广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复654号 复议申请人（被执行人）：江门市蓬江区远禾发展有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区建设三路65号之七301、302。 法定代表人：邓剑华。 复议申请人（被执行人）：吕惠卿，女，1965年10月21日出生，汉族，住广东省鹤山市。 复议申请人（被执行人）：吕杰明，男，1979年5月28日出生，汉族，住广东省鹤山市。 被执行人：任燕平，女，1970年3月14日出生，汉族，户籍所在地：广东省鹤山市。现羁押于江门市看守所。 申请执行人：江门市中骏建筑装修工程有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道中40号101。 法定代表人：赵翠婵，该公司执行董事。 被执行人：冯建明，男，1967年2月28日出生，汉族，住广东省鹤山市。 江门市蓬江区远禾发展有限公司、吕慧卿、吕杰明、任燕平不服江门市中级人民法院（2019）粤07执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 江门市中级人民法院（以下简称江门中院）在执行申请执行人江门市中骏建筑装修工程有限公司（以下简称“中骏公司”）与被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案过程中，拟整体拍卖该院查封的远禾公司名下房产。远禾公司、吕慧卿、吕杰明向该院提出执行异议。 异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明共同异议请求：依法撤销江门市嘉悦名都名校1号花园部分房产的整体拍卖。其主要理由为：江门中院整体拍卖涉案房产的执行行为违法，己严重侵害异议人的合法权益，应当予以撤销。首先，江门中院对涉案房产进行整体拍卖的价格明显低于市场价，请求重新评估定价；其次，房屋按套拍卖能够使房屋价值最大化，从而更切实的保护异议人的利益，而打包整体拍卖必然导致竞拍门槛高，使众多能够接受单套拍卖的竞拍人无法参与，直接影响实际成交价。再次，按照房屋现在的市场价值，拍卖房产中部分即可以清偿债务，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条关于“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外”的规定，远禾公司一直有强烈意愿还债务。但因远禾公司的印章和所有的资料早于2015年9月24日已被江门市公安局江海分局经侦犯罪侦查大队扣押，所有银行帐户被查封，至今已三年多，导致远禾公司无法正常清偿债务。截至目前为止，刑事追诉程序中，没有证据显示远禾公司存在违法行为。现整体拍卖明显对远禾公司不公平，请求暂缓拍卖，准予远禾公司有时间自行处理债务纠纷问题。 异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明为证明其异议主张，共同提交合同编号为2018-006078的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明涉案楼盘的评估拍卖价格过低。 申请执行人中骏公司对该证据质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，异议人的证明主张不成立。理由如下：1.该合同并不是网签备案合同，在合同中没有住建部门的备案印章，不确定是真实交易的合同；2.案涉房产的交付条件与对方提交合同案涉房产的交付条件存在差异，所以两者的价款不具有可比性；3.案涉房产已经依法评估，评估价款是作为拍卖的参考价，并不是成交价。 申请执行人中骏公司辩称，首先，江门中院已依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出房地产估计报告。异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明认为拍卖案涉房产价格低于市场价，损害异议人的权益没有事实和法律依据。其次，江门中院系依法拍卖案涉房产。经法院生效判决确认，中骏公司享有抵押权。该判决立案执行到现在已经两年时间，但被执行人并未履行法院的判决向中骏公司偿还欠款债务。因此，中骏公司有权实现抵押权，要求法院评估拍卖案涉房产。异议人所提异议是在滥用诉讼权利，逃避履行生效民事判决确定的债务，请求依法裁定驳回异议人的异议请求，并按期进行案涉房产的拍卖，实现申请执行人的债权。 江门中院查明，关于申请执行人中骏公司与被执行人远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤07民初30号民事判决于2017年6月21日发生法律效力。根据上述生效判决，一、远禾公司应于该判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金118870000元及相应利息（截至2014年12月26日，依照合同约定计算利息和逾期罚息；从2014年12月27日起至本判决确定的还款之日止，其中，应以40000000元为本金，按年利率14.4638%计付；以53700000元为本金，按年利率13.5%计付；以16000000元为本金，按年利率10.8%计付；以9170000元为本金，按年利率10.8%计付）给中骏公司；二、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第816B号《最高额抵押担保合同》项下的3套房屋在建工程（坐落地址分别为：1.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园13幢502室；2.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园15幢302室、902室）拍卖、变卖所得价款在60697200元范围内优先受偿；三、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第816C号《最高额抵押担保合同》项下的86套房屋在建工程（坐落地址分别为：1.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园36幢201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、601室、602室、701室、702室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1301室、1302室、1401室、1402室、1501室、1602室、1701室、1702室、1801室、1802室、1901室、1902室、2001室、2002室、2101室、2102室、2201室、2202室、2301室、2302室；2.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢1001室、1101室、1201室、1301室、1302室、1401室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室、1801室、1802室、1901室、1902室、2001室、2002室、2101室、2102室、2201室、2202室、2301室、2302室、2402室；3.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园39幢201室、301室、502室、601室、701室、1002室、1401室、1402室、1501室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室、1801室、1802室、1901室、1902室、2001室、2002室、2101室、2102室、2201室、2202室、2402室）拍卖、变卖所得价款在141926400元范围内优先受偿；四、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司与江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行签订的农信高抵字[杜阮]第816D号《最高额抵押担保合同》项下的44套房屋在建工程（坐落地址分别为：1.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园12幢2301室；2.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园13幢1901室、1902室、2001室、2002室、2101室、2102室、2201室、2202室、2301室、2302室、2401室、2402室、2501室、2502室、2601室、2602室；3.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园15幢2202室、2301室、2302室；4.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园36幢2401室、2402室、2501室、2502室、2601室、2602室、2701室、2702室；5.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢2401室、2501室、2502室、2601室、2602室、2701室、2702室、2801室、2802室；6.江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园39幢2401室、2501室、2502室、2601室、2602室、2701室、2702室）拍卖、变卖所得价款在60275700元范围内优先受偿；五、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对远禾公司所有的坐落于广东省江门市××以南、××路以西地段的16034平方米的土地使用权（不包含地下车库部分）拍卖、变卖所得价款在69400000元范围内优先受偿；六、如远禾公司未能履行上述第一项判项所确定的债务，中骏公司对冯建明所有的坐落于广东省鹤山市沙坪镇新鹤路51号和鹤山市沙坪镇南山一巷10、11号的房产拍卖、变卖所得价款在67808600元范围内优先受偿；七、吕惠卿、吕杰明对上述第一项判项所确定的债务在107170000元的限额内承担连带清偿责任；八、任燕平对上述第一项判项所确定的债务在125000000元的限额内承担连带清偿责任。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因远禾公司等被执行人未能履行生效判决所确定的义务，中骏公司向江门中院申请强制执行，该院于2017年8月17日以（2017）粤07执228号立案执行。在执行过程中，江门中院于2017年9月1日预查封了远禾公司所有的坐落于江门市××都××花园××、××、××、××共××房产。2018年10月30日，该院作出（2017）粤07执228号之一执行裁定，裁定拍卖远禾公司所有的坐落于江门市××都××花园××、××、××、××共××房产。2019年1月10日，江门中院刊登发布《关于对位于江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园部分房产的拍卖公告》，定于2019年2月21日上午10时至2019年2月22日上午10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖平台拍卖上述房产，采取的拍卖方式为整体拍卖，起拍价为人民币82957955元。因案外人提出异议，该院于2019年2月13日作出（2017）粤07执228号决定，决定暂缓对上述111套房产的拍卖。后于2019年3月26日作出的（2017）粤07执228号之一通知，鉴于江门市嘉悦名都名校1号花园13幢1901室、1902室因异议人尚有争议而暂不具备继续拍卖条件，剩余109套房产的拍卖应继续进行，遂通知定于2019年4月1日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，于2019年5月5日上午10时至2019年5月6日上午10时（延时的除外）拍卖远禾公司所有的坐落于江门市××都××花园××房产，起拍价人民币为81439705元，保证金人民币为8200000元，加价幅度人民币为400000元。本次拍卖已扣减江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园13幢1901室、1902室两套房屋对应评估价值。 江门中院另查明，经该院依法委托，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2018年8月10日作出粤金（江2018）估房字第××号《房地产估价报告》，确定江门市嘉悦名都名校1号花园13幢、36幢、38幢、39幢共111套房产的市场价值合计为人民币82957955元。 江门中院还查明，远禾公司所有的坐落于江门市××都××花园××、××、××、××共××房产已办理工程验收及竣工验收备案手续，有关房产消防、水电等配套设施已基本建设完成，但目前均未办理确权，未完成不动产首次登记，且需在整幢楼宇确权后方具备转移登记的条件。 江门中院认为，本案的争议焦点问题为：一、关于案涉房产应否重新评估的问题。二、关于案涉房产整体拍卖是否适当的问题。三、关于案涉房产应否中止执行或暂缓执行的问题。 一、关于案涉房产应否重新评估的问题。在评估价格上，异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明认为评估价格明显低于市场价，请求重新评估定价。对此，该院认为，拍卖标的物评估价值性质上只是估价，是辅助执行法院确定拍卖保留价的一种手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需经过市场才能检验。同时，评估价的确定是由有资质的评估机构出于特定目的，遵循特定的原则，按法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有其基于专业技术的独立性。因此，评估结果出具后，没有法定事由的，不应当重新启动评估。因此，对异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明关于应重新评估的主张，不予支持。 二、关于案涉房产整体拍卖是否适当的问题。本案案涉房屋虽已办理工程验收及竣工验收备案手续，但目前均未办理确权，在整幢楼宇确权后方具备转移登记的条件，故客观上不具备分开拍卖的条件，且远禾公司之前已预售的房产至今仍无法办理房产证，以远禾公司目前的状况也无法完成案涉房产及其他已预售房产的整体确权，故对案涉房产的拍卖采取整体拍卖是适当的，异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明认为该院整体拍卖违反法律规定的主张，没有事实和法律依据。 三、关于案涉房产应否中止执行或暂缓执行的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条第一款第五项的规定裁定中止执行：（1）人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的；（2）被执行人确无财产可供执行的；（3）执行的标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的；（4）一方当事人申请执行仲裁裁决，另一方当事人申请撤销仲裁裁决的；（5）仲裁裁决的被申请执行人依据民事诉讼法第二百一十七条第二款的规定向人民法院提出不予执行请求，并提供适当担保的。”另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条规定：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。”本案中，异议人远禾公司、吕惠卿、吕杰明以远禾公司所有资料被经侦部门收缴、无法清偿债务为由请求暂缓拍卖，不符合上述法律和司法解释的规定，不予支持。 江门中院遂于2019年4月26日作出（2019）粤07执异11号执行裁定，裁定驳回远禾公司、吕惠卿、吕杰明的异议请求。 远禾公司、吕慧卿、吕杰明、任燕平向本院提出复议，请求撤销对案涉房产的整体拍卖。其主要理由为：1.江门中院在其提交异议申请后，未作出执行异议裁定前就进行拍卖，属程序违法。2.拍卖价格明显低于市场价，严重侵害复议申请人的合法权益。房屋按套拍卖能够使房屋价值最大化。整体拍卖必然导致竞拍门槛提高，使众多能够接受单套拍卖的竞拍人无法参与，直接影响交易价格。按照房屋现在的市场价值，拍卖房产中的部分即可偿还债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定，“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。”远禾公司一直有强烈意愿偿还债务，只是公安机关无故扣押了公司印章和所有资料，银行账户被查封，导致公司无法运作。恳请法院准许暂停拍卖，准许远禾公司自行处理债务纠纷。 本院对江门中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为执行法院对案涉房产整体拍卖是否合法有据。 根据本案查明的事实，案涉房产目前均未完成不动产首次登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”因此，只有经过初始登记后，逐套房屋的买受者才能进行转移登记，办理个人的房屋产权证书。按照初始登记办理流程及所需提交的资料，如将案涉房产分开拍卖，显然不利于成交。因此，执行法院对本案所涉房产进行整体拍卖有助于案件的执行。复议申请人所提分开拍卖的理由，据理不足，不予采纳。至于复议申请人所提评估价值低于市场价的理由，正如异议裁定所述，“拍卖标的物评估价值性质上只是估价，是辅助执行法院确定拍卖保留价的一种手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需经过市场才能检验。” 综上所述，江门中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人所提请求及理由据理不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回江门市蓬江区远禾发展有限公司、吕慧卿、吕杰明、任燕平的复议申请，维持江门市中级人民法院（2019）粤07执异11号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十二月十一日 书记员  潘 兴