云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2016号上诉人（原审原告）：泸西县新天地商贸有限公司。住所地：泸西县中枢镇九华路中段新天地1幢5楼。法定代表人：王思翰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗俊刚，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵彦林，云南言浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：张杨洋，女，1988年9月23日生，汉族，居民，住泸西县。被上诉人（原审被告）：杨丽（系张杨洋之母），女，1964年3月5日生，汉族，居民，住泸西县。张杨洋、杨丽的委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人泸西县新天地商贸有限公司因与上诉人张杨洋、被上诉人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初1929号民事判决，向本提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泸西县新天地商贸有限公司上诉请求：1、撤销原判，判决房屋租金及物管费支付至实际交房之日；2、改判支持被一审法院扣减的房屋租金及物管费47094元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院对免租期认定事实错误。一审判决认定2018年4月装修商铺免装修期三个月房租，经过上诉人同意，并提供财务人员书写的结算单予以证明。但本案的事实是租赁期间双方并没有协商过免租期，双方签订的合同中也未约定过免租期。被上诉人仅提供一张偷拍偷录且没有任何人签字的证据，原审法院就认定约定了免租期，扣减了三个月的租金及物管费错误。（二）一审法院确定的租金计算至2019年7月30日止，但被上诉人至今并未将商铺交还上诉人，仍在继续经营，上诉人多次要求其把商铺腾空但是被上诉人不予理睬，2019年7月30日起的租金及物管费未得到有效保护，损害了上诉人的合法权益，应予改判。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求。张杨洋上诉请求：原判部分事实认定错误，上诉人并非本案适格被告，请求二审法院改判驳回被上诉人泸西县新天地商贸有限公司对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原判认定上诉人张杨洋为泸西县新天地购物广场商场2栋1层1-3号商铺的承租人错误。2016年7月8日，经被上诉人公司职工黄春推荐，上诉人母亲杨丽欲到被上诉人办公室准备租赁被上诉人位于新天地2栋1楼1-3号商铺用于开办餐厅。签订合同当天，母亲杨丽喊着上诉人一起去作伴，出于对法律知识的欠缺，上诉人作为母亲杨丽的代表与母亲杨丽共同在合同的乙方及法定代表人处签了字。但该铺面租赁之后实际经营者为母亲杨丽一人，营业执照也是母亲杨丽，企业性质为个人独资企业。该商铺的实际承租人及使用人均为杨丽一人。一审法院仅凭上诉人在租房合同上签了字就认定上诉人为该铺面实际承租人，该事实认定错误。恳请二审法院予以纠正并支持上诉人的上诉请求。杨丽辩称：一、被答辩人的两个上诉请求不能成立，应予驳回。1、一审中，答辩人已向一审法院提交了被答辩人财务人员殷小波写的租金对账单予以证实。2、上诉人请求支付其房屋租金及物管费至实际交房之日是新的诉讼请求，因租有被答辩人的两个铺面，如果另外一个案件达成协议，答辩人同意可以一并调解，否则，被答辩人应另诉。二、被答辩人张杨洋并非本案适张格被告，其只是代理母亲签名，实际经营者是母亲杨丽。请二审法院判决驳回被答辩人的上诉，驳回被答辩人对张杨洋的全部诉讼请求。泸西县新天地商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》，判令被告自判决生效之日起七天内腾空商铺交还原告；2.判令被告支付原告商铺租金、水电物业管理费计216752元（已扣减2018年8月6日租金10万元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月8日，新天地商贸公司与张杨洋、杨丽签订《新天地购物广场商铺租赁合同》，约定新天地商贸公司将其位于泸西县新天地购物广场商场2栋1层1-3号使用面积358.4㎡的商铺作为经营场所进行餐饮经营活动，租赁期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月30日止；租金40元/月/平米，每月租金为14336元，每年租金为172032元。并约定：第一年除免租期六个月从2017年2月1日起开始计算租金，第一年2016年8月1日起至2017年7月30日租金为86016元；第二年2017年8月1日起至2018年7月30日租金为172032元；第三年自2018年8月1日起至2019年7月30日租金为172032元。租赁期内，承租方应按3.8元/月/平米支付物业管理费，每月综合物业管理费为1362元，每年综合物业管理费为16344元。租赁期满，出租方有权收回租赁商铺，承租方应如期返还，需继续承租该商铺的应于租赁期届满前三个月向提出租房出书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。同时约定：如承租方拖欠租金连续2个月，累计达3个月的，出租方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求承担违约责任；承租方不得提出异议及要求赔偿装饰装修等损失。租金计算截止时间以商铺交回出租方，并经出租方书面接受为止。合同终止后，承租方应于合同终止之日迁出商铺，承租方在拆除物件及设置须报出租方批准，并将所属的商品、设备、道具等全部撤离并恢复经营场所原状，若未履行此义务，出租方有权自行办理商品、道具的撤离或拆除有关的设备，因此产生的费用及商品、设备、道具等损毁、丢失的风险，由承租方自行负责。本合同终止后，承租方如不能按时将商铺交回，出租方须缴纳约定租金标准十倍的临时租金并赔偿因此而导致的一切经济损失；同时，出租方有权将商铺内属于承租方的一切物品清出，清场费用及库房租赁费用由承租方负责，清出的物件若有遗失损坏出租方不负赔偿责任。合同签订后，新天地商贸公司按约交付了租赁商铺，杨丽按约支付了第一年的租金，并使用租赁商铺进行餐饮经营，原店名为印象火锅店，后于2018年4月重新进行装修，并变更店名为“泸西温馨城市花园私房炒菜店”（简称城市花园）。租赁期内，杨丽与新天地商贸公司的财务人员曾进行过结算，财务人员出具的结算单记载，青苹果餐厅（每月17120元）：到2018年1月30日止，欠房租54080元；2018年2月1日至2018年7月30日，半年房租102723元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月房租85600元，减装修3个月51360元，为34240元。城市花园（每月15698元）：到2017年12月31日止欠房租18490元；2018年1月1日至2018年7月30日，7个月，免3个月，实收4个月租金，15698元/月×4月＝62790元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月，78490元。期间，杨丽同时还向王贵平租用了位于该新天地小区2栋1层5、6、7、8号商铺经营青苹果餐厅，后于2018年9月进行重新装修后，更换店面名称为茶马古道餐厅（已另案处理）。泸西县新天地商贸有限公司的投资人及法定代表人原为王贵平，于2018年5月31日变更为其子王思翰。此外，杨丽于2018年3月7日支付了（青苹果）新天地商铺租金10万元，2018年8月6日支付（青苹果、城市花园）新天地商铺租金10万元，上述两份收据加盖了王贵平的印章。2019年2月28日，杨丽又支付了（青苹果、城市花园）新天地商铺租金5万元，该收据加盖了“泸西新天地物业服务有限公司财务专用章”。一审法院认为，新天地商贸公司与张杨洋、杨丽于2016年7月8日签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，新天地商贸公司持有的合同仅有张杨洋的签字、捺印，但张杨洋和杨丽持有的合同有两人的签字、捺印，故应认定张杨洋和杨丽均为本案合同的承租人。本案新天地商贸公司主张解除合同，而合同租赁期已于2019年7月30日届满，双方未重新签订租赁合同，故该合同应依法予以解除。关于新天地商贸公司主张的交还租赁商铺请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方合同约定的租赁期限已届满，而双方并未续签合同，故该合同应按约终止。因租赁商铺尚未按约返还新天地商贸公司，故新天地商贸公司主张腾空商铺并交还租赁商铺的请求，符合法律规定，本院予以支持，应由张杨洋、杨丽按照合同约定腾让出商铺，并将该商铺交还给新天地商贸公司。关于新天地商贸公司主张的租金请求问题。（1）关于2017年12月31日止城市花园商铺欠租金（房租及物管费）18490元的事实，双方均予承认，故本院予以确认。（2）关于张杨洋、杨丽主张的减免装修期3个月房租问题。本案中，张杨洋和杨丽主张2018年4月装修商铺经新天地商贸公司同意减免3个月房租，并提供了财务人员书写的结算单予以证明。虽然该结算单双方未进行签字，但其来源张杨洋和杨丽已作合理说明。根据本案实际，因新天地商贸公司对结算单中关于2017年12月31日止欠租金18490元的事实予以认可，并对杨丽装修的事实也予以承认，故对双方曾协议约定减免三个月房租的事实，本院应予确认。（3）关于2018年1月1日以后的租赁费问题。按照合同约定，本案涉诉商铺（城市花园）月租赁费为15698元，即月租金14336元、物业费1362元，故从2018年1月1日算至2019年7月30日止，共为19个月，扣减减免3个月装修期房租，故应计算16个月合租赁费251168元。因此，加上2017年12月31日前所欠的租金18490元，杨丽共应付租赁费为269658元。（4）本案中，2018年3月7日支付租金10万元房租，该单据已明确为青苹果餐厅商铺房租，双方无异议，故本院予以确认。但对2018年8月6日支付租金10万元及2019年2月28日支付租金5万元，共计15万元，新天地商贸公司主张该两笔租金是支付城市花园商铺房租，而杨丽主张是支付青苹果商铺房租，是财务人员混淆了账务。根据本案实际，因2018年8月6日的收据加盖了王贵平的印章，2019年2月28日的收据加盖的是物业公司的财务印章，张杨洋和杨丽主张该15万元款应清偿王贵平的债务，且该主张并不存在侵犯新天地商贸公司及王贵平等的合法权益的情形，本院在另案中已作了确认，故应确认2018年以后城市花园商铺租金没有给付。因此，本案中，张杨洋和杨丽应支付新天地商贸公司租金及物管费为269658元。综上所述，新天地商贸公司的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除泸西县新天地商贸有限公司与张杨洋、杨丽于2016年7月8日签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》；二、张杨洋和杨丽于本判决生效之日起七日内将位于泸西县新天地购物广场商场2栋1层1-3号租赁商铺返还给泸西县新天地商贸有限公司；三、张杨洋和杨丽于本判决生效之日起七日内支付泸西县新天地商贸有限公司商铺租金及物管费计269658元；四、驳回新天地商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费5344元（泸西县新天地商贸有限公司预交案件受理费为4550元），减半收取计2672元，由泸西县新天地商贸有限公司负担1336元，张杨洋和杨丽负担1336元。二审中，当事人未提交新证据。经征询各方当事人对原判认定事实的意见，上诉人泸西县新天地商贸有限公司提出：1、原判认定“租赁期内，杨丽与新天地商贸公司的财务人员曾进行过结算”错误，杨丽与财务人员的结算只是粗略的计算尚欠租金与否的问题；2、原判认定“2018年8月1日至2018年12月31日，5个月房租85600元，减装修3个月51360元，为34240元”错误，上诉人没有同意过减装修3个月51360元；3、漏认了房屋租期届满后，被上诉人一直在使用商铺，至今仍在经营的事实；对原判认定的其余事实无异议。上诉人张扬洋对原判查明事实无意见，但提出原判漏认了两点事实：1、2017年7月14日以杨丽的名义注册了泸西温馨城市花园私房炒菜店，类型是个体工商户，组成形式是个人经营，是杨丽个人在经营，并非家庭经营。2、张扬洋虽然参与签订合同，但未实际参与经营。被上诉人杨丽对原判认定事实无意见，认可租赁的商铺是其个人经营。本院经审查认为，二上诉人虽对原判认定事实提出异议，但其异议与本案中相关证据不符，其异议均不能成立。综上，本案二审审理查明的事实与原判查明的事实相同，本院对原判认定事实予以确认。本院认为，上诉人泸西县新天地商贸有限公司与上诉人张杨洋、被上诉人杨丽于2016年7月8日签订的《新天地购物广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。上诉人泸西县新天地商贸有限公司持有的合同仅有张杨洋的签名及捺印，张杨洋和杨丽持有的合同有其二人的签名及捺印，原判据此认定张杨洋和杨丽均为本案合同的承租人并无不当。本案租赁合同租期已于2019年7月30日届满，双方未重新签订租赁合同，故该合同应依法予以解除。对于上诉人泸西县新天地商贸有限公司与上诉人张杨洋、被上诉人杨丽是否约定过减装修期3个月房租的问题。本案双方确未签订过同意重新装修并减装修期3个月租金的书面协议，但从一审中张杨洋、杨丽提供的上诉人的财务人员书写的结算单来看，该结算单双方未签字，但结算单是上诉人公司财务人员提供给张杨洋拍摄的，该结算单已经注明减装修3个月51360元，且上诉人对被上诉人已经实际装修该商铺的事实是认可的，故原判认定双方曾口头约定减装修期3个月房租，符合本案实际。对于上诉人请求二审法院判决房屋租金支付至实际交房之日的主张。本案上诉人泸西县新天地商贸有限公司向一审法院起诉及一审法院立案的时间为2019年6月3日，本案租赁合同至2019年7月30日届满，起诉时尚未到期，一审法院确定的租赁费计算至2019年7月30日止并无不当。现在该商铺尚在经营之中，2019年7月30日以后至该商铺实际交还之日的租金及物管费上诉人泸西县新天地商贸有限公司可另行主张。对于上诉人张杨洋提出其虽然参与签订租赁合同，但租赁的商铺是杨丽个人经营，其不是本案当事人的主张，张杨洋已经参与签订该商铺租赁合同，并实际参与经营，故其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人泸西县新天地商贸有限公司、上诉人张杨洋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5344元，由泸西县新天地商贸有限公司负担980元，张杨洋、杨丽负担4364元。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇一九年十二月二十三日书记员 张 飞