河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2266号原告：濮金良，男，1978年10月13日出生，汉族，住址保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告濮金良与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告濮金良委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮金良向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定住宅房协议书》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区325-18号房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2018年11月2日，被告提出用其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房325-18号房屋予以折抵借款本息，共计3793094元，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理产权登记手续，故原告诉至法院。被告喜谦公司辩称，认可向原告借款的事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、原告濮金良与邢向艳结婚证复印件一份、户口登记簿四页、2013年1月9日河北省农村信用社回单两张、账户流水查询一份、账户流水查询打印一页、邢军身份证及说明一页、帐户证明一份。证明：原告濮金良与邢向艳系夫妻关系，濮长庆系原告濮金良父亲，2013年1月9日邢向艳向案外人邢军指定的柴占婷账户转款60万元，2017年3月31日濮长庆向案外人邢军指定的邢美丽账户转款140万元，2018年8月21日濮长庆向案外人邢军指定的邢美丽账户转款649950元。案外人邢军确认自2013年1月9日至2018年8月21日借濮金良250万元。3、借条一张、个人活期明细查询一份、中国银行交易明细三份、河北银行股份有限公司保定清苑支行明细两份、借记卡账户历史明细清单一份、中国银行国内汇款付款通知单两份、账号证明两份。证明：2018年7月15日被告喜谦公司出具借条，自2015年4月14日至2018年7月15日，共借案外人邢军1500万元。2015年10月26日尾号62484账号向邢缇转款88万元，2015年9月30日施洪利尾号3508的中国银行账号向王海霞转款50万元，2015年4月14日施洪利尾号5506中国银行账号向邢缇转款40万元，2015年7月3日施洪利尾号3508中国银行帐号向李兆静分三笔转款300万，2015年7月3日施洪利尾号1479的河北银行帐号向李兆静转款76万元，2015年4月14日施洪利尾号4948的中国工行银行帐号向邢缇转款42万元，施洪利尾号1479帐号2015年10月3日向王海霞转款100万，10月26日向及邢缇转款100万元，2017年4月16日邢美丽尾号8079中行帐号向田立琴转款1256000元，2017年4月3日邢美丽尾号8079中行帐号向田立琴转款200万元。4、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商品房协议书》一份、商铺收据一份。证明：2018年11月2日，案外人邢军与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，约定公园风景城小区325-18号房屋，予以抵顶借款。欠款本息转为已付房款，双方建立了商品房买卖合同关系。5、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告所购房屋的合法性。6、被告喜谦公司出具的《入住签单》。证明：原告已依约向被告支付了购房款，并自2018年11月6日开始已实际占有了房屋。被告喜谦公司发表质证意见：对原告提交的证据均无异议，买卖合同是原告与被告签订的，被告为原告开具收据证明原告已交购房款，交房手续也是与各购房户共同办理的。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件、原告濮金良与邢向艳结婚证复印件一份、户口登记簿四页，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的2013年1月9日河北省农村信用社回单两张、邢军身份证及说明一页、帐户证明一份、账户流水查询一份、账户流水查询打印一页、借条一张、个人活期明细查询一份、中国银行交易明细三份、河北银行股份有限公司保定清苑支行明细两份、借记卡账户历史明细清单一份、中国银行国内汇款付款通知单两份、账号证明两份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商品房协议书》一份、商铺收据一份、被告喜谦公司出具的《入住签单》，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告濮金良与案外人邢向艳系夫妻关系，案外人濮长庆系原告濮金良父亲。原告与案外人邢军，案外人邢军与被告喜谦公司互有借贷往来。2013年1月9日案外人邢向艳向案外人邢军指定的柴占婷账户转款60万元，2017年3月31日案外人濮长庆向案外人邢军指定的邢美丽账户转款140万元，2018年8月21日案外人濮长庆向案外人邢军指定的邢美丽账户转款649950元。案外人邢军确认自2013年1月9日至2018年8月21日借濮金良250万元。被告喜谦公司于2018年7月15日向案外人邢军补签一张借条，借款金额分别为1500万，借款期限为2015年4月14日至2018年7月15日。2015年10月26日尾号62484账号向邢缇转款88万元，2015年9月30日施洪利尾号3508的中国银行账号向王海霞转款50万元，2015年4月14日施洪利尾号5506中国银行账号向邢缇转款40万元，2015年7月3日施洪利尾号3508中国银行帐号向李兆静分三笔转款300万，2015年7月3日施洪利尾号1479的河北银行帐号向李兆静转款76万元，2015年4月14日施洪利尾号4948的中国工行银行帐号向邢缇转款42万元，施洪利尾号1479帐号2015年10月3日向王海霞转款100万，10月26日向及邢缇转款100万元，2017年4月16日邢美丽尾号8079中行帐号向田立琴转款1256000元，2017年4月3日邢美丽尾号8079中行帐号向田立琴转款200万元。2018年11月12日，被告喜谦公司与案外人邢军签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为:甲方喜谦公司乙方邢军。1、截止至2018年11月2日，甲方尚欠乙方借款部分本金3793094元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金为3793094元。3、本次抵顶的房源包括保定市清苑区公园风景城小区325-18号房屋。邢军为偿还濮金良的借款，将被告喜谦公司用于偿还所欠邢军借款而进行抵顶的公园风景城小区325-18房屋又抵顶给原告濮金良，原告濮金良遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区325-18号房屋建筑面积为45.91平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款596830元。并自2018年11月6日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与案外人邢军之间、案外人邢军与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。为了履行各自的借款合同，被告喜谦公司将公园风景城小区325-18房屋抵顶给案外人邢军，邢军又将上述房屋抵顶给原告濮金良。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告濮金良与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区325-18号房屋，建筑面积45.91平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款为596830元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区325-18号房屋应归原告濮金良所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2018年11月6日将位于公园风景城小区325-18号房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告濮金良与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、位于保定市清苑区公园风景城小区325-18号房屋归原告濮金良所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区325-18号房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  石冲屹审判员  许继革二〇一九年十二月二十九日书记员  高海燕