河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6025号上诉人（原审原告）：香河县淑阳镇前套村村民委员会，住所地香河县淑阳镇前套村。法定代表人：张卫国，村民委员会主任。委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘金堂，男，1966年6月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王福军，香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。原审被告：王世杰，男，1984年4月17日出生，汉族，住香河县新华区。委托诉讼代理人：吴联盟，河北王文成律师事务所律师。上诉人香河县淑阳镇前套村村民委员会（以下简称前套村委会）因与被上诉人刘金堂、原审被告王世杰租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人前套村委会的委托诉讼代理人张宏刚，被上诉人刘金堂的委托诉讼代理人王福军、原审被告王世杰的委托诉讼代理人吴联盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前套村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人刘金堂土地租赁协议，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与刘金堂于2009年4月30日签订的涉案土地租赁协议书中约定，如被上诉人刘金堂逾期超过三个月不缴纳土地租金，上诉人有权解除双方签订的涉案土地租赁协议，现被上诉人刘金堂自2017年至今未缴纳土地租金，明显违约，上诉人已具备解除权。刘金堂辩称，一、涉案刘金堂承租土地中可利用土地是16.6亩，其余13.24亩是配套公共用地，刘金堂不可能单独使用这13.24亩，2012年5月15日该地块可利用土地16.6亩转为国有建设用地，使用权人是刘金堂的独资公司即香河县宏达房地产开发有限公司，上诉人是完全同意的，费用上诉人已收取，另外13.24亩土地没有转为国有土地，是因为没有实际使用价值，本来就是公共用地，本来就不该收取租金，一审法院判决收取租金是按照14.24亩，每年每亩是2100元，是错误的。二、2016年12月12日刘金堂与王世杰签订协议书，时至今日上诉人未提出异议，第二个协议的权利义务均由王世杰享有和承担，故一审判决应予撤销改判。三、上诉人要求解除协议是无理要求。综上所述，请求撤销原判，改判由实际土地使用人缴纳租金，驳回上诉人的其他诉讼请求。原审被告王世杰辩称，1、王世杰并非涉案租赁合同当事人，前套村委会无权要求王世杰承担2009年4月30协议书中承租人的义务；2、王世杰已按照《国有土地使用权转让协议书》内容履行合同义务，刘金堂主张涉案租金应由王世杰承担无事实和法律依据；3、涉案土地性质已实质变更，前套村委会与刘金堂之间协议书已实际终止，且涉案土地使用权现属于案外人，已不具备解除可能性。前套村委会向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的土地租赁协议；2、判令被告立即给付土地租金59808元；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实,2009年4月30日，原告前套村委会作为甲方，被告刘金堂作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲方将本村裤衩地共29.84亩土地租赁给乙方使用，租期自2006年10月1日起至2036年10月1日止，租赁每年每亩1500元，共计44760元，每年分两次给付租金，每年6月底和12月底前各给付50%，逾期不交，每日按未交部分的千分之一罚款，超过三个月不交，甲方有权收回土地使用权。该协议第六条约定，遇国家征用、政府规划和不可抗力造成本协议不能履行，本协议自行终止，双方互不承担责任，但补偿款归乙方所有。2012年5月15日，被告刘金堂承租的土地中的16.6亩转化为国有工业用地，登记的土地使用权人为被告刘金堂开办的香河县宏大房地产开发有限公司，土地使用证号为香国用（2012）第0143号。2016年12月12日，香河县宏大房地产开发有限公司与被告王世杰签订《国有土地使用权转让协议书》，约定香河县宏大房地产开发有限公司将香国用（2012）第0143号国有土地连同该地块周围未办理土地使用证的12.4亩集体土地使用权一并转让给被告王世杰，国有土地转让金为23000000元，集体土地的租金由被告王世杰承担；被告王世杰于本协议签订后3个工作日内向香河县宏大房地产开发有限公司一次性付清土地转让款；香河县宏大房地产开发有限公司按被告王世杰要求将目标地块办理至王世杰或者王世杰指定第三方名下，或配合王世杰办理目标地块收储等手续。被告刘金堂作为香河县宏大房地产开发有限公司法定代表人在该协议书上签名捺印。2016年12月14日，被告王世杰向香河县宏大发地产开发有限公司支付土地转让金23000000元。被告王世杰后来又将诉争土地的国有部分16.6亩转让给国网冀北电力有限公司香河县供电分公司，该公司就该土地已经取得冀（2017）香河县不动产权第0081566号和冀（2018）香河县不动产权第0009023号不动产权证书。另查明，被告刘金堂在与原告签订《协议书》后，向原告交纳土地租金情况如下：于2010年1月28日向原告交纳当年土地租金44760元，原告为被告出具收款收据确认为2010年度全年租金，土地面积和租金价格与《协议书》约定一致，2011年10月24日，被告刘金堂又向原告交纳土地租金64770元，原告为被告出具收款收据确认为2010年度至2011年度租金，其中44760元土地面积和租金价格与《协议书》约定一致，20010元土地面积为13.34亩，租金价格每年每亩1500元，被告刘金堂在2012年度未向原告交纳租金，2013年2月3日，被告刘金堂又向原告交纳租金19860元，土地面积变为13.24亩，租金价格与《协议书》一致，2014年的和2015年度，被告刘金堂由向原告交纳两个年度租金各27804元，土地面积为13.24亩租金价格变为每年每亩2100元，2016年2月3日，被告刘金堂再次向原告交纳租金29904元，土地面积变为14.24亩，租金价格为每年每亩2100元。一审法院认为，原告与被告刘金堂签订的土地租赁协议书是双方的真实意思表示，且内容不违背法律，属合法有效。原告按照合同约定将土地交付被告刘金堂使用，已经全面履行了自己的义务。但根据原告提交的租金收据可以确认原告主张被告刘金堂2017年度未交纳租金的事实成立。关于土地面积和租金价格变化情况，根据相关证据应当确认自签订土地租赁协议书起至2011年度没有变化，2012年5月涉案土地有16.6亩变更为国有，协议面积剩余13.24亩为原告计收租金土地，自2014年开始租金价格变更为每年每亩2100元，2016年以后原告计收租金土地面积又变更为14.24亩。根据上述变化情况应当确认被告刘金堂拖欠原告2017年度土地租金数额为29904元。故此本院对原告要求被告刘金堂给付该租金的诉讼请求应予支持。被告刘金堂虽然在2012年度未向原告交纳租金，但其在2011年不但按协议足额交纳了2011年度租赁44760元，而且还多交20010元，因被告刘金堂承租的土地中的一部分在2012年度变为国有，故此对于被告刘金堂于2011年超出协议约定多交的20010元应当确认系被告刘金堂就土地国有化后剩余的集体土地向原告交纳的2012年度租金，以后被告刘金堂均是连续按年向原告交纳租金，故此本院对原告主张被告刘金堂拖欠其2016年度租金的事实不予确认，对原告该部分诉讼请求不予支持。因涉案的部分土地已经转归国有，剩余的集体土地在国有部分的周边，从有利于土地合理利用，发挥使用价值角度，本院对原告要求解除其与被告刘金堂的土地租赁协议的诉讼请求不予支持。被告刘金堂将国有土地用于其名下的公司，将集体土地作为道路通行等用途的配套用地，其在使用集体土地上获得了利益，并且在国有土地使用权转让时获得了巨额的地价，该地价的取得与利用原告集体土地通行不无关系。虽然二被告签订的《国有土地使用权转让协议书》约定集体土地的租金由被告王世杰承担，但该约定属于被告刘金堂转移债务的行为，被告刘金堂未提供证据证明其行为征得原告同意，且原告在本案中只向被告刘金堂主张权利，并未向被告王世杰主张权利，说明原告对被告刘金堂的债务转让行为既不知情也不予认可。基于上述事由及相关法律规定，本院对被告刘金堂的抗辩主张不予支持。根据《合同法》规定的合同相对性原则，被告刘金堂应当在履行其与原告的土地租赁协议义务后再依据其与被告王世杰签订的《国有土地使用权转让协议书》的约定另行主张权利。至于被告王世杰抗辩主张其将涉案土地转让给国网冀北电力有限公司香河县供电分公司，仅提供了该公司的不动产权证书，该证书属于行政许可文件，被告王世杰并未提供证据证明国网冀北电力有限公司香河县供电分公司取得证载土地使用权是基于该公司与其之间的民事行为，且不动产权证书确权的只是国有土地，并不涉及本案诉争的集体土地，故此本院在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第八十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告刘金堂于本判决生效后立即给付原告香河县淑阳镇前套村村民委员会2017年度土地租金29904元。二、驳回原告香河县淑阳镇前套村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1296元，原告和被告刘金堂各负担648元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院经审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为,2009年4月30日，前套村委会与刘金堂签订《协议书》，约定将本村29.84亩土地租赁给刘金堂使用，刘金堂已按照合同约定交纳租赁费至2016年。关于合同是否解除问题，双方协议约定，“逾期不交，每日按未交部分的千分之一罚款，超过三个月不交，甲方有权收回土地使用权”。根据前套村委会上诉状中陈述，刘金堂确实存在逾期缴纳2017年租金之情形，因涉案协议中出租的16.6亩土地已经于2012年5月15日转化为国有工业用地，首先，剩余的集体土地在国有部分的周边，继续履行租赁协议更有利于土地合理利用、充分发挥使用价值；其次，因部分土地转化为国有，案外人国网冀北电力有限公司香河县供电分公司取得上述土地不动产权属证书，在该权属证书未发生变动前，即使解除涉案协议，前套村委会亦存在无法实际收回土地之可能。基于此，一审法院对前套村委会解除合同之请求不予支持并无不当，待上述土地权属登记发生变化后，可另行主张权利。综上所述，香河县淑阳镇前套村村民委员会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1296元，由香河县淑阳镇前套村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年十二月十八日法官助理杨莉书记员宋超