海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4889号上诉人（原审原告）：曾维弟，男，1992年7月17日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈凤，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈思莲，女，1973年11月29日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴南婷，海南新概念律师事务所实习律师。原审第三人：李平，男，1996年2月18日出生，汉族，户籍所在地海南省保亭黎族苗族自治县，公民身份号码×××。上诉人曾维弟因与被上诉人陈思莲、原审第三人李平房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾维弟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾维弟一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由陈思莲承担。事实和理由：一、一审法院认定曾维弟提交的证据不能证明陈思莲违约在先，驳回曾维弟的全部诉讼请求系事实认定错误、适用法律错误。第一，陈思莲违约在先，导致合同目的不能实现。2018年9月25日曾维弟与李平就转租海口市美兰区海甸五西路沁泽园小区A栋33-20源滋原味院子签订了《壹陆捌转让合同》，转让费为70000元。扣除水、电、维修等费用后曾维弟于2018年9月26日向李平账户汇入60000元。2018年10月8日曾维弟与陈思莲以及李平签订了《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》，约定：租期自2018年10月8日至2020年3月31日止，每月租金为8000元，采取押一付一的方式付款，一方违约需向守约方支付三个月租金即24000元的违约金。合同签订后，曾维弟分别在2018年10月7日、2018年11月9日向陈思莲支付了16000元的租金以及8000元的押金。2018年12月8日曾维弟被告知因承租人未缴纳房屋租金以及物业费等，禁止任何经营活动，将曾维弟所有用于烧烤的工具封锁在该小区内。2019年2月16日曾维弟联系管理该小区的物业公司，被告知：“陈思莲自2018年12月8日起就未缴纳过任何房屋租金以及物业水电费，且陈思莲与业主签订的房屋租赁合同的起止日期为2017年1月8日至2019年1月8日，根据原租赁合同约定不缴纳租金的合同自动作废。”曾维弟因陈思莲重大违约行为导致所租赁的房屋无法正常使用而不得不暂停营业。一审法院未对事实部分进行调查也未经曾维弟举证就以曾维弟证据不足驳回诉讼请求，实属严重的事实认定错误。第二，陈思莲与曾维弟签订租赁合同时存在欺诈行为，致使合同部分归于无效。2019年2月16日在曾维弟联系管理该小区的物业公司负责人后，得知陈思莲与业主签订的房屋租赁合同的起止日期为2017年1月8日至2019年1月8日，曾维弟与陈思莲签订的《房屋租赁合同》的起止日期为2018年10月8日至2020年3月31日，陈思莲在未告知曾维弟租赁期限即将届满的情况下迫使曾维弟与其签订了一份超过原租赁合同期限的租赁合同，基于陈思莲的行为曾维弟以70000元从李平处转租了该房屋，陈思莲有涉嫌合同诈骗的嫌疑。陈思莲不仅构成严重的违约致使合同目的不能实现，还存在隐瞒事实和欺诈的行为。二、一审法院程序违法。陈思莲以及李平在经法庭合法传唤后均未参加庭审，庭后陈思莲向一审法院提交了答辩状及证据，一审法庭接收陈思莲答辩状的做法系程序违法。陈思莲一审不出庭应诉导致本案事实查明不清，庭后又提交答辩状不仅会混淆承办法官的思维还会给曾维弟带来不平等的待遇。陈思莲辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李平没有陈述意见。曾维弟向一审法院起诉请求：1.解除曾维弟与陈思莲于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》；2.判决陈思莲向曾维弟支付24000元的违约金；3.判决陈思莲向曾维弟赔偿损失费60000元；4.本案的诉讼费由陈思莲承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，陈思莲（甲方）与曾维弟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其承租的位于海口市××区源滋原味院子转租给乙方，租期自2018年10月8日至2020年3月31日，租金每月8000元（含物业水电费），若甲方违约，退还乙方押金并赔偿三个月租金，若乙方违约，未经甲方同意，须赔偿甲方三个月租金，押金不退。付款方式为押一付一。双方还约定了其他事项。同日，陈思莲（甲方）与曾维弟（乙方）签订《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》，就双方合租事宜进行进一步约定。2018年10月7日、2018年11月9日，曾维弟分两次向陈思莲支付16000元。另查明，2018年9月25日，李平（甲方）、曾维弟（乙方）签订《壹陆捌转让合同》，约定甲方将店铺转让给乙方，乙方代为向房东履行租赁合同，转让后店铺现有装修装饰及设备、商品归乙方所有，转让费为70000元（包括装修、装饰、设备及其他约定费用）。2018年9月26日，曾维弟向李平支付60000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证实。陈思莲虽未到庭应诉，一审法院仍应当依照法定程序全面、客观地审核在案证据，对曾维弟主张的事实予以审查判断。本案中，曾维弟与陈思莲签订的《房屋租赁合同》《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，未有约定或法定事由，任何一方不得单方解除。曾维弟所提出的四项诉讼请求都建立在陈思莲存在违约的基础上，但其提交的证据不能充分证明陈思莲存在违约即未向业主支付租金致使物业封锁房屋、导致合同目的无法实现的事实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，曾维弟应承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求依法不予支持。陈思莲、李平经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：驳回曾维弟的全部诉讼请求。本案案件受理费1900元（曾维弟已预付），由曾维弟负担。二审中，陈思莲提交以下证据：1.2018年12月8日收据，欲证明陈思莲在2018年12月8日已经向业主支付了租金及物业费等，不存在房屋不能正常使用的情形；2.《房屋租赁合同》，欲证明曾维弟与陈思莲存在房屋租赁关系；3.《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》，欲证明曾维弟与陈思莲存在合租关系，曾维弟不缴纳租金，陈思莲可以终止租赁；4.2018年12月29日收据，欲证明陈思莲已经退回曾维弟交的8000元押金。经质证，曾维弟对证据1的证据三性有异议，对证据2、3、4的证据三性没有异议。经审查，本院认为，证据1有原件核对，对其文本的真实性予以确认；证据4有原件核对，且曾维弟对其证据三性没有异议，确认其证据三性及证明效力；证据2、3因曾维弟在一审时已提交且一审法院已确认该证据的证明效力，故本院不再重复认证。二审查明，2018年12月29日，曾维弟出具收据给陈思莲：“今收到甲方（陈思莲）退回沁泽园小区别墅2栋外场烧烤“天天烧烤”房屋租用押金。微信支付给乙方，乙方保证今后不会再向甲方要求押金退回之事宜。”收据落款处甲方有陈思莲的签名，乙方有曾维弟的签名，见证人有邱某某的签名。二审法庭询问中，陈思莲表示在其向曾维弟退还8000元押金时，双方签订的《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》即解除。二审经审理查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：曾维弟与陈思莲签订的《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》应否解除；陈思莲应否向曾维弟支付违约金24000元及赔偿损失60000元。本案中，曾维弟与陈思莲签订的《房屋租赁合同》《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，涉案房屋即交付曾维弟使用，曾维弟分两次共向陈思莲支付16000元，根据双方押一付一，月租8000元的约定，结合2018年12月29日陈思莲退还曾维弟8000元押金的事实，可见曾维弟仅支付了一个月租金。故曾维弟主张涉案房屋在2018年12月8日被物业封锁是陈思莲违约导致合同目的无法实现，事实依据不足，对其主张陈思莲向其支付违约金24000元，本院不予支持。因曾维弟与李平签订了《壹陆捌转让合同》，并向李平支付了60000元店铺转让费，故曾维弟向陈思莲主张赔偿损失60000元，本院不予支持。本案中查明，2018年12月29日，陈思莲向曾维弟退还8000元押金，曾维弟保证今后不会向陈思莲要求押金退回事宜，且陈思莲亦表示其向曾维弟退还8000元押金时，双方签订的《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》即解除，应予确认双方在当时即已协商解除了《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》。故对于曾维弟在本案中诉请解除与陈思莲签订的《房屋租赁合同》和《源滋原味与天天烧烤吧合租协议》，应不予支持。综上，曾维弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由曾维弟负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月二十三日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。