新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新民初75号 原告：楼展涛，男，1969年1月10日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：田扣新，陕西英博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小刚，陕西英博律师事务所律师。 原告：楼松涛，男，1971年8月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：田扣新，陕西英博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小刚，陕西英博律师事务所律师。 被告：长城新盛信托有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路475号紫金矿业研发大厦A座11层。 法定代表人：周礼耀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张孟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：内蒙古中银房地产集团股份有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市东风路496号（内蒙古漆包线厂新办公楼5楼）。 法定代表人：张建业，该公司总经理。 原告楼展涛、原告楼松涛诉被告长城新盛信托有限责任公司（以下简称长城新盛信托公司）、被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告楼展涛及其委托诉讼代理人田扣新，原告楼松涛的委托诉讼代理人田扣新，被告长城新盛信托公司的委托诉讼代理人张孟到庭参加诉讼，被告中银房地产公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告楼展涛、楼松涛向本院提起诉讼请求：1.依法确认内蒙古呼和浩特市××街第十二层、十三层（共3183.66平方米）房产，中银广场公寓楼地下二层负201-203、地下一层负101-104中的15个车位（车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个）产权归楼展涛、楼松涛所有；2.判令中止长城新盛信托公司对楼展涛、楼松涛所有的内蒙古呼和浩特市××街第十二层、十三层房产、中银广场公寓楼地下二层负201-203、地下一层负101-104中的15个车位（车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个）的诉讼保全查封和执行行为；3.判令中银房地产公司立即协助和配合楼展涛、楼松涛办理内蒙古呼和浩特市××街第十二层、十三层房产，中银广场公寓楼地下二层负201-203、地下一层负101-104中的15个车位（车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个）的产权过户登记手续；4.本案诉讼费由长城新盛信托公司承担(涉案房屋现在市价6100元/平方米，3183.66平方米房屋价值19420326元；车位每个10万元，15个车位共计150万元；合计20920326元）。事实及理由：一、楼展涛、楼松涛对涉案房产享有建设工程优先受偿权，双方以施工人自建房产折价抵顶施工人的工程价款依法优先于抵押权和其他债权。2006年8月3日，浙江华厦建筑集团有限责任公司（下称华厦建设公司）与中银房地产公司达成《建设工程施工承包合同》，由华厦建设公司总承包中银房地产公司开发的中银城市广场建设工程。同年8月6日，华厦建设公司将中银城市广场水电安装工程分包给楼展涛施工，双方签署《内蒙中银城市广场水电安装工程承包合同》，华厦建设公司书面委托中银房地产公司：“本项目安装工程款总造价的81%可直接支付给楼展涛本人。”楼展涛依约完成施工任务后，中银房地产公司委托内蒙古惠泽工程造价咨询有限责任公司审核，于2011年9月作出《中银广场酒店、商场、公寓楼、住宅楼、锅炉房水电工程结算审核报告书》工程款为79717315元，2012年12月作出《中银广场水电安装签证及利息结算审核报告书》签证等工程款5222322元，工程总造价合计84939637元。楼展涛作为中银城市广场项目水电安装工程的实际施工人，依据《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，依法享有建设工程优先受偿权，双方达成以自建工程房产折价抵顶工程款之行为，优先于抵押权和其他债权。二、2012年6月12日，楼展涛与中银房地产公司达成建设工程折价抵付工程款《协议》，并签署《商品房买卖合同》支付购房款等完成全部手续，合法有效，依法应受保护。2012年6月12日，中银房地产公司与楼展涛签订房产抵付工程款《协议》，约定将中银城市广场八单元第十二层、十三层面积为3183.66平方米，单价9000元，总价28652940元的房产及地下室15个车位(车位编号为A012到A018共7个、A031到A038共8个)，单价18万元，总价270万元，共计31352940元，作为工程款一次性付款抵偿给楼展涛。协议签订当日楼展涛之弟楼松涛代表楼展涛，就前述房产和车位与中银房地产公司同时签订《商品房买卖合同》两份及《车位使用权买卖合同》一份。当日，中银房地产公司出具财务收据三份，合计收取房款停车位款31352940元，至此，楼展涛购房款已一次性全部付清。三、2012年6月12日，中银房地产公司将折价抵付的房产和车位全部移交楼展涛、楼松涛，楼展涛、楼松涛接收并实际占有、装修、控制诉争房产。2012年6月12日，楼展涛、楼松涛对中银城市广场八单元第十二层、十三层房产开始装修，分别从楼梯入口处整层隔离，安装栅栏门和锁予以隔离和实际控制，采购安装进户门和锁等，购买地砖、装修材料，为安装防盗门、装修等施工花费50万余元。四、楼展涛、楼松涛对未办理过户无任何过错，法院依法不能查封上述房产。截止起诉日，中银房地产公司均未向业主办理备案和房屋产权证书，楼展涛、楼松涛对诉争房产未及时办理产权证书无任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院不能查封楼展涛、楼松涛房产。五、楼展涛、楼松涛享有所有权的房产和车位，不属于长城新盛信托公司、中银房地产公司诉讼案件抵押权范围内财产。内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105刑初113号刑事判决书第19页查明：“（30）中银集团与楼松涛、楼展涛的合同，证实楼松涛、楼展涛与中银集团公司签订合同存在经济纠纷，所购房屋不是3.7万平方米抵押权的房屋。”该判决另查明长城新盛信托公司持有的9.8万平方米抵押权证系伪造，长城新盛信托公司、中银房地产公司的真假抵押权证范围内均不包括楼展涛、楼松涛的房产车位。综上，2012年6月楼展涛与中银房地产公司工程款抵顶，已依法支付全部购房款并占有房屋和车位，楼展涛、楼松涛系诉争房产车位合法所有权人。2013-2014年期间长城新盛信托公司内部员工与中银房地产公司串通PS假抵押权证贷款产生纠纷，由此查封楼展涛、楼松涛的房产于法无据。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，楼展涛、楼松涛提起本案诉讼。 长城新盛信托公司口头答辩称：一、楼展涛、楼松涛并非该工程的承包人，依法不享有建设工程价款优先受偿权；二、楼展涛、楼松涛并未实际占有房屋，且买卖合同、车位协议等并未登记备案，其二人不属于上述房产、车位的所有权人；三、楼展涛、楼松涛诉称的房屋、车位系中银房地产公司合法所有，并依法抵押给长城新盛信托公司，故长城新盛信托公司的抵押、查封行为具有法律依据，请依法驳回楼展涛、楼松涛的诉讼请求。 中银房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 本院审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。楼展涛、楼松涛为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 第一组证据：1.《保全异议申请书》《保全异议申请书补充一》，2.(2016)新民初6号之一民事裁定书，拟证明：(2016)新民初6号之一民事裁定书已查明楼展涛承包中银城市广场水电安装工程，并与中银房地产公司签订房屋抵顶工程款协议、2份商品房买卖合同、1份车位使用权买卖合同，中银房地产公司出具收据三张等事实，楼展涛、楼松涛作为依法已支付全部价款并占有房产的买受人，对中银房地产公司未办理过户无任何过错。 第二组证据：1.《内蒙古中银城市广场水电安装工程承包合同》，拟证明：中银城市广场水电安装工程由华厦建设公司全部分包给楼展涛施工，楼展涛是该项目的实际施工人；2.《建设工程施工承包补充协议》（复印件），拟证明：发包方中银房地产公司与承包方华厦建设公司签订工程施工承包协议，约定了支付及结算方式；3.《中银广场酒店、商场、公寓楼、住宅楼锅楼房水电工程结算审核报告书》及工程审价定单两份，工程结（决）算审计汇总表二份；4.《中银广场水电安装签证及利息结算审核报告书》及工程审价审定单、工程结（决）算审计汇总表，拟证明：中银房地产公司委托内蒙古惠泽工程造价咨询有限责任公司对楼展涛施工的中银城市广场水电安装工程进行审核结算，确定工程款为79717315元，签证等工程款5222322元，合计84939637元；5.委托书（复印件），拟证明：华厦建设公司委托中银房地产公司将楼展涛施工的安装工程价款总价的81%直接给付给楼展涛，于2010年7月29日共支付1800万工程款；6.《协议》，拟证明：楼展涛与中银房地产公司签订房产抵付工程款《协议》，约定将中银城市广场八单元第12层、13层面积为3183.66平方米，单价9000元，总价28652940元的房产及地下室15个车位，单价18万元，总价270万元，共计31352940元，作为工程款一次性付款抵顶给楼展涛。 第三组证据：1.《商品房买卖合同》二份，《车位使用权买卖合同》一份；2.收据三份，拟证明：楼展涛、楼松涛以施工人自建房产折抵工程价款，并签署买卖合同支付全部购房款，本案争议房屋及车位属于楼展涛、楼松涛所有。 第四组证据：1.（2016）内01民初5号庭审笔录及中银房地产公司的代理意见，拟证明：中银房地产公司认可其与楼展涛、楼松涛抵顶协议合法有效，中银房地产公司已向楼展涛交付房屋并由楼展涛实际占有，未办理产权证是由于鄂尔多斯谊丰公司管理及司法查封，楼展涛无过错；2.（2016）内0105刑初13号刑事判决书（复印件），拟证明：长城新盛信托公司9.8万平米的抵押权证为伪造，3.7万平米的抵押权证真实有效，楼展涛、楼松涛与中银房地产公司签订购房合同所购房屋不是3.7万平米抵押权范围内的房屋；3.（2015）呼执异字第00033号执行裁定书，拟证明：呼和浩特中级法院执行裁定支持楼展涛、楼松涛享有该房产并排除法院强制执行，依法中止呼和浩特中院的执行，该证据仅供法院参考。 第五组证据：1.十三层临街房屋窗户、入户门照片20张，2.十二层临街房屋窗户、入户门照片20张，拟证明：楼展涛、楼松涛接受房屋实际占有并对外公开出租；2.十三层电梯口大铁门、墙壁照片8张，4.十二层电梯口大铁门、墙壁照片8张，拟证明：楼展涛、楼松涛对房屋从楼梯口处整层隔离，安装栅栏门和锁予以隔离和实际控制；5.房屋门窗、屋内堆放地砖及房屋钥匙照片22张，拟证明：楼展涛、楼松涛对房屋安装门锁，并进行装修。 第六组证据：1.防盗门送货单及收据、门锁送货单及收据、地砖墙砖装修合同及采购清单、支付装修费用付款凭证、汇款记录及银行流水，2.施广斌出具的《证明》及其身份证复印件，3.孙继泉出具的《证明》，拟证明：楼展涛、楼松涛依法以工程款抵顶房屋，付清房款，实际装修并占有使用涉案房屋对外招租，中银房地产公司未向房地产主管部门提供备案手续，中银房地产公司因外部纠纷导致中银广场大楼瘫痪，楼展涛、楼松涛对未办理过户登记无任何过错。 长城新盛信托公司对上述证据的质证意见为：第一组：证据1无法确认，证据2予以认可，该组证据证明楼展涛、楼松涛与中银房地产公司抵顶房款的理由不充分，行为不成立；第二组：证据2系复印件，证据5无原件，证据1、3、4真实性无法确认，行使优先权的期限已过，结算审核报告看不出是谁委托的，均不予认可；第三组证据均不认可，《商品房买卖合同》没有在房管部门备案，车位买卖的是使用权不是所有权；第四组：证据1真实性认可，证明目的不认可，证据2是复印件不认可，且尚未生效，证据3执行裁定书已经被撤销，楼展涛、楼松涛不享有优先权；第五组证据没有经过公证不能证明是涉案房产，钥匙是哪里的无法查证，不认可；第六组证据不认可，不能证明是用于案涉房屋的装修使用，证人未出庭作证。 根据楼展涛、楼松涛及长城新盛信托公司的举证及质证情况，楼展涛、楼松涛提交的第一组证据系向本院提出保全异议的相关书面资料，其提交的第二组证据1、3、4、6，第三组证据均系原件，且与涉案房屋及地下停车位有关，本院对上述证据的真实性及与本案的关联性予以确认，第四组证据1均系原件，本院对其真实性予以确认。楼展涛、楼松涛提交的第二组证据2、5，第四组证据2为复印件，其提交的第四组证据3虽系法律文书，但不能确定已生效，其提交的第五组证据照片及第六组证据1收货单、收据等无法确定与本案的关联性，其提交的第六组证据2、3属证人证言，证人未出庭，故本院依法对上述证据的真实性不予确认。 长城新盛信托公司提交一份在建工程抵押证明，拟证明：中银房地产公司将3.7万平方米的房产均抵押给长城新盛信托公司，长城新盛信托公司对涉案房产依法享有优先受偿权。楼展涛、楼松涛对该份证明的真实性不认可，认为涉嫌刑事案件，从时间来看，楼展涛、楼松涛购房时间为2012年6月，而该证明载明时间为2014年1月13日，中银房地产公司无权处分涉案房产，在建工程优先权优先于抵押权，在建工程抵押是预抵押登记，工程竣工后依法应办理房产抵押登记，且抵押期间是2年，故本案在建工程抵押失效，另案刑事案件查明楼展涛、楼松涛的房产不在3.7万平方米房产的范围内。 根据长城新盛信托公司及楼展涛、楼松涛对该证据的举证及质证情况，该抵押与涉案房屋及地下停车位有关，本院对长城新盛信托公司提交的在建工程抵押登记证明的真实性及与本案的关联性予以确认。 本院经审理查明：1.2006年8月6日，浙江华厦建设集团有限公司呼和浩特市中银城市广场项目部与楼展涛签订《内蒙古中银城市广场水电安装工程承包合同》，约定将内蒙古中银城市广场水电安装工程承包给楼展涛施工。工期为与业主与总承包合同工期，与土建工程同步；工程结算经建设方签证的设计变更及特殊材料可进行调整，付款方法为按中银城市广场建设工程施工补充协议第6条执行，同中银城市广场建设工程施工合同土建总包合同。 2.2011年9月，内蒙古惠泽工程造价咨询有限责任公司向中银房地产公司出具《中银广场酒店、商场、公寓楼、住宅楼锅炉房水电工程结算审核报告书》（内惠基审字[2011]第22号），确定楼展涛施工的内蒙古中银城市广场水电安装工程的工程价款审定金额为79717315元。2012年12月，内蒙古惠泽工程造价咨询有限责任公司向中银房地产公司出具《中银广场水电安装签证及利息结算审核报告书》（内惠基审字[2012]第39号），确定内蒙古中银城市广场水电安装签证及利息的工程价款审定金额为5222322元。上述两项合计：84939637元。 3.2012年6月12日，中银房地产公司（甲方）与楼展涛（乙方）签订《协议》约定，为顺利结算剩余工程款项，乙方同意将工程款中的31352940元工程款，由甲方开发的项目即酒店12-13层面积为3183.66平米，按单价9000元/平米，总价为28652940元及地下车位012-018、031-038，共计15个车位，单价180000元/个，总价为2700000元，合计31352940元，作为工程款项一次性抵顶给乙方。甲方积极配合乙方办理上述房屋顶房相关手续，乙方承诺不低价出售或转让甲方房屋，发生影响甲方售房价格现象，甲方有权收回房屋并终止今后和乙方的业务合作往来。若本抵房协议与原《施工合同》在付款时间有矛盾，以《施工合同》为主，乙方在施工中达不到设计效果等严重违约之情况，甲方有权收回该房屋。 4.2012年6月12日，中银房地产公司与楼松涛签订分别了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：楼松涛购买中银房地产公司建设的中银城市广场商品房第八单元12层12063-12087号房，建筑面积1591.83平方米，13层13063-13087号房，建筑面积1591.83平方米，单价9000元/平方米，总金额14326470元；付款方式为合同签订当日一次性付清全款；商品房用途为：商业；房屋交付期限为：2012年12月31日前交付；关于产权登记的约定：中银房地产公司在商品房交付使用后547日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人的房屋仅作商业使用。同时，双方还对其他事项进行了约定。 2012年6月12日，中银房地产公司与楼松涛签订《中银城市广场车位使用权买卖合同》约定，楼松涛购买中银房地产公司开发建设的中银城市广场车位使用权一个（以下简称该车位），车位编号为A012-A018，A031-A038，该车位使用年限与楼松涛所购买的房屋年限一致，且不办理产权，车位总价款为270万元。 2012年6月12日，中银房地产公司向楼松涛出具收据三张（收据编号：0205101、0205121、0205122），收到楼松涛交来车位款270万元（A012-A018，A031-A038，共15个），八-12层房款14326470元（12063#-12087#），八-13层房款14326470元（13063#-13087#）。 5.2014年1月27日，呼和浩特市房地产产权市场管理处发放呼赛罕区房建字第201400006号《在建工程抵押权证》，抵押权人为长城新盛信托公司，抵押人为中银房地产公司，在赛罕区新华大街号中银城市××楼，债权数额3亿元。 6.长城新盛公司与中银房地产公司、杨岩森、赵心、华厦建设公司合同纠纷一案，长城新盛信托公司于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院提起诉讼，该院于2015年1月19日受理，并于同年1月20日对中银房地产公司名下呼国用第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区赛罕区新华大街内蒙古自治区号中银城市××楼的相关房产办理了财产保全，查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。中银房地产公司在提交答辩状期间提出管辖权异议。上海市第二中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）沪二中民六（商）初字第4号民事裁定，驳回中银房地产公司所提管辖权异议。中银房地产公司不服提起上诉，上海市高级人民法院于2015年8月31日作出（2015）沪高民五（商）终字第41号民事裁定，撤销一审裁定，将该案移送本院处理。本院于2016年1月15日立案后公开开庭审理了此案。审理期间，长城新盛信托公司因涉案查封财产即将到期，向本院提出继续查封（保全）申请，长城新盛信托公司的母公司中国长城资产管理股份有限公司以担保函形式为该财产保全提供了担保。本院于2017年1月10日作出（2016）新民初6号民事裁定，对中银房地产公司名下呼国用第00137号的土地使用权及中银房地产公司名下位于内蒙古自治区赛罕区新华大街内蒙古自治区号中银城市××楼的房产继续查封。案外人楼展涛、楼松涛提出保全异议复议申请，认为本院查封的中银城市广场八单元第十二层、十三层房产及公寓楼地下15个车位因楼展涛、楼松涛享有建设工程价款优先受偿权且已与中银房地产公司达成折价抵付工程款协议并实际交付，不应作为中银房地产公司财产被查封，请求解封上述房产。本院经审查作出（2016）新民初6号之一民事裁定认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十条第一款之规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”本案楼展涛、楼松涛主张的不动产均未登记在其名下，不能证明其享有所有权。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第三条之规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该规定对同为建筑工程的承包人之间、承包人与实际施工人之间如何行使建设工程价款优先受偿权并未明确规定，且对优先受偿的数额进行限制。故楼展涛、楼松涛以其与中银房地产公司之间以房抵工程款的协议作为确认其行使建设工程价款优先受偿权具体数额的依据不充分，不能对抗第三人，其对中银城市广场八单元第十二层、十三层房产及公寓楼地下15个车位是否享有所有权尚未明确，保全异议申请理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回楼展涛、楼松涛的复议申请。楼展涛、楼松涛遂提起本案诉讼。 7.内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院2016年2月29日庭审笔录记载，华夏建设公司作为原告以楼展涛、楼松涛及中银房地产公司为被告提起执行异议之诉纠纷。 本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，楼展涛、楼松涛作为执行案外人以其对涉案被查封房屋及地下停车位享有建设工程优先受偿权及所有权，且不属于长城新盛信托公司、中银房地产公司诉讼案件抵押权范围内财产为由，主张停止相关诉讼保全查封和执行行为，故楼展涛、楼松涛应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 一、关于工程价款优先受偿权的问题。本案中，楼展涛、楼松涛以涉案房屋施工人的身份主张其对涉案房屋及地下停车位享有建设工程优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，楼展涛、楼松涛提供的两份工程结算审核报告书的时间分别为2011年9月和2012年12月，其二人提交的三份买卖合同的签订时间为2012年6月12日，商品房买卖合同中约定的房屋交付时间为2012年12月31日前。从时间上看，楼展涛主张工程价款优先受偿权已超过上述法律规定的时间期限。从合同主体上看，涉案买卖合同的买受人楼松涛并非涉案房屋的施工人，其并非主张工程价款优先受偿权的适格主体。故，本院依法对楼展涛、楼松涛有关享有建设工程优先受偿权的诉讼理由不予支持。 二、关于中止涉案房屋及地下停车位诉讼保全查封执行行为的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本院认为，上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权利，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的规定。本案中，涉案房屋及地下停车位被法院查封的时间为2015年1月20日，根据楼展涛、楼松涛提交的证据，可以证实：1.楼展涛与中银房地产公司于2012年6月12日签订《协议》，约定以涉案房屋及地下停车位抵顶工程款；2.楼松涛与中银房地产公司于2012年6月12日签订《商品房买卖合同》及《车位使用权买卖合同》，约定由楼松涛购买涉案房屋及地下停车位；3.2012年6月12日，中银房地产公司向楼松涛开具了收到楼松涛交来购买涉案房屋及地下停车位款项的收据。据此可以确定楼松涛与中银房地产公司签订的上述房屋及停车位买卖合同并不存在违法之处，故楼松涛在人民法院查封案涉房屋及地下停车位之前已签订合法有效的书面买卖合同，楼展涛、楼松涛以工程款抵顶购房及地下停车位款的方式支付了全部款项。并未实际支付上述款项，而是以工程价款抵偿的购房款和地下停车位款。楼展涛、楼松涛以工程价款抵偿购房款和地下停车位款不足以形成优先于一般债权的权利，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。涉案房屋的用途为商业，楼展涛、楼松涛提交的照片及购买装修资料的证据亦不足以证实楼展涛、楼松涛在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。也就是说，楼展涛、楼松涛对登记在中银房地产公司名下的涉案房屋及地下停车位提出的异议不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故本院对楼展涛、楼松涛要求中止对涉案房屋及地下停车位诉讼保全查封执行行为的请求，依法不予支持。 三、关于涉案房屋及地下停车位的所有权问题。首先，楼展涛、楼松涛就涉案房屋及地下停车位提出的执行异议依法不能成立。其次，楼展涛、楼松涛与中银房地产公司及华夏建设公司之间就涉案房屋及地下停车位还存在其他诉讼纠纷，其他诉讼纠纷均尚未审理终结。故，本院在本案中对楼展涛、楼松涛要求确认其享有涉案房屋及地下停车位所有权的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，之规定，判决如下： 驳回楼展涛、楼松涛的诉讼请求。 案件受理费146401.63元（楼展涛、楼松涛已预交），由楼展涛、楼松涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日内起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  毛惠娟 审判员  刘雅文 审判员  斯 琴 二〇一九年十二月九日 书记员  王佳丽