湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13767号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：彭仲立，湖南裕生律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乔露，女，1979年12月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：关威，湖南楚桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭铭炼，湖南楚桥律师事务所律师。上诉人湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）因与被上诉人乔露房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。百合百乐公司上诉请求：1、请求二审法院撤销（2019）湘0104民初4952号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审的本诉、反诉费用由乔露承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实前后矛盾，既然认定《租赁合同》合法有效，那么合同附件D也应当合法有效；二、双方交付确认、权利义务已有书面的文件予以佐证；三、本案的真正违约方不是百合百乐公司，乔露在接收铺面后未在指定时间内完成开业，被上诉人应承担延期开业违约金30万元，解除合同违约金22501元。乔露辩称，1、合同附件无效部分不影响合同其他部分的效力；2、百合百乐公司提交的《租赁场地交付确认书》是一份空白的适用所有商户的格式交付确认书，是百合百乐公司为规避责任诱导商户事先签订的；3、从其他证据和现场情况来看，百合百乐公司实际上未交付商铺；4、百合百乐公司无正当理由未按照合同约定向乔露交付租赁场地，商场也未按期开业且超过一年不能结束这种违约状态，是真正的违约方。乔露向一审法院起诉请求：1.解除乔露与百合百乐公司签订的商铺租赁合同；2.百合百乐公司退还乔露房屋租金、物业费、保证金26370元；3.百合百乐公司赔偿乔露损失和违约金88615元；4.本案诉讼费由百合百乐公司承担。百合百乐公司向一审法院反诉请求：1.乔露支付延期开业的违约金300000元（按1000元/天的标准，暂从2018年2月1日计算至2018年12月1日，实际计算至乔露营业或租赁关系终止日止）；2.乔露承担解除合同的违约金22501元；3.本案的诉讼费用由乔露承担。一审法院认定事实：2017年9月29日，乔露（乙方）与百合百乐公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：“……第2条租赁物业描述2.1租赁物业位于长沙市岳麓区，西中心Ｔ3栋，该建筑物共六层。2.2租赁物业整体建筑面积约2.1万平方米。2.3租赁物业配套建设有停车场，可供购物中心顾客、商户使用。第3条租赁物业竣工验收、消防验收3.1租赁物业于2015年8月竣工验收合格，并已办理竣工验收备案。3.2租赁物业已于2015年9月22日由湖南省公安消防部门整体消防验收合格，并取得消防验收合格文件。第4条租赁场地4.1甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地（以下简称“租赁场地”）位于长沙市岳麓区方圆荟（以下简称“购物中心”）Ａ4-19，乙方用于经营（租赁场地用途）：轻餐饮，具体经营范围：和森易贡茶。4.2租赁场地具体位置见附件Ｂ“租赁场地描述”所示，建筑面积为36.84平方米。4.3租赁场地描述见附件Ｂ（附件Ｂ1：租赁场地建筑位置图；附件Ｂ2:独立使用部位红线图）。公共区域包括：公共设备用房、电梯间、楼梯间、公共卫生间、公共通道、扶梯垂直投影区域等。专属于乙方使用的电梯间、楼梯间、卫生间、通道、扶梯垂直投影区域等属于乙方租赁场地的区域，不再另行分摊……第5条交接日、营业日5.1双方确认于2018年1月1日（以下简称“交接日”）交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期。5.2甲乙双方代表应当到租赁场地现场进行正式交接。租赁场地符合交付标准的，双方应共同签署《租赁场地交接确认书》并作为本合同的附件Ｄ，该附件由法定代表人或指定的联系人签字即可；如租赁场地存在不符合交付标准但不影响乙方对租赁场地正常使用的瑕疵，在甲方做出书面整改承诺后，该瑕疵不影响租赁场地的交接和交接确认书的签署。5.3因乙方原因延迟接收租赁场地的，每延迟一日须向甲方支付人民币1000元的违约金。5.4乙方必须于2018年2月1日营业（以下简称“营业日”）。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。5.5未经甲方书面同意，乙方迟于约定的营业日开业的，每延迟一日须向甲方支付人民币1000.00元的违约金。第6条租赁期限、租金优惠期6.1租赁场地的租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。6.2租金自2018年2月1日起开始计算。第7条费用及支付方式7.1租金……7.1.1按照以下租金标准收取费用：自2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米人民币101.8元计算；自2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月每平方米人民币110元计算。7.2物业管理费7.2.1乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米人民币35元计算。7.2.2物业管理费自本合向约定的营业日开始计算。但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算……7.4费用支付方式7.4.1租金、物业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。首期租金、物业管理费，乙方应当在交接日前10日内支付给甲方……7.7履约保证金7.7.1自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金人民币11250.9元。履约保证金在整个租赁期内维持不变。7.7.2租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。7.7.3本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。7.8逾期付款的违约责任乙方逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。第8条甲方权利义务8.1按以下规定，建造并完成租赁场地的设计和施工：建造并完成租赁场地的主体结构；根据附件Ｃ中规定的条件和标准，进行内外装修和设施设备的安装。上述建筑和安装的所有费用由甲方承担……8.8采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利……第9条乙方权利义务……9.2乙方应于2017年12月15日将租赁场地装修方案交与甲方，并将涉及租赁场地的改装、布置、内部装饰等各种图纸、设计、施工方案（包括但不限于建筑设计图、结构图、机电图、给排水施工图、装修效果图和材料清单等，如果商户为餐饮租户，还需提供排烟、新风图纸和防水施工图纸等），报请甲方审核，甲方应在乙方报请的7个工作日内通知审核结果。甲方审核后，乙方须办理消防审批手续，并与甲方签署《装修管理协议书》、《安全责任承诺书》以及其他装修管理文件，向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为人民币12元／平方米（该费用含垃圾清运费及装修服务费），装修押金交费标准为人民币3000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金……第22条违约22.1本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。22.2甲方得知乙方违反了本合同约定或未尽到本合同约定的全部或部分义务时，仍接收乙方交纳的租金或其他付款的，不能视为甲方已放弃追究乙方违约责任的权利……第24条合同协议解除24.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可解除本合同。24.2乙方单方提出解除合同，甲方原则同意解除的，双方应当就合同解除及相关善后事宜进行协商，并签署书面协议。第25条甲方单方解除25.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（ａ）因乙方原因延迟接收租赁场地超过30日的；（ｂ）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、市场推广费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（ｃ）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到三次的；（ｄ）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途或经营范围的；（ｅ）未经甲方书面同意，乙方将租赁场地全部或部分转租给第三方的；（ｆ）乙方违背守法和诚信经营原则，给甲方造成严重不良影响，或利用租赁地进行非法活动，损害公共利益，在电视、网络、报纸等公众媒体被进行负面报道累计达到两次的……（ｋ）乙方擅自缩短营业时间、不开业、中断营业或擅自关闭部分营业区域经甲方催告后2日内未改正的或者累计三次发生上述情况的。25.2甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。25.3甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。25.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（ａ）水、电、燃气费；（ｂ）租金、物业管理费；（ｃ）赔偿金；（ｄ）违约金。履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有关约定退还乙方。第26条乙方单方解除26.1有下情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的；（ｂ）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；（ｃ）租赁场地被司法机关或行政机关依法查封导致乙方不能营业达60日以上的……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同的，甲方应当支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算六个月租金的违约金。26.3乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除……第27条无正当理由的解除27.1自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金。27.2乙方没有正当理由单方解除合同的，除按照乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方并补交甲方此前予以减免的全部费用……第35条合同附件35.1本合同任何附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，对双方具有同等约束力。35.2本合同签署时的附件包括：Ａ：甲方的营业执照副本、组织机构代码证及乙方身份证（复印件）（Ａｌ:甲方的营业执照副本及组织机构代码证复印件；Ａ2:乙方身份证复印件）；Ｂ：租赁场地的描述（Ｂｌ:租赁场地建筑位置图；Ｂ2:独立使用部位红线图）；Ｃ：内外装修及设施设备技术条件；Ｄ：租赁场地交接确认书；Ｅ：物业管理范围及费用标准；Ｆ：“预付费储值卡”相关约定；Ｇ：乙方联系人身份证件（复印件）；Ｈ：甲方签署本合同的授权代表授权书……”该租赁合同附件Ｄ《租赁场地交付确认书》中落款处有原告（反诉被告）乔露的签字、被告（反诉原告）百合百乐公司的盖章，但该确认书中表格内需要填写的水表号码及读数、电表号码及读数、燃气表号码及读数、备注栏、甲乙双方意见栏均为空白。上述《租赁合同》签订后，乔露依约于2017年9月29日向百合百乐公司支付了2018年2月1日至2018年4月30日的租金和物业费15119.1元、履约保证金11250.9元，共计26370元。合同签订后，乔露一直未进场装修，本案开庭审理前，百合百乐公司亦未依约对涉案商场进行整体开业，乔露多次与百合百乐公司多次沟通，未果。另查明，2017年9月4日，乔露（乙方）加盟了“和森易”贡茶饮品店，并与湖南台森餐饮文化管理有限公司（甲方）签订了《开店辅导及技术授权合同》，约定由甲方为乙方开办和森易贡茶饮品经营体系做管理咨询、开店辅导及技术授权。该合同签订后，乔露于当日向湖南台森餐饮文化管理有限公司支付了保证金5000元、辅导金29800元，于2018年8月24日向湖南台森餐饮文化管理有限公司支付了首批设备款10541.13元。庭审中，百合百乐公司同意解除涉案租赁合同。一审法院认为，乔露与百合百乐公司签订的涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1.涉案商铺是否已经交接；2.本案的违约责任如何确定。关于涉案商铺是否已经交付的问题，虽然乔露在涉案《租赁合同》附件D《租赁场地交付确认书》中落款处签字，但该《租赁合同》及附件系百合百乐公司提供的格式合同，上述交付确认书的签订时间与租赁合同的签订时间为同一天，且交付确认书中除仅有乔露在落款处签字外，表格内需要双方当事人填写的水表、电表、燃气表号码及读数、备注栏、甲乙双方意见栏均为空白。同时，百合百乐公司未对涉案商场内各租赁场地进行明确标号区分，其亦未提供相应的证据证明其已与乔露到现场进行了租赁场地的确认，无法确定乔露所租赁的涉案场地的具体位置，应视为其未向乔露交付涉案场地。因此，对百合百乐公司辩称的其已将涉案租赁场地交付给乔露的答辩意见，不予采纳。关于本案的违约责任如何确定的问题。本案中，百合百乐公司既未依约向乔露有效交付涉案租赁场地，导致乔露无法及时入场装修。同时，根据双方签订的涉案《租赁合同》第8.8条之约定,百合百乐公司有义务采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，然截至本案开庭前，百合百乐公司仍然未对涉案商场进行整体开业，其显然未尽到前述合同义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，对违约金的计算问题，因乔露、百合百乐公司双方在涉案租赁合同中明确约定了违约金为六个月的租金标准，故一审法院根据双方约定的违约金标准计算为110元/平方×36.84平方米×6个月=24314.4元。关于乔露要求解除涉案租赁合同的问题，因百合百乐公司同意解除，故照准，至于具体的解除时间，则以乔露起诉之日即2019年4月11日为准。对乔露已支付给百合百乐公司的租金、物业管理费、保证金共计26370元，因百合百乐公司未将涉案租赁场地交付给乔露，故在涉案租赁合同解除后，对上述费用百合百乐公司理应退还给乔露。对乔露主张的损失问题，虽然乔露为加盟和森易贡茶饮品店向案外人湖南台森餐饮文化管理有限公司支付了保证金、辅导金、设备款共计45341.13元，但乔露与百合百乐公司签订的涉案《租赁合同》系在2017年9月29日签订，而其与案外人湖南台森餐饮文化管理有限公司签订的《开店辅导及技术授权合同》系在2017年9月4日签订，此时乔露与百合百乐公司之间的租赁关系并未成立，故乔露依据其与案外人湖南台森餐饮文化管理有限公司签订的《开店辅导及技术授权合同》向其缴纳保证金、辅导金及设备款的行为显然与百合百乐公司无关联，况且，其在明知百合百乐公司未交付涉案租赁场地，双方租赁合同尚未履行的情形下仍然坚持向湖南台森餐饮文化管理有限公司支付首期设备款，显然属于乔露自身扩大损失的行为。综上，对乔露要求百合百乐公司赔偿其损失45341元的诉请，不予支持。关于百合百乐公司要求乔露支付其延期开业违约金、解除合同违约金的反诉请求，因涉案租赁合同未能实际履行的原因主要在于百合百乐公司未就涉案租赁场地向乔露进行有效交付，且百合百乐公司未对涉案商场进行整体开业，故双方租赁合同未能实际履行的主要责任在于百合百乐公司，现其要求乔露支付上述违约金，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、乔露与湖南百合百乐商业管理有限公司于2017年9月29日签订的《租赁合同》于2019年4月11日解除；二、限湖南百合百乐商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还乔露租金、物业费以及保证金共计26370元；三、限湖南百合百乐商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付乔露违约金24314.4元；四、驳回乔露的其他诉讼请求；五、驳回湖南百合百乐商业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1300元，反诉案件受理费减半收取3069元，由乔露负担800元，湖南百合百乐商业管理有限公司负担3569元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案商铺是否已经交付的问题；二、乔露是否应承担延期开业违约金及解除合同违约金的问题。虽然乔露在涉案《租赁合同》附件D《租赁场地交付确认书》中落款处签字，但该《租赁合同》及附件系百合百乐公司提供的格式合同，上述交付确认书的签订时间与租赁合同的签订时间为同一天，且交付确认书中除仅有乔露在落款处签字外，表格内需要双方当事人填写的水表、电表、燃气表号码及读数、备注栏、甲乙双方意见栏均为空白，亦没有证据证明百合百乐公司已与乔露到现场进行了租赁场地的确认，不足以认定百合百乐公司实际有效的向乔露交付了涉案场地。因涉案租赁合同未能实际履行的原因主要在于百合百乐公司未就涉案租赁场地向乔露进行有效交付，且百合百乐公司未对涉案商场进行整体开业，故双方租赁合同未能实际履行的主要责任在于百合百乐公司，故百合百乐公司要求乔露支付延期开业违约金及解除合同违约金，缺乏事实和法律依据。综上所述，湖南百合百乐商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8738元，由湖南百合百乐商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十一日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。