山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初7612号原告：裴小娟，女，1977年1月12日出生，汉族，住太原市。被告：范爱香，女，1967年10月25日出生，汉族，住山西省太原市。原告裴小娟与被告范爱香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告裴小娟、被告范爱香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴小娟向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁关系已于2019年8月22日解除；2.判令被告退还原告多支付的房租5200元（自2019年8月22日至2019年11月8日，按2个月18天计算）及利息30.79元（利息以银行同期贷款利率计算，自2019年8月22日暂计算至2019年10月10日，最终应计算至实际付款之日），共计5239.79元；3.判令被告返还原告押金600元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2009年11月开始，原告开始租赁被告位于双塔铁路宿舍丙字楼2#-2号（新东方对面）的房屋，用于开设理发店。在租赁期间，原告按时支付房租。2019年6月7日，原告向被告支付了2019年5月8日至2019年11月8日的房租，共计12000元。2019年8月18日，因政府修路的原因，原告租赁的房屋无法继续营业，原告向被告提出解除租赁关系并要求被告退换已支付的租金和押金，但被告拒不退还已收取的租金，故诉至法院。范爱香辩称，我和原告签合同的时候，600元是押金和违约金，原告损坏门窗东西等，我有权扣这笔钱。2019年5月30日，因为承租房屋是住宅，原告一开始把门窗改成门，后来因为社区要求恢复原样，我就把门垒墙恢复成窗。这样的话，原告就没有门了，我就在窗旁边留了一个小门。因为我把家隔成两间，另一间是别人租的，原告要求把整套都租下来。原告和她丈夫沟通后，说她全部租下来，给了我7000元。我就把另一间的房退租了。原告经营了一段时间后说不经营了，另一间房子也空下了。我不同意解除合同，里面放着原告的东西、挂着原告的牌子，钥匙也没有给我。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院能够认定的案件基本事实如下：2009年11月8日，原告（作为“乙方”）与被告（作为“甲方”）签订《租房合同》，合同约定：被告出租给原告的房屋位于双塔铁路宿舍丙字楼2#-2号（新东方）对面，租赁期共6个月，自2009年11月8日至2010年5月8日，每月租金1200元，押金600元。该合同租赁期限到期后，原告一直承租该房屋的一间用作理发店经营，该房屋的另一间由案外人承租。其中，2017年11月8日，原告向被告交付2017年11月8日至2018年5月8日的房租共计12000元。2019年原告向被告交付2019年5月8日至2019年11月8日的房租5000元，2019年6月向原告交付房租7000元。原告尚未退还被告承租房屋钥匙。另查明，案涉承租房屋登记在被告丈夫姜桂林名下，姜桂林在审理中经本院询问，认可被告出租其房屋给原告的行为。本院认为，根据原告的诉讼主张，原告行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，对合同订立和生效的事实原告应当承担举证责任。根据已认定事实，被告丈夫姜桂林对案涉不动产享有物权，且在庭审中同意以被告的名义出租案涉房屋的一间给原告，审理中尚无证据显示上述租赁内容违反法律法规的效力性、强制性规定，因此原被告之间的房屋租赁法律关系应属合法有效，双方依据合同各自享有权利并应当履行义务。关于案涉房屋租赁合同能否解除，原告称被告将其房屋改成门面房出租给原告，现因政策要求将改建的门面房改回住宅房，原告不能悬挂牌子和条幅，无法继续经营。被告称不同意解除租赁合同，案涉房屋改回住宅房后留有一个门供原告进出使用，原告也未交付钥匙。本院经过审理，考虑到原告承租的目的是经营美发使用，现双方均认可案涉承租房屋按照社区要求原有的门已经被改为门窗，案涉房屋承租的经营目的已经不能实现，构成法定解除的事由，故本院对双方之间的租赁关系予以解除。关于解除的时间，原告称其于2019年8月22日就清空房屋，被告称原告于2019年8月22日提出解除合同后继续经营了一个月，于2019年10月25日搬离案涉房屋，且一直未退还钥匙。本院经过审理，原告主张解除租赁合同，原告应就其实际退还房屋的时间提供证据证明，但原告至今仍持有承租房屋钥匙，并认可在本院2019年10月25日调解后仍进入承租房屋，因此原告提供的证据不足以证明其于2019年8月22日搬离承租房屋，故本院对原告于2019年8月22日退还房屋的主张不予支持。房屋租赁关系解除后，被告作为收回房屋的一方，认可原告于2019年10月25日搬离房屋，故解除租赁关系时间应以2019年10月25日为宜。关于解除的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告已经实际支付被告自2019年5月8日起至2019年11月8日至的房租12000元，双方租赁关系于2019年10月25日解除，被告应向原告退还多支付的15天房屋费用1000元（12000元/6个月/30天*15天）。被告虽辩称该期间房屋租赁费用已口头从12000元变更为10000元，原告只支付5000元，剩余7000元为原告承租另一间房屋的费用，但未提供证据予以证明，且原告不认可，故本院对该辩解不予采纳。关于被告是否应向原告退还押金600元，因原告至今未退还被告承租房屋钥匙，且双方均认可原告未结清租赁期间的水电费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告未能完成其退还房屋负有的归还钥匙、结清费用等义务，被告的同时履行义务抗辩权成立，故本院对原告要求被告退还押金的请求不予支持。关于原告主张被告退还多支付租房费用的利息，因案涉房屋不能实现经营目的并非被告的违约行为导致，原告主张被告支付利息无事实和法律依据，故本院对该项请求不予支持。综上所述，对原告合理合法的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：一、原告裴小娟与被告范爱香之间的房屋租赁合同（租赁年度为自2019年5月8日起至2019年11月8日止）于2019年10月25日解除；二、被告范爱香于本判决生效之日起十五日内退还原告裴小娟房租1000元；三、驳回原告范爱香的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担20元，被告范爱香负担5元。如未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 马 勇 志 二〇一九年十二月二十四日法官助理 张  哲书 记 员 梁金美玉书记员梁金美玉相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》