广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17676号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东百富城房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化街口街镇北路田边村1号三层自编C392房。法定代表人：林碧莹，总经理。委托诉讼代理人：郭忠革、于丹阳，均系广东德培律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区住房和建设局，住所地：广州市海珠区新港中路472号。负责人：陈伟锋，局长。委托诉讼代理人：黎秉恒、朱韬，均系该局工作人员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠物业二所）因与被上诉人广东百富城房地产开发有限公司（以下简称百富城公司）、原审第三人广州市海珠区住房和建设局（以下简称海珠住建局）、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。海珠物业二所上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判百富城公司向海珠物业二所支付从2016年10月21日起至百富城公司清偿租金之日即2019年7月16日止的逾期付租违约金9333.94元（以每月欠付租金l525.4元为本金，从每月21日起算，按照年利率24%的标准）；三、百富城公司向海珠物业二所返还涉案房屋的修缮费用56348.81元；四、百富城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、虽然百富城公司在一审中提交了《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》拟证明其不再支付租金系因政策调整，涉案房屋被列入被保护的骑楼，不允许拆除，导致原《拆迁直管房屋补偿协议书》的合同目的无法实现，但百富城公司未将涉案房屋列入规划骑楼保护建筑的情形告知海珠物业二所，且从未以任何形式提出解除案涉合同，应当视为合同权利义务的延续。百富城公司自2016年10月起拖欠租金，应依约承担逾期交付租金的违约金。1．穗房征结字【2012】l号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》系广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出的函件，而广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室与广州市国土房管局产权地籍处均隶属于广州市国土资源和房屋管理局，该函件是内部流转文件，不属于公开性政府文件。海珠物业二所对涉案房屋属于规划保护骑楼的情形并不知情，也不属于应当知晓的范畴。2．作为接管单位，海珠物业二所对政策变化导致的涉案房屋转为被保护的骑楼这一事实本身并不存在过错，《拆迁直管房屋补偿协议书》中也未约定海珠物业二所在政策调整导致涉案房屋拆迁无法进行的情况下有义务主动收回房屋或解除协议。从《拆迁直管房屋补偿协议书》的内容来看，海珠物业二所的义务仅限于按时接收百富城公司拆迁后补偿的房屋，对协议约定本应拆除的涉案房屋，如确如百富城公司所称应政策原因导致无法拆除的，也应当由百富城公司及时告知。在百富城公司未履行及时告知义务的情况下，应当由百富城公司承担不利后果。3.百富城公司在得知涉案房屋属于规划骑楼保护建筑后并未将这一情形告知海珠物业二所，也未要求海珠物业二所收回涉案房屋或起诉要求解除《拆迁直管房屋补偿协议书》，可见百富城公司并没有解除《拆迁直管房屋补偿协议书》的意思。同时，骑楼虽然是规划保护建筑，但根据《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，经规划部门许可是可以进行复建或拆除的，只是在程序和条件上更为严格。故海珠物业二所认为百富城公司应就其故意拖欠租金承担违约责任。二、百富城公司应承担涉案房屋的修缮费用。1.2011年3月3日至2017年8月30日期间，百富城公司对涉案房屋有代管义务。广州床上用品厂有限公司于2011年3月3日起将涉案房屋交付给百富城公司，当时房屋可正常使用。百富城公司提交证据显示2012年12月24日，广州市尚标房屋鉴定有限公司将涉案房屋危险性等级评定为C级，属于局部危险房。2017年8月7日，广州君雄房屋鉴定技术服务有限公司将涉案房屋危险性等级评定为D级，属于整幢危房。2017年8月30日，百富城公司才将涉案房屋归还海珠物业二所。双方签订案涉协议的本意即是拆除涉案房屋，海珠物业二所将房屋交付给百富城公司后没有对房屋再行管理是合情合理的，此时房屋的代管义务已由海珠物业二所转移给百富城公司。根据《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》第二十四条规定、第二十五条规定，百富城公司应当及时修缮涉案房屋。2.百富城公司未及时履行修缮义务，应承担修缮费用。截止至2017年8月30日，百富城公司既未要求海珠物业二所收回涉案房屋，也未对涉案房屋进行修缮，最终导致房屋状况持续恶化。对此，百富城公司存在主观过错。此外，如因涉案房屋被列为规划骑楼保护建筑导致无法拆除需要解除协议的，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，百富城公司应当将涉案房屋恢复原状或采取其他补救措施。因客观原因导致涉案房屋无法被拆除需要收回时，根据公平原则，百富城公司应当确保房屋能正常使用。然而百富城公司并未履行该义务，在海珠物业二所代为履行的情况下百富城公司应当向海珠物业二所返还修缮费用。一审法院以海珠物业二所无法证明房屋需要修缮与百富城公司的使用存在因果关系为由不予支持海珠物业二所所主张的修缮费用是认定错误，显失公平，综上所述，一审判决部分认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持海珠物业二所的上诉请求。被上诉人百富城公司二审答辩称：海珠物业二所的上诉，没有新的证据及理由，百富城公司同意一审判决。原审第三人海珠住建局二审述称：同意海珠物业二所的上诉意见。原审第三人东晓物业经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证，本院依法缺席审理。海珠物业二所向一审法院起诉请求判令：1.百富城公司向海珠物业二所支付涉案房屋从2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元；2.百富城公司向海珠物业二所支付自2016年10月20日起至百富城公司清偿租金之日止的违约金，以月租金为本金，按每日3%计算违约金；3.百富城公司返回海珠物业二所涉案房屋的维修费用56348.81元；4.百富城公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：2011年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）与百富城公司（乙方）签订《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定如下：乙方以（2005）穗国土建用字第410号文件核准征用海珠区同福东路。等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋，现经双方同意订立如下补偿协议：一、甲方同意下列座落在海珠区××××号（除留房）、578号房屋，共贰幢，建筑面积贰佰贰拾柒点柒壹玖肆平方米交由乙方拆迁；乙方同意将。平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2014年12月31日移交完毕。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天壹元计算。三、需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原居住迁出被拆的房屋之日起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原来被拆迁房屋的原租金额、用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为叁仟零肆拾伍元。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按（非住宅月租金的3%，住宅月租金的2%）收取违约金。等。一审庭审中，百富城公司确认其缴纳租金方式为当月租金当月缴纳，一月一交。2012年5月4日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房征结字[2012]1号），函件内容为：我局于2005年12月2日核发《建设用地批准书》（穗国土建用字[2005]第410号），批准广东百富城房地产开发有限公司使用海珠区同福东路市二宫西侧路段，建设商住、商务楼，用地面积为9989平方米。2010年8月3日，我局核发《房屋拆迁许可证》（延拆许字[2010]第26号）批准拆迁。根据市规划局《关于送审建筑涉及方案的复函》（穗规函[2011]7961号），其中34户属于规划骑楼保护建筑不予拆除，门牌为：同福东路。576号。截止2012年4月26日，该项目已完成拆迁补偿安置工作。此函。海珠物业二所及海珠住建局均称不知悉该文件。海珠物业二所提交《接管通知书》（海珠接字第4354号），载明接管日期为2016年2月16日，房屋地址为同福东路576号（除留房）、578号。海珠物业二所提交《直管房管理事项委托书》，其中委托方为广州市海珠区住房和建设水务局，受托方为海珠物业二所，委托的地域范围包括广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政街范围内等，委托的事项范围包括承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。海珠物业二所与百富城公司于2017年8月30日签订《接收房屋确认书》，载明直管公房地址同福东路576号于2017年8月30日接收，该房屋到接受之日止没有水、电、燃气、通信等欠费。现场交接房屋情况：该房部分杉木梁、木檩条出现潮湿、霉烂等现象，坡屋面局部塌下，平屋面临时装顶加固。百富城公司提交《竣工验收备案表》，载明建设单位名称为百富城公司，工程名称为同福东商住楼，地点为同福东路市二宫西侧，开工时间为2013年4月11日，竣工验收时间为2015年8月20日，验收备案时间为2016年2月3日。百富城公司称整体工程竣工后，多次要求海珠住建局及海珠物业二所收回涉案房屋，但海珠住建局及海珠物业二所均不予理会。经释明，百富城公司表示没有书面证据予以提交，亦未针对涉案房屋或《拆迁直管房屋补偿协议书》提起诉讼。东晓物业于2016年9月至2017年5月向百富城公司发出多份《催收房租通知书》，百富城公司称均未收到上述通知书。海珠物业二所提交《危险房屋鉴定报告》、施工见证笔录、发票、转账记录，拟证明百富城公司使用房屋不当，导致其接手房屋后，房屋危险性等级评定为D级，其对房屋进行了修缮，产生费用56348.81元。百富城公司对此不予确认。经释明，海珠物业二所未提交书面证据证明百富城公司存在不当使用涉案房屋或其他侵权行为。一审法院认为:本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，针对各方当事人争议的焦点，分析如下：1.关于主体问题。海珠物业二所作为依法成立的组织，已于2016年2月16日正式接管涉案房屋，并取得相应授权，可以独立主体地位进行诉讼，涉案房屋的实际管理工作均由海珠物业二所执行，东晓物业接受海珠物业二所委托收取涉案房屋的租金，百富城公司也实际缴纳租金，并与海珠物业二所办理了房屋交接手续；海珠住建局亦当庭表示认可海珠物业二所的诉讼主体地位，明确不会向百富城公司主张相关权利，因此一审法院认可海珠物业二所的诉讼主体地位。2.关于诉讼时效问题。根据《拆迁直管房屋补偿协议书》约定，百富城公司应按月缴纳租金。百富城公司亦确认是当月缴纳当月租金。东晓物业接受海珠物业二所委托向百富城公司收取涉案房屋租金，百富城公司于2016年10月（当月缴纳租金时间应为2016年10月31日前）起未缴纳租金，根据《最高人民法院关于适用》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故本案适用三年诉讼时效，海珠物业二所于2019年1月3日起诉未超过诉讼时效，百富城公司的抗辩意见一审法院不予采纳。3.关于租金。百富城公司称其多次向海珠物业二所或海珠住建局主张要求收回房屋，但百富城公司未提交书面证据证明，且百富城公司亦未提出诉讼主张解除合同，海珠物业二所及海珠住建局对此亦不予确认，故一审法院对百富城公司抗辩不予采信，因海珠物业二所、百富城公司双方于2017年8月30日办理涉案房屋的交接手续，故百富城公司应缴纳2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元，海珠物业二所此项诉请合法有理，一审法院予以支持。4.关于违约金。综合庭审陈述来看，海珠物业二所对于涉案房屋负有管理义务，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房征结字[2012]1号）属于公开性政府文件，海珠物业二所称不清楚该文件内容，不清楚涉案房屋属于被保护的骑楼不允许拆除，明显不能成立；且百富城公司自2016年10月起未交租金，海珠物业二所一直未收回房屋，也未主张解除协议，直至2017年8月才收回房屋，亦存在一定的过错；故海珠物业二所主张违约金，依据不足，一审法院不予支持。5.关于修缮费用。海珠物业二所提交的证据未能证明涉案房屋交付给百富城公司后，百富城公司存在使用不当或恶意破坏行为，无法证明房屋需要修缮与百富城公司的使用存在因果关系，故一审法院对海珠物业二所主张修缮费用不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十八条之规定，于2019年6月27日作出如下判决：一、广东百富城房地产开发有限公司在本判决生效之日向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付2016年10月1日至2017年8月30日的租金16779.4元；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。一审案件受理费1806.1元，由海珠物业二所负担1428.1元，由百富城公司负担378元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，百富城公司提交一份生成日期为2019年8月13日的《中国建设银行单位客户专用回单》，拟证明其已于2019年7月16日向海珠物业二所支付了一审判决确定的租金16779.4元，及其应负担的一审受理费378元。海珠物业二所对此予以确认，并向本院提交一份其于2019年7月9日网上查询的广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室的《事业单位法人信息》表打印件，拟证明穗房征结字【2012】l号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》系广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出的内部流转文件，没有对外公开，其对此并不知情。百富城公司认为上述信息表不是二审新证据，且《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》是海珠区住建局给百富城公司的，海珠物业二所作为原海珠区房管局的下属单位不可能不清楚《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》的内容。海珠住建局对上述证据均表示没有异议，同意海珠物业二所的意见。经本院询问：一、海珠物业二所确认其是原海珠区房管局的下属单位。二、百富城公司表示其没有使用过涉案房屋；海珠物业二所表示不清楚百富城公司有无使用过涉案房屋，但确认其收回时，涉案房屋是空置的，里面没有装修、改造或人住过的痕迹。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对海珠物业二所提出的上诉进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院不予审查并予以维持。对于海珠物业二所主张的违约金。首先，根据百富城公司一审提交的穗房征结字[2012]1号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》显示，涉案房屋因属于被保护的骑楼而不允许拆除，即百富城公司未依约拆除房屋事出有因，并非故意违约。其次，海珠物业二所确认其为原海珠区房管局的下属单位，并主张上述函件系广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州市国土房管局产权地籍处发出的内部流转文件，其表示不清楚该文件内容，亦不清楚涉案房屋属于被保护的骑楼不允许拆除的理由明显不能成立。再次，按一审查明事实，百富城公司自2016年10月起未交租金，海珠物业二所在此情况下却一直未收回房屋，也未主张解除协议，直至2017年8月才收回房屋，一审法院据此认定海珠物业二所对于未及时收回房屋减少损失亦存在一定的过错，并判令驳回了海珠物业二所有关逾期支付租金的违约金请求，并无明显不当。海珠物业二所现有举证并不足以佐证其上诉主张，亦不足以推翻一审认定，故其对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。至于修缮费用。一方面，根据涉案协议书的约定，百富城公司接收涉案房屋的目的是进行拆迁，并非保管修缮；另一方面，经本院询问，百富城公司表示其从未使用过涉案房屋，而海珠物业二所亦确认其收回涉案房屋时，该房屋是空置的，里面没有装修、改造或人住过的痕迹，且海珠物业二所亦未能举证证明百富城公司在接收房屋期间存在使用不当或恶意破坏等行为，即海珠物业二所无法证明涉案房屋需要修缮与百富城公司的使用之间存在因果关系，故此，海珠物业二所要求百富城公司承担涉案房屋的修缮费用的上诉主张，明显缺乏合同及事实依据，本院难以支持。最后，因百富城公司在二审中举证证明其已按照一审判决确定的金额向海珠物业二所支付了租金16779.4元及其应负担的一审受理费378元，而海珠物业二所对此事实予以确认，故本院对此予以确认，一审判决第一项无需执行。综上所述，海珠物业二所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1386.63元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十一日书记员 张冰玲李逸丹