湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘执复262号复议申请人（利害关系人）：张家界纬地酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪居委会2号居民点，组织机构代码68501173X。法定代表人：钟家望。申请执行人：中国民生银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江路189号，组织机构代码678028824。负责人：王周屋。被执行人：江华坤昊实业有限公司，住所地湖南省永州市江华县河路口工业园，组织机构代码799148216。法定代表人：王恩榜。被执行人：张家界金陵旅游开发有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪，组织机构代码776752971。法定代表人：蔡海松。被执行人：湖南清泉房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区春园步行街银街10栋5楼，组织机构代码717088302。法定代表人：颜文，董事长。被执行人：湖南清泉商贸实业集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区底星路22号（清泉广场东侧），组织机构代码730531022。法定代表人：颜文，董事长。湖南省长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司长沙分行与被执行人江华坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，张家界纬地酒店有限公司向长沙中院提出执行异议。长沙中院于2018年7月4日作出（2018）湘01执异95号执行裁定，中国民生银行股份有限公司长沙分行、张家界纬地酒店有限公司不服，向本院申请复议。本院于2019年1月18日作出（2018）湘执复255号执行裁定，撤销长沙中院（2018）湘01执异95号执行裁定，发回长沙中院重新审查。2019年10月29日，长沙中院作出（2019）湘01执异104号执行裁定，张家界纬地酒店有限公司不服，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张家界纬地酒店有限公司向本院申请复议称，复议申请人于2009年4月20日与张家界金陵旅游开发有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为20年。张家界金陵旅游开发有限责任公司提供的2014年和2015年的《评估报告书》存在严重错误，一是将复议申请人投资在物业上的装修费用计入张家界金陵旅游开发有限责任公司的财产进行评估，增加了对该物业的估值。二是没有体现张家界纬地酒店有限公司的承租人身份，更没有考虑其作为承租人身份对物业估值的影响。三是2015年续贷时，张家界金陵旅游开发有限责任公司也没有告知复议申请人，复议申请人在不知情的情况下可能丧失主张优先权的权利。复议申请人作为张家界金陵旅游开发有限责任公司物业的承租方，对该物业的装修部分，必须主张自己的单独权利，虽然装修与物业不可分割，但是装修价值却是可以计算的。在评估过程中，张家界金陵旅游开发有限责任公司、中国民生银行股份有限公司长沙分行以及评估公司都知道承租状态而不予确认，实际上是损害张家界纬地酒店有限公司合法权益的行为。法院应当认定上述评估报告书、《最高额抵押合同》及《还款协议》无效。张家界纬地酒店有限公司具有优先购买权、要求返还装修投资的权利，同时，由于租赁在先抵押在后，承租人还应当继续享有买卖不破租赁的权利，可以继续承租该物业至2029年4月30日。中国民生银行股份有限公司长沙分行可以先执行江华坤昊实业有限公司的资产，偿还该笔债务，以减少工作量。复议申请人不是执行案件当事人，对于评估报告等文件没有主体资格，不能直接取得，而评估是法院委托，法院可以自行查阅判断。评估机构非执行机关，不能执行抵押物，复议申请人基于评估报告没考虑其权利向执行部门提出异议，才能解决实际问题。请求终止对张家界金陵旅游开发有限责任公司的强制执行。本院查明，中国民生银行股份有限公司长沙分行与江华坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，长沙中院于2017年3月13日作出（2016）湘01民初769号民事判决：一、江华坤昊实业有限公司在判决生效之日起十日内向中国民生银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金100000000元及利息2265938.44元（该利息含罚息、复利，暂计算至2016年5月25日止，2016年5月26日起的利息按合同约定计算至本金清偿之日止）；二、江华坤昊实业有限公司在判决生效之日起十日内向中国民生银行股份有限公司长沙分行偿还垫付的索偿款2242500元；三、中国民生银行股份有限公司长沙分行有权就张家界金陵旅游开发有限责任公司所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第××号）、湖南清泉房地产开发有限公司所有的位于娄底市娄星区春园步行街银街10-4001、4002、5××1号房产证号为娄房权证娄底字第××号、00××31号、00109430号（娄房他证娄底字第××号）及土地证号为娄国用-2008-ＳＧ1487号、娄国用-2008-ＳＧ1488号、娄国用-2008-ＳＧ1489号（娄他项2014第Ｔ00756号）的房地产、湖南清泉商贸实业集团有限公司所有的位于娄底市氐星路××房产证号为娄房权娄底字第××、00××52、00073951号（娄房他证娄底字第××号）及土地证号为娄国用-2004-Ａ0147号（娄他项2014第Ｔ00758号）的房地产折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款，在本判决第一、二项所确定的债权范围内优先受偿；四、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司对江华坤昊实业有限公司承担连带清偿责任后，有权向江华坤昊实业有限公司追偿；五、驳回中国民生银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果江华坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费564342元，财产保全申请费5000元，共计569342元，由江华坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司共同承担。湖南清泉房地产开发有限公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月1日作出（2017）湘民终239号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24927.5元，由湖南清泉房地产开发有限公司负担。上述判决生效后，江华坤昊实业有限公司、张家界金陵旅游开发有限责任公司、湖南清泉房地产开发有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司未能履行该判决，中国民生银行股份有限公司长沙分行向长沙中院申请强制执行。长沙中院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会-101、101等11套服务业用房进行评估。鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年1月22日出具评估报告。该评估报告载明，估价对象于2009年4月20日出租给张家界纬地酒店有限公司，租赁期限为2009年5月1日至2029年4月30日（共计20年），合同约定年租金为180万元，鉴于订立该租赁合同时，张家界金陵旅游开发有限责任公司为张家界纬地酒店有限公司股东，该租赁行为为关联交易且租金低于市场水平，故本次评估未考虑租约对估价对象价值的影响。张家界纬地酒店有限公司不服，向长沙中院提出执行异议，以评估报告存在错误等为由请求撤销对张家界金陵旅游开发有限责任公司的强制执行。另查明，2014年8月14日，中国民生银行股份有限公司长沙分行与张家界金陵旅游开发有限责任公司签订《最高额抵押合同》（编号为：公高抵字第2014年长冶金子部综额字014-03号），约定：张家界金陵旅游开发有限责任公司以其所有的位于张家界市官黎坪办事处官黎坪居委会的房产证号为张房权证官字第××号及土地证号为张国用（2008）第0360号的房地产（张房他证官字第××号）对江华坤昊实业有限公司在人民币壹亿元的最高债权额（即主债权本金的最高限额）内向中国民生银行股份有限公司长沙分行提供最高额抵押担保。协议签订后，中国民生银行股份有限公司长沙分行与张家界金陵旅游开发有限责任公司到相关行政管理部门办理抵押登记手续，领取他项权利证明。长沙中院审查认为，张家界纬地酒店有限公司所提异议都是对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。但对评估报告的异议不能成为撤销对被执行人强制执行的理由。而且，无论其优先购买权和继续租赁权是否成立，均不能阻却对涉案房屋的执行，更不能因此撤销对被执行人的强制执行。张家界纬地酒店有限公司请求撤销对张家界金陵旅游开发有限责任公司的强制执行的异议请求，其理由不能成立，不予支持。据此裁定驳回张家界纬地酒店有限公司的异议请求。本院认为，根据本案执行依据即本院（2017）湘民终239号民事判决及长沙中院（2016）湘01民初769号民事判决，张家界金陵旅游开发有限责任公司为本案被执行人，长沙中院对被执行人名下且已设定了抵押的案涉房产进行处置，并无不当。作为承租人的张家界纬地酒店有限公司，以案涉房产评估报告存在错误等为由，提出终止对张家界金陵旅游开发有限责任公司的强制执行的请求事项，缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回张家界纬地酒店有限公司的复议申请，维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01执异104号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄腊妍审 判 员  周小辉审 判 员  方湘平二〇一九年十二月二十三日法官助理刘宇丹代理书记员  徐 可