河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民撤8号原告：于翠叶，女，1967年1月14日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：董现营，男，1969年8月14日出生，汉族，住址同上，系于翠叶丈夫。委托诉讼代理人：聂荣中，河南豫上律师事务所律师。被告(原审原告)：郭新民，男，1951年3月5日出生，汉族，住上蔡县。被告(原审原告)：朱梅娥，女，1951年10月10日出生，汉族，住址同上。被告(原审原告)：郭淘气，男，1980年12月20日出生，汉族，住址同上。被告(原审原告)：郭瑞莉，女，1978年1月1日出生，汉族，住址同上。被告(原审原告)：郭志气，男，1985年11月2日出生，汉族，住址同上。以上五被告委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。被告（原审被告）：上蔡县恒大房地产开发有限公司。住所地：上蔡县卧龙办事处大寺路北。法定代表人：李红方，该公司经理。原告于翠叶因郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气与上蔡县恒大房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2017）豫17民终1940号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于翠叶及其委托诉讼代理人董现营、聂荣中，被告郭新民、郭淘气及其与朱梅娥、郭瑞莉、郭志气的共同委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼。被告上蔡县恒大房地产有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于翠叶向本院提出诉讼请求：1、判令撤销驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月原告在书香家园开挖地基时，经工程施工包头张军停推荐，在书香家园售楼部购房一套，于2015年9月交付购房定金十万元，并与开发商协定购买书香家园四楼西北户（408室），后陆续交齐房款，于2016年7月23日开发商收回预付定金票据，签订购房合同，2016年7月装修完毕后入住之今。原告于2019年2月5日在上蔡县书香家园小区看到上蔡县人民法院于2019年2月2日张贴的迁出公告，原告得知郭新民等人起诉上蔡县恒大房地产开发有限公司一案，原告合法购买书香家园小区408房，驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决及上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决，均判决上蔡县恒大房地产开发有限公司履行合同，但判决涉及原告所购书香家园小区408房，至2004年以来，原告一直在上蔡县城生活，不知道他们之间的诉讼案件，无任何单位和个人告知原告此事及参加诉讼，本人在2015年10月1日开盘之前就已购买，而开发商与拆迁户在2016年5月5日签订补偿协议，原告购买房屋早于被告签订协议的时间，侵犯了业主的利益，请求支持原告诉请。郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气辩称，一、原一、二审民事判决认定事实清楚，证据充分，于翠叶的撤销理由不能成立。1、答辩人是拆迁户，书香家园小区建设开发的前身北侧部分是占用答辩人持有的上蔡县人民政府颁发的上国用（2002）第2610068号国有土地使用证中的330平方米的国有土地，该土地上建有二层楼房十间及旁房、门楼，2000年答辩人取得上籍字第00××28号房权证。2009年以董继珍为负责人的开发商使用答辩人的土地，并于2009年11月26日双方签订补偿协议，协商内容：由甲方答辩人郭新民提供土地使用证给乙方董继珍办理建筑施工许可手续，费用由乙方董继珍承担，为甲方建房五层。东西16.5米，南北10米，中到中3.3米，院保证五米。乙方必须在施工日前一个月搬迁完毕。施工有效期八个月。甲、乙双方不得违约，如一方违约，违约方赔偿对方总造价30%的违约金等。但该协议并未履行，并长达两年一直未予开发。2012年8月23日，董继珍将开发权转让给吴珂珂、赵鹏飞。在原协议的基础上达成补充协议，但又长达两年未开发建设。2014年7月2日，吴珂珂、赵鹏飞将开发权又转让给邓铁良。邓铁良挂靠被答辩人恒大房地产开发有限公司进行了开发建设。从2009年拆除答辩人的房屋，到2014年被答辩人恒大房地产开发有限公司接手长达五年时间，答辩人全家居无定所，生活困难。2、被答辩人恒大房地产开发有限公司邓铁良接受书香家园工程后，与答辩人于2016年5月5日双方签订了协议书，第二项明确约定，甲方（邓铁良）在现有“书香家园”一期主楼西侧，为乙方（郭新民）建钢结构两层共491.4平方米，甲方并保证在2017年6月30日之前交付。并保证建后不拆除。因协议约定的主楼西侧经政府公示为绿地，为了协议的合法性，双方在协议的第五条约定：“如果甲方未能按时履行上述一二三四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将书香家园一期工程北侧1-6层补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权力”。该合同经过了上蔡县公证机关的依法公证。由于上蔡县恒大房地产开发有限公司所保证的钢结构占用土地已被上蔡县住建局规划为绿地。该承诺因违反规划为无效条款，必须按照协议书的第五条进行履行。3、由于上蔡县恒大房地产开发有限公司邓铁良没有按照协议向答辩人交付书香家园一期工程北侧1-6层房屋，答辩人于2018年8月10日具状向上蔡县人民法院提出民事诉讼，要求答辩人上蔡县恒大房地产开发有限公司、邓铁良履行双方签订的合同第五项，向答辩人交付拆迁补偿房屋，原一审法院经过依法审理作出（2016）豫1722民初3521号民事判决，认定双方签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，应按补偿性质的合同处理。该协议为有效协议。而且经审理查明，协议的第二项是政府规划绿地，无法向答辩人建筑楼房，应按第五项约定补偿答辩人一期工程1-6层符合法律规定，并判决被答辩人上蔡恒大公司于判决生效后10日内交付正确、合法。被答辩人上蔡恒大公司不服原审判决，向驻马店中院提起上诉，该院经过审理并引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，认定上述司法解释对被拆迁人给予特殊保护。即使拆迁人将补偿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。二审法院据此作出驳回上诉、维持原判的二审判决。4、被答辩人于翠叶与被答辩人上蔡恒大公司签订的买卖合同应为无效合同，不能对抗答辩人获取房屋的优先权。答辩人是拆迁户，该项目占用的是答辩人的建设用地进行的开发，上蔡县恒大房地产开发有限公司与答辩人签订协议书的时间是2016年5月5日，即便于翠叶在2015年9月交付定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，答辩人的优先权属于法定条件，而且恒大公司邓铁良明知2016年5月5日协议书中包含被答辩人于翠叶于恒大公司预交定金的房户相重复，分明是答辩人具有优先权，却隐瞒于翠叶骗取签订合同，不但存在欺诈行为，还违背法律、法规强制性规定，该合同的签订应为无效合同。作为房产机关应当审查安置补偿是否到位，而没有审查就为其备案登记，严重违反程序，应予无效。原二审判决在认定事实中明确阐述，即使拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。即便是答辩人于翠叶交付了购房款，实际入住，但因上蔡县恒达公司存在转让行为违法，所签订的合同无效，而不应得到人民法院的支持。5、损害合法权益的是上蔡恒大公司和邓铁良，故可向其主张赔偿经济损失，而不是两审生效判决损害其权利。被答辩人于翠叶提起第三人撤销之诉不符合原告立案主体，应予驳回。被告上蔡县恒大房地产有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决认定的基本事实：原告郭新民在上蔡县西大街北侧、文化路西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第2610068号，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，原告郭新民与董继珍签订建房协议书一份，“甲方：郭新民，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭新民，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，原告郭新民与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭新民，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。同时，于2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭新民保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡县恒大房地产开发有限公司作为甲方、法定代表人邓铁良，原告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍于2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建刚构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有甲方上蔡县恒大房地产开发有限公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞莉、郭志气及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给原告建刚构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。双方因补偿问题发生争议，遂形成本案的诉讼。另查明，2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土【2011】164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中原告郭新民的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土【2012】61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡县恒大房地产开发有限公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡县恒大房地产开发有限公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡县恒大房地产开发有限公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决结果为：限被告上蔡县恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给原告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气。河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决认定的事实与一审法院认定的事实一致。同时另查明，上蔡县房地产管理所出具的书香家园销控表显示书香家园处1、2、3层301、302、303,4层405被查封外，其余房屋均已备案。当事人姓名应为郭瑞莉而非郭瑞丽。在二审时，双方对钢构架两层已建好的事实不持异议。该判决结果为：驳回上诉，维持原判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持其诉讼请求，原告于翠叶向本院提交如下证据：1、张俊停、马刚、陈胜利出具的证明，证明于翠叶在2015年就购买了涉案房屋，且在2016年5月1日进行装修；2、预约协议书、收据，证明2015年9月19日于翠叶在书香家园购买4楼房屋一套，并交付了10万元购房款；3、收据一份，证明2016年5月10日于翠叶在上蔡县金顶家电门市部购买格力中央空调；4、透明售房网查询信息，证明涉案房屋已经备案，备案人姓名为于翠叶；5、照片，证明房屋已经装修入住；6、商品房买卖合同、收据，证明于翠叶购买了上蔡县恒大房地产开发有限公司开发的书香家园一期四楼408室，至2016年7月23日全部购房款付清；7、驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决，证明于翠叶诉请撤销的诉讼请求对象；8、河南省上蔡县人民法院公告，证明在2019年2月上蔡县法院发出执行公告要求于翠叶限期搬离，于翠叶知道自己的权益被侵犯。郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气对上述证据质证称：1、三份证人证言因没有身份证，并且未出庭，只认可票据，如果没有票据该证言不能作为原告交纳10万元作为定金采信；2、对预约协议书，2015年的时候书香家园还未开工建设，签订的预约协议书没有实际意义，所以这份证据不能作为原告买房的证据；3、对房产所备案登记的说明，该备案登记明显违法，上蔡县房产登记机关因为备案登记违法已追究了一个负责人的刑事责任，且没有查明拆迁补偿是否到位，即其未备案登记明显违法，且上面也未写明是什么时候的备案；4、对两份收据，时间显示是2016年7月份原告交纳的余款，被告与上蔡县恒大房地产开发有限公司的协议已经签订完，上蔡县恒大房地产开发有限公司明知道在2016年5月5日与被告郭新民签订补偿协议，而且又于2016年7月23日收取原告的房款，明显违法。商品房买卖合同的意见和票据的质证意见一致，2016年7月23日才签的协议，将补偿给郭新民的房屋又和原告签订了合同，违法无效；5、对执行公告的真实性无异议，对其证明目的有异议，在二审诉讼中邓铁良说其告诉了所有住户，原告并不是执行中才知道，而是早就知道。被告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件；2、郭新民上国用（2002）第2610068号国有土地使用证；3、郭新民等五人原房原貌照片二张；4、2009年11月26日郭新民与董继珍协议书和公证书；5、2014年7月2日赵鹏飞、邓铁良房地产开发项目转让合同及保证书；6、2016年5月5日邓铁良、郭新民等五人签订的协议书及公证书；7、上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决书；8、驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决书；9、2019年2月2日上蔡县人民法院发布的强制执行公告及执行协议书；10、郭新民、朱梅娥、郭淘气00××28号房产证;11、驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤1号判决。以上证据证明郭新民等五人享有拆迁补偿房屋的权益。原告于翠叶对上述证据质证称，1、对1-3组证据无异议；2、对第4-6组证据的三份协议存在异议，首先三份协议均系复印件，需要比对原件才能确认其真实性。2009年11月20日的协议书，约定的是董继珍为郭新民建独家院的安置房，这个显然与本案原告在2015年购买的房屋没有关系，不是同一位置的房屋，2014年7月2日的协议，仍然指的是独家院的房屋，只是取消了地下室，增加了第六层，与原告购买的房屋仍然不是同一位置，也就是说明开发商与被告约定的补偿安置房，与原告后来购买的商品房并不是一码事。2016年5月5日的这份协议，协议约定的补偿安置房是钢结构房两层，如开发商在2017年6月30日前不能交付，然后才向被告交付书香家园的1-6层的商品房，双方约定开发商以书香家园的1-6层房屋作为补偿安置房是有条件的；3、对第7-8组证据，原告诉请撤销的两份判决书，我们对判决书的合法性有异议；4、对第9组证据真实性无异议；5、对第10组证据无异议；6、第11组证据，原告为孟黎梅的判决书与本案不具有可比性，因为孟黎梅与开发商的商品房买卖合同的时间晚于开发商与本案被告的拆迁补偿协议，与本案情况不同。根据本院认证的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：本院对上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决和驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决审理查明的事实予以确认。具体事实详见本判决对上述判决事实的概括部分。另查明：2016年7月23日，原告于翠叶与上蔡县恒大房地产开发有限公司就“书香世家”第1幢4层408房签订《商品房买卖合同》，并在上蔡县房管所备案。同日，于翠叶向上蔡县恒大房地产开发有限公司支付408购房款21.5万元。2019年2月2日，河南省上蔡县人民法院发出公告，公告称，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，指令被执行人上蔡县恒大房地产开发有限公司在2019年2月28日前迁出该栋楼3—6层北侧165平方米范围内的房屋。案外人无合法依据占有被执行人上述房产的，应同时迁出。如被执行人、案外人拒不迁出，本院将依法强制执行。本院认为，本案中，被告郭新民、朱梅娥、郭瑞莉、郭淘气、郭志气拆迁补偿安置的房屋与原告购买的408号房屋重复，双方均主张房屋的所有权，由此发生权利冲突。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，法律赋予被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。现原告于翠叶依据其与上蔡恒大公司签订的《商品房买卖合同》主张对诉争房屋的所有权和优先权，无法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，于翠叶的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告于翠叶的诉讼请求。案件受理费4525元，由原告于翠叶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  李 峰二〇一九年十二月十七日书记员  于 乐