北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11337号上诉人（原审被告）：赵小阳，男，1975年12月2日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。法定代表人:马东海，董事长。委托诉讼代理人:贾向军，北京市世纪律师事务所律师。上诉人赵小阳因与被上诉人北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初17621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵小阳上诉请求：1．撤销一审判决，驳回万佳鑫公司的诉讼请求，依法改判万佳鑫公司于2016年9月29日起属于强制驻留小区，无权收取任何费用；2．本案诉讼费用由万佳鑫公司承担。事实和理由：一审法院对客观提供物业服务的概念认定不清，违反了北京市住房和城乡建设管理委员会关于2011年发布的《北京市物业项目交接管理办法》第十二条的规定。万佳鑫公司于2016年9月29日至2019年1月16日期间在雍景天成小区属于非法驻留，没有任何权力收取任何费用。被上诉人万佳鑫公司辩称，不同意赵小阳的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。万佳鑫公司向一审法院起诉请求：1．判令赵小阳支付从2009年11月15日至2018年3月15日期间恒有源中央液态冷热源环境系统费19343．63元及逾期付款利息（从2018年3月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2．诉讼费由赵小阳承担。一审法院认定事实：赵小阳系北京市石景山区西黄新村东里雍景天成小区业主，房屋建筑面积164．51平方米。2006年10月18日，北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）与雍景天成小区开发商北京八大处房地产开发有限公司签订《雍景天成前期物业管理服务合同》，约定：北京八大处房地产开发有限公司选聘金世恒业公司对雍景天成小区提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取A区物业管理费2．46元/月/平方米、A区底层商业物业管理费5．76元/月/平方米、A区住宅中央液态冷热源的能源费1．63元/月/平方米；业主、物业使用人每12个月向乙方支付前述物业管理费，每缴费期首月的前10个工作日内支付。上述合同另附《雍景天成小区收费标准及说明》，其中恒有源中央液态冷热源环境系统（以下简称恒有源系统）户外公摊费用为住宅部分19．56元/建筑平方米/年，其中冬季供暖8．66元/建筑平方米/年、夏季制冷5．45元/建筑平方米/年、过渡季5．45元/建筑平方米/年，收取时间为每年7月1日至7月31日。在《物业管理公约》中，明确注明“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求。”此后，因恒有源中央液态冷热源环境系统在使用过程中产生诸多问题，不能完全达到设计要求，金世恒业公司自2008年9月16日起将能源费标准降至14．11元/年/平方米。2009年8月4日，北京市石景山区苹果园街道西黄新村东里小区业主委员会向金世恒业公司雍景分公司发出公函，通知：金世恒业公司于2009年8月14日前与业委会完成交接，撤出该小区。金世恒业公司撤出后，2009年12月3日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》，载明要求万佳鑫公司先行垫付小区所欠11月份电费，确保小区正常供电供暖；应急服务时间为12月4日至新业主委员会成立并选聘新物业公司交接时为止；应急服务期间，物业服务和收费标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担等内容。2016年9月29日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会向万佳鑫公司发出《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》，声明万佳鑫公司对雍景天成公司的物业管理职能已履行完毕，要求万佳鑫公司同业委会协商签订交接协议并做好善后事宜。万佳鑫公司认可该证据真实性，但抗辩称该函明确万佳鑫公司须与业委会进行协商签订交接协议，而双方未达成一致意见，故形成诉讼并经法院判决后才退出雍景天成小区。2016年12月1日，雍景天成小区业委会向小区业主发出《关于小区业主缴费问题的公告》，表示万佳鑫公司系违法驻留小区，小区业主无义务向万佳鑫公司缴纳任何费用。2018年，雍景天成小区业委会将万佳鑫公司诉至本院，要求万佳鑫公司退出雍景天成小区并移交物业管理服务各项手续。同年12月28日，本院作出（2018）京0107民初10929号民事判决书，判令万佳鑫公司退出雍景天成小区物业服务区域并移交物业管理用房及停车场管理权。2019年1月16日，万佳鑫公司完成物业交接工作，并与新进驻的物业公司签订移交协议撤离雍景天成小区。庭审中，万佳鑫公司提交（2017）京0107民初15183号民事判决书，证明金世恒业公司向赵小阳主张2008年2月8日至2009年8月14日期间的恒有源系统供暖费3252元，本院作出生效判决判令赵小阳交纳该期间供暖费2602元。庭审中，赵小阳称其在万佳鑫公司入驻小区提供物业服务期间已经拆除了恒有源系统，万佳鑫公司称根据《物业管理公约》约定，“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求”。上述事实，有《雍景天成前期物业管理服务合同》、《雍景天成小区收费标准及说明》、《物业管理公约》、《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》、《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》、《关于金世恒业物业公司继续为雍景天成小区服务的通告》、《关于小区业主缴费问题的公告》、民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中北京八大处房地产开发有限公司与金世恒业公司签署《雍景天成前期物业管理服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费和能源费收费标准交纳相应费用。金世恒业公司撤出雍景天成小区后，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具《关于派驻万佳鑫公司为雍景天成小区提供物业应急服务的函》，派驻万佳鑫公司进驻雍景天成小区，载明“要求万佳鑫公司先行垫付小区所欠11月份电费，确保小区正常供电供暖；应急服务时间为12月4日至新业主委员会成立并选聘新物业公司交接时为止；应急服务期间，物业服务和收费标准按照原物业管理合同执行，物业服务费用由全体业主承担等内容”。因此，万佳鑫公司承继金世恒业公司物业服务职能，承担提供物业服务的义务，享有收取相关服务费的权利。虽然赵小阳提出其在万佳鑫公司入驻小区期间已经拆除了恒有源系统，但《物业管理公约》明确约定，“业主不使用恒有源系统也须缴纳恒有源系统能源费，因为物业公司收取能源费是按小区总的建筑面积收取，没有采取分户计量的形式，不会因为哪户没有使用暖气、冷气、生活热水而减少能源消耗，所以物业公司无法满足住户不适用暖气、冷气、生活热水就不缴纳能源费的要求”。在《物业管理公约》未被撤销或解除的情形下，赵小阳应当依照《物业管理公约》约定，履行恒有源系统费用交纳义务。本案中，2016年9月29日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会向万佳鑫公司发出《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》，声明万佳鑫公司对雍景天成公司的物业管理职能已履行完毕，要求万佳鑫公司同业委会协商签订交接协议并做好善后事宜。其后，万佳鑫公司与业委会未就交接协议达成一致意见，经法院判决后万佳鑫公司于2019年1月16日始撤离雍景天成小区。赵小阳称万佳鑫公司系违法驻留，但万佳鑫公司在2016年9月29日至2019年1月16日期间客观上仍提供了物业服务。对于赵小阳提出的恒有源系统设备质量和运行问题严重、供暖温度不达标、耗电不环保等抗辩理由，具有一定合理性。虽然相关因素导致该套设备在使用中未能达到设计标准，但万佳鑫公司作为物业单位已为设备提供运行、维护，其已付出相应成本，有权基于此收取费用。综合上述因素，法院对赵小阳应交纳的恒有源费用予以适当酌减，并不予支持万佳鑫公司关于逾期付款利息的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、赵小阳于判决生效后七日内支付万佳鑫公司2009年11月15日至2018年3月15日期间的恒有源中央液态冷热源环境系统费用14508元；二、驳回万佳鑫公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案二审期间双方当事人的诉辩主张可知，赵小阳对2009年11月15日至2016年9月29日期间应支付的恒有源系统费用并无异议，但认为2016年9月29日之后万佳鑫公司系违法驻留，故2016年9月30日至2018年3月15日之间的恒有源系统费用其不应当支付。因此，本案的争议焦点为赵小阳是否应当支付万佳鑫公司2016年9月29日之后的恒有源系统费用。本案中，虽然2016年9月29日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处及北京市石景山区住房和城乡建设委员会向万佳鑫公司发出《关于万佳鑫公司终止为雍景天成小区提供物业服务的函》，要求万佳鑫公司与雍景天成小区业委会协商签订交接协议并做好善后事宜，但万佳鑫公司与雍景天成小区业委会之间并未就交接协议达成一致意见。在2016年9月29日至2018年3月15日双方协商及诉讼期间，万佳鑫公司为赵小阳提供了物业服务，赵小阳理应向万佳鑫公司交纳相关费用。一审法院认定赵小阳支付万佳鑫公司2009年11月15日至2018年3月15日期间的恒有源系统费用，并综合本案案情对费用予以适当酌减，且未支持逾期付款利息，该判决结果于法有据，并无不当，本院予以确认。赵小阳的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，赵小阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由赵小阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  赵小军审 判 员  唐述梁二〇一九年十二月十三日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼