广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24195号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司。住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，系该公司员工。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高玉成，男，1953年1月13日，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人高玉成房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒安公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因政府相关部门的原因，导致涉案房屋未纳入预售范围之内，涉案房屋不可销售。因此，双方的合同在客观上无法履行，合同目的无法实现，因此合同应予解除。一审法院判决要求恒安公司协助办理不动产权证，明显不当，依法应予纠正。高玉成辩称：不同意恒安公司的上诉请求。涉案楼盘的销控表是由上诉人掌握、调控，涉案房屋是否不可销售被上诉人完全不知情。即使涉案房屋没有纳入预售范围，也是上诉人不出缴纳土地出让金的所致，责任应由上诉人承担。高玉成向原审法院起诉请求：1、判令恒安公司在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助高玉成办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋701号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由恒安公司承担。恒安公司向原审法院提出反诉请求：1．判令解除恒安公司与高玉成于2009年12月5日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园自编A2栋701房《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号001293】；2、判令高玉成自解除认购书之日起腾空搬离上述云山锦绣家园自编A2栋701房，并将房屋交还给恒安公司；3、判令高玉成支付房屋使用费535374.33元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从高玉成收楼之日的2010年1月27日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令高玉成应支付的房屋使用费从其已支付恒安公司的房款中扣除；5、由高玉成承担所有诉讼费用。原审法院认定事实：一、本诉事实2009年12月5日，高玉成（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A1-A5栋A2栋701号房，建筑面积133.41平方米，优惠后总房价为1174008元。乙方需承担包括物业专项维修基金，契税，印花税，《商品房买卖合同》预约登记费，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计19247元。乙方应于2009年12月5日付清首期房款584008元，余下房款59万元申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2010年1月1日前交付乙方使用。2010年1月27日，高玉成在《收楼手续单》上签字确认同意收楼。2012年3月21日，高玉成支付了购房款564008元、税费19247元。同年4月12日，高玉成支付了购房款2万元。2018年5月10日，高玉成支付了购房款59万元。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。高玉成自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2019年5月31日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00453号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋701房，预售证号20000073，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无办理预购商品房预告登记及抵押权预告登记、退房或注销登记及在建工程抵押情况。暂无云山锦绣家园A2栋701房的有效查封信息，信息核查时间为2019年5月14日。原审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函原审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，原审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，原审法院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函原审法院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。高玉成提交广州市不动产登记中心于2019年5月17日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据高玉成的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月17日止，高玉成具备本市住房限购区域内住房购买资格。二、反诉事实2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“不可销售”。另查明，根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2008年7月1日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之后，高玉成已经按照约定支付了首付款和税费等综合费用，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给高玉成使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向原审法院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故高玉成要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。对于恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求高玉成腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，原审法院认为：1、恒安公司提供的“销控表”是其作为开发商对楼盘销售进度情况对外公示的表，其公示目的是帮助购房者了解楼盘房源信息。上述“销控表”反映的销售计划数据来源于恒安公司。2、恒安公司本应提供与预售许可证配套的项目平面图以证明房管部门在核发预售许可证时所确定的预售房屋范围，但其不能提供，也无法说明原因，应当承担举证不能的不利后果，即不能证明涉案房屋在房管部门核发预售许可证时就确定未纳入预售范围。3、根据行政判决书查明的相关事实可知，政府未批准对涉案房地产项目全面预售的根本原因是恒安公司不愿按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金。在恒安公司出售涉案房屋时，涉案房地产项目业已完工，但恒安公司却一直不组织办理竣工验收手续。以上事实，证明恒安公司以不正当的行为阻碍合同履行条件成就，故应视为合同履行条件成就。综上，在恒安公司将涉案房地产项目交付使用十年后，恒安公司再以涉案房屋未纳入预售范围、合同无法履行为由解除合同，明显有失公平，故原审法院对其全部反诉请求不予支持。判决：一、恒安公司于本判决生效之日起三十日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助高玉成办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋701房的不动产权证。二、驳回恒安公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由恒安公司负担并于本判决生效之日起五日内向原审法院缴纳。反诉受理费4676.9元，由恒安公司负担。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院另查明，本院生效的（2018）粤01民终20098号、（2018）粤01民终20680号、（2019）粤01民终3530号、(2019)粤01民终3531号、（2019）粤01民终4695号民事判决均判决恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。原审判决认定案涉认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方当事人对此未有异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：恒安公司应否协助高玉成办理不动产权证。对此评析如下：恒安公司认为涉案房屋不在预售范围之内，为不可销售的房屋。首先，按照举证责任分配原则，恒安公司对其抗辩主张应提供证据证实，即提供与预售许可证配套的项目平面图以证明房管部门在核发预售许可证时所确定的预售房屋范围，但其在一审、二审期间均不能提供，也无法说明原因，应当承担举证不能的不利后果，即不能证明涉案房屋在房管部门核发预售许可证时就确定未纳入预售范围。其次，涉案房地产项目未获得全面预售许可的根本原因是恒安公司未按照政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金，相应责任应由恒安公司承担。在恒安公司将涉案房屋交付上诉人使用近十年后，恒安公司再以涉案房屋未纳入预售范围、合同无法履行为由要求解除合同，明显有失公平，对其以此为由认为无需协助办证的上诉理由及请求，本院不予支持。综上所述，恒安公司的上诉请求理由及请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月二十五日法官助理林秋萍书记员何敏婷