广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1624号上诉人（原审原告）：黄霭霞，女，1953年10月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。负责人：王洪波。原审第三人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。原审第三人：李雪平，女，1975年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区新县。委托诉讼代理人：冷翠，安徽吉和律师事务所律师。上诉人黄蔼霞与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、原审第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）、原审第三人李雪平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄蔼霞上诉请求：1、依法撤销广州市越秀区人民法院作出的（2018）粤0104民初20458号民事判决；2、请求确认位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号的房产所有权归我方所有，并判令国龙公司立即为我方办理上述房屋的房产证；3、本案诉讼费全部由国龙公司承担。事实和理由：一、我方与国龙公司签订的《商品房预售合同》合法有效，国龙公司负有办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，我方与国龙公司签订的合同成立并生效，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同不具有被认定无效的事实基础。签订上述合同后，我方与国龙公司对该合同向房管部门办理了登记备案。根据上述合同十七条的约定，国龙公司有义务为我方办理涉案房屋产权登记手续。二、原审法院认为我方与国龙公司签订的商品房预售合同并非真实意思表示，为无效合同，缺乏依据。我方签订合同、交付房款、办理备案、办理按揭、按月还贷按照正常的购房流程购买房屋。而且自始至终我方都要履行向银行还款的义务。为何原审法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决书会将我方作为“名义购房人”处理，那是因为国龙公司涉嫌刑事诈骗案件被查时，经侦人员要求我方按照所谓的“名义购房人”处理，并称只要我方同意，银行便不会要求我方还款。无奈之下，我方只好遵照经侦人员的意思进行配合。（2009）越法刑初字第769号刑事判决书并没有认定我方与国龙公司签订的合同无效，仅说明国龙公司存在“一房两卖”的情形。“一房两卖”是国龙公司不当经营行为导致的，我方并没有过错，而且“一房两卖”并不意味着其中一份合同就是无效合同。（2009）越法刑初字第769号称国龙公司安排员工和亲友在没有支付任何房款的情况下购买房产，该表述与事实不符，我方支付了首期款并且向银行办理按揭，银行也将按揭款发放给了国龙公司，该款就是我方支付的房款。三、原审判决驳回我方的办证诉求对我方明显不公平。根据原审判决，我方无法实现购房目的，取得权属证明得到法律保障，但我方却要向原审第三人东方公司还款，也就是说我方没有得到房却要还钱，这样的判决对我方显失公平。国龙公司答辩称：同意原审判决，请求驳回黄蔼霞的上诉请求，维持原判。原审第三人东方公司述称：同意黄蔼霞的上诉请求。原审第三人建行白云支行述称：同意东方公司的意见。原审第三人李雪平述称：同意原审判决，请求驳回黄蔼霞的上诉请求，维持原判。黄蔼霞原审的起诉请求：1.确认位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号的房产所有权归黄蔼霞；2.判令国龙公司立即为黄蔼霞办理位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号的房产证。原审人民法院查明：涉案国龙大厦裕兴阁30-31层跃式B房于2000年10月10日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为黄霭霞。2000年10月30日，黄蔼霞（借款人）与中国建设银行广东省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁30-31层复式B房单元，同意把该房产抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款1590000元等。同年11月10日，经办银行中国建设银行广州东环支行与黄蔼霞就上址30-31B房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司现名，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将包括黄霭霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，中国信达资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、中国信达资产管理公司广州办事处在《南方日报》刊登了债权转让暨催收公告，公告中包括了黄蔼霞在内的债权。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司签订《债权转让协议》，将包括黄霭霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方公司，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，东方公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利。2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告中包括了黄蔼霞在内的债权。2009年，东方公司以黄蔼霞未按期偿还贷款为由起诉至原审法院。案经本院二审，并于2016年5月23日，作出（2014）穗中法金民终字第1596号民事判决书，判决：解除中国建设银行广东省分行与黄霭霞在2000年10月30日签订的《楼宇按揭合同》；黄霭霞于判决生效之日起十日内归还中国东方资产管理公司广州办事处借款本金1211326.35元及利息、违约金；确认国龙公司对黄霭霞的上述债务承担连带清偿责任；驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求等。本案诉讼过程中，黄蔼霞提供2000年9月20日，国龙公司（甲方）与黄蔼霞（乙方）签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》（复印件），约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦裕兴阁30-31层复式B号房，该商品房建筑面积244.27平方米，总金额2271711元。第一期楼款227369元，乙方须在2000年9月19日前交付甲方。第二期楼款45434元，乙方须于2000年11月9日前交付甲方，楼价余款1590000元由甲方协助乙方在2000年11月9日前向建设银行东环支行申请办理银行按揭手续等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。国龙公司对该证据无法确认真实性，根据银行楼宇按揭合同及相关案件，国龙公司和黄蔼霞签订过相关购房合同，根据刑事判决书黄蔼霞与国龙公司曾签订过商品房买卖合同，只是不清楚是否有真实的购房意思。建行白云支行、东方公司对该证据的三性予以认可。李雪平对该证据的三性均不予认可。另查明：李雪平（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁30-31层B号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共256.546平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为148万元。买受人分期付款，其中2006年3月15日前支付900000元，余款580000元，领证时一次性付清。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2006年3月9日，国龙公司向李雪平出具收据一张，载明收到李雪平交来30-31B楼款50000元。同年3月15日，国龙公司再向李雪平出具收据一张，载明收到李雪平交来30-31B楼款850000元。国龙公司确认收到楼款900000元。2006年3月14日，李雪平与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认接收国龙大厦裕兴阁30B单元大门钥匙。再查明：2010年5月19日，原审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：裕兴阁30-31B，购房人李雪平，已付房款900000元，登记预购人黄霭霞，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。原审法院认为：涉案房屋存在国龙公司与黄蔼霞签订的《商品房预售合同》及李雪平与国龙公司签订的《商品房买卖合同》，黄蔼霞及李雪平均要求国龙公司办理产权证。对此，原审法院认为，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、黄蔼霞的陈述，国龙公司与黄蔼霞虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但黄蔼霞并未实际占有房屋。国龙公司与黄蔼霞签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与黄蔼霞签订的商品房预售合同为无效合同，黄蔼霞无权以该合同对抗李雪平的办证请求。故黄蔼霞请求确认涉案房屋归其所有及要求国龙公司为其办理产权证缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告黄霭霞的诉讼请求。一审案件受理费24973.70元，由黄霭霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对黄蔼霞的上诉请求，认定如下：一、黄蔼霞上诉称法院不应判决将涉案房屋产权过户至李雪平名下的问题。国龙公司与黄蔼霞虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但黄蔼霞未实际占有使用房屋。黄蔼霞认为（2009）越法刑初字第769号认定其为“名义购房人”是应当时经侦人员要求，但黄蔼霞并无证据推翻该刑事判决，原审法院结合黄蔼霞未实际占有房屋以及国龙公司的陈述，认为国龙公司与黄蔼霞就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，原审法院认定国龙公司与黄蔼霞签订的商品房预售合同为无效合同，黄蔼霞无权以该合同对抗李雪平的诉讼请求，并无不妥。二、关于办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记冲突的问题。如前文所述，涉案房屋预售登记的购房人黄蔼霞并不能对抗李雪平的诉请，黄蔼霞以此为由不配合李雪平办理相关手续，理据不足。至于国龙公司、黄蔼霞及建行白云支行、东方公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24973.7元,由上诉人黄蔼霞负担。本判决为终审判决。审判长 石 佳审判员 葛卫东审判员 苏喜平二〇一九年十二月三十日书记员 杨超玲黄夏敏