呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初1051号原告：内蒙古正浩典当有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:文震，该公司董事长。委托诉讼代理人：张少华,内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人:石晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：奇小兴,女，该公司员工。委托诉讼代理人:刘永,女，该公司员工。原告内蒙古正浩典当有限责任公司（下称正浩典当公司）与被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司（下称金石蒙荣公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正浩典当公司委托诉讼代理人张少华、被告金石蒙荣公司委托诉讼代理人刘永到庭参加诉讼。本案已审理终结。正浩典当公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方于2017年6月28日签订的《抵房协议书》;2.依法判决金石蒙荣公司偿还欠付正浩典当公司的本金21591707元及利息17761606元(截止到2017年6月28日);3.依法判决金石蒙荣公司支付自2017年6月29日起以欠款本金21591707元为基数按月息2%计算至欠款本金全部偿还完毕时止的利息及综合费(截止到2019年9月26日的利息及综合费为11659521元);以上合计51012834元；4.本案的诉讼费由金石蒙荣公司承担。事实和理由：2011年3月24日,双方签订《在建工程项目抵押(典当合同)》,金石蒙荣公司以自行开发在建的北垣西街以南、财神庙街以东“青城雅居”又名“大将作”2号楼工程房屋所有权,作为金石蒙荣公司向正浩典当公司当金30000000元的抵押担保,合同约定当金月利率为0.4%,月综合费率为2.6%。金石蒙荣公司收到了合同项下的当金30000000元,但仅偿还了部分本金及利息。截止到2017年6月28日,经双方确认金石蒙荣公司欠付正浩典当公司本金21591707元、利息17761606元。双方经协商就上述欠款本息签订《抵房协议书》,约定:金石蒙荣公司以其准备开发的位于赛罕区新桥靠北街南侧“青城世家二期”住宅15套、车位14个、储藏室12个抵顶金石蒙荣公司欠付正浩典当公司的本金21591707元、利息17761606元,预计交房时间为2018年12月31日,逾期在180日内,互不追究违约责任。协议签订后,正浩典当公司给金石蒙荣公司出具收到偿还本金21591707元、利息17761606元的收据,正浩典当公司出具收到购房款39353313元的收据。但时至今日,已经超过协议约定的交房时间近9个月,金石蒙荣公司准备开发的位于赛罕区新桥靠北街南侧“青城世家二期”仍然是一块空地,没有任何房屋在建。金石蒙荣公司在签订以房抵债协议的2年后,抵债房屋仍然没有动工,双方签订《抵房协议书》合同目的已无法实现。因此,依法请求解除双方签订《抵房协议书》,偿还欠付正浩典当公司的本金、利息及综合费。因利息加综合费超过法律保护的年利率24%,因此正浩典当公司仅在法律保护范围内按年利率24%请求利息及综合费。金石蒙荣公司辩称，一、案涉“青城世家二期”房屋所有建设手续均在办理阶段，由于考虑整体发展，所以规划图做过变更，申批手续很快可以拿到，预计明年春天开工建设。由于目前金石蒙荣公司资金周转困难，且无新项目回笼资金，现金流紧张，加之年底需要支付大量农民工工资，金石蒙荣公司已无力以现金方式偿还欠款。二、双方于2017年6月28日签订《抵房协议书》说明抵顶已成立，原债务消灭且产生了新的买卖合同纠纷，而且抵房协议中已明确约定乙方不得以任何理由反悔。甲方不得将上述房屋再次销售给第三方。故《抵房协议书》合法有效，且双方均予为对方出具了相应票据，是双方当事人真实意思表示，故不应解除。截止2017年6月28日，金石蒙荣公司对本金及利息金额及购房款金额认可，正浩典当公司要求解除协议后的利息主张过高，金石蒙荣公司不认可。因为《抵房协议书》合法有效，不存在利息计算的说法。金石蒙荣公司也在积极筹措基金，争取项目早日开工建设，请法庭考虑企业现实困难依据现实情况酌情审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对正浩典当公司所举证据，本院予以确认并在卷佐证。证据一、《在建工程项目抵押（典当）协议书合同》、《抵房协议书》、收据3份，拟证明双方签订的在建项目抵押合同约定，当金30000000元、月利率为0.4%、月综合费率为2.6%。截止到2017年的6月28号，金石蒙荣公司欠付正浩典当公司本金21591707元、利息17761606元；双方就上述欠款本息签订了抵房协议。抵房协议签订以后，金石蒙荣公司在2017年的6月30日给正浩典当公司出具了收到39353313元购房款的收据。正浩典当公司于2017年的7月17日给金石蒙荣公司出具收到偿还本金21591707元、利息17761606元的收据；用于抵顶欠款本金的房子至今未动工，《抵房协议书》已经无法实现。金石蒙荣公司质证认为，认可证据的真实性和合法性。但是双方于2017年6月28日签订的《抵房协议书》说明抵顶已成立，原债务消灭且产生了新的买卖合同关系。《抵房协议书》合法有效，且双方均为对方出具了相应票据，是双方当事人真实意思表示，不应解除。金石蒙荣公司未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月24日,正浩典当公司（甲方）与金石蒙荣公司（乙方）签订《在建工程项目房屋抵押(典当)合同》,金石蒙荣公司以自行开发在建的北垣西街以南、财神庙街以东“青城雅居”又名“大将作”2号楼工程房屋所有权,作为乙方向甲方典当当金30000000元的抵押担保。合同约定当金月利率为4‰、月综合费率为26‰。合同签订后，金石蒙荣公司收到30000000元当金，到期后未偿还全部本息。2017年6月28日,正浩典当公司和金石蒙荣公司对涉案本息进行了确认并签订《抵房协议书》。《抵房协议书》约定金石蒙荣公司以其预建的“青城世家二期”项目住宅15套、标准车位14个及储藏室12个抵顶欠付正浩典当公司本金21591707元、利息17761606元。协议第一条约定本协议签订之日须由正浩典当公司为金石蒙荣公司出具本金及利息的还款收据；第二条约定抵顶的房屋、储藏室及车位所产生的包括办理产权及物业等全部费用由正浩典当公司承担。正浩典当公司不得以任何理由返还上述抵顶物，金石蒙荣公司不得将上述抵顶物再次出售给第三方。该项目预计交房时间为2018年12月31日，逾期在180日内，双方互不追究违约责任，具体交房日期以签订的《商品房买卖合同》为准。2017年6月30日，金石蒙荣公司为正浩典当公司出具收到39353313元的购房款收据。2017年7月17日，正浩典当公司向金石蒙荣公司出具收到偿还本金21591707元和利息17761606元的收据两张。至起诉，涉案的抵顶物既未交付，亦未开工建设。本院认为，本案系正浩典当公司与金石蒙荣公司因履行《抵房协议书》而产生的合同纠纷。本案争议焦点为：一是涉案的《抵房协议书》是否应予解除；二是正浩典当公司诉请金石蒙荣公司偿还债务本息是否有事实及法律依据；三是金石蒙荣公司是否应继续支付涉案本金的利息。关于焦点一，《抵房协议书》是否应予解除的问题。《抵房协议书》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《抵房协议书》第二条约定涉案项目预计交房时间为2018年12月31日，逾期在180日内，双方互不追究违约责任，具体交房日期以签订的《商品房买卖合同》为准。本案中，正浩典当公司与金石蒙荣公司签订《抵房协议书》后，正浩典当公司应当在约定的交房日前交付房屋，但时至今日，涉案房屋尚未建设，且金石蒙荣公司作为涉案项目的建设方未能提供该项目建设可能性依据。故，应认定涉案项目暂无建设可能性。故，正浩典当公司签订《抵房协议书》合同目的落空。涉案的《抵房协议书》应予解除，本院确认《抵房协议书》自金石蒙荣公司于2019年11月7日收到起诉状副本时解除。本院对金石蒙荣公司抗辩称涉案的《抵房协议书》因双方互开收据，不应解除的抗辩意见，不予采纳。关于焦点二，正浩典当公司诉请金石蒙荣公司偿还债务本息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《抵房协议书》虽已被解除，但是该协议中已确认涉案本金21591707元和利息17761606元未还。金石蒙荣公司应向正浩典当公司承担返还本金及利息的责任。正浩典当公司诉请金石蒙荣公司返还截止2017年6月28日前欠付的本息有事实及法律依据，本院予以支持。关于焦点三，金石蒙荣公司是否应继续支付涉案本金利息的问题。正浩典当公司与金石蒙荣公司因《在建工程项目抵押（典当）协议书合同》履行问题产生债权债务关系，继而签订《抵房协议书》用以清偿双方间债务。本院对此认为，《抵房协议书》的签订并非另行增加的债务清偿方式，《抵房协议书》既是对旧债务的确认，又是欲通过新方式对旧债务进行清偿的确认。现涉案的《抵房协议书》由于不能实现合同目的已解除。但《抵房协议书》的解除系旧债务的新清偿方式未能实现，不必然消灭旧债务的履行。在建工程项目抵押（典当）协议书合同》的效力对于双方当事人仍具有约束力。故，正浩典当公司诉请金石蒙荣公司按《在建工程项目抵押（典当）协议书合同》约定履行债务清偿责任有事实及法律依据。本案中，正浩典当公司诉请按年率24%主张继续支付《在建工程项目抵押（典当）协议书合同》约定的利息和综合费率，符合法律规定，本院在年利率24%的范围内予以保护。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认内蒙古正浩典当有限责任公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司于2017年6月28日签订的《抵房协议书》已于2019年11月7日解除；二、被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告内蒙古正浩典当有限责任公司偿还债务本金21591707元、利息17761606元（利息计算至2017年6月28日）；三、被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告内蒙古正浩典当有限责任公司偿还截止2019年9月26日的利息及综合费11659521元。2019年9月27日之后的利息和综合费以21591707元为基准，按年利率24%计算至实际清偿之日止。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296864.17元（正浩典当公司已预交），由被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 吴 芳审判员 靳宝维审判员 卜 芳 二〇一九年十二月十六日书记员 石永芳