山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9539号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈博，男，1950年5月5日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:陈建君，男，1979年12月5日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）郑艳雪，女，1978年8月16日生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李忠诚，男，1982年1月10日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 原审第三人：鲁盟地产集团有限公司（原鲁盟地产经纪连锁有限公司），住山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。 法定代表人:刘后英，总经理。 委托诉讼代理人:杨云宝，男，1986年3月17日生，汉族，该公司职工，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人:孙雪雪，女，1988年2月4日生，汉族，该公司职工，住临沭县。 上诉人陈博因与被上诉人郑艳雪、李忠诚、原审第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈博上诉请求：1、请求二审法院撤销(2019)鲁1302民初7382号民事判决书中的第一、二、六项判决内容，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人及第三人鲁盟地产集团有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人陈博与被上诉人郑艳雪签订的房屋买卖合同，按照该合同约定，是被上诉人郑艳雪支付上诉人陈博16万元定金，上诉人陈博未收到被上诉人郑艳雪支付的16万元定金，难道一审法院要让上诉人陈博47.8万元出售此房屋吗。2、假如上诉人陈博收到了被上诉人郑艳雪的16万元定金，之后上诉人陈博违约不出售涉案房屋了，上诉人陈博最多承担违约责任。一审法院依据哪条法律法规赋予了你强卖强买的权利，就得判决被上诉人郑艳雪支付剩余房款后，上诉人陈博协助被上诉人办理该房屋过户手续。3、被上诉人郑艳雪与上诉人陈博签订的房屋买卖合同就是定金合同，上诉人陈博没有收到定金，该合同就不生效。4、一审法院在认定事实中措辞不正确，把被上诉人郑艳雪按照合同约定支付的16万元定金错误的说成首付款。被上诉人郑艳雪与上诉人博签订的房屋买卖合同是买受人向出卖人支付定金16万元(交付首付款)，充其量可以理解为上诉人陈博在收到被上诉人郑艳雪的16万元定金之后，可以抵首付款。绝不是错误说成的首付款，请二审法院予以纠正。二、1、编号为1812938的《鲁盟地产买卖契约》中，被上诉人李忠诚支付上诉人陈博3万元定金由第三人鲁盟公司保管。被上诉人李忠诚与上诉人博签订完鲁盟地产买卖契约之后，是两位被上诉人李忠诚、郑艳雪商议将涉案房屋登记在被上诉诉人郑艳雪名下，是被上诉人李忠诚使该份契约目的无法实现，该份契约的根本目的是将涉案房屋登记在被上诉人李忠诚名下。并在两位被上诉人的主导下，上诉人陈博再次与被上诉人郑艳雪签订了房屋买卖合同，造成鲁盟地产买卖契约无法履行的原因是被上诉人李忠诚的行为使鲁盟地产买卖契约的根本目的无法实现，并且被上诉人李忠诚已经以自己的行动明确表示不再购买涉案房屋了，让被上诉人郑艳雪继续购买。该契约补充条款还约定，涉案房屋的居间服务费在签订该份契约时，被上诉人李忠诚同意支付，作为第三人鲁盟地产公司应该返还上诉人陈博的这3万元定金。2、假如是上诉人陈博的原因致使鲁盟地产买卖契约无法履行，一审法院也应该判决这3万元定金退还被上诉人李忠诚，难道就让第三人鲁盟地产非法占有了这3万元吗。3、至于鲁盟地产的居间服务费可以另行主张。综上，一审法院认定事实错误，作出错误判决，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 郑艳雪辩称，签订第一份合同时，李忠诚买房登记在我名下作为复婚的条件，到了走银行贷款时，银行需要再补充一份房屋买卖合同，有鲁盟地产公司的交易员和经纪人一起让我们签的合同交给银行，第二份合同是第一份合同的延续，走银行贷款时陈博是同意的，我们又在银行里和工作人员一起照的相。我们买房的目的是为了小孩上学的。导致合同无法进行的原因是因为房屋涨价了，让我们加2万元，我们没同意。 李忠诚辩称，这个钱一直都是我打给郑艳雪的。 鲁盟公司述称，我方作为专业的居间服务方已经完成了促使买卖双方签订房屋买卖协议的主要义务，买卖双方因合同履行产生的纠纷我公司不应承担责任。关于李忠诚支付到我公司保管的购房定金，按照合同约定我方可以优先扣除居间服务费。 郑艳雪向一审法院起诉请求：1、请求依法调解或判决被告按合同约定协助原告办理过户手续;2、请求依法判决被告向原告赔偿违约金110720元;3、诉讼费、律师费6000元等相关费用由被告承担。 陈博向一审法院反诉请求：1、请求依法判决解除反诉原告陈博与反诉被告李忠诚签订的《鲁盟地产买卖契约》；2、请求依法判决反诉被告李忠诚和第三人鲁盟公司支付或返还反诉原告陈博交纳的购房定金3万元；3、案件受理费由反诉被告李忠诚、郑艳雪和第三人鲁盟公司承担。 一审法院认定事实：2019年2月17日，被告（甲方）陈博的配偶王卫霞作为被告陈博的代理人与原告（乙方）李忠诚及第三人（丙方）鲁盟公司签订《鲁盟地产买卖契约》一份，该合同主要约定：甲方同意将坐落在临沂市兰山区开阳路3号市丝绸公司宿舍楼小区403室房屋出售给乙方，建筑面积为104.58平方米，其中主房96.48平方米，配房8.1平方米（实际面积以房产管理部门测绘或房产证上所标面积）为准，房权证第××号。上述房产的交易价格为64万元。本合同签订之日，乙方须支付3万元作为购房定金，交由丙方保管。在合同签订五个工作日内乙方支付首付款16万元（该首付款不包括定金数额），交由银行指定账户监管。剩余房款47.8万元申请银行按揭（如银行实际审判数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由银行指定账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕，首付款与贷款部分一并付给甲方。剩余房款2千元作水电押金，待水电及物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。本契约签订后，若乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约。如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿(此违约金中含丙方2.7%居间服务费)并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约,定金概不退回,并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定交纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费、手续费由乙方承担。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告李忠诚将购房定金3万元交付至第三人鲁盟公司处保管，第三人鲁盟公司向原告李忠诚出具相应金额的《收款单》一份，并加盖该公司财务专用章。2019年2月19日，原告郑艳雪通过银行转账方式支付购房首付款16万元。 后经当事人协商以原告郑艳雪的名义购买涉案房屋，故被告（甲方）陈博与原告（乙方）郑艳雪于2019年2月20日签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定：乙方同意购买甲方位于临沂市兰山区的房产，总建筑面积为104.58平方米（详见第××号不动产权属证书），该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转移，上述房产交易价格63.8万元。甲乙双方同意以银行按揭方式付款或公积金贷款,并依双方约定在2019年3月20日买受人向出卖人支付定金(交付首付款)16万元,剩余房款47.8万元申请银行按揭贷款或公积金贷款。任何一方超过约定的期限交付房屋，按总房款价格每日万分之三向对方承担违约责任，并继续履行本合同。双方还对其他事项进行了约定。 2019年3月27日，原告（借款人）郑艳雪与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，该合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款,金额为44.6万元，贷款用途为仅用于购买坐落于山东省临沂市市辖区开阳路3号市丝绸公司宿舍楼四层西户的房屋,建筑面积104.58平方米。贷款期限为2019年3月27日至2039年3月27日,贷款期限为240个月,自实际放款日起算。实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。实际放款日由贷款人意见中国邮政储蓄银行信贷政策及信贷投放量的总体安排确定。账户管理：借款人授权贷款人将贷款发放至郑艳雪账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款人授权贷款人将贷款资金直接从上述账户划付至陈博账户。贷款资金划付过程中按贷款人相关规定产生的费用，由借款人承担。借款担保方式为抵押担保。该合同附件1抵押物清单载明：抵押物名称为抵押物为郑艳雪房产，评估价值63.8万元，所有权归属为郑艳雪，面积为104.58平方米，坐落于开阳路3号市丝绸公司宿舍楼四层西户。该合同还对其他事项进行了约定。 2019年5月8日，原鲁盟地产经纪连锁有限公司经工商管理部门核准变更公司名称为鲁盟地产集团有限公司。 一审法院认为，涉案当事人签订的《鲁盟地产买卖契约》和《房屋买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，均为有效合同。原告郑艳雪与被告陈博于2019年2月20日达成购房意向，约定由原告郑艳雪以63.8万元的交易价格贷款购买涉案房屋，为此双方签订了《房屋买卖合同》，且原告已支付按该合同约定支付购房首付款16万元，庭审时双方对于该《房屋买卖合同》及银行交易明细的真实性均无异议，故法院对上述事实，依法予以确认。现原告郑艳雪主张被告陈博应向其履行不动产的过户登记手续，但因双方签订的《房屋买卖合同》约定的房产总价款为63.8万元，故原告在支付购房首付款16万元后尚差47.8万元未付，在此情况下判令被告协助办理产权过户登记手续，有悖双方所签合同及公平原则，故法院认为原告应在向被告支付剩余购房款后，再由被告协助办理过户登记手续。因原告郑艳雪与被告陈博达成《房屋买卖合同》时对于继续履行合同时的违约责任并未进行明确约定，故原告主张被告应向其支付违约金的诉求，无合同约定和法律依据，法院依法不予支持。关于反诉部分。反诉原告陈博在与反诉被告李忠诚签订《鲁盟地产买卖契约》后又与反诉被告郑艳雪签订《房屋买卖合同》并协助反诉被告郑艳雪到中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行办理涉案房屋的抵押贷款手续，导致签订《鲁盟地产买卖契约》的合同目的无法实现，故对于反诉原告陈博提出的解除其与反诉被告李忠诚签订的《鲁盟地产买卖契约》的反诉请求，法院依法予以支持。相应的，因反诉原告的原因导致与反诉被告李忠诚签订的《鲁盟地产买卖契约》无法继续履行，故对于要求反诉被告李忠诚和第三人鲁盟公司支付或返回购房定金的诉求，法院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决： 一、原告郑艳雪于本判决生效后十日内向被告陈博支付剩余购房款47.8万元；二、被告陈博于原告郑艳雪支付剩余购房款47.8万元后十日内协助原告郑艳雪办理位于临沂市兰山区开阳路3号市丝绸公司宿舍楼小区403室的房产过户登记手续；三、解除反诉原告陈博与反诉被告李忠诚及第三人鲁盟地产集团有限公司签订的《鲁盟地产买卖契约》；四、驳回原告郑艳雪的其他诉讼请求；五、驳回原告李忠诚的诉讼请求；六、驳回反诉原告陈博的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，减半收取1317元，由原告李忠诚负担。反诉受理费275元，由反诉被告李忠诚负担。 二审查明，被上诉人郑艳雪、李忠诚对总房价64万元无异议。上诉人陈博对两份合同的内容是明知的。邮储银行对本次按揭指定的账户是郑艳雪的账户，首付款16万元和按揭款均打入该账户，双方当事人是明知的。上诉人主张争议房屋已另行出售，但未提供证据证实。 二审查明的其他事实同一审一致。 本院认为，涉案当事人签订的《鲁盟地产买卖契约》和《房屋买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，均为有效合同。陈博在与李忠诚签订《鲁盟地产买卖契约》后又与郑艳雪签订《房屋买卖合同》，并协助郑艳雪到中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行办理涉案房屋的抵押贷款手续，导致《鲁盟地产买卖契约》的合同目的无法实现，陈博提出的解除其与李忠诚签订的《鲁盟地产买卖契约》的反诉请求，原审予以支持正确。就郑艳雪与陈博签订的《房屋买卖合同》，当事人没有解除的法定理由，应继续履行。郑艳雪对合同约定的房屋价款64万元并无异议，因陈博不配合，按揭贷款无法办理，但郑艳雪已存入银行监管账户的16万元首付款仍在郑艳雪名下，原审漏判，应予纠正。陈博对两份买卖合同的签订是明知的，其主张郑艳雪构成根本违约，不能成立。 综上所述，陈博的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7382号民事判决第三、四、五、六项及诉讼费的负担。 二、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7382号民事判决第一项为：被上诉人郑艳雪于本判决生效后十日内向上诉人陈博支付购房款64万元。 三、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7382号民事判决第二项为：上诉人陈博于被上诉人郑艳雪支付购房款64万元后十日内协助郑艳雪办理位于临沂市兰山区开阳路3号市丝绸公司宿舍楼小区403室的房产过户登记手续。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2909元，由上诉人陈博负担2000元，被上诉人郑艳雪负担909元。 本判决为终审判决。 审判长 姚 军 审判员 王周华 审判员 邵 波 二〇一九年十二月二十日 书记员 郝连霞