河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初3151号原告：奚中良，男，汉族，1980年3月7日出生，住河南省方城县。原告：吴书义，女，汉族，1982年7月13日出生，住河南省方城县。二原告共同委托诉讼代理人：刘禹，河南定信律师事务所律师。被告：南阳市建勋房地产开发有限公司，住南阳市宛城区联合街4号。统一社会信用代码：91411300789190453K。法定代表人：王宇，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：刘淼、郭磊，河南梅溪律师事务所律师。原告奚中良、吴书义与被告南阳市建勋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年9月20日诉至本院。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴书义及二原告共同委托诉讼代理人刘禹，被告委托诉讼代理人刘淼、郭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：上调商品房买卖合同中被告单方面拟定的逾期交房违约金比例至日万分之二，并判令被告限期向原告支付逾期交付违约金5.92万元（2017年1月1日至2019年9月14日，计987天，每天60元）。事实和理由：2016年6月3日，原被告双方在协商基础上，签订了商品房买卖合同。约定：二原告购买被告开发销售的位于社旗县××店镇××路北侧××路西侧状元城小区××楼××单元××室房产××套，面积126.13平方米，单价每平方米2368.19元，总价款298700元。合同第八条被告单方面承诺于2016年12月31日前交付经验收合格的房屋，如果逾期超过90天，则应自最后交付期限届满第二天起，按原告已经付购房款日万分之零点五支付违约金至实际交付之日止。合同签订前，原告已于2015年12月13日交付2900元定金，并于2016年1月2日交付9.58万元，计首付款9.87万元。2016年7月7日，原告与农行社旗县支行签订借款合同，从该行贷款20万元。至此，原告已经完成缴纳房款29.87万元的义务。经原告一再要求，被告于2019年9月14日在附加许多对原告不利的条件下，将钥匙交给原告。原告按揭贷款支付房款，承担较重的利息负担，被告单方面以日万分之零点五支付逾期交房违约金，显然过低，应上调日万分之二。综合被告辩称：原被告在交房时签订《状元城交房协议》已经就状元城代收费用、综合服务费、物业相关费用标准及双方互不追究违约责任、经济补偿作出约定，法院应驳回其起诉。奚中良恶意将状元城交房协议从被告处抢走，涉嫌刑事犯罪，应终止等待公安机关调查后再恢复审理。商品房买卖合同违约金的约定系双方真实意思表示，系有效条款。综上应驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。一、原告提交下列证据：1.原告身份证复印件，证实原被告基本情况；2.缴费凭证，证实原被告之间的买卖关系；3.商品房买卖合同，证实原告诉求基于合同约定；4.税收发票，证实原告已支付房价；5.银行贷款合同，证实原告贷款购房；6.物业费缴费凭证，证实原告于2019年9月14日办理房屋交接事实；7.社旗质监站证明，证实被告未将小区内商品房报政府职能部门验收的事实，原告有权拒绝办理交接的正当事由，也是被告应当承担责任的依据。被告质证意见：1没有异议，2.真实性没有异议，3真实行没有异议，双方都知道是按揭购买，也就是说签订合同时原被告都知道是银行贷款，利息有原告承担与被告没有关系，双方在购房合同中第九条约定逾期交房超过90天从第二天计算。该约定应当遵守。5.真实性没有异议，证明方向，双方在购房时约定，贷款利息有违约金弥补是不对的。6.真实性没有异议，原告只提供物业费收据，没有提供2019.9.14日签订的交房协议，缺少交房协议。7.根据法律规定，行政机关向法院出具证明的，得有盖章人员或单位负责人签字才有效力。本院认为，虽然原告没有对证据4（复印件）发表质证意见，但结合原告全部证据，能够证实原被告签订商品房买卖合同，原告通过按揭、首付款等付清房款、双方就交房等情况作出约定以及截至2018年8月20日被告未办理竣工验收备案等事实。二、被告提交下列证据：证据1《商品房买卖合同》，证明原被告双方签订的《商品房买卖合同》对房屋买卖的相关事项及违约事宜进行了明确的约定；证据2《状元城交房协议》，证明原被告双方对交房事宜及违约、经济补偿问题达成了新的合意，约定双方互不追究违约责任和经济补偿；证据3社旗县公安局赊店派出所《接处警登记表》，证明奚中良将《状元城交房协议》抢走一事情况属实涉嫌刑事犯罪，目前案件正在公安机关进一步调查当中。原告质证意见：对证据1真实性没有异议，合同为格式合同，原告在合同最前面和最后面签字对内容不知情，而被告在合同中通过格式条款排除买受人应享有的权利。而且关于被告违约交房的违约金比例过低，应按原告诉请进行上调。对交房协议在原合同中被告单方面就房屋交接做了单方面承诺，原告在领取钥匙时被告附加种种不公平事项，限制原告的权利，应当认为被告违背法律规定，交房协议不足以作为被告抗辩的事由，而且被告交房的协议上只有公司盖章没有原告的签字认可，应当认为对原告不具有约束力。对接警登记，内容上只是被告单方面声称，事实不能认定，出警情况的记载只是说明事实进一步调查。真实性没有异议，被告声称的证明方向有异议，与被告是否违约没有关联性。本院认为，证据1与原告提交证据一致，予以认定；证据3接处警登记表不能证明公安机关已经立案侦查奚中良将《状元城交房协议》抢走一事；证据2交房协议在改变交房时间、互不追究违约责任及经济补偿内容属于格式条款，属于无效条款。本院经审理认定事实如下:2016年6月3日，原告吴书义与被告签订了商品房买卖合同，吴书义购买被告开发销售的位于社旗县××店镇××路北侧××路西侧状元城小区××楼××单元××室房产××套，面积126.13平方米，单价每平方米2368.19元，总价款298700元，首付款9.87万元。2016年7月7日，吴书义与中国农业银行社旗支行签订个人购房担保借款合同，借款金额20万元购买房产。2016年9月14日，二原告向社旗县地方税务局缴纳了4267.15元契税税款。商品房买卖合同约定被告应当于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付给吴书义，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告已于2015年12月13日交付2900元定金，并于2016年1月2日交付9.58万元，计首付款9.87万元。2016年7月7日，原告与农行社旗县支行签订借款合同，约定贷款20万元。2019年9月14日，吴书义与被告签订状元城交房协议（购房合同补充协议-附件四），约定吴书义认可所购房屋符合入住条件，本协议为购房合同组成部分，购房合同与该协议冲突部分以此协议为准，具同等法律效力，并就状元城代收费用、服务费、物业相关费用作出约定，本交接单业主（购方）同意此交房方法、时间和收费标准，双方互不追究违约责任经济补偿。2019年9月15日社旗县公安局赊店镇派出所接处警登记表显示状元城业主喜中良把交房协议抢走了，建议进一步调查。合同信息备案摘要显示本案房屋系吴书义和奚中良共同共有。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中原告没有提交其因被告违约而产生损失方面的证据，故对其要求上调逾期交房违约金比例至日万分之二请求不予支持。逾期交房违约金仍按照双方约定来处理。合同约定，被告逾期交房，应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，原告在收到被告的接房通知后于2019年9月14日接房，因此，被告应当支付原告2017年1月1日至2019年9月14日交房之日止的逾期交房违约金，计987天，合计14740.85元。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。依据该条，吴书义与被告签订状元城交房协议（购房合同补充协议-附件四），其中认可所购房屋符合入住条件，购房合同与该协议冲突部分以此交房协议为准，本交接单业主同意此交房方法、时间和收费标准，双方互不追究违约责任经济补偿等内容属于格式条款，自然无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南阳市建勋房地产开发有限公司支付原告吴书义、奚中良违约金14740.85元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告吴书义、奚中良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1280元减半收取640元，由原告吴书义、奚中良承担480元，被告南阳市建勋房地产开发有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李满二〇一九年十二月三日书记员  王迅