上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6868号上诉人(原审被告)：万玲玲，女，1988年11月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗强强(系万玲玲之夫)，男，1986年12月25日出生，汉族。被上诉人(原审原告)：华殿君，男，1986年11月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：季辰炜，上海德恳律师事务所律师。上诉人万玲玲因与被上诉人华殿君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部一审诉请。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误。一审法院认定双方就返还房屋的面积发生争议，故华殿君未退还万玲玲押金人民币(以下币种均为人民币)9,000元。但实际情况是，合同租期届满后万玲玲要求退租，但华殿君却要求万玲玲将租赁房屋恢复至租赁前状态、拆除隔断、清除消防通道杂物等，但这些要求于法无据，故万玲玲予以拒绝并说明理由。华殿君却以此为由擅自扣除押金，由此才导致发生租赁面积之争。第二，一审法院认定事实不清。虽然万玲玲在使用租赁房屋3年多时间里未曾就租赁面积提出异议，但万玲玲此前根本不知道面积差异，是在双方因前述原因发生争议后，才通过查阅合同发现面积不符。万玲玲并非拒绝支付房租，只是与华殿君沟通解决方案时对方置之不理，故意拖延，才导致迟延支付租金。第三，一审判决割裂了案件的整体性。虽然双方签订的是两份租赁合同，但租赁房屋在同一平面，整体连通，租金也是同一天支付。正因为二者具有高度关联性、同一性，所以才会在华殿君拒绝退还9,000元押金后产生一系列争端。第四，一审法院未综合考虑整个案件的起因和后果，只以万玲玲违反合同约定，达到解除条件，判定合同解除，明显不当。被上诉人华殿君辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院事实认定清楚，判决合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。华殿君向一审法院起诉请求：1、判定双方就上海市杨浦区长阳路XXX号XXX楼(约530平方米)房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除；2、判令万玲玲于判决生效之日起一个月内清空并搬离系争房屋后将房屋返还华殿君；3、判令万玲玲按照每月28,940元的标准支付华殿君自2019年3月26日起至万玲玲返还系争房屋之日止的房屋使用费；4、判令万玲玲支付华殿君2018年12月26日至2019年2月12日逾期支付租金的滞纳金8,508元；5、判令万玲玲支付华殿君清场费用10,000元；6、判令万玲玲支付华殿君律师费15,000元；7、判令万玲玲赔偿华殿君违约损失86,820元；8、本案诉讼费由万玲玲承担。一审法院认定事实：上海市杨浦区长阳路XXX号二层房屋产权人为华宝良、华殿君、庄培珍、华殿崟，房屋建筑面积为605.9平方米。2015年11月26日，华殿君(甲方)与万玲玲(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，第一条：甲方同意将位于长阳路XXX号XXX楼房屋出租给乙方，建筑面积为约530平方米。第二条：本合同租期自2015年9月25日至2022年9月24日。第三条：房屋租金为每月2.625万元。前一年租金不变，第二年起每二年租金递增5%。2015年9月25日至2016年9月24日，每月租金为2.625万元；2016年9月25日至2018年9月24日，每月租金为2.756万元；2018年9月25日至2020年9月24日，每月租金为2.894万元；2020年9月25日至2022年9月24日，每月租金为3.038万元；每年租金分四次支付，即每年9、12、3、6月份下旬支付。首期需支付押金一个月即：2.5万元。第六条：1.乙方保证其在租赁房屋内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。如乙方违反法律、法规，由此造成的任何后果，均由乙方自行承担。乙方应按照合同规定如期支付租金及其他应向甲方支付的费用。如乙方逾期支付一个月以上，经甲方书面催告仍未予支付的，甲方有权单方面解除本租赁合同，同时追究滞纳金，滞纳金为每日2‰。一审审理中，万玲玲提供了上海市杨浦区长阳路XXX号房屋的房地产权证复印件作为证据，以证明上海市杨浦区长阳路XXX号二层房屋总建筑面积为605.9平方米。万玲玲称，该份房地产权证复印件系华殿君于双方签订租赁合同时提供给万玲玲。2019年1月31日，华殿君通过邮寄方式向万玲玲发出《催租函》：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，您应于2018年12月下旬支付本季度(2019年1月-3月)的租金8.682万元，然而至今为止，您尚未支付该笔费用。并且，在前期函件中沟通的消防通道杂物、办公室隔断处理及清空等问题，依据华殿君先生的现场检查，仍未得到解决。请您于收到本函后3日内支付本季度租金，并且依照合同约定每日千分之二赔偿自2018年12月25日起至本期租金支付之日止的滞纳金(每日137.64元)，并敦促您尽快解决前期函件中沟通的各种问题。若您依然不支付租金的，届时华殿君先生将通过法律手段保护其合法权利。万玲玲确认于2019年2月1日收到该份《催租函》。2019年2月13日，万玲玲支付华殿君2018年12月26日至2019年3月25日期间的房屋租金86,820元。2019年2月20日，华殿君通过微信及邮寄方式向万玲玲发出《合同解除函》：由于您没有在我在2019年1月31日给您发送的《催款函》规定的3日之内支付房屋租金，所以我在此向您通知，依据我们签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，我决定于2019年2月5日起解除贵我双方的《房屋租赁合同》，请您于收到本函之日起1个月内搬离租赁房屋并清理现场。我于2019年2月13日收到您的转账86,820元，将用于抵扣您的房屋占用费、滞纳金以及违约赔偿。若您未在收到本函之日起1个月内搬离的，还将用于抵扣房屋清场费用。具体的金额将在您搬离后与您当面结算。万玲玲确认于2019年2月20日通过微信收到该份《合同解除函》。一审审理中，双方均确认，万玲玲向华殿君支付过25,000元押金。另，万玲玲称其于2019年3月26日向华殿君支付了2019年3月26日至2019年6月25日的房屋租金86,820元，华殿君确认收到万玲玲支付的该笔款项。华殿君表示愿意在万玲玲结清所有相关费用后将押金25,000元及该笔86,820元租金返还万玲玲。一审法院另查明，2015年10月，华殿君(甲方)与万玲玲(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，由乙方承租上海市杨浦区长阳路XXX号XXX楼建筑面积约100平方米房屋，租赁期限自2015年10月15日至2017年10月14日止，每月租金4,500元，押金9,000元。2018年10月31日，双方签订《房屋租赁终止确认书》，确认承租方于2018年12月31日对长阳路XXX号XXX楼房屋建筑面积约100平方米的物业停止租赁使用，出租方对物业进行收回自行处置。一审审理中，双方均确认，万玲玲已经将该合同项下的租赁房屋返还华殿君，但是双方就返还面积发生争议，故华殿君尚未返还万玲玲押金9,000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华殿君与万玲玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据《房屋租赁合同》的约定，万玲玲应于每年9、12、3、6月份下旬支付租金，如万玲玲逾期支付一个月以上，经华殿君催告仍未予支付的，华殿君有权单方面解除合同，同时追究滞纳金。据此，万玲玲应于2018年12月31日之前支付2018年12月26日至2019年3月25日的租金86,820元，然而万玲玲并未按照合同约定按时支付上述租金。华殿君于2019年1月31日向万玲玲寄送了书面《催租函》，要求万玲玲于收到该函后3日内支付拖欠的租金。万玲玲于2019年2月1日收到该函后，于2019年2月13日才向华殿君支付拖欠的86,820元租金，已超过华殿君给予的宽限期，华殿君有权根据合同约定行使合同解除权。万玲玲抗辩称，因双方就租赁房屋面积以及100平方米房屋租赁合同项下押金问题产生争议，故拖延支付租金，并非恶意拒付租金。然而，万玲玲称华殿君在签订合同时已将系争房屋产权证提供给万玲玲，因而万玲玲在签订合同时，对于长阳路XXX号二层房屋登记建筑面积应当知晓。自2015年11月起至2018年12月止，万玲玲使用长阳路XXX号二层房屋长达3年多时间，从未对房屋面积提出过异议，现以实际使用面积与产权证登记建筑面积不符为由，拒绝支付租金，一审法院难以认可。此外，关于双方签订的100平方米房屋租赁合同项下押金问题，非系本案系争合同项下纠纷，双方应根据合同约定及法律规定解决该纠纷，万玲玲以此为由拒付本案系争合同项下的应付租金，于法无据，一审法院无法采纳。华殿君于2019年2月20日发函万玲玲要求解除合同，符合合同约定，万玲玲确认于当日收到该函。现华殿君主张双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除，于法有据，应予支持。合同解除后，华殿君要求万玲玲于判决生效之日起一个月内清空并搬离系争房屋后将房屋返还华殿君，符合法律规定，予以支持。华殿君另要求万玲玲按照每月28,940元的合同约定租金标准支付自2019年3月26日起至万玲玲返还系争房屋之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。鉴于万玲玲在本案一审审理过程中，自行向华殿君支付了2019年3月26日至2019年6月25日的租金86,820元，该笔款项可用于抵扣万玲玲应支付的房屋使用费，若有剩余，华殿君应将剩余款项返还万玲玲。此外，华殿君要求万玲玲按照每日千分之二的标准支付逾期付款的滞纳金，符合合同约定，万玲玲亦对滞纳金标准表示认可，一审法院予以支持。根据双方合同约定，万玲玲应于2018年12月31日之前支付2018年12月26日至2019年3月25日的租金，万玲玲直至2019年2月13日方才支付该笔租金，共逾期43天，故万玲玲应支付华殿君逾期付款滞纳金7,467元。华殿君另主张的清场费、律师费及违约损失，并无事实与法律依据，一审法院难以支持。在万玲玲将系争房屋返还华殿君并结清所有相关费用后，华殿君应将押金25,000元返还万玲玲。据此，一审法院作出判决：一、华殿君与万玲玲就上海市杨浦区长阳路XXX号XXX楼(约530平方米)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除；二、万玲玲应于判决生效之日起一个月内清空并搬离上海市杨浦区长阳路XXX号XXX楼(约530平方米)房屋，并将房屋返还华殿君；三、万玲玲应于判决生效之日起一个月内按照每月28,940元的标准支付华殿君自2019年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(万玲玲已支付的2019年3月26日至2019年6月25日的租金86,820元用于抵扣自2019年3月26日起的房屋使用费，抵扣后若有剩余款项华殿君应于万玲玲返还房屋当日返还万玲玲)；四、万玲玲应于判决生效之日起一个月内支付华殿君逾期付款滞纳金7,467元；五、华殿君应于万玲玲返还上海市杨浦区长阳路XXX号XXX楼(约530平方米)房屋并结清所有相关费用后，返还万玲玲押金25,000元；六、华殿君之其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，华殿君表示不再要求万玲玲支付一审判决第四项之逾期付款滞纳金。本院认为：双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，万玲玲应于2018年12月31日前支付2018年12月26日至2019年3月25日的租金86,280元，但万玲玲逾期支付该期租金超过一个月，且经华殿君催告后仍未于宽限期内完成支付，故华殿君依约享有合同解除权。一审法院根据查明的事实，判定双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除，并判令万玲玲返还系争房屋、支付房屋使用费，并无不当。万玲玲认为其未如约支付租金事出有因，一是双方就另外约100平方米房屋的租赁合同终止，但华殿君拒绝返还该合同项下的押金9,000元；二是华殿君实际交付的系争房屋面积不足合同约定的530平方米。但首先，双方就系争房屋签订租赁合同时华殿君已经向万玲玲提供了房屋产权证且万玲玲实地查看过系争房屋，故万玲玲现以房屋租赁面积不足为由拒付租金，缺乏依据。其次，另外约100平方米房屋租赁事项的争议，并未影响万玲玲对系争房屋的使用，故不能成为万玲玲拒付系争房屋租金的正当理由；且即便万玲玲认为其要求华殿君返还另外约100平方米房屋租赁合同项下的9,000元押金与系争房屋的租赁存在关联，其亦不应也无权拒付系争房屋的全部租金。因此，万玲玲的抗辩意见不能成立。二审中，华殿君表示不再要求万玲玲支付一审判决第四项之逾期付款滞纳金，是对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初4066号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初4066号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2,148元，由华殿君负担2,015元，由万玲玲负担133元；二审案件受理费4,296元，由万玲玲负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十二月十六日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。