吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初727号 原告（反诉被告）：辽源市东吉房屋管理处，住所地吉林省辽源市龙山区西宁大路48号。 法定代表人：王佩华，主任。 委托诉讼代理人：刘强，吉林达信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辽源市龙山区新都时尚宾馆，住所地吉林省辽源市龙山区西宁大路48号。 负责人：王建华，经理。 被告（反诉原告）：王建华，男，1957年1月2日生，汉族，住辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：郑绪达，辽源市龙山区兴阳法律服务所法律工作者。 原告辽源市东吉房屋管理处与被告王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽源市东吉房屋管理处的法定代表人王佩华及其委托诉讼代理人刘强，被告辽源市龙山区新都时尚宾馆负责人王建华、被告王建华及其委托诉讼代理人郑绪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽源市东吉房屋管理处向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告、被告双方因协议到期终止租赁协议书,并判决被告人迁出该房屋。2、请求法院判决被告人支付租赁费32万元。3、被告人承担诉讼费用。事实和理由2013年6月19日，原被告双方签订《办公楼租赁协议书》,事后为了避税,又签定了二份《办公楼租赁协议书》,将年租金由年21万元降至16万元和6万元。经辽源市中级人民法院判决租赁费年16万元的协议合同有效，虽然原告人不服,但只能尊重判决。依据该协议书,被告人租赁原告人的办公楼到2018年12月1日期满,现被告人租期满，但被告人拒不迁出，继续占有原告人的房屋，为了维护原告人的财产使用权,故请求法院判决。同时依据年租金16万元的协议，被告人尚欠租赁费（到2019年4月1日止）85.33万元。被告已付37万元，再减去辽源市中级人民法院终审判决部分租赁费27万元，本案尚欠租赁费32万元，判决由被告人向原告支付。综上，请法院支持原告人的诉讼请求，维护原告人的合法权益，制裁被告的违法行为。原告辽源市东吉房屋管理处向本院提交了房照一份、辽源市中级人民法院民事判决书（2018）吉04民终122号一份、租金收据11张证据证明上述事实。 王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆辩称，反诉请求1.请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人因违约房屋漏雨漏水冬季采暖期停止供热及该房屋的装修费用损失合计人民币628，409.00元2.本案诉讼费及反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年6月19日反诉人与被反诉人双方签订了《办公楼租赁协议》该租赁合同纠纷一案经法院认定租金16万元的《办公楼租赁协议书》，应为反诉人与被反诉人实际履行的租赁协议，租赁范围东吉房屋管理处办公楼整体一层，一层门卫用房以西（一层办公室和西第四车库于2014年5月前倒出）该合同生效后，被反诉人所出租的房屋达不到使用用途，而且反诉人所租赁的房屋漏雨墙壁渗水，造成屋顶发黑，墙壁长毛，导致客人无法居住，给反诉人的经营造成极大的影响和严重的损失，而且反诉人与被反诉人所签订的办公室租赁协议16万元租金中，根本就没有约定反诉人要承担所租赁的房屋修缮义务，是被反诉人的违约，没有对所出租的房屋按照约定将租赁物交付反诉人，也未将该租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，导致该楼2014年至2016年反诉人所租赁的房屋二楼因漏雨部分客房停止营业（2017）年反诉人所租赁的房屋二楼因漏雨整体停止营业（详见公证书),2018年反诉人多次去找被反诉人修缮房屋,被反诉人拒绝,无奈反诉人简单的对所租赁房屋进行了修缮夏季部分客房才开始营业，因被反诉人没有及时交付供热费导致反诉人所租赁的房屋2016年10月25日至2016年12月25日两个月停止供热，2017年冬季整年停止供热,2018年10月25日至2018年12月1日停止供热，导致反诉人所租赁的房屋在停止供热期间停止营业。2018年10月18日,由龙山区法院的委托辽源新安资产评估事务所，对反诉人所租赁的房屋因漏雨造成的装修费进行了评估72177.00元,2019年3月16日经反诉人的委托吉林正则资产评估事务所有限公司，对反诉人所租赁的房屋因漏雨、停止供热造成的营业损失为S5623.00元)合计反诉人的损失为628409.00元，以上损失均应由被反诉人承担，依据《中华人民共和国合同法》第112条规定:“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同不符合约定时，在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的，应承担损失”,鉴于以上事实，我认为被反诉人没有履行合同义务，对反诉人所租赁的房屋造成严重的损失)。为此，特提出反诉请求，要求被反诉人赔偿反诉人停业损失及装修损失628409.00元，被反诉人全部承担本案诉讼费及反诉费用，请求法庭合并审理，依法判决，维护反诉人的合法权益。 辩论补充意见:反诉被告在辩论中提到辽源市中级法院判决反诉原告房屋租赁费年21万下降为16万元，系该租赁房屋因房屋质量不合格，漏雨才下调的事实不存在。因为反诉原告租赁反诉被告房屋时间为2013年6月19日，因为房屋租金太高，所以经反诉原、被告协商，房屋租金才下调为16万，该合同下调日期为2013年9月19日，而本案反诉原告所租赁的房屋漏雨漏水的时间是在2015年至今，该房屋租金下调根本不是因为漏雨漏水而下调的。本案的反诉被告提到因反诉原告未交付房屋租赁费，所以导致反诉被告未给出租标的物的房屋交付供热费的事实不成立。实际上反诉原告未给付反诉被告房屋租赁费是因为反诉被告出租的标的物房屋漏雨漏水，导致反诉原告租赁的房屋在租赁期间达不到合同约定的使用用途，所以反诉原告才未交付反诉被告租赁房屋的租赁费用，系反诉被告违约在先。被告（反诉原告）王建华、被告（反诉原告）辽源市龙山区新都时尚宾馆向本院提交了辽源市国信公证处（2017）吉辽国证字第299号公证书1份、公证光盘1份U盘2份、吉林省高级人民法院民事裁定书（2019）吉民申102号1份、照片14张、辽源市热力集团有限公司热费催缴通知书1份、辽新安评报字（2018）第065号评估报告1份、吉正则资评报字（2019）L010号资产评估报告1份、吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司吉省誉桥评报字（2019）第1002号资产评估报告1份证明以上事实。 经审理查明：2013年6月19日原告（反诉被告）辽源市东吉房屋管理处与被告（反诉原告）王建华签订“办公楼租赁协议书”，年租金21万元。同年9月19日，双方第二次签订协议，年租金16万元。同年12月19日，双方第三次签订协议，年租金6万元。2016年12月1日，东吉房管处因王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆拖欠租赁费在本院对其起诉。经本院一审、辽源中级人民法院二审以“因房屋漏水王建华修缮年租金21万元降至16万，年租金16万合同有效”，判决王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆给付东吉房管处27万元。2019年4月1日东吉房管处以新发生的租赁费、辽源中级人民法院“年租金16万合同有效”，向本院起诉，要求王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆给付租金；同时因合同期限届满，要求王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆返还租赁房屋。于此同时，王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆以承租的房屋“漏雨”、东吉房管处“未供暖”造成其宾馆营业损失为由提出反诉，要求东吉房管处赔偿损失。 以上事实有原告提交的房照、辽源市中级人民法院民事判决书（2018）吉04民终122号、租金收据证据证明。被告提交的辽源市国信公证处（2017）吉辽国证字第299号公证书、公证光盘U盘、吉林省高级人民法院民事裁定书（2019）吉民申102号、照片证据证明以上事实。 本院认为，“因房屋漏水王建华修缮年租金21万元降至16万，年租金16万合同有效”是生效判决书认定的事实，对此本院予以认定、采纳。对于王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆提出的因东吉房屋管理处“未供暖损失”，所举证据，吉正则资评报字（2019）L010号资产评估报告，未经司法委托鉴定程序，本院不予采纳。所举证据，吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司吉省誉桥评报字（2019）第1002号资产评估报告第九项“评估假设”，采用了假设的方式，申请鉴定人王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆没有充分证据排除评估报告第九项“评估假设”，因此，本院对于吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司吉省誉桥评报字（2019）第1002号资产评估报告不予采纳。对于王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆提出的东吉房屋管理处“未供暖损失”不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆在本判决生效10日内返还原告（反诉被告）辽源市东吉房屋管理处租赁房屋。 二、被告（反诉原告）王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆在本判决生效5日内给付原告（反诉被告）辽源市东吉房屋管理处所欠租金32万元（2017年11月30日--2019年11月30日，16万x2年） 三、驳回被告（反诉原告）王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250.0元，由王建华、辽源市龙山区新都时尚宾馆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审判员  张焕成 二〇一九年十二月九日 书记员  刘禹良