湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4794号上诉人（原审被告、反诉原告）：何卫锋，男，1977年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：朱杰，湖南东方阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭倩，女，1989年12月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区争光房屋信息咨询部，住所地湖南省长沙市雨花区洞井商贸城13区42号。经营者：曾光。委托诉讼代理人：伍求贵，男，1993年5月28日出生，汉族，住湖南省新化县，系该咨询部工作人员。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司员工。上诉人何卫锋与被上诉人彭倩、长沙市雨花区争光房屋信息咨询部（以下简称争光咨询部）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何卫锋上诉请求：一、撤销一审判决第二项和第五项的内容，并依法改判何卫锋收取的定金10万元不予退还、改判彭倩承担何卫锋支付的律师费3万元；二、请求判令彭倩承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。彭倩隐瞒其不具有购房资格，一审判决推断何卫锋在签订合同时知晓彭倩不具有购房资格的事实和理由不成立。一审判决仅根据何卫锋核实过彭倩的身份证号码就推断出何卫锋知情彭倩不具有购房资格的事实是属于事实认定错误。身份证上的住址不能真实反映出居民的户籍地，且争光咨询部不是何卫锋的委托中介人，其系彭倩的委托中介，何卫锋的委托中介是新环境公司兴汝金城店，事实上恰恰是彭倩与争光咨询部共同向何卫锋隐瞒了彭倩不具有购房资格的事实，争光咨询部的单方陈述也是不能作为认定事实依据的；二、一审判决适用法律错误。一审判决关于焦点一的说明“何卫锋亦未提供有效证据证明其主张成立”的认定是错误的。本案对何卫锋是否知情彭倩具有购房资格的事实的举证责任应该在彭倩方，而不能够由何卫锋来证明其不知情的事实，更不能由何卫锋承担其不知情的举证责任；三、何卫锋已经履行了合同所约定的全部相关义务，是由于彭倩故意隐瞒了其不具有购房资格的事实从而导致了双方合同的不能履行，与何卫锋没有任何关系，彭倩的单方违约行为严重损害了何卫锋的合法利益，理应承担相应的法律责任。针对何卫锋的上诉，彭倩辩称：一、彭倩没有隐瞒其在签订合同时无购房资格的情况，何卫锋对该事实是知情的；二、一审判决认定“直至6.25政策出台后，彭倩原有的通过落户长沙立即获得购房资格的方案是不符合该政策，致使合同无法继续履行，即合同无法履行是政策原因”是正确的；三、一审判决认定“合同因政策原因无法履行，何卫锋应返还彭倩购房定金”是正确的。彭倩始终善意，积极履行合同不存在恶意隐瞒购房资格的情形，由于政策变化致使合同不能履行，何卫锋应当返还彭倩购房定金10万元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对何卫锋的上诉，争光咨询部辩称：签订合同是在2018年3月6日，在签订合同之前，按照争光咨询部的所有流程，都会对买卖双方讲解当时长沙的限购政策，当时彭倩与何卫锋表明了自己的身份以及自己户口，告知了自己目前的情况，且以当时的限购政策，彭倩的配偶具有购房资格，彭倩也与何卫锋说明了自己目前暂时不具有购房资格，双方无任何异议之后，再签订了房屋买卖合同，2018年3月6日，彭倩交付了购房定金10万元，直至6.25限购政策出台，约何卫锋面谈，何卫锋不在长沙，2018年6月28日双方见面，彭倩愿意一次性支付剩余的购房款，何卫锋不同意，要求加价27万元，双方因此未达成共识。针对何卫锋的上诉，新环境公司辩称：新环境公司系争光咨询部的管理方，2018年3月6日，买卖双方经居间方争光咨询部的介绍，达成本案合同，当时合同双方欲通过彭倩落户长沙，取得购房资格，以此来购买涉案房屋，何卫锋知悉彭倩系外地户口，但是在合同履行过程中，长沙颁布6.25限购政策，导致彭倩无法以落户获得购房资格，因此导致合同没能继续履行，由此引发争议，新环境公司下属门店积极与双方沟通，均未能化解矛盾，请求法院依法判决。彭倩向一审法院起诉请求：一、判令解除彭倩与何卫锋于2018年3月6日就买卖长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋305号房屋签订的《房屋买卖合同》；二、判令何卫锋立即返回彭倩定金10万元；三、判令争光咨询部、新环境公司立即返回彭倩居间服务费20082元；四、判令何卫锋承担彭倩支付的律师费10000元及本案诉讼费。何卫锋向一审法院反诉请求：一、判令依法解除何卫锋与彭倩签订的《房屋买卖合同》；二、判令何卫锋不予退还所收取的定金10万元；三、判令彭倩承担何卫锋支付的律师费3万元；四、判令彭倩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年3月6日，在争光咨询部居间服务的促成下，彭倩作为乙方（买受方），何卫锋作为甲方（出售方），争光咨询部作为丙方（居间方）及新环境公司作为丁方（管理方），共同签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，何卫锋核对了合同上的彭倩的身份证号码，争光咨询部告知了买卖双方长沙现有的限购政策，彭倩亦明确告知何卫锋其为外地户口暂无购房资格，欲通过尽快落户长沙的方式取得购房资格，何卫锋同意了该方案，遂各方签订了合同。该合同主要约定：甲方自愿将坐落于长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋305号房屋出售给乙方，房屋所有权证号为714120459；房屋总售价为1338800元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款；乙方于2018年3月6日支付甲方购房定金100000元，该定金甲乙双方要求丁方指定账号托管；2018年5月31日之前办理产权过户，乙方在产权过户进窗后缴税前自行将首付款28万元支付给甲方；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款94万元；甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款条件的一切资料提交丙方；本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，彭倩支付购房定金10万元，何卫锋出具金额为10万元的定金收条一张，同日，彭倩向争光咨询部支付了居间服务费20080元，争光咨询部出具了《收款收据》一份。2018年3月8日，何卫锋还清了案涉房屋所欠的购房贷款，并办理了抵押注销手续。后何卫锋向争光咨询部提供了彭倩办理贷款所需的材料，彭倩的购房贷款已通过。彭倩为落户长沙购买了位于长沙市桥西北侧-133号商业用房一套，并于2018年6月4日完成了房屋所有权人信息记载于登记簿。2018年6月26日，长沙市政府发布了长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（即“6·25政策”），该通知载明：市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；本通知自2018年6月26日起施行，我市原有房地产调控措施与本通知不一致的，按本通知执行。2018年6月28日，争光咨询部约彭倩、何卫锋进行了三方面谈协商，因“6·25政策”出台后，彭倩无法按照原方案获取购房资格，合同无法继续履行，遂酿成本案纠纷。另查明，何卫锋与湖南东方阳光律师事务所签订《委托代理协议》，该所委派律师代理并出庭参加诉讼，何卫锋支出律师费3万元。一审法院认为：本案争议的焦点在于：一、彭倩是否故意隐瞒其在签订合同时无购房资格的事实；二、本案房屋买卖合同至今无法履行是何原因。关于焦点一，何卫锋主张彭倩故意隐瞒其无购房资格的事实，经查，彭倩的身份证上的住址系“湖南省湘乡市”，何卫锋当庭陈述其有核对合同上彭倩的身份证号码，即何卫锋有查看彭倩身份证的事实，且争光咨询部亦陈述彭倩在签订合同时已明确告知何卫锋其无购房资格，欲采用尽快落户长沙的方式获取购房资格，之后彭倩确有购买商铺，依据交易习惯和常理，且何卫锋亦未提供有效证据证明其主张成立，故一审法院认定彭倩并未隐瞒其在签订合同时无购房资格的情况，何卫锋对该事实是知情的。关于焦点二，合同签订后，彭倩为履行合同支付了定金、居间服务费，并通过了银行贷款审批、购买了商业用房用于落户，而何卫锋为履行合同提供了彭倩购房贷款银行所需的资料，并还清购房贷款并注销了抵押登记，双方都在积极履行合同。直至“6·25政策”出台后，彭倩原有的通过落户长沙立即获取购房资格的方案不符合该政策，致使合同无法继续履行，即合同无法履行是由于政策原因。综上，《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同因政策原因无法继续履行，按照合同第八条约定，因政策原因致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收的定金、房款无息全额退还乙方，已实际发生的费用由甲乙双方各自承担，该合同条款于法无悖，故双方应按照该条款履行，故本合同在该政策执行之日已符合了约定的解除条件，且双方在本案中均请求判决解除合同，故一审法院对彭倩、何卫锋要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，均予以支持。按照该约定，何卫锋应返还彭倩购房定金10万元，已实际发生的费用由双方各自承担，同时各自损失也应由各自承担，故彭倩要求何卫锋返还定金10万元的诉求，一审法院予以支持，何卫锋主张不予返还定金的诉求，则不予支持。彭倩、何卫锋要求对方承担律师费、诉讼费用的诉求，于法无据，一审法院不予支持。因争光咨询部辩称若合同无法履行，自愿退还居间服务费，故彭倩要求争光咨询部返还居间服务费20082元的诉求，一审法院予以支持。因新环境公司仅为管理方，亦未收取居间服务费，故无需向彭倩返还该笔居间服务费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决:一、解除彭倩与何卫锋于2018年3月6日签订的《房屋买卖合同》；二、何卫锋于本判决生效之日起十日内返还彭倩购房定金100000元；三、争光咨询部于本判决生效之日起十日内退还彭倩居间服务费20082元；四、驳回彭倩的其他诉讼请求；五、驳回何卫锋的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费550元，由彭倩负担。本案反诉受理费2900元，减半收取1450元，由何卫锋负担。本案二审诉讼中，何卫锋向本院提交如下新的证据：59页微信记录。拟证明：彭倩隐瞒了不具有购房资格的事实，争光咨询部员工伍求贵当时欺骗了彭倩，也向新环境公司和何卫锋隐瞒了彭倩不具有购房资质的事实。彭倩利用法律漏洞来规避其法律责任和6.25政策。直到2018年6月21日，何卫锋才直到彭倩不具有购房资格。针对何卫锋提交的新的证据，彭倩发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，彭倩自始至终没有隐瞒自己签约时不具备购房资格的状态，就房屋买卖的事实，彭倩签约后也一直积极履行，该证据第40页，引用了彭倩所说的我唐哥说法理说不过房东，这只是道听途说的转述，并非彭倩的自认，彭倩没有任何隐瞒。该证据不能达到彭倩签约时恶意隐瞒自己的购房资格的证明目的。针对何卫锋提交的新的证据，新环境公司发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，唐某不是新环境公司员工，何卫锋称唐某是新环境公司兴汝金城店员工，但是新环境公司并未看到该门店的授权。通过该证据第51页起，可以知晓唐某找彭倩的目的是搅黄这笔单，因为房东给他承诺了利益，他想从中赚取差价。针对何卫锋提交的新的证据，争光咨询部发表如下质证意见：该份证据不能证明争光咨询部欺骗了房东和客户，证据上所说的购房资格承诺书也是在房东和客户熟知后才签订的。本案二审诉讼中何卫锋申请证人唐某出庭作证。唐某述称，签订合同时其不知道彭倩没有购房资格，直到2018年6月10日才知晓彭倩没有购房资格。何卫锋对该证人证言予以认可。彭倩质证称：该证人证言不能证明在签约当时彭倩隐瞒购房资格，在签约当时居间方式有提示双方是否具备购房资格，应当符合当时的购房政策，在签约时既有现场的政策宣传，也有双方所签订的签约前提前告知书，告知双方签约时的限购政策，但并没有签署购房资格承诺书。新环境公司质证称：对证人身份无法核实，对证人证言有异议。争光咨询部质证称：证人称伍求贵隐瞒了彭倩没有购房资格这一事实，在签约前明确了该事宜，双方才达成了买卖合意，彭倩才支付了定金。彭倩、新环境公司及争光咨询部二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对何卫锋提交的新的证据和证人证言认定如下：因何卫锋提交的微信聊天记录和证人证言均涉及到唐某，而唐某述称其系新环境公司员工，但其不能提交相应证据予以证实该身份，故本院对其证人证言和微信聊天记录均不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。但本院认为一审查明的“争光咨询部告知了买卖双方长沙现有的限购政策，彭倩亦明确告知何卫锋其为外地户口暂无购房资格，欲通过尽快落户长沙的方式取得购房资格，何卫锋同意了该方案，遂各方签订了合同”事实，仅有当事人的陈述，而没有其他更多相关证据予以充分佐证，本院不予认定。本院认为：何卫锋与彭倩及争光咨询部、新环境公司签订《房屋买卖合同》前，彭倩已经将自身并无购房资格，欲采用尽快落户长沙的方式获取购房资格的情况告知了中介方争光咨询部，争光咨询部认为根据现有政策，可以通过该方式促成彭倩与何卫锋之间的房屋交易，遂组织各方进行签约，但争光咨询部是否将彭倩无购房资格的事实告知何卫锋，除当事人陈述外，并无其他证据予以佐证，何卫锋在签订涉案《房屋买卖合同》时确实对彭倩身份证住址信息进行了核对，故综合本案现有证据不足以证明彭倩故意隐瞒其在签订合同时无购房资格的情况，彭倩并无违约行为。涉案《房屋买卖合同》签订后，彭倩与何卫锋双方均积极履行合同义务，直至“6·25政策”出台后，彭倩原有的通过落户长沙立即获取购房资格的方案不符合该政策，致使合同无法继续履行，即合同无法履行是由于政策原因。根据涉案合同第八条的约定，因政策原因致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收的定金、房款无息全额退还乙方，已实际发生的费用由甲乙双方各自承担，故本合同在该政策执行之日已符合了约定的解除条件，且双方在本案中均请求判决解除合同，故一审判决解除《房屋买卖合同》并无不当，本院予以维持。按照该约定，何卫锋应返还彭倩购房定金10万元，已实际发生的费用由双方各自承担，同时各自损失也应由各自承担，故何卫锋上诉要求不予返还定金10万元的上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。何卫锋上诉要求对方承担律师费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人何卫锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2900元，由上诉人何卫锋负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月六日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。