湖南省岳阳市云溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0603民初1829号 原告：岳阳缤纷商业运营管理有限公司，住所地岳阳市云溪区缤纷天地商业广场8号楼，统一社会信用代码：91430603MA4L5R9P6D。 法定代表人：徐少华，总经理。 委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。 被告：方洁，女，1990年2月20日出生，汉族，快乐宝贝童装经营业主，住岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：方琴，系被告方洁姐姐。 原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司（以下简称“缤纷运营公司”）与被告方洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缤纷运营公司的委托诉讼代理人彭彦林、被告方洁及其委托诉讼代理人方琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告缤纷运营公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《店铺租赁合同》，被告将位于岳阳市云溪区云龙路缤纷天地商业广场一期8号楼1043、1044号房屋返还给原告；2、请求判令被告立即向原告支付房屋租金79233元、至2019年11月10日的逾期违约金37183元（按日千分之三自2018年11月10日计算至2019年11月10日）及至实际履行完毕之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月18日签署了《店铺租赁合同》，合同约定：被告承租缤纷天地商业广场8号楼1043、1044号房屋作为儿童服装经营，租赁期限自2018年1月10日至2021年1月9日，第二期租金为33957元，第三期租金合计为45276元，租金应在每期起始之前60天内支付下一期的租金。按合同约定，被告应于2018年11月10日前向原告支付第二期租金33957元，于2019年11月10日前支付第三期租金45276元，逾期支付的按日千分之三支付违约金，拖欠租金达30天的，原告有权解除合同。原告曾多次向被告催讨，要求其在规定时间内支付租金及违约金，否则解除合同，收回房屋。被告均置之不理。 被告方洁辩称，1、原告招租行为存在欺诈，合同生效后出租店铺存在工程质量问题，且配套设施未正常运行。原告管理人员口头承诺2018年10月1日，缤纷商业街整体开业，保证开业率在80%以上。2018年3月15日，本店开业，当时店前的绿化广场，全部是泥巴。物业说只能慢慢完善。合同生效是元月10日开始收取租金，本店3月15日才开业，要求原告补偿两个月租金。2019年5月，因原告管理不善，电梯不及时维修，扶手电梯从未开启过，人行道照明灯经常关闭，厕所门都坏了也没人管。毫无购物气氛。房屋漏水、墙体开裂、排水堵塞，水管爆裂，造成租户撤走了十几家。2、原告称多次向我们催讨不是事实，原告违约行为在先，依法应承担违约责任。今年上半年，答辩人与其他租户多次去营销部就房租费用过高一事找他们协商，原告置之不理。今年10月份，我们以书面通知书告知原告，双方再次协商未果。原告起诉后，我们想先交一部分，但对方不同意。现在我同意解除合同，但原告需赔偿我的财产损失。3、原告主张违约金没有事实依据，对其违约的主张应当驳回。在合同履行过程中是原告违约在先，岳阳市中级人民法院的判决也认定了该事实。4、原告主张支付的租金远远高于同地段同类商铺租金的好几倍，显失公平，如签约履行，将严重损害我的利益。 本院经审理认定事实如下： 一、2017年12月20日，岳阳缤纷天地商业广场开发有限公司与原告缤纷运营公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定将岳阳缤纷天地商业广场开发有限公司自有商铺委托原告缤纷运营公司经营管理。期限为10年。2017年12月18日，原告缤纷运营公司（出租方甲方）与被告方洁（承租方乙方）签订《店铺租赁合同》（编号8#1043）。合同约定：本合同所指租赁区域仅指坐落在岳阳市云溪区××缤纷天地商业广场××楼××房（具体位置见附图），建筑面积约21.21平方米。乙方向甲方承诺，该租赁区域的用途为儿童服装。租赁期限共36个月，自2018年1月10日起至2021年1月9日止。租赁费用及付款方式，租金租赁期限内每期租金：第一期2018年1月10日至2019年1月9日，年租金为20364元。为扶持首批入驻商家顺利经营，本期租金按50%收取，即第一期年租金为10182元/年；第二期：2019年1月10日至2020年1月9日，年租金为：20364元/年，本期按75%收取，即第二期年租金为15273元；第三期2020年1月10日至2021年1月9日，年租金为20364元。租赁期满后，租金根据当时的市场价定价，乙方拥有优先续约权…。租金支付方式，租金以12个月为一期，按期支付，乙方在每期起始之前的60天向甲方支付下一期的租金费用及其他费用。…。第十二条变更或解除合同的条件…。4、在发生以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同：1）乙方拖欠应付费用达30天的。…。第十三条违约责任：2、乙方若欠付应付甲方款项的，每迟延一天，按应付款项千分之三承担违约金（自欠付之日起计算）；…。4、甲方根据本合同的有关规定单方面解除合同的，甲方无须返还乙方已支付的租金或其他款项。同日，原、被告签订《店铺租赁合同》（编号8#1044），双方约定，本合同所指租赁区域仅指坐落在岳阳市云溪区××缤纷天地商业广场××楼××房（具体位置见附图），建筑面积约25.95平方米。第二期租金（2019年1月10日至2020年1月9日）租金按75%收取为18684元。其余合同内容与编号为8#1043的《店铺租赁合同》一致。 二、合同签订后，原、被告开始履行合同。被告方洁如期缴纳第一期租金。被告方洁未按合同约定缴纳第二期租金，拖欠租金金额为33957元（18684元+15273元）。 三、被告方洁提供证据证实，其承租的房屋有漏水现象。原告缤纷运营公司因维修水管施工，影响其铺面经营。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。被告方洁称《店铺租赁合同》显失公平无事实依据，其观点本院不予采纳。本案焦点问题为：1、合同解除问题。原、被告签订的《店铺租赁合同》约定:“租金以12个月为一期，按期支付，乙方在每期起始之前的60天向甲方支付下一期的租金费用及其他费用。”以及“在发生以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同：1）乙方拖欠应付费用达30天的”。根据该约定，被告方洁最迟应在2018年11月10日前付清第二期租金。且被告方洁对于原告缤纷运营公司要求解除合同没有异议，故原告缤纷运营公司请求解除租赁合同并交还租赁物的请求，本院应予准许。考虑到本案实际情况，被告方洁应在2020年1月9日前向原告缤纷运营公司交还租赁物（缤纷天地商业广场8号楼1043、1044号房屋）。2、房屋租金及违约金问题。被告方洁未将第二期年租金合计为33957元及时交付原告缤纷运营公司。原告缤纷运营公司请求被告方洁支付租金33957元合法，本院予以支持。超出部分予以驳回。原告缤纷运营公司作为出租人，应当履行租赁物的维修义务。被告方洁提供的证据足以证实原告缤纷运营公司未及时履行该义务，导致承租房屋漏水。原告缤纷运营公司在履行合同过错中亦存在过错，故对原告缤纷运营公司诉请被告方洁支付违约金的请求，本院不予支持。被告方洁要求原告缤纷运营公司赔偿因房屋漏水造成的损失，属另一法律关系，可另行主张权利，本案中不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司与被告方洁于2018年1月17日签订的两份《店铺租赁合同》（编号为8#1043、8#1044）； 二、被告方洁于2020年1月9日前将租赁物（缤纷天地商业广场8号楼1043号、1044号房屋）交还原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司； 三、被告方洁于本判决生效之日起十日内支付原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司房屋租金33957元； 四、驳回原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2620元，减半收取1310元，由被告方洁负担900元，由原告岳阳缤纷商业运营管理有限公司负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  何文华 二０一九年十二月二十日 书记员  翁 杏 附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户账号：60×××93开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或QQ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331QQ邮箱：2786163865qq.com 2、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。