陕西省渭南市华州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕0503执异11号 案外人：陕西新知建筑工程有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区南二环路西段88号老三届世纪星大厦1幢1单元12106室。 法定代表人：奥兴华，系该公司总经理。 委托代理人：华妮，女，1995年11月1日生，系陕西新知建筑工程有限公司员工。 申请执行人:贾文斌,男,1979年11月29日生，汉族,职工，住华州区复肥厂6号楼。 申请执行人:马千红,男,1978年9月14日生，汉族,住华州区锦绣绿地小区。 申请执行人:郝少轩,男,1989年9月16日生，汉族,工人，住陕西省化肥厂福利一区单身宿舍。 申请执行人:郭建民,男,1978年3月1日生，汉族,住陕西陕化福利2区12楼2单元5楼东户。 申请执行人:吝宁宁,男,1984年1月27日生，汉族,农民，住华州区瓜坡镇南沙村5组。 申请执行人:王锐肖,女,1969年12月28日生，汉族,住华州区铁中家属院。 申请执行人:王朝风,男,1945年10月24日生，汉族,住华州区金枝路190号。 申请执行人:李鹏,男,1947年2月15日生，汉族,住华阴市秦岭发电站。 申请执行人:刘鑫,男,1978年7月2日生，汉族,住华阴市秦岭发电厂家属院。 申请执行人:付华强,男,1971年5月13日生，汉族,住华州区子仪华府9号楼西单元一楼东户。 被执行人:陕西兆兴房地产开发有限公司。住所地：华州区子仪路西段。 法定代表人：习悦兆，公司董事长。 本院合并执行贾文斌、马千红、郝少轩、郭建民、吝宁宁、王锐肖、王朝风、李鹏、刘鑫、付华强与陕西兆兴房地产开发有限公司清偿有关债务系列案件及陕西省高级人民法院作出的为协同其他法院对陕西兆兴房地产开发有限公司的涉案执行的协同执行《纪要》，案外人陕西新知建筑工程有限公司向本院提出执行异议，要求撤销（2016）陕0503执172、228号及（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，并立即停止案外人陕西新知建筑工程有限公司通过陕西兆兴房地产开发有限公司出售的106套单元房和13间商业房业主及案外人销售剩余的1套单元房的拍卖行为。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人陕西新知建筑工程有限公司称，其与陕西兆兴房地产开发有限公司于2018年10月8日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城C6#楼8套单元房抵顶其建设工程款300万元；其与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年2月23日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城A3#楼19套单元房、C6#楼4套单元房、C7#楼17套单元房、C8#楼19套单元房、C9#楼16套单元房合计75套单元房抵顶其建设工程款3000万元；其与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年5月18日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城A3#楼6套单元房、C7#楼4套单元房、C8#楼2套单元房、C9#楼2套单元房及A区A3#楼一层第四、五间（04,05）商业房抵顶其建设工程款7080000万元；其与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年6月13日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城C6#楼6套单元房、C8#楼2套单元房、C9#楼2套单元房和A区A3#楼一层两间（01,03）商业房及华州区子仪路西段兆兴国际城临街售楼部7间（1604平方米）抵顶其建设工程款1365万元。但其从《兆兴国际城》售楼部得知华州区人民法院准备将其以建设工程款抵顶的房屋在内的该小区整体拍卖，其认为这一行为违背最高人民法院“建设工价款优于案件执行款”的规定及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的第十七条规定，因此请求立即撤销（2016）陕0503执172、228号及（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，停止对其以建设工程款抵顶的房屋的拍卖行为。 本院查明，贾文斌与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）华民初字第01199号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，贾文斌申请执行后，本院于2016年3月9日立案执行；马千红与陕西兆兴房地产开发有限公司、习悦兆民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月25日作出（2015）华民初字第00940号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，马千红申请执行后，本院于2016年4月1日立案执行；郝少轩与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日作出（2015）华民初字第00958号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，郝少轩申请执行后，本院于2016年3月7日立案执行；郭建民与陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日作出（2015）华民初字第01241号民事调解书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行调解书的给付义务，郭建民申请执行后，本院于2016年7月4日立案执行；吝宁宁与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）陕0503民初494号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，吝宁宁申请执行后，本院于2017年5月31日立案执行；王锐肖与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01262号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，王锐肖申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；王朝风与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01260号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，王朝风申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；李鹏与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月5日作出（2015）华民初字第01261号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，李鹏申请执行后，本院于2016年10月26日立案执行；刘鑫与被告陕西兆兴房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月27日作出（2017）陕0503民初964号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，刘鑫申请执行后，本院于2017年8月22日立案执行；付华强与被告陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）陕0503民初1296号民事判决书，陕西兆兴房地产开发有限公司未履行判决书的给付义务，付华强申请执行后，本院于2018年1月23日立案执行。本院对上述系列案件执行中，于2018年10月24日作出（2016）陕0503执172、228号执行裁定书，裁定内容为：“一、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华州区子仪大街西段两宗商业用土地共48.09795亩，予以继续查封。二、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司开发建设兆兴国际城住宅小区，在建砖混结构楼盘A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼、C区（6号楼、7号楼、8号楼、9号楼）及位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南的临街售楼部7间，予以继续查封。三、查封期间由被执行人负责保管被查封的财产。在查封期限内，任何人不得签售、变卖、转让、抵押、毁损被查封房屋，不得对被查封房屋设定权利负担，不得有妨害执行的其他行为。因被执行人的过错造成被查封房屋损失的，应由自己承担责任。四、上述一、二项查封期限为三年。”2019年3月20日向华州区自然资源局发出协助执行通知书，要求协助完成查封。于2019年5月20日作出（2016）陕0503执172、228-1号执行裁定书，内容为：“对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华州区子仪大街西段两宗商业用土地共48.09795亩及在该土地上开发建设的A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼、C区（6号楼、7号楼、8号楼、9号楼）四栋住宅楼和位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南的临街7间售楼部一并予以拍卖”。案外人刘战萍提出书面执行异议。本院于2019年8月2日立案审查。 另查明，1、本院在执行贾文斌、马千红两案时，于2016年4月22日作出内容为：“一、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所有的位于华县子仪大街西段两宗48.09795亩土地，予以查封。二、对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司开发的兆兴国际城住宅小区在建楼盘A区（A3号楼、A7号楼）两栋整体住宅楼及位于子仪路与杏林南路十字西北角座北朝南临街售楼部房屋七间，予以查封。三、查封期间，由被执行人负责看管。未经本院许可。任何人不得私自处分或以其他形式对该土地进行开发、转让、变卖、租赁、典当、赠与、抵押等行为。四、上述一、二项查封期限为三年”的执行裁定书。同年5月18日向华州区国土资源管理局发出协助执行通知书，要求协助完成查封。2、被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司在西安、咸阳等地因涉案纠纷，西安中院、咸阳市渭城法院、渭南中院等多家法院对上述本院查封的财产先后采取了查封措施。2018年10月23日，陕西省高院为协同各家法院对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司的涉案执行，作出了协同执行《纪要》，指定本院对上述查封土地及在建楼盘依法进行委托评估及拍卖。 再查明，陕西兆兴房地产开发有限公司与陕西新知建筑工程有限公司于2013年7月28日签订了一份建设工程承包合同，陕西兆兴房地产开发有限公司与陕西新知建筑工程有限公司于2018年9月10日签订了一份华县兆兴国际城工程承包合同。陕西新知建筑工程有限公司与陕西兆兴房地产开发有限公司于2018年10月8日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城C6#楼8套单元房（2-0401,2-0402,2-0501,2-0502，3-0401,3-0402,3-0501,3-0502）抵顶其建设工程款300万元；陕西新知建筑工程有限公司与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年2月23日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城A3#楼19套单元房（1-0401，1-0402,1-0502,1-0601,1-0602,1-0701,1-0702,1-0901,1-1001，1-1002,2-0201,2-0302,2-0401,2-0402,2-0601,3-0401,3-1001,1-0801,2-0202,2-0701）、C6#楼4套单元房（1-0401,1-0402,1-0501,1-0502）、C7#楼17套单元房（1-0102,1-0201,1-0301,1-0302，1-0401,1-0402,1-0501,1-0502,2-0101,2-0102,2-0201,2-0301,2-0302,2-0401,2-0402,2-0501,2-0502）、C8#楼19套单元房（1-0101,1-0102,1-0201,1-0202,1-0301,1-0302,1-0401,1-0402,1-0501,1-0502,2-0101,2-0201,2-0202,2-0301,2-0302,2-0401,2-0402,2-0501,2-0502）、C9#楼16套单元房（1,-0101,1-0102,1-0201,1-0202,1-0301,1-0302,1-0401,1-0402,1-0501,1-0502,2-0101,2-0102,2-0302,2-0401,2-0402,2-0501合计75套单元房抵顶其建设工程款3000万元；陕西新知建筑工程有限公司与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年5月18日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城A3#楼6套单元房（1-1101,1-1102,2-1101,2-1102,3-1101,3-1102）、C7#楼4套单元房（1-0601,1-0602,2-0601,2-0602）、C8#楼2套单元房（2-0601,2-0602）、C9#楼2套单元房（2-0601,2-0602）及A区A3#楼一层第四、五间（04,05）商业房抵顶其建设工程款7080000万元；其与陕西兆兴房地产开发有限公司于2019年6月13日签订的商品房买卖合同及补充协议，陕西兆兴房地产开发有限公司以兆兴国际城C6#楼6套单元房（1-0601,1-0602,2-0601,2-0602,3-0601,3-0602）、C8#楼2套单元房（1-0601,1-0602）、C9#楼2套单元房（和A区A3#楼一层两间（01,03）商业房及华州区子仪路西段兆兴国际城临街售楼部7间（1604平方米）抵顶其建设工程款1365万元。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人陕西新知建筑工程有限公司与被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，其双方之间形成的基础法律关系并非房屋买卖关系，而是债权债务关系，以房抵债只是为了消灭该债务，加之双方签订商品房买卖合同的时间分别是2018年10月8日、2019年2月23日、2019年5月18日、2019年6月13日，而本院首次查封涉案房屋的时间是2016年5月18日，并于2019年3月20日予以继续查封。作为被执行人的陕西兆兴房地产开发有限公司对本院的查封事实是明知的，陕西新知建筑工程有限公司在与其用工程款抵顶房款签订的商品房买卖合同时，也理应了解此情况，故案外人对涉案房屋的权利不能对抗申请执行人，综上案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人陕西新知建筑工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田晓林 审 判 员  张晓艳 人民陪审员  高 波 二〇一九年十二月七日 书 记 员  安昶兴 1