湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初6672号原告：黄石市幸福园物业服务有限公司，住所地：大冶市大冶大道57号。统一社会信用代码：914202810979976438。法定代表人：冯石平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢巍，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李儒光，男，1975年6月19日生，汉族，住大冶市，原告黄石市幸福园物业服务有限公司（以下简称：幸福园物业公司）与被告李儒光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢巍、被告李儒光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告幸福园物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理服务费8514元（自2012年起暂计算至2019年6月10日止）。事实和理由：原告于2014年7月10日进驻盛世华庭小区提供物业管理服务至今，并于2014年8月29日在大冶市房产局备案，盛世华庭小区原物业管理服务企业大冶市连城物业管理有限公司被解聘时将该小区业主拖欠的物业管理服务费债权一并转让给原告。被告为该小区业主，当时因该小区未成立业主委员会双方未签订书面的物业服务合同，2016年1月6日，该小区成立业主委员会后与原告签订了《物业服务合同书》，合同约定物业管理费标准为：住宅部分二至六层，每月每平方米0.75元，七至三十三层，每月每平方米0.95元。原告已全面履行物业管理服务职责，但被告自2012年起无故拖欠原告物业管理服务费，多次催收无果，故诉至法院，请求支持原告诉求。被告李儒光辩称，1、2011年2月4日被告与大冶市万和房地产开发有限公司签订购房合同购买涉案房屋，2012年11月14日大冶市万和房地产开发有限公司收取了被告办证费用等14529元，除去维修基金5428元、契税6447.27元，大冶市万和房地产开发有限公司多收了被告2653.73元，另外根据不动产证上的登记面积，购房时该公司多计算了0.14平方米，应退还被告购房款443.01元，因盛世华庭项目和原告的实际控制人都是冯美栋，现提出反诉要求原告返还多收的款项3096.74元；2、盛世华庭小区前期物业是大冶市连城物业管理有限公司管理，后开发商于2014年7月10日擅自更换原告管理，2014年8月27日盛世华庭小区成立了业主委员会，原告在2015年9月2日退出物业管理之前没有与业主委员会签订物业服务合同，其服务质量可想而知。2016年1月6日，在政府有关部门及社区的协调下，原告才与盛世华庭小区业主委员会签订了物业服务合同。2017年、2018年、2019年原告均没有与盛世华庭小区业主委员会签订物业服务合同，应没有法律效力。原告提供物业服务的质量存在瑕疵，如：电梯经常发生故障，有时甚至无电梯上下；小区车辆无序停放，阻碍消防通道；小区无活动场所、无停车位、大门门禁损坏、邮件及其他物品经常被盗等，原告收费标准也应相应降低，另外原告也没有将小区业主差欠物业费情况进行张榜公示并进行催收；3、被告物业管理费已交至2014年12月30日止，有收据为证，原告说被告从2012年起拖欠物业管理费8514元无事实依据；4、大冶市连城物业管理有限公司在盛世华庭小区提供物业服务期间，该公司于2012年11月14日收取了被告5640元，其中：天然气初装费2680元（含天然气专用灶具500元，被告没有收到灶具）、装修电梯运输费600元、公共照明360元、水电开户2000元，湖北物价局关于印发《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条第二款规定：商品房经营者在商品房交易和产权转移过程中，不得收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。因此上述费用属于多收费用，故进行反诉要求原告退还5640元。本院经审理认定事实如下：2012年元月，大冶市万和房地产开发有限公司与大冶市连城物业管理有限公司签订了《盛世华庭小区前期物业管理委托合同》，由大冶市连城物业管理有限公司为盛世华庭小区提供前期物业管理服务。2014年7月10日，大冶市万和房地产开发有限公司与大冶市连城物业管理有限公司自愿解除了双方签订的物业管理委托合同，并于当日与原告幸福园物业公司签订了《前期物业服务合同》，选聘原告进入盛世华庭小区为该小区提供前期物业管理服务，收费标准为：高层住宅每月0.95元/㎡。当天，大冶市连城物业管理有限公司与原告幸福园物业公司签订了《债权转让协议书》一份，约定大冶市连城物业管理有限公司在盛世华庭小区管理期间，业主拖欠的物业管理费的债权权利转让给幸福园物业公司收取。2014年8月30日大冶市连城物业管理有限公司张贴公告向盛世华庭小区全体业主告知该公司在盛世华庭小区提供物业管理服务期间，业主差欠的物业管理费全部转让给幸福园物业公司，由该公司收取。2014年8月27日，盛世华庭小区召开业主大会成立了业主委员会，并经相关部门审批后到房产部门进行了备案。盛世华庭小区业主委员会成立后，原告没有与小区业主委员会及业主签订物业管理服务合同，继续为该小区提供物业管理服务，收费标准也无变化。2015年9月3日至2016年1月5日，该期间原告没有为盛世华庭小区提供物业管理服务，期间的物业人员工资及电梯维修费等均系小区业主委员会支付。2016年1月6日，大冶市盛世华庭业主委员会与原告幸福园物业公司签订了《大冶市盛世华庭物业服务合同书》一份，合同约定：物业管理费标准：1、商业部分：每月1元/㎡；住宅部分：（二至六层）：每月0.75元/㎡，（七至三十三层）：每月0.95元/㎡；2、物业公司财务收支情况半年公开一次，接受业主委员会监督。合同还对物业服务范围、物业服务标准等进行了约定。合同有效期至2016年12月31日，合同到期后一年一签。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。合同到期后，双方未再签订合同，原告继续为该小区提供物业服务至2019年6月10日，之后撤离该小区终止了物业管理服务。被告李儒光系盛世华庭小区1栋2单元1603室业主，房屋面积135.69㎡，其物业管理服务费交至2014年12月30日，之后就再未交纳物业管理服务费，原告催讨无果，遂成讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，大冶市万和房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及大冶市盛世华庭业主委员会与原告签订的《大冶市盛世华庭物业服务合同书》，该合同均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告为盛世华庭小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主享有了原告提供的物业服务，应当根据合同约定交纳物业服务费。虽然在2017年、2018年、2019年原告没有与盛世华庭业主委员会重新签订物业服务合同，但原告实际提供了物业服务，被告同样也享有了原告提供的物业服务，应当根据之前合同约定交纳物业服务费，被告从2015年开始就未交纳物业费，显然违约，应承担继续交纳物业费的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求理由正当合法，本院予以支持，但被告2014年的物业费已经交纳，其支付物业费的时间应从2015年1月1日起算，且2015年9月3日至2016年1月5日原告没有为盛世华庭小区提供物业管理服务期间的物业费不应计算，本院经核算，至2019年6月10日止被告应支付的物业费为6321元，原告诉求中超出部分本院不予支持。被告抗辩原告提供物业服务质量有瑕疵，应降低收费标准，对此被告未提供证据证明，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告提出的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，不予一并审理，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李儒光于本判决生效之日起十五日内支付原告黄石市幸福园物业服务有限公司物业管理服务费6321元（截算至2019年6月10日止）；二、驳回原告黄石市幸福园物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告负担6元，被告负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  黄爱华二〇一九年十二月二十七日书记员  邓伊辰