江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1291执异95号异议人（案外人）：闫晓彤，女，1981年9月25日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。申请执行人：汤洪斌，男，1965年8月5日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。申请执行人：张闽，女，1967年10月18日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被执行人：山东金洲置业有限公司，组织机构代码57661023-1，住所地山东省枣庄市山亭区。法定代表人：陆勇军，总经理。本院在执行申请执行人汤洪斌、张闽与被执行人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）民间借贷纠纷一案中，异议人闫晓彤对本院查封、评估、拍卖金洲公司名下的位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场A区沿街224、225室商铺房产(以下简称224、225室)提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人闫晓彤提出异议请求：申请法院撤销（2018）苏1291执恢192号之三执行裁定，中止对金洲公司名下的224、225室商铺房产的查封，停止对案涉房产的评估、拍卖。事实与理由：法院在执行(2018)苏1291执恢192号之三执行裁定过程中，保全查封执行的224、225室商铺房产，因该房产属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议人于2013年10月14日从金洲公司处购买案涉房产，并支付房款共计730761元。后因金洲公司与汤洪斌、张闽产生债务纠纷，该房产被汤洪斌、张闽保全。异议人闫晓彤向本院提交：合同确认单、收据复印件。经审查查明，申请执行人汤洪斌、张闽与被执行人山东金洲置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月13日作出的（2015）泰开商初字第00298号民事调解书已发生法律效力。依上述民事调解书，双方一致确认截至2015年9月30日被执行人计欠申请执行人借款9217408.5元，被执行人于2015年10月15日前给付100万元，余款8217408.5元于2015年12月30日前一次性付清；如被执行人有一期未按上述约定履行，申请执行人有权就全部未付余款及利息（以未付余款为本金，从约定应付之日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；案件受理费38161元，由被执行人负担。因被执行人未自觉履行，申请执行人向本院申请执行，本院于2016年8月10日立案受理，案号为(2016)苏1291执504号，于2016年12月28日终结本次执行程序。因汤洪斌、张闽申请恢复执行，本院于2018年10月30日立案受理，案号为(2018)苏1291执恢192号。本院于2018年11月2日以（2018）苏1291执恢192号执行裁定书、协助执行通知书预查封金洲公司开发的位于枣庄市山××区邾××路东侧、××路北侧××商业广场××区××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）捌套房产。查封期限叁年，自2018年11月2日起至2021年11月1日止。查封期间，不得为上述房产办理除所有权人为金洲公司的所有权初始登记外的其他任何不动产登记。同日，查封金洲公司名下坐落于山亭邾国路东侧、府前路南侧、汉诺路北侧不动产证号为“山国用(2013)第034号”的土地壹宗。查封期限三年，自2018年11月2日起至2021年11月1日止。查封期间，停止办理上述土地的变卖、转移、抵押等登记手续。本院于2019年9月4日作出(2018)苏1291执恢192号之三执行裁定，拍卖金洲公司位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场二区117室（原A117）、二区201室（原A201）、二区223室（原A224）、二区224室（原A225）、三区102室（原E102）、一区120室（原F121）、一区207室（原F207）、一区216室（原F216）8套房产。异议人提交的收据复印件显示，加盖金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年10月14日收到闫晓彤、闫鹤现金支付的376699元；加盖金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年10月14日收到闫晓彤、闫鹤现金支付的354062元。异议人提交的合同确认单复印件显示，2013年10月14日，闫晓彤、闫鹤与金洲公司签订合同确认单1份，约定闫晓彤、闫鹤购买金洲商业广场A区224室房，面积为123.99平方米，总价707062元；2013年10月14日，闫晓彤、闫鹤与金洲公司签订合同确认单1份，约定闫晓彤、闫鹤购买金洲商业广场A区225室房，面积为123.99平方米，总价751699元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的范畴。因此，本案的争议焦点为案外人闫晓彤对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，执行标的房屋系金洲公司开发的商品房，故应审查案外人是否同时具备以上条件。首先，合同确认单内容过于简易，虽具备商品房买卖合同基本要素，但不符合大宗交易下当事人所应持的审慎态度，难以判断当事人订立合同的意思是否真实，合同确认单的真实性难以确认；其次，异议人并未举证证明其所购商品房系用于且买受人名下无其他用于居住的房屋，故不能确认其符合前述第（二）项条件；最后，异议人提交的交款收据亦存疑，仅是金洲公司开具的收据，无正式销售发票，不符合交易习惯，无法确认案外人已经支付了符合前述第（三）规定数额的价款。案外人闫晓彤不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对闫晓彤提出的异议难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人闫晓彤的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杨 丽人民陪审员  王金传人民陪审员  王 磊二〇一九年十二月六日法官 助理  张士清书 记 员  卢 俊附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。