大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9574号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：殷文琛，男，1978年12月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告殷文琛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威、被告殷文琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费8,463.43元；2、判令被告给付拖欠物业费违约金2,539.03元。事实和理由：原、被告于2016年10月23日签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是远洋钻石湾二区15#904号房屋业主，自2017年10月31日起至2019年10月31日止拖欠物业服务费及违约金共计11,002.46元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告殷文琛辩称，被告是案涉房屋的业主，对物业费缴费标准、房屋建筑面积、欠费期间均没有异议。但不缴纳物业费是因为原告的物业服务没有达到每平方米2.95元的标准，理由如下：1.保洁方面，公共区域的消毒原告没有做到，工作的标准质量和监督原告没有做到；2.安保问题，陌生人到访是否需要和业主进行确认，不能随便登记进来；3.停车场管理，付费和免费的业主都可以同时享用停车场；4.疏于对小区公共设施进行维护和替换，尤其是小区大门都已经漏雨和变形了，原告不更换，只是维修，存在安全隐患；5.绿化方面，未及时补种。在前期调解阶段，被告提出的物业服务方面的问题目前还有很多没有完善和改进，被告希望原告能在这个价格的基础上好好做，原告不改善是要降低服务标准。经审理查明，被告系远洋钻石湾小区D2区7号1-9-4号房屋的业主，建筑面积119.54平方米。2016年10月23日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定，原告（甲方）为被告（乙方）所在案涉小区提供前期物业服务，物业服务费标准为高层住宅2.95元/㎡·月，物业费起算日以房屋交付日期为计费起始日。服务期限自本协议签订之日起，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时止。物业服务费每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。协议签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳2017年10月31日起至2019年10月31日期间的物业服务费8,463.43元（2.95元/㎡·月×119.54平方米×24个月）。因被告欠缴上述物业服务费，原告自行进行了催缴，未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，被告提供了案涉小区业主微信群聊天记录截图，证明案涉小区保洁、安保、公共设施维护、绿地植被缺失等情况。本院确认的上述事实，有前期物业服务协议、照片、微信群聊天记录截图、EMS快递及查询结果、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有约束力。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告作为物业服务企业，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按约定交纳物业服务费，借故拖欠不妥。案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元，被告应当按照上述协议的约定，向原告交纳2017年10月31日起至2019年10月31日期间的物业服务费8,463.43元，故原告此项诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的诉讼请求。本院认为，被告迟延交纳物业服务费，按照双方协议的约定已构成了违约，理应承担相应的违约责任，但本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩解的小区保洁、安保、绿化、公共设施维修不及时等问题。本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告殷文琛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司2017年10月31日起至2019年10月31日期间的物业服务费人民币8,463.43元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币40元（原告已预交），已减半收取，由被告殷文琛负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月二十四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。