河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7132号上诉人（原审原告）:华琳娜，女，1986年8月15日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人:周舟，男，汉族，1982年10月4日出生，住河南省洛阳市西工区。与华琳娜系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人华琳娜因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华琳娜的委托诉讼代理人周舟，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华琳娜上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判支持华琳娜的诉讼请求；一、二审诉讼费由尚锦公司承担。事实与理由：1．根据双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。期间，因出卖人原因导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人应当按照已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。而根据有关法律及条例的相关规定，不动产首次登记为依申请办理，因此，需要尚锦公司主动向有关部门申请并递交办证所需的相关材料后，产权方能转移至业主名下。至今尚锦公司仍未完成相关不动产登记。其消极履行法定义务，导致约定实现不能，应当承担由此产生的违约责任。同时，一审法院查明2016年7月12日尚锦公司向华琳娜交付房屋。依照合同约定应当自2017年7月12日向华琳娜支付逾期办证的违约金。故尚锦公司未按约定办理首次登记，应当承担其未协助华琳娜办理产权登记的违约责任并支付违约金。2．尚锦公司作为成熟的开发商，应当预测办证过程中会遇到的问题及风险，仍在合同中向华琳娜承诺于"交付之日起360日之内办证"，其对无法办证的风险及风险解决缓冲期均有预见，对缓冲期满后，未解决办证应当承担违约责任。尚锦公司所称问题均非法律规定以及合同约定的违约责任免责事由，原审法院以此免除尚锦公司部分违约责任缺乏事实和法律依据。依据双方签订的书面《商品房预售合同》第十四条可见，在签订合同时，尚锦公司即明确知道其使用的为临时用水用电，故合同的起草方已经充分考虑到临时用水用电的问题。《商品房预售合问》为尚锦公司提供的格式合同，就该合同中免除其义务的条款，尚锦公司应当事先作出解释说明，其未履行该义务，应当对合同条款作出不利于提供方的解释。尚锦公司答辩称：1、一审法院已认定，尚锦公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，因此根据公平原则，判令尚锦公司承担违约责任。该判决已充分考虑各方因素，判决公平合理，应予以维持。2、造成尚锦公司不能按期提交办证资料报备的原因在于两个方面。其一是涉案区域规划进行了变更，其二是涉案区域通过控制性详细规划的报批手续后被认定为“供电红色限报区”，河南国网无法接受尚锦公司的供电申请，进而无法接入正式电。这两方面原因均系尚锦公司无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。一审法院据此对违约金起算时间点进行调整，该判决合情合理合法。3、在尚锦公司积极努力下，22#已取得消防验收合格意见书，尚锦公司在积极推进涉案房屋的办证进程。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。华琳娜向一审法院提出诉讼请求：1、判令尚锦公司为华琳娜购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第22幢3706号房屋办理不动产首次登记。2、判令尚锦公司提供资料将华琳娜购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第22幢3706号房屋报产权登记机关备案；3、判令尚锦公司协助华琳娜办理涧西区珠江路升龙城B区第22幢3706号房屋的不动产权属证书；4、判令尚锦公司向华琳娜支付延期办理产权登记的违约金：14427元（利息自2017年7月12日按照已付购房款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年5月29日，其余利息计算至实际办理房地产权属证书之日）；5、判令本案的诉讼费等相关费用由尚锦公司承担。一审法院认定事实如下：2014年11月10日，华琳娜与尚锦置业签订《商品房预售合同》一份，约定华琳娜向尚锦置业购买升龙城B区22幢3706号房屋，金额为42万元，交付期限为2016年5月30日前，交付时房屋应具备的条件为经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，双方还签订补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年7月12日，华琳娜从尚锦置业处接收房屋。至今，尚锦置业未履行涉案房屋办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。另查明，升龙城B区一期供电变压器投入运营时间为2017年8月29日、升龙城B区二期供电变压器投入运营时间为2018年9月5日。本案房产所在的22号楼为升龙城B区二期项目房产。一审法院认为，华琳娜与尚锦置业签订的商品房预售合同及补充协议，均是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。双方均应依约履行，否则应承担相应违约责任。根据合同约定，尚锦置业应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，本案的房屋于2016年7月12日交付华琳娜使用，但至今尚锦置业未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，华琳娜也未能取得权属证书，因此，尚锦置业有义务将有关资料报送产权登记机关备案，协助华琳娜办理权属证书。关于尚锦置业提出是由于政策调整及规划变更、供电接入等非自身因素造成产权登记手续的滞后和拖延、不应承担违约责任的辩称意见，一审法院认为，尚锦置业未按约定提交相关备案资料，虽有政策调整及规划变更等不能预见的因素，也有其自身的其它因素，故尚锦置业仍应当承担一定的违约责任。本案房屋于2018年9月5日正常供电，尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续客观上确实需要一定的时间，且办理时间并非其所能控制，综合考虑客观实际情况，一审法院酌定尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续的时间为正常供电后十个月内，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际。关于违约金的计算标准，商品房预售合同与补充协议约定不一致，补充协议减轻了尚锦置业的违约责任，根据法律规定，格式合同订立时，应采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，尚锦置业在签订补充协议时没有以合理的方式提请对方注意，故违约金计算标准应按商品房预售合同的约定计算，即违约金以总房款42万元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区22幢的不动产首次登记完成之日止。关于华琳娜要求尚锦置业赔偿违规交房造成的物业费损失的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区22号楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助华琳娜办理不动产权属证书。二、洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向华琳娜支付违约金（以42万元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起，计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区22号楼的不动产首次登记办理完毕之日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回华琳娜的其它诉讼请求。案件受理费161元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。本院经二审审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，尚锦公司与华琳娜签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向华琳娜支付违约金，同时约定尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，一审法院综合全案情况，酌定在正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。关于办证问题，一审法院判令尚锦公司于案涉楼栋“不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助办理不动产权属证书”，该认定期限不确定，判项不具体不明确，本院予以纠正，尚锦公司应当按照约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。华琳娜上诉称尚锦公司应当按合同约定自2017年5月31日起支付逾期办证违约金，不符合客观实际，本院不予支持。综上所述，华琳娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2926号民事判决第二项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2926号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2926号民事判决第一项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将华琳娜购买的位于洛阳市涧西区升龙城B区22幢3706号房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；四、驳回华琳娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持原判；二审案件受理费50元，由华琳娜负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月二十三日书记员  张丽梅