河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6312号上诉人（原审原告）：商丘瑞升汽车销售有限公司。住所地：商丘市梁园区。法定代表人：赵长伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴芳，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金上，该公司员工。被上诉人（原审被告）：商丘市久胜汽车销售有限公司。住所地：商丘市梁园区。法定代表人：李萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。原审被告：李萍，女，汉族，1964年11月5日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。原审被告：林健，男，1962年4月20日出生，住商丘市，系李萍之夫。委托诉讼代理人：刘昊，河南卓衡律师事务所律师。上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司因与被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司、原审被告李萍、林健租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6528号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的法定代表人赵长伟及其委托诉讼代理人吴芳、金上与被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司的委托诉讼代理人刘昊，原审被告林健及原审被告李萍、林健的共同委托诉讼代理人刘昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘瑞升汽车销售有限公司上诉请求：一、请求撤销原判；二、请求依法改判为：1．依法确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2．被上诉人退还上诉人租金48万元。事实和理由：一审法院在认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是否解除、被上诉人是否应退还上诉人租金问题上，存在事实审查不清、法律适用错误、有违公平及诚信原则等情形，恳请二审法院查明事实后依法改判。一、上诉人认为，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已协议解除，一审判决错误认定该合同尚未解除，驳回上诉人全部诉请，有违本案事实和法律规定。一审法院认为，“原告在诉状事实与理由中主张双方协商以该房屋再次出租出去作为该租赁合同解除的条件约定具有高度盖然性”；“双方其后协商达成以退还履约保证金、以当年房屋重新出租后收取的下余租金数额为条件退还相应房屋租金的解除后果安排，被告亦重新悬挂招租橫幅，但至今未出租成功，故不符合退还已交租金的条件”。上诉人认为，一审法院将系争房屋重新出租作为租赁合同协议解除的成立条件属于事实认定错误，同时又认定“被告重新悬挂招租横幅，但至今未出租成功”，更是与事实严重不符。系争租赁合同已于2018年3月16日经双方协议解除，且已实际履行。具体理由如下：1．上诉人与被上诉人已于2018年3月16日达成解除《房屋和赁合同》的合意，是否成功重新出租不影响解除协议的效力。根据上诉人提供的2018年3月8日与被上诉人签署的《房屋租赁合同》以及2018年3月16日与安徽奇瑞商用车销售有限公司签署的《捷途产品销售服务合作意向书》可以证明在上诉人与被上诉人签订系争租赁合同并支付租金、保证金之后仅仅8日（即2018年3月16日当日），上诉人便因情势变更不得已需要更换符合合作方要求的租赁场地，此时已形成不可能继续租赁系争房屋的事实。根据系争房屋租赁合同，租赁时间为2018年4月20日至2021年4月20日，也就是说，2018年3月16日上诉人告知被上诉人要求退租之时，尚未到合同约定的起租期，事实上后来双方再也没有进行房屋交接，被上诉人亦从未将系争房屋钥匙交与上诉人，后上诉人与案外人于2018年4月3日签订《场地及房屋租赁合同书》，亦再次证明上诉人更换租赁场地的现实需要和既成事实。系争房屋对于上诉人来说已无继续租赁之必要，系争租赁合同也无继续履行之可能，为防止损失扩大，上诉人于2018年3月16日当天第一时间联系被上诉人沟通退租事宜，双方此时己达成解除系争租赁合同的合意，至于租金、保证金如何退还，属于解除合同后产生的法律后果，不影响解除行为已发生法律效力。上诉人认为，一审法院将系争房屋重新出租作为解除条件，属于事实认定错误，也于情理不合。2．根据上诉人与被上诉人庭审陈述及举证，足以认定双方在达成解除《房屋租赁合同》的合意之后，随即以实际行动履行了解除合同的相关事宣。一审法院在法庭调查过程中存在举证责任分配不当等情形，有违民事诉讼证据规则。根据上诉人提供的李萍于2018年8月8日向金上退还10万元保证金、金上与林健2018年10月31日的谈话录音内容，足以印证上诉人主张的2018年3月16日当天已将退租事宜及时告知被上诉人，被上诉人同意解除并承诺重新对外招租，双方虽对退还租金的数额和时间存在争议，但不影响系争租赁合同已解除的法律效力。至于被上诉人声称退还10万元保证金原因是考虑与上诉人的合作关系同意上诉人暂时抽回，与事实不符、更违背常理。根据上诉人提供的多张具有时间跨度的系争房屋现场照片，直到案件审理期间，系争房屋店招未做更换、门头长期悬挂招租横幅、店内未重新装修、店内未张贴与上诉人经销车辆相关的广告海报、店内外停放被上诉人经销车辆，以上情节均足以证明上诉人“从未使用过系争房屋一天”、“被上诉人使用系争房屋”的主张，进而能够证明上诉人与被上诉人达成的解除协议已实际履行，被上诉人以实际行动确认了解除协议的成立，并将系争房屋为已所用。一审法院机械审查相关证据，认为上述照片证据不能证明被上诉人使用房屋的时间，此举加重了上诉人的举证责任，有违民事证据规定。3．一审法院基于“被告重新悬挂招租横幅，但至今未出租成功”错误事实的认定，判决由上诉人承担“未出租成功”的损失后果，存在事实认定与法律适用双重错误。根据2019年8月7日的庭审笔录第6页，被上诉人代理人明确“众秦公司（系争房屋原承租方）不再继续租赁涉案的租赁场地，所以就对外悬挂了招租的条幅。本案原告租赁后该条幅仍维持原来状态没有摘下，在原告租赁期间被告没有对外进行招租”。由此可见，因被上诉人从未积极对外招租，导致系争房屋至今未出租成功。被上诉人作为出租方，本应负有减少损失继续扩大的义务，却任由损失扩大，故系争房屋未能重新出租的责任应当在被上诉人一方。然而按照一审法院的判决，系争租赁合同至今未解除的责任全在上诉人一方。上诉人应承担全部租金损失且应继续承担后续租金损失。该判决完全不考虑原租赁合同目的已无法实现、无法继续履行、继续履行将导致双方权利义务严重失衡，赋予了被上诉人在享受租金收益的同时可自由使用系争房屋的双重利益，既没有达到定纷止争的法律效果，又损害了司法公正与权威性，难以令上诉人服判。二、一审法院虽然归纳了本案的争议焦点，但在裁判文书中却仅对部分争议焦点进行阐述及裁判，属于遗漏本案重要事实，应予纠正一审中上诉人的诉讼请求有两项：1．判令解除系争房屋租赁合同；2．判令被告返还原告房屋租金48万元整。法庭在庭审中对本案的争议焦点进行了归纳：“原告是否享有法定的解除杈或约定解除权，原告诉请是否予以支持”。但一审判决书的“本院认为”部分，仅对系争租赁合同是否符合法定解除情形进行了简单说理，未能明确该租赁合同是否已协议解除，或者明确该租赁合同的法律状态，对于上诉人的诉请仅确认不符合退还已交48万元租金的条件，进而全部予以驳回。上诉人认为，一审判决未能对上诉人的各项诉请作出完整裁决，事实认定与法律分析均存在错误与疏漏，未彻底解决当事人双方之间的争议，将会给上诉人一方造成难以预计的财产损失。三、一审判决的事实认定与法律适用违背了民法基本原则中的公平原则及诚实信用原则，导致双方当事人之间权益严重失衡，加重了上诉人的责任承担。民法中的公平原则要求当事人在民事活动中应以正义、公平的观念指导自己的行为，同时要求裁判者应以正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷，平衡各方的利益。民法中的诚实信用原则要求当事人在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。结合本案，一审判决显然忽视了上述基本原则的存在。一审法院明知双方之间的租赁合同已无履行之可能，强行继续履行会给一方造成巨大损失，却仍机械认定被上诉人重新出租系争房屋为解除合同成就的条件；一审法院明知被上诉人未曾对外招租、怠于重新物色新承租方、实际占有使用了系争房屋，却仍赋子被上诉人可任意左右解除条件成就与否的重大权利，判决实属不公。法律并未规定当事人在签署民事合同后无论产生何种原因均不可解除合同，即使一方因客观原因确实无法继续履行合同的情形下，任由该方损失继续无限扩大亦在所不惜。一审法院应切实考虑双方自愿履行合同的基础已不存在，合同目的己无法实现，强行履行合同存在实际困难，理应根据租赁场地的实际情况作出恰当的判决。商丘市久胜汽车销售有限公司辩称，原审判决认定事实正确，要求维持原判。理由：1．上诉人和被上诉人之间的房屋租赁协议并没有解除，双方并没有达成解除租赁合同的协议，故上诉人称2018年3月16日就已经解除租赁协议的说法是错误的。2．上诉人在签订涉案合同后实际使用租赁房屋并且存放车辆留着电话号码，在一审时被上诉人也提供了证人证言予以证明，上诉人所谓的一天没有使用的说法是错误的。3．一审判决已经对上诉人的涉案请求全面审理没有遗漏上诉人的请求和事实。上诉人所称的遗漏请求事实部分是错误的。4．上诉人违背了诚实信用原则，上诉人和被上诉人签订合同以后上诉人就应当按照合同义务进行全面履行，而上诉人在合同未到期的情况下就要求解除合同并且在被上诉人未同意解除合同之后就拒绝支付下余租金违背诚实原则给被上诉人造成巨大损失，截止目前涉案租赁房屋处于闲置状态其使用权应当仍然属于上诉人。5．上诉人实际已经认可上诉人与被上诉人之间租赁合同未解除因为上诉人在屡次诉讼中均要求解除上诉人与被上诉人之间的合同，这足以证明上诉人是认可双方的租赁合同关系依然存在，否则不会向法院提出要求解除租赁合同，对租赁关系存在是认可的，原审被告林健在向上诉人要租金的时候上诉人表示不好意思。基于此上诉人的上诉请求不成立。李萍、林健述称，同商丘市久胜汽车销售有限公司意见。商丘瑞升汽车销售有限公司向一审法院起诉请求：解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告租金480,000元。一审法院认定事实：1、被告商丘市久胜汽车销售有限公司出租给原告的房屋在转租的情况下与原告之间的房屋租赁合同是否有效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。合同的无效分绝对无效和相对无效，绝对无效是因为违反国家、集体、公共利益而自始使其不发生效力。相对无效，是指合同仅对特定第三人利益有影响，由特定第三人根据自己的利益来决定合同的效力，而非转租合同的相对人决定合同效力。在合同法规定的无权处分合同中，损害第三人利益的出卖第三人之物的买卖合同仍是有效合同。本案原告提交的被告与第三人商丘市中原车城物流园有限公司的房屋租赁合同内容中出租的房屋面积仅330平方米，与本案争议的房屋原告认可面积为1000多平方米，相差悬殊，可明确判知非为同一处房屋；既使为同一处房屋，亦不影响原告与被告商丘市久胜汽车销售有限公司租赁合同的效力。2、原告证据能否证明双方已协议解除合同的事实争议。本院认为，合同的协议解除是双方就解除合同达成协议，并就解除后的权利义务作出安排。双方无书面的协议解除约定的证据。原告提交的照片、金上与林健的录像、退还原告100,000元费用能否从行为推定双方协议解除，录像中双方的谈话中金上明确被告所退100000为违约金，依据双方租赁合同约定内容：履行保证金100,000元为合同违约金，可确定该违约金为履行保证金。从录像谈话内容中涉及的金上所说从八月十号把违约金退给我，又过去了三个月；林健所答是过去三个月，三个月不是我把房子租出去，钱没给你。金上认可该期间内房屋未租出去的内容，可从日常生活经验和逻辑上得出被告在录像日期2018年10月31日前三个月已知原告不再准备租赁该出租房屋，并就租赁房屋解除的权利义务安排进行过协商，结合双方提交的照片中显示的被告在2018年8月10日在出租房屋上悬挂的招租横幅至同年11月24日仍存在的情况，被告2018年3月8日依据合同已实际取得当年房屋租金480,000元和履约保证金100,000元的权利前提下，依日常生活经验常理常情，原告在诉状事实与理由中主张双方协商以该房屋再次出租出去作为该租赁合同解除的条件约定具有高度盖然性，否则依日常生活经验，无法对双方解除后的权利义务做出合理解释。3、原告是否已履行交付房屋的义务问题。本院认为，双方合同未约定交付租赁物的地点，依合同法第六十二条第三项规定：交付不动产的在不动产所在地履行。本案租赁房屋的交付地点应在出租房屋所在地履行交付，本案原告在诉状中明确自认在房屋租赁签订后的2018年3月16日即已知晓所租房屋不符合安徽奇瑞商用车销售有限公司对房屋场地的要求，并当日告知被告解除合同；在2018年4月3日又重新与他人签订房屋租赁合同。原告在整个诉讼中均未提出被告拒绝交付房屋的主张，从整个过程看，是原告故意不去接收使用房屋，而非被告不履行交付房屋义务。如把此种情况作为被告不履行交付房屋违约的事由，违背日常认知，将使恶意违约者额外获得法律利益，与合同法目的不符。此种情况下，应视为被告已履行交付房屋义务。4、被告商丘市久胜汽车销售有限公司是否其后使用了该租赁房屋的事实。本院认为，从原告提交的2018年10月31日、11月16日、11月24日、12月8日的照片中，可以看出前三张照片中租赁房屋前方人行道上停有被告商丘市久胜汽车销售有限公司销售车辆，最后一张照片显示租赁房屋内部分空间停有被告商丘市久胜汽车销售有限公司销售车辆，仅最后一张照片可认定被告商丘市久胜汽车销售有限公司使用过租赁房屋，但该证据并不能证明被告商丘市久胜汽车销售有限公司使用该房屋的时间。在认定双方协商解除合同时，此后被告占用房屋前人行道路、在房屋内部分空间暂停销售车辆的行为，在解除条件成就前，只是违约行为，原告可另行主张违约责任。5、被告林健、李萍是否本案房屋租赁合同适格当事人问题。本院认为，基于合同相对性原则，合同的权利义务仅在合同相对方之间产生拘束力，本案租赁合同显示合同的相对方分别为被告商丘市久胜汽车销售有限公司和原告商丘瑞升汽车销售有限公司（金上当时为公司法定代表人）。李萍作为商丘市久胜汽车销售有限公司法定代表人签字履行的是法人行为，金上签字亦是如此。林健作为被告商丘市久胜汽车销售有限公司的相关负责人虽参与合同的洽谈和事后与原告商谈协商合同解除事宜，履行的亦是职务权限，二人不是租赁合同适格当事人，不对租赁合同承担合同责任。一审法院认为，原告商丘瑞升汽车销售有限公司与被告商丘市久胜汽车销售有限公司之间的房屋租赁合同成立且生效。原告在已交付当年租金480,000元和履约保证金100,000元后，其后因原租赁房屋因不符合第三人安徽奇瑞商用车销售有限公司对房屋场地的相关要求，致使租赁合同对其无意义时，原告仍应承受该租赁合同的拘束，此时原告并无法定解除权，无权单方决定解除合同。双方其后协商达成以退还履约保证金、以当年房屋重新出租后收取的下余租金数额为条件退还相应房屋租金的解除后果安排，被告商丘市久胜汽车销售有限公司亦重新悬挂招租横幅，但至今未出租成功，故不符合退还已交租金的条件，故对原告诉请退还480,000元租金的诉请，不予支持。被告李萍、林健非合同当事人，不承担合同责任，故对原告诉请二被告返还租金的诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告商丘瑞升汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费8,500元，减半收取4,250元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司提交了照片六张，照片中的内容不能指向明确的地理位置，本院不予采信。被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司提交的短信记录在一审中已经提交，本院不再评述。本院认定事实如下：2018年3月8日，上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司与被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司签订《房屋租赁合同》。租赁时间：2018年4月20日至2021年4月20日。每年租金480,000元，合同履行保证金100,000元。上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的前法定代表人金上分别于2018年2月14日、2018年3月8日转账给李萍30,000元、550,000元。2018年8月8日，原审被告李萍转账给上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的前法定代表人金上100,000元。2018年10月31日，上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的前法定代表人金上与原审被告林健仍就退还租金问题进行协商。一审认定的事实与本院认定事实矛盾的部分，本院二审予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审认定的其他事实相同。本院认为，关于上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司主张双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月16日协议解除的问题，上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司一审中提交的捷途产品销售服务合作意向书及上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司与商丘市中原车城物流园有限公司签订的房屋租赁合同等证据不能证明双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年3月16日协议解除，故上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的主张不成立。关于退还租金的问题，结合2018年8月8日原审被告李萍转账给上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的前法定代表人金上100,000元及2018年10月31日上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司的前法定代表人金上与原审被告林健的录像，能够印证双方协商以涉案房屋再次出租出去收到新的租金作为退还上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司已付租金的条件约定具有高度盖然性，二审期间上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司未能提供证据证明涉案房屋再次出租出去，综合考虑本案证据、庭审情况及上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司违约在先的事实，上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司请求退还租金480,000元，本院不予支持。关于双方之间签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，鉴于涉案房屋租赁合同于2021年4月20日到期，双方于2018年8月开始协商解除房屋租赁合同，为避免双方损失进一步扩大，涉案房屋租赁合同应予解除，一审认定不当之处，本院予以纠正。综上所述，商丘瑞升汽车销售有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初6528号民事判决；二、解除上诉人商丘瑞升汽车销售有限公司与被上诉人商丘市久胜汽车销售有限公司之间的房屋租赁合同；三、驳回商丘瑞升汽车销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回商丘瑞升汽车销售有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,500元，减半收取4,250元，由商丘瑞升汽车销售有限公司负担。二审案件受理费4,250元，由商丘瑞升汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  宋 健审判员  王颖萍二〇一九年十二月二十六日书记员  过金秋