湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初3489号原告：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路29号。法定代表人：王国华，该公司董事长兼总经理。委托代理人：明亮，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：上海汤采品牌管理有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区荷丹路288号1幢3层3101室。法定代表人：庄育升原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司（下称寿康永乐商贸公司）诉被告上海汤采品牌管理有限公司（下称汤采品牌管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寿康永乐商贸公司的委托代理人明亮和被告汤采品牌管理公司的法定代表人庄育升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寿康永乐商贸公司提出以下诉讼请求：1.判令解除双方签订的GUESS品牌及VERSACECOLLECTION品牌《华悦城商铺租赁合同》及《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》；2.判令汤采品牌管理公司向寿康永乐商贸公司支付租金、物业费、水电费、宣传推广费等共计85479.31元（暂计至2019年5月31日止）；3.判令汤采品牌管理公司返还寿康永乐商贸公司装修补贴款405万元；4.判令汤采品牌管理公司支付寿康永乐商贸公司违约金59136.73元；5.汤采品牌管理公司承担诉讼费用。事实和理由:双方于2017年12月15日签订了GUESS品牌及VERSACECOLLECTION品牌两份《华悦城商铺租赁合同》，约定汤采品牌管理公司承租寿康永乐商贸公司位于十堰市××箭区朝阳××路××城××中心××层××、××号商铺，租赁期限3年，分别自2018年1月28日起至2021年1月31日止、自2018年3月28日起至2021年3月31日止，租金以汤采品牌管理公司经营业绩扣点方式计算，租金不包括物业费、公共事业费、水电费等其他费用。汤采品牌管理公司交纳了合同保证金共91000元。合同约定了双方的违约责任，明确因承租人原因造成合同终止的，除赔偿损失外还应没收保证金。合同签订后，寿康永乐商贸公司依约交付了房屋，汤采品牌管理公司在装修未达要求、未按合同约定的门店外观及内部装饰与品牌正价店维持统一标准的情况下开业了,且开业初期，汤采品牌管理公司两家商铺相应品牌货品供应不足，经营业绩极差。2018年8月11日，经双方协商，由寿康永乐商贸公司借款13万元给汤采品牌管理公司用于VERSACECOLLECTION品牌商铺更换。汤采品牌管理公司至今既未更换品牌，也未偿还借款，店铺一直处于无人经营状态，期间也未支付任何费用。汤采品牌管理公司的行为违反了合同约定，致使合同目的不能实现，极大地损害了寿康永乐商贸公司的合法权益。被告汤采品牌管理公司辩称：1.汤采品牌管理公司不认同寿康永乐商贸公司陈述的事实理由。2.合同约定开业时有7个同类品牌，否则汤采品牌管理公司可以拒绝开业，但是开业时未达到7个品牌。3.汤采品牌管理公司的货不存在供应不足，寿康永乐商贸公司应支付的装修补贴款只到位70%，一直拖着不给，汤采品牌管理公司自己支付七八万元。4.寿康永乐商贸公司借给汤采品牌管理公司的13万元名义上是借款，实际是支付的装修补贴款。经审理查明：2017年12月15日，寿康永乐商贸公司（甲方）和汤采品牌管理公司（乙方）分别签订GUESS品牌和VERSACECOLLECTION品牌的《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》。《华悦城商铺租赁合同》约定：甲方将位于十堰市××箭区朝阳××路××城××中心××层××号（套内建筑面积166.6平方米）、18号（套内面积200平方米）的商铺出租给乙方经营GUESS品牌（17号）、VERSACECOLLECTION品牌（18号），租赁期限为36个月，乙方按月提成租金的支付方式向甲方支付租金（不包含物业管理费、装修管理费、公共事业管理费用及其他费用），提成租金按乙方的营业额计算，自2018年1月28日至2021年1月31日为10%（VERSACECOLLECTION品牌自2018年3月28日至2019年3月31日为9%）、2019年2月1日至2020年1月31日为11%（VERSACECOLLECTION品牌自2019年4月1日至2020年3月31日为10%）、2020年2月1日至2021年1月31日为12%（VERSACECOLLECTION品牌自2020年4月1日至2021年3月31日为11%）；乙方应于每月首5个工作日前提供上个自然月的营业额资料，与甲方核对并计算上个自然月的提成租金，乙方须于核算完毕后10日内支付当期租金，租金按月结算；乙方经营项目为箱包、鞋品、服饰、饰品，甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；乙方应向甲方支付装修保证金2万元（每个商铺1万元）、租赁保证金4万元（每个商铺2万元）、物业管理费保证金2万元（每个商铺1万元，合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金原件及物业管理费保证金收据原件，并符合全部条件后，甲方将保证金剩余金额无息退还给乙方）；开业日暂定为2018年1月28日（18号商铺开业日暂定为2018年3月28日），如甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知七日的日期为准；甲方每月按每平方10元的标准向乙方收取宣传推广费，即每月推广费为3300元（其中17号商铺为1300元，18号商铺为2000元）。合同还约定：乙方因违约原因未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或者解除合同，如选择继续履行合同的，则乙方除应按合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金标准100%的逾期开业违约金，直至本商铺正式开业经营之日止；如甲方选择继续解除合同的，则乙方承担导致合同终止的违约责任；因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金并要求乙方赔偿所有实际损失；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方需提前90日通知乙方并无息返还本合同项下租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得停业，若乙方在租赁期内停业，停业期间，除租金正常支付外，每日应向甲方另支付相当于届时日租金标准100%的违约金，若乙方在营业期间连续7天以上或一年内累计15天以上停业的，甲方有权解除合同；乙方迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求依法承担违约责任；若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费或物业费；没有或迟延行使本合同项下的权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃；本合同项下计算违约金标准的“月租金”“日租金”基数按届时租金标准相应计算，如无法计算，则按第一个租约年租金标准相应计算。《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》约定：在乙方按合同约定经营满租赁期限并遵守原合同项下各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修补贴费450万元；按照双方书面确认的工程装修进度表进行执行施工的前提下，甲方在本合同签订生效后7日内支付乙方装补款180万元（其中17号商铺为52万元、18号商铺为128万元），在乙方实际进场施工3天、且向甲方提供品牌公司真实完整的品牌授权证明文件后支付装补款135万元（其中17号商铺为39万元、18号商铺为96万元），在乙方现场店铺装修通过甲方验收合格，同时办理完相关营业证照、且货品进场后的7日内支付装补款90万元（其中17号商铺为26万元、18号商铺为64万元），在乙方完成货品陈列、店铺员工上岗、开业后7天内支付装补款45万元（其中17号商铺为13万元、18号商铺为32万元）；若乙方未按前述约定向甲方提供前述约定的增值税专用发票，甲方有权顺延付款期限，且乙方不得怠于或拒绝履行原合同及相关协议（包括但不限于本协议）项下约定的义务；如甲方在签约后7日内未支付首期装补款，乙方有权终止合同的履行；乙方完成店铺设计图纸全套方案经品牌公司审核通过后提交至甲方，甲方审核通过后未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方进场施工后同时向甲方提供合法、真实、完整的授权证明文件，甲方未按合同约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方现场施工按标准完成，并通过甲方验收合格，同时货品进场率达到100%后，甲方未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行，并无条件撤回所有的货品，乙方不承担任何责任；如甲方在合同规定的支付装补款期限内未如约支付相关装补款的，每迟延一日，甲方应向乙方支付相当于约定全额装补款的1%，迟延超过7日，则视为甲方违约，乙方有权终止合同的履行，甲方需赔偿乙方相当于该期甲方应当支付装补款的金额作为违约金；乙方保证在甲方商铺内开设的品牌为GUESS品牌、VERSACECOLLECTION品牌之独立门头店，其门店外观及内部装修与该品牌正价店维持统一标准；乙方保证店铺具备开业条件前及后期经营过程中货品在店内库存数量总金额不低于每平方5000元，每季新款及经典款占比不低于70%，如未达到且经甲方两次函告催告仍不改正的，甲方有权终止合同，乙方应退还甲方已支付的全部装补，并承担甲方的一切损失；若乙方实际经营商铺时间少于原合同约定租赁期限的，乙方应将剩余年限的装修补贴费返还甲方；为了确保项目符合国际品名的定位和销售环境，甲方承诺项目一楼的国际品牌不少于7个品牌，如未能达到此标准，乙方可以无责，并延迟开业；甲方整体开业率不低于80%，一楼开业率不低于70%，如未能达到此标准乙方可以无责，并延迟开业；装修保证金在合同签订之日一次性支付，在装修期届满且经甲方验收合格后30个工作日内无息退还；物业管理费按乙方的营业额计算，月物业费为月营业额乘以提成比例2%。上述合同（协议）还有包括《POS专用收银系统租用协议》，约定乙方向甲方支付保证金11000元（每个商铺5500元），乙方支付收银系统使用费每月206元（每个商铺153元）。合同后，寿康永乐商贸公司将商铺交付汤采品牌管理公司。汤采品牌管理公司向寿康永乐商贸公司支付了装修保证金2万元、租赁保证金4万元、物业管理费保证金2万元、专用POS收银保证金11000元，对商铺进行了装修并于2018年1月28日开业。寿康永乐商贸公司分别于2017年12月18日（180万元）、2018年1月8日（135万元）、2018年5月23日（90万元）共向汤采品牌管理公司支付装补款405万元。2018年8月11日，双方又签订《借款合同》，汤采品牌管理公司向寿康永乐商贸公司借款13万元作流动资金使用2个月零20天。合同约定：乙方现将对华悦城一楼品牌VERSACECOLLECTION进行更换，新品牌为d.x集合店，代新品牌装修完毕并验收通过后，甲方需支付乙方在华悦城一楼另一品牌GUESS最后一笔装补费用，并用此费用抵扣该笔借款；若甲方因d.x集合店未按双方约定进行而未支付乙方最后一笔装补费用，乙方需自行归还该笔借款，具体归还时间以甲方函告为准。合同签订后，寿康永乐商贸公司于2018年8月13日向汤采品牌管理公司转款13万元。此后，汤采品牌管理公司未更换经营品牌，也未偿还借款。因汤采品牌管理公司存在货品不足及货品大类不均的情况，寿康永乐商贸公司在2019年1月两次向汤采品牌管理公司发函要求解决并配齐应季货品。因汤采品牌管理公司拖欠租金、物业费及水电费，寿康永乐商贸公司在2019年1月两次向汤采品牌管理公司发函要求限期支付。汤采品牌管理公司未支付2018年10月1日以后的租金和物业费，根据寿康永乐商贸公司提供的清单显示，GUESS品牌在2018年10月销售额为7712元、11月销售额为3400元、12月销售额为1699元、2019年1月为708元、2月为2157元，汤采品牌管理公司欠租金、物业费合计1881.12元，欠2019年6月15日前的水电费及相关维护费共计16403.73元，欠2019年5月31日之前的的宣传推广费5200元、POS使用费612元；VERSACECOLLECTION品牌在2018年10月销售额为8121元，汤采品牌管理公司欠租金、物业费893.31元，欠2019年6月15日之前的水电费及相关维护费共计14932.58元。2019年3月，因拖欠11名员工劳动报酬，汤采品牌管理公司被劳动行政部门给予行政处罚。后因汤采品牌管理公司停业，寿康永乐商贸公司对上述商铺上锁。本院认为：双方签订的《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》均不违反法律规定，应认定为有效。汤采品牌管理公司拖欠租金、物业费，及未经对方书面同意停业的行为构成违约，且其违约行为符合合同解除条件，寿康永乐商贸公司主张解除合同应予支持。从寿康永乐商贸公司提供的欠款明细看，汤采品牌管理公司欠租金、物业费应为2774.43元，欠2019年5月31日前的宣传推广费、POS使用费合计5812元，欠2019年6月15日前的水电费及维护费为31336.31元，以上合计为39922.74元，寿康永乐商贸公司主张的85479.31元与该金额不一致，欠款金额应依欠款明细上的金额为准。对汤采品牌管理公司来讲，寿康永乐商贸公司在开业时间即2018年1月28日、2018年3月28日未满足“一楼的国际品牌达到7个，整体开业率达到80%，一楼开业率达到70%”的条件，汤采品牌管理公司有权拒绝开业或延迟开业，并不承担由此产生的法律责任。汤采品牌管理公司在开业后再以寿康永乐商贸公司未满足上述条件为由主张不承担拖欠租金等费用及停业责任，不应支持。寿康永乐商贸公司已支付汤采品牌管理公司装补款405万元，已达到前三期装修补偿款的金额。根据合同中“在乙方完成货品陈列、店铺员工上岗、开业后7天内支付装补款45万元”“乙方现场施工按标准完成，并通过甲方验收合格，同时货品进场率达到100%后，乙方有权终止合同的履行，并无条件撤回所有的货品，乙方不承担任何责任”的约定，乙方必须同时满足上述条件，才能主张甲方支付第四期装补款。汤采品牌管理公司不能证明已满足上述条件，主张寿康永乐商贸公司拖欠装补款不能成立。汤采品牌管理公司实际经营商铺的时间少于合同约定的租赁期限，应按约向寿康永乐商贸公司返还装修补贴费。结合汤采品牌管理公司的陈述和寿康永乐商贸公司提供的水电费发生明细，应认定汤采品牌管理公司使用商铺至2019年6月，寿康永乐商贸公司主张返还的装修补贴费不应包含分摊到此前的装修补贴费。因此，汤采品牌管理公司应返还的装修补贴费应为2552777.78元（1300000÷36×19+3200000÷36×21）。在汤采品牌管理公司拖欠租金等费用的情况下，寿康永乐商贸公司由此造成的直接损失是资金被占用的损失，合同约定按欠费金额的日千分之一支付违约金，该违约金过分高于因上述违约给寿康永乐商贸公司造成的损失，本院酌情按年利率24%予以调整。由此，汤采品牌管理公司支付寿康永乐商贸公司拖欠租金、物业费等费用的违约金为3942.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司与被告上海汤采品牌管理有限公司签订的《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》；二、被告上海汤采品牌管理有限公司支付原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司租金、物业费、水电费（截止到2019年6月15日）、宣传推广费（截止到2019年5月31日）等合计39922.74元；三、被告上海汤采品牌管理有限公司返还原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司装修补贴款2552777.78元；四、被告上海汤采品牌管理有限公司支付原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司截止到2019年5月31日的逾期付款违约金3942.45元；五、驳回原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40357元，减半收取20178.5元，原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担6392元，被告上海汤采品牌管理有限公司负担13786.5元，退还原告湖北寿康永乐商贸集团有限公司20178.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一九年十二月六日书记员  彭 苗