广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4123号上诉人（原审原告）：曹人懿（曾用名曹霞）。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：殷望芝。被上诉人（原审被告）广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人曹人懿、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、殷望芝因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。曹人懿在原审法院的诉讼请求：1.国龙公司继续履行《国龙大厦认购书》等商品房买卖合同；2.国龙公司限期内将广州市环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁21C房屋变更登记到曹人懿名下，并将办妥的房产证交付给曹人懿。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、曹人懿在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款440000元及该款自2003年3月11日起至实际支付之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在曹人懿完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助曹人懿到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号之二号国龙大厦裕兴阁21C房所有权转移登记至曹人懿名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；殷望芝、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10142元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人曹人懿、信达公司、殷望芝均不服，分别向本院提起上诉。上诉人曹人懿的上诉请求：1.请求撤销原审判决书的第一项判决，并改判“曹人懿在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款44万元支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司”；2.请求依法判决国龙公司、殷望芝、农行淘金支行、信达公司承担本案的诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：（1）在一审过程中国龙公司未向曹人懿提出要求支付剩余购房款利息反诉请求，殷望芝、农行淘金支行及信达公司也未提出独立的诉讼请求，曹人懿未能按约支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审法院判决曹人懿支付剩余购房款利息给信达公司超出一审诉讼请求的范围。（2）曹人懿和国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人和国龙公司系借款合同关系，原审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人信达公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回曹人懿的诉讼请求；2.由曹人懿承担本案二审诉讼费。上诉的主要理由及答辩意见：1.一审判决第一项在毫无事实依据情况下确立了曹人懿与信达公司之间不存在的债权关系，旨在以曹人懿与国龙公司于2003年签订的《国龙大厦认购书》项下债权范围作为信达公司就涉案房产享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达公司协助办理涉案房屋过户手续，无异于变相用司法强制力要求信达公司涂销合法享有抵押权，已严重损害抵押权人权益，属于严重的事实认定和适用法律错误。即便殷望芝、国龙公司之间关于涉案房产的《商品房预售合同》被最终确认无效，信达公司亦属于善意抵押权人，信达公司有权就殷望芝、国龙公司及农行淘金支行于2001年4月26日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04061号）约定担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助曹人懿办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。（1）信达公司对涉案房产的抵押权经登记合法有效，系善意抵押权人，在担保合同约定范围内对涉案房屋享有优先受偿权。（2）抵押权的设立在曹人懿与国龙公司签订《国龙大厦认购书》之前，抵押权登记具有公示公信效力，无论曹人懿是否取得涉案房产所有权，都不影响抵押权人行使抵押权，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，观点参见最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在曹人懿未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助曹人懿办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。2.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第774号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中有限受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04061号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。上诉人殷望芝的上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回曹人懿的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。该案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且曹人懿只向国龙公司支付了30％的“购房款”。原审法院判决书生搬硬套地引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定是明显的适用法律错误。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误，不符合公序良俗。（1）对方不是善意购房人。（2）本案原审判决无视铁路运输法院的生效判决。3.原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》（以下简称769号刑事判决）唱反调。4.原审法院判决认定殷望芝与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）殷望芝与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已办理了合同备案登记和抵押备案登记。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）根据生效的（2016）粤7101行初2913号行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至曹人懿名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.曹人懿的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。曹人懿是769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.曹人懿与国龙公司签订的涉案《国龙大厦认购书》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令曹人懿返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。9.曹人懿不具备合法购买涉案房产的资格，更不具备申请办理涉案房屋房产证的条件。涉案房屋为殷望芝购买所有，也仅有殷望芝具有办理涉案房屋产权登记的资格。因国龙公司利用合同诈骗殷望芝，导致殷望芝既无法占有涉案房屋，而且被抵押权人农行淘金支行诉至法院，需承担巨额的按揭购房款的还款义务，是真正的受害人。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。曹人懿的质证意见：该再审案件对本案不构成任何影响，国龙公司与其员工串通骗取银行贷款，损害金融机构的利益。名义购房人大多是国龙公司的员工或员工的亲戚朋友，没有实际支付任何款项，以房屋作为抵押物骗取贷款，不是真正的购房人。殷望芝的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人曹人懿、信达公司、殷望芝虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人曹人懿、信达公司、殷望芝的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10142元，由上诉人曹人懿负担3380.67元、上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担3380.67元，上诉人殷望芝负担3380.66元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍