山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终2885号 上诉人（原审被告）：杜瑞庆，女，1989年1月28日生，汉族，芮城县人，芮城县农业农村局干部。 委托诉讼代理人：陈平，运城市盐湖区姚孟街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邓鹏，男，1992年3月27日生，汉族，住山西省芮城县，农民。 委托诉讼代理人：马郡、师芬芬，山西法实威律师事务所律师。 原审原告：薛锐，女，1992年1月5日生，汉族，住山西省芮城县，农民。系邓鹏妻子。 上诉人杜瑞庆因与被上诉人邓鹏、原审原告薛锐房屋买卖合同纠纷一案，不服芮城县人民法院（2019)晋0830民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杜瑞庆及其委托诉讼代理人陈平，被上诉人邓鹏及其委托诉讼代理人马郡、师芬芬，原审原告薛锐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杜瑞庆上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、依法改判从剩余18万元房款中减去小房的价值部分4万元。 被上诉人邓鹏答辩称：1、上诉人仅将邓鹏列为被上诉人，明显属于遗漏了必要共同诉讼主体。涉案房屋系邓鹏、薛锐二人共同所有，且一审判决判令上诉人向被上诉人邓鹏、薛锐二人支付18万元购房款，上诉人遗漏了必要共同诉讼人薛锐。2、双方争议的小房是位于丰盛园D区住宅楼二单元402室的配套小房，其所有权人系案外人邓万江及妻子肖菊红，并非被上诉人，被上诉人无权处分。其次买卖合同中没有约定将该小房转让给上诉人。因此本案不存在上诉人主张的小房转让款4万元或使用费4万元，且本案43万元房款只包括丰盛园D区2号楼一单元101号房屋及该房屋的装修家具等，不包括案外人的小房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。 邓鹏、薛锐向一审法院起诉请求：依法责令被告立即支付房款180000元。事实与理由是：2019年4月9日，被告购买二原告（夫妻）丰盛园D2二单元101室住宅，面积104.18平方米，双方约定价格430000元，合同签订后被告分几次支付房款250000元，下欠180000元于2019年4月9日被告给原告出具欠条，并于当月办理过户手续，但被告迟迟不予支付下欠的房款180000元。无奈，原告只有提出诉讼，望支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：原告邓鹏与原告薛锐二人系夫妻关系。2019年3月15日，经原告母亲肖菊红及被告父亲杜计民协商，二原告愿将其位于芮城县舍利西街丰盛园D区2号住宅楼一单元101号住宅及房内家具、家电等以430000元价款出售给被告，达成协议后，被告当天向原告交付定金20000元，2019年3月25日付房款18万元，2019年4月9日付房款5万元，共付过房款25万元，剩余房款18万元，被告杜瑞庆给原告邓鹏出具了欠条一张，内容是：“今欠到邓鹏房款壹拾捌万元整，杜瑞庆，2019年4月9日”。出具欠条当天，原告邓鹏与被告签订了《住房买卖协议》，协议载明：“甲方：邓鹏，乙方：杜瑞庆，甲方将丰盛园D2一单元101住宅卖给乙方杜瑞庆，于2019年4月9日过户。过户后，物业费用从2020年起，由乙方交纳。甲方：邓鹏（签字按印），乙方：杜瑞庆（签字按印）”。随后，原被告双方在芮城县房产管理所办理了过户手续，将该房产过户至被告名下。此后，原告向被告催要房款，被告以购房包含有原告父母名下房产的配套小房（储藏室）为由拒付款，原告诉至本院。 再查明，涉案房产过户当天，原被告双方在芮城县房产管理所签订了《芮城县存量房买卖合同》一份，合同载明：房屋坐落位置为丰盛园D区2号住宅楼一单元101号，建筑面积104.18平方米，“房屋所有权证”号为芮城县房权证（2016）字第142778号，房屋买卖成交价格300000元，付款方式：先付定金壹拾贰万元整，余款手续完后清付。 以上事实，有原被告庭审陈述及提供的相关证据在卷佐证，本院对上述事实予以认定。 一审法院认为，本案的争执焦点为：一、涉案房屋交易是否包含有原告父母名下位于丰盛园D区2号住宅楼二单元402号的配套小房（即房权证标明的储藏室）；二、2019年4月9日签订的《住房买卖协议》及《芮城县存量房买卖合同》哪份合同真实有效。针对焦点一，原告认为，当时谈好房价43万元，被告提出电动车没有充电的地方，就让被告在其父母的房屋配套储藏室充电，为了便利给了她一把钥匙，该配套房只允许她使用，并没有卖给她。被告认为：原告将其丰盛园D2一单元101号住宅及家具、家电等及其父母名下丰盛园D2二单元402号住宅配套小房一并卖给我，价款43万，付给原告25万元现金后，原告将101号住宅钥匙和丰盛园D2二单元402住宅配套小房一把钥匙交给了我，当时原告母亲说：“小房里还有一些东西暂时没地方放，另一把钥匙等小房腾空后再给我。”在办理过户手续时因小房不是101住宅楼配套小房无法过户，原告说：“等你贷款手续办下来后，咱们私下签个协议书，小房给你们就行了。”故谈好的房价包含有原告父母的配套小房。本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，双方所争执的“配套小房”为原告父母共有财产，他人无权处分，并且在双方签订的两份合同中，均未体现该“配套小房”，合同亦未特别约定，故认定原被告之间的房屋买卖不包含有“配套小房”。针对焦点二两份合同效力的问题，两份合同系同一天签订，难以认定合同签订时间先后，而双方所签订的《芮城县存量房买卖合同》载明的房屋交款数额与实际交款房款数额明显不符，不能反映当事人的真实意思表示，故认定原被告双方签订的《住房买卖协议》真实有效。综上，本院认为，被告拖欠原告房款未付，有被告给原告出具的欠条佐证，原告依合同约定已向被告交付房屋，被告应向原告交付清房款。原告的主张，有理有据，本院依法予以支持。据此判决如下：被告杜瑞庆于本判决生效后十日内支付原告房款180000元。 经二审审理查明，上诉人杜瑞庆二审当庭提交一份新的上诉状，诉讼请求变更为：1、撤销一审判决，并改判上诉人支付被上诉人购房款5万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人邓鹏答辩称，上诉人二审当庭变更上诉请求不符合法律规定，应以其上诉时的请求来确定二审审理范围。另上诉人杜瑞庆二审当庭提交芮城永乐社区居委会2019年11月19日的证明，记载该社区丰盛园小区居民杜计民，于2019年5月31日到社区办公室因其女与邓鹏房屋买卖小房纠纷一事要求调解，经调解未达成协议。被上诉人邓鹏质证称，对证明的真实性没有异议，但无法证实上诉人主张的所买房屋中包含有小房的事实。 同时查明，被上诉人邓鹏现持有内容为：“今欠到邓鹏房款壹拾捌万元整，杜瑞庆，2019年4月9日”的欠条，系上诉人杜瑞庆父亲杜计民所出具。 另查明，二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，关于上诉人杜瑞庆上诉所提应从剩余18万元房款中减去4万元（即小房的价值部分）的理由，经查：一审查明，双方现争执的小房系被上诉人邓鹏父母的共有财产，并且在双方就房屋买卖所签的两份合同中，亦未就所买卖房屋是否包含该小房作出约定，故一审认定双方之间的房屋买卖不包含该小房正确。现上诉人杜瑞庆主张从剩余18万元房款中减去4万元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人杜瑞庆二审当庭变更上诉请求不符合法律规定，本院不予准许。关于上诉人杜瑞庆二审当庭提交的芮城永乐社区居委会的证明，仅能证明芮城永乐社区居委会就房屋买卖发生纠纷一事对双方进行过调解，无法证实上诉人主张的所买房屋包含小房的事实。综上，上诉人杜瑞庆的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人杜瑞庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  马红军 审判员  赵 斌 审判员  靳 彦 二〇一九年十二月十三日 书记员  杨 晶