北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14702号上诉人（原审被告、反诉原告）：盛巍瀚，女，1962年12月31日出生，汉族，华一盛世（北京）网络科技开发有限公司法定代表人，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨子军，北京市里仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：均豪北区（北京）物业管理有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：胡颖，女，均豪北区（北京）物业管理有限公司员工。上诉人盛巍瀚因与被上诉人均豪北区（北京）物业管理有限公司（以下简称均豪北区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛巍瀚之委托诉讼代理人杨子军、被上诉人均豪北区公司之委托诉讼代理人胡颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛巍瀚上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回均豪北区公司的一审全部诉讼请求并支持我的一审全部反诉请求（损失部分我放弃50000元诉求）。事实和理由：一审法院应当首先考量北京经济技术开发区科创十街10号院共和商务花园试制中心（一）2号楼3层308室(以下简称涉案房屋)租赁合同解除之原因，且认定均豪北区公司并非供暖义务人属于认定错误，合同解除的原因系均豪北区公司未提供供暖，违约在先。我入住涉案房屋1个月后即向均豪北区公司提出如果不解决供暖问题就退租，一审法院对此未予认定，无论供暖义务人是否为均豪北区公司，均不影响我因不供暖解除合同的权利，按照合同法之规定，租赁房屋应符合租赁用途，没有供暖导致我不能正常使用，影响居住人员的身心健康。均豪北区公司对涉案房屋是否享有对外出租的权利，一审法院并未审查；且一审法院对于欠付租金数额计算错误，酌定我赔偿均豪北区公司的装修损失亦缺乏依据。综上，由于均豪北区公司未对涉案房屋提供供暖服务，导致室内温度未达18℃，不符合居住工作要求，影响我对涉案房屋的正常使用，且在我方多次主张的情况下拒绝改正，导致我仅入住1个月即开始另觅经营场所，均豪北区公司构成违约，应当赔偿我的损失。均豪北区公司辩称，同意一审判决，不同意盛巍瀚的上诉请求，盛巍瀚没有证据证明涉案房屋供暖不达标。均豪北区公司向一审法院起诉请求：1.盛巍瀚支付尚未支付的房屋租金25247.88元；2.盛巍瀚支付房屋维修费用1945元；3.盛巍瀚支付尚未支付的房屋供暖费4171.86元；4.盛巍瀚支付因其未按合同约定支付相应费用的违约金20846.88元；5.诉讼费用由盛巍瀚承担。盛巍瀚向一审法院反诉请求：1.判令均豪北区公司返还我租赁费保证金20846.88元；2.判令均豪北区公司向我支付违约金20846.88元；3.判令均豪北区公司赔偿装修损失20000元，其他损失50000元；4.本案诉讼费由均豪北区公司负担。一审法院认定事实：2017年10月26日，均豪北区公司与盛巍瀚签订了《房屋租赁合同》，约定均豪北区公司将涉案房屋出租给盛巍瀚办公使用，房屋建筑面积为99.33平方米，租期为1年20天，自2017年10月26日起至2018年11月14日止。自2017年10月26日起至2017年11月14日止为免租期。房屋租金为每天每平方米2.3元，其中包括0.5元物业管理费。月租金（含物业管理费）6948.96元，租金计收起始日为2017年11月15日，每3个月支付1次，除首期缴付款外，盛巍瀚应于每一个缴费周期的15日前向均豪北区公司支付下3个月的租金。盛巍瀚在签订合同之日起3日内支付首期租金同时，应向均豪北区公司一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额相当于盛巍瀚应缴3个月租金的总额，共计20846.88元。租赁保证金由均豪北区公司保管直至租约期满，在盛巍瀚无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还盛巍瀚。缴费周期和金额（包括租金、物业管理费、租赁保证金）分别为：自2017年10月26日起至2017年12月14日止为28789.14元，自2017年12月15日起至2018年1月14日止为6948.96元，自为2018年1月15日起至2018年2月14日止为6948.96元，自2018年2月15日起至2018年5月14日止为20846.88元，自2018年5月15日起至2018年8月14日止为20846.88元，自2018年8月15日起至2018年11月14日止为20846.88元。盛巍瀚同意按照均豪北区公司或物业公司规定标准、方式缴纳其他费用，包括但不限于水电费、采暖费、制冷费、网络费、停车场费、通讯费等。同日，双方签署了《补充协议》作为合同附件，协议载明：盛巍瀚所租赁单元的付款方式调整为3个月押3付1，每个月按照合同约定支付一次，从第四个月起恢复为每3个月支付一次。在发生下列情形之一时，均豪北区公司通知盛巍瀚（下列情形中已包含通知的，均豪北区公司无须重复通知和计算通知后的改正时间）改正，但盛巍瀚在收到通知后5日内仍然未改正的，均豪北区公司有权解除合同、合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收盛巍瀚的租赁保证金，并有权继续追讨截至均豪北区公司收回该房屋之日盛巍瀚应付而未付的全部费用及给均豪北区公司造成的其他全部损失。1.未依照合同的约定向均豪北区公司支付租金、物业管理费及其他应付费用的。……4.在合同约定的承租期满前，盛巍瀚因自身原因提前退租的。发生该情形的，租赁保证金不予退还，并且盛巍瀚还应在租赁保证金之外另行向均豪北区公司支付违约金，金额等于3个月租金。但如盛巍瀚提前3个月向均豪北区公司申请退租的，盛巍瀚无须支付违约金，但租赁保证金不予退还。同日，北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与盛巍瀚签订了《共和商务花园物业管理服务协议》，协议约定物业坐落位置为北京经济技术开发区科创十街10号院，均豪物业公司提供服务的受益人为物业的全体租户和物业使用人。物业管理服务期限自2017年10月26日起至2018年11月14日止。盛巍瀚应向均豪物业公司缴纳物业管理服务费每天每平方米0.5元，供暖费每平方米42元（按建筑面积计算），供冷费45元每平方米（按建筑面积计算）。2018年3月30日，均豪北区公司向盛巍瀚发送了《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明：“租赁合同签订后盛巍瀚无正当理由拒不支付房屋租金等费用，经均豪北区公司多次催告后，仍拒不履行支付义务。2018年3月29日，均豪北区公司收到盛巍瀚要求解除合同的律师函。在此，正式通知盛巍瀚自通知函发之日起双方签订的六份房屋租赁合同解除，盛巍瀚在收到本书面通知后3日内（最迟于2018年4月2日前）交清欠费，与均豪北区公司办理房屋交接手续并搬离房屋”。退租过程中，房屋实际使用人向均豪北区公司签署了《退租房屋验收单》和《钥匙接收登记表》，验收单载明：墙面、地面分项墙面钉痕4处，划痕1处，隔断墙皮脱落1处；地毯分项污迹2处（一处3㎡左右，一处室内两块地毯）。登记表载明：308单差2。案件一审审理中，盛巍瀚对《解除房屋租赁合同通知书》的送达情况未提出异议。经当事人申请，法院调取了2017年12月28日派出所的接警视频记录。视频中被询问人员为均豪物业公司安全主管，其称因恺王公司两周未给共和商务花园的房屋供暖，双方发生了肢体冲突，不清楚恺王公司因何缘由不予供暖。均豪北区公司认可视频中被询问人为均豪物业公司员工，其称均豪物业公司与均豪北区公司属不同法律主体，视频无法显示涉案房屋并未进行供暖而是表明双方因供暖权发生了争执。盛巍瀚称，视频中双方争执的原因确系恺王公司两周未提供供暖服务。庭审中，双方均认可盛巍瀚按照合同约定支付了租赁保证金并支付租金至2017年12月14日。均豪北区公司称涉案房屋供暖开始由均豪物业公司或恺王公司提供，均豪物业公司与恺王公司曾因涉案园区物业问题发生过纠纷，2018年2月1日后供暖由均豪北区公司提供，主张盛巍瀚支付供暖费期间自2018年2月1日起至2018年3月15日止。房屋租赁期间，均豪北区公司曾测量室内温度，但并未进行记录，温度测量结果达标。盛巍瀚称均豪北区公司未按约进行供暖，故未按时支付租金。均豪北区公司称盛巍瀚租赁房屋至2018年4月2日，盛巍瀚称其于2018年3月20日腾退房屋。房屋腾退后房内损坏物品，均豪北区公司已自行修复，维修费标准为地毯65元1块，锁芯75元1个，钥匙10元1把。为了证明盛巍瀚多次向均豪北区公司反映供暖问题，盛巍瀚提交了《华一盛世再次申诉》函和陈海亮签收证明，声明载明：从供暖日至今，均豪物业一直没有解决供暖问题，室内温度从未高于18℃，致使我司花草受损严重，已有20多盆花草死亡。同时，我司实验用芽菜、叶菜，因为温度太低，根本无法生长，造成我司实验失败，客户无法参观，影响我司后续业务发展。签收证明载明：今收到2号楼305华一盛世送来《华一盛世再次申诉》函，署名为均豪北区公司陈海亮，时间为2018年1月12日。盛巍瀚称分别于2017年12月18日，2018年1月3日，2018年1月12日向均豪北区公司发送申诉函。均豪北区公司称公司确有名为陈海亮的员工，但现已离职，无法核实是否收到过申诉函，签字的真实性无法确定。为了证明涉案房屋未进行供暖，盛巍瀚提交了张秀清、孙彬、周益峰、齐新光的证人证言和涉案场地照片。为了证明因未进行供暖造成的损失，盛巍瀚提交了购买花木的收据和搬家支出收据、装修支出票据、购买工作服票据、购买办公用品票据、购买天然气票据。一审法院认为，均豪北区公司与盛巍瀚之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。均豪北区公司交付了房屋，盛巍瀚应按时支付租金，故对均豪北区公司要求盛巍瀚支付租金的请求，法院予以支持。关于租赁期间，双方均认可租金支付至2017年12月14日，法院对此不持异议。均豪北区公司称盛巍瀚实际使用房屋至2018年4月2日，盛巍瀚称使用房屋至2018年3月20日，因盛巍瀚对均豪北区公司于2018年3月30日向其发送《解除房屋租赁合同通知书》的事实未提出异议，故法院对均豪北区公司主张的租赁期间不持异议，盛巍瀚未支付租金的期间自2017年12月15日起至2018年4月2日止，租金总额为24902.03元。法院将其先前支付的租赁保证金计算至租金内一并折抵，经计算盛巍瀚尚欠租金4055.15元。《共和商务花园物业管理服务协议》系盛巍瀚与均豪物业公司签署，均豪北区公司非供暖方及物业管理方，涉案场地虽因供暖问题产生了纠纷，但供暖问题无法对租金的支付形成抗辩。盛巍瀚逾期支付租金，已构成违约，故对均豪北区公司要求盛巍瀚承担违约责任的请求，法院予以支持。均豪北区公司主张的违约金过高，法院根据均豪北区公司的实际损失酌情予以调整，法院确定违约金支付标准以欠缴租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。盛巍瀚应支付违约金自2018年4月3日起至实际付清之日止。盛巍瀚腾退房屋后双方进行了交接，根据《退租房屋验收单》和《钥匙接收登记表》，房屋内墙面和地面确有损坏，钥匙确有缺失，盛巍瀚应进行赔偿。均豪北区公司未提交相关维修票据，法院酌定数额予以支持，法院酌定盛巍瀚赔偿损失1000元。根据《共和商务花园物业管理服务协议》，均豪北区公司非收取供暖费的权利人，故对均豪北区公司要求盛巍瀚支付供暖费的请求，法院不予支持。均豪北区公司非供暖义务人，未有证据表明其在租赁过程中存在违约行为，故对盛巍瀚要求均豪北区公司承担违约责任的请求，法院不予支持。关于装修损失，租赁合同对此并无约定，法院不予支持。关于其他损失，均豪北区公司的租赁行为并无过错，其租赁行为对盛巍瀚的损失不存在因果关系，故对盛巍瀚要求均豪北区公司赔偿其他损失的请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效后十日内，盛巍瀚向均豪北区（北京）物业管理有限公司支付租金4055.15元和违约金（以4055.15元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月3日起至实际付清之日止）；二、判决生效后十日内，盛巍瀚向均豪北区（北京）物业管理有限公司支付维修费用1000元；三、驳回均豪北区（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回盛巍瀚的全部反诉请求。本院审理中，盛巍瀚对一审查明的“庭审中，盛巍瀚对该通知书的送达情况未提出异议”不予认可，称其并未确认2018年3月30日收到了均豪北区公司于2018年3月30日向其发出的《解除房屋租赁合同通知书》。经查一审庭审笔录可见，盛巍瀚对该份证据的质证意见为“被告给我们发的通知书晚了，我方在2017年12月18日就给原告发了解除通知书”；在一审法院其后再次组织的庭审过程中，对该份解除通知书的送达时间问题，均豪北区公司主张“解除通知书落款日那天，当面给的”，盛巍瀚主张“我们没有收到过，第一次申诉的时候我们就开始搬东西了，原告一直让保安阻止我们搬”。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。对于盛巍瀚自涉案房屋实际搬离的时间，一审庭审中均豪北区公司主张搬离时间为2018年4月2日；盛巍瀚则先是主张于2018年3月20日左右搬离，后又主张于2018年3月26日左右搬离，但未就其实际搬离的时间提供相应的证据。另查，均豪物业公司与盛巍瀚签订的《共和商务花园物业管理服务协议》约定，能源费在供暖/制冷季开始之前30天全额缴纳。本院认为，本案中，均豪北区公司与盛巍瀚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现在合同履行过程中，双方发生争议，盛巍瀚自涉案房屋搬离，涉案租赁合同提前解除。至于租赁合同解除之原因，双方各执一词，均豪北区公司主张系因盛巍瀚未按合同约定按时给付各项费用，盛巍瀚主张系因均豪北区公司存在服务不到位、骚扰其公司正常工作、未供暖等情况。根据一审法院依当事人申请调取的接警视频，可以反映均豪物业公司员工称因恺王公司两周未给共和商务花园供暖，双方发生冲突，均豪北区公司亦认可视频中均豪物业公司员工之身份，可见涉案房屋确实存在未正常供暖之情况。均豪北区公司虽称盛巍瀚向其反映涉案房屋的供暖问题后，其公司赴涉案房屋进行了实地测量，并称测量温度符合供暖要求，但均豪北区公司未能就其测温结果提供相应的证据予以证明。本院对盛巍瀚主张的涉案房屋存在供暖问题的诉讼主张予以采信。至于盛巍瀚主张的其他解除原因，其并未提供相应的证据。故综合考虑本案合同履行情况可见，盛巍瀚未能按期给付租金并非故意拖延，均豪北区公司作为涉案房屋的出租方，应当保障盛巍瀚正常使用房屋之权利，在现有证据表明涉案房屋未能正常供暖的情况下，盛巍瀚未按时给付租金尚不足以认定构成违约，均豪北区公司以此主张盛巍瀚应向其承担违约责任的诉讼主张难以成立。同时，在盛巍瀚未按合同约定给付供暖费用的情况下，其以供暖问题为由主张均豪北区公司单方违约，其有权解除合同并要求均豪北区公司支付违约金的诉讼请求，亦难成立。双方对于涉案房屋供暖事宜的处理，均存在不妥之处。一审法院仅认定盛巍瀚逾期支付租金构成单方违约，并判令盛巍瀚向均豪北区公司支付违约金，处理欠妥，本院予以纠正。现盛巍瀚已经自涉案房屋搬离，涉案房屋租赁合同实际解除。至于盛巍瀚自涉案房屋搬离的时间，其并未提供相应的证据予以证明，而作为承租人，将涉案房屋腾空交还出租人的举证责任应当由其承担，故在盛巍瀚未能完成举证义务的情况下，一审法院以均豪北区公司主张的2018年4月2日作为确定租赁期限的时间，处理并无不妥。一审法院据此对盛巍瀚欠付的租金数额予以核算，数额并无不妥。至于盛巍瀚主张返还的租赁保证金，因其尚存欠付租金之情况，一审法院根据双方合同约定，在折抵了租赁保证金后对盛巍瀚尚需向均豪北区公司给付的租金数额予以确定，计算正确。至于均豪北区公司主张的维修费一节，一审法院根据《退租房屋验收单》和《钥匙接收登记表》确定的物品损坏及丢失情况予以酌定，并无明显不妥，本院亦不持异议。至于盛巍瀚主张的花木、装修及其他损失问题，其提供的现有证据不足以证明其诉讼主张，一审法院未予支持，处理并无不妥。综上所述，盛巍瀚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初1372号民事判决第二、四项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初1372号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初1372号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，盛巍瀚向均豪北区（北京）物业管理有限公司支付租金4055.15元；四、驳回均豪北区（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费553元，由均豪北区（北京）物业管理有限公司负担497元（已交纳），由盛巍瀚负担56元（于本判决生效后十日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费1267元，由盛巍瀚负担（已交纳682元，尚欠585元于本判决生效后十日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1476元，由盛巍瀚负担1470元（已交纳1342.33元，尚欠127.67元于本判决生效后十日内交纳），由均豪北区（北京）物业管理有限公司负担6元（于本判决生效后十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王 磊二〇一九年十二月二十六日法官助理 张增彬书 记 员 韩 铮