辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民初36号原告(执行案外人)：高磊，男，1999年11月5日生，汉族，住开原市前进大街368号楼5单元201室。委托诉讼代理:董伟，辽宁永盟律师事务所律师。被告（申请执行人）：李忠华，男，1968年2月9日生，汉族，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：焦健，银州区弘正法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：刘刚，男，1978年5月3日生，满族，住铁岭市清河区。第三人（被执行人）：开原市华科房地产开发有限公司。住所地开原市兴开街八里桥村。法定代表人：艾立国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：艾爽，女，该公司员工。原告高磊与被告李忠华、刘刚、第三人开原市华科房地产开发有限公司（以下简称华科公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高磊及其委托诉讼代理人董伟，被告李忠华及其委托诉讼代理人焦健、第三人开原市华科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人艾爽到庭参加了诉讼，被告刘刚经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。高磊向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认坐落在开原市商铺（门市）归原告所有。二、请求法院立即停止对坐落在开原市商铺（门市）强制执行，并解除查封。三、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年原告与华科公司签订“华科钢贸成”商铺认购书。约定购买位于开原市商铺。原告一次性交纳了全部购房款，并于2014年7月1日办理进户手续，并向华科公司交纳了物业、水费、电费、卫生费、清运费、取暖费等费用，华科公司将该商铺交付给原告，原告进行装修，占有使用至今，原告已经取得商铺所有权。被告刘刚、华科公司是另案被执行人，贵院查封原告所有的商铺，原告提出执行异议，贵院作出（2019）辽12执异53号执行裁定书，驳回原告异议请求。理由是没有合法有效的书面买卖合同。原告认为，原告与华科公司的商铺认购书与购房收据属于法律规定的书面合同，贵院没有认定，因此作出的（2019）辽12执异53号执行裁定书错误，请求法院依法支持原告的诉讼请求。李忠华辩称，执行裁定书正确，请求予以维持。原告与华科公司的认购书不是商品房买卖合同，且没有支付全款，没有办理产权过户手续，该房屋所有权没有转移，根据《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，不能支持原告的诉讼请求。华科公司辩称，同意原告意见。被告刘刚未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：第一组证据：辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）12执异53号执行裁定书。证明依据该裁定起诉有事实和法律依据，法院查封时间是2018年5月3日。第二组证据：1、“华科钢贸城”商铺认购书；2、收款收据，房款补款单1张；证明原告全款购买涉案商铺，认购书属于有效的书面买卖合同，并且在法院查封前签订。第三组证据：1、收款收据（水卡、电卡），2、房屋照片，3、辽宁省开原市人民法院（2018）辽1282财保41号民事裁定书，4、优惠证明，5、水表安装卡，证明原告在2014年6月25日就已经购买，入住且使用至今，原告在房屋被查封前就已经合法占有使用该房屋。第四组证据：1、收款收据、2、银行取款单、3、房屋补款单、4、身份证、户口本，证明原告履行了商铺认购书的房款来源，交付全部购房款，拥有该房屋产权。第五组证据：关于“华科钢贸城”至今未办理“不动产权证”的情况说明。证明没有办理过户于原告无关，是华科公司的原因导致的。李忠华质证称：对第一组证据无异议。第二组证据真实性有异议，上次执行异议裁决时没有出示该证据，有补签的嫌疑。商铺认购书是预约合同，只约定了买受人的义务，没有出卖方的义务，不符合合同要件，并不是合法有效的合同。收款收据的真实性有异议，收据是华科公司出具的，如果原告全部缴纳购房款应该有正式发票。第三组证据，只能证明原告是占用房屋，不是合法占有。照片不能证明原告已经合法占有该房屋，没有实际使用的证明。第四组证据，提供的银行交易明细是其父亲2014年6月18日取的现金，而交款时间是2014年6月25日，70多万放置一星期才交付，不符合常理。第五组证据，是第三人华科公司单方出具的。不是房产部门证明，不具有权威性，即使证明内容属实，也间接证明可以办理房产证，既然原告全款缴纳房款就更可以办理房产证了。华科房地产公司质证称：对原告提交的证据均无意见，同意原告的证明目的。本院认为，第一组证据系裁判文书，本院对原告的证明目的予以采纳。第二组证据李忠华虽有异议，但本院对该组证据均系华科公司出具的事实予以确认。第三组证据可综合确认原告系在查封之前已经占有房屋。第四组证据，本院对银行明细表、身份证、户口本真实性予以确认。第五组证据属于华科公司在本院原告起诉后出具的说明，且华科公司属于本案当事人之一，应认定为当事人陈述，不应作为证据认定，不予直接采信。被告李忠华未向本院提交证据。第三人华科公司向本院提交证据如下：收款收据2张，证明原告交纳了房款。原告高磊质证称，对该收据无异议，与我方提供的收款收据相印证，证明我方交纳了房款，华科收到了房款，因此原告与华科的房屋买卖合同是真实有效的。李忠华质证称，真实性均有异议，该收据不是正规票据。该收据均为2013或2014年，出具时间较长，原告全款缴纳了房款，华科应该入账缴纳会计明细，但是被告没有提供，因此不是真实的。如果全款交付应该提供银行存款凭证，没有提交违反银行保管制度。本院认为，上述收款收据系华科公司出具，本院对证明华科公司出据的事实予以采信。被告刘刚未向本院提交证据。经审理查明事实如下，2013年7月24日，高岩与开原市华科房地产开发有限公司签订了《“华科商贸城”商铺认购书》，约定高岩作为买受人认购出卖人华科房地产公司“华科商贸城”项目第666幢-16号铺位（面积约143.1平方米），单价4880元/平方米，总价款698328元。买受人应于2013年7月24日前付清全部房款。2013年7月24日华科公司向其开具了679725元的收款收据。原告高磊系高岩弟弟，2014年6月25日，与华科公司签订《华科.幸福家房款补款单》，确认房屋现面积145.42平方米，单价4750元，补房款11020元。该房屋买受人更名为高磊，2014年6月25日，华科公司给高磊出具二张收款收据，一张金额为679725元（付款单位栏标注：交款人高磊（原名高岩）），另一张金额为11020元（收费项目栏标注：补首付款）。2014年6月25日开原市房产物业管理处华科物业服务中心给其出具水卡、电卡收款收据。华科公司于2013年8月7日取得新城街华科城3号3幢哈大路666号项目《商品房预售许可证》。现涉案房屋未开具正式发票和办理房照。华科公司称该楼盘是可以办理房照的，现在办理不了房照是因为该公司欠税，无法出具正式发票。2018年3月19日，李忠华、韩少勇作为申请人，以刘刚、华科公司为被申请人向辽宁省开原市人民法院申请诉前财产保全，辽宁省开原市人民法院于2018年5月3日作出（2018）辽1282财保41号民事裁定书，查封涉案房屋，查封期限三年，自2018年5月3日起至2021年5月2日止。2018年10月9日，铁岭仲裁委员会作出铁仲裁字（2018）第1007号裁决书，裁决刘刚于裁决生效后三十日内给付李忠华钢材款1204639元，承担违约金361391.70元、保全费5000元，华科公司承担连带责任。裁决生效后，李忠华向本院申请执行，本院于2018年12月17日立案执行。案外人高磊对本院执行的申请执行人李忠华与被执行人刘刚、开原市华科房地产开发有限公司仲裁裁决一案提出执行异议，本院于2019年7月31日作出（2019）辽12执异53号执行裁定书，驳回案外人高磊的异议请求。本院邮寄该执行裁定给高磊，高磊于2019年8月7日收到该执行裁定。本院于2019年8月16日收到原告高磊起诉材料。华科公司庭审中对原告提出的案外人异议表示同意。本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，应审查案外人高磊对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。上述条款的规定系基于对不动产买受人物权期待权的优先保护，从而可以排除法院对涉案不动产的强制执行。本案中，判断高磊是否享有对涉案房屋的物权期待权，要根据其是否符合上述司法解释所规定的四个条件。案外人高磊主张其在法院查封之前已经签订了合法有效的买卖合同，即《“华科商贸城”商铺认购书》及《华科.幸福家房款补款单》，该认购书具有商品房买卖的主要条款，可以认定为买卖合同。应视为原告在查封之前签订了买卖合同。高磊在人民法院查封之前是否已经合法占有该不动产，高磊提供了华科物业给其提供的水卡、电卡收款收据、水表安装卡及房屋装修的照片，被告未能提供相反证据予以否认，故可依据上述证据可以认定其在查封之前合法占有使用涉案房屋。高磊主张其已经实际交付了全部房款，提供了华科公司为其出具的收款收据，并提供银行取款明细证明资金来源，华科公司亦承认收取了现金，虽被告提出提前一周时间提取大量现金，不符合常理，但未能提交证据予以否定，故对高磊交纳了全部购房款的主张予以采纳。对于高磊主张未办理过户手续系华科公司原因，华科公司亦承认是其欠税金而未给高磊出具购房发票，无法办理房照，故未办理产权过户手续的责任不在于原告高磊。关于高磊对案涉房屋是否享有所有权的问题。高磊主张其系从华科公司处因买卖而受让物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案的事实看，自人民法院查封时起，案涉房屋一直登记在华科公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，高磊尚不能成为案涉房屋的所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能得到支持。关于高磊申请法院解除对涉案房屋查封的诉讼请求，系针对法院的执行行为提出，不属于案外人异议之诉的审查范围，本院不予审查。本院在立案时，依原告的诉讼请求将华科公司列为被告，但因华科公司在庭审中对原告提出的案外人异议表示同意，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，改列为第三人。综上所述，高磊对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此对其不得对执行标的强制执行的诉讼请求应予支持，对其他诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:一、不得对执行开原市16商铺（门市）执行，本院（2019）辽12执异53号执行裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回原告高磊的其他诉讼请求。案件受理费10707元,由被告李忠华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜军审判员  刘芳审判员  陈晶二〇一九年十二月二十五日法官助理高彤书记员蒋厦