山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初6244号原告：李金福，男，1967年5月30日出生，汉族，居民，住山东省兖州市。委托诉讼代理人：李海英，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心富，山东统河律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海翔房产营销有限公司，住所地山东省龙口市南山东海滨海假日A区3#7号商业楼，统一社会信用代码91370681566702431M。法定代表人：刘太国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜玉辉，女，该公司职工。原告李金福与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、烟台海翔房产营销有限公司（下称海翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金福的委托诉讼代理人李海英，被告东海房地产公司的委托诉讼代理人柳淳波，被告海翔公司的委托诉讼代理人杜玉辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金福向本院提出诉讼请求：1、解除原告与东海房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》及储藏室购房订单；2、二被告返还原告购房款320195元，储藏室房款20000元，契税4950元，公共维修基金3390元，工本费80元，物业费、垃圾清运费、水电费、打压费1824元；3、二被告支付以161000元为基数，自2012年6月19日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以159195元为基数，2013年1月1日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以20000元为基数，自2012年9月10日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以10244元（契税、工本费、维修基金、物业等杂费）为基数，自2013年11月10日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：2012年6月16日，原告与二被告签订购房订单，约定原告购买海涛新都K-2区第23号3单元202室，房屋总价款为320195元。2012年8月26日，原告与二被告签订购房订单，约定原告购买26号楼03储藏室，总价款20000元，至2012年9月9日原告付清该储藏室款项。2012年9月7日，双方就该房屋签订正式的《商品房预（销）售合同》，合同约定付款方式为分期付款，且合同中第八条、第九条约定了房屋的交付条件、期限及逾期交房的违约责任，第十五条进行了关于产权登记的约定。2013年11月9日海翔公司向原告出具收条，证实收到原告的房款321095元。然被告违反合同约定，超过约定的最后交房期限的宽限期2013年1月31日，未与原告办理交房手续，且该房屋未达到约定的交付条件，原告至今尚未取得房屋登记证明。东海房地产公司已构成违约，原告的合同目的无法实现，故原告诉至法院，请查清事实，判如所请。被告东海房地产公司、海翔公司辩称，1、二被告就涉诉房屋系合作开发关系。涉诉房屋已取得竣工备案及产权大证，原告已能够实现合同目的，故二被告要求其继续履行合同，不同意解除合同。2、原告于2013年11月9日已接收涉诉房屋，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条第二款规定，原告应于解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。根据双方合同第十五条约定，原告应于合同签订之日起30日内办理产权登记，在约定期限内因出卖人原因不能房产登记证明的，原告方可以退房。但原告在该一年期限内未行使解除权，双方之间的约定解除权消灭。3、本案中涉诉房屋已取得竣工备案、产权大证，开发商取得初始登记即完成义务，双方就涉案房屋亦不存在法定解除权。4、储藏室的认购书中明确具备当事人的姓名、位置、价格，原告于2012年8月26日签订该认购书，当日交付定金1000元，并于2012年9月9日付清余款19000元，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，该认购书已经具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定交付全部款项，该协议应当认定为买卖合同，被告方要求继续履行该合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月7日，原告李金福与被告东海房地产公司签订《商品房预（销）售合同》（合同编号为201209070001）及补充协议，购买东海房地产公司和海翔公司合作开发的海涛新都K-2区第23号3单元202室，约定房屋总价为320195元。合同第六条约定付款方式为分期付款；第八条约定出卖人应当在2012年10月31日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同……；第十五条“关于产权登记的约定”约定，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续，3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利率%赔偿买受人损失。2012年8月26日，原告与二被告签订《购房订单》，约定购买海涛新都K-2区·卢森堡26号楼03储藏室，总价款20000元，至2012年9月9日原告付清该储藏室款项。2013年11月9日海翔公司向原告出具收条，证实收到原告的房款321095元，并收取原告契税4950元、公共维修基金3390元、工本费80元及物业费、垃圾清运费、水电费、打压费共计1824元。同日，双方办理了涉诉房屋的交接手续。另查明，涉诉房屋所在的海涛新都K-2区第23号楼及涉诉储藏室所在的26号楼于2018年6月取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，2018年8月6日取得《山东省建设工程档案合格证》，涉诉房屋所在的23号楼于2019年8月29日取得不动产权证书。涉诉房屋的产权至今尚未登记至原告名下。本院认为，原告李金福与被告东海房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应信守履行。双方对原告已按约交齐房款、已于2013年11月9日接收涉诉房屋的事实均无异议，现原告诉至法院，请求解除双方的《商品房预（销）售合同》，其请求解除的理由有二，一是因被告违约，在约定的最后交房期限的宽限期2013年1月31日前，未与原告办理交房手续，且该房屋未达到约定的交付条件；二是原告至今未取得房屋登记证明，合同的目的无法实现。关于理由一，本院认为，虽然根据合同约定，被告应于2013年1月31日前交付涉诉房屋，逾期不交原告即享有合同解除权，但原告并未行使该解除权，而是于2013年11月9日实际接收了涉诉房屋，因债务人权利的放弃、或者义务的免除系形成权，自作出之时即发生效力，故原告在接收房屋后又以被告迟延交房为由主张解除合同，本院不予支持。且涉诉房产现已取得竣工备案手续，符合法定的交付条件，亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十条所规定的法定解除情形。综上，原告的该理由于法无据，本院不予支持。关于理由二，本院认为，根据合同第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人可以退房”，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，则涉诉合同第十五条中约定的“规定期限”应为90日。因此，按照合同约定，原告于2013年11月9日接收涉诉房屋后，应在90日内即2014年2月8日前办理产权登记手续。但在该期限届满时，被告尚未取得涉诉房屋所在的23号楼的不动产权证书（初始登记），故系出卖人的原因致原告无法办理涉诉房屋的产权登记手续。因此，原告自2014年2月8日起享有合同的约定解除权。同时，合同解除权的行使亦不能毫无限制，以免合同关系长期处于不确定的状态，故《最高人民法院》第十五条第二款专门针对解除权的行使期间做了相应规定。该条款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，据此，本案原告享有的约定解除权行使期间应为2014年2月8日至2015年2月8日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。故原告主张依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定行使约定解除权，于法无据，不予支持。另，涉诉房屋所在的23号楼亦于2019年8月29日取得产权登记证书（项目整体的初始登记产权），涉诉房产亦完全具备办理小产权证书（转移登记到购房者名下的单独房屋产权）的条件。故原告以被告违约致其合同目的无法实现为由，主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上，因原告未在解除权行使期间行使合同解除权，致约定解除权归于消灭；涉诉房屋已完成初始登记，具备办理产权证书的条件，故亦不具备法定解除权行使条件的情形下，原告主张解除合同，于法无据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告返还购房款及利息、维修基金、契税、工本费、物业费、垃圾清运费、水电费、打压费的主张，本院一并不予支持。关于原告主张解除涉诉储藏室的订单。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案双方就26号楼03号储藏室签订的订单，约定了当事人的名称、姓名和住所、储藏室的基本情况及价款、付款时间，原告亦早已付清该款项，且涉诉储藏室在26号楼的1层房屋分层平面图中标注有明确的位置，房管部门的房屋建筑面积计算成果表中对其面积亦有精确测绘，其所在的26号楼已取得竣工备案手续，故该储藏室具备法定的交付条件，原告的合同目的完全可以实现，在实际履行中不存在事实或法律上的障碍。因此，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院》第五条、第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告李金福的全部诉讼请求。财产保全费2520元，由原告李金福负担。案件受理费6657元，减半收取3329元，由原告李金福负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十二月三日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000181759；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）