四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初2439号 原告：杜启花，女，1954年9月15日出生，汉族，四川省越西县人，居民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人:刘光荣，系四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杨佳伟，男，1988年8月13日出生，汉族，四川省冕宁县人，居民，住四川省冕宁县。 第三人：朱勤江，男，1982年8月5日出生，汉族，四川省盐亭县人，村民，住四川省盐亭县。 原告杜启花与被告杨佳伟及第三人朱勤江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘光荣、第三人朱勤江到庭参加了诉讼，被告杨佳伟经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知、举证通知、开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜启花向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年11月19日、2017年12月18日签订的两份《房屋租赁合同》；2.被告立即付清拖欠原告的房屋租赁费269841.00元，物业管理费27142.42元，并承担自2018年7月18日起至付清房租之日止按每日3%计算的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经协商一致分别于2017年11月19日、2017年12月28日各签订了一份《房屋租赁合同》，原告将自有的位于西昌市海河帝景第31栋BF-02-04号面积1322.75平方米的营业用房以年租金529682.00元的价格出租给被告使用，将BF-1-16号面积66.01平方米的营业用房以年租金50000.00元的价格出租给被告使用，合同约定：“租金交付以先付租金后使用房屋为原则，每年交付一次，现金结算，提前一个月交付。第一年、第二年租金承租方可半年交付一次，如逾期自逾期之日起，每日按应交付房屋租金额承担3%的滞纳金，若承租方拖欠房租超过一个月，出租房单方有权解除合同。”合同签订的当天原告严格按照合同的约定将出租房屋交付给了被告使用，原告全面履行了合同义务。但被告自承租原告房屋后，只按期向原告支付了2018年上半年的房租，2018年6月19日被告应当向原告交付下半年的房租，被告以各种借口拖延未付。经原告多次催收，双方于2018年11月1日签订了《交付房租费协议》，被告承诺在三日内付清欠付的房租和物管费，若未按期交付则视为自愿终止《房屋租赁合同》，并自愿按照合同约定承担违约责任。但该协议签订后，被告未履行，至今仍欠原告房租269841.00元，物管费27142.14元。同时，被告未经原告许可，于2018年10月1日与第三人朱勤江签订了《房屋转租转让合同》，被告擅自将原告的房屋转租给第三人使用。原告认为，被告长期拖欠原告租金和擅自转租原告房屋的行为已构成根本性违约，原告有权根据合同的约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定要求被告承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨佳伟未答辩。 第三人朱勤江述称，我对原告与被告解除2017年11月19日签订的《房屋租赁合同》与2017年12月17日签订的《房屋租赁合同》没有异议。 本案在审理过程中，原告杜启花为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1原、被告的身份证复印件各1份，以证明原、被告的主体资格适格； 2、房产证复印件2份、2017年11月19日《房屋租赁合同》1份、2017年12月28日《房屋租赁合同》1份，以证明（1）西昌市海河帝景第31幢BF2-02-04号、BF-1-16号房屋的所有权人系原告杜启花；（2）原、被告经协商一致签订《房屋租赁合同》，原告以年租金539682.00元价格将BF2-02-04号房屋出租给被告使用，将BF-1-16号房屋以年租金50000.00元价格出租给被告使用；（3）合同约定：先付租金后使用房屋，提前一个月交付租金，如逾期自逾期之日起，每日按应付租金额承担3‰滞纳金。若拖欠房租超过一个月出租方有权单方解除合同，承租方转租房屋以提前三个月书面告知出租方。若承租方违约除赔偿承租方半年房租损失外，应承担200000.00元违约金； 3、《房屋转租转让合同》1份、《交付房租费协议》1份、《民事诉讼状》复印件1份、物业管理费计算单1份，以证明（1）被告未经原告同意将承租房屋擅自转租给第三人，已构成违约的事实；（2）被告自2018年6月19日起未向原告交付房租，也没有将承租房屋退还给原告，按合同约定计算拖欠房租金额已超过 500000.00元；（3）按出租房所在小区物业管理公司物管费标准，计算被告实际使用房屋14个月，应承担物管费金额为27142.42元；（4）被告长期拖欠房租、物管费及擅自转租的行为已构成根本性违约，原告有权按合同约定解除合同。 被告杨佳伟对原告杜启花提交的上述证据未质证。 第三人朱勤江对原告杜启花提交的上述证据均无异议。 被告杨佳伟未提交证据。 第三人朱勤江未提交证据。 根据当事人的举证、质证及本案的庭审情况，本院认为原告杜启花提交的证据客观、真实，本院对其真实性和证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杜启花（甲方、出租方）与被告杨佳伟（乙方、承租方）于2017年11月19日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、甲方将座落于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号面积1322.75平方米的营业用房屋出租给乙方使用。二、租赁期限：十年，自2017年11月19日起至2027年11月18日止。三、租赁用途：经营餐饮、茶楼服务。四、租金及交付方式：房屋租金第一年、第二年，每平方米每月租金为34.00元，每年租金为 539682.00元；第三年、第四，每平方米每月租金为38.00元，每年租金为603174.00元……九、转租约定：在本合同租赁期内，乙方因经营原因需转租该房屋应提前三个月书面告知甲方，在新的承租人向甲方承诺遵守本合同的约定，并履行相关手续时，甲方可同意乙方转租。十、变更或解除合同条件：本合同经甲、乙双方协商一致，可变更或提前解除合同。在合同履行过程中，乙方应按期交付租金。如逾期自逾期之日起，每日按应交租金额承担3‰的滞纳金。若乙方连续拖欠房租超过一个月或擅自改变房屋主体结构，甲方有权单方面解除本合同。乙方拖欠房租超过一个月视为乙方以实际行为表示不再履行本合同，甲方有权锁闭出租房门，或限定乙方在五日内腾空承租房内的物品，超过五日该出租房内的物品均视为乙方的废弃物，甲方可自行处置并收回出租房屋，所造成的损失概由乙方自行承担。十二。违约责任：若甲方违约或毁约除赔偿乙方实际损失外，应承担200000.00元违约金。若乙方违约或毁约除赔偿甲方半年房租损失外，应承担 200000.00元违约金……。合同签订后，被告杨佳伟向原告杜启花交付了半年租金269841.00元。2017年12月28日，原告杜启花（甲方、出租房）与被告杨佳伟（乙方、承租方）又签订了1份《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、甲方将座落于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ1-16号面积66.04平方米的营业用房屋出租给乙方使用。二、租赁期限：十年，自2018年1月19日起至2028年元月19日止。三、租赁用途：经营餐饮、茶楼服务。四、租金及交付方式：房屋租金第一年、第二年，每年租金为50000.00元；第三年、第四，每年租金为53168.00元……。九、转租约定：在本合同租赁期内，乙方因经营原因需转租该房屋应提前三个月书面告知甲方，在新的承租人向甲方承诺遵守本合同的约定，并履行相关手续时，甲方可同意乙方转租。十、变更或解除合同条件：本合同经甲、乙双方协商一致，可变更或提前解除合同。在合同履行过程中，乙方应按期交付租金。如逾期自逾期之日起，每日按应交租金额承担3‰的滞纳金。若乙方连续拖欠房租超过一个月或擅自改变房屋主体结构，甲方有权单方面解除本合同。乙方拖欠房租超过一个月视为乙方以实际行为表示不再履行本合同，甲方有权锁闭出租房门，或限定乙方在五日内腾空承租房内的物品，超过五日该出租房内的物品均视为乙方的废弃物，甲方可自行处置并收回出租房屋，所造成的损失概由乙方自行承担。十二。违约责任：若甲方违约或毁约除赔偿乙方实际损失外，应承担100000.00元违约金。若乙方违约或毁约除赔偿甲方半年房租损失外，应承担100000.00元违约金……。”该合同签订后，被告杨佳伟向原告杜启花缴纳了位于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ1-16号房屋一年的房租。2018年10月1日，被告杨佳伟（甲方）在未提前书面告知原告杜启花的情况下与第三人朱勤江（乙方）签订了《房屋转租转让合同》，该合同约定：“一、甲方将坐落于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号面积700平方米的营业用房屋转让给乙方使用。二、转让租赁期限9年，自2018年10月1日起至2027年9月30日止。三、租赁用途：经营餐饮服务。四、租金及支付方式：一次性转让费为286800.00元，转让费包含店内所有设备。三年内每个月每平方米租金为34.00元，第四、第五、第六年为40.00元，最后三年为46.00元。租金交付方式以先付租金后使用房屋为原则，每半年交付一次，以现金结算，提前一个月支付……。”2018年11月1日，原告杜启花（甲方，出租方）与被告杨佳伟（乙方，承租方）经协商就2018年6月19日应缴纳西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号营业用房下半年房租一事签订了《交付房租费协议》，该协议约定：“一、乙方于2018年11月2日前一次性付清2018年7月18日至2018年11月18日房租共计壹拾柒万元正；二、乙方自本协议签订之日起三日内付清承租房屋应当缴纳的物管费；三、若乙方未按期足额付清房租和物管费，视为乙方自愿终止双方签订的《房屋租赁合同》并自愿按合同约定承担违约责任……。”该协议签订后，被告杨佳伟未按协议履行义务，至今仍欠原告杜启花2018年下半年房租269841.00元及西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号房屋和ＢＦ1-16号房屋14个月的物管费27142.14元未付。 本院认为：原告杜启花与被告杨佳伟于2016年11月19日及2017年12月28日所签订的两份《房屋租赁合同》，均系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告杜启花在签订合同后履行了交付租赁物的义务而被告杨佳伟仅支付了部分租金尚有半年租金269841.00元及物管费 27142.14元未支付原告。根据原、被告双方所签订的两份《房屋租赁合同》中的约定：“在本合同租赁期内，乙方因经营原因需转租该房屋应提前三个月书面告知甲方，在新的承租人向甲方承诺遵守本合同的约定，并履行相关手续时，甲方可同意乙方转租。”、“在合同履行过程中，乙方应按期交付租金。如逾期自逾期之日起，每日按应交租金额承担3‰的滞纳金。若乙方连续拖欠房租超过一个月或擅自改变房屋主体结构，甲方有权单方面解除本合同。”、“违约责任：若甲方违约或毁约除赔偿乙方实际损失外，应承担 200000.00元违约金。若乙方违约或毁约除赔偿甲方半年房租损失外，应承担200000.00元违约金……。”及2018年11月1日原、被告双方签订的《交付房租费协议》中的约定：“若乙方未按期足额付清房租和物管费，视为乙方自愿终止双方签订的《房屋租赁合同》并自愿按合同约定承担违约责任……”，被告杨佳伟未按照合同及协议履行交付剩余半年房租的义务及擅自转租房屋已构成根本违约，原告杜启花依法享有合同解除权。故原告杜启花主张解除2017年11月19日及2017年12月18日签订的《房屋租赁合同》及要求被告支付拖欠的房屋租赁费269841.00元和物业管理费27142.42元的诉讼请求请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。原告在庭审中将要求被告承担自2018年7月18日起至付清房租之日止按每日3‰支付滞纳金的请求变更为支付违约金200000.00元未违背法律规定，本院予以照准。被告杨佳伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百一十二条、第二百二十六及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杜启花与被告杨佳伟于2017年11月19日及2017年12月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨佳伟于本判决生效之日起10日内向原告杜启花支付位于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号房屋租赁费269841.00元； 三、被告杨佳伟于本判决生效之日起10日内向原告杜启花支付位于西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ２-02-04号房屋及西昌市海河帝景第31幢2单元ＢＦ1-16号房屋物管费27142.14元； 四、被告杨佳伟于本判决生效之日起10日内向原告杜启花支付违约金200000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5755.00元，由被告杨佳伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判长  马英 审判员  牛丹 审判员  黄瑶 二〇一九年十二月四日 书记员  罗辑 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。