河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5803号上诉人（原审原告，反诉被告）：洛阳市新鼎物业经营管理处，住所地河南省洛阳市老城区定丁南路56号。法定代表人：吴杜军，该公司经理。委托诉讼代理人：王敬波，男，该公司员工。上诉人（原审被告，反诉原告）：赵海博，男，1977年12月11日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王志祥，河南都典律师事务所律师。委托诉讼代理人：党致远，河南都典律师事务所律师。上诉人洛阳市新鼎物业经营管理处（以下简称新鼎物业）与上诉人赵海博租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳市新鼎物业的法定代表人吴杜军及其委托诉讼代理人王敬波，上诉人赵海博的委托诉讼代理人王志祥、党致远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新鼎物业上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持新鼎物业一审诉求并驳回赵海博一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费、反诉费、评估费均由赵海博承担。事实与理由：一审认定本案“租赁协议”无效存在错误。根据一审法院已查明的事实，案涉房产的产权确属花城公司，新生村委会系善意取得。2015年11月10日，新鼎物业与赵海博签订房屋租赁协议，赵海博租金付至2017年12月，即近两年的时间赵海博如约履行缴付租金义务。自2018年1月以后，赵海博因拖欠房屋租金一年有余，新鼎物业根据“未按照时间足额交纳租金并超过六个月以上的”约定行使终止权并请求人民法院解除案涉协议，造成协议不能履行的责任是赵海博。一审法院将本案普通的房屋租赁分担过错给新鼎物业存在错误。租赁协议中并未约定房屋的经营目的和性质，一审法院将赵海博投资的、用以自身经营所需的设备设施以评估价判定新鼎物业承担存在事实不清。租赁协议约定“经营期内如乙方确需对租赁物进行结构改造、增加建筑设施等，必须经甲方书面同意后方可实行”，未对案涉房屋的装修和改造进行约定，一审法院以协议无效要求新鼎物业按过错承担存在事实不清，没有法律依据。一审法院适用法律错误。因双方签订的房屋租赁协议合法有效，一审法院适用法律错误。根据相关司法解释规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，并导致承租人对租赁房屋无法使用，人民法院才可以确认租赁协议无效。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。一审法院支持赵海博该项请求存在适用法律错误。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院以评估价款在没有认定是否形成附和的事实加以分类，以过错责任要求新鼎物业承担存在错误。赵海博辩称，一审法院认定租赁协议无效的理由是因该房屋未取得建设房屋规划许可证，因违法导致合同无效。我方认为该事实认定是正确的，但同时遗漏了另一违法事实，该房屋并未经过消防验收合格，将未经过消防验收合格的房屋出租同样违反了消防法；一审法院认定租赁协议无效，并对双方导致合同无效的过错进行了比例划分，因该无效合同所取得的利益和造成的损失均应当依据双方的过错比例进行计算，返还或赔偿，一审法院依据合同认定承租方日占用费805.48元，计算错误，依据合同约定计算日租金应为每日403.29元，并对该占用日租金以同样适用过错比例进行划分。因租赁物违法，无法投入经营使用给承租人造成了重大的租赁费、装饰装修费损失，该损失同样应当按照过错比例进行返还或赔偿，一审法院仅对装饰损失依据过错比例进行计算赔偿（且计算金额错误，因经过一审司法鉴定，装饰物残值为1068854元，另加变压器143256元，依据过错比例计算应当为848477元），租金共计交付56万元，依据双方过错比例应返还承租人39.2万元。赵海博上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持赵海博的全部诉讼请求并驳回新鼎物业全部诉讼请求或者发回重审；2.依法判令本案一审本诉受理费、一审反诉受理费、二审案件受理费、鉴定费等由新鼎物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审判决赵海博给付新鼎物业房屋占有使用费416500元及自2019年6月1日起至房屋实际返还之日止每日按照805.48元计算房屋占有使用费，没有事实和法律依据。赵海博与新鼎物业于2015年11月10日签订房屋租赁协议。在办理消防验收手续时因新鼎物业无法提供租赁房屋的建设工程规划许可证及工程竣工验收报告（含消防验收），导致赵海博在投入大量人力、物力、财力后无法投入正常的经营使用，对其生产、经营造成重大的经济损失。因新鼎物业的违法行为而导致合同无效，其应当返还赵海博已支付的租金及押金640000元。一审法院认为赵海博对房屋的装饰装修、安装变压器的费用应由双方按照导致合同无效的过错分担残值损失，新鼎物业承担70%，赵海博承担30%的责任划分没有事实和法律依据。一审中，赵海博依法向法庭申请司法鉴定，对房屋的装饰装修、水、电消防改造等项目进行了价格评估，以上费用经洛阳市蓝城价格评估事务所有限评估结论为原值为1311967元，净值为1068854元（评估基准日为2019年3月22日），赵海博支付评估费12000元。双方签订的房屋租赁协议因新鼎物业隐瞒其未取得建设工程规划许可证，违反了相关司法解释被一审法院认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，在装饰装修物等已经形成附和的情况下，应当由新鼎物业承担支付赵海博相应现值损失共计1212110元。一审法院适用法律错误。原房屋租赁合同因新鼎物业的违法行为而无效，根据相关司法解释规定，新鼎物业应当赔偿赵海博装饰装修物的现值损失而非残值损失。新鼎物业辩称，关于房屋占用费方面，我公司认为一审法院认定清楚，其他意见同上诉状意见。新鼎物业向一审法院起诉请求：1.判令解除新鼎物业与赵海博之间签订的《租赁协议》；2.判令赵海博返还租用房屋；3.判令赵海博支付房屋租金441000元（从2018年1月1日起至2019年5月31日）及房屋实际返还之日止的租金（2019年5月31日至2019年12月31日每日租金805.48元；2020年1月1日至2021年12月31日每日租金845.75元；2022年1月1日以后每日租金900元；）4.判令赵海博支付滞纳金365055.05元及2019年5月31日至实际履行之日止按每日2‰计算的滞纳金。赵海博向一审法院反诉请求：1.依法认定双方之间签订的“租赁协议”无效；2.判令新鼎物业赔偿赵海博租赁期间实际投入的装饰装修、水电改造、消防改造等各项支出1212110元（含购置安装变压器实际支出费用）；3.判令新鼎物业赔偿因其提供的租赁房屋不具备使用条件导致赵海博合理经营损失305760元；4.判令新鼎物业返还赵海博已支付租金及押金64万元；5判令新鼎物业承担鉴定费12000元。一审法院认定事实：2015年11月10日新鼎物业（甲方）与赵海博（乙方）签订了一份“租赁协议”，约定甲方将位于新生西街中段的四层楼（地上三层及四层屋面）整体出租给乙方使用；租赁期限从2016年1月1日起至2026年12月31日止，签订之日乙方须向甲方交纳8万元保证金，乙方遵守合同租期满完整交接后由甲方无息退还给乙方；合同期内2016年1月1日至2017年12月31日租金为28万元，2018年1月1日至2019年12月31日租金为29.4万元，2020年1月1日至2021年12月31日租金为30.87万元，2022年1月1日至2023年12月31日租金为32.4万元，2024年1月1日至2025年12月31日租金为34万元，第一年租金应于本合同签订后双方移交前一次性交半年租金，租金以先交后用为原则按每半年交一次；乙方接收该楼负责对该楼的水电消防改造；甲方确保楼顶不能漏水，如漏水甲方无条件修复；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该楼的租赁权，所造成的损失由乙方承担：将承租物私自抵押、转租、转让或私自调换；利用租赁物进行非法活动，损害公司利益；未按照时间足额交纳租金并超过六个月以上的；乙方在对该楼全部或部分转租时，必须经甲方同意；乙方如不按期交纳租金，应按每日千分之二的比例向甲方交付滞纳金；租赁期内所发生的一切维修费用均由乙方承担；经营期内如乙方确需对租赁物进行结构改变或改造、增加建筑设施等，必须经甲方书面同意后方可实行。否则由此给甲方造成的损失，由乙方赔偿；乙方擅自解除或终止合同按总租金的8%支付违约金；合同期内，如因国家政策调整、变化、城市规划等变化造成合同无法履行，本合同自动解除；同时乙方投资的装修及所有设备按10年时间折旧；合同期满，由乙方投资的固定资产全部归甲方所有，乙方无条件撤场。合同签订当日，赵海博付给新鼎物业租房押金8万元。2016年1月5日至2017年12月14日，赵海博分9次共付给新鼎物业租金56万元，租金付至2017年12月。2016年8月23日新鼎物业（甲方）与赵海博（乙方）签订了一份“变压器产权协议书”约定，乙方租赁甲方的房屋需安装200千瓦箱式专用变压器一台（已安装完毕），由乙方出资143256元以甲方的名义安装；合同到期后，若乙方不再续租，向甲方移交运行正常的变压器，甲方按143256元的50%一次性付给乙方，变压器产权归甲方；甲方如若违约需向乙方支付违约金143256元的20%，变压器的产权仍归乙方所有，甲方无条件配合乙方办理变压器产权过户手续；乙方若继续续租，甲方仍需按143256元的50%回购变压器的50%产权，乙方在续租期间占变压器产权的50%直至不再续租时变压器产权全部归甲方所有。案涉房屋的土地是1997年经洛阳市土地规划管理局准许嵩县人民政府划拨使用取得建设用地规划许可证。2002年因嵩县物资局欠洛阳市花城建筑工程公司工程款，洛阳市中级人民法院作出民事裁定书将尚未建起的房屋抵偿给花城公司，房屋的产权归该公司所有。2011年3月洛阳市老城区洛浦办事处新生村居民委员会与花城公司签订“协议书”约定，新生村委会以222万元的价格购买该房产。该房产的建造未取得建设工程规划许可证，未经竣工验收合格，未依法登记领取权属证书。新生村委会同意新鼎物业将房屋出租给赵海博后，赵海博投资进行了水电安装（改造），升降机及安装、门禁及安装、消防设施安装（改造）、内部墙体改造、化粪池及防盗门、室内装修（地砖、涂料、吊顶及隔断、门窗）、不锈钢栏杆广告牌、踢脚线、壁柜、墙裙、柱子、护角、防水、橱柜、楼顶玻璃雨搭项目装饰装修和改造、改建，以上费用经洛阳市蓝城价格评估事务所有限公司评估结论为原值为1311967元，净值为1068854元（评估基准日为2019年3月22日）。赵海博支付评估费12000元。一审法院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依法应认定本案的“租赁协议”无效，对此双方均有过错。赵海博应当返还承租房屋，并参照合同约定的租金标准支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费。因合同无效新鼎物业要求支付滞纳金的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。赵海博对房屋的装饰装修物、安装变压器的费用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担残值损失；新鼎物业承担70%，赵海博承担30%。新鼎物业收取赵海博的租房押金应予退还。赵海博要求退还已付租金和赔偿经营损失的请求无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、赵海博应当在本判决生效后30日将其承租的位于洛阳市老城区新生西街中段的房屋返还给新鼎物业；二、赵海博应当在本判决生效后的30日内付给新鼎物业房屋占有使用费416500元及自2019年6月1日起至房屋实际返还之日止每日按805.48元计算的房屋占有使用费；三、新鼎物业应在本判决生效后30日内支付给赵海博房屋装修装饰物（包括变压器）残值款676950.81元（装修装饰物和变压器归新鼎物业所有），退还给赵海博押金80000元，支付给赵海博评估费6000元；四、驳回新鼎物业的其他诉讼请求；五、驳回赵海博的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11861元，反诉受理费12032元，洛阳市新鼎物业经营管理处负担9500元（其中本诉5300元，反诉4200元），赵海博负担14393元（其中本诉6561元，反诉7832元）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方均认可赵海博于2019年9月4日将涉案房屋移交给新鼎物业。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，新鼎物业出租给赵海博的房屋未取得建设规划许可证，因此，一审法院认定双方签订的租赁协议无效正确，本院予以确认。新鼎物业关于涉案租赁协议有效的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。新鼎物业作为出租人应当提供取得建设规划许可证的房屋，赵海博作为承租人有义务审查涉案房屋的相关手续，由于双方均未尽到相应义务，造成涉案租赁合同无效，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效造成赵海博装饰装修等损失，一审法院酌定新鼎物业承担70%的责任，赵海博承担30%的责任，并依据评估报告确定的财产净值1068854元判决并无不妥，本院予以维持。赵海博关于其不应承担因合同无效造成的损失没有法律依据，本院不予支持。关于租赁费问题，因租赁合同无效，一审法院参照合同约定的租金标准判决赵海博支付房屋占用费，符合法律规定，但计算有误，应当为每日402.74元，本院予以纠正。赵海博关于其不应当支付房屋占用费的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，新鼎物业的上诉请求不能成立，本院不予支持。赵海博的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1613号民事判决第三项；二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1613号民事判决赵海博应当在本判决生效后的30日内付给洛阳市新鼎物业经营管理处房屋占有使用费416500元及自2019年6月1日起至2019年9月4日止每日按402.74元计算的房屋占有使用费；三、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1613号民事判决第一项、第四项、第五项；四、驳回洛阳市新鼎物业经营管理处的其他诉讼请求；五、驳回赵海博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11861元，反诉受理费12032元，洛阳市新鼎物业经营管理处负担9500元（其中本诉5300元，反诉4200元），赵海博负担14393元（其中本诉6561元，反诉7832元）。二审案件受理费43583元，由洛阳市新鼎物业经营管理处负担18573元，由赵海博负担25010元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月十日书记员  李圆圆