黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8907号上诉人（原审被告）：依兰县人民政府房屋征收办公室,住所地黑龙江省依兰县依兰镇三姓路北段东侧。法定代表人：李仲辉，主任。委托诉讼代理人：李维库，男，1976年4月7日出生，汉族，该单位法律顾问，住黑龙江省延寿县。被上诉人（原审原告）：刘玉华，女，1958年1月20日出生，汉族，依兰县第二粮库退休工人，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：麻宇航，男，1985年6月6日出生，回族，个体业者，住黑龙江省依兰县。（系刘玉华之子）被上诉人（原审被告）：依兰美林房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县中央大街西段。法定代表人：戴启立，董事长。委托诉讼代理人：刘宏广，男，1987年7月3日出生，汉族，该公司技术负责人，住黑龙江省依兰县。上诉人依兰县人民政府房屋征收办公室（以下简称依兰征收办）因与被上诉人刘玉华、依兰美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2019）黑0123民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。依兰征收办上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定。本案是由于依兰征收办在房屋征收回迁过程中的工作失误，将案涉房屋回迁给案外人李相中。上述司法解释只有在拆迁人将房屋出卖给第三人的情况下才能适用，而依兰征收办没有故意出卖的行为。即使按照该司法解释赔偿，基数也应该是已付购房款，而该数额的确定应按照产权调换协议书中约定的面积补差价格，或是案外人李相中的回迁面积补差款，即每平方米2550元，而不应是市场价3550元。一审法院以现在市场价确定已付购房款的基数，违反了该司法解释的规定。二、一审法院认定事实错误。案涉房屋回迁给案外人李相中，是因为李相中曾是美林公司开发的“财神庙周边”拆迁项目的被拆迁人，后美林公司放弃该项目，县政府出资购买了美林公司开发的“南湖广场”项目的57套房屋，但没有确定房屋具体位置，将“财神庙周边”项目及“五国城拓道”项目的被拆迁人一起回迁安置在“南湖广场”小区内。在依兰征收办通知为“财神庙周边”项目的被拆迁人回迁选房，要求美林公司提供房源时，美林公司没有进行甄别，将刘玉华已经选定的房屋再次提供给依兰征收办，造成李相中选择了案涉房屋。因此，本案不是依兰征收办在签订产权置换协议后又将该房屋出卖给第三人的情形，而是美林公司工作失误造成的，美林公司应承担责任。依兰征收办现在依然有其他房源可供刘玉华选择回迁，只是因为双方协商过程中，刘玉华要求过高，依兰征收办无法满足其要求而未能重新达成协议。刘玉华辩称：一审判决适用法律正确，应予维持。刘玉华与依兰征收办于2012年8月23日签订了产权置换书，约定依兰征收办将位于依兰县御景兰亭南广场1号楼5单元3楼西门66.94平方米住宅置换给刘玉华。2018年10月份，刘玉华办理回迁入户手续时，发现依兰征收办将置换给刘玉华的房屋已置换给了其他回迁户。依兰征收办的行为违反了双方的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，依兰征收办应当返还已付购房款及利息损失，并可以请求依兰征收办承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于依兰征收办认为重复置换是工作失误造成的，不是出卖，不属于故意行为，不应当适用解释的规定。该说法与解释的内容相悖，解释并没有区分过失与故意，只规定了由于拆迁人的过错导致合同解除，拆迁人应当承担相应责任。因此，无论是故意还是失误造成的合同解除，拆迁人都应该承担责任。关于依兰征收办所述已付购房款应当按每平方米2550元计算，该说法不能成立。刘玉华与依兰征收办签订的产权置换书约定双方是房屋置换，而依兰征收办回迁房屋时间是2018年，该时间是依兰征收办应交付房屋的期限。依兰征收办未按时交付房屋，应当按违约当时的市场价格承担责任，本案不应当按回迁价补偿价格计算。补偿款并不是房屋的实际价款，更不能以此认定为已付购房款。一审法院认定事实清楚，依兰征收办无论是否故意将置换给刘玉华的房屋又转给他人，都应当承担赔偿责任。而依兰征收办在一审调解时同意另行给刘玉华置换的房屋均是异地安置，并且是期房。依兰征收办现根本无房源提供给刘玉华，并不是刘玉华要求过高所致。由此可见，依兰征收办根本没有安置的诚意。美林公司辩称：美林公司开发“南湖广场”项目，为依兰征收办有偿提供一批非美林公司开发地块所涉及拆迁户回迁安置房。2018年12月，美林公司向依兰征收办提供了案涉房屋，并按县政府主管领导要求将小区进户钥匙移交。依兰征收办依据其与被拆迁人签订的安置补偿协议和回迁安置书发放每户进户钥匙，在征收办办理完成后，被拆迁人持回迁安置书和相关费用结算清单到物业公司缴纳物业费。通过上述程序可以看出，整套流程美林公司不参与也不知情。2012年依兰征收办与刘玉华签订了产权置换协议书，将案涉房屋作为安置房源。2018年在美林公司交付安置房源的前两个月，依兰征收办又将该房安置给产权置换书中未明确约定房源的回迁户李相中。事实形成一房安置两户的局面。根据依兰征收办与两位被拆迁人签订的拆迁安置协议，一个是城市道路拓宽拆迁安置，一个是财神庙棚改拆迁安置，均非美林公司开发地块。美林公司仅遵循与依兰征收办签订的合同提供房源，并没有权利参与拆迁安置协议的签订和安置房源的分配。关于被拆迁人的拆迁信息，美林公司无权获得，也无法尽到依兰征收办所谓的提醒义务。刘玉华向一审法院起诉请求：1.依兰征收办、美林公司按楼款的双倍赔偿刘玉华购房款475274元（3550元×66.94平方米×2倍）；2.依兰征收办、美林公司给付利息256172元（按月利7厘计算，自2012年8月23日开始计算至2019年1月17日止）；3.依兰征收办、美林公司给付利息，按月利7厘计算，自2019年1月17日开始计算至给付日止。一审法院认定事实：麻树志与刘玉华系夫妻关系，麻树志于2018年6月19日因病去世。2012年8月23日，为拓宽依兰县五国城路南段道路，依兰征收办与麻树志、刘玉华分别签订《产权置换书》和《依兰县五国城路南段拓道工程房屋征收产权调换协议书》各一份，《产权置换书》约定回迁楼位置为御景兰亭南广场1号楼5单元3楼西门66.94平方米，《依兰县五国城路南段拓道工程房屋征收产权调换协议书》对回迁房屋位置、面积、产权调换房屋购房款、临迁补助费标准及给付时间、附属设施补助金额等事项作出了明确约定，但上述两份协议书对于具体回迁时间未作明确约定。2018年10月，刘玉华办理回迁入户手续时发现，按协议应置换给其的御景兰亭南广场1号楼5单元3楼西门已被依兰征收办置换给了李相中。2018年11月13日，刘玉华以依兰征收办为被告、李相中为第三人向一审法院提起民事诉讼，要求解除依兰征收办与李相中签订的补充协议，依法确认位于御景兰亭南广场1号楼5单元3楼西门66.94平方米房屋为刘玉华所有，一审法院经审理于2018年12月11日作出（2018）黑0123民初2703号民事判决书，驳回刘玉华的诉讼请求。另查明，2011年8月3日，依兰征收办与李相中签订《产权置换书》，约定置换户型面积为61.87平方米（住宅），该置换书未明确置换房屋的具体位置及交付时间。2018年10月份，在李相中交纳拆迁尾欠款、超出面积楼款等相关款项后，依兰征收办将御景兰亭南广场1号楼5单元3楼西门房屋回迁给了李相中。一审法院认为，刘玉华与依兰征收办签订的《产权置换书》（2012征收A）和《依兰县五国城路南段拓道工程房屋征收产权调换协议书》，是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方应严格按照协议书确定的内容履行各自义务。本案依兰征收办实施拆迁的目的是为了依兰县五国城路南段拓道，并非为美林公司商业开发实施拆迁，美林公司仅是为依兰征收办提供安置房源，并未参与安置房源的分配，故美林公司不应承担本案相关法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”本案依兰征收办已将案涉房屋另行安置给了案外人李相中，刘玉华未请求优先取得补偿安置房屋，应按照上述司法解释第八条处理，该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因依兰征收办将协议回迁安置给刘玉华的房屋已安置给案外人李相中，客观上造成了刘玉华已无法按协议约定的位置安置回迁，依据上述司法解释规定，依兰征收办应按市场价返还刘玉华已付购房款及利息，并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。本案中，刘玉华没有举证证明其尚有其他损失，且在刘玉华向依兰征收办主张权利，包括本案诉讼的过程中，依兰征收办同意为其另行安置其他商品房，依兰征收办并非拒不履行其应承担的安置补偿义务，一审法院综合合同签订、履行过程及当事人举示的证据情况，酌情确定依兰征收办承担刘玉华已付购房款50％的赔偿责任。刘玉华主张返还的房款价格按每平方米3550元计算符合目前依兰县城区域内商品房实际市场价格，一审法院予以支持。因本案双方签订的安置协议未明确回迁期限，且刘玉华拆迁后已按协议约定得到了部分临迁补助费，而案涉房屋实际回迁时间为2018年10月份，故刘玉华主张的利息应自2018年11月1日起计算更为合理，利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决：一、依兰征收办于判决生效之日起十日内返还刘玉华拆迁楼房款237637元（3550元×66.94平方米），并赔偿刘玉华违约金118818.5元（237637元×50％）；二、依兰征收办于判决生效之日起十日内赔偿刘玉华拆迁楼房款利息（以237637元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月1日起计算至实际给付时止）；三、驳回刘玉华对美林公司的诉讼请求；四、驳回刘玉华的其他诉讼请求。二审期间，美林公司举示了美林公司与依兰征收办于2013年12月23日签订的协议书。意在证明：依兰征收办在美林公司开发建设的小区范围内采购120套房屋，建筑面积约7300平方米。李相中和刘玉华并非美林公司开发建设小区范围内的拆迁户，而是在这120套房源中的回迁户，而且被采购的120套房源由依兰征收办分给谁，美林公司不知道，也没有存根，美林公司不应承担法律责任。依兰征收办质证意见：真实性需要回去核对，因为是2013年的事情。美林公司本身就是拆迁人，也是委托征收办进行拆迁的，很多回迁房屋都由美林公司来安置，仅凭该协议书不能确定回迁房的总体数量和位置。刘玉华质证意见：与本案没有关联性。本院认证意见：该协议未附房源表，美林公司也未向法庭提交房源信息，不能确定是否涉及本案房屋，且该协议系美林公司与依兰征收办之间签订的，与刘玉华没有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于刘玉华向依兰征收办主张给付房款、违约金及利息的数额是否合理、依据是否充分的问题。依兰征收办与刘玉华签订的产权调换协议中明确约定了安置房屋的位置、用途、面积，该安置标的物具有特定性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对房屋的债权视为一种特殊债权，甚至赋予了一定的物权优先效力，且被拆迁人的相关利益不仅表现为财产权，还具有基本生存权的属性，故应特别保护。本案中，刘玉华的房屋已被拆迁，该拆迁行为不可逆，依兰征收办的合同目的已实现，但其将本应置换给刘玉华的特定房屋安置给了案外人李相中，损害了刘玉华的合同利益，属根本违约，应承担违约责任。依兰征收办辩称将案涉房屋置换给案外人李相中系工作失误，不属于故意出卖。但前述司法解释对违约方责任的承担并未区分是故意还是过失，且该违约行为最终导致的结果是刘玉华的合同目的无法实现，依兰征收办的该项抗辩理由不成立，一审法院参照该解释裁判并无不当。一审法院综合案涉合同实际履行情况，依兰征收办具有过错和根本违约的行为，参照司法解释中对被拆迁人侧重保护、特别保护的立法精神，考虑到房屋价格上涨及长期未安置给被拆迁人造成损失的因素，判决按照现市场价格确定房款数额及利息基数，并酌定按房款数额的50%赔偿违约金，并无不当。另，刘玉华的合同相对人系依兰征收办，美林公司不负有安置刘玉华的合同义务，各方举示的证据均不足以证明美林公司应承担给付刘玉华房款及违约金的责任。至于依兰征收办与美林公司之间的权利义务关系，并非本案审理范围，可另行解决。综上所述，依兰征收办的上诉请求不成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5146.83元，由依兰县人民政府房屋征收办公室负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月二十六日书记员  周小倩