山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4107号 上诉人（原审被告）：淄博昭宇房产服务有限公司。住所地:山东省淄博市张店区联通路温馨家园15乙304房间。 法定代表人：柏经宇，经理。 委托诉讼代理人：周峰，山东全正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐学波，男，1976年2月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原审被告、反诉原告：胡影，女，1973年11月25日出生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人淄博昭宇房产服务有限公司（以下简称“昭宇房产公司”）因与被上诉人徐学波，原审被告、反诉原告胡影房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昭宇房产公司的委托诉讼代理人周峰，被上诉人徐学波到庭参加诉讼。原审被告、原告胡影经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昭宇房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担12350元还款责任；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人收取被上诉人各项服务费共计20950元，对被上诉人声称以现金形式交付的13350元，上诉人并未收取，完全系被上诉人歪曲事实编造，且13350元被上诉人亦未提供相应的取款记录来予以辅佐，被上诉人系完全民事行为能力人，如果上诉人收到此款项，应当给被上诉人出具相应收据，由此可见，上诉人未收到被上诉人声称的13350元。 徐学波辩称，2018年初房地产持续火热，徐学波一直想买套房子作为投资，淄博建地铁的消息出来后，经查询，要设个华光路站，徐学波就打算在单位附近买套房子投资，徐学波在买房前几个月（2018年2月份）就在银行提了几万块钱正常放在包内，2018年4月27日下午，徐学波在58同城上看到涉案房子23万，觉得很便宜，就打了电话，昭宇业务员齐小龙和徐学波去看了房子，在楼下，齐小龙说房子现在卖26.7万，徐学波上去看了后相中了，齐小龙用电动车载着徐学波到了昭宇公司店内，在昭宇房产服务有限公司签订合同时，徐学波将13350元现金交给了昭宇中介工作人员孙应心,徐学波要求开收据,昭宇工作人员齐小龙说（中介费已交费情况）已经在合同上体现了，不用开了，徐学波出于对中介工作人员的信任，没有再坚持。在2018年8月份和昭宇工作人员谈话录音中,昭宇公司提及他们的录像保留半年以上，徐学波当即打了报警电话，潘庄派出所警察在现场打开监控，发现只保留了一个月的录像，之前的都抹掉了。4月28日上午8点半，徐学波在淄博昭宇房产服务有限公司通过微信转账的方式支付定金壹万元（也算是首付款的一部分），并于5月7日在昭宇房产公司通过POS机支付给昭宇房产公司贰万零玖佰伍拾元贷款服务费，5月19日徐学波交给昭宇房产公司剩余的首付款27000元（8月6日淄博昭宇房产服务有限公司已退给徐学波），昭宇房产公司于5月7日办理徐学波的贷款未获批准。涉案合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二款、第三款、第五款之规定，理由：昭宇中介在不能确定徐学波购房贷款能否通过审核的情况下，即收取中介费不当；合同签订时，通过银行按揭贷款的方式购买涉案房屋是徐学波与昭宇房产、胡影签订《合约》的初衷，审批不通过应理解为徐学波贷款审批不通过，这也是三方当时签订合同时反复讲明白的。而不是胡影所说的“审批不通过”是指涉案房屋相关审批不通过，2018年7月20日胡影与李征签订的房屋买卖合同上显示中介费是2千多元，同样一套房子中介费收取徐学波13350元，差距悬殊，已损害了徐学波的利益。按照《房地产经纪管理办法》第十一条规定，昭宇应当自领取营业执照之日起30日内，到主管部门备案，从张店区物价局对昭宇工作人员齐小龙的讯问笔录中，齐小龙说昭宇房产有中介资质，资质到期重新到淄博市房管局去审核了。实际上，对房产中介的备案和审核都早已下放到区县了，显然有违常识，实质在欺骗物价局工作人员。事实上是，昭宇房产2018年8月被投诉后，才到张店区房管局办理备案手续，但因为材料不合格，被退回，之后又反复备案了几次，都没有成功。在昭宇房产工商登记信息中经营范围一栏为房地产中介服务；商品房代理等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），昭宇房产并没有经过张店区房管局批准，这违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定。昭宇还违反了《房产经纪管理办法》第十七条规定、第十八条、第二十条规定，合同上只有昭宇房产公章，因此，合同无效。从合同上看，房价26.7万，但经过计算，首付款3.7万加上贷款额22.7万，合计为26.4万，存在严重的错误，所以该合同不成立。合同上写着贷22.7万，占总房价的85%，经咨询银行，最多能贷70%，这也是贷不下款来的原因。合同上写着签订合同时由乙方向丙方支付中介费13350元整，根据《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在2018年8月3日与齐小龙的通话录音中显示，齐小龙说：你（徐学波）自己的事，你自己解决，和俺（昭宇公司）没有关系了。这就是昭宇中介的态度。2018年8月6日上午的录音显示与昭宇业务员齐小龙、孙应心一起去物价局撤诉的路上，齐小龙让徐学波跟物价局的工作人员说：徐学波自愿撤销，他那边（昭宇公司）没有什么啥不正规的收费啥的。撤诉回到昭宇公司后与沼宇实际控制人毕沼奎谈话录音显示，徐学波把合同和收据原件交给了毕沼奎，在录音中，毕沼奎放话威胁徐学波要和徐学波走极端。这中间反复问了徐学波好几遍合同带来了吗，让徐学波拿合同和收据换取昭宇先给徐学波2.7万，昭宇公司收取李征中介费2300元，收取徐学波13350元，并没有给徐学波出示收费标准和收费依据。在（2019）鲁0303民初6363号张店区法院判决书中也明确显示：徐学波能非常清楚地表明13350元的交付时间、地点、在场人，能够清楚说明该资金的来源，昭宇公司在本案中有存在严重不如实陈述案件事件事实的表现，其一方面坚持认为没有收到涉案13350元中介费用，并在原审提起反诉，要求徐学波继续交纳该款，另一方面却在解释其开具的收款收据收费事项中表明已经含有该13350元中介款项，并承认已经收到，其表述前后矛盾，属于典型的不如实陈述案件事实的行为。昭宇工作人员齐小龙在张店区物价局作的笔录中也存在作虚假陈述的行为，应当负法律责任。另外，张店区法院在庭审当天要求徐学波与昭宇房产分别在庭审当天17时前将中介费13350元交付的详细过程形成书面材料交至法庭。徐学波告在规定时间内提交书面材料，昭宇房产公司没有提供。 徐学波向一审法院起诉请求：1.胡影返还购房定金10000元;2、昭宇房产公司返还中介费13350元、贷款服务费20950元，合计44300元；3.诉讼费用由被告承担。 胡影向一审法院反诉请求：1.要求反诉徐学波支付反诉违约金5万元；2.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1、关于合同签约情况及合同内容。2018年4月27日，原告徐学波，被告胡影，案外人张新房，以及被告昭宇房产公司共同签订《房地产买卖合约》（以下简称“《合约》”）一份（格式合同），《合约》编号0000431，合同约定：原告购买张新房和被告胡影所有的位于张店区中户的房产，昭宇房产公司作为居间人提供居间服务；合约第四条第6项：“在签订本协议时由原告向被告昭宇房产公司支付中介费13350元。”第十一条其他约定事项：“1.甲方（被告胡影）保证审批不通过定金壹万元退回乙方（原告徐学波）；2.乙方保证征信良好无不良逾期。”（该条款内容为手写）。2、合约履行情况。上述《合约》签订后，原告向被告胡影支付购房首付款27000元、定金10000元。被告胡影于2018年5月19日给原告出具收到条。2018年5月7日，原告向被告昭宇房产公司转账20950元。同日，被告昭宇房产公司向原告出具收据1份，收据收款事由载明“购买环境检测局宿舍评估费、贷服、中介费、材料费”。被告昭宇房产公司为原告办理贷款手续，因原告征信报告中个人负债过高（有兴业银行、微粒贷以及建设银行三笔贷款），导致银行贷款审核未通过，致使原告无法支付后续房款，无法继续履行《合约》。之后，被告胡影将原告购房首付款27000元返还给原告。现涉案房产已经另行卖出。3、关于双方争议事实。关于原告与被告昭宇房产公司争议中介费13350元是否交纳问题。原告坚称合同签订时已经交纳，被告坚持从未收到该款项。一审法院要求原告与被告昭宇房产分别在庭审当天17时前将中介费13350元交付的详细过程形成书面材料交至法庭。原告在规定时间内提交书面材料，陈述如下：“2018年4月27日下午3点40分左右，原告在昭宇房产签订合同时，将13350元现金交给了昭宇房产公司工作人员孙应心，原告要求其开收据，昭宇房产公司的工作人员齐小龙称该款已经在合同中体现了，不用再开，原告出于对昭宇房产工作人员的信任，没有坚持。”被告昭宇房产公司未提交书面说明材料。本次庭审中，本庭询问被告昭宇房产公司：中介费13350元确定没有收到吗？被告昭宇房产公司答：保证确实未收到。本庭再问：你方开具的收款收据20950元的收费事项构成情况。被告昭宇房产公司答：确定包括居间费13350元，贷款服务费、评估费。一审法院认为，本案的争议焦点有三：(一)是三方签订的《合约》是否有效；(二)是中介费13350元的认定问题及被告昭宇房产公司应否返还中介费和贷款服务费；（三）是定金10000元是否应该返还以及胡影的反诉请求能否成立。关于争议焦点（一），原告主张按照住建部《房地产经纪管理办法》第十一条的规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。昭宇房产公司未在张店区房管局备案，因此三方签订的《合约》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，而原告主张的《房地产经纪管理办法》为部门规章，不属于法律、行政法规的范畴，不能作为认定合同效力的法律根据，涉案合约也不符合合同无效的其他条款规定之情形。本案当事人各方签订购房及中介合约，意思表示真实，且已经实际履行，因此各方签订的涉案合约有效。关于争议焦点（二）1.通常情形，居间买卖双方交易合同达成时，同时交纳中介服务费，系房产中介的交易习惯及一般交易规则，前已查明，本案合约第四条明确约定，合同签订时交纳中介费用；既然涉案合约已经签订，意味着中介费业已交纳。2.通过当庭询问及原告的具状陈述，原告徐学波能非常清楚地表明13350元的交付时间、地点、在场人，能够清楚说明该资金的来源，其陈述可信度较高；3.相反，被告在本案中存在严重不如实陈述案件事实的表现，其一方面坚持认为没有收到涉案13350元中介费用，并在原审提起反诉，要求原告继续交纳该款;另一方面却在解释其开具的收款收据收费事项中表明已经含有该13350元中介款项，并承认已经收到，其表述前后矛盾，肆意妄为，属于典型的不如实陈述案件事实的行为，将据情依法给予处罚。综上，由此本院可以认定，被告已收到涉案13350元中介费用。根据以上分析认定，对昭宇房产公司的民事责任做如下处理：1、被告昭宇房产公司存在以“承诺”、“保证”等因素，诱使他人签订合约，达到促成合同签订成立的交易目的，借机收取中介费用，其行为违背诚实信用原则。从本案交易过程、纠纷产生后的交涉情形，可以看出，原告购买该房屋资金来源主要依靠银行贷款，被告对此明知，合同对此也有约定。并且三方特别约定，一旦贷款未通过，出卖方返还定金，而非将定金转化为购房款，而是解除合约，放弃购房。如若居间人不作出保证贷款成功的承诺，原告不可能签订该合约。因此，作为居间人，应当就合同订立的相关事项，尤其是本案“贷款成功与否”与“中介费的退还风险”，详细予以告知。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，诚实信用原则是居间人必须遵守的首要原则，如果居间人为自己的利益，不正当的促成合约签订的，应视为合约未签订。其上述行为损害委托人的利益，虽然从形式上已促成合同成立，但据此收取中介费用不当，应在扣除其居间活动必要费用后，酌定1000元，其余予以返还。故原告要求被告昭宇房产返还中介费13350元的诉讼请求，支持12350元。2、关于贷款服务费等费用20950元。因贷款未予审批通过，被告提供了哪些因贷款需要而产生的具体服务项目，未提供证据支持，该费用收取没有依据；收据中列明的评估费，被告昭宇房产公司没有提供评估报告予以佐证；其他费用，被告也没有提供证据证实。故被告昭宇房产公司收取该费用，没有事实和法律依据，应予返还。关于争议焦点（三），根据法律规定的定金规则，交付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金。但本案尚存在特殊之处，即合同约定了定金规则的适用条件。《合约》第十一条载明“甲方保证审批不通过定金壹万元退回乙方”，该条款对原告交付的定金10000元设立了特别的处置约定，为定金原则适用设置了所附条件。即如果贷款成功，原告放弃购房，当然应适用定金规则；如若贷款没有通过，定金应该返还。换言之，如果贷款不能审批成功，原告放弃购房，先前交付的定金应予返还。既然合约中有特别约定，应予尊重并支持，双方应按合同约定执行。故被告胡影应当返还原告定金10000元。被告胡影反诉要求原告徐学波支付违约金5万元的诉讼请求不成立。其理由在于：双方合约第四条第2项，确实约定，若银行贷款未经审核通过，原告应当于接到居间人通知三日内与被告购房人协商用现金或其他方式补足剩余房款。但该条款为格式条款。同时合约第十一条，通过手写方式特别约定：“甲方保证审批不通过定金壹万元退回乙方”。前已阐明，根据该特别约定，可以得出原告支付剩余房款主要通过银行商业贷款方式，若银行贷款不予批准，原告放弃购房，同时被告退还定金。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”根据该法律规定，格式条款的约定与其他非格式条款的约定不一致的，应当按照非格式条款约定内容执行。因此，原告因贷款不成，放弃以其他方式继续支付购房款，放弃购房，符合合同的特别约定，不构成违约。故，反诉原告胡影的反诉请求，无事实依据，不能成立。不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第四百二十五条、第四百二十七条的规定，判决：一、被告淄博昭宇房产服务有限公司于判决生效后十日内返还原告徐学波中介费用12350元；二、被告淄博昭宇房产服务有限公司于判决生效后十日内返还原告徐学波贷款服务费等费用20950元。三、被告胡影于判决生效后十日内返还原告徐学波定金10000元；三、驳回原告徐学波的其他诉讼请求；四、驳回被告胡影的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费908元，由被告淄博昭宇房产服务有限公司负担858元，原告徐学波负担50元。胡影反诉案件受理费525元，由反诉原告胡影负担。 二审中,上诉人昭宇房产公司提交其法定代表人柏经宇出具声明一份，拟证明上诉人未收到涉案合同中体现的13350元。被上诉人徐学波质证称，对证据的真实性表示怀疑，不能证明是柏经宇本人所写，并且内容完全是歪曲事实。被上诉人徐学波提交银行取款记录一份，拟证明涉案资金的来源。上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，依据该流水不能证明被上诉人支付给上诉人13350元，且根据取款时间为2018年2月份，与被上诉人陈述的2018年4月中旬将款项交付给上诉人，时间相差两个多月，与事实不符。上诉人与被上诉人提交的证据与本案争议均不具有直接关联性，故对其提交证据的证明效力，本院不予认定。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人昭宇房产公司与被上诉人徐学波在涉案居间合同中的相应证据及双方对争议事件的陈述，一审判决上诉人返还被上诉人中介费用12350元并无不当。二审中，上诉人未能提交有效证据推翻一审判决对上述事实的认定，亦未提交证据佐证其上诉理由成立，故对其上诉主张，本院不予支持。 综上所述，昭宇房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费109元，由上诉人淄博昭宇房产服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  马士军 审 判 员  胡晓梅 二〇一九年十二月二十七日 代理书记员  巩俊杰