广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24839号上诉人（原审被告）：周静，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。负责人：郭玉莲，该社社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人周静因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经联社）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周静上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认周静已经支付广州市荔湾区穗盐路5号C1-1、C1-2号厂房自2018年12月1日起至2019年7月31日止期间的场地使用费，无需再向葵蓬经联社支付自2018年12月1日起至2019年6月30日期间的场地使用费；3.本案一审、二审全部诉讼费用由葵蓬经联社承担。事实和理由：（一）一审法院以物权保护纠纷处理本案，显属不当。2014年6月25日，葵蓬经联社与广东粤联企业管理有限公司（高国河）（以下简称粤联公司）签订《物业租赁合同》，约定将广州市荔湾区穗盐路5号、7号内厂房出租给粤联公司，租赁期限为2014年7月1日至2029年6月30日，粤联公司可以将厂房升级作办公、商铺、仓储用途并可对外出租。2014年10月23日，粤联公司与周静签订《商铺租赁补充协议》，将上述厂房中的一部分C1-1、C1-2厂房出租给周静，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，每月租金19212元。《商铺租赁补充协议》合法有效，周静按时交租至搬离且将案涉物业交回给葵蓬经联社之前，周静一直合法履行合同义务，不存在非法占有的事实。租赁期间产生的纠纷应属于合同纠纷，葵蓬经联社对于具有合法租赁关系的合法占有人不能请求返还原物。（二）一审法院适用法律错误。在《商铺租赁补充协议》正常履行期间，葵蓬经联社与粤联公司针对租赁物的经营管理权之间的纠纷以调解结案，案号为（2017）粤0103民初7163号，上述调解书确认葵蓬经联社收回案涉厂房的经营管理权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定可知，关于免证事实规定中的“裁判”不包含调解书。一审法院仅以该调解书认定《商铺租赁补充协议》的约定及履行情况不能对抗葵蓬经联社对案涉厂房享有的权利，显属错误。（三）一审法院认定事实错误。《商铺租赁补充协议》约定租金按年结算。周静2018年8月8日缴纳的是2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，周静在缴纳租金及履行合同方面完全无过错。一审法院判决周静支付2018年12月1日起至2019年6月30日期间的场地使用费，属于认定错误。综上，恳请二审法院判如所请。葵蓬经联社二审辩称，不同意周静的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。葵蓬经联社向一审法院起诉请求：一、判令周静向葵蓬经联社一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共人民币204560元（参照原租赁合同2018年月租金25570元）；二、案件诉讼费用由周静承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在葵蓬经联社名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。周静使用的C1-1、C1-2铺位，位于前述厂房内。2014年6月25日，葵蓬经联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经联社与粤联公司签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与葵蓬经联社和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2014年10月23日，粤联公司（甲方、出租方）与周静（乙方、承租人）签订《商铺租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号西区C1-1；C1-2号铺位出租给乙方使用。本合同项下租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日。甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金，租金：……第四年25570元/月，等等。2017年12月1日，周静与粤联公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将粤联公司将广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号C1-1、C1-2铺位出租给葵蓬经联社使用，月租金为5500元，租赁期限自2017年12月1日至2019年12月31日。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于粤联公司、高国河拖欠葵蓬经联社租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日葵蓬经联社与高国河签订的《物业租赁合同》及2014年12月30日葵蓬经联社与粤联公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人葵蓬经联社与被执行人粤联公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人葵蓬经联社；从即日起，被执行人粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行葵蓬经联社协商解决。一审法院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，葵蓬经联社制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与葵蓬经联社签订新租赁合同及从2018年11月22日起向葵蓬经联社缴纳相关租费；葵蓬经联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬经联社，葵蓬经联社将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，葵蓬经联社召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。周静到会并签名。案件中，周静为证明其已经支付案涉铺位租金至2019年7月31日，提交了粤联公司于2018年8月8日向周静出具的收据。该收据显示粤联公司收取周静2018年8月1日至2018年12月31日的租金127850元；2019年1月1日至2019年7月31日的租金196889元。葵蓬经联社对该收据的真实性、合法性予以确认，但其认为在粤联公司丧失场地的经营管理权后，粤联公司无权收取场地的租金或使用费，周静应当向葵蓬经联社缴纳场地使用费。庭审中，就周静的撤场时间问题。周静提供了《物业截数表》，认为其已在2019年6月30日搬离场地，即使需要支付场地使用费，也应当计算到该日期为止。该表格上面记载周静于2019年6月30日自行退场，租金管理费截止时间为2019年6月30日，该表格有葵蓬经联社的工作人员陈锡荣在审批意见栏中签名，落款时间是2019年7月10日。葵蓬经联社对上述证据进行了质证，认为该证据仅表明葵蓬经联社通知周静办理退场手续，由于周静在2019年8月仍缴纳了2019年7月的电费721.5元，可反映周静实际上是在2019年7月31日才撤场。周静则认为当月的水电费通常是次月或后二个月才缴纳的，2019年6月周静已搬走了大部分的物品，没有实际经营，只留下了一张茶桌。后来该场地政府在进行升级改造，对商铺外面的招牌等进行整饰，施工人员从商铺内拉电；有时葵蓬经联社的员工拿着葵蓬经联社退回的钥匙打不开门锁，周静就帮忙开锁，偶尔会与葵蓬经联社的员工在商铺内煮茶喝。因此，8月份缴纳的电费大部分是6、7月份政府的升级改造和煮茶产生的费用。一审法院认为，葵蓬经联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经联社之间的租赁关系而将场地内的C1-1、C1-2厂房出租给周静，在葵蓬经联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经联社的租赁关系已经终止的情况下，周静不能以其与粤联公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经联社对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，周静可另循途径向《商铺租赁合同》出租方主张权利。周静关于葵蓬经联社取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《商铺租赁合同》中粤联公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。关于占用费起算时间点的问题。由于一审法院于2018年11月22日向案涉场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经联社该日期收回场地经营权，自此周静使用案涉C1-1、C1-2厂房不再具有合同依据。同时，葵蓬经联社亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故葵蓬经联社本案请求周静支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，一审法院予以支持。关于占用费的截止时间点的问题。葵蓬经联社在《物业截数表》中已确认了周静在2019年6月30日撤场，也同意租金的截止时间计算到2019年6月30日为止，视为双方已经对租金的计算时间达成一致协议，故使用费应计算到6月30日为止。关于场地使用费标准问题。葵蓬经联社要求以周静与粤联公司签订的《商铺租赁补充协议》第四年租金每月25570元作为参照，因周静实际也是按该标准缴纳，故葵蓬经联社的请求并无不妥，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2019年9月30日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，周静向葵蓬经联社一次性支付自2018年12月1日起至2019年6月31日止的场地使用费（场地使用费均以每月25570元计）；二、驳回葵蓬经联社的其他诉讼请求。一审案件受理费2184元，由葵蓬经联社负担100元，由周静负担2084元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，周静为证明葵蓬经联社与粤联公司之间存在合法场地租赁关系，向本院提交了葵蓬经联社与粤联公司于2014年12月30日签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》。葵蓬经联社质证称对上述证据的真实性及合法性无异议，我方确认上述证据证明的事实，且我方也在其他案件作为证据提交过。另查，本院于2019年12月9日作出（2019）粤01民终16586号民事判决，对于同类型案件作出了生效处理。二审中，双方当事人共同确认以下事实：周静已经于2019年6月30日交还案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于争议期间场地使用费应否支付的问题，虽然一审法院于2018年11月22日向案涉场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经联社于该日收回场地经营权，但周静在此之前与粤联公司签订租赁合同并向该公司支付了2018年8月1日至2019年7月31日止的租金，葵蓬经联社亦确认该事实，本案并无确实、充分的证据证明周静事前知晓粤联公司与葵蓬经联社之间的租赁纠纷，因此，周静并不存在过错，现有证据显示周静2019年6月30日交还案涉房屋前的租金已经实际给付的情况下，其无需再向葵蓬经联社支付本案争议期间的场地使用费，一审法院判决第一项处理欠妥，本院予以撤销。周静提出的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，周静的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6827号民事判决；二、驳回广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2184元、二审案件受理费2084元，均由广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十四日书记员  杨希曾龙辉