河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3774号上诉人（原审被告）：何华锋，男，1972年3月7日出生，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司，住所地：河南省沁阳市王曲乡范家庄村。法定代表人：杨永平，该公司经理。委托诉讼代理人：王胜三，河南正乾坤律师事务所律师。上诉人何华锋因与被上诉人沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司（以下简称鼎通公司）租赁合同纠纷一案，先由鼎通公司起诉，河南省沁阳市人民法院于2017年9月13日作出（2017）豫0882民初817号民事判决，鼎通公司不服，提起上诉，本院于2017年12月26日作出（2017）豫08民终3879号民事判决，维持了原审判决。鼎通公司不服申请再审。河南省高级人民法院于2018年11月6日作出（2018）豫民申6477号民事裁定，指令本院对该案再审。本院于2019年3月28日作出（2019）豫08民再6号民事裁定书，撤销原一、二审判决，将本案发回重审。沁阳市人民法院经审理作出（2019）豫0882民初1584号民事判决，何华锋对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。何华锋的委托诉讼代理人勾保公、鼎通公司的法定代表人杨永平及其委托诉讼代理人王胜三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何华锋上诉请求：撤销一审判决，改判其不补偿鼎通公司20万元；诉讼费用由鼎通公司负担。事实和理由：一、涉案土地未办理建设用地审批手续，虽然违反土地管理法但不属于违反效力性、强制性规定，并不导致合同无效，原审认定合同无效属于适用法律错误。二、鼎通公司在本案发回重审期间以未办理建设用地审批手续而提出抗辩，违反禁言原则，不应予以支持。三、鼎通公司因自身原因不在租赁土地上经营，所产生的后果应由其自行负担；鼎通公司未腾空物品导致涉案土地无法另行出租，造成上诉人严重损失，原审判决不当，应予改判。鼎通公司辩称，国家有关法律规定，林地不得改为非林地，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设，本案违反了法律的强制性规定，依法无效。鼎通公司提出过合同无效的诉讼主张，法院也有权查明合同效力。鼎通公司在签订合同后，对房屋进行了装修，对地面进行了硬化，投入200余万元，后因何华锋的原因无法继续租赁使用租赁物，原审判决何华锋补偿20万元事实和法律依据充分。鼎通公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方2012年6月19日签订的租赁协议；2、判决被告返还原告2015年8月预交的租金40000元；3、判决被告赔偿原告2100000元（系原告承租合同标的物后对其建设、改造及其投资的全部费用数额）；4、赔偿原告100000元/月损失（损失计算从2016年7月1日起至2017年4月1日，暂定为900000元。实际损失计算到被告支付全部赔偿款给原告之日止）；5、本案一切诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2006年9月30日，何华锋与范家庄村签订土地出租合同，内容为：“一、甲方：范庄村委会。二、土地租期为40年，从2006年9月30日至2046年9月30日，到期后按合同继续长期租用。三、租地面积南北118米，东西153米，折合27.6亩；四、租用金每亩730元，由乙方负责每5年交一次，每次在第5年的9月30日交清；五、租金每亩村委会抽30元，其余700元在地未调整前由倪中有、靳高升、张国营、倪天旺等所得，责任田调整后每亩租金归集体所有，所占地农业税、应摊的提留各项任务由得租金户负责，占地所办一切手续、费用由乙方负责。六、在租用土地期间，集体和个人不得到租地单位无理取闹，否则一切后果由闹事人负责，空口无凭，合同为证。七、根据粮价上涨，每5年调整一次”。之后，被告何华锋在本案诉争租赁土地上建了院墙、盖了房等。2012年6月19日，鼎通公司的股东委托党修智（乙方）与何华锋（甲方）签订租赁协议，约定如下：“一、甲、乙双方本着平等互利的原则签订本协议。一、甲方将位于沁伏路宋学义学校南的一处院子、建筑物以及附属物租于乙方做生意用，租期十年，租金每年六万元，每年一交。二、租期从2012年7月1日至2022年6月30日止。三、甲方拥有院子的所有权，享有每年7月1日前到院子收取租金的权利，乙方如逾期不交租金，甲方有权收回土地。四、甲方应保证乙方租赁期间内水电、道路畅通等正常经营的权利，若不能正常使用，甲方应积极出面解决，造成损失的甲方应付全部责任，如遇政府用地，乙方应交回土地。五、乙方享有院子的经营权、有权改造院子、建筑物及附属物的状态，以应对生意上的需要。六、在租赁期内如遇城建改造、政府用地或者由于甲方其它原因引起的不能继续合作的，甲方应按市场价补偿乙方所投资的固定资产。七、租赁期到，乙方应归还院子及建筑物于甲方，乙方所添加的固定建筑物也归甲方。”合同签订后，原告在租赁地进行了地面硬化、房屋整修等改造。诉讼中，双方对改造的范围及造价陈述不一，但对原告地面硬化、房屋整修等主要添附行为一致认可。原告按照合同约定的每年60000元租金支付了2014年之前租金共计240000元。2015年8月份，部分范家庄群众聚集在鼎通驾校门口，要求涨租金，经原被告协商，杨永平向何华锋交纳现金40000元。诉讼中，双方对该款用途各持己见，杨永平认为该款系预交第二年的租金，且交款单据已丢失，何华锋认为该款系双方协商一致同意变更租金为100000元后，原告在已交60000元租金的基础上补交的40000元租金，且出具的收款收据也注明了补交租金的性质，同时，还应杨永平的要求另出具一份租金涨到100000元之后不再继续涨租金的保证。2016年6月，被告要求原告按变更后的100000元支付租金，但原告希望仍按照原合同约定的60000元支付租金，双方为此发生争执，被告于2016年7月1日通知原告解除合同，于7月5日对大门上锁。公安机关2016年7月14日的接警处理结果显示，鼎通驾校因土地租金问题发生纠纷，告知双方通过法律程序解决；2016年7月15日的接警处理结果显示，驾校与学员因练车发生纠纷，告知杨永平和学员双方自行协商解决。2017年8月23日，一审法院组织双方到涉案场地勘验现场，并确认该场地内有原告如下物品：1、豫H2923学、豫Ｈ×××××号大巴车各一辆；2、模拟驾驶器6台；3、教学透明体1套；4、单桌127张、凳子34张；5、办公桌3张、沙发2套；6、华丰牌煤炉、不锈钢台案各一各；7、床12张、空调4台；8、教学龙门架6个；9、红双喜兵乓球台桌一套。重审中，双方一致认可鼎通公司已将上述勘验所列财物全部搬走。鼎通公司法定代表人杨永平自称鼎通公司在租赁期间的经营获利约4000000元左右，现又另租场地正常经营驾校，何华锋自称涉案场地因本案纠纷而至今未能出租，一直闲置。另，根据沁阳市自然资源和规划局出具的复函和土地现状图，涉案土地总面积18491.27平方米（合27.7369亩）。2012年5月至今（即2011年末至2018年末现状图）土地类型一致，均包括林地5987.61平方米（合8.9814亩）和建设用地12503.66平方米（合18.7555亩）。该宗土地未申请办理建设用地审批手续。一审法院认为，（一）关于鼎通公司提出解除双方2012年6月19日签订的租赁协议的请求。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案土地性质为林地及违法的建设用地，双方将该地及附属物出租用于非农建设的租赁合同违反法律强制性规定，依法为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，不存在解除的前提条件。故该请求与法无据，不予支持。（二）关于原告提出返还预交租金40000元的请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，双方对40000元的用途陈述不一，鼎通公司主张该款系预交第二年的租金，在被告以收取该40000元的收据载明系补交变更后的当年租金用途予以反驳原告的主张时，持有该收据的原告以收据丢失为由拒不提供，但其提交的证据不足以证明该收据已丢失，鉴于交款时间距离第二年缴纳租金的时间尚早，且该收据的内容不利于持有人原告，故推定被告的主张成立，即40000元系补交2015年的租金，而非预交2016年的租金。因民事权益由法律规范确认和保护，权利主体所享有和获取利益的范围及限度由法律规定，所以法律保护的民事权益以合法为前提。鉴于40000元租金系违法用地所得，根据土地管理法的规定，应由土地行政管理部门依法处置，而不应返还。该请求与法无据，不予支持。（三）关于原告提出赔偿改造、装修、投资费用2100000元的请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鼎通公司作为承租人，违背土地性质违法改造、添附，并实际使用和收益，理应对损失承担主要过错责任，何华锋作为出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。该案中，双方对交付租赁的建筑物及附属物无明细约定，对原告进行改造、添附的范围及造价不能达成一致共识，原告提供的证据也不足以证明其进行改造、添附的范围，以致原告申请鉴定的范围不能确定，故对其鉴定申请不予支持。客观上，鼎通公司改造、添附行为确实存在，双方虽对范围及造价不能完全达成一致，但对鼎通公司进行地面硬化、房屋整修等主要添附行为是一致认可的，据此，综合考虑双方的过错程度、合同履行时间、租金金额、收益情况、添附行为等案件事实，酌情确定由何华锋向鼎通公司支付补偿款200000元，对鼎通公司超出此数额的请求不予支持。（四）关于鼎通公司提出赔偿按月计算暂定为900000元损失的请求。租赁合同无效，该请求中主张的900000元系非法利益，该请求与法无据，不予支持。一审法院判决：一、被告何华锋于本判决生效后十日内补偿原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司200000元。二、驳回原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费31700元，由原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司负担20000元，被告何华锋负担11700元。二审期间，当事双方均未提交新的证据。本院经审理认定的案件事实与原审认定的案件事实相一致。本院认为，本案双方签订了租赁协议，但是协议内容涉嫌违反国家基本土地管理制度和和规划建设管理制度，原审认定合同无效并无错误。鼎通公司不能继续使用原租赁物而另觅新址进行经营，明显系双方履行合同发生纠纷而引起;鼎通公司确实对租赁场地有投资、改造行为，撤出原租赁场地后造成了一定的损失。根据双方的过错程度、合同履行时间、租金金额、收益情况、添附行为等案件事实，原审判决何华锋向鼎通公司补偿20万元并无不当。原审审查合同效力不构成程序违法。综上所述，何华锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由何华锋负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇一九年十二月三十日书记员 杨     舒     羽