湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0502民初2311号 原告：湖南百悦商业管理股份有限公司，住所地：长沙市王城经济技术开发区普瑞西路一段1555号金桥国际市场集群写字楼3栋3楼。 法定代表人：付东哲。 委托诉讼代理人：张俭，湖南阳邵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾华，湖南刚正律师事务所律师。 被告：李朝辉，男，1976年10月12日出生，汉族，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：李锡军，男，1971年10月9日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 被告：李锡军，男，1971年10月9日出生，汉族，住邵阳市大祥区。 原告湖南百悦商业管理股份有限公司（以下简称“百悦公司”）与被告李朝辉、李锡军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、请求判令解除《租赁合同》《商业管理服务协议》；2、请求判令对被告向原告支付的履约保证金60,000元不予退还；3、请求判令被告支付租金161,799.76元、支付经营管理费161,799.76元、支付综合管理费40,093.2元共计363,692.72元，应支付款项暂计至2019年6月14日，延期照计至退回商铺并按合同结清费用为止；4、请求判令被告支付违约金144919.25元，违约金暂计至2019年6月14日，延期照计至按合同结清费用为止；5、请求判令被告承担全部诉讼费用及诉讼保全费用。 被告李朝辉、李锡军答辩要点：保证金6万元部分，如果继续做的话已经予以计算，不做的话6万元应该退还给我，合同继续履行，房屋租赁该怎么算就怎么算，违约金不应计算，我也不是恶意拖欠的。该房屋有噪音污染，原告没有事前告知，并且房屋有漏水、墙面开裂、地板瓷砖脱落。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2016年1月1日，株洲大汉商业运营管理有限公司（甲方）与被告李朝辉、李锡军（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于大汉邵阳商业步行街A3栋3层3119、3120、3121、3122、3123、3125、3126、3127、3147、3148、3149、3150、3151、3152、3153、3155铺号出租给乙方用于经营苏荷咖啡影吧，租赁面积777平方米，租赁期92个月，自2016年1月1日起至2023年8月14日止。自2016年1月1日至2018年12月14日，每月租金8159元，每月经营管理费8159元，自2018年12月15日至2020年12月14日，租金及经营管理费标准比上一周期的标准增长6%，即每月租金8648元，每月经营管理费8648元。租金及经营管理费采用预付方式，自合同计租日起，每6个月为一个计费周期，乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金及经营管理费支付给甲方。自本合同签署后3日内，乙方须向甲方支付履约保证金6万元，租赁期内，如乙方在履行合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同约定应承担违约责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金等。合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金。如乙方逾期30日未能缴足租金、经营管理费，甲方除要求乙方承担违约金外，还有权单方面解除合同并收回店铺、乙方的租赁保证金不予退回。2016年1月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告的二期后续工程施工尽可能的为被告经营提供便利，但原告工程施工对被告所产生的间接影响不予保证，被告不能因原告后续工程施工的间接影响为条件提出优惠或者是减免费用的要求。 2016年10月1日，株洲大汉商业运营管理有限公司（甲方）与被告李朝辉、李锡军（乙方）签订《商业管理服务协议》，甲方提供给乙方租金上述场地的管理服务，乙方按照协议约定每月缴纳综合管理费用，综合管理费收费标准为4.5元/㎡。 株洲大汉商业运营管理有限公司于2017年6月30日更名为湖南百悦商业管理股份有限公司。 因被告承租的店铺外面施工噪音影响其苏荷咖啡影吧生意，被告于2018年1月开始陆续拒付租金等。截止2019年12月14日，被告尚欠原告租金135,855.76元、经营管理费135,855.76元、综合管理费24,475.5元，以上共计296,187.02元。被告尚有6万元履约保证金在原告处。 判决的理由与结果 本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告百悦公司与被告李朝辉、李锡军签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，系原、被告双方公平、自愿原则下订立的，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行义务。原、被告签订的《租赁合同》约定，如被告逾期30日未能缴足租金、经营管理费，原告有权单方面解除合同并收回店铺。现被告李朝辉、李锡军已超过30日未支付租金、经营管理费等，故原告要求解除《租赁合同》、《商业管理服务协议》符合双方约定，本院予以支持。原、被告签订的《租赁合同》约定，被告在履行合同义务过程中对原告负有债务，原告有权从履约保证金中扣除被告所欠款项。故原告要求被告缴纳的履约保证金不予退还的诉讼请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。截止2019年12月14日，被告尚欠原告租金135,855.76元、经营管理费135,855.76元、综合管理费24,475.5元，以上共计296,187.02元，抵扣被告已缴纳的6万元履行保证金，被告尚欠原告租金、经营管理费、综合管理费236,187.02元。原告要求每逾期一日按照逾期金额的千分之二计算违约金144,919.25元超过法律规定，本院认为违约金调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在本案中，本院酌情支持违约金本院酌情支持违约金23,618.7元（236,187.02元×10%）。被告李朝辉、李锡军辩称租赁房屋有噪音污染请求减免租金的理由，不符合原、被告双方补充协议约定，故其抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南百悦商业管理股份有限公司与被告李朝辉、李锡军签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》； 二、被告李朝辉、李锡军于本判决生效后十日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司欠缴的租金、经营管理费、综合管理费共计236,187.02元（2019年12月15日之后的租金、经营管理费、综合管理费按照双方合同约定的计算方式计算至实际搬离之日止）； 三、被告李朝辉、李锡军于本判决生效后十日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司违约金23,618.7元； 四、驳回原告湖南百悦商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4743元，由原告湖南百悦商业管理股份有限公司负担2466元，被告李朝辉、李锡军负担2277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员 王宇飞 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 彭培培 书 记 员 刘 飒 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。