湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2604号上诉人（原审原告）：李咏静，女，1972年4月9日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）：株洲众信暖通科技有限公司。住所地：湖南省株洲市天元区。法定代表人：殷志勇。上诉人李咏静因与被上诉人株洲众信暖通科技有限公司（以下简称众信暖通公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李咏静上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李咏静的一审诉讼请求。事实和理由：买卖合同确定的前期物业不是亚泰物业，而亚泰物业中标通知书时间先于买卖合同，故该中标通知书系伪造，业主委员会也未与亚泰物业签订物业服务合同，亚泰物业管理案涉商铺和确定费用对业主无效，业主委员会滥用权力与亚泰物业签订的委托经营协议属无权代理，对李咏静不发生法律效力。且根据新安居公司、红星公司、李咏静三方签订的委托经营协议，统一经营的范围仅为经营范围和整体布局，而没有对专属区域的签约收租的权利，作为接受管理的亚泰物业同样只能在原确定的统一经营范围内行事。故李咏静有确定租金标准和收取租金的权利。众信暖通公司辩称：按照租赁合同约定缴纳租金，30元每月也符合市场价。李咏静向一审法院起诉请求：判令众信暖通公司支付李咏静从2018年9月1日至2019年5月31日商铺占有使用费6453元。一审法院认定事实：2012年9月10日，李咏静（乙方）与株洲新安居置业有限公司（甲方）签订《株洲市商品房预销售合同》，购买新安居建材批发大市场二期3栋210-2室铺位，该房屋建筑面积为23.88平方米，单价为10282.04元/㎡，总价款为245535元。2012年9月10日，李咏静（甲方：委托人）与株洲红星商业管理有限公司（乙方：受托人）、株洲新安居置业有限公司（丙方：担保方）签订了《委托经营协议书》，协议约定：甲方自愿将该铺位全权委托予乙方进行统一经营、租赁、管理，乙方负责组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等，委托总经营期限为五年（2012年9月1日起至2017年8月31日止）；2012年9月1日至2015年8月31日为固定租金收益期；2015年9月1日至2017年8月31日为租金分成期（根据当期市场租金价格获得租金收益，按9：1的比例进行分成，即甲方分得租金的90％，乙方分得租金的10％，作为市场管理费。租金收益按年结算，按季支付）。亚泰物业公司于2012年7月25日中标新安居建材批发大市场前期物业管理。红星商业管理有限公司因管理不善，于2014年11月退出新安居建材批发大市场经营管理，暂由亚泰物业公司代管，众信暖通公司株洲众信暖通科技有限公司（承租方）法定代表人殷志勇与株洲市亚泰物业管理有限公司（受托出租方）、株洲市新安居建材大市场业主委员会（受托出租方）就新安居建材大市场3栋2015号商铺（由文定国、冯建成、李咏静三个业主的共同商铺合成，属虚拟产权式商铺，其中李咏静商铺面积为23.9㎡）建筑面积为97.25平方米门面签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2016年7月1日至2018年8月31日止，租金按19元/㎡月，月租金1848元，季租金5543元，提前两个月缴纳下季度租金。2015年8月28日株洲市新安居建材大市场业主委员会（甲方）与亚泰物业公司（乙方）签订一份《协议书》，协议主要内容有：1、甲方根据株洲市新安居建材大市场业主委员会商铺部分议事规则的规定，并获得合法授权，同意乙方取代红星公司，并且业主同意终止原《委托经营协议书》，重新与亚泰物业公司签订统一托管协议。2、新安居建材大市场托管租赁门面的租金由甲、乙双方共同监管。3、乙方负责向租户收取门面租金，甲方予以配合，租金采取按季预收的方式收取，乙方销售的门面未出租的部分乙方不予返租，甲方指派两个管理人员参与管理。甲方同意乙方每年返11个月租金给新安居业主，乙方保证将剩余的一个月租金作为新安居市场广告宣传、推广的活动经费，甲方的日常交通、通讯等办公经费及甲方聘请的常年法律顾问费用也在此费用中列支，该款项设立专门账户，由甲方、乙方及经营户三方共管。4、甲方同意乙方每年收取该年度租金总金额的10％作为管理费，物业费由乙方另行向租户收取。在实际履行中，业主委员会并未终止原《委托经营协议书》，重新与亚泰物业公司签订统一托管协议，仍按《委托经营协议书》执行。为此，业主委员会指派胡利华、叶梦玲按《委托经营协议书》中租金分成期的计算方法计算业主各期租金收益。亚泰物业公司根据业主委员会核定包括李咏静在内的各业主各期租金收益，向李咏静账户支付租金。自2018年9月1日起，每月租金改为23元/㎡／月，物业费7.5元/㎡。又查明，2018年8月31日，李咏静与亚泰公司签订的委托经营合同及亚泰公司与众信暖通公司签订的租赁合同均到期，众信暖通公司仍想继续承租该商铺，但因李咏静与亚泰公司就商铺经营管理权未达成共识，李咏静与亚泰公司均要求众信暖通公司向其支付租金，众信暖通公司无法确认收取租金的对象，故未及时缴纳。2019年1月17日，众信暖通公司按亚泰公司要求，向亚泰公司缴纳2018年9月1日至2018年11月30日期间的物业管理费及所租商铺中归于另外二名业主文定国、冯建成名下商铺面积的租金共7381元、2018年12月1日至2019年2月28日期间物业管理费2417元及2019年5月1日推广活动费583元。期间未缴纳李咏静的商铺租金。2019年5月31日，众信暖通公司退租。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：李咏静要求众信暖通公司株洲众信暖通科技有限公司支付2018年9月1日至2019年5月31日共计6453元店铺占用费是否合理？现分述如下：一、如何看待亚泰物业公司对李咏静名下商铺的经营管理行为。一审法院认为，李咏静自愿与红星公司签订《委托经营协议书》，后红星公司因管理不善退出经营管理而由亚泰物业公司接手管理，亚泰物业公司与众信暖通公司签订门面租赁合同，李咏静亦接受亚泰物业公司代收的租金，可认定李咏静同意委托亚泰物业公司对其商铺的经营管理，双方形成了委托合同关系。从新安居建材大市场平面图看，李咏静购买的商铺并非一般意义上的商铺，而是产权式商铺。产权式商铺是指开发商将其开发的大型营业用房分割成若干个小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，再集中交由开发商或第三方公司统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，其核心理念为所有权与经营权的分离，而产权式商铺的特征要求所有权必须与经营权分离，这就产生了单独所有权与整体经营权的矛盾。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，一审法院认为，李咏静虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为新安居建材大市场的极小一部分，与其他商铺之间无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，李咏静所有权的行使应受到其他业主整体经营权的限制，因此，代表大多数业主利益的业主管理委员会有权对整体经营权作出决定，其效力溯及新安居建材大市场产权式商铺业主。2015年8月28日业主委员会与亚泰物业公司签订协议，由亚泰物业公司接管建材大市场的统一经营管理，该协议体现了大多数业主的利益和意志，也是合同双方的真实意思表示，该协议依法成立，各方依法享有相关权利，并应履行相应义务。二、李咏静要求众信暖通公司支付从2018年9月1日起至2019年5月31日止期间商铺占有使用费6453元的诉求，应否予以支持？一审法院认为，在亚泰物业公司的委托经营合同及亚泰物业公司与众信暖通公司的租赁合同同时到期后，众信暖通公司虽未与李咏静重新签订《租赁协议》，但众信暖通公司继续使用商铺，李咏静并未提出异议，故原租赁合同对当事人双方继续有效，租赁期限为不定期，李咏静应当按原合同约定收取租金。又因亚泰物业公司与李咏静《委托经营合同》到期后，未再续签，也未再收取李咏静商铺租金，故众信暖通公司应向李咏静支付续租期间（自2018年9月1日至2019年5月31日止）的商铺占有使用费4947.3元（23元／㎡／月×23.9㎡×9个月），对于李咏静超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、众信暖通公司株洲众信暖通科技有限公司于本判决生效后十日内给付李咏静自2018年9月1日起至2019年5月31日止期间的商铺占有使用费共计4947.3元；二、驳回李咏静的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由李咏静负担6元、众信暖通公司株洲众信暖通科技有限公司负担19元。二审中，李咏静向本院提交了以下证据。证据一、红星公司的企业信息，证明红星公司与亚泰之间没有隶属或投资关系等。证据二、案涉商铺的平面布局图、书面证人证言、民事判决书等复印件各一份，拟证明案涉商铺不是虚拟产权式商铺，但不能达到其证明目的，本院不予采信。证据三、QQ群文件、委托协议，中标通知书，拟证明该群内没有相关文件，业主对委托协议不知，对业主不发生法律效力。众信暖通公司质证意见：提交证据与众信暖通公司没有关系。本院认证：证据一与本案没有关联，本院不予采信。证据二能够证明商铺的基本情况,但是不能达到证明目的，本院不予才次年。证据三无其他证据不能单独达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是2018年9月1日起的商铺租金单价如何确定。首先，根据一审查明事实，原受托管理方红星公司合同到期前退出案涉市场的经营管理，亚泰物业与业主委员会签订委托管理协议，对双方产生法律效力。业主委员会决定是否经过约定程序系内部决策程序，不能对抗亚泰物业公司。其次，李咏静的商铺与他人商铺之间没有明显物理界限，受托公司的对案涉商铺的管理，如无特别约定，应当包含出租面积，面门布局、租金等各项事宜。李咏静未提交关于特别约定的证据，李咏静关于委托管理不包含租金标准的主张不成立，一审认定案涉商铺为产权式商铺，整体经营权限制李咏静对案涉商铺的所有权的行使并无不当。如认为主业委员会滥用职权损害了业主权利，可以另行向业主委员主张损害赔偿。最后，案涉租赁合同到期后，李咏静只是对租金的收取人有异议，并未对继续出租提出异议，且案涉商铺的另外两个所有权人也同意继续出租并收取了租金，案涉合同转化为不定期租赁，原租赁合同继续有效。故一审法院认定合同到期后的租金标准按原合同计算正确。李咏静按合同以外的标准收取租金没有法律依据，一审不予支持正确。综上所述，李咏静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李咏静负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年十二月二十四日法官助理  陈 河书 记 员  郭敏慧