广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19385号上诉人（原审原告）：广州中远物业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路233号自编之一首层。法定代表人：杨山锋，该公司经理。委托诉讼代理人：曹扬富，该公司职员。委托诉讼代理人：阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康建棠，女，1971年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄舒婷，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人广州中远物业经营管理有限公司（以下简称中远公司）因与被上诉人康建棠物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中远公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持中远公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由康建棠承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。康建棠是广州市海珠区信裕路6号物业（以下简称案涉物业）的业主，康建棠将案涉物业的部分面积提供给案外人经营广州市海珠区康居饭店（以下简称康居饭店），该饭店按6.38元/平方米的标准向中远公司缴纳物业服务费，但因其未按时缴纳，故引发诉讼。由此可见，6.38元/平方米是具有协商一致和客观现实性的收费标准。至于中远公司与康建棠签订的《物业管理服务合同》约定的1.8元/平方米，此收费标准是基于案涉物业其他部位在闲置状态下所适用的酌情优惠收费标准，现康居饭店处于经营状态，故处于营业状态的物业不能按闲置状态来收取物业服务费，一审法院判决按1.8元/平方米标准收取物业服务费，违反了公平原则。若本案生效，案涉物业所在区域其他商业物业的使用人必然要求统一适用生效判决所确定的收费标准，由此必将给中远公司造成重大损失。综上，恳请二审法院判如所请。康建棠二审辩称，不同意中远公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体答辩理由如下：一、双方签订的《物业管理服务合同》约定海珠区信裕路6号的物业管理费为1.8元/平方米，且双方也实际按该标准履行。案涉物业与上述合同约定的位置一致，故一审法院判决案涉物业按1.8元/平方米交纳物业管理费，并无不当。中远公司与康居饭店签订的《物业管理服务合同》不能约束康建棠，中远公司按照该合同约定的物业服务费标准交纳管理费，缺乏事实和法律依据。且中远公司与康居饭店签订的《物业管理服务合同》已经终止，该合同约定的违约金条款也不能直接适用于康建棠，康建棠作为业主，同意按照康建棠、中远公司约定的标准承担物业管理费，康建棠也未有拖欠或逾期行为，中远公司在提起诉讼前从未向康建棠主张过案涉物业管理费，故中远公司主张违约金缺乏合同及法律依据。二、中远公司与康建棠签订的《物业管理服务合同》约定的1.8元/平方米的收费标准只能约束合同相对方，对其他业主并无约束力，故本判决生效也不具有普遍适用性，本判决的交纳标准并不会对中远公司的后续经营产生影响。中远公司向一审法院起诉请求：1.康建棠向中远公司偿还拖欠的物业服务费55440.84元；2.康建棠向中远公司支付物业服务费违约金（由欠费当日起计至清付之日止，按应付款项的每日千分之一计算，暂计至2018年12月31日止为9318.68元）；3.本案诉讼费由康建棠承担。一审法院认定事实：据查册时间为2019年4月10日的《广州市不动产登记查册表》载明，康建棠是广州市海珠区信裕路6号的产权人，共有情况为单独所有，建筑面积为1649.6603平方米，等。中远公司取得三级资质等级的物业管理《资质证书》。2007年9月3日，中远公司与康建棠签订《物业管理服务合同》，约定康建棠将位于广州市海珠区信裕路6号首层及信裕路8号二、三层的商业用地的物业委托中远公司履行物业方面管理服务。期限为2006年12月1日至2016年12月31日，从2007年9月1日起至物业开始投入使用之日止，每月物业管理服务费标准为1.8元平方米，从物业开始投入使用之日起至2016年12月31日止，每月物业管理服务费标准双方重新协商，以书面形式签订补充合同。中远公司主张海珠区信裕路6号首层中的康居饭店欠交管理费，庭审中，中远公司、康建棠双方对案涉康居饭店物业收费的面积产生分歧，中远公司提交了《情况说明》记载，中远公司从2012年5月份开始按702.138平方米的建筑面积收取康建棠案涉经营场所的物业服务费。康建棠表示康居饭店缴纳物管费的面积为700多平方米。诉讼中，中远公司以康居饭店未缴纳物业管理费为由，申请追加康居饭店为本案被告。另查，中远公司、康建棠双方签订的《物业管理服务合同》届满后，没有就案涉康居饭店物业每月物业管理服务费标准重新协商，以书面形式签订补充合同。一审法院认为，中远公司对案涉小区进行物业管理，康建棠所有的案涉物业位于该小区内，其享受中远公司提供的物业服务，应当向中远公司支付物业管理服务费。康居饭店并非案涉物业的产权人，故中远公司要求追加康居饭店为本案被告的申请，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于案涉物业收取管理费的面积及标准。结合中远公司、康建棠双方在诉讼中的陈述，一审法院认定案涉物业收取管理费的面积按702.138平方米计算。因中远公司、康建棠双方签订的《物业管理服务合同》届满后，没有就案涉康居饭店物业每月物业管理服务费标准重新协商，以书面形式签订补充合同，故中远公司主张按该物业所在的物业管理区域内的商业物业的物业服务费平均价6.58元/平方米计算该物业的物业服务费，依据不足，一审法院不予采纳。康建棠主张按照双方就同一地址之物业所达成的物业管理费标准即1.8元/平方米，符合双方约定，一审法院予以采纳。经计算，康建棠应向中远公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费15166.18元（702.138平方米×12个月×1.80元/平方米）。关于违约金。中远公司、康建棠未就案涉物业的违约金做出书面约定，故中远公司主张要求康建棠支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年6月24日判决如下：一、康建棠在判决生效之日起十日内向中远公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费15166.18元；二、驳回中远公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1419元，由中远公司负担1086.7元，康建棠负担332.3元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。另查，中远公司主张康建棠支付物业管理费的依据是2011年3月23日，中远公司与康居饭店所签订的《物业管理服务合同》，其中合同约定康居饭店将6号首层的部分商用物业委托中远公司履行物业方面管理，委托管理期限由2011年3月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费标准从2011年3月1日起至2012年2月29日止，每月物业管理费标准为3.96元/平方米；从2012年3月1日起每年物业管理服务费标准均在去年标准的基础上递增百分之十。二审中，双方当事人共同确认：争议的物业管理费的具体位置是指康居饭店。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）物业管理费承责主体的认定；（二）物业管理费的支付标准的认定。关于物业管理费承责主体的认定问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第一款规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”据此可知，法律确认物业使用人支付物业费的义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿，但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定了物业业主的支付义务和责任。因此，不论业主是有偿还是无偿将物业交付给物业使用人占有、使用或收益，业主对于物业费的支付均负有不可推卸的义务。一审法院确定康建棠作为本案争议的物业管理费承责主体并无不妥，本院予以确认。关于物业管理费的支付标准认定问题。根据案件查明事实，2007年9月3日，中远公司、康建棠签订的《物业管理服务合同》约定物业管理期限为2006年12月1日至2016年12月31日，从2007年9月1日起至物业开始投入使用之日止，每月物业管理服务费标准为1.8元/平方米，从物业开始投入使用之日起至2016年12月31日止，每月物业管理费标准双方重新协商，以书面形式签订补充合同。依据上述约定可知，已投入使用的康居饭店物业管理费的标准，理应由中远公司与业主康建棠通过重新协商的书面方式共同确定，现中远公司依据其与物业使用人康居饭店所签订的《物业管理服务合同》约定的标准主张约束康建棠，显然有违合同相对性原则以及法律规定，本院不予采信。在中远公司、康建棠未就康居饭店物业管理费标准达成新合意的情况下，一审法院判令康建棠按1.8元/平方米的标准向中远公司支付争议期间的物业管理费，上述处理并无不当，本院予以维持。综上所述，中远公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1086.7元，由广州中远物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十日书记员  杨希曾龙辉