黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9670号上诉人（一审被告）：王志全，男，1972年3月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：王冰晶，黑龙江王冰晶律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区健康路32号。法定代表人：王伟力，总经理。委托诉讼代理人：武凤艳，黑龙江凤翔律师事务所执业律师。上诉人王志全因与被上诉人哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司（以下简称鸿昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志全及其委托诉讼代理人王冰晶，被上诉人鸿昌物业公司的委托诉讼代理人武凤艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志全上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回鸿昌物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、因鸿昌物业公司阻挠，导致王志全居住的哈尔滨市××开发区学院路美术家大街禹舜家园小区（以下简称禹舜家园小区）至今未成立业主委员会。因鸿昌物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准相差悬殊，存在严重质量瑕疵，禹舜家园小区的业主曾多次提出成立业主委员会，以便与鸿昌物业公司解除物业服务合同，另行选聘其他物业公司。但是，每当业主以张贴通知的方式通知召开业主大会时，鸿昌物业公司就将召集通知撕毁破坏，以达到阻止禹舜家园小区成立业主委员会，实现其长期收取物业费的目的。二、禹舜家园小区业主多次拨打市长热线，并向哈尔滨市松北区物业供热管理办公室（以下简称管理办公室）反映鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格的问题，为此，管理办公室作出了哈松物热办发【2019】25号文件，鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格是不容争辩的事实。禹舜家园小区业主关明霞曾向管理办公室反映鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格的问题，管理办公室联合街道办事处及执法部门联合执法，多次勘查现场，与鸿昌物业公司联合清理整治禹舜家园小区的环境。在执法部门联合执法期间，问题得到一定程度的改善，当执法部门撤离现场放松监管后，问题便出现回潮，鸿昌物业公司就会恢复原态，小区的环境仍就脏乱不堪。针对该种情况，2019年6月4日，管理办公室作出让街道办事处组织召开业主大会成立业主委员会选聘新的物业公司，由街道办事处向松北区政府打报告申请房屋维修资金进行维修的决定，在鸿昌物业公司的阻挠下，问题至今仍未解决。2019年9月14日，禹舜家园小区业主武岩向市长热线反映鸿昌物业公司的物业服务质量不合格的问题，有关部门在检查小区水箱时，发现水箱盖子已经锈蚀，无法打开。里面的水质更是污浊不堪，检查人员对业主说，这个物业公司应该换掉了。在2012年政府有关部门联合对物业公司服务质量检查时鸿昌物业公司就已被列入黑名单。三、一审判决认定事实错误且本案已过诉讼时效。滞纳金条款是鸿昌物业公司与开发商淄博金大洲房地产公司之间的约定，不是《物业管理条例》的规定。自2014年1月1日至鸿昌物业公司起诉之日，已经超过诉讼时效，应驳回鸿昌物业公司的诉讼请求。四、根据《中华人民共和国合同法》第66条规定，鸿昌物业公司提供的物业服务在质量不符合合同约定的情况下，王志全有权拒绝支付物业费用。王志全交齐了2013年的物业费用546.70元，因鸿昌物业公司提供的物业服务质量与合同约定的标准相差悬殊，因此拒绝交纳2014年之后的物业费用，这是王志全行使的同时履行抗辩权，而非违约行为。一审判决认定“王志全提出关于小区环境脏乱差，物业服务不到位的抗辩意见，该问题系关于小区公共管理存在的瑕疵，该瑕疵并未影响到王志全对自身房屋的使用”。王志全认为，物业服务的范围应为房屋外部的公共部位，房屋内部服务属于家政服务的范围。也就是说，小区公共管理应该是物业公司履行的义务，公共管理存在瑕疵，就是物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵。一审判决认定“王志全没有按照约定支付物业服务费存在违约行为，但其未按时交纳物业服务费是因鸿昌物业公司在本小区的服务存在瑕疵”。既然法院已经确认鸿昌物业公司提供的物业服务有质量瑕疵，说明鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格，而0.6元/平方米物业费，是在服务质量合格的情况下收取费用的标准，当鸿昌物业公司提供的服务质量不合格时，就不能按照上述服务标准收取费用。五、公平原则是《中华人民共和国侵权责任法》第24条规定的损失分担原则，而本案系物业合同纠纷，一审判决适用公平原则处理鸿昌物业公司主张的滞纳金系适用法律错误。公平责任只适用于过错责任归责的侵权类型的案件。物业合同纠纷不应适用公平原则处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本案已超过诉讼时效，请求二审法院查明事实，纠正一审判决的错误，驳回鸿昌物业公司的诉讼请求。鸿昌物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应当驳回王志全的上诉请求。王志全提出的诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效规定进行裁判。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。因此本案不存在诉讼时效的问题。鸿昌物业公司向一审法院起诉请求：1.请求王志全立即给付禹舜嘉园小区16号楼1单元301室自2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计2,733.50元，并给付自欠费日期2014年1月1日始按《物业管理条例》日千分之三计算至2018年末的滞纳金。一审法院认定事实：鸿昌物业公司系禹舜嘉园小区的物业服务企业，王志全系禹舜嘉园小区16栋1单元301室业主，房屋建筑面积75.93平方米。禹舜嘉园小区开发商博金大洲房地产开发有限公司于2006年4月6日与鸿昌物业公司签订了《物业服务管理委托合同》，双方约定，由鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供物业服务，合同期限自2006年4月6日至业主委员会成立止，物业服务管理服务费普通住宅为0.5元/平方米，业主或者物业使用人逾期不交纳管理服务费，从逾期之日起，按每天使用人逾期不交纳管理费的千分之三交纳滞纳金。实现物业管理为房屋外观无污染、干净，设备运行良好、房屋及设施、设备维修、养护及时，公共环境良好，绿化良好，交通秩序良好等。根据哈价联发〔2009〕4号文件、哈价联发〔2013〕39号文件，鸿昌物业公司将物业服务费用调整为按建筑面积0.6元/平方米。禹舜嘉园小区现未成立业主委员会，鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供相应的物业管理服务，但在服务上存在瑕疵，如垃圾清运不及时等问题。自王志全从蒋宝滨处购买禹舜嘉园小区16号楼1单元301室房屋，物业公司扣缴了2013年的物业服务费后，2014年1月1日至2018年12月31日王志全一直未交纳物业服务费，至2018年12月31日其物业服务费依照合同计算为2,733.50元（建筑面积0.6元/平方米×建筑面积75.93平方米×60个月）。一审法院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案鸿昌物业公司是依据其与禹舜嘉园小区开发商签订的前期物业服务合同《物业服务管理委托合同》为业主提供服务，根据《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务我为对业主具有约束力。”故该合同对业主王志全具有约束力，舜嘉园小区未成立业主委员会，鸿昌物业公司一直持续性向小区业主提供服务，所以，鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区的物业管理单位，为包括王志全在内的所有业主提供了物业管理服务。王志全提出案涉小区环境脏乱差，物业服务不到位的抗辩意见，该问题系案涉小区公共管理中存在的瑕疵，该瑕疵并未影响到王志全对自身房屋使用。在鸿昌物业公司提供了物业服务的情况下，该抗辩意见不是其不交纳物业服务费的合法理由，故对王志全的抗辩意见不予以采纳。因此，本案鸿昌物业公司在为王志全所在的小区履行了物业管理义务后，王志全作为该小区的业主应当依据诚实信用原则，向鸿昌物业公司履行支付物业服务费的义务。关于鸿昌物业公司主张自欠费日期2014年1月1日至2018年12月31日按《物业管理条例》约定的日千分之三给付滞纳金的请求。王志全接受鸿昌物业公司提供的物业服务后理应按照合同约定支付相应的物业服务费，王志全没有按照约定支付物业服务费存在违约行为，但其未按时交纳物业服务费是因鸿昌物业公司在本小区的服务存在瑕疵，故根据公平原则，对于鸿昌物业公司主张王志全支付拖欠物业服务费期间的滞纳金的主张，不予支持。虽支持了鸿昌物业公司要求王志全支付拖欠物业服务费的请求，但作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极改进存在的问题，努力提高服务质量。服务到位，接受服务的业主也会及时交纳相应的物业服务费，进而达到良性循环。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、王志全于判决生效十日内给付哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司物业服务费2,733.50元；二、驳回哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王志全负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王志全举示如下证据：证据一、哈尔滨市松北区物业供热管理办公室哈松物热办发【2019】25号文件。意在证明：鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格，其违约在先，王志全有权拒绝支付物业费用。证据二、视听资料2份（包括16张图片、24段录像）。意在证实：禹瞬家园小区存在饮用水有异味、无法饮用，以及公共环境脏、乱、差，路面破损，小区单元门锁不上，楼道内公摊面积被部分业主占用，私搭乱建等问题。鸿昌物业公司提供的物业服务质量不合格。证据三、禹瞬家园小区业主联名信1份、身份证复印件55份。意在证实：鸿昌物业公司为禹瞬家园小区提供的物业服务质量不合格。经质证，鸿昌物业公司对王志全举示证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。认为该证据形成时间是2019年的6月14日，不属二审新证据。对王志全举示证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。这些问题均系鸿昌物业公司进入小区之前就已经存在，这些问题均无法通过物业服务来改善，不属鸿昌物业公司物业服务的质量问题，且与本案没有关联性。王志全举示证据二中的图片形成的时间是2019年2月，系在一审开始时已经形成，不属于二审新证据。证据二中的视频资料欲证明小区的水存在质量问题。未经化验，新闻报道不能证明饮用水存在质量问题的事实。对王志全举示的证据三，鸿昌物业公司认为不属于新证据，不应当采信。王志全等人在一审诉讼时，其他诉讼当事人已经提交，不能够证明王志全所要证明的问题。鸿昌物业公司举示如下证据：生活饮用水的检测报告及水容器清洗消毒合格证各一份。意在证明：禹舜嘉园小区饮用水的质量合格，可以否定王志全所说的小区饮用水的存在质量问题的说法。经质证，王志全对鸿昌物业公司提供的证据的真实性、合法性以及证明的问题均有异议。其认为出具检测报告的单位是哈尔滨东宇清洁服务有限公司，该公司不是具有国家行政监管权力的监测单位。对其出具的检测报告、检测结果的真实性以及合法性具有异议。水箱清洗时间是2019年7月8日，而鸿昌物业公司从2006年开始就为禹舜嘉园小区业主提供物业服务，2019年之前，鸿昌物业公司并没有检测报告证实储水容器合格。鸿昌物业公司提供的检测报告完全是为了应付本次诉讼而临时制作的，故鸿昌物业公司提供的证据不能证实储水容器符合国家质量标准，也不能证实储水容器存储的饮用水的质量符合国家的检测标准。本院认证，鸿昌物业公司对王志全举示上述证据的真实性，合法性和关联性均有异议。且王志全举示的证据在一审期间既已存在，其在二审中举示以上证据未能说明延期举证的理由，故对以上证据本院不予采信。因上述证据的证明内容与本案不具有关联性，对上述证据的待证事实本院亦不予采纳。王志全对鸿昌物业公司举示证据的真实性，合法性和关联性均有异议。且出具检测报告的单位不是法定鉴定检测机构。故对以上证据本院不予采信。上述证据与本案不具有关联性，对上述证据的待证事实本院亦不予采纳。经审查，一审法院认定事实正确。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，王志全与鸿昌物业公司之间系物业服务合同关系，应当依据双方的《前期物业服务协议》解决双方纠纷。关于王志全上诉主张鸿昌物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定，王志全拒绝支付物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”在鸿昌物业公司为案涉房屋所在的小区提供物业服务情况下，鸿昌物业公司有权请求小区业主支付物业费用。鸿昌物业公司未按约定全面履行物业服务合同约定的义务，王志全也应依据上述法律规定请求鸿昌物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故王志全因鸿昌物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费用的上诉主张，以及其以饮用水存在有异味、无法饮用，公共环境脏、乱、差，路面破损，小区单元门锁不上，楼道内公摊面积被部分业主占用，私搭乱建等为由拒交物业费,没有法律依据，本院不予支持。且一审法院在考虑鸿昌物业公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，未支持鸿昌物业公司主张王志全支付拖欠物业服务费期间滞纳金的诉讼请求，已趋于公平合理。对此，本院予以维持。关于王志全上诉主张鸿昌物业公司已过诉讼时效的问题。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，因王志全未在一审诉讼中对鸿昌物业公司的诉讼请求提出已过诉讼时效的抗辩，且又未举示证据证实鸿昌物业公司的请求权已过诉讼时效期间。故王志全主张鸿昌物业公司已过诉讼时效的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。王志全关于因鸿昌物业公司阻挠，案涉小区未能成立业主委员会等问题的上诉理由，因与本案不属同一法律关系，不能作为王志全拒交物业服务费的抗辩理由，王志全作为禹舜嘉园小区业主入住禹舜嘉园小区，接受了鸿昌物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业费用，一审判令王志全给付拖欠鸿昌物业公司的物业费正确，本院予以维持。综上所述，王志全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人王志全负担。本判决为终审判决。审判长  崔宁审判员  刘峰审判员  齐跃二〇一九年十二月十八日书记员  李娜