湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2235号上诉人（原审被告）：夏密香，女，1975年5月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：罗仁，湖南湘江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李立新，男，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：朱建青，湖南天舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛毕文，湖南天舒律师事务所律师。原审第三人：熊拥政，男，1969年1月14日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人夏密香与被上诉人李立新、原审第三人熊拥政房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。夏密香上诉请求：撤销原判，改判驳回李立新的全部诉讼请求。事实和理由：一、李立新的诉请已过诉讼时效，其主张不应受法律保护。根据李立新与熊拥政签订的《房屋租赁合同》或者李立新与夏密香签订的《房屋租赁合同》约定的内容来看，在2016年1月1日前，夏密香需向李立新交清2016年1月至3月的租金，但夏密香没有向其交付租金，李立新自2016年1月1日起已知道或应当知道其权益受到侵害。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“延长或拒付租金的，诉讼时效时间为一年。”故此，李立新在2017年1月1日前应向夏密香或者熊拥政主张权利，而李立新于2019年4月26日才提起诉讼，明显过了诉讼时效，其诉请不能得到法律保护。二、一审判决认定事实不清，缺乏证据支持。1.2009年12月19日《房屋租赁合同》签订的主体是第三人熊拥政与李立新，根据合同的相对性原则，此合同对熊拥政、李立新具有约束力，对夏密香没有任何约束力。除熊拥政外其他人无权与李立新就该合同进行增加、变更、解除，除非熊拥政书面授权。李立新没有提交证据证实李立新与熊拥政签订的合同在2014年12月24日前已经协商解除或终止了，李立新与夏密香签订的合同也没有得到熊拥政的授权和同意。2．夏密香与熊拥政在夫妻关系存续期间，作为夫妻双方对共同财产依法享有平等处分权，一审法院把熊拥政与李立新签订的《房屋租赁合同》认定为夏密香与熊拥政的夫妻共同财产，是把个人房屋租赁权等同于物权，明显错误。3．李立新与夏密香签订的《房屋租赁合同》根本未实际生效履行。夏密香与熊拥政实际履行的是李立新与熊拥政签订的《房屋租赁合同》。李立新与夏密香签订《房屋租赁合同》后，均没有告诉熊拥政，李立新也没有提供证据证实其告知了熊拥政，且夏密香、熊拥政经营的“三宝河鱼店”于2016年元月停止了营业，经李立新同意后，李立新与夏密香达成了解除《房屋租赁合同》的口头协议。4.2016年年初起，“三宝河鱼店”关门停业，夏密香与李立新达成口头协议，将该店钥匙交李立新经营的森森贸易公司办公室一女性工作人员帅xx，且李立新也在2016年4月11日就三宝河鱼店进行了纳税报停工作，且调取了涉案租赁房屋自2015年1月至2019年5月间的水电消耗数据，涉案房屋自2016年2月起的电费是由李立新交的，至此熊拥政与李立新于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》（当然也包含了夏密香与李立新于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》）已解除、终止。一审判决夏密香支付李立新2015年至2018年租金共115万元没有事实和法律依据。另2016年元月李立新与夏密香达成的解除《房屋租赁合同》口头协议内容就包含了：“三宝河鱼店”当时现有的设施设备、厨具、炊具、桌椅等作为违约金全部归李立新所有。5．“三宝河鱼店”关门长达4年多，而李立新个人经营的公司就在隔壁，如夏密香在2016年初关门时未与李立新协商好解除合同的善后事宜，那李立新早就找夏密香催收租金，而李立新在长达4年多的时间里从未向夏密香催收过租金、也没有要求夏密香退场、腾空和交还房屋。相反，李立新还先后在“三宝河鱼店”门面上张贴过招租广告，且《房屋租赁合同》明确约定了“乙方如未按期缴纳租金和相关费用，甲方有权终止合同。”李立新的行为不符合常理和交易习惯，有故意扩大损失和加害于夏密香之嫌。李立新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。夏密香与熊拥政原系夫妻关系，夏密香与熊拥政因经营需要与李立新签订经营合同，夏密香与李立新重新签订房屋租赁合同是对原合同的变更，是双方真实意思表示，合法有效。房屋租赁合同的期限并未到期，且夏密香一直在占有涉案房屋，所以夏密香应当支付租金。熊拥政辩称，2014年由于生意不好，熊拥政就要求其前妻夏密香不要再续租房屋。第一个房屋租赁合同尚未到期，第二个租赁合同不知道是因何种原因签订的，当时夏密香生病了。合同有5万元押金也冲抵了违约金。熊拥政是法定代表人，李立新应当起诉熊拥政而不是夏密香。李立新的一审诉讼请求：1．判令解除李立新、夏密香双方于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2．判令夏密香支付李立新房屋租金175万元；3．判令夏密香承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月19日，李立新（甲方）与第三人熊拥政（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定乙方租赁甲方位于株洲市天元区房屋用于经营株洲市天元区三宝河鱼店，租赁期限为5年零六个月，自2010年1月1日起至2016年6月30日止，年租金22万元。2014年12月24日，李立新（甲方）与夏密香（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方租赁甲方位于株洲市天元区房屋用于经营，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止。押金伍万元，租金标准为2015年年租金22万元、2016年年租金30万元、2017年年租金38万元、2018年年租金40万元、2019年年租金45万元。每年租金应在该年度1月1日前交清，先缴租金后使用。乙方如未按期缴纳租金和相关费用，甲方有权终止合同。合同期间内乙方如转租必须征得甲方同意，私自转租无效。乙方如违反合同约定，造成合同不能履行或终止，应赔偿甲方的预期损失。合同签订后，夏密香与第三人熊拥政均能按约履行合同义务，但自2015年开始夏密香因经营困难，仅于2015年6月份缴纳了10万元租金，其余租金未能如期按约缴纳，拖欠至今，为此，双方酿成纠纷。在审理中，夏密香与第三人熊拥政明确表示不再继续履行合同义务，经营三宝河鱼店，且表示店内一切财物视为弃物处理，任由李立新处置。李立新也变更诉讼请求，只要求夏密香支付2018年12月31日前所拖欠的房屋租金，2019年1月1日后的房屋租金不再计算，予以免收。另查明，夏密香与第三人熊拥政于1998年4月21日结婚，于2015年8月20日离婚。上述两份房屋租赁合同签订均发生在夏密香与第三人熊拥政夫妻关系婚姻存续期间。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为1．本案的诉讼时效是否已经超过法定时效？2．李立新与夏密香签订的合同是否成立，是否合法？3．李立新的诉求有无事实和法律依据？具体分析如下：李立新与第三人熊拥政于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》及李立新与夏密香于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。夏密香、第三人熊拥政共同经营的“三宝河鱼店”，工商登记经营者虽为第三人熊拥政个人经营，但根据夏密香提供的证人证言，且上述两份房屋租赁合同签订均发生在夏密香与第三人熊拥政夫妻关系婚姻存续期间，因此，在夏密香与第三人熊拥政2015年8月20日离婚前，“三宝河鱼店”应为夏密香、第三人熊拥政家庭共同经营。在夫妻关系婚姻存续期间，夏密香、第三人熊拥政享有平等处分权利。因夏密香2014年12月24日与李立新签订房屋租赁合同时间在后，应视为夏密香、第三人熊拥政与李立新对2009年12月19日所签订的房屋租赁合同进行变更，2009年12月19日的房屋租赁合同应视为提前终止，李立新、夏密香应按2014年12月24日所签订的房屋租赁合同约定履行义务。后因“三宝河鱼店”经营不佳，夏密香虽自2016年停止经营，但一直未返还涉案租赁房屋，并一直占用涉案租赁房屋至今。庭审中，夏密香明确表示不再继续履行房屋租赁合同义务，且表示涉案“三宝河鱼店”内一切财物视为弃物，由李立新自行处理，李立新也同意涉案房屋租金仅计算至2018年12月31日止。故，根据法律规定，李立新诉请解除2014年12月24日与夏密香所签订的房屋租赁合同，并由夏密香支付2018年12月31日前所欠的租金，一审法院予以支持。依据房屋租赁合同约定，夏密香应支付2015年至2018年期间租金130万元，但应扣除其已付10万元租金及原租赁押金5万元，夏密香尚需支付租金115万元。夏密香以其2013年患过抑郁症为理由辩称其2014年12月24日所签订的涉案房屋租赁合同不是其真实意思表示，且该合同未实际生效履行，其抗辩之主张既不符合客观事实，也没有法律依据，一审法院不予采纳。夏密香又辩称其2016年已经返还了涉案租赁房屋并与李立新达成了终止涉案房屋租赁合同的协议，但夏密香在庭审中并未提供充分确凿的证据予以证明，其辩称也不符客观事实，故对其该辩称的事实一审法院不予采信。夏密香还辩称本案已超过法定诉讼时效，因李立新、夏密香2014年12月24日所签订的涉案房屋租赁合同并未到期，且双方仅仅在本次庭审当中才明确不再继续履行涉案房屋租赁合同义务，故李立新现在提起本次诉讼主张由夏密香支付所拖欠的涉案房屋租金并未超过法定诉讼时效，夏密香该项抗辩理由一审法院不予采纳。综上所述，本案经一审法院组织双方调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李立新与夏密香于2014年12月24日所签订的《房屋租赁合同》；二、夏密香于本判决生效之日起十日内向李立新支付房屋租金115万元；三、驳回李立新的其他诉讼请求。本案案件受理费20,550元，减半收取10,275元，保全费5000元，合计15275元，由夏密香承担。二审期间，夏密香提交了以下证据：黄明的书面证词一份。拟证明李立新与夏密香签订的租赁合同于2016年1月解除/终止。此后涉案房屋夏密香已交还给李立新，由李立新实际占有，行使所有权人的权利。李立新对此质证认为，对该证据的三性均有异议。根据证据规则，证人应当出庭作证接受询问，该份证据无法达到夏密香的证明目的。熊拥政对该份证据没有异议。本院经审查认为，该书面证词无法证明夏密香的证明目的，本院对此不予采信。李立新和熊拥政没有提交新的证据。对一审认定的事实和采信的证据本院予以认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1．夏密香是否应当支付李立新租金，如需支付，租金该如何计算；2．李立新的诉请是否超过了诉讼时效。本院评述如下：一、关于夏密香是否应当支付李立新租金，如需支付，租金该如何计算的问题。本案中，夏密香与李立新于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定的行使权利，履行义务。夏密香以熊拥政与李立新在2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》尚未到期为由主张夏密香与李立新签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。熊拥政与李立新签订的《房屋租赁合同》的租赁期限是从2009年到2016年，夏密香与李立新签订房屋租赁合同时虽熊拥政与李立新签订的合同租赁期限尚未到期，但因夏密香与李立新签订合同时其与熊拥政仍是在夫妻关系存续期间，夏密香和熊拥政与李立新签订的《房屋租赁合同》系同一标的，均是用于经营夫妻双方共同经营的“三宝河鱼店”，故夏密香与李立新签订的《房屋租赁合同》系对熊拥政与李立新签订的《房屋租赁合同》的变更，熊拥政与李立新在2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》在夏密香与李立新重新签订《房屋租赁合同》时即2014年12月24日便已终止，其后各方实际履行的是夏密香与李立新签订的《房屋租赁合同》。夏密香所主张其与李立新签订的《房屋租赁合同》没有实际履行不能成立，本院不予支持。夏密香与李立新签订的《房屋租赁合同》约定了租赁房屋的租金，夏密香也一直在租用该房屋，故夏密香应当按照合同的约定向李立新支付租金，一审判决按照合同约定的租金金额判令夏密香支付李立新租金合计115万元并无不当，本院予以支持。夏密香主张其所经营的“三宝河鱼店”在2016年年初便已不再经营，且其与李立新口头协商解除了双方间的租赁关系，故其只应支付租金到2016年年初。虽夏密香提供的证据能证实其所经营的“三宝河鱼店”在2016年年初便已不再经营，但其提供的如录音资料、水电费缴纳情况等证据不足以证实其与李立新口头解除了双方间的房屋租赁关系，李立新也不认可双方间已经解除了租赁关系，且并无证据证实夏密香已将租赁房屋交还给了李立新，其所经营的“三宝河鱼店”的相关设施也并未搬离涉案房屋，双方也未有书面的解除协议，故夏密香关于其与李立新间的房屋租赁关系在2016年便已解除的主张不能成立，本院不予支持。夏密香还主张李立新在明知夏密香所经营的店铺没有再经营的情况下但一直怠于履行催款有故意扩大损失之嫌，李立新对夏密香经营情况也许是明知的，但夏密香作为承租人在没有继续经营的情况下不主动与出租人协商解除双方的租赁关系，其应自行承担相应的损失，而不应以出租人未行使相关的权利来减轻或者抗辩自己应履行的义务，故夏密香该主张于法无据，本院不予采纳。夏密香还主张其在2015年一共支付了20万元的租金给李立新，但其提供的证据只能证实其向李立新支付了10万元，夏密香该主张因证据不足本院不予采信。二、关于李立新的诉请是否超过诉讼时效的问题夏密香以《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或拒付租金的，诉讼时效时间为一年”的规定为由主张李立新的诉请已超过了诉讼时效，理应不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照该规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应由适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依照该两条法律规定，夏密香关于李立新诉请已过诉讼时效的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人夏密香的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费15150元，由夏密香负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十二月十六日法官助理 黄洪波书 记 员 文 宇