河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6204号上诉人（原审原告）：唐山万达广场投资有限公司，住所地：唐山市路南区长青里万达广场C座公寓6层。法定代表人：黄国斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷冰，河北鸿翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐艳艳，女，1978年2月5日生，汉族，现住唐山市。原审第三人：中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行，住所地：唐山市路南区胜利路55号。负责人：胡日旺，该支行行长。委托诉讼代理人：韩光宇，该支行风险经理。上诉人唐山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人唐艳艳、原审第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行（以下简称农行胜利路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万达公司委托诉讼代理人冷冰、原审第三人农行胜利路支行委托诉讼代理人韩光宇到庭参加诉讼。被上诉人唐艳艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项；二、改判唐艳艳归还万达公司偿还的贷款本息199944.77元（万达公司原审主张的180392.83元代偿款及之后应付代偿款的总和），并判令万达公司有权在应退还唐艳艳的购房款中扣除；三、改判万达公司有权在应退还唐艳艳的购房款中扣除唐艳艳应给付万达公司的补偿金及利息、赔偿金、律师费。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律均有错误。一、唐艳艳未主张万达公司返还购房首付款，根据“不告不理”原则，原审判令万达公司返还唐艳艳购房首付款错误。二、万达公司与唐艳艳签订的《补充协议》第二条第4款第（2）项约定：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”该约定合法有效，应当执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”第一，司法解释的目的是考虑到按揭合同的特殊性，在商品房买卖合同和贷款合同都被解除后，没有必要先由商品房出卖人将银行支付的贷款归还购房者，然后再由购房者归还银行，而是应当由出卖人直接归还银行。另外，根据“合同相对性”原理，购房人是借款人，司法解释没有免除购房人的还款义务。因此农行胜利路支行己从万达公司处扣划的贷款本息及万达公司应直接归还银行的剩余贷款本息均应当由唐艳艳承担。第二，根据《补充协议》的相关约定，万达公司有权在唐艳艳支付的购房款中直接扣划前述款项。第三，司法解释并未禁止万达公司与唐艳艳约定返还事宜，原审应当根据《补充协议》第二条第4项第（2）项的约定支持万达公司的诉讼请求。三、解除《个人购房借款担保合同》致使农行胜利路支行无法获取的剩余贷款利息应由唐艳艳承担。唐艳艳是《个人购房借款担保合同》的借款人，万达公司是唐艳艳借款的保证人，在万达公司没有违约和过错的情况下，唐艳艳未按时偿还购房贷款严重违反合同约定，导致《个人购房借款担保合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十三条第一款的规定，唐艳艳应向农行胜利路支行承担赔偿损失等违约责任。因此唐艳艳应给付农行胜利路支行未清偿部分的按揭贷款的利息。如唐艳艳不承担违约责任则减少了责任主体，剥夺农行胜利路支行的权利。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条并未排除买受人的偿还贷款义务，原审未判令唐艳艳清偿上述利息适用法律错误。四、按照原审判决，唐艳艳收回了购房的首付款甚至拿到了利息，在首付款上没有损失；在贷款部分，万达公司偿还唐艳艳已偿还银行贷款的本息，唐艳艳未偿还的本息仍由万达公司承担，唐艳艳也没有损失。唐艳艳是违约方没有承担任何赔偿损失等违约责任，万达公司作为守约方却承担了还款付息的义务。原审判决违反了《中华人民共和国合同法》的原则、精神和第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。五、因唐艳艳违约致使合同解除，根据《补充协议》第十条第3款第（1）项关于：“如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将履约定金和上述税、费先行予以扣除。”的约定，万达公司无需支付首付款利息。另外万达公司收取首付款是行使合同权利，没有承担首付款占用期间利息损失的责任。六、万达公司承担的是保证责任，有权向唐艳艳追偿。原审在判决中未就万达公司支付剩余利息的性质予以明示，万达公司丧失了追偿权。唐艳艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见或证据。农行胜利路支行述称：不同意解除《个人购房担保借款合同》。万达公司向原审法院起诉请求：一、解除万达公司与唐艳艳于2009年12月24日签订的编号为20091124034的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除万达公司与唐艳艳及农行胜利路支行于2010年3月4日签订的编号为N0.13105201000008691的《个人购房担保借款合同》；三、判令唐艳艳归还万达公司代为偿还的银行贷款本息合计180392.83元（暂计算至2018年8月31日，最终以银行实际扣划金额为准），并判令万达公司有权在应退还唐艳艳的购房款中直接扣除该项代垫费用；四、判令唐艳艳以万达公司代唐艳艳向农行胜利路支行垫付的款项为基数，按每笔款项实际逾期天数、日万分之五向万达公司支付违约金至实际偿付之日止（暂计至2018年8月31日为74997.27元），并确认万达公司有权在应退还唐艳艳的购房款中直接扣除该违约金；五、判令唐艳艳于判决生效之日起三日内协助万达公司办理撤销《商品房买卖合同》的网签手续；六、判令唐艳艳于判决生效之日起十日内配合万达公司办理唐山万达广场D区7-1-2002号涉诉商品房注销备案手续；七、判令唐艳艳于判决生效后十日内将唐山万达广场D区7-1-2002号涉诉商品房返还给万达公司；八、判令唐艳艳支付万达公司律师服务费用12000元。原审法院认定的事实：2009年11月24日，唐山万达投资置业有限公司（以下简称万达投资公司）作为出卖人，唐艳艳作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为20091124034）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7楼1门2002号房，该商品房建筑面积共87.39平方米，单价为每平方米7938元，总金额693684元整。买受人于合同签订之日支付首期款人民币293684元，其余房款以银行贷款的形式支付，按补充协议约定执行。”《补充协议》第二条第4款第（1）项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。第二条第4款第（2）约定：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”第十条第3款第（1）项约定：“如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，出卖人有权扣留买受人约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金。”2009年12月16日，唐艳艳向万达投资公司支付购房款293684元。2010年3月4日，万达投资公司作为保证人，唐艳艳作为借款人、抵押人，农行胜利路支行作为贷款人，三方签订了《个人购房担保借款合同》（编号：13105201000008691），合同约定：借款金额为人民币400000元，借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于唐山万达广场7-1-2002。借款期限为2010年3月4日起至2025年3月3日止，共计180个月。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0%，执行年利率5.94%。借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号：×××。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入万达投资公司的账户。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人以每一个月为一个还款周期，共180期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。借款人与贷款人采用等额本息还款法。保证方式：阶段性保证担保＋抵押。保证人万达投资公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行胜利路支行依约将贷款发放到万达投资公司指定账户。2011年7月1日，经唐山市工商行政管理局核准，万达投资公司企业名称变更为万达公司。2010年4月4日至2014年3月5日，唐艳艳已向农行胜利路支行偿还贷款本息合计164284.94元。自2014年3月开始，唐艳艳未按合同约定还款。2014年5月28日至2018年8月31日，万达公司已代唐艳艳偿还农行胜利路支行借款本金及利息共计180392.83元。截至2019年2月12日，万达公司已为唐艳艳累计代偿199944.77元。截至2019年2月28日，唐艳艳尚欠农行胜利路支行本息合计205649.65元。唐艳艳至今未偿还拖欠的房屋贷款、未向万达公司支付代垫费用、违约金、损失等，亦未返还房屋。另查明，万达公司因此次诉讼花费律师费12000元。庭后万达公司向原审法院提交了唐山房产测绘队出具的分层（幢）房屋面积表、唐山市地名办公室出具的证明、《唐山市人民政府关于唐山万达投资置业有限公司新建商住区地名命名的批复》等材料，以证明案涉《商品房买卖合同》中约定的第7楼1门2002号房屋楼号已变更为10楼1门2002号。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。按照万达公司及唐艳艳签订的合同约定，唐艳艳未能按期向万达公司偿还《补充协议》第二条第4款第（1）项中约定的全部款项已超过30日，已构成违约，万达公司诉请要求行使解除权，解除与唐艳艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有据，原审法院予以支持。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》虽然相互独立但又紧密关联，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房房担保借款合同》设立的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，万达公司要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。农行胜利路支行关于万达公司无权要求解除合同的辩解，原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，万达公司作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。万达公司应将已收取唐艳艳的购房首付款293684元及利息（自2009年12月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付）、唐艳艳已经偿还农行胜利路支行的借款本金及利息164284.94元返还给唐艳艳，将《个人购房担保借款合同》中唐艳艳尚未偿还农行胜利路支行部分的本息205649.65元返还给农行胜利路支行。万达公司已代唐艳艳偿还农行胜利路支行借款本金及利息属于合同解除后其应返还农行胜利路支行的本息范围内，故对万达公司主张唐艳艳归还万达公司代为偿还的银行贷款本息的诉讼请求，原审法院不予支持。万达公司履行上述返还义务后，唐艳艳应将案涉房屋返还万达公司，并协助万达公司办理撤销网签及商品房买卖合同备案登记。因唐艳艳违约导致合同解除，唐艳艳应承担相应的违约责任，故万达公司要求唐艳艳支付购房款总额3%的违约赔偿金20810.52元（693684元×3%），理据充足，原审法院予以支持。万达公司诉请要求不予返还20000元定金，但并未提交相关证据，原审院不予支持。在合同解除前，万达公司基于《个人购房担保借款合同》约定的保证责任对唐艳艳进行了代偿，履行了相应的合同义务，合同解除后万达公司按照《补充协议》约定要求唐艳艳承担相应的违约责任，于法有据，故万达公司要求唐艳艳以代垫款项为基数、自万达公司实际承担每笔代垫款之日起至唐艳艳实际向万达公司支付全部款项之日止按照日万分之五计算的补偿金（暂计至2018年8月31日为74997.27元），原审法院予以支持。《补充协议》中万达公司、唐艳艳对律师费用的承担明确约定，且万达公司已经实际支出，万达公司要求唐艳艳承担此次诉讼的律师费用12000元的诉讼请求，原审法院予以支持。唐艳艳经原审法院依法公告传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，原审法院依法依据审理查明的事实做出判决。综上所述，万达广场诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》，要求唐艳艳配合办理撤销网签、备案手续、返还房屋，要求唐艳艳给付补偿金、违约金、律师服务费的诉请，于法有据，原审法院予以支持。判决：一、解除原告唐山万达广场投资有限公司与被告唐艳艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（编号为20091124034）。二、解除原告唐山万达广场投资有限公司与被告唐艳艳、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号13105201000008691）。三、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还被告唐艳艳购房款的购房首付款293684元及利息（自2009年12月16日起至原告唐山万达广场投资有限公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付），给付被告唐艳艳已经偿还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行的借款本息164284.94元。四、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行剩余贷款本息205649.65元。五、被告唐艳艳于判决生效后三十日内配合原告唐山万达广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》的撤销网签、注销备案手续，并将坐落于唐山万达广场D区10-1-2002的商品房返还给原告唐山万达广场投资有限公司。六、被告唐艳艳于判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司补偿金74997.27元，并自2018年9月1日起至实际支付全部款项之日止，以199944.77元为基数按照日万分之五给付补偿金。七、被告唐艳艳于判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司违约赔偿金20810.52元、律师服务费12000元。八、驳回原告唐山万达广场投资有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13619元，由被告唐艳艳负担。本院认为：原审根据上诉人万达公司的诉讼请求，解除万达公司与被上诉人唐艳艳、原审第三人农行胜利路支行分别签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》后，唐艳艳、农行胜利路支行未提起上诉，原审的该项判决应予维持。上述合同签订后，农行胜利路支行按约定向万达公司支付了贷款、唐艳艳按约定向万达公司支付了首付款并偿还了部分贷款本息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原审判令万达公司返还唐艳艳已支付给万达公司的首付款及农行胜利路支行的贷款本息并无不当，万达公司主张唐艳艳应给付其代偿的银行贷款本息没有法律依据。唐艳艳虽未提起反诉，但确认唐艳艳对万达公司享有的权利是认定案件事实的基础，故从减少诉累、节约诉讼成本的角度考虑，原审在本案中判令万达公司给付唐艳艳相关款项并无不当。万达公司与唐艳艳就本案判决有权主张统一进行结算，双方的该项权利无需人民法院判决确认。综上，原审判决结果应予维持。唐艳艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法应当缺席裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13411元，由上诉人唐山万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康永杰审判员 孙乾辉审判员 王 健 二〇一九年十二月六日书记员 刘雪姣