山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3146号 上诉人（原审原告）：张世杰，男，1950年5月6日出生，汉族，盐湖区。 上诉人（原审原告）：张晖，男，1979年8月23日出生，汉族，盐湖区。 二上诉人委托诉讼代理人：张红建、王凯，山西明煌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张铁军，男，1981年10月12日出生，汉族，盐湖区。 委托诉讼代理人：武臻，山西法实威律师事务所律师。 上诉人张世杰、张晖因与被上诉人张铁军确认合同效力纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人张世杰、张晖及委托诉讼代理人张红建、王凯，被上诉人张铁军及其委托诉讼代理人武臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张世杰、张晖上诉请求：一、撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4063号判决，依法改判确认二上诉人与被上诉人之间的《小院买卖协议》无效；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。（1）原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”的规定认定涉案小院的宅基地所有权人为上诉人与被上诉人所居住的村民委员会，上诉人对此不持异议。但原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，认定涉案《小院转让协议》有效属于法律适用错误。该十五条规定明确表示转让不动产物权的合同，如法律没有另外规定，方可自合同成立时生效。而《物权法》第五十九条规定“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”、第六十条规定“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”、第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，结合上述《物权法》及《土地管理法》的有关规定，很明显可以看出对于集体所有土地的所有权如何行使的问题，我国法律在《物权法》第十五条外规定了多项除外情形，因此涉案《小院转让协议》很明显不符合《物权法》第十五条“如法律没有另外规定”的情形，该协议并未生效。（2）根据上述《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条及《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十条的规定，涉案小院的宅基地所有权人为上诉入与被上诉人所居住的村民委员会，而双方签订的《小院转让协议》中约定自2013年元月六日开始小院的所有权归乙方所有，很明显双方在协议中约定处分了由村集体享有所有权的财产，既违反了上述法律的相关规定，也属于无权处分行为，事后并未取得村委会的认可。同时，涉案小院在2O02年上诉人张世杰与长子张斌，次子张晖分家时，已将该小院分给了长子张斌，由张斌及其妻子陈晓慧、女儿张梦琪共同所有，根据房随地走的原则，该宅基地使用权也应当由张斌、陈晓慧、张梦琪共同所有。后张斌于2010年因病去世，该房产及宅基作为张斌的遗产，应由上诉人张世杰、陈晓慧及张梦琪共有，张世杰处分涉案房产时亦未征得共有人陈晓慧及张梦琪的同意。综上，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案（（小院转让协议》既违反了法律法规的强制性规定，也属于无权处分的行为，依法应认定为无效。综上所述，原审法院认定事实、适用法律均存在明显错误，恳请二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人张铁军辩称：一、答辩人与二原告签订的《小院买卖协议》具备有效合同的全部要件。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从《协议书》订立阶段来看，答辩人与原告均为运城市盐湖区原王庄村同一集体经济组织成员，答辩人系可受让原告宅院的适格主体。双方当事人以平等主体地位订立的《协议书》，系双方真实意思表示，而法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从《协议书》履行阶段来看，现双方钱款已结清，答辩人在涉诉宅基地新建房屋已经居住使用了6年之久，即涉诉宅基地的使用用途并未改变，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，故没有损害集体的公共利益，也没有违反相关的法律法规，并且《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形，至今法律、法规并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的效力性强制性规定，反而从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民出卖出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”的规定中可以看出，法律并不禁止农村村民出卖宅院，故答辩人与二原告签订的《小院买卖协议》具备有效合同的全部要件。二、《协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响。我国《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，双方签订的《协议书》属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关或其他机构是否已经对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响《协议书》本身的效力。并且二原告以无权处分为由要求确认《协议书》无效与我国法律物权债权相分离原则相违背，即便二原告真属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。原告也无权要主张《协议书》无效。三、原告违背诚实信用原则，试图侵占答辩人合法所有的宅院巨额拆迁款。原审判决已经查明，2013年1月6日，答辩人与二原告签订了《小院转让协议》并向其支付了转让款305000元，1月7日，原告张世杰向原告张晖转账支付10万元，1月18日，原告张世杰向案外人陈晓慧转账支付10万元，由上可见，在宅院出售后，二原告及陈晓慧三方将转让款平分，并且在至今长达6年的时间里对于宅院转让都无异议，可是2019年的今天，二原告及陈晓慧却起诉确认合同无效，根本原因为宅院2019年被征收拆迁，可分得巨额拆迁款，故，二原告的这种出尔反尔，见利忘义的行为，已经违反了民法中诚实信用的基本原则，与民法所弘扬的价值观不符。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 张世杰、张晖向一审法院起诉称：1、请求判令确认两原告与被告张铁军之间违法签订《小院买卖协议》无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：我叫张世杰，今年70岁，我生有两子，长子张斌、次子张晖。1977年村民组织给我分得一块宅基，因我生有两子，所以村委会于1996年又给我规划了一块宅基，又因我是户主，所以规划的两座宅基时均冠名为我张世杰本人。2001年3月26日长子结婚，当年生一女取名张梦琪，次子张晖于1999年12月份结婚，亦生有一子。两子结婚即分居，分居时经中人作证，1977年规划的宅院分给长子张斌，由张斌和妻子陈晓慧及女儿张梦琪居住。1996年规划的新院基分给了次子张晖，由张晖之妻及儿子居住，我们夫妻在每个院里均有住老权。2017年4月23日我妻李香变突然病故，2010年1月1日长子张斌亦病亡，原属长子张斌全家的院子只剩下儿媳和孙女两人居住。2012年冬听说儿媳陈晓慧要招婿回家，一气之下我即以儿媳和孙女居住的宅基冠名登记是我本人名下为由，便以305000元价款出卖给了邻居张乔喜，张乔喜遂让他儿子张铁军和我签订了一份《小院转让协议》。协议签订后，张铁军即给我支付了305000元买院价款。2018年4月当儿媳和孙女知道我将她们的小院出卖后，即找我吵闹，2018年5月份将我和张铁军诉至法院，请求人民法院确认我和被告所签的《小院买卖协议》无效。两审法院开庭时，当庭对我进行训诫，告知我私下买卖农村宅基地违反土地法第62条“一户一宅”的基本原则，违反了同一经济组织成员购买本村宅基地须经村民委员会审批等规定，遂之运城市中级人民法院终审裁定中知诉我，有关“小院买卖协议效力、宅院应否返还、张铁军所付305000元转让款如何处理等争议，由相关当事人另案处理”。经过两年来的开庭审理，我作为相关当事人已知道我和张铁军私下买卖宅基地严重违反了政策和法律，根据法律规定，违反政策和法律的合同，自合同签订之日就没有法律的约束力，属无效合同。被告张铁军亦退还权属我的宅院。我本人同意退还所收被告张铁军的305000元。 一审法院认定事实：原告张世杰、张晖与被告张铁军系同组居民。原告张世杰与妻子李香变育有两子，长子张斌，次子为原告张晖。2001年3月26日，陈晓慧与张斌结婚。2001年12月4日，生育女儿张梦琪。2010年1月1日，张斌病故。后来，陈晓慧在外租房居住。2013年1月6日，原告张世杰、张晖与被告张铁军签订《小院转让协议》，协议主要内容为：“（甲方）原王庄一组现有一块小院，东西15.0米，东边以东山墙外皮为界，东邻曲彦喜（签名），南北20.4米，南边以滴檐为界，南邻马林山（签名）。此小院及小院上的所有建筑一并作价叁拾万零伍仟元整（￥305000）转让给乙方。自2013年元月六日开始此小院的所有权归乙方所有，甲方不得反悔。甲方保证此小院无任何纠纷，如有纠纷一切由甲方解决。此协议一式两份，双方签字后生效。四邻：曲彦喜（签名），见证人：曲常红（签名）。甲方：张世杰、张晖（签名），乙方：张铁军（签名）。2013年1月6日。”协议签订当天，被告张铁军向原告张世杰支付了305000元。原告张世杰向被告张铁军出具收条，收条内容为：“今收到张铁军购小院款叁拾万伍仟元整（305000元）。收款人张世杰2013年元月六日。”2013年1月7日，原告张世杰向原告张晖转账支付10万元；2013年1月18日，原告张世杰向陈晓慧转账支付10万元。再查明，运城市国土局盐湖分局运政宅87字第2668402号《运城市宅基地清查登记表》记载：该宅基使用人（户主）：张世杰；全家人口：4（人）;东邻：曲彦喜。现原告张世杰、张晖以其私下买卖宅基地违反了政策和法律，诉至本院，请求判令确认与被告张铁军签订的《小院转让协议》无效。 一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告张世杰、张晖与被告张铁军签订《小院转让协议》，系双方真实意思表示。协议签订后，被告张铁军依约向原告张世杰支付了约定的价款305000元并使用该宅基及房屋至今。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。涉案小院的宅基地所有权人为原、被告所居住的村民委员会。该村农村集体经济组织或者村民小组有经营、管理权。据此，原告与被告在缔约（签订《小院转让协议》）时，原告对标的物（该院宅基地）没有所有权、亦无处分权。故现原告主张该《小院转让协议》无效，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回原告张世杰、张晖诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张世杰、张晖负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明，被上诉人提交的《运城市宅基地清查登记表》（运政宅87字第2668042号）复印件中记载：户别：农户；使用人（户主）：张世杰；全家人：4；同时上面记载有李香变（张世杰之妻）、张滨（张世杰之子）、张会（张世杰之子）的名字。其余事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，关于本案所涉《小院转让协议》的效力，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从本案来看，上诉人张世杰与被上诉人张铁军系同一集体经济组织成员，双方以平等主体地位签订的《小院转让协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，同时法律亦未规定该类合同应办理批准、登记等手续后生效，且在双方协议签订后，被上诉人张铁军按协议约定将款项付清后占有该宅院至今，上诉人也无证据证明被上诉人违反了“一户一宅”的规定。故上诉人张世杰、张晖主张该《小院转让协议》无效理据不足，一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上，上诉人张世杰、张晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张世杰、张晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  赵武平 审判员  卫文学 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王馥颖