广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1628号上诉人（原审原告）：锁金成，男，1973年9月18日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：何刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张杏丽，女，1974年4月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：蓝晓寒，职务总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区。负责人：谢宇，职务行长。上诉人锁金成、张杏丽、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22375号民事判决书，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人锁金成上诉请求：一、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22375号民事判决书的第一项判决，并改判“锁金成在本判决发生法律效力之日起十日内一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款447400.57元支付给第三人信达公司”；二、依法判决国龙公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：在原审过程中，国龙公司未向锁金成提出要求支付剩余购房款利息反诉请求，张杏丽、农行淘金支行及信达公司也未提出独立的诉讼请求，锁金成未能按约支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决锁金成支付剩余购房款的利息给信达公司超出原审诉讼请求的范围。锁金成和国龙公司系房屋买卖合同关系，信达公司与国龙公司系借款合同关系，原审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人张杏丽上诉请求：一、依法撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22375号民事判决书；二、依法改判驳回锁金成的诉讼请求；三、本案诉讼费全部由国龙公司承担。事实和理由：一、原审法院判决适用法律错误。在涉案房屋已备案登记于张杏丽名下、抵押权人为农行淘金支行的情况下，判令将涉案房屋转移登记到锁金成名下在法律上显然是行不通的。但为了绕开法律障碍支持锁金成的诉讼请求，原审法院判决书竟然生搬硬套地引用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。然而，本案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且锁金成只向国龙公司支付了25%“购房款”。原审法院仅引用这样一条毫无关联的关于建设工程价款优先受偿权问题的释法文件，就作出“由此，买受人在交齐全部或者大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权”的认定以及将涉案房屋所有权转移登记至锁金成名下的判决，是明显的适用法律错误。二、原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误。1、锁金成在与国龙公司签订购房合同前，明知道国龙公司已与张杏丽就涉案房屋签订了《商品房预售合同》，且已在房管部门办理了备案登记手续。在前一合同尚未解除或者定性之前，锁金成的签约行为明显具有主观恶意，说明锁金成并非善意购房人。面对锁金成如此严重的错误，原审法院完全没有考虑锁金成的过错责任，还把涉案房屋判给锁金成，违反了按过错的比例承担责任的原则。2、张杏丽经过多年努力主张权利得到广州铁路运输法院的判决支持并在房屋管理部门恢复了预售合同和抵押备案登记的情况下，原审法院仍认为张杏丽未就涉案房屋主张过民事权利，仅依据其原审法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，就认定国龙公司与张杏丽签订商品房预售合同并非真实意思表示，无视广州铁路运输法院生效判决的存在。三、原审法院判决支持锁金成的诉请等于变相认定国龙公司“一房两卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书唱反调。原审法院判决书无视锁金成是（2009）越法刑初字第769号刑事判决案件的报案人之一、无视刑事判决认定锁金成为刑事案件被害人并判决国龙公司返还其违法所得给被害人、无视刑事判决认定“国龙公司以非法占有为目的，在履行合同过程中，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，均构成合同诈骗罪”。在这个刑事案件中，“合同诈骗”指的就是国龙公司以诈骗钱财为目的与包括锁金成在内的被害人签订的“购房合同”，诈骗得来的五千多万元赃款就包括了锁金成交付的“购房款”。原审法院判决对生效刑事判决视若罔闻，反而认为刑事案件被害人（即锁金成）与国龙公司签订的涉案《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行；并将被刑事判决认定属于违法所得的国龙公司所收取被害人的“购房款”认定为合法正常的“购房款”，不但不按照刑事判决将国龙公司的违法所得发还给被害人，反而判决被害人继续支付“购房款”给国龙公司，并判令将涉案房屋所有权转移登记至其名下。原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房两卖”甚至“一房三卖”的行为合法，影响恶劣。原审法院判决书肆无忌惮地与已生效刑事判决书唱反调，是对法律的粗暴践踏。四、原审法院判决认定张杏丽与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。1、张杏丽与国龙公司签订《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，且已依法办理了合同备案登记和抵押备案登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，应受法律保护。2、法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。农行淘金支行发放给张杏丽的贷款，是张杏丽合法拥有的资产，已全额交给国龙公司，就已付清购买涉案房屋的购房款，这完全符合当时“零首期”买卖房屋的普通做法，不违反当时的购房政策，国龙公司也从来没有对此提出异议。3、广州市国土房管部门的涉诉注销备案登记行为已被广州铁路运输第一法院作出的（2016）粤7101行初2912号生效行政判决撤销，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。五、原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至锁金成名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。1、关于我方与农行淘金支行（含涉案房屋抵押权受让人，下同）借款合同纠纷案，根据（2004）东法民二初字第798号生效民事调解书，确认了农行淘金支行对涉案房屋的抵押优先受偿权，已具备司法强制执行效力。2、如上所述，根据（2016）粤7101行初2912号生效行政判决，房屋管理部门的涉诉注销抵押备案登记行为已被依法撤销，张杏丽名下涉案房屋的抵押备案登记已恢复法律效力，农行淘金支行主张抵押优先受偿权的障碍已被清除。农行淘金支行对涉案房屋的抵押权应受法律保护。3、在同类同系列案件中，原审法院在（2009）越法民二初字第1533号《民事判决书》第6页认定：“被告（注：该案被告的情况与张杏丽完全相同）作为具有完全民事行为的成年人，自愿与建行省分行签订《楼宇按揭合同》，被告获得贷款所购买的房产已登记于被告名下，并抵押给原东环支行，在房屋管理部门办理了抵押登记手续，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护”；在判决书第7页认定：“至于第三人肖翡翠（注：该案第三人的情况与锁金成完全相同）述称其向国龙公司购得并实际居住于上述涉案房屋，因其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》在被告向建行东环支行借款、建行东环支行向被告发放贷款并设定房产抵押之后，且未办理交易登记，未取得产权登记，其不同意原告行使抵押权无依据。第三人肖翡翠未取得涉案房屋所有权的损失，可循《商品房买卖合同》另行向国龙公司主张赔偿”。在判决书第8页第三项判决：“被告不履行上述债务时，原告有权以被告抵押的涉案房屋折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。可见，原审法院判决与上述生效判决是完全相反的。原审法院就同类同一系列案件作出自相矛盾的判决，是没有法律依据的，是极不负责任的。六、锁金成的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。原审案件与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书的被告均是国龙公司，诉讼标的均为涉案房屋，本案锁金成是此刑事案件的报案人之一，已被刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：“扣押在案的被告人林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴被告单位广州市国龙房地产开发有限公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）（详见该《刑事判决书》第30页）。作为刑事案件报案人（被害人）即锁金成提出的诉讼请求，实质上是罔顾并否定上述生效刑事判决。根据法释[2015]5号《最高人民法院的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，锁金成已经构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。七、锁金成与国龙公司签订的涉案《国龙大厦认购书》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令锁金成返还涉案房屋。1、锁金成与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是无效合同。涉案房屋在2001年已经办理了抵押登记，抵押权人是农行淘金支行。而涉案合同是2006年签订的，该房屋的转让行为是在抵押期间进行的，且国龙公司是以非法占有为目的与锁金成签订涉案《国龙大厦认购书》的（注：已被上述生效刑事判决认定为合同诈骗的犯罪行为），作为涉案房屋抵押人的张杏丽并不知情，更谈不上通知抵押权人了。根据《中华人民共和国担保法》第49条：“抵押期间抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应告知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况，如果抵押人未通知抵押权人，或者未告知受让人的房屋买卖合同无效”的规定，锁金成与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是无效合同。2、2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。锁金成与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内，未通知对方当事人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，该《国龙大厦认购书》应被视为已依法撤销解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原审法院不但不应该判令继续履行该《国龙大厦认购书》，还应依法判令锁金成返还涉案房屋。综上，锁金成的诉讼请求于法无据，原审法院认定事实有误，适用法律错误，违背公序良俗。请求依法撤销原审法院判决，支持张杏丽的全部上诉请求。上诉人信达公司上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判驳回锁金成诉讼请求。二、由锁金成承担二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决第一项在毫无事实依据情况下确立了锁金成与信达公司之间不存在债权关系，旨在以锁金成与国龙公司于2006年签订的《国龙大厦认购书》项下债权范围作为信达公司就广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁23A层（自然层24层）H房（以下简称“涉案房产”）享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达公司协助办理涉案房屋过户手续，无异于变相运用司法强制力要求信达公司涂销合法享有抵押权，已严重损害抵押权人权益，属于认定事实不清和适用法律错误。即便是张杏丽、国龙公司之间关于涉案房屋的《商品房买卖合同》被最终确认无效，但信达公司亦属于善意抵押权人，信达公司有权就张杏丽、国龙公司以及原审第三人农行淘金支行于2001年2月12日签订的《购房担保贷款合同》约定的担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助锁金成办理涉案房产过户手续并依据涉案房产实现担保物权。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知的抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论（观点参照最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分）（案号：（2017）最高法民终959号），该批复实际上是对抵押物变现后的款项的分配顺序进行释明，应当于就抵押物变现款项进行分配时适用。三、原审判决就信达公司对涉案房产是否现有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第798号已生效的《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘字2001年第04012号）项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书的情况下，原审法院不应再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但原审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违法法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人的诉讼请求。被上诉人国龙公司述称：同意原审法院的判决，请求驳回上诉请求。另外，因国龙公司、国龙大厦房屋登记预购人与抵押权人之间的借款合同纠纷已被广东省高级人民法院裁定进入再审，案号为（2019）粤01民再105号，现该案仍处于审理阶段。因该案的审理结果涉及到抵押权人对国龙公司的房屋是否享有优先权这一问题，故请将该案的结果纳入考量范围。原审第三人农行淘金支行无到庭陈述意见。原审法院查明：2006年3月30日，锁金成（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》。认购书约定：认购物业：广州市越秀区环市中路276号“国龙大厦”住宅泰兴阁24楼A、H、G室（以下简称“该物业”）。该物业的建筑面积（含公用分摊面积）为344.5073平方米。A：127.8273平方米，H：108.341平方米，G：108.341平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准），定价5500元。成交价；1,894,800元。认购方付款方法：（分二年付完成，以银行最后批出为准）。定金100000元须于签署本认购书时付清。首期楼款：1000000元（扣除定金并已含按揭尾数）及税费41686元，首期合共1000000元须于2006年5月30日前付清,并同时签署正式《商品房买卖合同》；认购方购买条件：⑴认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市环市中路276号国龙大厦签署正式《商品房买卖合同》并缴付首期楼款和有关税费。⑵认购方在上述期限内未能缴付上述各期楼款，出售方有权将该物业另行出售，无须事先通知认购方，认购方所交的定金不予退还等。2006年3月30日、4月19日、5月10日、5月24日、7月3日、7月21日，国龙公司向锁金成发出具收据6张，载明收到锁金成交来泰兴阁24楼A、H、G单元楼款与定金100000元、200000元、100000元、300000元、100000元、200000元共1000000元。国龙公司确认收到锁金成的上述款项。锁金成与国龙公司一致确认锁金成于2006年3月30日办理了收楼手续。另查明：2001年1月7日，国龙公司（甲方）与张杏丽（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴24层H号房，该商品房建筑面积108.03平方米，总价923970元。2001年1月25日前支付101573元（含按揭尾数9176元），2001年3月15日支付92397元，全部房价款的80%计730000元。在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房产证》之日起七天内付清等。该合同于2001年2月1日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2001年2月12日，张杏丽（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦泰兴阁23AH单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款73万元等。同年2月16日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以张杏丽未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月21日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第798号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与张杏丽、国龙公司于2001年2月12日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、张杏丽应于2004年7月22日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、张杏丽应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费12309元；四、张杏丽如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求张杏丽清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖张杏丽名下的广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座泰兴阁23AH房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿张杏丽在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向张杏丽追偿。2007年11月27日，原审法院作出（2007）越法执字第3049号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第798号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，原审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决书附表1记载泰兴阁24H购房人为锁金成，已付房款148474.93元。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2017年6月7日，广州市不动产登记中心向张杏丽作出（2017）查询00359号《依申请信息公开答复书》，答复其暂无国龙大厦泰兴阁23A层H房（自然层24层）的有效查封信息；原市国土房管局曾根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2912号行政判决书，现合同备案和抵押备案效力已恢复。原审再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人张杏丽的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币636318.41元，利息466834.56元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。张杏丽未能举证证明其已支付第一、二期房款给国龙公司。原审审理过程中，锁金成表示其愿意支付剩余购房款。原审法院认为：锁金成与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助锁金成办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，原审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、张杏丽的陈述，国龙公司与张杏丽虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但张杏丽既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与张杏丽签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与张杏丽签订的商品房预售合同为无效合同，张杏丽无权以该合同对抗锁金成的诉讼请求。关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，锁金成表示同意支付购房余款。考虑到锁金成在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令锁金成在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给信达公司。锁金成在向涉案房屋目前的抵押权受让人信达公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、张杏丽与信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。关于剩余房款的数额，根据上述《国龙大厦认购书》的约定，涉案房屋每平方米5500元，涉案房屋的总房价为595875.50元，刑事判决书认定锁金成已付房款为148474.93元，故剩余房款为447400.57元。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，作出判决如下：一、锁金成在该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款447400.57元及该款自2006年3月30日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在锁金成完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助锁金成到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号之二号国龙大厦泰兴阁23A层H房（自然层24层）房所有权转移登记至锁金成名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；张杏丽、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9759元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致,双方当事人对一审查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对锁金成、张杏丽、信达公司的上诉请求，认定如下：一、关于锁金成上诉主张其不应支付购房余款利息的问题。因支付剩余房款是买受人应尽之合同义务，考虑到锁金成在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除不能出售外，并未影响其使用或出租等权利的行使，未付的剩余房款本身也会产生一定孳息。原审法院基于公平合理原则，以平衡各方权益而判决锁金成向抵押权人支付剩余房款的同时，支付该款自房屋交付之日起至实际付清款之日止的利息，并无不妥。锁金成该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、张杏丽上诉主张锁金成并非善意购房人，法院不应判决将涉案房屋产权过户至锁金成名下的问题。依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、张杏丽的陈述，国龙公司与张杏丽虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但张杏丽既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与张杏丽就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，原审法院认定国龙公司与张杏丽签订的商品房预售合同为无效合同，张杏丽无权以该合同对抗锁金成的诉讼请求，并无不妥。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，而张杏丽并无证据证明锁金成在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明锁金成未支付全部购房款应归责于锁金成，原审法院认定锁金成与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助锁金成办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。三、关于办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记及抵押权登记冲突的问题。首先，如前文所述，涉案房屋预售登记的购房人张杏丽并不能对抗锁金成的诉请，张杏丽以此为由不配合锁金成办理相关手续，理据不足。其次，关于抵押权的问题，因国龙公司利用张杏丽名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。张杏丽也无证据证实锁金成在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。锁金成已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。原审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令锁金成向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、张杏丽及农行淘金支行、信达公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。综上所述，锁金成、张杏丽、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共25701元，上诉人张杏丽负担10142元，上诉人锁金成负担5800元，上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担9759元。本判决为终审判决。审判长 石 佳审判员 葛卫东审判员 苏喜平二〇一九年十二月三十日书记员 杨超玲黄夏敏