辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初133号原告:沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告：崔迎春，女，1972年11月29日出生，汉族，住辽宁省开原市。被告：王俊峰，男，1973年6月1日出生，汉族，住辽宁省开原市。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（简称农商银行大东支行）诉被告崔迎春、王俊峰、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（简称宏缘房地产公司）、谷实执行异议之诉纠纷一案，本院立案后组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被告崔迎春、王俊峰到庭参加诉讼。被告辽宁宏缘商业房地产开发有限公司、被告谷实经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。农商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽执异196号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区观泉路50号1-8-1房屋的执行；2、本案的诉讼费由崔迎春、王俊峰、宏缘房地产公司、谷实承担。事实与理由：农商银行大东支行在与宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，向辽宁省高级人民法院提出保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日查封了宏缘房地产公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘房地产公司给付农商银行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商银行大东支行对宏缘房地产公司抵押的财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人崔迎春、王俊峰对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异196号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议和复议规定》)第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，崔迎春、王俊峰不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请维护农商银行大东支行的合法权益，恢复对沈阳市大东区观泉路50号1-8-1房屋的执行。崔迎春、王俊峰答辩称：农商银行大东支行所援引众多法律依据的最终目的是要求法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定进行裁决，而崔迎春、王俊峰满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，即：1、崔迎春、王俊峰是在人民法院查封案涉房产之前与宏缘房地产公司在售楼处开盘之日选定的该房屋，且五证俱全，与宏缘房地产公司于2012年9月11日签订了《商品房买卖合同》购买沈阳市大东区观泉路50号1-8-1的房产，已签订合法有效的书面买卖合同；2、该商品房为崔迎春、王俊峰唯一住房，并已支付全部购房款，实际居住至今。3、签订商品房买卖合同当日付清全部购房款。宏缘房地产公司也于2013年5月15日给崔迎春、王俊峰开具了正式的购房发票，2014年1月13日下发入住通知单，办理入住手续实际入住使用，完全符合执行异议和复议的规定第29条的全部条款，所以完全符合农商银行大东支行提出的足以排除法院执行的全部条件。崔迎春、王俊峰还有大东区人民法院关于按照合同约定宏缘房地产公司逾期交房应付违约金的胜诉判决书，也证明该房屋就是崔迎春、王俊峰的。综上所述，应判处崔迎春、王俊峰的唯一现住房归崔迎春、王俊峰所有，终止执行对该房屋的查封。宏缘房地产公司、谷实未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农商银行大东支行提交的证据为：借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）辽民二终字第127号《民事判决书》。拟证明：农商银行大东支行于2012年5月21日与宏缘房地产公司签订借款合同,并按照借款合同约定向宏缘房地产公司履行了发放贷款的义务,双方形成了借款合同关系。自2012年5月21日起,宏缘房地产公司与宏缘房地产公司签订抵押合同,以其名下资产为宏缘房地产公司在农商银行大东支行处贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月11日，早于崔迎春、王俊峰签订商品房买卖合同的时间。农商银行大东支行债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,农商银行大东支行为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。崔迎春、王俊峰要排除农商银行大东支行基于在先成立的抵押权的强制执行的必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。崔迎春、王俊峰质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。崔迎春、王俊峰提交的证据为：证据1、商品房买卖合同、发票、入住通知单、2014年采暖费收据、垃圾清运费、水电费收据、物业费。拟证明：2012年购买的房子，2014年入住，并交纳了相关费用。证据2、崔迎春、王俊峰2张《无查询结果证明》。拟证明：我方名下只有这一套房产。证据3、（2015）大东民小字02780号民事判决书。拟证明：开发商晚交房，诉至人民法院，沈阳市大东区人民法院作出了判决赔偿我方逾期交房违约金7160.96元。证据4、辽宁高院（2019）辽执异196号执行裁定。拟证明：崔迎春、王俊峰作为案外人对于其名下的房屋提出了执行异议，作出的中止执行裁定。农商银行大东支行质证意见：对商品房买卖合同及发票的真实性没有异议，关联性有异议，崔迎春、王俊峰并未提供付款凭证。根据崔迎春、王俊峰提供的商品房买卖合同第六条，崔迎春、王俊峰人于合同签订当日交齐全款，但崔迎春、王俊峰仅提供销售不动产统一发票，发票并非收款收据，而且在商品房买卖合同当中也并未约定附购房发票的开具时间和换票时间，不应从发票中推定出崔迎春、王俊峰已经支付全额房款的结论。因此崔迎春、王俊峰提供的证据不能证明其享有符合《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条规定，按照合同约定支付购房款的事项。对入住通知单的真实性有异议，崔迎春、王俊峰提供的入住通知单并非为原件。对其提供的水、暖电收据、物业费真实性无异议。崔迎春、王俊峰提供的相关收据发生时间均为入住时，相应的费用实际是办理入住手续的一部分，并不能证明崔迎春、王俊峰对案涉房产进行了合法持续性占有。而且其中一份开具于2013年的水费发票真实性没有异议，与其主张的2014年办理入住时间不符。对其提供的查询结果证明，真实性没有异议，关联性有异议。根据《执行异议和复议规定》第二十九条是对购房人生存权益的，而且参照江苏省高院发布的执行异议之诉案件审理的管理规定，案外人名下的产房还应包括案外人的配偶、未成年子女名下均无房产，因此我们认为执行异议和复议规定第二十九条买受人及其配偶、未成年子女有无住房均应当予以审查。我们认为应核查崔迎春、王俊峰是否有子女，并应进一步核查其未成年子女名下是否有住房。另外，鉴于崔迎春、王俊峰为农村户口，其名下应有宅基地，应由村委会就其二人名下有无住房予以证明。对另外两份判决书真实性没有异议。对其提供的预售许可证的真实性没有异议。本院开庭后，崔迎春又向法庭补充提交了如下证据：证据1、其家庭《户口簿》复印件，证明：王俊峰与崔迎春为夫妻关系，王卓为二人婚生子女。证据2、王卓的《无查询结果证明》，证明在王卓名下并无房产。证据3、二张2012年9月11日从工商银行存单取款凭证复印件，证明2012年9月11日签订购房合同当日从银行提取部分现金，交纳案涉购房款。农商银行大东支行质证意见：对户口簿、无查询结果证明的真实性无异议，对存款凭证复印件的真实性有异议，因是复印件无法确认其真实性，关联性有异议，仅提供了17万元的取款凭证，无法证明该款项进行实际购买房，同时与购房价款差距较大。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人在庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理农商行大东支行诉宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，于当日查封了宏缘房地产公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，本院作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘房地产公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘房地产公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘房地产公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘房地产公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘房地产公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘房地产公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘房地产公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案执行中，本院于2016年11月15日作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产（含案涉房产）。2019年7月3日，王俊峰、崔迎春作为案外人对案涉房屋的查封提出了书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年9月24日作出（2109）辽执异96号执行裁定，认定王俊峰、崔迎春对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路50号第5幢1-8-1号房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。还查明，2012年9月9日，崔迎春、王俊峰到宏缘房地产公司售楼处选订案涉房屋，交付1万元定金，宏缘房地产公司给开具了收款收据。2012年9月11日，王俊峰、崔迎春与宏缘房地产公司签订编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定：崔迎春、王俊峰购买沈阳市大东区观泉路50号第5幢1-8-1号房。建筑面积共92.6平方米，单价为每平方米5771.53元，总价534,444元。崔迎春、王俊峰于当日从银行提取现金，支付了全部购房款。2013年5月15日，宏缘房地产公司收回定金收据，给崔迎春、王俊峰开具了金额为534,444元的《销售不动产统一发票》。宏缘房地产公司于2014年1月13日通知崔迎春、王俊峰办理入住手续。同日，崔迎春、王俊峰交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费，办理入住至今。又查明，2015年，沈阳市大东区人民法院受理崔迎春、王俊峰诉宏缘房地产公司商品房买卖合同逾期交房赔偿违约金一案，作出（2015）大东民小字第02780号民事判决，认定崔迎春、王俊峰与宏缘房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，支付了全部购房款，于2014年1月13日按宏缘房地产公司入住通知，办理了入住手续。还查明，王俊峰与崔迎春为夫妻关系，王卓为两人所生儿子。沈阳市不动产登记中心出具的三份《无查询结果证明》载明，崔迎春、王俊峰、王卓三人未查询到房屋信息记录。上述事实，有本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决、（2015）大东民小字第02780号、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、银行取款凭证、《入住通知书》、收款收据、《户口簿》复印件、《无查询结果证明》等证据，业经庭审质证及本院审查，以及一审开庭笔录在卷为凭，本院予以采信，可资认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为案外人崔迎春、王俊峰是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王俊峰、崔迎春与宏缘房地产公司于2012年9月11日签订《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。农商行大东支行诉宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷案件，请求本院查封案涉房屋，本院执行查封的时间为2014年10月23日，故应认定崔迎春、王俊峰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。崔迎春、王俊峰按照宏缘房地产公司的入住通知，于2014年1月13日办理了入住手续，交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费。入住后，电费、采暖费等相关费用持续交付至今。同时，沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》载明，崔迎春、王俊峰、王卓三人均未查询到持有房屋信息记录，可以认定其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，本院认为，崔迎春、王俊峰购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费9144元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇一九年十二月二十四日法官助理王军书记员李婷（代）