江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9063号原告（反诉被告）：新余市渝水区城北街道富塘管理处，住所地新余市渝水区城北街道白竹路818号，统一社会信用代码：54360502781456050R法定代表人：章全德，该管理处主任。委托诉讼代理人：朱静炜，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）：李永红，男，1966年12月18日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：李忠平，江西袁河律师事务所律师。原告新余市渝水区城北街道富塘管理处（反诉被告，下称原告）诉被告李永红（反诉原告，下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员黄小红适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告法定代表人章全德、委托代理人朱静炜、被告及其委托代理人李忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《富塘管理处办公楼租赁合同》。2.判令被告向原告支付房屋租金1389060.1（暂计算至2019年10月31日，之后的租金按月租金37972.22元计算至判决合同解除之日）、水电费16303元，逾期付款利息35134元（以1405363.1元为基数按年利率6%暂自2019年6月1日起计算至2019年10月31日止，之后的逾期付款利息至所欠租金水电费付清日止），违约金200000元，合计1640497.2元。3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年5月30日签订了《富塘管理处办公楼租赁合同》，合同约定了租赁地点和面积、租赁期限与用途、租金与租金的交纳方式、违约责任等其他内容。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告将租赁的房屋用于经营酒店业务，但被告并未按约向原告支付租金及水、电费，在租赁期间，被告曾先后两次向原告申请降低房屋租金，原告考虑到被告的实际情况，经召开会议研究决定，同意了被告的部分申请，两次为被告降低了租金。但就是在原告两次降低租金的情况下，被告还是拖欠租金和水、电费，原告曾多次向被告追讨未果，因此，原告向法院起诉。被告辩称，1、对于第一项诉讼请求，被告同意解除，双方的合同在2019年6月24日事实上已经解除。理由是2019年6月24日原告将出租的房屋进行了断电，被告已经实际无法经营。事实上被告在口头也早向原告陈述饭店经营亏损不愿意经营下去，希望双方对外转租或者转让。2、对于租金的计算，原告的租金计算是错误的，原告最后一次班子会议讨论的租金1.2.5.6.7楼每月13元/平米，地下室每个月6元/平米计算，计算到2019年6月24日实际拖欠的租金是1111330元，租金按照双方合同当中约定的租金完全变更了，合同上浮百分之十不应该继续执行。3、关于逾期付款利息的问题。由于双方签订合同中没有约定逾期付款应该承担相应的利息，既然合同没有约定利息及计算利息的比例，我们认为本案不应该计算逾期付款利息，原告对此计算没有事实依据。4、租金应该计算至2019年6月24日止，后面的租金不应该计算，理由是陈述的第1条。5、违约金20万元的问题。我们认为，原告主张的20万元违约金没有事实和法律依据。在双方签订的合同当中没有约定违约金的计算方式，也没有约定违约金数额，所以原告主张被告支付20万元违约金既没有合同约定的事实依据，也没有法律规定的依据。综上所述，请求法院依法作出判决。同时，被告向本院提出其反诉请求：1.判令原告赔偿被告房屋装修费250万元整（以评估机构的评估结论为准）；2.本案反诉费、评估费用由反诉被告承担。原告针对被告的反诉请求辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告租赁原告房屋进行经营从合同生效之后一直占用使用原告房屋，并且其装修并没有经过原告书面意见同意，合同里没有任何约定被告的装修由原告来支付费用或者补偿。被告实际在租赁期间从一开始租赁到现在一直拖欠租金，原告可以单方面解除合同，被告没有支付租金其违约行为应该按照合同法的规定承担违约责任。综上，请求驳回被告的反诉请求。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了4组证据：1、《富塘管理处办公楼租赁合同》1份，拟证明:原、被告于2013年5月30日签订的合同，合同约定了与租赁有关的内容。2、2013年6月13日的《关于前期减低租金的请示报告》、2017年3月30日的《关于要求降低租金的报告》、2013年6月24日《会议记录》复印件、2018年4月12日《会议记录》复印件各1份。拟证明：原、被告就双方签订的《房屋租赁合同》进行了两次变更，租金从2013年7月1日至2015年5月30日变更为16元/平方米至13元/平方米，地下室变更为8元/平方米至6元/平方米。3、《租金收缴情况说明》、《欠水、电费明细》各1份。拟证明被告拖欠租金1199199元（截至2019年5月30日），水、电费16303元，被告违约，原告可解除合同，被告需承担违约责任。4、保全费发票一份。拟证明:本案发生保全保险费1250元。被告针对其辩论意见及其反诉请求，向本院提交了2组证据：1、租赁合同复印件1份。拟证明:合同第八条第二项约定由于被告拖欠租金违约导致合同终止，原告要聘请有资质的公司对装修进行评估。2、通知、请求报告各1份。拟证明：通知证明租金为楼层为13元/平方米，地下室为6元/平方米以及被告经营不善，被告要求与原告共同出租或转让。对原、被告的证据材料，双方质证如下：被告对原告第1、2、3组证据真实性无异议，但对租金的计算方式不认可，认为租金应以13元/平方米和6元/平方米的单价为准，对原告的保全费有异议，原告保全是增加双方的诉累。原告对被告提交的证据不认可，认为不能达到被告的证明目的，双方签订的合同没有表明原告需承担装修费的补偿，且通知和请求报告不符合证据的形式要件。本院认为，原告的第1组证据和被告的第1组证据内容一致，本院予以采信，原告的第2组证据被告无异议，本院予以采信。原告的第3组证据是原告单方制作的，但被告认可其支付的总租金为1313800元、水电费16030元，本院对此予以采信。被告的第2组不符合证据的形式要件，本院不予采信。结合双方的证据材料及庭审查明，本院可以认定以下事实：2013年5月30日，原告与被告签订了一份《富塘管理处办公楼租赁合同》，合同约定被告租赁原告一、二、五、六、七楼及部分地下室，租赁期限为12年（2013年6月1日至2025年5月30日止）。原告同意被告在装修期间免租金至2013年6月1日。出租楼共2240平方米（20.6元/平方米/月），地下室共377平方米（10元/平方米/月），租金三年一个阶段按平方计算，从2016年6月1日起至2019年5月30日租金在上一阶段的基础上增加10%，每三年增加一次，租金每年交付，即每年6月1日的前一个星期付清。拖欠十天原告有权给房屋停电、停水、拖欠半个月视被告违约，原告在书面通知被告后仍未交租的情况下有权单方解除合同，被告并承担违约责任。合同第五条约定：合同签订之日，被告应向原告缴纳履约保证金20万元，用以担保合同的履行，若被告在履行合同过程中存在违约行为，原告可以从履约保证金抵做违约金、赔偿金及其他欠缴的费用，如20万元不足以支付原告违约金、赔偿金等费用，被告需另行支付给原告。第八条约定被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋，其中之一：被告拖欠租金累计30天的，原告有权聘请有资质的评估公司对被告的装修进行评估，所有的评估装修费，待原告与第三方签订合同后，由第三方将装修费付给被告。合同第六条第4项约定“租期届满后，被告迁出时，房屋内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，原告也不予补偿”。2013年6月13日被告向原告申请减低租金，原告开会讨论后同意自2013年7月1日至2015年5月30日主楼租金减为16元/平方米，地下室减为8元/平方米，并在原合同上推迟一个月为装修期，自2015年6月1日后按原合同执行。2013年12月4日至2015年7月17日期间，被告交纳租金427416元，2015年7月17日至2018年1月11日缴纳租金487416元，共计914832元。2018年3月，被告再次向原告申请减低租金，2018年4月12日原告再次开会讨论后同意将主楼租金从2015年6月1日起按13元/平方米，地下室按6元/平方米缴纳并书面通知被告在2018年5月31日前将租金全部结清。2018年5月29日至2019年4月3日，原告共向被告追缴租金共计398968元。因被告仍未足额支付租金，原告于2019年6月24日将房屋进行停电处理，被告终止营业。后原告于2019年10月24日诉至本院并提出上列诉请，被告于2019年11月1日提出反诉请求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告签订的《富塘管理处办公楼租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，双方的租赁合同关系，本院予以确认。一、对原告的本诉请求，本院作如下处理：1、原告要求解除双方签订的《富塘管理处办公楼租赁合同》。被告表示同意解除合同，认为该合同已经在2019年6月24日原告在对出租房屋断水断电时即已事实解除。本院认为，被告多次逾期未支付租金，原告有权解除合同，现被告亦同意解除，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持；原告于2019年6月24日将租赁房屋进行断水断电是基于被告未如期如实支付租金导致，在此情况下被告不能经营但被告也未及时将承租房返还给原告，双方解决问题的行为都有不当，未能及时减免双方的损失，结合双方的权利和义务，本院将合同解除的时间定为原告起诉之月止即2019年10月30日，合同于2019年10月30日解除。2、原告要求被告支付房屋租金1389060.1元（计算至2019年10月31日止，并按月租金37972.22元计算至合同解除之日）、水电费16303元，逾期付款利息35134元（以1405363.1元为基数按年利率6%计算2019年6月1日至2019年10月31日止及之后逾期利息至租金、水电费付清日止）和违约金200000元的请求。首先，关于房屋租金。本院认为，①.经原告申请，原告2013年6月24日同意租金在原基础上推迟1个月为装修期、租金在2013年7月1日至2015年5月30日租金减少为16元/平方米/月（主楼）、8元/平方米/月（地下室），每月月租金应为38856元（16元/平方米/月×2240平方米+8元/平方米/月×377平方米），该阶段总租金为893688元，该阶段被告支付了427416元租金，尚欠原告466282元租金。②.经被告再次申请，原告2018年4月12日开会决定同意自2015年6月1日起租金为13元/平方米/月（主楼）、6元/平方米/月（地下室），原告同意自6月1日起按上述标准支付租金，未为该租金标准设立终止时间，本院视为原告将合同约定的租金交纳方式进行了更改，原告要求在该租金基数上再次上浮10%的计算方式本院不予采信，本院认定至合同解除时止均按13元/平方米/月（主楼）、6元/平方米/月（地下室）标准计算租金，自2015年6月1日起至合同解除时2019年10月30日止，期间租金为1663246元【（13元/平方米/月×2240平方米+6元/平方米/月×377平方米）×53个月】，被告该期间支付了886384元，还欠776862元。上述两项未支付租金共计1243144元。其次，关于水电费16303元，被告对该数额没有异议，故本院予以支持。第三，关于逾期付款利息35134元的相关请求。本院认为，截止2019年10月30日，被告拖欠原告的租金和水电费共计1259447元，被告迟迟不支付原告该费用将给原告造成损失，本院认定自2019年10月31日起被告需按年利率6%支付原告1259447元的逾期利息至租金和水电费清偿完毕之日止。最后，关于违约金200000元。被告认为合同没有约定违约金。本院认为，双方的租赁合同约定合同签订之日，被告应缴纳200000元履约保证金担保合同的履行，履约保证金是违约金的一种表达方式，从性质上讲是为保证合同的履行预先交付的违约金，若被告不存在违约，则原告需要返还，虽然本案被告未预交，但双方对违约数额是明确的，且该200000元违约金未超出法律规定的范围，现被告拖欠租金未支付存在违约，故原告该主张，本院予以支持。3、原告要求被告支付保全保险费的请求。本院认为，双方未就实现租赁费产生的相关费用承担问题予以明确，原告产生的保全保险费亦非诉讼的必要费用，故原告该主张，本院不予支持。二、对被告的反诉请求——要求原告赔偿被告房屋装修费250万元整（以评估机构的评估结论为准）。本院认为，根据双方的租赁合同第六条第4款约定“原告将房屋交付被告后，被告的装修及修缮，原告概不负责，被告，租赁届满后，被告迁出时，房屋内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，原告也不予补偿。”被告要求原告赔偿房屋装修费不符合双方约定，且合同被解除时因为被告的原因导致的，故被告要求原告赔偿装修费用，于法无据，本院不予支持，对被告要求评估的申请，本院不予准许。由于被告确实对租赁房屋进行过实质装修，为减免损失，凡能拆卸的物品被告可自行搬离，对于能继续利用、且原告愿意使用的部分，从节约资源的角度出发，原、被告可自行协商处理，本院在本案中不做处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告新余市渝水区城北街道富塘管理处与被告李永红签订的《富塘管理处办公楼租赁合同》于2019年10月30日解除；二、被告李永红应于本判决生效之日起十日内支付原告新余市渝水区城北街道富塘管理处房屋租金1243144元、水电费16303元、违约金200000元，共计1459447元，并自2019年10月31日起按年年利率6%计算租金和水电费共计1259447元的逾期利息至租金和水电费支付完毕之日止；二、驳回原告新余市渝水区城北街道富塘管理处的其他本诉请求。三、驳回被告李永红的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14584元，由原告新余市渝水区城北街道富塘管理处承担5617元，被告李永红承担8967元；反诉案件受理费13400元，由被告李永红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 黄        小        红二〇一九年十二月十八日书记员 黄欢罗事12明诉讼费用的负担）息，不