浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终2633号上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司宁波分行，住所地：浙江省宁波市海曙区镇明路36号，统一社会信用代码：91330200724099966D。负责人：吴学文。上诉人（原审原告）：浩龙建设集团有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区青春路300号，统一社会信用代码：913307027652058333。法定代表人：张金龙，执行董事。上诉人（原审原告）：童盛森，男，1969年5月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人（原审原告）：黄红亮，男，1976年10月31日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。上诉人（原审原告）：杨健珍，女，1970年12月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：朱涛，浙江金元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金华新宇置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区白龙桥后童村，统一社会信用代码：91330702698298848C。诉讼代表人：金华新宇置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：马妍，浙江婺源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项发春，男，1942年2月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：项素君（项发春之女），女，1972年9月27日出生，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：俞翔，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。上诉人中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍（以下简称宁波中信银行等五人）因与被上诉人金华新宇置业有限公司（以下简称新宇公司）、项发春债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初174号民事判决，共同向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年6月14日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人宁波中信银行等五人共同委托诉讼代理人朱涛、被上诉人新宇公司委托诉讼代理人马妍、被上诉人项发春委托诉讼代理人项素君、俞翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁波中信银行等五人共同上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用均由新宇公司、项发春负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据调查了解，项发春与新宇公司之间不存在真实的购房行为，双方之间实际是借贷关系而非房屋买卖关系，将涉案房产登记在项发春名下只是借贷的担保。而项发春在新宇公司破产后，以买卖关系申报债权的行为势必侵害其他债权人的利益，其为获得不合法利益而进行的行为明显具有恶意。2、项发春一次性“购买”的房屋有5套，新宇公司以购房款的总额支付利息。项发春代理人一审中承认收到过利息，而一审法院对此完全没有作出任何认定。项发春代理人称收取利息的原因是罪有应得已经解除了购房合同，新宇公司暂时无法退款而收取。既然合同已经解除，现又以买卖关系申报债权，完全可以判断项发春存在主观恶意。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为项发春购买的房屋确属“低价”且“损害债权人的利益”，但是五上诉人没有证据证明项发春“明知”及“不具有恶意”，显然是对合同法第七十四条理解错误。1、根据一审新宇公司支付利息等证据结合购房合同明显低价的事实，可以证明项发春存在“恶意”。2、一审法院认为五上诉人未举证证明项发春明知新宇公司存在债务，显然加重了五上诉人的举证责任。如果法院以债权人不能证明受让人知情而驳回诉请，那么撤销权制度根本得不到实现。受让人存在恶意应当以是否知道明显不合理低价转让财产来推定，如果受让人有充分证据证明自己不知道，应对自己善意负有举证责任。3、债权人撤销之诉是从债权人角度去评价债务人的处分行为是否实际侵害债权人利益，而非评价债务人是否恶意侵害。新宇公司破产清算的情形已经客观证明侵害的结果，不需要五上诉人再举证证明。为维护新宇公司广大债权人的合法利益，特提起上诉，望查明事实后依法予以改判。新宇公司辩称，项发春案件的基本事实与王经鹤案件一致，当时项发春购买5套房屋，也是作为借款担保的性质，实际上是借款。项发春的价格比王经鹤更低，只有5000-6000元单价，显然不符合当时的市场行情。并且，新宇公司按照3分利支付利息，转账支付到项发春的卡上，相应证据一审中已经提供，但原判没有对此作出任何的认定。一审中项发春代理人也认可收到过利息，称因为已经协商好要退钱了，但新宇公司暂时退不出房款所以支付利息。但事实上利息并不是根据暂时未退的款项支付，而是根据总借款金额支付，每一笔都是可以算出来是3分利。其他部分也认同宁波中信银行等五人上诉状中的法律适用问题。项发春辩称，一、一审认定事实正确，项发春与新宇公司系真实购房行为，不存在宁波中信银行等五人所说的借贷关系，更没有获得非法利益的恶意。项发春原购买的商铺以615942.60元购入，退房后新宇公司以695997.00元价格出售给他人。该套房屋已经在第一次债权人会议中确权，可见价格并没有低于市场价格。二、一次性购买房屋多套，在涉案楼盘中不胜枚举，就连上诉人之一的黄红亮也购买了7套房产之多，不能以购买多套房产来推定借贷关系，而新宇公司支付的是补偿给项发春的补偿金，并非利息。宁波中信银行等五人在一审中提供的记账凭证退还均为购房款而不是备注“借款”，以此可知双方系真实的购房关系。三、法律适用方面。如果说本案项发春购房是借贷担保，宁波中信银行等五人应提供相应证据（借款合同或补充协议），且作为一家大型开发商企业必然会要求双方签署借款合同或补充协议，而宁波中信银行等五人未能举证证明，而事实也没有这种情况。经查证，项发春购房在前，宁波中信银行贷款给新宇公司及童盛森、黄红亮购房在后，杨健珍也没有在本盘中购房，因此也不存在知晓新宇公司尚欠其他债权人款项的情况，不存在损害其他债权人的利益（项发春购房时并不知晓新宇公司会破产，若知晓根本不会投资购房）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回宁波中信银行等五人的上诉请求。宁波中信银行等五人向一审法院起诉请求：1、撤销新宇公司、项发春于2014年1月24日签订的商品房买卖合同（房屋编号A1065），将该套商品房归入新宇公司的破产财产；2、本案诉讼费用由新宇公司、项发春承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，新宇公司以资不抵债为由向该院申请破产清算。该院于同年4月16日作出（2018）浙0702破申2号民事裁定书，裁定受理新宇公司的破产清算申请。经债权人会议表决，宁波中信银行等五人当选为债权人委员会成员。2014年1月24日，新宇公司与项发春签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人（项发春）向出卖人（新宇公司）购买位于金华市婺城区商品房；商品房设计用途为商业、办公，属框架结构；建筑面积为139.96平方米，其中套内建筑面积123.12平方米，应分摊共有建筑面积为16.84平方米；该商品房单价为每平方米5715.92元，总价款为捌拾万元；《商品房买卖合同》签订之日支付首付款24万元，剩余房款56万元在2014年1月30日前付清；出卖人应在2015年3月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2015年9月30日前将土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理商品房转移登记；等等。上述合同签订后，项发春按约向新宇公司支付了涉案商品房的全部购房款。2014年1月24日，新宇公司为项发春办理了涉案预售商品房的合同备案登记手续。新宇公司至今未向项发春交付涉案商品房。宁波中信银行等五人认为涉案商品房买卖系新宇公司以明显不合理的低价转让给项发春，损害了宁波中信银行等五人及其他债权人的利益，遂于2019年1月诉至法院，要求撤销新宇公司、项发春间的商品房买卖合同。一审法院认为，新宇公司、项发春签订的涉案《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述规定，受让人有偿受让债务人的财产时，债权人主张撤销权一般需满足以下条件：一是债务人以明显不合理低价转让财产；二是该转让行为对债权人造成损害；三是受让人须明知，也可说具有恶意，即受让人知道债务人转让财产价格明显不合理且目的是为损害债权人的利益。本案中，新宇公司在存在债务的情况下，将涉案房屋以较低价格转让给项发春，该行为可视为损害了债权人的利益，但宁波中信银行等五人并未举证证明项发春知道或应当知道新宇公司尚欠宁波中信银行等五人款项的事实，也未举证证明项发春明知新宇公司的低价转让行为是为了损害宁波中信银行等五人的利益，故不能认定项发春受让涉案房屋时具有恶意。因此，宁波中信银行等五人主张的撤销权不符合其成立要件。综上，宁波中信银行等五人之诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍的诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由中信银行股份有限公司宁波分行、浩龙建设集团有限公司、童盛森、黄红亮、杨健珍负担（已交纳）。二审中，宁波中信银行等五人未向本院提交新的证据，但申请对涉案商铺签订买卖合同时的市场价格进行评估。本院依法委托金华市立盛房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年11月20日出具金立盛司法估字（2019）第036号房地产估价报告，认为涉案A1065号商铺于2014年1月24日价值时点的市场价值为190万元。宁波中信银行等五人质证认为，对房地产估价报告的三性均无异议，可以证明项发春当时购买涉案商铺的价格远低于市场价70%，涉案商品房买卖合同依法应予以撤销。新宇公司质证认为，对房地产估价报告的三性均无异议，但该评估价格低于新宇公司当时的实际定价及实际出售价格，涉案商品房买卖合同价格为评估价的42.1%，明显低于市场价格，涉案商品房买卖合同应予以撤销。项发春质证认为，同意（2019）浙07民终2630号案件王经鹤代理人的质证意见，启动评估程序时，我方明确不同意评估，二审已经开庭审理完毕，宁波中信银行等五人提出评估申请不符合法律规定，也没有必要性。评估报告不能作为本案的定案依据，首先，从评估报告内容看，同时委托的两份评估报告内容不一，一份评估报告没有照片，甚至有一份评估报告中附有王经鹤的买卖合同。作为一家权威的鉴定机构，工作草率，故评估报告的真实性有疑问，合法性也有问题。其次，评估方式是采用市场价值标准，必然会采信一些当时的市场交易数据，数据从何而来不得而知，只有当庭问询或者把相应的数据材料附上，才能信服系当时的实际价格。从查询相应的房网公司以及2017年一审法院的拍卖成交均价看只有5000多元，而且涉案系烂尾楼盘，项发春购买的房产何来1万多元价格。黄红亮所购房产均价在1.1万元左右，而项发春的两套房产已经达到13500-14200元，同一楼盘同一地理位置，为何相差3000-4000元价格。同一评估机构作出的评估价相差这么大，其真实性、合法性值得商榷。恳请二审法院谨慎看待涉案评估报告。本院认证认为，鉴于项发春二审中明确不认可涉案房产买卖存在不合理低价情形，为查明事实，本院依据宁波中信银行等五人申请依法委托评估，相关评估机构有相应资质，其根据涉案房产价值时点近期的类似房地产市场交易价采用比较法进行估价，评估程序合法，故评估报告可作为定案依据。项发春主张涉案评估无必要且对评估程序、价格存有异议，未提供充分依据，相关意见不能成立，本院对该房地产估价报告的证明力予以确认。新宇公司向本院提交评估费发票及收费清单各1份，证明涉案房产的评估费用为1400元，因本案诉请涉及新宇公司全体债权人利益及新宇公司利益，故该费用先由新宇公司预缴，最终由人民法院判决确定评估费承担。宁波中信银行等五人共同质证认为，对前述证据的三性均无异议，新宇公司管理人代表所有债权人的利益，宁波中信银行等五人本身也是代表债权人利益起诉，故新宇公司以破产资产垫付评估费用合理。项发春质证认为，对发票和收费清单真实性无异议，首先申请评估是五上诉人，不管谁承担，缴费也应该由其预交。新宇公司管理人称为了保护大多数债权人的利益交费，但项发春也是受害人、债权人，管理人应该站在居中角度去考虑问题，由其代交的形式不符合法律规定，另外，评估费用只是一个打包价。本院认证认为，新宇公司自愿预交涉案评估费，评估公司自愿降低评估费数额，未违反法律规定，本院对该证据的证明力予以确认。项发春向本院提交下列证据：一、不动产权属查询结果单9份，证明童盛森、黄红亮购买房产时间迟于项发春购房时间，不存在损害债权人利益的事实。二、香溢融通控股集团股份有限公司关于委托贷款业务诉讼进展的公告1份，证明中信银行宁波分行向新宇公司发放贷款的时间点在项发春购房之后，也不存在损害债权人利益的事实。宁波中信银行等五人共同质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议。对证据二的真实性、合法性无异议。两组证据的证明目的相同。本案五上诉人作为原告，但实际上并非以单独个体提起诉讼，而是因为新宇公司已进入破产程序，五上诉人均系破产程序中合法成立的债权人委员会成员，代表所有债权人的利益提起诉讼。即使其中个别债权人委员会成员的个人债务发生在项发春购房之后，也不能说不存在损害债权人利益的事实，故项发春的证明目的无法达到。新宇公司质证认为，对两组证据的真实性无异议，证明目的有异议。首先，五上诉人是新宇公司的债权人委员会成员，依照破产法解释二第十三条的债权人撤销权相关规定提起诉讼。相对人以超出债权人的债权范围抗辩，人民法院不应支持。因为本案是代表诉讼，追回的财产也归于债务人（新宇公司）用于清偿所有债务，五上诉人是代表全体债权人。实际上，新宇公司管理人依法履职过程中发现本案情况，向债权人委员会通报管理人根据破产法的司法解释规定无法履行撤销权，因为已经超出一年的申请撤销期限，后由债权人提起诉讼。故前述证据的证明目的不成立。另外，黄红亮所购房产登记时间为2015年1月21日，当时新宇公司已经资不抵债，两天后新宇公司的账户就被温州债权人查封，次月新宇公司全面停工。也可印证黄红亮是借款转为购房款，并非一开始就是购房户的事实。本院认证认为，当事人对证据一、二的真实性均无异议，可予认定。然本案中宁波中信银行等五人系作为已进入破产程序的新宇公司债权人委员会成员代表全体债权人提起本案诉讼，项发春以债权人委员会成员的个人债务发生时间证明其未损害新宇公司债权人利益不能成立，故项发春提交的两组证据无法达到其待证目的，本院不予认定。2019年6月12日，项发春申请证人符某出庭作证，以证明其实际购房交易情况。针对2019年6月14日庭审中证人符某的证言，宁波中信银行等五人共同质证认为，对证人符某的证言能否作为二审新证据存疑，证人是项发春的朋友，一审时也未申请出庭作证，根据法律规定难以认定为二审新证据。证人陈述与项发春是十多年朋友关系，而且陈述在购买五套房屋时属于共同购买、共同所有，故本案的审理直接影响其利益，也可以说其和项发春是有共同的利益指向。故无法认定其证言为客观的表述真实情况，不能采纳。新宇公司质证认为，证人符某所做的虚假证言不能采信，其想证明当时的白龙桥镇商铺市场价格，不能以其片面之词作为定案依据，而应当以有资质的鉴定部门评估、以管理人调查了解或者整理的表格作为依据。证人符某的确在项发春支付房款的一张票据上有签字，对于有一部分钱是证人支付认可，但之前项发春在管理人面前承认属于借款，并且收取利息有两个人，也符合二人一起付钱的事实。但证人所称是共同购买却没有任何内部协议，并且无共同投资经验等情况显然不符合事实。证人称自己为房屋中介，5000-6000元商铺购买单价，新宇公司转手可卖一倍的价格，项发春不可能拿一点利息或者所谓补偿款就要求退房，所以不认可证人证言。项发春质证认为，证人陈述符合客观事实，因为没有上过法庭且年纪原因，有些东西记不清楚情有可原。之前退掉的1068、1022号商铺是符某投资的，价格分别是780000、615942.6元。证人举例的楼盘星河湾，当时也因清销而减半处理，证人可证明当时的成交价格并没有低于市场价格，而且因为5套起才享受优惠的团购价，是谈了很多次才谈下来的价格。本院认为，新宇公司、项发春对证人符某参与购买房屋的事实均无异议，可予认定。证人符某陈述的房屋交易情况综合在卷证据一并评判。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，根据宁波中信银行等五人的申请，本院委托金华立盛房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。该公司于2019年11月20日出具金立盛司法估字（2019）第036号房地产估价报告，认为涉案A1065号商铺于2014年1月24日价值时点的市场价值为190万元。新宇公司为此交纳评估费1400元。又查明，2014年1月期间，项发春共向新宇公司购买了宏腾生活广场第一层的5套商铺（含涉案商品房），分别签订了5份商品房买卖合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。宁波中信银行等五人及新宇公司主张项发春与新宇公司之间不存在真实的购房行为，实质系借贷关系，项发春予以否认，仅凭现有证据尚不足以认定该事实。根据金华立盛房地产估价有限公司的评估报告，可认定2014年1月24日时涉案房产价值190万元，但项发春以80万元购入，其购入价格明显低于市场价70%，依法应认定本案中存在以明显不合理低价转让的情形。项发春一审中陈述在交易前曾了解涉案周边类似房产价格，其同时购入位置各异的5套房产，且购入价格属于明显不合理低价，对此未作出合理解释。此外，与项发春共同投资购房的证人符某二审中陈述，其从事房地产经纪行业已经十多年，新宇公司的财务状况包括房产销售均较为混乱，2014年春节后因新宇公司的负面信息曾提出退房要求，故本案中项发春一方应当明知新宇公司存在负债情形。项发春以明显不合理低价购买涉案房屋，不属于善意无过失的受让人。本案符合债权人行使撤销权的法定情形，宁波中信银行等五人作为已进入破产清算程序的新宇公司债权人委员会代表，有权申请撤销新宇公司与项发春之间的涉案商品房买卖合同。综上所述，宁波中信银行等五人的上诉请求成立，本院予以支持。因二审中出现新的证据，本案应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初174号民事判决；二、撤销金华新宇置业有限公司、项发春于2014年1月24日签订的商品房买卖合同（房屋编号A1065）。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，评估费1400元，均由金华新宇置业有限公司、项发春各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇一九年十二月二十五日代书记员 吕倩茜