大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初15596号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：刘芳，女，1972年10月11日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区，现住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告刘芳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人史晓丹及被告刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令给付原告物业服务费14,401.15元；2、判令给付拖欠该物业费的违约金4,320.35元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月25日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预缴纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾A2区和信园5-1-703号的业主，房屋面积111.12平方米，物业费标准为2.70元每平方米每月，自2015年11月1日起至2019年10月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告刘芳辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋坐落、房屋面积、物业费收费标准、拖欠物业费的期间没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由是：1、从买房开始至今北卧室一直漏雨，而且漏的很严重。与物业联系后，物业解决不了，就把房地产公司电话给被告了，和地产公司沟通后，地产公司就对窗户进行了打胶贴封条的维修。2016年北卧室又漏雨，再次与地产公司进行联系，地产公司答复是由于安装窗户的公司技术安装有问题。2016年的时候壁纸、墙体、大白、窗框无法再使用了。2017年漏情况仍没有改善，2018年再漏，地产公司再次维修，这次维修把窗户换了，但是到2019年的时候依然漏雨，所以被告怀疑是墙体的问题，不仅仅是窗户的问题，和地产公司协商赔偿一直没有结果。2、买房子时开发商承诺有活动中心，现已入住5年，仍没有活动中心。今年，为解决此问题，将物业旁边的一个毛坯房设为活动室，让老人们在那里活动。3、入住第1年暖气一直不达标，当时是物业一直与我们联系，但是工作人员来了多次，暖气一直不达标，物业人员回复说因为被告家是7楼，7楼有一个环节有问题，导致最近两年被告一直没有缴暖气费，现在已经由暖气公司负责这个事情。4、原告主张的物业费存在诉讼时效的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区A2区和信园5号楼1单元703号业主，房屋面积111.12平方米。2014年9月25日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费14,401.15元。另查，原告于2018年10月19日向被告发过催费通知，被告对此无异议。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.70元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业费14,401.15元（2.70元/月/平方米×111.12平方米×48个月），实属无理，故原告主张被告支付物业费14,401.15元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的房屋漏雨及暖气不达标问题，本院认为，房屋漏雨主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，且在庭审中被告也承认开发商进行了维修，现被告以房屋漏雨拒交物业费，没有依据，本院不予采纳。而暖气不达标问题也非物业原因造成，故对于被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告辩解的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。对于被告辩解的诉讼时效问题，原告曾于2018年10月19日向被告发过催费通知，构成诉讼时效的中断，因此，原告主张未超过诉讼时效。关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告刘芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14,401.15元（自2015年11月1日起至2019年10月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币134元（原告已预交，已减半收取），由被告刘芳负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十二月二十日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。