湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7813号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市柏宁房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦。法定代表人：邓贺彪，系公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：童钧，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：玉环同辉物资贸易有限公司，住所地玉环县楚门镇中山村。法定代表人：颜惠宇，系公司总经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南湘达律师事务所律师。原审第三人：颜菊芬，女，汉族，1954年10月14日出生，住址湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。上诉人长沙市柏宁房地产开发有限公司（以下简称柏宁地产公司）与被上诉人玉环同辉物资贸易有限公司（以下简称玉环同辉公司）、原审第三人颜菊芬房屋买卖合同纠纷一案，柏宁地产公司不服长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）(2018)湘0104民初9714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏宁地产公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判柏宁地产公司与玉环同辉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除；2、改判玉环同辉公司协助柏宁地产公司办理涉案房屋的商品房买卖合同备案注销、预购商品房预告登记注销等各项相关手续；3、改判玉环同辉公司向柏宁地产公司支付违约金449500元并判决确认柏宁地产公司有权从玉环同辉公司已付的房款中直接扣除该违约金；4、一、二审全部诉讼费由玉环同辉公司承担。事实和理由：1、颜菊芬已将《商品房定购协议》中与涉案房屋有关的权利与义务转让给玉环同辉公司，涉案房屋的买受人系玉环同辉公司，原审判决认定颜菊芬是涉案房屋的真正买受人属于认定事实错误。2、玉环同辉公司未按约支付购房款，柏宁地产公司有权解除涉案的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，柏宁地产公司已通知玉环同辉公司解除上述合同，故涉案的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除。原审判决认定柏宁地产公司单方解除合同的行为无效属于适用法律错误。3、2017年12月11日李战臣与颜菊芬所签订的《补充协议》，并非柏宁地产公司与玉环同辉公司达成的合意，对柏宁地产公司没有法律约束力，原审判决认定该补充协议推翻了柏宁地产公司发出的解除涉案房屋买卖合同的函件，属于认定事实和适用法律错误。4、原审法院剥夺辩论权，违反法定程序。玉环同辉公司辩称：1、2017年12月11日《补充协议》对柏宁地产公司具有约定力，无论合同相对方是颜菊芬还是玉环同辉公司，均不影响该协议的效力，柏宁地产公司应当继续向玉环同辉公司履行合同。2、柏宁地产公司所提交的两份关于解除合同的函件不具有法律效力。颜菊芬诉称：1、颜菊芬系涉案《商品房定购协议》和两份《补充协议》的合同主体和购房款的实际支付人，有权指定玉环同辉公司与和洋公司作为诉争房屋的买卖合同签署主体和房屋接收主体。2、柏宁地产公司上诉称“玉环同辉公司未按约定支付购房款，涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已被其通知解除”错误。3、颜菊芬与李战臣签订两份《补充协议》，协议内容合法有效。柏宁地产公司向一审法院起诉请求：1、判决确认柏宁地产公司与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：ＸＸ140××××2011）已解除；2、判令被告立即协助柏宁地产公司办理长沙市岳麓区房屋的商品买卖合同备案注销、预购商品房预告登记注销等各项相关手续；3、判令被告立即向柏宁地产公司支付违约金449500元。并由柏宁地产公司从被告已付的房款中直接扣除该违约金。4、判决由被告承担本案的全部诉讼费。玉环同辉公司向一审法院提出反诉请求：1、判决柏宁地产公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判决柏宁地产公司立即将位于长沙市岳麓区房屋交付给玉环同辉公司；3、判决柏宁地产公司支付延期交房违约金（暂计算至2018年11月30日为93835.5元，之后的违约金以907500元为基数按日万分之二的标准计算至实际交房日止）；4、柏宁地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月16日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《商品房定购协议》（以下简称《定购协议》），一、由乙方自愿定购买甲方开发的“柏利大厦项目”南栋第17层、第20层、第21层、第22层的房屋，建筑面积约6177.28平方米（含公摊面积，实际面积以最终实测面积为准）。二、计价方式及价款。该房屋按建筑面积计价，定购优惠单价为10000元/㎡，优惠总价为61772800元。三、定金。1、乙方应当在本协议签订当日向甲方交付20000000元作为定金（可冲抵首付款），否则本协议无效。四、付款方式及期限：乙方自愿采取下列第2种方式向甲方交付购房款：2、按揭贷款付款。乙方应于2016年12月23日之前向甲方付清首付款，首付款支付比例、贷款期限及贷款利率均由甲方认可的贷款单位根据情况自行决定，并同时与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》，且乙方须在约定的时间内办妥按揭贷款手续。……六、其他定购条款：6、甲方给予乙方的折扣价格是以乙方完全履行本协议约定，按时支付相关款项，签署《长沙市商品房买卖合同》、按时办妥贷款手续为条件；若乙方不符合前述条件之一、甲方有权取消给予乙方的所有折扣，按照定购房屋原单价计算该房屋价款。双方在该《定购协议》中约定补充条款：1.甲方允许乙方免费永久使用南栋楼顶，不能封闭，报建及其他业主由乙方负责；2.甲方允许乙方设立自己空调主机，免费使用甲方管道；3.物业费第1年免收，第2至4年收5元/平方米，第5年开始按规定缴纳；4.甲方同意乙方购买的南栋第17层在2017年1月10日前支付首付款并签订买卖合同；5.甲方允许乙方指定公司或个人签订买卖合同，免费为乙方办理变更手续；6.乙方指定南栋负一层40个车位，甲方同意乙方免费永久使用，乙方按物业的清洁费用标准支付费用，不承担其他费用。甲方在合同签章处加盖“长沙市柏宁房地产开发有限公司合同专用章”，李战臣作为甲方代表在甲方的经办人、复核人处签字，颜菊芬在乙方签章处签字。颜菊芬按照《定购协议》的约定向柏宁地产公司支付了20000000元定金。2016年12月23日，颜菊芬指定玉环同辉公司与柏宁地产公司签订了涉案柏利大厦南栋（以下简称“该栋”）第20、21、22层的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《合同补充协议》，其中涉及22层房屋的《买卖合同》共10份。其中编号为ＸＸ140××××2011的《房屋买卖合同》约定：由被告玉环同辉公司向柏宁地产公司购买其开发的长沙市岳麓区房屋，合同总价款为人民币2247500元。被告应支付首期款人民币907500元，余款人民币1340000元则由被告向银行申请按揭贷款支付。商品房买卖合同在甲方受托人一栏中写的是“刘婷婷”。《买卖合同》第六条约定“……签订买卖合同当天，将申请办理贷款所需的全部资料提交给出卖人或贷款单位……因买受人的原因或贷款单位贷款政策发生变化导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在收到出卖人通知之日起10日内，以自有资金付清剩余购房价款，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期按本合同第六条约定承担违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：……（2）买受人在15日内有权解除本合同，合同解除后15日内出卖人应退还已付款及同期银行活期存款利息。买受人在15日内未解除本合同的，视为其同意继续履行本合同；买受人应在自第16日起的10日内付清全部购房款，否则按照本合同第六条处理。因其他非归责于双方的原因，导致买受人不能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内以自有资金支付尚未支付的全部购房款。逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后15日内，出卖人应将已付款及同期银行活期存款利息退还给买受人。《合同补充协议》第二条约定:……出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项(包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等)均由贷款单位根据情况自行决定……买受人最终未能从贷款单位获得足额贷款，或贷款单位未批准其贷款申请的，买受人应在收到出卖人的电话通知或书面通知或出卖人在报纸公告之日起10日内付清全部房款，否则，视为买受人逾期付款，买受人如逾期未付款，按应付额每日万分之二的标准计算违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除合同将该商品房另行出售，买受人承担总房价20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失……。颜菊芬向柏宁地产公司支付了案涉房屋的购房首付款907500元。玉环同辉公司称，在签订合同后一周左右即按柏宁地产公司的要求将办理按揭贷款的资料交给柏宁地产公司，以便办理按揭贷款手续，按揭贷款下不来的原因是甲方不能提供阶段性担保。柏宁地产公司表示，其没有将玉环同辉公司提交的按揭贷款资料提交贷款银行的义务，合同没约定其需向银行提供阶段性担保。经一审法院委托调查，中国银行长沙岳麓支行书面回复表示：该行对2016年12月22日之后与柏宁地产公司新签订购房合同的放款客户有张道华等三人，金额分别为172万、73万、138万。另有成珏等人合同签署时间不确定。因该行政策限制，2017年9月后该行未对柏宁地产公司新签订购房合同的客户发放按揭贷款。同时，该行表示其对柏宁地产公司代玉环同辉公司提交按揭贷款手续及相关文件之事，因时间太久和经办人员变更，该行无法确认和提供相关证明材料。2017年6月29日，柏宁地产公司向被告发出律师函催促被告依合同约定给付剩余购房楼款。2017年8月21日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《补充协议》，就乙方颜菊芬购买甲方柏宁地王广场南栋第20层写字楼余款事宜达成如下协议，以资共同遵守。1、乙方同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第20层余款，甲方同意乙方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。甲方同意乙方该层进场装修。甲方代表李战臣在协议上签名。李战臣亦系商品房定购协议载明的经办人和复核人。2017年9月5日，柏宁地产公司的代表李战臣出具《承诺书》称：“购买方一次性支付完柏宁地王广场南栋第20层余款后，长沙市柏宁房地产开发有限公司同意购买方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时购买方需配合开发商撤销网签及重新签订网签等工作。同时购买方付完该层余款后开发商同意交房和进场装修。”2017年9月5日至6日，颜菊芬付清了20层房屋的余款，该层房屋已按前述《补充协议》的约定由颜菊芬指定湖南和洋贸易公司（以下简称“和洋公司”）与柏宁地产公司重新签订了《房屋买卖合同》，该第20层房屋亦已交付给和洋公司。2017年11月21日，柏宁地产公司向被告发出律师函，警示、催促被告履行付款义务，并通知取消购房优惠。2017年12月4日，湖南天地人律师事务所律师易妙娴向玉环同辉公司发出《律师函》称：“代表柏宁地产公司解除案涉房屋第21层和第22层所涉的20份《买卖合同》及《合同补充协议》”，但未提供柏宁地产公司给该律师的委托代理手续材料。2017年12月11日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《补充协议》，就乙方颜菊芬购买甲方柏宁地王广场南栋第21、22层写字楼余款事宜达成如下协议，以资共同遵守。1、乙方同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款，甲方同意乙方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。乙方办完上述手续后，依照上面所述依法办理第22层手续。2、乙方每付完一层余款的，甲方同意乙方该层进场装修。甲方代表李战臣在协议上签名。和洋公司于2019年2月11日出具情况说明，证明汇入长沙市柏宁房地产开发有限公司的18440000元系遵照颜菊芬的指示汇入柏宁地产公司，该款是购买20、21层商品房的购房余款。和洋公司遵照颜菊芬的指示，与柏宁地产公司签订了第20层的商品房买卖合同，并已接收了第20、21层商品房。第三人颜菊芬提供了一张2018年12月27日柏宁地产公司的增值税缴费发票，证明和洋公司已接收了20、21层商品房。特别是20层，和洋公司已经是法律意义上的房屋接收人。2017年12月13日，柏宁地产公司以自身的名义通知玉环同辉公司解除案涉房屋第21层和第22层所涉的20份《买卖合同》及《合同补充协议》，并要求被告配合柏宁地产公司办理该房屋的购房合同备案终止、注销手续。但柏宁地产公司当庭表示案涉楼盘第21层的10份《买卖合同》及《合同补充协议》并未解除。另查，颜菊芬及颜菊芬的指定方和洋公司从2016年12月13日至2017年12月13日，累计向柏宁地产公司支付了案涉楼盘的购房款43503400元。其中颜菊芬于2016年12月16日累计支付了20000000元定金，又于2017年3月16日支付了5063400元。和洋公司根据颜菊芬的指示于2017年9月5日至6日，向柏宁地产公司支付了9220000元。又于2017年12月11日至13日，向柏宁地产公司支付了9220000元。2018年5月3日，湖南省长沙市麓山公证处出具(2018)湘长麓证民字第2656号公证书，对申请人柏宁地产公司2018年4月29日向玉环同辉公司及颜菊芬寄发《关于柏利大厦南栋22楼22011-22020号解除房屋买卖合同清算告知函》的行为进行了保全证据公证。同日，湖南省长沙市麓山公证处出具(2018)湘长麓证民字第2657号公证书，对申请人柏宁地产公司2018年4月29日向颜菊芬寄发《告知函》等的行为进行了保全证据公证。在该《告知函》的第二段表述：“签订定购协议后，你(颜菊芬)指定20、21、22层由玉环同辉公司购买房屋，2016年12月23日我公司与玉环同辉公司签订20、21、22楼的商品房买卖合同30份(每层10份)。……我公司通知与你(颜菊芬)于2018年4月28日解除《商品房定购协议》”庭后，柏宁地产公司向一审法院寄送了其与玉环同辉公司就案涉楼盘第21层所签的《长沙市商品房买卖合同》，该楼层的合同尚未变更签订主体，柏宁地产公司亦没有与其他主体重新签订房屋买卖合同。2019年2月21日，颜菊芬的代理人当庭表示，鉴于柏宁地产公司拒绝配合履行《补充协议》，颜菊芬仍然指定玉环同辉公司接收案涉第22层房屋，并要求继续履行案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：柏宁地产公司应当于2017年6月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用。另查，案涉房屋于2018年6月22日办理了工程竣工验收备案。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同的关系，案涉房屋的真正买受人是谁；二、柏宁地产公司单方解除案涉合同的行为是否有效，案涉合同是否已经解除；三、柏宁地产公司要求玉环同辉公司协助办理案涉房屋的合同备案注销、预告登记注销以及支付违约金的诉求能否成立;四、玉环同辉公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求能否成立；五、玉环同辉公司要求柏宁地产公司立即将案涉房屋交付给玉环同辉公司，并支付延期交房违约金的反诉请求能否成立。分述如下：一、商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同的关系，案涉房屋的真正买受人是谁？一审法院认为，商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同属于关联合同。玉环同辉公司系受颜菊芬的委托，以其自身名义与柏宁地产公司签订案涉合同，案涉房屋的真正买受人是颜菊芬，案涉合同直接约束颜菊芬与柏宁地产公司。理由如下：柏宁地产公司与颜菊芬签订的《商品房定购协议》《补充协议》以及柏宁地产公司与玉环同辉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是当事人的真实意思表示,没有违反法律的规定,合法有效。双方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。经查，颜菊芬与柏宁地产公司于2016年12月16日签订的《商品房定购协议》，对于买受人以及案涉商品房坐落位置，具体楼层、具体建筑面积包括买受单价、总价以及付款方式均做了较为详尽的约定。且双方在该《定购协议》中补充约定：“……甲方(柏宁地产公司)允许乙方(颜菊芬)指定公司或个人签订买卖合同，免费为乙方办理变更手续;……”为履行定购协议，颜菊芬支付了约定的2000万元定金，并作为日后签订商品房买卖合同的首付款。本案柏宁地产公司明确知晓并认可颜菊芬指定玉环同辉公司与其签署案涉楼盘第20、21、22层的商品房买卖合同。商品房定购协议是日后签订30份商品房买卖合同的根本和基础，后续颜菊芬指定玉环同辉公司与柏宁地产公司签订长沙市商品房买卖合同是履行定购协议的约定。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，颜菊芬委托玉环同辉公司接收其向柏宁地产公司定购的房屋（包括本案房屋在内），玉环同辉公司与柏宁地产公司签订《商品房买卖合同》时，柏宁地产公司知道其是受颜菊芬的指定与其签订案涉合同。本案现有证据并不能证明该《商品房买卖合同》只约束受托人玉环同辉公司与第三人柏宁地产公司。综上，案涉商品房买卖合同的签订是为了继续履行商品房定购协议，由颜菊芬指定他人接收房屋。故应认定《商品房买卖合同》系柏宁地产公司和颜菊芬之间的房屋买卖合同，对双方有拘束力，该商品房买卖合同直接约束委托人颜菊芬和第三人柏宁地产公司，双方应依照合同的约定履行合同义务。因此，案涉房屋的真正买受人是颜菊芬，其系案涉房屋的定购人和实际购买人。柏宁地产公司主张案涉合同只约束其与玉环同辉公司，与颜菊芬无关，但其并未能举证证明案涉合同只约束受托人和第三人，故其主张不能成立。本案实为颜菊芬指定玉环同辉公司代为签订购房合同，而实际上由颜菊芬购买房屋的行为。二、柏宁地产公司单方解除案涉合同的行为是否有效，案涉合同是否已经解除？一审法院认为，当事人收到对方发出的解除合同通知后，未在约定期限或法定期限三个月内诉请确认解除合同的效力的，人民法院仍应审查当事人是否具备解除合同的理由。根据《合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条之规定，当事人协商一致，可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。结合本案事实分析，柏宁地产公司单方解除案涉楼盘第22层10套商品房买卖合同的行为无效，案涉合同尚未解除。理由如下：(一)柏宁地产公司与颜菊芬于2017年12月11日签订《补充协议》并部分履行，已经以其行为表示愿意继续履行案涉合同，否定了其之前发出的解除案涉合同的意思表示，其解除权已经消灭。柏宁地产公司承认李战臣系其公司的现场销售经理，颜菊芬与柏宁地产公司于2017年8月21日，2017年12月11日分别签订了两份《补充协议》。柏宁地产公司全部履行了2017年8月21日双方签订的《补充协议》，并部分履行了2017年12月11日双方签订的《补充协议》。柏宁地产公司主张，其已经于2017年12月4日向被告玉环同辉公司发出律师函解除了案涉楼盘第21层和第22层的商品房买卖合同。但柏宁地产公司在2017年12月11日与颜菊芬签订《补充协议》，就案涉房屋的付款及交付等事项达成新的合意，愿意继续履行商品房定购协议及关联的案涉第21层和第22层商品房买卖合同。该《补充协议》签订后，柏宁地产公司收取了颜菊芬新指定的房屋接收人和洋公司支付的相关款项，并将案涉楼盘第21层交付给了和洋公司。柏宁地产公司收取款项的行为足以表明其追认或认可了李战臣代表其签署该份补充协议的效力，并且柏宁地产公司还交付了第21层房屋。本案柏宁地产公司虽然没有明示放弃合同的约定解除权，但有默示放弃合同约定解除权的行为。柏宁地产公司与颜菊芬签订《补充协议》，愿意继续履行商品房定购协议以及案涉商品房买卖合同，其行为表明其推翻了2017年12月4日其委托律师发出的要求解除案涉房屋买卖合同的函件。即使其之前有合同解除权也已经以其实际行为自愿放弃，约定解除权已经消灭。柏宁地产公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据。(二)根据2017年12月11日颜菊芬与柏宁地产公司之间《补充协议》的约定，柏宁地产公司主张解除案涉《商品房买卖合同》的条件尚未成就。2017年12月11日颜菊芬与柏宁地产公司签订的《补充协议》，已就案涉第22层房屋买卖的购房款余款的付款方式及期限进行变更,变更后的付款方式为“乙方（颜菊芬）同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款，甲方(柏宁地产公司)同意乙方(颜菊芬)指定单位或个人重新签订该层(21层)买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。乙方办完上述手续后，依照上面所述依法办理第22层手续。”依据该《补充协议》，乙方（颜菊芬）一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款的最晚时间为2017年12月16日，在乙方与甲方办完购买第21层房屋的相关手续的情况下，乙方才需要就案涉第22层房屋向柏宁地产公司支付剩余购房款，该付款期限至少在2017年12月16日之后。故柏宁地产公司在2017年12月13日发出解除案涉第22层房屋的相关买卖合同的通知函时，《补充协议》约定的颜菊芬就案涉第22层房屋支付剩余款项的付款时间尚未到达。另外，截至目前，柏宁地产公司仍未与颜菊芬指定的和洋公司重新签订案涉第21层的房屋买卖合同，尚未办理变更主体重新签订买卖合同的手续，因此,该《补充协议》所约定的义务，柏宁地产公司尚未履行完毕，故颜菊芬就第22层房屋“一次性付款”的条件尚未成就。案涉商品房买卖合同所约定的买受人逾期付款超过30日后,出卖人有权解除合同的条件并未成就。综上，柏宁地产公司单方解除案涉合同的行为无效，案涉合同尚未解除。三、柏宁地产公司要求玉环同辉公司协助办理案涉房屋的合同备案注销、预告登记注销以及支付违约金的诉求能否成立。一审法院认为，案涉合同并未达到解除的条件，合同仍然存在并持续有效，柏宁地产公司无权要求玉环同辉公司协助其办理案涉房屋的备案注销、预告登记注销以及按照合同的约定支付违约金。四、玉环同辉公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求能否成立？一审法院认为，案涉合同并未解除，柏宁地产公司与颜菊芬之间签订了补充协议，颜菊芬当庭表示继续指定玉环同辉公司接收案涉房屋，故案涉合同可以继续履行。本案中，颜菊芬有意愿也有能力继续履行案涉合同。在非因被告的原因案涉房屋的按揭贷款未能办理下来后，颜菊芬一直在积极想办法履约，并于2017年8月21日和2017年12月11日先后两次与柏宁地产公司签订《补充协议》，通过约定变更付款方式（一次性付款）和房屋接受主体等方式继续履行商品房定购协议，并按照补充协议履行了全部义务。颜菊芬在《补充协议》中承诺将按揭贷款改为一次性付款，但柏宁地产公司并不接受。在非因玉环同辉公司原因按揭贷款未能申报下来的情况下，颜菊芬承诺用一种更好的方式履行合同（即一次性付款），但柏宁地产公司坚持解除合同，并不利于合同的履行和交易市场的稳定。2019年2月21日，颜菊芬的特别授权代理人当庭表示，鉴于柏宁地产公司拒不配合履行《补充协议》，颜菊芬继续指定玉环同辉公司接收案涉第22层的房屋。从保护市场交易安全的角度及维护民事法律行为的稳定性和交易习惯来看，双方当事人继续履行案涉合同既能实现买卖合同双方当事人的交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序。故玉环同辉公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。五、玉环同辉公司要求柏宁地产公司立即将案涉房屋交付给玉环同辉公司，并支付延期交房违约金的反诉请求能否成立？一审法院认为，商品房销售合同是双务合同,本案双方当事人的真实意思表示是付房款在前,交房在后,该约定也符合行业惯例。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”另外根据双方签订的《买卖合同》及《补充协议》的相关规定，柏宁地产公司在向被告交付房屋前，被告应当付清购房款及交清税费，否则柏宁地产公司有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。由于玉环同辉公司尚未付清案涉房屋剩余的购房款,其要求柏宁地产公司向其立即交付案涉房屋并承担延期交房违约金的条件尚未成就。故玉环同辉公司的该项反诉请求不能成立，一审法院依法不予支持。玉环同辉公司在支付完购买案涉房屋的全部剩余款项后，可以依约要求柏宁地产公司向其交付房屋。本案经一审法院组织调解，当事人之间就案涉40个车位的交付不能达成一致，调解不成，未能达成调解协议。综上所述，柏宁地产公司请求判决确认案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除；要求被告立即协助柏宁地产公司办理案涉房屋的商品买卖合同备案注销、预购商品房预告登记注销等各项相关手续；要求被告立即向柏宁地产公司支付违约金并从被告已付的房款中直接扣除等诉讼请求,没有事实和法律依据,一审法院依法不予支持。柏宁地产公司以其行为表明愿意继续履行合同，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的解除合同的条件尚未成就,且双方对于解除合同亦未达成一致意见,因此案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应当继续履行。玉环同辉公司反诉柏宁地产公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。玉环同辉公司反诉柏宁地产公司要求柏宁地产公司立即交付案涉房屋，并承担延期交房违约金的反诉请求，因其尚未支付完购房余款，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百二十五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,一审判决如下:一、长沙市柏宁房地产开发有限公司继续履行与玉环同辉物质贸易有限公司于2016年12月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》［合同编号为：ＸＸ140××××2011］及《合同补充协议》。二、驳回长沙市柏宁房地产开发有限公司的全部本诉请求;三、驳回玉环同辉物质贸易有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费8042元,由长沙市柏宁房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费减半收取12765元,由玉环同辉物质贸易有限公司负担8936元，长沙市柏宁房地产开发有限公司负担3829元。二审中，柏宁地产公司提出要求对2017年12月11日李战臣与颜菊芬签订的《补充协议》中李战臣和颜菊芬的签名的真实性及《补充协议》的形成时间进行鉴定。考虑到李战臣系柏宁地产公司的现场销售经理，柏宁地产公司已部分履行该《补充协议》且颜菊芬未对该《补充协议》提出异议，本院对该鉴定申请不予同意。柏宁地产公司向本院提交了如下证据：证据一、柏宁地王广场更名申请表2份。拟证明颜菊芬已经将《商品房定购协议》中与涉案房屋有关的权利与义务转让给玉环同辉公司，涉案房屋的买受人已变更为玉环同辉公司，同时拟证明关于20、21、22楼的买卖事宜，需经柏宁地产公司领导审批同意才有效，李战臣没有决定权，颜菊芬对此是明知的。证据二、代付款承诺书。拟证明颜菊芬向柏宁地产公司承诺其系代玉环同辉公司支付的购房款，以上代付行为并不代表其对该房屋拥有任何权利。证据三、工商注销信息。拟证明2017年6月5日，玉环同辉公司在其与柏宁地产公司签订的20、21、22楼购房合同尚未履行完毕的情况下，向工商主管部门提出注销玉环同辉公司的申请，存在违约的主观故意。证据四、承诺书2份。拟证明20、21、22楼房屋的业主系玉环同辉公司，而非颜菊芬；同时拟证明玉环同辉公司因自身原因导致按揭贷款无法办理，向柏宁地产公司申请解除原合同，并以湖南合荣物资贸易有限公司、湖南洋和贸易有限公司名义再次购买该房屋，玉环同辉公司与上述两家公司承诺如不能按时支付房款，同意减少房屋购买面积直至购房款项支付完毕。证据五、授权委托书3份。拟证明玉环同辉公司授权其员工以其名义与柏宁地产公司办理20、21、22楼购房合同的解除手续及将原购房款转为湖南合荣物资贸易有限公司、湖南洋和贸易有限公司购买上述物业房款的相关事宜。证据六、柏宁地王广场更名申请表。拟证明2017年9月5日玉环同辉公司向柏宁地产公司申请将其认购的20楼整层更名为和洋公司，双方承诺更名后由和洋公司承继玉环同辉公司所签订的认购协议及买卖合同的权利和义务，据此印证颜菊芬将涉案房屋更名为玉环同辉公司后，涉案房屋的业主已变更为玉环同辉公司，颜菊芬已无权处分涉案房屋，且有关涉案房屋的买卖事宜，需经柏宁地产公司领导审批同意才有效，故李战臣与颜菊芬所签补充协议不具有法律效力。经本院组织质证，玉环同辉公司发表如下质证意见：对证据一、二、四、五、六的真实性及合法性无异议，对证明目的有异议。上述证据不能证明颜菊芬与本案无关。上述证据能够证明柏宁地产公司认可颜菊芬仍然是定购协议的合同相对方且同意与颜菊芬就定购协议的后续履行达成补充协议，同意颜菊芬变更20、21、22层的受让主体。证据三不能证明玉环同辉公司存在恶意违约的主观性。原审第三人颜菊芬发表如下质证意见：同意玉环同辉公司的质证意见。另补充，柏宁地产公司是为了隐瞒事实所以没有在一审中提交上述证据，且上述证据在一审之前就已形成并在柏宁地产公司的掌控之下，并非新证据。对证据一、二、四、五、六的真实性、合法性无异议，但是不认可拟证明的内容，该组证据恰好说明了颜菊芬具有房屋定购协议补充条款第五条当中的指定公司或个人签订买卖合同的权利，也说明了李战臣负责柏宁地产公司的营销工作，负责颜菊芬购买房屋的所有事项。对证据三，玉环同辉公司作出注销登记的时间是2017年6月5日至同年7月20日之间，该期间正好是颜菊芬指令玉环同辉公司与和洋公司作为涉案房屋买卖合同的签署人和接收人。原审第三人颜菊芬向本院提交了下列证据：证据一、招商银行转账汇款电子回单。拟证明颜菊芬支付22层涉案房屋的购房款，已经履行了涉案商品房买卖合同、补充协议的全部义务。证据二、物业费缴费通知单、湖南省增值税专用发票3份。拟证明湖南和洋贸易有限公司接收并使用柏宁广场20、21层房屋。经本院组织质证，柏宁地产公司发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。因为涉案合同的买受主体是玉环同辉公司，且柏宁地产公司已经解除了与玉环同辉公司之间的商品房买卖合同，故颜菊芬的付款行为与本案无关，且从颜菊芬在开庭前一天及开庭当天支付购房款的行为可以看出其是极不诚信的。对证据二的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。因为涉案房屋20、21层的交易与本案无关，该证据不能证明订购协议是涉案房屋20、21、22层商品房买卖合同的基础合同。玉环同辉公司对颜菊芬提交的上述证据无异议。经审查，柏宁地产公司提交的证据一、二、四具备真实性、合法性、关联性，能印证一审判决认定的事实，但上述证据不能达到柏宁地产公司的证明目的；柏宁地产公司提交证据三、五、六与本案缺乏关联性，本院不予采信。颜菊芬提交的证据一具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据二与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为涉案商品房的买受主体问题及涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题。柏宁地产公司上诉提出颜菊芬已将《商品房定购协议》中与涉案房屋有关的权利与义务转让给玉环同辉公司，涉案房屋的买受人系玉环同辉公司，原审判决认定颜菊芬是涉案房屋的真正买受人属于认定事实错误。经审查，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，玉环同辉公司在颜菊芬的委托下以自己的名义与柏宁地产公司签订《商品房买卖合同》，柏宁地产公司亦知晓玉环同辉公司是受颜菊芬指定与其公司签订涉案合同，且现有证据不能证明该涉案合同只约束玉环同辉公司和柏宁地产公司，应当认定该涉案合同直接约束颜菊芬和柏宁地产公司，双方应按照合同约定履行义务。故柏宁地产公司提出的该上诉理由不成立，本院不予采纳。柏宁地产公司上诉提出2017年12月11日李战臣与颜菊芬所签订的《补充协议》，并非柏宁地产公司与玉环同辉公司达成的合意，对柏宁地产公司没有法律约束力；玉环同辉公司未按约支付购房款，柏宁地产公司有权解除涉案的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，柏宁地产公司已通知玉环同辉公司解除上述合同，故涉案的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除。经审查，颜菊芬指定玉环同辉公司与柏宁地产公司于2016年12月23日签订上述合同，颜菊芬向柏宁地产公司支付了首付款。后因玉环同辉公司未获得按揭贷款，柏宁地产公司于2017年6月29日和2017年11月21日向玉环同辉公司发函要求支付剩余购房款。2017年12月4日有律师发函称代表柏宁地产公司解除涉案房屋第21、22层所涉20份《买卖合同》及《合同补充协议》。2017年12月11日，柏宁地产公司的代表李战臣以柏宁地产公司的名义与颜菊芬就涉案房屋第21、22层余款事宜签订《补充协议》。柏宁地产公司收取了部分款项并交付了涉案房屋第21层，应当认定柏宁地产公司认可了李战臣代表其公司签订的该份补充协议，并已部分履行该协议。柏宁地产公司于2017年12月4日通过律师发函要求解除涉案合同的行为，已被其公司与颜菊芬签订的上述《补充协议》予以否定。且上述《补充协议》已实际对柏宁地产公司与玉环同辉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》就付款方式等方面进行了变更。根据双方签订的《补充协议》，解除合同的条件尚未成就，柏宁地产公司于2018年4月29日向玉环同辉公司、颜菊芬发函要求解除合同的行为并不能导致涉案合同解除。故柏宁地产公司的该上诉理由不成立，本院不予采纳。柏宁地产公司上诉提出要求玉环同辉公司支付违约金。经审查，涉案合同并未达到解除的条件，柏宁地产公司要求玉环同辉公司支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。柏宁地产公司上诉提出原审法院剥夺辩论权，违反法定程序。经审查，柏宁地产公司未提交充分的证据证明原审法院剥夺其辩论权，该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，柏宁地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8042元，由上诉人长沙市柏宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘国清审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十九日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。