海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初2374号 原告：范存戈，男，1971年12月22日出生，汉族，现住海南省海口市。 委托诉讼代理人：范存正（系原告哥哥），现住哈尔滨市南岗区。 被告：海南华地置业有限公司，住所澄迈县永发镇江北路155号。 法定代表人：王二砚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董付亮，男，该单位工作人员。 原告范存戈诉被告海南华地置业有限公司（以下简称“华地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范存戈及其委托诉讼代理人范存正、被告华地公司委托诉讼代理人董付亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范存戈向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金161827.7×60%元=97096.7元（按每日万分之三计算至2019年9月26日被告向原告交付房屋之日止总金额是161827.7元，考虑到被告因违约支付给多位购房人的违约金负担很重，所以原告酌情降低请求金额，按应赔偿总额的60%计算)；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年3月18日原告与被告签订《澄迈商品房买卖合同》(编号：CML000031038)，合同约定：原告购买被告开发的的位××县处华地·永发栖岸（现名为香格里温泉小镇)（一期）小区商品房一套，房屋位于××楼，建筑面积62.27平方米，按建筑面积计价房屋总价款291424元。第八条（交付期限）：出卖人应当在2014年8月31日前向原告交付已完成建设工程观划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。第九条（交接)：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条（出卖人逾期交房的违约贵任）第2款：逾期超过90日后，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告全额支付了房价款291424元，但时至2019年9月26日，被告才将合同标的商品房交付原告。截止2019年9月26日已逾期1851天，在长达1851天的时间里，被告从未按合同约定的方式书面通知原告接收符合合同约定条件的房屋。无奈原告多次与被告沟通，要求被被告支付逾期交房违约金并交付符合约定交付条件的房屋，但被告拒绝支付违约金，同时也不能提供商品房具备交付使用条件的证明文件；2017年一季度、2018年一季度及2019年一季度，原告多次找到被告的代理人肖先生（期间2019年一季度肖先生还找来了被告的律师），提出只要被告按照截止当日的逾期违约金的80%赔偿给原告，原告将不计较房屋是否具备交付使用条件、是否具备合同约定的验收备案证明文件而立即办理进户手续，但被告坚决拒绝，原告一让再让，但被告得寸进尺，既不向原告提供符合约定交付条件的房屋，也不向原告赔偿逾期交付违约金，导致原告长期在海南租房而居，给原告另外造成了住房租金及购房款利息的重大损失，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请贵院依据事实与法律，做出公正判决，以维护原告的合法权益！ 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 证据一、《澄迈商品房买卖合同》；证据二、《购房发票》；证据三、电话录音纸质版与《通信发票》；证据四、《交房通知书》以及《收房交款明细表》；证据五、实际收房相关证据材料（包括《业主临时公约》、《防火协议书》、《房屋钥匙签收确认书》、《饲养宠物管理规定》、《业主收楼验收表》、《房屋交接书》、《物品交接单》以及物业费缴纳凭证等）。 被告华地公司辩称，第一、原告向答辩人主张逾期交房违约金的诉请，已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋的交付时间是2014年8月31日。结合上述有关法律规定和本案事实可以看出：本案应适用二年诉讼时效规定，原告应当于合同约定的交房时间之次日知道自己的权利已受到侵害，故本案诉讼时效的起算时间应当为2014年9月1日，在没有引发诉讼时效中断的法定事由出现情况下，诉讼时效届满时间应当为2016年9月1日。原告于2019年6月26日向人民法院提起诉讼，已经超过法定的诉讼时效，其诉讼请求不再受法律保护。第二，原告向答辩人主张逾期交房违约金的诉请，计算期间也存在错误。涉案房屋在2017年1月上旬，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组织的验收组进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格，澄迈县建设工程质量安全监督站也于2017年1月21日出具了《单位工程施工质量监督意见》。由于施工单位恶意不予配合办理竣工验收备案文件，导致竣工验收备案文件无法按时取得，但考虑到房屋已通过竣工验收，且不存在质量问题，不影响购房人的任何利益，答辩人在完成竣工验收后立即通知购房人收房，绝大多数购房人也都按照通知办理收房并入住。然而原告经答辩人多次通知，一直以涉案房屋未取得竣工验收备案文件为由拒绝收房。为督促原告尽快收房，答辩人依据《商品房买卖合同》第九条约定第五款约定郑重通知原告收房，并明确2017年7月1日为视同收房时间并作为交纳物业费起算时间。原告直至诉讼后，才于2019年9月27日补充完善了正式交房手续，并向物业公司交纳了2017年7月1日至2018年12月31日的物业管理费，以事后行为确认了2017年7月1日视同收房时间。因此，2017年7月1日作为视同收房时间是原告和答辩人双方的真实意思表示。不考虑诉讼时效因素的情况下，原告主张逾期交房违约金的计算时间最多应计算到2017年7月1日止。而原告诉请计算期间显然存在错误，对于原告主张的2017年7月1日之后逾期交房违约金，没有事实根据和法律依据，不应得到法律支持。第三，原告诉请的逾期交房违约金，依据约定标准日万分之三计算，也过分高于造成的实际损失，恳请法院予以减少。因出卖人逾期交房给买受人造成的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应当按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据市场行情和本项目其他房产租赁市场价格，并结合平恒信达评报字【2019】第037号资产评估报告书，涉案房屋2014.9.1-2019.8.31五年期租赁权益评估价值为每平方米每月11-14元，折合租金标准在685-872元/月之间,而按照双方约定的违约金标准计算，每月累计违约金数额达到近2700元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，可以看出：双方约定的违约金过分高于造成的实际损失，这对处于目前海南地产严峻形势下的答辩人而言，是不可承受之重。如果原告及法庭对答辩人委托的有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准存有异议，答辩人申请对涉案房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估，并结合中国法院2016年度案例·房屋买卖合同纠纷》（案号：重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01939号民事判决书），请求人民法院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以减少，最终按照实际损失的1.3倍计算违约金。综上，恳请法庭围绕本案的事实根据及法律依据，依法驳回原告的全部或部分诉讼请求，实现案件法律效果和社会效果的统一。 被告围绕其答辩意见依法向本院提交了以下证据： 证据一、平衡信达评报字【2019】第037号资产评估报告书；证据二、澄迈县建设工程质量安全监督站《单位工程施工质量监督意见》；证据三、澄建函【2019】83号文件；证据四、澄建字【2019】208号文件。 当事人围绕其诉讼请求以及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告华地公司对原告范存戈提交的证据一至证据五真实性均没有异议，本院予以认定。原告范存戈对被告华地公司提交的证据一真实性不予认可，经审查，该报告书系由具备资产评估相应资质的评估机构所出具，本院对该证据予以认定。原告范存戈对被告华地公司提交的证据二至证据四三性无异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年3月18日签订《澄迈商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县处华地·永发栖岸（一期）2号楼（幢）10层2-1002（房号），建筑面积为62.27平方米，按建筑面积计价，每平方米4680元，总房价款291424元。《合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的。……。《合同》第九条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起30日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示《合同》第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关材料，或出示上述证明文件以及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人书面交房通知办理交付手续期限届满之日起三十日内，买受人仍未能办理交付手续的，则视为买受人已验收交接商品房，商品房自出卖人书面通知办理交付手续期限届满之日起已交付买受人。商品房交付后，商品房的风险亦转由买受人承担，商品房发生的物业费等各项费用由买受人承担。《合同》第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，除《合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后原告依约支付了全部购房款。 2017年1月21日，澄迈县建设工程质量安全监督站出具《单位工程施工质量监督意见》，内容为：华地永发栖岸1#-9#楼及配套工程，建筑面积约58000㎡。经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成的验收组对该工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。同时该意见的下方标注：建设单位必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续。2019年2月1日，澄迈县住房和城乡建设局向华地·永发栖岸承建方江苏苏兴建设工程有限公司发出《关于要求江苏苏兴建设工程有限公司配合海南华地置业有限公司做好海南华地·永发栖岸一标及会所项目竣工验收等工作的函》，要求该公司认真遵守2018年1月8日会议纪要约定，尽快配合华地置业做好该项目的竣工验收等相关工作。 2019年6月28日，华地公司向原告发出《交房通知单》，通知原告办理房屋交付手续。原告于2019年9月27日办理了涉案房屋的收房手续。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告主张债权是否超过诉讼时效？2、如果未超过诉讼时效，被告承担的违约金应如何计算？ 1关于原告主张债权是否超过诉讼时效的问题。 原、被告双方于2014年3月18日签订的《合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。根据《合同》第八条约定，涉案房屋的交付条件为：完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，但截至本案开庭时，被告未能举证证明涉案房屋符合上述交付条件，其仅取得了澄迈县建设工程质量安全监督站出具的《单位工程施工质量监督意见》，故按照双方合同约定，原告有权拒绝收房并要求被告按照合同的约定支付违约金。 因本案原告主张的权利系债权请求权，故应适用诉讼时效规定。华地公司逾期交房，其逾期交房的违约金每天都发生，原告属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，华地公司未按合同约定于2014年8月31日前向原告交付商品房，原告的权利自2014年9月1日起受到侵害，而原告于2019年7月31日方向本院起诉主张权利。根据上述规定，原告从2014年9月1日至2016年7月31日期间的债权已过诉讼时效。从原告向本院起诉之日起向既往的时间计算三年，其主张的债权未过诉讼时效，故华地公司应承担在此期间以及原告向本院起诉后至其实际收房（2019年9月27日）前一日期间产生的违约责任。 2关于被告逾期交房的违约责任应如何计算的问题。 原、被告双方在《合同》第十一条约定出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三计算逾期交房违约金。华地公司认为原告未能如期收房的损失仅为租金损失，按照合同约定的“日万分之三”计算违约金已远超涉案房屋所在地区房租的百分之三十，故约定违约金过高，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。本案中，原告认可其购买涉案房屋是为了其父亲居住，故其实际损失应为其租金损失。另外，根据查明的案情可知，华地公司并非恶意不向原告交付涉案房屋，而是同承建方江苏苏兴建设工程有限公司存在工程款结算纠纷。综合上述因素，本院将华地公司的违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（2019年11月27日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期为4.15%）。双方在合同第十一条有明确的约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。现原告要求继续履行，被告应按逾期天数向原告支付违约金。被告逾期交房的天数在原告起诉之前为1093天，起诉后的天数为57天，共计1150天。故华地公司向原告支付违约金的数额应计算为：以291424元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2016年8月1日计算至2019年9月26日止，即291424元×（4.15%÷365）/天×1150天=38104.68元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告海南华地置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范存戈支付逾期交房违约金38104.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2105.68元（原告已实际交纳），由被告海南华地置业有限公司负担826.35元，原告范存戈负担1279.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李劲松 人民陪审员  吴维南 人民陪审员  王康飘 二〇一九年十二月九日 书记员王文生 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用 《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(javascript:SLC(21651,0))第一百一十四条(javascript:SLC(21651,114))第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用 诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。