湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12493号上诉人（原审被告）：吴聪，女，1988年2月4日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：余舟，男，1987年2月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系吴聪丈夫。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区吉安路金侨书香庭苑E4栋一楼。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：贺小燕，女，1970年6月15日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系湘潭金世纪物业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：宁恺军，男，1967年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系湘潭金世纪物业发展有限公司员工。上诉人吴聪因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（简称金世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴聪向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3737号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费。被上诉人未提供证据证明其催促上诉人限期缴纳物业费，也没有任何证据证明上诉人在收到业委会的催促通知后仍拒绝缴纳相应物业费用。2.被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的违约责任。上诉人在一审中提供了200多份图片和204份调查问卷作为证据，一审认定不能客观反映物业公司的物业服务质量，使其逃避了违约责任。上诉人提供的图片证据囊括了公共设施设备、消防、门禁、监控、违建、公共收益、维修基金、公共绿化、环境卫生、安保和服务态度等各个方面，非常全面，调查问卷是由业委会授权业主组织的，都有签名信息等，完全能反映客观事实。一审判决采纳了被上诉人的陈述，将所有责任归咎于开发商质量问题，对其陈述不做任何质疑，不查清事实，支持了被上诉人的诉请，有失公正。3.为业主提供物业管理服务是被上诉人应履行义务，收取物业管理服务费是其应享有的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。业主拒交物业费有不同原因，如不分事由，因不缴物业费导致物业公司资金不足、服务质量下降形成恶性循环，就会导致服务服务质量下降，最后借助法律手段要求业主缴费，形成“不干活、只拿钱”的企业，真正形成恶性循环。双方应该在国家法律、政策和《物业合同》下实行有偿等价原则，履行好义务，享有对等权益，相互监督和约束，才能真正保证彼此合法权益。综上，一审判决时认定事实和适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人金世纪公司辩称：1.根据相关规定，业主应按时交纳物业费，无法律规定必须要业主委员会先催缴。2.对于日常设施设备的维护，被上诉人应尽的义务都已尽到，安保已经外包，24小时值班。3.小区有些问题是开发商和承建商才能解决的，被上诉人只起协商作用，被上诉人并未将责任都推给开发商。请二审法院查明事实，依法判决。金世纪公司向一审法院起诉请求：1、吴聪支付金世纪公司物业服务费4805元、违约金937元，共计5742元；2、金世纪公司承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等。一审法院认定事实：湖南报业公司开发建设了位于长沙市望城区报业文化城·金［米］地亚家园小区，金世纪公司自2009年开始一直为该小区提供前期物业服务。2017年9月1日，湖南报业公司与金世纪公司再次签订《湖南报业文化城·金［米］地亚家园物业服务合同》，约定：湖南报业公司委托金世纪公司对小区提供前期物业服务，委托管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或委托方提出合同终止止；小高层带电梯住宅物业服务费为1.48元／㎡·月；物业服务费按半年交纳，业主和物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交物业服务费的万分之五收取违约金。2018年7月1日，金［米］地亚小区成立业主委员会，但至今未选聘新的物业公司，湖南报业公司也未与金世纪公司终止物业服务合同。该小区至今仍由金世纪公司提供物业服务，但服务存在一定瑕疵。2014年7月28日，吴聪与湖南报业公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：吴聪购买金［米］地亚小区Ｂ13幢1901号房，房屋建筑面积129.89平方米；出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪公司，物业服务期间自买受人交房之日至本物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务费为1.48元／月·㎡，收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。吴聪于2014年12月31日办理收房入伙手续后，交纳物业服务费至2017年6月30日。自2017年7月1日起，吴聪认为金世纪公司提供的物业服务存在重大瑕疵且没有解决其房屋的渗水问题，拒绝交纳物业费，至2019年7月31日欠交4805元（1.48元／平方米·月×129.89平方米×25个月）。金世纪公司通过发短信、门上张贴缴费通知等方式催收未果，故此成诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金世纪公司根据与湖南报业公司签订的《物业服务合同》约定，为金[米]地亚小区提供前期物业服务，因此与B13幢1901号房业主即被吴聪之间依法成立物业服务合同关系。金世纪公司应当提供物业管理服务，吴聪应支付物业费。吴聪以金世纪公司提供的物业服务存在重大瑕疵及未解决其房屋渗水问题为由，欠交2017年7月1日至2019年7月31日的物业费共计4805元。吴聪提供了照片、视频、业主群QQ聊天记录、微信聊天记录、业主满意度调查问卷等证据，以上证据能证明金世纪公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。该院酌情对吴聪欠缴的物业费按九折进行核减，故吴聪应向金世纪公司支付欠缴的物业费4324.5元（4805元*90%）。因金世纪公司在物业服务合同履行过程中提供的物业服务存在瑕疵，吴聪并非恶意拖欠物业费，故对金世纪公司要求吴聪支付逾期付款违约金937元的诉讼请求，该院不予支持。吴聪关于房屋漏水问题的抗辩意见，因未提交充分证据证明与金世纪公司提供的物业服务存在因果关系，该院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、限吴聪于本判决生效之日起五日内向金世纪公司支付自2017年7月1日至2019年7月31日的物业服务费4324.5元；二、驳回金世纪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴聪负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人吴聪是否应当缴纳涉案物业费。上诉人吴聪与湖南报业公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》约定了吴聪购买涉案房产，物业服务企业为被上诉人金世纪公司，物业服务期间自交房之日至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止。因此，上诉人吴聪自交房之日起即与被上诉人金世纪公司成立了物业服务合同关系，被上诉人金世纪公司提供物业服务，上诉人吴聪应缴纳上诉费用。经查，上诉人吴聪自2017年7月1日至2019年7月31日共计欠物业费4805元，上诉人吴聪应缴纳上述物业费。上诉人吴聪提供了相关证据证明了被上诉人金世纪公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院据此对欠缴的物业费按比例核减，并且核减了违约金，该认定符合法律规定。上诉人吴聪认为被上诉人金世纪公司应依据法定程序催缴的理由无事实和法律支持，本院不予支持。另，上诉人吴聪提供了200余份图片和204分调查问卷以证明被上诉人金世纪公司提供的物业服务存在缺陷，主张不缴纳物业费，对此，本院认为，被上诉人金世纪公司提供了相关物业服务，而上诉人吴聪提供的证据仅证明物业服务存在瑕疵，一审法院据此已核减了物业费和违约金，上诉人吴聪提供的证据不能证明达到证明目的，故本院对此上诉理由不予支持。综上所述，上诉人吴聪的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人吴聪承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月二日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。