湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终5565号上诉人（原审被告）：田攀峰，男，1971年7月29日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区。法定代理人：田某（系田攀峰之弟），1976年10月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区。委托诉讼代理人：高泽川，湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦康，男，1985年5月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡智宽，男，1982年11月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：张伟，男，1983年7月29日出生，户籍所在地武汉市硚口区。原审第三人：李洪波，男，1971年3月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。上诉人田攀峰因与被上诉人芦康、蔡智宽、张伟，原审第三人李洪波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。上诉人田攀峰的法定代理人田某、委托诉讼代理人王博，被上诉人芦康及其委托诉讼代理人李玉芳、李蛟，被上诉人蔡智宽到庭参加诉讼，被上诉人张伟、原审第三人李洪波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。田攀峰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回芦康的全部诉讼请求；2、田攀峰不承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审将两份《存量房居间（买卖）合同》签订的先后顺序颠倒、本末倒置。蔡智宽以田攀峰代理人名义与芦康签订《存量房居间（买卖）合同》的时间是2015年3月8日，而此时田某尚未代理田攀峰与李洪波签订《存量房居间（买卖）合同》，田攀峰的监护人田某代田攀峰与李洪波签订《存量房居间（买卖）合同》的时间是2015年3月17日。2、一审认定“芦康以田攀峰的名义于2015年3月31日向湖北华生房地产开发有限公司缴纳房款258074元”与芦康的起诉状内容不符，芦康在起诉状中称“2015年3月31日，芦康根据蔡智宽的要求支付了第二笔购房款28万元，蔡智宽当天将其中的258074元购房款支付给湖北华生房地产开发有限公司。”3、田攀峰的监护人田某从未出具过收条，也从未将钥匙交给融众公司。二、蔡智宽以田攀峰代理人的名义与芦康签订《存量房居间(买卖)合同》属于无权代理，未得到田攀峰的追认，应当认定为无效。1、田攀峰并不认识芦康，也未与芦康签订过任何合同，从未收到过芦康支付的任何款项。田攀峰的监护人田某仅是在2015年3月到融众公司的门店咨询过房屋指标买卖相关事宜，并未授权他人以田攀峰的名义签订合同。2、芦康并非善意购买人，在合同签订时，田攀峰及其监护人并未在场，也没有田攀峰及其监护人的授权，且双方约定的购房价格远低于市场价格。三、田攀峰的监护人田某代田攀峰与李洪波签订《存量房居间（买卖）合同》时，并不知道李洪波是中介的工作人员，中介故意隐瞒该重要事实，致使田攀峰的监护人田某误以为将购房资格卖给了真正的购房者，该行为属于恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，且违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，田攀峰的监护人田某代田攀峰与李洪波签订的《存量房居间（买卖）合同》应当认定为无效。田攀峰是限制民事行为能力人，田某作为其监护人，无权处置田攀峰的个人财产，涉案房屋属于田攀峰个人所有，也是田攀峰从福利院回来的唯一住房。芦康辩称：一、一审认定事实清楚。田攀峰的监护人田某代田攀峰与李洪波签订《存量房居间（买卖）合同》的时间是2015年3月17日，一审查明事实属实。涉案房屋第二笔购房款中的258074元也是由芦康支付给华生公司的。关于田攀峰的监护人田某出具收条的真实性及内容一审已经查明。融众公司将涉案房屋的钥匙等交给芦康，芦康办理了收房及装修入住手续。二、蔡智宽以田攀峰代理人的名义与芦康签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效。田某代田攀峰将涉案房屋的购房指标以60000元价格出售，表明其同意将涉案房屋的购房指标处分给李洪波，至于该指标及其项下权利义务以何种价格出售给第三方，均与田攀峰无关。芦康就涉案房屋已支付对价、装修入住，其买卖合同符合继续履行的条件，且双方约定的价格也与市场交易价格相符。芦康在交易前要求融众公司提供了涉案房屋的相关材料，已经尽到谨慎的注意义务，且已实际占有、控制房屋，至于田攀峰与李洪波之间合同的效力，不属于本案二审争议的焦点。三、田攀峰虽然是限制民事行为能力人，但田某将涉案房屋的指标以60000元价格出售，实现了房屋指标的经济价值并取得相应款项，该行为并没有损害田攀峰的个人利益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡智宽辩称，田某到融众公司的门店出售涉案房屋的购房指标，当时购房指标的价值也就是5、6万元，门店押了田攀峰的身份证、医保卡、户口本、残疾证等原件，而且看到残疾证上写的监护人就是田某。田某当时写了收条，表示后期会配合办理过户手续，后来也一起去交了物业费、装修押金，否则芦康是不可能装修的。芦康在涉案房屋居住了两年，田某把涉案房屋的门锁撬开，把田攀峰这个残疾人放在房屋里，其实就是看到房价上涨，反悔了，当时这个房屋就只值这么多钱。张伟、李洪波未到庭应诉，亦未提交书面意见。芦康向一审法院起诉请求：1、依法判令田攀峰将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北汉口·华生城市广场北区22栋3单元3层304号的房屋产权过户至芦康名下；2、依法判令田攀峰立即腾退武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北汉口·华生城市广场北区22栋3单元3层304号的房屋；3、依法判令本案诉讼费、保全费由田攀峰、蔡智宽、张伟承担。一审法院认定事实：田攀峰为限制行为能力人，其监护人为田某，蔡智宽、张伟均为武汉融众联合房地产代理有限公司（以下简称融众公司）股东，李洪波为融众公司职工。2011年1月27日，田攀峰位于武汉市江汉区西马后路114号2栋104号房屋面临拆迁，其自愿选择的安置房源为城市广场小区北22栋3单元。2015年3月，田攀峰的监护人田某携带田攀峰身份证、医保卡、残疾人证、拆迁协议、户口本等原件找到武汉融众易居房地产经纪代理有限公司，要求将城市广场小区北22栋3单元的购房资格出卖，并将上述原件全部交由公司保管。为赚取其中房屋指标转卖差价，武汉融众易居房地产经纪代理有限公司法定代表人蔡智宽指使李洪波以自己名义先代为持有购房资格。2015年3月17日，田攀峰的监护人田某代田攀峰与李洪波签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方（田攀峰）所有的房屋坐落于武汉市硚口区城市广场22栋3单元304号，建筑面积86平方米，动迁安置编号：江迁安（精）字931号，双方协商一致，房屋指标成交价格为60000元。3000元指标定金，拿到该房屋钥匙后三日内一次性支付剩余57000元；甲方(田攀峰)承诺全程配合乙方（李洪波）办理该房办证、公证、过户等全部手续，如不配合愿承担所有责任。上述合同签订后，田攀峰的监护人田某确认收到购房定金3000元。蔡智宽联系到芦康，以田攀峰名义与其签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定将武汉市硚口汉口华生城市广场北区22栋3单元3层304号房屋，建筑面积86平方米（以办证为准），证号江汉区动迁安置房通知书，交易价格400000元（含应当向开发商交付的房款）。合同签订之日付给甲方2万元定金，交房款之日付甲方28万元整，拿钥匙交房付给甲方10万元。甲方后期负责办理一手证费用，乙方负担拿钥匙费用，中介佣金，乙方承诺2015年4月1日前交房款。合同签订后，芦康向融众公司支付了定金20000元。芦康以田攀峰名义于2015年3月31日向湖北华生房地产开发有限公司缴纳购房款258074元，开发商出具相关发票。2015年4月11日，芦康母亲康桃菊向蔡智宽转账114419元。2015年4月12日，田攀峰的监护人田某出具收条，内容为“今收到亿房房产交来城市广场北区22栋3单元304室房屋尾款人民币伍万元整，本人保证后期配合该房屋办证及过户手续，如不配合，本人自愿承担一切该房屋所造成的法律责任。”田某收到房屋指标款后办理了收房手续，并将从开发商处领取的房屋钥匙交由融众公司，融众公司后将房屋钥匙交付于芦康，芦康收房后于2015年5月开始对涉案房屋进行装修，并于2016年春节入住，物业费、水电费等一直由芦康缴纳。2017年7月31日，田攀峰及其监护人田某趁房屋内无人，将门锁更换。现房屋已符合过户条件，故芦康诉至一审法院。一审法院另查明，融众公司已于2017年7月办理工商注销手续，股东为蔡智宽、张伟。一审法院认为，田某作为田攀峰的代理人与李洪波签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，该合同实际是田攀峰将其购买动迁房的资格以6万元的价格转让给李洪波。李洪波系融众公司工作人员，其与田攀峰签订《存量房居间（买卖）合同》属职务行为，目的是让公司取得动迁房购买资格的处分权。后融众公司以田攀峰代理人名义与芦康签订的《存量房居间（买卖）合同》实际是融众公司将动迁房购买资格又转让给芦康，因该单位职工李洪波与田攀峰签订合同后已经取得动迁房购买资格的处分权，融众公司有权将该权利转让给芦康，融众公司将动迁房购买资格出售给芦康的行为有效。融众公司将动迁房购买资格转让给芦康后，芦康已经履行了付款义务并合法占有了房屋，田攀峰应当履行协助过户义务，故对于芦康要求田攀峰配合办理过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。芦康系基于合同关系合法占有涉案房屋，田攀峰已经将购房资格出售，购房款也并非其支付，无权占有涉案房屋，故芦康有权要求其返还房屋。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第10条的规定，判决：一、田攀峰于一审判决生效之日起7日内配合将房屋过户登记至芦康名下；二、田攀峰于一审判决生效之日起7日内将房屋腾退给芦康。一审案件受理费1032元，保全费2520元，共计3552元，由田攀峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田攀峰向本院提交武汉市公安局硚口区分局长丰街发展派出所出具的《证明》一份，拟证明芦康曾砸了涉案房屋的门。经质证，芦康对田攀峰提交《证明》的真实性无异议，但认为与本案无关，双方都报过警，派出所的意见是到法院起诉。蔡智宽对田攀峰提交的《证明》不清楚，但之前的确因发生纠纷一起到派出所，当时就是芦康住得好好的，田某把锁撬了，把××人丢在涉案房屋里。本院认为，田攀峰提交的证据内容系报警人自述且与本案无关，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，蔡智宽以田攀峰代理人的名义与芦康签订《存量房居间（买卖）合同》的时间是2015年3月8日。二审中，田攀峰、芦康均陈述涉案房屋已经办理了不动产权证，房屋所有权登记在田攀峰名下。本院认为，田某作为田攀峰的代理人与李洪波签订《存量房居间（买卖）合同》出售的是涉案房屋的购房指标即购买房屋的资格。购房指标并非房屋本身，购房指标的经济价值系在向开发商购买房屋或向他人转让购房指标时才能实现。田某作为田攀峰的监护人，通过出售涉案房屋的购房指标，实现了购房指标的经济价值，其行为系为被监护人田攀峰的利益。田攀峰上诉认为田某出售购房指标非为被监护人利益处分财产，缺乏事实依据，本院不予采纳。田攀峰上诉认为田某代田攀峰与李洪波签订的《存量房居间（买卖）合同》存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的且违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，应属无效，因其提交的证据并不足以证明其主张，且上述合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。本案中，虽是融众公司的法定代表人蔡智宽以田攀峰代理人的名义与芦康签订合同，但田某作为田攀峰的监护人，为出售购房指标将田攀峰的身份证、医保卡、残疾人证、拆迁协议、户口本等原件交给融众公司，而李洪波作为融众公司的工作人员，通过与田攀峰之间的《存量房居间（买卖）合同》，亦使融众公司对涉案房屋购房指标的处分属于有权处分，上述合同签订后，芦康以田攀峰的名义支付了购房款、拿到了房屋钥匙并装修入住近一年半，综合本案事实，芦康有理由相信出售涉案房屋的购房指标是田攀峰一方的真实意思表示，芦康对合同的签订已经尽到了谨慎的注意义务。田攀峰上诉认为芦康系以远低于市场价的低价购房，并未提交充分的证据予以证明。田攀峰上诉认为田某并未出具收条，并未将钥匙交给融众公司，但田某在一审中陈述收到6万元，且对收条不申请鉴定，在二审中亦称将钥匙交给李洪波。故田攀峰上诉认为蔡智宽以田攀峰代理人的名义与芦康签订的《存量房居间（买卖）合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。田攀峰已将购房指标出售且涉案房屋的购房款亦非田攀峰支付。一审综合本案事实，认定芦康系基于合法买卖关系取得涉案房屋，并对其诉请予以支持，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，田攀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由田攀峰负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二十五日书记员 汪丽玲