广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1617号上诉人（原审被告）：钟志东，男，汉族，住英德市。上诉人（原审被告）：梁英，女，汉族，住英德市。上述两名上诉人的共同委托诉讼代理人：胡烈明，男，汉族，住英德市。被上诉人（原审原告）：张桂雄，男，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：张美娟，女，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：张桂明，男，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人钟志东、梁英因与被上诉人张桂雄、张美娟、张桂明房屋租赁合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2018）粤1881民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人钟志东、梁英上诉请求：一、撤销一审判决，重新改判；二、二审诉讼费由张桂雄、张美娟、张桂明负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，实体处理不当，依法应予以撤销。一审对涉案履约保证金与合同违约金重复适用明显不当。在法律上，履约保证金的性质是履约担保，其目的在于担保合同的实际履行，与我国担保法中规定的保证、抵押、质押等担保方式具有同等效力，应视为招标投标合同的履约担保。在实践中，履约保证金的性质应同违约金计算方式一致。适用时，履约保证金与违约金不能重复适用。本案中当事人双方签订涉案合同时已支付了20000元的履约保证金，由于钟志东、梁英已实际违约，该保证金不予退还。一审在判令钟志东、梁英支付实际租金48000元及履约保证金20000元不予退还的同时，继而再判钟志东、梁英支付违约金10000元，致使张桂雄、张美娟、张桂明所得赔款远超出实际损失，于法无据，应予以撤销。被上诉人张桂雄、张美娟、张桂明经本院传票传唤，无正当理未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被上诉人张桂雄、张美娟、张桂明向一审法院起诉请求：一、判令解除张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英签订的《房屋租赁合同》；二、判令钟志东、梁英支付租金48000元、违约金10000元、房屋恢复费14757.85元、水费216.55元、电费58.04元给张桂雄、张美娟、张桂明，共计73032.44元，并支付逾期支付租金的利息（利息以48000元为基数，月利率按银行同期贷款利率计算，从2017年9月计至租金清偿日止）；三、判令张桂雄、张美娟、张桂明没收钟志东、梁英所交的履行合同保证金20000元；四、诉讼费由钟志东、梁英负担。一审法院认定事实：张桂雄、张美娟、张桂明共同共有位于英德市XXXXX一路80号的房屋，2011年10月15日，钟志东、梁英与张桂雄、张美娟、张桂明签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋的首层、二层，该份《房屋租赁合同》的租期至2017年7月1日。2017年9月23日，张桂雄、张美娟、张桂明作为甲方，钟志东、梁英作为乙方再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条、甲方同意自二〇一七年七月一日至二〇二〇年六月三十日止，将座落在英城镇XXXXX号房屋首层、贰层。租赁给乙方作商铺使用。第二条、从二〇一七年七月一日至二〇一八年六月三十日止，租金按每月人民币壹万贰仟元整（￥12000元）交纳，从二〇一八年七月一日至二〇一九年六月三十日租金递增10%，即租金按每月人民币壹万叁仟贰佰元整（￥13200元）交纳，从二〇一九年七月一日至二〇二〇年六月三十日租金递增10%，即租金按每月人民币壹万肆仟伍佰贰拾元整（￥14520元），租金按月结算，每月的1日至10日前乙方付清当月租金给甲方，如再超过5天无法付清租金，甲方向乙方每天增收月租金10%滞纳金。……第四条、在签订合同的同时，乙方应支付人民币贰万元整（￥20000元）给甲方，作为租赁期间的合同保证金，租赁期满后，经甲方验收房屋合格及一切设备无损坏，搞好环境卫生，即退回保证金给乙方，房屋及设备如有损坏，乙方应负责修复，乙方中途无理解除合同的，合同保证金不予退回乙方，造成甲方的经济损失由乙方按现市价赔偿及承担一切经济责任。……第六条、乙方权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，按本合同第二条规定执行，如逾期30天没有交纳租金，甲方有权解除合同，收回房屋，在解除合同的同时乙方必须缴清所欠一切费用，合同保证金可退回乙方，支付违约金人民币壹万元整（￥10000元）及赔偿乙方经济损失人民币壹万元整（￥10000元）。……4、房屋租赁期间屋内的各种设施损坏乙方应负责修复，不得随意开门、拆墙、如确需要，必须经得屋主同意，方可拆除，但租赁期满后必须恢复原貌或按现市价赔偿经济损失。（同意拆除一楼卫生间一间、二楼房间两间，二楼厨房一间及厨房内有厨台厨台面用80*80cm瓷砖，洗菜盆、水制开关、三位开关、排气扇、电灯、铝合金门、不锈钢门各一个，三位开关一个。）……7、电表独立设置，由乙方负责与供电所结算，商业用水水表由乙方负责与自来水公司结算。在水管网没有改造好之前，两个水表结算的费用由乙方支付，水管网改造的一切费用由乙方支付。租赁结算后乙方必须结清水、电费和其它费用。”签订《房屋租赁合同》后，钟志东、梁英继续使用涉案房屋，但自2017年9月份的租金一直未按合同的约定支付给张桂雄、张美娟、张桂明。2017年12月底，钟志东、梁英从涉案房屋撤场。2018年1月22日，张桂雄、张美娟、张桂明代钟志东、梁英交纳水费50元，交纳电费50.37元。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定：张桂雄、张美娟、张桂明提交建筑设计图纸和现场照片拟证明涉案房屋一楼和二楼厕所墙及厕所门被钟志东、梁英拆除的事实，钟志东对张桂雄、张美娟、张桂明提交的证据的质证意见为：房子在租给我们之前，也是租给其他人的，所以不能证明这就是现状。梁英对张桂雄、张美娟、张桂明提交的证据的质证意见为：我们2017年签合同的时候房屋就是这样的，我们没有改动过。因为没有原件，看不清楚，不发表质证意见。张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英均确认双方在2017年9月23日签订《房屋租赁合同》前对于涉案房屋的现状未进行登记作册，张桂雄、张美娟、张桂明提交的证据不足以证实涉案房屋在与钟志东、梁英2017年9月23日签订《房屋租赁合同》前的状况，因此不能证实钟志东、梁英在2017年9月23日签订《房屋租赁合同》后在使用承租房屋时对涉案房屋有改建和损坏。钟志东、梁英抗辩其签订涉案《房屋租赁合同》后交纳了两个月的租金即是2017年9月份和10月份的租金，其仅欠张桂雄、张美娟、张桂明2017年10月份、11月份2个月的租金，张桂雄、张美娟、张桂明对此予以否认，张桂雄、张美娟、张桂明确认收到钟志东、梁英交来两个月的租金，但是2017年7月份、8月份的租金。钟志东、梁英对其交纳的租金是2017年9月份、10月份的租金未提供任何证据予以证实，因此该抗辩理由不成立，不予采信。一审法院认为，张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英应当忠实履行合同约定。张桂雄、张美娟、张桂明已按照合同的约定将涉案的房屋交付给钟志东、梁英使用，钟志东、梁英应按合同的约定向张桂雄、张美娟、张桂明支付房屋租金，钟志东、梁英自2017年9月至2017年12月底撤场一直未支付过租金给张桂雄、张美娟、张桂明的行为已构成违约，现张桂雄、张美娟、张桂明诉请解除双方于2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》，钟志东、梁英亦同意解除，予以支持。对于张桂雄、张美娟、张桂明诉请钟志东、梁英支付欠付的租金48000元有事实与法律依据，予以支持。关于张桂雄、张美娟、张桂明诉请钟志东、梁英支付违约金10000元和逾期交付租金的利息问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条和第六条第1点的约定，钟志东、梁英逾期支付租金的，张桂雄、张美娟、张桂明向钟志东、梁英每天增收月租金10%滞纳金，逾期30天没有交纳租金，张桂雄、张美娟、张桂明有权解除合同，收回房屋，在解除合同的同时钟志东、梁英必须缴清所欠一切费用，合同保证金可退回钟志东、梁英，支付违约金人民币壹万元整（￥10000元）及赔偿张桂雄、张美娟、张桂明经济损失人民币壹万元整（￥10000元）；因此，张桂雄、张美娟、张桂明要求钟志东、梁英按合同的约定支付10000元的违约金和计付欠付租金的利息有事实和法律依据，但计算欠付租金的利息应调整为从2017年9月10日起以当月欠付的租金金额为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿欠付的租金之日止，即2017年9月欠付的租金为12000元，2017年10月份欠付的租金为24000元，2017年11月份欠付的租金为36000元。2017年12月后欠付的租金为48000元。张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英在庭审中确认钟志东、梁英在2017年12月底从涉案房屋撤场，因此，2017年1月份之前涉案房屋所产生的水电费由钟志东、梁英按照合同的约定支付，张桂雄、张美娟、张桂明代交的此期间的水费为50元、电费50.37元应由钟志东、梁英支付给张桂雄、张美娟、张桂明。由于张桂雄、张美娟、张桂明提交的开票日期为2018年1月22日的电费发票的计费时段为20171201-20180104，用电性质为商业用电，与其提交的开票日期2018年2月14日的电费发票所显示电费是2018年2月电费（计费时段：20171201-20180204）的计费时段重复，且该发票所显示的用电性质为居民生活，因此，钟志东、梁英对2018年1月4日之后所产生的电费不承担支付责任。关于张桂雄、张美娟、张桂明诉请钟志东、梁英支付房屋恢复费14757.85元的问题。张桂雄、张美娟、张桂明未提供充分的证据证实钟志东、梁英在承租房屋期间对涉案房屋进行了改建和损坏，因此，该项诉求没有事实和法律依据，不予支持。关于张桂雄、张美娟、张桂明诉请对于钟志东、梁英所交纳的履行合同保证金20000元不予退还的问题。张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英双方在《房屋租赁合同》第四条约定，钟志东、梁英中途无理解除合同的，合同保证金不予退回钟志东、梁英。钟志东、梁英在欠付租金和合同期未满的情况下从涉案房屋撤场，以其行为表明不继续履行《房屋租赁合同》，因此，张桂雄、张美娟、张桂明该项诉求有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英2017年9月23日签订的《房屋租赁合同》；二、确认张桂雄、张美娟、张桂明已经收取钟志东、梁英的履行合同保证金20000元不予退还；三、钟志东、梁英限于判决发生法律效力之日起十日内支付张桂雄、张美娟、张桂明租金48000元；四、钟志东、梁英限于判决发生法律效力之日起十日内支付张桂雄、张美娟、张桂明违约金10000元及欠付租金的利息；该利息从2017年9月10日起计算，2017年9月份以12000元为本金、2017年10月份以24000元为本金、2017年11月份以36000元为本金、2017年12月份以后以48000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计至清偿欠付的租金之日止；五、驳回张桂雄、张美娟、张桂明其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625.81元，由张桂雄、张美娟、张桂明负担325.81元，由钟志东、梁英负担1300元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕钟志东、梁英的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为涉案的保证金与违约金可否同时适用。张桂雄、张美娟、张桂明与钟志东、梁英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。该合同中的关于履约保证金与违约金均系双方的真实意思表示，该合同第二条和第六条第1点明确约定，钟志东、梁英逾期支付租金的，张桂雄、张美娟、张桂明向钟志东、梁英每天增收月租金10%滞纳金，逾期30天没有交纳租金，张桂雄、张美娟、张桂明有权解除合同，收回房屋，在解除合同的同时钟志东、梁英必须缴清所欠一切费用，合同保证金可退回钟志东、梁英，支付违约金人民币壹万元整及赔偿张桂雄、张美娟、张桂明经济损失人民币壹万元整；该合同第四条同时约定，钟志东、梁英中途无理解除合同的，合同保证金不予退回钟志东、梁英。本案中，钟志东、梁英在欠付租金和合同期未满的情况下从涉案房屋撤场，该行为构成违约。而且，合同保证金并非法律所规定的定金。因此，一审法院判令被上诉人收取的合同保证金20000元不予退还及钟志东、梁英支付被上诉人违约金10000元，并无不当。综上所述，上诉人钟志东、梁英的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院处理正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625.81元，由上诉人钟志东、梁英负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月十五日法官助理张聪聪书记员梁琳培本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。