河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24809号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南嘉力汽车贸易有限公司，住所地河南省郑州市北环路和丰庆路交叉口西50米路南。法定代表人：段永岗。委托诉讼代理人：卞连鑫，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉轩，河南豫龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南盛祥达汽车销售有限公司，住所地河南省郑州市金水区北环路与丰庆路交叉口向西100米路南。法定代表人：王文举。委托诉讼代理人：梁明，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟羽佳，河南方邦律师事务所实习律师。上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司因与被上诉人河南盛祥达汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。河南嘉力汽车贸易有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26940号民事判决，并依法改判支持上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人河南盛祥达汽车销售有限公司负担。事实和理由：一审认定事实错误，案涉房屋所涉及的土地系姿华公司与中石化公司共有，中石化公司将土地出租给王国祥，姿华公司将土地出租给中植公司，上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司从王国祥、中植公司处承租土地后，一体化构筑房屋转租给被上诉人河南盛祥达汽车销售有限公司。王国祥仅对从中石化公司处承租的土地享有处分权，被上诉人河南盛祥达汽车销售有限公司应当向上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司缴纳租金。河南盛祥达汽车销售有限公司辩称，上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司未能证明其从中植公司承租的560平方米的土地界址，且已生效的（2018）豫0105民初14063号判决书及（2019）豫0105民初23584号判决书中对涉案房屋租赁情况及土地所有权作出了认定。河南嘉力汽车贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即搬离其租赁的位于郑州市金水区北环嘉力汽车广场的展厅并交还设备；2、被告支付原告租赁期间未支付的租金22万元和延迟支付租金的违约金68094元（以1万元为基数，自2017年12月1日暂至2019年8月31日；以21万元为基数，自2018年6月1日暂至2019年8月31日，均按年息24％，实际计算至被告支付完毕租金之日）；3、被告赔偿原告合同期满非法占用期间的租金损失42万元（以年租金42万元为标准，从2018年12月15日暂至2019年12月14日，实际计算至被告搬离之日）；4、被告支付原告违约金20万元；5、本案诉讼相关费用由被告承担。河南盛祥达汽车销售有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令原告退还租赁房屋的保证金50000元并赔偿损失3074元（暂计至2019年9月5日起，损失以50000元为基数，自2018年5月27日开始，按照年利率6％持续计算至实际退还之日）；2、判令原告退还租赁费25000元并赔偿损失1537元（暂计至2019年9月5日，损失以25000元为基数，自2018年5月27日开始，按照年利率6％持续计算至实际退还之日）；3、反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：河南中植汽车销售服务有限公司（以下简称中植公司）从河南姿华房地产开发有限公司（以下简称姿华公司）处承租文雅新世界二期10号东侧土地，面积约516平方米，用于场地出租，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2015年12月9日，原告与中植公司签订《租赁协议》，约定原告承租文雅新世界二期10号东侧商铺，建筑面积516平方米，用于场地出租，租赁期限自2015年12月10日至2022年12月31日。2016年12月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方向乙方出租展厅、车间，用于经销汽车；租赁物位置为北环嘉力汽车广场比亚迪展厅，建筑面积630平方米；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月14日；租金及租金的支付方式：（1）双方约定年租金总额为40万元，如乙方使用店面以外场地，根据使用面积租金另行计算。（2）自租赁期限开始计租金每年递增一次，递增幅度为前一租赁期每年租金总额的5％。（3）双方签订本合同三个工作日内乙方缴纳5万元作为履约保证金，合同期满后将此保证金退回。甲方可以为乙方开具保证金收据。（4）双方签订本合同后如乙方不能按照合同约定支付租金、未经甲方同意将本合同约定的租赁物转租给第三人或者乙方违反本合同约定的其他义务的，甲方有权从履约保证金中直接扣除租金并有权解除本合同。（5）租金每半年支付一次，双方签订本合同后，五个工作日内支付首次租金。以后每期租金于前一期租金届满30日前支付。违约责任：乙方未能按照协议约定的时间向甲方支付租金及其他款项时，应向甲方支付违约金，违约金的计算方式为：每迟延一日，应向甲方支付迟延金额千分之五的违约金。合同对其他事项亦进行了约定。2016年12月14日，原告收取被告5万元保证金，并出具收据一份。2017年12月19日，被告向原告转款20万元，用于支付2018年上半年的房租。同日，原告向被告出具收据一份。（2018）豫0105民初14063号民事判决书中本院认为部分载明：原告的法定代表人段永岗与王国祥在郑州市中级人民法院达成的调解协议，双方的租赁合同继续履行，租赁期限以王国祥与中石化公司订立的合同为准。王国祥提供2006年5月26日中石化公司与河南誉达商务信息服务有限公司（以下简称誉达公司）签订的《土地租赁协议》，约定土地使用权租赁为12年。2007年4月29日，王国祥与原告的法定代表人段永岗签订《土地、房屋租赁合同》约定：王国祥出租给原告的法定代表人段永岗位于河南省郑州市金水区北环路与丰庆路交叉口向西100米路南展厅与土地，出租房屋面积共5600平方米，土地使用面积10亩；租赁期限为2007年4月29日至2018年4月29日止，租金为每年100万元，三年后租金110万元整，支付方式为现金。被告提交的其作为乙方与王国祥（作为甲方）签订的《协议书》，主要载明：鉴于王国祥与中石化公司的土地租赁合同到期未续签，造成被告租赁的金水区北环路与丰庆路交叉口向西100米第三家展厅，租赁协议于2018年5月26日到期未续签，就该店租金，（2018年5月26日—2019年4月30日）尚未支付事宜，双方经反复协商一致，达成如下协议：由甲方提供给中石化公司土地租赁付款凭证作为乙方付款依据；经过减免乙方分期补2018年下半年房租4个月，共计66666元，首次2019年4月底付20000元，剩下从5月份开始每月不低于5000元支付，2019年12月31日前付清；2019年1-4月份房租共计66666元在4月底付清；自2019年5月开始，按月支付以后租金，每月16660元；乙方支付完租金后，如有其他人诉争展厅租金，责任由甲方承担；租赁展厅乙方可以一直租用，直至拆迁或国家征用为止。原告对该协议的真实性不予认可，王国祥接受本院询问时称协议书系其本人与被告所签。王国祥向本院陈述：协议书签订后，被告向王国祥支付了租金，但2018年的租金未付完，现在是一个月一商量；王国祥与中石化公司的租金付到了2019年年底，被告依据中石化公司与王国祥的付款凭证，每月向王国祥支付租金。王国祥称其与中石化公司也在就涉案土地进行诉讼，因为王国祥没有从中石化公司处租赁土地了，也不同意将涉案房屋再租赁给原告。原告认可被告支付租金至2018年6月30日，但主张该期间被告尚欠1万元租金未付，并要求被告向其支付租金、违约金、占有使用费、搬离房屋及返还设备。被告提起反诉，要求原告退还租金、保证金并赔偿损失。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁房屋所涉及的土地是王国祥从中石化公司租赁，依据（2018）豫0105民初14063号民事判决中查明的事实，王国祥与中石化公司的土地租赁协议于2018年5月26日到期，而原告与被告签订的租赁合同约定的租赁期限自2017年1月1日至2018年12月14日，王国祥接受本院询问时表示其也不同意再与原告续签租赁合同，故原告自2018年5月26日以后无权将涉案房屋转租，原告亦无权向被告收取该日期以后的租金。根据原、被告双方关于租金标准的约定，2018年全年的租金应为42万元，故每个月租金为35000元，被告应向原告支付4个月零26天的租金169355元，被告已经支付租金20万元，故原告应当返还被告租金30645元。现被告反诉要求原告返还租金25000元，本院予以支持。因原、被告之间的租赁合同已经期满，故原告应将收取被告的保证金5万元退还被告，被告的该项反诉请求，本院予以支持。被告的其他反诉请求，依据不足，不予支持。因原告2018年5月26日以后无权占有涉案房屋，故原告要求被告搬离展厅及支付租金、占用费、违约金的诉讼请求，本院均不予支持。原告要求被告交还设备，但其并未明确具体设备名称，原告的该项请求不明确，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告河南嘉力汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告河南盛祥达汽车销售有限公司租金25000元；二、原告河南嘉力汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告河南盛祥达汽车销售有限公司保证金50000元；三、驳回被告河南盛祥达汽车销售有限公司的其他反诉请求；四、驳回原告河南嘉力汽车贸易有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元、反诉费895元，均由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。河南嘉力汽车贸易有限公司与河南盛祥达汽车销售有限公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。已生效的（2018）豫0105民初14063号、（2019）豫0105民初23584号判决对房屋租赁情况进行了查明，上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司已无权将涉案房屋转租。故一审法院判决上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司向被上诉人河南盛祥达汽车销售有限公司返还租金25000元及保证金50000元并无不当。上诉人河南嘉力汽车贸易有限公司主张称涉案房屋部分土地系中植公司承租姿华公司土地后与其签订的租赁协议，但未能提交证据予以证明涉案房屋土地与姿华公司有关，其上诉请求本院不予支持。综上所述，河南嘉力汽车贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12880元，由河南嘉力汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  周蕾审判员  任璐二〇一九年十二月二十六日书记员  纪东