广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37603号原告深圳杰希网络科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5F3HW14M。法定代表人彭小祥。委托诉讼代理人姜裕堂，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人刘杰，广东德重律师事务所律师。被告深圳拓万房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道曦城东侧宗地号为Ａ0012-××5地块上的办公室,统一社会信用代码91440300618935561E。法定代表人赵树军。委托诉讼代理人王思蕴，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人许嘉玲，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳杰希网络科技有限公司诉被告深圳拓万房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人姜裕堂、刘杰，被告委托诉讼代理人王思蕴、许嘉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告购房定金人民币100万元，并自2018年7月26日起按年利率24%向原告支付利息至实际退还定金之日止；2.被告承担本案全部诉讼费用。具体事实和理由：2018年4月26日，原告经推荐前往被告开发的位于深圳市××××号[新世界誉名别苑]售楼处看房，因当日时间匆忙，在还未看到和了解购房买卖合同等相关材料，就在被告工作人员的建议和催促下认购了第21栋02号别墅，同时匆匆与被告签订了《深圳市房地产认购书》，并于当日支付了定金人民币100万元。原告办理完上述手续后在律师的提醒下，发现被告提供的格式合同《深圳市房地产认购书》第十一条的约定明显与实际不符，现场被告并未在签订上述认购书前向原告提供正式的买卖合同样本等文件，亦未向原告提示、解释过这些文件的内容和涵义。为此，原告多次联系被告工作人员要求提供买卖合同样本，并质问被告工作人员为何要采取欺骗方式说已经提供买卖合同样本及在认购书上做出与实际不符的约定，被告工作人员承认确实未提供买卖合同样本并解释认购书是格式合同。后来，经原告的多次催促，被告才将《买卖合同》及附件的电子版样本发给原告。之后双方就该《买卖合同》及附件内容经多次协商，一直未能就《买卖合同》达成一致，故于2018年7月18日，原告向被告发出《关于解除〈认购书〉、退还购房定金的函》，通知被告解除认购书，并要求被告于函件送达后5个工作日内退回购房定金人民币100万元。然而，被告收到函件后既未向原告明确表示拒绝退回定金，亦未按原告要求返还定金，直到近期事隔一年之后，才向原告发律师函表示不予退回定金。基于以上事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告认为被告的行为构成了合同欺诈，同时违反了法律规定。需要说明的是，2018年4月26日，当时原告及原告的老板舒心（香港人），同时要起诉，由于香港的手续要公证，因此来不及就没有提起本案诉讼。当时包括海雅集团的老板、原告共认购了四套别墅，因为原告老板舒心要赶飞机，在吃饭时匆匆忙忙询问能否调整付款时间，被告让原告签属了其打好的延期付款申请。后原告及舒心支付了订金，但没有看买卖合同，一直要求被告提供。到了5月份，被告把买卖合同电子版发给原告，当时包括海雅集团的董事长、舒心都认为被告的合同条款是霸王条款，都要求被告修改。事后双方关于修改合同进行了多次协商，后海雅集团董事长的房子定金已返还，原告房子的定金却未返还。后原告多次要求返还定金，被告一直推托，直至发函明确不予退还。原告无奈提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1.原、被告签署的《深圳市房地产认购书》系双方的真实意思表示，双方应当按照认购书履行义务，双方未能签署正式买卖合同的原因是原告在认购书约定的时间内拒绝签订买卖合同，原告已构成违约。被告有权没收原告所支付的定金，有权不通知原告将房地产另行出售。2.认购书载明买方在签订此认购书时已详细阅读、并理解卖方在销售现场公示的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及其补充协议和附件等范本内容，买方同意按照相关的范本内容签署正式的买卖合同，原告不签订买卖合同要求返还定金，不符合规定以及合同的约定。3.原告无权要求被告就买卖合同条款与其协商，有关买卖合同的条款问题，原告、被告必须按照深圳市房地产认购书的约定执行。4.原告在认购书约定的签署正式的买卖合同期限后，提出协商买卖合同条款的行为属于无效行为，不能成为免除原告违约责任的理由。5.即使原告没有详细阅读深圳市房地产买卖合同（现售）、补充协议等范本内容，也是原告自身的原因，其责任也是应由原告自身承担。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年4月26日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《深圳市房地产认购书（No.2396）》，约定：第一条，原告向被告购买位于深圳市宝安区××［××别××］××号（推广名称：新世界名镌迎湖径3号）。第二条，转让总价为人民币93200408元整。第三条，签订认购书时，买方向卖方支付定金人民币100万元整，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付定金自动转为购房款。第四条，付款方式为，首期购房款人民币27960408元（含定金）须于2018年5月9日前付清、购房款余额人民币65240000元须于2018年6月24日前付清。第五条，买方须于2018年5月16日前到指定地点签署正式的买卖合同及有关文件，并于当日缴纳首期购房款；若买方逾期或拒绝签署正式的买卖合同、未按认购书第四条约定支付首期购房款，卖方有权没收买方支付的定金并有权不另行通知买方而将涉案房产另行出售。第七条，买方就认购书项下的所有交易条件、新世界誉明别苑项目及本房地产的情况均以双方签订的买卖合同为准，买卖合同取代一切买方由其他途径（包括但不限于从宣传、展示、参观、会面等渠道）所获取的讯息及个人承诺。第十一条，本认购书签署前，所有《深圳市房地产买卖合同（现售）》及其补充协议和附件、认购须知、按揭须知（按揭贷款文件及应提交的资料）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、土地使用权出让合同书及其补充协议、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产证》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图、购房风险提示、买方应承担的有关税金和费用等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容。第十四条，买方在签订此认购书时已详细阅读并理解了卖方在销售现场公示的《深圳市房地产买卖合同（现售）》、补充协议等范本内容，买方同意按照相关范本内容签署正式买卖合同。认购书未就房产交付等有具体约定。原、被告双方均确认，涉案房屋性质为商品房，用途为住宅。认购书签订当日，被告收到原告出具的《延期付款申请书》，载明：原告当日认购了新世界名镌21栋102号房，由于原告原因申请缴款延期；首期款26960408元（不含定金）应于2018年5月9日缴交，现申请延期至2018年6月30日；二期款6524万元应于2018年6月24日缴交，现申请分期付款，2018年7月至12月30日前每月缴交260万元（共1560万元）、2019年1月至6月30日前每月缴交400万元（共2400万元）、2019年7月至12月30日前每月缴交4273333.3元（共2564万元）；由此引致的各类政策风险及后果均由原告自行承担。认购书签订当日，原告向被告转账支付了定金人民币100万元。被告当日向原告出具《收据（NO.0579258）》，载明收到原告交来购买新世界誉明别苑21栋102房定金（迎湖径3号）人民币100万元。2018年5月16日，被告通过微信向原告发送了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件、附图，其中，买卖合同第五条及附件四第19条约定了付款方式和期限；附图包括总平面图、立面图、楼层平面图、楼层剖面图、分户平面图、物业管理用房位置图等，所有附图均标有“买方知悉所购买物业为现售物业，签署本合同时，买方确认已查看所购物业现场，知悉物业现状与图纸有差异，买方不会因此差异以任何方式提出任何异议，买方同意按现状接受本物业”提示。庭审中，原、被告均确认，上述《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件、附图双方实际未签署。2018年11月27日，原告委托律师向被告发出《关于返还舒心先生及杰希公司购房定金律师函》，主张：一、被告与舒心先生及原告签署的《认购书》已于2018年7月19日解除；二、舒心先生及原告依法有权请求被告返还已付购房定金；三、请被告在本函送达之日起三个工作日内返还舒心先生及原告购房定金人民币200万元。被告于2018年11月28日签收。2019年7月23日，被告委托律师向原告发出《律师函》，复函主张：舒心先生与原告认购房屋后，拒绝签署买卖合同的行为违约，被告不予返还已付的认购定金，并有权不另行通知而将涉案房屋另行出售。2019年9月27日，广东省深圳市盐田公证处依被告申请，对被告位于深圳市××××号深圳新世界名镌项目名膳会所内公示的沙盘模型和文件进行证据保全，公证处的公证员及工作人员于2019年9月27日17时56分采样，并于2019年9月28日出具公证书。庭审中，原告确认，现场公示的买卖合同版本中买卖双方主体信息、付款方式、价款、房屋的信息、房地产情况、附图等均为空白。原、被告双方当庭确认，除购房定金100万元之外，原告未支付其他款项。另查，1.涉案房产位于深圳市宝安区××街道××城××路东侧××明××房，权利性质为商品房，用途为住宅，登记的权利人为被告、房地产证号为50××92，建筑面积665.76平方米。2.原告深圳杰希网络科技有限公司成立于2018年4月23日，企业类型为有限责任公司，注册资本15000万元人民币，法定代表人为彭小祥暨股东（持股比例0.33%），股东为潜江枫情实业有限公司（持股比例73.33%）、华天建设集团潜江有限公司（持股比例23.33%）、陈笑玮（持股比例3%）。2018年9月29日，监事由舒心变更为陈笑玮；股东由舒心出资300万元人民币（持股比例60%）、陈笑玮出资200万元人民币（持股比例40%）变更为彭小祥出资50万元人民币（持股比例10%）、陈笑玮出资450万元人民币（持股比例90%）。2019年3月7日，注册资本由500万元人民币变更为15000万元人民币；股东及持股比例变更为现登记信息。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《深圳市房地产认购书（No.2396）》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方应当依法全面履行协议约定的义务。本案双方当事人争议的焦点为：1.原告在签订房产认购书时，对《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件内容是否明确知晓；2.原、被告未能签订房屋买卖合同的原因，原告是否应对此承担违约责任。关于焦点1。依据本院已认定的事实，被告对在销售现场的沙盘模型和文件进行公证证据保全发生在2019年9月27日，而原、被告双方认购书签订于2018年4月26日，因此，无法依据该公证书确定签订认购书时的情况。原告公证保全的在销售现场公示的买卖合同版本中，买卖双方主体信息、付款方式、价款、房屋的信息、房地产情况、附图等主要信息均为空白，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，被告仅以认购书第十一条、第十四条条文主张已向原告进行提示说明，但正式商品房买卖合同附图中包含免除被告责任的条款，被告并未举证证明其提示及说明的内容包括该免责声明，应承担举证不能的法律后果，因此，被告认为原告在签订房产认购书时对《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件内容均明确知晓的抗辩主张，本院不予采纳。关于焦点2。依据本院已认定的事实，原、被告约定于2018年5月16日前签订正式商品房买卖合同，但因原告提出异议，双方未在约定时限内签订。关于拒绝签署正式商品房买卖合同的原因，原告主张，被告未在签订认购书时并未向原告提供完整的买卖合同条款，原告于2018年5月16日收到被告提供的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件、附图后，发现附件、附图部分条款存在与认购时承诺条件不一致的情况及未经示明的免责条款，故要求被告作相应修改，为此曾于2018年6月26日向被告发出《关于相关条款的协商函》并附有关于附件四的修改意见稿，被告于2018年7月1日签收该函，但拒绝予以修改，因此，双方未签订买卖合同的原因为未就合同条款达成一致。被告认为，依据原告签署的认购书第十一条、第十四条约定，原告无权要求被告就买卖合同条款与其协商，有关买卖合同的条款问题，原告、被告必须按照深圳市房地产认购书的约定执行；原告曾于2018年6月7日前往售楼处，但拒绝签署正式买卖合同；原告于2018年6月26日发出上述《关于相关条款的协商函》时，已超过认购书第五条约定的时间构成违约，双方未签订买卖合同是原告拒绝造成的。依据本院认定的事实，被告拟定的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件中的附图均标有“买方知悉所购买物业为现售物业，签署本合同时，买方确认已查看所购物业现场，知悉物业现状与图纸有差异，买方不会因此差异以任何方式提出任何异议，买方同意按现状接受本物业”的免责字样；参考焦点1论述，被告未就上述免除被告责任的条款向原告示明，因此，原告要求修改合同附件内容，不是原告单方原因造成的，不应认定为原告违约。原、被告双方提交的微信聊天记录及往来函件亦说明认购书约定的订立正式商品房买卖合同期限届满后，双方仍在对正式合同的主要条款进行磋商，但最终未能达成一致意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告按照认购书约定支付的购房定金为签订正式商品房买卖合同提供担保，原、被告双方对订立正式商品房买卖合同条款协商未果，属于不可归责于当事人双方的事由，因此导致正式商品房买卖合同未能订立的，双方均无需承担违约责任，被告应当将购房定金100万元返还原告。鉴于认购书约定的订立正式商品房买卖合同期限届满后，双方仍在对正式合同的主要条款进行磋商，原告主张被告已于2018年7月19日向原告发出要求解除认购书并退返购房定金的函，但无法举证证明该函已由被告签收及签收时间。原告已于2018年11月27日向被告发出《关于返还舒心先生及杰希公司购房定金律师函》主张被告于送达之日起三个工作日内返还购房定金，被告于2018年11月28日签收，至此，被告已明知原告不再签订正式商品房买卖合同。原、被告双方在认购书约定的签订正式商品房买卖合同期限届满的情况下继续磋商，双方明确无订立合同可能应当及时处理双方的权利义务关系或依法解决双方争议，而被告无任何正当理由，至2019年7月23日才向原告复函，被告应自行承担怠于处理双方争议事项期间的责任。原告在被告未及时返还购房定金期间的损失为该定金的法定孳息，因此，被告应以100万元为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率或全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月4日（2018年11月28日起三个工作日）起计至清偿之日止。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳拓万房地产开发有限公司应自判决生效之日起七日内向原告深圳杰希网络科技有限公司返还购房定金人民币100万元及利息（利息以人民币100万为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率或全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月4日起计至清偿之日止）；二、驳回原告深圳杰希网络科技有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8291元，由被告负担6644元，原告负担1647元。受理费原告已预交8291元，其中6644元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6644元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇一九年十二月十一日书记员 陈炯（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。