河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民再260号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张昌建，男，1986年12月14日出生，汉族，住河南省商丘市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：商丘紫霖坊艺术馆。住所地：商丘市神火大道南段巴比伦蓝钻109号。统一社会信用代码：5241140031761684X2。法定代表人：郭彦君，该公司总经理。以上二再审申请人委托诉讼代理人：吴峰，河南梁园律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：李昭一，女，1990年5月30日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：马勇杰，河南华豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明忠，男，1963年2月25日出生，汉族，住河南省商丘市。一审被告：邹玉成，男，1988年2月9日出生，汉族，住商丘市。再审申请人张昌建、商丘紫霖坊艺术馆因与被申请人李昭一租赁合同纠纷一案,不服本院（2019）豫14民终2951号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月20日作出（2019）豫民申6686号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人商丘紫霖坊艺术馆的法定代表人郭彦君及其与再审申请人张昌建的共同委托诉讼代理人吴峰，被申请人李昭一的委托诉讼代理人马勇杰、李明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昌建××××坊艺术馆申请再审称：(一)生效判决认定事实错误。1、双方对于第一年房租如何交付约定明确，生效判决认定《房屋租赁合同》中对于房屋租赁费交付期限约定不明错误。2、本案系李昭一恶意拖欠房租引起纠纷，其应对该后果承担责任，生效判决认定张昌建××××坊艺术馆承担70%的责任缺乏事实依据。3、生效判决计算房屋租赁费损失错误。4、生效判决认定李昭一已投入装修费129920元缺乏合法有效证据。(二)一审程序违法。张昌建××××坊艺术馆对一审中《价格评估报告书》的鉴定意见有异议并申请鉴定人出庭作证，但一审法院未通知鉴定人员出庭接受质询，置《价格评估报告书》中的错误而不顾，仍将其作为有效证据采信，明显程序违法。综上，要求撤销一、二审判决，驳回李昭一的诉请。李昭一答辩称：1、双方约定租赁期限为2017年8月1日至2020年8月1日，约定租金的缴纳时间为每年11月30日前交付，但张昌建××××坊艺术馆于2017年7月5日，即租赁期尚未开始时就将房屋锁住并张贴了对外转租的公告，其应当退还李昭一已经缴纳的租金和装修费用。关于租赁合同，一审时张昌建××××坊艺术馆未能提供合同原件，其提供的第4页系伪造，骑缝章不能吻合，二审中张昌建××××坊艺术馆提供了原件，李昭一要求鉴定，但未获准许。2、关于违约责任划分，张昌建××××坊艺术馆在租赁期限尚未开始的时候将房屋锁住，应当承担全部责任。3、关于张昌建××××坊艺术馆的房屋租赁损失不应当支持。4、装修费的鉴定系双方申请，法院委托，客观真实，鉴定过程双方均有人员到场参与，一、二审法院程序合法，适用法律正确，请求依法驳回张昌建××××坊艺术馆的再审申请。李昭一向一审法院起诉请求：1、依法判令解除李昭一与张昌建××××坊艺术馆签订的《房屋租赁合同》，张昌建××××坊艺术馆返还李昭一租金押金、已支付的房租、装修款、鉴定费共计300000元；2、诉讼费由张昌建××××坊艺术馆、邹玉成承担。张昌建××××坊艺术馆反诉请求：赔偿张昌建××××坊艺术馆房屋修复费58870.40元，消防修复费29435.20元，物业费3313.04元，房屋租赁损失201536.88元，共计293155.52元。一审法院查明事实：2017年4月23日，李昭一向张昌建××××坊艺术馆交纳租房押金20500元。2017年5月25日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：李昭一租赁张昌建××××坊艺术馆座落于商丘市××区神火大道南段巴比伦蓝钻2号楼101-106号商铺，用于文化艺术培训、教育；租赁期限自2017年8月1日至2020年8月1日止；租金为246000元，增加年租金1620元，合计年租金为247620元；付款方式为合同生效之日支付押金20500元，租金按年结算，由李昭一于每年的第11个月的30日交付给张昌建，合同到期后，如不续租，张昌建需无息退还已支付押金；交付房屋期限为合同生效之日将房屋交付李昭一；提前终止合同约定租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；违约责任为租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金。李昭一第一年租金在2017年6月30日前将年度租金全部交付，逾期未交付租金的，每逾期一日，张昌建××××坊艺术馆有权按月租金的5%加收滞纳金。2017年6月5日，李昭一向张昌建××××坊艺术馆交纳装修押金2000元，开始对租赁房屋进行装修。后双方产生纠纷，张昌建于2018年2月25日将涉案房屋租予案外人李向南、王冬生使用。经鉴定，李昭一已投入的装修费用为129920元，张昌建××××坊艺术馆拆除修复费用为22000元以及先期投入电路改造配套费用19700元、消防线路建设费用4560元。另查明：李昭一先后四次共向张昌建××××坊艺术馆交纳房租110000元。一审法院判决：一、张昌建××××坊艺术馆赔偿李昭一损失185794元（265420元×70%）元。二、李昭一赔偿张昌建、被告商丘紫霖坊艺术馆损失24211.5元（80705元×30%）元。上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。当事人如不能按照上述期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，反诉费2849元，合计8649元，由李昭一承担3649元，张昌建××××坊艺术馆承担5000元。李昭一不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持李昭一一审诉请，上诉金额114206元，驳回人张昌建××××坊艺术馆反诉请求，李昭一不予赔偿张昌建××××坊艺术馆损失，上诉金额24211.5元。一、二审诉讼费用由张昌建××××坊艺术馆承担。事实和理由：合同对租金缴纳的方式有明确约定，在未到支付期限的情况下，张昌建××××坊艺术馆将租赁房屋落锁并转租他人，其构成根本违约，应承担李昭一的全部损失。张昌建××××坊艺术馆伪造合同并将合同多处涂改，其在一审中提交的合同第四页不能作为定案依据，并应追究其相应责任。因对方违约，李昭一不应承担违约责任，张昌建××××坊艺术馆从未向李昭一本人催促，且在未到租金缴纳期限的情况下无义务提前缴纳房租。李昭一不应赔偿张昌建××××坊艺术馆的损失，且其损失于法无据，因其自身违约，其损失应自负，李昭一不认可其提供的与第三方的租金合同，电路改造、消防线路建设费用不能仅以第三方的意见认定，没有拆除事实的发生也不应认定拆除修复费用，且该装修设施亦被使用。张昌建××××坊艺术馆辩称，李昭一的上诉理由不能成立。双方对交付时间及第一年房租如何交付约定明确，李昭一却在张昌建多次催促下未按约定交清房租，违约方在李昭一。李昭一在提交证据时提交的完整合同，在质证后，认为不利即收回，对此在一审中要求李昭一将此页提交法庭，并且承担当庭抽回证据的法律后果。租房事宜张昌建并未见过李昭一，都是与其父母联系，签订合同定金都未交齐，后来在催促下亦未交清房租。张昌建××××坊艺术馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李昭一的诉讼请求，改判李昭一赔付101475元。事实和理由：一审法院认定事实错误，认定房屋租赁费的交付时间约定不明错误，双方对交付时间及第一年房租如何交付约定明确。在过错责任划分上认定张昌建××××坊艺术馆承担过错责任甚至承担70%的主要责任错误，本案的产生完全因李昭一恶意拖欠房租的原因造成的，其应承担全部的过错责任，张昌建××××坊艺术馆不应承担任何责任。一审计算房屋租赁费损失错误，将本应是9个月的房租按7个月计算，认定李昭一已投入装修费129920元缺乏合法有效的证据证明，一审将并非李昭一装修的内容计算为装修损失错误。一审程序违法，商丘市诚信价格评估有限公司商诚价评字【2017】258号《价格评估书》鉴定人员在当事人申请的情况下应出庭接受质询，未出庭接受质询，一审对该评估报告书仍予采信错误。李昭一答辩称，张昌建××××坊艺术馆上诉请求无法律依据。关于房租交付时间，双方合同第三页有明确约定，乙方每年11月30日交付甲方，张昌建主张的2017年6月30日前应缴纳的合同，在一审庭审中及庭后要求张昌建提供原件但其均未提供，仅依据复印件不能作为定案依据。关于过错责任应由张昌建××××坊艺术馆承担，其房屋租赁损失并不存在。电路改造、消防线路建设费用不能仅以第三方的意见认定，没有拆除事实的发生也不应认定拆除修复费用，《价格评估书》系双方共同委托且张昌建××××坊艺术馆全程参与，该报告作出后并未申请重新鉴定，故该评估书合法有效。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，双方当事人所签《房屋租赁合同》对于租金付款方式明确约定租金按年结算，由李昭一于每年的第11个月的30日交付给张昌建，而该合同的违约责任条款中却又约定第一年租金于2017年6月30日前付清，前后约定不一，属于履行期限约定不明。张昌建××××坊艺术馆在未提前通知、也未与李昭一进行协商的情况下，强行收回租赁房屋另租他人，违反了双方所签合同关于“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书”的约定，致使合同无法履行，构成根本违约，一审认定张昌建××××坊艺术馆应当承担主要责任并无不当。在张昌建××××坊艺术馆多次催促的情况下，李昭一在仍未能足额交付租金，对于纠纷的产生其亦应承担相应的违约责任。一审酌定张昌建××××坊艺术馆赔偿李昭一损失的70%，李昭一赔偿张昌建××××坊艺术馆损失的30%并无不当，李昭一和张昌建××××坊艺术馆的上诉理由均不能成立。商丘市诚信价格评估有限公司商诚价评字【2017】258号《价格评估书》确定李昭一已投入的装修费用为129920元，商丘市诚信价格评估有限公司商诚价评字【2018】260号《价格评估书》确定张昌建××××坊艺术馆拆除修复费用为22000元以及先期投入电路改造配套费用19700元、消防线路建设费用4560元。上述两份价格评估书均系人民法院委托评估机构依法作出，一审予以采信并无不当，李昭一拆除修复费用、先期投入电路改造配套费用、消防线路建设费用4560元不应采信的上诉理由不能成立，张昌建××××坊艺术馆一审程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，李昭一和张昌建××××坊艺术馆的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11718元，由李昭一负担3069元，张昌建××××坊艺术馆负担8649元。经再审审理查明的事实除双方当事人在租赁合同第四页违约责任条款中约定李昭一应在2017年6月30日交清第一年的房租外，其余查明事实与一审认定的事实一致。本院再审认为，李昭一与张昌建××××坊艺术馆在2017年5月25日签订的房屋租赁合同是一式两份，双方各保存一份。再审庭审中，双方当事人均提交了合同原件，经审查，李昭一持有的租赁合同原件缺失第四页，张昌建××××坊艺术馆持有的租赁合同原件在每年交付租金的日期有涂改，且第四页骑缝章与合同其他页不符，不能证明该第四页是签订合同的原始页，因此双方当事人是否在第四页中的违约责任中约定“李昭一承诺第一年租金应在2017年6月30日前将年度租金全部交付”不明，不能确定双方当事人是否约定在2017年6月30日缴纳第一年租金，故一、二审判决认定第一年交付租金的时间属于履行期限约定不明正确，张昌建××××坊艺术馆申请再审称李昭一应在2017年6月30日之前交付第一年租金的理由不能成立。张昌建××××坊艺术馆在未提前通知、也未与李昭一进行协商的情况下，在2017年7月5日强行收回租赁房屋并对外招租，违反了双方所签合同关于“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书”的约定，致使合同无法履行，构成根本违约，一、二审认定张昌建××××坊艺术馆应当承担70%的责任并无不当。双方当事人在租赁合同中约定租赁开始的期限是从2017年8月1日，在此之前是给李昭一的装修期限，不计入租赁期限之内，因此一审判决认定房屋租赁费损失为7个月正确，张昌建××××坊艺术馆要求计算9个月的租赁损失的理由不能成立，不予支持。商丘市诚信价格评估有限公司商诚价评字【2017】258号《价格评估书》确定李昭一已投入的装修费用为129920元，商丘市诚信价格评估有限公司商诚价评字【2018】260号《价格评估书》确定张昌建××××坊艺术馆拆除修复费用为22000元以及先期投入电路改造配套费用19700元、消防线路建设费用4560元。上述两份价格评估书均系人民法院委托评估机构依法作出，一、二审予以采信并无不当。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。张昌建××××坊艺术馆申请再审的理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2019）豫14民终2951号民事判决。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  肖玉学二〇一九年十二月二十五日书记员  张良涛