湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0624民初2159号原告：南漳县安嘉物业有限责任公司，住所地：南漳县商业街（农发行路口）。统一社会信用代码：914206247881771693。法定代表人：孙道立，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈涛，湖北水镜律师事务所律师被告：张普军，男，生于1971年6月17日，汉族，无固定职业，住南漳县。被告：全丽丽，女，生于1980年12月8日，汉族，公司员工，住南漳县。两被告的委托诉讼代理人：尤文军，南漳县玉印法律服务所法律工作者。两被告的委托诉讼代理人：王祖勇，南漳县玉印法律服务所法律工作者。原告南漳县安嘉物业有限责任公司与被告张普军、全丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告南漳县安嘉物业有限责任公司的委托诉讼代理人陈涛，被告张普军、全丽丽及其委托诉讼代理人王祖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南漳县安嘉物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：l.责令被告立即支付所欠原告物业管理服务费3690元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，南漳县永利房地产开发有限责任公司与湖北枫林物业服务有限公司签订《前期物业服务委托合同》，双方约定了物业服务内容及收费标准。湖北枫林物业服务有限公司进入被告所在小区凤凰新城为该小区业主提供物业管理服务，服务期限2018年2月28日。2018年1月23日南漳县永利房地产开发有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订《物业管理合同》，南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司于2018年2月28日解除《前期物业服务委托合同》，合同解除后湖北枫林物业服务有限公司将后续服务工作转交给南漳县安嘉物业有限责任公司并将小区业主接受服务期间按合同约定欠交的物业费债权一并交给原告。被告作为凤凰新城小区业主，从2014年接受湖北枫林物业服务有限公司服务期间及2018年2月28日原告接续服务至今，却没有向湖北枫林物业服务有限公司和原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2014年l月1日至2019年8月20日，共计6年累计欠物业服务费3690元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。综上，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告张普军、全丽丽辩称，1.原告诉称“枫林物业将合同约定欠交的物业费债权一并交给原告”的事实错误。①被告在接受服务期间，枫林物业公司并未催交过物业费，不知物业费是多少钱。②枫林或安嘉物业公司没有以任何形式通知被告将未知的物业费交给原告。③枫林物业公司根本未尽到服务义务。被告4楼居住，3楼业主非法搭建阳台，影响被告正常的起居生活，多次向物业反映，物业公司都置之不理。未有效制止小区内的违建，依法不应当交物业费。2.原告诉称被告六年累计欠物业服务费3690元事实错误，被告的接房时间为2014年10月1日，根本没有原告诉称的六年，请原告明确计算方式和标准。3.原告诉称的物业费应当由开发商承担。根据《湖北省物业服务条例》第43条规定，交付物业应当具备建设竣工验收合格证，取得城乡规划、消防等行政主管部门出具认可或者准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案，本案争议的物业，经被告在南漳县住房和城乡建设局查询，根本未经消防验收，不具备交付条件，依规应由开发商承担。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，被告张普军、全丽丽系南漳县凤凰新城小区业主，其房屋建筑面积为134.72平方米。2014年8月25日，南漳县永利房地产开发有限责任公司（甲方）与湖北枫林物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定的主要内容如下：一、物业基本情况物业名称：凤凰新城；物业类型：商住用房。二、服务内容与质量在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。三、服务费用物业服务收费采取按季度收取、但预收期不得超过六个月；高层住宅0.9元/月/平方米；业主应于接到甲方通知交房之日起交纳物业服务费用等。合同签订后，湖北枫林物业服务有限公司向南漳县凤凰新城小区提供物业服务。2014年10月1日，被告张普军、全丽丽开始入住南漳县城关镇凤凰大道凤凰新城商住小区。被告张普军、全丽丽已按照合同约定，向湖北枫林物业服务有限公司缴纳2014年10月至2015年9月的物业管理服务费用（每月按每平方米0.9元收取，另每月6元的垃圾处理费）。2018年1月20日，湖北枫林物业服务有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司张贴撤场公告，主要内容为：湖北枫林物业服务有限公司与南漳县永利房地产开发有限责任公司，拟于2018年2月28日正式解除《前期物业服务委托合同》，湖北枫林物业服务有限公司将业主欠该公司的物业费、固定垃圾处置费、水电费等作为债权转让给南漳县安嘉物业有限责任公司。2018年1月23日，南漳县永利房地产开发有限责任公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订《物业管理合同》。南漳县安嘉物业有限责任公司开始物业服务期间，被告张普军、全丽丽已向南漳县安嘉物业有限责任公司缴纳2018年3月至2018年12月的物业管理服务费用（每月按每平方米0.9元收取，另每月6元的垃圾处理费）。2019年7月13日，南漳县城关镇学府路凤凰新城商住小区成立南漳县城关镇凤凰新城小区业主委员会。2019年8月14日，经南漳县城关镇凤凰新城小区业主委员会商议，决定解除南漳县安嘉物业服务有限公司与小区的服务合同，并下发解除通知。另查明，1.2014年11月12日，南漳县永利房地产开发有限责任公司向南漳县城乡建设局作出承诺，其投资新建的南漳凤凰新城小区1-4#楼工程，消防工程现正在报消防队验收，验收合格后，立即将验收合格书上报备案。2016年12月25日襄阳市公安消防支队出具襄公消验字[2016]第0336号建设工程消防验收意见书，经襄阳市公安消防支队对南漳县凤凰新城1＃至4＃楼、地下室工程现场进行消防验收复验，该工程消防验收复验合格。2.截止2018年12月31日，张普军、全丽丽尚有29个月物业费、垃圾处理费未予交纳，其中2015年10月至12月即3个月、2016年全年、2017年全年、2018年1月至2月即2个月。上述事实，有原告提交的南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》、南漳县永利房地产开发有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订的《物业管理合同》、撤场公告、襄阳市公安消防支队襄公消验字[2016]第0336号建设工程消防验收意见书，被告提交的收据、关于解除安嘉物业在凤凰新城小区服务的通知、南漳县城关镇卞和社区居民委员会证明及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，南漳县城关镇凤凰大道凤凰新城商住小区的建设单位南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司先后签订的《前期物业服务委托合同》、《物业管理合同》系合同相对人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。该小区于2019年7月成立南漳县城关镇凤凰新城小区业主委员会，决定解除南漳县安嘉物业服务有限公司与小区的服务合同，并下发解除通知。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故在南漳县城关镇凤凰新城小区业主委员会和湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司解除物业服务合同前，该合同对该小区业主业主及物业使用人具有约束力。湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司先后按照合同约定为南漳县凤凰新城商住小区业主及物业使用人提供了物业管理服务，张普军、全丽丽作为业主接受了湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，张普军、全丽丽应当按照合同约定支付物业管理服务费。2018年1月23日，南漳县永利房地产开发有限责任公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订《物业管理合同》时，将湖北枫林物业服务有限公司的债权转移给南漳县安嘉物业有限责任公司，并在小区内张贴撤场公告，张普军、全丽丽亦先后支付截止2015年9月及2018年10个月的物业管理服务费，视为对湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司物业管理服务的认可。为此，南漳县安嘉物业有限责任公司要求张普军、全丽丽支付2015年10月至2018年期间未支付的物业管理服务费符合法律规定。经审查，张普军、全丽丽尚应向南漳县安嘉物业有限责任公司交纳物业管理服务费3516.19元（134.72㎡×0.9元/㎡/月×29个月），生活垃圾费为174元（6元/月×29个月），合计3690.19元。南漳县安嘉物业有限责任公司要求张普军、全丽丽支付物业管理服务费3690元的理由正当，本院予以支持。张普军、全丽丽提出的抗辩事由与合同约定不符，且无事实和法律依据，本院不予支持。张普军、全丽丽应当按照合同约定，履行支付所欠交的物业管理服务费义务。经调解，双方不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：张普军、全丽丽于判决生效之日起十日内支付南漳县安嘉物业有限责任公司自2015年10月1日始至2018年2月止欠缴的物业管理服务费（含垃圾处理费）3690元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张普军、全丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  冯小平二〇一九年十二月四日书记员  张 恒