山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11070号原告：霍霞，女，1973年7月14日出生，汉族，住济宁市阜桥辖区。委托诉讼代理人：周灵、邸艾（实习）山东济信律师事务所律师。被告：宫存宝，男，1974年9月28日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁市济海信息技术服务有限公司法定代表人：王瑞明，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞娟，公司员工，女，1976年4月24日出生，汉族，住。第三人：中国工商银行股份有限公司济宁任城支行负责人：王斌，经理。委托诉讼代理人：邝梨花，山东公明政和律师事务所律师。原告霍霞诉被告宫存宝、济宁市济海信息技术服务有限公司（以下简称济海公司）、第三人中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称任城工行）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告霍霞及其委托诉讼代理人周录、邸艾、被告济海公司委托诉讼代理人王瑞娟、被告任城工行委托诉讼代理人邝梨花到庭参加了诉讼。被告宫存宝经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍霞向本院提出诉讼请求：1、确认被告宫存宝与被告济宁市济海公司签订的《房屋销售合同》不成立。2、请求依法确认原告与被告济宁济海公司签订的《职工房产转让协议书》有效；3、请求依法判决第三人工商银行济宁任城支行办理涉案房屋注销抵押登记手续；4.请求依法判决被告宫存宝、济海公司协助原告办理房屋过户手续；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2007年10月8日，原告霍霞与被告济海公司签订了《职工房产转让协议书》，约定济海公司将位于济宁市阜桥辖区济海公司10号楼1单元5层西户房屋及配房以330938.30元出售给原告霍霞，房屋应于2007年12月31日前交付原告，并于交付后90日内由被告济海公司协助原告办理房屋权属证书。原告按照约定于2007年9月至2008年初分三次向原告支付了房屋款230938.3元，余款办理了贷款手续，但因济海公司原因未办理下贷款。2007年9月14日被告济海公司将房屋交付其使用至今，但济海公司至今为办理房屋权属证书。其后经了解，诉争房屋在建成时，被告济海公司将房屋登记在宫存宝名下办理了按揭贷款，导致被告济海公司不能讲房屋过户至原告名下。第三人任城工行发放了贷款，并将房屋作为抵押物办理了抵押登记。该贷款后经省工行认定为虚假贷款，其后任城工行为被告济海公司办理了企业贷款，现被告济海公司已将上述贷款偿还，但第三人任城工行至今未办理抵押登记注销手续。导致房屋至今不能过户至原告名下，侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告宫存宝未到庭参与诉辩，但庭后到庭陈述，其当初为公司员工，公司为了贷款才将房屋过户至其名下，用房屋抵押贷款后，贷款一直由公司偿还贷款本息，具体情况其不知情。接到诉状才知道房屋存在纠纷。被告济海公司辩称，原告陈述的情况属实，当初是公司为了资金周转向工商银行贷款，银行需要用个人贷款，我公司就将房产过户至宫存宝名下，用其名义贷的款。后来银行给公司办理了企业贷款，我公司就用贷款偿还了宫存宝名义所贷款。由于该房屋抵押一直未解除，无法办理房屋过户手续，致使房屋一直登记在宫存宝名下，无法过户给原告霍霞。第三人任城工行陈述，一、答辩人主体不适格，与原告不存在合同关系，根据合同相对性，原告无权起诉答辩人；二、涉案房屋所有权人为被告宫存宝，2006年3月24日宫存宝与答辩人签订了购房借款合同，向答辩人按揭贷款182000元，贷款期限为20年，用于购买涉案房屋并用房屋做抵押办理了他项权证；三、原告与被告济海公司签订的职工房产转让协议书应为无效，因为涉案房屋产权人为宫存宝，被告济海公司无权处分涉案房屋；四、原告起诉混淆了法律关系，原告无权在同一诉讼中基于不同的法律关系，向答辩人提出注销房屋抵押登记手续的诉讼请求，综上请求法院驳回原告对其的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、《职工房产转让协议书》一份、购房款收据三份、煤气开发费收据一份、煤气试压伐收据一份、有线电视、暖气开发费收据一份，证明原告与被告济海公司存在房产买卖合同关系，且合同已经履行；二、房产证复印件一份，证明涉案房屋登记在被告宫存宝名下这一事实；三、2011济中区民初字第1022、1024号民事判决书各一份，证明被告济海公司在开发建设涉案房屋时因资金紧张，通过借人身份证，自行制作房屋销售合同的方式，在第三人工商银行办理了按揭贷款，涉案贷款已在2009年12月21日全部还清；四、通话录音一份，证明被告宫存宝在收到法院传票后找原告要求撤销对其的起诉，并承认济海公司与其签订的房屋买卖合同并未实际履行，只是为了办理按揭贷款使用，房子不是他的。被告济海公司向本院提交了工商银行还款凭证复印件三张，证明公司在2009年12月21日归还了以被告宫存宝名义贷的款。第三人任城工行提交了2006年3月24日被告宫存宝与第三人签订的个人购房借款合同一份、个人住房贷款凭证一份、房屋他项权证一份，证明被告宫存宝向第三人工商银行按揭贷款182000元用于购买涉案房屋，并用涉案房屋作为抵押，2006年4月4日涉案房屋权属证书办理在了宫存宝名下，房产证号为济宁市房权证中字第××号，2006年4月17日办理了他项权证。2007年10月8日，原告与被告济海公司签订了职工房产转让协议书，约定被告将涉案房屋及配房以330938.30元的价格转让给原告，首付140938.30元，贷款19万元，房屋交付日期为2007年12月31日前等。原告购买通过原、被告当庭诉辩和第三人陈述以及各方对提交的证据的质证、认证，本院查明事实如下：本案诉争的阜桥辖区中区开发区香港西路1号10号楼东单元5层西户房产，面积136.55平方米。2006年3月5日，被告济海公司与宫存宝签订购房合同，约定将诉争房产出售给宫存宝。该房产于2006年4月4日登记在宫存宝名下，房产证号为济宁市房权证中字第××号。2006年3月4日，第三人任城工行与宫存宝签订了个人购房借款合同，约定宫存宝借款购买本案诉争房屋，借款金额182000元，借期20年。约定用诉争房屋抵押，并于2006年4月17日在济宁市房产管理局办理了抵押登记，登记设定日期为2006年3月24日，约定期限240个月。他项权证号为济宁市房他字第××号。2007年10月8日，原告霍霞与被告济海公司签订了职工房产转让协议书，约定将诉争房产及附属物以330938.30元的价格出让给霍霞。合同约定首付140938.3元，余款19万元贷款支付。霍霞于2007年9月21日支付了首付款，但由于房屋权属在宫存宝名下，无法贷款，遂于2009年1月18日付款9万元，余款至今未付。霍霞于2008年即入住该房至今。通过查明的事实，针对原告的诉求，本院认定如下：1、关于确认被告宫存宝与被告济宁市济海公司签订的《房屋销售合同》不成立的诉求。本院认为，宫存宝与济海公司签订的房屋买卖合同，系济海公司为了套取银行贷款而与宫存宝签订的虚假意思表示的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，宫存宝与济海公司之间买卖涉案房屋行为无效，据此签订的买卖合同亦应无效。2、关于确认霍霞与济海公司签订的《职工房产转让协议书》有效问题。本院认为，该协议系双方意思的真实表示，不违反法律强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。3、关于要求第三人工商银行济宁任城支行办理涉案房屋注销抵押登记手续问题。本院认为，第三人工商银行系因宫存宝借款抵押而办理的抵押登记，该抵押登记系依法设立，合法有效。原告依据其与济海公司签订的《职工房产转让协议书》，只是享有针对济海公司的债权，并不享有涉案房屋的物权。霍霞在不享有物权的情形下，依据物权权利要求第三人任城工行注销抵押登记，其不具备主体资格。另，霍霞也不是与任城工行签订抵押借款合同的当事人，也不具有依借款抵押合同而享有权利。故，任城工行辩称，霍霞不具备要求其注销抵押登记的主体资格的辩称，本院予以采纳。4、关于要求被告宫存宝、济海公司协助原告办理房屋过户手续问题。本院认为，目前诉争房产上存在第三人任城工行抵押权。而且该抵押权设立时间早于霍霞与济海公司签订《职工房产转让协议书》时间。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。无论宫存宝还是济海公司均知道该房产设立了抵押权，其转让涉案房产未取得任城工行同意。因此，霍霞要求宫存宝、济海公司协助办理产权过户手续将涉案房产过户至其名下，显然侵犯了抵押权人任城工行的权利。据此，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2006年3月6日被告宫存宝和被告济宁市济海信息技术服务有限公司签订的关于济宁市阜桥辖区济海公司10号楼1单元5层西户房屋销售合同无效；二、2007年10月8日原告霍霞与被告济宁市济海信息技术服务有限公司签订的《职工房产转让协议书》有效；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4631元，由原告霍霞负担4000元，被告济宁市济海信息技术服务有限公司负担631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二〇一九年十二月二十日书记员 胡佳慧