广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初457号 原告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 委托诉讼代理人：陈雯，广东三良律师事务所律师。 被告：刘业昌，男，1990年3月18日出生，汉族，广西蒙山县人，农民，住广西蒙山县。与被告龙永芳系夫妻关系。 被告：龙永芳，女，1991年4月7日出生，汉族，广西蒙山县人，农民，住广西蒙山县。 二被告共同委托诉讼代理人：龙德民，广西天际律师事务所律师。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）与刘业昌、龙永芳及第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称供电分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润公司特别授权委托诉讼代理人陈雯，被告刘业昌、龙永芳共同特别授权委托诉讼代理人龙德民，第三人供电分公司委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告双方于2016年1月28日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告返还原告蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1403号房屋给原告,原告返还购房款336520元给被告；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年12月18日原告与第三人签订了《合作建房协议书》，协议书中约定第三人拟购买蒙山县荷塘山庄地块建设办公楼及员工住宅楼，委托原告以代征代建方式摘牌购地为第三人建设员工商住楼，原告确保第三人的员工购房均价为每平方米2020元，车位均价为每个50000元；第三人的员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元……；2015年6月5日，原告与第三人签订了《合作建房补充协议书》，双方约定第三人的员工购房面积为171平方米、132平方米户型的是在1#、2#楼中选择，143平方米户型是在5#楼中选择。2013年12月25日，第三人召开员工安居工程协调小组会议纪要，确定涉案楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元。2016年1月28日，二被告来到原告在蒙山分公司的售房场所以第三人员工的身份签订了《商品房买卖合同》，被告选择的是5幢F单元的1403房，原规划面积是157平方米，实际面积是162.57平方米，价钱是每平方米2070元，享受第三人的员工价，总价款为336520元。被告于签订合同之前通过第三人交付了100000元给原告，交付21520元现金给原告，余下的235000元于签订合同之后通过银行按揭交付原告。2018年8月份，经多次催促第三人才将其代理收取定金的员工名单及己收到定金的清单交到原告的销售中心，原告才得知被告不是第三人的员工，被告隐瞒了自己真实身份，冒用第三人员工的身份享受到购房优惠价，造成原告每平方米损失500元至800元，该套涉案房屋的交易价钱减少了10万元左右，直接导致了国家税收的减少，损害了国家利益。至此，原告认为被告冒用第三人员工的身份与原告签订合同，存在欺诈原告的情形，造成了购房交易金额减少，直接影响应该缴纳的税款金额，损害了国家利益，所以原告认为双方签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定内容，该合同无效。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 原告鸿润公司在诉讼中向本院提交了以下证据： 1.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》（复印件）各1份，拟证明原告交易的对象是第三人的员工及员工的基价是2020元/平方米的事实； 2.2013年12月25日，《广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司会议纪要》（复印件）1份，拟证明员工购房的楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元； 3.2014年1月3日，《广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司会议纪要》（复印件）1份，拟证明员工购房的楼盘1#、2#的171平方米、132平方米的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2层-6层每层按基准价递减10元/平方米，9层-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元； 4.2016年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证明被告享受了员工的优惠价格，原、被告于2016年1月28日签订《商品房买卖合同》的事实； 5.陈远才、宁江前《商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证明同一时期在同一小区购房，购买3楼的价钱2600多元/平方米，与员工价对比，高出约600元的事实； 6.陈永华、姚永琴《商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证明被告同一时期在同一小区销售复式的价钱2800元/平方米，与员工价对比，高出700多元的事实； 7.覃丽婷《商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证明被告同一时期在同一小区购房销售1#楼A单元的价钱2658元/平方米，与员工价对比，高出600多元的事实； 8.发票3份，拟证明以上合同（证据5-7）所缴纳对应的税金的事实； 9.收款收据等3页，拟证明被告通过第三人交款到原告处的事实。 被告刘业昌、龙永芳辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于房地产开发企业与公民之间签订的买卖合同，签订合同的双方主体地位平等，签订合同内容合法有效。另外，原告作为房地产开发企业，其开发的房产经过房管部门等有关行政部门的行政许可，原、被告签订合同已经进行备案登记，缴纳税费、房屋维修资金等，说明该《商品房买卖合同》也得到行政管理部分的认可。原、被告签订的买卖合同，双方主体资格无任何问题，合同约定的权利义务很清楚，符合国家法律规定，也没有侵害第三人的利益，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效。原、被告应根据合同内容全面履行合同约定权利、义务。原告诉请原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏事实和法律的根据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘业昌、龙永芳在诉讼中向本院提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》（复印件）1份（与原告方提供的证据4一致），拟证明原、被告签订的《商品房买卖合同》没有任何瑕疵，合法有效。双方是主体资格平等的相对人，该合同内容中对双方的权利、义务都有具体的体现，该合同并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形； 2.被告签订的《借款合同》（复印件）1份，拟证明被告与金融机构的借款合同，原告作为担保人担保该《借款合同》，原告认可了被告在原告处购买了房屋，该借款合同必须具备两个前提，一是有预售许可证，二是到房屋管理进行备案登记，原告向金融机构提供了售房许可证，被告向原告购房已经在房管部门进行了备案登记，现在原告起诉请求合同无效，与该《借款合同》的两个前提相违背； 3.购房及缴纳税款的相关发票（原件）共13张，拟证明被告向原告缴纳的费用情况，原告向行政部门缴纳了税费等，原告作为出卖人直接收取了被告的相关费用，房管部门收取了房屋维修资金，税务部门收取了有关税费，也说明相关房屋管理部门认可了涉案房屋有合法使用的权利； 4.房屋交付使用的相关材料（复印件）共9张，拟证明原告作为出卖方，向被告交付了房屋，要求被告遵守相关物业管理的规定，原告认可了被告作为房屋的业主，应缴纳物业管理费等，原告已经向被告履行了交付房屋的义务。 第三人供电分公司述称,其同意被告方的答辩意见。第三人补充如下：1、在合作建房的过程中，原告与第三人多次进行沟通，对购房对象双方也有协商，且第三人也将购房者的名单多次提交给原告方，原告明知有非第三人员工购房的情况。2.原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告明知被告为非第三人员工，原告亦与其签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，购房合同合法有效。3.原告提供的证据不能证实当时原、被告签订合同的房价低于市场价格，也不能证明存在侵害国家利益的情况，不能说明合同无效。4.被告提交材料给原告后，到税务局办理登记手续，原、被告及税务局并没有对成交价格存在异议，由此双方对售价是没有异议的，从另一方来说，原告允许非员工从员工手中购买指标，或者说是转让指标的情况，第三人对购买指标或转让指标也没有异议，况且这些行为是法律允许的。另外，对于损害国家利益是否导致合同无效，应属于可撤销合同，不是合同无效。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人供电分公司向本院提供证据有：汇款明细表及汇款单、名单复印件1份，拟证明第三人将已收的237名员工定房预付款1659万元及120个车位定金预付款240万元，共计1899万元，于2013年5月10日付清给原告鸿润公司,该款项中也包括了姚佩球交付给原告的款项。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告鸿润公司请求确认原告鸿润公司与被告刘业昌、龙永芳签订的《商品房买卖合同》无效是否合法有据;2.原告鸿润公司请求被告刘业昌、龙永芳归还商品房是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告及第三人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告对被告提供证据1的真实性没有异议，但是对合法性有异议，认为被告冒用第三人员工的身份与原告签订合同，导致了房屋交易总款减少，造成了应向国家缴纳的税款减少，该份合同应属于无效合同。认为买受人是农民的身份并没有在合同里体现，合同体现的买受人的身份信息，并没有职业信息的体现，从该买受人的身份信息就知道其职业，与事实不符。原告对被告提供证据2的《借款合同》的真实性没有异议，对该证据的合法性有异议，认为该份合同产生的原因来源于《商品房买卖合同》，因为签订《商品房买卖合同》采取了欺诈的形式，由此产生的《借款合同》的合法性不予认可。原告对被告提供证据3的真实性没有异议，对该证据的合法性有异议，因为这些证据来源于双方签订的《商品房买卖合同》，因此产生这些费用与本案无关，该费用是否合法由法院予以认定。原告对被告提供证据4的真实性没有异议，对关联性不予认可，该证据只能证明被告以本人的名义向原告支付部分购房款，其他剩余部分的款项通过第三人转交给原告，由此可以说明，被告是冒用了第三人员工的身份向原告购买了房屋。第三人对被告提供的证据1-4均无异议。另外，被告提供证据3，2015年6月23日（编号3813746）的收款收据，原告于2015年6月23日鸿润公司的下属机构鸿润公司蒙山分公司就知道被告不是第三人的员工。 被告对原告提供证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告与第三人签订合作建房协议主体合法，原告与第三人是协议的权利主体，但是该协议书与被告无关，与被告的权利义务无关。且该房不是国家开发的享受国家补助的福利性住房，也不是员工价格，原告作为房地产开发企业，与第三人签订的协议，不能要求被告遵守原告与第三人签订的协议约定。对证据2、3、4、5、6、7的真实性、合法性没有异议，但是对证明内容有异议，对原告想要证明被告享受的优惠价，没有根据。原、被告签订的合同是平等主体签订的合同，合同约定了权利义务内容，应根据合同约定全面履行义务，并不能说被告享受了多少的优惠价格。该《商品房买卖合同》是房地产开发企业与公民之间的合同，在签订合同时房地产开发企业是优势方，只要被告与房地产开发企业签订合同，就应全面履行义务。原告认为被告其与原告签订合同，冒用了第三人员工身份享受优惠价格，是属于原告方主观推测，是主观提出的附加条件，而不符合双方签订的合同约定。且双方也到房屋登记管理部门进行备案登记，且获得物价部门、税务部门的许可，被告与银行签订有贷款合同。对证据8发票的真实性、合法性予以认可，但该证据是否包括被告缴纳的款项，体现不出来。对证据9的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明原告想要证明内容，因其没有相关税收部门的证实，也不能证明该房价是国家经济补助房，员工价与市场价有何不同？不能证明被告享受员工价格损害国家利益。第三人对原告提供证据1没有异议，对证据2、3的真实性没有异议，对原告要证明内容不予认可，且原告也明知购房者中有非员工购买，且该证明不能证明原、被告签订的合同无效。从会议纪要可以看得出来，对合作协议书，对员工购房的房屋有处分权，补充协议约定原告对剩余房源有处分权。对证据4的真实性、合法性没有异议。但原告提供证据5、6、7不能证明市场价比员工价高出600元以上，员工与原告预定价格是在2012年、2013年的房屋价格，而原告提供的证据是2016年的价格，肯定存在差异。对原告提供的证据8没有异议。对证据9的真实性没有异议，该证据恰好证明被告没有冒用第三人员工姚佩球的身份购房，被告自己与原告签订合同，且原告明知被告不是第三人的员工，不存在欺诈的情形，该合同合法有效。 原告对第三人提交证据中的名单的真实性不予认可。在名单中序列第18名的购房者黄哲就不是第三人员工身份。对其它证据的真实性予以认可，第三人认可被告通过第三人向原告交付了部分的购房款。被告对第三人提供的证据均没有异议,认为姚佩球交付给第三人的预付购房是被告的购房预付款。在签订合同时，原告明知被告不是第三人的员工，认可了姚佩球预交的购房预付款，其认可实际签订合同人与预付购房款人不一致时，不影响买卖合同的成立。也认可房屋购房者从姚佩球到被告的交接。 本院对原、被告及第三人提供的证据认定以下：对原告提供的证据1-3、9，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。对原告提供的证据4，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，但不能证实被告享受了员工的优惠价格。对原告提供的证据5-8，来源合法，内容客观真实，但与本案没有关联性，本院不予认定。本院对被告及第三人提供的证据认为来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，被告刘业昌与原告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定：被告刘业昌、龙永芳购买原告鸿润蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区商品房5幢F单元1403号商品房。该商品房总面积162.57平方米,单价为每平方米2070元，总价款336520元，被告刘业昌、龙永芳应当于2015年6月24日前支付首期房价款101520元，余款235000元申请贷款支付，原告应当在2016年2月29日前向被告交付该商品房。 另查明，姚佩球系第三人供电分公司员工，姚佩球的妻子罗志英于2013年2月16日交付购房定金5000元给第三人供电分公司，姚佩球于2013年5月7日、11月27日分别交付购房“预付款”85000元、10000元给第三人供电分公司。2013年5月10日，第三人供电分公司帮助包括姚佩球在内的237名员工购房“预付款”1659万元及120个车位定金“预付款”240万元共计1899万元交付给原告鸿润公司。后姚佩球将该套商品房转让给被告刘业昌、龙永芳。被告刘业昌、龙永芳于2015年6月24日交付购房“首付款”21520元给原告鸿润公司的蒙山分公司。2016年5月21日，被告刘业昌、龙永芳作为借款人、原告鸿润公司作为担保人与广西蒙山农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，向广西蒙山农村商业银行股份有限公司借款235000元汇入原告鸿润公司的银行账户。 又查明，原告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人供电分公司员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元；第三人供电分公司员工购买小车位以个为单位，必须在该地块规划总平面图获准通过后30天内支付定金两万元。第三人供电分公司负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书第六条约定：“甲乙双方决定购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157平方米户型的6套房在乙方分配的房源中选择），剩余的房源由乙方处理……”。原告鸿润公司的蒙山分公司是原告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任。 本院认为，本案系商品房确认合同无效纠纷。本案的争议焦点原告鸿润公司诉请确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效是否合法有据问题。原告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订的《合作建房协议书》虽然约定有原告鸿润公司将其开发荷塘山庄地块的商品房及配套车位全部出售给第三人供电分公司员工的内容，但原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》则约定对双方合作建设的商品房除由第三人供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由原告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整。姚佩球为第三人供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告刘业昌、龙永芳，并没有违反原告鸿润公司与第三人供电分公司的约定。原告主张被告刘业昌、龙永芳冒用第三人供电分公司员工的身份与原告签订《商品房买卖合同》，存在欺诈原告的情形，造成了购房交易金额减少，直接影响应该缴纳的税款金额，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房买卖合同》应为无效。原告鸿润公司提供的证据尚不能证实涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。因此，原告鸿润公司的该项主张缺乏理据，本院不予采纳。 本院认为，原告鸿润公司请求被告刘业昌、龙永芳归还商品房是否合法有据问题。原告鸿润公司与被告刘业昌、龙永芳签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。姚佩球为第三人供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告刘业昌、龙永芳，并没有违反原告鸿润公司与第三人供电分公司的约定。姚佩球的妻子罗志英于2013年2月16日交付购房定金5000元给第三人供电分公司，姚佩球于2013年5月7日、11月27日分别交付购房预付款85000元、10000元给第三人供电分公司。上述款项再由第三人供电分公司转交给原告鸿润公司。后姚佩球将该套商品房转让给被告刘业昌、龙永芳。现被告刘业昌、龙永芳已足额交付房价款给原告鸿润公司，原、被告双方已依《商品房买卖合同》按照法律、行政法规规定到相关部门办理登记备案手续，原告鸿润公司也已交付涉案的商品房给被告刘业昌、龙永芳居住使用，故原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告鸿润公司主张被告刘业昌、龙永芳归还商品房主张缺乏理据，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求判决其与被告刘业昌、龙永芳双方于2016年1月28日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求； 二、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求被告刘业昌、龙永芳返还蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1403号房屋给原告,原告返还购房款336520元给被告的诉讼请求。 案件受理费6348元，由原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  刘寿权 审 判 员  莫 春 人民陪审员  陆均安 二〇一九年十二月九日 书 记 员  利金生 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。