徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9896号原告:徐州市宝信物业服务有限公司,住所地徐州市铜山新区湘江西路136号。法定代表人：孙丕渺，该公司经理。委托诉讼代理人：张汝平，该公司法务。被告：魏秋宾，女，1978年8月8日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区。原告徐州市宝信物业服务有限公司（以下简称徐州宝信公司）诉被告魏秋宾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告徐州宝信公司的委托诉讼代理人张汝平、被告魏秋宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州宝信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠2016年12月31日至2018年12月30日物业管理费3962元；2、判令被告给付所欠2017年1月1日至2018年12月31日公共能耗费人民币811元；3、判令被告给付所欠2016年12月31日至2018年12月30日物业管理费用逾期违约金为4273元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，原、被告签订宝信润山《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告位于徐州市铜山区产提供物业管理服务。被告自2016年12月31日起，未按照《前期物业服务协议》向原告缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳，故诉至法院，请求判如所请。被告魏秋宾辩称：1、被告现在没有在宝信正常居住，不可能按照原来的价格去支付，应该给予折扣。宝信物业服务没有达到承诺的服务内容，服务质量不合格，是被告不支付物业费的主要原因。2、之前遗留的内开门和外开门的问题，合同中是外开门，安装时是内开门，导致被告的房子损失了几平方的面积，协商时物业经理承诺先换门，把门的发票保留，事后或者折钱或者折抵物业费。后被告多次主动找原告协商这个事情，原告一直说等领导反馈，但是至今没有答复。在这期间也没有工作人员找被告催要物业费，偶尔有提过，被告一提门的问题，工作人员就说给领导反映等答复。经审理查明，2014年12月26日，铜山区物业管理中心与物业招标管理服务中心向徐州宝信公司出具物业服务合同备案通知书，载明该公司提交的宝信润山B区项目物业服务合同，铜山区房产与住房保障中心物业管理中心予以备案，合同起止日为2014年12月24日至业委会成立且与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。2014年12月30日，徐州宝信公司中标了宝信润山B区小区的物业管理工作。被告魏秋宾系宝信润山小区高层区B4幢1单元404室的业主，商品房买卖合同载明的房屋建筑面积为115.47平方米，魏秋宾主张上房时间为2016年3月7日，上房时煤气不通，部分水电也不通。后经过实测房屋建筑面积为113.84平方米，原被告对此均予以认可。2016年3月7日，原告徐州宝信公司（甲方）与被告魏秋宾（乙方）签订《前期物业服务协议》（宝信润山B区），协议约定由原告徐州宝信公司向宝信.润山B区提供物业服务，其中高层住宅按建筑面积每平方米1.45元/月收取，SOHO办公按建筑面积每平方米2.5月/月收取，商业按建筑面积每平方米3.5元/月收取（均不含公共能耗）。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳一个结算周期的物业管理服务费，甲方有权对逾期欠付的业主催缴，并按日千分之三加收违约金。同日，被告魏秋宾签订了“承诺书”一份。同日，被告向原告交纳了500元公共能耗预定金及1981元的物业费（2015年12月31日至2016年12月30日）。被告陈述通知上房时间为2015年12月31日，但被告并未接到上房通知书，仅为短信通知，必须按照物业的要求期限交纳物业费。庭审中，徐州宝信公司明确其诉请的具体计算方式如下：1、物业管理费：1.45元/每平方米/每月×113.84平方米×12个月×2年=3962元。2、公共能耗费：113.84平方米×0.32元/每平方米/每月×乘以一年=437元，被告上房时预交了500元，剩余63元，故2017年1月1日至2018年12月31日的公共能耗费874元还应交纳811元。原告并提交了涉案小区2018年公共能耗费收支情况公示表,载明B1区2018年公共能耗应收391973元，实收115092元，公共电费支出362203元，公共水费支出36479.5元，2018年单位公共能耗=能耗支出/B区收费面积/12月=398682.5/102013.88/12=0.32。还提交了国网江苏省电力公司徐州供电公司通用机打发票及增值税电子普通发票合计13张，主张公共电量计量为自管变计量，主要计量小区楼栋照明、电梯用电、公共道路照明、绿化照明、景观水系动力、楼梯照明、各配电室照明、监控弱电用电、消防安防用电、物业用电、B01#楼商业用电、损耗等，2018年度共计电费395150.91元，扣除物业用电、B01#商业用电32947.91元后，高层一期（B2#-B8#）小区业主需公摊电费为362203元。2016年12月31日至2018年12月30日违约金按照每日千分之三计算为4273元。被告魏秋宾在庭审中表示原告的物业服务不到位，小区存在许多安全隐患问题，如电线裸露，安全通道标示掉落，小区道路、护栏严重破损、倒塌、健身设施损坏等均未及时维修，并提交了照片打印件及小区业主微信群聊天记录予以佐证。其次，被告有两年的时间没有再宝信润山小区居住，现在市区居住。第三，原告在小区张贴的公共能耗费的公示显示上半年能耗费是191元，但原告在诉状中要求被告支付的能耗费是811元，该诉请远远超出公示的费用，是不合理的。被告提交了2019年上半年公共能耗费用收支情况公示表拍摄打印件，显示2019年上半年每户公共能耗范围191元。第四，因为被告家里门的问题，被告多次主动跟原告联系过用门的问题抵物业费，且当初是原告主动提出这种方式解决。但到现在为止没有解决。中间没有物业人员联系我解决与物业费相关的任何问题。第五，对于违约金，被告认为原告要求得过高。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的前期物业服务协议、承诺书、交费票据、电费分摊说明、2018年B1区公共能耗费收支情况公示表、电费发票，被告提交的关于小区环境及设施破损的照片等证据证证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，原告按约提供了相应的服务，被告作为业主负有按约支付物业服务费的义务。被告于2016年3月7日交纳的1981元系交纳的2015年12月31日至2016年12月30日的物业费，自2016年12月31日后被告并未交纳物业费，原告诉请被告支付2016年12月31日至2018年12月30日的物业费，有事实与法律依据。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告房屋实测建筑面积113.84平方米，故2016年12月31日至2018年12月30日期间被告应付物业费为3962元（113.84平方米*1.45元/平方米/月*12个月*2年）。另，前期物业服务协议明确约定1.45元/平方米/月不包含公共能耗费用，被告于2016年3月7日交纳了公共能耗预定金500元，但原告仅提交了2018年公共能耗费收支情况公示表以及缴纳电费的相关发票，并未提交缴纳税费的相关证据，无法认定公共水费支出情况，故按照原告主张的计算方式被告2018年应交纳的公共能耗不足437元，且原告并未提交证据证明2017年度公共能耗费的相关证据，被告已经预交了500元公共能耗费用，故从现有证据看，本院对原告第二项诉请不予支持。虽然前期物业服务协议约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告应当按照前期物业服务协议的约定积极履行物业服务义务，积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏秋宾于本判决生效后十日内给付原告徐州市宝信物业服务有限公司2016年12月31日至2018年12月30日的物业管理费3962元；二、驳回原告徐州市宝信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐州市宝信物业服务有限公司负担15元、被告魏秋宾负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇一九年十二月三日书记员 张欣然