湖南省双峰县人民法院行 政 判 决 书（2019）湘1321行初79号原告梁东成，男，1997年3月31日生，汉族，在校研究生，住长沙市岳麓区。委托代理人梁湘平，湖南常邦律师事务所律师。被告涟源市自然资源局，住所地涟源市人民东路。法定代表人李进忠，该局局长。委托代理人吴力，该局工作人员。委托代理人吴齐升，该局法律顾问。第三人梁孟秋（系原告梁东成之父），男，1969年8月20日生，汉族，居民，户籍所在地长沙市岳麓区，现住娄底市娄星区。第三人涟源市农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省涟源市光蓝路东区1号。法定代表人黄益民，该公司理事长。委托代理人谢鑫，湖南真理律师事务所律师。原告梁东成不服被告涟源市自然资源局、第三人梁孟秋房屋抵押权登记一案，本院于2019年7月17日作出（2019）湘1321行初18号行政判决书，判决撤销被告涟源市自然资源局于2014年5月21日作出的“涟房他2014字第××号”房屋他项权证登记，涟源市自然资源局不服，向娄底市中级人民法院提起上诉，娄底市中级人民法院经审查，认为涟源市农村商业银行股份有限公司（以下简称涟源农商银行）作为行政行为的行政相对人，与被诉行政行为存在利害关系，应当作为第三人参加诉讼，而一审法院遗漏当事人，应当发回重审。遂于2019年10月28日作出（2019）湘13行终122号行政裁定书，裁定：一、撤销双峰县人民法院（2019）湘1321行初18号行政判决；二、发回双峰县人民法院重审。本院于2019年11月6日立案重审，立案后依法追加涟源农商银行作为第三人参加诉讼，依法由审判员肖民兵担任审判长，与人民陪审员黄昌国、罗应德另行组成合议庭，陈岁红担任法官助理，由代理书记员陈灿担任记录，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告梁东成的委托代理人梁湘平、被告涟源资源局的委托代理人吴力、吴齐升、第三人梁孟秋、第三人涟源农商银行的委托代理人谢鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年原告母亲张秀桂因病重，将其与梁孟秋共有但登记在梁孟秋个人名下的位于涟源市××栋房屋中张秀桂所有的份额全部赠予给原告。母亲病逝后于2014年，梁孟秋按照张秀桂生前的意思，将该栋房屋登记为梁孟秋、梁东成共同所有，取得涟房权证2014字第××号和0192630号房屋所有权证。2018年6月，原告得知该房屋在未经得原告的同意下被第三人梁孟秋抵押给涟源农商银行，并在被告处办理了抵押登记，故向涟源市人民法院起诉，要求确认抵押合同无效，涟源市人民法院于2018年10月12日作出了（2018）湘1382民初1849号判决，判决梁孟秋与涟源市农村商业银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于原告梁东成部分房产的抵押担保无效并发生法律效力。原告认为，原告已年满17岁，但被告在原告没有到场的情况下，将自己的房屋进行抵押登记的行政行为违法，被告这一行政行为侵犯了原告的合法权益，请求法院依法确认被告作出的房屋他项权证号为“涟房他2014字第××号”的抵押登记行政行为违法并撤销该登记行为。原告梁东成为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1、共同共有房地产登记证；2、涟源市人民法院（2018）湘1382民初1849号民事判决书。被告涟源市自然资源局辩称：1、他项权登记合法有效，原告在他项权利登记时属于未成年人，监护人代理被监护人实施的民事法律行为受法律保护。原告的监护人代理其登记他项权利既是监护权的行使，同时也是表见代理。原告行使诉权实质是逃避法律责任；2、涟源市人民法院属于梁东成部分房产抵押担保无效的判决与本案无关；3、原告的起诉已过诉讼期限，请求驳回原告的诉讼请求。被告涟源市自然资源局为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：1、湘办发（2015）43号文件及实施方案，涟政通（2016）15号通告；2、房屋登记申请表、登记证、房屋所有证存根、分家析产协议、申请书、询问表及户籍资料；3、房屋他项权存根、他项权登记申请表、承诺书、房屋权属抵押权登记内部流转审批表；4、房地产抵押登记表、最高额借款合同、最高额抵押合同、承诺书、房屋他项登记询问表及结婚证、身份证等；5、房地产估价报告。第三人梁孟秋辩称，对原告梁东成起诉没有异议，被告涟源市自然资源局在他项权登记发证时，没有要求原告梁东成提供书面材料，本人所提交的所有材料均没有与原告商量，且材料中原告处签字都是由本人代签。第三人梁孟秋未向本院提交书面证据。第三人涟源农商银行答辩称，1、原告梁东成之父梁孟秋提交的《承诺书》，特别载明金融抵押担保借款是为了原告梁东成学习、成长、长期有居住地方而借款，梁孟秋是为被监护人的利益所为，是依法履行其监护人的职责，对其房地产在被告处申请他项权利登记。据此，被告涟源市自然资源局作出的涟房他2014字第××号的抵押权登记的具体行政行为合法有效。2、原告继承或是获赠的房屋份额仅是他母亲张秀桂的那部分，原告要求确认整个担保合同无效于法无据。第三人梁孟秋是为了其子利益的合法行为，符合法律规定，即使属于原告部分的房屋抵押担保无效，但是责任依法应由第三人梁孟秋承担，而不是登记机关，故原告的诉讼请求无法得到法律的支持。第三人涟源农商银行未向本院提交书面证据。经庭审质证，本院对原、被告的证据作如下认定：原告梁东成对被告涟源市自然资源局提交的证据真实性、合法性没有异议，但提出被告应该提交作出具体行政行为的法律依据，另外原告本人在抵押过程中没有签字，所有的签名都是第三人梁孟秋代签，被告作出行政行为时应当审查其合法性。第三人梁孟秋对被告提交的证据没有异议，同时认可贷款抵押手续过程中均由本人代梁东成签字。第三人涟源农商银行对被告提交的证据没有异议，请求法院依法审查。被告涟源市自然资源局对原告的证据1，没有异议，对证据2的真实性没有异议，但关联性有异议，这份判决书虽然生效了，但是抵押合同确认无效的理由不成立，合同无效与有效，不影响他项权登记。第三人梁孟秋对原告的证据不持异议。第三人涟源农商银行对原告证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，被告的行政行为应该是有效的。本院对各方当事人没有异议的证据予以确认，即对原告提交的证据1、被告提交的所有证据，予以认定。对原告提交的证据2，系涟源市人民法院已生效的法律文书，本院予以认定。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告梁东成与第三人梁孟秋系父子关系，两人共同共有一处位于涟源市××路的房产，并于2014年5月13日在原涟源市房产局进行了房产登记，取得了涟房权证2014字第××号和0192630号房屋（一个院子，分前后两栋）所有权证。2014年5月14日，第三人梁孟秋因经营煤机锻造厂需要，与原涟源市农村信用合作联社签订最高额借款合同，借款150万元，借款期限自2014年5月至2017年5月，同时签订最高额抵押合同，以抵押人梁孟秋、梁东成共同共有的位于涟源市××××广场附近的前后两栋房屋作为抵押。同年5月14日第三人梁孟秋向原涟源市房产局申请房地产他项权登记，同时出具了“我叫梁孟秋，因儿子梁东成未成年，读书需大量费用开支，现用住于涟源市××路房屋两栋抵押在兰田、山塘信用社贷款，贷款资金用于经营。本人慎重承诺，保证梁东成有居住的地方。承诺人：梁孟秋2014、5、21。”的承诺书。第三人梁孟秋向原涟源市房产局提供的《涟源市房屋所有权登记申请表》、《涟源市房地产他项权利登记申请表》、《房地产抵押登记表》等材料中，申请人、抵押人签字处梁东成的签字均为梁孟秋代签，并注明“梁孟秋代”。原告梁东成既没有在相关材料上签名，也没有亲自到原涟源市房产局办理抵押权登记手续。2014年5月21日原涟源市房产局为第三人梁孟秋办理了“涟房他2014字第××号”的房屋他项权证，房屋他项权利人：涟源市农村信用合作联社，房屋所有权人：梁孟秋、梁东成。办理抵押借款后，第三人梁孟秋到期未归还借款而违约，原告梁东成才得知第三人梁孟秋在涟源市房地产管理局处办理抵押登记未征得原告同意，遂于2018年6月27日向涟源市人民法院起诉要求确认《最高额抵押担保合同》无效，2018年10月12日涟源市人民法院作出了（2018）湘1382民初1849号民事判决书，判决“梁孟秋与涟源市农村商业银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于原告梁东成部分房产的抵押担保无效”。该判决现已发生法律效力，2019年5月7日原告向本院起诉，请求法院确认被告涟源资源局的抵押登记行为违法，并依法予以撤销。另查明，依照湘办发（2015）43号文件及实施方案和涟政通（2016）15号通告，原由涟源市房地产管理局负责的不动产登记工作，自2016年9月12日起，由涟源市国土资源局（现更名为涟源市自然资源局）负责。本案争议的焦点是：被告涟源市自然资源局为案涉房屋办理抵押登记、颁发涟房他2014字第××号他项权证书的行政行为是否合法有效？本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，根据现有的证据材料，原告梁东成最迟在2018年6月27日向涟源市人民法院起诉要求确认《最高额抵押担保合同》无效时，应当已经知道了案涉行政行为内容，但由于被告的登记行为并未告知起诉期限，故其起诉期限应当从其知道该行政行为内容之日起最长不得超过一年，梁东成于2019年5月7日向本院提起行政诉讼，未超过法定的起诉期限，故对被告涟源市自然资源局提出原告已过起诉期限的主张，本院不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（七）登记机关认为必要的其他文件。第三十三条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的。房屋抵押权的设立、变更和消灭涉及当事人及相关权利人的合法权益，登记机关应该严格审查、依法办理。登记机关进行抵押登记时应尽到审慎的审查义务，就抵押登记事项对房屋权利人进行调查询问、了解真实意愿，依法作出相应的具体行政行为。本案被告在为第三人梁孟秋和涟源农商银行办理抵押登记时，已明确知道案涉房屋所有权状态系“共同共有”，在未要求抵押人梁孟秋出具其他共有人的书面同意材料，且共同共有人梁东成未到场的情况下，依据非本人签名的申请材料办理抵押登记，未尽到审慎审查的义务。涟源市人民法院已生效的（2018）湘1382民初1849号民事判决书中已确认梁孟秋与涟源农商银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于原告梁东成部分房产的抵押担保无效，被告作出房屋抵押登记行为的依据已部分无效，故该抵押登记中关于原告梁东成共有部分房屋的抵押登记，依法应予撤销，但原告要求撤销全部登记行为并确认抵押登记行为违法的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《城市房地产抵押管理办法》第十九条第一款、第三十二条第一款第（四）、（七）项、第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销被告涟源市自然资源局于2014年5月21日作出的“涟房他2014字第××号”房屋他项权证登记中属于原告梁东成部分房产的抵押权登记；二、驳回原告梁东成的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告涟源市自然资源局承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  肖民兵人民陪审员  罗应德人民陪审员  黄昌国二〇一九年十二月二十六日法官助理陈岁红代理书记员  陈 灿