江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10065号上诉人（原审原告）：苏州国华房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇双板桥路南侧。法定代表人：朱永妹，总经理。委托诉讼代理人:王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:皇甫苏云，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘玉新，男，1967年9月20日生，汉族，住山东省兰陵县。被上诉人（原审被告）：苏州玉新农贸市场，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路990号1幢1011幢101。投资人：刘玉新。委托诉讼代理人：冯运斐，江苏米来律师事务所律师。（代理前述二上诉人）以上两被告共同委托诉讼代理人：翁维佳，江苏米来律师事务所实习律师。上诉人苏州国华房地产开发有限公司因与被上诉人刘玉新、苏州玉新农贸市场房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州国华房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.2011年11月8日的《补充协议》不具备真实性，双方在起诉前的多次沟通交涉中，以及原审第一次开庭时对方均未提交。我公司的会计杨龙叶长期持有公章，其为被上诉人刘玉新出具的《补充协议》和情况说明均属于伪证，依法应当追究相关人员的刑事责任。原审法院未审核前述证据的真实性即予以采信，明显不当。刘玉新在原审第一次庭审中认可双方未签订新的租赁合同，其之后的陈述及答辩自相矛盾。2.《补充协议》属于预约合同，只是约定了刘玉新的优先承租权，没有达到无需另行签订本约即可强制执行的程度，不属于本约。3.《补充协议》中既约定了优先承租权，同时约定“本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应”，前述条款相互冲突，理解上存在歧义，原审法院以存在歧义的“同等法律效应”条款，否定没有歧义的“优先租赁”条款，违反了当事人意思自治的原则，存在明显错误。双方当事人之间已经没有任何信赖可言，矛盾已经十分激化，原审法院判决双方强行维持租赁关系，将引起更大的社会矛盾。刘玉新、苏州玉新农贸市场辩称:《补充协议》合法有效，具有法律约束力。上诉人苏州国华房地产开发有限公司主张《补充协议》是虚假的，并无任何证据证明，一审中其也未申请司法鉴定。《补充协议》是对《房屋租赁合同》内容的变更，明确约定了租赁期限和租金数额，且载明“本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应”，与承诺书的内容也能够相互印证，应予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州国华房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告从房屋中腾退；2.判令原审被告支付自2018年4月1日起以每日10000元支付占有使用费至实际腾退之日，暂计算至2019年2月1日的占用使用费3060000元；3.判令原审被告赔偿律师费损失109700元、恢复原状费用200000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2010年9月20日，甲方苏州国华房地产开发有限公司与乙方刘玉新签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意向乙方出租坐落于吴江区商铺，房屋建筑面积1763.06平方米，该商铺内设有店面16间，其中家禽2间、水产4间、鲜肉5间、冷冻1间、杂货1间、干货1间、糕点1间、生面1间，设有蔬菜等各类摊位36个，设有市场办公室1间，内有空调、办公桌、椅、柜等物品；乙方只可将本合同项下的本房产用于开办经营城西农贸市场活动，租赁期限自2010年10月8日起至2018年10月7日止，为期8年，本合同期满后，乙方有优先续租权，但乙方须在本合同到期前3个月提出书面申请；经甲方同意乙方续租，续租期限及租金由甲乙双方协商后以书面形式确定。每年租金20万元，乙方租金在起租日之前每半年支付给甲方一次租金，实行先付后用；租金为税后净租金，涉及相关税费均由乙方承担，与甲方无关，本房产的物业管理费由承租人承担，标准为1.5元/月.平方米，全年合计31735元；本合同签订生效之日起3天内，乙方须向甲方支付100000元作为租房保证金，保证金在乙方履行本合同且合同期满终止后返还给乙方，保证金不计利息；若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，30天内仍不整改的，甲方随时有权解除合同；若在租赁期限内，甲方在乙方没有违反本合同的情况下提出终止合同，甲方除了向乙方赔付剩余期10%的违约金外，还要赔偿乙方合理的装修费用；乙方有义务依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交付有关费用的责任，若乙方拖欠有关费用，则其应按每天万分之五的标准，向甲方偿付逾期付款违约金，若乙方拖欠租金达30天以上，则甲方有权解除合同，收回本房产；在租赁期限内，若乙方确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前三个月以书面形式通知甲方，并取得甲方的书面同意，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算。2011年10月30日，苏州国华房地产开发有限公司出具承诺书一份，明确：刘玉新租赁我司坐落于吴江市商铺，用于开办经营农贸市场活动，双方于2010年9月20日签订了房屋租赁合同。在租赁初期我司承诺离此不远的江兴路非法的农贸批发市场会在2011年10月1日关闭，但直到现在该非法的农贸批发市场也没有被关闭，造成刘玉新经营的市场陷入困境，市场摊位生意惨淡。为此，我司特承诺在该房屋租赁合同到期后继续租赁给刘玉新经营农贸市场，租金及租期届时依据摊位数及市场摊位租金价格双方协商而定。2011年11月8日，甲方苏州国华房地产开发有限公司与乙方刘玉新签订《补充协议》一份，明确双方于2010年9月20日签订了房屋租赁合同，在租赁合同初期甲方承诺离此不远的江兴路非法的农贸批发市场会在2011年10月1日关闭，但直到现在也没有关闭，造成乙方市场经营陷入困境，市场摊位生意惨淡，为此，甲乙双方友好协商，特订立以下补充协议：一、甲方承诺在房屋租赁合同到期后该房屋继续优先租赁给乙方，租期不低于陆年，前三年租金不变，每年租金60万元，以后每年租金增长幅度不超过10%。二、本协议一式二份，双方各执一份，盖章或签字后生效。三、本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应。刘玉新占有使用涉案房屋至今，支付了截止2018年10月10日之前的房屋租金。2018年10月24日，苏州国华房地产开发有限公司向刘玉新发出搬离通知书，明确与刘玉新的关于吴江区城西农贸菜场租赁合同已于2018年10月10日到期，已明确告知，合同到期后不再续租，要求三日内搬离菜场，并配合做好交接工作。2018年11月，苏州国华房地产开发有限公司委托江苏简文律师事务所向刘玉新发出律师函，要求刘玉新从城西菜场腾退。2019年6月26日，原审法院组织双方到涉案的农贸市场查看，该农贸市场南面为松港路，北面为双板桥路，东面为锦业路，西面为梅石路，苏州玉新农贸市场目前正在经营。另查明：松陵镇梅石路990号1幢101房屋登记于苏州国华房地产开发有限公司名下，建筑面积1736.62平方米，总层数3层。江兴路农贸市场于2016年12月关闭。以上事实，由苏州国华房地产开发有限公司提供的房产证、营业执照、律师函及邮寄凭证，刘玉新、苏州玉新农贸市场提供的房屋租赁合同、承诺书、补充协议等证据予以证实。原审法院认为：苏州国华房地产开发有限公司与刘玉新签订的《补充协议》是对双方《房屋租赁合同》的补充。第一，双方在《补充协议》中对租赁标的、租赁期限、租金等主要要素作出了明确的约定，租赁标的即双方2010年9月20日签订的《房屋租赁合同》项下的房产，租赁期限不低于6年，即最低期限为6年，前三年租金每年60元，以后每年增长幅度不超过10%，也就是说2018年10月7日到期后的三年内年租金均为60万元。第二，《补充协议》中虽然有“优先租赁”的表述，但事实上，《补充协议》对租金、租期等进行了明确约定，且明确“本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应”，并非对将来订立合同的预约。苏州国华房地产开发有限公司2011年10月30日出具的承诺书，承诺租赁合同到期后继续租赁给刘玉新，租金及租期双方协商而定，故《补充协议》系双方进一步磋商对租金、租期达成的一致意见，符合常理。综上，苏州国华房地产开发有限公司与刘玉新之间的租赁合同关系依法成立并生效，刘玉新同意按照《补充协议》履行双方权利义务，根据《补充协议》，双方租赁期限未届期。苏州国华房地产开发有限公司以租赁合同已解除，而要求二原审被告腾退房屋，支付占有使用费、律师费、恢复原状费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回苏州国华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费33758元、保全费5000元，合计38758元，由苏州国华房地产开发有限公司负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。上诉人苏州国华房地产开发有限公司主张《补充协议》系虚假证据，但是无法提供合法、有效的证据证明其主张成立，《补充协议》符合证据的客观性、合法性、关联性等要件，且能够和苏州国华房地产开发有限公司出具的承诺书、杨龙叶的情况说明等相互印证，依法应当予以采信。根据《补充协议》的内容来分析，其对于延长租赁的期限和租金数额等均有明确、具体的约定，且注明与原房屋租赁合同具有同等法律效应，原审法院据此认定其属于本约性质符合法律规定。现双方约定的租赁期限尚未届满，上诉人苏州国华房地产开发有限公司主张被上诉人刘玉新、苏州玉新农贸市场腾退房屋并支付占有使用费、律师费等缺乏事实和法律依据，对其相关上诉请求本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33758元，由上诉人苏州国华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月二十三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。