河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初27298号原告（反诉被告）李奕萱，女，1973年10月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人蔡佳，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托代理人孙金广，北京安理（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）王俪蒙，女，1974年4月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张伟，河南国基律师事务所律师。委托代理人冉梓莼，河南国基律师事务所实习律师。原告李奕萱（反诉被告）诉被告王俪蒙（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李奕萱（反诉被告）委托代理人蔡佳、孙金广，被告王俪蒙（反诉原告）及其委托代理人张伟、冉梓莼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李奕萱诉称，2019年5月15日，原告与被告王俪蒙签订《购房协议》，约定原告向被告王俪蒙购买位于郑东新区农业东路28号联盟一期16号楼1单元4-5层8号室（所有权证号：郑东权证字第××号）面积377.92平米的住宅一套（包含180平米空中花园），协议金额为1050万；《购房协议》还约定原告应在5月15日前向被告王俪蒙支付购房订金人民币一百万元整。原告按照《购房协议》的约定向被告王俪蒙指定的收款账户（银行账号：62×××85，开户行：交通银行，开户人：王俪蒙）支付购房订金人民币一百万元后，着手委托设计师根据案涉房屋具体情况制定装修方案，并向装修公司和家具制造商定制家具，前期投入约为人民币79.8万元。其后，原告偶然发现被告王俪蒙在签订《购房协议》时故意隐瞒涉案房屋存在纠纷的重大事项，被告一直向原告宣称的“180平空中露台”是违法建筑，更不具使用权，已被郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号民事判决责令拆除。由于被告的欺诈行为导致原告在签订《购房协议》时产生错误认识，并因此使原告投入了巨大的装修设计、家具定制费用。后原告多次请求被告解除《购房协议》、返还购房订金未果，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告双方签订的《购房协议》，被告返还原告向其支付的一百万元购房订金；2、被告赔偿原告损失共计人民币79.8万元；3、被告以179.8万元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息；4、本案诉讼费、保全费、律师费、担保费等由被告承担。王俪蒙辩称：首先，被告与原告之间仅就涉案房屋进行了口头商讨与合议，并未正式签订书面的《房屋买卖合同》，当事人之间的《商品房买卖合同》并未依法成立并生效，因此也不存在原告诉求中的《购房合同》及解除合同的情形，故对其诉讼请求，应予以驳回。其次，本案原告与被告“本约合同”没有签订与履行的过错和责任完全在原告，应当由原告承担相应的损失，被告在与原告商讨涉案房屋的过程中，从未违反诚实信用原则，也没有隐瞒关于涉案房屋订立合同的重大事项，被告与原告未能成功签订《房屋买卖合同》的原因在于原告，因给本案原告所产生的损失，均应由原告承担。再次，原被告双方交易的标的物是不动产房屋，涉案房屋面积377.92平方米（建筑面积），被告的房屋不存在任何瑕疵，房屋的主要功能是居住和生活，完全具备交易条件，原告不履行交易的行为是违背诚实信用的缔约过失行为，应依法承担过错赔偿责任。最后，本案原告不进行房屋交易的真正原因是从五月份开始，郑州的二手房市场出现了巨大的变化，新房及二手房价格有大幅度下降，涉案房屋的价格受此影响也有一定程度的下跌，原告就出现了不想再继续交易的念头，但又怕直接说出来可能要不回预付款100万元，还要承担相应的缔约过失责任，并赔偿被告由此造成的损失，就借口涉案房屋存在“瑕疵”为由提出不再进行交易。王俪蒙诉称：2019年5月15日，反诉原告与反诉被告通过微信商讨郑东新区农业东路28号联盟新城16号楼1单元4-5层8号涉案房屋（产权号10××08）买卖一事，并口头约定反诉被告购买涉案房屋，合同价款为1050万元，反诉被告随后支付购房预付订金100万元，并约定今年8月中旬签订正式的《商品房买卖合同》，支付剩余的950万元。随后，双方就签订正式的《存量房买卖合同》的条款进行了磋商。反诉人为保证《购房合同》的顺利签订，反诉原告在反诉被告的要求下，在赔偿租户5万元的前提下，与原租赁户解除了合同，损失租金36万元，共计41万元。随后又与防水公司签订合同，对屋内防水进行了维修。在维修过程中，反诉被告又通知反诉原告停止工作，由其指定的维修公司进行防水施工。反诉人就让原来的施工队伍离场，由反诉被告的施工队伍进行防水施工，因此损失防水工程价款7万元。在反诉被告的要求下，反诉原告又将屋内的空调、家具进行搬离，并进行便宜处理，对反诉原告造成4万元的损失，还按反诉被告的要求提前归还银行贷款的和解押，为双方的正式合同履行了全部义务，房屋完全具备交易和交付条件。双方的购房意愿达成后，而从今年五月份开始，郑州的二手房市场出现了巨大的变化，新房及二手房价格有大幅度的下降，涉案房屋的价格受此影响也有一定程度的下跌，反诉被告就有了不想再进行继续交易的念头，但又怕直接说出来可能要不回预付款100万元，还要承担相应的缔约过失责任，并赔偿反诉原告由此造成的损失，就借口涉案房屋存在“瑕疵”为由提出不再进行交易。反诉原告得知这一情况后，本着息事宁人的态度，曾多次与反诉被告联系协商解决争议，继续进行交易。但反诉被告没有本着化解矛盾、和谐共处的原则处理纠纷，反而执意走上法律诉讼的道路。虽然双方合同尚未正式签订，但就涉案房屋达成合意的基础上，当事人之间已形成了口头的《预购合同》，反诉原告按照诚实信用的原则为房屋交易履行完所有义务，房屋具备交易和交付的条件。而反诉被告基于郑州二手房市场交易价格下降，涉案房屋交易价格可能存在下降的情况，借口房屋存在“瑕疵”为由拒绝进行交易和支付房屋价款，致使双方合同无法正式签订并继续履行，被告的行为违反了《合同法》的诚实信用原则，反诉被告应当承担缔约过失责任，对反诉原告由此造成的损失，应由反诉被告进行赔偿，故反诉原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定依法提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计人民币52万元（房租36万元，租户赔偿金5万元，防水工程款7万元，家具家电损失4万元）；2、由反诉被告承担本案的所有诉讼费用。李奕萱辩称：首先，李奕萱与王俪蒙解除涉案《购房协议》的原因是王俪蒙在签订《购房协议》时隐瞒涉案房屋存在重大涉诉纠纷，导致李奕萱合同目的不能实现，而并非王俪蒙宣称的郑州二手房市场出现巨大的变化所致。王俪蒙曾委托了不止一位房产经纪人、在不止一家二手房交易网站或者app上发布过出售案涉房产的信息，而且在十分醒目的位置都标注了“带180平空中露台”“150平方花园”字样。李奕萱与王俪蒙签订《购房协议》之后，无意间发现王俪蒙宣称的“180平空中露台”是违法建筑，更不具使用权，且已被郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号民事判决责令拆除。王俪蒙的欺诈行为致使李奕萱订立合同之初的合同目的无法实现，为此，李奕萱才通过微信及书面通知，提出解除《购房协议》及赔偿损失的要求。其次，关于王俪蒙主张的解约损失，更是毫无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》及《购房协议》的有关约定，因王俪蒙过错致使合同目的不能实现的，过错方应当自担损失，所以王俪蒙要求李奕萱承担违约责任是十分荒谬的。关于王俪蒙主张的房租、租户赔偿金问题：王俪蒙将案涉房屋在二手房交易平台挂卖的时间早于与李奕萱签订《购房协议》的时间，且王俪蒙与租客订立租约及与李奕萱磋商卖房，几乎是同时发生。换句话说，王俪蒙在同一时间段内，一边招租客、一边卖房，故即便租约真实存在，王俪蒙所谓退租、赔偿违约金产生的根本原因也是其违反市场交易规则，因自身不诚信的交易行为所致，而并非是李奕萱的买房行为。关于王俪蒙主张的防水工程款问题：合同相对方未到庭，且王俪蒙未出示转款凭证，真实性无法核实。另该项费用的产生是因为在双方交易之前原告自身房屋瑕疵所致，其为修缮自己房屋所产生的费用本就应该由其个人负担。且该工程并未完工，防水工程在李奕萱方介入后，最终实际是李奕萱出钱邀工人所做，相应增值部分也均已附加在王俪蒙房屋上，合同解除后，该部分对李奕萱而言系损失，但对王俪蒙而言实际是不当得利。关于王俪蒙主张的家具家电问题：李奕萱与王俪蒙签订的《购房协议》只是约定王俪蒙清空房间和花园，并未要求王俪蒙将屋内的家电、家具“便宜处理”，王俪蒙作为一个完全民事行为能力人，如果觉得自己处分自有财产的行为会给自己造成损失，完全可以选择其他方式处理。故王俪蒙上述诉请，根本毫无根据，请求依法驳回其反诉请求。经审理查明：2019年5月15日，李奕萱与王俪蒙通过微信聊天达成房屋买卖的合意，1．双方约定由李奕萱向王俪蒙购买位于郑东新区农业东路28号联盟一期16号楼1单元4-5层8号室（所有权证号：郑房权证字第××号），面积377.92平米的住宅一套，房屋价款为1050万元；2．王俪蒙同意预收订金100万元，于收订金起90日内将房屋办理过户给李奕萱，办理当天支付尾款950万元；3．王俪蒙负责修缮房屋内外漏水问题，并清空房间和花园；4．如遇不可抗力导致王俪蒙无法销售房屋，王俪蒙第一时间（不得超过90日）通知李奕萱并于3日内退回订金100万元，另外支付自收到订金日起到退款日止的银行同期贷款利息。当天，李奕萱向王俪蒙支付购房订金100万元。2019年8月10日，王俪蒙通过微信向李奕萱发送郑州市中级人民法院于2019年2月26日作出的（2019）豫01民终2293号民事判决书。生效判决判令王俪蒙拆除建造在胡立国屋顶的房屋、小花园及附属设施，恢复屋顶原状并为该屋顶重新做防水层。2019年8月12日，李奕萱向王俪蒙邮寄《解除合同通知书》，以王俪蒙隐瞒空中花园已经生效判决确认排除了出卖人王俪蒙的占有、使用权，致使买方李奕萱合同目的无法实现为由，要求解除与王俪蒙之间《购房协议》。庭审时，李奕萱、王俪蒙均表明涉案（2019）豫01民终2293号判决中所列明的胡立国屋顶的房屋、小花园及附属设施，与双方交易内容载明的花园相一致。以上案件事实由房屋所有权证、微信聊天记录、工商银行转账回单、（2019）豫01民终2293号判决书、解除合同通知书、邮寄单以及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李奕萱、王俪蒙虽然没有签订书面合同，但是根据双方提交的微信聊天记录可知，双方事实上已经就案涉房屋买卖事宜达成了合意，内容包括当事人名字、标的、价款、履行期限和方式、解决争议的方法等，具备《合同法》第十二条规定的主要合同条款，且达成合意当天，李奕萱履行了支付首笔房款义务，就后续履行事宜，双方展开进一步沟通交流，故应当认定双方在微信聊天中约定的《购房协议》内容成立并生效。购房协议约定有清空花园条款，且微信聊天内容进一步印证交易范围包括该花园，此花园应是本次房屋交易的重要组成部分。郑州市中级人民法院（2019）豫01民终2293号生效判决认定王俪蒙拆除该花园，在此情况下，双方产生争议，购房协议无法继续履行，双方合同目的亦无法实现，故李奕萱诉请解除购房协议并返还100万元购房订金，本院予以支持。关于双方主张的损失或利息，证据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李奕萱（反诉被告）与被告王俪蒙（反诉原告）于2019年5月15日达成的《购房协议》；二、被告王俪蒙（反诉原告）于本判决生效后十日内返还原告李奕萱（反诉被告）购房订金100万元；三、驳回原告李奕萱（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王俪蒙（本诉被告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10594元，保全费5000元，由原告李奕萱负担6194元，被告王俪蒙负担9400元。反诉案件受理费4500元，由反诉原告王俪蒙负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月十九日书记员  常 鑫