安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1514号上诉人（原审原告）：冯娟，女，1981年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰县双凤开发区。上诉人（原审被告）:安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室。法定代表人：张茂卜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。上诉人冯娟因与上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称：旭日公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，并向当事人送达了书面审理告知书，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯娟上诉请求：1.撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院(2019)皖0403民初2339号民事判决；2.依法改判旭日公司按照年租金为商铺销售总价3%的标准支付冯娟2018年2月9日至2019年2月8日商铺经营收益39240元;3.依法改判旭日公司还原并返还冯娟独立产权商铺;4.本案一审、二审诉讼费用由旭日公司承担。事实和理由：1.一审判决将没有签署《确认书》的231户归为同意旭日公司继续使用其商铺，认为出租人没有提出异议的,原租赁合同即继续有效，继而推定该231户业主同意旭日公司使用其商铺,完全脱离客观事实,更有悖于司法裁判者以事实为依据、以法律为准绳的基本原则。此外,根据《物权法》的规定,旭日公司在并未达到半数业主的授权同意的情况下继续使用商铺,是明显的非法占用。2.冯娟对于《关于淮南时代广场负一楼、一、二楼欠款及下一步经营问题的解决方案》中2016年2月9日-2018年2月8日,第一年按投资收益的1%；第二年按投资收益的1.5%不认同。2017年,其他家乐福商铺所有者起诉,经过法院的调解,2016年2月9日-2018年2月8日,旭日公司每年按照商铺销售总价的1.75%支付上诉人经营收益,调解书上虽然并没有标明具体点位,但调解达成的经营收益必然根据具体点位计算得来。2018年2月8日到期之后,旭日公司仍占用经营业主商铺的行为属于非法占用,在双方没有达成新的合意的情况下,如果简单适用法院2017年调解1.75%租金标准来确定房屋占有使用费的做法违反了公平原则；其次一审法院判决没有达到1.75%,有鼓励侵权,助长不诚信行为之嫌。应当适用周边同类型商铺租赁的市场价格来确定占用费,冯娟要求旭日公司按商铺销售总价3%支付租金合情合理。3.没有任何证据可以证明返还业主商铺“导致商户无法继续经营,损害其他业主的权利”,相反冯娟坚持按市场价格要求3个点的占用费并返还商铺恰恰是维护其他业主的合法权利。根据一审判决认定的内容,家乐福业主总人数为603户,旭日公司提交的签署同意由其继续经营三年《确认书》的人数合计约255户,既未签署同意旭日继续经营又未到法院起诉的人数约231户。在旭日公司没有提交任何证据证明的情况下,一审判决轻易认定231户业主同意将自己的商铺继续给其使用,不知此种推断是如何得出。4.冯娟就涉案商铺所享有的是完整独立的房屋所有权,本案中,涉案商铺所在的商场被分割成多间商铺按一铺一价出售,分别登记取得各自的《房地产证》,如果没有四至界限,就根本无法测绘,就无法确定面积,就无法登计并颁发房权证。一审法院以涉案商铺没有分割为产权分割式商铺为由驳回冯娟要求收回商铺的诉讼请求,显然没有正确认识产权式商铺所有权成立的基础及性质。一审法院认为商铺所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺,这等于否认了产权式商铺的独立所有权,本案业主与整层商铺的关系不是共同共有,也不是按份共有,每户业主各自拥有一本房产证享有单独的所有权,并对其专有部分享有专有权,未经许可任何人不得侵犯。一审法院把《物权法》第七十六条共有关系的少数服从多数原则滥用于专有部分的专有权,混淆了单独所有权和共同所有权,有悖物权法,属于认定事实和适用法律错误。旭日公司针对冯娟的上诉未答辩。旭日公司上诉请求：1.撤销(2019)皖0403民初2374号判决第一项,改判按照经营收益点位0.8%支付2018年2月9日至2019年2月9日该商铺经营收益；2.一、二审诉讼费用由冯娟负担。事实和理由：1.业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜,《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已经对租金数额进行了确定,所有业主应当受其约束。2012年底,淮南家乐福时代广场负一层、一层和二层商铺业主为参与对物业的统一运营管理和决定未来的发展方向而自发选举产生了淮南市时代广场业主理事会。确定理事会的权利包括代表业主对运营管理公司拟招商对象进行考察、把关,确保招商对象为优质商家;代表广大业主决定一二层商场未来的统一经营模式和收益分配方案等。2013年以来,业主理事会代表业主委托旭日公司对淮南市时代广场负一层、一、二层商场进行统一运营管理,委托经营的方式及收益支付方式等亦由业主理事会进行确认。2018年2月8日委托经营期限截止后,旭日公司与业主理事会多次协商后续方案,直到2019年2月27日,淮南时代广场负一层理事会、一、二层业主理事会向旭日公司发送《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》明确表示“我会会同数位业主代表同贵司进行多次磋商,并最终确定按三年平均1个点支付业主收益,即第一年支付0.8%,第二年支付1.0%,第三年支付1.2%……”此外,业主理事会并就该《方案》公开征询业主的意见结果进行了说明,确定同意《方案》的业主共有324户,视为同意《方案》的业主180户,故而同意委托旭日公司继续经营管理并按照提供的最终方案支付业主收益。根据上述事实可知,淮南时代广场负一层理事会、一、二层业主理事会是由广大业主共同选举产生的合法自治组织,有权负责参与对物业的统一运营管理。而理事会《章程》中从未载明对于物业运营管理的决策事宜必须经过半数以上业主明示同意方为有效,该《方案》理应对冯娟等业主具有约束力。2.原审法院认定的商铺租金即经营收益的数额缺乏法律与事实的依据,不能成立。原审法院认为关于支付费用的标准应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位1.5%支付。旭日公司认为,该经营收益点位1.5%的标准系发生于2016年同类型案件中旭日公司与部分业主在民事调解和自行和解中协商达成的意见,并不适用于本案。原因如下:其一,该标准的确立系发生于2016年,时至今日,淮南市时代广场的实际经营状况发生了较大变化,旭日公司从未以任何方式明示过需按照1.5%向业主支付经营收益,原审法院认定按照1.5%支付脱离了淮南时代广场的实际经营现状,也超出了公司的承受范围。其二,该1.5%的标准系为2017年2月9日至2018年2月8日设定,而本案中冯娟请求支付经营收益的时间段为2018年2月9日至2019年2月9日,而公司与业主理事会经多轮磋商最终确定的受托经营收益支付方案为“按三年平均1个点支付业主收益,即第一年(2018年2月9日至2019年2月9日)支付0.8%,第二年支付1.0%,第三年支付1.2%。”,原审法院判决按照1.5%支付经营收益缺乏依据。其三,从测算方法及实际经营情况来看,2018年2月9日至2019年2月9日,业主的收益率应系0.465%,远低于1.5%,甚至低于公司与业主理事会确定的《方案》。事实上,公司在与业主理事会磋商过程中,本着维护大多数业主的整体利益,充分考虑了淮南市时代广场的实际经营状况和业主的投资回报需求等多方面因素综合确定的。原审法院不顾实际经营情况的变化,无视旭日公司与业主理事会商定的方案,判令公司支付高额租金费用,严重损害了公司的合法权益,显失公平,且此后公司将无力承担如此高额的经营收益,旭日公司将把商铺全部返还给业主,不再接受相关委托,由业主自行经营。3.原审法院查明的商铺数及业主人数、以及签订《业主确认单》业主数与事实不符，实际上,淮南市时代广场负一层约243铺,业主人数约203户,已签《业主确认单》152铺,约120户。二层约243铺,业主人数约220户,已签《业主确认单》113铺,约94户。一层有83间商铺是括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺,因该部分商铺自淮南市时代广场成立以来一直为业主自营部分,不应当计算在内。一层实际铺位数为145铺,约106户,已签《业主确认单》81铺,约51户。且近月以来,仍有业主陆续签订《业主确认单》,对《方案》予以认可。截至到2019年10月24日,三个楼层合计约630铺,约529户,已签《业主确认单》346铺,约265户,也即同意按照《方案》执行委托经营的相关铺位数及户数皆已过半数,理应适用0.8%标准计算商铺经营收益。综上,请求二审法院查明事实,依法作出公正判决。冯娟针对旭日公司的上诉未答辩。冯娟向一审法院起诉请求：1.判令旭日公司支付2018年2月9日至2019年2月8日商铺经营收益39240元；2.判令旭日公司还原并返还冯娟独立产权商铺；3.本案诉讼费用由旭日公司承担。一审法院认定事实：2009年8月8日，冯娟与旭日公司签订了《商品房买卖合同》，购买旭日公司开发的家乐福时代广场一层1182号商铺，建筑面积47.2平方米，商铺销售总价为1090311元，并将该商铺委托给旭日公司统一经营管理，期限为六年。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年10月12日，冯娟取得家乐福时代广场1182号商铺的房地产权证书。2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。之后，冯娟因旭日公司未能按照合同约定支付2016年2月8日之前的经营收益诉至法院，要求旭日公司支付经营收益、违约金。本院经审理于2016年6月23日作出民事判决，判令旭日公司支付经营收益及违约金。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理,为期三年,即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。2019年4月15日，冯娟因旭日公司再次拖欠2018年2月9日之后的租金而诉至法院，请求判如所请。一审另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。一审再查明：经统计，旭日公司提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；截至本案开庭时，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约117件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户。一审又查明：关联2016年度同类案件，本院经审理判决家乐福业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。一审法院认为，本案一审争议焦点为：1.冯娟请求还原并返还商铺的诉请能否支持；2.冯娟请求旭日公司支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定。关于争议焦点1：冯娟请求还原并返还商铺的诉请能否支持。物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，冯娟与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。冯娟系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数。且家乐福时代广场目前处于经营中，冯娟要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管冯娟拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。关于争议焦点2：冯娟请求旭日公司支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定。法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，冯娟与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用冯娟的商铺是事实，冯娟系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付冯娟相应费用。关于支付费用的标准，冯娟虽主张旭日公司按照商铺销售总价的3%支付商铺租金即经营收益，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，一审认为，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。本案商铺自2018年2月9日至2019年2月8日止的经营收益计算为16355元（1090311元×1.5%=16355元）。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%支付经营收益的辩解意见，一审法院认为，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2019年2月8日期间收益0.8%，2019年2月9日至2020年2月8日期间收益1.0%，2020年2月9日至2021年2月8日期间收益1.2%的业主并未超过半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯娟自2018年2月9日至2019年2月8日期间的经营收益16355元；2.驳回冯娟的其他诉讼请求。案件受理费781元，由冯娟负担455元（已交纳），安徽省旭日房地产开发有限公司负担326元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。二审审理中，冯娟向本院提交证据1：业主收回商铺确认书七份，证据2：淮南新天地中央广场1楼137铺业主陈鹏和商家签订的委托经营合同、确认书、补充协议，证据3：登报罢免理事会报纸，主要用于证明有231户业主没有和理事会签订协议，其中7户曾向旭日公司提出收回铺面确认书；同地段铺面租金收益情况，证明一审对占用费的认定标准错误。旭日公司质证认为，冯娟提出的7户业主，在不同意委托经营的231户范围内；一审判决支付占用费的标准，公司已无力负担，如冯娟坚持要求按商铺销售总价的3%支付占用费，公司只有将铺面返还，这将会影响其他业主利益，公司做不了主，要经过理事会同意。本院认证意见为：冯娟所提交的证据，不足以证明其上诉观点和理由。旭日公司二审未提交新证据。当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见同一审，对一审认定的事实，本院予以确认。结合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人同意，本案二审争议焦点为：1.冯娟请求还原并返还商铺的诉请能否支持；2.一审对冯娟2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的确定是否适当。关于争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，冯娟与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。冯娟系涉案商铺的所有权人，但其商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，与众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺，虽有产权，但无法独立使用，故所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。一审经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数，且家乐福时代广场目前处于经营中，冯娟要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济发展。且《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，尽管冯娟拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。关于争议焦点2，本院认为，法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，冯娟与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用冯娟的商铺，冯娟系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付冯娟相应费用。关于支付费用的标准，冯娟主张旭日公司应按照商铺销售总价的3%支付商铺租金即经营收益，但其提供的证据尚不足以证明该费用标准；旭日公司上诉称应按照总房款的0.8%支付经营收益的理由，因旭日公司并未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，一审结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。冯娟、旭日公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费581元，由冯娟负担372、安徽省旭日房地产开发有限公司各负担209元。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王元元审判员 张 晨二〇一九年十二月二十七日法官助理姚丽娅书记员高继鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。