安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8940号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国庆，男，1994年10月1日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：李鹏，安徽徽航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖鹏生，安徽徽航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽中安众邦房产代理销售有限公司，住所地合肥市庐阳区亳州路297号怡景苑1幢112号，统一社会信用代码913401003281051569。 法定代表人：李保勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王暐，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 原审第三人：汪春子，女，1972年4月2日生，汉族，住合肥市蜀山区。 上诉人刘国庆因与被上诉人安徽中安众邦房产代理销售有限公司（以下简称中安众邦公司），原审第三人汪春子居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 刘国庆上诉请求：1.撤销一审判决，驳回中安众邦公司的一审诉讼请求；2.依法改判支持刘国庆的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由中安众邦公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足，导致适用法律错误。2017年9月17日，刘国庆因购买房屋需要，与中安众邦公司签订一份《房地产经纪合同》，约定刘国庆购买在中安众邦公司处挂卖的第三人汪春子所有的位于合肥市蜀山区住宅，且于当日与第三日汪春子签订了《存量房买卖合同》以及《补充协议》。《存量房买卖合同》约定刘国庆与第三人本合同签订之后2017年9月30日之前，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。《补充协议》中，第三人承诺案涉房屋无产权纠纷，案涉房屋无贷款，后由于汪春子的原因（案涉房屋已被抵押），汪春子未能按照约定与刘国庆共同去办理房屋转移登记手续，且刘国庆发现案涉三个房屋相邻的承重墙被第三人破坏，第三人的房屋有重大质量问题。《房地产经纪合同》第五条第二款约定，本合同第四条（五）至（十）项，中安众邦公司应该按约定做到，特殊情况应在三日内告知刘国庆，并取得刘国庆的书面同意，否则导致房地产无法正常交易，中安众邦公司应向刘国庆支付违约金53000元。中安众邦公司没有告知刘国庆案涉房屋承重墙被破坏，房屋有重大质量问题，且案涉房屋存在抵押，疏于履行自己义务，违反《房地产经纪合同》的约定，应承担合同约定的违约责任。我方一审提交了案涉房产的产调信息，能够反映案涉房屋的抵押情况。一审时，我方也向法院申请进行现场勘验及房屋的照片，但一审法院视而不见，将我方的反诉请求驳回。 中安众邦公司辩称，1.中安众邦公司严格按照《房地产经纪合同》的约定履行了义务，刘国庆应当按约定支付中介服务费。2.我公司不存在违约行为，不应当支付违约金。刘国庆在与汪春子签订合同时，对案涉房屋存在抵押贷款的情况知情。汪春子在补充协议第三条承诺过户时此房无贷款，刘国庆断章取义认为此房无贷款且在签订《存量房买卖合同》后，汪春子既已将贷款还清并注销了抵押登记。3.刘国庆没有证据证明案涉房屋存在重大质量问题。4.刘国庆系单方违约，根据经纪合同约定，刘国庆应当在房屋产权过户前向中安众邦公司支付中介服务费。刘国庆并未按合同约定在2017年9月30日前将房款存入托管账户。 中安众邦公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房地产经纪合同》；2.判令刘国庆支付中介服务手续费47000元及违约金53000元；3.判令刘国庆承担本案全部诉讼费用。 刘国庆向一审法院反诉请求：1.依法解除双方签订的《房地产经纪合同》；2.判令中安众邦公司支付违约金53000元；3.判令中安众邦公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年9月17日，委托方（乙方）刘国庆与经纪人（丙方）中安众邦公司签订《房地产经纪合同（二）》一份，约定：乙方委托丙方居间乙方与第三人汪春子名下位于合肥市蜀山区，委托期限从2017年9月17日至所有手续办完为止；其第四条乙、丙双方的权利义务（七）约定丙方应配合乙方到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况；（十）丙应协助乙方至房地产管理部门办理相关手续；（十一）丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费47000元，不得收取其他费用。第五条乙、丙双方的违约责任约定有（一）本合同第四条（一）至（四）项，乙方应按约定做到，特殊情况应在3日内告知丙方，并取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金53000元。（二）本合同第四条（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在3日内告知乙方，并取得乙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向乙方支付违约金53000元。单方解除本合同，由违约方支付违约金53000元。 2017年9月17日，第三人汪春子与刘国庆签订《存量房买卖合同》，并在居间人中安众邦公司见证下签订《补充协议》各一份，约定汪春子名下位于合肥市蜀山区买卖事宜，刘国庆支付定金20000元。 一审法院认为，根据合同法的规定，居间合同系居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中安众邦公司与刘国庆于2017年9月17日签订的《房地产经纪合同》，系双方的真实意思表示，双方应当切实履行。双方合同签订后，刘国庆与第三人汪春子签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，中安众邦公司履行了居间义务。刘国庆与第三人汪春子签订房屋买卖合同，最终未履行，系刘国庆违约造成，故刘国庆应当支付中安众邦公司的居间报酬。但居间合同当事人应当在履行合同过程全面履行约定和法定的义务，方可获得全部报酬。本案中，中安众邦公司仅提供了介绍的义务，居间合同中约定的过户等主要义务并未履行，故中安众邦公司诉请刘国庆应支付中介服务手续费47000元及违约金53000元，应酌情支持刘国庆支付其中介服务手续费20000元；其他部分，应不予以支持。刘国庆反诉称，系中安众邦公司违约，其应支付违约金53000元，该诉请无事实与法律依据，不予以支持。双方都同意解除于2017年9月17日签订的《房地产经纪合同》，应依法予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、确认中安众邦公司与刘国庆于2017年9月17日签订的《房地产经纪合同》已解除；二、刘国庆于判决生效之日起十日内支付中安众邦公司中介服务手续费20000元；三、驳回中安众邦公司的其他诉讼请求；四、驳回刘国庆的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由中安众邦公司负担；反诉案件受理费562元，由刘国庆负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.刘国庆是否应支付中介服务费；2.中安众邦公司是否应承担违约责任。 关于刘国庆是否应支付中介服务费。本案系居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘国庆通过与中安众邦公司签订《房地产经纪合同（之二）》，委托中安众邦公司为其购买合肥市蜀山区黄山路468号附近房屋提供以下服务：（一）提供订约信息；（二）充当订约介绍人；（三）协助、指导订立《存量房买卖合同》；（四）协助办理房地产交易手续；（五）协助办理其他手续。在中安众邦公司的居间下，刘国庆与汪春子就购买案涉房屋达成《存量房买卖合同》及《补充协议》，后因《存量房买卖合同》未实际履行，上述约定的第（四）项、第（五）项服务，中安众邦公司尚未履行。现双方均同意解除《房地产经纪合同（之二）》，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据中安众邦公司履行居间义务的情况，酌定刘国庆支付20000元中介服务费并无不当。 关于中安众邦公司是否应承担违约责任。首先，案涉《补充协议》第三条约定“…9.甲方承诺过户时此房无贷款”，由该约定可见，2017年9月17日，在中安众邦公司的居间服务下，刘国庆、汪春子在签订《存量房买卖合同》及《补充协议》时对案涉房屋的抵押情况进行了沟通，汪春子承诺的为“在过户时此房无贷款”，应视为刘国庆了解并接受签约时案涉房屋的抵押贷款情况。其次，在签订《存量房买卖合同》《补充协议》之前，刘国庆实地勘察过房屋现状，当时并未就房屋质量问题提出异议，现虽主张房屋存在质量问题，但亦未能提供证据证明，本院不予采信。故刘国庆关于中安众邦公司违反了《房地产经纪合同（之二）》第四条第（七）项的约定，未向刘国庆告知房屋存在抵押及质量问题，应依《房地产经纪合同（之二）》第五条第（二）项约定支付违约金53000元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人刘国庆负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 古开利 审判员 温占敏 二〇一九年十二月十三日 法官助理朱斌斌 书记员周远 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。