江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2884号上诉人（原审被告）：周凯媛，女，1997年4月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：龚涛，江西亚都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西恒地置业有限公司，住所，江西省九江市浔阳区人民路186号。法定代表人：程章新，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。上诉人周凯媛因与被上诉人江西恒地置业有限公司（简称恒地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院[简称浔阳区法院]（2019）赣0403民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周凯媛上诉请求：撤销浔阳区法院（2019）赣0403民初2573号民事判决，发回重审；另请求一、二审诉讼费由恒地公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，判决结果不公。1.周凯媛与恒地公司之间的“商品房买卖合同（预售）”已履行完毕，案涉房屋湖滨翡翠城第一栋不分单元x号房不动产登记已完成，不存在解除合同的合法理由，一审判决解除合同，违反了合同法保护交易原则和公平公正司法原则。2.周凯媛支付合同价款的义务已经转移给案外人谢明江，且获得了恒地公司的同意，至于恒地公司与新债务人谢明江如何履行债务，与周凯媛无关。3.一审判定周凯媛的违约责任缺乏依据，假若有逾期交款情况存在，为何从签订合同至办理房屋产权登记直至起诉之日，恒地公司从未向周凯媛主张过房款？假若没有支付房款，作为开发商怎会痛痛快快给办产权登记？恒地公司的主张不符合逻辑，违反诚实信用原则。4.一审判决解除合同，但适用的法条与解除合同无关。5.一审法院庭审虽要求周凯媛补充证据，但一审法院未接受周凯媛提交补充证据及证人申请，一审法院径直判决，不符合事实及法律规定。恒地公司辩称，1.周凯媛并未按照双方签订的商品房买卖合同支付对应的购房款，合同没有履行完毕，周凯媛应按照合同约定承担违约责任。2.谢明江出具了欠条，该欠条不是周凯媛购房款支付义务的转移，而是谢明江对购房款支付义务的加入，不能免除周凯媛的付款义务。3.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回周凯媛的上诉请求，维持原判。恒地公司向浔阳区法院起诉请求：1.解除恒地公司与周凯媛签订的“商品房买卖合同（预售）”；2.周凯媛向恒地公司支付违约金38132.45元，另请求案件受理费由周凯媛承担。浔阳区法院一审认定事实：2015年3月28日，恒地公司、周凯媛签订“商品房买卖合同（预售）”，约定：周凯媛购买恒地公司开发的湖滨翡翠城第一栋不分单元x号房屋；预测房屋建筑面积124.96㎡，总价为762649元；一次性付款，买受人应当在2015年3月28日前支付该商品房全部价款；逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同签订后，该涉案房产已备案在周凯媛名下；周凯媛认为购房款已由案外人用工程款抵付，自己无须再付款。浔阳区法院一审认为，恒地公司、周凯媛签订的“商品房买卖合同（预售）”是双方真实意思表示，具有法律约束力。周凯媛并未提供有效证据证明其购买的涉案房屋已由案外人抵偿支付（购房款），故对恒地公司的诉请，予以支持。浔阳区法院于2019年10月30日作出（2019）赣0403民初2573号民事判决：一、解除原告（江西恒地置业有限公司）、被告（周凯媛）签订的“商品房买卖合同（预售）”；二、被告（周凯媛）在判决生效后十日内向原告（江西恒地置业有限公司）支付违约金38132.45元。案件受理费11808元，由被告周凯媛负担。本院二审期间，周凯媛围绕上诉请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据材料交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.周凯媛支付商品房价款义务是否已经转移给了案外人谢明江。周凯媛一审举证了2016年6月4日谢明江名下出具的欠条一张，该欠条载明：“江西恒地置业有限公司，周凯媛于2015年3月28日购买贵公司开发的湖滨翡翠城1栋1单元x号住房一套，现欠购房款柒拾陆万贰仟陆佰肆拾玖元整（小写762649元），本人同意代为支付该笔欠款，并协助办理相关手续。此据”，恒地公司对该欠条的真实性未提出异议，该欠条可予确认。根据该欠条内容，谢明江在该欠条中作出的意思表示是同意代为支付周凯媛所欠恒地公司购房款，该欠条并无免除周凯媛所负向恒地公司支付购房款义务的意思，故该欠条不构成债务转移意思表示，而属第三人代为履行债务约定。周凯媛二审申请谢明江、倪淼兴出庭作证，用以证明谢明江出具的上述欠条系接受周凯媛债务转移的意思，且恒地公司明知并同意。本院认为，（1）上述谢明江2016年6月4日出具的欠条意思非常明确，即谢明江同意代为支付周凯媛2015年3月28日购买恒地公司房屋所欠恒地公司购房款762649元，该欠条内容无需再加以证明。（2）书证的证明力一般大于言辞证据，且周凯媛申请出庭作证的谢明江、倪淼兴与恒地公司就相关事实另行存在诉讼上的利害关系，不宜作为本案的证人。本院对周凯媛二审提出的证人出庭作证申请不予准许。2.案外人谢明江是否通过工程款抵付方式代为支付周凯媛所欠恒地公司购房款。周凯媛一审举证了恒地公司与湖南省湘乡输变电建设有限公司、谢明江、倪淼兴建设工程施工合同纠纷一案的起诉状、工程款抵扣购房款审批表、前述谢明江2016年6月4日出具的欠条、民事调解书，用以证明周凯媛在本案的购房款已与恒地公司应付谢明江的工程款抵扣；二审中，周凯媛补充提交了上述另案中的证据即恒地公司与湖南省湘乡输变电建设有限公司之间的配电安装施工合同及其补充协议。经查，周凯媛提供的上述另案材料，内容上均不能体现本案合同标的物湖滨翡翠城第一栋不分单元x号房屋购房款已由恒地公司、谢明江用工程款进行抵扣，这些另案材料不能起到周凯媛主张的证明作用，除欠条外的其他证据材料与本案缺乏关联，不予采信。周凯媛二审还提供了湖南省湘乡输变电建设有限公司在本案二审期间出具的该公司与恒地公司之间建设工程施工合同项下工程款结算表及所附转账凭证，用以证明周凯媛在本案的购房款已由上述工程款抵付；经查，该结算表系湖南省湘乡输变电建设有限公司单方出具，未得到恒地公司认可，真实性不能确定，所附转账凭证与本案缺乏关联，均不予采信。二审另查明，虽然周凯媛、恒地公司在回答一审法院关于周凯媛购买的房屋现在是否登记备案的询问时，一致确认该房已在房产部门备案在周凯媛名下，但当事人均未提供不动产登记备案凭证；本院二审期间，双方一致更正，周凯媛在本案购买的房屋仅进行了商品房买卖合同备案，未进行不动产登记备案，也即案涉房屋尚未办理房产权证，一审认定案涉房屋已备案在周凯媛名下有误。本院认为，周凯媛关于其向恒地公司给付购房款义务已转移给第三人谢明江、谢明江已通过工程款抵付方式向恒地公司付清购房款的主张，缺乏有证明力的证据证明。谢明江向恒地公司出具的欠条，实为第三人代为履行债务约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因本案并无周凯媛给付或第三人实际代为给付周凯媛所欠恒地公司商品房价款的凭证，故应认定周凯媛未向恒地公司履行购房款给付义务，已构成根本性违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，恒地公司有权要求解除与周凯媛签订的“商品房买卖合同（预售）”并要求周凯媛依约支付违约金。周凯媛上诉称一审法院庭审中虽要求周凯媛补充证据却未接受周凯媛提交的补充证据及证人作证申请，与周凯媛一方签字确认的庭审笔录的记载不符，亦无其他凭证证实，周凯媛关于一审程序违法的主张不能成立。综上，一审判决认定基本事实清楚，虽适用法律不够全面，但判决结果正确，故对周凯媛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11808元，由上诉人周凯媛负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一九年十二月十二日书记员 陈 昊