江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初5412号 原告：李恩艳，女，1971年8月1日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶力，江苏常元律师事务所律师。 被告：杨岳，男，1962年3月14日生，汉族，住江苏省南通市开发区。 被告：刘美芳，女，1963年5月30日生，汉族，住江苏省南通市开发区。 委托诉讼代理人：陈涛，江苏青森律师事务所律师。 第三人：常州新鸿瑞置业有限公司，住所地江苏省常州市天宁区郑陆镇焦溪西街红光河北，统一社会信用代码913204025691851348。 法定代表人：黄黎萍，董事长。 委托诉讼代理人：柳宝玲，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。 原告李恩艳与被告杨岳、刘美芳、第三人常州新鸿瑞置业有限公司（以下简称新鸿瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李恩艳的委托代理人陶力、被告杨岳、刘美芳的委托代理人陈涛、第三人新鸿瑞公司的委托代理人柳宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李恩艳向本院提出诉讼请求：要求立即恢复对常州市天宁区房屋的执行和查封。事实及理由：被告于2019年8月向常州市天宁区人民法院提起执行异议，认为其系常州市天宁区购房业主，于2012年10月9日签订《商品房买卖合同》并通过支付首付款及银行贷款方式支付房款，后天宁区人民法院于2018年4月10日查封了尚登记在原被执行人常州新鸿瑞置业有限公司名下的前述房产。后天宁区人民法院异议裁决支持了被告的请求，要求解除对常州市天宁区的执行和查封。原告对于被告异议请求与法院裁决均不予认可，被告非舜溪荣府2幢甲单元1102室购房人，系新鸿瑞公司在经营过程中的融资借款主体。当时在2012年前后，新鸿瑞公司经营出现困难，本人也是该公司的股东，也知晓新鸿瑞公司法人黄黎萍为了解决公司资金短缺，向外界用签订预售房合同的方式向银行贷款来进行融资。当时为了符合银行贷款条件，所有的名义买房人均从新鸿瑞公司先行获得买房的首付款，然后通过名义买房人的账户再将款项打入新鸿瑞公司账户，然后再与银行签订商业贷款合同。新鸿瑞公司套取银行的商业贷款金额用于资金周转。前述银行放款后，每个名义买房人的每月贷款均由新鸿瑞公司进行归还，名义上的买房人均不需要承担还款责任。因此本案被告所签订的购房合同与贷款合同均非真实，而是为了符合当时政策条件为新鸿瑞公司融资。被告根本不是真正意义上的购房者，因此相关房屋并非属于买房人所有，仍应属于新鸿瑞公司财产，应当由法院执行。 另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告经法院查明，被告名下仍有其他住房、不属于居住的房屋性质，且其所签订的购房合同和贷款合同均系以合法形式掩盖套取银行贷款的目的，被告并非真正意义上的购房人，其主张的请求，不应得到支持，请求法院查明事实，依法判决，立即恢复对常州市天宁区房屋的执行和查封。 被告杨岳、刘美芳辩称，1、被告的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应终止对涉案房屋的执行和查封。因被告与第三人签订的商品房买卖合同是在2012年，而法院查封是在2018年，被告所购涉案房屋为住宅，且被告在常州市范围内没有其他住房，被告通过首付款和银行贷款的方式已向第三人支付了全部购房款。2、原告提出的被告签订购房合同与贷款合同非真实，即以合法形式掩盖套取银行贷款目的的意见不能成立，被告与第三人签订的商品房买卖合同已在常州市房产信息中心备案，被告与中国银行股份有限公司延陵支行签订的贷款合同和抵押合同，银行贷款已发放，被告也按时还贷；被告与第三人签订了购房补充协议，第三人以自愿还贷方式减免了30万元购房款，因此被告购房和按揭贷款均是真实的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人新鸿瑞公司述称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，常州市天宁区人民法院所作出的执行裁定书是依据本案被告与第三人所签订的房屋买卖合同等相关证据，执行裁定适用法律正确，事实清楚，原告的主张没有事实和法律依据。事实部分同被告的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院在事实认定部分和本院认为部分进行相应的说明和分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年12月13日，本院对李恩艳诉新鸿瑞公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0402民初371号民事判决：1、新鸿瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李恩艳偿还借款本金6816220元及暂计至2016年1月20日的利息2674070元，并支付自2016年1月21日起至借款全部清偿之日止按照年利率12%计算的利息；2、驳回李恩艳的其他诉讼请求；3、案件受理费78308元，保全费5000元，合计83308元，由李恩艳负担100元，由新鸿瑞公司负担83208元。后新鸿瑞公司不服该判决，上诉于常州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉维持原判。 判决生效后，新鸿瑞公司未履行债务。李恩艳于2017年6月13日向本院申请强制执行，案号为（2017）苏0402执1664号。在本案的执行过程中，本院于2017年8月9日作出（2017）苏0402执1664号之一执行裁定：冻结、划拨新鸿瑞公司名下的银行存款9573498元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2018年4月10日查封了新鸿瑞公司名下的坐落常州市天宁区的房屋。 案外人杨岳、刘美芳对上述查封提出异议，认为本案所涉及的常州市天宁区舜溪荣府舜溪荣府2幢甲单元1102室房屋系杨岳、刘美芳购买。杨岳、刘美芳于2012年10月9日与新鸿瑞公司签订《商品房买卖合同》且进行了备案登记，于2012年10月11日支付首付款450000元，并因购房于2012年12月3日向中国银行股份有限公司常州延陵支行（以下简称中国银行）申请贷款，后中国银行发放贷款600000元，款项直接打入新鸿瑞公司，杨岳、刘美芳至今仍在还贷，只是由于新鸿瑞公司的原因导致房屋未能办理不动产登记，事实上房屋已经归杨岳、刘美芳所有且一直在使用。综上，杨岳、刘美芳请求法院中止对常州市天宁区的执行并解除对该房屋的查封。2019年9月5日，本院作出（2019）苏0402执异58号民事裁定书，裁定中止对常州市天宁区的执行并解除对该房屋的查封。李恩艳不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 2012年10月9日，杨岳、刘美芳（买受人）与新鸿瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买新鸿瑞公司开发的常州市天宁区房屋。该房屋用途为住宅，房款总价为105万元；合同约定首付款450000元，剩余600000元为商业贷款。该合同已于2012年10月11日办理备案登记，备案号D4E25BA2F6AF4D3CB4AF。2012年10月11日，新鸿瑞公司与杨岳签订《购房补充协议》一份。该补充协议约定：舜溪荣府2栋甲单元1102号房屋，因市场形势不好，影响新鸿瑞公司回款及施工进度，新鸿瑞公司同意在合同价基础上优惠30万元，以每月支付买受人按揭还款的方式体现，还款达到30万元后由买房人自行缴纳剩余按揭款。2012年10月11日，杨岳从其中国银行卡（尾号3215）以转账支付的方式向新鸿瑞公司汇款450000元。2012年12月3日，杨岳、刘美芳与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定向中国银行贷款600000元用于购买上述房屋。中国银行审批后同意并于当日放款，款项直接打入新鸿瑞公司账户，按月采用等额本息还款法。 2013年10月31日，新鸿瑞公司通知杨岳、刘美芳前往收房。常州市天宁区的房屋至今仍未办理相应的不动产登记手续，仍登记在新鸿瑞公司的大产权项下。杨岳、刘美芳在江苏省南通市生活，在常州没有已登记的住房。 从杨岳提供的贷款已还款明细清单看，至2019年12月2日，杨岳、刘美芳共计已还贷款本息合计407663.65元，其中已还本金245854.37元，已还利息161809.28元。杨岳陈述，除去新鸿瑞公司优惠的30万元，杨岳、刘美芳已偿还贷款107663.65元，证明被告一直在还贷款，且还款金额已远远超过补充协议优惠的金额。经查询户名为杨岳的中国银行卡（尾号为3215）交易明细显示：2012年12月4日-2018年5月1日期间，季威或葛俊杰每月以汇款的方式向杨岳的上述银行账户汇入按揭还贷金额，然后贷款银行再从杨岳账户（卡）上扣划每月还贷金额。2018年5月30日-2019年12月1日期间，每月按揭还贷金额由ATM上存入，然后再从杨岳账户上扣划；ATM存款备注栏显示收单机构010430400000，商户或网店0735000000000，中编44470684，商户类型6011……该ATM上存入款项的时间、地点均与存入（2019）苏0402民初5406号中案件的孙志峰、（2019）苏0402民初5407号案件中的刘文海相同（或大体一致）。 庭审中，李恩艳提供《舜溪荣府资金流量表》（包括附表一销售收入明细表、附表二按揭贷款及平台借款明细）、专项审计报告、新鸿瑞公司公司《立项审批表》等证据。《舜溪荣府资金流量表》（截止2015年8月31日）载明售房收入小计10591.15万元，详见附表一；按揭贷款1390.40万元，详见附表二；平台借款收入450万元，详见附表二。陈权在该流量表左边签字为：本文件已阅，与审计公司报告有差异请财务与审计沟通核定双方确认。该表右下方手写编制人为夏欢。附表一《销售收入明细表》中没有对案涉房号和业主姓名进行登记。附表二《新鸿瑞按揭贷款及平台借款明细》记载有3-甲-1102借款金额75万、3-丙-1101借款金额79万、2-甲-1102借款金额60万等合计19个房号的按揭贷款合计1390.4万元以及平台借款450万元的情况。《专项审计报告》中载明：新鸿瑞公司的股东为黄黎萍、韩仁法、林汝平、陈权、李恩艳；2012年7月开始，新鸿瑞公司用19套房屋以按揭贷款的形式共计确认收款2460.68万元（其中银行按揭来款1390.40万元，公司自筹首付垫款1070.88万元），从公司所提供的首付垫款来看，股东往来承担809.17万元，多计股东工资套现98.78万元，共计907.95万元，差额162.93万元未在公司账面找到相关的入账依据。截止2015年3月31日，新鸿瑞公司共用19套未实际销售的房屋，以按揭销售的形式，共计筹资13904000元，从首套房屋按揭筹资开始，共计已支付本息327.19万元。2012年8月开始，新鸿瑞公司用19套房屋以按揭贷款的形式共计融资13904000元借款开始还本付息，截止2015年3月31日，统计表明公司共计支付按揭本息327.19万元，但从公司账面未找到相关的入账依据。新鸿瑞公司《立项审批表》（项目类）（节选2014年1月21日的审批表，其他月份内容大体相同，仅申报日期不一样）载明的相关内容为：项目名称为还贷申请，刘文海14年1月还贷金额为8818.30元，孙志峰14年1月份还贷金额为5327.90元，杨岳14年1月份还贷金额为5130.05元……申请部门意见栏为：季威手写呈请审批并签名；财务处意见栏为：夏欢手写呈报并签名；总经理意见栏：黄黎萍手写同意并签名。部分审批表“申请部门意见”栏内有“葛俊杰”的签字。李恩艳认为，《舜溪荣府资金流量表》用以证明舜溪荣府的真实销售情况中并未有本案被告杨岳的销售记录，但是在附表二中明确了案涉房屋2甲1102是以按揭贷款的形式向银行借款60万元，证明该房并非真实销售，系新鸿瑞公司用于融资借款。《专项审计报告》用以证明新鸿瑞公司是以按揭销售的方式来为公司筹措借款，并非真实销售；新鸿瑞公司借款1390.4万元，由新鸿瑞公司支付利息本金用于归还。新鸿瑞公司2014年1月-9月、2015年10月-11月的立项审批表，证明新鸿瑞公司每月以归还贷款的请求方式申请资金用于归还本案被告的银行按揭贷款，相关款项均由新鸿瑞公司支付，本案被告并未归还任何放贷，其购房行为是虚假的。新鸿瑞公司质证认为，新鸿瑞公司没有制作《舜溪荣府资金流量表》，对该表的三性不予认可。陈权的签字明确表述本件与审计报告有差异，但具体哪份审计报告不清楚，需经核定双方确认。对审计报告的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，原告在其他案件诉讼过程中也是明确不认可该份审计报告，但在今天的庭审中以该审计报告作为证明原告的主张。另外原告提及的审计报告中用19套房屋以按揭贷款的形式共计确认收款，但未体现该19套房屋的具体坐落位置及人员名单。立项审批表申请的相关款项是基于被告与第三人达成的房屋补充协议，第三人是对于案涉的房屋以归还贷款的方式优惠出售，前期代为归还的部分贷款。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点问题是，杨岳、刘美芳对案涉舜溪荣府2幢甲单元1102室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。至于杨岳、刘美芳主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院》的规定进行判断。《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，本案的关键问题是杨岳、刘美芳与新鸿瑞公司是否签订了合法有效的书面买卖合同。综合本案情况看，双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的买卖交易不真实。首先，《专项审计报告》明确载明，2012年7月开始，新鸿瑞公司用19套房屋以按揭贷款的形式共计确认收款2460.68万元，其中银行按揭来款1390.40万元，公司自筹首付垫款1070.88万元；从公司所提供的首付垫款来看，股东往来承担809.17万元；截至2015年3月31日，新鸿瑞公司共用19套未实际销售的房屋，以按揭销售的形式，共计筹资13904000元，从首套房屋按揭筹资开始，共计已支付本息327.19万元；2012年8月开始，新鸿瑞公司用19套房屋以按揭贷款的形式共计融资13904000元借款开始还本付息。这说明新鸿瑞公司有19套未实际销售的房屋并存在用该19套未实际销售的房屋以自筹首付款、按揭销售的形式进行融资，获取银行贷款的客观事实。其次，《舜溪荣府资金流量表》中的《销售收入明细表》中没有杨岳的业主姓名和房号，而《按揭贷款及平台借款明细》中列明19套房屋按揭借款合计1390.40万元，这与《专项审计报告》载明的19套房屋、银行按揭来款1390.40万元等数字相互吻合，两者相互印证19套房屋并非实际销售，而该19套房屋中包括案涉房屋舜溪荣府2幢甲单元1102室房屋。第三，从房款支付来源情况看，2018年5月之前的按月还贷金额均由季威或葛俊杰汇入杨岳账户；2018年6月以后的按月还贷金额均通过ATM现金存入，且还贷金额存入杨岳账户与存入本院处理的刘文海、孙志峰的账户均在同一时间、同一地点的ATM机上现金存入，这与现实生活经验相背离（三者居住地不一致，且杨岳不生活在常州）；虽然补充协议说明了优惠房款由新鸿瑞公司以每月支付买受人按揭还款的方式体现，但该协议所述理由既不能让人信服、也缺乏相应的证据原件和其他证据予以证明，本案的现有证据不足以证明杨岳支付了所有的购房款。综上，杨岳、刘美芳与新鸿瑞公司之间不存在真实的交易关系，双方系恶意串通，通过签订房屋买卖合同的形式以获取银行融资的行为，这也与《专项审计报告》所载明的事实相一致。杨岳、刘美芳不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，李恩艳的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、《最高人民法院》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 本判决生效之日起立即恢复对常州市天宁区舜溪荣府舜溪荣府2幢甲单元1102室房屋的执行和查封。 案件受理费14250元，由杨岳、刘美芳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 吴 光 前 人民陪审员 邓 吴 伟 人民陪审员 滕  彪 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理 凌 琎 琎 书 记 员 周陈幸幸