昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10202号原告：杨萌芽，女，汉族，1977年12月19日出生，户籍登记地浙江省乐清市。委托代理人：魏治勇、刘习良，系泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明海立盟电力科技有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区白云路258号官房广场7楼A座。法定代表人：岳红兵，系该公司执行董事。委托代理人：陈庭付，系云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：付蓉，系云南华熙律师事务所实习律师，特别授权代理。原告杨萌芽与被告昆明海立盟电力科技有限公司（以下简称“海立盟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘习良，被告的委托代理人陈庭付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、被告继续履行《二手房买卖合同》及《补充协议》并办理房屋过户手续，将被告名下位于昆明市唐家营状元楼金唐巷汇都中心B幢25层2507号房屋过户登记至原告名下，房产证号为昆房权证（昆明市）字第××号；二、被告向原告支付因未如期办理房屋过户手续违约金150000元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告于庭审中明确其要求被告继续履行《二手房买卖合同》及《补充协议》的具体内容为办理房屋过户手续。事实与理由：2019年3月11日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定由原告向被告购买登记于其名下位于昆明市唐家营状元楼金唐巷汇都中心B幢25层2507号房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号），购房总价为160万元，由原告一次性支付购房款。合同中还约定买卖双方需在签订买卖合同之日起七十日内完成房屋缴税过户等转移登记相关手续，在约定的时间内未能完成房屋权属转移登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担总房价百分之二十的违约金。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款项，原、被告双方于2019年5月21日至昆明市房管局办理过户手续，但因案涉房屋被法院查封而无法完成办理。后经双方协议一致达成《补充协议》，约定由于房屋被查封属意外情况，系卖方自身原因造成，卖方应在60天内处理完毕诉讼查封事项，继续履行过户手续及义务，并支付赔偿金。现被告已经处理完案涉房屋被查封的事宜，可以办理相应的过户手续，但原告多次催促，被告均拒绝履行房屋权属转移登记手续，原告遂起诉至本院主张权利。被告海立盟公司答辩称：1、本案的基础法律关系应当是民间借贷，本案中的房屋买卖合同是作为借款1600000元的担保，按照法律规定，法院应当按照民间借贷关系审理，否则应当驳回起诉；2、本案民间借贷关系发生在原告与被告岳红兵之间，原告是代表小贷公司的出借人，实际借款人是岳红兵，借款金额是2000000元，根据法律规定，本案的房屋买卖合同应为无效合同；3、原、被告签订的房屋买卖合同为可撤销合同，因为合同成交金额与估价金额在订立时显示公平。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的情况说明，因其由原告单方制作，且被告对此不予认可，故对于该份证据，本院不予采信。对于原告提交的照片，因其系对双方合同签订地点的客观反映，在被告并没有提交相关证据推翻的情况下，对于该份证据的真实性，本院予以认可。对于被告提交的房地产抵押估价报告一份，因其由被告单方委托评估机构作出，并未得的原告的确认，且该评估的目的系为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，与本案的《二手房买卖合同》并无关联性，故对于该份证据，本院不予采信。对于被告提交的银行转账截屏，因无法核实付款方的身份信息，且原告对此不予认可，故对于该份证据，本院不予采信。对于被告提交通话录音光盘，因其中记录的内容并不包含原告，故对于该份证据，本院不予采信。对于原、被告提交的其余证据，双方当事人对真实性均予以认可，本院予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年3月11日，原告杨萌芽（买受人）与被告海立盟公司（出卖人）签订《二手房买卖合同》，约定出卖人将坐落于昆明市唐家营、状元楼、金唐巷汇都中心B幢25层2507室房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号）出售给买受人；买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关品）成交价款为1600000元，签订本合同时，买受人向出卖人全款支付1600000元；买卖双方定于2019年5月22日之前，正式交付该房屋；自本合同签订之日起30日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起30日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续；除不可抗力外，在不动产登记中心最长变更产权登记有效期内（约定时间或约定条件）未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任；属于出卖人责任的，出卖人应向守约方支付该房屋总价款百分之二十的违约金；双方确认本次交易的房屋无权属争议，亦无查封、抵押等权属受限制交易的情形；双方自愿选择推荐合同文本为本次房屋交易的签订文本，在本次房屋交易当中，房屋成交价款真实，合同内容系经双方自愿订立。同日，原告向岳红兵共计支付款项1600000元，岳红兵向原告出具《收条》，载明岳红兵收到杨萌芽购买昆明市唐家营、状元楼、金唐巷汇都中心B幢25层2507室：房产证号（昆房权证（昆明市）字第××号）房款1600000元，该房总价1600000元。原告于2019年3月11日出具《收条》，载明收到岳红兵昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证原件一本。2019年3月12日，中华人民共和国云南省昆明市明信公证处就前述合同办理公证，并作出（2019）云昆明信证民字第10759号《公证书》，其中载明经公证处向房屋的登记机构查询，发现该房屋的登记簿记载事项与被告所持有权属证书一致，且无异议登记、预告登记、被查封等任何所有权受限制的登记记录，也无抵押登记等他项权利设立的登记记录。2019年5月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，载明现有位于昆明市唐家营、状元楼、金唐巷汇都中心B幢25层2507室房屋一套，于2019年3月12日办理网签过户手续，卖方为海立盟公司，买方为杨萌芽，购房款已经于当日支付给卖方，双方约定70天内办理交税及产权转移手续，双方于2019年5月21日至昆明市房管局办理过户手续时查档发现该房屋已被盘龙区法院查封，导致过户手续无法办理，现双方协商，由于房屋被查封属意外情况，系卖方自身原因造成，卖方昆明海立盟公司应该在60天内处理完毕诉讼查封事项，继续履行过户手续及义务，并支付适当赔偿给买方。另查明，2019年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方、丙方）签订民间借贷（担保）合同，约定乙方向甲方借款400000元，用途为资金周转，合同期限自2019年3月12日起至2019年5月22日止；借款月利率为2%，年化利率为24%，还款方式为先息后本；甲方应当在签订本合同之日起三日内向乙方交付本合同约定的借款，借款实际交付时本合同生效；丙方以其合法拥有的不动产为乙方的债务向甲方提供担保，担保物为昆明市滇池路阳光花园四期-昕苑3号车库第1层12号车库（昆房权证西山字第××号）、昆明市滇池路阳光花园四期-昕苑1号车库第1层4号车库（昆房权证西山字第××号）。2019年3月13日，原告向岳红兵转账支付款项400000元。2019年6月25日，岳红兵向原告转账支付款项80000元。再查明，被告昆明海立盟电力科技有限公司为有限责任公司（自然人独资），其法定代表人为岳红兵。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的房屋出售给原告，由原告向其支付相应价款，合同中关于双方当事人权利义务的约定符合房屋买卖合同法律关系的构成要件。对于被告抗辩称本案的基础法律关系是民间借贷法律关系，出借人是原告代表的小贷公司，实际借款人是岳红兵，双方借款金额总计2000000元，房屋买卖合同是作为本案借款1600000元的担保的主张。本院认为，第一，被告主张本案中的1600000元款项系原告出借给岳红兵的借款，但双方对此并未签订借款协议，亦未作出相应借款的意思表示，这与原告和案外人岳红兵就双方另外400000元款项签订借款合同明确作出借款的意思表示的习惯相悖；第二，虽然款项是由原告支付至岳红兵的账户，但岳红兵作为被告公司的法定代表人在收到案涉款项后出具《收条》对于款项性质进行明确，且被告在与原告签订《二手房买卖合同》、《补充协议》中对双方存在房屋买卖合同关系进行确定，并确认已经足额收到购房款；第三，被告陈述借款的目的系解决案涉房屋的查封与公证书中关于案涉房屋于合同签订时无被查封等任何所有权受限制的登记记录的记载相矛盾；第四，被告认为原告系代表小额贷款公司的出借人，但其并未提交相应证据证明原告与小额贷款公司之间存在关系；第五，被告主张岳红兵向原告支付的80000元款项系双方2000000元借款的两个月的利息，但被告并未提交其他证据对此进行佐证，不能仅凭80000元的付款行为及原告与岳红兵在400000元的借款合同中约定的利率水平，推断另外1600000元的款项也为借款，也约定同样的利率水平。综上，对于被告的上述抗辩主张，本院不予认可，本院认定原、被告成立房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩称本案合同应为无效合同，但并未提交相关证据证明本案合同存在法定无效的事由，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。至于被告抗辩称本案合同因显示公平而系可撤销的合同的主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害放有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，因被告并未提交证据证明原告利用其处于危困状态或缺乏判断能力等情形，致使双方的合同在成立时显失公平，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。综上，案涉合同并不存在无效或可撤销的事由，双方均应按照合同约定履行自己的义务，现原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告应当根据合同约定将其所有的案涉房屋过户至原告名下，故对于原告要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告因自身原因未按合同约定办理房屋的过户手续已经构成违约，双方于《二手房买卖合同》中约定因出卖人原因未办理房屋过户手续的应向守约方支付该房屋总价款百分之二十的违约金，虽然原告自愿将违约金调整为150000元，但原告自认被告已经向其支付了未如期办理房屋过户手续的赔偿金80000元，在原告并未就其还存在其他损失举证证明的情况下，该80000元款项已经足以弥补未按期办理房屋手续所造成的损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告昆明海立盟电力科技有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告杨萌芽办理昆明市唐家营、状元楼、金唐巷汇都中心B幢25层2507号房屋（昆房权证（昆明市）字第××号）的过户手续；二、驳回原告杨萌芽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元由被告昆明海立盟电力科技有限公司承担18789元，由原告杨萌芽承担1761元,保全费5000元由被告昆明海立盟电力科技有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  杨玉蓉人民陪审员  李雪莲二〇一九年十二月十六日书 记 员  涂 洁