安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终1184号上诉人（一审原告、案外人）：张凤敏，女，1969年2月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。上诉人（一审原告、案外人）：李志峰，男，1986年12月22日出生，汉族，住安徽省临泉县。上诉人（一审原告、案外人）：李海峰，男，1991年2月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。上述三上诉人委托诉讼代理人：李磊磊，安徽端维律师事务所律师。上述三上诉人委托诉讼代理人：彭超，安徽端维律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：张爱芝，女，1970年4月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李宁，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李魁，安徽文瑞律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：朱学峰，男，1962年4月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：何雪，安徽颍州律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：朱冬冬，男，1986年10月19日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：何雪，安徽颍州律师事务所律师。上诉人张凤敏、李志锋、李海峰因与被上诉人张爱芝、朱学峰、朱冬冬案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人张凤敏、李志锋、李海峰的委托诉讼代理人李磊磊、彭超，被上诉人张爱芝的委托诉讼代理人李宁、李魁，被上诉人朱学峰、朱冬冬的委托诉讼代理人何雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤敏、李志锋、李海峰上诉请求：撤销（2019）皖12民初28号民事判决，依法改判支持张凤敏、李志锋、李海峰一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、张凤敏、李志锋、李海峰所提执行异议均能一一满足,故其权利能够排除张爱芝的强制执行。1.涉案《集体土地建设用地使用证》登记在朱冬冬名下时为2000年,此时朱冬冬刚满十四周岁，属于限制民事行为能力人,根据法律规定,朱冬冬不可能具备取得《集体土地建设用地使用证》的资格和条件,事实上更不可能具备开发房屋能力。除此之外,朱学峰、朱冬冬一方也当庭陈述涉案房屋无论是资金筹集还是房屋建设均是朱学峰所为,房屋也都由朱学峰出售，朱学峰才是涉案房屋的真正产权人,朱学峰将房屋出售给张凤敏、李志锋、李海峰是有权处分,双方间买卖合同系成立有效的。2009年2月4日，张凤敏之夫、李志锋、李海峰之父李丙学与阜阳市水建基础公司、朱学峰签订购房协议，约定其购买涉案房屋，人民法院系在2014年3月6日才查封涉案房屋,由此可见李丙学购房协议签订时间明显早于法院查封时间。2.涉案房屋所在村委会及镇政府出具的居住证明确认张凤敏、李志锋、李海峰系在法院查封前已合法使用占有涉案房屋,并居住至今。3.张凤敏、李志锋、李海峰举证的收据等完全可以证明其在法院查封前支付了购房的全部价款。4.双方所签订的购房合同明确约定办理房屋产权证书的义务在朱学峰一方。未能办理产权过户原因过错在朱学峰，朱学峰擅自将房产证办至其子朱冬冬名下,由其子朱冬冬代持房产，涉案房屋登记有抵押客观上无法办理过户，张凤敏、李志锋、李海峰多次要求办理产权过户手续。二、一审法院事实查明不清,适用法律错误。张爱芝不享有涉案房屋抵押登记的权利，涉案房屋所属土地系集体性质，但朱冬冬并非涉案房屋所属土地的村民，办至其名下是违反我国法律的强制性规定的,应属无效。被上诉人之间房屋抵押权也应无效。张爱芝辩称，一审判决认定事实清楚、判决公正合理、程序合法，张凤敏、李志锋、李海峰对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，购房协议系无效合同，且不能证明在人民法院查封房屋之前已经合法占有涉案房屋且支付全部价款，而张爱芝对涉案房屋确实依法享有担保物权且担保物权具有优先受偿权，张凤敏、李志锋、李海峰的上诉理由无任何事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。案涉房产所有权人是朱冬冬，朱学峰对涉案房屋无处分权。张凤敏、李志锋、李海峰并未与房屋所有权人朱冬冬签订任何合法有效的买卖合同，朱学峰无权处分朱冬冬的房屋。案涉房屋在人民法院查封前已抵押给张爱芝，且在查封时张凤敏、李志锋、李海峰并没有实际占有涉案房屋，同时张凤敏、李志锋、李海峰亦没有证据证明已经向房屋所有权人朱冬冬支付全部购房款的转账凭据，朱冬冬根本未收到任何购房款，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。朱学峰、朱冬冬辩称，张爱芝系放高利贷，朱学峰所偿还的债务已远远超过了借款本金，他们之间不再存在债权债务关系。朱冬冬未在房地产抵押估价报告、抵押登记申请表、询问笔录及抵押借款协议上签字，张爱芝的他项权证系违法所得。张凤敏、李志锋、李海峰提供的证据能够排除张爱芝申请强制执行的行为。张凤敏、李志锋、李海峰向一审法院提出诉讼请求：立即停止对安徽省临泉县迎仙镇临新路东侧韦范路南侧从西向东数第十间房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；确认张凤敏、李志锋、李海峰与阜阳市水建基础公司、朱学峰签订的购房协议合法有效，确认上述房屋产权归张凤敏、李志锋、李海峰所有；张爱芝、朱学峰、朱冬冬协助张凤敏、李志锋、李海峰办理产权过户登记手续，并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省临泉县迎仙镇临新路东侧韦范路南侧的十二间房屋（房权证临房字第××号）为朱冬冬单独所有，2011年9月5日，朱学峰、朱冬冬以该十二间房屋为担保向张爱芝借款240万元，并于同日办理了房地产他项权证。安徽省阜阳市中级人民法院于2013年5月19日对张爱芝与朱学峰、朱冬冬民间借贷纠纷一案作出（2013）阜民一初字第00033号民事调解书，确认：一、朱学峰、朱冬冬偿还张爱芝借款450000元，于2013年10月20日前一次付清，下余借款1950000元，朱学峰、朱冬冬于2013年12月31日前一次付清；二、如朱学峰、朱冬冬未按上述还款期限给付借款，朱学峰、朱冬冬按借款2400000元支付利息，利息按人民银行同期贷款利率2倍计算，自2013年3月19日起计算利息，至还清之日止等等。朱学峰、朱冬冬未依该调解书履行义务，安徽省阜阳市中级人民法院于2014年2月27日作出（2014）阜执字第00034号执行裁定，裁定：冻结、划扣被执行人朱学峰、朱冬冬银行存款2400000元或查封其相应价值的财产，并于2014年3月6日查封了位于安徽省临泉县迎仙镇临新路东侧韦范路南侧的十二间房屋。张凤敏、李志锋、李海峰以涉案房屋产权属张凤敏、李志锋、李海峰所有等为由提出执行异议，安徽省阜阳市中级人民法院于2019年1月21日作出（2019）皖12执异12号执行裁定，裁定驳回张凤敏、李志锋、李海峰的异议请求。一审法院认为，朱冬冬、朱学峰以朱冬冬所有的包括涉案房屋在内的十二间房屋为担保，向张爱芝借款，未全部履行还款义务，张爱芝办理了该十二间房屋的不动产他项权登记，依法享有优先受偿权利。张凤敏、李志锋、李海峰主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但其提供的购房协议形式要件并不完备,且系无效合同；张凤敏、李志锋、李海峰亦未提供充分、有效的证据证明其在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋且已支付全部价款，不符合法律规定能够排除执行的情形，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回张凤敏、李志锋、李海峰的诉讼请求。案件受理费2540元，由张凤敏、李志锋、李海峰负担。二审庭审中，张爱芝申请王某出庭作证，证明朱冬冬向张爱芝借款之前，涉案房屋确实无人居住，不存在其他权利人。张凤敏、李志锋、李海峰质证认为证言不具有可信性。朱学峰、朱冬冬认为证人证言不客观不真实，所陈述的与事实不符。朱学峰、朱冬冬提交一份2016年9月22日执行和解协议，证明朱学峰已经还清张爱芝全部借款，张爱芝所持的他项权证应为无效。张凤敏、李志锋、李海峰对该证据无异议。张爱芝质证认为该证据与本案没有关联性。本院认证，对证人王某的证言，因无其他证据予以佐证，亦不能形成证据链，本院不予采信。朱学峰、朱冬冬提交的证据，与本案争议焦点无关联，不予采纳。各方当事人所举其他证据、证明目的和相对方的质证意见均同一审，本院认证意见同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：张凤敏、李志锋、李海峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。就案涉十二间房屋，朱冬冬、朱学峰和张爱芝办理了不动产他项权登记，依法享有优先受偿权利，而张凤敏、李志锋、李海峰在购买房屋后，并未办理过户登记手续，不得对抗已登记的权利。张凤敏、李志锋、李海峰主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利可以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据张凤敏、李志锋、李海峰提供的购房协议，其于2009年购买案涉房屋，但至诉讼时一直未办理房屋过户手续，张凤敏、李志锋、李海峰未提供证据证明其存在提出过办理过户登记请求等积极行为，亦未有合理客观理由，故一审法院认定张凤敏、李志锋、李海峰不符合上述第二十八条规定的情形，并无不当。一审法院未予确认张凤敏、李志锋、李海峰对案涉房屋享有所有权，未确认其购房协议效力，亦不违反法律规定。综上，张凤敏、李志锋、李海峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由张凤敏、李志锋、李海峰负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  余乃荣审判员  廖永结二〇一九年十二月十二日法官助理赵方超书记员张丽娟