上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11478号上诉人(原审原告)：上海日夜医药连锁经营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡济平，董事长委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑祎，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，执行董事。委托诉讼代理人：李春何，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。上诉人上海日夜医药连锁经营有限公司(以下简称“日夜医药公司”)因与被上诉人上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称“荷中商业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人日夜医药公司上诉请求：撤销一审判决；依法改判为：判令被上诉人返还人民币(以下币种均为人民币)63,300元(租赁保证金40,000元、物业保证金5,000元、装修保证金18,300元)，判令被上诉人向上诉人返还90,000元(2018年9月5日至2019年1月4日支付的房屋租赁费80,000元、物业管理费10,000元)，判令被上诉人向上诉人赔偿各项损失40,6000元(装修费用76,000元，消防费用15,000元，2017年7月5日至2019年9月4日的房屋租赁费280,000元和物业管理费35,000元)。事实与理由：上诉人认为一审法院认定上诉人未按约开业构成违约，存在认定错误。第一,上诉人系一家医药经营企业，与被上诉人签订房屋租赁合同系经营行为，且上诉人按合同约定足额支付租赁费用和物业管理费，故上诉人不存在主观上不开业的过错。第二,上诉人作为医药经营企业，从事特种行业的经营，店面的开业除主观意愿外，还需符合法律的特别规定。第三,本案系争合同附件1明确约定了本市通河路XXX弄XXX号401A、402A(以下简称“涉案房屋”)使用用途为“医药连锁销售”，故被上诉人明知上诉人是无法注册新公司开展销售的。同时因为被上诉人提出的需要注册新公司的合同条款系格式条款，且被上诉人并未向上诉人做出明示告知，故该两条款存在冲突，在此情况下，应按有利于非提供格式条款的一方来适用。第四，在长达两年的过程中，在上诉人不断向被上诉人要求相关材料的过程中，被上诉人从未提出上诉人存在过错且一直收取上诉人缴纳的房屋租赁费，也表明被上诉人以上诉人未及时开业为由解除协议是不成立的。第五，被上诉人未配合向上诉人提供可供办理证照的适当材料。第六，上诉人与被上诉人签订涉案房屋租赁合同时，被上诉人并未告知该房屋的用途为特种用途，且亦未向上诉人出具该房屋可用于办理企业证照的证明材料。被上诉人荷中商业公司辩称：不同意上诉人日夜医药公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。日夜医药公司向一审法院起诉请求：1、判令解除日夜医药公司与荷中商业公司签订的(红太阳商业广场)房屋租赁合同；2、判令荷中商业公司向日夜医药公司返还63,300元(租赁保证金40,000元、物业保证金5,000元，装修保证金18,300元)3、请求判令荷中商业公司向日夜医药公司返还90,000元(2018年9月5日至2019年1月4日的房屋租赁费80,000元及物业管理费10,000元)；4、判令荷中商业公司向日夜医药公司赔偿损失406,000元(装修费用为76,000元、消防费用为15,000元，其余为2017年7月5日至2018年9月4日的租金和物业管理费)；5、判令荷中商业公司向日夜医药公司返还有关设施设备(空调1台，阴凉柜1台、灭火箱1个、灭蚊灯1台、药品推车柜1台)。一审法院认定事实：2017年6月5日，日夜医药公司与荷中商业公司签署了《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》，约定：目标房屋为通河路XXX弄XXX号401A、402A，建筑面积为212平方米，房屋用途约定为“医药连锁销售”，租赁期限为2017年6月5日至2021年4月30日止，计租日为2017年7月5日，日夜医药公司承诺在2017年6月5日之后开始装修施工(免租期30天含在免租期内和合同期内，从2017年6月5日至2017年7月4日)，对外营业开始日为不迟于2017年8月1日，月租金20,000元，每月物业管理费为2,500元。合同签订后，日夜医药公司向荷中商业公司支付了租赁保证金及物业保证金45,000元。并支付租金和物业管理费至2019年1月4日，共支付租金360,000元，物业管理费45,000元。涉案房屋交付后，日夜医药公司对涉案房屋进行了装修，并向消防机关申请了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。涉案房屋产权人为上海市宝山区人民政府张庙街道办事处(以下简称“张庙街道办事处”)，张庙街道办事处授权上海张庙资产管理有限公司出租给荷中商业公司使用及管理，对于荷中商业公司将涉案房屋转租给日夜医药公司的情况，张庙街道办事处及上海张庙资产管理有限公司知晓并认可。涉案房屋土地用途为商业，房屋用途为特种用途，但关于该特种用途并未有明确的指向。关于日夜医药公司未能在涉案房屋办理营业执照的责任问题，日夜医药公司诉称，其在办理工商登记过程中，被登记机关告知由于通河路XXX弄XXX号401A、402A不属于商业用房，不能登记为经营地址。对此，荷中商业公司认为，日夜医药公司未能在涉案房屋办理营业执照是因为按照约定日夜医药公司只能注册新的公司，而不能注册分公司。但日夜医药公司未能按照约定办理新公司，所以产权人张庙街道办事处不愿意配合出具相关证明。而其他承租的公司是可以在涉案房屋注册公司的。并且办理营业执照是日夜医药公司自己的义务，荷中商业公司已经尽力配合了。关于日夜医药公司是否构成违约，荷中商业公司认为，日夜医药公司未能在约定期间开业，按照合同约定已经构成违约，荷中商业公司有权解除合同。日夜医药公司认为，其虽然在约定日期之前未开业，是因为营业执照没有办理，其一直在努力办理营业执照，没有恶意拖延办理营业执照。荷中商业公司在2018年9月6日向日夜医药公司发出了《解约告知函》。2018年9月16日，荷中商业公司收回涉案房屋，涉案房屋目前已经由荷中商业公司出租给了案外人上海祥洛保健按摩有限公司。关于装修保证金，荷中商业公司认可日夜医药公司支付装修保证金10,000元，并同意退还，日夜医药公司主张装修保证金应该为18,300元，但其提供的收据中关于装修保证金的记载为10,000元。关于租赁保证金和物业保证金，双方合同约定：如乙方未能在开业日开业的，如因乙方自身原因而未能在开业日开业，超过五天的，甲方(荷中商业公司)有权选择解除合同并要求乙方承担首期租金2倍的违约金且不退还保证金。一审法院认为：关于荷中商业公司与日夜医药公司签订的《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》效力问题，涉案房屋土地用途为商业，房屋用途为特种用途，但关于该特种用途并未有明确的指向，张庙街道办事处授权上海张庙资产管理有限公司将涉案房屋出租给荷中商业公司使用及管理，并无违反法律、法规强制性规定的情形，也无其他导致合同无效的情形。日夜医药公司未按照约定在2017年8月1日前对外营业，构成违约，荷中商业公司有权解除租赁合同并追究其违约责任。日夜医药公司虽提出其未能办理营业执照主要是该房屋用途为非商业用途，不符合办理营业执照条件，但并未提供证据予以证实，且日夜医药公司本身对于涉案房屋能否办理出营业执照应该承担审核义务，故对于日夜医药公司的说法一审法院难以支持。关于合同解除时间，一审法院确定为2018年9月6日。荷中商业公司于2018年9月16日收回涉案房屋，日夜医药公司已经支付但未使用的租金和物业管理费，即自2018年9月16日至2019年1月4日的租金及物业管理费应该予以返还；按照双方合同的约定，日夜医药公司违约应该扣除免租期30天的租金不予退还，故一审法院对荷中商业公司应退还的租金做相应扣除。关于租赁保证金和物业保证金，因按照双方合同约定，如果日夜医药公司因自身原因未能按期开业，荷中商业公司有权不退还保证金，故一审法院对于日夜医药公司要求退还保证金的请求，不予支持。关于装修保证金，日夜医药公司并未提出证据予以证明为18,300元，荷中商业公司认可为10,000元，并同意退还，一审法院确定为10,000元。关于装修费用、消防费用损失，因日夜医药公司为违约方，该诉请无法律依据，一审法院不予支持。关于日夜医药公司返还设施设备的请求，因其未提供证据证实该设施设备为荷中商业公司取得，故一审法院对此诉请不予支持。据此，一审法院作出判决：一、日夜医药公司与荷中商业公司之间的《(红太阳商业广场)房屋租赁合同》于2018年9月6日解除；二、荷中商业公司于判决生效之日起十日内返还日夜医药公司租金53,115元及物业费9,098元；三、荷中商业公司于判决生效之日起十日内返还日夜医药公司装修保证金10,000元；四、驳回日夜医药公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据双方租赁合同的约定，日夜医药公司应于2017年8月1日前对外营业。但事实上，日夜医药公司未在该约定日期开业，且逾期超过5天。现双方争议在于日夜医药公司未依约开业是否其自身原因所致。日夜医药公司主张其未依约开业的主要原因在于荷中商业公司在签订及履行合同的过程中存在过错，但首先，日夜医药公司作为医药经营企业，其对自身所从事的特殊行业需要经过更严格的审批手续理应有所预见，且作为一个商主体，其对欲签订之合同的条款亦负有比普通自然人更严格的审查义务；其次，双方租赁合同中明确约定，日夜医药公司应按有关规定在宝山区张庙街道注册成立新公司，且办理经营所需的全部经营许可证照或批准之事宜由日夜医药公司自行负责。因此，日夜医药公司未依约开业的违约行为不可归责于荷中商业公司，一审法院认定荷中商业公司享有合同解除权，本院予以认同。日夜医药公司称其已足额缴纳租赁费用，且荷中商业公司也一直收取租赁费用，故荷中商业公司无权再以未及时开业为由解除合同的意见，缺乏依据，本院无法采纳。综上所述，日夜医药公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,393元，由上海日夜医药连锁经营有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇一九年十二月十八日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……