河北省唐山市中级人民法院民事裁定书（2019）冀02民终8532号上诉人（原审原告）：李玉香，女，1948年2月26日出生，汉族，农民，现住唐山市。上诉人（原审原告）：孙蕊，女，1975年1月27日出生，汉族，农民，现住唐山市。上诉人（原审原告）：孙霞，女，1976年5月10日出生，汉族，农民，现住唐山市。上诉人（原审原告）：张英华，女，1990年5月27日出生，汉族，农民，现住唐山市。四上诉人共同委托诉讼代理人：王府臣，河北全景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何佩芝，女，1960年4月25日出生，回族，二运汽车十队退休职工，现住唐山市。委托诉讼代理人：张浩然，河北德硕律师事务所律师。上诉人李玉香、孙蕊、孙霞、张英华因与被上诉人何佩芝赠与合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。李玉香、孙蕊、孙霞、张英华上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，具体表现：1、本案的案由是赠与合同纠纷，但一审法院关于赠与合同效力问题未进行实体审查。上诉人认为涉案赠与合同应为无效合同，因为涉案赠与合同不具有真实性，被上诉人与赠与人李玉香、张志国不具有任何亲属关系，且并不是赠与人的真实意思表示；涉案赠与合同不具有合法性，被上诉人在一审庭审中陈述，其并非涉案赠与房屋所在地的集体经济组织成员，其真实目的是想通过买卖方式获得房屋所有权，庭审时也提交了案外人的买卖协议，由此可以看出，被上诉人签订的赠与合同也并非是其真实意思表示。除上诉人李玉香外其他上诉人当时是以家庭为单位向村集体申请宅基地，应当认定为家庭共有，而上诉人李玉香的赠与行为侵犯了上诉人孙蕊、孙霞的合法权益。另一方面，赠与合同明确约定赠与合同自协议项下房屋经房地产登记主管部门办理权属变更登记之日起生效，截止至今，因违反法律的强制性规定，没有办理涉案房屋的权属变更登记。综上，涉案赠与合同并非是双方的真实意思表示，且以合法形式掩盖非法目的，损害集体经济组织利益，应当被认定为无效。2、关于涉案房屋由谁承建的问题认定错误。上诉人李玉香等人系涉案房屋所在地集体经济组织成员，取得宅基地使用权，其享有合法建造房屋的权利。而一审法院仅凭案外人的陈述，在其未能提供充足合法有效证据的情况下，也未能证明其在上诉人的宅基地上建造房屋是否享有合法权利的情况下，即认定案外人刘守东在宅基地上建造了部分房屋，明显认定事实不清。3、被上诉人在一审庭审时提交的买卖协议的双方并非本案的赠与合同的双方，一审法院认定买卖协议双方分别是案外人王义君作为付款人，案外人刘守东作为收款人。而上诉人所主张的赠与合同是上诉人李玉香、张志国(已去世)作为赠与人，被上诉人何佩芝作为受赠人。明显买卖协议与赠与合同是不同的民事主体从事的不同法律关系的行为。而一审法院混同两个合同的主体，混同不同的法律关系，明显错误。4、一审法院关于事实认定措辞不当，在明确是否存在买卖关系，一审法院表述“可能实为原告和案外人刘守东与被告之间的房屋买卖关系”，可见一审法院关于事实认定不清，且本案从未有任何证据显示不同的三个民事主体存在三方协议。5、一审法院认定事实自相矛盾。在本案认定事实如下中表述“案外人刘守东在该宅基地上建造了部分房屋”，在本院认为部分表述“该宅基地上的在建房屋是由案外人刘守东投资建造”，建造部分房屋和建造房屋决定建造房屋人是否取得了建造房屋的全部还是部分所有权。二、一审法院据以判定的事实缺乏充分合法有效的证据。上诉人主张的赠与合同无效，提交了充分合法有效的证据，也属于法律明确规定的合同无效的情形。而被上诉人主张的无论是买卖协议还是买卖协议中涉及的购房款的交付问题，均未能提供充分合法有效的证据，证明与上诉人李玉香存在买卖法律关系，也没能证明其向房屋合法所有权人李玉香了购房款。另一方面关于案外人刘守东建造房屋的合法性，及认定刘守东接受房屋买卖款的合法性等问题，均没有任何合法有效的证据证明。三、一审法院适用法律错误。关于认定涉案房屋赠与合同的效力问题，一审法院没有认定赠与合同双方是否是真实意思表示，是否存在以合法形式掩盖非法目的、是否损害了集体经济组织的合法利益等实质问题，明显适用法律错误。另一方面，上诉人自始至终主张赠与合同无效，且一审法院认定本案案由为赠与合同纠纷，但一审法院认定应由上诉人追加买卖合同关系的当事人，明显混同不同的法律关系，适用法律错误。被上诉人何佩芝主要答辩称，一、本案中赠与合同及公证程序均合法有效。本案中诉争房产的赠与合同系因双方暂时无法履行签订房屋买卖合同后产权变更手续而进行的赠与并公证，是双方的真实意思表示。经公证处公证确认，该赠与合同签订行为符合法律规定，双方签订赠与合同意思表示真实，合同内容具体、明确，因此不存在无效的情形。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、上诉人李玉香对诉争房屋的赠与合同不享有任意撤销权和法定撤销权。1、诉争房屋的赠与合同业已经过公证，上诉人李玉香不能以权利尚未转移为由对赠与合同主张任意撤销权。2、上诉人李玉香不具备行使法定撤销权的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十二条的规定，受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属的，对赠与人有抚养义务而不履行以及不履行赠与合同约定义务的，赠与人可撤销赠与，赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使撤销权。本案中，上诉人李玉香不能证明受赠人存在上述行为，同时已过撤销权行使的除斥期间，因此不能行使法定撤销权。三、被上诉人与上诉人之间的赠与合同关系实质为房屋买卖合同关系。被上诉人与上诉人于1999年5月2日签订了房屋转让协议并支付了价款，取得了诉争房屋和宅基地，并继续出资扩建。同时李玉香早已将土地使用权和预告由李玉香签名的转移宅基地审批表交给被上诉人，只是在产权变更手续出现问题后进行了赠与公证。因此，赠与并公证的行为本身是对房屋及宅基地买卖行为效力的确认。被上诉人在诉争房屋居住近20年的时间内，上诉人一方从未主张过任何权利，现房屋面临拆迁补偿，上诉人主张合同无效，显然违背诚实信用的交易原则。《中华人民共和国物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时间为1999年5月2日，因此双方的交易行为不违反法律规定，房屋买卖合同合法有效。综上，上诉人与被上诉人依法订立房屋买卖合同，应该遵守诚实信用原则，双方当事人契约签订后，在房屋已实际交付、上诉人已获得出卖房屋利益的情况下，仅由于房屋面临拆迁增值的原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。如果确定合同无效将严重损害社会的公序良俗和诚实信用原则。李玉香、孙蕊、孙霞、张英华向一审法院起诉，1、依法确认张志国、原告李玉香与被告的赠与合同无效；2、依法判令被告返还唐山市路南区南刘屯村房屋，恢复原状；3、依法判令被告返还不当得利，并赔偿损失（房屋暂估价值人民币100000元，损失数额暂计20000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，原告李玉香系唐山市路南区女织寨乡南刘屯村村民，与张志国系夫妻关系，张志国已去世。原告张英华系原告李玉香之女。1990年4月14日，原告李玉香经相关审批部门批准其宅基地按照0.214亩发证，后案外人刘守东在该宅基地上建造了部分房屋。1999年5月2日，被告何佩芝之夫王义君作为付款人，案外人刘守东作为收款人，案外人宋怀庭作为中间人签订协议一份，该协议载明：“现有平房三间，地址刘屯东后方，房主李玉香出售给王义君，售价三万四千元整，一次当面付清，付款后房屋出现任何问题，李玉香不负责任，房屋房产证，由李玉香负责换证，换证一切费用手续费由王义君支付，1999年5月2日办清。”当日，被告何佩芝向案外人刘守东交付房款34000元。案外人刘守东陈述其从原告李玉香处购买的宅基地作价8000元，但原告李玉香予以否认，故该事实未查实。2000年7月2日唐山市土地管理局为原告李玉香颁发集体土地建设用地使用证，土地使用者为李玉香，地址南刘屯村，用途为宅基地。备注：该宗地系南刘屯村集体所有。2002年4月29日，原告李玉香、案外人张志国以及被告何佩芝于唐山市华忆公证处办理了赠与公证。现原告主张该赠与合同无效，并要求被告返还房屋、恢复原状、返还不当得利、赔偿损失，形成诉讼。一审法院认为，本案所涉及房屋名为原被告之间的赠与，但可能实为原告和案外人刘守东与被告之间的房屋买卖之关系。因为原告只享有0.214亩的宅基地使用权，而该宅基地上的在建房屋是由案外人刘守东投资建造，被告交付的34000元房款为刘守东所有。据此，本院向各原告释明上述法律关系，但原告未变更其诉讼请求，亦未对本案可能涉及的买卖合同法律关系中的当事人申请追加，造成本案事实不清，故对原告的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告李玉香、孙蕊、孙霞、张英华的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告李玉香、孙蕊、孙霞、张英华负担。二审法院经审理查明，上诉人孙蕊、孙霞系上诉人李玉香与张志国再婚前李玉香与前夫所生子女。其他事实与一审法院所查明的事实相一致。本院认为，首先，涉案房屋登记在上诉人李玉香名下，现有证据不能证明上诉人孙蕊、孙霞、张英华系涉案房屋的共有权人，也不是涉案赠与合同的当事人，现上诉人孙蕊、孙霞、张英华作为原告起诉要求确认涉案的赠与合同无效，不具备原告的诉讼主体资格。其次，被上诉人何佩芝一审中提交的协议、证人刘守东、宋怀庭出庭作证的证言，本案可能涉及上诉人李玉香、被上诉人何佩芝与案外人刘守东等之间的房屋买卖关系。经一审法院向上诉人李玉香释明，其仍坚持本案为赠与合同法律关系，并要求确认其与何佩芝于2002年4月29日签订的赠与合同无效，其起诉请求的法律关系性质错误。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，当事人主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实认定的不一致，经人民法院释明，当事人坚持不变更的，人民法院应当驳回当事人的起诉。原审判决驳回上诉人的诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销河北省唐山市路南区人民法院(2019)冀0202民初920号民事判决；二、驳回上诉人李玉香、孙蕊、孙霞、张英华的起诉。一案案件受理费2700元、二审案件受理费2700元，退还给上诉人李玉香、孙蕊、孙霞、张英华。本裁定为终审裁定。审判长 刘群勇审判员 徐万启审判员 董媛媛 二○一九年十二月十日书记员 赵亚征