广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初954号 原告：广西平乐野牛有限责任公司。住所地:平乐县平乐镇东泉街138号。统一社会信用代码:91450330200160084D。 法定代表人：陈应忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人:杨远英，广西飞远律师事务所律师。 被告：广西伟文生物科技有限公司。住所地:平乐县平乐镇东泉街131号。统一社会信用代码:91450330579423650N。 法定代表人：叶丽华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐荣强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖立峰，广西诚瑞律师事务所律师。 原告广西平乐野牛有限责任公司与被告广西伟文生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告广西平乐野牛有限责任公司的委托代理人杨远英，被告广西伟文生物科技有限公司的委托代理人唐荣强、肖立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西平乐野牛有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告付清自2018年4月至2018年8月的房屋租金人民币230005元和保洁费人民币1500元，并支付房屋租金违约金人民币23000.5元,以上共计人民币254505.5元给原告；2、请法院判令被告支付自2019年1月至2019年7月的房屋占有使用费和保洁费及水费共计人民币50038元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告广西伟文生物科技有限公司原名为广西骏捷生物科技有限公司，于2019年3月份更名为广西伟文生物科技有限公司。2013年4月1日，原告广西平乐野牛有限责任公司和被告（当时名称为广西骏捷生物科技有限公司）签订了《厂房租赁协议》。协议约定：“原告将本公司所有位于广西平乐县平乐镇马渭村的厂房和用地（租用物全部面积共15916.75平方米)租赁给被告作组培实验室用。租赁期限从2013年4月1日至2019年9月30日止。租赁金额为从2016年10月1日至2019年9月30日每年总租金为人民币552012元整。付款方式以月计算，每月5日前被告须到原告财务部结清当月的租金和用水等费用。租赁期满由被告负责清理所用场地，交原告验收后回收，原告在五个工作日内将押金退回被告，即协议失效，终止租赁。被告如不按时缴纳租金等费用，超期达一个月则除补交所欠款项外，另每月收取所欠租金违约金10%，不再退回押金，原告有权终止租赁协议的执行。”协议签订后，原告依约定将厂房交付给被告经营管理使用。协议履行至2018年3月，因被告欠原告房屋租金未付，原告向人民法院起诉要求被告支付清2018年3月份之前所欠的房屋租金，同年4月26日,在人民法院的主持调解下，双方达成给付2018年3月前的房屋租金和水费的调解协议。因被告未按已经生效的调解协议给付租金等费用，原告于2018年7月3日向人民法院起诉要求解除原告与被告的租赁合同。2018年8月1日,人民法院作出判决，解除原告与被告于2013年4月1日签订的《厂房租赁协议》。该判决现已经发生法律效力。但从2018年4月至2018年8月的房屋租金计人民币230005元和保洁费人民币1500元及2018年12月至2019年2月的水费，被告没有给付原告，并且被告一直占有使用原告公司的6栋机修房、8栋仓库、3栋仓库和6栋机修房前面的场地，被告对占有使用原告的场地也没有给付相应的费用。原告曾多次找被告要求其付清租金及其他费用，但被告都以各种理由予以拒绝。被告逾期不付清租金及其他费用，违反了双方的合同约定和相关法律规定，给原告造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告广西伟文生物科技有限公司辩称：原告诉请的2018年4月至2018年8月的房屋租金应为每月人民币30000元，同时被告交付了押金人民币120000元，应当在租金中扣除，原告请求支付违约金又不退回押金，超出法律规定。经过核算，被告实际尚欠原告租金及各种费用合计人民币69348元。 经审理查明认定的事实如下：被告广西伟文生物科技有限公司原名称为广西骏捷生物科技有限公司,2019年2月,广西骏捷生物科技有限公司变更名称为广西伟文生物科技有限公司。2013年4月1日，原告广西平乐野牛有限责任公司(甲方)与广西骏捷生物科技有限公司(乙方)签订了一份《厂房租赁协议》，约定原告将其所有的位于广西平乐县平乐镇马渭村的二车间厂房及用地共15916.75平方米出租给广西骏捷生物科技有限公司作组培实验室用，租赁物为：第叁栋仓库3286.8㎡、第肆栋厂房5649.63㎡、第伍栋(除现鹏程车行租赁外)包装车间2031.12㎡、第陆栋烘房及成型车间2641.52㎡、第柒栋厕所66.96㎡、第捌栋仓库2121.14㎡、第玖栋值班室119.58㎡、第肆栋后面宿舍楼。租赁期为2013年4月1日起至2019年9月30日止，同时明确了双方的权利和义务。其中约定：1、租赁金额从2013年4月1日至2016年9月30日止每月厂房租金为人民币25510元，5台升降机、1台变压器等附属设备每月租金为人民币7892元；2、2016年10月1日至2019年9月30日的租金在原租金的基础上递增20%，每月厂房租金为人民币30612元,5台升降机、1台变压器等附属设备每月租金为人民币9471元；3、甲方每月以每吨2元的价格按乙方使用的水表实际度数向乙方收取……；4、付款方式以月计算,每月5日前乙方须到甲方财务部结清当月的租金和用水等费用；5、为减少不必要的纠纷，乙方需向甲方缴纳租用押金人民币120000元；6、乙方租赁期间需用水、电等需要安装计量水、电表，安装水、电表及线路等费用由乙方自理，每月水、电费及其它与租房有关的一切费用均由乙方承担；7、租赁期满由乙方负责清理所用场地,交甲方验收后返回给甲方,甲方在五个工作日内将押金退回给乙方,即协议失效,终止租赁；8、乙方如不按时缴纳租金等费用，超期达一个月则除补交所欠款项外，另每月收取所欠租金违约金10%，不再退回其押金，甲方有权终止租赁协议的执行。协议签订后，原告广西平乐野牛有限责任公司按照合同约定将租赁物交付了被告使用,被告交纳了押金人民币120000元。被告在承租租赁物后,因未能按协议约定按期给付租金,原告于2018年3月22日诉至本院,经本院主持调解,双方达成给付2018年3月前租金的协议。双方在调解协商过程中,被告要求从2018年4月份开始,以后的房屋租金按照实际租用房屋面积进行计算，原告不同意租金按照实际租用房屋面积进行计算，要求租金按每月人民币30000元计算,为此,双方对2018年4月份后每月多少租金未能达成一致意见。双方达成的协议约定的付款期限届满后,被告仍未履行,原告于2018年7月3日向本院起诉,要求解除其与被告签订的租赁合同。2018年8月1日,本院作出(2018)桂0330民初868号民事判决书,判决解除双方于2013年4月1日签订的《厂房租赁协议》。该判决生效后，广西骏捷生物科技有限公司于2018年9月29日向原告发出了一份函,内容为：“平乐县野牛有限责任公司：为履行平乐县人民法院(2018)桂0330民初868号民事判决书,我司现已着手搬迁。因厂房搬迁需要合理时间,我司请求将现租用贵公司厂房七字工场一间、尾楼设备一间、锅炉小房、住房一间继续留租至2018年12月底(从2018年9月-12月共四个月),每月租金25000元,合计100000元一次性支付。因原租用贵公司的锅炉房锅炉暂时无法搬离,锅炉房续租至锅炉搬离。2019年起每月租金300元。以上意见请贵司予以复函。”同年10月17日,原告在该份函件的左下角签上了“同意此函内容,签字三日内款到生效。广西平乐野牛有限责任公司(盖章)。2018年10月17日。”2018年12月18日,原告向被告发出了一份通知,内容为：“广西骏捷生物科技有限公司及叶凡董事长：现依据平乐县人民法院(2018)桂0330民初868号判决等法律规定,请你公司在2018年12月30日前交清欠款并将租赁厂房清理干净,完好地搬出租赁厂房。”为此，被告于2018年12月20日支付了2018年9月至12月共四个月租金人民币100000元给原告。2019年2月26日，原告向被告发出厂房租金催交通知，要求被告缴纳2018年4月至2018年8月的房屋租金人民币231505元及违约金人民币23150元。2019年4月26日,原告再次向被告发了一份通知,内容为：“广西伟文生物科技有限公司：你公司租用我公司的厂房用于经营,到目前为止,你公司给付我公司的房屋租金和保洁费只给付到2018年3月份,尚有从2018年4月份到2018年7月份的房屋租金和保洁费至今未给付；2018年8月份和2019年1月份到2019年4月份的房屋占用费和保洁费至今未给付；按照双方签订的《厂房租赁协议》及相关法律规定,你公司未按期给付上述费用的行为已经构成违约,为此,你公司除了应给付清尚欠我公司租金和保洁费的同时,还应给付尚欠款项10%的违约金和房屋占用费等给我公司。”因被告未及时付清租金及其他相关费用，原告于2019年7月23日诉至本院。在庭审过程中，被告认可原告在第二项诉请中以下事项：1、2019年1月份的房屋占用费人民币25000元、保洁费人民币300元；2、2019年2月至7月锅炉房占用费人民币1800元、保洁费600元；3、2019年2月至7月的房屋占用费人民币14784元，水费人民币1490元。对原告诉请的变压器占用费3600元不予认可,认为原告多年来没有收过该费用,变压器也没有占用房屋面积。 以上事实，有原告营业执照复印件、《厂房租赁协议》复印件、押金收据复印件、调解笔录、(2018)桂0330民初401号民事调解书复印件、(2018)桂0330民初868号民事判决书复印件、《通知》复印件、转账凭证复印件、现场照片及庭审笔录等证据证实。 本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被告尚欠原告自2018年4月至8月的租金及保洁费是多少？2、被告交纳的押金是否应退回及原告诉请违约金是否应当支持？3、被告应当支付原告2019年1月至2019年7月份的房屋占有使用费、保洁费及水费是多少？ 1、关于被告尚欠原告自2018年4月至8月的租金及保洁费是多少的问题。被告广西伟文生物科技有限公司原名为广西骏捷生物科技有限公司，原告与广西骏捷生物科技有限公司于2013年4月签订的《厂房租赁协议》系双方真实的意思表示，没有违反相关法律规定,应为有效合同。合同生效后，广西骏捷生物科技有限公司名称的变更不影响合同的继续履行，因此,被告广西伟文生物科技有限公司承接该租赁合同的给付租金的义务。双方在履行合同过程中发生纠纷而诉至法院,在法院主持调解的过程中,被告要求从2018年4月份开始,以后的房屋租金按照实际租用房屋面积进行计算，而原告要求租金按每月人民币30000元计算,说明被告租用原告的房屋面积发生了变化,即减少了租用面积。同时也说明被告在租用的房屋面积发生变化后,与原告就每月租金进行了商谈。因此,原告要求被告按《厂房租赁协议》中约定的月租金支付2018年4月至2018年8月的租金的主张,无事实依据,本院不予采纳。现被告认为2018年4月至2018年8月每月的租金按法院在调解过程中原告主张每月30000元计算的辩解意见,符合客观事实,本院予以采纳。因此,被告应当支付原告2018年4月至2018年8月租金人民币150000元（30000元/月×5个月），对于原告诉请超过部分，本院不予支持。原告主张要求被告支付2018年4月至2018年8月的保洁费人民币1500元，被告无异议,本院予认确认。 2、关于被告交纳的押金是否应退回及违约金是否应当支持的问题。本院认为，原、被告签订《厂房租赁协议》后，双方应当按照合同约定履行义务，由于被告未按照合同约定支付租金，被告的行为构成违约。关于被告的违约责任，在《厂房租赁协议》规定有支付违约金为每月收取所欠租金的10%、押金人民币120000元不退回两种方式，而违约金和押金都是为了保证协议的顺利履行，如果将这两种方式同时加罚于被告，则赔偿额过分高于给原告造成的损失，故本院认为应当从支付违约金和不退回押金中择其一来适用。因双方在协议中约定的违约金为所欠租金的10%，符合法律规定且不低于给原告造成的损失，而采用没收押金方式计算的赔偿额又过分高于给原告造成的损失，因此，被告应当支付原告违约金人民币15000元（150000元×10%），原告退还被告押金，押金在被告支付的租金中扣减。对于原告诉请违约金超过部分，本院不予支持。 3、关于被告应当支付原告2019年1月至2019年7月份的房屋占有使用费、保洁费及水费是多少的问题。关于诉请的两台变压器占用费问题，在原、被告多年的租赁关系中一直没有收取该费用，同时变压器没有占用房屋面积，对于该费用的诉请，本院不予支持。原告诉请的2019年1月份的房屋占用费人民币25000元、保洁费人民币300元、2019年2月至7月锅炉房占用费人民币1800元、保洁费600元、2019年2月至7月的房屋占用费人民币14784元、水费人民币1490元,合计人民币43974元,被告无异议,本院予认确认。对于原告诉请超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、被告广西伟文生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告广西平乐野牛有限责任公司自2018年4月至2018年8月房屋租金人民币30000元(150000元-120000元)、保洁费人民币1500元、违约金人民币15000元，合计人民币46500元； 2、被告广西伟文生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告广西平乐野牛有限责任公司自2019年1月至2019年7月房屋占用费、保洁费及水费共计人民币43974元； 3、驳回原告广西平乐野牛有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费5868元，由被告广西伟文生物科技有限公司负担2000元,原告广西平乐野牛有限责任公司负担3868元。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5868元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 黄启富 审 判 员 陈桂才 审 判 员 韦桂红 二〇一九年十二月二十日 法官助理 姚靖力 书 记 员 黄凌翔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。