河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7291号上诉人(原审被告)：定州市和力房地产开发有限公司，住所地：定州市鼓楼街，统一社会信用代码：911306827744286337。法定代表人：张建道，董事长。委托诉讼代理人：韩保泉，员工。委托诉讼代理人：刘明珠，河北世纪三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪刚，男，1973年12月15日出生，汉族，住定州市。委托诉讼代理人：董红茹，定州市胜利法律服务所法律工作者。上诉人定州市和力房地产开发有限公司因与被上诉人王洪刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。定州市和力房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或者发回重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定本案涉案房价应按每平方米3317.50元计算，没有充分根据，完全是主观推测。首先，上诉人开发的涉案楼盘没有确认开盘价，全部是按交款时间的市场行情确认的价格。从2014年到2019年，定州市房价从3500元左右到9700元，这与原材料价格上涨等各种原因直接挂钩。定州市所有楼盘房价均逐年上涨，没有例外，况且涉案楼盘属于优质楼盘。涉案小区的成百上千户业主绝大部分按市场行情交房款，2016年前后交房款的，房价在3500元至5500元左右，2017至2018年交房款的均在6500至8700元，2019年房价在9700元，而原审认定2019年交房，且按2016年折算出一种价格，这完全是主观推断，没有充分事实依据。二、原审认定上诉人逾期168天交房构成违约，确认违约金6119.6元，这一认定违背客观事实。根据双方订立的置换协议第4条约定“按乙方所选新房所在小区施工许可批准之日两年半内交房”，根据施工许可证确认合同工期为2014年12月1日至2017年6月30日，存在合理延期596天，据此交房时间应为2019年2月16日，被上诉人在2019年3月19日起诉，由此可见，原审不顾事实，推断得出逾期168天，进而判决违约金这完全是主观推断。三、原审认定逾期交房的租房费5500元，这一认定完全是主观臆断，违背双方协议。双方订立置换协议，第三条约定“在回迁之前，乙方产生的租房费由乙方自理”，这是双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，原审超越协议内容，额外确定租房费，不仅违背事实，而且明显在偏袒被上诉人。综上，原审认定房价价格、违约责任及租房费用，均违背事实，显失公正。请二审查明案件事实，作出公正判决。王洪刚辩称，上诉理由不成立，一审法院判决正确，适用法律正确，事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。王洪刚向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行原、被告于2014年3月20日所签（置换协议书），将置换的“百盛家园”小区5号楼2单元503室及地下一层仓房一个交付给原告；并要求被告承担逾期交房的违约金按总房款的日万分之一计算（自2016年9月21日至交房之日止）；2、依法确认上述置换房屋（“百盛家园”小区5号楼2单元503室）差额面积超过5平方米以上的部分结算标准为每平方米2648元；3、要求被告给付逾期交房租赁费每月1000元（自2016年9月21日至交房之日止）。一审法院认定事实：2014年3月20日，原告与被告签订置换协议书，2014年4月7日，被告方销售经理吴某在上述置换协议书末尾处备注了置换房屋的具体情况，即置换5#-2-503室。2014年4月10日，原告向被告交付定金10000元。2018年11月12日，被告向定州市市场监督管理局申报了商品房销售价目表，该价目表只显示3号楼的备案情况。5号楼未进行商品房价格备案。对当事人有争议的事实和证据，认定如下：1、关于原告超出应置换面积部分补交标准问题。双方置换协议书约定原告应置换面积为93.25平米，原告实际所选房屋5号楼2单元503室面积为109.8平方米，大于应置换面积16.55平方米。根据双方置换协议书约定，大于5平方米以上的按甲方即本案被告开盘价计价进行差额面积结算。但对开盘价，原、被告各持己见，原告主张按被告于2018年11月12日向定州市市场监督管理局申报的商品房销售价目表中最低价即3#-2-301室（109.21平米）的单价每平米2648元计算。被告则主张没有开盘价，应按通知补交价款时的销售价格每平方米8700元计算。对于被告主张其按销售价8700元计算的说法，既与双方置换协议书按开盘价计算的约定不符，也与被告申请证人吴某（被告销售经理）的证言不符。根据证人证言，被告2014年即开始预售，2016年时已基本售完，均价约3500元左右。据此，被告的开盘价应不高于3500元。故被告上述主张，不予支持。对于原告主张按申报价目表中最低价格每平方米2648元计算的说法，因楼层不同、户型不同、售价也不尽相同，故亦不支持。应参照另一案件即原告范少飞诉被告定州市和力房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中超出置换面积单价3317.5元补交房款。2、关于交房日期。原告主张应从双方签订置换协议书时起两年半内交房，即被告应于2016年9月20日之前交付，但这与双方置换协议书约定的施工许可证批准之日两年半之内交付房屋内容不符，不予支持。施工证批准日期为2015年8月10日，根据置换协议书约定，被告交付房屋时间应为2018年2月10日前。3、被告有无逾期交房，是否构成违约。原告主张被告2019年3月15日才通知交房，并提交了被告发给各业主的通告予以证实。被告对该通告虽有异议，但未提交反证。对原告主张的交房时间2019年3月15日，予以确认。被告应交房日期为2018年2月10日前，但实际交房日期为2019年3月15日，被告逾期交房1年零33天。关于被告逾期交房是否构成违约，被告认为扣除自然灾害、治理雾霾、高考等合理停工，被告方的交房不存在违约。为证实自己的主张，被告提交了河北佳航工程项目管理有限公司（施工许可证显示该公司为被告的监理单位）出具的停工日期详单。对被告逾期交房的理由，原告不予认可，认为自然灾害应该是地震、海啸等正常的自然灾害，而不是被告所说的雾霾、高考等，同时认为被告既然在置换协议中写明两年半交房，就说明已经预留了可能的停工日期，不应再扣除596天的停工日。原告上述主张，因不符合人们对自然灾害的通常理解，也与双方置换协议书约定中特别标注的“自然灾害影响施工之日除外”内容不符。加之，扬尘治理、高考等这些虽不属于自然灾害，但具有很强的政策性，属于被告不可抗拒的事由。因此造成的停工应属合理的停工。故对原告主张不应扣除停工日的说法不予支持。另一方面，被告交付房屋的时间应为2018年2月10日前，扣除合理停工日期后，于2018年9月28日竣工，但竣工后被告仍未及时向原告交付房屋，则构成违约。至2019年3月15日通知交房，违约天数为168天。4、原告主张的逾期交房期间租房费每月1000元应否支持。虽双方置换协议约定，回迁之前，乙方即原告产生的水电暖费、租赁费一切自理。但被告无故逾期交房，势必造成原告该项费用的增加。原告该项主张并无不妥，且其主张的数额亦基本合理，予以支持。一审法院认为，原、被告签订的置换协议书和房屋确认书系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。双方均没有解除合同的意思表示，应按照约定继续履行各自后续义务，即原告向被告补交超出应置换面积部分的价款54904.6元（3317.5元×16.55平方米），扣除原告预交定金10000元，应实际交付被告44904.6元；被告向原告交付5#-2-503房屋。关于地下仓房，因原告未提供明确的房号，本案不作处理。对于竣工后逾期交房行为，被告应依约承担违约责任，向原告支付违约金6119.6元（3317.50元×109.8平米÷10000×168天），同时向原告支付该期间的房屋租赁费5500元（5.5个月×1000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：“一、原告向被告交付置换房屋差价款44904.60元；二、被告向原告交付置换的百盛家园小区5#-2-503房屋；三、被告向原告支付违约金6119.60元，逾期交房产生的租赁费5500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二、三项，于判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6373元，由被告负担。”二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，（一)关于原审认定案涉房价按每平方米3317.50元计算是否合理问题。从双方所签订的置换协议书内容来看，明确约定“大于5平方米以上（含5平方米），按甲方开盘价计价进行差额面积结算”。既然置换协议书中约定了“开盘价”，作为开发商的上诉人有义务为被上诉人提供“开盘价”。上诉人关于“开发的涉案楼盘没有确认开盘价，全部是按交款时间的市场行情确认的价格”的主张不符合双方置换协议约定，也不符合经验法则。本案中，双方对“开盘价”争议较大。从上诉人的销售经理吴某证言来看，上诉人2014年即开始预售，2016年时已基本售完，均价约3500元左右。一审法院按该时间段同一楼层其他两户的均价即每平方米3317.50元作为认定案涉房价计算依据并无不当。（二）关于原审认定上诉人逾期168天交房构成违约是否不当问题。本案中双方订立的置换协议第4条有“按乙方所选新房所在小区施工许可批准之日两年半内交房”的约定，但上诉人未批先建，其施工许可证发证日期虽为2018年8月10日，但属于补办，一审以上诉人陈述认可的施工证批准日期2015年8月10日作为认定施工许可批准日期并无不当。本案中，在扣除7个半月合理停工期间后，案涉工程已于2018年9月28日竣工，但上诉人至2019年3月15日才通知交房，明显属于不及时交房，一审法院据此认定上诉人违约天数为168天并无不妥。（三）关于原审认定逾期交房的租房费5500元是否合理问题。双方置换协议第三条虽有“在回迁之前，乙方产生的租房费由乙方自理”之约定，但此应是基于上诉人守约及时交付房屋为前提。本案中，上诉人竣工后不及时交付房屋明显加重了被上诉人损失，一审法院认定“被告无故逾期交房，势必造成原告该项费用的增加”并进而对被上诉人此项诉讼请求予以支持亦无不当。综上所述，定州市和力房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6373元，由上诉人定州市和力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵鹏壮审判员  张 力审判员  付术勇二〇一九年十二月十六日法官助理杨占明书记员刘金