辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2244号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李启太，男，1962年9月10日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹智，女，1968年5月17日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 第三人：丹东市振兴区金钥匙房屋中介所。住所地：丹东市振兴区江城大街31号2单元106室。 投资人：鄂若飞，该中介所总经理。 委托诉讼代理人：刘洪玉，男，1985年1月2日出生，汉族，该中介所工作人员，住丹东市振安区。 上诉人李启太因与被上诉人曹智及第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李启太，被上诉人曹智，第三人委托诉讼代理人刘洪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李启太上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、涉案房屋为动迁房，目前无法办理过户手续，经第三人工作人员提出可以“法判”形式进行房屋转移，待房产本下来，在政策允许时再进行过户。由于上诉人感觉此交易太麻烦，提出暂停此动迁房交易，但被上诉人坚持购买，并承诺一次性付清购房款85万元，承担购房时所产生的契税、维修基金、土地出让金和个人所得税等费用。第三人承诺在2019年6月30日前可下达法院判决结果。上诉人与被上诉人及第三人签订了《房地产居间服务合同》。由于该合同为格式合同，口头约定通过“法判”进行动迁房房产转移，没有在合同中体现。被上诉人清楚该房屋是动迁房，暂时不能办理过户手续，只有通过“法判”进行房产转移。签订合同时，上诉人提供了《国有土地上动迁安置补偿协议》和扩大面积款《辽宁省增值税普通发票》原件交于第三人保管，并非一审判决认定的上诉人没有尽到告知义务。二、2019年5月18日，被上诉人在第三人处提出不再购买上诉人的动迁房，并承担违约责任，是否可以减少违约金赔偿问题，通过第三人与上诉人协商，并要求解除合同，上诉人答复按合同违约条款办理，并同意解除合同。5月18日被上诉人已承认违约，并不是因为不能过户而违约，而是不想买房主动违约。一审判决认为上诉人违约，没有事实和法律依据。三、上诉人的哥哥李某是前后三次带领第三人工作人员姜某和被上诉人看房，并代理签订《房地产居间服务合同》的具体执行人。也只有李某和姜某及马某能够还原在签订合同之前以及过程当中的真实情况。一审判决以均是以与本案有利害关系的当事人为由否定上诉人提供的证据。一审判决在没有证据证明上诉人违约的情况下，认定上诉人违约属认定事实错误。 被上诉人曹智辩称：一、在签订合同之前上诉人和第三人都没有明确告知涉案房屋不能过户至被上诉人名下，被上诉人始终认为动迁房屋如第三人和上诉人所说的通过“法判”的方式能过户到被上诉人名下，所以才签的合同。否则如果被明确告知被上诉人在交付85万元后，在合同规定时间（2019年6月30日）内不能过户到被上诉人名下，并且需要等不可预知的时间，期间可能还要承担一些不受法律保护的风险，被上诉人一定不会签订此合同。二、在买卖双方讨论用什么方式交付85万元双方都放心时，被上诉人提出到光大银行房款资金托管被拒时发现此房屋过户有问题，经咨询才知道没有房产证的房屋是不允许买卖及过户的真相。三、被上诉人知道真相后，预见到上诉人在规定时间内是不可能过户到被上诉人名下，所以才有2019年5月18日第一次通过第三人跟上诉人协商尽快解决这个事情，但上诉人坚持索要2万元，协商无果，上诉人说按照合同办。被上诉人以为上诉人有把握在2019年6月30日前能办下来房照并过户到被上诉人名下，所以被上诉人同意按照合同办在2019年6月30日前过户到被上诉人名下。在此情况下，按照合同要求被上诉人愿意继续履行合同，遂于2019年5月20日将继续履行合同书送达给第三人。 第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所述称：同意上诉人的上诉请求。 被上诉人曹智向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年5月8日签订的房地产居间服务合同；2、被告李启太双倍返还定金4万元；3、第三人将其保管的定金2万元返还原告4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月8日，经第三人介绍，原、被告及第三人签订了房地产居间服务合同，合同约定被告将坐落于丹东市振兴区鹏城杰座B座108-2号楼1109室的房屋出售给原告，房屋为私产，成交价格85万元。买方于2019年6月30日备齐购房款85万元、各种费用2万元以及各种证件，卖方备齐所有相关证件配合买方过户。如卖方在2019年6月30日前未能配合买方进行房产不动产部门申请转移过户，视为卖方违约。合同签订当日，原告交付被告定金2万元，按照合同约定由第三人保管。2019年6月30日，原告找到中介通知被告履行合同，原告交付房款，要求被告协助原告办理过户手续，但被告拒绝办理。后多次协商未能达成一致意见，故原告诉至法院。 上诉人李启太在一审辩称：涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，但是该合同是第三人的格式合同，没有记载原、被告口头协议通过“法判”的形式购买。涉案房屋只有安置合同，没有房照，原告同意由法院判决所有权，可以过户时被告协助过户，买方对房屋情况了解并自愿购买。原告5月提出不想买房，要求返还部分定金，原告的要求符合法律规定，被告收到解除通知，依据合同规定，涉案合同届满前已经解除。原告6月30日前没有完成交易，应承担违约责任。原告明知只能“法判”过户的情况下，以不能过户的情况下解除合同，是不想承担责任，该责任应由原告承担。 第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所在一审述称：三方签订的合同具备了房屋买卖合同的要件，是三方当事人真实意思表示，各方均应受到合同约束。原告在诉请第三项中涉及的保管定金，按照第三项的3、4条履行，必要时第三人将会向原、被告主张中介费并保留此权利。 反诉原告李启太向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告交付的2万元定金归反诉原告所有；2、判令反诉被告未能履行合同条款导致合同无法履行赔付反诉原告2万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告差旅费8672元；4、判令反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：今年5月初，反诉被告几经看房和充分了解房屋所有状况后，同意第三人意见，以法判确认房屋所有权转移形式，购买反诉原告名下坐落于丹东市振兴区建筑面积105.98平方米国有土地上房屋征收与补偿安置协议房屋，成交价格85万元。2019年5月8日三方签订的《房地产居间服务合同》约定：卖方对该房屋进行充分描述自愿出售；买方对该房屋所有状况己经全部了解并自愿购买；买方向卖方支付定金2万元整；现金结算于2019年6月30日前买方备齐购房款等87万元以及所有相关证件与卖方进行交易，合同约定日期前如未进行交易视为买方违约；卖方配合否则视为卖方违约；双方应先到银行查询买方账户购房款是否真实；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，买方须赔偿卖方2万元整；买卖双方共同委托第三人作为居间人，提供协助查看房屋权属证明文件、向相关部门申请转移过户居间服务等。合同签订当日反诉被告交付的2万元定金连同反诉原告交付的《国有土地上房屋征收与补偿安臵协议》及动迁户扩大面积款《辽宁増值税普通发票》由第三人保管。合同签署后，反诉被告不仅未按合同约定双方先到银行查询购房款，也未按合同约定期限进行买卖交易，更未履行其应当承担申请“法判”等房屋产权转移责任义务，在明知暂不能办理过户需要进行“法判”转移所有权情况下，起先通过第三人通知反诉原告认可自己违约，不想买房并协商少承担赔偿金，之后为掩盖其违约不想买房的事实，故意混淆申请产权转移责任，提出要么反诉原告为其过户，要么三方免责解约，要么走法律程序解决。反诉被告的违约行为导致合同主要条款无法履行而解除，造成反诉原告涉案房屋至今未能出售损失及多次为三方协商而往返于河北至丹东的差旅及误工等损失，故提起反诉，请求依法判令其承担合同约定的违约责任并赔偿损失。 反诉被告曹智辩称：不同意反诉原告的反诉请求，意见与原告的起诉状一致。 反诉第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所述称：与本诉答辩意见一致。 一审法院认定事实：2019年5月8日，原告、被告的委托代理人及第三人签订《房地产居间服务合同》，约定由原告购买被告坐落于丹东市振兴区七经街108-2号楼1109室房屋一处，房屋总价款85万元。合同同时约定，2019年6月30日前，买方备齐购房款85万元、各项费用2万元以 及过户或委托公证的所有相关证件，卖方备齐所有权相关证件配合买方办理房产过户登记或委托公证交易。合同签订当日，原告交付被告定金2万元，该款项至今由第三人保管。 2019年5月18日，原告得知房屋无法办理不动产权属登记，表示要求解除《房地产居间服务合同》，被告要求原告承担违约责任。2019年5月20日，原告告知第三人原告将按照合同约定继续履行合同。此后，原、被告就合同履行过程中的违约责任承担产生争议，诉至法院。同时查明，涉案房屋为回迁安置房屋，尚未取得不动产权属证书；截至本案开庭审理时，仍不具备办理房屋不动产权属变更登记的条件。 一审法院认为：原、被告及第三人签订的《房地产居间服务合同》是三方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为处理各方争议的依据。本案原告提出解除合同，被告表示2019年5月18日原告已经提出解除合同的要求，被告表示同意，第三人亦未提出异议，故确认三方签订的《房地产居间服务合同》解除，解除时间为2019年5月18日。本案争议焦点实际为合同解除后违约责任的承担。根据法律规定，并非谁提出解除合同，谁即为违约方，而应以合同因何原因解除、是否有约定或法定事由来予以确定。原告虽在约定的办理不动产权属登记转移最后期限前即提出解除合同，但原因系因为涉案房屋已经可以预见在约定的期限内无法办理不动产权属登记转移。本案确认原告违约还是被告违约，关键在于房屋未能按照约定的时间办理不动产权属登记转移的情况，原告是否在签订《房地产居间服务合同》时即已经知晓、双方是否口头约定以其他方式（“法判”方式）代替不动产权属登记转移这一义务。对于上述情况，原告表示否认，而被告的主张又与双方签订的《房地产居间服务合同》书面约定不相一致，故其应对自己的主张提供充分证据予以证明。同时，在房屋买卖法律关系中，不动产权属变更登记（通俗说为房屋过户）虽然是合同履行中的一项附随义务，但该项义务涉及物权变动，是买受人最为关注的影响交易能否达成的一项重要因素。如果交易的房屋在交易时暂时无法过户，属于标的存在重大瑕疵，出卖人必须向买受人作出明确的、详实的说明，只有买受人知晓风险后，仍同意签订合同，出卖人方可免责。本案中，虽然有第三人居间方的参与，但向原告作出说明的义务主体仍是被告，被告也不存在告知的障碍。根据被告提交的证据，不能证明其在出售房屋前将房屋暂时不能办理不动产权属登记转移的情况详实告知了原告。同时，虽原、被告及第三人多次提到“法判”一词，但“法判”能解决什么问题、如何操作履行等问题，各方均语焉不详。被告提供的作出情况说明的代理人、录音录像中谈话的自然人，均是与本案有利害关系的当事人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言、存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。而被告亦未能提交其他可以采纳的相关证据，故对于被告主张原告违约、要求赔偿的请求，不予支持；对于原告主张被告违约、双倍返还定金的请求，予以支持。 一审法院判决：一、确认原告曹智、被告李启太、第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介三方2019年5月8日签订的《房地产居间服务合同》于2019年5月18日解除；二、被告李启太于本判决生效后五日内双倍返还原告曹智定金4万元中的2万元（因4万元中2万元存于第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所处保管）；三、第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所于本判决生效后五日内返还原告曹智由其保管的定金2万元；四、驳回原告曹智其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李启太的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取700元，由原告曹智负担217元，被告李启太负担483元；反诉费508元，由反诉原告李启太负担（原告已预交700元，反诉原告已预交508元） 二审期间上诉人申请证人姜某、李某、马某出庭作证。证明：证人已经向被上诉人说明了涉案房屋的实际情况。在签订合同之前谈过“法判”问题。5月18日被上诉人通过第三人的工作人员跟上诉人沟通，被上诉人违约，问上诉人是否能减轻违约责任。 被上诉人曹智的质证意见是：其并未构成违约，是因为被上诉人预见到无法过户，找到姜某解决这个事情。对另外两个问题没有异议。 第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所的质证意见是：没有异议。 本院的认证意见是：该组证人证言可以证明各方在签订合同时有过“法判”口头约定，但对“法判”的方式、时间等内容未作具体协商。因此不能以此对抗书面合同的约定。故对证人证言，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。根据上述法律规定，三方签订的《房地产居间服务合同》第二条第2款定金外的付款方式选择：（1）现金结算：2019年6月30日前，买方备齐购房款85万元整及各项费用2万元整，共计人民币87万元以及过户或委托公证的所有相关证件与卖方进行房产不动产部门申请转移过户或委托公证交易，合同约定日期前如未进行交易视为买方违约。卖方备齐所有相关证件配合买方办理房产不动产部门申请转移过户或委托公证交易，如卖方在2019年6月30日前未能配合买方进行不动产部门申请转移或委托公证交易，视为卖方违约。上诉人主张涉案房屋为动迁房，目前无法办理过户手续，经第三人工作人员提出可以“法判”形式进行房产转移。但“法判”形式如何操作，由谁操作，三方并未明确约定，也未实际操作。三方签订的《房地产居间服务合同》约定：如卖方在2019年6月30日前未能配合买方进行不动产部门申请转移或委托公证交易，视为卖方违约。至合同约定的履行期限前，上诉人并不能配合买方进行不动产部门申请转移或委托公证交易，应视为上诉人违约。故一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人定金，并无不当，本院予以确认。因上诉人违约，故对其上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人李启太的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费991元，由上诉人李启太承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 姜淇瀚 审判员 关 爽 二〇一九年十二月十三日 书记员 王秀文