上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9771号上诉人(原审原告、反诉被告)：尹红，女，1977年4月8日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告、反诉被告)：周平，男，1972年2月19日生，汉族，住上海市宝山区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谢杨，上海市锦天成律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：甘传飞，男，1964年8月26日生，汉族，住安徽省巢湖市。上诉人(原审被告、反诉原告)：计光琴，女，1967年4月1日生，汉族，住址同上。上诉人(原审被告、反诉原告)：甘雨，女，1988年10月13日生，汉族，住址同上。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：汤容滨，上海申蕴和律师事务所律师。上诉人尹红、周平与上诉人甘传飞、计光琴、甘雨均因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初8084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹红、周平上诉请求判令：改判甘传飞、计光琴、甘雨共同返还违约金人民币(以下币种均为人民币)68万元。事实和理由：因甘传飞、计光琴、甘雨原因导致的房屋买卖合同终止，直接影响到了己方同周雪莲房屋交易的正常进行，故两者之间存在必然联系。所以，己方恳请二审法院，依据尹红等被迫同周雪莲解决造成的52.4万元的损失，上浮30%，作为计算相关违约金的标准。切实保护合同守约方的合法权益。上诉人甘传飞、计光琴、甘雨上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、五项，并改判对尹红、周平支付的30万元定金予以没收。事实和理由：一、一审判决对己方2019年3月27日的微信内容定性错误。一审法院未进行过任何审查，直接将并不明确的微信内容推定为“明确表示不履行合同”属于定性错误。二、一审判决在事实认定部分遗漏了尹红、周平于2019年3月29日向法院起诉要求解除合同的事实。三、一审判决认定己方构成预期违约属于法律适用错误。四、一审判决采信尹红、周平主张适用合同第12条的内容适用违约金属于法律适用错误。五、一审判决酌定己方需支付甘传飞、计光琴、甘雨违约金50万元无法律依据。己方不存在引起合同解除的行为。尹红、周平不存在和本案相关的实际损失。六、尹红、周平在未与己方沟通的情况下，即向法院起诉解除合同构成根本违约，己方有权没收其支付的定金。尹红、周平向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令甘传飞、计光琴、甘雨返还定金30万元，支付违约金142万元。甘传飞、计光琴、甘雨提起反诉：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、定金30万元予以没收。一审法院认定事实如下：上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号全幢(以下简称“系争房屋”)产权人为甘传飞、计光琴、甘雨。2019年1月25日，尹红、周平(乙方)与甘传飞、计光琴、甘雨(甲方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方名下系争房屋，总房价860万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，尹红、周平(乙方)与甘传飞、计光琴、甘雨(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定，房屋建筑面积236.01平方米，抵押权人中国银行，总房价款860万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于2019年6月10日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房价款602万元，乙方应于签订示范合同当日支付；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款240万元；甲、乙双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款18万元；甲、乙双方应于乙方银行贷款审核通过后向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同第17条补充约定，甲乙双方协商约定，乙方于2019年4月15日前转部分房价款100万元给甲方，甲方收到房款后用于偿还抵押贷款。上述合同签订后，尹红向计光琴账户转账支付定金30万元。一审另查明，2019年3月27日，计光琴微信联系尹红表示，双方之间的房屋买卖合同，由于计光琴一方的原因，不能继续交易，敬请谅解，后续事宜，请尽快协商处理。2019年4月4日，计光琴微信联系尹红表示，房产证已拿回来，双方的房屋买卖合同可以正常交易。尹红回复称，这次计光琴又解约，尹红又和下家解约，又忙着借钱赔违约金。计光琴回复称，出现这种情况都不是恶意这么做，房屋买与不买尹红都可以选择。一审再查明，2019年1月19日，尹红、周勇健与周雪莲签订《房屋买卖合同》，约定尹红、周勇健将上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给周雪莲，总房款620万元，双方于2019年4月10日前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2019年3月23日，尹红、周勇健与周雪莲(乙方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《解约协议》，约定，经丙方居间，就乙方购买甲方宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋，三方签订《房屋买卖合同》，且甲方已收取乙方定金30万元，现甲方明确表示不再继续出售该房屋，经三方协议，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；二、甲方应当于本解约协议签订后10日内，赔偿乙方违约金70万元；三、由甲方向丙方支付佣金共计124,000元。解约协议签订后，尹红转账支付周雪莲70万元。审理中，尹红表示，支付给周雪莲的70万元中包含退还周雪莲已付的定金30万元，实际支付的违约金是40万元；佣金124,000元尚未支付。尹红、周平为证明己方主张，向一审法院提供视频光盘，证明2019年3月20日，买卖双方在中介公司协商房屋买卖事宜，当时甘传飞方明确表示无法履行合同。视频的主要内容为，甘传飞表示产证现在还是干净的，只是甘传飞等不愿意承担这个风险，现在过户也可以。中介表示没有产证不能过户。甘传飞表示，所以不能过户。中介询问甘传飞那边整个流程大概需要多长时间。甘传飞表示，还有两个同案犯没有到案，到案以后通过检察院审判，甘传飞方心里也没有底，不能确定这个时间……。甘传飞等针对该证据表示，真实性无异议，甘传飞等要将系争房屋产权证借给亲戚做贷款的担保，所以负责任的告知尹红、周平合同履行可能存在的风险。甘传飞等向一审法院提供产证保管书，证明2019年4月11日，买卖双方和中介人员在中介公司协商达成口头协议，约定《房屋买卖合同》继续履行，甘传飞等将产证原件交给中介公司，中介公司出具了产证保管书，双方合同一直处于履行状态。尹红、周平表示，双方在2019年4月10日左右确实进行过协商，但是就付款时间没有达成一致，所以没有达成继续履行合同口头协议。一审审理中，尹红、周平表示，基于甘传飞等于2019年3月27日明确表示拒绝履行合同的行为，尹红、周平行使的是法定解除权，且依据合同第12条约定主张违约责任。合同第12条第一句话仅约定了合同义务人以默示行为怠于履行合同义务的解约情形，并不排除法律规定的其他合理、合法解除条件，且第一句话和第二句之间没有互为前提和结果的直接逻辑联系。此外，违约的形式多种多样，违约责任这一条款无法就违约方预期违约的行为进行穷举性的罗列。甘传飞等表示，合同第12条约定的是约定解除权，不是法定解除权，预期违约是法定解除权，两者没有联系，不能混用；如果甘传飞等需要承担违约责任，也应考虑尹红、周平的实际损失以及其主张的实际损失与本案的因果关系酌情确定违约金。一审法院认为，尹红、周平与甘传飞、计光琴、甘雨就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。尹红、周平提供的微信聊天记录及当事人的当庭陈述可以证明，2019年3月27日，甘传飞等已经明确向尹红、周平表示，双方之间的房屋买卖合同因甘传飞方的原因无法继续交易。尹红、周平虽对微信内容没有回复，但已于2019年3月29日向本院起诉要求解除合同。尹红、周平的起诉行为应当认定为基于甘传飞等明确表示不履行合同而行使的单方解除权。甘传飞等于2019年5月7日收到起诉状副本等材料，故本院认定双方之间的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除。甘传飞等关于双方在2019年4月11日就合同继续履行达成口头协议的主张，未有充分证据予以佐证，一审法院不予采信，其要求没收定金30万元的反诉请求，亦不予支持。合同解除后，甘传飞等应返还定金30万元。尹红、周平依据合同第12条约定向甘传飞等主张违约金142万元。甘传飞等抗辩该条约定不适用于本案情形，如果甘传飞等构成违约，也应根据对方的实际损失及其主张的实际损失与本案合同的关联性等因素来确定违约金。一审法院认为，合同系因甘传飞等违约而解除，其理应承担违约责任，而尹红、周平关于合同第12条的内容及适用问题的解释也更为合理、公平，予以采信。甘传飞等抗辩该条约定的违约金标准过高，考虑到其于2019年3月27日才明确表示无法继续履行合同，而尹红等在2019年3月23日即与周雪莲签订解约协议，此外，本案合同无法履行并不必然导致尹红等与周雪莲间合同也无法履行等事实，再结合尹红、周平已付款金额，本案合同履行程度，甘传飞等的过错程度，尹红、周平实际损失的合理范围等因素，酌情确定甘传飞等支付尹红、周平违约金50万元。一审法院判决如下：一、尹红、周平与甘传飞、计光琴、甘雨就上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年5月7日解除；二、甘传飞、计光琴、甘雨于判决生效之日起十日内，返还尹红、周平定金30万元；三、甘传飞、计光琴、甘雨于判决生效之日起十日内，支付尹红、周平违约金50万元；四、驳回尹红、周平的其他诉讼请求；五、驳回甘传飞、计光琴、甘雨的全部反诉请求。二审另查明，因尹红一方与周雪莲房屋买卖合同解除，经一审法院另案调解，其于2019年11月22日支付上海中原物业顾问有限公司中介费8万元。加上尹红一方支付给周雪莲的违约金40万元，两项共计48万元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方对房屋买卖合同解除均无异议，一审关于合同解除及解除时点的认定意见正确，本院予以认同。本案二审的争议焦点在于合同解除的责任认定和承担问题。根据微信聊天记录、通话录音等在案证据，甘传飞一方已明确表示因自身原因所致房屋买卖合同无法继续履行。鉴于前述情况，尹红一方有权通过诉讼方式行使合同解除权。甘传飞一方认为2019年4月11日双方同意继续履行合同、之后系尹红一方违约的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。同时需要指出的是，因尹红一方已于2019年3月27日与周爱莲达成解约协议，约定向周爱莲支付违约金。如双方同意继续履行所涉系争房屋的买卖合同，有理由相信会对尹红一方的损失承担一并达成书面协议。综上，可以认定因甘传飞一方原因导致合同解除，其应按约承担相应的违约责任。至于违约金数额，一审综合案件实际情况予以酌定，理由确实充分，并无不当。经查尹红一方已支付的解约违约金和中介费共计48万元，一审确定甘传飞一方承担违约金50万元。尹红一方上诉认为违约金过低的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。甘传飞一方认为尹红一方违约及其定金不予返还的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,700元，由上诉人尹红、周平负担3,900元，由上诉人甘传飞、计光琴、甘雨负担11,800元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十二月九日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……