安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0827民初3003号 原告：汪耀洲，男，1977年10月27日生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：王江峰，安徽雷城律师事务所律师。 被告：望江舒美特房地产开发有限公司（以下简称“舒美特公司”），住所地安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道舒美特名仕苑小区，统一社会信用代码9134082767420048XY。 法定代表人：魏淼林，总经理。 委托诉讼代理人：徐文，安徽雷城律师事务所律师。 原告汪耀洲诉被告舒美特公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法由审判员杨运来适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪耀洲及其诉讼代理人王江峰、被告舒美特公司诉讼代理人徐文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪耀洲向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房和逾期未办证违约金共计343041.9元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月28日，原、被告经协商签订商品房买卖合同、车库使用权转让协议、补充协议，约定原告购买被告开发的舒美特名仕苑D9-1幢101号商品房及编号为D-9-C1、D-9-B1的两间车库使用权，总价款为1143473元，如被告不能按照合同约定的期限交付房屋，承担日万分之五的违约金，如被告未在规定期限内办理产权登记，承担总房款百分之一的违约金等条款。之后，原告履行了合同义务，然而被告因资金原因，无视广大业主的合法权益，擅自将原告购买的房屋所对应的土地到银行抵押贷款，导致产权证不能办理，且严重违约，不能在合同约定的期限内按时交付房屋，致使原告的合同权利受到侵害。原告多次与被告协商，要求被告及时履行合同，但被告置之不理。为此，原告提起诉讼。 原告汪耀洲为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告身份情况；2、商品房买卖合同、补充协议、车库使用权转让协议、储藏室使用权转让协议各一份，拟证明原、被告于2014年6月28日签订房屋买卖合同等，约定原告购买被告开发的房地产的事实等；3、销售不动产统一发票一张、收据两张、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份（提交复印件、原件被当庭退回），拟证明原告按照合同约定，全面履行了合同义务；4、入伙流转表（提交复印件、原件被当庭退回），拟证明被告延期交房的事实；5、证人陈某出具的证明一份，拟证明原定交房时间是2014年12月31日，因被告不能按时交房，与原告协商推迟至2015年3月31日交房的事实。 被告舒美特公司对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4没有异议；对证据5有异议，应以合同约定为主，不是以第三方的证明为准，且证人没有到场，是孤证。 被告舒美特公司辩称：2014年6月28日，原、被告之间确实签订了商品房买卖合同，合同约定房屋总价款是983133元。付款方式是第三种付款方式，实际上当天预付的首付款没有达到约定的金额，只付了353133元并出具欠条一份，约定交房之日付清。双方签订的补充协议第四条规定，买受人在付清全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担违约责任，同一天双方还签订了另外两份协议即车库使用权、储藏室使用权转让协议，价位不高，该协议是否履行代理人不清楚。因被告资金链断裂，无法按约交房。2016年1月底，该房屋已经达到了交付条件，可以交付使用，其他业主都陆续收房，并有部分入住，但因原告的24万元首付款没有支付，所以被告没有向原告交房，直至2019年3月才将房屋交付原告。2016年1月被告向原告发送了信息，由于原告更换手机号码，所以没有联系上，业主建有QQ群，在群里送达了交房信息。被告认为，2016年1月底之前因为被告没有按照合同约定交付房屋，是否存在违约情况由法院判定，之后被告行使同时履行抗辩权，被告不应承担违约责任。被告早已将办理产权登记所需由被告提供的资料报产权登记部门备案，因案涉房屋的土地被抵押，不能办理产权登记。原告要求按总房款的30%支付违约金过高，原告的损失是租金和搬迁损失，原告主张的违约金远远超过了原告遭受的损失，请求法院依法调减违约金的数额。 被告舒美特公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、欠条复印件一份，拟证明原告欠被告房屋首付款24万元及双方约定如未按时支付的情况下被告有权处置该房产的事实；2、舒美特村委会QQ群聊天记录，拟证明该房屋在2016年1月30日可以交付使用；3、竣工验收报告复印件一份，拟证明竣工验收时间是2016年9月28日；4、备案证明复印件一份，拟证明备案时间是2017年6月29日，实际是拖了一年多才去办理备案手续。 原告汪耀洲对被告舒美特公司提交的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但达不到被告的证明目的，原告承诺的是交房之日付清，如果被告在这个时间不符合交房条件，原告可以不付款即在条件没有成就的情况下，原告可以拒绝支付；对证据2的真实性不能认可，被告不能证明原告收到了消息，2016年，房屋不具备合同约定的交付条件，不能达到被告的证明目的；对证据3的真实性没有异议，但对合法性有异议，没有通过消防验收，没有消防部门的验收意见，原告认为该房屋没有通过验收；证据4，因为没有消防部门的验收，所以不能认可，真实性没有异议。 经庭审举证、质证，本院对上述证据作如下认证：原告证据1、2、3、4，被告证据1、3、4，各方当事人对其真实性不持异议，本院予以采信；原告证据5系孤证，无相应证据佐证，不予采信；被告证据2，因2016年1月30日案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，且被告并无相应证据证明原告知晓该群发布的相关信息，故不予采用。至于采信的上述证据，能否达到其证明目的，需综合全案判断。 依据以上所采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2014年6月28日，原告汪耀洲与被告舒美特公司签订一份商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）位于望江大道南侧、北环路西侧舒美特名仕苑D9#楼幢101号房，建筑面积为201.69平方米，单价为每平方米4874.47元，总价款为983133元；（合同第六条）买受人于2014年6月28日支付房款593133元，余款390000元办理银行按揭；（合同第七条）买受人如未按合同约定时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定，采取银行按揭款方式的，按附件四第六条的规定办理；（合同第八条）出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并通过备案，符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期即遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，买卖双方协商同意延期或其他不可预见因素；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；（合同第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，…买受人在接到出卖人发出交房通知之日起10日内，未来办理交房手续…，导致出卖人办理房屋所有权证日期顺延的，并由买受人承担全部责任；（合同第十二条）出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；（合同第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。当天，原、被告之间亦签订了自行车库/储藏室使用权转让协议、车库使用权转让协议、附件四即补充协议。自行车库/储藏室使用权转让协议约定：被告（转让人）将编号为D-9-B1自行车/储藏室转让给原告（受让人），成交价为39700元，于2015年3月31日之前正式交付，受让人享有使用权，不办理产权登记，无产权证，使用年限与受让人购买的上述住宅的使用年限一致；本协议作为双方签订的商品房买卖合同的附属协议，同样具有法律效力。自行车库/储藏室使用权转让协议未约定逾期交付的违约责任。车库使用权转让协议约定：被告（转让人）将编号为D-9-C1机动车停车库转让给原告（受让人），成交价为120640元，协议签订当日一次性付款，于2015年3月31日之前正式交付，受让人享有使用权，不办理产权登记，无产权证，使用年限与受让人购买的上述住宅的使用年限一致；（第五条）如受让人未按照约定付款…，逾期超过30日，转让人有权单方解除本协议，受让人按总价款的15%向转让人支付违约金，如转让人未能按照本合同时间交付车库，自协议规定的交付日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付逾期应付款万分之三的违约金；本协议作为双方签订的商品房买卖合同的附属协议，同样具有法律效力。附件四即补充协议约定：（第四条第3款）在买受人未付清全部购房款（含银行按揭手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋且不承担逾期交房责任；（第六条）买受人应在合同和本协议签署之日起30日内提供办理银行按揭贷款手续需要的一切资料，确保出卖人能顺利协助买受人办理银行贷款手续，买受人如逾期提供办理银行按揭手续需要的一切资料，则每逾期一日按商品房总价款的万分之三承担违约金，逾期45日出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人按商品房总价款的3%向出卖人支付违约金，…银行批准的按揭金额低于本合同约定的按揭金额，买受人必须在接到出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，按商品房买卖合同第七条第一项规定处理。2014年6月28日，原告给付被告自行车/储藏室、车库使用权转让款160340元，给付D9#楼幢101号住宅房首付款353133元，被告向原告出具一份销售不动产统一发票，载明预售购房款593133元，余下首付款240000元，原告向被告出具了一份欠条，并明确约定该款于交房时（2015年3月31日）一次性付清…。2014年8月11日，被告向原告出具一份按揭款收据，载明收到按揭款390000元。庭审过程中，被告提交了一份竣工日期为2016年9月28日的工程竣工验收报告及一份2017年7月8日的竣工验收备案表，但工程竣工验收报告中没有公安消防部门的验收意见。2019年3月13日，被告将上述住宅房及自行车/储藏室、车库交付原告，原告在入伙流转表中注明“面积差价款及相关费用未交，但保留对违约的相关追偿权”，被告亦在该入伙流转表上盖章。2019年11月1日，原告向本院提起诉讼，要求判如前述所请。 另查明：原、被告双方签订的商品房买卖合同中所载明的原告电话号码至今仍系原告正常使用。由于被告方责任，D9#楼幢101号住宅房至今未能办理产权登记。 本院认为：原告汪耀洲与被告舒美特公司之间签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告未按约定的期限即2015年3月31日向原告交付房屋，且没有法定或约定的延期交房情形，显属违约，依法应承担相应的违约责任。庭审中，被告抗辩称，2016年1月底，该房屋已经达到了交付条件，可以交付使用，也向原告手机发送了短信，原告号码已更换，因原告的24万元首付款没有支付，所以没有向原告交付房屋，根据附件四即补充协议第四条第3款约定，被告不应承担逾期交付责任，被告早已将办理产权登记所需由被告提供的资料报产权登记部门备案，因案涉房屋的土地被抵押，不能办理产权登记，原告请求的违约金过高，要求调减。从被告提交的工程竣工验收报告及竣工验收备案表来看，2016年1月底，该房屋并未经竣工验收、备案，明显不符合双方约定的交房条件。合同中载明的原告电话号码至今仍系原告正常使用，被告提出原告更换号码，明显与事实不符。从被告提交的欠条来看，该欠条明确载明尚欠首付款于交房时（2015年3月31日）一次性付清，由于被告未能按时交付房屋，原告依法可以行使同时履行抗辩权。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定，被告应当书面通知原告办理房屋交付手续，但被告至今未能提供相应证据证明其已于2019年3月13日前书面或以其他方式通知原告收房，由此可以认定至2019年3月13日才办理房屋交接手续系被告的违约行为所致。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。附件四即补充协议第四条第3款系被告提供的格式条款，且被告亦未采取合理的方式提请对方注意，该条款系无效条款，对双方没有约束力。根据商品房买卖合同第十二条、第十五条的约定，因被告的原因，造成原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担相应违约责任。案涉住宅房屋于2019年3月13日交付原告，但由于被告方责任至今未能办理产权登记，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。被告逾期交房给原告造成的损失，不仅仅涉及租金和搬迁损失，还可能涉及前期与后期对房屋进行同等档次装潢的时价差额等损失；其次，根据商品房买卖合同第七条的约定，原告如未按合同约定时间付款，逾期超过90日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。根据公平原则，被告逾期交付房屋，亦应按约定向原告支付违约金。故对被告要求调减违约金的请求不予支持。由于案涉自行车库/储藏室、车库的所有权不明，被告是否享有相应的处分权无法确定，故对该部分事宜在本案中不予处理。根据商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过90日，应自2015年4月1日起至2019年3月13日止，按日向原告支付已交房价款（743133元）万分之五的违约金，计536170元（1443×0.0005×743133）。现原告仅要求被告支付逾期交房和逾期未办证违约金共计343041.9元，是其对自己民事权利的处分，与法不悖，应予确认。故对原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告望江舒美特房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告汪耀洲逾期交房和逾期未办理房地产权属登记的违约金共计343041.9元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6446元，减半收取计3223元，由被告望江舒美特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨运来 二〇一九年十二月十三日 书记员  聂 侃 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。