黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9877号上诉人（原审被告）：朴常革，男，汉族，1968年11月3日出生，哈尔滨市林业局干部，现住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区民生三道街哈量新区33栋1层11号商服。法定代表人：王珊，该公司经理。上诉人朴常革与被上诉人黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司（以下简称亿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朴常革上诉请求：请求撤销（2019）黑0110民初612号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院对朴常革举示的证据三、四、五、八、十一均分析认定错误；2.相关事实认定错误。其曾当庭提出证据质疑“前期物业管理服务协议”的有效性，但法庭并未依职权释明该协议属于附条件合同。该协议虽未有明确期限，但8年过去所附条件依然不成就，显然也不合常理。法庭对核心证据的有效性认定过于草率，阻碍了其要解除不合理协议的诉权。另有，亿城物业公司提供的服务是否符合其收费标准。因服务存在前期物业服务合同规定，小区有绿化，物业费包含绿化收费等规定，实际入住该小区，根本没有绿化，存在服务缺项和违约行为及侵权行为。3.相关法律适用错误。朴常革家中出现不适合居住情况，是由于亿城物业公司服务质量不达标，拒交物业费也是为了争取自身权益的合法行为。请二审法院支持朴常革上诉请求。亿城物业公司未出庭亦未提出书面答辩意见。亿城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令朴常革立即支付2014年6月10日至2019年6月9日止拖欠物业服务费15,686元；2.判令朴常革立即逾期缴纳物业服务费违约金6870元（暂计到2018年6月9日，应计算到朴常革实际支付费用之日）；3.诉讼费由朴常革承担。一审法院认定事实：2011年5月30日，亿城物业公司与朴常革签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为亿城物业公司，乙方为朴常革，朴常革系哈尔滨市香坊区民生国际小区B1栋1单元2703室业主，该房屋的建筑面积为119.74平方米。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，每年向乙方公布物业管理费用收支账目。该协议第三章约定了物业服务内容和物业管理服务质量。包括：房屋整体外观统一、完好、整洁。对公共区域违章、私搭、乱建现象依法向违章人下达《整改通知书》，并履行义务向房屋监察部门举报。共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。车辆停放、行驶有序等。第三条约定：“一、乙方交纳费用时间：按《入住通知书》规定的时间办理入住手续时开始计时收费，乙方入住时需预交12个月的物业管理费用；以后每年第一季度一次性按年交纳。二、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元收取；八、乙方转让房屋时，须交清转让之前的物业管理服务费用。否则，甲方有权拒绝办理相关手续。…3.按“先付后用”的原则，服务费将按年度收取，费用到期后，甲方发出缴费通知单，乙方在收到通知单后十五日内付费。对无正当理由拒缴上述费用的，甲方依据有关规定按照管理服务费用总额加收每日3‰滞纳金。第七条违约责任条款中约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布；停止提供物业管理服务，将欠费业主房号报本物业房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼”。第十四条约定：“本协议自签字之日起生效，至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止。”落款有朴常革的签名和亿城物业公司的公章。另查明，诉争房屋电梯费为每月77元。朴常革尚欠亿城物业公司2014年6月10日至2019年6月9日物业费及电梯费未交。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《前期物业管理服务协议》是否已终止；二、亿城物业公司按1.40元/平方米收取物业费是否有依据；三、亿城物业公司服务质量是否达到相关标准。关于争议焦点一《前期物业管理服务协议》是否已终止的问题。亿城物业公司与朴常革签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，依法成立并发生法律效力。该协议约定了终止时间，即“至本物业小区业主大会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时终止”，因涉案小区尚未有业主大会与物业服务企业签订的生效《物业管理合同》，故该协议尚在有效期内，作为合同的当事人应当履行合同义务，朴常革关于该协议2年有效期的答辩意见本院不予采纳。关于争议焦点二亿城物业公司按1.40元/平方米收取物业费是否有依据的问题。双方签订的合同约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.40元。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条第四款规定，实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定住宅实行政府指导价，该办法附件2《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》规定了基础物业服务定价成本为0.13元，级差物业服务定价成本为1.14元（综合管理0.32元+公共区域保洁服务0.33+公共区域秩序维护0.21元+共用部位设施设备日常运行保养维修0.28元），合计成本1.27元，该成本未包含小区绿化费用。基本物业服务收费标准=基本物业定价成本1.27元+利润（6%-12%）+法定税金0.0565元，故原告将物业服务收费标准定价1.40元未超出该办法的规定，朴常革应按协议约定交纳物业费。关于争议焦点三亿城物业公司服务质量是否达到合同约定及法律法规规定的标准问题。第一，朴常革所举证据能够证明小区公共空间被占用、防火通道被占用、小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途被擅自改变，而原告对相关行为负有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，但原告并未举证证明其履行了该义务，对朴常革的该项答辩意见本院予以采纳。第二，关于共用部位设施设备日常运行保养维护问题，因协议约定公共设施完好率达到95%，而朴常革所举证据并不能证明损坏率超过5%，且照片仅能记录某一时间的情况，具有片面性，本院对该答辩意见不予采纳。第三，关于公共区域保洁服务问题，因朴常革所举照片为瞬时性，不具备持续性，而垃圾的清理需要一定的时限性，故本院对该答辩意见不予采纳。第四，关于朴常革家因台风及楼上原因被水浸泡，因不属于物业服务范围，朴常革可向侵权人另行主张权利，对该项答辩意见本院不予采纳。第五，关于电梯间广告问题，因原告认可电梯间确实发布了广告并收取广告费用，本院对其真实性予以认定。但电梯间属整个小区业主共有部分，广告费用也应归全体业主共有，应由业主委员会或业主大会向物业公司主张权利，本案中不予处理。综上，亿城物业公司服务确实存在瑕疵，但朴常革不交纳物业费的行为是对小区其他业主权益的侵害，其不应采取消极拒交物业费的方式对抗物业公司，而应按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故朴常革以物业服务质量不达标为由拒交物业费的理由不成立，一审法院不予支持。关于亿城物业公司诉请物业费和电梯费共计15,686元的问题，诉争房屋建筑面积119.74平方米，收费标准为每月每平方米1.40元，故诉争房屋每年的物业服务费为2011.63元（119.74平方米×1.40元×12个月），亿城物业公司主张2014年6月10日至2019年6月9日共计5年的物业费为10,058.15元（2011.63元×5年）；关于亿城物业公司诉请电梯费4620元（77元×12月×5年），未超出合同约定和法律规定，一审法院予以支持,对于亿城物业公司诉请的超出部分，不予支持。关于亿城物业公司诉请朴常革支付逾期交纳物业服务费违约金6870元的问题，因《前期物业管理服务协议》系格式合同，依据合同法的相关规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。协议中第七条约定了违约责任，第四项系加重业主责任的条款，该条款亿城物业公司并未采取合理的方式提请业主注意，因此该条款无效。依据合同法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故亿城物业公司虽要求朴常革承担逾期交纳物业服务费的违约责任，但亿城物业公司并未举证证明其存在损失及损失的具体数额，故其要求违约金的诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于朴常革的反诉请求：1.判令亿城物业公司公告所管理本小区2014年至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2.亿城物业公司维修朴常革的房屋；3.亿城物业公司按哈价联发[2013]39号文件规定，核定新的物业收费标准；4.亿城物业公司提高服务标准；5.判令亿城物业公司承担本案诉讼费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定，起诉需属于人民法院受理民事诉讼的范围，对于朴常革提起的第一、三、四项反诉请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，物业公司的监督管理工作应由县级以上地方人民政府行政主管部门负责；对于朴常革的第二项反诉请求，因朴常革未明确如何维修、维修到什么程度、维修什么位置等具体的请求，不符合《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百一十九条第二项规定的起诉需有具体的诉讼请求，故对于朴常革的反诉不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、朴常革于本判决生效后立即给付亿城物业公司物业费10,058.15元（2014年6月10日至2019年6月9日）；二、朴常革于本判决生效后立即给付亿城物业公司电梯费4620元（2014年6月10日至2019年6月9日）；三、驳回亿城物业公司其他诉讼请求。案件受理费364元（原告已预交），由亿城物业公司负担197元，由朴常革负担167元，与上款一并给付黑龙江亿城世纪物业管理有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朴常革举示照片6张，拟证明物业公司服务不到位，其中2张照片反映物业公司未清雪；两张照片反映车库出口堵死，通道停放车;两张照片反映电梯门粘贴广告，现已撤。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朴常革举示的证据只能证明拍照时的状态，无法证明该状态一直持续，亦无法证明亿城物业公司在管理及服务上长期不作为，故本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据朴常革与亿城物业公司订立的《前期物业管理服务协议》第一条约定内容，亿城物业公司公司提供物业管理服务的内容包括共用设施设备、绿化、环境卫生等十五项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，朴常革已交纳2012年至2014年度的物业费，足以说明亿城物业公司在服务及管理上已履行了相关义务。二审中，朴常革所举示的证据不足以证明亿城物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。此外，亦没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，朴常革以亿城物业公司服务及管理未达标准为由拒交物业费，在一定程度上损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。尽管亿城物业公司在原审诉讼中并未请求朴常革给付拖欠的电梯费，但朴常革二审对此并未提出异议，一审法院一并处理并无不妥。综上所述，朴常革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人朴常革负担。本判决为终审判决。审判长  刘松涛审判员  潘雪梅审判员  谢国丰二〇一九年十二月二十日法官助理杨波书记员刘晶