浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初17232号原告：方国梁，男，1985年3月21日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。被告；黄克松，男，1950年5月15日出生，汉族，住义乌市。被告：杨秀玲，女，1956年7月11日出生，汉族，住义乌市。被告：黄有娟，女，1980年9月20日出生，汉族，家住义乌市北苑街道丹溪二区31幢1号，现住金华市金东区。委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱书程，浙江冠森律师事务所实习律师。第三人：黄有名，男，1978年2月25日出生，汉族，住义乌市。第三人：黄有青，男，1984年4月14日出生，汉族，住义乌市。原告方国梁为与被告黄克松、杨秀玲、黄有娟、第三人黄有名、黄有青宅基地使用权纠纷一案，于2019年9月20日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告方国梁的委托诉讼代理人周斌，被告黄有娟的委托诉讼代理人鲍江云，第三人黄有名到庭参加了诉讼。被告黄克松、杨秀玲、第三人黄有青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告方国梁向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告方国梁与被告黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青之间的屋基转让协议合法有效。二、依法判令被告协助原告方国梁办理位于义乌市占地54平方米的不动产初始登记手续，以及协助办理将不该不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实与理由：2006年11月17日，原告方国梁与被告黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青签订屋基转让协议一份，约定将被告位于义乌市占地54平方米的宅基地转让给原告。原告依约向被告黄克松、第三人黄有名交付全部转让款。经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市占地54平方米原告处。后原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。后原告要求被告协助办理过户变更手续，被告黄克松、杨秀玲（系被告黄克松之妻）、黄有娟（系被告黄克松女儿）一直未能协助办理。迫于无奈，只能向法院提起诉讼。请求人民法院支持原告诉讼请求。原告就其诉请提供以下证据：1、情况说明（复印件，原件存于2019浙0782民初17223号案件中）一份，证明原告系义乌市后宅街道稠岩村股份经济合作社集体经济组织成员的事实。2、屋基转让协议及收条一份，证明被告将位于义乌市占地54平方米的宅基地使用权转让原告及转让款已经按约支付的事实。3、义乌市农村村民建房用地审批表（核对件）一份，证明被告黄克松、杨秀玲、黄有娟取得共计72平方米原批宅基地的事实。4、建设工程规划许可证（核对件）一份，证明被告将占地54平方米宅基地划落至义乌市北苑街道丹溪二区79幢原告名下并经政府部门许可的事实。经庭审质证，被告及第三人质证意见如下：1、情况说明一份，集体经济组织成员身份不应当以股份经济合作社情况说明的方式来证明，而应该以户籍登记为准，如果有股权登记应该以股权证为准。2、屋基转让协议及收条一份，屋基转让协议真实性第三被告不清楚，如何形成也不清楚，关联性方面第三被告并非是合同主体，没有与原告签订过转让协议，形成合同关系；转让协议中所涉及的宅基地系由第一、二、三被告共同审批取得，属共同共有，未经全体共有人同意转让是不具有法律效益的。对收条的真实性第三被告不清楚，也没有收到过任何转让款。3、义乌市农村村民建房用地审批表一份，真实性无异议，关联性方面能证明涉案宅基是三被告共同审批取得，属共同共有；2006年的时候因第三被告与她丈夫谈恋爱，父母一直不同意，在接下来的好多年的时间双方都没有走动过，也没有联系，实际上该宅基地的审批也未经第三被告签名，转让情况第三被告更不知情，在此以后原告方在起诉之前也从未与第三被告联系过。4、建设工程规划许可证一份，质证意见同上。经庭审质证，第三人黄有名质证意见如下：1、情况说明一份，真实性无异议。2、屋基转让协议及收条一份，真实性无异议。3、义乌市农村村民建房用地审批表一份，真实性无异议。4、建设工程规划许可证一份，真实性无异议。被告黄克松、杨秀玲未作答辩，也未向本院提供证据。被告黄有娟辩称:第三被告从来没有与原告方签订过屋基转让协议，原告与第一、二被告签订屋基转让协议第三被告也不知情。涉案的宅基地系第一、二、三被告共同审批取得，属于共同共有，根据合同法和物权法的规定，原告与第一、二被告所签的转让协议是无效的，无效的理由是未经全部共同共有人的同意。原告从未要求第三被告协助办理过户登记手续，也从来没有与第三被告联系过，原告在诉状中的陈述与事实不相符，在原告向法院提起诉讼以后，第三被告向父母了解才知道，在起诉以前原告与第一、二被告在村委组织之下曾经协商一致，由原告方支付一定的补偿，第一、二被告办理相关的产权登记和过户手续，但因为原告方的反悔才提起本案诉讼，在起诉之前在石桥头村委会，原告和第一、二被告办理过产权登记的手续，以及变更过户的手续，里面涉及第三被告的签名都是他人代签的，第三被告从未有过签名，也从不知情，所以说本案中原告是恶意受让涉案宅基地，并企图在隐瞒第三被告的情况下办理相关的产权登记手续和变更过户手续。被告黄有娟未向本院提供证据。第三人黄有名述称：我们已经同意配合原告办理初始登记和变更登记。涉案宅基地实际成交价是81万元，原告支付了81万元，如果我们反悔的话就要退原告162万元。转让宅基地时我们一直联系不上我妹妹黄有娟，当时我妹妹和我父母关系不好，所以也没有告知过她。81万元都是我爸爸拿去的，用于我父母、我和我弟弟建房。第三人黄有名未向本院提供证据。第三人黄有青未作答辩，也未向本院提供证据。本院对原告提供的证据认证意见如下：原告提供的的四组证据客观真实，本院对原告提供的上述证据真实性均予以认定。本院经审理认定事实如下：被告黄克松、杨秀玲系夫妻关系，生有二子一女，即儿子黄有名、黄有青，女儿黄有娟。原告方国梁系义乌市后宅街道三川塘村（现并入义乌市后宅街道稠岩村）股份经济合作社集体经济组织成员。2006年11月17日，原告方国梁与被告黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青签订《屋基转让协议》一份，协议载明：“甲方（指黄克松户）自愿将北苑石桥头旧村改造屋基54平方米有偿转让给乙方（指原告）。1、屋基转让面积54平方米，合计总价162万元，双方签定协议后一次性付清价款。2、屋基转让后，建房的配套费及税金、出让金、过户费等一切费用均由乙方交纳和办理。3、屋基转让达成，不管今后行情如何，双方不得反悔。乙方办理过户手续等，甲方无条件给予配合签字，不得以任何借口阻挠和拒绝。4、石桥头旧村改造多余的配套设施返还款，按相应的转让面积均由甲方享受，但专项基金投入到配套费的资金，甲方不得向乙方另行收取。5、双方必须按本协议执行。届时，如甲方反悔，甲方应退还乙方购地款162万元；如乙方反悔，甲方退还乙方购地款60万元。”协议签订后，原告实际向被告黄克松、第三人黄有名交付转让款81万元，配套费22500元。嗣后，经义乌人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市，原告将涉案受让的54平方米宅基地并入自己的宅基地，于2008年间出资建成三间四层半房屋，并一直由原告管理使用至今。现涉案不动产可以办理不动产产权初始登记和过户登记手续，原告曾多次与各被告协商过户办证事宜未果。为此，原告诉至本院。本院认为：原告与被告黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青签订《屋基转让协议》，除载明的转让价人民币162万元有虚假记载以外，对宅基地使用权54平方米转让内容系原告与黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青的真实意思表示。原告系集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定有效。原告已付清了转让款81万元，履行了合同义务，并且原告已在涉案宅地基上出资建造了房屋并占有使用至今。作为转让方的被告，对转让的宅基地负有协助原告办理涉案不动产权初始登记以及过户登记的义务。虽然被告黄有娟未在协议书中签名，但被告黄克松、杨秀玲行使的是家事代理行为，且被告黄有娟一直未向原告及被告黄克松、杨秀玲提出异议，本院认为被告黄克松、杨秀玲签字行为构成表见代理，对被告黄有娟具有约束力。被告黄有娟的辩解缺乏依据，本院不予采纳。被告黄克松、杨秀玲、第三人黄有青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。对原告合理部分的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告方国梁与被告黄克松、杨秀玲及第三人黄有名、黄有青于2006年11月17日签订的《屋基转让协议》部分有效。二、被告黄克松、杨秀玲、黄有娟于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市房屋中占地54平方米的不动产初始登记手续，并协助原告方国梁办理将该不动产过户到原告名下的转移登记手续。三、驳回原告方国梁的其他诉讼请求。案件受理费5613元，由被告黄克松、杨秀玲、黄有娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 毛 滨二〇一九年十二月四日书记员 朱炜玮