广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终679号 上诉人（原审原告）：广西防城港德城实业集团有限公司。住所：广西防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦2单元4楼。统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：张丹，女，1981年4月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区白沙万街道法律服务所法律服务工作者。 上诉人广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人张丹商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德城公司的委托诉讼代理人李陈羽扬，被上诉人张丹及其委托诉讼代理人孙焕臣到庭接受询问。本案现已审理终结。 德城公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持德城公司的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由张丹承担。事实与理由：一、一审判决遗漏了德城公司向张丹进行催告的事实，德城公司行使的是法定解除权，没有超过除斥期间；二、德城公司对涉案合同享有的解除权的除斥期间应从德城公司2018年1月发函催告之日起算一年，一审法院认定从2016年6月30日起算一年错误。三、一审法院如认为德城公司解除合同的行为超过除斥期间而无效，应当依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定向德城公司释明，告知德城公司可以变更诉讼请求，但一审法院未经释明径直判决，导致德城公司丧失了就法律适用进行辩论的权利，损害了德城公司对诉讼主张进行调整的处分权，由此判决驳回德城公司的全部诉讼请求，致使涉案纠纷未能得到解决，德城公司仍因张丹的违约行为继续遭受损失，要通过上诉甚至另诉来解决，增加了当事人的诉累。 张丹辩称，一、双方于2015年10月1日签订了补充协议，约定张丹在2016年4月30日前付清尾款，故德城公司行使解除权的时间应从2016年4月30日起计算，应在2017年4月29日前期满，而德城公司在2018年3月16日才向张丹发函要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第十五条及合同法第九十四条的相关规定，德城公司的解除权已经超过法律规定的期限。二、关于释明权的问题，根据全国法院第八次民商事审判工作会议纪要，人民法院向当事人释明的范围不包括行使解除权的期限，德城公司上诉主张一审法院未行使释明权程序违法，没有法律依据。德城公司的上诉理由均不成立，请求驳回其上诉。 德城公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认德城公司与张丹签订的《商品房买卖合同》已于2018年3月16日解除；二、张丹于判决生效后十日内协助德城公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续；三、张丹支付解除合同的违约金人民币2233.1元（以22331元为基数，按累计应付款的10%计）；四、张丹将涉案房屋恢复原状；五、本案诉讼费用由张丹承担；六、张丹支付逾期办理撤销备案登记违约金20767元（以房款总额446614元为基数，按每日万分之五，自2018年3月27日暂计至2018年6月28日，以后计至实际撤销备案之日止）。 一审法院认定事实：德城公司与张丹于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，张丹购买“德城新世界住宅小区”第19幢2单元3层303号房，合同总价款为446614元。《商品房买卖合同》第六条、第七条第一款第二项及附件四第二条约定张丹应于2013年7月24日支付223307元首付款，2013年9月30日前缴付合同总价款的45%，即200976元，在合同约定的交房时间之前10天付清余款22331元。除经出卖人同意外，买受人不得以任何理由迟延或拒绝付款。出现上述情况的，出卖人的交房日期顺延，买受人还应承担逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，张丹于2013年7月24日支付了首付款223307元，2013年12月10日支付第二期购房款200976元。2015年10月1日，张丹委托郭玉花处理收房事宜，张丹的代理人郭玉花收房后，与德城公司签订补充协议，约定张丹应于2016年4月30日前支付完全部购房款。随后张丹对房屋进行了装修，但未在约定期限内支付剩余购房款22331元。张丹逾期付款超过60日，经德城公司多次催告，至今仍未支付，德城公司根据合同约定，单方面解除合同，并通知了张丹。另查明，张丹逾期未向德城公司支付剩余购房款22331元，德城公司于2018年3月16日在《防城港日报》上刊登《解除合同通知书》，单方解除与张丹签订的德城新世界19栋2单元303号房屋的《商品房买卖合同》。 一审法院认为，德城公司与张丹签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，均合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，涉案《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。张丹应于2016年4月30日前向德城公司付清余款22331元。因张丹逾期超过60日仍未支付余款，故德城公司依据合同的约定自2016年6月30日起即可行使合同解除权，因德城公司没有提供证据证明其进行过催告，故德城公司依法应在一年内行使解除权。德城公司至2018年3月16日才向张丹主张解除合同，已超过法律规定的解除权行使期限，解除权消灭。因此，对德城公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2018年3月16日解除的诉讼请求，不予支持。德城公司的其他诉讼请求以确认解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，鉴于德城公司主张确认解除商品房买卖合同的理由不成立，德城公司的其他诉讼请求相应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：驳回德城公司的诉讼请求。案件受理费375元，公告费700元，由德城公司负担。 本案中，各方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2015年10月23日，德城公司为甲方与张丹为乙方签订《补充协议书》，就德城公司延期交房的问题达成如下协议：一、德城公司同意减免张丹三年物业费；二、张丹于2015年10月23日领取房屋钥匙，同时约定张丹须于2016年4月30日前支付房屋全部价款，届时德城公司将补偿张丹4000元现金作为延期交房的赔偿。由此张丹不再追究德城公司延期交房的违约责任。……。涉案房屋交付后由张丹及其母亲郭玉华居住至今。 2018年1月15日，德城公司通过EMS向张丹邮寄《催促补交购房款的通知》，限张丹于2018年1月30日前向德城公司支付所需交房款，否则将通过解除合同、提起诉讼、查封冻结财产，追究违约责任等合法途径解决此事宜。该邮寄于2018年1月18日被签收。截至2019年9月20日本院二审法庭调查时，德城公司未能办理与张丹同期销售房屋的产权证。 综合各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点是：一、一审程序是否违法；二、涉案《商品房买卖合同》是否已解除；三、德城公司请求张丹协助其办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续、支付解除合同的违约金人民币2233.1元、将涉案房屋恢复原状、支付逾期办理撤销备案登记违约金20767元有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于一审程序是否违法的问题。德城公司上诉主张一审法院如认为德城公司解除合同的行为超过除斥期间而无效，应当依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定向德城公司释明变更诉讼请求，但一审法院未经释明，径直判决，导致德城公司丧失了就法律适用进行辩论的权利，损害了德城公司对诉讼主张进行调整的处分权，程序违法。本院认为，德城公司该项上诉主张的事由并非人民法院需向当事人释明的法定情形，一审法院未向德城公司释明并不构成程序违法，德城公司该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。 二、关于涉案《商品房买卖合同》是否已解除的问题。德城公司请求确认涉案《商品房买卖合同》已于2018年3月16日其在《防城港日报》上刊登《解除合同通知书》之日解除，理由是张丹没有按《补充协议书》的约定于2016年4月30日前支付房屋剩余价款22331元，构成根本性违约。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，张丹应于2016年4月30日前向德城公司付清余款22331元，因张丹已逾期超过60日仍未支付，故依据涉案《商品房买卖合同》中“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同”的约定，德城公司自2016年6月30日起享有合同解除权，且应在一年内行使。但德城公司直至2018年1月15日才通过EMS向张丹邮寄《催促补交购房款的通知》对张丹进行催告，于2018年3月16日才向张丹主张解除合同，已超过法律规定的合同解除权行使期限，解除权已消灭。故德城公司请求确认涉案《商品房买卖合同》已于2018年3月16日解除，没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于德城公司请求张丹协助其办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续、支付解除合同的违约金人民币2233.1元、将涉案房屋恢复原状、支付逾期办理撤销备案登记违约金20767元有无事实和法律依据的问题。由于德城公司的上述诉讼请求是建立在合同解除的基础上，现因合同未解除，故德城公司的上述诉讼请求没有事实和法律依据，一审判决予以驳回并无不当，本院予以维持。 综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元（上诉人广西防城港德城实业集团有限公司已预交），由上诉人广西防城港德城实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 静 审判员 宋丞致 审判员 禤汉奇 二〇一九年十二月十一日 书记员 廖 兰 附:本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。