广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16662号上诉人（原审原告）：窦豆，女，1973年10月16日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人（原审原告）：殷秀云，女，1940年6月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司），住所地广东省广州市龙津中路。法定代表人：严健良。上诉人窦豆、殷秀云因与被上诉人金辉洋公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人窦豆、殷秀云的共同委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人窦豆、殷秀云上诉请求：1、撤销一审判决，并判令金辉洋公司为窦豆、殷秀云办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁Bxxx房的过户手续，将该房屋登记在窦豆、殷秀云名下；2、由金辉洋公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：窦豆、殷秀云是涉案房屋真正购房人，生效判决已确定东方资产广州办事处不享有涉案房屋的优先受偿权，东方资产广州办事处向法院申请执行、查封涉案房屋该障碍是暂时的，是能够消除的。涉案房屋现在是在金辉洋公司名下而非在黄振荣名下，因此法院以涉案房屋现在是在黄振荣名下为事实依据而查封涉案房屋显然错误，该查封理应解除。金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年5月24日，窦豆、殷秀云向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金辉洋公司立即为窦豆、殷秀云办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁xxx房的过户手续，将该房屋登记在窦豆、殷秀云名下；2.由金辉洋公司承担本案诉讼费、诉讼保全费。一审法院认定事实：2003年2月7日，窦豆、殷秀云与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定窦豆、殷秀云向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁xxx单位。之后，窦豆、殷秀云与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁xxx号房屋（涉案房屋），建筑面积共75.36平方米，总房价款399888元，签订本合同时付楼款的30%即129888元，余款以银行按揭的方式支付；金辉洋公司应当在2003年5月31日前交付房屋；在交付房屋使用后60日内，金辉洋公司将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机构备案；等等。该买卖合同签订后至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。窦豆、殷秀云向金辉洋公司支付房款129888元、税费2999元，并于2004年4月20日接收了上述房屋使用至今，剩余房款270000元并未向金辉洋公司支付。2001年6月12日，金辉洋公司将涉案房屋出售给黄振荣，并于2001年6月13日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076300），约定付款方式为银行按揭。2001年6月28日，中国建设银行广东省分行(以下简称建行省分行)与黄振荣签订《楼宇按揭合同》，约定贷款经办银行中国建设银行广东省分行的经办银行为东环支行（以下简称建行东环支行），由黄振荣以其向金辉洋公司购买的辉洋阁Bxxx、B902号房屋作抵押，作为贷款500000元的还款担保等。同年7月2日建行东环支行向黄振荣发放了贷款500000元。同年7月4日经批准已办理了抵押登记，抵押权人为建行东环支行。2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称建行白云支行）。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处（以下简称信达公司广州办事处）签订《债权转让协议》，约定建行白云支行将其对290户借款人（包括黄振荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给信达公司广州办事处。2004年11月29日，中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）与信达公司广州办事处签订《债权转让协议》，由信达公司广州办事处将其对290户借款人（包括黄振荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给东方资产广州办事处。2017年1月20日，东方资产广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东省分公司）。2009年12月21日，窦豆、殷秀云以金辉洋公司将涉案房屋预登记至黄振荣名下，并办理抵押登记为由向一审法院提起诉讼，请求确认金辉洋公司与黄振荣关于买卖涉案房屋的行为无效。一审法院作出（2010）荔法民三初字第82号民事判决，判决驳回窦豆、殷秀云的诉讼请求。判后，窦豆、殷秀云向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后认定金辉洋公司与黄振荣签订买卖合同非出于真实的买卖本意，属以合法形式掩盖非法目的的行为，故作出（2010）穗中法民五终字第3771号终审判决，撤销原审判决,；改判确认金辉洋公司与黄振荣之间买卖涉案房屋的行为无效。2014年11月6日，一审法院以（2014）穗荔法民三初字第1835号民事判决书确认窦豆、殷秀云与金辉洋公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。东方资产广州办事处在广州市越秀区人民法院以黄振荣、金辉洋公司为金辉洋公司，窦豆、殷秀云、案外人徐玲芬、建行省分行、建行东环支行为第三人提起诉讼，案号为（2014）穗越法金民重字第4号，请求：一、解除东方资产广州办事处、黄振荣之间的《楼宇按揭合同》；二、黄振荣立即向东方资产广州办事处偿还欠款本金439658.76元及利息、违约金；三、金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任；四、东方资产广州办事处对抵押房产享有优先受偿权。2016年10月31日，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民重字第4号民事判决，判决：一、建行省分行与黄振荣2001年6月28日签订的《楼宇按揭合同》于2009年3月6日解除。二、黄振荣于本判决发生法律效力之日起五日内，清偿东方资产广州办事处贷款本金439658.76元及利息、罚息、复利。三、金辉洋公司对黄振荣上述债务承担连带清偿责任。四、驳回东方资产广州办事处的其他诉讼请求。判后，东方资产广州办事处提起上诉。广州市中级人民法院二审审理认定，黄振荣与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，黄振荣并未获得涉案房屋的所有权，涉案房屋办理的是抵押预登记而非抵押登记，故作出（2017）粤01民终6823号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日向金辉洋公司及黄振荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕1002号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销金辉洋公司与黄振荣签订的预售合同号为000xxx00号的合同备案登记。同日，广州市国土资源和规划委员会又向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、黄振荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕1003号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销涉案房屋办理的01备字25971号抵押备案登记。广州市国土资源和规划委员会又于2018年11月21日在其官方网站上发布《关于注销000xxx00号合同备案登记的公告》及《关于01备字25971作废的公告》。一审再查，涉案房屋于2018年12月被一审法院以（2018）粤0103执5338号案裁定查封，窦豆、殷秀云就该裁定查封于2019年4月9日向一审法院提起执行异议，案号为：（2016）粤0103执异125号，该案尚未审结。窦豆、殷秀云起诉后向一审法院申请诉讼保全，要求查封、扣押、冻结金辉洋公司金辉洋公司价值1331627元的财产，并支付诉讼保全费5000元。一审庭审中，窦豆、殷秀云表示同意支付涉案房屋的剩余楼款270000元。一审法院认为，已生效的一系列民事判决已确认金辉洋公司与黄振荣签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，东方资产广州办事处对涉案房屋不享有优先受偿权，确认窦豆、殷秀云与金辉洋公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了黄振荣就涉案房屋设立的抵押权登记及合同备案登记，故窦豆、殷秀云是涉案房屋的合法购买人。窦豆、殷秀云已依约向金辉洋公司支付了首期楼款及税费，也实际入住涉案房屋，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为窦豆、殷秀云办理涉案房屋产权登记手续的义务。但涉案房屋经一审法院予以司法查封，窦豆、殷秀云的诉讼请求存在客观的障碍，不予支持。金辉洋公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年6月28日作出如下判决：驳回窦豆、殷秀云的诉讼请求。案件受理费50元、诉讼保全费5000元，由原告窦豆、殷秀云负担。二审中，上诉人窦豆、殷秀云提交了（2019）粤0103执异125号执行裁定书、执行询问笔录及中国工商银行回单凭证，拟证明涉案房屋已被广东省广州市荔湾区人民法院解封，上诉人窦豆、殷秀云已按照该法院的要求将剩余房款27万元缴纳至该法院。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋已于2019年11月25日被一审法院解封。本院认为，已生效的一系列民事判决已确认被上诉人金辉洋公司与黄振荣签订的《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效、东方资产广州办事处对涉案房屋不享有优先受偿权以及确认上诉人窦豆、殷秀云与被上诉人金辉洋公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了黄振荣就涉案房屋设立的抵押权登记及合同备案登记，故一审判决认定上诉人窦豆、殷秀云是涉案房屋的合法购买人正确。上诉人窦豆、殷秀云已依约向被上诉人金辉洋公司支付了首期楼款及税费，也实际入住涉案房屋，且亦已将剩余购房款270000元应一审法院的要求缴纳至一审法院代管。故一审判决认定被上诉人金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为上诉人窦豆、殷秀云办理涉案房屋产权登记手续的义务正确。现涉案房屋之前的司法查封已由一审法院解除查封，上诉人窦豆、殷秀云的诉讼请求已不存在客观的障碍，应予支持。综上，上诉人窦豆、殷秀云的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4315号民事判决；二、在本判决生效之日起十五日内，上诉人窦豆、殷秀云将剩余购房款270000元一次性支付给被上诉人广州金辉洋房地产有限公司；三、在本判决生效之日起十五日内，被上诉人广州金辉洋房地产有限公司协助上诉人窦豆、殷秀云办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁Bxxx房的过户登记手续，将该房屋登记在上诉人窦豆、殷秀云名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、诉讼保全费5000元与二审案件受理费100元，均由被上诉人广州金辉洋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿