河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2063号上诉人（原审原告）：张红军，男，1967年2月8日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：王炎年，河南恒翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：三门峡市豫苑房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区上阳路南段东河堤路5号楼1层03号。法定代表人：许守星，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何天枢，河南共同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三门峡市安业房地产开发有限公司，住所地：三门峡市黄河路开发区段54号楼院内。法定代表人：张永安，系该公司总经理。上诉人张红军与上诉人三门峡市豫苑房地产开发有限公司（以下简称豫苑公司）、三门峡市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张红军上诉请求：依法撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初574号民事判决，改判上诉人在一审判决第一项内容既以本金110万为基数，利息按照月息1分从2012年8月31日计算至2018年8月1日，争议金额为30万元整。事实和理由：一审法院适用法律错误，导致判决错误，请二审法院予以改判。上诉人与豫苑公司、安业公司签订的《购房协议》第三条约定，2012年8月底竣工，办理交房手续，办理房产证。应当从2012年8月31日按照已交房款计算逾期贷款利息。豫苑公司针对张红军的上诉请求辩称：一审判决错误，依法应予纠正。张红军的上诉理由不能成立，豫苑公司不存在逾期交房的违约行为，豫苑公司和张红军之间相互抵销的工程款利息已经在另案生效判决中予以解决，张红军再次起诉要求支付抵销款的利息，属于重复起诉，依法应予驳回。安业公司针对张红军的上诉请求答辩意见同豫苑公司。上诉人豫苑公司上诉请求：1、依法撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初574号民事判决，改判驳回张红军对豫苑公司的诉讼请求。2、张红军承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任，一审判决豫苑公司向张红军支付以110万元为基数，自2017年9月1日至2018年8月1日期间的违约金明显错误。上诉人是否拖欠被上诉人的工程款，在法院就双方的工程款纠纷案件终审判决前是未知的，但被上诉人拖欠上诉人1644874元购房款的事实却是明确的。被上诉人拖欠的1644874元购房款是六套房的购房款，既包括2018年8月2日交付的三套房屋1372437元，还包括2015年7月26日交付的三套房屋剩余272437元。一审法院已经查明，该1644874元购房款在另案中与工程款相互抵销，一审法院遂认定张红军支付该1644874元购房款的时间是2017年9月1日，在2017年9月1日前，上诉人豫苑公司不存在逾期交房的违约行为。上诉人于2018年8月2日交付的三套房屋，仍然不存在逾期交房的违约行为。虽然张红军应付的1644874元购房款于2017年9月1日被法院生效判决予以相互抵销，但张红军仍未完全付清涉及房屋的所有款项。上诉人有权拒绝交付房屋。一审法院判令豫苑公司以110万元为基数向张红军支付违约金缺乏事实依据。截止2017年9月1日，张红军总共才向上诉人支付了110万元购房款，还欠1644874元购房款，张红军已经构成逾期付款的违约行为。该110万元属于六套房的购房款，2015年7月16日三套房屋和2018年8月2日三套房屋各占55万元。2、一审法院判决豫苑公司支付张红军1644874元抵销款利息错误。被上诉人与上诉人之间的建设工程施工合同纠纷一案中，被上诉人就已经提出了要求上诉人支付包括1644874元工程款利息的诉讼请求，法院已对被上诉人要求支付利息的诉讼请求作出了最终处理。现在再主张违背了民事案件一事不再理原则，属重复起诉。3、一审法院超出诉讼请求判决明显错误。张红军的第二项诉讼请求是“请求依法判令二被告支付原告1644874元房款贷款利息345423元”，但一审法院第二项判决为“被告共同支付原告1644874元抵销款利息”。张红军针对豫苑公司的上诉请求辩称：1、豫苑公司存在逾期交房的违约行为，上诉人的上诉理由不能成立。豫苑公司与张红军房屋买卖合同纠纷一案，因张红军逾期交款提起诉讼，经法院判决已经生效。这与本案来说，是两个法律关系，上诉人豫苑公司称张红军逾期交款，其不存在违约的事实不能成立。豫苑公司截止2012年8月6日共计收取张红军110万元房款，而其在2014年1月7日才办理预售许可证，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，未取得预售许可证的不得进行商品房预售，也就是说豫苑公司应当支付张红军2012年8月6日至2014年1月7日房款利息。法律上交房是指开发商向住户出示“四书一证一表”，即《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格书》《实测面积测绘报告》等文件原件，并非交钥匙就视为交房。2017年9月1日河南省高院作出（2017）豫民终字128号民事判决书第十页中，扣除张红军1号楼消防通风871358.35元和未完工程922574元。也就是说，豫苑公司至今没有取得消防验收，部分工程还没有完工，规划、环保、城建等验收文件也未通过，不可能取得以上四书一证一表证件。即便豫苑公司把房屋钥匙交给张红军，也不符合法律上交付，再者，豫苑公司与张红军签订非工商局强制要求合同，也不可能办理出房产证。因此豫苑公司存在逾期交房的违约行为。2、一审法院判决豫苑公司等支付1644874元利息是正确的。省高院（2017）豫民终128判决案件案由为建设工程合同纠纷，张红军要求在该案件1644874元以债的方式予以核减，法院判决时认定“各方对该商品房买卖纠纷有其他争议”另行解决。本案案由为房屋买卖合同纠纷，两个案件为不同案由，不存在违反一事不再理问题，对于1644874元利息问题是因为房屋买卖合同引起的，张红军通过买卖合同提起诉讼解决途径是正确的。张红军支付豫苑公司等逾期交房款1644874元利息问题，三门峡市中级人民法院作出的（2019）豫12民终915号判决已经判决张红军承担相应责任，与本案张红军要求其承担责任是两个法律关系。3、一审法院判决对于1644874元利息支付没有超过诉讼请求范围。张红军主张“请求依法判令二被告支付原告1644874元房款贷款利息345423元”，利息是因为冲抵1644874元购房款所引起的，损失应按照贷款利息计算，故称“房款贷款利息”是正确的，一审法院不存在超出诉讼请求问题，豫苑公司说法明显断章取义。安业公司同意豫苑公司上诉意见。张红军一审诉讼请求：1.判令豫苑公司、安业公司赔偿张红军逾期交房违约金605000元（暂计算至2019年1月10日，直至具备法定交付条件为止）；2.判令豫苑公司、安业公司支付张红军1644874元房款贷款利息345423元；3.判令豫苑公司、安业公司返还张红军水电天然气开口费、管网费122348.28元及利息。一审法院认定事实：2008年，张新安以安业公司名义与豫苑公司签订《联合开发合同》，联合以安业公司名义开发三门峡市湖滨区李家窑村城中村改造项目。2011年5月31日，许守星以安业公司（甲方）名义与张红军（乙方）签订购房协议六份，协议编号分别为43号、44号、45号、46号、47号、48号，上述六份协议内容基本一致，均约定：1、工程位置：虢××路东段路南、茅津南路东侧；2、房屋开工时间为2010年6月，竣工时间为2012年8月底以前。工程竣工后，住户交清房款可随时办理交房手续，及办理房产证。3、购房付款方式：合同签订后，乙方应交纳房屋定金伍万+伍万，于2011年月日前支付总房款的50%；主体封顶后支付到总房款的60%；工程内、外粉刷完成后，支付到总房款的90%；工程完工经建委及相关部门验收合格后，交钥匙前付清剩余房款。4、乙方购买的六套商品房，建筑面积均为138.23平方米，优惠后单价为每平方米3300元，每套房款均为456159元。面积计算依据房管局办证为准，房款多退少补，其中，编号为43号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼壹单元四层西户；编号为44号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼壹单元四层东户；编号为45号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼贰单元四层西户；编号为46号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼贰单元四层东户；编号为47号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼叁单元四层西户；编号为48号的购房协议约定乙方所购买的商品房位于虢××路东段路南虢国绿苑小区壹号楼叁单元四层东户。5、水电入户费、暖气、天然气等开口费用、维修基金由用户自行负担。6、违约责任：甲方按照建委等相关部门规定建设，如出现楼房质量问题，乙方有权申请解除协议，甲方向乙方退还所有房款。乙方如果在签订合同后违约退房，甲方不予退还订金且不承担任何经济责任。乙方如果不能按期按时付房款时，自拖欠房款之日起按贷款利息（月息壹分计算）计息。上述协议还约定了其他事项。甲方许守星，乙方张红军分别在六份购房协议上签字，并加盖安业公司的公章。2011年8月8日，张红军向安业公司交纳上述6套房屋的定金60万元。2011年12月9日交房款10万元，2012年8月3日交房款20万元，2012年8月26日交房款20万元。之后，张红军未再支付购房款。2015年7月26日，安业公司将编号为43、44、45号房屋的钥匙交付给张红军，同日，张红军与三门峡兰香副食贸易有限公司兰香量贩签订门面租赁合同，张红军将上述3套房屋出租给兰香量贩。2018年8月2日，安业公司将编号为46、47、48号房屋的钥匙交付给张红军。2014年12月17日,张红军因工程款纠纷将安业公司、豫苑公司、许守星诉至三门峡市中级人民法院，要求支付拖欠的工程款3199484.21元（含农民工工资保障金45000元、“招标办押金”700000元）及利息损失（利息从2014年3月16日计算到本息清偿完毕之日）。2015年5月15日公开开庭审理，三门峡市中级人民法院于2016年11月25日作出（2014）三民初字第00180号民事判决，判决“一、豫苑公司与安业公司于本判决生效之日起十五日内共同一次性支付张红军955551.86元及利息（其中320739.08元利息从2014年9月17日起、634812.78元利息从2016年3月17日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本息清偿完毕之日）；二、驳回张红军的其他诉讼请求”。该判决另查明部分载明“张红军从被告处购买房屋6套，房款未付清，张红军要求从被告欠其的工程款中抵顶购房款1644874元”。后豫苑公司、安业公司对该判决不服，提起上诉，2017年9月1日，河南省高级人民法院作出（2017）豫民终128号民事判决，该生效判决认可张红军欠付安业公司购房款1644874元与安业公司欠付张红军的工程款进行相互冲抵。同时，该生效判决认定“各方对商品房买卖纠纷有其他争议的，应另行解决”。一审庭审中，张红军提交刘现涛、张忠兴、吉小东出具的补充协议一份，证明逾期交房违约金由张红军主张。一审法院另查明，2018年9月7日，豫苑公司将张红军、安业公司诉至一审法院，主张其于2017年10月17日，收到法院生效判决，判决判令张红军所欠的1644874元购房款抵销豫苑公司应付的工程款，要求张红军支付自2012年8月26日拖欠至2017年10月17日的购房款利息1028423.42元。一审法院于2018年12月25日作出（2018）豫1202民初4110号民事判决书，判决“一、被告张红军支付原告三门峡市豫苑房地产开发有限公司、第三人三门峡市安业房地产开发有限公司逾期付款违约金，计算方式：自2015年7月26日起至2017年9月1日止，以822437元为基数，按照月息1分计息。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回原告三门峡市豫苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求”，后豫苑公司、张红军对该判决不服，上诉至三门峡市中级人民法院。2019年3月7日，三门峡市中级人民法院作出（2019）豫12民终915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决认定“豫苑公司与安业公司联合开发豫苑小区虢国绿苑小区，豫苑公司与安业公司均是该小区的开发商，享有同等的权利。安业公司作为开发商之一，与张红军签订的购房协议，系双方真实意思表示，且得到豫苑公司的事后追认，符合法律规定，该协议有效成立，本院予以确认，双方应当履行各自的义务。……上述6套房屋不是同一时间交付，其中的3套房屋的交付时间是在工程款折抵房款之前，另外3套房屋的交付时间是在工程款折抵房款之后，张红军已经支付购房款110万元，应当视为6套房屋的购房款，其中3套房屋购房款为55万元，截止2015年7月26日，张红军接收的3套房屋，已支付购房款55万元，尚欠购房款822437元，因此，原告主张逾期付款违约金，应当自2015年7月26日起至2017年9月1日止，以822437元为基数，按照月息1分计息。由于2017年9月1日的生效判决已经将张红军所欠的购房款折抵工程款，而原告实际交付另外3套房屋时间是在2018年8月，即支付购房款的时间早于交付房屋的时间，双方签订的购房协议明确约定“交钥匙前付清剩余房款”，说明付清房款时间与交付房屋时间应当同时进行，按照权利义务对等原则，因原告存在逾期交房的情形，其主张逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持”。一审法院认为，根据生效判决可以认定，张红军与安业公司签订的购房协议，系双方真实意思表示，该协议合法有效。购房协议虽未约定具体交房时间，但结合协议约定的“工程竣工后，住户交清房款可随时办理交房手续，及办理房产证”，应视为交清房款时间即为交付房屋时间，根据庭审查明情况，可以确认被告交付房屋时间为2015年7月26日、2018年8月2日，结合2017年9月1日的生效判决已将张红军所欠的购房款1644874元折抵工程款，故张红军房款付清之日即为2017年9月1日，现要求被告支付逾期交房违约金的诉求，符合协议约定，予以支持。张红军主张以110万元为基数计算逾期交房利息，并未超出其交付房款的数额本院予以支持。关于逾期交房违约金标准，虽购房协议中未约定，但根据公平原则，参照协议中对逾期付款付违约金标准月息1分计算，即以110万元为基数，自2017年9月1日起月息1分计算至2018年8月1日止。关于原告主张的1644874元抵销款利息，因该1644874元款项原系二被告拖欠的工程款，在张红军诉安业公司等建设工程施工合同纠纷中，张红军提出抵销本案房款，故在工程款纠纷案件一案的审理中，两级法院均支持了抵销的主张，并在张红军诉安业公司、豫苑公司拖欠工程款中予以扣除，且未再计算该抵销款的利息，但在豫苑公司诉张红军房屋买卖合同纠纷一案中，豫苑公司、安业公司军主张于收到二审判决书的时间即2017年10月17日为抵销之日，并要求张红军支付2017年10月17日之前逾期付款违约金，最终两级法院判决违约金计算至2017年9月1日，那么在2017年9月1日抵销之前，该抵销款1644874元系安业公司、豫苑公司对张红军的欠款，且在工程款纠纷中未计入拖欠工程款范围，故现张红军主张二被告支付抵销之前的利息应予支持。结合生效判决认定的原告施工的虢国绿苑小区1号楼、2号楼竣工验收时间为2014年3月16日，并自2014年9月17日起开始计算利息的事实，该1644874元抵销款利息从2014年9月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2017年9月1日止。关于原告主张的返还水电天然气开口费、管网费122348.28元及利息18000元的诉求，根据协议约定“水电入户费、暖气、天然气等开口费用、维修基金由用户自行负担”该费用应由张红军负担，故该项诉求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、三门峡市豫苑房地产开发有限公司、三门峡市安业房地产开发有限公司共同支付张红军逾期交房违约金（计算方式：以本金1100000元为基数，自2017年9月1日起按照月息1分至2018年8月1日止）。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、三门峡市豫苑房地产开发有限公司、三门峡市安业房地产开发有限公司共同支付张红军1644874元抵销款利息（计算方式：以本金1644847元为基数，自2014年9月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2017年9月1日止）。限本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回张红军的其他诉讼请求。案件受理费14620元，由张红军负担10000元，三门峡市豫苑房地产开发有限公司、三门峡市安业房地产开发有限公司共同负担4620元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为:一、关于豫苑公司是否存在逾期交房违约行为的问题。河南省高级人民法院于2017年9月1日作出（2017）豫民终128号民事判决已经认可张红军欠付安业公司购房款1644874元与安业公司欠付张红军的工程款进行相互冲抵，折抵后张红军的购房款已经视为付清，豫苑公司2018年8月1日才向张红军交付房屋，显然违反双方合同约定，豫苑公司认为其不存在逾期交房违约行为的上诉理由不能成立。二、关于逾期交房利息应从2012年8月31日还是2017年9月1日开始计算的问题。2017年9月1日，河南省高级人民法院作出（2017）豫民终128号民事判决，该生效判决认可张红军欠付安业公司购房款1644874元与安业公司欠付张红军的工程款进行相互冲抵。由于工程款折抵购房款后，张红军的购房款才视为付清，故一审法院自2017年9月1日计算逾期交房利息正确，张红军要求逾期交房利息从2012年8月31日计算的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。三、根据双方合同约定，张红军购买的六套商品房，每套房款均为456159元，逾期交房的三套房屋总价款为1368477元，张红军主张按1100000元为基数计算违约金，未超出逾期交付房屋总价款，一审予以支持并无不当。四、关于张红军主张的1644874元抵销款利息是否属于重复起诉的问题。该1644874元款项原系安业公司、豫苑公司拖欠的工程款，在张红军诉安业公司等建设工程施工合同纠纷中，张红军提出抵销本案房款，生效判决均支持了抵销的主张，但未计算该抵销款的利息。在豫苑公司诉张红军房屋买卖合同纠纷一案中，豫苑公司、安业公司军主张于收到二审判决书的时间即2017年10月17日为抵销之日，并要求张红军支付2017年10月17日之前逾期付款违约金，最终生效判决违约金计算至2017年9月1日，根据豫苑公司、安业公司在该案诉讼主张，在2017年9月1日抵销之前，该抵销款1644874元系安业公司、豫苑公司对张红军的欠款，且在工程款纠纷中未计入拖欠工程款范围，结合生效判决，根据公平原则，张红军主张安业公司、豫苑公司支付抵销之前的利息符合不属于重复起诉，应当予以支持。综上所述，张红军与三门峡市豫苑房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20420元，由张红军负担5800元，由三门峡市豫苑房地产开发有限公司负担14620元。本判决为终审判决。审判长  张攀峰审判员  李 琦审判员  李 剑二〇一九年十二月二十七日法官助理周珊书记员徐钊