广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23856号上诉人（原审原告）：许维新，女，1980年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈毓春，广东乐而乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：匡艳南，男，1972年3月30日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：高新国，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人许维新因与被上诉人匡艳南房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人许维新上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判匡艳南支付许维新违约金78500元；2.一、二审诉讼费用由匡艳南承担。事实及理由如下：一、一审判决在查明事实的基础上，已认定匡艳南违约，依法应支持许维新的诉讼请求。《存量房买卖合同》不能履行是因匡艳南违约所导致，《存量房买卖合同》明确约定，匡艳南根本违约的，应按房地产成交价的10%向许维新支付违约金。该条款约定的违约金远低于一般二手房买卖合同中按总房价20%计算违约金的标准。许维新作为守约方，主张匡艳南支付78500元的违约金合理合法。二、匡艳南存在绝对过错，导致合同不能履行，致使许维新卖房急需用钱的目的无法实现，给许维新造成了损失。三、本案中，匡艳南并未主动向一审法院申请降低违约金，一审法院在认定匡艳南违约的情况下，忽视《存量房买卖合同》双方的自主约定，擅自降低违约金标准，减少匡艳南的违约金，没有法律依据。被上诉人匡艳南二审辩称：请求驳回许维新的全部上诉请求。一、许维新主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人以约定的违约金过高为由，可以请求人民法院予以减少。匡艳南造成许维新的损失不高，许维新没收定金即可。二、2019年3月30日，匡艳南被许维新被诱骗签署《情况说明》，匡艳南发现情况不对后，要求索回该《情况说明》，许维新以要接电话为由而趁机离开，而其丈夫也趁机离开了。匡艳南打电话给许维新后，许维新称该《情况说明》不会乱用，只是为了一些事情作情况说明。在2019年3月31日，匡艳南通过微信向许维新表示可继续履行合同。在2019年4月5日，匡艳南通过微信及中介向许维新发出可继续履行合同的通知。在2019年4月9日，中介通知双方进行网签，而许维新不予回应，且退出群聊，并将匡艳南微信号拉黑。在2019年4月25日，许维新突然发出解除合同通知书。从上述时间点来看，实际违约方是许维新。三、许维新在起诉状中载明只需匡艳南在已经支付20000元定金的情况下，再支付5000元即可解除合同，后经中介方调解后，许维新称只需要没收定金20000元，匡艳南再向其支付3000元即可解除合同。由此可见，匡艳南并未造成许维新的实际损失，反而是许维新造成了诉累。四、许维新整个交易过程涉嫌诱骗以及隐瞒事实真相，中介方是整个交易过程的见证方，正常的房屋买卖合同需将中介方列为第三人，匡艳南一审时也申请追加中介方作为第三人，但许维新在一审中没有将中介方列为第三人，也没有将微信记录作为其证据向法院提交，有恶意诉讼以及通过合法手段达到获取违约金的目的，存在明显的过错。许维新于2019年4月22日向一审法院起诉，请求判令：1.确认许维新、匡艳南于2019年3月17日签订的《存量房买卖合同（链家版）》已于2019年3月30日因匡艳南单方违约而解除；2.匡艳南立即赔偿许维新违约金78500元；3.本案全部诉讼费用由匡艳南承担。一审法院经审理查明：2019年3月17日，许维新（甲方、出卖人）与匡艳南（乙方、买受人）签订《存量房买卖合同》，载明“……第一条交易的房地产权属情况1.房地产地址：增城市新塘镇××701房。……第二条价款、计价和交易方式该房地产按整套出售并计价，总金额人民币985000元。……本次房地产交易付款方式如下：1．(1)定金：人民币20000元，乙方在甲方提供该房地产产权核查文件（查册）当天支付。2.首期楼款：（不含定金）人民币485000元乙方应于甲乙双方签订本合同后30天内签署“光大银行-理房通”资金存管业务文件，乙方按理房通协议约定的方式交付房款。……4．楼价余款：人民币480000元。(2)按揭付款：乙方按楼价余款即人民币480000元向贷款机构申请贷款，其中：乙方应于2019年03月29日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。……第五条甲乙双方就关于本次交易的声明、确认及违约责任……三、不履行合同或迟延履行合同的违约责任1．甲乙双方任—方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：……(5)明确表示拒绝购买出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；……2.甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：……(2)乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方；……”。2019年3月18日，许维新出具《收据》，载明“本人许维新是位于增城市新塘镇××701物业之合法业权人。现收到承购方匡艳南交来承购该物业之定金款项人民币贰万元整”等内容。匡艳南提供2019年3月23日许维新、匡艳南的微信聊天记录，载明“许维新：匡先生您好，您是不想买我的房子了吗？我可是诚心要卖啊。匡艳南：我知道，现在资金出问题了。许维新：可是我是换房，我看中了房子，已经给了10万定金，等着您的钱呢？怎么办。匡艳南：本来按照原先计划就刚好，但是中介那边签的时候超了预算，原意借我款的朋友觉得风险太大，就不借钱了。我们看能不能和平解决这事。”等内容。许维新提供2019年3月24日许维新、匡艳南双方的通话录音，载明“……许维新：嗯，我是想确认一下，您这边意思说是不想再履行这个合同了，是吗？匡艳南：因为现在是资金出了状况，我已经没有能力去履行了。因为资金出了状况，知道吗，是这个问题。……许维新：哦，只是因为这个资金而不能到位，就不能买房子啊，有没有其他的什么原因，你跟我说实话。匡艳南：没有，没有，其他的一点问题都没有的，……因为没有资金的话，那个首付款，我也给不了你，到时候往后走的话，怕会更加麻烦，所以我就索性提出来嘛。……许维新：……我只是希望你做个说明呢，就说：我不买了，这个原因写下来，也就是因为这个资金链的原因，只是这一个原因你写下来。我等于我是真正的收到了。……许维新：哦，我知道，但是这个我还是要交给这边的人来看，因为我这里有下一步的动作，我交了定金，所以只是要你做个说明，让这里的人来看。……另外那个后续问题，我们会商量的。……匡艳南：是这样的，你现在要我写说明，我现在已经把他口头上面说明了。”等内容。2019年4月5日，匡艳南通过微信向许维新发送《继续履行存量房买卖合同的通知》，载明“目前我没有实质性的违约，也不想违约。既然双方对解除该房产买卖合同的违约金不能达成协议，现在我继续履行合同，经多方借款，资金已全部到账。”等内容。2019年3月30日，匡艳南出具《情况说明》，载明“买方于2019年3月17日通过链家房地产与卖方签订了二手房买卖合同。现在买方决定不再履行合同，原因是买方的资金不足，没有其它原因，现进行情况说明。”等内容。一审审理中，一、许维新陈述以下内容：1.因开始匡艳南仅是口头提出不履行合同，故匡艳南后出具了书面的《情况说明》。2.许维新主张的违约金，是根据《存量房买卖合同》第五条第三款第1项第（5）点以及第五条第三款第2项第（2）点的约定，扣减匡艳南已经支付的20000元房款计算的。二、匡艳南陈述以下内容：1.《情况说明》内容是由许维新书写，匡艳南仅是在上面签名。2.《情况说明》的前提是要解除双方签订的买卖合同，中介方是清楚的。一审法院认为：许维新、匡艳南签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据双方提供的证据，匡艳南在签订《存量房买卖合同》后，即通过微信和电话向许维新表示其资金出现问题，继而出具《情况说明》，明确买方决定不再履行合同。故匡艳南在履行《存量房买卖合同》的过程中存在违约行为。现匡艳南主张《情况说明》是在许维新的欺诈下签名，且《情况说明》的前提是要解除双方签订的买卖合同，但匡艳南并无证据证明许维新存在欺诈行为，而《情况说明》已经载明买方决定不再履行合同，即解除合同之意，匡艳南主张《情况说明》前提是解除合同，显然依据不足。故许维新主张要求确认双方签订的《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除，理据充分，一审法院予以支持。关于许维新要求匡艳南支付总房款10%的违约金98500元。一审法院综合匡艳南在2019年3月23日已经告知许维新无法履行合同，并综合双方履约程度以及匡艳南违约主观恶意，一审法院酌定违约金以40000元较为适宜。根据《存量房买卖合同》中“甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房款余款退还乙方”的约定，许维新主张扣减匡艳南支付的20000元房款后支付违约金，一审法院予以准许，故匡艳南尚应向许维新支付违约金20000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年10月18日作出如下判决：一、确认许维新与匡艳南于2019年3月17日签订的《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除；二、匡艳南于本判决发生法律效力之日起十日内向许维新支付违约金20000元；三、驳回许维新的其他诉讼请求。本案案件受理费6825元，由匡艳南负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案双方于2019年3月17日签订《存量房买卖合同》，匡艳南于2019年3月23日已经明确告知许维新无法履行上述《存量房买卖合同》，而2019年3月30日匡艳南出具的《情况说明》已经载明匡艳南决定不再履行合同，一审法院据此判令《存量房买卖合同》已于2019年3月30日解除，理据充分，本院予以维持。一审法院综合双方履约程度及匡艳南违约主观恶意，酌定违约金为40000元，公平合理，本院予以维持。一审法院扣减匡艳南支付的20000元房款后认定匡艳南应支付的违约金为20000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，许维新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1763元，由许维新负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏