广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20478号上诉人（原审原告）：陈炳杰，男，汉族，1962年5月22日出生，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：崔勇刚，广东燊尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋鑫，男，汉族，1996年12月20日出生，住湖南省道县。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陈炳杰因与被上诉人蒋鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初27934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈炳杰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判双方于2018年8月15日签订的转租合同于2018年12月31日解除；2.判令陈炳杰没收蒋鑫保证金30000元；3.本案一、二审诉讼费用由蒋鑫承担。事实和理由：一审故意回避蒋鑫违约的事实。在双方签订《转租合同》时，陈炳杰已明确告诉蒋鑫自己和华师大公司所签订的《服务项目承包合同》的期限，并且双方协商一致在合同尾部手写了备注部分，约定“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”。这表明：对于合同期限，在如果可以续期的情况下，双方约定到2019年8月14日，但是如果华师大公司要求提前收回的，那么则按照陈炳杰与华师大公司签订的《服务项目承包合同》约定的期限为准。尽管2018年9月华师大公司发出了退场通知，但该通知所要求的到期时间为2018年12月31日，该日期与陈炳杰与蒋鑫在转租合同当中所特别约定的期限是一致的。故并不存在蒋鑫无法经营而被迫搬离所租赁场地的情形。蒋鑫于2018年11月14日未与陈炳杰进行任何的沟通就搬离了租赁场所，并且拒绝支付水电费和租金，这只代表了蒋鑫的违约行为，但并不代表合同的解除，因为陈炳杰至今未将该物业出租。蒋鑫存在严重违约的行为，因为根据转租合同的约定，合同是在2018年12月31日到期，与蒋鑫违约搬离租赁场地的时间相差一个半月。陈炳杰也没有任何阻挠蒋鑫经营、使用租赁场地进行收益的行为，而且华师大公司在2018年12月又撤销了收回场地的通知。蒋鑫在明知合同约定的期限，且在陈炳杰没有任何违约的前提下，提前搬离并不支付租金，明显构成违约，应支付至2018年12月31日的租金和水电费。一审判决不公平不合理，请求二审法院依法改判。被上诉人蒋鑫二审答辩称：不同意陈炳杰的上诉请求，同意一审判决。陈炳杰并没有告知蒋鑫有关涉案房产的情况，陈炳杰也未提供任何证据证明其将与房东的租赁合同出示给蒋鑫看。转租合同上的备注是陈炳杰单方面写上去的。蒋鑫于2018年11月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认蒋鑫、陈炳杰签订的《转租合同》于2018年11月21日解除；2.陈炳杰退还蒋鑫保证金3万元、入场费1.5万元；3.陈炳杰赔偿蒋鑫装修损失6.9万元；4.陈炳杰赔偿蒋鑫加盟费损失6万元；5.陈炳杰承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年8月15日，陈炳杰（出租人/甲方）与蒋鑫（承租人/乙方）签订《转租合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区中山大道西55号华师大西区8栋（华师科技大楼）自编一层100号商铺出租给乙方作独立经营使用。租赁期限为一年，自2018年8月15日至2019年8月14日止，租金按月结算，由乙方每月的15号前按现金付款方式缴付租金及水、电费给甲方。乙方向甲方交纳3万保证金，甲方在租赁期满解除合同之日验收合格，将保证金无息退回乙方等。另，蒋鑫、陈炳杰在合同尾部手写“注：合同期以华师科技大楼管理处所签时间为准。”陈炳杰、蒋鑫在上述手写内容上盖有指模。2018年9月29日，广东华南师大资产经营管理有限公司发布《退场通知》，载明：科技大楼各商户……要求我司所管理使用的华南师范大学科技大楼物业（合同于2018年12月31日到期的物业）于2018年12月31日做好合同终止及相关事项。现我司要求你于2018年12月31日前完成退场，缴清应缴租金以及水电费用，并将场地交回我司。蒋鑫主张租金以现金形式支付，根据租赁潜规则，入场费不出具收据，其提交收据、银行回单等证据拟证明其已按合同约定向陈炳杰支付了保证金、入场费及租金等，其中银行回单显示支付给陈炳杰女儿陈婉薇的24000元包含入场费1.5万元及2018年8月15日至2018年9月14日期间租金9000元。收据（8757261）显示：2018年8月12日，蒋鑫向陈炳杰支付了押金30000元；银行回单显示：2018年8月12日，熊艳玉向陈婉薇转账24000元；收据（8757262）显示：2018年8月15日，蒋鑫支付租金9000元；收据（8757263）显示：2018年9月15日，蒋鑫支付租金9000元，电费2124元；收据（8757264）显示：2018年10月15日，蒋鑫支付租金9000元，电费1941元。陈炳杰对上述证据的真实性予以认可，但辩称不希望蒋鑫转账，故在合同中特别要求蒋鑫现金支付，现金支付后已及时出具了收据，蒋鑫转账给其女儿的24000元系保证金，另外6000元保证金系通过现金支付，蒋鑫在关联案件中亦有陈述该24000元系保证金，陈炳杰未收取入场费。蒋鑫主张在（2018）粤0106民初29590号关联案的一审庭审中陈述该24000元为保证金系口误，以本次庭审陈述为准。蒋鑫提交加盟经营合同书（2018年8月20日签订）、银行回单、收据拟证明其已与乐肴居（深圳）商贸有限公司签订加盟经营合同书，并支付保证金及加盟费。陈炳杰对银行回单及收据的真实性予以认可，对合同书不予认可，因其非签订方。蒋鑫提交装修报价单（2018年8月12日签订）、装饰安制合同书（2018年8月15日签订）、营业执照、收款收据（金额69000元，2018年8月15日出具）拟证明其委托广东联纵建设工程有限公司对案涉商铺进行装修并支付了装修款。陈炳杰对上述证据的真实性不予认可，认为在加盟合同签订之前就签订装修合同，在签订装修合同之日即支付全部装修款，完全不符合常理，案涉店铺的建筑面积仅为12.6平方米，据现场观察，装修价值仅需几千元，不可能达到69000元。蒋鑫提交通知、短信截图、律师函、快递单等证据拟证明因陈炳杰未向其告知广东华南师大资产经营管理有限公司已于2017年4月20日发通知要求收回场地的事实，其已向陈炳杰发函解除租赁合同。陈炳杰对短信截图、律师函、快递单的真实性予以认可。陈炳杰辩称蒋鑫要求解除合同系因其经营生意不好，蒋鑫对租期届满后可延期的情况知情。陈炳杰提交服务承包合同、延迟退场通知拟证明虽合同约定租期为2018年1月1日至2018年12月31日，经与案涉商铺产权人协商，承租期已延至2020年6月30日。蒋鑫对上述证据不予认可。《服务项目承包合同》载明：广东华南师大资产经营管理有限公司（甲方）将坐落在广州市天河区中山大道西55号华师大8栋（华师科技大楼）自编一层100号（建筑面积约12.6平方米）场所用作零售、日用百货、文具、水果、国内版图书、报纸、期刊、卷烟、雪茄烟、酒类（散装酒除外）、预包装食品（含酒精饮料）、散装食品（含现场制售）、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）服务项目的经营，由陈炳杰（乙方）对该项目进行承包经营，并由乙方自行承担经营风险及相关服务责任。承包期限为2018年1月1日至2018年12月31日。未经甲方同意，不得以合作或转让等名义引进其他经营者，否则甲方有权提前终止合同。承包期内若因政府或华南师大有新规划或其他原因需收回该场所，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方需在甲方规定时间内无条件清空经营场所，并将经营场所交还甲方，甲方不作任何赔偿或补偿。合同落款日期为2018年1月18日。《延迟退场通知》载明：科技街一楼物业租期于2018年12月31日到期的，如租户确有困难申请延期的，可延长过渡至2020年6月30日…落款为科技大楼管理处，并加盖有广东华南师大资产经营管理有限公司华师科技大楼管理办公室公章，日期为2018年12月19日。经一审法院询问，蒋鑫主张其于2018年11月14日搬离案涉商铺并已通过短信告知陈炳杰，陈炳杰辩称蒋鑫搬走后管理处告知其蒋鑫系2018年11月14、15日左右搬离。陈炳杰述称广东华南师大资产经营管理有限公司与转租合同中备注部分的华师科技大楼管理处并非同一单位，案涉大楼所有租户均称出租方为科技大楼管理处，且该管理处直接归属于广东华南师大资产经营管理有限公司，管理处知道并默认陈炳杰的转租行为。蒋鑫、陈炳杰均确认蒋鑫只是将原材料（产品）加热后再进行销售。在一审法院限定期限内，蒋鑫未就案涉商铺的装修损失向一审法院申请评估鉴定。一审另查明，陈炳杰于2018年12月25日向一审法院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初29590号]，请求判令其与蒋鑫签订的《转租合同》于2018年12月31日解除、没收蒋鑫保证金、蒋鑫支付2018年11月15日至2018年12月31日租金及电费等。该案正在审理过程中。该案一审庭审中，蒋鑫称前述24000元转账款属30000元押金的一部分。陈炳杰确认收到蒋鑫缴纳的押金30000元。蒋鑫、陈炳杰确认蒋鑫于2018年11月15日搬离案涉商铺，蒋鑫缴纳租金至2018年11月14日。一审法院认为：蒋鑫、陈炳杰签订的《转租合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于租赁合同的解除。蒋鑫、陈炳杰虽通过《转租合同》约定案涉商铺的租赁期限为2018年8月15日至2019年8月14日，但双方同时约定“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”，结合蒋鑫与案外人广东华南师大资产经营管理有限公司签订《服务项目承包合同》来看，蒋鑫的出租权来源于广东华南师大资产经营管理有限公司，该公司于2018年9月29日出具《退场通知》，要求包括蒋鑫在内的商户于2018年12月31日前完成退场，故蒋鑫在预期承租不能的情况下于2018年11月15日搬离涉案场地并无不当。陈炳杰虽提交《延迟退场通知》拟证明案涉商铺承租期已延至2020年6月30日，但未举证证明其已将上述内容告知蒋鑫，且该通知载明的日期晚于蒋鑫搬离案涉商铺的日期，故一审法院对陈炳杰该项抗辩意见不予采纳，并认定双方的租赁关系于2018年11月15日实际解除。关于加盟费损失。《转租合同》已明确特别约定“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”，但蒋鑫主张其对陈炳杰与案外人就案涉商铺约定的租赁期限于2018年12月31日届满不知情，与常理不符，故一审法院对蒋鑫该项主张不予采纳并推定其已知悉陈炳杰承租案涉商铺的期限，在此情况下，蒋鑫仍与案外人签订加盟经营合同并支付加盟费用，相关风险及损失均应由其自行承担，故蒋鑫诉请陈炳杰赔偿其加盟费损失缺乏理据，一审法院不予支持。关于保证金。《转租合同》并未就陈炳杰没收蒋鑫保证金作出明确约定，蒋鑫基于广东华南师大资产经营管理有限公司出具的《退场通知》在合理期限内腾退场地，并无不当，故蒋鑫诉请要求陈炳杰返还保证金符合理据，一审法院予以支持。关于退还入场费。《转租合同》并未约定蒋鑫应向陈炳杰支付入场费，蒋鑫于本案庭审中主张银行转账24000元系入场费15000元加首月租金9000元，与其在关联案件庭审中主张该24000元系保证金相悖，有违诚信，且蒋鑫未提交收据等其他证据佐证其已向陈炳杰实际缴纳入场费，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于装修损失。首先，根据查明事实可推知，陈炳杰作为转租人已将租赁期限的相关情况及风险告知蒋鑫，故其对合同的解除不存在过错。而蒋鑫在明知租期存在不确定的风险的情况下，仍然和陈炳杰签订租赁合同，并进行装修，应视其接受该风险，因此产生的相关损失应由其自行承担。其次，蒋鑫所举相关证据存在矛盾以及不合常理之处，且未提交转账凭证等支付凭证证明其已实际支付装修费，故其证据不足以证明装修产生的支出。而在一审法院限定的时间内，蒋鑫亦未就案涉商铺的装修残值损失向一审法院申请评估鉴定，故蒋鑫应承担举证不能的相关责任。鉴上，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年9月2日作出如下判决：一、确认蒋鑫与陈炳杰于2018年8月15日签订的《转租合同》于2018年11月15日解除；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，陈炳杰向蒋鑫退还保证金3万元；三、驳回蒋鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3880元，由蒋鑫负担3210元，陈炳杰负担670元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、蒋鑫表示陈炳杰仅向其口头告知涉案房屋是其向华师大公司承包来的，但陈炳杰没有向蒋鑫出示陈炳杰和华师大公司之间的合同，也未向蒋鑫告知该合同的期限。陈炳杰则表示其有口头告知蒋鑫其与华师大之间的合同是在2018年12月31日到期，也将该合同的复印件给了蒋鑫，但蒋鑫没有签收；二、关于转租合同尾部手写备注“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”的问题，蒋鑫表示该手写条款是陈炳杰在签合同时要求写的，即便加了这句话，也应当保证转租合同明确约定的租赁期限。陈炳杰则表示华师大公司自出租以来都是半年或一年签一次，如果华师大公司在2018年12月31日之后把涉案物业收回去，租赁期限就以2018年12月31日为准，否则就以合同约定的2019年8月14日为准。三、陈炳杰确认其与华师大公司没有续签合同。四、关于退场时间，蒋鑫称：在管理处明确发出退场退知要求2018年12月31日前退场的情况下，其为了减少损失就于2018年11月15日提前搬走；而陈炳杰则称：蒋鑫于2018年11月11日搬走，此前蒋鑫曾向陈炳杰发短信称准备交租，但后来蒋鑫在没有通知任何人的情况下就自行撤场了，陈炳杰在蒋鑫当天搬走后打电话给蒋鑫，蒋鑫说这是他交租的期限，故他要在15号前搬走，然后蒋鑫就起诉了陈炳杰。二审另查明，陈炳杰对一审法院（2018）粤0106民初29590号民事判决不服，上诉至本院，本院以（2019）粤01民终20444号案立案审理。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈炳杰的上诉，二审争议焦点在于双方租赁合同解除的原因及保证金处理问题。对此，具体分析如下：从现有证据及当事人陈述可知，陈炳杰的出租权来源于其与华师大公司签订的《承包合同》，且该合同中载明的承包期为2018年1月1日至2018年12月31日，而陈炳杰与蒋鑫于2018年8月15日签订的《转租合同》的租赁期限为一年，即2018年8月15日至2019年8月14日止，明显超出上述《承包合同》的期限。虽然双方在转租合同中通过手写条款约定了“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”，陈炳杰亦称其已将其与华师大公司签订的《承包合同》出示给蒋鑫看，并称如该承包合同不能续租，其与蒋鑫的转租合同就于2018年12月31日到期，但蒋鑫对此予以否认，而《转租合同》亦未对此进行明确约定，且陈炳杰对其上述陈述亦未能举证证明，故陈炳杰对此的上诉主张缺乏理据，本院不予采信。在双方当事人均确认华师大公司于2018年9月29日出具《退场通知》要求各商户于2018年12月31日前退场，且陈炳杰未与华师大公司续签《承包合同》的情况下，蒋鑫称其出于减少损失的考虑而于2018年11月15日搬离涉案商铺，并非没有依据，一审法院基于此认定双方的租赁关系于2018年11月15日实际解除，并无不当，本院予以维持。陈炳杰上诉主张双方租赁合同于2018年12月31日解除，与事实不符，本院不予采纳。如前所述，鉴于涉案租赁合同非因蒋鑫恶意违约而解除，一审法院判令陈炳杰退还保证金给蒋鑫合理有据，本院予以维持。陈炳杰上诉主张没收蒋鑫支付的保证金3万元缺乏理据，本院不予支持。对于双方当事人均提出上诉的一审其余处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，陈炳杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人陈炳杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十七日书记员 张冰玲李逸丹