北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14728号上诉人（原审原告）：北京三品天下餐饮有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇小羊坊村东200米（京南物流中心大门东侧200米）。法定代表人：林仁规，经理。委托诉讼代理人：代航，北京市万商天勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志成，男，1958年7月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孟惠来，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：白菁，北京市开创律师事务所律师。上诉人北京三品天下餐饮有限公司因与被上诉人张志成租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京三品天下餐饮有限公司法定代表人林仁规及其委托诉讼代理人代航，被上诉人张志成之委托诉讼代理人孟惠来、白菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京三品天下餐饮有限公司（下称三品天下公司）上诉请求判令：1.撤销一审判决，依法改判支持我公司一审诉讼请求；2.张志成承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，我公司于拆迁之时搬离，租金已交纳到2013年4月。根据交纳的租金数额及年限，正好与拆迁停止营业的时间相吻合。在张志成未提交证据证明是其他费用外，我公司多交的费用不予认定为租金是显失公平的。一审判决认定合同无效的情况下，确认我公司未交纳房屋占有使用费，从而确认张志成收回房屋。但第一份租赁合同约定每年租金13万元，第二份租赁合同约定每年租金9万元，故我公司多交租金属正常现象。另，2012年5月2日我公司还在办理营业执照年检，如认定张志成于2011年就收回房屋，明显有违常理。一审期间，我公司要求追加北京市大兴区亦庄镇人民政府为第三人到庭说明拆迁情况，但一审法院未准许。一审庭审中，我公司的证人已向法庭说明我公司的搬离日期及经营状况，一审判决全然不提，且我公司在案涉房屋有合法的营业执照及客源，不可能不交付租金。故一审法院无视我公司提供的证人证言及交纳租金总额的事实，仅凭收据的日期，将租赁日期认定到2011年2月28日是严重的事实认定错误。众所周知租赁房屋面临拆迁，我公司在租赁房屋处装修花费巨大，不可能在快要拆迁之时搬离。张志成未提供拆迁时有其他租户办理营业执照的任何证据，其获得200多万元营业损失没有依据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持我公司的诉讼请求。张志成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，三品天下公司的上诉请求没有事实和法律依据。案涉房屋的拆迁不涉及三品天下公司，三品天下公司营业执照已于2013年10月9日被吊销，故拆迁与三品天下公司没有任何关系。一审法院也调取了所有的拆迁档案，证明拆迁与三品天下公司没有关联性。三品天下公司没有证据证明其自2011年1月28日至拆迁之前即2015年7月份实际承租案涉房屋的事实，也没有缴纳费用，此期间双方没有租赁关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三品天下公司向一审法院起诉请求判令：1、张志成支付三品天下公司原北京市大兴区亦庄镇小羊坊京南物流中心大门以东前排12-17房屋拆迁补偿款2495760元；2、张志成支付三品天下公司前述款项的利息损失（以2495760元为基数，按中国人民银行贷款同期利率为标准，自2018年12月4日起计算至张志成支付三品天下公司全部款项之日止）；3、张志成负担本案各项诉讼费用。一审法院认定事实如下：2008年1月22日，北京亦庄京南俊伟仓储服务中心（出租人、甲方，下称京南俊伟中心）与林仁规（承租人、乙方）签订了《市场场地租赁合同》，由乙方租赁位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊京南交易市场大门以东前排12-18（共5间）市场档口。租赁市场档口面积为300平方米，经营范围为餐厅，租赁期限自2008年3月15日起至国家拆迁为止。租金标准为每年130000元，按季交付，每次需提前一个月支付下个季度租金。合同中约定了解除条款，其中，乙方逾期一个月以上不交付租金的，甲方有权单方解除合同。关于免责条件，合同中约定，如遇国家征用土地、拆迁致使本合同无法履行时，本合同自行终止，甲、乙双方各自承担自己所受的损失。所有地上物和土地补偿费用归甲方所有，场地营业损失的赔偿费用归乙方所有，装修损失补偿费用乙方占70%，甲方占30%。合同中同时对违约责任、租赁物维护等合同双方的权利义务作出约定。合同末尾有甲方张志成、乙方林仁规签字，甲方处盖有京南俊伟中心合同专用章，并注明日期。2008年7月2日，三品天下公司取得营业执照，法定代表人为林仁规。2009年3月1日，京南俊伟中心（出租人、甲方）与三品天下公司（承租人、乙方）签订了《市场场地租赁合同》，由乙方租赁位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊京南物流中心大门以东前排12-17（共6间）市场档口。租赁市场档口使用面积为360平方米，经营范围为餐厅，租赁期限自2009年3月1日起至国家需要征地、拆迁为止。租金标准为每年90000元，按季交付，每次需提前一个月支付下个季度租金。合同中约定了解除条款，其中，乙方逾期一个月以上不交付租金的，甲方有权单方解除合同。关于合同的终止，其中载明“本合同终止后，乙方投资建设的不动产和装修等所有固定设施无偿归甲方所有”。关于免责条件，合同中约定，如遇国家征用土地、拆迁致使本合同无法履行时，本合同自行终止，甲、乙双方各自承担自己所受损失。土地补偿费用归甲方所有，由乙方投资建成的地上建筑物全部归乙方所有，场地营业损失的赔偿费用归乙方所有，装修损失补偿金乙方占70%，甲方占30%。合同中同时对违约责任、租赁物维护等合同双方的权利义务作出约定。合同末尾甲方处盖有京南俊伟中心合同专用章、乙方处盖有三品天下公司公章，并有林仁规签字，并注明日期。2015年7月13日，北京市大兴区亦庄镇人民政府（甲方）与张志成（乙方）签订了非住宅房屋腾退货币补偿协议，甲方腾退乙方位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊村委会东200米京南物流院内所有的房屋及附属物。乙方在腾退范围内共有2518.14平方米的房屋及装修附属物，被腾退房屋的重置成新价、装修及附属物价格合计1196105元，停产停业补助费2285760元。其中营业面积为2285.76平方米。关于租金交付情况，2010年11月26日，京南俊伟中心出具收据，载明收到三品天下公司2008年3月15日至2009年2月28日租金（并备注：原合同共计180000元）172500元，2009年3月至2010年10月31日租金222500元，2011年3月1日，京南俊伟中心出具收据，载明收到三品天下公司2010年11月1日至2011年2月28日租金45000元。关于租金交付与合同约定不符的原因，张志成称双方约定了递增租金，但未提交证据。三品天下公司则称其系提前交付了租金，租金交纳至2013年4月。另，庭审中双方均认可案涉房屋所在园区的商户中只有京南俊伟中心和三品天下公司两家持有经营执照实际经营。2013年10月9日，三品天下公司被吊销营业执照，该公司纳税人状态显示为注销。京南俊伟中心登记类型为个体工商户，经营者为张志成。拆迁后，京南俊伟中心注销了工商登记。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因案涉房屋系未取得建设工程规划许可而自行建设的房屋，因此三品天下公司与京南俊伟中心签订的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，京南俊伟中心为个体工商户，张志成为经营者，因此，张志成应对京南俊伟中心的对外债务承担责任，法院对张志成所称不是适格被告的抗辩意见不予采信。张志成承租案涉场地后，自行建设房屋并以出租作为主要收入来源，且以被拆迁房屋作为经营场所办理了营业执照进行实际经营，三品天下公司也以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营。关于双方租金交纳及房屋收回时间，张志成称三品天下公司交付租金至2011年2月28日，其于2011年3月1日收回了案涉房屋，三品天下公司则称其系提前交纳了房租，租金交纳至2013年4月。对此，法院认为，三品天下公司提交的2010年11月26日的收据上显示2008年3月15日至2009年2月28日租金（并备注：原合同共计180000元）172500元，同日出具的另一份收据上，载明2009年3月至2010年10月31日租金222500元，租金收取标准均与合同约定租金标准不符，而三品天下公司作为交纳租金一方，其并未提交证据表明其对该收据所载的租金交纳期间提出过异议，相反，其于2011年3月1日继续交纳了下一期间即2010年11月1日至2011年2月28日租金45000元。在三品天下公司对收据所载内容并未提出异议、未作出合理解释的情况下，其称提前交纳租金至2013年4月，也即提前交纳租金至两年以后，有违常理，令人难以采信。因此，法院认定三品天下公司交纳租金至2011年2月28日。在合同无效的情况下，三品天下公司未继续交纳房屋占有使用费用，京南俊伟中心收回案涉房屋亦符合常理，法院对张志成所称的收回案涉房屋的主张予以采信。案涉房屋收回后，直至拆迁逾四年之久，京南俊伟中心收回房屋后进行了重新利用，符合常理。三品天下公司提交的证据不足以证明其主张，故法院对三品天下公司要求张志成支付补偿款及利息损失的请求均不予支持。综上所述，一审法院于2019年9月判决：驳回北京三品天下餐饮有限公司的全部诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，三品天下公司提交北京市大兴区亦庄镇人民政府发布的《关于印发2010年政府折子工程的通知（亦政发[2010]1号）》，主张其中第40项工程为“羊南羊北两村搬迁工作及三羊期房的入住”即为案涉腾退工程，证明案涉腾退工程2010年即启动；张志成不认可上述通知的关联性，认为案涉腾退工程是环境整治非住宅腾退，上述通知第40项工程涉及的是住宅。三品天下公司另主张于2010年或2011年见过京南俊伟中心发布的拆迁公告，但未提供相应的证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋未取得建设工程规划许可而自行建设的房屋，因此三品天下公司与京南俊伟中心签订的租赁合同无效。根据查明的事实，三品天下公司的租金收据显示其于2011年3月1日交纳2010年11月1日至2011年2月28日租金，其后未再继续交纳租金。三品天下公司虽上诉称租金已交纳到2013年4月，但与租金收据记载的租期期间明显不符，故本院对其该项上诉意见不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三品天下公司未提供充分、有效的证据证实案涉房屋发生拆迁时其仍占有、使用房屋，结合其交纳租金的期间及案涉房屋实际被拆除的时间，本院认定发生拆迁时三品天下公司并未实际占有、使用案涉房屋，故其主张的拆迁利益缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，三品天下公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26766元，由北京三品天下餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刘苑薇审 判 员 何江恒二〇一九年十二月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥