湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2454号原告：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。负责人：夏静，该行行长。委托诉讼代理人：陈汉云，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。被告：李煜烽，男，1969年8月22日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被告：武汉奥山世纪房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区民主路717号拜赞庭小区会所1层。法定代表人：潘成兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师（特别授权代理）。原告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中国银行）与被告李煜烽、武汉奥山世纪房地产开发有限公司（以下简称奥山房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人陈汉云，被告奥山房地产公司的委托诉讼代理人韩秀琴到庭参加诉讼。被告李煜烽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。按法律规定本案公告期间不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李煜烽于2012年6月19日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年QSFD字第OS3001号）；2、被告李煜烽立即向原告偿还截止至2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计756,497.63元，及从2019年3月25日起至前述款项实际付清之日止的利息、罚息（按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定标准计算）；3、原告对坐落于青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在被告李煜烽不能清偿前述债务及原告垫付的诉讼费用范围内享有优先受偿权；4、被告奥山房地产公司对被告李煜烽所欠借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月29日，李煜烽就购买青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋，与奥山房地产公司签订了1份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定李煜烽购买的为预售商品房，购房总款为1,211,304元。2012年6月19日，原告与李煜烽签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额840,000元，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款1,211,304元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。李煜烽在该合同借款人处签名并捺印，原告在贷款人处加盖公章予以确认。2012年2月24日，原告与李煜烽办理了其所购房屋的抵押权登记手续，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局分别出具了编号为武房期青字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人李煜烽，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋，权利价值为840,000元。前述期房抵押证明上还载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”。2012年6月11日，奥山房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，担保函明确同意愿为李煜烽向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金84万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。奥山房地产公司还在该保函第4条承诺：在保证期间内，若借款人拖欠贵行任一期贷款本息，则本公司立即履行保证义务。2012年6月18日，原告依约向李煜烽指定的奥山房地产公司账户发放了贷款840,000元，放款时贷款月利率为6.23‰。截至2019年3月25日，李煜烽还款65期，逾期16期，已还本金134,103.37元，未到期本金663,243.61元，逾期本息93,254.02元（其中拖欠本金42,653.02元、利息46,192.58元、本金的罚息2,125.18元、利息的罚息2,283.24元），未到期本金及逾期本息合计756,497.63元。原告就李煜烽拖欠的本息多次催要无果，李煜烽所购房屋他项权证正本至今亦未交付原告。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李煜烽未到庭参加诉讼，亦未提交证据。被告奥山房地产公司辩称：1、奥山房地产公司已按商品房买卖合同约定及时开具权属证明，现因李煜烽自身原因未办证，且原告作为贷款银行，未及时催促李煜烽办理权属证明，以便其办理抵押权登记，由此导致的损失应由原告与李煜烽承担，与奥山房地产公司无关。2、根据物权法176条的规定，案涉债务既有李煜烽案涉房产的担保，又有奥山房地产公司的担保，在李煜烽不履行到期债务的情况下，原告应当先就李煜烽提供物的担保实现债权，奥山房地产公司仅就物的担保无法清偿的部分承担保证责任。3、原告主张的利息、罚息不能重复主张，根据相关法律规定，原告与李煜烽签订的贷款合同约定利息及违约金，原告仅能择一行使。关于原告请求利息的计算依据，原告并未按照合同约定进行浮动计算，原告主张的利息计算方式存在问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《武汉市商品房买卖合同》两份及发票、《个人一手住房贷款合同》、武汉市期房抵押证明、不可撤销连带责任担保函、借据存根、贷款已还款明细清单及逾期未还款查询单。被告奥山房地产公司提交了权属证明登记表。本院认为原告及被告提交的证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。本院依职权调取的房屋产权登记信息查询单，该证据客观真实，本院予以采信。经审理查明：2011年3月29日，李煜烽与奥山房地产公司签订了1份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：青110600705），购买青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋，合同约定李煜烽购买的为预售商品房，购房总款为1,211,304元。奥山房地产公司向李煜烽出具了371,304元的首付款发票，约定余款以贷款方式支付房款。2012年6月19日，原告与李煜烽签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年QSFD字第OS3001号），约定：贷款购买青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋，贷款金额840,000元，贷款期限240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款1,211,304元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的公式为，利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；担保方式为，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。李煜烽在该合同借款人处签名并捺印，原告在贷款人处加盖公章予以确认。2012年2月24日，原告与李煜烽办理了其所购房屋的期房抵押登记手续，武汉市青山区住房保障和房屋管理局出具了编号为武房期青字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人李煜烽，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋，权利价值为84万元。另，房屋产权登记信息查询单显示该案涉房产于2014年4月21日核准登记，于2014年4月24日办理权属证书。不动产抵押信息单显示，该房产的预购商品房合同抵押已转为一般抵押。2012年6月11日，奥山房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，载明奥山房地产公司同意为李煜烽向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金84万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。担保方式为在保证期间内，若借款人拖欠贷款，则奥山房地产公司立即履行保证义务。2012年6月18日，原告依约向李煜烽指定的奥山房地产公司账户发放了贷款840,000元，放款时贷款月利率为6.23‰。在合同履行的过程中，被告李煜烽未按合同约定的还款金额和期限还款，截至2019年3月25日，李煜烽还款65期，逾期16期，已还本金134,103.37元，未到期本金663,243.61元，逾期本息93,254.02元（其中拖欠本金42,653.02元、利息46,192.58元、本金的罚息2,125.18元、利息的罚息2,283.24元），未到期本金及逾期本息合计756,497.63元。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告李煜烽签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。原告依约向被告李煜烽发放了贷款840,000元，但被告李煜烽未按约定向原告偿还贷款，其行为已构成违约，原告有权依据《个人一手住房贷款合同》的约定解除合同，并要求被告李煜烽立即清偿借款本息及相关费用。被告李煜烽除应如数归还借款本金外，还应支付利息、罚息。截止2019年3月25日，根据原告电脑系统显示尚未到期本金663,243.61元，逾期本息93,254.02元（其中拖欠本金42,653.02元、利息46,192.58元、本金的罚息2,125.18元、利息的罚息2,283.24元）。现原告要求李煜烽提前偿还尚未到期本金663,243.61元，逾期本息93,254.02元（截止2019年3月25日）及此后的利息、罚息，本院予以支持。根据房地部门调取的不动产抵押信息单显示案涉房屋已办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告已取得案涉房产的抵押权，故原告主张对案涉房屋享有优先受偿权，本院予以支持。奥山房地产公司出具的《不可撤销连带责任担保函》载明，奥山房地产公司对李煜烽的案涉贷款承担连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。担保方式为在保证期间内，若借款人拖欠贷款，则奥山房地产公司立即履行保证义务。因各方当事人均未举证证明李煜烽已将他项权证交付给原告，故原告要求奥山房地产公司承担担保责任未超出担保期间。奥山房地产公司主张案涉房屋具备办证条件，但未能证明原告存在阻止办证的过错，故奥山房地产公司应承担连带保证责任。关于奥山房地产公司要求仅对抵押房产不足清偿的部分承担保证责任的意见，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”，本案中，奥山房地产公司出具的《不可撤销连带责任担保函》承诺在借款人出现拖欠贷款时奥山房地产公司立即履行保证义务，从“立即”的文意看，有立刻、马上的意思，意味着无前提条件，即实现物的担保不构成奥山房地产公司承担连带保证责任的前提。故原告要求奥山房地产公司承担连带保证责任的请求，予以支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告李煜烽于2012年6月19日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年QSFD字第OS3001号）；二、被告李煜烽于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行返还截止2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计756,497.63元及从2019年3月25日起至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、原告中国银行股份有限公司武汉青山支行对坐落于青山区和平大道罗家港奥山世纪城（霍克印象）D5栋19层1901号房屋折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权；四、被告武汉奥山世纪房地产开发有限公司对被告李煜烽的上述第（二）项债务向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,365元、保全费4,302元，由被告李煜烽、武汉奥山世纪房地产开发有限公司负担。第一次公告费260元，由被告李煜烽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  张春华人民陪审员  王庆钢二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 强