湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2602号原告（反诉被告）：张欢，男，1990年6月20日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托代理人：王红华，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖北三江航天商业经营有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-12室。法定代表人孔德恒，系该公司总经理。委托代理人宋倩，女，1992年5月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省安陆市，系该公司法务，代理权限为一般授权。原告张欢诉被告湖北三江航天商业经营有限公司（以下简称三江航天公司）租赁合同纠纷一案及被告三江航天公司反诉原告张欢租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年2月18日作出（2018）鄂0704民初1966号民事判决。原告（反诉被告）张欢不服该判决，提起上诉。2019年7月23日，鄂州市中级人民法院作出（2019）鄂07民终370号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）张欢的委托代理人王红华、被告（反诉原告）三江航天公司的委托代理人宋倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张欢的诉讼请求：判令1.被告从2018年5月4日至7月9日因噪音污染对原告经营造成的经济损失每日900元，共计59400元；2.被告自2018年7月10日起构成违约，双方解除租赁合同，被告赔偿对原告造成之经济损失286000元；3.被告承担原告因提起诉讼所产生的差旅费100元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2017年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告旗下鄂州恒大首付二期商业项目恒大影城1-54、1-55号商铺经营“美丽约会”零售品牌，被告于2017年10月1日正式交付商铺并开始计算房租。2018年5月2日，1-54号商铺内开始持续出现噪音（源自排烟管道的气流声，有视频资料为证），每天长达数小时。原告当天便通知被告委托物业管理公司工作人员检查，后称需要联系相关施工人员处理，5月4日，物业公司联系施工人员现场检查后，表示噪音无法消除。5月13日，1-54、1-55商铺出现烹饪油烟异味（因排烟系统终端机械排气结构损坏致使二楼餐饮烹饪油烟倒灌至一楼并泄露所致，噪音因此消失），对原告方工作人员及顾客情绪造成负面影响，破坏商店消费氛围，导致销售业绩下滑，商店声誉受损，进而造成经济损失。原告于事发当天已通知被告委托物业管理公司工作人员检查，66天后未见修复，导致状况恶化，商店损失加重。原告于2018年5月31日试图以书面形式告知被告商铺质量问题及因此事引起潜在经济损失并要求被告就商铺质量问题及已造成之经济损失给出具体解决方案，被告拒收文件。2018年6月5日，原告向环保部门投诉，环保部门工作人员于6月6日前往查看并确认商场排烟系统不合格导致二楼餐饮油烟倒灌泄露情况属实。被告于6月13日联系维修人员再次查看，6月15日，机械排烟结构被更换，油烟倒灌停止，噪音却再次出现并持续。2018年7月10日，被告方工作人员明确回复烟道缝隙无法修复，即噪音污染无法消除，油烟再次泄露潜在风险亦无法排除。噪音及油烟污染已导致本人及员工无法正常工作，原告为正在接受治疗的听力疾病患者，对噪音较为敏感，营业额骤降，销售毛利润已低于正常经营成本，故无法继续经营，被告构成违约。被告（反诉原告）三江航天公司辩称：案涉商铺经鄂州市环保局环保验收及鄂州公安消防支队消防验收合格，被告已尽到法律规定及合同约定的出租人适租义务。原告经营商铺属市场行为，其业绩下滑与市场需求、经营策略等多方面因素有关，原告所称经营损失与被告无关，不应由被告承担，请求驳回原告所有诉讼请求。被告并无违约行为，不应该承担原告各项损失及差旅费。我方对鉴定报告有异议，鉴定费用10000元不应该由我方承担。被告（反诉原告）三江航天公司反诉请求：判令1.确认反诉原、被告于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.反诉被告支付反诉原告拖欠租金9963元，拖欠租金违约金498元（租金期间为2018年7月1日至2018年9月6日，共计68天，租金违约金按年利率24%自2018年6月28日暂计算至2018年9月10日，要求算至实际支付之日）；3.反诉被告立即腾退《房屋租赁合同》中的标的房屋即鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋；4.反诉被告支付反诉原告房屋占用费1172元（自2018年9月7日起按租金标准两倍暂算至2018年9月10日，要求算至反诉被告实际腾退房屋之日），以上金额合计11633元；5.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年8月11日，反诉原、被告签订编号为恒鄂汉租合字17〔0.20-18〕016号《房屋租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋用于零售经营，租金按三个月为一个交租期交纳，反诉被告应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，若逾期交纳，每逾期一日，反诉被告应按未交金额的3‰向反诉原告支付违约金，反诉被告若逾期30天不交租金，反诉原告有权解除合同。若合同终止，反诉被告应在2日内（交还期）迁出房屋，交还期届满次日，反诉被告应按租金标准的两倍向反诉原告支付占用费。合同签订后，反诉被告本应于2018年6月28日交纳2018年7月1日至2018年9月30日的租金，但反诉被告只交纳了4542元即2018年7月份的租金，2018年8-9月的租金一直未付，经反诉原告多次催讨，反诉被告仍不交付，反诉原告依照合同约定于2018年8月28日向反诉被告寄出了《关于解除房屋租赁合同的通知函》，反诉被告未予回应，2018年9月4日，反诉原告将《关于解除房屋租赁合同的通知函》张贴于反诉被告所租房屋，根据《房屋租赁合同》第七条第四款的约定，解除合同通知已送达反诉被告，根据《合同法》的规定，反诉原、被告签订的合同原件解除。根据合同约定，反诉被告应于2018年9月4日合同解除日起2日内迁出所租房屋，但反诉被告一直未履行。原告（反诉被告）张欢反诉辩称：本案中商铺是否验收合格与本案无关，本案烟道设施损坏是事实，所以油烟泄露、噪音污染对原告承租商铺造成影响。“美丽约会”为知名时尚家居用品品牌，恒大城市广场位置偏僻，人流量低迷，因此品牌形象和购物氛围是原告所经营的“美丽约会”的核心竞争力。被告明知商铺出现噪音和油烟的质量问题，维修时间长达数十天，怠于履行维修义务，对原告造成库存消耗周期拉长，现金流下降，员工情绪烦躁等经营压力。且被告后期明确拒绝消除油烟泄露隐患，致使油烟泄露现象依然存在，破坏商店的购物气氛和消费体验，致使销售业绩受重创，对品牌造成重大负面影响。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，湖北三江航天商业经营有限公司已构成违约，应当解除合同，赔偿经营损失和投资损失。原告（反诉被告）张欢为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同。拟证明原告与被告间利益关系及双方之权利与义务。证据二、微信群对话记录。拟证明原告曾多次通知被告方商铺油烟与噪音问题。证据三、5月4日施工人员检查现场照片。拟证明原告已配合被告方检修商铺。证据四、原告承租商铺内烟道排气终端机械结构损坏现场照片。拟证明油烟倒灌原因之一及被告对维修责任拖沓。证据五、被告向原告所发催款邮件。拟证明双方信息传递渠道有效。证据六、原告向被告所发告知函邮件。拟证明原告已向被告告知商铺质量问题义务，且被被告拒收。证据七、被告方内部信息沟通。拟证明油烟问题属实。证据八、环保局出具文件。拟证明油烟问题属实。证据九、被告方工作人员（商铺经理、房租合约经手人）向商户催款对话截图。拟证明催款人身份及其言行可代表被告方，具备法律效力。证据十、被告方工作人员与原告对话截图。拟证明被告拒绝修复烟道缝隙。证据十一、商铺装修管理协议和工程报价清单及装修费用收据。拟证明原告因无法继续经营造成的装修损失。证据十二、货架及货品照片，拟证明原告库存及货架属实及无法继续经营造成的货架贬值损失。上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司出具的《公估报告书》，拟证明对涉案商铺因油烟污染造成的商铺装修贬值损失、零售品牌贬值损失、现有货品库存贬值损失、货架贬值损失。证据十三、司法鉴定收费标准及发票。拟证明原告维权所产生的司法鉴定费用。证据十四、转账记录。拟证明原告已交2018年7月和8月的房租。证据十五、转账记录。拟证明原告至2018年11月1日起已按被告要求交租至新受益人。证据十六、收据。拟证明原告已向被告交纳9084元房租押金，合同上也有约定，抵扣9、10月份的租金。被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司为支持其本诉的抗辩理由，向本院提交如下证据：原、被告签订的编号为恒鄂汉租合字17[0.20-18]016号《房屋租赁合同》；鄂州市环境保护局出具的鄂州环保函[2016]52号《关于湖北三江航天商业经营有限公司鄂州恒大首府项目环境影响报告表审批意见的函》；鄂州市公安消防支队出具的鄂州公消验字[2017]第0086号《建设工程消防验收意见书》。以上证据拟证明案涉商铺经环保及消防验收合格，被告已尽到出租人适租义务。工程委托审批表；委托工程竣工验收表。以上证据拟证明商铺管道合格。被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司为证明自己的反诉主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同。拟证明原、被告之间的合同权利义务关系。证据二、租金发票。拟证明反诉被告租金交到2018年7月，拖欠反诉原告方租金。证据三、解除函、ems快递单、解除函张贴照片。拟证明反诉原告将解除通知送达反诉被告，双方房屋租赁合同已经解除。原告（反诉被告）张欢为支持其反诉辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、天花板漏水点照片。拟证明商铺漏水和装修损坏属实。证据二、对话记录。拟证明反诉被告已通知反诉原告委托之工作人员检查。证据三、货架损坏照片。拟证明反诉被告货架遭受漏水导致的损坏属实。证据四、告知函照片及快递记录，拟证明反诉被告已通知反诉原告延迟交租的理由。证据五、反诉被告向反诉原告转账截图。拟证明反诉被告已于2018年7月5日在反诉原告许可下交纳7月房租。经庭审质证，被告三江航天公司对原告张欢提交的证据一的真实性、证明目的无异议；对证据二的真实性有异议，对微信群对话内容也有异议，认为微信群对话中没有被告方人员；对证据三的真实性有异议，认为无法证明照片中的人是施工人员，也无法证实施工人员为被告方工作人员；对证据四的真实性及关联性有异议，认为无法证明是案涉商铺的烟道排气机械；对证据五的真实性、证明目的无异议；对证据六的真实性、证明目的有异议，认为邮寄地址有误，被告没有收到邮件；对证据七的真实性、证明目的有异议，认为周栩衣是被告方工作人员，但被告方无法确定图片的真实性，就算图片来源真实，也只是周栩衣单方提交的审批，没有相关人员证实，也没有领导审批；对证据八的真实性无异议，但认为证明内容中虽说存在油烟问题，但同时也说到排风问题已修好；对证据九、十的真实性有异议，认为无法证明对话的人是被告方工作人员；对证据十一的真实性有异议，认为报价单是自制表格，收据没有原件，没有转款凭证，收据金额是否事实，是否用于装修都存有异议；对证据十二中照片的真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的，损失不是被告方造成的；对公估报告的真实性无异议，但对评估结果有异议，认为：1.公估报告书中的部分资料没有经过开庭质证，对第7页所指的加盟合同有异议；2.第9页贬值程度说明关于装修和货架贬值损失，计算使用年限是按照5年的商业装修使用年限计算，我方认为不能按照这个计算使用年限，应按3年计算；3.关于第四项货品库存是按照100%计算，我方认为货品库存和经营状况有关系，不能认为货品库存全部无法获得价值；4.关于12页的残值部分，公测没有依据，是主观评判，我方不认可，对评估依据有疑问；5.货品清单没有经过质证，是张欢单方提交的；认为证据十三中鉴定费确实产生，因原告提供的票据不清楚，无法核实其真实性。对证明目的有异议，原审鉴定报告与法律规定的租赁期间内的装修部分应按租赁期的三年扣除已使用的期限，鉴定报告是按照五年，鉴定费应该由原告承担。认为证据十四原告向被告转账是事实，但交纳的是违约金不是租金。对证据十五的真实性无法确定。对证据十六的真实性无异议，证明目的有异议，合同里约定被告违约时，押金不予退还。原告张欢对被告三江航天公司提交的证据一、二、三的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告经营商场烟道排烟结构损坏属实，有照片为证，其噪音污染属实，有测试视频为证，其是否验收合格与本案无关。对证据四、五的真实性无异议，证明目的有异议，认为这是改造工程，就是因为我方提出管道有问题才进行改造，可以证明对方违约。反诉被告张欢对反诉原告三江航天公司提交的证据一、二无异议；对证据三中的ems快递单有异议，认为快递地址超出接收人的范围，属无效；对于解除函有异议，认为没有张贴解除函；对证据四的证明内容及证明目的有异议，认为漏水原因是三江航天公司造成的。反诉原告三江航天公司对反诉被告张欢提交的证据一的真实性有异议，认为漏水即使真实，也是楼上商铺造成的，不是反诉原告的原因；对证据二的真实性有异议，认为该对话不能证实漏水是反诉原告造成的；对证据三的真实性有异议，认为即使真实，也不能证明货架损坏是由于反诉原告原因造成的漏水导致的；对证据四的真实性有异议，认为快递地址不是反诉原告公司地址，公司没有收到该快递；对证据五的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院对本案证据审核认定如下：原告张欢针对本诉提供的证据一、六、十三、十四、十五、十六客观、真实，与本案具关联性，依法予以采信；证据二，被告未提出反驳证据，且该证据证实的内容与鄂州市环境监察支队出具书面回复证实被告商铺存在油烟污染的内容能够印证，依法予以采信；证据三，与经核实的商铺情况相符，依法予以采信；证据四，被告方检修商铺排烟管道的情况与商铺存在油烟倒灌的情况相符，依法予以采信；证据五，不能证实噪音测试过程和结果的客观性及关联性，依法不予采信；证据七、九、十系被告工作人员作出，与商铺存在油烟污染的事实相符，依法予以采信；证据八，客观、真实，依法予以采信；证据十一、十二，客观、真实，与本案具关联性，依法予以采信。但评估报告按照装修五年使用年限计算损失不当，因双方租赁合同为三年，被告三江航天公司对于以3年为使用年限计算无异议，符合客观事实，原告张欢亦表示同意，故对该评估报告部分予以采信，其损失金额的计算按三年另行测算。被告三江航天公司对本诉抗辩提交的证据，客观、真实，依法予以采信。反诉原告三江航天公司提交的证据一、二，反诉被告张欢无异议，对双方无异议的证据，直接予以采信；证据三，未提交证据证实解除函已成功送达或告知给张欢，故对该组证据不予采信。反诉被告张欢提交的证据一，与现场核实的情况相符，故对该证据的真实性予以采信；证据二，与商铺存在漏水的情况相符，依法予以采信。证据三，系货架顶端局部存在污点的照片，与现场核实情况相符，依法予以采信；证据四，客观、真实，依法予以采信；证据五，反诉原告对其真实性无异议，依法予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：2017年8月11日，原告（反诉被告）张欢（乙方）与被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司（甲方）签订编号为恒鄂汉租合字17〔0.20-18〕016号的《房屋租赁合同》，约定：甲方租赁乙方位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋用于零售经营；租赁期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算；2017年7月1日至2017年12月31日月租金2271元，2018年1月1日至2018年6月30日月租金4542元，2018年7月1日至2018年12月31日月租金2385元；合同签订当日，乙方应向甲方支付2017年7月1日至2017年12月31日的首期租金共13626元；其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金；除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用（公共设施设备及场地的维修按物业管理的有关规定处理）；租赁关系终止时，乙方应将该房屋及设备按原状交还给甲方并保持完好（自然折旧或不可抗力导致的损毁除外）；双方应共同检查该房屋及设备，如有损坏，乙方应予以赔偿；如乙方未能按甲方要求恢复原状，甲方有权代为恢复原状并向乙方收取因此而产生的全部费用；甲方有权要求乙方按正常使用后的清洁状态交还甲方，所有已和房屋形成附和的装饰装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、污损或拆除；乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿租赁期间的装修及设备设施的投入；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除合同；本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出；因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占有天数的乘积向甲方支付占用费；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张欢进场装修租赁商铺，用以经营“美丽约会”零售品牌。2018年5月13日，因排烟系统风管末端损坏，导致鄂州恒大首府二期餐饮商铺烹饪油烟泄露至张欢经营的“美丽约会”零售店。之后，张欢通知三江航天公司工作人员检查维修，并对鄂州恒大首府二期餐饮商铺油烟扰民问题向鄂州市环境监察大队投诉。2018年5月31日，三江航天公司工作人员周栩衣将商铺排烟系统质量问题向公司作了报告，报告中陈述鄂州恒大首府二期影城自2017年开业至今，屋面排风风机多次故障，导致场内公共区域及非餐饮商户店内油烟污染严重，影响商业环境，建议尽快整改。2018年7月2日，鄂州市环境监察大队对张欢的投诉进行了回复，确认三江航天公司在各商铺间建设了排烟系统，由于排烟系统存在设计漏洞，而且风机又损坏，导致餐馆油烟倒灌至周边商铺，油烟污染对其他商铺经营造成影响，目前排风系统风机已维修好，排风系统正在整改中。2018年12月，讼争商铺烟道被封闭。2018年11月9日，张欢申请对租赁的涉案商铺因油烟污染造成的经济损失、商铺装修贬值损失、零售品牌贬值损失、现有货品库存贬值损失、货架贬值损失进行鉴定。2018年12月7日，因张欢经营的实体未建账，缺乏会计账簿、会计凭证等会计材料，不具备审计条件，无法对张欢租赁的涉案商铺因油烟污染造成的经济损失进行审计，黄石安信联合会计师事务所退回鉴定司法鉴定委托。2018年12月24日，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对上述损失作出评估，确认扣减残值后商铺装修贬值损失101833.33元、零售品牌贬值损失3833.33元，货架贬值损失12798.33元，货品库存贬值损失56252.48元。截至2019年1月10日，张欢交纳商铺租金至2018年8月。因与三江航天公司之间发生纠纷，张欢未交纳2018年9、10月份的租金。2018年11月，张欢租赁的商铺已由三江航天公司售与他人，张欢自2018年11月起向新业主交纳租金。张欢实际向三江航天公司租赁该房屋14个月。经调解，双方仍未能达成协议。本院认为，本案争议焦点在于讼争商铺出现漏烟问题是否构成违约及相应责任承担。张欢与三江航天公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守合同约定之义务。张欢承租讼争商铺目的在于经营，三江航天公司作为商铺出租方，向张欢提供可供正常经营的商铺系最根本的合同义务。讼争商铺于2018年5月13日出现漏烟问题后，张欢及时告知了三江航天公司，三江航天公司虽对排烟管道的风机进行了维修，但因排烟系统存在设计漏洞，需对排烟系统进行整改，三江航天公司未提交证据证实已整改好排烟系统，消除了油烟泄露隐患，截至2018年12月5日，三江航天公司才将讼争商铺的烟道进行了封闭。张欢租赁的讼争商铺用于经营“美丽约会”零售店，出现油烟泄露情况，已实际影响了其正常经营。由此，三江航天公司在履约过程中未能提供符合张欢租赁目的的商铺，该违约行为导致张欢租赁目的无法实现，张欢有权要求三江航天公司承担相应的违约责任。张欢在租赁商铺内完成装修，因合同解除后须腾退商铺，无法继续使用，三江航天公司应当予以赔偿，张欢主张的相关损失依法予以支持。其损失依法核定如下：1、店面装修贬值130000÷36×14＝50555.5元；2、零售品牌贬值6000÷36×14＝2333.3元；3、货架贬值21940-4388＝17552元；4、货品库存贬值80360.6-24108.2＝56252.4元；5、鉴定费10000元，共计136693.2元。关于张欢拖欠租金问题，因张欢系在三江航天公司未解决讼争商铺漏烟问题情形下而未交房租，张欢为保护自身合法权益而暂不支付租金并无不当，张欢对此无须承担违约责任，但应交纳讼争商铺使用期间的租金和占用费。其在订立合同时已交纳二个月租赁保证金，原告张欢同意以此抵扣二个月租金不违反法律规定，故不需另行交纳。关于张欢要求三江航天公司承担提起诉讼产生的100元差旅费，无证据及事实依据，依法不予支持。关于张欢诉称讼争商铺存在噪音污染及漏水问题，对此并无证据可证实系因三江航天公司所致，故对该主张不予支持。自三江航天公司将该房屋出售后，张欢已经向新业主交纳租金，双方于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》实际已经解除，张欢也要求解除合同，故三江航天公司请求确认反诉原、被告于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张欢与被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张欢经济损失136693.2元。三、驳回原告（反诉被告）张欢的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费6876元，由原告（反诉被告）张欢承担4156元，被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司承担2720元；反诉案件受理费91元，由被告（反诉原告）湖北三江航天商业经营有限公司承担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长  柯素华审判员  陈国胜审判员  吕 东二〇一九年十二月十七日书记员  徐 灿