湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4965号原告：湖南桑植农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L6C6X7E。住所地：湖南省桑植县澧源镇文明西路38号。法定代表人：高红玲，董事长。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：龚强，男，1974年12月10日出生，白族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。被告：张家界越宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800663998166C。住所地：张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔一组。法定代表人：薛晓颖，执行董事。委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：薛晓颖，女，1978年4月27日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司（以下简称桑植农商行）与被告龚强、张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称越宏公司）、薛晓颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑植农商行的委托诉讼代理人向波、被告龚强、被告越宏公司和薛晓颖共同的委托诉讼代理人何宗信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑植农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告龚强以每平方米2830元的价格，立即向原告支付购房尾款299000元，并按合同的约定从起诉之日起至付清购房款尾款之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金；2.判令被告越宏公司、薛晓颖立即共同向原告支付已经收取的由被告龚强支付给被告薛晓颖的首付款128840元，并支付资金占用期间的利息；3.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：位于张家界市永定区的江畔佳苑住宅小区是被告越宏公司开发的。被告越宏公司在开发过程中，因资金周转困难向原告前身桑植县农村信用合作联社借款，后因无法偿还借款本金及利息，原告将被告越宏公司诉至张家界市中级人民法院，案号为（2014）张中民二初字第14号。在该诉讼过程中，原告与被告越宏公司达成一致调解意见，由市中院作出（2014）张中民二初字第14号民事调解书。此后，被告越宏公司未按调解书确定的履行期限主动履行金钱给付义务。原告遂向市中院申请强制执行，案号为（2014）张中执字第44号，在此案执行过程中，经市中院主持调解，原告与被告越宏公司达成以物抵债协议，市中院据此作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，被告越宏公司以其开发的江畔佳苑住宅小区24套房屋抵偿其在原告处所欠的借款本金及利息（其中包含3栋1404号房）。根据《物权法》第28条之规定，原告取得上述24套房产的物权，并办理了上述不动产的预告登记及网签手续。2015年10月11日，被告龚强与被告越宏公司签订《张家界市商品房预售合同》，购买江畔佳苑住宅小区3栋1404号房，房屋建筑面积151.18㎡，单价为2830元／㎡，于2015年10月11日向被告龚强收取购房首付款128840元。上述款项均由被告龚强转账至被告薛晓颖的个人账户，被告薛晓颖一直未向原告支付。另双方约定的按揭贷款银行为“中国农商银行股份有限公司张家界分行”。现被告越宏公司、薛晓颖对于已经收取的被告龚强支付的首付款，无正当理由拒不向原告支付，且被告薛晓颖在合同成立时为被告越宏公司的工作人员，代收的购房款进入其个人账户，故被告越宏公司、被告薛晓颖应当共同向原告支付已经收取的由被告龚强支付的首付款128840元。因被告龚强与被告越宏公司约定的按揭贷款银行不存在，该条款实际不能履行，故原告要求被告龚强一次性支付剩余购房款299000元。请人民法院查清案情，支持原告的全部诉讼请求。被告龚强辩称：一、被告已依约支付了首付款127840元。二、关于购房尾款299000元付款方式、付款期限及是否违约的问题。1、在签订合同时，龚强已明确告知被告越宏公司（本案原告的委托人），也就是告知原告，被告龚强只能支付首付款127840元，其余房款只能按揭贷款支付；2、双方在合同中也明确约定剩余房款采用银行按揭贷款支付，按揭银行是开发商越宏公司统一安排和落实的，为张家界市农村商业银行股份有限公司；3、为了进一步明确按揭贷款过程中的权利义务，合同约定，买受人应在接到出卖人通知之日起2日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务，按本合同第七条处理；4、被告龚强按出卖人的代理人通知要求，已提交了全部资料给出卖人的代理人包括提交个人身份证、工资收入证明，并办理了账户（张家界农村商业银行6230901814011189595）等，被告龚强一直依约在等候出卖人的代理人或贷款人的通知前往指定地点办理贷款相关手续，但一直未接到此类通知，被告龚强并不存在违约行为，如原告主张龚强违约，应提供充分证据证明；5、起诉状称按揭银行不存在，如属实，也是出卖人的代理人欺骗了被告龚强，过错在于出卖人和出卖人的代理人，被告龚强并无过错，按揭银行张家界农村商业银行股份有限公司确实存在，被告龚强是按出卖人的代理人要求在此银行开了户；6、合同约定，因出卖人原因导致贷款未果或贷款数额少于申请额，买受人可以选择以下第1种、第2种方式，根据本案事实，被告龚强有权选择第1种，即合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；7、综观本案原告的诉状和诉讼请求，本案原告也主张合同继续履行，这与被告龚强主张一致，但如何支付尾款，被告龚强认为买卖合同是双方权利义务的依据，也是本案判决的依据，尾款应该支付，但尾款还是以合同按揭方式实行，从2015年至今龚强一直等待按揭方式支付尾款，但无结果，而且原告在2016年8月份一房二卖，造成精神损失费，2019年11月6日张家界测绘院公布的江畔佳苑3栋2单元1404号房实际面积150.09㎡，合同面积有151.18㎡，合同面积与实际面积相差1.09㎡，按合同单价2830元/㎡算，总计为3084.7元。综合上述龚强要求原告赔偿误工费、高速费、邮费、精神损失费和面积差总计40000元，作为尾款抵给被告龚强；8、原告要求被告龚强一次性支付299000元，没有合同依据，原告主张自2019年11月14日起向被告龚强主张违约责任，没有事实依据，没有合同和法律依据，请求法院驳回原告起诉。被告越宏公司、薛晓颖共同辩称：一、本案的购房户龚强没有逾期付款，也没有违反签订的《张家界市商品房预售合同》，被告龚强不存在违约，也不应承担违约责任。在本案所涉及的抵债商品房销售过程中，桑植农商行多次给越宏公司的负责人及薛晓颖承诺，对此批房屋的购房户办理按揭，可是被告龚强签了合同、交了首付款后，原告不给他办理按揭。被告龚强等购房户多次到桑植农商行找了原告的法定代表人李文闯以及张劲松、熊鹤峰，还有的购房户到公安机关报了案，可见本案真正违约的是桑植农商行。二、本案所涉及的龚强首付购房款的欠款完全是原告失职造成的，因为被告越宏公司和薛晓颖在2017年10月12日至10月16日的几天内，存入了原告指定办理的薛晓颖账户2545000元购房款，这些钱包含了被告龚强购房所交的购房款。被告越宏公司和薛晓颖及其法律顾问，以及本案的公安、法院的办案人员都要求桑植农商行把这些购房户的购房款收取，可是原告一直不收取被告龚强的购房款（首付），导致本案的资金流失。如果原告在2017年10月以后把他们的购房款（首付）划走、收取，就不会有今天的欠款纠纷，可见原告在这个问题上有重大的过错责任。三、被告龚强交付的购房款首付款，李锡正已领走了每户5000元的销售商品房的酬金，这是原告的副总经理张劲松决定和承诺的，并已给付，在结算龚强的购房款首付款时应扣除这5000元。四、薛晓颖在本案中所涉及的行为是一种职务行为，薛晓颖个人不承担责任。被告薛晓颖是越宏公司的商品房销售部经理，2015年初，越宏公司主要负责人在离开张家界后，公司的法定代表人邹越安排薛晓颖为公司驻张家界市的留守人员，负责公司的尾盘工作。邹越同时交代原告把抵偿的这批房屋委托给薛晓颖销售，还要求把销售所收到的购房款先垫付用于公司房屋按揭款。被告薛晓颖从2014年1月至2019年4月底共交纳另外17户的按揭款3480000余元，支付了公司欠款3400000元，支付了公司拖欠的施工队工程款500000余元，支付张家界市房地产管理局网络服务费30000余元，支付了人民法院诉讼费、执行费41000余元，上述行为完全是公司行为；五、本案不存在薛晓颖“公款私存”的情形。2012年，越宏公司的多个银行账户都被法院查封冻结，为了越宏公司的运转，在无可奈何的情况下，经公司研究决定由公司财务负责人黄荣富带薛晓颖到东门桥的建设银行和农业银行，用薛晓颖身份证办理了两张金卡，主要是用于公司财务的收支。至于2017年9、10月期间，薛晓颖用自己的身份证在桑植农商行办理的银行卡，存了2500000多元的购房款，也是原告要薛晓颖这么做的，并要求薛晓颖把收取的购房款存到这个卡上。综上所述，被告越宏公司和薛晓颖不应当承担资金占用期间的利息，更不承担连带责任。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2014年10月20日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，内容为：“本院依据已经发生法律效力的本院于2014年8月5日制作的（2014）张中民二初字第14号民事调解书，于2014年8月26日向被执行人越宏公司发出执行通知书，责令被执行人越宏公司履行向桑植县农村信用合作联社支付借798万元及利息的义务。本案在执行过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以物抵债的协议。依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第301条的规定，裁定如下：（1）被执行人越宏公司以其开发所有位于张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔的房产24套以2500元/平方米单价抵偿给桑植农村信用合作联社（具体房号及相应面积附后），用以归还所欠桑植县农村信用合作联社贷款本金798万元及相应利息，桑植县农村信用合作联社放弃其他权利；（2）申请执行人桑植县农村信用合作联社可持本裁定到有关部门办理产权登记手续，所需费用由桑植县农村信用合作联社负担。”涉案的3栋1404号房屋在以房抵债的清单之列。2、2014年12月，桑植县农村信用合作联社为3栋1404号房办理了在建工程抵押部分注销及预购商品房预告登记。3、2016年9月，中国银监会湖南监管局下发文件，同意桑植农商行及其辖区内41个分支机构开业，在该行开业的同时，桑植县农村信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接。4、2015年10月11日，越宏公司与被告龚强签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定：1.越宏公司将江畔佳苑住宅小区3栋2单元14层1404号房屋出售给龚强；2.按建筑面积151.18平方米计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2830元，总金额为427840元；3.首付款（含定金）128840元于2015年10月11日支付，剩余房款299000元采用银行按揭方式支付；4.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128840元，余款299000元向中国农商银行桑植农商行申请贷款；5.买受人如未按合同约定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；6.以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付。2015年10月11日，龚强向越宏公司交购房首付款127840元,2017年7月8日龚强向越宏公司交房屋维修基金23532元。后越宏公司与龚强办理了业主交接手续书，龚强对房屋进行了装修，并已搬入该房屋内居住。5、2017年2月5日，李锡正从越宏公司领取了3栋1404号房屋的佣金5000元，并给越宏公司出具领条一份，内容为：“今领到桑植信用社售房3栋1404,2栋506房佣金款项共计人民币壹万元（￥10000.00元），领款人李锡正。”6、2017年3月前，桑植农商行由张劲松负责24套抵债房屋的处置，2017年3月以后，由熊鹤峰接替张劲松负责抵债房屋的处置。2017年11月21日，张劲松在张家界市的询问材料中表明，其在口头委托给越宏公司销售抵债房屋时，准许越宏公司以其开发商的名义进行售卖，涉及的按揭付款购房的情况，商量好全部到桑植农商行进行按揭；桑植农商行为了控制薛晓颖已经收取的购房款，要求薛晓颖在桑植农商行开立一个账户，并打入了250多万元的购房款项，薛晓颖向桑植农商行申请冻结，桑植农商行执行了冻结。7、2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元（薛晓颖收取的其经办的17套房屋的购房款），后经法院执行和抵扣秦玉霞、张玉玲房款之后，该账户上已经没有钱了。8、2019年3月22日，原告将龚强诉至法院，要求判令龚强立即对位于张家界市永定区的房屋停止侵害并将房屋返还给桑植农商行。2019年6月28日，张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1267号民事判决书，认定：2014年10月20日张家界市中级人民法院下达执行裁定书将江畔佳苑24套房屋以物抵债给桑植农商行后，桑植农商行虽取得了24套房屋的物权并在房管部门进行了预告登记，但在此后，桑植农商行委托越宏公司以越宏公司的名义对外销售，双方已构成委托合同关系，龚强取得房屋的行为合法有效，不构成对桑植农商行的侵权。并作出了判决：驳回桑植农商行的诉讼请求。9、被告越宏公司成立于2007年8月20日，法定代表人为邹越，在与龚强签订《张家界市商品房预售合同》时，薛晓颖为越宏公司的商品房销售部经理。2018年7月19日，该公司的法定代表人变更为薛晓颖。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、张家界市商品房预售合同、执行裁定书、业主交接手续书、收据、询问笔录、收条等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点包括：一是被告龚强是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款299000元并支付逾期付款违约金，二是被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款、差价款及款项的数额，三是被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款、差价款的资金占用利息。关于被告龚强是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款299000元并支付逾期付款违约金问题。原告认为，《张家界市商品房预售合同》中的按揭条款无效，被告龚强在无法获得银行按揭贷款的情况下，应当一次性向原告支付购房款尾款并支付逾期付款违约金；被告龚强认为，购房尾款的支付应按照合同约定的按揭方式支付；被告越宏公司和薛晓颖认为，被告龚强没有违反合同的约定，不存在违约，不应承担违约责任。本院认为，原告桑植农商行委托越宏公司与购房户签订合同，越宏公司与龚强签订的涉案《张家界市商品房预售合同》能够直接约束桑植农商行和龚强。根据《张家界市商品房预售合同》的约定，剩余房款299000元采用银行按揭方式支付，虽然双方并未办理银行按揭手续，但龚强负有将剩下房款支付桑植农商行的义务，故对桑植农商行要求龚强支付购房尾款的请求，本院予以支持。对于桑植农商行要求龚强支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款。原告认为，薛晓颖在收取购房户的款项后存入个人账户，应与越宏公司承担共同返还责任并支付资金占用利息；被告越宏公司和薛晓颖认为，薛晓颖签订合同收取款项的行为系职务行为，薛晓颖在2017年10月应桑植农商行的要求在桑植农商行开立账户存入250多万元房款，越宏公司和薛晓颖不应共同承担支付首付款、差价款的责任。本院认为，被告薛晓颖在收取购房户的房款后，在越宏公司以及桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在桑植农商行的个人账户中，原告桑植农商行有权要求被告薛晓颖支付该款项，故本案对原告要求被告越宏公司与薛晓颖共同向原告支付首付款的诉讼请求，本院予以支持。被告龚强提出的实际面积与合同面积相差部分的价款，因案涉房屋的实际面积并没有实际确定，且越宏公司与龚强签订《张家界市商品房预售合同》明确约定，“以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付”，待实际面积最终确定后，由权利人再行主张权利。龚强要求原告赔偿误工费、高速费、邮费、精神损失费和面积差总计40000元，作为尾款抵给被告龚强，因未在本案中提出相应的诉讼请求，且不符合反诉的规定，应另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。越宏公司在出售房屋过程中，李锡正因介绍出售3栋1404号房屋从越宏公司领取了5000元的佣金，该笔费用可以从越宏公司应付费用中扣除。被告越宏公司、薛晓颖向被告龚强收取的首付款为127840元，原告桑植农商行没有证据证实数额为128840元，因此，原告农商行有权请求向其支付的款项数额为122840元（127840元-5000元）。关于被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款的资金占用利息。原告认为，薛晓颖在收取购房户的款项后存入个人账户，应与越宏公司承担共同支付资金占用利息的责任；被告越宏公司和薛晓颖认为，薛晓颖在2017年10月应桑植农商行的要求在桑植农商行开立账户存入250多万元房款，因桑植农商行自身的原因没有取走相关款项，导致资金流失，薛晓颖签订合同收取款项的行为系职务行为，越宏公司和薛晓颖不应共同承担资金占用利息。本院认为，被告薛晓颖将本案诉争的购房款收取后，在被告越宏公司和原告桑植农商行均同意的情况下，将该购房款存入了其开设在原告桑植农商行的个人账户中，且被告薛晓颖向原告桑植农商行申请了冻结，原告桑植农商行也执行了冻结，故原告桑植农商行完全能够与被告薛晓颖进行结算确认后，从被告薛晓颖的个人银行账户中提取相关购房款项。因原告桑植农商行自己未及时与被告薛晓颖进行结算提取，从而导致被告薛晓颖该账户上的款项被法院执行和抵扣案外人的房款，原告桑植农商行自己存在过错。因此，原告桑植农商行以自己不能擅自提取被告薛晓颖该账户上的款项为由，要求被告越宏公司、薛晓颖共同支付资金占用期间利息的诉讼请求，理由不充分，也不符合客观事实，本院不予支持。综上所述，本院对原告桑植农商行的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚强于本判决生效之日起一个月内向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付购房尾款299000元；二、被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖于本判决生效之日起一个月内向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑3栋1404号房屋的首付款127840元；三、驳回原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7718元，适用简易程序减半收取3859元，被告龚强负担2700元，被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖负担1159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇一九年十二月二十日代理书记员  张 沂附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。