广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5159号 上诉人（原审原告）：贾先柱，男，1964年7月20日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人（原审原告）：杜红平，女，1964年4月29日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 二上诉人委托诉讼代理人：何炼日，广西甲天下律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：刘婵娟，广西甲天下律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市柳江区拉堡镇基隆村下屯村民小组，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区拉堡镇基隆村。 负责人：刘民琪，该村民小组组长。 委托诉讼代理人：韦雄，柳州市恒益法律服务所法律工作者。 上诉人贾先柱、杜红平因与被上诉人柳州市柳江区拉堡镇基隆村下屯村民小组（以下简称下屯村小组）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 贾先柱、杜红平上诉请求：一、依法变更原判第一项为，被上诉人返还上诉人租金300000元，而非250000元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是根据生效的人民法院民事判决确认违法无效的名为租赁土地，实为买卖土地的《场地租赁协议书》，要求被上诉人返还名为租金，实为转让款，这与土地占用费两者性质截然不同，不能相互抵销和扣减，因此，一审判决事实不清、证据不足，认定事实和适用法律错误。人民法院生效的判决，确认双方签订的《场地租赁协议书》，属于名为租赁土地，实为买卖土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定而无效。很明显，在本案中上诉人在《场地租赁协议书》经法院判决确认无效后，是要求被上诉人返还名为土地租金，实为买卖土地转让款，性质和类型与土地占用费截然不同，不能相互抵销和扣减。首先，一审判决将上诉人所诉要求返还买卖土地转让款，认定为土地租金性质，并直接抵销和扣减相应的土地占用费，明显错误，与本案的事实和法律、行政法规的规定相违背。其次，既然一审判决认定《场地租赁协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定而无效，无论其性质是租赁土地，还是买卖土地，都不存在合法占有使用土地的问题，这自然也不存在土地占用费。因此，一审判决在要求被上诉人返还名为土地租金、实为土地转让款的同时，直接抵销和扣减土地占用费，没有事实和法律依据。最后，如果土地租赁合同成立，那么，根据《场地租赁协议书》的规定，被上诉人将土地按每亩30万元出租给上诉人，期限为50年，而非上诉人在《声明书》中单方面认为的土地租赁期限为30年，因此，一审判决事实不清、证据不足，认定事实和适用法律错误。二、上诉人在本案中诉请要求被上诉人返还名为土地租金，实为土地转让款，与土地占用费的性质和类型完全不同，因此，一审判决未经双方当事人同意，也未经被上诉人主张抵销，就判决抵销和扣减应当返还的土地转让款，明显违反了民事诉讼法的规定。在本案中，上诉人是诉请要求被上诉人返还名为土地租金，实为土地转让款，是因为双方签订的《场地租赁协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，而无效，被上诉人应当承担的返还责任，而该款项与土地占用费性质不同，未经双方同意不能抵销和扣减，应当由被上诉人另案起诉主张再审理。因此，一审判决诉讼程序不合法，应当予以纠正。综上，一审判决事实不清、证据不足，认定事实和适用法律错误，并且，诉讼程序不合法，其结果有失客观、公允、合法，不能令人信服，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 下屯村小组辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，依法驳回上诉人的上诉请求。 贾先柱、杜红平向一审法院起诉请求：1.下屯村小组返还土地租金300000元，并赔偿经济损失180000元，合计：3180000元；2.本案诉讼费由下屯村小组承担。 一审法院认定事实：2006年10月26日，贾先柱、杜红平与下屯村小组签订《场地租赁协议书》，约定：下屯村小组将位于基隆禾尾片的一块土地出租给贾先柱、杜红平，期限50年，租期2006年10月26日起至2056年10月25日止，总面积1亩，租金300000元。当日贾先柱、杜红平将前述款项交付给下屯村小组。2018年11月21日该院作出（2018）桂0221民再3号民事判决书，认定双方签订的《场地租赁协议书》属于名为租赁，实为买卖土地行为，违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，判决确认租赁合同无效。2017年12月21日柳州市中级人民法院作出（2017）桂02民终3302号民事判决书认定2006年10月26日双方签订《场地租赁协议书》中的约定，明确表明该合同标的物土地的使用权无限期和可能的预期收益归贾先柱、杜红平所有，下屯村小组仅有配合办理相关手续的义务，属于名为租赁，实为买卖土地行为，违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，该《场地租赁协议书》无效。 另查明，2011年7月12日，柳江县华腾房地产开发有限公司通过招拍挂程序取得前述《场地租赁协议书》标的物等土地[江国用（2011）第057296号、057298号]的使用权，贾先柱、杜红平向该公司声明与下屯村小组对前述土地租赁期为30年。 一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方2006年10月26日签订《场地租赁协议书》经法院认定属于名为租赁，实为买卖土地行为，违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，该《场地租赁协议书》无效。双方都有过错，应当各自承担相应的民事责任。本案中，贾先柱、杜红平声明双方签订的《场地租赁协议书》租用土地30年，总租金300000元，应认定每年双方认可每年租金为10000元（300000元÷30年）。2011年7月12日，柳江县华腾房地产开发有限公司已取得该土地的使用权，土地的孳息（包含土地占用费等）从当日起归该公司所有。下屯村小组称贾先柱、杜红平实际占用前述场地12年半，与事实不符，不予采信。贾先柱、杜红平实际占用前述下屯村小组的场地应到2011年7月12日止。因此，贾先柱、杜红平占用前述场地应为5年，应支付给下屯村小组土地占用费50000元（5年×10000元/年）。贾先柱、杜红平关于返还土地租金300000元的请求，理由不够充分，不予全部支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或提出的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。双方签订的《场地租赁协议书》属无效合同，双方都有过错。贾先柱、杜红平也未能提供证据证明其损失的具体情况。贾先柱、杜红平关于赔偿损失的请求理由不充分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、柳州市柳江区拉堡镇基隆村下屯村民小组返还给贾先柱、杜红平土地租金250000元；二、驳回贾先柱、杜红平的其他诉讼请求。一审案件受理费6070元（贾先柱、杜红平已预交），由柳州市柳江区拉堡镇基隆村下屯村民小组负担4795元，贾先柱、杜红平负担1275元。 二审中，双方当事人没有新证据提交，对一审查明的事实无异议。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，根据二审当事人诉辩意见，本案争议焦点为：土地租赁合同无效后的返还财产数额如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，法律规定的无效合同处理基本原则是返还财产和赔偿损失，其中需要返还的财产是合同当事人基于合同所取得。租赁合同作为一种具体的合同类型，在适用法律规定进行返还财产处理时有其特殊性。就本案而言，出租人收取的承租人的财产有形具体，对被上诉人应当返还的数额不存在异议。而承租人基于合同实际占有租赁物期间所获得的利益虽然客观存在，却并非有形财产，无法具体返还，根据上述法律规定，只能折价方式进行补偿，支付占有使用费正是这种折价补偿方式的体现。一审法院根据本案具体情况，参照考量了双方合同约定及履行等因素，酌情采用30年分摊的计算方式确定承租人即上诉人应当折价补偿的数额，没有超出法律规定的处理原则。本案被上诉人在诉讼中已经明确抗辩主张抵扣土地占用费，且如上所述，确定折价补偿并未超出本案无效合同返还处理的同一法律关系内容，一审法院据此作出处理并无不当，上诉人提出关于未经被上诉人主张抵销，就判决抵销和扣减应当返还的土地转让款，程序违法的上诉理由也不能成立。 综上所述，一审认定事实及适用法律正确，处理结果无明显不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人贾先柱、杜红平负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十二月十九日 书记员 赵雅婷