湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1963号上诉人（原审被告）：赵燕，女，1965年10月6日出生，汉族，个体经营，住监利县。委托诉讼代理人：杨嵩，湖北京百泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗勋斌，男，1966年8月26日出生，汉族，住监利县。被上诉人（原审原告）：乾美英（罗勋斌之妻），女，1968年10月26日出生，汉族，现住监利县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张明才，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。上诉人赵燕因与被上诉人罗勋斌、乾美英返还原物纠纷一案，不服湖北省监利县人民法院（2019）鄂1023民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵燕上诉请求：1.撤销监利县人民法院（2019）鄂1023民初1716号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案由确定存在争议。本案属于房屋租赁合同纠纷，不是返还原物纠纷。诉争房屋是上诉人基于双方签订的合法有效的《房屋租赁合同》合法占有，在租赁期限届满之前，上诉人严格按照合同约定的相关条款进行交接，也许在交接过程中出现了特殊情形导致超过了合同约定期限，但是双方的房屋租赁关系并未解除，且在一审法院判决上诉人承担超期的房屋租金，也是基于租赁关系判决上诉人履行义务，因此本案是房屋租赁合同纠纷。二、被上诉人利用案由避重就轻，严重侵害了上诉人的民事权益，一审法院没有查明该事实。在房屋租赁期限届满之前，上诉人自制了一份交接财产清单，并就相关后续的手续费用请求与被上诉人进行洽谈，欲在房屋租赁期限届满后将房屋返还给被上诉人。但是被上诉人无视上诉人的请求，要求上诉人限期搬出争议房屋。双方应协商或评估确认上诉人对该房屋的投入以及房屋今后的市场价值，办理结清手续，房屋租赁合同才解除。《房屋租赁合同》第八条第二项明确载明“返还房屋时，经甲方（被上诉人）验收认可，并结清各自应承担的费用。”该约定为双方合意，没有违背相关法律的规定，合同双方当事人应当按照约定履行义务。一审中被上诉人未提交验收、结清相关费用的证据，那么应当依照约定进一步协商，确定验收、费用结清后上诉人才能正式将房屋返还给被上诉人。一审法院未查明房屋租赁合同的内容不当。三、本案存在虚假诉讼的可能。一审庭审中，上诉人一再表明在合同履行期间表示过续租的意愿，被上诉人要求上诉人额外支付5000元，以此确定续租资格。但被上诉人以其他理由否认上诉人支付的5000元是确定续租资格的费用。虽然双方没有签订书面补充协议，但上诉人向被上诉人支付5000元的行为是事实。上诉人与被上诉人之间没有债务关系，租赁房屋的水电等各项开支已由上诉人负担，按照一般社会交易的经验规则，上诉人的主张有较大可信度。被上诉人罗勋斌、乾美英辩称，1.关于案由问题，本案中租赁期间已经届满，双方的租赁关系随租赁期届满终止，双方的权利义务关系也因租赁期限届满而消灭。故租赁期届满时，双方已经不存在合法有效的合同，也就不存在解除合同的问题。其次，根据合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应返还租赁物，即只要租赁期届满，承租人就应返还租赁物。出租人可以基于租赁关系提出侵权之诉，也可以基于所有权提起合同违约之诉。本案中，租赁期间届满，上诉人没有合法依据占有被上诉人的房屋已经构成了侵权，被上诉人基于所有权提起侵权之诉，故案由为侵权纠纷符合法律规定。2.《房屋租赁合同》第八条第二项约定的内容实际为验收条款，属于合同抗辩权问题，不是在房屋所有权上设定的负担行为，该约定不能阻却被上诉人行使房屋的所有权即要求返还租赁的房屋。3.本案不存在虚假诉讼的问题。4.上诉人额外支付的5000元不是双方就续租问题达成的一致意思表示，该5000元实际是上诉人使用被上诉人的楼顶堆放杂物支付的费用。一审中被上诉人已经提交了相关的证据，并不是上诉人所称的随意编造。5.一审判决认定上诉人无权占有，不是基于租赁关系而是基于侵权关系作出的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗勋斌、乾美英向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将监利县××城镇××中路南端××楼（中北购物中心对面一楼）的房屋腾空后返还给原告；2.判令被告按照821元/天的租金标准向原告支付自2019年5月25日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月25日，罗勋斌（甲方）与赵燕（乙方）签订《房屋出租合同》，合同载明甲方出租给乙方的房屋坐落在监利××城镇××中路南端××楼（中北购物中心对面）一楼，租赁期为3年，自2016年5月25日起至2019年5月24日止。第一、二年租金均为10万元，第三年随市场行情上浮6000元至10000元。合同约定乙方需要继续承租该房屋，则应于租赁期满提前3个月向甲方提出续租书面申请，并重新签订合同。如超过此期限，视为乙方自动放弃继续租用……。合同还约定，租赁期间，乙方不得转让，到期后甲方无条件收回房屋。乙方合同终止之日（2019年5月25日）返还该房屋。乙方逾期不返还房屋的每超过一天，乙方应按三倍租金的标准支付给甲方。乙方不得以装潢费用转租为借口，逾期占有甲方房屋。返还房屋时，应经甲方验收认可，并结清各自应承担的费用。……合同履行期内，赵燕未按合同约定的期间提出书面续租申请，但另交房租5000元。租赁期满后，赵燕未按约定返还该房屋，双方因是否续租未能达成一致。一审法院认为：原告罗勋斌、乾美英对其位于本县容城镇实中路南端三号楼（中北购物中心对面）一楼依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告赵燕将财物放置在该房屋内拒绝搬出，由于没有法律根据、没有合法原因的占有，属无权占有。而二原告作为该房屋的所有权人，依法享有返还原物请求权，故二原告要求被告返还其位于监利县××城镇××中路南端××楼（中北购物中心对面）一楼的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。二原告诉请判令被告按照821元/天的租金标准向原告支付自2019年5月25日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费，因其未提供损失的证据证明其主张，一审法院按合同约定的近三年每年的租金，结合市场行情的涨幅约10％酌情确定被告现在每天的租金为301.37元/天〔100000元×（1＋10％）〕÷365天〕。关于被告赵燕辩称的原告诉她逾期不返还门面不实，原告故意掩盖他们是财务清算的事实的答辩意见，因其将财物放置在到期的租赁房屋内没有法律根据，其以财务清算为由也没有合法原因，其占有属无权占有，故该答辩意见一审法院不予采纳。关于其辩称的原告采取敲诈勒索、寻衅滋事、弄虚作假等形式，串通社会不明人士吵闹，恶意侵占她的财产的答辩意见，因未提供证据证明其诉讼主张，对该答辩意见不予采纳。关于其辩称的在同等条件下她有绝对的优先承租权和原告向她强行索要合同以外的租金5000元并承诺合同到期后继续签订续租合同的答辩意见，因我国合同法及其司法解释中，没有优先承租权的相关规定，所以优先承租权并不是一项法定权利。优先承租权来源于租赁双方的约定，其提供的证据不足以证明双方约定其有优先承租权，故其答辩意见一审法院不予采纳。综上所述，为了维护当事人的合法权益，对原告罗勋斌、乾美英诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第四项、第六项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告赵燕于本判决生效后十日内返还原告罗勋斌、乾美英位于监利县××城镇××中路南端××楼（中北购物中心对面）一楼的房屋；二、被告赵燕于本判决生效后十日内按每天301.37元向原告罗勋斌、乾美英支付占用期间的租金（从2019年5月25日起算至本判决确定的返还房屋之日止）；三、驳回原告罗勋斌、乾美英的其他诉讼请求。案件受理费1000元,减半收取计500元，由原告罗勋斌、乾美英负担50元，被告赵燕负担450元。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明：双方签订的《房屋租赁合同》第八条房屋返还约定内容为：“……乙方不得以装潢费用转租等借口，逾期占用甲方房屋。”二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.本案案由是返还原物纠纷还是房屋租赁合同纠纷；2.上诉人赵燕占有诉争房屋是否属于合法占有。关于本案案由是返还原物纠纷还是房屋租赁合同纠纷的问题。当事人双方约定的租赁期届满，承租人未返还房屋，出租人既可以提起侵权之诉，也可以提起合同之诉。本案中，被上诉人罗勋斌、乾美英选择提起侵权之诉，一审法院确定案由为返还原物纠纷并无不当。关于上诉人赵燕占有诉争房屋是否属于合法占有的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中租赁合同期限已届满，依照上述规定，承租人应返还其租赁的房屋。上诉人主张双方在合同中约定返还房屋时，要经被上诉人验收认可，并结清各自应承担的费用，故被上诉人未验收认可、双方未结清各自应承担的费用上诉人就不应当返还房屋。庭审中，上诉人陈述未结清的费用为上诉人购买设备、装修房屋的费用。根据双方的合同约定，上诉人不得以装潢费用为借口，逾期占用房屋，且购买的设备可以拆除，故上诉人占有房屋的该理由不成立。上诉人主张其向被上诉人支付5000元获取了房屋续租资格，但其未提供证据证明该5000元是获取续租房屋资格的对价或双方达成了续租合意，故对该理由本院不予支持。一审法院认定上诉人对案涉房屋的占有没有法律依据、没有合法原因，系无权占有并无不当。综上所述，赵燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人赵燕负担。本判决为终审判决。审判长 徐 峰审判员 杨叶玲审判员 熊 艳二〇一九年十二月十二日书记员 张雅文