湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3615号上诉人（原审原告）：何彩平。委托诉讼代理人：胡峥嵘，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李永华。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人李永华因与上诉人何彩平合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何彩平上诉请求：撤销原判，改判李永华返还何彩平转租费148000元。事实与理由：何彩平无法经营宾馆的直接原因是宾馆的权利人拒绝将宾馆出租给何彩平，拒绝的原因是李永华经营期间发生漏水，而李永华一直未能将漏水问题修复。因此，李永华隐瞒了重要事实，何彩平没有过错，148000元转租费应全部退还。李永华对何彩平的上诉答辩称：何彩平的上诉理由不能成立，请求驳回。李永华上诉请求：撤销原判，改判驳回何彩平的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.李永华与何彩平签订的协议中并未约定转租宾馆需要经唐远英同意，只约定了喜乐乐超市二楼与兴盛宾馆二楼连接的房间从2018年7月1日至2021年7月1日无偿给兴盛宾馆使用，三年后根据补差定价。一审认定何彩平未征得唐远英同意被迫停止经营的理由不成立。2.李永华在转让宾馆前已经做了防水处理，何彩平也多次进行了考察。如果租赁物漏水，维修责任也是出租人，不是承租人。故案外人唐远英、罗会莲以漏水问题未解决要求何彩平搬出宾馆的理由不成立，租赁合同不能履行的原因不是李永华引起的。如果要赔偿损失，何彩平应当起诉唐远英、罗会莲；3.李永华转让宾馆已经征得了出租人罗会莲的同意，且何彩平已经与罗会莲签订租赁协议，转让协议已经履行完毕。本案应追加唐远英、罗会莲，一审遗漏主体，程序违法。4.李永华与何彩平之间的转让合同已经履行完毕。李永华与罗会莲原租赁合同已经解除，李永华无法再向罗会莲主张权利。一审适用法律错误，导致李永华的合法权益受损。何彩平对李永华的上诉答辩称：1.李永华是从他人处承租宾馆，按照合同法的规定，转租应当经过出租人同意。正是由于唐远英未同意且将兴盛宾馆注销，李永华无权转租。2.李永华承租期间的漏水问题一直没有解决，且向何彩平隐瞒了漏水问题，致使宾馆权利人明确拒绝何彩平承租。故由于李永华的过错，合同目的无法实现，何彩平有权解除转租协议。3.兴盛宾馆涉及多人权利，李永华从未向何彩平全面履行过合同义务。何彩平既未获得兴盛宾馆，也没有获得使用权。一审没有遗漏诉讼主体。4.本案是李永华的违约行为所致。李永华本不应取得利益，所产生的损失也由其自行承担。请求驳回李永华的上诉。何彩平向一审法院起诉请求：1、解除何彩平与李永华于2019年5月15日签订的《协议》；2、李永华返还何彩平转租费148000元、押金9000元、租金5720元,共计162720元；3、本案受理费等全部诉讼费用由李永华承担。诉讼中何彩平申请撤回要求返还押金9000元、租金5720元的诉讼请求。一审法院查明：1、郴州市北湖区兴盛宾馆(以下简称兴盛宾馆)属于个体工商户，由案外人唐远英于2014年8月27日登记成立，于2019年5月21日办理注销登记手续。兴盛宾馆的经营场所位于郴州市北湖区龙泉路与青年大道交汇处，包括案外人罗会莲的门面、案外人罗文波的门面及案外人唐远英的妻子的门面。2、2018年5月24日，案外人唐远英将兴盛宾馆转让给李永华经营，李永华向案外人支付了转让费132000元，并与案外人唐远英签订了协议，约定：喜乐乐超市二楼与兴盛宾馆二楼联体的房间，从2018年7月1日至2021年7月1日止，无偿给兴盛宾馆使用，三年后，根据行情定价，价格不超过500元以上。2018年7月1日，李永华与案外人罗会莲签订《门面出租合同》，约定：案外人罗会莲将位于龙泉路与青年大道交汇处风情康居园一门面出租给李永华经营，李永华在签订本合同之前，向案外人交纳9000元门面押金，到期后全额将押金退还（不计息）；合同签订后，中途不允许将门面退还案外人，否则押金不退还，李永华在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经案外人同意；协议有效期为3年，即从2018年7月1日至2021年7月1日止。李永华从案外人唐远英处转让兴盛宾馆，并与案外人罗会莲签订上述租赁合同后，开始经营兴盛宾馆。3、2019年5月15日，李永华拟将兴盛宾馆转让给何彩平经营，何彩平向李永华支付了10000元定金，双方签订了协议，约定如转让兴盛宾馆，转让费148000元，已收定金10000元。2019年5月18日，何彩平与案外人罗会莲签订《门面出租合同》，除将承租方变更为何彩平、合同有效期变更为2019年7月1日至2021年7月1日、合同第十条约定“本合同还包括罗文波所有部分，需经罗文波同意后合同生效”外，合同其他内容同李永华与案外人罗会莲签订的合同。因李永华已向案外人支付押金9000元、42天的租金54000元，案外人罗会莲为此在2019年5月18日要何彩平将本应支付给案外人罗会莲的押金9000元、42天的租金5400元支付给了李永华。何彩平在2019年5月18日将转让费148000元支付给了李永华，李永华在当日将兴盛宾馆交付给了何彩平。4、2019年5月10日，李永华请人对兴盛宾馆的卫生间做防水。2019年5月20日，李永华与案外人唐远英的妻子黄香娥“因2018年5月24日兴盛宾馆转让后法人变更及服务漏水等问题争执”，郴州市北湖区联合人民调解委员会组织两人调解，两人达成以下协议：双方认识不足，双方配合及时变更实际经营人信息；漏水问题双方会同房东及时处理好；本纠纷一次性处理，各方均保证不再因此事引发新的争端，若引发由责任方承担相应法律责任。5、何彩平接手兴盛宾馆后，案外人唐远英因与李永华有遗留问题未解决，案外人唐远英对何彩平经营兴盛宾馆提出质疑，何彩平才知道兴盛宾馆的二楼经营场地有部分房产属于唐远英的妻子。案外人唐远英于2019年5月21日注销了兴盛宾馆，何彩平为此重新注册了郴州市北湖区兴成宾馆，但仍在兴盛宾馆的经营场所经营。此后，案外人唐远英、罗会莲在2019年6月11日向何彩平发出通知，内容为：“地址位于郴州市北湖区青年大道与龙泉路交汇处湘南风情康居园门面1楼2楼、22号门面（悦来美食）二楼、21号门面（喜乐乐超市）二楼，由于房屋漏水问题，已严重影响楼下悦来美食、喜乐乐超市正常运营，租户长时间未处理好（已通过微信、短信、电话的方式通知最后处理完毕时间是2019年6月10日），因此不同意租给何彩平使用并且解除所有已签的合同，收到通知之日起搬出该房屋，请知晓！”何彩平在2019年6月11日停止经营。一审法院认为，何彩平申请撤回要求返还押金9000元、租金5720元的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。本案争议焦点如下：1、双方于2019年5月15日签订的《协议》应否解除。李永华为将兴盛宾馆转让给何彩平经营，与何彩平签订了上述《协议》，何彩平在2019年5月18日向李永华支付了转让费148000元，李永华当日将兴盛宾馆交付给了何彩平，但何彩平在2019年6月11日就被迫停止经营宾馆。根据查明的事实，何彩平被迫停止经营宾馆的主要原因如下：（1）李永华事先未与案外人唐远英沟通、未取得案外人唐远英的同意，就将兴盛宾馆转让给何彩平经营，而案外人唐远英因与李永华有遗留问题未解决，故对何彩平经营兴盛宾馆提出质疑，不同意将相关房屋出租给何彩平，并为此注销了兴盛宾馆，何彩平只好另行登记成立了兴成宾馆；（2）李永华在经营兴盛宾馆期间出现了漏水问题，李永华虽然在2019年5月10日请人对宾馆做了防水处理，但根据何彩平提交的李永华与案外人唐远英的妻子黄香娥之间达成的调解协议、案外人唐远英和罗会莲对何彩平发出的通知、证人证言，可以证明李永华将兴盛宾馆转让给何彩平经营时，兴盛宾馆的漏水问题并未解决，案外人唐远英、罗会莲以宾馆的漏水问题未解决为由要求何彩平搬出宾馆。综上，何彩平在2019年6月11日被迫停止经营宾馆，至此，何彩平签订上述《协议》的目的已不能实现，故何彩平诉请解除双方签订的上述《协议》，予以支持。2、李永华应否返还何彩平转让费148000元。如前所述，因李永华在将兴盛宾馆转让给何彩平经营时，未遵循诚实信用原则，未如实告知兴盛宾馆的相关情况，对何彩平不能继续经营宾馆，应负主要责任。此外，何彩平已实际经营宾馆28天，而且何彩平在接手经营宾馆前，未对登记的经营者的情况等进行详细了解，故何彩平应自行承担部分转让费损失。一审法院认定李永华应返还何彩平转让费118400元（即148000元×80%），剩余部分由何彩平自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，一审判决：一、解除何彩平与李永华于2019年5月15日签订的《协议》；二、李永华在判决生效后十日内返还何彩平转让费118400元；三、驳回何彩平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1777元，由何彩平负担484元，李永华负担1293元。本院二审中，各方当事人均没有提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为合同纠纷。何彩平与李永华签订转租协议后，在不长的时间内，由于房东事前没有全部同意、事后明确反对，何彩平不能继续履行转租协议，上述协议应该予以解除。李永华上诉认为转租合同已经履行就不能解除的观点，没有法律依据。本案的焦点在于合同解除后的处理问题。合同解除后，不再继续履行，当事人之间应该互相返还财产，故李永华应将收取的转租费返还给何彩平，考虑到何彩平实际经营了一段不长的时间，一审法院酌定返还80%不违反法律规定；何彩平本应将宾馆返还给李永华，但由于房东的反对，何彩平已经不再占有宾馆，何彩平的返还责任应予免除。本案转租合同解除后，考虑到转租合同解除的主要原因在于李永华的转租行为没有得到全部房东的同意，故李永华与房东的关系，应该由李永华另行主张。综上所述，何彩平、李永华的上诉请求均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。何彩平预交二审受理费3554元，由何彩平负担。李永华预交二审案件受理费3554元，由李永华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波二〇一九年十二月十二日法官助理  黄 慧书 记 员  高尚书附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。