湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再234号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：长沙市金冠日用品贸易有限公司，住所地长沙市开福区庆和里84号栋101-103房。法定代表人：康菊林，公司经理。委托诉讼代理人：周明奇，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务站法律工作者。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：易友良，男，1966年10月19日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：吴克宇，湖南崇民律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：崔伟，女，1978年7月17日出生，汉族，住长沙县。委托诉讼代理人：吴克宇，湖南崇民律师事务所律师。原审被告（一审被告、反诉第三人、二审被上诉人）：马建辉，女，1955年1月1日出生，回族，住长沙市芙蓉区。再审申请人长沙市金冠日用品贸易有限公司（以下简称金冠公司）因与被申请人易友良、崔伟及原审被告马建辉合同纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终9719号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年6月26日作出（2019）湘民申1996号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。再审申请人金冠公司申请再审称：一、原二审判决适用法律错误；二审判决认为对于无房屋产权证约1800平方米和无国有土地使用证约1900平方米的部分，因产权和土地性质不明，有违法违规及损害他人利益可能，故对该部分转让的合法性不予认可。申请人认为，该部分房屋系被申请人长期占用，说明其已支付了房屋和土地的费用，只是欠缺相关手续未办理产权登记，完全可以补办相关手续。房产土地的权证问题系行政法调整范围，本案双方的合同关系是民法调整范围，二审以行政法律关系来处理认定民事法律关系所涉事实的合法性，系适用法律错误。二、原二审判决认定事实错误；1、根据双方合同约定，申请人是以1550万元的总包干价转让被申请人的包括无房产证、土地证部分的所有房屋。二审判决在判决无权证部分不合法、无法履行的情况下，判决有权证部分继续履行，而价格仍按照1550万元履行，认定事实错误。应当扣减无证部分的价格。根据申请人向长沙县国土局、房地局等部门了解情况，涉案有证部分的价格最多应为1100余万元。因此，在无法确认无证部分的价格的情况下，按照公平原则，也应在评估的基础上确认有证部分的价格，余款则应按照无证部分扣减。2、二审法院认为在合同履行过程中，易友良、崔伟未提供证据证明其缴纳了应缴纳的全部税收。金冠公司未缴纳契税，且双方当事人配合不力，导致过户手续无法办理完成，故易友良、崔伟、金冠公司均存在违约行为，均应承担相应的违约责任。双方各自要求对方支付违约金的诉求均不予支持，系认定事实错误。被申请人存在严重的违约行为，申请人不存在违约。申请人向房地产局和国土局提交了完善的资料，被申请人未提交。易友良没有缴纳清算报告中的税金之前，申请人不能进入缴纳契税的程序；三、二审判决被申请人签订的房屋转让合同和补充协议继续履行，履行范围仅限于有房屋产权证及土地权证的部分，该判决会导致继续履行存在障碍。请求:一、撤销（2017）湘01民终9719号民事判决第二项；二、改判支持申请人原审反诉请求；三、改判被申请人承担一、二审的本诉、反诉全部诉讼费用。被申请人答辩称：二审判决平衡了双方损失，请求法院维持原二审判决。易友良、崔伟向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议书》；2、由金冠公司承担违约金4650000元；3、由马建辉对金冠公司的上述违约金承担连带责任；4、由金冠公司、马建辉承担本案的诉讼费。金冠公司向一审法院提起反诉请求：1、继续履行双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议书》；2、确认《补充协议书》中有关对外体现成交价为600万元及差额部分现金转账支付且不开收据的约定无效；3、判令双方按实际成交价格1550万元缴纳税费，完成产权过户登记；4、易友良、崔伟向金冠公司支付违约金4650000元；5、易友良、崔伟承担本案的诉讼费。一审法院查明：一、双方当事人无争议的事实。1、2016年11月27日，易友良、崔伟（甲方）与金冠公司（乙方）签订《房屋转让合同》，合同约定易友良将其名下位于长沙县榔梨街道办事处房屋和土地其中房屋产权证面积共计4282.61平方米，无产权登记的房屋面积约1800平方米、国有工业用地国土证面积5713平方米，无证而由甲方使用的土地约1900平方米。权证情况为：长房权证榔字第××号，2009年11月发证，1964.93平方米、长房权证榔梨字第××号，2005年9月发证，1291.2平方米、长房权证榔梨字第××，2005年1月发证，398.21平方米、长房权证榔梨字第××号，2002年发证，529.18平方米、长房权证榔梨字第××号，20.1平方米、长房权证榔梨字第××号，39.39平方米、长房权证榔字第××号，39.6平方米，2001年建成，2009年发证、长国用（土）字第96-31号，1996年5月5日发证，面积5713平方米。用地性质为工业用地。易友良、崔伟将上述厂房房地产整体出让给金冠公司，其中对应00024731号权证的房屋登记的设计用途为“集体宿舍”，面积为398.21平方米，对应为00003628号权证的房屋登记的设计用途为“住宅”，发证时间为2002年2月。合同约定：1、转让范围为：包括但不限于所有物业及未取得权证的房屋和土地以及设备、设施、装修等，总转让包干价为人民币600万元整，由甲方负责将自己上述土地权证及房产权证过户到乙方名下，在转让过程中，由乙方承担契税，并由乙方凭税单自行缴纳。契税之外的其他一切税费由甲方承担，与乙方无关。标的物过户完成之前产生的，与转让标的物有关的所有欠缴费用和债务均由甲方承担。2、甲方应在2016年12月10日前将500万元存入榔梨农商银行用以解除标的房地产的抵押贷款，乙方应将400万元购房首付款转入长沙县二手房交易监控中心进行资金托管。乙方还应将150万元转入榔梨农商银行用于甲方办理解除标的房地产的抵押贷款手续，解除抵押后收回的产权证“交由乙方保管”，乙方另外向甲方支付50万元用于甲方支付应由甲方交纳的相关税费。3、产权过户完成后三个工作日内，乙方应无条件协助甲方将受监控的400万元转入甲方指定的银行账户。甲方在收到400万元监控资金的同时将转让标的物全部移交乙方，该时间点为移交时间点。4、甲方在合同生效后12个工作日内将齐全完善的房地产资料手续提交到产权登记机关办理相关过户报审程序，此后尽力在16个工作日内将不动产权证办理到乙方名下。5、《房屋转让合同》第五条约定：本合同经双方签字、盖章并将400万元监控资金转到监控账户后即产生法律效力。由于甲方的原因导致本合同的买卖交易未取得成功（包括但不限于甲方自身原因、交易手续提供不完善等）属甲方根本性违约行为。由于乙方的原因导致本合同的买卖交易未取得成功（包括但不限于乙方自身原因、资金不能及时到位等）属乙方根本性违约行为。任何一方违约，违约方均应承担上述全部房地产转让总价款的4倍，作为违约金由违约方赔偿给守约方。”合同由易友良、崔伟在甲方处签名，金冠公司在乙方处盖章并由马建辉签名。2、2016年11月27日，双方签订《补充协议书》，约定《房屋转让合同》最终成交价为1550万元，“此合同内容与原商定的真实意思合同只有（价格不同）变化，其余内容真实意愿没变”，按1550万元结算由甲方补偿乙方垫付款200万元的资金占用费6万元，因此除监控资金400万元、垫付200万元、补偿6万元外，另外944万元与监控资金同时由乙方支付给甲方，“此合同外944万元余款只能现金转账支付甲方不开出任何收据”。违约责任在《补充协议书》中约定为：如全部手续办理完结后应付此款时乙方不支付，应承担合同总额（1550万元）的30%作违约金给甲方。如甲方违约应承担合同总额（1550万元）的30%作违约金给乙方。3、易友良向社会高息筹集短期借款500万元，用于解除标的房地产业已存在的650万元抵押贷款手续，2016年12月7日，金冠公司依约向易友良支付150万元用于解除抵押手续，2016年12月16日，金冠公司依约支付易友良50万元用于由易友良、崔伟缴纳应由其承担的税费。合同约定的监控资金400万元最终没有按约定打入监控账户。双方认可了这一事实。4、在解除抵押贷款，获得房地产权证后，易友良抓紧在办理过户手续。易友良与金冠公司于2016年12月15日前后在产权登记部门办理了免资金监控的对应各房屋产权证的《长沙县二手房买卖合同》网签。网签的总转让交易价格为4128779元。办理过户手续至纳税申报环节时，其中面积为529.18平方米，原证登记为“住宅”的房产被确定可直接确定税额，易友良于2016年12月20日按确定税额缴纳了相关税款12428.57元，并代金冠公司垫付了应由金冠公司缴纳的契税50335.72元。其他房地产权证对应的房地产被告知必须进行土地增值税清算和存量房课税评估，易友良于12月21日办好了对应6栋房屋的《长沙地区存量房课税估价报告确认书》，12月28日办好了《关于自然人易友良房产转让的土地增值税清算报告》，清算报告确认交易价格按评估的5501896元计算，转让房产收入确定为5239900.95元，转让环节税金为：增值税261995.05元，城建和附加税费为20959.06元，印花税2750.9元，土地增值额确定为80590.45元，土地增值税为24177.14元。5、由于易友良已经缴税的那套房屋（00003628号权证）出具的发票标明的是“商品住房”，马建辉要求将原证登记为“住宅”和“集体宿舍”的房产在过户后的不动产权证上不改变性质，仍登记为原来的性质，登记机关明确告知马建辉所有房产在过户后只能登记为工业配套设施用房，工业用地上不可能有性质为“商品住房”的房屋，马建辉为此在不动产权证登记窗口和纳税窗口反复交涉、咨询并争执，马建辉与易友良之间就此问题也发生激烈争执，易友良指责马建辉在清算报告出来后没有及时会同自己一起到纳税窗口完成缴税工作，造成交易不能顺利向完成过户手续推进；马建辉指责易友良交易标的的性质存在虚假，税务清算中“商品住房”部份没有纳入清算，清算不完全，金冠公司要求易友良给出能接受的说法，其含义是要求易友良降低实际成交价格。金冠公司并否认自己不去缴税的事实，认为由金冠公司缴纳的契税金冠公司可以在易友良缴纳了自己的税款后单独完成缴纳，而易友良并没有缴纳自己应该缴纳的税款。由于争执激烈，双方签订阴阳合同规避税收的问题也暴露出来，“商品住房”的房屋计税处理错误的问题同样暴露出来，过户交易推进在税务申报和缴纳窗口卡住了。所有计税方案应重新按实际情况清算。税务机关在掌握相关情况后已中止该案税务申报核定工作。6、易友良于2016年4月曾将本案标的资产协议转让给某企业，某企业支付了50万元定金，后因该某企业不能按合同支付应付款项，双方终止了转让协议。易友良因投资失误陷入资金链断裂困境，急于处置本案标的资产筹措相当数额的可支配资金的事实在与马建辉商谈本交易合同时马建辉已明确知晓。该标的资产当前有650万元的抵押贷款的事实马建辉也知晓。7、在双方争执没有达成一致的情况下，金冠公司为自保，于2017年1月9日向本院申请诉前财产保全，查封了本案争议标的资产，易友良相应于2017年1月13日向该院提出诉讼。金冠公司在应诉中提出反诉。一审法院认为：易友良、崔伟与金冠公司、马建辉之间于2016年11月27日签订的《房屋转让合同》、《补充协议书》及《网签合同》是一个完整的房地产买卖合同体系，《补充协议书》仅是确保交易实际价格的确定无误。《网签合同》是办理过户手续所需，该合同体系体现了当事人不同目的的真实意思表示。《房屋转让合同》确定了合同生效的条件是双方签字盖章并将400万元转入监控账户后即产生法律效力。但监控资金至今并没有到账，而且双方在网签时已确定为“免监控模式”，事实上变更了该约定，在实际履行该合同过程中，易友良、崔伟与金冠公司、马建辉均表现出了相当的诚意，均在尽力促成交易按预期完成。易友良在办理报税过程中因一套“住宅”被行政机关确定按“商品住宅”办理，引起马建辉关注并主张相应地应该在过户后的权证中登记为“商品住宅”。金冠公司对此的关切系维护自身利益、杜绝此后隐患的行为，符合情理，因为该房产若是工业用地上的房产，应与其他房产一样办理报税手续，若是商业房产，应该过户为“商品住宅”的性质。在该问题没有妥善解决之前，金冠公司即使拒绝配合办理缴税手续也在情理之中。不能视为违约。客观事实是，税费清算出来后，易友良、崔伟与金冠公司、马建辉双方均没有缴纳各自相应应承担六处房产的税费。但本案的关键问题是：易友良出卖标的资产的根本目的是筹措相当数额的资金用于缓解资金现金流严重困难的局面。易友良与金冠公司在签订合同时对此已完全知晓，并充分理解。合同中金冠公司代易友良垫付200万元包括垫付50万元用于应由易友良承担税费的事实即可证明。在标的资产本身有抵押货款650万元的情况下，处置资产要筹集到足以摆脱困境的巨额现金必须通过逃避巨额税款来实现，双方对此也心照不宣。也就是说，在依法纳税的前提下，该房地产转让交易根本不可能达成合意，在上述共识基础上，易友良与金冠公司签订本案的《房屋转让合同》，将成交价约定为大幅低于实际成交价格的600万元，并约定违约赔偿责任为合同总标的的4倍。双方明确约定巨额赔偿责任的行为充分说明双方均殷切期待买卖关系能在逃税的操作模式下顺利实现，充分履行。但双方将合同顺利履行的基础建立在双方恶意串通，损害国家利益偷逃巨额税费的操作模式上，在实际办理过户手续时，网签的备案合同体现的成交总价更低。在办理报税时，易友良应该知道工业用地上不可能存在性质为“商品住房”的房产，却在管理机关出现差错时将错就错对该套房产以“商品住房”完税，造成房产性质变更的“事实”，引发与金冠公司之间的激烈争议。进而直接导致过户手续无法按双方预期的目标完成。本案易友良、崔伟与金冠公司、马建辉以损害国家重大利益，偷漏大额税收的运作模式来实现其交易行为，双方应该明知其冒了巨大的交易不能顺利完成的风险和被追究的政策风险，合同目的不能实现是情理之中的事，倘若交易成功双方还将面临法律追究的风险。由于按双方期待的方式履行合同明显违法，按实际成交价履行合同又违反实现合同目的的真实意思，不能实现易友良处置资产筹措到巨款的合同目的。易友良、崔伟与金冠公司、马建辉之间签订的《房屋转让合同》及其配套系列合同应作为一个整体确认为无效。该合同自订立时起就没有法律约束力。易友良、崔伟与金冠公司、马建辉共同实施了恶意串通，损害国家利益的行为，应该共同对合同无效承担法律责任。在该合同履行过程中，双方接受对方的履行内容应该返还，双方在履行合同过程中都没有违约，中止违法行为不是违约，双方都不能追究对方的违约责任。但双方均存在共同违法的问题。双方涉嫌违法的问题应由税务行政机关处理，不属本案追究范围。易友良、崔伟接受金冠公司支付的资金共计200万元应由易友良、崔伟返还给金冠公司。双方在交易过程中的损失应该各自由自己承担。易友良、崔伟的诉讼请求应该驳回。金冠公司的反诉请求也应该驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条的规定，判决：一、确认易友良、崔伟与长沙市金冠日用品贸易有限公司签订的《房屋转让合同》及其配套协议无效；二、驳回易友良、崔伟的诉讼请求；三、驳回长沙市金冠日用品贸易有限公司的反诉请求；四、由易友良、崔伟在本判决生效后十日内向长沙市金冠日用品贸易有限公司返还垫付资金200万元。本诉受理费44000元，保全费5000元，共计49000元，由易友良、崔伟承担。反诉受理费44000元，保全费5000元，共计49000元，由长沙市金冠日用品贸易有限公司负担。易友良、崔伟不服一审判决，向本院上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第一项、第二项，依法改判为：1、解除双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议书》；2、由金冠公司承担违约金465万元；3、由马建辉对上述违约金承担连带责任；二、本案一、二审的全部诉讼费用由金冠公司、马建辉承担。金冠公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一、三、四项；二、改判支持金冠公司原审反诉请求；三、判令易友良、崔伟承担一、二审全部诉讼费用。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院二审认为，易友良、崔伟（甲方）与金冠公司（乙方）签订《房屋转让合同》和《补充协议书》，该《房屋转让合同》约定所转让房屋和土地产权基本情况是：房屋产权证面积共计4282.61平方米，无产权登记的房屋面积约1800平方米、国有工业用地国土证面积5713平方米，无证而由甲方使用的土地约1900平方米。转让范围为：包括但不限于所有物业及未取得权证的房屋和土地以及设备、设施、装修等，总转让包干价为人民币600万元整，由甲方负责将自己上述土地权证及房产权证过户到乙方名下，在转让过程中，由乙方承担契税，并由乙方凭税单自行缴纳。《补充协议书》约定《房屋转让合同》最终成交价为1550万元，“此合同内容与原商定的真实意思合同只有（价格不同）变化，其余内容真实意愿没变”。从合同的内容来看，双方约定转让范围中有房屋产权证和国有工业土地使用权证的部分，符合法律法规的规定，合法有效；对于无房屋产权证约1800平方米和无国有土地使用权证约1900平方米的部分，因产权和土地性质不明，有违法律法规之规定及有损害他人利益之可能，本院对该部分转让的合法性不予认可。一审判决以易友良、崔伟与金冠公司偷逃税收、损害国家利益为由，确认该合同整体无效，无法律依据，本院依法予以纠正。易友良、崔伟与金冠公司在转让过程中应当依法缴纳各种税收，若存在逃税行为，税务机关可以依法追缴或进行相关处罚，但并不导致合同无效。在合同履行过程中，易友良、崔伟未提供证据证明其缴纳了应缴的全部税收，金冠公司未缴纳契税，且双方当事人配合不力，导致过户手续无法办理完成，故易友良、崔伟与金冠公司均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，双方各自要求对方支付违约金的诉请均不予支持。根据合同法的相关规定，依法成立的合同应当全面履行，双方当事人在履行合同时虽有违约行为，但本案合同并不存在整体不能履行的情形，合同的合法性部分应当继续履行，故金冠公司要求继续履行合同的反诉请求应予部分支持，易友良、崔伟要求解除合同的诉请应予驳回。至于本案合同履行范围仅限于有房屋产权证和国有工业土地使用权证的部分，无房屋产权证和国有工业土地使用权证的部分，因转让不具有合法性，且本身无相关产权证，更无法将产权证过户至金冠公司名下，事实上也无法履行，故金冠公司对该部分要求履行的诉请，不予支持。关于本案合同履行价格，金冠公司反诉请求按实际成交价格1550万元履行，本院二审予以支持。马建辉并非合同主体，其在本案中系金冠公司的法定代表人，易友良、崔伟要求马建辉承担连带责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。金冠公司请求按实际成交价格1550万元缴纳税费及确认《补充协议书》中有关对外体现成交价为600万元及差额部分现金转账支付且不开收据的约定无效的反诉请求，符合法律规定，本院二审予以支持。因合同继续履行，易友良、崔伟无需返还金冠公司垫付资金200万元，金冠公司也未请求易友良、崔伟返还其200万元，易友良、崔伟提出一审判决超出当事人诉求的上诉意见成立，故一审判决易友良、崔伟返还金冠公司垫付资金200万元应予撤销。综上所述，易友良、崔伟与金冠公司的上诉请求均部分成立，本院二审予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初4396号民事判决；二、易友良、崔伟与长沙市金冠日用品贸易有限公司签订的《房屋转让合同》和《补充协议书》继续履行，履行范围仅限于有房屋产权证及国有工业土地使用权证的部分，履行价格为1550万元；三、易友良、崔伟与长沙市金冠日用品贸易有限公司按实际成交价格1550万元缴纳税费，并办理有房屋产权证及国有工业土地使用权证部分的过户手续；四、《补充协议书》中有关对外体现成交价为600万元及差额部分现金转账支付且不开收据的约定无效；五、驳回易友良、崔伟的诉讼请求；六、驳回长沙市金冠日用品贸易有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费44000元，保全费5000元，一审反诉受理费44000元，保全费5000元；二审案件受理费88000元，共计186000元，由易友良、崔伟负担139500元，由长沙市金冠日用品贸易有限公司负担46500元。本院再审期间，再审申请人金冠公司向本院提交了三组证据：证据一、2019年5月16日长沙县不动产登记中心、长沙县国土资源局出具的情况说明、宗地图、七处房屋的位置标示图，拟证明涉案土地权利人为易友良，申请办理不动产登记可以完善手续.证据二、2019年10月30日长沙县自然资源局出具的易友良的宗地图，拟证明涉案土地权利人仍为易友良，且没有办理变更登记手续，没有变更为金冠公司。证据三、2019年10月30日，长沙县自然资源局出具的易友良七本房产分布图，拟证明易友良向原审法院递交的房产分户图所标注的落户位置和房屋面积不一致，易友良涉嫌提供假证据。被申请人易友良、崔伟质证认为：对三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，相关手续已经办理。被申请人易友良、崔伟在本院再审期间未提交新证据。对金冠公司提交的证据，本院认证如下：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据三的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。上述证据能够证明：一、相关行政部门认为涉案房屋无权证部分可以完善手续，办理登记手续；二、涉案房屋没有办理变更登记手续。依据上述证据，本院再审另查明：2019年5月16日，长沙县不动产登记中心就涉案房屋出具《情况说明》，称：一、附件中红线范围内部分为权利人易友良所有，该宗地的使用权证号为长国用（土）字第96-31号，宗地代码为4301121005007GB00093。二、附件中位于该宗地西边的厂房（蓝线部分）建筑占地面积约为1665.4㎡，该栋厂房暂未办理房屋面积测绘和房屋产权登记；其中该栋厂房（蓝线部分）中S1、S2占地范围位于该宗地红线范围内，S3占地范围位于该宗地的红线范围外（S1、S2、S3占地范围大概面积详见附图）。三、附件中位于该宗地西边的建筑厂房（蓝色部分），如若申请办理不动产登记，必须依法完善土地、房产相关手续。特此说明。该说明上分别加盖有长沙县不动产登记中心印章和长沙县国土资源局不动产权籍调查审核专用章。再审庭审中，双方当事人均认可对无权证部分的厂房和土地可以完善手续后申请办理产权登记。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、违约责任的认定问题；三、涉案合同的履行问题。关于焦点一。易友良、崔伟与金冠公司签订《房屋转让合同》和《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。双方当事人均应按照约定的内容履行合同义务。虽然双方在合同签订过程中存在逃避税收的行为，但该行为违反的是国家税收管理规定，属于行政处罚调整的范围，并不导致双方房屋转让合同的无效，原一审判决以该逃税行为损害国家利益为由认定上述合同整体无效，缺乏法律依据。对于合同中约定的未办理国有土地使用权证但由易友良、崔伟实际占有使用的1900平方米土地以及未办理房屋所有权证的1800平方米房屋，原二审判决以产权和土地性质不明、有违法律法规之规定及损害他人利益之可能为由，认定该部分合同无效。本院再审认为，原二审判决认定该部分合同无效没有法律依据，系法律适用错误，应予纠正。理由如下：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。据此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性强制规定，不属于效力性强制规定，不应作为认定合同无效的依据。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，对于合同效力的判断应当坚持区分原则。涉案合同中的部分土地和房产未依法登记领取权属证书影响的只是物权变动本身，并不对所签订的买卖合同效力产生影响。再次，从涉案标的物的性质来看，涉案合同中的无证土地和房产不属于违章建筑和非法用地，目前也无证据证明该土地和房产存在权属争议，且长沙县不动产登记中心出具的《情况说明》表明，在依法完善土地、房产相关手续后，涉案无证土地和房产可以办理产权登记手续。由此可知，该无证部分的土地和房产在办理相关手续后是可以转移的。且从本案实际情况来看，部分无房屋产权证的厂房是建在有国有土地使用权证的土地上的，在这种有权证与无权证部分的土地和房屋相互交错成一个整体的情况下，原二审判决将有证部分的合同内容认定为有效、无证部分的合同内容认定为无效，将导致实际履行存在法律障碍。因此，涉案合同应认定为有效合同。关于焦点二。从查明的事实看，本案合同签订后已经开始实际履行，但个别条款双方在履行中因达成新的合意，实际上改变了原合同约定，而该约定又是其他相关约定的前提和条件，双方亦未为此签订新的协议。因此，导致约定不明确的情况。比如，《房屋转让合同》第三项第2条约定：“…乙方必须将购房首付款400万元转到长沙县房地局二手房交易的监控中心进行托管（甲方提供托管中心账号及明细、名称）由甲方签字确认。…产权交易过户完成后，乙方无条件配合甲方将该笔400万元监控首付款在三个工作日内转到甲方易友良指定的银行账号上…”；第3条约定:”甲方必须在收到乙方付给房产局二手房交易市场监管托管的400万资金的同时将本合同转让标的物全部移交乙方，该时间为移交时间点。…”但双方在履行合同过程中，最终均认可以不交纳400万元进行监管的形式进行交易，导致合同转让标的物的移交时间点约定不明。综上，由于双方在实际履行合同过程中对合同约定的主要内容进行了变更，造成部分约定无法按原约定履行，在此情况下，双方均存在未按约定履行的行为，系因合同约定不明造成，现双方当事人要求合同相对方按原合同约定承担违约责任则均无事实和合同依据。原二审对双方违约责任的认定正确，本院再审予以维持。关于焦点三。原二审判决在认定涉案合同部分有效、部分无效的前提下，仍然确认涉案房屋和土地的转让价格为1550万元，不符合当事人双方的真实意思表示，对金冠公司也有失公平。因为该1550万元交易价格作为一个整体，所指向的交易标的物是有权证的部分和无权证的部分。如前所述，涉案合同中无权证的土地和房产，在依法完善相关手续后，仍然可以办理不动产登记。因此，在合同整体有效的情况下，根据诚实信用原则，双方应互相配合完善相关手续，申请办理相关权证手续，积极促成合同的履行。由于双方当事人对合同义务的履行顺序约定不明确，且在实际履行过程中发生变更，故双方当事人应该按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，并考虑事实状况合理履行，易友良、崔伟应当依约及时办理转让过户手续，金冠公司应该依约缴纳交易契税，并在易友良、崔伟完成转让过户后，支付完合同约定的1550万元转让价款。综上所述，再审申请人金冠公司的再审请求部分成立，本院再审对其成立的部分予以支持。原二审判决适用法律部分错误，导致处理结果部分错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2017）湘01民终9719号民事判决第一、四、五项；二、撤销本院（2017）湘01民终9719号民事判决第二、三、六项；三、易友良、崔伟与长沙市金冠日用品贸易有限公司签订的《房屋转让合同》和《补充协议书》继续履行；四、易友良、崔伟与长沙市金冠日用品贸易有限公司按实际履行价格1550万元缴纳税费；五、易友良、崔伟应完善相关手续，将位于长沙县榔梨街道办事处的房屋和土地，办理房屋产权证及国有土地使用权证过户手续至长沙市金冠日用品贸易有限公司名下；六、驳回长沙市金冠日用品贸易有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费44000元，保全费5000元，一审反诉受理费44000元，保全费5000元；二审案件受理费88000元，共计186000元，由易友良、崔伟负担149500元，由长沙市金冠日用品贸易有限公司负担36500元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 易 颖审判员 肖志维二〇一九年十二月十日法官助理王聪书记员彭丹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。