河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23352号上诉人（原审原告）：祖静峰，女，1987年5月22日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人:张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，女，该公司员工。上诉人祖静峰因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12892号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祖静峰、被上诉人新合鑫公司的委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祖静峰上诉请求：1.撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12892号民事判决，改判新合鑫公司支付祖静峰逾期办理房屋权属登记的违约金44983.07元(计算至2018年6月22日)或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费由新合鑫公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决不合理。双方合同签订后，被上诉人因超规划、未办理竣工验收、未完成公用设施和物业服务用房验收、未完成界址测绘等原因逾期办理房屋权属登记，根据《物权法》、《郑州市房屋登记条例》规定，系因被上诉人资料不齐、不具备登记条件等原因逾期办理产权登记，与郑州市不动产登记实施没有任何关联，被上诉人应支付给上诉人违约金。二、一审判决对不动产登记认定事实不清，办理房屋权证登记是被上诉人的义务。开发商通过建造行为原始取得房屋，必须办理所有权登记。“房屋初始登记”的变化并没有改变开发商通过建造原始取得房屋必须办理房屋所有权登记的实质，也没有免除开发商的这一义务。不动产登记改革后，不动产登记的职权由新设立的不动产登记中心统一行使，“房屋初始登记”被纳入“不动产首次登记”中，并不是相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，也不是商品房买卖合同约定的房屋初始登记已无法履行。三、一审法院视事实不顾，判决严重错误，同类案件双重判决，自相矛盾，有悖司法公正。综上，一审法院认定事实不清，请二审法院撤销一审判决，支持祖静峰的上诉请求。被上诉人新合鑫公司答辩称：一、因政策原因，新合鑫公司已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间，如期向业主进行交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造即秦庄村付庄自然村的土地。当时，郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程，睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理。对于睿智禧园项目的相关证件办理也受其政策影响，新合鑫公司也在积极地协调和推进整体项目的进展，如期进行了交房，并没有影响业主的正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。相关政策的变化，导致无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更，不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。因政策的变化属于情事变更的范围，被上诉人也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响祖静峰对房屋的实际居住和使用功能，不会对祖静峰造成任何经济损失，并且祖静峰已经取得了不动产权属证书，祖静峰要求的违约金过高，且首次登记逾期并不是新合鑫公司主观故意造成。祖静峰要求的违约金过高，为了维护法律的正确实施和保证裁判文书的统一性，一审法院已经支持了祖静峰部分诉讼请求，祖静峰的权利已经得到相应的弥补，对于其他没有事实和法律依据的诉求理应予以驳回。综上，新合鑫公司已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情事变更范围，请二审法院考虑新合鑫公司的意见，公正判决。祖静峰向一审法院起诉请求：判令新合鑫公司将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送相应的产权登记机关备案，支付原告逾期办理首次登记违约金42154.96元（自2016年3月1日起至完成房屋首次登记之日止）。一审法院认定的事实：2014年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款533607元；被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。现原告已取得所购房屋不动产权证书。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、建设工程规划许可证、房产测量面积超规划面积情况表、当事人陈述。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。该院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告所主张的违约金应从2016年3月2日起计至2016年8月19日，由此计算为9124.68元（533607×0.01%×171＝9124.68），此后违约金该院不予支持。原告诉请被告将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送相应的产权登记机关备案，该院认为，现原告已取得所购房屋不动产权证书，被告已履行了该合同义务，故对原告该诉请该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告祖静峰违约金9124.68元。二、驳回原告祖静峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元，减半收取427元，由原告祖静峰负担335元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担92元。本院二审期间，祖静峰向法庭提交涉案房屋首次登记查询表一份。拟证明，首次登记日期是2018年7月6日。新合鑫公司质证称：对该证据需要核实，该证据上面显示的是办理成功的时间，应以报送首次登记资料被受理时间为准。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审另查明，新合鑫公司报送涉案房屋首次登记资料并被受理的时间为2018年6月22日，祖静峰于2018年10月25日取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，祖静峰与新合鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，新合鑫公司应在2016年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，新合鑫公司在约定期限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向祖静峰支付总房款的0.01%违约金。由于新合鑫公司未在2016年3月1日前履行该合同义务，故其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但新合鑫公司作为开发商仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，所以，对新合鑫公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减，综合本案合同履行的实际情况，本院酌情在合同约定违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。因此，自2016年8月20日至报送涉案房屋首次登记资料并被受理前一日即2018年6月21日的违约金计算为21483元（533607元×0.006%×671天）。综上所述，祖静峰的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12892号民事判决的第一项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12892号民事判决的第二项；三、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付祖静峰2016年8月20日至2018年6月21日逾期报送权属登记资料违约金21483元。四、驳回祖静峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费853元，减半收取427元，由祖静峰负担144元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担283元。二审案件受理费853元，由祖静峰负担288元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担565元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月二十六日书记员 田宇恒