江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3988号上诉人（原审原告）：刘青山，男，1969年11月10日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。上诉人（原审原告）：刘猷满，男，1962年08月19日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。上诉人（原审原告）：刘华奇，男，1988年08月06日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：王勇，赣州市章江法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：林厚卿，男，1978年04月08日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。委托诉讼代理人：林祥，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：董声令，江西南芳律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：谢年华，女，1981年08月09日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇与上诉人林厚卿、谢年华房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江西省赣县区人民法院（2019）赣0721民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇上诉请求：一、撤销一审判决，改判林厚卿、谢年华向刘青山等人支付剩余购房款51975元，逾期付款利息41320.39元，共计人民币93295.39元；二、一、二审诉讼费用由林厚卿、谢年华承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不准确。1、从刘青山等三人向一审法院提供的《协议书》和录音证据可知，林厚卿、谢年华实欠刘青山等三人剩余购房款51975元，一审法院认定林厚卿、谢年华向刘青山等三人支付剩余伍万元购房款与事实不符。2、林厚卿、谢年华自2014年购买刘青山等人房屋后便居住至今达五年之久，除认可尚欠剩余房款外，在刘青山等三人通过电话告知其应支付利息时也没有异议，刘青山等三人请求林厚卿、谢年华支付逾期购房利息符合交易习惯和法律规定。上诉人林厚卿辩称：1、刘青山、刘猷满、刘华奇要求林厚卿支付剩余购房款及逾期付款利息无事实与法律依据，涉案房屋购买时是现房，不是期房，这是双方在2013年12月17日就涉案房屋的买卖合同一致达成的主要原因。因刘青山等人在出售时尚未办理不动产权证，何时办好也未明确答复，因此双方口头约定总价20万元，先行支付15万元，刘青山将房屋交付给林厚卿使用，但待刘青山将涉案房屋产权登记到林厚卿后，林厚卿另行支付5万元。约定达成后，林厚卿依约履行支付了15万元，结合农村交易实际，该大额交易符合农村交易习惯，刘青山主张51975元系其自行伪造协议书的非法目的，林厚卿对此不予认可。其次，涉案房屋属于农村自建房，在同一区域内有产权、能合法交易的自建房与没有产权的房屋价值存在明显区别，因此双方之前约定待涉案房屋依法登记在林厚卿名下林厚卿再行支付5万元符合交易习惯及合同目的。再次，刘青山一审提交的两份录音证据材料系故意设计对话想骗林厚卿作出错误答复，但即便如此，林厚卿仍未对刘青山提出的事项作出答复，明确表示涉案房屋房产证办好后会付清剩余房款。2、刘青山、刘猷满、刘华奇要求林厚卿承担本案一审诉讼费没有法律依据。上诉人林厚卿、谢年华上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持案涉房款50000元系附条件支付的事实；2．一、二审诉讼费全部由刘青山、刘猷满、刘华奇承担。一审法院认定林厚卿、谢年华一次性向刘青山等三人支付购房款50000元与事实不符，且没有法律依据，应认定本案涉案房款为附条件支付。一审已确认林厚卿、谢年华与刘青山等三人就涉案房屋的买卖合同是通过口头形式达成。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的相关法律规定，合同双方当事人应当遵循该实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。对没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，符合合同目的的特定标准履行或按照交易习惯确定。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案是房屋买卖纠纷，房屋属于不动产，《物权法》明确规定不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。林厚卿、谢年华多次催促办理转移登记，时至今日，刘青山等三人依然没有向林厚卿、谢年华依法将涉案房屋进行登记交付。但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条，刘青山等三人有义务交付转移登记的相关资料。林厚卿、谢年华向刘青山等人购买房屋其目的肯定是想合法拥有房屋，涉案房屋在购买当初也是现房销售，只是尚不具备办理产权条件，正是如此，双方约定待具备办理相关产权证件条件并依法登记至林厚卿、谢年华名下后再另行支付五万元。涉案房屋属农村自建房，同一区域内的有产权能合法交易的自建房与没有产权不能合法交易的自建房（即所谓的“小产权”）价值是有明显区别的，这已是众所周知的事情，所以林厚卿、谢年华与刘青山等三人约定待涉案房屋依法登记到林厚卿、谢年华名下后再另行支付五万元的约定符合房屋买卖的交易习惯，也符合合同目的。涉案房屋现已具备转移登记条件，刘青山等三人违背诚实信用原则想坐地起价未果，不予办理转移登记，还伪造虚假的空白协议提起恶意诉讼。上述约定与房屋买卖合同一样均系口头约定，如果僵化要求证据，则上诉人权益无法得到有效保障，本案合同目的利益无法平衡，也不符合立法精神。一审法院没有依据上述法律法规，判令上诉人一次性支付涉案房款与事实不符，且无法律依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇辩称：1、鉴于本案一审对事实和适用法律进行了判决，林厚卿提出附条件支付，根据一审法院和本案事实，根本不存在附条件支付的法律依据；2、林厚卿自称购买刘青山等三人房屋多年，且居住已满五年以上，根据合同交易习惯和合同目的，林厚卿的上诉理由不能成立，请法院驳回其上诉请求。一审原告刘青山、刘猷满、刘华奇向一审法院起诉请求：一、被告支付剩余购房款51975元，逾期付款利息41320.39元，共计人民币93295.39元；二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方口头协议购买涉案房屋，且被告已经支付150000元房款，该房屋已经交付使用；案涉房屋为被告林厚卿与被告谢年华夫妻关系存续期间购买，房屋交付后一直共同居住使用。本案的争议焦点：一、落款为2017年1月22日仅有原告刘青山、刘猷满、刘华奇签字，被告方签字处为空白的《协议书》是否具有法律效力，能否作为证据使用。由于落款为2017年1月22日的《协议书》未有原、被告双方共同签字确认，因此，该协议对原、被告双方没有约束力，不能证明原、被告双方约定公摊面积如何处理、利息如何计算的问题。二、被告尚未支付房款是否为附条件支付。由于原、被告双方的买卖为口头协议，庭审中，原告方未认可被告主张剩余房款为附条件的事实，被告主张该房款为附条件支付需要提供相应证据予以证实，因此，对被告主张该房款为附条件支付的请求不予支持。三、尚未支付的房款是否应计算利息，若应计算利息应从何时计算按多少利率计算。原告方应提供原、被告双方已经对剩余房款约定利息的证据予以证实，但原告方提供的证据不足以证实原、被告双方对剩余房款约定利息及约定利息从何起算利率为多少，因此，对原告方要求对剩余房款从2014年10月4日起按照利率1.5%计算利息主张不予支持。一审法院认为，合约应当信守，原、被告双方通过口头协议进行房屋买卖系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该房屋已进行交付使用，被告也已经支付15万元房款，因此，原、被告双方的交易为真实合法有效。原告方提供的现有证据并不能证明剩余房款为51975元，被告林厚卿对剩余房款予以认可50000元，本院认定被告尚欠房款为50000元，被告应予支付尚欠房款。原告未提供证据证实对剩余房款进行利息约定，因此，对原告要求被告支付剩余房款应计算利息的主张不予支持。被告主张剩余房款系附条件支付，由于未提供证据予以证实，对其主张不予支持。被告林厚卿与被告谢年华系夫妻关系存续期间购买房屋且共同居住使用，因买房产生的债务应为夫妻共同债务，因此，原告方要求被告谢年华共同承担请求予以支持。被告谢年华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，其法庭调查、法庭辩论、举证质证等权利视为放弃，由此可能产生的不利后果由其自行承担。为此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告林厚卿、谢年华于本判决生效之日起10日内向原告刘青山、刘猷满、刘华奇一次性支付购房款50000元。二、驳回原告刘青山、刘猷满、刘华奇的其他诉讼请求。三、如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元，由原告刘青山、刘猷满、刘华奇负担571元，被告林厚卿、谢年华负担495元。本院二审期间，上诉人刘青山等三人向法院提交协议书两份，欲证明这两份协议书是刘青山等三人同一栋房屋出售的同一面积的房屋，该关联房屋是约定按平方米计算。上诉人林厚卿对该两份协议书的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，上述两份协议不是上诉人林厚卿、谢年华所签，本院对其证据“三性”不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇主张林厚卿、谢年华欠付其剩余购房款51975元、逾期付款利息41320.39元，因上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇在一、二审诉讼期间均未提交证据予以证明，本院对其上述主张不予支持。上诉人林厚卿、谢年华主张剩余购房款50000元系附条件支付，因上诉人林厚卿、谢年华在一、二审诉讼期间均未提交证据予以证明，本院对其上述主张亦不予支持。综上所述，上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇及上诉人林厚卿、谢年华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由上诉人刘青山、刘猷满、刘华奇负担882元，上诉人林厚卿、谢年华负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月十三日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜