昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11077号原告：昆明侬好餐饮服务有限公司。住所：云南省昆明市西山区滇池路南亚风情第壹城A2-B1-104号。法定代表人：沈宇晴，系该公司总经理。委托代理人：杨永强，系云南辞宏律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南维仕商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路1079号欣都龙城5栋3层305室。法定代表人：杨东昆，系该公司执行董事长。委托代理人：薛娟娟，女，汉族，1983年12月29日出生，住云南省昆明市盘龙区，系该公司员工，特别授权代理。原告昆明侬好餐饮服务有限公司（以下简称“侬好公司”）与被告云南维仕商业运营管理有限公司（以下简称“维仕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法适用普通程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告侬好公司的委托代理人杨永强，被告维仕公司的委托代理人薛娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.判令被告向原告退还租赁保证金58680元，并向原告支付该款自2019年6月14日起至款项付清之日止，按日利率5‰计算的逾期付款违约金（暂计至2019年9月16日为27873元）；2.判令被告向原告支付因被告违约导致原告因依法维权而支出的律师费8000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月3日，原、被告签订《店铺经营租赁合同》，约定原告承租被告位于昆明市北京路延长线“欣都龙城购物中心”L0层0-070号商铺作为经营使用。租赁期限截止2019年7月31日。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金58680元。2019年3月1日，原、被告协商一致签订《店铺经营租赁合同解除协议》，约定《店铺经营租赁合同》于2019年3月3日解除，商铺退还日期为2019年3月18日前，被告应当自商铺退还验收合格之日起60个工作日内退还原告已经缴纳的租赁保证金58680元。租赁合同解除后，原、被告办理了全部租赁费、运营推广费等费用的计算手续，并于2019年3月18日办理了退房交接手续。根据解除协议的约定，被告应当于2019年6月14日前退还原告租赁保证金58680元，但被告至今仍未向原告退还该笔款项，原告遂提起诉讼主张权利。被告答辩称：合同解除是双方都认可的，被告也是依据当时签订合同来进行了退铺以后的相关工作流程，在原告撤场后被告多次提醒原告，必须按照合同相关约定把原来案涉商铺注册的经营证照进行注销，但均无果。被告在2019年7月份以书面函件的形式告知被告必须在2019年7月15日向被告提交解除注销后的书面函，再退还相应款项，但是在2019年7月22日原告才向被告提供注销申请的书面证明，按合同约定超出了相应的期限，故被告要求原告支付这段时间的违约金，剩余的部分予以退还。被告于2019年7月25日联系原告退还其剩余租赁保证金，但是原告并不认可，并且称没有收到被告的书面告知。原告方交的租赁保证金58680元，按合同约定需要扣除的占用费21026.95元，原告同意退还剩余部分37653.05元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告所提交的证据六《关于逾期未办妥以欣都龙城V.Cpark购物中心LO层0-070商铺为注册地址的工商登记注销手续的函》及证据七EMS快递单，因EMS快递单上填写收件人为“沈宇晴”系原告法定代表人，邮寄地址为“昆明市联盟路万宏国际1栋2905号”系双方《店铺经营租赁合同》中原告住址，内件品名为“逾期注销欣都龙城店铺地址追偿违约金”，并加盖有邮政邮戳，且该两份证据可相互佐证，故本院对于该两份证据的真实性予以确认。对于被告所提交的证据九微信截图，因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对于该份证据的真实性予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年7月2日，原告的法定代表人沈宇晴代表原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《店铺经营租赁合同》，约定甲方将位于云南省昆明市北京路延长线欣都龙城V.Cpark购物中心LO层0-070商铺出租给乙方使用，套内建筑面积115.74平方米；租赁期限4年，自2015年8月1日至2019年7月31日止；固定（保底）租金基准标准139元/㎡·月，从第2年上浮5%，其后每年增长5%，2018年8月1日至2019年7月31日月固定资金18623.72元；提成租金（当月税前营业额×累计提成比例）基准比例为10%，第二年上浮1%；计租期间内，乙方有义务按照合同内约定的月固定租金和月提成租金中金额较高者足额支付租赁店铺租金;乙方须于合同签订之日一次性向甲方交纳租赁保证金58680元，作为乙方忠实履行合同项下全部合同义务之保证，保证范围包括但不限于租金、物业管理费、V.Cpark商业运营推广费、合同约定由乙方向第三方承担的费用的代清偿、房屋损害赔偿金、违约金等一切因乙方违反合同约定所产生的合同约定及未约定费用；除租赁保证金依照合同约定扣减或不予情形外，甲方应在乙方全部满足如下条件30日内将租赁保证金无息退还乙方：（1）租赁期满并乙方将符合合同约定的空置租赁店铺交还甲方，（2）乙方已圆满解决因其违反本合同约定所导致的一切纠纷，（3）乙方已向甲方及有关部门于单位足额清结租赁期间应付租金、水费、电费、物业管理费、商业运营推广费、通信费、税费及其他因乙方在租赁店铺范围内经营行为所产生的一切费用，（4）乙方办妥以该租赁店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；如租赁期满，乙方未经甲方同意逾期返还商铺或逾期办妥以该租赁店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的，则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的五倍向甲方支付该商铺权利使用违约金。原告于2015年7月29日向被告交纳租赁保证金58680元。2015年8月7日，被告向原告法定代表人沈宇晴交付店铺。2015年12月25日，原告以租赁店铺为营业场所设立欣都龙城分公司并取得工商营业执照。2019年3月1日，原告欣都龙城分公司代表原告（乙方）与被告（甲方）签订《解约协议》，约定甲方因经营调整要求解除双方签订《店铺经营租赁合同》，乙方同意解除；乙方只对自行留用的设备设施进行拆除，剩余装修部分保留原状交予甲方；乙方依约向甲方及云南龙城世家物业服务公司支付完毕相应费用，经甲方验收合格之日起30个工作日内，按双方协商一致甲方支付乙方55871.16元；在商铺退还验收合格之日起60个工作日内，无息退还乙方已交纳租赁保证金58680元；乙方应于2019年3月18日前将店铺交还甲方；乙方因签署、履行并解除《店铺经营租赁合同》所发生的物料、人员及税收等一切费用及损失由乙方自行承担。乙方未依约支付产生的水电费、空调费、垃圾清运费的，导致甲方应云南龙城世家物业服务有限公司之要求先行支付的，则甲方支付完毕相关费用后，有权向乙方追偿，甲方由此产生的维权成本包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费由乙方承担。原、被告于庭审中确认双方退还商铺验收合格之日为2019年3月18日。2019年7月2日，被告向原告分公司及法定代表人沈宇晴作出《关于逾期未办妥以欣都龙城V.CPark购物中心LO层0-070商铺为注册地址的工商登记注销手续的函》，载明要求原告分公司及法定代表人沈宇晴于2019年7月15日前办妥以该租赁店铺为注册地址的工商注销或变更手续并书面回复被告，否则被告将按照《店铺经营租赁合同》相关约定主张违约金。2019年7月22日，昆明市盘龙区市场监督管理局准予原告欣都龙城分公司注销工商登记。2019年7月22日，被告通过微信通知原告于2019年7月25日退费。后因原、被告就退还租赁保证金产生纠纷，故原告诉至本院提出前述诉讼请求。另查明，案涉店铺所有权人为昆明北市区客运有限公司。2019年10月9日，昆明北市区客运有限公司出具《独家经营权确认书》，载明被告取得该项目内昆明北市区客运有限公司自持全部商业物业部分20年独家承包经营权（自2012年1月1日起至2031年12月31日止），被告享有对承包经营物业的合法占有、使用及收益的权利并承担相关物业的管理责任，有权对承包经营物业进行出租、合营、自营等，由此产生的与第三方合同权利义务均由被告全部享有并承担。昆明北市区客运有限公司知道并同意被告就案涉店铺转租给原告经营使用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《店铺经营租赁合同》及《解约协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。对于原告要求被告向其退还租赁保证金58680元的诉讼请求，依据双方《解约协议》约定被告在商铺退还验收合格之日起60个工作日内向原告无息退还租赁保证金58680元，原、被告当庭确认双方退还商铺验收合格之日为2019年3月18日，被告应当于2019年6月10日内向原告退还租赁保证金，故本院对于该项诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，双方《店铺经营租赁合同》中约定“若原告未办妥以该租赁店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，被告不予退还租赁保证金”与《解约协议》中“被告在商铺退还验收合格之日起60个工作日内向原告无息退还租赁保证金”约定相悖，按照合同及解约协议的签订时间和性质，解约协议系原、被告双方对于合同解除事由的约定，双方以解约协议就退还租赁保证金的条件及期限在原有合同基础上作出了变更的合意，被告应当按照解约协议于2019年6月10日内向原告退还租赁保证金，但被告自行就退还租赁保证金增加了原告的先行义务，实际待原告办妥工商注销手续之后才通知原告于2019年7月25日退款，故被告违背了双方解约协议的退款约定已构成违约，但原告未举证证明自被告通知退款（2019年7月25日）之后至今未退款系被告责任，故被告仅需承担自2019年6月10日起至2019年7月25日止的逾期退款责任。关于被告提出其要求原告于2019年7月15日前办妥工商注销手续，但原告实际于2019年7月22日才办妥，应当在退还的租赁保证金中扣除逾期7日违约金的抗辩，因双方《店铺经营租赁合同》对于逾期注销工商登记违约金已作出约定，且按照市场经营惯例，原告逾期注销工商登记确实给被告另行出租及下一任承租人办理工商登记造成不良影响，原告应当依约承担逾期注销工商登记的责任，但被告并未提交有效证据证明该违约行为给其所造成的实际损失，因此双方约定“原告未经被告同意逾期返还商铺或逾期办妥以该租赁店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的，则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的五倍向甲方支付该商铺权利使用违约金”的计算标准明显畸高，结合本案具体案情及违约程度，本院认为被告逾期退款的责任与原告逾期办妥工商注销手续的责任相抵，被告不再向原告支付逾期退款违约金，原告退还被告的租赁保证金也不再抵扣原告逾期办妥工商注销手续的违约金，本院对于原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，因双方对该笔费用并未进行明确约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告云南维仕商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明侬好餐饮服务有限公司退还租赁保证金58680元；二、驳回原告昆明侬好餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2164元，由原告昆明侬好餐饮服务有限公司承担822元，由被告云南维仕商业运营管理有限公司承担1342元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  袁幼青人民陪审员  左东晖二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘昕垚