河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7828号上诉人（原审原告，反诉被告）：石梓宁，女，1995年1月14日出生，汉族，自由职业，现住肃宁县。委托代理人：池亚斌，肃宁县忠明法律服务所。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王海静，女，1985年11月15日出生，汉族，住肃宁县。上诉人石梓宁因与被上诉人王海静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0926民初592号民事判决书并依法予以改判支持上诉人原诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求；2、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审认定上诉人对涉案房屋没有所有权或处分权，认定事实不清。1、双方签订的《房屋买卖定金协议》约定，上诉人将涉案房屋出售给被上诉人第二条写明“乙方（被上诉人）已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解。由此可知，在签订协议之前，被上诉人对该房屋的权属情况进行了详细的调查了解，其非常清楚上诉人系该房屋的实际权利人，故与上诉人签订了协议，并向上诉人支付购房款，上诉人也将房屋交付给了被上诉人。2、涉案房屋经房管部门查询，登记备案在上诉人母亲郭玉双的名下。退一步来讲，即便是登记权利人非上诉人，根据《合同法》第51条的规定，“无权处分的人在处分他人财产时，经权利人追认或无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效，在权利人追认之前，该合同属于效力待定的合司。只要权利人明确表示追认，上诉人即享有处分权。3、上诉人是否交纳了全部购房款，是上诉人与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，属另一个法律关系，与上诉人与被上诉人的房屋买卖没有关联性。原审以上诉人不能证实交纳了全部房款为由，否认上诉人对房屋的处置权、明显适用法律不当。二、原审认定被上诉人在支付购房款后不能得到涉案房屋的所有权，从而适用《最高人民法院》第三条第二款的规定，认定事实不清，适用法律不当。1、《物权法》第六条虽然规定了，不动产物权的转让应当依照法律规定登记，但是该条是物权公示的原则。《物权法》第十五条对合同效力和物权效力则进行了区分性规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”本案中，涉案房产经不动产登记部门查询，已经进行了备案登记，该备案登记是种特殊的不动产登记，能够证实房产的开发商将房屋已经进行出售的事实，具有物权的性质。上诉人虽未能提供《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》但是双方形成了事实上的买卖关系。原审认定该备案属于债权性质，认定事实不清。但是即便是认定为债权性质，根据上述法律规定，未进行登记也不影响买卖合同的效力。开发商与备案的权利人之间房屋转让合同合法有效，备案权利人对开发商也享有登记请求的债权，不能以此为由来否定备案权利人为房屋权利人。2、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖定金协议》时并天约定过户的期限。协议第一条也明确约定了。“未出房本暂时不能过户”，即被上诉人对于所购房屋暂时不能办理过户手续是明知的。现在涉案房屋早已交付给被上诉人，只是因开发商的原因暂时不能办理过户手续。原审认定被上诉人在支付购房款后不能得到涉案房屋所有权，毫无事实依据及法律依据。三、上诉人与被上诉人签订的买卖协议。虽违反了《城市房地产管理法》第三十八条之规定，在未取得房产证书的情况下进行了转让，但是该条规定并非强制性规定，不影响合同的效力。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决解除双方所签订的买卖合同，不仅有违契约目由原则，也不利于保护交易安全，维持社会经济秩序的稳定。请二审法院在查明事实后依法予以改判支持上诉人原诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求。王海静答辩称，石梓宁的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。石梓宁向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付原告购房款20000元及利息。2、诉讼费及其他费用由被告承担。王海静向一审法院反诉请求：1、请依法判令解除原告与被告于2018年3月18日所签《房屋买卖定金协议》；2、请依法判令被告返还原告购房款468000元及相应的利息损失（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至履行清之日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（甲方）石梓宁与被告（乙方）王海静、河北省盛天地产经纪有限公司（丙方）于2018年3月18日签订《房屋买卖定金协议》，该协议约定：第一条：甲方将其所有的位于东兴花园2-1-501的房屋(面积98平米；房产证号：未出房本暂时不能过户)出售给乙方；甲方确保所售之房无瑕疵，无债权债务纠纷，符合上市交易条件。第二条：丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋。并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币488000元整（大写：肆拾捌万捌仟元整）的价格购买上述房屋；此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费。第三条：甲方认可乙方上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付购房定金人民币28000元整（大写贰万捌仟元整）；甲方为乙方出具定金收据或收条，同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方留存一份。第四条：甲乙双方应于本协议签署后5个日内积极主动前往丙处签署《肃宁县存量房屋买卖合同》及《肃宁县存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书并交付房款（380000元大写叁拾捌万元整）。其余尾款（80000元大写捌万元整）与2018年4月18日之前结清。……第七条：此价格包含房屋现有的配套设施，家具部分家电，阁楼。甲方：石梓宁乙方：王海静丙方：河北省盛天地产经纪有限公司（加盖河北盛天房地产经纪有限公司肃宁分公司公章）。原告石梓宁提交被告方已经履行的房款的转账记录3份及定金收据1份，内容如下：收据今收取东兴花园2-1-501号楼房屋定金28000元大写贰万捌仟元缴纳方王海静身份证收取方石梓宁身份证。特此证明缴纳方：王海静收取方：石梓宁2018年3月18日。原告认可被告王海静向其交纳房款共计468000元。原告称协议中提到东兴花园2-1-501房屋，没有取得了房屋所有权证书。原告与开发商没有签订商品房买卖合同，后又称不了解签没签。原告称当时原告家一共买了三套房，一套一个名字，所以她才出卖了该房屋。原告提交三张收款收据的三联单证明自己已经支付了涉案房屋的全部房款。三张三联单分别是石立志2010年1月21日交款60000元；石梓宁2014年8月4日交款，但数额、交款事由无法辨认，原告解释称时间太长了；郭玉双2012年7月2日交款98212元，收款事由处显示东兴花园2#楼1单元501室，车库1-6号18.03平米。原告称郭玉双、石立志是自己的母亲和父亲，大概2015年开发商将房屋交付原告，从2017年底开始使用涉案房屋，自己开庭前一天去查询时，刚刚知道这套房在原告母亲郭玉双名下。但是出卖房屋母亲已经委托给我了，被告完全不用担心，只要能给被告办理过户，我一定给他办，绝对不会拖拉。被告质证称，原告买房的交款单据我不知道，我一直没有见到这个收据，我一直跟原告要房屋的单据，原告一直没有给我。后来给40000元的时候，我知道原告与中介是认识的。原告提交李地硕、李某、裴大川出具的证明一份，该证明内容为：证明2018年3月18日，王海静和石梓宁在我处签订了买卖合同，签合同时王海静对该房屋权属情况清楚，明知该房屋未办理产权证书，也未签正式商品房买卖合同，只有交款三联单，我处和石梓宁都向其释明。2018年3月23日，石梓宁将房屋交付给王海静使用。双方约定待办理过户手续时再签订所需的其他合同。特此证明证明人：李地硕130926199203152411李某130926198801172821裴大川130926198905162417时间：2019年6月9日。被告质称，这三个人都是中介，当时中介都不知道有这个三联单，给28000元的时候就没有拿出来，给380000元的时候也没有拿，后来给40000元的时候，原告拍照片让被告老公看了，当时40多万元都花了，退房已经来不及了。被告称，自己是通过中介买房，已经给中介付钱了，房屋应该过户到她名下，中介就没有给她们办事，房屋没有在原告名下，在原告母亲名下，现在自己受骗了。被告的证据就是原告的庭审陈述，签合同时以为是原告的房，现在是原告母亲的房，钱我已经交给中介了，中介没有给我核实这个情况。当时原告说这是有手续的房70年产权，所有手续都有，将来能过户再协助办理过户。原被告均认可涉案房屋是肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋。本院庭审后从肃宁县房地产交易中心调取了肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋的备案登记情况，备案人为郭玉双，面积94.41平方米，但没有查询到《商品房预售合同》。原告质证称，自己是在开庭前一天才知道房屋备案在自己母亲名下。被告质证称，现在涉案房屋纳税、大修基金等相关费用都没有交齐，应由原告方缴纳，当时买卖房屋的时候，原告方说5楼楼顶有一个阁楼是属于他们的，现在其他业主说是共有的。到开庭的时候，我才知道房屋登记在郭玉双名下，原告从来没有给我调过，买卖房屋的时候原告说是98平米，《房屋买卖定金协议》上记载的也是98平米，房屋备案信息上是94.41平米。一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖定金协议》虽名为定金协议，实际内容属于房屋买卖合同，被告王海静在以为原告有房屋所有权的情况下与原告签订了《房屋买卖定金协议》并支付给原告石梓宁468000元的购房款，而根据本院从肃宁县房地产交易中心调取的肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋的登记备案情况显示涉案房屋备案人为郭玉双，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。涉案房屋没有取得房产权属证书即进行转让，违反了法律的禁止性规定。也与双方签订的《房屋买卖定金协议》第一条“符合上市交易条件”矛盾。原告石梓宁称在本案开庭前一日才知道《房屋买卖定金协议》中的东兴花园西区2-1-501号房屋备案在母亲郭玉双名下。虽称已于2018年3月23日将房屋交付被告王海静，但作为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的转让应当依照法律规定登记。现原被告签订的《房屋买卖定金协议》标的物即肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋仅是备案在郭玉双名下，备案属于债权性质，原告不能提交与开发商签订的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，在原告提交的李地硕、李某、裴大川出具的证明中也称“未签正式商品房买卖合同”，原告不能证实确已交纳了全部房款，没有证据证实原告（反诉被告）石梓宁对肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋享有所有权或处分权，但却以所有权人名义与被告（反诉原告）王海静签订了《房屋买卖定金协议》并接收了购房款468000元，虽然其承诺只要能给被告办理过户一定给被告办，但该承诺条件依目前证据显示不具有确定性。被告（反诉原告）王海静在支付房款后并不能得到肃宁县东兴花园西区2-1-501号房屋的所有权，故被告（反诉原告）王海静要求解除与原告（反诉被告）石梓宁于2018年3月18日所签《房屋买卖定金协议》的诉讼请求，符合《最高人民法院》第三条第二款的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告（反诉原告）王海静要求原告（反诉被告）返还购房款468000元本院予以支持。利息应自《房屋买卖定金协议》解除之日按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至履行清之日止。被告（反诉原告）王海静亦应搬离肃宁县东兴花园西区2-1-501号的房屋。原告（反诉被告）石梓宁要求被告（反诉原告）王海静给付购房款20000元及利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院》第三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）石梓宁与被告（反诉原告）王海静于2018年3月18日签订的《房屋买卖定金协议》；二、原告（反诉被告）石梓宁于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王海静购房款468000元及相应的利息（自本判决第一项生效之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至履行清之日止）；三、被告（反诉原告）王海静于本判决生效之日起十日内搬离肃宁县东兴花园西区2-1-501号的房屋；四、驳回原告（反诉被告）石梓宁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，反诉案件受理费4160元，由原告（反诉被告）石梓宁承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交新证据：证据一、上诉人母亲郭玉双的授权书，上诉人一家的户口本，证实上诉人的母亲郭玉双知道上诉人已经将本案争议的房屋转让给了被上诉人。证据二、上诉人母亲在肃宁县中医骨伤医院的诊断证明一份，证实其受伤，无法到庭。证据三、被上诉人的丈夫与证人李某的通话录音一份，证实被上诉人在购买该房屋时，明知该房屋不能过户，没有任何手续。被上诉人质证称，我对证据一没有意见。关于证据二、我无法核实其真实性，我没有与其母亲接触过。证据三是不对的，我是单身，我没有丈夫，这个男的是给我开车的，我是通过他买的房子，当时买的房子我知道不能过户，但是我不知道没有手续。二审查明事实与一审法院查明一致，本院予以确认。本院认为，本案原审法院按照法定程序，对当事人提供的证据全面、客观地进行了审核，针对争议的事实，包括上诉人在上诉状中提到的问题，一审法院均明确说明了裁判的理由和结果，二审观点与一审法院一致，本院予以支持。另外，纵观涉案《房屋买卖定金协议》实际履行情况，可以看出被上诉人为了实现合同目的，积极履行付款义务，几乎给付全部房款，而上诉人在履行义务的过程中，存在多处违约行为，尽管上诉人在二审中提供了其母亲的授权书，但未按协议履行相关义务的问题、合同目的实现没有确定性的问题依然存在，一审法院裁判并无不当，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，石梓宁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,460元，由上诉人石梓宁负担4,460元。本判决为终审判决。审判长  孙广贞审判员  毕文娟审判员  张兆阳二〇一九年十二月四日法官助理刘倩书记员于萍萍