山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10350号 上诉人（原审原告）：山东荣祥房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区薛家岛办事处鹿角湾村。 法定代表人：魏全宝，经理。 委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朴志宏，女，1971年1月14日出生，朝鲜族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：周冬梅，女，1984年1月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李凤惟，山东贝恩斯律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王学瑞，山东贝恩斯律师事务所实习律师。 上诉人山东荣祥房地产开发有限公司（以下简称山东荣祥公司）因与被上诉人朴志宏、周冬梅物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年12月6日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人山东荣祥公司的委托诉讼代理人董汉琼、被上述人朴志宏、周冬梅的共同委托诉讼代理人李凤惟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 山东荣祥公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持山东荣祥公司的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由朴志宏、周冬梅承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1、一审法院混淆了办证面积误差与实际交付面积误差，导致事实认定不清、适用法律错误。朴志宏、周冬梅应当协助山东荣祥公司根据房产证的面积恢复原状。朴志宏、周冬梅与山东荣祥公司签订的房屋买卖合同约定的建筑面积为83.59平方米，实际测绘面积为86.9平方米，朴志宏、周冬梅根据测绘面积补交了购房款，并办理了房产证，房产证载明的面积为86.9平方米。山东荣祥公司对该事实没有异议，该办证误差3.31平方米也不在山东荣祥公司起诉的范围内，山东荣祥公司起诉主张的内容是超出该86.9平方米范围之外朴志宏、周冬梅实际多占的房屋面积，因此本案不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条关于房屋误差绝对值的相关法律规定，一审法院适用法律错误，应当根据实际情况将超出房产证载明面积的部分返还山东荣祥公司。2、朴志宏、周冬梅多占用了超出房产证载明面积的房产是客观事实，其多占部分构成不当得利，应当予以返还。涉案房屋由山东荣祥公司负责设计建造和分割，山东荣祥公司在房间间隔时因失误导致朴志宏、周冬梅的房屋比房产证记载的面积大，一审时山东荣祥公司并没有主张朴志宏、周冬梅在房屋交付之初是恶意侵占，但在向朴志宏、周冬梅发出整改通知并起诉到法院后，朴志宏、周冬梅仍不承认多占房屋的事实且拒绝配合则存在恶意侵占的故意，朴志宏、周冬梅实际占有的房屋利益超出了已支付房屋对价所能获得的利益，且没有任何法律依据，依法应当予以返还。3、一审程序错误，应当撤销原判，发回重审。山东荣祥公司一审庭审中明确提出进行现场勘验，一审法院未予准许，一审法院对现场情况没有清晰了解，导致错误地将房屋实际交付面积差认定为办证面积误差，也导致没有对交付面积与房产证记载面积的差异进行勘验测绘，最终导致本案事实没有查清，因此，一审法院程序错误，应当撤销原判、发回重审。 朴志宏、周冬梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉。 山东荣祥公司向一审法院起诉请求：1、判令朴志宏、周冬梅腾退多占的房屋面积，并配合山东荣祥公司将该房屋按不动产登记证书及其附图恢复原状；2、判令朴志宏、周冬梅自2019年4月25日起至实际腾退房屋之日止，按其多占部分房屋建筑面积向山东荣祥公司支付房屋占用费（暂计算至起诉之日约2000元）；3、朴志宏、周冬梅告承担一审诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月17日，朴志宏、周冬梅与山东荣祥公司签订了编号为201700095355号的《青岛市商品房预售合同》，约定将山东荣祥公司开发的位于隆基汇源485栋办公单元24层2409号办公用房出售给朴志宏、周冬梅，据甲方暂测该房屋建筑面积为83.59平方米，其中套内建筑面积为50.76平方米，公用分摊建筑面积为33.19平方米，层高为3.4米，每平方米建筑面积单价为13910元，总价款1167744.50元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2018年7月13日，青岛恒信测绘工程有限公司经山东荣祥公司委托对涉案房屋进行实测套内面积为52.16平方米、分摊面积为34.29平方米，建筑面积为86.90平方米。朴志宏、周冬梅就涉案房屋实测面积与暂测面积的差额补交了房款。2019年3月4日,朴志宏、周冬梅将涉案房屋租赁给案外人使用,合同约定租期3年,租赁物建筑86.9平方米,租金第一年为50700元、第二年为55770元、第三年为55770元。2019年4月18日，山东荣祥公司给朴志宏、周冬梅发出通知一份，称发现朴志宏、周冬梅占用隔壁2408房屋套内面积约20平方米，要求朴志宏、周冬梅在接到通知后5日内到山东荣祥公司处配合山东荣祥公司将该房屋按不动产登记及其附图恢复原状，在房屋恢复过程中造成的影响由双方协商解决。 一审法院认为，本案中涉案房屋系由山东荣祥公司负责设计建造，房间分割也系由山东荣祥公司完成，房屋测量也系山东荣祥公司委托进行，朴志宏、周冬梅不存在多占用房屋面积的行为，至于山东荣祥公司自己将房屋分割失误所造成的损失，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，因此山东荣祥公司要求朴志宏、周冬梅腾退房屋、配合山东荣祥公司将房屋恢复原状并支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回山东荣祥公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由山东荣祥公司负担。 二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。山东荣祥公司提交测绘机构出具的涉案房屋测绘面积证明、营业执照、测绘人员证书各2份，证明涉案房屋经测绘机构评估实际交付面积为118.36平方米，与产权证载明的面积86.9平方米不一致，朴志宏、周冬梅没有法定事由多得31.46平方米，应根据房产证面积协助山东荣祥公司恢复原状。经质证，朴志宏、周冬梅对该组证据的真实性及证明事项均不予认可。本院认为，山东荣祥公司组织的该次测绘系其单方行为，因朴志宏、周冬梅不予认可，本院不予采信。 经审理查明，青岛市黄岛区不动产登记中心登记的涉案房屋的建筑面积为86.9平方米。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》第五条明确约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准。实际上，山东荣祥公司也是根据该合同约定以测绘机构出具的实测面积86.9平方米向朴志宏、周冬梅交付的涉案房屋，朴志宏、周冬梅亦根据合同约定补交了面积差价款，青岛市黄岛区不动产登记中心登记的涉案房屋的建筑面积亦为86.9平方米。综上，山东荣祥公司提交的证据不足以证明朴志宏、周冬梅存在多占用房屋面积的行为，其要求朴志宏、周冬梅腾退多占的房屋面积及支付房屋占用费，依据不足，本院不予支持。 综上，山东荣祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东荣祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十二月六日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员李珊珊