山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3600号 上诉人（原审被告）：泰安市大展城市发展有限公司。住所地：泰安市东岳大街57号。 法定代表人：王兴建，执行董事。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张刚，男，1986年12月13日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 上诉人泰安市大展城市发展有限公司（以下简称大展公司）因与被上诉人张刚商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大展公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋已经在2018年1月17日达到约定的交付条件并通知被上诉人，被上诉人迟延接收房屋，应当自行承担损失；2、房屋迟延16日达到约定交付条件是由于不能归责于上诉人的原因造成的，根据合同约定，上诉人对此不应承担逾期交房的违约责任。 被上诉人张刚辩称，一审认定事实实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人张刚向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（自2018年1月1日起是实际满足交房条件之日止，暂计算至2018年3月17日的逾期交房违约金为3799元）。二、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月1日，原告张刚（乙方、买受人）、案外人朱慧与被告大展公司（甲方、出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：认购房屋：大展鸿府第2号楼2单元22层2202号房，房屋代码为443065，该商品房预测建筑面积101.55平方米；房屋价格为：单价为4797.28元/平方米，总金额为487164元；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明、该商品房验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的。除上述合同规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方在合同补充协议中约定，购房合同中所称“该商品房经验收合格”，指的是出卖人按照国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定验收合格。 合同签订后，原告依约向被告支付房款共计499904元。原被告于2018年3月18日办理房屋交接手续。 另查明，2018年1月17日，涉案房屋验收合格。 庭审中，被告称向原告发出交房通知时，涉案房屋已经符合交房条件。为此被告提供《建设工程竣工验收报告》一份，有建设、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格材料；《建设工程竣工规划核实合格证》一份；《大展鸿府入住通知书》一份，载明被告要求原告于2018年1月2日前来办理交房手续。原告质证称通知交房时及实际收房时都没有看到建设公司设计和合同约定的资料，也没有看到《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划核实合格证》，因未达到交房条件，原告拒绝收房。根据合同第十条的约定，商品房交付时应当符合第二条及第四条所列的条件，第二条和第四条之间是顿号。也必须满足第二条，也就是说商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。对此被告认为补充协议第七条第二款、第三款，仅约定“该商品房经验收合格”。 被告称延期交房的原因是该小区市政配套设施不到位，属于合同约定的免责事项。为此，其提供2016年3月29日、2016年3月30日、2017年1月6日缴纳城市基础设施配套费的发票三份；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设管理有限公司于2018年12月11日出具的证明一份，证实大展鸿府项目一期工程（2、4、6、8、10号及幼儿园等）的供水、供热工程，由市城区负责自来水供水、供热的共用实业单位指派施工单位施工，由于施工单位自身原因，施工进度严重超期，至今没有完成工程竣工验收。原告主张涉案房屋不符合交房条件，是因为被告的原因，而不是政府政策所致。 被告提供泰安万朝洲际物业管理有限公司出具证明一份，拟证实其已于2018年1月20日将建设工程竣工验收报告复印件张贴于小区内每个单元门。原告质证称对真实性无异议，但称没有收到通知。 一审法院认为：原告张刚与案外人朱慧、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，且应符合合同约定的交房条件。被告于2018年1月17日取得建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成了竣工验收，已超过了合同约定的交房日期。被告以合同中约定“由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期”为由可延期交房，但合同中同时约定“出卖人在发生之日起30日内告知买受人”，由于被告未提供证据证实在上述事由发生之日起30日告知了买受人，且涉案房屋验收合格是2018年1月17日，因此被告辩称逾期收房责任不在被告，而在原告，理由不成立，一审法院不予采纳。在具备交房条件后被告负有及时通知原告收房的义务，被告虽提供物业公司的证明，载明2018年1月20日张帖到各单元门口，但原告以没有收到通知为由提出异议，且被告亦未提供充足证据证实其履行了通知义务，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉求，一审法院予以支持。被告的上述抗辩理由证据不足，一审法院不予采纳。故自约定的交房期限届满次日即2018年1月1日起，计算至2018年3月17日止，共76天，因此逾期交房违约金为499904元×0.1‰×75天=3799元，故对原告的该诉求，一审法院予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金应计算至实际满足交房条件之日止，因缺乏依据，对此一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告泰安市大展城市发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张刚违约金3799元；二、驳回原告张刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告泰安市大展城市发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交（2019）鲁0902民初1926号民事判决各一份，证实因政府治理环保导致楼房施工期间停工67天，可以延期交房67天，即使被上诉人主张的违约成立，也应当扣除67天的违约金。被上诉人对该证据不予认可，认为不能证实上诉人主张的证明对象。本院认为，上诉人提交的证据，从内容看，并不能证实被上诉人在实际收房之前，上诉人已经按照合同约定通知被上诉人接收符合约定条件的涉案房屋，同时，上诉人所主张的停工67天，系因上诉人未履行相应的环保义务致使停工，不属于上诉人可以免遭的情形，上诉人所提交的民事判决，不能证实其诉讼主张，本院不予采信。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据合同约定，上诉人应当在2017年12月31日前向被上诉人交付涉案商品房，且应符合合同约定的交房条件。上诉人于2018年1月7日通知被上诉人交房，已经超过了合同约定的交房日期，且未能提供合同约定的规划验收批准和建筑工程竣工验收备案证明等文件，此时上诉人尚不具备交房条件，被上诉人有理由拒绝收房。上诉人主张涉案房屋已经在2018年1月17日达到约定的交付条件并通知被上诉人，被上诉人迟延接房屋，应当自行承担损失，对此本院认为，2018年1月20日，上诉人通过采取在涉案楼房各单元门口张帖通知的方式，并不符合合同约定的通知方式，且此时被上诉人尚未入住，被上诉人否认收到该通知符合常理，除此之外，上诉人并无其他证据证实2018年1月17日后曾通知被上诉人收房，同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，涉案工程于2018年2月7日才经规划核实合格，上诉人主张其2018年1月17日已达到交房条件明显与事实不符，而且上诉人至今也未能提交涉案工程已经竣工验收的备案证明，因此，对上诉人的上述主张，本院不予支持。上诉人主张房屋迟延16日达到约定交付条件不能归责于上诉人，上诉人对此不应承担逾期交房违约责任，并在一审提交《供热专项配套费和配套工程建设协议》；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明，2018年11月30日《泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要》，2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单等证据予以证实，而从以上证据内容看，并不符合双方合同第十条约定的延期条件，上诉人以此主张免责证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安市大展城市发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十二月十一日 书记员  王 琳