黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9626号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴玉兰，女，1972年11月15日出生，朝鲜族，该公司法律顾问，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。委托诉讼代理人：崔嵩涛，男，1968年10月2日出生，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：沈恩辉，男，1953年8月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：沈恩耀，男，1959年12月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、沈恩辉房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决一、二、三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定基本事实缺乏证据证明。各方当事人举示的证据中，没有任何证据证明房产管理局存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，长城资产公司手中并没有该函的任何相关资料，也不认可案涉房屋在该函的明细中。事实是案涉房屋并没抵押给长城资产公司，因此一审判决案涉房屋已经被长城资产公司许可抵押可售，系认定基本事实缺少证据证明。二、一审判决适用法律错误，出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭。1.因日出康城公司欠长城资产公司贷款本息，而日出康城公司只能以出售房屋的方式来还款，在此种情况下，才有了抵押可售的事情，同时双方约定，售房款存入双方约定的银行账户进行监管。2.抵押权人同意房屋预售，不能得出其已放弃抵押权的结论。3.沈恩辉并非是善意有偿第三人，其“消费者”地位不应被确认，其购房权并不优于长城资产公司的抵押权。4.根据相关法律规定，购房人的权利并不优于其他人的权利，经过抵押登记的抵押权，优先于房屋买卖合同关系中购房人的权利。三、案涉房产并没有办理抵押登记，长城资产公司对该房不享有抵押权，根本不存在对该房产丧失抵押权的问题，该房产也根本不可能出现在抵押可售函所列房产之内。日出康城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。一审中确实有一些房产未被抵押，但是整个天悦国际项目的土地使用权是被抵押的。沈恩辉之所以办不了产权证，就是由于土地被抵押，而一审法院无法判决解除整宗项目的土地使用权，一审只能判决解除房产所对应土地的抵押权，而解除房产抵押权也就是解除了对应土地的抵押权，一审判决解除该抵押权并无不当。沈恩辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈恩辉向一审法院起诉请求：1.判令日出康城公司持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.判令日出康城公司支付违约金10,000元；3.确认长城资产公司丧失抵押权；4.日出康城公司和长城资产公司办理解除抵押登记手续。一审法院认定事实：2011年7月9日，沈恩辉和日出康城公司签订《房屋拆迁补偿协议》，约定日出康城通过产权调换方式安置沈恩辉房屋一套，具体房号通过公开选号方式确定；沈恩辉保证在约定时间内完成搬迁验收。2014年1月14日，日出生康城公司将位哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路路围合区域（天悦国际小区）M10栋1单元8层804号房屋交付给沈恩辉。2013年7月1日，沈恩辉与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，日出康城公司将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，长城资产公司与日出康城公司及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对被告的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给长城资产公司。同日，日出康城公司和长城资产公司签订抵押合同，日出康城公司将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及该项目41790.58平方米土地使用权抵押给长城资产公司，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为包括案涉房产在内的1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为长城资产公司同意日出康城公司已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，沈恩辉、日出康城公司签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照约定全面履行各自的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同之性质、目的和交易习惯履行协助等义务。本案中，日出康城公司已按照协议约定履行了交付拆迁房产、完成搬迁且已实际入住案涉回迁房产，而提供案涉回迁房的相关手续，协助沈恩辉向产权登记部门办理权属登记备案手续，是日出康城公司作为拆迁单位本应履行的合同附随义务。现日出康城公司已将案涉房产交付沈恩辉居住使用多年，但至今未协助沈恩辉办理权属登记本案手续，违反了法律规定的合同附随义务。故沈恩辉要求日出康城公司持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，予以支持。沈恩辉虽主张因日出康城公司逾期办理产权证产生损失10,000元，但并未举证该损失已实际发生且双方并未约定，故沈恩辉主张的10,000元违约金，不予支持。关于长城资产公司同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意日出康城公司销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时长城资产公司对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。另据《物权法》第一百七十条之规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物所有权。在沈恩辉已通过产权调换方式善意取得案涉房产并实际居住多年情况下，再将抵押权的负担转移给沈恩辉，显然不利于保护沈恩辉的合法权益。日出康城公司未将转让抵押物所得价款用于偿还长城资产公司的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助沈恩辉办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M10栋1单元8层804号房屋的权属备案手续；二、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M10栋1单元8层804号房屋不再享有抵押权；三、黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助沈恩辉解除位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M10栋1单元8层804号房屋的抵押登记手续；四、对沈恩辉、日出康城公司及长城资产公司的其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，沈恩辉与日出康城公司签订《房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《房屋拆迁补偿协议》双方当事人均应全面履行。日出康城公司未经沈恩辉同意，将案涉小区范围内包括用于安置沈恩辉在内的房产及土地进行抵押，该行为侵害了沈恩辉的财产权，该抵押权也不能优于回迁户的被安置权。又根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意日出康城公司销售抵押房屋，并由日出康城公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。沈恩辉与日出康城公司签订《房屋拆迁补偿协议》后，沈恩辉履行了合同约定义务，现沈恩辉请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。长城资产公司与日出康城公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方约定，被拆迁人沈恩辉对此并不知情，不能以此约束沈恩辉。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时未明确日出康城公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故日出康城公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由沈恩辉承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于被拆迁人沈恩辉。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定确认解除抵押权手续，并协助沈恩辉办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月二十四日法官助理白恩奇书记员于文娟