河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3024号上诉人（原审被告）：博爱县宏森房地产开发有限责任公司。住所地：河南省博爱县鸿昌街道办事处中山路118号。法定代表人：杨森，总经理。上诉人（原审被告）：博爱县鸿昌金博大商业运营管理有限公司。住所地：河南省博爱县鸿昌街道办事处中山路西段。法定代表人：梁鸿，执行董事。二上诉人委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：孙旭，金研律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志华，女，1990年1月11日出生，汉族，住河南省博爱县。二被上诉人委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：董建勋，河南苍穹律师事务所律师。原审第三人：博爱县萌智教育咨询有限公司。住所地：河南省博爱县鸿昌街道办事处中山路。法定代表人：申博文，经理。上诉人博爱县宏森房地产开发有限责任公司（以下简称：宏森公司）、博爱县鸿昌金博大商业运营管理有限公司（以下简称：金博大公司）因与被上诉人胡志华，原审第三人博爱县萌智教育咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省博爱县人民法院于2019年8月12日作出的（2019）豫0822民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏森公司上诉请求：1、依法撤销博爱县人民法院（2019）豫0822民初1171号民事判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求（不服金额76474元）；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决宏森公司支付被上诉人2015年10月1日至2018年9月30日的商铺使用费，无事实和法律依据。第一、宏森公司作为商品房出卖人，仅负有交房义务。宏森公司作为涉案商铺开发单位，在商铺使用过程中上诉人宏森公司仅负有交房义务，根据一审法院所查明事实，“原告（被上诉人）与宏森公司一致认可，宏森公司将原告购买房产于2015年10月1日交付原告”，则宏森公司的交房义务已经履行完成，房屋交付后所引发的商铺使用等责任，概与宏森公司无关，一审判决宏森公司承担商铺交付后的使用费，超出了商品房买卖合同范畴。第二、被上诉人书面确认已收到商铺使用费，一审法院仍认定该内容未履行，明显与事实不相符。根据被上诉人与金博大公司签订的“商铺授权经营协议书”，协议第五条明确约定“协议双方确认，甲、乙双方在签订本协议书时，甲方确认已收到从商品房买卖合同总价款中扣除的由乙方支付的三年商铺使用费”，该条款系被上诉人作出的“关于确已收到三年商铺使用费”的书面认可，是被上诉人的真实意思表示，一审法院在肯定该协议效力的同时判定该内容未履行，裁量权行使缺乏必要的事实和法律依据。第三、本案诉讼前，被上诉人从未主张过2015年10月1日至2018年9月30日的商铺使用费。因被上诉人在购买涉案商铺时已与一审被告就商铺租赁、经营事项达成一致意见，且明确已收到前三年的商铺使用费，故2015年10月1日至2018年9月30日期间，被上诉人从未提出过未收到商铺使用费主张。本案争议系因委托经营协议到期，被上诉人与金博大公司就商铺后续经营事项未达成一致引发，一审判决宏森公司再行支付被上诉人商铺使用费，认定案件事实错误。金博大公司上诉请求：1、依法撤销博爱县人民法院（2019）豫0822民初1171号民事判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求（不服金额76474元）；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在房屋买卖合同纠纷案件中，判决要求金博大公司支付商铺使用费，适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，结合被上诉人一审起诉状，其诉请同时包含宏森公司的商品房买卖合同履行争议，及被上诉人与金博大公司的商铺委托经营协议履行争议，该两项请求并非可在同一案件中一并处理的事项，金博大公司对一审法院在房屋买卖合同纠纷中追加其为被告的行为多次提出异议，一审法院亦予以采纳，作出“原告要求返还商铺并支付房屋占有使用费的请求与本案不属于同一法律关系”认定。在此情形下，一审法院又判决要求金博大公司支付被上诉人商铺使用费，明显前后矛盾且不符合法律规定。二、2015年10月1日至2018年9月30日的商铺使用费已经支付被上诉人，一审法院判决未履行，认定案件事实错误。为树立金博大商场的整体形象、提升商场档次，金博大商场采用前三年统一由专门商业公司负责商铺运营的经营方式。同时为避免争议，在委托关系建立时，还通过书面形式对各自的权利义务加以明确。根据被上诉人与上诉人金博大公司签订的商铺授权经营协议书第五条明确约定“协议双方确认，甲、乙双方在签订本协议书时，甲方确认己收到从商品房买卖合同总价款中扣除的由乙方支付的三年商铺使用费”，该条款系被上诉人作出的“关于确已收到三年商铺使用费”的书面认可，是被上诉人的真实意思表示，一审法院在肯定协议效力的同时判定条款未实际履行，明显与事实不符。三、本案诉讼前，被上诉人从未对2015年10月1日至2018年9月30日的商铺使用费提出异议。2015年10月1日至2018年9月30日期间，上诉人负责涉案商铺的运营事宜，被上诉人自始未提出过任何异议，更未提出过来收到商铺使用费等主张。三年期满后，被上诉人曾和其他业主一起与上诉人就后续合作事项加以协商，因“在签订授权经营协议时确认已收到前三年商铺使用费”系业主共识，业主与上诉人的沟通内容仅限于下一阶段的租金返还数额，除被上诉人等少部分业主外，其余业主均已和上诉人签订新一阶段的授权经营协议，现一审法院判决认定前三年的商铺使用费未实际履行，明显颠覆上诉人与被上诉人授权经营协议的基本事实，且会给整个商场的运营秩序造成巨大隐患。胡志华辩称，一审判决事实清楚，应予支持。1、被上诉人与金博大公司签订的商铺授权经营协议书约定的第五条，金博大公司并未实际履行，被上诉人与宏森公司签订房屋买卖合同时应由金博大公司支付2015年10月1日至2018年9月30日的三年商铺使用费，该使用费应当在被上诉人的购房款中应予以扣除，但在房屋买卖合同实际履行中，被上诉人并未收到上述费用，仍按照双方约定的房屋总价228990元向宏森公司支付全额购房款，并以上述购房款为基础向房屋管理部门缴纳契税，因此被上诉人并未实际收到上述使用费。2、本案诉讼前被上诉人曾不间断向宏森公司主张逾期办理房产证等违约责任。胡志华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告宏森公司、金博大公司共同承担2015年10月1日至2018年9月30日商铺使用费76474元；2、依法判令被告宏森公司支付逾期办理产权证违约金26170元（按照房价228990元为基准，按照年利率6.18%自2016年10月1日计算至2018年8月7日）；3、判令被告金博大公司返还商铺并支付房屋占用使用费暂计算19116元（按照每月租金2124元为基数自2018年10月1日暂计算至2019年6月30日，实际计算至交付商铺之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定，宏森公司系博爱县鸿昌商业广场开发商，2015年7月9日，原告与宏森公司签订商品房买卖合同，将位于鸿昌商业广场商住楼2层的C2F019号房出售给原告，2015年3月7日原告交纳全部购房款228990元，宏森公司向原告出具了房款收据。合同第八条约定，出卖人应在2015年10月1日前将具备交付条件的房屋交付买受人。第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第三项处理即若已通知买受人办理产权属证，因买受人原因未办理的须承担因此产生的全部责任。在签订本案商品房买卖合同时，原告（甲方）与刘永文（乙方，金博大公司股东）另签订商铺授权经营协议书，约定原告将其购买的鸿昌商业广场C区2层019号商铺建筑面积39.84平方米的商铺授权交由乙方经营管理，经营期限3年，自2015年10月1日至2018年9月30日止。协议第五条约定，双方确认在签订本协议书时甲方已确认收到从甲方与宏森公司签订的本协议授权商铺商品房买卖合同总价款中扣除的由乙方支付的三年商铺使用费76474元。该协议于2016年8月20日由金博大公司盖章确认。协议签订后，金博大公司对该商铺统一进行经营管理。原告与宏森公司一致认可，宏森公司将原告购买房产于2015年10月1日交付原告。宏森公司于2016年8月5日向行政单位提交竣工验收备案申请，行政办证机关于2017年1月23日核准备案，2017年4月21日房屋测绘、审核完成至2018年3月23日颁发权利人为宏森公司不动产权证。原告于2018年8月7日取得该房产不动产权证。一审法院认为，原告与被告宏森公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定，该商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。根据该合同十五条关于产权登记的约定，双方未约定由宏森公司承担违约金的情形，应视为双方明确排除了由宏森公司承担违约金的适用。根据宏森公司提供证据，宏森公司对逾期办证后果亦无明显过错，原告亦未向该院提供证据证明因产权证办理造成的损失，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告据此请求宏森公司承担逾期办理产权证违约金26170元，该院不予支持。原告与金博大公司签订的商铺授权经营协议，系双方真实意思表示，未违反法律规定，该协议合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。该协议第五条约定，双方确认在签订本协议书时原告已确认收到从原告与宏森公司签订的本协议授权商铺商品房买卖合同总价款中扣除的由金博大公司支付的三年商铺使用费76474元。原告称未实际收到该笔费用，宏森公司与金博大公司亦未能提供证据证实原告已收到了该笔费用，该协议第五条并未实际履行，本案涉案房产全部价款原告已向宏森公司交纳，协议约定三年的使用费76474元应从房价总价款中扣除，故原告若获取该笔费用，须基于商品房买卖合同与商铺授权经营协议的关联关系，现原告请求由宏森公司与金博大公司共同承担该笔费用，理由正当，该院予以支持。关于原告主张金博大公司返还商铺并支付房屋占有使用费的请求，该院采信金博大公司抗辩理由，原告对此请求与本案不属于同一法律关系，本案对此不宜处理，原告可另行主张。一审法院判决：一、被告博爱县宏森房地产开发有限责任公司、博爱县鸿昌金博大商业运营管理有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付原告胡志华2015年10月1日至2018年9月30日商铺使用费76474元；二、驳回原告胡志华关于被告博爱县宏森房地产开发有限责任公司支付逾期办理产权证违约金26170元的诉讼请求。案件受理费减半收取1368元，原告胡志华负担368元，被告博爱县宏森房地产开发有限责任公司、博爱县鸿昌金博大商业运营管理有限公司负担1000元。二审中，宏森公司提供如下证据：1、（2015年1月25日胡志华）博爱?鸿昌商业广场定购协议；2、（胡志华）鸿昌?商业广场（C2F038号商铺）算价单；3、（2015年1月25日马静静）博爱?鸿昌商业广场定购协议；4、（马静静）鸿昌·商业广场（C2F015号商铺）算价单；5、（2015年1月25日胡志华）博爱?鸿昌商业广场定购协议；6、（胡志华）鸿昌?商业广场（C2F019号商铺）算价单；7、（陈正贵）商铺定购协议、算价单、商品房买卖合同；8、（丹志海）商铺定购协议、算价单、商品房买卖合同；9、胡亚杰、商铺定购协议、算价单、商品房买卖合同；10、封明杰、商铺定购协议、算价单、商品房买卖合同；11、管宁宁、潘东北证人证言。以上证据证明：《商品房买卖合同》中的房款是扣除三年商铺使用费后的价款，应付的三年商铺使用费是通过少交房款的方式予以兑付的。12、商铺统计表；13、（贺林杰、侯吉祥、胡亚杰、封明杰、陈正贵、丹志海、杨海燕等人2018年10月1日后签署的）委托管理合同及收据。证明：案涉商铺76.54%面积的购铺业主已经与金博大公司就2018年10月1日后使用管理签署委托协议，并已经实际收取2018年10月1日至2020年9月30日两年的商铺使用费的事实。上诉人金博大公司质证称：同宏森公司的证据及证明目的。被上诉人胡志华质证称：对第一组证据真实性、合法性无异议，但是对证据指向有异议。该组证据仅能证明双方对涉案房屋买卖达成优惠程度的协议，该协议并不能证明最终房价的来源。从其内容来看，是由胡志华缴纳两万元定金作为享受购房优惠政策的条件，除此之外，该定购协议上第7条说明，该协议只作为认购资格及优惠的依据，不具有其他任何法律效力，能够证明该协议的效力。该协议虽然对销售总价进行了注明，但该价款是并未享受优惠政策的最终房价，而涉案房屋的购房价款仍应当按照双方签订正式的商品房买卖合同中确定的数额认定。对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据系上诉人单方提供，不排除为诉后制作的虚假证据。胡志华从未见过该估价单，上述签名也非本人书写，对其内容也不清楚。且从该估价单上的字体看出，如果是同一时间制作，为什么有两种不同的水笔书写？能够印证该组证据真实性存疑。上述两组证据并未能够证明涉案商铺房款时扣除三年商铺使用费后的价款。上诉人在与胡志华签订合同时，告知了其将在缴纳购房款时对三年商铺使用费予以扣除，但直至双方签订房屋买卖合同，胡志华等人缴纳相关税费时，上诉人仍未对其承诺进行履行，因此才起诉主张上述使用费。上诉人提供的证据不能证明已经以少交房款的方式将商铺使用费兑付。对第三组到第六组的质证意见同对第一组、第二组证据。对第七到十三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被上诉人认为上述证据只能证明部分业主与金博大签署了托管协议及收到商铺使用费的情况，并不能直接证明被上诉人已经收到涉案三年商铺使用费，被上诉人认为在缴纳房款时，上诉人并未通过少交房款的形式或者以返还的形式予以兑付。且在签订合同时，被上诉人仍然缴纳全额房款，并以该房款为基数向涉案部门办理契税及房产证等。本院对当事人提供的证据认证如下：宏森公司、金博大公司提供的证据1、3、5客观真实，本院予以采信。证据2、4、6、7、8、9、10、11能与宏森公司提供的其他证据相印证，予以采信，证据12、13不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明，2015年1月25日，胡志华与宏森公司签订博爱鸿昌商业广场定购协议，约定胡志华认购C2F019号商铺，该商铺销售面积39.84㎡，销售总价318640元，胡志华预付定金2万元，三年商铺使用费为318640元＊8%/年＊3年=76474元，双方按销售总价扣除三年商铺使用费并经优惠后，以228990元的房价于2015年7月9日签订了商品房买卖合同。胡志华与金博大公司签订的商铺授权经营协议书约定，胡志华将涉案商铺授权金博大公司经营3年，自2015年10月1日至2018年9月30日，双方确认在签订协议书时，胡志华已确认收到从胡志华与宏森公司签订的本协议授权商铺《商品房买卖合同》总价款中扣除的由金博大公司支付的三年商铺使用费76474元整。其他案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，胡志华购买宏森公司的商铺后，将涉案商铺授权金博大公司经营管理，金博大公司应当向胡志华支付商铺使用费。胡志华与宏森公司签订的商品房买卖合同时的商铺价款为已经扣除过2015年10月1日至2018年9月30日三年商铺使用费后优惠的价款，而2015年10月1日至2018年9月30日三年商铺使用费76474元，胡志华已在签订商铺授权经营协议书时确认收到，胡志华对该商铺授权经营协议书的真实性未提出异议，仅称二上诉人未支付三年商铺使用费，理由不能成立，其在一审提供的证据亦不能证明上述商铺使用费的计算方式及数额，故胡志华请求二上诉人支付三年商铺使用费的诉讼请求，本院不予支持。因宏森公司二审提供证据导致案件改判，责任不在一审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省博爱县人民法院（2019）豫0822民初1171号民事判决第二项；二、撤销河南省博爱县人民法院（2019）豫0822民初1171号民事判决第一项；三、驳回胡志华关于博爱县宏森房地产开发有限责任公司、博爱县鸿昌金博大商业运营管理有限公司共同承担2015年10月1日至2018年9月30日商铺使用费76474元的诉讼请求。一审案件受理费1368元，由胡志华负担。二审案件受理费1172元，由上诉人博爱县宏森房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月二十日书记员 刘 颖