海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2353号上诉人（原审被告）：谢晓玉，女，1986年12月17日出生，黎族，现住海南省儋州市。被上诉人（原审原告）：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市。法定代表人：唐玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。上诉人谢晓玉因与被上诉人海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢晓玉的上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2746号民事判决，改判驳回安居乐公司的诉讼请求；2.安居乐公司赔偿谢晓玉被盗的损失；3.安居乐公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、安居乐公司所提出的2014年7月1日至2017年9月20日期间物业服务费2565.53元，由于2014年6月下旬与2014年10月6日谢晓玉住所遭小偷入室盗窃财产损失1万多元，后报警调取小区电梯监控因损坏均无法查看，安居乐公司未尽到管理责任，因此与安居乐公司协商按被盗总金额的30%减免物业费。请求法院要求安居乐公司赔偿此损失；二、2016年9月1日起至2017年9月20日期间公摊水费118.7元，安居乐公司给出的证据不足，计收方法数据不清；三、2014年7月起至2017年8月电动车停车费180元，期间谢晓玉并未常住小区，且没有电动车，安居乐公司提起的费用不实，且小区从未收取过电动车停车费。2014年7月20日至2017年6月20日期间，谢晓玉按时缴纳水电各项费用，履行了口头协议。而由于安居乐公司没有正常退出小区的管理服务，造成2017年6月20日至2017年9月20日的水电费谢晓玉无处可缴，谢晓玉也未收到任何书面、电话通知催缴，是安居乐公司单方造成违约责任。被上诉人安居乐公司答辩称：一、上诉人家中被盗与本案主张的物业服务合同纠纷属于不同法律关系，与本案不具关联性。针对谢晓玉家里被盗事宜赔偿事宜，谢晓玉与安居乐公司并未协商达成一致意见。谢晓玉可另行通过法律途径等方式维权。二、安居乐公司是正常退出小区物业管理，退出管理前，安居乐公司向儋州市住建局、小区业委会等发送了函件，告知谢晓玉将退出小区物业管理，后又进行了交接。本案综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，恳请二审法院驳回谢晓玉的上诉请求。安居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令谢晓玉向安居乐公司支付自2014年7月1日至2017年9月20日期间的物业服务费2565.53元；2.判令谢晓玉向安居乐公司支付自2016年9月1日起至2017年9月20日期间的公摊水电费（含二次供水用电）共计118.7元；3.判令谢晓玉向安居乐公司支付自2016年10月1日起至2017年9月20日期间的水费156.6元、电费114.4元，共计为271元；4.判令谢晓玉向安居乐公司支付自2016年9月1日起至2017年9月20日期间的停车费180元；5.判令谢晓玉承担本案案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实，儋州市隆华新村是海南椰岛（集团）股份有限公司开发建设的小区。2013年6月8日,谢晓玉与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定谢晓玉购买该公司预售的位于儋州市隆华新村商品房第5-301号房，房产建筑面积55.29平方米。合同同时约定，前期物业服务费用、价格等项目，约定物业管理费:别墅按建筑面积1.6元/平方米每月收取，1、2、3号楼住宅按建筑面积1.0元/平方米每月收取，商铺按1.6元/平方米每月收取，5、6号楼按建筑面积1.2元/平方米每月收取。2012年海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订《物业委托管理合同》，由安居乐公司对谢晓玉所在小区进行前期物业管理，包括代收代付水电费（包括分摊部分），管理期限从2013年12月1日至2021年11月1日。谢晓玉自2014年7月1日至2017年9月20日期间未向安居乐公司支付物业服务费2565.53元，自2016年9月1日起至2017年9月20日期间未向安居乐公司支付的公摊水电费共计118.7元，自2016年10月1日起至2017年9月20日期间未向安居乐公司支付水费156.6元、电费114.4元,自2016年7月1日起至2016年12月31日期间未向安居乐公司支付电动车停车费180元。2017年9月26日，安居乐公司书面向谢晓玉催缴相关的物业管理费、水电费、公摊水电费、电动车停车费，谢晓玉仍未向安居乐公司缴纳欠缴的费用。2017年9月20日，安居乐公司撤出该小区。一审法院认为，本案的争议焦点为：谢晓玉自2014年7月1日起至2017年9月20日期间的物业管理费2565.53元，自2016年9月1日起至2017年9月20日期间的公摊水电费共计118.7元，自2016年10月1日起至2017年9月20日期间的水费156.6元、电费114.4元,自2016年7月1日起至2016年12月31日期间的电动车停车费180元，应如何负担。谢晓玉在与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》的同时，约定了前期物业服务费用、价格等项目，2012年海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订《物业委托管理合同》，由安居乐公司对谢晓玉所在的隆华新村小区进行前期物业管理，管理期限从2013年12月1日至2021年11月1日。上述合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照协议履行合同义务。安居乐公司已实际对隆华新村小区进行物业管理，谢晓玉应缴纳相应的物业管理费，而谢晓玉至今仍未缴纳其欠缴的物业服务费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，安居乐公司诉请谢晓玉支付自2014年7月1日起至2017年9月20日期间欠缴的物业服务费按每平方米每月1.2元计算，物业管理费为2565.53元，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。安居乐公司对隆华新村小区进行了实际的物业管理，也实际发生了电梯、公共照明、园林绿化等需要花费的费用。依照谢晓玉与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》及海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订的《物业委托管理合同》的约定，以及《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的相关规定，安居乐公司向谢晓玉收取水电费271元、公摊水电费118.7元、电动车停车费180元有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。谢晓玉称其已将房屋出租给租客，所产生的费用应由租客承担，一审法院认为本案审理的相对人是安居乐公司与谢晓玉，至于谢晓玉与租客之间的约定不能对抗第三人，谢晓玉向安居乐公司缴纳相关费用后，可就该费用就其与租客之间的约定向租客主张权利。对谢晓玉的抗辩，一审法院不予支持。谢晓玉以其摩托车被盗为由拒缴物业管理费没有法律依据。谢晓玉认为安居乐公司管理不到位，服务质量差，其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：谢晓玉于判决生效之日起十五日内向海南安居乐物业服务有限公司支付物业管理费2565.53元、水费156.6元、电费114.4元、公摊水电费118.7元、电动车停车费180，共计3135.23元。案件受理费25元（安居乐公司已预交），由谢晓玉负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：谢晓玉应否承担案涉的物业管理费、公摊水电费、水费、电费及停车费。第一，关于是否应支付物业费问题。安居乐公司已按照《物业委托管理合同》约定依法入驻案涉小区并提供物业管理服务，谢晓玉是该小区第5-301号房的所有人，应依约支付物业管理费。谢晓玉拖欠2014年7月1日至2017年9月20日期间的物业管理费2565.53元，经安居乐公司催缴仍不履行交纳物业费义务，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，安居乐公司要求谢晓玉支付拖欠的物业费2565.53元有事实根据及法律依据，应予支持。谢晓玉上诉称安居乐公司提供物业服务存在质量问题，未尽到安全保障义务，经与安居乐公司协商口头达成物业费减免的协议，对该主张，谢晓玉提供的证据不能证明安居乐公司物业服务存在严重问题，且不能证明其已经就财务失窃损失与安居乐公司达成协议减免物业费，故其应承担举证不能的法律后果。第二，关于是否应支付公摊水电费、水费、电费及停车费的问题。小区内的共用部分、共同设施设备为小区内业主共有，物业公司负责管理。《物业管理条例》规定的物业管理费用途不包括用户水电费、公摊水电费、停车费。根据《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的相关规定和“谁受益、谁负担”原则，小区内公用部分供水供电及没电时需要发电所产生的水电、公摊水电费、停车费应由业主分担。根据查明的事实，安居乐公司主张的水电费、公摊水电费有其提供实时抄表数据为依据，一审判决谢晓玉承担2016年9月1日至2017年9月20日的公摊水电费共计118.7元，2016年10月1日至2017年9月20日的水费156.6元、电费114.4元,2016年7月1日至2016年12月31日的电动车停车费180元，并无不当。综上，谢晓玉上诉理由不成立，本院不予支持。关于谢晓玉请求安居乐公司赔偿其被盗损失的问题。一审时谢晓玉未就该请求提出反诉，因此不属于本院二审审理范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。谢晓玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢晓玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖长荣审 判 员 王天琳审 判 员 叶玉华 二○一九年十二月二十三日法官助理 刘少杰书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）