四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2244号 上诉人（原审原告）：刘芳玉，女，1991年7月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：吴蕾，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余小琴，女，1979年5月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明，四川义言律师事务所律师。 上诉人刘芳玉因与被上诉人余小琴房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘芳玉及其委托诉讼代理人吴蕾、被上诉人余小琴及其委托诉讼代理人彭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳玉上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初3032号民事判决；2.支持刘芳玉的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由余小琴负担。事实和理由：双方于2019年3月16日签订《酒店合伙经营协议书》。约定共同经营酒店，双方同时签订了《租房合同》，余小琴将自己所有的房屋租给刘芳玉经营宾馆。双方的合伙关系已经于2019年4月8日解除，合伙经营酒店的合同目的不能实现，租赁房屋经营酒店的合同也不能实现，刘芳玉有权解除《租房合同》。余小琴在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并向刘芳玉提供虚假情况，应当承担50000元的违约金。 余小琴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘芳玉的上诉请求。主要理由如下：1.余小琴已经告知刘芳玉房屋一切情况，不存在隐瞒欺诈的行为，且被上诉履行了出租义务；2.刘芳玉才是本案的违约人，刘芳玉应当在2019年4月1日前支付租金12.3万元，但是至今为止没有支付租金，刘芳玉支付的50000元在一审中陈述是租房押金和租金，另案中陈述是合伙投资，即使50000元是租金这与租赁合同约定金额相差甚远，所以刘芳玉存在严重违约；3.房屋转让书上明确约定，转让期间余小琴有权占有使用和出租的；4.在昨天我们已经向不动产中心提供了相关材料和缴纳税费在11月5日就能领取不动产证，余小琴有权行使自己的权利。 刘芳玉向一审法院起诉请求：1.解除刘芳玉与余小琴于2019年3月16日签订的《租房合同》；2.判决余小琴支付刘芳玉违约金50000元；3.本案案件受理费由余小琴承担。 一审法院认定事实：本案所涉房屋坐落于翠屏区，为詹述宾、邹长清共同共有，不动产权证号：川（2019）宜宾市不动产权第××号、川（2019）宜宾市不动产权第××号、川（2019）宜宾市不动产权第××号、川（2019）宜宾市不动产权第××号；房屋用途为批发零售用地／商业服务，房屋建筑面积共计2136.38平方米。上述房屋现已经四川珙县农村商业银行股份有限公司兴丰支行联合抵押登记。2019年1月8日，邹长清、詹述宾（甲方、转让方）与余小琴（乙方、受让方）签订了《房产转让协议书》，约定：“甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，房屋坐落在四川省宜宾市翠屏区宜达商厦第三层Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ号，建筑面积Ａ号510.74平方米、Ｂ号702.7平方米、Ｃ号522.5平方米、Ｄ号400.44平方米，产权类型为营业用房，《房屋产权证》证书号码分别为：宜宾市房权证翠屏区字第××号、宜宾市房权证翠屏区字第××号、宜宾市房权证翠屏区字第××号、宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用权证号分别为：宜市北国用（2005）第2786号、宜市北国用（2005）第2788号、宜市北国用（2005）第2789号、宜市北国用（2005）第2787号；转让价为500万元，双方约定的付款方式是：签订合同付定金100万元，余款400万元在2019年1月15日前全部付清，甲方在收款时应向乙方出具收款收据；双方签订房屋买卖合同且在收到全部房款后，甲方应立即办理转让手续到乙方名下。关于产权的约定：...如在本房屋买卖合同成立后，并付清全部房款，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售经营，甲方不得干涉”。上述协议签订后，邹长清、詹述宾向余小琴交付了房屋，余小琴向邹长清、詹述宾支付了相应购房款。2019年1月13日，邹长清向余小琴出具收款收条，载明：“收到余小琴购房款伍佰万元（5000000.00）（宜宾市翠屏区上北街宜达商厦第三层Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ号），此据，收款人邹长清，2019年1月13日。” 2019年3月16日，刘芳玉（乙方）与余小琴（甲方）签订《租房合同》，其中约定：“甲方将自己的不动产物权出租给乙方使用，房屋位于四川省宜宾市翠屏区，建筑面积950平方米（包括公摊面积），商业用房出租给乙方作为宾馆使用；出租房屋已经取得不动产权证；租期10年，从2019年4月1日起到2029年3月31日为止；月租金为人民币31000元，按建筑面积计算为33元／平方米；租房用途：用于经营宾馆；房屋现状为：空房，甲方允许乙方按照甲方审核的图纸进行水、电改造；付租方式：双方商定按季付租，在每个季度第一个月的1号前预付该季度房租，如超过三日未交房租视为乙方违约，连续违约三次，乙方自动放弃经营权，保证金不退还乙方； 交付租金同时，乙方应另付保证金人民币30000元整；本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废、同时按新协议条款执行老协议自行作废；乙方装修须合理且费用自理；乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方；违约责任：此协议签订后双方必须履行，否则违约方应支付守约方现金20万元。”《租房合同》签订时，因余小琴对该房屋的产权证尚未办理完成，故双方协商在合同中未载明租赁房屋的产权证号。《租房合同》签订后，余小琴将案涉房屋交付刘芳玉使用，余小琴认可收到刘芳玉支付的保证金30000元。 根据刘芳玉提交的微信记录记载：刘芳玉在2019年3月28日、2019年3月29日、2019年4月8日向余小琴发信息询问案涉房屋的产权证问题，要求余小琴出示对案涉房屋的所有权证明；2019年4月8日，刘芳玉向余小琴发信息：“余姐，我现在正式提出和你解除《租房合同》和《酒店合伙经营协议书》，要求退剩余款项。目前：不确定房子是不是你本人的，也不确定我投入5万元资金去向。请您理解”、“姐姐：请尽快回复，我们现在不敢贷款了，也不愿意让你担担保人，如果我们还不起，会影响你的征信。”4月8日下午16:28分，刘芳玉：“姐：如果你在5点半前不回复，我立即报公安机关”，余小琴：“本来合作是一直在进行，是你拿不出合作资金和房租，你还来找岔子啊？那你报公安机关好呢！”庭审中，余小琴对刘芳玉通过微信向其发送解除合同通知的真实性无异议。后刘芳玉、余小琴对于解除《租房合同》事宜协商未果，酿成纠纷，诉至一审法院。 一审法院认为，本案案涉房屋登记在詹述宾、邹长清名下，詹述宾、邹长清与余小琴签订的《房产转让协议书》合法有效，余小琴支付了全部购房款并实际占有、取得了案涉房屋。根据该转让协议书中的约定：在该转让协议书成立、余小琴付清了全部房款后，余小琴对该房屋有出租出售经营的权利。故余小琴有权对本案案涉房屋予以出租。刘芳玉、余小琴签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，刘芳玉、余小琴均应遵守。《租房合同》签订后，余小琴将房屋交付刘芳玉使用，刘芳玉对房屋也进行了装修，余小琴已履行了《租房合同》的义务。该《租房合同》上房产证号的填写系空白，与余小琴所述房屋正在办理产权中一致，余小琴所述房屋情况并不构成欺诈和隐瞒。刘芳玉以余小琴未取得产权证为由要求解除合同，既不属于行使法定解除权也不属于双方约定解除，故刘芳玉的诉请，不符合法律规定，一审法院对此不予支持。刘芳玉诉请的违约金，余小琴在本案中不存在违约行为，故对于刘芳玉诉请的违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告刘芳玉的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘芳玉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审认定事实：刘芳玉诉余小琴解除合伙协议一案，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出一审判决，判决解除双方签订的《酒店合伙经营协议书》，余小琴不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日作出（2019）川15民终1976号二审判决，判决驳回上诉，维持原判。本院的二审判决已生效。 本院认为，本案《租房合同》签订的目的是租赁房屋进行合伙经营酒店。刘芳玉诉余小琴解除合伙协议一案，已经过一审、二审，本院已经作出了生效判决，维持了解除刘芳玉与余小琴签订的《酒店合伙经营协议书》的一审判决，双方的合伙关系至判决书生效之日解除。由于双方的合伙关系已经解除，《租房合同》的合同目的已经不能实现。刘芳玉上诉称合同目的已经不能实现，应当解除《租房合同》的理由成立，本院予以采纳。 《租房合同》上房产证号的填写系空白，与余小琴所述房屋正在办理产权中一致，刘芳玉上诉称余小琴构成违约，应当承担50000元的违约责任，但刘芳玉提供的证据并不能证明余小琴在履行《租房合同》存在违约，刘芳玉上诉称余小琴构成违约，应当承担50000元的违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，刘芳玉的上诉请求部分成立，原判认定事实正确但处理不当，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初3032号民事判决； 二、上诉人刘芳玉与被上诉人余小琴2019年3月16日签订的《租房合同》于2019年4月26日解除； 三、驳回上诉人刘芳玉的其他诉讼请求。 一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，共计2100元，由上诉人刘芳玉负担1050元，被上诉人余小琴负担1050元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 王纯强 审 判 员 聂华竟 二〇一九年十二月十七日 法官助理 华 涛 书 记 员 杨雯洁