河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3395号上诉人（原审被告）：刘星，女，1979年12月24日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：冯利红，河南苗硕（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国政，男，1962年7月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋永忠，男，1968年10月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。上诉人刘星因与被上诉人张国政、宋永忠租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。刘星上诉请求：将该案发回重审，或者改判其无需支付租金及占用费。事实与理由：1、被上诉人张国政、宋永忠与案外人签订的租赁合同日期倒签，合同签订时租赁物已被法院查封，该租赁属于双方恶意串通损害申请执行人利益的行为，依法应属无效合同。张国政、宋永忠不具有转租权，所以本案租赁合同当然无效。2、上诉人刘星有不安抗辩权，在张国政、宋永忠优先租赁权是否成立未被确定的情况下，刘星中止履行合同约定的租金符合法律规定；刘星得知查封事宜后，因无法正常使用租赁物与张国政、宋永忠协商，未得到如何处理的答复，刘星亦未继续使用租赁物，因此不应当支付占用期间的租赁费；原审判决支付租金及占用费错误。3、张国政、宋永忠签订本案合同时未向刘星告知租赁物已被法院查封的事实，属于隐瞒事实、合同欺诈。刘星支付了租金，投入200余万元进行装修改造，目的是开办教育机构，查封行为严重影响了正常经营，合同目的已经不能实现。张国政、宋永忠的欺诈行为导致了刘星的损失，应当返还、赔偿；刘星提出反诉但原审未予受理。综上，原审认定事实不清。张国政、宋永忠辩称，1、张国政、宋永忠与案外人签订的租赁合同合法有效，有权获取租赁收益。2、不安抗辩权的成立只产生中止的法律后果，承法律并不赋予承租方无偿占有、使用房屋的权利；3、张国政、宋永忠不存在欺诈，合同中有如遇拍卖之条款，刘星不再经营系商业行为，与查封无关；张国政、宋永忠是否主张租赁权不影响与案外人租赁合同的效力和本案租赁合同的效力，亦不妨碍基于本案租赁合同向刘星主张租赁费用；法院并未进行实物查封，公告中明确赋予使用租赁物的权利，查封并未对刘星使用房产未产生任何影响。综上，刘星主张不支付租金和占用费用没有法律和事实依据，原审判决应予维持。张国政、宋永忠向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的《厂房及办公楼租赁合同》；2、判令刘星将所租赁房屋及厂区围墙恢复原状后返还；3、判令刘星支付租金187500元（暂计算至2019年7月15日），之后按年租金30万元标准支付至房屋返还之日止；4、诉讼费全部由刘星承担。一审法院认定事实：2017年9月13日，张国政、宋永忠（甲方）与刘星（乙方）签订《厂房及办公楼租赁合同》。约定张国政、宋永忠将案外人焦作市同鑫发包装材料有限公司所有的坐落于山阳区永兴路1212号一幢厂区（土地面积约1万平方米、建筑面积约5500平方米）租赁给刘星。约定租赁期从2017年12月1日至2027年12月31日止，前期装修期3个月（自2017年9月1日至2017年11月30日至），装修期不计算房租。约定第一年租金为25万元，其后每年租金30万元，从第5年起每年租金递增1万。合同签订后甲方清空交付房屋时乙方支付房租，租金为半年一付。双方约定由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常经营生产，双方对乙方的损失另行协商；遇银行对该厂房土地进行拍卖回收的，乙方与所取得租赁权的第三方进行协商，合同自动终止，双方均不算违约。双方约定乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，所有权归乙方；乙方有权对房屋结构及地面进行改造；甲方所出租的厂房大院内地面为水泥路面，乙方在使用过程中需要破坏的，在退租时按原有厚度恢复成水泥路面。合同签订后，刘星向张国政、宋永忠支付了第一年的租金25万元。2014年7月3日，因案外人焦作市同鑫发包装材料有限公司与案外人焦作市中小企业担保投资有限公司之间的执行案件，本院裁定查封了被执行人焦作市同鑫发包装材料有限公司拥有的坐落在焦作市高新区永兴路1212号幢2幢3的全部房产。查封期限自2014年7月3日至2016年7月2日止。2016年7月1日，本院裁定续查封了被执行人焦作市同鑫发包装材料有限公司名下位于焦作市××永××路××、××3的房产。被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人可以使用被查封的财产，但不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封期限三年。2018年4月28日，本院在查封财产处张贴公告，拟对以上查封的资产进行评估拍卖，自公告张贴之日起如对上述所查封的相关资产权属存在争议或有优先受偿权或租赁权等，请于公告之日起10日内向本院提交书面申请，并附相关证据材料，逾期未书面递交视为放弃相关权利。一审法院认为，张国政、宋永忠与刘星之间的《厂房及办公楼租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。2018年4月28日，本院公告拟拍卖涉案资产，此时双方的租赁合同履行尚不足一年，张国政、宋永忠没有提供证据证明本院已认定其享有承租权，将对涉案资产进行带租赁拍卖，刘星以不安抗辩权为由暂停支付租金符合法律规定，其理由予以采纳。鉴于张国政、宋永忠要求解除合同，刘星亦同意解除合同，张国政、宋永忠解除合同返还租赁物的诉求符合法律该规定，予以支持。由于双方约定许可刘星进行装修，刘星的装修与原房屋、土地形成附合，鉴于双方未约定相关事宜，张国政、宋永忠要求刘星将所租赁房屋及厂区围墙恢复原状的诉求缺乏依据，不予支持。鉴于刘星没有法律义务向张国政、宋永忠以外的第三人支付租金，刘星应按原合同约定履行支付租金的义务，故张国政、宋永忠要求刘星支付2018年12月1日至2019年7月15日期间的租金187500元（按年租金30万元标准）及之后至实际返还租赁物之日的租金（按年租金30万元标准）于法有据，予以支持。刘星经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。一审法院判决：一、解除原告张国政、宋永忠与被告刘星之间的《厂房及办公楼租赁合同》。二、被告刘星于本判决生效之日起三个月内向原告张国政、宋永忠返还位于焦作市山阳区永兴路1212号的厂房及土地。三、被告刘星于本判决生效之日起十日内向原告张国政、宋永忠支付租金18．75万元。四、被告刘星于本判决生效后并实际返还租赁物之日起五日内向原告张国政、宋永忠支付占用期间租赁费五、驳回原告张国政、宋永忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2025元，由被告刘星负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，一、本院对租赁物的查封《执行裁定书》明确载明，“在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产”，拟拍卖《公告》载明，相关人员可向法院书面申请租赁权。这些情况反映出本案双方的租赁活动并未当然被认定为非法行为。刘星亦未就本案租赁合同因查封和拍卖而不能履行、合同目的不能实现的主张举示充分的证据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；刘星应当向张国政、宋永忠支付占用期间的租金，刘星主张不应当支付租金没有事实和法律依据，本案亦没有显示刘星向执行涉案房产的本院提存或缴纳租金。二、刘星上诉关于张国政、宋永忠与租赁物所有人焦作市同鑫发包装材料有限公司之间的租赁合同倒签日期，所签租赁合同损害第三人利益，因此无效的主张，缺乏证据予以证明，亦不影响本案张国政、宋永忠与刘星所签租赁合同的效力，刘星主张张国政、宋永忠构成合同欺诈而不应当支付租金，不能认定。三、租赁合同解除的后果是返还租赁物，以恢复出租人占有、利用租赁物的权利。双方诉讼中均同意解除合同，因此，应当依法由刘星返还租赁物，恢复张国政、宋永忠占有、利用租赁物的权利。根据勘查的情况，涉案厂房、场地内仍遗留有刘星增建的大型设施，而且根据双方的合同约定，刘星在租赁物进行的固定资产建设，所有权归刘星；刘星的自述称直到一审开庭前场地内还留存有其个人生活物品，这些设施、物品的存在明显妨碍了解除合同以后张国政、宋永忠对租赁物的正常使用。因此，不能认定刘星已经有效返还租赁物，在此之前其应当继续支付占用期间的使用费，直到其将有关设施、个人物品清理搬离之日止。租赁合同纠纷当中，往往由于当事人不积极处理遗留问题而影响物权的使用收益，本院二审已经当庭向当事人释明，要求当事人认识到可能发生的后果，以有效减轻经济负担。四、刘星主张原审未依法受理其反诉不能成立。如其认为需要对张国政、宋永忠提出与本案相关的诉讼请求，可另行提起诉讼。原审认定事实清楚，适用法律并无错误，程序并无违法，对本案的处理并无不当。综上所述，刘星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由刘星负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇一九年十二月十七日书记员 杨     舒     羽