广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3694号 上诉人(原审原告)：李竹盛，男，1970年3月5日出生，汉族，无固定职业，住桂林市七星区。 被上诉人(原审被告)：何骏，男，1978年7月11日出生，汉族，个体职业，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：谷文渊，广西君健律师事务所律师。 原审第三人：周毅超，男，1978年9月12日出生，汉族，住桂林市七星区。 原审第三人：曾姿，女，1986年12月25日出生，汉族，住桂林市七星区。 上诉人李竹盛因与被上诉人何骏、原审第三人周毅超、曾姿案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李竹盛上诉请求：l、撤销桂林市七星区人民法院作出的(2019)桂0305民初81号民事判决，并依法确认上诉人继续享有对桂林市七星区穿山东路29号东晖国际个区15栋2单元2层1号的承租权；2、依法撤销(2017)桂0305执异16号之一《执行裁定书》和(2016)桂0305执786号《迁出房屋的通知》；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与第三人周毅超、曾姿之间的租赁合同真实、有效，一审法院否认上述租赁关系的真实性是错误的，没有事实和法律依据。2014年8月11日，第三人周毅超、曾姿已将桂林市七星区穿山东路29号东晖国际小区15栋2单元2层1号（以处简称东晖小区房屋）出租给上诉人，并签订了《租赁合同》，租赁期限为15年，自2014年8月15日至2029年8月14日。2015年6月17日，第三人周毅超、曾姿因资金周转困难以及用东晖国际小区房屋向银行的抵押贷款到期，急需资金还款解押再行贷款，为此向上诉人提出延长租期并一次性支付租金，经上诉人同意并签订了《补充协议》，上诉人一次性支付了租金62万元。《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》明确了《补充协议》的形成时间要明显晚于《租赁合同》的形成时间，由此也映证了《租赁合同》及《补充协议》的形成描述的客观真实性。其次，上诉人递交了其居住在东晖小区房屋期间所缴纳的燃气费、水费、有线电视费及上诉人信用卡转账账务明细等材料，足以证明上诉人与第三人周毅超、曾姿之间租赁关系的真实性及上诉人已使用租赁物的事实。上诉人是在综合考虑房屋的居住环境和转租存在利润的前提下，与第三人之间形成的租赁关系，一审法院却以不符合交易习惯、常理为由，否认租赁关系，是对客观事实的错误认定。二、一审法院错误地认定上诉人与第三人之间具有恶意串通的情形，上诉人行使权利排除一审法院的查封和撤离的执行措施是维护自己的合法权益，不存在与他人恶意串通。租赁合同系实践性合同，上诉人己向法院提交了自己在租赁物居住期间所缴纳的燃气费、水费等生活日用所产生的相关费用。足以证明上诉人的租赁关系是真实存在的。即使第三人周毅超、曾姿在法院申报财产时，未提及租赁房屋已经出租，但这并不能改变双方之间租赁关系已实际履行的客观事实。由于上诉人与第三人周毅超、曾姿之间形成租赁合同时，所租赁的东晖小区房屋尚处于银行抵押状态，并没有被任何法院查封。上诉人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”的规定，行使上诉人依法享有的权利，不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款所规定的情形。一审法院以此为由，驳回上诉人的上诉请求存在错误。三、补充意见：2013年11月9日，原审第三人因生意的流动资金存在问题，向上诉人借款共计102万元，并提供本案讼争房屋作为抵押，因原审第三人未按期还款，经过协商，周毅超与上诉人于2013年11月22日到桂林市公证处进行公证，由上诉人代理周毅超去房产公司办理涉案房屋退房及退房款的事实。因上诉人工作繁忙未及时办理相关手续，且于2016年9月起诉，并达成调解协议，确认原审第三人周毅超、曾姿欠其75万元，但上述款项原审第三人一直未归还。上诉人于2014年8月离婚，次年初搬入本案讼争房屋生活。2015年4-5月间，因周毅超告知其无力偿还涉案房屋抵押贷款，银行要拍卖涉案房屋，经协商由上诉人为其归还全部银行贷款，由于综上原审第三人多次以资金紧张为由向其借款23万元整，借款时考虑到房产无法过户，上诉人也无住处，故签订本案租赁合同。涉案租赁合同系在银行未解冻房产的情况下签订，是真实的。综上，上诉人依法提起上诉，请求维护上诉人的合法权益。 被上诉人何骏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与原审第三人一次签订31年的租赁合同不合常理，而且在原审第三人尚欠上诉人75万元的情况下，上诉人一次性支付62万元不符合交易习惯。上诉人所称的租赁期间，其在法院及劳动仲裁委提交的住址均不是涉案房屋地址，而原审第三人提交的住址为涉案房屋。在上诉人今天补交的上诉意见中，明确23万元为借款，进一步证实了上诉人与原审第三人之间并非租赁关系。 上诉人李竹盛向一审法院起诉请求：1、依法确认原告继续享有对位于桂林市七星区穿山东路29号东晖国际小区15栋2单元2层1号的承租权，并依法撤销（2017）桂0305执异16号之一《执行裁定书》；2、依法撤销（2016）桂0305执786号《迁出房屋的通知》，并中止对该房屋的执行；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理何骏与周毅超、曾姿民间借贷纠纷一案中，于2015年6月25日作出（2015）星民初字第972-1号民事裁定书，裁定查封了周毅超购买的位于桂林市七星区穿山东路29号东晖国际公馆15栋2-2-1号房屋一套。因第三人周毅超、曾姿未履行一审法院已生效的（2015）星民初字第972民事判决书，申请执行人何骏向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年9月12日依法立案执行，以（2016）桂0305执786号《责令被执行人申报财产状况通知书》，责令第三人周毅超、曾姿申报财产。第三人周毅超、曾姿于2017年2月14日当日签收一审法院送达的《责令被执行人申报财产状况通知书》后，向一审法院填报财产申报表，申报财产有位于桂林市七星区穿山东路29号东晖国际公馆15栋2-2-1号房屋一套。2016年12月26日，一审法院以（2016）桂0305执786号执行裁定书，裁定拍卖第三人周毅超所有的位于桂林市七星区穿山东路29号东晖国际公馆15栋2-2-1号（预售证号2009065，建筑面积140.4㎡）房屋一套。2017年9月6日，一审法院向第三人周毅超、曾姿发出《拍卖公告》。2017年10月27日，一审法院向原告李竹盛发出《迁出房屋通知书》，载明：“一审法院受理申请执行人何骏与被执行人周毅超、曾姿民间借贷纠纷一案，于2016年12月26日作出（2016）桂0305执786号执行裁定书，裁定拍卖被执行人周毅超所有的位于桂林市七星区穿山东路29号东晖国际公馆15栋2-2-1号。现一审法院通知你于2017年11月13日前主动搬离桂林市七星区穿山东路29号东晖国际公馆15栋2-2-1号房屋，逾期不搬离，一审法院将强制清场并对该房屋进行拍卖。如有异议，请于2017年11月13日前向一审法院提交书面执行异议申请。”为此，原告作为案外人向一审法院提出执行异议。2018年6月11日，一审法院作出（2017）桂0305执异字第16号执行裁定书，认为：租赁合同是实践性合同，原告与第三人周毅超、曾姿签订的《租赁合同》，不符合租赁合同的交易习惯，也不符合常理，故裁定驳回原告的执行异议。原告不服向桂林市中级人民法院提出复议申请，该院经复议认为：原告主张在执行法院采取执行措施之前取得租赁权，原告依据其租赁权提出的执行异议，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定处理，而非依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定作出执行裁定，故作出（2018）桂03执复40号执行裁定书，裁定“撤销桂林市七星区人民法院（2017）桂0305执异字第16号执行裁定书，发回桂林市七星区人民法院重新作出裁定”2018年9月21日，一审法院重新作出（2017）桂0305执异16还之一执行裁定书，裁定“驳回案外人李竹盛的异议请求。”原告对执行异议裁定不服，故诉至法院。 在审理过程中，原告提供落款时间为2014年8月11日，与第三人周毅超、曾姿签订《租赁合同》，约定：原告租赁第三人周毅超、曾姿位于在桂林市晖国际公馆15栋2单元2-1号房屋一套，租赁期限为15年（即从2014年8月15日起至2029年8月14日止），租金为月租金2500元，由原告每月30日交纳给第三人周毅超、曾姿。原告提供落款时间为2015年6月17日，与第三人周毅超、曾姿又签订《补充协议》一份，约定：将租期延长至31年（即从2014年8月15日至2045年8月14日止），租金由每月2500元变更为每年2万元，不递增；租金交付方式由按月交改为31年租金（62万元）一次性支付，扣除已经付的10个月租金25000元，还需支付59.5万元给第三人周毅超、曾姿，并注明此款59.5万元由原告转账39万元到第三人周毅超、曾姿账户用于归还房屋银行按揭贷款，其余20.5万元付现金。原告提供落款时间为2015年6月17日交通银行个人转款回单，该款转入第三人周毅超在交通银行用于归还房贷的账户上39万元。原告提供落款时间为2015年6月19日，第三人周毅超、曾姿出具收条一份，载明：“今收到李竹盛交来租金人民币陆拾贰万元整其中叁拾玖万转账，其余贰拾叁万元收现金31年房租已付清。”原告提供2015年7月至2017年2月间为该房屋交纳了燃气费、水电费、有线电视费。在执行异议审查期间，一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心出具的《司法鉴定意见书》［西政司法鉴定中心（2017）鉴字第6150号］的鉴定意见为：1、不能确定送检的标称时间为“2014年8月11日”的《租赁合同》原件上落款处“李竹盛”署名字迹、“周毅超”署名字迹、“曾姿”署名字迹以及各自押名指印的形成时间；2、不能确定送检的标称时间为“2015年6月17日”的《补充协议》原件上落款处“李竹盛”署名字迹、“周毅超”署名字迹、“曾姿”署名字迹以及各自押名指印的形成时间。 再查明，原告李竹盛与第三人周毅超、曾姿、蒙富平因民间借款纠纷曾向一审法院提起诉讼，一审法院以（2016）桂0305民初1791号民事调解书，确定：一、被告周毅超、曾姿归还原告李竹盛借款75万元；二、原告李竹盛自愿放弃对被告蒙富平在本案中的诉讼请求。之后，由于第三人周毅超、曾姿未履行生效的裁判文书，原告李竹盛为实现其债权，于2017年3月10日向一审法院申请执行［执行案号（2017）桂0305执321号］。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告对涉案房屋是否享有承租权；二、原告能否阻止（2016）桂0305执786号执行裁定书的执行。争议焦点一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承认请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”虽然，原告与第三人周毅超、曾姿所签订《租赁合同》和《补充协议》，经西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，不能确定《租赁合同》和《补充协议》形成时间，但从原告与第三人周毅超、曾姿的租赁关系来看，租赁期限为15年（按月交租金2500元），后又将租期改为31年，并一次性支付租金62万元，且第三人周毅超、曾姿在一审法院申报财产时，从未向法院提及该房屋已出租给原告居住的事实，这明显不符合租赁合同的交易习惯，也不符合常理。且原告在一审法院申请执行第三人周毅超、曾姿的借贷纠纷一案中，尚欠75万元及利息未还的情况下，为第三人周毅超、曾姿支付39万元用于归还其房贷款，还一次性支付20余万元的现金作为租金给付第三人周毅超、曾姿，其交付租金的方式明显不合理。根据已知的事实和日常生活经验法则可以推定，原告与第三人周毅超、曾姿所签订的《租赁合同》和《补充协议》，是名为租赁合同实为以物抵债，故原告与第三人周毅超、曾姿所签订的《租赁合同》和《补充协议》不真实，其不享有承租权。争议焦点二、在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。原告以租期31年，一次性支付租金62万元，以明显不合理的承租方式，阻止一审法院（2016）桂0305执786号执行裁定书的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据，对其提出的阻止移交占用的请求，人民法院不予支持。”因此，原告对一审法院查封并进行拍卖的标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决：驳回原告李竹盛的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，合计700元（原告已预付一审法院），由原告负担。 本院二审期间，原告围绕上诉请求依法提交了2013年11月22日桂林市公证处作出的（2013）桂桂证民字第11516号公证书一份，内容为：周毅超委托李竹盛代为办理涉案房产退房手续，包括撤销备案、退房、领取房款、办理注销抵押登记手续、向银行还贷撤押、退契税、退保费等，证实租赁关系合法、真实。被上诉人认为上述证据形成时间并非二审期间，不符合民事诉讼法关于二审新证据的规定，不予认可。本院认为，上诉人提交的证据系原件，且为公证机关出具，对证据的真实性、合法性本院依法予以确认，但是该份委托书的内容为原审第三人周毅超委托上诉人李竹盛办理涉案房屋退房手续，与本案涉及租赁关系是否真实并无关联性，故对该证据与本案关联性不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人李竹盛对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的租赁权。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”的规定，上诉人李竹盛应对其提出的可以对抗被上诉人何骏强制执行的民事权益进行举证。本案中，对租赁关系合法有效并实际占有使用案涉房屋，上诉人李竹盛提交了租赁合同及补充协议、缴纳天然气费以及水电费的相关票据等予以证实。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”关于租赁关系是否合法有效，首先，经一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，不能确定本案租赁合同及补充协议上当事人签名形成的时间；其次，从2014年8月11日签订租赁合同之日起至2015年6月17日签订补充协议并转款之日期间的房屋租金，上诉人李竹盛并未提交证据证明其已缴纳的事实；再次，一审法院于2015年6月25日作出（2015）星民初字第972-1号民事裁定书，查封涉案房屋，而上诉人李竹盛提交的燃气费、水电费等证据，只能证明其从2015年7月才开始缴纳涉案租赁房屋的相关费用；最后，上诉人李竹盛在人民法院诉讼以及在劳动仲裁委提交的地址均不是本案涉案房屋地址。综上，上诉人李竹盛提交的证据并不能证实在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，而且上诉人李竹盛与被执行人周毅超签订租期长达三十一年的租赁合同，并一次付清租金，更是有违常理。因此，对上诉人李竹盛主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的租赁权，一审法院不予采信系依据充分的，本院依法予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，故对李竹盛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李竹盛负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 刘媛媛 二〇一九年十二月十三日 书记员 粟建玉