广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22898号上诉人（原审原告）：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄。法定代表人：林江文，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，广东四端律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑子平，女，1984年7月7日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司（以下简称溢盈物业公司）因与被上诉人郑子平物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。溢盈物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由郑子平承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉小区建设单位广州市花都佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业公司）与溢盈物业公司签订了《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，约定物业管理费为多层住宅2元/月/平方米，别墅2元/月/平方米，合同期限至2010年7月1日止。案涉房屋位于溢盈湖畔别墅住宅小区。因此，《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》对郑子平具有约束力，溢盈物业公司有权要求郑子平按照前期物业服务合同约定交纳物业管理费。再根据《广东省物业管理条例》第五十条规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会选聘或者续聘决定为止。现《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》已到期，但案涉小区业主大会没有作出选聘或者续聘决定，溢盈物业公司自愿继续提供服务。根据郑子平提供的《申请书》显示，其在案涉小区购买多套房屋，其申请新购买的房屋按其原自有的房屋的物业费标准交纳，案涉房屋原先按1元/月/平方米。即便溢盈物业公司同意原先的1元/月/平方米的物业费标准，但不等于溢盈物业公司同意案涉房屋继续按1元/月/平方米交纳。根据《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》约定及正常逻辑来看，溢盈物业公司对同一小区内同类住宅的物业管理费交纳标准应当是一样的，案涉房屋所在小区因建设单位佳业公司给予个别业主的阶段性优惠才导致存在不同的物业管理费交费标准，优惠期过后，应执行片区的统一标准，但业主并未按照前期物业服务合同约定的2元/月/平方米交纳，由此造成溢盈物业公司长期亏损，无法正常经营。综上，恳请二审法院判如所请。郑子平二审辩称，不同意溢盈物业公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。溢盈物业公司向一审法院起诉请求：1.郑子平支付自2010年9月起至2019年5月拖欠的物业服务费用26985.00元；2.郑子平支付因拖欠物业服务费用而应承担的违约金42106.37元；3.本案全部诉讼费由郑子平承担。一审法院认定事实：位于广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄美新径3号3B房的房产于2010年10月19日登记在郑子平名下，建筑面积为129.88平方米，房屋为五层钢筋混凝土结构，系郑子平向吕唯今、朱杰购买所得。2005年6月28日，溢盈物业公司与佳业公司签订《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，约定由溢盈物业公司为佳业公司开发的溢盈湖畔别墅住宅小区（建筑面积33784.94平方米）提供物业管理服务。第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元/月/平方米，别墅2元/月/平方米；第七条约定业主物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度的第一个月内履行交纳义务；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《广东省物业管理条例》每日千分之一标准向乙方支付违约金；第三十二条约定本合同期限自2005年7月1日起至2010年7月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同附件一物业构成明细显示别墅86幢、141套，建筑面积为33784.96平方米。诉讼中，溢盈物业公司提交其与佳业公司签订《森岛湖前期物业服务合同》，约定由溢盈物业公司对位于广州市花都区狮岭大道东63号森岛湖畔花园提供物业管理服务。合同附件一物业构成明细显示住宅楼5幢，1048套，建筑面积为108047.52平方米。郑子平认为该物业服务合同是森岛湖小区的物业服务合同，属于带电梯高层住宅楼，而郑子平小区属于蒙地卡罗山庄小区，属于步梯多层住宅及别墅小区。2010年10月22日，郑子平丈夫黄金雪在溢盈物业公司处签署业主资料登记表及安全消防公约。2012年5月23日，郑子平书写《申请书》，内容为：“由于美仑径3号1A之前管理费是1元缴费的，现又买了美新径3号3B楼房，想申请1元管理费，之前是交开的，愿领导特此批准！”郑子平提供蒙地卡罗山庄小区四套房产的缴费通知单、收据以及产权资料，以证明案涉小区是按照1元/月/平方米收取物业管理费用。溢盈物业公司对此不予确认，认为案涉小区一直是按照2元/月/平方米收取物业管理费用，之所以存在1元/月/平方米、1.5元/月/平方米等不同的收费情况，是当时开发商对部分业主给予物业管理费用的补贴所致，但对于该主张，溢盈物业公司并未提交证据。一审法院认为，溢盈物业公司与佳业公司签订的《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》、《森岛湖前期物业服务合同》均未包含郑子平所有的案涉房产。但根据溢盈物业公司、郑子平提交的证据显示，案涉房产所在小区确为溢盈物业公司提供物业管理服务，故溢盈物业公司与郑子平形成事实上的物业服务合同关系。溢盈物业公司主张自2010年9月至2019年5月的物业服务费，但并未提交其向郑子平主张权利的证据，郑子平认为2016年6月之前的物业服务费用已经经过诉讼时效一审法院予以采纳。关于物业服务费用的标准，因双方之间并无签订合同，仅形成事实上的物业服务合同关系，郑子平提供案涉小区相类似住宅的收费标准为1元/月/平方米，故其亦应按照1元/月/平方米交纳。溢盈物业公司主张按照2元/月/平方米没有合同及事实依据，一审法院不予支持。溢盈物业公司主张违约金没有合同依据一审法院不予支持，但郑子平无故拖欠物业服务费用应当向溢盈物业公司支付相应迟延交纳的利息，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，自起诉之日起按照年利率6%标准支付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年8月27日判决如下：一、郑子平于本判决发生法律效力之日起十日内向溢盈物业公司支付自2016年6月至2019年5月的物业管理服务费共计4675.68元；二、郑子平于本判决发生法律效力之日起十日内向溢盈物业公司支付自2019年6月19日起至支付完毕之日止的利息（以4675.68元为基数按照年利率6%标准计算）；三、驳回溢盈物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费764元，由溢盈物业公司负担709元，由郑子平负担55元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，溢盈物业公司表示：其向郑子平收取每月2元物业管理费的合同依据是《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》。双方当事人共同确认郑子平接受了溢盈物业公司提供的物业服务。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：溢盈物业公司收取2元/月/平方米的物业管理费是否具有合法依据。本案中，溢盈物业公司表示其向郑子平收取2元/月/平方米物业管理费的合同依据是《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，从该合同内容审查来看，郑子平的房屋并未在上述合同约定的物业服务区域范围内，因此，溢盈物业公司以该合同主张收取2元/月/平方米的物业管理费，显然不具有合法依据，溢盈物业公司对于物业管理费的上诉理由，本院不予采信。因双方当事人共同确认存在事实上的物业服务关系，因此，在溢盈物业公司未能提交证据证明其提供了超出1元/月/平方米的物业管理费标准的物业服务质量情况下，一审法院采纳上述标准作出实体处理，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，溢盈物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1418元，由广州市溢盈物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十八日书记员  杨希曾龙辉