湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11143号原告：杨秋香，女，1983年7月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：翦艳，湖南天地人律师事务所律师。被告：黄征，男，1978年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：长沙瑞雪房地产经纪有限责任公司三分公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段239号中城丽景香山园第37幢1层101房。负责人：陈家顺，区域经理。委托诉讼代理人：罗浩（系公司员工），男，1990年1月12日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：鲁晶（系公司法务），女，1993年11月21日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区大唐路176号鑫天御景湾花苑7栋102房。法定代表人：李霞，总经理。原告杨秋香(以下简称原告)与被告黄征、长沙瑞雪房地产经纪有限责任公司三分公司（以下简称瑞雪公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司（以下简称霞辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人翦艳，被告黄征，被告瑞雪公司的委托诉讼代理人罗浩，被告新环境公司的委托诉讼代理人鲁晶和被告霞辉公司的法定代表人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告黄征、瑞雪公司、新环境公司于2019年6月24日签订的《房屋买卖合同》；2、被告黄征退还原告定金2万元；3、被告瑞雪公司、新环境公司退还原告居间费1万元；4、被告霞辉公司退还原告按揭服务费18000元，并赔偿由此给原告造成的一切损失；5、本次诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告黄征、瑞雪公司、新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告黄征购买位于长沙市雨花区，建筑面积为65.25平方米，总金额828000元。《房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告黄征支付2万元购房定金，同时向被告瑞雪公司支付了1万元居间费，并于当天按照买卖合同约定委托被告霞辉公司办理贷款，预计贷款60万元，并向被告霞辉公司支付按揭服务费18000元。在办理银行按揭贷款过程中，原告根据被告瑞雪公司和霞辉公司的授意，先是向招商银行提交了一份月收入为5000元的收入证明、银行流水等相关资料，在面签时，原告应要求提供所就职的物业公司出具的月收入为2300元的收入证明，第一次贷款被拒签。随后，原告多次联系业务员罗浩要求催促被告霞辉公司尽快安排第二次贷款面签。在第二次面签时，光大银行拒绝向原告提供60万元贷款。原告已积极履行合同义务，现仍无法办理贷款，且买卖合同约定的贷款截止日期2019年8月31日已届满。根据《房屋买卖合同》第二条第（四）项的约定，因原告原因未获得银行批准贷款的，双方互不违约，被告黄征、瑞雪公司、新环境公司应无息退还已收取的全部购房款及相关资料证件，买卖合同自行终止。同时，被告霞辉公司应当退还原告按揭服务费并赔偿由此给原告造成的一切损失。被告黄征辩称，2019年6月24日，原告与被告通过被告新环境公司在被告新环境公司总部写字楼自愿签订房屋买卖协议。2019年7月1日，原告提供其收入证明用于申请银行按揭贷款，7月8日，原告在被告新环境的门店告知被告和被告新环境因其无法筹集足额款项支付首付款，原告提出申请取消协议，并只愿意赔偿一个月房租用于作为合同违约金，被告不同意。期间，原告不惜使用非法手段来逃避合同违约责任。2019年7月12日，原告替换收入证明，原告的行为违反了合同真实、诚信、平等、合法等原则，其弄虚作假的欺骗行为已构成违约事实。根据合同约定，原告应当承担违约责任，向法院申请法律规定的定金法则。被告在2019年7月23日已经发函给原告告知违约义务。时至今日，因本案纠纷，被告名下的房屋不能挂牌出售导致损失近3万元。被告作为积极守约方没有任何违约行为，被告要求原告赔偿给被告造成的一切损失，并驳回原告的诉讼请求。被告瑞雪公司辩称，原告和被告瑞雪公司签订合同后，原告与本代理人沟通需要将另一套房产出售后才能办理诉争房屋的交易手续，在第一次面签时原告提供了5000元的收入证明，但正式面签时原告提供2300元的收入证明，因收入不符合贷款条件，故没有得到银行放款通过。其后，原告到门店要求解除合同，并毁坏了门店的财物。之后，原告在本代理人的陪同下到光大银行去面签，但原告明确告知光大银行经理其只有2300元的收入，故第二次面签也未通过，第二次面签时确定原告的征信报告没有问题。因原告每月的实际收入超过5000元，但其故意提供不符合贷款要求的收入证明，被告瑞雪公司在2019年8月24日告知原告两次贷款未通过构成恶意违约应承担相应的违约责任，故原告的主张没有事实和法律依据。被告新环境公司辩称，诉争买卖合同不能履行是原告自身行为导致。原告与被告新环境公司就诉争房屋在2019年6月24日签订《房屋买卖合同》，当天，原告交付2万元定金并支付了中介费给被告瑞雪公司和按揭服务费给被告霞辉公司。根据合同约定的办理按揭手续的时间，被告瑞雪公司的代理人多次与原告联系办理手续的相关事宜，原告在2019年7月10日前往门店沟通时称会故意搞坏其征信。但根据被告瑞雪公司的查询，原告并没有征信问题，但原告采取强硬手段逼迫被告退还中介费等。原告先后办理了两份收入证明，原告在贷款审批时自行拿出2300元每月的工资证明，并强调其没有支付能力，故导致贷款没有审批通过。被告新环境公司不受原告陈述事实的约束。原告因自身原因导致没有履行诉争买卖合同，根据诉争房屋买卖合同中的约束对象，被告瑞雪公司和新环境公司不受该合同的约定。被告新环境公司是独立的法人，被告新环境公司对被告瑞雪公司只有管理职能，被告瑞雪公司是独立的法律承担主体，原告对被告新环境公司的主张没有事实和法律依据。被告霞辉公司辩称，被告霞辉公司根据合同约定办理贷款事宜的时间陪同原告办理贷款手续，因原告面签提供的收入证明与原告之前提交的收入证明不一致，导致银行贷款未通过。第二次面签时，原告明确告知银行经理其无偿还能力，导致第二次面签也未通过，故因原告的原因导致银行贷款审批不能通过是原告的过错。原告对被告的主张无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异议的《房屋买卖合同》、定金收条、居间服务费收据、《委托代办协议》、收据，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年6月24日，原告（乙方、买受方）与被告黄征（甲方、出售方）、瑞雪公司（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落于长沙市雨花区出售给乙方，该房屋权证号为：71××76；2、甲乙双方确认该房屋总售价为82.8万元，乙方于2019年6月24日支付甲方购房定金2万元，由甲乙双方要求丁方指定账户托管，乙方拟申请银行贷款60万元，甲乙另行委托代办机构办理，甲乙在本合同签订后3日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2019年8月31日前办理贷款审批，丙方协助，贷款实际审批额度与拟申请额度差异的，在第一笔首付款支付时相应增减差额。贷款到帐日期以实际情况为准，放款差额部分在放款后三个工作日内甲乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。甲乙双方应于2019年9月30日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款20万元；3、乙方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止；4、签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费13720元。甲乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还，守约方支付的服务费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿。同日，原告向被告黄征支付购房定金2万元。2019年6月28日，原告向被告瑞雪公司支付居间服务费1万元。之后，原告要求解除诉争房屋买卖合同，原、被告就后续事宜协商未果，原告诉至法院，请求依法裁决。本院于2019年11月12日向被告黄征、瑞雪公司、新环境公司和霞辉公司送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原告在庭审中陈述其系湖南锦峰物业管理有限公司的工作人员，每月工资收入为2300元，每月除了该份工资收入外大概还有5000元收入，包括二手车和新车买卖等收入。被告新环境公司为证明其核查了原告的征信报告，原告征信情况不影响其在银行贷款，提供了原告的个人信用报告。原告质证认为，对上述个人信用报告的真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，不能证明原告可以贷款60万元，客观是原告没有贷款成功。被告新环境公司为证明原告在第一次贷款审批之前欲解除合同，原告想在互不违约的情况下解除合同，原告在申请贷款前和被告协商解除合同未果后，邀其朋友打砸门店的风扇和办公用品，原告态度强硬且影响恶劣，提供了录音光盘和视频光盘各一张。原告质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，被告新环境公司无证据证明原告存在恶意解除合同，被告明知原告收入低无法获得银行贷款的事实，原告在贷款审批没有通过以后，积极与被告协商如何解除合同，上述视频不能达到被告新环境公司的证明目的。被告黄征、瑞雪公司、霞辉公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。上述原告个人信用报告显示原告无不良信用记录。上述视频资料显示原告在2019年7月18日晚上八点至九点期间在被告新环境公司门店，将该门店正在使用的电风扇踢倒，被踢到的电风扇撞击到旁边办公桌上的电脑，之后原告将踢倒的电风扇加踢了几脚。上述录音资料载明如下内容：原告因首付款（借出去的钱收不回来）出现问题，不想再履行诉争房屋买卖合同，原告与被告黄征、新环境公司等就原告要求被告黄征退还相关款项进行协商。原告提出被告黄征在扣除一个月的房租后将已支付的剩余定金退还给原告，被告黄征不同意，称其因诉争房屋买卖已耽误时间和精力，隐形的损失不少，要求按照合同约定继续履行。原告称如果被告黄征不同意，她便将个人信用记录搞坏，致使银行不发放贷款。被告瑞雪公司为证明其积极配合原告办理贷款手续，提供了微信聊天记录。原告对该微信聊天记录的真实性、合法性和关联性无异议，对证明目的有异议，该证据未体现原告在找各种理由解除合同，原告有告知被告资金出现问题，是因为原告签订合同后考虑卖房后再购买诉争房屋，但因为欲出售的房屋是拆迁房，难以出售，不能证明原告违约，证明原告一直想购买诉争房屋。被告黄征、新环境公司、霞辉公司对该微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均无异议。上述微信记录中有载明如下内容：原告于2019年7月8日通过微信告知被告瑞雪公司的工作人员因其资金出现问题，暂时买不了房屋。另查明，2019年6月24日，原告（乙方、买受方）与被告黄征（甲方、出售方）、霞辉公司（丙方、代理人）签订《委托代办协议》，约定：1、鉴于甲乙双方于2019年6月24日签订房屋买卖合同，乙方委托丙方代为办理该房屋交易过程中的贷款事宜达成本协议；2、乙方预计贷款为60万元，丙方收取的服务费为贷款额的3%，丙方收取的服务费为18000元，由乙方于本协议签署当日向丙方支付，其中贷款金额以银行或公积金实际放款金额为准，按揭服务费多退少补；3、因甲乙双方任何一方的违约行为，使得丙方无法完成服务事项的，丙方收取的服务费不予退还。本院认为,原告与被告黄征、瑞雪公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》以及原告与被告黄征、霞辉公司签订的《委托代办协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《房屋买卖合同》的解除。根据合同约定，原告与被告黄征应在2019年8月31日前办理贷款审批，原告于2019年7月8日告知被告瑞雪工作人员因其资金出现问题，无法购买诉争房屋，之后要求解除诉争《房屋买卖合同》，并就相关款项的退还与被告黄征、新环境公司等进行协商，因双方未能达成一致意见而引起本次纠纷，本院于2019年11月12日向被告黄征、瑞雪公司、新环境公司送达了本案起诉状和证据副本，故原告请求解除与被告黄征、瑞雪公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持；2、关于购房定金的返还。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告因自身原因不能按照约定履行合同义务，故请求被告黄征退还其购房定金2万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原告主张其依据买卖合同的约定，即原告因自身原因未获银行贷款批准的，原告和被告黄征互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止，主张解除房屋买卖合同并要求返还定金，与审理查明的事实不符，本院对其主张不予支持；3、关于居间费的退还。根据《房屋买卖合同》的约定，原告与被告黄征在签订诉争《房屋买卖合同》时认可共同委托被告瑞雪公司为其已提供完居间服务，原告和被告黄征应向被告瑞雪公司支付服务费用，合同签订后，任何一方违约，被告瑞雪公司不承担责任，且违约方支付的服务费被告瑞雪公司不予退还。本案中，原告因自身的原因致使诉争合同未能履行，故原告请求被告瑞雪公司、新环境公司退还居间费1万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；4、关于按揭服务费的退还和损失的赔偿。根据原告与被告黄征、霞辉公司签订的《委托代办协议》的约定，因原告和被告黄征任何一方的违约行为，使得被告霞辉公司无法完成服务事项的，霞辉公司收取的服务费不予退还。本案中，原告因自身的原因导致被告霞辉公司无法完成委托服务事项，故原告请求被告霞辉公司返还其按揭服务费18000元，并赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨秋香与被告黄征、长沙瑞雪房地产经纪有限责任公司三分公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》解除；二、驳回原告杨秋香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，因适用简易程序减半收取500元，由原告杨秋香负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇一九年十二月十日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。