昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10008号原告：吴美仙，女，1962年7月5日出生，汉族，户籍登记地云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。被告：王春燕，女，1980年3月12日出生，苗族，户籍登记地贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托代理人：陈颖，系志博法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告吴美仙与被告王春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告吴美仙，被告王春燕的委托代理人陈颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴美仙诉称：一、请求解除原、被告双方签订的《招待所转让协议书》；二、请求判令被告王春燕返还原告吴美仙转让费（含房租）47800元及损失39元（以人民银行同期贷款利率4.35%为标准，自2019年7月25日开始至被告实际履行返还义务时止的损失）；三、本案的诉讼费用由被告王春燕承担。事实与理由：2019年7月11日，原、被告签订《招待所转让协议书》，约定被告将金龙招待所转让给原告经营，原告同等享受其在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；招待所现有装修、装饰、设备全部归原告所有；招待所的营业执照等相关证照交由原告使用等条款。被告保证其转租房屋的行为已经征得房屋所有权人的同意。原告向被告支付了47800元。因房屋所有权人并不认可被告转租给原告案涉房屋的行为，并要求原告搬离，且称招待所现有装修、装饰、设备均系房屋所有权人所有，被告根本无权处分。被告没有与房屋所有权人签过租房协议，也无权转让招待所的证照（该招待所的经营人并非被告且被告还自行将转让范围内的部分房屋转租给其他人）。原告于2019年8月16日向被告腾还房屋，并要求其返还转让费，但被告拒不同意，原告遂起诉至本院主张权利。被告王春燕答辩称：原告的诉讼请求和事实理由无法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据《情况说明》，因有朱云英、朱绍德签名及按有手印，且与本院依职权与朱绍德、朱云英所制作的《谈话笔录》内容相互印证，故本院对其真实性予以确认。对于原告提交的《门面租赁合同》，因与本案无关，故本院依法不予评述。关于原告提交的昆明市盘龙区金龙招待所《营业执照》，虽无原件，但与本院依职权与朱绍德、朱云英所制作的《谈话笔录》及花渔沟第二居民小组所出具的《证明》内容相互印证，故本院对该证据的真实性予以认可。对于原告提交的中国农业银行业务凭证，因原告未提交原件，且被告不予认可其真实性，故本院依法不予确认。对于被告提交的《证明》，因其中所载有“房东朱云英”，与本院依法查明房东为朱绍德不符，故本院依法不予确认。对于被告提交合琼芬与王春艳所签订《金龙招待所转让协议》，因有合琼芬与王春艳签名及按有手印，且与本院依职权与合琼芬所制作的《谈话笔录》内容相互印证，故本院对其真实性予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。本院为查明案件事实依职权调取以下证据：一、《建房申请》因加盖有花渔沟办事处、花渔沟村民委员会、昆明市国土资源局盘龙分局茨坝管理所公章，故本院对其真实性予以确认。二、《房屋产权证明》两份及《证明》均证明案涉房屋所有权人为朱绍德，因加盖有花渔沟第二居民小组公章，故本院对其真实性予以确认。三、朱云英与合琼芬所签《租房协议》及《谈话笔录》两份，因载有朱云英、合琼芬的签名及按手印且经朱云英与合琼芬确认，故本院对其真实性予以确认。四、朱绍德所出具《情况说明》，系朱绍德作为案涉房屋所有权人委托其女儿朱云英以其名义与合琼芬于2016年12月20日签订《租房协议》，因载有朱绍德及朱云英的签名及所捺手印，也与朱云英《谈话笔录》相互佐证，故本院对其真实性予以确认。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年7月11日，被告王春燕（转让方、甲方）与原告吴美仙（受让方、乙方）签订《招待所转让协议书》，约定被告王春燕将金龙招待所(含门面)转让给原告吴美仙经营，原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；金龙招待所(含门面)年租金为三万元；房东与被告签订了租赁合同，租金交至2019年12月20日，招待所交给原告后，原告同意代替被告向房东履行该租赁合同，按合同约定按时交纳租金及约定由被告交纳的水电气费等各项费用。金龙招待所现有装修、装饰、设备全部归原告所有，租赁期满后，如原告愿意继续履行租赁经营，原告与房东续约。在原告经营期间，被告不得再向原告索取任何其他费用，被告剩余的房屋使用权归原告所有，使用时间至2019年12月20日；转让费共计47800元，包含2019年7月11日至2019年12月20日的房租。协议书签订后，原告已向被告支付了款项47800元。原、被告确认招待所及小吃店门面一年租金共计30000元，其中招待所每年租金15000元，每天租金41.1元（41.1元/天=15000元÷365天），47800元款项中包括2019年7月11日至2019年12月20日163天的租金6699.3元（6699.3元=41.1元/天×163天）及转让费41100.7元。现原告以房屋所有权人不同意被告将案涉房屋转租给原告，要求原告搬出，导致其无法继续租赁使用该案涉房屋为由，诉至本院提出前述诉讼请求。另查明，昆明市盘龙区茨坝花渔沟629号（昆明市盘龙区金龙招待所，原昆明市盘龙区茨坝花渔沟99号）房屋为朱绍德所有。2016年12月20日，朱绍德委托其女儿朱云英与合琼芬签订《租房协议》，将案涉房屋租给合琼芬使用；约定租期自2016年12月20日至2021年12月20日，如合琼芬无力经营可以转租，但要通知房主；租赁期满后，房屋装修及不动产部分归房东所有，不得拆除带走；床铺、抽水机、太阳能、四楼防盗门属房东所有。2018年8月28日，合琼芬（转让方、甲方）与被告王春燕（受让方、乙方）签订《金龙招待所转让协议》，约定由合琼芬将案涉昆明市盘龙区金龙招待所转让给被告经营使用，租期至2021年12月20日；被告在经营期间如需转让，合琼芬及朱云英（房东、丙方）无权干涉，并积极协助被告转让。朱云英并未在该《金龙招待所转让协议》上签字，也未追认该份协议效力。房屋所有权人朱绍德表示其并不知晓也未同意被告王春燕将案涉房屋转租给原告吴美仙。庭审后，原告于2019年10月8日将案涉房屋腾还给被告，并办理了移交手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中案涉房屋为案外人朱绍德所有，朱绍德表示其此前并不知晓被告将案涉金龙招待所转让给原告经营，知道后也明确表示并不同意，故被告与原告之间的《招待所转让协议书》无效。关于被告所提交《金龙招待所转让协议》欲证明被告转租无需经得房东同意的抗辩，因该协议并无朱云英签字，且朱云英事后不予认可，故本院对于被告该抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原、被告《招待所转让协议书》无效，被告应向原告退还其所收取的房租及转让费，但原告也应当向被告支付自2019年7月11日至2019年10月8日止共计90天的案涉房屋占有使用费，因双方约定自2019年7月11日至2019年12月20日共计163天的租金为6699.3元，故参照该租金标准，被告应当向原告退还的款项为44101元（44101元=47800元-6699.3元／163天×90天），原告自愿在应退还款项中扣除其房屋交接前预收房客的房屋租金1680元，属于原告对于自身民事权利的处分，故本院支持由被告向原告退还转让费共计42421元（42421元=44101元-1680元）。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实因《招待所转让协议书》无效而造成其遭受的经济损失，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告王春燕于本判决生效之日起的十日内向原告吴美仙退还转让费42421元；二、驳回原告吴美仙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元，由原告吴美仙承担113元，由被告王春燕承担883元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  陈金芝人民陪审员  袁幼青二〇一九年十二月十六日书 记 员  涂 洁