安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1123号 上诉人（原审原告）：李功庆，男，1993年10月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李允飞（系李功庆父亲），住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马鞍山市圳秀置业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区景山大道300号2栋。 法定代表人：唐友良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。 上诉人李功庆与上诉人马鞍山市圳秀置业发展有限公司（以下简称圳秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李功庆上诉请求：依法改判圳秀公司向其支付自2014年10月1日至2019年2月25日止产生的违约金1100000元，并判令由圳秀公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方当事人在房屋买卖合同中约定案涉房屋的交付时间为2014年9月30日，圳秀公司于2014年8月26日向其发出《延期交房通知》，载明：“尽最大努力争取在2014年11月30日前交房，具体交房时间以我公司向您发出的交房通知书为准”。此后，圳秀公司并未向其发出过交房通知书，其也未收到过交房通知书。其曾多次要求圳秀公司交付案涉房屋，但由于圳秀公司开发的房屋存在严重的质量问题，且一直未能修缮，不能向其交付，直至2019年2月25日，其才与圳秀公司指定的前期物业管理人员办理了房屋交付手续，完成案涉房屋的交付。因此，应当自2014年10月1日至2019年2月25日止，按照房屋买卖合同约定的标准计算违约金。二、一审法院认定案涉房屋的交付时间为2015年1月5日缺乏依据，2015年1月5日系办理案涉房屋所有权登记手续的时间，与交付房屋没有任何关系。在房产交易过程中，先办理房屋所有权登记手续，然后进行房屋交付，这是正常的程序。而房产交付需要双方办理验收交接手续，需要对房屋质量进行查验。圳秀公司并未提交关于房屋交付的证据材料，因此一审法院认定案涉房屋的交付时间为2015年1月5日，缺乏依据。 圳秀公司辩称，李功庆关于房屋质量存在问题无法交付的上诉理由不能成立。首先，双方订立的《马鞍山市商品房预售合同》并未约定房屋质量存在问题无法完成交付，即使房屋存在质量问题，也应当通过修复解决，而不是不能交付。其次，一审法院已经认定案涉房屋在办理房屋所有权登记手续的2015年1月5日完成交付，该认定并无不当。再次，关于办理房屋所有权登记手续与房屋交付的先后顺序问题，从新建商品房买卖的通行实践以及法律规定来看，应为先交付房产，后办理房屋所有权登记手续。因为从通行实践来看，办理房屋所有权登记手续需要领取分层分户图，李功庆领取分层分户图的时间为2015年3月份之前。案涉《马鞍山市商品房预售合同》第十九条以及相关职能部门提供的格式备案合同中，都是约定房屋的交付时间在办理房屋所有权登记手续之前，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 圳秀公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李功庆的诉讼请求或将本案发回重审，并由李功庆承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.其依据《马鞍山市商品房预售合同》及《补充协议》，在李功庆交清购房款前有权拒绝交房。一审判决认为《补充协议》加重了李功庆的责任，排除了李功庆的主要权利，应按照《马鞍山市商品房预售合同》履行，但《马鞍山市商品房预售合同》中约定李功庆须于2013年9月3日前办理银行按揭贷款，其约定的交房时间为2014年9月30日，双方的付款时间与交房时间有先后顺序，《补充协议》只是更加明确了该先后顺序，并约定其有权在李功庆未交清购房款的情况下拒绝交房，该约定与《马鞍山市商品房预售合同》并无冲突，而且依据交易习惯，也是先交清房款后交付房屋，所以其享有先履行抗辩权。2.李功庆提交的2014年8月11日订立的《个人住房（商业住房）借款合同》约定了放款时间为2015年2月15日，李功庆逾期付款，其有权延迟交房。二、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其依法享有先履行抗辩权，其有权在李功庆交清购房款前拒绝交付房屋。2.李功庆的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，案涉纠纷的诉讼时效应为两年。一审判决已经认定2015年1月5日，李功庆就案涉房屋办理了不动产权利登记手续，逾期交房违约金的请求权诉讼时效应当自2015年1月5日起计算，至今已超过4年，早已超过诉讼时效。 李功庆辩称，1.其对于一审法院认定的案涉房屋的交房时间为2015年1月5日是不认可的，房屋的交付时间应为2019年2月25日，有双方订立的验收记录作为证据证明。2.案涉借款合同是其委托圳秀公司代办的，其将贷款所需的材料提交给了圳秀公司，至于圳秀公司何时办理的，贷款何时放款是其不能控制的，一审也未认定圳秀公司享有先履行抗辩权，因为圳秀公司放弃了先履行抗辩权。3.关于诉讼时效的问题，案涉纠纷并未超过诉讼时效，案涉房屋的交付验收时间为2019年2月25日，案涉房屋买卖合同一直处于履行过程中，由于圳秀公司迟迟未向其交付房屋，因此并未超过诉讼时效。 李功庆向一审法院起诉请求：1.判令圳秀公司向其支付自2014年9月30日起至2019年2月28日止的违约金2204000元；2.判令圳秀公司自2019年2月28日起至实际交付之日，以购房款2920000元为基数，按照日万分之五的标准继续支付违约金；3.案件诉讼费用由圳秀公司承担。 一审法院认定事实如下：2013年8月27日，李功庆（买受人）与圳秀公司（出卖人）签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定李功庆购买圳秀公司位于马鞍山市花山区全部房屋，总价款为2920000元；李功庆于2013年8月27日前支付房款14600000元，剩余房款1460000元于2013年9月3日前办理银行按揭；买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；圳秀公司于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照以下方式处理，即由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；商品房达到约定的交付条件后，出卖人至少应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议第五条相关约定执行；商品房地基基础和主体结构质量不合格的，买受人有权退房，商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责整改、实质达到双方约定标准；出卖人承诺在2015年3月30日前取得商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，圳秀公司（甲方）与李功庆（乙方）签订《合同补充协议》一份，其中第四条约定，乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户，乙方应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及交清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》，乙方未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按补充协议约定承担违约责任；第五条约定，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在符合条件下，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用，在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约；乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，且视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方；如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位同意办理，乙方承担代办费用；本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律效力，如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。同日，李功庆向圳秀公司交付购房款1460000元。2014年6月4日，李功庆向圳秀公司转账60000元。2014年8月11日，李功庆与中国建设银行股份有限公司马鞍山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款用途为购买圳秀公司出售的上述房屋，借款金额为1400000元，借款期限为120个月，借款期限的起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际发放日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，担保方式为以上述房屋作抵押。2014年8月12日，圳秀公司向李功庆开具售房款2920000元的发票。2014年8月26日，圳秀公司向李功庆送达《延期交房通知》一份，称在房屋建设施工期间，政府相关部门出台新的政策，致使整体工程工期顺延，公司争取在2014年11月30日前交房，具体交房时间以公司发出的交房通知书为准，同时承诺将按合同约定承担相应的责任。2014年12月3日，案涉房屋办理竣工验收备案。2014年12月25日，案涉房屋取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》。2015年1月5日，李功庆就案涉房屋办理不动产权利登记。2015年2月15日，中国建设银行将贷款1400000元转入圳秀公司名下银行账户。2019年2月25日，圳秀公司的工作人员与李功庆就案涉房屋办理验收手续，在验收情况中记载房屋存在渗水、墙体开裂、墙面脱落现象。2019年3月15日，李功庆在验收情况备注栏中注明“已处理”并签名。 一审法院认为,依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定和法律规定向另一方承担违约责任。一、案涉房屋何时交付的问题。首先，诉讼中，李功庆诉讼代理人（系李功庆父亲）称2015年3月其前往销售部，该公司工作人员带其去看房子，但房子质量有问题，其要求修复，案涉房屋于2019年3月15日才实际交付，根据该陈述，李功庆于2015年3月时已知交房事宜；其次，圳秀公司于2014年8月26日向李功庆送达《延期交房通知》一份，称其争取在2014年11月30日前交房；再次，案涉房屋于2014年12月3日办理竣工验收备案，于2014年12月25日取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》；最后，李功庆于2015年1月5日就案涉房屋办理不动产权利登记。综合上述事实，可以认定圳秀公司通知李功庆办理交房手续的时间应在2014年12月25日至2015年1月5日期间。按照合同约定，商品房达到约定的交付条件后，圳秀公司至少应当在交付日的7日前，书面通知李功庆办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而圳秀公司未能提供充分证据证明其向李功庆送达书面交房通知的时间，应承担对其不利的法律后果，故一审法院认定圳秀公司通知李功庆交房的时间为2015年1月5日。李功庆称其2015年前往案涉房屋时发现房屋质量有问题，一方面，其未能提供证据证明案涉房屋在2015年时即有质量问题，另一方面，即使案涉房屋当时存在质量问题，如非主体工程质量问题，按照合同约定，其可以要求圳秀公司予以修复、赔偿损失，不影响案涉房屋实际交付的时间。二、圳秀公司关于因李功庆未按约定交付房款，其可拒绝交付房屋的辩称。圳秀公司该辩称的依据系《合同补充协议》中约定的在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。但首先，按照双方签订的《马鞍山市商品房预售合同》，李功庆于2013年8月27日前支付房款1460000元，剩余房款1460000元于2013年9月3日前办理银行按揭，圳秀公司于2014年9月30日前交付房屋，合同中并未约定圳秀公司交付房屋系以全部购房款付清为条件。其次，按照双方签订的《合同补充协议》，如李功庆以按揭贷款方式购买房屋，则房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托圳秀公司或圳秀公司指定代办单位同意办理，根据该约定，可以认定李功庆负责提供材料，具体贷款手续系由圳秀公司办理。在此情形下，如仍以李功庆的贷款款项未能付清作为圳秀公司拒绝交房的理由，则显然对李功庆不公平。再次，《马鞍山市商品房预售合同》中明确约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《马鞍山市商品房预售合同》系登记备案合同，为防止开发商利用补充协议的格式条款加重买受人责任、排除买受人主要权利内容而作出此约定，该条款的效力应高于补充协议中与此约定不符的条款。综上，应认定《合同补充协议》中关于“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”的约定系与《马鞍山市商品房预售合同》的约定不符，且属于加重李功庆责任、排除李功庆主要权利的内容，故双方仍应按照《马鞍山市商品房预售合同》的约定履行交房及支付购房款的义务。同时，圳秀公司于2014年8月12日向李功庆开具2920000元的售房款发票，可见此时（在合同约定的交付房屋期限之前）李功庆已完成房款中现金部分的交付和贷款手续的办理，而圳秀公司未能按照合同约定于2014年9月30日前交付房屋，构成违约，对其上述辩称意见不予采纳。至于李功庆与银行签订的借款合同中载明的借款期限自2015年2月15日至2025年2月15日，该部分为手写内容，按照借款合同的约定，该期限起点的确定系以首次划款时贷款支付凭证所载实际发放日期为准，案涉贷款实际发放日期即为2015年2月15日，故圳秀公司以此主张李功庆故意拖延贷款导致贷款迟延发放，其可拒绝交房，无事实依据，不予支持。三、圳秀公司应支付给李功庆的延期交房违约金。按照《马鞍山市商品房预售合同》的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，故圳秀公司应支付李功庆自2014年10月1日起，以已支付房款1520000元为基数，按日万分之五计算的至2015年1月5日止的违约金72960元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、圳秀公司于判决生效之日起七日内支付李功庆逾期交房违约金72960元；二、驳回李功庆的其他诉讼请求。案件受理费24432元，减半收取计12216元，由李功庆负担11404元，圳秀公司负担812元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审确认一审查明的除案涉房屋交付时间为2015年1月5日之外的其他事实。 另查明，李功庆的委托诉讼代理人李允飞在一审庭审中称，2015年3月份其前往圳秀公司销售部，圳秀公司工作人员带其去看案涉房屋，但因案涉房屋质量有问题，其要求修复。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、圳秀公司二审中提出李功庆的诉讼请求已过诉讼时效是否应当支持；二、圳秀公司是否享有先履行抗辩权；三、一审认定案涉房屋交付时间为2015年1月5日并据此计算逾期交房违约金，是否具有事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于诉讼时效的问题，圳秀公司上诉认为，根据一审法院的认定，逾期交房违约金的请求权诉讼时效应当自2015年1月5日起算，至今已超过4年，早已超过诉讼时效，但圳秀公司并未在一审过程中提出诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，二审中，圳秀公司并未基于提交新证据证明李功庆的诉请已过诉讼时效期间，因此圳秀公司提出的李功庆的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由不能成立。二、关于圳秀公司是否享有先履行抗辩权的问题，双方在案涉《马鞍山市商品房预售合同》中约定，2013年8月27日前支付房款1460000元，剩余房款1460000元于2013年9月3日前办理银行按揭，合同中并未约定圳秀公司交付房屋系以全部购房款付清为条件，而且根据案涉合同约定，李功庆只负责提供贷款所需材料，具体贷款手续系由圳秀公司办理。虽然双方在案涉《合同补充协议》中约定“在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”，但该约定与经登记备案的《马鞍山市商品房预售合同》的内容不符，一审认定该条款无效具有事实及法律依据，因此圳秀公司上诉称其享有先履行抗辩权的理由不能成立。三、关于案涉房屋交付时间的认定问题，一审法院认定以李功庆办理案涉房屋不动产权利登记的2015年1月5日作为案涉房屋的交付时间，存在不妥。因为办理不动产权利登记只能证明案涉房屋于2015年1月5日发生了所有权的转移，不动产权利登记只能反映不动产的归属和内容，与案涉房屋是否实际交付并无对应关系。根据案涉《马鞍山市商品房预售合同》的约定，圳秀公司应当书面通知李功庆办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而圳秀公司未能提供充分的证据证明其向李功庆送达书面交房通知的时间，应承担对其不利的法律后果。另，李功庆于2015年3月份已知交房事宜，只是认为案涉房屋存在质量问题才拒绝接受交付，但依据案涉《马鞍山市商品房预售合同》约定，只有在房屋地基基础、主体结构不合格时才能拒绝收房，其他质量问题由出卖人负责修复并承担修复费用，李功庆并未举证证明案涉房屋存在地基基础、主体结构质量不合格的情况，而且案涉房屋已经于2014年12月3日办理竣工验收备案，于2014年12月25日取得《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，因此应以李功庆的委托诉讼代理人（系李功庆父亲）在庭审中自认的2015年3月份为案涉房屋的交付时间。由于2015年3月份的时间不具体，本院亦无法查明是2015年3月份的哪一天，根据公平原则确定该日为2015年3月16日。据此，计算逾期交房违约金分两段计算，第一段是以1520000元基数，自2014年10月1日起计算至2015年2月15日，第二段是以2920000元为基数，自2015年2月16日计算至2015年3月16日，计算得到圳秀公司应向李功庆支付的逾期交房违约金数额为146460元。 综上，一审判决适用法律正确，但事实认定部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2275号民事判决第二项，即“驳回李功庆的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2275号民事判决第一项“马鞍山市圳秀置业发展有限公司于判决生效之日起七日内支付李功庆逾期交房违约金72960元”为“马鞍山市圳秀置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付李功庆逾期交房违约金146460元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24432元，减半收取计12216元，由李功庆负担10602元，马鞍山市圳秀置业发展有限公司负担1614元；二审案件受理费14700元，由李功庆负担11471元，马鞍山市圳秀置业发展有限公司负担3229元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  刘 乔 二〇一九年十二月二十一日 法官助理唐斌 书记员温芳