湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4418号上诉人（原审被告）：郴州市尚筑房地产开发有限公司。法定代表人：胡伟玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭姝然，女，1978年11月1日生。被上诉人（原审原告）：彭珍纯（彭姝然之父），男，1947年2月15日生。被上诉人（原审原告）：李玉珍（彭姝然之母），女，1952年5月6日生。三被上诉人委托诉讼代理人：贺福湘，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司（以下简称尚筑公司）因与被上诉人彭姝然、彭珍纯、李玉珍（以下简称彭姝然等人）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚筑公司上诉请求：撤销一审判决，驳回彭姝然等人的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由彭姝然等人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，尚筑公司的行为不构成违约，不应承担违约责任。涉案房屋于2013年5月31日竣工验收，2014年2月开始综合验收，2014年3月在规划验收时因房屋建筑超容积率被暂停验收流程，直至2015年7月17日，规划部门才出具超容积率处理函。然而期间恰逢领导换届、机构改革，从而导致处理拖延，直至2018年相关部门才出具正式的处理意见。尚筑公司在处理意见下达后，立即按照处罚规定补缴了土地出让金以及其他相关费用，最终于2019年5月完成全部验收流程。由此可见，尚筑公司自涉案房屋交付后，从未怠于履行协助彭姝然等人办证义务，之所以无法在规定时间内完全履行协助办证义务并不是尚筑公司主观上故意不履行，也不是没有正确履行，而是客观上履行不能。因此，尚筑公司的行为缺乏主观上的故意，不构成违约；2.一审判决适用法律错误。尚筑公司主观上没有故意违约，客观上彭姝然等人也没有因延迟办证而产生收益损失。在彭姝然等人没有任何损失的情况下，一审判决高于购房款三分之一的违约金明显不公；3.尚筑公司因超容积率问题受到了行政处罚，由于验收办证相关部门的行政拖延，一审法院将这些原因归责于开发商，并判决其承担违约责任，势必会引发后续一系列案件的发生，让开发商陷入绝境，从而诱发更大的社会矛盾，不利于社会和市场经济秩序的稳定。彭姝然等人辩称，1.尚筑公司未履行法定协助办证义务，致使其至今未能办理权属证书，构成违约，应承担违约责任；2.延迟办证是由于尚筑公司自身原因所致，尚筑公司在涉案建设过程中违法用地、违规超容积率建设，致使综合验收无法通过才造成权属证书不能及时办理。彭姝然等人向一审法院起诉请求：1.判令尚筑公司办理彭姝然等人所购房屋的不动产权证；2.判令尚筑公司赔偿因逾期办证的违约金、损失共计130519元（暂计算至起诉日止，违约金应计算至不动产权证颁证之日止）。一审法院认定事实：2012年5月1日，彭姝然等人与尚筑公司签订《商品房预售合同》。合同约定：彭姝然等人购买其开发的位于安仁县××路第×幢二单元301房。该房屋售价为2158元/㎡，总价款为293962元，付款方式为：签订合同时，买受人支付首付款264566元，余款29396元在房屋交付使用时一次性付清，房屋交付时间为2013年6月30日前将竣工验收合格，并符合装饰、设备标准的商品房交付给买受方。同时合同就其他权利、义务作了具体的约定。合同签订后，彭姝然等人依约支付了购房款，2013年8月31日尚筑公司将房屋交付给彭姝然等人。2018年10月31日尚筑公司给彭姝然等人出具了购房税务发票。2014年尚筑公司向有关部门申请综合验收，在验收过程中，安仁县城乡规划局发现涉案项目存在违法用地、超规划容积率等违法、违规等事实，事后尚筑公司于2018年3月29日、7月4日两次补交了土地出让款。于2019年5月13日通过综合验收。2019年5月20日尚筑公司通过微信通知涉案项目的业主办理不动产权证。在办证过程中，双方发生争执。彭姝然等人以尚筑公司在履行合同过程中违约为由于2019年8月20日向一审法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。另认定，中国人民银行五年以上贷款基准年利率为4.9%。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案彭姝然等人与尚筑公司签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定履行各自的义务，本案双方当事人对涉案房屋办理不动产权证事实确实未作约定，那么尚筑公司是否应履行办证义务和承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，开发商有义务提供相关办证资料协助买受方办理不动产权证，本案就办理期未作具体约定，根据上述规定尚筑公司应在2013年8月31日起90日内履行协助彭姝然等人办理不动产权证的义务，因此尚筑公司未在法律规定期限内协助彭姝然等人办证，构成违约。对于违约金的计算方式，上述规定亦作出了规定，即商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用起九十日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，彭姝然等人要求尚筑公司支付违约金的诉讼请求应予支持。至于尚筑公司在法庭上提出办证时间延误非自身原因，不能承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。理由如下：从尚筑公司提交的证据来看，导致延误办理的原因是因为其公司违法用地、违规超容积率建设等事宜未能有效处理造成的，并无证据证明非自身原因造成，故不能采纳。综上所述，尚筑公司应当协助彭姝然等人办理涉案房屋的不动产权证并承担延误办证的违约责任。违约金计算方法以彭姝然等人已交房款293962元为基数。从涉案房屋交付之日2013年8月31日三个月后2013年12月1日起开始计算违约金。违约金应计算至2019年5月20日止。理由是因为尚筑公司于2019年5月20日已通知买受人，违约情形已消除。违约利率如何确定，宜以五年以上中国人民银行基准利率上加收30%确定，即年利率为6.37%。违约金为293962×6.37%×（5+171/365）=102399.61元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：“一、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内提供相关资料协助彭姝然、彭珍纯、李玉珍办理××院×栋二单元301房屋的不动产权证；二、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付彭姝然、彭珍纯、李玉珍违约金102399.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2910元，减半收取1455元，由彭姝然、彭珍纯、李玉珍承担355元，郴州市尚筑房地产开发有限公司承担1100元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，尚筑公司申请综合验收后，人防、消防、建设、环保等部门分别于2014年2月、4月进行了审批。在规划验收时因尚筑公司存在违法用地、超容积率等问题被暂停验收流程，安仁县城乡规划局于2015年7月17日向安仁县国土资源局发出关于××苑违法用地规划设计条件的函[安规函（2015）×号]，载明：根据尚筑公司的申请，我局已对××苑居住小区工程进行竣工规划现场验收，该项目存在违法用地约54平方米（具体以国土实测为准），该违法用地规划设计条件参照安规（地）条字（2010）××号文件执行；于2015年7月17日向县发改局、监察局、国土资源局、财政局、住建局、房产局发出关于××苑项目追缴土地出让金的函[安规函（2015）×号]，载明：尚筑公司的××苑项目（含违法用地54平方米）实施容积率为2.42，请各有关部门按照县政府文件的有关要求追缴土地价款。安仁县国土资源局与尚筑公司于2018年4月18日签订出让宗地71.5平方米的协议，安仁县国土资源局（出让人）于2018年7月6日与尚筑公司（受让人）签订协议，载明：根据安规函（2015）×号文件和《安仁县调整规划指标补缴土地价款审批表》对该地块的出让条件作如下变更：商业占比由8.1%调整到7.56%，容积率由≤2.3调整到2.42，调整容积率补交价款为309400元。尚筑公司于2018年3月29日、7月4日分别向安仁县国有资产经营管理中心交纳土地出让总价款103747元、309400元，合计413147元。之后尚筑公司于2018年12月25日申请办理涉案房屋建筑综合验收，安仁县房屋建筑综合验收领导小组办公室于2019年5月5日签署同意综合验收。还查明，涉案房屋于2013年6月竣工验收。本院认为，本案争议焦点是尚筑公司应否承担违约责任。尚筑公司与彭姝然等人签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。虽然双方没有约定办理不动产权证的时间和迟延办理不动产权证的违约责任，但是彭姝然等人已依约履行相关付款义务，尚筑公司亦依约履行了交付房屋的义务，因此，尚筑公司应协助彭姝然等人办理不动产权证。尚筑公司已将竣工验收的房屋交付给彭姝然等人使用达六年，由于涉案房屋在2019年5月以前没有通过综合验收，客观上亦不具备办证条件，致使彭姝然等人至今仍未能办理不动产权证，尚筑公司应就此承担相应的违约责任。尚筑公司提出其行为不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。尚筑公司提出其未怠于履行协助办证义务，由于验收办证部门的行政拖延，致使综合验收未及时通过，影响了办证。经查，尚筑公司将约定房屋交付彭姝然等人使用后，就向有关部门对涉案建设工程项目申请综合验收，建设、消防、人防、环保等部门分别于2014年2月、4月进行了审批，但在规划验收中，尚筑公司因存在违法用地、调整容积率等问题，致使建设工程未通过规划验收。而规划部门从受理申请至向有关部门发出函以及相关部门处理尚筑公司违规问题达4年之久，从某种程度上说，对尚筑公司的综合验收产生了影响，进而影响办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”。本案中，尚筑公司的建设工程虽然存在违规情形，但是行政部门对尚筑公司的违规处理时间过长，导致规划验收迟迟未通过，涉案房屋不具备办证条件。因此。一审法院在未考虑上述因素的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定违约天数和违约金标准，不符合本案实际。结合逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，且在彭姝然等人也没有提供存在损失的证据情况下，本院酌情确定尚筑公司按彭姝然等人已付购房款总额的4%支付彭姝然等人逾期办证违约金为11758元（293962元×0.04）。综上所述，尚筑公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初920号民事判决第一项；二、变更湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初920号民事判决第二项为上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内支付被上诉人彭姝然、彭珍纯、李玉珍违约金11758元；三、驳回被上诉人彭姝然、彭珍纯、李玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1455元，由上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司负担135元，由被上诉人彭姝然、彭珍纯、李玉珍负担1320元。二审案件受理费2348元，由上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司负担218元，由被上诉人彭姝然、彭珍纯、李玉珍负担2130元。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月二十日法官助理 肖露华书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。