安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1358号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李志国，男，1993年12月22日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市濉溪县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张浩，男，1992年7月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 上诉人李志国、张浩因与被上诉人淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李志国、张浩、被上诉人东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志国、张浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回东方公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东方公司负担。事实和理由：一、一审判决其支付东方公司房租费用与事实不符。其与东方公司签订涉案房屋租赁费合同时，东方公司领导承诺，其作为入驻该商铺较早的业主，在该商铺商户入住率达到60%之前免收租金，由于东方公司经营及管理问题，商户入住率一直未达到约定的入住率，故涉案房租一直未收取，其不存在不支付租赁费的情况。二、东方公司作为出租房存在明显的违约行为，应承担违约责任。东方公司向其交付涉案房屋的时间晚于约定交付时间约6个月，且在交付时，公共区域的相关设施仍未完备，根本不符合租赁物约定的使用条件。三、一审判决其支付东方公司物业费、管理费、pos机使用费不当。东方公司不具备提供物业服务的资质，无权收取物业费用；管理费不是租赁合同应承担的费用内容；其从未安装也未使用pos机设备，不应承担该项费用。 东方公司辩称，李志国、张浩的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。一、李志国、张浩提出入住率的说法，没有事实和法律依据，涉案合同明确约定，李志国、张浩应按合同约定支付租金等相关费用。二、租赁合同第5条约定，该商铺的交付日期为暂定，具体交付时间另行通知，合同未约定具体的交付时间，李志国、张浩在2016年2月接收了商铺，并办理接收手续，交付时整个商场未开业，东方公司对此不存在违约。三、物业费、管理费、pos机使用费是合同约定，李志国、张浩应当按照合同约定履行义务。 一审法院认定事实：2015年11月17日，东方公司与张浩签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心3层010号商铺出租给乙方（张浩）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约172㎡，商铺供乙方经营“喵呀咪呀”品牌韩式烤肉项目；租赁期限3年，自2016年1月31日至2019年1月30日；第1个租赁年度，基本租金标准为92元/月/平方米，第2个租赁年度，基本租金标准为110元/月/平方米，第3个租赁年度，基本租金标准为117元/月/平方米；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金60000元；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，及100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2015年，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有50个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年1月31日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止），但乙方逾期开业是由于甲方过错除外；合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同，包括但不限于合同期限届满，甲方解除合同，因不可抗力、意外事件或其他原因导致合同提前终止，乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施的一切请求权（包括诉讼请求）；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明。当日，双方并签订补充协议，主要内容：租金110元/月/㎡，免租2个月，第一年使用；前两年租金不变，第三年租金递增6%；综合管理费用（含管理费、物业费、推广费）标准为20元/月/㎡。租赁合同及补充协议签订后，李志国、张浩向东方公司支付意向定金（经营保证金）60000元、装修保证金22360元、出入证110元、装修管理费1032元、装修垃圾清运费等1720元、电表、护感器、电卡1050元。东方公司于2016年2月29日将商铺交付张浩使用，2016年3月份张浩、李志国开始对涉案商铺进行装修，支出了相关装修费用。2016年6月22日李志国与东方公司签订商铺租赁合同补充协议，约定将乙方签约法人由“张浩”变更为“李志国”。张浩、李志国在涉案商铺设立了淮北市相山区馋猫餐厅进行餐饮经营，2016年11月1日正式营业。 张浩、李志国于2017年2月28日前交纳了涉案商铺的租金和综合管理费27749元。张浩、李志国经营的馋猫餐厅营业至2018年1月后关闭。2018年2月24日，李志国通过顺丰速递向东方公司营运部的工作人员邮寄了《关于退场的通知》，称东方公司开业时间一再拖延，因商场消防未通过验收等原因要求其更换灶具、商场入住率未达到承诺标准等，导致其无力经营，要求东方公司赔偿各项损失119万元。该邮件于2018年2月25日被签收。 2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向李志国催要其拖欠的自2016年11月1日起至2018年6月30日的租金333968元、2017年2月1日起至2018年6月30日的管理费、物业费58429元，自2017年10月18日起至2018年6月30日止的POS机使用费4000元、违约金363916元，否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。李志国于2018年7月14日，张浩于2018年7月18日签收上述催告函。 2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，主要内容为：东方公司自2017年1月16日起向李志国、张浩多次派员催收租金、POS机使用费等相关费用无果，于2018年7月13日向李志国、张浩送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，李志国、张浩的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向李志国、张浩通知如下：1、解除东方公司与李志国、张浩于2015年11月17日签订的租赁合同及补充协议；2、请李志国、张浩于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请李志国、张浩在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2016年11月1日起至2018年6月30日止的租金333968元、自2017年2月1日起至2018年6月30日止的管理费、物业费58429元、自2017年10月18日起至2018年6月30日止的POS机使用费4000元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至李志国、张浩将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请李志国、张浩在接到本通知函三日内向东方公司支付自2016年11月1日起至2018年6月30日止的违约金363916元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求李志国、张浩就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。李志国于2018年7月31日，张浩于2018年8月1日签收上述通知函。2018年9月1日，“城市广场·东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。 另查，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。 一审法院认为：东方公司与李志国、张浩之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于解除合同和收回商铺问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，李志国于2018年2月25日向东方公司营运部提交了《关于退场的通知》，表达了解除合同的意思表示。东方公司收到该通知后，未在三个月内提出异议并向人民法院起诉，其要求李志国、张浩继续履行合同至东方公司主张解除合同之日，一审法院不再支持。故确认双方之间的租赁合同及补充协议自2018年2月25日解除。2018年9月1日，城市广场·东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回并拆除，故东方公司再要求李志国、张浩交还涉案商铺，没有事实依据，不予支持。 关于租金、物业费、管理费问题。虽然双方之间租赁合同及补充协议自2018年2月25日解除，但李志国单方解除合同的理由不能成立。即使东方公司存在延期开业、管理不到位等情形，亦不构成根本违约，故李志国因单方解除合同属违约行为，应向东方公司支付3个月的租金、物业费、管理费作为其单方违约解除合同的赔偿。故李志国、张浩应按照合同约定的标准支付租金、物业费、管理费、POS机使用费至2018年5月25日。李志国、张浩经营的店铺于2016年11月1日正式营业，按照双方合同约定计算租金110元/月/㎡，第一年免租2个月计算，故2017年1月1日计算至2018年5月25日的租金为318270元（110元/月/㎡×172㎡×16个月+110元/月/㎡×172㎡×12÷365天×25天）；2016年11月1日计算至2018年5月25日的综合管理费为64747元（20元/月/㎡×172㎡×18个月+20元/月/㎡×172㎡×12÷365天×25天），POS机使用费3700元（200元/月×18个月+100元），上述租金及综合管理费合计386717元。扣除张浩、李志国于前交纳的涉案商铺的租金和综合管理费27749元，张浩、李志国尚欠东方公司租金、物业费、管理费、POS机使用费合计358968元。故东方公司要求张浩、李志国支付租金371808元，管理费、物业费65309元，POS机使用费4500元，合计为441617元，一审法院仅对其中的租金、管理费、物业费、POS机使用费合计358968元予以支持；超出部分，无事实依据，不予支持。 关于滞纳金问题。租赁合同约定，如李志国、张浩逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中存在延迟开业、管理不到位等情况，李志国、张浩在履行合同的过程中存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方公司主张违约金的诉讼请求，不再支持。 关于李志国、张浩主张的经营保证金、POS机押金、装修保证金、装修管理费。合同解除后，张浩、李志国在签订合同时交纳的经营保证金60000元、POS机押金1000元、装修保证金22360元，合计83360元，东方公司应当予以返还。李志国、张浩主张的装修管理费1032元，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，已经履行完毕，其主张返还该管理费没有依据，不予支持。 关于李志国、张浩主张的装修费用。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，系李志国、张浩违约单方解除合同。且李志国、张浩在自己单方解除合同以及在收到东方公司发出的解除合同的通知书后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故李志国、张浩主张东方公司赔偿其装修费，没有事实及法律依据，不予支持；李志国、张浩对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，不予准许。 关于李志国、张浩主张的经营损失、设备和加盟费。上述费用系李志国、张浩为其为商业经营支出的费用，与东方公司无关，部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，且李志国、张浩自行终止营业是导致其上述损失的根本原因。故李志国、张浩主张东方公司赔偿其上述费用，没有事实及法律依据，不予支持。 李志国、张浩辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，导致商铺经营困难。因并无充分的证据予以证实，且即使存在上述问题，也不是造成其开设的餐厅停止经营的根本原因，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。李志国、张浩在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，因经营不善而停止营业，李志国、张浩作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故李志国、张浩拒交租金的抗辩意见无事实及法律依据，不予采信。 关于李志国、张浩的责任。李志国、张浩合伙投资经营，在涉案商铺开设馋猫餐厅，两人共同经营，共担风险。合伙人对合伙的债务承担连带责任，故对履行本案租赁合同的后果应由李志国、张浩共同承担。 综上，一审判决：一、东方公司与李志国、张浩签订的房屋租合同及补充协议于2018年2月25日解除；二、李志国、张浩于本判决生效后十五日内支付东方公司租金、管理费、物业费、POS机使用费合计358968元；三、东方公司于本判决生效后十五日内返还李志国、张浩经营保证金60000元、POS机押金1000元、装修保证金22360元，合计83360元；四、上述第二、三项相互折抵后，李志国、张浩于本判决生效后十五日内支付东方公司275608元；五、驳回东方公司的其他诉讼请求；六、驳回李志国、张浩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12515元，由东方公司负担7360元，李志国、张浩负担5155元；反诉费4400元，由李志国负担3700元，东方公司负担700元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.李志国、张浩应否向东方公司支付涉案房屋租赁费；2.东方公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；3.李志国、张浩应否承担涉案物业费、管理费、pos机使用费。 关于李志国、张浩应否向东方公司支付涉案房屋租赁费。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应全面履行。东方公司的主要义务是依约将案涉商铺交付给李志国、张浩占有使用，李志国、张浩的主要义务是依约向东方公司支付相应租金。本案中，东方公司于2016年2月29日将商铺交付张浩使用，东方公司已按照合同约定履行了交房义务，李志国、张浩应按照合同约定支付租金。一审判决张浩、李志国向东方公司支付房租并无不当。张浩、李志国虽主张“”东方公司领导承诺，其作为入驻该商铺较早的业主，在该商铺商户入住率达到60%之前免收租金。”但其并未提供相关证据予以证实，故对其不应承担房屋租赁期间租赁费等相关费用的请求，本院不予支持。 关于东方公司是否存在违约行为，应否承担违约责任。。本案中，在合同履行过程中，东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，但并非违反案涉租赁合同主要义务的先行违约情形，由于张浩、李志国未能按约定向东方公司支付租金，其行为构成根本违约。一审法院认定双方当事人都违反合同约定，违约责任相当，确有不当。鉴于东方公司未提起上诉，本院对一审关于违约金的处理，予以维持。 关于李志国、张浩应否承担涉案物业费、管理费、pos机使用费。《补充协议》约定“租金110元/月/㎡，免租2个月，第一年使用；前两年租金不变，第三年租金递增6%；综合管理费用（含管理费、物业费、推广费）标准为20元/月/㎡。”，《租赁合同》pos机使用费的支付作了具体约定，依照上述约定，一审判决张浩、李志国承担涉案物业费、管理费及pos机使用费并无不当，张浩、李志国上诉所称东方公司不具备提供物业服务的资质，无权收取物业费用；管理费不是租赁合同应承担的费用内容的理由缺乏依据，本院不予支持。 综上，张浩、李志国的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6685元，由上诉人张浩、李志国负担。 本判决为终审判决。 审判长  石志猛 审判员  化启武 审判员  王冬宁 二〇一九年十二月二十四日 法官助理朱莉 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。