黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民终597号上诉人（一审原告）：杨枢，男，1960年12月8日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔金星房地产开发有限公司（原齐齐哈尔雄鹰房地产开发有限责任公司），住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区青云小区47号楼3层。法定代表人：赵树林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷焕平，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）：齐齐哈尔城乡房地产综合开发公司建城公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区劳卫路文体街一胡同。法定代表人：杨景顺，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：黄云寿，男，1961年11月17日出生，汉族，原浙江黄岩永安建筑工程有限公司股东，住浙江省台州市黄岩区。被上诉人（一审被告）：葛美珍，女，1963年10月2日出生，汉族，原浙江黄岩永安建筑工程有限公司股东，住浙江省台州市黄岩区。上诉人杨枢因与被上诉人齐齐哈尔金星房地产开发有限公司（以下简称金星公司）、齐齐哈尔城乡房地产综合开发公司建城公司（以下简称建城公司）、黄云寿、葛美珍执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）（2018）黑02民初31号民事判决，提出上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、询问方式审理本案。上诉人杨枢，被上诉人金星公司的委托诉讼代理人谷焕平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨枢上诉请求：请求撤销齐齐哈尔中院（2018）黑02民初31号民事判决，改判杨枢与常俊岭签订的协议有效，中止对案涉房屋的执行；公告费、诉讼费由金星公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。杨枢在2009年3月从常俊岭手中购买案涉房屋，法院第一次查封是在2004年1月，到期后法院没有续封，法院第二次查封是在2011年4月，因此杨枢购买的房屋是在法院没有查封的情况下购买的，不违反法律的规定。2.一审中，杨枢向法院申请追加常俊岭为被告，常俊岭是案涉房屋买卖的关键人物，能证明案涉房屋买卖协议的真伪，购房款是否交付。但一审法院未予追加。杨枢在一审中没有提供交付购房款的银行流水便被认定付款不具有真实性，该认定没有法律依据。案涉房屋自始都是由杨枢使用出租。3.杨枢在案涉房屋查封前从常俊岭手里购买，并签订合法有效的房屋买卖合同，交付购房款，且已占有使用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干规定》）的相关规定，能够对抗金星公司的执行申请。金星公司答辩称，1.上诉人杨枢和常俊岭之间不存在房屋买卖的事实，与案涉房屋是否查封无关，其异议理由不能成立。杨枢主张其在2009年3月20日购买了常俊岭的房屋，但其一没有正规的房屋买卖合同，只有一份不伦不类的门市房以租代买协议；二没有提供2009年5月13日后交齐剩余房款的证据；三没有提供双方交易的银行流水，无法证明其主张成立。杨枢与常俊岭之间不存在房屋买卖关系，其与本案执行标的房屋也就没有法律上的利害关系，房屋查封与否与杨枢没有任何关系其执行异议理由不能成立。2.常俊岭与本案无法律上的利害关系，其无理由参与本案诉讼。杨枢作为民事诉讼主体，应自行承担举证责任，其可以申请常俊岭作为其证人出庭作证，但杨枢没有提出申请。杨枢在一审法院起诉请求：1.停止对（2003）齐民商初140号民事裁定书执行，停止对坐落于齐齐哈尔市龙沙区南市场小区公建楼00单元1-2层03号产权证号S201102414建筑面积165.99平方米房屋的执行。2.诉讼费由金星公司承担。一审法院认定事实：金星公司与建城公司、永安公司房地产开发合同纠纷一案，经齐齐哈尔中院审理，于2005年2月5日作出（2003）齐民初字第140号民事判决书，判决：1.建城公司给付金星公司位于南市场小区面临卜奎大街的240平方米门市房一座；2.建城公司给付金星公司为其垫付的南市场小区开发建设税费866,950.16元；3.永安公司给付金星公司为其垫付的南市场小区开发建设税费589,329.60元；4.建城公司、永安公司对上述判决第1、2、3项互负连带清偿责任；5.驳回金星公司其他诉讼请求。诉讼中，2004年1月12日，齐齐哈尔中院作出（2003）民商初字第140号民事裁定书，查封永安公司出资建设的南市场小区公建楼尚未出售的一、二层门市房3号、4号房屋，住宅楼三层12号、13号、四层13号、五层13号房屋。上述判决生效后，经金星公司申请，齐齐哈尔中院立案执行。2005年5月24日，齐齐哈尔中院作出（2005）齐法执字第91号执行通知书。执行中对案涉房屋进行了价格评估。同时依金星公司申请，齐齐哈尔中院于2010年2月26日作出（2005）齐法执字第91号执行裁定：对被执行人永安公司所有的坐落在龙沙区产予以查封。因上述房屋查封时在产权处未登记，属违建工程，故采取张贴公告及封条方式予以查封，并在人民法院报上刊登了公告。后金星公司发现上述房产已在产权处登记，经金星公司申请，2011年4月28日齐齐哈尔中院作出（2005）齐法执字第91号执行裁定书，裁定：一、对坐落于齐齐哈尔市龙沙区南市场小区公建楼00单元1-2层03号、产权证号S201102414、建筑面积165.99平方米，00单元1-2层04号、产权证号S201102395、建筑面积165.99平方米的商服用房进行查封；二、对坐落于齐齐哈尔市龙沙区南市场小区公建楼01单元04层13号、产权证号S201100070、建筑面积52.10平方米房屋，01单元05层13号、产权证号S201100037、建筑面积52.10平方米两处住宅用房查封。在执行过程中，案外人常俊岭提出执行异议，2009年2月17日，齐齐哈尔中院作出（2008）齐法执异字第26号执行裁定书，裁定常俊岭异议理由成立。金星公司不服，向齐齐哈尔中院提起诉讼，诉讼中金星公司撤诉。2009年5月13日，齐齐哈尔中院作出（2009）齐民初字第9号民事裁定书，准许金星公司撤回起诉。金星公司在上述案件的诉讼中同时提起申诉，2009年6月16日，齐齐哈尔中院作出（2009）齐执监字第5号执行裁定书，撤销（2008）齐法执字第26号执行裁定书。常俊岭不服，向齐齐哈尔中院提起执行异议之诉。2009年11月30日，齐齐哈尔中院作出（2009）齐民初字第28号民事判决书。常俊岭不服，向本院提起上诉。2010年9月26日，本院作出（2010）黑民一终字第75号民事裁定书，发回重审。2011年4月14日，齐齐哈尔中院作出（2010）齐民初字第11号民事判决书，判决驳回常俊岭要求确认案涉房屋所有权、排除法院对该执行标的执行的诉讼请求，许可对案涉房屋的强制执行。常俊岭不服，向本院提起上诉。2011年11月10日，本院作出（2011）黑民一终字第87号民事判决书，驳回上诉，维持原判。常俊岭不服，向最高人民法院提起申诉。2012年6月29日，最高人民法院作出（2012）民申字第573号民事裁定书，指令本院再审。2012年12月6日，本院作出（2012）黑监民再字第84号民事判决书，维持（2011）黑民一终字第87号民事判决。另查明，2011年1月，常俊岭执行异议之诉一案被本院发回重审期间，齐齐哈尔市房产管理局依常俊岭申请，为其颁发案涉房屋所有权证。金星公司不服，向齐齐哈尔市龙沙区人民法院起诉。2015年12月14日，齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出（2015）龙行初字第35号行政判决书，撤销齐齐哈尔市房产管理局为常俊岭颁发的案涉房屋所有权证。齐齐哈尔市房产管理局不服，提起上诉。2016年11月10日，齐齐哈尔中院作出（2016）黑02行终148号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2017年10月，齐齐哈尔中院在执行（2003）齐民初字第140号民事判决书中，案外人杨枢对齐齐哈尔中院（2003）齐民商初字第140号民事裁定不服，提出书面异议。齐齐哈尔中院受理后，依法作出（2017）黑02执民76号执行裁定书，裁定驳回杨枢的异议请求。杨枢不服，向齐齐哈尔中院提起案外人执行异议之诉。另查明，浙江黄岩永安建筑工程有限公司分别于2004年9月27日、2013年7月5日吊销、注销。黄云寿、葛美珍为该公司股东。一审法院认为：关于杨枢主张案涉房屋从常俊岭处合法购买取得所有权，杨枢提供其与常俊岭签订的《门市房以租代买协议》、常俊岭于2009年3月20日为其出具的先期部分购房款174,328元收条及庭审中杨枢陈述其于2009年5月13日金星公司撤诉后，将剩余房款全部给付常俊岭，房款总价为46万。因常俊岭未出庭对上述事实予以证实，且常俊岭在案涉房屋的多起诉讼中，均未有过其将案涉房屋卖与杨枢的陈述，杨枢也未提供相应的银行流水等相关证据对上述款项的流转予以证实，所以仅凭杨枢提供的《门市房以租代买协议》不足以认定杨枢从常俊岭处购买房屋的真实性。假设杨枢与常俊岭双方签订的《门市房以租代买协议》客观真实，依协议约定，常俊岭将所有购房手续都交给了杨枢，2011年1月30日齐齐哈尔市房产管理局为常俊岭办理了案涉房屋的所有权证，杨枢在庭审中陈述是因为第二天法院查封了案涉房屋所以没有将案涉房屋所有权转到他本人名下。但法院在产权处将案涉房屋查封的时间为2011年4月8日。2011年1月30日至4月7日期间，杨枢未将涉案房屋变更至本人名下不合常理。2010年3月2日，法院已在案涉房屋大门上张贴封条，杨枢也曾于2012年作为常俊岭的委托代理人，在（2012）黑监民再字第84号案件中，参加对（2011）黑民一终字第87号常俊岭为案外人执行异议之诉申请再审诉讼。若杨枢为案涉房屋购买人，在长达7年的时间里，其本人对案涉房屋的查封不提异议，也不合常理。上述事实，足以对杨枢在常俊峻处购买涉房房屋的真实性产生合理怀疑。即便杨枢与常俊岭双方签订的《门市房以租代买协议》客观真实，现杨枢无证据证实该协议已履行完毕。已生效的（2011）齐民初字第11号民事判决书判决驳回常俊岭要求确认其对案涉房产享有所有权，排除执行的诉讼请求。上述判决认定常俊岭非案涉房屋的所有权人，依杨枢与常俊岭协议第9条约定：“如果甲方（常俊岭）由于其它原因不能将房屋卖给乙方（杨枢），乙方前期所付购房款及进户费用，集资修缮费不退。将变成房屋租赁费，按六年计算，甲方承担取暖费。”的情况，现常俊峻出现不能将房屋卖与杨枢的事实，双方签订的《门市房以租代买协议》客观上履行不能，因此杨枢不能依此协议主张其为案涉房屋的所有权人。综上，杨枢就执行案涉房屋无证据证实其享有足以排除强制执行的民事权益，判决：驳回杨枢的诉讼请求。案件受理费7,975.00元，由杨枢负担。本院审理中，杨枢、金星公司均未提交新证据。本院审理查明：2009年3月20日，常俊岭作为甲方，杨枢作为乙方签订《门市房以租代买协议》，内容为：经双方友好协商，现就甲方座落在齐市龙沙区以租代买，达成如下协定：1.甲方提供给乙方商品房买卖合同及进户的全部进户收据及购房收据；2.乙方承担甲方进户时所有的进户费用，共计13,228元；3.乙方承担甲方的房屋业主用于房屋自建的每平方米100元的修缮费用，共计16,100元整；4.甲方提供给乙方由齐市中级人民法院执行裁定书（2008）齐法执异字第26号复印件作为甲方对该房屋的真正拥有权证据；5.乙方在以租代买合同中，应先付给甲方购房款14,500元整；6.甲方保留法院裁定的原件有拥有权，在三年内如果能办理房产证甲方以法院裁定原件作为对所欠剩余房款的证据；7.如果甲方在三年内能办理房产证，乙方需将剩余房款一次性付给甲方；8.如果三年内甲方未能办理房产证，乙方将分三年付给甲方房款，每年10万元整，且不计算利息，全部房款交齐后甲乙双方凭法院裁定原件，到公证处办理产权公证书，确定甲方将房屋卖给乙方。9.如果甲方由于其他原因不能将房屋卖给乙方，乙方前期所付购房款及进户费用，集资修缮费不退，将变成房屋租赁费，按六年计算，甲方承担取暖费；10.甲方出卖给乙方的房款总价按甲方提供购房收据额为准；11.此合同一式两份，双方各执一份，如果有异议，双方协商解决，如达不成协议，可经过法律解决。2009年3月20日，常俊岭出具收条，收条载明：今收到杨枢购房公建楼四号门市一层至二层门市房款，先期收到总计壹拾柒万肆仟叁佰贰拾捌元整。除此，本院对一审判决审理查明的事实予以确认。本院认为，解决本案争议的关键问题在于：杨枢是否享有提起案外人执行异议的权利。《执行异议和复议案件若干规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因此，人民法院在办理执行异议案件中应审查“案外人是否系权利人”，即案外人必须是其所主张的实体权利的权利人，与异议的事项存在实体上的利害关系。本案中，由于生效的行政判决已经撤销齐齐哈尔市房产管理局为常俊岭颁发的案涉房屋所有权证，而常俊岭作为案外人提起的执行异议之诉，亦被生效的民事判决予以驳回，杨枢在该案件中作为常俊岭的委托诉讼代理人参加诉讼，明知常俊岭无权对外转让案涉房产，仍以其与常俊岭签订的《门市房以租代买协议》提出执行异议，不应予以支持。而按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，杨枢作为案外人提起执行异议之诉，还应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件，因其与本案被执行人永安公司无合同关系，非本案权利人，其作为原告不是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，其不符合提起案外人执行异议之诉的条件，本院对其起诉予以驳回。综上，杨枢的上诉理由不成立，不予支持。根据《执行异议和复议案件若干规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初31号民事判决；驳回杨枢的起诉。一审案件受理费7,975元，退还杨枢；杨枢预交的二审案件受理费7,975元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  胡乃峰审判员  李艳梅审判员  王晓兵二〇一九年十二月十八日书记员  丁 馨