湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2604号上诉人(原审被告)：王小平，男，1969年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：聂伟伟，湖南天思律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告)：陈超英，女，1961年11月13日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。被上诉人(原审原告)：常德市武陵区诺曼底中西餐咖啡厅，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道北站社区朝阳路95号。经营者：周小彤。上诉人王小平因与被上诉人陈超英、常德市武陵区诺曼底中西餐咖啡厅(以下简称诺曼底咖啡厅)租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2019)湘0703民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王小平上诉请求：依法撤销一审判决，将本案改判或者发回重审。事实和理由：1.涉案房屋的租赁合同不得擅自变更或解除。陈超英在2017年12月31日出具收条时，载明了是房屋变卖之前，王小平租定按原合同操作。该收条即是对《门面租赁合同》的补充约定，约定了合同解除条件是房屋买卖时。现房屋未发生买卖，合同解除条件不成就，则本案租赁合同不能解除，王小平应当继续承租该门面；2.王小平靠租赁本案门面，销售经营获得收入，该收入是全家唯一生活来源，如果解除门面租赁合同，将对其生活造成影响，请求二审法院依法查明事实，支持王小平的上诉请求。陈超英、诺曼底咖啡厅共同辩称：请求依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.王小平没有证据证实涉案房屋是否变卖，不能以一审判决确认的，在2019年12月31日前房屋应出租给王小平的事实来认为本案房屋没有变卖；2.租金收条上的“租定”二字系笔误，其实质是指“租金”。一审判决没有认定是笔误，而是判决让王小平继续租赁到12月31日，对该事实认定陈超英、诺曼底咖啡厅不持异议，也同意让王小平租赁到2019年12月31日；3.王小平上诉所称家庭情况与本案的租赁合同没有直接关系，陈超英四年没有上涨租金，对王小平的家庭情况予以充分考虑；4.陈超英作为门面房主，将其所有的房屋收回符合法律规定，而且现在房屋已经找到买家，陈超英准备将房屋出售，买家要求购买的房屋要全部清空，故要求王小平于2019年12月31日后，将房屋腾退并归还给陈超英、诺曼底咖啡厅。陈超英、诺曼底咖啡厅向一审法院起诉请求：1.判令王小平立即腾出所租赁的房屋。2.本案诉讼费由王小平承担。一审法院认定事实：2013年12月31日，诺曼底茶楼(甲方)与王小平(乙方)签订《门面租赁合同》，约定：甲方将武陵区朝阳路市技术监督局对面的一间约25平方米的门面交给乙方经营管理，门面产权属甲方。租赁期限为贰年，即2014年元月1日至2015年12月31日止，乙方在合同签订之日，一次性向甲方交纳押金3000元，押金在租赁合同期满退给乙方。租金按半年交，每半年头5日前交本半年度租金，月租1500元，每年18000元等。陈超英(周小彤之妻)及王小平在合同尾部进行了签字确认，并加盖了诺曼底咖啡厅印章。2016年1月3日，诺曼底咖啡厅与王小平续签了《门面租赁合同》，租赁期限为两年，即2016年元月1日至2017年12月31日止，租金按年缴纳，每年头5日前交本年度租金，月租2500元，每年30000元等。2017年12月31日，诺曼底咖啡厅向王小平出具了收条，内容为：“今收到王小平交来门面租金壹万伍仟元整(15000)，另在房屋变卖之前，王小平租定按原合同条件操做。”2019年5月17日，王小平将下半年租金15000元通过银行转账给周小彤。一审法院认为，诺曼底咖啡厅与王小平签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，双方应依约履行相应的义务。双方于2016年签订的《门面租赁合同》在2017年12月31日到期后，诺曼底咖啡厅当日向王小平出具了载有“收到租金15000元且在房屋变卖之前，王小平租定按原合同条件操做”的收条，即在房屋变卖之前诺曼底咖啡厅与王小平按照原《门面租赁合同》约定内容履行。当前无证据证明诺曼底咖啡厅出租给王小平的房屋已卖出，故按照原《门面租赁合同》约定的两年租赁期计算，涉案租赁合同应于2019年12月31日到期，陈超英、诺曼底咖啡厅当前无权要求王小平立即腾出房屋，可在租赁期间届满后主张权利。关于陈超英、诺曼底咖啡厅主张收条上“租定”实为“租金”，因无证据证明系笔误，其主张不予支持。综上，对陈超英、诺曼底咖啡厅的诉讼请求不予支持。判决：驳回陈超英、常德市武陵区诺曼底中西餐咖啡厅的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由常德市武陵区诺曼底中西餐咖啡厅、陈超英共同负担。本院二审审理期间，陈超英、诺曼底咖啡厅提交证据1.房屋买卖合同，拟证实涉案房屋已经有卖主，并交付了定金，房屋不能再出租给王小平经营；证据2.税务证明，拟证实周小彤为案件当事人。王小平对证据质证后认为，证据缺乏真实性、合法性、关联性。房屋买卖合同侵犯了王小平的优先购买权，其在出卖前应当询问王小平是否购买；房屋买卖合同价款以及定金数额明显不符合常理，且该合同是一审判决后签订，明显缺乏真实性。对税务证明没有异议。本院经对上述证据审查后认为，房屋买卖合同以及定金收条真实性无法确定，房屋购买人身份无法确定，且房屋买卖亦没在房管部门进行备案登记，因此，房屋买卖合同的真实性无法确定，本院对该证据不予采信。周小彤作为诺曼底咖啡厅的经营者已经在一审中即参加诉讼，该税务证明真实，合法，与本案具有关联性，对税务证明本院予以采信。本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王小平与诺曼底咖啡厅签订的《门面租赁合同》是否应当解除。经查，王小平与诺曼底咖啡厅于2013年12月31日签订《门面租赁合同》，双方约定门面租金金额并确定门面租赁期限为贰年。合同到期后，王小平与诺曼底咖啡厅续签了租赁合同，租期至2017年12月31日止。2017年12月31日后，双方再未签订书面租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。而依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因王小平与诺曼底咖啡厅没有再以书面方式签订租赁合同，双方的租赁关系依照法律规定应视为不定期租赁合同。不定期租赁合同的，双方均可随时解除合同。现诺曼底咖啡厅一审起诉要求王小平腾退房屋，其实质是提出了解除租赁合同的主张，鉴于陈超英、诺曼底咖啡厅同意王小平租赁门面至2019年12月31日，故本院确认王小平租赁门面期限至2019年12月31日。但因王小平上诉提出要求二审确定租赁合同不能解除的主张，超出本案一审的诉请范围，其在一审审理时又未就合同是否解除、是否要求赔偿提出反诉请求，陈超英、诺曼底咖啡厅又拒绝继续将门面出租给王小平使用，故王小平上诉所提主张本院不予支持。综上所述，王小平的上诉主张均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王小平负担。本判决为终审判决。审判长 樊 英审判员 李 浚审判员 詹险峰二〇一九年十二月四日书记员 黄宇洁附：本判决所依据的法律、司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。