大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5932号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏巍，系该公司员工，女，1987年7月22日生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘伟，系该公司员工，男，1963年3月25日生，汉族，住址辽宁省鞍山市立山区。被告：李成，男，1972年6月28日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：邓治河，系辽宁碧海律师事务所律师。原告大连万科物业服务有限公司与被告李成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏巍、宫静，被告李成及其委托诉讼代理人邓治河到庭参加了诉讼。因案件争议较大，本院依法组成合议庭，第二次公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人魏巍、刘伟，被告李成及其委托诉讼代理人邓治河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2011年2月至2019年3月期间的物业服务费82,013.44元；2014年1月至2019年3月期间的室内机动车管理服务费1,624.58元；2、请求判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自物业服务费欠交起至2019年3月10日的违约金96,168.45元；室内机动车管理服务费自欠交日起至2019年3月10日的违约金2,660元。合计人民币182,466.47元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园76号楼1单元103号房屋，已于2011年12月2日办理入住。该房屋系由原告负责物业服务。但被告未能按时向原告交纳2011年2月至2019年3月期间的物业费、机动车管理服务费，并依法应当给付违约金。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，侵害了全体业主及原告的共同利益，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告李成辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：一、原、被告之间从未签订《物业服务合同》，原告诉讼主体错误，双方之间没有形成物业服务合同基础关系，更谈不上被告向其支付物业管理费的义务。原、被告之间也从未签订车库物业约定协议，故无由收取。物业公司应当通过招投标方式选聘，在2019年大连市物业服务细则中有明确约定，而且合同期限不得超过三年，原告的前期物业合同明显已超过三年期限；物业服务费受政府指导价确定，原告向被告收取的物业服务费没有经过物价局的相关备案，没有收费依据；商品房买卖合同和房产证上体现房屋性质是住宅，不是别墅，因此我的房屋按照3.8元标准收费不合理，被告的房屋应当按照1.3元标准收费；原告收费标准不是政府指导价，原告对被告的收费没有进行公示。二、原告给付2011年-2016年的物业管理费和室内机动车管理费，现今已过诉讼时效。原告提供的律师函、短信记录和快递回执单，被告均未收到。物业费催收单被告没有收到。因原告从未向被告主张过。即使原告给付物业管理费和室内机动车管理费，也只能支付最近三年的（从2019年8月向后推算三年）。三、原告提出的违约金无法律依据和合同依据，且过高。应调整为按照被告未缴物业服务费金额年存款利率2%计算为宜。四、通过被告家室外门前的一组照片前后对比，充分显示物业管理公司服务质量极差，物业服务质价不符，小区存在私搭乱建情况，原告没有及时制止，邻居在物业袒护下明显改造了建筑主结构、主大梁、扩建私人庭院占用公共面积、破坏公共绿化，改变了我户购房时窗前规划建筑原貌。对别墅区内个别人侵占我家门前公共绿地20多平方米的行为采取制止措施不力，既没有向有关机关进行反映，自己也没有采取措施，导致被告的门前公共绿地面积大幅缩水，原告提供的绿化服务不到位，被告院子草坪绿化不足，是被告自费打理，小区个别业主存在把公共绿地圈进自家草坪的行为。违反了《前期物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条第一项物业公司应尽的管理义务，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。邻居的侵权行为和物业公司的消极不作为及管理制止不力，二者的共同行为明显属于损害被告合法权益的行为，故被告存在免交情形，不交物业管理费和室内机动车管理费是行使先履行抗辩权，不存在违约行为，故不应支付违约金。五、通过被告家室内外的一组照片对比，显示原告擅自改变公共用房出租，绿化、停车等存在严重瑕疵；公共设施没有很好维护，被告不交纳物业费原因是外墙漏雨，漏雨部位就是公共外墙体，房屋客厅渗漏问题确实存在，其室内墙面现仍存有渗漏留下的痕迹，目前该渗漏问题尚未得到全面彻底解决,原告应动用维修基金维修。六、通过被告家后院一组照片前后对比，充分显示物业公司瞒我户在房子下挖开下大管子加运河，证明该房主体结构达不到交房验收质量，造成我家装修因拖延工期而被施工方索赔，严重威胁我家居住安全性，给三位年过八旬的老人埋下心理阴影，身心受到极大的摧残，并落下各种疾病缠身，整天靠药物维持生命，度日如年。七、听说本小区住户(李玥婷房屋建筑面积218.11平方米,物业费每月每平方米3.8元)。2013年8月住户李玥婷在车库门口丢了一台除湿机，12月23日丢了一套儿童桌椅，事发时均联系过物业公司，但没有人管，至今也未得到解决。物业管理非常混乱，最近一段时间多家业主被盗。八、因物业管理公司服务质量极差，集中表现在完全不符合《业主临时管理规约》的相关规定，服务质量达不到约定标准的第16条B项和第五条，邻居在物业袒护下明显改造了建筑主结构、主大梁、扩建私人庭院占用公共面积、破坏公共绿化，改变了我户购房时窗前规划建筑原貌。违反附件一《装修管理约定》的第6、7条，房屋客厅渗漏问题确实存在，其室内墙面现仍存有渗漏留下的痕迹，目前该渗漏问题尚未得到全面彻底解决,违反附件二《环境、卫生管理约定》第5条，违反附件三《治安、消防、交通管理约定》治安联防义务。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告服务质量极差，不能完全适当履行物业服务义务，物业服务质价严重不符，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才停止交纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2007年10月25日，大连万科城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同（万科·溪之谷）》，大连万科城置业有限公司委托原告对大连万科·溪之谷提供前期物业服务。合同的期限自2007年9月8日起至万科·溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第五条约定别墅的物业收费标准为3.80元/月·平方米，车库物业0.65元/月.平方米。第六条约定，业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按季度当季交纳，业主或者物业使用人的应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。另查，被告系大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷76号楼1单元103室业主，房屋面积221.20平方米，别墅车库面积为23.32平方米。被告签署的商品房买卖合同的附件中载明了在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连万科物业服务有限公司提供物业服务，别墅物业服务费为3.8元/月.平方米，车库物业费为0.65元/平方米.月。2011年8月24日，被告领取了案涉房屋钥匙及车库钥匙，被告未交纳2011年8月24日至2019年3月31日期间的别墅物业服务费、车库物业服务费。2015年9月14日，原告以EMS的方式向被告发出律师函，向被告催缴2011年2月1日2015年6月30日期间的物业费，该邮件被退回。另查，原告于2019年4月26日向本院起诉，缴纳了诉讼费。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同及附件、EMS单据、测绘报告、交接单，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，上述证据经本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告应向原告交纳别墅物业服务费及车库物业服务费。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告于2015年9月14日发出催缴通知，催要2011年2月1日至2015年6月30日期间的物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告起诉的2013年9月14日之前的物业费请求均已经超过了诉讼时效。2013年9月15日至2015年6月30日期间的物业费请求未超过诉讼时效，本院予以保护。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，在此之前已经超过两年诉讼时效的部分本院不予保护，未超过的部分适用三年诉讼时效的规定。根据上述法律规定，至2019年4月26日原告向本院提起诉讼之日，原告起诉的2015年7月1日至2016年4月26日期间的物业费已经超过了法定的诉讼时效。2016年4月27日至2019年3月31日期间的物业费未超过诉讼时效，本院予以保护。被告诉讼时效抗辩合理部分，本院予以支持。综上，被告应当给付原告2013年9月15日至2015年6月30日期间物业费18,044.02元（3.8元/月.平方米×221.20平方米×21个月+3.8元/月.平方米×221.20平方米÷30天/月×14天），及2016年4月27日至2019年3月31日期间的物业费29,503.66元（3.8元/月.平方米×221.20平方米×35个月+3.8元/月.平方米×221.20平方米÷30天/月×3天），以上合计47,547.68元。对于车库物业管理费的请求，被告应给付原告2014年1月1日至2015年6月30日期间的车库物业管理费272.84元（0.65元/月.平方米×23.32平方米×18个月），2016年4月27日至2019年3月31日期间的物业费532.05元（0.65元/月.平方米×23.32平方米×35个月+0.65元/月.平方米×23.32平方米÷30天/月×3天），以上合计804.89元。至于被告提出的物业服务的相关意见，本院认为物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故此，被告不能以此拒缴物业费。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李成于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币47,547.68元、车库物业服务费804.89元。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,950元（原告已预付），由被告李成负担1,800元，被告李成于本判决发生法律效力之日起十日内给付。由原告自行负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月十日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。