北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民再158号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：兰某，男，1960年7月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于云斌，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：文竹，北京易准律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：宋某，男，1988年9月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：翟晶，北京市辉瑞律师事务所律师。再审申请人兰某因与被申请人宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京01民终8735号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月26日作出（2019）京01民申61号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人兰某及其委托诉讼代理人于云斌、文竹，被申请人宋某之委托诉讼代理人翟晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰某申请再审称,请求撤销（2018）京01民终8735号民事判决及（2018）京0108民初16432号民事判决，改判驳回宋某的诉讼请求，支持兰某的反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：1、原审对双方是否违约的事实认定错误，《买卖合同》中约定的办理解封时间为“流程规定的必要时间”，不是合同约定的过户履行期，办理解封期间必然长于合同约定的过户履行期限，且双方均认可签订合同时已知晓涉案房屋可能因离婚纠纷存在被查封的风险，兰某一直积极履行自己的义务，数次向法院提出解封申请，在办理解封期间，不构成违约。2、原一、二审判决认定“因涉诉房屋处于查封状态，导致双方未能办理网签手续，且双方合同中并未就付款时间作出明确约定，仅约定为过户前，故兰某主张宋某未依约支付房款，缺乏事实及法律依据”属于事实认定错误。3、原审判决适用法律错误，原审基于错误的事实认定适用了《合同法》第115条的规定，属于适用法律错误。宋某辩称，同意原审判决，不同意再审申请人的再审请求。1、合同不能履行是因为兰某个人诉讼问题导致房屋被查封，兰某已构成违约；2、兰某对房屋被查封早有预见，因法院是否解封和解封时间均不确定，附加条款中的流程所指非“法院解封流程”；3、合同约定付款、过户的最后时间是2017年7月31日，因房屋被查封无过户可能，且无法联系兰某，我方行使不安抗辩权；4、房屋被查封系因兰某与其前妻的离婚争议，非法定情形，且兰某在离婚诉讼中有律师代理，对法院不允许提供担保解封应有所预见；5、房屋查封后，兰某无法联系且不积极与我方联系，其2018年6月13日才向法院提交解封申请，存在过错。定金罚则是违约责任的一种形式，是无过错责任，且不能因第三人原因导致其违约就由我方与其共担不利后果。宋某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除我与兰某于2017年2月22日签订的《买卖合同》；2、请求法院判令兰某双倍返还我定金共计80万元；本案诉讼费由兰某承担。兰某提出反诉请求：1、请求法院解除我与宋某于2017年2月22日签订的《买卖合同》；2、请求法院判令宋某向我支付违约金188万元；本案全部诉讼费用由宋某承担。一审法院认定事实：2017年2月22日，兰某（卖方）与宋某（买方）签订买卖合同，约定兰某将位于北京市海淀区1103号房屋（以下简称1103号房屋）出售与宋某，房屋成交价格为1695万元。关于买方付款方式约定：1、本合同签订当日，买方向卖方支付定金40万元。2、过户前甲方支付乙方1655万元，支付方式为其中290万元用于建委资金监管，330万元过户后由乙方申请银行贷款，款当日支付给甲方，650万元通过银行资金监管支付给甲方，365万元由甲方出借给乙方，20万元为物业保证金，交房当日甲方结清关于本房的一切费用后支付给甲方。关于权属转移登记和户口迁出：双方同意，自本合同签订之日起100日内，迁出户口。双方约定于2017年7月31日完成过户手续。如未完成违约方要向守约方支付成交价20%的违约金。关于房屋产权及具体状况的承诺：卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。关于逾期付款责任：买方未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。该买卖合同另约定本买卖合同与附加条件不一致的以附加条件为准。附加条件约定：如甲方发现房屋被冻结或保全等一些无法正常交易的情况下应及时采取解冻手续，由此按流程规定的必要时间内完成解冻手续，则不视为甲方违约。2017年2月23日，宋某支付兰某定金40万元。另查，双方未办理房屋网签手续。2017年2月，陈某向法院起诉要求与兰某离婚，并要求分割夫妻共同财产。后经陈某申请，法院于2017年2月23日依法查封了1103号房屋，查封期间为三年。2017年4月11日，兰某曾向法院提交解除保全申请书，后法院未予准许其解封申请。该离婚案件于2018年2月审结。2018年6月，兰某再次向法院提交解除保全申请书。1103号房屋仍处于查封状态。庭审中，宋某主张因1103号房屋一直处于查封状态，导致无法继续履行合同，兰某之上述行为已经构成违约，故要求解除双方之间的《买卖合同》并要求兰某双倍返还定金共计80万元。兰某同意解除合同，但主张在签订合同时，其已告知宋某该房屋有可能会面临被查封之风险，故双方约定了附加条件。且依据该附加条件的约定，其向法院提交了解除查封通知书，但法院未予准许，故按照该约定其并未构成违约。宋某认可在签订合同时兰某曾告知1103号房屋可能会面临查封的情况，故双方约定了附加条件。但依据附加条件的约定，兰某未能在双方约定的过户履行期限之前完成1103号房屋的解除查封手续，故其已构成违约。兰某另以宋某未依约支付房款为由认为其构成违约，并要求宋某支付违约金188万元。宋某则主张依据合同约定，房款应在过户当天通过建委资金监管支付290万元、通过银行监管支付605万元，另330万元需待贷款审批后支付，因1103号房屋被查封，导致双方未能办理网签手续，故其付款条件尚未成就。一审法院判决：一、解除原告宋某与被告兰某于2017年2月22日签订的《买卖合同》；二、被告兰某双倍返还原告宋某定金800000元；三、驳回被告兰某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。兰某不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，发回重审或者改判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。兰某与宋某在《买卖合同》的附加条件中约定，如果房屋存在被冻结或保全等无法正常交易的情况，卖方在必要时间内完成解冻手续，则不视为其违约。合同履行中，1103号房屋被查封，兰某虽向法院申请解除查封，但是未予准许，故未能完成解冻手续，导致双方未能在约定的2017年7月31日之前完成过户手续，兰某已构成违约。双方在附加条件中的约定并未变更对过户时间的约定，故对于兰某称其未在约定的过户时间之前解除查封不构成违约的主张，法院不予支持。兰某主张宋某未支付购房款构成违约，而双方在合同中并未明确约定付款时间，且房屋一直处于查封状态，故兰某主张宋某构成违约缺乏依据，法院对此不予支持。综上所述，兰某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明，2017年2月22日兰某与宋某所签订《买卖合同》中补充“附加条件”内容，双方均知晓该“附加条件”中载明的“房屋被冻结或保全等一些无法正常交易的情况”具体指1103号房屋被法院冻结、保全。再审庭审中，兰某陈述该房屋于2018年7月20日解除查封。经询，双方仍坚持认为应解除《买卖合同》。本院再审对原审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，兰某与宋某所签订《买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律法规，合法有效。双方在《买卖合同》附加条件中约定，如果房屋存在被冻结或保全等无法正常交易的情况，卖方兰某在必要时间内完成解冻手续，则不视为其违约。该合同签订次日，1103号房屋被查封，兰某虽向法院申请解除查封，但法院未予准许，房屋处于查封状态。由于兰某涉诉致1103号房屋未能在双方约定的过户期限之前解除查封，兰某已构成违约，应承担相应的违约责任。宋某要求解除双方之间的《买卖合同》，兰某亦表示同意解除合同，法院对此不持异议。按照双方所签订《买卖合同》的约定，宋某已向兰某支付定金，故其要求兰某双倍返还定金具有事实及法律依据，本院予以支持。兰某以宋某未支付购房款为由要求宋某支付违约金。经审理认为，由于合同签订后，房屋处于查封状态致双方未能办理房屋网签手续，故兰某主张宋某未支付购房款构成违约缺乏依据，本院对兰某该项诉请不予支持。综上所述，兰某的再审请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2018）京01民终8735号民事判决。一审本诉案件受理费61750元（宋某已预交），由兰某负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10860元，由兰某负担（已交纳）。二审案件受理费11800元，由兰某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王颖君审 判 员 刘宇红审 判 员 孙 锋二〇一九年十二月二十三日法官助理 杨 薇书 记 员 李雅靓书 记 员 谭新梅