广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17899号上诉人（原审原告）：黄健，男，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：康中明、林繁祺，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周智慧，男，汉族，住湖南省汝城县。原审第三人：广州市汇锋房地产代理有限公司（以下简称汇锋房地产公司），住所地广东省广州市增城区新塘镇新新大道南143号202。法定代表人：周智慧。上诉人黄健因与被上诉人周智慧、原审第三人汇锋房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄健的委托诉讼代理人林繁祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄健上诉请求：1、改判一审判决第五项为：周智慧向黄健赔偿房屋增值损失（房屋差价损失）239200元；2、撤销一审判决第六项，改判为：周智慧向黄健赔偿居间服务费损失3000元、按揭服务费损失5500元、财产保全责任保险费4920元及律师代理费35000元；3、本案的全部诉讼费由周智慧负担。事实和理由：一、房屋增值损失已确定，且周智慧作为造成黄健经济损失的过错方、违约方对此应承担赔偿全部责任，一审判决不应对损害赔偿责任再予以酌情调整。二、一审判决已查明黄健存在居间服务费损失，且认定了周智慧作为违约方应代作为守约方的黄健向经纪方支付该费用，但一审判决遗漏了该费用的判项。三、因周智慧的违约过错导致合同解除，黄健在交易过程中支付的按揭服务费已构成了实际经济损失；黄健为实现债权而诉诸法律支出了律师费及诉讼保全费也是黄健的实际损失。上述费用应由周智慧承担。周智慧、汇锋房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年10月30日，黄健向本院提出诉讼请求：一、解除黄健、周智慧于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》；二、周智慧向黄健赔偿楼价差额损失239200元（评估的房屋总价1159200元减去合同交易价格920000元的差价）；三、周智慧向黄健返还购房定金50000元及支付利息损失（以50000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2017年11月16日起计至实际返还之日止）；四、周智慧向黄健返还部分首期房款30000元及支付利息损失（以30000元为本金，按银行同期同类贷款利率自2018年3月27日起计至实际返还之日止）；五、周智慧赔偿黄健为购买涉案房屋所支付的居间服务费损失3000元；六、周智慧赔偿黄健为办理涉案房屋按揭所支付的按揭服务费损失5500元；七、周智慧赔偿黄健为购买涉案房屋所支付的提前还款加急费损失5000元；八、周智慧向黄健赔偿律师费损失35000元；九、周智慧向黄健赔偿财产保全责任保险费4920元；十、由周智慧承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月16日，黄健（买方）与周智慧（卖方）、汇锋房地产公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、买卖双方买卖之房屋位于增城区新塘镇××房（以下简称涉案房屋），建筑面积为133.24平方米，总楼价为920000元。二、产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书五个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。三、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）并支付总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。四、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。五、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下，最多可换三人，如超出卖方有权没收定金。买方出同意贷款书后，卖方加急赎契。六、买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议：签订本合同时，买方向卖方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），剩余房款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付房款余额的差额由买方于递件过户前付清，买方应在2017年11月26日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在2017年11月26日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件。2017年11月16日，周智慧出具《收款收据》给黄健收执，证明已收到黄健支付的购房定金50000元。2017年11月16日，黄健出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》给汇锋房地产公司，黄健承诺同意支付房地产咨询及买卖代理费18400元给汇锋房地产公司，其中签订合同当天支付3000元，出具银行同贷书支付6200元，办完所有事情就支付9200元。2017年11月16日，林伟国出具《收据》给黄健收执，证明收到黄健支付购买涉案房屋的居间服务费3000元。2018年1月5日，广州汇和按揭代理有限公司出具《收款收据》，证明收到陈绮娜（增城新塘XXXXX路10号601房）按揭服务费（资料处理）5500元。2018年3月27日，周智慧出具《收据》给黄健，证明收到黄健支付的部分房款30000元。2018年3月27日，陈绮娜、陈土成与周智慧签署《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，记载：卖方为周智慧，买方为陈绮娜、陈土成，房屋地址为增城市新塘镇XXXXXX路10号601房，合同双方经协商一致撤下网上签订的《存量房买卖合同》。同日，陈绮娜与周智慧签署《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，记载涉案房屋交易价格为1598900元，买方为陈绮娜，卖方为周智慧。2018年5月18日，大新银行（中国）有限公司广州分行出具《贷款承诺函》，该行承诺在落实一定条件下向贷款申请人（购房人陈绮娜）提供期限为20年1100000元贷款。黄健与周智慧的微信聊天记录如下：2018年6月22日，原告：“周生，加急费是五千吧？”周智慧称是。随后，黄健向周智慧微信支付提前还款加急费5000元。2018年7月16日，黄健：“周生，我听阿国跟我讲加急还款的事要到月底才能搞定吗？你上周不是说两可以搞定吗？”2018年8月25日，黄健出具《催促函》给周智慧，催促周智慧于2018年9月1日前办理好房屋赎契手续。该函于2018年8月29日送达给周智慧。同年9月2日，黄健出具《二次催促函》给周智慧，再次催促周智慧办理好房屋赎契手续。该函于2018年9月6日送达给周智慧。2018年10月23日，黄健与广东百健律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定黄健聘请广东百健律师事务所委派的林繁祺律师担任本案诉讼代理人。2018年10月25日，黄健向广东百健律师事务所支付律师费35000元。一审另查明，涉案房屋的产权人是周智慧，房产登记号为13登记XXXXXXXXX，该房屋设置了抵押，抵押权人是中国建设银行股份有限公司增城支行。一审期间，黄健向一审法院申请对涉案房屋市场价格进行评估，并预交评估费6300元。一审法院依法委托广州合富房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年3月11日，广州合富房地产评估有限公司作出合富初字[2019]第FSF0312号《房地产估价报告》，估价结果：位于广州市增城区新塘镇××房在价值时点2018年10月30日的房地产评估价值为1159200元，单价为8700元/平方米。一审庭审期间，黄健陈述：一、黄健、周智慧双方签订合同时就已经清楚由于黄健征信存在问题，无法申请贷款，因此可以将涉案房屋过户给黄健指定的案外人，因此，黄健、周智慧按合同约定相互配合由案外人申请贷款。二、黄健与陈绮娜、陈土成是朋友关系，双方约定黄健把涉案房屋过户给陈绮娜、陈土成，第一次是以陈绮娜、陈土成二人名义申请的，后来由于陈土成的征信有问题，经黄健、周智慧双方协商一致，变更为由陈绮娜个人申请，变更当天黄健增加了三万元的购房款。黄健已经将陈绮娜取得同贷书情况告知周智慧，取得同贷书后由周智慧涂销抵押登记，黄健为提前办理还贷支付了加急费用5000元，周智慧作为汇锋房地产公司的法定代表人对交易流程非常清楚。三、黄健本身经济状况不是特别强大，周智慧提议把交易价格提高。周智慧陈述：一、涉案房屋没有办理涂销抵押是因为黄健购房的同贷书还没有出来，根据合同约定黄健的同贷书出来后周智慧才办理涂销登记手续。二、黄健、周智慧将交易金额虚增为1598900元，以此向银行申请贷款，但实际交易金额是920000元。因为周智慧急于出售房屋，没有相关法律意识，所以同意陈绮娜以虚假的交易价格申请贷款，该行为是严重的违法行为，周智慧需要承担法律风险。一审期间，黄健向一审法院申请诉讼财产保全，并向一审法院预交诉讼保全费5000元，一审法院于2018年11月9日作出（2018）粤0118民初7146号民事裁定书，裁定查封周智慧名下的涉案房屋。一审法院认为：黄健与周智慧、汇锋房地产公司于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据上述《房地产买卖合同》约定，黄健可将涉案房屋过户给其指定的案外人，故黄健指定陈绮娜与周智慧签订存量房买卖合同并以陈绮娜的名义申请银行贷款并不违反合同约定。而陈绮娜已取得银行同贷书，周智慧亦知晓该情况且要求黄健支付加急赎契费5000元，但是周智慧在收到黄健两次书面催促函后至今未将涉案房屋的抵押涂销，导致涉案房屋至今未能办理过户手续。因此，周智慧的行为已经构成违约，故黄健请求解除上述《房地产买卖合同》，理据充分，予以支持。为此，黄健请求周智慧返还购房定金50000元及利息（利息从2017年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以50000元为上限），以及请求周智慧返还房款30000元及利息（利息从2018年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以30000元为上限），理据充分，予以支持。另外，对于黄健请求周智慧返还提前还款加急费5000元，亦应予以支持。关于黄健请求周智慧赔偿承担房屋增值损失（房屋差价损失）的问题。因2017年、2018年房地产市场价格增幅较大，而周智慧的违约行为导致黄健无法按照当时的市场价值购买房屋，故周智慧理应承担赔偿责任。根据《房地产估价报告》的评估结果显示按照2018年10月30日（原告起诉之日）的房地产评估价值为1159200元，对比合同价款920000元增值了239200元，故合同约定周智慧应承担的违约责任也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑周智慧的合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及黄健的实际损失等情况，酌定周智慧向黄健赔偿涉案房屋增值损失（房屋差价损失）150000元，至于黄健主张的超出上述金额范围以外的增值损失（房屋差价损失），不予支持。关于黄健请求周智慧赔偿其居间服务费损失3000元的问题。根据合同约定，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，故现黄健请求周智慧赔偿其居间服务费损失3000元，合理合法，予以支持。关于黄健请求周智慧赔偿其按揭服务费损失、律师费损失、诉讼保全责任保险费损失的问题。由于黄健并未提交合法有效证据证明其与周智慧有约定守约方可向违约方请求赔偿上述损失，且周智慧应赔偿的房屋差价损失亦足以弥补黄健的损失，故黄健上述请求，缺乏事实依据，不予支持。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年5月17日作出如下判决：一、解除原告黄健与被告周智慧、第三人广州市汇锋房地产代理有限公司于2017年11月16日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还定金50000元及支付利息（利息从2017年11月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以50000元为上限）；三、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还房款30000元及支付利息（利息从2018年3月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止，利息以30000元为上限）；四、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健返还提前还款加急费5000元；五、被告周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄健赔偿房屋增值损失（房屋差价损失）150000元；六、驳回原告黄健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9763.4元，由原告黄健负担2814.4元，由被告周智慧负担6949元。诉讼保全费5000元，由被告周智慧负担。评估费6300元，由被告周智慧负担。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人黄健与被上诉人周智慧、原审第三人汇锋房地产公司于2017年11月16日签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审判决已就被上诉人周智慧构成违约、对上诉人黄健请求解除上述《房地产买卖合同》予以支持的理据作了充分的论述，合法有据，本院不再赘述，予以确认。被上诉人周智慧的违约行为导致上诉人黄健无法按照当时的市场价值购买房屋，一审判决综合考虑被上诉人周智慧的合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及上诉人黄健的实际损失等情况而酌定被上诉人周智慧向上诉人黄健赔偿涉案房屋增值损失（房屋差价损失）150000元，并不违反公平合理原则，本院予以维持。根据合同的约定，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。上诉人黄健已实际支付了居间服务费3000元，故一审判决认定上诉人黄健请求被上诉人周智慧赔偿其居间服务费损失3000元合理合法而予以支持正确，但一审判决遗漏该判项，本院予以纠正。合同第十一条约定，合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。现上诉人黄健已实际支付了按揭服务费5500元、律师费35000元，故上诉人黄健诉请被上诉人周智慧赔偿上述费用符合合同约定，本院予以支持。至于上诉人黄健诉请的财产保全责任保险费4920元，并非必然、必须支出的费用，本院不予支持。综上，上诉人黄健的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初7146号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初7146号民事判决第六项；三、被上诉人周智慧在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄健赔偿居间服务费3000元、按揭服务费5500元、律师费35000元；四、驳回上诉人黄健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9763.4元，由上诉人黄健负担1926.9元、被上诉人周智慧负担7836.5元；诉讼保全费5000元，由被上诉人周智慧负担；评估费6300元，由被上诉人周智慧负担。二审案件受理费3052元，由上诉人黄健负担2164.5元、被上诉人周智慧负担887.5元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿