广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初12596号原告：张玲，女，1969年3月17日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王礼伟，广东圣天平律师事务所律师。被告：杨某，男，1963年11月19日出生，汉族，户籍地址山西省太原市小店区，委托诉讼代理人：陈忠，男，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市龙南县，系被告杨某表弟。第三人：杨林元，男，1931年7月1日出生，汉族，户籍地址山西省太原市小店区，系无民事行为能力人。监护人：杨某，男，1963年11月19日出生，汉族，户籍地址山西省太原市小店区，系第三人杨林元的儿子。委托诉讼代理人：陈忠，男，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市龙南县，系第三人杨林元的外甥。第三人：申喜莲，女，1938年8月15日出生，汉族，户籍地址山西省太原市小店区，委托诉讼代理人：杨某，男，1963年11月19日出生，汉族，户籍地址山西省太原市小店区，系第三人申喜莲的儿子。委托诉讼代理人：陈忠，男，1972年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市龙南县，系第三人申喜莲的外甥。第三人：中国农业银行股份有限公司深圳深南支行，营业场所深圳市福田区红岭南路1001号红岭大厦一至二楼，统一社会信用代码91440300892332317D。负责人：曹芳。原告张玲与被告杨某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法追加杨林元、申喜莲、中国农业银行股份有限公司深圳深南支行作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人王礼伟，被告杨某、第三人杨林元、第三人申喜莲的共同委托诉讼代理人陈忠到庭参加了诉讼，被告杨某经本院依法传票传唤，其本人未到庭参加诉讼。第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1.撤销杨建华与被告就罗湖区新秀东金枫花园7-104房（以下简称涉案房产）于2010年2月2日签订的房产买卖合同（实际涉案金额为1000000元）；2.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：要求确认杨建华与被告就涉案房产于2010年2月2日签订的房产买卖合同无效。庭审中，原告明确其要求确认无效的合同为杨建华与被告于2010年1月29日签订的二手房买卖合同。事实和理由：原告与杨建华于2000年结婚，婚后购买涉案房产。2010年1月29日，原告及杨建华因业务发展需要资金，基于杨建华与被告是亲兄弟关系，经原告及其丈夫杨建华与被告协商，决定将原告的该夫妻共同财产(涉案房产）以买卖的方式过户至被告名下，以便原告及杨建华从银行取得按揭贷款，双方协商后，于2010年2月2日将上述房产过户至被告名下，并于2010年2月9日通过银行按揭方式从农业银行深圳深南支行获得700000元的贷款。整个房产转让行为过程中被告没有支付原告任何费用，房产过户后，该房产也仍然由原告及丈夫杨建华在此居住使用至今，银行按揭款也一直在由原告方支付，在此期间双方没有任何争议。2018年初，杨建华回太原老家时不幸去世，被告违背代持义务，竟提出该房产是被告的，并要求要收回房产。由于房产转让时，被告未支付任何对价（购房款），且房屋按揭贷款及还款也一直是原告及杨建华在承担，房产也一直是原告及丈夫杨建华在居住，双方没有任何争议。因为杨建华突然去世，原告与杨建华又无子女，被告为了占有该财产，现在违背当初的代持承诺，提出产权主张，使当初签订房产转让合同时的代持目的无法再继续进行，且按房产买卖合同交易的公平原则判断，该转让合同转让时是在基于双方是亲属关系的前提下进行的，且被告没有支付任何对价，该合同按正常的买卖合同判断已明显对原告不公平，并已损害了原告的合法权益，由于该合同的双方真实意思是让杨建华通过过户行为获得银行贷款，并无房产买卖的真实意思，同时，该房产作为原告与杨建华婚姻关系存续期间的共同财产，由于杨建华已去世，原告现作为共同产权人之一，依法提出撤销该房产转让合同。原告变更诉讼请求的事实和理由：一、原告提出确认该合同无效所依据相关法律规定如下：1.民法总则第143条规定，民事法律行为的有效条件包括：行为人具有相应的行为能力；意思表示真实；不违反法律行政法规的强制性规定；2.民法总则第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；3.合同法第52条第二款第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同是无效合同。二、根据上述法律并结合本案实际情况，原告与杨建华在婚姻期间，因杨建华投资需要，将原告与杨建华名下的夫妻共同财产——涉案房产，于2010年1月29日过户给被告杨某。该行为实际上是以房产买卖的方式进行房产抵押贷款。1.首先是基于杨建华与被告杨某是亲兄弟关系，经原告及其丈夫杨建华与被告协商，被告也同意，才决定将原告的该夫妻共同财产以买卖的方式过户至被告名下，以便原告及杨建华从银行取得按揭贷款；2.双方没有任何关于房产买卖的真实意思表示：首先该房产是原告及杨建华以500000元购得的房产，是夫妻共同财产，2010年当时在银行评估的价值就达近1000000元，怎么可能以380000元的低价卖给被告杨某？其真实目的是为获得贷款；3.2010年2月2日将上述房产过户至被告名下，并于2010年2月9日通过银行按揭方式从农业银行深圳深南支行获得700000元的贷款，该贷款也是一直由原告方及杨建华在使用及偿还；4.被告没有为该房产支付任何对价，由于双方没有真实的买卖意思，该房产除了过户手续外，并未实际交付给被告，整个交易过程可充分证明双方房产买卖合同的不真实性；5.杨建华当时的真实原因及目的是为了获得银行贷款，根据2009年至2010年期间的房贷政策，由于杨建华名下有两套房产，且均有贷款记录，再另上其有多张信用卡及小额贷款，根本无法做房产贷款，即使以房产担保做消费贷款，额度也不高，且贷款周期短，无法缓解杨建华的资金需求。而杨某无购房记录、也无房贷记录，当时名下也无房产。因此，杨建华与杨某的房产买卖合同名义上是买卖合同，实质上是为了规避银行对杨建华的风险评估要求，隐瞒杨建华的资信风险，而从银行获得高额度的贷款资金，是以合法形式掩盖其非法目的的民事行为，其以房产买卖合同方式进行的民事行为是不真实的民事行为，是无效的民事行为，是为了掩盖其贷款的真实目的及规避银行的风险评估，该买卖行为是无效的。三、2018年春节前，杨建华原本是要回太原去看父母并准备将该房产再过户给杨建华进行贷款的，在回太原老家时不幸去世,由于原告及杨建华并无子女，杨建华去世后，被告违背代持义务及配合贷款的默契，意图抢占该房产，竟提出该房产是被告的，并要求要收回房产，双方发生争执，原告才提起诉讼，诉讼时效不存在任何问题。四、从2010年至今，该房产一直由原告与杨建华在共同居住，原告与杨建华虽然办理了离婚手续，但并未分居，且原告一直在照顾杨建华，该财产是夫妻共同财产，并未在离婚时进行处理，应当按离婚时未处理的共同财产的规定进行分割处理。被告杨某辩称，一、依法驳回原告张玲诉讼主体资格错误的诉讼请求。1.杨建华于2018年2月23日因疾病已经死亡，尸体已被太原市龙山殡仪馆火化，而原告张玲、死者（杨建华）起诉书签名时间是2018年3月13日,这说明原告张玲伪造死者签名，涉嫌伪造证据罪。2.原告张玲和死者于2016年3月18日在深圳市民政局已登记离婚。而原告张玲为了立案，却提供了与死者作废的结婚证，故意隐瞒事实，欺骗法院，蔑视法官办案能力，涉嫌诈骗罪。二、原告张玲诉求确认合同无效，没有事实依据和法律依据。涉案房产已登记在被告杨某名下，依物权法第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该房产已归属被告杨某所有，与原告没有任何关联性。2010年1月21日被告将房产抵押银行借款属被告权属范围的处置权，也与原告没有任何关联性。三、原告张玲诉求确认合同无效已超过诉讼时效。深圳市房地产权登记中心依法登记时间是2010年2月2日，至今已8年了，已完全超过法律规定的诉讼时效。四、原告张玲诉求确认合同无效，不存在合同法第52条规定的合同无效的法律情形。五、死者杨建华、被告杨某、申喜莲（死者及被告母亲）三母子因其房（至今从未清算过）账务出入清单如下：2001年因死者杨建华买其房向母亲申喜莲借款210000元，同年向被告借款20000元（因原告张玲开米粉店），2009年深圳市西尔斯科技有限公司开张，被告借150000元给死者杨建华，2015年12月14日被告替死者杨建华归还借款250000元给母亲申喜莲银行账户。综上所述，原告主张合同无效，没有事实依据及法律依据，应驳回其诉讼请求。第三人申喜莲、第三人杨林元述称，同被告杨某答辩意见一致。第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行述称，2010年1月，借款人被告杨某因购买售房人杨建华的涉案房产，向该行申请个人二手住房按揭贷款700000元，贷款期限15年。根据贷款资料显示，该贷款所购二手住房，建筑面积103.45平方米，成交单价8700元/平方米，成交价格900000元。借款人提供已向卖方支付购房定金50000元的收款收据，并在该行办理了资金监管150000元，首付款合计200000元。买卖双方均在该行二手楼按揭贷款申请所需签署资料上，亲笔签字。在办妥以该行为抵押权人的正式抵押登记手续后，该行于2010年2月10日向杨某发放住房按揭贷款700000元，贷款期限15年。综上所述，本案原、被告之间因《二手房买卖合同》是否有效，意思表示是否真实而产生的纠纷与该行无关，应依法维护合法有效的抵押权、债权利益。经审理查明：一、涉案房产位于深圳市××××104（不动产证号：2000483605），于2010年2月2日由杨建华（身份证号码：）转移登记至被告杨某名下，该房产建筑面积为103.45平方米，登记价为382765元。二、2010年1月29日，杨建华（卖方）与被告杨某（买方）签订《深圳市二手房买卖合同[深（罗）房现买字（2010）第2260号]》，约定杨建华将涉案房产转让给被告杨某，转让总价款为382765元，交易定金为50000元，买方须于2010年2月28日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款150000元至银行监管账户，并向银行申请抵押贷款。三、2010年2月5日，被告杨建华与第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行（以下简称农行深南支行）签订《个人购房担保借款合同》《抵押物价值确认书》，约定被告杨某以涉案房产为担保，向第三人农行深南支行借款700000元用于购买涉案房产，借款期限自2010年2月5日至2025年2月4日，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率4.158%，被告杨建华授权贷款人将全部借款直接划入杨建华名下的银行账户；被告杨某及第三人农行深南支行共同确认上述房产价值为993948元，双方办理了抵押登记。四、被告杨某确认在2018年2月16日前均由杨建华向其贷款账户存款用于偿还每月应还的房产抵押贷款本息，之后的银行贷款由被告杨某偿还。原告提交的银行明细显示2017年9月12日至2018年2月15日，杨建华每月均向被告杨某在第三人农行深南支行的贷款账户存款，每月5150元至5200元不等。五、被告委托诉讼代理人在第二次庭审中称合同约定购房款38万多元，实际支付802765元，具体房款组成为第一笔交易定金50000元，第二笔合同约定交付的332765元，第三笔是买卖抵押付款的15000元，以上三笔均为2010年2月28日前支付，第四笔为2000年杨建华买房时第三人申喜莲支付给杨建华210000元，被告支付给杨建华20000元，第五笔为2004年第三人申喜莲支付给杨建华40000元，第六笔为2009年被告支付给杨建华150000元。以上款项往来被告均未提交证据予以证明。本院向被告杨某发出出庭通知书，要求被告杨某本人到庭接受法庭询问，查明案件事实，被告杨某本人未到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人在第三次庭审中称具体房款组成为第一笔监管资金150000元，第二笔为银行贷款700000元。六、本院经向第三人农行深南支行调查取证，涉案房产办理抵押贷款的资金监管账户为被告杨某名下的中国农业银行账户（账号：62×××14），该账户的交易明细如下：2010年1月18日，案外人唐雯雯向被告杨某转账支付149985元，原、被告均确认案外人唐雯雯是深圳市西尔斯科技有限公司的财务；2010年1月19日，被告杨某向案外人袁方转账支付监管资金即首期款150000元，原告称不认识案外人袁方，被告在本院指定的期限内未回复对该转账凭证的意见。深圳市西尔斯科技有限公司成立于2009年6月12日，由杨建华持股80%，被告杨某持股5%，被告确认杨建华是公司的主要经营者。七、根据原告提交的水电费单据、管理费收款收据，原告在2016年12月至2018年3月期间均居住在涉案房产，被告确认原告在过户后仍一直居住在涉案房产。证人吴某（身份证号码：）出庭作证称其为原告的朋友及邻居，原告与杨建华2015年后仍一直居住在涉案房产，杨建华有心脏病，原告及证人经常半夜送杨建华到医院抢救。八、2018年3月4日，被告向原告发出信息：“你和建华住的房子，建华于2010年1月卖给了我，每月要付5千元左右按揭款给银行，2月份之前是建华付的，我在太原照顾两位老人，没有收入，儿子还在上学，所以，你考虑一个时间，我去深圳处理建华后事……”“……金枫花园房子从2010年就于你和建华没关系了……”。九、2018年7月6日，本院立案受理杨某诉张玲房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0303民初15285号，杨某诉请：1.确认涉案房产归杨某所有；2.张玲迁出涉案房产；3.张玲支付杨某涉案房产五个月的租金共计30000元。该案件以应以本案审理结果为依据为由，已中止审理。十、原告与杨建华于2000年5月9日办理结婚登记，于2016年3月18日办理离婚登记，双方婚后未生育子女，双方的离婚协议书关于财产归属中的房产约定如下：深圳市布吉镇草埔村住宅第二层西（深房地字第××号）登记在男方名下，离婚后，该房产的所有权归男方所有，剩余按揭贷款由男方负责。杨建华于2018年2月23日去世。第三人杨林元为杨建华与被告杨某的父亲，第三人申喜莲为杨建华与被告杨某的母亲，杨建华与被告杨某为兄弟关系。以上事实，有房产登记信息、《深圳市二手房买卖合同[深（罗）房现买字（2010）第2260号]》《个人购房担保借款合同》《抵押物价值确认书》、贷款账户交易明细、资金监管账户交易明细、银行交易明细、公司工商登记信息、水电费单据、管理费收款收据、证人证言、短信记录、案件受理信息、结婚证、离婚登记表、离婚协议书、死亡证明、亲属关系证明及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，被告于2018年3月4日向原告主张涉案房产的所有权，原告于2018年5月4日提起本案诉讼，要求确认被告与杨建华签订的房屋买卖合同无效，未超出诉讼时效，本院对被告的抗辩不予采信。原告主张涉案二手房买卖合同系虚假的，并非杨建华与被告杨某的真实意思表示，是杨建华为了套取银行贷款而与被告杨某签订的，依据以下三点理由，本院予以采信：一、被告杨某取得涉案房产并未支付相应的对价。首先，被告杨某对购房款的给付存在前后矛盾的说法；其次，被告对其第二次庭审所陈述的购房款的给付未提交证据予以证明，本院不予采信；再次，被告对其第三次庭审所陈述的购房款的给付，其中首期款150000元系由杨建华经营的公司的财务人员支付给被告杨某，而被告杨某也未将该首期款支付给杨建华，且被告杨某向第三人农行深南支行贷款的700000元虽支付给了杨建华，但一直由杨建华偿还银行贷款，被告杨某虽抗辩称杨建华支付该银行贷款系抵扣房屋租金，但未提交证据证明双方对房租进行了约定，本院不予采信。二、在涉案房产过户后，原告及杨建华一直居住在涉案房产至今，涉案房产并未交付给被告杨某，该情况与常理不符。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。被告杨某本人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，就案件有关事实接受询问，应由其承担不利的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，杨建华与被告杨某之间通过建立房屋买卖合同关系以达到套取银行贷款的真实目的，违反国家金融监管，威胁国家金融安全，双方签订的二手房买卖合同为无效合同。原告要求确认杨建华与被告杨某签订的涉案房屋买卖合同无效的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在庭审中确认合同无效所产生的法律后果不在本案中主张，故本院不予处理，原告可另循法律途径予以解决。另外，因原告称其对杨建华与被告杨某签订涉案二手房买卖合同以套取银行贷款是知情的，根据民事诉讼的诚实信用原则，本案的诉讼费用应由原告与被告平均负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条之规定，判决如下：确认杨建华与被告杨某就深圳市罗湖区新秀东金枫花园7栋104号（不动产证号：2000483605）房产于2010年1月29日签订的《深圳市二手房买卖合同[深（罗）房现买字（2010）第2260号]》无效。本案受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由原告张玲负担9400元，由被告杨某负担9400元。上述费用原告张玲已预付，被告杨某应在本判决生效之日起十日内迳付原告张玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 彤人民陪审员  杨国熠人民陪审员  胡重香二〇一九年十二月六日书 记 员  赖广娣