浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初5702号 原告：胡芳妹，女，1979年8月28日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：杭璐东、章跃忠,浙江思贤律师事务所律师。 被告：陈耿，男，1989年2月8日出生，汉族，住永康市。 被告：徐梦琳，女，1987年1月28日出生，汉族，住永康市。 被告陈耿、徐梦琳的委托诉讼代理人：楼金燕，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告：浙江泰商市场开发有限公司，住所地：浙江省嘉善县魏塘街道景明路28号12幢206室。 法定代表人：潘陈真。 被告：嘉兴中凰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市名品商贸中心1幢十二层1202室。 法定代表人：林元晖。 被告：林元晖，男，1975年8月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 原告胡芳妹与被告陈耿、徐梦琳、浙江泰商市场开发有限公司、嘉兴中凰置业有限公司、林元晖案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月22日公开开庭进行了审理。原告胡芳妹的委托代理人杭璐东、章跃忠；被告陈耿、徐梦琳的委托代理人楼金燕到庭参加诉讼。被告浙江泰商市场开发有限公司、嘉兴中凰置业有限公司、林元晖经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡芳妹向本院提出诉讼请求：一、撤销（2019）浙0784执异46号执行裁定书；二、解除对原告购买的嘉善县魏塘街道建材家居中心3幢101、102室房屋的查封措施。 事实与理由:2016年8月，原告胡芳妹与被告浙江泰商市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》二份，约定由原告购买被告开发的位于嘉善县北侧嘉善建材家居中心3幢101、102号房屋，建筑面积均为28.89平方米，价格均为560672元，总价为1121344元；原告于2016年8月10日刷卡560672元，于2017年2月28日刷卡560672元，原告已经全部付清购房款。2018年3月14日购房合同已经在嘉善县房地产管理处网签备案。2017年6月30日，浦国华向嘉善善水商业经营管理有限公司租赁3幢1层房屋用于经营活动，原告购买房屋时，与善水公司签订了《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，该房屋早已经交付并实际使用。 原告得知在2018年4月3日，房屋被永康市人民法院查封时，原告于2019年1月向贵院提出执行异议申请，但贵院一直至5月5日才受理，6月20日才收到《执行裁定书》明显程序违法。 原告认为，本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，符合全部四个要件，本案在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，本案涉案的房屋在查封前原告已经合法占有，原告已经支付全部房款，非因买受人自身原因未办理过户登记。 在原告提供付款凭证，房产公司出具书面说明认可收到全部房款的情况下，《执行裁定书》居然还认定原告没有足额支付房款，且原告从未收到过法院要求支付房款的通知，作为善意第三人向房产公司支付房款没有过错，故《执行裁定书》程序违法、事实认定错误。 被告陈耿、徐梦琳答辩称：原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。理由：1、原告称案涉房屋的所有权属于原告，而且房屋在查封前已由原告使用，既无法律依据，也无事实。根据房管登记信息显示，案涉房屋的所有权一直登记在泰商公司名下，属泰商公司的财产。原告享有的是对泰商公司的债权而不是物权；2、原告提交的证据不能证明其已实际占有使用案涉房屋，恰相反原告提交的交房确认书、委托经营书，证明案涉房屋一直由泰商公司、关联公司向案外人出租并收取租金，并未实际使用。即使原告对案涉房屋的现状是属实的，其以符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条四个条件为由，要求排除查封，也是适用法律的错误，该28条的规定适用交付房屋为普通人的情况，而本案是开发公司，应适用第29条的规定，排除条件之一是房屋属于住宅，用于居住，且买受人名下没有其他居住的房屋，但原告自述买受房屋用于出租，故不能排除执行。且案涉建材家居中心的房屋在2017年12月7日就已经分别进行不动产产权登记，原告称直到案涉房屋被法院查封才知道案涉房屋可以进行登记的事实不合理，申请人在2018年4月进行房产查封，对初次房产登记已过五个月左右。原告对案涉房屋没有及时过户具有过错。3、原告所提交的证据不具有真实性，存在签订虚假商品房买卖合同、虚假合同备案、虚开发票的情形。明显是泰商公司故意拖延，妨碍执行。综上请求驳回原告的诉求。 被告浙江泰商市场开发有限公司答辩称：一、我公司开发项目，魏塘街道嘉善建材家居中心。现案涉3幢101、102号房屋，确系胡芳妹购买，我公司之前也就这几套房屋向你院提出过保全异议以及执行异议。二、上述房屋，已实际交付买受人，且已由实际商户入驻并支付租金。2015年7月13日，承租人浦国华与嘉善善水商业经营管理有限公司签订《租赁合同》，租赁了3幢房屋（共8套房屋）。上述房屋于2017年2月14日交付给承租人装修，承租人用于经营卫浴、瓷砖。2017年8月18日该商铺正式开业。综上，我公司认为，案涉房屋的所有权应为实际买受人所有，而非我公司所有，故你院对于上述房屋的查封措施不恰当。造成我公司对实际买受人的信誉度降低，我公司为妥善解决该查封问题，花费了大量的人力、物力，造成我公司巨大损失。 被告嘉兴中凰置业有限公司、林元晖未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据1，被告浙江泰商市场开发有限公司、嘉兴中凰置业有限公司、永康市赛博商业运营管理有限公司的工商登记情况，证明各被告的主体资格。永康市赛博商业运营管理有限公司于2018年9月11日注销，原股东是被告陈耿、徐梦琳，注销原因是股东决议解散。 证据2，《执行裁定书》一份，证明原告就执行向法院提起执行异议，被驳回。 证据3，《商品房买卖合同》二份，证明本案原告的房屋买卖合同签订时间早于房屋被查封的时间。 证据4，付款凭证（收据、POS单、收款通知），证明原告已付清房款。 证据5，增值税普通发票的复印件二份，证明泰商公司开具发票的情况。 证据6，嘉善县房地产管理处出具的房屋网签备案情况一份，证明本案房屋已在执行查封前备案登记。 证据7，交房确认书、《商铺委托代理租赁及经营管理合同》各二份，证明原告已收到开发商的交房并委托善水公司代为租赁及经营管理。 证据8、《商铺租赁合同》，证明原告在房屋查封前向案外人出租用于经营活动。 证据9、租金支付凭证，证明案外人作为承租人占有、使用，并且交纳租金。 证据10、图纸打印件一份，证明3号楼靠近陵园，位置在建材市场中最里面，故价格相对偏低的事实。 被告陈耿、徐梦琳的质证意见：对异议人提交的证据1无异议；对证据2的三性予以认可，裁定书驳回原告的异议申请合法有据，并无不当；对于证据3的合法性、真实性以及关联性均不予认可。首先，仔细核对过签章后，我们发现，该组证据与被执行人泰商公司在提出保全异议时所提交的商品房买卖合同系同一份。根据该合同第25条约定，合同一式四份，“出卖人2份，买受人1份，嘉兴县建设局1份”，如果原告与泰商公司真的签订过相应的《商品房买卖合同》，那么原告应当提交其所持有的那份《商品房买卖合同》，而其现在提交的却是泰商公司所持有的那份，显然不合常理，真实性可疑。其次，因原告今天均未到庭，故其身份真实性无法核实，相应签章的真实性也无法核实，但原告所提交《商品房买卖合同》存在诸多不合理之处，我们认为其《商品房买卖合同》不具有真实性。具体如下：(1)多个原告在商品房买卖合同中填写使用同一个联系电话且部分原告填写的联系电话不全，不符合常理。（2）泰商公司就多处房产的商品房买卖合同进行“网签”的时间远远迟于合同约定时间，且该逾期不具有合理性。且多份泰商公司提交的所谓“网签”的商品房买卖合同与原告提交的商品房买卖合同(即“草签”合同)存在内容不一致，不符合常理。(3)原告所提交的商品房买卖合同上就泰商公司法人代表一项存在合同主体约定处的表述与签章前后不一致的情形，且部分合同上法人代表的姓名与泰商公司的工商登记不一致。(4)原告所提交商品房买卖合同上原告的签字捺印真实性可疑。(5)原告所提交商品房买卖合同上房产单价明显不符合市场客观情况。 对原告提交的证据4中的支付凭证、收款通知、收据以及泰商公司的财务记账的质证意见：对该组证据中盖有银行业务章的银行回单、收款通知之真实性予以认可，但对其合法性关联性不予认可；对所有POS机签购单的真实性、合法性、关联性均不予认可；对收据的关联性予以认可，对真实性、合法性均不予认可；对泰商公司财务记账的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，泰商公司的财务记账凭证仅是其单方制作，不具有证据价值。其次，对原告提交的银行回单、收款通知之合法性、关联性有异议。其一，大部分的银行回单、收款通知均未备注款项用途，不能证明相应的款项系用于支付案涉房产的房款；其二，银行回单不能证明相应的款项支付具有真实的交易背景。再次，对原告提交的所有POS机签购单的真实性、合法性、关联性均有异议。所有的POS签购单上均无第三方认证且印记模糊，无法辨识其真实性，也无法证明相应的POS刷卡是否具有真实的交易背景，且部分POS机签购单的签名具有明显的问题。最后，对原告提交的收据的真实性、合法性均有异议。 对原告所提交的证据5，由泰商公司开具的增值税普通发票的真实性予以认可，但对其内容真实性、合法性及关联性不予认可，且我们认为这些发票不能达到原告的证明目的。首先，泰商公司开具发票不等于原告已实际支付了房款。因此，泰商公司开具发票的行为不能证明相关原告已实际支付了票面金额的房款，对这些发票的合法性不予认可。其次，对比原告提交的发票和泰商公司在提出保全异议申请时提交的发票，我们发现，泰商公司明显存在重复开票的情况，不具有合法性，故不能证明相应的开票行为具有真实的交易背景。再次，原告胡芳妹提交的发票开票时间是在2016年，而原告在2017年才付完房款，合理性存疑，我们对其合法性、关联性不予认可。 对原告提交的证据6，盖有“嘉善县房产管理处”字样的《魏塘街道嘉善建材家居中心相关房屋网签备案情况》质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，对该证据的真实性有异议。“嘉善县房产管理处”该印章的真实性无法核实，且手写的“经浙江省房屋交易与产权管理系统查询，截止2019年5月9日9时，以上合同编号处于商品房买卖合同备案状态”与落款时间“2019.5.9”明显属于两个人的笔迹并由两支不同粗细的笔书写，行政机关在出具证明时，证明内容与落款时间分别由两名经办人员书写，这显然不符合常理。从痕迹上明显可以看出系先加盖了“嘉善县房产管理处”的章后再写上手写文字，这也不符合行政机关的严谨作风。故代理人认为，该份证据不具有真实性。其次，对该证据的关联性有异议。即使该份证据系由嘉善县房产管理处出具，该份证明也仅能证明浙江省不动产管理系统内存在该清单上有体现的信息，但并不能证明相应的备案合同具体内容、房产买卖是否真实等情况，同时也不能保证浙江省不动产管理系统内显示处于备案状态的房产买卖合同真实的得到履行，后期登记的买卖双方仍可通过一定程序撤销备案。对此，代理人认为，原告提交的该份证据不能证明其提交的买卖合同内容的真实性，也不能证明相应的商品房买卖合同确实得到了履行。最后，对该证据的合法性有异议。即使该份证据系由嘉善县房产管理处出具，该份证明也不符合一般的证明文件要求，存在重大瑕疵，不具有合法性。其一、很明显该份清单系由原告或泰商公司整理，而非由嘉善县房产管理处自主制作；其二，从痕迹上明显可以看出系先加盖了“嘉善县房产管理处”的章后再写上手写文字，该手写文字仅能表示书写人的个人意志而非“嘉善县房产管理处”的意思，且没有经办人签章，仅有公章并不能表明嘉善县房产管理处确认了相关合同备案情况。 对原告所提交的证据7，《交房确认书》及《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的质证意见：对该组证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可。首先，《交房确认书》的落款盖章以及《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的受托方均为“嘉善善水商业经营管理有限公司”，系案外人，且委托经营管理合同无签订时间，其签章真实性无法核实。退一步讲，即使原告确实与嘉善善水商业经营管理有限公司(以下简称“善水公司”)签署了委托经营管理合同，也不能证明该委托经营合同切实得到了履行。其次，原告提交的付款凭证中，有部分款项系付到善水公司，如其所主张的付款情况系真实的，则说明善水公司与本案被执行人泰商公司系关联公司。按照《商铺委托代理租赁及经营管理合同》的约定，原告委托善水公司与本案被执行人泰商公司办理案涉房屋的交付手续，《交房确认书》的内容也是善水公司与泰商公司办理房屋交接手续，其实质是被执行人泰商公司将案涉房屋从其“左手”交到“右手”，恰恰证明泰商公司从未真正将案涉房屋交付给原告占有使用，且大部分委托经营管理合同中约定有回购条款，可见，原告与善水公司根本不是普通的委托经营关系，原告购置案涉房产的目的并非是为了获得相关房产的所有权，而是为了获得资金投资收益。《交房确认书》上所载的交房时间明显与案涉房屋的建设情况不符，显然不真实、不合法。善水公司出具的《交房确认书》显然与事实不符，存在欺诈，该《交房确认书》既不真实也不合法，更不能证明案涉房屋已经交付给原告使用。 对原告所提交的证据8和9，浦国华与善水公司签订的房屋租赁合同及租金收取凭证的质证意见：对该组证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可。①浦国华的租赁合同系与善水公司签订，皆为案外人，其真实性无法核实。约定的租赁时间为2017.8.18-2020.8.17，合同签订的时间及租赁开始时间均早于各原告委托善水公司经营管理期限的开始时间，不具有合法性和关联性。②浦国华的付款凭证：缴款单签字均为案外人，其真实性无法核实，且上面所载的合同期为“2015.11.28-2018.11.27”，制单日为2015.7.13，与租赁合同所载租赁期限不一致，制单时间也远远早于租赁合同签订时间，与本案不具有关联性；记账凭证系案外人善水公司单方制作，无法核实其真实性、客观性、合法性，不具有证据效力‘银行收款凭证无付款人信息、无付款用途说明，不能证明与本案相关，且交易日期为2015.7.14，不再租赁合同期限内，也远远早于租赁合同签订时间；租金发票的开票时间为2015.7.14，早于租赁合同签订时间和租期开始时间，开票金额与缴款单、记账凭证、银行收款凭证均不一致，不能证明与本案相关；且以上所有票据的开具时间均早于案涉房屋的交房时间，与本案不具有关联性。 对证据10图纸，证据三性均不予认可，该图纸系打印件，真实性、合法性无法核实，不符合证据的形式要件。据代理人核实，3号楼附件没有公墓。 本院对以上证据，结合实地勘察和调查，认证如下：对于证据1、2，被告对其真实性无异议，故本院对该二份证据的真实性予以确认；对于证据3，被告虽对其合法性、真实性、关联性均有异议，但未提出相应证据推翻该证据，该证据符合证据的有效要件，故本院对该证据予以确认；对于证据4、5，原告用以证明付款的事实。泰商公司无异议，银行打款结合发票，本院认定原告胡芳妹已付清房款的事实；对于证据6，系房地产管理处出具且盖有公章，符合证据的有效要件，故本院对其真实性予以确认；对于证据7、8、9，原告用以证明已交付使用的事实。《租赁合同》、《交房确认书》、租金交付凭证与善水公司、泰商公司的陈述相一致，与现场勘察的情况也吻合，形成证据链。故本院确认泰商公司已向原告胡芳妹完成交房，泰商公司开发的商铺由善水公司统一代为租赁和经营管理，由善水公司将案涉房产租赁给案外人浦国华的事实。对证据10图纸，经现场勘察，属实，本院予以确认。 经审理查明：2016年8月，原告胡芳妹与被告浙江泰商市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》二份，约定由原告购买被告开发的位于嘉善县北侧嘉善建材家居中心3幢101、102号房屋，建筑面积均为28.89平方米，价格均为560672元，总价为1121344元。原告于2016年8月10日支付560672元，于2017年2月28日支付560672元，已全部付清购房款。另，原告与嘉善善水商业经营管理有限公司签订《商铺委托代理租赁及经验管理合同》，约定由嘉善善水商业经营管理有限公司统一委托代理租赁及经营管理。2017年6月30日，案外人浦国华与嘉善善水商业经营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁案涉房屋用于经营活动。2018年3月14日该房屋在嘉善县房地产管理处进行了网签备案。 2018年3月22日，永康市赛博商业运营管理有限公司为与浙江泰商市场开发有限公司、嘉兴中凰置业有限公司、林元晖民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，2018年4月3日查封了被告浙江泰商市场开发有限公司名下坐落于浙江省嘉善县魏塘街道嘉善建材家居中心的不动产，包括案涉的3幢101、102室。2018年9月10日，永康市赛博商业运营管理有限公司股东会议通过公司清算报告，决定解散公司，并向相关部门办理了公司注销手续，原公司股东陈耿、徐梦琳依法承受权利义务。2019年5月5日，原告胡芳妹向本院提出执行异议，本院作出（2019）浙0784执异46号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。 本院认为，基于原告与被告浙江泰商市场开发有限公司之间的《商品房买卖合同》与打款记录来看，原告胡芳妹是案涉3幢101、102室的房屋买受人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告胡芳妹与被告浙江泰商市场开发有限公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；且在法院查封前，被告已向原告交房，原告也将该房屋出租给案外人浦国华，原告已合法占有该不动产；且已付清购房款；涉案房屋于2018年3月14日进行网签备案，2018年4月3日即被查封，并非因买受人自身原因未办理过户登记。原告就执行标的3幢101、102室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院不得执行该执行标的。故，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行嘉善县魏塘街道建材家居中心3幢101、102室房屋。 本案案件受理费14892元，由被告陈耿、徐梦琳负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。 审 判 长  张丽英 人民陪审员  徐香珍 人民陪审员  梅凌宵 二〇一九年十二月十七日 代书 记员  陈珩俐