山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3757号 上诉人（原审原告）：胡南，女，1987年3月25日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：王小宁，山东子诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯琳，女，1964年9月5日出生，汉族，淄博博山恒格电机销售有限公司员工，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审被告）：李同云，女，1962年10月10日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审被告）：崔纪钢，男，1960年4月4日出生，汉族，职业不详，现住淄博市博山区。 被上诉人（原审被告）：马纪宾，男，1956年10月5日出生，汉族，博山饮食服务公司退休职工，现住淄博市博山区。 上诉人胡南因与被上诉人李同云、崔纪钢、马纪宾排除妨害纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人胡南及其委托诉讼代理人王小宁、冯琳，被上诉人李同云、马纪宾到庭参加诉讼。被上诉人崔纪钢经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡南上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人一审提供的二手房买卖合同、李同云收到条等证据虽系从建设银行调取，但上诉人在一审中已做了合理解释。因案涉房屋已办理了权属登记证书，有关合同、收到条等已没有法律效力，上诉人无需刻意保留原件。另外，一审中上诉人也已向法院提供了与司维良的录音，录音中明确是被上诉人李同云将涉案房屋的房产证偷走借的高利贷，司维良也对此予以认可。据上诉人回忆，购买房屋的原始手续均夹在房产证中，一并被偷走，一审法院不能单凭上诉人不能提供买卖合同和收到条原件就否认买卖真实性。二、上诉人在购买房屋之前的2005年月固定收入1000元左右，另外个人经营网店，有额外收入。至2009年上诉人工资达到每月2500元左右，完全有能力支付首付款66800元。三、上诉人在一审中提供了李同云出具的收到条和建行转账记录，能证实66800首付款和15万元银行贷款均已支付给李同云。四、上诉人在一审中提供了建行还款记录和部分单据，足以证实按月归还贷款的事实。虽有部分款项是司维良通过周元成账户转至上诉人账户，上诉人一审已提供了借条和周元成的录音，证实该部分转账系司维良归还上诉人的借款。五、房管部门备案的房屋买卖合同并不是真实交易价格，不能用作证据证明涉案房屋交易价格不正常。案涉房屋属于住宅地上的底层楼房，既可以居住也可以经营。价格比一般住宅价格高完全符合常理。六、上诉人购买房屋后，李同云新房尚未装修入住，后上诉人与司维良建立男女朋友关系，将房屋对外出租一段时间后，房屋被司维良借高利贷抵押出去。上诉人曾向110报警，最后提起诉讼，并非原审认定的司维良不再归还银行贷款后才开始索要房屋。七、上诉人向一审法院提交了案涉房屋所有权登记证书，根据物权法第十六条、第十七条之规定，上诉人为所有权人，被上诉人无权侵占房屋。 李同云辩称：法院应以事实为依据处理。 马纪宾辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 崔纪钢未提供书面答辩意见。 胡南向一审法院起诉请求：判令三被告立即停止侵权，从原告所有的位于博山区的房屋（房屋所有权证号：淄博市房权证博山区字第××号）中搬出，将该房屋腾空返还给原告。 一审法院认定事实：原告胡南名下现登记有位于博山区户的房屋一处，房屋所有权证号为淄博市房权证博山区字第××号。胡南主张，该房屋原系被告李同云所有，2009年7月9日，其以216800元的价格从李同云处购买取得该房屋，其中首付款66800元其以现金方式于2009年7月9日当日给付李同云，另外150000元其在中国建设银行办理按揭贷款，中国建设银行已于2009年7月27日将款项打入李同云银行账户中，此后的银行贷款均由其偿还，故其已支付完毕全部购房款，且该房屋已于2009年7月23日过户登记至其名下，其应为该房屋的所有权人，而此后李同云因与被告马纪宾存在债务纠纷，马纪宾长期占据使用该房屋，导致其无法取得使用该房屋，经索要无果。胡南为此提起诉讼，要求处理。李同云对胡南主张不予认可，主张该房屋原系其所有，其并未将房屋出售给胡南，亦未收到胡南支付的购房款，之所以将房屋过户给胡南，系因其子司维良与胡南在2009年为男女朋友关系，司维良经营公司当时需要资金周转，其一家征信不良，直接在银行办理贷款不便，而以二手房买卖方式从银行贷款利率较低，为此才将该房屋过户登记至胡南名下，并为贷款需要签订了二手房买卖合同等手续以便在中国建设银行办理贷款使用，银行贷款此后一直由其子司维良偿还至2017年11月，此后与胡南因该房屋重新过户事宜产生纠纷，且司维良此时与胡南已分手，故司维良停止还贷才由胡南归还银行贷款，其和胡南之间不存在真实的房屋买卖合同关系。李同云并认可其与马纪宾之间存在债务纠纷，其在2007年左右即已将该房屋抵顶给马纪宾，一直由马纪宾占有使用该房屋。马纪宾亦主张该房屋原为李同云所有，后李同云与司维良因欠其债务无法清偿，李同云为此已将该房屋抵顶给其，此后其一直占有使用房屋，胡南直至2018年7月份才来索要过房屋，之前从未索要房屋。马纪宾并主张，胡南所主张的房屋购买价格畸高，明显不符合正常交易习惯。 诉讼过程中，为证实各自主张，原告胡南及被告李同云、马纪宾均向一审法院提交了相关证据。胡南提交了自中国建设银行齐鲁石化支行调取的2009年7月9日其与李同云签订的二手房买卖合同、李同云签署的收到条、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）、李同云存折复印件等证据。二手房买卖合同载明，胡南在2009年7月9日以216800元的价格从李同云处购买涉案房屋，胡南在合同签订当日应向李同云支付购房款66800元，另外150000元购房款采用银行贷款方式付款；收到条载明，李同云在2009年7月9日收到胡南支付的涉案房屋购房首付款66800元；中国建设银行个人贷款支付凭证及贷款转存凭证（借款借据）显示，胡南以个人名义从中国建设银行齐鲁石化支行办理了150000元贷款，该部分款项在2009年7月27日已转入李同云名下尾号为5821的中国建设银行账户中。此外，胡南还提供了其名下中国建设银行活期账户明细、银行卡客户交易明细清单及存款客户回单等证据，上述证据显示，办理150000元银行按揭贷款后，一直通过其中国建设银行尾号为8761的银行账户归还贷款，截至法庭辩论终结之时贷款已归还至2019年8月份。但胡南主张其为涉案房屋的买受人，自李同云处购买该房屋，却不能提供通常房屋买受人所应持有的房屋买卖合同、购房款收据原件，除中国建设银行齐鲁石化支行保存的李同云签署收到条外，胡南亦无其他证据证实66800元房屋首付款实际支付情况。此外，虽然胡南提供的中国建设银行活期账户明细、银行卡客户交易明细清单及存款客户回单等证据显示通过其名下中国建设银行账户一直归还银行按揭贷款，但胡南现仅能提供2018年1月至2019年8月期间的存款单据，以证实这一期间实际由其归还银行贷款情况。而李同云向法院提供了周元成招商银行的户口历史交易明细表，一审法院亦依职权调取了周元成招商银行户口历史交易明细表并分别对周元成、司维良作调查笔录，从上述证据综合反映情况来看，自2014年2月至2017年11月期间，胡南中国建设银行账户每月归还银行贷款之时，多次出现司维良通过个人或周元成招商银行账户将与胡南应还贷款数额相近的款项转入胡南还贷银行账户情况。经比对，该期间四十六笔偿还银行贷款情况中，有四十二笔均为此种情况，现能查明该期间司维良打款数额共计50457元。胡南虽主张此系司维良偿还2012年11月20日向其所借另外50000元款项，并又向法院提供司维良该日向其所出具的50000元借条一份，但胡南对司维良总打款数额与借条数额不一致及为何采用如此有违正常方式偿还借款无法作出合理解释，司维良在一审法院对其所作调查笔录中对此亦不认可。此外，涉案房屋所在的博山区西冶街小区为博山老旧小区，二手房交易价格总体不高，马纪宾诉讼过程中向法院提供了该小区住户2009年前后多套房屋的交易契证，一审法院亦依职权到博山区不动产登记中心查询调取了2009年左右该小区房屋交易的多份房地产买卖合同，从上述证据反映情况来看，博山区西冶街小区2009年二手房住宅交易价格每平方仅约为1000元左右，而涉案房屋建筑面积75.89平方米，如胡南所述其以216800元价格购得涉案房屋，则折合每平方2800余元，远超正常市场交易价格，胡南对此亦不能做出合理解释。 另，原告胡南主张，其与司维良自2010年至2012年期间为男女朋友关系，2013年即已分手。司维良在一审法院对其所作调查笔录中称两人自2008年至2014年为男女朋友关系。胡南诉讼过程中并称在2009年其在张店旅游局下属宾馆工作，每月收入1000元左右，此外还在淘宝经营网店。 还查明，原告胡南虽称其2009年7月即从被告李同云处购买涉案房屋，并办理了房屋过户登记手续，但却一直未实际占有使用该房屋。 一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告胡南虽向法院提交了其与被告李同云签订的二手房买卖合同、李同云签署的收到条、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行贷款转存凭证（借款借据）、李同云存折、房屋所有权证等证据。但其一，胡南提供的上述证据资料均系从中国建设银行齐鲁石化支行调取的复印件，证据资料原件均由中国建设银行齐鲁石化支行保存在胡南办理按揭贷款的档案资料中，而胡南却不持有正常房屋买受人所应持有房产买卖协议、交款收据等资料原件，此与李同云所持仅为办理银行贷款需要签订二手房买卖合同、出具收条等手续的主张相符。其二，2009年胡南尚不满23周岁，其又自称当时月收入仅1000元左右，虽其另主张还有经营网店收入，但无相关证据证实，以216800元的价格购买涉案房屋已明显超出其自身经济能力，且如其所述购房款支付情况，2009年7月9日二手房买卖合同签订当时其即支付了首付款66800元，该部分款项结合2009年的购房时间及胡南所述自身经济收入状况，数额巨大，在购房本身存在诸多疑点情况下，不能仅凭李同云出具的保存在中国建设银行齐鲁石化支行的一份收条即认为胡南已实际支付了该部分款项，胡南对此应提供进一步证据证实款项实际支付情况，但胡南对此无法提供相关证据证实。此外，就剩余购房款的支付，如胡南所述其系以银行按揭贷款方式支付了李同云剩余购房款150000元，则该部分贷款按常理应全部由胡南偿还，现虽因时间较久及胡南与司维良曾为男女朋友的特殊身份关系，部分银行还贷情况难以查清，但根据现能查实情况，在2014年2月至2017年11月期间，绝大部分银行还贷实际系司维良将应还贷款项给付胡南后再由胡南归还银行，虽然胡南又主张此系司维良归还2012年11月20日向其所借其他款项，但此种还款方式本身明显不符合民间借贷正常还款交易习惯，还款总数额亦与借款数额不相吻合，司维良对此也不认可，故对此不予采信。胡南贷款购买涉案房屋，却出现司维良大量归还银行按揭贷款情况，且还款根据胡南所述与司维良恋爱时间，又发生在其和司维良分手之后。其三，二手房买卖应遵从正常的市场交易价格，从被告马纪宾提供房产交易契证及一审法院依职权从博山区不动产登记中心调取的房地产买卖契约、淄博市房屋买卖协议、淄博市房屋买卖合同，再结合胡南购买涉案房屋的契税完税证反映情况来看，涉案房屋在2009年时的正常市场交易价格每平方仅为1000元左右，而如胡南所述情况，其却以每平方2800余元的价格购买了该房屋，远超正常市场交易价格。其四，胡南自称在2009年7月即购买了涉案房屋，并办理了房屋过户登记手续，但其却长期不实际占用控制该房屋，其直到司维良2017年11月不再实际归还银行贷款后，才开始索要房屋，此距离其所称购买该房屋已近十年之久。综合分析上述情况，一审法院认为，胡南虽提供了其购买涉案房屋的相关证据材料，但上述证据材料反映情况及胡南所述房屋买卖过程情况与正常房屋买卖存在诸多有悖常理之处，胡南对此亦不能做出合理解释，而李同云所持当时仅系为办理银行贷款需要签订二手房买卖合同、出具收到条并将房屋过户给胡南的主张与其提供的证据、本案依职权调取的证据、所作调查笔录及胡南提供的证据中所反映情况可以相互印证。故认定李同云2009年7月9日与胡南签订二手房买卖合同及此后将涉案房屋过户给胡南均系为在中国建设银行齐鲁石化支行办理贷款需要，李同云和胡南之间并不存在真实的房屋买卖意思表示。意思表示真实系有效民事法律行为需具备三个要件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效。现李同云和胡南系基于虚假的意思表示签订二手房买卖合同，故该二手房买卖合同为无效合同。合同无效，因该合同所取得的财产应予返还，基于该无效的二手房买卖合同，涉案房屋虽已过户登记至胡南名下，但胡南并不能据此取得该房屋的所有权。胡南并非该房屋的权利人，故其要求返还房屋，无事实及法律依据，不予支持。至于胡南实际代为偿还的银行贷款，为另一民事法律关系，胡南可另案起诉主张权利。 被告崔纪钢经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为对其相应诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回原告胡南的诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡南负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡南提交证据一、机关事业单位工作人员养老保险手册和职工养老保险手册各一份，证明上诉人胡南于2004年至2006年两年期间，在淄博宾馆工作，每月工资收入1000元，奖金800元左右。拟通过上述证据证明上诉人胡南于2009年购买被上诉人李同云房屋时，有能力支付首付款66800元，一审法院认定胡南没有支付首付款的能力纯属主观臆断。提交证据二、淄博市房权证、契证各一份。购买时间是2009年10月份，产权所有人是冯琳，房屋坐落在博山区财富大厦，购买房屋缴纳的计税金额为155000元，计算出的房价为每平方3173元。拟证实一审法院认定胡南购买的案涉房屋为每平方米1000元的价格不符合事实。 被上诉人李同云质证认为：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，2009年博山房价每平方900元左右，最多1000元。当时上诉人与我孩子是恋爱关系，我不会把房子卖得太贵。被上诉人马纪宾质证称：对证据的真实性无异议。但是一审判决我方提交了好几份证据，包括一审法院的法官也到房管部门提取了证据，关于上诉人提交的证据，我们不清楚。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一不能直接反映其主张的收入情况，本院不予采纳。对于上诉人提交的证据二显示的房屋具体位置与本案所涉房屋不属于具有可比性、可参考价值的同地段同类型房屋，本院亦不予采纳。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人胡南要求各被上诉人停止侵权、从其所有的位于博山区的房屋中搬出，将该房屋腾空并予以返还有无事实及法律依据。当事人对于自己的诉讼请求所依据的事实理由应当提供证据证实，举证不能需承担不利法律后果。上诉人胡南系依据不动产权属证书记载的所有权人身份向本案各被上诉人主张侵权事实存在，对此，不动产权属证书虽系物权归属的权利记载，但法律同时规定，对于不动产物权归属与实际记载状况不一致的，应当对不动产物权归属作出判断。上诉人主张其为物权登记记载的所有权人，并提供产权证书予以证明，但被上诉人李同云作为胡南受让案涉房屋的前房主，对本案实际交易状况提供了有关合同等证据，结合原审法院依职权调取的交易记录等证据，能够证明被上诉人李同云所主张的相应交易并不真实，其为案涉房屋真实权利人的事实。在此情形下，上诉人并未完成其系案涉房屋实际所有权人的证明责任，其要求各被上诉人从案涉房屋中迁出的理由缺乏事实依据。一审法院认定李同云2009年7月9日与胡南签订二手房买卖合同及此后将涉案房屋过户给胡南均系为在中国建设银行齐鲁石化支行办理贷款需要，李同云和胡南之间并不存在真实的房屋买卖意思表示，并无不当。 综上，上诉人胡南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡南负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年十二月四日 书记员  徐 钊