河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4450号上诉人（原审被告）：刘建英，男，1972年9月17日生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：薛俊，河南联高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮滨县卡萨商务酒店有限公司。统一社会信用代码：9141152759913918XJ（1-1）。法定代表人张金涛，系该公司经理。地址：淮滨县乌龙大道北段西侧。委托诉讼代理人：张玲，女，1969年7月28日生，汉族，住河南省淮滨县。系淮滨县卡萨商务酒店有限公司财务。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：廖树桐，河南正声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:祝孟信，男，1968年7月14日生，汉族，住河南省淮滨县。被上诉人（原审原告）:任萍，女，1975年10月2日生，汉族，住河南省淮滨县。被上诉人（原审原告）:杨红，女，1963年7月15日生，汉族，住河南省淮滨县。三被上诉人委托诉讼代理人:何峰，河南正声律师事务所律师。原审被告：耿卉，女，1968年7月15日生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：赵玉海，男，1966年8月26日出生，汉族，住河南省淮滨县。系耿卉丈夫。上诉人刘建英、淮滨县卡萨商务酒店有限公司（以下简称为“淮滨卡萨酒店”）与被上诉人祝孟信、任萍、杨红、原审被告耿卉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建英的委托诉讼代理人薛俊，上诉人淮滨卡萨酒店的委托诉讼代理人张玲、廖树桐，被上诉人祝孟信、任萍、杨红及其委托诉讼代理人何峰，原审被告耿卉的委托诉讼代理人赵玉海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘建英上诉请求：依法改判上诉人不承担责任。事实和理由：张玲以私人账户向上诉人汇款30万元，与张玲欠上诉人30万元酒店转让款相吻合，张玲并未说明该款项系租金，故上诉人收取的系酒店转让费，不是房屋租赁费。被上诉人祝孟信等与耿卉所签的租赁合同实际上是耿卉代表淮滨卡萨酒店签订的，被上诉人祝孟信等与被上诉人淮滨卡萨酒店之间是相互知情且相互认可租赁关系的，因此，租赁费应该全部由淮滨卡萨酒店承担。淮滨卡萨酒店上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求。事实和理由：（一）一审法院判决解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日所签订房屋租赁合同是错误的。1、被上诉人与租赁合同的甲方不是同一当事人，诉讼主体错误。2、2010年10月31日祝孟信、王涛、盛超杰与耿卉所签订房屋租赁合同的期限为十年，到期日为2021年7月1日，双方租赁合同合法有效。3、2013年3月6日耿卉作为承租人依据合同对外可以转租的约定，把该合同整体转租给刘建英，从2013年6月至2017年6月之间的租赁费由刘建英交给祝孟信，祝孟信接受租赁费对转租行为没有提出异议，因此，耿卉转租给刘建英的转租合同同样受法律保护，合法有效。4、2017年6月刘建英与张玲签订卡萨酒店转让协议，刘建英把涉案房屋转给张玲，张玲将房屋租赁费45万元通过刘建英转交给祝孟信，祝孟信接受租赁费后没有对刘建英的转租行为提出异议，因此刘建英的转租行为有效。5、2018年5月张玲又把涉案房屋转给张金涛，并把2018年6月至2019年6月的房租费30万元交给刘建英，刘建英没有支付给祝孟信，但张玲的转租行为合法有效，因为，本案被上诉人曾于2018年10月17日把上诉人淮滨卡萨酒店起诉至一审法院，一审法院查明该转租行为被上诉人认可，转租有效，作出（2018）豫1527民初3266号民事判决，驳回了上诉人的诉求，张玲的转租行为有该生效判决支持。故本案一审判决解除2010年10月31日所签订的房屋租赁合同是错误的。（二）一审法院判决上诉人淮滨卡萨酒店支付被上诉人租赁费285000元，但是，对张玲与张金涛就涉案房屋的转租行为合法性没有判决，对二者之间的租赁合同关系如何处理没有指明。（三）一审法院查明的事实与判决自相矛盾，没有把握租赁及合法转租的关系认定，导致判决错误。本案耿卉转租给刘建英，刘建英转租给张玲，均得到祝孟信收取租赁费的认可，张玲转租给张金涛的行为有淮滨县法院生效判决支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，在六个月内没有提出异议的，以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租无效的，人民法院应不予支持。祝孟信、任萍、杨红辩称，（一）刘建英上诉称张玲转账30万元是酒店转让款不是房租费与事实不符。刘建英与张玲签订转让协议先支付定金30万元，第二次交款时间是2017年9月1日，并约定到期未交清款项，刘建英有权收回房屋，而张玲转账给刘建英30万元是2018年8月28日，刘建英主张该30万元是转让费与其和张玲签订的转让合同相违背。（二）刘建英与耿卉是淮滨卡萨酒店的股东，刘建英作为股东履行与被上诉人签订的房屋租赁合同我们是认可的，刘建英未经出租人同意将房屋转租给张玲，张玲未经出租人同意转租给张金涛是违背了租赁合同约定的，我们只找刘建英要租赁费，对于后来转租我们都不认可，因后来的转租致使我们收不到租赁费。故一审判决刘建英承担租赁费的判决事实清楚，判决解除合同于法有据，请求二审驳回上诉，维持原判。耿卉辩称，耿卉作为淮滨卡萨酒店的股东代表与房屋产权人代表祝孟信等签订房屋租赁合同，于2013年将房屋租赁转让给刘建英，刘建英一直在向祝孟信交纳房租，证明祝孟信是认可转租合同的。在耿卉经营期间从未拖欠过房租，现在的经济纠纷与耿卉无关，将耿卉拉入案件是不对的，请求二审判决驳回对耿卉的诉求。祝孟信、任萍、杨红向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租赁费900000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告任萍与王涛系夫妻关系，原告杨红与案外人盛超杰系夫妻关系。淮滨卡萨酒店原始股东为简杰华（4股）、刘建英（2股）、耿卉（2股）、王涛（2股）。2010年10月31日，在淮滨卡萨酒店筹备期间，耿卉以股东身份与祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定租期为十年，即房屋租赁期为2011年6月1日起至2021年6月1日止，并约定前五年租金为400000元，后五年租金为450000元。2013年3月6日，简杰华、王涛、耿卉与刘建英签订淮滨卡萨酒店内部股权转让协议书，将各自名下股权转让给刘建英，由刘建英负责将原股份制企业过户到其个人名下为独资企业，简杰华、王涛、耿卉退出酒店经营。2017年，刘建英将淮滨卡萨酒店转让给张玲，并签订卡萨商务酒店转让协议书，张玲在淮滨卡萨酒店经营期间将房屋租赁费450000元通过刘建英转交给原告祝孟信。另查明，2018年5月1日，张玲与张金涛签订卡萨商务酒店转让协议书，将淮滨卡萨酒店的经营权转让给张金涛，张玲仍在酒店担任财务，负责酒店财务事项。2018年8月28日，淮滨卡萨酒店财务张玲以银行转账的方式将2018年6月1日-2019年6月1日的房屋租赁费（部分）300000元转交给刘建英，刘建英在收到淮滨卡萨酒店的300000元房屋租赁费后并未转交给原告祝孟信、任萍、杨红。2017年6月份刘建英将淮滨卡萨酒店转让给张玲并签订卡萨酒店转让协议书，该转让协议书载明“……六、转让费共计壹佰伍拾万元整，付款方式如下：该协议签订时乙方首付款叁拾万元整。付款日期为2017.7.14.二次付款为壹佰贰拾万元整。付款时间为2017年9月1日……本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签字之日起生效”，张玲于2017年7月14日支付给刘建英300000元定金、房屋租赁费450000元（已转交给祝孟信），并就协议未尽事宜签订“补充协议”，“补充协议”约定了双方权利义务，并明确约定“四、乙方二次付款时，双方在2017年7月14日前的事项结算清楚。五、乙方在2017年9月1日如未将款项全部结清，甲方收回店面经营权前，乙方所交款项归甲方所有……附件：1、信用卡、会员消费清单；2、水电2017年7月13日前查抄数；3、会员卡统计；4、库存清单”等。张玲于2017年9月2日支付给刘建英酒店转让费900000元。还查明，刘建英（甲方）与张玲（乙方）、张玲（甲方）与张金涛（乙方）签订的卡萨商务酒店转让协议书中除甲、乙双方外，还有房东（丙方）、见证人，但该两份转让协议中房东（丙方）、见证人均为空白，并无出租人签字、按印。原告祝孟信、任萍、杨红因房屋租赁纠纷于2018年10月17日诉被告淮滨县卡萨商务酒店有限公司，要求淮滨卡萨酒店返还所占用的房屋。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。被告耿卉以股东身份与祝孟信、王涛、盛超杰签订房屋租赁合同，其法律后果应当由原股东承担。2013年3月6日，简杰华、王涛、耿卉与刘建英签订卡萨酒店内部股权转让协议书，将各自名下股权转让给刘建英，刘建英负责将原股份制企业过户到其个人名下为独资企业，酒店原股东对刘建英的经营权无权干涉。刘建英经营酒店至2017年6月份左右，在未征得涉案房屋所有权人祝孟信、任萍、杨红的同意的情况下，将涉案房屋的使用权转让给张玲，存在违约行为；房屋租赁合同中约定“乙方在经营期间如因其他原因不能继续经营，有对外转租和承包经营的权利……，在不影响甲方的租赁费的情况下，甲方无权干涉”，但截止起诉之日，原告尚未收到2018年6月1日至今房屋租赁费，刘建英作为房屋租赁合同的承租人，存在违约，原告祝孟信、任萍、杨红诉求解除房屋租赁合同，于法有据，予以支持。三原告作为涉案房屋的所用权人，拥有占有、使用、受益和处分的权利。2018年5月1日张玲在未征得原告祝孟信、任萍、杨红同意的情况下，将淮滨卡萨酒店转让给张金涛，刘建英、张玲的转租合同均无原告方签字，刘建英、张玲、张金涛的行为侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的法律后果。淮滨卡萨酒店于2018年8月28日通过酒店财务张玲转账给被告刘建英的300000元系职务行为，该款项系淮滨卡萨酒店预交的2018年6月1日-2019年6月1日房屋租赁费（部分），刘建英没有将该300000元房屋租赁费（部分）转交给原告祝孟信、任萍、杨红，刘建英应当就该300000元租赁费的给付承担责任，淮滨卡萨酒店作为涉案房屋的实际使用人，应当就不足部分房屋租赁费承担责任。耿卉从2013年3月6日后，不参与酒店经营，且其签订房屋租赁合同的行为是职务行为，在其经营期间于原告没有房屋租赁费纠纷，不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条之规定，判决：一、解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与被告耿卉（乙方）于2010年10月31日所签订房屋租赁合同；二、被告刘建英于本判决生效之日起十日内给付原告祝孟信、任萍、杨红房屋租赁费300000元，淮滨县卡萨商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告祝孟信、任萍、杨红房屋租赁费285000元（房屋租赁费截止2019年9月18日）；三、驳回原告祝孟信、任萍、杨红的其他诉讼请求。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人刘建英称其收取的30万元是张玲所欠酒店转让款，不是房屋租赁费，租赁费应由淮滨卡萨酒店全部承担的上诉理由。经查，关于张玲于2018年8月28日分三笔共转给刘建英300000元的性质问题，一审法院已进行了充分的阐述，并根据刘建英与张玲签订的卡萨商务酒店转让协议、补充协议，结合淮滨卡萨酒店（张玲）于2019年7月30日提交的证明其与刘建英不存在转让费纠纷的补充证据“与刘建英之间的账目往来”，对张玲、刘建英之间不存在转让费纠纷的意见，予以采信。同时认为，若刘建英认为其与张玲之间存在转让费纠纷，可另案主张。对一审法院的认定，本院予以确认，对上诉人刘建英的该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人淮滨卡萨酒店称被上诉人与租赁合同的甲方不是同一当事人，诉讼主体错误的上诉理由。经查，一审查明案涉租赁房屋系祝孟信、任萍、杨红按份共有，一审中提交有淮房权证城关镇20××29号房屋产权证证实。任萍与王涛系夫妻关系，杨红与盛超杰系夫妻关系，2010年10月31日，王涛、盛超杰分别代表任萍、杨红及祝孟信（甲方）与耿卉（乙方）签订了房屋租赁合同。对上诉人淮滨卡萨酒店的该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人淮滨卡萨酒店称一审判决解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日所签订房屋租赁合同错误的上诉理由。经查，耿卉系以淮滨卡萨酒店股东身份与祝孟信、王涛、盛超杰于2010年10月31日签订的房屋租赁合同，该合同租赁方的权利义务应由淮滨卡萨酒店原股东承担，2013年3月6日，淮滨卡萨酒店原始股东之间所签订的卡萨酒店内部股权转让协议书，只对股东之间股权进行了转让处置，对租赁合同主体并不产生实质性影响。刘建英（甲方）与张玲（乙方）、张玲（甲方）与张金涛（乙方）签订的卡萨商务酒店转让协议书，不仅是转让了酒店的经营权，还转让涉案房屋的使用权，该两份转让协议书中除甲、乙双方外，还有房东（丙方）、见证人，但该两份转让协议中房东（丙方）、见证人均为空白，并无出租人签字、按印，其转租行为并未取得出租方的同意，侵犯了出租方的合法权益，存在违约行为。虽然原房屋租赁合同中约定“乙方在经营期间如因其他原因不能继续经营，有对外转租和承包经营的权利……，在不影响甲方租赁费的情况下，甲方无权干涉。”，但被上诉人祝孟信等人至今未得到2018年6月1日至今的房屋租赁费，致使不能实现合同目的。一审判决解除祝孟信、王涛、盛超杰（甲方）与耿卉（乙方）于2010年10月31日签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以确认。对上诉人淮滨卡萨酒店的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，刘建英、淮滨卡萨酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人刘建英、淮滨县卡萨商务酒店有限公司各负担6400元。本判决为终审判决。审判长  蔡红莉审判员  彭 晨审判员  王道新二〇一九年十二月二十五日法官助理井超书记员熊晓梅