湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初16469号原告：唐某，男，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：黎某，湖南湘晟律师事务所律师。被告：游某，男，汉族，住长沙市天心区。第三人：深圳中置弘逸投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所在深圳市罗湖区。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。原告唐某与被告游某、第三人深圳中置弘逸投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“中置弘逸企业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某的委托诉讼代理人黎倩到庭参加诉讼，被告游某及第三人中置弘逸企业经本院传票依法传唤,未依法到庭参加诉讼，但第三人中置弘逸企业就本案的处理向本院提交了答辩意见。本案现已审理终结。原告唐某向本院提出诉讼请求：1.判决确认《中交ＴＯＰＳ·牛津街商铺租赁合同》于2019年10月15日解除；2.判令游某立即将长沙市芙蓉区商铺交还给唐某；3.判令游某向唐某立即支付自2019年8月1日至2019年10月15日的租金22716.4元，并支付逾期违约金（违约金以未付租金22716.4元为基数，按每日1%的标准自2019年7月21日起计算至款项实际清偿之日止，暂计算至2019年10月21日为20899.09元）；4.判令游某按每月8967元的标准向唐某支付自2019年10月16日起至实际交还房屋时止的占有使用费，暂计算至2019年10月21日为1793.4元；5.判令游某按每月4元／平方米的标准向唐某支付自2019年1月1日起至实际交还房屋时止的物业费，暂计算至2019年10月21日为2664.35元；6.判令游某立即向唐某支付合同解除的违约金17934元；7.由游某承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月2日，游某与第三人中置弘逸企业签订了一份《中交ＴＯＰＳ·牛津街商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），承租了第三人位于长沙市芙蓉区商铺。合同约定每三个月为一个缴租期，其中2018年8月1日至2020年7月31日的租金为8967元／月；若游某超过60日未缴纳租金及其他费用，中置弘逸企业有权单方解除合同，且不予退还履约保证金。2018年12月11日，唐某依法取得了案涉商铺的所有权，承继了中置弘逸企业在《租赁合同》中的权利和义务。但游某自2019年8月1日起未再缴纳租金，且从2019年1月1日起一直未缴纳商业管理服务费，至今欠付租金已超过60天。2019年10月14日，唐某依法向游某发出了解除租赁合同的通知，案涉租赁合同已经解除，游某应向唐某返还承租房屋。唐某为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告游某未予答辩，也未向本院提交证据材料。第三人中置弘逸企业书面述称：1.中置弘逸企业于2018年7月2日与游某签订了涉案《租赁合同》，于2018年8月1日向其交付了商铺，并于2018年8月22日向其开具了履约保证金及首期租赁金的收款收据，该租赁真实有效；2.在租赁期间，游某一直在使用该商铺；3.中置弘逸企业已将涉及游某的租赁保证金等相关费用与唐某结清，中置弘逸企业与本案诉争事宜无任何事实或法律上的关系。原告唐某围绕其诉讼请求向本院提交了《中交TOPS·牛津街商铺租赁合同》、《商户收铺确认书》、《房地产买卖合同》、不动产权证、商铺物业服务费确认函、《律师函》、EMS快递单及物流信息记录等证据。上述证据能证明案件事实，本院予以确认。根据当事人陈述以及庭审确认的证据，本院确认如下案件事实：2018年7月2日，中置弘逸企业（甲方）与游某（乙方）签订了《中交ＴＯＰＳ·牛津街商铺租赁合同》。该合同主要约定：1.乙方自愿承租甲方拥有合法经营管理权或产权的位于长沙市芙蓉区商铺，用以经营文具零售项目（第2.1条、第2.3条）；2.租赁期限为2018年8月1日至2024年7月31日，装修免租期为2018年8月1日至2018年10月31日，经营免租期为2018年11月1日至2019年1月31日，乙方自2018年8月1日起缴纳商业管理服务费（第3.1条、第3.2条、第3.3条）；3.物业租金标准按以下方式计取，即2018年8月1日至2020年7月31日为8967元／月，2020年8月1日至2021年7月31日为9505元／月，2021年8月1日至2022年7月31日为10075元／月，2022年8月1日至2023年7月31日为10680元／月，2023年8月1日至2024年7月31日为11321元／月（第4.1条）；4.三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金（第4.2条）；5.乙方应按首租赁年度2个月的月租金标准向甲方支付履约保证金17934元（第5.1条）；6.乙方应按时交纳租金、商业管理服务费和其他费用，逾期在10日以内的，乙方每天按欠费总额的1%向甲方支付逾期违约金，直至付清为止，逾期超过60日的，构成严重违约（第11.1.2条）；7.乙方若欠缴租金、商业管理服务费、水电费等相关费用，逾期缴费或未办理交接手续超过60天（含60天）的，乙方除承担本合同约定的违约责任外，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退还，并收回该物业（第11.2.2条）；等等。合同签订后，中置弘逸企业将商铺交付给游某使用，游某也按合同约定向中置弘逸企业支付了履约保证金17934元，并对商铺进行了装修后经营至今。2018年9月26日，唐某与中置弘逸企业签订了一份《房地产买卖合同》，购买了案涉商铺，该合同第七条约定“该房产附带有租约，具体内容见附件租赁合同，在该房产交付买方后，由买方承担出租方责任及享受收取租金等权利和承担相应义务”。2018年12月11日，唐某取得了该商铺的不动产权证。因游某未依约缴纳2019年8月1日后的租金及2019年1月1日起的物业管理费，唐某在多次催缴未果后，于2019年10月14日委托湖南湘晟律师事务所向其发出《律师函》，通知游某上述《租赁合同》“即日起解除”。该《律师函》于次日被游某签收。由于游某在收到《律师函》后既不腾退商铺，也不补缴所欠费用，唐某遂向本院提起本案诉讼。另查明，该商铺物业费的收取标准为275.92元/月。本院认为：游某向中置弘逸企业租赁案涉门面从事商业经营，双方之间即成立合法有效的租赁合同关系，双方应按照约定行使权利和履行义务。在租赁期内，唐某取得了案涉商铺的所有权，承继了中置弘逸企业在《租赁合同》中的地位，享有出租人的权利，同时履行出租人的义务。因此，从唐某购买该房屋之日起，游某应按合同约定向其支付租金。根据《租赁合同》约定，游某应于2019年7月22日前（因7月20日、21日为周末）向唐某缴纳2019年8月1日-10月31日的租金26901元（8967元/月×3月），于2019年10月21日前（因10月20日为星期日）向唐某缴纳2019年11月1日-2020年1月31日的租金26901元（8967元/月×3月），合计53802元。游某拒不支付上述租金的行为不仅违反了法律规定和双方约定，也损害了唐某的合法权益，故本院对唐某要求其立即支付上述租金及其违约金的诉讼请求依法予以支持，但唐某要求按日百分之一的比例计付违约金标准过高，本院根据本案实际情况酌情确定按所欠租金的30%支付违约金即16140.6元（53802×30%）。关于游某拖欠物业服务费的问题，因唐某并非该费用的收取主体，其也未提供证据证明其已代为缴纳该费用，故其主张该费用依据不足，本院对其该项请求依法不予支持。关于案涉《租赁合同》解除的问题，虽然游某拖欠租金不交，严重违反了合同义务，严重损害了唐某的合法权益，但考虑到案涉合同的租赁期限长达六年，双方为该合同的履行在前期都有较大投入，合同一旦解除势必会对双方造成较大损失。因此，为维护交易稳定、减少双方的损失，本院暂不支持唐某要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求，希望双方以后严格按照合同约定履行各自义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、游某于本判决生效后五日内向唐某支付2019年8月1日至2020年1月31日的租金53802元；二、游某于本判决生效后五日内向唐某支付违约金16140.6元；三、驳回唐某的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，减半收取725元，由游某负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 员  管奕锋二〇一九年十二月二十日法官助理胡泽雯代理书记员  胡泽雯