文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3503号上诉人（原审被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。法定代表人：徐小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷杰，该公司法务。被上诉人(原审原告)：中国工商银行股份有限公司镇江润州支行，住所地镇江市电力路28号。法定代表人：吴为，该支行行长。委托诉讼代理人：郭永林，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宇，江苏南昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏旸。被上诉人（原审被告）：苏林林。被上诉人（原审被告）：杨洁。委托诉讼代理人：杨进，系姐弟关系。上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行（以下简称工行润州支行）、苏旸、苏林林、杨洁金融借款合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南镇江公司上诉请求：1.撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3241号民事判决，发回重审或依法改判中南镇江公司不承担保证责任；2.一、二审案件诉讼费用由润州支行、苏旸、苏林林、杨洁承担。事实和理由：工商润州支行起诉后，苏林林、杨洁作为共同还款人仍在继续偿还贷款，尚欠贷款的金额应当减少；根据合同约定，苏旸应当及时办理抵押登记手续，若未及时办理，工行润州支行应当告知监督苏旸及时办理，中南镇江公司仅承担阶段性保证责任，工行润州支行及苏旸对案涉房屋未办理抵押登记存在过错，因此中南镇江公司不应当承担保证责任。工行润州支行辩称，1.本案因相关债务人和担保人构成根本性违约，至今没有能够清偿全部的本息，本息随着时间的推移，相关的数字均在不断地变化之中，一审判决书正确，且明确注明利息暂计算至2019年5月21日，此后的相关利息按照借款合同约定计算；2.涉案房屋已经被变卖，如果客观上没有中南镇江公司的协助，苏旸无法办理产权证，也就无法进行房屋的变卖，中南镇江公司作为专业的开发商，应当知道苏旸不主动办理抵押登记的情况下银行无法单方完成抵押登记，阶段性担保的目的就是为了防范金融风险，在借款人违约或不配合办理抵押登记的情况下，由开发商提供担保，因此开发商不能免责。苏林林辩称，欠款是事实，作为共同还款人我们一直在还款，具体是谁的过错不知道，但产生的额外的费用等损失却需要我们承担，希望免除共同还款人对其他费用的承担。杨洁辩称，苏旸贷款没有按时归还，我们第一时间就与工商银行取得联系，并且主动归还所欠逾期的本息，之后每期贷款我们都会偿还，希望工行润州支行能对罚息给予适当的免除；工行润州支行或者中南镇江公司可能在产权证办理过程中存在过错，否则苏旸不可能取得房产证并且出售房屋，导致共同还款人承担巨大的经济损失。苏旸未作出答辩。工行润州支行向一审法院起诉请求：1.判令苏旸、苏林林、杨洁偿还借款本金432101.68元（此后至借款全部清偿之日止的利息按借款合同约定标准计算）；2.判令苏旸、苏林林、杨洁承担工行润州支行实现债权的律师费27573元；3.判令中南镇江公司对苏旸、苏林林、杨洁的上述债务承担连带责任；4.判令本案诉讼费用由中南镇江公司、苏旸、苏林林、杨洁承担。一审法院认定事实：2011年11月1日，工行润州支行与苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定苏旸、苏林林、杨洁向工行润州支行贷款590000元用于购房，贷款期限为20年，贷款利率为年利率7.05%，罚息年利率上浮40%。合同同时约定，中南镇江公司作为保证人，对苏旸、苏林林、杨洁的上述借款承担阶段性连带保证责任。上述合同生效后，工行润州支行于2011年11月1日依约向苏旸发放贷款590000元，苏旸、苏林林、杨洁未能按约履行还款义务，中南镇江公司作为保证人亦未履行保证义务。2019年5月31日，工行润州支行与江苏南昆仑律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定工行润州支行与苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江公司金融借款合同纠纷一案，委托该律师事务所的律师代理诉讼，律师代理费为27573元。一审法院认为，工行润州支行与苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江公司签订的《个人购房借款/担保合同》、与江苏南昆仑律师事务所签订《委托代理合同》均系双方当事人真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规之规定，应确认有效。工行润州支行依约履行发放贷款的义务，苏旸、苏林林、杨洁未能按约偿还借款，已构成违约，应承担逾期还款的违约责任。中南镇江公司辩称其提供的是阶段性担保，抵押物在正常办理抵押登记的情况下，公司的担保责任是可以免除的，工行润州支行至今未办理抵押登记，存在过错，不应由其承担保证责任。经庭审质证，一审法院认为，当事人签订的《个人购房借款/担保合同》约定，中南镇江公司为苏旸、苏林林、杨洁在工行润州支行处的借款提供阶段性连带保证责任，其保证责任免除的条件为苏旸用工行润州支行贷款所购买的房屋作为抵押物抵押给工行润州支行。现苏旸已将抵押物转售他人，且工行润州支行对案涉抵押物未办理抵押登记无过错责任，故对中南镇江公司的辩称不予采信。中南镇江公司作为保证人，应对苏旸、苏林林、杨洁的上述借款承担连带清偿责任，保证人中南镇江公司在承担保证责任后，有权向苏旸、苏林林、杨洁追偿。工行润州支行为实现债权而产生的律师代理费27573元经审理虽然符合法律规定，但本案系金融借款合同纠纷案，法律关系明确，案情简单，律师代理费拟按17216元收取为宜。工行润州支行诉讼请求事实清楚，证据确凿、充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏旸、苏林林、杨洁欠工行润州支行借款本金449395.02元、利息10164.78元（利息暂计算至2019年5月21日，此后至借款全部清偿之日止的利息按借款合同约定标准计算），合计459559.8元，于判决生效后十日内偿还给工行润州支行；二、苏旸、苏林林、杨洁于判决生效后十日内给付工行润州支行为实现债权而产生的律师代理费17216元；三、中南镇江公司对苏旸、苏林林、杨洁的上述债务承担连带清偿责任；四、中南镇江公司在履行上述担保责任后，有权向苏旸、苏林林、杨洁追偿。案件受理费减半收取4304元，保全费3070元，合计7374元，由苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，苏林林、杨洁在本案进入诉讼程序后作为共同还款人继续偿还案涉贷款及逾期利息，截止2019年11月15日，尚欠贷款余额为423244.08元。本院认为，工行润州支行与苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江公司签订的《个人购房借款/担保合同》第20.2条中约定“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合同时间内办妥正式抵押登记手续。”从上述内容可以看出，案涉房屋办理抵押登记手续的义务人为苏旸，而非工行润州支行。庭审中，中南镇江公司陈述按照通常的操作流程，有贷款的房屋交房后开发商会告知贷款人办理房屋所有权证，并提醒银行办理抵押登记手续。中南镇江公司称其就案涉房屋已就抵押登记的办理与银行对接，但未能提供证据予以证明，故本院不予采信。根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条保证人的保证范围约定，由保证人承担阶段性连带责任保证，如满足“约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现案涉房屋抵押登记手续未办理，中南镇江公司作为保证人，依照上述约定应继续承担保证责任，其保证责任并未免除。综上所述，中南镇江公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3241号民事判决第二、三、四项；二、变更镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3241号民事判决第一项为：被告苏旸、苏林林、杨洁于本判决生效后十日内支付中国工商银行股份有限公司镇江润州支行贷款423244.08元。一审案件受理费4304元，诉讼保全费3070元，合计7374元，由苏旸、苏林林、杨洁、中南镇江房地产开发有限公司负担6784元，中国工商银行股份有限公司镇江润州支行负担590元；二审案件受理费8608元，由中南镇江房地产开发有限公司负担7920元，中国工商银行股份有限公司镇江润州支行负担688元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  朱卫芳审 判 员  丁奕帆二〇一九年十二月五日法官助理  王巧梅书 记 员  梅诗媛