贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7482号上诉人（原审原告、反诉被告）：王标，男，1962年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州国喜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：朱愿军，男，1982年8月1日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吕弘，贵州兑诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张云西，女，1985年11月26日生，苗族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李玉明，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：付赟，贵州衡一律师事务所律师。上诉人王标因与被上诉人朱愿军、张云西房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王标上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、鉴定费用等）由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定诉争房屋系二被上诉人夫妻共同财产属于认定事实错误，依法应当改判。1.上诉人与朱愿军达成转让协议时二被上诉人并非夫妻关系。上诉人与朱愿军早在2010年12月9日之前就已经达成口头转让协议，并且已经开始履行，而被上诉人朱愿军与张云西于2011年3月25日才登记结婚，足以表明诉争房屋转让所涉及的权利义务均是朱愿军婚前债权债务，与被上诉人张云西毫无关系。一审仅仅以书面转让协议的时间认定诉争房屋属于二被上诉人夫妻共同财产，上诉人与朱愿军签订的解除协议无效属认定事实错误。2.书面转让协议并无被上诉人张云西签字，上诉人也从未与张云西有过任何与诉争房屋相关的约定，上诉人的合同相对方自始至终都是被上诉人朱愿军。自2010年双方达成口头转让协议时起，不管是房款的缴纳还是在2012年选房时补签的书面转让协议，上诉人均只是与朱愿军交涉。3.诉争房屋具有一定的人身依附性，张云西并非合格的受让主体，且上诉人同意转让的前提是朱愿军称其购买房屋的目的是给其父亲居住。诉争房屋在决定以抽签方式确定购买资格时便已经明确规定禁止转让，而张云西并非贵州中烟工业有限责任公司员工，没有购买诉争房屋的资格。4.根据《物权法》第九条规定，在诉争房屋办理过户登记之前，上诉人系其合法所有人。一审认定诉争房屋登记在上诉人名下的实质是“代持”，明显违背了物权法“登记生效”的规定。朱愿军称其没有答辩意见。张云西答辩称，1.房屋转让的时间在二被上诉人结婚以后，转让协议也写有张云西的名字。王标对房屋属于二人共同所有是知道及应当知道的。在受让房屋后，张云西积极履行支付购房款的义务，张云西是作为转让协议相对方并且在履行该转让协议。2.本案争议房屋属性为商品房，是可以在市场自由流通的，没有其他限制交易的情形。3.王标虽然是房屋的产权登记人，但转让协议根本改变了房屋的真实权利，该房屋经王标签署协议已发生转移，其不能以物权登记来否认自己对房屋处置作出的真实意思表示。上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议并不违反法律禁止性规定，合法有效应当得到法律保护。王标一审诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还原告位于贵阳经济技术开发区开发大道××一鸣宽城国际住宅13栋1单元1层1号房屋;2.判令被告向原告支付占用房屋损失费人民币8,000元(自2018年9月23日起暂计至起诉之日，2019年5月23日及至被告搬出之日止，仍按每月1,000元计算);3.本案诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、鉴定费用等)由被告承担。张云西一审反诉请求：1.请求确认两反诉被告之间于2018年签订的《解除协议》无效；2.反诉诉讼费用由两反诉被告承担。一审经审理认定事实，诉争房屋坐落于贵阳经济技术开发区开发大道××一鸣·宽城国际住宅13栋1单元1层1号，于2018年9月30日在贵阳市国土资源局经××区不动产中心办理了《不动产权证书》，登记权利人为王标，共有情况为单独所有，权利性质为出让/市场化商品房。王标与朱愿军为同事关系，均是贵州中烟工业有限责任公司员工。张云西是贵阳市森林公园管理处员工，张云西与朱愿军于2011年3月25日在贵阳市民政局登记结婚，于2017年12月7日由贵阳市云岩区人民法院判决准许离婚。2012年1月7日，王标作为转让方（甲方）与朱愿军、张云西作为受让方（乙方）签订了《房屋转让协议》，载明：“经甲乙双方共同协商一致，达成以下协议：第一条甲方自愿将自己在贵阳卷烟厂职工团购商品房购买权抽签仪式中抽中的一套房屋的购买权、居住使用权及房屋产权等所有权利转让给乙方。第二条所转让房屋基本情况：本套房屋为贵州一鸣房地产开发有限公司开发的“一鸣宽城国际”（位于贵阳市××）贵烟组团13栋1单元1号商品住房，建筑面积126.11平方米，三室两厅，目前为在建期房。第三条房屋价格及付款方式：1.本套住房价格为人民币274,919元;2.维修基金和三通费共计人民币8,908.38元;3.该房屋全部费用合计人民币283,827.38元；4.本套房屋的房款及所有费用人民币283,827.38元全部由乙方支付给贵州一鸣房地产开发有限公司:乙方于2010年12月9日向一鸣房开公司交纳房屋认购款人民币53,000元;于2012年1月7日向一鸣房开公司一次性交纳付清该套房屋的剩余尾款及全部费用人民币230,827.38元。第四条房屋购买权、使用权、产权等转让方式：因贵阳卷烟厂和一鸣房开公司对职工购买该处团购商品住房的规定:房屋购买人和产权人必须是在贵阳卷烟厂职工团购商品房购买权抽签仪式中抽中签，并选中房屋的职工本人，在房屋签订合同和办理产权时，不能变更为他人名字。由于本协议中，此套房屋购买权的中签人为甲方，而真正的购买人和产权人是乙方，所以在不能以乙方名字直接购买此套房屋并办理购房合同和产权等手续，只能先以甲方名字办理该房屋相关手续的情况下，经甲乙双方议定：此套房屋在购买、签订合同和办理产权等过程中，一切手续（合同、收据、发票、产权证等）均只是以甲方的名义签署和办理，由乙方向一鸣房开付清本协议第三条中所述的全部房款和所有费用之时（2012年1月7日）起，该套房屋即为乙方拥有，该套房屋的购买权、占有权、使用权、收益权、处分权、房屋产权等一切权利归乙方所有和行使。一鸣房开公司将该房交付乙方使用，以甲方名义办理产权后，甲方应当在乙要求的一个月时间将该套房屋产权证及房屋相关所有手续办理过户到乙方名下，并将所有相关手续交还乙方。办理产权证等所有相关费用由乙方承担……”。王标与朱愿军在该《房屋转让协议》尾部签字并按手印。在双方签订《房屋转让协议》的同日，贵州一鸣房地产开发有限公司以交款单位为王标开具了《收据》两张，载明分别收到购房款53,000元、221,418元。张云西向本院提交了其本人于2012年1月6日在50,000元取款凭证、提交了其母亲姜开敏于2012年1月7日16,100元取款凭证和在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司109,000元刷卡消费凭证、提交了其舅舅姜开富于2012年1月7日在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司的金额100,000元的刷卡消费凭证，拟证实其支付了诉争房屋的购房款，房屋的真实购房人不是王标，而是张云西和朱愿军，应属于夫妻共同财产；王标认可未支付过购房款；朱愿军认可诉争房屋以夫妻共同名义购买，以夫妻共同财产支付，属于夫妻共同财产。案外人姜开敏、姜开富在本院向其调查过程中，均陈述其在贵州一鸣房地产开发有限公司的刷卡消费为出借给张云西用于支付购房款。2012年1月9日，王标作为买受人与贵州一鸣房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定王标以总价274,418元购买原小河区开发大道69号13楼1单元1层1号房屋（即诉争房屋），建筑面积125.88平方米，套内面积105.55平方米，按套内面积算单价为每平方米2,599.89元。同日，以王标作为购房人办理了商品房预售合同备案登记表。签订上述房屋转让协议及商品房买卖合同后，诉争房屋于2013年交付给朱愿军和张云西占有、使用。张云西以王标名义缴纳了诉争房屋物业费、煤气开户费、房屋维修基金等，并于2018年底对房屋进行了装修，缴纳了装修保证金。2019年3月18日，张云西以姜开敏名义与案外人周媛婷签订《个人房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给周媛婷，从2019年3月18日起，租期36个月，该房屋现由周媛婷居住使用。王标认可诉争房屋一直由张云西占有。朱愿军对相关费用支出予以认可，但认为并非张云西个人支出，应属家庭开支。王标与朱愿军陈述于2018年7月15日左右签订了《解除协议》，该协议载明：“甲方王标乙方朱愿军甲乙双方于2012年1月7日签订《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方名义下的位于贵阳市××区贵烟组团13栋1单元1楼1号单位福利性商品住房，建筑面积126.11平方米，房屋购价款为人民币183,827.38元，乙方已支付全部购房款。现因乙方资金周转紧张，将双方协商一致，就合同解除达成如下协议：一、甲乙双方同意解除《房屋转让协议》，甲方将乙方所支付的购房款283,827.38元返还给乙方，乙方将房屋归属权返还给甲方。二、本协议正本两份，双方各执一份，具有法律约束力。三、本协议双方签字后生效，之前双方签订的《房屋转让协议》终止”，王标在甲方处签字按印、朱愿军在乙方处签字按印，但落款日期处为空白。2018年9月23日，王标向朱愿军转账支付300,000元，用于支付解除协议中约定的返款款项及利息补偿，朱愿军认可收到该款项。王标向本院提交了贵阳市云岩区人民法院执行通知书，拟证明朱愿军在该院有执行案件，尚需支付张云西232,861元执行款，故应朱愿军要求签订了《解除协议》，系双方真实意思表示，无恶意串通情形。张云西称不知晓朱愿军与王标签订《解除协议》，诉争房屋属于朱愿军与张云西夫妻共同财产，朱愿军与王标签订解除协议主观上存在恶意，损害了张云西合法权益，《解除协议》应属无效；张云西提供了其在58同城、安居客等售房网站截图，拟证明诉争房屋所在小区售价在8,000元左右每平米，房屋价值1,000,000元，王标与朱愿军以300,000元解除《房屋转让协议》明显低于市场价值，属于恶意串通；王标在本案第一次庭前会议中陈述涉案房屋价格在7,000元至8,000元左右，针对张云西提供的截图，其认为“真实性由法院核实，且该截图反映的价格在6,000元至8,000元之间，大部分为7,000元，而毛坯房基本为6,000多元，另王标在转让时并未收取任何款项，所以才在解除后基于朱愿军支付的金额做了适当补偿，在解除转让协议时，王标亦同意多补偿，但朱愿军放弃了”。2018年9月30日，王标取得了由贵阳市国土资源局经××区不动产中心颁发的诉争房屋的《不动产权证书》，王标为办理该证缴纳了契税4,116.27元。张云西陈述曾多次催促过王标要求办理过户，但王标不配合办理产权证，故不能办理过户。王标陈述称“张云西在2016至2017年之间要求过户，但因朱愿军告知他们正在离婚，让先不办理等他们协商，后来他们没有协商成功，朱愿军就找到要求签订了《解除协议》”。另查，1.各方对于《房屋转让协议》、《解除协议》的效力持不同意见，王标认为《房屋转让协议》效力待定、《解除协议》有效；朱愿军认为《房屋转让协议》、《解除协议》均有效；张云西认为《房屋转让协议》有效、《解除协议》无效。经本院释明，若在《解除协议》被认定无效的情况下，各方对无效的后果的意见为：王标表示《解除协议》确认无效的情况下，对无效的后果请求另案主张；朱愿军表示《解除协议》确认无效的情况下，只涉及到王标款项的返还问题；张云西表示，《解除协议》确认无效的情况下，王标与朱愿军的债权债务应另案主张。2.王标认为诉争房屋属于单位福利房，在签订《房屋转让协议》时房屋并未取得，单位规定只有通过抽签获得购买资格才有权购买，现王标与朱愿军所在单位并未认可，故该《房屋转让协议》效力待定。3.2017年12月7日贵阳市云岩区人民法院作出（2017）黔0103民初6636号民事判决书，判决准许了张云西和朱愿军离婚，在该案中张云西提出请求要求分割诉争房屋，该院以诉争房屋登记于王标名下为由，未支持原告分割的请求。4.张云西于2019年8月5日另案起诉请求王标协助办理诉争房屋产权过户，一审法院已立案受理，尚未开庭审理。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，但不得违反法律，不得违背公序良俗。结合本案的庭审，整理本案争议焦点为：《房屋转让协议》与《解除协议》效力及后果如何？关于《房屋转让协议》的效力及后果。本案中，朱愿军、张云西均认为房屋转让协议有效，而王标则认为应诉争房屋属于单位福利房，在单位未认可的情况下为效力待定。对于诉争房屋的性质，根据不动产权证书记载属于出让/市场化商品房，王标虽陈述属于单位福利房且只有在抽签获得购买权的前提下才能购买，但未向本院进行举证，即便王标向本院提供证据证实了案涉房屋只有在通过抽签获得购买权的前提下才能购买，也只能证明诉争房屋购买时具有一定的福利性质，王标与朱愿军为同一单位职工，在王标抽签获得购买资格而朱愿军未获得购买资格的前提下，王标与朱愿军自愿签订了《房屋转让协议》，由朱愿军以王标名义购买诉争房屋，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，且王标与朱愿军为同一单位职工，王标将购买权这一福利性质权利让与朱愿军也并不会损害单位或其他职工的权利，因此一审法院认定《房屋转让协议》有效，双方均受该协议约束。关于《解除协议》的效力及后果。在王标与朱愿军签订《房屋转让协议》时，协议中载明了以朱愿军、张云西作为受让方，虽然张云西未在该协议上签字，但从张云西的举证来看，其积极履行了房屋转让协议约定的义务，向贵州一鸣房地产开发有限公司支付了购房款，故朱愿军与张云西均应为实际受让方，朱愿军与张云西也一致认可诉争房屋属于夫妻共同财产。诉争房屋虽以王标名义签订了《商品房买卖合同》、办理了《不动产权证》，但王标并未支付过购房款，仅是履行《房屋转让协议》的约定代理行为，故诉争房屋实际所有权人应当是朱愿军和张云西。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，若要解除《房屋转让协议》应当由王标、朱愿军、张云西三方协商一致的前提下，方可解除，现王标与朱愿军在未征得张云西同意的情况下签订《解除协议》，且事后亦未获得张云西的认可，故该《解除协议》对张云西不具有约束力。另外，诉争房屋于2012年签订《商品房买卖合同》时购买单价按套内面积计算为2,599.89元每平方米，换算成建筑面积仅为2179.99元每平方米，按照各方认可诉争房屋现在市价在6,000元至8,000元每平方米之间，即便按照双方签订解除协议时计算，房屋单价已远远超过购买时单价，房屋增值较大，在王标与朱愿军均知晓房屋已大幅增值且都明知房屋系朱愿军与张云西共同购买、共同所有的情况下，仍在未征得张云西的同意下，仅以返还原购房款项而签订了《解除协议》，虽然表达了王标与朱愿军的真实意思，但该意思表示损害了张云西的利益，亦有违诚实信用和公序良俗，因此一审法院认定王标与朱愿军签订的《解除协议》无效，对王标、朱愿军辩称不予采信。对反诉原告张云西要求确认该《解除协议》无效的主张，一审法院予以支持。因王标已经按照《解除协议》约定向朱愿军支付了300,000元，但王标表示若《解除协议》无效的情况另案主张，故对于王标已支付给朱愿军的300,000元不在本案中处理。因一审法院已确认王标与朱愿军签订的《解除协议》无效，故对王标要求朱愿军与张云西腾空并返还房屋及支付房屋占用损失费用的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告王标与反诉被告朱愿军于2018年签订的《解除协议》无效。二、驳回原告王标的诉讼请求。本诉案件受理费人民币2,769元（已减半收取），由原告王标负担；反诉案件受理费人民币100元（已减半收取），由反诉被告王标、朱愿军负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，张云西与朱愿军于2011年3月25日在贵阳市民政局登记结婚,2012年1月7日，王标作为转让方（甲方）与朱愿军、张云西作为受让方（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方自愿将自己在贵阳卷烟厂职工团购商品房购买权抽签仪式中抽中的一套房屋的购买权、居住使用权及房屋产权等所有权利转让给乙方等权利义务。同日，贵州一鸣房地产开发有限公司以交款单位为王标开具了《收据》两张，载明分别收到购房款53,000元、221,418元。张云西提交了其本人于2012年1月6日在50,000元取款凭证、提交了其母亲姜开敏于2012年1月7日16,100元取款凭证和在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司109,000元刷卡消费凭证、提交了其舅舅姜开富于2012年1月7日在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司的金额100,000元的刷卡消费凭证，拟证实其支付了诉争房屋的购房款，房屋的真实购房人不是王标，而是张云西和朱愿军，应属于夫妻共同财产；王标认可未支付过购房款；朱愿军认可诉争房屋以夫妻共同名义购买，以夫妻共同财产支付，属于夫妻共同财产。2017年12月7日由贵阳市云岩区人民法院判决准许离婚。故对王标上诉主张认定诉争房屋非朱愿军与张云西夫妻共同财产与事实不符，对该上述主张本院不予采信。对王标主张与朱愿军达成转让协议时朱愿军与张云西并非夫妻关系不符，对该理由本院亦不予采信。上诉人主张书面转让协议并无被上诉人张云西签字，上诉人也从未与张云西有过任何与诉争房屋相关的约定，上诉人的合同相对方自始至终都是被上诉人朱愿军。自2010年双方达成口头转让协议时起，不管是房款的缴纳还是在2012年选房时补签的书面转让协议，上诉人均只是与朱愿军交涉。在王标与朱愿军签订《房屋转让协议》时，协议中载明了以朱愿军、张云西作为受让方，虽然张云西未在该协议上签字，但从张云西的举证来看，其积极履行了房屋转让协议约定的义务，向贵州一鸣房地产开发有限公司支付了购房款，故朱愿军与张云西均应为实际受让方，朱愿军与张云西也一致认可诉争房屋属于夫妻共同财产，故对王标该项上诉理由亦不予采信。王标上诉主张诉争房屋具有一定的人身依附性，张云西并非合格的受让主体，且上诉人同意转让的前提是朱愿军称其购买房屋的目的是给其父亲居住，诉争房屋在决定以抽签方式确定购买资格时便已经明确规定禁止转让，而张云西并非贵州中烟工业有限责任公司员工，没有购买诉争房屋的资格。王标与朱愿军、张云西自愿签订了《房屋转让协议》，由朱愿军以王标名义购买诉争房屋，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，且王标与朱愿军为同一单位职工，王标将购买权这一福利性质权利让与朱愿军也并不会损害单位或其他职工的权利，因此一审法院认定《房屋转让协议》有效符合法律规定，故对王标该项上诉理由不予采信。《房屋转让协议》有效，双方均受该协议约束，对王标上诉主张在诉争房屋办理过户登记之前，其系合法所有人不符合法律规定，故对该项上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5538元，由上诉人王标负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月二十日书记员  潘星宇