江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4862号上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区胡埭镇富润社区居民委员会，住所地无锡市滨湖区胡埭镇富润一区34号201室。法定代表人：蒋晓东，该社居委主任。委托诉讼代理人：杨新元，无锡市滨湖区胡埭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：无锡市智能机械制造有限公司，住所地无锡市滨湖区胡埭镇工业园西拓区孟村路9号（实际经营地为12号）。法定代表人：尤智敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张礼强，周锋，江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人无锡市滨湖区胡埭镇富润社区居民委员会（以下简称富润社居委）因与被上诉人无锡市智能机械制造有限公司（以下简称智能机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富润社居委上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。其前身无锡市滨湖区胡埭镇孟村村民委员会（以下简称孟村村委）与智能机械公司于2010年11月9日签订房屋租赁合同一份，约定孟村村委将自己建造的标准厂房出租给智能机械公司有偿使用，截至2017年11月8日，智能机械公司应向其交纳租金828.394万元并承担逾期付款利息损失。一审法院采信智能机械公司自认的实际仅使用的面积4000余平方米，导致认定事实错误。对于智能机械公司占用南面一跨2层小车间和相关的办公楼的事实，其向一审法院提供了5份证人证言，足以证明该事实。而且，证人周某、唐某系在与其之间还有其他的诉讼纠纷的情况下出庭作证，不可能与其有利害关系，足以证明证言的客观性。其认为，智能机械公司实际占有使用的厂房面积应按双方于2010年11月9日签订的房屋租赁合同中约定的面积为准，当时签订该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且厂房也实际交付使用。如智能机械公司未占用南面一跨2层小车间和相关的办公楼，其也不会将上述房屋闲置这么些年，其就是基于2010年11月9日双方签订的房屋租赁合同，所以才未另行处置该些厂房。被上诉人智能机械公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院经审理后，认为双方的确签订过房屋以及土地买卖意向书，三份租赁合同内容与客观实际不符合，一审法院在现场勘查后确认实际使用面积为4000平方米左右，所以根据事实租赁关系以实际占用面积计算租金，是客观合理的。富润社居委向一审法院起诉请求：一、判令智能机械公司立即向其支付2010年11月9日起至2017年11月8日止的尚欠租金828.394万元；二、判令智能机械公司立即向其支付逾期付款利息损失（以欠付租金828.394万元基数，自2010年11月9日起至付清为止，按银行同期同类贷款利率计算）。一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，富润社居委向法院提交了房屋租赁合同、往来明细清单、土地及房屋转让意向书、滨湖区人民政府文件、土地使用权证、宗地图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案凭证、（2019）苏0211民初572号民事判决书等证据，智能机械公司提交了2011年7月8日和同年7月15日签订的房屋租赁合同、房屋转让合同（未签字盖章）、申请报告各1份及收款收据2份、付款凭证23张等证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定以下事实：2010年11月9日，孟村村委与智能机械公司签订房屋租赁合同（以下简称第一份房屋租赁合同）1份，合同约定：孟村村委将其建造的坐落于胡埭工业园西拓区A2地块的标准厂房租赁给智能机械公司作为工业生产用房和办公用房使用（建筑面积13493平方米），智能机械公司对孟村村委所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；房屋年租金为118.342万元（其中底层车间面积5653平方米，按120元/年/平方米计算，计67.836万元/年；二层车间面积5653平方米，按70元/年/平方米计算，计39.571万元/年；办公楼面积2187平方米，按50元/年/平方米计算，计10.935万元/年）；付款方式：先缴后租；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任方承担；逾期交付房租，需按本协议租金的20%向孟村村委支付违约金。合同还约定：当智能机械公司在孟村村委所在地注册，且年纳税销售超过300万元/亩或亩均税收达超12万元时，按双方事先约定，由智能机械公司向孟村村委提出购买该土地及房屋的申请，经孟村村委集体研究同意后，双方重新订立转让合同。但双方对租赁期限未约定。上述租赁合同中，所涉及的车间包括南面的2跨2层的车间、北面的4跨2层的车间，每跨的面积是相同的；南面跨车间连着的办公楼面积，是北面跨车间连着的办公楼面积的一半。2011年1月26日，孟村村委与智能机械公司签订土地及房屋转让意向书1份，内容为：孟村村委将胡埭工业园西拓区A19地块内西侧的土地及房屋（土地权属性质为集体，用途为工业，总面积约为19.73亩，房屋面积13493平方米，具体按实测面积为准）转让给智能机械公司，智能机械公司应向孟村村委预付定金400万元，在上述房屋及基础配套设施竣工并审计后，双方签订正式转让协议书，确定转让价款、支付方式和其他事项，并办理转让手续等。2011年1月26日及同月28日，智能机械公司先后向孟村村委支付了400.48万元。之后，因故双方至今未达成厂房买卖合同。2012年3月16日经滨湖区人民政府批复，撤销孟村村委，新建的富润社居委管理范围为富安安置区C、D、E地块（涉案房屋所在地的土地包含在富润社居委范围内）2013年5月20日，富润社居委取得包含涉案房屋所在地块的土地使用权证，土地用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，面积为19997.8平方米。之后，富润社居委以智能机械公司尚欠其涉案房屋租金（截至2017年11月8日为828.394万元。原起诉时金额已扣除智能机械公司交付的400.48万元，富润社居委主张其余的427.914万元）为由诉至法院。另查明：涉案房屋于2009年4月2日办理了建设工程规划许可证，2009年10月16日办理了建筑工程施工许可证。2011年前涉案房屋建成。2010年11月至2011年3月15日之间孟村村委向智能机械公司交付，但双方未办理书面交接手续。2016年3月9日，涉案房屋办理了建设工程竣工验收消防备案凭证，但至今仍未办理建设工程竣工验收手续，也未办理房屋产权登记手续。又查明：孟村村委与智能机械公司还分别签订有2份房屋租赁合同，分别是2011年7月8日的房屋租赁合同（以下简称第二份房屋租赁合同）、2011年7月15日签订的房屋租赁合同（以下简称第三份房屋租赁合同）。内容分别为：第二份房屋租赁合同的租赁面积1300平方米，房屋租赁期限为1年即2011年1月至同年12月，房屋年租金标准为150元/年/平方米，年租金为19.5万元；第三份房屋租赁合同的租赁面积300平方米，房屋租赁期限为2年即2011年7月15日至2013年7月14日，年租金为1.8万元。在第三份房屋租赁合同中，还载明：“本合同经双方签章并经房地产租赁管理机关备案登记后生效”。在第一份及第三份房屋租赁合同中，双方还约定该合同一式四份，其中交孟村村委、智能机械公司、无锡市滨湖区房屋产权监理交易所和相关部门各执1份。第三份房屋租赁合同未交房地产租赁管理机关备案登记，双方均表示未实际履行。2011年8月1日，智能机械公司注册地从无锡市湖滨路157号B区89号变更为现住所地即胡埭镇工业园西拓区孟村路9号，变更注册时所使用的房屋租赁合同为签署日期为2011年7月15日的第三份房屋租赁合同。一审中，智能机械公司已于2019年1月17日另案起诉富润社居委，要求返还400.48万元购房定金并承担缔约过失责任，法院于2019年3月15日作出（2019）苏0211民初572号民事判决：一、富润社居委于该判决发生法律效力后十日内向智能机械公司归还400.48万元。二、富润社居委于该判决发生法律效力后十日内向支付智能机械公司利息损失（以本金400.48万元为基数，自2011年1月29日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算）。三、驳回智能机械公司其他诉讼请求。现该判决已生效。对于智能机械公司提供的载明收款日期为2010年9月18日金额为700万元用途为房款的结算凭证复印件，因其明确表示实际支付的款项是400.48万元，与该结算凭证上的金额700万元不符，故孟村村委没有将该结算凭证原件交给智能机械公司。双方争议的事实：智能机械公司实际使用的厂房是哪些？是否包括南面一跨厂房及相关的办公楼？何时使用？为证明智能机械公司使用了租赁厂房的南面跨车间及相关办公楼，富润社居委向法院申请证人管某、唐某、周某、张某、吴某出庭作证。证人管某当庭陈述：其是胡埭镇孟村标房的北门卫。2010年秋天，孟村村委安排其去看门，以前是在西门卫，2011年搬到北门卫。其刚去看门的时候，尤老板（注：即尤智敏）还没有进来。尤老板使用的房子一共是前后两幢，后面的一幢面积比较大，两幢房子估计有14000平方米左右。办公是在北面办公楼，南面的办公楼也住过人。北面一幢尤老板现在还在使用，南面的一幢2018年8、9月份的时候已经被其他人拿去使用了。南面的这幢厂房尤老板是从2010年冬天进来2011年开始使用的，做铝合金门窗，成品、材料都在里面，后来过了两三年左右他就不做铝合金门窗了，就只是堆放杂七杂八的东西。在2018年6月份左右的时候，全部撤空的。因为其每天早上要扫地，看到南面办公楼的楼上晚上都有灯，早上就熄灭了，到2018年6月就没灯了。2018年7、8月份，新的老板进来后，将原来的日用品全部扔下来了，所以其认为原来是住人的，但是是否装修不清楚。其听说尤老板将这两幢厂房买下来，又看到尤老板一直在厂房里，所以其认为就是尤老板在使用厂房。证人唐某当庭陈述：其在2018年4月中旬，因有东西要找地方放，周某与其一起到孟村村里的标准厂房看了一下。周某去拿了钥匙开了厂房，试试厂房有电，故其在同年4月29日把其车床、镗床、冲床拿过来，放在厂房的东面，没有与尤老板联系过，也没有办理手续。当时厂房里面有钢材、几大筐的铝，还有一些家具类的东西，办公楼的2楼也有人住在里面。钥匙是周某问谁拿的，其不清楚。后来因为没电了，就把遥控门的钥匙换掉了。其使用的标准厂房与北面的大车间，听说是姓尤的老板在使用，就是被告席上的尤老板（注：即尤智敏），钢材、铝、家具类的东西都是尤老板的，在2018年6月下旬或7月初拿掉的，是谁拿掉的，其不清楚。证人周某当庭陈述：2018年4月的一天下午，其朋友黄某与尤老板（注：即尤智敏）在一起，打电话说他在村里的标准厂房，让其过去。过去后，看到尤老板现在用的车间南面有空着的厂房，其就跟尤老板说不用的话就给其用，尤老板说你要用就用。过了两天，唐某在找房子，其就跟他说，让他把设备先放在里面。后来，其找尤老板开的车间门，是西面的没有电的卷帘门，是尤老板亲自来开的门，开了以后只有电灯有电卷帘门没电，当时在场的有其、黄某、唐某、尤老板4人。其再去问尤老板拿钥匙的时候，尤老板不肯，让其自己去开。于是，其就把东边一个小门撬开了，换了几个锁，再通知唐某搬进来，进去的时候看到有摩托车、浴缸、抽水马桶等东西。2018年4月29日左右，唐某就搬进去了，东西放在厂房东边。2018年7月，其要进去装修了就打电话给尤老板，让他把东西清理掉了。车间装修好了，办公楼也要装修，当时有个工人住在里面，其还打电话问尤老板工人是否是他的人，他说是的，其说那就让他叫工人离开。当时尤老板说，这个厂房在打官司，其就说反正先用着，如果要收房租，就向其收，这个其跟尤老板与村里都说过。尤老板说这个厂房不关他的事，其就没有付钱给尤老板，也没有签租赁协议，尤老板也没有向其收过房租，但防盗窗是尤老板装的。证人张某当庭陈述：其村里的标准厂房是市政工程公司老板接下来后由其经手做的，标准厂房交付给村里后，因为有些开关之类的东西或者不清楚开关位置在哪里，村里叫其去看的。在2011年、2012年其去尤老板现在用的大车间南面的标准厂房看的时候，有铝合金窗堆着的，问了工人说是尤老板的，具体哪个工人记不清楚了。是在北边生产，然后搬到南面堆放。之后，因为老板厂关了，不叫其负责了，其也就不清楚了。证人吴某当庭陈述：其是富润社居委的治保主任，关于堆放东西的照片是其拍摄的，是2013年10、11月份时在尤智敏的厂房南面的车间拍摄的，是富润社居委的书记谢一平、会计吴鸣峰叫其去拍摄的。堆放的东西是谁的不清楚。对此，其向法庭提交了照片7份，照片显示的拍摄日期为2013年10月31日，照片显示车间内有木箱若干、车间装了防盗窗栅，另外还有杂物若干等。智能机械公司质证认为：对上述5位证人证言的证明目的不予认可。理由是：5位证人中有3位都是富润社居委的工作人员或是受富润社居委指派工作，且该证言所陈述的内容与事实不符，相关证人无法提供陈述内容与之相应的证明文件。其认为是口说无凭，属于捏造事实。其中：1、证人管某的证言，是在听说智能机械公司法人代表尤智敏购买了厂房的情况下主观推断就认为智能机械公司使用了涉案的房屋，是属于传来证据且是间接证据。证人陈述前后矛盾，恳请法庭不予采纳。2、对证人张某的质证意见同管某的质证意见，且张某陈述的内容都是反映很多年以前的事情，但并没有实质性的证明文件予以证明。3、对证人吴某的质证意见也同管某的质证意见，但是吴某的意见也明确他无法确认照片上拍摄的厂房内的物品属谁所有。故这3位证人的证言是属于孤证，不能达到富润社居委的证明目的。4、关于周某和唐某的证言，陈述的事实中已经明确未经富润社居委、智能机械公司的同意擅自进入厂房，由此证明涉案的房屋并非智能机械公司实际使用，同样陈述厂房内的物品显然与证人吴某所拍摄照片上的内容不一致，且唐某和周某的证言内容之间关于物品问题也是相互矛盾的。其他质证意见同之前质证意见一致，故对证人所作的对其不利部分的证言三性均不予认可。另外，周某说是4个人，其实只有3个人，唐某并不在场。厂房门没有开，只是在窗户外向里看，周某要尤智敏开门，尤说周某要进去与他无关，他没有钥匙，里面没有什么要清理的，其工人也没有住在里面，周某也没有打电话给尤智敏。为证明智能机械公司未使用南面跨车间及相关办公楼，智能机械公司向法院申请证人黄某出庭作证。证人黄某当庭陈述：其与智能机械公司法定代表人尤智敏是朋友关系。其有时会去看看尤老板（注：即尤智敏），平时聊天时听尤老板说厂房是他买下来的，其看到尤老板现在使用的厂房南面的那跨厂房没有开灯，门也是锁着的，厂房一直是空着的。其是看尤老板时顺便看到的厂房情况，没有进厂房去看过，第一次看到这种情况的时间记不清了。2018年6、7月份，周某想租厂房，其就介绍周某去的，门是锁着的进不去，就在窗口看了一下，从窗口看过去是空的，后来他们有没有租其就不知道了。当时，其与周某去看这个厂房时，尤老板没有拿钥匙开过厂房，尤老板说因为这个厂房与村里有纠纷，要租的话也要跟村里沟通。富润社居委的质证意见：证人的证词无法证明该厂房的具体使用、买卖、租赁情况。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、双方之间是租赁合同关系还是房屋买卖合同关系？二、如租赁关系成立，应按哪一份合同计算租金？三、如租赁关系成立，智能机械公司结欠富润社居委的房屋租金是多少，逾期付款利息损失是多少？支付条件是否成就？对于争议焦点一，富润社居委主张：其已经向法庭提供了2010年11月9日房屋租赁合同、2011年1月26日土地及房屋转让意向书。从两份合同签订的时间可以看出，先有租赁合同再有转让意向书。房屋租赁合同是双方真实意思的表示，而智能机械公司也的确使用涉案房屋至今。现双方买卖合同未签订，所以本案是租赁合同关系而非房屋买卖关系。智能机械公司辩称：2010年11月9日的租赁合同确实签署过，但是签署租赁合同的目的仅仅是为了办理工商的转移登记，双方洽谈一直围绕着房屋买卖，之后因故搁置。双方之间的租赁关系不存在。当时是说让其先用，后面的事情打算在房屋买卖合同中去完善，但一直未签订房屋买卖合同。法院认为：依法成立的合同，对当事人有法律约束力。智能机械公司虽然与孟村村委签订了房屋买卖的意向合同，并支付了400.48万元的购房款，但双方未再签订其他房屋买卖合同或意向书，且双方之间就涉案房屋土地的性质为国土还是集土、购买房屋的面积、价款、履行方式、违约责任等内容均未达成一致，房屋买卖合同尚未成立。智能机械公司要求按房屋买卖关系处理，于法无据，不予支持。因智能机械公司实际使用了孟村村委的厂房，双方之间形成事实租赁关系，智能机械公司应支付相应的使用费。对于争议焦点二，富润社居委主张：应按第一份房屋租赁合同计算租金和逾期付款的利息损失，双方签订的租赁合同的面积为13493平方米。智能机械公司辩称：如认定租赁关系，也应按第二份房屋租赁合同的租金标准厂房每年每平方米150元，实际使用面积4000平方米计算；如法院认为二楼不可分割，租金标准可参照每年每平方米70元计算；办公楼可参照每年每平方米50元计算。法院认为：因智能机械公司与孟村村委签订的房屋买卖意向合同在第一份租赁合同之后，因此自智能机械公司根据房屋买卖意向合同的约定支付了400.48万元购房款后，第一份租赁合同实际上已被废止。对于第三份房屋租赁合同，双方均表示未履行，故不能作为本案认定租赁关系的依据。对于第二份房屋租赁合同，因该份房屋租赁合同中约定的租赁面积，不管是与现在智能机械公司认可的厂房租赁面积4000平方米，还是与富润社居委主张的厂房租赁面积13493平方米相比都相去甚远，且智能机械公司又不能说明合理的理由，且与查明的事实不符，故该份房屋租赁合同也不能作为本案认定租赁关系的依据。鉴于智能机械公司实际使用了孟村村委的厂房和办公楼，双方之间形成事实租赁关系，应参照与实际使用时间最相接近的租赁合同即第一份房屋租赁合同（即2010年11月9日房屋租赁合同）约定的租金标准来计算实际使用费。因智能机械公司入驻时，双方未办理租赁房屋的交接手续，故房屋租赁面积和租赁时间只能按智能机械公司实际使用情况进行认定。第一份房屋租赁合同中的租赁面积13493平方米，包括智能机械公司现在正在使用的北面一跨2层大车间和相关的办公楼、南面一跨2层小车间和相关的办公楼。对于北面一跨2层大车间和相关的办公楼使用情况，其中一楼大车间约4000余平方米（注：3768.67平方米）和相关的办公楼（注：1458平方米），现在正由智能机械公司使用，理应计算租赁面积，并按第一份房屋租赁合同约定的标准由智能机械公司支付相应的租赁费；对于二楼大车间，面积与一楼相同，因未实际使用，故不应计算租赁费。租赁时间根据租赁合同的约定，应按企业入驻时间确定。富润社居委主张其将涉案房屋已于2010年11月交付给智能机械公司，但未提供相应的证据，法院依法不予采信。根据现有证据，可以确认智能机械公司2011年3月15日已入驻，故租赁时间应从此时开始计算。对于南面一跨2层小车间和相关的办公楼，根据智能机械公司提供的证人黄某的证言，其仅凭去看望尤智敏时顺便看到的情景就推断智能机械公司未使用南面一跨2层小车间和相关的办公楼，理由并不充分，且证人黄某与智能机械公司法定代表人尤智敏系朋友，其证言效力较低。智能机械公司又未提供其他证据予以证实，故对其没有使用南面一跨2层小车间和相关的办公楼的主张，依法不予采信。根据富润社居委提供的证人证言，所反映智能机械公司使用南面一跨2层小车间和相关的办公楼的情况，具体内容如下：一、关于智能机械公司开始使用南面一跨2层小车间和相关的办公楼的证人陈述。证人管某陈述：1、智能机械公司是2010年冬天入驻2011年开始使用，主要是做铝合金门窗，过了两三年左右他就不做铝合金门窗了，就只是堆放杂七杂八的东西。2、其每天早上要扫地，看到南面办公楼的楼上晚上都有灯，早上就熄灭了，到2018年6月就没灯了。2018年7、8月份，新的老板进来后，将原来的日用品全部扔下来了。3、在2018年6月份左右的时候，全部撤空的。证人张某陈述：在2011年、2012年其去尤老板（注：尤志敏）现在用的大车间南面的标准厂房看的时候，有铝合金窗堆着的，问了工人说是尤老板的，具体哪个工人记不清楚了。是在北边生产，然后搬到南面小车间堆放。二、至2018年4月时，智能机械公司还在使用南面一跨2层小车间和相关的办公楼的证人陈述。唐某陈述：2018年4月中旬，其来将东西放到南面一跨2层小车间时，厂房钥匙是周某去拿来的，周某问谁拿的其不清楚。当时厂房里面有钢材、几大筐的铝，还有一些家具类的东西，这些东西听说是尤志敏的，相关的办公楼的2楼也有人住在里面的。证人周某陈述：1、2018年4月唐某在找房子，是其找尤志敏亲自开的车间门，当时在场的有其、黄某、唐某、尤老板4人。2、其再去问尤老板拿钥匙的时候，尤老板不肯，其就把东边一个小门撬开了，进去的时候看到有摩托车、浴缸、抽水马桶等东西。2018年7月，其要进去装修了就打电话给尤老板，让他把东西清理掉了。办公楼要装修时有个尤老板的工人住在里面，其就打电话给尤老板，让他叫工人离开。3、厂房里的防盗窗是尤老板装的。三、证人吴某陈述：关于堆放东西的照片是其拍摄的，是2013年10、11月份时在尤智敏的厂房南面的车间拍摄的，堆放的东西是谁的不清楚。对此，其向法庭提交了照片7份，照片显示的拍摄日期为2013年10月31日，照片显示车间内有木箱若干、车间装了防盗窗栅，另外还有杂物若干等。该证人的证言没有明确物品为谁所有，无法推断出照片显示的2013年10月31日吴某所拍摄照片中的物品是智能机械公司的。上述证人证言，内容均比较零散，对于证明内容无法形成完整的证据锁链，故其证人证言不足以证明富润社居委的主张，即无法认定智能机械公司使用了南面一跨2层小车间和相关的办公楼。对于争议焦点三：因孟村村委已依法撤销，其权利义务由新设立的富润社居委承担，故智能机械公司结欠的租金应向富润社居委支付。对于智能机械公司已支付的款项400.48万元，因其另案主张权利，故本案不予处理。对于智能机械公司应支付富润社居委的租金，自2011年3月15日至2017年11月8日止共6年零7个月24天（计2430天），按第一份房屋租赁合同的标准计算租金，共计3496140.19元。超出部分不予保护。现付款期限已届满，富润社居委要求智能机械公司立即支付，法院依法予以支持。对于逾期付款利息损失，现富润社居委主张以智能机械公司所欠租金为基数计算逾期付款利息损失，于法有据，法院予以支持，但因富润社居委未提供催讨的依据，故应从富润社居委主张权利之日即起诉之日起计算，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、智能机械公司于判决发生法律效力后十日内向富润社居委支付租金3496140.19元。二、智能机械公司于判决发生法律效力后十日内向富润社居委支付逾期付款利息损失（以欠付租金3496140.19元基数，自2018年8月17日起至付清为止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回富润社居委的其他诉讼请求。如果智能机械公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76415元，由富润社居委负担44165元，智能机械公司负担32250元（富润社居委会已交纳48381元，扣除应负担的部分，其余款项在判决生效后依法退还）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，富润社居委提供其起诉唐某、周某相关企业租赁合同纠纷（一审法院2019苏0211民初5076号民事判决书）等诉讼材料，证明唐某、周某的证人身份，与其没有利害关系，唐某、周某在一审中的证言应被采用。智能机械公司质证意见，判决书真实性没有异议，起诉状的真实性无法确认。从关联性看，起诉状和判决书显示的起诉时间点均是2019年，而本案唐某和周某是在2018年出庭作证，说明两位证人在作证时和富润社居委之间存在租赁关系且欠付租金，唐某和周某的企业是富润村管理的企业，证人证言不具有客观性，故唐某和周某在2018年的证言不能采信。本院认为：关于富润社居委主张智能机械公司按第一份房屋租赁合同载明的面积和标准等计算租金以及相应损失的问题，纵观智能机械公司与富润社居委前后双方签订的房屋租赁和买卖合同，即2010年11月9日签订的房屋租赁合同、2011年1月26日签订的土地及房屋转让意向书、2011年7月8日签订的房屋租赁合同（1300平方米）、2011年7月15日签订的房屋租赁合同（300平方米），可以看出智能机械公司的本意是购买涉案房屋。双方陆续签订的三份租赁全同中载明的建筑面积不一，签订目的也为办理工商注册登记等不同事项，亦可以证明双方并不存在真实的租赁合意。一审法院据此认定智能机械公司在与孟村村委签订的房屋买卖意向合同后，之前的第一份租赁合同实际上已被废止的结论正确，理由已做充分阐明，本院不再赘述。后因涉案房屋土地的性质问题，双方产生分歧未达成一致，买卖基础条件受到限制，房屋买卖合同目的无法实现，双方均未按上述租赁合同约定的内容实际履行。主张事实法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。一审中，富润社居委申请证人管某、唐某、周某、张某、吴某出庭做证，证明智能机械公司占用和实际占有使用了涉案房屋的建筑面积13493平方米。但因证人所陈述的事实之间的时间前后没有连续性，故不能证明智能机械公司的完整使用时间。闲置厂房内堆放的物品归属不明，尤其是厂房内铝合金材料的情况，根据智能机械公司的经营范围，并不涉及该经营内容，其生产、经营规模也无需使用全部厂房，且证人所陈述的南面厂房内零星堆放的杂物也不能推断是智能机械公司生产经营所为，故唐某、周某等证人无法客观、全面反映智能机械公司占用和使用了全部厂房。虽然双方未书面确定如何使用，但智能机械公司在协商购买房屋过程中，使用了部分厂房，应当向富润社居委支付相应使用费。富润社居委在此期间疏于管理，在卖房无果后未能及时掌握智能机械公司使用厂房的情况，长时间内不主张租金，就空置部分的租金损失，由其自行承担。富润社居委上诉要求智能机械公司按照2010年11月9日签订房屋租赁合同约定的面积支付租金，事实依据不足，本院不予支持。一审根据智能机械公司实际使用的一楼大车间3768.67平方米和相关的办公楼1458平方米，参照第一份2010年11月9日房屋租赁合同约定的租金标准计算厂房使用费，合情合理。综上所述，富润社居委的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76415元，由上诉人富润社居委负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月十二日书记员  汪丽敏