广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终7399号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾远平，男，1972年11月20日出生，汉族，住广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：罗家威，广东名成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱林文，男，1984年11月15日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：吕修金，广东赤道律师事务所律师。原审第三人：东莞市勇腾金属按键有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇初坑村大地工业区H栋二楼。法定代表人：王勇。委托诉讼代理人：罗家威，广东名成律师事务所律师。上诉人曾远平、上诉人朱林文因与原审第三人东莞市勇腾金属按键有限公司（以下简称勇腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾远平起诉请求：1.朱林文立即向曾远平返还多收取的2017年2月至2018年6月电费526154.37元及利息（以526154.37元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自案件受理之日起计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由朱林文负担。经原审法院当庭释明，曾远平表示，若案涉租赁合同被认定无效，则变更诉讼请求为：1.确认案涉租赁合同无效；2.朱林文立即向曾远平返还多收取的2017年2月至2018年6月电费526154.37元及利息（以526154.37元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自案件受理之日起计算至清偿之日止）；3.朱林文赔偿曾远平装修损失，金额以鉴定机构评估价格为准；4.本案诉讼费由朱林文负担。朱林文反诉请求：1.曾远平立即向朱林文出示《广东省污染物排放许可证》；2.曾远平向朱林文提供所有进厂机器设备的购机发票；3.朱林文对曾远平于租赁物内的所有机器设备（价值暂定160000元）具有抵押权，曾远平对于租赁物内的所有机器设备办理抵押登记至朱林文名下；4.曾远平向朱林文支付违约金143666.40元；5.本案诉讼费由曾远平负担。后朱林文增加反诉请求：解除与曾远平之间的租赁合同关系。经原审法院当庭释明，朱林文表示，若案涉租赁合同被认定无效，则变更反诉请求为：1.曾远平立即将案涉物业交还朱林文；2.曾远平赔偿朱林文的经济损失，包括：①以案涉物业市场租金37000元/月为标准，自曾远平起诉之日起计算至租赁物交还朱林文之日止的占有使用费；②朱林文因与曾远平签约而支付的中介费20000元；③2个月免租期的占有使用费40000元；④朱林文将案涉租赁物交由其他人使用过程中产生的闲置费用222000元。原审法院判决：一、确认曾远平与朱林文于2016年11月23日签订的《厂房租赁合同》无效；二、驳回曾远平的其他诉讼请求；三、驳回朱林文的全部反诉请求。本案一审本诉受理费9062元（曾远平已预交），由曾远平负担；反诉受理费2928元、保全费2020元（朱林文已预交），均由朱林文负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16501号民事判决。曾远平上诉请求:1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判朱林文向曾远平返还多收取2017年2月至2018年6月的电费526154.37元及利息(以526154.37元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自案件受理之日起计算至清偿之日止)及赔偿曾远平装修损失150000元(具体以鉴定数额为准)；2.本案一审、二审诉讼费全部由朱林文承担。主要事实与理由：一、曾远平认为，一审法院审理程序不当，应当将本案发回重审。1.无效合同因违反了法律和社会公共利益，由此决定了人民法院对无效合同予以主动审查，本案中，案涉租赁物因未取得建设工程规划报建许可证而违反了法律的强制性规定，属于无效合同。而一审法院并没有主动审查案涉租赁合同是否属于无效合同，而是在庭审结束前询问双方当事人，如案涉租赁合同无效，双方是否变更诉讼请求，但一审法院在庭审中并没有明确认定或释明案涉租赁合同属于无效合同，对此，双方当事人并不清楚案涉租赁合同是否一定属于合同无效，而依据法律规定，人民法院应当依职权主动审查并认定合同效力，并在认定合同无效的基础上，告知当事人可以变更诉讼请求，并重新指定举证期限。2.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条明确规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”，而本案中，一审法院在审理过程中，虽然在庭审结束前有询问双方当事人“若案涉租赁合同无效，原、被告双方是否变更诉讼请求”，曾远平、朱林文双方在庭审中均表示若案涉租赁合同无效，则变更相应的诉讼请求，但一审法院在庭审中并没有明确认定案涉租赁合同无效，且庭审亦没有给予曾远平、朱林文双方重新指定举证期限及答辩期限。双方在庭审中均没有当庭放弃举证期及答辩期。一审法院审理程序明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的相关规定。3.本案中，一审法院在双方针对案涉合同是否有效进行举证、质证后，一审法院并没有当庭释明案涉租赁合同属于无效，而是在庭审最后阶段询问双方当事人若案涉租赁合同无效，双方当事人是否需要变更诉讼请求，同时一审法院并没有依法重新指定举证期限，更没有组织双方当事人针对变更后的诉请进行举证、质证及法庭辩论。4.曾远平在庭审中明确表示装修损失以鉴定机构评估价格为准，亦表明曾远平口头向人民法院提出鉴定申请的要求，如一审法院庭后经合议认为案涉租赁合同属于无效合同的情况下，应当通知曾远平提交书面鉴定申请或制作鉴定笔录。因此，曾远平认为一审法院审理程序明显不当，应当发回重审。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当发回重审或改判。1.本案中，曾远平与朱林文系案涉租赁合同的签订主体，虽然案涉租赁合同签订后，案涉厂房由勇腾公司装修及实际使用，且租金及水电费亦由勇腾公司向朱林文支付，但曾远平作为案涉租赁合同的名义签约人，依据合同的相对性原则，可以要求朱林文返还多收取的电费，对此勇腾公司也表示同意曾远平的诉请，而一审法院却认定曾远平无权要求朱林文退还多收取的电费，不符合合同的相对性原则。2.依据《合同法》第五十八之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中，案涉租赁合同无效，朱林文基于该合同取得的财产应当予以返还，包括多收取的电费、押金及赔偿曾远平的装修损失。3.本案中，一审法院在双方当事人明确如案涉租赁合同无效后则变更相应的诉讼请求后，并没有组织双方对变更后的诉请进行举证、质证及法庭调查、辩论，也导致一审法院对本案事实认定不清及适用法律错误。三、本案案由是租赁合同纠纷，案涉租赁合同是由曾远平和朱林文签订的，依据合同相对性原则，曾远平是本案的适格主体，同时勇腾公司也确认了曾远平的诉讼请求。四、本案中朱林文对电费是代收代缴，朱林文应当按照电力公司确定的价格对曾远平进行收费，其无权加价，朱林文超过国家法定电价收取电费没有事实和法律依据，应当退回多收取的电费差额。主要理由是本案租赁物未取得建设工程规划许可，依据合同法第五十六条规定无效合同没有法律约束力，故双方在电费约定属于无效约定。依据电力法第四十三、四十四条以及广东省发改委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知第二条第三项，朱林文应当按照国家定价执行代收曾远平的电费。五、朱林文对案涉租赁合同无效存在重大过错，曾远平入场装修前经朱林文同意对案涉厂房进行装修，装修费用480680元，依据合同法第五十八条最高院关于审理房屋租赁合同司法解释之规定，朱林文应当赔偿曾远平的装修损失。朱林文答辩称：1.本案所涉租赁厂房书无效，是由于房屋未取得建设工程规划许可证，并非电费的收费标准的约定违反法律行政法规的效力性强制规定，租赁合同书是双方真实意思表示。2.本案是房屋租赁合同纠纷案件，不是供电合同纠纷案件，在供电法律关系中国家为确保生产生活以合理成本运行，政府以强制性手段进行控制供电价格，而本案双方之间是房屋租赁合同关系，双方经过自愿平等协商后对协议中的价格及租金达成一致，朱林文也在租金方面给与曾优惠，该电费价格中除了供电部门收取的电价外还包括了其他成本因素，譬如用电状况的变化、电价的上升、变压器和线路更换的维护、用电中的生产损耗等等，以及朱林文给与曾远平的优惠因素，因此双方的约定并不违法效力性强制规定和社会公共利益，不适用电力法的调整。3.本案事实表明曾在涉案物业外并没有独立进行计费的电表，其用电计量、缴纳电费均是由朱林文来实现，朱林文为了维持供电设施进行相关维护，还要对供电部门承担义务和风险。租赁合同约定的价格高于供电部门收取的电费，是基于商业风险有一定的合理性，至于蹉商的结果是否与真实的成本一致对哪一方有利，则是合同当事人对合同风险成本的评估，不应当随意变更。4.本案租赁合同书虽然无效，也应是租赁部分的无效。对于其他费用的约定，不应一并认定无效，即使整个合同的无效，那么参照租赁合同司法解释第五条关于房屋占有使用费的原则规定，本案约定的电费也应当参照所约定的电费执行。5.本案除了收取租客的电费向供电部门缴纳外，还要承担基本容量费、电损以及维护保养费等等，如果设备一旦损坏是需要自行更换的。综上，朱林文认为并不存在多收电费的情形。朱林文上诉请求：一、撤销一审民事判决第三项，并依法改判:1.曾远平立即将案涉物业交还给朱林文；2.曾远平赔偿朱林文的经济损失，包括:①以案涉物业市场租金37000元/月为标准，自曾远平起诉之日起计算至租赁物交还之日止的占有使用费；②朱林文因与曾远平签约而支付的中介费20000元；③2个月免租期的占有使用费40000元；④将案涉租赁物交由其他人使用过程中产生的闲置费用222000元。二、本案一审、二审诉讼费由曾远平承担。主要事实与理由：朱林文与曾远平于2016年11月23日签署厂房租赁合同，约定曾远平承租位于东莞市初坑大地工业区“H”幢第二层厂房。合同约定曾远平不得在租货物内从事污染产业生产，不得擅自将承租厂房出租、转让、转借他用。为保障工人的合法权益，曾远平须将所有进厂的机器设备全部抵押给朱林文，并提供所有购机发票正本给朱林文。同时，合同约定若一方违约，违约方须向守约方支付相当于六个月租金及公共管理费作为违约金。由于曾远平提出对其使用峰用电收费标准，并与朱林文协商部分出租收益与电费联动，故朱林文同意以低于平常租金标准与曾远平确定基本租金，合同定的每月租金为2万元，每月公共管理费为39444元。合同签署后，曾远平未征得朱林文同意的情况下，擅自将租赁物转由勇腾公司进行使用，虽经朱林文多次催促纠正，并要求曾远平提供环评报告以及提供《广东省污染物接放许可证》，但至今曾远平对于朱林文的要求未予以回应及配合提供相关资料。更甚的是，曾远平置当初的约定于不顾，非但未配合将进场的机器设备抵押登记至朱林文名下，将进场机器设备的购机发票正本提供给朱林文，而且出尔反尔，对于其自身选择的电费计价方式予以否定，意图既享受着低租金待遇，又能通过诉讼方式压制朱林文对于其违约行为予以容忍。案涉租赁系双方真实意思之表示，具有法律效力,在曾远平严重违约的情况下，应当承担违约责任。而原审法院不顾案件事实，全部驳回了朱林文的反诉请求，这是错误的。曾远平答辩称：1.案涉租赁合同签订后，案涉厂房交由勇腾公司实际占有使用，朱林文诉请曾远平退还租赁物缺乏事实依据。2.朱林文诉请的经济损失没有事实和法律依据，应予驳回。本案中，朱林文隐瞒案涉房屋未取得建设工程规划许可证，而导致合同无效，对案涉合同无效存在重大过错。依据最高法审理房屋租赁合同司法解释第五条之规定，朱林文诉请按照37000元每月支付占有使用费没有法律依据。朱林文诉请的中介费与曾远平无关，其也没有提供任何票据。3.案涉租赁合同双方确认起租日为2017年1月1日，且案涉厂房装修是经过朱林文同意，在装修期间曾也没有实际占有使用，故朱林文诉请两个月免租期占有使用费显然是没有事实和法律依据。4.朱林文对案涉合同无效存在重大过错，其诉请的闲置费用也没有事实和法律依据。5.案涉合同无效，合同约定所有内容没有法律约束力，朱林文只是对电费代收代缴，应当按照国家法定标准代收。6.租赁合同司法解释第五条对租赁合同的占有使用费也是参照适用，但本案电费是国家有明确定价的，所以合同无效的情况下，应当适用国家定价的标准。7.本案中朱林文在合同中约定的电费单价远高于国家标准外，其还收取每月用电量百分之十作为电损及维修基金，所以朱林文诉称其除缴纳外还有损耗外，事实上该损耗朱林文已经在除基本电费外另行收取了。勇腾公司同意曾远平的上诉及答辩意见。二审补充查明，曾远平向本院提交如下证据：1.收据、商事登记信息，由案外人东莞市冠捷装饰设计工程有限公司提供，拟证明案涉厂房的装修费用是480680元；2.照片，拟证明案涉厂房目前的装修现状；3.案涉厂房的招标信息、交易公告及成交信息，拟证明朱林文中标案涉厂房后仅对案涉厂房墙壁进行刷灰后交付曾远平；4.押金、预付租金收据，拟证明朱林文收取曾远平押金60000元及预付租金20000元的情况。曾远平还向本院提交关于对案涉厂房装修损失进行鉴定的申请。朱林文质证称：首先，上述证据已过举证期，应不予采信。其中，对收据的真实性、合法性不确认，这么巨额的款项应当会有相应的转账和发票凭证；对商事登记信息真实性确认，关联性不确认，没有装修的合同及具体内容；对照片不确认，没有原件，确认对方有简单装修；案涉厂房的招标信息、交易公告及成交信息与本案无关；对押金、预付租金收据的真实性确认，与本案曾远平的诉请无关；租赁合同无效双方同样有过错，且合同期限即将届满，鉴定没有意义。朱林文、勇腾公司均未向本院提交新的证据。曾远平、朱林文在二审调查时均确认案涉厂房仍由勇腾公司在使用，关于电费问题，曾远平称在一审后曾要求按照供电公司的价格代缴，但朱林文实施停水停电，勇腾公司被迫按约定缴纳电费；朱林文对此回应称勇腾公司仍按约定缴纳电费，虽名义上是电费，但是一揽子价格。对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院曾远平、朱林文上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉厂房租赁合同应为无效。原审法院在审理过程中有向曾远平、朱林文释明若案涉租赁合同认定无效是否变更诉讼请求与反诉请求，曾远平有变更诉讼请求，而朱林文则变更了反诉请求，但曾远平、朱林文均未对变更后的诉讼请求与反诉请求提交新证据与申请司法鉴定，故曾远平上诉主张一审程序违法的理据不足，本院不予支持。曾远平于二审期间提交的证据与本案无关，本院不予采纳。其次，案涉厂房实际占有使用人为勇腾公司，亦是由勇腾公司向朱林文缴纳相关费用，且朱林文、曾远平在二审调查时均确认勇腾公司仍在适用案涉租赁物，鉴于案涉租赁合同期限至2019年11月20日届满，期限届满后由曾远平协助勇腾公司向朱林文返还案涉厂房。因租赁合同期限届满，曾远平主张朱林文需赔偿装修损失150000元的理据不足，本院不予支持。同时，本院对曾远平申请鉴定装修损失，本院不予准许。朱林文主张曾远平以案涉物业市场租金37000元/月为标准自起诉之日起计算至租赁物交还之日止的占有使用费、中介费20000元、免租期占有使用费40000元、闲置费用222000元的理据不足，本院不予支持。再次，案涉租赁合同虽系曾远平与朱林文签订，但电费由勇腾公司向朱林文交纳，而勇腾公司在诉讼中又同意曾远平的诉讼请求，故曾远平可以就电费提起相关诉讼请求。因双方经平等协商后在合同中对电费收取达成一致，该价格中除了供电部门收取的电价外，还包括其他成本因素（如用电状况的变化、电价上升、设备和线路更换及维护、用电损耗等），且案涉厂房的用电均要依靠朱林文来实现，故案涉租赁合同中约定的电价高于供电部门的电价具有一定合理性，合同有关电费的约定条款有效，朱林文按照约定收取电费并无不当，故本院对曾远平主张朱林文主张退还多收取的电费的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人曾远平的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人朱林文除要求曾远平返还案涉厂房的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16501号民事判决第三项；二、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16501号民事判决第一、二项及有关受理费、保全费的处理决定；三、限曾远平于本判决发生法律效力之日起三日内向朱林文返还案涉租赁合同约定的位于东莞市东坑镇初坑大地工业区H幢二层的厂房及宿舍；四、驳回朱林文的其他反诉请求。本案二审案件受理费19772元，由曾远平负担10562元、朱林文负担9210元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇一九年十二月五日书记员 廖瑜欢