湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6166号上诉人（原审原告）：湖南中大生物科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区马坡岭街道长星路196号。法定代表人胡建中，董事长。委托诉讼代理人刘敏，广东君和政通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：双胞胎（集团）股份有限公司，住所地江西省南昌市高新区火炬大道999高新大厦北楼。法定代表人鲍洪星，董事长。委托诉讼代理人温华平，系公司法务专员。原审第三人：长沙金苹果饲料有限公司，住所地长沙市隆平高科技园长星路196号。法定代表人邓书甄，董事长。委托诉讼代理人张国良，系公司法务专员。上诉人湖南中大生物科技有限公司（以下简称中大公司）因与上诉人双胞胎（集团）股份有限公司（以下简称双胞胎公司）、原审第三人长沙金苹果饲料有限公司（以下简称金苹果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中大公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项后半部分即“并继续支付自2018年3月28日按原租金标准105万元计算至实际返还之日止的场地占有使用费”，并改判为“并继续支付自2018年3月28日以租赁面积12010.24㎡为基数、每平方米月租金标准28元计算至实际返还之日止的场地占有使用费”；2、判决双胞胎公司向中大公司支付2018年7月至实际交还场地之日止的变压器容费（电费）等相关费用按实际缴费凭证结算；3、由双胞胎公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在正确认定双胞胎公司违约的前提下，完全忽略双方合同约定的逾期交还场地期间的租金标准、当前同地段的租金标准以及中大公司的诉讼请求，仅按十几年前中大公司以双胞胎公司一次性交纳十年租金为条件的优惠租金标准判决，减轻了双胞胎公司的违约成本，同时造成了中大公司的极大利益损失，也显失公平。2、一审法院对中大公司请求双胞胎公司支付逾期交还租赁物期间的变压器固容费（电费）不予支持明显错误。变压器固容费无论是否使用均应按月交纳，当事人无需举证。针对中大公司的上诉，双胞胎公司辩称：1、中大公司的第一项上诉理由超过了一审判决，明显违反民事诉讼法规定。2、双胞胎公司在2018年已经停产，没有实际使用租赁物，变压器固容费应由所有权人中大公司承担。针对中大公司的上诉，金苹果公司述称：双方的租赁合同已经在2017年3月27日解除，故中大公司的诉讼请求没有事实和法律依据。本案一审违反一事不再理原则。双胞胎公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中大公司的诉讼请求，并由中大公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未按照简易程序在3个月内审结本案，存在程序违法。2、本案合同已经在2017年3月27日解除，故一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷错误，导致对本案事实认定不清。3、双胞胎公司主观上没有拒不返还租赁场地的故意。2017年3月27日合同解除后，双胞胎公司多次向中大公司诉求搬离厂区，但由于中大公司的多次阻挠，导致双胞胎公司未能及时搬离，故中大公司主张的损失与双胞胎公司无因果关系。4、一审法院判决支付管理费无事实和法律依据。涉案合同在2017年3月27日解除，中大公司主张的亦是合同解除后的管理费，一审法院依据已经解除的合同，判决双胞胎公司承担管理费没有依据。针对双胞胎公司的上诉，中大公司辩称：1、一审不存在程序违反，也不会导致判决错误。2、本案是因双方签订的租赁合同导致，租赁合同虽然解除了，但双胞胎公司未按之前的判决交还场地。3、关于场地交还问题，双胞胎公司交还场地的时间是2019年9月30日，一审判决占用费有事实依据。4、场地一直被占用，期间的物业管理费用应当由双胞胎公司承担。针对双胞胎公司的上诉，金苹果公司述称：同意双胞胎公司的上诉意见。中大公司向一审法院起诉请求：1.判令双胞胎公司将租赁的中大公司位于长沙市芙蓉区地面等恢复原状后立即交还给中大公司，或由双胞胎公司承担拆除违章建筑及重建被双胞胎公司擅自拆除的厂房费用以及地面等恢复费用由中大公司自行建设（预计总费用约450万元，具体金额以实际发生为准）；2．判令双胞胎公司向中大公司赔偿机器设备损失250元（按新购置价计算）；3．判令双胞胎公司向中大公司支付2017年3月28日至实际交还厂房之日止的租金140万元（自2017年3月28日按原年租金标准105万元暂计算至起诉之日，起诉之日至双胞胎公司实际交场之日按现市场租金标准每月28元／平方计算）；4．判令双胞胎公司向中大公司补交2018年5月前管理费326257.24元、支付2018年6月至实际交还场地之日止的管理费4万元（每月管理费按2万元计算暂计算至2018年7月，之后的管理费按此标准计算至实际交场之日）；5.判令双胞胎公司向中大公司支付2018年7月至实际交还场地之日止的变压器固容费等相关费用2.1万元（每按2.1万元／月计算暂计算至2018年7月，2018年7月之后按此标准计算至实际交场之日）；6．判令双胞胎公司向中大公司支付应缴水电费21088.49元；7.判决双胞胎公司承担本案诉讼费。在一审过程中，中大公司申请撤回第二项诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为“判令双胞胎公司将租赁的中大公司位于长沙市芙蓉区场地立即交还给中大公司”。一审法院认定的事实：一、合同签订情况中大公司、双胞胎公司签订《企业租赁合同书》、《补充协议》事项与双胞胎公司所诉一致。《企业租赁合同书》第六条约定，本租赁行为产生的所有租赁税费全部由甲方负担，由甲方按时向相关部门缴纳。乙方每年向甲方支付管理费29万元，具体金额据实支付；租赁期间，乙方所发生的水、电、气、通讯等费用由甲方按收费部门规定的时间代收代缴或由乙方自行向相关部门缴纳；租赁期间，乙方生产经营所发生的所有税费全部由乙方自负，由乙方向相关部门缴纳。第十条约定，乙方以本租赁物为经营场地设立分（子）公司——长沙双胞胎饲料有限公司（暂定名，以工商管理部门核定为准），由该公司经营、使用、管理本租赁物。本合同项下乙方的权利与义务由乙方承担。《企业租赁合同书》第十二条违约责任事项约定：合同期内，任何一方无故不得单方终止合同。任一方违反合同规定并在两个月内没有改正，守约方有权单方终止合同。乙方违约，甲方有权单方终止合同并不退还剩余年度租金及押金，乙方还应承担全部租赁年度的租金的双倍金额的违约金，该违约金在乙方单方终止合同之日起5天内向甲方支付。甲方违约，乙方有权单方终止合同，甲方必须退还剩余年度租金并双倍退还押金及承担全部租赁年度的租金的双倍金额的违约金，该违约金在甲方单方终止合同之日起5天内向乙方支付。二、合同履行情况中大公司、双胞胎公司签订《企业租赁合同书》后，双胞胎公司将该场地交付给金苹果公司使用，金苹果公司在2008年5月至9月期间，对该租赁场地进行了系列技术改造，如实施了钢板仓成套工程、微量液体添加工程、包装秤安装工程等。双胞胎公司一次性向中大公司支付了十年租期的租金1050万元及租赁押金5万元。三、督促整改情况2010年7月19日，长沙高新技术产业开发区管理委员会城管环保局向金苹果公司下达《关于对长沙金苹果饲料有限公司违反建设项目环境保护规定的整改通知》，大致内容为：金苹果公司租用中大公司的生产场地及原有饲料生产线进行饲料生产，并同期办理了建设项目环境影响评价审批手续，环评文件批复意见中规定：“改变生产规模、生产工艺及进行技术发行时，必须另行申报”。2010年4月13日，该局对金苹果公司进行现场检查，发现金苹果公司未经审批新建了筒仓、提升机、下料坑等生产设施，排放的粉尘和噪声对周围环境造成严重污染，为此，要求金苹果公司补办该项目的环境影响评价审批手续，按新的环境影响评价批复要求对存在的环境污染问题进行整改。此后，长沙高新技术产业开发区管理委员会城管环保局还就金苹果公司的违法行为作出行政处罚决定。2011年5月5日，湖南省宏尚土木工程检测有限公司接受中大公司委托，对租赁场地办公楼、成品仓库、锅炉房等处进行检测，认定：1、主生产车间二楼阳台与原设计不符，现已改成生产车间，并安装二台生产设备，严重超重，检测不合格。2、原料仓库（钢结构）2根变形承重柱，检测不合格。3、原料仓库与原设计不符，（圆筒仓处）由原三跨改为二跨，且改变使用功能，承重偏差，检测不合格。还针对上述问题提出相关整改建议。同日，中大公司向双胞胎公司发送商请函及湖南省宏尚土木工程检测有限公司作出的《建筑物质量整改通知书》，商请就建筑物质量整改问题进行协商。中大公司后又多次向金苹果公司发送整改通知。2013年7月23日，长沙高新技术产业开发区隆平高科技园管理委员会向金苹果公司下达《限期停产整改通知》，金苹果公司的夜间厂界噪声整改不到位，居民投诉意见多，勒令金苹果公司于2013年8月30日前整改到位，夜间必须停产且严禁运行一切生产设备，若逾期仍未整改到位，将予行政处罚并强制关停。并建议金苹果公司尽早实施搬迁计划，在整改的同时，同步启动搬迁工作。2015年6月15日，长沙市规划监察执法支队芙蓉区大队向中大公司下达《建设工程整改通知书》，中大公司位于涉案租赁场地内的北侧、东侧、南侧搭建的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建设行为。中大公司应就上述问题的出现说明原因，并迅速自行整改拆除。2016年8月4日，长沙市芙蓉区安全生产监督管理局向中大公司下达《关于督促承租单位整改消除事故隐患的监察指令》，因中大公司的承租单位金苹果公司存在“生产车间电机等电气设备不防爆、部分电源线未套钢管保护”的重大事故隐患，该局按照有关规定做出了“责令金苹果公司暂时停产停业，立即从生产车间撤出作业人员，停止使用不防爆电机等电气设备”的决定。金苹果公司拒不执行，有发生生产安全事故的现实危险，继续生产经营会危及生产安全，故请中大公司严格按照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定，对金苹果公司采取有效措施，督促金苹果公司整改消除存在的事故隐患。四、其他事项本案三方的纠纷曾起诉至一审法院，一审法院作出（2016）湘0102民初1548号民事判决，如下“一、中大公司与双胞胎公司于2008年5月28日所签的《企业租赁合同书》于2017年3月27日解除；二、中大公司不予退还双胞胎公司剩余租赁期内的租金122.5万元；三、双胞胎公司在本判决生效后三日内支付中大公司违约金80万元”。该案经长沙中院二审维持原判并生效。双胞胎公司在判决生效后仍继续生产直至2018年3月份停产，目前未搬出租赁场地。一审法院认为：本案与（2016）湘0102民初1548号虽系同一法律关系，但系不同诉请，故不构成重复起诉。中大公司、双胞胎公司签订的《企业租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。生效判决具有既判力。双胞胎公司在判决生效后仍继续生产直至2018年3月份停产，目前未搬出租赁场地。因双方签订的租赁合同已解除，双胞胎公司应立即交付租赁场地给中大公司，一审法院对该项诉请予以支持。双胞胎公司在合同解除后继续使用租赁场地，其在完成交付场地之前，应按约定的租金标准计算在占用期间的场地占有使用费，故一审法院对中大公司诉请按合同约定标准支付场地占有使用费的诉请予以支持。中大公司、双胞胎公司签订的《企业租赁合同书》第六条约定租赁期间税费、管理费29万元、发生的水、电、气、通讯等费用由甲方按收费部门规定的时间代收代缴或由乙方自行向相关部门缴纳，故对中大公司诉请的管理费、水电费予以支持。因双胞胎公司已于2018年3月份之后停产，对变压器固容费一审法院不予支持。另，《合同法》第二百二十三条规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。双胞胎公司在承租期间未征得中大公司书面同意而对租赁物进行了系列升级改造，导致租赁物存在重大事故隐患，且政府相关职能部门亦认定租赁物有发生安全事故的现实危险多次督促整改无果。本案中，中大公司申请撤回恢复原状的诉请，要求根据双方确定的金额或根据合法评估结果和解或另行处理，系当事人自身意思表示，一审法院予以准许和尊重，当事人可另行主张妥处。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十三条之规定，判决：一、双胞胎公司在本判决生效后三日内将所租赁的位于长沙市芙蓉区场地返还给中大公司；二、双胞胎公司在本判决生效后三日内支付中大公司2017年3月28日至2018年3月27日止的场地占有使用费105万元，并继续支付自2018年3月28日按原年租金标准105万元计算至实际返还之日止的场地占有使用费）；三、双胞胎公司在本判决生效后三日内向中大公司补交2018年5月前管理费326257.24元，并按每月管理费2万元的标准支付2018年6月至实际返还场地之日止的管理费；四、双胞胎公司在本判决生效后三日内支付中大公司应缴水电费21088.49元；五、驳回中大公司对双胞胎公司的其他诉讼请求。如未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55960元，因适用简易程序减半收取27980元，由双胞胎公司负担。二审中，中大公司提交了如下证据：证据1、租赁合同，拟证明同地段现租金标准；证据2、变压器固容费缴费凭证，拟证明中大公司一直在缴纳变压器固容费；证据3、（2016）湘0102民初1548号民事判决书，拟证明双胞胎公司认可涉案租赁物2年前的年租金标准为320-400万元；证据4、（2019）湘0102民初7485号民事调解书，拟证明租金、变压器固容费计算至2019年9月3日。双胞胎公司、金苹果公司对中大公司提交的上述证据的质证意见为：证据1不具有代表性；证据2不属于新证据，不予质证；证据4调解书无异议。本院认为，证据1、证据3达不到证明租金标准的目的；证据2能够证明中大公司在该时段交纳电费的证明目的，予以认定；证据4双胞胎公司无异议，予以认定。二审查明，自2018年7月至2019年9月3日期间，中大公司缴纳了变压器固容费106248.86元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，中大公司与双胞胎公司签订的《企业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。该合同经生效判决确认解除后，双胞胎公司应当将租赁场地、厂房返还给中大公司，但双胞胎公司在合同解除后继续占用场地、厂房，一审法院参照合同约定的租金计算标准判令双胞胎公司向中大公司支付占用费、管理费及水电费并无不当。对于中大公司提出的要求双胞胎公司支付占用期间的变压器固容费的主张，中大公司二审中提交的证据证明了在双胞胎公司占用的2018年7月至2019年9月3日期间产生了106248.86元，该款应由双胞胎公司承担，故对中大公司提出的该项主张予以支持。对于中大公司提出的要求双胞胎公司按照每平方米28元每月的标准支付2018年3月28日之后的占用费的主张，因中大公司未能提供充分证据证明其主张的租金标准，故对其该项主张不予支持。对于双胞胎公司提出的其未能及时搬离系因中大公司原因所致、故其不因承担支付占用费、管理费、水电费的责任的主张，因双胞胎公司未提供相应证据予以证实，故不予支持。对于双胞胎公司提出的一审程序违法的主张，经审查，一审程序不存在严重违法、影响案件公正处理的情形，故对其该项主张亦不予支持。综上所述，中大公司的部分上诉理由成立，双胞胎公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8760号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8760号民事判决第五项；三、双胞胎（集团）股份有限公司在本判决生效后三日内向湖南中大生物科技有限公司支付变压器固容费106248.86元；四、驳回湖南中大生物科技有限公司的其他诉讼请求。如未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55960元，依法减半收取27980元，二审案件受理费55960元，均由双胞胎（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月二十五日书记员  杨 蓓