海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初10472号原告：李盛致，男，2000年5月29日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：张振安，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杉杉，海南邦威律师事务所律师。被告：三亚哈达农副产品交易有限公司。住所地：三亚市吉阳区荔枝沟路259号何其光自建房。统一社会信用代码91460200760384991F。法定代表人：王久龙，该司总经理。委托诉讼代理人：黄勇兵，该司法务。原告李盛致诉被告三亚哈达农副产品交易有限公司（以下简称哈达公司）商品房买卖预约合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员谭光华独任审判，于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告李盛致的委托诉讼代理人张振安，被告哈达公司的委托诉讼代理人黄勇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李盛致向本院提出诉讼请求：（1）依法判令解除李盛致、哈达公司所签订的《三亚恒大御府商品房认购书》；（2）哈达公司向李盛致返还购房款254630元及利息损失1643元（暂从2019年10月2日起计算至起诉之日，最终数额按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年10月2日算至实际还款完毕之日）；（3）本案诉讼费由哈达公司负担。事实与理由：2019年10月2日，李盛致与哈达公司签订了《三亚恒大御府商品房认购书》，李盛致向哈达公司认购了三亚恒大御府楼盘17-18号楼1单元2205房。李盛致在认购书签订当天向哈达公司交付了定金2万元，并按照认购书的约定于2019年10月2日向哈达公司支付了首付款234630元，但因李盛致没有海南省的户籍，不具有该套房产的购房资格，故原哈达公司双方无法按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》。因按照海南省的限购政策，《三亚恒大御府商品房认购书》无法履行，故李盛致要求解除双方所签订的《三亚恒大御府商品房认购书》，但哈达公司却拒绝向李盛致返还已付房款。李盛致无奈特提起诉讼，望贵院支持李盛致的诉讼请求，维护李盛致的合法权益。被告哈达公司辩称，（一）我司已履行告知义务，李盛致存在欺骗行为。根据我司提交的证据，即2019年10月2日李盛致签字按手印的《承诺书》，李盛致已经向我司承诺：“本人确认知晓海南各级政府关于购房资格规定的全部文件，但由于本人暂未携带符合购房资格的证明，申请先认购并签订《认购书》，并依照《认购书》相关规定履行按期付款等相关义务。在未提供符合海南购房资格证明文件前，本人不主张签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等相关权利。如后期因为政府政策变动原因、个人购房资格原因，或任何其他非开发商原因导致不能签约及备案，由本人自行承担所有后果。”因此，上述证据证明，我司已经告知李盛致海南省及三亚市各级政府关于购房资格规定的全部文件，我司已经履行了告知义务，李盛致不存在因不知晓限购政策规定而做出错误购买决定的可能。另外，关于李盛致购房资格的问题，李盛致明确表示其系未携带符合购房资格的证明，并非没有购房资格。如按李盛致起诉状中所述，其没有海南省户籍，不具有该套房产的购房资格，那么李盛致存在欺骗我司的故意，为了购买房屋恶意欺骗我司，李盛致存在明显的过错，而我司不存在任何过错。（二）李盛致没有海南省户籍，并不代表其不具有该套房产的购房资格。2018年4月22日中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅印发的《关于进一步稳定房地产市场的通知》[琼办发（2018）29号]规定，“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。三亚御府项目属于该规定中“上述区域之外”的区域，李盛致即使不具有海南省户籍，只需要提供一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，即可符合购房条件。2019年10月21日，中共三亚市委人才发展局、三亚市住房和城乡建设局联合印发的《关于进一步完善人才住房政策的通知》规定，实际引进并在三亚工作但尚未落户的全日制大专及以上学历人才（含国外、境外高校毕业生），不受年龄限制，缴纳个人所得税或社会保险，本人可申请购买1套住房。因此，即使李盛致不具有海南省户籍，只要李盛致具有大专以上学历，在三亚市缴纳个人所得税或社会保险，即可具备三亚市购房资格。随着三亚市限购政策的逐步放宽，以后可能出台更加宽松的购房条件。即使仅考虑目前的限购政策，李盛致没有海南省户籍，通过家人或本人以后缴纳个税或社保，都很容易具备购房资格。因此，李盛致“没有海南省的户籍，不具有该套房产的购房资格”的前提条件并不成立。（三）即使李盛致不具备购房资格，也并不必然导致合同无法履行。在《承诺书》中，李盛致明确表示，“在未提供符合海南购房资格证明文件前，本人不主张签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等相关权利。如后期因为政府政策变动原因、个人购房资格原因，或任何其他非开发商原因导致不能签约及备案，由本人自行承担所有后果”。但李盛致在起诉状中声称“因不具有该套房产的购房资格，故原、被告双方无法按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》”，此陈述与其签署的《承诺书》自相矛盾。按照《承诺书》中李盛致承诺，即使李盛致目前暂无法提供海南购房资格证明文件，也完全可以选择暂不签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等，待其具备购房资格后再签订正式合同、备案及办理房屋不动产权证书等，认购书完全可以继续履行，不存在履行不能的问题。李盛致在明知合同可以按照《承诺书》中的方式继续履行的情况下，因不具备购房资格为由主张认购书无法履行，显然与《认购书》和《承诺书》相违背，属于主观恶意，没有任何事实和法律依据。（4李盛致请求解除认购书没有任何法律依据。根据《合同法》第八条、第九十四条的规定，李盛致主张解除合同，其理由系“因按照海南省的限购政策，《认购书》无法继续履行，故要求解除双方所签订的《认购书》”。显然，李盛致主张解除合同的理由，并不属于《合同法》第九十四条规定的任何一种合同法定解除的情形，双方也并未约定李盛致不具备购房资格的情形下双方可以解除合同，相反，李盛致书面承诺“在未提供符合海南购房资格证明文件前，本人不主张签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等相关权利”，即李盛致承诺在不具备购房资格的情况下合同继续履行，而不是因此解除合同。因此，李盛致主张解除合同，既无任何事实依据，也无任何法律依据。（五）我司不同意解除合同，李盛致应继续履行认购书。在李盛致主张解除合同没有任何事实和法律依据的情况下，李盛致想要解除《认购书》，必须得到我司的认可。在双方未达成一致的情况下，李盛致必须按照《认购书》和《承诺书》的约定，继续履行合同，按照《认购书》约定的方式继续付款；但在未提供符合海南购房资格证明文件前，李盛致不得主张签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等相关权利。综上所述，李盛致诉请解除合同，违反《认购书》的约定和《合同法》的规定，没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：李盛致是三亚学院的在校学生，其户籍地是贵州省贵阳市××区。2019年10月2日，李盛致与哈达公司签订一份《三亚恒大御府商品房认购书》，约定：李盛致认购哈达公司开发的××府房，规划用途为住宅；该商品房建筑面积102.3平方米，其中套内建筑面积79.79平方米，按建筑面积计算，单价为24869元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为31913元/平方米，总价为2546304元；签订本认购书时，李盛致向哈达公司支付2万元作为定金（在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；李盛致于2019年10月5日前支付首期房款234630元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；……李盛致于2021年10月2日前所有房款；如李盛致未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向哈达公司支付违约金；李盛致必须在约定的付款方式和期限内到三亚恒大御府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为李盛致放弃购买该房屋，所付款项不予退还；本认购书经双方签字或盖章后有效。同时双方签订一份《无理由退房协议书》，约定：如李盛致按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时李盛致在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，李盛致享有无理由退房的权利。认购书签订当日，李盛致签署一份《承诺书》，载明：本人确认知晓海南各级政府关于购房资格规定的全部文件，但由于本人暂未携带符合购房资格的证明，申请先认购并签订《认购书》，并依照《认购书》相关规定履行按期付款等相关义务；在未提供符合海南购房资格证明文件前，本人不主张签署正式合同、备案及办理房屋不动产证书等相关权利；如后期因为政府政策变动原因、个人购房资格原因，或任何其他非开发商原因导致不能签约及备案，由本人自行承担所有后果。认购书签订当天，李盛致向哈达公司支付定金2万元及首期房款234630元。此后，李盛致经了解，才知道其作为三亚学院在校学生，并不具有在三亚市购房的资格。之后李盛致也无法提供其具备在三亚市购房的资格证明资料，于是李盛致向哈达公司提出解除认购协议，退还已付款项。哈达公司不同意。李盛致遂向本院起诉。以上事实有《三亚恒大御府商品房认购书》、收款收据、《无理由退房协议书》、《承诺书》及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，李盛致与哈达公司签订的《三亚恒大御府商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。通过对《三亚恒大御府商品房认购书》约定的内容分析，李盛致认购哈达公司尚未建好的房屋，是意向买卖房屋的行为，故《三亚恒大御府商品房认购书》的合同性质实为预约合同。从李盛致签署的《承诺书》内容可知，在双方签订认购书时，哈达公司是知道李盛致没有购买三亚市商品房的资格，双方都知道李盛致提供具备购房资格证明资料才能签订《商品房买卖合同》；李盛致自认为能提供购房资格证明资料，是因其认为将其户籍迁到三亚学院就具备购房资格。但事后李盛致了解情况，才知道不具有海南省户籍的在校大学生同样不具备在三亚市购房的资格。可见，双方在李盛致的购房资格上没有明显的过错。事实上，李盛致在签订认购书后按约定支付定金和首期房款后，由于李盛致无法提供其购房资格证明资料，李盛致不具有购房资格，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，致使继续履行合同的目的已无法实现。因此，双方没有签订《商品房买卖合同》是不可归责于双方的事由造成的，双方均没有过错责任，均不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故李盛致诉求解除双方签订的认购书及哈达公司返还首期房款234630元，符合法律规定，本院予以支持。虽然李盛致在合同履行中没有违约，但李盛致承诺因其个人购房资格原因导致不能签约则由其自行承担后果，可见李盛致对无法提供购房资格证明资料致使无法签约的后果是自愿承担责任的，根据公平原则，其责任后果所指向的定金2万元应当归属哈达公司，李盛致无权诉求哈达公司退还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下：一、被告三亚哈达农副产品交易有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李盛致返还首期款234630元；二、驳回原告李盛致其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2572元（减半收取，原告已预缴），由原告李盛致负担203元；被告哈达公司负担2369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谭光华 二○一九年十二月二日书记员 覃学佳附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。