广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19260号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨燕文，女，1982年6月11日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区新华妮顿丝美容院，住所地广州市花都区。法定代表人：杨燕文。两上诉人共同委托诉讼代理人：何家毅，广东恩慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州广泉投资有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：林承江。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。原审第三人：李迎凤，女，1974年5月13日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：王芷莹，女，1990年10月4日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王仿曾，与王芷莹系父女关系。原审第三人：骆剑锋，男，1979年4月11日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：刘敏杰，男，1972年3月24日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：钟秀芬，与刘敏杰系夫妻关系。上诉人杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院（以下简称妮顿丝美容院）因与被上诉人广州广泉投资有限公司（以下简称广泉公司）及原审第三人李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人李迎凤、骆剑锋经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人杨燕文、妮顿丝美容院上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审，或者直接予以改判，驳回广泉公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由广泉公司承担。事实和理由：一、一审查明事实不清，一审法院应依法审查广泉公司与原产权人汤广洪在2014年12月29日签订的《房屋租赁合同》是否真实有效及广泉公司是否有履行一次性通过银行转账的方式向汤广洪支付了19年的租金。二、如果《房屋租赁合同》无效，那么广泉公司即未合法获得涉案标的物的租赁使用权利。其在2017年5月1日与杨燕文签订的《房屋租赁合同》也因此无效。三、一审法院在查明事实基础上，应行使释明权，涉案标的物所涉及的过往租赁合同均应按照无效情况处理，即退回给现在的物业产权人，而并非退回给广泉公司。被上诉人广泉公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回杨燕文、妮顿丝美容院的上诉请求。一、杨燕文、妮顿丝美容院提出的广泉公司与原产权人的租赁合同是否有效以及广泉公司是否有履行一次性转账的方式向原产权人支付租金的问题，不是本案的关键点，广泉公司有无向原产权人支付租金是广泉公司与原产权人之间的租赁合同关系，并不会必然导致广泉公司与杨燕文、妮顿丝美容院所签订的租赁合同无效。而且从杨燕文、妮顿丝美容院提起诉讼至今，并没有任何人对杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司所签订的租赁合同提出过质疑。广泉公司基于其与汤广洪的租赁合同取得租赁权之后就有合法的转租权，可以转租给杨燕文、妮顿丝美容院，所以双方签订的租赁合同是合法有效的。二、从广泉公司法定代表人的私人账号转给汤广洪的银行流水记录反映，广泉公司已经向原产权人支付了19年的租金和押金，已经履行了双方所签订的租赁合同所约定的支付租金义务。原审第三人王芷莹针对杨燕文、妮顿丝美容院的上诉述称：不同意杨燕文、妮顿丝美容院的上诉请求。原审第三人刘敏杰针对杨燕文、妮顿丝美容院的上诉述称：不同意杨燕文、妮顿丝美容院的上诉请求。原审第三人李迎凤、骆剑锋无到庭发表意见。杨燕文、妮顿丝美容院向一审法院起诉请求：1.解除杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的租赁合同，合同标的额54万元；2.广泉公司向杨燕文、妮顿丝美容院返还押金5万元及利息，利息以5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算从立案之日即2019年1月3日起至还清之日止；3.诉讼费由广泉公司承担。广泉公司向一审法院反诉请求：1.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司返还广州市花都区X号车库；2.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付房屋租金暂计27000元（自2018年l1月1日开始按9000元/月的标准计至场地交还为止）；3.本案诉讼费由杨燕文、妮顿丝美容院承担。一审诉讼中，广泉公司变更反诉请求为：1.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司返还广州市花都区X号车库；2.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付房屋租金暂计27000元（自2018年l1月1日开始按9000元/月的标准计至一审庭审之日即2019年3月4日止）；3.本案诉讼费由杨燕文、妮顿丝美容院承担。一审诉讼中，原审第三人王芷莹、骆剑锋述称，其对广泉公司的反诉请求没有意见。李迎凤、刘敏杰未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区X号车库，原权属人是汤某、徐某，涉案租赁物1、2号车库现权属人为李迎凤，21、22号车库现权属人为王芷莹，23号车库现权属人为骆剑锋，24、25号车库现权属人为杨燕文，26号车库现权属人为刘敏杰。李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰、杨燕文分别通过一审法院于2018年10月17日做出的（2018）粤0114执1665号之三、四、五、六、七、八、九、十执行裁定取得上述车库的所有权。2017年5月1日，广泉公司（出租方、甲方）与杨燕文、妮顿丝美容院（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区X号车库出租给乙方作美容院，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年5月1日止，押金50000元，乙方应于签订本合同当天支付该押金，如乙方有损甲方设施设备、房屋建筑或拖欠费用时，甲方有权从押金中扣除，不足部分，甲方有权向乙方追偿，合同期满或解除时，在乙方缴清所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方。租金每月9000元，乙方应于签订本合同当天支付当年租金，以后按先交租后使用原则，乙方应在每月8日前向甲方交纳当月租金。合同并对其他权利义务进行了约定。后广泉公司与杨燕文、妮顿丝美容院签订《协议书》，载明，因2010年2月6日汤广洪、徐宇雁已收取妮顿丝美容院承租于广州市花都区X号车库押金50000元，甲方于2015年9月29日正式接手此物业，与乙方签订了相关租赁合同，乙方保证在租赁期间按时交租，不拖不欠，租期满后并按租赁合同验收合格，甲方同意代汤广洪、徐宇雁退已收取的押金50000元。一审庭审中，杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司一致确认双方后来口头变更将租赁物包括广州市花都区X号车库。杨燕文、妮顿丝美容院陈述，2010年5月份我方就与原业主汤广洪、徐宇雁签订了合同，合同的期限为8年。合同到期了之后，我方再与广泉公司签订了合同，广泉公司当时也出具了广泉公司与原产权人签订的协议。合同签订后，杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付租金至2018年10月份，从2018年11月份开始未向广泉公司交租，亦未向李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰交租，涉案租赁物由杨燕文、妮顿丝美容院使用至今。王芷莹、骆剑锋均陈述，我方与杨燕文、妮顿丝美容院达成口头协议，杨燕文、妮顿丝美容院答应了我方在诉讼结束后将之前从2018年10月份开始的租金一次性付清给我方。广泉公司认为其于2014年12月29日通过与原产权人汤广洪签订房屋租赁合同，从而取得涉案租赁物的使用权，广泉公司陈述，我方也认识徐宇雁，在我方使用的过程中，徐宇雁口头确认并未对我方的使用提出过异议，徐宇雁口头授权汤广洪处分租赁合同，签订合同后广泉公司一次性通过银行转账的方式向汤广洪支付了19年的租金。广泉公司提交《房屋租赁合同》一份拟证明其上述陈述。合同载明，2014年12月29日，汤广洪（出租方、甲方）与林承江（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区X号车库出租给乙方做商业使用，租赁期限19年，即自2014年12月29日至2033年12月28日，房屋每年租金为66000元，19年租金合计1254000元。按先交租金后使用原则，甲方因资金周转困难，现一次性收取乙方19年的租金1254000元，甲方收取租金仅向乙方出具收据。合同并对其他权利义务进行了约定。广泉公司未向一审法院提交其向汤广洪交纳租金的银行转账凭证。一审诉讼中，杨燕文、妮顿丝美容院提交涉案租赁物的房地产他项权证复印件，其上显示涉案租赁物于2016年1月4日办理了他项权登记，他项权人为广泉公司的法定代表人林承江，广泉公司对上述证据的真实性予以确认。一审法院认为：杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。杨燕文、妮顿丝美容院使用涉案租赁物至今，杨燕文、妮顿丝美容院应当依照合同约定向广泉公司支付涉案租赁物的租金，杨燕文、妮顿丝美容院以租赁物权属变更为由拒绝向广泉公司支付2018年11月1日之后的租金的抗辩不予采纳，故广泉公司反诉要求杨燕文、妮顿丝美容院向其支付从2018年11月1日至2019年3月4日的租金，合理有据，予以支持，经核算，上述期间内的租金为37200元（9000元×4个月+9000元÷30天×4天）。杨燕文、妮顿丝美容院提出诉讼请求要求解除合同，广泉公司反诉要求杨燕文、妮顿丝美容院交还商铺，视为广泉公司亦同意解除合同，因此，杨燕文、妮顿丝美容院请求解除合同、返还押金50000元，予以支持。依照合同解除的法律后果，广泉公司要求杨燕文、妮顿丝美容院返还涉案租赁物，合理有据，予以支持。双方于诉讼中达成一致意见解除合同，故杨燕文、妮顿丝美容院请求支付押金50000元的利息，依据不足，不予支持。李迎凤、刘敏杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的《租赁合同》；二、广泉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨燕文、妮顿丝美容院返还押金50000元；三、杨燕文、妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起三十日内向广泉公司返还位于广州市花都区X号车库；四、杨燕文、妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起十日内向广泉公司支付租金37200元；五、驳回杨燕文、妮顿丝美容院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9700元，由杨燕文、妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起向广泉公司负担4439元，由广泉公司负担5261元。反诉案件受理费237.50元，由杨燕文、妮顿丝美容院负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，杨燕文、妮顿丝美容院向本院提供了抵押担保协议1份及租赁合同9份（均无原件），拟证明广泉公司与原产权人汤某之间并非存在租赁关系，而是存在借贷关系。经质证，广泉公司认为杨燕文、妮顿丝美容院提交的上述证据已超过举证时限，且不属于二审新证据，不应予以采纳，另对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。广泉公司向本院提供了银行转账记录两份，拟证明广泉公司已通过其法定代表人的私人账号向原产权人汤广洪的银行账号转入19年的租金和押金共1269000元。杨燕文、妮顿丝美容院同意质证，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，认为该转账款项并非租金，而是广泉公司的法定代表人与汤广洪的资金往来。本院认为：杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的涉案《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容无违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。杨燕文、妮顿丝美容院本案起诉请求解除该租赁合同，广泉公司也反诉要求杨燕文、妮顿丝美容院交还商铺，表明广泉公司亦同意解除合同，一审据此判决解除双方的租赁合同及由广泉公司返还押金50000元，并无不当，本院予以维持。关于杨燕文、妮顿丝美容院应否向广泉公司返还涉案车库及支付2018年11月1日至2019年3月4日期间租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同相对性原则，广泉公司要求杨燕文、妮顿丝美容院返还涉案租赁物，合法有据，应予支持。杨燕文、妮顿丝美容院依约负有向广泉公司支付租金的合同义务，而其使用涉案租赁物至今，但仅支付租金至2018年10月。虽涉案车库的所有权已于2018年10月17日被李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰等人取得，但考虑到李迎凤等人并未就广泉公司承租权的合法性等问题提出诉讼主张，且王芷莹、骆剑锋在原审中对于广泉公司的反诉请求表示无异议，一审判决后李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰也无提出上诉，故一审判决杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付上述期间的租金，具有合同依据，本院予以认可。至于李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰等人与广泉公司之间的纠纷，可另行协商解决。另对于杨燕文、妮顿丝美容院上诉主张广泉公司与原产权人汤广洪签订的租赁合同无效的问题，因该问题与本案杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司之间的租赁关系缺乏关联性，本案中不予审查。综上所述，杨燕文、妮顿丝美容院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员 王 敏沙宇航