广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29186号上诉人（原审被告、反诉原告）：倪锦河，男，汉族，1973年3月29日出生，身份证住址：广东省龙门县，被上诉人（原审原告、反诉被告）：李观生，男，汉族，1964年8月13日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区）A-6A，委托诉讼代理人：王平辉，广东众诚律师事务所律师。上诉人倪锦河因与被上诉人李观生房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。倪锦河上诉请求：1、裁定李观生违约责任，租赁期间误工费44000元，另租场所48000元，减租50000元（租赁期租赁物功能部分丧失），该项计142000元；2、裁定李观生归还违法阁楼改造费28800元、改造误工费15000元，改造期租金10000元，该项计53800元；3、裁定李观生归还倪锦河更换电动机卷闸门费用5800元；4、裁定李观生没权没收倪锦河押金；5、裁定本案的全部诉讼费用由李观生承担。事实和理由：1、李观生恶意不承担出租人基本义务，应当承担违约责任，赔偿损失。2、西丽街道丽城工作站“整改承诺书”新提交通过整改证明明确有整改拆除事实，并且将此事告知李观生，只因倪锦河没有经验、不懂得保存证据，未能提供。现请求法院全盘考虑，要求李观生归还阁楼改造费28800元，误工费15000元，整改影响经营收入，整改期铺租10000元，该项计53800元。3、2018年6月23日电动卷闸门不能落下，找人查找原因后要更换电动机卷闸门，打电话通知李观生，告知情况，因时间久长，无法提供，现向贵院申请调查令，到电信公司调取通话记录，证明卷闸门确有更换过，现要求李观生归还更换电动机卷闸门一套费用5800元。4、《众冠商铺租赁协议》未按国家有关法律法规向主管部门登记，为未生效协议，倪锦河请求贵院确认解除合同的效力，李观生无权没收倪锦河押金。李观生辩称，倪锦河以涉案商铺使用不便为借口，故意欠缴、补缴租金，事实上是倪锦河违约，其所主张的上诉请求均没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李观生向一审法院起诉请求：1、解除李观生、倪锦河双方签订的《众冠商铺租赁协议》；2、倪锦河立即向李观生支付拖欠的2017年8月至2019年3月期间租金共计184000元（租金计至倪锦河搬离之日止），以及按拖欠租金金额的30%计算滞纳金55200元，该项共计239000元；3、倪锦河所支付的租赁押金因违约由李观生没收，不予退还；4、本案的全部诉讼费用由倪锦河承担。一审庭审中，李观生当庭增加诉讼请求，要求倪锦河自行搬离众冠110号商铺并将涉案商铺返还给李观生。倪锦河反诉请求：1、判令李观生根本违约，承担倪锦河另租办公场所费用4.8万元、2017年8月起至2019年4月期间共22个月误工费6.6万元（每月3000元）、滞纳金（2018年4月至2019年5月期间另租场所）5070元（13个月×1300元×30%），2017年5月至2018年2月期间，每月减铺租5000元×10个月共5万元，该项合计169070元；2、李观生归还倪锦河违法阁楼改造费2.88万元、阁楼改造期误工费1.5万元、滞纳金12900元（4.3万元×30%）、改造期租金1万元，该项合计66700元；3、李观生返还倪锦河更换卷闸门费用5800元、滞纳金1740元（5800元×30%），该项合计7540元；4、本案的全部诉讼费用由李观生承担；5、李观生修复设施并承担所有费用，修复期误工费1万元；6、李观生继续履行《众冠商铺租赁协议》。一审法院认定事实：位于深圳市西丽××大道××花园××楼商铺××号（涉案商铺）于2005年12月12日登记至李观生名下，建筑面积59.51平方米。2017年3月1日，李观生（商铺业主，甲方）与倪锦河（承租人，乙方）签订《众冠商铺租赁协议》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方；租赁期限5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日上午12:00时；租金计取：①2017年3月1日起至2020年2月28日止，每月10000元；②2020年3月1日起至2022年2月28日止，每月12000元；③铺租按月计算，不拆散零租，该月未满按整月收取（1日至本月末日为该月时间），合同到期提前交还商铺该月剩余租金不退，逾期使用按月计算，不按天计算；④先付租金后用铺，每月5日前向甲方交清该月商铺租费及其它应交的各种费用，承租人负责支付出租商铺的租用税、物业管理费、卫生费、用水费、电费等；拖欠租金甲方收取滞纳金，金额为拖欠日乘以月租金的10%计取；恶意延期不交租，则毁约，并视为自动放弃乙方钱财物品和租用本铺及退铺，铺内所有物品则视为弃置，由甲方全权处理，事后不得追究；1000元为水费、电费押金，20000元为商铺租金押金；押金和退铺处理：①押金在合同期满把租金及有关款项清付并解除合同后无息退还乙方，退铺提前二个月通知甲方，否则不退还押金；②将铺面私自转租或转让他人，则毁约，甲方没收乙方押金；③恶意延期，拖欠租金的，不退还押金；④合同未满期退铺的，不退还押金和租金，并需结清商铺使用产生的一切费用，否则甲方有权扣押乙方物品来相抵所发生的一切费用；⑤乙方退铺时，由乙方本人亲临办理解除合同，不得委托他人，否则视为放弃一切权利；合同书和押金单据必须同时并在，若缺其一，押金不退；租赁期间，乙方原有固定装修的设施不做修改，期满后向甲方归还完好无损的商铺和原有设施；及其他条款。一审庭审中，李观生与倪锦河均确认倪锦河支付租金至2017年9月（2017年8月、9月租金均只支付了8000元，截至9月尚欠租金4000元），自2017年10月开始倪锦河未支付租金。2019年4月22日，倪锦河通过其妻子账户向李观生转账支付租金10万元。倪锦河主张，其租赁涉案商铺用于开设五金商店，倪锦河租赁没多久涉案商铺就出现厕所堵塞问题，疏通的人说是因为房屋本身结构导致，倪锦河要求李观生将厕所移位，李观生予以拒绝，另外涉案商铺的阁楼是用木板搭建，街道办要求改成钢板搭建，倪锦河对此提交了《收款收据》、《整改承诺书》、《租铺合约》以及李观生与倪锦河的短信记录用于证明倪锦河为涉案商铺阁楼整改及更换卷闸门所支出的费用，倪锦河向李观生要求整改厕所，李观生不予理睬，倪锦河因此无法使用涉案商铺而重新租赁场地。其中，《收款收据》2张日期分别为2017年11月21日、2018年6月23日，内容分别为“收到倪老板阁楼改造材料及工程款”28800元、“电动机一套5800元”；《整改承诺书》显示为西丽街道办事处丽城社区工作站于2017年11月8日发出，落款有倪锦河作为承诺人签名，内容写明“锦珠发五金商行，经排查发现你经营场所内有木质阁楼和住人现象，存在重大安全隐患，……请你自收到通知之日起，于四日内自行清理住人场所及拆除木质阁楼”；短信记录显示李观生2017年9月至11月期间要求倪锦河向其支付租金，倪锦河要求李观生解决厕所问题，李观生表示使用期间商铺内的责任由租用方负责；《租铺合约》显示为倪锦河与案外人潘瑞生于2018年3月29日签订。李观生对《整改承诺书》的真实性予以认可，对《收款收据》、《租铺合约》、短信记录的真实性均表示无法确认，李观生表示，金额为28800元的收据无任何印章，仅依据收据不能证明相关款项用于涉案商铺，倪锦河自行向第三方租赁办公场所用于办公的费用与李观生无关，《整改承诺书》看不出来是涉案商铺，且整改原因是因为倪锦河在经营场所有居住现象，在租赁过程中，倪锦河从未提出过涉案商铺存在问题，也从未向李观生提出主张过相关费用。另查，该案于2019年3月4日收案，李观生的起诉状于2019年3月26日送达给倪锦河。一审法院认为，李观生、倪锦河签订的《众冠商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《众冠商铺租赁协议》约定，倪锦河应于每月5日前向李观生交清该月商铺租费及其它应交的各种费用，倪锦河自2017年10月开始未按合同约定支付租金，倪锦河抗辩其未支付租金是因涉案商铺厕所堵塞无法使用，李观生租赁期内未履行维修义务，但倪锦河提交的短信记录等仅显示倪锦河向李观生告知厕所出现堵塞，仅依据该证据并无法证明涉案商铺厕所出现堵塞系因商铺本身结构问题导致，倪锦河未提交充分证据证明涉案商铺存在影响其租赁合同目的实现的情形，倪锦河应承担相应的举证不能的不利后果，且从庭审中倪锦河的陈述及倪锦河反诉要求继续履行合同的诉求来看，倪锦河对于涉案商铺确有占有使用，综上，该院对倪锦河的抗辩主张不予采纳。倪锦河以此为由反诉要求判令李观生根本违约，李观生承担其另租办公场所费用4.8万元以及2017年8月起至2019年4月期间共计22个月的误工费6.6万元及滞纳金，2017年5月至2018年2月每月减租费用5万元，没有事实和法律依据，该院对此不予支持。倪锦河拖欠租金的行为，构成违约，李观生有权要求解除双方签订的《众冠商铺租赁协议》；倪锦河反诉要求继续履行《众冠商铺租赁协议》没有事实依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李观生的起诉状于2019年3月26日送达给倪锦河，故该院确认李观生、倪锦河双方签署的《众冠商铺租赁协议》于2019年3月26日解除。合同解除的，应恢复原状，故倪锦河应向李观生交还涉案商铺，对于李观生要求倪锦河返还涉案商铺的诉讼请求，该院予以支持。因倪锦河违约，依据合同约定，对于倪锦河已缴纳的商铺租金押金20000元，李观生予以有权没收。倪锦河至今仍占有使用涉案商铺，李观生要求倪锦河向其支付2017年8月至2019年3月期间租金及之后计至倪锦河搬离之日止的租金（房屋占用费），于法有据。李观生起诉后，倪锦河已向李观生支付租金10万元，该款应予以扣除，故倪锦河应向李观生支付2017年8月至2019年3月期间的租金共计84000元（10000×18+4000-100000）；2019年4月1日之后的房屋占用费，倪锦河应按照租赁合同约定的每月租金10000元的标准向李观生支付至该院判决确定的返还房屋之日止。关于李观生主张拖欠租金的滞纳金55200元。倪锦河自2017年10月起未按合同约定支付租金，李观生理应采取相关措施及时止损，李观生未提交证据证明其在此之后有积极向倪锦河主张权利，且该院已判令李观生有权没收倪锦河商铺押金20000元，故对于李观生要求倪锦河向其支付拖欠租金滞纳金55200元的诉求，该院不予支持。倪锦河提交的《收款收据》无相关转账记录以及银行流水予以佐证，并无证据证明倪锦河向李观生主张过该笔费用，李观生对此亦不予认可，仅依据收据等不足以证明收据中的项目与涉案商铺存在直接因果关系以及具体期限、金额等，倪锦河反诉要求李观生向其归还阁楼改造费2.88万元、误工费1.5万元及滞纳金12900元、改造期租金1万元；更换卷闸门费用5800元及滞纳金1740元；以及修复设施并向李观生支付修复期误工费1万元，依据不足，该院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李观生与倪锦河于2017年3月1日签订的《众冠商铺租赁协议》于2019年3月26日解除；二、倪锦河应于该判决生效之日起十日内向李观生返还位于深圳市西丽××大道××花园××楼商铺××号房屋；三、倪锦河应于该判决生效之日起十日内向李观生支付2017年8月至2019年3月期间的租金共计84000元；2019年4月1日之后的房屋占用费，倪锦河应按照租赁合同约定的每月10000元的标准向李观生支付至该院判决确定的返还房屋之日止；四、李观生有权没收倪锦河支付商铺押金20000元；五、驳回李观生其他的诉讼请求；六、驳回倪锦河的全部反诉请求。案件本诉受理费2442.5元，由李观生负担1379.65元，倪锦河负担1062.85元；案件反诉受理费1275元，由倪锦河负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，双方确认2019年9月14日完成涉案商铺的交接，李观生同意租金计至2019年8月底。本院认为，倪锦河与李观生于2017年3月1日签订的《众冠商铺租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。倪锦河主张该协议未向主管部门登记，未发生法律效力，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。倪锦河拖欠2017年8、9月租金共4000元，2019年4月22日支付租金10万元，双方确认2019年9月14日完成涉案商铺的交接，李观生同意租金计至2019年8月底。因此，倪锦河还应支付租金134000元（10000×23+4000-100000）。倪锦河存在长期拖欠租金的行为，根据双方协议的约定，李观生有权没收押金。倪锦河上诉要求李观生支付改造厕所、改造阁楼、更换电动机闸门等相关费用，但双方协议约定“租赁期间，李观生原有固定装修的设施不做修改，期满后向倪锦河归还完好无损的商铺和原有设施”，根据该约定，李观生作为出租人没有维修义务，不应承担相关费用。综上，倪锦河的上诉理由不能成立，本院不予支持。因一审判决后出现新的事实，本院作出相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7588号民事判决第一、四、六项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7588号民事判决第二、五项；三、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初7588号民事判决第三项为：倪锦河应于本判决生效之日起十日内向李观生支付租金134000元；四、驳回李观生的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2442.5元，由李观生负担1379.65元，倪锦河负担1062.85元；反诉案件受理费1275元，由倪锦河负担。二审案件受理费4324元，由倪锦河负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。