大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初3023号原告:大连友谊物业服务有限公司，住所地大连市中山区人民路8-1号八层。法定代表人:李永军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔桢，女，1988年6月12日生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。被告：郎艳华，女，1978年5月4日生，汉族，系大连鲟美科技有限公司董事长，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王华奇，男，1994年1月20日生，系大连鲟美科技有限公司员工，住址内蒙古通辽市科尔沁区。原告大连友谊物业服务有限公司与被告郎艳华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连友谊物业服务有限公司的委托代理人孔桢，被告的委托代理人王华奇到庭参加了诉讼。后因本案争议较大，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人孔桢，被告的委托代理人王华奇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年7月至2018年12月物业费9,339.30元。2、判令被告向原告支付欠缴上述物业费的违约金600元。事实与理由：原告原名称为大连富丽华物业管理有限公司，后更名为大连友谊物业服务有限公司。2011年10月起，原告根据与大连友谊合升房地产开发有限公司签订的《壹品天城前期物业服务合同》，为被告居住的大连市甘井子区壹品天城小区提供物业服务。合同第5条约定物业费标准为高层住宅1.5元/㎡?月（含电梯费），车库/车位70元/个?月；合同第6条约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日内履行交纳义务；合同第34条约定业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方（原告）支付违约金。被告是壹品天城小区10号楼3单元16层2号房屋的业主。经测绘，被告房屋建筑面积为115.24平方米。2012年5月8日，被告向原告出具了接受原告为被告提供物业服务的入伙流程单。入伙流程单约定：物业服务费标准为住宅1.5元/月?平方米，物业费收取按照季度交纳，缴费日期为每季度首月15日内。入伙流程单明确了被告物业费为173元/月，被告据此交纳了首期物业费。但自2014年7月起，被告无故拒绝交纳物业费，原告多次向被告催收物业费用，但被告置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2014年7月因雨水渗漏，被告房屋窗户、墙面、地板出现不同程度受损，原告曾承诺对被告及邻居房屋出现的工程质量问题进行维修并赔偿损失，但原告仅仅对同层对门的住户的房屋进行了装修且赔偿了损失，减免对其自2014年7月至2018年年底之前的全部物业费，而从未对被告履行维修义务。第二，根据《国务院建筑工程质量管理条例》第40条第二款的规定，房屋防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的建筑工程的最低保修期限为5年，同时根据壹品天城小区开发商大连友谊合升房地产开发有限公司与大连富丽华物业管理有限公司签订的前期物业服务合同第28条规定，对于所售房屋保修期限内出现的房屋设施、设备质量问题由乙方接受业主或使用人的保修并做好记录，被告与原告签订了前期物业服务合同，根据合同约定，被告负有支付物业费的义务，享有物业服务的权利，但原告作为物业服务企业，并未按照前期物业服务合同约定履行保修义务，权利义务是相对的，被告有权利拒绝支付物业费，若原告坚持主张物业费，应当首先证明自己履行了相应的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：被告系大连市甘井子区壹品天城小区10号楼1单元16层2号（房屋面积115.24平方米）的业主。原告原名称为大连富丽华物业管理有限公司，于2014年7月18日更名大连友谊物业服务有限公司。原告作为乙方与甲方即案涉房屋的开发单位大连友谊合升房地产开发有限公司签订了《壹品天城前期服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对壹品天城项目提供物业管理服务；本物业管理区域服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.5元/㎡?月（含电梯费），非住宅公建2.5元/㎡?月，车库/车位70元/个?月；物业服务费于本物业交付使用之日起计收，每位业主应在办理入住手续时预交半年的物业费作为首期物业服务费，其后的物业费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度月首15日内履行交纳义务；业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2011年9月30日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务合同还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。被告于2012年5月8日签署入伙文件，内容包括：物业费收费标准：住宅1.50元/㎡?月；精装小户型1.50元/㎡?月；公建2.50元/㎡?月；车库车位70元/月等。另，被告自2014年7月至2018年12月未向原告交纳物业费。上述事实，缴费凭证、前期物业服务合同、入伙文件、催费通知单照片、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《壹品天城前期物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据案涉《壹品天城前期物业服务合同》以及入伙文件的约定，被告应当向原告缴纳2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业费9,334元（1.5元/月/平方米×115.24平方米×54个月），故关于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称的其房屋漏水的问题，属于房屋质量问题，并非原告作为物业服务企业应承担的责任。原告亦在庭审中陈述其已经对玻璃幕墙进行了统一修缮，故此被告以此拒缴物业费无事实及法律依据。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现就房屋漏水等问题，原、被告之间存在交涉上的误解，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郎艳华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连友谊物业服务有限公司物业服务费9,334元（自2014年7月1日至2018年12月31日）。二、驳回原告大连友谊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担。被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李 艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月五日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。