广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20498号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑逸仙，女，1984年8月16日出生，汉族，住广东省雷州市。委托代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地：广东省广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全，职务：执行董事。委托代理人：张文娇，该公司职员。委托代理人：舒禹豪，该公司职员。上诉人郑逸仙因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑逸仙上诉请求判令：1、维持原审判决第一、二、六项；2、撤销原审判决第三项，改判万达公司向郑逸仙双倍返还涉案2504房的定金100000元；3、撤销原审判决第五项，改判万达公司向郑逸仙双倍返还涉案1404房的定金100000元；4、撤销原审判决第四项，改判郑逸仙无需向万达公司支付违约金；5、万达公司向郑逸仙赔偿经济与精神损失费10万元；6、万达公司向郑逸仙官方道歉；7、本案诉讼费、律师费由万达公司承担。事实与理由如下：一、原审法院对于涉案1404房定金挞定的相关事实认定错误。其一，原审法院据以认定万达公司对涉案1404房报价未明显高于相同房型事实的证据不符合证据要求。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条的规定，“摘录有关单位制作的与案件事实相关的文件、材料应当注明出处并加盖制作单位或者保管单位的印章摘录人和其他调查人员应当在摘录件上签名或者盖章。摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。”《C1地块3栋14层成交情况以及Cl地块3栋04层户型2018年3月一12月成交情况》是由万达公司制作，其中并未载明摘录04房型在2018年8月左右的成交价格数据的出处，也没有记录人的签名盖章，更没有提供对应的完整的买卖合同及原件。万达公司在该份证据承载数据的录入上是否存在伪造无法确定，且郑逸仙在庭审中并未确认其合法性、真实性。该份证据整体上不符合证据的要求，原审法院据此认定案件事实，有失公允。其二，郑逸仙与万达公司对涉案1404房达成了一致换房意见，并非郑逸仙单方提出退房。原审庭审中，郑逸仙承认其在与万达公司达成一致意见换房的过程中，在空白《销售房产退房审批表》、《退房申请书》、《解约协议》上签名，万达公司法务陈述在1404房换房的过程时，其首先陈述的是将空白文件交郑逸仙签名后，由工作人员填写再交由领导审批，而后否认之前的表述，可见万达公司在处理此类问题时将空白文件交与购房者签名，事后填写内容已成习惯。且《销售房产退房审批表》中申请说明一栏中“因资金不足，申请原房源退房，重新认购新房源”的内容与事实不符，因郑逸仙提交的银行流水记录可以证实郑逸仙在换房时完全具备购房的经济能力，不可能做出与客观事实相悖的表述，更何况该项表述对郑逸仙明显不利。因此，可认定涉案1404房的退房材料空白处的内容系万达公司的工作人员事后填写。另，原审法院在审理过程中已经查明，万达公司在向郑逸仙销售1404房的过程中高于备案价销售，万达公司作为房地产开发商，在销售房屋时应当严格遵守政府的价格指导，但其销售人员在销售房屋的过程中，不但无视政府的房价调控政策，还漫天要价。郑逸仙在发现万达公司不合理报价后即提出换房，故换房的过错在于万达公司。万达公司不仅违反政策规定，还存在欺诈郑逸仙的故意，违背诚实信用原则，明显构成违约，应当双倍返还定金；二、原审法院以2504房的合同签订单没有万达公司盖章为由认定双方对交易价格没有协商一致，判令万达公司只返还定金5万元属于事实认定错误。万达公司在双方商定成交价格后额外收费属于违约行为，应当双倍返还郑逸仙支付的定金。合同签订单是双方对商定的成交价格的一个确定。根据销售惯例，销售人员在代表公司对外销售商品过程中，有报价、承诺交易价格的权利，且该份签订单是经过万达公司销售人员肖雯以及销售主管在律师的见证下签订，属于双方已经确定的事项。在买卖关系中，双方在商谈交易的相关事项时，如存在过多的协商事项，将双方已经确定的事项由负责销售的人员通过文件予以先行确定，此并不违反销售惯例。万达公司在原审庭审中承认，双方商定了房屋的成交价格为“一口价2561680元”。万达公司虽认为郑逸仙享受一口价格256l680元的前提是支付5万元电商团购费，但万达公司并未举证证明。原审法院以没有加盖万达公司公章为由认定双方对交易条件没有达成一致意见，没有事实依据；三、原审法院在万达公司未举证证明其损失的情况下判决郑逸仙对维权行为支付2万元违约金予以惩戒，没有任何依据。其一，郑逸仙在解约约定中以格式条款限制郑逸仙的维权方式，该条规定损害了郑逸仙的合法权利，属于无效条款。其二，万达公司存在高于备案价销售房屋、不合理报价欺诈购房者，以及双方商定成交价格后在合同外额外收费损害消费者权益的情形，郑逸仙因权益受损维权却要遭受惩戒，不合理也不合法。被上诉人万达公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，应予维持。其一，原审法院对于涉案1404房定金挞定的相关事实认定不存在错误。首先，万达公司提供的佐证1404房价格合理的证据包含同时期涉案单元楼04房型不同楼层以及该单元14层不同房型的成交价列表及对应合同的房号页、价格页，可证实1404房的售价符合市场价。因完整的合同文本涉及客户隐私，万达公司可配合法院调取。其次，郑逸仙已于2018年10月向万达公司提交《退房申请书》、《退房审批表》等申请退房材料，且郑逸仙已在“申请方”处签字，可证明郑逸仙为退房提出人。至于申请人申请退房的原因是否与客观事实相符，万达公司并不需要也无从核实。其二，原审法院对于涉案2504房价格未最终协商一致的认定不存在错误。郑逸仙与万达公司就2504房签订有认购书，并对郑逸仙在签订购房合同时可否享受折扣价而进行协商。最终由于双方并未就折扣价协商一致，故未完成合同签订单的签署，未能签署正式购房合同。其三，原审法院酌情支持万达公司的反诉请求，万达公司认可原审法院的判决属于合理的自由裁量范畴。其四，郑逸仙二审当庭增加的上诉请求已超过上诉期限，且未缴纳相关上诉费用，不应该被采纳。新增的上诉意见亦缺乏事实和法律依据。郑逸仙于2019年5月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万达公司向郑逸仙退还20万元；2、万达公司向郑逸仙支付利息5075元（以20万元为本金按同期贷款利率从2018年11月3日开始计算至付清之日止，暂计至2019年6月3日，200000×4.3590÷12×7）；3、万达公司向郑逸仙双倍返还1404房定金10万元；4、万达公司向郑逸仙双倍返还2504房定金10万元；5、万达公司向郑逸仙支付房屋价格上涨产生的差价损失（具体以评估为准，暂计10万元）；6、本案诉讼费由万达公司承担。万达公司反诉请求判令：1、郑逸仙向万达公司支付违约金589649元（即1404房屋总价款2948245元的20%）;2、郑逸仙承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明：涉案房屋所在项目位于广州市花都区杜英一街1号，小区名称为雪域华庭，两套房屋分别为广州万达城四期雪域华庭1区3栋1404房及2504房，该栋建筑物于2018年7月5日取得商品房预售许可证。2018年8月18日，郑逸仙与万达公司签订认购协议、合同签订单、购房须知等资料，约定郑逸仙向万达公司购买1404房，建筑面积116.44平方米，成交价为2948245元。万达公司表示当时将公司盖章的一联认购协议已交给郑逸仙，当时因销售价格高于政府备案价，而申请按揭贷款需要向银行提供填写了备案价的认购书复印件，因此当时认购协议未载明总价，但当时双方签订的合同签订单等过程文件对总房价及房款支付方式等予以明确，郑逸仙确认当时签订了相关资料，但万达公司未将认购协议等资料交给郑逸仙。根据万达公司提交的认购协议，第六条第3款约定：“若乙方在签订本协议后要求退房或要求解除本协议并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意，若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额”，协议还就其他事项进行了约定。签订认购协议当日，郑逸仙支付5万元，万达公司开具5万元的定金收据，2018年8月30日，郑逸仙向万达公司支付20万元房款。2018年9月30日，郑逸仙前往万达公司准备再交20万元首期款，郑逸仙在销售现场向其他销售人员打听到相邻的1403房总售价是250多万元，认为其购买的1404房的单价明显高于其他房屋，于是向负责的销售人员表达意见，销售人员表示可以退房也可以换房，当时郑逸仙要求换房，并经协商决定将1404房换成2504房。万达公司对此不予确认，当时向郑逸仙解释称低价房属于员工房、活动特价房，且户型、朝向和面积等与1404房不同，但郑逸仙不同意，才为其申请2504房的特价房，是郑逸仙先退房后申请新房，不属于协议中的调房。2018年10月1日，郑逸仙支付2504房的诚意金5万元，当时万达公司销售人员让郑逸仙签了退房申请书、退房审批表及解约协议，根据万达公司提交的证据，退房审批表的申请说明一栏载明：“因资金不足，申请原房源退房，重新认购新房源C1区3栋2504”，违约金一栏载明：“50000（定金挞定）”，解约协议中间一栏手写：“定金5万元挞定处理，余款20万元转入新换入房源”，郑逸仙表示其签字时仅填写基本信息，上述挞定字样的文字是万达公司的工作人员后续添加的，并提交银行流水拟证明其有足够的资金购买房屋，郑逸仙表示当时销售人员口头说会将1404房的5万元定金及20万元购房款转为2504房的款项，并将1404房的定金收据5万元收走称用作换房申请，万达公司确认上述挞定字样是在公司审批后填写，但认为郑逸仙当时是同意对已付的5万元定金作挞定处理，且事后郑逸仙也是同意的，郑逸仙提交的录音2018年10月14日35分钟，86分钟以及2018年10月21日51分钟左右的录音内容可证明，其中2018年10月14日：35分钟：郑逸仙称“退房我同意”；85分钟：郑逸仙称“我付了30万”；91分钟：销售人员称“1404房弃权，挞定5万”，郑逸仙称“给我书面材料，可不可以不没收”，销售人员称“不可以不没收”；2018年10月21日51分钟：郑逸仙称“事情没有捋清，我怎么交钱”，销售人员称“事情很清楚啊，现在能够帮你申请到2504房换作我偷着笑”，郑逸仙“给了那5万我都不说话了，这5万谁拿了我都无所谓，即使谁拿了我也无所谓”，销售人员称“那5万是公司挞定，不是我们销售人员拿了，我们是上市公司，有法务和审计，不可能销售人员拿了”。诉讼中，万达公司提交2018年7、8月期间1404房所在楼栋其他楼层的交易价格拟证明郑逸仙购买1404房的价格合理，其中1304房在2018年6月24日认购，签约总价为2938739元，1904房在2018年8月11日认购，签约总价为2995767元，面积均为116.44平方米；1403房在2019年5月16日认购，面积116.44平方米，签约总价2563880元。郑逸仙认为即使其他业主购买价格与1404房的290多万元相差不大，也是属于被万达公司欺骗而购买的。之后，郑逸仙在2018年10月14日前往万达公司将2504房的诚意金5万元转为定金，并要求签订2504房的商品房买卖合同，万达公司工作人员表示换房事宜未处理完毕，不能签订合同，只能签订认购协议，于是当日签订2504房的认购协议，认购协议约定建筑面积116.44平方米，成交价3309740元，且须在2018年10月17日前带齐资料前来签订商品买卖合同等资料，该认购协议中的付款方式等条款内容为空白，其中第六条约定若郑逸仙未带齐资料或未按时交纳房款或因其他原因导致双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，万达公司有权解除认购协议，并在不通知对方的情况下另行出售房屋，没收定金等，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。郑逸仙要求持有一份认购协议，万达公司工作人员拒绝，但给了郑逸仙一份合同签订单，载明2504房原价3309740元，一口价2561680元，已付定金5万元，本次付款金额房款510101元，装修款521579元，按揭款128万元，该合同签订单有置业顾问及经理审核签字，当时郑逸仙准备支付100多万元的首付款，但万达公司工作人员表示需要再支付5万元的电商团购费才能获得2504房的特价优惠，郑逸仙认为其并非通过电商团购的途径购买，该5万元电商团购费收费不合理，不同意支付，双方协商不成，遂未支付首付款。万达公司表示关于5万元的电商团购费没有书面告知郑逸仙，但该2504房属于员工特价房，已多次口头告知郑逸仙需交纳5万元的电商团购费，上述合同签订单仅是过程性文件。2018年10月21日，郑逸仙再次要求签订商品房买卖合同，万达公司告知因政策变更，原来双合同变更为单合同，万达公司尚未准备好单合同的版本，因此无法签订合同，但要求郑逸仙先支付首付款，此时，郑逸仙要求明确1404房的定金5万元及电商团购费5万元如何处理并且在签订合同之后才支付首付款，万达公司明确没收1404房的5万元定金并需支付电商团购费5万元，郑逸仙对此不同意，遂未签订合同。万达公司认为合同版本调整是由于政策所致，并非其故意所为。2018年11月3日，郑逸仙再次要求签订合同，但因郑逸仙仍不同意支付电商团购费5万元，万达公司表示不同意继续交易，之后双方协商不成，郑逸仙向住建部门投诉，仍未果。2019年1月15日，万达公司委托律师向郑逸仙发送律师函，要求郑逸仙在2019年1月18日前带齐资料前往万达公司签订商品房买卖合同，郑逸仙收到通知即前往万达公司签订合同，但万达公司表示2504房享受一口价2561680元的前提是郑逸仙支付5万元的电商团购费，对此提交其他业主支付电商费从而享受一口价优惠的证据予以佐证，万达公司表示在郑逸仙不同意支付电商团购费的情况下需按原合同价格3309740元成交，郑逸仙对此不同意，遂未签订合同。2019年1月22日，万达公司委托律师向郑逸仙发送律师函，告知因郑逸仙未按时签订合同，遂解除2504房的认购协议并没收已付定金。之后，郑逸仙继续向有关部门投诉，万达公司同意退还20万元，但要求郑逸仙明确同意放弃1404房的5万元定金及2504房的5万元定金，郑逸仙拒绝。万达公司于2019年3月21日发函郑逸仙，明确告知没收1404房的5万元定金，同时同意退还20万元房款。郑逸仙对此不同意，郑逸仙在2019年4月1日委托律师向万达公司发送两份律师函，要求退还1404房的5万元定金、20万元房款及2504房的5万元定金及相关违约金、损失等。此后，双方多次协商不成，郑逸仙遂提起本案诉讼。万达公司认为与郑逸仙协商过程中，郑逸仙带人到万达公司销售中心闹事、拉横幅并扰乱销售现场秩序，为此万达公司提交郑逸仙与万达工作人员的微信对话记录及照片、视频等予以佐证，据此认为郑逸仙的行为违反1404房的解约协议第六条：“乙方同意：自本协议签署之日起，乙方如有聚众、带领、参与、散播或鼓动等影响甲方经营行为或有损甲方声誉的其他不当行为的，甲方有权要求乙方按该房屋总价款的20%向甲方承担违约责任”，据此要求其承担违约责任。郑逸仙对万达公司提交的证据的真实性未予否认，但认为其仅是正常维权，认为万达公司提出的违约责任没有依据。原审庭审中，法庭询问万达公司是否同意先行退还20万元房款给郑逸仙，万达公司表示需要在判决书中一并处理，且万达公司仅同意退还20万元本金，不同意支付利息，认为是郑逸仙未配合办理财务退款手续才导致至今未退款，且郑逸仙在2018年10月14日签订的确认书亦明确无息退还房款。郑逸仙表示当时万达公司退还20万元是附条件的，且确认书当时都是万达公司要求签字，对于内容并不清楚。法庭调解阶段，郑逸仙表示希望继续购买2504房，万达公司表示该房已另行出售他人。诉讼中，郑逸仙表示不申请对房价差损失进行评估。原审法院认为：郑逸仙与万达公司就1404房及2504房签订的两份认购协议，因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如商品房的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等事项，原审法院认定郑逸仙与万达公司就1404房及2504房成立的是商品房预约合同关系。本案的争议焦点一为：1404房的5万元定金应否没收？对此，分析如下：郑逸仙与万达公司在履行1404房认购协议过程中，郑逸仙认为购买价格过高提出要求换房，虽然退房审批表及解约协议中关于5万元定金挞定的字样是在万达公司审批后书写，但因换房一事由郑逸仙单方提出，且根据万达公司提交的同一栋楼其他楼层04房型在2018年8月左右的交易价格可知，郑逸仙购买的1404房的价格并未明显高于相同房型的房屋，即郑逸仙认为万达公司有过错而导致其换房的理由不成立，在此情况下，1404房未能依约订立商品房买卖合同系因郑逸仙一方原因所致，根据双方签订的1404房认购协议的约定，若乙方要求退房并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，故万达公司有权没收郑逸仙已付的定金5万元，郑逸仙认为万达公司违约，要求万达公司双倍返还定金合计100000元，依据不足，不予支持。关于1404房的房款20万元，双方交易不成之后万达公司同意返还，故郑逸仙要求返还房款20万元，予以支持，关于利息，因万达公司于2019年1月22日向郑逸仙发送律师函明确告知2504房不继续交易，即当时约定20万元房款转为2504房的房款已无法实现，该20万元从此时应予以返还，万达公司未能举证证明因郑逸仙原因导致至今未退款，故郑逸仙要求万达公司返还20万元房款的利息从2019年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，不予支持。本案的争议焦点二为：2504房的定金5万元应否没收？对此，分析如下：虽然双方签订的认购协议约定2504房的总房价为3309740元，但根据合同签订单及当事人在庭审的陈述可知，双方就2504房的交易价格口头协商变更为一口价2561680元，即双方对于2504房的交易总价进行了变更，双方准备就此签订商品房买卖合同时，万达公司认为享受一口价2561680元的前提是需要郑逸仙支付电商团购费5万元，但万达公司对此未能提交证据予以证明，郑逸仙不同意支付该5万元，并认为合同签订单记载的价格2561680元即为双方商定的价格而不包含任何费用，但该合同签订单并未加盖万达公司的公章，双方就交易条件的变更无法达成一致意见，事后亦无法协商一致，故认定未能签订2504房的商品房买卖合同不可归责于双方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，因此，郑逸仙要求万达公司退还2504房的定金5万元，合理有据，予以支持。如前所述，2504房交易不成不可归责于任何一方，因此郑逸仙要求万达公司双倍返还定金的差额5万元，依据不足，不予支持。关于郑逸仙在本案主张的房价差损失10万元，根据上述分析，万达公司并不存在违约行为，郑逸仙亦未举证证明其产生损失，故郑逸仙要求万达公司赔偿房价差损失，依据不足，不予支持。关于万达公司要求郑逸仙支付违约金589649元，根据万达公司提交的视频、微信对话记录及照片，确认郑逸仙组织人员到万达公司销售现场聚众闹事的事实，虽然郑逸仙认为其属于正当维权，但该方式明显不当，且客观上对万达公司的销售现场产生不良影响，郑逸仙不正当的主张权利方式应予惩戒，在万达公司未能举证证明郑逸仙该闹事行为给其造成实际损失的情况下，酌定郑逸仙向万达公司支付违约金2万元，超过部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年8月26日判决如下：一、广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑逸仙返还1404房的房款20万元；二、广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑逸仙返还上述1404房的房款的利息，利息以20万元为本金，从2019年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑逸仙返还2504房的定金5万元；四、郑逸仙于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付违约金2万元；五、驳回郑逸仙的其他诉讼请求；六、驳回广州万达文化旅游城投资有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4425元，由郑逸仙负担1900元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担2525元；反诉案件受理费4848元，由郑逸仙负担150元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担4698元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，郑逸仙向本院提交《收入证明》及《上品灯光员工请假申请表》，以证明：郑逸仙因本案诉讼花费大量时间，万达公司应当赔偿郑逸仙的经济和精神损失。万达公司对此质证认为：对《收入证明》的真实性形式上予以认可，《上品灯光员工请假申请表》的真实性无法核实，不认可其证明目的。在无任何佐证的情况下，郑逸仙有关每月5万元的收入主张不应被采纳。本院认为：本案二审的争议焦点有三：其一，涉案1404房的5万元定金是否可由万达公司没收；其二，万达公司是否应向郑逸仙双倍返还涉案2504房的定金；其三，郑逸仙是否应向万达公司支付违约金。关于涉案1404房的5万元定金是否可由万达公司没收的问题。依据已查明的事实，郑逸仙与万达公司就涉案1404房签订《认购协议》后，支付了5万元定金及20万元购房款。后郑逸仙以该1404房的交易价格过高为由向万达公司提出异议，双方之后经协商确定郑逸仙换购涉案2504房，并就2504房签订《认购协议》，郑逸仙就1404房支付的20万元首期款转为2504房的首期款，郑逸仙同时就2504房另行支付定金5万元，但双方之后又就购买2504房是否需另行支付电商费产生争议，导致双方最终未能完成2504房的交易，进而引发本案诉讼。本案诉讼过程中，双方对于1404房系作退房还是换房处理各执一词，郑逸仙认为双方已就1404房置换为2504房达成一致意见，万达公司则认为郑逸仙对1404房退房后双方就另行买卖2504房达成一致意见。对此，本院认为：从两套房屋的认购协议等文件签署及双方交涉过程来看，郑逸仙系基于认为认购1404房的价格过高的原因而另行认购2504房，万达公司则是基于解决郑逸仙就1404房购买价格提出异议的原因向郑逸仙另行出售2504房。且郑逸仙就1404房购买价格提出异议当时是要求换房，而万达公司销售人员当时的答复是可以退房也可以换房。据此，郑逸仙主张双方已就1404房置换为2504房达成一致意见，更为符合情理。在双方达成换房协议的情况下，万达公司以郑逸仙单方对1404房退房为由主张没收郑逸仙就1404房支付的定金，缺乏合同依据。万达公司虽提交了《退房申请书》、《退房审批表》及解约协议以证明双方就万达公司没收郑逸仙就1404房支付的5万元定金达成一致，但万达公司同时确认前述协议中标示的“50000（定金挞定）”、“定金5万元挞定处理，余款20万元转入新换入房源”等内容系在万达公司完成审批后由其工作人员书写，故据此不足以认定双方就1404房定金5万元“挞定”达成一致意见。另，郑逸仙与万达公司销售人员之间的微信聊天记录也不能反映郑逸仙已明确表示同意由万达公司没收1404房的定金5万元。综上，万达公司以郑逸仙单方主张解除1404房的买卖关系为由，抗辩其可没收郑逸仙就1404房支付的5万元定金，理据不充分，原审判决对此予以采纳有失妥当，应予纠正，万达公司应将该款项退还郑逸仙。同理，郑逸仙上诉主张万达公司双倍返还1404房的定金亦缺乏法律依据，亦应予驳回。关于万达公司是否应向郑逸仙双倍返还2504房的定金的问题。如前所述，双方在就2504房签订认购协议后，就郑逸仙是否需另行支付5万元电商费方可以2561680元的优惠价购买该2504房产生争议。对此，本院认为：双方就2504房签订的《认购协议》约定的总价款为3309740元，郑逸仙签署的《合同签定单》虽有注明一口价2561680元，但该文件同时有列明“经理审核”、“财务审核”、“合同审核”等栏目，证实其中的交易价格需经万达公司内部审核后方能确定，而万达公司未在该文件上盖章，结合郑逸仙对万达公司销售人员提出的附加支付电商费5万元条件不予接受的事实，可证实双方并未就2504房的交易价格确定为2561680元达成一致。因双方未能就2504房的最终交易价格达成一致，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，不可归责于任何一方，万达公司据此主张解除双方就2504房签订的《认购协议》并将2504房另行出售，并不构成违约。据此，原审判决万达公司向郑逸仙返还2504房的定金5万元，并无不当，应予维持。郑逸仙以万达公司拒绝以2561680元的交易价格与其签订正式买卖合同为由，上诉主张万达公司构成违约，并据此诉请改判万达公司双倍返还2504房的定金缺乏法律依据，本院不予支持。关于郑逸仙是否应向万达公司支付违约金的问题。万达公司以郑逸仙组织人员到万达公司销售现场聚众闹事扰乱其销售现场秩序为由，反诉请求郑逸仙支付违约金，对此，本院认为：郑逸仙与万达公司之间成立预售商品房合同关系，郑逸仙作为预购人对万达公司不负有维护其销售现场秩序的合同义务，即使郑逸仙确实实施了组织人员对万达公司的现场销售活动进行干扰的行为，该行为也与双方之间商品房预售合同关系项下的权利义务承担之间不存在法律上的关联，如万达公司因此而遭受相应损失，也应通过主张侵权民事责任的方式进行救济。因此，双方在1404房的《解约协议》中约定“乙方同意：自本协议签署之日起，乙方如有聚众、带领、参与、散播或鼓动等影响甲方经营行为或有损甲方声誉的其他不当行为的，甲方有权要求乙方按该房屋总价款的20%向甲方承担违约责任”，实质上加重了郑逸仙作为认购一方的合同责任，违反了意思自治原则，故应无效。据此，万达公司以郑逸仙组织人员到销售现场聚众闹事为由反诉请求郑逸仙支付违约金，于法无据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。另，郑逸仙在二审中提出万达公司赔偿其经济及精神损失费10万元及作出官方道歉的上诉请求，该请求系二审新增加诉请，且不属于本案商品房预售合同法律关系的审理范畴，万达公司对此提出异议，故本院对此不作审查处理。综上所述，上诉人郑逸仙的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百二十八条第一款的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6243号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6243号民事判决第四、五、六项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6243号民事判决第一项为：广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑逸仙返还1404房的房款25万元；四、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6243号民事判决第二项为：广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向郑逸仙返还上述1404房的房款的利息（利息以25万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年1月22日起计至付清款日止）；五、驳回郑逸仙的其他诉讼请求；六、驳回广州万达文化旅游城投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费4425元，由郑逸仙负担1770元，广州万达文化旅游城投资有限公司负担2655元；反诉案件受理费4848元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担。二审案件受理费3700元，由郑逸仙负担2176元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担1524元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月三十日书记员  王文杰唐颖琪