江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3393号上诉人（原审原告）：王从洋，男，1967年9月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张健，男，1983年4月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安市康城明珠小区业主委员会，住所地淮安市清江浦区健康东路34号康城明珠小区B区23号楼一楼。负责人：陆兆勇，该委员会主任。上诉人王从洋因与被上诉人张健、淮安市康城明珠小区业主委员会（以下简称“康城明珠业委会”）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初5254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王从洋上诉请求：撤销一审法院判决，撤销两被上诉人关于康城明珠小区Ａ区4号楼前3号车位的租赁合同，并要求被上诉人康城明珠业委会在同等条件下基于上诉人对涉案车位享有的优先承租权，将涉案车位租赁给上诉人。事实和理由：涉案车位从2014年起一直由上诉人使用，2018年6月2日，小区业委会收取了上诉人2018年4月21日至2019年4月20日的车位租金，同年6月27日，小区业委会在明知涉案车位已租赁给上诉人的情况下，收取张健2019年4月21日至2020年4月20日的车位租金。涉案小区一直采用先租先得的车位分配模式，只要承租人交纳下一年度的停车费，便可续租，除非承租人自愿放弃权利或丧失业主资格。张健在明知车位是上诉人一直使用而非法占用，小区业委会破坏管理规则，随意收取车位租金，两被上诉人恶意行为严重侵犯了上诉人的合法人，双方形成的租赁合同也是无效的。张健辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。康城明珠业委会未予答辩。原告王从洋向一审法院起诉请求：撤销两被告之间的租赁合同，将位于康城明珠花园A区4号楼前3号（原2号车位）车位租赁给原告。一审法院经审理查明：原告王从洋系康城明珠花园A区4幢1004室业主，被告张健系康城明珠花园A区4幢406室业主。2018年11月份，原、被告因该小区A区4号楼前3号车位租赁合同纠纷诉至法院，一审法院（2018）苏0812民初10649号民事判决书判决确认原告在2018年4月21日至2019年4月20日享有涉案车位租赁权，并在同等条件下对该车位享有优先租赁权。该判决书中还载明被告康城明珠业委会于2018年6月27日收取被告张健涉案车位2019年4月21日至2020年4月20日期间车位租赁费用1200元。上述判决已生效。涉案车位自2019年4月20日后由被告张健实际使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告康城明珠业委会于2018年6月27日收取被告张健涉案停车位2019年4月21日至2020年4月20日期间车位租赁费用1200元，涉案车位自2019年4月20日后由被告张健实际使用，两被告之间关于涉案车位的租赁合同合法有效。原告要求撤销两被告之间的车位租赁合同、将涉案车位租赁给原告的请求不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王从洋诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王从洋负担。二审期间，王从洋提交两份证据：1、淮安市福田物业服务发展有限公司（以下简称福田公司）于2018年4月20日出具给康城明珠业委会的《关于康城明珠Ａ区4号楼楼前的2号草坪车位租赁权说明》。主要内容：此车位从2014年年底一直由Ａ4－1004业主王从洋使用至今，该业主享有承租权，无其他任何异议；2、康城明珠业委会于2018年5月12日给张健的《告知函》。证明目的：1、涉案车位发生争议时福田公司已经向康城明珠业委会告知，康城明珠业委会是知道的；2、张健知道涉案车位是由王从洋承租的事实。张健质证认为，福田公司出具的说明与事实不符，康城明珠业委会根据这份说明作出的告知函也是错误的。事实上2017年12月5日起因为我们交纳的车位费与王从洋交纳的车位费有重叠，就是谁先到谁先停。二审查明事实与一审法院判决认定事实相同。二审另查明，2012年11月至2014年10月，涉案车位由张健租赁使用，后因张健拒绝缴纳物业费与福田公司发生矛盾，福田公司拒绝收取张健缴纳的车位租金，并将涉案车位租赁给王从洋。王从洋从2014年11月开始租赁该车位。由于张健不缴纳物业管理费，福田公司遂起诉张健，双方于2017年10月达成和解协议，张健补交了拖欠三年的物业费并交纳下一年度的车位费。2017年11月王从洋车位到期后，因康城明珠业委会收取了王从洋和张健两方的车位费，导致矛盾产生。王从洋遂诉至法院，其诉讼请求：1确认原告享有康城明珠小区A区4号楼前现3号停车位（原2号停车位）2018年4月21日至2019年4月20日期间的租赁权，在这之后对该车位享有优先租赁权。一审法院作出（2018）苏0812民初10649号民事判决：原告王从洋享有淮安市清江浦区康城明珠小区A区4号楼前3号停车位（原2号停车位）2018年4月21日至2019年4月20日期间的租赁权，并在同等条件下对该车位享有优先租赁权。该判决生效后，张健和康城明珠业委会均未上诉。一审庭审中，康城明珠业委会对于2018年4月21日至2019年4月20日王从洋享有涉案车位租赁权无异，但不认同王从洋对该车位享有优先租赁权。同时认为，张健享有下一年度的车位租赁权。二审期间，经本院释明，王从洋同意将其“撤销两被告之间的租赁合同”的诉讼请求变更为“确认两被告之间的租赁合同无效”。本案争议焦点，康城明珠业委会与张健之间形成的车位租赁关系是否侵害了上诉人的合法权益，是否应当被撤销。本院认为，涉案车位在2012年11月至2014年10月期间由张健取得租赁权后，因张健没有交纳物业费用，福田公司终止了与张健就涉案车位承租合同，同时，福田公司就涉案车位与王从洋达成租赁协议。虽然福田公司与张健达成和解协议，福田公司亦收取了张健2017年12月5日至2019年12月5日期间车位租赁费用，但此时涉案车位已经由上诉人承租，为此，三方当事人就涉案车位租赁权纠纷引发诉讼，一审法院已于2019年1月31日作出判决，判令涉案车位在2018年4月21日至2019年4月20日期间的租赁权归王从洋所有，并且在同等条件下上诉人对该车位享有优先承租权。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。康城明珠业委会与张健在前一诉讼中，已清除的知晓涉案车位已经由人民法院生效判决确定给上诉人，且上诉人同时享有对该车位的优先承租权，但两被上诉人仍继续就涉案车位形成租赁关系，其行为具有明显恶意，侵犯了上诉人对涉案车位合法使用的权利，故两被上诉人之间所形成的2019年4月21日至2020年4月20日的车位租赁协议无效。对于上诉人优先承租权如何保护问题，本院认为，优先承租权本质上属于债权范围，其对应的债务人应当是与其继续签订租赁合同的出租人即康城明珠业委会，上诉人对于涉案车位的优先承租权，就是对康城明珠业委会享有的继续承租车位的请求权。但优先承租权的实现，仍然需要由承租人和租赁人通过签订协议而行使，无法通过法院判决直接予以确认。如果上诉人的优先承租权受到侵害，则可以通过损害赔偿的方式得到弥补。综上所述，上诉人王从洋的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初5254号民事判决；二、淮安市康城明珠小区业主委员会与张健关于康城明珠小区Ａ区4号楼前3号车位的租赁合同无效；三、驳回王从洋其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由王从洋、张健各负担20元；二审案件受理费80元，由王从洋、张健各负担40元。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇一九年十二月十三日书记员  杨 晞