广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19301号上诉人（原审被告）：梁智华，男，1989年8月1日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，广东品泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张士恩，男，1954年7月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭绮彤，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊涛，广东宏安信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龚兆鸿，男，1971年11月26日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审被告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。原审第三人：广州市海珠区天浩房地产咨询服务部，住所地广东省广州市海珠区前进路36号之6铺。投资人：汤浩然。原审第三人：广州创升房地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区荔湾路15号首层。法定代表人：陈金行，职务：营业经理。上诉人梁智华因与被上诉人张士恩、龚兆鸿、原审被告中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称白云支行）、原审第三人广州市海珠区天浩房地产咨询服务部（以下简称天浩服务部）、广州创升房地产代理有限公司（以下简称创升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初8731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁智华上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判梁智华无需向张士恩支付自2018年5月16日至判决生效之日止的垫资利息（按每月29000元的标准计算）；2.上诉费由龚兆鸿、张士恩承担。一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）梁智华在广州市海珠区x房（以下简称涉案房屋）买卖过程中仅为代理人身份，张士恩与龚兆鸿之间的房屋买卖最终未能成功交易，责任不在梁智华，不应由梁智华承担垫资利息。梁智华受龚兆鸿的委托而向张士恩购买房屋，梁智华作为代理人，积极配合促成了张士恩与龚兆鸿交易房屋。张士恩出具的说明书已证明其已知道涉案房屋的实际购买人是龚兆鸿，之后，张士恩与龚兆鸿面签《广州市存量房屋买卖合同》及确认相关清情况，张士恩也配合办理了抵押手续。上述期间，梁智华不存在过错。而最终因无法获得银行放贷，责任不在梁智华。根据民法通则第63条规定，一审判决梁智华承担垫资利息明显违反法律规定以及公平合理原则。（二）一审未查明张士恩借资还贷的真实性以及借资后资金的实际用途，属于事实查明不清。涉案房屋并不存在真实抵押情况，张士恩也未举证证明存在借资还贷事实，一审贸然支持其诉求错误。（三）一审认定梁智华与张士恩、龚兆鸿均有过错，但却只判决梁智华、龚兆鸿向其支付垫资利息，显失公平。即使查明存在所谓的垫资利息，张士恩在得知银行无法放贷时，未根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，及时先解决借资问题并且放任垫资利息的扩大，存在过错，损失扩大的部分责任应由其一人承担。（四）一审判决梁智华支付自2018年5月16日至判决生效之日止的垫资利息，止算时间的判决不合理。根据补充协议第一点的约定，垫资利息的支付时间是银行放款，当天为止。在本案中，银行已明确表示不会放款，也就是双方约定垫资产生的利息时间截止点已经改变，从公平合理角度出发，即使判决梁智华承担垫资利息，截止点应在张士恩知道银行不放贷之日，最迟不超过张士恩提出诉讼时间，一审判决侵犯梁智华的权益。被上诉人张士恩二审辩称，同意一审判决，不同意梁智华的上诉请求，具体理由如下：（一）梁智华一直以买方身份主导整个房屋交易活动，涉案房屋的交易是按梁智华与张士恩的约定履行，而且梁智华有实际出资行为，龚兆鸿与梁智华不存在委托代理关系。（二）垫资利息真实发生，梁智华对此知情并认可。梁智华与龚兆鸿对涉案房屋无法继续交易均存在过错，而且根据梁智华与张士恩关于承担垫资利息的约定，一审法院查明事实清楚，关于垫资利息的判决合法合理。（三）对于垫资利息扩大的部分，张士恩不存在放任损失扩大的行为，不存在过错，依法不应承担责任。请求维持一审判决，驳回梁智华的全部上诉请求。被上诉人龚兆鸿未到庭陈述答辩意见。原审被告白云支行述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。因梁智华的上诉请求和理由不涉及白云支行利益，对于该行诉请由法院认定。原审第三人天浩服务部分未到庭陈述意见。原审第三人创升公司述称，同意一审判决，因整个案件与创升公司无关，对于梁智华的上述请求和理由由法院认定处理。张士恩于2018年7月16日向一审法院起诉请求：1.判令立即解除张士恩与梁智华2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令解除张士恩与龚兆鸿签订的《广州市存量房买卖合同》；3.判令龚兆鸿、白云支行协助办理广州市海珠区五凤村迎祥南横二巷7号301房涂销抵押登记手续；4.判令梁智华、龚兆鸿立即协助张士恩恢复过户登记广州市海珠区五凤村迎祥南横二巷7号301房；5.判令梁智华、龚兆鸿向张士恩支付违约金20万元（按张士恩与梁智华所签订房屋买卖合同约定的房屋成交价200万元的10%计算）；6.判令梁智华、龚兆鸿向张士恩赔偿律师费60000元；7.判令梁智华、龚兆鸿向张士恩赔偿担保服务费3600元；8.判令梁智华、龚兆鸿向张士恩支付垫资利息150000元（标准为每月37500元，自2018年3月16日起计算，直至梁智华、龚兆鸿将广州市海珠区x房过户返还给张士恩之日止，暂计至2018年7月15日）；9.判令梁智华、龚兆鸿、白云支行承担案件全部诉讼费用（包括但不限于受理费、财产保全费）。一审法院认定事实：据登记时间为2012年1月6日的产权证复印件反映，海珠区x房的房地产权属人原为张士恩，共有情况为单独所有。2018年1月25日，张士恩（卖方）、梁智华（买方）与天浩服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.x），约定买卖双方交易的房屋为涉案房屋，该物业成交价为200万元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付60000元作为咨询及中介服务费；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；经买卖双方友好协商，由于卖方用该单位抵押还有欠款145万元，由签订该合同当天起至交易过户当天，该欠款所产生利息由卖方自行支付，由交易过户当天至放款当天所产生利息，由买方支付……双方一致同意由买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付20000元作为定金；首期楼款（含定金）60万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；140万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；等。同日，张士恩（卖方）、梁智华（买方）与天浩服务部（经纪方）签订《补充协议》，约定此次成交涉案房屋，卖方实收楼款200万元，买方以按揭贷款形式购买该物业，买卖双方同意以银行实际评估为该单元申请银行贷款报价，具体贷款金额以银行同意贷款数为准，若银行同意贷款书可贷金额高于成交价200万元则卖方需将高于成交价部分于收齐楼款当天退还给买方，若银行同意贷款书可贷金额低于成交价，则买方需以现金形式于交易过户当天付清该差额楼款；买方有权指定落第三方人名额。2018年2月2日，张士恩（卖方）、梁智华（买方）与天浩服务部（经纪方）就涉案房屋的交易再签订《补充协议》，约定该物业是通过银行商业按揭进行交易，如在2018年2月14日前未出到银行同意贷款合同，买方于2018年2月14日支付50000元给卖方作为追加定金，卖方于放款当天归还。据张士恩提交的由龚兆鸿出具的《声明书》记载，本人龚兆鸿购买位于海珠区x房在银行申请办理按揭手续，银行要求一定要有首期收据才可以审批，因此请业主张士恩先签首期收据，而实际业主还没收到首期房款只收到定金人民币贰万元整；成功递件当天，即可将首期房款人民币一百零陆万元整直接由本人支付给业主，落款时间为2018年2月2日。天浩服务部在该《声明书》盖章。2018年3月16日，张士恩（卖方）与梁智华签订《补充协议》，就《天浩地产房屋买卖合同》编号：x约定，现该物业已出具银行同贷书，按照合同约定，由2018年3月16日起所产生的每月垫资费用所产生的利息，由买方支付，利息金额为37500元直到银行放款当天为止；另买卖双方协商，银行同贷书出具7天内，双方必须去房管部门交易过户；由2018年3月16日起至2018年5月16日止支付利息整月，如超过该时段和银行还没放款，由2018年5月16日起每超1日计回10天利息12500元超20日计回1个月利息。2018年3月20日，白云支行向张士恩出具《同意购房抵押贷款通知书》，其中记载，兹有龚兆鸿以涉案房屋向白云支行申请个人再交易住房贷款人民币245万元整，贷款期限276个月，经本行审查已获批准；该行将上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入张士恩账户内；等。2018年3月20日当天，龚兆鸿（借款人、抵押人）与白云支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人因购置涉案房屋向贷款人借款245万元并以该房屋作为抵押财产，其中房产其他信息一项中记载该房屋的成交价为351万元；等。据张士恩（甲方、卖方）、龚兆鸿（乙方、买方）与创升公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》约定，甲方以351万元的总金额出售涉案房屋给乙方，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付放款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款：乙方应于2018年3月31日前向甲方支付房款105万元整；剩余房款：除前述房款外，剩余房款246万元，由乙方于2018年5月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按乙方于2018年5月31日前以现金方式向甲方支付剩余房款的方式处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款申请，二者相差金额，各方当事人同意按乙方于2018年5月31日前以现金方式向甲方补足差额的方式处理；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2017年5月30号或之前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方应向丙方支付中介服务费0元整，乙方应向丙方支付中介服务费0元整；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。该合同的落款时间为2018年3月21日，合同的打印时间为2018年2月5日。2018年3月21日当天，张士恩与龚兆鸿申请涉案房屋的不动产登记；龚兆鸿与白云支行申请涉案房屋的他项权利登记。据房管部门出具的查册时间为2018年11月26日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的产权人为龚兆鸿，登记时间为2018年3月26日，交易价格为351万元；他项权利人为白云支行，债权数额为245万元，登记时间为2018年3月26日；来函摘要记载，一审法院以（2018）粤0105执保857号、（2018）粤0105民初8731号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效为2018年7月25日到2021年7月24日；等。据张士恩提交的张士恩（甲方）与广东宏安信律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》记载，甲方因与梁智华、龚兆鸿房屋买卖合同纠纷一案委托乙方为代理人，律师费为60000元；等。据广东宏安信律师事务所出具的发票两张反映，张士恩支付了律师费价税合计共60000元。据张士恩（甲方）与广东泓盛融资担保有限公司（乙方）签订的《委托担保合同》记载，甲方因与梁智华、龚兆鸿房屋买卖合同纠纷一案申请财产保全，向乙方申请出具担保函，甲方应向乙方支付担保费3600元。据广东泓盛融资担保有限公司出具的发票反映，张士恩支付了担保费价税合计3600元。诉讼中，张士恩和梁智华共同确认梁智华向张士恩支付14.5万元（包括定金2万元、5万元及2期垫资费用共7.5万元）。双方同意在本案中一并处理上述款项的返还问题。张士恩陈述，张士恩与梁智华签订合同时，梁智华通过转账支付了定金2万元，签合同第二个月，梁智华通过天浩服务部转账5万元给张士恩，2018年2、3月分别支付了两期的垫资费用每期为37500元，龚兆鸿是没有支付任何房款的；涉案房屋的实际购买方是梁智华，后由梁智华指定落户至龚兆鸿名下，才与龚兆鸿签订房屋买卖合同的。梁智华陈述，两期垫资款是根据梁智华和张士恩于2018年3月16日签订的补充协议的约定、由梁智华支付的；梁智华只是龚兆鸿团队的委托而购买涉案房屋的，梁智华只是作为代理人，龚兆鸿在2018年2月2日出具的说明书已经说明张士恩知道涉案房屋的实际购买人是龚兆鸿并且与龚兆鸿碰面及确认相关的情况，张士恩也配合办理了抵押手续。张士恩表示，涉案房屋一直由其在实际控制。针对庭审中张士恩关于涉案房屋交易的实际购买人的不同陈述，张士恩陈述，因涉案房屋现已登记在龚兆鸿名下，张士恩担心不能过户问题所以第一次陈述房屋的实际交易方为龚兆鸿，但张士恩在交易过程中只与梁智华有接触，是梁智华通知张士恩找到买家后，张士恩才与龚兆鸿签订买卖合同，故涉案房屋的实际交易一方是梁智华。张士恩明确，其主张的第1项诉讼请求就是要解除张士恩与梁智华关于涉案房屋的房屋买卖合同关系。另外，张士恩在本案中申请财产保全。一审法院依法作出（2018）粤0105民初8731号民事裁定书[执行案号（2018）粤0105执保857号]。张士恩预交了保全费5000元。一审法院认为，张士恩主张解除其与梁智华关于涉案房屋的房屋买卖合同关系，梁智华对此也同意，故一审法院对张士恩的该请求予以支持。关于张士恩与龚兆鸿的房屋买卖合同关系，因白云支行已不同意放款，而龚兆鸿至今也未能支付剩余房款，故张士恩要求解除双方的房屋买卖合同关系合理，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋已登记在龚兆鸿名下，且已抵押登记在白云支行名下，故龚兆鸿及白云支行应协助张士恩办理涉案房屋的涂销抵押手续，龚兆鸿在涂销抵押手续办理完毕后应协助张士恩将涉案房屋恢复登记至张士恩名下，张士恩的该请求合理合法，一审法院予以支持。关于律师费、担保费，该部分费用是张士恩为维护自身权利而自愿支付的，且该部分费用的负担并无约定，张士恩要求梁智华、龚兆鸿向其赔偿该部分费用的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于垫资利息和违约金，一审法院认为，从本案查明的事实及各方当事人的陈述可知，张士恩与龚兆鸿间的房屋买卖合同是根据张士恩与梁智华的约定买方有第三人落名权才签订的，梁智华在张士恩与龚兆鸿接触房屋交易、申请办理抵押手续过程中又与张士恩约定，向张士恩追加定金50000元及支付两期垫资利息并实际支付款项，因此，涉案房屋的交易是按张士恩与梁智华的约定履行的。张士恩知悉梁智华、龚兆鸿之间关于涉案房屋交易的非正常交易行为并予以配合，因白云支行发现龚兆鸿提供了虚假贷款资料而没有放款，因此，张士恩及梁智华、龚兆鸿对房屋交易无法继续履行均存在过错。根据张士恩与梁智华的约定，自2018年3月16日至银行放款当天为止的垫资利息由梁智华支付且已按约定标准向张士恩支付了两期的垫资利息，鉴于涉案交易已无法继续履行，龚兆鸿对交易无法继续履行也存在过错，而张士恩因涉案房屋的交易而借资还贷并产生利息损失，故张士恩要求梁智华、龚兆鸿共同向其支付2018年5月16日至判决生效之日止的垫资利息的请求合理，一审法院予以支持。综合考虑到本案的实际情况和张士恩的损失、张士恩主张的垫资利息标准超过年利率24%等情况，一审法院酌情认定梁智华、龚兆鸿应支付的垫资利息为每月29000元。张士恩主张的超过本院支持部分的垫资利息，一审法院不予支持。鉴于一审法院已支持了张士恩的利息损失，且张士恩在交易过程中亦存在一定的过错，故张士恩要求梁智华、龚兆鸿向其支付违约金的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于梁智华已支付的定金70000元，张士恩与梁智华均表示同意在本案一并处理该费用，现双方均同意解除对涉案房屋的房屋买卖合同关系，故张士恩应将该70000元返还给梁智华。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年4月17日作出如下判决：一、解除张士恩与梁智华关于海珠区x房的房屋买卖合同关系；二、解除张士恩与龚兆鸿关于海珠区x房的房屋买卖合同关系；三、龚兆鸿与白云支行在判决生效之日起十日内，协助张士恩办理海珠区x房的涂销抵押手续；龚兆鸿在涂销抵押手续办理完毕的同时，协助张士恩办理将该房屋恢复登记至张士恩名下的手续；四、梁智华、龚兆鸿在判决生效之日起十日内，共同向张士恩支付2018年5月16日至判决生效之日止的垫资利息（按每月29000元的标准计算）；五、张士恩在判决生效之日起十日内，返还定金70000元给梁智华；六、驳回张士恩的其他诉讼请求。一审案件诉讼费（包括受理费22800元和财产保全费5000元），由梁智华、龚兆鸿共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，张士恩表示其就涉案房屋确实与案外人签订了借款、抵押、贷款的相关书面协议书，但其手上没有材料，且涉案房屋没有办理贷款抵押。另外，由于涉案房屋最终没有交易成功，故从2018年3月21日开始，欠付外债直接没有还利息。关于支付两期贷款利息问题，梁智华称签订相关协议时已实际了解同贷书已经取得，而张士恩要求过户追得急，由于过户拖的时间久，故梁智华就补点损失给张士恩。同时，梁智华还确认龚兆鸿是其指定落户的人。此外，梁智华、张士恩、白云支行、创升公司表示对一审判决第1、2、3、5项判决无异议。二审中，各方当事人无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁智华的上诉请求和理由以及张士恩等人的答辩，本院确定本案争议的焦点是：张士恩要求梁智华、龚兆鸿支付违约金及垫资利息应否支持问题。现评析如下：首先，梁智华认为其只是龚兆鸿的委托代理人，没有事实依据。梁智华与张士恩就涉案房屋签订《房屋买卖合同》以及之后签订的多份《补充协议》，均显示买方双方分别为梁智华和张士恩。在协议履行过程中，梁智华也是以自己的名义向张士恩交付了定金和垫付利息款项，期间，梁智华并无向张士恩披露其是代理龚兆鸿购买涉案房屋，至今也未出具有关龚兆鸿委托其购买涉案房屋的书面证据予以佐证，因此，梁智华上诉认为其是受龚兆鸿委托购买涉案房屋，其只是代理人身份，本院不予确认。其次，梁智华和龚兆鸿应承担合同解除责任。梁智华与张士恩签订的《补充协议》约定买方有权指定落第三方人名额。梁智华在二审中也明确龚兆鸿就是其指定落户的人，且梁智华在张士恩与龚兆鸿接触签订《广州市存量房买卖合同》、申请办理抵押手续过程中又与张士恩约定，向张士恩追加定金50000元及支付两期垫资利息，可见，涉案房屋的交易事实上就是按张士恩与梁智华的约定履行。而张士恩在上述合同履行过程中，并不存在过错。相反，是因白云支行发现龚兆鸿提供了虚假贷款材料而没有放款，导致双方合同无法继续履行，因此，合同解除的责任在于梁智华和龚兆鸿。再次，梁智华和龚兆鸿应向张士恩支付违约金。承上所述，由于梁智华与龚兆鸿的原因，导致双方合同无法继续履行，其应向张士恩承担违约责任。根据梁智华与张士恩签订《房屋买卖合同》的约定，该物业成交价为200万元，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。因此，张士恩要求梁智华、龚兆鸿向其支付房屋违约金20万元，符合双方合同约定，本院予以支持。梁智华以其只是龚兆鸿的代理人主张免责，理据不足，本院不予支持。对于垫资利息问题，虽然上述合同以及《补充协议》有相关垫资利息的约定，但张士恩并无提供涉案房屋存在真实抵押、借款以及对外已支付借款利息的证据，因此，其要求梁智华、龚兆鸿支付垫资利息，缺乏事实依据，本院不予支持。至于梁智华已支付两期垫资利息问题，梁智华表示其是因拖延过户，给予张士恩的损失补偿，故本院予以准许，并不作调整。一审法院判决支持垫资利息不妥，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初8731号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初8731号民事判决第四、六项；三、梁智华、龚兆鸿在本判决送达之日起十日内，共同向张士恩支付违约金200000元；四、驳回张士恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费26109元，由张士恩负担2311元，梁智华、龚兆鸿负担23798元；一审财产保全费5000元由张士恩负担442元，由梁智华、龚兆鸿负担4458元；二审案件受理费6520元，由张士恩负担2772元，由梁智华、龚兆鸿负担3748元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月三十日书记员 李志康谢金泽