湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终948号上诉人（原审原告）：金晓奎，男，1973年7月25日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告）：余正凤（金晓奎之妻），女，1965年2月22日出生，汉族，住随州市曾都区。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：张海军，随州市曾都区北郊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王军，男，1978年8月25日出生，汉族，住随州市。上诉人金晓奎、余正凤因与被上诉人王军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金晓奎、余正凤上诉请求：1.撤销原判，改判解除金晓奎与王军签订的《还建房买卖合同》，王军返还其占有的房屋，金晓奎、余正凤退还王军15万元；2.判令王军支付金晓奎、余正凤自2015年4月至今的房屋占用费；3.二审诉讼费由王军负担。事实和理由：一、一审判决认定“本案房屋房产证变更手续不属于事实上的履行不能”，属认定事实错误。金晓奎、余正凤无法为王军办理涉诉房屋的房产证，王军拒不支付购房余款，合同无法履行，这是客观事实。二、案涉房屋是还建房，手续不齐全，无法办理房产证、土地使用证，金晓奎、余正凤无法履行合同约定的将房屋合法房产手续变更为王军名下，属事实上的履行不能，属不可抗力，金晓奎、余正凤可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同。王军未予答辩。金晓奎、余正凤向一审法院起诉请求：1.解除金晓奎与王军签订的《还建房买卖合同》，王军返还其占有诉争的房屋，金晓奎、余正凤退还王军15万元；2.判令王军支付自2015年4月至今的房屋占用费；3.诉讼费由王军负担。一审法院认定事实：2012年10月16日，金晓奎与余正凤登记结婚。2014年8月2日，随州市文化公园工程建设指挥部（征收人）与金晓奎（被征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》，安置房位置在熊家社区三期安置房小区内，安置房贰套，房屋面积233.26平方米，分别为9号楼2单元2002号房和1号楼1单元2004号房。2015年3月9日，金晓奎与王军签订《还建房买卖合同》，约定：金晓奎自愿将合法取得的位于熊家社区三期安置房小区9号楼2单元2002号还建房一套出售给王军。房屋结构为框架，房屋性质为还建房，建筑面积105.58平方米。并保证已经取得房屋其他产权人或利害关系人同意。王军应支付的总房款为248000元整。双方签订合同时，王军向金晓奎支付购房首付款15万元，余款98000元等金晓奎将该房的合法、有效房产手续变更为王军所得后，王军再向金晓奎支付。金晓奎协助王军办理土地使用证等手续。金晓奎在收到王军购房款时必须向王军出具收条。金晓奎、王军双方均不得擅自解除本合同。如任何一方违约需向对方支付违约金5万元。合同签订后，王军向金晓奎支付购房首付款15万元。后又向金晓奎支付1.7万元购房款，合计16.7万元。现金晓奎、余正凤以无法办理房屋变更手续为由诉至一审法院，请求解除房屋买卖合同，并要求王军支付房屋占用费。一审法院认为，金晓奎、王军双方自愿签订的《还建房买卖合同》未损害国家、集体、第三方利益，也没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效之合同。金晓奎、王军应按照合同履行各自的义务。王军已按照合同约定支付房屋首付款，金晓奎交付房屋后王军装修入住至今。现金晓奎诉称本案房屋是还建房，至今仍办不了房产手续，无法履行合同约定的将该房屋的合法有效房产手续变更为王军名下，属事实上履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，请求法院解除《还建房买卖合同》，于法无据。本案房屋房产证变更手续不属于事实上履行不能，不存在不可抗力，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人可以解除合同的情形，故金晓奎、余正凤的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决：驳回金晓奎、余正凤的诉讼请求。案件受理费3300元，由金晓奎、余正凤负担。二审中，金晓奎先后提交了随州××产业园区熊家社区居民委员会出具的两份证明，两份证明中对位于熊家社区三期还建房9号楼二单元2002室房屋分别表述“土地性质为国有划拨，暂无房产证”、“土地性质为集体所有，暂无房产证”，拟证明案涉房屋的土地性质。对上述证据，王军质证认为，对真实性无异议，该证据证明案涉房屋只是暂无房产证，并非不能办理房产证，案涉房屋是经合法程序批准建设，依法可以转让，金晓奎与王军签订的房屋买卖合同已经在熊家社区办理了备案变更手续。对上述有争议的证据，本院评析如下：上述两份证明对案涉房屋的土地性质认定相互矛盾，不予采信，关于熊家社区三期还建房的土地性质，以本院依职权调取的相关行政部门出具的书证为准。金晓奎、余正凤为证明案涉还建房在施工过程中擅自变更了规划手续，消防、人防部门不予验收，无法办理房产证、土地使用证，向本院提交调取证据申请书，申请本院调取随州市消防部门、人防部门不予验收的手续。本院依职权调取了随州市不动产登记中心出具的《地籍档案资料查询通知单》两份、随州市国土资源局高新技术产业园区分局出具的《熊家社区三期还建房土地供应情况说明》，上述三份证据的主要内容为：熊家社区三期还建房的土地性质为国有划拨，土地用途为居住用地，土地使用权证证号为随开国用（2012）179号，土地证登记产权人为随州市城市建设综合开发投资有限公司。对上述证据，金晓奎、余正凤质证认为，对真实性无异议，房子至今没有验收，不能办证，要求王军支付房屋尾款。王军质证认为，对真实性无异议，案涉房屋目前尚未办理产权手续，熊家社区三期还建房所规划的土地已由集体土地转为建设用地并办理了征地手续，双方签订的房屋买卖合同合法有效。经审理查明，熊家社区三期还建房的土地性质为国有划拨，土地用途为居住用地，土地使用权证证号为随开国用（2012）179号，土地证登记产权人为随州市城市建设综合开发投资有限公司。金晓奎、余正凤于2015年3月9日将案涉房屋交付给王军，王军于2015年装修入住。本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。本院认为，经本院依职权调查，位于随州××产业园区熊家社区三期还建房的土地性质为国有划拨，金晓奎与王军签订的《还建房买卖合同》真实、合法、有效。合同第七条约定合同自双方签字按手印并办理公证之日起生效，双方当事人一、二审均未提交证据证明合同已办理公证，但在双方签订合同之日，金晓奎即向王军交付了房屋，王军也向金晓奎支付了15万元购房首付款，双方均按照合同约定履行了合同主要义务，系金晓奎、王军以实际履行行为变更合同第七条约定的合同生效条件，该合同于2015年3月9日生效。金晓奎、王军应当按照合同约定全面履行合同义务。金晓奎、余正凤主张案涉房屋在施工过程中擅自变更了规划手续，无法办理房产证、土地使用权证，要求解除合同，并申请法院调取随州市消防部门、人防部门不予验收的手续。本院认为，案涉房屋系政府拆迁还建房，是否属于违章建筑，不属于法院的主管范围，在政府未认定该房屋系违章建筑之前，本院不予审查。同时对金晓奎、余正凤调取证据的申请，不予准许。案涉房屋系金晓奎通过拆迁安置方式合法取得，金晓奎将其享有合法权利的安置房自愿卖给王军，该房屋买卖合同合法有效，金晓奎、王军均应受合同约束。即便该房屋目前存在办理产权登记的障碍，但合同并未约定此种情形下金晓奎享有解除权，金晓奎作为自愿处分房屋的一方，亦不享有法定解除权。金晓奎作为违约方不享有单方面解除合同的权利，其要求解除合同无法律依据，不予支持。金晓奎、余正凤基于解除合同而提出的要求王军返还房屋、支付房屋占用费的上诉请求，于法无据，不予支持。金晓奎在质证中提出，要求王军支付房屋尾款。金晓奎在一、二审起诉状、上诉状中均主张要求解除合同，二审审理中提出的要求王军支付房屋尾款的主张属于变更诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，变更诉讼请求应当在一审举证期限届满前提出，对王军提出的该项主张，本案不予处理。综上所述，金晓奎、余正凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由金晓奎、余正凤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十二月二十八日书记员 赵曼曼