安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终3139号 上诉人（原审原告）：丁利星，男，1987年11月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：吕怡然，安徽智立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡新明，男，1980年10月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李天麒，男，1993年12月22日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人丁利星因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁利星的委托诉讼代理人吕怡然，被上诉人胡新明的委托诉讼代理人李天麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁利星上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持上诉人一审诉求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1、一审依据《合同法》第一百六十七条之规定驳回上诉人原审诉求属于法律适用错误,本案上诉人诉求解除合同系依据双方签订的协议中关于逾期还款解除合同的约定,属于约定解除合同,而合同法第一百六十七条的情形适用于法定解除合同，上诉人认为一审法院混淆了约定解除合同与法定解除合同的规定，故一审法院认定双方签订协议合法有效而第二项约定无效属于适用法律错误。被上诉人多次庭审也未提及双方之间协议无效,已经认可双方之间的协议效力，双方之间的签订的《商品房出售协议》真实有效。本案中上诉人与被上签订房屋买卖协议，协议约定被上诉人逾期两次或单次逾期超过七天，上诉人有权解除合同，该协议是双方真实意思表示，被上诉人两次未足额偿还按揭款，一审法院也已认定第二次被上诉人未足额偿还按揭款并逾期28天，已经达到了协议约定的解除条件，上诉人诉求解除合同于法有据，应予以支持。2、一审法院认定上诉人接受继续履行合同的事实有误，被上诉人两次违约后上诉人多次联系被上诉人要求解除合同，被上诉人不愿按约定解除合同故一直还款，上诉人要求解除合同后被上诉人继续还款是被上诉人的单方自愿行为，被上诉人也在实际占有房屋，上诉人担心自己造成合同违约故未阻止被上诉人还款。双方合同第二条的订立目的是为了保护上诉人的征信，被上诉人的两次违约行为已经对上诉人的征信造成影响，已经满足了合同解除的条件。上诉人因被上诉人的违约行为导致不良征信,现无法贷款买房，上诉人已经因被上诉人的违约行为实际受到损失，上诉人依据合同约定要求解除合同并让被上诉人返还房屋合情合理。 胡新明辩称，丁利星的诉求与事实相悖、与法律相悖、与最高人民法院同类判例相悖，其行为严重的违反诚实信用原则，严重冲击合同关系的稳定性，严重危害交易安全。恳请法院主持公道，依据合同法第六条、民诉法第一百七十条第一款第一项，依法驳回丁利星的上诉请求。 丁利星一审诉讼请求：一、依照《商品房出售协议》第二条的约定解除房屋买卖协议，被告返还原告位于亳州市谯城区的房屋；二、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：丁利星将所购买的亳州市谯城区出售于胡新明，双方于2017年8月20日达成《商品房出售协议》，协议内容：“甲方（出卖人）：丁利星……乙方（买方）：胡新明……一、甲方将位于亳州市谯城区恒大城小区，其单独所有的房屋一套，出卖给乙方……二、双方约定，该房屋总价值为伍拾陆万元整（小写560000元整）人民币……从2017年8月21日凌晨起，上述未予偿还的293期乙方在2017年8月20日一次性支付甲方购房款17800元，从2017年8月21日起，上述未予偿还的293期贷款由乙方承担，若乙未按期偿还到期贷款，超过两次逾期还款或者单次逾期还款超过7天的，甲方有权单方解除合同，并且收回房屋，不承担乙方的任何损失，仅退还乙方的购房款……甲方：丁利星2017年8月20日乙方：胡新明2017年8月20日”协议签订后丁利星向胡新明交付了房屋。该房屋住房贷款于每月一号偿还，每月还款金额为2202.20元。胡新明在履行该协议过程中，2017年11月1日向丁利星偿还房贷的银行卡内汇入2100元，银行划扣后，该笔住房贷款仍欠82.83元。2017年11月29日胡新明分两笔共向偿还房贷的银行卡内汇入2300元，银行于当天将82.83元划扣掉。之后每月丁利星均按时足额的将应还贷款汇入丁利星银行卡内，银行也准时足额的完成了划扣。 一审法院认为：丁利星、胡新明双方就房屋买卖一事达成一致意见并签订《商品房出售协议》，该协议真实有效，系双方真实意思表达，不违反法律强制性规定，对该协议效力予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效，人民法院应予支持。”《商品房出售协议》第二项约定该房屋首付款17800元，剩余房款分293期支付，故该房屋买卖为分期付款。《商品房出售协议》第二项约定：“若乙未按期偿还到期贷款，超过两次逾期还款或者单次逾期还款超过7天的，甲方有权单方解除合同，并且收回房屋，不承担乙方的任何损失，仅退还乙方的购房款……”，该房款分期次数系293次，该约定两次或者单次还款数明显低于全部价款的五分之一，故该约定无效。且虽然丁利星起诉解除该合同，但是其仍将偿还房贷的银行卡交于胡新明，胡新明按时足额偿还贷款至2019年7月，丁利星接收了该价款而未提出异议，表明其已接收继续履行合同的事实，在诉讼过程中再行使合同解除权免除合同义务的，有违诚信原则，解除无效。故对丁利星诉请解除《商品房出售协议》的主张，不予支持，双方继续履行该协议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定，判决：驳回原告丁利星诉讼请求。案件受理费160元，由原告丁利星负担。 胡新明二审补充提交胡新民支付宝账单详情，证明2019年8月14日本案重审至今，被上诉人又继续月月向丁利星的中国银行还房贷卡内支付购房款（8月28日、9月28、10月27日、11月27日均支付购房款2300元），丁利星全部接收，从没有拒绝。与被上诉人一审举证的证据相互佐证，证实从2017年11月1日至今的案涉房屋的办证费用、购房款（含房贷）全部是被上诉人支付的，丁利星没支付分文，丁利星上述办证、收款、还贷行为，完全可以佐证丁利星接受继续履行合同。丁利星质证意见为：对该证据三性及证明目的均有异议，被上诉人不愿意按协议约定解除合同，所以才一直还款，该还款是单方自愿行为，不能对抗其违约事实的存在。被上诉人实际占有房屋，上诉人如阻止其还款即构成自己违约，上诉人为了不影响征信故未阻止被上诉人还款，但不能证明上诉人同意被上诉人继续履行合同。上述证据本院在论述中综合评判。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、胡新明是否存在违约行为；2、本案是否符合合同约定解除的条件，应否解除。关于违约事实的问题，根据案涉《商品房出售协议》约定，从2017年8月21日起，丁利星未予偿还的293期贷款由胡新明承担。按月如期还款是合同的应有之义，也是案涉合同当事人胡新明的基本义务。根据查明的事实，胡新明在履行该协议过程中，2017年11月1日向丁利星偿还房贷的银行卡内汇入2100元，银行划扣后，该笔住房贷款仍欠82.83元。据此，胡新明存在逾期还款的事实，依法构成违约。关于案涉合同应否予以解除的问题。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应综合违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现等因素，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持。案涉合同的交易目的是通过买卖行为使出卖人取得价款，买受人获得房屋。本案中，胡新明在履行过程中虽然存在违约，但综合案情，该行为不构成恶意违约，胡新明违约前后的还贷行为表明其愿意遵守合同的约定继续清偿债务，而非通过断供而根本否认合同目的。故，本案双方虽然将买受人逾期还贷的情形约定为合同解除条件，但考虑到胡新明违约情节轻微，其违约行为也不影响双方买卖合同目的的实现，按照鼓励交易、诚信履约的市场交易原则，一审判决不予解除案涉合同并无不当，但一审论述有误，本院予以纠正。案涉合同虽然不应解除，但胡新明在履行过程中没有依约足额偿还丁利星名下的月供，给丁利星的征信造成了一定影响，应当承担相应违约责任，丁利星可就因该违约行为造成的损失向胡新明另行主张。综上，丁利星的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由丁利星负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  彭 亮 审判员  王艳东 二〇一九年十二月十二日 法官助理孙曼 书记员李遨宇