云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云08民终1054号上诉人（原审被告）：黄鑫，男，1975年12月8日生，现住云南省墨江哈尼族自治县。上诉人（原审被告）：杨双凤，女，1977年12月1日生，现住云南省墨江哈尼族自治县。被上诉人（原审原告）：何焕荣，男，1959年10月3日生，现住云南省墨江哈尼族自治县。委托诉讼代理人：何庆，男，1987年10月1日生，汉族，现住云南省普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审被告：黄顺霖，男，1978年11月18日生，现住云南省墨江哈尼族自治县。上诉人黄鑫、杨双凤因与被上诉人何焕荣、原审被告黄顺霖房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省墨江哈尼族自治县人民法院（2019）云0822民初269号判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄鑫、杨双凤上诉请求：请求二审法院撤销一审判决。事实和理由：何焕荣没有按照双方约定交清购房款。2007年3月28日，双方签订了集资建房合同，约定：由黄鑫召集需要建盖住房的人员集资建房，费用由何焕荣等集资人员承担。2009年4月21日对集资建房重新作出协商，对价格、交付使用做出了明确约定。但何焕荣没有按照双方约定交纳集资建房款。因何焕荣是教师，黄鑫、杨双凤相信其信誉，同意其先使用，但何焕荣一直没有交清房款，尚欠黄鑫、杨双凤101650元房款。因双方没有办理完全部手续，黄鑫、杨双凤没有向何焕荣催要该款。双方明确约定购房款为151650元，何焕荣仅支付了50000元，按照双方约定，该住房应属于黄鑫、杨双凤所有，黄鑫、杨双凤不存在为何焕荣办理相关手续的问题。根据双方约定，只有交清房款才能办理产权变更登记，鉴于以上事实，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销。何焕荣辩称，一、何焕荣已向黄鑫、杨双凤付清了购房款，已履行完毕房屋买卖合同的全部义务。本案中，何焕荣早于2007年10月10日向黄鑫、杨双凤支付了50000元购房款；于2008年6月支付了40000余元购房款；于2008年11月19日贷款60000元后付清了购房尾款，黄鑫、杨双凤便向何焕荣交付了房屋钥匙及房产证原件。至今何焕荣己占有使用房屋近10年。黄鑫、杨双凤关于“购房款项”的答辩事由，前后矛盾，与事实并不相符。黄鑫、杨双凤在一审时曾辩称“没有收到任何购房款项”，现又上诉称“还欠黄鑫、杨双凤101650元房款”。黄鑫、杨双凤关于“购房款项”的陈述事由，前后矛盾，不符合日常经验、生活逻辑，完全是虚假陈述。黄鑫、杨双凤作为成年人，作为筹资建房方，不可能在何焕荣没有支付房款的情况下，将房屋交付给何焕荣，并让何焕荣占有使用了近10年。退一步讲，假设何焕荣尚欠黄鑫、杨双凤房款，为什么在长达10年里，黄鑫、杨双凤却从未向何焕荣追讨过房款，而是让何焕荣占有使用至今。因此，本案根据合同约定及涉案房屋其他业主的交易习惯，可知在何焕荣没有付清房款的情况下，黄鑫、杨双凤不可能向何焕荣交付房屋。如此，何焕荣全部履行完毕合同的义务，不存在没有支付房款的说法。二、退一步讲，即便本案中的购房款项未付清，黄鑫、杨双凤主张支付房屋买卖价款的诉讼时效早己届满。何焕荣与黄鑫、杨双凤关于房屋买卖的交易行为发生在2007年，双方签署了《鸿运楼集资建房合同》。此后，黄鑫、杨双凤于2009年初将涉案房屋交付给何焕荣占有使用。《鸿运楼集资建房合同》第三条中约定：“封顶时全部付清，不付清不交付钥匙”，那么，根据《最髙人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”本案中，黄鑫、杨双凤向何焕荣提出支付房屋买卖价款的诉讼时效，应当从房屋交付之日起计算。如此，退一步讲，即便本案中的购房款项未付清，黄鑫、杨双凤向何焕荣主张支付房屋买卖价款的诉讼时效，早于2011年初便届满，黄鑫、杨双凤已丧失该部分民事权利的胜诉权。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄顺霖未作陈述。何焕荣向一审法院起诉请求：1.判令黄鑫、杨双凤、黄顺霖完善位于墨江县房屋的房屋所有权、土地使用权变更备案登记手续，为何焕荣办理该房屋的不动产权证，并承担办理产权证所产生的全部费用；2.判令黄鑫、杨双凤、黄顺霖向何焕荣支付违约金30330元。一审法院认定事实：2006年1月16日，黄鑫、黄顺霖取得墨江县联珠镇班中村少者组的划拨土地使用权302.47平方米。经协商，黄鑫、黄顺霖与何焕荣等人以集资建房的方式，由黄鑫、黄顺霖为鸿运楼领导小组，何焕荣等人为集资户，共同在该地块上建盖鸿运楼（现更名为墨江县联珠镇新发社区阳光小区19号），位于墨江县的房屋为何焕荣的集资房。黄鑫、黄顺霖与何焕荣于2007年3月28日签订了《鸿运楼集资建房合同》，黄鑫、何焕荣于2009年4月21日签订了《协议书》，约定房屋转让后产权属于何焕荣，黄鑫协助何焕荣办理产权变更登记，转让房屋的相关费用由何焕荣承担。合同签订后，何焕荣按约定将价款支付给黄鑫，黄鑫将房屋交付给何焕荣管理使用。现墨江县的房产证上载明的房屋所有权人为黄鑫和杨双凤共有。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依法成立的合同，自成立时生效，签订合同的各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，何焕荣与黄鑫、黄顺霖签订了《鸿运楼集资建房合同》，黄鑫、何焕荣签订了《协议书》，该二份合同约定，房屋的产权证由黄鑫、杨双凤、黄顺霖办理，转让房屋的相关费由何焕荣承担，现何焕荣已经交清价款，黄鑫、杨双凤、黄顺霖已经将房屋交付何焕荣，双方签订的合同已经大部分履行，尚未办理房屋产权证的转移手续，依据双方签订的合同，何焕荣交清相关费用后，黄鑫、杨双凤、黄顺霖应协助何焕荣办理房屋产权证的转移手续。何焕荣要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖为其办理不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持；何焕荣要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖承担办理费用由的诉讼请求，一审法院不予支持；双方正在履行合同的过程中，双方均未违约，何焕荣要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由黄鑫、杨双凤、黄顺霖于何焕荣缴纳完毕办理房屋不动产权证相关费用之日起90日内协助何焕荣办理位于墨江县的房屋不动产权证；二、驳回何焕荣的其他诉讼请求。案件受理费558元，由何焕荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下几组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：何焕荣提交的房屋共有权证，黄鑫质证予以认可，故本院予以采信；个人购房借款合同、借款借据，不能证明何焕荣主张的内容，故本院不予采信；7份证明，对于黄鑫将房屋交予何焕荣一直占有使用这一事实，黄鑫是认可的，故对该事实，本院予以采信；其余证言系孤证，没有其他证据加以印证，故本院不予采信；墨江供电局联珠供电所出具的证明、云南电网公司用户账单信息、墨江县自来水厂出具的证明、自来水缴费凭证、停水通知书、垃圾处理费发票、现场照片等，黄鑫均质证认可，故本院予以采信；民事起诉状、（2019）云0822民初442号民事裁定书，黄鑫质证认可其起诉又撤诉的事实，故对该事实，本院予以采信。本院二审查明：2006年1月16日，黄鑫、黄顺霖取得墨江县联珠镇班中村少者组的划拨土地使用权302.47平方米，于2007年2月15日取得该片土地的建设工程规划许可证。经协商，黄鑫、黄顺霖与何焕荣等人以集资建房的方式，由黄鑫、黄顺霖为鸿运楼领导小组，何焕荣等人为集资户，共同在该地块上建盖鸿运楼（现更名为墨江县联珠镇新发社区阳光小区19号）。黄鑫、黄顺霖与何焕荣于2007年3月28日签订了鸿运楼集资建房合同，合同约定：黄鑫、黄顺霖同意将2层2号建筑面积121平方米住房一套给集资户住房，集资金额为145200元，封顶时全部付清，不付清不交付钥匙；集资户交清集资房款的同时办理手续，才享有100%产权。2009年4月21日黄鑫与何焕荣又签订了一份协议书，约定：何焕荣购买的房屋价款为151650元，房屋转让后产权属于何焕荣，黄鑫协助何焕荣办理产权变更登记，转让房屋的相关费用由何焕荣承担。上述集资的房屋建好后，黄鑫就将墨江县房屋交付给了何焕荣居住使用。2007年10月10日，何焕荣支付黄鑫房款50000元，余款101650元未支付。现墨江县的房产证上载明的房屋所有权人为黄鑫和杨双凤共有。本院认为，关于黄鑫、杨双凤上诉的何焕荣没有按照双方约定交清购房款，黄鑫、杨双凤不存在为何焕荣办理产权过户相关手续的意见。何焕荣与黄鑫、黄顺霖签订的集资建房合同真实、合法，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，故本院予以确认。按照合同约定，何焕荣应支付全部购房款后才办理房屋产权登记。而除了黄鑫认可的50000元购房款，余款101650元何焕荣未提交有效的证据材料证明已经支付，由此，因何焕荣未履行合同约定的付款义务，其要求办理产权变更登记的条件没有成就，黄鑫、杨双凤的上述上诉意见有事实和法律依据，故本院予以采信。由此，何焕荣要求办理涉案房屋的产权变更登记及支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄鑫、杨双凤的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省墨江哈尼族自治县人民法院（2019）云0822民初269号民事判决；二、驳回何焕荣的诉讼请求。一审案件受理费558元、二审案件受理费558元，均由何焕荣负担。本判决为终审判决。审判长  张劲松审判员  邱继娇审判员  付学华二〇一九年十二月二日书记员  刘奕君