大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初1439号 原告：大连乐尔居物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区佳林北园1号3单元6层2号，统一社会信用代码：91210211792033168D。 法定代表人：张天贺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：亓渤，辽宁律昇律师事务所律师。 被告：林鹏健，男，1968年7月27日出生，汉族，住大连市。 原告大连乐尔居物业服务有限公司与被告林鹏健物业服务合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连乐尔居物业服务有限公司委托诉讼代理人亓渤、被告林鹏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付2017年1月1日至2017年11月30日物业管理费9,702元以及违约金200元，共计9,902元。事实和理由：被告系原告管理的高新园区善水南园的业主，建筑面积183.76平方米，原告与开发商签订了《前期物业服务合同》，明确约定被告应按建筑面积4.8元/平方米/月向原告支付物业管理费。然而至原告起诉之日，被告尚未交纳2017年1月1日至2017年11月30日物业管理服务费。在被告未缴物业管理服务费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。在此期间原告多次向被告催缴未果，故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1.此次诉讼中，被告才知道是原告为案涉小区提供的物业服务。另，《商品房买卖合同》约定的前期物业是大连华锐世纪物业公司，被告认为开发商无权更换物业公司。2.未经业主同意，前期物业合同约定的物业服务标准低于《商品房买卖合同》约定的物业服务标准，该行为系违约，侵害了业主权利。3.开发商给被告出具的交付通知单载明的交付日期是2017年3月1日，服务费应从被告收房期限届满之日起开始计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的物业服务企业资质证书，拟证明原告具有物业资质，可以从事物业服务活动。被告对证据的真实性无异议，但认为案涉房屋交付时间为2017年3月1日。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。 2.原告提供的《协议书》、《前期物业服务合同》，拟证明原告自2017年1月1日开始向被告所在的小区提供物业服务，并与建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定了原告的服务内容以及服务收费标准为4.8元/月/平，被告应每季节缴纳一次。被告认为原告提供的物业服务达不到4.8元/月/平服务标准，无权向被告收取物业费。被告对证据的真实性无异议，但认为案涉房屋交付时间为2017年3月1日。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。根据上述证据可以确认：原告系瑞恒置业有限公司选聘对被告所居住小区进行物业服务的物业公司。自2017年1月1日起，原告依据与瑞恒置业有限公司、大连华锐世纪物业管理有限公司签订的《协议书》，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘原告为新物业公司。原告又与瑞恒置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，案涉住宅的物业收费标准为4.8元/月/平方米，被告应当于办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后一年一交，具体时间为每年物业费到期前一个月交纳次年物业费。被告逾期未按照收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，合同还约定了其他权利义务。 3.原告提供的《未名山（一期）项目物业服务前期意向合作协议》，拟证明原告于2017年12月1日撤离涉案现场。被告对证据的真实性无异议，但认为案涉房屋交付时间为2017年3月1日。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。 4.原告提供的《声明书》，拟证明被告于2016年1月20日从开发商处领取装修钥匙，即占有使用案涉房屋，其应从2016年1月20日开始缴纳物业费。被告对证据的真实性无异议，但认为案涉房屋交付时间为2017年3月1日。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。 5.被告提供的《商品房买卖合同》，拟证明被告系案涉房屋业主。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为合同约定的交付时间为2016年8月18日，被告应从交付之日起交纳物业费。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。 6.被告提供的《业主手册》，拟证明原告提供的该证据中的《前期物业服务合同》约定物业服务标准低于合同约定，但收费标准没有降低，侵害了业主权利。原告对该证据的真实性、关联性均有异议，该证据没有业主签字、物业公司及开发商签字。本院认为，该证据只是空白模板，无法证实与本案具有关联性，故对该证据不予采信。 7.被告提供的《交付通知单》，拟证明房屋交付时间是2017年3月1日。原告对该证据的真实性有异议，该份《交付通知单》与《商品房买卖合同》的领取钥匙时间相违背。本院认为，对于被告应从何时开始交纳物业费，本院将结合其他证据依法综合认定。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原系被告所在的善水南园小区的物业服务企业，被告系该小区一期业主，房屋建筑面积为183.76平方米。根据原告与瑞恒置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，该小区住宅的物业费收费标准为4.8元/月/平（含电梯费），物业费应当按年交纳。合同同时约定了其他权利义务。被告自2017年1月1日至2017年11月30日期间未向原告交纳物业费，合计9,702元（4.8元/月/平×183.76平方米×11个月）。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告与被告之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。现原告与建设单位之间签订了前期物业服务合同，且与其前任物业公司大连华锐世纪物业管理有限公司完成交接工作，并实际履行了前期物业服务，故被告理应交纳物业费，被告以商品房买卖合同中约定开发商选聘华锐世纪公司为物业管理公司为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。关于被告主张案涉房屋交付时间为2017年3月1日，并提供了开发商出具的《交付通知单》予以证明。但根据原告提供《声明书》显示，被告已于2016年1月20日领取案涉房屋钥匙，即占有使用，故对该答辩意见，本院不予采纳。综上，被告应支付自2017年1月1日至2017年11月30日物业管理费9,702元（4.8元/月/平×183.76平方米×11月）。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告林鹏健于本判决生效之日起十日内给付原告大连乐尔居物业服务有限公司自2017年1月1日至2017年11月30日期间的物业费9,702元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告林鹏健负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高琳琳 人民陪审员  刘汉钧 人民陪审员  衣正尧 二〇一九年十二月二十七日 法官助理孙艺 书记员张旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。