宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初4177号 原告：平罗县平安物业管理有限公司。 法定代表人：孙某，系平罗县平安物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：吴某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。 被告：王某，宁夏平罗县人，住平罗县。 原告平罗县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告平安物业公司的委托诉讼代理人吴某、被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告平安物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2016年10月1日至2019年2月28日物业费1122元（96.17㎡×0.32元/㎡每月×15个月、96.17㎡×0.49元/㎡每月×14个月），违约金530元，合计1652元；2、本案诉讼费由被告负担。 原告平安物业公司起诉的事实与理由：被告居住在和平新居东侧10号门店，截止2019年2月28日拖欠物业费1122元、违约金530元，共计1652元。原告上门催收，被告拒不交纳，原告向被告发出告知函，告知被告履行义务，但被告仍拒绝交纳。被告在享受事实的物业服务后，拒交物业费，实属违约行为，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告王某辩称：被告不交物业费是有原因的。原告平安物业公司没有向业主提供服务，所以不交物业费；被告家的自来水管破裂、暖气管太细致暖气不热，被告向物业公司反映后，物业公司没有处理，被告自己花钱维修了；被告房屋漏雨，向物业公司反映后，物业公司不管，被告自己进行了维修；被告门面房落水管断裂，导致雨水从断裂漏水处淹了楼外墙面，物业公司不管；被告家附近没有垃圾桶；被告不进小区，小区绿化被告享受不到；被告在平罗县城农发行附近的门面房没有交过物业费。 原告平安物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据： 1、营业执照、物业服务企业资质证书、服务价格登记备案证，证明原告平安物业公司是经工商部门颁发营业执照，是有资质的服务企业，2018年之前是按物价部门核定的标准为二级服务，门面房按住宅楼0.42元/月平方米的基础上上浮150％的事实。 被告王某质证意见：无异议。 2、交费明细、面积测量报告各1份，证明被告房屋面积为96.17平方米，被告只交清2015年至2016年的物业费369元，以后再未交物业费的事实。 被告质证意见：对证据无异议。被告确实交过物业费，那是被告领取房屋钥匙时必须交的，不然不给办手续。原告的法定代表人孙某是建筑公司的科长，建筑公司建设的房屋出现问题，物业公司有维修的义务。 3、《物业服务合同》、《前期物业服务合同》各1份，证明小区共有部分设施设备是由原告平安物业公司维护的，违约金的产生是依据合同计算的事实。 被告王某质证意见：被告没有签过字，一堆合同让被告怎么看，不发表意见。 4、照片2份，证明和平新居东边打扫卫生的界限是以东面门面房前农渠以西为准，原告平安物业公司在门面房前放置垃圾箱的事实。 被告王某质证意见：原告平安物业公司放置垃圾箱，是经法院先前调解后放置的，以东面门面房前的农渠为界，被告有意见，是哪个部门确定的。 被告没有提交证据支持其答辩意见。 本院认为，原告平安物业公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理确认案件事实如下：2014年9月10日，原告平安物业公司与宁夏星海房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业委托合同》后，原告平安物业公司受宁夏星海房地产开发有限公司的委托进入和平新居小区提供物业服务。2017年12月5日，原告平安物业公司（乙方）与和平新居小区业主委员会（甲方）签订了《物业委托合同》，原告平安物业公司按合同约定继续在该小区提供物业服务。两份合同均约定在物业区域内原告平安物业公司（乙方）提供的物业服务内容及标准为：1、《平罗县普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准；2、甲乙双方自行约定的服务内容及标准。原告平安物业公司（乙方）应根据《物业管理条例》及本物业《管理规约》制定本物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。2012年10月1日至2017年9月30日止，商业物业服务费用为0.32元/月平方米，2018年1月1日至2020年12月31日止，商业物业服务费用为0.49元/月平方米。业主应于物业费到期之日起预交下一年物业服务费用。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方（和平新居小区业主委员会）应督促其限期交纳，逾期仍不交的，乙方可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应缴额3‰日的违约金。被告王某经有关部门安置取得位于××县营业房一套，建筑面积为96.17平方米，被告王某以装修押金抵偿2015年10月1日至2016年9月30日的物业费369元。被告王某以原告平安物业公司没有向其提供服务和享受绿化，自家外露自来水管破裂、房屋漏雨、门面房落水管断裂、暖气管太细致暖气不热都是被告自己进行维修、更换；还有自己所有的他处门面房不交物业费为由，拒交2016年10月1日至2019年2月28日物业费1122元（96.17㎡×0.32元/㎡每月×15个月、96.17㎡×0.49元/㎡每月×14个月）。为此，引起原告的起诉。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告平安物业公司分别与宁夏星海房地产开发有限公司、和平新居小区业主委员会签订的《前期物业委托合同》、《物业委托合同》，对原告平安物业公司及被告王某均有约束力。因此，原告平安物业公司提供了相应的服务，被告王某也享受了部分事实上的物业服务，被告按合同的约定应交物业服务费1122元（96.17㎡×0.32元/㎡每月×15个月、96.17㎡×0.49元/㎡每月×14个月），对被告王某门面房下水管破裂后，原告平安物业公司未到现场查看未告知被告正确处理途径；原告平安物业公司未及时放置垃圾箱及打扫卫生，可以酌情减少被告王某交物业费的数额，减少百分之二十，计减少224元；对原告平安物业公司诉请被告支付物业费1122元的诉讼请求，本院依法予以支持898元。对被告王某辩称：没有享受小区绿化，被告王某在他处营业房不交物业费，外露上水管破裂、暖气管太细致暖气不热，所以未交物业费。本院进行分析认为因服务合同中没有约定享受小区绿化多与少、可少交或不交物业费，再者原告平安物业公司是对和平新居小区整体进行服务；被告未提交证据证实外露上水管破裂、暖气管太细致暖气不热，再者该事实存在也是设计、施工缺陷所致，被告王某有证据证实可向维修、更换义务承担人主张权利；被告在他处门面房不交物业费，与本案无关联性。综上，被告王某以上答辩理由不能抗辩原告平安物业公司的诉请，本院不予支持。原告平安物业公司诉请被告王某承担违约金的诉讼请求，因按合同约定应由和平新居小区业主委员会督促限期交纳后，被告王某不交纳，由被告王某支付违约金，而原告未提交证据证实和平新居小区业主委员会已向被告王某督促并限期交纳，因此，对原告平安物业公司的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王某于判决生效后五日内支付原告平罗县平安物业管理有限公司物业费898元； 二、驳回原告平罗县平安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张安琪 二〇一九年十一月十八日 书记员  吴 丽 附：本判决书所适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十二条…… 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。