江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏12执复111号 复议申请人（利害关系人）：江苏兴齿精密锻造有限公司，住所地兴化市西郊镇工业集中三区。 法定代表人：张巧兰，该公司总经理。 申请执行人：江苏兴化农村商业银行股份有限公司五里支行，住所地兴化市昭阳路278号。 负责人：高慧，该行行长。 被执行人：兴化市金宇机械厂，住所地兴化市西郊镇工业区。 负责人：刘还，该厂厂长。 复议申请人江苏兴齿精密锻造有限公司不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281执异68号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年10月30日，江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）对江苏兴化农村商业银行股份有限公司五里支行（以下简称兴化农商行五里支行）与兴化市金宇机械厂（以下简称金宇机械厂）、刘还、高春红、刘伟金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1281民初7564号民事判决：一、被告金宇机械厂于本判决生效后十日内偿还原告兴化农商行五里支行借款本金1275万元，罚息、复利49.8517万元（已计算到2018年8月1日），和自2018年8月2日起至实际给付之日止，按年利率10.425%计算的罚息，应付未付利息，按年利率10.425%计算复利。二、被告刘还、高春红、刘伟对被告金宇机械厂在上述第一条判决主文所确定的给付义务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向被告金宇机械厂追偿。三、原告兴化农商行五里支行对被告金宇机械厂抵押的位于兴化市西郊镇工业集中区三区兴沙公路西侧以及兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）厂房、土地拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权[苏（2016）兴化不动产证明第005995号、兴房他证兴化字第××号、第T032625号房屋他项权证、兴他项（2016）第347号土地使用权他项权证记载的房地产]。 根据兴化农商行五里支行的申请，兴化法院于2019年4月15日立案强制执行，案号为（2019）苏1281执1806号。在本案执行过程中，兴化法院于2019年6月10日作出（2019）苏1281执1806号执行裁定书，查封被执行人金宇机械厂所有的坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧的厂房及土地。查封期限为三年，自2019年6月18日至2022年6月17日。2019年6月10日本院张贴了（2019）苏1281执1806号执行公告，拟对涉案厂房及土地依法处置。 江苏兴齿精密锻造有限公司（以下简称兴齿公司）提出异议称，兴化法院受理的兴化农商行五里支行申请执行金宇机械厂金融借款合同一案，对被执行人金宇机械厂所有的坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧的厂房及土地进行评估拍卖，但该不动产在2013年12月11日已租赁给兴齿公司，兴化法院不得要求案外人迁出。法院拍卖该房产不得影响本公司的租赁。请求法院停止对金宇机械厂所有的坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧的厂房及土地进行评估拍卖。 申请执行人兴化农商行五里支行辩称，第一，根据金宇机械厂及案外人兴齿公司签订的协议，其租赁时间长达20年，年租金仅为10万元。而租赁的土地面积合计100亩左右，厂房面积合计约1万平方米。如此大的面积，仅以年租金10万元对外出租，明显低于市价，不合常理。第二，据申请人了解，合同签订时金宇机械厂负责人刘还与兴齿公司当时的法定代表人刘伟为父子关系，有虚假租赁的嫌疑。金宇机械厂与兴齿公司有以合法的租赁方式掩盖非法阻挠执行事由的行为，租赁合同应认定为无效。第三，法院在抵押物所在地张贴执行公告时其安全生产公示栏仍为金宇机械厂。第四，涉案西郊镇工业集中区一区（侯管村）的厂房分别于2011年4月7日、2012年8月17日抵押给我行，相对应的土地于2011年4月9日抵押给我行，抵押期限至2016年4月8日；涉案三区兴沙公路西侧厂房、土地分别于2013年4月3日、2013年4月7日抵押给我行。从异议人提交的租赁合同可以得出，金宇机械厂在与兴齿公司签订租赁合同前就已将涉案厂房土地抵押给我行，根据相关法律规定，房屋抵押后出租应征得抵押权人的同意，否则不产生对抗抵押权效力，金宇机械厂将涉案抵押物对外出租未经我行同意，故不产生阻却执行的效力。请求驳回异议人的异议申请。 另查明，涉案房地产坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧，土地使用权面积分别为13741.50平方米、11143平方米，房屋建筑面积分别为3282.5平方米、5604.77平方米。2011年4月7日金宇机械厂与兴化农商行五里支行签订协议，将西郊镇工业集中区一区（侯管村）的土地使用权抵押给兴化农商行五里支行，抵押期限自2011年4月9日至2016年4月8日，2016年3月1日金宇机械厂又将上述土地使用权再次抵押给兴化农商行五里支行，抵押期限至2021年2月10日。2012年8月16日，金宇机械厂将上述涉案土地上的房屋抵押给兴化农商行五里支行，有效期至2016年2月29日，2016年2月26日又将该房屋再次抵押给兴化农商行五里支行；涉案三区兴沙公路西侧厂房、土地分别于2013年4月3日、2013年4月7日抵押给兴化农商行五里支行。2013年12月11日，案外人兴齿公司与被执行人金宇机械厂签订涉案厂房租赁协议，约定从2013年12月12日起至2033年12月12日止，租赁时间为20年，每年租金10万元，一次性付清，合计200万元。协议签订后，兴齿公司的代表刘伟通过个人账户将200万元分三次转给金宇机械厂负责人刘还之妻高春红账户。在执行过程中，案外人兴齿公司向兴化法院提出执行异议。 兴化法院认为，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第一条第1项的规定，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。承租人请求在租赁期内停止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，不予支持。本案中，金宇机械厂所有的坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧的厂房及土地使用权，分别于2011年4月9日、2012年8月16日抵押给兴化农商行五里支行，抵押期限至2016年4月8日。之后，2016年3月1日金宇机械厂又将上述厂房土地再次抵押给兴化农商行五里支行，抵押期限至2021年2月10日；涉案三区兴沙公路西侧厂房、土地分别于2013年4月3日、2013年4月7日抵押给兴化农商行五里支行。案外人兴齿公司与被执行人金宇机械厂签订涉案房产租赁协议是在2013年12月11日。对该租赁协议兴化农商行五里支行持有异议，认为厂房及土地使用权面积与给付年租金10万元，且一次性给付20年不符合商业惯例和交易习惯，且兴齿公司没有证据证明200万元租金转入金宇机械厂账户，涉案的厂房对外仍显示是金宇机械厂。对此，兴化法院认为，兴齿公司提交的现有证据不足以证明租赁协议客观真实存在，金宇机械厂与异议人兴齿公司订立租赁协议前涉案厂房及土地使用权已抵押给兴化农商行五里支行，即使该租赁协议是真实的，因涉案厂房及土地抵押在先，租赁在后，故不能阻却本案的执行。异议人兴齿公司请求兴化法院停止对金宇机械厂所有的坐落于兴化市西郊镇工业集中区一区（侯管村）及三区兴沙公路西侧的厂房及土地进行评估拍卖无事实和法律依据，兴化法院不予支持，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十六条、第二十四条之规定，裁定驳回兴齿公司的异议请求。 兴齿公司不服上述裁定，认为兴化法院认定兴齿公司提交的现有证据不足以证明租赁协议客观真实存在明显错误，请求本院撤销兴化法院（2019）苏1281执异68号执行裁定。 本院认为，本案争议焦点是兴齿公司主张的承租权能否阻止法院对案涉标的物的执行行为。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，兴化农商行五里支行的抵押权设定在先，兴齿公司所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效、兴齿公司的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉标的物予以强制执行的法律效果。兴齿公司以其享有合法承租权为由，要求撤销兴化法院（2019）苏1281执异68号执行裁定理由不能成立。 综上，本院认为，复议申请人兴齿公司提出复议申请的理由及请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回江苏兴齿精密锻造有限公司的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281执异68号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 丁正明 审 判 员 孙金录 审 判 员 陈海涛 二〇一九年十二月四日 法官助理 王露露 书 记 员 张 伟