黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1224民初2026号原告：李俊锋，男，1991年8月15日出生，汉族，无职业，住庆安县。被告：黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司庆安县分公司，住所地：庆安县勤劳镇勤兴村赵国辅屯。负责人：赵伟（未出庭），职务：经理。被告：黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司，住所地：哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人：汪良（未出庭），职务：总经理。二被告共同委托诉讼代理人：周广宇，系黑龙江奈斯律师事务所律师。原告李俊锋与被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司庆安县分公司（以下简称：龙一公司庆安分公司）、黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司（以下简称：龙一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊锋、被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司庆安县分公司、黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司共同委托诉讼代理人周广宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊锋向本院提出诉讼请求：要求被告履行买卖合同，协助原告办理产权登记手续。事实和理由：2017年7月13日，原告与被告就庆安县润泽园小区3#楼1单元1101室（以下简称涉案房屋）达成了买卖意向，并办理了房屋买卖手续，原告一次性交付了装修保证金、公共维修基金、物业费、垃圾清理费、电梯费以及全额的购房款，被告为原告出具了加盖龙一公司公章及财务章的收据及商品房买卖合同。原、被告签订房屋买卖合同后，原告已装修进行了入住，但是被告迟迟没有协助原告办理产权登记手续，故原告诉至法院。龙一公司及龙一庆安分公司辩称，原、被告双方不存在商品房买卖合同的法律关系。原告未取得被告同意擅自入住涉案房屋系非法占有、使用被告所有房产，原告并未向被告交付装修保证金、公共维修基金、物业费、垃圾清理费、电梯费及购房款。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院举证证据一、物业费、电梯费、垃圾清运费、公共维修基金，装修保证金收据。原告以此证明其在入住了涉案房屋前实际缴纳了上述费用，并与其他业主每平方米缴纳费用一致。被告对此证据的真实性及票据上加盖的龙一公司庆安分公司和财务章、边秀媛签字有异议，认为不能证明原告向被告缴纳了物业费、电梯费、垃圾清运费、公共维修基金、装修保证金。本院认为，原告现居住于涉案房屋，其缴纳上述费用是入住的前提，被告认为缴费票据不真实的质证意见，因无证据支持，本院不予认定。被告对票据上加盖的公章和财务章及经办人边秀媛签字有异议，本院认为，收费票据不是认定缴费的唯一标准，被告也未举证原告拖欠上述费用，故被告质证意见不予支持。认定原告缴纳了涉案房屋的物业费、电梯费、垃圾清运费、公共维修基金、装修保证金等全部费用。证据二、证人隋某出庭作证的证人证言。原告以此证实隋某见证了其购房交纳房款及交纳了物业费、电梯费、垃圾清运费和被告交付给原告涉案房屋钥匙的过程。被告对证人所证明的真实性有异议，认为工作人员边秀媛开具的收据与原告举示的商品房买卖合同、购房款收据等体现出的事实不相符，边秀媛未给原告出具过商品房买卖合同及购房款收据，因此证人陈述不真实。本院认为该证人是原告为免生事端而刻意找的见证人，隋某的证人证言客观、真实，与证据一相互印证，形成了证据链条，本院予以采信。证实了原告向被告交纳了房款及物业费等费用并拿到涉案房屋钥匙的事实。证据三、原告缴纳水电费、供热费票据，原告以此证实从其装修涉案房屋开始，就一直缴纳水电费、供热费等费用，此费用是物业公司通知缴纳的。被告对证据的真实性没有异议，但该证据并未体现被告将房屋出售给原告的事实。本院认为，原、被告对证据的真实性没有异议，本院予以采信，此证据与证据一、二形成了证据链条，证实了原告为居住涉案房屋缴纳了水费、电费及供热费，以上费用的缴纳只有在房屋出售者和物业管理部门的协作下和居住房屋合法的前提下方可发生。证据四、原告于2017年7月8日缴纳房款时拍摄的视听材料及照片。原告以此证实被告公司员工边秀媛收取了原告缴纳的各项款项及被告公司工作人员边秀媛签名交费，原告入住的事实。证人隋某和顾某在场。被告认为照片的拍摄时间为2017年8月22日，并非买房当日，从照片中看不出是原告购买案涉房屋的事实。本院认为该组视听材料及照片是原告为防事端刻意拍摄的，2017年8月22日是该组照片转存的日期，该组视听材料是客观真实的与本案具有关联性，与证据一、二、三形成了证据链条，本院予以采信。认定该组照片记录了原告购房交费及办理入住的过程。证据五、张忠良的公共维修基金和车库物业费的收据，原告以此证实此两笔费用与原告持有的费用收据一致，被告公司工作人员边秀媛承认是其本人所写。本院认为，被告对此证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信，认定原告持有的公共维修基金票据与张忠良持有的公共维修基金票据一致，被告对张忠良的入住无异议，原告入住涉案房屋亦具有合理性与合法性。证据六、公安机关调查边秀媛的询问笔录，边秀媛承认为张忠良办理了房屋入住手续，被告认为，虽然为张忠良办理了房屋入住手续，但边秀媛并未为张忠良开具购房收据。本院认为此证据来源于公安机关的调查询问，于本案具有关联性，本院予以采信。认定被告为张忠良办理了入住手续，此手续与原告持有的入住手续一致，与证据四形成了证据链条，认定原告入住涉案房屋亦具有合理性与合法性。证据七、哈尔滨工业大学司法鉴定中心意见书，证实张忠良的购房时房屋收据加盖的财务专用章与原告的购房收据财务专用章比对一致，原告认为，张忠良持有的购房收据的财务章与原告的购房收据的财务章一致，张忠良用该购房收据办理了入住手续并装修入住，所以推定原告持有的购房收据是真实的，购房合同是有效的，被告应为其办理房照。被告对鉴定报告的真实性、合法性无异议，认为鉴定报告所鉴定的两份收据并非被告公司边秀媛所开具，该鉴定无法体现购房款的收据与张忠良的入住具有关联性。以张忠良入住的事实推定张忠良的购房款收据是真实的，不具有任何事实和法律的依据。本院认为，原、被告对此证据的真实性、合法性无异议，该证据与本案具有关联性本院予以采信。认定被告为张忠良出具的购房收据加盖的的财务章与原告持有的购房收据所加盖的财务章一致，认定被告收取了全部购房款470112.00元，因张忠良入住其位于润泽园小区的住宅被告无异议，故认定原告的入住亦是在缴足房款前提下的入住，认定原告所住房屋的真实性和合法性。证据八、2018年6月12日本院庭审笔录，原告认为，被告应为其办理房照，房款已经交付，边秀媛出具了票据，此款是否冲抵消防款与原告无关。被告认为，边秀媛证实没有开房票子是因为尹航与原告有债务纠纷，边秀媛对顾某陈述的涉案房产抵其消防款没有确认，购房合同仅仅是为了办理借款20万元而出具的；涉案的房产的买卖，并不是双方真实意思表示，从顾某陈述的购房的合同公章是边秀媛加盖的合同为边秀媛书写来看，顾某陈述也并非事实。本院庭审笔录第六页，原告认为边秀媛所称的合同因为房屋有争议而不给办理房屋产权登记，与原告无关。被告认为原告举证的购房合同和收据不真实与原告不存在买卖合同关系，与尹航的声明无关；本院认为，此笔录是本院审理时所作的庭审记录，与本案具有关联性，本院予以采信，认定原告所购买的房屋是尹航、顾某从被告处用消防款冲抵而得，因尹航不具有直接销售商品房的权利而将案涉房屋又转让给原告冲抵借款，被告明知此事，所以直接为原告出具了购房合同及收款凭证，被告没有为原告开房票办理过户的原因是因为原告与尹航、顾某也存在经济纠纷，被告辩称购房合同是为了尹航向原告借款20万元而出具的，证明了被告向原告出具过的购房合同的事实。证据九、原告陈述其于2017年7月14日开始装修涉诉房屋，装修完之后换了门锁。被告认为从没给原告交付过房屋钥匙，原告钥匙来源不清，原告系未经公司同意，私自入住房屋，私自换锁。本院认为原告的陈述客观真实，本院予以采信，认定原告于2017年7月装修入住诉争房屋，从被告处领取了钥匙，并装修入住了诉争房屋，被告称原告未经公司同意私自入住及换锁的辩解无事实依据，本院不予采信。证据十、房屋买卖合同和购房收据，原告认为，该合同是龙一公司在房产管理机关购买的制式合同，老百姓个人是买不来的，合同中加盖了龙一公司的公章。被告对购房合同的真实性、关联性和证实的问题有异议。本院认为原告提供的房屋买卖合同中所加盖的公章与被告所使用的公章不一致，对合同的真实性不予认定。被告为证明其主张，向本院提交了绥化市人民医院司法鉴定意见书，被告以此证明原告持有加盖“黑龙江省龙一房地产开发有限公司庆安分公司”公章的合同及加盖该公司财务专用章的收据与黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司庆安分公司的登记备案的公章及财务章不一致，房款收据中的经办人“边媛”也不是其本人所书写，故不能证明原、被告之间存在商品房买卖合同的法律关系。原告认为，绥化市人民医院司法鉴定中心，鉴定内容中的送检员“潘德君”误写为“冯德君”所以推断为该鉴定结果是不负责任的。本院认为，该鉴定书客观真实，本院予以采信，认定原告持有的合同及购房收据中加盖的公章和财务章与被告公司备案的公章和财务章不一致。本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，原告与被告龙一公司庆安分公司购买了庆安县庆安县润泽园小区3#楼1单元1101室，被告为原告出具了购房收据，原告于2017年7月8日后装修入住并实际交纳了水费、电费、装修保证金、公共维修基金、物业费、垃圾清理费、电梯费等，并居住至今，但被告不为原告办理产权登记手续，故原告诉至法院。本院认为，原告持有涉诉房屋买卖收据与被告公司出售给张忠良的房屋买卖收据财务章一致，被告同意了张忠良的入住，原告装修入住涉案房屋两年之久，交纳了入住所需各项费用及其他生活费用，足以证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应支持并协助原告办理商品房登记。原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告的辩解无事实和法律依据，本院不予支持，被告龙一公司庆安分公司不具有企业法人资格，按照《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故龙一公司庆安分公司的合同履行义务和协助办理房屋产权登记手续的义务应由龙一公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下：被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司履行合同义务于判决生效十日内协助原告李俊锋办理位于庆安县润泽园小区3#楼1单元1101室房屋产权登记等相关手续。案件受理费50.00元，由被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  张 锐审 判 员  汪 友人民陪审员  宫殿文二〇一九年十二月二十五日书 记 员  安思琪