重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6600号上诉人（原审被告）：陈益川，男，1980年7月1日出生，汉族，住四川省华蓥市禄市。上诉人（原审被告）：蒋泽莲，女，1975年6月13日出生，汉族，住四川省华蓥市禄市镇。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐强，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁斌，男，1982年8月19日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：康文隽，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南湖路分公司，住所地重庆市南岸区南湖路68号附38号，统一社会信用代码91500108MA5UB0H954。法定代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：杨益龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：闵玉平，女，该公司员工。上诉人陈益川、蒋泽莲与被上诉人袁斌、第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南湖路分公司（以下简称“到家了南湖分公司”）房屋买卖纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初20318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈益川、蒋泽莲上诉请求：1．撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初20318号《民事判决书》，查清事实后依法改判，驳回被上诉人袁斌的所有诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1．原审中被上诉人袁斌提供父母卖房的证据，与本案并无关联性，其提供的房屋成交价格并不能直接说明其直接损失有多少，故原审法院判决上诉人承担房屋成交价20%的违约金，明显过高；2．本案中实质是被上诉人违约在先，因其迟迟未办理解押，在2018年5月9日上诉人已明确告知两被上诉人不愿意卖房了；3．在明知上诉人不愿意再卖房的情况下，二被上诉人恶意串通，损害上诉人的利益；4．即使上诉人存在违约，也不是恶意的违约，上诉人买卖房屋并未坐地起价，也并未一房二卖，上诉人仅仅是缺乏法律意识，不知不卖房需按照合同承担违约责任。袁斌辩称，一审事实认定清楚适用法律正确，双方签订的合同明确约定案涉房屋于2018年11月后过户因此上诉人对办理按揭贷款和过户时间应有预期，但上诉人在合同履行过程中以我方延期办理按揭为由要求解除合同且不予配合办理按揭导致合同不能履行，上诉人的违约行为应承担违约责任，双方的买卖合同对违约责任有明确约定且该约定符合法律规定，上诉人的违约行为给我方造成损失因此其承担房屋成交价20%的违约金无不当。到家了南湖分公司辩称，按照合同约定双方应于接到我方通知后5个工作日内办理贷款，我方积极履行义务促成双方的合同履行，不存在违约情形且法律规定二审只能对一审判决的事实和程序作出上诉，但上诉人在二审中把我方列为被上诉方要求我方承担一二审的诉讼费无法律依据，请求法院依法驳回上诉请求。袁斌向一审法院起诉，请求：1、解除袁斌与陈益川、蒋泽莲签订的《房屋买卖合同》；2、陈益川、蒋泽莲向袁斌返还购房定金20000元；3、陈益川、蒋泽莲支付袁斌违约金279900元；4、陈益川、蒋泽莲支付袁斌垫付的居间服务费20000元；5、本案的诉讼费由陈益川、蒋泽莲承担。一审法院审理查明，2018年4月27日，袁斌（购房方、乙方）与陈益川、蒋泽莲（售房方、甲方）在第三人到家了南湖分公司的居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定袁斌购买陈益川、蒋泽莲所有的位于重庆市南岸区房屋（已设定抵押），总成交价为1399500元，乙方于合同签订当日支付定金20000给甲方，用于房屋解押使用。乙方交付首付款630000元用于该房屋解押，乙方应按照本合同第六条（一）款第3项约定履行。乙方银行按揭贷款740000元整，由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行是贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。尾款9500元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设施、装修装饰时交付予甲方。合同第六条（一）若该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行，解押方式为第3种，3、乙方资金解押乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押……向乙方支付违约金。第七条对房屋贷款、权属转移及抵押登记进行了约定。合同第十一条对违约责任进行了约定：（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照合同约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（四）逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定应办理解押或将交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。第十三条争议解决方式约定，本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。第十四条约定本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体对合同中未约定、约定不明确或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同其他条款对其他相关事项进行了约定。在该合同下方备注有：甲、方双方友好协商，由于该房未满二年时间，双方一致同意，满二年后5个工作日内双方办理过户手续，乙方按揭审批过为准。同日，袁斌（乙方）、陈益川、蒋泽莲（甲方）及第三人（丙方）签订了《居间服务合同》《交易服务合同》及《风险与责任承担告知书》，其中《居间服务合同》约定，基于丙方提供的居间服务合同，乙方应于签订合同当日向丙方支付居间服务费20000元。合同对三方的权利义务及违约责任亦进行了约定，其中违约责任约定买卖双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，经纪方有权按本合同约定收取居间服务费、如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿居间服务费。《交易服务合同》约定，甲乙双方共同委托丙方提供贷款服务、房屋评估服务及过户服务。其中过户服务的权证代办费500元，由乙方于签订本合同当日支付。合同其他条款对其他相关事项进行了约定。《风险与责任承担告知书》对双方交易过程中的相关风险事项进行了告知。合同签订当天，袁斌向陈益川、蒋泽莲支付了购房定金20000元。袁斌向第三人支付了居间服务费6000元。庭审中，袁斌举示了8份录音，拟证明陈益川、蒋泽莲拒绝履行合同的事实。在录音中，陈益川、蒋泽莲有不再卖房的意思表示。陈益川、蒋泽莲对该组录音表示属实。同时，陈益川、蒋泽莲认可2018年6月8日收到了第三人要求前往办理按揭贷款的通知，但陈益川、蒋泽莲表示因袁斌及第三人要等几个月延期到2018年8、9月份才能办理按揭为由，已于2018年5月9日提出解除合同。另三方确认涉案房屋在2018年11月才办证期满两年，方能办理过户手续。另陈益川、蒋泽莲表示已离婚，定金由蒋泽莲收取，若要退还由蒋泽莲一个退还。对此，陈益川、蒋泽莲、袁斌均无异议。另庭审中，袁斌还举示了贝壳找房网关于“”成交记录和在售房屋情况截图一份、到家了网站关于“”成交记录和在售房屋情况截图一份、安居客网站关于“云满庭B区”2018年4月-2018年12月房屋均价统计截图一份及房天下网站关于“云满庭B区”在售房屋情况截图一份，拟证明涉案房屋所在小区在2018年6月后出现大幅增长。若袁斌另行购房涉案房屋所在小区的同户型房屋需多花费30万元左右。同时还举示了袁斌家庭的户口页、买卖合同、居间服务合同、公证书、贝壳网关于东海长洲成交记录截图一份、到家了网站关于东海长洲成交记录截图一份，拟证明为向陈益川、蒋泽莲支付房屋首付款，袁斌于2018年5月22日紧急出售了父母位于东海长洲的房屋，该房屋现升值约15万元。一审法院认为，袁斌和陈益川、蒋泽莲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，袁斌按约向陈益川、蒋泽莲支付了购房定金20000元，陈益川、蒋泽莲应当按约履行合同，配合袁斌办理按揭贷款手续，但陈益川、蒋泽莲在签订合同后，多次表示不再卖房，拒绝履行配合义务，现袁斌要求解除涉案房屋买卖合同，且陈益川、蒋泽莲当庭表示同意，一审法院予以认可。对于袁斌主张的定金，陈益川、蒋泽莲当庭表示同意退还，且各方一致同意由蒋泽莲退还，故一审法院亦予以支持。对于袁斌主张的违约金，虽陈益川、蒋泽莲不予认可，并表示因袁斌及第三人要延期办理按揭贷款故在2018年5月9日就已提出解除合同，故不愿意支付违约金。但根据双方合同约定，由于该房未满二年时间，双方一致同意，满二年后5个工作日内双方办理过户手续，袁斌按揭审批过为准，结合双方庭审明确表示涉案房屋在2018年11月才办证期满两年，方能办理过户手续。可见，陈益川、蒋泽莲对涉案房屋要在2018年11月后方能办理过户、才能获得按揭贷款应当是有预期的，后又以袁斌要延期办理按揭贷款为由要求解除合同的理由不能成立，且在收到第三人通知前往办理按揭贷款手续的通知后，不予配合办理，导致双方买卖合同不能履行，现袁斌以此要求解除合同，并要求陈益川、蒋泽莲按约支付房屋成交价20%的违约金并无不妥，一审法院予以支持。对于袁斌主张的居间服务费20000元。首先，陈益川、蒋泽莲当庭表示愿意赔付袁斌已实际支付的居间费，同时三方签订的《居间服务合同》明确约定买卖双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，经纪方有权按本合同约定收取居间服务费、如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿居间服务费，因此，对袁斌已支付的居间服务费，陈益川、蒋泽莲应当予以赔付，现袁斌只举示了6000元的居间服务费票据，因此，对于超出部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除袁斌与陈益川、蒋泽莲签订的关于位于重庆市南岸区房屋的《房屋买卖合同》；二、蒋泽莲于本判决书生效之日起五日内返还袁斌支付的购房定金20000元；三、陈益川、蒋泽莲于本判决书生效之日起五日内支付袁斌违约金279900元；四、陈益川、蒋泽莲于本判决书生效之日起五日内赔付袁斌支付的中介费6000元；五、驳回袁斌其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取6098元，由陈益川、蒋泽莲承担（袁斌已垫付，陈益川、蒋泽莲支付上述款项时一并支付给袁斌）。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人陈益川、蒋泽莲与被上诉人袁斌签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务，否则将承担相关违约责任。在合同履行过程中，被上诉人按约向上诉人支付了购房定金20000元，但上诉人陈益川、蒋泽莲在签订合同后，多次表示不再卖房，拒绝履行配合义务，属严重的违约行为，现袁斌要求解除涉案房屋买卖合同，且陈益川、蒋泽莲也同意，故一审法院判决确认解除双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定。关于被上诉人主张的定金，二上诉人表示同意退还，且各方一致同意由蒋泽莲退还，是各方真实意思表示。二上诉人在收到第三人通知前往办理按揭贷款手续的通知后，不予配合办理，且表示不再卖房，导致双方买卖合同不能履行，现袁斌以此要求解除合同、并要求二上诉人按合同约定支付房屋成交价20%的违约金、赔偿6000元居间服务费符合双方合同约定，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈益川、蒋泽莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6098元，由上诉人陈益川、蒋泽莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年十二月二日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹