广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终24677号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧林娇。委托诉讼代理人：徐锋，广东合权律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘李泳，广东合权律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨慧。委托诉讼代理人：刘康力，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人欧林娇因与被上诉人杨慧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初4517号民事判决，于2019年9月6日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人欧林娇上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初4517号民事判决，发回重审；2、依法判令本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决基本事实认定不清，被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，系重大的欺诈行为。1、出租方深圳市京xx纳商业管理有限公司对被上诉人与上诉人签订《门面转让合同》转租行为至始至终都不知情，被上诉人非法转租行为显而易见。上诉人的租金和管理费均是通过店铺的电脑系统转入被上诉人的账户，由出租方直接在该账户扣取，上诉人不直接管理该账户。2、被上诉人在与上诉人签订《门面转让合同》时隐瞒订立合同的重要事实，属于恶意欺诈及存在严重的缔约过失责任，严重违背上诉人签订合同的真实意思表示，被上诉人应承担给上诉人造成的损失。上诉人与被上诉人签订《门面转让合同》是基于多重考量。其一，上诉人可以利用被上诉人正在经营的店面及现有资源进行长期经营。在签订合同时，被上诉人的剩余租期还剩10个月，2019年3月26日到期。按照合同约定，上诉人享有被上诉人与出租人基于《房地产租赁合同》上的全部权利，包括有优先的续租权。其二，上诉人在无法经营下去之时，上诉人有权对店铺进行转让。这两种考量是由上诉人之所以愿意以如此高价转让获得经营权的关键因素。被上诉人隐瞒其未经同意不得转租的事实，直至上诉人后来找到同意转让的承租人后才得知。被上诉人未经同意不得转租，而出租方深圳市京xx纳商业管理有限公司对此完全不知情。故此，上诉人基于《门面转让合同》的优先续租权和转租权的合同目的及既得利益皆无法实现。被上诉人恶意隐瞒对订立合同有重要作用、直接影响上诉人做出决定的事实，严重损害上诉人的合法权益，依法应当撤销合同并赔偿损失。3、关于合同效力问题，一审法院认定事实错误导致判决错误。该合同依法属于可撤销合同，并非有效合同。上诉人不是在谈论2018年12月20日出租人因何种原因解除租赁合同导致无法经营的问题，而是在追究这个合同解除前被上诉人就存在的问题，即被上诉人的欺诈行为依法应当撤销，退还上诉人转让费。二、被上诉人的保证金、押金的损失与上诉人无关，应由其自行承担。上诉人交租交管理费的方式一直是从店铺经营额中直接扣除，由被上诉人直接管理该账户。在出租人通知被上诉人限期交租时，被上诉人从未通知上诉人，上诉人对此不知情，该损失应由被上诉人自行承担。三、原审法院遗漏案件当事人，违反法定程序，依法应当发回重审。作为《门面转让合同》被上诉人的相对方吴某淳依法应当追加为案件第三人。一审法院在查明吴某淳放弃对被上诉人的实体权利后并未追加其为第三人。吴某淳作为上诉人的共同合伙人，应当共担风险、共享利益。现虽然其放弃对被上诉人的实体权利，仍不能就此抹去其共担损失的义务。一审判决在未追加其为第三人的情况下直接判决上诉人支付被上诉人基于《门面转让合同》的各项费用违反法定程序。综上所述，本案一审判决认定事实不清，违反法定程序，裁判错误，特提起上诉，望判如所请。被上诉人杨慧答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序符合规定。二、涉案合同的解除原因系上诉人签订合同、经营将近6个月后，于2018年11月28日因其个人原因停止经营，将店铺内设备仪器搬离（原审视频录像为证）。在没有缴纳11月的房屋租金的情况下，出租人京x公司才要求解除租赁合同。出租人解除合同的原因并不是非法转租引起的，而是没有缴纳房屋租金等费用，其法律后果应由上诉人承担。三、涉案房屋的15万元转让费包含了房屋装修、物料、设备设施、客户资源等，并没有出现如上诉人所陈述的单纯的高价转让。相反，在上诉人出现违反合同行为时，被上诉人在没有法律规定的义务前提下，对未消费预付卡的客户进行一一退费或者转让其他同行门店，为此垫付了28000元。四、关于合同效力问题，被上诉人认为合同是在双方真实意思表示一致的情况下签订的，不违反国家法律强制性规定，应当是有效的。上诉人认为该合同属于可撤销的合同，但是结合本案的客观事实及证据，本案也没有《合同法》第54条规定情形。因此，双方签订的《门面转让合同》是双方的真实意思表示。五、原审法院已经按照法定程序进行通知吴某淳到庭，符合法律规定，并不属于遗漏当事人的有关情形。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。上诉人欧林娇向原审法院起诉请求：1、解除欧林娇与杨慧签订的《门面转让合同》；2、杨慧向欧林娇返还店铺转让费15万元；3、本案诉讼费用由杨慧承担。被上诉人杨慧向原审法院反诉请求：1、解除欧林娇与杨慧双方于2018年6月1日签订的《门面转让合同》；2、判令欧林娇向杨慧支付2018年6月房屋租金14005.6元；3、判令欧林娇向杨慧支付2018年6月房屋管理费5280.6元；4、判令欧林娇向杨慧支付6月POS机服务费400元；5、判令欧林娇向杨慧支付会员费经济损失28011元；6、判令欧林娇向杨慧支付房屋押金及管理费押金38572.8元；7、本案诉讼费由欧林娇承担。原审查明认定以下事实：2017年3月12日，杨慧与深圳市京xx纳商业管理有限公司签订《房地产租赁合同》，约定由杨慧承租沙井京xx纳广场五楼513号商铺经营美甲美睫等项目，品牌为“溪x汀”，租期自2017年3月27日至2019年3月26日，第一年月租金13202元，第二年月租金14005.6元。合同第12.1条约定，未经深圳市京xx纳商业管理有限公司书面同意，杨慧不得以任何形式将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。2017年3月7日，杨慧向深圳市京xx纳商业管理有限公司缴纳了租赁保证金28011.2元、商业服务保证金10561.6元及租金等款项共计70214元。2018年6月1日，杨慧与欧林娇、吴某淳签订《门面转让合同》，约定杨慧将位于沙井京xx纳L513溪x汀美甲美睫的门面转让给欧林娇和吴某淳，杨慧保证欧林娇和吴某淳同等享有杨慧在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租期至2019年3月26日止，月租金14005.6元，租金和管理费由欧林娇和吴某淳支付给商场；欧林娇、吴某淳于本合同签订之日向杨慧支付转让费共计150000元；转让后商铺现有的装修、物料、设施设备全部归欧林娇和吴某淳所有。合同签订后，欧林娇于2018年5月30日至6月2日期间向杨慧转账支付转让费共计75000元。欧林娇在案涉商铺营业至2018年11月28日。欧林娇确认2018年6月租金14005.6元、管理费5280.8元、POS机服务费400元，共计19686.2元尚未支付，该款由深圳市京xx纳商业管理有限公司在杨慧2018年5月营业额中扣除。欧林娇确认2018年11月租金差额3844.95元未支付。2018年12月20日，深圳市京xx纳商业管理有限公司向杨慧发出《解约通知函》，就杨慧拖欠租金、管理费及于2018年11月28日私自停止营业事宜进行沟通，认为杨慧的行为已严重违反《租赁合同》的约定，根据《租赁合同》第15.6条之约定，立即解除与杨慧签订的《房地产租赁合同》，杨慧已交纳的保证金或其他费用均不予退还。另查明，合同相对方吴某淳明确放弃对杨慧诉讼权利的主张。吴某淳确认其向杨慧支付了转让费55000元，尚余20000元未支付。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：杨慧与欧林娇、吴某淳签订的《门面转让合同》是否有效；杨慧是否应向欧林娇退还转让费；欧林娇是否应向杨慧支付租金、管理费、POS机服务费；欧林娇是否应向杨慧赔偿会员费损失；欧林娇是否应向杨慧赔偿房屋押金及管理费押金损失。关于合同效力问题，根据合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨慧与深圳市京xx纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》第12.1条约定，未经深圳市京xx纳商业管理有限公司书面同意，杨慧不得以任何形式将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。杨慧未经深圳市京xx纳商业管理有限公司书面同意就将案涉商铺转租给欧林娇，系非法转租，但深圳市京xx纳商业管理有限公司作为出租人，其并未因杨慧非法转租而解除与杨慧之间的租赁合同，故欧林娇与杨慧、吴某淳签订的合同应为有效合同，欧林娇请求解除与杨慧之间的租赁合同无法律依据，法院不予支持。又，深圳市京xx纳商业管理有限公司因杨慧欠付租金、管理费于2018年12月20日向杨慧发出《解约通知函》，杨慧与深圳市京xx纳商业管理有限公司之间签订的《房地产租赁合同》于2018年12月20日解除，故杨慧与欧林娇、吴某淳之间签订的《门面转让合同》也于2018年12月20日解除，法院对杨慧请求解除《门面转让合同》的反讼请求予以支持。关于杨慧是否应向欧林娇退还转让费，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杨慧与欧林娇、吴某淳签订的《门面转让合同》未就转让费150000元是否退还以及如何退还作出具体约定。合同约定杨慧保证欧林娇、吴某淳同等享有杨慧在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。杨慧与深圳市京xx纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》第6.2条约定，杨慧未按时履行本合同义务的，而且在深圳市京xx纳商业管理有限公司书面指定的期限内杨慧仍未履行的，杨慧同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给深圳市京xx纳商业管理有限公司。欧林娇确认2018年11月租金差额3844.95元未支付，并于合同到期前停止营业，欧林娇违约在先，根据《门面转让合同》约定及参照《房地产租赁合同》约定，欧林娇请求杨慧返还转让费无法律依据及相关约定，故法院对欧林娇该项诉讼请求不予支持。关于2018年6月租金、管理费、POS机服务费，欧林娇当庭确认2018年6月租金14005.6元、管理费5280.8元、POS机服务费400元，共计19686.2元尚未支付。根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故欧林娇应向杨慧支付2018年6月租金、管理费、POS机服务费19686.2元，杨慧该项反诉请求法院予以支持。关于房屋押金及管理费押金，根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨慧主张因欧林娇个人原因停止营业，并拒绝缴纳租金，导致深圳市京xx纳商业管理有限公司解除租赁合同，并没收了杨慧缴纳的房屋押金及管理费押金38572.8元。因为欧林娇的违约行为导致杨慧遭受损失，欧林娇应赔偿杨慧房屋押金及管理费押金损失38572.8元，故杨慧该项反诉请求法院予以支持。关于会员费损失，杨慧主张因欧林娇个人原因停止营业，导致欧林娇在2018年6月1日至11月28日发展的会员在支付预付卡款项的情况下无法消费，深圳市京xx纳商业管理有限公司及会员要求杨慧承担赔偿责任28000元。杨慧未能提交充分证据证实案涉商铺会员的具体情况及赔偿的原因、具体数额，应承担举证不能之不利后果，故法院对杨慧该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杨慧与欧林娇、吴某淳于2018年6月1日签订的《门面转让合同》自2018年12月20日起解除；二、欧林娇于本判决生效之日起十日内向杨慧支付2018年6月租金、管理费、POS机服务费19686.2元；三、欧林娇于本判决生效之日起十日内向杨慧赔偿房屋押金及管理费押金损失38572.8元；四、驳回欧林娇的全部诉讼请求；五、驳回杨慧的其他反诉请求。本诉案件受理费1650元，由欧林娇负担；反诉费937.13元，由欧林娇负担633元，由杨慧负担304.13元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据欧林娇的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：一、涉案《门面转让合同》是否有效。二、杨慧反诉只要求欧林娇一人承担涉案《门面转让合同》的义务及违约责任，是否合法。三、欧林娇是否应承担杨慧房屋押金及管理费押金损失。第一，关于涉案《门面转让合同》是否有效的问题，本院认为，杨慧与深圳市京xx纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》第12.1条约定，未经深圳市京xx纳商业管理有限公司书面同意，杨慧不得以任何形式将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。杨慧未经深圳市京xx纳商业管理有限公司书面同意就将案涉商铺转租给欧林娇，系非法转租，但深圳市京xx纳商业管理有限公司作为出租人，其并未因杨慧非法转租而解除与杨慧之间的租赁合同，故欧林娇与杨慧、吴某淳签订的合同应为有效合同。欧林娇与杨慧签订《门面转让合同》后，双方按合同约定进行履行，直至欧林娇欠交2018年11月租金并于合同到期前在2018年11月28日自主停止营业。涉案《门面转让合同》是因欧林娇违约不履行而导致被解除。因此，欧林娇上诉主张《门面转让合同》并非有效的合同，事实理由不充分，本院不予支持。第二，关于杨慧反诉只要求欧林娇一人承担涉案《门面转让合同》的义务及违约责任，是否合法的问题。本院认为，2018年6月1日，杨慧与欧林娇、吴某淳签订《门面转让合同》。欧林娇自认吴某淳与其为共同合伙人。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。本案中，杨慧反诉只要求欧林娇承担涉案《门面转让合同》的义务及违约责任，符合《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定。欧林娇如果认为其在本案中偿还的合伙债务超过自己应当承担的数额，依法有权向吴某淳追偿。欧林娇上诉主张原审法院遗漏案件当事人，应追加吴某淳为案件第三人而没有追加，违反法定程序，没有法律依据，本院不予支持。第三，关于欧林娇是否应承担杨慧房屋押金及管理费押金损失的问题。本院认为，如上所述，涉案《门面转让合同》虽然是非法转租，但原出租人并未因杨慧非法转租而解除原租赁合同，故涉案《门面转让合同》对于欧林娇与杨慧双方为有效合同。因此，欧林娇与杨慧双方应全面履行《门面转让合同》约定的义务。欧林娇因个人原因提前停止营业，并拒绝缴纳租金，构成违约。欧林娇的违约行为，导致出租人没收了杨慧缴纳的房屋押金及管理费押金38572.8元，致使杨慧遭受损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，欧林娇应赔偿杨慧房屋押金及管理费押金损失38572.8元。欧林娇上诉主张杨慧房屋押金及管理费押金损失与其无关，应由杨慧自行承担，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人欧林娇的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1256.48元，由上诉人欧林娇负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十二月十九日本件与原本核对无异书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。