江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3276号 上诉人（原审被告）：焦晓羽，女，1986年8月17日出生，汉族，住南通市。 委托诉讼代理人：陶逸宇，江苏山水律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦鸿，男，1982年3月9日出生，汉族，住南通市。 被上诉人（原审原告）：许惠，女，1985年7月6日出生，汉族，住南通市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：范臻，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 原审被告：张美华，女，1966年7月5日出生，汉族，住如皋市。 原审被告：焦必宣，男，1962年4月17日出生，汉族，住如皋市。 两原审被告共同委托诉讼代理人：黄鹏，江苏山水律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司南通港闸支行，住所地南通市。 负责人：张春华，该支行行长。 上诉人焦晓羽与被上诉人秦鸿、许惠，原审被告张美华、焦必宣，原审第三人中国农业银行股份有限公司南通港闸支行（以下简称农行港闸支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 焦晓羽上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判以秦鸿、许惠起诉之日即2017年6月15日作为评估基准日确定赔偿金额。事实和理由：秦鸿、许惠明知焦晓羽未经张美华、焦必宣授权签订案涉房屋买卖合同，而错误地主张继续履行，属于其放任损失的扩大，而且秦鸿、许惠只支付了3万元定金，并不影响其购买其他房屋。因此对起诉之日后房屋涨价损失应由其自己承担。 秦鸿、许惠辩称，本案所涉的房屋买卖居间协议合法有效。其第一次起诉时要求履行合同，没有任何错误。请求驳回上诉，维持原判。 张美华、焦必宣述称，同一审庭审意见。 农行港闸支行未作述称。 秦鸿、许惠向一审法院起诉请求判令:1.张美华、焦必宣、焦晓羽履行2017年4月26日的《房屋买卖居间协议》，协助其办理南通市××花园××幢××室的房屋过户手续；2.张美华、焦晓羽向其承担违约金6万元，律师费7万元；3.张美华、焦晓羽承担诉讼费及保全费。本案重审过程中秦鸿、许惠变更诉讼请求为：判令张美华、焦必宣、焦晓羽共同赔偿秦鸿、许惠损失1212673元、承担律师费7万元；并承担本案诉讼费用（包括保全费、鉴定费等）。 一审法院认定以下事实：2017年4月26日，“甲方（卖方）张美华”、“乙方（买方）秦鸿、许惠”、“丙方（居间方）江苏爱心房地产代理有限公司”签订一份《房屋买卖居间协议》，载明，甲方将坐落南通市××花园××幢××室、建筑面积231.66平方米的房屋一套出售给乙方，成交价2180000元。甲方出具的不动产证明材料有销售不动产合同、身份证。甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。房款交接方式为：1.乙方于2017年4月26日支付购房定金3万元，由丙方转交甲方或由甲方直接收取，如协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。2.乙方于2017年5月22日第二次交付房款96万元，于过户时由丙方转交甲方或由甲方直接收取……双方约定交房时间为2017年8月16日，办理过户手续的开始时间为2017年5月22日。在本协议履行中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房屋产权不能过户或买卖未能成交则由责任方负违约责任。甲方保证第三人不得向乙方就本协议项中的房产主张任何权利，甲方承诺本协议项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。甲方保证上述房地产的共有权人（含配偶）知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有权人在约定的时间内在本协议上签字，否则由此造成买卖不能正常进行，甲方愿意承担违约和缔约过失责任。甲乙双方对此均无异议。甲方承诺本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利等情形，在签订本合同前已征得有关债权人的同意且已告知乙方。违约责任中明确甲乙任何一方发生违约，则支付对方违约金6万元，另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费。其它事项部分还约定：甲方承诺此房无纠纷，能顺利过户，除房贷外无其它抵押。协议甲方落款为“张美华焦晓羽代”。同日，居间人代收了秦鸿、许惠支付的3万元定金，其后将该款转交给了焦晓羽。在此后五月份焦晓羽与秦鸿、许惠的聊天记录中，焦晓羽称“就是想商量下，可不可以两年后过户”、“现在你就可以装修”、“那个你可以先装修，没事”、“让中介给你钥匙”、“这个星期证下来”。 2016年6月12日，张美华、焦必宣另行与案外人姚建平、尤曙成签订一份《房地产买卖合同》，约定张美华、焦必宣将坐落南通市××花园××幢××室房屋（含阁楼）出售给姚建平、尤曙成，成交价236万元。 另查明，2016年8月31日，出卖人南通华城中南房地产开发有限公司（以下简称华城公司）与买受人张美华签订了××花园××幢××室（含附属阁楼）《商品房买卖合同》。2016年10月20日，贷款人农行港闸支行与借款人张美华、保证人华城公司、抵押人张美华、焦必宣签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为132万元，借款用途为购买住房，房产位于军山花园××幢××室，借款期限19年，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，还款方式为等额本息还款，借款人的还款账户为62×××74，抵押物为××花园××幢××室。合同还约定，借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。案涉房屋现登记于张美华、焦必宣名下。 还查明，秦鸿、许惠就案涉纠纷聘请江苏普泰律师事务所范臻律师作为委托代理人，并支付律师代理费7万元。 诉讼过程中，秦鸿、许惠申请居间方王文龙出庭作证，证人王文龙作证称，焦晓羽出示了购房合同、发票、其母亲张美华的身份证，居间方催促焦晓羽办理产权证，焦晓羽一开始答应的，之后一直拖。关于房屋交付，王文龙称双方谈过，答应交秦鸿、许惠装修，钥匙是居间方去交的。此外秦鸿、许惠所交的定金3万元，于5月22日通过ATM机转账给了焦晓羽。诉讼过程中，秦鸿、许惠提供了一份2017年5月18日秦鸿、许惠、焦晓羽以及房产中介方工作人员的录音，以证明焦晓羽在出售房屋的时候是征得张美华和焦必宣的同意的，交房要求秦鸿、许惠先装潢也是焦晓羽的意见表示，在整个交易过程中，秦鸿、许惠完全有理由相信焦晓羽能够代表张美华和焦必宣来签订合同。对于合同无法履行三被告存在着过错，应当共同赔偿。经质证，张美华、焦必宣认为这份证据的真实性无法确认，无论是张美华或者焦必宣都没有参与这份录音中与秦鸿、许惠及中介方谈话。录音中自始至终也没有能够反映出张美华或者焦必宣曾经向焦晓羽出具过委托手续，同时也可以反映出张美华自始至终没有与秦鸿、许惠或者中介方进行过接触。这份录音可以反映出秦鸿、许惠自始至终清楚焦晓羽并非案涉房屋的所有权人，同时也对焦晓羽是否有权代理张美华签署案涉合同，以及案涉房屋的实际出资人是否是焦晓羽这件事产生过怀疑。秦鸿、许惠在焦晓羽没有出具委托手续，且对于焦晓羽是否有代理权限以及是否是案涉房屋的实际出资人等诸多问题均产生怀疑的情况下，仍与焦晓羽签订案涉的《房屋买卖居间协议》，显然存在过错。焦晓羽未到庭发表质证意见。农行港闸支行认为，该录音不能证明焦晓羽具有代理权，恰恰证明秦鸿、许惠和焦晓羽恶意串通买卖张美华、焦必宣的房屋，是一个无效的民事行为。因为张美华、焦必宣在南通，秦鸿、许惠能联系张美华和焦必宣，但是秦鸿、许惠未能联系，不愿意联系，说明秦鸿、许惠对买卖张美华和焦必宣所有的房屋存在主观上的过错，和焦晓羽是串通的。因焦晓羽及农行港闸支行未提供证据反驳上述录音的真实性，亦未提出鉴定申请，故一审法院对于上述录音的真实性予以确认。 诉讼过程中，张美华、焦必宣明确表示对于2017年4月26日焦晓羽以张美华的名义与秦鸿、许惠签订的房屋买卖居间协议不认可，也不同意将该房屋出售给秦鸿、许惠，也不同意将该房屋产权过户给秦鸿、许惠。经一审法院依法释明后，秦鸿、许惠变更诉讼请求为要求张美华和焦必宣赔偿损失，并于2018年10月16日申请对××花园××幢××室房屋的市场价值进行评估鉴定。经一审法院委托后，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司于2018年12月10日作出苏莲估字[2018]司法第049号《房地产司法鉴定估价报告》，价值时点为2018年10月16日，估价结果：××花园××幢××室总价为3031734元，军山花园××幢阁楼××室总价为360939元，合计总价为3392673元。秦鸿、许惠缴纳了此次评估的评估费15295元。经质证，秦鸿、许惠对该评估报告没有异议。张美华、焦必宣对于评估报告中确定的价值时点以及评估结论均不予认可，认为，秦鸿、许惠举证的其与焦晓羽的微信记录可以体现焦晓羽在2017年6月8日就已明确告知秦鸿、许惠案涉房屋不能过户，同时一审第一次开庭时张美华就明确表示对案涉协议不知情，也从未授权焦晓羽签订这份协议，案涉房屋另一共有人焦必宣也在原审开庭时明确表示不同意将房屋过户给秦鸿、许惠，因此秦鸿、许惠主张继续履行房屋买卖居间协议要求过户，没有依据，因秦鸿、许惠错误主张权利，导致房屋涨价的损失应当由其自行负担。评估报告是因对于价值时点的确认错误，导致评估结论错误。对于评估费发票没有意见。焦晓羽未到庭发表质证意见，其在鉴定过程中提供一份书面情况说明，认为，2017年6月的时候就和秦鸿、许惠说了房子没法过户，本来房子就没法给他的，他不应该继续要房子的，如果以2018年10月8日这个时间作为评估基准日，对于焦晓羽不公平，建议以2017年6月作为评估基准日。农行港闸支行对于评估报告的真实性、合法性没有异议，但是对于关联性有异议，认为这份评估报告和本案不具有关联性，本案所涉房屋买卖合同在双方之间并不成立，所以这份评估报告与本案没有关联性。对于评估费发票没有异议。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、2017年4月26日焦晓羽以张美华的名义与秦鸿、许惠签订《房屋买卖居间协议》的性质。二、因案涉《房屋买卖居间协议》未能履行，相关损失的承担。对此，一审法院分述如下： 对于争议焦点一，一审法院认为，案涉《房屋买卖居间协议》记载的卖方为张美华，买方为秦鸿、许惠，该协议的落款处是由焦晓羽代张美华签字，张美华本人未在该协议上签字，亦未到场参与合同的订立，故本案的房屋买卖合同出卖人应为张美华，焦晓羽并非该《房屋买卖居间协议》的当事人，而是作为张美华的“代理人”参与合同的签订。至于焦晓羽是否有权代理张美华签订该《房屋买卖居间协议》，或者是否有充足的理由致使秦鸿、许惠在签订该《房屋买卖居间协议》时相信焦晓羽具有代理权，一审法院持否定意见。理由如下：1.焦晓羽在签订案涉《房屋买卖居间协议》时并未出示张美华的授权委托书。2.虽然秦鸿、许惠在本案中提供了一份日期为2017年5月18日的录音，但张美华并未到场发表意见，即使焦晓羽陈述案涉房屋由其出资，或出卖房屋经过张美华、焦必宣的同意，但张美华、焦必宣对该录音中的内容并未确认，故不构成被代理人事后的追认。3.焦晓羽为张美华、焦必宣的女儿，但在张美华、焦必宣均具有完全民事行为能力的情况下，焦晓羽并非张美华、焦必宣的监护人，也非其法定代理人，其在签订案涉《房屋买卖居间协议》时，即使出示了买受人为张美华的《商品房买卖合同》、张美华的身份证照片等资料，但其作为家庭成员有获取上述资料的便利，在具有上述资料的情况下，虽然双方可以进行前期洽商，但仍不足以使相对人相信焦晓羽即有代表张美华、焦必宣正式签订房屋买卖合同的权利。4.秦鸿、许惠提供的2017年5月18日录音，其时间晚于双方签订《房屋买卖居间协议》的时间，故其中焦晓羽的有关陈述或承诺对秦鸿、许惠在签订该协议时是否相信焦晓羽具有代理权不产生影响。 对于争议焦点二，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。对于承担损失的范围，包括因案涉房屋买卖合同不能履行，考虑到房屋价格上涨因素，秦鸿、许惠另行购买同类房屋需增加的金额，以及秦鸿、许惠支出的律师代理费。对于案涉房屋经秦鸿、许惠申请，一审法院委托评估机构进行了评估，评估结论为价值时点为2018年10月16日的房屋总价为3392673元，与双方签订的《房屋买卖居间协议》中的价格相差1212673元。对于评估的价值时点双方存在争议。一审法院认为，合同以履行为原则，以损害赔偿为补充，秦鸿、许惠在一审起诉时要求履行合同并无不当。虽然焦晓羽曾表示合同无法履行，但在焦晓羽是否构成有权代理、表见代理，非经双方提供证据、进行诉讼难以厘清的情况下，即要求秦鸿、许惠对于相关的法律关系以及房屋买卖合同是否能继续履行有准确的判断，过于严苛，故在经过一审、发回重审，一审法院于2018年10月8日对于相关法律关系的性质向秦鸿、许惠释明后，秦鸿、许惠于2018年10月16日提出鉴定申请，并以该日作为价值评估时点并无不当。鉴于张美华、焦必宣对于案涉《房屋买卖居间协议》未予追认，故该《房屋买卖居间协议》对于张美华、焦必宣不发生效力。因秦鸿、许惠应当知晓焦晓羽无相应的代理权，故因该《房屋买卖居间协议》未能履行产生的损失应按双方各自的过错承担责任。其中焦晓羽作为代理房屋出售的一方对于房屋的来源、相关权利人是否同意以该价格出售等情况更为清楚，其承担的责任应大于相对人秦鸿、许惠。综合考虑双方的过错程度、造成房屋差价损失的原因、秦鸿、许惠已支出的定金数额等因素，对于秦鸿、许惠主张的房屋差价损失1212673元、律师费7万元，合计1282673元，酌情由焦晓羽承担其中的769603.8元，其余部分由秦鸿、许惠自行承担。 综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第四款的规定，判决：一、焦晓羽于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付秦鸿、许惠769603.8元。二、驳回秦鸿、许惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16344元、保全费5000元、评估费15295元，合计36639元，由秦鸿、许惠负担14656元，焦晓羽负担21983元。 二审中，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，秦鸿、许惠因案涉房屋价格上涨产生的差价损失，由一审法院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司评估确定。因本案重审过程中秦鸿、许惠才变更诉讼请求为焦晓羽等赔偿其房屋差价损失，并申请对损失予以鉴定，一审以该日作为价值评估时点并无不当。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。秦鸿、许惠作为买受人在一审起诉时要求履行合同，系其正当行使诉讼权利，并无不当。焦晓羽认为以主张继续履行的时间即第一次起诉时间为评估基准日理由不能成立，本院不予支持。 综上，焦晓羽的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16344元，由上诉人焦晓羽负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇一九年十二月十三日 书记员 何梦玲