安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初4910号原告：来安县恒诚物业管理有限公司，住所地安徽省来安县永阳西路1号4楼。法定代表人：陈广琴，该公司总经理。被告：罗世友,男,1969年11月15日出生,汉族,户籍地安徽省来安县,现住安徽省来安县新城区。原告来安县恒诚物业管理有限公司（以下简称恒诚物业公司）与被告罗世友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告恒诚物业公司法定代表人陈广琴、被告罗世友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告罗世友立即支付自2017年10月21日至2019年10月20日期间的物业管理费1778元、公摊水电费650元；2.判决被告罗世友支付滞纳金665元；3.本案诉讼费用由被告罗世友承担。审理中，恒诚物业公司变更诉讼请求为，罗世友支付自2017年10月21日至2019年10月20日期间的物业管理费1778元、公摊水电费650元，合计2428元；诉讼费由其承担。事实和理由:2016年10月21日,滁州德安实业有限公司向罗世友交付位于安徽省来安县新城区未来城10幢2单元506室房屋(房屋面积98.80平方米),双方办理了房屋交付手续,其后,罗世友即对该套房屋装饰装修并随即入住。其作为未来城小区的前期物业管理公司,在罗世友取得涉案房屋后即提供物业管理服务。现罗世友仅支付第一年度的物业等费用，自第二年起罗世友即不再支付相关费用,经计算,自2017年10月21日起至2019年10月20日止罗世友应向其支付物业管理费及公摊水电费合计3093元。经其多次催告,罗世友未履行支付物业费义务，故提起诉讼。罗世友辩称，1.自2016年交房以来，物业公司预收物业费1000元，公摊水电费500元，说好2017年多退少补；2.2017年其去物业公司交物业费和公摊水电费时，物业费按0.75元/平方米计算，公摊水电费是375元，其问物业公司如何计算的，物业公司说今年会降价，其不能接受，导致其在2017年和2018年未交物业费，应由物业公司承担一切后果；3.门禁卡每户三张，如果要补，每张收取30元，其问物业公司门禁卡有无发改委审批，物业公司说这是物业公司定的价格，其认为物业公司未和业主协商，补办门禁卡收费30元是否合法，要求物业公司出示发改委批文，物业公司使用门禁卡控制两年，导致其家庭四口人出行不便，每人每天0.5元来计算，两年四人合计为1440元；4.公摊水电费，其向物业公司要求明细账，要每栋楼每个月的水表和电表，要以供电局的发票为依据；5.物业公司收取0.75元/平方米的物业费，但服务质量是否达到标准，资格证书几级和星级、等级服务，物业公司资格证书是丙级，未达到0.75元/平方米的收费标准；6.收取0.75元/平方米的标准必须要达到小区两个大门24小时正常畅通，但物业公司只将一个大门在24小时内正常通行，另一个大门早六点晚九点就关门了，收取0.75元/平方米必须达到每天两个大门不能低于12个小时人员轮流站岗；7.物业公司雇佣保安有无上岗证，0.75元/平方米的收费标准需要配备多少保安，据了解，10个保安只有5个有证，3个待办，还有2个超龄，其认为物业公司只有5个保安有资质上岗，其余5个不能上岗；8.电梯坏了，人被困在电梯里，物业公司没有派人按时维保，物业公司找维保公司为电梯维保时，物业公司给维保公司做虚假的维保记录，假的维保记录有物业公司经理陈广琴签字。综上，物业管理服务不到位，其只同意交纳物业管理费、公摊水电费的百分之五十即1214元，滞纳金由物业公司承担。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，恒诚物业公司与建设单位滁州德安实业有限公司签订《前期物业管理委托合同》,约定由恒诚物业公司对来安县未来城电梯高层住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费的收费标准按滁州德安实业有限公司与业主约定收取，即：1.住宅按建筑面积向业主收取,每平方米按县规建局和发改委核定的物业收费等级进行收费；2.电梯、二次供水电费按每年的实际用量向业主平均分摊收取多退少补(此收费标准是参照政府指导价及结合小区的管理水平和质量而制定);合同期限自2015年9月1日起至2021年5月31日止等。之后,恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务至今。罗世友系来安县新城区未来城10幢2单元506室房屋业主，房屋建筑面积98.80平方米。罗世友于2016年10月21日办理入户手续,双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定:1.业主交纳费用周期：交房时预收一年（按出卖人书面通知的房屋交付日期算起一年）；以后每年预收一次，每年第一个月的10日前缴费。2.前期物业管理服务费标准：公共服务费住宅0.75元/平方米；电梯和二次供水运费平均分摊，3.每次交纳费用时间:年度十月的26日前；4.本区域共用水电费（包括路灯、走道灯、电梯、公用水水泵等公共设施设备所耗水电）由全体业主分摊，物业公司负责代收代交，业主按分摊标准，按时足额向物业公司交纳其所摊部分。5.物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的责任；6.业主违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议签订后，罗世友按每月每平方米0.75元标准支付了一年物业服务费889.20元，并预交了一年公摊水电费500元。罗世友自2017年10月21日以后未再交纳物业服务费和公摊水电费，截至2019年10月20日，罗世友应支付物业服务费1778元(98.80平方米×0.75元/月×24个月)、分摊水电费650元(325元/年×2年)。另查明，恒诚物业公司为涉案小区代交了2016年12月-2018年12月的公摊水电费用,并对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,还提供相关发票证实其已支付该分摊费用。罗世友系未来城小区10幢2单元506室房屋的业主，每年应支付公摊水电费325元。再查明,《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格﹝2014﹞2755号）第一部分第六项规定:“非保障性住房物业服务,物业服务企业接受业主的委托,按照物业服务协议约定,对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”。2011年9月9日,来安县物价局、国土资源和房产管理局联合发布《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》),该《细则》规定来安县城镇住宅小区物业综合服务收费标准高层住宅五级基准价为0.70元/平方米/月,上浮不超过10%,下浮不限;电梯和加压泵运行电费由业主分摊。2015年10月29日，来安县发展和改革委员会向恒诚物业公司发放《服务价格登记证》，批准恒诚物业公司按照0.70元/平方米/月标准收取服务费，执行时间为2015年10月29日。庭审中,恒诚物业公司对罗世友辩解其物业管理中部分存在的问题予以认可，表示将及时进行整改，并放弃要求罗世友支付滞纳金665元和承担诉讼费用的诉请，但不同意罗世友按照50%交纳费用。上述事实，有原告恒诚物业公司陈述，原告提交的《前期物业管理委托合同》、《业主手册》，《前期物业管理服务协议》，《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《服务价格登记证》；被告罗世友陈述及其提供的证明材料等在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中双方当事人的陈述意见，本案争议的焦点为：一、恒诚物业公司与罗世友签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费用为每月每平方米0.75元的效力问题；二、罗世友应支付的物业服务费如何确定;三、罗世友应支付的分摊水电费如何确定。对于争议焦点一，本案是物业服务合同纠纷。2015年9月1日，滁州德安实业有限公司委托恒诚物业公司对来安县未来城小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业管理委托合同》，之后，恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务。2016年10月21日，恒诚物业公司与罗世友签订《前期物业管理服务协议》,约定物业服务费用收取标准按每月每平方米0.75元收取,恒诚物业公司将该收费标准报相关主管部门备案。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》对物业服务费也做了规定,明确非保障性住房的物业服务费可由双方当事人协议约定。因此,双方协议约定的收费标准并未违反物业收费的强制性规定,双方就物业收费订立的条款及合同其他条款均是双方当事人真实意思表示,协议内容均未违反法律强制性规定,合法有效,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。对于争议焦点二，协议签订后，恒诚物业公司按约对未来城小区提供了物业服务,并按监督管理部门核准的收费标准收取物业服务费，罗世友作为小区业主,享受了物业服务,应该交纳相应的费用。但罗世友仅交至2017年10月，之后未履行交费义务。恒诚物业公司起诉后,罗世友认为物业公司提供的服务质量存在问题,主张应扣减50%的物业服务费，恒诚物业公司对该主张不予认可。对于应否减免罗世友的物业服务费的问题，本院认为，物业服务具有长久性、持续性等特点,物业服务的内容和范围也较为广泛,即使物业服务存在瑕疵,业主对物业服务要有一定的容忍度；罗世友提供的证据材料仅反映特定时间涉案区域内有可能出现的问题,具有局限性、片面性,不足以证实恒诚物业公司对涉案区域服务长期不到位，上述证据不能充分证明恒诚物业公司存在的瑕疵已达到扣减物业服务费50%的程度。本案审理中,恒诚物业公司承认其在涉案小区提供物业服务过程中存在瑕疵,已综合考虑罗世友没有交纳物业服务费的原因,并主动放弃要求罗世友支付违约金665元和承担本案诉讼费的诉请，因此,恒诚物业公司在履行物业服务义务后,罗世友应按协议约定履行交费义务。故恒诚物业公司主张罗世友支付2017年10月21日至2019年10月20日期间的物业服务费1778元(98.80平方米×0.75元/月×24个月)的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持；罗世友辩解按照50%支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。对于争议焦点三，《前期物业管理服务协议》约定小区共用水电费（包括路灯、走道灯、电梯、分用水水泵等公共设施设备所耗水电）由全体业主分摊，物业公司负责代收代交，业主按分摊标准，按时足额向物业公司交纳其所摊部分。本案中,罗世友欠交物业服务费期间,恒诚物业公司按约代为交纳公摊水电费用,对具体分摊费用,恒诚物业公司对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,并提供相关发票证实其已支付该分摊费用。恒诚物业公司要求罗世友支付从2017年10月21至2019年10月20日期间的分摊水电费650元(325元/年×2年),罗世友认为公摊水电费的计算和分摊不合理，其应该交纳50%的分摊水电费，因罗世友没有提供充分证据证明恒诚物业公司对公摊费用的分摊不合理，其应支付50%分摊费用的辩解理由不能成立,本院不予采纳。故本院确认罗世友应支付恒诚物业公司从2017年10月21日至2019年10月20日期间的分摊水电费650元。恒诚物业公司提供的是小区公共管理服务,物业服务是双向的,不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务,同时,更需要业主积极的协助配合,并按合同交纳物业服务费用,才能共同营造整洁有序的生活环境。现在恒诚物业公司仍在为未来城小区提供物业服务,罗世友如果对恒诚物业公司的物业服务有意见,可及时向物业公司反映,恒诚物业公司应按照相应约定和规定及时处理,或向恒诚物业公司的监督管理部门提出意见,由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务公司和业主的共同努力,才能建好和谐、文明、有序的小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告罗世友于本判决生效后十日内支付原告来安县恒诚物业管理有限公司自2017年10月21日起至2019年10月20日止的物业服务费1778元、分摊水电费650元，合计2428元。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告来安县恒诚物业管理有限公司预交25元），减半收取计25元，由原告来安县恒诚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  黄 新二〇一九年十二月三十日法官助理纪红林代理书记员  陈文颖附：判决适用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。