广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22819号上诉人（原审被告）：游志强，男，1986年10月20日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）：广州捷利房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区中山五路33号大马站商业中心六楼A室。法定代表人：卢庆雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人游志强因与被上诉人广州捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人游志强、被上诉人捷利公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游志强上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判游志强无需承担一审判决第二、三、五项的判决内容或发回重审；2.一、二审诉讼费由捷利公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。游志强与捷利公司经协商一致解除《房屋租赁合同》，并非一审法院认定的因游志强擅自撤场无法继续履行而解除合同，且认定解除合同时间错误。(一)游志强因经营不善，自2018年8月份起就无力承担租金，游志强与捷利公司协商解除《广州市房屋租赁合同》并退回部分押金事宜，最后，双方协商一致以捷利公司没收押金的方式以抵偿游志强应付各项费用，解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》。(二)2019年9月5日，游志强在捷利公司工作人员在场的情况下，清场退出涉案的房屋，并将涉案房屋的钥匙交还给捷利公司工作人员。游志强没有擅自撤场无法继续履行而解除合同，游志强是与捷利公司协商一致情况下解除《广州市房屋租赁合同》，清场撤出涉案的房屋，并将涉案房屋退还给捷利公司，捷利公司工作人员也收回了涉案房屋的钥匙，一审法院认定事实不清。因此，游志强认为双方解除《广州市房屋租赁合同》的时间应为2019年9月5日，而并非一审法院认定的解除时间为2019年9月12日。(三)因为游志强与捷利公司是协商一致解除《广州市房屋租赁合同》，以没收押金的方式以抵偿游志强应付的各项费用。之后，游志强经营的公司解散，游志强也未与其他股东分摊捷利公司要求游志强承担的其他费用。现捷利公司反悔，向游志强一人追偿因租赁房屋事宜而产生的一切费用，显然对游志强是不公平的。二、游志强不应承担捷利公司支付的律师费用。(一)《广州市房屋租赁合同》版本是由捷利公司提供给游志强签订的，关于支付律师费用的条款，是捷利公司单方强加给游志强的单方意愿，并非是游志强真实的意思表示。(二)解除《广州市房屋租赁合同》是双方协商一致的结果，捷利公司己没收游志强3个月的押金，也足以弥补其损失。(游志强承租捷利公司房屋是付一押三，游志强支付的押金超出了同地段同时期押金数额)。然而，捷利公司违反诚实信用原则，提起诉讼所造成的诉累，所支付的律师费用，应由其承担后果。且，捷利公司支付的律师代理费用过高。捷利公司辩称：同意一审判决处理，不同意游志强的上诉请求。双方从未协商一致解除涉案房屋租赁合同，游志强存在擅自撤场以及拖欠租金等违约事实，构成根本违约。游志强应当承担捷利公司因维权所支付的律师费用，该费用经双方协商一致，是双方真实意思表示。捷利公司于2019年1月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.捷利公司与游志强签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州捷利房地产开发有限公司及游志强大马站商业中心租赁合同补充合同》解除；2.游志强向捷利公司支付从2018年8月1日至合同解除之日止的租金（每月按合同约定同期租金标准计算）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；3.游志强向捷利公司支付从2018年8月1日至合同解除之日止的物业管理费（每月按2992元计算）以逾期付款违约金（以当月所欠物业管理费为本金，从当月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；4.游志强向捷利公司支付从2018年6月18日至2018年9月18日期间的电费3332.5元（其中2018年6月18日至7月18日为1275.5元，7月18日至8月18日为1299.8元，8月18日至9月18日为757.2元）及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从下月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；5.捷利公司没收游志强已付的保证金66096元；6.游志强向捷利公司支付解除合同违约金132618.43元；7.游志强向捷利公司支付广州市中山五路33号大马站商业中心12楼C单元恢复原状费用30000元；8.游志强承担律师费19320元。一审法院经审理查明：2018年4月17日，捷利公司（甲方）与游志强（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山五路33号xxx单元出租给乙方作办公用途使用，建筑面积136平方米，租赁期限从2018年5月14日至2019年5月13日，每月租金19040元等。同日，双方签订《大马站商业中心租赁合同补充合同》，约定乙方以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第5日或之前缴付当月基本租金；乙方须自交付日起向甲方或甲方指定之管理公司按月支付每月2992元物业管理费，须于每月第5日或之前缴付当月物业管理费；租赁保证金相当于该房屋租期内三个月之基本最高租金57120元及三个月物业管理费8976元；租赁期内乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话、通讯、网络等其他费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或管理公司规定或通知的期限和方式向公用事业单位或甲方管或管理公司缴付；10.1除甲乙双方达成书面续租协议外，乙方应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17:00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至经甲方书面同意接受之状态下的该房屋交还甲方……在租赁期内，若乙方逾期支付租金或物业管理费或其他费用，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期金额千分之五的违约金，乙方按日支付的违约金应从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算，乙方逾期14天仍未支付租金、物业管理费及其他任何应付款项的，则甲方有权按本合同第十七条提前解除合同、并追究违约责任；17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，单方解除本合同，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该等情况为：（1）本合同内乙方任何一项应付的租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用自应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天……（10）非本合同规定情况，乙方中途擅自退租；17.3当发生本合同第17.2条情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金……（5）乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）等。合同签订后，捷利公司在2018年5月16日将涉案房屋交付游志强使用，游志强向捷利公司支付租赁押金54400元，并支付租金至2018年7月，游志强向北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付管理费押金8916元，并支付物业管理费至2018年7月，电费支付至2018年6月18日。捷利公司在2018年7月10日、8月10日向游志强送达付款通知书，要求游志强支付2018年8月、9月租金。北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司在2018年5月25日、6月8日、6月21日向游志强送达管理费缴款通知书，要求游志强支付管理费、电费等。2018年9月5日，捷利公司向游志强户籍地址邮寄《关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函》，要求游志强在2018年9月6日或之前支付所有欠款23307.5元及滞纳金等，该邮件因游志强拒收退回。2018年10月26日，捷利公司与北京市中伦文德（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托对方就捷利公司与游志强租赁纠纷一案提供专项法律意见及法律咨询、诉讼服务，律师费19320元等。北京市中伦文德（广州）律师事务所向捷利公司开具了律师费19320元的发票。一审庭审中，游志强陈述其是在2018年9月5日撤场，提供了其与捷利公司工作人员的微信聊天记录，内容显示游志强在2018年9月12日明确告知捷利公司已经撤场。捷利公司对该证据真实性没有异议，认为游志强撤场不等同于合同解除。捷利公司不申请对涉案房屋恢复原状的费用进行评估。一审法院认为:捷利公司与游志强签订的《广州市房屋租赁合同》及《大马站商业中心租赁合同补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，游志强因经营不善从2018年8月1日起拖欠租金、物业管理费至今，已构成根本性违约，应向捷利公司承担违约责任。游志强陈述其在2018年9月5日撤场，于2018年9月12日通知捷利公司撤场事宜，结合捷利公司诉称游志强在2018年9月2日暂停营业，可以认定上述租赁合同因游志强擅自撤场无法继续履行而解除，一审法院确认合同解除时间为2018年9月12日，游志强应向捷利公司支付从2018年8月1日至9月12日期间的租金。根据补充协议约定，游志强须向捷利公司或捷利公司指定管理公司支付物业管理费及电费，故捷利公司有权向游志强收取合同解除之前的物业管理费及电费，游志强应向捷利公司支付从2018年8月1日至9月12日的物业管理费以及租赁期间拖欠的电费3332.5元。捷利公司主张的2018年9月12日之后的租金、物业管理费，是因捷利公司在收到游志强通知后不及时收回房屋所致，不应由游志强继续支付。至于逾期付款违约金，捷利公司主张按照合同约定每日千分之五的标准向游志强收取逾期付款违约金，游志强辩称违约金标准过高，一审法院基于公平原则调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以当月所欠租金、物业管理费为基数，从当月6日起计至实际付清之日止。逾期支付电费的违约金则调整为以所欠电费总额为基数，按照上述标准从2018年9月19日计至实际付清之日止。因游志强逾期支付租金且提前撤场导致租赁合同解除，捷利公司要求没收游志强已付的租赁保证金66096元以及由游志强支付律师费19320元符合合同约定，一审法院予以支持，在没收保证金及收取逾期付款违约金的前提下，捷利公司的损失足以得到弥补，其还要求游志强支付违约金132618.43元，一审法院不予支持。至于房屋恢复原状的费用，因捷利公司没有申请评估，其要求游志强支付该费用缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，一审法院于2019年7月15日作出一审判决：一、广州捷利房地产开发有限公司与游志强签订的《广州市房屋租赁合同》及《大马站商业中心租赁合同补充合同》已于2018年9月12日解除;二、游志强在判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷利房地产开发有限公司支付从2018年8月1日至2018年9月12日止的租金（每月按19040元计算）、物业管理费（每月按2992元计算）以及逾期付款违约金（从当月6日起，以当月所欠租金及物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠租金、物业管理费本金为限;三、游志强在判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷利房地产开发有限公司支付从2018年6月18日至2018年9月18日止的电费3332.5元以及逾期付款违约金（从2018年9月19日起，以所欠电费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠电费本金为限;四、游志强已付的租赁保证金66096元由广州捷利房地产开发有限公司没收;五、游志强在判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷利房地产开发有限公司支付律师费19320元;六、驳回广州捷利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6556元，由广州捷利房地产开发有限公司负担3931元，游志强负担2625元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：游志强的上诉请求是否成立。游志强上诉主张其与捷利公司经协商一致解除《广州市房屋租赁合同》，对此无充分证据予以证明，本院不予采纳。游志强拖欠租金、物业管理费等，捷利公司有权依据合同约定解除合同。一审法院认定涉案合同已于2018年9月12日解除并无不当。游志强主张涉案合同解除时间为2018年9月5日，对此未提交证据证明，本院不予支持。游志强构成违约，应向捷利公司承担支付欠付的租金、物业管理费、电费、违约金等相应的违约责任。关于律师费问题，双方合同有明确约定，游志强主张其无需支付律师费缺乏合同依据，本院不予支持。至于游志强与其合伙人之间的债务分担问题，与本案不属同一法律关系，游志强以此为由提起上诉于法无据，本院不予采纳。综上所述，游志强上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2625元，由上诉人游志强负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳