陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）陕01执异1131号案外人：马义生，男，汉族，1965年10月10日出生，住陕西省延安市宝塔区。委托代理人：罗涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。申请执行人：陕西省外经贸实业集团有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区长安北路11号中陕国际大厦4-6层。法定代表人：肖玉龙，该公司董事长。委托代理人：李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：闫雯婷，陕西博硕律师事务所律师。被执行人：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：陕西省西安市经济开发区凤城十二路63号汇通商务中心201室。法定代表人：曾克剑，该分公司董事长。被执行人：汇通国基房地产开发有限责任公司，住所地：青海省西宁市西区黄河路23号。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。陕西省外经贸实业集团有限公司（以下简称陕西外经贸集团公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通国基房地产公司西安分公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通国基房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出的（2017）陕01民初906号民事判决书及陕西省高级人民法院于2018年6月11日作出的（2018）陕民终258号民事判决书已经发生法律效力，因义务人汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人陕西外经贸集团公司于2018年7月12日向本院申请执行，本院于同日立案受理。本案在执行过程中，案外人马义生以法院将应属于异议人的财产予以执行,明显错误等为由向本院提出执行异议。并提供了相应的证据。就案外人马义生提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行公开听证审查，案外人马义生的委托代理人罗涛、李峰，申请执行人陕西外经贸集团公司的委托代理人李松林、闫雯婷到庭参加了听证，被执行人汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审查完结。案外人马义生称，1、异议人在法院作出查封标的房屋之前已经签署《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》，并已经付清全部购房款项。异议人与被执行人汇通国基房地产公司西安分公司于2012年4月6日签订《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》，约定被执行人汇通国基房地产公司西安分公司将其位于西安市经济技术开发区××、××、××、××、××号(商铺对应号分别为:6-1-10101、6-1-10102、6-1-101036-1-10106、6-1-10107、6-1-10108、6-1-10109号房屋以下简称：标的房产)以人民币叁仟叁佰玖拾万元出售给异议人。异议人全额向被执行人汇通国基房地产公司西安分公司付清全部购房款，被执行人汇通国基房地产公司西安分公司向异议人出具收据。因合同签署时标的房产不具备转让过户条件,双方约定待房屋转让条件成熟时办理房屋转让过户手续。2、异议人已经合法占有并使用标的房屋。被执行人汇通国基房地产公司西安分公司于2013年前向异议人马义生交付了标的房屋。异议人已于2014年就上述标的房屋与物业管理公司陕西大美汇通物业管理投资有限公司签署了《物业管理服务协议》,并按时向物业公司缴纳物业费等相关费用。在异议人合法收房后,异议人将上述房屋分别向第三人进行出租,并分别和第三人签署《房屋租赁合同》。异议人已经合法占有并使用标的房屋。3、未办理房屋转让手续原因系被执行人汇通国基房地产公司西安分公司造成,异议人非自身原因造成标的房屋依法登记。异议人在接收房屋后一直向被执行人汇通国基房地产公司西安分公司主张要求办理房屋过户手续,但因被执行人汇通国基房地产公司西安分公司一直推诿,未能及时向申请人办理房屋过户手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述,法院将应属于异议人的财产予以执行,明显错误。异议人依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定,提出执行异议,请立即中止对标的房产的执行并解除对标的房屋的查封,切实维护异议人的合法权益。申请执行人陕西外经贸集团公司答辩称，涉案被查封房屋物权属于被执行人汇通国基房地产公司西安分公司,依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题规定》第二十八、十九条之规定,应裁定驳回其执行异议。1、涉案被查封房屋权属证书已经分户,至今仍登记在汇通国基房地产公司西安分公司名下,涉案房屋物权未发生变动,人民法院依法对汇通国基房地产公司西安分公司的财产采取执行措施正确。经查询,涉案房屋的分户物权登记时间为2014年5月20日。即在2014年5月20日,涉案被查封房屋已经办理分户手续,且登记在汇通国基房地产公司西安分公司名下,物权至今归属于该被执行人。2、假如马义生购买涉案房屋的行为真实,因其自身未及时办理过户手续,导致房屋物权未发生变化,其也无权排除申请执行人陕西外经贸集团公司执行措施,其异议不成立。首先,涉案房屋属于商品房,马义生签订购买协议的时间在2012年4月6日,但该协议并非书面的买卖合同,且一直未办理网签手续。长期未办理网签手续的行为,表明马义生长期不公示其购买信息,对此马义生自身有过错。其次,涉案房屋的小证(开发商分户的产权证)在2014年5月份就已经办理至汇通国基房地产公司西安分公司名下,具备办理过户的手续和条件,但马义生却长期不主张权利,其对于涉案房屋物权未变动负有全部责任。依据《关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题规定》第二十八条之规定,马义生不符合第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形,未办理过户手续其自身有过错,故其异议按此不能成立。依据《关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题规定》第二十九条之规定,马义生不符合住宅商品房购房者的身份,其异议也不能成立。3、此外,马义生所提供的购房协议、转款凭据等真实性尚待查证,因陕西外经贸集团公司未参与该事项,对此真实性存疑。综上,异议人马义生异议申请无法律依据,依法应予驳回。被执行人汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司未提交书面的答辩意见。经查，申请人陕西外经贸公司因施工合同纠纷一案，2017年5月8日向本院申请诉前保全，请求保全被申请人汇通国基房地产公司及其西安分公司的银行账户内的存款共计人民币1500万元或等值的财产。本院经审查，于2017年5月10日作出（2017）陕01财保16号民事裁定书，裁定：冻结被申请人汇通国基房地产公司西安分公司、被申请人汇通国基房地产公司银行账户内的存款共计人民币1500万元或查封、冻结等值的财产、股权。2017年5月18日，本院作出（2017）陕01执保22号执行裁定书，裁定：冻结被保全人汇通国基房地产公司西安分公司、被保全人汇通国基房地产公司在各金融机构的存款、债券、股票、基金等折合人民币1500万元；或提取（扣留）其相同数额的收入；或查封（扣押）同等价值的财产。2017年6月1日，本院作出（2017）陕01执保22号之一执行裁定书，裁定：一、查封被保全人汇通国基房地产公司西安分公司名下位于西安市经济开发区××、××、××、××、××号［房屋所有权证号分别为：1100118025-1-1-10101、1100118025-1-1-10103、1100118025-1-1-10107、1100118025-1-1-10108、1100118025-1-1-10109]，查封期限为三年。并于2017年6月5日向西安市不动产登记服务中心发出（2017）陕01执保22号之一协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行了查封。2017年12月28日，陕西外经贸集团公司与汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理，于2017年12月28日作出（2017）陕01民初906号民事判决书，陕西外经贸公司与汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司对此判决不服均向陕西省高级人民法院提出上诉，陕西省高级人民法经审理，于2018年6月11日作出（2018）陕民终258号民事判决书已经发生法律效力，因义务人汇通国基房地产公司西安分公司、汇通国基房地产公司未履行法律文书确定的义务，权利人，陕西外经贸集团公司本院申请执行，本院于同日立案受理。为支持其异议请求,案外人马义生向本院提交了以下证据：1、《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》一份。该协议载明：案外人马义生作为买方、汇通国基房地产公司西安分公司作为卖方于2012年4月6日签订《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》，该协议约定：定购商铺地点及销售面积：西安市经济开发区凤城十二路与文景路十字向东150米汇通太古城英皇之都1号楼、7号楼裙楼商铺，该合同的商铺对应号为［房屋所有权证号分别为：1100118025-1-1-10101、1100118025-1-1-10103、1100118025-1-1-10107、1100118025-1-1-10108、1100118025-1-1-10109]号、7号楼裙楼商铺。该商铺单价为人民币15000元/㎡，面积为2260平方米。购买商铺总价为叁仟叁佰玖拾元。甲、乙双方约定付款方式及相应的优惠方式为：1、支付20万元定金并签署本协议。2、签署本协议后，于2012年4月10日之前支付付清总房款__%，即人民币壹仟伍佰万元整。第二次付款于2012年4月15日之前付清全款。3、签署本协议后，根据销售中心通知时间，在接到通知7日内前来销售中心，签署《商品房买卖合同》。4、签署《商品房买卖合同》后3日内，双方根据产权产籍部门测量面积多退少补，并执行本协议单价。优惠价格说明：本商铺原均价26000元/㎡,现特惠均价15000元/㎡，执行该特惠价格要求乙方于2012年4月10日之前支付付清总房款__%，即人民币壹仟伍佰万元整。第二次付款于2012年4月15日之前付清全款。如在约定期限前未付清全款，本特惠价调整为正常销售均价，乙方可选择分期付款或按揭付款，继续履行本合同。该协议还对其他事项进行了约定。2、通联支付特约商户签购单7张。时间为2012年4月13日、凭证号为403799、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额500万元；时间为2012年4月13日、凭证号为403800、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额370万元；时间为2012年4月13日、凭证号为403802、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额500万元；时间为2012年4月13日、凭证号为403800、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额500万元。时间为2012年4月6日、凭证号为403378、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额20万元；时间为2012年4月10日、凭证号为403468、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额700万元；时间为2013年10月24日、凭证号为106540、商户为汇通国基房地产公司西安分公司，发卡机构为农业银行，消费金额20万元。3、收据11张。其中收据中载明：6-1-10101房款，出据时间为2014年1月22日，金额为4517400元；6-1-10103房款，出据时间为2014年1月22日，金额为4566000元；6-1-10106房款，出据时间为2014年1月22日，金额为30637500元；6-1-10107房款，出据时间为2014年1月22日，金额为1885050元；6-1-10108房款，出据时间为2014年1月22日，金额为1957050元；6-1-10109房款，出据时间为2014年1月22日，金额为2040300元；6-1-10102房款，出据时间为2014年1月22日，金额为495750元；6-7-10101房款，出据时间为2014年1月22日，金额为613100元；6-7-10106房款，出据时间为2014年1月22日，金额为4080000元。4、《租赁合同》7份。5、《前期物业管理服务协议》6份。甲方1-101马义生与陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2014年8月6日签署了《物业管理服务协议》；甲方1-103马义生与陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2013年10月16日签署了《物业管理服务协议》；甲方1-107马义生与陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2014年1月6日签署了《物业管理服务协议》；甲方1-108马义生与陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2013年12月20日签署了《物业管理服务协议》；甲方1-109马义生与陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2013年10月25日签署了《物业管理服务协议》。6、《入住手续办理确认单》一份。该《入住手续办理确认单》载明：6-1号楼1单元10101号房业主签字确认时间为2014年8月6日；1号楼1单元10103号房业主签字确认时间为2013年10月16日；1号楼1单元10107号房业主签字确认时间为2014年1月6日；1号楼1单元10108号房业主签字确认时间为2013年12月20日；1号楼1单元10109号房业主签字确认时间为2013年10月25日。7、《情况说明》一份。说明人为汇通国基房地产公司西安分公司于2019年7月8日出具说明称：马义生在2012年4月6日购买了其公司位于位于西安市经济开发区××、××、××、××、××号［商铺对应号分别为：6-1-10101、6-1-10102、6-1-10103、6-1-10106、6-1-10107、6-1-10108]房屋，并签署了《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》，且付清了全部购房款项叁仟叁佰万元，其公司也将上述房产交付给马义生，马义生随机将全部房屋向外出租并收取租赁费用。马义生在将全部款项向其公司支付完毕，马义生要求办理房屋备案登记，由于其公司人事更迭，以及其他一些客观原因，致使一直未能给马义生办理备案登记及其产权证书并迁延至今，特此说明。为反驳案外人马义生的异议请求，申请执行人向本院提交了以下证据：1、西安市不动产登记簿6份。该不动产登记簿载明：坐落于位于西安市经济××××室，建筑面积301.16㎡，权属状况所有人名称为汇通国基房地产公司西安分公司，登记时间为2014年5月20日。取得方式为自建，房屋性质为商品房，权属证号为1100118025-1-1-10101；1幢10103室，建筑面积304.40㎡，权属状况所有人名称为汇通国基房地产公司西安分公司，登记时间为2014年5月20日。取得方式为自建，房屋性质为商品房，权属证号为1100118025-1-1-10103；1幢10107室，建筑面积125.67㎡，权属状况所有人名称为汇通国基房地产公司西安分公司，登记时间为2014年5月20日。取得方式为自建，房屋性质为商品房，权属证号为1100118025-1-1-10107；1幢10108室，建筑面积130.47㎡，权属状况所有人名称为汇通国基房地产公司西安分公司，登记时间为2014年5月20日。取得方式为自建，房屋性质为商品房，权属证号为1100118025-1-1-10108；1幢10109室，建筑面积136.02㎡，权属状况所有人名称为汇通国基房地产公司西安分公司，登记时间为2014年5月20日。取得方式为自建，房屋性质为商品房，权属证号为1100118025-1-1-10109。2、西安市住房保障和房屋管理局网站截屏两页。上述事实有听证笔录、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、商铺购买协议、特约商户签购单、收据、租赁合同、物业管理服务协议、不动产登记簿等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中，案外人马义生虽在法院查封之前签订了《汇通太古城英皇之都商铺购买协议》，但该协议为商铺预售合同，且在该协议中第3条约定“签署本协议后，根据销售中心通知时间，在接到通知7日内前来销售中心，签署《商品房买卖合同》”，直至现在案外人马义生尚未与被执行人汇通国基房地产公司西安分公司签订合法有效的《商品房屋买卖合同》；且未缴纳相关税费；涉案查封的房产现仍登记在被执行人汇通国基房地产公司西安分公司名下。基于以上事实，案外人马义生提出的执行异议，主张对本院查封的涉案房产排除执行的异议理由，因不符合上述规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人马义生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王庆九审判员  苟卫民审判员  李 唯二〇一九年十二月二日书记员  张韵浛