浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初4741号 原告：林仁飞，男，1969年11月22日出生，汉族，经商，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨跃枢，浙江永瓯律师事务所律师。 被告：林昌兴，男，1960年10月19日出生，汉族，务农，住永嘉县。 被告：林昌旺，男，1975年2月2日出生，汉族，住永嘉县。 被告：林冬蕊，女，1953年1月17日出生，汉族，住乐清市。 被告：林春雪，女，1962年6月25日出生，汉族，住永嘉县。 被告：林夏芬，女，1972年7月14日出生，汉族，住乐清市。 被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄华望，浙江光正大（上海）律师事务所律师。 被告：林学花，女，1957年4月8日出生，汉族，住永嘉县。 被告：林夏香，女，1966年12月29日出生，汉族，住永嘉县。 原告林仁飞与被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬、林学花、林夏香确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告林仁飞的委托代理人杨跃枢，被告林昌兴，被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬的共同委托诉代理人黄华望，均经到庭参加诉讼；被告林学花、林夏香未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林仁飞向本院提出诉讼请求：1.判令原告与林永富于1998年12月28日签订的《立卖屋契》合法有效；2.判令坐落于浙江省永嘉县（地号：330324111236JC00106，原使用权人为林永富）面积为58.7平方米的集体土地使用权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：林永富、朱清妹系夫妻关系，育有被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬、林学花、林夏香共7个子女。朱清妹于2004年12月30日死亡，林永富于2014年8月4日死亡。1998年12月28日，林永富将坐落于永嘉县竹园坦房屋三间作价三万肆千元的价格出卖给了原告林仁飞。原告按约支付了34000元的购房款，林永富也将涉案的房屋交付给原告居住使用。七位被告（林永富的法定继承人）又对涉案的集体土地使用权主张份额。因此原、被告发生了纠纷。故原告提起本案诉讼。 审理过程中，原告还补充陈述称，一、卖契形式上的意见。卖契写于1998年，按永嘉现有卖契，有盖章，也有出卖人拿笔画圈。2010年，林永富与被告去公证处进行公证，将房屋过户手续委托他人办理涉案土地过户手续。为什么当时办到林振锋名下，是因为农村实行一户一宅，而林仁飞已另有宅基地直接过户给林仁飞在行政上行不通。而且林永富公证委托的代理人是代表林永富本人认可卖给原告家人所有。包括林昌兴、林昌旺也是原告方出路费让其去办理公证。二、卖契有无林永富妻子签字，不影响合同的成立与有效，其妻子是否是共同产权人也有待查证；三、关于诚信问题，原告从来没有与被告打过任何官司，被告的说法错误。关于虚假诉讼，原告同意配合法庭与公安机关查处。本案在沙头镇经过多次调解，当时7万元被告老婆也同意，沙头镇调解委员会均能证实。本案不管从客观上、法律上均认可卖契有效，该房屋当时被原告拆除重建，其他被告均无异议，只有林昌兴与其妻子有异议。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据： 1、原告身份证，以证明原告的身份情况； 2、七被告公民基本身份证明，以证明七被告的身份情况； 3、注销户口证明，以证明七被告的父亲林永富及母亲朱清妹已经去世的事实； 4、立卖屋契，以证明原告与林永富签订房屋买卖合同的事实； 5、行政判决书，以证明七被告对涉案土地使用权违法主张权利的事实及七被告系林永富法宝继承人的事实； 6、公证书，以证明林永富及七位被告对遗产继承进行公证的事实。 原告申请的证人林某1出庭作证称，本案涉诉的卖契是其执笔书写。林永富和林仁飞，一个是卖方、一个是买方，究竟是哪一方叫林某1书写，已经记不清楚。卖契是在涉案房屋屋前道坦书写，书写时林永富在场，林永富的印章是林永富本人所盖。当时很多人在场，说村里也需要公证，需要盖个章，村里的印章是现场盖的。当时林某2也在场，现场还有林永富的宗亲。房子卖了后，林仁飞在里面开店，林永富在涉案房屋旁边搭有一间也开着店。 被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬辩称，一、原告与被告父亲之间不存在房屋买卖关系。1、原告在本案中提供的1998年12月28日签订的立卖屋契并无出卖人林永富签字与捺指印，屋契仅有“林永富”私章，但该私章并非林永富生前使用的私章，盖章也非林永富所为。房屋买卖历来是极其重要民事法律行为，有严格的形式要求。自然人的私章与公司法人、事业单位的公章不一样，公章需经过公安部门备案，自然人的私章无登记备案要求，对外不具有公示效力。原告仅凭涉案屋契私章，显然不能证明与林永富之间存在房屋买卖关系。2、关于个人私章使用的问题。以前社会基层群众文化程度不高，才在一些场合使用个人私章代替。但本案房屋出卖人林永富有初中以上文化程度，又在部队受过多年教育锻炼，有较好书写能力，且林永富处事细致严谨，有用文字记事的习惯。从这点来看，林永富不属于无书写能力，不属于使用私章的特定小人群。涉案屋契当事人有三人，其中林其福及执笔人都要求其在自己名字下捺指印确认，而对房屋产权人，交易的另一方主体，竟然没有要求其签字捺印确认，显然不符合客观情理。会造成该屋契被认定为不真实、不合法，为此买受人的利益遭受损失，任何买受人都不会这么草率，除非该屋契本身就是不真实、伪造的。3、通过原告的诉状、证据，在立卖屋契签订时间1998年，林永富的妻子还在世。上述房屋系属林永富与朱清妹夫妻共同财产，但该契据上无共同产权人签字。按法律规定，共有产权的物品，未经其他共有人同意，不得处分，其处分无效。通过民间对房屋卖契较严格，一般会叫更多的人在契据在签字，会叫其家人、成年子女签字，以避免今后发生纠纷。但该屋契并无林永富子女即本案几位被告签字，本案被告对当时的房屋买卖不知情。4、上述屋契上林某2，据被告方了解和找其谈话询问，知悉：当时他并无在立卖屋契现场，也未在该屋契上签字和盖私章，他对上房屋买卖一事不知情。足以证明上屋契不真实。二、从原告在一贯以来的行为和德行来看，其有伪造虚假屋契及其恶意诉讼的不诚信行为。2018年4月，本案被告就上述房屋所涉土地证提起行政诉讼。历经温州市、永嘉县二级法院判决，均认为原告之子林振锋因其伪造虚假立卖屋契骗取权属证书，而被法院判决予以撤销。原告现提起本案诉讼，是为了达到拖延上述生效行政判决的执行。从本案相关事实来看，原告称林永富将房屋出卖给原告的行为不真实、不客观。在1998年立卖契之后，该房屋仍然是由林永富在居住使用。诉状中称原告按约支付购房款34000元，并无提供相应证据，不符合事实情况。被告方认为涉案屋契是原告伪造，私章并非产权人林永富所有，盖章也不是林永富所为，不能证明其与林永富的买卖关系真实合法存在。请求法院依法驳回原告全部诉请。如查证属实，原告确有虚假诉讼，请法院依法制裁，并对被告造成的损失进行赔偿。 被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬围绕辩称的事实提交了如下证据： 1、证明、调查笔录及附件，以证明涉案“立卖屋契”（1998年12月28日）上所列当事人“林某2”并未参加涉案房屋买卖，没有在该屋契上签字或盖私章的事实； 2、宅基地调剂申请表、立卖屋契、火化登记表，以证明原告的儿子林振锋有利用与本案类似手段伪造屋契骗取土地登记和建房批文的不诚信行为的事实； 3、卫生许可证、户口薄、退休证、记事本，以证明林永富系国企退休职工，初中文化，有文字书写能力和用文字记事的习惯的事实； 4、最高院判例（未提供），以证明最高院判例认为个人私章对外不具有公示效力的事实。 被告林学花、林夏香未应诉答辩，也没有提供证据。 本院依法组织举证、质证： 对原告提供的证据，被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬质证认为，对证据1、2均无异议，对证据3无异议，但从事实中可佐证在涉案立卖屋契签订时，朱清妹还在世，结合原告提供的证据6来看，该房屋系林永富夫妻共同财产。对证据4是本案争议焦点，三性均有异议，该屋契上无林永富的签字，屋契上仅有“林永富”私章，该私章并非林永富所有，盖章行为也不是林永富本人所为，原告提供的该份证据不能证明双方签订了房屋买卖合同的事实，且该屋契存在种种疑点，该屋契不真实、不合法。对证据5无异议。对证据6关联性有异议，该公证书在2010年做的，涉案屋契根据原告的诉称在1998年签订，二者之间无关联，反映的不是这个事实，该证书中七位被告对自己、对母亲财产份额予以放弃，但并不能证据七被告放弃对其父亲财产的法定继承权；对原告当庭提供的委托书公证，对该证据关联性有异议，理由同上，该证据已经用于林振锋办理产权过户登记，而该产权过户登记因属虚假，已被生效的行政判决撤销，由此可见，该份委托书，他的真实性、合法性效力不应当得到确认。在该公证书委托书法律文书里，右下角林永富在委托书上有签名，还捺了指印，原告的此份证据反映林永富有书写能力，且在重要法律行为中，会捺指印，才能发生法律效力，作为立卖屋契重要的行为，以盖私章代替，显然不符合林永富个人处世习惯，不符合客观情理。对林某1证言的真实性、客观性均有异议，该证人对其参与的唯一一次的立卖屋契状况、过程均不能够描述清楚，都以事隔多年，记不清来搪塞，不符合客观常理。尤其是他当时所陈述的现场人员，有林某2在场，关于林某2是否在场，被告已提供相关证据予以证实，因为其公司无法请假，暂时无法到庭核实。从林某1在行政诉讼的案件中涉及的卖契，是书写虚假卖屋契的情况来看，对重要的法律文书没有应有的严肃的态度。因此，应该要对其证人证言可信度予以审核，正如在欧美对污点证人，今后做证的能力、可信度来回审核，其他待庭后书面补充。 对被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬提供的证据，原告林仁飞质认为，对证据1三性均有异议，属证人证言，证人应该出庭接受法庭质询、原被告双方询问，林某2系被告的堂兄弟，不排除他们存在利害关系。对附件无异议，卖契就是本案争议的卖契。调查笔录签订于2018年10月22日，当时林某2陈述2010年的卖契没有签字，不是对1998年的卖契，故认为此谈话笔录不是林某2真实意思表示。对证据2宅基地调剂申请表、立卖屋契无异议，对证据2中的火化登记表，与本案无关。对证据3与本案无关，林永富当时有使用私章的习惯，故让林永富盖了私章而未捺指印，被告各种猜测无证据。对私章印鉴，该证据形式上无异议，对证明对象有异议，从该私章能反映出林永富有使用私章的习惯，照片显示是1951年10月，不代表之后不换私章。对证据4，被告未提供，不发表意见。 被告林学花、林夏香未到庭应诉，亦没有提供书面的质证意见，视为放弃质证的权利。 对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、对原告提供的《公证书》，被告质证认为，关联性有异议，该公证书在2010年出具的，涉案屋契根据原告的诉称在1998年签订，二者之间无关联。而且被告当事人还说到公证书是假的。本院审查认为，原告已经提供了《公证书》的原件，而且为了慎重起见，还专门到浙南公证处核实，本案涉及的公证书是浙南公证出具无疑。故本院对《公证书》的真实性予以认定。2、对被告提供的林某2出具的《证明》记载“关于林永富卖屋情况我不知道，我从1996年10月份帮妹夫应开宣去北京后去东北，一直到1997年1998年1999年每年回家过年都农历12月30日到家，因此我没有签字，也没有盖章”。原告质证认为，属证人证言，证人应该出庭接受法庭质询、原被告双方询问；林某2系被告的堂兄弟，不排除他们存在利害关系。本院为了审查该《证明》，查阅了（2018）浙0324行初49号案件材料，该案承办人员曾于2018年6月1日到找该证人谈话核实过且在该行政案件中已经交由被告方质证（质证认为，对其形式真实性无异议，但认为不能证明林永富已将涉案房屋出卖给林仁飞的事实），该笔录记载“当时卖房子的时候很多人在场的，我也在”、“（林某2名下的私章是否是林某2的）记不起了，也很久没有用过了”、“（林永富出卖的房屋）在小卖部的东边，共三间，听说林永富做生意亏了才出卖房屋，具体我不清楚”及在谈话人员询问“原告律师（注在本案中是被告方律师）在2018年4月21日对你作的笔录中载明你陈述未在‘所谓的卖屋签字现场’怎么回事”时回答称“卖房的当时人很多，我在场，都围在那里。2010年这张是假的，我当时人还在外地”。为进一步核实，本案承办人员又于2019年12月4日中午到“三扇门洞”（小地名）路边找到正在搬运花岗岩的林某2核实，核实谈话中林某2称：“林某2从1996年农历十月份去北京直至2003年非典时返回家，期间都是在每年农历十二月三十日回家过年；1998年房子卖给了林仁飞是知道的，但是写卖契时并不在场，后来有无退钱给林仁飞不清楚；1998年房子出售后，林永富居住在后面的老屋，1999年洪水冲坏老屋而林永富在已经出售的房屋边搭建了点小屋居住并开小卖部；林仁飞有无居住在买过去的房子里不清楚，但林永富没有再居住在出售了的屋子里；2018年行政案件的承办人员找其谈时陈述的是事实，只不过当时没有看笔录、工作人员也没有读给林某2听；等内容”。通过比对两次谈话笔录可见：1998年时林某2是否在卖屋的现场有不同陈述；而涉案房屋已经出售、林永富在出售房屋边开小卖部等的陈述两次谈话相互一致。本院通过上述审查、比对认为：首先，该证明从形式上看属证人证言，但该证人无正当理由未出庭作证，该证人证言在程序上存有一定的瑕疵与疑点。其次，从内容上看，三年都是农历十二月三十日回家过年的内容不合常理，因为除特殊情况外，一般都会提前几天回家准备过年，而且1997年及1999年的除夕均是农历十二月廿九而没有三十。第三，是否在现场在两次谈话中出现不同的陈述、林永富卖屋情况是否知道《证明》与谈话内容不同，而不足采信。林某2出具《证明》的内容，要求与谈话内容矛盾、要么不合常理，故本院不予以认定。至于其他有异议的证据，将在说理部分对该些证据证明力及是否能够证明待证的事实进行综合阐述。 根据当事人的陈述与本院审查确认的证据，对本案事实认定如下：落款时间为1998年12月28日、执笔人林某1代书的《立卖屋契》载明“立卖字人林永富，将竹园坦房屋三间卖给林仁飞。东至贤彭墙脚、南至公路、西至屋基脚、北至路巷。双方协议屋价叁万肆仟元正。三间屋前龙门直出，外人不能干涉，出卖以后，不找不赎。以上决议执行遵照，双方情愿各无后悔。恐口无凭特立此书为据永远为照”。卖契尾部出卖人林永富名下有标明为“林永富”的私章印记、见证人林某2、林某3下有标明为“林某2”的私章印记、指印等。现原告持上述卖契原件等证据提起本案诉讼。 此外，直接引用已经发生法律效力的（2018）浙03行初361号《行政判决书》查明事实如下：林永富、朱清妹系夫妻关系，共育有林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬、林学花、林夏香7个子女。朱清妹于2004年12月30日死亡，林永富于2014年8月4日死亡。林永富原有位于永嘉县的宅基地，后该宅基地调剂给林振锋。林振锋于2015年4月29日经核准取得永集用（2015）第664号土地使用权证，载明使用权面积为58.7平方米、原土地使用者林永富，现调剂给于林振锋等内容。2015年5月4日，林振锋以该土地上房屋破旧为由提出个人建房申请，所在村村委会予以同意。2015年9月23日，涉案房屋被鉴定为D级整体危房。2015年12月29日，永嘉县公路管理局审查同意涉案危房拆建房屋距道路外缘西侧7米、东侧10.8米建设等。2016年1月11日，林振锋提交《永嘉县农村私人建房用地呈报表》，并提供了身份证、户籍材料、土地使用权证等。沙头镇人民政府经调查认定，同意规划选址意见，林昌兴、林昌旺在该选址意见上捺指印、经所在村公示，上报永嘉县人民政府，永嘉县人民政府作出批准拆建行为。 另查明，本案中涉及的林永富为委托人的委托公证等《公证书》2式9份是由原告林仁飞签收领取。 本院认为，本案的争议焦点是1998年的《立卖屋契》是真是假的问题。 首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项规定“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”。本案中，虽然被告方对经过公证的委托书上林永富的签名提出质疑且提供林永富人事档案、笔记本等比对材料而申请鉴定，但是该些比对材料的证明力一般小于经过公证的书证。即使经鉴定后，鉴定意见认为非同一人所书写，也不能以其他书证推翻经公证的委托书。故本院未予以委托鉴定，且认定经公证的委托书具有参考意义。 其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定“一方当事人提出的书证原件等，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”。本案中，原告已经提交了1998年的《立卖屋契》原件，而被告提出异议且仅提供林某2的书面证言为相反证据。然而，林某2的书面《证明》不能予以认定（理由见认证部分）而没有足以反驳的相反证据。如果《立卖屋契》没有其他疑点的话，人民法院应依法认定1998年的《立卖屋契》的证明力。 第三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。虽然《立卖屋契》存在没有林永富签名或按指印而只有盖私章的疑点，但是该《立卖屋契》得到其他证据的旁证及生效判决认定事实的佐证而可以予以认定。旁证、佐证的具体情况有：一是证人林某1到庭作证称“林永富的印章是林永富本人所盖”、“当时很多人在场”、“房子卖了后，林永富在涉案房屋旁边搭有一间开着店”；被告提供《证明》的出具者林某2在接受本院谈话（已经在行政案件中质证的谈话笔录）也说到，“（林永富出卖的房屋）在小卖部的东边，共三间”。两人述称的林永富在涉案房屋旁边开小卖部而不在涉案房屋内开小卖部，能够相互印证，因此，林某1的证言具有可信性而可以旁证《立卖屋契》的真实性。二是参考经过公证的委托书记载，林永富委托林松友（据称是林仁飞的亲戚）代为办理房屋评估、转让、过户手续等，可以体现出林永富有出卖房屋的事实；而且结合该公证书是由林仁飞领取，可以体现出公证书对林仁飞有用，因而可以体现出卖房屋的事实与林仁飞有关联。三是于2016年涉案房屋地址上的翻建行为（审批中）经“沙头镇人民政府经调查认定，同意规划选址意见，林昌兴、林昌旺在该选址意见上捺指印”，此事实已经由发生法律效力的（2018）浙03行初361号《行政判决书》的认定，由此事实可见，在原告家翻建规划选址时林昌兴（涉案房屋的西邻即前文提及的林永富开的小卖部现所有权人）、林昌旺（涉案房屋的北邻）在选址意见书上捺指印同意而没有异议，因而，该按指印的事实能佐证被告方已经将涉案房屋出售给原告家的事实。 综上，1998年的《立卖屋契》的真实性，有执笔人林某1的证言所证实，而林某1的证言有林某2在行政案件中的《谈话笔录》所佐证。此外，还得到“2010年的委托公证的事实”、及“原告方将涉案房屋翻建选址时还有作为四邻的被告方的林昌兴、林昌旺捺指印同意选址的事实”的旁证。故本院对1998年的《立卖屋契》的真实性予以确认。同时，该《立卖屋契》不存在无效之情形，故本院对原告提出要求确认《立卖屋契》有效的主张本院予以支持。 至于被告提出的契据上无共同产权人签字而其处分无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，由前述规定可以看出，即使当事人没有所有权或处分权而处分了其人的财产也不能支持无效。更何况本案中林永福是共有人，而且至2010年放弃继承的公证后取得了涉案房屋的（全部）所有权。故本院对被告提出的《立卖屋契》无效的辩解不予以采纳。 至于原告提出的要求确认坐落于浙江省永嘉县（地号：330324111236JC00106，原使用权人为林永富）面积为58.7平方米的集体土地使用权归原告所有的问题。虽然表面显示出来的是集体土地使用权，但是该土地使用权实际对应是房屋所有权。由于该房屋在翻建过程中已经拆除，而不宜确认所有权。故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十条、第七十七条第二项的规定，判决如下： 一、确认原告林仁飞与林永富于1998年12月28日签订的《立卖屋契》有效； 二、驳回原告林仁飞的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元由被告林昌兴、林昌旺、林冬蕊、林春雪、林夏芬、林学花、林夏香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一九年十二月五日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn