湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12923号上诉人（原审被告、反诉原告）:邝庆刚，男，汉族，1981年5月8日出生，住长沙市望城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:代滔，男，土家族，1991年11月5日出生，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：张肖迪，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐啸，北京天平（长沙）律师事务所实习律师。上诉人邝庆刚因与被上诉人代滔房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邝庆刚上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回代滔的所有诉讼请求。事实与理由:一、一审法院对代滔请求的38000元装修赔偿款认定是邝庆刚未将涉案房屋出售给代滔违约所致的，邝庆刚认为，这是错误的将关联案件房屋买卖合同纠纷中已判定的责任引用到本案，这是对邝庆刚重复追究责任，在《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》分属两个独立且不相干的法律关系情况下，一审法院再次以邝庆刚在《房屋买卖合同》中的违约作为理由，支持代滔的本案诉讼请求，没有法律依据。二、代滔未经邝庆刚同意私自装修涉案房屋，违反《房屋租赁合同》第七条规定，构成了违约，一审法院认定代滔的装修行为并不违反法律规定，没有法律依据，严重违背公平原则。三、代滔提供的证据有明显瑕疵，不管证人杨某时到庭作证，邝庆刚均有权参与质证，一审法院在未通知邝庆刚参与质证的情况下就采信了该份证据，并作为案件判决依据，有违诉讼程序。四、涉案房屋在合同签订之时是有装修的，代滔对涉案房屋的装修是在破坏房屋原有装修基础上进行的，造成了邝庆刚原有装修的损失，而后装修的房子并没有增值，邝庆刚并没有获利。且代滔的装修在其租赁期间已经发生了折旧，其折旧部分不应由邝庆刚承担。代滔辩称：一、房屋买卖合同纠纷中并未对房屋租赁关系进行处理。二、代滔是基于购买房屋的目的，在房屋尚不能办理过户手续时才与邝庆刚签订《房屋租赁合同》，代滔有理由相信将来会获得涉案房屋的所有权，基于此种确信代滔对涉案房屋按照自己的喜好进行装修且双方约定的租赁期限与约定的过户期限紧密衔接，并无间隔，代滔在相信邝庆刚会如约履行《房屋买卖合同》的情形下对涉案房屋进行装修并不会对出租人造成任何损害。三、邝庆刚明知代滔对涉案房屋进行装修但未表示反对，应视为对代滔装修行为的默示许可。四、邝庆刚将涉案房屋转售他人的先行违约行为是导致代滔装修损失的根本原因，邝庆刚应当承担赔偿责任。代滔向一审法院起诉请求：1.判令邝庆刚支付装修款50000元并支付利息（以实际花费的装修款为基数，按银行同期贷款基准利率6%的标准计算至实际付清之日止）；2、判令邝庆刚承担诉讼费、保全费等相关费用。邝庆刚向一审法院反诉请求：1、判令代滔归还涉案房屋的水卡、煤气卡、门禁卡各一张；2、判令代滔支付剩余租金1000元和物业费707元，共计1707元；3、判令代滔支付拖欠房租的违约金56066元；4、判令代滔承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年12月8日，代滔、邝庆刚以及新环境房地产中介公司三方签订《房屋买卖合同》，约定：邝庆刚自愿将其所有的位于长沙市望城区房屋出售给代滔，房屋建筑面积88.42平方米，房屋总售价为53万元。《房屋买卖合同》的签订后，代滔、邝庆刚当即签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁合同约定：房屋租赁期限为2016年12月8日至2017年6月1日，每月租金为1000元。租赁合同同时约定，签订合同当日支付首次租金，后期支付时间提前7天支付下期租金，物业费、水电费等费用由代滔承担。2017年1月10日，代滔与杨光签订了《装修合同》，双方约定由杨光对涉案房屋进行了装修，装修费用共计为38000元。2017年1月21日，杨光对涉案房屋装修完毕，代滔按照合同约定陆续支付了杨光装修款38000元。此后，由于邝庆刚拒不履行《房屋买卖合同》的约定，代滔遂向望城区人民法院提起诉讼，该案最后经长沙市中级人民法院二审审结，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终8446号判决书，认定邝庆刚构成违约，并判令邝庆刚向代滔支付10万元违约金，但对代滔主张邝庆刚赔偿装修费5万元的请求，因该请求系双方签订《房屋租赁合同》后发生的纠纷，故未予处理，代滔可另行主张权利。另认定，代滔与邝庆刚履行房屋租赁合同期间，代滔于2016年12月8日向邝庆刚支付了首次租金5000元，2016年12月19日向邝庆刚支付了一个月物业费141元。随后因双方在房屋买卖合同中产生纠纷，代滔未继续支付剩余租金和物业费。房屋租赁期满后，代滔拒绝向邝庆刚交房，邝庆刚于2017年6月7日请专业开锁人员换锁收回了涉案房屋，但代滔至今未将涉案房屋的水卡、煤气卡、门禁卡交还给邝庆刚。一审法院认为：代滔与邝庆刚签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。邝庆刚按照合同约定为代滔提供房屋，代滔应当按照合同约定支付租金并承担物业费、水电费等费用，但代滔支付了部分租金和缴纳了1个月物业费后，仍拖欠邝庆刚1个月租金1000元和5个月物业费707元未付，代滔应当承担继续履行的民事责任，故对邝庆刚要求代滔支付剩余租金1000元及物业费707元的反诉请求予以支持。代滔在租赁邝庆刚房屋期间，因双方已签订《房屋买卖合同》，代滔有理由相信其会在将来获得涉案租赁房屋的所有权，代滔在未取得邝庆刚书面同意的情况下对涉案租赁房屋进行了装修的行为并不违反法律规定。代滔对涉案租赁房屋进行装修花费的38000元装修费，因邝庆刚违约未将涉案房屋出售给代滔，代滔有权要求邝庆刚予以赔偿，故对代滔要求邝庆刚支付装修费38000元的诉讼请求予以支持。代滔要求邝庆刚支付添置家具所花费费用的诉讼请求，因代滔未能提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。代滔要求邝庆刚支付装修款利息的诉讼请求，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。邝庆刚要求代滔归还涉案租赁房屋水卡、煤气卡、门禁卡的反诉请求，代滔予以认可并同意归还，一审法院对邝庆刚的上述诉讼请求予以支持。邝庆刚要求代滔支付拖欠房租违约金的诉讼请求，因邝庆刚违约未将涉案租赁房屋出售给代滔，代滔拒不支付剩余租金和其他费用的行为系自力救济行为，并不违反法律规定，不构成违约，故一审法院对邝庆刚要求代滔支付拖欠房租违约金56066元的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、邝庆刚在判决生效后十日内支付代滔装修款38000元；二、代滔在判决生效后十日内支付邝庆刚租金1000元、物业费707元，共计1707元；三、代滔在判决生效后十日内将涉案租赁房屋的水卡、煤气卡、门禁卡各一张交付给邝庆刚；四、驳回代滔的其他诉讼请求；五、驳回邝庆刚的其他反诉请求。上述一、二款相抵后，邝庆刚尚需支付代滔人民币36293元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本诉受理费1210元，保全费520元，共计1730元，由邝庆刚承担1398元，代滔承担332元；反诉受理费622元，由代滔承担18元，邝庆刚承担604元。本院二审期间，邝庆刚向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，代滔充分发表了意见。对上述证据材料，本院将结合一审证据及本案其他事实予以综合考量。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：邝庆刚应否支付代滔装修款38000元。对此，本院分析如下：经审查，代滔与邝庆刚于同一日签订《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合两份合同的订约目的及本案现有证据，代滔有在涉案房屋实际居住的需求和意图，其系基于对房屋买卖关系的守约信赖对涉案房屋进行装修并支出装修费用。现邝庆刚已将涉案房屋出售给案外人，且代滔装修后所带来的房屋增值也一并转归案外人。邝庆刚因此获利，而代滔缔结合同的目的落空并产生损失。一审法院判决邝庆刚赔偿代滔支出的装修款损失并无不当，本院予以确认，综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由邝庆刚负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 戴 静审判员 黄红萍二〇一九年十二月二十五日书记员 刘 超《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。