湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2043号上诉人（原审原告）：周江龙，男，1983年7月26日出生，住黄石市黄石港区。被上诉人（原审被告）：黄石市一星工贸有限公司，住所地黄石市黄石港区天津路8号201室。法定代表人：夏双，该公司执行董事。委托诉讼代理人：纪靖彬，男，该公司监事。一审第三人：程丹，男，1971年10月20日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：鲁彩萍、尹松涛，均系湖北太圣律师事务所律师。上诉人周江龙因与被上诉人黄石市一星工贸有限公司（以下简称：一星公司）、一审第三人程丹债权人撤销权纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人周江龙上诉请求：撤销一审判决，改判撤销被上诉人与一审第三人之间的租赁合同，诉讼费用由一星公司承担。事实与理由：1.一审法院认为诉争房屋出租不影响债务人财产，不导致债务人财产减少错误。2.一审法院认为20年租金80万元不属于不合理低价错误。其为一星公司合法债权人，一星公司将房屋出租给程丹的行为损害了其利益，其有权申请撤销该出租协议。一星公司答辩称：1.周江龙对其享有到期本金280万元及利息的债权属实；2.2015年9月29日其与程丹签订房屋租赁合同，该合同签订的真实目的是以房屋出租权作为其向第三人借款80万元的担保，第三人实际出借666300元，双方签订租赁合同后，第三人未实际占有诉争租赁房屋。一审第三人程丹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。周江龙向一审法院起诉请求：1、撤销一星公司与程丹于2015年9月29日签订的房屋租赁合同；2、一星公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于湖北省黄石市黄石港区天津路8号（原门牌号为黄石市黄石港区天津路183号）房屋，原为黄石市食品药品检验检测中心的老办公楼，后由黄石市侨鑫投资担保有限公司竞拍购买，2013年该房屋被整体转让给一星公司（其法定代表人于2014年6月20日由颜友友变更为陈金书，2015年7月20日由陈金书变更为夏双）。该房屋一直由黄石市食品药品检验检测中心使用，该中心新办公场所部分装修完成后即陆续腾退，2015年7月10日腾退完毕，其后诉争房屋即闲置。当月17日一星公司起诉黄石市食品药品检验检测中心要求其支付差欠的租金，在该案审理过程中，一星公司申请对诉争房屋租金进行司法鉴定，2015年10月22日黄石市房天房地产估价有限公司作出《房地产估价报告书》，确定2015年1月1日至2015年7月31日的租金在符合本估价报告假设和限制条件状况下的总额为44.8万元，其中估价的假设和限制条件中载明“我们曾于2015年10月9日进行实体查勘，并进行了现场拍照（实体查勘照片见附件）。但我们对估价对象的现场查勘仅限于对估价对象的外观和适用状况的一般性查看，未对主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。”2015年8月21日周江龙、一星公司签订《房屋租赁合同》，约定一星公司将其位于黄石市黄石港区天津路183号房屋出租给周江龙使用，租赁期限从2015年8月21日至2025年8月20日，因一星公司差欠周江龙债务本息322万元，故在房屋租赁期限内一星公司以该房屋应收租金冲抵周江龙债务。债务清偿协议中约定，一星公司尚欠周江龙借款本金322万元，其同意将上述房屋出租给周江龙使用，租赁期限为15年，租赁期限内周江龙无需实际向一星公司支付租金，期限届满后双方债权债务关系消灭，若一星公司提前清偿完毕，其有权解除租赁合同收回房屋。2015年8月26日周江龙起诉一星公司及其原股东陈金书、陈情、黄石市众达电器有限公司、黄石市鼎鑫贸易有限公司民间借贷纠纷一案，经一审法院调解，确认：陈金书、陈情、黄石市众达电器有限公司差欠周江龙借款本金280万元、利息42万元，共322万元，一星公司及黄石市鼎鑫贸易有限公司对上述债务承担连带偿还责任。2015年9月29日，一星公司与程丹签订《房屋租赁合同》，约定一星公司出租给程丹位于黄石市黄石港区天津路8号合计建筑面积为1471.44㎡房屋，即黄石市黄石港区天津路8号201室、202室、501室、101室，因对湖北银行为涉案房屋的抵押权人，本合同签订后，由一星公司向湖北银行报备本合同，并征得湖北银行书面同意为本合同的生效条件；租赁期限为20年，租金总额为80万元；合同签订后，程丹向一星公司一次性付清全部租金80万元；程丹有权无须征得一星公司同意将上述整体或者部分转租给他人使用；程丹在装修时可对房屋进行改造，包括对不合理承重结构的加固，周边关系由程丹自行协调，装修后的验收由程丹自行负责；租赁期间因一星公司负债等原因涉及诉讼和执行，一星公司应将该房屋已经出租及租赁期限的情况向案件受理和执行的人民法院说明清楚。2017年3月21日，程丹与案外人罗晓剑、郭铃钟签订《房屋租赁合同》，约定其出租给罗晓剑位于黄石市黄石港区天津路8号合计建筑面积为671.31㎡房屋，即位于黄石市黄石港区天津路8号201室、101室房屋；出租给郭铃钟位于黄石市黄石港区天津路8号合计建筑面积为800.13㎡房屋，即位于黄石市黄石港区天津路8号202室、501室房屋；租赁期均为19年，从2017年3月21日起至2036年3月20日止，租金均为60万元；租赁期满，第三人有权收回出租房屋。2017年5月13日罗晓剑、郭铃钟与黄石市大地装饰有限公司签订《黄石市天津路8号公寓楼装修合同》，约定对诉争房屋各层加固，公共空间翻新、整栋外墙翻新并精装，工期从2017年6月20日至2017年8月20日，工程款共计300万元。2017年8月湖北佳境建筑设计有限公司出具了诉争房屋的各层设计图纸，均标注了“墙端加柱、纵横墙交接处连接、砖柱加固、墙体加固、楼板加固”等。该栋房屋经过加固、翻新、装修后即投入正常使用。2014年7月9日黄石市众达电器有限公司（以下简称“众达公司”，其法定代表人为陈金书）与湖北银行股份有限公司黄石京华路支行签订《授信协议》，约定该行向众达公司提供循环额度为500万元的授信及一次性额度为500万元的授信，具体业务种类及金额为发放贷款500万元及承兑汇票500万元，授信期间从2014年7月9日至2015年7月8日。同日一星公司与该行签订《最高额抵押合同》，约定其为众达公司的上述债务提供最高额抵押担保，担保的最高限额为1200万元，抵押物为黄石市黄石港区天津路8号101号、201号、202号、501号房屋。次日湖北银行股份有限公司黄石京华路支行取得上述四套房屋抵押权，债权数额分别为300万元、500万元、200万元、200万元。上述借款到期后，2015年9月29日案外人陈柱泉向众达公司转账1000万元，案外人杨丽按第三人指示向众达公司转账366300元，众达公司向湖北银行京华路支行偿还10323925.70元，该行继续向众达公司发放1000万元贷款，众达公司向黄石红信电器有限公司转账1000万元；同日杨丽仍按第三人指示向众达公司转账30万元，随即众达公司向案外人钱源转账30万元。2015年12月29日、12月30日杨丽按程丹指示分别向众达公司转账9万元、6074.30元，随即众达公司用以偿还其湖北银行借款利息。综上，程丹共向一星公司指定的众达公司账户转账支付762374.30元。一审法院认为，债权人撤销权行使条件有三点：一是债务人有减少责任财产的行为；二是该行为有损其债务清偿能力，有害于债权人实现债权；三是若处分财产权益是以有偿方式进行，则需要债务人与受让人具有恶意。因此，债务人的行为虽然并非典型的放弃到期债权、无偿转让财产或者以明显不合理低价转让财产等行为，但若债务人的行为明显减少其财产权益，且债务人与受让人明知该行为将有损于债权人实现债权，债务人与受让人的行为明显有违诚实信用原则，应予撤销，即债权人撤销权制度的立法原意在于使债务人的责任财产维持在适当状态，以达到保障债权人实现债权的目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。可见，该解释以“交易当地一般经营者的判断”为基准，即采用客观标准而非主观标准，其意义就在于排除个别性和偶然性，违反常识、市场行情和公众认知的个别判断、个性化判断，不属于“一般经营者的判断”。此处“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，“一般”意味着排除特殊情形，“可以”意味着应视具体情形而定，不作刚性约束，这是因为转让财产的行为和转让财产的性质具有复杂性，很难用一个标准予以衡量，在没有正当理由的情形下，即便以市价的80%甚至90%转让财产，如果造成支付不能，且债务人与受让人对此均有认知，亦未必不能认定其构成诈害行为，而由债权人行使撤销权。“结合其他相关因素综合考虑予以确认”，即在审判实务中，应按照司法解释规定的判断基准和基本方法综合进行分析，考虑转让财产行为的背景、前提、转让行为的目的正当性、方式方法的妥当性等方面，具体问题具体分析，并予以个案确认。一审法院调查了解到一星公司与程丹签订《房屋租赁合同》的背景及目的，系一星公司的抵押权人湖北银行京华路支行为了解决无法收回一星公司贷款的困境，找到程丹进行装修，使得抵押物即诉争房屋可以正常对外出租，以提高诉争房屋的价值；但实际程丹接手后认为装修难度较大又转租给罗晓剑、郭铃钟投入了较大资金装修，最终实现了房屋的使用价值。通过评估报告、一星公司与第三人签订《房屋租赁合同》中关于装修的约定、《黄石市天津路8号公寓楼装修合同》、湖北佳境建筑设计有限公司出具的图纸均可反映诉争房屋在2017年重新装修前的状况不宜对外出租，也无法产生租金，即使评估报中评估当时半年的市场租金为44.8万元，也只以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提，其仅对外观和适用状况进行了一般性查看，未对主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，故一审法院认为上述合同签订背景及目的符合常理。对于周江龙及一星公司主张的程丹支付的租金，系程丹出借给一星公司的过桥垫资，租赁合同系为借款提供的担保，从调取的银行流水中可看出一星公司用以偿还湖北银行京华路支行1000万元借款的过桥垫资几乎来源于案外人陈柱泉账户，周江龙并无证据证明陈柱泉与程丹之间存有关联，而程丹支付的款项中仅有小部分用以填补本金之外的费用，其他款项作为众达公司的自用或偿还银行利息等用途，这是当事人自行处分财产的行为，故对周江龙及一星公司关于程丹支付款项系1000万元过桥垫资的主张不予支持，另程丹银行转账支付了762374.30元，其还主张现金支付了4万元，即使无充分证据予以证明现金支付的部分，但通过程丹支付款项的银行流水明细也无法反映双方签订合同的目的系为借款提供担保，故对周江龙的诉请不予支持。再比较诉争房屋继续维持原状及一星公司以20年租金80万元的标准出租给第三人这两种情况下债务人利益的增减得失：如果诉争房屋继续维持无加固、无装修的原状，一星公司除了保有房屋自身价值外，很难获得其他利益，而出租给程丹却获得了租金收益及收回房屋后的继续使用价值。诉争房屋已有权利负担，周江龙作为普通债权人，主要是通过该房屋的使用价值实现债权，即使周江龙依据其与一星公司签订的租赁合同取得房屋承租权，鉴于房屋当时的状况，周江龙也难以实现其租赁目的。故综合考虑一星公司向第三人出租诉争房屋的背景、目的及债务人利益的增损等因素，一星公司出租给程丹诉争房屋的这一行为，并未减少债务人即一星公司的责任财产，也未有害于周江龙的债权，周江龙提交的证据无法充分证明其符合债权人撤销权的行使条件，故对周江龙主张撤销2015年9月29日一星公司与第三人签订《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回周江龙的诉讼请求。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。周江龙认为一星公司与他人签订房屋租赁合同损害了自身权益，应当自知道该事由之日起一年之内行使撤销权。周江龙在2019年5月20日庭审中就案涉房屋陈述：“有关注，2017年我发现有人装修，陈金卓说引入投资人罗晓剑、郭铃钟，陈金卓说与我一起分租金，我同意了……”，可见，周江龙在2017年即已知晓罗晓剑等人装修房屋的事实，且就转租后的租金如何分配，与陈金卓进行过商议。并且，周江龙已于2015年确定为一星公司的债权人，对于一星公司提供担保的房屋租金，一般人有理由相信周江龙是始终对于房屋的权利状态是持续关注的，其在庭审中也自认对诉争房屋“有关注”。周江龙作为债权人，在已经知晓担保财产发生重大变动的情况下，不对债务人提供的担保财产真实情况予以核实，而仅凭债务人的说辞就认定房屋的权利状态仍保持原状，进而不对其进行任何干涉，不符合常理。故周江龙在庭审中自认2017年即知悉涉案房屋另租他人，尽管周江龙辩称是一审法院书记员的笔误，但并未提供证据予以证实。依前述法律规定，周江龙至迟应于2018年底行使撤销权，但周江龙一审的起诉时间是2019年1月15日，已超过法律规定的除斥期间，其撤销权已消灭。周江龙的该诉请不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回周江龙诉请并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由周江龙负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月四日法官助理黄钟声书记员田梦