贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9162号上诉人（原审被告）：黎杨丽，女，1973年11月4日出生，布依族，住贵州省独山县。上诉人（原审被告）：黎金海，男，1972年11月18日出生，布依族，住贵州省独山县。两上诉人共同委托诉讼代理人：赖良强，贵州康南律师事务所律师，执业证号：15201201110949845。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯学良，贵州康南律师事务所律师，执业证号：15201201510507697。被上诉人（原审原告）：韦光洋，男，1995年4月10日出生，布依族，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：谢晓飞，贵州京贵律师事务所律师，执业证号：15201201710013045。原审第三人：郭平海，男，1976年10月28日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人黎杨丽、黎金海与被上诉人韦光洋、原审第三人郭平海合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黎杨丽、黎金海的委托诉讼代理人赖良强、冯学良与被上诉人韦光洋及其委托诉讼代理人谢晓飞到庭参加诉讼。原审第三人郭平海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院将进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人黎杨丽、黎金海的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3909号民事判决书之判决，驳回被上诉人诉讼请求、依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，案涉协议中涉案的旅馆已经转让十几手，都是经过房东郭平海的同意下进行转让的，被上诉人接受转让的房屋进行经营旅馆，就应该知道经营旅馆就存在一定的风险，不能因为经营有困难，就要求对双方签订的《转让协议》无效，违背诚信原则。且上诉人转让的不仅仅是旅馆，还有旅馆内的一切物品，这些屋内东西的价值远远不止原被上诉人所约定的费用。原被上诉人签订的《转让协议》应为有效协议，双方已经完成交易行为，并没有显失公平，应严守合同约定，根据《合同法》第六十条之规定，原被上诉人双方签订的《转让协议》应受法律保护。原审第三人郭平海未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被上诉人韦光洋辩称，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《贵阳市房屋租赁管理办法》第十条之规定，本案第三人在庭审中，陈述案涉房屋没有相关房屋修建许可及产权登记手续，而上诉人、被上诉人与第三人签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》中有房屋租赁内容，因此，该协议书应为无效。本案中，旅馆转让均为无效，上诉人可以向其转让旅馆的上家主张权利，而非向本案的被上诉人主张权利。根据《合同法》第五十二条之规定，在本案中因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，没有取得合法权属证明，所以出租已违反法律强制性规定，该合同自始无效。韦光洋向一审法院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2019年4月4日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》无效；2．判决二被告偿还原告所支付的转让费48,000元；3．案件受理费由二被告共同承担。一审法院经审理认定事实如下：黎杨丽、黎金海系夫妻。黎杨丽、黎金海自2018年4月21日起经营案涉旅馆。2018年6月7日，甲方魏代莹（转让人）、乙方黎金海（受让人）、丙方郭平海（出租方）补充签订《民院梦圆旅馆转让协议书》，合同约定的主要内容为：根据《合同法》，甲方将位于贵阳市××民族大学××街的梦圆旅馆（面积约平方米）整体转让给乙方一事，甲、乙、丙三方经友好协商，就店面转让的相关事宜签订如下协议：一、转让时间：2018年4月21日；二、该房屋所有权为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，合同到期时间为2022年7月1日，租金为人民币肆万壹仟陆佰元整/年（小写：41600），因甲方自身原因将此旅馆转让给乙方，连同截止到2017年10月15日的房屋租金一并转让（不含甲方给丙方所缴纳的房屋押金），乙方需将房屋押金人民币一万元整（小写：10000）于2017年6月7日交给丙方，丙方在2017年10月15日之前不得再向乙方收取任何租赁费用，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的电费及其他各项费用，水费、卫生费由村组长自行收取，不得以任何理由干涉乙方经营，并保证乙方享有房屋使用的权利和义务；三、转让金额人民币壹拾叁万壹仟伍佰元整（小写：131,500元）同时转让旅馆内的装饰、装修、床、桌椅、电脑、电视等一切物品（甲方私人物品除外），并且甲方在2017年所缴纳的一切经营费用（酒店管理系统费、卫生费、网费、杂费、平安在线费用等）一并转让，乙方在2017年7月1日将转让费用全额付给甲方。各方还对其他权利义务进行了约定。同日，甲方（出租方）郭平海与乙方（承租方）黎金海签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方经营旅馆，租期五年（2017年7月1日至2022年7月1日），前两年房租为41,600元/年，后叁年房租为45,600元，房租已交至2018年10月15日。此后黎杨丽、黎金海继续经营旅馆。2019年4月4日，甲方黎金海（转让人）、乙方韦光洋（受让人）、丙方郭平海（出租方）共同签订《民院梦圆旅馆转让协议书》约定：“根据《合同法》，甲方将位于贵阳市××民族大学××街的梦圆旅馆（面积约平方米）整体转让给乙方一事，甲、乙、丙三方经友好协商，就店面转让的相关事宜签订如下协议：一、转让时间：2019年4月4日；二、该房屋所有权为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，合同到期时间为2022年7月1日，租金为人民币肆万壹仟陆佰元整/年（小写：41600），因甲方自身原因将此旅馆转让给乙方，连同截止到2019年4月15日的房屋租金一并转让（不含甲方给丙方所缴纳的房屋押金），乙方需将房屋押金人民币一万元整（小写：10000）于2019年4月4日交给丙方，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的电费、水费、卫生费，丙方不得以任何理由干涉乙方经营，并保证乙方享有房屋使用的权利和义务；三、转让金额为肆万捌仟元整（小写：48,000元）同时转让旅馆内的装饰、装修、床、桌椅、电脑等一切物品（甲方私人物品除外），并且甲方在2018年所缴纳的一切经营费用（酒店管理系统费、卫生费、网费等）一并转让，乙方在2019年4月4日将转让费用全额付给甲方。”双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向第三人支付了押金10,000元，并通过案外人朱小敏向被告黎杨丽转账支付转让款48,000元，被告黎杨丽将房屋钥匙交付原告。2019年4月5－7日清明节放假调休。2019年4月8日，原告与二被告共同前往相关管理部门办理营业执照等相关手续，因证件不齐、经营者名字不统一，且房屋没有产权证，故办不了营业执照等，也不能办理证件过户给原告。原告当天联系第三人处理，经与第三人核实，房屋的确没有产权证，办不了手续，故第三人将10,000元押金退还原告，当时二被告也在场。2019年4月8日，原告将房屋钥匙交付第三人。庭审中原告及第三人陈述，原告2019年4月4日收钥匙至2019年4月8日交钥匙期间，房屋内部的东西没有动过。原告因与被告协商退款未果，故诉至一审法院，请求如前。另查明，贵阳市公安局花溪分局于2017年7月27日颁发的花公特治字第120312号《特种行业许可证》记载，企业名称为梦圆旅社，经营范围为住宿，经营地址为花溪区民院小吃街，法定代表人为黎金海（由吴某某涂改为黎金海，并在涂改处加盖颁发部门公章）。贵阳市花溪区卫生和计划生育局于2018年11月12日颁发花卫证字［2018］第520111000816号《公共场所卫生许可证》记载，单位名称为梦圆旅馆，许可范围为住宿，经营地址为贵阳市花溪区民院小吃街，法定代表人为黎杨丽。庭审中第三人陈述，案涉房屋修建在自己的自留地上，没有相关的房屋修建许可手续及产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案三方当事人于2019年4月4日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故该协议书为无效合同。二被告因该合同而收取的原告支付的48,000元款项，应依法退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告韦光洋与被告黎杨丽、黎金海及第三人郭平海于2019年4月4日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》无效；二、被告黎杨丽、黎金海于本判决生效之日起十日内向原告韦光洋支付转让款人民币48,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币500元（已减半收取），由被告黎杨丽、黎金海负担。二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、双方的转让协议书是什么法律关系；2、双方的转让协议书如果具有租赁合同和转让合同两个法律关系，转让协议书是否无效。本院认为，本案中，案涉《民院梦圆旅馆转让协议书》应具有转让合同和租赁合同两个法律关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，再根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，案涉合同已违反法律效力性、强制性规定，而转让及租赁之间合同目的一致，从合同内容上难以区分，故系争合同应整体无效。综上，上诉人黎杨丽、黎金海的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,000元，由上诉人黎杨丽、黎金海负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月六日书记员  李敏