河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2808号上诉人(原审原告)：高广平，男，1971年11月9日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：韩晓蕾，河南忠义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南省国田置业有限公司，住所地濮阳市经二路中段路东与黄河东路交叉口向北150米天能集团（濮阳）循环经济产业园本套生活区院内。法定代表人：安广岭，总经理。委托诉讼代理人：胡贵省，男，1972年2月20日出生，汉族，住濮阳县。上诉人高广平因与被上诉人河南省国田置业有限公司（以下简称国田置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初8324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高广平及其委托诉讼代理人韩晓蕾，被上诉人国田置业的委托诉讼代理人胡贵省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高广平上诉请求：1.撤销一审判决改判支持高广平的一审诉讼请求；2.诉讼费由国田置业负担。事实和理由：在双方签订的《委托建房意向书中》约定的违约责任是，10万元意向金的2倍，国田置业应向高广平支付违约金20万元，且按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，因国田置业将房屋出售给他人，国田置业应支付已付购房款一倍的赔偿责任。国田置业支付的10,000元，应作为国田置业支付的利息，一审直接认定为本金错误。国田置业辩称，经双方合议委托建房意向书已于2015年7月20日解除，高广平未取得房屋所有权，房屋归高广平所有的约定不发生效力，欠条中归其所有的含义也是售房款应优先支付给高广平所有。双方并没有约定违约责任的承担条款，一审法院判决国田置业承担利息符合法律规定。高广平要求双倍返还定金没有事实根据或法律依据。一审判决事实清楚，应予驳回上诉，维持原判。高广平向一审法院起诉请求：1.依法确认濮阳市黄河东路北、经二中东“天润华庭”项目2号楼2单元501号房产归高广平所有；2.依法判决国田置业履行交付义务，将上述房产交付于高广平；3.诉讼费由国田置业承担。在庭审前高广平申请变更诉请为：1.依法判决国田置业退还高广平已付全部房款175,948元及利息（利息自2013年9月3日起以175,948元为基数按年利率6％计算至被告付清之日止）；2.判决国田置业支付高广平违约金20万元；3.本案诉讼费由国田置业承担。一审法院认定事实：2013年8月13日，高广平与国田置业签订“天能集团生活区天润华庭项目委托建房意向书”一份，主要约定：一、房产位置：濮阳市黄河东路北、经二路东“天润华庭”项目2号第2单元501号房。委托建房面积暂定为127.14㎡（最终以房产测绘部门认定面积为准，对委托建房款实行多退少补）。委托建房均价3,130元／㎡，优惠后总房价397,948元。二、高广平于意向书签订之日交纳委托承建意向金100,000元，此款以后冲抵承建房款。高广平选择以按揭／公积金贷款方式按期支付承建价款。三、甲方高广平未能按照意向书第二条约定时间和数额支付委托承建款的，意向书自动解除，定金不予退还。该意向书一旦签订不得更名、转让、出售，否则意向金不予退还。四、在本意向书履行期间，不论房价如何增长，国田置业应严格按照本意向书签订的房价及房号执行。如若国田置业由于非自然因素致该房不能建设交付高广平，国田置业则赔付高广平所交意向金的2倍作为违约金。五、本意向书双方各执一份具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。六、在签订正式购房合同后，本意向书约定自动作废。2013年8月13日、8月31日、9月3日，国田置业濮阳分公司分别给高广平出具收到现金、地下室、天然气款100,000元、67,948元、5,000元、3,000元的收款收据四份，共计175,948元。2015年7月20日，国田置业给高广平出具欠条一份，内容注明：房号2号2单元501户；交款金额175948.00。还款日期2015年10月26日；另注明四份票据号和高广平身份证号码。该欠条备注说明：该欠款为房款等费用。在未退款之前，业主所购房子仍归业主所有，退款后原开收据发票作废，本款项兑现时需交回收据发票及有关手续。2016年9月20日，高广平在国田置业填写了“客户退房申请表”，主要内容为：原定房号2-2-501，建筑面积135.28㎡，单价3,130元，总价423,426元，认购时间2013.8.13，所交定金地下室5,000元、天然气3,000元、返款167,948元，共计175,948元，退房理由为来了多次无法网签合同、外出打工。2018年5月7日，天润华庭销售部出具收条一份，收到高广平所购房款收据4张，并注明票据号，金额共计175,948元，注明票据原件放售房部，分批退款，7月底退完。2018年5月17日，国田置业通过个人账户向高广平转账10,000元。2018年1月10日，国田置业将本案涉案房屋另售案外人，并办理了网签备案。一审法院认为，本案中高广平与国田置业签订了委托建房意向书，对委托建房的位置、面积、房价、总房款、违约责任等作出了约定，并且国田置业收取了高广平交付的意向金10万元，应当认定双方之间形成商品房买卖合同关系。2015年7月20日，国田置业给高广平出具房款的欠条，并注明还款时间和金额，表示同意将高广平所交的全部房款等款项退还，对此应视为双方同意解除商品房买卖合同关系，且高广平在2016年9月20日填写了“客户退房申请表”，进一步明确了解除双方之间商品房买卖合同关系，故在双方解除商品房买卖合同关系后，国田置业应退还其收取的高广平的房款等款项，扣除国田置业已经返还的10,000元，国田置业应返还高广平165,948元，并支付占用高广平房款期间的利息，结合本案的情况，因国田置业是企业法人，参照民间借贷相关法律规定，国田置业应自双方合意解除商品房买卖合同之日，即自2015年7月20日起按照年利率6％支付高广平房款占用期间的利息。高广平诉请要求国田置业支付违约金20万元，根据双方签订的“委托建房意向书”中对国田置业应承担违约责任的约定，本案中国田置业不存在该项违约行为，不应支付违约金，故高广平的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、国田置业返还高广平165,948元并支付利息（按照年利率6％支付，自2015年7月20日起计算至付清之日），于本判决生效后十日内付清。二、驳回高广平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,909元，由国田置业负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。在房屋买卖合同履行过程中，国田置业于2015年7月20日向高广平出具了175,948元的欠条，与2016年9月20日的客户退房申请相印证，双方通过协商解除了之间签订的房屋买卖合同，国田置业应将已收房款退还给高广平，并应向高广平支付实际占用期间的利息，高广平诉请按照最后一笔款项交付时间计付利息，应予支持。一审判决依合同解除时间开始计付利息，属认定事实不当。对于2018年5月17日国田置业支付给高广平的10,000元，因双方在解除合同时没有约定就所退房款支付利息，上述10,000元应视为国田置业退还的房屋价款，高广平认为是支付的利息的理由不能成立。对于高广平主张的20万元的违约金，因双方签订的合同中约定的是“如若乙方由于非自然因素致该房不能建设交付甲方，乙方则赔付甲方所交意向金的2倍作为违约金”，本案中不存在“非自然因素致该房不能建设”的情形，高广平主张20万元违约金没有事实依据。对于高广平主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，国田置业也应当支付一倍房款的赔偿，但国田置业二次出售的时间为2018年1月10日，是在高广平与国田置业解除上述协议以后，故本案不适用上述司法解释的规定，高广平主张一倍房款的赔偿同样没有事实和法律依据。综上所述，高广平的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初8324号民事判决；二、被上诉人河南省国田置业有限公司返还上诉人高广平165,948元并支付利息（按照年利率6％，自2013年9月3日至2018年5月7日按本金175,948元计付利息，自2018年5月8日至付清之日按本金165,948元计付利息），于本判决生效后十日内付清。三、驳回上诉人高广平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,909元，由被上诉人河南省国田置业有限公司负担；二审案件受理费5,274元，由高广平负担3,980元，由被上诉人河南省国田置业有限公司负担1,294元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月十七日书记员 李淑敏