湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4733号原告：张家界鸿顺物业服务有限公司，统一社会信用代码914308023205434857。住所地：张家界市永定区崇文办事处南正居委会（维港十字街8、9栋-310室）。法定代表人：胡廷昌，总经理。委托诉讼代理人：刘善廷，湖南金凯华律师事务所律师，系原告张家界鸿顺物业服务有限公司的特别授权代理人。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。被告：湖南东门大药房有限公司，统一社会信用代码为91430800698568772N，住所地：湖南省张家界市永定区崇文办事处回龙路敦谊巷43号。法定代表人：庹德平，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师，系被告湖南东门大药房有限公司的特别授权代理人。原告张家界鸿顺物业服务有限公司（以下简称鸿顺物业公司）与被告湖南东门大药房有限公司龙城店物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿顺物业公司的委托诉讼代理人詹顺志、被告湖南东门大药房有限公司（以下简称东门大药房公司）的委托诉讼代理人陈蛟到庭参加了诉讼。被告东门大药房公司当庭提出被告湖南东门大药房有限公司龙城店是被告公司的分支机构，不具有独立法人资格，原告鸿顺物业公司当庭变更东门大药房公司为被告，被告东门大药房公司对此不持异议。本案现已审理终结。原告鸿顺物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费15291.78元及违约金7845.35元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：张家界万家灯火物业服务有限公司（以下简称万家物业公司）与开发商于2010年12月26日签订《前期物业服务合同》，为龙城街商住小区提供服务，因万家物业公司经营管理不善，于2016年12月31日退出对该小区的物业服务，原告与开发商签订物业服务合同为该小区提供物业服务，原告进场前万家物业公司拖欠工资、水电费、维保等费用数额巨大，原告与万家物业公司于2017年1月3日达成协议，就万家物业公司对未收回的物业费部分债权转让给原告（后万家物业公司向被告送达了书面通知），原告为万家物业公司支付了欠付的相关费用。被告为该小区的租赁经营户，切实享受了物业服务。在原告为小区提供物业服务期间，原告按照合同约定履行了相关的义务，对该小区实施规范的物业管理，但被告从2014年2月1日起拖欠物业服务费至今，经原告多次催缴，但被告仍未支付。根据合同的相关约定，被告不仅要付清所拖欠物业服务费，还应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求法院依法支持原告所有的诉讼请求。被告东门大药房公司辩称，1、万家物业公司并没有提供正常的物业服务，房子交付后，该小区并未享受到正常的物业服务，才没有缴纳物业费；2、被告与万家物业公司是服务合同关系，双方并没有进行结算，也未确认为债权，不能以债权的形式进行转让，同时转让也没有通知被告，也没有得到被告的认可；3、原告接手万家物业公司之后，没有通知被告，也没有履行正常的物业服务，没有提供过物业服务，也没有要求被告缴纳过物业管理费，因此，被告要求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年12月26日，张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）与万家物业公司签订《前期物业服务合同》，由万家物业公司为龙城街一小区进行前期物业管理；合同物业工程竣工验收交付使用后，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，一楼商铺按建筑面积每月每平方米2元收取，二楼商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（未出租的不收）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳违约金；委托管理期限暂定为2年，自2011年元月1日起至2013年元月31日止，合同期满或业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。2012年12月2日，天龙飞公司（甲方）与万家物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，内容为：“甲、乙双方协商一致，就2010年12月26日签订的《前期物业服务合同》第十一条收费标准的约定，达成如下补充，一致共同遵守：第一条，乙方按《前期物业服务合同》第六条约定的内容即要求提供服务，按照多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，其他收费标准不变。第二条，《前期物业服务合同》其他条款，在成立业主委员会与其选定物业服务企业签订《物业服务合同》生效前，未经双方书面确定，不发生任何其他变更。”2017年1月1日，天龙飞公司与原告鸿顺物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：天龙飞公司将其开发的张家界市永定区龙城街小区委托鸿顺物业公司实行物业管理，鸿顺物业公司提供服务的受益人为龙城街小区的全体业主和物业使用人，天龙飞公司应在销售物业之前，制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并应当在销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并要求物业买受人在订立物业买卖合同时，作出遵守《业主临时公约》的书面承诺，鸿顺物业公司应当将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。同时约定，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向鸿顺物业公司交纳，非住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2元向鸿顺物业公司交纳，物业费每半年交纳一次，每次交纳费用时间协商决定，业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送鸿顺物业公司备案并就物业管理服务费的交纳负有连带责任。另约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2017年1月3日，万家物业公司与原告鸿顺物业公司签订《债权转让协议》，约定：鸿顺物业公司同意将万家物业公司在2016年12月31日之前所拖欠员工工资、电梯维保、垃圾清运、公共区域水、电费等因万家物业公司提供服务期间所产生的费用开支由鸿顺物业公司支付，万家物业公司将2016年12月31日前全部应收物业费债权转让给鸿顺物业公司，用于抵偿鸿顺物业公司代为支付的上述费用。2017年1月25日，万家物业公司与鸿顺物业公司联合向龙城街小区业主发出债权转让通知书，并在小区内进行了张贴。2017年1月25日，万家物业公司向被告东门大药房公司龙城店送达《物业服务费催交通知单》，内容为：7A栋东门大药房，面积：110.81㎡，收费标准：2元/㎡/月，欠费日期：2014年2月1日至2016年12月31日，欠费月份，35个月，应交金额7757元，并注明2016年12月31日前的物业费已债权转让给鸿顺物业公司。2018年10月13日，鸿顺物业公司向被告东门大药房公司龙城店送达《物业欠费通知单》，内容为：7A东门大药房的物业服务费已欠费13075元，请在接到通知3个工作日内至办公室缴纳。2019年10月25日，鸿顺物业公司向被告东门大药房公司龙城店送达《物业服务费催交通知单》，内容为：7A栋东门大药房，面积：110.81㎡，收费标准：2元/㎡/月，从2014年2月1日至2019年10月31日，共欠费69期，应交金额15291.78元，并注明2016年12月31日之前为张家界万家灯火服务有限公司债权转让部分。被告东门大药房公司于2013年6月份入住该门面（1007、1008），总面积110.81㎡，从2014年2月1日欠费至2019年10月31日止，共欠费69个月，欠费总额为15291.78元。上述事实，有当事人陈述、服务价格科服务价格备案登记表、前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、债权转让协议、物业费催交通知单、备案证明、户型图等证据证实。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，万家物业公司与天龙飞公司于2010年12月26日签订《前期物业服务合同》，原告鸿顺物业公司与龙城街小区的开发商天龙飞公司于2017年1月1日签订《前期物业管理服务合同》，万家物业公司和原告鸿顺物业公司对龙城街小区进行物业管理，因龙城街小区至今仍未成立业主委员会，故天龙飞公司委托原告鸿顺物业公司对小区进行管理未违反法律和行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告东门大药房公司辩称其与万家物业公司、原告鸿顺物业公司之间没有签订物业管理合同、没有口头约定不应支付物业管理费的观点，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，万家物业公司与原告鸿顺物业公司于2017年1月3日签订了《债权转让协议》，约定将2016年12月31日前全部应收物业费债权转让给原告鸿顺物业公司。2017年1月25日，万家物业公司向被告东门大药房公司发出的《物业服务费催缴通知单》上对万家物业公司管理期间的物业管理费转让给鸿顺物业公司进行了备注说明，可以认定万家物业公司与鸿顺物业公司已经履行了债权转让的通知义务，该债权转让对被告东门大药房公司发生效力。关于被告东门大药房公司辩称：被告与万家物业公司是物业服务合同，双方并没有进行结算，也未确认为债权，不能以债权的形式进行转让的辩称理由，作为业主或者物业使用人，享受了物业公司的服务，就有交纳物业费的义务，与物业公司形成了债权债务关系，既然是债权，只要符合《合同法》的第八十条的规定，是可以转让的。所以对被告东门大药房公司辩称的被告与万家物业公司是物业服务合同关系，不能以债权的形式进行转让的辩称理由，本院不予以支持。原告鸿顺物业公司从2017年1月1日开始为龙城街小区提供物业服务，故原告鸿顺物业公司诉请要求被告东门大药房公司支付万家物业公司转让的债权部分至2019年10月31日止欠缴的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本案被告东门大药房公司拖欠的物业费为15291.78元（110.81平方米×2元/月/平方米×69个月）。原告鸿顺物业公司要求被告东门大药房公司支付违约金7845.35元的诉讼请求，因原告鸿顺物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故原告鸿顺物业公司要求被告东门大药房公司支付违约金7845.35元的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南东门大药房有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张家界鸿顺物业服务有限公司支付2014年2月1日至2019年10月31日的物业管理费15291.78元；二、驳回原告张家界鸿顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，适用简易程序减半收取189元，原告张家界鸿顺物业服务有限公司负担64元，被告湖南东门大药房有限公司负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇一九年十二月六日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。