广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22057号上诉人（原审被告）：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房自编60007-Y。法定代表人：张彩萍，职务董事长。委托诉讼代理人：霍许，女，1995年2月1日出生，汉族，住广州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈翔，女，1982年5月27日出生，汉族，住所地广西柳城县。委托诉讼代理人：周东升，广东经国律师事务所律师。上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称溢晖公司）因与被上诉人陈翔房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。溢晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判溢晖公司因政府行为、不可抗力原因导致无法办理合生广场南区初始登记，有权根据涉案《广州市商品房买卖合同》约定相应顺延办理涉案房屋的房地产权证，不构成违约；2.一、二审诉讼费由陈翔承担。主要事实与理由：一、溢晖公司因广州市工商行政管理局违法不受理营业执照延期申请、违法撤销核准延期的行为导致溢晖公司无法及时向主管部门申请办理合生广场南区的初始登记。因营业执照延期事宜被拖延，溢晖公司办理合生广场南区初始登记需适用新政策规定，广州市不动产中心要求溢晖公司先行办理宗地合一手续后才能办理初始登记，但合生广场南区因历史特殊原因无法办理宗地合一，针对该情况，广州市规划和自然资源局和广州市不动产中心至今未能就合生广场南区项目的初始登记给出明确可行的解决方案。上述情况均属于涉案买卖合同约定中的政府行为、不可抗力原因，导致溢晖公司未能办妥合生广场南区初始登记，根据合同约定，溢晖公司应有权顺延办理涉案房屋的房地产权证，不构成违约。二、广州市规划和自然资源局对一审法院的复函内容具有滞后性，信息核查时间与落款时间相隔将近一个月，未全面、准确地反映合生广场南区初始登记截止至落款时间的最新办理情况，且复函对涉案房屋是否能办理房地产权证问题的回复忽略了需先行办妥初始登记的前提。三、一审法院未查明合生广场南区初始登记办理的最新情况，在实际事实已有所变化的情况下，仍采信广州市规划和自然资源局复函（信息核查时间距离庭审时已超过三个月）的内容作为认定案件事实的依据，一审法院认定事实具有滞后性，据此认定溢晖公司免责事由不成立系错误的，损害了溢晖公司的合法权益。陈翔答辩称：一、广州市规划和自然资源局的回函表明溢晖公司逾期办理产权登记并非因为工商登记的问题；溢晖公司违约的真正原因在于其自身或是案外人，但这些都不能构成免责事由。溢晖公司在一审答辩中说到，由于中建四局的施工延迟导致办证延迟，其在一审中提交的证据（办理初始登记的请示）中亦说明其存在的问题一共有五项，这才是导致其逾期办证的真实原因，而且这些原因都不构成法律上的不可抗力，也不是合同中约定的免责事由，而是由溢晖公司的过错导致的。二、溢晖公司利用格式条款免除了自身责任，加重了陈翔责任，故这些条款是无效的。其所谓的补充协议是以主合同的附件存在的，与主合同同时签订，属于同一个合同的一部分。由于该补充协议作出了与主合同不一样的约定，根据法律规定应当适用对格式条款提供方不利的约定。合同明确约定了办证期限，最长不超过210日，但在同一合同中溢晖公司将此改成550日，损害了陈翔的利益，故这个约定是无效的，应适用主合同的约定确定溢晖公司违约起算日期。三、对于违约金的计算问题。主合同中约定每逾期一天，按每日万分之五支付违约金，但附件进行了更改，大大降低溢晖公司的违约成本，由于附件没有约定主合同的约定无效，故主合同才符合双方真实意思表示。因此，本案应当引用主合同的约定作为计算违约金的依据，体现平等、公平原则。一审法院经审理查明：2014年11月25日，陈翔（甲方）与广东珠江建筑装饰工程有限公司（乙方，以下简称：珠江建筑公司）签订《室内装修协议》，约定：甲方于2014年11月25日与溢晖公司签订了《楼宇认购书》，由甲方购买合生广场项目B座1001号房；应甲方要求，在开发商取得该商品房建筑工程竣工验收备案表达到认购协议约定的交付条件后，由乙方与开发商办理该商品房的交付手续，由乙方对该商品房实施室内精装修，在达到本协议约定的精装修标准后，乙方将该商品房交付甲方；本合同价款……总价886700元；等。2015年1月4日，陈翔、林君正与溢晖公司、中国工商银行股份有限公司广州云山支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定陈翔向中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款660000元用于购买海珠区叠景路160号1001房；等。2015年1月13日，陈翔（乙方，买方）与溢晖公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海珠区广州大道西侧、新厚德园艺公司对面4号地块合生广场（自编：南区）自编A、B、C栋海珠区叠景路160号10层1001号房，房屋地址海珠区叠景路160号1001房，总金额1330050元；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同的附件六：装修、设备标准中列明了“1、外墙；2、首层住户大厅；3、住户层电梯厅；4、住户层公共走廊；5、电梯；6、楼梯……”等21项具体内容；附件七：本合同补充协议中的第1条约定：本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件；第10条约定：因不可抗力或乙方逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及甲方不可避免或者不可克服的异常地质状况，甲方有权不通知乙方即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证；如发生下列特殊原因导致合同项下商品房逾期交付和延期办理《房地产权证》的，应视为发生不可抗力的依据：A、执行法律、法规和政府规章、政策、技术性规范、标准等……D、政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等……F、其他非甲方所能预见、控制并避免的事件；如在合同履行期间发生上述事件，甲方应当及时通知乙方，以减轻可能给乙方造成的损失，除双方协商同意变更或解除合同外，甲方可据实予以延期；第13条约定：双方同意对合同第二十一条第2种方式（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第16条约定：双方同意对合同第二十二条“乙方委托甲方办理产权登记”而迟延办理产权登记的违约责任调整为：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；第17条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本合同补充协议另有约定的除外；等。2014年11月-12月间，溢晖公司向陈翔出具了共计670050元的购房款发票。2014年11月-2015年3月间，珠江建筑公司向陈翔出具了共计886700元的收据。陈翔于2016年9月30日接收了涉案房屋。诉讼中，溢晖公司表示对陈翔主张的购房款总额为2216750元予以认可；涉案房屋所在楼宇并未办理初始登记。经一审法院释明，陈翔表示其不变更第1项诉讼请求。另外，陈翔提出补充协议第13条、第16条、第17条是格式条款，应为无效。另查，溢晖公司因工商登记纠纷于2018年向广州铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销广州市工商行政管理局于2018年7月6日作出的穗工商注撤字（2018）第3号《撤销变更登记通知书》、广州市工商行政管理局赔偿融资成本损失和迟延办证损失。广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初5033号行政判决书，判决：一、撤销广州市工商行政管理局于2018年7月6日作出的穗工商注撤字（2018）第3号《撤销变更登记通知书》。二、驳回广州市溢晖房地产开发有限公司的赔偿请求。溢晖公司不服，提起上诉。广州铁路运输中级法院于2019年4月5日作出（2019）粤71行终91号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2019）粤71行终91号案经审理认为：溢晖公司于2015年12月22日经营期限届满，2016年11月9日其营业期限延期获广州市越秀区商务局备案。溢晖公司随后于同年11月即向市工商局提出变更登记申请，该局于2017年6月20日作出不予受理通知。溢晖公司对此不服，提起诉讼，在诉讼过程中，溢晖公司于2018年6月13日再次提出申请，市工商局即予许可，溢晖公司随后撤诉。溢晖公司提出其于2015年上半年即向审批机关广州市越秀区商务局提出申请，但该局未及时作出批准。现虽无证据显示溢晖公司在2015年12月22日经营期限届满前，有无按当时规定在期限内向审查批准机关提出延期批准申请，但该行为涉及的是审查批准机关作出批准行为的合法性问题，根据职权法定原则，即便是审查批准机关对逾期申请予以受理并作出延期经营批准，亦属于审查批准机关作出的审批行为是否正确的问题，在审批机关批准作为工商变更登记前置条件的情况下，市工商局不能以溢晖公司逾期向审批机关申请审批作为溢晖公司向市工商局逾期提出变更申请的事实根据；等。本案一审审理期间，一审法院向广州市规划和自然资源局了解溢晖公司所开发的合生广场（自编：南区）自编A、B、C栋项目的初始登记等情况，该局于2019年6月4日作出复函，内容为：二、2018年12月18日，溢晖公司申请办理海珠区叠景路156号-170号即合生广场（自编：南区A、B、C栋）房屋的首次登记，我局下设市不动产登记中心（下称登记中心）以2018登记1779870-1782169号受理立案。经审查，该项目地下一层至地下三层部位车位实测报告与竣工图不符，已超出2007国用1100079号《国有土地使用证》的用地范围，需该公司提交超出部分的土地来源文件和规划批准文件；如该项目属溢晖公司与广州市溢晟房地产开发有限公司（下称溢晟公司）合建，需补充分成协议及溢晟公司法人委托资料及申请表。因此同年12月26日，登记中心向溢晖公司发出《补正资料通知书》，该公司到目前为止尚未补充上述资料，案件未审结。三、实务中，若公司未注销，且未被列入“信用广州”黑名单范围，公司可以协助购房人申请办理不动产登记手续。信息核查时间为2019年5月8日。一审法院认为：陈翔与溢晖公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。合同约定“本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，溢晖公司已提示陈翔详细阅读说明及条款，并作合理解释，陈翔在清楚理解的基础上与溢晖公司签订本合同及附件”，故陈翔主张合同中补充协议的第13条、第16条、第17条是格式条款，应为无效条款的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。陈翔与溢晖公司签订的《商品房预售合同》中已约定涉案房屋装修交付，可见装修的义务主体应为溢晖公司，陈翔无需再与他人就涉案房屋签订装修合同。再结合溢晖公司在本案中对陈翔要求以两份合同金额的总和作为计算逾期办证违约金的基数即购房款总额予以确认，可见，陈翔与珠江建筑公司签订的《室内装修协议》是溢晖公司主导陈翔与珠江建筑公司签订的，实际将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款。上述装修款项应认定为《商品房预售合同》中的涉案房屋的房款的一部分。违约责任问题。合同附件七第13条、第16条、第17条约定，溢晖公司应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为陈翔办妥产权登记；迟延办理产权登记，从逾期之日起，每满一年溢晖公司按已付购房款1%向陈翔支付违约金；双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本合同补充协议另有约定的除外。溢晖公司未按合同约定在2018年4月3日前履行办证义务，已构成违约，应承担违约的责任。鉴于涉案房屋所在楼宇并未办理初始登记，故对陈翔要求溢晖公司协助办理涉案房屋的产权登记手续和交付房地产权证书的请求，一审法院不予采纳，陈翔可待条件成就后另循法律途径解决。因合同约定“每满一年溢晖公司按已付购房款1%向陈翔支付违约金”，故溢晖公司应按已付购房款1%的标准向陈翔支付2018年4月4日起至2019年4月3日止的违约金。鉴于2019年4月4日起的违约金，未满一年，故本案不作调处，陈翔可待条件成就后另循法律途径解决。陈翔要求溢晖公司以每日0.05%的标准计算从2017年8月9日起至溢晖公司实际交付产权证之日止的违约金，缺乏依据，一审法院不予采纳。免责问题。溢晖公司与中建四局之间关于违约致溢晖公司项目竣工、规划验收迟延的问题不能对抗溢晖公司履行协助陈翔办证的合同义务。溢晖公司提出市工商局违法行为导致其无法办理涉案房产的产权登记等相关申请，但根据广州市规划和自然资源局的复函，若公司未注销，且未被列入“信用广州”黑名单范围，公司可以协助购房人申请办理不动产登记手续。因此，溢晖公司要求免责，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、广州市溢晖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向陈翔支付从2018年4月4日起至2019年4月3日止的迟延办证违约金（按总房价2216750元×1%的标准计算，违约金总额以不超过总房款的5%为限）。二、驳回陈翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10096元，由陈翔负担9741元，溢晖公司负担355元。一审查明的事实无误，本院予以认可。二审另查明，溢晖公司当庭提交《广州市不动产首次登记告知通知书》（登记字号：18登记01779870）以及涉案房屋的不动产权证复印件，拟证明溢晖公司已于2019年9月26日获得合生广场南区的初始登记，并于2019年10月25日为陈翔办妥案涉房屋的不动产权登记手续。陈翔对此未表示异议。本院经审查认为：对于溢晖公司迟延办证能否免责的问题。其一，在一审法院发给广州市规划和自然资源局的调查函中，调查的第一项问题即“溢晖公司营业期限的延长，是否影响溢晖公司协助陈翔办妥所购房屋的产权登记（含申请商品房项目的初始登记）”，该单位复函第三点载明“实务中，若公司未注销，且未被列入‘信用广州’黑名单范围，公司可以协助购房人申请办理不动产登记手续”，因此对于溢晖公司提出的营业执照未核准延长影响初始登记并依此主张免责的上诉理由，本院不予采纳。其二，溢晖公司未提交证据证明其在2015年12月22日经营期限届满前，按当时的规定在期限内向审查批准机关提出延期批准申请。其三，从一审情况可知，溢晖公司于2018年10月交清土地出让金，其在一审答辩时亦称涉案房屋迟延办证存在中建四局提前擅自退场、使工程严重滞后等原因，以上因素会影响初始登记的办理但不构成法律规定的免责事由。对于构成违约的起算时间以及违约金的计算标准问题。溢晖公司与陈翔签订的《商品房预售合同》附件七对溢晖公司的办证期限以及违约金比例均进行了补充约定，双方均对此内容签字确定，故一审法院按此约定计算溢晖公司应支付的违约金并无不当，本院予以认可。至于陈翔提出的应按主合同约定计算违约金的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，因一审判决后其未提起上诉，故本院对此不予审查。综上所述，溢晖公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费355元，由上诉人广州市溢晖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟育周审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一九年十二月二十七日书记员  傅贤珍林珏玲