贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7902号上诉人（原审被告）：贵州金碧湖房地产开发有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇城南路鑫碧苑小区5单元D层。法定代表人：饶阳，职务总经理。委托诉讼代理人：陈雷，广东创顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨一彬，男，1973年12月16日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：吴万军，贵州创丰律师事务所律师。上诉人贵州金碧湖房地产开发有限公司因与被上诉人杨一彬商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院(2019)黔0121民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵州金碧湖房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人杨一彬并未达成一审法院认为的“房屋买卖口头合同”。实际情况是上诉人与被上诉人杨一彬只签订了《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》，双方并未因此签订《商品房买卖合同》；二、上诉人与被上诉人杨一彬之间的关系只受《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》约束，双方之间的纠纷仅限于关于该认购书的纠纷。该认购书为预约合同，是双方为了将来能订立正式《商品房买卖合同》，该预约合同的各条款不能替代《商品房买卖合同》的各条款。双方未再签订《商品房买卖合同》是客观存在的事实，一审法院认为被上诉人杨一彬履行了认购书的内容就达成了“房屋买卖口头合同”是错误的。按照一审法院的逻辑，若只要是潜在的购房者与上诉人签订了认购书并缴纳一定的诚意金就是已经在双方之间建立了商品房买卖关系的话，那么双方没有签订《商品房买卖合同》的必要，住建部门制定的《商品房买卖合同》也不存在意义；三、一审法院一方面认定被上诉人杨一彬未支付完毕购房款，另一方面却判决要求上诉人向被上诉人杨一彬交付房屋，但是双方之间根本不存在被上诉人杨一彬支付部分购房款，上诉人就要向其交付房屋的约定。所以一审法院要求交付房屋的判决没有依据。被上诉人杨一彬答辩称，双方虽然没有签订书面的商品房买卖合同，认购书签订后，被上诉人按照认购协议内容履行支付购房款义务，该行为即认购书符合最高院审理商品房买卖合同解释若干问题的规定，应当认定为认购合同，一审判决交付房屋，符合法律规定，请求维持原判。杨一彬一审诉讼请求：1、判决被告立即将位于开阳县城关镇××小区××单元××房交付给原告，并协助原告办理该房屋的转移登记手续；2、诉讼费由被告负担。一审法院查明：2015年8月11日，原、被告签订《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》两份，确认原告认购被告开发的开阳印象（金碧苑）住宅两套（1栋2单元13层1号，总价345600元；31栋2单元15层1号，总价347443元）。同日，双方约定由原告将其在贵州开阳紫江水泥公司债权500000元转让给被告作购房诚意金，贵州开阳紫江水泥公司于同日出具收据并加盖财务专用章给被告入财会账，收据载明：“贵州省开阳县紫江水泥有限公司，收款收据，0004061，今收到贵州金碧湖房地产开发有限公司交来借入资金人民币伍拾万元整，500000，备注：抵杨一彬房款，经手人谢昌玉，2015年8月11日。”同日，原告再向被告转款150000元作为购房诚意金。2016年7月23日，经被告置业顾问杨妃在场，原告将两套房中的1栋2单元13层1号房出卖给案外人熊豪。2016年8月1日，被告将该650000元购房诚意金转换成购房款并出具成两张金额均为329000元的购房收据分别交原告及案外人熊豪收执。同时查明，双方讼争的房屋为该楼盘1栋2单元15层1号房，该栋楼有地下室三层，该房屋实际所在层数为18层，房号为开阳县城关镇城南路金碧苑1栋2-15-1号，该房已于2017年取得产权证，产权证号：黔（2017）开阳县不动产权第0000072号。现该房状态为未售。另查明，原、被告签订的《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》第2条约定：“在签署之日起十日内，购买人须按要求支付余下首期房价款，并与甲方签署《商品房买卖合同》。倘若购买人在该期限内不履行认购书内所约定的条款，即视为自行毁约，并放弃此认购书之所有权利。若买受人违约，出卖人在十天内及时以短信、电话或国家法律认可的其他方式通知买受人后，出卖方有权将该住宅重新出售，买受人对此无异议。”、第12条约定：“因本协议4发生纠纷，如协商未果，交由贵阳仲裁委员会裁决。”。一审法院认为，原、被告订立《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》确认原告认购被告开发的开阳印象（金碧苑）住宅两套（1栋2单元13层1号，总价345600元；1栋2单元15层1号，总价347443元），就本案案涉的1栋2单元15层1号，虽然至今双方未签订正式商品房买卖合同，但原告已按认购书约定交纳首付79000元并用债权转移方式支付购房款共计250000元，同时，双方2015年8月11日签订的认购书第2条虽然约定：“在签署之日起十日内，购买人须按要求支付余下首期房价款，并与甲方签署《商品房买卖合同》。倘若购买人在该期限内不履行认购书内所约定的条款，即视为自行毁约，并放弃此认购书之所有权利。若买受人违约，出卖人在十天内及时短信、电话或国家法律认可的其他方式通知买受人后，出卖方有权将该住宅重新出售，买受人对此无异议。”但在原告将250000元债权转让给被告后，该款被告财务作账原系购房诚意金，2016年8月1日被告连同原告支付的首付款共计329000元，出具成购房款收据交原告，应视为原、被告已实际达成房屋买卖口头合同，同时被告放弃了认购书第2条确定的权利。现双方约定的房屋被告已办理产权手续且未出售，故该口头合同并不违反法律强制性效力规定，合同具有法律效力且尚能履行，故原告应按口头合同约定交原告所购买房屋交付原告。对原告是否足额支付购房款，因被告未在本案主张权利，可另诉主张权利。对原告的329000元系该房屋全额价款的意见，因未能提交充足证据证明，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵州金碧湖房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将开阳县城关镇城南路金碧苑1幢2-15-1号房屋交付原告杨一彬，并在上述期限内协助原告杨一彬办理该房屋产权转移登记手续。案件受理费3118元（已减半），由被告贵州金碧湖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。另查明，2015年8月11日，贵州金碧湖房地产开发有限公司向杨一彬出具一张购房诚意金为50万元的收据，一张购房诚意金为15.8万元的收据。一审杨一彬向法院分别提交1栋2单元15层1号《开阳印象（金碧苑）计算单》（复印件）定价总价为345600元，一次性付款329000元，优惠后总价为329000元，水泥厂抵25万。贵州金碧湖房地产开发有限公司质证认为系复印件，无法确认真实性，1栋2单元13层1号《开阳印象（金碧苑）计算单》定价总价为347443元，一次性付款329000元，优惠后总价为329000元，水泥厂抵25万。贵州金碧湖房地产开发有限公司质证认为不能证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系。《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》中认购条款约定：1、乙方（杨一彬）签署本认购书时，须向甲方（贵州金碧湖房地产开发有限公司）交纳认购定金人民币79000元整，在乙方签署正式《商品房买卖合同》后，此认购定金自动转为购买住宅房价款的首期部分。3、所有相关优惠在签订《商品房买卖合同》时扣减。实付房价款计算方式为：合同总价=总价定价×付款方式折扣×其他优惠。5、乙方选择一次性付款方式的，须在本认购书签订之日起十日内一次性全部付清所购房屋房价款，并与甲方签署《商品房买卖合同》。本院认为，上诉人与被上诉人签订《开阳印象（金碧苑）住宅认购书》系双方当事人真实意思表示，该认购书中已经就房号、面积、价格、一次性全部付清所购房屋房价款优惠、以及预订金的支付和违约作出了约定，同时还约定上诉人通知被上诉人签订预售合同，被上诉人应在10天内前往签订，逾期作自动放弃等。为此，该意向书形式上虽为“意向”，但已经具备合同所应有的基本条款，这种约定条款原则上对双方当事人均具有一定的约束力，否则约定之条款则形同虚设，可由开发商随意更改，致平等主体合同相对人于完全的被动和不利，显然此有违当事人意思自治的原则。本案中上诉人向被上诉人出具收取购房诚意金收据、购房款收据，结合《开阳印象（金碧苑）计算单》，上诉人与被上诉人已经就房屋价格及房屋总价作出了最终的确定，并且被上诉人按约支付了房屋价款，原审据此判决交付房屋，协助办理房屋产权转移登记手续并无不当。原审判决将双方当事人履行合同认定为口头合同不当，本院予以纠正。现上诉人认为其与被上诉人签订的认购书为预约合同，本案中双方的实际履行行为，已将认购书中不确定的暂定条款转变为确定条款，双方就此意思表示趋向同一。上诉人先后出具购房诚意金收据，并向被上诉人按一次性付款优惠后总价为329000元收取房款。此后，双方之间再未发生要求交款或者再行付款的事实。为此，可以确认双方已就房屋价格作出了最终的确定，故认购书虽然名为“认购”，但实质上主要条款均已确定。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方所签认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该认购书可认定为商品房买卖合同。故对上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律欠妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6236元，由上诉人贵州金碧湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月二十五日书记员  潘星宇