四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8399号 上诉人（原审原告）：彭涛，女，1976年5月29日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：郑洁新，四川明之鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊燕，女，1985年4月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：吴静，四川奥伦济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁红桃，四川奥伦济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖陶，女，1972年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：古芝建，男，1971年7月25日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人彭涛因与被上诉人熊燕、肖陶、古芝建案外人执行异议之诉纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初11432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭涛上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，支持一审全部诉请。事实和理由：1．一审法院对涉案房屋的查封情况认定错误。四川省邛崃市人民法院于2015年5月4日以（2015）邛崃执保字第93-1号、93-3号文书查封，其所针对的（2015）邛崃执字第1157号执行文件，已由古芝建与各方当事人于2015年8月31日达成和解协议并履行完毕，且邛崃市人民法院也据此作出书面通知，故该查封对被上诉人古芝建无法律约束力，应属无效查封，且案涉房屋为肖陶和古芝建按份共有，该查封不应涉及肖陶所占份额；2．一审法院适用法律错误。一审适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》认为本案房屋在签订协议时尚有抵押，因此转让协议无效。但第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中明确了“《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”，因此本案中的《房屋转让意向协议》成立并生效。 熊燕辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求维持一审结果。本案中《房屋转让意向协议》签订时仍在四川省邛崃市人民法院的查封期间，虽然当时成都市金牛区人民法院未查封，但应作广义解释，应认定该协议未在查封前签订。彭涛不是善意第三人，未尽到合理谨慎义务。 肖陶、古芝建未参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 彭涛向一审法院起诉请求：1．停止对彭涛购买的位于青羊区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认彭涛与肖陶、古芝建签订的《房屋转让意向协议》合法有效，并确认位于青羊区房屋归彭涛所有；3．肖陶、古芝建协助和配合彭涛办理青羊区房屋的产权过户登记。 一审法院认定事实：位于成都市青羊区住宅（建筑面积88.98平方米，以下简称案涉房屋）于2012年4月27日签约备案，买受人为肖陶、古芝建，各占50%份额。 在一审法院执行熊燕与肖陶、古芝建民间借贷纠纷一案中，彭涛对一审法院执行案涉房屋提出异议。2018年9月26日，一审法院作出（2018）川0106执异126号执行裁定书，驳回彭涛要求终止对案涉房屋执行的请求。 2017年11月15日的商品房买卖合同摘要中，案涉房屋抵押信息载明：抵押权人“成都市住房置业融资担保有限公司”，约定期限“2012年7月24日至2022年7月24日”，状态“有效”，是否登簿“已登簿”。房屋查封信息载明：2015年5月4日，四川省邛崃市人民法院以（2015）邛崃执保字第93-1号、93-3号文书查封。2016年11月17日，成都市金牛区人民法院以（2016）川0106民初9299号、（2016）川0106执保1729号文书查封。 庭审中，彭涛出示房屋转让意向协议、公证书、预约合同、房屋面积确认书、证明、相关票据等材料，提出于2016年7月20日与肖陶、古芝建就购买案涉房屋签订房屋转向意向协议，并进行公证，支付了大部分款项，实际居住于案涉房屋等主张。 上述事实，有商品房买卖合同摘要、执行裁定书以及庭审笔录等在案为证，足以认定。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”彭涛与肖陶、古芝建在四川省邛崃市人民法院查封案涉房屋之后才签订《房屋转让意向协议》，因此，彭涛要求“停止强制执行”、“解除查封”的诉讼请求，不符合前述法律规定，一审法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因无证据证实，肖陶、古芝建出售房屋取得了抵押权人同意，或彭涛代为清偿债务消灭抵押权，因此，《房屋转让意向协议》违法无效，对彭涛诉请办理过户的要求，不予支持。至于彭涛要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回彭涛的诉讼请求。一审案件受理费9,800元，由彭涛负担。 二审期间，彭涛提交了4份新证据。证据1：邛崃市人民法院《执行完毕通知书》，拟证明：彭涛购买该房屋时，肖陶、古芝建所涉的另外一案的执行案件已执行完毕，法院应当却没有解除查封，导致该段时间的查封实质是无效状态。熊燕质证认为，该证据不能达到其证明目的，古芝建没有向法院提出解封申请，怠于履行自己的权利。本院认为，该份证据能证明彭涛购买房屋时，四川省邛崃市人民法院在该房屋上设立查封所涉及案件已执行完毕，本院对此证据予以采信。证据2：银行交易记录、房贷结清证明、收条，证明目的：一审判决后，彭涛代肖陶、古芝建偿还案涉房屋涉及抵押的款项，抵押权已涤除。熊燕质证认为，对证据三性不予认可。本院认为，该组证据可以反映目前案涉房屋的抵押已涤除，对该组证据予以采信。证据3：房屋预告登记、房屋信息查询记录两份，拟证明：肖陶、古芝建对该房屋进行过预告登记，彭涛有物权期待权，抵押已涤除。熊燕质证认为，对房屋预告登记的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；房屋查询记录仅能证明在一审后彭涛代替肖陶、古芝建偿还了部分债务。本院认为该组证据能证明肖陶、古芝建为案涉房屋预告登记权利人，两份房屋信息查询记录可证明案涉房屋抵押已涤除，本院对该组证据予以采信。证据4：成都众顺房产公司出具的《证明》，拟证明：2016年7月20日彭涛与肖陶、古芝建办理了房屋交接。熊燕质证认为，该证据不能作为证据使用，没有相关负责人签字。本院认为虽然该证明没有负责人签字，有一定瑕疵，但盖有成都众顺房地产经纪有限公司苏坡店公章，并能和一审中彭涛提交的《房屋转让意向协议》的第14条相印证，本院对此予以采信。肖陶、古芝建对上述4份证据未发表质证意见。 二审另查明，肖陶、古芝建于2012年4月27日向成都铁路地区旧城改造中心买受涉案房屋，并于同日网签备案。彭涛与肖陶、古芝建于2016年7月20日签订案涉房屋《房屋转让意向协议》，约定房屋总价为570000元。同日签订了公证的《预约合同》。各方于当日对房屋进行了交接，彭涛于当日支付房款400000元，其中银行转账380000元，并于同年10月30日支付房款50000元。2018年10月18日，成都铁路地区旧城改造中心以商品房新建方式取得案涉房屋产权。一审后，彭涛于2019年2月1日代肖陶、古芝建向中国银行清偿了债务65108.36元，涤除了成都市住房置业融资担保有限公司设定的抵押，并与肖陶、古芝建约定该清偿款在房款中予以抵扣，目前案涉房屋已无抵押。二审另查明，目前四川省邛崃市人民法院于2015年5月4日登记在案涉房屋的查封已解除。二审审理中，彭涛同意将未付清的54891.64元房款交付法院执行。二审还查明，案涉房屋地址由“青羊区苏坡辖区黄土村‘清水路苑’53栋2单元3楼302号”变更为“青羊区”。 本院认为，彭涛提出的异议是否能得到支持，应当围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。本院对此评述如下： 第一，本案的执行异议是针对成都市金牛区人民法院的查封和执行，而非针对四川省邛崃市人民法院的查封。彭涛与肖陶、古芝建在成都市金牛区人民法院查封之前已签订合法有效的书面《房屋转让意向协议》，该合同虽未经抵押权人同意，且在四川省邛崃市人民法院查封期间，但上述情形属于房屋存在权利瑕疵，不影响《房屋转让意向协议》的效力，且目前抵押已涤除，四川省邛崃市人民法院的查封已解除。另外，虽然各方签订的名为《房屋转让意向协议》，但协议中对房屋买卖内容要素约定齐全，且各方已按照约定交付房屋、支付大部分房款，因此该协议应视为房屋买卖合同且已大部分实际履行。第二，在成都市金牛区人民法院查封之前，彭涛已对案涉房屋进行装修入住，合法占有了该不动产。第三，在合同签订之日，同时也是在成都市金牛区人民法院查封之前，彭涛已按照合同约定支付房屋大部分价款。同时，目前彭涛同意将剩余价款按照法院的要求交付执行。第四，在查封时肖陶、古芝建尚未取得产权，非彭涛自身原因未办理过户登记。综上所述，案涉房屋归彭涛所有，彭涛提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，其享有的民事权益可以排除成都市金牛区人民法院的执行。另外，解除查封、协助办理产权登记不属于案外人执行异议之诉的审理范围，对该两项上诉请求本院不予处理。 综上所述，彭涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初11432号民事判决。 二、不得执行青羊区房屋。 三、确认青羊区房屋归彭涛所有。 四、驳回彭涛的其他诉讼请求。 一审案件受理费9,800元，二审案件受理费9800元，均由熊燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马丽莎 审 判 员 张艳秋 审 判 员 罗健文 二〇一九年十二月三日 法官助理 齐佳伟 书 记 员 雷 萍