抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3403号 原告抚顺市大自然物业服务有限公司，住所地抚顺市顺城区城东新区6方块。统一社会信用代码：91210400734214493P。 法定代表人张娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人王鹏程、陈卓，均系该公司法务。 被告李凤杰，女，1967年6月9日出生，汉族，现住抚顺市大自然城市。 原告抚顺市大自然物业服务有限公司（以下简称大自然物业公司）诉被告李凤杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺市大自然物业服务有限公司委托诉讼代理人王鹏程，被告李凤杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告大自然物业公司诉至本院请求，1、请求被告支付拖欠的2014年1月至2017年12月期间的物业管理费用5905.15元及违约金。2、本案全部诉讼费由被告承担。2005年，我公司开始接管大自然小区（二期、三期），至今一直对大自然小区（二期、三期）进行物业服务和管理。2013年11月1日，我公司进行法人变更，由原法人刘丽变更为现法人张娜并签订债权债务转让协议。合同期限从2005年至2014年，之后合同双方又三次续签了该合同，合同最终截止日期是2018年12月31日。合同第六条规定管理服务费用，第一条规定对于无正当合法理由，未交或欠交物业管理费的业主，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，迟交或欠交部分加收千分之三违约金，对于不交纳物业服务费的或拒缴物业费的业主。物业公司有权向人民法院提起诉讼。被告李凤杰系抚顺市大自然城市花园2-4-303（建筑面积102.52平方米）的产权人，物业管理服务费标准为2015年12月之前住宅物业费每月每平方米1.10元，2015年12月之后住宅物业费1.30元，经计算现被告拖欠物业费共计24个月，合计5905.15元。我公司多次催缴无果，提起诉讼实现诉请。 被告李凤杰辩称，我家三楼原来走廊非常明亮，中间那户经过物业同意在中间砌墙导致走廊漆黑。还有1/2楼是饭店经常有人趴我家窗户，上次半夜发生此情况我报告给保安后，保安没有处理。砌墙问题到现在也没有解决，所以我才不交物业费。 经审理查明，2005年，抚顺市大自然物业有限公司开始接管大自然小区二期、三期，至今一直对大自然小区（二期、三期）进行物业服务和管理。2013年11月1日，原告公司进行法人变更，由原法人刘丽变更为现法人张娜并签订《债权债务转让协议》。2014年1月16日，被告所住小区业主委员会与原告公司签订《物业服务委托合同》，合同约定原告公司对小区进行物业服务。合同到期后该业主委员会又与原告续签了三次该合同，合同最终截止日期是2018年12月31日。合同第六条规定管理服务费用，第一条规定对于正当合法理由，未交或欠交物业管理费的业主，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，迟交或欠交部分加收千分之三违约金，对于不交纳物业服务费或拒缴物业费的业主。物业公司有权向人民法院提起诉讼。 被告李凤杰系该小区业主，居住于小区2号楼4单元303号，建筑面积102.52平方米，被告入住时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告对其所住小区进行物业管理。后来小区成立业主委员会。2014年1月，业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，仍由原告负责被告小区物业管理，合同到期日为2014年12月31日止，约定高层住宅房屋按建筑面积1.10元/月/平方米收取物业费。2015年1月，业主委员会与原告继续签订《物业服务委托合同》，仍由原告负责被告小区物业管理，合同到期日为2016年12月31日止（二年），其中2015年1月至12月，物业费按建筑面积1.10元/月/平方米收取物业费，2016年1月开始物业费涨价，按建筑面积1.30元/月/平方米收取物业费。2017年1月，业主委员会与原告又继续签订《物业服务委托合同》，仍由原告负责被告小区物业管理，合同到期日为2018年12月31日止，约定高层住宅房屋按建筑面积1.30元/月/平方米收取物业费。2014年1月至2015年12月，被告拖欠物业费2706.52元（1.10元/月/平方米），2016年1月至2017年12月，被告拖欠物业费3198.62元（1.30元/月/平方米），合计5905.15元。原告多次向被告催缴，被告以辩称理由拒缴。 本院所确认的上述事实，有原告提供的被告签字的《前期物业管理服务协议》、与业主委员会签订的《物业管理委托合同》三份、业主大会核准书。被告提供照片、以及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，原、被告双方签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中，原告为被告居住小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业服务，理应支付物业费用。对于被告以辩称理由等一系列问题为由拒交物业服务费一节，对属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。被告拖欠物业服务费达4年，现原告主张2014年1月1日至2017年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为5905.15元。关于原告要求被告支付违约金一节，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决如下： 一、被告李凤杰于本判决生效后立即给付原告抚顺市大自然物业服务有限公司拖欠物业费（2014年1月1日至2017年12月31日）合计5905.14元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺市大自然物业服务有限公司要求被告李凤杰支付违约金的诉求。 案件受理费25元（已减半收取），由被告李凤杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  何红 二〇一九年十二月二十六日                                                                            法官助理  翁剑飞                                                                            书 记 员  刘璐