江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初4340号 原告：南京融佳置业有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MFECX5A，住所地南京市鼓楼区集庆门大街268号苏宁慧谷E06栋43楼。 法定代表人：赵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵琦，该公司员工,男,1983年12月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：任云峰，男，1968年3月5日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：费烜，江苏东银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡静，江苏东银律师事务所实习律师。 原告南京融佳置业有限公司（简称融佳公司）与被告任云峰商品房预售合同纠纷，本院于2019年7月4日立案受理后，适用简易程序，于同年9月18日公开开庭进行了审理。原告融佳公司委托诉讼代理人赵琦，被告任云峰及其委托诉讼代理人费烜、胡静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付原告代垫的物业维修基金13436元；2、判令被告按每日1264元支付自2019年1月1日至2019年7月8日止共计189天的逾期收房违约金合计238896元；3、确认涉案房屋自2019年1月1日起视同交付，自该日起，该房屋的相关物业费及公摊水电费应由被告承担，房屋损毁、灭失的风险应由被告承担，质保期自该日起算；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月19日，原被告就被告购买原告开发的栖霞区某某街道某某公馆花园A-07幢1室商铺签署了《南京市商品房预售合同》（简称预售合同），房屋总价4214101元，预售合同第六条约定房屋交付时间为2018年12月31日前，约定的交付条件为房屋取得建设工程规划核实合格书和竣工验收备案证明材料，上述房屋的公安编号为××16-29号。在项目符合交付条件后，原告于2018年12月17日向被告寄发交付通知书，通知其于2018年12月25日至12月31日集中交付期间收房，但被告未按时收房，原告于2019年4月22日再次向被告发函催告，最终被告于本案立案后的2019年7月8日才接收房屋缴纳了相关的维修基金、物业费和公摊水电费。按照预售合同补充协议约定，被告应自交付通知书确定的交付之日起交纳相关费用，且按总房价的日万分之三向原告支付逾期办理交接手续的违约金，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告任云峰辩称：一、对原告所述被告接收房屋并交纳相关费用予以认可。二、即使被告逾期收房，也不存在违约行为，更不应承担违约责任，被告不收房实际是原告先行违约，2018年12月18日被告接到交付通知后收房，发现房屋外多出1.2m的花坛，与售楼处沙盘房屋前平整的空地严重不符，后投诉至开发商，开发商提出整改方案被告签字同意，但时至今日开发商依旧不予整改。三、根据双方签订的《预售合同》第19条约定：“补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的仍以本合同为准。”现双方的补充协议对被告未按照约定期限办理交付手续按照房屋价款万分之三每日向原告支付违约金，属于明显的不合理加重乙方的责任，而《预售合同》第10条房屋的交付和接收并没有约定被告逾期交接房屋需要承担的违约责任，因此不存在违约行为。四、支付价款等合同主要义务被告已履行完毕，被告未按时交接房屋没有给原告造成任何实际损失，而原告的违约导致被告不能如期收房，对被告购买的门面房造成了严重的经营性损失或租金损失等。五、即使被告存在违约，原告主张的违约金也明显高于实际损失，原告诉状的事实和理由中提到的产生的一系列问题只是风险问题非实际损失，我方主张对原告主张的违约金标准予以调低，参照原告提供的实际损失计算。六、房屋的交付时间不应当自2019年1月1日起算，因开发商承诺被告整改期限到2019年4月1日，该日期并没有按照原告约定的方案，故应当按照实际收费时间计算。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月19日，原告融佳公司（预售人，甲方）与被告任云峰（预购人，乙方）签订编号为宁房预售合字2017021707号《预售合同》1份，约定：第一条合同标的基本情况：甲方预售给乙方的商品房为栖霞区某某街道某某公馆花园A-07幢1室（简称案涉房屋），用途为门面房、小商店。第四条计价方式与价款：合同总价款4214101元。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：1.甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。2.该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，应承担违约责任，按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第十条房屋交付和接收手续：1.该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。4.该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按商品房预售合同补充协议约定处理。第十三条商品房质量保证：3.该商品房的工程质量保修范围和保修期详见附件9，保修期自该商品房交付之日计算。该预售合同附《补充协议》1份，补充协议第四条对主合同第六条、第十条补充约定：2.如乙方未按《房屋交付通知书》所规定的期限和甲方办理交付手续的，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护自《房屋交付通知书》/《入伙通知书》确定的交付之日起由乙方承担，乙方应自《房屋交付通知书》确定的交付之日的次日起开始全额缴纳物业管理费和公共能耗代收代交费。且乙方按房屋总价款万分之三/天向甲方支付逾期办理交接手续的违约金。3.对乙方逾期收房，甲方有权利、但无义务发出书面催告函，且甲方是否发催告函都不影响本补充协议所约定的房屋风险转移节点。协议第十二条对销售宣传资料、样板房和录音的补充约定：1.《预售合同》及本补充协议作为确定甲乙双方权利义务的最终依据。双方确认本合同签订任何和书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等等）均为要约邀请，不作为合同的组成部分；凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。原告融佳公司在《预售合同》及《补充协议》的预售人签章栏处加盖了公司销售合同专用章，被告任云峰在《预售合同》及《补充协议》预购人签章栏处签名落款予以确认。 2018年6月6日原告融佳公司报送工程竣工验收备案文件，申请备案。2018年11月5日南京市规划局向原告融佳公司签发建设工程规划核实合格书。 2018年12月19日，原告融佳公司向被告任云峰邮寄送达交付通知书1份，通知被告其所购房屋已经具备交付条件，集中交付时间为2018年12月25日至12月31日，建议被告于2018年12月30日13:30办理交付手续。被告未按该通知时间收房，2018年4月22日原告融佳公司向被告任云峰邮寄送达商品房交付催告函1份，催告函载明被告未按交付通知书约定办理交付手续，对其提出的异议问题，原告认为可通过双方协商、第三方仲裁、诉讼途径解决，并提醒被告尽快办理手续。 另查明，被告任云峰所购案涉房屋的门牌号码编排号为××16-29号，原告融佳公司为被告垫付交纳了该房屋的物业维修基金13436元。在本案立案后，被告于2019年7月8日至原告处办理完毕收房手续，交纳了原告已先行垫付的维修基金并交纳了物业费、公摊水电费等相关费用，原告庭审中撤回对被告主张上述款项的诉讼请求。 庭审中，被告任云峰称其未按原告通知时间办理收房手续系因被告在收房前发现涉案房屋外多出约1.2米的花坛，与原告售楼处沙盘房屋前平整的空地情况不符，后被告向原告提出异议要求整改，但最终整改方案与双方之前确认的方案不一致，故被告未办理收房手续。被告为证明所述属实举证了案涉房屋现场照片1组、被告与原告工作人员在2018年12月20日的微信聊天记录1份、整改解决方案一图例1份以及由被告在内经多名业主签字确认的图纸一份，该图纸上载明了具体的整改方案。原告对被告举证的现场照片不予认可，认为该照片无法反映拍摄时间，对被告举证的微信聊天记录亦不予认可，认为即使与被告联系的是原告的工作人员，但工作人员无权作出任何承诺，证据不足以说明原告同意被告逾期收房，并认为被告所示证据与案涉房屋是否符合交付条件并无关联。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的预售合同及补充协议，合同和协议条款均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。涉案房屋于2018年6月6日已取得竣工验收备案登记，于2018年11月5日取得《建设工程规划核实合格书》，即已符合预售合同约定的房屋交付条件，原告于2018年12月19日发函通知被告最晚于2018年12月31日办理房屋交付手续，该时间在合同约定的交付期限内，故原告已履行通知义务，而被告未在通知限期内办理收房手续，其行为已构成违约，自2019年1月1日至2019年7月8日被告收房之日，共计逾期189日，被告依法应当承担逾期收房的违约责任。原告现主张被告根据《补充协议》的约定按照总房价日万分之三，即1264元/日的标准支付逾期收房违约金，有合同依据，但被告主张该约定过高，请求予以调整。对此本院认为，尽管原告未举证证明其实际损失，但被告逾期收房行为确实造成原告项目运营维护成本的增加，客观上也会存在一定损失，综合考虑到合同约定原告逾期交房违约金标准为总房价日万分之二，以及被告已履行支付房款的主要义务的实际情况，本院酌情将逾期收房违约金标准调整为按总房价日万分之一计算，即被告应当支付原告逾期收房违约金79646.5元（4214101元*万分之一/日*189日），本院对此予以确认。根据《补充协议》第四条第2款内容的约定，被告未按《房屋交付通知书》约定期限和原告办理交付手续的，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护自《房屋交付通知书》确定的交付之日起由被告承担，故原告主张案涉房屋质保期自2019年1月1日起算的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告抗辩称系原告交付的房屋存在门前地形、地貌设施与售楼处沙盘情形不符，系原告先行违约，被告遂未在限期内办理房屋接收手续，且原告承诺整改期限到2019年4月1日，但原告并未按照双方协商的方案解决问题，故应当按照实际收房时间计算违约金。对此本院认为，双方签订的补充协议中已经明确约定预售合同及补充协议作为确定双方权利义务的最终依据，在双方确认合同前任何书面或口头说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等等）均为要约邀请，不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。被告在预售合同及补充协议中均签字予以认可，该合同及协议均合法有效，而预售合同及协议中均未对案涉房屋门前的地形、地貌设施作出约定，故被告在原告房屋交付条件构成时主张系因原告先行违约继而导致其未办理收房手续的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。被告虽提交其与原告工作人员微信聊天记录及整改解决方案，但解决方案并无原告签字确认，原告庭审亦未认可，双方就房屋交付时间也未另行约定，且即使存在被告所述问题，但该问题并非属于房屋主体结构不合格或严重影响使用，被告以此为由拒收房屋不能成立，故被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告任云峰于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告南京融佳置业有限公司逾期收房违约金79646.5元； 二、确认坐落于南京市栖霞区的质保期自2019年1月1日起算； 三、驳回原告南京融佳置业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4963元，减半收取2482元，由被告任云峰负担2482元,被告应负担的案件受理费2482元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××68），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京融佳置业有限公司预交的案件受理费4963元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 丁旦 二〇一九年十二月十一日 法官助理 程洁 书 记 员 葛菁