海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4708号上诉人（原审被告）：吴奋，男,1965年3月31日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：马苗苗，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕垂禄，男，1953年3月17日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：陈爱卿，女，1961年5月22日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：吕裕鸿，男，1995年8月19日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：韦佳秀，国浩律师（海南）事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王琛巍，国浩律师（海南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宇，男，1964年1月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：吴圣君，女，1966年5月30日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺珺辉，海南海大平正律师事务所实习律师。原审第三人：海口鑫融达典当有限责任公司，住所地海口市龙华区国贸路2号海南时代广场一层103号商铺。统一社会信用代码：9146010020125586XN。法定代表人：孙靖，该公司董事长。上诉人吴奋与被上诉人吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿、陈宇、吴圣君与原审第三人海口鑫融达典当有限责任公司（以下简称鑫融达公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴奋上诉请求：1.依法撤销一审法院作出的（2019）琼0108民初6178号判决第一、二、三、四项，驳回吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的一审第一、二、三、四项诉讼请求；2.判决由吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿、陈宇、吴圣君承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“原告吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与被告陈宇、吴圣君签订及履行《城镇建设用地使用权转让合同》（以下简称《转让合同》）均为善意，并不存在与陈宇、吴圣君恶意串通损害他人利益的情形”错误。首先，陈宇、吴圣君与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿之间签订的《转让合同》内容及《转让合同》签订后的履行违背了日常生活的经验法则：其一，双方均称在2017年7、8月才经人介绍认识，但吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在认识陈宇、吴圣君短短的3个月双方根本不熟悉的情况下就同意一次性支付土地转让款600万元，并且约定了从支付完毕土地转让款后长达九个月的过户期限；二、《转让合同》第三条第2点约定了支付完土地转让款后的第二日（即2017年11月29日）就应当办理土地解押手续，但是直到2018年9月5日土地被查封之时陈宇、吴圣君仍未办理土地解押手续，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿也不催促陈宇、吴圣君在《转让合同》约定的时间内办理解押手续也不采取任何要求对方尽快履行合同义务的措施。三、土地过户期限届满，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿亦不采取任何措施要求陈宇、吴圣君过户，而是自称直到2018年10月份才由陈宇、吴圣君告知自己土地已被查封。其次，一审法院认定吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿支付了合理对价是错误的。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间交易的案涉土地价格明显低于市场价格。案涉土地位于海口市新埠岛，总面积为671.26平方米，四周筑有围墙，土地上还盖有一栋别墅（毛坯）。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间进行的土地交易时间为2017年11月25日，正是海南房价、地价高涨之时，交易的土地又位于海口市，周边有酒吧等商业体，土地价格远高于交易的价格。因此，应当认定陈宇、吴圣君与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿之间签订《转让合同》系恶意串通，企图低价转移资产损害债权人利益的行为，《转让合同》应属无效合同。一审法院认定“原告对涉案土地已经有了事实上的管理和支配权，亦为原告已经实际占有并使用涉案土地”错误。首先，一审法院将吴奋提交的证据“照片”作为认定事实的依据，并且吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对“照片”的质证意见为三性认可，证明目的认可。吴奋提交照片的证明目的就是证明土地被法院查封之时吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿并未实际占有和使用涉案土地。而一审法院将照片作为认定事实的依据应当是认定吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿未实际占有并使用涉案土地。其次，在吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在2019年1月10日申请执行异议时并没有提交《收条》、《租赁合同》、《收据》作为证据，而是在2019年3月20日开庭时当庭提交了这些证据，但这些证据形成的时间均早于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿申请执行异议的时间，应当在申请执行异议时和其他证据一并提交。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿选择在申请执行异议后提交唯一的解释只能是这些证据均是在申请执行异议后为了应诉制作的假证据。因此，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在一审法院查封土地之时并没有实际管理和支配土地。一审法院认定“原告对涉案土地未办理过户登记不存在过错”错误。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在签订《转让合同》后一直未催促陈宇、吴圣君办理土地过户登记，这一点在吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在2019年1月10日申请执行异议时提交的申请书中可以证明。申请书中称：“直到2018年8月份被申请人未将土地过户到异议人名下，案外人找到被申请人询问，被申请人拿出海口鑫融达有限公司的《承认书》交予异议人，答复尽快办理”，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿称自己询问陈宇、吴圣君的时间也恰好就是合同约定的最后过户期限。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿应当在与陈宇、吴圣君约定的过户期限届满后，及时采取预告登记措施等来防止土地被其他第三人主张权利，而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿称直到2018年10月份陈宇、吴圣君告知其土地被查封时还未就陈宇、吴圣君未按照合同约定办理过户登记采取任何措施，也不知其土地被查封。土地被查封之时已经过了吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间约定的最后过户期限。因此，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿怠于行使自己的权利未及时办理过户登记自身存在过错。由于一审法院认定事实错误，导致判决所依据的法律错误。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间签订的合同系恶意串通，应当认定为无效合同。因合同无效，则适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院撤销一审法院作出的（2019）琼0108民初6178号判决，改判驳回吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的全部诉讼请求。被上诉人吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿答辩称，一、判决驳回吴奋的上诉请求，维持一审法院的判决。二、判决吴奋承担本案一、二审的案件诉讼费。事实与理由：2017年10月间，吕垂禄、陈爱卿夫妻俩得知陈宇和吴圣君欲转让已有的住宅用地，经朋友的介绍，多次与其见面并洽谈，得知陈宇和吴圣君为夫妻，欲于转让的土地坐落于海口市新埠岛，登记在吴圣君名下，土地权利性质为出让地，为城镇住宅用地，土地面积为671.26平方米，土地使用权证号：海口市国用（2011）第008649号，宗地代码：460108100002GB02144,图号：J04390399，地籍号：01-03-04-14；土地使用现状为：地面上有建筑物，四周范围清晰，筑有围墙，无权属纠纷,未有查封。该宗土地已设定抵押在鑫融达公司，他俩之所以要转让该土地，情因急于偿还鑫融达公司的借款及利息。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇和吴圣君经多次的商量，最后以600万价格达成土地转让成交意见，尔后双方便在2017年11月25日签订了《城镇建设用地使用权转让合同》，合同签订后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿依合同约定在2017年11月27日从陈爱卿个人开户在中国光大银行的账户上，分两笔向吴圣君的账户上转账付款，第一次是400万元（当时陈宇、吴圣君应吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的要求，当场将360万以银行转账形式偿还了借款和利息），第二次是200万元，共计600万元，所有款项付清后，双方在2017年11月30日到土地的坐落地址，陈宇、吴圣君向吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿做了相应的交代并将土地权属证书、他项权利证书等等有关材料的复印件以及大门钥匙交予吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿。2017年12月1日，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与蒙上霜（生意人）签订《土地租赁合同》，以租赁期限为2年，年租金为12000元的形式将该土地租赁给了蒙上霜作为木材堆放场地（期间，由于社区的工作人员找上蒙上霜，说是目前市里正在搞双创，该地堆放木材，影响市容市貌，所以蒙上霜就把大门给锁上）。时至今日，在此期间，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿曾多次询问陈宇、吴圣君办理土地证过户手续一事，陈宇、吴圣君答复，会及时办理的。到了2018年8月，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿再次追问，陈宇、吴圣君称，等到国土窗口咨询办理过户需要些什么书面材料后就即刻去办理，一直是以拖延的态度不给办理。到2018年10月份，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿欲起诉陈宇办理土地过户，才被陈宇告知，美兰法院于2018年9月5日做出了（2018）0107民初10659号民事裁定书，查封了该土地的事实。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿带着疑问，到国土局窗口询问需要办理国土过户需要的材料和有关手续情况，被答复称，厅里已下文暂时不办理二级市场的土地过户，目前窗口只是接收司法机关法律文书强行过户的材料。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前有合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中争议的土地，法院的查封时间是在2018年9月5日，而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君是在2017年11月25日就签订了《国有土地使用权转让合同》，2017年11月27日就付清全部价款，2017年11月30日开始就实际占有该土地，就是说：买卖在前，查封在后，该土地产权明确，无争议；吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿从占有使用至今无人提异议，合同签订系双方的真实意思表示，内容合法，且吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已经履行了合同约定的全部义务，并也实际占有，将土地租赁出去。土地没有过户是陈宇和吴圣君夫妇没有履行合同义务，而不是因为吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的不愿去办理过户，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿无过错。至于说，是国土部门暂停不受理还是由于陈宇、吴圣君的拖延的原因不履行约定义务去办理，都不是吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿自身有过错的原因所造成，理由如下：1、双方签订的合同上，约定过户的义务是陈宇、吴圣君，也就是说，所有的土地权属证书等材料的原件都在陈宇、吴圣君手中，要过户只有陈宇、吴圣君能做得到的，不是吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿想做就能做到的。2、从鑫融达公司的《承诺书》也可以明白到一点，直至2018年8月10日，陈宇夫妇还没有和鑫融达公司办理解押手续，所以说，土地未能过户是陈宇、吴圣君有意拖延而非吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿自身原因所造成的。3、海南省国土资源厅于2017年9月22日下达的（琼国土用字（2017）88号关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知）要求：“一、从下发通知之日起，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续......”通知要求很明确，第一条的理解是：暂停办理二级市场转让交易有关用地手续，第二条的理解是，司法机关依法裁定的不列入暂停转让交易范围，第三条的理解是，对于存在不按规定，不符合土地转让条件，存在未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发，欠缴土地出让金，土地权属有争议，司法和行政机关限制其转让，均不得转让交易有关用地手续。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇的土地转让，是属于第一条情况，是暂停办理，而非不得、不再、不能办理。这《通知》是一个应形势而出的临时文件，后来，即是在2019年3月15日，省政府又下了13号文，专门下文通知的停止执行，就是说，国土部门又恢复了土地二级市场材料的办理。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿之所以提到政府的这两个文件，是反驳吴奋所说的吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿“明知不能过户而还与陈宇和吴圣君签订土地使用权转让合同”的说法，并且说明吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君签订合同约定的土地使用权过户的时间（2018年8月25日）正好是政府通知暂停办理时间（2017年9月22日至2019年3月15日），至于是陈宇、吴圣君有意拖延不去办理还是积极去办理而不受伤，都是没法办证的，也证明吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿无过错。综上，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿有双方签订的土地转让合同，且有向陈宇、吴圣君标明土地转让款的转账支票、土地使用权证、他项权利证书、土地使用权抵押、借款合同、陈宇、吴圣君向抵押公司还款的转账回单、鑫融达公司的承诺书、土地租赁合同、收据、海南省国土资源厅琼国土（2017）88号文件、海南省人民政府琼府（2019）13号文件等证据及材料，足以证明吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君土地使用权转让及土地租赁的事实。而吴奋从一审阶段，一会说吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间发生的是民间借贷，一会又说吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君涉嫌串通，虚构土地使用权转让属实，一会又说吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿明知该争议土地不能过户，还与陈宇、吴圣君进行土地交易以及土地租赁事实的作假等等，现在在二审阶段又提到土地的价格，谁都知道，公民个人之间进行的交易，只要是自主自愿的在不侵犯国家利益及其不损害他人利益为前提下，其交易是有效，受法律保护的，当时吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿了解到了陈宇、吴圣君卖地的原因后，并确定了他们的确是欠鑫融达典当有限公司的借款，所以在商议签合同前，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿要求陈宇、吴圣君必须将付给其的第一笔款项作为偿还鑫融达有限公司的借款，他们同意后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿才签订合同的。事后，陈宇、吴圣君也的确是履行了承诺。故因陈宇、吴圣君急需钱的原因，而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿正好有意要做方面的投资，且该土地价位也合适，就达成了此事。双方做完土地交接手续后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿考虑到，要办理过户要需要时间，因产权证未过户，没法报建，为了更好的利用资源，暂时把土地贱租。然后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与蒙上霜在2017年12月1日，签订了二年的土地租赁合同，蒙上霜交了租金，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿就把土地租给他使用了，这就是实实在在的实际占有。国家有规定，要建房必须履行报建手续获批准后才能进行，如果吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿未报建就动工建房，岂不是公然抗法吗？现土地还没有过户，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿能违法建设吗？所以说，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已实际占有是事实，将土地租赁于他人，难道还不算实际占有和使用吗？吴奋称，毛坯房、无窗户，院落里杂草丛生，根本无法住人，要知道，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿买的是土地而不是房子，如果是买卖房屋，才存在入住的说法，土地怎么能说是入住呢？因此，一审法院在审理本案的过程中，程序合法，认定事实清楚、适用法律准确。而吴奋认为一审法院认定事实错误、适用法律错误的上诉理由毫无事实根据，故请求二审法院驳回，维持原判。被上诉人陈宇、吴圣君答辩称，一、陈宇认为其与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿没有恶意串通。理由如下：1、双方的买卖合同形成于查封之前，600万元的转让款也已经实际转账支付；2、转让款的价格是严格遵循了市场价，没有明显过低，双方的买卖合同属于善意；3、土地未能如期过户，属于政府的临时政策导致的，不能归责于买卖的双方。二、一审认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吴奋的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原审第三人鑫融达公司未出庭也未作答辩。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向一审法院提出诉讼请求：一、判决确认吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君双方于2017年11月25日签订的《城镇建设用地使用权转让合同》合法有效；二、判决停止对登记在吴圣君名下的坐落在海口市新埠岛地号01-03-04-14【证号为海口市国用(2011)第008649号】的国有土地使用权土地的执行；三、判决陈宇、吴圣君在和鑫融达公司立即解除登记在吴圣君名下位于海口市新埠岛地号01-03-04-14【证号为海口市国用(2011)第008649号】的抵押登记；四、判决陈宇、吴圣君将登记在吴圣君名下位于海口市新埠岛地号01-03-04-14【证号为海口市国用(2011)第008649号】的国有土地使用权证过户到吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下；五、判决陈宇、吴圣君承担本案的案件受理费。一审法院查明的事实，2011年9月28日，吴圣君取得位于海口市新埠岛面积为671.26平方米的国有建设用地使用权[证号为海口市国用（2011）第008649]。2015年8月24日，吴圣君将该地向鑫融达公司抵押贷款人民币300万元，并办理了他项权证，证号为海口市他项（2015）第0273号，土地他项权利人为鑫融达公司，义务人为吴圣君。2017年11月25日，吴圣君、陈宇（转让方，甲方）与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿（受让方，乙方）签订了《城镇建设用地使用权转让合同》，约定，吴圣君、陈宇将其位于海口市新埠岛案涉国有建设用地使用权转让给吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿，该地四周筑有围墙，有毛坯房，抵押给鑫融达公司；转让价款600万元，双方在办理动权过户过程中所产生的一切手续费及相关税费等由乙方承担25万元，剩余的由甲方负担，在合同签订之日起三日内（2017年11月28日前），乙方通过甲方指定的银行账户上以转账方式付清全额款项；甲方应在收到乙方支付的600万元土地使用权转让款后的第二天（即2017年11月29日），到抵押公司偿还借款，办理解押手续，办理解押手续后的第二天（即2017年11月30日）将土地使用权证（复印件）及大门等钥匙交付给乙方；甲方应在收到乙方支付的600万元土地使用权转让款后第三天起至九个月内（2017年11月28日至2018年8月27日前）办理借款解押手续和将登记在吴圣君名下案涉国有土地使用权证办理过户至吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下等内容。合同签订后，陈爱卿于2017年11月27日分别向吴圣君的银行账户支付400万元和200万元的汇款，并注明为土地转让款。同日，吴圣君向陈爱卿出具收据，称，本人收到陈爱卿从银行转来的土地使用权转让全额款项600万元。2017年11月30日，陈爱卿收到吴圣君交来的涉案土地使用权证（复印件）及该土地的大门钥匙。2017年11月27日，吴圣君通过银行转账向黄华任支付360万元，并注明本息已清。2018年8月7日，鑫融达公司出具承诺书，内容为，2015年7月30日，陈宇向鑫融达公司借款300万元，月息2%，并以吴圣君名下的案涉国有土地使用权作为抵押，已办理抵押登记。至2017年11月27日止，陈宇已还清该借款本息，该抵押房屋尚未解除抵押。待陈宇、吴圣君确定解除抵押时间后，本公司届时无条件配合其办理解押手续。2017年12月1日，陈爱卿（甲方）与蒙上霜（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于海口市新埠岛案涉土地使用权（土地使用现状为：已有地面建筑物，已经用低矮围墙围起来）出租给乙方使用，租赁期限为2年，从2017年12月1日至2019年12月1日，到期后一年一签，年租金为12000元等内容。同日，陈爱卿出具收据收到蒙上霜交来的一年租金12000元。2017年9月22日，海南省国土资源厅颁发琼国土资用字（2017）88号关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知，海南省各地即从通知下发之日起，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。2019年3月15日，海南省人民政府印发琼府（2019）13号关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行），该意见支持土地转让盘活，停止执行《海南省国土资源厅关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》（琼国土资用字（2017）88号）。另查，一审法院在审理吴奋与陈宇、吴圣君民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日作出（2018）琼0108民初10659号民事裁定书，查封登记在被申请人吴圣君名下的位于海口市新埠岛国有建设用地使用权中价值744000元的份额；查封期限三年。2019年2月10日，案外人吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向一审法院提出执行异议，要求解除对涉案土地使用权的查封。一审法院受理后审查作出（2019）琼0108执异13号执行裁定，以案外人吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿怠于主张办理涉案土地使用权的过户手续，裁定驳回吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的异议请求。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对该裁定不服，因而成讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，第一，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿作为一般买受人，通过他人介绍购买涉案土地使用权，在交易时未见该土地使用权有权利瑕疵，支付了合理对价且在转账时注明为土地转让款，因此，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿签订及履行《城镇建设用地使用权转让合同》均为善意，并不存在与吴圣君、陈宇恶意串通损害他人利益的情形。吴奋认为吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与吴圣君、陈宇存在恶意串通情形，但并未提供证据证明，该理由不能成立。第二，对于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿是否实际占有并使用涉案土地的问题，从查明的事实来看，陈爱卿于2017年11月30日即拿到了涉案土地的大门钥匙，且于2017年12月1日将涉案土地及地上建筑物出租给蒙上霜，足见吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地已经有了事实上的管理和支配权，亦为吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已经实际占有并使用涉案土地。第三，关于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地未办理过户登记是否存在过错的问题，首先，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君在土地使用权转让合同中约定，“陈宇、吴圣君应在收到土地转让款后第三天起至九个月内（2017年11月28日至2018年8月27日前）办理借款解押手续和将登记在吴圣君名下案涉国有土地使用权证办理过户至吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下”，一审法院于2018年9月5日对案涉土地进行了保全查封，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿即向一审法院提出了对案涉土地的权利主张，从时间上看，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿并未怠于行使过户登记的权利，且吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对未办理过户的原因进行了合理陈述，故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地未办理过户登记不存在自身原因。其次，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君系2017年11月25日签订《城镇建设用地使用权转让合同》，但海南省国土资源厅已于2017年9月22日颁发琼国土资用字（2017）88号关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知，涉案土地无法办理过户登记，该通知明确为暂停办理交易手续，而非禁止土地使用权交易，不可将该政策限制导致无法过户登记归责于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿，故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地未办理过户登记不存在过错。2017年11月25日，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿作为买受人与吴圣君、陈宇达成买卖涉案土地使用权的一致意思表示并签订了《城镇建设用地使用权转让合同》，该合同系双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。上述合同签订后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿依约支付了涉案土地的全部价款并合法占有涉案土地，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的上述一系列行为均是发生在一审法院查封涉案土地之前，且涉案土地未能办理过户登记并非吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的过错所致。同时，吴奋对吴圣君、陈宇所享有的债权为普通金钱债权，并未指向特定的财产，而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地所享有的权利是特定的，且吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向吴圣君、陈宇购买涉案土地时并未有损害他人利益的恶意，故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地享有的权益应优先于吴奋的金钱债权。综上所述，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地所享有的民事权益能够阻却对该土地的强制执行。吴圣君、陈宇及鑫融达公司在吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已全面履约的情况下未依约解除涉案土地的抵押并办理过户登记至吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下，显属违约，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿要求解除涉案土地抵押及过户登记至其名下的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。吴奋的答辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行登记在吴圣君名下的位于海口市新埠岛证号为海口市国用(2011)第008649号的国有土地使用权；二、确认吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君于2017年11月25日签订的《城镇建设用地使用权转让合同》合法有效；三、陈宇、吴圣君及鑫融达公司须于本判决发生法律效力之日起十日内解除证号为海口市他项（2015）第0273号抵押登记；四、陈宇、吴圣君须于本判决发生法律效力之日起十日内将登记在吴圣君名下位于海口市新埠岛证号为海口市国用(2011)第008649号国有土地使用权办理过户登记至吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下。案件受理费53800元，由吴圣君、陈宇负担。一审法院（2019）琼0108执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审期间，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向本院提交一份新证据：证据1、《海口市商品房买卖合同》；证据2、海南增值税普通发票2张；证据3、海南之心-和风水岸别墅5号楼101照片（4张）。以上三份证据共同证明吕裕鸿在距离涉案别墅不足500米处购买的另外一套别墅（海南之心-和风水岸5号楼101），建筑面积306平方米，每平方米12382元，房屋总价380万元。该别墅购买于2017年11月15日，涉案别墅购买时间为2017年11月25日，两套别墅的购买时间相近。吕裕鸿购买涉案别墅价格约为每平方米10000元，海南之心-和风水岸每平方米12382元，价格基本吻合，由此证明吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿购买涉案别墅的价格为市场价格，并不存在与陈宇、吴圣君恶意串通，低于市场价购买涉案房产的事实；证据4、高德地图截屏，证明涉案别墅名称“西苑别墅”距离吕裕鸿购买的海南之心-和风水岸别墅不足500米；证据5、涉案西苑别墅照片（6张），证明涉案别墅的现状，与海南之心-和风水岸别墅的现状天壤之别，证明涉案别墅当时的购买价格为市场价，吕裕鸿并不存在与陈宇、吴圣君恶意串通的事实；证据6、蒙上霜的证人证言，证明涉案房屋已实际交付给吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿使用，且与其形成租赁关系。经质证，吴奋认为，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿提交的证据并非新证据，从时间上来看均是一审庭审结束之前就已经存在的证据，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿无权对一审庭审结束前存在的证据再行使举证的权利，并且当庭也没有携带原件，因此吴奋对吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿提交的证据不予质证。但也说明吕裕鸿在2017年11月购买的和风水岸别墅的价值对本案并不具备参考价值，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君之间买卖的是土地，涉案的也是土地的价值，而吕裕鸿购买的是房屋，其房屋的建筑面积并不是土地使用权面积，商品房的土地使用权面积是需要进行分摊的，也就是说其建筑面积有306平方米，但是分摊到其购买的别墅的土地面积并不是306平方米，所以其别墅的价值对本案并不具备参考价值，应当以鉴定机构的鉴定价值为准；对于证据6证人证言，因为证人与陈爱卿系朋友关系，故其证明力较弱。陈宇、吴圣君认为，对于证据1-5的真实性由法院核实。证据1、2、4都可以到房管局以及庭后核实，因为这些证据没有办法造假。关于证明内容，如果证据1-5都是真实的情况下，陈宇、吴圣君对吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿提交的证据予以认可。306平方米的房产面积所对应的土地面积就是306平方米。经陈宇、吴圣君核实，其所知晓的交易与涉案的交易相似，成交价也是1万左右，当时2017年的房地产属于低潮期。对证据6没有异议，认可证人的陈述应当符合客观事实。本院认为，对于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿提交的证据认定如下：证据1、2经庭后与原件核对，故对其真实性、证明内容予以采信，对于证据3因未提交相片的原始载体，故对其真实性不予采信；对于证据4高德地图的截屏，可以直接从该搜索地图中直接打开核实，故对其真实性予以采信；对证据5涉案别墅的相片与本院现场勘查的情况一致，故对其真实性、关联性亦予以采信；证据6蒙上霜的证人证言与其提交的租赁协议、收据、转账凭证能够相互印证，故对其真实性、关联性以及证明内容予以采信。2019年10月10日，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向本院申请出具《调查令》，到海口市自然资源和规划局调取位于海口市××路涉案的西苑别墅及其附近2017年基准地价即土地交易价格，以证实涉案房屋交易的真实性、并不存在恶意串通或者低价转让的情形。因该地价与本案有关联，故本院于2019年10月18日向海口市自然资源和规划局出具调查令；2019年11月7日，海口市自然资源和规划局作出《海口市自然资源局和规划局关于新埠岛西苑路附近地价情况的函》（海资规【2019】11588号）。经质证，吴奋对该证据的来源持有异议，亦对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该函不能证实涉案土地以及周边地价的交易价格；陈宇、吴圣君对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并认为该份证据亦能够证实陈宇、吴圣君与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿之间对涉案土地的交易并不存在串通或者低价转让的情形。本院认为，因上述证据系海口市自然资源局和规划局根据本院的调查令所作出的答复，故对其真实性、合法性予以采信，上述函件内容已答复涉案土地周边的基准地价，故能够证实陈宇、吴圣君与吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿之间对涉案土地的交易并不存在低价转让的情形，故本院认可其证明内容。其余当事人在二审期间均未提交新证据。本院二审查明，2019年11月7日，海口市自然资源和规划局出具《海口市自然资源局和规划局关于新埠岛西苑路附近地价情况的函》（海资规【2019】11588号），载明：经核实相关地价数据系统，海口市新埠岛西苑路6号西苑别墅及其所处区域的2017年住宅用地基准地价请款如下：以2017年1月1日为评估基准日，该别墅所处区域的住宅用地的基准地价区为“新埠岛南片区”，对应平均容积率为2.5，楼面基准地价为2200元/建筑平方米（折合约367万元/亩）。2019年11月19日，本院召集各方当事人到涉案土地进行现场勘查，上诉人吴奋及其委托代理人马苗苗律师，被上诉人吕垂禄、陈爱卿及其委托代理人王琛巍律师，陈宇、吴圣君的委托代理人李松律师均到场，各方当事人对涉案房屋从外观上看有两层半左右，目前无人居住，室内均用来存在建材等事实予以确认。同时，陈宇、吴圣君亦确认吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿在签订转让合同后，在双方约定的办证期限内，曾向陈宇、吴圣君催促办证事宜，但因政策原因无法办理。因各方当事人意见分歧较大，本院多次调解未果。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地使用权享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的执行异议的诉请能否成立。吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向陈宇、吴圣君购买涉案土地使用权，而吴奋在其与陈宇、吴圣君民间借贷的诉讼过程中保全了登记在吴圣君名下的涉案土地使用权中价值744000元的份额，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故本案应审查，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十八条规定的四种情形：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；首先，吴奋因与陈宇、吴圣君民间借贷纠纷向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年9月5日作出（2018）琼01民初10659号民事裁定，查封了登记在吴圣君名下的涉案土地使用权中价值744000元的份额。而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君就涉案土地签订的《城镇建设用地使用权转让合同》在2017年11月25日，即在法院查封之前；其次，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿作为一般买受人，通过他人介绍购买涉案土地使用权，在交易时未见该土地使用权有权利瑕疵，支付了合理对价且在转账时注明为土地转让款，因此，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿签订及履行《城镇建设用地使用权转让合同》均为善意，并不存在与吴圣君、陈宇恶意串通损害他人利益的情形。综上，可认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法有效的书面合同。因此吴奋并未提交充分的证据，证明在上述合同存在无效的情形，故其主张合同无效无事实和法律依据，本院不予支持。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；对于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿是否实际占有并使用涉案土地的问题，从查明的事实来看，陈爱卿于2017年11月30日即拿到了涉案土地的大门钥匙，且于2017年12月1日将涉案土地及地上建筑物出租给蒙上霜，且结合现场勘查的情况，足见吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地已经有了事实上的管理和支配权，亦为吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已经实际占有并使用涉案土地。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；本案中，在合同签订后，陈爱卿于2017年11月27日分别向吴圣君的银行账户支付400万元和200万元的汇款，并注明为土地转让款。同日，吴圣君向陈爱卿出具收据，称“本人收到陈爱卿从银行转来的土地使用权转让全额款项600万元”。故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已依约履行了付款义务。四、是否非因买受人自身原因未办理过户登记；首先，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君在土地使用权转让合同中约定的解封以及办证义务由卖方即陈宇、吴圣君承担，且时间系在收到土地转让款后第三天起至九个月内（2017年11月28日至2018年8月27日前），而一审法院于2018年9月5日即对案涉土地进行了保全查封，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿即向一审法院提出了对案涉土地的权利主张，从时间上看，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿并未怠于行使过户登记的权利。其次，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与陈宇、吴圣君系2017年11月25日签订《城镇建设用地使用权转让合同》，但海南省国土资源厅已于2017年9月22日颁发琼国土资用字（2017）88号关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知，涉案土地无法办理过户登记，该通知明确为暂停办理交易手续，而非禁止土地使用权交易，不可将该政策限制导致无法过户登记归责于吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿，故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地未办理过户登记不存在过错。因此，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对未办理过户的原因进行了合理陈述，故其对涉案土地未办理过户登记不存在自身原因。同时，吴奋对吴圣君、陈宇所享有的债权为普通金钱债权，并未指向特定的财产，而吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地所享有的权利是特定的，且吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿向吴圣君、陈宇购买涉案土地时并未有损害他人利益的恶意，故吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地享有的权益应优先于吴奋的金钱债权。综上，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与吴圣君、陈宇于2017年11月25日签订的《城镇建设用地使用权转让合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，应依约履行各自义务。上述合同签订后，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿依约支付了涉案土地的全部价款并合法占有涉案土地，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的上述一系列行为均是发生在一审法院查封涉案土地之前，且涉案土地未能办理过户登记并非吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的过错所致。故一审法院认定吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿对涉案土地所享有的民事权益能够阻却对该土地的强制执行并无不当，本院予以维持。吴圣君、陈宇及鑫融达公司在吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿已全面履约的情况下未依约解除涉案土地的抵押并办理过户登记至吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿名下，显属违约，吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿要求解除涉案土地抵押及过户登记至其名下的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持正确。吴奋认为吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿与吴圣君、陈宇于2017年11月25日签订的《城镇建设用地使用权转让合同》，存在恶意串通、低价转让的情形，故而主张驳回吕垂禄、陈爱卿、吕裕鸿的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吴奋的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://192.0.100.105/lib/cpal/javascript:void(0);)》第一百七十条(http://192.0.100.105/lib/cpal/javascript:void(0);)第一款第（一）项第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人吴奋负担。本判决为终审判决。审判长黄玉臣审判员周慧娟审判员王法坚 二Ｏ一九年十二月十四日书记员 谢以欣速录员 符雪梅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。