安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7929号上诉人（原审原告）：刘天恒，女，1972年4月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李勇，上海申藴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。上诉人（原审原告）：殷嘉禾，女，1993年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李勇，上海申藴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，安徽信拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路297号，统一社会信用代码91340100667947577B。法定代表人：高涵，董事长。委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许逸薇，安徽安泰达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：合肥万科商业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区淝河东街2号万科城市公馆B区商业1#401-409室，统一社会信用代码91340100098209397P。法定代表人：王昂，董事长。委托诉讼代理人:应飞，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人刘天恒、殷嘉禾及上诉人合肥一航万科地产有限公司（以下简称一航万科公司）与被上诉人合肥万科商业管理有限公司（以下简称万科商管公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘天恒、殷嘉禾上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判一航万科公司与万科商管公司共同赔偿因房屋渗水问题导致延迟收房损失10万元、租金减少损失26万元（按每月租金损失1万元，自2017年5月1日起，暂计至2019年6月30日，顺延计至房屋渗水修复之日止）。事实与理由：1.一航万科公司应赔偿迟延收房损失10万元。一审认定延迟收房损失每月15000元的标准是比照刘天恒、殷嘉禾与案外人订立的房屋租赁合同约定的租金标准。在房屋渗水问题没有修复的情况下，刘天恒、殷嘉禾为避免损失进一步扩大，将涉案房屋出租，但价格明显低于正常价格，一审法院应当比照房屋正常价格来确定损失。从返租协议可以看出，涉案房屋返租期内月租金为2.6万元，2017年1月1日至2017年5月1日期间的延迟收房损失至少也有2.6万元×4个月，刘天恒、殷嘉禾仅主张10万元，应当得到支持。2.一航万科公司应赔偿2017年5月至2019年6月因房屋渗水导致的租金减少损失26万元，并按照每月租金损失1万元顺延计算。评估公司认为渗水对租金的影响无法量化，但不代表渗水对租金没有影响，一审法院应当使用自由裁量权，酌定渗水给刘天恒、殷嘉禾造成的租金减少损失。3.万科商管公司应当与一航万科公司共同承担赔偿责任。刘天恒、殷嘉禾购买房产时，必须按照一航万科公司的指定将涉案房产无偿交给一航万科公司安排的公司承租运营，故涉案房产的买卖合同与租赁合同的权利义务是紧密相连的，应合并审理。万科商管公司作为承租人，应与一航万科公司共同承担赔偿责任。综上，请求二审法院查清事实，判如所请。一航万科公司辩称，1.一审认定因交付房屋存在质量问题，致使刘天恒、殷嘉禾迟延四个月收房，是错误的。首先，一航万科公司已按期交付符合合同约定的房屋。涉案房屋于2013年12月5日经验收合格，并于2013年12月20日取得《建设工程规划许可证（正本）》，一航万科公司立即通知刘天恒、殷嘉禾办理交房手续。其次，刘天恒、殷嘉禾签署了房屋交接单及钥匙签收单，办理了房屋交接手续，实际接收案涉房屋。一航万科公司不存在延迟交付。第三，刘天恒、殷嘉禾与抟风公司（以下简称抟风公司）签订了租赁合同，于2014年1月21日将涉案房屋交由抟风公司使用，租赁期满应由承租人负责返还房屋。本案中，经抟风公司授权，万科商管公司于租赁期满通知了刘天恒、殷嘉禾交还涉案房屋，一航万科公司不负有交还房屋的义务，更谈不上延迟交付。2.一审判决适用法律错误，一航万科公司已按约履行了合同义务，不应承担违约责任。刘天恒、殷嘉禾与一航万科公司只存在房屋买卖合同关系，一航万科公司只需依据买卖合同履行合同义务。刘天恒、殷嘉禾与抟风公司成立租赁关系，应由抟风公司负责交还房屋，并保持房屋及设施设备的正常使用状态。一航万科公司非租赁合同的当事人，一审法院判决延迟收房的损失混淆了两种法律关系。3.刘天恒、殷嘉禾认为随着时间增长，房租也会涨价，没有事实依据。一航万科公司并不存在迟延交付房屋的情形，更不用谈如何量化损失。房租的确定与所处商场状态密不可分，时间增长并不必然导致房租增加，返租协议中的月租金与刘天恒、殷嘉禾自己出租房屋的租金也没有可比性。刘天恒、殷嘉禾以租金上涨为由要求高昂的延迟收房损失和租金减少损失，没有任何依据。万科商管公司辩称，1.万科商管公司只受让了抟风公司与刘天恒、殷嘉禾签订租赁协议项下的权利，无需承担义务。2014年10月17日抟风公司出具授权书，明确抟风公司将在租赁协议中的全部权利转给万科商管公司享有。万科商管公司没有承继义务，也没有就涉案房屋享有任何收益，承租方的义务仍由抟风公司承担。2.万科商管公司已于2016年11月1日通知刘天恒、殷嘉禾返还房屋，刘天恒、殷嘉禾称逾期交房无事实依据。3.刘天恒、殷嘉禾已将涉案房屋出租给他人正常经营，其主张赔偿延迟收房损失、租金减少损失没有事实依据。刘天恒、殷嘉禾已将涉案房屋出租给陈世光用于经营网咖，陈世光于2017年4月29日对涉案房屋进行装修，开业后经营良好。该租金标准也是刘天恒、殷嘉禾与陈世光根据市场协商确定，不存在租金减少损失。万科商管公司已按期通知交还房屋，此后刘天恒、殷嘉禾自行闲置的损失应由其自行承担。一航万科公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回刘天恒、殷嘉禾主张逾期交房损失的诉请。事实与理由：1.一审认定因交付房屋存在质量问题，致使刘天恒、殷嘉禾迟延四个月收房，是错误的。首先，一航万科公司已按期交付符合合同约定的房屋。涉案房屋于2013年12月5日经验收合格，并于2013年12月20日取得《建设工程规划许可证（正本）》，一航万科公司立即通知刘天恒、殷嘉禾办理交房手续。其次，刘天恒、殷嘉禾签署了房屋交接单及钥匙签收单，办理了房屋交接手续，实际接收案涉房屋。一航万科公司不存在延迟交付。第三，刘天恒、殷嘉禾与抟风公司（以下简称抟风公司）签订了租赁合同，于2014年1月21日将涉案房屋交由抟风公司使用，租赁期满应由承租人负责返还房屋。本案中，经抟风公司授权，万科商管公司于租赁期满通知了刘天恒、殷嘉禾交还涉案房屋，一航万科公司不负有交还房屋的义务，更谈不上延迟交付。2.一审判决适用法律错误，一航万科公司已按约履行了合同义务，不应承担违约责任。刘天恒、殷嘉禾与一航万科公司只存在房屋买卖合同关系，一航万科公司只需依据买卖合同履行合同义务。刘天恒、殷嘉禾与抟风公司成立租赁关系，应由抟风公司负责交还房屋，并保持房屋及设施设备的正常使用状态。一航万科公司非租赁合同的当事人，一审法院判决延迟收房的损失混淆了两种法律关系。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。刘天恒、殷嘉禾辩称，从返租协议、合同终止协议书及授权书的内容可以看出，刘天恒、殷嘉禾从一航万科公司处购买房产，要想成立买卖合同就必须接受与一航万科公司指定的第三方签订租赁合同。涉案房产买卖合同与租赁合同是相互承接的，签订租赁合同是为了实现买卖合同的目的，买卖合同是租赁合同成立的基础，因此买卖合同和租赁合同应在本案中合并审理，不应区分。一航万科公司是实际委托人，无论是抟风公司还是万科商管公司都是接受一航万科公司的委托来履行名义上的租赁合同，因此一航万科公司不仅应承担买卖合同的权利义务，还应承担租赁合同的权利义务。刘天恒、殷嘉禾要求一航万科公司承担延迟交房的损失不违反法律规定。万科商管公司述称，同意一航万科公司上诉意见。刘天恒、殷嘉禾向一审法院起诉请求：1.一航万科公司、万科商管公司立即赔偿刘天恒、殷嘉禾逾期交房损失10万元按照月租金2.5万元（自2017年1月1日至2017年5月1日止）；2.一航万科公司、万科商管公司立即赔偿刘天恒、殷嘉禾因交付房屋不符合合同约定给刘天恒、殷嘉禾造成的租金减少损失；3.一航万科公司、万科商管公司立即修复房屋存在的渗水问题；4.一航万科公司、万科商管公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月30日，甲方（出卖人）一航万科公司与乙方（买受人）刘天恒、殷嘉禾签订《协议书》一份，就乙方为获得甲方开发的合肥万科红广场的购房优惠、乙方承诺将所购买房屋无偿交付给甲方指定的抟风公司经营一定期限等相关事宜，达成协议，双方约定：乙方购买一航万科公司开发的位于合肥市望江西路金色名郡商304室房产，建筑面积503.14平方米；乙方同意甲方将其购买的上述房屋，无偿交给甲方指定的抟风公司经营3年，自甲、乙双方在买卖合同中约定的交房期限之日起计算；房屋价格的优惠约定有甲方给予乙方的优惠为总房价的18%，合计958904元作为实际优惠金额，该优惠金额将在双方签订的买卖合同总价中一次性予以扣除。以上优惠适用范围仅适用于乙方购买该房房款，不包括其他任何附属及配套费用。乙方向抟风公司交付房屋的期限，为甲乙双方在买卖合同中约定的交房期限等。后，出租方（以下简称甲方）刘天恒、殷嘉禾与承租方（以下简称乙方）抟风公司签订了《租赁协议》，约定：租期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金及支付方式为由于商业前期需要培育，为使得市场长期繁荣，获得后期长远利益，甲方自愿免收乙方租赁期内的全部租金，以支持乙方对市场的培育；租赁期间相关费用为乙方或实际承担人负责交纳；房屋维修与使用约定有在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任和费用，均由甲方负责等。合同还进行了其他约定。2012年11月23日，出卖人一航万科公司与买受人刘天恒、殷嘉禾签订《商品房买卖合同》，合同约定：交付期限为2013年12月31日前，交付条件为取得《建设工程规划许可证（正本）》；出卖人逾期交房违约责任约定有出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金等；保修责任约定为买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内发生的质量问题，出卖人应当履行保修的义务等；合同还对房屋的位置、价款等进行了约定。刘天恒、殷嘉禾按约定支付了房款。2014年1月21日，刘天恒、殷嘉禾与一航万科公司办理房屋交接手续，领取了钥匙、住宅使用说明书等资料。刘天恒、殷嘉禾将所购房屋交由抟风公司使用。一审法院另查明：2013年8月26日，出租方一航万科公司与承租方合肥点今投资管理有限公司、担保方抟风公司签订《租赁合同》，就位于合肥市望江西路金色名郡商304室房产出租事宜达成一致。2014年10月16日，甲方一航万科公司与乙方合肥点今投资管理有限公司、丙方抟风公司签订《合同终止协议书》，甲乙丙三方一致同意解除三方的租赁合同。2014年10月17日，抟风公司出具《授权书》一份，抟风公司案涉房产的租赁权益授权由万科商管公司行使，万科商管公司获得实际租赁权。2016年11月1日，万科商管公司向刘天恒、殷嘉禾发出了《交还通知书》，言明于2016年12月20日前开始交还房屋。2017年5月5日，刘天恒、殷嘉禾委托安徽信拓律师事务所向一航万科公司发出《律师函》一份，言明，商铺存在墙面渗水严重、已不是购房时封闭式商业广场等问题未予解决，无法满足交付使用条件等……，我方只能于2017年5月1日暂时接收了存在问题的上述商铺等。一审法院再查明：出租方（以下简称甲方）刘天恒与承租方陈世光（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市望江西路金色名郡商304室；租期自2017年5月10日至2019年5月9日；月租金15000元等。2018年5月17日，依刘天恒、殷嘉禾的申请，一审法院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案房屋是否存在质量问题（墙体渗水等）进行鉴定。2018年10月10日，该站出具《合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水原因鉴定意见书》一份，鉴定意见：金色名郡商304室墙体和现浇板渗水主要与屋面变形縫部位防水失效，外墙窗框安装存在质量缺陷以及烟道处处理不当等因素有关，渗水导致室内墙体和屋面板潮湿霉变，影响正常使用，应进行处理。2019年1月17日，依刘天恒、殷嘉禾的申请，一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对因房屋渗水造成的租金损失（2017年5月1日至2019年1月11日）进行司法鉴定。2019年4月9日，该公司向一审法院出具《委托材料退回说明函》，言明“渗水对其租金的影响无法进行量化”，将一审法院委托事项予以退回。一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。刘天恒、殷嘉禾与一航万科公司自愿签订《商品房买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当切实履行。一航万科公司应当依合同约定向刘天恒、殷嘉禾交付质量合格的房屋，一航万科公司交付的房屋存在渗水问题，属房屋质量问题，且在保修期内，刘天恒、殷嘉禾诉请一航万科公司予以修复，于法有据，应予以支持。因一航万科公司交付房屋存在质量问题，致使刘天恒、殷嘉禾迟延四个月(即自2017年1月1日至2017年5月1日)收回房屋，给刘天恒、殷嘉禾造成一定的损失，一航万科公司应予以赔偿，比照刘天恒、殷嘉禾与案外人签订《房屋租赁合同》月租金约定，一审法院认为，一航万科公司应赔偿刘天恒、殷嘉禾迟延收房损失60000元（15000元/月×4个月），刘天恒、殷嘉禾上述诉请，于法有据，予以支持；刘天恒、殷嘉禾诉请一航万科公司应赔偿渗水导致的租金减少损失，无事实依据，不予以支持；刘天恒、殷嘉禾又诉请万科商管公司与一航万科公司共民承担责任，因刘天恒、殷嘉禾与万科商管公司并无合同关系，依据合同相对性原则，故刘天恒、殷嘉禾诉请无事实依据，不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、合肥一航万科地产有限公司于判决生效之日起三十日内修复刘天恒、殷嘉禾所有的位于合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水问题；二、合肥一航万科地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘天恒、殷嘉禾所有的位于合肥市望江西路金色名郡商304室因房屋渗水问题导致迟延收房造成的损失60000元；三、驳回刘天恒、殷嘉禾的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由合肥一航万科地产有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为各方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，一航万科公司作为出卖人有义务向刘天恒、殷嘉禾交付质量合格的房屋。依据安徽省建筑工程质量第二监督监测站出具的鉴定意见书，涉案房屋渗水是由于施工质量存在一定缺陷，一航万科公司在保修期内有予以维修的责任。刘天恒、殷嘉禾与抟风公司的租赁合同届满后，由于涉案房屋存在渗水严重的情形，影响了刘天恒、殷嘉禾的正常使用，一航万科公司对此存在过错，应当赔偿由此造成的相关损失。一航万科公司在无证据表明系因抟风公司的不当使用致使房屋出现渗水的前提下，主张不予赔偿渗水导致的损失，缺乏依据，本院不予支持。一审法院参照刘天恒、殷嘉禾与案外人订立的租赁合同的租金标准确定渗水导致的损失60000元，并无不当，本院予以维持。关于刘天恒、殷嘉禾主张的租金减少损失问题。刘天恒、殷嘉禾在接受案涉房屋后已经实际向案外人出租并获取每月15000元的收益，其主张租金减少，应当首先证明涉案房屋的渗水问题确实对房屋的租金收益产生了不利影响，即客观存在较同地段同类房屋租金市场行情为低。刘天恒、殷嘉禾在不能明确上述损失是否客观存在的前提下，要求一航万科公司及万科商管公司赔偿租金减少的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,刘天恒、殷嘉禾及一航万科公司的的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由刘天恒、殷嘉禾负担2300元，由一航万科公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。