河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23441号上诉人（原审被告）：河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市纬五路东段66号，统一社会信用代码914101007191710115。法定代表人：闫晓明，总经理。委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南天鹰物业管理有限公司，住所地郑州市未来大道73号，统一社会信用代码914101057390767838。法定代表人：闫晓明，总经理。委托诉讼代理人：杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国超，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁志强，男，1970年7月9日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨素亚，河南坦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住所地郑州市金水区金水路226号10层1011号，统一社会信用代码91410100594869677Y。法定代表人：梁坤鹏。上诉人河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）、河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）因与被上诉人丁志强、河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵集团）侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天鹰房产、天鹰物业的委托诉讼代理人杨茗杰，被上诉人丁志强的委托诉讼代理人杨素亚到庭参加诉讼。海韵集团经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。天鹰房产、天鹰物业上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回丁志强诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由丁志强、海韵集团承担。事实与理由：一、天鹰房产、天鹰物业以统一经营模式整体对外出租是整体意志，不宜被否定。二、涉案商铺系产权式商铺，非单个的独立商铺，业主行使所有权时应当受到限制。三、涉案商铺业主对商铺性质是明知的，现趋利诉讼属于滥用诉权恶意诉讼。四、一审法院判决返还房屋无法执行，客观上返还不能，一审法院判决天鹰房产、天鹰物业承担侵权责任无事实依据。丁志强辩称，一、天鹰房产在未取得授权的情况下私自与海韵集团签订合同，恶意隐瞒丁志强，已构成严重侵权。二、天鹰房产、天鹰物业作为实际收受租金的一方，应对丁志强的诉请共同承担责任，海韵集团作为房屋实际使用人，未尽到合理审慎义务，三公司构成共同侵权，应当承担连带责任。请求维持原判，驳回上诉。海韵集团未答辩。丁志强向一审法院起诉请求：1、天鹰房产、天鹰物业、海韵集团立即停止侵权行为，腾退返还丁志强位于金水区未来路73号院锦江国际花园1层C-1-04号、2层A-2-210号、3层C-3-22号三处房屋；2、天鹰房产、天鹰物业、海韵集团赔偿丁志强自2015年12月31日起至2016年12月31日的房屋租金损失共计53,342.6元；3、天鹰房产、天鹰物业、海韵集团赔偿丁志强自2018年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋租金损失暂计84,459.1元（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2019年7月31日，应计至实际搬出涉案房屋之日止）；4、天鹰房产、天鹰物业、海韵集团承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于金水区未来大道73号院1号楼商业裙房9,10,11号楼商业裙房1层C-1-04号（建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为20.31㎡）登记在丁志强名下。2004年10月27日，丁志强分别与天鹰房产签订《委托经营协议书》三份，主要内容为：丁志强委托天鹰房产对丁志强的商铺对外出租，该商铺坐落于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号（建筑面积为8.7㎡，查明实际建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为26.93㎡，查明实际建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为19.72㎡，查明实际建筑面积为20.31㎡），委托经营期限为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止；委托经营期限届满，本协议自动解除。2015年12月31日，天鹰房产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）与海韵集团（承租方）签订《郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书》，该协议书主要内容为：出租标的房屋位于河南省郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，总面积为16380.38平方米；租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年租金为1,965,645.60元即每月每平方米10元（1965645.60÷12÷16380.38）、管理费为1,375,951.92元，第二年租金为5,896,936.8元即每月每平方米30元、管理费为4,127,855.76元，第三年标准按照每月均价40元/平方加上管理费28元/平方；第四年至第六年标准在上年度基础上上浮5%，第七年至第九年标准在上年度基础上上浮5%，第十年至第十二年标准在上年度基础上上浮5%，第十三年至第十五年标准在上年度基础上上浮5%，直至协议期限届满。2017年1月1日，丁志强分别与天鹰物业签订《房屋租赁合同》三份，主要内容为：天鹰物业租赁丁志强位于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号（建筑面积为8.23㎡）、2层A-2-210号（建筑面积为28.45㎡）、3层C-3-22号房屋（建筑面积为20.31㎡）铺位。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，其中位于1层C-1-04号商铺年租金为9,876元，每季度2,469元；位于2层A-2-210号商铺年租金为20,484元，每季度5,121元；位于3层C-3-22号商铺年租金为10,967.4元，每季度2,741.85元；按季结算。租赁期间房屋水、电、物业等使用费由天鹰物业负担，天鹰物业每月每平米收取服务费2元整。2017年12月11日，天鹰物业向丁志强转账支付了19,979.82元，转款名义为代返租金。丁志强认可天鹰物业向其支付了两个季度的租金。一审法院认为，涉案房屋登记在丁志强名下，丁志强拥有该房屋的所有权。2004年10月21日，丁志强与天鹰房产签订《委托协议书》约定丁志强委托天鹰房产对丁志强的商铺对外出租。后天鹰房产作为出租方、天鹰物业作为物业服务方、海韵集团作为承租方签订租赁协议，将包含涉案房屋在内的商业裙楼进行整体出租。2017年1月1日，丁志强与天鹰物业签订《房屋租赁合同》，约定天鹰物业租赁丁志强位于郑州市金水区未来路73号1层C-1-04号、2层A-2-210号、3层C-3-22号铺位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。期限届满后，丁志强与天鹰房产、天鹰物业未就涉案房产另行签订租赁合同，故2017年12月31日涉案房屋租期到期后，天鹰房产、天鹰物业应将房屋返还丁志强。天鹰房产和天鹰物业在未取得丁志强授权同意的情况下将涉案房屋出租，应当承担侵权责任。海韵集团在承租涉案房屋时未对涉案房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，海韵集团应与天鹰房产、天鹰物业共同承担责任。因此，丁志强要求天鹰房产、天鹰物业、海韵集团立即停止侵权行为，腾退返还丁志强位于金水区未来路73号院锦江国际花园1层C-1-04号、2层A-2-210号、3层C-3-22号房屋的诉讼请求，予以支持。关于丁志强主张的天鹰房产、天鹰物业、海韵集团赔偿丁志强自2015年12月31日起至2016年12月31日的房屋租金损失，2004年10月21日，丁志强与天鹰房产签订《委托协议书》约定丁志强委托天鹰房产对丁志强的商铺对外出租。天鹰房产、天鹰物业与海韵集团签订的租赁协议显示，2016年租金为每月每平方米10元。丁志强主张的2015年12月31日起至2016年12月31日的房屋租金损失为53,342.6元，即每月4,445.22元（56.99×78元/平方米）。考虑相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，并综合考虑丁志强提交的《房地产估价报告》评估的租金数额，丁志强主张的损失计算标准为78元/平方米/月不超出合理范围，应予支持。关于天鹰房产、天鹰物业、海韵集团的侵权行为对丁志强造成的损失，丁志强主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2019年7月31日，实际计至天鹰房产、天鹰物业、海韵集团实际搬出涉案房屋之日止，结合丁志强提交的涉案房地产估价报告中显示涉案房屋2017年市场租金为133元/平/月，考虑到相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，酌定丁志强因侵权造成的损失的计算标准为每月每平方米78元即每月4,445.22元（78元×56.99）。对于丁志强主张过高的部分不予支持。海韵集团经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内退出位于房屋坐落于金水区未来路73号院锦江国际花园1层C-1-04号、2层A-2-210号、3层C-3-22号房屋并交付原告；二、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告自2015年12月31日起至2016年12月31日的房屋租金损失共计53,342.6元；三、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告自2018年1月1日起至实际搬出之日止的租金损失，按4,445.22元/月标准计算；三、驳回原告丁志强的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，丁志强系涉案商铺的所有权人，委托协议和租赁合同期满后，天鹰房产、天鹰物业未取得权利人丁志强授权或同意与海韵集团签订租赁合同，海韵集团作为承租人未尽到合理审查义务，三方均已侵害丁志强合法权益，丁志强有权要求天鹰房产、天鹰物业、海韵集团停止侵权返还房屋并赔偿损失。天鹰房产、天鹰物业的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，天鹰房产、天鹰物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,056元，由河南天鹰房地产开发有限公司和河南天鹰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  刘贺锋二〇一九年十二月二十四日书记员  马一达