山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2882号上诉人（原审原告）：中国农业发展银行翼城县支行，住所地：翼城县翔翼东街470号。统一社会信用代码：×××。负责人：卜小明，该行行长。委托诉讼代理人：段海宁，山西律动律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翼城县益兴贸易有限公司，住所地：翼城县翔翼西街，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨云，该公司经理。委托诉讼代理人：史鹏，山西弘韬（翼城）律师事务所律师。上诉人中国农业发展银行翼城县支行(以下简称农发行翼城支行)因与被上诉人翼城县益兴贸易有限公司(以下简称益兴贸易公司)合同纠纷一案,不服翼城县人民法院(2019)晋1022民初910号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人农发行翼城支行的委托诉讼代理人段海宁、被上诉人益兴贸易公司的委托诉讼代理人史鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告农发行翼城支行提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将翼城县翔翼西街法院西营业楼第一层东半部分378.66㎡、第二层东半部分352.35㎡、第三层中东边238.99㎡的不动产权登记到原告名下；2、请求判令被告将上述营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的权利人变更为原告；3、请求判令被告将上述营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的性质变更为商业用地；4、请求判令被告为上述营业楼东半部分楼后667平方米土地建设围墙；5、请求判令被告立即办理上述营业楼的消防验收手续；6、请求判令被告立即为原告开具6437160元的增值税专用发票；7、请求判令被告立即拆除上述营业楼的东门口的建筑物；8、请求判令被告返还1470元（土地使用权差价）；9、请求判令被告赔偿损失（参照翼城县解放西街三琪国际租金标准0.4元/平米/天计算，房屋面积970平方米，自2012年6月30日计算，到被告将全部合同义务履行完毕日止）；10、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明：2012年4月10日，原告农发行翼城支行作为乙方，被告益兴贸易公司作为甲方，双方签订房屋转让合同一份，合同约定的主要内容为：“一、标的物位置、状况1、甲方在翼城县翔翼西街（法院西）新建一座营业楼，建筑面积共6820平方米，国有土地使用证编号为翼国用（2010）第0033211号（地类为综合用地，使用权类型：出让，土地使用年限至2050年3月，使用面积667㎡。2、大楼东半部分楼后667㎡土地一并转让乙方，土地使用证甲方负责在2012年11月30日前办好交给乙方。3、房屋的状况为甲方所转让房屋状况以三门峡市规划勘测设计院，设计图纸为标准。二、所转让房产及价格甲方自愿将上述位于翼城县翔翼西街法院西自建的××园商铺）中第一层东半部分378.66㎡、第二层东半部分352.35㎡、第三层中东边238.99㎡的房产（均为建筑面积，共计970㎡）转让给乙方，产权归乙方所有。甲方根据翼城县益兴贸易有限公司营业楼分摊面积计算，上述所转让房产应分摊土地使用权面积80㎡和楼后667㎡共计747㎡土地，随之转让给乙方，归乙方所有。甲方与乙方约定按建筑面积计算上述所转让房产价款，该房屋单价为1-2层每平方米人民币6700元，3层每平方米人民币2900元，总金额共计人民币伍佰伍拾玖万零捌佰叁拾捌元整（5590838.00元），667㎡土地价款人民币玖拾捌万元整（98万元），总金额人民币陆佰伍拾柒万零捌佰叁拾捌元整（6570838.00元）。四、付款方式及房屋交付1、乙方按分期付款方式付款：在本合同生效后十五日内，乙方将购房款人民币5570838元转入甲方指定的银行账户，（中国建设银行翼城支行账号：×××，户名:翼城县益兴贸易有限公司）。待《国有土地使用权证》办好交付乙方后，乙方三日内付68万元整至上述银行账户内。剩余款项待甲方将《房屋使用权证》办好交付乙方后，乙方三日内一次全部转入上述银行账户内。”2、房屋交付期限：甲方应当在2012年6月30日前将上述房产及土地交付乙方。在此期间，甲方不得将翼城县翔翼西街法院西自建的营业楼转入乙方的970㎡房产及分摊80㎡土地使用权和楼后667㎡土地使用权再次转让、抵押、对外担保及其他处分，不得产生任何纠纷、争议。如产生任何纠纷、争议，甲方承担全部责任。六、过户及税费承担乙方只承担上述所出售房产及相应的土地使用权过户的印花税及契税，其他税、费由甲方承担。甲方应负责办理上述房屋及土地使用权过户手续，并在2012年11月30日前将上述所转让房产及相应的土地使用权过户给乙方，乙方提供相关手续协助办理。九、违约责任甲方保证所出售的上述房产没有任何产权纠纷、争议和债权债务纠纷、争议。如因甲方原因，造成该房产不能办理产权转移登记或发生债权债务、争议，由甲方承担全部责任。如因甲方的原因，致使乙方不能在规定期限内取得全部房地产权属证书，乙方可提出退房要求，甲方应无条件同意。甲方在乙方提出退房要求之日起三十日内将乙方已付房款及利息（根据实际已付房款的期间，按中国人民银行规定的一年期贷款利率计算）全部退还给乙方。”合同签订后，原告农发行翼城支行于2012年4月25日支付被告益兴贸易公司5570000元，2014年11月13日支付87160元，11月20日支付100000元，2015年2月11日支付680000元，以上共计支付被告益兴贸易公司6437160元。被告益兴贸易公司向原告农发行翼城支行交付了合同所涉“怡馨家园”小区三层商铺的东半部分及楼后667㎡土地，原告农发行翼城支行对该营业楼也进行了装修。2015年11月19日，原、被告互相协助办理了该营业楼所涉土地的国有土地使用权证，但不动产权属证书未能办理登记。该营业楼后667㎡的土地使用权证书至今未能登记至原告农发行翼城支行名下。另查明，合同签订时，涉案营业楼后667㎡的土地上未建筑围墙，该营业楼东大门前被一间废弃的平房遮挡。一审法院认为：原告农发行翼城支行与被告益兴贸易公司签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据涉案房屋转让合同约定，本案由被告益兴贸易公司负责办理所转让房屋及土地使用权的过户手续，并在2012年11月30日前将上述所转让房产及相应的土地使用权过户给原告农发行翼城支行，原告农发行翼城支行提供相关手续协助办理。因此，在原告农发行翼城支行支付被告益兴贸易公司相应房屋转让款后，被告益兴贸易公司就应依约履行合同确定的义务。现原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司履行涉案合同项下房产及土地过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告农发行翼城支行主张要求被告益兴贸易公司将涉案营业楼东半部分楼后667平方米土地使用权的性质变更为商业用地的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告农发行翼城支行主张要求被告益兴贸易公司为涉案营业楼东半部分楼后667平方米土地建设围墙及拆除该营业楼东门口建筑物，因涉案合同中未约定被告益兴贸易公司负有此项义务，故其该项请求本院不予支持。关于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司立即办理涉案营业楼消防验收手续的主张，本院认为，消防验收属于公安消防行政主体行使消防行政管理职权过程中作出的行政行为，其该项主张于法无据，本院不予支持。关于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司立即开具6437160元增值税专用发票的主张，从涉案合同约定的内容看，双方没有就是否开具及如何开具增值税发票进行约定，故其该项主张本院不予支持，其可依法通过有关税务部门另行处理解决。对于原告农发行翼城支行要求被告益兴贸易公司返还1470元土地使用权差价的问题，双方在涉案合同中明确约定涉案营业楼后土地使用面积为667平方米，现该宗土地使用权证书尚未登记到其名下，实际转让的土地使用权面积应以最终办理到其名下的面积为准，故对其该项请求不予支持。对于原告农发行翼城支行要求赔偿损失的问题，本案原、被告签订合同后，被告益兴贸易公司履行了交付房屋的义务，原告农发行翼城支行也进行了装修。虽相关权利证书未能过户到其名下，但并不影响其对该营业楼的使用。故其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告翼城县益兴贸易有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告中国农业发展银行翼城县支行办理涉案位于翼城县翔翼西街法院西怡馨家园小区一、二、三层东部分营业楼的不动产权属登记；二、被告翼城县益兴贸易有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告中国农业发展银行翼城县支行办理上述营业楼后667㎡的国有土地使用权登记；三、驳回原告中国农业发展银行翼城县支行其他诉讼请求。上诉人农发行翼城支行上诉称：1、双方的合同约定办理过户的义务属于被上诉人益兴贸易公司，然而一审判决却判定益兴贸易公司协助办理，明显违反合同约定，应当予以改判；2、上诉人与被上诉人的关系为买卖合同关系，被上诉人开具发票是法定义务，一审判决驳回该项诉讼请求违反法律规定；3、被上诉人益兴贸易公司作为建设单位，是法律规定的办理消防验收的主体，被上诉人应当办理消防验收；4、被上诉人益兴贸易公司出售的土地面积为667平米，而实际只有666平米，故被上诉人应当返还差价1470元。要求被上诉人赔偿因此对上诉人造成的损失。被上诉人益兴贸易公司辩称：1、办理不动产登记的主体应是所有权人，上诉人农发行翼城支行作为所有权人应积极办理，被上诉人只有协助的义务；2、关于开具增值税发票不属于人民法院受案范围，双方也没有约定，故一审判决正确；3、关于消防验收的问题，被上诉人在合同签订后，已经向消防部门递交了竣工验收报告，但上诉人在接受房屋后，擅自进行装修并进行使用，导致消防部门无法验收，对此，被上诉人没有过错；4、关于上诉人主张的一平米差价问题，现在不能认定被上诉人交付的土地面积不够667平米，退一步讲，即便有差错，被上诉人也愿意为其补足。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人农发行翼城支行要求被上诉人办理过户登记、开具发票、赔偿损失以及消防验收的请求，一审判决已经详细阐述支持与否的理由，本院同意一审意见，不再赘述。需要指出的是，办理不动产登记的主体应当是现在的不动产所有人或使用人，故一审判决被上诉人协助上诉人办理登记，依法有据，上诉人的上诉请求，本院不予支持；上诉人的其他上诉请求，无法律依据和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12261元，由中国农业发展银行翼城县支行承担。本判决为终审判决。审判长  王永良审判员  宋春红审判员  吉 磐二〇一九年十二月四日书记员  高亚男