云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1418号上诉人（原审被告）：赵刚，男，汉族，1967年8月10日生，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。委托诉讼代理人：杨立文，云南立文律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：云南乾福农业开发有限公司。住所地：云南省文山州丘北县锦屏镇北门桥头。法定代表人：卢培良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王学坤，云南晨羿律师事务所执业律师。上诉人赵刚因与被上诉人云南乾福农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服丘北县人民法院（2019）云2626民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵刚上诉请求：1、请求文山州中级人民法院撤销丘北县人民法院(2019)云2626民初1577号民事判决，依法驳回被上诉人一审诉求，继续履行双方签订《房屋买卖协议》；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。l、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》是合法有效的合同，合同的履行及解除的法定情形要以实际履行的过程结合双方的实际情况综合分析，假如解除合同以后，后果的承担已经不能实现或者严重损害了一方当事人的合法权益，势必造成不可估量的法律后果。就本案而言，双方签订《房屋买卖协议》以后，被上诉人还签署了一份《授权委托书》给上诉人收执，授权上诉人对本案争执地进行处置。上诉人在履行合同过程中已经又将部分房屋转让给他人凑款支付被上诉人，实际上在该《房屋买卖协议》的基础地上，又衍生了许多的转让协议。该合同解除以后，势必会引起其他的第三人就有关转让的问题向上诉人和被上诉人主张，必然会构成没完没了的诉讼。上诉人在履行协议过程中也是居于被上诉人的授权而与他人签订部分转让协议的，签订的协议产生的不利后果也必然由被上诉人承担。一审法院仅从形式上审查上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》，没有考虑到该协议签订以后特别是被上诉人签署《授权委托书》给上诉人处分该地块产生的法律后果。2、就本协议而言，最多是双方违约的问题，而不是合同目的不能实现。履行协议约定的义务是相互的，上诉人在筹款履行的过程中，也多方催促被上诉人尽快落实该地块有关的法律手续，而不是一审法院所说的“庭审中，赵刚陈述本案涉案土地已不能按合同约定进行开发”，开发的目的是可以实现的。该地块是工业用地，若要开发，必须将该地变更为出让地以后才能合理使用，在这个过程中首先是对该地评估向国家缴纳土地储备出让金以后才具备开发的基础。而这个义务是被上诉人必须履行完善的。正因为双方都存在违约的问题并不是履行不能的问题，不符合合同解除的法定条件。一审法院不考虑合同的实际履行情况，判决解除了该协议，带来了一系列的负面影响，从而引发了社会矛盾，更不利于上诉人依据《授权委托书》已经处分的部分土地房屋，损害了上诉人和他人的利益。二、一审法院程序错误。1、本案是解除合同的案件，一旦解除涉及到的是解除后款项返还及土地房屋争议问题。解除合同是变更之诉，财物返还是给付之诉，一审法院在开庭审理的时候应当向上诉人释明合同解除以后上诉人是否需要提起反诉要求对方退回已经支付款项，释明以后如果上诉人提起的反诉可以并案审理则合并审理，反之，则告知上诉人另行提起诉讼，但一审法院并没有向上诉人释明，不符合法律程序。2、把变更之诉和给付之诉一并审理，处理结果是两个法律关系问题，但一审法院统一作出判决，不仅解除了协议，同时要求将约定面积的土地返还给被上诉人，俨然与法律的规定相悖。再者，上诉人与被上诉人之间签订的是《房屋买卖协议》，协议内容涉及的不仅仅是土地还有土地上的房屋和其他附属物。土地上的附属物、房屋和土地是不可分割单独处分的，按照一审法院的判决，上诉人将土地返还给被上诉人以后，房屋和附属物又如何处置？我国现行法律没有哪部法律哪条法规规定房屋和土地使用权可以分开进行的，二者是不可分割的整体。综上，一审法院认定事实不清，实体处理欠妥，请二审法院予以改判，维护上诉人合法权益。云南乾福农业开发有限公司答辩称，上诉人的诉请没有法律和事实依据，应当驳回，一审程序合法，适用法律正确，应当维持。这个案子我们没有追溯违约责任，一审我们提交的承诺书，其表明在规定时间没有给付相应的钱，是要承担责任的。云南乾福农业开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求依法解除原告与被告于2017年12月16日签订的《房屋买卖协议》，并由被告予以返还原告丘国用（2012）第9513号、丘北房权证（2012）字第00021820号不动产；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：乾福公司与赵刚于2017年12月16日签订《房屋买卖协议》，双方约定：“乾福公司将丘北县锦屏镇北门桥头原老酒厂建有的房产及其附属设施等全部作价1,650万元出售给赵刚，涉及土地使用证面积21.04亩，建筑面积共计3634.55平方米，无证面积1585.36平方米；乾福公司于2016年12月以“云南乾福生态农业开发有限公司”向富滇银行贷款650万元转由赵刚承担赔偿本息，还息时间从2018年1月起支付；协议签订之日赵刚支付20万元定金，2017年12月支付80万元，剩余900万元乾福公司协助赵刚争取下寨片区拆迁补偿款支付给乾福公司，若拆迁补偿款未到账，则赵刚于2018年1月15日前支付100万元，2018年1月底前支付100万元，2018年2月底支付200万元，2018年3月底支付200万元，2018年4月底支付200万元，余款100万元待乾福公司把土地调规成开发用地，并按照赵刚要求报规通过后支付，涉及的一切费用由赵刚承担。”同日，乾福公司与钱丽珍签订《“房屋买卖协议”补充协议》，约定“涉及房屋买卖协议中甲方的一切责任义务全部交由乙方履行，甲方概不承担。”在《房屋买卖协议》签订前，赵刚已向钱丽珍支付了包括定金20万元在内的款项83万元，余款赵刚未支付，也未按双方协议约定偿还富滇银行贷款利息。2019年6月24日，赵刚向乾福公司出具承诺书，承诺“于2019年7月25日前支付300万元，剩余600万元待后期手续办清再付，若到期未能支付300万元，承诺无条件退还所出售的不动产。”但赵刚至今未向乾福公司履行购房款支付义务。现乾福公司提起诉讼，要求解除合同。赵刚与乾福公司签订协议后，赵刚对本案涉及土地上的房产进行拆除，并在部分土地上重新建盖了大砖房，但双方未就该土地办理土地使用权变更登记手续，现该土地的使用权人仍为乾福公司。一审法院认为，乾福公司与赵刚于2017年12月16日签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。对于依法成立并生效的合同，当事人应按照诚实信用的原则履行合同义务。本案中，双方签订《房屋买卖协议》后，赵刚未按协议完全履行自己的义务，且在2019年6月24日向乾福公司出具承诺书后，亦未履行承诺内容，赵刚的行为已构成违约。庭审中，赵刚陈述本案涉案土地已不能按合同约定进行开发建设。结合本案涉案土地的现实情况以及赵刚的违约情形及其自身的具体情况，双方签订的《房屋买卖协议》已不能实现其合同目的。故双方签订的《房屋买卖协议》应予以解除。该协议解除后，赵刚应返还双方协议中约定的土地。对于该土地上的房产及附属设施，双方在合同未明确约定房产及附属设施的数量等具体情况，且双方均未提交证据证明房产及附属设施的具体现状，故对于该土地上的房产及附属设施的返还，本院不予支持，双方可通过其他途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除云南乾福农业开发有限公司与赵刚于2017年12月16日签订的《房屋买卖协议》；二、赵刚于本判决生效之日起五日内按《房屋买卖协议》约定的土地面积将土地返还云南乾福农业开发有限公司；三、驳回云南乾福农业开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由赵刚负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经征询双方当事人对于一审法院认定的本案法律事实，双方当事人均无异议。本院除将一审法院认定的“2019年6月24日，赵刚向乾福公司出具承诺书，承诺‘于2019年7月25日前支付300万元，剩余600万元待后期手续办清再付，若到期未能支付300万元，承诺无条件退还所出售的不动产。’”变更为“2019年6月24日，赵刚向乾福公司出具承诺书，承诺‘于2019年7月25日前支付300万元，剩余60万元待后期手续办清再付，若到7月25日未能支付300万元，承诺无条件退还所出售的不动产。’”之外，对一审法院认定的法律事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、涉案协议是否达到解除的条件；3、上诉人的上诉请求能否成立。关于一审程序是否违法的问题。上诉人主张一审法院将给付之诉与变更之诉一并审理，不符合法律程序。本院认为，合同之债中所包含的义务包括了主给付义务、从给付义务和附随义务。因违约方对合同义务的违反，就有可能产生如实际履行、损害赔偿、恢复原状等合同责任。云南乾福农业开发有限公司作为原审原告主张解除其与赵刚之间签订的《房屋买卖协议》，并据此要求返还协议中特定的合同标的的，属于合同附随义务，不违反法律规定。对于上诉人的此部分上诉请求本院不予支持。关于涉案协议是否达到解除条件的问题。本院认为，《房屋买卖协议》是双方当事人自愿协商后签订，对于合同双方约定的不违反法律法规禁止性规定的条款，是双方当事人自愿就履行房屋买卖一事对自己权利义务的附加条件。本案中，赵刚于2019年6月24日自行出具的《承诺书》中明确若其不能在2019年7月25日以前支付云南乾福农业开发有限公司300万元的房屋购买款时，其无条件退还涉案不动产。现赵刚未在约定的期限内支付该300万元的，视为双方约定解除合同的条件成就，云南乾福农业开发有限公司主张解除双方于2017年12月16日签订的《房屋买卖协议》符合合同双方的自愿约定，不违反法律的禁止性规定。上诉人主张其已经将涉案的不动产转售他人，如果擅自解除合同将会引发一系列问题的理由，不能成为涉案合同不应解除的有效抗辩理由。违约一方对自己的违约行为所造成的法律后果，应予承担相应的违约责任。上诉人对此部分的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，赵刚在未按合同节点支付房屋购买款项的情况下，已经根本违约，云南乾福农业开发有限公司主张解除合同的理由成立，赵刚应予就所购买的房屋退还合同相对方。故赵刚的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由赵刚负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  秦永兴审判员  刘 曼审判员  张雯静二〇一九年十二月十三日书记员  李官耀