河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初3405号原告：孟香芬，女，1975年2月6日出生，汉族，现住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：王丽丽，保定市莲池区明镜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：西彦芬，河北大午律师事务所律师。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码：91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长委托诉讼代理人：许淑霞，河北明光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊杰，河北明光律师事务所律师。原告孟香芬与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽丽、西彦芬，被告委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟香芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理嘉昌?荣域铂庭8幢1层14号商铺《房屋所有权证》，给原告造成的经济损失375520.68元，（按同期银行贷款利率计算，自2012年4月至2019年7月31日）直至办理产权证止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年4月3日与被告签订《商品房购销协议》，协议约定：被告将位于保定市的嘉昌荣域铂庭8幢1层14号商铺出售给原告，建筑面积86.31平方米，房价计776790元。还约定，原告以按揭贷款方式购买，原告于2009年4月10日前付清房款396700元（含定金20000元），余款380000元办理按揭贷款，原告于签约之日起十个工作日内，将贷款转到被告账户。还约定，此商品房的交付时间为2009年9月30日，并约定：项目经房管局测绘中心测绘且原告付清全部房款后，双方签订《商品房购销合同》，购房具体事宜将在其中明确约定。合同签订后，原告按协议规定的时间和数额于2009年4月28日付房款396790元，2009年6月1日贷款380000元转至被告账户，房款共计776790元全部付清。但被告却未按时交付房屋，给原告支付延迟交房违约金89827元。经房管局测绘中心测绘，原告按被告通知于2012年1月4日交房时按实际面积补交房款133380元。该套商品房款总计910170元，同日，按被告意见交纳维修基金10113元、确权费36407元等一系列费用，可被告既不签订《商品房购销合同》，至今也不予办理房屋产权证。虽然原告多次催促，但被告总是以种种理由推托，给原告的精神造成巨大压力，经济受到严重损失，无奈诉至法院，请求依法判决，以实现诉讼请求事项。被告嘉昌地产辩称，1.答辩人不办理房地证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不完备。事实是因答辩人给保定市政府垫付5亿资金，政府无法偿还，现政府已将此列为了政府解疑的范围。现公司举步维艰，并非答辩人不给办证，而是办证的条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，答辩人不构成违约。对于答辩人提出答辩人继续履行合同，办理房屋产权登记，根本不可能实现，因此请求法院驳回其诉讼请求；2.答辩人不构成违约，要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。在实际中，并不是答辩人不配合办理房产证，而是由于政府遗留问题导致的无能力办理房产证，而且答辩人已经为其办理了初始登记。按照《城市房屋权属管理登记办法》规定申请人应当向房地产开放公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在被答辩人未提出办证申请且在未交付相关证件下，答辩人即使条件完备的情况下也办理不了房产证，因此答辩人并不应该为没有办理房产证承担违约责任；3.被答辩人主张自2012年4月的违约金，已明显超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2009年4月3日，原告孟香芬作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为JC-RYBT-0249号商品房购销协议。协议约定：原告自愿购买被告位于保定市的项目嘉昌?荣域铂庭8幢1层14号商铺；按建筑面积86.31平方米，该商品房单价为每平米9000元，总金额776790元；买受人于2009年4月10日前付清房款396790元（含定金20000元），房款380000元办理按揭贷款并备齐相关按揭材料；出卖人应当在2009年9月30日前将该商品住宅交付买受人使用；出卖人如逾期交房（不可抗力以及政府需求变动除外），将按买受人已付款每日万分之一向乙方支付违约金，逾期超过60工作日，买受人可要求退房，出卖人向买受人支付不超过累计已付款的百分之一的违约金；项目经房管局测绘中心测绘且原告付清全部房款后，双方签订《商品房购销合同》。协议签订后，原告分别于2009年4月3日、2009年4月28日交纳房款20000元、376790元。2009年5月31日中国工商银行股份有限公司保定莲池支行与原、被告签订了个人购房借款/担保合同，合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为380000元，本合同项下贷款用于购买坐落于嘉昌?荣域铂庭8幢1层14号商铺，贷款期限为10年，被告嘉昌地产为原告贷款提供担保。原告于2019年6月1日还清贷款380000元。经测绘按实际面积原告于2012年1月4日补交房款133380元。同日，原告还向被告交纳了确权费36407元、维修基金10113元。2012年1月4日被告将房屋交付原告。被告嘉昌地产直至原告起诉之日原、被告未再签订《商品房购销合同》，亦未办理《房屋所有权证》。另查明，本案受理立案时间是2019年10月22日。以上事实，有原告提供的商品房购销协议、被告为原告开具的多种交款收据，被告提交的保定市竞秀区人民政府的竞秀区房地产遗留问题项目台账（商品住宅类）复印件、个人住房贷款凭证、个人购房借款/担保合同，以及原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人当庭陈述予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告虽然没有最终签订《商品房购销合同》，但是《商品房购销协议》已经就涉案房屋的基本情况、房屋价款、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，因此原、被告签订的《商品房购销协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，签订之日即合同成立，因此该协议应当认定与商品房买卖合同具有同等法律效力。买受人已经按照约定支付了房款，出卖人亦按照约定交付了房屋，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务，同时双方亦应履行法定义务。被告现有的证据不能证明未办理产权证书的责任是因政府的原因造成的，被告辩解没有办理产权证是因为其为市政府垫付了资金，属于不可抗力，自己不构成违约的辩解理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案中，虽然双方没有约定办理房屋产权证的时间，但是依据上述法律规定，在交付房屋90日内办理产权证书。2012年1月4日被告将房屋交付原告，被告嘉昌房产未在房屋交付之日的90天内办理权属登记手续，违反了开发商需要协助购房人办理权属登记的法定义务，应当承担相应的法律责任。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，故应当依照法律规定的标准计算违约金。违约金属于债权，债权适用诉讼时效规定，因而被告诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。被告未按照法律规定为原告办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，超过诉讼时效部分，本院不予支持。原告诉至本院诉讼时效内违约金，应依法得到保护，即2019年10月22日原告诉至本院，2016年10月22日后在三年诉讼时效内。原告向银行贷款380000元交纳房款，被告针对该笔款项承担保证责任，且，该贷款2019年6月1日刚刚全部偿还完毕，该笔贷款不应计算在“已付购房款总额”中，更具有合理性，故以原告交纳购房款530170元为违约金的基数。另外，办理产权证书是双方共同协作完成的，需要原告提供相应的材料，原告在接到被告通知后，原告有义务及时配合被告完成办理产权事宜，避免另一方造成的违约损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孟香芬逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款530170元为基数，自2016年10月22日起，计算至办理产权证书的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告孟香芬其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6932元，减半收取3466元，由原告孟香芬负担1981元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担1485元。于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  卢清江二〇一九年十二月十六日书记员  张 妍（特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07）。