江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3918号上诉人（原审原告）：张亚丰，男，1975年11月26日出生，汉族，淮安市繁荣小学教师，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：朱艳青，女，1976年10月3日出生，汉族，自由职业，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丰球集团(淮安)房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道105号丰球白鹭湖庄园会所。法定代表人：何志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪磊，江苏益新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安自来水有限公司，住所地淮安市清江浦区新民西路28号。法定代表人：衡一峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。上诉人张亚丰、朱艳青与被上诉人丰球集团(淮安)房地产有限公司（以下至判决主文前简称丰球房地产公司）、淮安自来水公司（以下至判决主文前简称自来水公司）财产损害赔偿纠纷一案，上诉人不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张亚丰、朱艳青上诉请求：请求二审法院撤销一审判决中租金损失，依法改判在原判决基础上增判被上诉人自2017年3月起每月再支付上诉人租金损失4000元至实际修复之日。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据有关规定，给排水管道的保修期为2年，涉案房屋自来水漏水损失由铺设方承担。一审判决认定的租金标准严重低于同地段类似房屋。上诉人购买的房屋是联排别墅，且上诉人家房屋是高档精装修房屋，一审判决酌定的租金标准在市区即使200平方普通商品房也租不到。此外，上诉人发现房屋漏水后第一时间找到被上诉人沟通维修事宜，被上诉人却拒绝维修，对此存在过错，应当赔偿上诉人的相应损失。丰球房地产公司辩称：上诉人主张的租金损失并未因为涉案房屋存在瑕疵原因而租赁，与涉案房屋是否有质量问题没有因果关系，且上诉人至今并未入住其所租住房屋。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一审中，张亚丰、朱艳青的诉讼请求：1、判令丰球房地产公司、自来水公司赔偿水费损失5768.89元；2、判令丰球房地产公司赔偿无法装修使用房屋产生的租金损失按6000元/月从2017年3月起计算至实际修复之日止；3、判令丰球房地产公司赔偿修复损失11093.83元。一审法院认定事实如下：2015年10月10日，张亚丰、朱艳青从丰球房地产公司处购得位于淮安市清江浦区房屋（下称105室），该房屋共三层，系框架结构，建筑面积为194.96平方米，房价款为100万元。2015年11月12日，丰球房地产公司向张亚丰、朱艳青交房，张亚丰在物业交接验收表上签名，该表载明水表底数为6.22吨。2012年9月至2017年1月期间，自来水公司的用户信息系统查询显示每2个月抄表的水表底数为0吨。2017年3月，自来水公司的用户信息系统查询显示抄表水表底数为970吨，计水费4918.72元、违约金4820.35元,2017年5月，自来水公司的用户信息系统查询显示抄表水表底数为970吨，计水费0元，2017年7月，被告自来水公司的用户信息系统查询显示抄表水表底数为978吨，计水费47.36元、违约金17.52元,2017年9月，自来水公司的用户信息系统查询显示抄表水表底数为984吨，计水费35.52元、违约金2.13元。2017年3月8日，丰球房地产公司接到原告张亚丰的报修，要求对105室的表后水管漏水进行维修并赔偿损失，经交涉双方对于维修及赔偿责任协商未果。当时105室装修已进入扫尾。根据张亚丰、朱艳青提供的水费缴费手机短信，105室目前尚欠缴水费为5768.89元（不含滞纳金）。一审审理中，根据张亚丰、朱艳青的申请，一审法院委托淮安天地工程检测有限公司对105室的埋地自来水管漏水原因进行鉴定，2018年10月12日，淮安天地工程检测有限公司出具工程质量司法鉴定报告一份，鉴定意见：105室房屋的埋地自来水管漏水系由于丰球地产公司开发的原建筑供水管道存在渗漏造成。鉴定过程中，由于现场鉴定需要，对105室一层卫生间局部进行破墙，造成2块墙砖破损。后张亚丰、朱艳青就105室房屋的埋地自来水管漏水部分的维修费用及装饰修复费用提出鉴定申请，一审法院委托江苏华睿工程咨询有限公司进行鉴定，2019年4月10日，江苏华睿工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书一份，鉴定意见：1、造价鉴定结果一：2186.58元（修复卫生间2块墙砖），2、造价鉴定结果二：11033.83元（修复整个卫生间的墙砖）。该鉴定意见附说明中提及造价计算的墙砖价格系由张亚丰、朱艳青提供。经质证，丰球房地产公司认为应采用造价鉴定结果一进行修复赔偿，理由是仅造成两块墙砖破损，对整个卫生间修复有失公平，且墙砖单价系原审原告单方提供，缺乏依据，原审原告认为应采用造价鉴定结果二进行修复赔偿，理由是局部墙砖修复会产生色差。经一审法院核实，张亚丰、朱艳青在鉴定过程中反映墙砖单价为44元/块（记入司法鉴定现场踏勘表），丰球房地产公司委托诉讼代理人亦在该表格上签名，上述工程造价鉴定意见以墙砖44元/块为计算依据。一审庭后，张亚丰、朱艳青补充提供了广东东鹏瓷砖淮安营销中心出具的证明一份，内容为105室一层卫生间的墙砖为东鹏品牌，于2016年10月所购买，型号为YF603641（已停产），规格为600×300mm，单价为17.8元/片。一审法院遂委托江苏华睿工程咨询有限公司依据该证明所列墙砖单价出具工程造价鉴定意见书一份，鉴定意见：1、造价鉴定结果一：2125.15元（修复卫生间2块墙砖），2、造价鉴定结果二：9007.36元（修复整个卫生间的墙砖）。经质证，原审原告认为该鉴定意见以单价17.8元/片作出不符合事实，又提供了由广东东鹏瓷砖淮安营销中心出具的证明一份，主张墙砖除单价17.8元/片外另发生加工费2305元，丰球房地产公司认为应采用造价鉴定结果一即修复卫生间2块墙砖，但鉴定意见有关造价过高，亦不认可张亚丰、朱艳青补充提供证明的真实性。一审法院认为，张亚丰、朱艳青与丰球房地产公司签订的商品房买卖合同依法有效，丰球房地产公司应当提供符合合同约定的商品房，105室地下管道漏水的成因已经具有司法鉴定资质的鉴定机构鉴定意见所明确，105室地下管道漏水系丰球房地产公司责任所致，因此，丰球房地产公司应当向张亚丰、朱艳青承担违约责任。张亚丰、朱艳青主张丰球房地产公司对相关损失承担赔偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。双方争议焦点主要在于张亚丰、朱艳青主张赔偿损失的依据是否充分。关于105室埋地自来水管漏水部分的维修费用及卫生间装饰修复费用，双方对于卫生间装饰修复费用如何赔偿产生争议，105室为新装房，从其卫生间墙砖整体的美观性、相关型号墙砖已停产等因素考虑，以全部更换墙砖修复方案为宜。两份工程造价鉴定意见对于105室卫生间修复费用不一，第一份工程造价鉴定意见以原审原告单方陈述的墙砖单价44元/块为依据作出，第二份工程造价鉴定意见以原审原告提供的墙砖销售商出具的单价证明17.8元/块为依据作出，一审法院认为第一份工程造价鉴定意见虽有原审原告提供的墙砖单价，丰球房地产公司委托诉讼代理人亦在现场踏勘表签名未表异议，但在质证时对该单价提出异议，而第二份工程造价鉴定意见采用墙砖销售商出具的单价证明为依据，该单价证明具有真实性、合法性和关联性，对本案事实具有证明力，至于原审原告补充提供的加工费证明，因该证明系在第二鉴定意见作出后补充提供，缺乏当时送货单相互印证，因此，第二份工程造价鉴定意见的依据更为充分，一审法院依法予以采信。综上，丰球房地产公司应当赔偿张亚丰、朱艳青105室室外管道维修及墙砖修复维修费用合计9067.36元（含马桶安装费60元）。关于水费损失赔偿，考虑到105室装修用水包含在水费损失之中，因该部分装修用水产生费用不应在赔偿范围之内，故一审法院酌情认定水费损失为5500元，对此损失应当由丰球房地产公司负责赔偿。一审庭审中，丰球房地产公司抗辩张亚丰、朱艳青未缴纳水费，水费损失未实际发生，且与自来水公司未及时抄表有关，张亚丰、朱艳青亦主张自来水公司对此损失应承担责任，一审法院认为虽然张亚丰、朱艳青目前尚未缴纳水费，但水费已经客观产生，亦无证据表明自来水公司同意减免，丰球房地产公司提出的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。关于自来水公司的责任。105室地下管道漏水系丰球房地产公司开发的原建筑供水管道存在渗漏造成，张亚丰、朱艳青对于渗漏造成的水费损失没有过错，鉴于两原审被告之间存在城市供水协议，与本案财产损害赔偿不属于同一法律关系，张亚丰、朱艳青主张自来水公司对水费损失承担赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。丰球房地产公司承担责任后，如认为自来水公司违约造成水费损失，可另案向其主张追偿。关于租金损失赔偿，一审庭审中，张亚丰、朱艳青提供其与案外人吴兰芳于2018年7月31日就位于淮安经济技术开发区房屋（建筑面积为260平方米）承租签订的租房合同和105室同地段别墅租赁市场价格信息截图，主张以6000元/月的租金标准赔偿租金损失，一审法院认为105室地下管道漏水确实造成张亚丰、朱艳青无法正常使用，丰球房地产公司作为一家专业的房地产开发公司，完全有能力及时给予解决，从2017年3月发现漏水现象以来，至今已逾2年有余，该问题仍未解决，张亚丰、朱艳青亦无法居住使用105室，丰球房地产公司应当对105室无法居住使用造成的相关损失承担责任。丰球房地产公司抗辩张亚丰、朱艳青承租的房屋与105室非处同一地段，租赁叠加别墅用于居住没有必要性，对此一审法院认为张亚丰、朱艳青承租何处房屋是根据其自身需求所决定，承租的叠加别墅与105室非同一地段，房屋面积也相差较大，因此，张亚丰、朱艳青主张按照承租叠加别墅的租金标准6000元/月进行赔偿，缺乏依据，一审法院不予支持。考虑到因丰球房地产公司的责任导致原告长期无法入住使用105室，酌情认定按2000元/月标准对张亚丰、朱艳青的租金损失进行赔偿。关于租金损失起止时间，租金损失应当从105室房屋装修结束之日开始计算，至地下管道修复完毕之日止，考虑到105室于2017年3月份已进入装修扫尾阶段、地下管道漏水造成装修进度一定迟延以及漏水责任在于丰球房地产公司、维修作业难度等因素，一审法院酌情从2017年5月份起开始计算租金损失至该判决生效之日起1个月内。综上，丰球房地产公司应当从2017年5月份开始按2000元/月标准赔偿张亚丰、朱艳青租金损失直至该判决生效之日起1个月内。对于张亚丰、朱艳青主张赔偿超出部分，一审法院不予支持。关于两次鉴定费用合计15000元，亦应当由丰球房地产公司负责赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、丰球房地产公司于该判决发生法律效力之日起15日内赔偿张亚丰、朱艳青维修费用9067.36元、水费损失5500元、鉴定费15000元及租金损失（从2017年5月份起按2000元/月计算至本判决生效之日起1个月内）；二、驳回张亚丰、朱艳青其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，由张亚丰、朱艳青负担1924元，丰球房地产公司负担2252元。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审中，上诉人提出，根据其在58同城等网站中查询的住房信息显示，与涉案房屋相近地段的同类型房屋租金约在6000元左右，并向本院提供了网上租房信息截图。被上诉人对上诉人提供的网上租房信息不予认可。本院经审查认为，上诉人提供的租房信息虽系从网上下载，但结合涉案房屋的面积、类型和地段，能够反映与其相近地段、同类型房屋的月租金约在5500-8000元之间。本院认为，关于一审认定的租金损失是否合理。根据一审查明的事实，丰球白鹭湖庄园熙园47幢105室房屋漏水系被上诉人丰球房地产公司开发的原建筑供水管道存在渗漏造成，上诉人在发现房屋存在漏水现象后即向被上诉人报修，但被上诉人在接到报修后并未及时排查漏水原因并进行维修，导致上诉人长期无法正常使用本案房屋。由此给上诉人造成的损失，应当由被上诉人负责赔偿。被上诉人虽辩称上诉人并未实际租住其他房屋，但无论上诉人是否另行租住其他房屋，本案房屋长期无法入住使用给上诉人造成的损失都客观存在。同时，考虑到上诉人所购买的房屋并非普通住宅，而系别墅，现因被上诉人的原因导致长期无法使用，由此给上诉人造成的损失与普通住宅无法及时入住造成的损失并不完全相同。一审判决按照2000元/月标准赔偿上诉人的租金损失，忽视了不同房屋在使用价值上的差别，故该赔偿标准明显过低。根据本院二审查明的事实，与本案房屋同类型近地段房屋的月租金约在5500-8000元，故上诉人主张以6000元/月标准赔偿其无法入住使用本案房屋造成的损失，具有事实依据，且并未过高，对上诉人的上诉请求本院予以支持。综上所述，上诉人张亚丰、朱艳青的上诉请求成立，原判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初2997号民事判决第二项；二、变更淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初2997号民事判决第一项为“丰球集团(淮安)房地产有限公司于该判决发生法律效力之日起15日内赔偿张亚丰、朱艳青维修费用9067.36元、水费损失5500元、鉴定费15000元及租金损失（从2017年5月份起按6000元/月计算至本判决生效之日起1个月内）”。一审案件受理费4176元，由张亚丰、朱艳青负担1924元，由丰球集团(淮安)房地产有限公司负担2252元。二审案件受理费2700元，由丰球集团(淮安)房地产有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  华 林审 判 员  李前兵审 判 员  马作彪二〇一九年十二月二十日法官助理  黄 忠书 记 员  陈锦蓉