海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5600号上诉人（原审原告）：马森，男，汉族，1991年9月17日出生，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：陈庆英，女，汉族，1964年5月21日出生，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人马森因与被上诉人陈庆英房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马森上诉请求：1.撤销（2019）琼0108民初5922号民事判决，并依法改判支持马森的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由陈庆英负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决认定马森未在合同签订当日向陈庆英支付租金存在违约行为，陈庆英不予退还保证金，有事实和合同依据等，为错误解读合同条款。1.一审法院认定涉案租赁合同为有效合同，该合同第三条规定乙方逾期15天支付租金才视为乙方违约，所以乙方不需要承担违约责任。2.该租赁合同第二条规定，经甲乙双方交验签字或盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。虽然乙方为方便搬家提前拿了一把房门钥匙，但甲方仍有该房钥匙，不符合交付常识。且因甲方原因未完成交付，所以甲乙双方没有为该房屋交付签字（或者盖章），该房屋未成功交付给乙方。二、一审法院认定马森的主张未提供证据予以证明，该认定存在逻辑错误。1.一审判决没有对马森的证据4进行采纳，却由马森提供的证据4推断陈庆英提供的证据5具有合法性、真实性和关联性，存在逻辑混乱。2.马森的证据4和新发现的视频证据、证据1、证据5，可以充分证明2019年4月20日，涉案房屋推拉门有脱轨可能，具有安全隐患，房间堆积杂物，不具备交付条件。三、判决认定双方未就陈庆英完成修理推拉门等约定期限，存在事实错误。1.陈庆英在马森提供的证据5通话录音中已经承认了在合同约定的时间，即2019年4月20日交付前，修理推拉门等，在录音中陈庆英狡辩的是合同约定的具体时间，且一审中陈庆英对该证据的合法性、真实性、关联性无异议。2.关于合同的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条为原则，根据常理和合同内容，承租人应当在2019年4月20日可随时搬入该住所，所以应在2019年4月20日0点前交付。四、一审判决适用法律错误，不尊重法律赋予马森的合法权益。在一审中，陈庆英和马森均认可在2019年4月20日前，该房屋的推拉门损坏、房间堆积杂物。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，质量要求不明确的，按照标准履行，没有标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。该合同目的在于，出租人获取租金，承租人获得安全舒适的环境。显然推拉门损坏、房间堆积杂物这样的环境并不能达到承租标准。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人安全和健康的，承租人可以随时解除合同。涉案房屋推拉门已经全部损坏、其中一扇已经脱轨摘下，使用其他损坏的推拉门随时可能会脱轨，有很大可能因为推拉门倾覆造成屋内成员受伤，存在安全隐患，在马森提供的证据4和在新提供的视频证据中能够体现。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务。根据《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和屋内设施安全。未及时修复影响承租人正常使用的，应当承担赔偿责任或者减少租金。在多次催促后，2019年4月20日该房屋依然存在安全隐患，导致马森不能入住，影响了马森生活。综上所述，请求二审法院依法纠正一审判决，以维护马森的合法权益。陈庆英答辩称：1.一审判决没有解读错误，马森当时没有支付房租，是其违约。2.实际上陈庆英已将涉案房屋交付给马森，只是推拉门有一扇不好用，马森要求维修，当时陈庆英答应为其修复，不存在隐患问题。3.关于零点交房，合同上并没有写明要半夜交房。2019年4月12日签订的合同，陈庆英免费给马森居住8天，后来马森以推拉门有隐患为由不租住。一审法院审理公正。另外，马森一直没有返还陈庆英的门禁卡和房门钥匙，现要求马森予以返还。马森向一审法院起诉请求：1.确认马森、陈庆英于2019年4月12日所签订的房屋租赁合同于2019年4月20日解除；2.判令陈庆英退还马森房屋保证金3600元；3.判令陈庆英支付违约金按保证金的双倍即7200元；4.本案诉讼费由陈庆英承担。一审法院认定的事实：2019年4月12日，陈庆英（出租方、甲方）与马森（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于海口市××区房出租给马森，租赁期限为2019年4月20日起至2020年4月20日止，甲方应于2019年4月20日前将房屋按现有状态交付给乙方。经甲乙双方交验签字或盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；保证金为人民币3600元，合同签订当日，乙方应向甲方支付保证金，租金为1800元/月，合同签订当日，乙方除支付保证金外应向甲方支付三个月租金；甲方要求提前退租或甲方违反本合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方必须双倍退还租赁保证金给乙方，且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同；若甲方根本违约，双倍返还保证金，若乙方根本违约，保证金甲方不予退还，不足以弥补损失的有权要求继续赔偿。同日，马森、陈庆英对涉案房屋内的物品进行清点，并将物品清单罗列在该合同背面，陈庆英将涉案房屋的门禁卡和钥匙交付给马森，马森通过其女友向陈庆英支付了保证金共计3600元。截止2019年4月20日上午11点50分，涉案房屋客厅地面上的物品以及洗衣机并未搬走，卧室阳台并没有安装防盗门窗。马森与陈庆英协商退租事宜，未果，遂成讼。庭审中，马森、陈庆英均认可，涉案房屋的门禁卡和钥匙至今尚在马森处，马森至今未向陈庆英支付过租金。马森自述，其与陈庆英在签订合同当日口头约定，陈庆英应当修理推拉门、搬走洗衣机以及安装防盗窗。陈庆英认可其同意修理推拉门、搬走洗衣机以及安装防盗窗，但双方并未就陈庆英完成上述事宜约定期限。且，陈庆英已于2019年4月安装好防盗窗，于2019年4月20日下午搬走洗衣机以及修理好推拉门。陈庆英已于2019年9月3日将涉案房屋出租给其他人。一审法院认为，马森、陈庆英签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。首先，关于马森、陈庆英签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。马森多次向陈庆英作出解除合同的意思表示，陈庆英于2019年9月3日已将涉案房屋出租给他人，故马森、陈庆英双方实质已就《房屋租赁合同》的解除达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，该《房屋租赁合同》已实际解除。马森主张，陈庆英并未在合同约定的时间，即2019年4月20日前交付符合条件的涉案房屋，导致无法实现租赁目的，构成违约，其有权解除合同，该合同应于2019年4月20日解除。但并未就该主张提供证据予以证明。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，马森应当承担不利的法律后果，一审法院对马森的上述主张不予采信。其次，关于陈庆英是否应当向马森归还保证金以及双倍赔偿保证金的问题。本案中，马森并未在合同签订当日向陈庆英支付三个月租金5400元，存在违约行为，陈庆英不予退还保证金，有事实和合同依据。同时，陈庆英不存在违约行为，马森基于该主张要求陈庆英向其双倍赔偿保证金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回马森的全部诉讼请求。案件受理费人民币70元，由马森负担。二审期间，马森提交一段视频，用于证明：一扇推拉门的导轨是坏的，因无法使用，已经被摘下；其他推拉门导轨坏了，也很难推，存在安全隐患；房屋没有达到可使用的条件；房间内的杂物并没有清理，洗衣机也没有搬出，防盗窗也没有安装。经质证，陈庆英对视频的真实性予以认可，但是对证明内容不认可，认为涉案房屋推拉门不存在安全隐患，是马森让搬下的，2019年4月20号下午已修复，马森提交的其和中介的微信截图证明陈庆英已经将东西搬走，并让中介联系马森来收房，但是马森没有来。本院认为，由于陈庆英认可真实性，对马森提交的视频的真实性予以确认，但从视频仅能看出洗手间有一台洗衣机，推拉门有一扇放在旁边，涉案房屋整体比较整洁，房门口附近的地面上摆了几件厨房用具待移走，阳台没有防盗窗，但无法证明导轨坏了，也不能证明推拉门存在安全隐患，涉案房屋未达到可使用条件。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，马森、陈庆英于2019年4月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，不违反法律、法规的禁止性规定，一审认定为合法有效正确，本院予以确认。本案争议焦点为：1.马森与陈庆英于2019年4月12日签订的房屋租赁合同应否确认于2019年4月20日解除；2.马森上诉主张陈庆英退还房屋保证金3600元并按双倍保证金支付违约金是否有事实根据和法律依据。1关于马森与陈庆英于2019年4月12日签订的房屋租赁合同应否确认于2019年4月20日解除的问题。马森上诉称陈庆英未在2019年4月20日前向其交付符合条件的涉案房屋，导致其承租目的无法实现，构成违约，其有权解除合同，并请求确认涉案租赁合同于2019年4月20日解除。从查明的事实可知，双方在合同中约定按现有状态交付房屋，陈庆英虽认可签约时同意修理涉案房屋的推拉门、搬走洗衣机并安装防盗窗，但双方并未约定若陈庆英于2019年4月20日前未完成上述事项，马森有权解除合同，且即使上述事项没有完成，并无证据显示涉案房屋存在安全隐患、不符合交付条件，导致承租人租赁目的不能实现，也不符合法定的解除条件。因此，马森该项上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。一审法院驳回马森要求确认其与陈庆英于2019年4月12日签订的房屋租赁合同于2019年4月20日解除的诉请并无不当，本院予以维持。2关于马森上诉主张陈庆英退还房屋保证金3600元并按双倍保证金支付违约金是否有事实根据和法律依据的问题。根本违约是指因当事人一方的违约行为导致合同目的不能实现。对于本案而言，马森租赁使用涉案房屋，陈庆英收取房屋租金是涉案房屋租赁合同的目的。本案中，涉案房屋租赁合同约定，若陈庆英根本违约，双倍返还保证金；若马森根本违约，保证金陈庆英不予退还，不足以弥补损失的有权要求继续赔偿。根据此前的论述，即使陈庆英未按时理涉案房屋的推拉门、搬走洗衣机并安装防盗窗，但也已于2019年4月底之前全部完成，可通过调整租金的方式予以解决，并未构成根本违约。而马森签约后未按时支付前三个月的租金并于2019年4月20日明确表示不承租涉案房屋并要求解除合同，其行为已导致合同目的无法实现，构成根本违约，应依约承担违约责任，即保证金陈庆英不予退还。因此，其上诉主张陈庆英退还房屋保证金3600元并按双倍保证金支付违约金，无事实根据和法律依据，不应予以支持。综上所述，马森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人马森负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  璐审 判 员 林  梅审 判 员 刘 思 其 二〇一九年十二月二十四日法官助理 姜  倩书 记 员 张  洁速 录 员 庄翠玲]附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。