广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1034号 原告：蒋小玲，女，1961年6月12日出生，汉族，住广西全州县。 原告：唐天新，男，1963年7月16日出生，汉族，住广西全州县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：唐忠军，广西利业律师事务所律师。 被告：广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司，住所地桂林市火车北站南面空闲场地。 负责人：林佳，该分公司经理。 被告：广西南宁欧璐琳贸易有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西3栋722号。 法定代表人：林根，该公司董事长。 被告：林佳，男，1986年8月26日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：吴传华，广西领地律师事务所律师。 第三人：中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站，住所地桂林市叠彩区站前路6号桂林北站。 负责人：秦杰，该站站长。 第三人：中国铁路南宁局集团有限公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路21号。 法定代表人：康维，该公司董事长。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：阳昌明，中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站办公室副主任。 原告蒋小玲、唐天新诉被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司（以下简称欧璐琳桂林分公司）、广西南宁欧璐琳贸易有限公司（以下简称欧璐琳公司）、林佳、第三人中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站（以下简称桂林车站）、中国铁路南宁局集团有限公司（以下简称铁路南宁局公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，于2018年12月19日作出（2017）桂0303民初1333号民事判决书。原告蒋小玲、唐天新不服该判决上诉。桂林市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）桂03民终1264号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）桂0303民初1333号民事判决，该案发回本院重审。本院于2019年7月5日对该案重新立案登记，另行组成合议庭，于2019年10月28日公开开庭进行审理。两原告蒋小玲、唐天新及其委托诉讼代理人唐忠军，被告欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司、林佳共同委托诉讼代理人吴传华，第三人桂林车站、铁路南宁局公司共同委托诉讼代理人阳昌明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋小玲、唐天新原审的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司签订的两份场地租赁合同；2、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳对原告因履行合同而产生的损失5180654元承担连带赔偿责任；3、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳赔偿原告的停业损失320万元（停业损失10万元/月，自2015年5月12日计至2018年1月12日共32个月）；4、判令本案的诉讼费、评估费65000元由三被告承担。本案重审原告变更诉讼请求为：1、判令解除二原告与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司签订的《场地租赁合同》；2、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司赔偿二原告损失4953145元，被告林佳与广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司承担连带赔偿责任；3、判令被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳赔偿原告的停业损失320万元（停业损失10万元/月，自2015年5月12日计至2018年1月12日）；4、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年，桂林车站与欧璐琳桂林分公司签订了一份《场地租赁合同》，合同约定桂林车站将位于桂林火车北站南面的空闲场地出租给欧璐琳桂林分公司经营，面积为15000平方米，用途建停车场、物流、临时仓库等。合同同时约定欧璐琳桂林分公司将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得桂林车站的书面同意，按规定办理相关手续。2012年3月15日，原告蒋小玲、唐天新与欧璐琳桂林分公司签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定租赁面积为8000平方米，每个季度租金为67200元，用途为建物流、临时仓库等。2014年4月1日，原告蒋小玲与欧璐琳桂林分公司签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定租赁面积为480平方米，每个季度租金为5780元，用途为搭棚经营，该地块原来有660平方米，是叠彩区政府的土地，但是欧璐琳桂林分公司却将其当成自己的土地租给原告并收取了原告相应的租金。之后叠彩区政府征用该土地拆了270平方米，所以合同才改成480平方米。原告从2013年4月开始向欧璐琳桂林分公司、林佳缴纳租金，至2015年4月，共交租金53.76万元。合同签订后，原告开始进场施工，建设仓库并出租，投入了很多人力物力。但2015年4月，桂林车站却开始到处张贴回收仓库的通知，驱赶原告的客户，禁止原告经营仓库。2015年10月29日，桂林车站起诉到柳州运输法院要求欧璐琳公司、欧璐琳桂林分公司支付租金并返还租赁土地，并将原告列为第三人。桂林车站在起诉状中称其对原告租赁场地、建设仓库的事情一直都不知情，广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司转租场地构成违约。原告收到柳州运输法院的传票和起诉状后才得知，广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、林佳一直都没有该场地的转租权。经你院委托正意价格评估集团有限公司进行评估，原告为履行合同而建造的仓库鉴定价格为人民币5180654元。综上所述，原告认为欧璐琳公司系欧璐琳桂林分公司的总公司，林佳作为欧璐琳桂林分公司的法定代表人，与公司财产混同，三被告应对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护合法权益，原告依法提起诉讼。 三被告辩称：林佳作为分公司的负责人，他个人不应该承担民事责任。简述答辩要点：1、被答辩人和第三人桂林车站自愿签订执行和解协议，被答辩人的场地建筑物损失已经得到合理补偿，根据协议补偿200万元就把建筑全部拆除将土地交还给铁路，证明这个建筑物已经得到全部赔偿，再起诉要求赔偿建筑物拆除的损失没有法律依据。2、答辩人与被答辩人签订的《场地租赁合同》合法有效，判决解除的理由是符合约定解除的条件而解除，而不是答辩人违约解除。3、被答辩人提出赔偿建筑物拆除损失的事实依据不足。4、被答辩人提出停业损失没有依据。5、我方对正意集团司法鉴定有2点意见：1．评估计算表第17项中的铁棚，当时已经拆除，评估没有依据；2．司法鉴定没有将被答辩人使用的时间进行折旧，这是不当的，根据被答辩人与车站达成的和解协议，这个场地拆除时间是2018年3月26日前拆除，被答辩人也是这个时间之前拆除，原告与被告签订的租赁合同时间是10年，即使法院判定要被告赔偿，建筑物折旧应该是在2018年3月26日前已经使用了，使用的时间应该折旧；铁路补偿给原告200万元，建筑物折旧后，这个价格是够充分的。6、被告与车站2019年4月29日也做出了同样的和解协议，也是补偿了费用，就把建筑物全部拆除。 两第三人陈述，因我方跟原、被告都签订了和解协议，关于本案由法院决议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月20日，桂林车站与欧璐琳桂林分公司签订《场地租赁合同》，约定桂林车站将位于桂林火车北站南面的空闲场地出租给欧璐琳桂林分公司经营，面积为15000平方米，用途建停车场、物流、临时仓库等。合同同时约定广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得桂林车站的书面同意，按规定办理相关手续。2012年3月15日，欧璐琳桂林分公司在未经桂林车站书面同意的情况下，与原告蒋小玲、唐天新签订《场地租赁合同》，欧璐琳桂林分公司将其承租桂林车站的位于桂林市站南面始发站大型车场内以南面积为8000平方米的空闲场地租给原告蒋小玲、唐天新经营，每季度租金为67200元，用途为建物流、临时仓库等。2014年4月1日，欧璐琳桂林分公司也在未经桂林车站书面同意的情况下与原告蒋小玲另行签订了一份《场地租赁合同》，约定租赁面积为480平方米，每个季度租金为5780元，用途为搭棚经营。两原告在签订上述两份合同后按照约定给付租金，对其承租的场地进行了平整，并在场地上修建了仓库、简易房、消防水池等建筑物、构筑物并用于出租。2014年7月底，桂林车站向欧璐琳桂林分公司书面送达了《关于收回桂林北站15000平方米铁路用地的函》，告知欧璐琳桂林分公司自2014年7月31日起解除与欧璐琳桂林分公司的合同关系，后桂林车站与欧璐琳桂林分公司协商未果，桂林车站诉至柳州运输法院，柳州运输法院判决如下：一、原告南宁铁路局桂林车站与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司于2010年7月20日签订的《场地租赁合同》于2014年7月31日解除；二、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司、第三人蒋小玲和唐天新将其占用的位于桂林北站南面场地（总面积共15000㎡）上的搭建物拆除，将场地返还原告南宁铁路局桂林车站；三、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司向原告支付2015年1-10月的场地占用使用费165000元。欧璐琳公司、欧璐琳桂林分公司、蒋小玲、唐天新不服柳州运输法院判决上诉至南宁铁路运输中级法院，南宁铁路运输中级法院审理后作出（2016）桂71民终111号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决书于2016年12月23日生效。2017年1月14日，桂林车站向柳州运输法院申请执行（2016）桂71民终111号民事判决书。2017年2月15日，柳州运输法院受理桂林车站执行申请。2017年3月15日，柳州运输法院向我院发出（2017）桂7101执7号委托执行函，委托我院代为执行。2017年3月16日，我院受理后移送本院执行局依法执行。2017年12月19日，原告蒋小玲、唐天新与桂林车站签订《执行和解协议》，该协议约定：1、桂林车站给予蒋小玲、唐天新自拆补助款2000000元，其中731418元分两次转入唐天新账户，1268582元分两次转入蒋小玲账户。2、蒋小玲、唐天新于2018年3月26日前将租赁场地的建筑物自拆和清理完毕，将占有的土地返还给桂林车站。3、签订协议后，蒋小玲、唐天新撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。2017年12月26日，唐天新出具收到补助款331418元的收条一张，蒋小玲出具收到补助款668582元的收条一张。同日，蒋小玲、唐天新撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。蒋小玲、唐天新将租赁场地的建筑物自拆和清理完毕并把占有的土地返还给桂林车站后，2018年3月20日，唐天新出具收到补助款400000元的收条一张，蒋小玲出具收到补助款600000元的收条一张，上述《执行和解协议》履行完毕。 另查明，2016年4月22日，原告蒋小玲与广西国泰房地产评估有限公司签订《房地产评估委托书》，委托该评估公司对两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估。2016年4月26日，广西国泰房地产评估有限公司作出桂国泰房［2016］30001-1E号房地产评估报告，该评估报告评估原告蒋小玲、唐天新签订的《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的总价值为5082747元。同日，广西国泰房地产评估有限公司作出桂国泰房［2016］30001-2E号房地产评估报告，该评估报告评估原告蒋小玲签订的《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的总价值为298495元。上述两份房地产评估报告均采用成本法进行评估。 在本案原审过程中，原告蒋小玲、唐天新于2018年1月26日向本院提出申请，请求对两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估。本院依法委托正意价格评估集团有限公司进行评估价格。2018年8月24日，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字【2018】314-218号意见书，该意见书价格评估结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为人民币5180654元。本案庭审中，本院向双方当事人释明，国正价桂估字【2018】314-218号意见书是对上述两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估，双方均认两份租赁合同的鉴定标的在该评估报告可以分开，在该评估报告中对本案诉请的8000平方米的建筑物及构筑物的市场价值评估为4953145元。 再查明，欧璐琳桂林分公司为欧璐琳公司的分支机构，不具有法人资格。第三人桂林车站在本案诉讼期间办理了工商变更登记，其名称由南宁铁路局桂林车站变更为中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站，负责人由汤继革变更为秦杰。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案《场地租赁合同》是否有效？二、是否应该支持原告解除合同的诉讼请求？三、本案的损失如何确定？四、赔偿责任应该如何承担？五、林佳是否应承担责任？ 关于争议焦点一，《场地租赁合同》是否有效？ 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”。第三人桂林车站与被告欧璐琳桂林分公司签订的合同中对承租人是否可转租进行了明确约定，即欧璐琳桂林分公司若转租需要经过桂林车站的书面同意。被告欧璐琳桂林分公司在未经过桂林车站书面同意的情况下，与原告蒋小玲、唐天新签订《场地租赁合同》，且事后桂林车站未进行追认，被告也没有证据证明桂林车站在知道或者应当知道欧璐琳桂林分公司转租后在六个月内未提出异议，桂林车站于2016年1月11日起诉欧璐琳桂林分公司、欧璐琳公司至柳州运输法院，该案经柳州运输法院、南宁铁路运输中级法院审理后，南宁铁路运输中级法院作出（2016）桂71民终111号民事判决书，该判决书于2016年12月23日生效，判决书确认桂林车站与欧璐琳桂林分公司签订的《场地租赁合同》于2014年7月31日解除。故欧璐琳桂林分公司擅自转租且原出租人不予追认的《场地租赁合同》无效。 争议焦点二，是否应该支持原告解除合同的诉讼请求？ 解除合同的前提应为合同有效，因本案《场地租赁合同》无效，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 争议焦点三，本案的损失如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。本院认为，合同有效违约一方赔偿对方的损失才包括合同履行后可以获得的利益。本案因《场地租赁合同》无效，故赔偿范围应为因合同无效而造成的实际损失，不包括因未履行合同而造成的可期待利益的损失。正意价格评估集团有限公司对本案合同所涉标的的评估价格为4953145元，减去原告蒋小玲、唐天新已经得到桂林车站补偿的2000000元，本案原告蒋小玲、唐天新的损失为2953145元。原告提出的要求被告赔偿停业损失320万元，本院不予支持。三被告对正意价格评估集团有限公司按重置成本评估有异议，但其未在异议期限内向正意价格评估集团有限公司提出，且原审开庭时评估员也到庭作出了说明。原告在原审起诉前委托广西国泰房地产评估有限公司进行评估，采用的方法是成本法，得出的鉴定价格合计为5381242元，超出了正意价格评估集团有限公司的鉴定价格，故对三被告对评估意见的异议本院不予支持。 争议焦点四，责任应该如何承担？ 《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原告蒋小玲、唐天新作为市场主体应在经济活动中审慎注意，其明知欧璐琳桂林分公司是承租人，但未核实桂林车站是否同意欧璐琳桂林分公司转租就轻率地与该公司签订租赁合同，应承担相应的缔约过失责任。欧璐琳桂林分公司违背诚信原则，未如实告知原告转租需经桂林车站书面同意且转租未经桂林车站同意应承担主要的缔约过失责任。对原告的实际损失，原告应自行承担30%即2953145元×30%=885943.5元的责任，被告欧璐琳桂林分公司是欧璐琳公司的分支机构，没有法人资格，其民事责任欧璐琳公司应一同承担，欧璐琳桂林分公司及欧璐琳公司应承担原告实际损失70%即2953145元×70%=2067201.5元的责任。 争议焦点五，林佳是否应承担责任？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”。林佳作为欧璐琳桂林分公司的负责人，本案中其行为后果应归责于欧璐琳桂林分公司，原告要求林佳承担责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司赔偿原告蒋小玲、唐天新人民币2067201.5元； 二、驳回原告蒋小玲、唐天新的其他诉讼请求。 本案受理费68872元，由原告蒋小玲、唐天新负担20662元，被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司负担48210元；本案评估费65000元（原告蒋小玲、唐天新已预交），由原告蒋小玲、唐天新负担19500元，被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司负担45500元。原告蒋小玲、唐天新已预交案件受理费70920元，由本院退回原告蒋小玲、唐天新2048元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费68872元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴 奇 人民陪审员  江荣华 人民陪审员  粟喜发 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  陆颖贞 书 记 员  王曼珺 附法条原文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。