安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初3624号原告:张诗强,男,1981年10月29日出生,汉族,农民,住安徽省潜山市。原告:肖红兰,女,1980年1月21日出生,汉族,农民,住安徽省潜山市。上述两原告共同的委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。被告：安徽潜山县建民房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路，统一社会信用代码91340824688124481H。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐加佳，安徽上止正律师事务所律师。原告张诗强、肖红兰与被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司（以下简称潜山建民房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告张诗强、肖红兰的委托诉讼代理人张诗翰，被告潜山建民房地产公司的委托诉讼代理人徐明静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张诗强、肖红兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付10000元违约金,并立即向不动产登记部门报齐办理原告不动产权证所需的全部资料。2.被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系,2015年7月27日双方签订一份商品房买卖合同,原告购买被告开发的体育庄园二期1单元301室,总房款是484600元。2015年7月27日原告交付了13140元契税、维修基金、办证费用,2016年7月接受房屋。然直至诉始,被告仍未取得《工程竣工验收报告》,构成逾期交房的违约。同时,原告仍未取得“不动产权证”,根据合同第十五条约定,被告已构成违约,应当按已付房款以银行计收逾期贷款利率标准向原告支付违约金,并立即报齐办理原告权属证书所需的资料。为维护权益原告具状起诉。潜山建民房地产公司辩称如下：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。《工程竣工验收报告》不属于交房的时间要件，尚未备案的《工程竣工验收报告》的房屋，购买人有权拒绝接受。存在质量问题可以选择侵权或者违约损害赔偿请求权利救济，但不能以此为由主张逾期交房违约责任。根据最高人民法院司法解释规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，备案在本案中并不影响双方约定的交房行为成立。在交房后亦不影响房屋的交接和使用，也没有对合同目的的实现产生实质性的不利影响，亦未给原告造成实际损失。原告主张答辩人逾期交房于法无据。二、答辩人不负办证合同义务，委托办证属于另一种法律关系。商品房买卖合同第十五条约定的条款属于表属性条款，不属于合同义务内容。备案登记与办理房产证属于两个不同的行为，备案登记是程序上报送相关资料给有关部门的行为，办理房产证属于购房人向职责部门申请公示其房产权属登记，至于原告是否办理或者何时办理产权确权证书，属于原告自身行为，与答辩人无关。《商品房买卖合同》没有约定答辩人负有义务为原告办理房屋产权确权证书，也没有约定逾期办证支付违约金的约定。原告主张答辩人负有义务为原告办理房屋办理产权证书，没有事实依据，诉求答辩人支付违约金，没有事实依据，于法无据。原告未委托答辩人办理房产证，也没有提供满足办理房产证条件的所需资料，不存在答辩人违约的事实。三、原告诉求，没有事实依据，于法无据，原告未提交办证的房主身份证、夫妻关系证明、房款、买卖房屋契税票据、无首套房查询证明、委托书、房屋登记申请书等书面资料，并不主动到场核实，责任在于原告，而不在于答辩人，其责任应该由原告自行承担，原告诉称答辩人违约，没有事实根据，据此，由于原告未能提交所有办证所需要资料及委托书，答辩人不承担任何违约责任，原告诉求第一项于法无据。四、原告诉求超过诉讼时效三年，不受法律保护。原告诉称2015年7月27日签订合同，并交纳了办证费用，2016年7月受领房屋，于2019年11月21日立案主张逾期交房，本案已经超过诉讼时效。五、违约金明显过高，双方未约定办证逾期违约金。原告毫无损失，原告的主张于法无据。本院经审理认定事实如下：潜山建民房地产公司从事房地产开发与销售，其以挂牌方式取得了安徽省潜山市梅城镇南岳路编号为1061#地块的土地使用权，该地块土地面积为2904.45㎡，规划用途为住宅，项目名称为潜山体育庄园二期。2015年5月8日，潜山体育庄园二期取得潜山县商品房预售许可证。2015年7月27日，张诗强、肖红兰与潜山建民房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了下列内容：一、买受人所购商品房的基本情况：潜山体育庄园二期1单元301室房地产一幢，建筑面积约108.26㎡；二、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4476元/㎡，总金额为484600元；三、付款方式及期限：买受人于合同签订之日支付购房首付款145600元，余款339000元办理公积金按揭；四、交付期限：出卖人应当在2016年6月1日前，依照有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；五、交接：买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付房屋；六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，无论买受人是否退房，出卖人都应支付违约金。如果买受人未能交清房款和约定的费用以及办证所用的相关材料，导致在规定的时间内不能取得产权证的后果由买受人承担。《商品房买卖合同》还约定了其他内容。另查明：2015年7月27日，张诗强、肖红兰向潜山建民房地产公司交付了13140元办证费用，尚欠办证费用9000元,张诗强、肖红兰已按照合同约定支付房屋购房款。2016年7月7日，潜山建民房地产公司向张诗强、肖红兰交付房屋。商品房买卖合同中的标的物为未竣工的房屋，涉案房屋张诗强、肖红兰尚未取得房屋权属证书。上述事实，有张诗强、肖红兰提交的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件、收据四张（办证、首付款）、贷款发放通知单复印件，有潜山建民房地产公司提交的《潜山县商品房预售许可证》复印件、建设工程永久性责任标牌照片及当事人当庭陈述在卷证实，足以认定。本院认为，张诗强、肖红兰与潜山建民房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。（一）关于买卖的房屋是否逾期交付。该案合同中双方约定的房屋交付期限是在2016年6月1日前，实际交房时间为2016年7月7日，《商品房买卖合同》中约定：买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人尚未交纳全部办证费用，因此交付房屋虽在合同约定的期限之后，但不构成逾期交房。张诗强、肖红兰现已接收房屋，再以该房屋未进行建设工程竣工验收备案登记为由主张逾期交房违约金，本院不予支持；（二）关于买卖的房屋是否逾期办证。该案商品房买卖合同中虽未约定办理房屋所有权登记的期限，但相关行政法规中规定，预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。涉案房屋至今尚未进行房屋所有权登记，是因为潜山建民房地产公司未提供必要的证明文件，责任在潜山建民房地产公司，其辩称未及时办理房产证系买受人未积极提供资料及委托书，无证据证实，本院不予采纳。由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。潜山建民房地产公司的行为已构成违约，应支付违约金。张诗强、肖红兰主张逾期办证的违约金数额为8000元，不超过自应办理房屋权属证书之日起按已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。潜山建民房地产公司辩称张诗强、肖红兰主张的逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效的意见（涉案房屋为期房，应办理房屋权属证书的最后期限系2018年5月27日），与本案查明的事实不符，张诗强、肖红兰的此项诉讼请求未超过诉讼时效，对潜山建民房地产公司的该辩称意见不予采纳；（三）本案中张诗强、肖红兰系银行按揭贷款，办理房屋权属证书系合同约定的潜山建民房地产公司应履行的义务，潜山建民房地产公司提出合同未约定提供产权登记手续的期限，应视为无期限的意见不予采纳。张诗强、肖红兰主张潜山建民房地产公司向不动产登记部门报齐办理房屋权属证书所需全部资料，符合相关规定，该诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供办理原告张诗强、肖红兰位于潜山体育庄园二期1单元301室房屋权属登记手续所必须的证明文件；二、被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张诗强、肖红兰逾期办理房屋权属证书的违约金8000元；三、驳回原告张诗强、肖红兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取175元，由原告张诗强、肖红兰负担25元，被告安徽潜山县建民房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  汪守源二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。履行义务告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。