安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2842号上诉人（原审被告）：陈瑜，男，1968年10月25日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，现住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：杨大全，安徽治邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司（以下简称荣盛丰业房地产公司），住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：陈亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏敏珊，女，1986年7月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：王勇，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称荣盛物业公司），住所地安徽省蚌埠市。负责人：曹洪九，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘冬松，该公司法务经理。上诉人陈瑜、荣盛丰业房地产公司与被上诉人苏敏珊、荣盛物业公司财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈瑜及其委托诉讼代理人杨大全，上诉人荣盛丰业房地产公司的委托诉讼代理人单瑞磊，被上诉人苏敏珊的委托诉讼代理人王勇，被上诉人荣盛物业公司的委托诉讼代理人潘冬松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑜上诉请求：一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：陈瑜不应对苏敏珊的损失承担赔偿责任，应当由荣盛丰业房地产公司和荣盛物业公司赔偿。荣盛丰业房地产公司交付给陈瑜的房屋质量不合格，应当承担赔偿责任。荣盛物业公司在陈瑜未提出装修申请的前提下，擅自打开陈瑜房屋水管的总阀，导致陈瑜在不知情的情况下家中通水，进而造成苏敏珊损失，荣盛物业公司应当承担赔偿责任。陈瑜购买401房屋，该房屋交付后，该房一直无人居住，陈瑜未对房屋进行装修，不存在住户使用不当或自行改动问题，漏水处是阳台墙内水管，属于隐蔽工程出现质量问题，陈瑜无法发现。401室外总水阀在401室外面，由荣盛物业公司控制和管理，陈瑜无过错，不应当承担责任。即便房屋地漏不通，如墙内水管不存在质量问题，物业公司没有擅自将401室总水阀打开，也不会导致苏敏珊损失。苏敏珊辩称，本案中苏敏珊的装修财产受到损失，双方当事人都是认可的。该损失的发生是由于陈瑜的房屋管道漏水、下水道堵塞造成，该事实各方当事人也是认可的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。荣盛物业公司辩称，该公司已经尽到相应的管理和维护义务，对苏敏珊房屋损失不应当承担责任。苏敏珊房屋渗水是由于401室业主疏于对房屋进行管理造成的，与物业公司无关。对于本案损害结果的产生，苏敏珊自身存在过错。荣盛丰业房地产公司辩称：该公司交付的涉案房屋质量合格，苏敏珊交接房屋时进行了查验，不存在质量问题，即便苏敏珊的确因为漏水遭受损失，也不能证明该公司存在过错，或涉案房屋存在质量问题，即便苏敏珊主张的损失是事实，也是陈瑜及苏敏珊的原因造成，两者自身存在重大过错，产生的后果应该由该两人负责，其他意见同公司提交的上诉状。荣盛丰业房地产公司上诉请求：一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：荣盛丰业房地产公司向苏敏珊交付的房屋质量合格，且苏敏珊对此均认可。苏敏珊所称的房屋渗水的原因并非由荣盛丰业房地产公司引起，公司不应当承担责任。对本案损害结果的发生，陈瑜、苏敏珊自身存在极大的过错。即便假定交付房屋质量有问题，荣盛丰业房地产公司亦不需要承担赔偿责任。因陈瑜、苏敏珊均未在规定的保修期内向荣盛丰业房地产公司和荣盛物业公司提出。假定交付的房屋存在质量问题，那么发生质量问题的水管及地漏必然不只陈瑜一户，而在交付房屋后，其他业主并未反映有所谓的水管及地漏质量问题，一审法院仅凭工程质量保修单判令荣盛丰业房地产公司承担80%的赔偿责任，没有法律依据。苏敏珊辩称，1、首先同苏敏珊对陈瑜的答辩意见。2、本案漏水现象应当属于荣盛丰业房地产公司的工程质量问题，漏水的部位是墙内的供水管道，属于工程的隐蔽部分，业主在验房时，是无法知道的，因此荣盛丰业房地产公司的上诉理由不能成立。陈瑜辩称，1、一审提交的证据可以证明出水点是阳台的墙壁内，即隐蔽工程，陈瑜作为业主在验收时只是形式上验收，不能专业的发现墙壁内的工程质量问题；2、地漏不通也属于工程质量问题，作为业主陈瑜，该房屋并未装修，不可能造成阳台的地漏不通；3、通过2018年6月11日由荣盛丰业房地产公司向江苏九鼎环球建设科技工程有限公司出具的工程质量问题保修通知单，该单据载明是质量问题造成402室房屋受损，应当由荣盛丰业房地产公司承担赔偿责任。荣盛物业公司辩称，荣盛物业公司已经尽到相应的管理和维护义务，对苏敏珊的房屋损失不应当承担责任。房屋渗水是由于401室业主疏于对房屋进行管理造成，与物业公司无关。本案损害后果的产生，苏敏珊自身存在过错。苏敏珊向一审法院起诉请求：1、依法判决陈瑜、荣盛丰业房地产公司、荣盛物业公司赔偿苏敏珊损失52009元；2、陈瑜、荣盛丰业房地产公司、荣盛物业公司承担本案诉讼费、评估费。一审法院认定事实：苏敏珊于2016年2月与荣盛丰业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购得该开发公司开发的本市香榭兰庭小区26幢1单元402室的房屋。2016年9月28日，苏敏珊又与中劲鸿博建设集团有限公司签订了家庭居室装饰工程合同，对房屋进行装修。陈瑜购买的是香榭兰庭小区26幢1单元401室，购房后未装修，无人居住，一直空闲。2017年7、8月份，苏敏珊房屋进水造成装修后的房屋墙面起泡、墙纸严重脱落、地板长时间浸泡起鼓、背景墙霉烂，发现房屋进水是因为陈瑜的401室阳台墙内水管破裂漏水，阳台地漏又堵塞不通，水漫到其室内后浸到苏敏珊房内，造成损失。苏敏珊和陈瑜、荣盛丰业房地产公司、荣盛物业公司交涉处理赔偿事宜，但迟迟未果，苏敏珊又委托中衡保险公估有限公司对其财产损失进行评估，评估财产损失（含工费）为50639元，评估费用为3850元。另查，苏敏珊与陈瑜房屋进水阀门在一个箱内，该水箱处以双方的户外公共部位处，现已上锁。一审法院认为，苏敏珊房屋进水造成装修损失，主要是因为陈瑜房屋阳台墙内水管破裂漏水，加上阳台地漏堵塞造成的。但墙内水管破裂及地漏堵塞应属建筑质量问题，苏敏珊提供的工程质量问题保修通知单就是房屋开发公司向施工建设单位出具的，要求对陈瑜房屋质量问题进行维修，故该相关主要责任应由房屋开发建筑企业承担。物业公司作为该小区的管理人，对小区的公共部分应依责进行管理，而房屋阳台漏水致苏敏珊房屋损害后果的发生，系房屋专有部位出现的问题，此时要求物业管理公司对业主专有部位产生的问题及时发现并管理存在苛责，因此对苏敏珊要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。陈瑜的房屋无人居住也未进行装修，对损害后果的发生，并无明显过错，但其作为房屋的所有权人，应当按期对房屋内的设施设备进行巡查管理，排除安全隐患，故其应当对房屋漏水给苏敏珊造成的损失承担部分赔偿责任。苏敏珊要求的交通费用，要求赔偿，该证据并不能直接证明因处理房屋损失问题产生的，对该项诉讼请求，不予支持。综上，对于苏敏珊的损失，认为荣盛丰业房地产公司应当承担80%的赔偿责任，陈瑜应当承担20%的赔偿责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内一次性赔偿苏敏珊房屋装修损失40511.2元、评估费用3080元，合计43591.2元；二、陈瑜于判决生效之日起10日内一次性赔偿苏敏珊房屋装修损失10127.8元、评估费用770元，合计10897.8元；三、驳回苏敏珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元由蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司承担256元，陈瑜承担64元。二审中，当事人没有提交新证据。荣盛丰业房地产公司对一审判决认定的“陈瑜购买的是香榭兰庭小区26幢1单元401室，购房后未装修，无人居住，一直空闲。2017年7、8月份，苏敏珊房屋进水造成装修后的房屋墙面起泡、墙纸严重脱落、地板长时间浸泡起鼓、背景墙霉烂，发现房屋进水是因为陈瑜的401室阳台墙内水管破裂漏水，阳台地漏又堵塞不通，水漫到其室内后浸到原告房内，造成损失”提出异议，认为没有证据证明该事实的存在，对其他事实无异议。陈瑜、苏敏珊、荣盛物业公司对一审判决认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：荣盛丰业房地产公司对一审判决认定的苏敏珊、陈瑜两户房屋的状况及苏敏珊房屋进水的原因均提出异议，依据苏敏珊提供的经其他各方当事人均认可的工程质量问题保修通知单载明的内容，2018年6月14日荣盛丰业房地产公司向江苏九鼎环球建设科技工程有限公司发出书面工程质量问题保修通知，载明由江苏九鼎环球建设科技工程有限公司承建的香榭兰庭26号楼1单元401室工程存在阳台水管破裂、地漏堵塞不通等质量问题，造成402室家中受损，并载明该问题从2017年9月1日至今未得到解决，故通知该单位进行维修等事宜。该证据能够证明一审判决认定的房屋进水原因及涉案房屋状况，一审判决认定事实清楚。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：本案的责任主体和责任比例应当如何确定？根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：依据法律规定，公民的合法财产受法律保护，由于过错侵害他人财产的应当承担民事责任。本案中，苏敏珊的402房屋进水造成损失，原因系陈瑜的401室阳台墙内水管破裂漏水，阳台地漏又堵塞不通，水漫到其室内后浸到苏敏珊房内所致，而陈瑜的401室阳台墙内水管破裂漏水，阳台地漏堵塞均系工程质量问题，且系造成苏敏珊财产损失的主要原因，荣盛丰业房地产公司作为涉案房屋开发建筑企业，应当对该工程质量造成的损失承担赔偿责任，一审判决酌情确定其承担80%的赔偿责任，并无不当。荣盛丰业房地产公司上诉认为其不应当承担赔偿责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。荣盛物业公司作为涉案房屋的物业公司，应当在物业管理区域内，尽到对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的责任。本案中，荣盛物业公司庭审中自认小区业主需要对房屋进行装修时，由业主向物业公司提交装修申请，填写装修申请表，办理装修手续，向公司缴纳押金，签订装修改动承诺书、施工治安责任保证书，进行室内通水、卫生间闭水试验，公司向业主颁发装修许可证，之后业主才可以装修，业主向物业公司申请装修后，物业公司开通总水阀，室内才通水。因涉案401和402房屋的进水总水阀在一个水箱内，该水箱处于两户的户外公共部位，物业公司也认可该水箱门锁由物业公司负责管理，业主没有开锁的钥匙，因此，在陈瑜未对401房屋申请装修的情况下，401房屋室内处于通水状况，荣盛物业公司应当承担相应的责任，根据其过错程度，本院酌情确定荣盛物业公司承担20%的赔偿责任。一审判决认定荣盛物业公司无过错，确有不妥，本院予以纠正。陈瑜作为涉案401房屋的业主，没有对房屋进行装修，也没有入住使用房屋，对房屋内通水及墙内水管破裂漏水、阳台地漏堵塞不通，均无过错，不应当承担损害赔偿责任。其上诉主张不应当承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，陈瑜的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初983号民事判决第一项，即蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内一次性赔偿苏敏珊房屋装修损失40511.2元、评估费用3080元，合计43591.2元；二、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初983号民事判决第二项，即陈瑜于判决生效之日起10日内一次性赔偿苏敏珊房屋装修损失10127.8元、评估费用770元，合计10897.8元；三、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初983号民事判决第三项，即驳回苏敏珊的其他诉讼请求；四、廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司于判决生效之日起10日内一次性赔偿苏敏珊房屋装修损失10127.8元、评估费用770元，合计10897.8元；五、驳回苏敏珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1162元，由蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司承担930元，廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司承担232元。二审案件受理费962元，由蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司承担890元，廊坊荣盛物业服务有限公司蚌埠分公司承担72元。本判决为终审判决。审判长  汪润洲审判员  熊爱军审判员  庞 玲二〇一九年十二月二十一日法官助理房鑫书记员徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。