湖北省汉江中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂96民终1065号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张中原，男，1961年3月10日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：詹群娥，湖北法辉律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：冯伟文，男，1966年12月3日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：余泽雄，湖北今天（东湖新技术开发区）律师事务所律师。 原审第三人：仙桃市长埫口镇长高村村民委员会，住所地：仙桃市长埫口镇长高村。 负责人：田志刚，该村民委员会主任。 上诉人张中原因与被上诉人冯伟文及原审第三人仙桃市长埫口镇长高村村民委员会（以下简称长高村委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，因二审未出现新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张中原上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第四项；2.判令冯伟文支付张中原从2018年10月1日起至2019年2月28日止的厂房租金5000元、村级土地出让租金2500元及按同期银行贷款利率计算的逾期利息。事实和理由：1.一审法院认定张中原在砖木（仓库）项目中应补偿的砖木面积为740.9平方米错误。其一，涉案《厂房租赁协议》第六条约定，合同期内，该土地如遇国家及地方政府征收征用，双方必须依照《国家、湖北省农村土地征收补偿安置办法》及长埫口镇人民政府土地征收补偿、安置相关条款认真执行，根据当时征地补偿标准补偿；土地补偿款、安置费归张中原享有，张中原现有厂房面积和设施（按合同签订时的厂房面积平面图为准）所得的补偿款归张中原所有，剩余厂房面积补偿款由冯伟文所得，征地时间以政府文件为准。该条约定是以拆迁时属张中原所有的现有厂房面积和设施为补偿标准，而不是以张中原计算失误的厂房面积平面图上标注的822平方米为补偿标准。冯伟文在拆迁前没有改建或扩建厂房和设施，《征迁（清除）补偿资金清算表》（以下简称清算表）中所列项目除简易铁棚外均属张中原兴建。由于张中原签订合同时向冯伟文提供的平面图面积计算有误，被冯伟文钻空利用，进而侵害张中原的合法权益。其二，涉案平面图上标注的面积系张中原单方测量，且张中原在测量厂房面积时是从内墙为准，而长高村委会是从外墙测量的，一审法院认定平面图上标注的面积系双方当事人核算的面积，显失公平。其三，涉案清算表明确载明，楼房186.76平方米，砖木867.44平方米，化粪类厕所15平方米。但一审法院径行篡改清算表上的补偿项目和面积，将砖混结构的两间房间、办公室、抽水房、水塔等从砖木面积中予以扣除，明显不当。其四，一审中，张中原向法院陈述并提交了“原告冯伟文与被告张中原签订合同当日附平面图注明面积822平方米，为误算面积，现重新计算后面积为如下几项”的书面材料及厂房图片，以证实经张中原重新计算，楼房面积和砖木面积应为1054.57平方米，但一审法院未予采信。2.一审法院未支持张中原的反诉请求，无事实与法律依据。至2019年3月15日，张中原从未接到长高村委会的通知，且冯伟文一直在厂房内经营和居住，直到2019年3月15日才搬离厂房。因双方约定每年10月1日之前一次性交清一年的房租，且冯伟文还应承担长高村委会每年收缴的出让金，故冯伟文应支付拖欠租金7500元。 冯伟文辩称，1.一审中，各方当事人包括证人，均认可冯伟文增设了仓库和简易铁棚，张中原于上诉状中予以否认，违反了诚信和禁止反言原则。2.冯伟文增设的面积大于一审法院认定的126.54平方米。3.根据长高村委会在一审的陈述，涉案厂房于2018年5月因被征收而禁止使用，冯伟文据此不能实现合同目的，张中原应对冯伟文进行补偿，张中原要求冯伟文支付租金无事实依据。4.按照一审查明的事实，张中原于2018年10月就没有交纳出让金，故其无权要求冯伟文支付相应款项。 长高村委会未陈述意见。 冯伟文向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人于2015年10月1日签订的《厂房租赁协议》；2.张中原向冯伟文支付拆迁补偿款81571.5元（81571.5元的组成为247.2平方米*300元每平方米＋148.23平方米*50元每平方米）及逾期付款利息（以拆迁补偿款81571.5元为基数，从2019年3月16日起至付清之日止，按同期同类银行贷款利率计算）；3.张中原赔偿冯伟文各项损失共计10000元 张中原向一审法院反诉请求：冯伟文向张中原支付租金5000元和土地出让租金2500元，两项合计7500元及逾期利息（租金计算从2018年10月1日至2019年2月28日止，逾期利息按同期银行贷款利率从2018年10月1日起计算至支付之日止）。 一审法院认定事实：2015年10月1日，张中原与冯伟文签订了一份《厂房租赁协议》。该协议约定，张中原将位于长埫口镇长青路以北共计2.5亩土地、厂房出租给冯伟文使用；厂房每年租金为1.2万元；合同期内，如遇国家及地方政府征收征用，双方必须依照《中华人民共和国湖北省农村土地征收补偿安置办法》及长埫口镇人民政府土地征收补偿办法中安置相关条款执行，根据补偿标准，土地补偿款、安置费归张中原所有，张中原现有厂房面积和设施（按合同签订时的厂房面积及平面图为准）所得的补偿款归张中原所有，剩余厂房面积补偿款由冯伟文所得，征地时间以政府文件为主；如单方违约，违约方承担全部因违约造成的一切损失及相关责任。同时，张中原与冯伟文对涉案土地上建筑物面积进行丈量核算为822平方米，并在平面图上予以标示。 2019年3月15日，因涉案租赁厂房被长高村委会征收征用，张中原与长高村委会签订了《房屋拆迁协议》一份，补偿总金额为400274元。400274元的补偿明细为：1.砖混（楼房），面积186.76平方米，补偿标准450元，总价格84042元；2.砖木，面积867.44平方米，补偿标准300元，总价格260232元；3.地坪，面积27.6平方米，补偿标准80元，总价格2208元；4.化粪类厕所，面积15平方米，补偿标准100元，总价格1500元；5.围墙，面积744平方米，补偿标准50元，总价格37200元；6.简易铁棚，面积148.23平方米，补偿标准50元，总价格7411元；7.消防池，面积50平方米，补偿标准80元，总价格4000元；8.铺砖路，面积111.03平方米，补偿标准30元，总价格3331元；9.树苗，25株，总价格250元；10.大树，5株，总价格100元。400274元的补偿款长高村委会于2019年3月19日给付了张中原。 一审法院认为，冯伟文与张中原签订的《厂房租赁协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律，合法有效。双方应依合同约定全面履行义务。针对该案本诉及反诉，该院分别评判如下： 一、针对本诉部分： 2019年3月15日，因租赁厂房及土地被长高村委会征收，张中原与长高村委会签订了《房屋拆迁协议》一份，对补偿明细上地坪、化粪类厕所、消防池、铺砖路、树苗、大树的补偿费用由张中原所有；简易铁棚补偿费用7411元归冯伟文所有无争议。但对补偿明细中砖混及砖木补偿面积及补偿所得有争议。 （一）补偿明细中砖混（楼房）186.76平方米的确定，是张中原与长高村委会就涉案厂房被征收征用时各种综合补偿协商的结果，但包括了已拆除的抽水房及水塔（11.2平方米）的补偿及租赁时原图所标示的砖混结构的补偿（两房间和办公室面积合计64.8平方米）。且冯伟文在租赁过程中，对租赁时原图所标示的砖混结构的两房间和办公室未进行改建及扩建。故冯伟文不应享有砖混（楼房）186.76平方米的补偿； （二）补偿明细中砖木（折迁时核算仓库）面积为867.44平方米。租赁前双方核算建筑面积为822平方米，其中包括砖混结构的两间房间和办公室（面积为64.8平方米）及已拆除的抽水房及水塔（面积为11.2平方米）和厕所（面积为5.1平方米）。由于砖混结构的两间房间和办公室（面积为64.8平方米）及已拆除的抽水房及水塔（面积为11.2平方米）已在补偿明细中砖混部分予以补偿，且厕所已在化粪类厕所中予以补偿，故计算张中原补偿砖木面积时应予以扣除。故根据合同签订时的厂房面积及平面图计算张中原在砖木（仓库）项目中补偿时应得砖木面积应为740.9平方米｛822减去81.1（64.8+11.2+5.1）｝。根据双方合同约定，张中原现有厂房面积和设施（按合同签订时的厂房面积及平面图为准）所得的补偿款归张中原所有，剩余厂房面积补偿款由冯伟文所得。故冯伟文应得补偿面积126.54平方米（867.44平方米一740.9平方米）。根据砖木补偿标准为300元，故冯伟文应得砖木补偿金额为37962（126.54*300）元。 二、反诉部分: 冯伟文依照合同约定交纳租金至2018年10月1日，于2018年5月左右，涉案厂房遇国家及地方政府征收征用，通知停止使用并要求搬迁，冯伟文于通知后就没有经营，合同目的已无法实现。故张中原要求冯伟文支付2018年10月1日至2019年2月28日的租金无事实与法律依据，该院不予支持。 综上所述，张中原应返还冯伟文补偿款45373元（砖木补偿金额为37962元加上简易铁棚补偿金额7411元）；张中原未如约支付冯伟文的补偿款，应承担相应违约责任。长高村委会于2019年3月19日将补偿款支付给张中原，故冯伟文要求张中原承担违约利息应从2019年3月20日起计算。因涉案厂房遇国家及地方政府征收征用，长高村委会于2018年5月份通知冯伟文涉案厂房征收征用停止生产，合同目的已无法实现，冯伟文要求解除双方签订合同的诉讼请求应予以支持；张中原要求冯伟文支付2018年10月1日至2019年2月28日的租金无事实与法律依据，该院不予支持。冯伟文主张要求张中原支付其损失10000元的请求没有相应证据予以证实，该院不予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除冯伟文与张中原签订的《厂房租赁协议》；二、张中原支付冯伟文补偿款45373元及利息（以45373元为基数，从2019年3月20日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）；三、驳回冯伟文的其它诉讼请求；四、驳回张中原的反诉请求。上列款项于该判决生效后十日内履行。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2873元，减半收取1436.5元，由冯伟文负担502.5元，张中原负担934元；反诉受理费50元，减半收取25元，由张中原负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.张中原制作的涉案平面图能否作为认定本案事实的依据；2.张中原请求冯伟文支付2018年10月1日后的租金，有无事实与法律依据。针对上述争议焦点，具体分析评判如下： 一、关于张中原制作的涉案平面图能否作为认定本案事实的依据问题。涉案平面图虽系张中原制作，但根据其与冯伟文签订的涉案《厂房租赁协议》之约定，即“张中原现有厂房面积和设施（按合同签订时的厂房面积及平面图为准）所得的补偿款归张中原所有，剩余厂房面积补偿款由冯伟文所得”，该平面图应属《厂房租赁协议》的一部分，在冯伟文亦认可平面图真实性的情况下，张中原以该平面图系其单方制作，且面积计算有误为由，要求重新核算《厂房租赁协议》签订时的厂房面积，应不予支持。该平面图应认定为双方当事人的真实意思表示，合法、有效，一审法院依据平面图所载内容及面积，认定张中原在砖木（仓库）项目中应补偿的砖木面积为740.9平方米（该面积具体为：双方核算的平面图面积822平方米，扣除砖混结构已补偿的抽水房及水塔面积11.2平方米、两房间和办公室面积合计64.8平方米、厕所面积5.1平方米），并无不当。 二、关于张中原请求冯伟文支付2018年10月1日后的租金，有无事实与法律依据的问题。长高村委会一审时称，涉案厂房遇国家及地方政府征收征用，该村委会于2018年5月左右通知张中原、冯伟文停止使用厂房并要求搬迁，冯伟文于该通知下达后就未经营，一审法院据此认定冯伟文签订《厂房租赁协议》的目的已无法实现，亦无不当。张中原在未举证证明冯伟文于2018年10月以后仍在正常经营的情况下，要求冯伟文支付相应租金及土地出让租金，无事实与法律依据。 综上，张中原的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2637元，由张中原负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 丁 盼 审判员 刘汝梁 二〇一九年十二月八日 书记员 胡 灵