贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11945号 原告：罗本绪，男，汉族，1963年6月29日出生，住贵州省毕节市。 原告：杨静，女，汉族，1970年2月10日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：董玉都（特别授权代理），系社区推荐。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 原告罗本绪、杨静与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗本绪、杨静及其委托诉讼代理人董玉都，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗本绪、杨静向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》、《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》的约定支付原告逾期交房违约金41,636.88元（2014年6月1日至2015年12月30日，共577天，房款总价331,588.00元，按每日0.03%计算，抵扣15,761.00元）；2、判令别搞立即办理贵州省毕节市七星关区洪南路瑞丰新城9-29-2号房屋产权转移登记有关文书交付原告，并按照《商品房买卖合同》第二十二条第三项规定，支付逾期办证违约金262,286.11元（2017年6月1日至2019年8月1日，共791天，房款总价331,588.00元，按每日0.1%计算）；3、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。 事实及理由:原告购买被告违约毕节市洪南路瑞丰新城9-28-2号房屋，双方于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》，约定总房价为331,588.00元，合同第十一条明确了被告应当于2014年5月31日前交付该房屋，后应被告违约交房时间过长，双方又于2015年1月27日签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，该协议重新约定交房违约金的计算方式，即2014年6月1日起按每日万分之三计算。最终，被告于2015年12月30日通知原告交房，但至今未向原告支付逾期交房违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了被告应当于2017年5月30日前办理完毕该房屋的产权相关文书并交付给原告，但被告至今未履行该义务，因双方对于办理产权登记有明确的约定，故被告应根据合同约定按总房款的每日0.1%计算逾期办证违约金，时间应当是2017年6月1日至2019年8月1日。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 审理过程中，原告罗本绪、杨静申请撤回第1项诉讼请求及第2项诉讼请求中要求被告办理产权转移登记并交付文书的诉请。 被告瑞丰房开公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。4、关于办理房屋权属转移登记，答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已经提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证，故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得不动产权证之日。5、《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便被答辩人能够举证证实其存在损失且在答辩人承担违约责任的前提下，违约金计算标准也仅应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故应当适用本条规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金，才具有合理性。实践中，其他买受人诉答辩人同类案件，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金为按日以已付购房款0.1%计算，七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定违约金约定过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。如：胡登智诉答辩人商品房预售合同纠纷一案（一审案号（2017）黔0502民初4602号、二审案号（2018）黔05民终1753号）。故基于“同类案件应当同判”的原则，即便答辩人承担违约责任，本案违约金也应按照上述标准计算才具合理性。原告诉请的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持。 本院经审理查明：2013年8月28日，原告罗本绪、杨静作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××道瑞丰新城第9幢29层2号房，房屋建筑面积100平方米，商品房总价款331,588.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款331,588.00元。被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 另查明，涉案房屋尚未取得初始登记，不具备法定交付办理转移登记有关文书的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照合同约定的日0.1%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额331,588.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额331,588.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因截止本案庭审（2019年11月15日）结束时，被告仍未取得初始登记，不具备办理涉案房屋转移登记的条件，故原告诉请截止2019年8月1日期间的违约金，本院予以支持。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚不具备法定的交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 原告申请撤回第1项诉请及第2项诉讼请求中要求被告办理产权转移登记并交付文书的诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗本绪、杨静2017年6月1日至2019年8月1日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331,588.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍,从2017年6月1日起计算至019年8月1日止）； 二、驳回原告罗本绪、杨静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,929.00元（已减半收取），由原告罗本绪、杨静负担2,501.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担428.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月四日 书记员  付锦梅