重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初6911号原告：重庆平顶物业管理有限公司,住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号，统一社会信用代码91500225673351825G。法定代表人：李红，董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：蒋兴珍,女,1967年2月1日出生,汉族,住重庆市大足区。被告：何扬灿，男，1963年11月25日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司(以下简称平顶公司)与被告蒋兴珍、何扬灿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员余明独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告平顶公司的特别授权委托诉讼代理人罗加斌和一般授权委托诉讼代理人张靖鼎、被告蒋兴珍和何扬灿到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告平顶公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2014年4月7日至2019年6月30日期间物业管理费8289元、公摊费942元、违约金2200元共计11431元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年9月20日与重庆市金庚置业发展有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为大足龙岗街道办事处XX小区提供物业服务。合同于2014年9月19日到期，又于2014年9月20日续签合同至2019年9月19日。被告不按合同约定缴纳物业管理费；经原告多次催收未果，为了维护合法权益，根据相关法律规定，现提起诉讼，望盼如所请。被告蒋兴珍、何扬灿辩称：不交物管费是因为几方面原因，一、物管的管理不到位；二、楼梯间的垃圾堆放几天都不清理，业主对物管提出的要求不及时解决。本院经审理认定事实如下：2011年9月20日，原告平顶公司与重庆市金庚置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》约定：“由平顶公司为重庆市金庚置业发展有限公司开发建设的XX小区提供物业服务，合同期限为2011年9月20日至2014年9月19日。”合同到期后，2014年9月20日原告平顶公司与重庆市金庚置业发展有限公司续签《前期物业服务合同》约定：“合同期限为2014年9月20日至2019年9月19日，合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯楼物业管理费服务费为1.5元/月.平方米（包括电梯运行费）、花园洋房为1.6元/月.平方米；公摊费15元/户/月，二次供水：商住楼1楼至顶楼0.8元/吨，业主应于接房之日起预缴全年物业服务费，次年按季或半年缴纳；业主在每季末的25日至30日内或之前缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天应付金额的千分之三的标准支付违约金。”合同签订后，平顶公司提供了物业服务至2019年9月19日到期后，因XX小区未成立业主委员会，原告平顶公司继续提供物业服务至今。被告蒋兴珍、何扬灿系XX小区业主，房屋建筑面积110.05平方米；被告蒋兴珍、何扬灿从2014年4月7日起至今未向原告平顶公司缴纳物业服务费，原告平顶公司以上门送达催缴通知单等方式进行了催交。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告平顶公司于2014年9月20日与重庆市金庚置业发展有限公司续签的《前期物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告平顶公司与重庆市金庚置业发展有限公司续签的《前期物业服务合同》对被告蒋兴珍、何扬灿具有约束力；原告平顶公司有权要求接受了物业服务的被告蒋兴珍、何扬灿支付价款或者报酬。被告蒋兴珍、何扬灿辩称原告平顶公司的管理不到位等问题，并无相关证据予以证明；被告蒋兴珍、何扬灿辩称的因隔壁邻居厕所漏水渗漏、楼下商业用房下水管堵塞而导致自家房屋墙壁被侵蚀霉烂问题，本院认为，原告平顶公司对此事进行了协调处理未果，原告平顶公司已尽到相关责任，被告蒋兴珍、何扬灿因其权利受到侵害可另案予以解决，其辩称因此事不缴纳物业费的理由，本院不予支持。因此，被告蒋兴珍、何扬灿应当缴纳物业费，原告平顶公司自愿降低物业费按照1.2元/平方米.每月计算，本院予以认可。被告蒋兴珍、何扬灿应当缴纳2014年4月7日至2019年6月30日期间的物业服务费8289元[1.2元/平方米·月×110.05平方米×(62个月+23天)]。关于原告平顶公司主张的公摊水电费及二次供水电费，因原告平顶公司与重庆市金庚置业发展有限公司续签的《前期物业服务合同》约定公摊费按照每月15元收取，因此，公摊费为941.5元[15元/月×（62个月+23天）]。关于原告平顶公司酌情主张违约金2200元的诉讼请求，本院认为，由于原告平顶公司与重庆市金庚置业发展有限公司续签的《前期物业服务合同》约定违约金为每日千分之三；由于被告蒋兴珍、何扬灿辩称违约金过高，请求调整，因《前期物业服务合同》约定违约金比例过分高于造成的损失，本院予以调整，违约金按照年利率24%计算；《前期物业服务合同》约定按季或半年缴纳，每季末的25日至30日内或之前缴纳；本院确定按季缴纳，被告蒋兴珍、何扬灿从2014年4月7日开始至今未缴纳物业费，第一次应在2014年10月30日前缴纳，则违约金应从2014年10月31日开始计算，违约金为：从2014年10月31日为以882.36元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月]为本金按照年利率24%计算至2015年4月30日违约金为105.9元、从2015年5月1日起以1764.72元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×2]为本金按照年利率24%计算至2015年10月30日为211.8元、从2015年10月31日起以2647.08元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×3]为本金按照年利率24%计算至2016年4月30日为317.6元、从2016年5月1日起以3529.44元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×4]为本金按照年利率24%计算至2016年10月30日为423.5元、从2016年10月31日起以4411.8元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×5]为本金按照年利率24%计算至2017年4月30日为529.4元、从2017年5月1日起以5294.16元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×6]为本金按照年利率24%计算至2017年10月30日为635.3元、从2017年10月31日起以6176.52元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×7]为本金按照年利率24%计算至2018年4月30日为741.2元、从2018年5月1日起以7058.88元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×8]为本金按照年利率24%计算至2018年10月30日为847.1元、从2018年10月31日起以7941.24元[（110.05平方米×1.2元/月+15元）×6个月×9]为本金按照年利率24%计算至2019年4月30日为953元；以上违约金总计为4764.8元，现原告平顶公司酌情主张截止至2019年6月30日止违约金2200元，系原告平顶公司对自己权利的处分，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告蒋兴珍、何扬灿于本判决生效后十日内支付原告重庆平顶物业管理有限公司2014年4月7日至2019年6月30日期间的物业服务费8289元、水电公摊费941.5元及违约金2200元。二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已减半），由被告蒋兴珍、何扬灿负担。本判决为终审判决。审判员 余 明二〇一九年十二月四日书记员 李兴益