湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2479号上诉人（原审原告）：梁芳，女，1978年9月19日出生，汉族，住洪江区。委托诉讼代理人：朱志奇，湖南嵩云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱彦熹，男，1975年8月5日出生，汉族，住洪江区。被上诉人（原审被告）：郭曼琳（曾用名郭小泉），女，1980年8月18日出生，汉族，住洪江区。上诉人梁芳因与被上诉人朱彦熹、郭曼琳确认合同有效纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2019）湘1291民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。梁芳上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为“从涉案《房屋买卖合同》的签订情况来看，《房屋买卖合同》上郭曼琳的名字系朱彦熹在未获得郭曼琳授权的情况下代签，郭曼琳事后对朱彦熹代签合同的行为也未进行追认，梁芳作为主张涉案合同成立的一方也未提供证据证明郭曼琳有向梁芳出售房屋的意思表示，应承担举证不能的法律后果，本案中应视为郭曼琳无出卖房屋的意思表示。因此，应认定涉案《房屋买卖合同》未成立。”上诉人未向法院主张《房屋买卖合同》成立，而是主张《房屋买卖合同》合法有效。《房屋买卖合同》上的郭曼琳的签名是否为郭曼琳的亲笔签名，因郭曼琳未到庭也未委托代理人出庭，且未提交答辩状而无法查明。不能仅凭朱彦熹的说法就予以认定。既然无法查明《房屋买卖合同》上的郭曼琳的签名是否为郭曼琳的亲笔签名，就应审查朱彦熹是否具有代理权，是否构成表见代理。在签订《房屋买卖合同》之前，上诉人发现房屋所有权证上有共有人郭曼琳的名字，首先上诉人提出需要郭曼琳在《房屋买卖合同》上签名，其次上诉人询问了朱彦熹与郭曼琳的关系。朱彦熹表示郭曼琳是其妻子，因郭曼琳工作原因不能到场签名，由朱彦熹带回家再交由郭曼琳签名。朱彦熹在签订《房屋买卖合同》过程中没有隐瞒出售房屋有共有权人的事实，介绍房屋买卖的人既是朱彦熹的亲属，也是梁芳的朋友，其没有告知朱彦熹离婚的事实。上诉人认为在朱彦熹与共有人郭曼琳夫妻存续期间，朱彦熹与郭曼琳出售房屋是经过夫妻双方协商一致的结果。上诉人没有理由怀疑朱彦熹有虚构事实欺骗的行为，即使郭曼琳的签名系朱彦熹代签，上诉人也有理由相信朱彦熹具有代理权，该《房屋买卖合同》对上诉人及被上诉人具有约束力(效力)。一审法院认为上诉人没有尽到其应尽的注意义务，不具有善意，属于是认定错误。在签订合同过程中上诉人询问了朱彦熹与郭曼琳的关系。朱彦熹表示郭曼琳是其妻子，因郭曼琳工作原因不能到场签名，由朱彦熹带回家交由郭曼琳签名。朱彦熹在签订《房屋买卖合同》过程中没有隐瞒出售房屋有共有权人的事实，介绍房屋买卖的人既是朱彦熹亲属，也是梁芳的朋友，其没有告知朱彦熹离婚的事实。作为房屋买受人不存在怀疑朱彦熹与郭曼琳婚姻关系是否存在。一般情况下夫妻离婚对其名下房产应作分割，房屋所有权证显示房屋未分割。也不会怀疑朱彦熹在婚姻关系存续期间未经共有权人同意擅自出售房屋。法官不能要求一个普通公民象具有法律专业知识的人一样，具有较强的风险防范能力。上诉人只要达到一般人注意义务就行。上诉人购买房屋的价款符合市场行情，没有与朱彦熹串通而低于市场价购买房屋，应当认定上诉人购买房屋具有善意。郭曼琳的行为应视为对朱彦熹代签《房屋买卖合同》的追认，朱彦熹有权签订《房屋买卖合同》。经过当庭查明：朱彦熹、郭曼琳的离婚协议约定，两人无共同财产。两人结婚后购买的诉讼标的物，并居住其中。郭曼琳不可能不知道该房屋的存在，不属于朱彦熹隐藏共同财产的情形。两人离婚已经超过三年，郭曼琳从未主张过分配共有财产。在本案诉讼过程中法院已经依法向郭曼琳送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票，郭曼琳也在相关法律文书送达回证上签字，确认收到法律文书。郭曼琳经传票传唤未到庭，且没有向法院提交书面答辩状，没有向法院主张《房屋买卖合同》无效，也没有主张自己的其他权利。郭曼琳的行为应认定为对该《房屋买卖合同》的追认。朱彦熹主张，两人之间有口头协议，约定本案买卖的房屋归朱彦熹所有。从郭曼琳的行为及离婚协议来看，能证明两人离婚时达成房屋归朱彦熹所有的协议。朱彦熹有权签订房屋买卖合同。二、一审法院审理本案证据不足。一审法院认为“郭曼琳在《房屋买卖合同》上的签名系朱彦熹代签，郭曼琳没有对朱彦熹代签合同的行为进行追认。”郭曼琳在《房屋买卖合同》上的签名系朱彦熹代签这一事实只有被上诉人朱彦熹的陈述，没有其他证据予以证明。一审法院的认为证据不足。三、一审法院审理本案适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，该《房屋买卖合同》对诉讼双方具有约束力。综上，该《房屋买卖合同》对诉讼双方具有约束力，请依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。朱彦熹、郭曼琳均未到庭发表意见。梁芳向一审法院起诉请求：1、确认梁芳与朱彦熹、郭曼琳签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令朱彦熹、郭曼琳履行合同，交付出售房屋并予以协助办理不动产更名登记；3、案件受理费由朱彦熹、郭曼琳承担。一审法院查明的事实：朱彦熹与郭曼琳于2008年8月8日登记结婚，2010年12月4日，朱彦熹取得了位于洪江区新街办事处冻青坪（古城欧式黄金小区二期）11栋104室房屋的房屋所有权证，郭曼琳为共有人，登记的国有土地使用权人为朱彦熹。朱彦熹与郭曼琳于2016年3月在洪江区民政局协议离婚，协议记载“无其它财产分割”。2019年5月13日，朱彦熹、郭曼琳作为甲方与作为乙方的梁芳签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于洪江区新街办事处冻青坪（古城欧式黄金小区二期）11栋104室房屋（建筑面积137.67平方米）出售给乙方；房屋售价30万元分两期由乙方通过转账支付至朱彦熹的银行账户，第一期为2019年5月13日支付20万元，第二期为2019年5月24日前支付10万元；甲、乙双方于第二期房款支付之日到不动产登记部门办理不动产产权变更登记手续，所需费用由乙方承担；甲、乙双方严格按照协议履行，如一方违约，追究违约责任后，该合同继续履行；合同自甲、乙双方签订之日生效。梁芳与朱彦熹口头约定在办理产权登记的当天交付房屋。在2019年5月13日前，梁芳提出要求房屋共有人郭曼琳在合同上签名，朱彦熹称其与郭曼琳系夫妻关系，郭曼琳因工作原因无法抽出时间与梁芳见面签订合同，朱彦熹提出由其将合同带回家找郭曼琳签名再将合同交给梁芳。2019年5月13日，朱彦熹带着有“朱彦熹、郭曼琳”签名的合同交给梁芳，由梁芳签名。《房屋买卖合同》上郭曼琳的名字实际系朱彦熹代签，朱彦熹称因其本人有权处分涉诉房屋，故在出售时未征求郭曼琳的意见。梁芳按合同约定于2019年5月13日向朱彦熹转账支付购房款20万元，2019年5月24日转账支付10万元。梁芳起诉后，朱彦熹于2019年6月5日向梁芳交付了房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人达成合意是合同成立的必备条件，本案《房屋买卖合同》成立的一个必备条件是作为合同当事人的朱彦熹、郭曼琳、梁芳三人需达成买卖房屋的合意。朱彦熹与郭曼琳同作为涉案《房屋买卖合同》的甲方，只有在二人均完成出卖房屋的意思表示的情况下才视为甲方出卖房屋的意思表示完成。从涉案《房屋买卖合同》的签订情况来看，《房屋买卖合同》上郭曼琳的名字系朱彦熹在未获得郭曼琳授权的情况下代签，郭曼琳事后对朱彦熹代签合同的行为也未进行追认，梁芳作为主张涉案合同成立的一方也未提供证据证明郭曼琳有向梁芳出售房屋的意思表示，应承担举证不能的法律后果，在本案中，应视为郭曼琳无出卖涉案房屋的意思表示。因此，应认定涉案《房屋买卖合同》未成立。梁芳主张其在签订、履行合同的过程中为善意，该院认为，梁芳在得知郭曼琳为房屋共有人后，没有亲自向郭曼琳确认其是否同意出售房屋，而是在看到签有“郭曼琳”姓名的合同后就支付了购房款，梁芳在此过程中未尽到其应尽的注意义务，对于梁芳的该主张，该院不予认可。依法成立的合同，自成立时生效，本案合同未成立，未生效，对于梁芳要求确认涉案《房屋买卖合同》合法有效的诉讼主张，该院不予支持。涉案《房屋买卖合同》未成立，对当事人没有法律约束力，对于梁芳要求朱彦熹、郭曼琳协助办理不动产更名登记的诉讼请求，该院不予支持。判决：驳回梁芳的诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新的证据。原审法院查明的案件事实与本院查明的基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉的房屋系朱彦熹、郭曼琳在婚姻存续期间所购置的财产，在该房屋进行产权登记时也是将朱彦熹、郭曼琳均列为共有权人，所以案涉房屋应属于两人夫妻共同财产的范畴。虽然朱彦熹、郭曼琳在2016年离婚时未对案涉房屋进行分割或者分配，但离婚的事实并不能改变该房屋属于两人共同共有的性质。因此，在朱彦熹出卖案涉房屋时必须经过郭曼琳的同意，也即只有在朱彦熹、郭曼琳两人达成出卖房屋的合意时才能出卖案涉的房屋。现朱彦熹未经郭曼琳的同意就以代郭曼琳签名的方式与梁芳签订了案涉的《房屋买卖合同》，导致案涉的《房屋买卖合同》因缺少郭曼琳的意思表示而无效。在签订案涉《房屋买卖合同》时，梁芳明知郭曼琳系房屋的共有权人，而且梁芳也明确向朱彦熹提出应由郭曼琳本人在《房屋买卖合同》上签名，但因梁芳的疏忽而未对郭曼琳签名的真伪进行辨别，显然存在过失，故梁芳提出朱彦熹代郭曼琳签名的行为构成表见代理的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，梁芳提出原审法院认定朱彦熹代郭曼琳签名的事实证据不足的理由也不能成立，本院不予支持。因为原审法院根据诉讼双方所举的证据以及在庭审中的陈述认定郭曼琳的签名系朱彦熹所代签的事实符合证据规则，并无不当。综上所述，梁芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人梁芳负担。本判决为终审判决。审判长  朱湘辉审判员  胡海雄审判员  夏英姿二〇一九年十二月二日法官助理田利文书记员龙虹冰