浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0782民初21108号 原告（反诉被告）：黄义，男，1974年7月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：冯晓庆，浙江森泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晨，浙江森泽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁泽民，男，1962年2月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：丁卓苑，女，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：叶平，男，1963年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：叶思扬，男，1989年4月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 四被告及反诉原告共同委托诉讼代理人：史慧锋，浙江北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 第一、二被告共同委托诉讼代理人：胡球，浙江泽鸿律师事务所律师。 原告黄义诉被告丁泽民、丁卓苑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2018年1月9日第一次公开开庭进行了审理。原告黄义的委托诉讼代理人王晨，被告丁泽民、丁卓苑的共同委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼。因被告丁卓苑另行提起行政诉讼，要求撤销义乌市人民政府于2017年5月8日作出的义政征字（2017）第001号房屋征收决定,本案须以该案的审理结果为依据，故本案中止诉讼。2019年6月25日，原告黄义向本院申请变更诉讼请求，本案依法恢复审理，于2019年7月23日第二次公开开庭进行了审理。原告黄义的委托诉讼代理人王晨，被告丁泽民、丁卓苑的共同委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年8月30日第三次公开开庭进行了审理。原告黄义及其委托诉讼代理人王晨、冯晓庆，被告丁泽民、丁卓苑的共同委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼。庭审后，本院依职权追加叶思扬、叶平为本案被告参加诉讼，于2019年11月26日第四次公开开庭进行了审理。原告黄义的委托诉讼代理人冯晓庆，被告丁泽民、丁卓苑、叶平、叶思扬的共同委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼。因被告丁泽民于2019年11月26日提出反诉，本院于同日受理该反诉，并于2019年12月13日第五次公开开庭进行了审理。原告黄义的委托诉讼代理人冯晓庆，被告丁泽民、丁卓苑、叶平、叶思扬的共同委托诉讼代理人史慧锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄义向本院提出诉讼请求（经变更）：一、确认原告黄义与被告丁泽民、丁卓苑、叶平、叶思扬之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月20日解除；二、判令被告丁泽民、丁卓苑归还原告房屋租金43600元，押金10000元。事实与理由：2016年10月底，原告和被告丁泽民、丁卓苑达成了租房意向，并于10月30日原告通过杨某账户向被告丁卓苑支付了218000元租金。11月1日，原告与被告丁泽民签订了《房屋租赁合同》一份，约定：1、座落于义乌市，面积为80平方米的店面由原告承租；2、租赁期限自2016年11月1日起至2021年11月1日止；3、租金为人民币218000元整，自2019年11月起每年增加10000元；4、押金10000元，水电结清后押金付回。合同签订后，原告即对承租房屋进行了装修，花费10万元。2017年5月8日，义乌市人民政府在《义乌商报》上发布《义乌市人民政府房屋征收决定》，决定对向阳下片区块实施旧城区改建，对该区块内的房屋予以征收。原告按照被告的要求，并配合政府拆迁工作在2017年8月20日前及时搬离并腾空了承租房屋。事后，原告要求被告退还相应房租，补偿原告装修损失、停产停业损失、一次性搬迁费、一次性临时安置费等，均遭到被告拒绝。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同期限为五年，现在因城市有机更新，原告和被告的租赁合同解除，被告依法应退还原告租金、押金。遂成讼。 被告（反诉原告）丁泽民辩称：原告的诉请没有事实依据和法律依据，要求驳回。首先，合同上并没有约定关于装修费、补偿费、停产停业损失费等的约定。另外，本案的原告实际使用房屋的期限也不是2017年8月20日，而是至今仍在使用，因此不存在退还租金的问题，反而是原告还欠被告房屋租金。另外，押金也没有达到合同约定的退还条件，并且被告也有权用押金抵扣租金。第二次庭审中，被告辩称：现在就是房屋租赁合同纠纷，与原告签订房屋租赁合同的是丁泽民，那么丁卓苑就不是本案适格被告。另外原告是在2018年1月29日之后才搬离的，并不是起诉状中所称2017年8月20日搬离，实际上已经超过合同的租赁期限三个月。关于押金，我们认为他们已经超期搬离，押金应该扣除，如果是协调的，可以返还。第三次庭审中，被告补充：租赁合同在合同到期之前一直没有解除，到期之后原告方占有使用到2018年1月份。 被告丁卓苑、叶平、叶思扬共同辩称：丁卓苑答辩意见同丁泽民。补充答辩：第一，被告叶平、叶思扬不是本案租赁合同的相对方，不是本案适格被告，请法庭驳回对叶平、叶思扬的起诉。第二，本案的租赁合同自始至终都没有解除，也没有进行清算。第三，原告方还有水电费没有跟被告丁泽民结清。其他的与丁卓苑的意见一致。对事实的补充：从原告提供的微信聊天记录可以看得出来原告平时是和被告丁泽民的儿子在联系的，那么确实曾经在2017年9月22日讲过那个钱我姑姑说退你4万5，但是原告并没有同意这个方案。从微信聊天记录可以看出，后面双方的聊天到了2018年1月29日晚上10:44，这个跟被告提供的证据丁泽民儿子的微信聊天记录可以对上的。这里面讲到一直到2018年1月29日原告他没有搬离被告的房屋，“好我去搬出来重要的东西”，可见原告还有重要的东西在店里，就是在2018年1月29日还没有达成解除租赁关系的协议。而且这个4万5已经全部包括了押金等全部内容，但是双方也没有达成一致，原告继续承租了房屋，那么后面的费用自然不能退。还有一个是原告直到现在都没有跟被告结清水电费。 反诉原告丁泽民向本院提出诉讼请求：一、判令被反诉人支付2017年11月1日至2018年1月30日的租金共计54500元；二、判令被反诉人支付因逾期支付租金产生的利息损失5849.66元（自2018年2月1日计算至2019年11月6日，此后利息继续以未付租金为本金，以年利率6%的标准计算至实际付清之日止）；三、判令被反诉人支付2017年11月1日至2018年1月30日租赁期间产生的水电费500元。事实与理由：2016年11月1日，反诉人与被反诉人签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉人将义乌市的1楼店面出租给被反诉人经营“老凤祥黄金”，约定年租金为218000元，租赁期限为2016年11月1日至2021年11月1日，另还约定房屋承租人承担水电费、卫生费等。2016年10月30日，被反诉人向反诉人支付了一年租金218000元。2017年5月8日，案涉房屋被纳入征收范围。但案涉房屋所有权人不服政府征收决定，一直在起诉维权。被反诉人也不同意搬迁，一直继续租赁、使用案涉房屋。直至2018年1月30日，被反诉人才搬离并清空案涉房屋。被反诉人搬离后，2018年2月中旬，房屋所有权人与政府签订了房屋征收补偿协议，案涉房屋才被政府收走。反诉人认为，政府发布征收决定并不导致《房屋租赁合同》必然解除。被反诉人在征收决定发布后，并未向反诉人主张要求解除合同、退还租金，而是要求继续使用案涉房屋。这种行为并不违反法律行政法规规定，依法有效。2018年1月29日晚上，反诉人通知被反诉人腾空房屋，被反诉人于2018年1月30日腾空搬离房屋，这是双方对解除租赁合同事宜的合意。故案涉租赁合同于2018年1月30日得到解除。而被反诉人的租金只截至到2017年10月31日，故尚欠反诉人2017年11月1日至2018年1月30日期间的租金。此外，被反诉人租赁期间产生的水电费，按照合同约定也应当由被反诉人付清。遂提起反诉。 反诉被告黄义针对反诉诉请，答辩如下：第一，本案涉案房屋所有权人是丁卓苑、叶平、叶思扬，丁泽民并非房屋所有权人。在庭审中，丁卓苑代理人明确陈述丁泽民是其委托人，代为签订合同以及管理房屋事宜.但是其从上年的租金支付情况看，租金都是由丁卓苑直接收取的，丁泽民无权收取租金。因此丁泽民反诉要求支付租金和水电费，是主体不适格。第二，即使丁泽民有权收取租金等相关费用，涉案房屋已经于2017年8月20日被政府征收腾空，黄义在腾空后就没有使用涉案房屋，房屋被征收就已经是断水断电，根本不可能产生水电费。退一步讲，即使黄义还有杂物遗留在涉案房屋内没有搬空，因为这个路面封道等原因，房屋也无法使用，因此丁泽民的房屋已经无法达到黄义用于经营的目的。综上，黄义无需支付2017年11月1日至2018年1月30日之间的租金和水电费给丁泽民，其反诉请求是没有事实和法律依据的。 原告黄义为证明其主张，向本院提供证据如下： 证据一，《房屋租赁合同》、租金汇款凭证各一份，证明原告与被告之间是房屋租赁关系，原告支付给被告二租金的事实。 证据二，《合同书》、《杭州装修项目报价表》、汇款凭证各一份，证明原告对租赁房屋进行了装修及支付了装修款的事实。 证据三，房屋装修内外情况的照片一份，证明租赁房屋的装修情况的事实。 证据四，《义乌商报》电子版和照片关于《义乌市人民政府房屋征收决定》及补偿方案各一份，证明租赁房屋被征收及补偿方案的事实。 证据五，《关于向阳下片区块国有土地上房屋征收签约期限、搬迁期限的公告》、公示牌各一份，证明原告在8月20日前搬迁及搬迁奖励费用的事实。 证据六，微信聊天记录一份，证明2017年9月初涉案房屋已封道，无法经营的事实。 证据七，房屋租赁合同一份，证明原告在2017年8月1日已另外租赁房屋的事实。 证据八，证人杨某、林某的证人证言各一份，证明原告的房屋腾空时间。 被告丁泽民、丁卓苑发表质证意见如下：对《房屋租赁合同》没有异议，需要说明的是原告的租金仅仅支付到2017年11月1日。对第二组证据，跟本案的关联性有异议，这装修合同上面的甲方并不是本案的原告，汇款凭证的形式上的真实性无异议，关联性有异议，第二组证据的合法性有异议，因为装修是按照老凤祥的风格在装修，是侵权不合法的。第三组证据的照片是不具有合法性的，这里面显示的是老凤祥品牌的装修风格，但是本案的原告并不具有这个品牌的经营权。第四组证据形式上的真实性无异议，对合法性有异议，我们已经对征收决定向金华市中级人民法院提起诉讼，正在审理过程中。另外该补偿方案中提到的费用明显是补偿给被征收人的，而且是根据房屋的性质在征收，不需要考虑房屋有没有实际经营，即便没有经营也是可以得到这方面补偿的。对于第五组证据，形式上的真实性无异议，但是合法性有异议，另外需要说明的是被告的房屋至今完整地存在，原告至今也没有搬离，没有将房屋交还给被告，因此其所谓的租赁房屋被征收以及在8月20日搬迁，这些均不是事实，这组证据也并不足以证明该事实。对证据六微信聊天记录的截图，就是原告方与丁某的聊天，原告方仅仅提交了部分，我们要求他们提交完整的做为证据。从我刚刚翻看记录来看，丁某问发电机用了吗，可以印证丁某在法庭上做证的原告方让其提供发电机，这也可以说明原告方不肯搬离涉案房屋。这个聊天记录也可以看到在2018年1月29日22:44就是被告提交的聊天记录，说明我们提交的证据是存在的，那么也可以证明原告方在2018年1月29日还没有搬离租赁的房屋。另外也讲到丁某的姑姑愿意退还4万5的事情，是在2017年9月份，当时被告方就跟他讲搬走就可以退这些钱，但是原告讲了房租还有两个月不到，还有他不搬是要求政府多给他赔偿，所以双方之间的租赁合同是一直没有解除。我认为原告提供的这份证据恰恰可以证实被告所陈述的事实以及主张。证据七租赁合同，与本案没有关联性。对证人证言，杨某是原告的姐夫，所有黄义的租金都是他付的，他在做证过程中都是说的“我们”，说明杨某与本案是有利害关系的，所以他所说的不应作为本案的依据。其所说的在2017年8月份搬走了也不符合事实，同时他也承认没有一次性搬清。林某也不能证明原告要达到的证明目的，而且该证人的当庭陈述可以印证原告将柜台留在被告房屋是为了获得更多的拆迁赔偿，这一点也可以跟原告提交的微信聊天证据相互印证。事实上在2017年9月份，被告是让原告搬走，退给他4万6，但是原告不肯搬，一直占有房屋。 被告叶平、叶思扬发表质证意见如下：质证意见与被告丁卓苑一致。 被告丁卓苑为证明其主张，向本院举证如下： 证据一，证人王某1、王某2、丁某的证人证言各一份，证明原告的房屋腾空时间。 证据二，丁某与百年凤翔的聊天截图一份，丁某与丁卓苑的聊天记录一份，证明原告于2019年1月29日才搬离。 原告黄义发表质证意见如下：真实性有异议，尤其是丁某与被告存在利害关系。丁某与原告之间的微信聊天记录内容是不符的。证人王某2陈述的内容含糊不清，前后都是矛盾的。因此两证人证言应不予采信。证人王某1和证人王某2的陈述自相矛盾。王某1陈述是他们两人每天一起去一起回，但王某2陈述其偶尔过去且于12月份已经搬离。另外王某1自述与房东有亲属关系，存在利害关系，其言论原告认为应不予采信。被告提交的丁某与百年凤翔的聊天记录真实性有异议，刚才证人也明确陈述其微信聊天记录已经遗失，因此真实性无法核实，这仅仅是一张截图。丁某与丁卓苑的聊天记录，因为是证人与被告之间的聊天记录，与本案是不具有关联性，而且真实性也存在异议。上次被告提交的证人的书面证明，那么质证意见与本次对证人证言的质证意见一致。 被告丁泽民发表质证意见如下：这三个证人证言是相互印证的，而且证人丁某提供了其与原告方微信聊天记录的书证，这些都可以相互印证原告在2018年1月才搬离所租赁的房屋。 被告叶平、叶思扬发表质证意见如下：无异议。 反诉原告丁泽民为证明其主张，向本院举证如下： 证据一，房屋租赁合同一份，证据二，租金汇款凭证一份，共同证明原、被告签订了房屋租赁合同且被反诉人支付了一年租金的事实。 证据三，微信聊天记录一份，证明被反诉人租赁房屋至2018年1月30日的事实。 证据四，证明两份，证明一年房租到期后被反诉人继续使用案涉房屋的事实。 证据五，不动产注销证明一份，证明案涉房屋不动产登记于2018年5月注销的事实。 水电费没有证据。需要说明的是代理人在前面庭审中也没有明确说反诉人就是丁卓苑的委托人，只是说将房子交付给丁泽民管理使用，这一点从被反诉人方一直是跟丁某即反诉人儿子在联系，这是可以相互佐证的，被反诉人与丁卓苑是没有直接关系的，是与反诉人有直接关系。 反诉被告黄义发表质证意见如下：第一组证据房屋租赁合同、租金汇款凭证的真实性无异议，可以证明租金是直接由丁卓苑收取的。微信聊天记录的真实性有异议，上一次庭审中就明确提出过因为反诉原告没有提供原始载体进行核实。证据四的证明是属于证人证言，应由两证人出庭作证予以核实，如果已经出庭作证的，就与上次庭审中的质证意见一致，如果未出庭作证的，则不予质证。证据五的真实性无异议，该注销日期仅仅是产权在不动产登记中心办理手续的日期，但是实际上该房屋已经在2017年8月20日被政府征收，无法使用。 本院认证如下：原、被告对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认；对真实性有异议的证据，本院将结合本案查明的事实，予以综合认定。原、被告各方对对方提供的证人证言均有异议，本院将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明：义乌市系被告丁卓苑、叶平、叶思扬共有，于2018年5月11日注销登记。被告丁泽民与被告丁卓苑系兄妹关系。 2016年10月30日，原告黄义通过案外人杨某的账户向被告丁卓苑转账218000元。2016年11月1日，原告黄义与被告丁泽民补签《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）：丁泽民、丁卓苑；承租方（乙方）：黄义；甲方将坐落于义乌市，面积80平方米的一层店面出租给乙方使用；租赁期限自2016年11月1日至2021年11月1日；租金计208000元（为第一年度租金）；押金10000元，水电结清押金付回。上述合同有原告黄义及被告丁泽民的签名确认。 2017年5月8日，义乌市政府在义乌商报上发布了义乌市人民政府房屋征收决定。涉案房屋义乌市在向阳下片区块旧城区改建项目的征收范围内。嗣后，向阳下片区拆迁指挥部发出告示：向阳下片区块国有土地上房屋征收工作截止2017年8月20日止，已全部被征收并办理腾空手续，进入全面房屋拆除阶段，为确保施工安全和回迁房工程等建设，即日起向阳下片区块全面停水停电封路，除施工人员外，其他人员未经同意不得入内，擅自进入者后果自负！ 另查明，2018年2月13日，被告叶平就涉案房屋与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室、义乌市人民政府稠城街道办事处等签订了房屋征收补偿协议。现被告丁卓苑、叶平、叶思扬就涉案房产的征收补偿协议纠纷已另行提起行政诉讼。庭审中，被告方代理人陈述被告叶平已收到拆迁补偿款。 本院认为：一、关于被告的主体问题。从本案《房屋租赁合同》签订的情况来看，在合同签订前一日，原告黄义即通过银行转账支付218000元租金至被告丁卓苑账户，次日被告丁泽民系以共同出租人身份签订涉案合同，被告丁卓苑虽未在涉案合同上签名，但其在收到租金后并未提出异议，应视为其对签订租赁合同的事实明知且认可。故被告丁泽民、丁卓苑均应为合同相对方。而涉案房屋作为被告丁卓苑、叶平、叶思扬的共有财产，其均对涉案房产享有相应的民事权利，在原告黄义承租期间，被告叶平、叶思扬均未提出异议，应视为其对被告丁卓苑的出租行为进行了民事上的认可。综上，本院认为被告丁泽民、丁卓苑应为本案《房屋租赁合同》的合同相对方，被告叶平、叶思扬为本案租赁合同的利害关系人，故均为本案适格被告。被告关于原告黄义与被告丁卓苑没有直接关系、被告叶平、叶思扬主体不适格的答辩，本院均不予采信。 二、本案讼争房屋遇政府征收而发生所有权变动，涉案房屋被政府征收拆迁致使原告无法继续租赁使用，故原、被告间签订的房屋租赁合同约定的权利义务因合同目的无法实现已提前终止。对于提前终止的原因，系不可归责于原、被告各方的政府征收行为。现原告诉请要求解除合同，本院依法予以支持。至于房屋租赁合同因政府征收解除后，尚未履行的终止履行，但权利义务的终止，不影响合同的结算，承租人可以要求返还租金及押金，但应当确认原告实际占有使用的时间。关于原告方的腾空日期，原被告双方指认日期不一致，根据本案现有的证据，向阳下片区拆迁指挥部已发出告示，向阳下片区块国有土地上房屋征收工作截止于2017年8月20日，即日起向阳下片区块全面停水停电封路。从法律意义上来说，征收截止时，其所征收的房地产的所有权就自动转移给征收单位，除原、被告与征收单位三方另有约定继续由原、被告执行原租赁合同的约定外，原、被告双方已不发生原租赁合同的权利义务关系，即使一方使用该征收房屋，也系使用人与征收单位涉及利害关系，就原、被告目前的原租赁合同中并无约定征收后的权利与义务，故原、被告之间在2017年8月20日之后已不存在原租赁合同上的权利义务关系，现原告要求被告方返还租金，本院依法予以支持。综上，本院确认原告黄义与被告丁泽民、丁卓苑之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月20日解除。被告叶平、叶思扬在合同解除之后也不具有相关《房屋租赁合同》上的权益。根据原、被告关于年租金208000元的约定，被告丁泽民、丁卓苑、叶平、叶思扬具有共同返还原告黄义2017年8月21日至2017年11月1日的租金41600元（208000元/年÷365天*73天）的义务，合同解除涉及合同的结算，原押金也应按约退回。现原告黄义仅主张由被告丁泽民、丁卓苑承担返还租金及押金的责任，系其对自身权利的处分，本院依法予以支持。 三、关于本诉被告辩解及反诉原告诉请。反诉原告主张涉案房产在租赁期间发生所有权变动，但不影响租赁合同的效力。本案《房屋租赁合同》已于2017年8月20日因政府征收而解除，故2017年8月20日之后的租金及占有使用费的诉求，就缺乏事实依据，依法不应支持。征收工作截止日，其征收范围上的房屋所有权转移给政府所有，行政行为一旦做出即具有公定力及确定力，涉案房屋因政府征收行为发生物权变动，物权的继受人享有原租赁合同的权益继受，与原物权人无关，至于政府采取什么民事行为，也与原房屋产权人无关。原、被告在此基础上并无征收后的权利义务另行约定，现要求反诉被告支付2017年11月1日至2018年1月30日的租金及逾期利息损失，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。关于水电费。反诉原告并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，反诉原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院依法予以驳回。 综上，原告诉请，合理部分，本院依法予以支持。反诉原告的诉请，缺乏事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告黄义与被告丁泽民、丁卓苑之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月20日解除； 二、被告丁泽民、丁卓苑于本判决生效之日起十日内返还原告黄义租金41600元，押金10000元； 三、驳回原告黄义的其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告丁泽民的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1140元，由原告黄义负担140元，由被告丁泽民、丁卓苑、叶平、叶思扬共同负担1000元；反诉案件受理费1322元，由反诉原告丁泽民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 杨    奇    进 人民陪审员 丁国嵘人民陪审员侯化槐 二〇一九年十二月二十日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯