湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终11898号 上诉人（原审被告）周亮，男，1974年12月4日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：莫虎，湖南金桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝睿，湖南金桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周权，男，1979年8月20日出生，汉族，住湖南省沅江市。 上诉人周亮因与被上诉人周权租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（以下称原审法院）（2019）湘0103民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 周亮上诉请求：撤销（2019）湘0103民初4773号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，应依法改判。上诉人与被上诉人签订合同的效力，原审法院未予审查，双方签订合同应当认定无效。上诉人租赁的建材市场二期的钢架临时建筑没有经过消防验收，没有办理相关建设的审批，属于违章建设，合同应为无效合同。二、上诉人租赁的商铺未经过审批，合同目的不能实现，上诉人撤场时通知了被上诉人，被上诉人没有提出异议，原审法院认定合同在持续履行，要求上诉人支付租金与事实不符。此外，承租人还有张居能、邓双明，该二人系被上诉人的合作伙伴共同为涉案商铺的出租人，被上诉人不可能不知道上诉人撤场。 被上诉人周权未向本院提交书面的答辩意见。 周权向一审起诉请求：1、支付门面租金50400元；2、支付广告宣传费1680元；3、支付市场服务费1680元；4、支付违约滞纳金53.7每天至2019年3月7日，小计3222元；5、周亮已支付的押金2万元不予退还。 一审法院认定事实：2017年11月1日，吴恺亮作为出租方（甲方），周权及案外人邓双明、张居能、夏爽作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，乙方承租甲方位于高云建材市场二期6＃-2Ｆ-01号商铺（建筑总面积为1224.22㎡）用于从事经营建材及装饰材料，租赁期限为8年，自2018年8月1日至2026年7月31日止。合同期内，经甲方事先同意，乙方可将商铺转租给第三人，甲方按每平方米100元收取门面承租权转让手续费。此外合同还对租金、押金、广告宣传费、水电费、税费的交纳，商铺的交付、装修装饰和改造，合同解除与违约责任等情况进行了约定。2018年4月3日，周权作为出租方（甲方）、周亮及案外人邓双明、张居能作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定乙方承租商铺位于高云建材市场二期东区门面（门面建筑总面积为280㎡），用途为从事经营家具，租赁期限为四年，自2018年6月18日起至2022年6月17日止。第一年（自2018年6月18日起至2019年6月17日止）租金为100800元；第二年（自2019年6月18日起至2020年6月17日止）租金为100800元；第三年（自2020年6月18日起至2021年6月17日止）租金为115920元；第四年租金为133308元。租金从第二年起每半年交纳一次，交纳时间为每半年预交一次，并提前两个月预交下一次租金，首次租金于本合同签订时一次性交纳。合同签订日，乙方按每100㎡一万元向甲方交纳本合同押金，所收押金以收据为准。合同期满，乙方无违约和损害赔偿事项，甲方无息退还乙方押金，押金因任何情形被扣除或部分扣除的，乙方须于扣除情形发生之日起三日内补足，否则按本合同第八条第3项处理。押金不计利息且不得用于冲抵租金。广告宣传费为乙方按1元／平方米／月向甲方交纳市场广告宣传费，与门面租金同时交纳。市场管理费，暂按1元／平方米／月收取，交纳时间与预交租金同步，由甲方代收后交村委会。水电费由乙方自行向甲方指定主体交纳。税费，本合同收取的商铺租金，不含任何税费，如要开具发票，开具发票时所产生的税金由乙方承担。商铺装修全部费用由乙方承担。合同期满或提前解除，乙方投入的装修无偿归甲方所有。乙方如单方提前解除本合同，应提前一个月通知甲方，甲方不退还乙方押金，租金按实结算，装修无偿归甲方所有。乙方未按本合同约定交纳商铺租金或其他费用，甲方按所欠金额的1‰／天收取违约金，甲方有权采取自助措施停止乙方使用商铺。上述合同备注：-11号门面租金半年一交。该《商铺租赁合同》签订后，当日周亮及案外人邓双明、张居能向周权支付6个月租金共计50400元、押金20000元、门面物管费6720元，周权交付了涉案门面。此后，周亮以没法继续经营为由表示提前解除租赁合同，周权诉至一审法院要求周亮支付欠付2019年1月18日起至2019年6月17日止6个月的租金，并承担违约滞纳金等。周亮陈述：我们三人的租金是半年一付，店面开张两个月就关门了，没办法经营，我们要求退押金，但未果，故拖了大半年。在审理过程中周权出具《承诺》：本案承租人有周亮、邓双明、张居能三人，周亮只占三人中股份的50%，故我申请就周亮的50%份额承担本案民事责任，放弃对邓双明、张居能相应份额债务的权利主张。 一审法院认为，涉案《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应依约履行义务，周权按约向周亮等承租人提供了租赁物，但周亮等承租人逾期未支付全部租金，并以实际行为表示提前解除租赁合同，应继续履行偿付欠付租金的义务、承担相应违约责任。因此，对周权要求周亮支付2019年1月18日起至2019年6月17日止6个月的门面租金50400元的诉讼请求，周亮虽称：我们租赁的店面开张两个月就关门了，但并未提交证据证明其解除租赁合同、退还门面的具体时间，一审法院对上述周亮等承租人欠付租金50400元的数额予以认定，根据周权出具的《承诺》，周亮承担50%的责任即需支付欠付租金25200元；对周权要求周亮支付广告宣传费1680元、市场服务费1680元的诉讼请求，因周权已当庭确认上述费用周亮等承租人已支付完毕，并申请撤回该诉求，一审法院依法准许；对周权要求认定已收取周亮等承租人的押金20000元不予退还的诉讼请求，涉案《商铺租赁合同》约定“乙方如单方提前解除本合同，应提前一个月通知甲方，甲方不退还乙方押金，租金按实结算”，上述关于押金的约定实际是双方对违约责任的约定，周亮等承租人以实际行为表示提前解除了租赁合同，周权另行招租必然会使其遭受一定期限租金的损失，故依照合同约定周亮等承租人承担20000元的违约金，不违反法律规定，一审法院予以认定。周权所收取的押金20000元折抵违约金不再退还；对周权要求周亮支付违约滞纳金的诉讼请求，因周亮等承租人承担了上述违约责任，一审法院不再另行支持违约滞纳金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 限周亮于本判决生效之日起十日内向周权支付门面租金25200元; 二、驳回周权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1224元，减半收取612元，由周权承担306元、周亮承担306元。 本院二审期间，上诉人向本院提交了三份政府信息公开告知书，拟证明涉案租赁房屋没有通过相关用地报建规划审批。对上诉人提交的证据，本院认定如下：因政府信息公开告知书系相关职能部门出具，且与涉案租赁商铺有关，本院确认其证明的效力。 本院认为，本案中，涉案租赁商铺属于临时建筑，且其建设规划许可证的有效期是2017年2月17日至2019年2月16日止。依照《最高人民法院》第三条的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，涉案《商铺租赁合同》中租赁时间超过2019年2月16日以后的部分无效。虽涉案租赁合同部分无效，但周权向周亮等承租人提供了租赁物，周亮等承租人逾期未支付全部租金，周权诉请参照合同约定的租金标准要求周亮支付房屋占有使用费，符合《最高人民法院》第五条第一款规定，本院予以支持。周亮虽以实际行为表示提前解除租赁合同，但未提交证据证明其解除租赁合同、退还门面的具体时间，故本院对周权主张的周亮等承租人欠付从2019年1月18日起至2019年6月17日止6个月的门面租金50400元予以认定。因周权出具的《承诺》，周亮承担50%的责任即需支付欠付租金25200元；对周权要求周亮支付广告宣传费1680元、市场服务费1680元的诉讼请求，因周权在一审庭审中确认上述费用周亮等承租人已支付完毕，并申请撤回该诉求，故本院对此不予审查；对周权要求认定已收取周亮等承租人的押金20000元不予退还的诉讼请求，涉案《商铺租赁合同》约定“乙方如单方提前解除本合同，应提前一个月通知甲方，甲方不退还乙方押金，租金按实结算”，上述关于押金的约定实际是双方对违约责任的约定，周亮等承租人以实际行为表示提前解除了租赁合同，周权另行招租必然会使其遭受一定期限租金的损失，故依照合同约定周亮等承租人承担20000元的违约金，不违反法律规定。周权所收取的押金20000元折抵违约金不再退还；对周权要求周亮支付违约滞纳金的诉讼请求，因周亮等承租人承担了上述违约责任，本院不再另行支持违约滞纳金。一审判决认定涉案《商铺租赁合同》有效属于认定事实错误，存在瑕疵，但裁判结果正确，故对周亮的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1224元，由上诉人周亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗柏寒 审判员  周 永 审判员  黄 姝 二〇一九年十二月二十四日 法官助理刘璋 书记员刘哲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。