湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘08民终1094号上诉人（原审原告）：王彩萍，女，1971年6月16日出生，土家族，住湖南省桑植县澧源镇。委托诉讼代理人：滕英，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐方仁，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：覃大喜，女，1964年10月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。。委托诉讼代理人：卢良永，湖南凤云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹太云，男，1952年8月29日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：卢良永，湖南风云律师事务所律师。上诉人王彩萍与被上诉人覃大喜、曹太云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。2019年12月13日，对本案当事人进行了询问。上诉人王彩萍及其委托诉讼代理人滕英、唐方仁，被上诉人覃大喜，被上诉人覃大喜与曹太云的委托诉讼代理人卢良永到庭参加。本案现已审理终结。王彩萍上诉请求：1.撤销原判决，改判两被上诉人向上诉人赔偿因缔约过失造成的损失178800元；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉九间青砖平房系经两被上诉人同意后，上诉人自上一任承租人徐芳手中受让八间竹房后进行改造而取得，原判决认定该九间平房系附属设施，属于认定错误。本案《房屋租赁合同》的租赁物亦未包含该九间平房，无证据证明该九间平房属于两被上诉人所有。2.租赁期内，在被上诉人作出承诺后，上诉人对租赁物进行了大规模装修，并对八间竹房进行了改造，共计花费739800元。租赁期满后，被上诉人提高租金，拒不履行其承诺。此后被上诉人将租赁物（三层楼房）及上诉人建设的九间青砖平房共以16万元的价格出租给案外人。3.一审开庭前，上诉人申请对三层主楼装修残值进行鉴定，两被上诉人将三层主楼装修予以拆除，致使鉴定无法进行。4.上诉人系基于对两被上诉人的信赖，进行大规模装修和改造而遭受的损失，两被上诉人应承担缔约过失责任。覃大喜、曹太云答辩称：1.九间平房系此前的承租人覃五彪、徐芳修建，与上诉人王彩萍无关；2.王彩萍自徐芳手中承接租赁物是否支付转让费，两被上诉人对此均不知晓；3.原判决认定九间平房属于附属设施并无不当；4.上诉人对租赁物进行装修，不应得到补偿；5.双方未能继续签订租赁合同，原因是双方对租金标准发生争议无法达成一致意见；6.《房屋租赁合同》第十条明确约定，合同期满后租赁房屋及附属设备设施无偿归出租方所有；7.现在的承租人龚安兵对租赁物三层楼房及附属设施设备进行了重新装修，未利用上诉人的任何添附成果。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王彩萍向一审法院起诉请求：1.判令覃大喜、曹太云向王彩萍支付修建房屋费用260000元；2.判令覃大喜、曹太云向王彩萍支付装修费用304819元；3.判令覃大喜、曹太云向王彩萍支付房屋维修费用22800元；4.本案诉讼费由覃大喜、曹太云承担。一审法院认定事实：2010年5月份，曹太云与覃五彪签订《房屋租赁合同协议书》，曹太云将自己位于湖南省张家界市永定区机场路三层楼房及租赁房屋侧面的停车场出租给覃五彪，合同约定：租赁房屋仅作为酒店餐饮等使用；租赁期限为5年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止；租金及支付方式并约定房屋修缮与使用；合同的变更、解除与终止；房屋的转让转租；房屋交付及收回的验收；双方违约责任的处理及争议的解决等条款。2010年11月8日，经过曹太云和覃大喜的同意，该房屋承租方变更为徐芳，徐芳在该合同上签字，覃五彪将承租方的权利义务转让给次承租人徐芳，合同双方变为出租人为曹太云和覃大喜，承租人为徐芳，双方将租赁期限延长2年，至2017年5月1日止，并约定后两年的租金，其它条款不变。2012年12月12日，次承租人徐芳与王彩萍签订《×××的转让协议》，将×××转让给王彩萍，由王彩萍一次性补给饭店装修费（含壹层小竹屋8间）及所添置物品费用共计260000元并说明交给房东的租金已到2013年5月1日止。2012年12月13日，王彩萍与曹太云和覃大喜签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋的概况；出租人对租赁房屋产权的承诺；房屋用途，承租房屋用途为酒店餐饮等饮食业；租赁期限到2019年5月1日止；租金（租金已经给付到2013年5月1日止）及租金给付方式；交付房屋期限（现已实际使用该租赁房屋）；租赁期满后的处理，王彩萍将租赁房屋及其附属设备设施（即撤不走的附属设施）给出租方；还约定出租房屋维修、养护、安全及违约情形的违约责任的承担等条款。2015年6月8日，覃大喜出具承诺书，本合同期满后，出租方保证继续租给王彩萍继续经营餐饮，租金按当时市场价格（同地段）而定。2015年7月7日，王彩萍与杨胜家签订家庭居室装饰工程，对租赁房屋及附属设施进行装饰装修，双方约定的工程价款为418000元。2019年5月1日，合同履行期满后，当事人双方因租赁价格谈不拢，覃大喜、曹太云认为一年租金最低为150000元，王彩萍认为过高，而没有达成继续租赁房屋的协议，王彩萍支付了14000元的租金。王彩萍于2019年7月31日，向一审法院提出司法鉴定申请书，要求对王彩萍承租的位于张家界市永定区南庄坪办事处×××（共三层）装修的残值进行价格评估。2019年9月19日，一审法院因受托单位张家界泰业房地产评估咨询有限公司以估价的标的物已经拆除不存在，无法评估为由作出（2019）湘0802评字第25号终止对外委托通知书。另查明，曹太云、覃大喜与龚安兵于2019年8月16日签订《房屋租赁合同书》，将案涉房屋出租，约定租赁期限为十年，前三年的租金为每年160000元，后7年的租金，每年在上一年租金的基础上加伍仟元整（5000.00元）。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王彩萍以房屋租赁合同纠纷主张要求覃大喜、曹太云赔偿损失，应当对覃大喜、曹太云违约给王彩萍造成的损失承担举证责任。王彩萍与曹太云、覃大喜签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，如需续约，则需按照覃大喜的承诺，按同地段房屋的租金标准确定租金，从双方微信聊天截图来看，覃大喜、曹太云确定的租金价格对同地段的租金标准是适合的，也是符合覃大喜的承诺的。关于王彩萍所主张壹层小矮屋9间的问题，是经营方为了经营需要而自行在覃大喜、曹太云的土地上搭建，是经过前后几任承租人陆续搭建，是附属设施，且在王彩萍与曹太云、覃大喜签订的《房屋租赁合同》中有明确约定，租赁期满后，附属设施归出租方。王彩萍提交的证据不能证实曹太云、覃大喜有违约的情形，故应当承担举证不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王彩萍的全部诉讼请求。案件受理费9676元，适用简易程序减半收取4838元，由王彩萍负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。经审查，原判决对证据的分析及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。二审另查明，王彩萍承租期间，对本案争议的九间平房进行了改造，将前承租人覃五彪、徐芳修建的原竹屋改造为青砖平房，主体结构未变动，主要系对墙体等进行改造，并对原第九间开放式平房进行砌墙，形成目前的九间青砖平房现状。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉装饰装修损失如何承担；2.案涉平房的扩建造价费用如何分担。（一）关于案涉租赁物装饰装修损失如何承担的问题。根据查明的案件事实，王彩萍承租期间对租赁物进行了装饰装修。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，租赁期满后，王彩萍租赁房屋本身及其附属设备设施（即搬不走的附属设施）给覃大喜、曹太云。故本案中，王彩萍对租赁物三层楼房装饰装修中无法搬走的附属设施，在租赁期满后，无权向出租方覃大喜、曹太云主张补偿。王彩萍因案涉租赁物装饰装修导致的经济损失，应当自行承担。原判决以王彩萍提交的证明不足为由驳回其诉讼请求，适用法律不当，二审予以纠正。（二）关于案涉平房的扩建造价费用如何分担的问题。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，根据查明的案件事实，案涉九间青砖平房，系王彩萍自前任承租人徐芳手中承接取得后再次进行改造而形成。王彩萍提交的证据不足以证明该次扩建已经取得出租人同意，故王彩萍上诉请求出租人应当对相关扩建、装饰装修费用进行赔偿的主张，依据不足，本院不予支持。原判决认定案涉九间平房属于附属设施，在《房屋租赁合同》约定的租赁期满后归出租方所有，存在不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人王彩萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3876元，由上诉人王彩萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 燕审 判 员  钟以祥审 判 员  黄勇芳二〇一九年十二月三十日法官助理  朱 琳书 记 员  王 茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。