广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1229号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙丹丹，女，1982年2月19日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏准，广西鹏源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西广安置业有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道76号。统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 上诉人孙丹丹因与被上诉人广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙丹丹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人返还购房款以及利息并赔偿一倍购房款的赔偿责任，有充分的事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均予认可，截至一审之前都没有被解除或被撤销，被上诉人对该合同的三性也无异议。2、《商品房买卖合同》约定签订当日即2016年10月19日上诉人应一次性向被上诉人支付全部购房款。上诉人己按约定付完所有房款，被上诉人亦于当日出具两张收款收据给上诉人，两张收据上写明收到上诉人的购房款共254,725元。收款收据证明了上诉人已履行付款义务，与合同约定完全一致吻合。庭审上，被上诉人对其开具的收款收据的三性也均无异议。至于上诉人支付购房款的资金来源，是双方商定以佣金充抵的。被上诉人的房屋是由广西南宁合众房地产置业有限公司（以下简称合众公司）代理销售，而上诉人是合众公司的股东和监事，而且其中还有5万元是转账支付，其余是以佣金充抵购房款，这些均具有正常合理的事实来源，且符合生活常理。3、被上诉人辩解其开具的收款收据，是先开具收款收据给上诉人之后再由上诉人付款，这种辩解不能成立，而且极不符合生活常理。被上诉人对于自己开具的收款收据应承担相应的民事责任，对其辩解则应由被上诉人自己承担相应的举证责任。4、被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同后，又将房屋另行出售给他人的事实依据很清楚，经上诉人向防城港市住房保障中心调查，涉案房屋确已由被上诉人另行出售他人，一审时被上诉人对此也承认。因此，被上诉人的行为违反法律、法规的规定和合同的约定，其一房两卖的违约事实充分清楚。5、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。6、上诉人是基于被上诉人的一房两卖的行为导致合同目的无法实现而向法院提出解除合同的主张，被上诉人的行为已经违反法律规定，依法应承担相应的法律责任。二、被上诉人提出反诉要求上诉人承担违约金，没有任何的事实和法律依据，依法应当驳回。1、被上诉人无权解除双方的《商品房买卖合同》，且其主张解除合同已经超过法定期限。被上诉人于2016年10月19日向上诉人出具两张收款收据，证明已经收到上诉人的购房款项，不论来源怎样。假如被上诉人认为并未收到款项并以此为由解除合同的，则应当在出具收款收据后一年内的法定期限即2017年10月18日前提出，而被上诉人委托律师于2018年5月15日发出律师函，已经是超过法定的期限，而且该函也没有邮寄到上诉人（邮件退回），依法被上诉人已经丧失合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。2、被上诉人开具的收款收据是真实、合法、有效的，被上诉人至今没有依法撤销，已经超过撤销权的法定期限。《合同法》第五十四条规定：“存在因重大误解的，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。也就是说，合同撤销权行使期限是除斥期间，该期限不能中断、中止或者延长，权利人如果不及时行使，将丧失该项权利。3、签订合同和开具收款收据是两个民事法律行为，是合法有效的。正如被上诉人自己的辩解，假设被上诉人认为自己开具“收款收据”实际并未收到款项的话，这可能属于重大误解，在此情形下被上诉人是可以行使撤销权的，即被上诉人有权在开具“收款收据”起一年内即2017年10月18日前主张撤销。显然，被上诉人已经超过一年期限未行使撤销权，撤销权消灭。综上所述，《商品房买卖合同》及收款收据是真实、合法、有效的。在双方的合同未被解除之前，被上诉人又将房屋另行出售给第三人，其行为已经构成违约，依法应当承担相应的法律责任。 广安公司辩称，一、签订合同时，涉案楼盘房源比较紧张，孙丹丹是合众公司的股东，跟广安公司很熟悉，广安公司之所以同意先开收据后补办收款是因为合众公司代理广安公司销售房屋，广安公司认为合众公司的股东有能力支付购房款，过后会有佣金抵扣，所以才应孙丹丹要求先开收据，目的是为了方便孙丹丹在未交款之前能够去房地产交易部门办理备案，但之后孙丹丹确实没有支付购房款。二、法律及现实惯例都没有关于开了发票或者收据就表示已经收款完毕的规定，何况广安公司出具给上诉人的收据里已经注明“其他”、“冲抵佣金”，即没有收到现金，双方之间没有就购房款支付、佣金抵扣达成任何约定或实际抵扣，上诉人没有缴纳任何房款。三、孙丹丹与合众公司系两个民事主体，广安公司与孙丹丹之间不存在代理销售关系，不存在广安公司需向孙丹丹支付佣金的情形。广安公司与合众公司的佣金纠纷还在诉讼中，因此佣金如何抵扣双方还没达成共识。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙丹丹向一审法院起诉请求：1.解除孙丹丹与广安公司签订的《商品房买卖合同》；2.广安公司返还孙丹丹已付购房款254,725元及利息（利息以254725为基数，从2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算到广安公司偿还为止，暂计至起诉之日为22,485元）；3.广安公司依法承担已付购房款一倍即254,725元的赔偿责任给孙丹丹；4.本案的诉讼费用由广安公司全部承担。广安公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.孙丹丹支付违约金50,945元；3.孙丹丹承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月19日，孙丹丹与广安公司签订一份《商品房买卖合同》，约定孙丹丹向广安公司购买佳润·文昌国际商城第5号楼1单元1202号房，建筑面积为110.75平方米，单价为每平方米2,300元，总金额257,425元；孙丹丹应于2016年10月19日前一次性支付全部购房款，逾期超过90日后，广安公司有权解除合同，广安公司解除合同的，孙丹丹按累计应付款的20%向广安公司支付违约金；广安公司应当于2017年7月31日前将该商品房交付给孙丹丹使用，逾期超过180日后，孙丹丹有权解除合同，广安公司应当自孙丹丹解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款5%支付违约金。合同签订当日，广安公司向孙丹丹出具两份《收款收据》，分别记载广安公司收到孙丹丹佳润·文昌国际商城5-1-1202房款30,000元及房款224,725元。之后，广安公司未按合同约定时间向孙丹丹交付涉案商品房。2018年5月15日，广安公司委托诉讼代理人梁能福向孙丹丹身份证住址邮寄一份《律师函》，称孙丹丹一直未支付购房款，要求孙丹丹在收到律师函后10天内向广安公司支付涉案商品房购房款，逾期不交则广安公司将不再为孙丹丹保留此房源而将另行出售。但邮件未能成功送达孙丹丹。2019年8月8日，防城港市住房保障中心出具一份《房屋信息查询证明》，载明涉案房屋已备案到他人名下，孙丹丹名下无佳润·文昌国际商城项目的备案信息记录。 一审法院认为，孙丹丹与广安公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，孙丹丹应于2016年10月19日前向广安公司一次性支付全部购房款257,425元。孙丹丹主张其以代理销售广安公司楼盘的佣金抵房款的形式支付了涉案商品房的房款，但未能提交任何证据证明，广安公司亦予以否认，故对孙丹丹该项主张不予认可。现孙丹丹未能提供证据证明其已向广安公司支付了涉案商品房的房款，且广安公司已将涉案商品房备案至他人名下，合同目的已不能实现，双方均同意解除签订的《商品房买卖合同》，故对双方要求解除于2016年10月19日签订的《商品房买卖合同》的诉请予以支持。因孙丹丹未能提供证据证明其已向广安公司支付了涉案商品房的房款254,725元，故对孙丹丹要求广安公司返还已付购房款254,725元及利息，并承担购房款一倍即254,725元赔偿责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。 关于广安公司要求孙丹丹支付违约金50,945元的反诉请求，一审法院认为，根据合同约定孙丹丹应于2016年10月19日前一次性支付全部购房款，逾期超过90日后，广安公司有权解除合同，广安公司解除合同的，孙丹丹按累计应付款的20%向广安公司支付违约金。可见，广安公司主张的上述违约金是基于孙丹丹迟延支付购房款后广安公司行使解除权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现广安公司的解除权已消灭，广安公司反诉请求孙丹丹支付违约金无法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除孙丹丹与广安公司于2016年10月19日签订的关于佳润·文昌国际商城第5号楼1单元1202号房的《商品房买卖合同》；二、驳回孙丹丹的其他诉讼请求；三、驳回广安公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5,632元，减半收取计2,816元，由孙丹丹负担；反诉受理费537元，由广安公司负担。 本案二审期间，孙丹丹向本庭提交如下证据：1、商品房销售代理合同，2、企业信息打印单，证据1、2共同证明：1.以上诉人为股东、监事的合众公司与被上诉人于2016年8月18日签订一份商品房销售代理合同；2.合众公司为被上诉人代销商品房以及佣金如何结算等；3.上诉人与被上诉人存在用佣金抵扣房款的事实基础。经质证，广安公司对上述两份证据的真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议，认为商品房销售代理合同的当事人是合众公司而非孙丹丹，合众公司与非孙丹丹是两个不同民事主体，根据法律规定公司的财产直接转化成个人的财产。本院认为，被上诉人对上诉人二审提交的证据的真实性无异议，该证据与本案有一定的关联性，故予以采纳。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，因双方当事人均诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故一审判决解除该《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。 关于孙丹丹是否已按《商品房买卖合同》约定支付购房款的问题。孙丹丹主张其已按约定付完全部房款，其中5万元是转账支付，其余是以佣金充抵购房款。广安公司抗辩其为了配合买受人办理合同备案才预先出具收据，但实际并未收到购房款。本院认为，孙丹丹主张其通过转账向广安公司支付5万元购房款，但未提交银行转账记录予以证明，且与广安公司出具的两张收据载明的款项金额及付款方式均无法对应，故对孙丹丹的转账付款主张，本院不予采信。对于孙丹丹主张以佣金冲抵购房款的问题，孙丹丹二审向本院提交了商品房销售代理合同、企业信息打印单作为证据，用以证明合众公司与广安公司之间存在代理销售关系，孙丹丹系合众公司的股东和监事，存在以佣金冲抵房款的基础。本院认为，孙丹丹与合众公司系两个不同的民事主体，合众公司与广安公司存在代理销售关系不等于孙丹丹与广安公司存在代理销售关系，孙丹丹未提交证据证明其与广安公司存在代理销售关系，故其主张以佣金冲抵房款，无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙丹丹主张广安公司开具收款收据后未在一年内主张撤销，撤销权消灭的问题。本院认为，收款收据并未合同，不存在依照《合同法》的有关规定进行撤销的问题。 孙丹丹提交的证据不足以证明其已依约向广安公司支付购房款，一审判决驳回孙丹丹要求广安公司返还购房款及利息并赔偿已付购房款一倍的诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，孙丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,192元（上诉人孙丹丹已预交），由上诉人孙丹丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十二月十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪