濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初11106号原告：栗占防，男，1964年5月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭亚杰，河南濮水律师事务所律师。被告：张云海，男，1976年9月29日出生，汉族，住山东省垦利县。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞娜，河南龙大律师事务所实习律师。第三人：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。原告栗占防与被告张云海、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栗占防委托诉讼代理人郭亚杰，被告张云海委托诉讼代理人朱振华，第三人豫龙置业委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栗占防提出诉讼请求：1、依法对第三人濮阳市豫龙置业有限公司名下的位于濮阳市黄河路与长庆路交叉路万利财富广场二期001号楼15层1559号房产继续执行。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告栗占防与第三人濮阳市豫龙置业有限公司民间借贷纠纷案件，原告栗占防申请对第三人豫龙置业名下的位于濮阳市××与××路交叉口万利财富广场二期001号楼15层1559号房产进行强制执行，被告对此提出执行异议，华龙区法院作出（2019）豫0902执异185号民事裁定书，裁定停止对万利财富广场二期001号楼15层1559号房产的执行，原告不服，诉至法院。被告张云海辩称，被告张云海与第三人豫龙置业于2014年1月20日签订房屋买卖合同，第三人豫龙置业于2015年9月1日向被告张云海交付了案涉房屋，华龙区法院于2018年9月20日对案涉房屋进行查封，查封日期均在上述日期之后，且未办理房屋过户是第三人的原因所致，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，要求驳回原告的诉讼请求。第三人豫龙置业辩称，豫龙置业与被告张云海之间的房屋买卖合同是真实客观有效的，豫龙置业在查封之前已经交付房屋，2015年9月份房屋竣工后已经由被告张云海实际占有，被告张云海享有实际排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告栗占防与被告吴西伟、第三人豫龙置业有限公司借款担保合同纠纷一案，本院作出（2015）华法民初字第6583号民事判决书，豫龙置业不服，提出上诉。濮阳市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）豫09民终994号民事判决书，判决被告吴西伟偿还原告栗占防借款570万元及利息，于判决生效后十日内付清；被告吴西伟不能清偿上述债务时，豫龙置业在1394.1937万元范围内对原告栗占防承担补充赔偿责任。此后，原告栗占防向本院申请强制执行。本院于2018年9月20日作出（2016）豫0902执3027号执行裁定书，将第三人豫龙置业名下位于濮阳市万利财富广场二期地丘号：075-15,001号楼15层1559号房产予以查封。另查明，2013年8月16日，被告张云海与第三人豫龙置业就购买上述房屋达成意向，并支付定金20000元。2013年8月26日交纳房款271902元，2014年1月15日交纳房款648756元（其中包含1559号房屋购房款251862元，剩余款项为1560号房屋的购房款及装修款），以上共计交纳房款543764元。2014年3月20日交纳装修款48749元。2014年1月20日，就案涉房屋，被告张云海与第三人豫龙置业签订了书面商品房买卖合同一份，约定价格为543764元，用途为商业服务，付款方式为签约时一次性付清；交房期限为2014年12月31日前。2014年1月20日，被告张云海与河南三阳装饰工程有限公司签订了一份装修合同，约定装修款为97500元，备注：客户购买1559、1560两套房产作为办公使用，要求后期将两套房装修成一套使用，楼上、楼下各1个卫生间。当日，被告张云海向三阳装饰公司交纳装修款48749元。三阳装饰工程公司向被告张云海出具了收据。2016年10月19日，濮阳市优家物业管理有限公司向被告张云海出具缴纳水费、电费、物业费等相关费用的收据三张。又查明，本案房产涉及的工程竣工验收时间为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1、人民法院查封前张云海是否已合法占有涉案房产；2、张云海对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前张云海是否已合法占有房产问题。经查：第一，张云海与豫龙置业公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳装饰公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为张云海装修房屋，豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付张云海的时间。第二，豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合豫龙公司和张云海的陈述等，可以认定涉案房屋设涉及的工程竣工后，豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定豫龙公司将房屋交付张云海的时间为2015年9月1日。第三，张云海合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年10月14日，故张云海合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于张云海对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：张云海购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“本案中，第一，张云海在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。张云海与豫龙置业公司的商品房买卖合同签订于2014年1月20日，法院查封涉案房屋的时间为2015年10月14日；第二，张云海在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。张云海依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据栗占防的要求查封涉案房产的时间为2015年10月14日。第三，2014年1月15日，张云海向豫龙置业交清了全部房款；第四，非因买受人张云海自身原因未办理过户登记。涉案房产在张云海购买后一直未将产权办理至张云海名下，没有证据证明系张云海自身原因导致，或张云海对此负有过错。豫龙置业公司与张云海签订房屋买卖合同后，长期不为张云海办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人张云海不妥。基于以上分析，应认定张云海对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告栗占防的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告栗占防负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  林春江审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  杜素芳二〇一九年十二月四日书 记 员  李聪聪