河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25245号上诉人（原审原告）：郝战东，男，汉族，1987年11月27日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：董辉，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹莹，河南嵩华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州密登堡实业有限公司，住所地新密市袁庄乡小台沟村。法定代表人：赵振超，总经理。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。上诉人郝战东因与被上诉人郑州密登堡实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初6706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝战东上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决证据不足、认定事实不清、适用法律错误，极大地损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人郑州密登堡实业有限公司逾期交房并非政府原因，不应扣除因环境治理、扬尘防控等因素造成的停工期间，更不应因此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。被上诉人在一审过程中向法院提交的各项证据即政府部门发布的各项文件中，从未有任何明确性、强制性的停工要求，这些文件是针对不特定主体作出的统一要求，并未明确要求被上诉人这一主体停工。另外，被上诉人提交的处罚文件、整改通知等文件，正是体现出被上诉人涉案工程自身未达标，未达到相关环保施工要求，即被上诉人在房地产开发、建设过程中自身存在不符合法律及各项文件规定的行为，存在与环保文件背道而驰的行为。因此可见，政府从未出台任何文件要求被上诉人停工，被上诉人是因其自身不规范行为被要求整改。在这种情况下，如果被上诉人仍然坚持“逾期交房的原因是大气管控等政府部门出台的各项环保措施影响施工进程”，那么很明显被上诉人是在推脱责任、让各级政府为其“背锅”，法院显然不应支持被上诉人这一说辞。被上诉人提出的各项证据及政府相关文件、处罚、整改通知等多是2018年、2019年作出。也就是说，被上诉人提出的大部分证据的产生时间是在合同约定的交房时间经过被上诉人已经逾期交房之后，即在政府有关部门进行环境治理、扬尘防控等之前逾期交房已经客观存在，上述证据并非逾期交房的原因。因此上述证据显然与本案无关联性，无法将其作为被上诉人逾期交房的原因。二、一审法院认为“涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，因此该院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%”，上诉人认为既不合法也不合理。正如一审法院在其他同类案件的判决中所述，被上诉人的证据并不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及其由此导致的具体停复工时间，且被上诉人在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，因此政府文件并不能确认为被上诉人逾期交房的原因，更不能据此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。三、上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金数额过低，依法应予适当提高至每日万分之一。在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的同时期，新密当地河南恒兆业置业有限公司等房地产开发企业在进行商品房出售时，与买受人签订的商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定为“逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的逾期违约金，合同继续履行”。可见，新密当地房地产开发企业对逾期交房的违约金约定多为万分之二、万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。涉案商品房买卖合同约定的日万分之0.2的标准明显过低，仅就房租来看，按照合同约定的日万分之0.2的标准，每月应当赔付的违约金仅300-500元左右，而同样地段相似面积的房屋租金均在1000-2000元左右，两者甚至相差五倍甚至十倍之多；另外，涉案房屋还承载着户口、孩子教育等实际功能，被上诉人逾期交房给上诉人带来的教育方面的损失也是客观存在的，因此，此万分之0.2的标准根本无法弥补被上诉人逾期交房给上诉人带来损失，该违约金数额依法应当予以调整。上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司之间的商品房买卖合同中约定的违约金过分低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，明显不足以弥补上诉人的经济损失，依法应当予以调整。上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司之间的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期交房违约金标准等条款是被上诉人提供的格式条款，该格式条款不符合我国《合同法》“维护公平、保护弱者”的相关原则，依法应当认定无效。郑州密登堡实业有限公司辩称：一、案涉商品房买卖合同在签订过程中不存在欺诈、隐瞒，涉案合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。二、根据合同相对性的原则，涉案合同对违约责任有明确的约定，证明双方对逾期交房有预判并且形成合意。其他房屋买卖合同，新密当地其他房屋买卖合同对违约金的约定标准，对本案不具有约束力也不具有参考性。三、一审法院对违约责任划分适当，适用法律正确，请求予以维持。郝战东向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，被告按原告已付购房款629800元，从2018年12月31日起按日万分之一计算违约金至房屋达到法定交付条件办理房屋交接之日止（暂计算至2019年6月15日共166天为10454.68元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于新密市城区××路北侧××房屋××套，合同总价款为629800元。合同同时约定被告应当在2018年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同第八条交付期限还约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等影响交房的，交房日期顺延……”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款629800元，但被告在施工期间因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因存在停工情形，至今未向原告交付房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，而被告至今仍未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当向原告支付逾期交房违约金。原告要求增加违约金，按照日万分之一计算违约金，并提供了其与上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于2017年10月16日签订的《住宿服务合同一般条款》证明其损失，因原告租赁的房屋在上海，其提供的证据不足以证明其租房与被告逾期交房存在关联性，且其未提供房租及水电费支付凭证予以佐证，故对原告的该诉请，该院不予支持。考虑到涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，因此该院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%，即被告以购房总价款为基数按日利率0.0016%从逾期交房的次日即2019年1月1日起向原告支付逾期交房违约金，违约金暂计算至2019年9月30日为2740.89元（629800元×0.0016%×272天），之后继续计算至实际交房之日止。关于原告要求被告交付房屋的问题，因房屋的交付需在符合交付条件下才能交付，而达到交付条件由多种因素决定，故在诉讼中无法确定具体交付时间，被告应积极处理相关事务，尽快使房屋达到交付条件。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告郑州密登堡实业有限公司于判决生效后十日内向原告郝战东支付违约金2740.89元（暂计算至2019年9月30日，之后的违约金以629800元为基数按日利率0.0016%继续计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告郝战东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为32元，由被告郑州密登堡实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、河南恒兆业置业有限公司商品房买卖合同。证明目的：新密当地房地产开发企业在进行商品房出售时，与买受人关于逾期交房违约金的约定多为万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。证据二、郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10513号民事判决书、漯河市中级人民法院（2018）豫11民终3035号民事判决书。证明目的：证明在出卖人与买受人商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低的情况下，若因约定标准过低不能弥补买受人因不能正常使用该房屋所造成的损失，买受人请求调整，法院可酌定提高违约金标准。在本案中，法院应依法对违约金予以提高。证据三：（2018）豫0183民初2001号民事判决书、(2018）豫01民终9156号民事判决书、（2018）豫01民终9176号民事判决书。证明目的：1.证明在出卖人不能按期交房并辩称因政府环保措施导致逾期交房的情形下，法院不应对出卖人的此项答辩意见予以采纳。在本案中，被上诉人是因其自身原因导致逾期交房进而给上诉人造成巨大损失，被上诉人应依法承担违约责任；2.证明新密当地其他开发商商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定多为万分之二或万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。证据四：卫星图片八张。证明目的：证明涉案房屋在约定的交房日期前楼栋主体已完工，大气管控等环保措施并不影响被上诉人对涉案房屋进行室内施工。被上诉人不能按期交付房屋并非受大气管控、环保文件等因素影响，被上诉人是因其自身因素导致逾期交房，应当承担违约责任。被上诉人质证称，对证据一恒兆业置业有限公司的商品房买卖合同，与本案没有关联性。证据二两份判决，我国并不是判例法国家，个案情况不同，不具有参考价值。证据三同证据二的质证意见。证据四卫星图片，对该卫星图片的真实性有异议，无法显示该图片上的工程为案涉房屋所在地的工程，工程不仅仅涉及到主体的建筑，还涉及到内部以及外部的粉刷，抹灰粉刷工程，而这些原材料均应政府对大气扬尘进行治理而管控，导致无法施工。本院经审查认为，二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人郝战东与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人已按约定向被上诉人支付了购房款，被上诉人应按约定于2018年12月31日前向上诉人交付涉案房屋，但被上诉人至今未向上诉人交付涉案房屋，被上诉人已构成违约，应按约定向上诉人支付相应的违约金。由于被上诉人一审中所提供的证据可以证明涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，按照双方合同的约定，交房日期可以顺延。原审法院综合考虑案情，从而酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%并无不当。上诉人称双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金数额过低，要求提高至每日万分之一，但上诉人没有充分证据证明逾期交房给其造成了实际损失，因此，原审法院对上诉人该项请求不予支持亦无不当。综上所述，郝战东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由郝战东负担。本判决为终审判决。审判长 周金审判员扈孝勇审判员张晶晶二〇一九年十二月二十六日书记员 田      宇      恒