湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初5323号原告娄底新合作商业物业管理有限公司。住所地娄底市经济开发区湘阳东街与迎春路交汇处物流园信息大楼二楼。法定代表人李录良，系该公司经理。委托代理人贺春林（特别授权），湖南宇能律师事务所律师。被告湖南中慧物联网科技有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区长青中街龙泰上品A座203室。法定代表人李素华。原告娄底新合作商业物业管理有限公司（以下简称新合作商业物业管理公司）诉被告湖南中慧物联网科技有限公司（以下简称中慧物联网科技公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新合作商业物业管理公司的委托代理人贺春林到庭参加诉讼，被告中慧物联网科技公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新合作商业物业管理公司请求判令：1、解除原告与被告于2016年5月12日、2016年8月1日签订的《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》；2、被告支付原告物业费11588元，并支付所欠水费、电费552元；3、被告按千分之五/日的标准支付违约金，直到物业费偿还完毕之日止（依据2016年5月12日、2016年8月1日二份合同分别计算所欠物业费的违约金，暂计至2019年7月15日止所欠物业费的违约金为11643元）；4、被告负担本案的诉讼费用。被告中慧物联网科技公司未应诉、未答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：原告新合作商业物业管理公司于2015年8月27日成立，其经营范围为物业管理服务；房地产经纪；市场经营管理；停车场服务；房屋维修、养护；家政服务等。2016年5月12日，原告（丙方）与被告（乙方）、案外人湖南新合作湘中国际物流园投资开发有限公司（甲方，以下简称新合作湘中物流投资公司）签订了合同编号为0001《新合作国际商贸城A区信息中心一期物业使用合同》，其合同内容为鉴于：丙方为甲方聘用的前期物业管理公司，受甲方委托对A区信息中心信息大楼物业进行物业服务和运营管理，乙方表示同意。现甲、乙、丙三方就乙方租赁甲方开发建设的娄底新合作国际商贸城（湘中国际物流园）信息大楼物业，丙方提供相关物业服务事宜达成如下协议，以期各方共同遵守。合同第一条约定，租赁物业概况乙方租赁甲方位于娄底新合作国际商贸城信息大楼第×层×-×号房（以下简称“租赁物业”），计租面积为579.69平方米，并以该计租面积作为计算租金和收取有关管理费用的标准。合同第二条约定，租赁期限2016年5月12日至2021年5月11日止。合同第四条约定，交付时间及交付清单，租赁物业交付时间为本合同签订之日。合同第六条约定物业服务费用6.1根据丙方与建设单位的前期物业服务合同之约定，丙方前期物业服务期限为2016年5月12日至2019年5月11日。6.2乙方作为租赁物业的使用人，实际享受丙方的物业管理服务，甲、乙、丙三方均同意，由乙方按照以下方式向丙方支付物业服务费。6.2.1第一租赁年度即2016年5月12日至2017年5月11日，乙方向丙方缴纳的物业服务费（不含水、电、网络宽带、电视、电话、煤气燃气、空调等所有其它费用。下同）合计0元，乙方应于合同签订之日向丙方支付。6.2.2第二租赁年度即2017年5月12日至2018年5月11日，乙方向丙方缴纳的物业服务费为5495元，乙方应于第一租赁年度届满15个工作日前即2017年4月27日前向丙方支付。6.2.3第三年租赁年度即2018年5月12日至2019年5月11日，乙方向丙方缴纳的物业服务费为5945元，乙方应于第二租赁年度届满15个工作日前即2018年4月27日前向丙方支付。6.3丙方前期物业管理服务期限届满，如经业主或业主委员会选聘继续为甲方提供物业管理服务的，甲、乙、丙三方一致同意第四、第五租赁年度由乙方按以下方式向丙方支付物业服务费；6.3.1第四租赁年度即2019年5月12日至2020年5月11日，乙方向丙方缴纳物业服务费10990元。该租赁年度内的物业服务费平均分两期支付，第一期物业服务费5495元于第三租赁年度届满15个工作日前即2019年4月27日前向丙方支付，第二期物业服务费5495元于第四租赁年度的第二租赁季度届满15个工作日前即2019年10月27日向丙方支付。6.3.2第五租赁年度即2020年5月12日至2021年5月11日，乙方向丙方缴纳物业服务费10990元，该租赁年度内的物业服务费平均分三期支付。第一期物业服务费3663元于第四租赁年度届满15个工作日前即2020年4月27日前向丙方支付；第二期物业服务费3663元于2020年7月27日前向丙方支付；第三期物业服务费3663元于2020年10月27日前向丙方支付。6.5乙方的水费、电费按丙方指定地点装计量，另加公共损耗，乙方按月丙方购买或缴纳；未装表计量的，丙方按公摊标准每月向乙方收取。6.6中央空调使用费、公摊水电费等各项公摊费用，乙方必须在次月5日前向丙方缴纳。乙方不得以任何理由和借口拖欠或拒交，否则视为乙方违约。合同第十条约定，违约责任。……如乙方逾期缴纳租金或有关物业费用的，甲方或丙方有权要求乙方按拖欠费用5‰每天的标准支付违约金；乙方逾期时间达30日以上，甲方或丙方有权单方解除本合同，收回租赁的物业，并要求乙方赔偿因违约给甲方或丙方造成的全部损失，甲方或丙方有权从履约保证金抵扣违约金及损害赔偿金。未经协商一致，乙方提前终止本合同的，则乙方违约，乙方所缴纳的履约保证金不予退还，履约保证金不足以补偿因乙方违约行为所造成损失的，甲方或丙方保留继续向乙方追偿的权利。三方另对租赁费用及支付方式、三方权利和义务、续租及合同终止等进行了约定。原、被告及案外人在合同上盖章，经手人在合同上签字确认。合同签订后，原告即为被告提供物业服务。被告就该合同按约定支付物业费至2018年5月12日止。之后，被告就该合同未向原告支付物业管理费。2016年8月1日，原、被告及案外人新合作湘中物流投资公司又签订了合同编号为0008的《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》，合同约定乙方租赁甲方位于娄底新合作国际商贸城信息大楼第×层×号房屋，计租面积为63.04平方米，并以该计租面积作为计算租金和收取有关管理费用的标准。租赁期限为2016年8月1日至2021年7月31日。合同第六条约定物业服务费用。6.1根据丙方与建设单位的前期物业服务合同之约定，丙方前期物业服务期限为2016年8月1日至2019年7月31日。6.2乙方作为租赁物业的使用人，实际享受丙方的物业管理服务，甲、乙、丙方三方均同意，由乙方按照以下方式向丙方支付物业服务费：6.2.1第一租赁年度即2016年8月1日至2017年7月31日，乙方向丙方缴纳的物业服务费（不含水、电、网络宽带、电视、电话、煤气燃气、空调等所有其它费用。下同）合计0元，乙方应于合同签订之日向丙方支付。6.2.2第二租赁年度即2017年8月1日至2018年7月31日，乙方向丙方缴纳的物业服务费为598元，乙方应于第一租赁年度届满15个工作日前即2017年7月15日前向丙方支付。6.2.3第三年租赁年度即2018年8月1日至2019年7月31日，乙方向丙方缴纳的物业服务费为598元，乙方应于第二租赁年度届满15个工作日前即2018年7月15日前向丙方支付。6.3丙方前期物业管理服务期限届满，如经业主或业主委员会选聘继续为甲方提供物业管理服务的，甲、乙、丙三方一致同意第四、第五租赁年度由乙方按以下方式向丙方支付物业服务费；6.3.1第四租赁年度即2019年8月1日至2020年7月31日，乙方向丙方缴纳物业服务费1196元。乙方应于第三租赁年度届满15个工作日前即2019年7月15日前向丙方支付。6.3.2第五租赁年度即2020年8月1日至2021年7月31日，乙方向丙方缴纳物业服务费1196元，乙方应于第四租赁年度届满15个工作日前即2020年7月15日前向丙方支付。6.5乙方的水费、电费按丙方指定地点装计量，另加公共损耗，乙方按月丙方购买或缴纳；未装表计量的，丙方按公摊标准每月向乙方收取。6.6中央空调使用费、公摊水电费等各项公摊费用，乙方必须在次月5日前向丙方缴纳。乙方不得以任何理由和借口拖欠或拒交，否则视为乙方违约。合同第十条约定违约责任。……如乙方逾期缴纳租金或有关物业费用的，甲方或丙方有权要求乙方按拖欠费用5‰每天的标准支付违约金；乙方逾期时间达30日以上，甲方或丙方有权单方解除本合同，收回租赁的物业，并要求乙方赔偿因违约给甲方或丙方造成的全部损失。三方另对租赁费用及支付方式、三方权利和义务等进行了约定。合同签订后，原告按约为被告提供物业服务。被告按约向原告交纳了物业管理费用至2018年7月31日止。之后，被告就该合同未向原告支付物业管理费用。原告向被告催讨物业费用未果，遂向本院提起诉讼。裁判的理由及结果本院认为:1、被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。2、原、被告签订的合同编号为0001、0008的《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》可以解除。原、被告签订的两份《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。被告未按时缴纳物业管理费用及租金，被告的行为已经构成违约，原告要求解除两份《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》的诉讼请求，符合合同第十条第三款的约定，本院予以支持。3、物业费用应当给付。对2016年5月12日签订的合同，原告要求支付2018年5月12日至2019年5月11日年度的物业费用5495元、2019年5月12日至2019年11月11日期间的物业费用5495元，对2016年8月1日签订的合同，原告要求支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费用598元，以上物业费用合计11588元，符合合同的约定，本院予以支持。4、被告应当承担违约责任。合同第十条约定如被告逾期缴纳物业费用的，原告有权要求被告按拖欠费用5‰每天的标准支付违约金，该违约金的支付标准过高，本院酌定按拖欠费用每日万分之五的标准支付违约金。原告要求被告负担水费、电费552元的诉讼请求，其证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十一条、《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄底新合作商业物业管理有限公司与被告湖南中慧物联网科技有限公司于2016年5月12日、2016年8月1日签订的合同编号为0001、0008《新合作国际商贸城信息中心一期物业使用合同》；二、由被告湖南中慧物联网科技有限公司在本判决生效之日起五日内向原告娄底新合作商业物业管理有限公司支付物业费用11588元及违约金（以5495元为基数从2018年5月12日起按每日万分之五的标准支付至清偿之日止，以5495元为基数从2019年5月12日起按每日万分之五的标准支付至清偿之日止，以598元为基数2018年8月1日起按每日万分之五的标准支付至清偿之日止）；三、驳回原告娄底新合作商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，公告费560元，合计954元，由被告湖南中慧物联网科技有限公司负担。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  邓文彩人民陪审员  颜辉英人民陪审员  谢国要二〇一九年十二月二十九日书 记 员  苏爱平附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。