湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11933号上诉人（原审原告）凌受平，男，1963年4月1日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。上诉人（原审原告）王金辉，女，1962年11月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人凌受平，系上诉人王金辉丈夫。被上诉人（原审被告）长沙铁路房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人冯国良，董事长。委托诉讼代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人凌受平、王金辉因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称长铁开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3693号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌受平、王金辉的上诉请求：1.撤销一审判决，改判长铁开发公司支付其逾期办证违约金22188元；2.本案一、二审全部诉讼费用由长铁开发公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律严重错误。长铁开发公司从未针对上诉人的诉求提出反诉，一审法院代替长铁开发公司提出日万分之零点二的违约金标准，有悖司法公正。2.一审判决违背事实和法律，作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。铁路内部发的文件不能超越法律法规，早已取消福利分房。3.一审将违约金标准调低至日万分之零点二，罔顾案件事实，违背缔约自由的原则，属于对自由裁量权的滥用。被上诉人长铁开发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。长铁开发公司逾期办证的原因是长沙市人民政府的政策调整造成的，并非自身原因所致；上诉人提供的证据不足以证明因逾期办证使其遭受了实际损失；一审法院有权依据客观情况调整违约金标准，判决并无不当。凌受平、王金辉的一审诉讼请求：1.判令长铁开发公司没在规定期限内颁发不动产权证的违约金22188元，并颁发不动产权证书；2.判令长铁开发公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年5月18日，凌受平、王金辉与长铁开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为111.15㎡，单价为4493.50元／㎡，总房价499453元；买受人于合同签订之日支付首付款209453元，剩余房款290000元向公积金中心申请贷款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后500个工作日内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，凌受平、王金辉依约向长铁开发公司支付了购房款，长铁开发公司于2016年6月30日向凌受平、王金辉交付了涉案房屋，并于2019年5月23日为凌受平、王金辉办理了不动产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为，凌受平、王金辉与长铁开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。凌受平、王金辉按约向长铁开发公司支付了购房款，长铁开发公司于2016年6月30日前向凌受平、王金辉交付涉案房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，长铁开发公司应于商品房交付后500个工作日内（即2018年7月2日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但长铁开发公司未在约定时间内办妥凌受平、王金辉的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于长铁开发公司向凌受平、王金辉交付涉案房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非长铁开发公司过错，不应算作长铁开发公司逾期办证时间。关于逾期办证违约金，凌受平、王金辉主张长铁开发公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至2019年2月28日止的违约金。长铁开发公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到长铁开发公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、长铁开发公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至2019年2月28日，长铁开发公司实际逾期时间为230天（241天-11天），故长铁开发公司应向凌受平、王金辉支付逾期办证违约金2297.48元（499453元×230天×0.00002），超出部分，不予支持。长铁开发公司办理不动产权登记后，应将不动产权登记证书交付给凌受平、王金辉，根据不动产权登记证书的办理情况和本案情况，酌定长铁开发公司30日内将本案不动产权登记证书交付给凌受平、王金辉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限长铁开发公司于判决生效之日起10日内向凌受平、王金辉支付逾期办证的违约金2297.48元；二、限长铁开发公司于判决生效30日内向凌受平、王金辉交付位于长沙市天心区房屋不动产权证书；三、驳回凌受平、王金辉的其他诉讼请求。如长铁开发公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费354元，减半收取177元，由长铁开发公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方的争议焦点为逾期办证违约金的计算标准。1.凌受平、王金辉主张长铁开发公司未提出反诉，故本案不应对违约金标准进行酌定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的情况下，人民法院可以酌情对违约金进行调整，故凌受平、王金辉的该项主张没有法律依据，不予采纳。2.凌受平、王金辉主张涉案房屋是商品房，不是福利房，长铁开发公司内部的文件不能超越法律法规，故应由长铁开发公司按合同约定支付违约金。因凌受平、王金辉不能证明长铁开发公司发布的《关于公布的通知》已废止，故本院认为该《通知》中关于购房满5年才能上市交易的规定仍有效，一审判决综合本案合同履行情况、长铁开发公司的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金标准为日万分之零点二并无明显不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人凌受平、王金辉的上诉理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费354元，由上诉人凌受平、王金辉负担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月十三日书记员 彭凤琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。