湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0202民初1913号 原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称鸿宇物业公司），住所地湖北省黄石市亚光新村9-6号，统一社会信用代码9142020055392086XT。 法定代表人：曹菊英，董事长。 委托诉讼代理人：杨名威、金赛妮（实习），湖北群力律师事务所律师。 被告：陈建辉，男，1981年7月9日出生，汉族，住湖北省黄石市。 委托诉讼代理人：鲁海彦（系陈建辉之妻），1979年4月26日出生，住湖北省黄石市。 原告鸿宇物业公司与被告陈建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的委托诉讼代理人杨名威、金赛妮，被告陈建辉的委托诉讼代理人鲁海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2013年1月15日起至2019年8月15日止的物业费6948.84元；2．判令被告承担违约金2084.65元（拖欠物业费总金额的30%）；３．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陈建辉于2010年1月30日与黄石市金翌物业管理有限公司天舜·金港明珠小区管理处（以下简称金翌物业公司）签订《物业服务合同》，服务期至2017年底。合同签订后，陈建辉已缴纳前期物业费，自2013年1月15日至2019年8月15日共计79个月欠付物业费共计6948.84元。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与鸿宇物业公司签订了《物业委托管理合同》，金翌物业公司向鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，并通知了黄石市天舜金港明珠业主委员会。鸿宇物业公司接手该小区物业工作后，多次向陈建辉催收物业费未果，故诉至法院。 陈建辉辩称，其未收到债权债务转移书，其未与原告签订合同，不存在欠费争议。其入住十年期间，小区环境一年不如一年，直至今年4月被电视台曝光“脏、乱、差，小偷闯进闯出”。且小区安全隐患严重，电梯经常故障，小区进出大门形同虚设，动用维修基金也不找业主商量。十年来物业公司侵占小区公共场地的停车费、广告费、租金等近200余万元，居民未分配收益。其交纳的水费中含居民垃圾处理费8元/月已由自来水公司退给物业公司，应扣减物业费。物业公司未改善服务质量，未提供等价服务，故被告暂时缓交物业费，不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供的部分业主申请报告、水费单据与本案缺乏关联性，故本院不予确认。2.被告提供的视频和照片可以证明其所在小区的绿化、卫生等存在管理不足的情形，原告提供的照片可以证明小区环境得到改善，故本院均予以确认。3.原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《物业管理委托合同》、《债权债务转移书》，可以证明本案物业服务合同关系及债权债务转移的事实，故本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告系天舜·金港明珠小区8号楼2单元2301室业主，该房屋建筑面积87.9平方米。2008年7月28日，黄石天舜房地产开发有限公司与金翌物业公司签订了《前期物业服务合同》。2010年1月30日，金翌物业公司（甲方）与陈建辉（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：甲方受乙方委托，对乙方认购的上述房屋实行物业管理，甲方按建筑面积1元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费87.9元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。2014年3月24日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与金翌物业公司签订了《物业管理委托合同》。2017年3月24日，《物业管理委托合同》到期，双方未续签。金翌物业公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底。 2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（甲方）与鸿宇物业公司（乙方）签订了《物业委托管理合同》，合同约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托于乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋3层及3层以上按建筑面积1.00元/平方米向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。2018年1月16日，金翌物业公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会、鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给鸿宇物业公司。自2013年1月15日起至2019年8月15日止，被告未交纳物业管理费用。鸿宇物业公司催交无果，故而成讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案所涉《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并生效。物业公司及业主双方均应依约履行各自的合同义务。金翌物业公司、鸿宇物业公司为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为业主接受了物业管理服务，应当按约支付物业管理费。金翌物业公司已将对被告的物业服务费债权转让与鸿宇物业公司，据此，鸿宇物业公司有权向被告主张其拖欠金翌物业公司的物业服务费。但从被告提交的证据来看，被告所住小区存在一定的卫生、安保、公共设施维护等管理问题。物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，服务质量应进一步提高。本院根据物业公司提供的物业服务，依法酌减被告应当交纳的物业费数额，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳2013年1月15日起至2019年8月15日的物业费6249.69元（87.9元/月×79个月×90%）较为合理。关于违约金，因黄石市天舜金港明珠业主委员会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠物业服务费时违约金的计算方式，故本院对原告主张的违约金不予支持。被告主张的垃圾处理费可在被告支付上述物业费时协商扣减，如协商不成，被告可另行主张。 物业公司与业主是鱼水关系。小区的环境既需要物业公司的合理管理，也需要业主们的悉心维护。如果物业公司不履行或者不完全履行相关义务的，业主可依法维权，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但如果业主一味以长期拖欠物业服务费的方式以实现“促进”物业公司不断提高服务质量的目的，恐怕会导致物业公司的运营陷入困境，服务质量也难以提高，业主则更为不满的恶性循环。因此，只有双方本着互谅互让、友好协商的精神处理矛盾纠纷、依法维权，才能实现互利共赢。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告陈建辉于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司2013年1月15日起至2019年8月15日期间的物业服务费6249.69元。 二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈建辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审 判 长  阮 珊 人民陪审员  董晓慧 人民陪审员  佘 亮 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  田也塬