广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17887号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区港前大道南路162号1205房。负责人：王金星，该公司总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹晓叶，女，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（以下简称星河智善公司）因与被上诉人曹晓叶物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。星河智善公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判曹晓叶支付2017年5月1日至2019年2月28日止的管理费共计30274.2元（管理费按建筑面积5元/月/平方米计，建筑面积为275.22平方米，每月管理费1376.1元，拖欠22个月）；3.改判曹晓叶每逾期一日按逾期支付管理费金额万分之五标准支付违约金（每月管理费为1376.1元，拖欠的当月管理费从次月1日起计算至该月管理费清偿之日止，拖欠管理费期间为2017年5月1日至2019年2月28日）；4.本案一审、二审全部诉讼费用由曹晓叶承担。事实与理由：一、涉案小区燃气工程于2016年12月17日竣工验收合格，涉案房屋在2016年12月17日即具备通燃条件，一审法院以燃气公司出具完工证明的落款时间作为通燃时间于法无据。开发商在燃气工程竣工验收合格后才向南沙燃气公司申请复验，且没有显示燃气公司在复验过程中发现燃气工程存在未完工或者工程质量问题，这说明燃气工程在竣工验收合格时就具备可永久使用的条件。2017年5月22日只是完工证明的落款时间，完工证明上没有特别注明燃气工程是具体在2017年5月22日完工，同时完工证明只是燃气公司对燃气工程的复验后出具的，以完工证明的落款时间作为燃气通气的时间不具备客观性。根据交易习惯，若涉案房屋不具备通燃条件，开发商不会贸然通知业主收楼。涉案小区从未有业主提出过燃气无法使用的问题。一审法院以燃气公司出具的完工证明的落款时间作为认定燃气通燃时间，属于查明事实错误。二、根据相关规定以及合同约定，商品房办理了竣工验收备案表即具备交付条件，但一审法院却故意忽略合同约定，涉案房屋于竣工验收备案表出具之日2016年3月16日即具备交付条件。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》对此已有规定，《广州市商品房买卖合同》附件七第四条第5款、第7款以及第三十三条亦有约定。商品房买卖合同约定以办理竣工验收备案作为交付标准，一审法院故意忽略合同约定，应当予以纠正，涉案房屋于2016年3月16日即具备交付条件。三、开发商和星河智善公司多次向曹晓叶催促收楼和缴纳管理费，但曹晓叶拒绝前往办理。根据相关规定，曹晓叶应自收到开发商收楼通知的办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。开发商在2017年4月29日之前向曹晓叶发出《广州南沙星河山海湾花园商品房交付使用通知书》，要求曹晓叶在2017年4月30日之前验收，曹晓叶亦在2017年4月27日到了现场，但是拒绝收楼。之后，曹晓叶收到开发商2017年5月19日出具的《催告书》，但其依然没有前往收楼。之后，星河智善公司接受开发商的委托多次以电话短信方式催促曹晓叶前往收楼和缴纳物业管理费，并以书面形式分别于2017年11月和2018年3月14日向曹晓叶发出开发商出具的《山海湾收楼温馨提示》，但曹晓叶均没有前往收楼。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条，曹晓叶应当自收到开发商《广州南沙星河山海湾花园商品房交付使用通知书》通知的最后验收之日2017年4月30日的次日即2017年5月1日起支付物业费。曹晓叶答辩称，不同意星河智善公司的上诉请求、事实和理由。其同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。星河智善公司于2019年2月15日向一审法院起诉，请求判令：1.曹晓叶支付2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费（按1376.1元/月×22月计算）；2.曹晓叶支付拖欠上述2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费的违约金（以当月物业服务费1376.1元为本金，从次月1日起计至该月物业服务费实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算）；3.曹晓叶承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：广州市南沙区海霞六街33号（建筑面积为276.4762平方米）预告登记的权利人为曹晓叶。2014年8月1日，广州智祥房地产开发有限公司（为甲方、开发建设单位）与星河智善公司（为乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务协议》，约定：“甲方选聘乙方对广东省广州市XXXX山XXXX提供前期物业管理服务。……物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：独立式住宅（别墅）：5元/月?平方米（含税）。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。”2016年11月30日，广州智祥房地产开发有限公司（为甲方、卖方）与曹晓叶（为乙方、买方）为签订涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或特许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件：（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供己加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的。视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……附件七：本合同补充协议……四、对买卖合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条的补充：……2.买受人应按出卖人发出的《收楼通知书》通知的交付时间前来验收该商品房，买受人截至买卖合同约定的交付日前未收到《收楼通知书》，则买受人应按买卖合同约定的最后交房时间办理入伙收楼手续，买受人不按此规定办理入伙收楼手续的，出卖人无需发出书面催告书，并视为出卖人已按期交付房屋。3.买受人对出卖人所交付的本商品房无异议的，应对出卖人交付的本商品房的目匙出具收条，该收条视为本商品房实际交付的凭据。若出卖人按相关法律法规及买卖合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。……5.由于供水、供气、供电、邮政等公共服务单位并非必然对本项目出具相关证明文件，因此买受人不得以未取得前述证明文件而拒绝受领房屋。……7.房屋交付时，除买卖合同第十五条约定的（六）（七）两项资料出卖人提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件出卖人在交付现场提供给买方查阅，买受人如有需要，可向出卖人申请复印。如出卖人无法取得前述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但出卖人已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，出卖人不承担延期交房的违约责任。……”2017年4月27日，曹晓叶在收到收楼通知后前往验收房屋，因对现场先签署收楼文件再查验房屋的流程有异议，与现场人员产生争议，没有办理收楼手续。2017年5月19日，广州智祥房地产开发有限公司向曹晓叶发出《催告书》，告知涉案房屋已视为交付，曹晓叶应于2017年5月30日前办理房屋验收交接手续，支付物业管理费及滞纳金。2017年5月21日，曹晓叶向广州智祥房地产开发有限公司发出《收楼异议函》，内容为：“……在27号的收楼现场你方客服代表曾浩能要求我先在已经收搂的文件上签字才能看房……由于你方既不把钥匙交接给我，也不同意开门让我看房，导致我房屋至今无法收楼。由此造成的延迟交楼由你公司承担责任……你方现在私自在我家屋前安装的电箱，给我发将来的居住造成很大的安全隐患，也严重影响了我房屋的视线……对此我提出异议。你方至今未有答复。在我房屋侧面T4和T5栋中间．按照你们原来公示的规划图是没有连接外面马路的开口的……”。至今，曹晓叶仍未办理收楼手续。案涉房屋所在小区至今没有成立业主大会或业主委员会，并与其他物业管理公司签订新的物业管理合同。一审诉讼过程中，星河智善公司提供了涉案房屋所在区域的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：“南沙星河山海湾二期（D1区）（工程）的竣工验收备案文件已于2017年3月16日收讫，文件齐全”。一审法院依职权分别向广州供电局有限公司南沙供电局、广州南沙发展燃气有限公司、广州南沙粤海水务有限公司、中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局发函征询涉案小区永久用水、用电、燃气和通邮的情况。广州供电局有限公司南沙供电局于2019年5月16日向一审法院出具《关于星河山海湾楼盘永久用电情况的复函》，复函一审法院:“经核查，目前该楼盘报装了7个公变房作为住宅及配套的永久用电，……4号公变房已在2017年1月23日完成送电，涉及楼宇G13栋及海霞六街、海霞八街；……”广州南沙发展燃气有限公司于2019年6月10日向一审法院出具《关于的复函》（南沙燃气函[2019]37号），复函一审法院:“……广州星河山海湾二期别墅的燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到星河山海湾二期别墅的开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2017年5月22日向开发商出具了燃气管道工程公共部分（含燃气表）已完工的证明。目前该项目市政燃气管道已通气到位并完成天然气置换，小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。……”广州南沙粤海水务有限公司于2019年5月21日向一审法院出具《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》（穗海水务函[2019]51号），函复一审法院：“广州智祥房地产开发有限公司开发的星河山海湾楼盘于2015年6月签订Gl-G6号楼、Yl-Yl0号楼的供水协议，于2017年3月签订Tl-T31栋别墅的供水协议，上述楼盘于签订合同之日起具备永久用水条件。”中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局于2019年5月5日向一审法院出具《关于广州市南沙区人民法院征询海霞六街等通邮情况的复函》，函复一审法院：“广州智祥房地产开发有限公司开发的海霞六街1-36号、37、39、41-47号；海霞八街1-28号、30、32、34-60号。根据《中华人民共和国邮政法》第十条和《中华人民共和国邮政法实沲细则》第三十六条的规定，具备办理邮件投递登记手续（即通邮手续）的要求。我局于2016年11月16日为以上地址办理了投递登记手续。……”对于《关于的复函》，星河智善公司质证认为燃气工程在涉案房屋办理竣工验收备案手续前就已经竣工，广州南沙发展燃气有限公司在复验过程中亦未发现燃气工程存在问题，故涉案房屋在2017年5月22日取得燃气管道工程公共部分完工证明之前就已经具备燃气条件。星河智善公司未能提供证据证明涉案房屋燃气具体通气条件的具体时间，也未能提供证据证明开发商在2017年5月22日后曾再次通知曹晓叶收楼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，广州智祥房地产开发有限公司与星河智善公司签订《前期物业服务协议》对业主具有约束力。曹晓叶是否涉案房屋的业主，应以曹晓叶购买的房屋是否已经交付为依据。曹晓叶和广州智祥房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定该公司应于2017年4月30日将房屋交付给曹晓叶。虽然上述合同对交房条件作出了补充约定，但根据履行合同的目的，所交付的房屋必须满足居住的条件。法院调查复函显示，涉案房屋在约定交付时间前已经办理了房屋综合验收备案手续，也具备了永久用水、用电和通邮的条件。广州南沙发展燃气有限公司出具的复函表示已于2017年5月22日出具通气证明，涉案小区具备通气条件。由于星河智善公司未能举证证明该小区实际在2017年5月22日前已经通气，故一审法院据此认定实际通气时间为2017年5月22日。因此，涉案房屋此时才具备基本交付使用的条件。在2017年5月22日前，曹晓叶拒绝收楼并无不当。曹晓叶至今没有办理收楼手续，星河智善公司也未能提供证据证明开发商在涉案房屋具备基本交付使用条件后通知曹晓叶收楼，不能认定曹晓叶拒不收楼，故一审法院对星河智善公司相关主张不予接纳。现曹晓叶也未实际占有、使用房屋，也没有办理房屋转移登记手续，星河智善公司主张曹晓叶承担涉案房屋的2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费及相应滞纳金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年7月26日判决如下：驳回星河智善公司的全部诉讼请求。一审案件受理费556.86元，由星河智善公司负担。二审中，星河智善公司向本院提交三份证据：一、燃气工程竣工验收报告，拟证明案涉房屋所在小区于2016年12月17日具备通燃条件；二、售楼温馨提示件、EMS单、妥投证明，拟证明星河智善公司于2018年3月14日向曹晓叶发送开发商的售楼提示书，曹晓叶于2018年3月15日收到；三、律师函EMS单、妥投证明，拟证明星河智善公司于2018年8月18日向曹晓叶发出《律师函》，但是邮件被退回。曹晓叶质证认为：关于证据一，燃气工程竣工验收报告在一审时星河智善公司有提交过，二审中星河智善公司提交的证据是虚假的，二审提交的证据是重新打印的日期与签名，故对真实性不予确认。关于证据二，曹晓叶确认2017年4月27日收到过收楼通知书，但未验收，并于2017年5月22日向开发商与售楼处发出异议函。关于证据三，曹晓叶没有收到过《律师函》。经审查，双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对星河智善公司的上诉意见，本院分析如下：物业服务法律关系中的权利义务，是物业公司向业主提供物业服务，而业主应支付相应物业管理费，业主支付物业管理费以业主接受了物业服务为对价。物业服务法律关系与商品房买卖法律关系属于不同的法律关系，房屋是否具备交付条件、房屋质量是否合格等均应属于商品房买卖合同项下的内容。具体到本案中，曹晓叶与开发商就涉案房屋的交付问题产生的争议，应属于商品房买卖法律关系中的问题，涉案房屋是否具备交付条件以及曹晓叶拒绝收楼是否合理等均应在商品房买卖法律关系中予以审查。从物业服务法律关系上看，根据查明的事实，目前涉案房屋并未过户至曹晓叶名下，且曹晓叶亦未实际接收涉案房屋，即曹晓叶并非涉案房屋的实际使用人，并未实际接受过星河智善公司提供的物业服务，故星河智善公司要求曹晓叶支付物业服务费，依据不足，一审法院不予支持，并无不当。星河智善公司上诉理由，不能成立，本院不予采信。星河智善公司若认为其权益受到损害，可另循合法途径向相关主体主张。综上所述，星河智善公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费556.86元，由上诉人深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司承担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  杨希