中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10267号上诉人(原审原告、反诉被告)：叶永泉，男，1978年4月15日出生，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，远闻(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：祁伟(英文名：Nicolas，男，1974年9月9日出生，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：张培英，上海贝通律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐昕轶，上海贝通律师事务所律师。原审第三人：上海三千石房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：蔡建斌，董事长。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。上诉人叶永泉与上诉人祁伟、原审第三人上海三千石房地产经纪有限公司(以下简称三千石公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶永泉上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判叶永泉不承担赔偿责任。事实和理由：交易拖延是由祁伟无法及时退款造成的，《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》出台后，叶永泉不再具有购房资格，但祁伟不肯退款200万元，叶永泉才被动接受等待其他买家购买该房屋以及后续中介提出的包装购房资格的提议，叶永泉对交易的拖延没有任何过错。由于祁伟不肯退200万房款，且恶意侵占该房款，造成该房款被祁伟无息使用一年多，导致叶永泉损失利息十几万元，该损失理应由祁伟承担，但是叶永泉也没有主张祁伟赔偿该利息损失以及其他损失。即使祁伟另外出售房屋，造成了损失，该损失也是祁伟拖延返还房款造成的，与叶永泉无关。祁伟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判叶永泉与祁伟签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》于2018年12月18日解除，祁伟无需退还叶永泉定金及购房款人民币200万元，叶永泉支付祁伟违约金合计510万元。事实和理由：协议解除时间为2018年12月18日。叶永泉不具有协议的单方解除权，且多次向祁伟表示会继续履行协议，直至2018年12月18日诉至法院，祁伟才同意解除协议。故应以2018年12月18日为解除日。叶永泉欺骗了祁伟隐瞒限购置换房屋的事实，叶永泉的隐瞒行为使得该交易自签约时便存在重大交易风险。一审法院错误的将假设结果作为前提，推定祁伟签约之初即知悉或容忍叶永泉为限购人士的重大违约行为，得出叶永泉不存在违约的结论，应当予以纠正。叶永泉签约之时到一审开庭之日，叶永泉从未具备过购房资格和自备购房的大部分资金等条件。双方在2018年5月签订协议，为了保护购房者利益，中介在叶永泉支付定金后从房产交易系统下载涉案房屋的网签版本锁定了双方的交易，直至2018年11月中旬中介才撤销限制。期间祁伟无法与第三人进行交易及网签，导致祁伟被迫接受叶永泉交易反复、拖延时间等行为，造成祁伟一再错过房价处于高位时的交易机会，承受叶永泉行为带来的房价下跌损失，该损失完全系叶永泉的行为造成，两者存在必然联系。双方对对方的上诉请求均不同意。三千石公司表示，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。两上诉人的上诉请求缺乏法律依据。叶永泉向一审法院起诉请求：1.确认《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及其附件《房地产买卖协议》于2018年11月12日解除；2.判令祁伟返还已付房款人民币(以下币种均为人民币)200万元。祁伟向一审法院提起反诉请求：1.判令叶永泉、祁伟于2018年5月8日签订的《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及其附件《房地产买卖协议》于2018年12月18日解除；2.判令叶永泉支付违约金510万元。一审法院认定事实：系争青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号房地产原产权登记人祁伟，建筑面积413.58平方米。2017年12月5日，祁伟公证委托案外人吴某代为办理系争不动产的出售事宜。2018年5月8日，吴某代祁伟(甲方、出售人)与叶永泉(乙方、买受人)、三千石公司(丙方、居间人)签订《房地产买卖居间协议》，同时甲乙方签订的《房地产买卖协议》作为该《房地产买卖居间协议》的附件。《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》约定：1、甲方将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号的房屋出卖给乙方；2、乙方为表示对房地产购买之诚意，应于其签署本协议之日向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用；3、总房价为25,500,000元，由乙方承担本次交易中所产生的各项税、费；甲乙两方应于2018年10月31日前签订《上海市房地产买卖合同》；4、甲乙双方约定房屋买卖定金总额为30万元，其中包括乙方已支付的定金5万元；5、首期房价款723万元，乙方应于买卖合同签订后当日内直接或通过丙方支付予甲方，第二期房价款1,647万元由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准，尾款计10万元，乙方应在买卖合同签订之日内向丙方支付、并委托丙方保管购房尾款，该款项待甲乙双方完成房屋交接手续时，再由丙方支付给甲方，其他房价款170万元，应于2018年6月30日前支付甲方，其中20万元于2018年7月30日前支付给甲方；6、2018年12月31日前，甲乙双方或者双方公证受托人共赴该物业所在区房地产交易中心申请办理转让房地产产权过户、抵押登记(若有)、注销登记(若有)等手续；7、本协议生效后，甲乙双方未按本协议约定履行的，经守约方书面催告后15日内仍不履行的，守约方有权解除本协议或要求违约方继续履行本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按本协议第一条约定的总房价款的20%向守约方支付违约金；8、签订本协议时，甲乙双方均知晓上海市住房限售规定。若因违反限售规定导致房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方应共同办理合同网上备案撤销，解除示范文本的《上海市房地产买卖合同》的手续。若因乙方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等原因导致房地产无法过户并造成甲方损失的，乙方应赔偿相应损失；9、甲方承诺此房屋交易过户时应为甲方自住且为满五年唯一住宅。另若因贷款政策等原因导致乙方购房贷款未获得审批的(贷款额需在人民币1,500万元以上)，甲乙双方均确认此房屋买卖合同解除，并不追究违约责任。协议另对其他内容进行了约定。2018年5月8日到2018年6月29日，叶永泉按照协议约定，向祁伟支付了定金人民币30万元以及预付购房款170万元，共计200万元。2018年7月2日，上海市出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》(以下简称《细则》)，细则规定：境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、纳税记录、名下无住房的，可在本市购买1套用于自住的住房，并需提供以下备件：1、在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单(补缴的不予认可)；2、港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺。此前建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》中规定：境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内只能购买一套用于自住的住房；应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过1年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2018年7月14日，三千石公司业务员通过微信将上述细则规定告知了叶永泉夫妇，并于2018年7月中下旬告知祁伟，叶永泉在《细则》出台后，不符合购房条件。此后在2018年8月时，叶永泉、祁伟及三千石公司三方协商解除合同，叶永泉方要求解除合同全部退还200万元，祁伟方同意解除合同，但无法返还已付的200万元，故叶永泉与祁伟双方同意由三千石公司寻找下一任买家，并用新买家所付款项归还叶永泉的已付款200万元。但，在此三千石公司另寻买家过程中，叶永泉又提出欲继续购买系争房屋。故2018年8月25日祁伟代理人吴某在与三千石公司业务员微信沟通中表明了：最近好多人打电话问我的房子，但如果确定叶先生要的，我都不理哈。同日，三千石公司业务员亦微信回复吴某：打电话问过叶先生说这两天正在和一个客户谈房子，目前价格有一点差距，他会尽力在10月底之前签合同付首付。2018年10月28日，叶永泉微信告知三千石公司业务员，表示：由于购房政策变化影响到我们购房资格和贷款申请，尽管我们做了最大努力，但确实无法解决购房资格和贷款问题，根据合同，我们需要和房东商量一下解约事宜，麻烦你将我们的情况告知一下房东，在10月31日前约房东见面商谈。2018年11月2日，祁伟向三千石公司发送《律师函》告知：1、双方签订规定《房地产买卖协议》合法有效，受法律保护，各方应积极履行义务；2、买方未能在2018年10月31日前如期与委托方办理网签，已构成违约。三千石公司作为居间方，有义务确认并安排双方尽快完成网签事宜，促使合同的继续顺利履行；3、若叶先生已向居间方明确表示有意解约，请按照协议约定，叶先生将支付房屋总价的20%即510万元作为违约金；4、若买方希望就付款时间等问题需要与委托人另行协商的，请贵司安排双方协商签订补充协议。2018年11月8日，叶永泉向祁伟发送《律师函》并抄送三千石公司，表明：1、因购房政策发生变化，非因委托人个人原因导致购房合同无法继续履行，委托人不应承担任何违约责任；2、解除双方签署的《房地产买卖居间协议》及其附件；2、请贵方退还收取的购房款200万元。因无法解决上述纠纷，2018年12月中旬，叶永泉诉至法院。审理中祁伟提出反诉。一审法院另查明，2016年起，叶永泉名下登记有上海市黄金城道619弄19号1301室房屋；叶永泉与三千石公司一致陈述该处房屋亦交由三千石公司挂牌出售用于置换系争房屋，后因系争房屋购买未果，该处房屋未予出售。至2018年10月31日，叶永泉在沪连续交纳个税8个月。一审法院又查明，2019年1月初，祁伟与案外人杨某某签订房屋买卖合同，由祁伟将系争房屋以2,450万元价格出售给杨某某，税费买卖双方各半负担。2019年1月16日，吴某委托上海国城土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》显示，本案系争不动产在2019年1月7日时，不动产价值为2,450万元；估价目的为课税。一审法院认为，叶永泉及三千石公司称在买卖之初即已将叶永泉属名下有房需置换购房之事实告知了祁伟，对此祁伟予以否认表示不知。对于签约之初是否告知限购置换的问题，叶永泉及三千石公司并未对此充分举证；但在买卖过程中及此后微信沟通中可见，至少至2018年8月31日时祁伟已知晓且接受和容忍叶永泉置换购房并按原约定期限签订合同支付首付。从双方在2018年5月8日签订《房地产买卖协议》约定于2018年10月31日前网签《上海市房地产买卖合同》、于2018年12月31日前办理产权过户来看，叶永泉为其置换购房以满足购房条件预留了相当的时间，且2018年5月签约时，作为港澳台居民购房确实未有1年的工作纳税记录要求，由此可见叶永泉与祁伟及三千石公司在2018年5月8日签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时并未有欺诈或隐瞒的故意，当事人签署的上述两份协议系真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应依照合同约定行使权利、履行义务。协议履行过程中，在叶永泉支付完200万元房款后，上海市不动产管理部门于2018年7月初出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》，根据该细则规定，即便叶永泉利用香港居民身份在沪购房也须达到“至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单”之条件，可见即便叶永泉置换出售名下已登记的房屋，在本案协议约定的签订合同日、产权过户日之前叶永泉也因受上述细则之购房条件变化原因致无法取得购房资格、无法继续履行协议。综上，本案中房地产买卖协议最终不能按时按约履行，是因本市不动产管理部门针对港澳居民在沪购房政策的变化所致，不可归责于买卖双方当事人。现系争房屋已经另行出售，买卖双方均要求解除房地产买卖协议，法院予以准许;协议解除后，祁伟因本协议收取的款项理应予以返还。因不可归责于双方当事人的原因解除买卖协议的，当事人互不承担违约责任，但如客观存在损失的，可根据公平原则来分担。祁伟与案外人杨某某买卖系争房屋所涉转让价款、税费分担等均是两者间自由自愿协商的结果，该手买卖价格与本案买卖价格之间的差价以及其他交易必要的公证费、评估费等支出，与本案纠纷之间没有必要的联系，会同相关律师费、机票费等一并要求叶永泉承担没有相应的事实和法律依据，法院不予支持。但，从庭审中亦可见，叶永泉在2018年7月细则出台、明知自己不符合购房条件的情况下、在已提出解除合同后又提出要继续购房，意图找第三方包装作假来购房但最终又未果，导致交易反复、时间拖延，给予出卖方不现实的期待，产生不必要的人物力支出损失，对此法院酌情确定叶永泉给予祁伟补偿10万元。一审法院判决如下：一、叶永泉与祁伟签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》解除；二、祁伟应于判决生效之日起十日内退还叶永泉定金及购房款人民币2,000,000元；三、叶永泉应于判决生效之日起十日内支付祁伟补偿款人民币100,000元；四、祁伟的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，祁伟主张叶永泉隐瞒限购置换房屋的事实，欺骗了祁伟,虽然并无明确书面证据证明叶永泉告知了该事实，但在买卖过程中及此后微信沟通中可见，祁伟知晓且接受叶永泉置换购房并按约定期限签订合同支付首付款项。双方于2018年5月签订协议，即约定于2018年10月网签《上海市房地产买卖合同》、于2018年年底前办理产权过户，该约定为叶永泉预留了相当长的时间，因此一审法院对于祁伟主张叶永泉欺骗了祁伟隐瞒限购置换房屋的意见不予采信，并无不当，可以维持。2018年7月有关部门出台《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》。该细则的规定对于本案协议约定的签订合同日、产权过户日产生影响，导致叶永泉在约定的签订合同日、产权过户日前购房资格遭到限制。现系争房屋已经另行出售，买卖双方均要求解除房地产买卖协议，故一审法院判决解除合同，认定政策变化为协议无法继续履行的原因，该意见并无不当。因政策变化导致房地产买卖协议最终不能按时按约履行，不可归责于买卖双方当事人，双方当事人互不承担违约责任，对一审法院的这一意见本院予以认同，对祁伟主张叶永泉违约责任的请求，本院亦难以支持。对于祁伟的损失，一审法院根据公平原则酌情由叶永泉分担部分，亦无不当。一审法院综合本案的实际情况，酌情确定叶永泉给予祁伟10万元补偿款，金额尚属合理，本院不再调整。故对叶永泉主张不承担赔偿责任的意见，本院亦难以采纳。综上所述，叶永泉、祁伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币63,800元，由上诉人叶永泉负担2,300元，由上诉人祁伟负担61,500元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇一九年十二月五日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……