安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖01民再112号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（原审原告）：徐丰庆，男，1978年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 申诉人（原审原告）：郑玉芬，女，1972年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上述两申诉人共同委托诉讼代理人:徐连江，徐丰庆之父。 被申诉人（原审被告）：安徽蓝鼎置地集团有限公司，住所地合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交口，组织机构代码66794633-9。 诉讼代表人：唐民松，该企业管理人负责人。 委托诉讼代理人：江凯，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付海峰，安徽承义律师事务所律师。 申诉人徐丰庆、郑玉芬与被申诉人安徽蓝鼎置地集团有限公司（下称蓝鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，安徽省合肥市包河区人民法院作出（2015）包民一初字第02651号民事判决。徐丰庆、郑玉芬不服，向本院提起上诉。本院作出（2016）皖01民终484号民事判决,已经发生法律效力。徐丰庆、郑玉芬仍不服，向检察机关申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监[2018]34000000293号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出[2019]皖民抗101号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。受安徽省人民检察院的指派，安徽省合肥市人民检察院检察员王成余、胡璞出席庭审。申诉人徐丰庆、郑玉芬的委托诉讼代理人徐连江、被申诉人蓝鼎公司的委托诉讼代理人江凯、付海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 检察机关抗诉认为：安徽省合肥市中级人民法院（2016）皖01民终484号民事判决未支持徐丰庆、郑玉芬关于要求蓝鼎公司全面履行合同义务的诉求，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。1、按照合同约定，蓝鼎公司应当全面履行义务，以使案涉小区达到供暖条件；2、案涉小区至今未能实际供暖的状况与蓝鼎公司未全面履行合同义务直接相关，蓝鼎公司应依法承担继续履行等违约责任。 徐丰庆、郑玉芬完全同意检察机关的抗诉意见。 蓝鼎公司辩称：1、开发商并非城市集中供暖的直接义务主体，客观上亦无法成为城市集中供暖的义务主体，徐丰庆、郑玉芬径直诉求蓝鼎公司为其供暖，缺乏最基本的事实及逻辑基础；2、蓝鼎公司为业主安装了齐备的供暖设施，交房时热力接入点建设亦经过合肥热电集团有限公司（下称合肥热电公司）验收，业已全面履行了合同义务，城市集中供暖基础条件成就。抗诉书认定蓝鼎公司未全面履行合同义务所依据的关键事实与书证及客观事实不符；3、城市集中供暖的实现程序复杂，需要诸多主体配合完成，且受市政规划等因素影响，并非开发商所能主导决定。蓝鼎公司按约履行义务，积极促成供暖的实现，有相关书证佐证。观湖苑小区未实现供暖并非由蓝鼎公司直接导致，违约责任不存在事实和合同基础。请求：驳回徐丰庆、郑玉芬的再审申请，维持原二审判决。 徐丰庆、郑玉芬向一审法院提出诉讼请求：一、判令蓝鼎公司全面履行合同义务，为徐丰庆、郑玉芬供暖；二、蓝鼎公司承担赔偿责任（自签订合同之日起按每年90个供暖日，每个供暖日向徐丰庆、郑玉芬支付已付房款万分之三的违约金至供暖止）共计10612.97元；三、本案诉讼费由蓝鼎公司承担。事实和理由：2009年9月6日，徐丰庆、郑玉芬与蓝鼎公司签订《商品房买卖合同》一份，徐丰庆、郑玉芬购买了观湖苑小区8幢802室，同时全额付款。合同附件三明确约定提供供暖设备和城市集中供暖。在蓝鼎公司与徐丰庆、郑玉芬签订的《安徽省商品住宅销售明码标价书》中也明确规定购房价格含基础、公共设施配套费用，而该项费用包括供暖设施费用。在蓝鼎公司提供的《合肥市住宅使用说明书》中关于供热系统说明为“集中供暖系统”，供热系统采用“城市热力集中供暖”，上述种种情况表明蓝鼎公司在合同中已经明确承诺为徐丰庆、郑玉芬提供城市热力集中供暖，而徐丰庆、郑玉芬也正是看中了蓝鼎公司的这一承诺，签订了购房合同。到2010年交房时，徐丰庆、郑玉芬购买的房屋并没有建设供暖设施，蓝鼎公司在不具备交房条件的情况下欺骗徐丰庆、郑玉芬交付了房屋以逃避逾期交房的违约责任，徐丰庆、郑玉芬在收到房屋后供暖设施始终未能建设开通。经徐丰庆、郑玉芬五年来多次向蓝鼎公司催促开通暖气，蓝鼎公司无奈之下才与合肥热电公司签订了《热力建设合同》，至此，徐丰庆、郑玉芬才了解到暖气未能开通的原因是蓝鼎公司未向合肥热电公司缴纳热源配套费，该项费用为2400万元，而徐丰庆、郑玉芬的购房款中明确包含基础设施、公共设施配套费，根据省物价局、财政厅、建设厅联合下发的文件《关于进一步完善城市基础设施配套费征收使用管理的通知》皖价费［2008］112号第九条、第十条的规定，城市基础设施配套费包括供热费用，不能再向用户收取集中供热开户费等费用。缴纳热源配套费是蓝鼎公司作为房产开发企业应履行的合同义务，保证供暖设施的建设及开通使用，而蓝鼎公司与合肥热电公司签订合同后并未按照合同约定及时支付热源配套费，供热设施至今尚未动工。蓝鼎公司未能履行合同义务，应当承担违约责任，而蓝鼎公司在签订合同的时候显然就不准备全面履行合同，蓝鼎公司违反《商品房销售管理办法》第十六条的规定，对于供热的合同义务并没有规定直接的违约责任，试图逃避相应的赔偿责任。但是《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。而合同中约定的供暖设施未能建设投入使用明显不符合商品房交付使用条件，蓝鼎公司应当承担违约责任。从交房以来，徐丰庆、郑玉芬等业主五年来未能享受到合同约定的供暖，只能采用其他方式进行冬季取暖，有的只能忍受寒冷，既增加了供暖开支，又降低了生活质量，徐丰庆、郑玉芬购买的房屋也因为蓝鼎公司的这种违约行为大大贬值。作为提供格式合同的一方，蓝鼎公司恶意逃避违约责任的行为不能够使自己的赔偿责任得以免除。蓝鼎公司交付不符合交付条件的商品房给徐丰庆、郑玉芬，应当按照出卖人逾期交房的违约责任承担按日万分之三的赔偿责任。综上，蓝鼎公司拒不履行合同，故徐丰庆、郑玉芬诉至法院，请求判如所请。 蓝鼎公司辩称：徐丰庆、郑玉芬的诉请无事实和法律依据，应依法驳回：1、蓝鼎公司作为开发商，不具备供暖服务的相应条件，且合同里也未约定是蓝鼎公司为徐丰庆、郑玉芬提供供暖；2、徐丰庆、郑玉芬诉请第二项无合同依据及法律规定。 原一审法院认定事实：2009年9月6日，徐丰庆、郑玉芬与蓝鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定：徐丰庆、郑玉芬购买蓝鼎公司开发的位于合肥市包河区房屋一套，建筑面积85.73㎡，购房款为393073元，该款项已包括与供暖有关的基础设施和公共配套建设费用。根据《住宅使用说明书》，该房屋应采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供热，室内采暖方式为散热器供暖。蓝鼎公司在其印刷的观湖苑小区宣传彩页上，注明小区采用市政集中供暖。蓝鼎公司就小区供暖设施正进行施工，至今未能与市政管网接通。 另查明：《合肥市城市集中供热管理办法》第十五条第一款规定：“供热企业一般年份应当按照自当年12月5日起至次年3月5日止的供热期对居民热用户供热…”。 再查明：蓝鼎公司于2013年3月22日由“安徽蓝鼎置地发展有限公司”更名为“安徽蓝鼎置地集团有限公司”。 一审法院认为：徐丰庆、郑玉芬签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。《商品房买卖合同》虽未明确约定供热条款，但蓝鼎公司在其印制的观湖苑小区的宣传彩页上明确说明小区采用市政集中供暖，这对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，且房屋的《住宅使用说明书》已明确表明房屋采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供暖，室内采暖方式为散热器供暖，故蓝鼎公司作为小区的开发商，有义务为小区业主安装齐备的供暖设施，并与市政管网接通，但蓝鼎公司仅作为房地产开发企业，并无直接为徐丰庆、郑玉芬供暖的义务，徐丰庆、郑玉芬要享受到供暖服务还需履行与合肥热电公司签订合同，交纳供暖费用等手续，故徐丰庆、郑玉芬要求蓝鼎公司为其供暖，无事实依据，不予支持。徐丰庆、郑玉芬另要求蓝鼎公司承担赔偿责任，但蓝鼎公司并非供热主体，且徐丰庆、郑玉芬也未提供证据证明其所受损失，故徐丰庆、郑玉芬的该项诉请，无事实和法律依据，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回徐丰庆、郑玉芬全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由徐丰庆、郑玉芬负担。 徐丰庆、郑玉芬上诉称：1、双方签订的《商品房买卖合同》和蓝鼎公司关于提供市政供暖的宣传彩页表明，市政供暖是蓝鼎公司销售房屋的卖点，并成为合同内容之一，故蓝鼎公司应按约提供市政供暖，否则就是违约。市政供暖与小区自主供暖是不同的，市政供暖的每户单价都是一样的，而小区自主供暖则是小区包干供暖费用，如果供暖人数少，则价格会很高。同时，蓝鼎公司如果没有市政供暖义务，则应在合同中予以说明。一审判决认为蓝鼎公司没有违约是错误的。2、蓝鼎公司在房屋交付后一直不缴纳供热配套费给供热企业，却以种种借口推脱，且截至到2015年11月27日供暖工程至今未完工，管道施工直到管道井阀门，管道入户至今没有连接打压测试。3、虽合同中未约定不提供供暖的违约责任，但徐丰庆、郑玉芬请求参照逾期交房违约责任进行赔偿，合情合理。故请求二审法院依法改判。 蓝鼎公司辩称：1、徐丰庆、郑玉芬一审第一项诉讼请求显然理由不能成立。蓝鼎公司系房屋开发主体，并不是任何供暖设施的供热主体，其在一审直接要求蓝鼎公司履行供暖义务显然不是双方合同约定的范围。2、对于徐丰庆、郑玉芬要求蓝鼎公司赔偿相应的损失，其在一审中未提供任何证据予以证明。3、徐丰庆、郑玉芬的诉讼请求已过诉讼时效。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 对于一审判决所认定的事实，二审予以确认。 徐丰庆、郑玉芬在二审中提供了2016年2月28日拍摄的照片，证明供暖工程至今未完成；蓝鼎公司对照片的三性和证明目的均有异议，认为照片并不能客观反映出拍摄的场所，且从照片上并不能看出工程完工的情况。 二审认为：第一，蓝鼎公司在商品房相关宣传彩页上写明该小区系市政集中供暖，在住宅使用说明书中也明确供热方式是城市热力集中供热，故在商品房买卖合同中虽未明确供暖的具体方式，但可以认定在该小区采用城市集中供热方式是蓝鼎公司承诺的自身合同义务，这在蓝鼎公司关于当时政府要求滨湖新区的新建小区都要有供暖设施的陈述，以及其蓝鼎公司向合肥热电公司申报供热等系列行为中得到印证。第二，《商品房买卖合同》附件三中约定了供暖设备的标准为每户均设有散热器，但在第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”部分中，仅约定了水、电、天然气达到使用条件时限，并未约定供暖设备的达到使用条件的时限，也未约定实际开始供暖的时间。故，从合同权利义务角度而言，徐丰庆、郑玉芬认为蓝鼎公司应当自交付房屋后的第一个供暖季即应当向其实际提供供暖的主张，缺乏合同依据，其要求蓝鼎公司按逾期交房情形承担违约责任不能成立。第三，从城市集中供热过程中来看，实际开始供暖，除了小区建设单位自身要建成符合条件的供暖设施和安装好供暖设备以及积极申请开户外，同时还受到城市集中供热的规划管理、集中供热管网覆盖范围等非建设单位因素的影响。本案中，安徽金源热电公司（注：后被合肥热电公司收购）在2010年3月检查时认为该小区热力接入点符合技术要求，因此，徐丰庆、郑玉芬将该小区至今未能实际供暖的原因完全归咎于蓝鼎公司的消极不作为在客观上存在一定片面性。第四，二审注意到蓝鼎公司近期业已采取积极措施与供热企业洽谈争取尽早供暖，同时对于徐丰庆、郑玉芬要求该小区能够尽快供暖以提高自身生活质量等要求以及因此可能遭受的不适影响，也予理解和尊重。但在法律上此种损害难以界定，应通过双方当事人明确约定或协商予以解决为宜。一审判决以徐丰庆、郑玉芬并未能提供证据证明其所受损失而不支持其赔偿损失之主张，难以失当。综上，徐丰庆、郑玉芬的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人徐丰庆、郑玉芬负担。 再审期间，蓝鼎公司提交了新的证据：1、《热力建设合同》，证明其于2015年初，与合肥热电公司签订了观湖苑小区《热力建设合同》，并于2015年10月8日进行验收，验收意见为：……经现场验收合格，具备用汽条件。2、《观湖苑小区采暖（二次网）改造工程承包合同》，证明其2015年8月6日，与江苏龙海建工集团有限公司合肥分公司签订合同，对小区供暖管网进行改造，达到具备供暖开通条件并配合进行正式供暖。2015年11月3日，合肥热电公司验收意见：二次网改造基本完成整改事宜，具备供汽条件。3、财务凭证，证明：截止2015年11月蓝鼎公司已付清2400万元供暖配套费用。前述证据已经对方质证，本院经审查构成再审新的证据。 另查明：2019年6月5日，蓝鼎公司以该公司不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请重整。本院于2019年9月19日作出（2019）皖01破申48号民事裁定，受理了蓝鼎公司的重整申请。蓝鼎公司当前处于重整期间。 再审查明的其他事实同于原二审判决。 本案再审争议的焦点问题是：1、蓝鼎公司是否全面履行了合同义务？2、蓝鼎公司是否需要承担继续履行合同的违约责任？3、徐丰庆、郑玉芬的诉求是否应当予以支持？ 本院再审认为：蓝鼎公司与徐丰庆、郑玉芬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。蓝鼎公司在其印制的观湖苑小区的宣传彩页上明确说明小区采用市政集中供暖，且房屋的《住宅使用说明书》也明确表明房屋采用集中供暖系统，供热方式为城市热力集中供暖，室内采暖方式为散热器供暖，故该部分集中供暖内容应当视为《商品房买卖合同》的组成部分。蓝鼎公司作为小区的开发商，有义务为小区业主安装齐备的供暖设施，使业主达到集中供暖所需标准。蓝鼎公司在原一、二审和再审期间，提供了《建设工程施工合同》、《采暖工程合同》、《产品购销合同》、《热力建设合同》、《观湖苑小区采暖（二次网）改造工程承包合同》、财务凭证等一系列供暖建设及设施采购合同，并为此支付了相关费用，证明供暖具体施工及内容已经基本履行完毕；蓝鼎公司为每户均配备了散热器等设备；2010年3月4日，合肥热电公司出具了《关于观湖苑供热情况说明》，明确了接入点的建设符合技术要求；蓝鼎公司在交房时已经完成小区内部管道入户的施工；在2015年10月又针对小区内部管道存在的问题进行二次提升和改造；在市政管网接入小区并验收后即支付完2400万元的供暖配套费用，这些证据证明蓝鼎公司基本按照约定全面履行了合同义务。但由于城市小区实现集中供暖存在特殊性，小区最终能否开通供暖，不仅需要供暖的配套设施，还涉及业主供暖服务需求户数比例、热电公司的效益考量等因素，特别是交房前期市政热力管网未能及时通达小区，故观湖苑小区自交房至今历时多年，仍未实现实际供暖到户，不能仅归责于蓝鼎公司；蓝鼎公司也并非直接的供热义务主体，《商品房买卖合同》中亦并未明确约定实际开始供暖的时间，故徐丰庆、郑玉芬诉求判令蓝鼎公司全面履行合同义务，为其供暖，并自签订合同之日起按每年90个供暖日承担赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，应予维持。检察机关的抗诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持本院（2016）皖01民终484号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王亚明 审判员  轩银珍 审判员  李 鸿 二〇一九年十二月二十七日 法官助理黄平 书记员曹梦雅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。