广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16175号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德明，男，1958年5月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：彦龙，男，1989年9月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：梁宏岩，广东巨通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旺年，湖北毕升律师事务所律师。上诉人陈德明因与被上诉人彦龙租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈德明上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈德明一审的诉讼请求。事实与理由：一、合同约定陈德明将4层楼出租给彦龙并给予45天免租装修期，租期为8年，租金为3万/月，并约定装修标准。因此《租赁合同》和《装修标准》明确了各方的权利和义务等事项，也对违约事项作出了具体的明确约定，“乙方必须按照以上标准施工，否则合同终止，所造成的损失由乙方负责赔偿。”但彦龙在实施的过程中却违反了双方约定，所以陈德明请求终止合同符合法律规定。陈德明收取租金，并不是陈德明愿意接收彦龙对房屋装修的现状，而是在彦龙违约并仍占用陈德明房屋的情况下，陈德明依据合同法第119条规定，为防止陈德明利益损失的扩大而采取的措施。在一审时陈德明当庭也作出同样的表述，陈德明提交的证据中也明确表示不认可彦龙以现行的装修状况出租房屋，在口头上无数次向彦龙提出不认可现行的装修状况。二、从彦龙提交证据，装修施工图及工程预算表对照《装修标推》可以充分证明，彦龙存在如下违约行为：（1）约定窗、凉台换不锈钢防盗网。彦龙没有换，而是改刷油漆；（2）约定室内地板换80*80的大瓷砖，墙面批荡，刷乳胶。但彦龙没有对地板进行更换，而是改铺2毫米厚地胶板，墙面只作部分批荡；（3）约定厨房、厕所换用60×30的瓷砖,墙面贴到楼板、地板。彦龙没有做；（4）约定楼梯墙面用40×20油面瓷片贴至楼面，台阶用防滑瓷砖。实际上全部墙面没贴瓷片，台阶采用的是抛光砖；（5）约定每层楼分隔6套，原设计的厅改为单套间，其它结构不变。彦龙没与陈德明协商擅自将客厅与凉台之间的承重墙和饭厅与厨房之间的承重墙拆掉，把凉台地板抬高，改作厨房厕所供人居住，破坏原有结构，危及本楼安全，违反了住建部“不得将卫生间厨房阳台和地下室出租供人员居住”的禁令。（6）约定原入户门的铁皮门不变，门框加装仿大理石门框线条，其他门可以不变换。没彦龙没有加装门框大理石线条。（7）约定主大门变换，彦龙没变换。（8）没有约定改造水电线路，彦龙在没与陈德明协商，擅自将正常使用的水电线路进行改造，破坏美观。（9）没有约定外墙涂颜色，彦龙擅自将外墙涂成红色，遭到本楼另一业主激烈反对；（10）合同约定彦龙与第三方签订的租赁合同，应给陈德明一份，陈德明多次催促，至今一份也没有给。（11）彦龙迟延约定的押金在签订合同三天内应付清给陈德明，经陈德明多次催促，延迟一周才支付。陈德明提交的证据中，有录音、视频、照片等，视频中有双方本人原声对话，录有彦龙本人在场正在施工之中的场景，视频现场的位置和场景与照片中的位置和场景一致，况且每个视频都是连续的，中间没有断续及剪辑现像，时长在10分钟左右。而且彦龙提交的证据也证实其没按约定履行义务。三、关于垫付管理费问题，该房屋自建好入住至今，水电卫生管理等费用一直以来都是本栋楼另一业主负责，水、电、卫生管理等都是以另一业主名字开户并缴纳，（有彦龙、陈德明提交的证据证明）陈德明从没有要求彦龙代为垫付该费用。被上诉人彦龙答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院予以维持。上诉人陈德明原审起诉请求：一、解除双方签订的租赁合同，合同标的总值暂计60000元；二、彦龙将阳台、楼梯、水电线路、外墙恢复原状，并将4层房屋交还给陈德明；三、彦龙违约、支付的6万元押金予以没收；四、彦龙承担本案的诉讼费用。被上诉人彦龙原审反诉请求：一、继续履行陈德明、彦龙签订的房屋租赁合同；二、陈德明退回彦龙垫付的物业管理费1.7万元；三、陈德明承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明，一、《租赁合同》签订时间：2018年9月11日。二、租赁位置及房号：位于深圳市××××层。三、租赁期限：2018年10月1日至2026年9月30日，陈德明给予彦龙45天免租装修期。四、租金标准：30000元/月，租金每两年上调一次，每次上调幅度以上一年的月租金为基数，上调10%，共分三次，上调时间为2020年1月份，2022年1月份，2024年1月份。彦龙应于每月5日前向陈德明交付当月租金，逾期不交每日按租金总额2%罚收滞纳金，超过20天陈德明有权单方解除租赁合同，并有权收回房屋，彦龙所交的押金不予退还。五、押金：60000元，双方签订合同后，彦龙必须在三天内向陈德明交付押金60000元；如彦龙不能将押金交付给陈德明，此合同将自动作废。陈德明当庭确认已收到彦龙缴纳的房屋押金60000元。六、其他约定。《租赁合同》签订后，陈德明、彦龙补充约定《装修标准》，对涉案房屋的装修事项进行约定（包括窗台安装不锈钢防盗网、地面更换瓷砖、墙面刷漆、分隔单套间、入户门加装大理面门框线条、更换主大门等），并约定彦龙按约定标准施工，否则合同终止，所造成的损失由彦龙负责赔偿。七、合同履行情况。陈德明、彦龙当庭确认彦龙按期向陈德明支付租金，并确认管理费系向物业管理处缴纳。陈德明主张彦龙未按照双方约定的装修标准进行施工，故要求解除合同，并提交照片予以证明。彦龙对此不予确认，并主张其按照陈德明要求进行装修，彦龙按期支付租金及水电费，不存在违约行为，要求继续履行合同。八、其他事实。彦龙主张其代陈德明缴纳2018年之前涉案房屋拖欠物业费，并提交一份深圳市宝源股份合作公司海城新村管理处2018年9月17日出具的《收款收据》予以证明，该收款收据载明收到B-40陈德明、陈芬明交来2010年7月至2018年12月物业服务费17000元。陈德明对该收款收据真实性予以确认。九、房产权属状况：1990年12月30日，新安镇建设委员会下发一份编号为（90）建第1404号村镇住宅建筑许可证，户主姓名为陈德明及案外人陈芬明，工程地点为翻身村劳动海城新村87号，工程项目为住宅，建筑面积350平方米。1993年3月1日，宝安县新安镇建设委员会下发一份编号为930076号《村镇住宅建设工程项目开工证》，对案外人陈芬明贰人位于海城新村87号的住宅工程，准予开工。2019年3月12日，深圳市宝安区西乡街道劳动社区居民委员会出具一份《证明》，称位于西乡劳动社区××新村××号已申报历史遗留违法建筑处理，申报人为陈德明及案外人陈芬明，房产证正在办理中，原编号为海城新村87号。庭审中，陈德明主张涉案房屋系其与其哥哥陈芬明共同所有。十、关于陈德明要求解除租赁合同的诉讼请求。原审法院认为，陈德明、彦龙签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。陈德明主张彦龙未按照双方约定的装修标准进行施工，要求解除合同。关于彦龙是否构成根本违约，原审法院认为：1、本案系租赁合同纠纷，彦龙享有承租人的权利并履行承租人的义务，双方对于房屋装修进行进一步约定，但未对具体违约事项进行约定，彦龙按期交付租金，无其他违约行为，应视为彦龙合理适当履行了《租赁合同》。若陈德明认为彦龙装修导致其损失，陈德明应另行主张权利；2、陈德明、彦龙补充约定《装修标准》系对房屋装修标准的框架性约定，陈德明提供的照片不足以证明彦龙违反了双方约定。综上，陈德明现有证据不足以证明彦龙构成根本违约，陈德明不得擅自解除合同，双方应继续履行合同。故对于陈德明要求解除合同、没收押金、恢复房屋原状的诉讼请求，原审法院不予支持。对于彦龙反诉要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院予以支持。十一、关于彦龙要求陈德明退回垫付物业管理费1.7万元的反诉请求。原审法院认为，彦龙自2018年10月1日开始承租涉案房屋，彦龙应承担2018年10月1日之后的物业管理费，对于彦龙垫付2018年10月1日之前的物业管理费，陈德明应当返还。根据深圳市宝源股份合作公司海城新村管理处于2018年9月17日出具的《收款收据》，涉案房屋2010年7月至2018年12月物业服务费17,000元，因彦龙未提交证据证明2018年10月至2018年12月物业管理费金额，故原审法院按月均等计算，2010年7月至2018年9月物业管理费为16,495.05元，因此陈德明应向彦龙返还物业管理费16,495.05元，对于彦龙反诉请求超过原审法院认定部分，原审法院不予支持。一审判决：一、陈德明应于判决生效之日起十日内向彦龙返还物业管理费16495.05元；二、驳回陈德明的全部诉讼请求；三、驳回彦龙的其他反诉诉讼请求。案件受理费1405元，由陈德明负担，本诉受理费陈德明已预交。反诉费112.5元，由陈德明负担，反诉费彦龙已预交5435元，多交部分5322.5元，原审法院予以退回。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，陈德明在二审审理期间提交了证据一《施工合同》和《装饰工程预算表》、证据二《证明》，证据一证明彦龙已经装修的项目及所做工程明细表。证据二证明陈德明到2018年9月份一直委托陈芬明对涉案房产进行管理、代收租金、代扣代收资金费用。彦龙主张证据一系彦龙在原审时提交，认可证据二的真实性，不认可关联性。彦龙在二审阶段提交了《零星工程竣工备案登记表》和照片打印件，以证明装修没有存在任何违纪违法违约情形。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点系：一、彦龙是否存在违约装修的情形，陈德明是否有权解除合同；二、陈德明是否应当退回物业管理费。关于争议焦点一。陈德明在原审阶段虽然提交了录音录像等证据，但上述证据不能证明形成时间，无法确认彦龙最终装修的情况，而且彦龙对上述证据也不予认可，因此，陈德明对其主张的彦龙的违约行为并未提交有效证据予以证明。彦龙在二审时认可部分装修未按照合同约定，具体为：鉴于更换会导致外墙脱落，部分窗凉台未更换不锈钢防盗网；为保证入户门的使用，未更换80×80的大瓷砖；厨房及厕所的瓷砖更换了部分，为避免产生噪音，未去除原有瓷砖；楼梯墙未贴瓷片；为避免影响门的使用，仅增加了门框线条，未装仿大理石框线；未更换主大门。彦龙主张未按约定装修部分均系与陈德明或陈德明指定人商量后确定，但未提交证据予以证明，陈德明亦不予认可。因此，彦龙存在未按照合同约定装修的情形。双方合同第七条约定，租赁期内，未经甲方（陈德明）同意，乙方（彦龙）对房屋承重主体不得随意拆改，不得损坏，否则甲方有权终止合同，如乙方确因需要进行部分改造装修，需提交图纸给甲方，在征得甲方同意后方可进行施工……。双方另行签订了《装修标准》，并约定乙方必须按照约定标准施工，否则合同终止。因此，根据上述约定，陈德明在彦龙未能按照约定标准装修的情况下，拥有合同解除权。但彦龙作为承租人，每月均按期缴纳租金，除了上述违约行为外，无其他违约行为，彦龙的上述违约行为并不影响涉案房产的使用，也不影响陈德明作为出租人收取租金的合同目的的实现，至于陈德明主张的存在安全隐患的情况，陈德明也未提交证据予以证明。因此，本院认为，彦龙的上述违约行为属于显著轻微的情形，不影响陈德明合同目的实现，且鉴于彦龙已经对涉案房产进行了装修，如合同解除，对彦龙并不公平，本院对陈德明要求解除合同的主张不予支持，双方应秉持诚实信用原则继续履行合同。关于争议焦点二。依照合同约定，彦龙仅需承担2018年10月1日之后开始承租涉案房屋之后的物业管理费，现深圳市宝源股份合作公司海城新村管理处出具了《收款收据》，证明彦龙垫付了2018年10月1日之前的物业管理费，陈德明应当将该物业管理费返还给彦龙。综上，上诉人陈德明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3030元，由上诉人陈德明负担。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月二日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……