江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3468号上诉人（原审被告）：淮安清浦建设工程有限公司，住所地淮安市清江浦区承德南路2号。法定代表人:丁迎真，该公司总经理。委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱秀芳，女，1928年10月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。原审被告：淮安市安居房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区新民西路城河南村89号。法定代表人：赵蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：沙雅平，该公司员工。委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所律师。原审第三人：丁迎真，男，1965年9月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人淮安清浦建设工程有限公司（以下简称清浦建设公司）因与被上诉人朱秀芳、原审被告淮安市安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）、原审第三人丁迎真商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清浦建设公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、朱秀芳不具有诉讼主体资格。朱秀芳不是涉案合同主体，无权提起本案诉讼。如果是合同权利义务的概括转移，应当履行规定的法律手续；2、清浦建设公司已经超付实际施工人方家淮工程款445954.71元，涉案合同款项没有支付，原审判令履行过户手续于法无据；3、涉案房屋登记在清浦建设公司名下，方家淮无权处分涉案房屋，朱秀芳占有房屋，但不能对抗不动产权证书；4、无论是从涉案合同签订之日起算还是从陈艳与方家淮离婚之日起算，本案诉请均已超过诉讼时效。朱秀芳辩称：1、被上诉人是本案适格的原告。争议房屋系被上诉人女儿和方家淮离婚时协议赠与给被上诉人的，被上诉人享有方家淮对上诉人的相关权利，且涉案房屋在2002年就交付给被上诉人居住至今；2、购房款项系通过方家淮所做的工程款抵扣的，上诉人对此予以认可且出具了相应的购房款收据，房屋交付至今，上诉人未对支付购房款项提出异议。即使上诉人与方家淮之间存在相关工程款是否多付的问题，也与本案没有直接关系，上诉人可以另行主张相关权利；3、本案未超过法定诉讼时效。被上诉人要求办证属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。另外上诉人未办证也是一种持续状态，即使适用诉讼时效也是属于诉讼时效的中断。安居公司述称，我方虽然未提起上诉，但是我方的意见同上诉人的意见，一审中已经提交证据证明，涉案房屋仅是以我方的名义开发。丁迎真述称：1、G楼5号房被上诉人没有履行付款的义务，也没有商品房买卖合同，房屋已于2004年卖给他人，所以无法再将该房产权证办理至朱秀芳名下。被上诉人实际占有的是G楼7号房，但是G楼7号房在2005年已由清浦建设公司办理了产权证，并于2015年8月份抵押给吴根淮；2、涉案房屋至今没有收到方家淮的房款，一审所出具的收据是方家淮私刻项目部的章，并不是我们的章，项目部自己私刻的章不能作为上诉人收到房款的依据。被占用房屋我们多次贴告示催告对方到公司交钱，但是被上诉人一直没有来。方家淮在世的时候我们曾起诉，后因方家淮哥哥出面和解致我们撤诉，但对方没有按协议履行。朱秀芳向一审法院起诉请求：判令两被告共同协助原告办理淮安市承德南路承德商城花园小区Ｃ楼409室及Ｇ楼地下室5号房的房屋产权证书，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2000年，被告清浦建设公司以被告安居公司名义出资开发东大街2#地块，建设承德商城花园小区，实际出资及施工为清浦建设公司，方家淮系实际施工人。2003年1月27日，方家淮（乙方）与淮阴市承德商城筹建处（甲方）签订商品房预售合同两份，约定：甲方以国有土地出让及老城区改造方式取得位于东大街与承德路交叉口东北角的承德路贰号地块，土地使用权出让合同号为淮阴市【2000】国土出字第007号；乙方向甲方购买商品房C幢四层409号房（面积为50.32平方米）及G幢地下室5号房（面积74平方米），房屋价款分别为62396元、66600元，抵冲东大工程款；甲方应于2003年2月30日前，将竣工验收的商品房交付给乙方。合同签订后，被告清浦建设公司法定代表人丁迎真在甲方一栏签名，方家淮在乙方一栏签名。2003年1月25日，淮安承德商城花园小区G栋项目部出具收据2张，分别注明：客户名称：花园小区，付东大工程款62396元、66600元，抵C幢409室。两份收据上均盖有“淮安承德商城花园小区G栋项目部”印章。之后，涉案房屋交付给了方家淮。原告女儿陈艳与方家淮原系夫妻关系，2009年9月30日协议离婚，双方签订离婚协议1份，写明：“…甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下离婚协议：…二、甲方（方家淮）将承德商城花园小区G栋505室的房产归乙方（陈艳）所有（G栋地下车库、C栋409室产权归乙方母亲（原告朱秀芳）所有；G栋505室、地下车库、C栋409室产权证由甲方替乙方办理，相关费用由甲方支付）…三、其他债权、债务及财产均与乙方无关；…”。方家淮在甲方一栏签名，陈艳在乙方一栏签名。之后，原告吴秀芳一直占有使用涉案房屋，因要求两被告办理房屋产权证书无果，遂诉至法院。另查，方家淮与被告清浦建设公司未签订正式的商品房买卖合同。其他业主购买承德商城花园时所签的商品房买卖合同载明出卖人为被告安居公司，委托代理机构为被告清浦建设公司，委托代理人为第三人丁迎真。清浦建设公司曾用名为“淮阴清浦建筑装饰工程有限公司”、“淮安清浦建设工程有限责任公司”。一审法院认为，本案系因原告朱秀芳请求被告安居公司、清浦建设公司协助办理承德商城花园小区C幢四层409号房及G幢地下室5号房房屋产权证书而引起的纠纷，双方争议焦点主要集中在三个方面：一、原告是否具备本案诉讼主体资格。被告抗辩涉案合同系方家淮与淮阴市承德商城筹建处签订，原告吴秀芳并未与被告签订合同，无权提起本案诉讼。一审法院认为，被告的抗辩不能成立，理由如下：1、被告清浦建设公司以被告安居公司名义开发，其法定代表人丁迎真以淮阴市承德商城筹建处名义与实际施工人方家淮签订的商品房预售合同，将涉案房屋出售给方家淮，根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人的法定代表人订立的合同除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效，故涉案的商品房预售合同对清浦建设公司有效。合同约定的付款方式为用工程款抵充购房款，而淮安承德商城花园小区G幢项目部出具的收据也表明抵冲行为已经成立，并且涉案房屋也实际交付给方家淮，被告虽然解释方家淮只是借用房屋，但并无证据印证，故对该说法不予采信。涉案房屋已经转移给方家淮占有，故方家淮实质上已经对房屋享有物权。2、方家淮与原告女儿陈艳离婚分割财产时，将涉案房屋赠与原告。根据方家淮与陈艳离婚协议的约定，涉案房屋的产权归原告所有，这是方家淮将自己的财产无偿给与原告，而原告也接受了，双方形成赠与法律关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。在涉案房屋交付给原告时，已经将房屋转移给原告占有，占有是一种事实状态，而原告也一直居住至今，因此原告实质上已经对涉案房屋享有物权。3、《中华人民共和国合同法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，故请求办理不动产权属证书应属于行使物权请求权，原告通过赠与以及实际占有使用房屋享有了涉案房屋的物权，有权要求出卖人协助办理房屋的权属证书。综上，方家淮通过买卖的方式取得了涉案房屋的所有权，并将房屋所有权赠与给了原告朱秀芳，原告朱秀芳有权要求办理涉案房屋的不动产产权登记，故原告具备本案诉讼主体资格。二、涉案房屋的购房款的支付义务是否已经履行完毕。两被告抗辩合同约定的付款方式为工程款抵扣，抵扣的前提是被告欠付方家淮工程款，而清浦建设公司已经超额支付方家淮工程款，故抵扣行为不能成立。经审查，一审法院认为，方家淮与清浦建设公司约定以工程款抵扣涉案房屋的购房款，不违反法律、行政法规的强制性规定，事实上清浦建设公司下属的项目部也出具了相应的抵款收据，应视为抵扣行为成立且履行完毕，那么根据商品房预售合同，方家淮已经履行了付款义务，被告也将涉案房屋交付方家淮，双方的房屋买卖合同事实上已经履行完毕。至于工程款抵扣购房款后，被告清浦建设公司是否存在超额支付方家淮工程款的行为，属于双方的建筑工程施工合同工程款纠纷，与本案不属同一法律关系，故被告的此项抗辩不能成立，不予采信。三、本案原告主张的权利是否已超诉讼时效。被告清浦建设公司抗辩本案属于债权性质的案件，原告请求办理房屋产权证已超过诉讼时效。一审法院认为，方家淮购买涉案房屋后，将涉案房屋赠与原告且已实际交付，原告实质上已经取得房屋的物权，此时请求被告办理权属登记具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的限制，故对被告此项抗辩不予采纳。综上，原告通过赠与并合法占有涉案房屋后，有权请求被告清浦建设公司协助办理不动产权登记。被告清浦建设公司以被告安居公司开发涉案房屋，对外清浦建设公司系安居公司的委托代理机构，故被告安居公司也有协助义务。因此，原告要求两被告协助办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第六十条、第一百零七条、第一百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告淮安市安居房地产开发有限公司、淮安清浦建设工程有限公司于本判决生效后十日内协助原告朱秀芳办理淮安市承德南路承德商城花园小区C楼409室及G楼地下室5号房屋的不动产权证书。案件受理费100元，由两被告负担。二审期间，上诉人清浦建设公司提供了承德商城Ｇ楼－7室房屋所有权证，证明该房屋已经为上诉人所有。朱秀芳、安居公司、丁迎真对该证据真实性均没有异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。二审期间，经本院查询淮安市自然资源和规划局不动产档案，承德商城Ｇ楼－5室房屋现产权登记为晋兆勇、韩开凤二人，房屋用途为车库，面积61.03平方米；承德商城Ｇ楼－7室房屋现产权登记为清浦建设公司，房屋用途为车库，面积61.03平方米，该房屋已于2015年8月31日设定抵押，并于2019年11月19日被一审法院执行查封。二审另查明：一审中清浦建设公司陈述以房抵款的交易流程是项目部按照工程进度、合同条件在有可付款的前提下，由项目部申请报工程管理部核批，然后报总工程师核批，最后由本人在收据上批复报公司销售部办理商品房买卖合同或者预售合同，然后报财务部，以工程款票据冲抵房款，由财务部开出收到房款收据，财务收据开出后到办公室加盖印章，然后报安居房地产加章备案。本院认为，2003年1月27日就承德商城Ｃ楼409室商品房预售合同签订及2003年1月25日收款收据出具后，方家淮实际占有涉案房屋，结合清浦建设公司陈述的结算流程，涉案商品房以房抵款手续已经办理完毕，应当认定涉案房屋房款已经全部交付，至于清浦建设公司是否超付方家淮工程款与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。虽然安居公司取得涉案房屋的房屋所有权证书，但现有证据可以证明涉案房屋登记权利人和真实权利人不相符，涉案房屋所有权证书并不妨碍涉案房屋真实权利人的认定。方家淮与陈艳离婚时将涉案房屋赠与朱秀芳，朱秀芳作为涉案房屋的真实权利人有权提起本案诉讼。朱秀芳要求清浦建设公司、安居公司协助办理房屋产权过户登记，不应适用诉讼时效的限制。朱秀芳诉讼请求之一，要求被告办理承德商城Ｇ楼地下室5号房的房屋产权证，由于该房屋已经出售他人，二审期间，朱秀芳申请撤回被告协助办理承德商城Ｇ楼地下室5号房的房屋产权证的诉讼请求，得到上诉人清浦建设公司、原审被告安居公司及原审第三人丁迎真的同意，故本院同意被申请人朱秀芳的该项撤回起诉的请求。综上所述，清浦建设公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1528号民事判决为：淮安市安居房地产开发有限公司、淮安清浦建设工程有限公司于本判决生效后十日内协助朱秀芳办理淮安市承德南路承德商城C楼409室房屋的不动产权证书。一审案件受理费100元，朱秀芳、淮安清浦建设工程有限公司各负担50元；二审案件受理费100元，由上诉人淮安清浦建设工程有限公司、朱秀芳各负担50元。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 晞