江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初4947号原告：王冬梅，女，1973年11月3日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：邹苏萍，新余市金春法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：汤武，新余市金春法律服务所法律服务工作者。原告：陈艺，男，1964年8月22日出生，汉族，广东省惠州市人，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王冬梅，基本情况同原告王冬梅。委托诉讼代理人：黄根珠，男，1972年3月22日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。被告：新余市天香生态农业发展有限公司，住所地：江西省新余市仙女湖区欧里镇昌坊村。统一社会信用代码：91360500667477288M。法定代表人：顾军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。原告王冬梅（下称王冬梅）、陈艺（下称陈艺）与被告新余市天香生态农业发展有限公司（下称被告）合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王冬梅及其委托诉讼代理人邹苏萍，陈艺委托诉讼代理人王冬梅、陈根珠，被告及其委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向王冬梅支付违约金60000元；2.被告赔偿王冬梅已评估财产损失和评估费37147元；3.被告赔偿王冬梅已被拆除和没有实物证明的财产损失185000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月17日，二原告共同承包被告开发的昌坊春满园光伏生态餐厅（简称春满园餐厅），双方约定：承包期限从承包方进场之日起算，自2018年1月17日至2023年1月16日；二原告应于签约时给付被告押金6万元，待合同期满后，且无违约或特殊情况导致的合同结束，无息返还等。协议签订后，陈艺将餐厅转让给王冬梅个人承包。2018年10月10日，王冬梅与被告签订宾馆厨房外包协议。2019年2月21日，被告根据《江西省“大棚房”问题专项清理整治行动协调推进小组关于“大棚房”问题专项清理整治行动整改工作的指导意见》（简称《“大棚房”问题指导意见》），向王冬梅发出《关于解除昌坊春满园光伏生态餐厅承包协议的通知》（简称《解除承包协议通知》）。被告解除合同的原因虽有行政行为的因素，但王冬梅的承包行为和履行协议的行为并无过错，被告应对解除承包协议给王冬梅造成的各项损失予以赔偿。为此，王冬梅向法院起诉，并提出如上诉请。被告辩称，1.《“大棚房”问题指导意见》的出台，系不可抗力因素导致案涉合同的无法履行，被告无需承担解除合同的法律责任。2.原、被告签订的《昌坊春满园光伏生态餐厅承包协议》（简称《承包协议》）属于无效合同，故协议中的违约金条款无效，王冬梅关于被告应支付违约金的主张，不应支持。3.春满园餐厅有营业执照并办理相关审批手续，被告对于《承包协议》的无效不存在过错，被告不应承担任何责任。综上，被告请求法院驳回王冬梅的各项诉讼请求。经审理查明，2018年1月17日，二原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订《承包协议》，约定：甲方将春满园餐厅承包给乙方经营，餐厅位于新余市仙女湖区欧里镇，面积共4800平方米；承包期限为五年，自2018年1月17日至2023年1月16日；乙方应在签约时给付甲方押金6万元；水、电、煤气等所有费用由乙方支付，甲方按相应比例提取乙方的营业额作为管理费用，每月结算一次；经营过程中所需要的设施、设备、用具等全部与由乙方负责添置；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应支付违约金6万元；合同到期后，乙方所添置的餐饮设施、设备、用具应保持现状，不得毁损并无偿移交给乙方等。二原告在合伙承包春满园餐厅后，将餐厅取名为广东艺记窑鸡农庄。2018年6月，陈艺退伙，春满园餐厅由王冬梅独自经营。2019年2月13日，《“大棚房”问题指导意见》出台，纳入此次清理整治范围的有：在农业大棚内违法违规占用耕地进行非农业建设，主要包括：住宅、餐饮、娱乐、会议、交易市场、仓储等非农设施；对在农业大棚内的住宅、餐饮、娱乐、会议、交易市场、仓储等非农设施，2019年3月底前必须依法依规查处，坚决整治整改，并复垦复耕到位；“耕地”以第二次全国土地调查及其后历年土地变更调查数据库中耕地地类为准等。2019年2月15日，新余市仙女湖风景名胜区欧里镇人民政府向被告下发《关于对昌坊光伏餐厅进行整改函》（下称《整改函》），告知被告春满园餐厅属于“大棚房”问题的整改对象，要求被告马上停止餐饮经营，将酒店用品全部搬走；对餐厅进行培土，恢复农业用地条件，并在2019年2月28日前整改到位等。2019年2月21日，被告向王冬梅出具《解除承包协议通知》，被告根据《“大棚房”问题指导意见》《整改函》的要求，依据《承包协议》中“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”的约定，通知王冬梅解除《承包协议》，解除时间为2019年2月26日等。2019年2月28日，王冬梅对春满园餐厅停止经营。之后，王冬梅与被告共同委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司，对王冬梅所有并位于春满园餐厅内的机器设备20项进行资产价值评估，包括油烟机、斗车、煤炉、锅、燃气烤鸭炉、节能蒸炉、压力锅、电缆线、空调、麻将机、水塔、点钞机、电热水器、电开水器、柴火灶、厨房钢构棚子、操作台。2019年5月14日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司作出资产评估咨询报告，截至2019年4月17日，纳入此次评估范围内的资产评估价值为31947元。王冬梅向该评估公司支付评估费5000元，差旅费200元。因双方协商赔偿未果，故王冬梅诉至本院，并提出前列诉请。2019年7月3日，被告以《承包协议》的签订方系二原告为由，申请追加陈艺作为本案原告参与诉讼，本院依法予以准许。另查明，1.2011年12月6日，新余市昌坊农业开发有限公司（简称昌坊公司）与江西中智鑫旺投资有限公司（简称鑫旺公司）签订《协议书》，约定：鑫旺公司受新余市天香休闲服务有限公司委托，在欧里镇昌坊村进行全额投资，建立“昌坊·天香休闲园·百福农庄”（简称百福农庄），作为新余市农村合作银行有机蔬菜的生产加工基地；昌坊公司将向昌坊村民中租赁的120亩土地转租给鑫旺公司等。2011年12月20日，昌坊公司与鑫旺公司签订《土地承包经营合同》，约定：昌坊公司采用租赁方式将村前农田120亩承包给鑫旺公司经营；承包时间为2012年1月1日至2026年12月31日；鑫旺公司应在法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，在合同期内要保护好承包的土地，不得毁损承包的土地等。新余市天香休闲服务有限公司的名称已变更为新余市天香生态农业发展有限公司，即本案被告。2.2018年2月5日，王冬梅支付了“广东艺记窑鸡农庄”广告招牌的安装制作费用51480元。3.王冬梅对昌坊春满园餐厅的点菜台、吧台、进门处进行了改造。4.王冬梅购买特色菜即烧窑鸡和烤鸭的秘方分别花费25000元，合计5万元。5.王冬梅在2018年3月、11月请人对餐厅玻璃进行维修补漏，各花费8000元，合计16000元。6.因被告申请造价款鉴定，本院依法予以准许，并委托新余金山建筑工程咨询有限公司对广告门头等进行造价鉴定。2019年8月19日，新余金山建筑工程咨询有限公司出具《说明》，因广告门头等鉴定物已拆除，也没有施工图等具有公信力的证据，该公司无法对鉴定物进行造价鉴定。7.2019年11月27日，陈艺向本院出具《说明书》，说明因其已退伙，《承包协议》的所有权利、义务由王冬梅享有、承担，被告的赔偿款也全部归王冬梅所有，与其无关。以上事实，有《承包协议》《“大棚房”问题指导意见》《整改函》《解除承包协议通知》《协议书》《土地承包经营合同》《说明》《说明书》，评估报告、评估费收据，广告招牌安装制作费用收据，黎建强、潘小青、王小梅出庭作证证言，庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案属合同纠纷。二原告合伙向被告承包经营春满园餐厅的事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。对本案的争议焦点，本院作如下评判：一、关于案涉《承包协议》是否有效问题。根据《“大棚房”问题指导意见》《整改函》《解除承包协议通知》和被告的陈述，能够证明春满园餐厅所在土地的性质属于农用地中的耕地。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十三条第二款：“国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”和《中华人民共和国物权法》第一百二十八条：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”的规定，被告作为案涉耕地的使用权人，应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用案涉耕地，在该土地上从事种植业生产，而不得用于非农业建设。被告在未依法办理农用地转用审批手续的情况下，擅自改变耕地的种植用途，占用耕地建设餐饮设施，并进行非农业承包经营，违反了法律的强制性规定，故二原告与被告订立的《承包协议》属于无效协议。二、关于王冬梅的各项诉请应否予以支持问题。王冬梅关于被告应按合同约定支付违约金60000元的主张，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，因《承包协议》属无效合同，自始没有法律约束力，故违约金条款也应自始无效，王冬梅的该项主张于法无据，不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告明知案涉土地系耕地，不得用于非农建设，仍在耕地上建设餐饮设施，并承包给王冬梅经营，导致王冬梅的损失，被告对合同的无效具有全部过错，应对王冬梅的损失承担全部赔偿责任。王冬梅关于被告应赔偿已评估财产损失和评估费37147元的主张，因双方对评估报告和评估费收据均无异议，故本院对王冬梅的财产损失31947元和支付的评估费5200元予以认定，并对王冬梅的该项主张予以支持。王冬梅关于被告应赔偿已被拆除和没有实物证明的财产损失185000元的主张，第1项：广告招牌费用损失51480元。因被告在未对财产损失评估的情况下将王冬梅安装的广告招牌拆除，导致王冬梅的财产损失无法鉴定，应由被告承担不利的法律后果，本院根据王冬梅提供的收据，对广告招牌的制作费用51480元予以认定。本院根据王冬梅的承包期限和实际经营时间，认定该项损失为40068.6元[51480元÷60月×（60月-13.3月）]。第2项：烧窑鸡和烤鸭的秘方费用损失50000元。黎建强出庭作证的证言能够证明王冬梅已支付烧窑鸡和烤鸭的秘方费50000元，故本院对该款予以认定。因秘方属于无形资产，即使春满园餐厅不能经营，也不会导致秘方使用价值的全部丧失，王冬梅仍可用于其他经营活动，故本院根据上述情形，并结合王冬梅的承包期限和实际经营时间，认定该项损失为20000元。第3项：餐厅玻璃维修补漏费用损失16000元，根据潘小青出庭作证的证言，餐厅玻璃约每半年需修补一次，属于经营期间的必要维护费用，故第一次维修补漏费用8000元不应认定为损失；第二次维修补漏费用8000元，本院根据其修补时间（2018年11月），餐厅经营时间和维修周期，认定该项损失为4000元。第4项：烤鸭设备费用3125元，根据黎建强的证言，烤鸭设备为燃气烤鸭炉、厨房钢构棚子、操作台、煤炉、刀具、配料、风扇、电子秤、烤鸭钩子、针，因燃气烤鸭炉、厨房钢构棚子、操作台、煤炉都已包含在评估财产中，不应再重复计算；配料不属于烤鸭设备，且购买的是短期用量，故不应计算；对于其余财产，本院根据王冬梅的使用年限及市场行情，酌情认定损失为1000元。第5项：修厕所费用8000元，根据王小梅的证言，能够证明王冬梅对厕所进行了改造，但仅凭王小梅的证言不足以证明王冬梅实际花费的改造费，故本院酌情认定该项损失为5000元。第6项：烧鸡窑费用13045元，玻璃门费用5000元，背景墙费用7000元，厨房损失31350元，因双方均认可王冬梅对餐厅的点菜台、吧台、进门处进行了改造，但上述财产均已拆除，损失已无法鉴定，故本院根据王冬梅提供的票据，并结合王冬梅的承包期限、实际经营时间和市场行情，酌情认定损失为30000元。以上损失合计137215.6元；王冬梅虽与陈艺合伙向被告承包春满园餐厅，但陈艺已于2018年6月退伙，陈艺亦向法院表示本案的全部权利归王冬梅所有，故上述损失应归王冬梅所有。王冬梅超出部分的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新余市天香生态农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王冬梅损失137215.6元。二、驳回原告王冬梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2766元（已减半收取），由原告王冬梅承担766元；被告新余市天香生态农业发展有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  张昱二〇一九年十二月二十日法官助理雷佳书记员李丽