湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初1717号原告（反诉被告）：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路29号。法定代表人：王国华，该公司董事长兼总经理。委托代理人：张娓，该公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人：周宏伟（原为明亮），湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：上海睿研服装设计有限公司。住所地：上海市徐汇区凯进路189号301室。法定代表人：唐蓬菁，该公司经理。委托代理人：胡刚辉、周东萍，上海序伦律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、参加调解，提起反诉、上诉等特别授权。原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司（下称寿康永乐商贸公司）诉被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司（下称睿研服装设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寿康永乐商贸公司的委托代理人张娓、周宏伟（第一次开庭为明亮）和被告（反诉原告）睿研服装设计公司的委托代理人胡刚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）寿康永乐商贸公司提出以下诉讼请求：1.判令解除寿康永乐商贸公司和睿研服装设计公司签订的《华悦城商铺租赁合同》；2.判令睿研服装设计公司向寿康永乐商贸公司支付租金、物业费合计每月15340元至合同解除之日，并自合同解除之日起按月15340元每日向寿康永乐商贸公司支付占用费至房屋返还之日；3.判令睿研服装设计公司返还寿康永乐商贸公司装修补贴款100万元；4.判令睿研服装设计公司支付寿康永乐商贸公司违约金45500元；5.睿研服装设计公司承担诉讼费用。事实和理由:双方于2017年11月28日签订《华悦城商铺租赁合同》，约定睿研服装设计公司承租寿康永乐商贸公司位于十堰市××箭区朝阳××路××城××中心××层××号商铺，租赁期限24个月，自2018年1月28日起至2020年1月31日止，租金以睿研服装设计公司经营业绩扣点，2018年1月28日至2019年1月31日为10%，2019年2月1日至2020年1月31日为11%，租金不包括物业费、公共事业费、水电费等其他费用。睿研服装设计公司交纳了合同保证金45500元。合同约定了双方的违约责任，明确因承租人原因造成合同终止的，除赔偿损失外还应没收保证金。合同签订后，寿康永乐商贸公司依约交付了房屋，睿研服装设计公司装修并开业。开业后，睿研服装设计公司相应品牌Charles﹠Kith货品供应不足，经营业绩极差，经双方协商，睿研服装设计公司更换品牌为LSLo，并约定新品牌于2018年7月1日开业，最迟不得迟于2018年7月30日，双方就此签订了《补充协议》。协议签订后，睿研服装设计公司未按时开业。经寿康永乐商贸公司一再催促，睿研服装设计公司一再违反承诺，店铺一直处于空铺状态，在此期间也未支付任何费用。被告（反诉原告）睿研服装设计公司辩称：双方签订的合同约定，没有或延迟行使本合同项下的权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃；若因甲方（寿康永乐商贸公司）违约导致本合同终止的，则乙方（睿研服装设计公司）应当在合同终止后7日内将合同要求的商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费或物业费；按照双方书面确认的工程装修进度表进行装修施工的前提下，甲方向乙方支付装修补贴款；如甲方在合同规定的支付装补款的期限内未如约对乙方进行相关金额支付的，则每迟延一日，应向乙方支付相当于双方约定全额装补款的1%，延迟超过七日，则视为甲方违约，乙方有权终止合同的履行，甲方需赔偿乙方相当于该期甲方应支付乙方装补款的金额作为违约金。协议签订后，甲方于2017年12月8日（延迟3日）支付第一期装补款30万元，于2017年12月26日支付第二期装补款30万元（实际支付250286元），于2018年2月13日支付（迟延10日）支付第三期装补款30万元，于2018年5月4日（延迟110日）支付第四期装补款10万元。双方签订的协议还约定，为了确保项目符号国际名品的定位和销售环境，甲方承诺项目一楼的国际品牌不少于7个，如未能达到此标准，乙方可以无责，并延迟开业；甲方整体开业率不低于80%，一楼开业率不低于70%，如未能达到此标准，乙方可以无责，并延迟开业。2018年8月25日，甲方向乙方发送合同终止协议。乙方当日签字盖章后发送给甲方，甲方却未将其签字盖章的终止协议交还给乙方。按协议约定，甲方免除乙方店铺自2018年6月1日至2018年7月30日期间的所有物业费及相关费用。2018年7月至2019年6月期间，华悦城一楼的国际品牌少于7个，一楼开业率低于70%，华悦城整体开业率低于80%。根据协议约定，乙方可以无责，并延迟开业。按终止协议约定，双方租赁关系于2018年8月27日终止，且睿研服装设计公司已实际撤离商铺。请求确认7号商铺租赁关系已于2018年8月27日解除。若认为租赁关系未因上述协议解除的话，因寿康永乐商贸公司违反装补款支付的约定，睿研服装设计公司行使解除权，请求确认7号商铺的租赁合同关系于2019年6月27日解除。因寿康永乐商贸公司多处违约，睿研服装设计公司行使后履行抗辩权时可以无责，寿康永乐商贸公司也未说明其第2-5项诉讼请求如何得出，请求驳回其上述诉讼请求。被告（反诉原告）睿研服装设计公司提出以下反诉请求：1.判令寿康永乐商贸公司返还合同保证金45500元，支付延迟支付装补款违约金409000元；2.寿康永乐商贸公司负担反诉诉讼费用。针对被告（反诉原告）睿研服装设计公司的反诉，原告（反诉被告）寿康永乐商贸公司辩称：1.2018年8月25日的终止合同书是针对另一个品牌IGO的，而不是本案的租赁合同，涉案租赁合同的解除时间应依寿康永乐商贸公司起诉为准；2.睿研服装设计公司有根本违约行为，主张返还保证金不能成立；3.合同约定装补款以双方书面确认的装修进度支付，还要求睿研服装设计公司出具相应的发票，睿研服装设计公司未满足上述要求，主张寿康永乐商贸公司支付违约金没有事实和法律依据；4.寿康永乐商贸公司已经支付装补款100万元，睿研服装设计公司予以接受未提出异议；5.因自身经营状况不佳，睿研服装设计公司更换经营品牌，开业时间一拖再拖，主张违约金的请求不能成立。请求驳回睿研服装设计公司的反诉主张。经审理查明：2017年11月28日，寿康永乐商贸公司（甲方）和睿研服装设计公司（乙方）分别签订《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》。《华悦城商铺租赁合同》约定：甲方将位于十堰市××箭区朝阳××路××城××中心××层××、套内建筑面积118平方米的商铺出租给乙方经营Charles﹠Kith，租赁期限为24个月，自计租日开始计算，即自2018年1月28日至2020年1月31日；装修期管理费为2360元，乙方按月提成租金的支付方式向甲方支付租金（不包含物业管理费、装修管理费、公共事业管理费用及其他费用），提成租金按乙方的营业额计算，2018年1月28日至2019年1月31日为10%，2019年2月1日至2020年1月31日为11%，乙方应于每月首5个工作日前提供上个自然月的营业额资料，与甲方核对并计算上个自然月的提出租金，租金按月结算；乙方在本商铺经营的品牌为Charles﹠Kith，经营项目为箱包、鞋品、饰品，甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；乙方应向甲方支付装修保证金1万元、租赁保证金2万元、物业管理费保证金1万元（合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金原件及物业管理费保证金收据原件，并符合全部条件后，甲方将保证金剩余金额无息退还给乙方）；开业日暂定为2018年1月28日，如甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知七日的日期为准。合同还约定：乙方因违约原因未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或者解除合同，如甲方选择继续解除合同的，则乙方承担导致合同终止的违约责任；因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金并要求乙方赔偿所有实际损失；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方需提前90日通知乙方并无息返还本合同项下租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得停业，若乙方在租赁期内停业，停业期间，除租金正常支付外，每日应向甲方另支付相当于届时日租金标准100%的违约金，若乙方在营业期间连续7天以上或一年内累计15天以上停业的，甲方有权解除合同；乙方迟延交纳租金及其他费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同并要求依法承担违约责任；在乙方欠付租金、物业费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于本商铺内的货物、财物转移出本商铺；若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付占用费或物业费；没有或迟延行使本合同项下的权利或补救措施，不构成对这种权利或补救措施的放弃，也不构成对任何其他权利的放弃；本合同项下计算违约金标准的“月租金”“日租金”基数按届时租金标准相应计算，如无法计算，则按第一个租约年租金标准相应计算。《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》约定：在乙方按合同约定经营满租赁期限并遵守原合同项下各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修补贴费100万元；按照双方书面确认的工程装修进度表进行执行施工的前提下，甲方在本合同签订生效后7日内支付乙方装补款30万元，在乙方实际进场施工10天后、且向甲方提供品牌公司真实完整的品牌授权证明文件后支付装补款30万元，在乙方现场店铺装修通过甲方验收合格，同时办理完相关营业证照、且货品进场率达到100%的7日内支付装补款30万元，在乙方完成货品陈列、店铺员工上岗、开业后7天内支付装补款10万元；若乙方未按前述约定向甲方提供前述约定的增值税专用发票，甲方有权顺延付款期限，且乙方不得怠于或拒绝履行原合同及相关协议（包括但不限于本协议）项下约定的义务；如甲方在签约后7日内未支付首期装补款，乙方有权终止合同的履行；乙方完成店铺设计图纸全套方案经品牌公司审核通过后提交至甲方，甲方审核通过后未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方进场后同时向甲方提供合法、真实、完整的授权证明文件，甲方未按合同约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行；乙方现场施工按标准完成，并通过甲方验收合格，同时货品进场率达到100%后，甲方未按约定支付装补款的，乙方有权终止合同的履行，并无条件撤回所有的货品，乙方不承担任何责任；如甲方在合同规定的支付装补款期限内未如约支付相关装补款的，每迟延一日，甲方应向乙方支付相当于约定全额装补款的1%，迟延超过7日，则视为甲方违约，乙方有权终止合同的履行，甲方需赔偿乙方相当于该期甲方应当支付装补款的金额作为违约金；若乙方实际经营商铺时间少于原合同约定租赁期限的，乙方应将剩余年限的装修补贴费返还甲方；为了确保项目符合国际品名的定位和销售环境，甲方承诺项目一楼的国际品牌不少于7个品牌，如未能达到此标准，乙方可以无责，并延迟开业；甲方整体开业率不低于80%，一楼开业率不低于70%，如未能达到此标准乙方可以无责，并延迟开业；装修保证金在合同签订之日一次性支付，在装修期届满且经甲方验收合格后30个工作日内无息退还；物业管理费按乙方的营业额计算，月物业费为月营业额乘以提成比例2%。上述合同（协议）还有包括《POS专用收银系统租用协议》，约定乙方向甲方支付保证金5500元。合同签订当日，寿康永乐商贸公司将商铺交付睿研服装设计公司。睿研服装设计公司向寿康永乐商贸公司支付了装修保证金1万元、租赁保证金2万元、物业管理费保证金1万元、专用POS收银保证金5500元，对商铺进行了装修并于2018年1月28日开业。寿康永乐商贸公司分别于2017年12月8日（30万元）、2017年12月26日（30万元）、2018年2月13日（30万元）、2018年5月24日（10万元）共向睿研服装设计公司支付装补款100万元。2018年6月19日，双方签订《补充协议》。该协议约定：自2018年5月9日起，乙方将Charles﹠Kith品牌特卖店变更为意大利品牌LSLo品牌正价店；双方友好协商约定，自本协议签订之日起至新品牌LSLo开业前一天，甲方同意免除乙方店铺所有物业费及相关费用；新品牌LSLo开业日暂定为2018年7月1日，最终开业日不得晚于2018年7月30日。此后，睿研服装设计公司未开业。寿康永乐商贸公司已在2019年6月底将涉案商铺另行租赁给他人。本院认为：双方签订的《华悦城商铺租赁合同》《〈华悦城商铺租赁合同〉补充协议》《补充协议》均不违反法律规定，应认定为有效。从双方往来函件来看，双方在2018年6月商定对经营品牌进行调整，并未解除该商铺的租赁合同，睿研服装设计公司主张涉案商铺的租赁合同在2018年8月已解除不能成立。对睿研服装设计公司来讲，寿康永乐商贸公司在开业时间即2018年1月28日未满足“一楼的国际品牌达到7个，整体开业率达到80%，一楼开业率达到70%”的条件，睿研服装设计公司有权拒绝开业或延迟开业，并不承担由此产生的法律责任。睿研服装设计公司在经营过程中更换品牌后开业应属于恢复经营，不应适用上述开业的条件。且双方在2018年6月19日的《补充协议》未对睿研服装设计公司更换品牌后开业附加条件，睿研服装设计公司以上述条件未满足主张免除未开业的责任不能成立。变更经营品牌后，睿研服装设计公司未能按约定时间开业构成违约，且该违约行为符合合同约定的解除条件，寿康永乐商贸公司主张解除合同应予支持。根据合同约定，睿研服装设计公司应支付的租金、物业费是按营业额乘以提成比例进行计算，寿康永乐商贸公司未说明睿研服装设计公司经营期间的营业额，主张睿研服装设计公司支付经营期间的租金、物业费不应支持；睿研服装设计公司停业后，未发生营业额，寿康永乐商贸公司主张租金、物业费没有依据，亦不应支持。睿研服装设计公司实际经营商铺的时间少于合同约定的租赁期限，应按约向寿康永乐商贸公司返还装修补贴费。在2018年7月30日之前，或者是睿研服装设计公司已实际经营商铺期间，或者是寿康永乐商贸公司同意的经营准备期间，寿康永乐商贸公司主张返还的装修补贴费不应包含分摊到该期间的装修补贴费。因此，睿研服装设计公司应返还的装修补贴费应为750000.06元（41666.67×18）。根据合同约定，睿研服装设计公司未经寿康永乐商贸公司书面同意停业的，违约责任为“停业期间，除租金正常支付外，每日应向甲方另支付相当于届时日租金标准100%的违约金，若乙方在营业期间连续7天以上或一年内累计15天以上停业的，甲方有权解除合同”。双方的租金、物业费均是按营业额提成方式计取的，在停业期间未发生营业额，寿康永乐商贸公司亦未证明“第一个租约年租金标准”，主张睿研服装设计公司支付违约金没有依据，不应支持。涉案合同是因睿研服装设计公司违约、寿康永乐商贸公司行使解除权而终止，根据合同“因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金并要求乙方赔偿所有实际损失”的约定，睿研服装设计公司无权向寿康永乐商贸公司主张返还租赁保证金。睿研服装设计公司主张寿康永乐商贸公司返还装修保证金和物业管理费保证金、专用POS收银保证金符合合同约定，应予支持。根据合同中“若乙方未按前述约定向甲方提供前述约定的增值税专用发票，甲方有权顺延付款期限”的约定，睿研服装设计公司未证明已及时向寿康永乐商贸公司提供了相关金额的增值税专用发票，主张寿康永乐商贸公司承担迟延支付装补款的违约金不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司与被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司签订的《华悦城商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司返还原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司装修补贴款750000.06元；三、原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司返还被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司装修保证金10000元和物业管理费保证金10000元、专用POS收银保证金5500元；三、驳回原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司的其他反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15728元，减半收取7864元，原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担2214元，被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司负担5650元，退还原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司7864元；反诉案件受理费4059元，被告（反诉原告）上海睿研服装设计有限公司负担3840元，原告（反诉被告）湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一九年十二月六日书记员  彭 苗