河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2781号上诉人(原审第三人)：濮阳市华龙区中原办玉北社区苏北新村业主委员会，住所地濮阳市华龙区玉门路西、五一路南90号苏北小区院内。主要负责人：崔陆粉（又名张敏），该委员会主任。被上诉人(原审原告)：关心，男，1996年11月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被上诉人(原审被告)：中原银行股份有限公司濮阳分行，住所地濮阳市胜利中路444号。主要负责人：王永，该行行长。委托诉讼代理人：田俊发，男，该行职工。委托诉讼代理人：张巍，河南泽民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南金利得拍卖有限公司，住所地濮阳市开州中路。法定代表人：马献朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕敬珂，女，该公司员工。上诉人濮阳市华龙区中原办玉北社区苏北新村业主委员会（以下简称苏北新村业主委员会）因与被上诉人关心、被上诉人中原银行股份有限公司濮阳分行（以下简称中原银行濮阳分行）、河南金利得拍卖有限公司（以下简称金利得拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏北新村业主委员会主要负责人崔陆粉，被上诉人关心，被上诉人中原银行濮阳分行委托诉讼代理人田俊发、张巍，被上诉人金利得拍卖公司委托诉讼代理人吕敬珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏北新村业主委员会上诉请求：确认涉案《拍卖成交确认书》无效。事实和理由：1、一审法院未查明事实，适用法律错误。2、中原银行濮阳分行委托拍卖提交的涉案土地权属界线协议书涉嫌欺诈，中原银行濮阳分行无权代表居民对涉案土地的边界进行签署。3、拍卖的土地经过测量已达居民楼北承重墙以内1-2米，严重侵害了小区居民的权益。4、涉案土地系国有资产，没有经过政府相关部门审批，违反国家行政法规等效力性强制规定。5、涉案土地没有经过地方政府土地主管部门的分割就拍卖，违反国家相关法律法规的效力性强制规定。关心辩称，涉案拍卖成交确认书经过了公开拍卖程序，合法有效。请求驳回上诉，维持原判。中原银行濮阳分行辩称，涉案拍卖合同在金利得拍卖公司经法定程序依法签订，不损害国家和第三人的利益，合同依法成立并有效。苏北新村业主委员会诉称涉案土地权属界线协议书存在欺诈不属实，中原银行濮阳分行在拍卖过程中对标的物的情况进行了充分的披露，将土地证中商业用途部分单独拍卖不违反法律规定，也未侵占小区居民用地。实际情况是商业用地多让出了5米给居民。苏北新村业主委员会是无独立请求权的第三人，无权提起上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。金利得拍卖公司辩称，金利得拍卖公司从接受委托到发布公告均是依照《中华人民共和国拍卖法》规定的拍卖程序进行，没有任何过错。请求驳回上诉，维持原判。关心向一审法院起诉请求：确认关心与金利得拍卖公司于2018年9月30日签订的《拍卖成交确认书》合法有效。一审法院认定事实：2018年8月3日中原银行濮阳分行与金利得拍卖公司签订委托拍卖合同，该合同项下资产之一为“位于濮阳市××路西、××（××）-010《国有土地使用证》中的金融用地出让面积2077㎡及地上临街办公楼的相关权益”即本案所涉资产。2018年9月30日，金利得拍卖公司出具《拍卖成交确认书》，主要内容为：关心以4957200元的价格竞拍取得位于玉门路西、××号面积为2077平方米的金融用地（出让）及地上临街办公楼的相关权益。案涉土地使用权由中原银行濮阳分行以出让方式取得，依据中原银复［2018］190号《关于同意濮阳分行处置非自用闲置房产的批复》批准以拍卖的方式出售该资产。一审法院认为，合同的效力应以法律规定为准。中原银行濮阳分行以拍卖的方式出售案涉土地及附着物且得到中原银行股份有限公司的批准，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。至于转让方是否按行政法规的要求进行了投资建设、转让价格的高低、土地上是否设定了其他权利，甚至转让方是否有权处分，影响的仅是出让方行政责任的承担、相关方是否优先购买、关心能否取得使用权的问题，不影响合同的效力。经审查，亦未发现存在《中华人民共和国拍卖法》第三十七条规定的无效情形。苏北新村业主委员会辩称案涉土地与中原银行濮阳分行按份共有，按份共有的概念系物权法规定的所有权共有的一种形式，中原银行濮阳分行或苏北新村业主委员会均不享有案涉土地的所有权，苏北新村业主委员会辩称之“按份共有”在本案无适用余地。苏北新村业主委员会关于因按份共有中原银行濮阳分行无处分权，又因苏北新村业主委员会拒绝追认而致拍卖成交确认书无效的主张不能成立，不予支持。房地一体主义是我国不动产转让的原则，一幅土地上有多个建筑物，转让其中一个建筑物的所有权时，对应的土地使用权亦转让。为便于管理减少纠纷，当事人应当对土地进行分割，分割后进行转让登记。但是，即使未进行分割，也只能产生无法进行登记的效果，并不影响成交确认书效力。关于若中原银行濮阳分行对案涉部分土地无权处分会否影响成交确认书效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条之规定，无权处分不影响合同效力,只是受让人无法取得无权处分部分土地的使用权，苏北新村业主委员会的主张不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，一审法院判决：“确认原告关心与被告河南金利得拍卖有限公司于2018年9月30日签订的《拍卖成交确认书》合法有效。案件受理费100元，由原告关心、被告中原银行有限公司濮阳分行各负担50元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏北新村业主委员会提交小区规划图1份，该图来源于中原银行濮阳分行的前身濮阳市中原油田城市信用社委托濮阳市城乡规划建筑设计室出具。证明目的：一审卷宗第88页的宗地图是老规划图，应按照新的规划图显示的01部分（金融用地）进行拍卖，不应涉及02部分（住宅用地），现在拍卖的2077平方米土地已经涉及02房屋所在的土地。中原银行濮阳分行的质证意见：对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对规划图的来源不清楚，该规划图并非国家审批备案的宗地图，不具有公信力和证明力，该图中仅显示建筑物的面积并不显示规划土地的面积，不能证明苏北新村业主委员会的主张。关心的质证意见：同中原银行濮阳分行的质证意见。金利得拍卖公司的质证意见：同中原银行濮阳分行的质证意见。本院对证据审核认定：各方当事人对苏北新村业主委员会提交的规划图的真实性无异议，本院予以确认，但该规划图不能否定涉案国有土地使用证的效力。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审对《拍卖成交确认书》效力的认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，中原银行濮阳分行以拍卖的方式出售案涉土地及附着物且得到中原银行股份有限公司的批准，不存在上述合同无效的情形，亦未发现存在《中华人民共和国拍卖法》第三十七条规定“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通、损害他人利益”的情形，故一审认定《拍卖成交确认书》有效并无不当，本院予以确认。苏北新村业主委员会诉称中原银行濮阳分行存在欺诈，侵犯苏北新村业主委员会及居民权益，涉案土地未进行分割进行拍卖违反法律规定的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，苏北新村业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳市华龙区中原办玉北社区苏北新村业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  李 辉审判员  刘 伟二〇一九年十二月三十日书记员  郭 瑞