黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑01民终9078号 上诉人（一审原告）：哈尔滨曙光物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区。 法定代表人：刘鸿涛，经理。 委托诉讼代理人：张春艳，女，1966年9月12日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：邹志坚，黑龙江太平律师事务所执业律师。 谢相贵（一审被告）：谢相贵，男，1969年2月12日出生，住哈尔滨市道外区. 上诉人哈尔滨曙光物业管理有限公司（以下简称曙光物业公司）因与被上诉人谢相贵物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曙光物业公司的委托诉讼代理人张春艳、邹志坚，被上诉人谢相贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曙光物业公司上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初4391号民事判决。2.判决谢相贵给付2019年1月至2019年12月物业费832.3元。事实和理由：（一）一审法院未采信和认定曙光物业公司提交的“已缴物业费户数统计”，“证明同意上调物业费业主面积已超小区总面积一半”，“物业费调整公示”，“曙光华丰嘉园小区业主意见表及情况说明”等重要证据，属于认定事实不清。（二）曙光物业公司向一审法院提交了“物业费支出明细”，“调整物业费后工作计划”等证明材料作为提高物业费的依据，一审法院却未予以支持难以让人信服。（三）一审法院对曙光物业公司提交的“物业费催缴通知单”不具有合法的事实及程序基础的认定，显属错误。（四）一审法院因曙光物业公司与谢相贵之间就2019年的物业费未进行预付约定，而确定谢相贵无须提前支付2019年物业费显属错误。一审法院即使不支持曙光物业公司向小区内业主收取每月每平方米建筑面积1元物业费的诉请，亦应对双方并无异议的每月每平方米建筑面积0.7元物业费予以支持。（五）因一审法院认定“本案曙光物业公司、谢相贵未就物业服务管理费用进行预付约定，谢相贵亦无必须提前支付物业服务费用的法定事由”，无事实和法律依据，故一审法院应对曙光物业公司向小区内业主收取2019年物业费的诉求予以支持。（六）一审法院确认“……通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。……本案曙光物业公司未经此程序对物业收费标准进行确定”，属于枉法裁判。（七）一审法院驳回曙光物业公司的诉讼请求，属于偏袒对方当事人，违法问题严重，一审判决应予以撤销。 谢相贵辩称，一审判决公平公正合法有效。一、曙光物业公司物业费涨价未召开业主大会，案涉小区没有业主委员会，就应召开全体业主大会讨论征求意见才能确定物业费是否涨价。曙光物业公司未与众多业主重新签订新的物业服务合同和协议，就将原来的0.7元每平方米的物业费涨到1元每平方米。二、在2018年10月25日,物业公司张贴的涨价通知中，其公布的调查结果存在大量虚假成分，后经众多业主自发调查统计后，证明物业公司的调查结果严重不属实，众多业主不同意物业公司乱涨价。经过业主调查后发现，当初同意物业费涨价的部分业主是受到物业工作人员欺瞒下盲目同意，这部分业主已明确表态后悔按1元每平方米缴费。三、曙光物业公司不是通过业主委会和大多数业主选择的，而是通过开发商接手本小区的物业服务，其未与业主委员会和业主签订正规的书面物业服务合同。四、物业公司从未对小区众多业主公布原物业费中都包含什么项目，也没有具体说明涨价后新增了什么服务项目。物业公司说涨价是为了给小区修路等小区设施的维护维修，但物业费里是否包含这些服务未说清，即物业公司未就物业费涨价的理由说清楚。物业公司当初承诺说给小区修路，但业主缴费后物业公司至今未对小区路面进行维修。五、被起诉的小区业主并不是不缴物业费。从入户至今，大多数业主从未拖欠物业费，有物业开具的收据作为证据。2018年末，物业公司宣布物业费涨价，众多业主是不缴纳不合理涨价的物业费，而业主按照原有物业费缴费，物业公司拒收。六、物业公司称业主欠费，但2019年还未为过去一半，物业公司以2019年物业费欠缴的理由起诉业主，是将自己凌驾于法律之上。 曙光物业公司向一审法院起诉请求：一、判令谢相贵给付2019年01月至2019年12月物业费832.30元。 一审法院认定事实：2013年09月01日，曙光物业公司同哈尔滨曙光实业公司签订《物业管理服务合同》，就案涉华丰嘉园小区建立物业服务合同关系，其中约定“管理服务费用按政府规定及双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.7元”。同时约定“本合同期限为2年，自2014年01月01日起至2015年12月31日止”。2018年08月28日，曙光物业公司同哈尔滨曙光实业公司再次签订《服务管理服务合同》，其中载明：“管理服务费用按政府规定及双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1元”。同时约定，合同期限为2019年01月01日至2020年12月31日止。另查明，曙光物业公司以相同理由另诉10名业主，已另案审理。 一审法院认为，曙光物业公司于2013年09月01日同哈尔滨曙光实业公司签订《物业管理服务合同》，至2018年08月28日前，曙光物业公司已经履行服务义务，谢相贵亦已缴纳物业管理费用，曙光物业公司、谢相贵之间建立事实上的物业服务合同法律关系。关于曙光物业公司请求谢相贵给付2019年01月至2019年12月物业费832.30元的主张。本案曙光物业公司、谢相贵未就物业服务管理费用进行预付约定，谢相贵亦无必须提前支付物业服务费用的法定事由，同时依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二、三、四款之规定，“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签订物业服务合同”。曙光物业公司提高物业服务费用标准未得到谢相贵的确认，且在案涉小区未成立业主大会的情形下，曙光物业公司所举示证据不足以证明已经过专有部分占建筑物总面积过半数，且占总套数过半数的业主同意调整物业费用标准，在此协商无法确定物业服务收费标准的情形下，物业服务收费标准应由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处业主委员会会同物业服务企业共同确定，本案曙光物业公司未经此程序对物业收费标准进行确定。此外，案涉小区虽未成立业主委员会，但已进户多年。曙光物业公司同案外人哈尔滨曙光实业公司所签订“物业管理服务合同”不能代表谢相贵的真实意思表示，曙光物业公司、谢相贵间并未就调整物业服务标准达成意思一致，且曙光物业公司未履行上述程序要件，故对于曙光物业公司的此项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条之规定，判决如下：驳回曙光物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由哈尔滨曙光物业管理有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。 曙光物业公司提交四组证据： 证据一、2019年10月30日,哈尔滨市道外区新一街道办事处曙光社区出具的情况说明1份。拟证明：曙光物业公司在新一街道办事处曙光社区指导下，派两名社区干部对物业费上涨情况进行入户走访，情况属实。 证据二、曙光物业公司于2019年10月31日出具的关于截止2019年10月31日前，收取2019年1月至12月物业费的票据复印件，合计458户，户数和面积均已超过小区总过半。拟证明：曙光物业公司提高物业费后，超过小区总户数一半的业主已缴费，曙光物业公司提高物业费符合法定程序。 证据三、照片复印件2张，系曙光物业公司于2019年11月1日在道外区市场监督管理局调取关于物业费涨价后备案的证据。拟证明曙光物业公司提高物业费已经在市场监督管理局备案。 证据四、2014年1月1日起执行的哈尔滨市物业收费管理办法。拟证明：曙光物业公司属于三级物业服务企业，提高物业费后仍然没有超过该三级服务企业收费的标准范围。 谢相贵对曙光物业公司提交证据的质证意见： 对证据一，对真实性有异议，对物业费涨价理由有异议，该证据与本案无关。 对证据二，对真实性有异议，亦证明不了曙光物业公司所要证明的问题。 对证据三，对真实性有异议。因没有居民代表参与，不能作为证据使用。 对证据四，对真实性有异议。曙光物业公司基础服务都不达标。且服务项目、服务标准、收费价格都没有公示，不符合三级服务企业标准。 本院对曙光物业公司提交证据的认证意见： 对证据一，哈尔滨市道外区新一街道办事处曙光社区出具的情况说明不能证实曙光物业公司物业费价格调整履行了法律所规定的必要程序，不能证明其所主张的待证事实，故本院不予采信。 对证据二，因该票据系曙光物业公司单方制作，且其他业主的交费情况与物业费调整是否符合法律规定不具有关联性，故对该证据本院不予采信。 对证据三，因是否在市场监督局备案，并不能证明物业费的调整是否经过法定程序且发生法律效力，该证据与待证事实不具有关联性。故本院不予采信。 对证据四，哈尔滨市物业收费管理办法系地方规范性文件，并不能证明曙光物业公司调整物业费价格是否符合法律规定，对待证事实不具有关联性，故本院对其所要证明的问题不予采信。 谢相贵提交证据：2019年6月27日，生活报对本案纠纷发表的一篇新闻报导。拟证明曙光物业公司调整物业费的程序和理由均不合法。 曙光物业公司对谢相贵提交证据的质证意见：该报导内容没有与曙光物业公司进行核实，不具有真实性、合法性。 本院谢相贵提交证据的认证意见：因对民事法律行为是否具有合法性的认定应当由执法机关作出，而新闻报导不具有该项职能，故对该证据本院不予采信。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，虽然曙光物业公司未与谢相贵签订书面的物业服务合同，但自谢相贵进户后，已实际接受了曙光物业公司提供的物业服务，并向曙光物业公司交纳了物业服务费，因此，双方已形成事实上的物业服务合同关系。2019年之前，曙光物业公司系以每平方米0.7元的标准向谢相贵收取物业服务费，谢相贵亦无异议，每平方米0.7元即为双方约定的物业服务合同单价。现曙光物业公司欲以每平方米1元的标准收取谢相贵2019年度的物业服务费，双方产生纠纷。故本案的焦点问题即为曙光物业公司调整物业费收费标准是否符合双方合同约定及法律规定。首先，因谢相贵不同意曙光物业公司按照每平方米1元的标准收取物业服务费，故双方对此并未达成一致意见，调整物业服务收费标准系曙光物业公司的单方行为，并不产生合同效力。其次，《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定，“普通住宅的物业服务收费实行政府指导价”，“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”而本案中，曙光物业公司调整物业服务费收费标准并未召开业主大会，其所举示的“已缴物业费户数统计”、“物业费调整公示”、“曙光华丰嘉园小区业主意见表及情况说明”等证据均不属于上述法规规定的可以调整物业服务收费标准所应当履行的法定程序，其以上述证据作为调整物业费收费标准不符合法律规定。因此，曙光物业公司调整物业服务收费标准无法律依据。关于曙光物业公司所主张的即使不支持每平方米1元的物业费收取标准，亦应对双方并无异议的每平方米0.7元物业费予以支持的问题。因谢相贵对按照每平方米0.7元的标准交纳物业服务费并无异议，并且谢相贵曾主动按该标准向曙光物业公司交纳2019年度的物业服务费而被曙光物业公司予以拒绝。因此，对每平方米0.7元的收费标准双方并无争议，其属于双方既有的合同约定。对无争议的事实人民法院无需裁判，双方当事人可按照原约定自行履行。故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院驳回曙光物业公司的诉讼请求并无不当。 综上所述，曙光物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由哈尔滨曙光物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郎晓侠 审判员  周 磊 审判员  王 琦 （） 二〇一九年十二月二十五日 书记员  孙瑛喆