广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1482号 上诉人（一审被告）：广西钦州志鸿华购商贸有限公司，住所地:钦州市南珠东大街85-1号海豚大厦二、三楼整层商场，统一社会信用代码：91450702MA5L6MKG6Y。 法定代表人：黄祖辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申巧霞，女，1991年3月20日出生，汉族，住址：广西钦州市钦南区。 被上诉人（一审原告）：广西梓桐物业服务有限公司，住所地：钦州市沙井大道西面、市地税局西面华信香江花园二期7号楼2单元101号，统一社会信用代码：91450700591335119E（1-1）。 法定代表人：李常春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢振林，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 一审第三人：广西长生房地产开发有限公司，住所地：钦州市水东路1号水东公寓1栋南2-2商铺，统一社会信用代码：91450700729761269Ｐ。 法定代表人：杨瑞声，该公司执行董事。 上诉人广西钦州志鸿华购商贸有限公司（以下简称志鸿华购公司）因与被上诉人广西梓桐物业服务有限公司（以下简称梓桐物业公司）、一审第三人广西长生房地产开发有限公司（以下简称长生房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月9日组织当事人进行询问。上诉人志鸿华购公司的委托诉讼代理人申巧霞、被上诉人梓桐物业公司的委托诉讼代理人卢振林到庭参加询问，一审第三人长生房地产公司经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 上诉人志鸿华购公司上诉请求：一、撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初214号民事判决；二、改判物业服务费按口头约定的0.5元／平方米计算。事实与理由：1.上诉人一直有与被上诉人商量如何收取以何种方式收取物业管理费，经口头约定按照0.5元/平方米收取物业管理费，并前后支付了一些款。再者被上诉人未为上诉人提供任何相关物业服务。根据《海豚湾前期物业服务合同》的第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业公共管理服务包括的内容里，被上诉人未提供相关内容服务。2.根据我公司使用的电卡用户名称：广西长生房地产开发有限公司结算户号:040600092030292，用电地址:钦州市南珠东大街85-2号，截至2019年12月止内有电费余额十万左右，由于我公司的电卡是先冲值后使用的，电户名属长生房地产开发有限公司，事实是物业公司的电卡余额不足时，是优先使用我公司的电卡，所以一直到现在物业公司都是随时使用我公司的电。上诉人认为，被上诉人使用上诉人电卡实属于实际占用了上诉人的资金。上诉人所提上诉符合《中华人民共和国诉讼法》第一百六十四条规定:“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。”上诉人不服钦州市钦南区人民法院(2019)桂0702民初2114号民事判决，提出上诉符合规定。综上所述，一审法院在审理本案中，忽略物业服务内容与质量，偏离了实际情况。一审的判决严重损害了上诉人的合法权益。上诉人恳请二审法院查清事实，依法支持上诉人的请求。 被上诉人梓桐物业公司辩称：上诉人主张物业管理费有口头约定0.5元/平方米不符合事实，双方没有就物业管理费达成0.5元/平方米的口头协议。上诉人曾经交付给被上诉人物业管理费18300元，也是按照上诉人与一审第三人签订的《海豚湾前期物业服务合同》约定的1.3元/平方米/月标准支付的。并且海豚湾大厦的其他商户（一楼广西东业信息咨询有限公司、福满家蛋糕店、一心堂药业公司、大参林药业公司、信用社等）各商户都是按照与一审第三人签订的前期物业服务合同1.3元/平方米/月的标准交付物业管理费。上诉人主张电卡尚有余额10万元的问题，已在一审第三人起诉上诉人的房屋租赁合同纠纷案［（2019）桂0702民初695号］另案处理，与本案无关。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被上诉人梓桐物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.被告志鸿华购公司向原告支付物业服务费162748.6元，水费1707.6元，小区消防用电分摊费36.4元，超市监控设备用电费1546.4元，公共维修基金13926.8元，合计为179965.8元及逾期付款利息（以179965.8元为基数，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准，自原告起诉之日起计至实际履行完毕之日止)；2.判令被告志鸿华购公司承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。 一审法院查明：2012年8月28日，原告梓桐物业公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦前期服务合同》，合同约定从2012年8月28日起至小区业主委员会合法成立且招聘新的物业公司之日止，由原告为海豚湾大厦提供物业服务,商业物业费为1.30元/月/平方米，维修基金为0.05元/平方米/月，逾期缴费则从逾期之日起按照欠款的千分之三交纳滞纳金。2017年6月22日，第三人长生房地产公司与被告志鸿华购公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同》（合同编号：85-1-2-3）一份，合同约定，第三人长生房地产公司将海豚湾大厦二、三层商铺出租给被告志鸿华购公司作经营，租赁建筑面积共计7737.12平方米。合同4.2约定，被告志鸿华购公司应当向第三人长生房地产公司委托的物业公司交纳租赁商场的物业管理费。具体收费标准被告志鸿华购公司与物业公司协议为准。同日，第三人长生房地产公司与被告志鸿华购公司再次签订《商场租赁合同解约换签补充协议》一份，第三人长生房地产公司同意被告志鸿华购公司将2016年5月5日与聚百慧公司签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》换签给被告，并且被告同意按2016年5月5日第三人长生房地产公司与聚百慧公司原签订的《租赁合同》的条款进行换签。双方同意合同租赁期为10年，从2017年4月27日起至2027年4月26日止。合同订立后，2017年4月27日起，被告志鸿华购公司接手管理经营原聚百惠购物中心。至2018年10月11月6日止，被告志鸿华购公司共欠到原告梓桐物业公司物业服务费162748.60元、超市监控设备电费1546.40元、小区消防用电分摊36.40元、水费1707.60未付，经原告催收无果，原告为此提起诉讼。 另查明，被告志鸿华购公司分别于2018年9月25日及2018年10月29日向原告缴纳物业费13300元、5000元给原告。 又查明，2018年11月5日，被告志鸿华购公司停止经营。同月7日，原告向被告发出《缴费通知》，要求被告志鸿华购公司在2018年11月10日前缴纳所欠费用。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”本案中，原告梓桐物业公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦前期服务合同》约定由原告为海豚湾大厦提供物业服务,收取物业费等，其约定没有违反法律规定；同时，被告志鸿华购公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同》及《商场租赁合同解约换签补充协议》，约定第三人长生房地产公司将海豚湾大厦二、三层商铺租给被告志鸿华购公司，由被告志鸿华购公司向原告交纳物业服务费，并承担水电费和公摊水电费，该合同是当事人的真实意思表示，亦符合法律规定，上述合同合法有效。根据原告梓桐物业公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦前期服务合同》约定，原告梓桐物业公司收取的商业物业费为1.30元/月/平方米，维修基金为0.05元/平方米/月，逾期缴费则从逾期之日起按照欠款的千分之三交纳滞纳金。同时，被告志鸿华购公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦商铺租赁合同》及《商场租赁合同解约换签补充协议》约定，被告志鸿华购公司租赁面积共计7737.12平方米，由被告志鸿华购公司向原告交纳物业服务费，并承担水电费和公摊水电费，合同期为10年。由于原告与被告没有签订有物业服务合同，但鉴于被告已实际使用了租赁场地，原告也提供相应的物业服务，故对于物业服务费的计算标准可参照原告梓桐物业公司与第三人长生房地产公司签订《海豚湾大厦前期服务合同》约定，原告梓桐物业公司收取的商业物业费为1.30元/月/平方米执行。物业服务费应从签订合同之日起即2017年4月27日计付至2018年11月6日，即7737.12平方米×1.3元/平方米/月×18个月＝181048.60元，减除被告已付18300元，被告应付给原告物业费162748.60元；原告请求的超市监控设备电费1546.40元，小区消防用电分摊36.40元，水费1707.60元有原告提供《电费通知单》证实，予以支持；原告主张的公共维修基金13926.80元，但《商铺租赁合同》并没有约定公共维修基金由被告志鸿华购公司负担，原告请求志鸿华购公司支付公共维修基金于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告志鸿华购公司支付给原告梓桐物业公司物业管理费162748.60元、超市监控设备电费1546.40元、小区消防用电分摊36.40元、水费1707.60，合计166039元；二、驳回原告梓桐物业公司的其它诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均没有新证据提交。据此，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，上诉人志鸿华购公司（乙方）与一审第三人长生房地产公司（甲方）签订的《海豚湾大厦商铺租赁合同》约定，上诉人租赁一审第三人商场二、三层，面积共计7737.12平方米，乙方应当向甲方委托的物业公司交纳租赁商场的物业管理费等其他费用。虽然上诉人没有直接与被上诉人梓桐物业公司签订服务合同，但根据被上诉人与一审第三人签订的《海豚湾大厦前期服务合同》，商业物业费为1.30元/月/平方米。上诉人经营商场后，也曾于2018年9月25日、10月29日向被上诉人缴纳物业费13300元、5000元。2018年10月9日、12月4日，被上诉人向上诉人送达以1.30元/月/平方米标准计算上诉人拖欠物业费的《缴费通知》时，上诉人没有提出异议并予以签收，上诉人应当按照1.30元/月/平方米的标准向被上诉人交纳物业管理费。上诉人上诉主张上诉人曾与被上诉人商量，口头约定按照0.5元/平方米交纳物业管理费，但被上诉人不予认可，上诉人也没有提供充分的证据证明自己的主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人应当承担不利的后果。因此，对上诉人按0.5元／平方米计算物业服务费的主张不予采纳。上诉人提出的被上诉人服务质量以及被上诉人使用上诉人电卡占用上诉人资金的主张，因上诉人一审期间没有提出反诉，且电卡使用问题在（2019）桂0702民初695号民事判决已经另案处理，本案中不予审查。 综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人志鸿华购公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人广西钦州志鸿华购商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 盛 审判员 韦乐熙 审判员 钟凌意 二〇一九年十二月二十六日 书记员 郭杨兴