内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）内民终540号上诉人（原审原告）：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：宋文江，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬浩东，男，该公司法务。委托诉讼代理人：康静，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：包头市东宝煤炭（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人：王海，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝永丽，内蒙古瑞安律师事务所律师。原审第三人：王文俐，女，1967年9月21日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘弘宇，内蒙古天祺律师事务所律师。原审第三人：张斌，男，1964年11月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。原审第三人：包头市西秀美容美发有限责任公司。法定代表人：张斌，系该公司总经理。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：楠玎，内蒙古天祺律师事务所律师。上诉人恒大地产集团包头有限公司（以下简称恒大地产）因与被上诉人包头市东宝煤炭（集团）有限责任公司（以下简称东宝集团）、原审第三人王文俐、张斌、包头市西秀美容美发有限责任公司（以下简称西秀公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒大地产的委托诉讼代理人邬浩东、康静，被上诉人东宝集团的委托诉讼代理人郝永丽，原审第三人王文俐的委托诉讼代理人刘弘宇，原审第三人张斌、西秀公司的委托诉讼代理人楠玎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持恒大地产一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由东宝集团承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.包头市恒大华府小区由恒大地产开发建设，恒大地产基于原始取得获得该小区所有楼栋的所有权，包括案涉房屋。虽恒大地产与王文俐签订了《包头市商品房买卖合同》且已网签，但房屋仍依法登记在恒大地产名下，根据物权法第九条规定，案涉房屋所有权仍归恒大地产所有。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，案涉房屋仍登记在恒大地产名下，法院应当认定恒大地产为案涉房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，案涉房屋被查封时恒大地产未接到书面确认申请也未向任何单位作出允许查封的意思表示。3.本案一审中恒大地产的请求是确定房屋所有权归恒大地产所有，虽庭审中恒大地产向法庭提供了不动产权属情况登记表用以证明案涉房屋登记在恒大地产名下，但一审判决中未体现该证据。二、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，一审法院片面认定房屋物权变动于法无据。根据上述规定第一条，人民法院在采取拍卖变卖程序前，首先应当确定标的物是否为被执行人合法财产，本案案涉房屋登记在恒大地产名下，所有权属于恒大地产。其次保证标的物有合法的查封、扣押、冻结等前置程序，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条明确规定人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，但预查封不等同于正式查封，据该通知的第十六条规定，只有在预查封期间登记在被执行人名下才可以转为正式查封。因此本案一审法院在没有正式查封的情况下，将所有权归恒大地产的房屋拍卖抵顶债务违反法律规定，相关裁定应当认定无效。本案系执行异议纠纷，诉讼目的是纠正法院的执行错误，确认房屋所有权，维护恒大地产的合法权益，一审法院违反法律规定作出的执行裁定认定物权变动属于逻辑错误，适用法律错误。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与本案情况不一致，恒大地产系房地产开发企业，买受人王文俐为被执行人，行为规范是房地产开发企业对登记在自己名下的商品房提出异议。上述规定仅能认定买受人在何种情况下提出的异议能得到法院的支持，但无法以此条款认定买受人是房屋权益的合法拥有者。买受人对商品房的占有获得所有权受双方签订的商品房买卖合同约束，是否完全获得房屋所有权益，包括但不限于所有权，是由是否全面履行商品房买卖合同决定。现王文俐因逾期偿还银行贷款，导致恒大地产承担保证责任已构成违约，恒大地产有权不予转移案涉房屋所有权，王文俐已丧失案涉房屋的物权期待权。综上，法院无权对案涉房屋采取执行措施。东宝集团辩称，一、恒大地产对案涉房产不享有物权，无权要求终止对案涉房产的执行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、因王文俐未履行向银行还贷义务，导致恒大地产被银行扣款，是基于其保证人的身份而履行的义务，该权利应当由恒大地产向王文俐主张。综上，本案恒大地产已将房产销售给被执行人王文俐，对于该房产恒大地产不仅收取王文俐支付的首付款，同时取得了银行所发放的按揭贷款，之后是王文俐作为银行的债务人向银行支付贷款并实际占有案涉房产，且王文俐对该案涉房产已支付近90%的购房款。因此，恒大地产无权主张其是本案案涉房产的物权人，对案涉房产不享有实体权利。恒大地产虽然为王文俐垫付了50万元购房款，但该垫付行为是债权请求权，不是物权请求权。对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是判断对执行标的应否停止执行的唯一标准，而恒大地产的理由均不足以排除强制执行，请求依法驳回恒大地产的上诉请求。王文俐述称，首先认可恒大地产的上诉请求和理由，无论是案件事实的表述，还是在法律适用的方面，均有法律依据和事实依据。恒大地产的上诉请求应该得到二审法院的支持。张斌、西秀公司述称，同王文俐的答辩意见。恒大地产一审起诉请求：1.判令停止对包头市恒大华府4-501号商品房的执行；2.确认包头市恒大华府4-501号商品房物权归恒大地产所有。一审法院认定事实：1.2009年9月20日，恒大地产与王文俐签订《包头市商品房买卖合同》。约定王文俐向恒大地产购买坐落于包头市九原区恒大华府4-501房屋，建筑面积431.36平方米，每平方米价格为6128.46元，总金额为2643573元。付款方式为2009年8月28日支付首期房款1083573元，余款1560000元在2009年8月28日前办理完毕银行按揭手续。该合同经房屋管理部门进行了网上公示。2.2009年10月20日，债权人中国农业银行青山支行、债务人王文俐、抵押人王文俐和张斌、阶段性保证人恒大地产签订《还款协议书》。约定王文俐从中国农业银行青山支行处贷款，双方签订《购房担保借款合同》。同时，中国农业银行青山支行与王文俐、张斌、恒大地产分别签订了《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同》，上述各方当事人自愿申请办理上述合同的公证并自愿要求赋予强制执行效力；王文俐自愿承诺依据上述合同约定按期足额向中国农业银行青山支行履行还款义务，若违反约定，自愿接受中国农业银行青山支行申请强制执行；恒大地产自愿承诺为王文俐的债务承担阶段性连带保证责任，保证期间至王文俐办理完上述抵押物的抵押登记手续，并将登记手续交付给中国农业银行青山支行时止。2009年10月20日包头市青山区公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予还款协议书强制执行效力。上述合同签订后，王文俐依约支付了房屋首付款，并以按揭贷款方式支付了部分房款。案涉房屋被查封之后，王文俐不再支付剩余房款，恒大地产依约为王文俐代偿银行贷款418489.67元。3.东宝集团与张斌、王文俐、西秀公司民间借贷纠纷一案，东宝集团依据生效判决向一审法院申请执行。执行过程中，该院对案涉房产进行评估拍卖，因无人竞买流拍，东宝集团同意以拍卖保留价2890500元接受房产抵偿等值债务。该院于2018年2月26日作出（2017）内02执5号之三裁定：一、将被执行人王文俐所有位于包头市恒大华府4-501的住宅作价2890500元交付申请执行人东宝集团抵偿等值债务，上述房产的所有权自裁定送达申请执行人时转移；二、解除对位于包头市恒大华府4-501住宅的查封；三、申请执行人东宝集团可持本裁定书到有关机构办理相关房产过户登记。2018年3月21日，该院向恒大地产送达裁定书并要求恒大地产协助将案涉房屋网签合同变更至东宝集团名下。恒大地产据此提出执行异议，该院作出（2019）内02执异33号执行裁定书，驳回了恒大地产的异议请求，恒大地产提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人恒大地产在东宝集团与张斌、王文俐、西秀公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的位于包头市恒大华府4-501房屋提起的案外人执行异议之诉，恒大地产主张其对案涉房屋享有所有权，应当停止对案涉执行标的的执行，故恒大地产对本案的诉争房屋是否享有足以阻却执行的实体权益是本案争议的焦点。综合恒大地产及王文俐、张斌、西秀公司提交的证据材料，结合庭审查明，该院认为，恒大地产请求确认案涉房屋所有权并停止执行案涉房屋的主张不能成立。理由如下：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者其他财产权拍卖成交或抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。本案东宝集团申请执行案涉房屋过程中，由于无人竞买流拍，东宝集团同意接收该房产抵偿等值债务，一审法院裁定将案涉房屋交付东宝集团抵偿等值债务，并裁定房产所有权自裁定送达申请执行人起转移。依照上述规定案涉房屋所有权自裁定送达申请执行人时转移，故恒大地产关于确认案涉房屋物权归其所有的请求不能成立，不予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定了案外人异议制度，赋予了案外人基于实体权利排除强制执行的权利。本案中，王文俐与恒大地产于2009年9月20日签订《包头市商品房买卖合同》，并办理网签手续。合同订立后，王文俐支付了案涉房屋81%的房款，且实际占有案涉房屋至今。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定表明，房屋买受人如果与出卖人房地产开发企业签订了合法有效的商品房买卖合同，且已经支付50%的房款，则买受人对所购房屋即享有合法权益。本案中王文俐已经支付了案涉房屋81%的房款，故其是案涉房屋权益的合法拥有者，案涉房屋作为执行标的物符合法律规定，恒大地产关于案涉房屋作为执行标的物违反法律规定的主张不成立，不予支持。第三人关于据以执行的裁判依据存在被撤销的可能等抗辩理由均不能成为阻却生效法律文书执行的合法依据。三、关于恒大地产的权利救济问题。该院认为，本案中，因王文俐的违约行为，致使恒大地产代替王文俐代偿其所欠银行的贷款，王文俐对此并无异议。依照《担保法》第三十一条规定，承担了保证责任的保证人有权向债务人追偿。故恒大地产有权向王文俐主张该债权，东宝集团关于恒大地产承担保证责任的代偿行为，仅仅享有债权的抗辩主张成立，予以支持。综上，恒大地产的诉讼请求均不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，判决：驳回恒大地产的诉讼请求。案件受理费27948.58元，由恒大地产负担。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致外，另查明，案涉房屋合同价值22643573元，签订合同后，王文俐支付首付款108万余元，余款以按揭贷款形式支付。恒大地产因王文俐停止偿还银行贷款，履行保证责任为其垫付418489.67元购房款，剩余贷款95314.35元。本院认为，根据已查明事实，案涉房产现登记在恒大地产名下，恒大地产对执行法院提出的异议系对执行行为提出的异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；.....”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”之规定，本案不属于案外人执行异议之诉受案范围，恒大地产可在本裁定生效之日起十日内就包头市中级人民法院（2019）内02执异33号执行裁定向上一级人民法院申请复议。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初287号民事判决；二、驳回恒大地产集团包头有限公司起诉。一审案件受理费27948.58元，退还恒大地产集团包头有限公司；恒大地产集团包头有限公司预交的二审案件受理费27948.58元予以退还；本裁定为终审裁定。审判长 周 波审判员 张志宏审判员 牛瞳哲二〇一九年十二月三日书记员 闫 凌