湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3307号上诉人（原审原告）：吕奇妍，女，1972年12月21日出生，汉族，个体工商户，住秭归县。委托诉讼代理人：韩志强，男，1969年7月25日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。系上诉人吕奇妍之夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌煊旺商业管理有限公司，统一社会信用代码91420527052605677X，住所地秭归县茅坪镇三溪路。法定代表人：丁民，系该公司经理。委托诉讼代理人：聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：秭归居然之家家居商业管理有限公司，统一社会信用代码91420527MA493GEE63，住所地秭归县茅坪镇建东大道121号。法定代表人：向恒三，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李云康，男，1984年4月16日出生，汉族，住长阳土家族自治县。系该公司管理人员，特别授权代理。上诉人吕奇妍因与被上诉人宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称煊旺公司），被上诉人秭归居然之家家居商业管理有限公司（以下简称秭归居然之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吕奇妍的委托诉讼代理人韩志强、被上诉人煊旺公司的委托诉讼代理人聂浩，被上诉人秭归居然之家公司的委托诉讼代理人李云康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕奇妍上诉请求：1、撤销湖北省秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1300号民事判决，改判煊旺公司与秭归居然之家公司连带赔偿吕奇妍店铺装修及经营损失18万元；2、改判煊旺公司返还租赁保证金2万元，电表保证金500元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人煊旺公司、秭归居然之家公司共同承担。事实和理由：被上诉人煊旺公司、秭归居然之家公司没有提供一个良好的经营环境，长期管理混乱，曾发生过被上诉人煊旺公司、秭归居然之家公司管理的商铺业主因租费问题到政府上访、封堵经营场所等问题，导致上诉人吕奇妍无法正常经营。上诉人吕奇妍一直正常经营且一直持续缴纳相关费用，所谓欠缴费用是因双方就费用问题存在争议，被上诉人煊旺公司、秭归居然之家公司采取强行断电的方式缺乏合理性和法律依据，给上诉人吕奇妍带来不可挽回的经济损失。综上，一审事实不清，请求依法改判或发回重审。被上诉人煊旺公司辩称，根据煊旺公司与上诉人吕奇妍签订的商铺租赁合同及运营管理合同，煊旺公司（甲方）都是按照合同约定对上诉人吕奇妍（乙方）的商铺进行管理及收费，根据商铺租赁合同第七条第二项，“乙方未按时交付足额租金，欠付时间达30日，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方交付的租赁保证金”，因此，保证金是不退的。根据运营管理合同第五条第十项及第七条第四项，“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交付费用，甲方可以采取停止服务，包括停水停电和停止使用公共措施等方式催付欠款”，乙方实际欠费是从2017年11月1日至2018年3月11日，甲方在2018年5月26日才对乙方进行停电管理，是按照合同约定来履行的，煊旺公司不存在违约，所有的损失应由乙方自行承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人秭归居然之家公司辩称，认同煊旺公司的辩论意见。另外，上诉人吕奇妍的电表是采取自行充电的模式，根据其134号电表的充电记录及时间记录来看，从2015年是至2018年期间，用电情况逐年递减，特别是2018年只在在5月3日充电231度，足以证明店铺没有正常经营，市场是封闭式的，不开灯顾客很难进店铺看东西。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕奇妍向一审法院提出诉讼请求：1、解除吕奇妍与煊旺公司签订的《商铺租赁合同》和《运营管理合同》。2、煊旺公司与秭归居然之家公司连带赔偿吕奇妍店铺装修及经营损失18万元。3、煊旺公司返还租赁保证金2万元，电表保证金500元。4、煊旺公司和秭归居然之家公司共同承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月13日吕奇妍与煊旺公司签订了商铺租赁合同，该合同约定煊旺公司将位于秭归县××家××家居建材市场内××号商铺租赁给吕奇妍使用，建筑面积194.61平方米（含公摊面积），合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算（实际租赁面积以房管局确权面积为准）。合同还约定，吕奇妍在租赁商铺内仅限于经营硅藻泥品类“泉佳美”、“双木林”品牌。承租期从2014年11月1日起至2019年10月31日止，租期5年。吕奇妍在合同期内因特殊原因需提前终止合同，必须提前60天向煊旺公司提出书面申请，经煊旺公司同意后终止，吕奇妍单方提前终止本合同视为自愿放弃保证金2万元。吕奇妍租赁3-96号、3-97号商铺，面积分别为104.30平方米、90.31平方米，租金单价为每月每平方米27元，上述商铺租金为每月5254.47元。煊旺公司为了搞活市场，承诺给吕奇妍一定优惠，即第一年租金全免，第二年优惠上述租金的40%，第三年优惠上述租金的60%，第三年之后，根据市场的变化，租金在标准租金的基础上再以6%以内浮动。合同中对双方的权利和义务也进行了约定，煊旺公司负责新泰家居市场公共范围内的日常经营管理，制定新泰家居市场管理的各项规章制度并组织实施，煊旺公司可根据经营状况对新泰家居建材市场规划布局进行调整，吕奇妍应配合其工作，对其承租的商铺，自行办理工商营业执照及税务登记证，自负盈亏，一切债权债务均由承租人自行承担。合同中对违约责任也做出了相应的约定，如吕奇妍提前解除合同，视为违约，煊旺公司有权扣除其缴纳的履约保证金2万元，并要求其按照五年租金总额10%支付违约金，同时其投资形成的地面、墙面、顶部装修所有权无偿归煊旺公司所有。租赁双方任一方违反合同规定，应承担违约责任，给另一方造成经济损失的应赔偿实际损失。双方在合同中还约定了合同解除情形，若吕奇妍未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间达30日，或拖欠各种应缴费用合计相当于一个月租金金额等。吕奇妍与煊旺公司于同日还签订了《运营管理合同》，煊旺公司对新泰家居建材市场的管理服务事项有：共同设备设施的保养、维修和管理，共同秩序的维护和协助，推广营销的管理，代为收取水费、电费、空调费等。经营服务费暂定价为每月每平方米3.5元，即经营服务费每月681.10元。每月30号之前10日内，吕奇妍向煊旺公司预支下一季度的经营管理费，电费由其根据实际用电量购买、充值电费卡。《运营管理合同》的履行期限与《商铺租赁合同》一致。双方在合同中对权利和义务做出了如下的约定：煊旺公司有权对违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失或支付违约金，对不按时缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止服务包括停止水电供应和停止使用公共设施设备等措施催缴、催改等。2018年3月12日，为了提升新泰实业公司所经营卖场的经营管理水平，新泰实业公司与武汉居然之家家居市场有限公司签订了加盟委托管理协议，新泰实业公司加盟成为“居然之家”特许经营店，并委托武汉居然之家家居市场有限公司对加盟店进行运营管理。武汉居然之家家居市场有限公司注册一家管理公司即秭归居然之家公司负责加盟店的运营管理。秭归居然之家公司于2019年1月15日在秭归县工商行政管理局注册登记。嗣后，煊旺公司于2018年5月3日收取吕奇妍的2018年3月12日至2018年6月30日商铺租金10546元，同时收取了其自2018年4月1日至2018年6月30日的运营管理费2876元。秭归居然之家公司自2018年7月开始收取管理费。新泰市场的管理在过渡期间煊旺公司继续行使管理职责。双方当事人为收取商铺租金和运营管理费发生争议产生了纠纷。2018年10月因吕奇妍未有缴纳2017年11月1至2018年3月的租金，也未有缴纳2018年7月1至2019年8月22日的租金和2018年1月1日至2018年3月1日的管理费及2018年7月1日至今的管理费，煊旺公司向秭归县人民法院提起了诉讼后撤诉。在此期间，2018年5月27日煊旺公司对吕奇妍未缴清费用的行为采取了停电措施。由于建材市场行情等诸多原因，新泰建材市场的经营受到影响，已购买商铺的业主由于没有收到返租租金，与新泰建材市场经营者新泰实业公司产生了纠纷，发生了业主上访、围堵市场的情况。秭归县人民政府组成了工作专班，着手调处新泰市场面临的诸多矛盾，目前新泰市场仍在正常经营。另查明，2014年2月1日，新泰实业公司与煊旺公司签订《湖北新泰家居建材市场商铺商业管理服务合同》，约定新泰实业公司将名下商铺全权委托煊旺公司出租经营管理，包括新泰家居建材市场主体市场及外围所有新泰物业面积，期限自2014年2月1日至2019年12月31日，租赁期间煊旺公司所收取租金用于培育市场，无需向新泰实业公司支付租金，煊旺公司自主经营、自收自支、自负盈亏，等等。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《运营管理合同》、《商铺租赁合同》、《加盟委托协议》、煊旺公司给吕奇妍出具的2018年3月12日至2018年6月30日租金收据及2018年4月1日至2018年6月30日的运营管理费收据、吕奇妍委托诉讼代理人韩志强与煊旺公司法定代表人丁民的电话录音及与王维的电话录音等证据在卷佐证，上述证据经审查，可以采信。一审法院认为，依法订立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同的效力可以约定附期限，本案合同的有效期为自2014年11月1日至2019年11月30日止。吕奇妍与煊旺公司签订的《商铺租赁合同》和《运营管理合同》为双方的租赁行为创建一个良好的经营环境，达到合作共赢的目的。新泰实业公司作为新泰建材市场开发商，全权委托煊旺公司出租经营管理，为提高经营管理水平及提高新泰市场知名度和影响力与武汉居然之家家居市场有限公司签订了加盟委托协议，新成立的秭归居然之家公司对新泰市场的商铺出租经营管理。本案中双方争议的焦点，在于煊旺公司和秭归居然之家公司在行使管理职责的过程中是否按照合同的约定办理。吕奇妍认为煊旺公司和秭归居然之家公司无故对吕奇妍采取断电处理，直接导致其不能经营，由此请求解除合同赔偿损失。煊旺公司和秭归居然之家公司认为吕奇妍自2018年1月就没有正常经营，加之没能按期缴清租赁费和管理费，依照合同约定的管理职责对其采取的停电措施。吕奇妍与煊旺公司之间确系存在未结清租赁费及管理费的事实，因市场发展需要，双方也多次协商租赁费及管理费价款均无果，煊旺公司向一审法院提起过诉讼，吕奇妍对未缴清煊旺公司租赁费和管理费不持异议，只是认为没有给其降至55%收取表示不服。在煊旺公司行使管理职责期间，新泰市场外的附属房发生了火灾事故，与吕奇妍租赁的室内商铺并不相邻。由于秭归县市场行情和地域环境的影响，新泰市场商铺的经营热度及效益情况均不佳，由此产生了购买新泰市场的商铺业主与开发商之间的矛盾，租赁户与管理公司之间的矛盾等等，存在业主围堵市场及上访的情况，对新泰市场的经营和发展产生了一定的影响。一审法院认为此为商业市场开发和市场管理发展中利益均衡差异所产生的矛盾冲突，与本案吕奇妍的租赁行为及经营并无直接关系，其诉称的上述理由均不予支持。本着化解矛盾，解决纠纷的目的，一审法院多次组织双方协商，吕奇妍主张解除合同赔偿损失，煊旺公司主张吕奇妍应支付租赁费、管理费的给付金额无法达成一致。综上所述，吕奇妍的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回吕奇妍的诉讼请求。案件受理费4308元，减半收取2154元，由吕奇妍承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、煊旺公司和秭归居然之家公司是否存在违约行为（包括强行停电及其经营管理行为）。2、吕奇妍是否存在经营损失，是否应由煊旺公司和秭归居然之家公司承担店铺装修及经营损失。3、吕奇妍的租赁保证金及电表保证金是否应当退还。一、关于煊旺公司和秭归居然之家公司是否存在违约行为的问题。依法订立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。吕奇妍（乙方）与煊旺公司（甲方）于2014年9月13日签订的《运营管理合同》第三条第三款约定，“经营管理费：每月30号之前10日内，乙方向甲方预知（支）下一季度的经营管理费。”；第五条第一款第十项约定“对不按时缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停止服务包括停止水电供应和停止使用公共设施设备等措施催缴、催改。”因吕奇妍未缴纳2018年1月1日至2018年3月1日的管理费，故2018年5月27日煊旺公司对吕奇妍采取了停电催缴管理费的措施，吕奇妍主张未缴纳相关费用是因为2017年11月1日之后的租金煊旺公司未按合同租金的55%收取，然而根据双方2014年9月13日签订的《商铺租赁合同》第三条第一款约定，“甲方为了搞活市场，承诺给乙方一定的优惠。即第一年租金全免；第二年优惠上述租金的40%（即以标准租金打6折收取）；第三年优惠上述租金的60%（即以标准租金打4折收取）。第三年后，根据市场的变化，租金在标准租金的基础上再以6%以内浮动。”根据双方租赁合同约定2014年11月1日至2019年10月31日之期限，2017年11月1日以后租金应按照标准租金的6%以内浮动收取，吕奇妍的主张缺乏事实和法律依据，故煊旺公司对其商铺的断电行为不构成违约。上诉人吕奇妍主张煊旺公司和秭归居然之家公司管理混乱使其无法正常经营，其所列举的业主上访、围堵市场、新泰市场外附属房火灾等问题与煊旺公司向吕奇妍提供的服务管理没有直接关联。二、关于吕奇妍是否存在经营损失，是否应由煊旺公司和秭归居然之家公司承担店铺装修及经营损失的问题。上诉人吕奇妍主张2018年5月商铺仍在正常经营，由于被上诉人煊旺公司和秭归居然之家公司停电导致出现经营损失。二审中吕奇妍提交的在秭归国贸中心做推广的照片、客户交保证金和退还客户保证金的证明，显示了吕奇妍在秭归国贸中心进行营销推广活动，以及2018年5月4日、5月20日收取定金1600元后返还的事实，未与客户正式签订相关合同，不能证明其预期的经营损失，且该经营推广活动不在煊旺公司和秭归居然之家公司所管理的新泰建材市场内，不能证明吕奇妍位于新泰建材市场内商铺的经营状况。吕奇妍与煊旺公司签订的《运营管理合同》第五条第二款和第六条第一款约定，“合同期满，承租商铺内的一切装修、镶嵌在建筑物结构之内的附属设施设备及其他固定物无偿归甲方所有。”“如乙方提前解除合同，视为乙方违约，同时乙方投资形成的地面、墙面、顶部装修所有权无偿归甲方所有。”吕奇妍一审起诉时在合同期未满的情况下提出解除合同，而现在双方的租赁合同期限已满，故根据合同约定，其装修投入不能由煊旺公司赔偿。综上，吕奇妍经营和装修的损失均不由煊旺公司和秭归居然之家公司承担。三、关于吕奇妍的租赁保证金及电表保证金是否应当退还的问题。吕奇妍与煊旺公司签订的《商铺租赁合同》第七条第一款和该款第一项约定，“如乙方违反下列任何一项约定，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方交付的租赁保证金，并一次缴清所有应缴费用：乙方未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间达30日；……”现合同期已满，吕奇妍欠缴2017年11月1至2018年3月、以及2018年7月1日之后的租金构成违约，煊旺公司有权要求吕奇妍缴清相关费用，且无需退还保证金。综上所述，吕奇妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4308元，由吕奇妍负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇一九年十二月十九日法官助理尹新军书记员熊芳园