辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终1500号 上诉人（原审被告）：恒和地产（丹东）有限公司，住所地丹东市临港产业园区文安国际商务区。 法定代表人：颜奕真，董事长。 委托诉讼代理人：王军，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丹东新睿文化传媒有限公司，住所地丹东市振安区临江后街53－3－2号。 法定代表人：赵群伟，总经理。 委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。 原审被告：辽宁鲲鹏建设集团有限公司，住所地东港市经济开发区。 法定代表人：宋鹏，总经理。 委托诉讼代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁邦，辽宁仁正律师事务所律师。 上诉人恒和地产（丹东）有限公司因与被上诉人丹东新睿文化传媒有限公司，原审被告辽宁鲲鹏建设集团有限公司委托合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒和地产（丹东）有限公司（以下简称恒和公司）的委托诉讼代理人王军，被上诉人丹东新睿文化传媒有限公司（以下简称新睿公司）的委托诉讼代理人胡庆召，原审被告辽宁鲲鹏建设集团有限公司（以下简称鲲鹏公司）的委托诉讼代理人于仲卿、刘宁邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒和公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的原审全部诉讼请求。理由如下：一审判决认定事实及适用法律均错误。1、一审判决认定鲲鹏公司与上诉人间成立委托合同关系，无事实依据，属认定事实错误。上诉人为案涉工程的开发单位，鲲鹏公司为建设单位。正常情况下，只有上诉人才有权利确认工程的出售方式。因为，如果是上诉人自行出售房屋的话是不存在任何法律障碍的，根本没有必要去另行委托作为建设单位的鲲鹏公司进行销售。本案的事实是，案涉工程在建设过程中，曾经有一个阶段，上诉人与鲲鹏公司为了解决工程款结算事宜，约定以部分房屋抵顶鲲鹏公司的工程款。鲲鹏公司正是在前述约定有效存在的期间内，才以自己的名义与被上诉人签订商品房销售代理合同，这是在处分自己的房屋，因此其根本就不是在为上诉人，而是在为其自身的利益与被上诉人签订的该合同。2、一审判决仅依据被上诉人自己的单方主张，完全不顾本案众多客观证据所证明的事实，即认定委托被上诉人销售房屋的主体为上诉人，没有事实及法律依据；3、一审判决书中完全忽略了庭审证据中白纸黑字的明确约定，既造成认定事实错误，也造成适用法律错误；4、一审判决在关于合同法委托合同的法律适用方面反复出现适用法律错误。 被上诉人新睿公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。 原审被告鲲鹏公司述称，1、鲲鹏公司对上诉人主张鲲鹏公司是涉案房屋的实际所有人，并据此主张鲲鹏公司有权销售涉案房屋的上诉理由不持有异议，符合客观事实；2、一审判决上诉人直接向被上诉人支付佣金并无不当。 恒和公司向一审法院起诉请求：判令两名被告立即给付原告销售佣金2527514元。 一审法院认定事实：2017年8月18日，原告（乙方）与被告鲲鹏公司（甲方）签订了丹东“华星园”项目商品房之全案销售代理合同，载明：项目名称：华星园，项目概述：总建筑面积暂定约95086.78平方米，物业类型为住宅。委托内容：营销代理工作等于销售相关之业务。本合同时间（2017年8月18日至2019年2月18日）。销售代理阶段性目标：经甲、乙双方充分协商，共同确认本项目合同有效期内销售任务总额为人民币4亿元。确定以下销售指标：本合同签订之日起6个月内（即2018年2月15日前）乙方需回款1亿元人民币（含）或完全销售额1.5亿（含），两项指标至少完成一项即视为完成指标；如乙方完成该销售指标，则本合同继续有效，继续执行阶段二、三、四、五销售指标。若乙方届时未完成指标，甲乙双方均有权解除本合同，但必须提前30天书面通知对方。阶段二销售指标：2018年2月16日至2018年5月15日销售0.8亿元人民币（含）；阶段三销售指标：2018年5月16日至2018年8月15日销售0.8亿元人民币（含）；阶段四销售指标：2018年8月16日至2018年11月15日销售0.9亿元人民币（含）；阶段五销售指标：2018年11月16日至2019年2月15日，如果未完成阶段二、三、四销售指标，所有剩余部分即阶段五销售指标。阶段一：如乙方完成销售指标，按实际完成签订合同销售总额的8%计算，按月提取销售佣金，如乙方未完成销售指标，但乙方完成销售指标的60%及以上（含），则乙方退销售总额的6.5%佣金代理费返还甲方，如乙方完成销售指标的60%以下（不含），则乙方将销售总额佣金代理费全额返还甲方，根据市场及国家政策等因素影响，甲方可在销售指标基础下浮酌情考核。阶段二、三、四、五；如乙方完成销售指标，按成功销售房源的回款额的8%计算，按月提取销售佣金，如乙方未完成销售指标，则按销售房源的回款额的3%计算代理佣金等。 2017年8月21日，被告鲲鹏公司为被告恒和公司出具房屋销售授权及承诺书一份，载明：按贵公司与我公司在2015年8月18日签订的恒和华星园一期《建设工程施工合同补充协议》（下称“补充协议”）的约定，我公司现决定对该补充协议约定应属我公司处置的房屋分批面向市场公开销售，相关事项特此明确如下：1、我公司已与丹东新睿文化传媒有限公司（下称“新睿公司”）签订了《销售代理合同》，委托新睿公司开展市场销售工作，合同约定的全部权利义务关系与法律责任完全由我公司与新睿公司承担，我公司保证没有损害贵公司合法正常权益并愿意自行承担所有法律责任。2、贵公司确认并授权我公司按政府法规要求面前市场销售补充协议第二条第1（1）款约定的属我公司处置的房屋，具体房屋为2、3、7、8栋全部住宅，1栋除2单元全部及1单元101、102房外的全部住宅以及除2号楼下方门市106-2-1至106-2-4（现售楼处及办公室）外的所有门市，相关配合工作应按补充协议各条的约定执行。3、贵公司应按补充协议约定配合并支持具体销售工作，如必需的现场推广，合同签章备案、专用帐户开户使用监管及后续各项工作，我公司亦承诺会按约定范围使用专户及遵守政府法规与办法开展销售工作，具体内容会在每项工作开始前和每套房屋签约前书面告知。该承诺书由两名被告共同盖章。 2018年4月26日，原告（乙方）与被告鲲鹏公司（甲方）又签订了丹东“华星园”项目商品房全案销售代理合同一份，载明：委托项目概况：项目名称：华星园项目，委托内容：甲方全权委托乙方承担该项目住宅的营销策划与独家销售代理工作，销售面积以最终房产测绘面积为准，具体服务内容详见第六条乙方责任。委托期限：代理销售期限为：本合同自2018年4月26日至2019年4月30日。如需续签，甲方须于合同期满前一个月书面通知乙方。在同等条件下，乙方具有优先续约权。在合同期内，项目销售业绩达到双方约定销售面积的90%后，乙方可提出申请退场，甲乙双方协商后终止本合同。若任何一方提出继续合作意向，则双方可另行签署合作协议。合同中载明了收费标准及结算方式：基础佣金：项目所有住宅甲方按销售额的1.5%给乙方计算佣金。支付方式及标准：乙方已完成销售的房源全款到位后（按揭房源即贷款放款后），甲方按销售额1.5%的90%给乙方支付佣金，剩余10%佣金在本项目取得房照后1年内结算，已完成房照办理的客户可根据办理时间每季度结算一次，未完成房照办理的客户在甲方能办理产权的一年后给乙方一次性结清剩余已售佣金。甲方给乙方的代理佣金按月支付，上一个结算日与本月结算日之间的月回款额为准（月回款额以甲方本项目当月财务累计销售收入计算）。结算时间：甲、乙双方对账结算日定为每月的26日，按月结算。甲方支付佣金时间最迟不得超过7天（即每月3日前双方结算完成）。如甲方未经乙方许可，未按期支付乙方代理佣金，则视为甲方违约。无论任何原因客户退房的，甲方有权要求乙方需退还已提取的代理佣金，或直接从次月代理佣金中直接扣除，乙方第二次销售后可以重新提取代理佣金。 截至2018年8月31日，应支付原告销售涉案房屋的90%佣金为2527514元。被告鲲鹏公司对该数额进行了确认。 另查明：被告恒和公司作为发包人，被告鲲鹏公司作为承包人签订涉案房屋的建设工程施工合同一份，合同中约定了工程概况、工程承包范围及双方的权利义务等。 一审法院认为，原告与被告鲲鹏公司之间的委托合同依法成立，受法律保护。被告鲲鹏公司确认应付原告佣金的90%为2527514元，故该院对该数额予以认定。原告主张其作为专业的代理销售公司，长期在丹东地区开展相关业务，对丹东地区楼盘非常清楚，原告在与被告鲲鹏公司订立合同之时，就知道委托出售涉案楼盘的委托人系被告恒和公司，因房地产作为商品的特殊性质，该院对原告上述陈述予以认可。故涉案委托合同直接约束委托人和第三人，原告诉请被告恒和公司给付原告销售佣金，有事实及法律依据，该院予以支持。原告诉请被告鲲鹏公司承担责任，因为委托合同直接约束委托人和第三人，故原告向受托人主张权利，没有事实及法律依据，对于该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告恒和地产（丹东）有限公司于本判决生效后3日内给付原告丹东新睿文化传媒有限公司销售佣金2527514元；二、驳回原告丹东新睿文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27020元，保全费5000元，合计32020元，由被告恒和地产（丹东）有限公司负担（原告已预交，被告随上述款项一并支付原告）。 各方当事人二审期间均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，2015年8月18日，恒和公司与鲲鹏公司签订补充协议，该协议中关于工程款及支付方式约定，如果恒和公司未按本协议约定的支付方式支付或支付中断，鲲鹏公司在自行完成本工程全部约定工程并竣工后，保留给恒和公司1万平方米住宅及本协议签订时恒和公司办公（现售楼处）占用的约1000平方米的商铺。本工程其余物业产权全归鲲鹏公司所有，鲲鹏公司有权处置相应的物业产权，恒和公司不得干预，且必须配合鲲鹏公司的处置。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年8月18日及2018年4月26日形成的《丹东华星园项目商品房全案销售代理合同》，签订方为新睿公司和鲲鹏公司，恒和公司并非合同主体，故上述两份合同仅对新睿公司与鲲鹏公司产生合同法律关系，对恒和公司不具有约束力。虽然恒和公司曾以自己名义向新睿公司支付部分佣金，但根据恒和公司与鲲鹏公司签订的建设工程合同《补充协议》，该协议中约定恒和公司可以用房屋抵顶拖欠鲲鹏公司的工程款，恒和公司与鲲鹏公司在庭审中也认可给付新睿公司的佣金是从已抵顶给鲲鹏公司的房屋销售款中扣除。而且在鲲鹏公司为恒和公司出具的房屋授权及承诺书中曾明确记载，其委托新睿公司出售的房屋属于鲲鹏公司处置的房屋，合同约定的全部权利义务关系与法律责任完全由鲲鹏公司和新睿公司承担。可见，恒和公司向新睿公司支付的佣金实则就是恒和公司应当给付鲲鹏公司的工程款，上述两份合同仅对鲲鹏公司及新睿公司产生法律效力。另外，恒和公司向新睿公司支付佣金的标准和数额，均需鲲鹏公司的确认，故恒和公司对给付新睿公司的佣金不具有处分权，仅是代鲲鹏公司向新睿公司支付。综上，涉案合同应由鲲鹏公司承担付款义务，一审法院认定恒和公司为付款主体不当，本院予以纠正。 综上所述，恒和地产（丹东）有限公司的上诉请求成立，予以支持。原审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2187号民事判决； 二、辽宁鲲鹏建设集团有限公司于本判决生效后3日内给付丹东新睿文化传媒有限公司销售佣金2527514元； 三、驳回丹东新睿文化传媒有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27020元，保全费5000元，二审案件受理费27020元，均由鲲鹏建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  李秀洁 审判员  李 欣 二〇一九年十二月十六日 书记员  王晓宇