湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初1486号原告：蔡亚红，女，1971年10月18日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：陈玉华，男，1967年7月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：龙宗柱，嘉鱼县牌洲湾镇法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告蔡亚红与被告陈玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告蔡亚红、被告陈玉华及其委托诉讼代理人龙宗柱到庭参加了诉讼，第三次开庭，原告蔡亚红与被告陈玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亚红向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1、被告陈玉华立即返还原告蔡亚红多支付的租金7890元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月9日，原告蔡亚红（乙方）与被告陈玉华（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定被告将其租赁的位于嘉鱼县鱼岳镇四维路口人民大道南侧（30-4号）门面转租给原告，每年租金33800元，先支付租金后使用门面，每年9月9日支付下一年度的租金，双方对续租、转租及门面装修等事项均作了约定。2018年9月11日，原告一次性支付2018年9月9日起至2019年9月8日止的租金33800元，其中，通过微信向被告支付租金28000元，其余以现金方式支付。因考虑到2019年6月4日其与茶庵四组的租赁合同到期，是否能续租及继续转租不确定，双方在合同中约定：合同期满后如果乙方想继续租用，在同等条件下，涨幅比率按10%递增，乙方可优先签约。如队里收回门面，甲方不承担乙方的任何损失。房租未到期，做一个月算一个月，余下房租要退还给乙方，甲方不承担货款。2019年6月14日，被告租赁的门面到期，嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社收回门面，并与原告签订了2019年6月15日起至2023年6月14日止的租赁合同，原告支付了一年的租金29200元。原告按照与被告的租赁合同的约定，要求被告退还其多支付的租金7890元，被告予以拒绝，故原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告陈玉华辩称，原告所诉不符合事实，双方争议门面系被告陈玉华的侄子何新华向原嘉鱼县茶庵村四组（现嘉鱼县茶庵村九组）承租后转租给被告，再由被告转租给原告的，2018年9月，原告实际支付被告租金28000元，下欠被告租金5800元，原告对于被告与原嘉鱼县茶庵村四组签订的合同约定的租赁期是明知的，该合同期满，但并未解除，被告及其侄子何新华有优先承租权，嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社与原告签订的合同无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的原告与嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社签订的《承包租赁合同》、嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区出具的证明、收据复印件，被告认为无效，本院认为上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，被告认为原告与嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社签订的《承包租赁合同》侵害了被告的优先承租权，应向出租人主张权利，而不能据此认为原告与嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社签订的《承包租赁合同》无效，对被告的质证意见本院依法不予采信。对原告与何新华的通话录音及本院依法对何新华的调查录音，被告对何新华陈述的内容不认可，根据茶庵社区人民调解委员会及嘉鱼县茶庵村九组组长何明出具的情况说明，被告以其对案涉门面进行装修为由拒绝退还原告多支付的门面租金，而未提出原告欠其租金，且未向原告催讨欠付租金的事实，结合原告提交的支付租金的微信转账记录，形成了证据链，可以证明原告通过微信转账向被告支付租金28000元，剩余租金以现金方式支付。对被告提交的何新华与原嘉鱼县茶庵村四组签订的《门面租赁合同》复印件，原告认为与本案无关，本院认为如前所述，何新华根据该合同享有优先承租权，应由其自行向出租人主张权利，而与本案无关，对原告的质证意见，本院依法予以采信。被告提供的照片，原告认为该部分系其租赁门面时即存在的，其应向嘉鱼县茶庵村九组主张权利。本院认为，如照片拍摄部分建筑系被告扩建，其仅能依据相关法律向该门面出租人主张相关权利，不能达到被告的证明目的，对被告的该项证据，本院不予采信。本院依据上述确认的证据认定事实如下：2014年10月26日，嘉鱼县鱼岳镇茶安（庵）村四组（甲方）将集体所有的位于嘉鱼县鱼岳镇四维路口人民大道南侧的30-4的门面出租给被告陈玉华的侄子何新华（乙方），双方签订了一份《门面租赁合同》，约定租期为自2014年6月15日起至2019年6月14日止，并约定合同期满后如果乙方想继续租用，在同等条件下，乙方可优先签约。合同签订后，何新华经营一段时间后将该门面转租给被告陈玉华，被告又于2017年9月9日将该门面转租给原告蔡亚红，双方约定年租金33800元，原告蔡亚红（乙方）与被告陈玉华（甲方）于2018年9月9日重新签订了一份《门面租赁合同》，约定被告陈玉华将其转租的位于嘉鱼县鱼岳镇四维路口人民大道南侧的门面再转租给原告，租期三年，自2017年9月9日至2020年9月9日止。并约定：合同期满后如果乙方想继续租用，在同等条件下，涨幅比率按10%递增，乙方可优先签约。如队里收回门面，甲方不承担乙方的任何损失。房租未到期，做一个月算一个月，余下房租要退还给乙方，甲方不承担货款。合同签订后，2018年9月11日，原告通过微信转账向被告支付租金28000元，余下租金5800元在被告陈玉华及其侄子何新华在场情况下以现金方式予以支付。2019年6月14日，何新华与原嘉鱼县茶庵村四组签订的《门面租赁合同》到期，嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区九组（原嘉鱼县鱼岳镇茶庵村四组）于2019年6月15日收回该门面后，以嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区股份经济合作社（甲方）名义与原告（乙方）签订了一份《农村集体资产（房屋及建筑物）承包租赁合同》，约定将上述门面出租给原告，租赁期限四年，自2019年6月15日起至2023年6月14日止。租金每年29200元，原告于2019年7月26日支付了一年的租金29200元。因此，原告要求被告陈玉华返还其多支付的2019年6月15日起至2019年9月8日止的租金，被告拒绝返还，经嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区九组及茶庵社区人民调解委员会多次调解未果，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，何新华与原嘉鱼县鱼岳镇茶庵村四组签订的《门面租赁合同》约定的租赁位于嘉鱼县鱼岳镇四维路口人民大道南侧的30-4门面期限为自2014年6月15日起至2019年6月14日止，何新华将门面转租给被告陈玉华，被告陈玉华又将该门面转租给原告蔡亚红，并签订了一份《门面租赁合同》，被告陈玉华将转租的门面再次转租给原告是本案原、被告双方真实意思的表示，合法有效。因原、被告约定的转租期限超过承租人何新华剩余租赁期限，超过部分的约定无效，被告无权向原告收取超过部分即2019年6月15日起的租金，按照双方约定的年租金为33800元，原告应向被告支付自2018年9月9日起至2019年6月14日止的门面租金25836.16元（33800元÷365天×279天），原告向被告支付了租金33800元，被告应返还原告7963.84元（33800元-25836.16元），原告仅要求被告返还租金7890元，是对其民事权利的处分，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告陈玉华自本判决生效之日起三日内一次性返还原告蔡亚红租金7890元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈玉华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓继民二〇一九年十二月十九日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。