贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6912号上诉人（原审原告）：尹明刚，男，1986年11月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄普，贵州贵正律师事务所律师。上诉人（原审被告）贵州广大城投建设投资有限公司。法定代表人喻建华。委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师。上诉人尹明刚因与上诉人贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尹明刚上诉请求：1、请求撤销（2019）黔0181民初1074号民事判决书第二项，查清事实依法予以改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决部分事实认定错误，对被上诉人的严重违约行为，只支持象征性的违约金，此违约金不够上诉人额外增加的装修搬运成本损失，根本不能弥补上诉人的房屋价值贬损及后期生活成本显著增加等损失。第一、原审判决认定被上诉人虽然在合同中标注了“建筑层数地下2层”，但并未注明未修建的地下2层就是地下停车场，故很大程度的减轻了被上诉人的违约责任，该情况属于认定事实不清，被上诉人未按照《商品房买卖合同》约定建设属于明确的违约行为，也是欺骗消费者的行为，商品房地下二层，大多数人都会判断为商品房具备地下停车场，不要特别注明，从现场修建情况来看，其他栋的地下层均为地下停车场，上诉人是基于被上诉人的介绍判断被上诉人销售的房屋满足自己的居住条件及停车需求才购买的案涉房屋。第二、一审庭审及现场勘查查明的事实，被上诉人存在明确的违约行为，被上诉人前期无任何整改措施，是在广大业主向政府相关职能部门投诉、信访，在政府相关职能部门的强制要求下临时修建了两个到达地面的通道。两个通道在地面中间，距离涉案房屋均有一定距离，且无任何遮挡措施；从涉案房屋走向后期整改修建的通道，逢雨雪天时，路面湿滑充满危险；被上诉人在出售涉案房屋时并未因为涉案房屋无地下停车场而折价或者其他方式降低价格出售该房屋，完全与有地下二层的房屋同价销售，导致上诉人欲出售涉案房屋时无法与同片区其他的房屋竞争，造成房屋价值的贬值。被上诉人的违约行为损害了上诉人等弱势群体的利益，违背双方签订《商品房买卖合同》第三条、第二十六条的约定，还违背基本的诚实信用原则，请求二审法院公平、公正认定被上诉人违约行为给上诉人造成的损失，支持上诉请求。广大城投公司上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判或依法发回重审；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院确定广大城投公司未修建地下二层存在违约行为属认定事实错误。广大城投公司严格按照规划审批修建案涉楼盘，并不存在违约行为，也不应对此承担违约责任。第一、根据双方签订的《商品房买卖合同》整体条款约定，《商品房买卖合同》中地下二层系指Ｂ区，而非单独某一栋。对方在起诉状中提出的合同第三条约定案涉商品房所在楼栋的建筑层数地上32层，地下2层的问题，系孤立理解该条约定（请注意：该约定之前是句号），没有结合《商品房买卖合同》的整体约定对合同进行全面的解读。涉案《建设工程规划许可证》清晰载明涉案房屋所在楼栋是没有地下二层的，广大城投公司系严格按照规划修建房屋。第二、《商品房买卖合同》没有对地下二层进行约定，对方主张广大城投公司承担违约责任无合同约定、事实及法律依据。广大公司的商品房销售广告及宣传材料皆是针对整个广大城项目并未针对单独某一栋，同时在所有的宣传材料中皆有注明“本广告仅为要约邀请，所涉及图文仅为参考，以政府批准的法律文件及双方签订的商品房买卖合同为准，最终解释权归贵州广大城投建设投资有限公司所有”。第三、地下建筑不在双方签订的《商品房买卖合同》约定的买卖即交易范围内，被上诉人也没有购买地下建筑（车位），无权对地下建筑主张违约赔偿权利。《商品房买卖合同》的交易标的是房屋，而非地下二层建筑，对方无权对此主张权利。Ｂ区地下空间未计入涉案房屋的公共部分与共用房屋分摊建筑面积，不属于房屋配套设施建设。对方没有购买地下建筑（或车位），无权对地下建筑主张权利。第四、涉案房屋所配建停车位满足一户一车位且符合《城市居住区规划设计规范》关于停车场、库布置之规定。广大城投公司在售房现场公示的项目总平面图等证照信息，清楚载明涉案房屋所在楼栋不存在垂直负二层。综上，本案一审法院确定广大城投公司存在违约行为的事实认定错误，恳请依法支持其上诉请求。尹明刚向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金2370.19元（暂从2018年10月30日起按每日38.23元的标准计算至2018年12月31日），同时按每日38.23元的标准计算违约金至被告提供商品房相关合格证明文件并实际交付给原告使用之日止；2、判决被告赔偿原告违约金50000元（具体金额待定）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2014年12月11日，清镇市住房和城乡规划建设局向广大城投公司颁发编号为筑规建字2014（清镇）61号“青山映水˙上城B地块项目”《建设工程规划许可证》，明确载明B区总层数为32层，未标注有地下2层。2015年3月17日，广大城投公司取得青山映水˙上城B区商品房屋预售许可证。2017年3月27日，尹明刚（买受人）与广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“买受人购买广大城投公司修建的青山映水˙上城B区房屋，建筑层数地上32，地下2层。该商品房建筑面积108.41平方米，套内建筑面积87.43平方米（共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米4372.5元，总价款382288元。买受人首付房款77288元，余款305000元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合：1、取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、取得《商品房交付使用备案证书》。本项目内水、电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。室内、室外、地下停车场的车位产权归出卖人所有。商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件2中约定“已作为独立使用空间销售的地下室，不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公共部位与公用房屋分摊建筑面积。”。附件12中约定“买受人确认，在与出卖人签订本合同前，已知晓该房屋的地理位置及周边环境状况，且对出卖人拟修建的服务于本项目的公共设施设备等不持异议，并对合同标的物有了充分认识和判断，买受人基于自身独立的认识和判断签订本合同”。合同签订后，原告已通过支付首付款及银行按揭方式支付全部购房款382288元。同时查明，在案涉楼盘的销售宣传资料中明确载明了案涉楼盘建有“地下停车场”。因“青山映水˙上城B地块项目”没有修建地下2层，导致业主将车辆停放在其他楼栋的地下停车场后不能直接搭乘地下停车场安装的电梯返回家中，需经过地下停车场的进出口绕行入户门厅才能搭乘电梯，为此相关业主多次向销售人员及有关部门反映。2018年11月20日，清镇市住房和城乡规划建设局受理了业主朱静的信访事项。2018年12月6日，清镇市住房和城乡规划建设局组织召开了有部分业主和广大城投公司领导参加《关于广大上城B区增设地下通道和电梯核心筒下挖设计方案专家论证会》，会议纪要中载明“广大上城B区9-11号楼增设地下通道及电梯核心筒下挖的设计方案不能采纳，建议广大城投公司按原内庭地面新增电梯的规划方案执行，并按业主意见增设卸货平台，方便业主装修搬运材料。”。2019年1月3日，清镇市住房和城乡规划建设局对业主房立波的信访事项作出处理意见书，再次对业主反映的没有负2层的事项进行了回复。诉讼中，被告正在采取加装电梯的补救措施。原告认为即使加装电梯后仍然存在出行不便的情况。庭审中，被告认可未完成案涉楼盘的建设工程竣工验收备案，未取得《商品房交付使用备案证书》。原告认可被告曾于2018年10月25日通知收房，但因房屋没有地下二层而拒绝收房。2019年7月5日，经本院现场勘查，被告广大城投公司已在B9、10、11栋附近加装两台可从地下停车场负1、负2层直达地面一层的电梯。同时查明：一、未加装电梯前，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B5栋负1、负2层电梯至B5栋一层后，通过B5栋入户门厅到B9栋的距离约为76米、到B10栋的距离约为140米；B11栋业主开车进入地下停车场后，搭乘距离最近的B12栋负1、负2层电梯至B12栋一层后，通过B12栋入户门厅到B11栋的距离约为80米。但因业主众多，B9、10、11栋业主搭乘B5、12栋的电梯时，会直接导致等待电梯的时间漫长。二、加装两台电梯后，B9、10栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯1至地面一层后，到B9栋的距离约为20米、到B10栋的距离约为70米；B11栋业主开车进入地下停车场后，从负1、负2层搭乘加装电梯2至地面一层后，到B11栋的距离约为30米。三、无论是否加装电梯，B9、10、11栋业主按照上述路线运输装修材料和在雨、雪天气出行时会产生不便。经与被告广大城投公司提交的同一时期“青山映水˙上城B地块项目”B区4、7、8栋《商品房买卖合同》进行商品房销售价格对比，B9、10、11栋的商品房销售价格与其他楼栋商品房销售价格没有明显差异。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，企业信用信息，商品房买卖合同，补充协议，个人借款凭证，收据，预售合同备案登记表，规划图，会议纪要，受理告知书，信访事项处理意见书，销售宣传资料，微信聊天记录，媒体报道，建筑工程竣工验收报告，收款收据，国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，预售许可证，审查合格书，巡查情况表，现场勘查笔录，现场勘查视频等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为，原告尹明刚与被告广大城投公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2018年10月30日前向原告交付商品房属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期交房违约金。被告虽于2018年10月25日通知过原告收房，但通知收房时房屋尚不具备双方约定的交付条件，故逾期交房违约金应从2018年10月31日起以购房款382288元为基数按日万分之一标准计算至房屋具备交付条件且被告通知原告实际收房之前一日止。被告广大城投公司系严格按照《建设工程规划许可证》的规划修建案涉楼盘，该规划中B9、10、11栋没有地下2层，虽然《商品房买卖合同》中标注了“建筑层数地上32，地下2层”，但并未注明未修建的地下2层就是地下停车场。虽然被告广大城投公司是严格按照规划修建案涉楼盘，但因其在《商品房买卖合同》中标注有地下2层，降低了原告的购房预期和居住的体验感，故一审法院确定被告广大城投公司存在违约行为。因原告未举证证明其所购房屋存在50000元价值损失，同时考虑到被告已积极采取补救措施和原告存在一定程度出行不便的实际情况，一审法院酌情确定由被告广大城投公司以原告所购房屋套内建筑面积为基数，每平方米赔偿原告违约金50元，故违约金确定为4371.5元（87.43平方米×50元/平方米）。综述，对原告诉请超过部分不予支持。对被告所提要求驳回原告诉请的辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告尹明刚逾期交房违约金（从2018年10月31日起以购房款382288元为基数按日万分之一标准计算至房屋具备交付条件且被告通知原告实际收房之前一日止）；二、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告尹明刚违约金4371.5元；三、驳回原告尹明刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由被告贵州广大城投建设投资有限公司负担。二审期间，当事人双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。就本案而言，第一、本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；合同签订后，上诉人杨文根依约足额履行支付购房款义务，广大城投公司未按约定于2018年10月30日前交付商品房，构成违约，原判支持相应逾期交房违约金，符合法律规定，当事人双方也未对此提起上诉，应视为当事人双方均服从原判关于逾期交房违约金的处理，本院予以维持。第二、上诉人广大城投公司严格按照《建设工程规划许可证》的规划修建案涉楼盘，该规划许可文件中B9、10、11栋确没有地下2层，属客观事实；双方当事人在《商品房买卖合同》中明确标注了“建筑层数地上32，地下2层”，没有约定未修建的地下2层就是地下停车场，也是客观事实。虽然上诉人广大城投公司严格按照规划修建，但《商品房买卖合同》约定有“地下2层”，原判确认上诉人广大城投公司存在违约行为，符合合同约定和实际情况，本院予以维持。第三、上诉人广大城投公司的违约行为，降低了上诉人杨文根的购房预期，但上诉人广大城投公司涉案房屋所配建的停车位和停车场、库的布置并未超出相关规划设计规范，并经过规划主管部门的批准。原判考虑到广大城投公司已积极采取补救措施以及购房人存在一定程度出行不便的实际情况，酌情由广大城投公司以购房人所购房屋套内建筑面积为基数，按每平方米50元的标准赔偿违约金，并无不当，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2100元，由上诉人尹明刚负担1050元、由上诉人贵州广大城投建设投资有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  邓禹雨二〇一九年十二月十二日书记员  李 娅