辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终1913号上诉人（原审被告、反诉原告）：鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司，住所地千山区达道湾商业街1号楼1003房间。法定代表人:李睿,该公司总经理。委托诉讼代理人：王珂殊,辽宁逸剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍钢附企建筑安装公司，住所地鞍山市朝阳路6号。法定代表人:王东波,该公司总经理。委托诉讼代理人:秦剑虹,该公司职员。上诉人鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司（以下简称德隆公司）因与被上诉人鞍钢附企建筑安装公司（以下简称鞍建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2017）辽0304民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德隆公司的委托诉讼代理人王珂殊、被上诉人鞍建公司的委托诉讼代理人秦剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德隆公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判上诉人向被上诉人支付租金366,700元，驳回上诉人承担251,801.39元变压器费用的诉讼请求。判决支持补偿上诉人经济损失的反诉请求,合计251,801.39元。事实和理由：1.关于起租点如何确定的问题。被上诉人出租的标的物在2014年11月才具备使用条件,所以租金的起算点应该从2014年12月开始计算。一审判决认定自2014年4月1日起算,与事实不符。理由是，租赁合同第五条第2款所约定了内容指的是:2014年7月上诉人使用被上诉人闲置的变压器,并承担恢复使用的费用。但变压器恢复的相关手续由被上诉人办理。亦即,被上诉人应该在2014年7月之前,办理完毕恢复手续。因此,被上诉人应该统筹安排时间,提前办理恢复手续,以确保电业部门在2014年7月前完成变压器的使用功能。但是根据法庭调查,可以认定因被上诉人迟延向电力部门支付恢复用电费用,导致电力部门在2014年11月末才完成作业,并非电力部门原因,而是被上诉人迟延付费所导致。因此,租金的起算点应该从2014年12月起算。一审认为系电力部门原因迟延供电并按合同约定计算起算点,与事实不符。2.一审判决认为“虽然鞍建公司之前办理了拆除,630KVA变压器电容量为0,但其仍有已经安装完毕的箱式变压器等设备,不是从无到有的过程,并不等于初次安装。”显然一审法院在偷换概念。本案争议所指630KVA变压器是上诉人与被上诉人建立租赁关系的主要事实。而另一台箱式变压器是在被上诉人场地内供多家单位共同使用,根本不能满足上诉人的需要。所以才存在租赁两台变压器的问题。上诉人认为被上诉人存在欺诈事实,系指630KVA变压器并非订立合同时被上诉人所称的闲置,而是弃容。闲置与弃容,在发生费用与办理周期方面存在根本性不同,前者实际并不需要额外缴纳费用,后者的直接后果是办理周期长,费用则相当于重新办理所支付的费用。因此,被上诉人因隐瞒弃容事实而重新办理增容手续而发生的251,801.39元,不应该由上诉人承担。3.关于租金支付的时间段及应付租金问题。实际租金支付的时间段为:自2014年12月至2015年11月末,总计11个月,应付租金为366,700元。诉讼期间,因被上诉人申请了财产保全,法院已将上诉人的机械设备等全部查封,被上诉人亦采取了断电措施,导致在进入诉讼期后上诉人实质无法使用租赁物,不应该继续计算及收取租金。4.关于上诉人经济损失如何确定的问题。一审中,上诉人已向法庭提交了上诉人因租赁场地进行生产经营活动而购买机械设备的证据以及设备供应商因场地不具备动力电要求而无法安装联动调试的情况说明,可以证明因被上诉人迟延办理变压器恢复手续,导致上诉人购置的机械设备无法联动调试影响使用的事实。而这一事实必然造成上诉人经济损失。5、关于合同解除后上诉人对租赁场地的资金投入如何处理问题。上诉人在承租期间,总计向租赁场地投入资金1,510,000元。租赁合同的期限为6年,上诉人的先期投入目的是保证在全部租赁期限内能够更好地利用租赁物。因此,无论是何原因导致租赁合同解除,因上诉人对租赁物的投入所产生的添附加值均应合理处置。具体的办法是对租赁物添附加值进行协商或评估,按照所确定的价值由被上诉人对上诉人予以补偿。同时,合同的解除并非因合同到期而终止,是被上诉人提出解除合同后,双方在诉讼中协商解除。如果对于上诉人的全部投资均判归被上诉人所有,亦显然有违公平原则。鞍建公司辩称，服从一审判决。鞍建公司向一审法院起诉请求：要求原、被告解除2014年1月8日签订《租赁协议》,要求被告给付原告厂房租金、水费、电费及各项损失总计1,331,901.09元,被告承担本案的诉讼费保全费、担保费。德隆公司向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失500,000元。2.判决反诉被告给付合同解除后补偿款1,510,000元;3.反诉被告承担反诉费等费用。一审法院认定事实：2014年1月8日,鞍建公司与德隆公司签订《租赁合同》,鞍建公司为甲方,德隆公司为乙方。合同约定,鞍建公司将坐落于鞍山市立山区灵山工业园区鞍钢附企建筑安装公司生产基地的重机厂房约3300平方米出租给德隆公司,厂房租赁期限从2014年4月1日至2019年3月31日止。每年租金400，000元(含税)。德隆公司于2014年4月1日起5个工作日内将当年度全年租金400,000元一次性交付鞍建公司。以后每年采取上打租,提前一个月交付,逾期不交租金,每过一日加收租金千分之一滞纳金。滞纳金的上限为租金的百分之二,超期一个月未付租金,鞍建公司有权解除合同,收回厂房。第五条厂房的完善配套及相关事宜:1、德隆公司同意厂房按目前建设情况为基础租赁,鞍建公司按照630KVA用电标准及上水接入厂房内,德隆公司使用水、电按实际使用量及计量表计量,按电业局、自来水公司的缴费标准进行交纳,德隆公司应按鞍建公司厂区变压器的基础电费及功率损耗标准来进行交费。德隆公司要求鞍建公司重新增加一台630KVA变压器给其使用,为了避免甲方资金投入风险,甲方要求乙方必须提前预付甲方给乙方配置动力电及办理新增630KVA变压器相关手续的保证金100,000元。甲方给乙方办理完增加630KVA变压器手续后,乙方必须对新增630KVA变压器进行使用及缴纳相关使用费用,如乙方没有对甲方给乙方增加的630KVA变压器的使用,甲方有权扣除乙方100,000元的保证金,并承担甲方新增630KVA变压器的一切损失,待2014年4月1日正式履行合同时缴纳30万元的厂房租赁费。2、经德隆公司申请鞍建公司同意,德隆公司预计2014年7月将鞍建公司闲置的630KVA变压器进行恢复使用,恢复此变压器的一切费用由德隆公司承担。在办理恢复630KVA变压器手续过程中,因电业局的原因造成鞍建公司没有及时对德隆公司动力电的供给,鞍建公司不承担任何责任,由德隆公司自己负责。3、基础电费分担标准如下,根据新厂区目前630KVA变压器及乙方要求300KVA标准进行分担,乙方每月应按基础电费6930元和实际用电量进行交费,交费期限从2014年4月1日至6月30日止。乙方每月按照630KVA变压器的基础电费13,860元和实际用电量进行交费的期限。从2014年7月1日至2019年6月30日止。4、乙方应按时交纳租赁期间所发生的电费、水费，如不按时交纳,甲方将对乙方进行停水、停电处理。5、其他如地坪、厂房内电缆的铺设等完善配套工作由乙方负责，费用由乙方承担。合同终止时乙方必须保证厂房及原设施完好。乙方添置的可拆除设备归乙方所有,如甲方需用,可采取评估作价方式给予乙方补偿,乙方添置不可拆除的不动产(包括厂房内附属设施、房屋装修、地坪、电线、照明等)归甲方所有。又查,鞍建公司曾于2012年12月13日办理减容手续,其内容为“永久性弃容,拆除630KWA变压器一台”。2014年6月9日,鞍建公司申请办理了高压增容,完成时间为2014年11月14日。630KVA变压器的相关手续在鞍建公司处,先由鞍建公司申请恢复办理,后续的恢复费用由鞍建公司先行垫付直至恢复630KVA变压器完成。鞍建公司为德隆公司恢复630KVA变压器共计发生设计费8049元,监理费3565.79元,变电所调试费7650元,工程款30,950元,工程款101，592.6元,安装费100,000元,总计费用251,807.39元。2014年1月10日,德隆公司交付鞍建公司押金100,000元,2014年12月25日,鞍建公司以房屋出租租金的形式为德隆公司开具100,000元发票。又查,德隆公司总计使用电费468,274.10元,德隆公司已经支付了100,000元电费,尚拖欠鞍建公司电费368,274.10元。德隆公司拖欠鞍建公司水费3819.6元。另查,2008年9月1日鞍建公司迁入灵山工业园区,地址为鞍山市立山区强工路181号,按规划核定占地面积23791.34平方米。再查,在原一审庭审中,德隆公司同意解除《租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,其内容不违反法律规定,故该协议合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同双方已在第一次庭审中明确表示,同意解除《租赁合同》,故对鞍建公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。鞍建公司于原一审庭审中主张租金的日期为2014年4月1日至2016年3月31日,且在本次庭审中对租金的请求并无增加,故根据《租赁合同》的约定德隆公司应当承担2014年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金800，000元(400，000元/年×2年),德隆公司已经支付了100,000元租金,应从中减去,故德隆公司应向鞍建公司支付房屋租金700,000元。按照《租赁合同》约定,恢复630KVA变压器的一切费用应由被告承担,因此被告承担此笔费用251,801.39元。被告还应承担在租赁期间使用水费3819.60元和电费368，274.10元的费用。故原告要求被告支付厂房租金700,000元,水费3819.60元,电费368,274.10元,恢复630KVA变压器费用251,801.39元的诉讼请求,该院予以支持。关于原告要求被告支付违约金8000元一节,《租赁合同》第三条第2项约定“德隆公司于2014年4月1日起5个工作日内将当年度全年租金400,000元一次性交付鞍建公司。以后每年采取上打租,提前一个月交付,逾期不交租金,每过一日加收租金千分之一滞纳金。滞纳金的上限为租金的百分之二,超期一个月未付租金,鞍建公司有权解除合同,收回厂房”,因德隆公司并未按照合同约定支付租金,故鞍建公司有权向其主张违约金,按年租金400,000元收取百分之二的滞纳金8000元,不违反合同约定,该院予以支持。关于原告要求被告承担其诉讼保全中担保费7800元一节,因原告的此项请求无相关法律依据,故对原告的此项请求，该院不予支持。关于德隆公司辩称原告出租给其的房屋没有建设工程规划许可证属于违章建筑,双方签订的租赁合同无效一节,根据原告提供可以证明其占用土地是属规划范围内,被告没有证据证明原告出租给被告的厂房为违章建筑,故对被告的此项辩解，该院不子采信。关于德隆公司辩称“原、被告签订的租赁合同租赁期的起算时间应为630KVA变压器使用之日即2014年12月开始起算,2014年12月至2015年11月,实际租赁原告的租赁物,时间将近1年”一节,根据原、被告签订的租赁合同中第五条第二款约定“经乙方申请甲方同意,乙方预计2014年7月将甲方闲置的630KVA变压器进行恢复使用,恢复此变压器的一切费用由乙方承担。在办理恢复630KVA变压器手续过程中,因电业局的原因造成甲方没有及时对乙方动力电的供给,甲方不承担任何责任,由乙方自己负责”。据此,鞍建公司提供证据证明,其在2014年5月16日交付第一笔款项开始办理增容事宜,从我院调取的证据确认,2014年6月9日电力部门受理了鞍建公司的高压增容申请,并于2014年11月14日为其办理完毕。可以看出是由于电力部门原因造成鞍建公司没有及时对德隆公司动力电供给,且德隆公司未提供证据证明是鞍建公司拖延办理的原因造成了增容的延误,且根据合同约定,因电业局原因造成甲方没有及时对乙方动力电的供给,甲方不承担任何责任,由乙方自己负责,故德隆公司应自己负责,租赁期限的起算点应按合同计算。德隆公司主张租金计算至2015年11月,并未提供证据证明其使用时间已于2015年11月截止,故对被告的此项辩解，该院不予采信。关于德隆公司辩称“630KVA变压器恢复使用所发的费用已经物化到变压器之中,不存在返还费用”一节,根据原、被告签订的租赁合同第五条第二款,明确约定恢复变压器的一切费用由被告自己承担,故对被告的此项辩解，该院不予采信。关于德隆公司辩称“双方签订租赁合同时,并不存在闲置的630KWA变压器,鞍建公司在与德隆公司签订租赁合同时存在欺诈行为”一节,鞍建公司举证证明在2010年，630KVA变压器的初装费用为742,499元,而2014年对630KVA变压器办理高压增容时的费用为251，801.39元,由此可见,2014年对630KVA变压器办理高压增容并不是重新安装,虽然鞍建公司之前办理了拆除,630KVA变压器电容量为零,但其仍有已经安装完毕的箱式变电站等设备,不是从无到有的过程,并不等同于初次安装,故对德隆公司的该辩解不予采信。关于德隆公司提出“判决被反诉人赔偿反诉人经济损失500,000元”的主张,鞍建公司在租赁合同履行过程中并没有存在违约行为,故不应该承担赔偿责任,且德隆公司亦未明确其500,000元经济损失的依据,故对该请求，该院不予支持。关于德隆公司提出“判决反诉被告补偿合同解除后补偿款1,510,000元”的主张,《租赁合同》第五条第5项明确约定“其他如地坪、厂房内电缆的铺设等完善配套工作由乙方负责,费用由乙方承担。合同终止时乙方必须保证厂房及原设施完好。乙方添置的可拆除设备归乙方所有,如甲方需用,可采取评估作价方式给予乙方补偿,乙方添置不可拆除的不动产(包括厂房内附属设施、房屋装修、地坪、电线、照明等)归甲方所有”,在双方同意解除租赁合同的情况下,德隆公司有权将可拆除的设备拆除,归其所有;乙方添置不可拆除的不动产(包括厂房内附属设施、房屋装修、地坪、电线、照明等)归甲方所有。因合同的解除,并非系鞍建公司违约导致,故对该请求，该院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定,判决：一、解除原告(反诉被告)鞍钢附企建筑安装公司与被告(反诉原告)鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司于2014年1月8日签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司于该判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)鞍钢附企建筑安装公司支付租金700,000元、水费3819.6元、电费368,274.1元、恢复630KVA变压器费用251,801.39元、违约金8000元,共计1,331,895.09元;三、驳回原告鞍钢附企建筑安装公司其他诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16，787元(鞍钢附企建筑安装公司已预缴)保全费500元(原告已预缴),由被告鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司承担。反诉案件受理费11,440元(鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司已预缴),由被告鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方发生争议提起诉讼。在一审审理期间，上诉人与被上诉人均同意解除合同，故该合同解除。合同解除后，德隆公司尚应按照合同约定，向鞍建公司支付其实际使用租赁物的租金，时间为2014年4月1日至2016年3月31日2年的房屋租金共计800,000元。因其已支付租金100,000元，故应支付剩余租金700,000元。又因合同约定变压器费用及承租期间的水费、电费均由德隆公司承担，故德隆公司应承担恢复630KVA变压器费用251,801.39元，水费3819.60元，电费368,274.10元。因合同明确约定逾期不交租金，每过一日加收租金千分之一滞纳金，滞纳金上限为租金的百分之二。故按年租金400,000元收取百分之二的滞纳金为8000元。上述费用合计1,331,895.09元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于上诉人提出因被上诉人迟延向电力部门支付恢复用电费用，导致电力部门在2014年11月末才完成作业，故合同起算点应按2014年12月计算一节，因双方租赁合同中第五条第2款明确约定“乙方预计2014年7月份将甲方闲置的630KVA变压器进行恢复使用，恢复此变压器的一切费用由乙方自己承担。在办理恢复630KVA变压器手续过程中，因电业局的原因造成甲方没有及时对乙方动力电的供给，甲方不承担任何责任，由乙方自己负责。”鞍建公司提供证据证明其在2014年5月16日交付第一笔款项开始办理增容事项，且经一审法院调取证据，电力部门于2014年6月9日受理了鞍建公司高压增容申请并于2014年11月14日办理完毕，可以看出系电力部门原因造成没有及时动力电供给。依据合同约定，电力部门原因造成没有及时对上诉人动力电的供给，被上诉人鞍建公司对此不承担责任。故对上诉人该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出被上诉人存在欺诈，630KVA变压器并不是闲置而是弃容，故重新办理增容手续的费用不应由上诉人承担一节。因双方签订的租赁合同第五条第2款明确约定“乙方预计2014年7月份将甲方闲置的630KVA变压器进行恢复使用，恢复此变压器的一切费用由乙方自己承担。在办理恢复630KVA变压器手续过程中，因电业局的原因造成甲方没有及时对乙方动力电的供给，甲方不承担任何责任，由乙方自己负责。”本院认为，鞍建公司在一审中举证证明初装变压器的时间是2010年，虽鞍建公司办理了减容手续，但该变压器始终存在，属于闲置状态。合同中约定鞍建公司应恢复变压器使用，而办理增容亦是恢复变压器使用的方式。应按合同约定恢复变压器的一切费用由上诉人德隆公司承担，故对该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出因被上诉人申请财产保全，法院将上诉人设备全部查封，被上诉人亦采取了断电措施，导致无法使用租赁物，不应计算租金，实际租金支付时间段应为2014年12月至2015年11月末，租金应为366,700元一节。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因上诉人没有提供证据证明其主张的事实存在，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出因被上诉人迟延办理变压器恢复相关手续，导致上诉人购置的机器设备无法联动调试影响使用，造成上诉人经济损失一节。因被上诉人系在合同约定期限内到电力部门办理变压器增容手续，并未迟延办理。且上诉人对其经济损失亦无相关证据予以证明，故对该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出在承租期间总计向租赁场地投资1，510，000元，一审法院将上诉人的全部投资均判归被上诉人所有有违公平原则，被上诉人应对上诉人予以补偿一节。因双方解除合同并非系被上诉人违约所致，且双方签订的租赁合同中第五条第5款明确约定“其他如地坪、厂房内电缆的铺设等完善配套工作由乙方负责,费用由乙方承担。合同终止时乙方必须保证厂房及原设施完好。乙方添置的可拆除设备归乙方所有,如甲方需用,可采取评估作价方式给予乙方补偿,乙方添置不可拆除的不动产(包括厂房内附属设施、房屋装修、地坪、电线、照明等)归甲方所有。”根据合同约定，完善配套工作由德隆公司负责,费用由德隆公司承担。德隆公司添置的可拆除设备归德隆公司所有，德隆公司添置的不可拆除的不动产归鞍建公司所有。双方当事人均应尽到履行合同的义务，该合同约定并不违反法律规定，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，德隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5077元，由鞍山德隆特种金属表面工程技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨承国审判员  徐云龙审判员  王珍付二〇一九年十二月十六日书记员  陈 昆