广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17747号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘汉旭，男，汉族，1980年8月7日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：欧阳武斌，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市金亿物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街小罗村小罗商业城3号楼一楼102、二楼、三楼。法定代表人：周家荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴昊，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥洲道，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人刘汉旭、广州市金亿物业管理有限公司（以下简称金亿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人刘汉旭上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项，改判金亿公司赔偿刘汉旭装修损失533533元（1010480.01元×66%×80%）；3.撤销一审判决第四、五项，改判金亿公司返还刘汉旭多收的租金501371.20元；4.一、二审案件诉讼费用全部由金亿公司承担。事实与理由：一、金亿公司应赔偿刘汉旭装修损失费533533元。（一）一审法院采纳（2018）063号《价格评估结论书》的重置成本价为1010480.01元，成新率为66%，刘汉旭予以认可；但一审法院认定刘汉旭存在过错，应承担50%的责任和损失，不妥。金亿公司从招商引资、出租物业开始就一直欺骗租户，拒不向租户提供房产证等证件，而且用格式合同要求租户签订合同。该过错责任应当由金亿公司承担。（二）若认为刘汉旭有过错，刘汉旭最多也只须承担20%的次要责任，金亿公司至少应承担80%的过错责任。二、金亿公司多收刘汉旭的租金费等501371.20元应予返还。（一）金亿公司故意隐瞒了消防通道的事实，将正门消防通道55.87平方米和后门消防通道94.67平方米计入出租面积935.8平方米。金亿公司故意混淆内部通道与消防通道的区别，误导一审法院将刘汉旭所指的消防通道认定为合同中约定给刘汉旭免费使用的规划通道（位于场地中间位置，约100平方米，以下简称“中间通道”），没有扣除总面积（含“中间通道”）中消防通道的面积，并据此作出错误的判决。事实上，涉讼消防通道与“中间通道”是两处不同的地方，双方对“中间通道”部分的约定没有异议，但一审庭审过程中，金亿公司将二者混为一谈，将正门消防通道55.87平方米和后门消防通道94.67平方米计入出租面积935.8平方米中。金亿公司违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，将消防通道用于出租，属违法行为。另外，涉讼合同约定“使用面积”为935.8平方米，但经刘汉旭委托的第三方（湖南省勘察测绘院顺德分院）实测使用场地面积为650.93平方米，与实际严重不符。本案不应按金亿公司的主张认定出租“使用面积”为935.8平方米，而应当按照实测面积500.39平方米（650.93-55.87-94.67=500.39）来计算场地占有使用费。（二）一审法院认定刘汉旭从2015年11月2日开始至2017年8月27日期间仅交付了1438121.46元款项是错误的。刘汉旭已交付合同保证金、水电押金、租金、水电费、环卫费、税费、公摊费用等共计1605060.46元。（三）刘汉旭经营印象客家王仅使用650.93平方米场地，没有占有935.8平方米。纵使有公摊面积，按照国家相关法律法规的规定，不应有284.87平方米的分摊面积。根据刘汉旭使用的场地面积及时间，那么金亿公司应该返还刘汉旭50l371.20元。三、一审认定刘汉旭应支付使用费、管理费、税费至2017年12月30日是错误的。刘汉旭无需向金亿公司支付这期间的场地使用费、管理费、税费214290.74元。（一）刘汉旭在2017年8月30日已经退出金亿物业所租用商铺，场地使用费、管理费、税费应计算至此时间节点。（二）刘汉旭的部分物品得不到及时搬离是因金亿公司将商铺锁住造成的。（三）刘汉旭在2017年8月30日起诉后，一审法院立案并责令下，金亿公司才允许刘汉旭评估清点物品，给出一个搬离可移动物品的时间，该责任应当由金亿公司承担。（四）刘汉旭于2017年12月30日才将涉讼物业内物品搬离，并不是刘汉旭的责任。刘汉旭2017年8月30日前离场时，金亿公司扣留刘汉旭的财物，指派多名纹身人员对刘汉旭进行威胁恐吓，指派保安人员阻拦刘汉旭搬离物品。故一审法院认定刘汉旭应按搬离前的使用费标准承担2017年9月1日至2017年12月30日占有使用费50％的部分，认定错误。四、一审法院认定刘汉旭仅交付了各项费用1438121.46元，仍应向金亿公司支付1477412.2元，都是错误的。（一）刘汉旭只使用了650.93平方米场地，没有占有使用935.8平方米场地。应该按照该面积计算各项费用。（二）刘汉旭已交付合同保证金、水电押金、租金、水电费、环卫费、税费、公摊费用等共计1605060.46元。（三）金亿公司提供的各项单据均是单方制作的，且是整个金亿物业的费用总数据，不能由刘汉旭承担。五、本案诉讼费、鉴定费均应当由金亿公司自行承担，退一步而言，也应该按照主次过错责任即8：2比例由金亿公司多承担。针对刘汉旭的上诉主张，金亿公司二审答辩称：一、关于装修损失的问题，应由刘汉旭自行承担，具体理由同刘汉旭的上诉主张。二、关于刘汉旭的第三项上诉请求，即刘汉旭认为其不应支付占有使用费、管理费、税费的问题，因刘汉旭作为承租方实际占有使用出租方物业，理应依照合同约定支付占有使用费、管理费和税费。对于空置期间的占有使用费，应全部由承租方负担。一审法院认定刘汉旭仅承担一半的占有使用费，这是不合理的。三、关于刘汉旭要求返还金亿公司多收取的501000元租金的问题，刘汉旭主要是对涉讼物业面积提出异议，对此金亿公司已在一审作出回应。另外，刘汉旭上诉称其已付所有费用共1605060.46元，而非1438121.46元，但1438121.46元已付款项，亦是刘汉旭在一审中自己举证证明的，金亿公司对该已收款项予以认可。刘汉旭二审又主张其实际支付1605060.46元，应提供证据证明。上诉人金亿公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.改判刘汉旭自行承担装修损失666916.80元；3.改判刘汉旭向金亿公司承担占有使用费、管理费、税费合计364018.74元；4.一、二审诉讼费由刘汉旭负担。事实与理由如下：一、一审法院对于通过摇珠确定的评估机构出具的评估报告的结果未确认，不符合法定程序。广东高迪评估咨询有限公司（以下简称“高迪评估公司”）出具了《价格评估结论书》（高迪评估【2018】063号），显示涉讼物业重置成本为1010480.01元，综合成新率为46.78%，评估标的商铺在2018年6月28日装修残值为472703元（1010480.01×46.78％）。一审法院采纳评估机构结论中的重置成本，未采纳评估机构结论中的综合成新率46.78%，而是自行提出以刘汉旭单方解除合同的2017年8月30日确定基准日，认为综合成新率为66%，不妥。刘汉旭2017年8月30日单方违约自行撤场，并遗留大量物品在涉案场地中，直至2017年12月30日才清空场地，造成评估基准日迟延的责任在于刘汉旭。二、一审法院认为装修损失由双方各自承担50％，不符合诚实信用原则和公平原则。（一）刘汉旭清楚了解涉讼物业没有建设工程规划许可证的事实，应当自行承担相关责任。1.《物业租赁合同》中金亿公司对于涉讼物业存在瑕疵的情形已经如实告知刘汉旭，刘汉旭表示清楚了解并愿意自行承担责任。2.涉讼物业租金显著低于周围同类型的物业租金，刘汉旭应当清楚涉讼物业存在瑕疵因此租金相对较低的事实。综上可知，金亿公司在合同签订之时已经将涉讼物业存在瑕疵的情况如实告知刘汉旭，刘汉旭对该情形清楚了解并愿意自行承担风险。（二）涉讼物业已经取得消防许可，刘汉旭已经取得营业执照，具备实际经营条件。涉讼物业的一次消防和二次消防手续均已经顺利办理完毕，且刘汉旭已经取得营业执照并在合同签订后实际开展经营，不存在因无法办理相关证照而导致不能顺利经营的情形。（三）刘汉旭因自身经营不善，数次发函要求金亿公司降低租金，金亿公司为支持刘汉旭经营，同意其缓交租金。但刘汉旭经营状况仍未好转，为转嫁自身亏损达到提前解除合同且不缴纳租金和违约金的目的，刘汉旭组织联合了小罗商业城其他租户联名逼迫金亿公司降低租金，不惜制造维稳事件，街道办事处和公安机关均已介入，并对刘汉旭进行劝诫制止，阻止刘汉旭进一步扰乱正常社会秩序的行为。综上，金亿公司认为对于装修损失的承担比例应当以金亿公司承担20％，刘汉旭承担80%为宜。三、一审法院判决涉讼物业空置期间的费用由双方各自承担一半属于认定事实错误，房屋空置的原因是刘汉旭单方违约造成，应当由刘汉旭承担全部责任。一审判决该判项是对刘汉旭不诚信行为的鼓励，将极大破坏现已稳定的交易秩序。（一）租赁物空置的原因是刘汉旭单方违约造成的。2017年8月30日刘汉旭单方撤场，但在2018年12月30日才将租赁物内的物品全部清理搬出，导致空置期间金亿公司无法将物业出租，应由刘汉旭独立承担物业空置损失。（二）一审法院判决双方各自承担50%的责任，是对刘汉旭不诚信行为的鼓励，不利于整个地区经济的正常发展。由此可见，涉讼物业空置期间占有使用费应为299456元（74864元×4个月），而非一审法院认定的149728元，加上租赁期间占有使用费1323348元、管理费17780.20元、税费13995元，应为364018.74元。针对金亿公司的上诉主张，刘汉旭二审答辩称：一、关于装修损失的问题，刘汉旭认为应由金亿公司承担100%的责任，具体理由详见刘汉旭的上诉主张。退一步而言，金亿公司也须承担80%的责任。二、关于涉讼物业占用费的问题，因合同无效而产生的占有使用费、管理费、税费应由金亿公司自行承担。2017年8月30日，刘汉旭以涉讼物业未取得《建设工程规划许可证》或办理产权登记为由诉至一审法院，请求判令：1.刘汉旭、金亿公司于2015年11月10日所签订的《物业租赁合同》无效；2.金亿公司退还刘汉旭租金保证金165000元；3.金亿公司退还刘汉旭水电费押金10000元；4.金亿公司赔偿刘汉旭装修损失833833元；5.金亿公司返还因违法分摊并不存在的公摊面积而多收的租金501371.2元（多计租户面积284.87平方米，共22个月，按80元/平方米的标准）从2015年11月15日计至2017年8月30日；6.金亿公司赔偿刘汉旭停电及停业损失109000元；7.金亿公司承担测量费、评估费17680元；8.本案诉讼费由金亿公司承担。一审庭审中，刘汉旭撤回前述第6项诉讼请求。金亿公司反诉请求法院判令：1.刘汉旭向金亿公司支付拖欠金亿公司的租金、其他费用以及滞纳金合计937234.45元（暂计至2017年9月30日）；2.刘汉旭承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，金亿公司变更其第1项诉讼请求为：刘汉旭向金亿公司支付拖欠至2017年9月30日止金亿公司的租金、其他费用以及滞纳金合计937234.45元，并要求刘汉旭支付自2017年10月1日起至返还并腾空涉讼物业止的租金（标准为80元/平方米×935.8平方米＝74864元/月）。一审法院经审理查明：2007年4月13日，广州市城市规划局核发了位于番禺××××罗村口的用地面积为21382平方米土地的《建设用地规划许可证》，用地单位为广州市奇一旺电业有限公司（以下简称“奇一旺公司”），用地项目名称为商业用地。2015年3月31日，奇一旺公司作为出租方（甲方）与金亿公司作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺区沙头街小罗商业城物业一楼、二楼、三楼之部分物业出租给乙方用于教育及商业之用途，双方确认租赁物业的使用面积约15246.07平方米（含公摊面积），按每月25元/平方米计算，租赁物业处之一街、二街、三街之通道不计算租金；租赁物业部分未取得房地产权证，乙方已经知悉租赁物业的实际情况并同意承租及承担相应风险；本合同租赁期限为12年，自2015年3月31日至2027年9月31日。2015年10月30日，金亿公司作为甲方，与刘汉旭作为乙方签订《租赁意向书》，约定地址位于金亿广场3号楼首层05、06、07、08、23、24、25、26号铺，建筑面积713平方米（含分摊面积，实用率为75%），租金为80元/平方米，从第三年起每年递增5%，管理费1426元（每月按2元/平方米收取，首年免管理费），租期年限为5年，装修免租期60天，签合同时交3个月按金作为保证金，1个月租金，水电按金20000元，首年租金57000元，在本意向书签订之日，乙方向甲方缴纳定金10000元，甲方划定场地后签订正式合同。2015年11月10日，金亿公司作为出租方（甲方），与刘汉旭作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将坐落在金亿广场3号楼首层05、06、07、08、09、10、22、23、24、25、26号铺的物业出租给乙方用于餐饮之用途，双方确认租赁物业的使用面积合计935.8平方米（含公摊面积，实用率为75%，实用面积含滴水位），租金按80元/平方米计算，此使用面积为合同附图的全部斜线阴影部分（加盖公章），双方表示完全认同，不再进行测量或商议（注：原甲方规划的通道部分，甲方免费提供给乙方使用，合同期间使用权归乙方所有，不再作为通道功能使用，以作原合同不足面积补偿之用）；该租赁物业未取得房地产权证，乙方已经知悉租赁物业的实际情况并同意承租及承担相应风险，甲方同意协助并提供相应的资料文件给承租方办理租赁登记手续及取得营业执照，若因租赁物业未取得房地产权证导致乙方遭受任何损失的，则甲方不承担任何责任，有关责任及风险由乙方自行承担，乙方亦不得以租赁物业全部或部分未取得房地产权证为由主张本合同无效；甲方按租赁物业的现状交付给乙方使用，乙方对上述物业的情况已经清楚了解，并对现场进行考察后同意承租；本合同租赁期限为5年，自2015年11月15日至2020年11月14日，免租期为60天，自2015年11月15日至2016年1月14日；起始月的月租金为74864元，月租金第3年起每年递增5%，其中首年及第二年的月租金74864元中的7000元作现金券在本店（可累计）使用，即实收租金67864元/月，月租金标准具体为2015年11月15日至2016年1月14日免租期间（如因乙方违约导致本合同终止的，乙方应该按实际占用时间按总租金74864元/月向甲方补交该场地占用费），2015年11月15日至2017年11月14日为67864元，2017年11月15日至2018年11月14日为78607元，2018年11月15日至2019年11月14日为82537元，2019年11月15日至2020年11月14日为86664元，上述租金金额为甲方的实收租金金额（即未含税价），因开具发票而产生的一切费用均由乙方负担，租赁期间，营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、印花税、城镇土地税、所得税等因租赁产生的全部税费由乙方负责；管理费1871.6元（每月按2元/平方米收取，首年免管理费）；本合同签订后，乙方须于每月5号前以转账形式向甲方支付当月的租金；乙方需缴纳三个月租金作为保证金共计224592元，分两期支付，第一期交165000元，剩余59592元保证金与首月租金一同支付，水电费押金10000元（以实际用电量金额计算后补）与首月租金一起支付；水电费由甲方代为向供水、供电部门缴纳，乙方应于每月5号前按税费每吨3.6元、电费每度1.3元的标准向甲方缴费；乙方在交场之日起每月按每平方米2元的标准向甲方缴交物业管理费；在不影响物业的主体结构的情况下，乙方需要对物业进行扩建、加建、改建、装修，乙方必须取得甲方书面同意，甲方应在接到乙方通知后3个工作日内予以回复，逾期回复的视为同意，乙方提供经有资质设计院设计的施工方案及设计图纸给甲方批准后方可进行施工，有关费用及风险应当由乙方负担；鉴于甲方已经在本合同中明确、清晰地向乙方告知了租赁物业的实际情况，甲方同意负责办理租赁物业一次消防手续，并承担有关费用，乙方同意自行办理租赁物业的除一次消防外的其他全部消防手续（包括二次消防中的消防工程设计备案手续、消防设施具体施工、消防验收手续），并承担相应全部费用及风险；乙方逾期未按本合同规定向甲方缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过5个自然日的（含第5天），甲方经提前2个自然日书面通知后有权对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止，如因此而造成乙方或任何人的一切损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不承担任何责任，乙方逾期未缴足费用超过30个自然日且经甲方二次书面催告后仍未足额补缴的，视为乙方单方严重违约，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施，同时，甲方有权没收保证金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无须给乙方任何补偿，此外，乙方还应向甲方补交免租期内租赁物业的场地占用费及其他拖欠的租金、场地占用费、滞纳金，缴清所有欠费后可将租赁物业内添置可移动设备、设施、电器、照明等设施搬离场；任何一方因追究对方之违约责任或/和收回/退回租赁物业而支付的一切费用（包括但不限于公证费、评估费、律师费、调查费、交通费、搬迁费、装修费），违约方应予以全额赔偿，经受守约方书面催告后违约方仍未改正或给予赔偿的，视为该方单方严重违约，并应按本合同规定承担相应的违约赔偿责任；租赁物业的经营（或使用）许可等所有相关手续由乙方自行负责办理，所需费用由乙方承担，除本合同另有规定外，乙方不得以无法办理营业执照为由而主张解除本合同，否则视为乙方单方严重违约，乙方应当根据本合同之约定承担相应违约赔偿责任。经查，刘汉旭已在上述合同签订前于2015年11月2日向金亿公司缴交了三个月租金作合同保证金165000元。2015年11月17日，金亿公司与刘汉旭签订《场地接收证明》，载明：2015年11月15日金亿公司已按合同约定将场地交予刘汉旭，刘汉旭已接收涉讼物业，交10000元装修押金，装修完成根据施工图验收合格，退还装修押金，计租金日期为2016年1月15日。2015年12月23日，沙头街道向广州市老井餐饮管理有限公司（刘汉旭、谢振书）颁发了广州市番禺××××罗村小罗商业城3号楼一楼102B广州市奇一旺电业有限公司房屋的《沙头街道临时经营场所使用证明》，经营面积为700平方米，可经营的项目有商务服务业，该证明有效限期自2015年12月16日至2018年12月16日。2016年1月6日，广州市老井餐饮管理有限公司经广州市番禺区工商行政管理局核准登记成立，法定代表人为刘汉旭，经营地址为广州市番禺××××罗村小罗商业城3号楼一楼102B。2016年3月4日，刘汉旭向金亿公司缴纳了水电押金10000元，金亿公司并开具《收款收据》予以收执。2016年4月25日，广州市番禺区公安消防大队颁发了位于广州市番禺××××罗村小罗商业城3号楼一楼102B的广州老井餐饮管理有限公司《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所建筑面积为700平方米。2017年7月18日，金亿公司向印象客家王（广州市老井餐饮管理有限公司）发出《关于暂停缴交日租金申请书的复函》，称金亿公司于2017年7月15日收到印象客家王递交的《暂停缴交日租金申请书》，关于印象客家王提出暂停缴交2000元的日租申请事宜，现回复如下：1.对于印象客家王的情况金亿公司一直扶持有加，也尽力帮助度过艰难时期，并同意由原来月租缴纳变更为可以按日支付3000元，后因印象客家王申请又由按日支付3000元调减至暂按日支付2000元，以上已是金亿公司最大限度让步，印象客家王还欠2017年4月至6日租金水电共294685.72元，7月租金61077.6元、管理费1871.6元、水电费26113.53元、税费1568元、环卫费400元，印象客家王从7月4日至7月14日共交22000元；2.印象客家王在《暂停缴交日租金申请书》中提出的暂停缴交2000元的日租申请无时间限制，其不确定性让金亿公司难以苟同；现印象客家王上述请求已超过金亿公司承受范围，金亿公司不能同意，若印象客家王不缴纳租金则构成严重违约行为，金亿公司有权根据与印象客家王所签《物业租赁合同》有关约定，对印象客家王行使合同约定的一切权利，直至缴清所欠费用为止。一审诉讼中，刘汉旭与金亿公司共同确认涉讼物业未办理《建设工程规划许可证》及产权证，刘汉旭于2017年8月29日结束营业，2017年8月30日离场，2017年12月30日将物业内所有物品搬离。关于刘汉旭已缴交的租金及水电费情况，刘汉旭提交了金亿公司于2015年11月2日至2017年8月27日期间开具的《收款收据》予以证明，并列明了双方收据往来明细，载明刘汉旭在上述期间向金亿公司缴交了合同保证金、水电押金、租金、水电费、环卫费、税费、公摊费等合计为1438121.46元。金亿公司对该收据往来明细中载明的金额和时间没有异议，但认为合同保证金165000元及水电押金10000元不应计入已缴租金范围，在合同履行过程中，刘汉旭因自身经营困难多次要求降低租金或缓交租金，在逼迫降租未果后为逃避缴纳租金的义务，将全部责任推给金亿公司，金亿公司并提交了2016年1月22日至2017年8月27日期间双方往来的函件，包括广州市老井餐饮管理有限公司、刘汉旭出具的《租金延迟申请书》《房租减免申请报告》《暂停缴交日租金书面知会书暨申请书》《降租申请》、金亿公司发出的《催款函》《复函》等证据及《2015年至2017年印象粤客租金明细表》予以证明，其中明细表载明2016年1月至2017年9月的租金1316516.6元，2017年4月至2017年9月管理费11229.60元，2015年12月至2017年9月水电费391809.36元、公摊水电费4245.25元，2016年2月至2017年9月税费31360元，环卫费6610元，刘汉旭累计拖欠租金及滞纳金937234.45元。金亿公司称涉讼物业有独立水电表，水电费用每月抄表计算，公摊水电费按照公摊面积计算，环卫费系环卫公司收取，并与税费一并由金亿公司代缴。刘汉旭对双方往来函件无异议，但明细表中载明的租金及管理费标准均过高，也不清楚各月的水电读数及公摊水电费的计算面积，金亿公司未提交相应税费发票，收取环卫费并没有合同依据。另外，刘汉旭提交了2016年、2017年物业挂账明细，称金亿公司的股东、管理人员在涉讼物业所经营的餐厅消费163939元。金亿公司对消费金额予以确认，并同意抵扣刘汉旭应缴交的物业租金。关于刘汉旭主张多收的场地使用费问题。刘汉旭认为金亿公司因占用消防通道面积多收取了部分租金，刘汉旭对此自行委托了湖南省勘察测绘院顺德分院对涉讼物业进行测绘，并出具《刘汉旭使用场地测量平面图》及《测量明细表》，其中明细表载明测量项目共计52项，而平面图显示物业使用场地面积为650.93平方米，其中大厅386.49平方米，北门入口处杂房11.59平方米，两房间42.52平方米，大厅靠东南方向房间57.78平方米，厨房104.77平方米，后厅49.30平方米，厨房和梯间相邻的杂房11.21平方米，另外还有消防通道（正门）面积为55.87平方米，简易棚（部分已拆）（后门消防通道）面积为94.67平方米。刘汉旭就该次测绘支出测绘费用8680元。金亿公司对该测量平面图不予认可，称根据双方签订的租赁合同约定租赁面积包括滴水位，而该测量平面图未包含滴水位面积，也没有记录公摊面积，且平面图所显示的各部分面积之和已超出其所称使用场地面积650.93平方米，故刘汉旭所使用的涉讼物业面积应以合同约定为准，相应测绘费用也应由刘汉旭承担。关于刘汉旭主张的装修损失问题。刘汉旭自行委托了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉讼物业的装饰装修物及固定物的市场价值进行评估，并出具《资产评估报告书》，载明评估基准日为2017年8月30日，评估范围为装饰装修物及固定物共52项，评估方法采用成本法，其中重置成本采用工程量清单计价法计算，成新率为66%，刘汉旭拥有的涉讼物业装饰装修物及固定物在评估基准日的重置价值为833833元，市场价值为550330元。经查，刘汉旭就上述评估支出评估费用9000元。金亿公司对上述刘汉旭自行委托的评估公司所出具的评估报告书不予认可，称其采用的评估方式不合理，刘汉旭单方撤场违反合同约定，其委托的评估费用应由其自行承担。同时，金亿公司一审法院提出申请，要求对涉讼物业铺内的装饰装修残值进行司法评估。一审法院依法摇珠委托广东高迪评估咨询有限公司作为评估单位出具《价格评估结论书》（高迪评估[2018]063号），载明：价格评估基准日为2018年6月28日，评估采用成本法，即标的装修工程现值＝装修工程的重置成本×综合成新率，标的装修竣工时间为2015年11月，到价格评估基准日共为958天，结合现场勘查，标的装修经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为46.78%，故评估标的商铺在评估基准日的装修残值为472703元（1010480.01元×46.78%）。质证过程中，金亿公司该份《价格评估结论书》无异议，但刘汉旭认为评估单位所认定评估基准日有误，综合成新率不符合实际，涉讼物业仅使用不到两年，应以刘汉旭搬离涉讼物业之日2017年8月30日作为评估基准日，并以广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司所认定的66%综合成新率作为评估标准。另查明，金亿公司庭后就其主张的公摊费、税费及环卫费向一审法院补充提交了金亿广场公共水电表一览表、税费发票、环卫费发票予以证明，其中公共水电表一览表列明各水电表抄表日期、行度、用量、单价及金额；《广东增值税电子普通发票》记载购买方为广州市老井餐饮管理有限公司，2016年2月至2017年4月每月租金单价18666.67元，税率5%，税额为933元；《广东省地方税收通用发票联》载明金亿公司向广州市番禺区市容环境卫生管理处缴纳的2015年12月至2016年5月垃圾收运费每月5000元、2016年6月至2017年6月垃圾收运费每月6200元、2017年8月垃圾收运费7800元。刘汉旭对上述证据均有异议，称水电一览表系金亿公司自行制作，未加盖公章或进行公示，也没有取得各租户的签名确认，刘汉旭实际承租的涉讼物业仅为650.93平方米，金亿公司要求按935.8平方米面积分摊公共水电费、税费及环卫费无事实和法律依据。以上事实有刘汉旭及金亿公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。金亿公司与刘汉旭于2015年11月10日签订《物业租赁合同》约定金亿公司将涉讼物业出租给刘汉旭用于餐饮之用途，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”金亿公司与刘汉旭在诉讼中均确认涉讼物业建设时未办理建设工程规划许可证及其他报建手续，故金亿公司和刘汉旭于2015年11月10日签订的《物业租赁合同》应属无效合同，刘汉旭起诉要求确认双方之间的租赁合同无效，该诉讼请求具有法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故刘汉旭已向金亿公司支付的保证金165000元及水电费押金10000元，金亿公司应当予以返还。另外，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条还规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现刘汉旭已实际使用涉讼物业进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于刘汉旭实际承租的涉讼物业面积问题。刘汉旭认为其实际承租使用的涉讼物业面积与约定面积935.8平方米存在极大差距。根据《物业租赁合同》约定，双方确认租赁物业的使用面积合计935.8平方米（含公摊面积，实用率为75%，实用面积含滴水位），此使用面积为合同附图的全部斜线阴影部分，双方表示完全认同，不再进行测量或商议，并注明原金亿公司规划的通道部分，金亿公司免费提供给刘汉旭使用，合同期间使用权归刘汉旭所有，不再作为通道功能使用，以作原合同不足面积补偿之用。刘汉旭签订《物业租赁合同》则意为其认同双方按照合同附图的全部斜线阴影部分作为实际承租的面积，刘汉旭在商铺交付时并未提出金亿公司没有将“合同附图的全部斜线阴影部分”交付给他使用。关于承租面积，合同中也有约定“不再另行测量或商议”，并且还约定，规划的通道部分由刘汉旭使用，以补偿合同不足面积部分，上述条款的约定，也意为刘汉旭其认可承租面积与合同签订面积一致，面积不足部分以规划的通道部分作为补偿。且根据刘汉旭自行委托的湖南省勘察测绘院顺德分院出具的《刘汉旭使用场地测量平面图》显示，使用场地长度为24.07m/21m，宽度为37.28m/37.14m，该面积未计入滴水位面积。故对于刘汉旭主张涉讼物业的实际承租面积与合同约定存在差距的起诉事由，一审法院不予采纳。根据《物业租赁合同》约定，涉讼物业租赁期限自2015年11月15日至2016年1月14日，其中2015年11月15日至2016年1月14日为免租期，起始月的月租金为74864元，租金第3年起每年递增5%，其中首年及第二年的月租金74864元中的7000元作现金券在本店使用，即2016年1月15日至2017年11月14日实收月租金为67864元。一审诉讼中，刘汉旭确认其于2015年11月15日接收涉讼物业，至2017年8月30日离场，即其应向金亿公司支付2016年1月15日至2017年8月30日的物业占有使用费为1323348元（67864元÷2＋67864元×19个月）。另外，合同约定每月可抵租金的现金券金额为7000元，即金亿公司在2016年1月15日至2017年8月30日可使用的现金券总额为136500元（7000元÷2＋7000元×19个月），而金亿公司确认其股东、管理人员于2016年、2017年期间在涉讼物业所经营的餐厅消费163939元，已超出该现金券使用标准，超出部分27439元（163939元－136500元）应抵扣相应占有使用费。关于刘汉旭离场之后的占有使用费问题。刘汉旭确认其自2017年8月30日离场后于2017年12月30日才将涉讼物业内物品搬离，该期间虽未进行任何经营，但因物业内仍有物品导致金亿公司无法另行出租，故一审法院酌情认定刘汉旭按其搬离前的使用费标准承担2017年9月1日至2017年12月30日占有使用费50%的部分，即149728元（74864元×4个月×50%）。关于金亿公司主张的管理费、税费、环卫费、水电费问题。《物业租赁合同》约定，管理费每月1871.6元，首年免管理费，故刘汉旭应向金亿公司缴交2016年11月15日至2017年8月30日的管理费共计17780.2元（1871.6元÷2＋1871.6元×9个月）。税费、环卫费、水电费部分，金亿公司向一审法院提供了金亿广场公共水电表一览表、税费发票、环卫费发票等证据予以证明。首先，金亿公司并未提供其向供水、供电部门代缴水、电费及公摊费用的证明，公共水电表一览表仅系金亿公司自行制作列明涉讼物业所在金亿广场各水、电表读数、用量、单价并根据刘汉旭承租面积分摊计算，刘汉旭对此也不予确认，对于金亿公司主张的水电费，一审法院不予支持；其次，根据税费发票显示，2016年2月至2017年4月每月租金单价18666.67元，税率5%，税额为933元，租金增值税合计13995元（933元×15个月），该税费金额应由刘汉旭负担，对于金亿公司主张的其他类型税费，并无相应证据证明，一审法院不予采信；最后，环卫费发票仅显示了开票项目及金额，无法明确是否针对涉讼物业或所在金亿广场收取，且该费用并无合同依据，对于金亿公司的该项反诉主张，一审法院亦不予支持。综上，刘汉旭应向金亿公司支付的占有使用费、管理费、税费总计1477412.2元（1323348元＋149728元＋17780.2元＋13995元－27439元）。一审诉讼中刘汉旭称其已向金亿公司缴交包括合同保证金、水电押金在内的各项费用1438121.46元，金亿公司对此无异议，即刘汉旭除合同保证金及水电押金外向金亿公司支付了款项1263121.46元（1438121.46元－165000元－10000元），剩余214290.74元（1477412.2元－1263121.46元）刘汉旭应予以支付完毕，对于金亿公司主张超过该金额的部分及要求根据合同约定计算迟延缴纳租金滞纳金的反诉请求，一审法院均不予支持。关于刘汉旭主张的装修损失问题。依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审庭审中刘汉旭自行委托了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉讼物业的装饰装修物及固定物的市场价值进行评估，并出具《资产评估报告书》，载明成新率为66%，涉讼物业装饰装修物及固定物在2017年8月30日的重置价值为833833元，市场价值为550330元。金亿公司对该评估报告不予认可，并要求对涉讼物业铺内的装饰装修残值进行司法评估。根据一审法院委托的广东高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估[2018]063号《价格评估结论书》显示，涉讼物业装修综合成新率为46.78%，评估标的商铺在2018年6月28日的装修残值为472703元（1010480.01元×46.78%）。虽刘汉旭对上述评估结论存在异议，但其并未提出相反证据对该评估结论进行反驳，故广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》程序合法，一审法院对于评估内容的装修工程的重置成本为1010480.01元予以认可，但评估机构以其在2018年6月28日进行现场勘验的时间作为评估基准日不符合本案案情，刘汉旭是于2017年8月30日离场（虽然其在2017年12月30日才将涉讼物业内物品搬离，但上文已述，一审法院支持要求刘汉旭支付这段时间的场地使用费），也是其向一审法院提起诉讼的时间，因此，评估基准日应以2017年8月30日为宜。根据涉讼物业装修的已使用年限、尚可使用年限情况计算成新率【成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）】。《物业租赁合同》约定租赁期限为5年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止，免租期为60天，即从2015年11月15日起至2016年1月14日，则起租期从2016年1月15日起计租金。从评估基准日起、物业租赁终止日止，尚可使用3.21年。从起租期始、评估基准日止，已使用1.63年。则：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）=66%，涉讼物业装修综合成新率为66%，评估标的商铺在2017年8月30日的装修残值为666916.80元（1010480.01元×66%）。根据双方在涉讼《物业租赁合同》中的约定内容，租赁物业未取得房地产权证，刘汉旭已经知悉租赁物业的实际情况并同意承租及承担相应风险，即刘汉旭在明知涉讼物业未取得房地产权证及其他报建手续的情况下仍与金亿公司签订租赁合同，而金亿公司将未取得《建设工程规划许可证》的涉讼物业出租给刘汉旭使用，双方对涉讼《物业租赁合同》无效的法律后果均存在过错，责任分担应以各50%为宜，故金亿公司应承担涉讼物业装修现值损失333458.40元（666916.80元×50%），对于刘汉旭主张超出该金额部分的诉讼请求，以及要求金亿公司承担其自行委托评估、测量所产生的费用17680元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于刘汉旭的其他诉讼请求及金亿公司的其余反诉请求，一审法院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年6月25日判决如下：一、刘汉旭与广州市金亿物业管理有限公司于2015年11月10日签订的《物业租赁合同》无效；二、广州市金亿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘汉旭返还保证金165000元及水电费押金10000元；三、广州市金亿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘汉旭赔偿装修损失333458.40元；四、刘汉旭应于本判决生效之日起十日内向广州市金亿物业管理有限公司支付占有使用费、管理费、税费合计214290.74元；五、驳回刘汉旭的其他诉讼请求；六、驳回广州市金亿物业管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费42534元，反诉受理费6586元，评估费30314元，合计79434元，由刘汉旭负担38681元，由广州市金亿物业管理有限公司负担40753元。二审期间，刘汉旭向法院提交：1.企查查网页查询企业的基本信息，拟证明金亿公司在2019年8月15日将原法定代表人龙晓青变更为周家荣，但周家荣仅是挂名的法定代表人，并非是金亿公司的股东，拟证明龙晓青有逃避法律责任的事实；2.金亿公司的股东陈敏仪另行成立广州金海龙仪物业管理有限公司，拟证明金亿公司的股东之一陈敏仪为了逃避法律责任，在住所地与金亿公司不变的情况下另行成立公司，以达到继续收取客户租金及转移财产的目的；3.金亿公司的股东袁海滨另行成立广州金角度物业管理有限公司，拟证明袁海滨存在逃避法律责任，另行向金亿公司客户收取租金并转移财产的事实。金亿公司质证称对前述证据的真实性予以确认，但对其合法性、关联性不予确认；金亿公司变更法定代表人是正常的商业行为，刘汉旭的主张纯属其主观臆测，无任何证据证明。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、刘汉旭称其上诉所述已向金亿公司支付各项费用为1605060.40元，包括一审查明的刘汉旭提供收据等凭证证明其实际支付的1438121.46元，另包括金亿公司在其餐馆消费的餐费163939元。二、刘汉旭在二审庭后向本院提交以下材料：1.解除合同告知函，拟证明金亿公司于2017年8月27日行使单方解除权，向刘汉旭发出解除合同告知函；2.光盘、照片、报警回执，拟证明金亿公司指派社会闲散人员威胁恐吓刘汉旭，阻挠刘汉旭搬离场内物品，金亿公司已经实际控制租赁场地，拆除场地设施及装饰物；3.光盘2，拟证明金亿公司在2017年8月30日至12月30日期间，继续对外招租，并多次带人前来洽谈。本院认为，一审法院认定金亿公司与刘汉旭于2015年11月10日签订的《物业租赁合同》无效；刘汉旭已向金亿公司支付的保证金165000元及水电费押金10000元，金亿公司应当予以返还，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对刘汉旭、金亿公司的上诉主张认定如下：一、关于涉讼《物业租赁合同》无效的责任分担的问题。依照《物业租赁合同》的内容，租赁物业未取得房地产权证，刘汉旭在签约时已经知悉租赁物业的实际情况并同意承租及承担相应风险，即刘汉旭在明知涉讼物业未取得房地产权证及其他报建手续的情况下仍与金亿公司签订租赁合同，而金亿公司将未取得《建设工程规划许可证》的涉讼物业出租给刘汉旭使用，双方对涉讼《物业租赁合同》无效的法律后果均存在过错。一审法院认定合同无效的责任分担以各占50%为宜，并无不妥。刘汉旭认为合同无效应由金亿公司承担全部或80%的责任，依据不足。二、关于装修损失赔偿的问题。一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估[2018]063号《价格评估结论书》显示，涉讼物业装修综合成新率为46.78%，评估标的商铺在2018年6月28日的装修残值为472703元（1010480.01元×46.78%）。一审法院采信该评估报告中装修工程的重置成本1010480.01元作为定案依据，双方均无异议，予以确认。对于涉案物业综合成新率的问题，因广东高迪评估咨询有限公司以其在2018年6月28日进行现场勘验的时间作为评估基准日不符合本案案情，刘汉旭于2017年8月30日离场，一审法院以此作为评估基准日，结合物业装修已使用年限、尚可使用年限情况认定涉讼物业装修综合成新率为66%，确认涉讼商铺在2017年8月30日的装修残值为666916.80元（1010480.01元×66%），公平合理。金亿公司上诉主张以按照评估基准日2018年6月28日计算得出的成新率46.78%作为定案依据，缺乏事实基础，本院不予接纳。因双方对于《物业租赁合同》无效各负50%的责任，故金亿公司向刘汉旭支付物业装修现值损失333458.40元（666916.80元×50%）。刘汉旭、金亿公司上诉主张由对方承担全部的装修损失，均无事实和法律依据。三、对于涉讼物业占有使用费、管理费、税费的问题。（一）刘汉旭上诉主张其实际承租使用的涉讼物业面积与约定面积935.8平方米存在极大差距，应按实际使用面积计租的问题。因双方《物业租赁合同》中均已确认租赁物业的使用面积合计935.8平方米（含公摊面积，实用率为75%，实用面积含滴水位），此使用面积为合同附图的全部斜线阴影部分，双方表示完全认同，不再进行测量或商议等。一审法院对承租面积的问题已作详细阐述，理据充分，本院不再赘述。刘汉旭二审亦未提供证据推翻前述事实，故刘汉旭上诉主张按涉讼物业的实际承租面积500.39平方米计付占用费，本院不予采纳。（二）关于占有使用费的问题。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。刘汉旭实际占有使用涉讼物业进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。据此，一审法院认定刘汉旭应向金亿公司支付2016年1月15日至2017年8月30日的物业占有使用费为1323348元（67864元÷2＋67864元×19个月），合法有据。刘汉旭于2017年8月30日离场，但实际于2017年12月30日才将涉讼物业内物品搬离。刘汉旭该期间虽未进行任何经营，但因物业内仍有物品导致金亿公司无法另行出租，其二审庭后所提供的证据并非新证据，本院不组织质证，且不足以证明刘汉旭未能搬离物品应全部归责于金亿公司。而金亿公司明知刘汉旭已经离场未及时循求法律途径收回涉讼物业对损失扩大亦有责任。因此，一审法院综合全案案情酌情认定刘汉旭按其搬离前的使用费标准承担2017年9月1日至2017年12月30日占有使用费50%的部分，即149728元（74864元×4个月×50%），公平合理。刘汉旭上诉主张不应承担该期间的占用费以及金亿公司上诉主张应由刘汉旭承担该期间的全部占用费，均不能成立。（三）刘汉旭上诉主张其已付款项1605060.46元，应予抵扣欠费的问题。一审过程中，刘汉旭提供付款凭证等自述其向金亿公司支付各项费用共1438121.46元（包括合同保证金、水电押金），金亿公司亦予确认。刘汉旭现明确上诉主张已付款项1605060.46元，实则包括金亿公司股东、管理人员在其餐馆消费的163939元。对此，因为双方合同约定每月金亿公司享有可抵租金的现金券金额为7000元，并可积累计算，即金亿公司在2016年1月15日至2017年8月30日可使用的现金券总额为136500元（7000元÷2＋7000元×19个月），金亿公司确认其股东、管理人员于2016年、2017年期间在涉讼物业所经营的餐厅消费163939元，已超出该现金券使用标准。对于超出部分27439元（163939元－136500元），一审法院已经认定应抵扣相应占有使用费。故刘汉旭上诉主张另行抵扣，亦不能成立。（四）关于刘汉旭应当支付的管理费、税费的问题。一审法院认定刘汉旭应向金亿公司缴交2016年11月15日至2017年8月30日的管理费17780.2元（1871.6元÷2＋1871.6元×9个月）、2016年2月至2017年4月期间的租金增值税13995元（933元×15个月），双方均无异议，本院予以确认。综上，刘汉旭应向金亿公司支付的占有使用费、管理费、税费总计1477412.2元（1323348元＋149728元＋17780.2元＋13995元－27439元），刘汉旭称其已向金亿公司缴交包括合同保证金、水电押金在内的各项费用1438121.46元，金亿公司对此无异议，即刘汉旭除合同保证金及水电押金外向金亿公司支付了款项1263121.46元（1438121.46元－165000元－10000元）。故刘汉旭仍需向金亿公司清偿欠付的占用使用费、管理费、税费共214290.74元（1477412.2元－1263121.46元）。一审判决对该事实的认定，理据充分，应予维持。四、关于诉讼费、评估费负担的问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。据此，一审法院结合本案具体案情及双方过错责任对一审案件受理费、评估费分担作出认定，并无不妥。刘汉旭上诉主张其最多仅负担20%的诉讼费、评估费，依据不足，不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘汉旭、金亿公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22095元，由上诉人刘汉旭负担14114元、广州市金亿物业管理有限公司负担7981元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十二月二十八日书记员  纪惠敏彭诗敏