广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15239号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周耀华，男，1961年4月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：林晓欣，女，1980年11月17日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，该行行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人周耀华、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人林晓欣、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周耀华的诉讼请求；2.周耀华承担本案二审诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。买受人周耀华购买广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁26F房（以下简称案涉房屋）前，案涉房屋已经办理抵押登记。林晓欣、国龙公司、农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》，约定林晓欣同意将其与国龙公司签订的《商品房预售合同》项下的房产及其权益抵押给农行淘金支行，以此来获得贷款。2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部与信达公司签订《委托资产分户转让协议》，约定中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部将其对林晓欣的一笔债权转让给信达公司，债权金额为636460.81元，主债权之从属权利包括但不限于与该主债权相对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随从主债权一同转让给信达公司。且，周耀华与国龙公司于2005年签订《商品房买卖合同》的时间在抵押权设立之后，因此，信达公司对案涉房屋的抵押权经登记合法有效，系善意的抵押权人，信达公司有权就林晓欣、国龙公司及农行淘金支行于2001年1月12日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘字2001年第040003号）约定的担保债权范围对案涉房产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六十七条规定可知，案涉房屋进行抵押登记，登记具有公示的效力且可以对抗不特定的所有人，在周耀华未清偿完毕担保债权的情况下，信达公司有权拒绝协助周耀华办理案涉房屋过户手续。（二）一审法院适用法律错误。首先，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定承包人就案涉房屋的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权及其工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。首先，从上述条文中，并不能得出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。其次，上述规定的实质系对抵押物变现款项的分配顺位的释明，应当在抵押物变现款项进行分配时适用，上述规定并未赋予建筑工程的承包人及买受人对抗执行的实体权利。最后，如已支付大部分或全部购房款的消费者可以对抗抵押权人，则无异于变相鼓励债务人通过此种方式转移财产，此亦将对抵押登记的公示公信力产生极其恶劣的负面影响，故信达公司对案涉房屋在约定的担保债权的范围内享有优先受偿权。因此，一审法院适用上述规定作出裁判，属于适用法律错误。（三）一审法院程序错误。一审判决就信达公司对案涉房屋是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题进行审理，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对案涉房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在已生效的（2004）东法民二初字第790号民事调解书中得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖案涉房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金、利息、罚息。在未撤销上述调解书的情况下，一审法院应不再审理信达公司对案涉房产是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题，但一审法院判决第三项重新确定了债权范围，与已经发生既判力的民事调解书冲突，严重违反了法定程序。综上，恳请二审法院判如所请。周耀华二审辩称，周耀华不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。周耀华并非否认信达公司享有抵押权，在本案中，案涉房产的抵押登记在经过房管局的注销之后，又因为名义购房人林晓欣进行行政诉讼恢复房屋的备案登记，但并没有就抵押权或预售本身作实质上的认定。国龙公司述称，国龙公司不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。国龙公司希望在二审诉讼中适当去照顾林晓欣的权益，在国龙“一房二卖”的诉讼中已经有与林晓欣地位相似的购房人经过省检抗诉后被认定为有购房权，国龙公司希望二审法院予以参考。周耀华向一审法院起诉请求：1.确认周耀华、国龙公司签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，双方继续履行；2.国龙公司协助周耀华办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）26F号房屋产权登记手续；3.确认林晓欣与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。一审法院认定事实：周耀华（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴26层F号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为639000元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付199000元，44万元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。等。2005年4月28日、5月4日，国龙公司向周耀华出具收据两张，载明收到周耀华交来首期楼款78938元、楼款120062元共199000元。国龙公司确认收到周耀华的上述款项。2005年4月30日，周耀华与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认周耀华接收国龙大厦泰兴阁26F单元大门钥匙。另查明：2000年12月18日，国龙公司（甲方）与林晓欣（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴26层F号房，该商品房建筑面积127.16平方米，总价989666元。2000年12月18日前支付80700元，2001年2月8日前支付98966元，790000元申请办理银行按揭等。该合同于2001年1月在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。据2001年1月16日的《广州市房地产抵押登记证明书》记载：泰兴阁26F的抵押权人为农行淘金支行，抵押人为林晓欣，权利价值989666元。2004年，农行淘金支行以林晓欣未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月11日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第790号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与林晓欣、国龙公司于2000年12月29日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、林晓欣应于2004年7月22日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、林晓欣应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费12728元；四、林晓欣如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求林晓欣清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖林晓欣名下的广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦西座泰兴阁26F房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿林晓欣在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向林晓欣追偿。2007年11月28日，一审法院作出（2007）越法执字第3042号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理案涉房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第790号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，周耀华向国龙公司管理人账户转入案涉泰兴阁26F房购房余款44万元。2017年6月7日，广州市不动产登记中心向林晓欣作出（2017）查询00369号《依申请信息公开答复书》，答复其暂无国龙大厦泰兴阁26层F单元的有效查封信息；原市国土房管局曾根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2952号行政判决书，现合同备案和抵押备案效力已恢复。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人林晓欣的1笔债权转让给乙方；截止至2016年3月20日，共计本金人民币636460.81元，利息464084.49元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。林晓欣陈述：第一、二期房款都是通过银行转账支付给国龙公司。国龙公司表示不清楚。林晓欣对此未能举证证明。一审法院认为，周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助周耀华办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、林晓欣的陈述，国龙公司与林晓欣虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但林晓欣既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与林晓欣签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与林晓欣签订的商品房预售合同为无效合同，林晓欣无权以该合同对抗周耀华的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，周耀华直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用案涉房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令周耀华参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给信达公司。周耀华在向案涉房屋目前的抵押权人即信达公司支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、林晓欣及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，周耀华诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日判决如下：一、确认周耀华与国龙公司签订《商品房买卖合同》有效；二、确认国龙公司与林晓欣签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；国龙公司与林晓欣在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、周耀华在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的购房款利息（以44万元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达公司；四、国龙公司在周耀华完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助周耀华到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁26F房所有权转移登记至周耀华名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；林晓欣、农行淘金支行、信达公司对此须予以协助。一审案件受理费10220元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题。因国龙公司利用林晓欣名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将案涉房屋设定抵押权。林晓欣也无证据证实周耀华在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。周耀华已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋多年，其对案涉房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令周耀华向抵押权人支付购房余款的利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10220元，由中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希