广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23750号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广州市萝岗区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李弗其，男，1934年12月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人李弗其房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人澳美公司上诉请求：1、撤销一审判决,并依法予以改判，驳回李弗其全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李弗其承担。事实和理由：一、李弗其关于迟延交房违约金、逾期办证损失的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误使用集团诉讼的概念中断本案的诉讼时效，系法律适用错误，依法应由二审法院予以纠正。诉讼时效制度是法律为督促权利人及时的行使权利而建立的，是法理上原则性的规定。按照现行法律关于诉讼时效的规定，李弗其主张迟延交房违约金、逾期办证的损失，应当于2000年3月21日、2002年4月5日之前提出，但李弗其于2019年4月2日方向一审法院提出诉讼请求，明显超过诉讼时效，该请求依法不应予以支持。但是，一审法院引入集团诉讼的概念，认为其他业主类似的诉讼行为所引起的诉讼时效中断的效力及于本案，显然违背了诉讼时效制度的设立目的。其一，诉讼时效是保护义务人的制度，目的是为了督促权利人及时行使权利。李弗其作为权利人，在其他业主主张权利的时候应当视为明知自己权利受损，但是其并未及时向法院提起诉讼，也即放弃了其应有的权利。其二，即使一审认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由。涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们的保护，但是这种保护是一种实体权利上的保护，也即李弗其如果当时也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其三，法律保护每一个的合法权益，不论是澳美公司还是李弗其。如果说集团诉讼的结果给予了李弗其诉讼时效抗辩的权利，那么诉讼时效也给予了澳美公司诉讼时效抗辩的权利。本案中是李弗其在时隔十多年之后就同一事项提起诉讼属于没有及时行使权利，澳美公司理应获得抗辩权。一审法院以集团诉讼的法律结果来对抗原则性的诉讼时效规定，显然是法律适用错误。二、本案既定案由为房屋买卖合同纠纷，但对于不属于房屋买卖合同纠纷的其他法律关系，一审法院同样进行了审理。对于该部分判决内容，澳美公司认为二审应当依法予以撤销。李弗其在原审中的诉讼请求涉及三个法律关系，即李弗其与澳美公司之间的房屋买卖合同关系、李弗其与澳美公司之间的垫付利息的借款关系以及李弗其与按揭银行的借款合同关系。李弗其与澳美公司之间的垫付利息的借款关系以及李弗其与按揭银行的借款合同关系，在本案中本不应予以调处。一审法院在庭审中并未向当事人释明，而后又将该部分法律关系纳入本案审理范围，并做出裁判。澳美公司认为，对于超出本案审理范围的部分，二审法院应当予以撤销，告知当事人另寻法律途径解决。综上，一审法院法律适用错误，李弗其一审的诉讼请求已经超出诉讼时效，依法不应得到支持；一审法院超出既定审理范围，对其他法律关系进行审理，对于该部分判决内容应当予以撤销。本案庭询中，澳美公司补充事实理由如下：一审法院认定的迟延交房违约金及逾期办证损失的合计金额过高，应以已付购房款为限，请求二审法院予以调整。被上诉人李弗其辩称：不同意澳美公司的上诉请求，请求法院驳回上诉。1、澳美公司主张迟延交房违约金、逾期办证违约金的诉讼时效问题，广州市黄埔区人民法院和广州市中级人民法院的生效判决以对此作出认定，本案是集团诉讼，没有超过诉讼时效。2、澳美公司主张关于垫付利息的问题，在房屋买卖合同中，澳美公司承诺要自己垫付，李弗其只负责银行的本金，所以这是在房屋买卖合同中涉及到的款项支付问题，并不是另案的问题。3、关于违约金过高的问题，一审法院判决的违约金没有超出法律规定的范围。李弗其于2019年4月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令澳美公司立即向李弗其支付自1998年3月31日起至2000年1月4日止的迟延交楼违约金，违约金以李弗其实际已付购房款额分段按每日万分之五的标准计为61752元；二、判令澳美公司立即向李弗其支付自2000年4月5日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额259350元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂截至2019年3月26日为259350元；三、判令澳美公司立即偿还李弗其代其垫付的利息49923元、诉讼费2107元，以及自2011年3月15日起至清偿之日止的代其支付利息、诉讼费期间的利息，参照中国人民银行同期贷款利率，代垫费用产生的利息暂计至2019年3月26日为12393元；四、判令澳美公司退还李弗其契税9990元；五、本案诉讼费由澳美公司承担。案件一审审理过程中，李弗其明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失;李弗其自愿撤回第一项诉请中超过20年的迟延交楼违约金，仅主张1999年4月3日至2000年1月4日的迟延交楼违约金。一审法院认定事实：1996年3月30日，澳美公司（卖方）与李弗其（买方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定卖方为坐落于增城市镇龙镇××村广汕公路旁澳洲山庄的合法所有人，买方愿意购买澳洲山庄聚龙居区第A27座第3层X号，房屋建筑面积为87.28平方米。第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建物价款：签约首期38000元于1996年3月30日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款922元，合计259350元。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准。并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方。4-2约定，本房屋预定交付使用日为1998年3月30日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书的两周内，办妥全部接收手续。但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长：（1）不可抗力事件造成之延误。（2）施工中遇有异常困难或重大技术问题，不能及时解决。卖方应及时通知买方，共同协商解除办法。第五条税费支付5-4约定，因房屋买卖而发生的契税及交易手续费由买方承担。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月10日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，乙方月供款额维持不变，即每月917元。1998年9月23日，李弗其（甲方、借款人）与中国建设银行广州第三支行（乙方、贷款人）、澳美公司（丙方、担保人）签订（98）穗建银三支房押借字第××号《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由李弗其向建设银行借款165000元购买案涉房产，李弗其将案涉房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为李弗其偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意李弗其将上述《房地产买卖契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交建设银行为止；借款期限十五年，从1998年10月起至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42%，借款利率在合同期内，如遇国家调整，直接执行中国人民银行有关规定；以等额本金方式按月还款，每月归还本金金额为917元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，李弗其若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。1998年10月29日，建设银行依约发放了贷款165000元。1999年1月4日，澳美公司向李弗其开具了259350元的购房款发票。2000年1月4日，李弗其办理了案涉房产的收楼手续。2002年，中国建设银行广州市越秀支行以李弗其和澳美公司未依约支付贷款本息为由起诉至广州市越秀区人民法院。2003年1月10日，广州市越秀区人民法院作出（2002）越法经初字第1022号民事判决，该判决查明以下事实：澳美公司自2000年8月起停止支付利息；暂计至2002年12月26日，李弗其尚欠贷款本金128320元未还，其中逾期供款10期，本金9170元，利息5775元，逾期利息460.15元。该民事判决作出如下判决：一、李弗其于本判决生效之日起十五日内偿还已到期借款本金9170元（已扣违约金应从中抵除）、利息5775元、逾期利息460.15元给中国建设银行广州市越秀支行，李弗其、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》可予继续履行；二、如李弗其逾期不履行第一项判决，李弗其、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》于逾期之日予以解除，执行本判决第三至五判项；三、李弗其应于《购房抵押借款合同》解除之日偿还借款128320元（已扣违约金应从中抵除）及还清款项之日止的利息、罚息（归还本息按合同约定的月平均归还借款本金、利息逐月结算方法计算，逾期则按逾期金额和逾期天数以同期人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）给原告中国建设银行广州市越秀支行；四、李弗其不履行前项判决时，则以其位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-301房房产折价、或以拍卖、变卖的价款优先偿还本案债务（含诉讼费）；五、澳美公司对抵押物外的债务承担连带责任；六、驳回中国建设银行广州市越秀支行的其他诉讼请求。诉讼费4222元由中国建设银行广州市越秀支行负担8元，其余4214元由李弗其和澳美公司各负担一半。李弗其于2011年3月14日结清全部贷款，银行出具结清证明。李弗其提交还款历史明细表拟证实其自2000年8月至2011年3月14日代澳美公司共偿还了利息49923元，一审庭审中，澳美公司称其需庭后再核实代为垫付的利息的金额，如有异议三个工作日内书面回复，逾期回复视为无异议。庭后澳美公司未书面回复法庭。李弗其于2011年4月21日交纳了上述案件中判决由其承担的诉讼费2107元。李弗其主张澳美公司应退还其缴纳的60%契税款，为此，其提交澳美公司于1997年6月22日开具的收据，载明：兹代收到李弗其契税16650元（备注：楼宇总价259350按6.42%征收，凭此收据于另外指定日期退回60%）。澳美公司表示其已按6.42%的标准将契税缴纳给了政府部门，也将契税发票交给了李弗其，李弗其应凭收据到增城财政局办理60%的契税，而不应要求澳美公司返还60%的契税。李弗其否认收到过契税发票。还查明，澳美公司提交一份材料（复印件），其主张为验收合格证明，载明工程名称为澳洲山庄聚龙居A27#住宅楼，验收时间为1999年4月1日，监督站核定质量等级为核验合格，澳美公司拟证明案涉房产所在楼栋在澳美公司通知时已符合交楼条件。澳美公司还提交一份落款时间为1999年6月8日的《收楼通知》和邮件收据，邮件收据上未载明收件人名称、收件地址等信息，澳美公司提交上述证据拟证明其于1999年6月8日已通知李弗其收楼。澳美公司表示庭后十日内提交验收合格证明的原件给法庭核对，但其一直未提交。李弗其对上述证据不予认可，认为不是原件，也不确认是否有收到过该份收楼通知。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》、发票、收楼回执、（2002）越法经初字第1022号民事判决书、（2017）粤01民终第10549号民事判决书、还款历史明细表、结清证明、现金交款单、收据、收楼通知等证据以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：澳美公司与李弗其签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋迟延交楼违约金的问题。澳美公司主张案涉房屋在通知收楼日已符合交楼条件，但其提交的材料并非原件，李弗其也不予认可，且其提交的收楼通知的邮寄单并无收件人名称、地址等信息，无法认定澳美公司向李弗其发出了收楼通知，因此对澳美公司的意见不予采纳。澳美公司未按合同约定的时间向李弗其交付房屋，其应自1998年3月31日起至2000年1月4日止向李弗其承担迟延交房的违约责任，李弗其主张1999年4月3日至2000年1月4日的迟延交楼违约金未超出上述期间，予以支持。买卖合同8-3约定，“卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方”，本案中，李弗其于1999年1月已实际付清房价款259350元，故应以259350元为本金计算违约金。李弗其主张违约金标准为每日万分之五具有合同依据，且在合理范围，予以支持。综上，澳美公司应以259350元为本金，按每日万分之五的标准向李弗其支付从1999年4月3日至2000年1月4日止（共计277天）的迟延交房违约金35920元。关于案涉房屋逾期办证损失的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。澳美公司于2000年1月4日将房屋交付给李弗其，按照上述法律规定，澳美公司应从2000年4月5日起向李弗其支付逾期办证的损失。李弗其主张按照年利率6%的标准计算逾期办证损失至办证之日止，在法律规定的合理范围内，本院予以支持。逾期办证损失的总金额应以购房款总金额259350元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就李弗其主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于李弗其为澳美公司垫付利息的问题。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，李弗其月供款额维持不变，因此，李弗其向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。李弗其提交了还款历史明细表拟证实其共偿还了利息49923元，庭审中澳美公司表示如对利息金额有异议庭后三个工作日内书面回复，逾期回复视为无异议，但庭后澳美公司一直未书面回复法庭，故认定澳美公司对李弗其代为支付的利息金额无异议，澳美公司应向李弗其支付垫付利息49923元。由于双方未约定澳美公司应返还该利息的时间，故李弗其主张自2011年3月14日次日起支付代垫费用的利息，不予支持。关于（2002）越法经初字第1022号案中李弗其缴纳的诉讼费是否应由澳美公司承担的问题。广州市越秀区人民法院作出的（2002）越法经初字第1022号民事判决书已判决李弗其和澳美公司各负担2107元诉讼费，故李弗其交纳的2107元是法院判令应由其承担的费用，并非李弗其代澳美公司交纳的款项，故其要求诉讼费2107元由澳美公司承担，缺乏理据，不予支持。关于60%的契税款是否应由澳美公司退还的问题。澳美公司于1997年6月22日开具了收据，确认收到李弗其交来的契税16650元，同时在收据中备注：楼宇总价259350按6.42%征收，凭此收据于另外指定日期退回60%。澳美公司表示其已按6.42%的标准将契税缴纳给了政府部门，也将契税发票交给了李弗其，李弗其应凭收据到增城财政局办理60%的契税，但澳美公司无证据证明其已将16650元的契税款缴纳给政府相关部门，且其称契税发票交给了李弗其，但李弗其不予认可，澳美公司也未能提交证据予以证实，因此，对澳美公司的陈述不予采纳，澳美公司应按收据上的内容将李弗其缴纳的契税款的60%即9990元退还给李弗其。关于利息、契税返还的请求是否超过诉讼时效的问题。双方并未约定李弗其代澳美公司垫付利息的返还时间，澳美公司1997年6月22日开具的收据载明“凭此收据于另外指定日期退回60%”，表明双方亦未明确澳美公司返还60%契税的具体时间，故不宜推定澳美公司停止支付利息的时间或契税收据出具时间即为诉讼时效的起算时间点，双方并无关于付清时间的约定，故澳美公司主张上述请求已超过诉讼时效理据不充分，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月9日作出判决：一、澳美公司于本判决生效之日起十日内向李弗其支付1999年4月3日至2000年1月4日期间迟延交楼违约金35920元;二、澳美公司于本判决生效之日起十日内向李弗其支付逾期办证的损失（损失以259350元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2000年4月5日计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款259350元为限）；三、澳美公司于本判决生效之日起十日内向李弗其返还代垫付的利息49923元；四、澳美公司于本判决生效之日起十日内向李弗其返还契税9990元；五、驳回李弗其的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7233元，由李弗其承担738元，由澳美公司承担6495元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，澳美公司对一审判决认定的迟延交楼违约金、逾期办证损失的起算时间及计算标准无异议，对垫付利息及契税的数额无异议。本院认为：本案二审争议焦点为：1、李弗其要求澳美公司支付迟延交楼违约金、赔偿逾期办证损失的诉请是否超过诉讼时效；2、李弗其关于垫付利息的诉请是否与本案属于同一法律关系；3、迟延交楼违约金、逾期办证损失的合计金额是否应以已付购房款为限；4、契税9990元是否应由澳美公司承担返还责任。关于李弗其要求澳美公司支付迟延交楼违约金、赔偿逾期办证损失的诉请是否超过诉讼时效的问题。（2017）粤01民终第10549号生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，一审判决据此认定业主有关迟延交楼违约金、逾期办证损失的诉讼时效符合集团诉讼的要件，并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为一审判决未采纳其有关诉讼时效的抗辩意见依据不充分，本院不予采纳。关于李弗其主张垫付利息的诉请与本案是否属于同一法律关系的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，本案所涉垫付利息是因双方对于涉案房屋购房款的付款方式协议变更而产生，亦是基于履行房屋买卖合同关系而产生，与本案属于同一法律关系。澳美公司上诉主张垫付利息与本案不属于同一法律关系，主张一审法院不应一并处理缺乏理据，本院对其该项主张不予采纳。一审法院依据双方约定及举证情况对垫付利息作出的处理正确，本院予以确认。关于一审判决迟延交楼违约金、逾期办证损失的合计金额是否应以已付购房款为限的问题。一审法院在查明事实的基础上，认定澳美公司应向李弗其支付1999年4月3日至2000年1月4日期间迟延交楼违约金35920元，并认定以259350元为本金，按照年利率6%的标准计算从2000年4月5日计算至实际办证之日止的逾期办证的损失，澳美公司对上述起算时间、计算标准无异议，本院对一审判决的上述认定予以确认。由于迟延交楼违约金、逾期办证损失均属于澳美公司因违约承担的损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”澳美公司虽同时构成迟延交楼及逾期办证两种违约行为，但其承担的损失赔偿额不应超出其订立合同时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失，基于本案的合同性质及合同履行情况，损失赔偿额的总额应以购房总价款259350元为限。因此，澳美公司主张迟延交楼违约金、逾期办证损失合计金额以购房款为限合理，本院予以采纳。一审认定逾期办证损失以不超过购房款259350元为限有误，本院予以纠正，应以223430元（259350元-35920元）为限。关于契税9990元是否应由澳美公司承担返还责任的问题。一审法院针对该问题在查明事实的基础上进行了认定，理由阐述充分，本院不再累述，予以确认。综上所述，澳美公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对于迟延交楼违约金及逾期办证损失的合计限额认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2621号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2621号民事判决第二项为：广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李弗其支付逾期办证的损失（损失以259350元为本金，按照年利率6%的标准，从2000年4月5日计算至实际办证之日止，并以223430元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7233元，由李弗其负担1394元，广州澳美房地产开发有限公司负担5839元。二审案件受理费6628元，由广州澳美房地产开发有限公司负担5958元，李弗其负担670元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十七日书记员  沙宇航