黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10318号上诉人（原审原告）：哈尔滨北国水城农业经济运营有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇哈黑公路8公里李家道口536室。法定代表人：翟敩昉，职务：总经理。委托诉讼代理人：李郁，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明浩，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：官黎明，男，1966年1月27日出生，汉族，黑龙江省高级人民检察院公务员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：哈尔滨市金朋机动车驾驶员培训有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇胜利村（原团结村）哈尔滨市新桥钢厂办公楼。法定代表人：田红霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：张莹莹，黑龙江长城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黑龙江旅游商务学校，住所地：哈尔滨市道外区先锋路22号。法定代表人：李群，职务：校长（未到庭）上诉人哈尔滨北国水城农业经济运营有限公司（以下简称北国水城公司）因与被上诉人黑龙江旅游商务学校（以下简称旅游商务学校）、哈尔滨市金朋机动车驾驶员培训有限公司（以下简称金朋驾校）、官黎明房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，通过调查询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨北国水城农业经济运营有限公司上诉请求：请求法院撤销一审判决，并改判：1、解除北国水城公司与官黎明签订的房屋租赁协议；2、官黎明及金朋驾校、旅游商务学校将所租的房屋及场地交还给北国水城公司；3、官黎明按照房屋租赁协议约定的月租金11,250.00元的标准支付自2014年4月25日起至实际返还租赁物之日至的占有使用费，该使用费截至2018年5月25日为551,250.00元。事实和理由：北国水城公司因无法确认官黎明与金朋驾校之间合作或承租关系，不能认为北国水城公司知道或应当知道官黎明转租的事实，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，从庭审及判决中可以证明北国水城公司已经提出异议，但因官黎明称其与金朋驾校是合作关系，在无法确认官黎明与金朋驾校之间的关系时，只能等待官黎明提供合作协议至2017年11月函告时，官黎明也没有提供其存在恶意拖延的事实，在庭审结束时，北国水城公司才确认官黎明与金朋驾校是租赁关系，因此北国水城公司并未超过法律规定的异议期间。如果北国水城公司直接拟定管理金朋驾校是租赁关系，直接解除协议，而官黎明与金朋驾校却是合作关系，那么北国水城公司必要承担违约责任，会造成国有资产的流失。二，北国水城公司已经提出异议，因不能无限期地等待官黎明提供合作协议以确认其与金朋驾校之间的关系。北国水城公司以官黎明擅自转租为理由，要求与官黎明解除合同，返还场地，其提供合作协议或承认违约转租事实，但官黎明不同意，并要求支付巨额建设费用，双方一直解除合同进行协商，其中也包括变更租金等内容，但始终未达成一致意见，提出异议不能仅理解为解除协议，也包括变更协议条款。三、金朋驾校与旅游商务学校之间系名为合作，实为租赁的租赁关系，官黎明作为承租人应当是承担法律责任。第一，本案虽然金朋驾校提供了其与旅游商务学校之间签订的合作协议，但2人在庭审中均承认签订该合同的目的系为帮助孙家本案中作为旅游商务学校委托诉讼代理人身份出庭取得旅游商务学校的招收代理权，该合作协议并没有实际履行，因此金朋驾校与旅游商务学校之间并不是合作关系，官黎明主张2人之间系合作关系抗辩理由不成立。第二，金朋驾校称其将租赁房屋的二层以及四层房间借给旅游商务学校使用，并没有收取租金。然而金朋驾校与旅游商务学校之间系以经营是以经营获利为目的的商事主体。金朋驾校以法定代表人田红霞与和孙嘉琛系多年好友，租赁房屋2人闲置为主，不收取旅游商务学校任何费用，显然不符合常理，并且金朋驾校主张借用在法律关系上就是转租，该转租事实不应当以其是否收租金作为认定标准。此外，北国水城公司有理由怀疑2人之间恶意串通，隐瞒转租的事实。第三，参考合同法第224条，第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第3人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第3人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据合同相对性及举轻以明重的原则，出租人有权要求承租人的行为承担法律责任。换言之官黎明应当对金朋驾校转租的行为承担法律责任。第四，根据合同法第224条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。北国水城公司作为出租人，在发现官黎明、金朋驾校将转租物将租赁物转租给旅游商务学校后在六个月内提出了本案的诉讼，北国水城公司有权解除与官黎明之间签订的租赁合同。此外，金朋驾校未经批准擅自新建扩建价格，驾考教学基础设施，亦违反了北国水城公司与官黎明之间签订的租赁协议，案涉租赁物房屋及土地已被国家收储，而且租金显低于市场价格，北国水城公司继续履行租赁协议将会造成国有资产流失，损害国家利益。最高人民法院2014民一终字第277号民事判决认为对合同效力的审查属于人民法院裁判的权限范围。本案中，租赁物房屋及土地系被国家收储用地原土地使用证及房屋权证均已被注销。北国水城公司应松北区政府及集团公司要求，为保障国有资产的有效利用，负有管理案涉租赁物的职责。然而，北国水城公司在没有经过国有资产评估的情况下，与官黎明约定的年租金为13.5万元，而官黎明转租给金朋驾校的租金为40万元，租金相差三倍，参考合同法第52条第一款第一四项规定，有下列情形之一的合同无效，一方以欺诈胁迫的手段订立合同。损害国家利益的。二是损害社会公共利益的。本案中，北国水城公司与官黎明签订的租赁协议有损国家利益社会公共利益之嫌。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误，因此请求二审法院在查清本案全部事实后，撤销一审判决，依法进行改判。官黎明辩称，原审《民事判决书》认定事实正确，适用法律正确，北国水城公司的上诉理由依法不能成立，二审法院应依法驳回北国水城公司的全部上诉请求。一、北国水城公司提出的一、二上诉理由依法不能成立北国水城公司原审时的“起诉状”自认：“2014年11月，北国水城公司发现官黎明擅自将腾云工贸房屋及庭院转租给哈尔滨市金朋机动车驾驶员培训有限公司。官黎明对此表示租给金朋驾校每年40万元租金，合同期限五年，合同签订日期为2014年5月，但官黎明拒绝提供转租合同”。足以证明北国水城公司于2014年即知道官黎明将房屋转租给金朋驾校。关于北国水城公司提出的官黎明称其与金朋公司系合作关系，没有证据支持。根据2017年11月上诉人给官黎明发来的《通知函》证实：北国水城公司于2017年11月通知官黎明与其接洽合同解除及租赁物移交事宜，也不是通知官黎明解除合同。故，由于北国水城公司知道官黎明转租时间为2014年，向官黎明提出接洽合同解除时间为2017年11月，已远远超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月期限。北国水城公司知道官黎明转租未过六个月的理由不能成立。二、北国水城公司提出的三上诉理由依法不能成立金朋驾校与旅游商务学校之间签订的是《合作协议》，北国水城公司主张的名为合作实为租赁的法律关系，没有提供任何证据支持。三、北国水城公司提出的四上诉理由依法不能成立。北国水城公司主张租金显著低于市场价格，没有提供任何证据支持。何况，根据官黎明提供的有董事长签字的2011年11月3日“关于征收房屋及庭院对外出租的请示”证实：北国水城公司下属土地收储运营部对案涉房屋土地的市场租赁价格进行了调查，每年租赁价格13.5万元。且于2011年5月8日总经理办公会议公司决定对外出租，先于2011年11月5日租给了望奎双龙木业有限公司，该公司不租后转给了官黎明的。故，不存在北国水城公司主张的租金显著低于市场价格的事实。北国水城公司在诉状当中所说的引用了合同法第52条，第一款第一项第四项的规定，官黎明认为也依法不存在。首先在整个的租赁合同的签订履行过程当中不存在欺诈胁迫的任何事实，同时也不存在损害国家利益社会公共利益的任何事实，北国水城公司也没有提供任何证据证明其主张的这些事实是否存在，因此官黎明认为北国水城公司的上诉理由依法不能成立，请二审法院依法驳回上诉。金朋驾校辩称，不同意北国水城公司的上诉意见，同意官黎明的意见。北国水城公司向一审法院起诉请求：1、解除北国水城公司与官黎明签订的房屋租赁协议；2、官黎明及金朋驾校、旅游商务学校将所租的房屋及场地交还北国水城公司；3、官黎明按照房屋租赁协议约定的月租金11,250元的标准支付自2014年4月25日起至实际返还租赁物之日止的占用使用费，该使用费截至2018年5月25日为551,250元。一审法院认定事实：案涉土地及房屋原系哈尔滨腾云工贸有限公司所有，房屋所有权证号为哈房权证松字第××号，建筑面积2,498.06平方米；国有土地使用权证号为哈国用2009第09000063号，面积为14,160平方米。2011年8月16日，哈尔滨市松北区松北镇人民政府将案涉房屋及土地产权移交给哈尔滨水务投资集团有限公司。北国水城公司系哈尔滨水务投资集团有限公司独资成立的有限责任公司。2012年4月24日，北国水城公司作为甲方与官黎明作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定北国水城公司将位于哈尔滨市松北区胜利村、房屋产权证号00××83、建筑面积2,498.06平方米的房屋及约9000平方米场地出租给官黎明；租期20年自2011年11月8日至2031年11月7日；每月租金11,250元、年租金135,000元，租金分六期交付，前五期每期交纳三年租金405,000元，第六期为五年一次性交齐即675,000元；在合同期内该房屋及庭院如遇国家征收，除甲方原有的房屋及设施外，由乙方投资装修、增加的房屋其他附属设施及地上附着物补偿归乙方所有。2013年12月24日，官黎明的妻子刘丽娟与金朋驾驶公司法定代表人田红霞的丈夫刘传滨签订《房屋土地使用权租赁合同》，约定刘丽娟将位于哈尔滨市松北区胜利村建筑面积2,498.06平方米、产权证为00××83号的四层楼房和面积约9000平方米的土地使用权出租给刘传滨开设驾驶学校使用，该租赁采取整体包租的方式由刘传滨自行管理；租期六年自2014年3月1日至2020年2月28日；第一年、第二年租金为年租金40万元、剩余租金为年租金50万元；刘丽娟于2014年3月1日前将租赁房屋及土地交付刘传滨。合同签订后，金朋驾校对案涉房屋进行了装修、对案涉场地进行平整并铺设了地面。2014年一季度，北国水城公司发现官黎明未经过其同意将案涉房屋及场地转租给金朋驾校。2017年11月，北国水城公司向官黎明发出通知函，以官黎明擅自转租、超过规定租赁期限及租金标准未经评估审计且严重低于市场价为由，要求官黎明于收到该通知三日内与北国水城公司接洽合同解除及租赁物移交事宜。2018年1月17日，金朋驾校与旅游商务学校签订合作协议，约定金朋驾校与旅游商务学校形成合作关系，金朋驾校以其租赁的办公楼二层和四层及室外场地的使用权作为投资，为招生办公、学生宿舍和教师使用；旅游商务学校以日常运转教学等所需全部设施建设为投资并负责全面招生和学院的日常教学及管理；每招一个学生金朋驾校占利润分配30%，旅游商务学校占利润分配10%。另查明，2012年，哈尔滨市国土资源局松北分局地籍科根据哈尔滨市国土资源局《关于收回哈尔滨腾云工贸有限公司国有土地使用权的决定》、国有土地使用权收购合同，将证号为哈国用2009第09000063号面积为14,160平方米国有出让土地使用权办理了注销登记，同时注销该国有土地使用证及国有土地使用权。2013年6月10日，市国资委发布《关于进一步加强企业资产出租管理的补充规定》，规定市属国有及国有控股企业的企业实物资产出资前应制定出租方案，资产出租应委托资产评估机构进行评估、确定出租低价，并在哈尔滨产权交易中心公开进行，出租期限一般不得超过三年。一审法院认为，北国水城公司与官黎明签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。北国水城公司虽主张该合同违反《中华人民共和国企业国有资产法》、国务院《企业国有资产管理暂行条例》、市国资委《关于进一步加强企业资产出租管理的规定》以及补充规定中关于国有资产出租的法定流程及租期，且该租金价格低于市场价格侵害了国家利益而无效，但上述法律、行政法规及文件均为管理性规定而非合同法第五十二条第五项规定的强制性规定，且其对房屋及土地在出租时的租金价格低于市场价格侵害国家利益未能举证证实，故其认为合同无效的观点无法律依据和事实依据，一审法院不予采纳。北国水城公司现主张官黎明未经其同意将案涉房屋及土地转租给金朋驾校、对案涉房屋及土地进行了私建新建且系违建、将案涉房屋及土地转租给旅游商务学校，并以此为由要求解除合同。官黎明虽未经北国水城公司同意将案涉房屋及土地出租给金朋驾校，但北国水城公司于2014年一季度发现该情况后未在6个月内提出异议，而直至2017年11月方函告官黎明要求解除合同，超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月期限；金朋驾校虽对案涉房屋进行了装修、对案涉土地进行了平整及重新铺设，但北国水城公司未能举证证明该装修改变了房屋的主体和承重结构、未能举证证明进行了扩建，且根据双方房屋租赁协议第五条约定可知，北国水城公司赋予官黎明对案涉房屋及土地投资装修、增加房屋其他附属设施及地上附着物的权利，故该房屋装修及地面铺设已经北国水城公司同意，且北国水城公司未能举证证实上述装修及铺设系违建；金朋驾校与旅游商务学校签订的系合作经营合同而非房屋租赁合同；综上，对北国水城公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，对北国水城公司依据解除合同主张的返还租赁物及给付2014年4月25日至实际返还之日止占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。官黎明提交证据一份，为北国水城公司做出的关于已征收房屋及庭院对外出租的请示。是北国水城公司下属部门土地收储运营部打给公司董事长的。拟证明：2011年5月8日，北国水城公司总经理办公会议决定对案涉房屋和土地进行出租，同时为了保证国有资产的流失，委托土地收储运营部对案涉房屋土地出租的价格进行了市场调查，最终调查的结果是涉及到的房屋面积是2498.06平方米，庭院面积是9000平方米，市场调查价格一般在4元到5元每平方米每月，然后最终决定将案涉房屋的土地租赁价格，争取做到每年13.5万元。因此北国水城公司与官黎明签订的租赁合同的价格是属于市场价格。北国水城公司的质证意见为，对证据的真实性合法性无异议，对其关联性有异议。既然官黎明将此请示作为证据出示，那么该证据恰恰证明了北国水城公司将房屋出租，而该房屋的使用用途为仓储用房，那么也恰恰证明了官黎明违反了双方的约定将房屋作为经营场所即驾驶学校，违反了合同的签订目的，北国水城公司方有理由解除双方签订的租赁协议。这个是官黎明出示的证据，是北国水城公司内部的一个管理流程，但是不能证明北国水城公司依据了国有资产管理的规定，对租金进行了评估，所以这份证据不能证明官黎明要证明的问题。官黎明提交的证据与本案不具有关联性，本院不予以采信。本院对一审法院所查明的事实与予以确认。本院认为，北国水城公司与官黎明签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。北国水城公司于2014年一季度发现官黎明将案涉房屋及土地出租给金朋驾校，直至2017年11月方函告官黎明要求解除合同，已超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月期限，北国水城公司虽然主张一直在提出异议，却没有提供证据证明。金朋驾校与旅游商务学校签订的系合作经营合同而非房屋租赁合同，故，本院对北国水城公司要求解除合同的请求不予支持。综上所述，哈尔滨北国水城农业经济运营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9313.0元，由哈尔滨北国水城农业经济运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月二十六日书记员  于文娟