江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初4171号原告：无锡市利华无纺布有限公司，统一社会信用代码91320206666381313Y，住所地无锡市惠山区玉祁街道玉蓉村。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：施吉亚，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：华锋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。被告：无锡市桑瑞铝材厂，统一社会信用代码913202067274182484，住所地无锡市惠山区玉祁街道蓉新村。投资人：陆国江，该厂厂长。被告：陆国江，男，1963年4月4日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：孙建华（受无锡市桑瑞铝材厂、陆国江的共同授权委托），江苏金长城律师事务所律师。被告：惠山区玉祁街道玉蓉村村民委员会，统一社会信用代码54320206ME2330207K，住所地无锡市惠山区玉祁街道玉蓉村。法定代表人：陆有伟，该村委会主任。委托诉讼代理人：范蕾，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛培虹，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。原告无锡市利华无纺布有限公司（以下简称利华公司）与被告无锡市桑瑞铝材厂（以下简称桑瑞铝厂）、陆国江、惠山区玉祁街道玉蓉村村民委员会（以下简称玉蓉村委）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告利华公司的委托诉讼代理人施吉亚、华锋、被告陆国江及其与桑瑞铝厂的共同委托诉讼代理人孙建华、被告玉蓉村委的委托诉讼代理人范蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利华公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认其与桑瑞铝厂之间签订的土地使用权转让、建筑物及设备转让协议有效；2、要求桑瑞铝厂继续履行上述合同，出具7150000元转让款的增值税专用发票；3、要求桑瑞铝厂支付违约金200000元；4、要求玉蓉村委与其签订案涉12.7亩土地的租赁合同。审理中，利华公司撤回第二、四项诉讼请求，要求：1、确认其与桑瑞铝厂之间签订的土地使用权转让、建筑物及设备转让协议有效；2、要求桑瑞铝厂支付违约金200000元。事实和理由：2017年6月27日，其与桑瑞铝厂、陆国江签订转让协议，约定桑瑞铝厂将建筑物、设备及12.7亩土地的使用权转让给其，其中建筑物、设备转让款分别为4000000元、300000元，5.7亩土地的转让款为900000元，7亩土地（无需向村里交纳上缴款）转让款为1950000，以上共计7150000元；由桑瑞铝厂配合办理相关手续；若一方违约，需支付总价款20%的违约金；玉蓉村委见证并盖章确认上述协议，现其已支付全部款项，但桑瑞铝厂及玉蓉村委未协助其办理相关的手续，多次沟通未果。被告桑瑞铝厂、陆国江共同辩称：1、双方之间签订的《转让协议》、《附页协议书》系恶意串通，损害集体利益，系无效协议，要求利华公司返还土地、房产及设备，拆除新建建筑，其亦同意返还相应款项；2、其已按约交付了土地、房屋及设备，因村委发现其与利华公司的违规行为后不予办理相关手续，故其未违约。被告玉蓉村委辩称：利华公司、桑瑞铝厂均未向其出示过附页协议书，其亦不知晓双方存在溢价转让土地使用权的行为，其在转让协议上的盖章仅代表其知晓双方之间存在集体土地使用权变更、转让建筑物及设备的情况，而非同意双方溢价转让土地使用权，且利华公司与桑瑞铝厂溢价转让土地使用权，签订阴阳合同，损害了集体利益。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，陆国江（甲方）与张某（乙方）签订一份手写的《协议书》，约定甲方将建筑物5000平方米、土地12.7亩卖给乙方，其中建筑物价格为4000000元，电子设备为300000元，5.7亩土地计900000元，7亩土地（不要交村上交款）计1950000元，土地使用权甲方转给乙方，以上共计7150000元；乙方支付1000000元作为定金，若任一方违约，应支付对方违约金20%；正式合约应以本协议为基础。该协议下方，双方均签字确认。2017年8月22日，桑瑞铝厂（甲方）与利华公司（乙方）签订转让协议，载明：由于乙方扩展经营，由甲方转让位于玉蓉村12.7亩的土地使用权及5000平方米的房屋所有权，由甲方到玉蓉村委为乙方签订好土地使用权和房屋所有权转让手续，由村委盖章认可。后期由乙方向村委交纳5.7亩土地的使用费，甲方把12.7亩土地的使用权及5000平方米的建筑物所有权一并转让给乙方，今后互不干涉（其他设备等转让明细以附页协议书为准）。协议下方，甲方厂长陆国江签字、盖章、乙方法定代表人张某签字、盖章予以确认，同时村委处有玉蓉村委加盖公章。就上述协议中提及的双方签订的《附页协议书》，载明：双方经协商，就甲方将12.7亩土地使用权和5000平方米建筑物的使用权及相关设备转让给乙方之事宜达成以下协议：一、土地使用权的转让价：其中5.7亩计900000元（需向玉蓉村委交纳土地使用费），7亩（不需向玉蓉村委交纳土地使用费）计1950000元，共计2850000元；二、建筑物转让价为4000000元；三、电子设备转让价为300000元；四、以上费用共计7150000元；五、乙方已于2017年6月27日向甲方支付定金1000000元，任一方违约应承担总价20%的违约金；六、甲方于2017年12月30日之前交付土地、建筑物、设备，乙方于2018年1月31日之前付清价款；七、甲方配合乙方办理相关手续。协议下方，甲乙双方均签字盖章予以确认。2017年6月27日，陆国江收到张某定金1000000元。2018年2月11日，陆国江出具收条，确认收到张某现金500000元、承兑汇票500000元，2018年7月9日至8月22日期间，张某陆续向陆国江转账合计4700000元，以上合计6700000元。对此，利华公司称对于协议中约定的转让款7150000元，其已支付6700000元，400000元已被本院通知停止支付，50000元需扣除电力发票税额29867.99元后在办理过户时支付剩余的款项20132.01元。对于协议项下的标的物的交付时间，利华公司、桑瑞铝厂一致确认2017年11月底桑瑞铝厂将576平方米土地及相应的地上建筑物交付给利华公司，剩余土地及地上建筑物在2018年3月初交付。2018年1月，玉蓉村委（甲方）与利华公司（乙方）签订土地（房屋）租赁合同一份，载明甲方将本村面积为3796.2平方米（东靠粮田，南靠通蓉联村道路，西靠无锡桑瑞铝厂，北靠粮田）的土地出租给乙方，租赁期限为2018年1月1日起至同年12月31日止，土地年租金为每平方米15元，年租金为56900元；乙方租赁土地产权归甲方所有，乙方不得抵偿债务，也不得擅自转租。该合同落款处双方均盖章予以确认，同时载有“该正件仅用于企业申请电表”字样。对此，利华公司称其与村委已就案涉5.7亩土地签订上述租赁合同并交纳相关费用，玉蓉村委称利华公司已支付2018年的土地使用费，但该合同中明确载明系为申请电表所用，且该合同也证明集体土地租赁合同的租赁期限为一年。另查明，蓉新村委会（甲方）与陆国江（乙方）于2003年12月30日签订土地使用权出让协议，载明：甲方将4662平方米（折合7亩）的土地使用权有偿出让给乙方用于工业用地，每亩使用费为60000元，合计420000元，土地使用期限为从2003年4月到2053年3月止，共计50年，期间不得以任何方式转让或出售给其他人，期满该土地使用权归还甲方。再查明，案涉12.7亩（8498.8平方米）土地（东：田，南：村道，西：桑瑞铝厂，北：田）的土地所有权人及使用权人均为无锡市惠山区蓉新村民委员会，土地用途为工业用地，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为划拨。经村划调整，蓉新村并入玉蓉村。审理中，桑瑞铝厂、陆国江称，转让协议中的建筑物未经批准建造，亦未领取相关的房屋所有权证，因未办理相关转让手续，故其针对合同中的转让标的物即5000平方米的房产和12.7亩土地，已代利华公司交纳了2018年全年及2019年1至6月期间房产税及土地税合计55887元，并提交其上缴的2018年、2019年1至6月期间的城镇土地使用税、房产税等费用的回单凭证，要求利华公司归还该部分费用。利华公司对以上费用无异议，但认为因存在桑瑞铝厂延迟交付土地以及地上建筑物的情况，故该时间段内的延迟交付的土地和建筑物的房产税费应当予以扣除。经协商，利华公司、桑瑞铝厂一致同意在55887元的房产和土地税费中扣除5000元。审理中，桑瑞铝厂、陆国江还称，2018年3至7月期间存在其代利华公司代缴该时间段内电费合计58456.6元的情况，该部分费用亦应由利华公司归还。利华公司对该部分费用的金额无异议，但称因桑瑞铝厂延迟交房两个月，故双方口头约定在电费和税费中抵扣63600元，且因户名未变更，其所交纳的2018年9月至2019年3月期间的电费合计216542.98元已由桑瑞铝厂进行税费抵扣，故要求桑瑞铝厂归还2018年3月至7月期间及2018年9月至2019年3月期间的电费税金合计37930.98元。对此，桑瑞铝厂称利华公司曾在电话中与其商量因延迟交付抵扣电费和税费的问题，但其未同意，对于利华公司要求返还的电费税金合计37930.98元予以认可并同意返还。审理中，对于双方之间签订的三份协议，利华公司陈述，2017年6月27日，其公司法定代表人张某与陆国江签订的协议系意向协议，该协议签订主体虽然均是个人，但均系双方负责人代表单位行使的职权，应视为利华公司与桑瑞铝厂的行为；后双方进一步明确协议内容，故于同年8月22日签订了附页协议书、协议书；因涉及集体工业用地使用权的转租需取得村委的同意，故双方签订协议书由村委盖章确认，且该协议上明确载明5.7亩土地需向村委交纳土地使用费，也载明具体以附页协议书为准，附页协议书上关于7亩土地无需向村委交纳使用费的内容村委也应已知悉，故村委的盖章行为应视为同意其与桑瑞铝厂之间关于土地使用权的转租行为。对此，陆国江、桑瑞铝厂认为2017年6月27日的协议签订主体均系个人，个人无权将土地转让给他人；2017年8月22日的转让协议载明5.7亩土地需交纳土地使用费，但不代表其余7亩无需向村委交纳使用费，且价款等合同的主要内容未在该协议书中明确反而在同一天签订的附页协议书中明确，不合常规；其与利华公司携带协议书至村委会签章时，未向村委出示过附页协议书，因双方口头约定要对附页协议书的内容予以保密。玉蓉村委认为，桑瑞铝厂占有使用的12.7亩土地为不可转让，其在协议上盖章仅可视为其知晓存在土地使用权、建筑物及设备的变更，而并不知晓附页协议中双方溢价转租集体土地的行为；事后桑瑞铝厂并未按协议约定至其处为利华公司办理土地使用权的变更手续，利华公司单独至其处要求办理相关手续时，其亦告知若办理7亩土地的使用权变更手续，需另行交纳土地使用费；根据其与利华公司就案涉的5.7亩土地签订的租赁合同，可知目前集体土地的租赁费已达每亩每年10000元，而利华公司与桑瑞铝厂在知晓该情况的基础上将5.7亩土地及7亩土地分别计价，存在溢价转租集体土地的行为，且对其进行了隐瞒，已严重损害了集体利益。对于案涉12.7亩土地的转租价款，利华公司称，去掉按照每年每亩10000元的标准向村委交纳使用费后，5.7亩土地的单价约为157894.74元（900000元/5.7亩），租赁期限按照一般工业土地的标准推算为2017年8月22日之后的50年，其余7亩土地，因桑瑞铝厂已根据2003年与村委签订的租赁协议上交了该7亩土地的50年使用费420000元，故双方在参考周围相似情况下协商确定该7亩土地的转租总价款为1950000元，租赁期限亦根据2003年的租赁协议确定为2017年8月22日至2053年3月。审理中，对于利华公司请求桑瑞铝厂、陆国江支付违约金200000元的请求，桑瑞铝厂、陆国江认为利华公司也存在延期付款的情况，也应向其支付相应违约金。经本院调解，利华公司、桑瑞铝厂同意互相不再对违约金进行主张。以上事实，由协议书、转让协议、附页协议书、银行卡交易明细、收条、租赁合同、土地使用权证、土地登记卡、税库银凭证、说明、土地使用权出让协议、情况说明及当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一是利华公司与桑瑞铝厂签订的关于案涉12.7亩土地转租、地上建筑物及设备买卖的协议的效力；二是若涉土地转租的部分协议内容无效，双方应履行的义务如何确定；三是陆国江应是否应承担责任。对于争议焦点一，本院认为，对于2017年6月27日陆国江与张某签订的协议书，内容与2017年8月22日利华公司与桑瑞铝厂签订的转让协议和附页协议书主要内容基本一致，故其二人作为利华公司的法定代表人与桑瑞铝厂的投资人签字的行为，应视为法定代表行为，相关后果应由利华公司与桑瑞铝厂负担。对于转让协议中涉及地上建筑物及设备买卖的内容，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应视为合法有效，本院对该部分内容的效力予以确认。对于涉及土地转租部分内容效力的认定，本院认为，首先应判定玉蓉村委在转让协议上盖章的行为是否系对利华公司与桑瑞铝厂关于案涉12.7亩土地转租事宜的认可，根据转让协议，上面明确载明转租的土地面积为12.7亩，其中5.7亩需向村委交纳土地使用费，具体以附页协议为准，故本院认为玉蓉村委盖章的行为系已知晓双方对该12.7亩土地进行转租并约定了相应的价款，其盖章行为系对5.7亩土地转租行为表示认可，但需利华公司另行与玉蓉村委签订租赁合同，并上缴该部分土地的使用费，利华公司在明知对该5.7亩土地需向村委另行交纳使用费的情况下，仍与桑瑞铝厂协商一致，同意向桑瑞铝厂支付转租费用900000元，应视为利华公司将该费用作为对桑瑞铝厂腾出土地由其租赁使用的补偿，系市场主体意思自治的行为，在未损害集体利益的情况下，本院对此予以认可。对于其余7亩土地，虽蓉新村委（即现在的玉蓉村委）与桑瑞铝厂签订租赁期限为50年的租赁合同，但因租赁期限超过20年，故超过20年的部分无效，桑瑞铝厂可租赁使用该7亩土地的期限为2003年4月至2023年3月底，玉蓉村委在相关协议未约定该7亩土地需另行支付使用费的情况下，仍予盖章的行为应视为对桑瑞铝厂在上述期限内转租该部分土地的认可，相关溢价的部分未损害集体利益，故该期间内的转让行为有效，在该期间内利华公司无需另行向村委上缴土地使用费。桑瑞铝厂于2017年11月底将576平方米土地及地上建筑物品交付给利华公司，剩余土地及地上建筑物在2018年3月初交付，但对上述576平方土地系属于合同中的5.7亩还是7亩，双方未约定且均无法明确，本院综合利华公司已就5.7亩土地向村委上缴2018年一整年的使用费及该部分土地占据总的转租土地面积的比例，认定利华公司、桑瑞铝厂签订的协议中涉及地上建筑物、设备的买卖及关于5.7亩土地转租、7亩土地在2018年3月1日至2023年3月31日期间内的转租的内容合法有效，其余部分因违反法律规定，系无效。玉蓉村委辩称其未不知晓附页协议书及利华公司、桑瑞铝厂之间转租土地的行为，其盖章仅代表见证的意见与事实不符，亦不符合常理，本院不予采纳。桑瑞铝厂辩称其与利华公司口头约定对附页协议书的内容保密亦无相关证据证实，本院不予采纳；其辩称转让协议无转让价款、交付时间等合同主要因素，而该内容在附页协议书中予以细化，不合常理的意见，本院认为，因转让协议涉及村委对双方土地转租一事的确认，故该协议中着重强调了土地的相关内容，至于设备及房屋等，则与村委无关，故双方在附页协议书中对该部分内容予以细化，该行为并无不当，故本院对桑瑞铝厂的该项意见不予采纳。玉蓉村委、桑瑞铝厂、陆国江认为利华公司与桑瑞铝厂存在溢价转租土地，损害集体利益的行为，本院认为，桑瑞铝厂与玉蓉村委签订了土地租赁协议并支付了价款，故2018年3月1日至2023年3月31日期间，桑瑞铝厂作为该土地的使用权人在取得土地所有权人即玉蓉村委同意的情况下转租土地的行为并未损害集体利益，本院对该意见不予采纳。对于争议焦点二，根据转让协议和双方陈述，双方约定案涉7亩土地自2017年8月22日至2053年3月31日的转租总价为1950000元，故该7亩土地每月的费用约为4566.74元（1950000元/427个月），现本院认定双方之间对于该7亩土地的转租在2017年8月22日至2023年3月31日（约67个月）期间内有效，故利华公司应向桑瑞铝厂支付上述期间内7亩土地的转租费用305971.58元（4566.74元/月×67个月）。对于2023年4月1日至2053年3月31日期间30年的转租费用，桑瑞铝厂已按其与玉蓉村委的约定按8400元/年（420000元/50年）的标准实际交纳，买卖过程中，三方已通过签约的方式一致同意该费用可抵作出卖后利华公司向玉蓉村委的应付费用，但其中溢价的部分1392126元[计算方式：（4566.74×12个月-8400元/年）×30年]因损害集体利益，属于无效，应由桑瑞铝厂予以返还。根据协议，利华公司应在2018年1月31日之前付清全部款项，包括地上建筑物转让价4000000元、设备转让价300000元、5.7亩土地的转租费用900000元、7亩土地的转租费用557971.58元（计算方式：其中2017年8月22日至2023年3月31日期间的费用为305971.58元、2023年4月1日至2053年3月31日期间的费用为8400元/年×30年=252000元），以上合计5757971.58元，现其已支付6700000元，故桑瑞铝厂应向利华公司返还942028.42元。对于利华公司、桑瑞铝厂、陆国江各方同意利华公司应向桑瑞铝厂支付土地税、房产税合计50887元（55887元-5000元）及桑瑞铝厂应向利华公司支付电费税金37930.98元，故利华公司需向桑瑞铝厂支付费用12956.02元。综上，桑瑞铝厂需向利华公司返还929072.4元。对于争议焦点三，桑瑞铝厂系个人独资企业，陆国江作为投资人应以其个人财产对桑瑞铝厂的债务承担连带还款责任。对于违约金的主张，利华公司与桑瑞铝厂、陆国江一致同意互相不再主张违约金，系对其权利进行自由处分，未损害国家、集体及第三人利益，亦不违反法律，本院对此予以认可。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条、二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、六十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、确认无锡市利华无纺布有限公司、无锡市桑瑞铝材厂于2017年8月22日签订的《转让协议》及无锡市利华无纺布有限公司、无锡市桑瑞铝材厂签订的《附页协议书》有效；二、无锡市桑瑞铝材厂于本判决生效之日起十日内返还无锡市利华无纺布有限公司929072.4元，陆国江对无锡市桑瑞铝材厂的上述债务承担连带还款责任；三、驳回无锡市利华无纺布有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由利华公司负担860元，由桑瑞铝厂、陆国江负担3440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  石红英人民陪审员  诸 慧二〇一九年十二月十一日法官 助理  刘效庆书 记 员  阙轶敏