江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4234号上诉人（原审原告）：黄法明，男，1952年5月7日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吕城，宜兴市东山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陆洪初，男，1954年2月17日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。被上诉人（原审被告）：陆红娟，女，1962年11月13日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。被上诉人（原审被告）：陆某，男，2012年7月26日生，汉族，住宜兴市。法定代理人：陆洪初，男，1954年2月17日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：罗敏慧（受陆洪初、陆红娟、陆某共同委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人黄法明因与被上诉人陆洪初、陆红娟、陆某财产损害赔偿纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄法明向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判涉案13号车库归黄法明所有，要求陆洪初、陆红娟、陆某恢复原状并归还黄法明使用，同时赔偿占用期间的费用。2、一、二审诉讼费由陆洪初、陆红娟、陆某承担。事实与理由：1、一审中，黄法明提供了房产买卖协议原件，陆洪初对此并没有否认，仅对上面由中介另行书写的内容不予认可，但其持有的合同找不到了，可以证明双方对房屋买卖的合意应以该份合同为准。一审法院对此事实视而不见，仅认定房管部门登记的合同为双方的真实合同，认定房屋成交价为60万元，车库价为20万元，而根据当时的市场价，房屋价值远高于60万元，而车库价值远不到20万元。黄法明在一审中陈述房管部门的合同是为了配合陆洪初少交税而额外签订的形式上的合同。2、黄法明提供的与开发商的车库买卖合同，清楚标明了每个车库的面积，而一审法院仅凭自行丈量的套内面积认定两个车库的面积，这一做法完全错误。3、虽然黄法明在自行使用车库时在过道处安装了一扇门，将两个车库合并在一起使用，但不影响两个车库的独立性，门内两个车库都单独有门和锁，在过道装门是为了利用过道的面积。4、涉案房屋及车库的买卖都是通过中介进行交易，中介的证人最能还原买卖事实，证人语言明确表示出售时仅有一个5号车库，一审法院对该证据予以排除明显错误。陆洪初、陆红娟、陆某二审辩称：1、从2016年5月29日房产买卖协议本身看，上面是复写纸复印件，但在有关车库内容中有明显黑色水笔添加痕迹，所添加的“朝北一只”真实性无法确认。“朝北一只”从坐落看及北虹社区出具的证明看，对应的是13号车库，而非5号车库，黄法明的主张本身与该内容相悖，可见“朝北一只”不具有真实性。另，从房产买卖协议与车库实际情况看，协议明确表明车库面积25平方米左右，而黄法明提供的证据显示其车库买卖合同表明的面积分别是22.01平方米、19.61平方米，这两个面积与协议均不相同，可见黄法明所称的只售一个车库的主张不可信。反之，根据一审法院实测，两个车库面积分别是11.8平方米和13.96平方米，合计25.76平方米，与协议列明的25平方米完全吻合，进一步说明当时黄法明出售的就是两个车库。2、从房产买卖协议与不动产登记中心登记的备案合同内容看，协议约定房屋与车库总价共80万元，备案合同中涉案房产（不含车库）交易价格60万元，两份合同相互印证，并无不妥。反之，黄法明所称房屋价格75万元，车库价格5万元的说法没有证据证明。3、从房产买卖协议的履行情况看，双方共同确认交付了2把钥匙，即房屋钥匙与把两个车库隔成一间的铝合金移门的钥匙，且陆洪初实际占有使用了2年左右，期间黄法明从未对此表示异议，根据交易习惯和生活习惯，资产交付时仅会将已出售部分资产的钥匙交付给对方。对应本案情况，实际出售2个连通的车库，交付的是两个车库外的移门钥匙，符合交易和生活习惯。经过黄法明前期改造，这两个车库实际已经合二为一，一只车库、一个门、一把钥匙与一个水电卡，这与协议所写的“朝北一只”相符。此外，黄法明在交付钥匙后2年左右才提出非法占有问题，进一步说明交易的原意是出售2个车库，从短信记录看，黄法明后来提出异议仅是因其儿子对黄法明的出卖行为有意见，才提出了本次诉讼。4、顾某与黄法明是朋友关系，证明力不足，且根据民事诉讼证据的规定，证人不得旁听法庭审理，一审中证人顾某虽然没有直接旁听，但其在出庭作证前与旁听人员进行了直接交流，获知了庭审内容，因此证人证言不具有法律效力，不应采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄法明向一审法院提出诉讼请求：1、判令陆洪初、陆红娟、陆某共同赔偿占用期间的费用（自2016年7月1日起至实际返还之日止以张云华所签订的租赁合同的年租金1万元为标准计算）。2、判令陆洪初、陆红娟、陆某返还太滆新村车库且恢复占用之前有装修过的原状。3、判令本案诉讼费由陆洪初、陆红娟、陆某承担。事实与理由：2000年左右黄法明购置房产位于太滆花苑，并于2001年6月11日购买13号车库、于2002年10月15日购买5号车库。2016年5月29日，陆洪初购买黄法明位于太滆花苑及5号朝北车库，总价为80万元。2018年初黄法明发现陆洪初实际占用13号车库并于2月1日将5号车库及13号车库合并出租给张云华使用。陆洪初、陆红娟、陆某辩称：陆洪初与黄法明签订房产买卖协议，约定购买太滆花苑及楼下车库一个，当时车库连同房屋价款为80万元，双方办理了房屋的产权过户手续，房屋的价值为60万元，车库即应为20万元。当时车库是5号与13号已合并为一个车库，过道封闭起来做了一个门，交付时车库也是一个门，一把钥匙。黄法明从未提出有两个车库。原来车库是出租的，但在黄法明对车库提出争议后即未再出租。故请求驳回黄法明的诉请。一审法院查明：2000年8月22日，黄法明与宜兴市华亚房地产开发公司（以下简称华亚公司）签订《商品房销售合同》一份，购买太滆花苑16幢101室（建筑面积160.5平方米）商品房，价格400865元。2001年6月11日，黄法明又与华亚公司签订《车库销售合同》一份，购买太滆新村16幢13号车库，面积22.01平方米，价格26412元，同日华亚公司开具收款收据。2002年10月15日黄法明与华亚公司签订《车库销售合同》一份，购买太滆新村16幢5号车库，面积19.61平方米，价格19610元，同日华亚公司开具收款收据。2016年5月29日，黄法明与陆洪初经宜兴市度房产信息咨询服务部介绍签订《房产买卖协议》一份，购买黄法明名下坐落于本市太滆花苑16幢101室（建筑面积160.5平方米）及车库1只，总房价80万元。2016年7月2日黄法明出具收条，收到首付款40万元。2016年8月10日，黄法明出具收条，收到房款40万元现金。同日，甲方黄法明与乙方陆某（代理人陆瑶）签订《宜兴市房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于本市太滆花园出售给乙方，建筑面积160.5平方米，价格为60万元，房屋过户至陆某名下。2017年10月19日，甲方陆某（代理人姚顺娣、陆洪初）与乙方陆红娟、买方共有人陆某、买方代理人姚顺娣、陆洪初签订《宜兴市存量房买卖协议》一份，甲方自愿将坐落于太滆花苑16幢房产，出售给乙方，作价500元。上述宜兴市宜城街道太滆花苑16幢房产登记为按份共有，所有权人为陆红娟、陆某。2016年7月1日，黄法明将房屋及车库钥匙交付陆洪初。陆洪初对太滆花苑16幢5号、13号车库占有使用至今。黄法明表示签订房产买卖协议时明确约定只出售北面车库即5号车库，未出售13号车库，陆洪初等人将未出售的13号车库占有使用收益侵害其财产权利，故诉至法院。另查明，2017年6月5日，法院出具（2017）苏0282民特31号民事判决书，判决陆某的监护人变更为陆洪初、姚顺娣。一审中，法院调取不动产登记中心备案房产买卖合同三份、并至太滆花苑16幢13号、5号车库现场勘查。该两个车库于楼房最西处尽头，南北对门，在过道中朝东面由一扇大门将南、北车库及走道隔出一间，北面车库（门朝南）长3.42米、宽3.45米，面积约11.8平方米，南面车库（门朝北）长4.23米、宽3.3米，面积约13.96平方米。另外，法院至北虹社区居委会调查并制作调查笔录一份，居委工作人员陈述太滆花苑小区16幢一楼西侧最尽头的两个车库原房东为黄法明，在2003年左右开始就已经是在走道处用一扇门隔开将南、北两个车库（占一块过道面积）并为一个独立间使用。出售的事是卖给陆洪初，后登记在陆某名下，这两年来也一直是两个车库合为一个车库使用的，在去年还出租。车库价格大约为2500元/平方米，楼房价格已增涨不少，均价8000、9000元，具体看座落和朝向等。双方对上述调取的合同、勘查情况、调查笔录均无异议。一审中，黄法明主张其与陆洪初在宜兴市度房产信息咨询服务部中介顾某的介绍下签订房产买卖协议，协议约定出售太滆花苑16幢101室房产及车库一只（朝北一只），总价为80万元。为证实自己的主张黄法明向法院提交如下证据：1、2016年5月29日房产买卖协议一份，该协议为复写纸复写件，复写部分显示“甲方黄法明，乙方陆洪初、姚顺娣，甲方自愿将坐落于本市太滆花苑16幢101室房产出售给乙方，建筑面积160.5㎡，备注“车库（1只）包括在总房价内约25㎡左右”，甲方就出售房屋的质量、附属设施和使用等情况说明如下：空调、热水器、管道煤气”，双方商定房屋成交总价为“80万元（捌拾万元整”具体付款方式：“于2016年5月30日预付定金5万元正，于2016年7月1日再付房款35万，还剩余款40万在2016年8月8日付清给甲方，同时甲乙双方做好过户手续。此合同由乙方预甲方定金到账立即生效”，除上述复写纸印写内容外，在备注栏中，有黑色水笔书写“朝北一只”字样，下方空调旁有黑色水笔写“3只”、“沙发一套”字样，以及“甲方在7月1日房子到期将钥匙交给乙方先装修”黑色水笔字样。另协议写明“甲方应当在2016年7月1日前，将房产交付给乙方”其中“7月1日”上的时间为黑色水笔在原“8月8日”上直接涂改的。黄法明称，该协议是中介提供，当时一式三份，黄法明手中的那份已经找不到了。2、登记在陆红娟、陆某名下的坐落于宜兴市的不动产权证。3、2001年6月11日、2002年10月15日华亚公司分别出具给黄法明的16幢车库收款收据及车库销售合同各一份。4、2018年2月1日陆洪初与张云华签订的租房协议照片打印件一份，协议主要载明甲方陆洪初、乙方张云华，租赁太滆花苑，年租金为1万元，租期自2018年2月1日至2019年1月31日止等内容。5、现场照片2张。6、2018年10月22日宜兴市北虹社区出具的证明一份及车库平面图一份，社区证明写明“16幢5号车库与13号车库是两个分开的车库，5号车库坐落于北面，13号车库坐落于南面。”车库平面图显示16幢最西侧自行车库，北面5号车库19.61，南面13号车库22.01。7、（2017）苏0282民特31号宜兴市人民法院民事判决书一份，以证明陆某的监护人变更为陆洪初、姚顺娣。8、中介顾某的证人证言，顾某作证称，2016年5月30日左右其作为中介带客户陆洪初看黄法明在太滆花苑16幢101室房屋，当天晚上签下购房协议付了5万元定金，约定7月1日首付35万元，并加一个车库，车库面积是黄法明大概估算的25平方米，没有提供合同或平面图看。到7月1日付首付当日陆洪初提出要再去看一下车库和房子。由于房屋出租，我们没有进去看，而是通过靠社区这边的窗户看了一下。两个车库在西面，房东在不影响其它车库前提下安装了一道铝合金窗移门占用过道形成一间，当时陆洪初提出把二个车库一起给他，但黄法明不同意，称南面车库老婆家有亲威要来可以暂住的，于是房东让我在协议上加一个“朝北一只”，实际是指北面的车库。因为协议已经用复写纸写好了，在看房那天没有带复写纸，所以只能在三份协议上都用黑色水笔添加，而且协议书上陆洪初还提出让我加一条7月1日房子到期将钥匙交给乙方装修这条。到过户时也是我一手帮办理的，但我没有收两位的合同，在房产管理处签订的备案合同只是为了办理产权证所签的，当时实际约定的价格是房价75万元，车库价5万元，根据行情内车库均价就是2500元/平方米左右。当时房屋钥匙由于陆洪初急着装修就在7月1日左右提前拿了钥匙，只拿了房屋钥匙没有拿车库钥匙，至于后来车库钥匙包括房子怎么交付的我没有印象了。车库的水电卡我没有经手过，听说是水电表分开的。黄法明对上述证人证言称，具体经过大概一致，车库钥匙是和房子钥匙一起交付给陆洪初的，车库钥匙是外面隔断的铝合金窗移门上的钥匙。对上述证据，陆洪初、陆红娟、陆某质证表示：证据1、对2016年5月29日房产买卖协议不予认可，该协议是在中介处签订，是复写纸写的，上面明显有涂改添加痕迹，特别是“朝北一只”字样，其所持协议上并无该添加字迹，但该协议在办过户时被收走了也没有留复印件。且朝北的车库应该是南面的13号车库与黄法明所说出卖的5号车库就矛盾了，当时约定的是购买车库1个，而黄法明给陆洪初的车库就是两个车库已合并为一个车库的；对证据2、真实性无异议，但不能证明黄法明没有出卖13号车库，实际双方在过户时签订的合同房屋价值为60万元，因此余款20万元就是用来买车库的，应该是两个车库合在一起的大车库；对证据3、真实性无异议，但证明目的有异议，黄法明在出售房屋及车库时并未提供该两份合同，也没有说有一个车库分两个车库；对证据4，租赁协议上只写明租赁101室，与本案争议车库无关，且不是原件；对证据5、6，照片显示车库结构无异议，车库面积两个加起来就是26个平方米左右，陆洪初购买时就是两个车库合并在一起的，对外水表和电表是16－101车库。对证据7无异议。对证据8，对中介所称在看房经过不是事实，黄法明从未与陆洪初、中介一起看车库，而是黄法明的妻子陪同看的，当时没有进去车库，只是走到大门前说车库就在里面，也没有从外面窗口看说是两个车库，中介说三方一起添加“朝北一只”不是事实，是后来添加的。交付时是黄法明将101室房屋及外面铝合金移门上的钥匙一起交付的，时间是在定金支付后付第一笔款项的时候。车库现在为空置，原来是出租给张云华的，后来黄法明的儿子为房屋一事多次寻事，张云华就搬走了。为反驳黄法明的主张，陆洪初、陆红娟、陆某向法院提供如下证据：1、136××××3278于2018年7月28日发送的短信，是黄法明的儿子发给陆洪初的，证明一开始是黄法明的儿子先主张黄法明卖房子的行为和合同无效，想要回房子，未果以后才打车库的主意。2、根据现场图做的平面图，黄法明所卖的车库，除了走廊的面积外，使用面积分别是14.27和12.6平方米，目测约26平方米左右。所以证明陆洪初当初在与黄法明签订合同上，约25平方米的车库面积与目测是一样的。3、水卡和电卡，陆洪初所买的车库水电卡都是一个，而且明确是16幢101室，西一车库，证明陆洪初当时买的这一车库是一个整体。4、现场照片4张，照片上也很清楚门头上贴的号码是车库门牌。5、过户时的备案合同宜兴市房屋买卖协议一份，评估房产过户价是60万元。6、黄法明签字的收条两张，证明陆洪初购买房屋交付车库和房款共计80万元。7、社区内工作的保安人员和清洁人员证人证言，证明在陆洪初购买该房屋车库前，两车库一直是合并使用，是改造成一个大车库，只有朝东门，证明陆洪初当时购买的是一个车库。对上述证据，黄法明质证如下：对证据1真实性无异议，关联性有异议；对证据2真实性不予认可，该图纸是陆洪初单方制作，是否与实际相符不能确认，且根据正常交易习惯，出售房屋是按照建筑面积计算，并非按照实际套内面积（按照当时的交易习惯及法律规定）；对证据3真实性无异议，但是按照生活习惯，水电煤气等生活设施办理时的户头均是以房屋作为户头登记的，并不能证明陆洪初的证明目的；对证据4真实性无异议，但是据黄法明了解，陆洪初仅对两个车库更换了大门以及室内重新刷了涂料，其他没有做重大的翻新；对证据5真实性无异议，但该合同是为了办理过户，不明证明实际房屋购置价为60万；对证据6真实性无异议，80万元也符合双方所签订的房屋买卖合同的约定，也可以印证证据5仅为登记部门备案的形式合同而已，与双方真实表示不一致；对证据7不予认可。上述事实，由房产买卖协议、现场照片、收条、不动产产权证、车库销售合同、收款收据、证明、平面图、证人证言、调查笔录、勘验笔录、谈话笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移所有权的义务。经审查，本案所涉争议车库并无产权证。本案的争议焦点是陆洪初是否非法占有使用太滆新村16幢13号车库。黄法明主张太滆新村16幢13号车库并未出售给陆洪初，仅出售北面车库即5号车库。陆洪初辩称签订买卖协议时，黄法明未提出有两个车库仅出售5号车库，而是将所谓的13号车库与5号车库合并为一个车库出售并已支付对价。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄法明主张与陆洪初签订房屋买卖协议时仅出售太滆花苑及5号朝北车库，并未出售13号车库，故陆洪初非法占有使用该车库应赔偿其损失并返还车库，但根据黄法明提供的证据尚不足以证实其主张。主要理由为：1、黄法明提供2016年5月29日房产买卖协议一份，该买卖协议上为复写纸印件，在有关车库内容中有明显用黑色水笔添加的痕迹，虽黄法明提供证人顾某作证该黑色水笔添加的“朝北一只”在三份协议上均一并作添加，但陆洪初对此不予认可，而实际“朝北一只”车库从朝向来看应为13号车库而非黄法明所称的5号车库，对此黄法明未能进一步提供证据予以佐证；2、陆洪初在签订房产买卖协议后已实际支付房屋及车库的购买对价80万元，虽黄法明主张实际约定为房屋价格为75万元，车库为5万元，但仅提供证人顾某的一人证言未提供其它证据予以佐证，对该主张陆洪初表示不予认可，且与法院调取的不动产登记中心备案房产买卖合同中太滆花苑房产作价60万元出售的合同约定内容相悖；3、太滆花苑16幢13号、5号车库在黄法明与陆洪初签订车库买卖协议前早已是两个车库合并为一个车库单独由一扇朝东门隔开的状态，虽根据车库合同载明两个车库面积分别为22.01平方米、19.61平方米，但根据实地测量该两个车库套内面积为面积约11.8平方米、13.96平方米，两个车库实测面积相加明显更接近于协议中载明的“约25㎡”；4、根据车库的交付情况，黄法明与陆洪初均表示交付了两把钥匙，其中之一是房屋的钥匙，另一把即为将两个车库单隔成为一间的铝合金移门（朝东门）的钥匙，如黄法明仅出售5号车库，根据通常交易习惯双方在交付时应就移门拆除、水电表分割、甚至另一车库的钥匙等作出具体的分割而非将朝东面的隔断移门钥匙予以交付，直至陆洪初已占有使用车库一年多以后黄法明才提出陆洪初属非法占有，故黄法明的该主张与实际交付情况及日常交易习惯、生活习惯均有违背之处。综上，黄法明所诉陆洪初、陆红娟、陆某非法占有13号车库妨碍其民事权益的主张，证据不足，法院不予采信。对黄法明要求陆洪初、陆红娟、陆某返还车库并赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十九条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，作出判决：驳回黄法明的诉讼请求。案件受理费80元（已减半收取），由黄法明承担。二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案中，双方的争议问题是房产买卖协议所涉交易标的为几个车库，陆洪初占有使用13号车库是否合法。根据现有证据，本院分析认定如下：首先，黄法明在一审中提供的房产买卖协议系用复写纸书写形成的复写件，该份协议系黄法明从中介处取得，该复写件上直接用黑色水笔添加了“朝北一只”字样，而黄法明、陆洪初均不能提供其各自持有的协议原件进行比对，双方对添加内容的真实性又持不同意见，因此，仅凭中介保存的该份协议，不足以证明该添加内容的真实性。关于“朝北一只”车库的指向问题，顾某一审出庭作证称“当时应该是写北面一只，因为笔误写成了朝北一只”，该“笔误”造成黄法明主张的车库与协议添加内容“朝北一只”不符，同时也降低了证人证言的证明效力。因此，房产买卖协议与证人证言均存在瑕疵，不足以证明房产买卖协议仅出卖了一只5号车库。其次，车库走道口安装铝合金移门后，涉案13号车库与5号车库成为一个内部整体，黄法明交付的钥匙也只有房屋钥匙与铝合金移门的钥匙，并未有13号车库与5号车库的钥匙。另外，水电表也是共用一个，黄法明交付房屋与车库时并未对水电表进行分割，一年多时间未对13号车库提出异议，也未再实际使用13号车库，如黄法明未出卖13号车库，则上述情形显然有悖常理。再次，黄法明出卖涉案房屋后，在该小区无其他住房，其保留一个车库给自己使用显然也不甚便利，黄法明解释是因其母亲生前居住在该车库有点意义而不想卖，但黄法明在交付房屋与车库较长明间内从未关心过该车库的实际使用情况，这显然与黄法明的解释也不甚相符。综上，陆洪初、陆红娟、陆某提供的证据具有证据优势，且所作抗辩更符合交易习惯、更符合常理，本院予以采信。综上，黄法明提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人黄法明负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十二月九日书记员  陆焱琳