山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11123号 上诉人（原审被告）：青岛金湾置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区罗浮山路228号。 法定代表人：王琪，董事长。 委托诉讼代理人：张晓光，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：徐丽，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：单云波，男，1966年10月19日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：殷宗青，山东才有律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳，山东才有律师事务所实习律师。 上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称青岛金湾置业）因与被上诉人单云波商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年12月9日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛金湾置业的委托诉讼代理人张晓光，被上诉人单云波及其委托诉讼代理人殷宗青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛金湾置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审和二审诉讼费由单云波承担。事实与理由：1、青岛金湾置业已经按照合同约定履行完毕交楼通知义务；2、青岛金湾置业公告通知交房后，系因单云波的原因未能办理收楼手续，青岛金湾置业已经履行完毕交楼通知义务，单云波全款后，随时可以来办理收楼手续，青岛金湾置业无需再次向单云波发出交楼通知。 单云波辩称，1、青岛金湾置业主张履行了交楼通知义务与事实不符，单云波多次向青岛金湾置业要求交房，但青岛金湾置业要求单云波提供交房通知，在单云波未收到青岛金湾置业发送的交房通知的情况下，房屋一直未交付给单云波，青岛金湾置业开发的房屋分多期且每一期分多批次，青岛金湾置业在半岛都市报上刊登的交房通知并非是针对单云波的那一期和那一批次。青岛金湾置业主张2015年10月8日刊登的交房通知单云波不予认可，青岛金湾置业针对房屋交付的程序是履行书面通知义务，登报表明已经履行完毕所有书面通知义务，也就是说在2015年10月8日之前同期同批次的房屋除单云波外，其他的房屋均已经交付完毕，青岛金湾置业是否能够提交同期同批次其他业主在2015年10月8日之前已经交房完毕的证据。2、根据青岛金湾置业和单云波在一审中共同确认的事实，青岛金湾置业收到金融机构发放贷款的时间是2016年3月11日，该贷款是由青岛金湾置业统一协调银行办理，在青岛金湾置业收到单云波全部房款之前是不可能向单云波交付房屋的，显然青岛金湾置业主张通过登报的方式在收到全部贷款之前向单云波交付房屋与事实不符。3、青岛金湾置业在上诉状中主张2015年10月8日给单云波通过登报方式发送交房通知与主张单云波收房资格顺延至贷款发放完毕之时即2016年3月11日明显存在矛盾。4、根据现有的证据不能证实青岛金湾置业依据合同约定向单云波履行了书面通知和书面催告的义务，青岛金湾置业的上诉请求没有相关证据支持，且缺少事实和法律依据，依法不应当支持，应当驳回青岛金湾置业的所有上诉请求，维持一审判决。5、同期贷款买房的人员均是书面通知交房，单云波未接到书面通知。6、单云波多次（十次以上）联系置业顾问要求交房均答复等交房通知。 单云波向一审法院起诉请求：1、判令青岛金湾置业向单云波支付逾期交房违约金202367.53元；2、本案诉讼费用由青岛金湾置业承担。 一审法院认定事实：1、2015年9月2日，单云波（乙方）与青岛金湾置业（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同载明乙方向甲方购买开发区罗浮山路228号《青岛新世界》8栋1单元25层2503户，规划用途为住宅，甲方暂测建筑面积为141.28平方米，乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价为13674.98元，总房价款为1932001.17元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过综合竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定的义务。第十一条约定甲方定于2015年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方不退房，甲方向乙方支付违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，未约定自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一约定的付款方式为银行按揭贷款，贷款方式公积金组合贷款。首付款582001.17元（含定金30000元），乙方应于2015年9月2日前存入合同指定账户；贷款600000元以公积金组合贷款方式，应于2015年9月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交公积金管理中心，放贷机构于2015年10月2日前将贷款存入合同指定账户；贷款750000元以公积金组合贷款方式，应与2015年9月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交公积金管理中心，放贷机构于2015年10月2日前将贷款存入合同指定账户。因贷款政策调整或其他任何原因致使买受人不能全部或部分或获得贷款的，乙方应当在相关银行或公积金管理部门通知贷款额不足之日始七日内自筹资金向甲方补足总房价款差额。单云波在合同上签字捺印，青岛金湾置业在合同上加盖公章。2、单云波于2015年9月2日向青岛金湾置业支付购房款582001.17元；2015年12月1日办理了银行贷款手续，2016年3月2日中国工商银行发放贷款750000元；单云波通过公积金贷款600000元，单云波称2015年12月8日发放该贷款。青岛金湾置业提交预收款专用收据，称银行贷款的发放日期为2016年3月7日，公积金贷款实际放款时间为2016年3月10日，截至2016年3月10日单云波完成付款义务。单云波对于青岛金湾置业所主张的贷款发放时间予以认可。3、青岛金湾置业提交半岛都市报公告截图，显示标题为《“青岛新世界”项目一期商品房入住通知》，内容为：尊敬“青岛新世界”项目业主：您购买的位于青岛市黄岛区“青岛新世界”项目一期商品房已经达到了约定交付条件，根据双方合同约定，我司现通知您：请于2015年10月15日至2015年10月21日期间，携带购房人身份证、预售合同、已缴款项的全部收据等，至青岛新世界5#一层办理房屋交付手续并接收房屋。青岛金湾置业欲证明2015年10月8日青岛金湾置业履行了在报纸上公告通知交房的义务。单云波对此不予认可，认为该份报纸上刊登的内容并不能说明该入住通知就是针对单云波所发，也不能证明该入住通知是针对单云波所购房屋的批次而发。4、青岛金湾置业称涉案房屋系2015年9月1日通过竣工验收。5、青岛金湾置业提交催告函，载明“截至本函发出之日，您所购买的房屋已经达到了交付条件，且我司已经通过公告方式通知您，但虽经我司反复催告，您至今尚有剩余房款1350000元仍未支付，且已产生了违约金。……为了维护贵我双方合法权益，我司郑重致函催告：一、请您于接函后3日内向我司支付剩余房款1350000元，违约金17820元；二、在您付清前述房款和违约金之前，我司有权暂不向您交付房屋，由此产生的责任、费用和风险均将由您承担。”。该催告函未载明日期。青岛金湾置业提交其单方制作的邮寄统计单，显示邮件时间为2015年10月25日，2015年11月1日签收。单云波对此不予认可，称从未收到该催告函，青岛金湾置业提交的催告函落款时间空白，不能证明其曾经向单云波催告过，单云波对统计表的真实性不予认可。6、单云波称在2015年10月15日至10月21日期间到青岛金湾置业的售楼处问过交房，工作人员说需要贷款放款后才能交付房屋。在贷款发放后单云波也曾经找过联系交房，但没有解决交房事宜。2017年1月9日物业联系单云波，车位办理交付使用手续，单云波要求先交房后收车位，但未有下文。青岛金湾置业称在2017年1月16日通知过单云波交房；单云波称通知的是车位，单云波提交青岛金湾置业出具的《青岛恒大金沙滩（原青岛新世界）交楼通知书》，内容显示2017年1月9日青岛金湾置业通知单云波其购买的首期B-251车位已具备使用条件，可以在2017年1月16日起交付给阁下使用。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点是：青岛金湾置业是否已经履行了合同约定的通知义务，是否存在逾期交房行为，是否应支付单云波逾期交房违约金。根据单云波和青岛金湾置业的诉辩内容、提交的证据材料以及本案案情，一审法院作如下判定：2015年9月2日，单云波与青岛金湾置业签订的《青岛市商品房预售合同》，系单云波、青岛金湾置业双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，系有效合同，单云波、青岛金湾置业均应依据合同享有权利、履行义务。单云波于2015年9月2日向青岛金湾置业支付购房款582001.17元；2015年12月1日办理了银行贷款手续，2016年3月2日中国工商银行发放贷款750000元；单云波通过公积金贷款600000元，单云波称2015年12月8日发放该贷款；青岛金湾置业提交预收款专用收据，称截至2016年3月10日单云波方完成付款义务，庭审中单云波对于青岛金湾置业所主张的贷款发放时间予以认可，因单云波的付款时间晚于合同约定的付款时间,故青岛金湾置业的交房时间应当顺延至2016年3月11日。青岛金湾置业提交的现有证据不能证明其已经按照合同约定向单云波履行了书面通知或催告的义务，故其在收到全部房款后未向单云波发出交房通知,亦未交付涉案房屋，应支付逾期交房违约金。单云波明确其于2018年12月6日收到涉案房屋，故青岛金湾置业应根据双方合同第十二条约定的按照已支付房款的日万分之一，支付单云波自2016年3月11日起至2018年12月5日止的逾期交房违约金193006.92元(1932001.17×0.01%×999)。综上，一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛金湾置业于判决生效后十日内支付单云波逾期交房违约金193006.92元；二、驳回单云波的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4336元（单云波已预交），由单云波负担201元，青岛金湾置业有限公司负担4135元。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，青岛金湾置业、单云波签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该合同第十一条约定，涉案房屋通过综合竣工验收，且单云波按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务后，涉案房屋才符合交付条件。根据业已查明的事实，直至2016年3月10日，单云波办理的银行贷款和公积金贷款才发放至青岛金湾置业，即2016年3月10日单云波才付清全部购房款，涉案房屋才符合合同约定的交付条件。故，青岛金湾置业于2015年10月8日在半岛都市报上发布的交房通知，显然不适用于尚未符合交付条件的涉案房屋。另，根据该合同第十三条约定，涉案房屋符合第十条约定的交付条件后，青岛金湾置业应在交付之日前7天书面通知单云波办理交付房屋的手续。本案中，青岛金湾置业自认其在2016年3月10日单云波完成付款义务后没有再向单云波发出过交房通知，青岛金湾置业上诉主张其已经履行完毕交房通知义务，不符合双方之间的合同约定，本院不予采纳。青岛金湾置业上诉主张系因单云波原因未能办理交房手续，理由不能成立。一审认定青岛金湾置业应当支付单云波逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，青岛金湾置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4336元，由上诉人青岛金湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十二月十二日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员国莹莹