湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0115民初5879号原告：杨凯，男，1990年6月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，原告：怀薇，女，1995年6月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，系原告杨凯之妻。上述共同委托诉讼代理人：郭有军，男，1974年8月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，一般授权。被告：张鹏飞，男，1986年7月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，被告：胡甜，女，1986年6月17日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，系被告张鹏飞之妻。上述共同委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权。上述共同委托诉讼代理人：田佳昆，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权。被告：徐程，男，1990年8月11日出生，汉族，系武汉易轩房地产经纪有限公司法定代表人，住湖北省咸宁市咸安区，被告：武汉世纪宏图房产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳大道58号人信汇6栋6层2室。统一社会信用代码914201007179948316。法定代表人：孙秀高，公司董事长。委托诉讼代理人：赵焱娣，女，1995年6月24日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省武汉市汉阳区，特别授权。委托诉讼代理人：申高，男，1988年4月22日出生，汉族，系该公司员工，住湖北省武汉市洪山区，特别授权。原告杨凯、怀薇诉被告张鹏飞、胡甜、徐程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，被告张鹏飞、胡甜于2019年8月19日，原告杨凯、怀薇于2019年8月22日申请追加武汉世纪宏图房产经纪有限公司（以下简称“世纪宏图公司”）为被告共同参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原、被告双方申请调解期限一个月。原告杨凯、怀薇及其委托诉讼代理人郭有军，被告张鹏飞、胡甜的委托诉讼代理人郭晓凯，被告徐程，被告世纪宏图公司的委托诉讼代理人赵焱娣、申高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凯、怀薇向本院提出诉讼请求：1、请求判决第一、第二被告归还原告的购房款人民币232220元；2、请求判决因第一、第二被告违约赔偿原告违约金234000元；3、请求判决第三被告、第四被告对上述返还款及赔偿违约金负有连带责任；4、本案的诉讼费用全部由四被告承担。在庭审中，原告杨凯、怀薇增加诉讼请求：请求解除2019年1月13日签订的《存量房居间（买卖）合同》。事实和理由：两被告于2019年1月13日经第三被告居间签订《存量房居间（买卖）合同》，以房屋交易成交价112万元购买位于被告张鹏飞、胡甜所有的位于武汉市江夏区城关村五队（齐安路）龙山观邸南区二期8栋2单元703室房屋一套，合同编号为221523。合同签订后，原告向三位被告支付定金1万元、购房款22万元及其他费用2220元。但被告张鹏飞、胡甜将上述款项挪用他处，并毫无诚意按合同约定条款履行义务，造成原告损失，理应归还购房款及赔偿违约金，第三被告作为居间经纪人挂靠第四被告，又虚构武汉易轩房地产经纪有限公司的名义欺瞒原告，签订上述合同严重违反职业操守，第三、第四被告负有不可推卸的连带责任。为维护原告合法权益，特具状起诉，请判如所诉。被告张鹏飞、胡甜辩称，1.被告在合同履行过程中不存在任何违约的行为，被告积极履行了合同义务，也积极配合中介机构办理房屋买卖手续。2.本案实为原告违约，导致无法正常办理手续，根据合同约定，由买方出资提前偿还贷款，正是因为原告没有办理相关委托手续，致使双方房屋买卖无法正常进行。3.被告仅收到原告22万元的首付款，并非原告所称的232220元。4.原告要求被告承担违约责任的诉请没有任何的事实及法律依据，且违约金比例过高，请求予以调整。本案实为原告违约在先，被告保留起诉原告的权利。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告徐程辩称：我作为居间方是想促成双方达成买卖关系，在房屋买卖过程中，我是尽职督促甲乙双方，最开始是房屋还房贷的问题，房屋贷款40多万，前期首付款是20万元。我们有约定的，首付款需要一笔一笔地付，但是原告没有到位，因此我不应当承担连带责任的。被告世纪宏图公司辩称：根据合同相对性，我司非居间合同的当事人，不应承担连带责任，不是本案的适格主体，我司与徐程的关系是加盟关系，加盟时间为2018年3月10日至2019年3月9日止，现合同已经到期，双方也没有续签合同，双方的加盟合作关系已经解除。我司和武汉易轩房地产有限公司是独立的经济主体，其作为居间方与买卖双方签订的合同与我司无关。原告与我司没有任何的法律关系和合同关系。根据谁受益谁承担原则，我司没有收到原告任何的经济利益，因此与我司没有任何关系，原告起诉我司承担连带责任没有任何事实依据和法律依据，因此请求驳回原告对我司的起诉。本院经审理认定事实如下:2019年1月13日，原告杨凯、怀薇（买方）与被告张鹏飞、胡甜（卖方）、武汉易轩房地产经纪有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：221523）。合同约定：卖方转让给买方的房产位于武汉市江夏区城关村五队（齐安路）龙山观邸南区二期8栋2单元703室；房屋总价为1120000元；房屋交付时间为过户当日。备注栏双方约定：买方首期购房款为34万元整，因卖方建行贷款有45万元，卖方自行垫资11万元，垫资产生的任何费用由卖方自行承担与买方无关。合同附件部分约定：定金1万元买方须在2019年1月13日支付给卖方；定金余款210000元买方须在2019年1月13日支付给卖方。首期房款（不含定金）120000元；卖方同意买方通过向银行申请780000元贷款的形式支付房价余款。合同签订当日，原告怀薇向被告胡甜账户支付22万元。被告张鹏飞、胡甜向原告怀薇出具了22万元的收据一张。原告向武汉易轩房地产经纪有限公司员工高志珍支付1万元。2019年4月30日，原告杨凯（买方）与被告胡甜（卖方）签订《补充协议》：第一条约定：卖方需在2019年5月15日前自行办理《不动产权证书》。第二条约定：原被告双方需在卖方办理《不动产证书》后十五日之内至银行办理贷款事宜。第三条约定：双方约定于2019年8月15日前办理产权过户手续。如若在本协议履行过程中双方任何一方不履行以上三条中的任意一条，则算不履行方违约，并由违约方按总房价款的百分之二十向守约方支付违约金（总房价款壹佰壹拾贰万元整）。2019年6月3日，原告杨凯为办理二手房贷款，向武汉世纪源金融服务有限公司交纳贷款评估费1120元、担保费1100元。被告张鹏飞、胡甜为案涉房屋于2019年5月27日办理房屋产权登记。原告杨凯、怀薇与被告张鹏飞、胡甜因垫资偿还案涉房屋原有贷款而发生争议，原告遂诉至本院。另查明，被告徐程系武汉易轩房地产经纪有限公司的法定代表人，于2018年4月17日登记成立，2019年5月15日，经核准注销。被告徐程与被告世纪宏图公司于2018年3月10日签订《世纪宏图不动产特许加盟经营合同》，约定加盟时间为2018年3月10日至2019年3月9日止；第五条合同当事人的法律地位：约定合同当事人为各自独立存在的、合法的法律责任主体。再查明，被告徐程鉴于原告杨凯、怀薇与被告张鹏飞、胡甜双方房屋交易未成功，于诉讼中主动将佣金1万元退还给原告怀薇。上述事实，有《存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、银行交易明细、收款收据、微信转账、预收款证明、《世纪宏图不动产特许加盟经营合同》等证据证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：一、买卖双方谁是违约方？二、返还款项及违约责任的划分？三、被告世纪宏图是否需要承担连带责任？关于焦点一，原告认为被告张鹏飞、胡甜将款项挪用他处，并毫无诚意按合同约定的条款履行义务，构成根本违约。被告张鹏飞、胡甜辩称根据合同约定应由买方出资提前偿还贷款，正是因为原告没有办理相关委托手续，致使双方房屋买卖无法正常进行，实为原告违约。本院认为，依据双方签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，应由被告张鹏飞、胡甜自行垫资11万元偿还贷款。原告虽余有12万元首付款未付，但双方未约定首付款支付时间，且首付款的支付与否不能阻碍被告履行偿还贷款的义务。故本院认为，因被告张鹏飞、胡甜未履行偿还贷款的义务导致无法进行产权转移登记，构成违约。现原告诉请解除《存量房居间（买卖）合同》，被告张鹏飞、胡甜承担违约责任的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于焦点二，返还款项及违约责任的划分？原告支付款项232200元，其中支付给被告张鹏飞、胡甜购房款22万元，支付给武汉易轩房地产经纪有限公司佣金1万元（该款项被告徐程已退还原告）、支付给武汉世纪源金融服务有限公司贷款评估担保费2200元。因被告张鹏飞、胡甜违约，购房款22万元，应向原告返还。原告主张被告张鹏飞、胡甜违约赔偿损失234000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张违约的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告张鹏飞、胡甜请求予以调整，本院予以采纳。根据双方的合同履行情况，及因被告违约造成原告贷款评估担保费损失2200元，本院酌情调整违约金以实际支付购房款22万元的30%计算为66000元。关于焦点三，被告徐程为武汉易轩房地产经纪有限公司的法定代表人，其公司虽已注销，但其积极履行居间服务义务，现因被告违约导致无法履行房屋买卖合同，故被告徐程不承担连带责任。武汉易轩房地产经纪有限公司与被告世纪宏图公司是两个相互独立的经营主体，现原告请求被告徐程、世纪宏图公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条的规定，判决如下：一、解除原告杨凯、怀薇与被告张鹏飞、胡甜、武汉易轩房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、由被告张鹏飞、胡甜于本判决书生效之日起十日内向原告杨凯、怀薇返还购房款22万元；三、由被告张鹏飞、胡甜于本判决书生效之日起十日内向原告杨凯、怀薇支付违约金共计66000元；三、驳回原告杨凯、怀薇的其他诉讼请求。本案受理费8293元，减半收取4147元，由被告张鹏飞、胡甜负担2544元，由原告杨凯、怀薇负担1603元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程世新二〇一九年十二月二日法官助理宋药婧书记员余海燕