广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28251号上诉人（原审被告、反诉原告）：申晴，女，1973年10月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玲，广东万诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：皮霖之，男，1990年3月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市。委托诉讼代理人：廖璐，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。上诉人申晴因与被上诉人皮霖之企业承包经营合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2019）粤0307民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申晴上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失60万元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案合同不能继续履行的原因系被上诉人因自身原因自行搬离涉案房屋，而一审判决对于被上诉人构成违约并应承担违约责任的事实未予认定，实属认定事实不清。本案为承包合同纠纷，案件争议焦点在于被上诉人是因自身原因自行搬离涉案房屋还是因《租赁合同》到期而被迫离开，即导致合同不能履行的原因是哪一方造成的，究竟是哪一方构成违约。对此，一审判决已经明确了争议焦点，并已经查明并认定被上诉人系因自身原因自行撤离涉案房屋，而非租期届满被迫离开。根据××物业出具的同意优先续约的《情况说明》，结合被上诉人系在2018年4月10日原合同未到期就搬离涉案房屋，以及××物业直至2018年12月29日才与季某齐结算之前的房租、物业管理和水电费用的时间节点，足以说明本案合同未能继续履行的原因系被上诉人自行搬离涉案房屋擅自终止合同，并拖欠相关费用，被上诉人的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被上诉人依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。然而，令人遗憾的是，一审判决在已经查明被上诉人系因自身原因自行搬离涉案房屋的前提下，居然对被上诉人构成违约并应承担违约责任的事实未予认定，实属认定事实不清。二、被上诉人应承担赔偿上诉人承包费收益损失的违约责任，一审判决未予判决被上诉人赔偿合同期内未支付的承包费损失，并判令上诉人返还已支付的2018年5月及之后的承包费，属于典型的适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，根据上诉人与被上诉人签订的《承包经营合同》约定，承包期限为三年，从2018年1月1日至2020年12月31日止。承包金为2018年整年24万元，2019年.2020年每年30万元，承包金由被上诉人直接支付给上诉人，房租、物业管理费和水电费由被上诉人另行缴纳。也就是说，如果合同正常履行完毕，被上诉人应向上诉人支付三年合计84万元的承包费，这就是上诉人的合同收益。事实上，被上诉人支付了2018年24万元的承包费，2019年和2020年60万元的承包费没有支付，上述承包费就是被上诉人应承担的违约损失。至于与物业出租方的租赁合同到期未续签的问题，仅仅是被上诉人无须承担合同到期后未发生的租金等费用，但不影响上诉人根据合同约定取得承包费收益这一客观事实。因此，被上诉人不仅无权要求上诉人返还已支付的2018年5月及之后的承包费，还应向上诉人赔偿2019年和2020年两年的承包费损失。一审判决以“因《租赁合同》到期后，××物业已经与季某齐终止租赁关系，结算费用，并收回涉案房屋，《承包经营合同》已无法继续履行”为由，要求上诉人返还2018年5月及之后的承包费，并对上诉人要求被上诉人按照《承包经营合同》的约定承担未支付的2019年、2020年两年合计60万元的承包费损失不予支持，明显违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条规定，属于典型的适用法律错误。被上诉人皮霖之辩称，1.无论被上诉人因何种原因的搬离，上诉人于2018年4月后未实际取得涉案房屋的续租权，导致被上诉人无法实际继续履行《承包经营合同》，且上诉人于2018年9月恶意注销××会所，导致《承包经营合同》中被上诉人经营的主体不存在。故上诉人理应退还剩余租期期限内的承包金。2.2019年、2020年原《租赁合同》已不存在，××会所主体也不存在，已完全丧失了上诉人所主张的《承包经营合同》2019年、2020年60万元承包金支付的前提和基础。一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。皮霖之向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与深圳市××休闲会所有限公司于2018年1月1日签订的《承包经营合同》；二、被告归还原告承包费24万元、装修损失82900元，共计322900元及利息（利息从起诉之日起至还清之日止，利息按中国人民银行同期存款利率计付）；三、本案诉讼费由被告共同承担。在本案开庭审理过程中，原告请求撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼求变更为：请求判令被告归还原告承包费24万，装修损失98500元以及上述金额的资金占用损失（以338500元为基数，自起诉之日起计算至还清之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年6月28日，案外人季某齐与××物业签订《租赁合同》，约定：××物业将位于深圳市龙岗区××××的商铺租赁给季某齐使用，租赁期限为两年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止；季某齐向××物业每月所交租金为3万元，季某齐应付的管理费为8420元；租金及管理费按月支付，季某齐应于每月5日（节假日顺延）按时交纳并汇入××物业账号；季某齐经营实际发生的水、电费用，按政府规定的标准价计算，由××物业代收，××物业向季某齐提供代收代缴收据，季某齐按计租面积分摊本项目公共水电费用。其中，保证金和租金的收款方为××物业，管理费、水、电等代收代缴费用收款方为温某；租赁期满后，若季某齐要求继续租赁，须提前3个月书面向××物业提出，××物业在合同期满前15天内向季某齐正式书面回复，如同意继续租赁，则再续签租赁合同，在同等条件下，季某齐享有优先租赁权。××物业于2019年3月13日出具一份《情况说明》，称：“我司于2016年6月28日与季某齐先生签订了《租赁合同》，将位于深圳市龙岗区××××的房屋出租给季某齐经营休闲会所，合同期限为两年，从2016年5月1日至2018年4月30日到期。合同期间租赁方曾向我司提出续约请求，我司考虑到房屋前方道路因地铁施工被围蔽（截止目前尚未恢复），引入新的投资项目应有一定难度，故曾口头答应租赁方在合同到期后同等条件下优先与其续约。后因租赁方的经营项目被公安部门查封而停业，后自行撤场，并开始拖欠租金。现我司已经与季某齐终止租赁关系，结算拖欠的租金和费用，并收回物业。我司现正对物业进行装修准备对外招商，目前尚未与任何个人或公司就上述物业签订租赁合同。以上情况属实，特此说明。”深圳市××休闲会所有限公司于2018年11月12日注销。在深圳市××休闲会所有限公司注销前，被告持有其100%股权。被告向一审法院提交一份签订日期为2017年12月24日的《承包经营合同》。在该《承包经营合同》首页记载发包方为深圳市××休闲会所（甲方），承包方为皮霖之（乙方）、林某军（乙方）。在该《承包经营合同》尾页甲方落款处有季某齐的签名，乙方落款处有皮霖之、林某军的签名。该《承包经营合同》约定：甲方将坐落于深圳市龙岗区平湖街道××××的××休闲会所承包给乙方经营，承包经营期限为三年，即从2018年1月1日至2020年12月31日止。根据法律规定或本协议书约定，提前解除或终止协议书履行的，不受上述期限的限制；承包金为2018年整年24万元/年，合同签订的当天一次性支付一年承包金，2019年、2020年30万元/年，共计60万元整，承包金一年一交；房租到2019年3月1日为3万元/月，2019年3月1日之后，根据物业房租缴纳；物业管理费为8250元/月；水电费按实际使用情况足额及时缴纳；承包金、房租、物业管理费、水电费均由乙方承担，乙方应于每月15号前缴纳××物业房租、物业管理费和水电费，不开具发票，如需开具发票税费由乙方自理；甲方于收到保证金和承包金当天将××休闲会所现有的各种证照交给乙方，甲方于收到承包金当天将××休闲会所移交给乙方使用，乙方应按约定及时足额缴纳承包金、房租、物业管理费、水电费；乙方应当遵纪守法、按章纳税，合法开展各项经营活动。在一审审理过程中，林某军向一审法院表示不愿意参加诉讼，放弃其在本案中的实体权利。根据被告向一审法院提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告分别于2018年1月7日，2018年2月14日，2018年3月15日向温某转账54691.26元、47367.53元、38420元。被告据此主张原告承包经营期间，仅向物业支付了2018年1月、2月房租、水电费用及2018年3月的房租、管理费，原告未支付2018年3月、4月水电费用、2018年4月的房租及管理费。被告向一审法院提交一份日期为2018年2月2日的《龙岗区非税收入罚款通知书》（号码为0721800004372104），该通知书记载被罚款单位为深圳市××休闲会所有限公司，罚款金额为7万元，罚款原因为对发生在本单位的卖淫嫖娼活动放任不管，且未采取措施制止。××物业于2018年12月29日出具两份收据（编号为028383、028382）确认收到季某齐交来2018年3月水费1120.39元，电费10199.22元，4月水费2203.49元，电费10405.02元，2018年4月租金、管理费38420元。被告据此主张2018年12月底因原告长期拖欠租金，又未继续经营，出租方××物业认为与被告的《租赁合同》无法继续履行，因此与被告结算了原合同所拖欠的租金、管理费、水电费用，而该租金、水电费用系原告承包经营合同期间内应当支付的费用，因此原告应当返还给被告。另查：根据原告提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告于2017年12月24日向季某齐支付12万元、于2018年1月6日向被告支付12万元。原告据此主张原告向被告丈夫季某齐及被告支付合计24万元承包费。原告向一审法院提交××物业于2018年3月23日发出的《电费通知单》、《水费通知单》，于2018年4月1日发出的商户缴费通知单（2018年4月）。根据原告提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告分别于2018年1月7日向温某支付54691.26元、于2018年2月14日向温某支付47367.53元、于2018年3月15日向温某支付38420元。原告依据前述证据主张原告向季某齐与××物业所约定的温某实际支付了2018年1月、2月、3月的房租水电物业等管理费，同时印证《租赁合同》的真实性，其租期自2016年5月1日至2018年4月30日，被告超过其实际租赁的期限与原告签订《承包经营合同》。原告向一审法院提交深圳市龙华新区大浪××玻璃商行出具的收款收据、××广告（深圳）有限公司出具的收据、深圳市××消防器材有限公司出具的收款收据，以此主张原告为装修涉案房屋而付出了部分装修款合计98500元。根据被告提交的季某齐与原告的微信聊天显示，2018年5月11日原告称：“季总，会所那边到底怎么弄啊！这样关着也不是办法！拖着快两个月了。我现在被逼得好难过，股东天天在问这事，我该怎么办啊！”。季某齐称：“你想怎么办。”原告称：“我们想开酒店，你们又不同意。开水疗会所，我们也在等你答复。”根据原告提交的季某齐与原告的微信聊天显示，2018年3月29日，原告称：“季总，明天警务室需要交费后回执的照片才能解封，请明天上午落实下，谢谢。”季某齐称：“2018年年前我处理，之后你处理。”原告称：“处理好，拍个照给我，警务室才解封，谢谢。”季某齐称：“OK。”2018年4月2日，原告称：“季总，您好，请明天一定和肖总沟通好！谢谢！要不然拖着这里，真的亏不起。”季某齐称：“约了九点半。”原告称：“好。麻烦季总争取把二年合同签了最好不涨价，还有外面的使用权，稍微给点租金，还是可以的。谢谢。现在做纯正规的按摩，也不知道行情如何，我和您一样，觉得做事不能轻言放弃，所以我就一直坚持。”2018年4月3日，季某齐称：“IP总，你好，刚才那我跟肖总那当面聊了一下，他基本没有什么太大的意见，他就说呢，叫你过去跟他聊一聊，你有一些什么想法，怎么搞，怎么做，完了，你们来沟通吧……”原告称：“好的，谢谢。”2018年4月9日，原告称：“季总，你好，你那三万块钱罚款先不用交，我们可能另有打算。”2018年4月17日，原告称：“全部墙打掉，有75个房间。勉强可以做了。”2018年4月30日，原告称：“我们做了最后讨论结果，国美五楼只能做正规生意才有机会，休闲会所是肯定做不下去的。酒店和会所都是可以给客人过夜休息的。原理是相同的。希望季总和物业再沟通下，如做不了，那就请季总看在我们前期把之前王某和的烂摊子收拾好了事情下，就退点承包金，让我们走。亏了一百多万了就认了！谢谢。”根据原告提交的××物业张贴于会所外的《催缴及办理通知》照片显示，2018年5月12日，××物业向季某齐出具《催缴及搬离通知书》，要求季某齐补缴租金30000元，管理费8420元，水电费23928.12元，共计62348.12元，并在规定期限内搬离。在一审开庭审理过程中，原告称其于2018年4月10日左右搬离涉案房屋。原告与被告均称季某齐为被告的丈夫。以上事实有原、被告双方提交的上述证据以及一审法院庭审笔录等证据附以为证，足以认定。一审法院认为，原告与被告均认可上述《承包经营合同》系原告与深圳市××休闲会所有限公司所签，而被告为深圳市××休闲会所有限公司注销前的唯一股东。在被告未提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。季某齐在《承包经营合同》上签字应视为代表深圳市××休闲会所有限公司所签。原、被告的主体资格适格。本案的争议焦点为原告是因自身原因自行搬离涉案房屋还是因《租赁合同》到期而被迫搬离。原告主张因《租赁合同》到期，原告多次要求被告与××物业协调租赁期限无果，××物业公司停水停电锁门，原告才被迫离开。被告则主张原告在承包经营期间因违法经营被公安机关查封并自行搬离。从××物业出具的《情况说明》可知，××物业称其曾口头答应租赁方在合同到期后同等条件下优先与其续约，后因租赁方的经营项目被公安部门查封而停业，后自行撤场，并开始拖欠租金。在本案中，原告提交的证据并不足以证明××物业公司停水停电锁门，导致其被迫离开。此外，结合上述微信聊天记录的相关内容，一审法院采信被告的说法，认为原告系因自身原因自行搬离涉案房屋，而非租期届满被迫搬离。原告因自身原因搬离涉案房屋，其请求被告支付装修损失82900元及相应利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于承包金，因原告当庭确认其于2018年4月10日左右搬离涉案房屋，且《租赁合同》约定的租赁期限已于2018年4月30日到期，且之后并未续租，故对于2018年5月及之后的承包金被告理应向原告返还并应支付相应利息。故被告应向原告返还承包费16万元及支付相应利息（以16万元为基数，自本案立案受理之日即2019年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。原告则应按照《承包经营合同》的约定支付2018年1至4月期间的相关费用。被告已提交证据证明其为原告垫付了房租、物业管理费、水电费合计62348.12元（其中2018年4月租金3万元，2018年4月管理费8420元，2018年3月、4月水电费合计23928.12元），对于该部分费用原告应向被告返还。关于被告反诉请求的经济损失，因《租赁合同》到期后，××物业已经与季某齐终止租赁关系，结算费用，并收回涉案房屋，《承包经营合同》已无法继续履行，被告按照《承包经营合同》约定的2019年、2020年两年合计60万元的承包金主张原告赔偿其经济损失60万元的依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、原告（反诉被告）皮霖之于判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）申晴返还垫付的房租、物业管理费及水电费合计人民币62348.12元（其中2018年4月租金人民币3万元，2018年4月管理费人民币8420元，2018年3月、4月水电费人民币23928.12元）；二、被告（反诉原告）申晴于判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）皮霖之返还承包费人民币16万元及支付利息（以人民币16万元为基数，自2019年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）皮霖之的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）申晴的其他反诉请求。如果上述付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币6144元，由原告承担人民币2644元，被告承担人民币3500元。反诉受理费人民币5211.74元，由原告承担人民币679.35元，被告承担人民币4532.39元。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均未提交新证据。本院认为，根据双方提交的证据以及各自陈述，被上诉人所称上诉人未与××物业续签《租赁合同》，双方约定的承包期超出《租赁合同》约定的租赁期限，上诉人所称被上诉人拖欠房租、物业管理费、水电费以及在未经其同意的情况下于2018年4月自行搬离涉诉商铺，均有事实依据，在双方没有提交反驳证据推翻上述事实的情况下，可以认定双方在履行合同期间均有违约行为。由被上诉人与季某齐的微信聊天记录可知，2018年3月至5月期间被上诉人多次主动就后续承包事宜向季某齐征询意见或提出建议，但季某齐一直未明确回应，可以认为双方在合同履行过程中形成僵局。而此时，事实上上诉人仍未积极与涉诉商铺物业方续租，即便有口头协议，也不能将被上诉人继续承包经营涉诉会所作为续租的先决条件，更何况涉诉会所已于2018年11月注销，双方承包经营对象已不存在，又无法达成变更承包内容的一致意见，鉴于被上诉人已搬离涉诉商铺，已无继续履行《承包经营合同》的可能性，本院依法认定双方承包经营关系已经解除。综合考量双方实际损失，兼顾合同的履行情况、双方过错程度的情形，本案中上诉人仍要求被上诉人承担超出租赁期限的承包金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8400元，由上诉人申晴负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十二月二十四日书记员 赵怡欣