山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11722号上诉人（原审原告）：王如玉，女，1980年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵迅（系王如玉丈夫），男，住济南市。委托诉讼代理人：王斌，济南市中君益法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。上诉人王如玉因与被上诉人济南东拓置业有限公司（简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王如玉上诉请求：1.原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法改判。判决东拓置业支付王如玉逾期办理房产证违约金35353.87元；2.本案的诉讼费用由东拓置业承担。事实与理由：一、东拓置业逾期办房产证的行为，自2014年11月21日起，到2016年5月30日办完房产证止，期间是个连续侵权行为，不存在任何中止，故不适用一审判决所列的法律条款。王如玉一直请求东拓置业抓紧办理房产证，且王如玉有足够证据证明其在东拓置业未按每日万分之一支付违约金之事和802房未办房产证事宜上一直在向东拓置业主张权利，一审庭审期间，东拓置业的代理人也承认这一事实。二、东拓置业在一审法院起诉了两起逾期办证违约赔偿的案件，涉案两套房屋在一个小区，即802号和903号，但两起判决结果截然不同，出现了同案不同判的结果。东拓置业辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。王如玉向一审法院起诉请求：1.判决东拓置业退回王如玉因房屋面积减少而多收的购房款10824元，以及自2015年2月11日起到实际还清之日止按银行同期利率计算的利息损失；2.判决东拓置业支付王如玉逾期办证违约金35353.87元（自2014年11月16日至2016年5月30日办理房屋所有权证止）；3.诉讼费用由东拓置业承担。庭审中，王如玉变更诉讼请求为：1.判决东拓置业支付王如玉逾期办证违约金35353.87元（自2014年11月16日至2016年5月30日办理房屋所有权证止）；2.诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2010年6月14日，王如玉与济南高新控股集团有限公司签订委托协议，委托济南高新控股集团有限公司以其名义与东拓置业合作建房，委托建设房产位于济南高新区舜华路以西舜奥嘉园项目。王如玉、东拓置业于2010年6月20日确认舜奥嘉园南区12-2-903号房，建筑面积98.58m2,单价6560元，车位7.5万元，建设资金总额721685元，本次建设资金额621685元。2012年10月9日，王如玉与东拓置业签订《商品房买卖合同》。合同约定由王如玉购买东拓置业开发的位于济南高新区舜奥嘉园南区9号楼2单元903号商品房一套，房屋总价款635861元。合同第八条约定，出卖人（东拓置业）应当在2014年2月28日前依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人（王如玉）使用。第十五条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。2012年11月2日，王如玉与东拓置业签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。王如玉依约支付了购房款635861元。2014年2月25日东拓置业将涉案房屋交付王如玉。2014年11月20日，东拓置业提交备案申请，办理不动产初始登记。2016年5月30日取得涉案房产产权证书。一审法院认为，王如玉与东拓置业签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。王如玉依约支付了东拓置业全部购房款635861元，东拓置业已于2014年2月25日将涉案房屋交付王如玉，依照合同约定，东拓置业应于房屋交付之日起270日内即2014年11月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知王如玉向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业2016年5月30日办理房屋所有权转移登记手续，其于2014年11月20日提交的备案申请，系为办理不动产初始登记，不能认定为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的材料”，故已构成违约，应承担相应的违约责任，违约期限应自2014年11月23日至2016年5月29日。根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》关于诉讼时效的规定，王如玉关于逾期办证违约金的主张应当适用三年诉讼时效。王如玉向一审法院提交诉讼材料向东拓置业主张权利的时间为2019年5月14日。本案中计算期间应自2016年5月14日至2016年5月29日止（共15天）。据此，王如玉要求东拓置业支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中王如玉、东拓置业双方签订的两份商品房买卖合同针对因东拓置业的原因逾期办证，违约金分别按照房款总额万分之一、日万分之一的标准计算。房款总额万分之一的约定，明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能作出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，王如玉要求按照每日万分之一计算逾期办证违约金，于法有据，一审法院予以支持。故东拓置业应向王如玉支付逾期办证违约金共计953.79元，以购房款635861元为基数，时间自2016年5月14日至2016年5月29日，按日万分之一计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告济南东拓置业有限公司自判决生效之日起10日内支付原告王如玉自2016年5月14日起至2016年5月29日止逾期办证违约金953.79元（以635861元为基数，时间自2016年5月14日起至2016年5月29日，按日万分之一计算）。二审中，王如玉提交证人证言，证明于2019年4月向东拓置业主张权利。东拓置业不予认可，且证人应当出庭接受当事人的质询而未出庭。因此，对于王如玉提供的证人证言，本院不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王如玉与东拓置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。王如玉依约支付了东拓置业全部购房款635861元，东拓置业已于2014年2月25日将涉案房屋交付王如玉，依照合同约定，东拓置业应于房屋交付之日起270日内即2014年11月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审认定逾期办证期间为2014年11月23日至2016年5月29日止，东拓置业对此未提出上诉，因此，本院以此期间认定为逾期办证期间。一审认定双方合同中约定逾期办证违约金按房款总额万分之一计算，明显减轻了东拓置业的违约责任，王如玉要求按照每日万分之一计算逾期办证违约金，一审法院予以支持，东拓置业对此亦未提出上诉。因此，本案违约责任按每日房款总额万分之一支付违约金。因逾期办证时间是连续的，应当视为双方当事人按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，王如玉于2019年5月14日提起诉讼，除此之外未向法庭提供证据证明在此之前向东拓置业主张权利。因此2016年5月14日之前的违约责任，因超过诉讼时效无法得到支持。综上所述，王如玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，由上诉人王如玉负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月十二日书记员  张 强