广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31715号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡文成。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尤云。上诉人胡文成与被上诉人尤云因房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人胡文成上诉请求：1、请求判决撤销一审判决中“故一审法院确认双方租赁合同于2018年5月21日解除”和“胡文成应承担2018年4月24日起至尤云解除合同之前的租金，胡文成主张尤云支付租金3120元，未超过胡文成依法应承担的租金金额，一审法院予以支持”，改判为“支持双方租赁合同于2018年4月21日解除”和“驳回被上诉人主张的要求上诉人支付2018年4月23日至2018年5月19日租金3120元”。2、请求判决撤销一审判决中“故一审法院酌定胡文成赔偿尤云购买遥控器损失22元”和“胡文成主张解除买卖合同，退还空调和热水器，于法无据，一审法院不予支持”，改判为“判令被上诉人退还‘格兰仕’交调和‘美的’热水器，并支付每月300元的使用费直至退还日”。3、本案一审、二审诉讼费用山被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决双方租赁合同于2018年5月21日解除，并判令胡文成支付2018年4月23日至2018年5月19的租金存在事实认定不清。1.胡文成在搬离承租地并将钥匙交还给尤云时，已不再享有承租人使用承租地的权利，且在胡文成搬离承租地时胡文成询问尤云是否需要继续交未租出去期间的租金时，尤云并未要求胡文成履行承租人的义务，即在胡文成搬离承租地时及以前尤云未要求胡文成交空房时间的租金，双方签订的房屋租赁合同中约定的当事人双方的权利和义务于2018年4月21日已经终止。尤云与胡文成事先协商同意胡文成以3700-3800元的租金出租承租地，并由尤云与新的承租人之间重新签订租赁合同，不属于法定情形的转租行为。胡文成认为转租是出租人（尤云）将租赁房屋租给承租人（胡文成），承租人(胡文成）又把承租房屋转次承租人的租赁法律关系，尤云要求与新的承租人之间重新签订租赁合同，胡文成自然想到尤云不能够将一个房子租给两方承租人，如果是法定情形的转租，应该是胡文成以二房东的身份与新的承租人协商租金金额并签订租赁合同，新的承租人向胡文成支付与胡文成协商的租金，双方签订的房屋租赁合同仍然生效，胡文成继续向尤云支付每月3600元的租金直至合同期满。在双方协商的租赁行为中，尤云要求涨租并与新的承租人重新签订租房协议，将由新的承租人向尤云支付与尤云协商的租金金额，且由尤云与新的承租人直接建立租赁法律关系，这种租赁法律关系已与胡文成无关。且在尤云提供的尤云与青沐之间签订的房屋租赁合同中，尤云与新的承租人之间签订的房屋租赁合同与胡文成没有法律关系，进一步说明尤云在要求与新的承租人之间重新签订租赁合同且要求涨租时，已经给出了同意解除双方签订的房屋租赁合同的意思表示。2.尤云于2018年5月1日告知胡文成，尤云已经收取了新租户的订金，尤云方证人周开均在一审法庭上曾当庭承认该证人作为尤云的出租代理人时，于2018年5月5日左右已将承租地租出去了。因此胡文成认为承租地早在2018年5月1日就租出去了，且在2018年5月19日，尤云告知胡文成（于2018年5月1日找到的）新租户在继续承租。故胡文成认为尤云提供的其与青沐之间签订的租赁合同第一页显示的租赁期“2018年5月21日至2023年10月21日”的日期是伪造的，尤云故意将租出去的起始日期“2018年5月1日”篡改为“2018年5月21日”。3.在胡文成还未搬走时，尤云与胡文成事先协商同意胡文成以3700-3800元的租金出租承租地，并由尤云与新的承租人之间重新签订租赁合同，但是在胡文成及尤云的租房委托人周开均带租客看房时，尤云及尤云的出租代理人又要求租到4500才同意与新的租户签订租赁合同，由于有好多天都没租出去，后来尤云及尤云的出租代理人又要求租到4300才同意与新的租户签订租赁合同（关于租金的要求，尤云方证人周开均在一审法庭上曾当庭承认前期确实是想租到4500元，后来又想租到4300元），尤云及尤云的出租代理人不守承诺，不同意预先与胡文成协商的由胡文成以3700-3800元的租金出租尤云的房子。4.胡文成在得知承租地还未租出去时，一方面为防止承租地租不出去给尤云带来损失，另一方面希望尤云能够尽早退还押金，遂积极租房，且于2018年4月25日第一次找到愿意以3800元租金承租的租客（这个事儿胡文成担保属实，金梅花园物业的周姐及证人周开均均知道此事），但是尤云的出租代理人周开均要求租到4300元才同意出租，因此于2018年4月25日尤云的房子未能成功出租，并于2018年5月15日胡文成得知承租地未租出去时，胡文成于2018年5月18日再次找到新的承租人愿意承租，但是尤云又告知胡文成由于中介不退中介费，尤云（于2018年5月1日）找到的租户不退房了，因此于2018年5月18日尤云的房子又未能以3800元出租。5.尤云的房子再次出租的行为不属于法定情形的转租行为，实际上尤云从未同意胡文成以二房东的身份进行转租。双方签订的租赁合同的租金是3600元，承租人是胡文成胡文成，尤云与胡文成事先协商以3700-3800元的租金出租尤云的房子，并由尤云与新的承租人之间重新签订租赁合同，承租人不再是胡文成胡文成，租金也不是双方签订的租赁合同约定的3600元。实际上一直是胡文成以涨100-200元租金帮尤云重新寻找新的租户，胡文成积极租房的理由并非同意与尤云协商的租房行为属于转租行为进行转租，而是在于尤云曾告知胡文成房子租出去了押金可退，胡文成一方面为防止承租地租不出去给尤云带来损失，另一方面也是希望尤云能够早日退还押金，因此积极租房。并且，即使按照尤云理解的双方事先协商的租房行为属于法定情形的转租行为，在实际出租尤云的房子时，尤云及尤云的租房委托人周开均均没有遵守约定同意胡文成以3700-3800元“转租”，而是要求租到更高的价格，远高于双方签订的租赁合同约定的3600元，以4500元后又以4300元对外出租（见上述第4点的事实陈述）。可能是尤云法律意识淡薄，将与胡文成事先协商的租房行为误理解成法定情形的转租行为。但是胡文成也曾多次告知尤云与尤云协商的租房行为不是真正意义的转租，所以胡文成认为尤云将与胡文成事先协商的租房行为故意曲解为法定情形的转租更可能的原因是因为尤云想远高于市场价出租，收取高额租金，但另一方面又不想承担租不出去的损失，因此…边欺骗胡文成同意胡文成以3700-3800元“转租”，让胡文成白花时间和精力寻找新的承租人，一边以远高于市场价的金额自行对外出租，同时在胡文成找到愿意3700-3800元承租的承租人时，尤云以各种理由不同意与胡文成找到的租客签订租赁合同，并以胡文成未“转租”出去为由要求胡文成承担租不出去的损失。综上几点，上诉人认为被上诉人的房子重新出租的起始时间存在事实认定不清、对被上诉人的房子再次出租的性质是否为转租的认定存在事实认定不清，且被上诉人的房子未尽快租出去的原因是由于被上诉人及被上诉人的出租代理人想要远高于市场价出租导致，并非上诉人过错导致。因此请求二审法院查明本案租房过程的全部事实，撤销一审判决，依法进行改判。以保护公民合法权益。二、一审判决“胡文成主张解除买卖合同，退还空调和热水器，于法无据”存在程序违法。1.双方于2018年4月21日以前口头约定买卖合同，胡文成将安装在承租地的“格兰仕”空调和“美的”热水器以1000元折价卖给尤云，尤云的代理人周开均同意，后尤云也无异议，于是胡文成在搬离承租地时，没有拆走胡文成安装在承租地的“格兰仕”空调和“美的”热水器。后来胡文成多次向尤云追讨1000元折旧费，尤云迟迟不予支付，于是胡文成于2018年6月下旬回到承租地，目的是要回胡文成安装在承租地的家电，居住在尤云房屋内的租客不给胡文成开门，胡文成并未进入承租地，于是胡文成拨打“110”报警，想让警察帮助胡文成要回胡文成安装在承租地的家电，警察用“110”的寻呼号码也联系不到尤云，警察表示他们也没有权利要回并建议胡文成寻求法律援助（这段陈述金梅花园片区的巡警及青沐的租房管家均可以证实胡文成陈述属实），后来尤云得知胡文成带巡警去承租地想要回胡文成安装在承租地的家电时，不仅不支付预先承诺的1000元折旧费，还捏造事实，给胡文成发短信控诉胡文成经常去骚扰尤云的租客，于是胡文成在一审诉讼中主张尤云退还胡文成安装在承租地的家电并支付一定的使用费，以维护胡文成的合法权益。关于胡文成想要要回胡文成安装在承租地的家电这件事情上，胡文成在得知尤云的房子已经有人承租时仅于2018年6月下旬回到过承租地一次，胡文成在得知也无法要回安装在承租地的家电之后，再未去过承租地，在这一事情上，尤云在一审法庭上捏造事实，当庭诽谤胡文成天天去骚扰尤云的租客不属实，胡文成不服。2.关于双方于2018年4月21日以前口头约定的买卖合同，《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。其中第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务；或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的”，双方于2018年4月21日以前口头约定的买卖合同未约定履行期限，且胡文成在多次催告后尤云仍不履行债务，符合《中华人民共和国合同法》第94条第三款中当事人可以解除口头约定的买卖合同的法定情形，因此胡文成要求解除与尤云口头约定的买卖合同符合法律规定，胡文成于2018年6月便已不愿意将安装在承租地的家电以1000元折价卖给尤云，尤云不让胡文成拆走也不退还，还不经胡文成同意擅自将胡文成的家电租给他人使用。综上几点，上诉人认为请求判令被上诉人退还上诉人安装在承租地的“格兰仕”空调和“美的”热水器并支付每月300元的使用费直至退还日的主张合理合法，一审判决中驳回上诉人这一主张的理由为“于法不合”存在程序违法，因此上诉人不服，现请求深圳市中级人民法院驳回被上诉人同意支付1000元折旧费的诉讼请求、撤销判令上诉人赔偿尤云购买遥控器损失的22元，改判为支持上诉人主张的请求判令被上诉人退还“格兰仕”空调和“美的”热水器并支付每月300元的使用费直至退还日。被上诉人尤云答辩称，上诉人提供了不完整的微信记录，还有虚假证据，上诉人怀疑我青沐公寓的租赁合同不是真的，我携带了原件。上诉人怀疑我5月10日已经将房子租赁出去，但是上诉人并没有提交我与上诉人的微信聊天记录，微信聊天记录可以证明我5月10日没有出租房子，只是缴交委托费给中介，并没有签订协议收取定金。对于上诉人提交的虚假证据或者不完整的微信记录，请法庭核查。另外，我提交给法庭的租赁期间的通话录音，证明对方提供的证据是虚假的。希望法庭驳回上诉人的上诉。一审法庭没有确认我的很多因租赁产生的费用。我和上诉人没有共同委托周先生作我们的房屋租赁人，只是我委托，一审判决书说我们共同委托周先生作我们的租赁委托人，与事实不符。上诉人胡文成向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20解除；2、尤云向胡文成退还房屋押金3600元；3、尤云向胡文成退还“格兰仕”空调（价值1899元）及“美的”电热水器（价值999元）；4、尤云向胡文成支付使用“格兰仕”空调及“美的”电热水器的使用费，每月300元，从2018年4月21日计算至退还日止；5、本案的诉讼费用由尤云承担。被上诉人尤云向一审法院反诉请求：1、胡文成违反租赁合同，没收胡文成押金3600元；2、胡文成向尤云支付2018年4月23日至2018年5月19日租金3120元、管理费60元、水费67.54元、电费154.4元；3、胡文成返还遥控器250元。上述第2和第3项请求合计3651.94元，去掉胡文成空调和热水器折旧价1000元，胡文成应向尤云支付2651.94元，利息另算；4、胡文成对2018年至2019年以来多次打电话微信短信，威胁谩骂诅咒尤云的行为当庭赔礼道歉；5、诉讼费用由胡文成承担。一审法院经审理查明，2017年4月20日，胡文成（乙方）与尤云（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于深圳市福田区金梅花园X栋XXX号房（以下简称租赁物业）出租给乙方，租赁期限自2017年3月24日至2019年3月23日，租金为每月3600元，于每月20日前支付，乙方向甲方支付一个月的租金作为租赁押金，租赁合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方。租赁合同第三条第（一）款约定：物业租赁期间产生的物业管理费、水电费等由乙方承担；第（三）款第2项约定：乙方应依据合同约定按时支付租金，乙方延期支付租金达五天，或欠交管理费水电费等达500元的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。租赁合同第四条第（二）款乙方违约责任约定：房产交付后，乙方单方违约或擅自解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方损失。上述租赁合同签订后，尤云将租赁物业交付给胡文成居住使用，胡文成亦向尤云支付了押金3600元并每月按时向尤云支付租金。租赁期间，胡文成还自行添置了格兰仕空调和美的热水器。2018年3月23日，胡文成的爱人代文成向尤云发送微信称：“云姨，我现在怀二胎有六个多月了，现在我老公在南山那边上班了，我一个人在这边带娃，上下六楼很不方便，想换一个有电梯的房子，但是我们的合同还没有到期，我们想把房子转租出去，您同意不？主要是孩子才一岁多，要我抱着上下楼我也抱不动了，如果您同意提前解约愿意退我们押金的话也可以，到时候这边再租出去也可以涨点租金”。胡文成微信还称“您那边联系中介的话，押金可以退给我们不？”尤云回复称“租出去可以退给你”。胡文成于2018年4月21日搬离租赁物业。尤云的委托人周开均检查租赁物业之后，收取了租赁物业钥匙，并请物业公司向胡文成开具了放行条。在胡文成搬离过程中，尤云委托人周开均与胡文成协商一致，胡文成同意将自己添置的格兰仕空调和美的热水器作价1000元转让给尤云。胡文成在搬离时无意将空调遥控器带走，后因双方产生争议，胡文成并未将空调遥控器交付给尤云。在胡文成搬离后，胡文成和尤云的委托人周开均均积极推动对外出租事宜，但至2018年5月11日双方均未能联系到承租人。2018年5月21日尤云将租赁物业实际出租出去。胡文成主张双方在2018年4月20日已经解除租赁合同。理由是双方之前的微信沟通表明尤云已经同意胡文成提前解除租赁合同。尤云称胡文成提出转租时双方租赁合同并未到期，尤云表示只要不给我造成损失就退还胡文成押金，但在转租之前胡文成仍应支付租金，胡文成并未支付2018年4月20日之后的租金，已构成违约，其有权没收押金并要求尤云支付未付的租金。租赁物业的管理费为每月60多元，原尤云双方均无法确定租赁物业每月具体的管理费金额。胡文成支付租赁物业2018年4月份的管理费。尤云主张胡文成在搬离后还有154.4元电费和67.54元水费没有支付，胡文成对尤云主张的未付水电费的事实及金额没有异议。上述事实，有双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为，双方所签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。租赁合同履行期间，胡文成向尤云提出搬离租赁物业的请求并询问尤云是否同意转租及退还押金？尤云回复租出去可以退还押金的内容表明尤云同意胡文成转租，从后来双方积极推动对外出租的行为看，尤云也是同意胡文成转租的，但尤云同意胡文成转租并不代表尤云同意胡文成以胡文成搬离时间为双方解除租赁合同的时间，尤云的真实意思是在租赁物业转租成功时，同意解除与胡文成之间的租赁合同，而非胡文成所理解的搬离之日，胡文成主张双方在沟通时已经协商一致解除租赁合同，系胡文成对双方沟通内容的误解，双方租赁合同并未在2018年4月20日解除，胡文成主张双方在2018年4月20日解除租赁合同，与事实不符合，一审法院不予确认。案涉物业于2018年5月21日已另行对外出租，根据尤云先前的关于转租出去可以退还押金的承诺，尤云应将胡文成支付的3600元押金退还给胡文成。尤云主张胡文成在2018年4月20日之后存在未付租金的情形，因胡文成未付租金是因为尤云已同意胡文成转租，双方也在积极推动对外出租事宜，而何时转租承租又存在不确定，故胡文成未付尤云2018年4月20日之后的租金并非其故意拖欠，况且在尤云另行出租之前，尤云也从未催促胡文成支付租金，现尤云在租赁物业已另行出租的情况下以胡文成未付2018年4月20日之后租金为由主张没收租赁押金，明显有违诚信原则，一审法院对尤云没收押金的请求不予支持。因胡文成在搬离租赁物业时已经与尤云达成一致，将空调和热水器作价1000元转让给尤云，尤云实际上也已经接收该空调和热水器，胡文成主张解除买卖合同，退还空调和热水器，于法无据，一审法院不予支持。同时对胡文成主张尤云支付空调和热水器使用费的主张，一审法院亦不予支持。根据一审法院前面论述的尤云的真实意思表示是在租赁物业转租成功时，同意解除与胡文成之间的租赁合同，现尤云已于2018年5月21日将租赁物业另行出租，故一审法院确认双方租赁合同于2018年5月21日解除。胡文成搬离之后曾将钥匙交付给尤云的委托人周开均，周开均收取钥匙仅是为方便对外出租，而非尤云同意收取钥匙之后不再收取胡文成租金，故胡文成仍应支付2018年4月份的部分租金。胡文成是2017年3月24日开始承租租赁物业并于每月20日前支付租金，胡文成2018年3月份支付的租金应覆盖至2018年4月23日之前，即胡文成还应承担2018年4月24日起至尤云解除合同之前的租金，胡文成主张尤云支付租金3120元，未超过胡文成依法应承担的租金金额，一审法院予以支持。尤云还主张胡文成支付2018年5月份管理费60元，因双方均无法确定租赁物业每月具体的管理费金额，结合双方陈述的每月管理费60多元及与胡文成应承担的管理费期间（5月1日至5月20日），一审法院酌定胡文成应向尤云支付2018年5月份管理费40元，对尤云过高的管理费主张，一审法院不予支持。尤云主张胡文成支付未付的电费154.4元和水费67.54元，胡文成对此无异议，一审法院予以支持。尤云还主张胡文成赔偿遥控器损失250元。胡文成在搬离时无意将遥控器带走，而后双方沟通时胡文成拒绝归还，因胡文成在搬离之时已经与尤云协议一致，同意将空调和热水器作价1000元归尤云所有，故作为空调部分器件的遥控器应归尤云所有，胡文成拒绝交还，其应对由此导致尤云的损失承担赔偿责任。虽然尤云并未提交证据证明其另行购置遥控器花费250元，但考虑到尤云必然会产生购买遥控器之损失，故一审法院酌定胡文成赔偿尤云购买遥控器损失22元，对尤云过高的遥控器损失主张，一审法院不予支持。上述胡文成应支付的租金、管理费、水电费、遥控器损失合计为3403.94元，因尤云还需向胡文成支付购买空调和热水器费用1000元并需退还胡文成押金3600元，两相折抵后尤云还需向胡文成支付1196.06元。尤云反诉还主张胡文成因多次打电话、微信、短信谩骂自己故要求胡文成当庭赔礼道歉，因尤云该请求并非本案租赁合同的审理范畴，故对尤云该反诉请求，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、尤云应自判决发生法律效力之日起十日内向胡文成支付1196.06元；二、驳回胡文成的其他诉讼请求；三、驳回尤云的其他反诉请求。本案本诉案件受理费50元（胡文成已预交），由尤云负担；反诉案件受理费50元（已由尤云预交），由胡文成负担。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。本案的争议焦点是：1、双方签订的租赁合同解除的时间应如何认定？2、胡文成是否应向尤云支付2018年4月24日至5月20日期间的租金损失？2、尤云是否应向胡文成退还热水器及空调，并支付使用费？关于第一个焦点，虽然尤云将房屋出租出去的时间是2018年5月21日，但胡文成和尤云在2018年3月已经就房屋的退租进行了协商，尤云并未拒绝胡文成关于退租的提议，且胡文成于2018年4月21日搬离涉案房屋时，尤云的委托人周开均也到场核查，并为胡文成开具了放行条，因此，本院认为，双方的租赁合同于2018年4月21日已经解除。一审认定不当，本院予以纠正。关于第二个焦点，根据双方确认的微信聊天记录，胡文成询问尤云，“你那边联系中介的话，押金可以退给我们不？”尤云回复：“租出去可以退给你们”。以上事实说明，尤云同意胡文成提前解除租赁合同，但尤云并未就胡文成提前解除租赁合同放弃索赔权利。因涉案房屋实际出租出去的时间是2018年5月21日，胡文成实际交纳租金至2018年4月23日，因此，胡文成还应向尤云赔偿从2018年4月4月24日至5月20日的租金损失3240元（27÷30×3600）。尤云在一审中反诉的租金为3120元，是对其自身权利的处分，本院予以确认。关于第三个焦点，因胡文成在退租时已经同意将热水器和空调按照1000元的价格转让给尤云，尤云也已经收到该热水器和空调，因此，胡文成再主张尤云返还给热水器和空调，并向其支付使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，胡文成应向尤云支付的费用合计为3403.94元（3120元+月管理费40元+遥控器22元+水费67.54元+电费154.4元），尤云应向胡文成退还押金3600元，并支付空调和热水器转让价1000元，二者相抵，尤云还应向胡文成支付1196.06元。一审判决正确，本院予以确认。综上，上诉人胡文成的上诉请求不成立，一审判决对租赁合同解除的时间认定不当，但处理结果并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人胡文成负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇一九年十二月二十三日本件与原本核对无异书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。