湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4266号上诉人（原审原告）：周艳芳，女，1973年10月8日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：罗花萍，女，1983年3月7日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。二上诉人委托诉讼代理人：蒋益华，零陵区萍洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周勇新，男，1975年1月16日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人周艳芳、罗花萍因与被上诉人周勇新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。周艳芳、罗花萍上诉请求：一、请求二审法院依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初2238号民事判决，改判由被上诉人周勇新双倍返还两上诉人购房定金20万元；二、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不请。上诉人与被上诉人的“合意”只是同意延期至3月8日前交销售不动产税，而非“合意”解除合同，只退还10万元定金，不支付违约金；二、被上诉人违约，双倍返还定金系法律的明确约定。周勇新答辩称:两上诉人称对不能更名及被上诉人单方面要解除合同和不双倍返还定金事项不知情是假。事实是上诉人在23日晚与中间人龚亚军微信联系，微信内容为“龚亚军、罗花萍与周艳芳：于2019年2月22日签的房屋买卖合同及居间合同，本人22-23日上午12点多次与领域西城开发商交涉*栋****和****房更改合同变更名字事宜，结果是领域西城要价过高不予受理变更和交纳销售不动产税事宜，本人不能承受。现与罗花萍、周艳芳、龚亚军协商将合同中的：甲方应该在48小时之内更改合同，修改放宽为3月8日前更改合同，如果3月8日后公司还是改不好合同，本人愿意马上退还定金，并不负任何违约责任，如果罗花萍不同意，本人只能依照合同约定取消该****和****房的买卖合同。周勇新2019年2月23日”，被上诉人要求龚亚军转发给两上诉人，并与两上诉人确认好。当晚22：50龚亚军回复：已经转发给她们了。2月24晚，龚亚军把与罗花萍的对话以微信截图的方式发给被上诉人，罗花萍已然同意更改合同时间为3月8日前，如果3月8日后不能更名，被上诉人有权单方解除合同，马上退还定金，并不负任何违约责任。在一审时龚亚军出庭作证证实这一事实，并且也有龚亚军与罗花萍的微信记录可以证实。周艳芳、罗花萍向一审法院起诉请求：1.判决被告双倍返还原告定金20万元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，被告周勇新的母亲谢庆桂、父亲周天生分别与永州市永升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了永州市永升房地产开发有限公司开发的领域西城小区*栋****房和*栋****房。2019年1月14日，谢庆桂、周天生分别向被告周勇新出具了《全权授权委托书》，委托被告周勇新全权处置和办理上述房屋的所有事项，承诺对受托人在处置和办理该房过程中所签署的所有文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限至房屋处置和办理事宜结束。其后，被告周勇新委托中介公司出售上述两套房屋。两原告获知该房源后，有意购买上述房屋，原告周艳芳并委托原告罗花萍签订合同和处理购房事宜。2019年2月22日15：00左右，以被告周勇新为甲方，以原告罗花萍为乙方，以中介公司龚亚军为丙方，三方签订一份《房屋买卖及居间合同》，合同主要内容：甲方同意将领域西城*栋****和****两套住房出售给乙方，房屋为毛坯房，成交价格共计93.8万元，****房建筑面积约150平方米，****房建筑面积约129平方米；合同签订的当日乙方向甲方支付购房定金10万元，房地产开发公司在办理手续（甲方缴纳不动产税时）时付款60万元，交纳契税后支付23.8万元尾款，尾款由丙方代管。办证的受理通知单由甲方保管，领证时甲乙丙三方在场由乙方领取房产证，丙方将尾款交付给甲方；本合同签署后即表明买卖居间合同成立，丙方居间成功，甲乙双方应于合同签订当日各向丙方支付房屋买卖中介佣金0.8万元。如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户，均不影响丙方收取佣金的权利；甲方保证对房屋拥有完全、合法的处置权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移给乙方，甲方负责缴清房屋出售前的契税和销售不动产税和其他相关费用。本次房屋交易过户费用（契税、交易手续费、验证、登记费、评估费等）、按揭费用（他项权证费、理财费等）由乙方承担，产权交易过户、按揭手续由丙方代办；若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可解除合同，并可追究违约责任，守约方有权选择定金罚则主张权利，违约方须支付成交价的2%作为违约金赔偿丙方。丙方可以从违约金中优先扣除佣金，余额支付给守约方；三方发生争议时应协商解决，若协商不成，三方同意向冷水滩区法院起诉；此房为开发商更改合同售房，甲方应在48小时内更改合同，若开发商故意阻挠不予更改买卖合同，甲方在签订合同后48小时内回复是否可以落实更改合同。若在48小时内不能更改合同，甲方有权单方面取消合同，同时收取的定金无息退还给乙方。前提是甲方一年内不得转售他人，否则乙方有权追究甲方违约责任。合同签订后，原告罗花萍即代表两原告向被告周勇新转账支付定金10万元，被告周勇新亦向两原告出具了收条。当日下午，被告周勇新委托其妻子前往永州市永升房地产开发有限公司协商合同更名事宜，被告周勇新找到售楼部拟好更改后的合同后微信发送给了龚亚军，龚亚军微信转发给了原告罗花萍，但此时的合同上并未加盖永州市永升房地产开发有限公司的公章。双方协商后，永州市永升房地产开发有限公司答复因税务系统升级，不动产税需2018年3月1日后才能缴纳。若要更名，须另收取每套房屋0.4万元的更名费，永州市永升房地产开发有限公司不同意在更名后的合同上盖章。双方协商未成，当晚20：00左右，被告周勇新告知中介龚亚军上述情况，并提出希望能将更改合同时间延长至3月8日，此前解除合同不支付违约金。其后，龚亚军致电原告罗花萍，将上述情况如实转达。原告罗花萍得知后，表示同意延长时间，也知悉3月1日后才能缴纳不动产税的政策。2月23日22：31，被告周勇新通过其微信向龚亚军发送“龚亚军、罗花萍与周艳芳：于2019年2月22日签的房屋买卖合同及居间合同，本人22-23日上午12点多次与领域西城开发商交涉*栋****和****房更改合同变更名字事宜，结果是领域西城要价过高不予受理变更和交纳销售不动产税事宜，本人不能承受。现与罗花萍、周艳芳、龚亚军协商将合同中的：甲方应该在48小时之内更改合同，修改放宽为3月8日前更改合同，如果3月8日后公司还是改不好合同，本人愿意马上退还定金，并不负任何违约责任，如果罗花萍不同意，本人只能依照合同约定取消该****和****房的买卖合同。周勇新2019年2月23日”的微信，并要求龚亚军转发给两原告，并与两原告确认好。龚亚军22：50回复“刚刚已经发给她们了”，22：55回复“她们也同意的”的微信。2月24日19：42，被告周勇新再次在微信上询问龚亚军“小龚你和罗花萍、周艳芳讲清楚了没有”，龚亚军回复“我已经把那个发给她们看了”。19：48被告周勇新向龚亚军发送“她们答应宽限到3月8日没有，如果没有答应，我把十万现金现在就退给你，你再退给她俩人！你要她们在微信上认可再发截图给我看，我不想惹麻烦！”的微信，龚亚军回复“答应了”。19：52周勇新向龚亚军发送“龚亚军、罗花萍、周艳芳3月8日后如果没办法改合同，不算周勇新利息退还订房定金十万，不追究任何违约和责任！”的微信，要求龚亚军将两原告的答复截图。19：58，龚亚军将2月23日22：31被告周勇新发送给其的微信截图给原告罗花萍，并解释因税务系统升级，3月8日后才能更改合同，询问原告罗花萍是否同意。原告罗花萍答复“我也听说了税务系统升级到3月1日”和“晚几天倒是没关系了”。20：01龚亚军将其与原告罗花萍的上述聊天记录截图发送给被告周勇新。2月25日13：02，被告周勇新致电原告罗花萍，告知开发商不同意更名，希望能够取消合同，原告罗花萍则不同意。15：54被告周勇新向原告罗花萍发送微信，主要内容为：被告周勇新在22-23日上午12点多次与领域西城开发商交涉房屋更改合同变更名字事宜，但开发商要价过高不予受理变更和交纳销售不动产税事宜，被告周勇新不能承受。该情况被告周勇新已于2月23日通过电话和微信告知龚亚军转发信息。因开发商不配合更改合同，被告周勇新愿意立即退还10万元定金，龚亚军已截图给被告周勇新，告知被告周勇新两原告同意将签订合同时间宽限至3月8日。现被告周勇新已得到确切消息，合同无法更名，现特发信息告知两原告。其后，被告周勇新将上述发送给原告罗花萍的微信转发给龚亚军，并表示第二天可退款给两原告，请龚亚军帮忙解决。龚亚军和被告周勇新后多次致电原告罗花萍，但原告罗花萍不接电话。2月26日15：29和16：02，被告周勇新向龚亚军和原告罗花萍发送了内容一致的微信和短信，主要内容为：因案涉房屋在开发商处无法更名，根据合同约定，甲方决定取消此合同。乙方可一起到开发商处询问具体情况，合同已拟好，但公司和股东拒绝盖章和签名，就卡在这个环节。22：59，原告罗花萍微信回复龚亚军，表示合同不能更名，系被告不满开发商更名费过高，不同意只退还定金。2019年3月6日，被告周勇新在《永州日报》上刊登公告，向两原告及龚亚军作出如下声明：在合同约定时间内，甲方已经将案涉房屋原始购房合同更名至两原告名下。根据合同相关内容甲方有权单方面取消合同的约定，现甲方决定取消此合同。该信息已通过电话通知到罗花萍本人并用短信、微信传达到位，现再次通知，请及时联系甲方衔接退回定金事宜。此后，双方就退还定金事宜未能达成一致意见，两原告遂诉至法院。一审法院认为，原告周艳芳委托了罗花萍签订合同和办理购房事宜，购房过程中原告罗花萍的代理行为均对原告周艳芳产生法律效力。原、被告与龚亚军签订的《房屋买卖及居间合同》系三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方具有法律约束力。被告周勇新虽不是案涉房屋的原买受人，但原买受人周天生、谢庆桂为其父母，并委托其出售该房屋，被告周勇新对案涉房屋依法具有处置权。本案的争议焦点主要是原、被告是否同意合同延期至2019年3月8日，此后无法更名甲方解除合同的，甲方是否只需退还10万元定金而不必负其他违约责任。在被告周勇新联系上案涉房屋的开发商，得知不动产税需2019年3月1日后方能缴纳，尤其开发商以收取更名费为由拒绝更改合同后，在2月22日签订合同后当日的晚上便微信告知了中介龚亚军，并表示希望将更改合同时间延长至3月8日，此后解除合同不支付违约金。中介龚亚军知悉该情况后，电话告知了原告罗花萍，并将被告周勇新的意思完整传达给原告罗花萍。原告罗花萍也回复对2019年3月1日后才能缴纳不动产税知情，同意延期。2月23日22：31，被告周勇新发送微信给龚亚军，明确合同延期至3月8日，若还不能更改合同，则解除原合同，退还定金，不负任何违约责任，并要求龚亚军转发给原告。龚亚军其后均答复已转发和原告已同意。2月24日22：31，龚亚军将被告周勇新表示3月8日后解除合同只退还定金，不负其他违约责任的微信截图发送给原告罗花萍，原告罗花萍亦在微信上答复龚亚军听说了因税务系统升级，3月1日才能缴纳不动产税和合同延期几天没关系。由此可判断原、被告已达成新的合意，变更了原合同内容，双方同意合同延期至3月8日，若3月8日后不能更名，被告周勇新可解除合同，只需向两原告退还10万元定金而不必负其他违约责任。该合意中双方自愿放弃适用定金罚则，系当事人对自身权利的处分，符合法律规定，对双方具有法律约束力。2月25日，被告周勇新通知原告罗花萍开发商不同意更名，只能解除合同，退还定金，但原告罗花萍不同意解除合同和退还定金。依照双方此前达成的合意，因合同不能更名，被告周勇新可行使解除权，只需退还已收取两原告的定金10万元而不必负其他违约责任。故现被告周勇新行使解除权，应依照约定向两原告退还定金10万元。两原告主张双倍返还定金无事实依据，法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：被告周勇新在本判决生效之日起五日内退还原告周艳芳、罗花萍定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原、被告各承担1,075元。二审期间，上诉人向本院提供６份新证据：证据一、阳慧（被上诉人妻子）与龚亚军的微信聊天记录，拟证明周勇新有三套住房，其中***这套房已经卖了，已经更名并且办证了；证据二、领域西城*栋***室售房合同、不动产权证、完税发票、完税证明，拟证明周勇新能给***更名办证也可以涉案的两套房更名办证；证据三、房地产预评估函，拟证明被上诉人毁约是因为认为自己卖亏了；证据四罗花萍与龚亚军的微信聊天记录，拟证明罗花萍只同意到税务局缴纳税费的时间延期，并没有同意解除合同，更没有同意被上诉人不承担责任；证据五、罗花萍及其朋友、龚亚军、阳慧在领域西城的谈话录音，拟证明罗花萍同意将涉案的两套住房的房产证先办证到被上诉人父母名下，再过户给上诉人，二上诉人承担各种税费，被上诉人不同意；证据六阳慧与龚亚军的微信聊天记录及涉案两套房屋更名的资料，拟证明被上诉人周勇新夫妇将更好名的合同发给了上诉人，并让上诉人准备合同上约定的第二笔款。被上诉人质证认为证据一、二、三与本案无关；证据四在答辩状里已经说明了；证据五是开发商不同意更改；证据六在答辩状里面已经说明的很清楚了。被上诉人未提供新证据。对上诉人提供的证据，本院认证如下：证据一、二、三、五与本案不具备关联性，本院不予采信。证据四内容真实，来源合法，本院予以采信。证据六上的合同未加盖开发商的公章，且发生在双方签订合同之前，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案焦点问题为：上诉人周艳芳、罗花萍是否同意合同延期至2019年3月8日及合同无法更名被上诉人周勇新解除合同，被上诉人周勇新是否只需退还10万元定金而不必负其他违约责任。针对上述问题，本院评析如下：2019年2月22日15：00左右以周勇新为甲方，以罗花萍为乙方，以中介公司龚亚军为丙方，三方签订一份《房屋买卖及居间合同》，合同主要内容：甲方同意将领域西城*栋****和****两套住房出售给乙方…。甲方应在48小时内更改合同，若开发商故意阻挠不予更改买卖合同，甲方在签订合同后48小时内回复是否可以落实更改合同。若在48小时内不能更改合同，甲方有权单方面取消合同，同时收取的定金无息退还给乙方。合同签订后，上诉人罗花萍向被上诉人周勇新转账支付定金10万元，周勇新向两上诉人出具了收条。2月23日22：31，被上诉人周勇新发送微信给龚亚军，明确合同延期至3月8日，若还不能更改合同，则解除原合同，退还定金，不负任何违约责任，并要求龚亚军转发给上诉人罗花萍。龚亚军其后答复已转发给上诉人周艳芳、罗花萍，二人已同意。2月24日22：31，龚亚军将被上诉人周勇新的微信“龚亚军、罗花萍与周艳芳：于2019年2月22日签的房屋买卖合同及居间合同，本人22-23日上午12点多次与领域西城开发商交涉3栋903A和1602房更改合同变更名字事宜，结果是领域西城要价过高不予受理变更和交纳销售不动产税事宜，本人不能承受。现与罗花萍、周艳芳、龚亚军协商将合同中的：甲方应该在48小时之内更改合同，修改放宽为3月8日前更改合同，如果3月8日后公司还是改不好合同，本人愿意马上退还定金，并不负任何违约责任，如果罗花萍不同意，本人只能依照合同约定取消该****和****房的买卖合同。周勇新2019年2月23日”发送给上诉人罗花萍，上诉人罗花萍亦在微信上回复龚亚军“我也听说了税务系统升级到3月1号”、“晚几天倒是没关系的了”。由此可见，被上诉人周勇新要求更改合同到3月8日及3月8日后公司还是改不好合同，周新勇只承担退还定金并不负任何违约责任的意思表示已经通知了对方，对方未提出异议，表明双方同意变更了原合同内容，双方同意合同延期至3月8日，若3月8日后不能更名，被上诉人周勇新可解除合同，只需向两上诉人退还10万元定金而不必负其他违约责任。可见，双方当事人约定不适用定金罚则，此系当事人对自身权利的处分，符合法律规定，对双方具有法律约束力。故对上诉人要求被上诉人周勇新双倍返还二上诉人购房定金20万元的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人周艳芳、罗花萍的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人周艳芳、罗花萍负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇一九年十二月二十三日书记员  蒋鹏博