广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2559号上诉人（一审被告）：珠海市西部九环贸易有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉科技工业园虹桥一路25号105室，统一社会信用代码：914404002314601005。法定代表人：张迎秋，董事长。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：温通通，广东古柏律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：翟莉，女，汉族，1965年4月9日出生，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。上诉人珠海市西部九环贸易有限公司（以下简称西部九环公司）因与被上诉人翟莉商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人西部九环公司的委托诉讼代理人卢淑奕、被上诉人翟莉的委托诉讼代理人林宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西部九环公司上诉请求：1、请求法院依法改判（2019）粤0403初字第1481号民事判决书；2、一、二审全部诉讼费用由翟莉承担。事实与理由：一审法院认定事实错误及适用法律错误，具体理由如下：一、翟莉明知交付房屋尚未符合交付条件而自愿收楼，翟莉不应再要求西部九环公司支付57,282元逾期交房违约金。在西部九环公司通知收楼后，翟莉于2016年6月4日自愿选择收楼。因合同约定涉案房产交付条件之一是西部九环公司应取得竣工备案验收文件，且应当在交楼时向翟莉出示，若西部九环公司不出示，翟莉有权要求西部九环公司出示，否则翟莉有权拒绝收楼，并可要求西部九环公司支付逾期交房违约金，所以西部九环公司当时就已如实告知尚未取得竣工验收备案文件的事实，并承诺涉案房产会尽快依法取得备案验收文件。因翟莉急于装修，去涉案房产进行实地查验后，觉得涉案房产无质量问题，验收备案仅是行政手续不影响房产使用，经过综合考虑之后，翟莉自愿收楼。翟莉在2016年6月4日就已收楼，并已实际占有使用，西部九环公司并没有损害其合法权益，反倒是被上诉出尔反尔，在收楼后，违反诚信原则要求西部九环公司承担逾期交房违约金。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条，买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，不予支持。因此翟莉要求西部九环公司支付逾期交房违约金的请求不应当得到支持。二、《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交房违约金总额不超过已交总房款的10%，这是双方自愿签订的条款，对双方具有法律约束力。《商品房买卖合同》第十二条中在明显的位置添加“违约金总额以不超过已交购房款10%为限”的字眼，一审法院以该条款是西部九环公司为免除己方责任而添加的，故而认定该条款为无效的格式条款，该认定是错误的。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本案中，对于“违约金总额不超过已交购房款10%为限”，是西部九环公司与翟莉在协商后进行添加的，并不属于格式合同版本内容，不符合重复使用而预先拟定这一说法，一审法院认定该条款为格式条款并不正确。另，因该条款是在原合同的基础上添加，这必须得经过翟莉的同意。翟莉作为完全民事行为能力人，在签合同时明确知道该条款存在，若翟莉对该条款存在异议，可以拒绝签字。但实际上翟莉是在知悉并了解该条款后而自愿签名确认，可知签名是翟莉真实的意思表示，故该条款应对双方产生法律效力。综上所述，西部九环公司的上诉事实与理由充分，恳请二审法院依法支持西部九环公司的上诉请求。翟莉辩称：一、向翟莉交付取得建设工程竣工验收备案，符合合同约定交楼条件的房屋是西部九环公司应尽的义务。翟莉对房屋不具备交楼条件并不知情，西部九环公司将不具备交楼条件的房屋交付给翟莉，不构成有效交付。一审法院作为西部九环公司于2017年1月20日才取得竣工验收备案登记，已超出合同约定期限，应当承担逾期交房的违约责任的认定正确。二、合同仅约定解除合同的“违约金总额以不超过已交房款的10%为限”，并未约定继续履行合同的逾期交房违约金不超过已交房款的10%为限。此外，合同中对如买受人逾期付款的违约责任中，仅约定买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，但并未约定违约金总额以不超过已交房款的10%为限，显然“违约金总额以不超过已交房款的10%为限”违反公平原则，亦应属无效。综上，翟莉认为一审判决正确，西部九环公司上诉诉请没有法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。翟莉一审法院起诉请求：1．西部九环公司向翟莉支付逾期交楼违约金57,528元（自2016年6月1日起计至2017年1月20日，234天，按日万分之五计算）；2．西部九环公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月21日，翟莉与西部九环公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定翟莉向西部九环公司购买位于斗门区白藤××路××单元××房，总价款为491,692元。其中第九条约定，交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，西部九环公司应当在2016年5月31日前交付该商品房。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条约定，逾期交房超过30日后，翟莉要求继续履行合同的，合同继续履行，西部九环公司按日计算向翟莉支付全部价款万分之五的违约金。该十二条处单独打印“违约金总额以不超过已交购房款的10%为限”的内容，翟莉在旁签名，西部九环公司在上面加盖公章。翟莉于2015年4月21日付清房款，西部九环公司于当日开具发票491,692元。2016年5月29日，西部九环公司登报发出《观湖半岛入伙通知》，定于2016年5月31日起办理入伙手续。2016年6月4日，翟莉办理入伙登记，入伙登记表上接收资料记载为入伙大门钥匙6+1把，猫眼1个。2017年1月20日，涉案楼盘取得竣工验收备案登记。一审法院认为：翟莉与西部九环公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行权利和义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，取得建设工程竣工验收备案是交付房屋的前提，属于西部九环公司应尽的义务，也是对工程质量和用户安全的负责，但西部九环公司在2016年6月4日未取得竣工验收备案的前提下交房本身已经违反合同约定，是违背诚信的行为。同时，在通知翟莉接收涉案房屋时也未在相应的交房文件上明示房屋未取得竣工验收，而是以模糊入伙登记的含义规避自身责任，损害翟莉的权益。因此，西部九环公司关于翟莉自愿接收而不承担逾期交房违约责任的辩解主张，一审法院不予采信，西部九环公司于2017年1月20日才取得竣工验收备案登记，已超出合同约定期限，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约责任限定金额的问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付处虽有单独打印“违约金总额以不超过已交购房款的10%为限”的规定，但并无证据显示该条款是买卖双方协商一致达成的结果。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，一审法院认定该规定是西部九环公司作为房屋出卖方与购房者重复签订合同而预先拟定并打印好的条款，即使翟莉已经签名也不能代表翟莉的真实意见，属于格式条款。该条款仅对西部九环公司逾期交房的违约责任作出了上限规定，却未对翟莉逾期付款的违约责任作出上限规定，这将导致西部九环公司可以无限期交房而承担有限额的违约责任，而翟莉的违约责任却无上限，造成双方权利义务不对等，显然属于免除己方责任、加重对方责任的条款，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定该格式条款无效。因此，按照交易双方权利义务的对等，西部九环公司逾期交房的违约责任也不能限定金额，西部九环公司应当依约按房价款（491692元）日万分之五的标准向翟莉支付逾期交付期间2016年6月1日起计至2017年1月20日共计233天的违约金为57282元。翟莉诉请迟延交付日期为224天，日期计算错误导致违约金计算有误，一审法院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、西部九环公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向翟莉支付逾期交房违约金57,282元；二、驳回翟莉的其他诉讼请求。本案受理费619元，保全费595元，共计1,214元，由翟莉负担5元，由西部九环公司负担1,209元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审查明，双方《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1．（2）第一款约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.3%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。违约金总额以不超过已交购房款的10%为限。”该条第二款约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之伍的违约金。”二审庭审中，西部九环公司表示所有业主合同上均有打印上的“违约金总额以不超过已交购房款的10%为限”条款。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人西部九环公司上诉主张被上诉人翟莉明知涉案房屋不具备交付条件仍然收楼，故翟莉不应再主张逾期交楼违约金。同时，合同约定逾期交房违约金总额不得超过已交总房款的10%。为此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，并取得相应《竣工验收备案表》。因此，取得《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。同时，双方亦约定房屋交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。由此可见，无论是根据双方签订的合同的约定还是法律相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉房屋交付的条件。西部九环公司作为出卖人，其合同义务是向翟莉交付符合交付条件的房屋，在其明知涉案房屋未取得竣工验收备案的情况下通知翟莉收房，有违诚信。翟莉虽然于2016年6月4日实际收楼，但由于当时案涉房屋尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件，故西部九环公司构成了逾期交房的违约行为。同时，翟莉在涉案房屋不具备交楼条件的情况下进行收楼，但并无证据证明翟莉明确表示其放弃追究西部九环公司违约责任的权利，因此，西部九环公司主张翟莉自愿收楼表示其放弃追究逾期交楼违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于西部九环公司上诉主张合同约定逾期交房违约金总额不得超过已交总房款的10%的问题。本院认为如本院查明事实所示，合同约定逾期交房违约金总额不得超过已交总房款的10%的适用前提是买受人解除合同时，而翟莉并未选择解除合同，而是选择了继续履行合同，因此，依据双方《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1．（2）第二款之约定，西部九环公司应按日计算向翟莉支付全部价款万分之伍的违约金。综上所述，西部九环公司上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,238元，由珠海市西部九环贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年××月××日书记员 苏婉婷