河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初24243号原告赵敏，女，1970年9月3日出生，汉族，住郑州市金水区。被告张玉欣，男，1984年10月26日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人王智勇，河南译达律师事务所律师。委托代理人孙威风，河南译达律师事务所律师。原告赵敏诉被告张玉欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年5月14日作出（2018）豫0191民初21258号民事判决书，被告不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）豫01民终13470号民事裁定书，以原一审认定事实不清为由将案件发回重审，现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵敏，被告张玉欣委托代理人孙威风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月7日，原、被告签订房屋买卖合同和房屋买卖首付款协议。约定被告将其所有的位于郑州市郑东新区永××路南康平路东8号楼2层203号房屋一套卖给原告，价格为189万元，原告支付首付款70万元，被告保证房产证下发后随时过户，如果被告违约需支付原告70万元违约金及赔偿原告损失。原告按合同约定将首付款支付给被告，也完全履行其他合同义务。现房屋已由原告实际使用，原告得知该房屋不动产权证已经办理下发，原告要求被告履行双方签订的房屋买卖合同，协助为原告办理不动产权证。可被告一直未办理。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告履行房屋买卖合同，协助原告将涉案房屋不动产权证办理到原告名下，并交还一地下车位；2、被告向原告支付违约金70万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.合同签订后房屋已交付原告使用至今，且原告未能支付全部购房款。因房产证至今未能办理，没有达到合同约定的履行过户条件，被告没有违反合同约定，原告诉请违约金不应支持；2.本案车位，虽然合同约定包含一车位，但合同签订后经过原、被告协商，原告不再购买车位，原告确定不购买车位后也把车位手续邮寄给被告；3.原告向尉氏县人民法院交付的119万元是作为解除涉案房屋的查封，而不是购房款，现原告仍欠被告购房款。经审理查明：2016年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖合同约定，原告自愿购买被告所有的位于郑东新区永平路××东××楼××房屋××套，建筑面积142.22平方米；房屋及配套设施的总价款为189万元，此价位包含一地下停车位。同日，双方签订房屋买卖首付款协议约定，原告向被告支付首付款70万元，被告在房产证下发前两个月内将贷款还清，保证房产证下发后随时过户，若被告违约，被告应归还原告所支付首付款70万元，同时支付原告装修费用及违约金70万元。合同签订当日，被告将房屋交付给原告，原告使用至今。合同签订后，2016年7月8日至7月13日，原告通过银行转账的方式向被告支付了首付款70万元。尉氏县人民法院2019年10月18日作出的（2019）豫0223执600号执行裁定书显示，2019年8月15日，赵敏已将剩余房屋价款全部缴纳至尉氏县法院，裁定解除对张玉欣名下位于郑州市郑东新区康平路89号8号楼2层203号房屋的查封（预告登记证明号：1409088847）；协助解除该房产的银行抵押贷款等手续。中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行向郑州市不动产登记中心出具房屋抵押权终止证明，抵押人张玉欣办理的位于郑东新区永××路南，康平路东鑫苑鑫城8号楼2层203号的房屋抵押登记，因债务结清，同意办理抵押权注销登记。不动产登记资料查询结果证明载明，涉案房屋不动产权证号1601123186，产权人河南鑫苑万卓置业有限公司。庭审中双方确认涉案房屋坐落位置为郑东新区康平路89号8号楼2层203（142.43平方米），涉案地下车位编号E176。以上案件事实由房屋买卖合同、房屋买卖首付款协议、银行转账凭证、（2019）豫0223执600号执行裁定书、房屋抵押权终止证明、不动产登记资料查询结果及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。原告已将首付款70万元支付给被告，因被告与案外人纠纷，涉案房屋被尉氏县人民法院查封，原告将剩余房款119万元支付给尉氏县法院用于解封，涉案房屋的银行贷款已还清，目前涉案房屋已具备办理房屋不动产产权证条件，原告要求被告履行合同协助过户，符合双方合同约定，本院予以支持。因涉案房屋目前的产权人为河南鑫苑万卓置业有限公司，被告应将房产证办理至其名下后再协助原告办理过户手续。合同约定房屋总价款189万元包含一地下车位，庭审中双方已确认涉案地下车位编号为E176，被告辩称合同签订后原、被告协商，原告不再购买车位，但未提交有效证据证明，且原告已足额支付189万元购房款，故对该项意见本院不予采信。原告诉请被告交付地下车位，本院予以支持。关于原告诉请违约金70万元，虽双方签订的合同有明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、承担债务的能力等因素，本院确定违约金为105000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告违约金的诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张玉欣继续履行与原告赵敏于2016年7月7日签订的房屋买卖合同；二、被告张玉欣于本判决生效后十日内为郑东新区康平路89号8号楼2层203的房屋办理房产证；三、被告张玉欣将房产证办理完毕后五日内协助原告赵敏将位于郑东新区康平路89号8号楼2层203的房屋过户至其名下，并交付地下车位（编号为E176）一个；四、被告张玉欣于本判决生效后十日内向原告赵敏支付违约金105000元；五、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27520元，诉讼保全费5000元，由被告张玉欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘冰泉审判员  胡向楠审判员  刘红丽二〇一九年十二月十八日书记员  王 聪