中华人民共和国 浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16484号 原告:杜高乐（TUGALL），男，1958年6月8日出生，意大利共和国公民，现住中华人民共和国浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：梁东，浙江一片红律师事务所律师。 被告：孙思静，女，1984年1月29日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省。 原告杜高乐（TUGALL）为与被告孙思静合同纠纷一案，于2019年9月5日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年11月1日、11月18日两次公开开庭进行了审理。原告杜高乐及其委托诉讼代理人梁东、被告孙思静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜高乐向本院提起诉讼请求：判令被告支付购房款和购买公司款290万元并支付逾期利息（利息按年利率7%从2013年6月18日计算至实际履行之日止）；庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告双方在2014年11月7日签订的《协议》；2、判令被告支付购房款和购买公司款290万元并支付逾期利息（利息按年利率7%从2013年6月18日计算至实际履行之日止）。 事实与理由：2012年6月17日，被告孙思静向原告购买位于义乌市雪峰西路329号房屋（原时代花园Ｂ区及义乌市意尚饰品有限公司，约定价款为530万元人民币。合同签订后被告共支付240万元，至今仍欠290万元未支付。该款原告多次催讨，被告置之不理。原告为此提起诉讼。原告主张逾期利息从2013年6月18日起算的原因是：房屋是2012年6月17日买卖，当时被告支付了一年的利息，所以逾期利息从2013年8月18日起算。 被告孙思静答辩称：被告与原告在2012年6月17日签订过房屋与公司转让合同，但是双方在2014年11月7日重新签订过协议，应该以重新签订的协议为准。2014年协议第4条约定被告将房屋交给原告后，被告以该房屋抵押的240万元贷款自房屋交接之日由原告承担，被告与原告之间的290万元债务就消灭。自该日起，被告与原告之间的债务已经消灭，但自2014年11月10日起，原告仅就240万元贷款支付过一次利息，后面就再没有清偿过利息，属于严重违约，因此中国银行于2015年9月对被告提起诉讼，要求被告清偿贷款本息，法院在2015年11月6日作出判决让被告清偿涉案房屋的贷款加利息。被告打了很多电话通知原告，原告都没有理睬，被告为了偿还款项，就出售了涉案房屋。（2014）金义民初3123号民事判决书第6页明确双方应该按照2014年11月7日重新签订的协议继续履行，原告就2012年6月17日的合同不再享有对被告的债权，原告拒不偿还银行贷款，违反了2014年11月7日签订的协议，就该协议原告方存在严重违约，因此原告方不存在该2014年11月7日协议的终止权。涉案的房屋转让款已经偿还涉案房屋的银行贷款本息以及法院诉讼产生的费用。综上，原告诉请的债权根据2014年协议已经于2014年11月10日消灭。不同意解除2014年协议，因为原告不还贷款所以导致房子被处置，因为原告存在严重违约，所以原告不存在解除权。请求驳回原告的诉请。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述：2014年11月双方签订合同后，根据双方2014年11月7日签订合同第一条的规定，甲乙双方应当在签订本协议签订之日起两个工作日内应办理公证委托，内容包括甲方全权对外转让及领取房屋转让款等，所以此协议签订的最终目的是该房屋由甲方出售，但由于没有办理公证，导致甲方无法出售该房屋，因此出现本协议第9条的内容。协议第9条载明，本协议履行期间，发生房屋被有关机关查封、拍卖、灭失及其它情形导致甲方不能行使有效转让权，甲方可以终止本协议，双方仍按2012年6月17日房屋与公司转让合同执行。由于原告在2019年才得知涉案房屋已经转让，2014年11月7日签订的合同已经无法履行，所以起诉，按2012年6月17日的房屋与公司转让合同履行。本案发生了新的事实，不属于一事不再理。双方2014年签订协议后，由于被告将协议中涉案房屋以所有权人的名义进行转让，因此该份协议最终目的无法实现，因此依法请求法院解除该协议。 原告杜高乐为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、房屋与公司转让合同一份，证明原、被告约定房屋与公司转让事实。 2、（2014）金义民初字第3123号民事判决书核对件一份，证明原被告双方买卖房屋事实。 3、房屋登记信息打印件一份，证明涉案房屋被告已出售，属于新的事实出现。 被告孙思静质证认为：对证据1没有异议，这份合同已经被2014年11月7日签订的协议取代，双方权利义务应当以2014年签订的协议为准。对证据2无异议，该份判决书第6页第2段明确双方于2014年重新达成了协议，双方应按2014年的协议重新执行。到现在为止，双方均未明确表示终止2014年11月7日的协议，故仍应按11月7日协议履行，由于原告严重违约，所以原告也没有权利去终止2014年11月7日的协议。对证据3无异议，因为原告没有依约承担清偿银行贷款的义务，房屋是法院判决后销售的，故是原告方违约导致的后果。 本院对原告提供的上述证据的真实性本身予以确认；至于原告主张的涉案协议是否解除，本院在下文中予以论述。 被告孙思静为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、（2014）金义民初字第3123号民事判决书、（2015）金义民初字第1746号民事判决书、（2015）浙金民终字第1942号民事判决书、（2015）金义商初字第5723号民事判决书各一份，证明2014年11月7日双方签订协议取代2012年合同，协议第4条约定，自房屋交接之日起，该房屋所担保的240万元银行贷款由原告承担，且原被告之间的290万元债务消灭。2014年11月10日房屋交接完毕，原告没有依约承担清偿银行贷款的义务，导致银行于2015年9月起诉。 原告杜高乐质证认为：对（2014）金义民初第3123号民事判决书、（2015）金义民初字第1746号民事判决书、（2015）浙金民终字第1942号民事判决书无异议，三份判决书说明双方签订过房屋与公司买卖合同，且该房屋在（2014）金义民初第3123号诉讼过程中该案的原告进行过保全，因此也属于被告所陈述的2014年11月7日合同所约定的第9条法院保全的事项。对（2015）金义商初第5723号民事判决书无异议，该判决书体现了在2014年双方诉讼过后，2015年房屋已经被出售，已经被银行起诉，属于新的事实出现，双方仍应按2012年6月17日所签订的合同履行。 2、义乌市不动产登记中心不动产档案证明、中国银行交易流水明细清单、房屋买卖合同各一份，证明在2016年4月份房屋已经进行了转让。 原告杜高乐质证认为：对不动产档案证明无异议，对银行流水明细清单和房屋买卖合同形式真实性无异议，但是对房屋买卖合同里的房屋成交价格真实性无法确定。 3、2014年11月10日收条复印件一份，证明房屋已经交接给原告。 原告杜高乐质证认为：对该份证据真实性无异议，但关联性有异议，当时虽然交付了房屋钥匙，但该钥匙并不能打开该房屋的门锁，况且交付钥匙及产权证复印件的行为不能产生物权交付的效力。 4、2014年11月7日的《协议》复印件一份，证明2012年6月17日的房屋与公司转让合同作废。 原告杜高乐质证认为：对合同真实性无异议，但由于被告在被告的履行期限内将涉案房屋转让，原告实现不了合同的最终目的，因此请求解除该份协议。 本院对被告提供的证据1、2、3、4的真实性予以确认；至于原告主张的涉案协议是否解除，本院在下文中予以论述；庭审中，双方当事人均确认涉案房屋原由原告杜高乐向房产公司购买，登记于被告孙思静的名下，本院对该事实予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2009年，原告杜高乐出资购买了位于义乌市的房产一处，并将该房屋登记于被告孙思静名下。2012年6月17日，原告杜高乐（甲方）与被告孙思静（乙方）达成《房屋与公司转让合同》一份，约定：“一、甲方系义乌市雪峰西路329号房屋（原时代花园Ｂ区以及义乌市意尚饰品有限公司的实际所有人，现将前述房屋及公司（包括公司名下所有资产），作价人民币530万元转让给乙方，乙方予以接受。二、乙方此前已于2012年6月4日代甲方支付货款50万元，双方同意，该款即作为甲方支付的第一笔转让款；2012年6月18日，乙方再将第二笔转让款190万元支付至甲方指定银行账号，余款290万元，乙方于本合同签订之日起7年内付清，并自合同签订之日起，就未付清部分，按每年7%的利率向甲方支付利息。三、甲方系前述房屋的实际所有人，甲、乙双方此前曾于2009年10月19日为此签订《协议》一份，现双方一致同意，该《协议》于本合同签订之日即行作废，自本合同签订之日起，前述房屋所有权即归乙方所有。四、甲方系义乌市意尚饰品有限公司的实际所有人，现双方一致同意，自2012年6月16日起，该公司（包括公司名下所有资产）即归乙方所有，双方于本合同签订之日起三日内，将该公司2012年1月1日至2012年6月15日的账目进行清算，账目盈亏由甲方承担，如有盈余，甲方有权提取，如有亏损，甲方应予补足。2012年6月16日之后，乙方整体接收该公司。五、本合同一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。” 2014年11月7日，原、被告重新达成《协议》一份，载明：“根据2012年6月17日《房屋与公司转让合同》，乙方尚欠甲方款项，甲、乙双方经友好协商，就双方之间的债权债务事宜，达成一致协议如下，以兹共同遵守：一、双方一致同意把坐落于义乌市雪峰西路329号房屋（原时代花园Ｂ区对外转让，乙方委托甲方全权处理对外转让的全部事宜，包括寻找、确定受让对象，确定转让价格。甲方、乙方在本协议签订之日（含本日）起2个工作日内，应办理公证委托，内容包括甲方全权对外转让及领取房屋转让款等。甲方取得全部房屋转让款当日，向乙方支付补偿款25万元。二、甲方确定转让对象后，乙方应配合办理房屋转让手续或者甲方根据乙方的授权直接办理过户，房屋转让、过户过程中所产生的一切费用，由甲方承担。三、甲方转让房屋所得转让款，应优先偿还乙方以该房屋作为抵押在中国银行的240万元贷款（该笔贷款以及依据协议第四条第二款约定应由甲方承担的利息部分，由购买方直接汇入乙方在中国银行的还贷账户，由甲方、乙方共同及时至银行核实贷款利息、办理还贷手续），其余款项在扣除甲方依照本协约约定应承担部分后，归甲方所有。四、乙方应于2015年2月15日之前腾退该房屋（如果提前转让的，则要根据购买方的要求，确定乙方腾退时间，乙方应当按时腾房），房屋的交接应以甲方出具的收条为准。甲方、乙方特别约定：自房屋交接之日起，房屋的所有权归甲方所有，乙方前述银行贷款以及此后的贷款利息、由该房屋所产生的费用，均由甲方承担，贷款相关问题按照乙方与中国银行签订的贷款协议执行（甲方应于每月19日将当月贷款利息支付至乙方还款账号）；此前的贷款利息及由该房屋所产生的费用，由乙方承担。同时，自房屋交接之日起，甲、乙双方之间就该房屋产生的债权债务（即2012年6月17日《房屋与公司转让合同》中关于房屋买卖部分的内容）即归于消灭，乙方对甲方不再负有支付290万元购房款及利息的债务，本协议另有约定的除外。五、乙方腾退该房屋，应保证房屋的清洁卫生，并不得出现房屋损坏的情形，如有遗留物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处理。六、乙方未能在前述腾退房屋期限内腾退的，每逾期一日，应向甲方支付违约金500元。七、因乙方的前述银行贷款于2015年5月到期，如届时甲方未能转让该房屋、需要借用乙方名义办理该房屋再抵押贷款的，乙方给予必要协助，由此产生的费用由甲方承担，且甲方应负责偿还该笔贷款。如甲方未能偿还该笔贷款，致使乙方受有损失的，乙方有权向甲方追偿。八、义乌市意尚饰品有限公司的问题双方已清结完毕，无其他纠纷，本协议不涉及该公司，该公司仍归乙方所有，与甲方无关。九、本协议履行期间，发生房屋被有关机关查封、拍卖、灭失及其他情形导致甲方不能有效行使转让权，甲方可终止本协议，双方仍按2012年6月17日的《房屋与公司转让合同》执行。本协议原件一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效”。 2014年11月10日，原告出具收条一份，载明收到涉案房产的钥匙4把及房产证复印件、土地证复印件，房屋交接完毕。 2014年12月9日，原告曾以孙思静及叶明星为被告诉至本院，诉请判令两被告支付购房款和公司款290万元并支付逾期利息（利息按年利率7%从2012年6月18日起计付至实际履行之日止）。2015年1月30日该案开庭审理时，原告当庭申请撤回对被告叶明星的起诉，本院予以准许。2015年3月22日，本院作出（2014）金义民初字第3123号民事判决书，认为“原、被告于2012年6月17日签订《房屋与公司转让合同》属实，然双方于2014年11月7日已经重新达成协议，对于房屋买卖的事宜进行了变更，现被告无法按合同约定及时办理公证委托手续系由公证处手续原因造成，非被告主观不愿意，且原告尚无证据证明被告存在违约行为，双方应按2014年11月7日签订的《协议》继续履行，在该协议未终止前，原告要求被告按2012年6月17日的《房屋与公司转让合同》约定履行付款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，并判决：“驳回原告杜高乐（GALLTU）的诉讼请求。案件受理费31600元，保全费5000元，由原告杜高乐（GALLTU）负担。”原告不服该判决而提起上诉。在二审过程中，原告向金华市中级人民法院申请撤回上诉。金华市中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）浙金民终字第767号民事裁定：“准许上诉人杜高乐（GALLTU）撤回上诉。二审案件受理费15800元（已减半），由上诉人杜高乐（GALLTU）负担。” 2015年6月23日，原告以孙思静为被告再次诉至本院，请求判令：1、请求确认座落于义乌市（权证号：义乌房权证北苑字第××号）的房屋为原告所有；2、判令被告履行协助、配合原告办理座落于义乌市的房地产过户手续。本院于2015年10月21日作出（2015）金义民初字第1746号民事判决书，认为：“根据原、被告于2012年6月17日签订的《房屋与公司转让合同》，原告以实际所有人的身份将涉案房屋转让给被告。由于涉案房屋已登记在被告名下，故在签订《房屋与公司转让合同》后即应认定在法律上原告已将涉案房屋交付给被告，所有权归被告所有。2014年11月7日原、被告在签订《协议》时也一致认为在被告按《协议》约定腾退该房屋并交接给原告之前，该房屋的所有权归被告所有。依照法律规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然原、被告在《协议》第四条中特别约定，自房屋交接之日起，该房屋的所有权归原告所有，但该约定尚属于债权范畴，物权的变动应依法进行，原告主张根据该约定直接认定涉案房屋的所有权归原告所有，依据不足，本院不予支持。原告明知涉案房屋目前存在抵押情形，暂不具备过户条件，现要求被告协助配合涉案房地产的过户手续，本院不予支持”，并判决：“驳回原告杜高乐（GALLTU）的诉讼请求。”该案判决以后，原告不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2016年2月26日作出（2015）浙金民终字第1942号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。 2015年9月2日，中国银行股份有限公司义乌市分行以孙思静为被告起诉要求其归还于2013年5月20日的银行借款240万元及利、罚息，并对涉案房屋享有优先受偿权。2015年11月16日，本院作出（2015）金义商初字第5723号民事判决书，判决：“一、被告孙思静于本判决生效之日起五日内归还原告中国银行股份有限公司义乌市分行借款本金240万元及利、罚息（计算至2015年8月26日为60475.65元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告孙思静于本判决生效之日起五日内支付原告中国银行股份有限公司义乌市分行律师代理费45000元。三、原告中国银行股份有限公司义乌市分行在上述款项及本案诉讼费范围内对被告孙思静所有的坐落于义乌市北苑街道雪峰西路329号房地产【房权证号：义乌房权证北苑字第c00040896号；土地证号：义乌国用（2010）第004-00084号】享有优先受偿权。四、驳回原告的其他诉讼请求。” 被告孙思静于2016年4月以367万元的价款将涉案房屋出售给他人，并办理了过户登记手续。涉案房屋于2016年4月11日所有权人变更为他人，该房屋现有案外人管理使用。 本院认为，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系合同纠纷，被告经常居所地、涉案房屋所在地为中华人民共和国，且本案合同法律关系发生于中华人民共和国境内，故中华人民共和国系本案合同最密切联系地，故本案应适用中华人民共和国的法律予以裁判。 本案的争议焦点在于原告与被告签订的2014年11月7日的《协议》能否解除？ 本院认为，首先，从协议本身的目的出发，2014年11月7日的《协议》第一条载明“由乙方（被告）委托甲方（原告）全权处理涉案房屋的对外转让的全部事宜”，《协议》第九条载明“本协议履行期间，发生房屋被有权机关查封、拍卖、灭失及其他情形导致甲方不能有效行使转让权的，甲方可终止协议”；上述两条约定可以表明2014年11月7日的《协议》的目的是被告委托原告处理房屋转让事宜，是为了使原告有效行使转让权，而并非将涉案房屋的所有权转让给原告。第四条有关“房屋交接之日，房屋的所有权归甲方所有”的特别约定，其目的也是为了使原告能有效行使转让权。涉案房屋登记于被告孙思静名下，原告依据协议第四条起诉法院诉请确认房屋所有权，其目的亦在于更好的行使对房屋的转让权。转让权系一种处分权，属于所有权权能的一种，涉案房屋登记于孙思静名下，其享有物权上的所有权，具有绝对权；对原告而言，其与被告的约定仅是债权约定，具有相对性，无法对抗第三人；因此，该协议的约定本身使得原告在对第三人行使涉案房屋转让权时存在法律上的障碍。本院（2015）金义民初字第1746号民事判决书直接判决驳回了原告要求确认房屋所有权并过户的诉讼请求。该判决更进一步表明原告无法根据涉案协议的约定取得房屋所有权，从而导致其对涉案房屋的转让权无法得到有效行使，双方于2014年11月7日的《协议》目的从根本上已经无法实现。 其次，从法院多次诉讼可以看出，涉案房屋虽由原告杜高乐实际出资购买，但因登记于被告孙思静名下，被告孙思静对涉案房屋享有物权上的所有权。且之后被告孙思静在2013年5月将该房屋以抵押方式取得银行贷款，而银行贷款到期之后，被告孙思静又以自己的名义处分了涉案房屋取得购房款，并以该购房款偿还被告孙思静的个人债务，上述一系列行为表明被告孙思静在2012年6月17日双方签订《房屋与公司转让合同》之后就涉案房屋已经行使所有权人的完整权利，其也没有按照2014年11月7日协议的约定将所有权完整让渡给原告。被告孙思静庭审中虽陈述认为涉案房屋所有权系归属于原告，但该庭审陈述与其实际行为完全相悖，且在（2015）金义商初字第5723号案件的答辩意见中，被告孙思静亦不认可原告的所有权；被告孙思静的陈述前后矛盾，且其后续行为可以表明被告孙思静并没有将涉案房屋所有权按照协议第四条约定转让给原告的意思表示；从而更加说明2014年11月7日协议的目的是为了让原告有效行使涉案房屋的转让权。而被告孙思静以自己的一系列行为表明了其不履行涉案协议的主要债务。至于房屋钥匙、相关权证复印件交接行为本身，无法使涉案房屋产生物权上所有权的变动，无法使得原告有效行使转让权，故不能表明被告孙思静履行了协议的主要义务。 综上，本院认为，涉案房屋已经由被告孙思静以所有权人名义转让给其他人，2014年11月7日《协议》的合同目的从根本上已经无法实现，继续履行该协议将导致原告既无法取得涉案房屋的转让权亦无法取得购房款，而被告却在未完全支付相应款项情形下既取得房屋所有权又取得房屋的后续转让款，从而导致原、被告双方利益的失衡。综上，继续履行本协议将导致合同僵局，并对原告显失公平，故本院认定2014年11月7日《协议》应当予以解除。 至于《协议》第九条有关协议终止后的处理方式，系该协议的清理条款。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故《协议》解除后，双方应当按照清理条款的约定履行2012年6月17日的《房屋与公司转让合同》，被告应当按照该合同约定期限支付剩余的房屋与公司转让款290万元。根据2012年6月17日的《房屋与公司转让合同》约定，被告应当在该合同签订之日起7年内付清余款290万元，现付款期限已经届满，被告应当及时支付转让款290万元。关于逾期利息部分，本院认为，双方签订《房屋与公司转让合同》之后，于2014年11月7日签订了新的《协议》，虽然该协议本院认定予以解除，但双方因房屋转让事宜多次成讼，且原告未能按该协议特别约定偿还银行贷款，原告对协议的解除也存在过错，原告对此也应承担部分责任，故对利息损失部分的诉请，本院不予支持。 综上，原告杜高乐变更后诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告孙思静主张原告存在违约、《协议》不能解除的抗辩，本院已对涉案《协议》解除的原因在前文作了分析和论述，故对被告孙思静的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、解除原告原告杜高乐（TUGALL）与被告孙思静于2014年11月7日签订的《协议》。 二、被告孙思静于本判决生效后十日内支付原告杜高乐（TUGALL）转让款人民币290万元。 三、驳回原告杜高乐（TUGALL）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币31600元，由原告杜高乐（TUGALL）负担1600元，由被告孙思静负担30000元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶 飞 人民陪审员  王建年 人民陪审员  王 挺 二〇一九年十二月六日 法官助理吴双舟 代书 记员  傅海涛