贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2310号上诉人（原审原告）：杨武栋，男，1973年10月28日生，侗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：李苏明，男，1959年12月28日生，苗族，住天柱县。被上诉人（原审被告）：林世有，男，1978年11月5日生，侗族，住天柱县。原审第三人：谢国戡，男，1975年1月22日生，侗族，住天柱县。原审第三人：杨荷松，女，1977年6月10日生，侗族，住天柱县。上诉人杨武栋因与被上诉人林世有、李苏明和原审第三人谢国戡、杨荷松案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨武栋上诉请求：一、撤销贵州省天柱县人民法院（2019)黔2627民初1505号民事判决。二、依法解除对上诉人位于天柱县凤城街道凤山北路的登记在谢国戡、杨荷松名下的三间九楼一底砖房一栋第六层房屋的查封，停止执行。事实和理由：一、原审法院认定事实错误1、原审认定不符合事实。事实上，被上诉人林世有在天柱县城多处建有小产权房，2015年11月28日，上诉人跟被上诉人林世有订购天柱县大花园1栋六楼房屋一套，双方约定房屋价款为218000元，交房时间为2018年中旬，于是上诉人向林世有交纳了15万元购房款，林世有向上诉人出具了《集资建房收条》，并承诺如未交房，按银行利息计算。然而过了三年，林世有迟迟未能交房，于是上诉人跟林世有交涉调房事宜，之后林世有将位于天柱县凤城街道凤山北路的登记在谢国戡、杨荷松名下的三间九楼一底砖房一栋第六层房屋调剂给上诉人，房屋价款重新议定为43.8万元，上诉人向林世有的委托人林青叶支付了25万元房款，有相关收条为据。2018年8月27日，上诉人取得房屋钥匙后，正式确定合法占有该房屋，并对该房屋进行了装修，前后花费约3万元。虽然上诉人与林世有双方对调房未签订书面协议，但双方口头进行了约定，并实际履行，且合法有效，无论是第一次订房，还是第二次调房，双方对房屋的坐落、房号、面积、价款，交房时间等都进行约定，这里原审明显认定事实错误，至于上诉人尚差38000元房款问题，当时双方议定，房屋手续完善后付清，但这并不影响房屋买卖合同的效力，仅是上诉人与林世有之间的违约与否的问题，何况双方未约定上诉人的违约责任，原审以此为由认定房屋买卖合同不成立是于法无据的。二、原审判决不公，由于原审认定事实错误，判决不公也就在所难免。本案中，上诉人与林世有已全面履行了房屋买卖合同，房屋交付的行为在法院查封之前虽然涉案房屋未办理过户登记手续，但并无影响房屋的产权归上诉人所有。因为涉案房屋未过户并不是上诉人的过错，而是林世有的原因未能过户。《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。既然在执行异议之诉中，作为第三人的上诉人没有过错，那么人民法院就不应对上诉人的房产采取查封措施。而且上诉人的房屋买卖行为也符合《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，完全有权利排除对涉案房屋的执行，希望二审法院依法纠正原审错误判决。综上所述，原审法院认定事实错误，判决不公，为此，上诉人恳求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。杨武栋向一审法院起诉请求：请求不执行查封原告向被告林世有集资合建的位于天柱县凤城街道凤山北路的登记在谢国戡、杨荷松名下的三间九楼一底砖房一栋第六层房屋。一审法院认定事实：被告林世有在天柱县××街道凤山××了××三间××底砖房，该房产登记在第三人谢国戡、杨荷松名下。2017年11月6日，林世有书写了委托书，委托其姐姐林青叶出售上述房屋。2018年8月27日原告通过转账和现金支付了林青叶25万元，当天林世有的弟弟妹妹林世军、林冬梅向原告出具了收条，内容为“今收到杨武栋交来蚂蟥龙集资合建房款六楼一层总价人民币肆拾叁万捌仟元整（注：原2015年11月28日已交壹拾伍万元整，林世有收的票据），现收总价的余款为贰拾捌万捌仟元整，下欠余款叁万捌仟元整”。2019年5月16日，本院在执行被告李苏明申请执行被告林世有民间借贷纠纷案件时，查封了林世有在天柱县××街道凤山××底房屋，被告林世有及第三人谢国戡、杨荷松对本院查封该房产均无异议。原告杨武栋以该房屋第六层的权属归其所有为由，于2019年7月9日诉至本院。一审法院认为，原告提出涉案房屋第六层属其向被告林世有购买（集资建房），但未提供房屋买卖合同或者集资建房协议证明买卖关系成立，且从庭审时双方的陈述来看，杨武栋于2015年提出向林世有购买房屋，但双方对房屋的坐落、房号、面积、价款、交房时间等都没有进行约定，明显与常理不符。且原告称2015年11月28日向林世有支付了15万元购房款，但未提供证据予以证明，虽然2018年8月27日原告通过现金和转账支付了林世有姐姐李青叶25万元，林世军、林冬梅也向原告杨武栋出具了收条，但时间系在林世有涉嫌诈骗被逮捕之后，即使买卖关系成立，双方在林世有被逮捕后才进行交易，也对其他债权人不公，且至今杨武栋都未付清房款。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，因原告杨武栋与被告林世有之间未签订合法有效的书面买卖合同，也未付清全部价款，原告不能以权利人身份排除对涉案房屋第六层的执行，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告杨武栋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨武栋负担。二审期间，杨武栋提交下列证据并进行质证：集资建房收条1份1页，证明林世友已收购房款15万元。因该购房款数额在2018年8月27日《收条》中已注明，属重复举证，且没有相关付款凭证佐证。不予以组织质证。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年8月27日《收条》载明的“原2015年11月28日已交壹拾伍万元整”，除上诉人未能提交付款凭证外，与一审庭审时林世有的陈述“第一次好像是6万、8万还是9万，记不清了，反正不是15万元，打那15万元应该是含有违约金，条子打的多少金额我也记不清了，条子是打了多少钱，我记不了，我也没有收到15万元”“因约定是2017年交房，一直交不起，到2018年月27日这张收条就说明了2015年11月28日收到15万元，实际上没有收到15万元，实际是把违约金和利息加上去了”等也不相吻合。2015年11月28日收钱时没有违约情形，如何预测到一定会违约而产生违约金和利息，显然林世有陈述有违约金不符合情理。同时，也未有证据证明当时所订购的天柱县大花园1栋六楼房屋一套是合法建筑，也无证据证明双方的订立了合法有效的书面合同。至于2018年8月27日的《收条》虽然通过现金和转账支付了25万元进入林青叶的卡上，但林青叶并没有按照2017年11月6日林世有出具的《授权委托书》授权范围和权限，与上诉人签订《房屋买卖合同》，而其他人与林世有因购房纠纷到一审法院起诉的案件均有《购房协议》，本案当事人的行为显然不符合常理。也违反《城市房地产转让管理规定》第七条第（一）项“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同”的规定。因此，上诉人起诉请求不执行查封原告向被告林世有集资合建的位于天柱县凤城街道凤山北路的登记在谢国戡、杨荷松名下的三间九楼一底砖房一栋第六层房屋的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（三）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定情形。上诉人提出的上诉理由，不能成立，不予支持。综上所述，杨武栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由杨武栋负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  王山地审判员  杨再幸二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 兰