广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3065号上诉人（原审原告）：陈锦策，男，1954年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会，住所地广东省中山市火炬开发区江陵西路9号，统一社会信用代码55442090747083908D。主要负责人：高桂明，该委员会主任。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市五星经济发展公司，住所地广东省中山市火炬开发区五星村朗内正街23号202室，统一社会信用代码91442000282070161G。法定代表人：高志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。上诉人陈锦策因与被上诉人中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会（以下简称六和居委会）、中山市五星经济发展公司（以下简称五星发展公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈锦策上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈锦策的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定陈锦策的一审诉求没有事实法律依据且过了诉讼时效，并以此驳回全部诉讼请求，没有依据。一、1998年12月20日，陈锦策与中山火炬高技术产业开发区五星村民委员会（以下简称五星村委会）签订的备忘录，系1997年12月20日与五星管理区签订的转让土地合同书的补充约定。该备忘录被法院认定客观合法存在的前提和基础依然是转让土地合同书核心约定的将涉案土地转让给陈锦策的事实。一审以备忘录为据认定合同书已注销、备忘录独立有效，并进而否认仅依据该备忘录被上诉人即应履行的土地过户办证和交付义务，刻意截断两者之间的主从合同关系，违背基本事实。二、陈锦策于2013年5月13日付清全部土地价款及相应费用后，双方并不存在权利义务履行完毕的情形，两被上诉人应根据备忘录的约定向陈锦策过户和移交涉案土地的相关证照、履行合同保障上诉人的物权权益。一审认定双方合同义务了结错误。备忘录明确约定在陈锦策结清全部土地款之后五星村委会才可以移交土地证给陈锦策及有关客户，双方并无结清权利义务。三、合同没有明确约定履行期限的，当事人可以随时要求履行。备忘录并未明确约定五星村委会移交土地证的期限，并不排斥陈锦策有权随时要求其履行合同义务。四、备忘录所约定的被上诉人主要合同义务仍是根据转让土地合同书的约定，将涉案五星村的土地转让给陈锦策或其客户。对于陈锦策而言系主张物权的取得和保护，对被上诉人而言系依约履行义务交付土地并保证陈锦策的物权，该备记录的约定后续事宜属于物权交付和过户登记的范畴，不存在三年或两年诉讼时效限制。一审认定陈锦策的诉求过了诉讼时效系适用法律错误。五、陈锦策基于一审期间被上诉人明确告知不同意将剩余未办证的土地过户给陈锦策、涉案争议2511平方米土地目前被用于路网使用存在办证不能的障碍等现实，更是基于一审法院释明要求变更诉讼请求，才将保护物权权益的诉求变更为经济损失主张，不应计算诉讼时效。六、陈锦策根据转让土地合同书，以五星发展公司名义已将大部分住宅用地转让给三十五个客户并分割办证，而未办证的2511平方米土地并未公摊至任何客户的土地证中，该未办证土地虽然被用于小区路网，但陈锦策支付了土地转让价款，属于应交付过户给陈锦策并由陈锦策享有物权的土地。七、一审证据反映，涉案土地证依然登记在五星发展公司名下，其足额收取该部分土地全额地价款，却持有该部分土地的使用权证，而陈锦策支付了该部分土地价款却不能行使和获得任何土地权益，明显不公。八、本案争议的未办证的2511平方米土地与两被上诉人2013年4月2日协议作价收回的200.95平方米的水井、城隍庙土地一样都被用于小区公共使用，既然该200.95平方米土地需要作价补偿，涉案2511平方米土地亦应补偿给陈锦策。二审期间，陈锦策补充以下事实与理由：一、转让土地合同书实际就是五星管理区名下涉案土地转让给陈锦策而达成的土地交易合同。二、五星村委会与陈锦策签订的协议书有关注销转让合同书的表述并非双方撤销土地交易，而是不再继续履行土地转让合同并进行结算的意思表示。即使双方曾有过该协议，亦通过备忘录予以否定。三、该备忘录明确确定，由于涉案土地已基本销售完毕，双方依然进行全面结算，亦即涉案土地合同书是否注销已无实际意义，该合同的签订和部分履行已是既成事实。陈锦策提起本案诉讼也是基于土地买卖的事实而要求被上诉人承担履约责任，并不存在一审所述的转让合同书已注销、诉求没有事实和法律依据的情形。四、备忘录仍然是前述转让土地合同书的补充，除约定陈锦策的付款义务外，也约定了五星村委会移交土地和办证义务，合同权利义务清楚明确，并非一审所述的由合同关系转化为债的民事法律关系，双方之间的基础法律关系仍然是合同关系，陈锦策享有要求五星村委会按约交付土地和办理过户手续的物权权益。五、陈锦策足额缴清了应付给五星村委会的土地价款，五星村委会也应根据涉案转让土地合同书及备忘录履行交付全部土地和办理过户的合同义务。一审法院将陈锦策已足额支付土地价款理解为双方债权民事法律关系就此了结，与事实相悖。六和居委会辩称，一、六和居委会与陈锦策之间并无合同关系，根据《关于规范社区集体经济组织管理的意见》规定，自2010年4月23日起，原五星村委会名义的土地及房产已移交中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（以下简称五星股联社）承接，六和居委会没有承接原五星村委会的财产。原五星村委会于2001年12月29日经市政府批准撤销，其地域合并重新设置六和村民委员会，但五星股联社没有变更，原五星村委会的财产继续由该股联社经营管理。2007年12月17日经市政府批准，六和村民委员会改制为六和居委会，但五星发展公司是独立法人，六和居委会没有承接五星村委会、五星股联社或五星发展公司的土地，一审驳回陈锦策对六和居委会的诉讼请求正确。二、陈锦策的诉讼主张已超过诉讼时效，不受法律保护。（一）陈锦策与原五星村委会于1998年12月14日达成协议书，明确约定陈锦策将土地开发经营交还给五星村委会，并约定涉案转让土地合同随即注销，故该合同约定的权利义务已终止，不再执行。（二）备忘录约定的28.79亩土地价款全部付清时，五星发展公司已将陈锦策名下及客户的土地证全部移交给了陈锦策，当时已办证给客户及陈锦策的土地面积16480.30平方米、道路公摊面积2493.3平方米、公建配套绿化地218.9平方米。取得土地证的客户早已报建并建设入住，陈锦策取得其名下的土地证后再次转让给他人，其与五星发展公司因合同产生的债早已结清。（三）根据陈锦策欠五星款明细表，陈锦策应于2013年5月13日向五星股联社付清该款。双方同时签订协议书，约定陈锦策向五星股联社退还共计200.95平方米土地。该协议第五条明确约定“本协议签字后该地块原发生的一切债权、债务与甲方无关，乙方自行解决”。若陈锦策认为该土地产生的权益受到侵害，诉讼时效从该日起计算，并因双方另行签订协议而中断，至2013年5月13日陈锦策付清地价款时，五星发展公司与陈锦策之间的协议已履行完毕。若陈锦策认为五星发展公司没有履行合同义务损害其利益，应自该日起计算诉讼时效，但其于2018年9月14日才提起本案诉讼，早已超过法定诉讼时效，其主张依法不受保护。三、陈锦策的上诉主张没有事实与法律依据。根据转让土地合同约定，住宅地块划分、道路规划由陈锦策向政府规划部门申请审批，合同没有约定五星村委会转让给陈锦策的住宅用地不包括道路，相反，双方在1998年12月14日协议书第三条约定，陈锦策“开发该土地的费用包括水、电、路、下水渠及办证费1622990元”，即陈锦策开发该土地为住宅区，道路面积是成本之一，陈锦策现主张将该道路面积办证至其个人名下没有事实依据，且道路必须符合市政规划，相应面积依法不能办证到客户或陈锦策个人名下，其根本不享有市政规划道路的土地物权，主张赔偿没有事实依据。五星发展公司辩称，一、根据陈锦策与原五星村委会于1998年12月14日达成的协议书，涉案转让土地合同已经注销，不存在继续按该合同继续履行的问题，备忘录是对合同注销后债权债务及善后事务的处理，并非继续履行。二、备忘录约定陈锦策向原五星村委会结清全部土地价款后，村委会才可以移交土地证给陈锦策及相关客户。陈锦策付清地价款时，五星发展公司已将客户的土地证全部移交了陈锦策。取得土地证的客户已建了房屋并入住，陈锦策取得其名下的土地证后又再次转让，双方之间因合同产生的债早已结清。三、陈锦策与五星股联社签订的协议书约定陈锦策向五星股联社退还大皇庙及水井的200.95平方米，五星股联社按每亩28万扣减地价款，根据协议第五条约定，若陈锦策认为该土地产生的权益受到侵害，应自该日起计算诉讼时效。四、转让土地协议书已于1998年12月14日注销，不存在继续履行的问题。诉讼时效因双方另行签订协议而中断，至2013年5月13日协议履行完毕。若陈锦策认为五星发展公司没有履行合同义务损害其利益，诉讼时效应从该日起算，故陈锦策的起诉已超过诉讼时效。五、一审法院已向陈锦策释明涉案土地属公建配套设施，不能办理土地证，陈锦策当庭表示变更诉求并提交申请书，系对其诉讼权利的处分，与诉讼时效没有任何关联。陈锦策在立案时为少交诉讼费，将其主张的4亩土地定为价值40万元。变更诉求后其主张的257万元符合市场价，一审法院按该金额收取案件受理费，符合法律规定。六、涉案转让土地合同书约定，按红线图计算实际面积，即红线图范围内的面积就是双方转让的面积，根据国有土地使用证记载为19192.50平方米，该面积在双方此后签订的协议书及结算时已确认，合同没有约定转让给陈锦策的住宅用地不包括道路，且1998年12月14日协议书第三条也约定规划道路是陈锦策将涉案土地开发为住宅区时的成本。现陈锦策主张将该道路面积办证到其名下，或主张经济补偿，均无事实依据，且道路必须符合市政规划，市政道路依法不能办证至个人名下，这是基本常识。七、陈锦策一审期间提交的不动产登记资料证明表系旧历史资料，并非现在的土地状况。陈锦策将土地转让给客户并分割办证后，原土地证记载资料已失效。根据五星发展公司一审提交的资料显示，除了陈锦策卖出的三十五块土地及道路、绿化地外，并无任何剩余土地，不存在其所称的“不公”的事实。八、土地转让合同书所涉土地中，涉及大皇庙和水井，经村民强烈要求收回，五星股联社与陈锦策协商后达成协议书，陈锦策退还165.6平方米，五星股联社按比例承担路网公共设施分摊面积35.35平方米，共计200.95平方米。五星股联社将该200.95平方米土地作价扣减了陈锦策的土地价款。陈锦策开发经营住宅用地，应承担市政规划路网用地，五星股联社收回部分面积也按比例承担相应路网用地，公平合理。陈锦策提出市政道路土地“物权”的主张或赔偿等均不成立。陈锦策向一审法院起诉请求：判令六和居委会、五星发展公司立即协助办理将位于中山市XX区××山脚（××区××村“松林”）的土地使用权（涉及土地面积2628.65㎡）过户至陈锦策名下的手续。一审庭审期间，陈锦策以庭审查明涉案转让土地合同书及备忘录所涉未能办证的2511平方米土地已作为住宅小区路网所用、存在不能办证的客观障碍为由，变更诉讼请求为：判令六和居委会、五星发展公司向陈锦策赔偿经济损失257万元（未能办证的土地面积2511平方米按每平方米1025元计算）。一审法院认定事实：1997年12月20日，陈锦策与原五星管理区签订转让土地合同书，约定将管理区所有的位于蓢尾狮山脚新校址的一块土地(以下称涉案土地)给陈锦策作为住宅用地开发经营，按测量图计算实际面积，由陈锦策负责按住宅小区设计，出具规划图进行开发，所有费用均由陈锦策负担；双方又约定陈锦策以五星发展公司的名义售地和经营，陈锦策按实测红线图面积按每亩作价9.5万元由陈锦策上交给五星管理区，每月结算一次，陈锦策不得拖欠。双方还约定陈锦策在全部核算成本后将经营所得利润的百分之十归五星管理区，百分之九十归陈锦策。1998年6月11日，经陈锦策办理取得了登记在五星发展公司名下的国有土地使用权证，土地证号为“出1XXXXXX2”号，性质为住宅用地，面积为28.79亩（19192.5平方米）。之后，陈锦策以五星发展公司的名义出售住宅用地给三十五个客户并分割办证到各客户共16480.3平方米、公摊道路总用地面积2493.3平方、边角地公建配套绿化用地218.9平方米。1998年，原五星管理区更名为五星村委会。1998年12月14日，五星村委会与陈锦策签订协议书，双方约定陈锦策从1998年12月15日起将涉案土地的开发经营权交还给五星村委会，并注销1997年12月20日签订的转让土地合同书；经核算陈锦策开发涉案土地的费用包括水、电、路、下水渠、办证费合计1622990元（包括陈锦策应付未付设施费863700元）；五星村委会确认已收陈锦策土地款1550000元，陈锦策收取各客户的购地款经双方对帐后在三个月内结付给五星村委会。1998年12月20日，陈锦策与五星村委会签订备忘录，约定：按五星村委会与陈锦策于1998年12月14日所签订协议书的精神，考虑到涉案住宅地已基本销售完毕，为简化双方结算手续，28.79亩土地陈锦策按每亩11.5万元合计331.085万元付款给五星村委会，陈锦策已付160万元，尚欠五星村委会171.085万元，陈锦策付清全部土地款后五星村委会才移交土地证给陈锦策及有关客户（陈锦策本人也分割出证购买取得三块住宅用地）。因陈锦策未依约支付结算土地款，五星村委会依法向人民法院起诉向陈锦策追讨。2001年5月14日，本院作出（2001）中中民终字第186号民事判决书，查明陈锦策与五星管理区签订转让土地合同书时并未办理征地手续和取得国土管理部门的用地批文，后于1998年6月11日在接受国土部门按违章用地处理，并由陈锦策缴纳有关罚款后才取得中山市国土局中国土征复（98）110号的用地批文，并就涉案土地办理了登记在五星发展公司名下的土地使用权证，土地证号为“出1XXXXXX2”、土地面积为28.79亩；判决本案陈锦策清付尚欠五星村委会土地转让款1603408元及利息；本案陈锦策需要办理有关土地契证的一切费用由原五星村委会负担。2001年12月29日，原五星村委会与其他五个村民委员会成立中山火炬高技术产业开发区六和村民委员会，五星股联社接管了原五星村委会的财产。2007年12月17日，六和村民委员会改制为六和居委会。2013年4月2日，五星股联社与陈锦策签订协议书，约定陈锦策退回中府国用（2001）字第1XXXX4号土地使用证所载土地79.8平方米、水井面积85.8平方米、公共设施分摊面积包括路网35.35平方米，共200.95平方米土地给五星股联社，该地作价每亩28万元，合共84400元；六和社区居民委员会在该协议书中作见证方加盖了印章。2013年4月2日，五星股联社与陈锦策签订陈锦策欠五星款明细表，陈锦策确认欠“五星”购地款1091069.71元，五星股联社在该明细表上加盖印章确认。2013年5月13日，陈锦策向五星股联社缴交购地款1091069.71元，五星股联社开具收据给陈锦策。2018年9月14日，陈锦策向一审法院起诉，提出前述主张。一审法院认为，陈锦策与原五星管理区在未办理征地手续和取得国土管理部门的用地批文的情况下签订转让土地合同书转让土地，违反了当时国家土地管理的有关规定，但陈锦策于1998年6月11日在接受国土部门按违章用地处理，并由陈锦策缴纳有关罚款后取得中山市国土局中国土征复（98）110号的用地批文，并就涉案土地办理了登记在五星发展公司名下的土地使用权证后于1998年12月14日、1998年12月20日由原五星村委会与陈锦策签订协议书（双方约定陈锦策从1998年12月15日起将涉案土地的开发经营权交还给原五星村委会，并注销1997年12月20日签订的转让土地合同书）、备忘录（28.79亩土地陈锦策按每亩11.5万元合计331.085万元付款给原五星村委会，陈锦策已支付160万元，尚欠原五星村委会171.085万元）应认定为有效，此是双方由转让土地合同关系转化为债的民事法律关系，是双方的真实意思表示，缔约双方均应严格依约履行。该债的民事关系经五星村委会诉讼并经接管了原五星村委会财产的五星股联社与陈锦策签订协议书、陈锦策欠五星款明细表以及2013年5月13日陈锦策向五星股联社缴交购地款1091069.71元，五星股联社开具收据给陈锦策后，该债的关系已履行完毕。现陈锦策起诉认为六和居委会、五星发展公司基于违反转让土地合同书的约定，应为陈锦策办理2628.65平方米土地使用权证，在六和居委会、五星发展公司举证证明该土地为公推道路和配套绿化用地后，进而变更诉求要求六和居委会、五星发展公司赔偿257万元，并认为是保障陈锦策物权。因转让土地合同书已协议注销，陈锦策诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。另外双方之间债的关系已于2013年5月13日履行完毕，现陈锦策又于2018年9月14日基于同一事实向一审法院起诉，确已超过诉讼时效，陈锦策诉求亦应予以驳回。六和居委会是因政策原因由五星管理区变更或合并而来，应承受原主体的权利或义务，是本案适格的诉讼主体。五星发展公司认为其是合同的真正履行者，亦是本案适格的诉讼主体。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回陈锦策的诉讼请求。案件受理费27360元（陈锦策已预交），由陈锦策负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。陈锦策一审诉请六和居委会、五星发展公司协助办理将涉案土地使用权过户至其名下的手续，后以该2511平方米土地存在不能办证的客观障碍且六和居委会、五星发展公司不同意将土地过户为由，变更诉求为六和居委会、五星发展公司向其赔偿经济损失257万元，因此，陈锦策的诉讼请求能否成立，关键在于六和居委会、五星发展公司是否负有将涉案2511平方米土地使用权过户至陈锦策名下的合同义务。对此，本院分析如下：首先，从陈锦策与原五星管理区于1997年12月20日签订的转让土地合同书的内容来看，原五星管理区将涉案土地在内的地块转让给陈锦策开发经营，由陈锦策按住宅小区设计、出具规划图、作出规划布局进行开发，而陈锦策在开发过程中系以五星发展公司的名义而非以陈锦策自身名义售地，且所得经营利润的10%归五星管理区。由此可见，该土地使用权的转让形式与普通的由买方支付价款、卖方交付土地并办理过户手续的土地使用权转让形式存在着明显的区别。实际上，结合相关约定以及后续实际操作过程等事实可知，相关土地使用权的过户手续应是由五星发展公司直接协助办理至客户（包括作为三块住宅用地买受人的陈锦策）名下。涉案转让土地合同书以及协议书、备忘录均未约定，该土地使用权需过户至作为土地开发经营者的陈锦策名下，且陈锦策对此应是明知的，故其关于涉案土地使用权应过户至其名下的主张，并无合同依据。其次，根据五星村委会与陈锦策于1998年12月14日签订的协议书约定，陈锦策自愿将涉案28.79亩土地的经营权无条件交回五星村委会、注销前述1997年12月20日签订的转让土地合同书。虽然双方又于1998年12月20日签订备忘录，约定陈锦策可继续经管已售出宅地之未尽事宜，但该备记录是按照1998年12月14日协议书的精神签订，并注明备记录是原协议的其中一部分，而本案争议的2511平方米土地已用于路网建设，显然不在陈锦策可以继续经管的已售出宅地的范围。另外，本院已发生法律效力的（2001）中中民终字第186号民事判决已认定，该备忘录实质上是双方之间由转让土地合同关系转化为债的民事法律关系。而从备忘录内容来看，双方对涉案合同所涉权利义务进行结算后，仅确认双方之间尚存在购地余款结算以及该款结清后的土地证移交问题，并未提及陈锦策对涉案地块享有过户请求权，而结清全部土地款后移交土地证的约定也显然并非关于涉案2511平方米土地过户的约定，结合本案的实际情况，该移交土地证义务应是五星村委会或作为土地名义出售方的五星发展公司向作为已售出宅地买受人的客户（包括陈锦策在内）移交相应的不动产权属证书，陈锦策无权根据此约定向六和居委会、五星发展公司主张办理涉案2511平方米土地的过户手续。再次，从涉案合同约定及后续履行情况来看，涉案地块作为住宅小区进行开发过程中，小区设计、规划布局等方面的工作以及各项基础设施和办证费用等成本均由陈锦策自行负责，且1998年12月14日的协议书也明确陈锦策开发该土地的费用包括水、电、路、下水渠等，陈锦策对此亦早应知晓，而本案争议的2511平方米土地系用于小区公共路网建设，故陈锦策作为涉案地块的开发经营者，应自行承担受让地块中部分面积用于小区路网建设的开发成本，再结合备忘录载明涉案住宅地已基本销售完毕的事实可知，五星村委会实际上并不负有将用于小区路网的涉案土地过户给陈锦策的义务，陈锦策主张该部分地块不能过户至其名下而产生经济损失的理由不能成立，本院不予支持。至于五星股联社与陈锦策于2013年4月2日签订协议书，收回200.95平方米土地的行为，是协议双方仅针对该200.95平方米土地协商一致的结果，不能反推陈锦策即有权主张涉案2511平方米土地不能过户的赔偿。综上，陈锦策主张六和居委会、五星发展公司按合同约定办理涉案2511平方米土地至其名下的理据不足，其在此基础上变更诉求主张六和居委会、五星发展公司赔偿经济损失亦无事实与法律依据，一审对此诉求不予支持，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27360元（陈锦策已预交），由上诉人陈锦策负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十二月九日书记员  杨俊彦