河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26420号原告（反诉被告）：郑州鑫汇达商贸有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区心怡路55号院8号楼3单元3楼西户。法定代表人：宋振强，总经理。委托代理人：王洋洋，河南威鼎律师事务所律师。委托代理人：李圆静，河南威鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司，住所地河南省郑州市金水区花园路144号1层07号。法定代表人：郭永财，董事长。委托代理人：刘云成，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托代理人：李乙冉，北京市华联律师事务所郑州分所。律师原告（反诉被告）郑州鑫汇达商贸有限公司（以下简称“鑫汇达公司”）与被告（反诉原告）郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司（以下简称“厦农商银行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王洋洋，被告委托代理人刘云成、李乙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金741729.60元及逾期付款违约金200266.992元（暂自2018年12月1日计算至2019年8月31日，之后继续以741729.6元为基数按照日千分之一计算至实际支付之日），以上暂计941996.592元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月21日，原、被告签订《祭城商业房租赁合同》，双方约定，原告将位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米的商业房出租给被告，被告用于商业经营，租赁期限为15年，同时双方对房屋租金、物业管理费及支付方式、违约金等进行了约定，该合同双方均签字盖章，合法有效。然而，合同签订后至今，被告迟迟未向原告支付第一年度的租金，原告多次索要，被告推迟说正在走流程，出于对银行商业信誉的信任，未予索要，但被告现向原告送达《解除租赁合同通知书》，原告向被告送达了《函告》，被告收到后仍未履行，故原告诉至法院。被告厦农商银行辩称，一、涉案房屋无合法产权证，不符合房屋出租标准，涉案租赁合同无效。鑫汇达公司拟将位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米的商业用房出租给厦农商银行，于2018年10月1日向厦农商银行出具《祭城商业房租赁合同》一份，在合同上加盖公司公章，并由法定代表人宋振强签字确认。厦农商银行一直要求鑫汇达公司提供拥有涉案房屋合法所有权及使用权的证明材料，后鑫汇达公司向厦农商银行出具2018年10月1日第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会与鑫汇达公司签订的《祭城商业房租赁合同》一份、2018年10月8日第三方祭城社区居民委员会出具的涉案房屋系合法用房《证明》一份、2018年11月21日第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会出具的知晓并同意鑫汇达公司将涉案房屋转租给厦农商银行《证明》一份，基于对祭城社区居民委员会的信任，厦农商银行遂于当日在与鑫汇达公司拟签订的《祭城商业房租赁合同》上签章，并要求提供第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会合法拥有涉案房屋的证明。经催要，鑫汇达公司迟迟不予提供，我方有合理理由怀疑第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会并未合法取得涉案房屋权属，故向鑫汇达公司及租赁事宜中间人宣告废止合作。经核实该涉案房屋并无合法产权证，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但截至厦农商银行接到法院送达的传票及起诉状，祭城社区居民委员会以及鑫汇达公司仍未向厦农商银行提供该涉案房屋的产权证明。因此，涉案房屋无合法产权证，不符合房屋出租标准，涉案租赁合同无效。厦农商银行索要涉案房屋权属证明材料未超出承租人租赁房屋合理要求范围，鑫汇达公司无法证实合法拥有涉案房屋所有权或使用权，厦农商银行拒绝继续合作，符合市场交易习惯。二、涉案房屋未经建设工程竣工验收、建设工程竣工消防验收，不具备房屋出租条件，无法完成房屋租赁合同登记备案，租赁房屋作为经营场所的合同目的不能实现。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条关于必须经过消防验收房屋的规定，人员密集场所及特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。厦农商银行拟租赁的位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米的商业用房，使用面积为515.09平方米，用途为银行营业网点办公，属于上述法律规定的人员密集场所，必须经过消防验收。然而，鑫汇达公司并未提供涉案房屋经过竣工消防验收的凭证，租赁房屋作为经营场所的合同目的不能实现。同时，房屋租赁实行登记备案制度，签订租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房产管理部门登记备案，申请房屋租赁登记备案应当提交书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件及城市人民政府规定的其他文件。鑫汇达公司在签订合同之初刻意隐瞒此情况，存在主观过错。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为：出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。虽然《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，但前述函复内容符合法律规定，及《中华人民共和国消防法》立法目的，对房屋租赁纠纷实务处理仍有借鉴意义。因此，未经消防验收的房屋，不具备房屋出租条件，且涉案房屋并未实际交付厦农商银行使用，不产生实际租赁费用。三、涉案房屋无产权证明，无法出租，不存在可期待利益，厦农商银行不租赁涉案房屋未对鑫汇达公司造成损失，涉案房屋未实际交付厦农商银行使用，不产生实际租赁费用，且厦农商银行在鑫汇达公司无法提供该涉案房屋的产权证明时即明确告知不再合作，即使鑫汇达公司认为的损失存在，则损失及损失扩大部分应由鑫汇达公司自行承担。厦农商银行虽对涉案房屋进行了水、电、污水安装工程施工等为促成合同实现的准备工作，但鑫汇达公司未实际交付符合出租条件的租赁物，厦农商银行未实际使用涉案房屋，未实际产生房屋租金。厦农商银行无阻止鑫汇达公司向他人出租该涉案房屋的行为，不存在厦农商银行原因导致鑫汇达公司可期待利益减少的情况。一方面，涉案房屋不符合出租条件，无人租赁，不存在可期待利益；另一方面，厦农商银行在鑫汇达公司无法提供该涉案房屋的产权证明时即明确告知不再合作，鑫汇达公司刻意闲置涉案房屋，拖延房屋空置期，因而导致涉案房屋未能在厦农商银行不予租赁时及时再次出租，损失扩大部分应由鑫汇达公司自行承担。因此，因涉案房屋不符合出租条件，不存在可期待利益，且未实际交付使用，不产生租金，即使鑫汇达公司认为的损失存在，则损失及损失扩大部分应由鑫汇达公司自行承担。综上所述，《祭城商业房租赁合同》具备《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效”情行。无效的合同自始无效，且涉案房屋未经建设工程竣工消防验收，不具备出租条件，不存在可期待利益，未实际交付厦农商银行使用，不产生租金。反诉原告厦农商银行向本院提出诉讼请求：1、判令确认厦农商银行与鑫汇达公司签订的《祭城商业房租赁合同》无效；2、判令鑫汇达公司赔偿厦农商银行为承租房屋实际支出的水、电、排污安装工程款55000元；3、本案诉讼费用由反诉被告鑫汇达公司承担。事实与理由：反诉被告鑫汇达公司拟将位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米的商业用房出租给反诉原告厦农商银行，于2018年10月1日向反诉原告出具《祭城商业房租货合同》一份，在合同上加盖公司公章，并由法定代表人宋振强签字确认。反诉原告一直向反诉被告要求提供拥有涉案房屋合法所有权及使用权的证明材料。期间，基于对祭城社区居民委员会的信任，反诉原告在反诉被告提供的免租期内就租赁物郑州市城社区畅和街与陈庄街交又口东南角向南50米的商业用房与施工方谷志龙、宋彦庆签订《工程承包合同》，对租赁物进行配套水、电、排污安装工程施工，并向施工方谷志龙、宋彦庆实际支付工程款55000元。经反诉原告多次催要，反诉被告向反诉原告出具2018年10月1日第三方郑州市郑东新区祭坡路街道办事处祭城社区居民委员会与反诉被告鑫汇达公司签订的《祭城商业房租合同》一份、2018年10月8日第三方祭城社区居民委员会出具的涉案房原系合法用房《证明》一份、2018年11月21日第三方郑州市郑东新区祭域路街道办事处条城社区居民委员会出具的知晓并同意反诉被告将涉案房屋转租给反诉原告《证明》一份，反诉原告遂于2018年11月21日在与反诉被告拟签订的《祭城商业房租赁合同》上签章，并继续要求提供第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会合法拥有涉案房屋的证明。反诉被告迟迟不予提供第三方郑州市郑东新区祭城路街道办事处祭城社区居民委员会合法拥有涉案房屋的证明，经核实该涉案房屋并无合法产权证，反诉原告遂向反诉被告及租赁事宜中间人宣告废止合作。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此外，涉案房屋未通过建设工程竣工验收，无建设工程竣工消防验收，导致反诉原告租赁房屋作为经营场所的合同目的不能实现。综上所述，《祭城商业房租赁合同》具备《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规等强制性规定的合同无效”情行，无效的合同自始无效，且涉案房屋无法完成消防验收，系反诉被告的原因导致反诉原告租赁房屋作为经营场所的合同目的不能实现，应由反诉被告承担赔偿反诉原告实际支出的水、电、排污安装工程费用。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院。反诉被告鑫汇达公司辩称，厦农商银行于2019年7月17日出具解除合同通知，证明其认可合同效力，现又主张合同无效，自相矛盾。厦农商银行与第三人签订工程承包合同，与鑫汇达公司无关，但能够证明厦农商银行占有房屋，并对房屋进行勘查、改造，其后，了解完房屋状况，还与鑫汇达公司签订房屋租赁合同，证明厦农商银行知晓房屋状况及产权情况，且办事处出具的房屋两份证明作为合同附件，双方共同留存。经审理查明：2018年9月11日，厦农商银行作为发包方（甲方），谷志龙、宋彦庆作为施工方（乙方）共同签订《工程承包合同》，双方就甲方拟承租的郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米祭城村委毛坯房配套水、电、排污安装工程施工事项协商一致。承包方式：包工包料，单价、总价一次性包干。工程期限：工程自2018年9月12日开工至2018年9月19日全部完工。工程造价：预算价为55000元整。合同签订后，由乙方负责采购物资。乙方垫付全部的工程款，待全部工程验收合格后，由甲方一次性支付给乙方全部工程款。2018年10月11日，宋彦庆出具收条一份，载明，兹收到厦农商银行电缆、排污、给水工程总费用55000元，由河南中银装饰工程有限公司垫付。2018年10月1日，鑫汇达公司作为出租方（甲方）与厦农商银行作为承租方（乙方）签订《祭城商业房租赁合同》，约定甲方出租的商业房位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米。出租的商业房使用面积为515.09平方米，其中一层面积290平方米，二层面积225.09平方米。该商业房乙方只能用于商业经营，不得用于其他经营项目（如有改变需经过甲方书面同意后方可）。租赁期15年，自2018年12月1日起至2033年11月30日止。双方商定甲方给予乙方两个月的装修免租期，从2018年10月1日起至2018年11月30日止。租金：均价为120元/月/平方米，自第五年起租金每年递增5%。其中第一年租金为741729.60元，从装修免租期满次日开始计算。租金支付方式：每年缴纳一次。乙方以现金或者转账的形式支付给甲方，首次租金缴纳为双方签章生效后十五个工作日内，以后租金支付在租金期满前提前一个月交纳。甲方需按时将商业房及附属设施（附图纸）交付乙方使用。乙方应按合同的约定按时足额支付押金、租金及物业管理费。否则，甲方有权单方解除合同。在租赁期间，涉及到水、电、气等与乙方经营相关的费用均由乙方承担。经营期间因政策原因形成房屋使用税费均由乙方自行承担。租赁期间，乙方为租赁房屋消防安全第一负责人，应当严格按照要求办理经营所需消防许可，因消防引发事故造成损失及责任全部由乙方承担。合同期内，乙方逾期支付租金、物业费及水电气费用的，则按照日千分之一支付逾期付款违约金。2018年10月8日，祭城社区居委会出具《证明》一份，载明，兹由郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米商铺产权归祭城社区居民委员会，面积515.09平方米。此房是商业用房，符合东区统一规划，是合法用房。2018年11月21日，祭城社区居委会出具证明一份，载明，祭城社区居民委员会与鑫汇达公司签订的《祭城商业房租赁合同》，位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米，面积515.09平方米，其中一楼290平方米，二楼225.09平方米。知晓并同意鑫汇达公司转租给厦农商银行。特此证明。2019年7月17日，厦农商银行向鑫汇达公司出具《解除租赁合同通知书》一份，载明，贵我双方于2018年11月21日签订《祭城商业房租赁合同》，约定贵方出租位于郑州市××城社区××和街与××交叉口东南角向××50米的商业用房给我方使用。合同签订后因贵方原因导致合同不能履行。故。我方已于2019年元月通知贵方解除房屋租赁合同。因此产生的一切后果由贵方自行承担。现特此通知。2019年7月18日，鑫汇达公司向厦农商银行出具《函告》一份，载明，您公司于2019年7月17日出具的《解除合同通知书》，因内容不实，我公司现就事实情况向你公司函告如下：我公司与你公司签订的《祭城商业房租赁合同》是在双方多次磋商基础上的真实意思表示，真实有效，双方均应遵守，我公司在签订合同后就按照合同约定交付了租赁物，你公司也已接收租赁物并对租赁物进行了下水道改造及电缆的铺设，但迟迟未支付房屋租金，我方虽然多次催要，你方回复正在等待总行审批，基于对银行商业信用的信任及村委会的协调，我公司才没有采用诉讼、曝光等方式督促你方履行支付租金的义务，但你公司不但不知感恩，还歪曲事实、颠倒黑白，向我公司发出《解除合同通知书》，严重影响了我公司声誉，对此，你公司在收到本函后三日内向我公司公开道歉，否则我公司保留追究你公司相关法律责任的权利。根据《祭城商业房租赁合同》第四条、第九条约定现通知你公司在收到本《函告》后二日内支付我公司租金及逾期付款违约金，逾期未付，则我公司将会依据法律规定以提起诉讼、登报、新闻媒体曝光等方式督促你方履行，届时你公司将面临承担支付租金及违约金、律师费、诉讼费、公告费等，还会面临商业信誉损伤、被列入失信被执行人、限制高消费、甚至法定代表人会被采取司法拘留措施等一系列惩罚措施。故希望贵司珍惜自己的商业信誉，本着诚实信用的原则，在收到本函后2日内积极履行合同义务。另查明：涉案房屋系鑫汇达公司从祭城社区居民委员会处租赁，双方于2018年10月1日签订《祭城商业房租赁合同》，约定租赁期限自2018年10月1日至2033年10月20日，2018年10月1日至2018年10月20日为免租期。以上事实由原、被告共同提交的祭城商业房租赁合同、证明二份、工程承包合同、解除租赁合同通知书、函告及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案双方当事人之间签订的《祭城商业房租赁合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议约定内容履行相应义务。对于厦农商银行要求确认《祭城商业房租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。鑫汇达公司已按照合同约定在厦农商银行与第三方签订《工程承包合同》前将房屋交付于厦农商银行，厦农商银行亦已实际对房屋进行了水电改造施工，表明其已经实际接收房屋，其应当按照合同约定向鑫汇达公司支付租金，其未按约支付租金的行为构成违约，且于2019年7月17日向鑫汇达公司出具《解除租赁合同通知书》，以实际行动表明不再继续履行合同，现租赁合同无法继续履行应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依照约定，合同租赁期限自2018年12月1日起算，厦农商银行于2019年7月份向鑫汇达公司通知解除合同，依照合同约定，合同租金应自2018年12月1日起算，银行在租赁期限内单方解除合同违反合同约定，对于2018年12月1日至2019年7月17日前的房屋租金，厦农商银行应当向鑫汇达公司支付，厦农商银行擅自解约的行为会造成鑫汇达公司空置期损失，根据厦农商银行的违约情形及本案实际情况，本院酌定厦农商银行向鑫汇达公司另行支付两个月的租金以弥补鑫汇达公司的空置期损失，对原告主张的其他租金，原告继续空置房屋系自行扩大损失，应由其自身承担。综上，按合同约定的租金标准计算，厦农商银行应支付租金为588980.7元（741729.60÷365×229+741729.60÷12×2），对于鑫汇达公司诉请超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，依照合同约定，租金每年缴纳一次，厦农商银行首次缴纳租金为双方签章生效后十五个工作日内，逾期支付租金、物业费及水电费用的，则按照日千分之一支付逾期付款违约金。该标准过高，本院酌定为厦农商银行以588980.7元为基数，自2018年12月6日起按照年利率6%的标准向鑫汇达公司支付逾期付款违约金至实际清偿之日，暂计算至2019年8月31日为26044.24元（588980.7元×6%÷365×269），鑫汇达公司主张过高部分不予支持。关于厦农商银行要求鑫汇达公司支付其支出的水、电、排污安装工程款55000元的诉讼请求，该款项系其履行施工合同应付的费用，应由其自身承担，其要求鑫汇达公司承担依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）郑州鑫汇达商贸有限公司与被告（反诉原告）郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司签订的《祭城商业房屋租赁合同》；被告（反诉原告）郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郑州鑫汇达商贸有限公司支付房屋租金588980.7元、违约金26044.24元及自2019年9月1日起至实际清偿之日止的后续违约金（以588980.7元为基数，按照年利率6%的标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）郑州鑫汇达商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13218元，减半收取6609元，由原告郑州鑫汇达商贸有限公司负担2294元，被告郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司负担4315元。反诉案件受理费588元，由反诉原告郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月四日书记员  杜 辉