河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5592号上诉人（原审被告）：郝彩霞，女，1977年1月19日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩波，北京市东岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王成，男，1983年8月9日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。上诉人郝彩霞因与被上诉人王成房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝彩霞上诉请求：撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2913号民事判决第三项判决内容。事实和理由：一审判决郝彩霞承担200000元违约金没有事实依据，是错误的。郝彩霞在房屋买卖合同履行过程中，主观上不存在违约的故意，客观上不存在违约的事实。补充事实和理由：原审法院简单地以补充协议约定的郝彩霞拒绝购买房屋为由认定郝彩霞承担违约责任，没有尊重客观的事实，存在错误。1．案涉合同在履行过程中，政府出台新政策限制房屋购买，因政策原因造成不能办理过户手续，并非是拒绝履行合同而是合同客观履行不能。2．未履行合同并非是郝彩霞的过错。合同签订时，案涉房屋未办理产权登记，产权证直到2017年9月份才下发，也就是在廊坊市与三河市房屋限购政策出台之后，导致案涉房屋在客观上不能办理过户手续。3.2017年限购政策出台之后，房屋买卖合同发生了大量的纠纷。无论在三河法院还是廊坊中院的相关判例，均是支持解除合同，在之后廊坊中院调整了判决的法律适用开始支持继续履行合同，所以说客观的合同履行不能，并非是郝彩霞主观上的故意。4．在合同履行过程中郝彩霞曾向房屋登记管理机关询问，房屋管理机关的答复是因限购政策案涉房屋无法办理房屋过户手续。即使是在郝彩霞与王成（2018）冀10民终6139号民事判决作出后，涉案房屋也无法依据该判决办理过户手续，该判决不具备强制执行的内容。基于上述原因，导致案涉房屋至今无法办理过户手续。郝彩霞已按照合同约定支付购房款150万元，具有购买涉案房屋的意愿，只是因为无法办理过户手续，才不得不向法院起诉解除合同，而不是单方的恶意拒绝履行合同。原审法院简单的以结果上的合同未能履行认定郝彩霞拒绝房屋买卖合同，也显失公平。王成答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郝彩霞的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由：合同签订于限购政策之前，不受限购政策影响，郝彩霞可通过诉讼方式解决过户问题，但郝彩霞却选择起诉要求解除合同，在二审判决驳回其诉讼请求后仍未履行合同义务，构成根本违约，应当承担违约责任。在王成起诉后，郝彩霞在一审答辩中称未继续履行合同原因是因资金问题需要时间。合同约定郝彩霞应当按照总房款的20%承担违约责任，一审判决其承担200000元的违约金不足其应担的50%，一审判决并无不当。王成向一审法院起诉请求：1．判决继续履行王成、郝彩霞签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，郝彩霞支付王成剩余房款730000元，并协助王成将位于三河市燕郊开发区房屋过户至郝彩霞名下；2．判令郝彩霞向王成支付违约金446000元；3．诉讼费用由郝彩霞承担。一审法院认定事实：2016年9月28日，（卖方、甲方）王成和（买方、乙方）郝彩霞在三河市福成房产置业经纪有限公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，以全款分两次支付的方式购买坐落于三河市燕郊开发区房屋，房屋成交价格2230000元。《补充协议》约定，乙方于2016年9月28日向甲方支付定金200000元，该定金视为首付款的一部分。甲方应在2017年6月30日前还清涉案房屋贷款并办理解除抵押登记手续。乙方于2016年10月20日将首付款1500000元（含定金200000元）支付甲方，并在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付甲方剩余房款730000元。甲乙双方应在付首付当日办理物业交割手续。乙方拒绝购买房屋的，构成根本违约，应按房屋总价款的20%向甲方支付违约金。2016年9月27日，郝彩霞向居间方支付购房意向金20000元，后转为郝彩霞支付王成的购房款。涉案合同签订当日，郝彩霞支付王成购房定金200000元。郝彩霞共计支付王成涉诉房屋首付款1500000元（含200000元定金和20000元购房意向金）。涉案房屋登记时间为2017年7月20日。涉案房屋已经交付郝彩霞，现钥匙在郝彩霞手中。另查明，因王成、郝彩霞双方就合同履行发生争议，2018年7月6日，郝彩霞作为原告与王成作为被告、三河市福成房产置业经纪有限公司作为第三人的房屋买卖合同纠纷案件在一审法院立案审理，郝彩霞诉请：1．判令解除房屋买卖合同；2．判令王成返还购房款1500000元；3．判令王成支付中介费损失的一半23800元；4．因诉讼发生的费用由王成承担。2018年9月18日，三河市人民法院作出（2018）冀1082民初5854号民事判决：一、解除郝彩霞与王成之间签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、王成于判决生效后十日内返还郝彩霞购房款1500000元；三、驳回郝彩霞要求王成赔偿中介费损失的一半23800元的诉讼请求。王成不服该判决，上诉至河北省廊坊市中级人民法院。2018年12月4日，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终6139号民事判决，认为郝彩霞与王成签订的涉案合同、支付的购房款项均发生在限购政策之前，不应受到限购政策的影响，故而判决：一、撤销三河市人民法院（2018）冀1082民初5854号民事判决；二、驳回郝彩霞的全部诉讼请求。一审法院认为，王成与郝彩霞于2016年9月28日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，郝彩霞同意继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系其对自身权利的处分，不予干涉，故郝彩霞应向王成支付剩余房屋尾款730000元。对于王成要求郝彩霞支付违约金446000元之诉请，依据《补充协议》第四条第3项规定，买受人拒绝购买房屋的视为根本违约，应按房屋总价款的20%向出卖方支付违约金，郝彩霞2018年7月6日通过诉讼已表明了其拒绝购买房屋，故其应支付违约金。依据公平兼顾诚实信用原则，酌定违约金200000元。一审法院判决：一、郝彩霞继续履行与王成于2016年9月28日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、郝彩霞于判决生效后十日内配合王成办理位于三河市燕郊开发区房屋的过户手续，并于涉案房屋过户当日向王成支付购房款730000元；三、郝彩霞于判决生效后十日内支付王成违约金200000元；四、驳回王成的其他诉讼请求。本院二审期间，郝彩霞提交4张光盘。1．郝彩霞与三河燕郊南城产权中心工作人员视频，形成时间2019年8、9月份，证明郝彩霞名下有房产，无资格，系统无法过户。王成质证意见：光盘的真实性不认可，与本案不具有关联性。2．郝彩霞与王成的电话录音。证明在本案一审开庭之前与王成协商，王成先要1200000元，后来要900000元，拿出钱才愿意跟我过户。王成发表质证意见：真实性认可，录音一部分内容与本案没有任何关系，与案情有关的内容证明一审法院认定郝彩霞违约完全正确。3．郝彩霞弟弟与王成录音。证明王成说这个案子协商，必须多给他30多万元。王成发表质证意见：真实性认可，录音一部分内容与本案没有任何关系，与案情有关的内容证明一审法院认定郝彩霞违约完全正确。4．郝彩霞与王成媳妇通话录音。证明给1200000元就配合过户，然后他们再去法院撤诉。王成发表质证意见：真实性不认可，其与本案无关。鉴于王成对光盘2、3的真实性认可，本院对其真实性予以确认。王成对光盘1、4真实性不认可，本院难以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郝彩霞在一审庭审中陈述：郝彩霞并不存在违约行为，只是限购政策影响导致未能履行合同。合同是2016年9月28日签订的，但是案涉房本是2017年9月才下发。在《补充协议》上约定王成应当在2017年6月30日前办理解除抵押登记手续，王成至今并未办理。郝彩霞起诉王成解除合同，是因为限购政策影响导致双方无法自行履行合同，而非郝彩霞故意违约拒绝购买案涉房屋。王成在一审庭审中陈述：王成可以随时清偿剩余尾款，配合过户，没有偿还银行尾款是因为2017年6月6日限购政策出台，双方对房屋买卖合同是否可以继续履行尚不明确，如果解除合同，势必导致退还房款，如果王成偿还了银行尾款，王成无力退还郝彩霞房款，因此为了避免更大利益损失，为了保护双方的权益，王成在未确定合同是否可以继续履行之前没有偿还尾款合情合理。在2017年6月6日三河市出台限购措施前，案涉房屋买卖合同未在当地房管部门进行备案登记，案涉房屋未取得产权证书。自2017年9月案涉房屋产权证下发后，郝彩霞、王成未到房管部门办理房屋过户手续，2018年7月郝彩霞起诉。本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述及在案证据证实。本院认为，因限购政策出现，就案涉房屋买卖合同的履行，郝彩霞与王成进入协商过程，综观本案双方当事人陈述及在案证据，双方均不存在违约故意及违约行为，故一审判决郝彩霞支付王成违约金不妥。综上所述，郝彩霞的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2913号民事判决第一、二、四项；二、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初2913号民事判决第三项。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28208元，减半收取计14104元，由王成负担1297元，郝彩霞负担12807元。二审案件受理费4300元，由王成负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二〇一九年十二月十八日法官助理宋巍书记员于学娇