四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初2896号 原告：赵孝胜，男，1974年9月14日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：周有群，女，1978年9月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 二原告委托诉讼代理人：蔡洁、罗超超，四川法雨律师事务所律师。 被告：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内，统一社会信用代码915116215999556460。 法定代表人：周维平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，四川丘山律师事务所律师。 原告赵孝胜、周有群与被告岳池县圣欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人蔡洁、罗超超，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵孝胜、周有群向本院提出诉讼请求：１．判令被告赔偿原告延迟交房违约金94712.93元（449729元×0.3‰×702天）；２．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于岳池县，总价449729元。同时约定被告于2016年12月31日前向原告交付该住宅房，交付时房屋应达到具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、商品房面积实测技术报告书等条件。随后，原告按照合同约定付清了房款，但被告在约定的时间并未向原告交付符合条件的房屋，也未依法依约向原告赔偿延迟交房违约金。原告认为，《商品房买卖合同》属被告提供的格式合同，合同中存在减轻被告责任，限制买受人责任的约定，签订合同时，被告未向买受人履行告知义务或者进行说明，《商品房买卖合同》第13条约定当属无效。合同约定，原告承担的逾期交付房款违约金的比率最低为日万分之三，最高为日万分之五，而被告迟延交房违约责任为日万之0.1或者约定“如遇特殊情况顺延240天，约定期间超过240天协商解决”，可见，原被告的权利义务明显不平等，显失公平。合同约定交房时间为2016年12月31日，但房屋竣工验收备案是2018年12月3日，原告虽在2018年12月3日前接了房、收了房屋钥匙，但被告未出示验收文件，未达到房屋交付条件，这种交付是违法的，无效的，违约逾期时间应当自2017年1月1日起至2018年12月3日止，逾期交房702天。被告的行为违反了合同约定，给原告造成了巨大经济损失，为此，原告请求按照逾期付款违约责任中较低的比率每日万分之三，以实际交付总房款为基数计算违约金。 被告岳池县圣欣房地产开发有限公司辩称，1、由于其他原因导致房屋推迟修建，不是被告故意造成。2、《商品房买卖合同》第十三条约定，如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决。原告主张赔偿迟延交房违约金的数额没有法律依据和事实依据。3、原被告签订了承诺书，原告实际接房并占有、使用房屋，应视为原被告就接房达成了新约定，且该约定在后，改变了以前合同约定。4、原告分别于2016年8月15日、9月13日交1万元、110,467元，2016年12月31日前实交购房款共计120,467元，不足总购房款的30%。2017年7月24日原告交按揭贷款33万元。2018年2月3日原告接房。因此，从原告付清购房款的2017年7月24日起计算至实际接房时间，被告延迟交房天数为195天；原告迟延交房款205天，两个逾期天数相减，原告还多迟延10天。故原告违约在先，无权追究被告的责任。5、原告主张的违约金过高，请求调减。 本院经审理认定事实如下：2016年9月13日，原被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，二原告购买被告开发建设的岳池县九龙镇滨江国际小区C6幢第2层2-2-3号住宅，建筑面积109.87平方米；总价款：450467元；付款方式：首期支付总价款的30%，余款贷款支付；逾期付款责任：逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等；逾期交房责任：如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决；房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，验收交接时，不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收等条款。《商品房买卖合同》附件五关于付款方式及期限的约定载明，买受人自愿选择银行按揭贷款付款方式：在签订此买卖合同时房款450,467元，已付首付120,467元，余款33万元向邮政银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款支付，签协议后7天内到银行签按揭手续，如没按揭按第十条执行违约金。 合同签订前一天，二原告向被告交付1万元；合同签订当日，二原告向被告交付110,467元，共计120,467元。被告于2017年7月24日收取二原告按揭贷款33万元。2018年2月3日，原被告办理交房和房价款结算手续，按所购房屋实测面积109.69平方米，单价4,100元计算，二原告应向被告支付购房款449,729元，二原告实际已交房款450,467元，多余部分用于原告支付被告代办产权登记生产的费用。当日，二原告向被告出具一份有关办理产权登记的《承诺书》一份。 认定上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《滨江国际商品房价款结算明细表》（客户联）、《滨江国际交房找补应收款清单》（客户联）、《承诺书》，有被告提交的《滨江国际商品房价款结算明细表》（记账联）、《滨江国际交房找补应收款清单》（记账联）、《承诺书》、《收据》在卷佐证，足以认定。 本院认为，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应认真履行合同义务。 第二，虽然《商品房买卖合同》未约定按揭贷款交付时间，但被告向原告交付房屋时，原告应付清全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，此时原告尚未支付按揭贷款，据此，被告拒绝向原告交付房屋，理由正当，且不属违约行为。原告向被告支付按揭贷款的时间是2017年7月24日，此时，被告应向原告发出接房通知并向原告交付房屋，否则就应视为被告违约。没有证据证明被告向原告发出了接房通知，据此，原被告实际交接房屋的时间应视为被告通知原告接房时间。被告违约期间应从支付按揭贷款的次日开始起算，至原告实际接收被告交付房屋的时间即2018年2月3日止，延期交房期间为193天。被告辩称，原告迟延交付购房款205天，没有事实根据，本院不予认定，被告以原告违约在先，无权追究被告的责任，本院不予支持。 第三，买卖合同约定逾期交房责任为“如遇特殊情况顺延240天，约定期限超过240天协商解决”。该条约定所称“特殊情况”不明确，且合同对此未作解释。由于《商品房买卖合同》属被告拟订，且属格式合同，对“特殊情况”的理解应有利于原告，因此，“特殊情况”可以理解为不可抗力。被告所称因其他原因导致房屋推迟修建，不属不可抗力，交房时间不应顺延。“超过240天协商解决”的约定不能阻却原告行使诉权，原告起诉保护自己的合法权利，理由正当。由于《商品房买卖合同》未约定被告逾期交房违约责任，原告以公平原则为由主张对等适用《商品房买卖合同》中有关原告逾期付款责任的约定，符合民法总则和合同法的规定，原告诉请判令被告支付延迟交房违约金，本院予以支持。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，违约金约定是否过高或者过低，应以损失大小作为参考。本案中，原告主张违约金以实际交付购房款为基数，按日万分之三计算，未超过原告逾期付款违约金按日万分之五的约定。被告延迟交房给原告造成的损失应当是原告另行租房居住的租金损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人可以请求调减。本案审理过程中，原告没有举证证明其损失的具体项目和数额，根据公平原则，结合合同约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，可酌定被告支付原告违约金。 综上所述，原告诉请判令被告赔偿原告延迟交房违约金94,712.93元不当，本院酌定被告应当支付原告延迟交房违约金7,134元，其他请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告岳池县圣欣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告赵孝胜、周有群支付迟延交房违约金7,134元； 二、驳回原告赵孝胜、周有群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,084元，由原告赵孝胜、周有群负担1,002.35元，被告岳池县圣欣房地产开发有限公司负担81.65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  黄轲 二〇一九年十二月五日 书记员  李盼