湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4973号原告：湖南桑植农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L6C6X7E，住所地湖南省桑植县澧源镇文明西路38号。法定代表人：高红玲，董事长。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：龚坤，男，1995年12月14日出生，住湖南省张家界市永定区，现住张家界市永定区。委托诉讼代理人：李维英，女，1967年8月13日出生，土家族，系被告龚坤的母亲，住湖南省张家界市永定区。代理权限为特别授权。被告：张家界越宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800663998166C，住所地张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔一组。法定代表人：薛晓颖，执行董事。委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：薛晓颖，女，1978年4月27日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司（以下简称桑植农商行）与被告龚坤、张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称为“张家界越宏房产公司”）、薛晓颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑植农商行的委托诉讼代理人熊志刚，被告龚坤的委托诉讼代理人李维英，被告张家界越宏房产公司、薛晓颖的委托诉讼代理人何宗信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑植农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告龚坤按3600元/㎡的价格，立即向原告支付购房尾款255000元，并按日万分之一的标准计算，按合同的约定从起诉之日起给原告支付逾期付款的违约金，至付清购房尾款之日止；2.判令被告张家界越宏房产公司、薛晓颖立即共同向原告支付已经收取被告龚坤支付给被告薛晓颖的首付款171387元、差价款102921元，并支付资金占用期间的利息；3.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：位于张家界市永定区的江畔佳苑住宅小区系由被告张家界越宏房产公司开发的。被告张家界越宏房产公司在开发过程中，因资金周转困难向原告前身—桑植县农村信用合作联社借款，后因无法偿还借款本金及利息，原告将被告张家界越宏房产公司诉至张家界市中级人民法院，案号为（2014）张中民二初字第14号。在该诉讼过程中，原告与被告张家界越宏房产公司达成一致调解意见，由市中院作出（2014）张中民二初字第14号民事调解书。此后，被告张家界越宏房产公司未按调解书确定的履行期限主动履行金钱给付义务。原告遂向市中院申请强制执行，案号为（2014）张中执字第44号，在此案执行过程中，经市中院主持调解，原告与被告张家界越宏房产公司达成以物抵债协议，市中院据此作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，被告张家界越宏房产公司以其开发的江畔佳苑住宅小区24套房屋抵偿其在原告处所欠的借款本金及利息（其中包含1栋902号房）。根据《物权法》第28条之规定，原告取得上述24套房产的物权，并办理了上述不动产的预告登记及网签手续。2017年8月14日，被告龚坤与被告张家界越宏房产公司签订《张家界市商品房预售合同》，购买江畔佳苑住宅小区1栋902号房，房屋建筑面积145.63㎡，单价为2900元／㎡，但被告张家界越宏房产公司的经办人被告薛晓颖，实际按3600元／㎡的价格，于2017年8月14日向被告龚坤收取购房首付款171387元和差价款102921元。上述款项均由被告龚坤转账至被告薛晓颖的个人账户，被告薛晓颖一直未向原告支付。另双方约定的按揭贷款银行为“中国农商银行股份有限公司张家界分行”。现被告张家界越宏房产公司、被告薛晓颖对于已经收取的被告龚坤支付的首付款、差价款，无正当理由拒不向原告支付，且被告薛晓颖在合同成立时为被告张家界越宏房产公司的工作人员，代收的购房款及差价款均进入其个人账户，故被告张家界越宏房产公司、被告薛晓颖应当共同向原告支付已经收取的由被告龚坤支付的首付款171387元和差价款102921元。因被告龚坤与被告张家界越宏房产公司约定的按揭贷款银行不存在，该条款实际不能履行，故原告要求被告龚坤一次性支付剩余购房款255000元。请人民法院查清案情，支持原告的全部诉讼请求。被告龚坤辩称：原告要求被告龚坤支付购房尾款255000元与实际需支付尾款数额不相符。被告龚坤在商品房买卖合同中没有任何违约行为，原告要求按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准支付逾期付款的违约金没有事实和法律依据，纯属无理要求。同时原告要求被告龚坤承担诉讼费，也没有事实和法律依据，纯属无理要求。2019年11月6日，张家界测绘院公布的江畔佳苑l栋1单元902号房实际面积为122.49㎡。合同面积有125.71㎡，合同面积与实际面积相差3.22㎡，按原告说的单价3600元/㎡算，总计为11592元。被告龚坤要求将面积差和差价款102921元，总计114513元，作为尾款抵给原告。2019年6月28日，在永定区人民法院判决前以及判决后，原告以及委托方被告薛晓颖从未通知被告龚坤交纳尾款，被告龚坤不存在违约。购房合同明确约定购房尾款由桑植农村信用社（注：桑植农村信用联社简称桑植农村信用社，也就是现在的原告）提供银行按揭，原告一直没提供，被告龚坤在人民银行中信用评定没有任何不良记录，被告龚坤完全有资格进行银行按揭。原告一房二卖的行为严重违约，被告龚坤要求原告按合同法相关规定支付违约金。总之，被告龚坤在商品房买卖合同中没有任何违约行为，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告张家界越宏房产公司、薛晓颖共同辩称：（1）本案的购房户龚坤没有逾期付款，也没有违反签订的《张家界市商品房预售合同》，被告龚坤不存在违约，也不应承担违约责任。在本案所涉及的抵债的商品房销售过程中，桑植农商行多次给张家界越宏房产公司的负责人及薛晓颖承诺，对此批房屋的购房户办理按揭，可是被告龚坤签了合同、交了首付款后，桑植农商行不给他们办理按揭。被告龚坤等购房户多次到桑植农商行找了桑植农商行的法定代表人李文闯以及张劲松、熊鹤峰，还有的购房户到公安机关报了案，可见本案真正的违约是桑植农商行。（2）本案所涉及的龚坤首付购房款的欠款完全是桑植农商行失职造成的，因为被告张家界越宏房产公司和薛晓颖在2017年10月12日至10月16日的几天内存入了桑植农商行指定办理的薛晓颖账户的购房款2545000元，这些钱就包含了被告龚坤购房所交的购房款。被告张家界越宏房产公司和薛晓颖及其法律顾问，以及本案的公安、法院的办案人员都要求桑植农商行把这些购房户的购房款收取，可是桑植农商行一直不收取被告龚坤的购房款（首付），导致本案的资金流失。因此，被告龚坤的购房款（首付）欠款，完全是桑植农商行失职造成的，如果桑植农商行在2017年10月以后把他们的购房款（首付）划走、收取，就不会有今天的欠款纠纷，可见桑植农商行在这个问题上有重大过错责任。（3）被告薛晓颖是张家界越宏房产公司的商品房销售部经理。2015年初，张家界越宏房产公司主要负责人在离开张家界后，公司的法定代表人邹越安排薛晓颖为公司驻张家界市的留守人员，负责公司的尾盘工作。邹越同时交代桑植农商行把抵偿的这批房屋委托给薛晓颖销售，还要求把销售所收到的购房款先垫付用于公司房屋按揭款。被告薛晓颖从2014年1月至2019年4月底共交纳另外17户的按揭款348万余元，支付了公司欠款340万元，支付了公司拖欠的施工队工程款50余万元，支付张家界市房地产管理局网络服务费30000余元，支付了人民法院诉讼费，执行费41000余元。这些支出费用的资金来源，一是收取的这一批抵偿房屋的购房款，二是民间借贷，三是自己家里母亲的拆迁款。因此，被告薛晓颖在本案事实所涉及的行为，是一种职务行为，薛晓颖个人不承担责任。（4）本案不存在薛晓颖“公款私存”的事实情形。2012年张家界越宏房产公司的多个银行账户都被法院查封冻结。但因为被告张家界越宏房产公司要运转，于是在无可奈何的情况下，经公司研究决定由公司财务负责人黄荣富带薛晓颖到东门桥的建设银行和农业银行，用薛晓颖身份证办理了两张金卡，主要是用于公司财务的收支。至于2017年9、10月期间，薛晓颖用自己的身份证在桑植农商行办理的银行卡，存了250多万元的购房款，这完全是桑植农商行要薛晓颖这么做的，要薛晓颖把收取的购房款存到这个卡上。（5）关于本案所涉及的“差价款”，该“差价款”不是房价，不是购房款，也不是调整补偿房价。本案的“差价款”是由张家界越宏房产公司与购房人协商收取的，其收款是根据相关商品房销售的法规、而与当事人协商收取的，其原则是“多退少补”的原则，这种收取的差价包括办证费、维修基金、交纳物业管理闲置费用以及佣金等等，也都是依法依规收取的。（6）被告龚坤交付的购房首付款，李锡正已领走了每户5000元的销售商品房的酬金,这是桑植农商银行张劲松副总经理决定和承诺的，并已给付。因此在结算龚坤的购房首付款，应扣除这5000元。综上所述，被告张家界越宏房产公司和薛晓颖不应当承担资金占用期间的利息，两被告更不承担连带责任。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、根据张家界市中级人民法院于2014年10月20日作出的（2014）张中执字第44号执行裁定书的裁定，被告张家界越宏房产公司以其开发所有位于张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔的房产24套以2500元/平方米单价抵偿给原告（包括本案诉争的被告龚坤购买的1栋902号房屋）。事后，原告便委托被告张家界越宏房产公司代为对外销售该24套房产。2、2017年8月14日，被告张家界越宏房产公司与被告龚坤签订了《张家界市商品房预售合同》一份，该合同约定：（1）被告张家界越宏房产公司将江畔佳苑住宅小区1栋1单元902号房屋出售给被告龚坤；（2）按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）2900元/㎡，总金额为426387元，其中套内建筑面积125.71㎡，公共部位及公用房屋分摊建筑面积21.32㎡；（3）首付款（含定金）171387元，于2017年8月14日支付，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款171387元，余款250000元向湖南桑植农商银行申请贷款；（4）买受人如未按合同约定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（5）以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付。2、合同签订后，被告龚坤已按合同约定将本案诉争的房屋首付款171387元和差价款102921元（共计274308元）全部支付给被告薛晓颖，并且，被告薛晓颖将该款全部存入其在原告处开设的个人银行账户中，但至今没有将该款支付给原告。3、被告张家界越宏房产公司与被告龚坤办理了业主交接手续后，被告龚坤现已在本案诉争的房屋里居住。4、本案诉争的24套房产（包括被告龚坤购买的1栋902号房屋）已在房屋管理部门办理了不动产预告登记和网签手续。5、被告张家界越宏房产公司成立于2007年8月20日，法定代表人为邹越，被告张家界越宏房产公司与被告龚坤签订《张家界市商品房预售合同》时，薛晓颖为张家界越宏房产公司的商品房销售部经理。2018年7月19日，被告张家界越宏房产公司的法定代表人变更为被告薛晓颖。6、2017年3月前，原告桑植农商行由张劲松负责24套抵债房屋的处置，2017年3月以后，由熊鹤峰接替张劲松负责抵债房屋的处置。2017年11月21日，张劲松在张家界市的询问材料中表明，其在口头委托给被告张家界越宏房产公司销售抵债房屋时，准许被告张家界越宏房产公司以其开发商的名义进行售卖，涉及的按揭付款购房的情况，商量好全部到原告桑植农商行进行按揭；原告桑植农商行为了控制被告薛晓颖已经收取的购房款，要求被告薛晓颖在原告桑植农商行开立一个账户，并打入了250多万元的购房款项，被告薛晓颖向原告桑植农商行申请冻结，原告桑植农商行执行了冻结。7、2017年9月20日，被告薛晓颖在原告桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元（薛晓颖收取的其经办的17套房屋的购房款），后经法院执行和抵扣秦玉霞、张玉玲房款之后，该账户上已经没有钱了。8、2019年12月3日，李锡正从被告张家界越宏房产公司领取了1栋302号、902号、1403号房屋的佣金15000元，并给被告张家界越宏房产公司出具领条一份。判决的理由与结果本院认为，原告桑植农商行与被告龚坤、张家界越宏房产公司、薛晓颖房屋买卖合同纠纷一案，双方争议的焦点是：（1）被告龚坤给被告薛晓颖支付购房差价款是否应当计算为本案诉争的购房款；（2）被告张家界越宏房产公司销售房屋时给他人支付的佣金是否应当抵扣支付给原告的购房款；（3）被告龚坤是否应当给原告支付剩余的购房款，并承担逾期付款的违约金；（4）被告张家界越宏房产公司、薛晓颖是否应当共同给原告支付被告龚坤已交纳的首付款和差价款，并支付资金占用期间的利息；一、被告龚坤给被告薛晓颖支付购房差价款是否属于本案诉争的购房款。因被告龚坤给被告薛晓颖支付购房首付款后，又给被告薛晓颖支付了购房差价款，并且，被告龚坤也认为该差价款属于房屋面积的差价款，故本案诉争的差价款应当属于本案诉争的购房款。被告张家界越宏房产公司、薛晓颖有关被告龚坤给被告薛晓颖支付的差价款属于包括办证费、维修基金、交纳物业管理闲置费、佣金等费用，不属于购房款的辩称意见，理由不正当，没有证据佐证，也不符合法律规定，本院不予采纳。因此，被告龚坤给被告薛晓颖支付的购房差价款应当属于本案诉争的购房款。二、被告张家界越宏房产公司销售本案诉争房屋时给他人支付的佣金是否应当抵扣支付给原告的购房款。虽然，原告桑植农商行与被告张家界越宏房产公司之间存在委托法律关系，但双方并没有签订书面委托合同，被告张家界越宏房产公司在代为销售过程中，是否需要雇佣其他人并支付相关佣金，双方没有任何相关约定，并且，被告张家界越宏房产公司没有提交证据佐证其给他人支付的佣金是否应当抵扣本案诉争购房款的事实。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告张家界越宏房产公司、薛晓颖称给其他人支付的佣金5000元应当抵扣本案诉争购房款的辩称意见，本院不予采纳。三、关于被告龚坤是否应当给原告支付剩余的购房款，并承担逾期付款的违约金。因原告桑植农商行依法取得本案诉争24套房屋的所有权后委托被告张家界越宏房产公司代为对外销售该24套房产（包括被告龚坤购买的1栋902号房屋），故原告桑植农商行与被告张家界越宏房产公司之间存在委托法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，被告张家界越宏房产公司与被告龚坤签订的本案诉争的《张家界市商品房预售合同》，能够直接对原告桑植农商行和被告龚坤具有约束力。根据本案诉争的《张家界市商品房预售合同》的约定，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付，虽然双方并未办理银行按揭手续，但被告龚坤应当履行将剩余房款支付给原告桑植农商行的义务，故被告龚坤应当给原告支付剩余的购房款。由于双方没有按照合同约定办理银行按揭手续，从而导致被告龚坤没有以银行按揭的方式给原告支付剩余房款，并且，本案诉争的房屋未能办理银行按揭手续是否被告龚坤违反合同约定造成的，原告没有提交相关证据予以佐证，故原告要求被告龚坤支付逾期付款违约金的诉讼请求，证据不足，也不符合双方的合同约定和法律规定，本院不予支持。四、关于被告张家界越宏房产公司、薛晓颖是否应当共同给原告支付被告龚坤已交纳的首付款和差价款，并支付资金占用期间的利息。虽然，原告桑植农商行与被告张家界越宏房产公司没有签订书面委托合同，但双方之间存在委托法律关系是客观存在的事实。被告张家界越宏房产公司受原告桑植农商行的委托与被告龚坤签订了本案诉争的《张家界市商品房预售合同》，并由被告张家界越宏房产公司的工作人员被告薛晓颖收取了购房款，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第四百零四条关于“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”的规定，被告张家界越宏房产公司应当将其收取的被告龚坤支付的购房首付款171387元和差价款102921元（共计274308元）支付给原告桑植农商行。虽然，被告薛晓颖收取本案诉争购房款的行为属于被告张家界越宏房产公司的职务行为，但是，被告薛晓颖将本案诉争的购房款收取后，在被告张家界越宏房产公司和原告桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在原告桑植农商行的个人账户中，至今没有支付给原告桑植农商行，因此，原告桑植农商行有权请求薛晓颖交付该购房款。综上，被告张家界越宏房产公司、薛晓颖应当共同给原告支付被告龚坤已交纳的购房首付款和差价款共计274308元。被告薛晓颖将本案诉争的购房款收取后，在被告张家界越宏房产公司和原告桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在原告桑植农商行的个人账户中后（当时存有250多万元的购房款项），并且，被告薛晓颖向原告桑植农商行申请了冻结，原告桑植农商行也执行了冻结，故原告桑植农商行完全能够与被告薛晓颖进行结算确认后，从被告薛晓颖的个人银行账户中提取相关购房款项。然而，因原告桑植农商行自己未及时与被告薛晓颖进行结算提取，从而导致被告薛晓颖该账户上的款项被法院执行和抵扣案外人的房款，原告桑植农商行自己存在过错。因此，原告桑植农商行以自己不能擅自提取被告薛晓颖该账户上的款项为由，要求被告张家界越宏房产公司、薛晓颖应当共同支付资金占用期间利息的诉讼请求，理由不充分，也不符合客观事实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚坤给原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑1栋902号房屋的剩余购房款255000元；二、被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖共同给原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑1栋902号房屋的首付款和差价款共计274308元；以上一、二项，定于本判决生效后30日内履行完毕；三、驳回原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9094元，减半收取4547元，由被告龚坤负担2183元，由被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖共同负担2364元。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇一九年十二月二十日书记员 郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。