江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0612民初7851号原告：曹荣，男，1970年7月18日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：曹军（系原告曹荣哥哥），男，1964年3月11日出生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。被告：江苏星源房地产综合开发有限公司，住所地南通高新区世纪大道西侧、纬一路南侧星源和谐大厦。法定代表人：姜辉，总经理。委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。原告曹荣与被告江苏星源房地产综合开发有限公司（以下简称星源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月10日、4月3日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼（其中被告法定代表人参加了第一次庭审）。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付东郊庄园第185幢房屋，并协助过户。2.判令被告向原告支付自2008年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金人民币968.3万元（以房屋总价672.4万元为基数按每日万分之四的标准计算，暂计算至2017年11月10日，共计3600天）。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年11月6日，原、被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告向被告购买东郊庄园185幢房屋，房屋总价为672.4万元；2.被告应在2007年12月31日前向原告交付房屋；3.被告逾期交房的，按原告已付房款万分之四每日计算违约金。合同签订后，原告按约定付清了全部房款并要求被告交付房屋，但被告至今未履行交房义务。请求法院判如所请。被告星源公司辩称，1.原告至今不具备交房条件，无权要求交房。被告不构成违约，依法不应承担违约责任。南通市中院（2009）通中民一终字第0492号民事判决系生效判决，该判决认定以下事实：（1）东郊庄园别墅系由星源公司与扬州天一投资发展有限公司（以下简称天一公司）合作开发销售，合作双方于2006年10月20日签署了“关于合作方购买东郊庄园商品房的备忘录”，该备忘录约定由合作方指定购房人购房，在购房款（含按揭贷款）到达星源公司天一分公司账户后，再将其所交款项汇给合作方，供其先行使用，指定购房人实际拿房前，该合作方需归还全部购房款，方可办理交房手续。（2）原告为天一公司指定的购房人。（3）原告在付清购房款（含按揭贷款）后，作为天一公司的经办人将上述款项及其他指定购房人所付款项一并经手转至南通同泰企业发展集团有限公司（以下简称同泰公司）账户，该商品房按揭贷款也由同泰公司财务人员以现金支票转账给原告用以还款。（4）原告等指定购房人与被告所签购房合同，是合作各方在实际履行备忘录，是合作各方以指定购房人之名签订合同，达到备忘录的目的。该合同并非一般意义上的独立购房合同。备忘录条款与购房合同相结合，作为购房合同的组成部分约束各方当事人。原告不仅应受购房合同的约束，同时还应受备忘录内容的约束。（5）原告未能证明天一公司及关联公司已经全部归还购房款，也未能提供有关从投资款和项目结算中抵扣的书面承诺，故原告尚不具备要求交房的条件。根据以上生效判决的认定，原告诉请交房的条件并不具备，该诉求不能支持，同时被告不构成违约，原告要求支付违约金没有事实和法律依据。2.原告主张违约金的诉请超过诉讼时效，依法不受保护。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2003年11月，扬州同基房地产开发有限公司（以下简称同基公司，该公司与同泰公司法定代表人均为曹军）、南通东江房地产开发有限公司（以下简称东江公司）及南通开发区东江建筑安装工程有限公司（以下简称东江建安公司）出资设立天一公司。2004年4月，被告（甲方）与天一公司（乙方）签订东郊庄园合作开发协议，约定项目分为东区和西区二区实施合作开发。自双方土地出让金和契税支付后，后续投入的资金由双方各自解决，如用项目分别融资的，甲方应为乙方提供必要手续和方便，用项目整体融资的，则按双方的土地比例分别使用分别还贷，风险由各自的分区项目承担。2006年3月18日，双方另订立补充协议，约定双方可以用各自投资比例内指定的经营地块及楼盘为自己的其他项目提供抵押担保，以便获得银行贷款，但每次需办抵押手续前，乙方必须先与甲方通气并出具书面手续给甲方；乙方在向银行贷款时因特殊情况需以非合作方名称或非股东方名称借贷，甲方要求乙方到时提供真实名称并向甲方说明，甲方予以配合。2006年5月，同泰公司向被告出具说明，载明：原我公司用东郊庄园66699平方米土地作抵押物，在建行流动资金贷款已偿还，现拟用该土地作抵押物在农行贷款，贷款人为南通日丰实业有限公司和南通华泽生物化学有限公司。该两公司属我公司关联企业，如在贷款过程中需由上述两公司承担的责任，仍由我公司承担。同年6月12日，同泰公司在被告向农行南通市港闸支行出具的承诺书中注明：本承诺书由星源公司提供同泰公司使用，如因本承诺书在使用中产生的一切纠纷由同泰公司全权负责处理并承担。曹荣作为经办人在其上签字。2006年10月20日，被告与天一公司订立“关于合作方购买东郊庄园商品房的备忘录”（以下简称备忘录），载明了双方指定购房人的姓名、房号、面积、价款。原告、李陈健、张志忠及曹军、陈彩萍（两人购一套为181幢，759.9万元）是天一公司指定同基公司（同泰公司）的购房者（四套房款合计2850万元），另天一公司指定东江公司购房人为5人（房款合计2542.4万元），被告指定购房人为4人（房款合计2557.3万元）。备忘录明确了各合作方指定的购房者购买上述商品房，可在房款（含按揭款）到达星源天一分公司账户后，由星源天一分公司将购房者的首付款及按揭贷款分别汇入各合作方指定的账户，供合作方先行使用；购房者需拿房前，合作方应向星源天一分公司归还每套房的全部购房款，特殊情况下各合作方分别出具书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”后方可办理交房手续。特别情况下需以书面承诺办理的必须经双方法人代表同意后方可。2006年11月6日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定购买东郊庄园别墅185幢，面积500.54平方米，价款672.4万元，首付202.4万元，余款按揭。2007年3月3日，原告代李陈健与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买东郊庄园别墅169幢，面积552.9平方米，价款754.7万元，首付226.7万元，余款按揭。2007年3月3日，原告代张志忠与被告订立《商品房买卖合同》，约定购买东郊庄园别墅182幢，面积500.54平方米，价款663万元，首付199万元，余款按揭。以上三份合同房屋总价为2090.1万元。2006年11月15日，原告支付房款202.4万元，同年12月27日办理按揭贷款470万元。同年12月7日，被告将430.4万元转给同泰公司(含曹军、陈彩萍购房款228万元)，12月29日，被告将470万元转给同泰公司，付款申请单上原告作为经手人签字。2007年12月26日，天一公司具函星源天一分公司，对天一公司两股东实际购房款和先行使用至今情况进行了汇总，并明确所有房款已返还公司两股东先行使用，在股东指定的购房者未将房款如数归还前不得办理交房。2008年6月11日，原告及张志忠、李陈健三人同时诉来本院，要求解除与被告的《房屋买卖合同》、返还购房款、支付违约金。2009年2月21日，本院对案号为（2008）通民一初字第0599号的原告曹荣一案作出一审判决，驳回其诉讼请求。曹荣提起上诉，南通中院于2009年6月23日作出（2009）通民一终字第0492号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张志忠、李陈健于同月29日撤回起诉。2009年3月，扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）受理了天一公司清算纠纷案。2016年6月21日，天一公司清算组向被告出具三份《说明》，对2290.10万元的返还款，同意从东郊庄园项目投资分红款中抵扣（如经审计没有利润则从投资款中抵扣）。三份《说明》的金额分别为663万元（张志忠房屋买卖合同金额）、726.7万元（李陈健房屋买卖合同金额754.7万元，李陈健还差28万元没有支付给被告）、900.4万元（曹荣房屋买卖合同金额672.4万元，加上另一指定购房人的228万元）。2017年1月18日，东江公司与东江建安公司向扬州中院提起诉讼，请求确认天一公司清算组向星源公司出具两份《说明》的行为无效。扬州中院裁定驳回起诉。东江公司与东江建安公司提起上诉，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2018年3月14日作出裁定，撤销扬州中院驳回起诉的裁定，指令扬州中院审理。扬州中院审理中，东江公司、东江建安公司以发现2016年6月21日天一公司清算组出具的说明中，还有一份涉及合计付款金额900.4万元的说明为由，要求增加诉讼请求为确认三份合同无效，后经扬州中院书面通知须补交相应诉讼费用，东江公司、东江建安公司未补交诉讼费用，扬州中院仍针对其原诉讼请求进行审查处理。扬州中院经审理，于2018年11月21日作出（2018）苏10民初69号一审民事判决，确认天一公司清算组2016年6月21日出具的三份《说明》合法有效。东江公司与东江建安公司及第三人同基公司均提起了上诉。同基公司的上诉请求是要求修正判决书中有关备忘录真实性的事实查明，并确认备忘录系虚假证据。省高院于2019年10月9日作出（2019）苏民终65号民事判决书，撤销扬州中院（2018）苏10民初69号民事判决及诉讼费承担部分，确认天一公司2016年6月21日出具二份《说明》的行为无效（一份中合计付款金额726.7万元、另一份中合计付款金额663万元）。省高院同时认为，对第三份《说明》（合计付款金额900.4万元）因东江公司、东江建安公司未按要求补缴诉讼费用，该院仅就前两份《说明》效力问题作出认定。本院（2008）通民一初字第0599号案中还查明以下事实：同基公司由同泰公司与陈彩萍出资于2003年3月设立，同年5月，同泰公司将其在同基公司的全部股权分别转让给曹军与张志涛，同泰公司由曹军与张志涛出资于1997年设立。同泰公司2006年度年检报告书中载明同泰公司对外投资设立了南通同信国际贸易有限公司（以下简称同信公司）、南通同泽生物化学有限公司、南通同业房地产开发有限公司。2004年5月，同基公司与东江公司订立“通州市三庙村地块开发合作协议”，约定同基公司与东江公司合作以天一公司名义与星源公司合作开发通州市兴仁镇三庙村地块，后该地块的东郊庄园项目即由天一公司与星源公司合作开发。张志忠与张志涛、曹军与曹荣均是兄弟关系，李陈健的身份材料显示其是同泰公司的关联企业同信公司的职工。在2006年11月9日至13日之间，由董菊萍经手以现金支票将同泰公司、同信公司、南通日新建设工程有限公司、南通日丰实业有限公司（以下简称日丰公司，2008年的公司章程显示张志忠为该公司股东）大额款项汇入曹荣银行卡，从2007年1月开始曹荣每月还贷54184.19元，该款均由董菊萍经手于还贷日前以同泰公司的现金支票将款项转入原告曹荣银行卡，李陈健、张志忠贷款后，每月的同一天，李陈健、张志忠的银行卡也分别被存入14378.90元与33359元（每月应还贷款分别为14378.86元与33358.95元），张志忠的存款凭条上存款人签字均是董菊萍，李陈健的存款凭条上存款人签字部分是董菊萍，部分是李陈健，但“李陈健”与诉状中签名明显不同。从2007年7月份开始，同泰公司开出的现金支票金额与分别存入曹荣、张志忠、李陈健银行卡金额之和相等，从2008年1月开始，还贷金额发生变化，但同泰公司每月开出的现金支票金额与三张银行卡上每月存入金额之和仍是相等的。2008年3月、4月，三张银行卡均未有款项存入，从5月开始又继续有款项存入还贷。6月5日、6月6日，同泰公司开出金额为36500元与68000元的现金支票，同一天，张志忠银行卡分别被存入36500元与68000元，所有现金支票经办人均为董菊萍。经查李陈健的首付款来源，2007年3月5日，日丰公司、同信公司分别汇入李陈健银行卡48万元，同泰公司汇入34.7万元，3月6日，同信公司与日丰公司又分别汇入48万元，上述总计为226.7万元。3月6日，李陈健支付首付款226.7万元。东郊庄园开发前期，原告曹荣在该项目部工作。被告星源公司陈述签订合同的人均是股东指定的人，星源公司方合同签订者是谁，产权证就办到谁名下，是真实的买卖。天一公司、东江公司陈述股东指定买房是指股东借用个人名义买房贷款，目的是为了增加资金回笼，房款交清后，产权证办到股东名下或购房者名下。本案争议焦点，原、被告房屋买卖是否基于合作开发方股东指定，是否应受备忘录约束，原告主张交房条件是否成就。本院认为，案涉东郊庄园别墅系由星源公司和天一公司合作开发销售，合作双方于2006年10月20日签署了备忘录。该备忘录约定，由合作各方指定购房人购房，在购房款（含按揭贷款）到达星源公司天一分公司账户后，再将其所交款项汇给合作方供其先行使用，指定购房人实际拿房前，该合作方须归还全部购房款后方可办理交房手续。天一公司指定了其股东东江公司及同基公司选择的购房人，并明确了购房人的姓名、所购房号、面积、价款，其中同基公司（同泰公司）按天一公司指定的购房人中包括原告曹荣，曹荣所购房号为185幢，面积是500.54平方米,价款为672.4万元。之后，曹荣于2006年11月6日与星源公司签订了商品房买卖合同即案涉合同（2007年3月3日，曹荣还代张志忠、李陈健与星源公司签订了商品房买卖合同），合同所涉的商品房房号、面积、价款均与备忘录所载的内容相符。曹荣在项目前期曾作为合作方代表在项目部工作，其应当知悉备忘录内容。本院确认曹荣为天一公司指定的购房人。曹荣在付清购房款（含按揭贷款）后，天一分公司将上述款项及其他指定购房人所付款项一并转至同泰公司账户，该商品房按揭贷款的偿还也是由同泰公司财务人员以现金支票转账给曹荣用以还款，其上述行为完全符合备忘录的约定。虽然备忘录仅是由星源公司和天一公司签订，但同样对天一公司的两个股东东江公司和同基公司及指定的购房人具有约束力。合作各方签署备忘录后再由指定购房人订立商品房买卖合同，其真正目的实为贷款融资给合作方股东先行使用。曹荣等被指定购房人与星源公司所签购房合同，乃合作各方在实际履行备忘录，是合作各方以指定购房人之名签订合同达到备忘录之目的，该合同并非一般意义上的独立购房合同，备忘录条款应与购房合同相结合，作为购房合同的组成部分约束双方当事人。由于曹荣系天一公司的指定购房人，曹荣与星源公司签订合同是履行备忘录的行为。曹荣不仅应受购房合同条款的约束，同时还应受备忘录内容的约束。根据备忘录约定，指定购房人拿房前，该合作方应归还购房款后方可办理交房，或书面承诺“同意从各自的投资款和项目结算时抵扣”。现天一公司及关联公司未能归还购房款，天一公司清算组于2016年6月21日出具二份《说明》（一份中合计付款金额726.7万元、另一份中合计付款金额663万元）的行为已被生效判决认定为无效，虽然天一公司清算组于2016年6月21日出具的涉及原告曹荣的《说明》（合计付款金额900.4万元）在省高院的判决中对其效力问题未作出认定，原因是东江公司、东江建安公司提出增加诉讼请求后，未按要求补缴诉讼费用，省高院仍按东江公司、东江建安公司原诉讼请求进行审理。但从该份《说明》载明的内容、出具时间、出具人及出具对象来看，与另两份《说明》系同一性质，亦应认定为无效。故原告曹荣尚不具备要求交房的条件，被告星源公司不交房不构成违约。本院对原告曹荣要求被告星源公司交房并承担违约责任的诉讼请求不予支持。原告曹荣认为被告提交的备忘录是虚假的，依据不足。如果备忘录虚假，天一公司清算组就没有理由和依据出具三份《说明》。原告又称，备忘录没有原告的签字，对原告不能发生法律效力。本院认为，原告曾作为合作方代表在项目部工作，其应当知悉备忘录内容。本案中，原告除了本人作为天一公司指定的购房人与被告签订购买东郊庄园房屋的房屋买卖合同，另代天一公司其他指定的购房人张志忠、李陈健与被告签订购买东郊庄园房屋的房屋买卖合同，上述事实足以说明原告本人及其代签的房屋买卖合同非一般意义上的独立购房合同，而是合作方为了履行备忘录所签订的合同之一，原告虽然未在备忘录上签字，但仍应受备忘录的约束，故本院对原告该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决如下:驳回原告曹荣的诉讼请求。案件受理费120242元，由原告曹荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费120242元（该院开户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  季敬飞人民陪审员  朱爱建人民陪审员  李 华二〇一九年十二月二十日书 记 员  俞慧慧