襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初490号原告:襄阳经晨物业管理服务有限公司，住所：襄阳高新技术产业开发区长虹北路20-2号，统一社会信用代码：91420600565472443W。法定代表人：郭迪，公司总经理。委托诉讼代理人：郝艳（公司员工），女，1985年3月16日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：孟文涛，男，1980年9月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告襄阳经晨物业管理服务有限公司（以下简称经晨物业公司）与被告孟文涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告经晨物业公司的委托诉讼代理人郝艳、被告孟文涛到庭参加诉讼。庭后，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。原告经晨物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告孟文涛支付2014年5月1日至2018年10月1日期间的物业费、垃圾处理费共计8638元。原告的事实和理由：原告系襄州区交通路经晨·红星城市花园小区物业服务单位。被告系该小区业主，房屋建筑面积为122.3平方米。原、被告于2013年7月7日签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：原告为被告提供物业服务，被告按住房建筑面积，每月每平方米向原告交纳物业服务费用及水电公摊费用共计1元，另交纳每月生活垃圾处理费4元。物业服务费用遇当地物价部门调整时以调整价格执行。上述合同签订后，原告应收物业费于2013年5月1日调至1.3元/平方米/月。被告交纳物业费至2013年5月1日后未继续交纳。截至2018年10月1日，被告共欠交53个月的物业费及垃圾处理费共计8638元（122.3平方米×1.3元/平方米×53个月＋4元/月×53个月）。原告多次催要无果，遂诉至本院。被告孟文涛辩称：1.原告提供的服务达不到1.3元/平方米/月的物业服务收费标准，应提供资质证明及收费依据，且应当包含公摊及垃圾处理费，不应当再单独收取垃圾处理费，应按照1元/平方米/月标准计算物业服务费；2.小区各方面的设施均不到位，如卫生、门禁、安全通道均不符合标准。经审理查明，本案所涉经晨·红星城市花园小区系由湖北经晨投资实业集团有限公司所开发，原告经晨物业公司系该小区物业管理服务单位。原告经晨物业公司注册成立于2010年12月9日，经营范围包括物业管理等服务。被告孟文涛系该小区8栋1单元1001号房的业主，房屋建筑面积为122.3平方米。2010年12月25日，湖北经晨投资实业集团有限公司（甲方）与原告经晨物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：甲方选聘乙方对经晨红星城市花园提供前期物业管理服务事宜；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅0.9元/月/平方米，高层住宅1.4元/月/平方米。物业服务费用按年交纳；本合同期限自2011年1月1日起至2016年12月39日止；本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。上述合同签订后,原告经晨物业公司即进驻经晨·红星城市花园小区开始物业管理服务工作。2016年10月10日，甲、乙双方又签订《前期物业服务合同》一份，约定合同期限自2017年1月1日起至2022年12月39日止，合同其他主要内容及物业服务费用标准同前述合同一致。2012年3月18日，原告经晨物业公司与被告孟文涛签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：原告经晨物业公司为被告孟文涛提供前期物业服务；物业管理服务费用为：其中高层住宅（有电梯）按建筑面积每月每平方米0.8元，公用部分、设施设备（包括公用照明、电梯、二次供水、公共绿化等）运行、维护发生的用水用电费用，小高层、高层按建筑面积每月每平米0.2元；生活垃圾处理费每月每户4元；物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。上述协议签订后，原告经晨物业公司合计按1元/平方米/月的标准收取被告孟文涛物业服务费，另每月收取生活垃圾处理费4元。自2013年5月1日起调整为每月1.3元∕㎡，取消了水电公摊，生活垃圾处理费仍为每月每户4元。被告孟文涛交纳物业费至2013年5月1日，其后未继续交纳。原告多次催要无果，引起诉讼。另查明，2013年1月9日，襄阳市襄州区物价局与襄阳市襄州区住房保障和房屋管理局联合下发了襄区价字（2013）01号《关于规范我区普通住宅物业服务收费管理的通知》，该通知附件一规定：襄州区物业综合管理服务收费I级标准为高层住宅1.4元∕㎡，附件三规定：原告经晨物业公司服务等级标准为I级。又查明，2014年8月26日襄阳市襄州区物价局向原告经晨物业公司发放了证号为20140826022的《服务价格监审证》，其核准了原告经晨物业公司收取物业管理综合服务费标准，其中高层住宅为1.4元/平方米/月。还查明，《湖北省城市生活垃圾处理收费管理办法》第十一条规定：“实行物业管理的单位和小区,生活垃圾处理费由物业管理单位收取,并按规定分别交相关垃圾处理单位,物业管理服务收费标准中应扣除已计入垃圾处理收费的相关费用。未实行物业管理的单位、小区、居民住宅等应逐步由垃圾收集企业负责生活垃圾收集工作,避免多头管理、多头收费。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告经晨物业公司与建设单位湖北经晨投资实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告经晨物业公司与被告孟文涛签订的《前期物业服务协议》，均不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照该合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告孟文涛提供了物业服务，被告孟文涛应当按照合同约定如期交纳物业服务费用。《前期物业服务协议》中约定物业管理服务费用为：其中高层住宅（有电梯）按建筑面积每月每平方米0.8元收取，公用部分、设施设备（包括公用照明、电梯、二次供水、公共绿化等）运行、维护发生的用水用电费用，小高层、高层按建筑面积每月每平米0.2元收取；生活垃圾处理费每月每户4元收取。同时约定物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。而原告经晨物业公司也于2014年8月26日取得了襄阳市襄州区物价局颁发的《服务价格监审证》，核准其在案涉经晨·红星城市花园小区按照高层住宅1.4元/平方米/月的标准收取物业管理综合服务费，故被告孟文涛应以其所购房屋建筑面积122.3平方米，按照1.4元/平方米/月的标准交纳物业费。但原告经晨物业公司诉请的标准为1.3元/平方米/月，属其对自身民事权利的自由处分，本院予以准许。关于垃圾处理费，根据《湖北省城市生活垃圾处理收费管理办法》第十一条：“实行物业管理的单位和小区,生活垃圾处理费由物业管理单位收取,并按规定分别交相关垃圾处理单位,物业管理服务收费标准中应扣除已计入垃圾处理收费的相关费用。……”的规定，物业管理费不应包括垃圾处理费。据此，原告诉请被告支付垃圾处理费，符合法律规定，本院予以支持。被告孟文涛辩称原告收取的物业服务费中应当包含垃圾处理费，不应当再单独收取垃圾处理费的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，被告孟文涛欠交物业服务费53个月，其应向原告经晨物业公司支付的物业服务费为8426元（122.3平方米×1.3元/平方米×53个月）、垃圾处理费为212元（4元/月/户×53个月），合计8638元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告孟文涛于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳经晨物业管理服务有限公司2014年5月1日至2018年10月1日期间的物业费、垃圾处理费共计8638元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告孟文涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  何峰二〇一九年十二月五日书记员  刘阳