河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6762号上诉人（原审被告）：李元超，男，汉族，1979年7月16日出生，现住许昌市。委托诉讼代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马党阳，女，汉族，1979年5月20日出生，现住河南省许昌市。系李元超妻子。被上诉人（原审原告）：深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司。住所地南阳市健康路武警小区附楼3楼。负责人：常本先，任该公司总经理职务。委托诉讼代理人：秦源，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人马党阳、李元超因与被上诉人深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司（以下简称鼎诚物业南阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马党阳，李元超委托诉讼代理人马党恩，被上诉人鼎诚物业南阳分公司委托诉讼代理人秦源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马党阳、李元超上诉请求：依法撤销原审判决第一项，驳回鼎诚物业南阳分公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、鼎诚物业南阳分公司的诉讼请求已超过法定时效，不应得到支持。鼎诚物业南阳分公司对马党阳、李元超实行的是先交款后服务，从现有证据看，马党阳、李元超缴费日期为2011年11月18日，时效届满日期为2014年11月17日，故鼎诚物业南阳分公司请求已超时效。二、马党阳、李元超拒缴相关费用的主要原因是鼎诚物业南阳分公司存在违法、违约行为。鼎诚物业南阳分公司不具有合法资质，提供的服务没有达到合同约定的标准，该物业公司在服务期间，对小区内公共设施的养护维修、公共卫生、安全服务管理等均存在不到位现象。鼎诚物业南阳分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案所涉物业服务协议。是在双方平等自愿的基础上签订的，没有违反法律强制性规定。物业费预收也符合法律规定，双方关于物业费缴纳的争议问题，持续至2016年6月份，本案并未超过诉讼时效。被上诉人具有合法的物业管理资质，且收费标准是经过相关部门核定，即使资质存在瑕疵也应当属于违反管理性法律规定，不影响合同效力，鼎诚物业南阳分公司已经依法律规定和合同约定履行了合同义务，马党阳、李元超实际享受了物业服务，在无法证明鼎诚物业南阳分公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，应当缴纳物业费，其不缴纳物业费的行为严重影响了鼎诚物业南阳分公司获得合同利益，鼎诚物业南阳分公司向一审法院起诉请求：判令马党阳、李元超支付拖欠物业费用共计7660元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：李元超、马党阳夫妇系南阳武警支队宛武小区的1中栋1501房业主，该房屋登记面积为142.75平方米。2010年12月30日，鼎诚物业南阳分公司与南阳武警支队宛武小区开发商南阳市英昌房地产开发有限公司签订《南阳武警支队宛武小区前期物业委托管理服务合同》，约定自宛武小区规定入伙之日（2011年1月1日），业主须按标准全额缴纳物业管理费。2011年11月18日，鼎诚物业南阳分公司将南阳武警支队宛武小区1中栋1501房钥匙交予李元超、马党阳。同日，鼎诚物业南阳分公司与李元超、马党阳签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定物业服务期限为2011年10月1日至2011年12月31日，协议期满未成立业主委员会自动延期；物业服务费用收费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1元收取；因乙方单方原因不使用房屋造成房屋闲置的，除不收每户每年60元生活垃圾处理费外，仍按上述标准向甲方交纳足额的物业服务费。同日，李元超、马党阳向鼎诚物业南阳分公司支付2011年10月1日至2011年12月31日的物业服务费189元和车库费53元（该53元，双方均同意冲抵物业服务费）。2011年11月18日，李元超、马党阳向鼎诚物业南阳分公司支付2000元前述房屋的装修押金。2015年下半年，鼎诚物业南阳分公司与包括李元超、马党阳在内的该小区业主发生物业服务争议，要求鼎诚物业南阳分公司退出物业服务区域，该争议反映至南阳市政府房产管理部门后，南阳市房产管理局于2015年12月1日向鼎诚物业南阳分公司下发整改通知，按该公司退出该物业服务区域要求，责令鼎诚物业南阳分公司于2015年12月25日前，将有关物业服务资料移交给南阳市武警小区业主委员会。2016年6月28日，鼎诚物业南阳分公司与南阳市武警小区业主委员会达成调解协议，鼎诚物业南阳分公司愿意于2016年6月29日到武警小区物业办公室整理相关资料，于2016年7月14日将整理的历年收取账目明细表及相关资料移交武警小区业主委员会。一审法院认为，双方签订物业服务管理合同，意思表示真实，其内容不违反法律规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。至于鼎诚物业南阳分公司向南阳市房产管理局备案的企业信用档案，虽显示其在2015年2月15日后的物业管理资质存在续签、备案不足等物业服务资质瑕疵，具有违反管理性法律规范的行为，但该行为并未构成违反法律规定的合同效力性强制性规范，故该合同在2015年2月15日后也并不当然无效。鼎诚物业南阳分公司按约定履行服务义务后，李元超、马党阳未按合同约定向鼎诚物业南阳分公司支付相应物业服务费、垃圾处理费，现鼎诚物业南阳分公司请求李元超、马党阳依据合同约定和服务期间，向其支付逾期未付物业服务费、垃圾处理费，理由正当，予以支持。鼎诚物业南阳分公司请求的具体数额中，物业服务费按双方约定的建筑面积每平方米每月1元标准计算，其起算时间，应结合鼎诚物业南阳分公司收费票据注明的截止时间至2011年12月31日的情形，可从2012年1月1日起算，其终止时间应结合鼎诚物业南阳分公司已实际为李元超、马党阳提供服务截止时间为准，该争议通过双方出示的证据证明：2015年下半年，鼎诚物业南阳分公司与包括李元超、马党阳在内的该小区业主发生了物业服务争议，要求鼎诚物业南阳分公司退出物业服务区域，该争议反映至政府主管部门后，南阳市房产管理局于2015年12月1日向鼎诚物业南阳分公司下发退出该物业服务区域的通知的事实，由此可以确定鼎诚物业南阳分公司的服务终止时间应在2015年11月30日前后，鉴于李元超、马党阳对其主张的2015年6月或7月份终止，并无证据证明，故依南阳市房产管理局下发通知日2015年12月1日为合同终止日较合理。李元超、马党阳在服务区域的建筑面积为142.75平方米，合同约定的物业服务费，按每平方米每月1元标准，垃圾处理费，按每户每年60元标准，从2012年1月1日计算至2015年12月1日，该两项共计6944.25元；扣除李元超、马党阳已向鼎诚物业南阳分公司支付的2000元装修押金和53元车库费，李元超、马党阳尚欠鼎诚物业南阳分公司物业服务费、垃圾处理费4891.25元。鼎诚物业南阳分公司请求的水费、公摊水电费及律师费，因证据不足，本院不予支持。李元超、马党阳提出的诉讼时效抗辩，鉴于双方及同区域业主因相关纠纷在2016年6月28日仍在协调、处理期间，包括了双方关心的权利义务部分的争议仍在处理过程中，故一审法院认定该时间点能够引起诉讼时效中断效果，按此时间起点推算，鼎诚物业南阳分公司的诉讼时效期间截止时间应为2019年6月28日，本案中，鼎诚物业南阳分公司于2018年12月26日向一审法院提起诉前调解请求的行为，能够引起该诉讼时效的重新计算，故李元超、马党阳的诉讼时效抗辩理由不成立。关于李元超、马党阳所主张的鼎诚物业南阳分公司存在公共设施养护不足、卫生处置不及时、安全保障不到位问题，损害了自身利益，因证据不足，一审法院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，李元超、马党阳向深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司支付款项4891.25元。二、驳回深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司的其他诉讼请求。如果李元超、马党阳未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已按减半计算），由李元超、马党阳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2011年11月18日，鼎诚物业南阳分公司将南阳武警支队宛武小区1中栋1501房钥匙交予李元超、马党阳。同日，鼎诚物业南阳分公司与李元超、马党阳签订《前期物业管理服务协议》。该协议系双方在平等自愿的基础上签订，且内容没有违法之处，应认定为有效合同，双方应本着诚实信用原则，全面及时履行该协议。后因鼎诚物业南阳分公司与该小区业主因物业服务产生矛盾，虽经政府主管部门解决，鼎诚物业南阳分公司退出该小区物业服务，但对鼎诚物业南阳分公司管理期间的服务费，李元超、马党阳作为业主应依据双方协议约定予以缴纳。关于李元超、马党阳称鼎诚物业南阳分公司诉讼请求超时效问题，经查，截止2016年6月28日，包括李元超、马党阳在内的小区业主因相关纠纷仍在与鼎诚物业南阳分公司协调、处理，一审法院以此为起点计算诉讼时效期间符合法律规定；关于李元超、马党阳称鼎诚物业南阳分公司资质存在瑕疵及服务质量不达标问题。资质存在瑕疵属违反了管理性法律强制性规定，并不必然导致双方物业服务合同无效，服务质量的瑕疵应通过双方充分协商改善服务质量或更换物业服务企业的途径解决，而非业主拒不缴纳服务费的理由。综上所述，马党阳、李元超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马党阳、李元超负担。本判决为终审判决。审判长 卢国伟审判员李锡敏审判员周杰二〇一九年十二月二十七日书记员 张            帅