湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)湘执复100号复议申请人（被执行人）：长沙汇丰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺118号石人村。法定代表人：曹矛盾，公司董事长。诉讼代表人：长沙汇丰置业有限公司破产管理人。管理人负责人：杨江苏。委托诉讼代理人：迟浩好，管理人工作人员。委托诉讼代理人：罗秋妮，管理人工作人员。申请执行人中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁东路65号。法定代表人：楼永良，公司董事长。长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）在执行申请执行人中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）与被执行人长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出(2017)湘01执异191号执行裁定。汇丰公司不服，向本院申请复议。本院于2018年7月10日作出（2018）湘执复44号执行裁定，撤销长沙中院(2017)湘01执异191号执行裁定，发回长沙中院重新审查。长沙中院重新审查后，于2018年12月29日作出（2018）湘01执异206号执行裁定。汇丰公司仍不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，原告中天公司诉被告汇丰公司建设工程施工合同纠纷一案，长沙中院于2015年9月29日作出（2015）长中民三初字第00770号民事判决，主要内容是：一、被告汇丰公司自判决生效之日起七日内向原告中天公司支付工程款79，218，041.16元；二、被告汇丰公司自判决生效之日起七日内向原告中天公司支付计算至2015年7月15日的逾期付款违约金5，031，200元，后续违约金以欠付工程款金额为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际付清之日止；三、原告中天公司对其建设的案涉工程的折价或者拍卖价款在工程款本金79，218，041.16元范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中天公司的其他诉讼请求。判决生效后，因汇丰公司未按生效法律文书履行义务，中天公司向长沙中院申请强制执行。执行程序中，长沙中院于2016年7月14日作出（2016）湘01执130号之一执行裁定：拍卖被执行人汇丰公司名下位于长沙市天心区××小区××、××栋（预售证：2012-0660）地下室102号商铺和1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119号38套房产，Ｃ8栋（预售证：2012-0659）1502、1602、1702、1501、2301、1102、1201、1401号8套房产，Ｃ9栋（预售证：2012-0294）1201、1202、1301、1302、1701、1702、1801、2001、2101、2102、2302、2401、2402号13套房产，以上共计60套房产。2016年6月23日，受长沙中院委托，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司对上述房产进行了评估，作出湘求是房评报字［2016］第86号房地产估价报告，该报告载明：价值时点为2016年6月2日，在价值时点包含土地使用权价值在内的房地产市场价值为16019.23万元，变现价值（即扣除处置变现过程中应缴纳的税费的价值）为13215.89万元。此后，长沙中院委托湖南万和拍卖有限公司、湖南天盈拍卖有限公司、湖南省高盛拍卖有限公司、湖南鑫盛拍卖有限责任公司于2016年10月10日（2016年9月5日在潇湘晨报上进行了公告）、2016年12月30日（2016年12月13日、12月15日在潇湘晨报上进行了公告）两次对上述房产进行了拍卖。第一次采取单套房屋拍卖的方式，只拍卖成交4套房产，其余房产流拍。第二次采取整体拍卖的方式，Ｄ1、Ｄ2栋36套房产和Ｃ8、Ｃ9栋14套房产由黄德桑、徐莉莎联合竞得，成交价分别为1096.088万元和1430万元。另查明，本案的第一次拍卖款319.59万元和第二次拍卖款2526.088万元合计2845.678万元，长沙中院在扣除申请执行费后，分别于2017年4月10日、7月19日支付给申请执行人中天公司合计2830.4672万元。汇丰公司对长沙中院的执行行为不服，提出执行异议称：长沙中院拍卖其名下60套房产及102号商业房产的价值已达1.8亿元，而申请执行人中天公司享有优先受偿权的金额仅为7，000余万元。因此，长沙中院拍卖资产的价值已经超过该公司作为被执行人应承担的债务，不符相关法律规定。且长沙中院在拍卖过程中将拍卖方式变更为整体拍卖，造成拍卖单价过低，亦不符合法律规定。故请求长沙中院中止执行，并停止对博林金谷小区D1、D2栋及地下室102号商业房产的拍卖。中天公司答辩称：拍卖机构和评估机构的选取，标的价值的确定，均由长沙中院依法执行。资产评估报告由法院依法送达并经被执行人同意和签收。本案执行拍卖程序均是依法公开，均在省级报刊及人民法院诉讼资产网发布拍卖公告。被执行人基于房价上涨的原因，在第二次拍卖结束数月后，认为拍卖价格过低而提出执行异议，有悖诚信原则。拍卖实行优先整体后分零拍卖的原则，符合相关法律规定和拍卖行业惯例。请求依法驳回汇丰公司的执行异议。在本案长沙中院重新审查阶段，汇丰公司又提出本案的拍卖程序违法主要是案涉评估报告并未向其寄送，变更公告的期间不足15日，不符法定要求。拍卖房产均在使用上独立可分，不属于必须合并拍卖之情形，而拍卖公告中却要求优先整体拍卖，导致保证金数额大大增加，阻碍了个人竞买者的参与，致使案涉房产拍卖价格极低，严重损害了被执行人的合法权益。案涉房产并不具备正常使用的条件，但是拍卖公告中并未披露此重大瑕疵。长沙中院认为：本案执行依据即该院（2015）长中民三初字第00770号民事判决已经发生法律效力，汇丰公司未按生效法律文书履行义务，该院依据中天公司的执行申请，对汇丰公司采取相应的强制执行措施，有事实和法律依据。案涉房产的评估变现价值为13，215.89万元，虽略超出本案执行标的（工程款本金79，218，041.16元、逾期付款违约金5，031，200元以及相关诉讼费用、执行费用等），但因该评估价值不是最终拍卖成交价，且执行标的金额在未履行完毕之前处于持续增长状态，加之拍卖成交款还需支付相关诉讼费用和执行费用等，最终拍卖成交价值能否满足本案债务的履行仍不能确定，故汇丰公司提出拍卖资产价值已经严重超过其应承担的债务的异议理由，不能成立。另该院在对案涉房产进行拍卖前15日均在省级报刊上刊登了拍卖公告，变更拍卖方式的公告只是前一个公告的补充和细化，不是一个独立的拍卖公告，不影响竞买人和被执行人的权利，拍卖程序合法。至于对多套房产是进行整体拍卖还是分零拍卖，法律对此并无禁止性规定。虽然为债权利益的最大化，宜优先考虑对房产采取单套拍卖的方式拍卖，但第一次拍卖只拍出4套房屋，第二次才酌情采取优先整体拍卖的方式。至于房屋是否具备正常使用的条件，竞买人事先已充分知晓，并无任何异议。综上，汇丰公司的异议理由不成立，该院不予支持。据此，长沙中院于2018年12月29日作出（2018）湘01执异206号执行裁定，驳回汇丰公司的异议请求。汇丰公司不服，向本院申请复议称：案涉房产的司法拍卖公告期只有14日，违反了公告期需15日的法定要求；房产在使用上均独立可分，不属于必须合并拍卖之标的物。而长沙中院却要求整体优先拍卖，导致竞买保证金大大增加，阻碍了个人竞买者的参与，从而使房产拍卖价格极低，损害了汇丰公司的合法权益。由于汇丰公司已进入破产程序，此次复议申请人的诉讼代表人是汇丰公司破产管理人。本院认为：长沙中院对案涉房产进行了两次拍卖，拍卖前15日均在省级报刊上刊登了拍卖公告。第二次拍卖前发布了两次公告，在后的变更拍卖方式的公告只是对在前公告的补充和细化，不是一个独立的拍卖公告，此变更公告距拍卖日不足15日不影响竞买人和被执行人的权利。对于房产的处置方式一般应为分零单套处置，但是本案中第一次拍卖采取分零单套方式，只拍卖成交4套房产。在此情况下，长沙中院在第二次拍卖中改变处置方式为优先整体拍卖，最终成交50套房产，申请执行人受偿部分款项，买受人对房产的瑕疵并无异议也未提出任何请求。综上，长沙中院在本案中的执行行为并无不当。汇丰公司的复议理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回长沙汇丰置业有限公司的复议申请，维持长沙市中级人民法院（2018）湘01执异206号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄腊妍审 判 员  周小辉审 判 员  周康康二〇一九年十二月十一日法官助理刘宇丹代理书记员  徐 可