山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初6140号原告：韩斌，男，1989年10月30日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：高建勇，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。被告：青岛鲁元丰投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区澎湖岛街125号办公楼301室，统一社会信用代码91370211572072560P。法定代表人：颜贻平，该公司董事长。原告韩斌与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛鲁元丰投资有限公司（下称鲁元丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩斌及其委托诉讼代理人高建勇，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。被告鲁元丰公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩斌向本院提出诉讼请求：1、解除原告与海基置业公司签订的《商品房认购协议书》；2、依法判令二被告返还原告购房款85414元及利息（2014年6月25日至2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月21日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年6月24日，原告与海基置业公司签订了《商品房认购协议书》，认购二被告开发的清华园小区3-1-1301号房。签订认购书后，原告交付房款85414元。后二被告在原告不知情的情况下，将原告涉案商品房出售给他人。原告多次找被告交涉要求解决，但二被告一直拖延。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告海基置业公司辩称，原告的诉求与海基置业公司无关。首先海基置业公司从未收取过原告任何款项；其次涉诉房产并非海基置业公司销售给原告，也并非海基置业公司与鲁元丰公司合作开发。依据《最高院审理关于涉及国有土地使用权纠纷法律问题若干解释》第二十四条规定，海基置业公司作为提供土地使用权的当事人，不承担经营风险，只收取固定利益，该模式应当认定为土地使用权转让。涉案房产是海基置业公司将土地使用权转让给鲁元丰公司，鲁元丰公司独立进行建设与销售，销售所得利润归鲁元丰公司单独享有，海基置业公司不参与分配。因此鲁元丰公司是否销售给原告涉案房产、是否收取原告相关款项，海基置业公司不知情，也与海基置业公司无关。被告鲁元丰公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告鲁元丰公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的加盖鲁元丰公司印章的收款收据，海基置业公司主张，该收据非海基置业公司出具，对其真实性无法确认。本院认为，该收据来源合法，形式有效，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月24日，原告韩斌与海基置业公司签订《商品房认购协议书》（编号为0001250），认购清华园项目3-1-1301号房，约定房屋总价款282414元，付款方式为按揭贷款支付，签订商品房买卖合同时首付30%即85414元，余款由按揭贷款支付。协议第7条约定，“交款后开据的收据必须加盖‘烟台海基置业有限公司财务专用章’，户名：烟台海基置业有限公司，开户行：中行龙口南山支行，账号：23×××07”。协议备注载明：“1、烟台海基置业有限公司未委托任何机构代收房款，客户汇款一律汇入以上公司账户，如不按约定打入我公司账户，出现问题我公司不承担任何法律责任；2、客户汇款时请在汇款单上标注业主姓名、楼号、汇款人姓名”。协议落款客户经理处签有“刘晓彤”字样。同日，鲁元丰公司向原告出具收取3-1-1301号房房款85414元收据1张，该收据落款经手人处签有“刘晓彤”字样。原告陈述，其是在清华园售楼处认购的涉诉房屋，为原告办理签订认购协议、收款手续、出具收据的均是同一售楼处的同一人刘晓彤（认购书及收据上均有其本人签字），且售楼处工作人员也未向原告明确说明认购协议书第7条及备注的内容，故原告不清楚二被告之间基于合作开发关系，关于财务管理方面的约定。另查明，涉诉房屋现已由鲁元丰公司另售他人。本院认为，原告与海基置业公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，协议书依法成立并生效。现原告主张解除涉诉协议书，海基置业公司亦当庭表示同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。据此，原告主张解除《商品房认购协议书》的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的房款返还事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，涉诉房屋的认购协议书解除后，鲁元丰公司应将其收取的85414元购房款返还原告，故原告主张鲁元丰公司返还购房款的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张鲁元丰公司承担利息的诉请，本院认为，涉诉协议书签订后，鲁元丰公司又将涉诉房屋另售他人，致原告的合同目的无法实现，故导致协议书解除的责任在鲁元丰公司，因此，原告主张其承担相应利息的诉请，于法有据，亦予支持。关于海基置业公司是否应承担返还购房款及利息责任的问题。原告主张，二被告系合作开发关系，从海基置业公司提交的《南山商品房合作开发合同书》来看，海基置业公司是合作开发的一方主体，且购买商品房必须要与海基置业公司签订商品房买卖合同，原告亦是与海基置业公司签订的《商品房认购协议书》，虽房款是由鲁元丰公司收取的，但签订涉诉协议书及收取房款的整个过程均是由售楼处同一人即刘晓彤办理的，故海基置业公司应当承担责任。海基置业公司则主张，涉诉房屋并非是其与鲁元丰公司合作开发的，并且从未收取原告的任何款项，认购协议书亦未实际履行，原告明知双方约定的付款账户及收款人而不向约定的付款账户交付房款，应当承担过错责任，故原告无权向海基置业公司主张退还房款。本院认为，原告认购清华园项目3-1-1301号房，并与海基置业公司签订《商品房认购协议书》，系原告与海基置业公司之间形成了商品房预约合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为买受人，应按照协议书约定的付款金额及付款方式履行缴纳房款的义务。协议书中明确约定了付款账户等信息，但原告并未按约履行，而是向鲁元丰公司支付涉诉房屋房款85414元，过错在于原告。虽原告主张二被告系合作开发关系，但其未提交证据予以证明，且海基置业公司不予认可，故原告的主张，证据不足，本院不予采信。综上，原告主张海基置业公司返还购房款的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张海基置业公司承担利息的诉请，本院一并不予支持。被告鲁元丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛鲁元丰投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩斌购房款85414元及利息（自2014年6月25日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告韩斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1935元，减半收取968元，由被告青岛鲁元丰投资有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十二月十二日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000181379；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；法官办公室电话：0535-8778770）