山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10799号上诉人（原审原告）：高峰，女，1962年3月28日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈立敏，男，1966年11月9日出生，汉族，住山东省平阴县。被上诉人（原审被告）：平阴润达摩托车有限公司，住所地山东省平阴县。法定代表人：陈立敏，经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：展召梅（系陈立敏之妻），女，1966年4月28日出生，汉族，住山东省平阴县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄广营，山东云翠律师事务所律师。上诉人高峰因与被上诉人陈立敏、平阴润达摩托车有限公司（以下简称润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2019）鲁0124民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高峰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持高峰的诉讼请求，驳回陈立敏、润达公司的诉讼请求；2.一审案件受理费和反诉费、二审案件受理费均由陈立敏、润达公司负担。事实和理由：一、关于双方的租赁关系，一审法院的认定事实不清，应予纠正。1.陈立敏、润达公司租赁高峰的房屋，截止到2018年10月份，陈立敏、润达公司没有向高峰提出解除合同或退房租的要求；2.由于案外人与高峰洽谈租房事宜，2018年10月中旬，高峰与陈立敏协商解除合同、交房、退给陈立敏、润达公司租金；3．2018年11月30日，陈立敏、润达公司预交的租金用完后，高峰试图与陈立敏、润达公司协商终止租赁合同关系。陈立敏、润达公司2018年12月1日后虽没有缴纳租金，但并未将房屋交付高峰，视为陈立敏、润达公司对房屋的继续承租，应当依据2018年双方约定的租金标准支付租金。一审法院依据2018年12月1日之后陈立敏、润达公司未交房租认定双方租赁关系的终止，既不符合交易习惯，也不符合法律规定；二、关于租赁房屋的交付。根据法律规定，租赁关系终止后，陈立敏、润达公司应当交付租赁物，因此房屋交付的举证责任应当由承租人承担。但陈立敏、润达公司并未提交其将租赁房屋交付高峰的相关证据，应承担举证不能的不利后果。一审法院依据陈立敏、润达公司2018年8月1日另行租赁东山里社区的居民安置楼以及陈立敏、润达公司在庭审中陈述高峰知道房屋内门已卸掉，玻璃存在毁坏，高峰于2018年8月与他人签订合同等，认定双方的租赁关系终止，没有依据。三、一审判决认定2018年11月30日租赁合同关系终止错误：1.不定期租赁合同可以虽时解除，合同的解除和终止，需要双方有解除合同的合意，但高峰并没有收到陈立敏、润达公司书面解除通知；承租人要向出租人退还租赁房屋；租赁期间，承租人对租赁房屋是否造成损害及损坏程度进行验收，双方要对水、电费进行查验。2.2018年12月1日前陈立敏、润达公司虽然没有向高峰预交租金，陈立敏、润达公司也没有向高峰提出终止或解除合同、亦没有办理房屋交接手续。且陈立敏、润达公司仍然占有、使用和控制租赁房屋，双方不定期租赁合同关系存续。所以，焦点一认定事实错误。四、关于陈立敏、润达公司另行租赁房屋。一审认定2018年8月1日陈立敏、润达公司租赁了榆山街道东三里村民委员会安置楼17号楼一楼沿街商业用房，租赁至2021年8月1日。不能证实高峰与陈立敏、润达公司的租赁合同关系已经解除，也不能证实陈立敏、润达公司向高峰交付了租赁房屋。事实上，陈立敏、润达公司一直在使用高峰租赁房屋，用于经营和仓储；2.关于地下室三块楼板、损坏玻璃、门窗和暖气片：(1)陈立敏、润达公司在室外进入地下室的楼梯上铺设楼板已有十多年，另外，室外进入地下室是用的简易铁棂子防盗门，从外面向里看不需要进入地下室；(2)关于陈立敏、润达公司损坏地下室玻璃。地下室的窗子是为地下室采光而安装的，窗子均在室外的地面上，在室外就可以看到，并不需要进入地下室；(3)关于陈立敏、润达公司损坏房屋一楼通往大厅入户门和暖气片，双方都很清楚；且通过一楼南墙的玻璃窗子就可以对被损坏的物品看清楚；3.从下列事实，可以证实租赁房屋没有交付：(1)一审程序中，陈立敏、润达公司将损坏的租赁房屋的入户门进行了修复；(2)高峰提起一审诉讼后，2019年6月25日，陈立敏、润达公司通过他人找王巍进行说情，让陈立敏、润达公司在一审中撤诉。五、一审诉讼中，陈立敏、润达公司违法手机录音，没有证明力，不能否认房屋没有交付的事实：1.一审诉讼中，陈立敏给王巍通话中，在王巍不知情的情况下录音，录音取证形式不合法，没有证明力；2.录音内容没有涉及租赁合同的解除和交付等具体内容，其录音内容没有证明力；3.一审中，陈立敏、润达公司向法庭提供的电话录音的文字材料，与录音内容不相符，该材料不能准确地反映谈话内容，陈立敏、润达公司伪造了通话材料，该证据没有证明力；4.不定期租赁合同自2009年至今，陈立敏、润达公司一直占有租赁房屋，陈立敏、润达公司理应向高峰支付房租或承担经济损失。六、一审中，陈立敏、润达公司提供的证人与其有利害关系，其证人证言没有法律效力：1.陈立敏、润达公司提供的所有证人均是其职工，证人与其有利害关系，其证人证言没有法律效力；2.证人证言只证实了陈立敏、润达公司与高峰通电话，没有涉及交付的具体内容；3.房屋租赁合同要用书面形式，没有书证，且有争议，不符合交易习惯，不应采纳；4.关于交付陈立敏、润达公司应负有举证责任，陈立敏、润达公司应承担举证不能的法律后果。租赁房屋是否交付，陈立敏、润达公司没有书面证据。七、平阴县振兴街锦水河治理工程施工，影响陈立敏、润达公司经营，高峰不应承担法律责任：1.2017年2月22日平阴县政府在媒体上公示，2018年平阴县振兴街锦水河水系进行施工；2.2017年11月底，陈立敏、润达公司明知锦水河工程施工，还继续租赁高峰的房屋，对于2018年8月锦水河施工给其造成不同程度的损失非高峰造成，高峰不应承担其经济损失。八、高峰在一审中没有变更诉讼请求，只是在诉讼请求的基础上，增加了陈立敏、润达公司赔偿高峰造成的一楼入户门损失、暖气片损失和负一楼地下室门窗的损失，以及清除室外通往地下室的楼板，现有楼板尚没有清除，暖气片没有赔偿。九、陈立敏、润达公司给高峰造成具体的经济损失如下：1.2018年12月1日至陈立敏、润达公司接到高峰的《租赁合同解除通知》，高峰与陈立敏、润达公司已于2019年5月28日解除了房屋租赁合同。期间，高峰与陈立敏、润达公司形成不定期租赁合同关系，陈立敏、润达公司有权占有、使用租赁房屋。该期间的租赁费应按年租金34000元计算，陈立敏、润达公司共欠高峰房租费16673.97元；2.租赁合同到期，陈立敏、润达公司无权占有高峰的房屋，二者形成侵权法律关系，陈立敏、润达公司给高峰造成的经济损失应当赔偿。(1)2019年5月29日至2019年7月31日，按照年租金34000元计算，陈立敏、润达公司应向高峰承担经济损失5961.64元；(2)2019年7月1日，高峰将涉案房屋租赁给了案外人许呜岗，租赁期限2年，年租金12万元，2019年8月1日高峰向案外人交房。由于陈立敏、润达公司的非法占有，致使高峰不能交房，陈立敏、润达公司应自2019年8月1日起每月向高峰承担直接经济损失1万元，及高峰不能交房所承担的违约责任。陈立敏、润达公司辩称，一、涉案房屋租赁合同为不定期租赁，已经在合同期内解除。2018年4月份，因平阴县锦水河治理，涉案房屋无法发挥房屋租赁经营的属性，因不可抗力的原因致使陈立敏、润达公司和王巍之间的合同目的不能实现，因此陈立敏、润达公司才通知王巍解除合同，通知让王巍过来接收房屋，并要求退还6个月的房租，随后，陈立敏、润达公司于2018年4月16号在平阴县榆山街道东三里社区居民委员会另行租赁了房屋并向平阴县榆山街道办事处农业综合服务中心缴纳了10万元的房屋租赁费，接着搬离涉案房屋。在通知解除合同后，陈立敏、润达公司多次打电话给王巍告知合同已经提前解除要求退还房租。涉案房屋的合同已经解除，陈立敏、润达公司没有占用涉案房屋，王巍也已经接收了涉案房屋。双方仅仅只是在退还房租的事情上没有达成一致意见，王巍退还房租的数额和时间一变再变，其目的就是拖延时间，少退，甚至不退给陈立敏、润达公司房租；二、陈立敏、润达公司从2018年4月份就搬离了涉案房屋，在随后的时间里并没有实际占用涉案房屋。王巍已经在2018年与案外人签订了房屋租赁合同，案外人在租赁房屋时肯定会对租赁的涉案房屋进行现场查验。可以证实陈立敏、润达公司并没有实际占用涉案房屋，而王巍已经实际控制了涉案房屋。在一审时陈立敏、润达公司提交的通话录音中，陈立敏、润达公司说道：“你知道俺从去年4月份开始就搬出来了，是不哥哥这个事，你说呢？”，王巍当时回答：“商量商量再说吧”，在陈立敏、润达公司提出已经搬离的问题后，王巍并没有表示反对，从这段通话录音看，王巍确实收到并知道了陈立敏、润达公司搬离涉案房屋的事实。三、对于涉案房屋中的暖气片。在一审时陈立敏、润达公司通过出庭作证的证人可以证实，涉案房屋内缺失的一组暖气片是王巍自己拉走的，证人当时帮忙抬暖气片，能够具体说明拉至的具体地点。因此证人的证言能够证明当时的事实情况，因此高峰主张暖气片纯属无理取闹。综上，恳请本院依法驳回高峰的上诉请求。高峰向一审法院起诉请求：1.依法解除高峰与陈立敏、润达公司的《房屋租赁合同》；2.陈立敏、润达公司立即向高峰交付租赁房屋；3.陈立敏、润达公司将高峰房屋西侧楼梯间内，在楼梯上铺垫的土质清除，恢复原状；4.陈立敏、润达公司租赁期间，损坏高峰的门、窗、玻璃和暖气片，应照价赔偿；5.陈立敏、润达公司支付高峰房屋租赁费至交房之日止，暂计22667元（即：自2018年12月1日起，至2019年7月31日止）；6.陈立敏、润达公司支付高峰逾期付款的违约金2000元；7.一审案件受理费陈立敏、润达公司负担。后高峰变更诉讼请求为：1.依法解除高峰与陈立敏、润达公司的《房屋租赁合同》；2.陈立敏、润达公司立即向高峰交付租赁房屋；3.陈立敏、润达公司租赁期间损坏的25片暖气片应按每片30元照价赔偿；4.判令陈立敏、润达公司支付高峰房屋租赁费至交房之日止，暂计22667元（即：自2018年12月1日起，至2019年7月31日止）；5.陈立敏、润达公司支付高峰逾期付款的违约金2000元；6.一审案件受理费由陈立敏、润达公司负担。一审法院认定事实如下：高峰与陈立敏曾于2008年11月签订房屋租赁合同一份，双方约定高峰将位于平阴县振兴街的门头房一套租赁给乙方，租赁期限为1年，即自2008年12月1日至2009年11月30日。租赁金额年租金23000元，陈立敏于2008年11月25日前一次性付给高峰，陈立敏取得该房屋的租赁权。本协议签订后至租赁期限开始前，如一方违约，违约方向对方支付违约金2000元。合同到期后，双方并未签订书面的租赁合同，但陈立敏一直租赁着案涉房屋，并按时足额向高峰支付了房屋租赁费。2017年，陈立敏支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费34000元。后陈立敏未再支付给高峰房屋租赁费。案涉租赁物登记在高峰名下，坐落于平阴县城振兴大街中段南。案外人王巍系高峰妹夫，陈立敏曾将案涉租赁费打入王巍及妻子高阳账户内。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、当事人之间是否存在租赁合同关系及是否存在解除的情况；二、案涉租赁物是否存在未交付的情况。关于第一焦点问题，陈立敏、润达公司主张其与王巍之间存在房屋租赁合同关系，但与高峰之间不存在房屋租赁合同关系。高峰主张，王巍系受高峰委托代为处理租赁房屋及收款的。一审法院认为，案涉租赁物登记在高峰名下，且当事人双方于2008年曾签订书面租赁合同，故一审法院认定当事人之间存在租赁合同关系。另陈立敏、润达公司主张，因平阴县锦水河水系改造施工，在其租赁房屋前设置围挡，导致其无法经营，并于2018年4月通知王巍，解除了双方的租赁合同关系。高峰对此不予认可，陈立敏、润达公司亦未提交相关证据证实，故对其主张不予支持。综上，一审法院认为，当事人曾于2008年就案涉租赁物签订书面房屋租赁合同，后双方未再签订书面合同，应认定双方之间为不定期租赁合同，在陈立敏、润达公司交纳2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费后，陈立敏、润达公司未再交纳租赁费，根据当事人之间多年形成的交易习惯，应认定双方租赁合同终止。故对高峰主张的第一项诉讼请求及陈立敏、润达公司主张的诉讼请求不予支持。关于第二个焦点问题，根据陈立敏、润达公司提交平阴县榆山街道东三里社区居民委员会与陈立敏的租赁合同一份、现金交款单，可以证实陈立敏已另租赁位于平阴县城南门路南段东三里社区居民安置楼17号楼一楼沿街商业房陆间，租赁期限自2018年8月1日至2021年8月1日止。另根据陈立敏、润达公司陈述“如果王巍没有进入涉案房屋怎么会知道房屋内门已经卸掉，玻璃存在毁损，地下室的玻璃存在毁损，地下室存在三块楼板，说明王巍已经能够实际控制涉案房屋”及“对于高峰已经和他人签订房屋租赁合同，在签订合同之前房屋租赁人肯定会协同房屋出租人对涉案房屋进行考察这也进一步说明涉案房屋已经交付给了王巍”。陈立敏、润达公司提交的上述证据及其陈述已对高峰的主张进行了反驳，且高峰对其主张未提交相关证据证实，综上，一审法院认为，无法认定陈立敏、润达公司尚未向高峰交付涉案租赁物。故对高峰主张的第二项、第四项、第五项诉讼请求不予支持。对于高峰主张陈立敏、润达公司租赁期间损坏的25片暖气片应照价赔，按每片30元计算，因无法找到该暖气片，无法确定其价值，一审法院不予处理。故对高峰主张的第三项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、驳回高峰的诉讼请求；二、驳回陈立敏的反诉请求。案件受理费416元减半收取208元，由高峰负担。反诉费282元减半收取141元，由陈立敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据本案事实，高峰与陈立敏、润达公司之间为不定期租赁合同关系，合同双方均享有随时解除合同的权利。陈立敏、润达公司交纳2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租赁费后，陈立敏、润达公司未再交纳租赁费。涉案房屋系陈立敏租赁用于摩托车销售，2018年当地进行锦水河工程施工，确有影响涉案房屋使用的情形。陈立敏于2018年8月1日签订租赁合同，另行租赁平阴县榆山街道东三里社区居民委员会位于平阴县城南门路南段东三里社区居民安置楼17号楼一楼沿街商业房陆间。另外，根据一审中陈立敏提交的刘书霞2018年12月2日收到条。陈立敏同时承租了与涉案房屋相邻的刘书霞房屋用于经营，因金水河治理工程，陈立敏已与刘书霞达成一致，解除房屋租赁合同，刘书霞已退还2018年5月至11月30日租金6000元。综合上述事实，一审法院认定双方租赁合同已解除，陈立敏、润达公司已向高峰交付涉案租赁物符合本案实际情况，应予维持。关于高峰主张的屋内物品损失问题，根据现有证据无法认定，一审判决不予支持并无不当。综上所述，高峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人高峰负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇一九年十二月三日书记员  曹 鸿