江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10454号上诉人（原审原告）：邵夏，男，1973年3月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：毛兰珍，女，1962年10月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人邵夏与被上诉人毛兰珍房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初5996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵夏上诉请求：一、撤销一审判决并改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由毛兰珍承担。事实与理由：一、上诉人没有“默示同意”解除房屋买卖合同，从双方的交涉的过程即可明了，签约是在2019年3月30日，同日上诉人支付了定金，定金的退还时间(非自愿)是2019年5月8日。上诉人提出愿意承担一半额外费用的时间是2019年4月1日，即在房产交易办理场所，而后在同年5月8日毛兰珍通过中介表示拒绝承担另一半费用并退回定金，但上诉人当即向中介表示愿意承担全部额外费用，被上诉人不予置理。二、所谓额外费用的承担并不影响合同的成立、履行和解除，更何况上诉人为了表示购房的诚意，愿意全部承担。三、即使退还定金后，上诉人也始终没有放弃要求继续履行合同，有向被上诉人和中介催促了解。四、原审法院一方面认定了上诉人在退还定金后不同意解除合同的意愿，而另一方面又错误认定被上诉人拒绝承担额外费用后上诉人即为默示同意解除合同。五、涉案房屋能否过户，完全在被上诉人一方，后仅相隔一月被上诉人就将房屋过户给了案外人，被上诉人违约故意明显。六、双方在2018年10月20日就谈过交易，为此上诉人还支付了意向金二万元，后因被上诉人的反悔而未果。被上诉人是完全知晓涉案房屋的性质和相应的过户要求，其实是完全有能力办到的，之所以一房二卖完全是被上诉人的故意为之。毛兰珍辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：上诉人签合同时就知晓被上诉人只有一套房，因为房屋属于房卡房，如果没有第二个房子，按照政策不能转让。所以签订合同当天，想把定金返还给上诉人，但是上诉人和中介说试下，将近拖了一个月，还是没办法过户，所以2019年5月8日其就把定金给了中介，中介把租赁证、水卡、电卡还给其。其认为买卖合同已经解除，所以并没有构成一房两卖。邵夏向一审法院起诉请求：判令毛兰珍支付违约金104400元、双倍返还定金40000元并赔偿中介费损失5000元。一审审理中，邵夏明确其已经收到毛兰珍通过房产中介退还的购房定金，撤回要求双倍返还40000元定金的诉讼请求；同时，邵夏还在一审庭审中撤回了要求毛兰珍赔偿5000元中介费损失的诉讼请求。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求，向一审法院提交了房屋买卖合同、收条、公房租赁证、微信转账记录，毛兰珍为证明案件事实还申请案涉房屋买卖合同居间方安某出庭作证，结合当事人一审庭审陈述，一审法院认定事实如下：毛兰珍系苏州市姑苏区忠信桥9号公房承租人。2019年3月30日，毛兰珍（售房人、甲方）与邵夏（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定毛兰珍将上述公房出售给邵夏，成交价格为522000元，双方需在2019年4月8日前提供相应合法的证件以办理公房使用权转移手续；合同还约定如甲、乙双方任何乙方解除合同或拒绝履行合同，需向守约方支付房屋成交价格20%的违约金。合同第八条明确“如遇国家政策原因导致不能过户，双方不作违约，因个人原因导致交易无法进行，按违约处理”。合同签订当日，邵夏向毛兰珍支付定金2万元。合同履行过程中，因案涉房屋系毛兰珍名下唯一一套住房，双方未能按约办理公房使用权转移手续。2019年5月8日，毛兰珍将其收取的2万元定金支付给上述买卖合同居间方安某，安某在当天将该2万元定金退还给邵夏。2019年6月11日，毛兰珍与案外人傅季良签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给傅季良，成交价格为50万元，该协议中明确“如不成功，双方不作违约，退还意向金2万元”。该协议签订后，在毛兰珍母亲、弟媳及侄女于2019年6月19日具结保证担保毛兰珍有房居住的情况下，上述公房使用权在2019年6月19日转移登记至傅季良名下，傅季良分四次付清购房款50万元（2019年6月11日分两笔支付定金2万元、6月27日和7月20日各支付20万元、28万元）。一审审理中，一审法院向苏州市房地产市场和交易管理中心函询上述转让事宜，该中心函复称根据《苏州市市区公有住房置换暂行办法》，凡取得承租房屋合法证明的公有住房，除置换后将造成新的居住困难的，均可进行置换。虽然毛兰珍名下仅有案涉公房，但只要其能够提供相关证据证明未造成其新的居住困难，毛兰珍可以转让案涉房屋公房使用权。在其将公房使用权转让给傅季良的过程中，提供了“转让使用后不会造成新的居住困难的具结书”，故该中心为其办理了相应使用权转让手续。一审审理中，毛兰珍申请案涉房屋买卖合同居间人安某出庭作证，安某出庭后陈述称合同签订成交价为522000元，实际其中有22000元居间费，毛兰珍到手是500000元；在合同第八条中写明如遇国家政策原因导致不能过户是考虑到案涉房屋系公房，避免因银行政策或是限制转让的原因出现纠纷；合同签订后双方在闲聊过程中发现毛兰珍仅有一套房屋，可能没法过户，然而买卖双方都想成交，就让其想办法处理。嗣后，其想了很多办法（如受让他人部分房屋份额），均未能实际操作；毛兰珍在2019年5月8日表示既然无法过户那么就把定金退了，安某在当天将定金退还给邵夏，邵夏不愿意收，要求其继续想办法办理过户手续，其坚持将定金退还给了邵夏，但邵夏仍然让她继续想办法办理过户手续。此后，邵夏表示如毛兰珍受让他人房产份额需支付税费，其可以负担一半，但毛兰珍表示找同意转让房产份额给她的人很麻烦且也不愿意出资，故不同意这个办法，其将该事宜告知邵夏后就不了了之了。一审法院认为，双方订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应按约履行。邵夏起诉主张毛兰珍的违约责任，应衡量毛兰珍将房屋出售给案外人的行为是否违反了其与邵夏间的合同义务。本案中，毛兰珍退还定金的行为应视为其向邵夏提出了解除合同关系的意思表示，邵夏接收定金后仍然要求居间方继续想办法办理过户手续，可见其并不同意解除房屋买卖合同关系，接收定金只是迫于无奈；然而，在居间方提出需要毛兰珍另行负担成本的解决办法且被毛兰珍拒绝后，邵夏已经知晓该情形，并默示接受了房屋在当时无法过户的事实，嗣后亦未再要求居间方继续处理，应认定为其默示同意解除了双方间的房屋买卖合同。在毛兰珍通过亲属出具具结书而将案涉房屋出售给他人，发生在其已经与邵夏解除房屋买卖合同关系以后，并未违反其与邵夏之间的合同约定。至于邵夏及毛兰珍之间的房屋买卖合同无法继续履行而最终解除的责任问题，双方合同明确约定因国家政策原因导致不能过户不作违约处理，在邵夏及毛兰珍合同关系存续期间，因案涉房屋系唯一一套住房，在未提供证据证明使用权转让不会给毛兰珍造成新的居住困难的情形下，无法办理过户手续确系因为公房使用权转让政策的限制，并非毛兰珍故意违约。虽然毛兰珍在转让案涉房屋使用权之初就应当对己方后续居住问题予以考虑，但不应苛责其知悉公房使用权转移政策所要求的具结保证材料，同时虑及邵夏明知房屋使用权转移可能存在障碍、毛兰珍后续原价转让房屋的事实，一审法院认为要求毛兰珍对其与邵夏之间房屋买卖合同无法继续履行承担责任，过于苛刻，一审法院对邵夏该诉讼请求无法支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院判决：驳回邵夏全部诉讼请求。一审案件受理费3288元，减半收取1644元，由邵夏负担。二审审理查明，一审中证人安某称邵夏在收到退还定金后，让居间方想办法，想完最后一次转让非直属亲属的份额后就不了了之了，居间方跟邵夏说毛兰珍不同意。二审中，邵夏称其知晓案涉房屋的性质，在2019年4月1日双方到房地产交易中心准备办理过户时，其咨询窗口后知晓毛兰珍需要直系亲属有房屋才能买卖，后询问中介，中介称毛兰珍直系亲属都没有别的房子，所以需要2万元托人过户。其当时也不知道通过哪种方式能办过户手续。邵夏还称，后面其通过涉案房屋的承租户才知道毛兰珍将房屋卖给的傅季良。二审中，毛兰珍称，其弟弟是2018年6月去世的。其母亲有权继承弟弟房产的份额，但是其签涉案合同时并不知道。2019年6月其弟媳说要把弟弟的房子卖掉，说需要母亲签字，这个时候其才知道母亲是有继承权的，所以决定把案涉房屋卖掉。以上事实由一审证人笔录、二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，邵夏、毛兰珍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。关于邵夏上诉称其没有默示同意解除合同的上诉意见，本院认为，根据苏州市房地产市场和交易管理中心所出具的函件，公房承租人转让公房使用权的条件之一为应当证明其转让使用后未造成新的居住困难。涉案合同明确约定“因国家政策原因导致不能过户不作违约处理”，由于案涉房屋在双方准备过户时系毛兰珍唯一一套住房，在未提供证据证明使用权转让不会给毛兰珍造成新的居住困难的情形下，无法办理过户手续确系因为公房使用权转让政策的限制，2019年5月8日毛兰珍退还定金的行为应视为其向邵夏提出了解除房屋买卖合同关系的意思表示。虽然邵夏接收定金的行为无法直接认定邵夏在2019年5月8日当天即同意解除合同，邵夏收到返还的定金后虽然仍让居间方再想办法，但邵夏在二审中亦陈述其在当时也不知道通过哪种方式能办过户手续，居间方在一审中亦作证称在此之后双方的房屋买卖事宜就不了了之，故一审法院认定邵夏最终认可房屋在当时无法过户的事实且默示同意解除了双方间的房屋买卖合同正确，本院对此予以确认。关于邵夏认为毛兰珍存在故意违约情形的上诉意见，本院认为，合同中明确约定“因国家政策原因导致不能过户不作违约处理”，另结合毛兰珍知晓过户方法及通过亲属出具具结书而将案涉房屋出售给他人系在双方房屋买卖合同关系结束后发生且毛兰珍后续为原价转让房屋的情况，碍难认定毛兰珍存在故意违约的情形，故本院对此上诉意见不予采纳。综上所述，邵夏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3288元，由邵夏负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月二十三日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航