江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6910号上诉人（原审原告）：计玉琴，女，1986年11月25日生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苏州东茂房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。法定代表人：黄楚佳。委托诉讼代理人：姜正彬、肖翔，江苏苏州湾律师事务所律师。上诉人计玉琴因与被上诉人苏州东茂房地产开发有限公司（以下简称东茂公司）商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人计玉琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人未举证证明只要是买房的客户进入销售现场，就必须先行阅读墙面的公示内容，也未举证证明双方签订《订购书》时已对上诉人充分展示了正式商品房买卖合同并释明相关主要条款，被上诉人在销售现场悬挂相关公示文件的情形，不能当然认定上诉人已经知晓房屋状况。2.2019年4月29日，上诉人至被上诉人处签约，对于被上诉人打印出来的商品房买卖合同在办证期限、交房期限等方面均不能接受，因此无法签订正式合同，并非一审法院所认定的双方磋商时未涉及办证期限和交房期限。3.上诉人之所以无法与被上诉人签订正式商品房买卖合同，是基于双方之前签订的定购书中对房屋买卖的主要条款未细致约定，该情形符合出卖人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人的相关规定。被上诉人东茂公司答辩称：被上诉人已经将包含国有土地使用权证等五证公示在售楼处，被上诉人的销售人员也带上诉人及其家人一起实地看过样板房，并如实告知房屋的相关信息，对此被上诉人没有任何隐瞒行为。涉案项目作为商业公寓项目，上诉人的购买行为具有投资属性，其应当进行多方面了解，应对项目的土地使用年限和得房率是明知的，故本案系上诉人原因导致未能正式签约，其应承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。原审原告计玉琴向一审法院起诉请求：1、解除计玉琴和东茂公司于2019年4月23日签订的东茂国际公馆定购书，并由东茂公司返还计玉琴已付定金50000元。2、诉讼费由东茂公司承担。一审法院认定以下事实：东茂公司在涉案项目销售现场将该项目的土地证复印件等以挂墙方式进行了公示。计玉琴经东茂公司销售人员介绍并参观了样板房，于2019年4月23日与东茂公司签订东茂国际公馆定购书，约定计玉琴定购位于苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路西环路口5#702的物业，建筑面积57.92平方米（该面积为预测面积，最终以实测为准），总金额人民币450000元。计玉琴自愿签订本定购书时，交付人民币50000元作为购买该物业的定金。签订《商品房买卖合同》时，计玉琴已支付的定金可以抵充部分购房款。计玉琴应于2019年4月29日前一次性付清全部购房款，并签订《商品房买卖合同》。如计玉琴在约定时间内未能及时足额向东茂公司支付全部购房款并签订《商品房买卖合同》，即视为计玉琴违约及放弃本定购书中约定的所有权益，东茂公司有权不予退回计玉琴已缴付的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需另行通知计玉琴。如东茂公司在双方约定签订《商品房买卖合同》的时间内，将该物业另售他人，东茂公司应双倍返还计玉琴已付的定金。定购书还约定在签订本定购书时，计玉琴已充分了解其定购房屋及其周边环境的详细情况及销售现场公示文件，并确认没有异议。定购书备注中还注明交付标准为精装带软装等。同日，计玉琴向东茂公司交付了定金50000元。2019年4月29日，东茂公司销售人员通过微信通知计玉琴付剩余房款，计玉琴称东茂公司违约在先，说好五十年产权变成三十年。当日，计玉琴及其家人前往售楼处提出得房率只有39点几，销售解释称为70%左右，计玉琴称应当有57.92平方米，怎么只有39.33了？销售解释有公摊。计玉琴认为公摊太多了，不能接受。以上事实，有计玉琴提交的东茂公馆定购书、刷卡凭证及收据、录音，东茂公司提交的公示墙照片、微信聊天记录以及到庭双方的陈述等证据予以证实。一审法院认为：计玉琴与东茂公司签订的东茂国际公馆定购书系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。计玉琴主张权利的理由为：1、产权的性质，计玉琴认为住宅就是70年产权的，后来东茂公司又承诺是50年的产权年限，在准备签订正式的购房合同时计玉琴发现目前只剩31年了。2、套内面积，根据定购书建筑面积为57.92平方米，当时东茂公司也未向计玉琴说明实际得房率，看样板房时，销售称套内面积是三十几平方米，计玉琴认为太小，销售又推荐了57.92平方米的本案涉案房屋。3、定购书对于办证期限及交房期限都没有约定，正式签约时，还没谈到这个问题。东茂公司对此持有异议，认为关于产权性质、审批材料等证件在售楼处都挂墙公示，计玉琴应当知悉；计玉琴定购涉案房屋时是看过样板房的，对于得房率应当有大致了解；计玉琴因自己的原因而找借口想解除合同，其定金不应退还；涉案房产至今仍未销售。对于双方的争议，一审法院认为：双方在签订协议书后，应基于自愿和诚信原则签订商品房买卖合同，完成该项交易。计玉琴诉称产权性质非住宅及土地使用年限短于销售人员的口头承诺系阻却计玉琴签订买卖合同的阻却因素，而东茂公司在销售现场对相关文件均予以公示，没有证据证明其刻意隐瞒真相或有误导计玉琴的行为。该项内容属于商品房的基本性质，计玉琴在选择商品前对商品进行认知和了解是其确定购买该商品前应尽的注意义务。故产权性质及土地使用年限与计玉琴的理解不符不能归责于东茂公司。计玉琴称得房率过低也是使计玉琴拒绝签订买卖合同的原因。计玉琴参观样板房时销售人员告知其套内面积是三十几平方米，定购书约定的建筑面积为57.92平方米，计玉琴在参观样板房后签订了定购书，应当认定计玉琴对所购房产面积等均已知悉。建筑面积包含套内面积与公摊面积，这是一般常识，没有证据证明东茂公司有刻意隐瞒并夸大了面积，计玉琴以得房率低为由拒绝依约签订商品房买卖合同，违背了诚实信用原则。计玉琴称定购书对于办证期限及交房期限都没有约定，也是计玉琴拒绝签订商品房买卖合同的原因之一。然而，双方就签订商品房买卖合同进行磋商，尚未涉及办证期限和交房期限时，计玉琴已经表示拒签，说明办证期限和交房期限并非导致计玉琴拒绝签订商品房买卖合同的原因。产权性质、土地使用年限、得房率，均系商品房本身的属性，在计玉琴签订定购书时已经确定，并非买卖双方依据定购书进一步磋商商品房买卖合同具体条款时能够调整的内容。计玉琴以不能够接受上述属性为由要求解除定购书并要求东茂公司返还定金，于法无据。计玉琴拒绝依约签订商品房买卖合同，则根据定购书约定，东茂公司有权不退还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决：驳回计玉琴的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由计玉琴负担。二审中，上诉人计玉琴向本院提交中介微信群的聊天记录截屏打印件，以证明被上诉人将涉案房屋及土地已抵押给中国建设银行吴江盛泽支行，故涉案房屋被上诉人无法出售。被上诉人东茂公司质证认为，对证据真实性、关联性均不予认可。二审中，上诉人计玉琴陈述，未签订正式商品房买卖合同主要原因是双方对于房产得房率、产权使用年限及办证交房等问题未达成一致意见，故而未签订商品房买卖合同。以上事实，由微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，计玉琴与东茂公司于2019年4月23日签订的《东茂国际公馆定购书》系预约合同，用于双方签订正式商品房买卖合同的担保，合法有效。该定购书约定2019年4月29日双方签订苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路西环路口5#702房屋的《商品房买卖合同》即本约合同，计玉琴以不能接受《商品房买卖合同》中办证及交房期限、产权使用年限、得房率等条款为由未按期与东茂公司签订《商品房买卖合同》，因产权使用年限、得房率等内容在定购书中未有约定，而东茂公司在销售现场公示了涉案房屋的产权性质、项目审批材料等文件，并带领计玉琴实地参观了样板房，应合理认定计玉琴签订定购书时知晓涉案房屋的产权性质、土地使用年限、得房率等情况，现计玉琴以不能接受相关条款为由拒绝签订本约合同，构成违约，东茂公司有权按照定购书的约定没收定金50000元。计玉琴二审提供的证据不符合证据法定形式,且与本案缺乏关联性,本院不予采纳。综上，计玉琴的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人计玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月二十三日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。