广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4384号 上诉人（原审被告）：李馨国，男，1977年11月3日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：杨捷，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市东诚物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中中路8号华泰大厦17-14号。统一社会信用代码：91450205715136921K。 法定代表人：卢康禄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈云，广西众维律师事务所律师。 上诉人李馨国因与被上诉人柳州市东诚物业服务有限责任公司（以下简称东诚公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 李馨国上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判李馨国与东诚公司2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》于2019年5月28日解除；二、撤销一审判决第二项，改判李馨国支付2018年12月3日至2019年5月28日尚欠的租金39141元；三、本案一审、二审的诉讼费由东诚公司负担。事实和理由：一、解除租赁合同的时间应认定为2019年5月28日。东诚公司于2019年3月27日向一审法院提起诉讼，要求解除李馨国与东诚公司2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》，一审法院于2019年5月28日组织双方公开开庭审理本案时，李馨国己明确表示同意与东诚公司解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，租赁合同因当事人双方协商一致、达成合意而解除，即租赁合同于2019年5月28日依法解除。二、一审判决李馨国向东诚公司支付租金、水电费、违约金等费用时，未扣除李馨国已向东诚公司支付的保证金，认定事实和适用法律均不正确。李馨国在一审庭审中明确表示因租赁房屋，李馨国向东诚公司支付保证金合计47859元，东诚公司亦在庭审中予以认可。李馨国与东诚公司2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》约定第四条第二项：“合同签订后乙方当日付给甲方三个月租金（¥44859元）作为保证金．．．．．．如一方违约保证金不退还，如甲方违约双倍返还保证金。”第五条第一项：“乙方须向甲方交纳水电费保证金叁仟（¥3000元）元整”可见，该保证金具有违约金性质。根据民法通则第一百一十二条之规定，应当与损失相当，其与违约金不能重复适用。一审法院既然按照李馨国拖欠的租金计算30%的违约金，那么对于李馨国己支付的保证金应当予以折抵。 东诚公司辩称，李馨国认为合同中约定的违约金和保证金不能重复适用的观点是错误的。李馨国在一审的整个诉讼过程中也并未就保证金的问题提起反诉的主张要求，所以李馨国要求对于保证金予以抵扣没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回李馨国的上诉请求。 东诚公司向一审法院起诉请求：一、判令解除东诚公司、李馨国双方于2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》；二、判令李馨国向东诚公司支付房屋租金87000元（租金按照每月13594元/月的标准从2018年12月3日起暂计算至2019年5月27日，之后至实际履行之日止的租金另计）；三、判令李馨国向东诚公司支付水费和电费7890.38元（水费：李馨国从2018年11月1日至2019年1月31日共计使用416吨，5.46元/吨，合计2271.38元；电费：李馨国从2018年11月1日至2019年1月31日共计使用5619度，1元/度，共计产生电费5619元；水、电费合计7890.38元，之后至实际履行之日止的水、电费另计）；四、判令李馨国向东诚公司支付物业管理费、电梯使用费3175.20元（物业管理费：租赁物总共租赁面积320.98平方米，1元/平方米/月；电梯费：0.5元/平方米/月；垃圾费：8元/间/月，6间房屋，共计48元/月；该费用从2018年12月1日计算至2019年2月28日止，之后至实际履行之日止的费用另计）；五、判令李馨国向东诚公司支付违约金25912.54元（违约金以每月拖欠的租金为基数，按照每日千分之三的标准，从每月租金逾期之日即每月6日暂计算至2019年5月27日，之后至实际支付之日止的违约金另计）；六、判令李馨国自合同解除之日向东诚公司返还租赁的房屋；七、判令李馨国承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月31日，东诚公司、李馨国签订《华泰大厦租赁合同》，约定：东诚公司将位于广西壮族自治区柳州市出租给李馨国；租赁期限从2015年2月3日至2020年2月2日；2015年2月3日至2017年2月2日期间的租金按11234元/月标准计算；2017年2月3日至2018年2月2日期间的租金按12358元/月标准计算；2018年2月3日至2019年2月2日期间的租金按13594元/月标准计算；2019年2月3日至2020年2月2日期间的租金按照14953元/月的标准计算；李馨国每月使用水、电产生的水电费以及产生的公摊水、电费应按时交纳，同时还应按照约定的标准向东诚公司交纳物业管理费、电梯使用费、环卫费、停车费等。若李馨国未依约交纳或逾期交纳费用的，自逾期之日起，以应交费用为基数，按每日千分之三标准向东诚公司支付滞纳金；李馨国逾期交费七日以上的，东诚公司有权收回所租赁的场地。合同签订之后，东诚公司依约将房屋交付给李馨国使用。 东诚公司制作编号为0003012的《缴费通知单》显示李馨国承租东诚公司的房屋华泰大厦写字楼16层1号至6号的房屋于2018年11月份产生水费1375.92元，电费472元。 出租房屋因涉嫌违法活动场所于2018年12月20日被公安机关查封，至一审开庭时仍处在被查封状态。2019年1月22日，东诚公司向李馨国发出《欠费催缴通知书》并张贴于李馨国承租的场地。该欠费催缴通知书载明李馨国租赁东诚公司位于广西壮族自治区柳州市的房屋，拖欠2018年12月至2019年1月期间的租金、物业费、电梯费、垃圾费，以及2018年11月至2018年12月期间的水电费的情况。 另查明，东诚公司把广西壮族自治区柳州市潭中中路8号的华泰大厦的物业服务收费标准通过悬挂公示牌的方式告示华泰大厦写字楼的物业收费标准为1元/月·平方米，电梯费为0.5元/月·平方米。 一审法院认为，东诚公司、李馨国双方签订的租赁合同未违反国家法律法规的强制性规定，均属于合法有效的合同。有效成立的合同对缔约双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。本案李馨国逾期未向东诚公司交纳租金及其他费用。根据东诚公司、李馨国双方签订的租赁合同中有关李馨国逾期七天不交费，则东诚公司有权收回所租赁的场地的约定，东诚公司诉请要求解除东诚公司、李馨国双方于2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》，该院依法予以准许。东诚公司要求李馨国向东诚公司支付房屋租金，尽管租赁房屋于2018年12月20日被公安机关查封处于暂未能使用状态，但房屋被查封未能使用系李馨国而非系东诚公司过错造成，故李馨国依法应支付相应租金。东诚公司主张李馨国支付租金，该院认为应从2018年12月3日起计算至合同解除之日止分段计算：2018年12月3日至2019年2月2日期间的租金按13594元/月标准计算；2019年2月3日至合同解除之日止的租金按照14953元/月的标准计算。 东诚公司要求李馨国支付2018年11月1日至2019年1月31日期间的水费2271.38元、电费5619元的诉请，提供的证据仅证明出租房屋2018年11月份产生水费1375.92元，电费472元的事实，故该院对东诚公司主张李馨国支付水费1375.92元、电费472元部分予以支持，超过部分因东诚公司提供的证据不足以证实其主张，故该院予以驳回。 东诚公司要求李馨国按照1元/月·平方米的标准支付自2018年12月1日之后的物业管理费，按照0.5元/月·平方米的标准向东诚公司交纳电梯使用费，按照48元/月（6间房屋，每间每月8元）的标准交纳垃圾费。该院认为，东诚公司提供的公示牌载明物业管理费应按照1元/月·平方米的标准交纳，电梯使用费按照0.5元/月·平方米的标准交纳，故东诚公司主张该两项费用自2018年12月1日之后至合同解除之日时止的物业管理费及电梯使用费有据，予以支持。东诚公司主张的垃圾费系代环卫部门收取，但无证据证实其已代为支付完成，故该院认为东诚公司该主张无据，不予支持。 东诚公司要求李馨国支付违约金，李馨国认为东诚公司主张的违约金过高。该院认为，东诚公司以拖欠的租金为基数按照每日千分之三的标准主张违约金确实过高，适当调整为至开庭时李馨国尚欠东诚公司共6个月的租金87000元（87000元=13594元/月×2个月+14953元/月×4个月）的30%即26100元为宜，超出部分该院不予支持。 一审法院判决：一、东诚公司与李馨国于2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》予以解除；二、李馨国应向东诚公司支付从2018年12月3日起至合同解除之日止的租金（租金计算方法：2018年12月3日至2019年2月2日期间的租金按13594元/月标准计算，2019年2月3日至合同解除之日止的租金按照14953元/月的标准计算）；三、李馨国应向东诚公司支付水费1375.92元、电费472元；四、李馨国应向东诚公司支付自2018年12月1日至合同解除之日止的物业管理费、电梯使用费（物业管理费按照1元/月·平方米的标准，电梯使用费按照0.5元/月·平方米的标准以租赁房屋320.98平方米计算）；五、李馨国应向东诚公司支付违约金26100元；六、驳回东诚公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下： 李馨国提交了《现金收入单据》，欲证明其支付了47859元保证金。东诚公司质证后对该证据予以认可，本院对该证据予以采信，李馨国于2015年9月30日向东诚公司交付了47859元保证金。 东诚公司确认已经收回租赁的房屋。东诚公司、李馨国对东诚公司收回租赁房屋的日期有争议。李馨国主张东诚公司于2019年6月13日收回租赁的房屋，东诚公司对此不予认可。东诚公司主张其于2019年8月21日收回租赁的房屋。对于双方当事人争议的前述事实，本院认为李馨国占有、使用租赁的房屋，其负有证明返还租赁房屋的事实的责任。李馨国未证明其于2019年6月13日返还租赁房屋的事实，应当承担不利后果。因此，本院确认东诚公司于2019年8月21日收回租赁的房屋。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、租赁合同何时解除；二、本案是否应当在李馨国交纳的保证金金额内抵销其向东诚公司负担的债务。 一、关于东诚公司与李馨国签订的租赁合同何时解除的问题。 东诚公司、李馨国在双方签订的租赁合同中约定，李馨国逾期七天不交费用，则东诚公司有权解除租赁合同，收回所租赁的场地。李馨国逾期未交纳租金、物业费和水电费等，符合解除租赁合同的情形，东诚公司主张解除东诚公司、李馨国双方于2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》，有充分的合同依据，本院予以支持。鉴于东诚公司在本案诉讼期间，于2019年8月21日收回租赁的房屋，故确定租赁合同于2019年8月21日解除，租金应计算至2019年8月21日止。从2018年12月3日起至2019年8月21日止，李馨国应向东诚公司支付的租金为126376元（13594元/月×2个月＋14953元/月×6个月＋14953元/月÷30天×19天）。从2018年12月1日起至2019年8月21日止，李馨国应交纳的物业管理费和电梯使用费为4670元（1.5元×320.98平方米×9个月＋1.5元×320.98平方米÷30天×21天）。 二、关于本案是否应当在李馨国交纳的保证金金额内抵销其向东诚公司负担的债务的问题。 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，东诚公司收取了李馨国支付47859元保证金。保证金不是法律概念，其权利义务的内容应当根据合同条款文义予以确定，再根据权利义务的内容确定保证金的属性。根据租合同的约定，如李馨国在租赁期间违约，东诚公司不予退还保证金。如东诚公司违约，东诚公司向李馨国双倍返还保证金。东诚公司、李馨国在租赁合同中关于保证金的约定符合定金的构成要件，属于定金条款。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。据此，当事人签订的合同中既有定金条款又违约金条款的，非违约的一方只能择一适用。东诚公司在一审中已经选择适用租赁合同的违约金条款，其再主张适用租赁合同的定金条款，不予退还李馨国交付的47859元保证金，该主张与法律规定相悖，本院不予支持。 另根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。本案中，东诚公司已经解除租赁合同并收回租赁的房屋。虽然李馨国有逾期交纳租金及其他费用的事实，但是东诚公司已经依据违约金条款要求李馨国承担违约责任。东诚公司就应当向李馨国退还保证金。李馨国在一审庭审时主张在保证金同等金额范围内抵销其应当支付给东诚公司租金及其他费用，该主张于法有据，本院予以支持。李馨国已经交纳了47859元保证金。李馨国欠付的租金为126376元。经抵销后，李馨国还须向东诚公司交纳租金78517元（126376元－47859元）。 综上所述，李馨国的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决第三项和第五项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决第六项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决第一项为：柳州市东诚物业服务有限责任公司与李馨国在2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》于2019年8月21日解除； 四、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决第二项为：李馨国向柳州市东诚物业服务有限责任公司支付从2018年12月3日起至2019年8月21日止的租金78517元； 五、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1466号民事判决第四项为：李馨国向柳州市东诚物业服务有限责任公司支付从2018年12月1日起至2019年8月21日止的物业管理费和电梯使用费4670元； 驳回柳州市东诚物业服务有限责任公司的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2780元（柳州市东诚物业服务有限责任公司预交），由柳州市东诚物业服务有限责任公司负担1073元，由李馨国负担1707元；二审案件受理费50元（李馨国预交），由被上诉人柳州市东诚物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月二十三日 书记员 杨茜如