安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初2545号原告（反诉被告）：夏结男，女，1959年3月7日出生，汉族，农民，住安徽省潜山经济开发区。原告（反诉被告）：徐张明，男，1982年2月19日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山经济开发区。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐炜，安徽皖激扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢家龙，男，1972年9月7日出生，汉族，农民，户籍地安徽省怀宁县，现住安徽省潜山经济开发区。被告（反诉原告）：谢家齐，男，1974年1月18日出生，汉族，农民，户籍地安徽省怀宁县，现住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：陈超要，安徽天柱律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢冬华，男，1977年12月3日出生，汉族，农民，住安徽省怀宁县。上述三被告共同委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。原告夏结男、徐张明与被告谢家龙、谢家齐、谢冬华确认合同无效及反诉原告谢家龙、谢家齐、谢冬华与反诉被告夏结男、徐张明合同无效赔偿损失纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐张明及夏结男、徐张明的共同委托诉讼代理人徐炜，谢家龙及谢家齐、谢家龙、谢冬华的共同委托诉讼代理人杨乐天，谢家齐的委托诉讼代理人陈超要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏结男、徐张明向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2010年签订的“宅基地转让协议书”无效；2、判决被告返还原告位于安徽省潜山经济开发区顺桥新村安置宅基地240平方米；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年4月25日，原告因拆迁获得位于潜山市经济开发区顺桥新村安置宅基地两块。2010年下半年，三被告经人介绍欲购买该两块安置宅基地，原告遂与三被告签订“宅基地转让协议书”一份，约定将安置的该两块宅基地以30万元的价格转让给三被告。其后，三被告在该土地上建造了四底四层房屋。现原告认为依据国家政策和法律私自转让宅基地的行为无效，三被告应返还上述宅基地。谢家龙、谢家齐、谢冬华共同辩称，该转让协议已实际履行，虽然注明的是宅基地，但所涉的土地已不是农村集体土地，而是开发区的国有土地。其土地性质应是国有土地，不符合农村集体经济组织成员取得宅基地的方式。故本案原告转让的是房屋的使用权，应当驳回原告的诉求。谢家龙、谢家齐、谢冬华向本院提起反诉，其反诉请求如下：1、判令夏结男、徐张明返还土地转让款30万元；2、判令夏结男、徐张明赔偿其损失3898909元，（其中房屋重置价2013960元，装潢损失426300元，房屋升值1458649元）；3、夏结男、徐张明上述款项付清20日后，再将案涉土地及附属房屋返还给夏结男、徐张明；4、反诉费用、评估费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2010年签订一份土地使用权转让协议。土地转让价款为30万元。合同签订后，反诉原告在该土地上建造四底四层房屋，共计约1300平方米，一层门面已出租给他人经营，上面三层反诉原告已装潢并入住。现反诉被告要求确认土地转让协议无效，为此反诉原告要求反诉被告返还土地转让款30万并赔偿损失。针对谢家龙、谢家齐、谢冬华提出的反诉，夏结男、徐张明辩称，反诉原告要求返还土地转让价款30万元无异议，但反诉被告不应赔偿损失，因为该无效协议中关于损失赔偿的约定也是无效的。且讼争宅基地应由被告恢复原状后返还给原告。若反诉被告同意接受该宅基地上的房屋，只能按照重置价格进行计算，反诉原告诉求的赔偿损失包含有升值部分的利益，这一部分的请求不应得到支持，正是因为原被告签订的转让协议无效，反诉原告也不应当通过签订无效合同的方式获取更多非法经济利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对对方当事人提出的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏结男、徐张明系安徽省潜山经济开发区八一社区居委会居民。2007年4月25日，潜山县综合经济开发区与被拆迁人夏结男、徐张明签订《拆迁安置协议书》一份，潜山经济开发区征收夏结男、徐张明享有使用权的集体土地，双方就拆迁安置补偿问题达成协议。2010年，徐张明经手与谢家龙、谢家齐、谢冬华签订《宅基地转让协议书》，约定，徐张明将潜山县综合经济开发区安置给夏结男、徐张明位于潜山县综合经济开发区顺桥新村的宅基地240㎡使用权转让给谢家龙、谢家齐、谢冬华，谢家龙、谢家齐、谢冬华支付土地转让款30万元。双方亦就违约责任进行了约定。协议签订后，谢家龙、谢家齐、谢冬华在该宅基地上兴建四底四层住宅并入住。案件审理过程中，谢家龙、谢家齐、谢冬华申请对涉讼房地产进行鉴定评估。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房地产的重置价及市场交易价进行了评估。经评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年11月6日出具《房地产估价报告》。该报告得出估价结果为：位于潜山市经济开发区顺桥新村B3幢1-4层（商住用房）房地产[钢混结构，总建筑面积为1025.5㎡，宅基地面积240㎡]，在价值时点的市场价值（设定毛坯状态）4198909元、重置价值（设定毛坯状态）2013960元、装潢价值426300元。谢家龙、谢家齐、谢冬华支付评估费用3万元。另查，谢家龙、谢家齐、谢冬华非夏结男、徐张明所在集体经济组织成员。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。谢家龙、谢家齐、谢冬华非安徽省潜山经济开发区八一社区居委会居民，因此根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，该宅基地转让协议无效。依照法律规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，夏结男、徐张明要求谢家龙、谢家齐、谢冬华返还位于安徽潜山综合经济开发区顺桥新村宅基地240平方米的诉讼请求应予支持。谢家龙、谢家齐、谢冬华要求夏结男、徐张明返还土地转让款30万元的反诉请求应予支持。谢家龙、谢家齐、谢冬华已经在该宅基地上建造总面积1025.5平方米的房屋，房屋和土地不可分离，拆除会造成房屋价值极大贬损，故房屋随宅基地一并返还给出卖人，由出卖人将原房屋的价值折价补偿买受人，故谢家龙、谢家齐、谢冬华要求夏结男、徐张明补偿重置价值（设定毛坯状态）2013960元、装潢价值426300元合计2440260元的诉讼请求应予支持。对于谢家龙、谢家齐、谢冬华房屋升值损失1458649元，考虑到出卖人在出卖时明知所出卖的宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售宅基地为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，本院酌情由夏结男、徐张明赔偿损失的70%即1021054.3元。鉴定评估费用3万元，应由争议双方按责任大小分担。双方互付返还义务时本应同时履行，但考虑谢家龙、谢家齐、谢冬华迁出房屋需要一定的准备时间，故谢家龙、谢家齐、谢冬华要求在夏结男、徐张明付清款项后20日内返还宅基地及房屋的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）夏结男、徐张明与被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华签订的《宅基地转让协议书》无效；二、原告（反诉被告）夏结男、徐张明于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华返还宅基地转让款人民币300000元、补偿房屋重置及装潢价值2440260元、赔偿房屋升值损失1021054.30元，合计3761314.30元；三、被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华在原告（反诉被告）夏结男、徐张明履行本判决第二项确定的义务后二十日内，将位于安徽省潜山经济开发区顺桥新村宅基地240平方米及地上B3幢1-4层房产返还给原告（反诉被告）夏结男、徐张明；四、驳回被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2900元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担；反诉案件受理费减半收取20195元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担2195元、由原告（反诉被告）夏结男、徐张明共同负担18000元；鉴定评估费30000元，由原告（反诉被告）夏结男、徐张明负担21000元，由被告（反诉原告）谢家龙、谢家齐、谢冬华共同负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王洁望二〇一九年十二月十二日法官助理林巧书记员潘峥附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。