云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2165号上诉人（原审被告）：云南星元文化体育投资有限公司，住所地：云南省泸西县中枢镇人民路8号。法定代表人：张绍东，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王璐，云南兆谦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李鹏映，云南兆谦律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：权秀，男，1986年6月9日生，朝鲜族，餐饮业主，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：肖磊，男，1985年7月26日生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。代理权限为特别授权代理。上诉人云南星元文化体育投资有限公司（以下简称星元公司）因与被上诉人权秀商品房预售合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，因双方当事人均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星元公司上诉请求：撤销云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初1944号民事判决，改判双方之间签订的《商品房购销合同》继续履行；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误，涉案的房屋已完成主体结构工程的建造，待上诉人公司资产清算完毕，恢复施工，验收后可以交付，不存在根本不能交付的情况，一审错误适用了《合同法》第九十四条的规定，在双方合同没有约定解除合同的情况下判令解除双方的商品房购销合同不当。2、依据双方订立的《商品房购销合同》第九条的约定，上诉人公司愿意承担合同约定的违约金，并继续履行合同。3、依据商品房司法解释第15条的规定，权秀已超过行使解除权的除斥期间，没有权利主张解除合同。综上，请求二审支持其上诉请求。被人诉人权秀辩称，1、其已按《商品房购销合同》的约定支付完毕涉案房款，合同约定的交付时间为2015年5月30日，但至今长达4年半一直未交付，上诉人公司的行为已构成合同根本违约，应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除商品房购销合同。2、上诉人公司应依据《商品房购销合同》约定的违约金，承担违约责任。3、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人公司应向其赔偿合同解除后的相应损失。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。权秀向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》。2.判令被告返还原告购房款2481192元，支付违约金341163.90元（暂计自2015年5月31日起至2019年6月4日止，后续以2481192元为基础，按照每日0.01%，计算至合同解除之日止）。3.判令被告赔偿原告贷款利息损失594903.75元（暂计自2014年6月3日起至2019年6月2日止，后续按年利率6.87750%，计算至被告实际返还原告购房款之日止）。一审法院认定事实：2014年5月15日，星元公司以自己为甲方、以权秀为乙方签订中国泸西高原足球训练基地-1416号《商品房购销合同》，约定：1.乙方向甲方购买甲方开发的位于云南省泸西县白水镇善导村委会八窝树中国泸西高原足球训练基地C组团C60幢1-3层C11号框架结构房，参考建筑面积约344.61平方米，参考套内建筑面积为329.301平方米，房屋总价款2481192元。2.乙方于2014年5月15日前支付首付款751192元，余款173万元由乙方向银行借款并支付甲方。甲方于2015年5月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方。3.乙方如未按合同约定履行付款义务，则在约定应付款期限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，按100元/天向甲方支付违约金。逾期90天后，甲方有权解除本合同并将该套房收回另行发售，甲方有权直接从乙方已付款中扣除总房款的10%作为违约金，将剩余款项无息退还乙方，已发生的交易相关税费由乙方承担。4.甲方如未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按100元/天向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，乙方依约向甲方支付了购房首付款751192元，并于2014年6月3日向中国农业银行泸西支行（以下简称农行泸西支行）申请住房贷款173万元，该款由贷款行于2014年6月3日直接转入甲方所开立的银行账户24×××13。乙方自2014年7月20日开始以等额本息还款方式按月向农行泸西支行还款，至2015年5月20日，乙方共向农行泸西支行还款128501.98元。2015年5月30日，甲方没有依约交房于乙方。此后，甲方没有与乙方另行约定交房时间，也未向乙方支付违约金。乙方自2015年5月21日至2019年5月20日期间（48个月）共向农行泸西支行还款466013.43元（含2018年4月22日超期两天还款应支付的利息2.04元）。截止2019年5月20日，原告权秀还本付息的总额为594515.41元。庭审同时查明，星元公司成立于2011年1月25日，法定代表人朴星辰，营业期限至2021年1月24日。2016年11月29日，法定代表人变更为张绍东。庭审中，法庭要求被告委托诉讼代理人就涉案房屋的施工进展、预期交房时间等具体事项作出说明，被告代理人均表示待庭后核实。2019年8月20日，星元公司向本院递交“情况说明”，简述了地块的取得和项目开发，表示：公司一直在积极努力，力争尽快交付房屋。一审法院认为：依法成立的买卖关系受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告权秀与被告星元公司自愿签订的商品房购销合同形式合法，内容不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，依法成立并对双方具有法律约束力。原告权秀已依约向被告全额支付购房款，被告在约定交房时间届至后的宽限期内仍未向原告交房，也不向原告支付违约金，甚至在法庭辩论终结前未交房已逾期四年余的情况下仍未明确可以交房的时间，被告的行为已构成根本违约，双方的购房合同已经丧失继续履行的现实意义，依法应予解除。被告在本案庭审后一月余也未作出能够继续履约的任何实质表示，其代理人关于“双方签订的商品房购销合同不具有协议解除或法定解除的条件存在，被告不存在原告诉称的根本性违约，双方应严格按照合同约定继续履行合同”的观点不予采纳。原告以合同目的已不能实现为由，要求解除与被告签订的商品房购销合同于法有据，该请求予以支持。原、被告已约定违约金的支付标准和部分支付期间，遵循意思自治原则，对双方关于违约金的约定予以确认，对违约金应分时段计算，原告关于违约金计算的时段有误，予以纠正。被告代理人关于“违约金截止计算时间应计算至最终判决生效之日，而不是原告诉称的计算至合同解除之日”的代理观点是对“判决生效之日即合同解除之时”本为生效判决确定性对合同权利义务关系的终止具有当然影响力的误解，其观点依法不予采纳。关于原告贷款利息损失的承担，遵循权利义务相一致原则，贷款利息应由被告承担至实际全额返还原告所贷购房款之日止。因贷款173万元自2014年6月3日起即已经贷款行发放并转入被告账户，被告自此享有该贷款的支配权和收益权。如果被告按期交房，原告取得所购房屋的使用权，原告按月清偿房屋贷款本息是理所应当的，而现实是被告逾期四年余一直未交房，被告不能只享受经原告申请所得贷款的收益而拒绝承担与该贷款相关的利息，否则有违公平。因此，被告代理人关于“原告主张的贷款利息损失无任何法律依据”的观点不予采纳。原告有关贷款利息损失的计算期间是临时的，予以调整。综上所述，原告应当得到支持的违约金和贷款利息损失是：1.2015年5月31日至2015年8月28日期间的违约金：100元/天×90天=9000元；2.2015年8月29日起至商品房购销合同解除之日止的违约金：原告已付房款总额2481192元×0.01%乘以逾期天数；3.贷款利息损失按贷款本金173万元计算，自2014年6月3日起至被告实际全额返还原告所贷购房款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决“一、解除原告权秀与被告云南星元文化体育投资有限公司于2014年5月15日签订的中国泸西高原足球训练基地-1416号《商品房购销合同》。二、被告云南星元文化体育投资有限公司于判决生效之日起十日内退还原告权秀的已付购房款2481192元，同时支付2015年5月31日至2015年8月28日期间未交房的违约金9000元。三、原告权秀享有的自2015年8月29日起至商品房购销合同解除之日止的违约金按原告权秀已付购房款总额2481192元×0.01%乘以逾期天数计算；原告权秀已经支付和还将继续支付的贷款利息损失按贷款本金173万元计算，自2014年6月3日起至被告实际全额返还原告所贷购房款之日止（金额以中国农业银行泸西支行每月实际计收的贷款利息为据），均由被告云南星元文化体育投资有限公司于判决生效之日起十日内支付。四、驳回原告权秀的其他诉讼请求。预收案件受理费34140元，减半收取17070元，由被告云南星元文化体育投资有限公司负担；另外的17070元，退还原告权秀”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，涉案房屋主体框架已完工，但外墙漆、门窗及房屋内部墙体、屋内地面均未施工，涉案房屋至今仍不具备验收交付条件。综合双方的诉辩主张，本案焦点为：双方签订的《商品房购销合同》应否解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，双方于2014年5月15日自愿协商签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2015年5月30日。上诉人星元公司现仅完成涉案商品房的初步框架建设，涉案商品房至今仍不具备验收交付条件，且上诉人重新恢复项目建设及验收交付日期不确定，上诉人星元公司从合同签订至今长达四年多的时间不能将符合交房条件的房屋交付被上诉人权秀使用，致使权秀的合同目的不能实现，其行为已构成违约且符合法定解除事由，故一审依据查明事实，判决解除双签订的《商品房购销合同》有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人星元公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为权秀超过一年除斥期间已丧失合同解除权利。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用前提为“法律没有规定或者当事人没有约定”，而本案星元公司至今未能交付房屋，权秀订立合同的根本目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除事由，上诉人星元公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳，一审依据双方签订的《商品房购销合同》约定的违约金计算方式，判令星元公司承担2015年5月31日至2015年8月28日期间违约金9000元；以权秀已付购房款总额2481192元×0.01%乘以逾期天数，计算2015年8月29日后应承担的相应违约金；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判令星元公司向权秀赔偿因其不履行合同约定的交房义务，造成权秀偿还房贷所支付的实际利息损失（以贷款本金173万元为基数，按中国农业银行泸西支行每月实际计收的贷款利息为据，计算2014年6月3日起至星元公司实际全额返还权秀所贷购房款之日止），符合本案事实及法律规定，且上诉人星元公司对违约金及赔偿金的计算未提出异议，本院予以确认。综上所述，上诉人星元公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26722元（已预交34140元），由上诉人云南星元文化体育有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇一九年十二月十九日书记员 赵玉婷