湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4362号上诉人（原审原告）：文小聪，女，1981年1月11日出生。委托诉讼代理人：韩琪（文小聪之夫）。上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。上诉人文小聪与上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称宜章大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘*2民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人文小聪及其委托诉讼代理人韩琪，上诉人宜章大汉公司的委托诉讼代理人曾建国参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。文小聪上诉请求：一、改判宜章大汉公司向文小聪支付自2016年1月31日起至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街10幢1层*号房违约金184364元（828602×0.0005×445天）；改判宜章大汉公司向文小聪支付自2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街8幢3层302号房违约金74339元（334108×0.0005×445天），总计258703元（1162710×0.0005×445天）；二、本案一、二审诉讼费由宜章大汉公司负担。事实与理由：一、一审判决认定文小聪付清案涉房屋购房款时间错误，文小聪于签订《商品房买卖合同》当天即2014年10月18日和2015年4月2日分别一次性付清两套房屋的购房款，宜章大汉公司于2016年4月27日才开具发票给文小聪；二、一审判决认定违约金支付标准错误，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定逾期交房违约金为按日支付已交房款的万分之五，该违约金标准没有超过年利率24%，不属于明显过高应予调整情形，且合同约定逾期交付购房款的违约金标准是一致的；人民法院调整违约金也应当以实际损失为基础，而不是仅以部分损失计算文小聪的全部损失额，还应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院仅以案涉房屋同期在银行按揭贷款年6.75%的基础上浮30%作为宜章大汉公司支付文小聪的违约金远远不及文小聪的实际损失。宜章大汉公司辩称，逾期交房是政府要求打宜章大汉公司这个品牌，交房手续确实有欠缺，当时在规定时间内按宜章大汉公司的意思是2016年1月30日已经通知业主收房了，宜章大汉公司履行了交房手续，不存在逾期交房违约的情况，所以宜章大汉公司不应承担违约责任。宜章大汉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文小聪的诉讼请求。事实与理由：一、宜章大汉公司没有逾期交房，一审法院认定交房时间为2017年4月20日错误。2015年8月，案涉房屋整栋已经通过单项验收合格并通知了文小聪收房，因政府要求宜章大汉公司将大汉风情商业街统一招商经营管理，故宜章大汉公司要求包括文小聪在内的所有商铺购房户签订《合同补充协议》和《大汉风情商业街业主委托租赁协议》，但文小聪收到房后，不同意将商铺委托宜章大汉公司统一招租，宜章大汉公司没有逾期交房，即便不能证明按期交房，也是政府工程造成，可以适当减少宜章大汉公司的违约责任；二、一审认定违约金为124460.94元是错误的。文小聪没有举证证明其利息损失、租金以及经营损失，但宜章大汉公司提供了文小聪商铺在同期同地段的租金价值及租房合同证明文小聪的实际损失为58970.37元，因宜章大汉公司违约的原因确系政府造成，兼顾文小聪已实际使用商铺等合同履行情况，违约金应当在实际损失的30%以下确定为宜，一审法院以银行贷款利率上浮30%作为违约金，没有法律依据。文小聪在2016年4月27日已经行使了商铺的所有权和使用权，交纳了物业管理费并交付装修押金进行装修，后经营了“三姐妹早餐店”。据此，文小聪于2016年4月27日已实际占有商铺，应视为商铺已交付使用。文小聪辩称：一、宜章大汉公司认为其没有逾期交房是错误的，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付文小聪使用，但案涉房屋直至2017年4月20日才验收合格，宜章大汉公司逾期交房构成违约，应承担违约责任；二、宜章大汉公司愿意按同期同地段租金标准支付违约金，文小聪认为此标准计算违约金明显过低，不予认可；三、宜章大汉公司提供的证据证明文小聪的实际损失是不合法的，没有证明力。宜章大汉公司认为文小聪在2016年4月27日行使商铺的所有权和使用权，实际占有商铺，并开店经营，与事实不符。案涉商铺在2016年4月27日尚未验收合格，宜章大汉公司在没有验收合格的情况下交付房屋是违法的，也不符合同约定，即使按其所主张的时间交付了房屋，也应认定违法交付、违约交付。案涉房屋10栋*商铺实际交付时间应认定为2017年4月20日，8栋302房因墙体多处开裂，宜章大汉公司一直未能整改导致文小聪至今无法收房装修。文小聪向一审法院起诉请求：一、判决宜章大汉公司向文小聪支付2016年1月31日至2017年4月20日的逾期交付宜章大汉风情商业街10幢1层*号商铺违约金184364元；二、判决宜章大汉公司向文小聪支付2016年1月31日至2019年6月13日的逾期交付大汉风情商业街8幢3层302号房违约金205309元；三、本案诉讼费由宜章大汉公司承担。一审法院认定事实：2014年10月18日，文小聪与宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定文小聪购买宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街10幢1层*号商铺，房屋价款828602元，文小聪于2016年4月27日付清了购房款。对于交房期限，该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，按照本合同约定的商品房交付标准，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年4月2日，文小聪与宜章大汉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定文小聪购买宜章大汉公司开发的宜章大汉风情商业街8幢3层302号住宅房，房屋价款334108元，文小聪于2016年4月27日付清了购房款。对于交房期限，该合同第十条约定，出卖人应当在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，按照本合同约定的商品房交付标准，交付给买受人使用。对于出卖人逾期交房的违约责任，该合同第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对于房屋的交接，该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起七天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。涉案房产于2017年4月20日经相关部门竣工验收合格。宜章大汉公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，向文小聪履行交房手续。2017年11月20日，宜章大汉风情商业街业主向宜章大汉公司递交了《关于重启大汉风情商业街招商工作的申请报告》，在该报告中提出了办理产权证及逾期交房违约金的主张。2019年6月13日，宜章大汉公司书面通知文小聪交房。另查明，宜章大汉公司系经核准登记的有限责任公司，成立于2012年11月12日，经营范围为城镇建设，房地产开发与经营，建筑材料、装饰材料销售等。宜章大汉风情商业街是宜章大汉公司开发建设的项目。案涉房屋同期在中国银行宜章支行按揭贷款年利率为6.75%。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。经审查，本案的争议焦点确定如下：一、宜章大汉公司是否存在逾期交房违约行为；如存在违约行为，逾期交房期间如何认定。文小聪认为宜章大汉公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期履行交房义务，应承担逾期交房违约金至交房之日止的违约责任。宜章大汉公司认为案涉房屋在2016年1月31日前已经通过了质量合格单项验收，也通知了业主收房，系因政府要求统一招商的经营行为才导致改变了交房方式和时间，没有履行交房手续的责任不在宜章大汉公司。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付文小聪使用。交付竣工验收合格的房屋，既是双方签订的商品房买卖合同的约定，也是相关法律的规定。案涉商铺及住宅房屋于2017年4月20日竣工验收，此时已具备合同约定的交付条件，故认定该时间为案涉商铺交付时间。文小聪主张宜章大汉公司于2019年6月13日住宅房屋交房，与事实不符，不予支持。据此，认定宜章大汉公司应承担《商品房买卖合同》约定的交房日（2016年1月31日）至2017年4月20日期间逾期交房的违约责任。文小聪请求支付2017年4月20日之后的逾期交房违约金，不予支持。二、涉案违约金计算标准。双方签订《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为按日支付已交房价款的万分之五。从合同约定的交房日2016年1月31日计算至2017年4月20日，按合同约定标准计算，逾期交房违约金为258702.98元（1162710元×0.0005×445天）。宜章大汉公司以合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求按同期同地段房屋租金进行调整，但未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据；文小聪也未提供证据证明宜章大汉公司违约造成的实际损失具体数额，但案涉房屋同期在银行按揭贷款年利率为6.75%，合同约定的违约金高于文小聪实际利息损失的30%，违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院酌情将违约金标准调整为以已付房款为基数，按照银行贷款年利率6.75%的基础上上浮30%确定宜章大汉公司应支付的违约金，故2016年1月31日至2017年4月20日的违约金为124460.94元（1162710元×8.78%÷365×445天），文小聪诉请的逾期交房违约金389673元，予以部分支持124460.94元，超出部分不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章大汉城镇建设有限公司在本判决生效后十日内支付原告文小聪逾期交房违约金124460.94元；二、驳回原告文小聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理7145元，减半收取计3573元，由原告文小聪负担2178元，被告宜章大汉城镇建设有限公司负担1395元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。文小聪提交了三组证据：证据一、中国银行交易流水明细清单，拟证明宜章大汉公司在文小聪装修结束后3个月内将文小聪缴纳的装修押金返还文小聪，文小聪于2017年4月27日开始装修并在2017年6月底装修完毕并使用的事实；证据二、宜章多多建材销售单，拟证明文小聪于2017年4月委托亲属周慧兰购买装修材料对案涉商铺进行装修的事实；证据三、文小聪银行交易明细、计价确认单，拟证明文小聪实际支付购房款的时间为案涉《商品房买卖合同》签订之日，文小聪按合同约定分别于2014年10月18日、2015年4月2日将涉案房屋房款支付完毕。宜章大汉公司质证意见：对证据一、真实性无异议，证明内容是不确定的，只能证明返回装修押金，但不能证明那段时间在装修，不能达到证明目的；对证据二、真实性、合法性、关联性有异议，不能达到其证明目的，这些只是建材销售发票，不能证明用于案涉商铺装修，委托周慧兰对本案商铺装修不能达到其证明目的；对证据三、购房款的交付时间与本案没有影响，对这份证据无异议。宜章大汉公司提交了四组证据：证据一、授权书，拟证明文小聪将商铺接收、装修委托周慧兰办理；证据二、《房屋交付验收单》、《质量保证说明书》，拟证明文小聪于2016年4月27日已经收受本案商铺的事实；证据三、《承诺书》、《装修许可证》，拟证明文小聪（周慧兰）于2016年4月27日办理装修商铺手续时的承诺和承担装修责任的事实；证据四、物业交费单，拟证明文小聪（周慧兰）于2016年4月27日装修后，至2019年12月31日都交纳了物业管理费，一直占有、使用、收益案涉商铺。文小聪质证意见：对授权书的真实性认可，其他三组证据均不认可。上述证据中所有文小聪的签名都不是文小聪本人签的，也不是其代理人签的，周慧兰的签名也不是周慧兰本人签的，这些证据是弄虚作假。2016年4月20日确实交了一年的物业费，收没收房都要交物业费，但交物业费不能代表收房了，不能达到证明目的。本院认证意见：文小聪提供的证据一、二，宜章大汉公司不予认可其证明目的，文小聪对案涉商铺装修的时间不能作为认定宜章大汉公司的交房时间，故对证据一、二不予采信；对文小聪提供的证据三，证明其支付购房款的时间，本院予以采信。宜章大汉公司提供的证据一，文小聪予以认可，本院予以确认；证据二、三、四均是复印件，文小聪不予认可，本院不予采信。本院二审查明事实：文小聪按合同约定分别于2014年10月18日、2015年4月2日将涉案房屋房款支付完毕；文小聪出具授权委托书，将涉案商铺接收、装修委托周慧兰办理。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、宜章大汉公司是否存在逾期交房，若存在，逾期交房的时间应如何确定；二、逾期交房违约金应按什么标准计算。关于争议焦点一。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第八条的约定，宜章大汉公司应于2016年1月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付文小聪使用。宜章大汉公司称已于2015年8月实际履行了交房义务，没有提交充分有效的证据予以证实，且案涉房屋于2017年4月20日验收合格，此时才具备交房条件，故宜章大汉公司称案涉房屋于2016年4月27日已实际交付文小聪使用与事实不符，本院不予采信；宜章县人民政府即使要求宜章大汉公司将大汉风情商业街统一招商经营管理，也是为了更好的保障购房户的利益，此举与宜章大汉公司履行交房义务没有冲突，故宜章大汉公司称即使逾期交房也系政府原因造成的，与事实不符，本院不予采信。宜章大汉公司未按合同约定履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定及法律规定，案涉房屋验收合格时间为2017年4月20日，一审法院认定该时间为案涉房屋的交付日期正确。宜章大汉公司主张其未逾期交房的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，若宜章大汉公司逾期交房90天以上，则宜章大汉公司应按日支付已交付房价款万分之五的违约金，因宜章大汉公司未提供同期同地段房屋租金标准的相关证据，文小聪也未提供证据证明其的实际损失是多少，一审法院以案涉房屋同期在银行按揭贷款年利率确定文小聪的实际利息损失，以双方合同约定之违约金高于该利率的30%，认定违约金过高，并酌情将违约金调整为以已付房款为基数，按照银行贷款年利率6.75%的基础上上浮30%并无不妥，本院予以确认。文小聪上诉称其实际损失远远不止双方约定的违约金数额，宜章大汉公司上诉称应按同期同地段房屋租金进行调整违约金，均未能提供证据证明，对文小聪及宜章大汉公司的上述上诉理由，本院均不予支持。综上所述，上诉人文小聪及上诉人宜章大汉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人文小聪预交的二审案件受理费2985元，由上诉人文小聪负担；上诉人宜章大汉城镇建设有限公司预交的二审案件受理费2789元，由宜章大汉城镇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 廖志刚审 判 员 杨爱华二〇一九年十二月二十日法官助理 邝玲娟书 记 员 何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。