甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初657号原告（申请执行人）：甘肃万隆建筑工程有限公司，住所地兰州市城关区雁滩乡雁滩南路1995号。法定代表人：王焱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。被告（案外人）：陈一萱，女，1982年9月19日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区雁宁路395号。法定代表人：戴道森，该公司总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。原告甘肃万隆建筑工程有限公司（以下简称:万隆公司）与被告陈一萱、甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称：伟业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万隆公司的委托诉讼代理人郭佳栋、芮敏，被告陈一萱、伟业公司共同的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求对位于兰州市城关区雁宁路森地国际395号1号楼1单元616号房产许可执行；2、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，兰州市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决书，后经甘肃省高级人民法院二审审理维持了上述判决，本案进入执行阶段。兰州市中级人民法院2019年3月4日依法作出（2019）甘01执339号执行裁定书，2019年3月22日作出（2019）甘01执339号协助执行通知书,继续查封兰州市城关区商品房，并开始评估拍卖工作。2019年7月23日，被告陈一萱对执行标的兰州市城关区商品房提出书面异议。2019年7月29日，兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异543号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层616室房产的执行。原告认为（2019）甘01执异543号执行裁定书存在证据不足、认定事实错误及适用法律错误。被告陈一萱应当提供相应的证据证明其对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元616室系经兰州市中级人民法院依法审查认定为被告伟业公司的合法财产后才进行查封的，并非是被告陈一萱的房产；其次，被告陈一萱提交的认购书存在明显违背正常交易习惯且有诸多无法进行合理解释的情形，明显不具备商品房买卖合同的效力，无法证实被告陈一萱与被告伟业公司就本案涉案房屋存在买卖合同关系。最后，被告陈一萱及被告伟业公司提供的证据根本无法证明被告陈一萱实际支付了930161元的购房款，也无法证明被告伟业公司实际收到了930161元的购房款。被告陈一萱应承担举证不能的不利后果，故被告陈一萱对本案所涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告陈一宣辩称，兰州市中级人民法院作出的（2019）甘01执异543号执行裁定书合法有效。2010年9月19日，陈一萱与伟业公司就涉案房屋616室签订了认购书，并于2010年9月19日以现金的方式一次性交付房屋全款930161元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书属于商品房买卖合同，其内容真实有效，当属有效合同；涉案房屋建成后，伟业公司于2014年10月20日向陈一萱交付，陈一萱缴纳物业费至2016年10月20日，陈一萱已合法占有使用涉案房屋；法律应当保护善意第三人，伟业公司与他人之间的纠纷不是陈一萱在购买房屋时能够预见的，办理产权过户登记属于行政程序，陈一萱无权干涉，该责任不能归责于陈一萱。请求驳回万隆公司的诉讼请求。被告伟业公司辩称，伟业公司认可陈一萱所购买的房屋，双方虽没有签订购房合同，但签订了购房认购书，该认购书的形式及实质内容，应当属于合法有效，伟业公司收受陈一萱的购房款930161元，该房屋于2014年10月20日交付陈一萱居住使用，并由业主本人支付相关物业费及入住费用，陈一萱合法占有并使用该房屋，本案原告查封、冻结伟业公司名下的房产已经能够履行伟业公司与原告之间的债权债务，本着公平的原则以及保护善意第三人的原则，本案应当排除对涉案房屋的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告万隆公司为支持其诉讼请求，提交以下三组证据。第一组证据：1、兰州市中级人民法院（2014）兰民—初字第98—2协助执行通知书；2、兰州市中级人民法院（2019）甘01执339号执行裁定书；3、兰州市中级人民法院（2019）甘01执339号协助执行通知书；4、兰州市中级人民法院（2019）甘01执339号网络询价结果告知书。证明兰州市中级人民法院受理原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案后，查封、冻结了被告伟业公司名下位于兰州市城关区，2016年被告伟业公司申请将上述已查封的房屋变更担保为其名下位于兰州市城关区。兰州市中级人民法院经依法审查后认为该房屋属于被告伟业公司且符合法律规定，遂裁定对被告伟业公司申请的上述房产依法进行了冻结、查封。原告与被告伟业公司的债权经人民法院审理后认定合法有效，被告伟业公司负有向原告支付金钱债务的义务，人民法院查封时房屋登记在被告伟业公司名下，被告伟业公司系被查封房屋的合法权利人，人民法院查封本案所涉房屋符合法律规定，查封、执行措施并无不当。经质证，被告陈一萱、伟业公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明万隆公司享有执行涉案房屋的权利，协助执行通知书不能反映系伟业公司申请变更查封房产的事实。第二组证据：（2019）甘01执异543号执行裁定书。证明人民法院作出（2019）甘01执异543号执行裁定时只进行了形式证据审查，没有围绕《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四之规定从被告陈一萱是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行三个方面进行实体审查，（2019）甘01执异543号执行裁定适用法律错误。被告陈一萱、伟业公司质证认为，该组证据的真实性没有异议，是法院作出的法律文书，与本案无关。第三组证据：案例检索报告。证明目的：1、对于被执行人是房地产企业，应适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的合法权益应进行实体审查，只有同时满足第二十九条规定的三项内容才能排除强制执行；2、根据最高人民法院和其他各级法院的审判案例，案外人以其系商品房购房人提出执行异议，仅凭房款收据不能证明已付购房款。被告陈一萱、伟业公司对于第三组证据的真实性没有异议、认为该证据仅具有指导参考意义，形式上不属于证据。被告陈一萱根据其抗辩意见，提交了三组证据。第一组证据：陈一萱与伟业公司签订的的森地国际房屋认购书。证明目的：2010年9月19日，陈一萱与伟业公司签订认购书，该认购书中的内容包含买卖的标的、数量、金额、履行方式、期限等条款，应当视为合法有效的商品房买卖合同。经质证，万隆公司对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为该认购书上写的房号是7单元616，法院查封的是1号楼616；伟业公司向兰州市中级人民法院申请进行变更保全，现陈一萱主张与其伟业公司签订认购书明显与伟业公司申请变更保全时和当时法院认定的事实不符；该认购书并非正式的商品房买卖合同，不具备商品房销售管理办法第l6条所规定的十三项法定内容，退一步而言，该认购书也明确约定需要签署正式的商品房买卖合同，因而该认购书不具备商品房买卖合同的效力，而且该联也不属于陈一萱的留存联。第二组证据：伟业公司法定代表人戴道森签字的收据。证明目的：伟业公司收到陈一萱的购房款930161元。万隆公司对该组证据的真实性及证明目的均有异议，收款人戴道森未参加庭审，收条上的签名是否为本人所签，无法核实；该收据的形成时间有异议，对于930161元的购房款应当有付款方的银行流水及收款方的银行入账记录来综合印证该收据系2010年实际付款收款以后所产生；伟业公司在该楼盘有多套房屋，购买房屋时收款方必须写明所购房屋的详细信息及缴款人的详细信息，该收据没有交款人，收款人又为个人，仅仅加盖了伟业公司印章，同时，本套房屋的买卖形式、收款形式与同一楼盘上其他房屋出售的形式完全不同；2097861元的收据的收款人为个人，与本案不具有关联性，其真实性无法确认，被告的证明目的不能成立。第三组证据：2014年、2015年、2016年、2017年陈一萱缴纳物业费的凭证。证明目的：陈一萱合法占有该房屋并交纳物业费及相关费用。万隆公司对该组证据的真实性及证明目的均有异议，收据上的房屋面积与被告所提交的认购书上的房屋面积不一致，另外也没有写明具体的单元号，仅仅写的是616，无法确认是那一单元的房屋；收据上收款方式是刷卡，没有附相应的刷卡小票记录，无法证明收据的形成时间与实际的收款日期相符；另，物业费由谁去交并不能证明房屋由谁实际购买并居住。被告伟业公司对陈一萱所举证据的真实性及证明目的均无异议。被告伟业公司提交了其出具的记账凭证7张。证明目的：伟业公司与戴道森有经济往来，陈一萱向戴道森支付的载明收款人为戴道森的收据，注明房款支付方式为现金，是符合常理的。经质证，万隆公司对3张记账凭证的真实性有异议，认为是伟业公司自己制作的，记账凭证系打印的，没有任何人的签字；对2张收据的真实性有异议，系伟业公司自行制作，没有财务人员的签字，无法确定形成于案发前还是案发后；3张银行凭证的真实性有异议，与之前收据显示的交款人不一致，对证明目的有异议，该组证据与本案的陈一萱提出的执行异议没有关联性，不能证明陈一萱实际支付了购房款及实际购买房屋的事实，不能证明戴道森与伟业公司之间有债权债务关系，购房款的支付有明确的规定，戴道森的个人经济往来与本案不具有关联性。被告陈一萱对该组证据的真实性及证明目的均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决后，伟业公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，2018年12月29日，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民终537号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，伟业公司未在判决书规定的期限内履行付款义务，万隆公司遂向本院申请强制执行，本院作出（2019）甘01执339号执行裁定书，裁定：冻结、扣划伟业公司银行账户内存款4007707.25元以及产生的利息、迟延履行金；银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖与执行标的等额的财产。2019年3月22日，本院作出（2019）甘01执339号协助执行通知书，对涉案房屋进行了查封并开始评估、拍卖工作。2019年7月23日，被告陈一萱对执行标的兰州市城关区商品房提出执行异议。2019年7月29日，本院作出（2019）甘01执异543号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层616室房产的执行。另查明，万隆公司与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案中，原查封的房屋为兰州市城关区房屋，2016年被告伟业公司向本院提出申请，用其所属的兰州市城关区商品房作为等值的担保财产，请求变更保全标的物，经审查其请求符合法律规定，本院于2016年4月25日裁定：冻结被告伟业公司位于兰州市城关区商品房的房屋产权过户转移，解除对被告伟业公司位于兰州市城关区商品房屋产权过户手续的冻结。现陈一萱主张购买了森地国际1号楼1单元616号房屋，提交了认购书、收据等证据。案涉房屋没有签订正式的售房合同，也没有进行网签，未取得房屋所有权证。庭审中陈一萱陈述，其与伟业公司法定代表人戴道森原系夫妻关系，后离异。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，被告陈一萱与伟业公司没有签订商品房买卖合同，其虽提交了与被告伟业公司签订的认购书，但该认购书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购书缺乏商品房买卖合同的基本条款，不应认定为认购书为商品房买卖合同。除签订买卖合同外，购房款是否支付是判断双方之间是否存在真实、合法、有效的买卖关系最关键的因素，也是认定真实的买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。被告陈一萱提交的收据并未载明付款人名称、房屋坐落、房号，该收据系戴道森出具，虽具名为收据，从形式上不具有公司财务出具的收据的要素，也未加盖被告伟业公司的财务专用章，且被告陈一萱并未提供取款记录、转账凭证等能够证明其现金款项来源的证据，仅凭收据无法证明被告陈一萱为购买本案所涉房屋向被告伟业公司支付现金930161元。除以上证据外被告陈一萱并未提供其他相应证据予以佐证其确以现金的方式向被告伟业公司支付930161元购房款，被告伟业公司所举证据亦不能证明其收到了被告陈一萱以现金的方式支付的购房款。故被告陈一萱关于其已向被告伟业公司支付了购房款的主张，本院不予支持。另，伟业公司在2016年以包括本案所涉房产向法院提供反担保，申请置换了万隆公司保全的其他房产，在案件进入执行程序后，陈一萱在明知案涉616号房屋已经被查封的情况下，又提出执行异议，有违诚实信用原则，陈一萱关于其是善意第三人的主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，被告陈一萱认为其对案涉房产享有物权期待权请求阻却对被执行人伟业公司名下案涉房产的执行没有事实和法律依据。原告主张对位于兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元616室房产许可执行的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，判决如下：准许对被告甘肃伟业房地产开发有限公司名下位于兰州市城关区商品房的执行。案件受理费100元，由被告陈一萱、甘肃伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异543号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  魏长青审判员  李彩虹审判员  王晓花二〇一九年十二月十一日法官助理刘艺涵书记员高雲霞