贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7579号上诉人（原审被告）：张元甫，男，1979年6月13日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：杨仕梅，贵州红连天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞鸿娣，女，1965年1月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：罗泽远，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：阿维吉玛，女，1979年3月22日出生，彝族，住贵州省南明区。委托诉讼代理人：文杰，系阿维吉玛之弟。上诉人张元甫因与被上诉人阿维吉玛、俞鸿娣房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2019)8601民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张元甫上诉请求：1.请求贵院依法撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初509号民事判决书，发回重审或者依法改判上诉人不承担责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人俞鸿娣签订的《房屋租赁协议》早在2018年12月28日已经解除。一审法院判决解除前俞鸿娣与张元甫签订的《房屋租赁协议书》没有事实依据。上诉人与俞鸿娣签订的《房屋租赁协议》没有事实依据。上诉人与俞鸿娣签订的《房屋租赁协议》约定，上诉人在租赁期内有权转让该门面，俞鸿娣无条件配合签订转让合同，如果上诉人超过十天不交租给俞鸿娣，俞鸿娣有权收回房屋。该协议书上述条款，符合合同约定解除的条件，在上诉人超过十天未支付租金，俞鸿娣便享有收回房屋的权利，且，根据一审中上诉人提交的其与被上诉人俞鸿娣短信聊天记录可知，早在2018年12月28日，上诉人便要求被上诉人自行收回房屋，且自那之后也多次要求俞鸿娣收回房屋，合同已经达到了约定解除的条件，合同已经解除，合同解除后，俞鸿娣应当收回房屋而不收回造成的损失不应当由上诉人承担。一审法院既采信上诉人提供的短信截图作为证据在卷佐证，又不认定上诉人与被上诉人俞鸿娣奠定的协议于2018年12月28日解除的事实，系适用法律错误。二、一审判决要求上诉人支付俞鸿娣没有事实和法律依据。一审庭审中已经查明，被上诉人阿维吉玛的租金在与上诉人签订协议后便是直接支付给俞鸿娣，俞鸿娣从给被上诉人阿维吉玛处收取涉案门面租金。阿维吉玛作为次承租人，与上诉人签订了《转让协议》，其中约定，阿维吉玛认可上诉人与俞鸿娣签订的《房屋租赁协议》并同意继续履行协议上的内容。故阿维吉玛当然由直接向俞鸿娣支付租金的义务，同时，俞鸿娣知晓门面转让的事实，并收取了阿维吉玛承租门面的租金，已经与阿维吉玛形成了事实上的租赁关系，故要求上诉人承担租金无事实及法律依据。三、一审判决要求上诉人将涉案门面腾空并返还俞鸿娣没有事实依据。根据上诉人与阿维吉玛签订的《转让协议》可知，上诉人已经将该涉案门面转账让给了阿维吉玛，涉案门面由阿维吉玛占有使用，故涉案门面并非上诉人占用控制，不存在返还的基础。被上诉人阿维吉玛、俞鸿娣二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。俞鸿娣向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2016年11月11日的《房屋租赁协议书》；2.判决被告立即将位于贵阳市××头桥路××号的门面中间隔墙进行恢复并腾空返还原告；3.判令被告支付原告房屋租金19200元（即从2018年11月25日起，暂计算至2019年5月25日止，之后的租金按每月3200元的标准计算至被告实际腾空门面时止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年11月11日，俞鸿娣（甲方）与张元甫（乙方）签订《房屋租赁协议书》，乙方承租甲方位于贵阳市××头桥路××号的门面（面积49平方米）；租赁期限自2016年11月25日至2021年11月26日；租金第一年每月3000元、第二年每月3100元、第三年每月3200元、第四年每月3300元、第五年每月3400元；甲方出租房屋普通地坪及普通墙面刷白，若甲方需装修则产生的装修费用由乙方承担，房屋租赁期满乙方将不可移动装修无偿移交给甲方但不能影响甲方房屋；乙方租赁期内有权转让门面；若乙方超过10日不交房租，甲方有权收回房屋并不退还保证金；乙方向甲方缴纳5000元保证金。合同签订的，原告将房屋交予张元甫使用。2017年12月30日，张元甫以贵州小嘴巴餐饮管理有限公司（甲方）名义与阿维吉玛（乙方）签订《转让协议》，甲方将位案涉房屋及隔壁另一房屋（21号门面）转让给乙方，因甲方与两间门面的签订的房屋租赁合同未到期，乙方认可该协议并同意继续履行协议上的内容。截止本案开庭时，张元甫、阿维吉玛均未将案涉房屋腾空并返还原告。另查明，张元甫对租赁的贵阳市云岩区头桥路35号1幢2层21、22号的门面之间的隔断开设门洞。原告俞鸿娣收到案涉房屋截止于2018年11月25日的租金。2018年11月26日起，张元甫未向原告支付房屋租金。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、房屋所有权证、《房屋租赁协议书》、《转让协议》、资料移交单、《补充协议》、短信截图、通话录音、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告俞鸿娣与被告张元甫签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。本案中，原告并未否认张元甫的转让权利，张元甫的转让行为并不必然导致租赁合同的解除，张元甫的转让行为内涵了对涉案房屋的转租，对原告的拘束力的仅限于转租的内容。阿维吉玛作为次承租人，并无直接向出租人支付租金的义务。被告张元甫提出房屋已转让，原告与阿维吉玛是事实的租赁关系，合同义务应由阿维吉玛承担的抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，合同履行期间，张元甫将涉案房屋转租给阿维吉玛并不导致《房屋租赁协议书》的当事人的变更，张元甫作为租赁合同当事人，仍应继续受《房屋租赁协议书》约束。对于原告的诉请，根据庭审已查明的事实，一审法院评判如下：1.原告关于判决解除原告与被告张元甫于2016年11月11日的《房屋租赁协议书》的诉请，合同约定“若乙方超过10日不交房租，甲方有权收回房屋并不退还保证金”及“甲方有权收回房屋”的约定包含了甲方可以行使合同解除权，现被告张元甫自2018年11月26日起未缴纳租金，该主张应予支持。2.原告关于判决二被告立即将位于贵阳市××头桥路××号的门面中间隔墙进行恢复并腾空返还原告的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，应予支持，恢复原状的标准封闭门洞并予以墙面刷白。因阿维吉玛在庭审中同意将房屋返还，一审法院从其意愿。3.原告关于二被告支付房屋租金19200元（即从2018年11月25日起，暂计算至2019年5月25日止，之后的租金按每月3200元的标准计算至二被告实际腾空门面时止）的诉请，租赁合同解除前为租金，租赁合同解除后为房屋占有使用费，张元甫对涉案房屋的租金缴纳至2018年11月25日，后未再支付相应租金。原告主张张元甫支付暂截止于2015年5月25日的房屋租金19200元，符合合同约定，一审法院予以支持。原告主张按每月3200元支付房屋租金至实际腾空门面时止，并无不当，可明确起算时间为2019年5月26日。根据合同相对性原则，阿维吉玛并非《房屋租赁协议书》的合同相对人，故原告主张阿维吉玛承担租金或房屋占有使用费的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告俞鸿娣与被告张元甫于2016年11月11日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告张元甫、被告阿维吉玛自本判决生效之日起十日内将位于贵阳市××头桥路××号的门面腾空并返还原告俞鸿娣；三、被告张元甫自本判决生效之日起十日将位于贵阳市××头桥路××号门面的中间隔墙进行恢复（封闭门洞并刷白墙面）；四、被告张元甫自本判决生效之日起十日内向原告俞鸿娣支付截止2019年5月25日的房屋租金19200元，并按每月3200元的标准支付自2019年5月26日至被告张元甫实际返还门面时止的租金或房屋占有使用费；五、驳回原告俞鸿娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取计140元，由被告张元甫负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人张元甫是否应当支付案涉门面的租金。上诉人张元甫与被上诉人俞鸿娣签定的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应恪守。该租赁协议约定，1、租赁该期限为2016年11月25日起至2021年11月26日至；2、乙方（张元甫）有权转让该门面，甲方（俞鸿娣）无条件配合乙方签订转让合同。在双方租赁期内，上诉人张元甫转让给了被上诉人阿维吉玛，但未要求被上诉人俞鸿娣签订转让合同，故本案租赁合同的相对方仍是上诉人张元甫与被上诉人俞鸿娣。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，房屋出租人与承租人成立租赁合同关系,承租人与次承租人成立转租合同关系,出租人与次承租人之间不存在租赁合同法律关系。基于合同相对性原则,出租人有权向租赁合同的相对人即承租人主张租赁合同约定的权利,但无权请求次承租人向其履行租赁合同或转租合同义务,也无权请求次承租人向其承担违约责任。本案中，作为出租人俞鸿娣有权基于双方签订的《房屋租赁协议》要求承租人张元甫支付租金。由于张元甫在履约过程中，未按期交纳租金，其行为构成违约，俞鸿娣按照双方《房屋租赁协议》约定要求解除合同，符合合同约定，对此，原审判决双方解除合同并无不当，本院予以维持。此外，二审中双方当事人均认可，上诉人张元甫已经于2019年9月22日将案涉门面返还给了被上诉人俞鸿娣，且门面的中间的隔墙已经进行了恢复，执行了原判决的第二、三项，故本院对原审判决第二、三项予以撤销。关于2019年5月26日之后的房租应当按照每月3200元的标准自2019年5月26日计算至2019年9月22日，应当支付的租金金额为12800元（计算过程如下：3200×4=12800）。综上，上诉人张元甫尚欠被上诉人俞鸿娣的租金金额为32000元（计算过程如下：12800+19200=32000），本院对原判予以变更。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。由于上诉人张元甫在一审判决后自愿履行了一审判决的部分内容，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8661民初509号民事判决第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8661民初509号民事判决第二、三、五项；三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8661民初509号民事判决第四项为：张元甫于本判决生效之日起十日内支付俞鸿娣房屋租金32000元；四、驳回俞鸿娣其余诉讼请求。二审案件受理费用280元，由上诉人张元甫负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月十日法官助理王李文书记员彭至涛