贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2810号上诉人（原审被告）：贵州晨晖房地产有限公司，住所地贵州省。法定代表人：罗德林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋璠，贵州宇泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周圣医，贵州宇泰律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：吴小造，女，1983年11月12日出生，水族，住贵州省。上诉人贵州晨晖房地产有限公司与被上诉人吴小造商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2019年7月1日作出(2019)黔2701民初2017号民事判决后，贵州晨晖房地产有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州晨晖房地产有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项；2、本案上诉费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审判决未充分考虑不可抗力因素与逾期办理产权证之间的因果关系。上诉人办理产权证必须在竣工验收之后进行，因此不可抗力耽搁建设工期自然会导致办理产权证期限延后；2、一审判决对违约金调整比例过高，不利于公平公正的市场环境的营造。上诉人张贴《告示》通知被上诉人办理产权证后，被上诉人自己逾期不办理，说明被上诉人对办理产权证一事根本没有需求及紧迫性；被上诉人系按揭购房，在按揭未结清之前，该房并不能进入市场交易，在上诉人仅延迟不足一年的时间交付房产证大本的情况下，被上诉人并没有任何的实际损失；上诉人一直安排专人办理产权证事宜，但办证需向相关行政部门申请办理，办理流程非上诉人可以控制，办理时间非上诉人所能主导，因此上诉人在合同履行过程中没有过错，只是在合同签订阶段对办理产权证所需时间预估不足。在被上诉人没有实际损失也没有预期利益，上诉人在合同履行中没有过错的情况下，如果仍然要承担高额的违约责任，让被上诉人从中获利，这违反了签订合同的初衷。事实上，在房产证办理逾期之后，上诉人积极主动与被上诉人沟通协调，但被上诉人因为其他不合理要求与上诉人发生争议，在其不合理要求无法获得法律支持的情况下，故意以此理由提起诉讼，企图给上诉人施加压力，堵塞和平解决的途径，浪费司法资源。被上诉人吴小造二审未向本院答辩。原审原告吴小造向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告从2017年12月31日起至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以已付房款439530元为基数，按每日万分之一计算向原告支付违约金（截止2019年3月10日违约金暂计为：439530元×0.1‰/日×435日=19120元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审审理查明：1、2016年8月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于都匀市斗篷山路××号水岸公馆第B栋3单元20层3号房屋一套出卖给原告，房屋总价款为439530元；2、《商品房买卖合同》第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人……若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金……；3、合同签订后，原告如约将购房款439530交付被告；4、位于都匀市斗篷山路××公馆××区楼盘（即案涉房屋所在楼盘）已于2018年12月20日办理了《不动产权证书》；2018年12月21日，被告公司发出《关于水岸公馆B区商品房分户产权证办理告示》一份，通知购房业主该楼盘已具备办理商品房转移登记的有关文书，并告知购房业主具体的办理流程、方法等；5、2016年8月1日，都匀市住房和城乡建设局、都匀市城市管理局发出匀市住建通[2016]88号文件，要求全市各在建工地、倒土场、商混、沙石场等企业从2016年8月5日至2016年8月10日期间停止一切营运活动……；6、庭审中，被告代理人向法院当庭提交了案涉楼盘的《施工日志》原件（庭审后，被告未将该《施工日志》的复印件提交法院），证实案涉楼盘项目在施工建设过程中，因天气原因导致案涉项目停工，而原告则认为施工日志记录带有主观性，不能客观的反映天气实际情况，且原告要求承担的是逾期办证违约金，并非逾期交房违约金。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。原告已按约履行了支付房款的义务，被告未在约定的期限内取得商品房所有权初始登记手续，并将该商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，理应按照合同约定支付违约金；庭审中，被告提出逾期将商品房转移登记有关文书交付原告系因天气、政府等不可抗力因素等原因所造成应当免责抗辩理由，因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况；然而即便出现天气、政府要求停工等情况，仅能对工程建设进度造成影响，导致逾期交房，与合同约定的交付商品房转移登记有关文书并无因果关系，故对该抗辩不予采信。关于违约期间的认定，因商品房转移登记的办理需业主与房开公司相互配合至政府职能部门进行登记，并非被告房开公司能够独自办理后交付购房业主；本案中，被告已于2018年12月20日取得案涉楼盘的《不动产产权证书》，并于次日发布了《关于水岸公馆B区商品房分户产权证办理告示》，告知了包括原告在内的购房业主办理房屋转移登记的相关流程及需购房业主配合事项；对此，虽被告仅提供了自行制作的《告示》及张贴告示的图片拟证实其已尽到通知义务，未及时办理商品房转移登记系原告原因所造成；但原告不予认可，认为该证据系被告后期制作，不能证明已通知原告，达不到被告的证明目的；因办理商品房转移登记手续的前提系取得案涉楼盘不动产产权证书，被告在取得该证书时，距合同约定的办理商品房转移登记的时间已逾期近1年，在取得该证书后被告定会及时通知业主办理相关手续，以减轻或将承担的违约责任，故对该证据予以采信，并将被告的违约期间认定为：2017年12月30日至2018年12月21日，共356日。关于违约金是否过高问题，案涉合同约定，被告违约应当按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，而被告则认为过高，请求调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，按照公平原则和诚实信用原则予以综合考量，法院酌定将该违约金调整为按日万分之零点五的标准计付。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州晨晖房地产有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴小造逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金7823.63元（439530元×0.05‰×356日=7823.63元）；二、驳回原告吴小造的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，适用简易程序实际收取139元，由原告吴小造负担83元，由被告贵州晨晖房地产有限公司负担56元。二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：上诉人主张其耽搁工期从而导致办理产权证期限延后的原因是天气、政府等不可抗力导致，但从其提供的证据来看，仅出示了一份都匀市住房和城乡建设局、都匀市城市管理局发出的要求全市各在建工地、沙石场等企业从2016年8月5日至2016年8月10日期间停止一切营运活动的文件，而从双方签订的合同约定来看，上诉人所建商品房应当从2015年5月1日开工至2016年12月30日竣工，于2017年5月1日前向买受人交房，2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但上诉人直至2018年12月21才发出告示通知购房业主办证事宜。上诉人承诺的办证期限延迟了近一年，其举证证明的停工5天是在承诺交付房屋的期限之前，并不能构成其延迟办证的不可抗力因素；对于其主张的政府办证流程、时间等应当在其提供商品房买卖合同时预估的期限内，故对于上诉人称其因不可抗力导致耽搁工期从而导致办证延后的主张不予支持。对于一审调减违约金比例是否适当的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定逾期办证违约金是按照已付房款的日万分之一计付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照该合同约定全面履行自己的义务，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书本应当按照日万分之一的标准支付违约金，但综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等，一审按照公平原则和诚实信用原则酌情调整违约金为日万分之零点五，被上诉人未提出异议，应予维持，上诉人主张一审调减的违约金标准仍然过高，要求降低的理由不成立，不予支持。综上，贵州晨晖房地产有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州晨晖房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 陈福江二〇一九年十二月十二日法官助理王菲书记员刘皓