四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初5292号 原告巴中市阳光物业管理有限公司，住所：四川省巴中市江北新区电力公司综合楼（巴人广场）。 法定代表人李高敏，系该公司董事长。 统一社会信用代码：91511900569723924R 委托代理人张懿邈，四川致高律师事务所律师。 被告杨顺普，男，生于1967年8月，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 被告张碧华（系被告杨顺普之妻），女，生于1969年8月，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 原告巴中市阳光物业管理有限公司与被告杨顺普、张碧华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月31日作出（2018）川1902民初4629号民事判决书判决：驳回原告巴中市阳光物业管理有限公司的诉讼请求。判决后，原告巴中市阳光物业管理有限公司不服，提出上诉，巴中市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）川19民终669号民事裁定书,认为原审对案涉物业是否位于物业服务合同所约定的小区四至界畔范围内及是否享受物业服务及其程度，以及案涉物业出租时关于物业费约定的相关情况等基本事实认定不清。裁定撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初4629号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告巴中市阳光物业管理有限公司之委托代理人张懿邈，被告杨顺普、张碧华之共同委托代理人彭才荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市阳光物业管理有限公司诉称：原告系巴中市巴州区巴州大道西湖名都小区前期物业管理公司。该小区3号楼1单元1楼商业1—1（建筑面积：345.24平方米）、3号楼1单元2楼商业1（建筑面积：552.92平方米）、3号楼1单元4楼2号（建筑面积：109.09平方米）、1号楼4单元2楼商业1（建筑面积：217.99平方米）、3号楼1单元4楼3号（建筑面积106.15平方米）、3号楼1单元4楼4号（建筑面积：88.32平方米）房屋系二被告所有。上述房屋自2013年10月8日交付二被告后，原告一直按照西湖名都前期物业服务合同的约定为二被告提供物业管理服务。但二被告自2013年10月8日起就一直未向原告缴纳上述房屋的物业服务费（租户代交除外，其中3号楼1单元1楼商业1—1租户交纳3600元、3号楼1单元2楼商业1租户交纳2520元）。截止2018年9月8日，二被告累计拖欠上述房屋物业服务费214722元。二被告拖欠物业服务费的行为损害了原告的合法权益，已构成违约，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、被告杨顺普、张碧华支付原告巴中市阳光物业管理有限公司2013年10月8日至2018年9月8日期间拖欠的物业服务费214722元；2、本案诉讼费由被告杨顺普、张碧华承担。 被告杨顺普、张碧华辩称：依据《西湖名都前期物业服务合同》第七条的约定“纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因甲方原因未按时交给物业公司的房屋，乙方不收取物管费”之规定，原告巴中市阳光物业管理有限公司诉请的房屋范围，系被告杨顺普与案外人杨伟挂靠四川普程实业有限公司参与投资开发，该诉请房屋没有出售，亦未移交物业公司，符合原告巴中市阳光物业管理有限公司与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司签订《西湖名都前期物业服务合同》第七条的约定，原告巴中市阳光物业管理有限公司无权收取物业服务费用。故应依法驳回原告巴中市阳光物业管理有限公司的诉讼请求。 庭审中，原告巴中市阳光物业管理有限公司提供西湖名都3栋1单元的电梯日常维修保养单、代缴的水电气收据、更换远传压力表费用、维修增压泵费用、日常绿化维护费用、所有业主租户的清运费费用、所有化粪池疏通费用、发电机保养费用、所有业主物业费缴纳凭证和西湖名都业委会筹备签到表及业委会保单，证明原告为小区业主提供物业服务。 被告杨顺普、张碧华提供水电气缴费单据、电梯维修费单据及证人董某、杨某的证言，证明水、电、气、电梯均是自行维护，垃圾清运、化粪池管理也是被告自行出钱请人清理的。 经审理查明：被告杨顺普、张碧华系夫妻关系。2010年12月20日，被告杨顺普及案外人杨伟挂靠四川普程实业有限公司参与投资建设西湖名都小区，该《内部管理协议》第六条约定“该项目的商品房所有权归乙方所有，……”。本案所涉房屋系被告杨顺普自行投资开发建设，属于开发商自持房屋。涉案房屋系被告杨顺普、张碧华夫妻共有财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 2011年12月29日，原告巴中市阳光物业管理有限公司与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司签订《西湖名都前期物业服务合同》，合同约定：位于巴州区湖名都小区由原告巴中市阳光物业管理有限公司提供前期物业管理服务，物业管理区域四至：东至回风大道，南至福音公司5号、6号楼，西至回风二环路，北至紫金阳光；物业服务内容包括物业共用设施的修复和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，清掏化粪池等；物业服务费用为高层住宅1.3元／月／平方米、办公楼2.5元／月／平方米、商业3元／月／平方米；第一年每半年收取一次物业费，每半年开始之前十五日缴纳下半年的物业费，第二年开始按逐年每月收取物业费，每月期满前5天缴纳；合同第七条约定：业主应于房屋依法交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因甲方原因未按时交给物业公司的房屋不收取物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，物业使用人不按时交纳的，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。 2013年10月20日，被告杨顺普及案外人杨伟将西湖名都—4楼（建筑面积约4000平方米，使用面积约3700平方米）出租给杨涛，租期8年，约定物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳。 2013年12月20日，四川普程实业有限公司将巴州回风西湖名都1栋F1—2单元2楼F1—2—1号门面网签给被告杨顺普；2014年8月7日，四川普程实业有限公司将巴州回风西湖名都3栋Z1单元4楼2号、3号、4号住宅，3栋F3—2单元2楼F3—2—1号网签给被告杨顺普；2014年8月16日，四川普程实业有限公司将巴州回风西湖名都3栋F3—1单元1楼1号门面网签给被告杨顺普。2017年7月31日巴中市不动产登记中心为被告杨顺普、张碧华部份涉案房屋办理了不动产权证，权利人为杨顺普、张碧华。 同时查明，《巴中市华兴房地产开发有限公司、四川普程实业有限公司、巴中市阳光物业管理有限公司交房程序运转表》载明，开发企业向业主交房时需履行如下手续：1.确认接房人身份，核实《商品房买卖合同》，领取接房相关资料；2.验房、签订交房手续；3.办理结算手续；4.签订《物业管理合同》。缴纳物业管理相关费用，签订领取《业主手册》；5.领取钥匙。原告巴中市阳光物业管理有限公司未提供二被告签署交房程序运转表的相关证据。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，前期物业服务合同，内部管理协议，房屋买卖备案文件，房屋租赁合同，缴费票据，证人证言及本案庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业管理合同，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地实行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案原告巴中市阳光物业管理有限公司与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司签订了《西湖名都前期物业服务合同》，原告有权对该合同约定范围内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理和收取物业服务费用。 本案争议的焦点：涉案房屋是否属于巴中市阳光物业管理有限公司与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司签订的《西湖名都前期物业服务合同》中“物业管理区域四至”范围内？是否应按《西湖名都前期物业服务合同》约定收取物业服务费用？ 一、按《西湖名都前期物业服务合同》中约定涉案房屋是否在“物业管理区域四至”范围内？物业管理区域四至：东至回风大道；南至福音公司5、6号楼；西至回风二环路；北至紫金阳光。本案涉案房屋3号楼1单元1楼商业1—1（建筑面积：345.24平方米）、3号楼1单元2楼商业1（建筑面积：552.92平方米）、3号楼1单元4楼2号（建筑面积：109.09平方米）、1号楼4单元2楼商业1（建筑面积：217.99平方米）、3号楼1单元4楼3号（建筑面积106.15平方米）、3号楼1单元4楼4号（建筑面积：88.32平方米）均在合同约定的管理范围内，其属于物业管理区域四至范围。 二、按《西湖名都前期物业服务合同》约定，涉案房屋在“物业管理区域四至”范围内是否收取物业服务费用？2011年12月29日，原告巴中市阳光物业管理有限公司（乙方）与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司（甲方）签订了《西湖名都前期物业服务合同》，该合同第七条约定“纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因甲方原因未按时交给物业公司的房屋，乙方不收取物管费。”2010年12月20日《内部管理协议》约定，被告杨顺普及案外人杨伟挂靠四川普程实业有限公司参与投资建设西湖名都小区，所涉房屋系被告杨顺普自行投资开发建设，虽四川普程实业有限公司将涉案房屋网签给被告杨顺普和张碧华，但《西湖名都前期物业服务合同》中的双方当事人仍系原告巴中市阳光物业管理有限公司（乙方）与四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司（甲方），并且被告杨顺普、张碧华既未将其所有的涉案房屋出售，亦未将涉案房屋移交给本案原告阳光物业公司，按《内部管理协议》约定仍属于开发商自持房屋，符合《西湖名都前期物业服务合同》第七条的约定。故被告杨顺普、张碧华辩称其不应缴纳物业服务费的理由成立。 三、被告杨顺普、张碧华与巴中市华兴房地产开发有限公司、四川普程实业有限公司、巴中市阳光物业管理有限公司是否签订交房程序运转表？庭审中原告巴中市阳光物业管理有限公司举证接收房屋的交房程序：一是巴中市华兴房地产开发有限公司、四川普程实业有限公司、巴中市阳光物业管理有限公司交房程序运转表；二是西湖名都房屋交接验收表；三是声明。本院认为，通过本案庭审查明的事实及原、被告提交的证据可以认定，原告巴中市阳光物业管理有限公司并未提交相关证据证实被告杨顺普、张碧华与巴中市华兴房地产开发有限公司、四川普程实业有限公司、巴中市阳光物业管理有限公司对涉案房屋签订了交房程序运转表；原告亦未提交被告杨顺普、张碧华将涉案房屋移交原告巴中市阳光物业管理有限公司的相关证据。 四、庭审中原告巴中市阳光物业管理有限公司举证收取3号楼1单元1楼商业1—1租户、3号楼1单元2楼商业1租户的租金如何认定？虽被告杨顺普、张碧华涉案房屋3号楼1单元1楼商业1—1租户、3号楼1单元2楼商业1租户属于物业服务范围内，但该行为系原告巴中市阳光物业管理有限公司与物业使用人之间的另一法律关系，不属于《西湖名都前期物业服务合同》调整的范围。 综上，本案所涉房屋系被告杨顺普挂靠四川普程实业有限公司自行投资开发建设，属于开发商自持房屋，其符合《西湖名都前期物业服务合同》第七条的约定。故原告巴中市阳光物业管理有限公司按照《西湖名都前期物业服务合同》请求被告杨顺普、张碧华支付涉案房屋物业服务费之理由不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告巴中市阳光物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费4520元，由原告巴中市阳光物业管理有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董全成 人民陪审员  张丛志 人民陪审员  苟中学 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  常 琳