广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17848号上诉人（原审被告）：广东麦林科生物科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科珠路232号1栋601。法定代表人：翁趋华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾炜斌，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州方圆现代生活服务股份有公司，住所地广州市天河区科韵路12号之一506—508。法定代表人：周煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：任雪菲，该司员工。委托诉讼代理人：梁飞雁，该司员工。上诉人广东麦林科生物科技有限公司（以下简称麦林科公司）因与被上诉人广州方圆现代生活服务股份有公司（以下简称方圆公司）物权保护纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。麦林科公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回方圆公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。方圆公司于2018年8月22日作出《致益民科技园承租人的一封信》，其中载明：“关于租金的交付，公司已决定自今年9月1日开始向各租户起算租金，前期各位交给都尔德公司的租金我司将向都尔德公司追讨，各位租户应将9月租金按时支付至我司以下账户……关于都尔德公司已收押金的追讨，大家可将与都尔德公司签订的租金合同、押金单、交租情况等信息在我司工作人员处作登记，在押金问题尘埃落定前，继续按原租赁条件正常使用物业，向我司按时交租。”根据该公开信可知，方圆公司认可包括麦林科公司在内的租户与都尔德公司所签订的租赁合同并确认麦林科公司场地承租人的地位，麦林科公司也按照公开信所列条件从2018年9月起向方圆公司交租至今。据此，根据方圆公司的公开信要约，麦林科公司以行为作出了合同法上的承诺，双方对此已达成合意，故麦林科公司有权继续正常使用案涉房屋。一审法院无视双方合意和客观事实，径行作出判决，显属不当。（二）一审法院程序错误。麦林科公司对案涉物业花费巨额进行装修，不论双方之间的租赁关系解除或无效，法院都依法应对承租人的装修进行处理。麦林科公司根据一审法院指示提交了相关装修证据，但一审法院未对麦林科公司提交的装修证据进行质证或评估，违反程序。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定可知，一审法院未追加案涉物业的次承租人参加诉讼，违反法定程序。综上，恳请二审法院判如所请。方圆公司二审辩称，不同意麦林科公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。方圆公司向一审法院起诉请求：1.麦林科公司停止侵害，立即向方圆公司返还广州市开发区科学城科珠路232号1栋601（自编601）的房产；2.麦林科公司向方圆公司支付从2018年6月至实际返还房屋之日止的房屋占用费及利息（场地占用费按照25425元/月计算，利息从次月1日计算至实际付清之日止）；3.诉讼费由麦林科公司承担。一审法院认定事实：广东省广州市中级人民法院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，查明“申请执行人嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷执行一案，一审法院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，一审法院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，一审法院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。被执行人福建保兰德箱包皮具有限公司于2017年2月9日被福建省莆田市中级人民法院以（2016）闽03民破1号案件裁定受理破产清算申请，其名下被查封的广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301房产依法暂不处置。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、广州市益民饮用水技术有限公司名下的房产，一审法院依法在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产，现买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司已将拍卖款全部缴齐，并请求办理拍卖成交手续”。上述《执行裁定书》裁定：“一、解除一审法院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人广州市益民饮用水技术有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封。强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证。二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）所有。三、买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（营业执照统一社会信用代码：91440101231251085G）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2018年7月23日，方圆公司取得广州开发区科珠路232号1栋601的房产的不动产权证书，房屋登记面积1084.36平方米。方圆公司提交了于2017年9月1日查册的《广州市不动产登记查册表》，记载：广州开发区科学城科珠路232号1栋601，2014年10月21日、10月23日广州市益民饮用水技术有限公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日，根据（2015）穗中法金民初字第1039号《协助执行通知书》及《民事裁定书》对该房产进行查封，查封时效2015-11-18到2018-11-17。麦林科公司提交了都尔德公司（出租人、甲方）与其（承租人、乙方）于2018年2月8日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于广州市开发区科学城科珠路232号1栋601自编601房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积565平方米。租赁期限从2018年3月1日至2020年11月30日，其中2018年3月1日至2018年3月31日为免租期，2018年4月1日至2019年3月31日的月租金为25425元，2019年4月1日至2020年3月31日的月租金为26696元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为28031元。租金以银行转账方式支付给甲方（开户银行中国农业银行广州花都金狮支行，开户名称广州都尔德贸易有限公司，银行账号44×××07）。麦林科公司于2018年6月20日、7月10日、8月13日分别向都尔德公司支付25425元租金。麦林科公司提交了广州市益民饮用水技术有限公司（甲方、出租方）与都尔德公司（乙方、承租方）于2014年4月10日签订的《房产租赁合同》，载，甲方将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋601，建筑面积1084.36平方米的物业出租给乙方。租期从2014年4月10日至2029年4月9日。麦林科公司另提交了方圆公司于2018年8月22日作出的《致益民科技园承租人的一封信》，载方圆公司是益民科技园1栋、3栋4-7层的新业主，也是3栋1-3层合法的管理人……关于租金的交付，公司已决定自今年9月1日开始向各租户起算租金，前期各位交给都尔德公司的租金我司将向都尔德公司追讨，各位租户应将9月租金按时支付至我司以下账户……关于都尔德公司已收押金的追讨，大家可将与都尔德公司签订的租金合同、押金单、交租情况等信息在我司工作人员处作登记，在押金问题尘埃落定前，继续按原租赁条件正常使用物业，向我司按时交租。方圆公司质证称，该函件是为了快速处理案涉房屋相关纠纷，而且该函件是针对于2018年9月1日前与方圆公司签订合同的承租人所适用的优惠政策，而麦林科公司一直拒绝与方圆公司签订合同，故该函件的任何优惠政策不适用于麦林科公司。方圆公司为证明其场地占用费的标准提交了2018年8月17日其与案外人慧眼自动化科技（广州）有限公司就租赁广州市黄埔区科珠路232号1栋6层601之自编602、603室签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2018年8月17日至2019年1月31日，面积为550平方米，租金2018年8月17日至2018年8月31日为免租期，2018年9月1日至2019年1月31日的月租金为24750元。方圆公司主张参照上述租金标准45元/平方米·月计算案涉物业的占有使用费。方圆公司确认麦林科公司已经缴纳2018年9月及之后的租金，当庭明确诉讼请求为要求支付2018年6月至8月的占有使用费及利息。上述事实有《执行裁定书》《广州市房屋租赁合同》、不动产权证书、《广州市不动产登记查册表》、银行转账凭证等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为，根据（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》及不动产权证书，方圆公司为广州开发区科珠路232号1栋601（自编601）的所有权人，依法对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。麦林科公司提交了与都尔德公司就承租案涉房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》，但案涉房屋已经于2014年办理了抵押登记，并于2015年11月18日被广州市中级人民法院查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上述租赁合同对方圆公司无约束力，故方圆公司要求麦林科公司交还该房屋依据充分，一审法院予以支持。关于方圆公司主张的占有使用费，一审法院认为依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，方圆公司应自2018年6月7日广州市中级人民法院作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》之日取得案涉房屋的产权权属，麦林科公司占有使用案涉房屋，应从该日起向方圆公司支付占有使用费。关于占有使用费的标准，方圆公司主张参照案涉房屋相邻的自编602、603房的租金标准（45元/平方米·月）计算，参考麦林科公司与都尔德公司之间租金标准45元/平方米·月（25425元/月÷565平方米）及广州市房屋租金参考价标准，一审法院确认占有使用费标准为45元/平方米·月，即为25425元/月（45元/平方米·月×565平方米）。即麦林科公司应支付从2018年6月7日至2018年8月31日的占有使用费71190元。至于方圆公司主张的占有使用费的利息无相应的法律依据，一审法院不予支持。关于麦林科公司主张的方圆公司在《致益民科技园承租人的一封信》中承诺了租金交付时间以及按原与都尔德公司的合同履行，一审法院认为方圆公司对该函件出具背景已经作出相应解释，麦林科公司从方圆公司取得案涉房屋产权至今一直未与方圆公司补签租赁合同，双方并未就相关租金及合同履行等事宜达成合意，故一审法院对麦林科公司的抗辩不予采纳。至于麦林科公司提出的已向都尔德公司缴纳2018年6月至8月的租金，以及对案涉房屋进行了装修，麦林科公司可就租金返还以及装修损失赔偿另循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，于2019年7月25日判决如下：一、麦林科公司于判决发生法律效力之日起三十日内将广州开发区科学城科珠路232号1栋601（自编601）的房屋腾空后交还方圆公司；二、麦林科公司于判决发生法律效力之日起十日内向方圆公司支付从2018年6月7日至2018年8月31日的占有使用费71190元；三、驳回方圆公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6793元，由方圆公司负担5472元，麦林科公司负担1321元。双方对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认争议租赁合同的签订时间是在抵押权设立之后。本院认为，关于麦林科公司是否有权继续使用案涉场地的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”据此可知，抵押权成立在先的具有优先的效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权。本案中，由于麦林科公司签订的租赁合同成立于抵押权设立之后，因此，依据上述司法解释之规定，租赁权不能对抗抵押权，麦林科公司主张的租赁关系对于竞买人方圆公司并无约束力。一审法院判令麦林科公司交还房屋及支付占有使用费正确，本院予以维持。麦林科公司上诉以方圆公司发出的公开信为由，主张其与方圆公司就案涉房屋达成了租赁合意，显然有违客观事实，本院不予采信。至于麦林科公司因租赁合同不能履行而产生的损失，可依据合同相对性原则另循其他途径解决，因此，麦林科公司上诉主张装修损失不是本案审查范畴，本院不予调处。综上所述，麦林科公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1580元，由广东麦林科生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十日书记员  杨希曾龙辉