辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8186号上诉人（原审被告、反诉原告）：王诺，女，1976年12月7日生，汉族，住址黑龙江省五大连池市。委托诉讼代理人：鞠慧，辽宁同人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市市政公用事业服务中心（原大连市风景园林处），住所地大连市沙河口区太原街140号。统一社会信用代码12210200MB1842736F。法定代表人：姜斌，该中心主任。委托诉讼代理人：王云海，男，该中心工作人员。委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。原审被告：闫二勇，男，1981年1月13日生，汉族，住址黑龙江省。上诉人王诺因与被上诉人大连市市政公用事业服务中心（以下简称“市政中心”）、原审被告闫二勇房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王诺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人市政中心的诉讼请求，支持上诉人王诺的反诉请求。主要事实和理由：一、上诉人对案涉场地不负有腾退义务且不应承担场地占有使用费。目前案涉场地和房屋的实际占用人系原审被告闫二勇，而非上诉人。故腾退义务人应为闫二勇。根据租赁合同司法解释第18条之规定，如本案确实存在占有使用费，承担主体也应为闫二勇，与上诉人无关。二、被上诉人应向上诉人支付房屋扩建费。1、在（2018）辽02民终4537号生效判决中已确认案涉钢结构房屋系由上诉人出资建造，闫二勇仅在上诉人已经建成的钢结构房屋基础上进行装修，其装修内容、范围及造价在该案中已确认，故结合房屋现状和一审上诉人的证据，上诉人建造事实可以明确。2、虽然案涉房屋与《合作协议书》最初约定不符，但该房屋的建造经过被上诉人同意，《合同协议书》第六条明确约定经过甲方同意，乙方可以进行扩建和改变结构。在原审庭审中，被上诉人表示曾对上诉人建造行为予以认可，且自上诉人开始建造至闫二勇加盖二层之前，被上诉人从未提出异议。故根据租赁合同司法解释第十四条规定，被上诉人应支付扩建房屋费用。市政中心辩称，不同意上诉人王诺的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，应维持。主要理由如下：一、上诉人王诺负有腾退和支付场地占有费的义务。1、在上诉人与被上诉人签订的合作协议书中约定，履行期间至2016年4月30日且第十四条约定，协议期满后立即全部搬出公园，因逾期不搬造成损失由乙方（上诉人）自行承担。现该合作协议书已经期满终止，上诉人有义务腾退场地。2、闫二勇占用案涉场地和房屋系因上诉人将房屋、场地转租造成的，故上诉人负有腾退房屋和场地的义务。3、生效法律文书认定闫二勇向王诺支付占有使用费及返还王诺房屋。鉴于此，且案涉房屋实际上建造在被上诉人的场地上，故上诉人应向被上诉人返还房屋和场地，并支付占有使用费。二、上诉人要求给付房屋扩建费没有事实和法律依据。1、根据上诉人和被上诉人的合作协议书第十四条约定，上诉人应在期满后搬出公园。故被上诉人无义务支付扩建费。2、上诉人建造房屋并非合同约定的轻体板材结构房屋，面积也与合同约定不符且该房屋未办理规划审批手续，属于违章建筑，已被责令拆除，故被上诉人无需支付扩建费。闫二勇辩称，其与市政中心没有关系，系与上诉人签订租赁合同，腾退是上诉人与被上诉人之间问题，上诉人要求其腾退，则应给付款项，否则不同意腾退。市政中心（原大连市风景园林处）向一审法院起诉请求：1、二被告腾退位于大连市公园停车场内自建的150平方米房屋和场地；2、被告王诺支付原告2011年5月1日至2016年4月30日租金20万元(40,000元/年×5年)；3、二被告暂按每年40,000元标准向原告支付自2016年5月1日起至实际腾退房屋之日止的场地占有使用费。王诺向一审法院反诉请求：原告支付房屋扩建费300,000元。一审法院认定事实：原告下属的付家庄公园(甲方)与被告王诺(乙方)于2011年3月26日签订《合作协议书》，双方约定，付家庄公园将所属位于正门停车场内的洗车项目租赁给乙方经营；期限自2011年5月1日至2016年4月30日止；年租金40,000元；刷车场地经营面积80平方米，面积范围由甲方确定；乙方经营项目为汽车清洗、保养及饰品，不得扩大经营范围和项目；甲方允许乙方自行投资搭建一间轻体板材结构洗车设备操作屋，除此之外乙方不得擅自改、扩建，改变结构，如因经营需要，必须经甲方同意后方可进行。2014年4月29日，王诺与闫二勇签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给闫二勇，双方约定王诺将付家庄公园停车场内自建约150平方米房屋租赁给闫二勇用于经营摩托车维修，租赁期限自2014年5月29日至2020年5月29日，年租金90,000元，王诺保证闫二勇可加建二层、接入水电暖气等基础设施、给闫二勇办理营业执照等证件。2014年5月闫二勇对案涉房屋进行装修加盖二层，被市政中心制止，后改为经营“骑士吧海鲜烧烤”。后闫二勇向一审法院提起诉讼，要求王诺返还房屋租金、赔偿装修损失，王诺反诉要求闫二勇返还房屋、支付租金。市政中心作为第三人参加该案诉讼，称案涉场地应当返还给市政中心。一审法院及大连市中级人民法院先后作出(2015)西民初字第02776号民事判决、(2017)辽02民终2635号民事裁定、(2017)辽0203民初2555号民事判决、(2018)辽02民终4537号民事判决，终审认定王诺与闫二勇签订的转租合同无效，判决王诺返还闫二勇部分租金、押金及利息，王诺赔偿闫二勇部分装修损失，闫二勇返还王诺租赁房屋，闫二勇按每年40,000元自2016年5月30日起至房屋返还之日止计付占有使用费，驳回闫二勇和王诺的其他诉讼请求。关于市政中心在该案中提出的其与王诺的协议已经期满终止、闫二勇应向其返还房屋一节，大连市中级人民法院认为，一审判决基于合同相对性判令闫二勇向王诺返还房屋并无不当，市政中心对该一审判决未提起上诉视为其对一审判决的服从，市政中心应依据合同相对性另行解决与王诺之间的纠纷。大连市规划局于2015年12月30日作出“关于对骑士吧海鲜烧烤违章建筑确认处理的复函”，确认闫二勇经营的建筑没有经过规划审批，属于违章建筑，已责令闫二勇限期拆除。一审法院认为，市政中心和王诺签订的《合作协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。双方约定的租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日，现已超过履行期限，合同已终止，王诺应将租赁的房屋和场地交还原告，逾期交还应当支付占有使用费。王诺主张其并非实际占有人，不负腾退和支付占有使用费的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。依据合同的相对性，王诺应负腾退义务并支付占有使用费，且市政中心在此前的案件中已提出闫二勇应向其返还房屋，但生效判决未予支持，并认为市政中心应依据合同相对性另行解决与王诺之间的纠纷。原告主张的占有使用费计算标准为每年40,000元，亦属合理，予以支持。原告要求闫二勇腾退房屋并支付占有使用费，基于前案的判决理由和处理结果，对该请求不予支持。原告要求王诺支付2011年5月1日至2016年4月30日租金200,000元。王诺主张双方已变更租金为每年20,000元且已实际支付，该主张没有事实依据，不予认定。因双方约定每年11月8日前支付当年租金，最后一期租金支付时间应为2015年11月8日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告提起本案诉讼时已超过法律规定的期间，也没有证据证明存在诉讼时效中止或中断的事由，故对原告该项诉讼请求不予支持。王诺反诉要求原告支付房屋扩建费，一审判决不予支持。理由如下：1.关于王诺自建房屋，双方协议约定为甲方允许乙方自行投资搭建一间轻体板材结构洗车设备操作屋，除此之外乙方不得擅自改、扩建，改变结构，如因经营需要，必须经甲方同意后方可进行。即原告允许王诺搭建的房屋结构应为轻体板材结构，只能用于洗车设备操作，而王诺庭审时自述其“从未在上述场地上建过轻体板房，被告王诺在接收案涉场地后建筑的第一个建筑就是150平方米钢结构房屋”，王诺自认建造的房屋并非合同约定的轻体板材结构，面积超过双方约定的80平方米，且从照片看现有房屋用途并非洗车所用，王诺自建的房屋不符合合同约定。2.王诺将房屋转租后，闫二勇曾对房屋进行装修改造，其主张将房屋改建至现状，故无法认定现有房屋为王诺建造。王诺未按照约定建造房屋，也不能证明现有房屋是其所建，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的应由出租人负担扩建费的情形，其反诉请求没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审判决：一、被告王诺于判决生效之日起十五日内将位于大连市公园正门停车场内的场地及地上建筑腾退给原告大连市风景园林处；二、被告王诺于判决生效之日起二十日内支付原告大连市风景园林处占有使用费，自2016年5月1日起至房屋和场地腾退之日止按每年40,000元计算；三、驳回原告大连市风景园林处的其他诉讼请求；四、驳回被告王诺的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。案件受理费4400元，由原告大连市风景园林处负担1600元，被告王诺负担2800元。反诉案件受理费2900元，由被告王诺负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉合作协议书第十四条约定“协议期满后，乙方（上诉人）经营过程中使用的物资设备，立即全部搬出公园，乙方因逾期不搬所造成的损失，由乙方自行承担。”在二审时，上诉人王诺认可目前没有客观证据证明被上诉人市政中心同意将案涉租赁面积由80平方米改为150平方米以及同意在该面积上建造150平方米钢结构房屋，而被上诉人市政中心则表示从未同意其建造该房屋。同时，各方当事人均认可闫二勇未按（2018）辽02民终4537号民事判决要求腾退案涉租赁场地和房屋。本院确认上述事实有合作协议书、二审询问笔录及当事人陈述在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”以及上诉人与被上诉人签订的案涉合作协议书第十四条约定“协议期满后，乙方（上诉人）经营过程中使用的物资设备，立即全部搬出公园”，本案中，案涉合作协议书约定的租赁期限截止日期为2016年4月30日，则上诉人王诺依法依约均应于该租赁期限届满后腾退案涉租赁场地和房屋。因上诉人王诺至今仍未履行前述法定和约定腾退义务，故被上诉人市政中心提起本案诉讼要求腾退并按约定租金标准支付占有使用费，有事实和法律依据，一审判决支持其此项诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。关于上诉人王诺上诉称案涉租赁场地和房屋由闫二勇实际占用，则应由闫二勇负责腾退并支付占有使用费一节，本院认为，闫二勇实际占有案涉租赁场地和房屋系基于其与上诉人王诺之间签订的租赁合同，即系上诉人王诺将从被上诉人市政中心租赁的案涉场地及自建房屋转租给闫二勇。且生效（2018）辽02民终4537号民事判决已认定基于合同相对性原则闫二勇向王诺返还，市政中心应依据合同相对性原则另行解决腾退问题。现被上诉人市政中心依据合同相对性原则诉请合同相对方上诉人王诺向其腾退案涉租赁场地、房屋及给付占有使用费，于法有据。因此，上诉人王诺的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人王诺上诉称被上诉人市政中心应给付房屋扩建费一节，本院认为，依据已查明的事实，案涉合作协议书约定被上诉人市政中心仅允许上诉人王诺投资搭建“轻体板材结构洗车设备操作屋，除此之外不得擅自改、扩建，改变结构，如因经营需要，必须经甲方（市政中心）同意后方可进行”。现上诉人王诺实际建设的房屋系钢结构房屋，而非依约建造“轻体板材结构房屋”且自认没有客观证据证明被上诉人市政中心同意建造。况且该扩建房屋已被大连市规划局责令限期拆除。因此，上诉人王诺的此项上诉请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王诺的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人王诺负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十三日书记员  王丽秋