安徽省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）皖执复146号复议申请人（被执行人）：安徽硕恒置业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖镇联合村。法定代表人：吴华珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刚，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。申请执行人：安徽圣天伟业建设有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场6栋6-9号网点。法定代表人：胡贵珍，该公司执行董事兼总经理。复议申请人安徽硕恒置业有限公司（以下简称硕恒公司）不服安徽省铜陵市中级人民法院（以下简称铜陵中院）作出的（2019）皖07执异20号执行裁定书（以下简称异议裁定），向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。铜陵中院在执行申请执行人安徽圣天伟业建设有限公司（以下简称圣天公司）与被执行人硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案中，硕恒公司对评估拍卖其名下房产不服，向该院提出书面异议，请求依法中止该院对奥莱国际广场1、2、6、7、8栋156间在建工程的拍卖执行措施。理由是：案涉奥莱国际广场156间在建工程的评估报告，评估价值不合理，造成被评估对象价值严重贬损，不能作为拍卖的价格依据。评估报告采用“成本法”和“假设开发法”的评估方法，且依据的资料基础不充分，评估结果仅为在建工程备案价的三分之一，明显低于周边市场同类型在建工程的价值，也低于案涉工程对外交易或以房抵债的市场价格，严重损害了异议人及其他在建工程所有人的合法权益。案涉在建工程目前不能实际交付，也不能办证，目前评估拍卖严重价值贬损，不利于解决债务问题。拟评估拍卖的部分在建工程已抵债给了其他债权人，将该部分在建工程进行拍卖不合法。圣天公司称，评估拍卖是法院严格按照法定程序进行的，硕恒公司认为评估价格过低没有事实依据。铜陵中院查明，圣天公司与硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案，铜陵仲裁委员会于2018年4月27日作出（2018）铜仲决字第22号裁决书，裁决硕恒公司支付圣天公司工程款及违约金53431827.19元。因硕恒公司不能履行上述生效法律文书确定的义务，圣天公司向该院申请强制执行。该院在执行过程中，委托安徽蓝天房地产估价有限责任公司（以下简称蓝天估价公司）对硕恒公司位于铜陵市铜都大道与铜井路交汇处奥莱国际广场1号楼108号等156间在建工程房地产进行市场价格评估。蓝天估价公司于2019年6月24日作出编号为蓝天房估字〔2019〕086号《房地产评估报告》，评估总价为6001.89万元(含在建工程分摊的土地价值2141.99万元)，估价人员为注册房地产估价师汪玉顺、唐旺麟。2019年8月8日，该院作出（2019）皖07执恢1号执行裁定书，裁定拍卖硕恒公司上述156套房屋。铜陵中院认为，蓝天估价公司及其估价人员具备相应的评估资质，也没有证据证明评估程序存在严重违法情形，硕恒公司称评估报告不能作为拍卖依据的理由不能成立。因硕恒公司不履行生效法律文书所确定的义务，该院在执行程序中依法对其名下房产进行拍卖，程序合法。其他债权人就案涉部分房产权属问题已另案提起执行异议，该案对此不作处理。综上，硕恒公司的异议不能成立，异议请求应予驳回。该院于2019年8月27日作出异议裁定，驳回硕恒公司的异议请求。硕恒公司向本院申请复议，请求撤销异议裁定，依法中止（2019）皖07执恢1号执行裁定及评估拍卖奥莱国际广场156间在建工程的执行措施。理由是：1.评估报告采用的价值类型和估价方法不合理，依据的基础资料不充分，评估结果缺乏有效依据，导致完全背离涉案在建工程的价值。异议审查中仅审查评估机构资质、评估程序，而未实质审查评估报告的合法性、合理性，属于事实认定不清，适用法律错误。2.案涉评估报告严重贬损评估对象的价值，导致评估价值与在建工程实际抵债价值存在较大差距。3.铜陵中院已在其他案外人异议中裁定中止拍卖近一半的案涉在建工程，且尚有其他案外人可能提出异议，故应当中止全部在建工程的拍卖措施。4.案涉奥莱国际广场项目正积极进行整体的资产债务重整，为有效整体解决工程烂尾及不良债务，不宜单独进行评估拍卖。5.案涉在建工程目前不能实际交付，也不能办证，目前评估拍卖严重贬损价值。经审查，本院对铜陵中院查明的事实予以确认。另查明，2019年6月10日，蓝天估价公司作出《房地产评估报告（征求意见稿）》，评估总价为人民币5723.89万元。6月11日，铜陵中院将该评估报告送达硕恒公司。6月14日，硕恒公司对评估结果提出书面异议，主要内容是：1.铜陵中院2019年4月29日委托评估，蓝天估价公司6月10日才出具征求意见稿，未在30个工作日出具结论报告，评估程序违法。2.评估报告的估值不合理，评估结果仅为备案价的三分之一左右，明显低于周边市场同类型房产的价值和原先备案价，造成被评估对象价值严重贬损。3.评估报告估值依据的资料基础不充分，未选择可参考、参照的对象，评估结果缺乏依据。4.评估报告存在错评事项，消防工程大部分已安装，并非评估报告所称消防设施未安装。采用的假设开发法，势必提高开发成本，贬损评估目标价值。6月24日，蓝天估价公司作出《关于对铜陵市奥莱国际广场1、2、6、7、8号楼部分在建工程房地产评估的说明》（以下简称《评估说明》），主要内容为：1.因评估对象较多且构成复杂，收集资料和评估作业时间较长，已于2019年5月25日向铜陵中院书面申请延期出具报告，并获同意。2.估价对象为在建工程，根据GB／T50291－2015《房地产估价规范》，本次评估采用假设开发法、成本法进行了评估。在采用假设开发法评估时，开发完成后的价值按价值时点估价对象周边区域类似房地产成交价确定。异议人提出该项目2014年备案均价为1.2万元/㎡-2.3万元/㎡，由于受电商冲击，目前商业房地产不景气，市场成交量较小，估价对象周边商业房地产成交价格较原备案价低，且该备案价为房地产完工后的价格，估价对象为在建工程，根据估价目的，要被人民法院强制拍卖，属被迫转让，在测算时需要扣除在建工程取得税费、后续工程费用、销售费用、投资利息、销售税金、受让方的开发利润，还需考虑合理的换手期限，最终的在建工程价格为开发完成后的价值减去以上费用。评估的各项数据、成本费用取值已征求专业技术人员意见，均为客观发生的费用，符合《房地产估价规范》规定。因此，评估结果整体符合当前市场水平。3.硕恒公司提出的评估报告存在错评事项，估价人员现场查勘，消防主要设备均未安装，只进行了部分管道、消火栓箱等安装。蓝天估价公司对硕恒公司提出的异议，在正式的评估报告中对各项费用进行了调整，评估总价为人民币6001.89万元。2019年6月25日，铜陵中院向硕恒公司送达了《房地产评估报告》和《评估说明》。本院认为，本案的争议焦点是：蓝天估价公司的评估结果能否作为拍卖参考价；拍卖措施应否全部中止。关于评估结果能否作为拍卖参考价问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款和第二十六条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价。硕恒公司在收到《房地产评估报告（征求意见稿）》后，对评估报告提出书面异议，蓝天估价公司针对异议作出书面说明，并在正式的评估报告中对各项费用进行了调整。硕恒公司在收到正式的《房地产评估报告》和《评估说明》后，未在法定期限内向铜陵中院提出书面异议。故铜陵中院将评估报告确定的评估价作为拍卖参考价并无不当。硕恒公司关于评估报告不能作为拍卖价格依据的理由不成立。关于拍卖措施应否全部中止问题。部分案外人就拍卖的相关房屋提出排除执行的异议，铜陵中院分别以案外人异议立案审查，并对案外人理由成立的，裁定中止相关房屋的执行。由于拍卖的房屋并非不可分割的整体，评估报告对156间房屋是分别估价的，部分房屋被中止执行，并不影响其他房屋的正常拍卖，硕恒公司提出执行法院已裁定中止拍卖近一半涉案在建工程，应当中止全部涉案房产的拍卖措施的复议理由不成立。铜陵中院于2018年5月17日立案执行后，硕恒公司作为被执行人一直未履行生效法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，铜陵中院对查封的156间在建工程房地产进行拍卖并无不当，因此，硕恒公司提出案涉奥莱国际广场项目正积极进行整体的资产债务重整，不宜单独评估拍卖，目前评估拍卖在建工程严重贬损价值的复议理由均不能成立。综上，硕恒公司的复议请求，本院不予支持，铜陵中院异议裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回安徽硕恒置业有限公司的复议申请，维持安徽省铜陵市中级人民法院（2019）皖07执异20号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王怀正审判员  汤晓晴审判员  张 韬二〇一九年十二月十二日法官助理王丽霞书记员王智慧