江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏03民终8564号上诉人（原审原告）：徐州房草地物业管理有限公司，住所地丰县革新路北书院街东。法定代表人：袁素芳，该公司经理。委托诉讼代理人：杨明利，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨小丰，男，1960年9月26日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。上诉人徐州房草地物业管理有限公司与被上诉人杨小丰物业服务合同纠纷一案,不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初6390号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐州房草地物业管理有限公司法定代表人袁素芳及委托诉讼代理人杨明利，被上诉人杨小丰委托诉讼代理人许应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州房草地物业管理有限公司上诉请求：二审法院撤销一审的裁定，发回重审或者改判；一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。上房时被上诉人与五星物业服务有限公司签订的物业服务协议，明确约定被上诉人的房屋座落位置华地小区，商业用房管道与华地小区房屋管道相连，共用化粪池，物业负责抽取化粪池，管道维修，房屋维修。2、当时未成立业主委员会，由新丰社区物业服务站与上诉人签订物业管理协议，上诉人接管原五星物业服务有限公司的一切资料(有交接清单可证明)进行服务，上诉人自2015年1月16日进入华地小区进行物业管理服务，包括商业用房在内。自2015年以来上诉人一直对该华地小区进行管理，在2018年1月华地小区东区成立业主委员会后，在2019年4月交出东区的物业管理，华地西区2018年3月成立业主委员会后与上诉人签订了物业管理委托合同，上面有商业用房的收费标准规定。3、上诉人自2015年至2019年对华地小区的物业服务一直未停过，小区内各种管理费一直由上诉人收取，一审法院以丰县城管局出具的证明以及丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站薛玉海签字的证明认定双方当事人不存在物业管理服务合同关系与事实不符。综上，请求撤销一审裁定支持上诉人请求。杨小丰辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同法律关系，上诉人也未向被上诉人提供任何物业服务，被上诉人从未接受过上诉人提供的任何物业服务，上诉人无权主张任何物业费用。请求驳回上诉人的上诉请求。徐州房草地物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令杨小丰支付2017年1月至2019年1月共2年的物业费1744元（商业用房每月每平方米0.55元，面积132.23平方米）；2、一切诉讼费用由杨小丰承担。一审法院认定事实如下：杨小丰在华地第一街区拥有一套商业用房，建筑面积为132.23平方米。该小区首先由丰县五星物业服务有限公司提供物业管理服务，丰县2015年1月15日五星物业服务有限公司退出该小区的物业管理。将相关设施移交所在辖区的新丰社区物业服务站。2015年7月13日，丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站与徐州房草地物业管理有限公司签订《协议》，约定从2015年1月16日起由徐州房草地物业管理有限公司负责华地小区东区、西区的物业管理服务。2019年9月6日，丰县城市管理局出具证明：丰县华地商业街是开放型商业街，该商业街是由我局管理秩序，市政维护，保洁由政府委托第三方物业公司金沙田公司负责保洁。2019年9月10日，丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站出具证明：丰县中阳里街道办事处新丰社区物业服务站仅负责华地小区居民区内部的物业管理，从来没有委托过徐州房草地物业管理有限公司对华地街区商业门面房进行管理，华地街所有商业门面房不在新丰社区物业服务站的管理范围内。一审法院认为：以上证据均证明杨小丰的商业用房不在徐州房草地物业管理有限公司的物业管理服务辖区之内，杨小丰与徐州房草地物业管理有限公司不存在物业管理服务合同关系，徐州房草地物业管理有限公司无权向杨小丰主张权利，其作为诉讼主体不适格，故应依法驳回其起诉。杨小丰拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席裁决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，一审法院遂裁定如下：驳回徐州房草地物业管理有限公司的起诉。案件受理费为25元，由一审法院退回徐州房草地物业管理有限公司。本院二审期间，徐州房草地物业管理有限公司提交以下证据：证据1，缴费通知书复印件一份；证据2，日期为2018年12月26日盖有新丰社区物业服务站、华地西区业主委员会、华地小区物业服务站印章的通知复印件一份；证据3，华地西区业主委员会与徐州房草地物业管理有限公司证明复印件一份；证据4，华地西区业主委员会证明复印件一份；证据5，照片复印件一组；证据6，2016年华地商铺物业费收据8本，2016年华地商铺向徐州房草地物业管理有限公司缴纳了物业费；证据7，2015年7月12日丰县中阳里街道办事处新丰社区服务站关于物业收费通知一份；证据8，2019年12月11日华地西区业主委员会出具的证明一份。以上证据证明被上诉人商铺一直由上诉人管理和收取物业管理费。被上诉人杨小丰质证认为，上述证据1-5五均不属于二审新证据，且均系复印件，真实性无法核实。证据1的交费通知书，被上诉人没有收到，上诉人应当提供缴费通知书送达给上诉人相关的书面证据。上诉人仅仅提供缴费通知书，达不到其所证明的证明目的。证据2并非原件而是一份扫描件，真实性无法核实，且通知的内容与事实不符。证据3、4、8系华地西区业主委员会出具的证明，与本案没不存在任何关联性。对于证据5照片中反映的内容，被上诉人无法核实，且与本案没有关联性。证据6系上诉人单方制作，没有加盖单位公章，不能证明其证明目的。对证据7的真实性没有异议，但仅是一份收费标准通知，效力不能及于本案被上诉人。被上诉人杨小丰提交以下证据：证据1，商业区实际位置照片一组（共计16张）。该组证据证明华地商业区为开放的社区。上诉人公司从未对商业区进行任何管理，是由丰县城市管理局进行管理，并实际收取费用，说明本案上诉人在本案中主体不适格。证据2，丰县市容和环境卫生责任告知书，证明上诉人所述的区域卫生以及垃圾由丰县城市管理局负责。证据3，丰县城市管理局收取的城市垃圾处理费凭证，证明华地商业区由丰县城市管理局管理并实际收取费用。证据4,丰县和美物业管理有限公司、丰县中阳里街道新丰社区居民委员会出具的证明各一份以及（2018）苏0321民初4050号民事判决书一份，证明华地小区分为东区西区和商业务，上诉人向被上诉人收取物业费没有事实和法律依据。证据5，收款收据4份，证明华地商业区的下水道每年清理费用由商铺业主自行承担，并不是上诉人物业公司服务的。上诉人徐州房草地物业管理有限公司质证认为，对证据1照片真实性认可，但商铺都是在居民楼下的房子。西区和东区业主委员会在2018年才成立，之前一直由徐州房草地物业管理有限公司进行服务。打扫卫生由城管负责，其他一切都由上诉人服务。照片与本案无关联性。证据2丰县市容和环境卫生责任告知书，与本案无关联。证据3是城管收取的卫生费，与上诉人收取的物业管理费没有关联。证据4，4050号民事判决书以及丰县和美物业管理有限公司出具的证明与本案没有关联性。证据5收款收据未加盖公章，真实性不认可。本院二审期间制作调查笔录一份，上诉人徐州房草地物业管理有限公司质证认为，对调查笔录真实性无异议。被上诉人杨小丰质证认为，对调查笔录真实性无异议，但也说明了华地小区分为东区、西区和商业区，三个区域是相互独立的，商业区的门面卫生上诉人不负责。薛玉海虽然陈述华地商铺的管道、化粪池与东西区业主相通，但清理、维修费用都是由商铺业主自行承担的。商铺分属于东西两个业主委员会不是事实。对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，从上诉人徐州房草地物业管理有限公司提交的《物业公司移交资料》，以及落款日期为2015年7月12日《丰县中阳里街道办事处新丰社区服务站关于物业收费的通知》等证据显示2015年徐州房草地物业管理有限公司接手华地小区时包括商铺在内。徐州房草地物业管理有限公司向商铺业主杨小丰主张物业管理费具备诉讼主体资格，综上，徐州房草地物业管理有限公司的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初6390号民事裁定；二、本案指令江苏省丰县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  宋正喜审判员  黄 政审判员  周东海二〇一九年十二月二十五日书记员  李思璇