四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1028民初3589号 原告（反诉被告）：内江市仁为物业服务有限公司。住所地：内江市市中区。 统一社会信用代码9151XXX90172T。 法定代表人：李开元，董事长。 委托代理人：罗纪强，男，1972年1月28日出生，汉族，隆昌市人，住四川省隆昌市。 被告（反诉原告）：李开文，男，1964年6月27日出生，汉族，隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。 被告（反诉原告）：刘国江，女，1966年3月10日出生，汉族，隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。 原告内江市仁为物业服务有限公司诉被告李开文、刘国江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用小额速裁诉讼程序进行审理，被告李开文、刘国江于2019年11月18日以内江市仁为物业服务有限公司为被告提起反诉，本案转为简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗纪强及被告李开文、刘国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内江市仁为物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2016年6月1日起至2019年9月30日的物业服务费3371.7元、违约金168.5元，合计3540.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年6月19日与被告签订了物业管理服务合同，并约定按建筑面积收取物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。现在被告自2016年6月1日起到2019年9月30日止拖欠原告物业管理费3540.2元，期间原告多次口头催收和书面催收均未果。为此，为维护原告的合法权益不受侵害，被告不严格按照合同约定履行支付物业管理服务费，应承担本案的全部债务。根据原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《物业管理条例》及《内江市物业管理暂行办法》的相关规定，特向法院提诉讼，请求法院依法裁判。 被告李开文、刘国江辩称：原告所诉是事实,被告是自2016年6月至今没有交物业费，只交了2015年6月至2016年5月一年的物业费，被告未交费的原因是：小区物业收费标准没有明示、小区绿化不完整、健身设施坏了未修复、未设置门禁、消防通道堵塞、乱拉充电线、非法搭建、景观设施也被物业弄坏等等，小区管理相当混乱，且被告楼上的空调水还流到被告家中，被告找物业解决，物业就与开发商互相推诿，被告不是不交费，把被告的问题解决好了就交费。 反诉原告李开文、刘国江向本院提出如下诉讼请求：1、判决降低反诉原告向反诉被告支付的物业服务费标准为0.65平方米，即每月50元；2、反诉及本诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2013年签订《都英新世纪广场前期物业服务合同》，反诉被告向法院起诉要求反诉被告支付2016年6月起至2019年9月的物业费3371.7元，该标准是按照每平方米1.1元标准计算的，反诉被告服务质量差、不作为、乱作为，一点都不负责，根本没有达到双方签订的前期物业服务合同约定服务标准，具体表现为：1、小区治安管理混乱，门卫形同虚设，导致多户业主家财务被盗；2、电梯维护管理不善，电梯运行时好时坏，曾导致几名业主被困电梯；3、服务态度差，业主有问题找物业公司，均各种借口推辞；4、物业让快递公司把快递放在物业办公室任人随便乱拿，导致业主的快递经常丢失；5、小区环境脏乱差，门禁系统至今未安装；6、消防设施管理混乱，物业从未维护；7、地下室车库杂乱无章，甚至将车库租与他人卖沙石等牟利；8、允许在小区内摆摊设点及打广告，但从未公布账目，侵害业主知情权；9、高层二次供水有异味；10、小区下水管道长期无人监管，造成堵塞使一楼业主遭受重大损失；11、公共设施维护不到位。上述事实，反诉被告违反了双方签订的人违反双方签订的《都英新世纪广场前期物业服务合同》、《物业管理条例》、《合同法》等相关法律的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，反诉被告依法应承担违约责任，故反诉原告根据《民事诉讼法》第五十一条规定提起反诉，恳请法院依法判决。 反诉被告内江市仁为物业服务有限公司辩称：反诉原告陈述的安保、环境、健身设施等问题物业公司已经处理好了，对现在小区管理上存在的问题，反诉被告已经或正在进行了相应的整改，如消防和二次水压的问题，反诉被告请消防队及自来水厂来检测和维护了的，以合同为证。物业公司是服务机构，权力是有限的，有些问题解决不了，但可以积极配合业主处理。 原告（反诉被告）内江市仁为物业服务有限公司为证明自己的主张提供了以下证据：1、原告的营业执照、法人代表证明书、被告的身份证复印件及二被告的结婚证复印件各一份，证明原被告的主体资格以及证明二被告系夫妻关系；2、前期物业服务合同一份，证明合同是双方签订的，物业是按合同收费；3、照片一张，证明被告未缴费，物业进行了催收；4、照片7张，证明消防队和自来水公司对小区的设施设备进行了检查；5、照片一组，证明物业公司对小区进行服务的情况；6、测试报告书、电梯维护保养服务合同、消防维护保养合同各一份，证明原告聘请了专业的资质公司对小区的电梯、消防进行了专业维护 被告（反诉原告）李开文、刘国江为证明自己的主张提供了以下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息及主体资格；2、照片及照片打印件共十组，第一组照片证明保安上班不负责睡大觉；第二照片证明小区树木倒了无人管理；第三组照片证明小区环境脏乱；第四组照片证明物业利用公共区域牟取了不正当利益；第五组照片证明业主楼道堵塞及利用地下室充电，物业公司不管理；第六组照片证明公共设施被破坏，物业一直不整改；第七组照片证明小区摄像头坏了物业不修理；第八组照片证明消防通道被堵塞无人问津；第九组照片证明小区存在乱搭乱建现象；第十组照片小区业主将树木砍伐后用来安装空调及种菜。以上十组证据均证明物业的服务与其每平米1.1元的物业收费标准不符，符合下调物业费标准的条件。 经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供营业执照、法人身份证明书、被告的身份证复印件、结婚证复印件无异议；对前期物业合同的真实性无异议，但认为该合同没有附件三、四，物业公司的服务项目不明确；对催费通知予以认可；对物业的整改的照片予以认可，但认为只是近十天的事；对三份合同不知道，自己每天在小区，没有看到物业做这些事；对欠款的事实认可。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据均无异议，但认为小区环境的改变是有目共睹的，照片上提到的那些问题已经处理，如保安已开除、环境脏乱差已纠正、树木已修剪、楼道坏的灯也已及时更换等，物业一直在整改，只是被告没有看到罢了。 通过当事人对上述证据的质证，本院对原告（反诉被告）内江市仁为物业服务有限公司及被告（反诉原告）李开文、刘国江提供证据均予以采信。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 原告内江市仁为物业服务有限公司系依法取得营业执照的物业服务企业，营业执照登记的经营范围为物业管理等。被告李开文、刘国江系都英·新世纪广场小区2幢2单元13楼4号房屋的业主，住房面积为76.63平方米。 原告与被告于2013年7月5日签订《前期物业服务合同》，合同约定：“……第四条合同的履行期限……（二）自2013年6月6日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。……第五条物业服务费……高层住宅：1.10元／平方米.月……”。原告从2015年6月1日起开始计算物业费用，且在被告交房时预收了一年（2015年6月—2016年5月止）物业管理费用。按合同约定，被告应向原告缴纳2016年6月起至2019年9月期间的物业服务费3371.7元，但被告至今未缴纳上述费用，原告多次催收未果，故诉至本院，要求被告支付拖欠的物业服务费3371.7元及违约金168.5元并支付诉讼费用。被告于2019年11月18日向本院递交反诉状，以原告提供的服务达不到1.10元／平方米·月为由请求法院判决降低反诉原告向反诉被告支付的物业服务费标准至每平方米0.65元即每月50元，并由反诉被告承担反诉及本诉全部费用。 另查明：都英·新世纪广场小区在物业管理上存在一定的瑕疵。 本院认为，原被告双方于2013年7月5日签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告履行了合同约定的物业管理服务，被告就应按合同约定支付物业服务费，现被告未按约支付物业服务费导致本案纠纷的发生，应承担相应的民事责任。被告辩称没有看到物业的收费标准且由于物业服务质量差，小区管理混乱，达不到前期物业服务合同规定的标准，被告什么时候整改好就什么时候交物管费，本院认为，物业管理涉及面广，包括安全、环境卫生、绿化管理、物业共用设施运行与维护、秩序维护等多项内容，且物业管理是动态的、长期的过程，庭审中被告也认可原告近期对小区乱象进行了整改，因此物业管理在服务上存在的瑕疵，被告可以向原告提出意见要求其逐步提升服务质量，物业公司也应对业主反映的问题引起高度重视并加以改进，同时法律也规定了业主若认为物业公司管理不到位，可以按相应程序通过选聘、解聘物业公司来维护业主的权益，物业管理上的问题不能成为业主拒交物业管理费的理由，故对被告的辩称理由本院不予采信。对于原告主张被告支付违约金的诉求，本院认为，良好的物业管理环境需要物业公司与业主双方共同努力维护，本案中原告在小区管理服务上也确实存在不合理、不到位、不及时的地方，需要在今后逐步改善，故对原告主张的违约金，本院不予支持。反诉原告认为反诉被告提供的服务质量差，达不到每平方米1.1元的物业收费标准，要求下调物业收费标准的诉请，本院认为，反诉被告作为物业服务公司，其前期物业收取标准及服务范围是由相关部门批准确定的，反诉原告当时也是认可的，若现在业主认为物业公司服务质量差需下调收费标准，可通过相应的程序与物业公司协商后进行，人民法院不宜处理，故对此主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、本诉被告李开文、刘国江在本判决生效后十日内支付给本诉原告内江市仁为物业服务有限公司2016年6月至2019年9月期间的物业服务费3371.7元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回本诉原告内江市仁为物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李开文、刘国江的诉讼请求。 案件受理费25元，反诉诉讼费25元，合计50元，由被告李开文、刘国江负担。（原告内江市仁为物业服务有限公司已垫付25元，被告在支付上述款项时一并付给原告。） 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  范萍 二〇一九年十二月五日 书记员  罗平