河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30634号原告赵红霞，女，1980年9月9日出生，汉族，住河南省太康县。委托代理人黄宗豪，河南针石律师事务所律师。委托代理人赵东旭，河南针石律师事务所实习律师。被告郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人贾飞,执行董事。委托代理人张晓丽，女,1984年8月22日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。原告赵红霞与被告郑州御邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄宗豪、赵东旭，被告委托代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2017年9月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××商业综合楼××商品房××套，商品房用途为商业服务，房屋总价1157036元，付款方式为一次性付清，原告依约支付了全部购房款。按照合同约定，如被告未在合同规定的期限内将符合条件的房屋交付原告使用，逾期不超过180日的，自2018年10月31日第二天起至实际交付之日止，支付已付房款0.01%的违约金。现涉案房屋仍未取得竣工验收备案表，各种配套设施仍未达到使用条件，已经构成违约，给原告造成了极大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、请求被告支付违约金42231.81元（以已付房款1157036元为基数，按照0.01%为标准，自2018年10月31日计算至房屋达到合同约定交付条件之日为止）；2、请求被告赔偿原告损失2538.4元（已交物业费）；3、请求被告赔偿原告损失102951.9元（按照周边商铺租金6/元平方米/天的标准为参考，自2018年11月1日起计算至房屋符合使用条件为止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称,原被告双方在平等自愿的基础之上签订了郑州恒大绿洲商品房买卖合同及补充协议，在合同中明确约定了涉案商铺交付的期限及条件，现原告已经收到该房屋，并且被告按照合同约定向原告进行了交付，不存在违约的情形，因此原告违约金诉求无依据，并且商铺是否出租非被告原因且非被告所能决定，其主张第二、三项诉求也无依据。请贵院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年5月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街以西，经南三路以南恒大商业综合楼1层146号房屋，用途商业服务，建筑面积47.01平方米，总价款1157036元。合同第八条约定，被告应当于2018年10月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，如被告未在合同规定的期限内将经竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容完成；前期物业已经落实的房屋交付原告使用，逾期不超过180日的，自2018年10月31日第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款0.01%的违约金。第十四条第2款约定供配电设施：2018年10月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如果在规定日期未达到使用条件，非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或者未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2017年9月12日，该合同进行备案，备案号J17003319277。后，双方签订郑州恒大绿洲《商品房买卖合同》补充协议，第二条第一项约定，双方将第八条变更如下，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；（3）非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。2018年5月12日被告开具的发票显示，原告已付房款1157036元，被告于2018年10月31日交付房屋。2018年11月7日郑州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书显示被告2018年10月25日申报的恒大绿洲项目商业部分恒大商业综合楼及地下车库建设工程，地上24层，其中地上1至4层为商铺、餐饮、菜市场、电影院等，其他为办公，属于一类高层综合楼，综合评定该工程消防验收合格并提出以下意见……。2019年1月29日，涉案商业综合楼及开闭所经五大责任主体竣工验收备案合格。2016年3月14日郑规建（建筑）字第[410100201629010]号建设工程（建筑）规划许可证核准工程明细表载明，开闭所基地尺寸15.00×6.00，面积90.00平方米。2018年5月9日，高压供电方案答复单载明，供电方案延期，上次答复时间17.6.2…….用电方新建“恒大绿洲A-03”项目，《建设工程规划许可证》郑规建（建筑）字第410100201429009、第410100201629010号。位于经××、××大街西。新建1栋24层商业楼，原有2*630KVA基建变压器（用户号5073045747）。现申请正式用电变压器安装容量5200KVA，要求双电源供给。正式供电方案开闭所尺寸面积为9×14平方米……用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在1个月内提出意见，双方可再行协商确定。逾期该方案失效，供电企业重新拟定供电方案。庭审时，被告称涉案商业综合楼电力设施、开闭所符合规划，已经进行了施工建设，后来在通电审批的过程中，电力部门认为开闭所需要整改，如按整改方案需要拓宽，该问题一直在协调处理，临时用电一直可以使用。金碧物业有限公司郑州分公司收费收据显示，原告于2019年8月30日交纳郑州恒大绿洲写字楼商铺01栋1单元0146号物业服务费2538.4元。原告与案外人贺静签订的房屋租赁合同约定，第一年每月租金150元/平方米……。原告称商场未开业，商铺不能正常使用，上述房屋租赁合同暂未实际履行。以上案件事实由商品房买卖合同及其补充协议、发票、消防支队建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、规划许可证、高压供电方案答复单、房屋租赁合同及庭审笔录予以证实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订商品房买卖合同及其补充协议后，原告已支付购房款，被告应按约交付符合合同约定的房屋供原告使用，现因开闭所建设尺寸，无法与供电公司就接通永久用电问题达成一致意见，进而影响原告正常经营使用涉案商铺，故被告应承担违约责任。被告辩称2017年6月与2018年5月均已积极协调供电公司，但至今未达成稳妥方案，原告也不能以此为由将争议事项久拖不决，影响到商铺买受人正当经济利益。故对被告上述辩解理由，本院不予采纳。考虑到供电问题非被告主观恶意造成，事发后曾努力试图解决，对原告诉请的违约金、物业费及损失，本院酌定一并参照原告与案外人签订的租赁合同租金标准计算，即自2018年11月1日起按7051.5元/月计算至永久用电接通之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州御邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告赵红霞违约金、物业费及损失（自2018年11月1日起按7051.5元/月计算至永久用电接通之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1627元，由被告郑州御邦置业有限责任公司于负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 胡  向  楠二〇一九年十二月二十四日书记员 李赛赛（代）