江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6736号上诉人（原审被告）:太仓思迪蒙教育咨询有限公司，住所地太仓市科教新城健雄路1号。法定代表人：王慧，执行董事。委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冯宇，江苏众谊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:太仓市科教新城常丰社区居民委员会，住所地太仓市科教新城文昌路99号。法定代表人：范国强，主任。委托诉讼代理人：雷明伟，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。原审第三人：太仓市科教新城管理委员会，住所地太仓市太平新路8号。负责人：韩志敏，主任。委托诉讼代理人：陈晨，江苏孙剑良律师事务所律师。上诉人太仓思迪蒙教育咨询有限公司（下称思迪蒙公司）因与被上诉人太仓市科教新城常丰社区居民委员会（下称常丰社区）及原审第三人太仓市科教新城管理委员会（下称科教新城管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思迪蒙公司上诉请求：1.请求二审法院撤销(2019)苏0585民初3219号民事判决书，发回重审或者依法改判。2.一审、二审诉讼费由常丰社区承担。事实和理由：法院未查明原落户协议中500平方米房屋的面积范围，仅以上诉人与被上诉人签订的租赁协议到期为由要求上诉人腾退房屋的判决属于认定事实不清。理由如下：1.上诉人自2012年起就承租了原审第三人约500平方米房屋用于开设早教中心，根据落户协议附件2中早教中心设计方案，整个二层被划分成4个教室、卫生间、图书角、过道等。当时二层定稿的设计方案中未包含办公室，但作为教学机构办公室属于配套设施，所以当时将办公室安排在三楼。2.落户协议签订后上诉人在2012年起开始对教室、办公室等进行装修、购置家具。根据原审第三人提供给上诉人的图纸上显示二楼教室372.4平方米，二楼厕所54.6平方米，三楼办公室24.6平方米，在2012年以后又开始使用四楼食堂48平方米，租赁总面积为499.6平方米，与落户协议中约定的500平方米相吻合。3.上诉人与被上诉人签订的租赁协议书中虽载明上诉人向原审第三人租赁的500平米包括二楼建筑面积470平方米和四楼厨房52平方米。事实上这个表述是错误的：(1).在该表述下，上诉人承租的总面积为522平方米，远远大于500平方米的约定；(2).二楼建筑面积包括了楼梯面积和室外面积，而楼梯是公共通道、室外部分并不为上诉人单独使用，这部分面积不应计入上诉人承租面积；(3).该协议内容是被上诉人事先起草并非与上诉人协商后上诉人予以确认的部分，对于上述内容上诉人是不认可的，该协议的签订也是上诉人委曲求全的无奈之举。综上，案涉三楼办公室包含在落户协议中，且目前租赁期限尚未届满，一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判。常丰社区在诉讼中答辩称：根据双方签订的租赁协议书明确了当时的500平米是二楼房屋建筑面积470平米以及四楼厨房建筑面积52平方米，然后涉案的24.6平米的办公室是不包含在原来合同里面的，正是因为这个是在原来合同之外的房屋，所以双方才签订的租赁协议。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。科教新城管委会在诉讼中答辩称：一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。常丰社区向一审法院起诉请求：1、判令思迪蒙公司立即将租赁的三楼东侧、南面第一间办公室（面积24.6平方米）归还给常丰社区；2、判令思迪蒙公司按照7872元/年标准支付自2019年3月1日起至房屋归还之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由思迪蒙公司负担。一审法院认定事实：2012年8月2日，思迪蒙公司（乙方）与科教新城管委会（甲方）签订《关于太仓思迪蒙教育咨询有限公司落户太仓科新城的协议》，协议约定，思迪蒙公司在太仓科教新城注册成立，注册资金为100万元人民币，并在科教新城境内投资举办“早期教育培训中心”（以下简称早教中心），科教新城管委会为思迪蒙公司在科教新城常丰社区提供面积约500平方米用于建立“早教中心”。双方合作经营期限为十年，合作时间为2012年7月28日至2022年7月27日。2015年6月10日，案外人太仓市城市投资集团有限公司将东仓花园二期会所资产移交科教新城管委会，后科教新城管委会委托常丰社区对上述资产进行管理，并享受相关权益。2018年2月27日，常丰社区（甲方）与思迪蒙公司（乙方）签订租赁协议，协议的主要内容如下：一、租赁房屋位置和用途：租赁房位于常丰社区服务中心，具体为：四楼舞蹈房，建筑面积约120平方米；三楼东侧、南面第一间办公室，建筑面积24.6平方米。二、租赁时间:租期为一年，即自2018年3月1日起至2019年2月底。三、租赁费用：三楼办公室：单价320元/平方米，全年租金7872元。协议还约定了舞蹈房年租金、电费保洁费、租金支付方式等内容。协议订立后，常丰社区按约将上述房屋交付思迪蒙公司使用，思迪蒙公司也按约交纳了租金和相关费用。合同到期后，常丰社区、思迪蒙公司未续签合同，2019年6月底，思迪蒙公司将四楼舞蹈房交还常丰社区，但三楼办公室仍占有使用至今。以上事实有常丰社区提供的建设工程规划许可证、资产移交签收单、情况说明书，租赁协议，思迪蒙公司提供的《关于太仓思迪蒙教育咨询有限公司落户太仓科教新城的协议》、平面图、空调发票、办公家具送货单、照片及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，常丰社区、思迪蒙公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行权利和义务。2019年2月底合同到期，常丰社区、思迪蒙公司未续签合同，故2019年3月1日起应视为常丰社区、思迪蒙公司间系不定期租赁关系，常丰社区、思迪蒙公司均可以随时解除合同，现常丰社区要求思迪蒙公司将所占有使用的三楼办公室（建筑面积24.6平方米）腾退归还，并支付自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按7872元/年计算的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于思迪蒙公司称常丰社区要求腾退的三楼办公室系其与科教新城管委会签订的落户协议中所约定的租赁物的意见，一审法院认为，常丰社区、思迪蒙公司签订的租赁协议中，明确了租赁房屋的位置、用途等，思迪蒙公司提供的证据不足以证明其主张，故一审法院对思迪蒙公司的答辩意见不予采纳。遂判决：被告太仓思迪蒙教育咨询有限公司将位于常丰社区服务中心三楼东侧、南面第一间办公室（建筑面积24.6平方米）腾退给原告太仓市科教新城常丰社区居民委员会，并支付原告自2019年3月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按7872元/年计算），在本判决生效之日起30日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告太仓思迪蒙教育咨询有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，常丰社区、思迪蒙公司签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行。上述合同于2019年2月租期届满后，双方未再续约，但思迪蒙公司继续使用原租赁的部分房屋，双方因此形成不定期租赁合同关系。现常丰社区要求思迪蒙公司将所占有使用的涉案房屋（常丰社区服务中心三楼东侧、南面第一间办公室，建筑面积24.6平方米）腾退归还常丰社区并支付相应占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。在思迪蒙公司与科教新城管委会签订的《关于太仓思迪蒙教育咨询有限公司落户太仓科新城的协议》中，虽然约定科教新城管委会为思迪蒙公司在科教新城常丰社区提供面积约500平方米用于建立“早教中心”，但并未注明该500平方米的具体组成部分。而在之后常丰社区与思迪蒙公司签订的房屋租赁协议中则明确租赁面积包含了涉案房屋并注明了相应的租金。根据现有证据显示，思迪蒙公司在与常丰社区签订房屋租赁协议时并未对此提出异议，而是按约支付了相应的租金。故思迪蒙公司现依据科教新城常丰社区的设计图所标注的建筑面积，倒推涉案房屋应包含在其与科教新城管委会签订的《关于太仓思迪蒙教育咨询有限公司落户太仓科新城的协议》中的主张，依据不足，本院不予支持。据此，思迪蒙公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人太仓思迪蒙教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十五日书记员  杨颖颖