陕西省西安市新城区人民法院 陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书  (2019)陕0102民初9535号 原告（反诉被告）：王彬池，女，1970年7月6日出生，汉族，无业，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：介英华，女，1964年12月8日出生，汉族，西安市七十六中学退休教师，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告王彬池与被告介英华租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彬池、被告介英华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王彬池向本院提出诉讼请求：要求1.依法判令被告返还原告租金700元，押金1400元，违约金1400元共计3500元。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月8日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定：原告租赁被告坐落于西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX楼XX户房屋一套，租赁期限二年，被告自2019年5月1日起将此房交付原告使用至2021年4月30日。房屋每月租金人民币1400元，付款方式为6个月缴纳一次，计人民币8400元，第二次于2019年9月30日前付清后6个月房租8400元人民币。原告根据合同约定于2019年4月8日支付被告前半年房租8400元，被告收到租金后，出具收条一份。2019年9月30日被告要求原告搬离房屋，根据《房屋租赁合同》第十一条之规定，合同期内双方如有任何一方提前解除合同，应提前一个月通知对方，否则，赔偿一个月内租金作为违约金。现被告要求原告搬离房屋并且不返还原告租金、违约金及押金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求依法维护原告的合法权益，故诉至法院。原告对于被告的反诉辩称, 违约是被告违约在先，不按合同履行，被告反诉的热水器费用、不锈钢水槽费用、洗漱台费用、换门费用均没有事实及法律依据，维修是房主的事情，所以应当驳回被告的反诉请求。被告介英华辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回其诉求。关于支付押金1400元，按照双方合同并没有约定要求被告向原告支付押金1400元，而且被告也从未收取过原告的任何押金 ，所以原告诉请押金无事实依据及法律依据。关于违约责任，被告认为自己严格按照合同约定履行，不存在双方合同约定中的任何违约事项。相反的在合同承租内，原告严重不向被告按期缴纳房屋，反而对被告构成严重违约责任。故关于原告要求被告支付违约金1400元无事实依法及法律依据。综上，请求依法驳回原告诉请。同时被告提起反诉，依法判令被反诉人支付热水器费用579元、不锈钢水槽110.21元、洗漱台535元、换门费用1300元，违约金1400元，共计3924.21元。2.本案诉讼费由被反诉人承担。在被反诉人承租期间，被反诉人给反诉人发短信声称淋浴器和厨房水槽是坏的，反诉人起初出于相信，购买了热水器及不锈钢水槽，后经反诉人证实热水器根本就没有坏，不锈钢水槽没有坏，从而导致反诉人产生诸多不必要的损失，另被反诉人在租住期间严重损坏了洗漱台和门，不能正常使用，导致反诉人损失。根据双方签订的房屋租赁合同第十一条之规定，合同承租内双方如有任何一方提前解除合同，应提前一个月通知对方，否则赔偿一个月租金作为违约金，在合同承租内被反诉人不但没有按时向反诉人缴纳房租，而且还恶意破坏反诉人房屋内设施，另对反诉人构成严重违约，即没有提前通知反诉人。现诉至法院，请求依法公正判决并支持反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：证据1.《房屋租赁合同》，证明双方租赁关系。证据2.押金条，证明从2014年5月1日就开始租赁被告房屋，丈夫蔡某某交了押金之后被告一直没有退还。证据3.交付房租的证明，证明原告给被告交了半年的房租，从2019年5月1日到2019年9月30日。证据4.短信记录，原告维修房子花了五百多，被告回短信说让腾房，是被告先违约的。双方为此吵架、报警，胡家庙派出所的警察说让给她把房一腾算了。证明被告合同违约，赶原告走。之后原告把房子腾了让被告收房被告不过来。证据5.挂号信的单子、10月15日的通话录音、房子的照片。挂号信的内容就是原告给被告说自己把房腾了，让被告收房。被告的质证认为：对证据1真实性认可。对证据2押金是自己收的蔡某某的，2014年蔡某某和王彬池一起过来租房子，蔡某某交的押金，之后也没有见蔡某某，蔡某某从来没跟我要过我也没跟蔡某某退过。对证据3真实性认可，房租交了。对证据4、2019年9月30日原告还没有交房租，微信自己收到了，自己没有让原告腾房，短信收到了，因为要介英华承担费用收到短信后自己当天晚上就过去了，需要核查一下真实性，介英华去了之后原告拒绝开门、补交房租，介英华没有让腾房，之后原告报警110，胡家庙派出所询问完后介英华就说要租房就交房租，如果不租房就腾房，然后原告就给警察承诺说她10月15日交房租。对于5挂号信收到了，房子的照片是我家的房子，水表、电表窗户等看不出来。被告向法庭提供如下证据1、房屋租赁合同，证明双方的租赁关系，合同第五条、八条、十一条对双方的权利及义务进行了明确的约定，房屋维修是由我维修，补充条款也应该由我补充，原告没有权利维修及补充条款。2、通话记录，证明原告该交下半年的房租了介英华已提前提醒。3、10月14日的短信记录，证明原告说的10月15日给介英华交房租，介英华去了之后又不交了。4、物业收据，证明暖气费是介英华交的，暖气费本应该是原告交的，原告让物业公司给退电费物业公司说交了暖气费才能退，原告不交，直到最后一天物业公司给介英华打电话介英华才去把暖气费交了，然后物业把王彬池换电表的100.5元钱退到介英华的微信上了。原告质证认为对于证据1.真实性认可。对于证据2、电话是自己工作的时候给原告打的。对于证据3、10月14日介英华来了原告早上基本收拾好了，客厅还有点东西，因为天下雨收垃圾的没有按时来，之后双方就发生不愉快的事情，后面也再没有见面。对于4.属实，认可。被告为证明自己的反诉主张，提供如下证据：1.证据：2012年4月20日国美电器热水器的销售票、2014年3月17日洗漱台收款收据一份、信息、照片（2019年10月15日的厨房水槽照片），照片证明房屋的水池子是好的。信息证明厨房水池子是好的，多掏了110.21元的不必要的费用。2.证据：2018年9月16日、9月17日，2019年10月20日的微信记录，2019年11月13日9.8元的天然气补办单子，2019年2月7日换表登记表，证明房屋的天然气表是好的，上次开庭后我去补办了天然气卡。原告故意破坏房屋设施。3.证据微信记录证明反诉被告说东西是坏的，但是事实是好的。水池子是好的，因为被反诉人说坏了实际上没有坏，让我多花费费用了。针对被告的反诉，原告的质证意见为：1.2014年的3月17日的洗漱台票据，我是2015年才租的房子。2.天然气是2019年年初三坏了的，给天然气公司打电话天然气公司的工作人员来说表坏了，然后原告才换的。3.照片不认可，这是被告拿到钥匙才拍的。3.微信记录的真实性认可，证明目的不认可，可以证明原告15日就搬完了等收房，介英华一进门就拍照，拍完照故意不收房。原告对于被告的反诉提供如下证据：1.证据：照片、微信记录，证明原告给介英华发微信说水池子、热水器是好的，主要是因为台面坏了，所以就算寄过来水池子也不能解决问题，合同上也没有写更换；洗漱台照片，证明洗漱台好着呢；门的照片，证明门好着呢根本就没有坏。介英华也没有更换。2.2019年10月24日的电话录音及2019年10月15日的电话录音。证明原告15号让介英华2点收房，她过来的时候就客厅剩了一点垃圾，她过来一看就直接走了，后来我想着她上课呢就到6点给介英华打电话说重约时间。24号的电话是房主的物业公司的电话，张主任是房主物业公司的张主任。反诉原告介英华的质证意见认为：1.证据：原告把我买的水池子换下来，既然是好的为什么要换。天然气公司的人说2018年房客就闹说表坏了我们去发现人为把程序弄坏了，之后表坏了天然气公司的人说他们去看表坏了就换了。热水器给原告的时候是好的。房子的所有东西给她的时候都是好的。都不认可。证据2电话录音是真实的，我15号去了原告没有搬也没有物业的手续。最后原告也承认没有搬和我重约时间。庭审中反诉原告提供证人安装热水器工作人员卫富珂，证明热水器是好的。原告提供证人吕某某，证明热水器是在签合同的时候要求更换才签的。双方对对方提供的证人证言均不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下，2019年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同。约定：由原告租赁被告坐落于西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX楼XX户房屋一套，租赁期限二年，2019年5月1日至2021年4月30日。房屋每月租金1400元，付款方式为6个月缴纳一次，计8400元，第二次于2019年9月30日前付清后6个月房租8400元。乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每逾期一日按年租金额的千分之一给付给甲方滞纳金。签订合同时需向甲方交纳1400元保证金不做房屋租金抵充，合同期满房屋完好无损并结清各种费用，按时腾房凭保证金收条领回。合同期内双方如有任何一方提前解除合同，应提前一个月通知对方，否则，赔偿一个月内租金作为违约金；如乙方不按期交纳租金或到期后不搬出，不交回钥匙的均视为违约，合同自动解除，甲方有权与中介自行打开房门，房内物品按乙方自动放弃论处，由甲方自行处理等相关内容。2019年4月8日，原告支付被告房租8400元，被告出具收条。原告自2014年5月1日开始连续租赁被告房屋至2019年。2014年4月25日，王彬池丈夫蔡某某向被告交纳房屋租赁押金1400元，一直未退还。2019年9月30日，原被告就房屋租赁事宜产生纠纷并报警，胡家庙派出所进行调解，双方约定2019年10月15日原告给被告腾房，被告退还原告尚未到期的半个月的租金700元。被告承诺原告腾房后将蔡某某交纳的1400元押金退给蔡某某。2019年10月15日，原被告在诉争之房交接手续，原告称只剩客厅的一点东西，等收垃圾的人上门回收，因当天有雨，收垃圾的人没有按时来，房屋其他都已收拾妥当，被告进屋就拍照随后离去，原告2019年10月15日下午2点腾了，后原告于当日下午多次电话联系介英华，介英华未再到诉争之房，原告于下午6:34,开始拨打110反映。后原告称因被告不来收房，2019年10月22日诉至法院。被告认为当日原告不符合交房条件才离去。后为交付房门钥匙双方微信、电话、信函，均未果。2019年11月12日原告交付房屋钥匙，被告打有收条。被告为该房购买了电热水器及不锈钢水槽，并安装更换电热水器，被告认为原来的电热水器及不锈钢水槽都没有坏，更新产生不必要的损失应由原告承担；另被告认为原告在租住期间严重损坏了洗漱台和门，提供2014年3月17日购买洗漱台票据，门不能正常使用未提供相关证据。本院认为，合法的租赁关系依法受法律保护。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2019年9月30日，原被告就房屋租赁事宜产生纠纷报警，西安市新城区胡家庙派出所进行调解，双方变更合同内容，约定解除合同，有效。2019年10月15日中午，双方在诉争之房为腾交房屋是否符合腾房要求再起分歧，根据双方提供证据可以认定，2019年10月15日下午6：00左右原告给被告腾房符合腾房要求，现原告要求被告退还原告尚未到期的半个月的租金700元及丈夫蔡某某交纳的1400元押金，因原告原因未能及时清理房内垃圾，致使当日下午原告多次要求被告再来收房，给被告造成路途成本，故本院对于应退700元租金予以调整为500元为宜，关于原告要求被告退还押金一节，鉴于原告2014年起一直连续租住被告房屋，原告丈夫交纳的押金一直未予退还，且被告亦表示同意退还原告丈夫，原告丈夫书面明确表示同意妻子收取押金，故被告应将押金退还原告，关于被告介英华反诉对房屋的热水器费用、不锈钢水槽、洗漱台、换门费用一节，介英华未能提供原告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的相关证据，故本院对此依法不予支持。关于原告、被告要求对方支付违约金一节，缺乏事实及法律依据，本院依法均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条之规定，判决如下：一、被告介英华于本判决生效后十五日内返还原告王彬池房租500元。二、被告介英华于本判决生效后十五日内返还原告王彬池房租押金1400元。三、驳回原告王彬池要求被告介英华支付违约金的诉讼请求。四、驳回原告王彬池其余诉讼请求。五、驳回反诉原告介英华要求反诉被告王彬池支付热水器费用579元、不锈钢水槽110.21元、洗漱台535元、换门费用1300元的诉讼请求。 六、驳回反诉原告介英华要求反诉被告王彬池支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费25元，由原告负担50元、被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审  判  员    韦  东  二〇一九年十二月十九日  法 官 助 理     李儒鸣书  记  员    尚  露 1