新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院行政判决书（2019）新27行终10号 上诉人（原审原告）卢强，男，1977年8月8日出生，汉族，博州某医院医生，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。委托代理人盛梅，新疆振博律师事务所律师。上诉人（原审原告）罗红霞（系卢强之妻），女，1982年3月10日出生，汉族，博乐市某街道社区服务中心护士，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。委托代理人盛梅，新疆振博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）博乐市房地产管理局，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市前程路5号楼。法定代表人祝培新，该局副局长。委托代理人杨新卫，该局市场办负责人。委托代理人秦文艺，新疆亚桥律师事务所律师。上诉人卢强、罗红霞因确认房屋行政行为违法一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢强的委托代理人盛梅、上诉人罗红霞及其委托代理人盛梅、博乐市房地产管理局的法定代表人祝培新及其委托代理人杨新卫与秦文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，卢强购买新疆某房地产开发有限责任公司开发的某项目，于2012年12月11日交别墅诚意金30000元。2015年6月确定房源为某6栋2号，卢强开始交付该房屋首付款，并于2015年9月1日与新疆某房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由卢强购买新疆某房地产开发有限公司开发房源某小区的第6座2号房，建筑面积301.19平方米，房屋价款1650000元，其付款方式及期限：买受人2015年9月1日交付40%房款（小写660000元）剩余60%（小写990000元）办理按揭贷款，如因故无法办理（银行、公积金）贷款，则出卖人通知之日起15日付清余款。出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该合同对其它权利义务进行约定。双方在履行过程中，又针对买受人、付款方式及期限、产权登记的约定及违约责任等条款进行变更。为此，2016年4月6日，卢强、罗红霞作为共同买受人针对该房屋又与新疆某房地产开发有限责任公司重新签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋价款1650000元，其付款方式及期限：买受人于2016年3月30日交付73%房款（小写1210000元）剩余27%（小写440000元）办理20年（银行、公积金）按揭贷款，如因故无法办理（银行、公积金）贷款，则出卖人通知之日起15日付清余款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该合同签订后，于当日即2016年4月6日到博乐市房地产管理局进行备案，备案过程中博乐市房地产管理局将2015年9月18日卢强与新疆某房地产开发有限责任公司所签订的原《商品房买卖合同》予以收回。2016年4月15日卢强交纳住房买卖契税24750元。一审法院认为，本案争议焦点为博乐市房地产管理局拒绝给卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的行为是否违法。根据《博乐市房地产去库存工作实施细则》及关于印发博乐市城区购买新建商品住房和二手住房交易契税补贴工作实施方案的通知中对购房者享受交易契税全额补贴必须同时具备三个条件即：1、2016年3月1日至2016年12月31日期间；2、在博乐市（含第五师）购买新建商品住房和二手住房；3、在2017年6月30日前全额缴纳交易契税的购房者才可享受交易契税全额补贴政策。所谓商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案卢强有意向购买新疆某房地产开发有限责任公司开发的某小区，并于2012年12月11日预交别墅诚意金30000元。后于2015年6月7日、6月17日、7月10日、7月24日、8月24日分别交房款共计70000元。2015年9月1日双方正式签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，开发商于2015年9月18日将此合同交至博乐市房地产管理局进行登记备案。备案后卢强继续分批交纳房款，进而可说明卢强购买新疆某房地产开发有限责任公司新建商品房的行为已于2015年9月1日成立并生效。按相关规定，已经备案的合同不能轻易进行变更，如需变更必须符合有关规定且履行一定程序，卢强与新疆某房地产开发有限责任公司于2016年4月6日签订的合同应视为第一份合同的补充及变更，其备案时间仍为2015年9月18日。备案是一种行政管理行为，是履行行政手续，与合同效力无关，与产权是否变动也无关。同一套房屋只能进行一次备案，备案是为防止开发商“一房二卖”，保障购房者的合法权益。故卢强的购买行为是发生在2015年9月1日，卢强、罗红霞的请求不符合博乐市购买新建商品房契税补贴的条件，博乐市房地产管理局不予办理行为并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，一审法院判决：驳回卢强、罗红霞的诉讼请求。上诉人卢强、罗红霞上诉称，2015年9月1日，卢强、罗红霞与新疆某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，同年9月18日在博乐市房地产管理局办理备案登记手续，之后因为合同约定的贷款无法办理，以及双方约定的其他事项的变更，双方又于2016年4月6日重新签订了一份《商品房买卖合同》，这是一份新的合同。因此，卢强、罗红霞将新合同提交给博乐市房地产管理局时，其工作人员将2015年合同退还给卢强、罗红霞，将2016年合同留存并将备案日期确定在2016年4月6日。卢强、罗红霞根据2016年的标准缴纳了所购房屋的契税。博乐市政府办公室博市政办发（2016）××号、××号文件均是在2016年12月6日下发，该文件规定2016年3月1日至2016年12月31日期间购买新建商品住房的条件与卢强、罗红霞的实际情况相符，卢强、罗红霞符合契税补贴的条件。综上，请求依法撤销一审判决，改判确认博乐市房地产管理局拒绝给卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的行为违法。被上诉人博乐市房地产管理局辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，卢强、罗红霞的上诉没有事实依据，应依法驳回其上诉，维持一审判决。2、一审提供的证据可以证实，卢强、罗红霞和第三方新疆某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月1日，备案时间是2015年9月18日。根据双方签订合同的第二十三条约定：签订之日生效。虽然卢强、罗红霞在2016年又和第三方新疆某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，但通过两份合同对比，涉案房屋标的、房屋价款以及合同其他条款未发生任何变化，变动的只是在分期付款首付比例以及贷款的方式、比例以及交付房屋时间，后续签订的《商品房买卖合同》是对2015年9月l日签订的《商品房买卖合同》的变更和补充，其购房时间应认定为2015年9月1日，而不是2016年4月16日。3、按照博乐市《关于印发博乐市房地产去库存工作实施细则的通知》（博市政办发（2016）××号）和《关于印发博乐市城区购买新建商品住房和二手住房交易契税补贴工作实施方案的通知》（博市政办发（2016）××号）两个文件的规定，申请2016年契税补贴条件是：一是在2016年3月1日至2016年12月31日期间，在博乐市（含第五师）城区购买新建商品住房和二手住房交易，并于2017年6月30日前在博乐市地税局全额缴纳契税。二是购买新建商品住房的，需在博乐市（或第五师）房地产管理局办理商品房买卖合同备案并缴清首付款。这几个条件是并列的，必须同时满足才可享受，而卢强、罗红霞不符合上述条件，故博乐市房地产管理局没有予以审核，并告知了卢强、罗红霞。博乐市房地产管理局处理的程序合法，卢强、罗红霞未对程序提出异议。本院经审理查明：2016年12月6日，博乐市人民政府办公室下发博市政办发（2016）××号《关于印发博乐市房地产去库存工作实施细则的通知》和博市政办发（2016）××号《关于印发博乐市城区购买新建商品住房和二手住房交易契税补贴工作实施方案的通知》。上述文件规定，2016年3月1日至2016年12月31日期间在博乐市（含第五师）购买新建商品住房和二手住房并在2017年6月30日前全额缴纳交易契税，及在博乐市（或第五师）房地产管理局办理商品房买卖合同备案，并缴清首付款的购房者均可享受交易契税全额补贴政策。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：博乐市房地产管理局拒绝给卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的行为是否违法。本案中，卢强、罗红霞因购买某小区6栋2号房，于2015年9月1日与新疆某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年9月18日在博乐市房地产管理局进行登记备案。2016年4月6日，卢强、罗红霞作为共同买受人与新疆某房地产开发有限责任公司重新签订《商品房买卖合同》，并于当日到博乐市房地产管理局进行了登记备案。2016年4月15日，卢强缴纳住房买卖契税24750元。2016年4月6日的《商品房买卖合同》对买受人、付款方式、期限、产权登记的约定及违约责任等条款重新作出了约定，应视为一个新的合同，而不是对原合同的变更或补充。博乐市房地产管理局辩称，鉴于卢强、罗红霞购买行为、购买房屋未发生变化，不属于重新签订的新合同，第二份合同只是对第一份合同的变更或补充，该抗辩理由与合同约定不符，博乐市房地产管理局亦未提供证据予以证实，故本院不予采信。博乐市房地产管理局对第二份《商品房买卖合同》上盖备案章，注明备案登记时间为2016年4月6日，并将原《商品房买卖合同》予以收回的行为，可视为对第二份《商品房买卖合同》予以认可，故应当认定博乐市房地产管理局确定备案时间为2016年4月6日。博乐市房地产管理局辩称，因在房产交易业务系统业务记录历史中的备案时间为2015年9月18日，应按此时间确定为备案时间。但房产交易业务系统中变更备案时间是博乐市房产管理局的内部职责范围，卢强、罗红霞没有过错，该抗辩理由不能作为拒绝给卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的理由。卢强、罗红霞要求博乐市房地产管理局办理房屋契税补贴的请求符合博乐市人民政府办公室下发的《关于印发博乐市房地产去库存工作实施细则的通知》及《关于印发博乐市城区购买新建商品住房和二手住房交易契税补贴工作实施方案的通知》中对购房者享受交易契税全额补贴必须具备的条件，故博乐市房地产管理局不予给卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的行为违法，一审认定博乐市房地产管理局行为无过错不当，本院予以纠正。综上，卢强、罗红霞上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第八十九条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701行初3号行政判决；二、确认被上诉人博乐市房地产管理局不履行给上诉人卢强、罗红霞办理房屋契税补贴的行为违法。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人博乐市房地产管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长 卓      娅审 判 员 黄      欢审 判 员 沙   仁   娜二 〇 一 九 年 十 二 月 二 十 四 日法官助理 布阿依夏 胡拉木书 记 员 刘      晓