辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民初361号原告：锦州银行股份有限公司凌云支行。负责人：程岩，该行行长。委托诉讼代理人：赵大龙、徐晶晶，该行客户经理。被告：锦州佳德房地产开发有限公司。法定代表人：安双吉，该公司经理。委托诉讼代理人：刘声、杜振华，该公司工作人员。被告：高胜勇。被告:崔晋。原告锦州银行股份有限公司凌云支行与被告锦州佳德房地产开发有限公司、高胜勇、崔晋金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦州银行股份有限公司凌云支行的委托诉讼代理人赵大龙、徐晶晶，被告锦州佳德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘声、杜振华到庭参加诉讼，被告高胜勇、崔晋经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州银行股份有限公司凌云支行向本院提出诉讼请求：1、请求被告一（借款人）偿还所欠我公司借款本金31233339.5元及利息1577377.77元（利息计算至2019年7月11日止，以后发生利息另计）；2、请求被告二、被告三对被告一所欠原告本金及利息承担连带保证责任并无条件偿还欠款本息；3、请求对被告一在押抵押物优先受偿；4、请求对被告一、被告二、被告三名下所有财产进行优先受偿；5、请求被告一、被告二、被告三承担本案诉讼及实现债权的相关费用。事实与理由：被告一此前在锦州银行凌云支行申请项目贷款业务一笔，授信金额共计5000万元，累计放款5000万元。相关合同明细如下：我行与被告一（借款人）于2016年11月25日签订《固定资产借款合同》，编号为：[锦银（凌云支）行（2016)年固借字第（506)号]；签订《抵押合同》，编号为：[锦银（凌云支）行（2016)年抵字第（506)号]。我行与被告二（保证人）签订《保证合同》，编号为：[锦银（凌云支）行（2016)年保字第（506-1)号]。我行与被告二（保证人）签订《保证合同》，编号为：[锦银（凌云支）行(2016)年抵字第（506-2)号]。该《抵押合同》、《保证合同》为上述《固定资产借款合同》的从合同。合同签订后，我行对被告一（借款人）发放贷款金额为5000万元的固定资产贷款，借款期限：2016年12月6日-2018年11月23日。贷款到期前，被告一累计还款18462568.5元。剩余31537431.5元贷款本金被告一（借款人）表示无力按期偿还，申请贷款展期。我行于2018年11月23日与被告一、被告二、被告三（借款人）签订《借款展期合同》，合同编号为：[锦银（凌云支）行（2018)年借展字第（321)号]；签订《抵押合同》，编号为：[锦银（凌云支）行（2018)年抵字第（321)号]。该《借款展期合同》为编号[锦银（凌云支）行（2016)年固借字第（506)号]《固定资产借款合同》项下借款的展期合同，展期金额为31537431.5元，展期期限为原借款期限展期至2019年11月22日。被告一（借款人）在展期合同生效后的第二个月，即2018年12月21日开始欠息，距今日已连续欠息6个月。此外，被告一目前己经停止经营，处于歇业状态；丧失盈利能力、偿债能力、运营能力；生产经营已经停止；其名下资产己经出现被其他债权人查封的情况。依据上述情况，根据原《固定资产借款合同》[锦银（凌云支）行（2016)年固借字第（506)号]中第11.1.1、11.1.5、11.1.6、11.1.7、11.1.10、11.2.3条款，被告一（借款人）已经违约，我行宣布原《固定资产借款合同》[锦银（凌云支）行（2016)年固借字第（506)号]及其《借款展期合同》[锦银（凌云支）行（2018)年借展字第（321)号]项下借款31233339.5元本金及1577377.77元利息（截至2019年7月11日，之后发生利息另计），合计32810717.27元立即到期，要求被告一立即偿还，我行对被告一在押抵押物享有优先受偿权（抵押物明细见附表），对被申请人名下所有财产进行优先受偿。要求被告二、被告三对被告一所欠原告本金及利息承担连带保证责任并无条件偿还欠款本息。要求对被告一、被告二、被告三名下所有财产进行优先受偿。要求被告一、被告二、被告三承担本案诉讼及实现债权的相关费用。需要特殊说明的情况：我行与被告一（借款人）签订《借款展期合同》的同时，签订了编号为[锦银（凌云支）行（2018）年抵字第321号]的《抵押合同》并办理了抵押登记。抵押资产与前期签订的编号为[锦银（凌云支）行（2016)年抵字第（506)号]的《抵押合同》中约定的一致，但在办理抵押登记过程中发现，其中9户在建工程已被其他债权人查封，故无法重新办理抵押登记。我行为保护我行债权及抵押权实现，对其余在建工程及土地办理了重新抵押登记，对涉及查封的9户在建工程没有办理新的抵押登记但也未解除前期抵押登记。我行认为该9户在建工程所对应担保债权及抵押权并未消灭而是随着《借款展期合同》得以延续，故我行对该9户在建工程依然享有优先受偿权。为了维护我行债权，特诉至贵院，请求贵院依法保护我行的合法权益。锦州佳德房地产开发有限公司辩称，经过我们核对，拖欠银行的本金数额是31233339.5元，利息没有具体核算过，公司现在也确实是处于歇业状态。抵押及贷款展期的情况也是属实的。被告高胜勇、崔晋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告锦州银行股份有限公司凌云支行提交的证据第一组：锦州佳德房地产开发有限公司的营业执照复印件、高胜勇的身份证复印件，证明借款人的主体情况。第二组：原告与被告锦州佳德房地产开发有限公司签订的锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号固定资产借款合同、锦银（凌云支）行（2018）年借展字第321号借款展期合同、借款凭证，证明借款的真实性及债权债务关系成立。第三组：原告与被告锦州佳德房地产开发有限公司签订的锦银（凌云支）行（2016）年抵字第506-1号抵押合同、锦银（凌云支）行（2016）年抵字第506-2号抵押合同、锦银（凌云支）行（2018）年抵字第321号抵押合同、抵押物清单。证明抵押权成立。第四组：原告与被告高胜勇签订的锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-1号保证合同、原告与被告崔晋签订的锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-2号保证合同，证明被告高胜勇、崔晋应承担保证责任。第五组:锦太他项（2016）第000110号他项权利证书、在建工程抵押登记证明9份、不动产登记证明204份，证明抵押物已办理抵押登记。第六组：欠息证明、账户对账单，证明被告锦州佳德房地产开发有限公司自2018年12月21日开始未再支付利息。第七组;补充协议，证明被告崔晋、高胜勇的送达地址。被告锦州佳德房地产开发有限公司提交证据锦太国用（2016）第000015号土地使用权证，证明土地使用权人为锦州佳德房地产开发有限公司。以上证据经质证及本院审查，予以采信。本院认定事实如下：2016年11月25日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为贷款人，与被告锦州佳德房地产开发有限公司作为借款人签订锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号固定资产借款合同，约定借款金额为人民币5000万元整，借款期限24个月，借款利率为年利率9%，借款的逾期罚息利率在本合同约定利率基础上上浮50%确定。借款自实际提款日的当日起按日计息，按月结息。结息日为每月20日，21日为付息日。借款为担保借款。甲方（被告锦州佳德房地产开发有限公司）未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项构成甲方违约。甲方违约，乙方（锦州银行股份有限公司凌云支行）有权宣布本合同或乙方与甲方之间其他合同项下未偿还的借款或其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。借款到期（含被宣布立即到期）甲方未按约偿还的，乙方有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。2016年12月6日原告向被告锦州佳德房地产开发有限公司发放贷款5000万元，并出具借款凭证。借款凭证记载约定还款日期为2018年11月23日，年利率9%。2016年11月25日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为抵押权人，与被告锦州佳德房地产开发有限公司作为抵押人签订锦银（凌云支）行（2016）年抵字第506-1号《抵押合同》，约定担保的主债权为依据主合同锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号《固定资产借款合同》而享有的对债务人的债权，抵押担保的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及抵押权人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。抵押物为富华逸墅7号楼商品房37户、8号楼商品房95户、9号楼商品房94户、11号楼商品房64户。现原告持有2016年11月30日及2016年12月1日办理的其中9户房屋的在建工程抵押登记证明，均记载抵押权人为原告，抵押人为被告锦州佳德房地产开发有限公司。2016年11月25日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为抵押权人，与被告锦州佳德房地产开发有限公司作为抵押人签订锦银（凌云支）行（2016）年抵字第506-2号抵押合同，约定担保的主债权为依据主合同锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号《固定资产借款合同》而享有的对债务人的债权，抵押担保的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及抵押权人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。抵押物为被告锦州佳德房地产开发有限公司的43055平方米土地（土地使用证号：锦太国用2016第000015号）。原告于2016年12月5日办理了土地他项权利登记，土地他项权利人为原告，义务人为被告锦州佳德房地产开发有限公司。2016年11月30日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为债权人，被告高胜勇作为保证人，签订锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-1号《保证合同》，约定担保的主债权为依据主合同锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号《固定资产借款合同》而享有的对债务人的债权。承担保证责任的方式为连带责任保证。保证的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。保证期间为主合同项下的借款期限届满之日起两年，甲方（锦州银行股份有限公司凌云支行）根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之日起两年。甲方主债权存在其他担保的，无论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，乙方（高胜勇）同意甲方自主选择实现担保的顺序。2016年11月30日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为债权人，被告崔晋作为保证人，签订锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-2号《保证合同》，约定担保的主债权为依据主合同锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号《固定资产借款合同》而享有的对债务人的债权。承担保证责任的方式为连带责任保证。保证的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。保证期间为主合同项下的借款期限届满之日起两年，甲方（锦州银行股份有限公司凌云支行）根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之日起两年。甲方主债权存在其他担保的，无论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，乙方（崔晋）同意甲方自主选择实现担保的顺序。2018年11月23日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为贷款人，与被告锦州佳德房地产开发有限公司作为借款人，被告锦州佳德房地产开发有限公司、高胜勇、崔晋作为担保人，签订锦银（凌云支）行（2018）年借展字第321号借款展期合同，约定本合同是主债权借款合同[锦银（凌云支）行（2016）年固借字第506号]项下借款的展期合同，原借款金额为人民币5000万元整，借款期限至2018年11月23日，展期借款金额为31537431.5元，原借款展期至2019年11月22日止。借款展期部分的利率继续按原借款合同约定的利率确定方式执行。借款人未按照本合同的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上上浮50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起计收罚息，并按罚息利率对未按期支付的利息计收复利。担保人承诺按照其与贷款人签订的下列担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本借款展期合同项下的全部义务承担担保责任。抵押合同：锦银（凌云支）行（2016）年抵字第506号。保证合同：锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-1号、锦银（凌云支）行（2016）年保字第506-2号。原担保合同担保的主债权的履行期限顺延至借款展期的到期日。担保人提供的担保为保证担保的，保证期间变更为自本合同约定的借款展期到期之次日起两年。除本合同另有约定外，原借款合同和原担保合同仍然有效。2018年11月23日，原告锦州银行股份有限公司凌云支行作为抵押权人，与被告锦州佳德房地产开发有限公司作为抵押人，签订锦银（凌云支）行（2018）年抵字第321号《抵押合同》，约定担保的主债权为依据主合同锦银（凌云支）行（2018）年借展字第321号《借款展期合同》而享有的对债务人的债权。主债权的金额和期限依主合同之约定。抵押担保的范围包括主债权的本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及抵押权人实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、通知费、催告费、保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。抵押物为使用权人为被告锦州佳德房地产开发有限公司的4285.37平方米土地及富华逸墅7、8、9、11号楼共计214户房屋。214户房屋中有204户于2018年11月28日办理了不动产登记证明，权利人为原告，义务人为被告锦州佳德房地产开发有限公司，证明权利或事项为抵押权。有9户于2016年11月30日及2016年12月1日办理了在建工程抵押登记证明，原告陈述未办理不动产登记证明的原因系因该9户房屋已被查封。另有一户房屋抵押登记已注销。根据锦太国用（2016）第000015号土地使用证记载，土地使用权人为锦州佳德房地产开发有限公司，座落于太和区（锦州玉器厂及周边地块）东至大连路（规划）、南至锦州市太和区人民政府、西至锦州市太和区人民政府和锦州市果品食杂公司、北至珠海路（规划中），地号015242，用途商服、住宅用地，使用权类型出让，使用权面积43055平方米。根据锦太他项（2016）第000110号他项权利证书记载该宗土地于2016年12月5日办理他项权利登记，2018年11月26日注销抵押面积39020.09平方米，抵押剩余面积4034.91平方米。另查明，被告锦州佳德房地产开发有限公司自2018年12月21日起未再支付利息，已出现欠息。截止2019年7月10日，被告锦州佳德房地产开发有限公司尚欠原告借款本金31233339.5元及利息1577377.77元未偿还。本院认为，借款人应当按照约定期限返还借款，支付利息，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案所涉原告锦州银行股份有限公司凌云支行与被告锦州佳德房地产开发有限公司、高胜勇、崔晋之间签订的固定资产借款合同、借款展期合同、抵押合同、保证合同系各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告与被告锦州佳德房地产开发有限公司、高胜勇、崔晋签订固定资产借款合同、抵押合同、保证合同后，向被告锦州佳德房地产开发有限公司发放了贷款，并办理了土地使用权的他项权利登记、在建工程抵押登记证明，在签订借款展期合同之后，原告办理了不动产登记证明。原告依法取得了上述合同项下的主债权及担保债权，享有固定资产借款合同、借款展期合同、抵押合同、保证合同所约定的合同权利。锦银（凌云支）行2016年固借字第506号固定资产借款合同、锦银（凌云支）行2018年借展字第321号借款展期合同中约定，借款利率为年利率9%，借款的逾期罚息利率在约定利率基础上上浮50%。借款人未按照约定偿还借款本金及其他应付款项构成违约。借款人违约，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。根据法律规定及合同约定，被告锦州佳德房地产开发有限公司未能按合同约定及时足额偿还借款利息属于违约行为，应承担违约责任，原告主张按合同约定借款立即到期，并应按合同约定的利率9%计算2019年7月10日之前的欠付利息，自原告提起诉讼的2019年7月11日起按合同约定的上浮50%之后的利率13.5%计算逾期利息，本院予以支持。被告锦州佳德房地产开发有限公司应按合同约定支付尚欠的借款本金、利息及有关费用。故原告请求被告锦州佳德房地产开发有限公司偿还借款本金31233339.5元及按合同约定给付利息、逾期利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告锦州佳德房地产开发有限公司尚欠的利息、逾期利息计算为，截止2019年7月10日，被告锦州佳德房地产开发有限公司尚欠原告借款利息共计1577377.77元，自2019年7月11日起至本息付清之日止，按年利率13.5%的逾期利率标准计收利息。原告与被告锦州佳德房地产开发有限公司签订了抵押合同，依法办理了他项权利登记、在建工程抵押登记证明、不动产登记证明，但是，被告锦州佳德房地产开发有限公司主张213户抵押房屋已出售给实际购房人，原告虽仍坚持主张抵押优先，但是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，因双方争议的抵押物可能存在已出售给第三人的事实，且该第三人对争议房屋享有的权益可能影响原告抵押权的实现，应追加该第三人为本案当事人。但是鉴于本案中涉及213户房屋的购房人，且各购房人均存在不同情形，故不宜在本案中追加该213户房屋购房人参与诉讼，本院就已查明事实先行判决，对于抵押权问题，本案不予调整，原告可另行主张权利。因被告高胜勇、崔晋与原告签订的保证合同中约定，保证人向债权人提供保证的方式为连带责任保证。保证的范围为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费、律师费等）。故被告高胜勇、崔晋对被告锦州佳德房地产开发有限公司尚欠的借款本金、利息、逾期利息及本案发生的诉讼费用承担连带清偿责任。关于原告提出的对三名被告名下所有财产进行优先受偿没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告锦州银行股份有限公司凌云支行的诉讼请求，有事实及法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告锦州佳德房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告锦州银行股份有限公司凌云支行偿还借款本金人民币31233339.5元及利息（利息截止至2019年7月10日为1577377.77元，自2019年7月11日起，利息以31233339.5元为基数，按年利率13.5%的标准计算至本息付清之日止）。二、被告高胜勇、崔晋在本判决第一项确定的数额内对原告锦州银行股份有限公司凌云支行承担连带偿还责任；被告高胜勇、崔晋承担偿还责任后，有权向被告锦州佳德房地产开发有限公司追偿。三、驳回原告锦州银行股份有限公司凌云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205854元，由被告锦州佳德房地产开发有限公司负担。被告高胜勇、崔晋负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  王 翔二〇一九年十二月二十七日法官助理郭建华书记员李响