辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2483号上诉人（原审原告）：李楠，男，1977年2月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙素荣，女，1958年1月8日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：刘晓东，辽宁成功金盟律师事务所律师。原审第三人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地辽宁省清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。法定代表人：贾震，该公司总经理。委托诉讼代理人：张孝忠，抚顺市清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。李楠诉孙素荣、清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方开发公司）案外人执行异议之诉一案，辽宁省清原满族自治县人民法院于2017年11月16日作出（2017）辽0423民初184号民事判决，孙素荣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日作出（2018）辽04民终3号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。重审后，辽宁省清原满族自治县人民法院于2019年8月3日作出（2018）辽0423民初1366号民事判决，李楠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李楠及其委托诉讼代理人翟文斌，被上诉人孙素荣的委托诉讼代理人刘晓东，原审第三人四方开发公司的委托诉讼代理人张孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李楠上诉请求：撤销一审判决，改判停止对辽宁省清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园14-8号门市的执行，解除查封，本案一、二审诉讼费用由孙素荣承担。事实和理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。本案案由为案外人执行异议之诉，李楠能否阻却执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定判断。李楠购买房屋的时间是2013年8月21日，签订商品房买卖合同的时间是2014年12月22日，早于查封时间，由于案涉房屋是景洪艳的抵账房屋，李楠和景洪艳交易后，由景洪艳配合李楠到四方开发公司办理买卖手续，景洪艳是用四方开发公司所欠的工程款抵顶房屋，属于全款房屋，依照李楠与景洪艳的约定，李楠向景洪艳支付了大部分房款，四方开发公司为李楠办理了配户手续，交付了钥匙，李楠缴纳了物业费等费用，四方开发公司将案涉房屋的产权证交给了李楠，目前李楠将案涉房屋出租他人经营辽园饺子馆至今，实际占有和使用了房屋，另外因四方开发公司拖欠税费，导致房屋未能过户。一审法院未基于上述事实作出判决，却以案涉房屋已经办理预告登记为由，驳回李楠的请求，明显适用法律错误。李楠具有物权期待权。李楠与四方开发公司间是房屋买卖的法律关系，而孙素荣与四方开发公司间是民间借贷的法律关系，虽然孙素荣办理了预告登记，但其是用房屋买卖作民间借贷的担保。孙素荣向四方开发公司放贷三百余万元，同时签订房屋买卖合同，签订时间为2014年7月22日，并办理预告登记。事后，孙素荣于2015年起诉四方开发公司，就案涉房屋主张权利，经法院释明，孙素荣将案由从房屋买卖合同纠纷变更为民间借贷纠纷，一审法院确认四方开发公司偿还借款本息。以上事实表明孙素荣与四方开发公司间的关系是名为买卖实为借贷，虽然办理了预告登记手续，但不是真实的房屋买卖关系，且一审法院释明后，孙素荣放弃了主张案涉房屋的权利，因此孙素荣不具有物权期待权。房屋买卖关系是物权期待权，民间借贷是债权，物权优于债权，法律更倾向于保护房屋买卖合同关系，这也是上述规定第二十八条的法律意义所在。孙素荣辩称，一、景洪艳与四方开发公司间抵债事实不成立。景洪艳与四方开发公司间没有债权债务关系。清原满族自治县四方建筑工程有限公司（以下简称四方建筑公司）与张有林（景洪艳丈夫）签订内部施工合同，案涉房屋的结算及抵债行为应是四方开发公司与四方建筑公司之间结算抵债，之后才由四方建筑公司和张有林结算。四方开发公司与张有林之间没有债权债务关系。内部施工合同约定的抵债条款无效，该合同约定由甲方开发的商品房折抵工程款，四方建筑公司与四方开发公司是两个独立的法人，四方建筑公司没有权利将四方开发公司的房屋直接抵债。二、李楠提供的商品房订购协议及商品房买卖合同及证据不具有真实性。订购协议的时间是2013年8月，施工许可证载明的开工时间为2014年5月，即签订抵债协议时债权债务还没有产生。李楠提交的付款凭证时间是2014年11月，证明在签订订购协议时，未履行付款义务，即孙素荣在预告登记时还没有所谓抵债行为的发生，付款人为王敏，不是李楠。订购协议及买卖合同约定的房屋价格高于其他人，不合常理。既然李楠在2013年8月购买了房屋，但没有办理预告登记，更没有在孙素荣办理预告登记及查封时提出异议，四方开发公司为孙素荣办理预告登记也没有告知李楠，该事实证明即使李楠与四方开发公司签订商品房买卖合同，也是债权而非物权，不能对抗孙素荣办理的预告登记。李楠提供清原满族自治县四方物业管理有限公司（以下简称四方物业公司）收取的同一天物业费收据却故意不连号，不合常理。通过工商档案显示，四方物业公司的法定代表人姜维国与四方开发公司的法定代表人姜维臣是亲兄弟，四方物业公司出具的证据不可信。除物业费收据外，李楠提供占有的证据均在查封之后。三、李楠没有支付全部价款，不符合足以排除执行的条件。李楠提供的付款证据转款人不是本人，且不是原件，仅能证明转款为50万元。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，李楠与四方开发公司间的债权不属于物权期待权的保护范围，不具有排除执行的民事权益。本案中，李楠的前手景洪艳主张的权利基础是以房抵顶工程款，不是不动产的实际买受人，换言之，景洪艳主张其与四方开发公司间是以物抵债，目的是消灭原有的金钱债权，也是普通债权。五、孙素荣是预告登记权人，享有对抗其他物权的效力，更优于景洪艳的普通债权。本案孙素荣的预告登记至今未予撤销，不存在预告登记失效的情形。2014年12月17日，李楠与四方开发公司签订商品房买卖合同时未经孙素荣同意，双方处分案涉房屋的行为不发生物权效力。六、关于抵债协议，李楠没有提交原件，事实是因为查封房屋价值不足以清偿四方开发公司的欠款，四方开发公司曾与孙素荣协商以房抵债，但签订的协议是空白的，且没有乙方及其他文字。孙素荣了解用以抵债的房屋存在他项权利，无法过户后，双方撕毁协议没有履行。如果该协议真实存在，四方开发公司势必会提交原件并向执行部门主张权利，但四方开发公司并没有提供原件，证明抵债事实不存在。即使该抵债协议存在，孙素荣仍有权申请执行案涉房屋。根据该协议约定，拟抵顶300万元，并非抵顶全部债务。七、孙素荣对争议房屋申请查封、拍卖符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:根据民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务。孙素荣对案涉房屋申请拍卖符合法律规定。综上，李楠的上诉请求应予驳回。四方开发公司述称，同意李楠的上诉请求、事实和理由。一审判决应予撤销，中止执行。一、李楠与四方开发公司间商品房买卖关系成立。李楠与四方开发公司间签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同约定价格、选定地点、房号、面积、配户等一系列交易行为受到法律保护，合同依法成立有效。李楠与四方开发公司在法院查封之前订立了书面合同，李楠依据合同约定已经通过景洪艳以房抵顶工程款的方式支付了案涉门市的全部价款，实际占有也在法院查封之前。因四方开发公司拖欠政府各项税费，孙素荣虚构商品房预告登记，申请法院查封，导致案涉房屋不能过户登记，该责任不在李楠。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李楠享有足以排除执行的民事权利。二、孙素荣与四方开发公司间是民间借贷关系，不存在商品房买卖关系。孙素荣提起商品房买卖合同纠纷之诉，在审理过程中，变更为民间借贷，主张偿还借款本息，放弃了商品房买卖的诉请，一审法院调解结案，对孙素荣的金钱债权以调解书予以确认。事后，四方开发公司偿还了50万元，与孙素荣又达成了以房抵债协议，将另一门市抵顶300万元，据此抵债的门市房完全由孙素荣占有。2015年4月3日，法院查封四方开发公司多套房产存在超标的查封的行为，查封行为发生在李楠与四方开发公司签订的商品房买卖合同之后。三、孙素荣与四方开发公司间的预购商品房预告登记不再具有法律效力。孙素荣办理的预告登记为预购商品房登记，并非预购商品房抵押权预告登记。2015年2月9日四方开发公司取得案涉房屋产权证，如果孙素荣购房真实，应于2015年5月9日前办理产权登记，可是孙素荣未能主动申请登记，放弃了商品房买卖的诉请，因此孙素荣的预告登记失效。孙素荣与四方开发公司间不存在商品房买卖的事实，孙素荣向登记机关提供虚假合同，进行虚假登记的行为违法，侵害李楠的合法利益，因此虚假的商品房买卖合同及违法的预告登记不成立，不具有法律效力。李楠支付购房款及占有房屋在先，法院查封在后，李楠的上诉请求具有事实和法律依据。李楠向一审法院起诉请求：停止对清原镇站东街旭晨家园14-8门市的执行，并解除查封；诉讼费用由孙素荣承担。一审法院认定事实：四方开发公司先后于2013年8月20日、8月21日、2014年3月28日分三次向孙素荣借款，借款总计3，330,000.00元。2014年7月22日，孙素荣就借款与四方开发公司签订了三份商品房买卖合同，约定购买四方开发公司开发建设的清原镇站东街旭晨家园小区的三套商用门市房，其中包括案涉旭晨家园小区14-8号商用门市房。同日在房产登记部门办理了该房产的预购预告登记。2015年3月20日，孙素荣就上述三套商用门市房在一审法院向四方开发公司提起了买卖合同纠纷诉讼，并于2015年4月3日申请保全查封了四方开发公司多套房产，其中包括案涉商用门市房。该案件审理过程中，孙素荣变更了房屋买卖合同纠纷诉讼请求，其诉讼请求变更为民间借贷纠纷诉求。2015年5月13日，一审法院作出（2015）清民二初字第00125号民事调解书，调解约定四方开发公司给付孙素荣借款3，330,000.00元，利息1，125，000.00元，于2015年6月1日前付清。逾期按银行同期贷款利率的4倍计算逾期利息。调解书生效后，孙素荣向一审法院申请强制执行。2016年7月11日，一审法院对争议房产进行了续封。2016年9月2日，李楠作为案外人对一审法院查封的案涉商用房提出异议。经审查，一审法院于2016年12月1日作出了（2016）辽0423执异56号执行裁定，裁定驳回李楠的异议请求。理由为：清原镇站东街旭晨家园14-8房产规划用途为商住，且案外人即本案原告名下有其他用于居住的房屋，不足以排除执行。李楠于2017年1月12日向一审法院提起案外人执行异议之诉。2013年四方开发公司开发清原镇站东街旭晨家园小区楼盘，该楼盘由四方建筑公司承建。2013年8月10日，四方建筑公司与张有林签订施工内部承包责任合同。合同约定四方建筑公司将其承建的旭晨家园小区1号楼、3号楼工程项目整体转包给张有林施工，工程项目建设所发生的一切前期费用、建设垫付费用和各种保证金由张有林承担和解决，上缴管理费及相关税费后剩余费用属于工程生产方张有林使用。合同同时约定张有林承担工程垫资义务，四方建筑公司用其开发的商品房抵顶工程款，抵顶房屋不得低于工程总价款的80%，具体房源以工商开票据为准。张有林承建施工的旭晨家园小区1号楼、3号楼竣工后，四方开发公司与张有林进行了工程款结算，工程总造价为9,781,070.20元。其中四方开发公司扣保证金489，053.50元、管理费195，621.00元、税金697，390.30元、四方开发公司供材1，316，096.00元、支付张有林工程款7，036，811.40元，尚欠张有林工程款46，098.00元。四方开发公司已支付的张有林工程款7，036，811.40元包括：2014年7月份钢材款252，358.00元、李东阳材料款1,318.00元，8月份王英杰楼款150,000.00元，9月份顶楼款50,000.00元、3号至5号、8号车库1，735，021.00元，10月18日本案案涉14号2门市2,227,600.00元，11月份顶楼款2,278.40元、胶泥款15,000.00元，12月份防水款151,000.00元、8-1-1202款22,598.00元。2015年1月份电器设备款137,000.00元、混凝土629,978.00元、15号门市83,500.00元、3-1-502楼款427,421.00元、红砖款132,000.00元、外墙款131,656.00元、大白款26,584.00元、2号1、2门市国源10,000.00元，3月份7-2-201楼327,831.00元，7月份3-1-502室427,421.00元，9月份5-3-202楼412,965.00元、4号楼车库132,572.00元，10月份14-2-301款43,641.00元，12月份8-1-1402款14,480.00元。再查明，四方建筑公司与张有林签订旭晨家园小区1号楼、3号楼工程项目整体转包施工合同后，2013年8月21日李楠分别与四方开发公司、张有林妻子景洪艳就案涉商用门市房签订了房屋预购协议，约定旭晨家园14-8门市（西面数第二个门市）以暂定面积227.576平方米，每平方米单价10，000.00元，总价款2，277，600.00元的价格订购给李楠，李楠按每平米9，800.00元，总价2，232，048.00元的价格向景洪艳付款。并约定在签订正式商品房买卖合同之前先付给景洪艳100万元，余款在办理产权过户手续时一次性结清。李楠于2014年10月20日和11月9日通过银行两次向景洪艳汇款计1，000，000.00元。2014年12月22日四方开发公司以旭晨家园14-8号商用房抵顶张有林工程款当日，李楠就其预购的旭晨家园14-8号商用门市房与四方开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定房屋建筑面积227.74平方米，单价10，000.00元，商用门市房价款为2，277,400.00元。四方开发公司于当天为李楠配户，并将商用房的钥匙、水、电卡交付李楠。张有林承建的旭晨家园1号楼、3号楼工程竣工后，因四方开发公司欠政府税费，导致李楠未能办理房屋产权。2015年2月，四方开发公司开始对其开发的旭晨家园小区商用门市产权进行不动产初始登记，产权均登记在该公司名下，其中包括案涉商用房。2015年4月3日，依孙素荣保全申请，一审法院查封了产权登记在四方开发公司名下的案涉商用房。一审法院认为，李楠就案涉商用门市房不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够阻却法院执行，理由如下：《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”。2014年7月22日，孙素荣就借款与四方开发公司签订了案涉旭晨家园小区14-8号商用门市房商品房买卖协议，同日在房产登记部门办理了案涉房产的预购预告登记，孙素荣为预告登记的权利人。因该预购预告登记至今未予撤销，且不存在预告登记失效情形。2014年12月17日，李楠与四方开发公司就案涉旭晨家园14-8号商用房签订商品房买卖合同时未经孙素荣同意，双方作出处分案涉房屋的行为并不发生物权效力，李楠对四方开发公司所享有的债权为普通债权，并不能产生优于孙素荣债权的效力。故李楠所享有的债权不能排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十条，《中人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、准予对第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司名下的坐落于清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园14-8号商用房继续执行；二、驳回原告李楠的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院依法组织当事人进行了质证。李楠提交供电卡收费记录和工商机读档案、辽园饺子馆营业执照的说明，证明李楠已实际占有房屋，结合配户结算单、物业费收据等证据，证明在查封前李楠实际占有案涉房屋的事实。孙素荣质证称该证据无法证明李楠占有案涉房屋在法院查封之前。工商登记的机读档案显示时间在孙素荣查封之后，电费交费明细也无法证明在查封之前形成的电费。四方开发公司质证称，对该证据没有异议，李楠的配户时间是2014年12月属实。本院调取了案涉房屋的用电记录及电费缴纳记录，2015年6月总结算电量为0，2015年7月-2019年11月发生了结算电量；2015年2月11日，缴纳电费100元，2015年4月11日，缴纳电费200元，2015年6月17日，缴纳电费1000元，此后至2019年11月29日，除间隔没有交费记录的月份外，其余月份均有交费记录。李楠质证称，真实性没有异议，证明了最早的交费记录为2015年2月在查封之前。孙素荣质证称，对证据的真实性没有异议，案涉房屋孙素荣已经办理了预告登记，如果案涉房屋归李楠所有，则四方开发公司不会配合孙素荣办理预告登记，孙素荣已经享有物权登记的排他效力。案涉房屋第一次缴纳电费的时间与另案其他门市第一次缴纳电费的时间是同一天同一时间点，因此第一次交费记录是四方开发公司向供电部门统一缴纳的电费，该证据无法证明在孙素荣预告登记前或在查封前李楠占有案涉房屋的事实。四方开发公司质证称，房屋在2015年2月11日正常缴纳电费，孙素荣的预告登记是预售登记不是抵押权预告登记，当时以购买房屋为由办理，后来孙素荣放弃了房屋买卖的诉求。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：李楠提交的证据不是二审新证据，电费缴纳记录不能证明用电情况，工商机读档案也无法证明使用案涉房屋的时间。关于本院调取的案涉房屋的用电记录及电费缴纳记录，因来源于国网辽宁省电力有限公司清原满族自治县供电分公司，具有客观、真实性，予以采信。一审法院查明的事实，除查封时间外，其他事实有相关证据佐证，本院予以确认。另查明：依据一审法院的送达回证，清原满族自治县房产管理所签收查封裁定和协助执行通知书的时间为2015年4月13日。据此本院认定查封时间为2015年4月13日。四方开发公司法定代表人张有利，股东姜维臣、张有利。四方建筑公司法定代表人王闯，股东姜维臣、姜维国。姜维臣与张有利系夫妻关系，张有林与张有利系兄妹关系。本院认为，本案的争议焦点为李楠主张的民事权益是否足以排除法院的执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本案李楠应当承担举证责任，证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条保护的是物权期待权。以物抵债的目的是消灭金钱债权，不应优先于另一个金钱债权的实现，因此以物抵债不在该条保护范围内。景洪艳自认其权利基础为以物抵债，即以案涉房屋抵顶旭晨家园工程款。与景洪艳存在合同关系的是四方建筑公司，而非四方开发公司，两者是独立的法人单位，因此四方建筑公司无权将四方开发公司的房屋抵顶给景洪艳。景洪艳、四方开发公司均未提交四方开发公司与四方建筑公司的抵顶协议，四方开发公司也未为景洪艳、李楠办理案涉房屋产权变更登记，景洪艳主张的以房抵债协议未履行完毕。因此景洪艳的以房抵债行为不受上述规定的保护。李楠是从景洪艳处受让案涉房屋，景洪艳以房抵顶工程款的行为，不符合上述规定。李楠受其前手权利限制，且李楠对景洪艳权利的来源系以房抵债即以房抵顶工程款是明知的，但李楠并未审查四方开发公司、四方建筑公司之间是否存在用案涉房屋抵顶四方建筑公司与景洪艳之间工程款的协议。李楠对此存在过错。四方建筑公司与张有林签订内部承包协议的时间为2013年8月10日，而李楠于2013年8月21日即与四方开发公司签订订购协议，2014年10月，案涉房屋作为已付工程款抵顶给张有林，而李楠于2013年8月分别与景洪艳、四方开发公司签订门市房买卖契约和商品房订购协议，即李楠订购房屋的时间早于景洪艳抵顶工程款的时间。景洪艳、李楠、四方开发公司均未提交四方开发公司与四方建筑公司结算案涉工程款的相关证据。2013年8月21日，李楠与景洪艳签订的门市房买卖契约中约定的付款时间为李楠与四方开发公司签订正式商品房买卖合同前，而李楠与四方开发公司签订正式商品房买卖合同的时间为2014年12月22日，李楠向景洪艳转款的时间为2014年10月20日50万元，2014年11月9日50万元。李楠的付款时间与其与四方开发公司签订商品房买卖合同的时间间隔较远，依据该证据无法准确认定转款的100万元是否为门市房买卖契约中约定的100万元，李楠亦未支付全部的购房款。从案涉房屋的使用情况看，李楠主张案涉房屋租给他人经营辽园饺子馆，但用电记录发生在2015年7月即法院查封以后。李楠的举证责任没有完成，应承担举证不能的法律后果。综上，李楠的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决结果并无不当。孙素荣办理的预告登记以商品房买卖为权利基础，而本案中孙素荣与四方开发公司间并非真实的商品房买卖法律关系，其在诉讼中已经变更诉讼请求为偿还借款本息，因此一审法院以预告登记为由作出判决适用法律不当，本院予以纠正，但其裁判结果正确，依法可予以维持。综上，上诉人李楠的上诉请求不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李楠负担。本判决为终审判决。审判长  王向军审判员  田 丰审判员  王 爽二〇一九年十二月二十七日书记员  祝微微