广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21786号上诉人（原审被告）：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码91440300080138068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：何文星，广东金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市千乘科技控股有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入住深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EGX1K6X。法定代表人：陈丽玲，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：宋代伟，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市田生资产管理有限公司（以下简称田生公司）因与被上诉人深圳市千乘科技控股有限公司（以下简称千乘公司）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田生公司上诉请求：一、撤销原判，驳回千乘公司的诉讼请求；二、诉讼费用均由千乘公司承担。事实与理由：一、案外人有米有米物联网科技（深圳）有限公司（以下简称“案外人”）拒不向田生公司足额支付租赁保证金的行为不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十六条规定的情形，原审法院认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，客观情况并未发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。首先，千乘公司作为专业的房地产租赁居间服务机构，其应当知晓在租赁合同的履行过程中，承租人违约的情形时有发生，包括不能或者是拒不支付租金及租赁保证金等，这是千乘公司在订立合同时应当考虑的商业风险，并非无法预见的。其次，商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象。案外人不足额支付租赁保证金的行为本身就具有一种不确定性，其不但给田生公司造成损失，还导致《物业独家委托书》中约定的居间服务费的支付条件无法成就，显然属于商业风险。再次，田生公司与千乘公司签订的《物业独家委托书》，是由千乘公司提供的合同格式文本，田生公司有理由相信千乘公司对居间服务费的付款条件足够清楚，愿意承担其中的商业风险，即田生公司应当是在知晓案外人可能存在不能或者是拒不支付租金及保证金的情况下，与田生公司约定居间服务费的付款时间，双方一致同意付款时间为田生公司收到案外人租金及租赁押金之后七个工作日内。换言之，千乘公司有义务协助田生公司收全足额的租赁保证金，才算履行完毕其居间义务，才能收取居间服务费。二、田生公司并未怠于行使追讨租赁保证金的权利。田生公司曾通过电话、书面通知、上门催收等多种方式向案外人催缴未足额支付的租赁保证金，原审法院也确认，田生公司与千乘公司曾一同向案外人催缴，但案外人一直未予履行。田生公司未通过诉讼途径要求案外人支付剩余租赁保证金，是为了保证田生公司与案外人之间的《房屋租赁合同》能继续履行，田生公司为了涉案物业得以出租，才与千乘公司签订《物业独家委托书》，其中需要支付居间服务费926683.20元，如因催讨剩余租赁保证金提起诉讼，导致租赁合同无法继续履行，《物业独家委托书》的目的便无法实现，也违背了田生公司的初衷，不利于保障田生公司的权益。被上诉人千乘公司答辩称：一、原审认定事实清楚，千乘公司提供居间服务的合同义务已经履行完毕。1、本案为居间合同纠纷，以特定的房屋租赁合同的订立为居间标的。千乘公司促成田生公司与承租人的房屋租赁合同成立，居间义务即已履行完毕。2、本案双方当事人根据交易习惯，约定以承租人开始履行房屋租赁合同作为田生公司支付居间报酬的条件，不能视为千乘公司承诺承担居间服务合同以外的其他义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：委托人应当在居间人促成合同成立后支付居间报酬。但在商用房地产租赁居间服务行业中，为验证居间人提供的房源信息及客户承租意愿真实有效，因此形成了租赁合同实际开始履行后再支付居间报酬的交易习惯。通常出租人以向承租人交付房产为开始履行租赁合同的标志，而承租人以向出租人支付租赁保证金和首月租金为开始履行租赁合同的标志。《物业独家委托书》约定田生公司应当在收到租金及租赁保证金后七个工作日内支付居间报酬，是以承租人开始履行租赁合同作为田生公司支付居间报酬的条件。该约定仅作为验证承租人具有真实的承租意愿和履约能力的方法，不能视为千乘公司承诺了协助田生公司收取足额租赁保证金的义务。二、原审适用法律正确，本案符合情势变更的适用条件。1、在租赁合同的履行过程中承租人违约，属于房屋租赁活动的商业风险，但不属于居间服务活动的商业风险。田生公司主张由千乘公司分担该风险，对千乘公司明显不公平。2、承租人未足额交纳租赁保证金，是本案双方当事人订立居间服务合同时无法预见的情况变化。本案双方当事人在订立居间服务合同时，对于承租人交纳租赁保证金，有两种合理的情况是可以预见到的：1、承租人依照《房屋租赁合同》的约定一次性足额交纳租赁保证金，或双方协商一致变更租赁保证金的数额后，承租人按照调整后的金额一次性足额交纳租赁保证金，田生公司交付租赁房产，《房屋租赁合同》正常履行，田生公司向千乘公司支付居间报酬；2、承租人拒绝支付租赁保证金，或双方未能就变更租赁保证金数额协商一致，田生公司拒绝交付租赁房产，《房屋租赁合同》未开始履行即宣告解除，千乘公司继续为田生公司物色其他有承租意愿的客户，直到居间标的房产成功出租前，田生公司暂不必向千乘公司支付居间报酬。而类似本案交付租赁房产后继续分期收取租赁保证金的情况，不能发挥租赁保证金固有的作用，不利于防控出租人的履约风险，不符合房屋租赁交易习惯，千乘公司既未经历过也未听说过，不能预见到该情况的发生。被上诉人千乘公司原审起诉请求：一、变更千乘公司、田生公司《物业独家委托书》居间服务费（佣金）的支付条件为：田生公司应于判决生效之日起十日内向千乘公司支付居间服务费；二、田生公司向千乘公司支付居间服务费926683.20元；三、本案诉讼费用由田生公司承担。原审经审理查明，2017年5月11日，田生公司（委托方，甲方）与千乘公司（受托方，乙方）签订了《物业独家委托书》，约定甲方委托乙方出租位于深圳市南山区××大道××沙河世纪假日广场××层物业，商业建筑面积为7722.36平方米。委托期限从2017年5月11日至2017年12月31日止。该物业在委托期内，经乙方推荐的客户成功出租该物业，甲方须向乙方支付物业出租时月租金的100%为代理佣金，该笔佣金须在甲方收到租金及租赁押金之后七个工作日内付清。任何一方如有违约，需承担相应违约责任，如造成对方损失的，须赔偿对方损失，如双方无法协商解决时可向深圳市南山区人民法院提起诉讼。2017年9月5日，田生公司（出租方、甲方）与有米有米互联网科技（深圳）有限公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》约定，甲方同意出租深圳市南山区××大道××沙河世纪假日广场××层给乙方，供其商业使用，商业建筑面积为7722.36平方米。租期为12年，即从2017年9月20日至2029年9月19日止，免租期4个月，即从2017年9月20日起至2018年1月19日止，计租日2018年1月20日，租金为人民币120元/㎡/月，月租金总额计为926683.20元。双方签订本合同后七个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金2780049.60元；免租期结束后七个工作日内（即2018年1月27日前），乙方应再向甲方支付租赁保证金1853366.40元。2019年9月14日，田生公司收到有米有米互联网科技（深圳）有限公司转来的涉案租赁保证金2780049.60元。庭审中，田生公司确认涉案物业现在仍由有米有米互联网科技（深圳）有限公司承租，剩余的租赁保证金1853366.40元案外人至今未缴纳，其未曾通过诉讼方式要求过案外人支付剩余的租赁保证金。千乘公司、田生公司一致确认，千乘公司曾陪同田生公司一起向有米有米互联网科技（深圳）有限公司催缴过剩余的租赁保证金。原审法院认为，千乘公司、田生公司双方所签订的《物业独家委托书》属于居间合同。本案的争议焦点在于千乘公司要求变更《物业独家委托书》中居间服务费支付条件的理由是否成立。千乘公司、田生公司签订的《物业独家委托书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据委托书约定，该物业在委托期内，经千乘公司推荐的客户成功出租该物业，田生公司须向千乘公司支付物业出租时月租金的100%为代理佣金，该笔佣金须在田生公司收到租金及租赁押金之后七个工作日内付清。根据《房屋租赁合同》约定，涉案物业出租时的月租金为926683.20元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案中涉案物业已经由千乘公司推荐的客户成功出租,田生公司亦已收取了案外人缴纳的租金及部分租赁保证金，剩余租赁保证金案外人根据合同约定应于2018年1月27日前缴纳的情况，千乘公司提供居间服务的义务已经履行完毕。案外人拒不向田生公司支付剩余租赁保证金属于千乘公司、田生公司在订立《物业独家委托书》时无法预见的、非不可抗力造成的客观情况变化且不属于商业风险，在此情形下继续履行原合同对千乘公司明显不公平或不能实现合同目的，故对千乘公司要求变更《物业独家委托书》居间服务费的支付条件为田生公司应于本判决生效之日起十日内向千乘公司支付居间服务费926683.20元的诉讼请求，原审法院予以支持。田生公司以其没有足额收取租赁保证金，应待案外人向其足额支付保证金后，再向千乘公司支付合同中约定的佣金的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。原审判决：田生公司应于判决生效之日起十日内向千乘公司支付报酬926683.20元。本案受理费6533.42元、保全费5000元，均由田生公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点系千乘公司要求变更《物业独家委托书》中居间服务费支付条件的理由是否成立。《物业独家委托书》中约定佣金须在田生公司收到租金及租赁押金之后七个工作日内付清。千乘公司已经促成田生公司与案外人于2017年9月5日签订了《房屋租赁合同》，案外人支付了租赁保证金2780049.6元，剩余的租赁保证金至今未缴纳，田生公司在本院二审期间认可案外人至今仍在承租涉案物业。本院认为，千乘公司作为居间方，已经完成了促成签约的居间义务，田生公司已经收取了案外人的租金及部分租赁保证金，因田生公司出租涉案物业系为了获取租金收益，租赁保证金仅是案外人为了担保履行合同而缴纳的款项，案外人未足额缴纳租赁保证金并不影响田生公司获取租金收益，田生公司签订居间合同的目的已经实现。田生公司已经收取的租金及租赁保证金亦已经足以支付居间费用。合同约定支付佣金的条件系收到租金及租赁押金之后七个工作日内，并未约定系将租金及租赁保证金均收齐之后七个工作日内。综上，本案支付居间费用的条件已经成就。千乘公司一审起诉时事实与理由部分存在认识错误，但因其已经明确诉讼请求为田生公司支付居间服务费用，而该诉讼请求成立，考虑到诉讼利益原则，本院对千乘公司要求田生公司支付居间服务费的请求予以支持。综上，上诉人田生公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不妥，但不影响本案的处理结果，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13066.84元，由上诉人深圳市田生资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月三日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……