宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初16533号 原告（反诉被告）：宁波聚亿家装饰有限公司。统一社会信用代码91330205583993920A。住所地：浙江省宁波市江北区洪都路287号（1-3）（G－3）。 法定代表人：黄志伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶莉萍，浙江海音律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何振豪，男，1995年9月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：章必湧，浙江正甬律师事务所律师。 原告宁波聚亿家装饰有限公司（以下简称聚亿家公司）为与被告何振豪房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，期间被告提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶莉萍、被告的委托诉讼代理人章必湧到庭参加诉讼。审理期间，原、被告双方向本院申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。 原告聚亿家公司起诉称：2016年3月9日原、被告签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限为5年，租赁商铺为商业门面使用。商铺租金及付款方式为一年一付。原告每年按约支付相应的租赁费用。因原告租赁本商铺为商业门面使用，故需要办理相应的工商营业执照，原告因办理工商营业执照需要，多次向被告索要该商铺的产权证明，但被告均未能按约提供，并在2017年将商铺所有面积为限为自己办理了工商营业执照，导致原告无法在该处进行工商注册。原告发现上述情况后多次与被告沟通，但被告以让其父亲代其处理此事为由进行推诿，现原告因无法办理工商营业执照，无法正常使用商铺进行正常的商业运行。原告认为被告的行为直接导致了原告签订商铺租赁合同的根本目的无法实现，故要求与被告解除商铺租赁合同，2018年10月1日原告从该处商铺搬离，同时将钥匙交付给涉案商铺一楼的油漆店内。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.原、被告之间商铺租赁合同解除；2.被告返还原告2018年10月9日至2019年3月8日的租金33075元、押金6000元，合计39075元；3.被告赔偿原告装修费等经济损失107661元。 被告何振豪当庭答辩称：1.被告将案涉房屋租给原告，而非其他人，房屋至今还有人在租赁，原来未办理过退租手续，原告到目前为止未腾退，被告并未接收该房屋。2.被告并未对外招租。原告提供的对外招租的广告纸的图片并非被告张贴。3.案涉房屋的工商登记可以办理，原告租赁被告房屋自2016年3月起，2年内原告从未提及办理营业执照，2018年3月始称需要办理工商营业执照，对此被告也是认可的、配合的，被告当时已经向原告提供了房产证复印件。然原告要求被告提供原件，被告不同意提供原件，但提出原告去工商部门办理工商手续时，被告方同意陪同到场配合办理。被告认为，原告以此为由主张解除合同的理由不成立。原告主张返还租金、押金不能成立。4.被告在合同履行过程中不存在违约情形或过错，不应承担装修费。 被告何振豪反诉称：2016年3月9日原、被告签订商铺租赁合同，合同对双方的权利义务进行了相关约定。其中约定原告不得将房屋转租，一方中途违约应支付对方一个月房租作为违约金。2018年10月，被告得知原告在未征得被告同意下，将涉案商铺的一层转租给了一家油漆店。为此，被告多次找原告和油漆店理论，但对方均不回应，既不协商，也不退房。原告反而向法院提起诉讼。被告认为，原告在未征得被告同意下，擅自将涉案商铺一层转租给他人，属严重违约，被告有权解除合同，原告应承担违约责任。原告将二楼一层腾退，但一楼的油漆店仍在经营，故被告认为原告尚未腾退。现提起反诉，请求判令：1.解除原、被告之间签订的商铺租赁合同，腾退案涉商铺并恢复原状；2.原告向被告支付违约金7277元，并按7277元/月的标准支付自2019年3月9日起至实际腾退之日止的占有使用费。 原告聚亿家公司针对反诉部分答辩称：1.原告没有将房屋转租他人。案涉房屋一楼的油漆店与原告是合作关系，原告将装修中的油漆的业务承包给该店主，双方没有书面协议。2.原告腾退后，油漆店主已与被告自行谈好了租金。3.原告不存在违约，无须支付违约金。 本院经审理认定以下事实： 一、以下事实双方当事人无异议，本院予以认定： 位于宁波市海曙区高桥镇新丰路672号商铺被告所有，该商铺为二层楼房、建筑面积218.47平方米。2016年3月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定被告（甲方）将案涉商铺租赁给原告（乙方），租赁期限为五年，自2016年3月9日至2021年3月9日。租金为一年一付，先付后用。第一年70000元；第三年73500元；第三年79380元；第四年87318元，第五年96050元。在每一年房租到期五个月之前付清下一年的房款，依此类推。到期未付，视为乙方违约。押金6000元，租赁期满，乙方必须在3日内退出，若乙方无违约行为，甲方不计息归还押金。租赁房屋用途及其它约定事项：1.乙方租赁房屋为商业门面使用……4.乙方不得将房屋转租或供非法用途，如有转让乙方必须告知甲方，如不告知则按违约处理，取消合同。5.租赁内如因不可抗力的原因导致损毁和造成损失的，协议自然终止。双方互不承担违约责任。如某方中途违约应支付对方壹个月房租作为违约金。等等。 合同签订后，原告已向被告支付押金6000元及2018年3月9日至2019年3月8日的租金。原告法人黄志伟于2018年3月26日通过微信联系要求被告提供房产证复印件、身份证复印件，用于办理营业执照。并称在此之前被告提供的照片复印件不符合办理的格式要求。3月27日黄志伟微信询问何时可以取上述材料，被告回复“就这几天，我弄好了”并称其当天在医院。3月29日黄志伟再次微信询问是否可以拿，被告称“你联系一下我爸，我现在不在”并向原告提供了其父亲手机号码。黄志伟称对方电话不接，并向被告留言“你们明天给我准备好吧，我明天叫人来拿，没有房产证我营业（执照）办不了，工商来几次了”。2018年7月8日黄志伟向被告发送微信称因公司未在案涉地址办理营业执照，原告公司两年多来一直无法正常经营，工商已多次来检查，原告一直在亏房租费及工人工资，2016年3月至当时已多次要求被告提供房产证以办理营业执照，被告及其父亲均以各种理由拖延，现被告自己在该地址上注册了公司。7月17日黄志伟发送微信称这几年原告一直不能正常使用房屋，只能换办公场所，这几年亏损太多，房租费物业费工资及装修费，被告一直不配合原告营业执照，这些损失都要被告承担。9月7日黄志伟询问被告是否看到其7月份发送的微信，被告称看到，并问黄志伟何时去办理工商登记，其一起去。9月9日黄志伟向被告发送微信称，因被告一直不提供可以办理工商登记的房产证，导致原告无法正常经营，为减少损失，要求在9月底解除租赁合同，原告会走法律程序，要求退还房租及押金，并赔偿装修费及其他损失。被告回复称其父亲曾与黄志伟联系陪同去办理工商登记，但黄志伟不去，并非被告方不配合；被告方同意配合原告同去办理工商登记，并称已经两次向原告提供了房产证复印件。黄志伟回复称其多次向被告索要，被告仅提供过一次且不是复印件，是发黑的照片形式，工商用不了，后来被告在案涉商铺上注册了公司，原告已经决定解除合同。10月1日黄志伟微信留言称已经搬走，钥匙放在楼下油漆店，油漆店主和被告父亲约好了谈租赁案涉商铺事宜，让被告自行去取钥匙。 另查明，原告将案涉商铺的一层交由宋某开油漆店。原告于2018年10月1日腾退案涉商铺的二楼。宋某继续使用一楼的店面，被告方确认于2019年1月25日收到宋某交还的钥匙，宋某于同日腾退一楼店面。 二、双方当事人对于以下事实和法律适用有异议： 1.案涉合同是否解除、何时解除。原告以合同目的不能实现为由主张解除案涉合同，被告认为原告主张解除的理由不成立，合同并未解除。同时，被告向本院提起反诉，以原告违约转租为由要求解除双方之间的房屋租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告在本案中通过起诉主张解除合同，被告收到本案起诉状副本等材料后向本院提起反诉，本院于2019年1月15日受理反诉并于同日将反诉状、证据材料等送达原告。原告方于1月16日签收。被告在反诉状中虽对违约责任有异议，但对合同解除本身并无异议，可以认为原、被告对合同解除形成合意，涉案合同经双方协商一致已于2019年1月16日解除。 2.哪方存在违约。原告主张被告拒不配合办理工商登记，致原告租赁商铺的合同目的不能实现。原告提供了《合同》，拟证明合同约定租赁商铺为商业门面使用。提供了原告法人黄志伟与被告之间的微信聊天记录一组，拟证明黄志伟一直向被告索要房产证复印件，欲用于在案涉商铺地址注册成立分公司，但被告不配合，导致原告被工商部门检查，公司无法正常运营的事实。被告对《合同》的真实性无异议，认为被告是将该房屋上下二层整体租赁给原告，在签订合同时已经将房产证复印件等材料交付原告方；对微信记录真实性无异议，被告在签订合同时已经交付过房产证复印件，原告自2018年3月起才向被告索要房产证，微信记录也自该时间始，之前从未提及过。且原告要求被告提供房产证原件，被告方不同意提供原件，但同意配合同去办理工商登记。被告在微信里已经明确表示了同意陪同黄志伟去办理工商登记。被告的父亲曾与原告方两次相约同去办理工商登记，最终是原告方爽约。本院对《合同》予以认定；对微信聊天记录真实性予以认定，该组证据可以反映原告自2018年3月起要求被告提供房产证复印件及身份证复印件用于办理工商登记，被告同意由其父亲陪同去办理的事实。本院认为，原告租赁商铺用于商业门面使用，故原告欲注册成立分公司，被告确有配合原告办理工商登记的义务。被告在微信以及庭审中均明确表示愿意配合黄志伟办理工商登记，并不存在拒绝履行的情形，亦不存在不能履行的情形，原告可要求被告继续履行，配合办理工商登记。在本院释明后，原告明确不要求被告继续履行，不能认定为被告存在违约。 被告主张原告未经同意擅自转租，存在违约。被告提供了2018年12月17日拍摄的照片一组，拟证明原告将商铺一层转租给他人用于经营油漆店，以及原告腾退时已将商铺二层全部拆除的事实。原告认为照片的拍摄时间无法确认，照片可以反映楼梯、地板等固定装修尚在。原告为反驳被告，提供了照片二张，拟证明被告于2018年10月18日张贴告示对外招租的事实。原告申请证人宋某到庭作证，拟证明转租事实不存在，证人与被告在原告搬离后口头约定租赁房屋的事实。宋某陈述，我是黄志伟的老乡、朋友，黄志伟把案涉商铺的一楼无偿给我使用，我没有付过房租或水电费。我认为我与黄志伟是合作关系，黄志伟向我的油漆店投资了十万元；聚亿家公司对外装修需要的油漆由我提供，双方每月结算，我也对外销售油漆。我的油漆店于2017年八九月份开张，店开了不久后就要办理营业执照，黄志伟的公司也要办营业执照，黄志伟就问房东（实为被告何振豪的父亲）拿房产证，房东提供的是手机拍照件，看不清楚，我和黄志伟后来打电话向房东要，房东以各种理由推托，不愿意提供，油漆店经营一年多未曾办理过营业执照。后黄志伟腾退了商铺，我与房东协商问可不可以直接租下一楼店面，房租3500元/月，房东同意，并称待二楼出租了之后一并签订合同。如此商定后，我就没有搬走。10月份房东拿来了招租告示，我还帮他把招租告示贴在店门口，也在五八同城等网站上发布了出租信息。后来房东过来说涉诉了，我认为他们的纠纷与我无关，就打算搬走。之前原告公司搬走时将二楼的钥匙放在我处，对外招租便于看房，被告方也同意把钥匙留在我这里。我于2019年1月25日搬走，并将钥匙交给房东，当时我想把租金付给房东，房东却否认我与他之间的约定，拒收我的租金，而让我把租金付给黄志伟。我与房东当天交涉的内容有手机录音为凭。被告对照片真实性不予认可，认为当时合同尚未解除，被告并没有对外招租，且照片模糊不清，告示上所载的手机号码均看不清；即使是被告方张贴的，也是被告为经营风险等情况所做的正常考虑，不代表被告拿到了钥匙，或被告同意解除合同。证人证言可以证明原告将一楼转租给证人，虽证人称是合作关系，但是合作关系也存在利益，转让的事实成立，且未经被告的同意。原告实际上主要是为油漆店而办理营业执照。证人提及二楼的钥匙是放在证人处，并没有转交给被告。关于张贴的告示，被告认为其只与原告存在合同关系，与油漆店无关，故没有拿证人付的款项，确认证人的录音真实，确认1月25日收到证人交付的钥匙，证人于当日搬走。本院对被告提供的照片一组予以认定。对原告提供的证人证言、照片在后文详述。本院认为，首先，原告公司承租被告的案涉商铺用于商业门面使用，而其经营范围并不包括油漆销售，其将商铺一层交由证人宋某经营油漆店，两者经营主体、经营范围均不相同，原告的行为构成转租；虽宋某陈述其并未支付房租、水电，但因宋某与原告公司、原告法人黄志伟均存在经济关系，不能仅以未支付房租、水电否认转租事实的存在。其次，证人陈述其油漆店于2017年八九月份开张，被告并未提出异议，从证人提供的录音亦可以反映其搬走当日与被告父亲的争议在于宋某应将租金付给被告方抑或原告方，但被告方并未对宋某租赁一楼用于经营油漆店的事实提出异议，亦未举证证明曾就转租事实向原告或宋某提出过异议。从宋某的油漆店开张后，被告应当知道原告将商铺转租给宋某，但至本案诉讼已超过六个月，视为被告同意转租。故原告的转租行为不构成违约。最后，证人陈述其在原告搬离后另行与被告达成口头租赁协议，另行租赁案涉商铺的一层，被告予以否认，本院认为，现有证据不足以证明该事实成立，且原、被告之间的房屋租赁合同关系并不因原告擅自搬离而终止。原、被告双方约定合同租赁期限为五年，原告在租期未满的情形下提出终止双方租赁关系，使得被告享有的期限利益落空，原告的行为构成违约。 综上，原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行，现双方对解除合同协商一致，故认定涉案合同于2019年1月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于双方诉请，1.双方合同于2019年1月16日解除，原告应支付至该日的租金并腾退案涉房屋；如未腾退的，支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。根据庭审查明，房屋二楼于2018年10月1日腾退，一楼于2019年1月25日腾退，因宋某系转租，故以宋某腾退之日2019年1月25日作为认定原告方实际腾退案涉商铺之日。原告应支付至该日止的房屋占有使用费。因该年属双方合同履行的第三年，租金标准为79380元/年，本院参照租金标准计算认定占有使用费。因原告方已付当年的租金，故之后（2019年1月26日至3月8日）的租金9134元（79380元/年÷365天×42天），被告应退还给原告。2.原告在租期未满的情形下提前解除合同，原告的行为构成违约，根据双方合同约定，原告应支付一个月房租作为违约金，根据该履行年度的租金标准计算，故原告应支付被告违约金6615元。3.根据合同约定，如原告无违约行为，被告不计息归还押金。“原告无违约行为”是被告归还押金的充分条件而非必要条件，案涉合同并未明确约定押金具有定金性质，故在案涉合同已解除情形下，押金6000元应予退还。4.关于装修，原告主张被告赔偿原告装修费等经济损失107661元，本院认为，原告提供的证据无法证明其实际装修损失，且原告作为承租人违约导致本案合同解除，原告主张上述装修赔偿无法律依据，不予支持。被告主张恢复原状，本院认为，原告对租赁物进行装修显然经过被告同意，因案涉合同并未约定合同解除时承租人应当恢复原状，被告亦未举证证明原告存在改变房屋承重结构等情形，被告现主张恢复原状，没有依据。原告的其余诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告的其余反诉诉请，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司与被告（反诉原告）何振豪之间的《商铺租赁合同》已于2019年1月16日解除； 二、被告（反诉原告）何振豪向原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司退还租金9134元、返还押金6000元； 三、原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司向被告（反诉原告）何振豪支付违约金6615元； 上述第二、三项相抵扣，被告（反诉原告）何振豪尚应支付原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司8519元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）何振豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费3235元，减半收取1617.50元，由原告（反诉被告）宁波聚亿家装饰有限公司负担1567.50元，被告（反诉原告）何振豪负担50元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉原告）宁波聚亿家装饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇一九年十二月九日 代书记员  闻婉冬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； …… 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 ……