陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）陕01民再190号抗诉机关：陕西省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：西安星浪投资管理有限责任公司，住所地西安市新城区金花北路23号。法定代表人:李海雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘练，陕西庄威律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：西安和信实业开发有限责任公司，住所地西安市金花北路169号天彩大厦21105房。法定代表人：张鸿民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王新，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩英，陕西康铭律师事务所律师。申诉人西安星浪投资管理有限责任公司（简称星浪公司）因与被申诉人西安和信实业开发有限责任公司（简称和信公司）房屋租赁合同纠纷，不服本院（2016）陕01民终5080号民事判决书，向陕西省人民检察院申诉。陕西省人民检察院作出陕检民（行）监[2018]61000000148号民事抗诉书，向陕西省高级人民法院提出抗诉。陕西省高级人民法院作出（2019）陕民抗11号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人星浪公司的委托诉讼代理人威武宁、刘练，被申诉人和信公司的委托诉讼代理人王欣、张佩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西省人民检察院抗诉认为，1、生效判决认为星浪公司未能提供承租的多乐广场房屋主体验收不合格的证据，认定和信公司向星浪公司提供了符合合同约定的租赁物，属认定的基本事实缺乏证据证明。《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，2014年5月31日，和信公司（甲方）与星浪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第五条约定了租赁房屋设施的所有权事项：和信公司（甲方）向星浪公司（乙方）提供租赁房屋所配套的一切设施、设备及水、电资源，和信公司（甲方）享有所有权。法院庭审查明，2002年9月2日，陕西省公安厅对多乐广场出具的《建筑工程消防验收意见书》载明，经对多乐广场（地下一层、地上二层）土建部分及消防系统进行消防验收，认为该工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，在消防方面具备使用条件。2002年11月14日，陕西省自动消防系统质量监督监测站就陕西恒发房地产有限责任公司的多乐广场出具《陕西省建筑消防设施检测报告》显示，结论：检测合格。其中消火栓系统检测载明：系统设置部位为地下室二层；消防水池为600立方米、地下设置、专用。根据该检测报告，消防水池应系多乐广场全部建筑（包括地下一层至地下二层）配套的消防设施，供多乐广场内全部建筑消防所专用。星浪公司租赁的是多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋，和信公司在向星浪公司提供该租赁物时，应按合同约定提供包括消防设施在内的该建筑物所配套的一切设施、设备。2015年12月9日，新城公安消防大队以消防设施未保持完好有效，未按规定设置消防水池为由，下达《责令限期改正通知书》（新公消限字[2015]第680号），并于2015年12月11日作出西公消新消封字[2015]第0102号《临时查封决定书》查封了星浪公司经营场所。和信公司在法院庭审中提供《情况说明》，辩称多乐广场位于金花北路23号，该广场与金花北路21号的华润万家公用一个消防水池，且该消防水池仅针对多乐广场负一层的消防喷淋系统，该说法与检测报告中多乐广场的消防水池系专用且消防栓系统包含地下室、一层及二层的所有消火栓、消防水池等设备明显不符。和信公司亦未提供相关证据证明多乐广场建筑主体的消防设施发生变更，并向消防部门申请重新审核和验收。故和信公司向星浪公司交付的租赁物所配套的消防设施并未保持完好有效，与合同约定不符，存在违约，生效判决对相关事实的认定缺乏证据证明。2、生效判决认定星浪公司未按照合同约定支付房屋，构成违约，应承担违约责任，属认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。《合同法》第66条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，作为出租方和信公司有向星浪公司提供合格租赁物的义务，作为承租方星浪公司有向和信公司缴纳租赁费的义务。在合同履行过程中，消防机关以消防设施未保持完好有效，未按规定设置消防水池为由，向星浪公司作出责令限期改正通知书，并查封了星浪KTV。依据陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书及陕西省建筑消防设施检测报告中的内容显示，多乐广场设置有消防水池，且该消防水池用于多乐广场整体建筑（含地下一层及地上两层），出租方和信公司应向承租方星浪公司提供使用配套设施，包括消防水池。星浪公司与和信公司协商，要求及时妥善解决消防水池问题，并以此为由拒绝向和信公司支付第二年的租金，系行使同时履行抗辩权，不构成违约。法院认为星浪公司拖欠租金构成违约，应承担违约责任，属认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。3、生效判决以行政处罚的对象来判定民事责任的承担，适用法律确有错误。本案中，星浪公司租赁多乐广场房屋用于经营星浪KTV，其经营场所因未通过消防部门消防安全检查被查封，作为行政行为相对人应承担相应的责任，但并不能以此免除和信公司基于租赁合同应承担的交付合格租赁物的义务。消防水池系多乐广场主体的公共消防设施，其是否完好且能使用应由多乐广场的所有权人和信公司负责，而星浪公司被行政处罚无法正常营业正是因为无消防水池，消防设施不完备导致。诉讼中，和信公司未提供充分证据证明无消防水池系由星浪公司的原因所造成。故星浪KTV消防检查不合格，与和信公司未向星浪公司提供合格租赁物有关，和信公司应承担因此给星浪公司造成损失的民事赔偿责任。法院未查明合同不能履行的实际原因，以行政处罚的对象系星浪公司为由来判定民事责任也应由其承担，适用法律确有错误。星浪公司称，1、本案围绕多乐广场是否按照规定设置了消防水池以及消防水池属于和信公司出租房屋应属配套而展开。一审、二审法院未依照星浪公司书面请求调取多乐广场消防验收档案的证据及现场勘验，导致案件主要的基本事实未予查明。2、星浪公司与和信公司签订的《租赁合同》第四条约定了第一年租金的标准以及每年的增长幅度，合同中除租金外还约定了配套设施费的标准，附表中的年度支付款项是租金及配套设施费的总和，而并非仅指租金。和信公司在一审中并未起诉租赁合同项下的配套设施费，原审超出和信公司诉请进行判决，严重违反了不告不理原则。3、根据合同约定、楼体自身消防要求以及诚信原则，多乐广场消防水池属于多乐广场主体消防设施设备的内容，也属于和信公司必须且应该向星浪公司提供的房屋配套设施设备。原审判决对此认定错误，违背合同约定而确定民事责任，属于适用法律确有错误。星浪公司拒交租金的行为并要求其先设置消防水池办理消防验收的行为系行使先履行抗辩权，并非违约。新城区消防队出具的消防责令整改通知以及采取的查封措施，明确载明原因为未按规定设置消防水池，这已经明确表明和信公司提供的承租房屋多乐广场的消防状态为不合格。所以，责令整改通知虽向星浪公司出具，但星浪公司没有任何过错及过失，应当由和信公司赔偿星其营业损失。请求：1、撤销西安市新城区人民法院(2015)新民初字第03220号民事判决书及西安市中级人民法院(2016)陕Ol民终5080号民事判决书。2、改判驳回和信公司的一审诉讼请求，支持星浪公司一审反诉请求。和信公司辩称，1、和信公司向星浪公司出租的多乐广场二层建筑消防系统符合国家的消防规范要求，陕西省公安厅出具的《建设工程消防验收意见书》合法有效。2、双方系房屋租赁关系，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。星浪公司违反约定，拒不履行合同的主要义务，经和信公司多次催促后仍不履行，已构成根本违约，和信公司要求解除与星浪公司之间的房屋租赁合同，并要求支付房屋占用期间的租金及违约金依法有据，原审判决支持和信公司的诉求完全符合法律规定。3、星浪公司已实际占有、使用涉案房屋，根据合同约定，其应于2015年5月1日向和信公司支付租金，并不符合同时履行抗辩权规定的互负债务的情形。由于星浪公司的违约行为致和信公司于2015年8月23日将其诉至新城区人民法院，请求依法判令支付租金并解除合同，星浪公司从一审庭审至二审庭审均坚持先履行抗辩权。故星浪公司称其是行使同时履行抗辩权的理由不能成立。4、和信公司出租的房屋消防系统健全，符合国家相关规定，并取得国家机关消防验收合格的正式文件。星浪公司开设KTV属特殊行业，按照规定，消防设施要求须达到较高的标准，按照“谁使用、谁申报、谁设置”的原则，应由其自行完成设置消防水池的义务。5、租赁合同中虽然分别约定了租金和设施费用，但在附表中明确星浪公司每一年应支付的金额总数，和信公司也是依据该附表约定金额请求支付租金，二审法院也是依据双方约定数额判决，原审判决并未超出和信公司的诉讼请求。6、星浪公司被公安消防查封，系公安消防机关依据其法定职权而为，对象均是星浪公司，而非和信公司。且星浪公司并未提出任何异议，表示其对公安消防的责令改正和查封行为是予以认可的。综上，星浪公司要求和信公司赔偿其营业损失无法律依据，该损失应由星浪公司自己承担。请求：依法驳回星浪公司的一审反诉请求。本院再审认为，2014年5月31日，星浪公司与和信公司签订《房屋租赁合同》，租赁多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋，和信公司应按合同约定提供租赁物，包括该建筑物所配套的消防设施、设备。2015年12月9日新城公安消防大队以消防设施未保持完好有效，未按规定设置消防水池为由，向星浪公司下达《责令限期改正通知书》，并查封了星浪公司经营场所。再审中和信公司提交了多乐广场消火栓管道透视图及地下层消防报警平面图，称多乐广场与华润万家共用一个消防水池，且从2000年开始至今多乐广场的消防设施从来没有变过，是健全。而和信公司一审提交的《陕西省建筑消防设施检测报告》显示多乐广场地下设置消防水池，600立方米，并由其专用，二者明显不符。多乐广场建筑主体的消防设施是否发生变更，是否向消防部门申请重新审核和验收，应进一步查实。综上，原审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2016）陕01民终5080号民事判决及西安市新城区人民法院（2015）新民初字第03220号民事判决；二、本案发回西安市新城区人民法院重审。二审案件受理费53060元（西安星浪投资管理有限责任公司预交），予以退还。审 判 长 王笑天审 判 员 晏永娟审 判 员 齐 放二〇一九年十二月二十六日法官助理 焦 菲书 记 员 付 煜