陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕01执异1140号案外人马小军，男，1979年8月23日出生，汉族，住陕西省榆林市子洲县苗家坪真镇桑园村。申请执行人杨小社，男，1975年6月1日出生，汉族，住西安市临潼区。委托代理人朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。委托代理人何晓兵，陕西鼎乾律师事务所律师。被执行人陕西铭尚恒达房地产开发有限公司，住所地西安市高新区丈八四路6号缤纷南郡12号楼3单元1402室。法定代表人何松，该公司总经理。被执行人何松，男，1988年11月20日出生，汉族，住西安市长安区。被执行人何名珠，男，1967年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。杨小社与陕西铭尚恒达房地产开发有限公司（以下简称铭尚公司）、何松、何名珠民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月27日作出的（2017）陕01民初1520号民事调解书已发生法律效力。因义务人铭尚公司、何松、何名珠未履行生效法律文书所确定的义务，权利人杨小社于2018年1月4日向本院申请强制执行，本院于2018年1月5日依法立案执行。执行中，本院于2018年1月9日作出（2018）陕01执130号执行裁定书及协助执行通知书，查封了铭尚公司名下位于陕西省榆林市子洲县峪水阳光项目3号楼、4号楼、5号楼共140套房屋（子洲县商品房预售许可证号：子房预售证第2015-04号），其中3号楼34套房屋（房号分别为：3-1-2001、3-1-1803、3-3-1803、3-1-1202、3-1-1002、3-1-0902、3-1-0702、3-1-0102、3-1-0103、3-1-2003、3-2-0201、3-2-0101、3-2-1801、3-2-2001、3-2-1502、3-2-1402、3-2-1302、3-2-1102、3-2-1002、3-2-0902、3-2-0102、3-2-2003、3-2-1803、3-2-1203、3-2-0203、3-2-0103、3-3-1801、3-3-2001、3-3-0301、3-3-0201、3-3-0101、3-3-0102、3-3-2003、3-3-0103）；4号楼31套房屋（房号分别为：4-1-0102、4-1-0101、4-1-1503、4-1-1403、4-1-1303、4-1-2003、4-1-1903、4-1-1103、4-1-1003、4-1-0803、4-1-0703、4-1-0603、4-1-0403、4-1-0303、4-1-0203、4-1-0103、4-2-0101、4-2-2001、4-2-0102、4-2-1203、4-2-1103、4-2-1003、4-2-0903、4-2-0803、4-2-2003、4-2-1403、4-2-1903、4-2-0603、4-2-0503、4-2-0203、4-2-0103）；5号楼75套房屋（房号分别为：5-1-2001、5-1-1901、5-1-1801、5-1-1401、5-1-1301、5-1-1101、5-1-1001、5-1-0801、5-1-0501、5-1-0401、5-1-0301、5-1-0201、5-1-0101、5-1-0102、5-1-1302、5-1-1002、5-1-2003、5-1-1903、5-1-1803、5-1-1703、5-1-1603、5-1-1403、5-1-1303、5-1-1203、5-1-1103、5-1-1003、5-1-0903、5-1-0803、5-1-0703、5-1-0603、5-1-0503、5-1-0403、5-1-0303、5-1-0203、5-1-0103、5-2-2001、5-2-1801、5-2-1701、5-2-1601、5-2-1501、5-2-1401、5-2-1301、5-2-1201、5-2-1101、5-2-1001、5-2-0901、5-2-0801、5-2-0601、5-2-0501、5-2-0401、5-2-0301、5-2-0201、5-2-0101、5-2-2002、5-2-1402、5-2-0102、5-2-1202、5-2-2003、5-2-1903、5-2-1803、5-2-1703、5-2-1603、5-2-1503、5-2-1403、5-2-1303、5-2-1203、5-2-1103、5-2-1003、5-2-0903、5-2-0703、5-2-0603、5-2-0503、5-2-0403、5-2-0303、5-2-0203）。案外人马小军对此不服，以查封的3号楼2单元0201室（3-2-0201）、3号楼2单元0203室（3-2-0203）（该两套房屋以下简称案涉房屋）为其所有为由，向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人马小军执行异议称，1、2017年6月4日，马小军与铭尚公司签订《商品房买卖合同》，并于2018年6月20日签订《建筑工程外墙涂料施工分包合同》，在合同中约定，铭尚公司以房屋支付马小军工程款。2018年8月20日工程竣工，双方确认工程款869923.4元。故案涉房屋系马小军以工程款抵账所得，并且在查封之前签订了《商品房买卖合同》。2、马小军在子洲县名下无其他房屋。3、马小军对案涉房屋也已装修居住。4、工程款869923.4元已远超案涉房屋982556元的50%。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求解除对案涉房屋的查封。申请执行人杨小社未提交答辩意见。为支持其异议请求，案外人马小军向本院提交了以下证据。1、3号楼2单元0201室《商品房买卖合同》，建筑面积124.06平方米，总价款491278元。2、3号楼2单元0203室《商品房买卖合同》，建筑面积124.06平方米，总价款491278元。3、《建筑工程外墙涂料施工分包合同》。4、《工程进度款计量支付单》。5、《工程款项支付单》。6、《子洲县不动产登记资料查询结果证明》。经查，1、本院于2018年5月3日以（2018）陕01执130号执行裁定书及协助执行通知书，查封了铭尚公司位于陕西省××市××县峪水阳光项目3号楼、4号楼、5号楼共140套房屋，送达回证上子洲县房产交易中心备注：其中3-2-1801、3-2-1502、3-2-1203、3-3-1801、3-3-0301、4-1-0703、4-1-0303、4-2-1903、5-2-1701共计9套已出售。2、马小军与铭尚公司于2018年6月20日签订《建筑工程外墙涂料施工分包合同》，约定铭尚公司不支付任何形式的现金或转账给马小军，以开发房屋一套作为工程款的支付。3、2018年8月20日的工程进度款计量支付单载明应支付马小军工程款384735.18元，折为房款。4、2018年11月7日的工程款项支付单载明，应支付马小军工程款464939元，抵房款。5、子洲县不动产登记资料查询结果证明：马小军无不动产登记记录。上述事实有执行异议申请书、执行裁定书、送达回证、《建筑工程外墙涂料施工分包合同》、《工程进度款计量支付单》、《工程款项支付单》等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，本案中，铭尚公司系案涉房屋的权利人，本院依法对被执行人铭尚公司名下的案涉房屋采取查封措施于法有据，并无不当。虽然案外人马小军与被执行人铭尚公司在本院查封之前签订了案涉房屋买卖合同，但并无实际付款的事实，亦没有证据证明铭尚公司交付了案涉房屋。在本院查封案涉房屋之后，案外人马小军与被执行人铭尚公司签订《建筑工程外墙涂料施工分包合同》，约定以应付工程款折抵房款，该房屋买卖不符合上述法律规定的能够排除执行的法定情形。且在本院查封案涉房屋时，房产登记部门备注案涉房屋不在已出售的9套房屋之内。故案外人马小军以案涉房屋应为其所有的异议理由，不能成立，本院依法不予支持。案外人马小军如对案涉房屋主张实体权利，可依法通过诉讼予以救济。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人马小军提出的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 唯审判员 冯 健审判员 黄金华二〇一九年十二月十二日书记员 任苏轩