江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终5643号上诉人（原审原告）：蒋锡强，男，1981年12月28日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：李银萍，女，1982年5月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈志亭，上海市协力（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思思,上海市协力（无锡）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：无锡万胜房地产开发有限公司，住所地无锡市梁清路49号。法定代表人：王金磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雪，江苏金汇人律师事务所实习人员。上诉人蒋锡强、李银萍因与被上诉人无锡万胜房地产开发有限公司(以下简称万胜公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋锡强、李银萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由:1.双方于2018年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》。后双方签订补充协议，并约定了房屋的不含税价格和税额。补充协议是对《商品房买卖合同》约定的房款计价方式的变更。首先,补充协议是双方在符合法律规定的前提下新达成的有效合意，按照对合同进行有效性解释的原则，补充协议是合法有效的。补充协议明确约定了不含税房价，这明显是对原合同中房款计价方式的变更，万胜公司在履行合同中所产生的房屋价款问题应按照补充协议履行。其次，补充协议第4条约定增值税发票在双方办理房屋交付时再开具,正是双方考虑到在此过程中有诸多影响价格的因素发生，比如房屋面积补差、增税税率变化等，才在补充协议中对不含税房价进行了单独列示，这完全能够得出补充协议是对不含税房价的锁定。一审法院认为补充协议仅仅是对备案房款组成的客观罗列和说明，不符合事实和法律规定。2.关于签订补充协议的目的,一审法院认为是为了让蒋锡强、李银萍了解“营改增”政策和明确总价不变，实属认定事实不清。不管是涉及税的法律法规，还是政策的溶实，均是由国家机关以向全社会公开发布的形式，而非单独向万胜公司发布，故公众对相关政策处于明知或应知的状态；此外，纳税是国家法定行为，并非靠双万签订协议来约定或明确，故即便要告知消费者，直接转发国家机关的文件即可，无须单独签订协议。如果是为了明确总价不变,原合同已载明总价，即更能体现总价的是原合同，双方直接按原合同履行即可,无须另行签订补充协议。3.一审法院“总价不变”的说法有违税收原理。虽然日常操作过程中，有时为计算简便，约定好总价后，税金由总价反推出来，但税金计算的基本原理是依据税基乘以税率。本案中的税基是不含税房价，可由双方约定，税率由国家法定，当事人的约定无效，故补充协议中真正有效的约定是不含税房价部分，以此为基础才能得出总价。4.“营改增”政策系2012年8月1日试点(财税(2012)71号)，2016年5月1日在房地产业全面落地(财税(2016)36号)，而本案双方签订合同及履行的时间为2017年之后，其中并不包含营业税改为增值税这一政策调整的过程，故一审法院以“营改增”作为签订补充协议背景的说法无事实依据。5.降税应惠及消费者，而非仅惠及企业。增值税有税赋转嫁和进销抵扣的特性，纳税人只是法律意义的纳税主体，减税政策并不是简单粗暴的让开发商少交钱，而是降低了整个交易链的成本，其所体现的理念也是将降税的政策惠及消费者，而非机械化地理解为让企业少交税。一审法院认为税制调整是为降低企业降税减负是不符合国家政策精神的。万胜公司在补充协议已明确锁定不含税房价的情况下，为谋取利益,在开具增值税发票时单方提高不含税房价，此属于违约行为。综上，万胜公司应当返还多收取的购房款。万胜公司辩称：1.一审法院认定的补充协议是对备案房款组成的客观罗列，是符合双方签署这份协议的真实意思表示也是符合当时的政策，该认定是正确的。2.增值税作为法律规定的税率范围是不能以双方当事人约定发生改变的。3.双方从未就房屋销售价格总价变化进行过约定，蒋锡强、李银萍要求对房屋总价进行调整的理由不符合双方约定和法律规定。4.从政策出台的背景而言，增值税降低税率降低是国家基于为企业减负进行制定的，所以从增值税降低所导致的法律后果而言不存在返还给蒋锡强、李银萍这一说法。综上，一审法院查明事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。蒋锡强、李银萍向一审法院起诉请求：判令1.万胜公司退还多收取的购房款的差额25785.62元；2.万胜公司赔偿由于购房款增加而导致多缴纳的增值税2578.56元；3.万胜公司支付利息（以上述两项款项为基数，自蒋锡强、李银萍付款日至生效判决确定万胜公司义务履行日之间，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年12月7日,蒋锡强、李银萍与万胜公司签订《销售认购协议书》一份，约定蒋锡强、李银萍向万胜公司购买无锡市金域蓝湾2号楼1-601号房屋，当日蒋锡强、李银萍支付定金5万元。2017年1月14日，蒋锡强、李银萍支付首付房款2498424元。为证明其主张，蒋锡强、李银萍提交了载明签订日期为2018年3月22日其与万胜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》即备案合同，约定蒋锡强、李银萍向万胜公司购买无锡市金域蓝湾2号楼1-601号房屋。关于计价方式与价款，约定房屋按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18908.32元，总价为3148424元。蒋锡强、李银萍另提供了一份万胜公司与蒋锡强、李银萍另行签订了补充协议书（无落款时间），双方在补充协议中约定如下：（甲方）万胜公司与蒋锡强、李银萍（乙方）签订了商品房买卖合同，现双方就营改增政策发布的相关事宜，经友好协商，达成如下协议：1.根据国家财政部税政司规定，2016年5月1日起房地产行业营改增，双方在商品房买卖合同即补充协议内载明的单价总价面积补偿款以及乙方缴纳的定金首付款按揭款等所有购房款，均为包含增值税金额；2.乙方纳税人类型为一般纳税人或小规模纳税人，根据增值税相关规定，不同销售单位可能适用不同增值税征收政策，其对应增值税税率也不同，5%或者11%，乙方所购单位具体所适用的增值税类型及税率，以政府相关规定为准，具体增值税额度，以增值税发票载明信息为准。3.商品房买卖合同约定的购房款总额和单价均为包含增值税金额之价款，其中商品房不含税总价为2836418.02元，增值税金额为312005.98元。4.乙方已经知悉因购买商品房需开具增值税发票，但是该发票需满足增值税发票的开具条件方可开具，据此，乙方同意甲方在收取乙方购房款时先行向乙方开具付款收据，增值税发票待甲方与乙方办理房屋交付时再行开具，同时，甲方在开具增值税发票时，乙方应将甲方此前先行开具的收据全部交还甲方。5.本补充协议内容之含义甲方已充分向乙方做出了说明，乙方已经充分理解和知晓，不存在任何误解，经双方代表签字或盖章生效。对于备案合同和补充协议，万胜公司解释为双方在签署销售认购协议书后，签订《商品房买卖合同》（即线下合同），签订线下合同当日，买房人会支付首付款或全部房款，同时双方签订补充协议。因为政府部门限签限备的政策，线下合同只能根据政府部门的备案进度安排进行备案，因此案涉备案合同上标注的日期仅为备案日期，而非线下合同签订的日期。线下合同和备案合同条款内容均为一致，备案合同仅是增加备案号、备案日期与备案相关的信息。蒋锡强、李银萍的意见为双方仅签署过一份商品房买卖合同，即备案合同，没有签署过所谓的“线下合同”，补充协议系在备案合同之后签订的。2018年9月，万胜公司向蒋锡强、李银萍开具江苏增值税普通发票，金额为2862203.64元，税额为286220.36元，价税合计3148424元。另查明：本案房屋交易前后的税收政策：2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知自同年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时印发了《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《营改增试点办法》）、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》等文件。根据《营改增试点办法》规定，不动产销售者为增值税纳税人，不动产的增值税率11%，可以选择适用简易计税方法计税。2017年11月19日国务院发布《关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》。根据新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例》，进一步明确了不动产销售的增值税率11%。2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》，为完善增值税制度，自2018年5月1日起调整增值税率由11%调整为10%，并要求确保增值税税率调整工作平稳、有序推进。上述事实有房屋买卖合同、补充协议、发票及双方当事人陈述予以证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，万胜公司与蒋锡强、李银萍签订的《房屋买卖合同》和补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。关于合同签署时间，2017年1月24日蒋锡强、李银萍付清首付房款，蒋锡强、李银萍认可双方合同签订日期为2018年3月22日，该事实与常理不符，万胜公司解释双方于2017年1月24日先签署线下合同并交付房款，后于2018年3月22日进行合同备案，该解释符合房产销售常态，一审法院予以采信。本案的争议焦点为补充协议是否对《商品房买卖合同（预售）》约定的房款计价方式进行了变更。本案是在我国“营改增”税制改革过程中出现的新情况、新问题。“营改增”对于消费者购买房屋最直接的影响是营业税以营业收入额为计税依据，所以商品房价款不作区分；而增值税属价外税，价款区分为不含税销售额和增值税共同组成。双方当事人对《补充协议书》第三条的理解产生了争议。对此，一审法院采信万胜公司的意见，该条款并未对《商品房买卖合同（预售）》约定的房价进行变更，也未对房价的计算方式进行重新约定。具体理由如下：一、《补充协议书》的签订离不开特定的社会背景，对该协议的解读应结合我国的税制改革。2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。2011年11月，财政部、国家税务总局就开始进行“营改增”的试点，2016年5月正式将不动产交易纳入试点范围。由此可见，税制的改革，新旧政策的对接，以及新交易习惯的养成均是需要长时间的磨合，不可能一蹴而就。本案不动产交易适逢“营改增”的磨合期，对于“营改增”后改变最大的房屋价款构成如何在合同中表述，既能保障购买者的知情权，又能符合价款恒定的意思表示，职能部门没有指导性意见，作为格式文本提供方的开发商也只能进行摸索。《补充协议书》合同价款的表述就是万胜公司探索性拟定，双方产生歧义时，不仅要对文字的含义进行推敲，还要结合上下文、交易习惯、合同目的及特定的政策背景探究双方当事人的真实意思表示。二、《补充协议书》虽名为“协议”，但载明的内容均是“营改增”试点意见在本案商品房预售中的适用，均不以当事人意志而改变。争议的第三条也是“营改增”政策的体现，《商品房买卖合同（预售）》网签备案房价3148424元中包含了增值税额，无论当事人是否约定，如何约定，由于增值税率11%是确定的，房屋的不含税价只可能为2836418.02元。所以该条仅是对备案合同房款组成的客观罗列和说明，而不能视为对备案合同房款或房款计价方式的变更。三、《补充协议书》没有对加重购房者税率变化风险。协议书第三条只是开发商对最终结算价款价、税的政策解读，既没有加重购房者的负担，也没有加重购房者的风险，更没有变更网签备案合同价款的意思。需要指出的是，本案不动产交易正处于税制调整变动的特殊时期。为应对经济下行压力，减少重复征税，优化经济结构，降低企业税负，政府进行“营改增”税制改革，继而为进一步为企业降税减负，财政部、国家税务总局又发布《关于调整增值税率的通知》，自2018年5月1日起增值税率下调至10%。由于税控工具信息系统是庞大的工程，万胜公司在2018年9月开具的增值税发票只能按税率10%调整备案合同房款的价、税比例。所以说，万胜公司提高不含税价款的开票行为，是继“营改增”改革后再一次降低税率的应对行为，且该应对行为没有违背双方对房款总价的约定，属于合理修正行为。万胜公司以签订《补充协议书》的方式让购房者了解“营改增”政策下网签备案合同中房屋价款构成要素，满足购房者知情权的作法值得肯定。但是，在政府下调增值税率时，万胜公司仍有告之的义务，其单方修正增值税发票内容但未作专门告知确有不妥，应予指正。综上，双方当事人均认可《商品房买卖合同（预售）》网签备案约定的房价3148424元虽包含着增值税，但对该房价不因增值税率调整而变化的事实，一审法院予以确认，故双方仍应按网签备案合同结算房款，蒋锡强、李银萍要求退还房款的意见，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决：驳回蒋锡强、李银萍的诉讼请求。本案案件受理费减半收取255元，由蒋锡强、李银萍负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中还查明：蒋锡强、李银萍已按照双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，向万胜公司支付房屋总价款3148424元。2018年9月，万胜公司向蒋锡强、李银萍开具江苏增值税普通发票，金额为2862203.64元，税额为286220.36元，价税合计3148424元。万胜公司已向蒋锡强、李银萍交付案涉房屋。就本案房屋交易前后的税收政策：2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知自同年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时印发了《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《营改增试点办法》）、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》等文件。根据《营改增试点办法》规定，不动产销售者为增值税纳税人，不动产的增值税率11%，可以选择适用简易计税方法计税。2017年11月19日国务院发布《关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》。根据新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例》，进一步明确了不动产销售的增值税率11%。2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》，为完善增值税制度，自2018年5月1日起调整增值税率由11%调整为10%，并要求确保增值税税率调整工作平稳、有序推进。以上事实有双方当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点为：《补充协议书》是否对《商品房买卖合同（预售）》约定的房款计价方式进行了变更。本院认为，本案是在我国“营改增”税制改革过程中出现的新情况、新问题。“营改增”对于消费者购买房屋最直接的影响是营业税以营业收入额为计税依据，所以商品房价款不作区分；而增值税属价外税，价款区分为不含税销售额和增值税共同组成。双方当事人对《补充协议书》第三条“《商品房买卖合同》约定的购房款总额和单位均为包含增值税金额之价款，其中商品房不含税总价为2836418.02元，增值税金额为312005.98元”的理解产生了争议。对此，本院采信万胜公司的意见，该条款并未对《商品房买卖合同（预售）》约定的房价进行变更，也未对房价的计算方式进行重新约定。具体理由如下：一、《补充协议书》的签订离不开特定的社会背景，对该协议的解读应结合我国的税制改革。2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。2011年11月，财政部、国家税务总局就开始进行“营改增”的试点，2016年5月正式将不动产交易纳入试点范围。由此可见，税制的改革，新旧政策的对接，以及新交易习惯的养成均是需要长时间的磨合，不可能一蹴而就。本案不动产交易适逢“营改增”的磨合期，对于“营改增”后改变最大的房屋价款构成如何在合同中表述，既能保障购买者的知情权，又能符合价款恒定的意思表示，职能部门没有指导性意见，作为格式文本提供方的开发商也只能进行摸索。《补充协议书》合同价款的表述就是万胜公司探索性拟定，双方产生歧义时，不仅要对文字的含义进行推敲，还要结合上下文、交易习惯、合同目的及特定的政策背景探究双方当事人的真实意思表示。二、《补充协议书》虽名为“协议”，但载明的内容均是“营改增”试点意见在本案商品房预售中的适用，均不以当事人意志而改变。争议的第三条也是“营改增”政策的体现，《商品房买卖合同（预售）》网签备案房价3148424元中包含了增值税额，无论当事人是否约定，如何约定，由于增值税率11%是确定的，房屋的不含税价只可能为2836418.02元。所以该条仅是对备案合同房款组成的客观罗列和说明，而不能视为对备案合同房款或房款计价方式的变更。三、《补充协议书》没有对加重购房者税率变化风险。虽然蒋锡强、李银萍称签订协议时销售人员提到税率加重需要补交房款，但万胜公司予以否认，《补充协议书》中对此也没有作专门约定，协议书第三条只是开发商对最终结算价款价、税的政策解读，既没有加重购房者的负担，也没有加重购房者的风险，更没有变更网签备案合同价款的意思。需要指出的是，本案不动产交易正处于税制调整变动的特殊时期。为应对经济下行压力，减少重复征税，优化经济结构，降低企业税负，政府进行“营改增”税制改革，继而为进一步为企业降税减负，财政部、国家税务总局又发布《关于调整增值税率的通知》，自2018年5月1日起增值税率下调至10%。由于税控工具信息系统是庞大的工程，万胜公司在2018年9月开具的增值税发票只能按税率10%调整备案合同房款的价、税比例。所以说，万胜公司提高不含税价款的开票行为，是继“营改增”改革后再一次降低税率的应对行为，且该应对行为没有违背双方对房款总价的约定，属于合理修正行为。万胜公司以签订《补充协议书》的方式让购房者了解“营改增”政策下网签备案合同中房屋价款构成要素，满足购房者知情权的作法值得肯定。但是，在政府下调增值税率时，万胜公司仍有告之的义务，其单方修正增值税发票内容但未作专门告知确有不妥，应予指正。综上，双方当事人均认可《商品房买卖合同（预售）》网签备案约定的房价3148424元虽包含着增值税，但对该房价不因增值税率调整而变化的事实，本院予以确认，故双方仍应按网签备案合同结算房款，蒋锡强、李银萍要求退还房款的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509元，由蒋锡强、李银萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇一九年十二月三十日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳