云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1958号 原告：李满昌，男，1968年1月19日生，汉族，住红河州石屏县。 委托诉讼代理人：谢警毅（系李满昌女儿），女，1990年4月16日生，汉族，原住通海县，现住新平县。 委托诉讼代理人：施红彬，云南大朋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：朱满红，男，1964年7月10日生，汉族，住新平县。 原告李满昌与被告朱满红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李满昌向本院提出诉讼请求：1.判决原告李满昌与被告朱满红于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；2.判决被告朱满红将位于新平县XX街道办事处XXX区x号x-x层房屋（不动产权证号：云[2018]新平县不动产权第xxxx号）变更登记到原告名下；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年5月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将位于新平县XX街道办事处XXX区x号x-x层房屋（不动产权证号：云[2018]新平县不动产权第xxxx号）卖给原告，交易价款460000元。原告按约定支付房款后，被告一直未办理产权过户手续，现房屋仍登记在原告名下。据此，为及时履行合同，完善登记手续，特提起诉讼请求支持其诉讼请求。 被告朱满红辩称，被告于2017年将房子卖给原告是事实，当时原告只付了10万元给被告。此后，原告对于是否买房一直犹豫不决，曾提出要求被告退还房款，被告就让朋友把10万元退给原告，但原告收到钱后又把钱还了回来。最终原、被告还是达成了房屋买卖合意，并于2019年8月左右重新补签《房屋买卖合同》，此外，还约定原告应支付被告房款利息53600元。现在对于原告的主张，只要原告同意按双方约定支付利息及剩余房款，被告也同意把房子过户给原告，但因该幢房屋已经被法院执行局查封，后续问题还需要与执行局及房管部门协调。 原告李满昌围绕诉讼请求依法提交了证据，被告朱满红未提交证据。对于原告提交的两份身份证（复印件）、一份《房屋买卖合同》（原件）、一份《不动产权证书》（复印件）、一份《建设工程规划许可证》（复印件）、一份《不动产权籍调查表》（复印件）及四张“生活缴费”手机截屏，能证明被告将涉诉房屋出售给原告及原告对该房屋的居住使用等情况，被告朱满红对上述证据未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的一份《收据》（原件）、一份《付息说明》（原件），原告欲证明其已支付被告购房款131000元，其中31000元虽写为利息，但实为购房款。被告对该两份证据的真实性未提出异议，但对原告的证明目的有异议，认为原告所支付的31000元就是利息。本院认为，原告提交的《收据》和《付息说明》中已明确载明原告应付被告利息的金额、计算方式及支付情况，该笔款项属于利息，并非房款，故本院对该两份证据的真实性予以确认并在卷佐证，但对原告的证明目的不予采信。 本院依职权收集了一份《不动产登记资料查询结果证明》（欲证明该房屋于2019年7月8日被新平县人民法院查封）、一份对新平县不动产登记中心主任雷应兰所做的调查笔录（欲证明本案涉诉的新平县XX街道办事处XXX区x号房屋已办理了土地使用权登记，但未办理过房屋产权首次登记；办理房屋分层登记首先要进行整幢房屋房地一体的首次登记，如果未办理房屋首次登记不得办理房屋分层转让登记）、一份对被告前妻罗某某所做的调查笔录（欲证明被告与罗某某于2005年结婚，于2014年10月13日离婚，于2016年11月30日复婚，于2019年5月30日再次离婚，罗某某对被告出售房屋一事知情并表示同意），经质证，原、被告对上述证据的真实性均未提出异议，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李满昌于2017年5月份左右经朋友介绍向被告朱满红购买房屋，双方于2017年5月23日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于新平县XX街道办事处XXX区x号房屋的x层、x层出售给原告（该房屋的不动产权为云[2018]新平县不动产权第xxxx号，不动产单元号：xxxxxx，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地，x层、x层使用年限70年）；房屋交易总价为460000元；房款分两次付清，原告应在2017年5月23日支付被告100000元，余款等办理完房屋过户手续后，原告用该房产抵押贷款一次性付清被告；被告承诺拥有对本合同项下房屋完全的处理权，并保证出售房屋能办理过户，即可办理原告的不动产权证，如不能办理过户手续，被告承诺退还原告已付的房款、房屋装修费；同时，合同还约定了房屋的过户费用及违约责任等条款。合同签订后，原告于2017年5月向被告支付了100000元购房款，被告于2017年5月底将涉诉房屋交付给原告使用至今。2019年8月8日，原、被告就购房问题进行协商并重新签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容及落款日期与2017年签订的一致。同日，原、被告还针对购房尾款的利息问题签订了一份《付息说明》，约定原告应从2017年5月23日起至2019年8月8日止向被告支付购房尾款利息53600元，原告已于当日向被告支付利息26000元，剩余利息27600元等房屋过户给原告后再付。此后，原告于2019年8月28日再次向被告支付利息5000元。现原告已向被告累计支付购房款100000元，利息31000元。 另查明，新平县XX街道办事处XXX区x号房屋系被告于2016年左右建盖，属于被告的自建房，被告于2018年5月22日取得了该房屋所在土地的国有建设用地使用权的不动产权证书[不动产权证号：云(2018)新平县不动产权第xxxx号）]，但至今未办理该幢房屋不动产权的首次登记。2017年起，被告陆续将该幢房屋的1-x层进行分层出售，被告当时的妻子罗某某（二人已于2019年5月30日离婚）对此知情并表示同意。 再查明，经本院向新平县不动产登记中心调查获悉，房屋若未进行不动产首次登记不得办理房屋分层转让登记。另外，因被告未履行生效裁判文书确定的还款义务，新平县XX街道办事处XXX区x号房屋已于2019年7月8日被新平县人民法院依法查封。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告与被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，有关内容不违反法律的效力性强制性规定，应认定为合法有效，为此，对原告主张确认原告与被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”结合本案，原告已按双方合同约定履行了支付购房首付款的义务，被告本应协助原告办理涉诉房屋产权过户手续，但由于涉诉房屋尚未办理房屋不动产产权的首次登记，无法办理房屋不动产分层转让产权登记，故现暂不具备产权过户的条件，为此，原告主张被告将涉诉房屋变更登记到原告名下，尚存在法律上和事实上不能履行的情形，故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。综上所述，依照上述法律之规定，判决如下： 一、确认原告李满昌和被告朱满红于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告李满昌的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半交纳50元，由原告李满昌负担25元，被告朱满红负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  冯玲玲 二〇一九年十二月六日 法官助理  郭南叶 书记员  张媛