湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12725号上诉人（原审被告）：湖南远盛置业投资有限公司，住所地：长沙市天心区竹塘西路228号环景苑2栋102号。法定代表人：刘灯绿。委托代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：李珍，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗琼,女,1983年10月2日出生,汉族,住湖南省浏阳市。委托代理人：谭政，湖南蜜獾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建楼品汇置业有限公司，住所地：福建省福州市台江区新港街道万寿一道18号三楼3127室。法定代表人：詹文坤，总经理。委托代理人：徐明伟，浙江君安世纪律师事务所律师。上诉人湖南远盛置业投资有限公司(以下简称湖南远盛公司)因与被上诉人罗琼、福建楼品汇置业有限公司(以下简称福建楼品汇公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南远盛公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、由被上诉人承担本案一审、二审全部费用。事实和理由：一、一审法院认定《剑桥名门认购书》系罗琼与湖南远盛公司所订立，且案涉100000元款项系福建楼品汇公司代湖南远盛公司收取，明显属于事实认定错误。湖南远盛公司并非案涉《剑桥名门协议书》的相对方，其与福建楼品汇公司签订的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，因双方的合同目的均不能实现，已于2018年10月底自动终止，而且就从销售代理合同来看，湖南远盛公司从未授权福建楼品汇公司签约和收取任何房款。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条判决由湖南远盛公司承担本案的民事责任，福建楼品汇公司作为受托人不承担任何责任，明显属于法律适用错误。案涉《剑桥名门认购书》签订时湖南远盛公司与福建楼品汇公司已不具有任何代理关系，福建楼品汇公司擅自签订认购书及收款并出具收据的行为没有得到湖南远盛公司的追认，属于无权代理，对湖南远盛公司不产生任何法律效力。罗琼与福建楼品汇公司在本次纠纷中均存在过错，相应责任应由其双方承担，湖南远盛公司与本案无关联性，并非本案适格被告，不应承担任何责任。三、本案可能存在福建楼品汇公司与购房户恶意串通损害远盛公司利益的情形，福建楼品汇在知道自己无权代理的情况下以明显低于销售底价的价格与罗琼签订了《剑桥名门认购书》，而罗琼作为成年人以及完全民事行为能力人在未签订正式合同的情况下草率付款100000元，湖南远盛公司合理怀疑双方存在恶意串通。四、本案可能涉及刑事犯罪，法院应依法将本案移送公安机关；福建楼品汇公司在一审、二审期间明确表示《剑桥名门认购书》及收据并非其公司签署、出具，其上所加盖的印章并非其公司所有，经手人也并非其公司员工，因此，本案可能涉嫌伪造印章诈骗犯罪，并且二审期间，罗琼的代理人明确表示其曾看到过经手人汤苗与福建楼品汇公司的法定代表人詹文坤的聊天记录，内容显示“认购书与收据上的两枚印章均为私刻，需小心使用。”因此，二审法院应该依法裁定中止审理，并将本案移送有关公安机关进行查处。五、本案所涉《认购书协议书》解除后，退还订金、利息及相应责任应由福建楼品汇公司承担，不管本案是否涉及刑事犯罪，相应的款项是否属于不当得利或非法所得，各购房户的订金及认筹金确实进入了福建楼品汇公司的银行账户，福建楼品汇公司应承担款项退还责任。综上，希望二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。罗琼辩称：一、本案涉及刑事部分系福建楼品汇公司法人是否构成伪造印章罪，但不影响《剑桥名门认购书》的合同效力，刑事案件结果不会对民事判决产生影响，因此本案涉及民事部分法院应该继续审理，而非中止审理，刑事部分进行移送。二、福建楼品汇公司与罗琼所签订的《剑桥名门认购书》系有权代理，福建楼品汇与湖南远盛公司之间的委托合同只能约束合同双方，不能对罗琼产生约束力。三、罗琼作为普通买房人，并无任何与福建楼品汇有串通的可能性。原审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持，驳回湖南远盛公司的上诉请求。福建楼品汇公司辩称：一、本案所涉《剑桥名门认购书》以及福建楼品汇置业有限公司业务专用章、福建楼品汇置业有限公司收费专用章均系伪造福建楼品汇公司公章，希望移交公安处理。二、请求湖南远盛公司退还壹佰万元保证金至福建楼品汇公司。三、福建楼品汇公司不存在与购房户串通的情形，也不存在批量诉讼的情形。原审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持，驳回湖南远盛公司的上诉请求。罗琼向一审法院起诉请求：1、判决湖南远盛置业投资有限公司及福建楼品汇公司共同担返还罗琼双倍购房定金200000元及至实际支付之日止的逾期利息,起诉时暂记逾期利息5766.67元(逾期利息以200000元为基数,按年百分之六,从2018年11月22日起算)；2、本案诉讼费由湖南远盛置业投资有限公司及福建楼品汇公司共同承担。一审法院认定事实：2018年11月11日，福建楼品汇公司以湖南远盛公司（开发商，甲方）的名义与罗琼（认购人，乙方）签订《剑桥名门认购书》，其中载明：一、双方为乙方向甲方预定剑桥名门商品房事宜订立本合同；乙方认购1号2305室房屋，甲方已领取该商品房预售许可证，房屋建筑面积为41.27平方米；二、房屋每平方米建筑面积买卖单价为8321元，总房价为343407元；三、乙方同意签订本合同时支付定金100000元，作为甲、乙双方当事人定立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；四、双方商定预定期为10天，乙方于2018年11月21日前签订《商品房预售合同》；五、在本合同约定的预定期限内，甲方签定商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金。乙方拒绝签定商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。该合同甲方处加盖“福建楼品汇置业有限公司业务专用章”。2018年11月10日、11月11日，罗琼向户名为“福建楼品汇置业有限公司”的银行账户分别转账支付两笔款项20000元、80000元，共计100000元。福建楼品汇公司出具两张收据，分别载明“今收到罗琼剑桥名门1-2305订金20000元”、“今收到罗琼剑桥名门1-2305订金80000元”，收据均加盖“福建楼品汇置业有限公司收费专用章”。此后湖南远盛公司与福建楼品汇公司未在《剑桥名门认购书》约定期限内与罗琼签订正式的商品房预售合同，亦未向罗琼返还上述款项，遂酿成一审案件纠纷。另查明，2018年9月19日，湖南远盛公司（甲方）与福建楼品汇公司（乙方）签订《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，其中载明：一、甲方委托乙方销售长沙“剑桥名门”项目，项目地址为天心区竹塘西路228号，销售范围为甲方提供所有可售房屋清单并盖公章给乙方，作为合同附件（该清单共列明161套房屋，涉案的1号2305室房屋在清单中的编号为140号）。甲方把现楼盘所有房源共161套交给乙方，乙方应交纳保证金1000000元给甲方；二、合同委托销售期限为自2018年10月1日至2019年6月15日；三、凡乙方客户（以客户确认书为认定标准）与甲方签署《商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方代理成功；四、代理服务费的构成和结算如下：甲方给予乙方销售的房源均为底价9000元/平方，高于均底价部分为乙方佣金。自本合同签订之日起，若乙方成功销售，代理服务费按照高于底价部分全额结算；五、乙方代理销售本项目时不得私自向购房者收取任何售房款项（除电商、团购等费外）。2018年10月9日，福建楼品汇公司向湖南远盛公司支付保证金1000000元。上述事实，有罗琼提交的《剑桥名门认购书》、收款收据、付款凭证，福建楼品汇公司提交的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》等证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，湖南远盛公司与福建楼品汇公司签订《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，委托其代为销售房屋，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方委托关系成立，合法有效，福建楼品汇公司据此取得了代理销售剑桥名门161套房屋的权利。湖南远盛公司抗辩称因政府调控价低于销售底价，福建楼品汇公司已经无法从该合同中获得收益，故合同已经因目的无法实现而终止。但福建楼品汇公司能否从合同中获益并不构成合同自动终止的条件，湖南远盛公司亦未提交双方已经协商一致解除合同的证据，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。福建楼品汇公司以湖南远盛公司名义与罗琼签订《剑桥名门认购书》，并在该认购书后加盖业务专用章，该合同系双方真实意思表示，合法有效。福建楼品汇公司虽抗辩称该印章系伪造，但其认可收到了罗琼依《剑桥名门认购书》交付的款项，亦无法对此进行合理说明。综合本案实际情况，一审法院对其抗辩意见不予采纳。湖南远盛公司系该合同的实际权利义务承受者，现其未能在合同指定期间内与罗琼签订商品房预售合同，应当向罗琼退还楼品汇公司收取的款项，并承担相应的违约责任。湖南远盛公司与福建楼品汇公司签订的代理合同虽约定福建楼品汇公司无权向购房人收取款项，但该条款仅为双方内部约定，不能对抗第三人，对湖南远盛公司据此提出的抗辩，一审法院不予采纳。关于湖南远盛公司应当向罗琼支付的款项。福建楼品汇公司代湖南远盛公司收取的100000元，尽管双方于认购书中约定为定金，但在履行认购书的过程中，福建楼品汇于出具的收据中明确载明该笔款项为订金，故并不适用定金罚则，该订金100000元湖南远盛公司应当向罗琼返还，对罗琼要求双倍返还定金共计200000元的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，湖南远盛公司还应以订金100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，向罗琼偿付自违约之日即2018年11月22日起至上述全部款项归还完毕之日止的逾期利息。对于罗琼主张的超出该标准的利息部分，一审法院不予支持。关于福建楼品汇公司的民事责任。福建楼品汇公司系受湖南远盛公司所托对外销售房屋，因该销售行为对外产生的法律后果应由委托人湖南远盛公司承担。故对罗琼要求福建楼品汇公司共同承担涉案民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、限湖南远盛置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还罗琼订金100000元；二、由湖南远盛置业投资有限公司偿付罗琼上述款项的逾期利息（以100000元订金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年11月22日起照实计付至上述全部款项归还完毕之日止）；三、驳回罗琼的其他诉讼请求。如果湖南远盛置业投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2193元，由湖南远盛置业投资有限公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，一、关于湖南远盛公司主张一审法院认定《剑桥名门认购书》系罗琼与湖南远盛公司所订立，且案涉100000元款项系福建楼品汇公司代湖南远盛公司收取，属于事实认定错误的上诉理由。虽然上述合同落款处为福建楼品汇公司公章，且案涉100000元款项实际进入福建楼品汇公司账户，但经查，一审法院认定福建楼品汇公司以湖南远盛公司名义与罗琼订立《剑桥名门认购书》，上述合同中约定了收取案涉100000元款项的主体为湖南远盛公司（开发商，甲方），且根据湖南远盛公司与福建楼品汇公司订立的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，可认定双方系委托销售合同法律关系。因涉案标的剑桥名门1号2305室房屋在委托销售合同的权限范围内，罗琼与福建楼品汇公司签订合同的时间处于湖南远盛公司授权福建楼品汇公司销售期间，因此一审法院认定事实并无不当，本院对该上诉理由不予支持。二、关于湖南远盛公司主张一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条判决由湖南远盛公司承担本案民事责任，福建楼品汇公司作为受托人不承担任何责任属于法律适用错误的上诉理由。由于湖南远盛公司未提供充分证据证明案涉《剑桥名门认购书》签订时，湖南远盛公司已与福建楼品汇公司终止《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，因此，案涉《剑桥名门认购书》签订时，湖南远盛公司与福建楼品汇公司仍存在委托代理关系，故一审法院认定由此产生的对外民事责任由委托人湖南远盛公司承担，受托人福建楼品汇公司不应承担本案的民事责任并无不当，本院对该项上诉理由不予支持。三、关于湖南远盛公司主张本案可能存在福建楼品汇公司与购房户恶意串通损害湖南远盛公司利益情形的上诉理由。由于湖南远盛公司未提供证据证明福建楼品汇公司与购房户存在恶意串通的事实，本院对该项上诉理由不予支持。四、关于湖南远盛公司主张本案涉嫌刑事犯罪，请求本院中止审理并将本案移交公安机关处置的上诉理由。由于湖南远盛公司及福建楼品汇公司均未向公安机关报案，且并未提交任何证据予以证明本案涉嫌刑事犯罪，本院对该项上诉理由不予支持。五、关于湖南远盛公司主张本案所涉《认购协议书》解除后，退还订金、利息及相应责任应由福建楼品汇公司承担的上诉理由。本案中，福建楼品汇公司代湖南远盛公司收取罗琼10×××××元订金款项，但在《剑桥名门认购书》约定的双方订立商品房预售合同的期间，湖南远盛公司系该合同的实际权利义务承受者，现其未能在合同指定期间内与罗琼签订商品房预售合同，违反合同约定，依法应向罗琼承担违约责任，一审法院判令湖南远盛公司除返还收取的100000元订金外，还需按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准，自2018年11月22日起至上述款项全部归还完毕之日止的利息并无不当，本院对该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人湖南远盛置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4386元，由上诉人湖南远盛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月二十六日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。