江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2490号上诉人（原审被告）：童和军，女，汉族，1967年4月15日出生，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：潘良明，江西顺合律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：陈俊杰，江西顺合律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：吴晓东，男，汉族，1972年10月25日出生，住九江市。被上诉人（原审被告）：九江市恒力房产经纪有限公司，住所地九江市经济技术开发区九瑞大道汇金大润发公寓1109室，统一社会信用代码91360406781463891A。法定代表人：桂胜峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：代浩，江西际民律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：蔡萌萌，女，汉族，1973年1月31日出生，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：傅东，男，系蔡萌萌的丈夫，特别授权。原告吴晓东与被告九江市恒力房产经纪有限公司（以下简称恒力公司）、童和军、蔡萌萌房屋买卖合同纠纷一案。原审被告童和军不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人童和军上诉请求：1、请求撤销(2019)赣0403民初163号民事判决书中第一项判决，并将第一项改判为：驳回被上诉人吴晓东要求上诉人童和军支付违约金20000元的诉讼请求2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人吴晓东负担。上诉理由：一、一审法院对本案《存量房买卖合同》中该房屋的真正产权所有权人没有认定，存在认定事实错误，其理由如下：一审法院认定：“2016年7月11日被告蔡萌萌将本案争议房屋岀卖给了案外人童侗，被告童和军在未取得被告蔡萌萌授权的情况下以被告蔡萌萌的名义与原告和中介公司签订房屋买卖合同，被告童和军系无权处分行为，该合同不具有法律效力，……”。一审法院认为蔡萌萌或案外人童侗就是本案争议房屋的产权所有人，如果有蔡萌萌或案外人童侗的授权，则《存量房买卖合同》就是有效合同。本案的事实应为,2016年7月11日，被告蔡萌萌将本案争议租赁房屋的使用权转让给了案外人童侗，被告童和军在未取得被告蔡萌萌授权的情况下以被告蔡萌萌的名义与原告吴晓东和中介公司签订了《存量房买卖合同》，被告童和军系无权处分行为，该合同不具有法律效力。因《存量房买卖合同》中约定的房屋买卖标的物房屋(坐落于九江市甘棠南路78号1栋4单元501室，面积为:45.27+6.5平方米)的产权所有人既不是蔡萌萌也不是童侗，而是九江市房地产公司在本案中无论是蔡萌萌、童侗或者是童和军都对房屋买卖合同标的物房屋(坐落于九江市甘棠南路78号1栋4单元501室面积为:45.27+6.5平方米)无处分权。本案争议的实质不是房屋买卖合同，而是租赁房屋使用权转让合同，当事人在签订《存量房买卖合同》时就存认知错误，故该合同自始至终就是无法履行的无效合同，一审法院应当认定《存量房买卖合同》中出卖的房屋产权所有人为：九江市房地产公司。原告吴晓东与被告童和军及九江市恒力房产经纪有限公司(以下简称恒力公司)之间签订的《存量房买卖合同》为无效合同。二、一审法院适用法律错误，从而导致判决结果错误。上诉人认为：一审法院在已经认定《存量房买卖合同》不具有法律效力的情况下，又以“但该合同中关于定金责任条款对原告和被告童和军仍具有法律效力”为由，对原告吴晓东要求被告童和军赔偿违约损失20000元的诉讼请求予以支持，存在适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约東力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当子以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、在本案中，上诉人委托被上诉人恒力公司的真实目的是想通过房屋中介与不特定的第三方之间签订《租赁房屋使用权转让合同》，但由于上诉人不懂房屋所有权转让与租赁房屋使用权转让方面的知识，过份的信任了恒力公司，并在恒力公司工作人员的错误引导下，签订了《存量房买卖合同》格式合同。上诉人在签订本合同中不存在过错，也没有通过该合同取得任何财3、由于《存量房买卖合同》是无法履行的无效合同，被上诉人吴晓东要求上诉人承担违约赔偿2万元的诉请是不能成的4、因《存量房买卖合同》是无法履行的无效合同审法院在作出判决时，适用《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条及第一百一十五条是错误综上所述，由于一审法院在认定本案基本事实存在部分错误，从而适用法律错误，最后导致作出了部分错误的判决，请审人民法院在查明本案事实的基础上，撤销一审法院(2019)赣0403民初163号民事判决书中第一项判决，并依法改判“驳回被上诉人吴晓东要求上诉人童和军支付违约金20000元的诉讼请求”，以切实维护上诉人的合法财产权利。被上诉人吴晓东在一审法院诉请：2017年6月28日在大润发蓝钻中心11楼恒力房产公司内，被告童和军与原告吴晓东经恒力公司经纪人汪星海介绍下签订房屋买卖合同（房屋地址：甘棠南路78号1栋4单元501室），原告吴晓东当即支付购房押金2万元整，双方约定房屋过户时间为2017年7月15日前，后因被告童和军、蔡萌萌无理由违约，合同无法履行。而被告恒力公司没有压下童和军押金及房屋证件，故被告恒力公司应承担相应的责任，故起诉要求被告童和军、蔡萌萌承担违约赔偿20000元；被告恒力公司、童和军、蔡萌萌赔偿违约造成的原告损失50000元；本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年6月28日，被告童和军在被告蔡萌萌不知情的情况下代被告蔡萌萌与原告、被告恒力公司签订了一份《存量房买卖合同》，约定将被告蔡萌萌所有的坐落于九江市甘棠南路78号1栋4单元501室公房（公房面积45.27平方米，私房面积6.5平方米）出卖给原告，房屋价格320000元，佣金原告和被告蔡萌萌各支付3200元，并于2017年7月15日前办理产权过户手续。若原告未按期支付房款，20000元定金归被告蔡萌萌所有。若被告蔡萌萌原因导致交易无法完成，被告需向原告支付违约金20000元。合同签订后，原告将购房定金20000元划入被告恒力公司账户，但双方未在规定时间完成交易，故原告诉来法院。另查明，2016年7月11日，被告蔡萌萌将本案争议房屋出卖给了案外人童侗。被告童和军是案外人童侗的姑姑。案外人童侗于2017年7月17日向九江市房地产公司缴纳了直管公房使用权有偿转让补偿费。本案2017年6月28日签订的合同中蔡萌萌的名字是被告童和军自行签订的，未经过被告蔡萌萌的授权。案件审理过程中，原告提出被告恒力公司虽然退给他20000元，但是以借条的形式退还的。被告恒力公司向本院出具证明证实的确以借条形式退还了原告的定金，但因借条遗失，不会因借条向原告主张权利。一审法院认为：2016年7月11日，被告蔡萌萌将本案争议房屋出卖给了案外人童侗，被告童和军在未取得被告蔡萌萌授权的情况下以被告蔡萌萌的名义与原告和中介公司签订房屋买卖合同，被告童和军系无权处分行为，该合同不具有法律效力，但该合同中关于定金责任的条款对原告和被告童和军仍具有法律效力，故原告要求被告童和军赔偿违约损失20000元的诉讼请求，予以支持；被告蔡萌萌对本案争议纠纷不知情，亦无过错，故原告要求被告蔡萌萌赔偿违约损失20000元的诉讼请求，不予支持；原告要求被告恒力公司、童和军、蔡萌萌赔偿损失50000元，是原告自行估算的间接损失，未提供证据予以证实，无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决：一、被告童和军于本判决生效后7日内向原告吴晓东支付违约金20000元；二、驳回原告吴晓东要求被告蔡萌萌支付违约金20000元的诉讼请求；三、驳回原告吴晓东要求被告九江市恒力房产经纪有限公司、童和军、蔡萌萌赔偿违约造成的损失50000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1550元，原告负担1085元，被告童和军负担465元。本院经审理查明，认定事实与原审一致。本院认为，本案是一起合同纠纷案件。上诉人提出一审法院对本案《存量房买卖合同》中该房屋的真正产权所有权人没有认定，存在认定事实错误的上诉理由。经查，原审被告童和军对涉案房产的处分行为为无权处分，从而导致原审原告吴晓东提起本案诉讼，一审判决认定童和军的行为为无权处分行为，并依据原告的诉请作出相应的事实审查，并据此判决，并无不当。依据本案的事实，对涉案房屋的真正产权人的认定不影响对童和军无权处分行为的认定，而原告提出的诉请理由为童和军的无权处分导致其权益受损予以赔偿，一审法院依据原告的诉请及本案的相关事实予以认定并据此判决，并无不当。上诉人的此点上诉理由不予采纳。上诉人提出一审法院适用法律错误，从而导致判决结果错误的上诉理由。经查，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。一审法院据此在认定涉案合同不具有法律效力的情况下，对相关解决争议方法的条款予以认定，并据此判决，并无不当。上诉人的此点上诉理由不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费300元由上诉人童和军承担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇一九年十二月十一日书记员 陈沁榕