浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终2714号上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司宁波分行，住所地：浙江省宁波市海曙区镇明路36号，统一社会信用代码：91330200724099966D。负责人：吴学文。上诉人（原审原告）：浩龙建设集团有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区青春路300号，统一社会信用代码：913307027652058333。法定代表人：张金龙，执行董事。上诉人（原审原告）：童盛森，男，1969年5月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人（原审原告）：黄红亮，男，1976年10月31日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。上诉人（原审原告）：杨健珍，女，1970年12月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：朱涛，浙江金元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金华新宇置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区白龙桥后童村，统一社会信用代码：91330702698298848C。诉讼代表人：金华新宇置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：马妍，浙江婺源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王经鹤，男，1977年12月11日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：邵泓涛，浙江振进律师事务所律师。上诉人中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍（以下简称宁波中信银行等五人）因与被上诉人金华新宇置业有限公司（以下简称新宇公司）、王经鹤债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初163号民事判决，共同向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年6月14日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人宁波中信银行等五人共同委托诉讼代理人朱涛、被上诉人新宇公司委托诉讼代理人马妍、被上诉人王经鹤委托诉讼代理人邵泓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁波中信银行等五人共同上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用均由新宇公司、王经鹤负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据调查了解，王经鹤与新宇公司之间不存在真实的购房行为，双方之间实际是借贷关系而非房屋买卖关系，将涉案房产登记在王经鹤名下只是借贷的担保。而王经鹤在新宇公司破产后，以买卖关系申报债权的行为势必侵害其他债权人的利益，其为获得不合法利益而进行的行为明显具有恶意。2、王经鹤系职业放贷人，以其作为原告的民间借贷案件有数十件。王经鹤一次性“购买”房产达11套之多，如果其系真实购房人，一次性拿出1200万元购房，对于房屋的市场均价应当非常清楚。涉案购房合同的价格是用借款总额除以房屋面积凑出来的，低于实际售价的50%。王经鹤明知新宇公司以明显不合理低价签订购房合同，也可以判断其存在主观恶意。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为王经鹤购买的房屋确属“低价”且“损害债权人的利益”，但是五上诉人没有证据证明王经鹤“明知”及“不具有恶意”，显然是对合同法第七十四条理解错误。1、根据一审新宇公司支付利息等证据结合购房合同明显低价的事实，可以证明王经鹤存在“恶意”。2、一审法院认为五上诉人未举证证明王经鹤明知新宇公司存在债务，显然加重了五上诉人的举证责任。如果法院以债权人不能证明受让人知情而驳回诉请，那么撤销权制度根本得不到实现。受让人存在恶意应当以是否知道明显不合理低价转让财产来推定，如果受让人有充分证据证明自己不知道，应对自己善意负有举证责任。3、债权人撤销之诉是从债权人角度去评价债务人的处分行为是否实际侵害债权人利益，而非评价债务人是否恶意侵害。新宇公司破产清算的情形已经客观证明侵害的结果，不需要五上诉人再举证证明。为维护新宇公司广大债权人的合法利益，特提起上诉，望查明事实后依法予以改判。新宇公司辩称，王经鹤的1200万元总房款系借款，当时新宇公司根据王经鹤的要求签订房屋买卖合同，单价并不真实，且明显低于正常的销售价格及当时市场价格。王经鹤于2014年1月将款项汇入新宇公司后，新宇公司每月按3.5分的标准支付利息42万元，该42万是现金支付，直至2014年11月，相关的证据一审已经提供。王经鹤有非常多民间借贷案件，在一审开庭时，法官也曾询问王经鹤的资金来源、工作等情况。根据其他债权人提供的线索，一审判决后王经鹤因涉嫌套路贷已离开国内，据说到了柬埔寨，刚才新宇公司也曾要求查看王经鹤代理人的委托时间，因为本案是一个无效合同。如果本案结果是维持一审判决的话，新宇公司下一步工作将要把本案移送公安侦查，其他认同上诉状中关于法律适用的问题。王经鹤辩称，一、一审认定事实清楚。1、王经鹤与新宇公司的商品房买卖关系真实，不存在五上诉人主张的以购房作为借款担保的情况。新宇公司开发的商铺通过公开市场销售，王经鹤也是看到销售广告，并了解周边环境的基础上与新宇公司协商确定商铺成交价格，签订合同后进行合同备案和预告登记，王经鹤实际支付全部房款，新宇公司开具部分销售发票，本案系真实房屋买卖关系。如果不是因为新宇公司资金问题导致工程逾期，涉案商铺早已交付给王经鹤，不能因新宇公司破产就认为王经鹤买卖损害其他债权的利益。2、王经鹤并非职业放贷人。王经鹤经营汽车修理、装潢十几年，因为业务关系确实有熟人朋友因资金周转而发生借贷，但也不足以认定其是职业放贷人。王经鹤一次性购买11套商铺，确实有优惠，但按照一房一议定价，不存在五上诉人所称的1200万元总额除以面积算出单价，否则每套房屋单价均应相同。王经鹤购买的每套商铺单价均不一致，因位置、结构不同故价格也不同，甚至单价存在2000多元的差距，成交价格并没有低于实际价格的50%。二、一审判决适用法律正确。1、王经鹤购买房屋的房价合理，所谓低价是相对而言，不属于法律规定的“不合理低价”。涉案房产价格是双方一致确认，也符合周边市场行情。一次性购买11套且现金支付，价格有一定优惠，也符合行业销售惯例。王经鹤购买的商铺属于面积较大、商铺位置不是很好、户型也有缺陷，对房价有一定影响。房产价格与当时的市场行情有关，王经鹤购房时间为2014年1月，新宇公司整体销售不好，结合其他相同时间购房的价格基本差不多。当时开发商推出售后返租政策，所以该类商铺的销售价格本身就是虚高，不具有可比性。王经鹤购买的商铺没有享受售后返租政策，所以价格比较低。双方的价格符合市场及政府控价，涉案合同均经备案且预告登记，价格过低无法进行预告登记。2、王经鹤未收到新宇公司支付的利息，新宇公司一审中也未提供相应证据或提供的证据无法证明王经鹤收到过利息。3、根据合同法第七十四条规定，债权人撤销权的成立需要三个要件，一是债务人以明显不合理的低价转让财产，二是该转让行为对债权人造成损害，三是受让人具有恶意，即受让人知道债务人转让财产的价格明显不合理且目的是为了损害债权人利益。在本案中不存在明显不合理的低价转让。首先，本案中交易价格符合当时周边市场行情，且经合同备案和预告登记。其次，涉案商铺在市场上公开销售，这种销售属于正常商业行为，故当时的转让行为不可能对债权人造成损害。事后新宇公司经营不善，造成资不抵债。再次，王经鹤通过公开渠道购买房产，手续完备且支付全部购房款，不存在恶意，也不可能知道新宇公司出售商铺是为了损害债权人利益。相反，王经鹤作为购房户，逾期三四年仍未取得涉案房产，与五上诉人一样均是受害者。作为债权人行使撤销权必须举证证明债务人存在以明显不合理的低价转让财产，且受让人明知道该转让行为对债权人会造成损害结果，现五上诉人未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。宁波中信银行等五人向一审法院起诉请求：1、撤销新宇公司、王经鹤于2014年1月15日签订的商品房买卖合同（房屋编号A1072），将该套商品房归入新宇公司的破产财产；2、本案诉讼费用由新宇公司、王经鹤承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，新宇公司以资不抵债为由向该院申请破产清算。同月16日，该院作出（2018）浙0702破申2号民事裁定书，受理新宇公司的破产清算申请。当月19日，该院作出决定书，指定浙江一剑律师事务所、浙江婺源律师事务所担任新宇公司管理人。2018年8月8日召开了第一次债权人会议。经债权人大会表决，宁波中信银行等五人当选为债权人委员会成员。2014年1月15日，新宇公司（出卖人）与王经鹤（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》1份，合同约定，买受人向出卖人购买宏腾生活广场第一层A1072号商铺，建筑面积为177.24平方米，单价8000元/平方米，总价款1417920元；合同签订之日交付首付款567168元，剩余房款850752元于2014年1月17日前付清；合同还就商品房及证书的交付、商品房转移登记等事项作了约定。合同签订后，王经鹤按约向新宇公司支付了全部购房款。2014年1月17日，新宇公司为该套商铺办理了预售合同备案证明。2015年4月20日，新宇公司为该套商铺办理了预购商品房预告登记，王经鹤取得金房预婺字第××号登记证书。至今，该套商铺未予交付买受人。另查明，在2014年1月15日至17日间，王经鹤共向新宇公司购买了宏腾生活广场第一层的11套商铺（含涉案商铺），分别签订了11份商品房买卖合同，购房款均已全额付清，均办理了预售合同备案证明、预购商品房预告登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述规定，受让人有偿受让债务人的财产时，债权人主张撤销权一般需满足以下条件：一是债务人以明显不合理低价转让财产；二是该转让行为对债权人造成损害；三是受让人须明知，也可说具有恶意，即受让人知道债务人转让财产的价格明显不合理且目的是为损害债权人的利益。本案中，王经鹤与新宇公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规强制性规定，应属合法有效，该院依法予以确认。新宇公司在存在债务的情况下，将涉案商铺以较低价格销售给王经鹤，该行为可视为损害了在先债权人的利益，但宁波中信银行等五人并未提供证据证明王经鹤知道或应当知道新宇公司存在债务的事实，也未举证证明王经鹤明知新宇公司的低价销售是为了损害宁波中信银行等债权人利益，故不能认定王经鹤购买涉案商铺时具有恶意。因此，宁波中信银行等五人的诉请不符合撤销权的成立要件。综上，宁波中信银行等五人之诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍负担（已预交）。二审中，宁波中信银行等五人未向本院提交新的证据，但申请对涉案商铺签订买卖合同时的市场价格进行评估。本院依法委托金华市立盛房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年11月20日出具金立盛司法估字（2019）第027号房地产估价报告，认为涉案A1072号商铺于2014年1月15日价值时点的市场价值为220万元。宁波中信银行等五人质证认为，对房地产估价报告的三性均无异议，可以证明王经鹤当时购买涉案商铺的价格远低于市场价70%，涉案商品房买卖合同依法应予以撤销。新宇公司质证认为，对房地产估价报告的三性均无异议，但该评估价格低于新宇公司当时的实际定价及实际出售价格，涉案商品房买卖合同价格为评估价的64.5%，明显低于市场价格，涉案商品房买卖合同应予以撤销。王经鹤质证认为，首先，对估价报告能否作为证据有异议，该评估系在二审中启动，不符合举证的要求，对该证据的正当性持有异议。涉案评估系宁波中信银行等五人申请，但评估费由新宇公司预缴，发票也出具给新宇公司。其次，新宇公司与王经鹤均是买卖合同当事人，合同撤销对双方权利义务都有影响，上述情况是否可以认定宁波中信银行等五人与新宇公司串通损害王经鹤利益，故对评估报告的正当性、启动程序及结果的正当性均持异议。再次，该评估报告写明采用市场价值标准并参考了近期交易类似房产，即比较法。王经鹤申请法院调取成交当时的市场交易价，否则评估报告的适用会陷入循环论证的悖论，评估报告是参考市场价，但本案又以评估报告判定涉案交易的市场价是否合理。第四，评估报告的价值时点是2014年1月15日，涉案交易成交日是2014年1月17日，时点不同交易价格本身可能不同。评估报告确认的是市场价值，而不是市场交易价或物价部门指导价，司法解释要求的是市场交易价或者物价部门的指导价，故该评估报告在本案中没有参考意义。最后，二审应以上诉请求作为审理范围，各方均未对低价事实提出异议，二审中不应该将此作为审理范围。涉案评估报告虽然已经委托并作出，但该证据是否有效，仍应由人民法院作出决定。黄红亮的房产也进行了评估，其房产与涉案房产位置接近，但评估价却比涉案房产每平方米低2000元左右，足以证明该评估报告不合理。本院认证认为，鉴于王经鹤二审中明确不认可涉案房产买卖存在不合理低价情形，本院依据宁波中信银行等五人申请依法委托评估，相关评估机构有相应资质，其根据涉案房产价值时点近期的类似房地产市场交易价采用比较法进行估价，评估程序合法，故评估报告可作为定案依据。王经鹤主张涉案评估无必要且对评估程序、价格存有异议，但未提供充分依据，相关意见不能成立，本院对该房地产估价报告的证明力予以确认。王经鹤向本院提交下列证据：一、新宇公司A类商铺单价表1份，证明王经鹤的购房价格与其他同类商铺（购房户为黄红亮、盛卫聪等人）价格相差无几，相关商铺售价差距较大，有些达到每平方米2.3万元，有些只有每平方米1.3-1.4万元，存在近一半的差距。二、司法拍卖信息打印件12页，证明王经鹤购买涉案房产的价格符合市场价。宁波中信银行等五人共同质证认为，对证据一的真实性请新宇公司管理人核实，该证据确系新宇公司一审中提交，如果新宇公司确认所有价格真实性，则宁波中信银行等五人也没有意见。对其证明目的有异议，证据一显示的价格虽然与宁波中信银行等五人一审中提交的价目表相比偏低，但除本案相关商铺外，其他交易价格均在价目表的价格70%以上，不属于司法解释中规定的明显低价。至于黄红亮购买商铺的价格，据了解，黄红亮先借款但一直拿不到利息，其提出结算转为购房款，该行为在法律上也可以认可，并非是以购房作为借款担保。证据二仅为一些截图，对真实性、关联性、证明目的均有异议，涉案房产价格应以法院委托专业机构通过合法的评估方式进行确认，该证据无法达到其证明目的。新宇公司质证认为，对证据一的真实性认可，对证明目的有异议，该证据系新宇公司在关联案件中应一审法官要求提交作为参考。部分购房户确实是因购房而签订合同，单价根据面积、位置和购买时间的不同有差别，但总的均价在每平方米1.68万元，符合当时的市场价格。王经鹤、项发春、黄红亮等人最初意图是借款，只不过王经鹤和项发春在借款同时就签订了购房合同作为担保，黄红亮等人是到2014年底才转为购房，黄红亮等人申报破产债权时均提供了最开始借款的协议以及结算合同，他们的价格基本上是每平方米9000元左右，结算时包括借款本金和未支付利息，协商以房产抵债，其均价比真实购房户低，但不能以此计算均价。新宇公司认为均价每平方米1.68万元，王经鹤购房均价明显低于该价格。对证据二的三性均有异议，与本案无关联性也无可比性。本院认证认为，当事人对证据一的真实性均无异议，但考虑到相关商铺的位置、面积及购买时间均对其价格有一定影响，仅凭该证据无法认定涉案商铺当时的市场价格，结合在卷房地产估价报告，本院对其证明力不予认定。证据二中商铺的位置、结构及交易时间均与涉案房产存在差异，该证据无法达到其待证目的，本院不予认定。新宇公司向本院提交评估费发票及收费清单各1份，证明涉案房产的评估费用为1400元，因本案诉请涉及新宇公司全体债权人利益及新宇公司利益，故该费用先由新宇公司预缴，最终由人民法院判决确定评估费承担。宁波中信银行等五人质证认为，对前述证据的三性均无异议，新宇公司管理人代表所有债权人的利益，宁波中信银行等五人本身也是代表债权人利益起诉，故新宇公司以破产资产垫付评估费用合理。王经鹤质证认为，对证据的真实性无异议，该缴费不符合法定程序，违背“谁申请谁垫付”的基本原则，宁波中信银行等五人与新宇公司的立场不正，新宇公司管理人本身应居中，故其不能代表任何人的利益，新宇公司作为商品房买卖合同一方当事人，配合第三人提出撤销权诉讼，其存在串通他人损害王经鹤利益的行为。关于收费清单也很不合理，打折应该有统一的折扣，而不是每一套房屋1400元，故收费不合理，本案的启动鉴定、收费等程序应受到质疑。本院认证认为，新宇公司自愿预缴涉案评估费，评估公司自愿降低评估费数额，未违反法律规定，本院对该证据的证明力予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，根据宁波中信银行等五人的申请，本院委托金华立盛房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。该公司于2019年11月20日出具金立盛司法估字（2019）第027号房地产估价报告，认为涉案A1072号商铺于2014年1月15日价值时点的市场价值为220万元。新宇公司为此交纳评估费1400元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。根据金华立盛房地产估价有限公司的评估报告，可认定2014年1月15日时涉案房产价值220万元，但王经鹤以1417920元购入，其购入价格明显低于市场价70%，依法应认定本案中存在以明显不合理低价转让的情形。王经鹤二审中陈述其在交易前曾了解涉案房产及周边类似房产价格，其一次性购入位置各异、总价值1200万余元的11套房产，且购入价格属于明显不合理低价，对此未作出合理解释。此外，王经鹤对新宇公司开发涉案工程项目时资金紧张，以及2014年1月的交易时点“整体销售不好”的情况并无异议，其应当明知新宇公司必然存在负债情形。故王经鹤以明显不合理低价购买涉案房屋，不属于善意无过失的受让人。本案符合债权人行使撤销权的法定情形，宁波中信银行等五人作为已进入破产清算程序的新宇公司债权人委员会代表，有权申请撤销新宇公司与王经鹤之间的涉案商品房买卖合同。综上所述，宁波中信银行等五人的上诉请求成立，本院予以支持。因二审中出现新的证据，本案应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初163号民事判决；二、撤销金华新宇置业有限公司、王经鹤于2014年1月15日签订的商品房买卖合同（房屋编号A1072）。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，评估费1400元，均由金华新宇置业有限公司、王经鹤各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇一九年十二月二十五日代书记员 吕倩茜-8--9-