贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7449号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：何美玉，女，1995年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄文艳，女，1971年6月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人黄文艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人可以将涉案房屋对外出租获得租金收益，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目已实现，合同中双方的主要义务已履行。虽然在本案中上诉人存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，为维护交易的稳定性，不应解除商品房买卖合同；2、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不影响被上诉人对房屋的占用、使用和收益，接房之后被上诉人近几年均在使用该房屋，而被上诉人是以逾期办证为理由，在近期才进行起诉要求解除合同的，因此即使法院判决解除，利息也不应当从2015年2月14日付款之日起算，而应当从被上诉人起诉之日起计算，否则将显失公平；3、一审仅判决解除合同，未判决双方应当在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记（其他同类案件有判决，若未在判决予以注明，将导致案涉房屋无法办理注销登记，即导致被告将购房款退还后却又收不回房屋的不利后果），属于增加双方当事人的诉累，上诉人已经损失房屋长达几年的占用收益，损失了购房款本金及利息，却又无法收回房屋，显失公平。黄文艳答辩称：1、上诉人未按约履行办证义务，合同约定的解除权行使条件已成就，黄文艳有权解除合同并要求退还购房款及利息；2、案涉房屋系商业用房，黄文艳基于投资的目的购买，上诉人逾期办理转移登记已造成黄文艳相关损失，解除合同后上诉人收回房屋将获得近年来房价上涨的利益，一审判决自支付购房款次日起计算利息并无不当；3、一审判决已判令黄文艳先行配合上诉办理相关注销手续，本案一审判决并不存在显失公平的情况。黄文艳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》；2、被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还原告已经支付的购房款1,207,114元，并支付资金占用利息损失（以购房款为基础，按同期银行贷款利率7.35%，从2015年1月15日计算至被告退还全部购房款之日，暂计算至2019年1月8日为358,342元）；3、案件受理费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：原告黄文艳（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2015年1月15日签订合同编号为184564号《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区花果园路花果园项目R-1区第5栋1层9号房，建筑面积共42.6平方米，该商品房总价款为1,207,114元。买受人应当在2015年1月15日前分期支付房价款。预付款363,114元，剩余房款844,000元于2015年1月15日前付清。出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房，双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”。该合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购款项”。合同签订当日，原告按照合同约定支付了购房款，双方并办理了商品房预售合同备案登记。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2018年11月22日原告委托律师向被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款，但被告未予签收。后原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告撤回关于贵州宏立城物业服务有限公司的相关诉讼请求，并提交原告律师函，证明其于2018年11月22日委托律师向被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款，被告未予签收。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约，原告委托律师于2018年11月22日向被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款的意思表示明确，被告未予签收，原告向一审法院提起诉讼亦是向被告发出退房通知的方式，对被告产生效力，故现在原告诉请要求解除合同，一审法院依法予以支持。解除合同后，原告所交纳的购房款，被告应当退还原告，但原告主张被告按照银行同期逾期贷款利率7.35%标准支付资金占用利息与合同约定不符，一审法院不予支持，应按同期银行存款利率支付利息。另外，双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，被告在前述各项手续办理完毕后30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款。保全担保费，无法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告黄文艳与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：184564）；二、原告黄文艳与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第5栋1层9号房屋的商品房预售备案登记手续后，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向原告黄文艳退还购房款1,207,114元，并支付利息（以该购房款为基数，从2015年1月16日起按照中国人民银行同期存款利率计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司将购房款1,207,114元退还原告黄文艳之日止），注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；三、驳回原告黄文艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,030元、保全费5,000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告黄文艳已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告黄文艳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约履行各自义务。被上诉人已按约定支付购房款，宏益房开作为涉案房产的开发商，协助被上诉人办理产权登记系其基本的法定义务和合同义务。按照合同约定，宏益房开应于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给被上诉人，逾期超过180日，被上诉人有权单方面解除合同。宏益房开违反该项合同约定，被上诉人行使解除权的条件已经成就，一审判决解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及双方合同的约定，故本院予以维持。宏益房开所提其违约行为不属于根本违约且被上诉人的合同目的已经实现故而合同不应解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第九十五条涉及的是解除权消灭的内容，与本案不存在关联，属适用法律瑕疵，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，宏益房开应当将收取的购房款退还被上诉人并支付相应利息，一审判决宏益房开以购房款为基数，自收取购房款次日起按照中国人民银行同期存款利率计算至购房款实际退还之日止符合合同约定及法律规定，本院予以确认。宏益房开主张利息应当自被上诉人起诉之日起计算无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决第二项判令双方相互配合办理的手续系注销手续，本院在此予以明确。一审已依据补充协议的约定判决双方相互配合办理案涉房屋的商品房预售备案登记注销手续，对于宏益房开上诉主张的预抵押登记、预告登记的注销问题，宏益房开并未提交证据证明案涉房屋已办理预抵押登记、预告登记，故本院对该项上诉主张不予支持。若案涉房屋确实办理了预抵押登记、预告登记，双方应秉持诚实信用原则，依照合同约定相互配合办理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵但并不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,030元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十七日书记员 岳立莲