陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书（2019）陕01民终14070号上诉人（原审原告）：张玉凤，女，1978 年 8 月 11 日出生，汉族，无业，住西安市碑林区文艺路金色城市 2 号楼 1701 室。 委托诉讼代理人：侯燕婷，女，汉族，1994年6月4日出生，住陕西省武功县长宁镇侯家村050号。委托诉讼代理人：刘凯，男，汉族，1968年2月16日出生，住西安市未央区文景路15号9号楼1单元509号。上诉人（原审原告）：张宇辰，男，2004 年 5 月 29 日出生，汉族，学生，住西安市碑林区文艺路金色城市 2 号楼 1701 室。 法定代理人：张玉凤，女，1978 年 8 月 11 日出生，汉族，无业，住西安市碑林区文艺路金色城市 2 号楼 1701 室，系张宇辰之母。 被上诉人（原审被告）：张静，女，1964 年 4 月 15 日出生，汉族，陕西润翔置业有限公司员工，住西安市碑林区环城南路西段 100 号。 委托诉讼代理人：白勇刚，男，汉族，1971年9月9日出生，陕西润翔置业有限公司员工，住西安市未央区纺织厂1号楼5单元201号。 被上诉人（原审被告）：陕西佳地房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区红旗路 48 号。 法定代表人：郭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永亮，男，汉族，1983年9月24日出生，住西安市长安区东长安街8号2幢1单元12603室，系该公司员工。原审原告：张盈，女，1988 年 11 月 28 日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区丰登北路 67 号。上诉人张玉凤、张宇辰因与被上诉人张静、陕西佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）、原审原告张盈物权确认纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理本案。本案现已审理终结。张玉凤、张宇辰上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、判令位于西安市碑林区体育馆东路宏信国际花园4幢1单元10层11007号房屋（合同登记号：Y17021416）及11001房屋（合同登记号：Y17102071）归上诉人所有；3、判令被上诉人张静归还上诉人上述房屋；4、判令被上诉人协助上诉人办理上述房产的登记变更手续；5、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，显失公平。涉案两套房屋属于张安与张玉凤的夫妻共有财产，但一审判决仅以《认购书权利转让协议》认定张静享有涉案房屋的所有权，属认定事实不清，显失公平。一审法院未对转让协议签订的目的、效力进行审查，未对认定本案主要事实进行查明，即张静是否支付涉案房屋价款。二、一审判决适用法律错误。涉案转让协议效力存在瑕疵，该协议的订立张玉凤不知情，一审判决以该协议认定张静享有涉案房屋所有权不适用物权法有关规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。张静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一、一审判决认定事实清楚。张安、张静与佳地公司签署的两份转让协议均表达了双方的真实意思，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。佳地公司已经具体履行转让协议。原审判决依据上述事实认定张静为涉案房屋的所有权人，事实证据清楚充分。上诉人虽提供了张安缴纳定金和部分房款的票据，但不能据此否定转让协议的效力和张安在《认购权利转让确认单》《代付款确认书》中的真实意思表示。二、佳地公司向张静出具了两套房屋的购房发票，足以证明是张静支付的购房款。在张安签字的《代付款确认书中，张安已明确其交付的款项为代替张静支付，张安代付的款项为955104元，张静直接转账支付的款项为110万元。三、上诉人主张其不知情的情况下，转让协议本身效力存在瑕疵没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。佳地公司辩称，张安将入住权力转让给张静，并签订了转让单。佳地公司与张静签订商品房买卖合同，登记人也为张静，上述行为是张安与张静的真实意思表示，我公司仅为配合办理，否则我公司没有权利办理变更手续。房屋权属问题请法院依法判决。张盈经依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。张玉凤、张宇辰、张盈向一审法院起诉请求：1、请求判决位于西安市碑林区体育馆东路宏信国际花园4幢1单元10层11007号房屋（合同登记号：Y17021416）归原审原告所有；判决位于西安市碑林区体育馆东路宏信花园4幢1单元10层11001号房屋（合同登记号：Y17102071）归原审原告所有；2、请求判令原审被告张静立即归还上述房屋；3、请求判令二原审被告协助原审原告办理房屋登记变更手续；4、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定的事实：原审原告张玉凤与张安2007年3月5日再婚，婚后育有一子张宇辰。张安于2017年8月20日去世，张安的法定继承人有张玉凤、张宇辰、张盈（张安与前妻王静所生）、闫晓蓉（张安之母）。2015年9月10日，张安向佳地公司交纳定金50000元，佳地公司出具定金收据一张。张安认购佳地公司开发的宏信花园4号楼1单元10层1-A1-10号（现为11007号）房屋，房产面积为110.48平方米。2016年3月31日，张安交纳购房款367366元；2016年12月3日，张安交纳两笔购房款544000元及66186元；合计1027552元。2016年12月20日张安与张静、佳地公司签订《认购书权利转让协议》，内容为：甲方（转让人）张安、乙方（受让人）张静、丙方佳地公司，三方就房屋认购权利转让事宜达成协议：1、自本协议签订之日起，甲方自愿将2015年 9月10日认购丙方建设开发的“宏信国际花园”项目4号楼1单元10层1-A1-10号房屋约110.48平方米房产的权利转让给乙方；2、该房屋认购单价为9300.8元/平方米，总价1027552元；3、甲方已交付购房定金五万元，总价款1027552元；4、本协议签订后，须甲乙双方共同到丙方销售部门办理转让手续，同时甲方将该房已付定金一并转让乙方，由丙方收回于甲方签订的《认购协议书》，定金交款票据，重新与乙方签订《认购协议书》，经丙方财务部门收到原甲丙间《认购协议书》，定金交款票据、《认购书权利转让协议》后，重新向乙方出具同等金额的定金收款票据；5、上述事宜办理完毕后，甲方不再享有认购资格，由乙方继续享有甲方认购丙方房屋的一切权利义务；6、本协议履行中产生争议，各方应协商解决，协商不成，任何一方均有权诉至有管辖权之法院解决。同日，张安与张静签订《认购权利转让确认单》、《代付款确认书》、宏信国际花园更名申请书。当天张静与佳地公司签订《宏信.国际花园认购协议书》，佳地公司重新出具收据。2017年1月26日，张静与佳地公司签订上述房屋的《商品房买卖合同》。2017年5月8日张静与佳地公司办理房屋交接手续。另查，2015年9月10日，张安认购佳地公司开发的宏信花园4号楼1单元10层1-A-10号（现为11001号）房屋，房产面积为110.48平方米。2015年12月17日张安与佳地公司签订《认购协议书》，总房款为1027552元，张安交纳定金及首付款367366元。2017年3月28日张安与张静、佳地公司签订《认购书权利转让协议》，内容为：甲方（转让人）张安、乙方（受让人）张静、丙方佳地公司，三方就房屋认购权利转让事宜达成协议：1、自本协议签订之日起，甲方自愿将2015年 9月10日认购丙方建设开发的“宏信国际花园”项目4号楼1单元10层房屋约110.48平方米房产的权利转让给乙方；2、该房屋认购单价为9300.8元/平方米，总价1027552元；3、甲方已交付购房定金50000元，首付款317366元；4、本协议签订后，须甲乙双方共同到丙方销售部门办理转让手续，同时甲方将该房已付定金一并转让乙方，由丙方收回于甲方签订的《认购协议书》，定金交款票据，重新与乙方签订《认购协议书》，经丙方财务部门收到原甲丙间《认购协议书》，定金交款票据、《认购书权利转让协议》后，重新向乙方出具同等金额的定金收款票据；5、上述事宜办理完毕后，甲方不再享有认购资格，由乙方继续享有甲方认购丙方房屋的一切权利义务；6、本协议履行中产生争议，各方应协商解决，协商不成，任何一方均有权诉至有管辖权之法院解决。同日，张安与张静签订《认购权利转让确认单》载明：转让款项购房定金50000元、首付款317366元；转让人须交回资料、2015年12月17日签订的《认购协议书》、2015年9月10日出具的定金交款票据、2017年3月28日签订的《认购书权利转让协议》。《代付款确认书》载明：张安自愿放弃认购权、本人与佳地公司的权利义务终止，再无任何争议，向将本人认购行为中所有票证、合同交回，请贵公司为新业主张静重新开具收据及重新签订认购协议。张安在宏信国际花园更名申请书上签字。当天张静与佳地公司签订《宏信.国际花园认购协议书》，佳地公司重新出具收据。2017年5月23日，张静与佳地公司签订上述房屋的《商品房买卖合同》。2017年7月13日张静向佳地公司交纳购房款710000元。2017年11月13日张静与佳地公司办理房屋交接手续。另查，张安的父亲张义潜已于2001年去世，闫晓蓉于2018年11月2日向原审法院递交书面申请，撤回起诉，原审法院予以准许。一审法院认为，本案争议之焦点即张安与张静之间的《认购书权利转让协议》的效力及原审原告是否对本案争议房产享有所有权。本案中原审原告主张对争议房产享有所有权，仅提供了张安交纳购房定金及部分房款的票据。张安生前与张静、佳地公司之间签订的《认购书权利转让协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，且协议已经履行。张静为涉案房产的所有人，办理了房屋交接手续并实际占有房屋。原审原告要求确认涉案房屋归原审原告所有，并腾交房屋、办理变更登记的诉请，缺乏事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、驳回原告张玉凤、张宇辰、张盈要求确认西安市碑林区体育馆东路宏信国际花园4幢1单元10层11007号房屋（合同登记号：Y17021416）归原告张玉凤、张宇辰、张盈所有的诉讼请求。二、驳回原告张玉凤、张宇辰、张盈要求确认西安市碑林区体育馆东路宏信国际花园4幢1单元10层11001号房屋（合同登记号：Y17102071）归原告张玉凤、张宇辰、张盈所有的诉讼请求。三、驳回原告张玉凤、张宇辰、张盈要求被告张静立即归还上述房屋的诉讼请求。四、驳回原告张玉凤、张宇辰、张盈要求被告协助原告办理房屋登记变更手续的诉讼请求。 诉讼费28096元由原告负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、西安市家庭居室装修工程施工合同，证明涉案房屋张安已于2016年5月3日找装修公司进行装修，张安是实际购买人；2、张玉凤个人信用报告，证明张玉凤因征信问题无法贷款；3、西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有问题的通知，证明佳地公司未尽审核义务，张静不符合购房条件；4、执行证书以及执行信息记录，证明张安与张玉凤的债务情况以及订立转让协议目的就是为了逃避债务。张静质证认为：4组证据均不是新证据，不应再在二审中提交，不应该予以采纳。证据1真实性不认可，合同上承包方写的是个人，个人应出庭作证，证明目的也不认可，合同与本案没有任何关系；证据2真实性不认可，与本案没有任何关联，证明目的不认可，不能证明张玉凤无法贷款；证据3真实性不认可，证明目的也不认可，张静符不符合购房条件是由房管部门审查的，房管局给张静审查并予以网签；证据4真实性不认可，证明目的不认可，与本案无关，执行证书是2018年9月10号的，签订认购权转让是2016年12月，不能证明认购书权利转让协议跟张安和张玉凤欠债存在逻辑关系。佳地公司质证认为：证据1真实性不认可，证明目的不认可，户型与我公司所述户型不一致，我公司无法确定真实性，因此对该施工合同不认可；证据2查询时间是2019年11月11日，与是否能证明15年到17年的贷款没有直接的关系，能否贷款是银行审批，证明目的也不认可；证据3真实性认可，证明目的不认可，限购政策的执行具体由房管部门审查，公司只负责递交材料，张静是否符合购房条件公司无权决定；证据4真实性认可，但该执行证书时间为2018年9月，张安与张玉凤转让房产逃避将来的债务不合理，是否是逃避债务公司不知情，既然上诉人张玉凤是被执行人，应该有文书进行佐证，证明目的不认可。本院对上诉人提交的证据综合认定如下：证据1装修合同并未载明具体房屋房号，且上诉人亦认可该装修合同并未实际履行，被上诉人对真实性均不认可，因此本院依法不予采信；证据2真实性依法予以采信，但并无具体银行审核结果、贷款政策等佐证，无法达到上诉人的证明目的，依法对证明目的依法不予采信；证据3真实性依法予以采信，但仅凭该文件不能达到上诉人的证明目的；证据4中公证书的真实性依法予以采信，但仅能证明相关债务情况。本院经审理查明，二审庭审中法庭询问上诉人提交的证据1装修合同是否履行，上诉人陈述并未实际履行。双方当事人均认可涉案宏信花园4号楼11001号房屋张静已经装修并出租，11007号房屋并未装修。庭审中法庭询问购买的房屋交付情况时，张玉凤陈述其收房时去物业办手续，物业告知房屋是张静的名字，其才给张静打电话；上诉人委托代理人称11001号房屋是2017年5月办理手续时，物业才告知张玉凤更名的情况，不清楚11007号房屋更名情况。法庭进一步询问上诉人在张安去世之前是否知道涉案两套房屋认购权利转给张静，张玉凤称只知道11001号房屋转让，转让是为了让张静办理贷款，但因张静系单身无法办理，后贷款没有办下来，但并未将认购权利义务再转让回来。另查，2015年9月10日，张安向佳地公司交纳定金50000元，认购涉案宏信花园4号楼11007号房屋。2016年3月21日，张安刷卡交纳购房款367366元。2016年12月3日，张安刷卡支付购房款154000元，刷张静的银行卡支付390000元，现金支付66186元。该房屋房款共计1027552元支付完毕。2015年9月10日，张安向佳地公司交纳定金50000元，认购涉案宏信花园4号楼11001号房屋。2015年12月27日，张安刷卡支付房款267366元。2017年7月13日，张静向佳地公司交纳剩余房款710186元。又查，上诉人张玉凤与被上诉人张静均认可涉案房屋尚未办理权属登记。一审查明的其余事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人主张判令涉案两套房屋归其所有的诉请是否能够成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 本案系物权确认纠纷，原审原告的诉请亦是请求判令涉案房屋归其所有、由原审被告归还房屋并协助办理房屋登记变更手续，因此上诉人（即原审原告）的诉请涉及到不动产的物权确认，根据上述法律规定，应当以登记为准。首先，根据本案查明的事实，涉案两套房屋并未进行权属登记，上诉人的请求并无实现的法律和事实依据。其次，上诉人主张涉案房屋系夫妻共同财产，但张安在其不知情的情况下转让给了张静，二审庭审中上诉人陈述2017年5月在物业办理手续时才知晓房屋转让的情况，但二审庭审中上诉人又陈述其在张安去世之前知晓11001号房屋转让的事情，因为张玉凤因征信问题无法办理房屋按揭贷款，将涉案房屋转到张静名下是为了让张静办理贷款，但是此后并未办理成功；上诉人还举证欲证明张安与张静订立转让协议是为了逃避债务；一审庭审中，上诉人亦陈述2016年12月底，因张安生意困难，张玉凤与张安协商将房屋转至张静名下以此逃避债务；上诉人虽主张其不知情，但又陈述为办理贷款而转让或者为逃避债务而转让，上述陈述相互存在巨大矛盾，因此不能得出上诉人对转让涉案房屋认购权利不知情的结论。再次，上诉人主张涉案房款系其缴纳，但根据已查明的事实，11001号房屋张安仅支付了首付款和定金，11007号房屋中有390000元系张静的银行卡支付；被上诉人张静主张涉案房屋房款系其实际支付，张安的付款行为系偿还此前借款，提供了银行卡交易明细、购房发票等证据佐证；此外，张安与张静签订的《代付款确认书》中亦明确载明“房款现转为代替新业主张静支付”；故上诉人对其实际缴纳房款主张并未提出充分证据予以证明，且对被上诉人张静提出的主张并未提出充分的反驳证据。另，虽涉案房屋认购于张安与张玉凤婚姻关系存续期间，但该房屋并未办理权属登记，张安所转让的认购权利并非不动产物权，因此也不涉及无权处分法律关系，而仅为债权法律关系。张安作为认购权利人，与张静、佳地公司签订的《认购书权利转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，且该协议已经实际履行。此后张静与佳地公司签订了房屋买卖合同、办理了收房手续、签订了物业合同、开具购房发票并实际占有房屋。因此，上诉人要求判令涉案两套房屋归其所有的请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上诉人张玉凤、张宇辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28096元（张玉凤、张宇辰已预交），由张玉凤、张宇辰承担。本判决为终审判决。 审 判 长  郝      卫审  判  员   刘      溪审  判  员  雷     雯 二Ｏ一九年十二月二十日 书 记 员  白     润  1