河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5936号上诉人（原审被告）：史凯，男，1989年6月23日出生，汉族，住固安县。委托诉讼代理人：任跃，河北则阳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈乃旗，男，1985年5月1日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王延成，男，1986年9月12日出生，汉族，住固安县。上诉人史凯因与被上诉人陈乃旗、王延成房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史凯上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人王延成退付被上诉人陈乃旗购房款650000元及利息，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：本案中的房屋买卖合同是上诉人陈乃旗与王延成签订，被上诉人王延成没有证据证实上述房款转付了上诉人，故陈乃旗主张的房款应由王延成退还。王延成答辩称，陈乃旗将65万元房款转到我的卡上，我又把钱按史凯的指示转到了刘征手里。陈乃旗答辩称，在我们购买房屋的时候上诉人跟被上诉人王延成三方在一起签订的合同，是以陈乃旗和王延成签订的合同，实际卖房人是史凯，并且陈乃旗将购房款受史凯的指示转给了王延成，王延成又将款项转给了史凯的指示人刘征。我们与史凯的买卖合同已经成立，并且支付了全部价款。陈乃旗向一审法院起诉请求：1.解除其与史凯之间的房屋买卖合同，2、判令二被告返还购房款65万元及自2018年5月4日至返还日以贷款利率年息5%计算的利息损失，3、判令二被告赔偿中介费、资金占用费等损失8万元4、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告王延成在与鲍艳精婚姻关系存续期间从固安县蕴铭房地产开发有限公司购买了位于固安县房屋（建筑面积82.89平方米）。2017年1月17日，王延成和鲍艳精协议离婚，双方在离婚协议中约定：夫妻共同出资购买的前述房屋所有权归双方所有，由王延成出售，所得房价款归还按揭贷款后，由夫妻双方平分清偿夫妻共同债务；房屋出售时必须双方同时到场，如一方私自完成交易，另一方保留对房屋的追诉权。2017年10月24日，王延成与被告史凯签订《房屋买卖合同》，约定：王延成将前述房屋出卖给史凯，房价款590000元，王延成于2017年10月31日将房屋交付史凯；甲方（王延成）同意乙方（史凯）将该房屋转卖给第三方，甲方无条件配合，不收取任何费用，否则视为违约。2017年10月24日，史凯向王延成支付定金100000元，首付款70000元，合计170000元。2017年11月7日，史凯将余欠房价款420000元支付给王延成（其中包括代王延成和鲍艳精偿还按揭贷款本息181200.34元，余款另支付现金），并随同王延成去蕴铭公司交纳了房屋面积差价款、办证费等费用，同时领取了前述房屋的钥匙。之后，史凯委托我爱我家公司代为出售前述房屋。2018年5月24日，在我爱我家经纪六公司的居间下，原告陈乃旗与史凯口头商定：史凯将其从王延成和鲍艳精处购买的前述房屋以750000元卖给陈乃旗，于当日支付首付款650000元（含定金50000元），余款100000元于房屋过户当日付清；由陈乃旗与王延成直接签订《房屋买卖合同》。同日，有史凯在场，王延成与陈乃旗签订了《买卖定金协议书》和《房屋买卖合同》，合同主要内容与史凯和陈乃旗商定的相同。当日，陈乃旗通过银行汇款向王延成支付应给付史凯的房价款650000元，王延成向陈乃旗出具了定金50000元的收款收据和房价款650000元（含定金50000元）的收款证明。当日，史凯将前述房屋的钥匙交予陈乃旗；陈乃旗向我爱我家公司交付中介费18750元。因鲍艳精到前述房屋所在的物业公司办理了入住手续并装修入住，陈乃旗以王延成和鲍艳精为被告诉至本院，后追加史凯为第三人参加诉讼，请求判决排除二被告对其所购买的固安县富方园小区0005号楼01单元0602室房屋非法妨害、恢复其对该房屋的占有和使用。本院于2019年3月1日以（2018）冀1022民初3801号民事判决驳回了陈乃旗的诉讼请求。陈乃旗上诉，后申请撤回了上诉。因二被告拒绝返还购房款，原告于2019年7月10日诉来法院。上述事实，有当事人的陈述及提供的本院（2018）冀1022民初3801号民事判决书、廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终3962号民事裁定书、买卖定金协议书、商品房买卖合同配偶同意出售声明、转账记录、收款证明、收据、庭审笔录、交易明细、回单、房屋买卖合同等证据证实。一审法院认为，对史凯从王延成处购买涉案房屋的事实，双方无异议，予以认定。对陈乃旗从史凯处购买涉案房屋的事实，一审法院（2018）冀1022民初3801号民事判决书可以证实，双方未签订书面买卖合同，是陈乃旗与王延成签订的房屋买卖合同，王延成是名义上的出卖方，史凯是实际出卖方；史凯与陈乃旗之间的房屋买卖合同虽有效，但因不符合限购政策，不应继续履行。对此史凯虽未认可，但未提供反驳证据，对陈乃旗与史凯间存在房屋买卖合同关系且不应继续履行的事实，依法予以认定。史凯关于不是本案适格主体的意见不能成立。史凯与陈乃旗之间的房屋买卖合同因不符合限购政策，不应继续履行，原告要求解除合同的请求合理，法院予以支持。陈乃旗与史凯达成买房屋的口头协议，约定由王延成与陈乃旗签订房屋买卖合同；王延成与陈乃旗签订合同是履行其与史凯之间房屋买卖合同的约定义务；陈乃旗与王延成签订房屋买卖合同、交付款项过程，史凯全程在场；合同内容是史凯与陈乃旗约定的内容；陈乃旗向王延成交付了购房款650000元，即是履行了向史凯交付房款的义务，且史凯也于当日将房屋钥匙交给了陈乃旗，也说明认可陈乃旗向其付款的事实；否则，在房屋买卖合同没有约定时，买方未付款的情况下，卖方就交钥匙，是有悖常理的。至于王延成是否及如何将陈乃旗交付的购房款转付史凯，属王延成与史凯之间行为，与陈乃旗无关，不影响陈乃旗已向史凯付款事实的成立；如果史凯与王延成就前述购房款的转付存在争议，可另行解决。合同解除，史凯应退还已收取的购房款，对陈乃旗要求史凯退还购房款650000元的请求，依法予以支持。陈乃旗要求给付自付款日起的利息损失，被告未认可，廊坊市中级人民法院于2019年7月31日作出的（2019）冀10民终3962号民事裁定书，使本院（2018）冀1022民初3801号民事判决书发生法律效力，确认了史凯与陈乃旗之间的房屋买卖合同因不符合限购政策不应继续履行之事实，法院以此时间为起点支持陈乃旗要求给付利息损失的诉讼请求。王延成仅是名义上的出卖方，并不是购房款的实际收款方，陈乃旗要求其退付购房款及利息损失的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。对陈乃旗要求被告赔偿中介费、资金占用费（房价上涨损失）的请求，被告未认可，因陈乃旗未将中介公司列为被告，中介费损失是否存在、数额多少及房价上涨损失情况尚不明确，陈乃旗未提供证据佐证，在本案中无法支持；对此，当事人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈乃旗与被告史凯之间就位于固安县房屋的房屋买卖合同。二、被告史凯于本判决生效后五日内退付原告陈乃旗购房款650000元及利息损失（利息损失以650000元自2019年8月1日起至本判决确定的履行日，按年利率5%计算）。三、驳回原告陈乃旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，减半收取5550元，原告陈乃旗负担400元，被告史凯负担5150元，于本判决书生效后五日内交纳。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，被上诉人王延成认可涉案房屋已出卖给上诉人史凯，被上诉人陈乃旗的购房款65万元转给王延成后，王延成又按照上诉人史凯的要求将房款63万元转给了刘征。现因案外人即王延成的前妻鲍艳精占用涉案房屋，不同意交付，陈乃旗主张解除合同，一审判决解除，并无不妥。上诉人主张其未收到购房款，证据不足，不予支持。被上诉人王延成主张涉案房屋与上诉人史凯的交易已完成，涉案房屋应归上诉人史凯所有。上诉人史凯可另行向被上诉人王延成主张权利。综上所述，史凯的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人史凯负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一九年十二月十八日法官助理丁宗发书记员孙帅