安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1525号 上诉人（原审被告、反诉原告）：裴永志，男，1975年11月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴显保，男，1962年7月5日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：陶学龙，安徽省当涂县石桥镇法律服务所法律工作者。 上诉人裴永志因与被上诉人吴显保房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴永志上诉请求：撤销一审判决，改判支持裴永志的反诉请求，驳回吴显保的全部本诉请求。事实和理由：1.裴永志于2018年6月已通知吴显保解除租赁合同，不应再向吴显保支付租金。一审认定案涉租赁合同于2019年1月16日解除，系认定事实错误。2.吴显保未按合同约定协助裴永志办理营业执照，导致裴永志签订案涉租赁合同的目的不能实现，损失惨重。裴永志提供的证据能够证明上述事实，一审对吴显保存在违约行为未予认定，对裴永志主张吴显保赔偿损失的反诉请求未予支持，系认定事实及适用法律错误。 吴显保辩称，1.裴永志主张其未办理营业执照系因吴显保的原因，但在一、二审中均未提供证据予以证明，一审判决不存在认定事实或适用法律错误。2.案涉租赁合同履行过程中仅有裴永志违约，吴显保不存在过错，裴永志无权向吴显保主张损失赔偿，一审未支持裴永志的反诉请求正确，应驳回裴永志的全部上诉请求。 吴显保向一审法院起诉请求：1.解除吴显保与裴永志于2017年12月8日签订的《厂房租赁合同》；2.裴永志立即给付租金10万元，并自2018年6月1日起按年利率6%支付利息至判决确定的给付之日止，且归还垫付的电费5196.94元，两项合计105196.94元；3.裴永志立即支付违约金（赔偿损失）149998元；4.裴永志承担本案全部诉讼费用。 裴永志向一审法院反诉请求：1.确认裴永志与吴显保签订的《厂房租赁合同》已于2018年5月31日解除；2.吴显保向裴永志支付违约金10万元；3.吴显保向裴永志赔偿损失100万元；4.吴显保退还保证金2万元；5.本、反诉的诉讼费用由吴显保承担。诉讼过程中，裴永志变更第3项诉讼请求为：吴显保赔偿损失70万元。 一审法院认定事实：2017年12月8日，出租方吴显保（甲方）与承租方裴永志（乙方）就厂房出租给裴永志使用的有关事宜达成协议，并签订《厂房租赁合同》一份，约定：厂房租赁自2018年1月1日起至2028年1月1日止，租赁期10年；该厂房租赁月租金为16666元，年租金20万元，第一年房租首付10万元、2018年5月31日前支付10万元，第二年起租金一年一付，每年租金于11月30日前支付；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。在该合同的空白处，双方另备注“如有一方违约，赔偿对方10万元整”。合同签订后，裴永志支付了首期租金10万元及保证金2万元，吴显保按约向裴永志交付了租赁厂房，但裴永志未按约于2018年5月31日前支付10万元租金，后于2018年6月左右搬离所租赁的厂房。现吴显保认为裴永志未按约交纳租金，已构成违约。裴永志则认为，案涉租赁合同已于2018年5月31日解除，吴显保未帮助其办营业执照，应赔偿损失。双方协商未果，以致成讼。 一审法院认为，吴显保与裴永志签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。《厂房租赁合同》签订后，吴显保按约将厂房交付裴永志使用，履行了合同的主要义务，裴永志未按约于2018年5月31日前向吴显保支付2018年下半年的租金10万元，已构成违约，对吴显保要求裴永志支付10万元租金，并自逾期之日即2018年6月1日起按年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持。 吴显保与裴永志共同在《厂房租赁合同》的空白处手书添加“如有一方违约，赔偿对方10万元整”，应视为双方对该合同第八条第1项约定的“违约方赔偿三个月租金”进行了变更，二者不能累加计算，故对吴显保要求裴永志给付违约金（赔偿损失）149998元的诉讼请求，不予支持。裴永志未按约给付租金的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。裴永志抗辩称吴显保主张的违约金与租金系重复计算，对违约金不应支持的意见，不予采信。但违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以补偿性为主，即违约金应当以实际损失为基础。本案中吴显保未就其实际损失进行举证，其损失主要应为厂房租金损失，鉴于吴显保已从2019年4月1日起将案涉厂房租赁给他人经营，对吴显保主张的违约金按三个月的租金49998元（16666元/月×3个月）予以支持。 《厂房租赁合同》另约定，“租赁期间，乙方（裴永志）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（吴显保）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。因裴永志未按约于2018年5月31日前支付租金，吴显保在2018年6月30日已具有单方解除合同的权利，且裴永志搬离租赁厂房的行为也表示其不会再继续履行合同，故吴显保要求解除其与裴永志在2017年12月8日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故案涉《厂房租赁合同》应自2019年1月16日裴永志收到人民法院送达的吴显保诉请解除合同的民事起诉状时解除。 吴显保诉请要求裴永志偿还其垫付的租赁期间的电费5196.94元，并为此提交当涂县供电公司2017年12月至2018年7月电费发票八张。根据上述电费发票计算，裴永志租赁期间即2018年1月至2018年7月产生的电费合计为6073.75元。合同约定租赁期间的电费由裴永志承担，根据吴显保的诉请，裴永志应将5196.94元电费给付吴显保。裴永志称其已于2018年6月口头通知吴显保解除合同，但吴显保对此不予认可，裴永志亦未能举证证实，且在裴永志并不具有法定或约定合同解除权的情况下，即使其通知吴显保解除合同也不当然发生合同解除的效力，故对裴永志主张合同于2018年5月31日解除的反诉请求，不予支持。《厂房租赁合同》仅约定如承租方未经同意擅自转租，则2万元租赁保证金不再退还，故本案中吴显保称该2万元保证金不应返还的意见，没有合同依据。对裴永志要求吴显保返还2万元租赁保证金的反诉请求，予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。案涉《厂房租赁合同》仅约定“可由甲方（吴显保）代为办理营业执照等有关手续”，并未约定裴永志投资企业的营业执照应由吴显保代为办理，也未约定如吴显保没有代为办理营业执照构成违约需要承担违约责任。此外，仅凭裴永志提交的其与吴显保通话录音也不能证实吴显保拒绝配合裴永志办理营业执照，故对裴永志称吴显保承诺帮助办理营业执照，但却拒不履行合同约定的义务，导致其无法生产经营，合同违约方应是吴显保的意见，不予采信。因裴永志的其他反诉请求均基于其认为吴显保的行为构成违约，但裴永志提供的证据并不足以证明吴显保存在违约行为或应承担违约责任，故对于裴永志的其他反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告吴显保与本诉被告裴永志签订的《厂房租赁合同》于2019年1月16日解除；二、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付租金10万元，并自2018年6月1日起按年利率6%支付逾期付款利息至判决确定的给付之日止；三、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付电费5196.94元；四、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付违约金49998元；五、反诉被告吴显保于本判决生效后十日内向反诉原告裴永志返还租赁保证金2万元；六、驳回反诉原告裴永志的其他诉讼请求。本诉案件受理费2564元，由本诉被告裴永志负担1702元，本诉原告吴显保负担862元；反诉案件受理费6000元，由反诉被告吴显保负担150元，反诉原告裴永志负担5850元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，围绕上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.裴永志主张吴显保赔偿违约损失，有无事实和法律依据；2.一审判决裴永志向吴显保支付租金、违约金，依据是否充分。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《厂房租赁合同》仅约定可由吴显保代为办理营业执照，且未就此约定违约责任，表明合同双方不具有就此约定发生民法上法律效果的意思表示。裴永志提供的录音证据显示，其向吴显保表示要自己注册公司，要求吴显保提供地址，吴显保表示同意，该录音证据也不能证明吴显保拒绝协助办理营业执照，故对裴永志关于吴显保未按合同约定协助其办理营业执照，导致其合同目的不能实现的上诉主张，不予采信，裴永志据此主张吴显保赔偿其违约损失依据不足，一审对其该项诉讼请求未予支持，并无不当。 根据《厂房租赁合同》的约定，裴永志应于2018年5月31日前支付10万元租赁费，其未按约支付，构成违约，逾期超过一个月，吴显保依据合同约定取得合同解除权，一审据此认定2019年1月16日吴显保解除合同的意思表示到达裴永志时，案涉《厂房租赁合同》解除，裴永志应按约支付合同解除之前的租赁费用，符合法律规定。裴永志违约导致案涉《厂房租赁合同》解除，应当承担相应的合同违约责任，一审综合考虑案涉合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失及预期利益等因素，认定合同约定违约金标准过高，并按三个月的租赁费标准对违约金作出调整，较为适当。裴永志主张案涉《厂房租赁合同》已于2018年6月解除，但既未举证证明其当时取得合同解除权，也未举证证明其依法行使了合同解除权，故对其该项上诉主张不予采纳。 综上，裴永志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15104元，由裴永志负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  刘 乔 二〇一九年十二月十八日 法官助理张瑞菊 书记员李云娇