山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1918号 上诉人（原审被告）：胜利油田胜东房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王程，经理。 委托诉讼代理人：王定来，山东天地恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石云兴。 委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。 上诉人胜利油田胜东房地产开发有限责任公司（以下简称胜东房地产公司）因与被上诉人石云兴商品房预售合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜东房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重新或依法改判；2．一、二审诉讼费用由石云兴承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。涉案房屋属锦华南区住宅项目的配套商业用房，应与住宅项目一起组织验收。因锦华南区住宅项目迟迟不能验收，导致涉案房屋不能验收、不能办理不动产权登记证书。故涉案房屋不能办理不动产权登记证书属不可抗力所致。胜东房地产公司对涉案房屋不能办理不动产权登记证书属于事实上和法律上的无法履行，并不存在过错，一审认定胜东房地产公司违约错误。二、一审适用法律错误。1、一审认定涉案《商品房认购书》为商品房买卖合同错误。涉案《商品房认购书》系商品房预约合同，双方在《抵账协议》中也明确约定包括工程款抵账的230万元属购房保证金，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2、一审判决超出石云兴的诉讼请求。一审判决胜东房地产公司继续履行与石云兴签订的《商品房认购书》，超出石云兴要求胜东房地产公司协助其办理不动产权登记证书的诉讼请求。3、一审对诉讼费用的分担错误。一审仅支持石云兴部分诉讼请求，诉讼费用的分担应以诉讼请求支持比例为原则，一审判令胜东房地产公司承担全部诉讼费用错误。 石云兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 石云兴向一审法院起诉请求：1．判令胜东房地产公司协助其办理东营区房屋不动产权登记证书；2．判令胜东房地产公司按其已支付房款总额为其开具发票；3．判令胜东房地产公司支付其逾期办理不动产权登记证书的违约金150,000元；4．判令胜东房地产公司支付以2,426,700元为基数按照年息6.53%计算的自2019年7月5日起至付清日止的逾期办理不动产权登记证书违约金；5．诉讼费用由胜东房地产公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月16日，石云兴（乙方）与胜东房地产公司（甲方）签订《抵账协议》，约定甲方拥有位于之产权，乙方购买37A号楼第6号商铺应交认购保证金230万元。经双方协商同意，甲方所欠乙方工程款2,078,975.46元抵偿甲方认购保证金。即到年终工程审计结束后，该认购保证金从甲方应付乙方的工程款中扣留2,078,975.46元，工程款不足部分221,024.54元，乙方用现金补足。该房款共计2,426,700元，乙方将房款全部支付甲方后，甲方集中办理37A号楼产权过户手续。甲方对该房款清偿后，乙方不得就此债务向甲方主张任何权利，因工程欠款所发生的纠纷与甲方无关。 2018年1月4日，石云兴（乙方）与胜东房地产公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方认购的商品房为甲方开发的锦华南区37号A楼（沿街商铺）项目，位于东营市东营区。设计用途商用，现房项目，建设手续齐全，协议签订日竣工验收手续正在办理中。乙方认购的房产为第6号房，图纸建筑面积211.02平方米，最终产权建筑面积以政府主管部门测绘为准。该商品房按照图纸建筑面积计价，成交单价为11,500元每平方米，房款计人民币2,426,700元，产权总价款以最终测绘面积乘以成交单价，多退少补。本协议签订前乙方已支付甲方房款（抵工程款）2,078,975.46元，交现金221,024.54元，已交房款2,300,000元，余款126,700元。交房条件为甲方房屋全部验收结束，乙方已签订《商品房认购书》且按约定付款日期交纳全部房款。并交纳房屋水电暖等管理押金3,000元，垃圾清运费500元。《商品房现房买卖合同》签订时间以甲方电话通知或电子邮件发送之日起计算，协议并约定了逾期签订违约金及责任。关于产权证办理，约定分户产权证在乙方所购标的所在的栋（座）楼全部售完之后集中办理，土地证在分户房产证全部完成后集中办理。乙方产权房产所在栋楼的公共设施设备（如停车场、公共卫生间、楼梯、绿化、水电、消防）等属全体业主共有。协议签订后，任何一方违约，协议即可解除。石云兴主张胜东房地产公司2018年3月1日交付房屋，双方2018年5月1日办理了正式交房手续。至今，涉案房屋未取得不动产权登记证书。 因石云兴未依约支付剩余126,700元房款，胜东房地产公司于2019年3月26日向一审法院提起诉讼，要求石云兴支付剩余126,700元房款及相关利息。经调解，双方达成调解协议。石云兴于2019年4月22日支付了上述房款。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条约定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。石云兴与胜东房地产公司签订的《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，价款的确定方式及总价款、付款时间、付款方式，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺等内容，且胜东房地产公司已经全额收受了房款，双方的商品房认购书依法应认定为商品房买卖合同。双方应依约履行各自的义务。胜东房地产公司关于涉案《商品房认购书》是预约合同而非商品房买卖合同的抗辩主张，不予支持。 涉案《商品房认购书》约定“分户房产证在乙方所购标的所在的栋（座）楼全部售完之后集中办理，土地证在分户房产证全部完成后集中办理”。涉案房屋整栋（楼）房屋能否售完、何时售完具有不确定性和极大的人为操纵性，而协助石云兴办理不动产权证书为胜东房地产公司应负的法定义务不可免除，而上述约定条件将来不一定成就。故石云兴关于双方上述约定为约定不明的主张，予以支持。双方签订的《抵债协议》明确约定了房屋状况、房款数额、支付方式，为双方房屋买卖合同的重要补充，该协议约定石云兴将房款全部支付胜东房地产公司后，胜东房地产公司集中办理37A号楼产权过户手续。胜东房地产公司关于在石云兴交清全部房款前，其有权拒绝协助办理不动产权证的抗辩主张，予以支持。石云兴于2019年4月22日交清全部房款，胜东房地产公司应及时协助其办理房屋不动产权登记证书。胜东房地产公司关于涉案房屋不能办理产权登记证书属于不可抗力的主张，没有事实和法律依据，不予支持。但为房屋办理不动产权登记证书属于国家行政机关的行政行为，涉案房屋因未满足法律规定的相关条件，其未能办理权属登记证书属于事实上或法律上的不能履行。胜东房地产公司应在符合法律规定条件的情况下及时协助石云兴办理涉案房屋的不动产权登记证书。石云兴要求胜东房地产公司开具房款发票的主张，符合法律规定及双方约定，予以支持。涉案房屋至今未能办理不动产权登记证书，是胜东房地产公司的行为所致，过错在于胜东房地产公司，其应向石云兴支付违约金或者赔偿损失。双方房屋买卖合同未约定逾期办证违约金或损失的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，石云兴关于其损失数额应以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的主张，予以支持。参照《中国人民银行关于人民币利率有关问题的通知》中“关于罚息利率问题，逾期贷款罚息在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。参考中国人民银行同期贷款基准利率，石云兴要求按照年利率6.53%计算违约金，予以支按照年利率6%计算的部分。但根据法律规定，违约金不应过高于一方的违约行为给守约方造成的损失。本案的房款数额为2,426,700元，如果按照一定贷款利率长期计算，将会形成巨额违约金，而石云兴未提交证据证明胜东房地产公司的逾期办证行为给其造成了实际损失及损失数额，故石云兴要求的逾期办证违约金，一审法院支持至本案裁判文书生效之日的部分。暂计算至庭审日2019年8月1日为40,040.55元。石云兴要求的超出部分，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胜利油田胜东房地产开发有限责任公司继续履行与石云兴签订的《商品房认购书》；二、胜利油田胜东房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内按照涉案房屋房款总额2,426,700元为石云兴开具发票；三、胜利油田胜东房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付石云兴逾期办理不动产权登记证书违约金40,040.55元，并支付以2,426,700元为基数按照年利率6%计算的自2019年8月1日起至判决生效之日止的逾期违约金；四、驳回石云兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,213.6元，减半收取13,106.8元，由胜利油田胜东房地产开发有限责任公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议的焦点问题：一、涉案《商品房认购书》应否定性为商品房买卖合同；二、胜东房地产公司是否存在逾期办证情形，是否构成违约，应否承担违约责任；三、一审是否超诉讼请求判决；四、一审对诉讼费用的负担是否恰当。 关于第一个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购、订购等协议认定为商品房买卖合同应具备两个要件：一是形式要件，即协议应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是行为要件，即出卖人已经按照约定收受了购房款。就本案情况看，涉案《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的形式要件内容，即约定了涉案房屋坐落等具体情况，房款单价、总价款及付款方式，房屋交付条件等主要内容，胜东房地产公司也以工程款抵顶方式、诉讼方式等收取了石云兴的购房款，实际也向石云兴交付了涉案房屋，故一审将涉案《商品房认购书》认定为商品房买卖合同并无不当。 关于第二个焦点问题，本院认为，涉案房屋自2018年3月1日交付，胜东房地产公司至今未通知石云兴签订《商品房现房买卖合同》对不动产权登记期限作出明确约定，而涉案《商品房认购书》对办理不动产权登记的期限亦未作出明确具体约定，故一审认定双方对办理权属证书期限约定不明并无不当。涉案房屋自2018年3月1日交付，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，胜东房地产公司应自房屋交付使用之日起90日内协助石云兴办理房屋权属证书而未予办理，胜东房地产公司存在逾期办证情形。胜东房地产公司虽主张未能办理权属登记系可不抗力原因造成，但未提交相应证据证予以证明，本院依法不予支持。胜东房地产公司构成违约，应当承担违约责任。一审结合石云兴交付房款情况认定胜东房地产公司应承担的违约金数额，符合相关法律规定，并无不当。 关于第三个焦点问题，胜东房地产公司庭审陈述，涉案房屋系锦华南区住宅项目的配套商业用房，因锦华南区住宅项目未建设物业用房，导致项目不能通过验收。故至一审判决作出之日，涉案房屋尚不具备办理权属证书的条件。在此种情形下，一审无法判决支持石云兴的该项诉讼请求，但若驳回该项诉讼请求，在涉案房屋具备办证条件后，必然会影响石云兴主张权利。石云兴请求胜东房地产公司协助其办理涉案房屋不动产权登记证书，属继续履行合同的范畴，故一审判决胜东房地产公司继续履行涉案《商品房认购书》，实际权衡了涉案房屋的客观情况及当事人诉权情况，并无不当。 关于第四个焦点问题，石云兴第一项诉讼请求是要求胜东房地产公司协助其办理涉案房屋不动产权登记证书，其一审所预交诉讼费用系根据涉案《商品房认购书》所约定房款总价为标的进行计算的，一审已认定胜东房地产公司逾期办证构成违约，故一审判令诉讼费用由胜东房地产公司负担并无不当。 综上，胜利油田胜东房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26,214元，由胜利油田胜东房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月十二日 书记员 岳秀娟