湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2637号上诉人（原审原告）：常德市锦华物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路社区育才路（锦华苑小区4栋1楼）。法定代表人：陈恩维，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：朱兆雄，男，1978年9月22日出生，汉族，居民，住广东省陆河县。上诉人常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华物业）因与被上诉人朱兆雄物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。锦华物业上诉请求：1.依法改判支持其一审诉讼请求；2.由朱兆雄承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决以朱兆雄提交的垃圾迟延清运、车库拥堵照片为由认定锦华物业履行合同存在瑕疵，从而判决讼争物业费及违约金计算基数减免30%，属于认定事实错误；2.朱兆雄在一审开庭时提交的照片证据不符合民事诉讼证据的法定形式要件。车库拥堵及垃圾堆积照片均为打印件，无日期显示，无法判明状况发生地点及位置，无法证明其真实性；3.朱兆雄所称的地下车库拥堵系业主不服从开发商制定的车位租金标准所引发，并非常态性现象，事件发生后物业公司已及时报警。垃圾清运迟延事件只在2019年1月发生过一次，而锦华物业主张追缴的是2018年11月1日之前的物业费，在2019年1月发生的垃圾清运迟延事件与本案没有关联性。朱兆雄辩称：1.锦华物业在服务期间严重失职，小区管理混乱，公共设施损坏严重，车库严重拥堵影响出行，多栋房屋顶楼违建等；2.拿房屋钥匙不能证明是办理入住手续，锦华物业经理在任职期间明确表态2017年10月以前物业费是开发商补给物业公司，2017年10月份以后面向业主收取物业费，朱兆雄物业费已缴清；3.其不动产证上房屋面积为127.74平方米，而锦华物业收费按照127.86平方米计算。锦华物业向一审法院起诉请求：1.判令朱兆雄向锦华物业支付未支付的14个月物业费2861元及违约金（违约金计算方式：以2861元为基数按月利率2%计算，自2019年2月1日起至实际清偿之日止）；2.判令本案诉讼费由朱兆雄承担。一审法院认定事实：2015年4月27日，朱兆雄（买受人）与湖南省百隆房地产开发有限公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》，约定：1、朱兆雄购买**小区2栋802号房屋（面积127.86㎡）；2、出卖人交付房屋时，应取得《商品房交付使用证明书》；3、出卖人在2015年12月30日前向买受人交付商品房；4、前期物业管理是指商品房售出之日至业主委员会成立后与后续物业服务企业签订物业服务合同生效或做出业主自治之日的时段内所提供的物业服务，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为锦华物业，资质为三级，前期物业管理服务价格为1.6元/月/平方米,买受人已经详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，出卖人在约定的交付时间之前交房的，买受人自本合同约定的交付时间届满之日之次月缴纳物业服务费；5、出卖人逾期交房的，买受人自实际办理交付手续之日之次月缴纳物业服务费。同日，锦华物业与湖南省百隆房地产开发有限公司签订了《**前期物业服务合同》，锦华物业制定了《**业主（临时）管理规约》。2015年起，锦华物业开始为**小区提供物业服务，2016年8月1日，朱兆雄领取了**小区**房屋钥匙，并预付了12个月物业服务费、二次加压水费、垃圾清运费等共计2707元，2019年1月13日，朱兆雄支付了3个月物业服务费613元。另《**前期物业服务合同》第七条第（一）物业服务费1、（1）住宅物业服务费：1.6元/月/平方米；7、业主和物业使用人应自觉按照缴纳物业管理费、不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。朱兆雄与湖南省百隆房地产开发有限公司签订《常德市商品房买卖合同》明确约定了提供前期物业服务的企业及物业服务价格，且锦华物业已经为**小区提供了物业服务，朱兆雄亦接受了相关物业服务，支付了部分物业费，故朱兆雄与锦华物业的前期物业服务合同已经成立且生效，双方应依约履行。物业服务费用是物业服务公司为全体业主提供一般物业管理与公共服务所产生的费用，朱兆雄系**小区的业主，在该小区生活已经享受了物业公司的公共服务，应该缴纳物业服务费用。锦华物业与朱兆雄双方对入住时间为2016年8月1日，朱兆雄已经支付15个月的物业服务费的事实均无异议，一审法院予以确认。对朱兆雄的辩称，经查，湖南省百隆房地产开发有限公司系**小区房产开发商，与朱兆雄系房屋买卖合同法律关系，并非本案物业服务合同当事人，双方对房屋验收时间与实际交房时间的分歧可另行处理，故对朱兆雄要求追加湖南省百隆房地产开发有限公司为本案被告的请求，不予准许。关于前期物业服务合同起始时间，应以前期物业服务合同双方履行主要义务、享受主要权利时点计算，本案中朱兆雄入住时间为2016年8月1日，且预付了12个月的物业服务费，锦华物业于此时即开始提供物业服务，房屋的验收并不影响物业服务合同的履行，故一审法院确认物业服务合同自2016年8月1日生效，朱兆雄应自物业服务合同生效次月即2016年9月1日起开始承担物业费；锦华物业仅起诉部分业主属于锦华物业对私权利的自行处置，不属于本案审理范围；《常德市商品房买卖合同》主文部分确定锦华物业服务资质为三级，《常德市商品房买卖合同》附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》约定前期物业服务标准二级，服务资质与服务标准并非同一概念，一般而言，资质用来衡量服务资格，标准用来衡量服务质量，两者约定不一致并不影响其效力，故本案中锦华物业服务资质符合合同约定；朱兆雄向一审法院提交了垃圾迟延清运、车库拥堵的照片拟证明锦华物业履行物业服务合同存在缺陷，垃圾清运等项目属于《**前期物业服务合同》中锦华物业应承担的义务，锦华物业对于小区日常管理应尽到勤勉义务，故锦华物业履行合同存在瑕疵，亦未完全履行合同约定。综上，一审法院认定朱兆雄及锦华物业在履行物业服务合同中，均存在违反合同约定的情形，朱兆雄于2016年8月1日预付了12个月物业服务费，支付2018年11月1日起至2019年1月31日止3个月物业服务费，共计支付了15个月物业服务费，2017年9月1日起至2019年1月31日止，锦华物业共计为朱兆雄提供了29个月物业服务，故朱兆雄尚欠锦华物业14个月物业服务费。对上述欠缴的物业服务费应予酌减，故朱兆雄应支付尚欠的物业服务费2005元（127.86㎡×1.6元/㎡/月×14月×70%=2005元）。对锦华物业要求朱兆雄支付违约金的诉请，经查，锦华物业要求按月利率2%计算违约金，违约金从2019年2月1日起支付至实际清偿之日止，其对违约金的请求低于合同约定的标准，且不违反法律规定，予以支持。据此，判决：一、朱兆雄于本判决生效之日起十日内支付常德市锦华物业服务有限公司物业服务费2005元及违约金（违约金以2005元为基数按月利率2%的标准从2019年2月1日起支付至实际清偿之日止）；二、驳回常德市锦华物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，朱兆雄提交了五份新证据，1.常德论坛业主投诉事件列举清单一份，拟证明自2017年以来，锦华物业多处不作为遭到业主在常德论坛投诉；2.房产证复印件一份，拟证明朱兆雄房屋面积为127.74平方米；3.**小区新物业公布的锦华物业损坏财物清单一份，拟证明锦华物业在**服务期间履行职责严重失职，造成公共设施多处损坏；4.微信截屏照片一张，拟证明锦华物业前任经理在微信群里所发的信息称2017年10月以前的物业费由开发商补给物业公司，2017年10月以后的物业费由物业公司面向业主收取，故朱兆雄不欠物业费；5.楼顶违建照片一组，拟证明锦华物业服务期间，小区顶楼违建。经二审质证，对于朱兆雄所提交的证据，锦华物业对五份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该四份证据均超过举证期，应不予认可。另，对证据1认为朱兆雄在一审时出示过类似证据，该组证据不属于新证据，在网上论坛投诉亦不属于证据。对证据2，认为有房产证时根据房产证上载明的面积计算物业费，没有房产证时根据购房合同计算物业费。对于证据3，认为没有经过锦华物业的认可，亦没有分析损失造成的时间、原因、责任主体，以及是否是建设单位的问题，而不是物业管理的问题。本院认为，对于朱兆雄提交的证据1，因其属于业主投诉清单，没有具体指明锦华物业不完全履行合同，故不予采信。对于证据2，因朱兆雄未提供房产证原件，无法核对其真实性，且房产证上载明的面积与购房合同面积相差无几，一审法院已采纳朱兆雄的辩解意见并作出按比例扣减部分物业费。对于证据3，因锦华物业没有认可损坏清单，无法证明确定损失造成的时间、原因、责任主体，以及是否属于物业管理的问题，故不予采信。对于证据4，结合本案一审证据，朱兆雄自2016年8月1日办理入住手续，且预付了12个月的物业费，锦华物业于此时提供物业服务，双方已实际履行合同，一审判决确认物业服务合同自2016年8月1日生效并无不当，故对该份证据不予采信。对于证据5，结合当事人相互发问情况，确认该小区顶楼违建系小区业主所为，根据**业主（临时）管理规约约定，公用场所范围内增建或搭盖任何建筑物等，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻、制止；制止无效的，物业服务企业可以采取以下措施：…。故对该份证据予以采信。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为：锦华物业履行合同是否存在瑕疵，一审判决减免物业费30%是否适当。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。锦华物业依约提供物业服务，朱兆雄亦接受了相关的物业服务，支付了部分物业费，对于其欠缴的物业费应按合同约定支付。在本案一审阶段，朱兆雄提交了垃圾迟延清运、车库拥堵的照片证明锦华物业履行物业服务合同存在缺陷，并在本案二审阶段提供楼顶违建的照片，锦华物业在该事件中未尽到管理、和制止义务，其提供的物业服务存在瑕疵。故一审判决认定锦华物业未完全履行合同约定,减免朱兆雄物业费30%并无不当。综上所述，锦华物业的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由常德市锦华物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 英审 判 员  李 浚审 判 员  詹险峰二〇一九年十二月十一日法官助理  钟 玲书 记 员  黄宇洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。