宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁03民终997号上诉人（原审被告）：马建萍，女，1972年1月2日出生，回族，高中文化，个体户，住吴忠市利通区。被上诉人（原审原告）：吴忠市和顺物业服务有限公司，住所地：吴忠市利通区。法定代表人：杨金贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琴，女，1983年5月9日出生，回族，大专文化，系该公司经理，住吴忠市利通区。特别授权代理。上诉人马建萍因与被上诉人吴忠市和顺物业服务有限公司（以下简称和顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，因本案双方均没有提出新的事实与理由，故经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法组成合议庭不开庭进行了书面审理。上诉人马建萍、被上诉人和顺物业公司的委托诉讼代理人杨琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建萍上诉请求：1请求撤销原审判决第一、二项，依法判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对于上诉人提交的证据未进行审查与认定，导致认定事实不清，判决结果错误。第一，上诉人不交物业费主要是因为被上诉人对于小区管理混乱、服务极差、态度恶劣，与三级小区的物业收费质价不符；第二，关于2018年度车辆泊位费，根据2018年物业服务管理合同中约定固定车位每月为60元，车辆泊位费用40%归全体业主所有，60%归被上诉人，但被上诉人未按照合同约定，强行每月收费100元且不给上诉人开发票，导致上诉人交费不成，被上诉人将收取的车辆泊位费全部据为己有也属违反合同约定；第三，上诉人一审庭审后提交的民居物业公司出具的编号为00029391号收据，证明上诉人2015年上半年的物业费已经交纳，一审未予认定和核减，导致判决结果错误。和顺物业公司辩称，一审时我公司向法庭提交了证据，能够证明我公司的诉讼请求成立。请求二审法院驳回上诉、维持原判。和顺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费2475.36元（物业面积114.6平方米×收费标准0.45元×48个月）；2.判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金4065.77元（年物业费618.84×3‰的滞纳金×逾期天数2190天）；3.判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日车辆泊位费720元（每月60元×12个月）；4.判令本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告系吴忠市利通区金花园B区的住户，住房面积为114.6平方米。2014年12月25日，原告与金花园B区业主委员会签订《物业管理委托合同》两份，约定:服务期四年，自2015年1月1日至2018年12月31日，住宅物业费每月每平米0.45元，按业主的房屋建筑面积收取，服务期间的费用调整以市物价局下发的文件执行，原则上按月交费，也可一季度一次交清，也可每月分期交清，但最迟不得超过每季度最后一个月的20日至下月5日，逾期每日按欠款的3‰收取滞纳金。被告自2015年1月1日起，未向原告交纳过物业费。原告多次催交，被告均以各种借口拖欠至今。另查明，2015年2月2日，吴忠市物价局下发吴价发(2015)2号《关于调整吴忠市区老旧住宅小区物业服务收费有关事项的通知》，规定自2015年3月1日起三级小区住宅物业费收费标准为每月每平米0.45元，金花园B区划归为三级小区。一审法院认为，原告与金花园B区业主委员会签订了两份《物业管理委托合同》，该合同应当对金花园B区全体业主发生效力。原告依据该合同提供物业服务，与金花园B区全体业主形成物业服务关系。被告作为该小区业主应当按照约定交纳相应的物业费。被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，违背合同约定的业主应尽的义务。按照合同约定，2015年3月1日前该小区住宅房屋的物业费应按每月每平米0.36元收取，根据吴忠市物价局（2015）2号文件，自2015年3月1日起该小区住宅房屋物业费应当按照每月每平米0.45元收取，被告的楼房建筑面积为114.6平方米，2015年1月1日至2018年12月31日产生的物业费应为2444元（114.6平方米×0.36元×3个月＋114.6平方米×0.45元×45个月）。因被告自2018年1月1日至2018年12月31日未交纳车辆泊位费，根据合同约定被告应交纳车辆泊位费应为720元（60元×12个月）。原告主张被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金，因原告没有及时主张自己的权利，对于扩大的损失，原告应自行承担，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告马建萍支付原告吴忠市和顺物业服务有限公司物业服务费2444元，限被告马建萍于本判决生效后三日内付清；二、被告马建萍支付原告吴忠市和顺物业服务有限公司车辆泊位费720元，限被告马建萍于本判决生效后三日内付清；三、驳回原告吴忠市和顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告马建萍负担。二审期间，上诉人马建萍围绕上诉请求依法提交了两组证据：1.《物业纠纷调解协议书》，证明：被上诉人与金花园B区业主委员会签订协议约定该小区物业移交其他物业公司管理后，被上诉人不能再收取金花园B区业主的物业费；2.金花园B区业主委员会通知三份、公开信一份及吴忠市创城办公室督办通知一份，证明：金花园B区物业服务不达标。被上诉人和顺物业公司质证认为，双方签订过《物业纠纷调解协议书》，但该协议第一页、二页不属实，我公司持有的原件上有改动部分，与该复印件不一致。2019年3月7日前我公司有权收费，但需要业主委员会陪同。2019年3月7日后的物业费我公司无权收取；对第二组证据中创城办通知的真实性无异议，其他证据不具有真实性，被上诉人未收到这些通知。且对该组证据的证明目的不予认可。本院经审查，认为上诉人马建萍提交的证据不足以证明其主张的事实，故对其证明目的不予采信。一审认定的事实有经双方提交并经质证确认的证据在卷佐证，二审依法予以确认。二审另查明，吴忠市民居物业管理中心曾向上诉人马建萍出具物业费收据一张，载明：业主名称：马建萍，项目：2014年6月-2015年6月。本院认为，被上诉人和顺物业公司与金花园B区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同对全体业主均有约束力。上诉人马建萍与被上诉人和顺物业公司之间形成了物业管理服务权利义务关系，被上诉人和顺物业公司提供了物业服务，有权向上诉人马建萍收取物业管理服务等费用。且物业费用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行与维护以及清洁卫生、养护绿化、维护公共秩序、发放物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。上诉人马建萍上诉称,其不交物业费是因被上诉人管理混乱、服务质量极差、态度恶劣，与三级小区的物业收费质价不符。本院认为，物业服务的部分对象或内容存在偶发性和不确定性，物业服务工作在合同期内本身又具有周期性和持续性等特点，对于被上诉人从事物业服务工作的质量并不能以某一个时间点去评判，也不能将服务中产生的问题完全归咎于被上诉人的行为。上诉人作为业主，如认为被上诉人在履行小区物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，可以通过与被上诉人积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正、改善，或者依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向人民法院提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成对其他已交纳物业费的业主不公平的现状，进而影响整个小区物业服务关系的良性循环。上诉人马建萍作为业主，在接受和享用了被上诉人提供的物业服务内容后，应当负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务费用的义务。关于上诉人马建萍应当予以交纳的物业费金额。上诉人认为2015年1-6月的物业费其已向吴忠市民居物业管理中心交纳，对此,于一审庭审后提交了该公司出具的收据。因该证据系在一审法院辩论终结后提交，一审未予认定，二审组织双方当事人对该收据进行了质证。因上诉人提交的收据系原件，加盖了吴忠市民居物业管理中心印章，该证据的真实性应予以确认。该收据上业主名称为“马建萍”，经辨认，缴费项目为“2014年6月-2015年6月”，故该证据能够证明上诉人马建萍已交纳了2015年1-6月的物业费。虽然被上诉人和顺物业公司于2015年1月接手管理金花园B区的物业服务，但对于之前民居物业公司已收取的物业费不能再向业主主张。上诉人马建萍应当交纳自2015年7月1日至2018年12月31日的物业费，金额应为2165.9元（114.6平方米×0.45元×42个月）。关于上诉人马建萍是否应当交纳2018年1月1日至2018年12月31日的车辆泊位费。一审依据双方《物业管理委托合同》的约定判令上诉人向被上诉人交纳车辆泊位费720元（60元×12个月）有事实和法律依据。上诉人马建萍认为40%的泊位费归全体业主所有，被上诉人不能全部留存。本院认为，上诉人实际使用了车辆泊位，交纳车辆泊位费是其应当履行的义务，且被上诉人亦依照物业服务合同约定收取泊位费，上诉人的上述意见并不能成为其拒交车辆泊位费的理由。如认为被上诉人对车辆泊位费的处理侵犯了全体业主的合法权益，可通过业主委员会主张权利，故对其该项上诉理由本院不予支持。综上所述，因上诉人马建萍提交了新证据，本院对其欠付物业费的金额予以重新认定。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2635号民事判决第二、三项，即“二、被告马建萍支付原告吴忠市和顺物业服务有限公司车辆泊位费720元，限被告马建萍于本判决生效后三日内付清；三、驳回原告吴忠市和顺物业服务有限公司的其他诉讼请求”；二、变更宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初2635号民事判决第一项，即“一、被告马建萍支付原告吴忠市和顺物业服务有限公司物业服务费2444元，限被告马建萍于本判决生效后三日内付清”为：上诉人马建萍支付被上诉人吴忠市和顺物业服务有限公司物业服务费2165.9元，限上诉人马建萍于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由上诉人马建萍负担。本判决为终审判决。审判长 李坤审判员王祺祺审判员马媛二〇一九年十二月十八日书记员 苗      晓      荣附：本案适用法律条文《物业管理条例》第四十一条业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；