广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24436号上诉人（原审被告）：余继光，男，汉族，1978年7月29日出生，住所地：河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市其利胜信息咨询管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙发路富通天骏362号，统一社会信用代码：91440300084615386Y。法定代表人：朱绿卿，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余明枫，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉燕，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，地址：深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼3015，统一社会信用代码：91440300063884923B。法定代表人：吴永忠，总经理。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人余继光因与被上诉人深圳市其利胜信息咨询管理有限公司（以下简称其利胜公司）及原审被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余继光上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回其利胜公司全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由其利胜公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏审查余继光是否根本违约的重要争议事实且混淆了根本违约与一般违约的法律后果，属于认定事实不清。二、一审判决违背法定证据规则，在其利胜公司举证不能的情况下，仅以其利胜公司“合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性”从而认定余继光存在根本违约行为导致合同目的无法实现而判决解除合同，属于认定事实错误、适用法律错误。三、一审判决认定“瑞丰公司的广告宣传内容具体明确”，“广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容”，属于认定事实及适用法律错误。四、余继光从未在广告宣传中承诺涉案商铺的经营状况，一审判决认定“广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现”属于认定事实错误。五、一审判决认定“涉案合同尚未履行完毕”而适用法定解除权属于认定事实不清，认定“何某坚的违约行为存在持续性，导致其利胜公司的合同目的一直无法实现”属于认定事实错误。六、其利胜公司从知道涉案解除事由至今四年多才提起解除合同之诉早已超过了法律规定的合理期间，一审判决认定“其利胜公司起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限”属于适用法律错误。七、一审判决余继光双倍返还定金属于适用法律错误。其利胜公司未提交答辩意见。瑞丰公司未提交陈述意见。其利胜公司向一审法院起诉请求：1、解除其利胜公司与余继光、瑞丰公司签署的关于深圳市××区×××路××××楼×号商铺的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》（合同编号：397-01052)；2、余继光立即退还其利胜公司已付房款431000元；3、余继光双倍返还定金200000元；4、余继光立即向其利胜公司支付已付房款的利息104533.25元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年9月30日起算至付清款项之日止，暂计至2018年10月31日）；5、瑞丰公司对余继光上述给付义务承担一般保证责任；6、由余继光、瑞丰公司承担本案全部诉讼费及保全费用。一审法院经审理查明：一、余继光为深圳市××区×××路××××楼×号商铺的业主。2013年9月，瑞丰公司开始对外销售包括上述商铺在内的“中港金岸商业城”楼盘。二、2014年3月17日，瑞丰公司作为余继光的委托代理人，与其利胜公司签订《商铺认购书》，约定其利胜公司向余继光购买涉案商铺，认购价为885000元，于2014年3月17日支付定金100000元。双方对于其利胜公司分批支付房款的期限、应承担的律师服务费及其他相关费用等均进行了约定。2014年4月19日，瑞丰公司作为余继光的委托代理人及保证人，与其利胜公司签订《商铺买卖合同》，约定定金计入房款，瑞丰公司同意对余继光在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。三、上述合同签订后至2014年9月30日，其利胜公司向余继光支付了定金l0000O元及购房款431000元，定金计入房款后共计支付531000元。其后，其利胜公司未再支付房款，并于2015年7月31日向余继光、瑞丰公司发送《关于〈商铺买卖合同〉相关事宜的说明暨申请函》，告知余继光、瑞丰公司因其虚假宣传，其利胜公司要求将商铺总价款由885000元调整为其利胜公司已支付的房款金额。瑞丰公司于2015年8月11日向其利胜公司复函表示拒绝调价并敦促其利胜公司支付剩余房款。2018年1月18日，其利胜公司按照《商铺买卖合同》中确定的通讯地址，向余继光邮寄《关于要求退还已付购房款的函》要求退还已支付的购房款，因地址不详，邮件退回。四、深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局(以下简称罗湖市场监督管理局）于2015年7月20日对瑞丰公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2015〕××号），认定瑞丰公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰公司自2013年9月开始对“中港金岸商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（DISNEY迪士尼儿童、小熊维尼、HELLOKITTY、GAFRIELD、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF)”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一BANDAI，及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，HELLOKITTY、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。瑞丰公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，本院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了如下事实：2013年10月至2014年11月20日期间，瑞丰公司提供宣传材料委托案外人在搜房网对涉案房产所在罗湖金岸裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，BANDAI、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、BANDAI及迪士尼未签订其他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为佘时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“HELLOKITTY”、“GARFIELD”、“PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF”为代理商授权销售，当事人与品牌所有权人没有签订进驻协议或者意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。上述1181号二审行政判决认为，瑞丰公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应当予以纠正。2017年2月14日罗湖市场监督管理局对瑞丰公司又作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2017〕×号），认定瑞丰公司构成发布含有虚假内容、不真实、不准确、欺骗和误导公众的广告的违法行为。遂根据《中华人民共和国广告法》的规定对瑞丰公司进行了处罚。该处罚决定查明认定的不实广告宣传内容和深市质罗市监罚字〔2015〕96号《行政处罚决定书》查明认定的虚假宣传的内容基本一致。五、余继光、瑞丰公司于2019年2月27日签收一审法院向其送达的本案一审起诉材料。六、余继光、瑞丰公司向一审法院提交其利胜公司与案外人深圳中港金岸商业城商场管理有限公司于2014年4月19日签订的《商铺租赁协议》，以证明涉案商铺已交付其利胜公司，并由其利胜公司出租收益，因此合同目的已经实现。其利胜公司则主张该协议系其利胜公司在余继光、瑞丰公司的要求下，在签订《商铺买卖合同》当天签署，其利胜公司对涉案商铺无处分权，亦无经营、收租。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》签订前，瑞丰公司曾对涉案商铺所在“中港金岸商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港金岸商业城，及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。按常理，商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及房屋价格的确定具有重大影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容，而余继光未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，一审法院认为，其利胜公司关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，其利胜公司有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，一审法院认定其利胜公司与余继光之间的涉案房屋买卖合同关系(包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》）自余继光2019年2月27日签收一审法院向其送达的本案起诉材料时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，其利胜公司有权要求余继光向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2019年2月28日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，其利胜公司在合同因余继光违约而解除后有权主张对方双倍返还定金。本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由瑞丰公司对余继光在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，瑞丰公司应就余继光的前述给付义务承担一般保证责任。关于余继光、瑞丰公司的答辩意见。其关于瑞丰公司仅对涉案合同承担一般保证责任的答辩意见，一审法院予以支持。其关于其利胜公司请求解除涉案合同已过除斥期间的答辩意见，由于余继光的违约行为存在持续性，导致其利胜公司的合同目的一直无法实现，故其利胜公司起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限。余继光、瑞丰公司关于其利胜公司已将涉案商铺出租收益、合同目的已经实现的抗辩主张，因《商品租赁协议》与《商铺买卖合同》系于同一天签订，当时其利胜公司对涉案商铺尚无处分权，余继光、瑞丰公司亦未举证证明其利胜公司就涉案商铺取得收益，故一审法院采信系在余继光、瑞丰公司要求下签订《商铺租赁协议》、并无实际经营收益的主张，对余继光、瑞丰公司的该项抗辩，一审法院不予采信。其他答辩意见已在前述内容中予以回应。综上，其利胜公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认其利胜公司与余继光之间就深圳市罗湖区沿河南路罗湖金岸裙楼1052号房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》于2019年2月27日解除；二、余继光应该判决生效之日起七日内向其利胜公司返还已支付的房款431000元；三、余继光应于该判决生效之日起七日内向其利胜限公司返还双倍定金200000元；四、余继光应于该判决生效之日起七日内向其利胜公司支付已付房款的利息（以定金计入房款后的金额531000元为基数，计息标准为银行同期基准利率，自2019年2月28日起算至付清款项之日止）；五、瑞丰公司对余继光的前述给付义务承担一般保证责任，即在对余继光的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回其利胜公司的其他诉讼请求。案件受理费5578元，由余继光负担，由瑞丰公司承担一般保证清偿责任。其利胜公司已预交的6078元（含多预交的500元），由一审法院予以退回。余继光、瑞丰公司应在该判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费5578元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房产销售时的广告内容是否构成买卖合同的内容，其利胜公司是否可以据此解除合同；2、一审判决双倍返还定金是否有误。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，根据生效的行政判决书认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》签订前，瑞丰公司曾对涉案商铺所在“中港金岸商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港金岸商业城，及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，属于虚假宣传。由于涉案商铺的商业价值对其利胜公司决定是否购买及房屋价格具有重大影响，因此，一审认定该广告对其利胜公司购买涉案商铺的根本目的受到根本影响并据此判决从其利胜公司起诉状送达之日解除涉案合同正确，本院对此予以维持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，双方在认购书中约定了定金条款，其后，双方已经签订了正式的买卖合同并履行，定金已经转化为房款，且认购书并未约定双倍返还定金，因此，一审判决双倍返还定金有误，本院对此予以纠正。综上，余继光、瑞丰公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2902号民事判决第一、四、五项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2902号民事判决第三、六项；三、变更深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2902号民事判决第二项为余继光应该本判决生效之日起七日内向深圳市其利胜信息咨询管理有限公司返还已支付的房款531000元；四、驳回深圳市其利胜信息咨询管理有限公司公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5578元，由深圳市其利胜信息咨询管理有限公司负担1000元，余继光负担4578元，由深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司承担一般保证清偿责任。深圳市其利胜信息咨询管理有限公司已预交6078元（含多预交的500元），由一审法院予以退回5078元。余继光、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费4578元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费14831元，由深圳市其利胜信息咨询管理有限公司负担2000元，余继光负担12831元。该款余继光已经预交，由深圳市其利胜信息咨询管理有限公司在本判决生效之日将应负担之数迳付余继光。逾期余继光可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月九日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。