北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终9757号上诉人(原审原告、申请执行人)：许元，男，1994年2月2日出生。委托诉讼代理人：韩文君，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：柯贤世，男，1978年1月26日出生。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。原审第三人、被执行人：卓光昌，男，1987年2月28日出生。上诉人许元因与被上诉人柯贤世、原审第三人卓光昌申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人许元及其委托诉讼代理人韩文君、被上诉人柯贤世及其委托诉讼代理人舒克建到庭参加了诉讼。经本院合法传唤，原审第三人卓光昌未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许元上诉请求：撤销一审判决，支持我全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：柯贤世与卓光昌之间的房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能够排除执行。1.柯贤世与卓光昌之间的合同因避税及柯贤世没有购房资格而应被认定为无效合同。2.该小区的物业公司为广东康景物业服务有限公司，而出具证明的公司是广东康景物业服务有限公司北京分公司；网签合同中的中介机构是北京祥瑞家园房地产经纪有限公司，而出具证明的中介机构是北京中晟联行房地产经纪有限公司。上述证据不足以证明柯贤世在昌平区1502的房产（以下简称涉案房屋）查封之前占有该房屋。3.柯贤世应在查封之前支付全部价款，但柯贤世没有支付。4.柯贤世将房款交付给卓光昌而非锦州银行股份有限公司北京分行（以下简称锦州银行北京分行），该情况导致涉案房屋未能解押，进而导致涉案房屋未能过户，柯贤世存在过错。柯贤世辩称，同意一审法院的判决。柯贤世要求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1.涉案房屋系商务办公房，购买涉案房屋时不需要有购房资格。2.双方履行的并不是网签版的合同。该合同的中介机构是北京中晟联行房地产经纪有限公司，网签合同是该公司委托北京祥瑞家园房地产经纪有限公司办理的。3.司法解释的该款规定并未要求付款时间在查封之前。我们根据合同的约定支付了30万的房款。对于未约定支付时间的358万，我们也已经提前支付。4.我们将购房款支付给锦州银行北京分行而非卓光昌并不存在过错。我们与锦州银行北京分行之间没有合同关系，不能将钱直接支付给锦州银行北京分行。许元向一审法院起诉请求：判令继续对卓光昌名下位于北京市昌平区1502号房屋的执行。一审法院认定事实：一、本案原告许元之父许某与本案被告卓光昌民间借贷案件判决结果2016年5月9日，许某（许元之父）作为原告提起对被告卓光昌民间借贷纠纷诉讼。案件受理后，许某提出诉讼保全申请，北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）做出（2016）京0114民初7860号民事裁定书，裁定冻结被告卓光昌银行存款人民币350万元或查封、扣押同等金额的财物。裁定做出后，昌平法院依法查封卓光昌名下的位于昌平区1502的房产（以下简称涉案房屋）。昌平法院经审理，于同年12月7日做出（2016）京0114民初7860号民事判决，判决主要内容为：一、被告卓光昌返还原告许某借款350万元；二、被告卓光昌支付原告许某逾期利息；三、驳回原告许某的其他诉讼请求。二、本案原告许元之父许某申请强制执行、变更申请执行人情况及裁定结果上述判决生效后，许某作为申请人于2017年3月6日申请对被执行人卓光昌强制执行，昌平法院以（2017）京0114执2599号立案执行。案件执行过程中，许某于2017年11月13日死亡，其继承人父亲许某1、母亲、妻子许某2、女儿许某3四人均同意放弃继承，由许某之子许元继承（2016）京0114民初7860号民事判决书项下的债权。为此，昌平法院于2018年5月25日做出（2018）京0114执异158号执行裁定书，裁定执行依据为（2016）京0114民初7860号民事判决书的申请执行人变更为许元。三、本案被告柯贤世提出执行异议情况及裁定结果在许某申请强制执行案，即（2017）京0114执2599号案进入执行程序后，昌平法院所做出的保全措施，即查封卓光昌名下的涉案房屋自动转为执行中的查控措施。2018年1月16日，柯贤世作为案外人对申请执行人许某与被执行人卓光昌执行案提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，昌平法院以（2018）京0114执异24号立案审查。经审查，鉴于申请执行人已变更为许元，为此，昌平法院于2018年6月29日做出裁定，案件当事人为案外人柯贤世，申请执行人许元，被执行人卓光昌，裁定中止对卓光昌位于昌平区1502号房屋（涉案房屋）的执行。四、本案原告许元提起申请执行人执行异议之诉案情况2018年7月4日，许元作为原告提起对被告柯贤世、第三人卓光昌申请执行人执行异议之诉纠纷诉讼案，即本案。五、涉案房屋买卖、交付使用等情况2016年1月13日，卓光昌与柯贤世签订了一份北京市存量房屋买卖合同，合同主要内容为：甲方卓光昌为出卖人，乙方柯贤世为乙方。出卖人所受房屋坐落为昌平区1502号（注：涉案房屋），建筑面积为123.45平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币388万元，其中房屋作价人民币123.45万元，设备装修及其它作价人民币264.55万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币30万元。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。出卖人应当在2016年1月25日前将该房屋交付给买受人。双方还约定了其他部分条款。另卓光昌与柯贤世还签订了一份存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同主要内容为：出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区1502，建筑面积共123.45平方米。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为124万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。合同还约定其他部分条款。另查一，2015年2月3日，卓光昌与锦州银行北京分行签订一份借款抵押合同，抵押期限自2015年2月3日至2016年2月2日，贷款金额300万元，抵押物为卓光昌名下涉案房屋。2016年1月14日和1月15日，柯贤世通过银行转账分三次交付给卓光昌购房款30万元、100万元和170万元，共计300万元。同年1月15日，卓光昌向锦州银行北京分行账户汇款301.75万元。卓光昌与柯贤世于2016年1月21日完成涉案房屋存量房网上签约手续。另查二，北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）在审理原告锦州银行北京分行与被告卓光昌、张某、康某、卓某、姜某金融借款合同纠纷案过程中，依法做出（2016）京0101民初6312号保全裁定书。东城法院于2016年4月20日立案执行并查封了卓光昌名下涉案房屋。柯贤世作为案外人为此提出执行异议，表示愿意将剩余购房款交付东城法院。2017年6月30日，柯贤世将剩余购房款88万元交付东城法院。东城法院作出（2016）京0101执异329号执行裁定书，裁定中止对卓光昌名下位于本市昌平区1502号房产（涉案房屋）的执行。另查三，2017年5月25日，北京中晟联行房地产经纪有限公司出具一份证明，主要内容为：本公司居间服务签订的北京市昌平区1502室（涉案房屋）北京市存量房屋买卖合同，出卖人卓光昌，买受人柯贤世，于2016年1月13日签订北京市存量房屋买卖合同，并于2016年1月25日办理房屋入住、房卡及钥匙、水卡、电卡、天然气卡等的交付，本公司刘某全程陪同办理。另查四，广东康景物业服务有限公司北京分公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。2017年5月25日，该公司出具一份居住证明，主要内容为：兹有北京市昌平区1502（涉案房屋）柯贤世，于2016年1月份入住本小区。一审法院认为，依据有关法律规定，案外人对执行标的提出异议的，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有上述四要件同时具备，才能够认定案外人符合物权期待权可以排除执行。本案中，在法院查封涉案房屋前，柯贤世已与卓光昌签订了买卖房屋合同，并完成了涉案房屋网上签约手续。双方虽签订了两份房屋买卖合同，但实际履行的是购房款388万元即购房款数额大的合同，且柯贤世如约向卓光昌支付了大部分购房款并入住该房屋，后又将剩余的购房款交付东城法院执行，换言之，柯贤世已全部支付了购房款388万元。从本案事实看，涉案房屋未能办理过户登记亦非柯贤世自身原因所致。庭审中，许元所称柯贤世只有向涉案房屋抵押权人清偿债务后才能合法购买房屋，而实际其才向抵押权人支付了300万元，没有支付全部欠款301.75万元，故柯贤世有过错等观点，无法律依据，法院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回许元的诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合当事人的诉辩情况，本案的争议焦点是柯贤世是否有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本院依据司法解释列举的条件逐一核实。1.在人民法院查封之前柯贤世、卓光昌已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，柯贤世与卓光昌之间的合同包括《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。（1）《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》虽存在避税条款，但该情形仅导致该条款无效，而不导致整个《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。（2）北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局在2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告中虽对于商办类项目的购买主体有所限制，但《北京市存量房屋买卖合同》《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均签署在该公告执行之前，不能以该公告中的要求认定《北京市存量房屋买卖合同》《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。2.柯贤世在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。《北京市存量房屋买卖合同》《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定了不同的购房款，其中《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》因避税而约定了较低的成交价格，双方履行的合同应为《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》的中介机关北京中晟联行房地产经纪有限公司出具了证明、涉案房屋物业单位出具了柯贤世2016年1月份入住房屋的证明，该时点早于涉案房屋被查封的时间，柯贤世在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。3.柯贤世已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（1）该条司法解释并未要求在法院查封前支付房款，故许元以柯贤世未在查封前支付全部房款为由要求继续执行涉案房屋，于法无据。（2）柯贤世支付房款的时间，符合合同的约定，且将剩余价款交东城法院执行，符合该司法解释的规定。4.未办理过户登记并非柯贤世自身原因。一方面，柯贤世将房款交付卓光昌，符合合同约定；另一方面，柯贤世客观上也难以将房款直接交付锦州银行北京分行。锦州银行北京分行未将涉案房屋解押导致未能办理过户登记，不能归责于柯贤世。综上所述，许元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由许元负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  王爱红二〇一九年十二月二十日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳