广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5231号原告（反诉被告）：周红，女，汉族，1982年9月27日出生，住址：广东省深圳市罗湖区，原告（反诉被告）：张旭，男，汉族，1972年3月5日出生，住址：广东省深圳市光明区，委托诉讼代理人：李旻珊，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴庆有，广东普罗米修律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市福田房地产有限公司，地址：广东省深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码：91440300192181554E。法定代表人：周道清，董事长。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毅，广东深宝律师事务所实习律师。上述原告（反诉被告）周红、张旭与被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周红、张旭与被告的委托诉讼代理人冉华才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即履行为原告办理绿本房地产证的义务；2、被告支付迟延办证违约金人民币96752元（以350044.05为基数，自2016年12月25日起至2018年11月16日止，共691天，按每日万分之四计算，直至办证之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。因原告已于2018年11月19日办理绿本房产证，当庭申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由:原、被告双方于2015年4月24日签订了《深圳市安居型商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于深圳市光明新区公明街道××大道北侧××路西侧××花园××房产，总价款为人民币350044.05元。合同对付款方式、违约责任进行了约定。该合同同时约定了被告应在2015年10月31日前将涉案房产交付给原告，并在交付之日后的240日内申请办理房地产证的相关手续。原告于合同签订当日支付了首期购房款人民币250044.05元。原告于2015年8月25日以公积金贷款的方式向被告支付了剩余购房款人民币10万元。被告于2016年4月28日交付了涉案房产后，原告多次电话催促被告办理涉案房产转移登记手续，但被告一直不予配合办理。原告分别于2018年5月2日、5月18日先后两次向深圳市不动产登记中心光明登记所预约办理涉案房产的转移登记业务，但是被告均未能到场配合原告递交需被告提供的办证资料，导致原告至今未能完成办理涉案房产的不动产登记手续。根据合同第二十七条的约定，被告应在涉案房屋交付之日后的240日内（即2016年12月24日之前）履行为原告办理绿本房地产证的义务，但被告一直拖延办理，应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，1、被告于2017年2月13日通知原告办理不动产证，2017年3月1日完成了初始登记，具备了办证条件，开始可以办证。双方选择的办证方式是原告初始登记后自行向房地产登记机关转移登记，无须被告办理。被告于2017年3月3日再次书面通知原告可以办证，并以特快专递的形式向原告预留的地址邮寄《关于办理不动产权证的通知》，原告在2017年3月10日签收。根据宝安区人民法院审理的龙华区茗语华苑项目向不动产登记中心查询的情况，被告作为房地产公司，办理不动产初始登记后，即具备分户办理不动产证书的条件，无须再提供其他材料。2、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非义务。原告未能预约成功导致未能办证，不是被告造成的。原告在2018年5月份才预约取号，属于其自身原因造成迟延办证。3、自房产交付日2016年4月28日起算第241天为2016年12月25日，计至2017年3月1日完成初始登记为67天。合同第27条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，被告在2017年3月1日之后不存在未履行义务的情形，无须承担违约金。4、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，10年后根据政策申请取得完全产权，原告没有实际损失，本合同文本是住建局提供的2014年版本，约定迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，2015年的版本已经调整为日万分之一。在宝安区人民法院以往审理的其他安居型房产系列案件中均将万分之三或四的标准调至日万分之一，被告请求调低违约金。5、涉案房产在建设过程中受到了政府的各种监管，并由于政府管理原因导致迟延交房，被告对原告已经给付了25203.6元的款项。根据商品房买卖合同第八条最后一款，对于原告尚未付清房款之前，被告有权拒绝交房并不承担违约责任，上述款项属于错误给付。安居型商品房本身就是微利房，如再判决过高的迟延办证违约金，开发商将严重亏损，也不利于开发商再投入建设安居型商品房。对于本项目存在多个业主起诉，目前宝安区人民法院和深圳市中级人民法院作出的判决标准均为按67天左右计算迟延办证违约金。根据本案的入伙情况，该迟延天数为67天。综上，请求合理调整违约金标准，驳回原告过高诉讼请求。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、原告支付迟延付款的购房款及违约金6672.06元，并自起诉之日起按1.696元/日的标准计算至付清之日止；2、原告返还被告已经支付的款项25203.6元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率计算利息；3、原告承担全部诉讼费用。被告于庭审中明确第一项反诉诉讼请求中违约金的计算标准是以迟延付款金额10万元为基数，按照日万分之四的标准，自2015年5月15日计至2015年8月28日为4240元。由于银行发放的贷款先用于抵扣违约金，原告应以4240元为基数，继续按日万分之四的标准计算违约金暂计至反诉之日即2019年8月2日，金额为2432.06元。事实和理由：原、被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》约定，买受人应于签约当日支付购房款230044.05元，在合同生效之日起20日内办理住房公积金贷款或住房公积金组合贷款并向出卖人支付剩余价款人民币100000元整，住房交付期限届满买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交房，并不因此承担延期交房的违约责任。第十二条约定，买受人逾期在九十日之内（含90日），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。原告实际在2015年8月28日才通过贷款支付了部分购房款，延迟付款自2015年5月15日至2015年8月28日共106天，应付违约金为100000元×0.0004×106=4240元。二、因为原告此时付款已经产生了违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。原告此时通过贷款支付的100000元款项，首先用于抵扣违约金4240元，剩余部分才能作为购房本金，原告至今未结清购房款与违约金，被告有权拒绝交房并不因此向其承担延期交付的违约责任。并且，原告应继续按照4240元作为未付款，自2015年8月2日共计4240×0.0004×1434天=2432.06元,并应继续计算至付清之日止。三、被告在2016年5月30日支付了原告一笔25203.6元的款项，这是当时基于政府机关维稳的需要，被告先行垫付的款项，并不是确认应该支付原告迟延交房违约金。对于购房款、迟延付款违约金、迟延交付和办证是否应支付违约金等问题，需要最终结算后再确定，基于原告迟延支付房款及违约金，被告有权拒绝交房并不承担延期交付的违约责任，此笔款属于多付款项，原告应予以返还。原告针对反诉答辩称，一、被告的第一项反诉请求不能成立，被告迟延支付剩余购房款10万元是被告的原因所造成，原告并无过错，且该项反诉请求已过诉讼时效。原告的公积金贷款手续齐全且信用额度正常，其一直按照被告的指示予以配合，履行合同相关的付款义务。被告直至2015年8月28日才向原告发出签订《深圳市个人住房公积金借款合同》的通知并于同日签订上述合同，此前并未向原告发出签订上述合同以及支付剩余购房款的通知。由于被告的原因，按揭银行迟迟不能放款，原告并无过错。退一万步讲，即使原告存在迟延付款的行为，被告要求其支付迟延付款违约金的请求也已过诉讼时效。被告迟延付款的期间为2015年5月15日至2015年8月28日，而根据《民法总则》第188条第1款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”被告应该在2018年8月28日之前向原告主张权利，而其直至2019年8月2日才提起反诉，已过诉讼时效，故原告不应承担支付迟延付款违约金的责任。二、原告的第二项反诉请求同样不能成立。该笔款项实际是被告逾期交付涉案房产的违约金，其要求原告返还该笔款项及利息无任何事实及法律依据。根据被告提供的证据《中国建设银行单位客户专用回单》，该回单上用途显示的是“8栋1807逾期入伙赔款”。根据《深圳市安居型商品房买卖合同》第16条约定，被告应于2015年10月31日前向被告交付涉案房产，但是其实际交付时间为2016年4月28日，已逾期交付房产179天，被告承担违约责任，即从2015年11月1日至2016年4月28日期间，以购房款总价为基数，按日万分之四向被告支付迟延交付涉案房产违约金人民币25063.154元（350044.05×179×0.04%=25063.154）。综上，该笔款项为被告向原告支付的逾期交付涉案房产的违约金，并非是基于政府维稳需要而支付的款项，故被告要求原告返还该笔款项及利息无事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年4月27日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以人民币350044.05元的价格购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园第8栋1807号房，原告应于合同生效当日支付250044.05元，于合同生效之日起20日内办理银行按揭贷款并向出售方支付余款100000元；（二）买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。买受人不愿意继续履行合同的，向出卖人支付人民币20000元的违约金后，按本合同约定解除合同。（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人；（四）出卖人逾期交付的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行；自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；（五）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证；（六）延期办证的违约责任：出卖人未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。原告于2015年4月24日向被告支付了购房款202044.05元。2015年8月25日，原告作为借款人、被告作为保证人，与作为贷款人兼抵押权人的中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金借款合同》，约定原告申请的住房公积金贷款金额为100000元。2015年8月28日，银行将贷款本金100000元支付被告，房款结清。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。原、被告均确认涉案房屋于当日交付原告。2017年2月13日，被告通过锦鸿花园微信公众号向业主发布办理房产证通知。2017年3月1日，被告完成涉案房地产项目的初始登记。2018年11月19日，涉案房产经核准登记至原告名下。另查，关于被告已支付的款项25203.6元。被告主张该款项是参照迟延交房，以购房款为基数，从2015年11月1日至2016年4月28日，即180天计算，但主张此属于错误支付迟延交房违约金。因为根据双方的商品房买卖合同第8条之最后一款约定，在原告付清全部房款之前，被告有权不交房，并且不承担违约责任。本院认为，原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面遵照履行。原、被告在合同履行过程中，分别存在逾期办证和逾期付款的违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。关于延期办证违约金。双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第二十六条约定，选择第（三）种方式办理房地产证，即在初始登记时出卖人向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记。根据该条约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，被告仅为协助义务。2017年3月1日，涉案房产已具备办证条件，被告在初始登记后告知原告有关办证及初始登记的情况，已履行了其义务，涉案房产初始登记后未能及时办证不可归责于被告，因此，原告主张延期办证违约金应计算至实际办理房地产证之日缺乏合同及事实依据，本院不予支持。此外，涉案合同约定逾期办证未超过120日的，按日万分之三的标准支付延期办证违约金，超过120日的，按日万分之四的标准支付延期办证违约金。该约定已经对不同违约情形的违约金进行了区分处理，系当事人的真实意思表示，被告未举证证明该约定标准过高，其请求对违约金标准予以调整，依据不足，本院不予支持。综上，被告应按照购房总价款每日万分之三的标准，向原告支付自涉案房产交付之后第241日即2016年12月25日起至2017年3月1日止共计67天的逾期办证违约金7035.89元（350044.05元×0.0003/天×67天）。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。关于被告反诉请求原告支付逾期付款违约金。经查，原、被告于2015年4月27日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定原告应于合同生效之日起20日内办理银行按揭贷款并向被告支付余款100000元，即原告应于2015年5月16日前付清剩余购房款项，被告实际于2015年8月28日已收到银行发放的该笔款项。原告迟延支付购房款，被告有权依据合同约定要求原告支付逾期付款违约金。但被告请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，被告至迟在收到银行发放的贷款时即应知道其权利受到侵害，但原告直至2019年才在本案中提出反诉，无证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故被告的该项反诉诉讼请求，已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还已付款项25203.6元。由于被告确存在逾期交房的违约行为，被告亦认可该款项金额系参照逾期交房违约金的标准，即以房价的日万分之四计算至2016年4月28日所得，因此，原告关于该款为逾期交房违约金、其无须向被告退还该款项的主张，本院均予以采纳，对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告周红、张旭支付延期办证违约金人民币7035.89元；二、驳回原告周红、张旭的其他诉讼请求。三、驳回被告深圳市福田房地产有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2218元，由原告负担人民币2000元，由被告负担人民币218元；反诉费人民币298.44元，由被告负担。案件受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  苗 红人民陪审员  于秀灵二〇一九年十二月二十七日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。