广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14443号上诉人（原审原告）：廖富城，男，1993年8月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄华超，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区布吉皇味美食店，经营场所广东省深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道布吉段2496号龙吉大厦W××1号铺，统一社会信用代码92440300MA5DM1PXX3。经营者：陈治付。被上诉人（原审被告）：卢进朝，男，1978年4月7日出生，汉族。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。上诉人廖富城因与被上诉人深圳市龙岗区布吉皇味美食店（以下简称皇味美食店）、卢进朝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初7702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。廖富城上诉请求：1、判令撤销原审判决；2、确认廖富城与皇味美食店、卢朝进于2016年10月30日签订的《租赁协议》无效，并按照无效合同处理原则返还财产；3、判令皇味美食店、卢朝进向廖富城返还履约保证金28000元、更名费80000元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2016年11月1日起计至清偿之日）；4、由皇味美食店、卢朝进承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实严重错误，明显偏袒皇味美食店、卢朝进，严重违反公平原则。（1）本案与（2018）粤0307民初171号案具有重大渊源，严格来说是因果关系，也就是说若该案不发生也不可能发生本案。该案的涉案商铺与本案完全一致，且恰好由同一法官承办，不一致的是廖富城一方在该案中作为皇味美食店、卢朝进身份出现。按理说，原审法院理应对本案的案情比较清楚，既然，廖富城作为二手房东与次承租人（下简称“下家”）曾俊某签订房屋租赁合同因无建设工程规划许可证被确认无效，并按照无效合同处理原则退还因此取得的财产，那么，后续作为二手房东的廖富城起诉作为一手房东的皇味美食店、卢进朝，也应当获得相同的待遇，并作出相应的公平、合理的判决。但面对如此不公的判决，廖富城相当失望！（2）原审法院认定：“廖富城与皇味美食店、卢朝进于2016年10月23日签订的《租赁协议》因皇味美食店、卢进朝未取得明晰的产权证明而无效，但因实际终止的原因并非合同无效引起，而是廖富城主动申请退出并与皇味美食店、卢进朝合意而产生，双方就租赁协议终止后的权利义务另行做了相关约定，即改变了租赁协议无效后双方的权利义务内容。廖富城放弃了向皇味美食店、卢朝进主张履约保证金及更名费返还的权利（详见原审判决第五页倒数第二行至第六页第九行）”，是严重的事实认定错误，是典型的任意偏袒解读，与事实严重不符。曾俊某起诉廖富城一方又何尝不是因为经营不善而主张合同无效呢？难道引发该案原因仅仅因为该合同无效吗？廖富城与皇味美食店、卢进朝双方签订《提前终止合同申请》和《承诺书》的日期为2017年11月22日，而下家曾俊某起诉廖富城一方的诉状落款为2017年11月13日，上述材料显然是在下家曾俊某起诉廖富城一方的过程中签订的。由于当时皇味美食店、卢进朝无法提供涉案商铺的房产证或规划许可证，极有可能导致廖富城在（2018）粤0307民初171号案中败诉（后来确因此败诉），因此，廖富城签订该材料的最终出发点显然是想要求皇味美食店、卢进朝承担该案败诉的全部损失，但皇味美食店、卢进朝最终只同意若该案败诉仅仅支付一万元赞助费，廖富城无奈，考虑到有一万赞助，好过什么都没有，于是签订了《提前终止合同申请》和《承诺书》。但是，纵观《提前终止合同申请》和《承诺书》全文，廖富城根本就没有承诺放弃主张合同无效返还财产的权利，再者，下家曾俊某在（2018）粤0307民初171号案的诉求为返还320000元及利息、入场费70000元及利息（后来原审法院全额支持，廖富城现已经履行完毕）。在这种情况下，试问谁会愿意为了获得1万元赞助费承诺，而甘愿承担10多万赔付的风险？原审法院如此认定无异于将无效的合同作合法化处理，无异于告诉廖富城：“你在《提前终止合同申请》和《承诺书》上签字就得自认倒霉，管你是几手房东呢”，明显不符合常人的逻辑思维，更不符合一般人的生活经验法则，严重偏袒皇味美食店，显失公平正义！（3）原审判决不但显失公平，而且错漏百出。从本案的判决内容来看，全文几乎认可和支持皇味美食店、卢进朝的答辩观点，对廖富城提出的主张一笔带过，明显有违公平、公正。二、原审判决在程序上存在重大瑕疵，无视民诉法规定审理期限。三、原审判决适用法律错误，理由是：如上文提及，鉴于原审法院对廖富城与皇味美食店、卢进朝签订的《提前终止合同申请》和《承诺书》作出任意偏袒皇味美食店的错误解读，从而得出涉案租赁合同虽无效，但双方均无需返还因此取得财产的错误结论，实际上这就是将无效的涉案租赁合同转化合法有效的租赁合同。因此，原审法院对上述事实认定错误必然导致本案适用法律的错误，作为判决依据的法条除《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条适用正确外，其余均为机械套用，相当牵强、相当不负责。皇味美食店、卢进朝针对廖富城的上诉，答辩如下：1、虽然双方签订的《租赁协议》可能因未取得建设工程规划许可证而认定无效，但是双方事实上存在场地使用的关系。在场地使用过程中，是因廖富城自己的经营不善主动提出了搬离场地，并提出了书面申请，就搬离后的权利义务进行了承诺。提前终止合同申请书和承诺书是在终止场地关系后双方就后续义务进行了约定，该文件是双方真实意思表示。并不违反法律的强制性规定。双方均应当按照该约定履行义务。2、双方在签订申请书和承诺书时，已经预料到案外人曾某可能会对廖富城提起诉讼，因此在承诺书中明确约定如果产生了诉讼，皇味美食店、卢进朝愿意赞助1万元处理此事。但是对于其他事项双方并没有在合同中约定要求返还。综上所述，答辩人认为虽然《租赁合同》无效，但双方对于《租赁合同》无效后的权利义务已经通过申请书和承诺书的方式进行了约定。该约定并不违反法律规定，系双方真实意思表示。因此请求二审法院驳回廖富城的上诉请求。维持一审判决。廖富城一审起诉请求：1、确认廖富城与皇味美食店、卢朝进于2016年10月30日签订的《租赁协议》无效；2、皇味美食店、卢朝进退还廖富城履约保证金28000元、更名费80000元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2016年11月1日起计至清偿之日）；3、卢进朝向廖富城支付资助金（损失）10000元；4、皇味美食店、卢朝进对以上债务承担连带清偿责任；5、本案的全部诉讼费由皇味美食店、卢朝进承担。一审法院认定的事实：本案相关情况一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区布吉街道布吉段2×××号龙吉大厦W××1号铺内约10平方米铺面。为了经营囍记饮食店，廖富城将涉案商铺的地址注册为深圳市龙岗区布吉街道龙岗大道布吉段2496号龙吉大厦W××3号铺。二、租赁合同签订情况：廖富城提交2016年10月30日签订的《租赁协议》，显示皇味美食店的经营者陈治付授权卢进朝将涉案房产出租给廖富城，租期为2016年11月1日至2018年10月30日，租金金额14000元/月，约定廖富城首期租金自2016年11月1日起至其后一个月的期间缴纳，其后于每月28日前缴纳次月租金等费用，通过银行转账方式给卢进朝。该租赁协议由廖富城、皇味美食店、卢朝进及陈治付签名确认。三、廖富城向皇味美食店、卢朝进交付的款项：廖富城称其于2016年10月23日付了定金1万元，11月1日付了112000元（包含28000元履约保证金，80000元更名费，11月当月租金14000元），以上共计支付122000元，全部通过银行转账付给卢进朝，并提供了收据及廖富城银行交易明细表予以证明；皇味美食店、卢朝进对此确认属实。四、合同履行情况：皇味美食店、卢朝进提交2017年11月22日《提前终止合同申请》，其中甲方为卢进朝，乙方为廖富城，约定甲乙双方于2016年10月30日友好签署的租赁协议，因本人经营不善决定不再经营，计划于2017年11月22日退回租用场地，特申请提前终止合同，承租人自愿将场地恢复原样归还给甲方，如在承租期间遗留的纠纷将由乙方自行处理，保证不会影响到甲方，否则甲方追偿或追究乙方法律责任，如因在承租期间发生诉讼的，最高由甲方出资1万元赞助给乙方处理，见附件承诺书。以上文书由廖富城、卢进朝、第三方见证人黄晞某共同签署并按手印。廖富城对此真实性予以确认，但称不能因此就将无效合同变为有效合同。廖富城、皇味美食店、卢朝进均提交2017年11月22日签订的《承诺书》，其中约定针对2016年10月30日签署的合同达成如下共识：廖富城于2017年11月22日清空店内己方设备，将店面还给皇味美食店、卢朝进，从此日起不再有任何承租合同关系；廖富城承诺在承租期间保证不会遗留任何纠纷，影响皇味美食店、卢朝进或者后续承租人正常经营，如此后续经营中因廖富城承租期间遗留的纠纷给皇味美食店、卢朝进造成任何影响的将由廖富城负责处理，并赔偿造成的直接及间接损失；皇味美食店、卢朝进承诺，廖富城因承租期间被合同中约定的曾老板诉讼需赔偿的，由皇味美食店、卢朝进最高资助1万元协助廖富城处理承租期间的纠纷，廖富城与第三方合伙人原签署合同期（此处手写补充：内如合伙人曾老板向法院起诉赔偿必须由皇味美食店、卢朝进资助1万元协助处理，注：合伙人曾老板是曾俊某，并按有手印）到期后此承诺书自动失效，皇味美食店、卢朝进有权见证诉讼过程及查看法院相关文书。以上文书由廖富城、卢进朝、第三方见证人黄晞某共同签署并按手印。五、涉案房产的产权情况及皇味美食店、卢朝进的主体关系：双方均确认涉案房产系皇味美食店、卢朝进所有，但未取得相应产权证明或建设工程规划许可证。皇味美食店、卢朝进均确认双方系合伙人，虽未签订合伙协议，但口头约定盈亏共担。六、其它情况：廖富城提交（2018）粤0307民初171号判决书，其中判定曾俊某出租给黄晞某的铺位因出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋而租赁合同无效，曾俊某因此需要承担合同无效后的返还义务，皇味美食店、卢朝进对该判决书真实性无法确认，称与其无关。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此无效属于法定无效，不因双方当事人另行签署终止协议而变更为有效，但双方另行签署的协议对合同终止后的权利义务另有相关约定的，系双方对自身权利的处置，在系双方真实意思表示且不违反法律或行政法规强制性规定的情况下，合法有效，双方当事人都应当按照自己的约定全面履行义务。本案中，皇味美食店、卢朝进与廖富城于2016年10月23日签署的《租赁协议》因皇味美食店、卢朝进未取得明晰的产权证明而无效，因合同无效而取得财产本应返还，但该《租赁协议》实际终止的原因并非因合同无效而引起，而是2017年11月22日廖富城主动申请退出并与皇味美食店、卢朝进达成合意而产生，双方就租赁协议终止后的权利义务另行做了相关约定，即改变了租赁协议无效后双方的权利义务内容。双方在《提前终止合同申请》及《承诺书》中约定以皇味美食店、卢朝进出资1万元赞助廖富城解决承租期间遗留的法律纠纷（如发生诉讼）为条件，廖富城退出涉案租赁房产来终止了此前《租赁协议》确定的全部权利义务，即廖富城放弃了向皇味美食店、卢朝进主张履约保证金及更名费返还的权利，故廖富城在放弃相关权利与皇味美食店、卢朝进达成合意后，又向法院起诉主张的，法院对此不予支持。廖富城提交了相关民事判决书，证明其合伙人在承租涉案房产期间进行转租时，因涉案房产没有明晰的产权证明而被认定转租无效，此已符合双方约定的“如发生诉讼”的相关条件，皇味美食店、卢朝进应向廖富城支付1万元，至于皇味美食店、卢朝进所辩称的廖富城是否实际赔付并不在双方约定的条件内，该主张法院不予认可。因皇味美食店、卢朝进均确认双方之间系合伙关系，盈亏共担，故皇味美食店、卢朝进对上述支付义务负连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、皇味美食店、卢朝进应于判决生效之日起三日内向廖富城支付款项10000元；二、驳回廖富城的其它诉讼请求。本案受理费1330元（廖富城已预交），由廖富城承担1200元，皇味美食店、卢朝进承担130元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院二审认定：一审判决第5页的第六大点中，误将曾俊某与黄晞某的身份写反，即曾俊某写成了黄晞某，而黄晞某却误写为曾俊某，一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：廖富城在《提前终止合同申请》及《承诺书》中是否处分了其要求返还履约保证金、更名费及利息的权利，其要求皇味美食店、卢朝进返还履约保证金28000元、更名费80000元及利息是否成立。根据廖富城提交的2016年10月30日签订的《租赁协议》，皇味美食店的经营者陈治付授权卢进朝将涉案房产出租给廖富城。2017年6月3日，廖富城授权涉案铺位的实际经营人黄晞某与案外人曾俊某签订《租赁协议》，将涉案铺位以履约保证金32000元、月租金16000元、入场费70000元转租给曾俊某。因涉案铺位无产权证、建设工程规划许可证等合法手续，黄晞某与案外人曾俊某发生争议，期间黄晞某与卢进朝曾多次沟通其与曾俊某的争议。后因未能与曾俊某协商解决争议，曾俊某于2017年11月6日退租，后以黄晞某为被告将双方争议诉至法院。深圳市龙岗区人民法院以（2018）粤0307民初171号民事判决认定黄晞某与案外人曾俊某签订的《租赁协议》无效，并判决黄晞某退回案外人曾俊某已收履约保证金32000元、入场费70000元及利息。双方对该判决均未提出上诉，现已履行完毕。本院经审理认为，涉案铺位无产权证、建设工程规划许可证等合法手续，廖富城与皇味美食店的经营者陈治付授权卢进朝于2016年10月30日签订的《租赁协议》依法应认定无效，双方对此也无异议。在黄晞某与案外人曾俊某发生争议期间，廖富城、卢进朝、第三方见证人黄晞某共同签署并按手印的2017年11月22日《提前终止合同申请》、《承诺书》虽显示，经友好协商，就廖富城提前退租于2017年11月22日达成协议，从此日起不再有任何承租合同关系；卢进朝承诺，因廖富城被曾俊某诉讼需赔偿的，由卢进朝最高资助一万元协助廖富城处理承租期间的纠纷。但廖富城与皇味美食店的经营者陈治付授权卢进朝于2016年10月30日签订的《租赁协议》因涉案铺位无产权证、建设工程规划许可证依法应认定无效，故双方签订的《租赁协议》自始无效，不存在提前终止的问题。上述《提前终止合同申请》、《承诺书》并未提及双方签订的《租赁协议》无效后如何处理。上述《提前终止合同申请》、《承诺书》也未显示廖富城有放弃向皇味美食店、卢朝进主张退回押金、入场费、利息的意思表示。且《提前终止合同申请》、《承诺书》签字时，（2018）粤0307民初171号案的判决书尚未作出，《租赁协议》是否无效尚处于待定状态，卢进朝也未按承诺支付廖富城1万元的资助。综合上述事实，一审以已签订《提前终止合同申请》、《承诺书》，达成了新的合意，原《租赁协议》相关的权利义务已全部终止为由，对廖富城向皇味美食店、卢朝进主张退回押金、入场费、利息的请求不予支持不当，本院予以纠正。廖富城与卢进朝在《租赁协议》约定，在正常经营的情况下，因不可控的因素导致不能正常经营，皇味美食店、卢朝进应按所剩月份比例退还廖富城8万元更名费的剩余部分。廖富城与卢进朝于2016年10月30日签订的《租赁协议》因涉案铺位无产权证、建设工程规划许可证等合法手续而无效，但廖富城实际对房屋进行了使用，对更名费80000元应按所剩月份比例退还相应剩余的部分。双方约定的租赁期限为2年，期限为2016年11月1日至2018年10月30日。廖富城于2017年11月22日退出，皇味美食店、卢朝进应退还廖富城8万元更名费的剩余部分为37567元(80000元÷24个月×11.27个月)并支付利息（按银行同期贷款利率计算，自2017年11月23日起计至2019年8月19日；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。廖富城上诉主张全额退回更名费理由不成立，本院不予支持。廖富城与卢进朝于2016年10月30日签订的《租赁协议》认定无效后，皇味美食店、卢朝进收取的履约保证金28000元应予退还。廖富城主张判令皇味美食店、卢朝进返还履约保证金28000元并支付利息（按银行同期贷款利率计算，自2017年11月23日起计至2019年8月19日；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）于法有据，本院予以支持。综上所述，廖富城的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初7702号民事判决；二、确认上诉人廖富城与被上诉人深圳市龙岗区布吉皇味美食店、卢进朝于2016年10月30日签订的《租赁协议》无效；三、被上诉人深圳市龙岗区布吉皇味美食店、卢进朝应于本判决生效之日起七日内返还上诉人廖富城履约保证金28000元及利息、更名费37567元及利息（利息均按银行同期贷款利率计算，自2017年11月23日起计至2019年8月19日；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回上诉人廖富城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1330元、二审案件受理费2460元（廖富城均已预交），由廖富城承担1330元，深圳市龙岗区布吉皇味美食店、卢进朝承担2460元。廖富城已预交的2460元，由本院予以退回。深圳市龙岗区布吉皇味美食店、卢进朝应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2460元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月四日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。