江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10768号上诉人（原审被告、反诉原告）：李小福，男，1964年4月24日生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人：江勇，江苏江太律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴江市太湖渔湾美食投资开发有限公司，住所地苏州市吴江区横扇镇。法定代表人：谢耀方，执行董事。委托代理人：张天琪，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托代理人：邹武，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。上诉人李小福因与被上诉人吴江市太湖渔湾美食投资开发有限公司（以下简称太湖渔湾公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小福的上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、涉案建筑群开工建设前未经水利行政部门批准，后用等面积陆域还湖进行补救，水面取得陆域土地性质，但其上建筑没取得用地许可、建设规划许可，属于非法建筑。二、涉案建筑群未经竣工验收合格和消防验收合格，不得投入使用。太湖渔湾公司二审辩称，一、租赁合同约定的租赁标的不是城镇房屋，无需办理规划许可证。船方所在用地是水利工程用地，在水面的建设行为应由水利部门审批，依《水利法》管理。二、即使合同无效，太湖渔湾公司也无须承担缔约过失责任。三、李小福对损失举证不能，应承担不利后果。太湖渔湾公司向一审法院起诉请求：李小福支付太湖渔湾公司租金130000元（2015年4月1日至2016年4月30日），并赔偿利息损失23400.96元（以本金120000元为基数，按同期银行贷款利率自2015年4月1日暂计算至2019年1月18日，实际计算至李小福支付之日止）。李小福向一审法院反诉请求：1.依法确认双方《租赁协议》无效；2.太湖渔湾公司退还李小福租赁款120000元以及赔偿李小福装修、工人宿舍楼租金、工资损失等1054002.8元，以上合计1174002.8元；3.反诉费用由太湖渔湾公司承担。一审法院认定事实：太湖渔湾公司（甲方）与李小福（乙方）签订《租赁协议》一份，约定由乙方租用甲方位于横扇镇黄家湖水面船舫B型（普通型）1艘，面积1242.68平方米，用于从事文化产业，船号为第12号（北面第1条）；租期3年3个月，自2014年1月1日起至2017年3月31日；从签订合同之日起至2014年4月1日为装修期，免收租金；租金为12万元/年，按年支付；合同签订当日支付第一年租金，第二年及第三年租金于每年4月1日前支付；甲方净得租金36万元，因乙方经营产生的相关税费，由乙方自行承担。协议同时约定，乙方如需转租船舫，需经甲方同意，转租合同需交甲方备案。转租的租赁期限不得超过依本协议剩余的租赁期限。该协议由太湖渔湾公司和李小福分别盖章和签字，但未注明签订日期。2018年6月1日，太湖渔湾公司以苏州冰心文化用品公司为被告向法院提起诉讼〔案号为（2018）苏0509民初6351号〕，该案审理过程中，太湖渔湾公司提交于2014年1月1日签订的《租赁协议》一份，协议内容与本案租赁协议内容相同，签订双方为太湖渔湾公司和苏州冰心文化用品公司。该案审理过程中，李小福在接受法院询问时陈述，两份《租赁协议》均为真实，李小福与太湖渔湾公司签订的《租赁协议》时间在前，协议签订后，太湖渔湾公司认为以个人名义签订协议不合适，要求以公司的名义签订，李小福便与太湖渔湾公司签订了另一份《租赁协议》，并加盖了吴江市冰心文教用品有限公司的公章。涉案船舫由李小福、李根妹出资装修，由缔景公司支付租金，并一直由缔景公司实际使用，实际承租人是缔景公司。经法院向苏州市吴江区市场监督管理局调查，2014年2月19日，李小福、李根妹发起成立缔景公司，缔景公司注册登记的住所地为吴江区横扇黄家湖水面B型船租房（12号），备案的《租赁协议》系由太湖渔湾公司与李小福签订；2014年1月24日，太湖渔湾公司为李小福出具了《临时住所（经营场所）使用证明》。2014年6月19日，缔景公司向太湖渔湾公司支付第一年租金120000元。后太湖渔湾公司撤回该案起诉。另查明，2008年12月18日，原吴江市横扇镇人民政府向原吴江市水利局提交《关于在横扇镇黄家湖水面船舫建设的请示》，申请在黄家湖水面建设十二条船形建筑（船舫），用于餐馆开发，带动太湖地区水产品、农产品的销售。2009年7月29日，原吴江市水利局出具《关于违法占用黄家湖水域处理意见的函》，对原横扇镇人民政府建设太湖渔湾美食接待中心提出如下处理意见：一、你单位在黄家湖西南侧水域，建设太湖渔湾美食接待中心，占用黄家湖水域1228㎡，其中永久占用水域437㎡，永久利用岸线492m，该项目未经有关水行政主管部门批准，擅自开工建设，违反了水法规的规定；二、按照《中华人民共和国防洪法》第五十八条的规定对你单位实施行政处罚；三、按照有关规定办理相关手续，缴纳占有使用费；四、根据要求，你单位委托编制的《设计报告》中提出了补救措施：1.按照等量等效、占补平衡的方式进行补偿，补偿的位置在黄家湖北侧的鱼塘，面积为537㎡。2.根据《吴江市出入湖河道戗港及黄家湖、沧州荡水环境综合整治工程可行性研究报告》，组织好黄家湖的清淤、疏浚、驳岸修复工程。与会专家和代表通过审查，认为上述补救措施可行。请根据《设计报告》的要求，提交陆域还湖与清淤、疏浚、驳岸修复工程的实施方案，以确保补救措施的落实。对于上述二、三、四条处理意见，请水政监察大队和水利工程管理处加强监督、检查和落实，并在补救措施方案实施完成后组织验收。庭审中，李小福提交装修费用清单、2014年至2018年职工工资结算表各一份，证明李小福先后支付装修费用841508.8元，支付职工工资332494元。太湖渔湾公司对该证据的真实性不予认可，认为李小福单方制作的证据，无法显示与涉案船舫及本案存在关联性。以上事实，由太湖渔湾公司提交的租赁协议、询问笔录、缔景公司的企业信用公示报告、关于在横扇镇黄家湖水面船舫建设的请示、关于违法占用黄家湖水域处理意见的函，李小福提交的租赁协议、装修费用清单、2014年至2018年职工工资结算表，法院调取的（2018）苏0509民初6351号案件卷宗材料，以及当事人的当庭陈述予以证实。一审法院认为，首先，根据原吴江市水利局《关于违法占用黄家湖水域处理意见的函》，太湖渔湾美食接待中心即本案所涉船舫，未经有关水行政主管部门批准，擅自开工建设，违反了相关法律规定，但原吴江市水利局依法对相关责任部门进行了行政处罚，并责令责任部门进行整改，相关违法行为已经得以纠正。因此，太湖渔湾公司与李小福之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于李小福认为涉案船舫为房屋，其建设未取得建设工程规划许可证，双方的租赁合同无效的抗辩，因涉案船舫占用黄家湖水面建设，依法应由水行政部门主管，本案并不适用有关城镇房屋租赁合同纠纷关于合同效力的规定，故法院对该抗辩不予采信。其次，关于当事人的主体问题。李小福为设立缔景公司而与太湖渔湾公司签订租赁合同，并在之后实际成立了缔景公司，根据前述规定，太湖渔湾公司享有选择权，现太湖渔湾公司选择李小福承担法律责任，符合法律规定。综上，太湖渔湾公司与李小福之间签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。李小福未按照约定期限支付租金，违反了合同根本义务，构成违约，太湖渔湾公司要求与李小福解除租赁合同并由李小福支付租金和占有使用费的主张，于法有据，法院予以支持。太湖渔湾公司于2016年4月20日与李小福解除合同，双方确定李小福返还涉案船舫的时间为2016年4月30日，故李小福应当支付太湖渔湾公司自2015年4月1日至2016年4月30日的租金及占有使用费共计130000元，同时还应赔偿太湖渔湾公司利息损失。关于李小福要求太湖渔湾公司赔偿装修、工人工资、工人宿舍楼租金损失的反诉请求，因承租人李小福违约在先，导致双方租赁合同解除，其要求太湖渔湾公司赔偿装修损失的请求，无法律依据，法院不予支持；缔景公司经营过程中支出的工人工资、宿舍租金等，系公司经营中的必要支出，与租赁合同无关联性，故该请求无事实依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李小福于判决生效后十日内支付吴江市太湖渔湾美食投资开发有限公司租金及占有使用费共计130000元，并赔偿利息损失（以120000元为基数，按银行同期同档贷款利率自2015年4月1日计算至实际支付之日止）二、驳回李小福的反诉请求。本诉案件受理费2768元，由李小福负担。反诉案件受理费7683元，由李小福负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，租赁合同约定李小福使用租赁船只不应对船只产生损害，保持租赁期间船体完好。二审中，太湖渔湾公司提供了三份判决书，认为在相似的案件中都认定了租赁合同有效。李小福质证认为并不能证明本案一审认定正确。太湖渔湾公司还提供了吴江市发展和改革委员会《关于核准吴江市太湖渔湾美食投资开发有限公司建造餐饮项目的通知》，李小福对该文件的真实性认可，认为文件明确涉案建筑受国土局、环保局等主管。本院认为：本案二审争议焦点是案涉租赁物的性质。双方租赁合同约定李小福承租位于横扇黄家湖水面船只B型（普通型）一艘，并在合同多处明确李小福使用租赁船只的义务，因此合同已经明确李小福承租的是船只而非建造在地面上的房屋，租赁船只占用的是水面。即使吴江市水利局要求太湖渔湾公司实施陆域还湖，也不能改变租赁物的性质。李小福认为其承租的房屋未取得国土、规划、管理部门许可，未通过竣工验收，属于非法建筑的理由不能成立。李小福认为承租房屋未通过消防验收也不是认定合同无效的理由。一审判决租赁合同有效并无不当。综上所述，李小福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10452元，由上诉人李小福负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十三日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。