沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初5213号原告（反诉被告）：赵杨，住址沈阳市沈北新区。原告（反诉被告）：赵学志，住址沈阳市沈北新区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：齐永森，系辽宁北天律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王泽民，系辽宁北天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁桂琴，住址沈阳市沈北新区。被告（反诉原告）：赵基俊，住址沈阳市浑南区。法定代理人梁桂琴，女，住址沈阳市沈北新区，系赵基俊母亲。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王英超，系辽宁循善律师事务所律师。原告（反诉被告）赵杨、赵学志与被告（反诉原告）梁桂琴、赵基俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵杨、赵学志及委托诉讼代理人齐永森、王泽民、被告梁桂琴、委托诉讼代理人王英超到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告（反诉被告）赵杨、赵学志向本院提出诉讼请求：1、判令确认涉案房产归原告实际所有，责令被告立即将涉案房产过户至原告赵杨名下或判令被告赔偿原告全部损失33万元。2、判令被告退还5000元；3、判令被告承担诉讼及相关费用。在诉讼过程中，变更且进一步明确诉讼请求第1项为判令确认涉案房产归原告实际所有，被告协助原告将涉案房产过户至原告赵杨名下，其它诉讼请求未变更。事实与理由：被告梁桂琴是原告赵杨叔叔赵学良的妻子，赵学良于2014年去世，涉案房屋位于沈阳市沈北新区，涉案房屋原属赵学良及被告梁桂琴共同所有，2007年，原告赵杨和赵学志共出资9万元将涉案房屋买下，但未作产权变更登记，当时买卖双方签订了转让协议，约定日后该房屋若可以办理过户，赵学良及被告梁桂琴需无条件协助原告赵杨办理房屋过户手续，否则需双倍返还购房款并支付银行贷款利息，2018年被告梁桂琴以继承的形式将该房屋产权人变更为被告梁桂琴及被告赵基俊名下，原告多次找被告协商房屋过户事宜，但被告梁桂琴拒不配合，并拒绝赔偿原告，原告特诉至法院。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基俊答辩称，1、不同意原告的诉讼请求，原告起诉时已经超过诉讼时效，双方在2007年签订协议，原告已丧失胜诉权。2、本案并非是被告梁桂琴与原告达成涉案房屋的意思表示，而是赵学良的母亲与原告将房屋转让的意思表示；3、在被告梁桂琴的配偶赵学良去世后，原告与赵学良的母亲，到公证处办理涉案房屋遗产继承公证时，原告、赵学良的母亲均未对涉案房屋归属提出过任何异议。依据相关规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊向本院提出诉讼请求：1、判令二反诉被告立即将涉案的位于沈阳市沈北新区产腾退，完好交还二反诉原告。2、判令二反诉被告向二反诉原告支付房租损失1万元（从2008年2月起至2009年2月期间，实际给付按二被告实际腾空房屋完毕并交付反诉原告之日止计算）。3、判令二反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告梁桂琴系反诉原告赵基俊的母亲，反诉被告赵学志系梁桂琴配偶赵学良的哥哥，反诉被告赵杨系反诉被告赵学志的儿子。反诉原告梁桂琴的配偶赵学良于2014年3月12日因病去世，赵学良生前共有本案的涉案房产，2008年2月该房屋由开发商交付给赵学良后，反诉被告赵学志随即向赵学良提出租住要求，赵学良同意后，二反诉被告搬入涉案房屋租住至今。二反诉被告在租住期间未支付任何租金费用，赵学良生前曾多次向反诉被告主张给付租金，反诉原告梁桂琴也曾正式向反诉被告提出腾退、交还涉案房产要求，但至今无果，反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志答辩称，涉案房屋事实为二反诉被告所有，二反诉原告要求腾退房屋没有事实与理由，此案不存在租赁关系，反诉原告也没有向法庭提供成立租赁事实的证据，要求支付租赁费属无中生有，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）赵学志与原告（反诉被告）赵杨系父子关系，被告（反诉原告）梁桂琴是原告（反诉被告）赵杨叔叔赵学良的妻子，被告（反诉原告）赵基竣是被告（反诉原告）梁桂琴的儿子。景素云是赵学志、赵学良的母亲。杨静珍是原告（反诉被告）赵学志的前妻，是原告（反诉被告）赵杨的母亲。2007年，原告（反诉被告）赵学志、赵杨与赵学良、景素云、被告（反诉原告）梁桂琴签订《转让书》，该转让书载明：“原属父母2间平房46平米现已动迁，回迁票由儿子赵学志、孙子赵杨出资购买，并拥有地雅新居楼房一处的永久产权。如可以过户，赵学良、梁桂琴需无条件提供有效证件，携（协）助赵杨办理过户手续，费用由赵杨出，若对此房提出争议，提出人需双倍返还购房款，并支付银行代（贷）款利息。购买人赵杨、赵学志，转让人景素云、赵学良、梁桂琴，证明人杨静珍，2007年7月31日。”2007年，被告（反诉原告）梁桂琴在说明上签名确认，该说明载明“老人景素云有46平米回迁房票，卖给儿子赵学志、孙子赵杨，合人民币2万元整，景素云同意把卖房票款分给赵学志伍仟元，赵学良伍仟元，赵美艳伍仟元，剩余部分伍仟元归景素云所有，如果中途提供不出有效证件办理不成需返还此款，特此证明。赵学志、赵杨、杨静珍现已提前支付赵学良、良（梁）桂芹（琴）伍仟元整，赵学良现已收到伍仟元整，梁桂琴。”在诉讼过程中，原告（反诉被告）赵学志、赵杨提供了收条一份，该收条载明“赵学良，梁桂芹收到老人给现金壹万玖仟元（19,000元）整，家中愿（原）居住两间房归老人。不再从父母要房子。特此字据给父母。收现金人民币壹万玖仟园（19,000）元整，赵学良，梁桂芹，1997年4月22日。”被告（反诉原告）梁桂琴称赵学良的母亲口头称将她的房票卖给原告（反诉被告）赵杨，并称把该19,000元给我赵学良夫妇后，被告（反诉原告）梁桂琴才在收条上按手印。另查，1990年至1995年左右，景素云夫妇将座落于沈阳市沈北新区道义镇郭七村三间平房中的西二间分给二子赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴夫妇所有使用，此后，西二间平房单独办理房产权证至赵学良名下，东一间平房办理房产权证至景素云夫妇名下。1997年4月，赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴夫妇欲转让该西二间平房，1997年4月22日，景素云夫妇给付赵学良夫妇19,000元，购得该西二间平房，赵学良收到上述款项后出具收条一份，但双方未办理西二间平房的权属变更登记。再查，2007年7月30日，赵学良与涉案房产的开发商沈阳中冶京诚置业有限公司签订《地雅新居优惠住宅认购书》，由原告（反诉被告）赵学志的前妻杨静珍，以赵学良的名义交纳了认购金33,000元，认购了沈阳中冶京诚置业有限公司开发建设的位于沈北新区，面积约为44.58平方米的房产。此后，赵学良与沈阳中冶京诚置业有限公司签订的商品房买卖合同，原告（反诉被告）赵学志的前妻即原告（反诉被告）赵杨的母亲杨静珍以赵学良的名义交纳剩余的购房款33,342元。涉案房产交付入住后，由原告（反诉被告）赵学志、原告（反诉被告）赵杨进行装修，并一直实际占有使用。2011年11月12日，位于沈北新区蒲昌路房产，办理产权登记到赵学良名下，登记的建筑面积为45.13平方米。赵学良于2014年3月12日去世，被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣于2016年12月7日向沈阳市沈北公证处申请继承被继承人赵学良遗产公证，沈阳市沈北公证处于2017年2月6日作出公证书，认定涉案房产（位于沈北新区蒲昌路，建筑面积45.13平方米）中赵学良的份额是赵学良的遗产，由被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣二人共同继承。2017年3月8日，涉案房产（位于沈北新区，建筑面积45.13平方米）登记至被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣二人名下。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）赵学志、赵杨与景素云、赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴签订的转让书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应及时全面履行。本案中，因涉及动迁，景素云将其从赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴处购得的西二间平房回迁取得回迁楼房（票）的权利转让给原告（反诉被告）赵学志、赵杨，又该西二间平房登记在赵学良名下，涉案的回迁楼房也只能以赵学良名义购买，双方通过该《转让书》形式对上述事实确认，并约定赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴待具备房产过户条件时，需协助原告（反诉被告）赵杨办理过户手续，并约定了过户费用承担等事宜。该转让书签订后，原告（反诉被告）赵学志、赵杨给付转让款，赵学良、被告（反诉原告）梁桂琴也已收到分配所得的5000元。虽以赵学良名义签订涉案房产的认购协议、商品房买卖合同，但赵学良夫妇并未支付涉案房产的购房款，而是由原告（反诉被告）赵学志、赵杨实际交付涉案房产的购房款、进行装饰装修，并长期占有使用。涉案房产已具备了更名过户的条件，被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣是赵学良涉案房产的继承人，其负有履行转让书中赵学良、被告梁桂琴提供有效证件协助赵杨办理涉案房产过户手续的义务，故原告（反诉被告）赵学志、赵杨主张被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣协助原告（反诉被告）赵杨办理涉案房产（位于沈北新区蒲昌路34-6号2-1-2室，建筑面积45.13平方米）的更名过户手续具有事实及法律依据，本院予以支持。该转让书已明确约定办理房产更名过户手续费用由原告（反诉被告）赵杨承担，各方均应严格恪守约定履行。本案中，转让西二间平房回迁楼房（票）权利的真正权利人为景素云，原告（反诉被告）赵学志、赵杨支付转让款的受让主体也是景素云，景素云另行承诺分配该受让款给赵学良夫妇5000元，原告（反诉被告）赵学志、赵杨给付该5000元给被告（反诉原告）梁桂琴应视为受景素云的指令而交付。又该说明仅称“如果中途提供不出有效证件办理不成，需返还此款”，又与转让书约定不符，而以赵学良名义购买涉案房产，需要其多次提供证件办理相关业务，原告（反诉被告）赵学志、赵杨已实际占有、使用涉案房产，故无法直接认定拒不协助办理更名过户也属于上述情形，故原告（反诉被告）赵学志、赵杨主张被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣退还该5000元缺少事实及法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣辩称景素云并非转让的西二间平房的回迁楼房（票）权利，而是转让其在东一间基础上加盖东二间平房的回迁楼房（票）权利，与其无关。结合本案证据材料、证人证言等证据材料，可证景素云夫妇在沈阳市沈北新区间平房，并无加盖一间平房被动迁的事实。动迁时西二间平房由景素云出买给原告（反诉被告）赵学志、赵杨，东一间平房以景素云夫妇动迁。因为景素云转让的西二间平房登记在赵学良名下，转让书中的转让人为景素云、赵学良夫妇。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣上述抗辩意见，未提供充足证据证明，且与事实不符，本院不予采信。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣辩称由赵学良实际交纳涉案房产的购房款、实际入住费用、结合本案，赵学良夫妇未提供充足证据证明其实际交纳了购房款，入住等费用，装修费用，又被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣明知原告（反诉被告）赵学志、赵杨实际占有使用涉案房产，长期未解决，不符合常理，故其抗辩主张，本院不予采信。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣辩称原告（反诉被告）赵学志、赵杨的诉讼请求已超过诉讼时效，本案中，原告（反诉被告）赵学志、赵杨主张被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣协助办理涉案房产的产权变更转移登记的请求权在于保障其物权回复到圆满状态，具有物权请求权属性，是物权效力的具体体现，不应适用诉讼时效的规定。又依据相关法律规定，财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能履行的，应当继续履行。故被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣已过诉讼时效的抗辩，于法无据，不予采信。在诉讼过程中，被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣提出的司法鉴定申请，拟对《转让书》中是否为手写原件、是否为被告（反诉原告）梁桂琴所写的“2007年7月31日”、该笔迹形成时间及《收条》中是否为手写原件、是否为被告（反诉原告）梁桂琴所写、手印是否为梁桂琴所按等事项申请司法鉴定，经过二次庭审，对可能影响本案事实认定的重要事实已基本查清，考虑到诉讼成本与效率，为依法合理减轻当事人的诉累，本院不再准许上述事项的司法鉴定申请。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣提出的调取证据申请，经庭审，对可能影响本案事实认定的重要事实已基本查清，本院不再单独调取。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣辩称其办理涉案房产的继承公证时，原告（反诉被告）赵学志在现场，未提出涉案房产的异议。本案中，赵学良去世后，涉案房产必须经过继承析产，变更明确继承人后，方可进行后续的产权变更登记事宜，原告（反诉被告）赵学志基于合理的信任到场配合并无不当。被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣以此辩称其不负有配合协助办理涉案房产过户义务的主张缺少事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊主张反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志腾退其房产，如上所述，涉案房产已由反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志购买取得回迁楼房（票）权利，又其实际交付购房款，且已实际装修占有使用。反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊在未履行协助更名过户义务情况下，以其并非涉案房产的登记权利人，主张腾退涉案房产，缺少基础的事实及法律依据，本院无法支持。反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊主张反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志给付租金，并申请评估现在的月租金金额，本案中，涉案房产交付使用后，由反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志实际装修、使用，原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊与反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志并无租赁房产的意思表示及合意，双方并不具有租赁合同关系，反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊主张反诉被告（本诉原告）赵杨、赵学志给付房屋租金缺少事实及法律依据，本院不予支持。评估结果对本案裁判无重大影响，为减轻诉累，本院也不再准许评估涉案房产现在的月租金金额。综上，被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣应协助原告（反诉被告）赵学志、赵杨将涉案的位于沈北新区，建筑面积45.13平方米房产更名过户至原告（反诉被告）赵杨名下，更名过户费用由原告（反诉被告）赵杨承担。反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊的反诉诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣于本判决发生法律效力之日起二十日内，协助原告（反诉被告）赵学志、赵杨将位于沈阳市沈北新区，建筑面积45.13平方米的房产更名过户至原告（反诉被告）赵杨名下。更名过户费用由原告（反诉被告）赵杨自行承担。二、驳回原告（反诉被告）赵学志、赵杨的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）梁桂琴、赵基俊的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1584元，由原告（反诉被告）赵学志、赵杨承担50元，由被告（反诉原告）梁桂琴、赵基竣承担1534元。反诉案件受理费300元，由反诉原告梁桂琴、赵基俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰审 判 员  郑力山人民陪审员  王守威二〇一九年十二月十九日书 记 员  徐 波本判决涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。