湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10847号上诉人（原审被告）:李小倩，女，1992年6月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺珊，湖南融源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐配林，女，1975年4月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：易光灿，湖南湘和律师事务所律师。上诉人李小倩因与被上诉人唐配林返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0104民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小倩上诉请求：撤销原判，改判驳回唐配林的诉讼请求并判令一、二审诉讼费用由唐配林承担。事实和理由：1、涉案房屋的性质为公有住房，由凤凰商贸向拆迁户以极低的价格出租，李世平及其家人有合法的占有、使用权。2、李世平与凤凰商贸之间的租约应为不定期的租赁关系。3、涉案房屋买卖均没有通知李世平及其家人，侵犯了承租人的优先购买权。4、涉案房屋的买卖价格为12万元，大大低于市场价，唐配林受让房屋并非善意取得。唐配林辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。李小倩作为李世平的继承人，其承继了该房屋的权利，但是李世平的权利是基于非法占有的形式取得的，正因为李世平非法取得的权利所以李小倩是没有继承权的。李世平即使因为历史原因对于涉案房屋有某种形式的权利或对本案诉争的房屋有特殊的权利，但是由于2007年在岳麓区法院审理的另一起案件中，李世平对涉案房屋主张过优先购买权，但其承认自己没钱购买该房屋，另案结案时间已达十二年，房屋主人已经更换几个，李世平都一直没有有效主张其优先购买权，所以李世平的优先购买权不成立。李小倩也没有因为李世平的原因取得有限购买权，该优先购买权即使存在也因为十多年多次优先购买的机会而放弃。唐配林实际购买房屋的价格不止12万元，根据我方一审提交的证据证明实际购买房屋的价格是二十多万。请求驳回上诉、维持原判。唐配林向一审法院起诉请求：1、判决李小倩立即停止侵权，返还唐配林位于长沙市岳麓区；2、判决李小倩赔偿唐配林经济损失5000元；3、本案的诉讼费用由李小倩承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，彭莉群、郑翔龙将涉案房产出卖给唐配林，涉案房产于2017年6月12日登记至唐配林名下，权证号为（2017）长沙市不动产权第0131919号。因李小倩与李世平一直居住在涉案房产内，在唐配林购买涉案房产之后，李小倩与李世平多次因涉案房产发生纠纷并报警处理，李世平已于2019年4月24日去世，现李小倩仍占有涉案房产，因之成诉。另查明，李世平于1989年10月20日与长沙凤凰商贸发展中心订立涉案房产租约，租约载明截止期限为1992年3月1日。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。涉案房产的所有权人是唐配林，其对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李小倩以其对涉案房屋存在租赁关系进行抗辩，并提交了李世平与长沙凤凰商贸发展中心之间订立租约的复印件，一审法院认为，首先，李小倩提交的租约为复印件，结合李小倩实际居住情况，可以认定租赁关系成立；其次，据租约载明的起止时间来看，租赁截止期限为92年3月1日，李小倩未能提交证明其租赁关系持续存在以及租金的支付情况的证据，故李小倩继续占有涉案房屋，缺乏法律依据。综上，李小倩的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。李小倩理应将涉案房产归还给所有权人。对于唐配林主张的经济损失5000元，唐配林未举证证明损失的实际发生及具体金额，对该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、限李小倩于判决生效之日起十日内返还唐配林位于长沙市岳麓区；二、驳回唐配林的其他诉讼请求。如李小倩未按判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向唐配林支付迟延履行金（标准为120元／日）。案件受理费减半收取25元，由李小倩承担。二审中，李小倩向本院提交了如下证据：证据一、湖南五一文实业股份有限公司1994年12月9日的《通知》。证据二、长沙市凤凰商贸发展中心2007年11月20日的《通知》。拟证明涉案房屋为公有住房，李世平因拆迁获得涉案房屋的租住权，李世平及其家人有合法的占有、使用权。证据三、彭莉群、郑翔龙与唐配林签订的《不动产买卖合同》。拟证明涉案房屋买卖均未通知李世平及其家人，且唐配林以12万元大大低于市场价的受让价格购买房屋，其买卖该房屋的行为非善意。证据四、李世平、李小倩的不动产登记信息查询记录情况。拟证明李世平、李小倩名下无其他房产。经本院组织质证，唐配林发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，因为没有原件核实。对证据二的三性均有异议，因为要结合通知内容是否有效实施来证明其权利构成，该通知提到“房产租赁证书改为李世平”，这个通知是否落实要以房产租赁证书是否改为李世平才能证明该通知的真实性，涉案房屋的前两位房主都与凤凰城无关。对证据三的真实性无异议，对合法性有异议，质疑其调取不动产买卖合同的合法手续，虽然合同内容是12万元，但仅仅是双方为了逃避税收的单方意向的做法，而实际成交价是二十多万。对证据四的意见是李小倩本来就是湘潭人，其在长沙没有房屋是很正常的，不能达到其证明目的，而唐配林在购房此房屋之前也是无房户。唐配林向本院提交如下证据：证据一、房屋交易的税费票据，证明实际交易二十多万。证据二、（2017）岳民二初字第1405号案件的部分庭审记录和追加第三人申请。拟证明2007年涉案房屋的产权人起诉李世平、李春秀（李世平的妹妹）等人侵权非法占有涉案房屋起诉至法院，要求李世平、李春秀腾空房屋。经本院组织质证，李小倩发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但是达不到被上诉人的证明目的，因为这只是缴税的票据并不是实际付款的证明。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议。李春秀不是本案的当事人也不是住在涉案房屋内，该证据与本案无关。李世平与李小倩对于变更的情况是毫不知情的，两次房屋的买卖都没有通知李世平或者李小倩，达不到其证明目的。经审查，李小倩提交的证据一缺乏真实性，证据二、四与本案缺乏关联性，对证据一、二、四均不予采信；证据三具备真实性、合法性、关联性，但不能达到其证明目的。唐配林提交的证据一具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据二与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为李小倩就涉案房屋是否存在租赁关系以及唐配林是否有权要求李小倩返还涉案房屋。李小倩上诉提出涉案房屋的买卖价格为12万元，大大低于市场价，唐配林受让房屋并非善意取得；涉案房屋的性质为公有住房，由凤凰商贸向拆迁户以极低的价格出租，李世平及其家人有合法的占有、使用权，涉案房屋买卖侵犯了承租人的优先购买权。经审查，李世平与长沙凤凰商贸发展中心订立涉案房产租约上载明的截止期限为1992年3月1日，李小倩未能提供充分的证据证明租金支付情况及租赁关系持续存在；现有证据不能证明唐配林取得涉案房屋违反法律规定，且涉案房屋已登记在唐配林名下，唐配林依法享有占有、使用、收益、处分的权利，李小倩继续占有涉案房屋缺乏法律依据。故该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，李小倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李小倩负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十九日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。