呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4879号上诉人（原审被告）：呼和浩特市敖仑商贸有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼13层301室。法定代表人：李君，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹冉，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹红燕，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人呼和浩特市敖仑商贸有限责任公司（以下简称敖仑公司）因与被上诉人曹冉租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人敖仑公司的委托诉讼代理人钱亚峰，被上诉人曹冉及其委托诉讼代理人冯喜来、尹红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敖仑公司上诉请求：请求撤销呼和浩特市新城区人民法院做出的(2019)内0102民初4857号民事判决书,依法改判。事实和理由：一审法院认定敖仑公司与曹冉之间签订的租赁合同合法有效,但双方合同履行期限尚未开始,因他人原因导致商场发生火灾,致使曹冉租赁的房屋不能使用,双方签订的租赁合同的合同目的不能实现,因此判决解除双方签订的租赁合同并退还曹冉相关费用,这与事实不符。敖仑公司与曹冉签订租赁合同后,敖仑公司已经按照合同约定的时间、标准向曹冉交付了房屋,曹冉接收了房屋并进行了装修且投入使用,因此,双方的租赁合同已经实际履行,敖仑公司的合同义务已经履行完毕,曹冉的合同目的已经实现部分,后续不能实现部分是第三人侵权造成,理应由侵权人承担责任,而不是向敖仑公司主张解除合同,一审判决解除了双方所签订的租赁合同,这导致第三人对曹冉的侵权行为所造成的损失转嫁给敖仑公司,这是极其不公平的。庭审中经本院释明，敖仑公司明确其上诉请求为：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回曹冉要求解除双方租赁合同并退还已交的房屋租金13万元，物业费6万元，履约保证金1万元，装修押金3000元的诉讼请求。曹冉辩称，第一，租赁期限尚未开始起算就发生了火灾，导致楼顶坍塌断水断电，整个商场封闭停止营业无法继续使用。曹冉租赁房屋的根本目的无法实现，解除双方签订的租赁合同具有法律依据。第二，不论火灾原因是谁导致的，奥伦公司提供的房屋无法使用，不能实现合同目的，曹冉根据合同相对性原则向敖仑公司主张返还已交付租金等费用具有法律依据。第三，曹冉已经履行了全部付款义务，火灾后租赁房屋不能实现使用目的，曹冉于2019年的6月6日向敖仑公司送达了解除合同的律师函，敖仑公司已接收。第四，双方合同已经解除，敖仑公司根据合同法的规定具有返还曹冉已经交付的租金等相关费用的义务。曹冉向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的××苑店中店租赁合同；2、判令敖仑公司退还曹冉租金13万元；3、判令敖仑公司双倍退还曹冉保证金2万元；4、判令敖仑公司退还曹冉物业费6万元；5、判令敖仑公司退还曹冉装修押金3000元；6、判令敖仑公司向曹冉支付自2019年4月3日至实际退还上述款项之日止的利息1690.9元，以21.3万元为基数，利率按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算，暂计算至2019年6月3日；7、保留曹冉向敖仑公司追索赔偿的权利；8、诉讼费用由敖仑公司承担。。一审法院认定事实：2019年4月3日，曹冉与敖仑公司签订了《蒙苑国际商业广场A座三层店中店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：曹冉租赁敖仑公司位于呼和浩特市××区店中店，房屋建筑面积为272平方米；租赁期限为12个月，自2019年6月1日至2020年5月31日；租金为13万元，保证金为1万元。2019年4月3日，敖仑公司向曹冉出具《收据》两张，敖仑公司收到曹冉交纳的租金、物业费19万元，及履约保证金1万元；2019年4月24日，曹冉向敖仑公司交纳了装修保证金3000元，敖仑公司向曹冉出具了《收据》一张。2019年5月9日，蒙苑国际商业广场A座三层发生火灾事件。2019年6月6日，曹冉向敖仑公司发送了《律师函》。庭审中，曹冉认可敖仑公司于2019年4月22日将涉案房屋交付于曹冉，曹冉进行了装修。一审法院认为，曹冉与敖仑公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；曹冉向敖仑公司交纳了涉案房屋的租金、物业费、履约保证金、装修押金等费用，敖仑公司向曹冉交付了涉案房屋；在涉案房屋交付后，双方合同履行期限未开始之前，因他人的原因导致商场发生火灾，致使曹冉租赁的房屋不能使用，双方签订的《租赁合同》的合同目的不能实现，作为承租人的曹冉有权解除合同，故对于曹冉请求解除租赁合同，退还租金、物业费、履约保证金、装修押金的诉请，一审法院予以支持；对于曹冉请求敖仑公司双倍返还定金，及支付利息，保留追索赔偿权利的诉请，因发生火灾的事由，曹冉未向一审法院提交证据予以证明，敖仑公司对于因火灾而解除租赁合同，不构成违约，故对于曹冉的此诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条的规定，判决：一、解除曹冉与呼和浩特市敖仑商贸有限责任公司签订的《蒙苑国际商业广场A座三层店中店租赁合同》；二、呼和浩特市敖仑商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还曹冉房屋租金13万元、物业费6万元、履约保证金1万元、装修押金3000元，合计人民币203000元；三、驳回曹冉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为曹冉要求解除双方租赁合同并退还已交的房屋租金13万元，物业费6万元，履约保证金1万元，装修押金3000元有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，曹冉与敖仑公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；曹冉向敖仑公司交纳了涉案房屋的租金、物业费、履约保证金、装修押金等费用，敖仑公司向曹冉交付了涉案房屋；在涉案房屋交付后，双方合同约定租赁期限尚未开始之前，因他人的原因导致商场发生火灾，致使曹冉租赁的房屋不能使用，根据上述法律规定，租赁合同中的出租人应当承担将租赁物交付承租人使用、收益，且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的合同义务，涉案房屋因他人原因发生火灾，无法使用，曹冉租赁房屋的合同目的不能实现，其主张解除合同，退还租金、物业费、履约保证金、装修押金的诉请，符合法律规定，应予支持。虽然租赁房屋发生火灾，导致涉案房屋无法使用，本案租赁合同目的不能实现并非由于敖仑公司，但是曹冉根据合同法主张权利并无不当，敖仑公司认为曹冉应当向侵权人要求赔偿的主张不是本案审理的范围，该主张本院不予支持。综上所述，敖仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由呼和浩特市敖仑商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 李 艳审 判 员 张 宇 二〇一九年十二月十二日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛