湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2614号上诉人（原审原告）：张凤良，男，1960年8月12日出生，汉族，村民，住湖南省。委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南炳屹房地产开发有限公司，住所地湖南省临澧县经济开发区安福工业园。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨尚荣，湖南开旗律师事务所律师。上诉人张凤良因与被上诉人湖南炳屹房地产开发有限公司（以下简称炳屹房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724民初921号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凤良上诉请求：撤销一审判决，改判炳屹房地产公司将位于临澧县安福镇朝阳路东路昌恒佳苑房号为1-1-101、1-1-402、1-2-101、1-2-102、8-2-202五套房屋过户给张凤良。事实与理由：1、2017年12月8日，张凤良与炳屹房地产公司签订的五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》后，张凤良交付了全部购房款。2、该认购协议书对房屋买卖的基本条件进行了约定，双方的房屋买卖合同已经成立且合法有效，炳屹房地产公司应当依约将房屋过户并交付给张凤良。炳屹房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张凤良向一审法院起诉请求：1.确认《商品房认购协议》有效，双方间的房屋买卖关系成立；2.判令炳屹房地产公司将位于临澧县安福镇朝阳东路昌恒佳苑房号为1-1-101、1-1-402、1-2-101、1-2-102、8-2-202的五套房屋过户给张凤良。一审法院认定事实：炳屹房地产公司系湖南炳屹建筑集团有限公司的全资子公司。2017年12月8日，张凤良与炳屹房地产公司签订了五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》，购买其开发建设的昌恒佳苑五套房屋，房号分别为1-1-101、1-1-402、1-2-101、1-2-102、8-2-202。协议书对房屋面积、价款、付款方式等进行了约定。协议签订后，张凤良以其在湖南炳屹建筑集团有限公司的工程分红款2594681元抵缴全部购房款。一审法院认为，张凤良与炳屹房地产公司签订的五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》，是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，不损害他人利益，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记等有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。张凤良与炳屹房地产公司签订的认购协议缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）项内容，故该五份认购协议不应当认定为商品房买卖合同。现炳屹房地产公司明确表示涉案五套房屋已经实际不能履行，无法签订房屋买卖合同。故张凤良要求炳屹房地产公司将案涉房屋过户给张凤良的诉讼请求，无法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张凤良与湖南炳屹房地产开发有限公司签订的五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》有效，但系预约合同，双方未成立买卖合同关系。二、驳回张凤良的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由张凤良负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年12月8日，张凤良与炳屹房地产公司签订了五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》第三条均约定：“买受人（张凤良）须在签订本协议后1日内，即2017年12月8日前到炳屹昕宸商业广场营销中心交清全部购房款及其应承担的相关税金和费用，并与出卖人签署《商品房买卖合同》。否则，视为买受人违约，自动放弃购买该商品房，出卖人有权单方面解除本认购协议，另行出售买受人已认购的商品房，……。”本院认为，本案的争议焦点为炳屹房地产公司是否应将其开发的临澧县昌恒佳苑房号为1-1-101、1-1-402、1-2-101、1-2-102、8-2-202的五套房屋过户给张凤良。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，2017年12月8日，张凤良与炳屹房地产公司签订的五份《昌恒佳苑商品房认购协议书》缺乏上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，即第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）、（十一）项内容，且双方签订的《昌恒佳苑商品房认购协议书》第三条明确约定，认购协议书签订后1天内应签订《商品房买卖合同》，双方并未按此约定签订《商品房买卖合同》，因此张凤良与炳屹房地产公司签订的《昌恒佳苑商品房认购协议书》不应认定为双方已成立了商品房买卖合同关系。现炳屹房地产公司明确表示案涉五套房屋已经实际不能履行，无法签订房屋买卖合同。因此，张凤良上诉请求炳屹房地产公司将案涉五套房屋过户给张凤良无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张凤良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费100元，由张凤良负担。本判决为终审判决。审 判 长 于前军审 判 员 卜玉苹审 判 员 孙 晖二〇一九年十二月二十五日法官助理 张 利书 记 员 赵丹丹附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。