重庆市城口县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0229民初1720号原告：四川赛奥物业管理有限责任公司，住所地成都高新区肖家河正街100号，统一社会信用代码91510100780128792H。法定代表人：秦淑英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李平，男，该公司城口分公司项目经理。委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。被告：谭文政，男，1978年12月17日出生，汉族，住重庆市城口县。原告四川赛奥物业管理有限公司（以下简称“赛奥公司”）与被告谭文政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告赛奥公司的诉讼代理人李平、谭中华，被告谭文政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛奥公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费4585.68元，并以4585.68元为基数，自2019年9月1日起按日万分之三支付至欠费清偿之日止的违约金；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于重庆市城口县xx街道x路x1、x2号xx小区的物业服务单位。《xx前期物业服务合同》约定：小区高层电梯住宅物业费标准为1.2元/月/㎡，可按月、季、年交纳，但应在每月、每季、每年前10日内支付，否则按日万分之三标准支付违约金。被告在xx小区有二套高层电梯住宅，其中x幢x-1房屋在2018年1月23日至2019年8月31日期间欠费2007.97元，x幢x-4房屋在2017年6月15日至2019年8月31日期间欠费2577.71元，共计欠付原告物业服务费4585.68元。原告对上述欠费进行催收，但被告拒绝支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告谭文政辩称，原、被告于2017年6月15日对xx小区x幢x-1房屋签订《xx前期物业服务协议》属实，但原告的服务质量不到位，对部分业主占用公摊面积、擅自改变房屋结构、毁坏或占用绿化带等行为未予制止和管理，未经业主的同意在消防通道私设挡杆，故不同意支付x幢x-1房屋的物业费及违约金；原告至今未将xx小区x幢x-4房屋钥匙交付被告，被告不应当交纳该房屋物业费。本院经审理认定事实如下：谭文政系xx小区x幢x-1、x-4房屋的业主，房屋建筑面积分别为86.85㎡、80.96㎡。2014年12月8日，甲方重庆美都房地产开发有限公司与乙方赛奥公司签订《xx前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对xx实施前期物业管理服务，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂定标准如下（按建筑面积计算）：（1）小高层住宅：1.5元/月/平方米；（2）高层电梯住宅：1.2元/月/平方米；（3）商业：5元/月/平方米；以上费用以政府物价部门的审批价格为准，不含政府相关部门其他政策性收费。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同同时对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等作了具体约定。合同签订后，赛奥公司为xx小区提供物业管理服务。2017年8月18日，赛奥公司就物业服务收费明码标价在城口县物价检查所监制备案。xx物业服务收费公示栏显示赛奥公司实际收费标准计费方式为：多层住宅（高层）每平方米1.30元/月。2017年6月15日，谭文政作为甲方与乙方赛奥公司城口分公司对11幢5-1、5-4房屋分别签订《xx前期物业服务协议》，均约定：甲方依照本协议约定，享有乙方提供的物业服务，按时按标准向乙方交纳物业服务费及其他费用；服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，自业主大会成立，并且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同正式合法生效时，本协议自动终止；物业服务费自开发单位电话通知或收到开发单位《交房通知书》或开发单位公布交房通知后，甲方办理接房的按通知之日起履行缴费义务，通知之日起10日内，甲方仍未按约定时间办理房屋交付使用手续的，从第10日起开始计算物业服务费；物业管理费按每户建筑面积计收；本物业前期物业服务费标准为高层住宅物业服务费按1.2元/月/平方米（建筑面积）的标准收取；房屋交付时，甲方一次性预交三个月物业服务费，之后甲方须在每月10日前交纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按应交未交总金额的千分之三向甲方收取应交未交部分物业服务费滞纳金，直至甲方交清欠费为止。合同同时还对双方权利义务、前期物业服务的内容和质量、违约责任等作了具体约定。同日，谭文政分别在x幢x-1、x-4房屋《业主房屋验收交接单》上签字。谭文政对x幢x-4房屋未交纳物业服务费，对x幢x-1房屋自2018年1月23日起未向赛奥公司交纳物业服务费。2019年10月8日，赛奥公司在上述二套房屋门前张贴《物业服务费催缴函》，函告欠费业主谭文政七日内及时到小区物业服务处缴清物业服务费。同时查明，2017年6月至2019年3月期间，针对小区业主占用公共过道的情况，赛奥公司相继发出《整改通知书》，要求违反物业管理规定的业主及时整改。2018年1月10日、2019年4月26日，赛奥公司向重庆市城口县相关执法部门发出《关于xx号楼14户业主占用公摊未整改的函告》和《关于xx号业主占用公摊未整改的函告》，将业主装修时擅自将入户门外移，占用公摊面积情况向执法部门反映，请求相关执法部门进行现场处理。本院认为，被告作为xx小区业主，原告与xx小区建设单位重庆美都房地产开发有限公司签订的《xx前期物业服务合同》对其具有约束力。同时，原告与被告签订的两份《xx前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已依约为xx小区提供物业管理服务，被告接受原告提供的物业服务后，应当按约支付物业服务费。被告逾期未支付构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任。原、被告签订的《xx前期物业服务协议》约定按建筑面积1.2元/平方米/月计收物业服务费，原告主张x幢x-1房屋自2018年1月23日至2019年8月31日期间欠付物业服务费2007.97元，被告对欠付金额予以认可，本院予以确认；被告辩称原告物业服务质量不到位，根据庭审查明的事实，xx小区虽存在少数业主私自占用公用面积、擅自改变房屋结构等问题，但原告已向违规业主发出《整改通知》，并向相关执法部门函告反映，积极协调处理，履行了相应职责，尽管原告在日常物业管理服务中不够完美，甚至还存在一定瑕疵，但基本保障了该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已按约履行了物业服务合同约定义务。如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业费，则势必导致物业服务企业因缺乏资金对小区管理难以为继，损害全体业主的共同利益，也会损害其他按时交费业主的正当权利，故被告的抗辩理由本院不予采纳。被告辩称x幢x-4房屋未交付钥匙不应交纳物业服务费，根据双方签订的《xx前期物业服务协议》，其中约定物业服务费自开发单位电话通知或收到开发单位《交房通知书》或开发单位公布交房通知后，甲方办理接房的按通知之日起履行缴费义务。被告于2017年6月15日与原告办理接房手续，且该房已在实际使用中，故对被告抗辩理由不予采纳，原告主张被告欠付x幢x-4房屋自2017年6月15日至2019年8月31日物业服务费2577.71元（1.2元/平方米/月×80.96平方米×26.533个月），符合法律规定和合同约定。因此，被告共计欠付原告物业服务费4585.68元，对原告诉请被告支付物业服务费4585.68元，本院予以支持。鉴于原告在日常物业服务中还存在一定瑕疵，在与被告等小区业主沟通交流、物业服务质量等方面还存在不足，致使被告等小区业主不满意原告的物业服务工作而拖欠物业服务费，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谭文政于本判决生效之日起五日内支付原告四川赛奥物业管理有限责任公司xx小区x幢x-1房屋2018年1月23日至2019年8月31日、x幢x-4房屋2017年6月15日至2019年8月31日期间的物业服务费4585.68元；二、驳回原告四川赛奥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳25元，由被告谭文政负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨小洁二〇一九年十二月二十三日法官助理 魏 兴书 记 员 陈 针