湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4970号原告：湖南桑植农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L6C6X7E，住所地湖南省张家界市桑植县澧源镇文明西路38号。法定代表人：高红玲，董事长。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：姚莉元，女，1984年10月13日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。被告：李玲，女，1981年11月4日出生，壮族，居民，身份证住址湖南省湘阴县，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：廖其勇，男，1978年8月5日出生，土家族，居民，身份证住址湖南省张家界市永定区，现住张家界市永定区，系李玲丈夫。代理权限为特别授权。被告：张家界越宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800663998166C，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔一组。法定代表人：薛晓颖，执行董事。被告：薛晓颖，女，1978年4月27日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。两被告共同委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司（以下简称桑植农商行）与被告姚莉元、李玲、张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称越宏公司）、薛晓颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告桑植农商行的委托诉讼代理人熊志刚，被告李玲的委托诉讼代理人廖其勇、被告越宏公司和薛晓颖共同的委托诉讼代理人何宗信到庭参加诉讼。被告姚莉元经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑植农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、被告二以每平方3150元的价格，立即向原告支付购房尾款25.5万元，并按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金；2、判令被告三、四立即共同向原告支付已经收取的由被告一、被告二支付给被告四的首付款171387元、差价款36757.5元，并支付资金占用期间的利息；3、诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告桑植农商行自愿放弃要求被告三、四支付差价款36757.5元的诉讼请求。同时明确首付款资金占用期间的利息，按年利率6%计算。事实与理由：位于张家界市永定区的江畔佳苑住宅小区系由被告三开发的。被告三在开发过程中，因资金周转困难向原告前身——桑植县农村信用合作联社借款，后因无法偿还借款本金及利息，原告将被告三诉至张家界市中级人民法院，案号为（2014）张中民二初字第14号。在该诉讼过程中，原告与被告三达成调解意见，由市中院作出（2014）张中民二初字第14号民事调解书。此后，被告三未按调解书确定的履行期限主动履行金钱给付义务。原告遂向市中院申请强制执行，案号为（2014）张中执字第44号，在此案执行过程中，经市中院主持调解，原告与被告三达成以物抵债协议，市中院据此作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，被告三以其开发的江畔佳苑住宅小区24套房屋抵偿其在原告处所欠的借款本金及利息（其中包含1栋1303号房）。根据《物权法》第28条之规定，原告取得上述24套房产的物权，并办理了上述不动产的预告登记及网签手续。2017年5月8日被告一与被告三签订《张家界市商品房预售合同》，购买江畔佳苑住宅小区1栋1303号房，房屋建筑面积147.03平方米，单价为每平方米2900元，但被告三的经办人被告四，实际按每方米3150元的价格，于2017年5月8日向被告一收取购房首付款171387元。上述款项由被告一转账至被告四的个人账户，被告四一直未向原告支付。另双方约定的按揭贷款银行为“中国农商银行股份有限公司张家界分行”。现被告三、被告四对于已经收取的由被告一支付的首付款，无正当理由拒不向原告支付。且被告四在合同成立时为被告三的工作人员，代收的购房款进入其个人账户，故被告三、被告四应当共同向原告支付已经收取的首付款171387元。因被告一与被告三约定的按揭银行不存在，该条款实际不能履行，故原告要求被告一一次性支付剩余购房款25.5万元。综上所述，敬请人民法院查清案情，支持原告的全部诉讼请求。被告李玲辩称：答辩人在商品房买卖合同中没有任何违约行为，被答辩人桑植农商行要求按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准支付逾期付款的违约金没有事实和法律依据，纯属无理要求。尾款支付方式与合同约定不符，尾款的具体金额也存在异议。事实与理由：2017年5月8日，被告姚莉元购买答辩人李玲位于房屋，该房屋是答辩人李玲在李锡正介绍下，在原告委托的被告越宏公司处购买了江畔佳苑住宅小区1栋2单元1303号房，房屋合同建筑面积为147.03平方米，首付款支付了171387元,剩余房款255000元向桑植信用社进行按揭，2019年9月9日被告姚莉元向原告委托的越宏房地产公司缴纳维修基金和契税共23451元。2017年国庆期间，被告姚莉元开始启动房屋装修，水电施工结束后，有人拿着桑植信用社的售房协议阻止装修，后被告姚莉元与答辩人李玲找桑植信用社的领导解决此事，但是没有结果。后被告姚莉元认为房屋存在严重纠纷，于2017年11月4日将该房屋退还给了答辩人李玲，答辩人李玲一次性将房款、契税维修基金及水电施工费用付给了被告姚莉元。2019年11月6日，张家界测绘院公布的江畔佳苑1栋2单元1303号房实际面积为143.81平方米，合同面积为147.03平方米,两者相差3.22平方米,应该予以扣减9338元（2900×3.22）。答辩人请求将以上面积差价9338元和契税维修基金23451元，共计32789元抵扣剩余房款，在抵扣以上款项后答辩人李玲实际应向被答辩人桑植信用社支付尾款222211元。被告越宏公司和被告薛晓颖共同辩称：1、我公司和经办人薛晓颖从来没有收购房户姚莉元、李玲的购房“差价款”，对此事我们一无所知；2、本案的购房户姚莉元、李玲没有逾期付款，也没有违反所签订的《张家界市商品房预售合同》，因此姚莉元、李玲不存在违约，也不应承担违约责任。3、本案所涉及的姚莉元、李玲首付购房款的欠款完全是桑植农商银行失职所造成，因为两答辩人在2017年10月12日至10月16日的几天内存入了桑植农商行指定办理的薛晓颖账户的购房款2545000元，这些钱就包含了姚莉元、李玲购房所交的购房款。答辩人及法律顾问并本案的公安、法院的办案人员都要求桑植农商行把这些购房户的购房款收取，可是桑植农商行一直不收取姚莉元、李玲的购房款（首付）欠款，完全是桑植农商行失职所造成的。如果桑植农商行在2017年10月以后把他们的购房款（首付）划走、收取，就不会有今天的纠纷。可见桑植农商行在这个问题上有重大过错责任；4、购房户姚莉元、李玲交付的购房首付款，李锡正已领走了的每户5000元的销售商品房的酬金。这是桑植农商行张劲松副总经理决定和承诺的，并已给付。因此在结算姚莉元、李玲的购房首付款，应扣除这5000元；5、薛晓颖在本案事实所涉及的行为，是一种职务行为，薛晓颖个人不承担责任；6、本案不存在薛晓颖公款私存的事实情形；7、关于本案所涉及的“差价款”，该“差价款”不是房价、也不是购房款，也不是调整补偿房价。综上，答辩人越宏公司和答辩人薛晓颖不能承担资金占用期间的利息，就此，两答辩人更不承担连带责任。答辩人薛晓颖在本案中没有任何过错。被告薛晓颖补充辩称：1、我在给姚莉元、李玲购房时，从没有收过他们的差价款；2、购房户姚莉元、李玲交付的购房首付款，李锡正已经领走了的每户5000元的销售商品房的酬金，这是桑植农商行张劲松副总经理决定和承诺的，并已支付。因此在结算姚莉元、李玲的购房首付款，应扣除5000元；3、有关姚莉元、李玲的购房款，我公司和我都早已交桑植农商行，是银行失职不收，才造成今天的纠纷，就此桑植农商行是有重大过错责任的，我公司和我不承担“占用期间的利息”；4、“差价款”不是购房户交付的“购房款”，也不是房屋“平方面积价格”的补差和调价，是购房以后，包括给购房户办理权证、前期闲置物业管理费用等等在内的后续由购房户支付的费用。这一批购房款至今的所有权还是各购房户的，我公司收取的这笔“差价款”，是和购房户协商收取的，我公司与购房户商量收取和使用“差价款”的原则就是“多退少补”。况且，有的购房户已取走了部分“差价款”。因此这个“差价款”绝对不能给桑植农商行。被告姚莉元未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年10月20日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，内容为：“本院依据已经发生法律效力的本院于2014年8月5日制作的（2014）张中民二初字第14号民事调解书，于2014年8月26日向被执行人越宏公司发出执行通知书，责令被执行人越宏公司履行向桑植县农村信用合作联社支付借798万元及利息的义务。本案在执行过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以物抵债的协议。依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第301条的规定，裁定如下：（1）被执行人越宏公司以其开发所有位于张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔的房产24套以2500元/平方米单价抵偿给桑植农村信用合作联社（具体房号及相应面积附后），用以归还所欠桑植县农村信用合作联社贷款本金798万元及相应利息，桑植县农村信用合作联社放弃其他权利；（2）申请执行人桑植县农村信用合作联社可持本裁定到有关部门办理产权登记手续，所需费用由桑植县农村信用合作联社负担。”涉案的1栋1303号房屋在以房抵债的清单之列。2014年12月，桑植县农村信用合作联社为1栋1303房办理了在建工程抵押部分注销及预购商品房预告登记。2016年9月，中国银监会湖南监管局下发文件，同意桑植农行及其辖区内41个分支机构开业，在该行开业的同时，桑植县农村信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接。2017年5月8日，越宏公司与被告姚莉元签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定：1.越宏公司将江畔佳苑住宅小区1栋2单元1303号房屋出售给姚莉元；2.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2900元，总金额为426387元，其中套内建筑面积124.12平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积22.91平方米；3.首付款（含定金）171387元于2017年5月8日支付，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付；4.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款171387元，余款255000元向桑植农商行申请贷款；5.买受人如未按合同约定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；6.以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付。2017年5月8日，姚莉元向越宏公司交购房首付款171387元，越宏公司并收取了姚莉元的维修基金及契税23451元（维修基金6396元、契税17055元）。2017年7月1日，李锡正从越宏公司领取了1栋1303号房屋的佣金5000元，并给越宏公司出具领条一份，内容为：“今领到桑植信用社售1栋703、803、702、1303佣金款项共计人民币贰万元整（￥20000.00元），领款人李锡正。”同日，薛晓颖在该领条上批注“此款已付清、原件交桑植农商银行”。2017年3月前，桑植农商行由张劲松负责24套抵债房屋的处置，2017年3月以后，由熊鹤峰接替张劲松负责抵债房屋的处置。2017年11月21日，张劲松在张家界市的询问材料中表明，其在口头委托给越宏公司销售抵债房屋时，准许越宏公司以其开发商的名义进行售卖，涉及的按揭付款购房的情况，商量好全部到桑植农商行进行按揭；桑植农商行为了控制薛晓颖已经收取的购房款，要求薛晓颖在桑植农商行开立一个账户，并打入了250多万元的购房款项，薛晓颖向桑植农商行申请冻结，桑植农商行执行了冻结。2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元（薛晓颖收取的其经办的17套房屋的购房款），后经法院执行和抵扣秦玉霞、张玉玲房款之后，该账户上已经没有钱了。2019年3月22日，桑植农商行将姚莉元、李玲诉至法院，要求判令姚莉元、李玲立即对位于张家界市永定区的房屋停止侵害并将房屋返还给桑植农商行。2019年6月28日，张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1263号民事判决书，认定：2014年10月20日张家界市中级人民法院下达执行裁定书将江畔佳苑24套房屋以物抵债给桑植农商行后，桑植农商行虽取得了24套房屋的物权并在房管部门进行了预告登记，但在此后，桑植农商行委托越宏公司以越宏公司的名义对外销售，双方已构成委托合同关系，姚莉元取得房屋的行为合法有效，不构成对桑植农商行的侵权，并作出判决：驳回桑植农商行的诉讼请求。2017年11月14日姚莉元、周天福与李玲签订《房屋转让（退房）协议》约定:姚莉元、周天福将房屋退还给李玲。李玲将姚莉元、周天福已经支付的购房款，及有关税费，水电施工等费用退还给姚莉元、周天福。李玲取得房屋的所有权。被告越宏公司成立于2007年8月20日，法定代表人为邹越，在与胡珊、甘琦签订《张家界市商品房预售合同》时，薛晓颖为越宏公司的商品房销售部经理。2018年7月19日，该公司的法定代表人变更为薛晓颖。上述事实，有当事人陈述、国家企业信用信息系统公示信息、张家界市商品房预售合同、商品房预售许可证、（2019）湘0802民初1263号民事判决书、（2019）湘08民终770号民事判决书、姚莉元、周天福与李玲签订的《房屋转让（退房）协议》、收条、收据、证明、证明材料、询问笔录等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点包括：一是被告姚莉元、李玲是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款255000元并支付逾期付款违约金；二是被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款并支付资金占用利息。关于被告姚莉元、李玲是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款255000元并支付逾期付款违约金问题。原告认为，《张家界市商品房预售合同》中的按揭条款无效，被告姚莉元、李玲在无法获得银行按揭贷款的情况下，应当一次性向原告支付购房款尾款并支付逾期付款违约金；被告李玲认为，购房尾款的支付应按照合同约定的按揭方式支付；被告越宏公司和薛晓颖认为，被告姚莉元、李玲没有违反合同的约定，不存在违约，不应承担违约责任。本院认为，桑植农商行与越宏公司系委托合同关系，越宏公司与姚莉元签订的《张家界市商品房预售合同》能够直接约束桑植农商行和姚莉元，2017年11月14日，姚莉元、周天福与李玲签订《房屋转让（退房）协议》，将越宏公司与姚莉元签订的《张家界市商品房预售合同》中有关姚莉元、周天福的权利义务，转让给李玲，并取得越宏公司的同意，合法有效。故李玲取代姚莉元、周天福，成为越宏公司与姚莉元签订的《张家界市商品房预售合同》新的房屋买受方当事人，受该合同约束。根据《张家界市商品房预售合同》的约定，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付，虽然双方并未办理银行按揭手续，但李玲作为越宏公司与姚莉元签订的《张家界市商品房预售合同》新的房屋买受方当事人负有将剩下房款支付给桑植农商行的义务，故对于桑植农商行要求李玲支付购房尾款255000元的诉讼请求，本院予以支持。对于桑植农商行要求姚莉元、李玲支付逾期付款违约金的诉讼请求，因被告姚莉元与被告越宏公司签订的《张家界市商品房预售合同》中，约定购房尾款为银行按揭，因不能办理尾款的银行按揭的原因是因为约定办理按揭的银行不明，被告姚莉元、李玲并不存在过错，因此，桑植农商行要求被告姚莉元、李玲支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款并支付资金占用利息问题。原告认为，桑植农商行与越宏公司系委托关系，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，越宏公司应将已经收取被告姚莉元、李玲的首付款支付给原告，薛晓颖在收取购房户的款项后存入个人账户，应与越宏公司承担共同返还责任并支付资金占用利息；被告越宏公司和薛晓颖认为，薛晓颖在2017年10月应桑植农商行的要求在桑植农商行开立账户存入250多万元房款，因桑植农商行自身的原因没有取走相关款项，导致资金流失，薛晓颖签订合同收取款项的行为系职务行为，越宏公司和薛晓颖不应连带承担资金占用利息。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，越宏公司与姚莉元签订预售合同后并收取的相关款项，是基于桑植农商行的委托，故越宏公司收取的姚莉元的购房首付款171387元应支付给桑植农商行。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。越宏公司在出售房屋过程中，李锡正因介绍出售1栋2单元1303号房屋从越宏公司领取了5000元的佣金，该笔费用可以从越宏公司应付费用中扣除。薛晓颖将涉案购房款收取后，在越宏公司以及桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在桑植农商行的个人账户中，因此，桑植农商行有权请求薛晓颖交付该款，所以原告桑植农商行要求被告薛晓颖与被告越宏公司共同向原告支付首付款的诉讼请求，应予以支持。2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元，经薛晓颖申请后桑植农商行没有及时处理账户上的款项，导致该账户上钱款流失，故桑植农商行要求越宏公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。另，对于被告李玲辩称，2019年11月6日，张家界测绘院公布的江畔佳苑1栋2单元1303号房实际面积为143.81平方米，合同面积为147.03平方米,两者相差3.22平方米,购房尾款应该予以扣减9338元。本院认为，张家界测绘院公布的面积，并不是不动产权证书所载明的面积，并不具有法律效力，待不动产权证书颁发后，以不动产权证书所载明的面积为准，双方按《张家界市商品房预售合同》约定履行各自的权利和义务。对于被告李玲辩称用契税和维修基金共计23451元抵扣购房款的主张，本院认为，被告李玲的该项主张不属于本案审理范围，当事人可以协商处理或另行主张权利，故对被告李玲的该项辩称，本院不予支持。综上所述，本院对原告桑植农商行的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效之日起三十日内向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付购房尾款255000元；二、被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖于本判决生效之日起三十日内共同向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑1栋2单元1303号房屋的首付款166387元（171387元-5000元）；三、驳回原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8247元，减半收取计4123.5元，被告李玲负担2259.5元，被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖共同负担1864元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向人民法院申请执行，申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇一九年十二月二十日法官助理张彭代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。