湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13772号上诉人（原审被告）：武汉华公管数据文化中心，住所地湖北省武汉市洪山区关山街鲁磨路31号中国地质大学一食堂二楼餐厅。法定代表人：吕栓锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人:曹思丹，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文投（北京）电影院线有限公司，住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号北京基金小镇大厦A座326。法定代表人：蔡敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:班稚佳，女，1995年5月9日出生，汉族，住北京市海淀区，系文投（北京）电影院线有限公司职员。上诉人武汉华公管数据文化中心（以下简称“华公管数据中心”）因与被上诉人文投（北京）电影院线有限公司（以下简称“文投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华公管数据中心上诉请求：一、撤销（2019）湘0104民初6386号民事判决书中第二项判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由文投公司承担。事实和理由：一、履约保证金的法律性质不明，要求华公管数据中心双倍返还无法律依据；二、履约保证金的数额不明，即使认定双倍返还，也不应认定以70万元为基数；三、文投公司当庭陈述要求华公管数据中心根据合同法中违约金的法律规定承担违约责任，但一审判决适用的是合同法关于定金的法律规定，与文投公司的诉请不符；四、根据文投公司的当庭陈述，华公管数据中心请求法院根据合同法调整违约金数额，但一审法院置之不理，所作判项明显过分高于造成的损失。文投公司辩称，一、文投公司交付履约保证金70万元，系严格履行《租赁合同》之约定，则华公管数据中心发生违约情形时，亦应当严格按照《租赁合同》约定向文投公司双倍返还履约保证金，此系双方真实合意且未违反法律强制性规定，是合同自由原则的具体体现；二、履约保证金的数额约定明确，文投公司足额支付了履约保证金，但华公管数据中心未依约交付房产，根据合同约定履约保证金中的30万元要在正式计租后才转入首期租金；三、一审法院适用法律正确；四、华公管数据中心称因房屋权利人湖南师范大学“政策变化”、“领导换届”等不可抗力原因导致其无法交房，不应适用或者参照适用定金罚则，但文投公司认为如确为湖南师范大学单方面原因导致华公管数据中心无法交房，华公管数据中心应直接向湖南师范大学追偿，此情形并非不可抗力，华公管数据中心不能据此主张免责。文投公司向一审法院起诉请求：1.解除文投公司、华公管数据中心于2017年7月23日签署的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNCS-2017-0001）;2.华公管数据中心双倍返还文投公司履约保证金140万元；3.华公管数据中心承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年2月22日，北京耀莱影视文化产业发展有限公司更名为文投（北京）电影院线有限公司即本案文投公司。2017年7月13日，湖南师范大学出具《证明》一份，载明：“‘湖南师范大学桃子湖文化创意产业园’”位于湖南省长沙市岳麓区“两山一湖”区域内，由Ａｌ、Ａ2、Ａ3栋组成，由湖南师范大学托管使用。武汉华公管数据文化中心为上物业的合法承租方（Ａ3-1-1，Ａ3-1-5，Ａ3-1-7，Ａ3-5-3除外），租赁期为十二年（2017年5月1日—2029年4月30日）。我校同意承租方将房产转租于第三方北京耀菜影视文化产业发展有限公司，但第三方北京耀莱影视文化产业发展有限公司的经营行为必须遵守我校与承租方签订的房屋租赁合同中的约定。特此证明！”2017年7月23日，华公管数据中心（甲方）将上述产业园内的Ａ3栋二层转租给北京耀莱影视文化产业发展有限公司（乙方），并签订了《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＨＮＣＳ-2017-0001），约定：“特别说明：甲乙双方同意，因本合同签署时以本合同约定的租赁房产所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司（以下简称‘影城管理公司’）尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由影城管理公司的全资股东北京耀莱影视文化产业发展有限公司代为签署。影城管理公司的权利义务暂由北京耀莱影视文化发展有限公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签章确认），自动代替北京耀莱影视文化产业发展有限公司成为本合同的签约与履约方，本合同项下‘乙方’的权利义务自动由北京耀莱影视文化发展有限公司转移给影城管理公司享有和承担。影城管理公司将在其营业执照签发之日起10日内在本租赁合同上盖章确认。如影城管理公司拒绝承继本合同权利义务，北京耀莱影视文化产业发展有限公司承诺继续享有及承担本合同项下‘乙方’的权利义务……第一章房产的租赁1.1甲方同意按下述条款和条件将位于湖南省长沙市岳麓区，建筑面积共约2912平方米房产（以下简称‘房产’）出租给乙方使用。房产的详细建筑位置、使用范围以附件一中《规划意见书》或《房产平面图》约定的部分为准，最终的规模及建筑面积将依据中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ17986-2000规定的原则，以房地产部门实际测量结果为准。甲方同时将房产的附属通道、楼梯、设施等（详见附件二的相关约定）提供给乙方共同使用……第二章租赁的期限及交付2.1本合同所约定的租赁期限为12年，自装修免租期届满的次日起开始计算。甲方自本合同项下房产正式交付之日起，给予乙方6个月的装修免租期。2.2甲方应向乙方交付已具备如附件二所述的房产技术条件的完整房产。在收到甲方的书面通知后七个工作日内，乙方应派代表共同考察房产状况并签署如附件三所述的房产交付确认书。乙方验收时间不得超过七个工作日，对于显性瑕疵，如有问题应在七个工作日内提出整改意见，若整改项目不致影响乙方的全面后期装修，则视同该房屋和专用区域通过乙方验收，但甲方应及时对未完善事项进行整改；若整改项目影响乙方全面施工，造成拖延工期，每延期一日，乙方的计租日顺延一天。确认书签署之日，即为房产正式交付之日。对于房产交付后，乙方在装修过程中发现房产隐形瑕疵，一经发现，乙方应及时通知甲方，由甲方进行修理重做，给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。甲方承诺于2017年11月1日前（具体日期以甲方书面通知为准）将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。如果甲方迟延交付超过30日，则乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还履约保证金；乙方亦可选择要求甲方继续履行合同，此情况下，自约定的交房日届满之次日起，每延期交房一日，乙方的装修免租期、开业日期、租赁期限相应顺延一日，并从乙方的实际计租日起免收乙方与延期天数相等天数的租金（在乙方的第一季度应付租金中扣除）。2.3乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币70万元（大写：人民币柒拾万元整）。甲方收到该款项后五个工作日内向乙方开具同等金额的收据。其中30万元（大写：人民币叁拾万元整）在正式计租后转入首期租金中，剩余40万元（大写：人民币肆拾万元整）仍作为履约保证金，在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁履约保证金无息退还乙方。2.4乙方无需承担装修免租期的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电则由乙方自行承担……第六章甲方的责任及义务6.1甲方保证确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并保证所租赁的房产无任何权力上的瑕疵和第三人权利主张，并提供相应有效的法律文件附于本合同后（见附件一）：房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权人出具的包含甲方有房屋出租权之内容的授权委托证书。6.2甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同的约定租赁给乙方，并应权利协助乙方办理有关租赁合同的登记手续，影城运营公司的注册手续以及经营、装修或扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，其中包括及时（以给乙方预留办理各种手续的合理时间为标准）向乙方提供办理报批所需要的所有属于甲方的相关文件、图纸、资料等，但报批产生的相关费用则由乙方自行承担。若因甲方的原因未能及时办妥租赁合同的相关手续从而致使乙方不能按时领取营业执照、开张营业，则装修免租期相应顺延，造成乙方损失的甲方负责赔偿。6.3甲方承诺最晚于2018年2月15日之前项目整体开业。乙方须在6个月的装修免租期内完成整体并开业，如因任何甲方原因（包括但不限于未能及时、全面、有效地提供其持有的证照及相关材料、未能按时提供乙方装修、通过开业所需的各种验收所必须的环境及资料等）导致乙方无法按时申请报批、通过审核，并领取营业执照、放映许可证等影城开业必须的相关一切证照并开业的，装修免租期应顺延至甲方的阻却原因消除且乙方办理完毕装修、领取营业执照等证照并开业事宜时止。由此造成乙方损失的甲方负责赔偿，且需从乙方的实际计租日起免收乙方与延期天数相等天数的租金（在乙方的第一季度应付租金中扣除）……第九章合同解除及延期……9.7有但不限于下列情形，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方赔偿乙方遭受的一切经济损失：Ａ.甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他约定，在乙方通知的补救其内未及时补救，致使乙方连续或累计两个月不能正常对外营业。Ｂ.在本合同签订后由于甲方原因致使乙方在房产内经营电影城所需申办的各种证照，例如消防合格证及放映许可证等，未能在申请日期起的两个月内获得……第十一章违约责任11.1本合同任何乙方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，本合同另有约定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利……11.4租赁期间内，若因甲方原因致使乙方不能正常营业，乙方均有权要求甲方做出例如减租乃至免租金等相应的补偿，并应赔偿乙方损失。连续或累计影响乙方营业达两个月的按照本合同9.7条执行……”上述《耀莱成龙国际影城租赁合同》签订后，北京耀莱影视文化产业发展有限公司于2017年7月25日向华公管数据中心支付了70万元履约保证金，华公管数据中心于2017年9月1日向文投公司开具了相应的《收款凭证》，但华公管数据中心一直未按照约定向文投公司交付涉案租赁房屋。2019年1月19日，北京耀莱影视文化产业发展有限公司向华公管数据中心发出《法务函》，载明：“武汉华公管数据文化中心：贵我双方于2017年7月23日就我司承租贵司位于湖南省长沙市岳麓区的房产开设影城一事正式达成合意，并共同签署《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＨＮＣＳ-2017-0001），下称‘租赁合同’。《租赁合同》第2.2条第二款中约定：‘甲方承诺于2017年11月1日前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。’《租赁合同签订》签订后，我司按照《租赁合同》之约定向贵司支付履约保证金人民币柒拾万元整，并按照《租赁合同》之约定着手筹备影城开业工作。但贵司自上述《租赁合同》约定的交付截止日期2017年11月1日至今仍未向我司交付取得一次性消防验收合格证、具备进场施工条件的房产，贵司上述延期交付房产之行为已经构成根本违约。故我司基于上述《租赁合同》之约定及法律规定，郑重向贵司函告如下：请贵司收到本法务函之日起7日内向我司书面回复延期交付房产之原因及预期可向我司交付符合租赁合同约定条件之房产的准确时间。为维护贵司在市场上的信誉，也为减少我司的经济损失，我司慎重而由诚意的向贵司特发此法务函，望贵司妥善对待，及时履行本法务函所载内容。特此函告，盼复为谢！”后华公管数据中心仍未将涉案房屋交付给文投公司使用。文投公司、华公管数据中心签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》中约定的“影城管理公司”亦未设立。一审法院认为，文投公司、华公管数据中心签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNCS-2017-0001）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依约履行。本案中，文投公司在租赁合同签订后已依约向华公管数据中心支付了70万元履约保证金，根据文投公司、华公管数据中心在涉案租赁合同中的约定，华公管数据中心理应在2017年11月1日前将取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给文投公司，但是截至文投公司起诉之日，华公管数据中心仍未按照约定将符合交付条件的房屋交付给文投公司使用，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然华公管数据中心辩称文投公司并非租赁合同的承租人，华公管数据中心未能交付房产是因文投公司未成立租赁合同中约定的影城管理公司所致，但文投公司、华公管数据中心双方在涉案租赁合同总则中特别说明中已明确载明：“甲乙双方同意，因本合同签署时以本合同约定的租赁房产所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由影城管理公司的全资股东北京耀莱影视文化产业发展有限公司代为签署。影城管理公司的权利义务暂由北京耀莱影视文化发展有限公司享有及承担。自影城管理公司的营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签章确认），自动代替北京耀莱影视文化产业发展有限公司成为本合同的签约与履约方，本合同项下‘乙方’的权利义务自动由北京耀莱影视文化发展有限公司转移给影城管理公司享有和承担。”可知，在文投公司、华公管数据中心双方约定的影城管理公司成立之前，双方签订的涉案租赁合同中约定权利义务暂由文投公司享有和承担，因此，在影城管理公司成立之前，华公管数据中心理应依约将符合约定条件的租赁物交付给文投公司，华公管数据中心的上述答辩意见显然不能成立，不予采纳。现华公管数据中心未依约将涉案租赁物交付文投公司已超过30日，根据文投公司、华公管数据中心双方在涉案租赁合同中第2.2条的约定，若华公管数据中心逾期交付房屋超过30日，则文投公司有权解除合同，并要求华公管数据中心双倍返还履约保证金。因此，现文投公司要求解除涉案租赁合同，并要求华公管数据中心双倍返还履约保证金140万元的诉请，理由正当，予以支持，至于租赁合同的具体解除时间，则以文投公司起诉之日即2019年5月10日为准。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，原审法院判决：一、文投（北京）电影院线有限公司与武汉华公管数据文化中心于2017年7月23日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：JCHNCS-2017-0001）于2019年5月10日解除；二、限武汉华公管数据文化中心于判决书生效之日起十日内双倍返还文投（北京）电影院线有限公司履约保证金1400000元。案件受理费17400元，由武汉华公管数据文化中心负担。本院二审期间，文投公司提交了“两山一湖”双创基地物业托管协议，拟证明涉案房产土地使用权人是岳麓山旅游文化开发有限公司，并非政府机构。华公管数据中心质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该协议见证方是长沙市人民政府，后附有多份政府文件，可以看出本案涉及房产是受政府影响制约的，政府对于租赁场地规划改变是不可预见的。本院对上述证据予以认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，文投公司、华公管数据中心签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格依约履行。文投公司在租赁合同签订后已依约向华公管数据中心支付了70万元履约保证金，但截至文投公司起诉之日，华公管数据中心仍未按照约定将符合交付条件的房屋交付给文投公司使用，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任；根据文投公司、华公管数据中心双方在涉案租赁合同中的约定，履约保证金中的30万元要在正式计租后才转入首期租金，而华公管数据中心并未依约向文投公司交付房产，故华公管数据中心应向文投公司双倍返还履约保证金140万元。综上所述，武汉华公管数据文化中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由武汉华公管数据文化中心负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十七日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。