浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2970号 上诉人（原审被告）：陈海英，女，1980年10月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈训，台州市黄岩区桔乡法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐欣多，台州市黄岩区安永法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：叶呈英，女，1976年1月26日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：蔡海军，浙江君超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐志昂，浙江君超律师事务所实习律师。 上诉人陈海英因与被上诉人叶呈英房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈海英上诉请求：请求撤销原判，依法驳回被上诉人一审诉请，支持上诉人在一审中的抗辩意见。事实和理由：一、双方的整体转让合同根本无效。上诉人认为本案双方并非单纯的房屋转租赁关系，而是基于转让博瑞英语培训学校的需要捆绑房屋转租赁的混合合同。被上诉人创办的博瑞英语培训学校由于经营恶化，便将该学校连同承租房屋整体转让给上诉人以逃避债务、转嫁损失。后因被上诉人自身的问题，教育主管部门根本不同意该学校的转让，同时原出租方国资公司也根本不同意房屋转租，且有书面证据在案佐证。因此，这份整体转让合同中的两项内容均为无效合同。二、一审判决对占有的事实认定不清。一审判决认为“从2014年1月1日起实际占有至2016年2月18日被法院强制腾空时止，上诉人仍然占有该房屋”的认定与事实不符。双方的转租合同无效，不存在履约交付，上诉人根本无法正常使用、收益以及真正的占有等权能，甚至连辅助占有都谈不上，何来承担此期间的全额租金？并且在一审中，被上诉人也没有举证其已向国资公司支付了相应租金，故一审判决缺乏事实依据。三、损失承担分配缺乏事实依据。上诉人在一审中已明确陈述，上诉人与被上诉人双方所订立的是无效的整体转让合同，并且已经给上诉人造成了严重的财产损失（对此上诉人保留权利）。在本案中，鉴于被上诉人的过错程度以及上诉人的有失审慎，由一审法院酌情分配双方的损失负担尚可理解。但一审法院竟然将全额损失分配给上诉人，背离了公平原则。 叶呈英答辩称，本案是审理房屋租赁费的承担问题，上诉人实际占有房屋的相关事实在黄岩法院的民事判决和执行裁定中表述得非常清楚，被上诉人要求上诉人支付租赁费用合理合法。上诉人认为双方整体转让合同无效的问题，即使真的无效，不代表上诉人不用承担相关法律后果。上诉人认为被上诉人逃避债务转嫁损失，这种讲法违背客观事实，签订转让合同系双方自愿，在签订合同之前上诉人对房屋和学校有过深入了解。一审法院认定事实正确，法律适用无误，请求驳回上诉，维持原判。 叶呈英向一审法院起诉请求：请求判令被告支付租金222336.98元并赔偿利息损失（利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。 一审法院认定事实：2011年12月26日，原告叶呈英与国资公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定国资公司将坐落在台州市黄岩区青年西路7号房屋的四至五层出租给叶呈英，租期5年，年租金18000元，按年支付，每年前20日缴清全年租金，如叶呈英擅自转租房屋、未按约定交纳租金，国资公司有权终止合同等内容。此后，原告与国资公司达成协议，国资公司将该7号房屋的二至三层也出租给叶呈英，年租金53000元；二至五层合计租金每年71000元。叶呈英已经支付了2012年度的租金71000元，但未支付2013年度的租金。叶呈英租赁房屋后，在此房屋内开办了博瑞英语培训学校。2014年2月22日，原告叶呈英将坐落于台州市黄岩区青年西路7号房屋的二至五层转让给被告陈海英，并与被告陈海英签订了《转让协议书》1份，约定：有关青年西路7号楼二至五层整体转让事项，原租户叶呈英从2014年1月1日整体转让给陈海英，叶呈英与国资公司签订的协议一起转让给陈海英；原叶呈英在2014年1月1日前欠国资公司的租金71000元由陈海英承担；设备转让100000元，包括教材（打包计算）；学员名单及收费按100000元计算（打包计算）；员工工资结算支付（原叶呈英在2月份欠工资81000元）由陈海英承担；水、电、话费等共同余款2000元；关于博瑞英语学校营业执照转让事项经双方协商，叶呈英应协助陈海英更换法人代表，并配合执照转户，陈海英应付叶呈英营业执照内押金20000元；原叶呈英在经营中的债权债务一切与陈海英无关；陈海英应付叶呈英总结金额70000元，付款方式为2014年2月22日付款20000元，2014年2月28日付款50000元，逾期未支付，本合同作废；2014年3月8日，陈海英应付职工工资81000元，由职工代表监督，与叶呈英无关；本合同一式三份，叶呈英、陈海英及职工代表各一份等内容。叶呈英、陈海英及职工代表在该份转让协议书中签名。同时，叶呈英、陈海英向国资公司出具了关于要求房屋转租的报告，但国资公司未作答复。因陈海英没有按照《转让协议书》的约定将租金支付给国资公司，国资公司于2014年5月26日向该院提起诉讼，该院于2015年5月7日作出（2014）台黄民初字第1101号民事判决书，认为叶呈英不按期支付租金，又未得到国资公司的同意即进行转租，国资公司依法有权解除租赁合同，判令解除国资公司与叶呈英之间的房屋租赁合同，叶呈英将坐落于台州市黄岩区青年西路7号房屋的二至五层返还给国资公司，并从2013年1月1日起至房屋交付之日止按年租金71000元支付给国资公司租金，陈海英腾空其在上述房屋中的财物，协助叶呈英履行返还房屋的义务。该份判决书生效后，叶呈英、陈海英均未履行判决所确定的义务。2016年2月18日，该院依法强制腾空了陈海英放置在其所租赁的坐落在台州市黄岩区内的财物，并将上述房屋交付给国资公司。 一审法院认为，原告叶呈英与被告陈海英之间签订的《转让协议书》，包括二方面的内容：一是关于房屋租赁的内容，二是关于博瑞英语培训学校转让的内容。首先，关于房屋租赁部分，该院（2014）台黄民初字第1101号民事判决书已经判决解除了国资公司与叶呈英之间的房屋租赁合同，因此，叶呈英在未得到国资公司同意时，擅自将房屋转租给陈海英的行为是无效的。但陈海英从2014年1月1日起实际占有并使用该房屋，特别是在该院判决陈海英腾空其在上述房屋中的财物，协助叶呈英履行返还房屋的义务后，陈海英仍然占有该房屋，拒不履行腾空义务，因此，从2014年1月1日起至该院于2016年2月18日依法强制腾空陈海英放置在其所租赁的坐落在台州市黄岩区内的财物止所产生的租金，应当由陈海英承担；该租金在该院在（2014）台黄民初字第1101号案件中判决由原告叶呈英支付后，被告陈海英应当赔偿给原告该租金损失，被告陈海英实际应赔偿的租金损失为151337元（71000元×2年+71000元÷365天×48天）。至于原告叶呈英在2014年1月1日前欠国资公司的租金71000元，虽然双方约定由陈海英承担；但该租金实际系叶呈英所欠，应当由叶呈英自行承担。另外，原告叶呈英要求被告陈海英赔偿自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止的利息损失部分，因原告没有履行（2014）台黄民初字第1101号民事判决书所确定的义务，其损失还未产生，且其擅自将房屋转租给被告陈海英亦存在过错，故其要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，该院不予支持。其次，关于博瑞英语培训学校转让的部分，从《转让协议书》看，应当包括设备转让、教材、学员名单及收费、员工工资结算支付情况等内容，但除了《转让协议书》外，双方均未提供相应的证据，并且被告陈海英的委托代理人从该院开具了调查函后，也未向该院提交相关的材料；该学校转让部分与本案房屋租赁合同纠纷的案由也不具有关联性，因此，该院对博瑞英语培训学校转让的部分，在本案中不予审理。综上，原告叶呈英诉讼请求中的成立部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告陈海英在判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告叶呈英租金损失151337元；二、驳回原告叶呈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4635元，由原告叶呈英负担1308元，被告陈海英负担3327元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，上诉人陈海英与被上诉人叶呈英签订的《转让协议书》，内容包括两方面：一是关于房屋租赁的内容，二是关于博瑞英语培训学校转让的内容。本案为房屋租赁合同纠纷，叶呈英起诉要求陈海英支付其租金损失，陈海英也未提起反诉，一审法院对博瑞英语培训学校转让的争议不予审理并无不当。叶呈英从国资公司租赁房屋后，在此房屋内开办了博瑞英语培训学校，后与陈海英签订《转让协议书》，将案涉房屋及博瑞英语培训学校整体转让给陈海英。上诉人陈海英是否应当赔偿被上诉人叶呈英租金损失，关键在于陈海英有无占有使用涉案房屋。从《转让协议书》的内容看，叶呈英自2014年1月1日起将所租房屋及博瑞英语培训学校整体转让给陈海英；陈海英一审时提交了装修费用表，表明其对涉案房屋进行了装修；（2014）台黄民初字第1101号民事判决要求陈海英腾空其在上述房屋中的财物，协助叶呈英履行返还房屋的义务。一审判决据此认定陈海英从2014年1月1日起实际占有并使用该房屋并无不当。上诉人陈海英认为涉案房屋没有交付、其没有占有使用，应当提供证据加以证明。上诉人陈海英认为双方签订的合同无效，因无效产生的损失应依过错分担。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，即“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审判决根据陈海英实际占有使用房屋的时间，按照租金标准，计算陈海英应当支付的房屋占有使用费也无不当。 综上所述，陈海英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3327元，由上诉人陈海英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一九年十二月十二日 代书记员 洪溯源