江苏省泰兴市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏1283执异78号案外人：泰兴新城万博房地产开发有限公司，住所地泰兴市。法定代表人：唐云龙，总经理。委托诉讼代理人：侯延林，该公司员工。申请执行人：张杰，男，汉族，1973年11月4日生，住泰兴市。被执行人：赵克禹，男，汉族，1982年4月19日生，住泰兴市。本院在执行张杰申请执其与赵克禹民间借贷纠纷一案中，案外人泰兴新城万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2018年12月24日，本院对张杰与赵克禹民间借贷纠纷一案作出（2018）苏1283民初7786号民事判决：一、赵克禹于本判决生效后10日内偿还张杰借款人民币650000元。二、驳回张杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元元，减半收取5150元，保全费3770元，合计8920元，由赵克禹负担。2018年9月5日，本院根据张杰的申请，作出（2018）苏1283民初7786号民事裁定：冻结被申请人赵克禹的银行存款650000元或查封、扣押同等价值的财产（冻结银行存款的保全期限一年，保全其他不动产的保全期限为三年）。本院据此于2018年9月7日向泰兴市房产管理局发出协助执行通知书：限制万博公司与赵克禹、马娟签订的位于泰兴市济川街道泰兴吾悦商业广场8幢303室（合同编号：TX2017028579）的商品房买卖合同的注销、变更。根据张杰的申请，本院于2019年4月2日立案强制执行，案号为（2019）苏1283执1901号。案外人万博公司提出异议称，请求解除对位于泰兴市济川街道泰兴吾悦商业广场8幢303室房屋的预查封，停止对涉案房屋的注销程序，不将该房屋列为注销财产进行执行。事实与理由如下：2018年10月24日，法院受理了赵克禹涉诉案件，并涉诉案件原告的诉讼保全申请，对该房屋采取了财产保全措施而予以查封。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。预告登记后，物权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。赵克禹仅为该房屋的预告登记权利人，非房屋的所有权人。案涉房屋为期房，异议人与赵克禹仅签订了商品房预售合同，尚未办理产权证。因赵克禹长期拖欠银行贷款未还，贷款银行已从异议人账户扣划剩余房款1214597.14元，异议人与赵克禹的买卖合同已于2019年7月解除。异议人为该房屋的所有权人，赵克禹并非该房屋所有权人。根据《民事诉讼法》地25条的规定向法院提出异议申请，请求法院解除对该房屋的预查封，停止对该房屋的执行程序。申请执行人张杰辩称，案涉房屋是赵克禹夫妻买的，也交了房屋首付款，并且也还了按揭贷款。异议人不能解除房屋买卖合同，即使解除合同了，赵克禹已经支付的款项如何处理。另查明，2017年10月27日，万博公司（出卖人）与赵克禹、马娟（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：买受人向出卖人购买泰兴市济川街道泰兴吾悦商业广场8幢303室房屋，总价款为1820881元。本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金350000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2017年10月27日前支付首期房价款20881元，余款145000元向贷款机构申请贷款支付。该合同还约定了逾期付款责任、商品房交付条件与交付手续、合同备案与房屋登记等事项。该合同的补充协议约定，在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；……出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓（不属于逾期交房）向买受人交付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有司法文书规定的相关责任的，出卖人有权解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。上述该合同签订后，万博公司已向泰兴市房产管理局进行了房屋预售备案。2017年11月28日，赵克禹与中国银行股份有限公司泰兴支行签订《个人一手住房贷款合同》，向银行贷款1270000元，并由万博公司提供阶段性连带保证责任。因赵克禹未按合同约定及时还款造成逾期，中国银行股份有限公司泰兴支行于2019年7月9日、8月7日分别向万博公司发出履行担保通知书，要求万博公司按约履行担保责任，还清赵克禹贷款剩余全部贷款本息。2019年8月29日，中国银行股份有限公司泰兴支行从万博公司的银行账户中扣划其银行存款1176453.74元。本案生产过程中，万博公司提交了其于2019年7月15日向赵克禹、马娟发出逾期还贷解约律师函，该函载明：一、自即日起解除双方签订的商品房买卖合同。二、请收到本函之日起3日内配合万博公司办理合同备案注销、预告登记注销（如有）、按揭贷款合同注销手续，并向万博公司支付合同约定的违约金，逾期支付的，万博公司按合同约定从应退房款中直接扣除。本院认为，被执行人赵克禹在本院作出的民事判决书发生法律效力后，拒绝履行生效判决，本院执行中有权对赵克禹所有的财产采取查封、冻结等强制执行措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买了商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的房屋。第二十八条规定，人民法院进行财产保全和先于执行时适用本通知。本案中，万博公司与赵克禹、马娟签订了《商品房买卖合同（预售）》，赵克禹。马娟向万博公司购买泰兴市济川街道泰兴吾悦商业广场8幢303室房屋，该合同已经备案登记，且赵克禹已支付首付款及部分银行按揭贷款，因此本院在张杰与赵克禹民间借贷纠纷案件审理过程中根据张杰的申请采取保全措施预查封案涉房屋，符合法律规定。因赵克禹、马娟未按照按揭贷款合同约定偿还贷款本息，中国银行股份有限公司泰兴支行在向万博公司发出履行担保通知书，要求万博公司按约履行担保责任，还清赵克禹贷款剩余全部贷款本息，并于2019年8月29日从万博公司的银行账户中扣划其银行存款1176453.74元。万博公司提交了其于2019年7月15日向赵克禹、马娟发出逾期还贷解约律师函，认为双方签订的商品房买卖合同已解除而提出执行异议。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本案中万博公司与赵克禹、马娟之间的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除，取决于万博公司是否向赵克禹、马娟发出解除合同通知、赵克禹、马娟是否收到解除合同通知以及其收到解除合同通知是否有异议等情形而加以确认。但是，在执行异议审查中，对案外人提出的执行异议，原则上进行形式审查，而解除合同效力的确认应当通过审理程序确认。故案外人万博公司提出执行异议的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回泰兴新城万博房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 军人民陪审员  冯留宾人民陪审员  孔令太二〇一九年十二月十四日书 记 员  陈 力