广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1266号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地：广西北海市四川路54号（农行大厦）,统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：钟恒贞，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海圣美房地产开发有限公司,住所地：广西北海市银海区广东路188号银滩圣美阳光家园1幢，统一社会信用代码：91450500794306684H。 法定代表人：刘志玉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：施云鹰，系该公司员工。 原审被告：李东旭，女，汉族，1968年5月3日出生，住黑龙江省大庆市大同区。 原审被告：张玉双，男，汉族，1966年9月5日出生，住黑龙江省大庆市大同区。 上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）因与被上诉人北海圣美房地产开发有限公司（以下简称圣美房地产公司）、原审被告李东旭、张玉双金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农行北海分行的委托诉讼代理人钟恒贞，被上诉人圣美房地产公司的委托诉讼代理人施云鹰到庭参加诉讼。原审被告李东旭、张玉双经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行北海分行上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1473号民事判决第三项；二、改判被上诉人圣美房地产公司对本案案涉债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、农行北海分行要求圣美房地产公司对李东旭的案涉债务承担连带清偿责任有合同依据。农行北海分行与圣美房地产公司在《个人购房担保借款合同》中约定了“阶段性保证担保+抵押”的担保方式，根据案涉合同第10.3.1条“阶段性保证担保人圣美房地产公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”的约定，案涉房产至今并未办妥以农行北海分行为抵押权人的抵押登记手续，农行北海分行要求圣美房地产公司对李东旭的案涉债务承担连带清偿责任有合同依据。二、农行北海分行不存在怠于行使权利的行为。一审法院认定“原告对于案涉房屋具备办理正式抵押权登记手续是知情的，但其一直怠于行使权利”，属于事实认定错误。1.根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，案涉房产的抵押登记手续必须由抵押人及抵押权人共同申请办理，北海市不动产登记部门也明确规定办理案涉房产抵押登记手续，必须由抵押人及抵押权人到现场共同办理；根据案涉合同《个人购房担保借款合同》第10.2.9条“抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续。预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记”的约定，李东旭、张玉双为办理案涉房产抵押登记的主要义务人，农行北海分行需要履行的是协助配合义务，是办理抵押登记的次要义务人。因此，农行北海分行既没有法定的义务也没有合同的义务单方办理案涉房产抵押登记手续，同时农行北海分行也无权单方办理抵押权登记手续。2.李东旭、张玉双取得房产证后，农行北海分行的工作人员多次催促其到北海市的不动产登记部门现场办理抵押登记，但李东旭、张玉双一直不予配合，导致案涉房产的抵押登记手续无法办理。综上，根据我国现行法律法规的规定以及不动产登记部门的规定，农行北海分行单方无法办理案涉房产的抵押登记手续，同时农行北海分行无法定义务亦无合同义务单方办理抵押登记手续，案涉房产抵押登记手续未能办理的根本原因在于李东旭、张玉双的不履行义务，农行北海分行不存在怠于行使权利的情形。一审法院却认定案涉房产抵押登记手续未办理是因为农行北海分行怠于行使权利，属于事实认定错误。三、圣美房地产公司的保证担保责任不能免除。一审法院认为“因原告怠于行使权利的行为导致被告圣美房地产公司不能免除担保责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，圣美房地产公司主张免除担保责任于法有据”，属于适用法律错误。根据案涉合同的约定以及现行的房屋抵押登记手续办理要求，案涉房产的抵押登记手续需要李东旭、张玉双本人亲自到不动产登记部门现场办理，圣美房地产公司没有证据证明在李东旭、张玉双予以配合的情况下农行北海分行恶意不予办理案涉房产抵押登记手续的情形，本案根本不存在农行北海分行为自己的利益不正当阻止条件成就的行为，因此,圣美房地产公司关于农行北海分行“为自己的利益不正当阻止条件成就”的主张不能成立，圣美房地产公司的保证担保责任不能免除。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决第三项，依法进行改判，以维护农行北海分行的合法权益。 圣美房地产公司辩称，农行北海分行称李东旭、张玉双一直不予配合，导致案涉房产的抵押登记手续无法办理不属实。1.在商品房按揭贷款实践中，银行在贷款时已经让抵押人出具相关文件，完全可以自行办理抵押登记手续，并不必然需要抵押人的配合。2.我公司开发的“银滩圣美阳光家园”一期项目除在农行北海分行外，同时也在交通银行北海分行和中国银行北海分行办理购房客户的按揭手续，交通银行办理了207户、中国银行办理了60户，该两家银行早已自行办理完毕抵押登记手续，并不需要抵押人的配合。只有在农行北海分行共办理了147户的按揭贷款，截止至今日，从具备办理抵押登记条件之日起，经过近十年的时间，农行北海分行一直没有对上述房屋办理抵押登记手续，也就是说，农行北海分行在近十年的时间里没有办理过一套房屋的抵押登记手续。综上所述，农行北海分行恶意不予办理房产抵押登记手续，是其为了自己的利益不正当地阻止条件成就的行为。由于农行北海分行怠于行使权利的行为，我公司应免除担保责任。 李东旭、张玉双不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩。 农行北海分行向一审法院起诉请求：1.判决解除农行北海分行与李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45105200900017190)；2.判令李东旭偿还农行北海分行借款本金105237元、利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元（利息、罚息和复利暂计算至2019年1月25日，以后利息、罚息、复利按合同另计至本息结清之日止）；3.判令李东旭向农行北海分行支付律师费5304元；4.判令张玉双、圣美房地产公司对李东旭的上述债务及费用承担连带清偿责任；5.判决确认农行北海分行对李东旭、张玉双名下位于广西北海市【北房权证（2011）字第021557号、021559号】房屋享有以该财产折价或者以拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。 一审法院认定事实：2009年9月7日，原告（贷款人）农行北海分行与被告（借款人）李东旭、被告（保证人）圣美房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为161000元，借款用途为购买位于产，借款期限自2009年9月7日起至2029年9月6日止，共计240个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；还款方式为还本付息，分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法；本合同项下借款采用抵押担保方式，抵押人李东旭、张玉双同意以所购房产设定抵押，保证人圣美房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。合同还对其他内容进行了约定。2009年9月19日，农行北海分行与李东旭、张玉双办理了所购房屋的预售商品房抵押，农行北海分行领取了北海市房地产抵押登记证明书[北房地交押字（2009）第10565号]，抵押权人为农行北海分行，抵押物价值201789元，债权数额为161000元。截至目前，当事人双方尚未办理涉案房屋的抵押权登记，圣美房地产公司认为农行北海分行怠于办理，农行北海分行认为系李东旭、张玉双不予配合。2009年9月23日，农行北海分行依约将贷款161000元转入李东旭的银行账户。现农行北海分行主张李东旭自2015年开始没有按照合同约定向农行北海分行偿还借款本金和利息，截至2019年1月25日，李东旭共拖欠借款本金105237元，利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元为由，诉至一审法院，提出以上诉讼请求。另查明：李东旭与张玉双于1990年12月8日登记结婚。截止2019年5月31日，经北海市自然资源局不动产登记查询证明，广东路188号银滩圣美阳光家园1幢三单元0703号不动产（房屋）于2011年8月10日办理转移登记，登记权利人为李东旭、张玉双，所有权证号：北房权证（2011）字第021557号、北房权证（2011）字第021559号。农行北海分行主张就本案诉讼支出了律师费5304元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出。以上事实，有《个人购房担保借款合同》、房屋抵押登记证明书、借款凭证、欠款明细、结婚证、房屋交易与产权档案查询证明及庭审笔录在卷证实，一审法院予以确认。 一审法院认为：农行北海分行与李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并有效，各方均应按照合同约定履行合同义务。农行北海分行已依约将贷款161000元发放给李东旭、张玉双，履行了发放贷款义务，李东旭、张玉双未能按合同约定履行还款义务，截止2019年1月25日，共拖欠借款本金105237元，利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故农行北海分行请求解除其与李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，一审法院予以支持。合同解除后，农行北海分行请求李东旭、张玉双偿还拖欠的本金和利息、罚息、复息，合理有据，一审法院予以支持。对于农行北海分行所主张的律师费5304元，但无相应的证据证实该笔费用已实际支出，对于农行北海分行的该项诉求一审法院不予支持。圣美房地产公司为涉案借款提供阶段性保证担保，承诺其对上述债务承担连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。从本案所查明的事实可知，圣美房地产公司已在2011年8月10日将案涉房屋权属证书办理至李东旭、张玉双名下。圣美房地产公司主张已通知农行北海分行办理正式的抵押登记手续，农行北海分行认为李东旭、张玉双不予配合导致最终未能办理正式的抵押权登记手续。由此可知，农行北海分行对于案涉房屋具备办理正式抵押权登记手续是知情的，但其一直怠于行使权利，因农行北海分行怠于行使权利的行为导致圣美房地产公司不能免除担保责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，圣美房地产公司主张免除担保责任于法有据，一审法院予以支持。因李东旭、张玉双仅提供了坐落于北海市房屋作为抵押物，设定预售商品房抵押登记，尚未办理房屋抵押权登记，农行北海分行要求对李东旭、张玉双名下的上述房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司北海分行与李东旭、张玉双、北海圣美房地产开发有限公司于2009年9月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190）；二、李东旭、张玉双偿还借款本金105237元、利息1485.33元、罚息16.42元、复利7.54元[利息、罚息、复息暂计至2019年1月25日，以后按涉案《个人购房担保借款合同》（合同编号：45105200900017190）约定的利率标准计至还清借款之日止]给中国农业银行股份有限公司北海分行；三、驳回中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 本院二审期间，圣美房地产公司向本院提交了两份证据。证据一：不动产登记信息查询证明，用以证明案涉房屋产权证的办理时间及产权证号。证据二：调房产证办理正式抵押登记手续的函以及房屋抵押登记申请委托书，用以证明农行北海分行还未办理房屋抵押登记手续的名单以及农行北海分行和购房客户在贷款时需填写的关于抵押登记委托的统一格式表格。农行北海分行质证认为，认可第一份证据的真实性、合法性，其证明内容只能证明李东旭案涉房屋已经在2011年8月10日办理了房产证。对证据二，只能证明农行北海分行申请向北海市不动产登记中心申请李东旭房产查询房屋现状；该授权委托是空白的，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，圣美房地产公司提供的上述证据不能证明其应免除担保责任的主张。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，农行北海分行与李东旭、张玉双、圣美房地产公司三方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，对合同各方均具有约束力，合同各方均应按合同约定全面履行自己的义务。农行北海分行已依约将借款发放给了李东旭、张玉双，已履行了出借义务。李东旭、张玉双未按合同约定按时分期向农行北海分行还本付息，其行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任，故农行北海分行请求解除其与李东旭、张玉双、圣美房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。合同解除后，农行北海分行请求李东旭、张玉双偿还拖欠的本金和利息、罚息、复息，合理有据，本院予以支持。圣美房地产公司的保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。李东旭、张玉双已于2011年8月10日办理了房产证，但至今仍未办理正式的抵押登记手续，按照合同约定圣美房地产公司应对上述债务承担连带保证责任。圣美房地产公司主张免除其阶段性担保责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，中国农业银行股份有限公司北海分行的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定农行北海分行怠于行使权利，判决圣美房地产公司不用承担担保责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1473号民事判决第一、第二项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1473号民事判决第三项； 三、被上诉人北海圣美房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费3811.53元,由被上诉人李东旭、张玉双和北海圣美房地产开发有限公司共同负担（中国农业银行股份有限公司北海分行已预交,由李东旭、张玉双和北海圣美房地产开发有限公司在履行本判决义务时一并返还）。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月五日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪