼的李玉琴，系该房屋所有权人谢进的母亲，为该房屋目前的实际使用人。三十五位被上诉人作为集团诉讼的一审原告，分别对案涉楼宇的开发商恒天公司及每层05室业主提起诉讼，形成21件案件。许峰是该幢楼房一单元第21层05室业主。35位一审原告中周益鹏是该幢楼房第21层01室业主，2101室房屋属周益鹏与戴春芬共同共有。 从该幢楼的竣工图可见，一单元在该幢楼房最东侧，该单元每层4户，共用2台电梯。01室位于该单元最东侧，02室和03室在该单元东西部位居中偏南侧（相对应的北侧为电梯及步行楼梯），05室在该单元最西侧（实为04户，但未设置该号码）。本案争议的“空中花园”区域位于03室对面，在规划设计的05室入户门北侧，空中花园区域与05室入户门紧邻。05室门前过道大约4.84平方米，朝南设置有防火门，防火门上方张贴有“安全出口”标牌。空中花园建筑面积大约9.854平方米，北侧为非封闭状态。从江惠庆等人提供的房屋产权证中所附的房屋分户平面图中可见，空中花园设置于电梯西侧，并未纳入四户平面图中。 根据恒天公司的售房宣传单，对外宣传销售05室时所用广告语为“全明房型设计，超宽大面积景观客厅，通扬运河无敌水景一家独享，客卧、书房在休憩之余，观水景，品人生，人生一大快事，房间设计私密性强，有效区隔喧闹，尽享宁静空间”。宣传单中已将空中花园区域划入了05室的售房面积中，装修设计图中将空中花园改造成休闲区，05室的入户门显示在防火门的位置。该单元1305室为恒天公司的样板间，样板间按上述设计进行了改造。 2009年8月3日，恒天公司与许峰签订了商品房买卖合同，许峰向恒天公司购买了2105室，商品房买卖合同中载明建筑面积155.54平方米，套内面积126.73平方米。商品房买卖合同后附的房屋平面图中将空中花园一并纳入了2105室内，并在2105室范围上着色标注。此后，许峰、崔小琴作为共有人办理了房屋所有权证，所有权证载明建筑面积为143.45平方米，套内建筑面积116.88平方米，所有权证后附的房屋分户平面图并未将空中花园纳入05室。恒天公司针对所有权证载明的建筑面积的购房款出具了正式的税票，针对空中花园区域的价款另行出具了收款收据。许峰购得该房后拆除了空中花园朝南的防火门，改为普通防盗门作为其入户门，并连同空中花园区域一并进行了装修（含在空中花园北侧安装窗户），实质上将空中花园区域纳入了其房屋内。 在恒天公司与01室、02室、03室业主所签订的商品房买卖合同后附的房屋平面图中，并未将空中花园纳入05室内，而是圈注在05室之外，并载明“空中花园”。 此后，江惠庆等业主与恒天公司为空中花园区域的性质、归属等发生争议，恒天公司曾制作了一份《空中花园使用、管理规定》，内容为：1.购买了空中花园一半面积的05室业主，可就自己购买部分进行装饰、装修，不得超出、侵占公共面积；2.空中花园所配置的安全门不得私自改动、变更其功能；3.若05室业主欲对整个空中花园部分进行装饰、装修，必须提交方案，征得同楼层所有业主的书面同意，并将同楼层所有业主就此方案所签署的同意书交予恒天新世界物业服务中心留存；4.若05室业主未能征得同楼层所有业主同意，包括未能提供同楼层业主所签署的同意书，而私自进行装饰、装修，物业公司将按违章装修处理，包括但不限于劝阻、制止、发整改通知书、报告政府主管部门、司法诉讼等。该规定除加盖了恒天公司的公章之外，还加盖了江苏沿海商业运营管理有限公司恒天新世界物业服务中心的公章。 2010年期间，江苏沿海商业运营管理有限公司恒天新世界物业服务中心发出多份违章装修整改通知，认为相关05室业主在装修过程中，擅自变更、更改原设计功能，拆、封空中花园消防安全门，要求各住户立即停止违规装修施工，并限期恢复原状。 2008年3月，海安县海陵测绘有限公司对曙光东一路19号1幢及案涉该幢楼（2幢）一并进行了预测绘，合并出具了房产预测绘成果报告。结果为，2幢总建筑面积为23704.12平方米，其中地下层车库为2057.57平方米，地下层设备间为89.31平方米，一层汽车库为998.06平方米，一层自行车库为537.26平方米，二至二十四层住宅用房为20021.92平方米。明细表中显示05室面积均为155.53平方米。2008年4月，海安县建设局向恒天公司发放了商品房预（销）售许可证，载明建筑面积为24572.73平方米，共184套。 2010年5月，海安县海陵测绘有限公司对该幢楼进行测绘，结果为，2幢23859.97平方米，其中负一层车库为1914.31平方米，负一层设备间为212.71平方米，一层汽车库为992.45平方米，一层自行车库为512.90平方米，一层仓库为54.78平方米，二至二十三层住宅用房为19157.38平方米，二十四层阁楼为696.55平方米，顶层机房为102.10平方米。明细表中显示05室套内面积均为116.88平方米，建筑面积均为143.45平方米，二至二十三层空中花园单列为216.79平方米。同时，海安县海陵测绘有限公司还另行出具说明一份，其中有一项明确“19号2幢二至二十三层增加房号：空中花园”。 此后，相关业主与恒天公司对于空中花园区域的性质、归属等争议问题仍未能得到解决，江惠庆等人陆续向各级、各个职能部门信访、投诉，反映存在问题。 2018年5月31日，海安县住房和城乡建设局针对江惠庆、祁大明等29人要求公开“恒天大世界小区19号楼2幢1单元是否改变原房屋设计”的《政府信息公开申请书》答复如下：经查，本机关未收到恒天新世界19幢变更规划的申请材料，因此你们所咨询的信息本机关没有制作。 2018年6月1日，海安县城市管理局答复如下：1.擅自将防火门进行拆卸更换的行为。检查中发现，曙光东一路19号2幢1单元内公共通道与空中花园之间原设计和设置的为符合国家建筑设计消防技术规范的防火门，其特点是遇有火灾时，具有可供逃生和防烟、自闭、信号反馈和应能在其内外两侧手动开户等防火规范要求的功能，而目前防火门均被拆卸和更换，违反了《中华人民共和国消防法》和相关技术规范要求，我局认为该幢楼空中花园南侧与通道之间原规划和要求设置有防火门，进行更换显然不属于违法建设行为，若要求我局拆除该“违建”，并不能从根本上解决“防火”与“安全”问题。根据“特别规定优于一般规定”原则，建议由消防主管部门依法责令恢复原状、排除妨害。此建议于法有据，更是解决该处“安全隐患”的根本。2.空中花园北侧加装窗户的行为。根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑专用部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利。该处朝北空中花园除具有消防救助逃生功能外还有通风、采光等功能。同时，非经合法程序，任何人都无权改变该建筑的结构、功能及外立面。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主有共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。我局将报经和征询城乡规划主管部门意见后，安排执法人员会同小区业委会、街道社区，共同走访每层每户，宣传法律法规，根据“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理原则，对共同和共有管理权的业主同意保留，且不严重影响安全救援的暂予保留，对不符合安全规定和意见不一致未达成共识的将依法责令整改，直至拆除，以便于生活便利，邻里和睦，最大程度保护和减少个人财产的损失。3.05户前公共区域（空中花园）被开发公司违规销售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故建议相关权利人可通过司法诉讼途径维护自身权益。 2018年6月11日，海安县公安消防大队向江苏沿海商业运营管理有限公司（恒天新世界）出具责令限期改正通知书，认为在消防监督检查中发现有两项消防安全违法行为：1.擅自拆除消防设计、器材；2.消防登高场地未设置标识。具体问题是恒天新世界小区19幢2单元1-23层部分入户甲级防火门被拆除。海安县公安消防大队责令江苏沿海商业运营管理有限公司（恒天新世界）分别于2018年6月15日前、12月10日前改正。 2018年6月12日，南通市公安消防支队作出“关于海安恒天新世界小区消防安全隐患举报投诉的调查处理情况答复”。1.经现场检查，发现19-2幢东单元04户型部分开向走道的甲级防火门被改为普通防盗门，部分02、03户型在走道隔墙上开设普通窗户。针对上述隐患，海安县消防大队向物业管理单位江苏沿海商业运营管理有限公司制发了《责令限期改正通知书》（海公消限字[2018]第0735号），要求物业管理单位在2018年12月10日前整改完毕。同时，海安县消防大队对江苏沿海商业运营管理有限公司消防安全管理不到位的情况进行了受案处罚（海公消受案字[2018]0232号）。2.经现场检查，19-2幢消防登高作业场地位于建筑北侧，消防登高作业场地设置符合国家消防技术规范要求。针对消防登高作业场地未设置提示标识的情况，海安县消防大队制发了《责令限期改正通知书》（海公消限字[2018]第0735号），要求物业单位在2018年6月15日前设置登记场地提示标识。3.针对部分04户型业主违规占用门前公共区域、公摊面积的情况，海安县消防大队前期已将该情况抄送了海安县高新区管委会、海安县住建局、海安县城管局等属地政府及主管部门，并将积极协助相关主管部门做好隐患督改工作。 2018年7月20日，海安市住房和城乡建设局针对江惠庆等人“关于海安县住房和城乡建设局（2018）海建公复字第13号申请答复书的情况再控告”答复如下：1.竣工图中标注为空中花园的实际建筑面积为19.708平方米（含05室门前走道面积4.84平方米，测绘计算建筑面积为9.854平方米，未纳入公摊。2.空中花园是楼层内业主共同使用的公共区域，同时具备一定的通风、采光功能。根据《江苏省城市房地产交易条例》第十一条“建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让”，第十五条第4款“按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有”。《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”等规定，开发商销售公共区域是违规行为，建议相关权利人通过司法诉讼途径维护自身权益。3.根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利，非经合法程序，任何人都无权改变该建筑的结构、功能及外立面。05室入户门移到公用防火门位置、改变空中花园的用途，未经规划部门审批，无合法依据。4.该栋房屋在初始登记前，房屋交易所对南通海陵测绘公司报送的实测数据进行了审核，因该空中花园部分未计入规划计容面积，故审批时将此部分单列，不计入公摊面积，楼盘表建立时未包含该面积，产权亦未登记。 一审法院受理本案后，对现场进行了察看。从楼下北侧看，争议区域除住宅第一层朝北为非封闭状态，其余均加装了窗户，其中第二层和第九层还加装了不锈钢防盗栅栏。从楼内看，除住宅第一层住宅的防火门被拆下，放置在走廊里，其余各层的防火门均被拆换成每层05室的入户防盗门；第一层空中花园部位仍呈开放式，且放置有杂物，其余各层的空中花园都被每层05室住户装修、占用。 另查明，2011年3月，案涉单元05室十二位业主曾共同诉讼至一审法院，要求恒天公司立即按照商品房买卖合同约定的面积为其办理房屋所有权证。该案审理中，恒天公司称：“按照商品房买卖合同第15条的约定，办理权属证明不在其职权范围内，开发商只能提供相关符合规定的权属登记资料，至于业主要求按照合同面积办理房产证我们没有意见，但并不是我们能做到的。之所以出现双方争执的空中花园，政府部门不同意发放产权证，是由于开发商按照委托海安县海陵测绘有限公司，于2008年3月28日出具的房产预测绘成果报告中确定的案涉房屋面积进行预售，当时预测面积是155.53平方米。2010年5月25日，测绘公司就案涉房屋实测为143.45平方米。空中花园216.79平方米既没有作为公摊面积，也未作为可出售的面积，这块面积仍然是开发商的面积。作为开发商也与有关部门进行协商，想将这部分面积登记到各人名下，但由于相关房屋登记规定，在2011年1月1日后进行了变更，相关面积不得记入房屋产权证内。需要说明的是，空中花园这块面积按现有测绘结果结合当时房屋购买情况，仅计算了一半的面积。”05室业主认为：“当时购买时没有按一半面积计算的说法，都是按照合同总面积计算房价的，一房一价合同写得很明确。到目前为止恒天公司没有以正规形式通知业主这房子不算面积，至于有没有备案我们不清楚，不开庭我们也不知道两次测绘的面积不一致”。05室十二位业主于2011年6月向一审法院申请撤回起诉，一审法院已裁定准许。 本案审理中，江惠庆等人陈述该幢楼从入住至今已发生过4次火灾。2016年春节，该单元某03室住宅发生火灾，本可以跑到空中花园躲避，但空中花园的门被封堵，两位老人表示没有能力迅速从楼梯撤离，希望空中花园尽快恢复原状，避免悲剧发生。 江惠庆等三十五人在提起本案诉讼时，曾要求恒天公司、许峰赔偿损失暂定为21600元（具体损失待评估后确定），后在诉讼过程中，江惠庆等三十五人明确表示，本案中其不再主张要求赔偿损失。 一审法院认为，一、江惠庆等三十五人原告主体适格。江惠庆等三十五人均系该幢楼1单元的房屋所有权人（其中李玉琴作为503室的实际使用人），依法取得专有部分所有权（或者准所有权，即李玉琴是代表该住宅业主依法主张权利），均系该幢楼业主。根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主共有权不是传统民法学上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权项下内容。由此可见，业主作为特定权利主体，并非只对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分依法也享有共有和共同管理的权利，故恒天公司以江惠庆等三十五人的产权证中不包含空中花园而认为其不享有空中花园部位的物权，从而进一步推论出江惠庆等三十五人原告主体不适格的理由不成立，不予采信。 二、案涉空中花园应当认定为该幢楼房业主的共有部分。1．从位置上来看，空中花园位于03室对面，与05室入户门紧邻。空中花园南侧是05室的门前过道，过道南侧设置有两扇对开的防火门，防火门上方张贴有“安全出口”标牌，空中花园北侧为非封闭状态。且该幢楼的竣工图载明空中花园并未纳入四户房屋平面图中，即规划设计时空中花园即为独立存在的，而非计算在任一户的房屋面积内。2．根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。空中花园规划设计在四户面积之外，并不具备上述三个条件，明显不具备构造上和利用上的独立性，且客观上并不能登记取得房屋所有权证，故空中花园并非任一户的专有部分。3．恒天公司在售房时，针对四种户型已进行了一定的区别处理。在01、02、03户业主的房屋平面图中“空中花园”为单列，显示为共有部分。而在05室业主的房屋平面图中却明确显示为住宅内面积，可见恒天公司明知空中花园的性质而销售给05户业主，且在之后的开具发票过程中只对能够取得房屋所有权证的面积开具了正式的税票。4．江惠庆等业主与恒天公司为空中花园区域的性质、归属等发生争议后，恒天公司制作了《空中花园使用、管理规定》，要求不得私自改动、变更空中花园的安全门，如需装修须征得所有业主的书面同意等，此外还向相关05室业主发放违章装修整改通知书，立即停止违规装修施工，并限期恢复原状，进一步明确了其明知空中花园区域为共有部分。5．2008年3月，海安县海陵测绘有限公司预测绘2幢面积为23704.12平方米，而次月恒天公司获得的商品房预（销）售许可证中载明建筑面积却为24572.73平方米，多了868.61平方米。与2010年5月的实测绘报告中的23859.97平方米相比，商品房预（销）售许可证中载明建筑面积多了712.76平方米。虽然此时海安县海陵测绘有限公司另行出具说明一份，说明“19号2幢二至二十三层增加房号：空中花园”，但该空中花园区域仍未纳入共有部分，仍系配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。6．恒天公司抗辩称“房屋主管部门对实测报告进行审核时未将空中花园区域中计入规划计容面积，并将此部分单列，是违反相关规定的，这也是05室业主未能按商品房买卖合同确定的面积领取产权证的直接原因，应予以纠正”，但未能提供任何证据证明，不予采信。 综上，恒天公司以案涉楼宇一单元01、02、03室业主的分摊面积中不包含空中花园，进而主张01、02、03室业主对空中花园不享有共有和共同管理的权利，该主张缺乏法律依据，不予采信。许峰主张2105室户前的空中花园由其出资购买、该行为合法、应单独属其所有，缺乏事实依据，明显违反现行法律规定，其主张亦不予采信。 三、恒天公司将许峰户前“空中花园”区域销售给许峰的处分行为无效。侵害业主共有权具体表现为占有、处分共有部分，改变其使用功能或者利用共有部分从事经营性活动。如确需要实施该行为，应当经过业主共同决定。未经业主等同意即改变共有部分的使用用途，构成侵权，其处分行为违反了法律规定，应为无效，侵权人应当承担排除妨害、恢复原状等责任。海安城管部门在答复案涉楼房一单元05室以外其他业主反映问题时指出，公共通道与空中花园之间原先设计和设置的是防火门，该设计和设置的特点是在遇有火灾时，具有可供逃生、防烟、自闭、信号反馈等功能；北侧加装窗户，如能得到共同和共有管理权的业主同意，且不严重影响安全救援，可暂予保留，但对不符合安全规定和对暂予保留不能达成一致意见的，应予整改，直至拆除。而事实上该幢楼宇的消防登高位就设在整幢大楼北侧，可见空中花园北侧加装窗户、将防火门改为05室住户的入户防盗门，必然会严重影响消防安全。对此，消防部门也发出通知，责令限期改正；海安房屋产权登记部门也始终未同意将空中花园部分登记到05室住户的房屋所有权证中。由此可见，多个职能部门经过实地调查，均确认公共通道与空中花园之间原设计和设置的为符合国家建筑设计消防技术规范的防火门，拆除防火门的行为是违法的，防火门被拆除存在安全隐患，应当恢复原状、排除妨害；空中花园除具有消防救助逃生功能外还有通风、采光等功能，空中花园北侧加装窗户的行为，亦存在安全隐患。安全大于天，为避免悲剧发生，许峰应立即停止侵占户前空中花园区域，拆除安装在原公用防火门位置的2105室入户防盗门、拆除空中花园北侧加装的窗户，安装被其擅自拆卸的公用防火门，使其恢复原状。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第七项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、恒天公司将许峰户前空中花园区域销售给许峰的处分行为无效。二、许峰停止侵占户前空中花园区域，拆除安装在原公用防火门位置的2105室入户防盗门、拆除空中花园北侧加装的窗户、安装被其拆卸的公用防火门，使其恢复原状，于判决发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费160元，由恒天公司、许峰共同负担，于判决发生法律效力后10日内缴至一审法院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。 二审中恒天公司、许峰提供海安市自然资源局政府信息公开答复书、南通经济开发区人民法院简易程序审理告知书，证明05室业主之一的顾宁静向海安市自然资源局申请信息公开、收到公开答复书后向南通经济技术开发区人民法院提起了行政诉讼，目前该案在审理中；还提供05室部分业主向海安市公安消防大队的情况反映，证明消防大队2018年6月11日下发的责令限期整改通知书要求整改的内容，其不应当进行整改。 江惠庆等人提供发生火情涉及的当事人出具的情况说明原件、失火时门被烧坏的照片，证明一审中其所陈述的发生火情火灾属实。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉建筑中的“空中花园”是业主专有部分还是共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。对于争议部分是否属于业主共有部分的认定，应以以上法律、司法解释的规定为基本依据。根据以上规定，建筑物业主专有部分以外的部分为业主共有部分。 根据双方争议焦点和恒天公司、许峰提出的上诉理由，本案应首先厘清以下三个问题。第一，建筑中业主专有部分、共有部分的认定并不以是否已经销售为依据。本案中恒天公司将“空中花园”部分销售给05室购买人，但该销售行为本身不能决定该“空中花园”成为05室业主的专有部分。本案中的销售并不符合以上司法解释中“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”的要求，恒天公司未能证明“空中花园”部分在规划上属于05室、其销售时是根据规划而将该部分列入05室的房屋买卖合同。同时，从恒天公司房屋销售合同、广告等内容来看，其出示给05室购买人的合同、平面图与出示给其他购买人的就“空中花园”部分的标示和描述不完全一致、房屋建筑交付时“空中花园”不在05室的入户门内，不能认定其他业主购买房屋就是认可“空中花园”部分归05室业主专有，约定专有需所有相关业主明确的意思表示，各自根据合同、平面图等购房不构成就“空中花园”专有约定。恒天公司、许峰以已销售、购买“空中花园”为由主张“空中花园”为许峰专有不能成立。第二，建筑物业主共有部分的认定也不以该部分具有消防、通风、采光的实际功能为前提，或以是否具备消防、通风、采光功能为根本性依据。本案中消防部门根据业主举报至建筑内查看，并根据已被05室购买人或现业主改动的情形出具了消防整改意见；住建局、城管局也在向业主的回复中对“空中花园”功能、性质等作出描述和认定。恒天公司、05室业主对消防整改要求和认定内容有异议、对住建局、城管局的回复内容不认可。但“空中花园”是否为消防验收时所必具、是否具有消防功能，是否具有通风、采光等功能，与认定该区域的专有或共有属性没有必然联系。即使“空中花园”不是消防验收时必须具备的区域，也没有多少通风、采光的功能，也不能以此认定为非共有部分。共有部分对于业主的功能意义不限于建筑验收必备的消防安全措施、通风、采光，即时没有这些功能，“空中花园”原是开放空间，可为所有业主提供走动、休闲、瞭望、必要时避险、疏散通道的场所和可能性，至少在发生火情时多一处避难、呼救、逃生场所，这些都是“空中花园”作为共有部分的功能意义。恒天公司、许峰以“空中花园”不是消防避难场所、不是消防验收所必须、没有通风采光功能，故不是共有部分的主张不能成立。第三，“空中花园”是否列入公摊、是否计容、案涉建筑各项面积测绘是否正确等问题，是恒天公司与有关管理部门的争议交涉的事项，与认定“空中花园”的专有、共有属性无直接关联。恒天公司关于案涉建筑计容、公摊、测绘等提出的要求和理由并未被管理部门采纳，“空中花园”被排除在05室业主所有权登记范围以外，不具备法律上的专有性。恒天公司或05室业主如果对所有权登记有异议，可以依法主张权利，但不能以其不同意行政管理部门的处置而主张“空中花园”为05室业主专有、非共有部分。对所有权登记、行政管理部门答复等行为或内容的合法性不是本案民事诉讼案件审理范围，恒天公司、许峰本案中提出的与行政管理部门颁发的所有权证记载内容相悖的主张，本院不予采纳。恒天公司所称的房屋测量规范、海政办发〔2005〕38号文件、海政办发〔2009〕87号文件等证据，以及因业主争议、纠纷投诉、举报，物业或其他主体发布的通知等，均与本案认定“空中花园”是否为共有部分无直接和根本的关联。此外，案涉建筑整楼早已销售交付，恒天公司称因为“空中花园”没有计入公摊面积，所以该部分仍属于恒天公司享有、可由其处置，没有法律依据。 案涉“空中花园”的自然物理属性和功能符合业主共有的特征、不符合专有的特征。“空中花园”在构造上相对独立，能够比较明确地区分出来，但不具有利用上的独立性、不可以排他使用，也不具有法律上的专属性。根据建筑图纸和目前仍基本保持原状的一楼的情况，05室门前走道和“空中花园”相连，不论“空中花园”原来有没有防火门，其在利用上均不具有独立性。恒天公司称原来没有门，更说明“空中花园”是一个开放空间，任何人可以自由进出；如果原来有门，根据一楼遗留的门的情况，也是为防火防烟而安装、对开、简易的普通防火门。部分05室的业主称恒天公司交付房屋时交付了两套钥匙，与恒天公司关于“空中花园”原来无门的陈述矛盾。案涉楼房建筑物交付时“空中花园”不具有利用上的独立性、不可以排他使用，05室具有独立、明确的入户门，“空中花园”在05室的入户门外、在05室室外。目前“空中花园”被05室内业主排他使用，是原状被改变、“空中花园”入口被改造作为05室入户门之后的后果，不是房屋交付时的原状。如果现状是违法改造的后果，并不因为“已经改造了十几年”而成为合法。恒天公司关于“空中花园”是05室业主长期专用、不应改变现状的主张没有法律依据。恒天公司及许峰提出“空中花园”入口内侧上方有“安全出口”标牌，是指示05室安全出口的标示，故“空中花园”区域是给05室业主占有使用的。对此本院认为，“安全出口”标志就是安装在公共区域的，业主住宅专有部分内一般不会安装“安全出口”标志，恒天公司也没有证明01、02、03室内也安装了“安全出口”标志。该标志安装在“空中花园”入口内侧是指示进入“空中花园”区域内的不特定的人该楼房建筑物的楼梯、电梯方向，因为“空中花园”是半封闭空间，并无下楼通道，不是出入该建筑的“安全出口”。许峰等05室业主所领取的房屋所有权证明确将“空中花园”区域排除，该区域不具有法律上的专属性，对此上文已阐述；“空中花园”作为共有部分的功能意义，上文亦已阐述。对照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定“空中花园”非专有部分、为共有部分正确。 “空中花园”非05室业主专有、为业主共有，故恒天公司销售该区域无效，无效所产生的权利义务由合同双方另行处理。对于被改造的建筑部分应恢复原状。目前对“原状”的描述各方有差异，恒天公司称原来无防火门，非05室业主称有与现存一楼的防火门同样的防火门。本院认为，每层楼原有与现存一楼防火门的可能性远远高于仅一楼“空中花园”入口设有防火门，一审法院判决恢复原状的内容正确。如原来被拆下的防火门灭失，可以同类门替代，且应根据建筑共有部分消防防火门的管理规则管理，不得违规闭锁、不得妨碍共有主体业主合理使用。 综上所述，恒天公司、许峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人南通恒天房地产开发有限公司、许峰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  谭松平 审判员  吴 风 二〇一九年十二月十三日 书记员  翟羽佳