安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8822号上诉人（原审原告）：李小玲，女，1965年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人（原审原告）：李育武，男，1973年8月27日出生，汉族，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：李小玲，女，系李育武姐姐。被上诉人（原审被告）：中国邮政速递物流股份有限公司合肥市分公司，住所地合肥市高新区科学大道106号F10厂房3楼，统一社会信用代码9134010055781006X8。负责人：蔡先清，该分公司常务副总。委托诉讼代理人：童宏正，安徽和源律师事务所律师。上诉人李小玲、李育武因与被上诉人中国邮政速递物流股份有限公司合肥市分公司（以下简称邮政合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初10513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小玲、李育武上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由邮政合肥分公司承担。事实和理由：1.李小玲、李育武原本的诉讼请求是要求邮政合肥分公司支付2018年8月18日至2019年8月18日的房屋租金107352元。李小玲、李育武起诉后，一审法院先行诉前调解。经诉前调解法官调解，李小玲、李育武同意放弃原有诉讼请求，变更为要求违约赔偿，并在诉前调解法官的主持下同意与邮政合肥分公司交接房屋，重新对外出租，以减少损失。调解现场，李小玲、李育武依据附近店铺的招租情况，估算了损失并列成一份清单交由邮政合肥分公司王成刚经理，该损失清单也是应其要向领导汇报的要求制作的。在这种情况下，2018年10月19日，李小玲、李育武与邮政合肥分公司在一审法院办理了房屋交接手续。李小玲、李育武也于当日立即张贴对外招租广告。因为李小玲、李育武相信在法院主持下的房屋交接，也相信通过法院调解能圆满解决争议，就没有在交接单上写明邮政合肥分公司因违约需赔偿的具体数额。并且，如果当时李小玲、李育武提出在交接单上写明赔偿数额，邮政合肥分公司也会拒绝办理交接手续。因此，一审法院并未考虑到实际情况，本案邮政合肥分公司单方违约导致合同无法继续履行，李小玲、李育武被迫交接房屋并重新对外招租的事实清楚，有相应的证据支持，李小玲、李育武的损失理应由邮政合肥分公司赔偿。一审法院认为李小玲、李育武没有证据证明邮政合肥分公司不履行合同的过错，显然是错误的。2.双方在第一份合同履行期间，周边房屋上涨，李小玲、李育武也本着诚实守信原则没有涨租。后双方续约即签订了案涉合同，邮政合肥分公司却在履行过程中单方提出不再履行合同，之后又说会继续租赁案涉房屋用作仓库。起诉之前，李小玲、李育武多次与对方协商续约、转租、违约赔偿事宜，并且邮政合肥分公司每期的房租基本上是延迟付款。也是在2018年国庆后仍没有收到房租的情况下，李小玲、李育武才向一审法院起诉。3.案涉房屋在一审法院诉前调解法官的主持下办理交接后，李小玲、李育武在张贴招租广告第27天才与安徽顺风速运有限公司签订房屋租赁合同，但安徽顺风速运有限公司与李小玲、李育武约定的每月租金为7984.98元，邮政合肥分公司与李小玲、李育武合同约定的每月租金为8946元且每年递增5%，2018年10月18日至2020年8月18日期间租金差额为25545元。因邮政合肥分公司违约，给李小玲、李育武造成实际损失如下：2018年8月18日至2018年10月18日租金17892元；2018年10月18日至2018年11月15日招租期间租金损失8051元；2018年10月18日至2020年8月18日期间租金差额损失25545元。4.李小玲、李育武因为经济原因没有请律师。因为母亲住院，在接到一审法院的开庭通知后也无心认真准备。并且一审期间，法院曾通知变更开庭时间，后又告知按照原定时间正常开庭。这期间，邮政合肥分公司的律师在与李小玲的电话沟通中也表示对李小玲主张的损失赔偿表示理解和肯定。同时，在一审中，邮政合肥分公司王成刚将与李小玲丈夫的通话进行录音，也是刻意为之的圈套。5.根据前述实际损失，李小玲、李育武请求主张三个月租金的赔偿26838元，已经适当降低了损失的赔偿标准。综上，请求支持李小玲、李育武的上诉请求。邮政合肥分公司辩称，1.双方合同第七条明确约定了“违反合同的一方，应向另一方按日租金的0.5%支付违约金”。一审庭审中，法官询问李小玲、李育武是否提出违约金要求，李小玲、李育武明确表示不提违约金要求。李小玲、李育武在一审中主张其经济损失26838元，但并未向一审法院提供证据证明。2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，李小玲、李育武在二审中提交的其与安徽顺风速运有限公司的租赁合同不属于新证据，二审法院应不予采纳。并且，李小玲、李育武提供的和安徽顺风速运有限公司签订的租赁合同中约定的租金标准为8872.5元/月，与李小玲、李育武和邮政合肥分公司签订的租赁合同约定的金额基本一致，李小玲、李育武并无租金损失。综上，请求驳回李小玲、李育武的上诉，维持原判。李小玲、李育武向一审法院起诉请求：1.判令邮政合肥分公司支付房屋租金17892元（2018年8月19日-同年10月18日，按8946元/月计）；2.判令邮政合肥分公司赔偿李小玲、李育武经济损失（三个月租金）26838元；3.本案诉讼费用由邮政合肥分公司承担。一审法院认定事实：位于合肥市世纪阳光花园绿阳苑F-6、7幢商业104室房地产权利人系李小玲、李育武。2015年7月15日，李小玲（甲方）与邮政合肥分公司（乙方）签订《居住房屋租赁合同》一份，载明：甲方将座落在合肥市世纪阳光花园绿阳苑F-6、7幢104号门面房出租给乙方，租期5年，租赁期限自2015年8月18日起至2020年8月18日止，月租金7727元/月，且下一年年租金比上一年年租金递增5%等。合同签订后，李小玲按约交付出租房产，邮政合肥分公司支付至2018年8月18日期间租金。2018年3月，邮政合肥分公司以业务发展需要为由向李小玲提出提前解除租赁合同要求，双方为此产生争议。2018年10月19日，邮政合肥分公司、李小玲经诉前调解双方解除租赁合同，邮政合肥分公司于当日将涉租房产交付给李小玲，并结清水电费、物业费。庭审中，邮政合肥分公司陈述：欠付2018年8月19日至同年10月18日期间租金17892元属实，现同意支付。庭审中，李小玲、李育武就其诉称主张经济损失26838元的请求，未向法庭提供证据证明。一审法院认为，李小玲、李育武诉称邮政合肥分公司欠付2018年8月19日至同年10月18日期间租金17892元的事实，邮政合肥分公司对此无异议，一审法院予以认定。李小玲、李育武主张赔偿经济损失请求，未提供证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司支付李小玲、李育武2018年8月19日至同年10月18日期间租金17892元，于判决生效之日起十日内一次付清；二、驳回李小玲、李育武的其他诉讼请求。案件受理费918元，减半收取459元，李小玲、李育武负担259元，中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司负担200元。二审期间，李小玲、李育武提交如下证据：证据一《居住房屋租赁合同》复印件一份，证明邮政合肥分公司应当按照合同约定支付违约赔偿；证据二2018年9月20日李小玲与沈汝军对话录音及文字整理材料，证明李小玲就续约、违约、损失等具体事宜与对方协商；证据三民事起诉状（一），证明李小玲、李育武原诉请是要求继续履行合同，并支付2018年8月18日至2019年8月18日租金107352元，李小玲、李育武没有同意邮政合肥分公司单方解约；证据四民事起诉状（二），证明李小玲、李育武听从诉前调解法官的意见变更诉讼请求；证据五李小玲、李育武与安徽顺丰速运有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明2018年10月18日至2020年8月18日期间租金差额损失25545元；证据六李小玲、李育武出具的估算房屋交接转租损失清单一份，证明李小玲、李育武一直主张邮政合肥分公司应赔偿因其违约造成的损失；证据七房屋交接单一份，证明因邮政合肥分公司违约，导致合同无法履行，李小玲、李育武被迫交接房屋，实际损失应由邮政合肥分公司赔偿；证据八水费、物业费收费清单各一份，中国建行银行储蓄一本通证复印件，搬家照片五张，证明邮政合肥分公司在交还钥匙之后才搬家，之后还产生了水电、物业费；证据九第一份五年合同，证明李小玲、李育武宁愿自己有损失也按约履行完合同；证据十李小玲、李育武实际损失清单，证明实际损失为2018年8月18日至2018年10月18日租金17892元、2018年10月18日至2018年11月15日招租期间租金损失8051元、2018年10月18日至2020年8月18日期间租金差额损失25545元。邮政合肥分公司质证意见如下：对证据一的三性无异议，但该合同第七条关于违约金有明确约定；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，该录音体现邮政合肥分公司一直想与李小玲、李育武解约，并告知了解约义务；对证据三、四的三性无异议，但对证明目的无法质证；对证据五的三性及证据目的均有异议，合同约定的租金是8872.2元/月，与邮政合肥分公司的合同中约定的8945元/月，金额基本相同，李小玲、李育武并不存在租金损失；对证据六的三性及证明目的均有异议，为李小玲、李育武单方制作；对证据七的三性无异议，证明目的有异议，合同已于交接当日解除且水电物业费交清至2018年10月19日；对证据八的三性及证明目的有异议，双方已经交接完毕，且一审中李小玲、李育武也自认水电物业费已经结清，一审判决也已载明；对证据九的三性无异议，该合同已经履行完毕，与本案无关；对证据十的三性及证明目的均有异议，为上诉人单方制作。二审期间本院经审理查明：李小玲、李育武于2018年11月15日与安徽顺风速运有限公司签订《房屋租赁合同》，约定安徽顺风速运有限公司自2018年11月15日起租赁案涉房屋至2020年11月14日，完税租金为8872.2元/月，税金由安徽顺风速运有限公司代李小玲、李育武缴纳，李小玲、李育武实收租金为7984.98元。对一审法院查明双方无争议的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，李小玲、李育武与邮政合肥分公司签订的《居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期限内，邮政合肥分公司单方面以业务发展需要为由提出解除合同，明确表示不愿意再继续履行合同，并最终导致双方合同于2018年10月19日解除，邮政合肥分公司该行为明显属于违约，应当承担相应的违约责任，李小玲、李育武有权向邮政合肥分公司主张损失赔偿。根据李小玲、李育武二审提交的证据可以反映李小玲、李育武与邮政合肥分公司之间的合同解除后于2018年11月15日方将案涉房屋重新对外出租，且租金略有减少。因李小玲、李育武作为出租方是房屋租赁业税收的纳税义务人，在其未能举证证明其与邮政合肥分公司签订的合同中约定的租金数额已经扣除了相应税金的情况下，李小玲、李育武主张按照其与安徽顺风速运有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定的，由安徽顺风速运有限公司代李小玲、李育武缴纳税金后的实收租金7984.98元作为租金差额损失计算基础，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院经核算确认，因邮政合肥分公司违约导致李小玲、李育武的租金损失合计8723元[（8946÷30天×27天+（8946元/月-8872.2元/月）×9.1个月]，该损失应由邮政合肥分公司向李小玲、李育武支付。综上，李小玲、李育武的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初10513号民事判决第一项，即“中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司支付李小玲、李育武2018年8月19日至同年10月18日期间租金17892元，于本判决生效之日起十日内一次付清”；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初10513号民事判决第二项；三、中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内一次性向李小玲、李育武赔偿损失8723元；四、驳回李小玲、李育武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，减半收取459元，李小玲、李育武负担184元，中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司负担275元。二审案件受理费471元，由李小玲、李育武负担314元，中国邮政速递物流股份有限公司合肥分公司负担157。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月六日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。