湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8286号原告：长沙美嘉物业管理有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇楚沩社区二环路美域中央2栋204室。法定代表人：何朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永南，男，1980年12月27日出生，汉族，住。该公司法务。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省,该公司法务,特别授权。被告：邹泽银，男，1979年6月13日出生，汉族，户籍地，现住。原告长沙美嘉物业管理有限公司（以下简称美嘉物业）与被告邹泽银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告邹泽银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费4840元、城市垃圾费294元，车库服务费860元，违约金500元，共计6494元；2、被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2017年1月1日，原告与湖南同兴产业投资有限公司签订了《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》，合同约定由原告向湖南同兴产业投资有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即自2017年1月1日起至2020年1月1日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业6栋203号的业主，物业面积128.7平方米，物业费收费标准从2014年度至今按照0.8元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2014年9月28日至2018年8月31日的物业管理费用4840元，城市垃圾费294元，车库服务费860元、违约金500元，但被告一直拒缴。被告邹泽银口头辩称，物业公司在业主不知情的情况下多次更换，向物业公司反映的问题一拖再拖，长期得不到解决：小区到处开门，晚上门禁打开，任何人可以出入，摄像头形同虚设，给业主人身财产带来安全隐患；小区没有消防栓及消防设施，配套设施损坏无人修理，绿化干死；车库住人，将车库房梁搓动，在车库里使用煤气及将车库做商铺使用；小区卫生条件差，门卫不负责。本院经审理认定事实如下：原长沙同兴房地产开发有限公司（现湖南同兴产业投资有限公司，以下简称同兴公司）与长沙天和物业管理有限公司（以下简称天和物业）于2011年3月18日签订《前期物业管理合同》，约定由天和物业向兴隆苑住宅小区提供物业服务，多层住宅按1元∕㎡∕月收取，高层住宅按1.5∕㎡∕月收取，合同期限自2011年3月18日至2016年3月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，长沙同兴房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。前述合同签订后，天和物业在该小区实际服务至2016年5月30日，原告美嘉物业于2016年6月1日起服务至今。2017年1月1日同兴公司与原告美嘉物业签订《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》，合同约定由原告对金湖嘉园小区、兴隆苑小区提供物业服务，期限三年自2017年1月1日至2020年1月1日止。对2016年5月31日之前业主所欠天和物业的物业管理费由原告受让债权并通知了业主。另，对于该小区的物业服务费，政府指导价格为步梯住宅1元∕㎡∕月，已购买车位30元∕㎡∕月。被告系原告所服务的位于房屋的所有权人，建筑面积128.58㎡。被告于2013年12月4日从原长沙同兴房地产开发有限公司购买车库一间，面积22.87㎡，双方约定物业管理费按1元∕㎡∕月收取。被告自2014年9月28日起未缴物业服务费，至2018年8月31日尚欠物业服务费4835元（128.58㎡×0.8元×47月）、车库物业费860元（22.87㎡×0.8元×47月），合计5695元。另2014年9月28日至2018年8月31日的城市生活垃圾处理费294元（75元÷12月×47月）被告未予交纳。上述事实，有《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》、《金湖嘉园、兴隆苑物业服务补充协议》、《兴隆苑住宅小区前期物业管理合同》、不动产登记信息表、律师函及快递签收单、服务收费标准核定表、债权转让通知书、债权转让协议书及照片、2016年5月住户物业费欠费统计、同兴公司出具的证及工商信息变更表、2018年2月1日同兴公司出具的证明、兴隆苑安管员巡逻签到表、值班交接班记录表、照片、致物管小区居民业主的公开信、车库协议、被告提供的照片、到庭当事人的庭审陈述等证据材料及本案的庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原长沙同兴房地产开发有限公司与天和物业公司签订的《前期物业管理合同》、同兴公司与原告签订的《兴隆苑、金湖嘉园物业管理项目政府采购合同》，均系各方真实意思表示，合法有效，对兴隆苑小区全体业主具有约束力。合同签订后，天和物业与原告美嘉物业为兴隆苑小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主及车库使用权人，理应按照约定交纳相应的物业费。被告辩称原告的物业服务不到位，根据本院查明的情况，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以支持95%，即被告应交的物业服务费为5410元（5695×95%），超出部分不予支持。被告对原告要求其支付城市生活垃圾费294元的诉讼请求无异议，本院予以支持。鉴于被告欠费旨在敦促原告重视业主诉求、改进服务质量,事出有因并非恶意拖欠,故原告要求被告支付违约金的诉请,本院不予支持。本案未实际产生公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹泽银自本判决生效之日起十日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付物业管理费5410元，城市生活垃圾处理费294元。二、驳回原告长沙美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙美嘉物业管理有限公司负担3元，被告邹泽银负担22元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇一九年十二月二日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。