安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终10690号上诉人（原审被告、反诉原告）:开峰，女，1981年10月7日出生，汉族，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张秋娟，女，1971年5月10日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。委托诉讼代理人：刘恩泉，安徽世邦律师事务所律师。上诉人开峰因与被上诉人张秋娟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初4536号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开峰上诉请求：撤销一审判决，改判张秋娟支付开峰房屋租金122278元，一、二审诉讼费依法承担。事实和理由：1.一审法院认定本案双方签订的两份合同均有效，但是开峰一再强调第二次签订的合同并非真实意思表示，是被欺骗所签。因此，开峰一直到案涉租赁房屋找张秋娟沟通，均无果。一审法院以第二份合同的价格片面理解开峰在录音中的陈述，推导出第一份合同中关于租金约定的变更错误。张秋娟通过欺骗取得开峰同情，进而取得有利的合同，此后不见开峰。所谓的调整房屋租金也是双方口头说说而已，没有作为合同变更的依据。2.即使一审法院针对房屋租金的认定正确，在一审法院判决开峰承担违约金的情况下，仍然需要赔偿物品损失以及所谓装修损失不恰当。违约金、损害赔偿都是以补偿为主，不能重合适用。3.一审判决上述事实认定错误，导致判决错误均应纠正，如判令开峰返还保证金等。张秋娟辩称，双方签订的两份合同均合法有效，是双方真实意思表示，且已基本履行完毕。本人一直在按约履行合同义务，但是在拒绝了开峰上涨租金这一违背合同的要求后，开峰在本人并无实际欠付租金的情况下，于2018年4月16日雇人强行将经营店铺内的设备、物品从出租房屋内撤出搬离，并毁坏所有内部装修，评估报告书显示造成的损失为26000余元，涉嫌刑事犯罪。原审判决事实清楚、证据充分，本人提供的六组证据足以证明并没有欠付房租。开峰采用破坏型撤场的行为提前解除合同，已经超出了违约金约定的损失。当违约行为超过约定的违约金时，可以对超过部分的实际损失判处赔偿，强行收铺中的打砸行为系违约与侵权的竞合，本人因开业时间较长无法提供装修凭证的情况下，仅支持了5万元的装修损失，与生活常理和日常经验法则不符，同时店里评估损失过低，所以开峰的上诉请求不应当得到支持。张秋娟向一审法院起诉请求：1.开峰支付因其违约解除合同并强行腾铺给张秋娟造成的2018年4月-2020年1月期间的营业损失费10万元、店内物品损失费470187元、装修损失费16万元、已缴纳2018年4月-同年6月的三个月物业服务费3862.71元、燃气及电费损失2000元；2.解除双方于2014年1月所签的《商铺租赁合同》，并判令开峰支付违约金8万元，并退还租金保证金6万元及己交房租10万元；3.本案诉讼费用由开峰承担。开峰向一审法院反诉请求：1.张秋娟支付拖欠的房屋租金350500元并承担利息损失26341.83元（自2018年1月25日起以270500元为基数，按月息2分标准计至2018年6月20日，以350500元为基数按月息2分标准自2018年6月20日计至款清之日止）；2.本案诉讼费用由张秋娟承担。一审法院认定事实：位于合肥市马鞍山路130号合肥万达广场C区5幢商业227、228商业用房的房地产权利人系开峰,建筑面积计163.19平方米。2010年12月22日，开峰（甲方，出租方）与张秋娟（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：“甲方将位于合肥包河万达广场室外步行街5-商227、228号铺交由乙方承租用于开设元禄寿司料理店，租期自2010年12月25日起至2014年1月24日止，其中2010年12月24日至2011年1月24日为装修期，装修期内乙方无需支付租金和物业服务费，仅需承担进场日起该商铺发生的能源费用；2011年1月24日至2012年1月23日，年租金37万元，2012年1月24日至2013年1月23日，年租金407000元，2013年1月24日至2014年1月23日，年租金447700元，以上年租金均不含物业服务费、能源费，每半年为一个交租期，乙方应在合同签订之日起3日内支付保证金6万元、第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满30日前支付下一个租期租金；乙方承担并直接向物业服务公司（大连万达物业管理有限公司合肥分公司）按7.89元/月平方米交纳商铺物业服务费等”。合同签订后，张秋娟向开峰支付首期半年租金185000元，并委托俞澍洲于同年12月24日向开峰转款支付保证金6万元，开峰收款后交付涉租商铺。张秋娟对涉租商铺进行装修后开设“元禄寿司料理店”，其于2011年3月4日办理了“合肥市包河区元禄回转寿司店”营业执照,并向开峰支付至2013年1月23日期间租金。后因钓鱼岛事件引发张秋娟开设的元禄寿司料理店生意不景气，张秋娟与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金调整为30万元，张秋娟于2013年5月29日付清上述期间的租金。2014年1月，张秋娟（乙方，承租方）与开峰（甲方，出租方）在前手租赁合同即将到期的情况下又续签《商铺租赁合同》一份，约定：租期自2014年1月25日起至2020年1月24日止，2014年1月25日至2016年1月24日，年租金30万元，2016年1月25日至2018年1月24日，年租金31万元，2018年1月25日至2020年1月24日，年租金32万元，因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费、能源费等按实际发生租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金，其他约定同上份合同。合同签订后，双方继续履行租赁关系。张秋娟分别于2013年12月27日、2014年8月13日支付2014年1月24日至2015年1月23日期间的商铺租金计30万元；2015年2月3日、同年8月4日支付2015年1月24日至2016年1月23日期间的商铺租金计30万元；2015年12月26日、2016年7月10日支付2016年1月24日至2017年1月23日期间商铺租金31万元；2017年1月6日及同年6月23日支付2017年1月24日至2018年1月23日期间商铺租金31万元；2017年12月25日，张秋娟支付2018年1月24日至同年7月23日期间半年商铺租金16万元。2018年4月8日，开峰在涉租商铺店门张贴《告之书》，以张秋娟欠付房租数额巨大拖欠数年之久为由，将于4月9日上午9时进行锁门，要求张秋娟尽快解决问题。双方人员随后几日多次为此发生矛盾争执纠纷。一审另查：2018年4月2日，张秋娟向安徽万象美物业管理有限公司合肥分公司支付2018年4月1日至同年6月30日期间的物业管理费3862.71元。一审庭审中，开峰陈述：其在元禄寿司料理店员工王会连对话中说的“将2013年度租金降到30万元”话语是口误；其于2018年4月16日在未通知张秋娟的情况下雇人强行将张秋娟经营物品从涉租商铺内搬离存放在别处，商铺收回后20天左右又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮。一审诉讼中，应张秋娟申请，该院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于合肥市包河万达广场室外步行街5-商227、228号铺位开办的元禄寿司店内的物品损失及装修损失进行鉴定。2019年6月6日及6月21日作出皖中信评字（2019）AS-0132号《价格评估报告书》及《补充说明函》，价格评估结论为：元禄寿司店内的物品公允市场价值（物品损失价值）为26091元；因元禄寿司店内的装修现场已不存在，且当事人无法提供装修图纸等相关资料，致装修损失无法评估测算，故装修损失未纳入本次评估范围。张秋娟花费评估费4000元。一审法院认为，张秋娟与开峰签订的两份《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行。张秋娟诉称双方当事人在履行第一份租赁合同期间，因钓鱼岛事件引发张秋娟开设的元禄寿司料理店生意不景气，其与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金由原约定的447700元调整降低为30万元的事实，有其提供的微信聊天记录、录音光盘记录、开峰陈述等证据予以证明，这亦与双方在前手合同到期后续签租赁合同将年租金价格分别调整降低为30万、31万元、32万元相印证，开峰陈述张秋娟在履行前手租赁合同时存在欠付租金与其认可的张秋娟支付租金情况存在自相矛盾，且其主张张秋娟在履行前手租赁合同时存在欠付租金的情况下又在合同到期后与张秋娟续签后手合同中将年租金价格较前手合同分别调整降低为30万、31万元、32万元的意见，不符人们日常生活经验法则。由于张秋娟与开峰经口头协商双方将2013年1月24日至2014年1月23日期间的商铺年租金由原约定的447700元调整降低为30万元，而张秋娟亦据此标准付清该段期间的商铺租金，且开峰对张秋娟在履行后手租赁合同按合同约定的租金金额支付租金情况并无异议，故张秋娟在履行案涉租赁合同中并无欠付租金事实的发生。本诉中，开峰以张秋娟欠付租金为由在张秋娟并无实际欠付租金的情况下于2018年4月16日雇人擅自强行将张秋娟经营的元禄寿司店设备、物品从涉租商铺内撤除、搬离，其行为显系构成侵权，依法应承担相应的民事责任。因开峰强行收回涉租商铺后又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮，故致开峰与张秋娟的租赁合同于2018年4月16日业已实际解除。因张秋娟未欠付租赁期间的租金及费用，故其支付租赁保证金6万元及预付的未到期租金开峰依法应予返还。因开峰违约提前解除合同，依法应按约支付届时三个月租金的违约金8万元（2018年度租金32万元/12个月×3个月）。张秋娟诉请赔偿其2018年4月-2020年1月期间的营业损失费10万元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持；对其诉请店内物品损失费的请求，该院按评估机构作出的物品损失评估金额予以认定支持；由于开峰违约强行收回涉租商铺后又对外出租给案外人进行重新装修从事餐饮，致元禄寿司店内的装修现场业已不存在而无法进行装修价值损失鉴定评估，对此，开峰自身行为负有过错，该院根据张秋娟承租经营店铺的面积、经营项目及剩余未到期租赁时间酌情认定装修损失费为5万元；张秋娟已缴纳的2018年4月-同年6月期间的物业管理费3862.71元可另行向收取该费的物业服务公司主张未到期返还部分；张秋娟诉请燃气及电费损失2000元的请求，缺乏事实依据，该院不予支持。反诉中，开峰诉请张秋娟支付欠付租金及利息损失的请求，缺乏事实依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张秋娟与开峰签订的《商铺租赁合同》于2018年4月16日予以解除；二、开峰返还张秋娟租赁保证金6万元；三、开峰返还张秋娟未到期租金87111元（未到期期间为2018年4月16日至同年7月23日）；四、开峰支付张秋娟违约金8万元；五、开峰赔偿张秋娟物品损失费26091元、装修损失费5万元，计76091元；上述二、三、四、五项合计款项为303202元，于判决生效之日起十日内一次付清；六、驳回张秋娟的其他诉讼请求；七、驳回开峰的诉讼请求。一审案件受理费14160元，评估费4000元，计15160元，张秋娟负担4160元，开峰负担10000元；反诉案件受理费6952元，由开峰负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，张秋娟与开峰签订的两份商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。开峰上诉称2014年1月签订的租赁合同系受张秋娟欺骗签订并非其真实意思表示的意见，依据不足，本院不予采信。一审法院根据双方合同内容和履行情况以及微信聊天记录、录音光盘记录、开峰陈述等证据认定张秋娟和开峰协商一致将2013年1月至2014年1月的租金调整为30万元并无不当，本院予以确认。开峰上诉认为张秋娟欠付房屋租金的意见，与上述查明的事实不符，本院不予支持。开峰在张秋娟并不欠付租金的情况下，强行将案涉房屋内设备、物品搬离并另行出租，违反合同约定，应当承担相应的民事责任。一审法院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度、本案的具体情况等综合因素认定开峰返还租赁保证金、未到期租金，支付违约金、赔偿损失并无明显不当，本院予以维持。开峰的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，开峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6507元，由开峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审