河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初22376号原告王宇，男，1981年8月6日出生，汉族，住河南省郑州市。被告河南宏光正商置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商鼎路北、康平路东A号楼11层1104号。法定代表人张国强，董事长。委托代理人薛辉，该公司员工。代理权限：特别授权。原告王宇与被告河南宏光正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宇、被告河南宏光正商置业有限公司委托代理人薛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇诉称：原告于2015年5月30日购买被告开发的商品房一套，房屋位于郑州市郑东新区××北、××街西××楼××单元××（现××），总价款1490811元，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××2668）。根据合同附件四《合同补充协议》第六条产权登记的约定第1项产权初始登记规定，出卖人应当在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全为被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款0.01%违约金。但被告不予办理，被告办理初始登记时间为2017年8月30日，逾期334天，应支付违约金49793元。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求法院判令：1、被告支付原告违约金49793元；2、本案诉讼费由被告承担。被告河南宏光正商置业有限公司辩称：一、根据《商品房买卖合同》（以下简称合同）附件四第六条约定：被告应当在2016年9月30日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局发布通告不再办理初始登记业务，对于该政府立法或者政策的重大变化导致合同该条款无法履行，此属于合同发生了政策的情势变更，被告不能因情势变更承担违约责任。因政策发生变化，登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化。原来由郑州市房管局办理的初始登记业务变更为隶属于郑州市国土资源局的不动产登记中心办理的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。主管机关发生变更，登记内容发生变化，房屋初始登记已不存在，原告请求计算违约金的违约时间无从算起。二、双方《商品房买卖合同》中约定的逾期办证的责任为过错责任，被告在履行合同过程中不存在过错，不应承担相应责任。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。明确约定只有被告有过错的情形下，才能承担合同约定的违约责任，即双方约定中排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。本案中，如按照原合同约定办理初始登记，合同中约定的时间有限，但改为首次登记后，原合同中约定的事项在该时间内根本不可能完成。被告在办理房屋首次登记的过程中不存在任何的过错，且原告也未举证证明被告在办理首次登记的过程中存在过错，故原告不应当适用该合同约定向被告追究违约责任。三、被告虽不能办理“初始登记”业务，但在政策变更后又积极推进涉案房屋“首次登记”的办理工作，涉案房屋首次登记资料也已经全部报送完毕。被告按照合同约定日期将涉案房屋交付原告后，虽然面临郑州市房管局和郑州市不动产登记中心的机构交接、系统切换、程序变更、工作人员紧张等一系列的难题，仍然极力推进涉案房屋“首次登记”资料的准备及报送，按照最新的国家法律法规及相关政策，也于2017年8月30日完成了首次登记资料的报送。综上，原告诉请没有事实以及法律依据，依法应当驳回其诉请。本院确认如下案件事实：2015年5月30日，原告（××）与被告河南宏光正商置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××北、××街路××单元××房，总房款为1490811元；付款方式及期限：首付款450811元于2015年5月30日支付，剩余房款1040000元通过商业贷款方式支付,付款时间2015年6月30日。第八条约定：被告应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第九条约定：被告如未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自2016年7月30日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月30日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。该合同附件四合同补充协议第六条约定：被告应当在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.01%违约金。被告提交郑州市住房保障和房地产管理局通告一份，载明：按照郑州市人民政府的统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即：房屋部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务。郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要{郑国土连会议[2017]1号}一份，载明：关于首次登记的流程问题。对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管局部分前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。2016年8月28日，郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》一份，载明：测绘登记编号：2016680168；产别：商品房备案；房产坐落：郑东新区行健街6号7号楼；委托单位（人）：河南宏光正商置业有限公司。2018年8月17日，郑州市国土资源局出具豫（2018）郑州市不动产权第0247734号《不动产权证书》一份，载明：权利人为王宇；该房屋坐落于郑州市郑东新区××街××楼××单元××号。以上事实有《商品房买卖合同》、郑州市住房保障和房地产管理局通告、郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要、《郑州市房屋面积测绘报告书》、《不动产权证书》及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王宇与被告签订的《商品房买卖合同》及附件均系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同附件四第六条约定，被告应当在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但《郑州市住房保障和房地产管理局通告》确认，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理各类房屋登记业务。因相关政策发生变化，原、被告应重新对合同约定的相关内容进行协商，在双方未协商一致的情况下，原告要求被告支付违约金49793元，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王宇的诉讼请求。案件受理费522元，由原告王宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇一九年十二月十日书记员  罗小曼