贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2850号原告：廖某，女，1977年5月28日出生,土家族,居民，住贵州省德江县。原告：申某某，男,1977年12月27日出生，身份证号码:52222191224015，土家族，居民，住贵州省德江县煎茶镇金三角。系原告廖某之夫。被告：德江县xx多维房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县城南社区。统一社会信用代码：9152062656923774XK。法定代表人：赵尚彪，系公司负责人。委托诉讼代理人：冉俊，系公司职工。原告廖某、申某某与被告德江县xx多维房地产开发有限公司（以下简称被告xx房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖某、申某某及被告德江县xx多维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冉俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖某、申某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告限期向原告交付符合合同约定的商品房，并限期向原告交付商品房转移登记的有关文书；2、请求判决被告向原告支付因延迟交房已经发生的违约金91809.61元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日，共991天)；3、请求判决被告向原告支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金20613.16元(自2018年6月30日暂计算至2019年9月18日，共计445天)；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告勇闯多维国际第6栋1单元19-2号商品房，总房款为463217元，付款方式为首付款139217元，银行贷款324000元，合同约定商品房交付时间为2016年12月31日。合同第十一条第(二)项规定，被告向原告交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。合同第十三条约定，若被告违约原告要求继续履行合同的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之贰的违约金。同时合同第二十二条第三项约定，被告应当于2018年6月30日前办理该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该项第二款约定，若被告违约原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约向被告支付了首付款139217元，通过银行贷款324000元也发放至被告账户，已经履行了付款义务。但时至今日，被告依然未将符合合同约定条件的商品房交付原告，也未将办理过户登记的材料交付原告，已严重违约。原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，原告已经按照合同约定全面履行了合同义务，被告也应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具文诉至法院，望法院依法支持原告的前列请求为谢！原告向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实和双方对权利、义务进行约定的事实；2、收款收据及邮政储蓄银行的贷款借据，拟证明原告已按合同的约定履行了支付房价款的义务；3、补充协议，拟证明被告与其他业主发生争议后，被告承认违约的事实。被告xx房开公司辩称：一、原告请求支付延迟交房违约金91809.61元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日，共991天)的事实和理由不能成立。1、原告无理由请求法院判决被告支付违约金。原、被告于2014年7月3日签订《商品房买卖合同》(下称合同)，关于商品房交付及交接手续在合同第4章第十四条第(四)点明文约定：该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维资金的，出卖人不得向受买人交付房屋。原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，不能因为原告没有看合同、不清楚要交纳、没有人通知等作为理由。所以基于合同的约定，本案不存在答辩人构成延期交房的违约情形，不能主张违约金。2、被告不存在延期交房的情形。合同约定在2016年12月31日前向受买人(原告)交付商品房，在被告多次电话通知原告交房后，原告于2017年7月24日来办理了交房手续，并签署了交房承诺书，承认目前的交房条件，自己同意验收接收房屋。所以被告不存在延期交房的情形。二、原告请求被告支付延期办理产权转移登记的违约金20613.16元(自2018年6月30日至2019年9月18日)，被告向法院申请免责。双方签署《商品房买卖合同》约定在2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给受买人。但至今未取得商品房初始登记，原因不是由被告所导致的，是在2015年被告(出卖人)已取得项目竣工验收备案表，已经完成各级各部门领导签字审批，但由于政府职能部门延误，导致1、2、3期至今未取得产权登记。根据《商品房买卖合同》有关房屋转移登记第八章第(伍)款约定：本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人(被告)不承担任何责任。故被告向法院申请对该请求免责。三、为了社会稳定，请求法院免责。由于政府职能部门的原因而延误时间，使被告现今无法办理产权登记，且办理产权登记的时间无法确定，如：截止到2019年9月30日,1、2、3期共计2200户，每户平均5万元违约金，则共计11000万元，若20年、50年或更久时间未能办理产权登记，则按照合同约定继续产生违约金，被告将无法承担！对这一事情被告在2019年6月对分管城乡住建工作的覃智坤县长、张进副县长作了汇报，并就现在未办理产权一事，政府将主持召开专题会议作详细安排和解决。现在因产权未登记而对被告提起诉讼的业主已经有近百户，后续还有业主也会效仿，这已然形成了群体事件！将占用大量的法律资源，对司法工作将带来极大的干扰！最主要的是将会对整个社会和谐、稳定带来极大不利影响。所以从稳定社会秩序大局出发，望法院依法驳回原告的诉讼请求。被告xx房开公司向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，用以证明购房人（原告）如不按约定交纳专项维修资金，出卖人（被告）不得向购房人交付房屋以及由于政府职能部门的原因而延误办理商品房转移登记手续的，出卖人不承担任何责任的事实；2、交房承诺书及交房手续，用以证明原告已自愿接收房屋，不存在被告延期交房的事实；3、竣工验收表两份及关于“勇创多维国际”建设项目建设情况和相关问题的请示，拟证明“多维”项目的一期、二期工程未验收，导致三期不能验收，政府在签字予以协调后没有结果，最终无法办理产权登记的事实。原告提供的证据，被告无异议；被告提供的1、2号证据，原告无异议，对前述证据的证明力予以确认。被告提供的3号证据原告认为无关联性，其符合证据的“三性特征”，客观上证明了被告向当地政府争取办理产权登记未果的事实，本院予以采信。经审理查明，2014年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为YCDW-611902，原告购买被告xx房开公司开发的勇闯多维国际三期第6栋1单元19-2号商品房，总房款为463217元，付款方式为首付款139217元，银行贷款324000元。《合同》第十一条第（一）款约定的商品房交付时间为2016年12月31日；(二)项规定，被告向原告交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。合同第十三条约定了逾期交房的责任：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付。该条最后约定：商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。原告至今未交纳商品房专项维修资金。2017年7月24日，原告廖某、申某某正式接收房屋，并承诺该房屋室内基本符合交付条件，自愿接收该房屋。《合同》第二十二条第三款“转移登记”的（一）项约定：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。《合同》第二十二条最后约定，本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。关于本案勇闯多维国际三期商品房的产权证办理问题，被告xx房开公司多次向政府作出请示，因各种原因至今未能办理。本院认为，2014年7月3日，原、被告双方在平等自愿的基础上，经充分协商自愿签订了《商品房买卖合同》，被告xx房开公司将位于德江县城××道勇创多维国际三期第6栋1单元19-2号商品房出卖给原告廖某、申某某，双方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该份《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，对原、被告双方产生法律约束力，双方应当共同遵守和履行合同义务。在履行合同过程中，原告廖某按照合同约定履行了支付房款的义务，但原告在房屋交付前没有按照合同约定向被告xx房开公司交付住宅专项维修基金，构成违约，且被告xx房开公司经电话通知原告交房，因原告未及时与被告xx房开公司对接交房事宜而未成功交付，迟延交房的责任不在被告；2017年7月24日，原告廖某正式接收房屋，并承诺该房屋室内基本符合交付条件，自愿接收该房屋，并对该房进行了装修，故应视为被告xx房开公司实际向原告履行了交房之合同义务，故原告不能再请求被告履行交房义务。虽然被告xx房开公司未向原告提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务，但被告并未构成实质违约，且办理相关文书的事务不是被告能够决定，涉及政府职能部门的职责。因此，对原告提出要被告交付符合合同约定的商品房及由被告支付延迟交房违约金的诉请不予支持，应予驳回。关于原告要求被告xx房开公司向其支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金20613.16元的诉讼请求，被告xx房开公司同样也想积极履行该项合同义务，从庭审查明的事实来看，确系政府职能部门的工作原因导致前述商品房至今未能办理房屋所有权证，并非系被告xx房开公司自身的原因所致，结合原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，作出了“涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人（被告）不承担任何责任”的特殊约定，已经原、被告双方签字确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，本案应按照双方当事人达成的特殊约定进行处理，即被告xx房开公司依法不承担逾期办证的违约责任。因此，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据予以支撑，本院对原告的该项诉讼请求不予支持，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖某、申某某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1274元，由原告廖某、申某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  高腾超二〇一九年十二月五日法官助理吕悠然书记员任敏