广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24790号上诉人（原审原告）：张金华，女，1957年12月13日出生，汉族，住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘经，广东保顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市银博士房地产有限公司。住所地：广州市从化区。法定代表人：张天驰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈应，该公司员工。上诉人张金华因与被上诉人广州市银博士房地产有限公司（以下简称“银博士公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张金华上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决事实认定中存在多处错误。关于“本案原告主张在收楼时并不知道案涉房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件，但根据举证责任分配，原告没有提供予以证明”、“原告在办理收楼现场看到被告公示的涉案房屋的相关资料时，应据此判断涉案房屋是否符合法定及合同约定的交房条件，若原告认为涉案房屋并不具备法定及合同约定的交房条件，有权拒绝收楼，但原告在看到收楼现场公示的涉案房屋的相关资料后，未提出异议，且查验了涉案房屋……接收了涉案房屋的钥匙”、“原告办理收楼手续时未提出异议，且在收楼相关资料上签名并接收了涉案房屋的钥匙等一系列行为应视为原告同意收楼，涉案房屋已于当日完成交付使用”属于认定错误。首先，开发商有义务主动如实告知涉案房屋是否达到法定及合同约定的交房条件，即被上诉人有义务举证其已如实告知上诉人案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记，尚未满足法定及合同约定的交楼条件，而原审法院却将举证责任推给上诉人，明显不当。其次，在交楼时，被上诉人并未公示过任何材料，仅口头表示已达到交楼标准，让上诉人签收钥匙，故意隐瞒案涉房屋尚未取得竣工验收的事实。再次，本案双方约定房屋交付条件应当满足“竣工验收合格”，但原审法院仅依据房屋转移就认定房屋已经交付，完全忽视了合同约定应当竣工验收合格的条件。因此，案涉房屋的实际交付时间应为竣工验收备案登记之日。二、依据法律规定，被上诉人应承担违约责任。根据城乡规划法等法律法规的规定，只有经过综合验收备案取得备案表才能认定为房屋符合法定交付条件。本案中涉案房屋于2016年12月19日才取得验收备案表，当天才满足法定交付条件，故被上诉人应承担逾期交楼违约责任。三、广东东莞、江苏淮安等地法院有类案判决支持以验收备案之日为房屋符合法定交付条件之日，参照各级人民法院的裁判理念，被上诉人应承担违约责任。四、本案未超过诉讼时效。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”的规定，本案并未超过诉讼时效。银博士公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。张金华向原审法院诉讼请求：1.判令银博士公司支付张金华违约金26439.9元；2.本案诉讼受理费由银博士公司负担。原审法院认定事实：2015年7月21日，张金华（买方、乙方）与银博士公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定张金华购买银博士公司开发的位于从化市（现为“从化区”）街口街赤草村105国道边地段广物荔山雅筑自编3＃202房（以下称“涉案房屋”），建筑面积80.15平方米，房屋价款528798元等。另约定：“第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”。同日，张金华、银博士公司签订合同附件七《本合同补充协议》，约定：“第五条、该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。第六条、对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”。合同签订后，张金华依约向银博士公司支付了房款。2016年6月30日，案外人肖维（原告张金华的儿子）前往收楼，填写了《业主资料登记卡》和签署《业主收楼签领资料/物品表》，《业主收楼签领资料/物品表》内容包括：“自编号：（荔山雅筑）3栋202单元；资料/物品名称《荔山雅筑业户手册》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》、《划账协议书》、《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》、猫眼，数量各为1”。同日，案外人肖维在《钥匙签收确认书》上签名确认收到涉案房屋有关钥匙7条。2016年7月6日，案外人肖维填写《装修申请表》并签署《装修承诺书》。原审法院于2019年9月3日对案外人肖维进行询问，案外人肖维向原审法院承认张金华是其母亲，是其本人出钱以母亲张金华名义购买的涉案房屋，由其本人于2016年6月30日前往银博士公司收钥匙，案外人肖维向原审法院提供身份证、户口簿证明原告张金华与其为母子关系。被告广州市银博士房地产有限公司于2019年9月6日向原审法院提交书面质证意见，确认案外人肖维为有权处分人，并认为案外人肖维的收楼行为即为张金华收楼。另查明，广州市从化区环境保护局于2016年7月13日作出《广州市从化区环境保护局关于广物荔山雅筑一期建设工程竣工验收备案环保意见的函》（从环函〔2016〕117号）。从化区公安消防大队于2016年7月26日作出《建设工程竣工验收消防备案凭证》（从公消竣备字〔2016〕第0038号）。涉案房屋于2016年8月16日竣工验收。广州市从化区住房和建设局于2016年12月19日同意竣工验收备案。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案主要争议焦点是张金华在涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件的情况下收楼，银博士公司是否需要承担逾期交房的违约责任。首先，关于案外人肖维于2016年6月30日到银博士公司查验涉案房屋，同日在《业主收楼签领资料/物品表》、《钥匙签收确认书》等资料上签名，接收涉案房屋的钥匙，并于2016年7月6日在《装修申请表》、《装修承诺书》上签名等一系列行为是否有效的问题。原审法院认为，案外人肖维在接受原审法院询问时，承认张金华与其为母子关系，并提交身份证、户口簿等证据予以证明，同时银博士公司的质证意见中称案外人肖维在收楼时出示相关证明文件，在确认案外人肖维为有权处分人后才将房屋交付给案外人肖维。结合双方提交的证据及案外人肖维的陈述综合分析，原审法院认定案外人肖维在张金华的授权委托下到银博士公司办理收楼手续，故案外人肖维上述行为视为张金华的行为，案外人肖维实施的行为合法有效。其次，本案张金华主张在收楼时并不知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件，但根据举证责任分配，张金华没有提供证据证明案外人肖维在收楼时不知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件。银博士公司在办理收楼现场公示涉案房屋相关资料的行为符合双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议的第六条：“对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”由此可见，案外人肖维在办理收楼现场看到银博士公司公示的涉案房屋的相关资料时，应据此判断涉案房屋是否符合法定及合同约定的交房条件，若案外人肖维认为涉案房屋并不具备法定及合同约定的交房条件，有权拒绝收楼，但案外人肖维在看到收楼现场公示的涉案房屋的相关资料后，未提出异议，且查验了涉案房屋，并在《业主收楼签领资料/物品表》、《钥匙签收确认书》等资料上签名，接收了涉案房屋的钥匙，进而于2016年7月6日申请对涉案房屋进行装修。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原审法院认为，案外人肖维作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果，案外人肖维于2016年6月30日办理收楼手续时未提出异议，且在收楼相关资料上签名并接收了涉案房屋的钥匙，后续又申请装修等一系列行为应视为张金华于2016年6月30日同意收楼，涉案房屋已于当日完成交付使用。故张金华在知道或者应当知道涉案房屋不具备约定或者法定交付条件下同意接收涉案房屋，在实际收楼后又主张逾期交房违约金缺乏法律依据，原审法院不予支持。判决：驳回张金华的全部诉讼请求。本案受理费231元（张金华已预交），由原张金华负担。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：张金华在涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件的情况下收楼，银博士公司应否承担逾期交房违约责任。对此评析如下：原审判决对于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的效力认定合法有据，且张金华对此并未提出异议，本院予以确认。根据上述合同约定，银博士公司应于2016年6月30日前向张金华交付案涉房屋，现张金华已于2016年6月30日办理了收楼手续，实际接收案涉房屋，且在约定的时间内未提出异议，应认定为案涉房屋已于当日完成交付使用，故张金华再以案涉房屋不符合交付标准为由诉请银博士公司支付约定交楼之日起至验收备案之日止的逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，原审判决对张金华的该项主张不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，张金华的上诉理由及请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由张金华负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十九日法官助理林秋萍书记员何敏婷