辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14912号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑玲，该公司员工。被告：金哲，男，1977年7月10日出生，住址沈阳市大东区。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告金哲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋志楠、裴瀛，被告金哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付给原告2011年10月1日至2019年12月31日的物业费11,335.5元及滞纳金191元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利花园第五季”，地址为沈河区东平路7甲号1幢4-2-1房屋的业主，该房屋建筑面积为95.41平方米。原、被告双方于2010年10月1日签订了《前期物业管理服务协议》，在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2011年10月1日至2019年12月31日共计99个月的物业费，且依据协议的约定，被告应当承担违约责任，原告有权收取滞纳金。为维护自己的合法权益，原告起诉来院。被告金哲辩称，一、答辩人2010年8月31日与被答辩人签订《前期物业管理服务协议》并预交一年的物业费，同日验收房屋时发现大厅南阳台存在严重质量问题导致窗户不能正常关严，当即向物业部门反映并按照物业要求进行报修。在之后长达9年时间里，每年都不间断向物业报修并多次向保利物业总公司进行投诉，均未得到彻底解决。被答辩人未做到《前期物业管理服务协议》中第二项乙方的权利义务中第2条规定的负责实施房屋维修养护的义务。在多次向物业反映问题并得不到解决的情况下，前任物业莫经理做出“一天不彻底解决窗户关不严的问题就一天不收取我的物业费”的承诺，并在其任职期间从未要求我缴纳过物业费。2014年原物业莫经理调离，新任物业李经理上任后，我也多次向李经理反映并要求解决窗户关不严的问题，在长达年多的时间里，依然未能彻底解决问题，李经理希望通过支付赔偿款要求我放弃要求物业维修的主张被我拒绝。时至今日，在入住长达五年的时间里，我饱受着下雨天窗户漏雨，冬天窗户漏风的痛苦，始终等待物业能够给我解决问题但始终得不到解决。并且新任物业经理上任后对前任物业经理的承诺不予承认，转而起诉至贵院要求我支付物业费的主张是不合情不合理的。2015年8月29日，原保利物业严观董事长作为原告以物业合同纠纷将我起诉至沈河区法院，当时的主审法官要求保利物业先行给我修理房屋窗户问题，但是在此后四年多，保利物业没有按照原审法官要求给我修理窗户，并且二次将我诉至沈河区法院，该诉讼请求不合理也不合法(以上事实有窗户照片及与物业管理员电话录音为证)。二、2012年夏季和秋季，停在园区内包括我的汽车在内的三十余辆汽车受到不同程度的划伤，两次均由辖区派出所出警并立案，但是因为物业的监控设备没有进行录像，导致公安机关无法对案件进行侦破。第-次汽车被划伤后物业声称自己不承担任何责任，并且未对监控设备没有录像一事给予合理解释，包括我在内的受害业主绝大多数都是自费修的车，我本人的修车费用达到1,000元。第二次车辆再次被划伤后，很多两次受害的业主联名向保利物业总公司投诉，在保利物业总公司的过问之下，物业同意对受损车辆进行保险理赔，但是要求业主先行垫付修车费用，之后拿发票到物业申请保险理赔。2012年底至今，已经过去了近7年的时间，受损业主已经全部按照物业要求把修车发票和修车明细单交给了物业，但是物业依然未履行赔付责任，导致我垫付的840元修车款至今未被理赔。被答辩人未做到《前期物业管理服务协议》第四项秩序维护服务第(一)条第2项承诺的实现24小时监控的义务。导致答辩人个人财产受到损失时无法提供监控录像协助公安机关破案(以上事实有修车发票照片及与物业保安队长录音为证)。三、答辩人2009年购房时，得到开发商赠送的价值500元的物业卡两张，承诺入住后可以冲抵1,000元物业费。但是入住后，物业一直以开发商未进行移交为由拒绝我使用该物业卡。在多次向当时的物业管理员常青询问后得知整个保利花园第五期没有一个业主的物业卡得以正常使用。之后要求其向上级领导确认为何开发商赠送的物业卡无法在物业使用时，常青以向领导请示时需要出示一下物业卡为由，借走我两张物业卡之中的一张，之后直到物业管理员常青离职，我的物业卡也未能使用，也未归还给我。开发商当初可以抵用1000元物业费的承诺也未能兑现(以上事实有物业卡照片为证)。四、自2010年9月入住之后，物业的保洁工作非常不尽如人意，经常是一星期都没人清理楼道卫生，甚至出现过保洁员集体辞职长达半个月没有保洁进行清扫的极端现象，个别保洁员职业素养很差，甚至有保洁员在楼梯间缓步台下面小便的情况。被答辩人未做到《前期物业管理服务协议》第四项物业管理服务质量第三条第6项的房屋共用部位保持清洁的义务(以上事实有楼道内照片为证)。综上所述，答辩人与被答辩人签订《前期物业管理服务协议》并交纳物业费，但被答辩人未能按照《前期物业管理服务协议》所规定的义务提供服务，且有多项明显过错损害了答辩人的利益，同时有2015年8月沈河区法院法官做出的裁定原告拒不履行的事实，因此请求贵院:1、驳回被答辩人的诉讼请求。2、判决被答辩人承担本案的诉讼费用及其他费用。经审理查明，被告系位于沈河区东平路7甲号1幢4-2-1房屋的业主，该房屋建筑面积为95.41平方米。2014年10月1日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为保利香槟花园小区提供物业管理服务，住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度第一个月的十日前交纳物业服务费，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日业主原告按欠交金额的1‰收取滞纳金。庭审中，原告对于被告提出的开发商赠送两张价值500元的物业卡予以认可，被告交费时可以折抵物业费。另，关于本案涉案房屋物业费问题，原告于2015年起诉来院，请求判令被告给付2011年10月1日至2015年9月30日期间的物业费5,496元及滞纳金432.8元，本院于2015年9月18日作出（2015）沈河民五初字第831号民事判决书，判令被告给付原告2011年10月1日至2015年9月30日的物业费4,396元。本院认为，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告金哲所居住的“保利花园第五季”小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。关于2011年10月1日至2015年9月30日期间的物业费，本院已作出判决，故对于原告主张上述期间的物业费，本院不予支持。被告应给付原告2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业费5,839元，因原告对于被告提出的物业卡予以认可，两张物业卡合计1,000元应在被告应交纳的物业费中扣除，故被告应给付原告物业费4,839元。关于被告提出房屋质量问题的抗辩，该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务。故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告虽然抗辩原告的服务存在瑕疵，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告金哲于本判决生效后十五日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司2015年10月1日至2019年12月31日的物业费4,839元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告金哲承担。本判决为终审判决。审判员  贾丽秋二〇一九年十二月十七日书记员  杨元元