山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7107号上诉人（原审被告）：浙江省二轻工贸公司，住所地杭州市。法定代表人：谢志龙，总经理。委托诉讼代理人：戴建景，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南伏特实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张家庚，经理。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东鲁邦律师事务所律师。原审第三人：浙江产权交易所有限公司，住所地杭州市。法定代表人：周琪，董事长。委托诉讼代理人：伍一慧，女，1992年12月31日出生，汉族，住杭州市，系该公司员工。上诉人浙江省二轻工贸公司（简称浙江二轻公司）因与被上诉人济南伏特实业有限公司（简称伏特公司）、原审第三人浙江产权交易所有限公司（简称浙江产权交易所）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙江二轻公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伏特公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由伏特公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定“原告在2017年12月19日之前不知道被告将委托第三人出售涉案房屋的事实，根据被告和第三人的现有证据，无法认定被告何时、以何种方式通知原告其将委托第三人通过挂牌方式出售涉案房产”是错误的。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式”，结合伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司出具的承诺“对于该房产将出售的情况已知晓，作为该房产的原承租户，我方不放弃优先购买权；我方需按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权”可知：涉案房产作为国有资产，需要根据法律规定通过产权交易所公开进行交易，而这一事实浙江二轻公司均已告知伏特公司，否则，伏特公司如何向浙江二轻公司作出“需按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权”的承诺。因此，伏特公司2017年11月27日即已知涉案房产将通过浙江产权交易所进行挂牌交易。至于浙江二轻公司采取何种方式通知，只要浙江二轻公司在合理期限内有效通知到了伏特公司，而伏特公司也已就该通知作出回应，保障了伏特公司优先购买权的行使，即应认定浙江二轻公司履行了通知义务。（二）一审法院认定“被告及第三人的通知义务不符合法律规定的15天的合理期限”属于事实认定错误，适用法律错误。关于优先购买权的通知义务期限，合同法第230条以及城镇房屋租赁合同司法解释第22条均规定，出租人出售租赁房屋，应在合理期限内通知承租人；而城镇房屋租赁合同司法解释第23条和24条仅分别规定了出租人以拍卖方式出售租赁房屋的通知期限（5天）以及出租人在合理期限通知后，承租人的一个行使优先购买权的期限（15天）。因此，根据上述法律以及司法解释可以得知，一般情况下，出租人在合理期限内履行通知义务，承租人应在接到通知之日起15天内作出是否行使优先购买权的意思表示，而在拍卖的情况下则出租人及拍卖人的通知义务则为5天。结合本案，首先，伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司作出将按时行使优先购买权的承诺，说明浙江二轻公司于2017年11月27日之前已将房屋出售情况有效告知伏特公司，伏特公司在期限内作出回应，浙江二轻公司已有效履行了通知义务，不应再受15天期限的限制，即使浙江二轻公司受15天期限的限制，结合涉案房屋出售时间为2018年1月24日，浙江二轻公司也已远远超过15天的通知期限。其次，涉案房屋是通过拍卖方式对外出售，根据城镇房屋租赁合同司法解释第23条的规定：出租人以拍卖方式出售租赁房屋的通知期限为5天。结合本案，伏特公司于2018年1月10日收到浙江产权交易所（拍卖人）邮寄的报名材料及相关报价资料，截止与案外人吴国良的成交时间2018年1月24日，已远远超过5天的期限，即使截止到报价须知中载明的报名截止时间2018年1月16日，也已超过5天的通知期限。最后，根据浙江产权交易所对参与竞拍的竞买人提供简单的基础性的报名材料的要求，即使浙江二轻公司及浙江产权交易所的通知期限存在瑕疵，也并不影响伏特公司行使优先购买权。因为伏特公司完全有时间有条件在规定的时间内报名参加竞拍，而伏特公司虽然强调自己不放弃优先购买权，却以自己的实际行为放弃行使优先购买权，伏特公司理应为自己漠视竞拍规则、放弃优先购买权的行为承担相应的法律责任。（三）一审法院认为“涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方·····被告或第三人所应向原告告知该事实及截止2018年1月23日仍可以报名的事实···”是错误的。首先，根据浙江产权交易所提交的向伏特公司邮寄的报名资料及向伏特公司披露的所有挂牌公告包括延牌规则，足以保障伏特公司在整个交易过程中知悉挂牌全流程包括延牌规则。其次，涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，浙江产权交易所是按照早已披露的伏特公司已知的挂牌公告中的延牌规则延长报名时间，对此伏特公司是明知的。且延牌并非重挂，在延牌期间标的内容不变，时间上是完全连续的，没有中断，属于挂牌的一个阶段，该延牌仅为意向受让方征集时间的延长，对于转让方式、转让条件等并没有发生任何改变，且该延牌反而给与了伏特公司积极参与报名、行使优先购买权充分的时间和条件。同时，涉案房产的拍卖过程及情况与伏特公司息息相关，伏特公司表述其在拍卖过程中一直与浙江产权交易所交涉，伏特公司不知道涉案房屋拍卖的情况，有违常理。因此，浙江二轻公司及浙江产权交易所无需另行通知承租人。（四）本案中“需按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权”系伏特公司对浙江二轻公司及浙江产权交易所的承诺，其丧失优先购买权系违背承诺所致，而非浙江产权交易所随意判断，一审法院认定浙江产权交易所依据自行制定的交易规则做出伏特公司丧失优先购买权的结论，是没有事实和法律依据的。本案浙江产权交易所已按照与浙江二轻公司之间的委托协议及相关法律法规将相关参与竞标的资料均邮寄给伏特公司，伏特公司也已收到，伏特公司对浙江二轻公司及浙江产权交易所承诺“需按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权”，实际却在收到报名资料后并未按照承诺报名并缴纳保证金，因此，应依据伏特公司的承诺认定伏特公司丧失优先购买权。（五）一审法院在涉案房屋已出售给案外人吴国良的情况下，以伏特公司享有优先购买权为由，直接支持伏特公司依据案外人吴国良购买房屋的条件购买涉案房屋，是在直接助长伏特公司的不诚信气焰，是错误的。因为伏特公司的优先购买权只是在一定条件下优先购买的权利，并不是使浙江二轻公司与案外人已成立的买卖合同关系发生变动的权利，故伏特公司的优先购买权不是形成权，而是依附于租赁使用权产生的一种债权，它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。且案外人吴国良购买涉案房产的途径是通过参加竞拍，而伏特公司在有条件参与竞拍的情况下却不予参加，伏特公司更不能主张依据案外人通过竞拍购买房屋的条件直接购买房屋。（六）案外人吴国良于2018年1月24日竞得涉案房产，与浙江二轻公司成立房屋买卖合同关系，因伏特公司违法搭建导致无法办理过户手续。浙江二轻公司与伏特公司的租赁合同关系于2018年6月30日解除，伏特公司却于2018年8月22日起诉浙江二轻公司主张行使优先购买权。对于案外人竞得涉案房产的情况，伏特公司2018年6月30日之前是明知的，在租赁合同关系存续期间，伏特公司并没有在合理期限内也即法律规定的15天内向浙江二轻公司主张优先购买权。而伏特公司于租赁合同关系解除后在行使优先购买权已不具备法定条件。在此情况下，一审法院仍不顾案外人吴国良的合法利益，接收伏特公司缴纳的所谓的房款，明显的是在纵容伏特公司的违法行为，保护其非法利益。浙江二轻公司及浙江产权交易所在整个的交易过程中均充分保障伏特公司有时间有条件行使优先购买权，而伏特公司却抱着希望涉案房产流拍、迫使浙江二轻公司以最低价格直接向其转让的心态怠于行使自己的优先购买权，但一审法院却无视并纵容伏特公司的各种不诚信行为，出具的一审判决书充斥着人情案意味，完全偏袒伏特公司，损害浙江二轻公司及案外人的合法权益。综上，请求二审法院纠正一审的不公正判决，依法维护浙江二轻公司及案外人的合法权益，保护国有资产不受侵犯。伏特公司辩称，伏特公司在2017年12月19日之前不知道浙江二轻公司将委托浙江产权交易所出售涉案房屋的事实，根据证据，无法认定浙江二轻公司何时、何种方式通知伏特公司其将委托浙江产权交易所通过挂牌方式出售涉案房产。现向法庭陈述拍卖的具体事实经过：（一）1.2015年底，浙江二轻公司就曾委托济南一评估公司，要求对涉案房产进行售前评估，并要求伏特公司配合评估工作，伏特公司知晓该涉案房产将被拍卖，遂做好购买准备，但此后两年间一直未收到房产要被拍卖的消息。2.2017年11月27日，伏特公司得知此前一直负责租赁、管理涉案房产的浙江二轻公司处的工作人员退休，因担心此后收到拍卖信息不及时而错过竞拍时间，便于当日向新任的涉案房产管理人去函，表达购买的意愿。在2017年11月27日之前，伏特公司从未收到关于涉案房产具体拍卖的时间与流程，伏特公司去函仅是阐述其知晓房产自2015年就已经准备拍卖，并做好竞拍准备，并不意味着伏特公司在这个时间节点知晓涉案房产具体拍卖的时间与流程。而浙江产权交易所提供的证据“提交顺丰快递单号为072048587512、邮寄时间为2018年1月9日、寄件人为浙江产权交易所、收件人为张家庚的顺丰快递查询详单”一份，根据该顺丰快递单号，顺丰快递官网及任何查询快递渠道均无法查询到存在单号为072048587512的快递，快递派件状态显示该快递呈未签收状态，仅显示派送，但该快递详单背面却有“张家庚”签字，且该签字并非“张家庚”本人签署，可知伏特公司签收证据为造假证据，截止至2018年1月9日，伏特公司仍不知晓涉案房产拍卖事宜。3.2018年1月12日（周五），伏特公司方才收到了自称是“浙江产权交易所”工作人员寄来的网络截屏材料：“网络动态报价须知”，但并无任何公章加盖，伏特公司无法知晓真实性，另该须知中载明，2017年12月19日该房产便已经在网站上挂牌网拍，截止网拍报名时间2018年1月16日（周二），要求中列明了众多需要准备的手续，伏特公司既要与浙江二轻公司核实该文件的真实性又要办理上述诸多手续，仅周一这一个工作日绝无法完成。（二）浙江二轻公司及浙江产权交易所的通知义务不符合法律规定的15天的合理期限。根据合同法第230条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中第二十四的规定可知，拍卖人的通知义务为15天，而浙江二轻公司仅是提前一个工作日通知，违反了15天合理期限提前通知的义务。（三）涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方同意，也未向伏特公司告知该事实及截止至2018年1月23日仍可以报名的事实。1.浙江二轻公司在上诉状中第二项内容中已经自认，浙江二轻公司称报价须知中载明报名截止时间2018年1月16日，又称案外人吴国良成交时间2018年1月24日，吴国良成交的时间已经超过了竞拍时间，说明涉案房产确定了新的竞拍时间，浙江二轻公司在确定新的报名时间及竞拍时间时，应该另行通知伏特公司却并未通知，而仅仅只通知案外人吴国良一人，违反了公平原则，侵害了伏特公司的优先购买权。2.浙江二轻公司并未告知伏特公司延牌规则的存在，更未向伏特公司解释延牌规则的具体内容及适用。浙江二轻公司称拍卖过程中伏特公司一直与其交涉，是因伏特公司认为仅1个工作日的时间伏特公司无法完成竞拍所需的准备工作，交涉期间，浙江二轻公司处的工作人员从未向其告知过延牌规则及新的拍卖时间，正因浙江二轻公司处工作人员的疏忽，导致伏特公司不知晓新的竞拍时间，在浙江二轻公司的上诉状中第三项内容中，其也自认了其未曾另行通知伏特公司。（四）浙江产权交易所不能依据自行制定的交易规则判断伏特公司丧失优先购买权。1.伏特公司在2018年1月12日收到的交易规则并未加盖任何公章，仅是一份打印件，伏特公司无法分辨真伪性，该交易规则不应发生效力；2.浙江产权交易所在向伏特公司出示的交易规则并不完整，该规则中并未解释过延牌规则，浙江产权交易所告知不完整，从而导致伏特公司不知晓新的竞拍时间。（五）浙江二轻公司及浙江产权交易所仅向案外人吴国良告知新的竞拍时间，而不向伏特公司告知的行为是违反公平原则的。1.浙江二轻公司在侵害伏特公司优先购买权的权益时与案外人吴国良达成的协议违反公平原则，不应发生法律效力。根据浙江二轻公司向一审法院提交的两份报价须知可知，浙江二轻公司向伏特公司、吴国良邮寄的报价须知竞拍截止时间不同，吴国良的报价时间为2018年1月24日，与浙江产权交易所向伏特公司通知的时间有明显、重大的调整，但浙江产权交易所并未向伏特公司进行任何书面或者口头告知，伏特公司无从知晓浙江产权交易所向不同的人发送的《网络动态报告须知》自一开始便是不同版本亦或者只是竞价时间发生调整变动仅向吴国良告知而未向伏特公司告知。（六）伏特公司的搭建物并不影响房屋过户。1.因涉案房产的地理位置在其他居民楼阳台下方，常有花盆跌落、空调水滴答、垃圾倾倒，故才设立搭建物，以保障生活的安全性，搭建物的设立是必要的；2.院内的搭建物存在多年，浙江二轻公司一直知晓搭建物的存在，并未提过异议；3.拍卖涉案房产时，浙江二轻公司在知晓现状存在搭建物的情况下仍陈述以现状为拍卖标的，表明其认可拍卖标的包含搭建物，拍卖价格也是包含了搭建物的现存价值，现浙江二轻公司陈述因搭建物的存在导致无法过户是没有事实及法律依据的。4.伏特公司向法院缴纳涉案房产购房款是因在知晓涉案房产确定被拍卖后，积极行使竞拍权利，按照合同法第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，伏特公司在与案外人吴国良同等条件购买涉案房产时，因伏特公司享有优先购买权，浙江二轻公司应将涉案房产出卖给伏特公司。综上所述，浙江二轻公司未在合理期限内，全面告知伏特公司涉案房产出售的相关事实，侵害了伏特公司的优先购买权，案外人吴国良虽竞得涉案房屋，但尚未办理产权过户手续，伏特公司主张以同等条件优先购买涉案房屋，该主张于法有据，且伏特公司已将全部购房款交至济南市天桥区人民法院，故要求浙江二轻公司协助办理涉案房屋过户登记手续，符合法律规定，请求法院维持一审判决。浙江产权交易所述称，一、浙江产权交易所同意浙江二轻公司的上诉意见。二、一审法院认为“涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方·····被告或第三人应向原告告知该事实及截止2018年1月23日仍可以报名的事实···”是错误的。在本案中，浙江产权交易所已充分全面告知了伏特公司关于涉案标的所有交易规则，其中当然包括延牌规则。浙江产权交易所于2017年12月19日就涉案标的进行了公告，浙江产权交易所在公告中就涉案标存在延牌规则进行了全面的披露，足以让所有意向方知悉且在伏特公司浙江产权交易所索要报名材料时，浙江产权交易所不仅及时予以提供，还特别根据伏特公司要求邮寄材料，就报名填写注意事项进行书面特殊提醒，通过该特殊提醒列明的路径，完全可以查询到浙江产权交易所的公告，即完全可知悉公告中的所有内容，包括在“交易条件与受让方资格条件”栏下列明的“延牌规则及详细的延牌期限”，即就延牌规则浙江产权交易所不仅在公告中列明，也已特别告知且提示过伏特公司，一审法院认定浙江产权交易所未全面告知延牌规则是没有事实和法律依据的。三、一审法院认为“第三人并不具有判断交易一方是否丧失优先购买权的权利，在法律无明文规定且承租人未明示放弃优先购买权的情况下，并不能根据其自行制定的‘未按时登记报名、交纳保证金，否则视同放弃优先购买权’的交易规则，得出原告已当然丧失优先购买权的结论。”是错误的。首先，根据伏特公司于2017年11月27日出具的《原承租户不放弃优先购买权的声明》（以下简称“声明”）可知，伏特公司主动承诺“需按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权”，依据伏特公司在2018年1月10日收到浙江产权交易所邮寄的报名材料后于2018年1月15日出具《不放弃优先购买权的声明》中做出的“尊重并愿意遵循产权属地政府的交易程序及相关规定”承诺可知，是伏特公司在得知涉案标的在浙江产权交易所处挂牌后先后两次自愿作出愿意遵守被答辩人处交易规则的承诺，且其在收到报名材料后事实上并未按照承诺按时报名并交纳保证金，故应依据伏特公司的承诺认定其丧失优先购买权。其次，一审法院上述判定参照了最高院《最高人民法院公报》(2016年第5期总第235期)刊载的“中静实业(集团)有限公司诉上海电力实业有限公司等股权转让纠纷案民事判决书”，但该案为股权转让纠纷，且判决时间为2015年，本案为资产转让纠纷，且根据2017年8月25日最新颁布的中华人民共和国公司法司法解释四第二十二条第二款规定国有资产交易时应当遵守产权交易机构的交易规则。故一审法院机械参照最高院公报案例是错误的，本案伏特公司在承诺按照浙江产权交易所的交易规则进行交易后又不按时交纳保证金提交报名材料，应认定其违背承诺而丧失优先购买权。综上，恳请二审法院撤销原判。伏特公司向一审法院起诉请求：1.依法判令伏特公司优先购买浙江二轻公司的位于济南市天桥区制锦市铜元局后街33号、31号两套房产，浙江二轻公司协助办理产权过户登记手续；2.判令由浙江二轻公司承担本案诉讼费用。一审法院认定双方无争议的事实：位于济南市和33号房产属浙江二轻公司所有。伏特公司与浙江二轻公司自1997年4月1日起即存在租赁关系，主要约定浙江二轻公司将上述两套房屋出租给伏特公司使用，双方的租赁合同到期后即续签。双方最后一份合同系于2014年6月25日签订，主要约定伏特公司承租涉案两套房屋，租赁期限自2014年7月1日至2018年6月30日，第一年、第二年的租金为1.7万元/年，第三年、第四年的租金为1.8万元/年。双方租赁合同履行过程中，浙江二轻公司于2017年11月向伏特公司口头表示欲通过公开挂牌的方式出售涉案房产，伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司发出“原承租户不放弃优先购买权的声明”一份，主要载明：对于该房产将出售的情况已知晓，作为该房产的原承租户，我方不放弃优先购买权；我方须按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权。浙江二轻公司和浙江省手工业合作社联合社、浙江省二轻集团公司、浙江省二轻供销总公司于2017年12月19日委托浙江产权交易所浙江产权交易所对包括涉案房屋在内的10套房产进行出售。2017年12月，浙江产权交易所发布《网络动态报价资料》，包括网络动态报价承诺函、网路动态报价须知、附件〔《资产交易合同（样稿）》、《浙江产权交易所竞价前台操作说明》〕。其中网络动态报价须知主要载明：本公司（即浙江产权交易所）受转让方委托，于2017年12月19日至2018年1月16日对其所拥有的杭州、上海、宁波、济南四地10套房产（包含涉案房产）转让进行公告。本次转让将采取网络动态报价的方式确定最终受让方。……二、本次转让标的所涉及的10处房产，济南市天桥区制锦市铜元局后街31号和33号房屋已出租，租赁期至2018年6月30日，原承租人不放弃优先购买权……不放弃优先购买权的原承租人须按时登记报名、交纳保证金、否则视同放弃优先购买权。……意向受让方竞买报名时应交纳竞买保证金5万元/套至浙江产权交易所指定账户，意向受让方在规定时间内经资格确认并交纳全部竞买保证金后获得参与网络动态报价交易资格。……意向受让方除在报名时应交纳竞买保证金外，应携带以下资料办理相关报名手续：（1）《产权受让申请登记文件》及其备注清单中所列的材料；（2）产权交易机构要求提交的其他材料。……不放弃优先购买权的原股东须按时登记报名、交纳竞买保证金，竞价当天须按时到达竞价会现场参与电子网络竞价。竞价过程中，有最高应价时，优先购买权人可以通过电子网络竞价系统行使优先购买权，如无更高应价，则优先购买权人为最高有效报价竞买人；如有更高应价，而优先购买权人不行使的，则该应价最高的竞买人为最高有效报价竞买人。……动态报价过程由自由报价期和限时报价期组成：1、若自由报价期结束时标的出现了有效报价，则该标的自由报价期结束，进入限时报价期；2、若自由报价期结束时标的未出现有效报价，则进入限时报价期，若在限时报价期内有人报价，则以此报价时间为新的限时报价期起点，往后等待新的报价，直至最后一个限时报价期内没有新的有效报价为止；3、若自由报价期结束时标的未出现有效报价，则进入限时报价期，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。……本项目时间安排：发出竞价邀请：2017年12月19日；领取竞价须知：2017年12月19日至2018年1月16日下午5时；交纳竞买保证金：截止2018年1月16日下午5时（以到账为准）；竞买报名：2017年12月19日至2018年1月16日下午5时；身份激活：组织人在收到报名资料及竞买保证金后在管理后台录入或审核受让申请，由系统自动激活；自由竞价阶段：2017年12月19日上午10：00至2018年1月16日上午10：00；限时竞价阶段：自2018年1月16日上午10：00开始；限时竞价周期：180秒…本次竞价活动按照以上时间安排进行，如有调整以书面（或口头）形式另行通知……。2018年1月15日，伏特公司向浙江产权交易所发出声明，载明：我是济南市、33号房产的承租人伏特公司，贵公司寄来的材料已经收到。我方不放弃优先购买权，但我方尊重并愿意遵循产权属地政府的交易程序及相关规定，请贵公司对我方的合法权利给予保护和支持。涉案标的于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，浙江产权交易所将挂牌期限自动延长5个工作日，即报名截止时间延长至2018年1月23日，限时竞价开始时间推迟至2018年1月24日10：00。后案外人吴国良于2018年1月22日提交了报名材料，于1月23日支付了竞买保证金，并于2018年1月24日10：05：02以65.69万元的价格竞得了铜元局后街31号房产、于2018年1月24日10：05：09以65万元的价格竞得了铜元局后街33号房产。一审法院认定双方当事人争议事实为：浙江二轻公司在出售涉案房产时是否依法履行了通知义务，有无侵犯伏特公司的优先购买权。伏特公司认为：伏特公司对浙江二轻公司处理涉案房产事宜确实知晓，但浙江二轻公司经办人员在对房产进行评估、拟转让过程中均告知将涉案房产出售给伏特公司，后伏特公司在得知涉案房产并非直接转让给伏特公司，而是通过浙江产权交易所挂牌交易时，遂向浙江产权交易所索要了报价资料，浙江产权交易所才向伏特公司邮寄了《网络动态报价资料》1份，伏特公司于2018年1月12日才收到该份材料，但资料中竞价时间不明确，2018年16日或17日开始竞价，期间仅有一个工作日的时间可以办理材料中所载明的报名需备的诸多材料；对房产如何过户、交易税费等问题该报价资料均未明确，而是注明由买售人自行到当地产权登记机关进行询问，伏特公司至济南市国土局、房管局进行了多方咨询，均未得到关于涉案房产具体交易流程的明确答复，为避免丧失优先购买权，且在无法确定具体交易流程的情况下，伏特公司于2018年1月15日向浙江产权交易所邮寄了不放弃优先购买权的声明。但浙江二轻公司于2018年6月通知伏特公司涉案房产已成交，伏特公司觉得不可思议，浙江产权交易所又向伏特公司邮寄了查询交易记录的截屏，此时伏特公司才得知涉案房产的拍卖竞价时间为2018年1月24日，而对伏特公司使用的报名截止时间却是2018年1月16日。伏特公司认为浙江二轻公司及浙江产权交易所未能在合理时间之内允许伏特公司行使优先购买权，侵犯了伏特公司的合法权益。为证实其主张，伏特公司提交如下证据：证据1、浙江产权交易所向伏特公司发出的《网络动态报价资料》一份（包含网络动态报价承诺函和报价须知），证明浙江产权交易所通知伏特公司于2017年12月19日至2018年1月16日对包括涉案房产在内的10套房产代为转让，采取网络动态报价方式确定受让方，资料载明限时报价开始时间为2018年1月17日上午10时，限时竞价阶段自2018年1月16日上午10：00开始，如有调整以书面（或口头）形式另行通知；伏特公司系2018年1月12日收到该份材料，但资料中竞价时间不明确，且期间仅有一个工作日的时间可以办理材料中所注明的报名所需准备的诸多材料。证据2、伏特公司于2018年1月15日向浙江产权交易所发出的声明一份，附件一份（包含济南水务集团收费回执单、济南市房屋产权登记中心已购公房买卖须知、伏特公司的法人手写的要求浙江二轻公司给予答复的相关问题），证明伏特公司在2018年1月15日向浙江产权交易所邮寄不放弃优先购买权的声明，除声明正文外，还在附件中明确指出浙江产权交易所的报价须知中有不符合当地规定的内容，其应当发函明确或公开声明，但浙江产权交易所和浙江二轻公司均未予答复，故并非系伏特公司怠于行使优先购买权，而是在相关问题未得到答复时，不敢擅自报名。证据3、浙江产权交易所查询涉案房产挂牌拍卖路径截屏1份，证明涉案房产实际的竞价开始时间为2018年1月24日上午10:00，与浙江产权交易所向伏特公司通知的时间明显不符，浙江二轻公司及浙江产权交易所未在合理期限内通知伏特公司参与竞拍，导致伏特公司未能依法行使优先购买权参与竞买涉案房产。经庭审质证，浙江二轻公司对附件有异议，不知道该附件的存在，另买卖须知也仅是办理产权证的前提条件，与买卖程序无关，也与本案无关。浙江二轻公司对其他证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司出具的不放弃优先购买权的声明，可知伏特公司于2017年11月27日之前既知房屋即将出售，且出售的方式为挂牌出售。浙江二轻公司于2017年12月19日委托浙江产权交易所将涉案房屋挂牌出售，伏特公司于2018年1月9日向浙江产权交易所索取报名材料，并于1月10日收到浙江产权交易所邮寄的网络动态报价资料及根据伏特公司要求的特殊情况就上述材料填写须知进行了特别提醒和说明。根据浙江产权交易所提供给伏特公司的报名资料，载明缴纳竞买保证金的截止时间为2018年1月16日下午5时，且将打入的账户、账号、开户行记载明确；在该报名资料中需要伏特公司提交的报名材料非常简单，只需填写一份申请表，对网络动态资料进行签字确认，营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，将上述资料邮寄于浙江产权交易所即报名成功。但伏特公司在2018年1月10日收到如此简单的报名材料且有充分的时间准备这些资料的情况下，却不予准备，而是于2018年1月15日向浙江产权交易所作出声明，愿意遵循产权属地的交易程序及规则，而根据浙江产权交易所邮寄的交易程序明确载明不按时缴纳竞标保证金及报名资料即视为放弃优先购买权；故伏特公司的不作为行为导致其丧失优先购买权，应由其自行承担法律后果。浙江产权交易所对附件有异议，认为从未收到过此材料，且在2018年1月15日的声明中已写明以下空白，并没有所谓附件的标注，关于伏特公司提交的买卖须知相关规定系在济南当地有关房屋转让的规定，与房屋挂牌是两个概念，与本案无关。浙江产权交易所对其他证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为在浙江产权交易所官网就涉案标的公告中已明确写明该标的适用自动延牌规则，也写明延牌规则是指如果公告期结束时，如果未征集到意向受让方，按照五个工作日为一个周期，最多延长12个周期，且上述延牌规则有法律依据。另根据相关法律法规，浙江产权交易所无任何法定或约定的义务需要在官网公告及邮寄的报名材料以外、以其他任何形式向伏特公司再次发出通知。浙江二轻公司为证实其上述质证意见，提交如下证据：证据1、2017年11月27日伏特公司向浙江二轻公司出具的不放弃优先购买权的声明复印件一份，证明浙江二轻公司已于2017年11月27日将涉案房产要出售的情况及出售方式告知伏特公司，伏特公司承诺按时缴纳保证金办理竞买报名手续，否则视为放弃优先购买权。证据2、2018年1月15日伏特公司向浙江产权交易所发出不放弃优先购买权的声明复印件一份，证明伏特公司已收到浙江产权交易所向其邮寄的参与竞拍所需准备的报名材料，伏特公司表示尊重并愿意遵循产权属地政府的交易程序及相关规定。证据3、产权受让申请登记文件（企业）、报名材料填写说明和《网络动态报价资料》（包括网络动态报价承诺函和报价须知，资产交易合同样稿和浙江产权交易所竞价前台操作说明）复印件各1份，证明伏特公司已收到浙江产权交易所向其邮寄的报名资料，该资料详细载明参与竞拍需要准备的资料、时间及交纳竞买保证金的账号，不放弃优先购买权的原承租人须按时登记报名、缴纳保证金，否则视同放弃优先购买权，结合证据2，伏特公司承诺愿意遵循浙江产权交易所的交易程序及相关规定，却未按浙江产权交易所的要求进行报名并交纳竞标保证金，应视为放弃优先购买权。经庭审质证，伏特公司对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，伏特公司虽于2017年11月27日向浙江二轻公司所发出不放弃优先购买权的声明，但此时浙江二轻公司并未告知伏特公司通过何种方式、何种途径进行竞卖，且浙江二轻公司与浙江产权交易所在2017年12月19日才签订的委托转让协议，所以在2017年11月27日伏特公司并不知道浙江二轻公司是通过浙江产权交易所对涉案房产进行处置；伏特公司仅收到浙江产权交易所邮寄的网络动态报价承诺函和报价须知，且1月12日收到，后因时间仓促，在无法落实报名所需清单中的相关资料的情况下、为避免优先买权丧失遂于2018年1月15日向浙江产权交易所发出不放弃优先购买权的声明，声明中写明的产权地系济南市，且伏特公司也至济南市国土局、房管局进行过咨询，但未得到明确答复，所以才发出上述声明；通过浙江二轻公司提交的网络动态报价须知可知浙江产权交易所和浙江二轻公司均并未向伏特公司告知过在2018年1月16日17时以后还可以进行报名和竞拍，而案外人又是在2018年1月24日才竞买了涉案两套房产，与浙江产权交易所向伏特公司告知的时间相去甚远，故伏特公司的优先购买权受到侵犯。浙江产权交易所认为：延牌规则在浙江产权交易所官网就涉案标的公告中已明确写明该标的适用自动延牌规则，也写明延牌规则是指如果公告期结束时未征集到意向受让方，按照五个工作日为一个周期，最多延长12个周期，且上述延牌规则有法律依据；再者浙江产权交易所无任何法定或约定的义务需要在官网公告规则及邮寄的报名材料以外以任何形式向伏特公司再次发出通知；浙江产权交易所已按照相关法律法规的要求规范有序地对涉案标的进行了披露公开，足以保障伏特公司在内的所有意向受让方了解交易规则和知情参与的权利，同时伏特公司的两次声明都表明其愿意遵守浙江产权交易所处的交易规则，但其未遵守，故后果应由其自行承担。为证实其主张，浙江产权交易所提交如下证据：证据1、挂牌公告一份，证明浙江产权交易所已按照相关规章和委托协议的要求就涉案标的在浙江产权交易所官网中予以挂牌公告，并在该公告中明确披露了涉案标的挂牌适用自动延牌规则，伏特公司亦可通过浙江产权交易所官网上查询到涉案标的的公告信息，包括延牌规则。证据2、伏特公司2017年11月27日不放弃优先购买权的声明一份，证明伏特公司于2017年11月27日已知涉案标的将要在浙江产权交易所处挂牌转让，并承诺将按时交纳保证金办理竞买报名手续，否则视同放弃优先购买权。证据3、伏特公司2018年1月15日的不放弃优先购买权的声明一份，证明伏特公司在收到浙江产权交易所邮寄的报名材料后表示愿意尊重和遵循产权属地政府的交易程序及相关规定，即遵照浙江省政府的相关规定。证据4、2018年1月9日浙江产权交易所邮寄给伏特公司的报名材料一宗（包括产权受让申请登记文件（企业）、报名材料填写说明和《网络动态报价资料》），快递电子单、快递签收电子单、物流记录、快递底单、邮箱截图各一份，证明伏特公司于2018年1月9日才首次联系浙江产权交易所索要报名材料，浙江产权交易所于当日寄出，伏特公司于2018年1月10日收到报名材料而非其所称的1月12日收到，首次报名截止时间为2018年1月16日，伏特公司完全有时间有条件行使其优先购买权；同时结合伏特公司的两份声明，证明伏特公司承诺愿意遵循浙江省政府的交易程序及相关规定，却不按照浙江产权交易所的交易规则办理报名手续并交纳竞买保证金，应视同放弃优先购买权。证据5、受让方吴国良参与竞买的申请材料、银行回单（保证金）、《浙江产权交易所竞价报价记录表》、《浙江产权交易所竞价结果一览表》、《浙江产权交易所竞价成交价格确认单》（31、33）各一份，证明受让方吴国良在延牌期间提交的报名材料，缴纳的保证金，完全按照交易规则依法合规竞得涉案标的，应对其合法权益予以保护。经庭审质证，对于证据1，伏特公司认为该挂牌公告截屏系2018年9月27日的，用该截图来证明2018年1月就有了延牌规则，与常理不符，证明该证据系伪造。对于证据2、3质证意见同上，另伏特公司2017年11月份出具的声明对象是浙江二轻公司，2018年1月15日出具的声明对象是浙江产权交易所，是在收到浙江产权交易所的报价资料、但无法在两个工作日内完成报价须知第4页第三项8、9、10、12条考察的情况下向浙江产权交易所发出的不放弃优先购买权的通知，伏特公司从未恶意不参与报名和竞价，而是根据该报价须知，伏特公司无法确定其如购买涉案房产应如何参与，竞买是否会得到法律保护，交易流程是否会顺畅。对于证据4，伏特公司认为根据该顺丰快递单号，顺丰快递官网及任何查询快递渠道均无法查询到单号为072048587512的快递；2018年9月28日距离邮寄时间2018年1月9日半年有余，浙江产权交易所所提供快递派件状态仍未显示签收状态，仅显示派送状态；该快递状态查询中虽然并未显示签收状态，但该快递详单背面却有伏特公司法人“张家庚”签字，且经过比对可以看出该签字并非“张家庚”本人签署；综上，伏特公司并未向浙江产权交易所所述于2018年1月10日收到其邮寄的资料；且伏特公司在1月12日收到的浙江产权交易所邮寄的资料中仅有《网动态报价承诺函》及报价须知，并没有前台操作说明及资产交易合同样稿、产权受让登记文件，由此可知浙江产权交易所和浙江二轻公司在向伏特公司进行交易规则告知时未告知全部规则事项。对证据5真实性无异议，但根据该证据及伏特公司收到的《网络动态报价须知》，给伏特公司的材料中显示涉案房产自由报价时间系2017年12月19日上午10时—2018年1月16日上午10时，自由报价期结束时标的未出现有效报价，则自由报价期结束进入限时报价期，限时报价开始时间2018年1月16日上午10时，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。而根据浙江产权交易所提供给吴国良的《网络动态报价须知》，涉案房产自由报价时间系2017年12月19日上午10时—2018年1月24日上午10时，自由报价期结束时标的未出现有效报价，则自由报价期结束进入限时报价期，限时报价开始时间为2018年1月24日上午10时，限时报价期内仍没有有效报价，则标的自动流标。另在给吴国良的报价须知第3页第2条显示：伏特公司就涉案标的没有放弃优先购买权，证明其接受了伏特公司2018年1月15日声明的内容，但当庭却辩称1月16日前没交纳保证金就视为放弃优先购买权，自相矛盾。浙江二轻公司和浙江产权交易所未对该标的延牌规则进行明确告知，且在动态报价资料中并未体现；吴国良在2018年1月24日10：02对涉案房产进行了限时报价，但浙江产权交易所向伏特公司告知的信息中自由报价期及限时报价期于2018年1月16日上午便已结束；伏特公司无从知晓浙江产权交易所向伏特公司、吴国良发送的《网络动态报价须知》自一开始便是不同版本，还是竞价活动时间发送调整变动仅向吴国良告知而未向伏特公司告知；且吴国良系在2018年1月23日才向浙江产权交易所缴纳竞买保证金，次日通过系统成交，该保证金缴纳的时间与成交时间跟浙江产权交易所通知给伏特公司的保证金缴纳时间、竞买时间均不相符，伏特公司未能在与其他竞买人同等条件下依法行使优先购买权，吴国良的竞买行为系对伏特公司优先购买权的侵害。浙江二轻公司对浙江产权交易所的证据和证明内容无异议，认为伏特公司以不作为的形式丧失优先购买权，应自行承担相应的法律后果。另审理中，伏特公司将涉案两套房屋的购房款1306900元交至一审法院。一审法院认为，伏特公司与浙江二轻公司就涉案房产签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效，故浙江二轻公司在租赁期限内出售涉案房产时，伏特公司作为承租人对涉案房产享有优先购买权。本案的争议焦点为：浙江二轻公司在出售涉案房产过程中是否侵犯了伏特公司的优先购买权，伏特公司对涉案房产是否仍享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述法律规定，承租人的优先购买权是依法产生的，具有一定的专属性；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。关于“合理期限”的认定问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，不得再主张优先购买权，故合理期限界定为十五日为宜。本案中，根据伏特公司于2017年11月27日向浙江二轻公司出具的不放弃优先购买权的声明，以及浙江二轻公司于2017年12月19日委托浙江产权交易所将涉案房屋挂牌出售的事实，可以认定伏特公司在2017年12月19日之前不知道浙江二轻公司将委托浙江产权交易所出售涉案房屋的事实。根据浙江二轻公司和浙江产权交易所的现有证据，无法认定浙江二轻公司何时、以何种方式通知伏特公司其将委托浙江产权交易所通过挂牌方式出售涉案房产；根据浙江二轻公司和浙江产权交易所的陈述，伏特公司于2018年1月9日索要报名资料，即便按浙江产权交易所陈述其将报名材料于当日寄出、伏特公司于1月10日收到，截止向伏特公司邮寄的报价须知中载明的报名截止时间2018年1月16日，也不符合法律规定的15天的合理期限。涉案房产于2018年1月16日首次挂牌期满，未征得任一意向受让方，浙江产权交易所将挂牌期限自动延长5个工作日，即报名截止时间延长至2018年1月23日；在2018年1月15日浙江产权交易所收到伏特公司的不放弃优先购买权的声明后，在1月16日挂牌期满未争得任一意向受让方的情况下，浙江二轻公司或浙江产权交易所应向伏特公司告知该事实以及截至2018年1月23日仍可以报名的事实，现有证据无法认定浙江二轻公司履行了该全面告知义务。浙江产权交易所辩称其网站公告中显示有延牌规则、伏特公司应知晓该规则，一审法院认为该公告系向不特定的社会公众所发出，系浙江产权交易所履行自己的竞卖手续，并非系向伏特公司履行通知义务。另浙江产权交易所并不具有判断交易一方是否丧失优先购买权的权利，在法律无明文规定且承租人未明示放弃优先购买权的情况下，并不能根据其自行制定的“未按时登记报名、交纳保证金，否则视同放弃优先购买权”的交易规则，得出伏特公司已当然丧失优先购买权的结论。综上，浙江二轻公司并未在合理期限内、全面告知伏特公司涉案房产出售的相关事实，侵害了伏特公司的优先购买权；案外人吴国良虽竞得涉案房屋，但尚未办理产权过户手续；现伏特公司主张以同等条件优先购买涉案房产，其该主张于法有据，一审法院予以支持；且伏特公司已将全部购房款交至一审法院，故其要求浙江二轻公司协助办理涉案房屋过户登记手续，亦符合法律规定，一审法院予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、伏特公司优先购买位于济南市和33号房产。二、浙江二轻公司于判决生效之日起10日内协助伏特公司办理济南市和33号房产的产权过户登记手续。案件受理费16560元，减半收取计8280元，由浙江二轻公司负担。二审中，伏特公司新提交房管局登记的涉案房产的房产证申请表两份。浙江二轻公司对其真实性没有异议，但认为伏特公司在一审时提交了涉案房产的2015年的评估报告，且双方在签订合同之初，浙江二轻公司即向伏特公司明示了涉案房屋的房产证。伏特公司也居住房屋达20年之久，对涉案房屋的具体情况是清楚的，是最了解的。因此，伏特公司有充分的条件依照浙江产权交易所的指导进行竞价报名。经审查，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2017年10月23日，浙江二轻公司所在的企业集团决定对集团10处房产以不低于评估的价格委托浙江产权交易所公开挂牌转让。2017年11月13日，浙江二轻公司股东大会决定，对公司名下两套房产（包含涉案房产）在浙江产权交易所挂牌处置，并不得低于评估价。在浙江二轻公司与浙江产权交易所签订的《委托转让服务协议》五条第6项约定：“若转让标的已出租，在挂牌前，甲方（委托方）就应当书面通知原承租人，承租标的将处置的相关信息，让其按时到乙方（交易所）工作场办理竞买报名登记手续和参加竞买活动，否则视为放弃优先购买权，乙方认为有必要时，可以要求甲方提供证明其已通知原承租人的相关材料。”浙江二轻公司将涉案房产将通过网络挂牌处置的事项告知了伏特公司。2017年11月27日，伏特公司向浙江二轻公司邮寄了不放弃优先购买权的声明。2017年12月19日，浙江产权交易所在其网站发布拍卖公告。意向受让方与该所联系后，该所再给其邮寄报名所需材料。2018年1月9日，伏特公司向浙江产权交易所索要报名材料。当日，浙江产权交易所通过顺丰速运向伏特公司邮寄了竞买报名相关材料，包括产权受让申请登记文件（企业）、报名材料填写说明和网络动态报价资料，其中，网络动态报价资料包括网络动态报价承诺函、报价须知、资产交易合同样稿和浙江产权交易所竞价前台操作说明。顺丰速运提供给浙江产权交易所的快递详情单、签收回执等，记载伏特公司于2018年1月10日签收了上述资料。浙江产权交易所在涉案房产的拍卖公告中的“延牌规则”一栏中载明：“如果公告期结束未征集到意向受让方，按照（5）个工作日为一个延长周期，最多延长（12）个周期。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。本案中，2017年11月27日，伏特公司向浙江二轻公司声明，按拍卖要求报名并缴纳保证金，并于2018年1月9日向浙江产权交易所索要报名材料，说明浙江二轻公司已于2017年11月27日前将涉案房产的处置方式、拍卖机构、行使优先购买权的要求、拍卖材料的获取等相关信息告知了伏特公司。该告知信息已足以保障伏特公司与拍卖机构浙江产权交易所进行沟通，以行使其优先购买权。因此，浙江二轻公司已根据法律规定的时间尽到了出租人应尽的通知义务。伏特公司未报名参加拍卖，依照上述法律规定，本院认定其放弃优先购买权。伏特公司关于浙江二轻公司未在合理期限内通知承租人，致使其不能依法行使优先购买权的主张不成立。伏特公司对浙江产权交易所在拍卖资料寄达时间、邮寄拍卖材料类别及报名截止日期与吴国良不一致等事项的争议，属于拍卖机构与意向受让人之间的争议，与浙江二轻公司是否尽到出租人的优先购买权告知义务并非同一法律关系。一审法院认定浙江二轻公司应于拍卖前15日告知伏特公司，与上述法律规定不符。另，浙江产权交易所提交的顺丰速运速递详情单、签收单、物流信息、邮寄底单等邮寄材料，相互印证，能够证明浙江产权交易所于于2018年1月9日将涉案房产拍卖报名所需材料邮寄给伏特公司，伏特公司于1月10日收到。伏特公司辩称其于2018年1月12日收到拍卖材料，没有提供证据，其辩称不成立。即使伏特公司于2018年1月12日收到涉案房产的拍卖资料且收到的拍卖材料只有网络动态报价资料，至该材料中要求的报名截止时间2018年1月16日下午5时，其也有足够的时间完成竞买报名并缴纳保证金。而且，伏特公司租用涉案房屋近20年，又配合浙江二轻公司对涉案房产进行评估，又于2017年11月27日前知道该房产将通过网络拍卖处置，于2018年1月9日向浙江交权交易所索要拍卖材料，基于上述前期租赁期间及与浙江二轻公司和浙江产权交易所关于拍卖事项的沟通，在收到书面的拍卖材料前，对涉案房产情况及拍卖相关事项也应十分了解，并做好参加拍卖的相关准备。故伏特公司辩称收到拍卖材料后因去相关部门咨询涉案房产竞买后的过户事项而来不及报名竞买，并于1月15日向浙江产权交易所又发出不放弃优先购买权的声明，与常理不符。再，承租人优先购买权是一种债权，并不比善意的房屋买受人的合同债权优先，其行使前提是涉案房屋尚未被出售，现涉案房屋已经由善意的案外人吴国良经拍卖所得，伏特公司再要求判令其优先购买涉案房屋，于法无据。同时，根据公司法司法解释四第二十二条第二款规定，国有资产交易时可以参照产权交易机构的交易规则。伏特公司在2017年11月27日、2018年1月15日所出具的声明中，均已经表示愿意遵循相关程序和规定，因此，涉案房产竞价须知中关于未按时报名缴纳竞买保证金视为放弃优先购买权的规定，符合上述法律规定和双方约定，伏特公司现又主张上述规定系浙江产权交易所单方规定，不具有法律效力，该主张与其承诺和上述法律规定不符。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4659号民事判决；二、驳回济南伏特实业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费16560元，减半收取计8280元，二审案件受理费16560元，均由济南伏特实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月六日书记员  韩 笑