山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2650号上诉人（原审被告）：滨州市金河物业管理有限公司，住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南渤海十九路以西。法定代表人：戴林光，经理。委托诉讼代理人：苗清旺，北京市京大（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会，住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南渤海十九路以西领域尚城小区。负责人：张福岭，主任。委托诉讼代理人：张廷波，山东友让律师事务所律师。上诉滨州市金河物业管理有限公司（以下简称金河物业公司）因与被上诉人滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会（以下简称领域尚城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院(2019)鲁1691民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金河物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.领域尚城业委会主体资格有待商榷。根据《物业管理条例》第六条、第八条、第十条之规定业主委员会应当由全体业主进行选举业主委员会委员在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。被上诉人的成立并非基于法定程序，政府有关部门的备案程序并非行政许可程序，不具有法律上的主体资格。2.根据《物业管理条例》规定，该权利属于业主大会而不是业主委员会，业主委员会系业主大会的执行机构，需要根据业主大会的决定进行执行，而滨州经济技术开发区领域尚城小区并未召开过业主大会亦未表决过关于解聘或者选聘物业管理公司。因此，即使本案被上诉人享有主体资格在业主大会未决定的情况下也没有起诉的权利。3.根据《山东省物业管理条例》第二十四条“新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：……(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设……”至今，消防车通道等共用消防设施建设并未建设完毕，未达到建设单位方交付物业手续的条件。4.被上诉人诉讼请求之中并未涉及其与案外人滨州市佳昊物业服务有限公司合同效力，一审不应对该合同效力进行。《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条的规定系符合交付条件的情况下的法律适用问题，本案中并未达到适用的条件。被上诉人领域尚城业委会辩称，1.对主体资格，一审中，被上诉人已经提交了成立及备案情况的证据予以证实，并且根据最高院复函，被上诉人享有诉讼主体资格；2.业主有权依法更换前期物业服务企业，被上诉人依照相关法律规定结合本小区业委会章程、管理公约及议事规则有权聘请新的物业公司；3.依据原审查明的事实，符合《物业管理条例》第二十六条等相关法律规定，认定终止双方合同，有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。领域尚城业委会向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间的物业服务合同关系；2.判令被告于判决生效之日起10日内退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求第二项为被告对办公室、地下管网图纸、业主名册、收费电脑及收费软件进行移交。一审法院查明：2011年，被告金河物业公司（乙方）与滨州市金河房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理服务协议一份，约定甲方将领域尚城委托给乙方施行物业管理，并对双方的权利义务进行了约定。2011年8月8日取得领域尚城小区一期前期物业管理备案证明，2014年11月3日取得领域尚城小区二期前期物业管理备案证明。2017年8月14日，原告在滨州经济技术开发区规划建设局备案。2017年9月13日，原告（甲方）与滨州市佳昊物业服务有限公司（乙方）签订领域尚城物业管理承包合同，约定甲方把领域尚城的物业管理承包给乙方。合同约定接管工作自2017年9月13日起正式生效（交接期为9月13日），乙方自即日起接替甲方在领域尚城的物业管理工作，期限为三年，自2017年9月13日起至2020年12月31日止。双方还对其他事项进行了约定。2017年9月22日，滨州市佳昊物业服务有限公司申请物业服务合同备案，滨州经济开发区杜店街道办事处滨海社区、滨州市滨城区杜店街道办事处、滨州经济技术开发区规划建设局分别盖章确认。2017年9月25日，滨州经济技术开发区规划建设局出具物业管理备案证明。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据查明的事实，被告金河物业公司系依据其与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议提供物业服务，现业主委员会已经依法成立并依法完成备案，业主委员会与新的物业服务企业于2017年9月13日签订物业服务合同且已依法备案。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，鉴于并无证据证明原告与滨州市佳昊物业服务有限公司之间的物业管理承包合同存在影响合同生效的事由存在，应认定原告与滨州市佳昊物业服务有限公司之间的物业管理承包合同自2017年9月13日生效。根据《物业管理条例》的上述规定，应认定被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议自2017年9月13日依法终止。因此，在被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议依法终止的情况下，鉴于原告与被告之间并未签订物业服务合同，解除合同的标的并不存在，原告请求解除其与被告之间的物业服务合同既无现实必要，亦无事实和法律依据，不予支持。同时，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条的规定，前期物业服务合同终止，物业服务企业应当将物业服务用房和相关资料移交给业主委员会。鉴于本案中被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议已经依法终止，被告应当按照法律规定向原告移交物业服务用房及相关资料。对于原告诉讼请求第二项，原告请求被告移交办公室、地下管网图纸、业主名册、收费电脑及收费软件，其中办公室属于物业管理用房，依法应向原告移交；被告庭后提交书面说明，称物业公司仅有三间办公室、地下管网图纸（室外给水管网平面图）一份，原告对此无异议，因此地下管网图纸应向原告移交；业主名册虽非《物业管理条例》明确列明的应当移交的资料，但业主名册应认定为物业管理所必需的资料，被告应依法向原告移交。因此，对原告请求的移交办公室、地下管网图纸、业主名册，依法予以支持。至于原告请求的收费电脑和收费软件，原告并未提交证据证明收费电脑和收费软件应当归属于业主所有或属于建设单位所有，且也并非《物业管理条例》明确列明的应当移交的内容，不予支持。综上，原告领域尚城业委会的诉讼请求部分成立，对其成立部分依法予以支持。被告金河物业公司的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、被告滨州市金河物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会移交办公室、地下管网图纸（室外给水管网平面图）、业主名册；二、驳回原告滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告滨州市金河物业管理有限公司负担。二审中，上诉人提交证据一：山东省经济技术开发区人民法院（2018）鲁1691执异31号民事裁定书、（2018）鲁1691执异31执行裁定书、（2019）鲁1691民初50号民事判决书、（2019）鲁1691执恢38号之一执行裁定书，证明被上诉人选定的滨州市佳昊物业服务有限公司存在大量经济纠纷并存在私吞业主电费和暖气费等情况；证据二：山东法院电子诉讼服务平台打印的滨州经济技术开发区法院立案信息，证明业主向被上诉人及滨州市佳昊物业服务有限公司提起诉讼，要求撤销被上诉人未经业主大会决定而私自决定的聘用滨州市佳昊物业服务有限公司的决定并退还给业主造成的损失；证据三2017年9月19日选举业主委员会分工的统计表复印件，证明在2017年7月19日业主大会尚未完毕不可能通过业主委员会议事规则。被上诉人提交业主委员会议事规则，证明按照该规则选举业主代表行使业主权利。经质证，被上诉人称对上诉人证据的真实性无异议，但证据一与本案事实没有关联性，证据二仅系立案材料，不能证明上诉人的主张，反对意见的存在并不代表决议通过的合法性，证据三是业主委员会成立后进行分工，是成立业主委员会的最后一个步骤，之前已经通过了业主委员会议事规则、业主公约等。上诉人称被上诉人提交的业主委员会议事规则是否经业主大会表决通过需要举证，且即使通过也不能违反《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》关于解除和选聘武物业服务企业应经面积和人数均在三分之二以上同意的法律强制性规定。本院认为，上诉人提交证据一、二、三虽客观真实，但与本案待证事实无直接关联性，不能证明上诉人的主张，依法不予确认；被上诉人提交的证据与本案待证事实有关，依法予以确认。二审经审理查明，《领域尚城业主委员会议事规则》第十一条第二款约定“业主大会执行业主代表会议负责制，为充分保障业主权益，各楼栋荐选代表一名，代表本楼道业主行使权力。”第十三条第二款约定“涉及物业环境综合治理、选聘及更换物业公司等事关业主切身权益的重大事项，在业主委员会主持召集下，可组织召开业主代表会议或代表集中签名等方式表决通过所涉事项，但该类议案须经50%以上业主代表集体通过，方可生效。”本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，关于被上诉人的主体资格，一审中，被上诉人提交了滨州经济技术开发区建设局的备案通知书、证明，能够证实被上诉人经合法程序设立，主体存在。一审中，被上诉人提交的签字表及二审提交的业主委员会议事规则能够相互印证，证明解聘作为物业管理企业的上诉人，符合议事规则且该决议通过。上诉人主张业主委员会议事规则中规定“决议须经50%以上业主通过”，违反了法律的强制性规定，但该规定并未违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》中选聘和解聘物业服务企业过建筑面积和人数半数的规定。上诉人主张根据《山东省物业管理条例》第二十四条规定，涉案小区消防车通道等共用消防设施建设并未建设完毕，未达到建设单位方交付物业手续的条件。但该条系建设单位物业交付的条件，与本案无关，且上诉人也未提交上述设施未完工的证据。被上诉人已经与新的物业管理企业签订了合法有效的物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同已经终止，上诉人作为前期物业服务企业应向被上诉人交付物业服务用房和相关资料。上诉人主张因领域尚城小区业主起诉要求撤销与滨州市佳昊物业服务有限公司签订的物业服务合同而申请中止本案审理，本院认为，该案并不影响本案的审理，对上诉人的该项申请，依法不予准许。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人滨州市金河物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  吴 琦审判员  邵佳宁二〇一九年十二月二十三日书记员  李 茜