江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2737号上诉人（原审被告）：九江市新湖农贸市场有限公司，住所地九江市濂溪区五里街道站前路新湖庐山国际二期A区菜市场112号，统一社会信用代码：91360402MA3884X8XX。法定代表人：陈玉平，女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文涛，女，江西顺合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李蔡雄，男，1986年12月11日出生，汉族，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：邹亚红，女，系李蔡雄之妻。上诉人九江市新湖农贸市场有限公司（以下简称新湖农贸公司）因与被上诉人李蔡雄租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新湖农贸公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判上诉人少赔付15735元。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人的各项损失均系市场总体规划开支不妥，上诉人在一审庭审中出具了上诉人为被上诉人提供的有形和无形的服务以及为此支付费用。二、上诉人认为合同解除是应被上诉人的申请，在合同履行期间提前解除合同，无法定事由或者约定事由均属于违约,应当承担相应的违约责任。双方对合同解除达成一致,但是对违约责任承担并未达成一致，被上诉人在没有法定或者约定的事由情况之下提出解除合同，应当按照合同的约定承担违约责任。李蔡雄答辩称，解除租赁合同是因为答辩人配偶身体不适提出的，经过了上诉人同意。上诉人还承诺将答辩人损失降到最低，答辩人方同意签署承诺书。请求驳回上诉、维持原判。李蔡雄向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2019年5月15日签订的《租赁管理合同》解除；2、请求依法判令被告立即向原告归还管理费、租金、水电押金、预收的水电费共计25675元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月15日原告与被告签订《租赁管理合同》，约定甲方（被告）将其管理的位于九江市新湖农贸市场23号商位出租给乙方（原告）使用经营，根据甲方对市场规划行市要求，乙方承租该商位仅于经营蔬菜类行业。双方约定租赁期限为壹年，自2019年4月1日至2020年3月31日止，因市场商户经营类别不同，进场先后时间不同，故统一规定本期租金等费用从2019年5月16日开始计算。市场管理费：2000元/月×12=24000元/年；本期租金：416.7元/月×12=5000元/年；租赁押金：10000元/年；卫生费：480元/年；物业费：360元/年。双方约定以上费用在签订本合同之时乙方应一次性缴清。乙方用水、电手续按照甲方相关规定办理，自行充值使用。合同履行期届满，乙方缴清其应承担的租赁期间的相关费用和扣除本合同约定因乙方违约所应向甲方支付的违约金后，将商位按本合同约定条件返还甲方，甲方在商位返还后5日内将剩余的押金无息退还乙方。乙方未按照合同约定的时间足额及时缴纳相关费用的，甲方有权解除合同。甲方有权追缴欠款外，逾期期间乙方须按照每日1%的未交款项比例向甲方支付违约金。商位交付后3日内乙方未开业经营或租赁期内累计无正当理由停业10日内，乙方每日向甲方支付300元违约金，超过前述时间的，甲方可单方解除本合同收回商位，所收的押金不予返还。本合同履行期间，甲方无故擅自解除本合同，除应向乙方返还合同尚未履行时间段的租金和押金外，还应向乙方支付押金等额的违约金；乙方自行提前撤场或终止合同的，已交纳的各项费用甲方均不予返还。合同还对双方其他的权利义务进行了明确约定。合同订立当日，原告依约缴纳管理费及租金（2019.4.1-2020.3.31）实交10.5个月25375元，并预存水电费200元及交纳水电卡押金100元，共计25675元，另原告承诺租赁押金壹万元于2019年6月20日前付清。之后，原告于2019年5月18日入场经营，同月22日原告以其妻子怀孕身体不适为由向被告提出解租申请，被告要求原告出具《承诺书》：自愿放弃与九江市新湖农贸市场有限公司签订的23#摊位的“租赁管理合同”承租期内的租赁权，市场并对此摊位另行招商，由此产生的费用将由本人承担，且已缴纳的租金由市场方根据市场相关规定处理。出具承诺当日，原告便将铺位交还被告。因原告等待被告退还费用无果，故原告诉至法院。另查明：被告管理的“新湖农贸市场”于2019年5月18日起试营业，5月28日正式营业，涉案的23号铺位已于2019年5月25日出租给承租户江春香经营蔬菜类行业，并签订《租赁管理合同》，租期自2019年4月1日至2020年3月31日止，本期租金等费用从2019年5月23日开始计算。一审法院认为，原、被告签订的《租赁管理合同》系双方自愿真实的意思表示，合法有效，应予保护。原告因妻子怀孕无法经营承租摊位，在试营业期间便提出解租意愿，并应被告要求出具《承诺书》同意放弃23#摊位承租期内的租赁权，由市场另行招商的客观事实，可知原、被告协商一致，达成了解除该租赁合同的合意。而双方合意解除合同并非《租赁管理合同》中第五条违约责任第5项约定的乙方自行提前撤场或终止合同的情形，故被告要求依据此款约定对原告交纳的各项费用均不予返还的辩称，无事实依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案铺位原告已返还被告，被告亦于2019年5月23日向外出租，仅损失7日的租金等费用，而被告辩称的各项损失均系市场总体规划开支，其要求原告承担各项费用的辩称无事实依据，本院依法不予采纳，但为尊重契约，维护市场稳定，合同约定原告应交纳的租赁押金10000元应从原告已交纳的管理费及租金25375元中予以扣减，不予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、原告李蔡雄与被告九江市新湖农贸市场有限公司于2019年5月15日签订的《租赁管理合同》自2019年5月22日起解除；二、被告九江市新湖农贸市场有限公司于本判决生效后10日内返还原告李蔡雄管理费15375元；三、原告李蔡雄预存的水电费200元及水电卡押金100元，自本判决生效后由原告李蔡雄自行与被告九江市新湖农贸市场有限公司据实结算。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取221元，由原告李蔡雄承担86元，被告九江市新湖农贸市场有限公司承担135元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否应退还被上诉人预缴的市场管理费、租金的问题，经查被上诉人提前终止租赁合同，虽然与上诉人协商达成解除合同的一致意见，仍应承担提前终止租赁合同的违约责任。依据双方签订的租赁管理合同第五条的约定，租赁押金是承租方承担违约责任的主要方式。租金、管理费是承租人使用租赁铺位所支付的对价，应据实计付。上诉人应按照被上诉人实际租赁时间计收相应的租金、管理费，多退少补。一审法院综合全案，在判令被上诉人承担租赁押金的违约责任后，责令上诉人退还被上诉人预缴的市场管理费、租金，符合本案实际，并无不妥。综上所述，上诉人九江市新湖农贸市场有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费186元由上诉人九江市新湖农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 曹 琛二〇一九年十二月十日书记员 余 程