广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8079号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：林雪奋，女，1979年7月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：何华强，男，1971年8月9日出生，汉族，住广东省新兴县。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，该行行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、林雪奋因与被上诉人何华强、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回何华强的诉讼请求；2.本案二审案件受理费由何华强承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。买受人何华强购买广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁24C房（以下简称案涉房屋）前，案涉房屋已经办理抵押登记。林雪奋、国龙公司、农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》，约定林雪奋同意将其与国龙公司签订的《商品房预售合同》项下的房产及其权益抵押给农行淘金支行，以此来获得贷款，国龙公司为保证人。2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部与信达公司签订《委托资产分户转让协议》，约定中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部将其对林雪奋的一笔债权转让给信达公司，债权金额为600518.22元，主债权之从属权利包括但不限于与该主债权相对应的保证、抵押、质押等一切从权利一同转让。且，何华强与国龙公司于2005年签订《商品房买卖合同》的时间在抵押权设立之后，因此，信达公司对案涉房屋的抵押权经登记合法有效，系善意的抵押权人，信达公司有权就林雪奋、国龙公司及农行淘金支行于2001年2月18日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按字2001年第04015号）约定的担保债权范围对案涉房产享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六十七条规定可知，案涉房屋进行抵押登记，登记具有公示的效力且可以对抗不特定的所有人，在何华强未清偿完毕担保债权的情况下，信达公司有权拒绝协助何华强办理案涉房屋过户手续。（二）一审法院适用法律错误。首先，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定承包人就案涉房屋的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权及其工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。首先，从上述条文中，并不能得出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。其次，上述规定的实质系对抵押物变现款项的分配顺位的释明，应当在抵押物变现款项进行分配时适用，上述规定并未赋予建筑工程的承包人及买受人对抗执行的实体权利。最后，如已支付大部分或全部购房款的消费者可以对抗抵押权人，则无异于变相鼓励债务人通过此种方式转移财产，此亦将对抵押登记的公示公信力产生极其恶劣的负面影响，故信达公司对案涉房屋在约定的担保债权的范围内享有优先受偿权。因此，一审法院适用上述规定作出裁判，属于适用法律错误。（三）一审法院程序错误。一审判决就信达公司对案涉房屋是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题进行审理，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对案涉房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在已生效的（2004）东法民二初字第791号民事调解书中得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖案涉房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对案涉房产是否享有抵押权及案涉房产抵押担保债权范围等问题，但一审法院判决第三项重新确定了债权范围，与已经发生既判力的民事调解书冲突，严重违反了法定程序。综上，恳请二审法院判如所请。何华强二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。林雪奋二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。国龙公司二审述称，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。国龙公司与银行贷款纠纷的一系列案件中，其中有部分由广东省人民检察院提起了抗诉，但还未被裁定进入审理程序，请求法院考虑再审的处理结果。农行淘金支行二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。林雪奋上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何华强一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由何华强、国龙公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、国龙公司因另案被裁定进行破产清算，故何华强与国龙公司签订的《商品房买卖合同》属于破产案件受理前成立的债务，故根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，《商品房买卖合同》应视为解除。二、根据（2009）越法刑初字第769号判决可知，国龙公司被判定为合同诈骗罪，一审法院无视该情况，仍认定《商品房买卖合同》有效并要求将案涉房产登记在何华强名下，显属不当。根据上述判决，一审法院要求何华强将应向国龙公司支付的购房款利息支付给信达公司，对林雪奋而言是不公平的。根据抵押权公示的法律效力，抵押权人的抵押权可以对抗不特定的人，包括消费者。因此，一审法院以最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令将案涉房屋转移登记至何华强名下，属于适用法律错误。综上，恳请二审法院判如所请。何华强二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。何华强向一审法院起诉请求：1.确认何华强、国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，继续履行，变更合同第六条第2款分期付款为余款45万元一次性支付给国龙公司；2.判令国龙公司为何华强办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二泰兴阁24C房屋产权登记手续；3.确认林雪奋与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，并撤销案涉房屋的预售合同备案。一审法院认定事实：2005年，何华强（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁24层C号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共107.2401平方米，出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为64.2万元。买受人分期付款，其中2005年3月20日前支付19.2万元，余款45万元申请办理银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后/天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后/日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第/项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/赔偿买受人损失等。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。2005年3月21日及同年5月4日，国龙公司向何华强出具收据二张，分别载明收到何华强交来泰兴阁24层C单元楼款5万元和14.2万元。2005年3月22日，何华强与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼通知书》，确认何华强接收国龙大厦裕兴阁24C单元。另查明：案涉国龙大厦泰兴阁23A层C房（自然层24层）于2001年2月2日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为林雪奋，房屋使用性质为住宅，建筑面积107.36平方米，成交价格868690元，签约时间2001年1月8日（预售契约：穗房预合字××号）。2004年，农行淘金支行以林雪奋未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月15日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第791号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与林雪奋、国龙公司于2001年2月19日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、林雪奋应于2004年7月21日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、林雪奋应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费11952元；四、林雪奋如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求林雪奋清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖林雪奋名下的广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦西座泰兴阁23A层C房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿林雪奋在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向林雪奋追偿。2007年11月，一审法院作出（2007）越法执字第3044号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理案涉房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第791号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人林雪奋的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币600518.22元，利息413264.76元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。一审法院认为，何华强与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助何华强办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与林雪奋虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但林雪奋既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与林雪奋签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与林雪奋签订的商品房预售合同为无效合同，林雪奋无权以该合同对抗何华强的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。何华强表示同意支付购房余款45万元。考虑到何华强在未付清购房款的情况下已占有使用案涉房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令何华强在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。何华强在向案涉房屋目前的抵押权受让人即信达公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、林雪奋及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，何华强要求国龙公司协助其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日判决如下：一、确认何华强与国龙公司于2005年签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认国龙公司与林雪奋签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；国龙公司与林雪奋在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、何华强在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款45万元及该款自2005年3月22日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达公司；四、国龙公司在何华强完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助何华强到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁24C房所有权转移登记至何华强名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；林雪奋、农行淘金支行及信达公司对此须予以协助。一审案件受理费10220元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司为证明国龙大厦与抵押权人纠纷案件已有部分进入再审程序且本案应等待再审处理结果，向本院提交广东省人民检察院粤检民（行）监﹝2017﹞44000000187号民事抗诉书。信达公司质证称，对于证据的真实性和合法性没有异议，关联性由法院裁决，我方认为法院对本案的实体处理应当考虑该案的再审处理结果。另查明，林雪奋经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按其自动撤回上诉处理，本院不再另行制作裁定，林雪奋已交的受理费10220元，本院减半收取为5110元。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题。因国龙公司利用林雪奋名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将案涉房屋设定抵押权。林雪奋也无证据证实何华强在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。何华强已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋多年，其对案涉房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令何华强向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15330元，由林雪奋负担5110元，由中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担10220元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希