浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初7672号 原告：裘文荣，男，1973年11月27日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：张向阳，浙江鑫浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马嘉楠，浙江鑫浩律师事务所律师。 被告：余姚万达广场投资有限公司。住所地：余姚市兰江街道四明西路855号201室。统一社会信用代码：91330281583952299H。 法定代表人：于修阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚梦洁，浙江义韬律师事务所律师。 被告：俞露，女，1983年1月1日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告裘文荣与被告余姚万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、俞露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张向阳，被告万达公司的委托诉讼代理人褚梦洁到庭参加诉讼，被告俞露经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告裘文荣向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2017年3月10日至2017年4月27日的租金6240元；2.判令两被告赔偿原告2017年4月28日至2018年6月28日房屋占有使用费损失54600元的50%即27300元；3.本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：根据余姚市人民法院（2017）浙0281民初4791号民事判决书认定的事实，2016年3月28日，被告俞露与被告万达公司签订租赁合同一份，约定被告俞露承租位于余姚市城区商铺，租赁期60个月，首年租金46800元（万达公司认为首年租金为56106元），随后被告俞露向被告万达公司支付了首年租金46800元。2017年1月14日，原告与被告万达公司签订商品房买卖合同，被告万达公司将位于余姚市城区商铺出卖给原告，价款为1112501元，原告分别于2017年1月5日支付定金40000元，于1月12日支付购房款524707元，于2017年3月6日支付购房款168706.05元，于2017年3月10日支付购房款391293.95元，合计支付购房款1124707元；原告与被告万达公司在2017年3月10日办理交房手续，原告在2017年3月14日取得房屋不动产权证。原告购买涉案房屋后，因就涉案房屋年租金与两被告产生争议，经与被告俞露协商同意后，原告于2017年4月27日将涉案房屋上锁，原告在锁门后短信告知被告俞露开锁密码，俞露未答复，后起诉至法院。在法官的陪同下，被告俞露于2017年9月15日去涉案房屋取走货物，随后涉案房屋由法院工作人员换锁锁门，钥匙由法院保管。2018年6月28日，法官通知原告拿回涉案房屋钥匙，并告知原告可以处分涉案房屋，原告在2018年7月将涉案房屋出租。原告认为，原告作为房屋所有权人，享有从所购房屋获得租金等收益的权利，因此两被告应支付原告2017年3月10日至2017年4月27日的租金6240元，并赔偿2017年4月28日至2018年6月28日期间的房屋占有使用费损失54600元，按三方的过错程度，两被告应承担50％即27300元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告余姚万达广场投资有限公司答辩称：首先本案案由是房屋租赁合同纠纷，但是答辩人与原告之间并无租赁关系，因此答辩人并非本案适格被告；如果本案以房屋租赁合同继续审理，关于原告第一项诉请中的租金，因原告在2017年3月10日付清了购房款，概括受让了答辩人的权利义务，成为了出租方，所以答辩人同意从被告俞露处收取的2017年3月10日至2017年4月27日的租金6240元转付给原告；原告的第二项诉请，缺乏依据，首先从整个事情的起因来看，当时三方主要的矛盾就是因对计租面积的理解不同，导致对租金的计算存在差异，但差异金额就1万元左右，后面导致诉讼以及租赁合同解除的后果完全是因为原告和被告俞露协商采取了极端的锁门的方式造成的，答辩人对于锁门一事并未参与，也不知内情，所以由此导致的扩大损失应由他们自行承担，其次，是被告俞露占用了涉案房屋，原告裘文荣与被告俞露协商上锁后，原告已经将开锁密码告知了被告俞露，被告俞露却在2017年9月15日才腾空房屋，这个期间的房屋占有使用费损失不应当由答辩人来承担，至于2017年9月15日被告俞露将货物取走以后，原告做为出租方，完全可以及时向法院领取钥匙，但原告在2018年6月28日才向法院领取，因此2017年9月15日以后的一个房屋使用费损失完全系原告自身原因导致的扩大损失，要求答辩人承担缺乏依据；退一步来讲，即使当时原告及时取回钥匙，也不一定就能马上出租，因此原告主张的该部分损失并不是必然损失。 原告围绕诉讼请求向本院对提交（2017）浙0281民初4791号民事判决书，用于证明两被告应赔偿其房屋使用费损失。被告万达公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为不能以此为据要求被告承担占有使用费损失。被告俞露经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对该份证据予以采信。 被告万达公司、俞露均未提交证据。 经审理，本院认定如下事实：2016年3月28日，被告万达公司作为甲方、被告俞露为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方同意将位于余姚市城区商铺出租给乙方使用；该房屋的建筑面积为130平方米，双方认可合同约定的建筑面积为计租面积，如该房屋交接后60日内（下称“异议期”）一方认为前述约定建筑面积与实际建筑面积的误差超过±5%，则应向对方提供其自行委托具备国家法定资质的测绘机构出具的面积测绘报告。异议期满后，任何一方不得对本合同约定建筑面积提出异议。房屋租赁期为60个月，自2016年10月1日起至2021年9月30日止；房屋租金按计租面积计付，首期租金为每月每平方米人民币30元，以后租金按约定比例递增；首期计租时间为2016年10月1日起，首期租金为计算日起至第（12）个月最后一日期间的租金；合同签订当日，乙方应向甲方支付10000元作为租赁保证金。上述合同还约定：甲方有权在租赁期限内对外销售该房屋并将该房屋转让给第三方（下称“买受人”），无须事先通知乙方；在买受人向甲方支付该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人（即甲方）的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替甲方成为该房屋出租人，甲方不再享有本合同项下任何权利，也不承担本合同项下的任何义务。甲方在买受人付清该房屋全部购房款后向乙方及买受人发送转让通知，乙方应在转让通知要求的时间与甲方及买受人就上述权利义务概括转让事宜签订三方协议，三方协议签订的同时，乙方应与买受人按照本合同约定的内容另行签订一份新租赁合同以在形式上替代本合同；新租赁合同的租期为本合同尚未履行的期限；无论乙方或买受人是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响本合同项下甲方的全部权利义务在买受人付清该房屋全部购房款当日自动概括转让予买受人的效力，也不影响甲方与买受人有关该房屋转让行为的效力，乙方应向买受人履行租赁合同的义务。合同签订后，被告俞露向被告万达公司支付了首期租金46800元，并支付了履约保证金10000元。2017年1月14日，被告万达公司与原告裘文荣及案外人裘铁威签订《商品房买卖合同》一份，约定被告万达公司将位于余姚市城区商铺出卖给裘文荣、裘铁威，合同价款为112501元。原告裘文荣在2017年1月5日支付定金40000元，在2017年1月12日支付购房款524707元，在2017年3月6日支付购房款168706.05元，在2017年3月10日支付购房款391293.95元，共计支付购房款1124707元，并于2017年3月14日取得了上述商铺的不动产权证。 另，原告购买涉案房屋后，因就涉案商铺年租金产生争议，原告妻子马荷英与被告俞露协商，被告俞露表示愿意配合原告方锁门，迫使被告万达公司出面对租金事宜进行协商，故原告于2017年4月27日将涉案房屋上锁，被告俞露于同日报警。但事后，原告与两被告并未就房屋租金事宜达成协议。原告曾于锁门后即短信告知被告俞露开锁密码，但被告俞露未答复。2017年6月6日，被告俞露起诉至法院，要求解除租赁合同，并要求原告与被告万达公司退还剩余租金、退还租赁保证金、赔偿装修损失、营业损失等，本院予以受理【（2017）浙0281民初7491号】。在该案审理过程中，被告俞露在本院的陪同下，于2017年9月15日将放在涉案商铺中尚未过期的货物取走；原告在2018年6月28日取走涉案房屋钥匙，并于2018年7月将涉案房屋出租。本院经审理作出（2017）浙0281民初7491号民事判决书，认定租赁关系在2017年4月27日解除，并判决原告与被告万达公司共同返还租赁关系解除之后的租金20020元。上述判决作出后，当事人并未上诉，现已发生法律效力。 本院认为：原告作为涉案商铺的买受人，在付清房款后，即从2017年3月10日起已经概括受让了被告万达公司的权利义务成为出租方，对于2017年3月10日至2017年4月27日的租金6240元，被告俞露已经支付给被告万达公司，应由被告万达公司承担付款义务，同时被告万达公司表示同意支付，本院予以确认；对于原告主张的2017年4月28日至2018年6月28日的房屋占有使用费损失，从事情发生经过来看，虽然事情的起因是租金争议，但对于该争议，原告采用锁门方式处理，进而引发后续纠纷，且本院（2017）浙0281民初7491号民事判决认定，因原告的锁门行为导致被告俞露租赁目的不能实现，故从原告锁门之日解除双方的租赁关系，因此对于原告主张租赁关系解除之后的房屋使用费损失，本院不予支持。被告俞露经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依法对案件事实进行认定并作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告余姚万达广场投资有限公司支付原告裘文荣2017年3月10日至2017年4月27日的租金6240元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回原告裘文荣的其他诉讼请求。 本案案件受理费639元，减半收取319.50元，原告裘文荣负担294.50元，被告余姚万达广场投资有限公司负担25元，款限于本判决发生法律效力之日起七日内付清，如银行汇款请汇入本院账户并注明案号。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审判员 裴 丹 二〇一九年十二月二日 书记员 章思思