广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29512号上诉人（原审原告）：深圳深业物流集团股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路2088号深业物流大厦16楼，统一社会信用代码914403006188009314。法定代表人：姚建辉，董事长。委托诉讼代理人：余兴，男，1981年5月20日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：姜山，男，1982年9月12日出生，汉族，系公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳碧发商贸有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦B、C栋裙楼401:4066，统一社会信用代码914403000801247156。法定代表人：刘航，总经理。委托诉讼代理人：黄仕林，广东卓建律师事务所律师。原审第三人：深圳第壹空间运营管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路3002号宝能中心附楼（招商中心）102室，统一社会信用代码91440300MA5DM1HF1Y。法定代表人：杨海斌，总经理。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，1987年7月15日出生，汉族，系该公司员工。上诉人深圳深业物流集团股份有限公司因与被上诉人深圳碧发商贸有限公司、原审第三人深圳第壹空间运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初20280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。深圳深业物流集团股份有限公司上诉请求：1、撤销(2019)粤0303民初20280号民事判决第五项判决；2、改判深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付解除合同违约金19040元；3、改判深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付租赁物使用费49135.8元；4、判令深圳碧发商贸有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、深圳碧发商贸有限公司欠付租金构成违约，导致《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》解除，按照租赁及运营合同约定，深圳碧发商贸有限公司应向深圳深业物流集团股份有限公司支付解除合同违约金。一审判决认为租赁保证金与解除合同违约金相抵，深圳碧发商贸有限公司无须支付解除合同违约金，违反当事人意思自治，适用法律不当。《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》（以下简称“租赁及运营合同”）第7.2条约定：“租赁期内，乙方有下列情形之一的，即视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，并没收乙方已缴租赁保证金，且乙方还应另行向甲方支付最后一个月租金额度两倍的违约金：（1）逾期缴交租金达30天及以上的;”《合同法》第一百一十四条第一款、第三款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”租赁及运营合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。约定违约金是当事人对自己权利义务的处分，人民法院应当充分尊重。依据租赁及运营合同约定和《合同法》规定，如深圳碧发商贸有限公司逾期缴交租金达30天及以上导致合同解除的，深圳深业物流集团股份有限公司有权没收租赁保证金，且深圳碧发商贸有限公司还应另行向深圳深业物流集团股份有限公司支付最后一个月租金额度两倍的违约金。一审既然已经认定租赁及运营合同真实有效和深圳碧发商贸有限公司欠付租金构成违约，导致租赁及运营合同解除，那么深圳碧发商贸有限公司应当支付最后一个月租金额度两倍的解除合同违约金，符合合同约定，符合法律规定，也不违反公平原则。一审驳回要求深圳碧发商贸有限公司支付解除合同违约金的诉求，违反了当事人意思自治，无任何事实和法律依据，裁判错误。由此可见，一审认定为深圳碧发商贸有限公司不需按合同约定承担支付解除合同违约金的责任，认定事实不清，适用法律不当。二、租赁及运营合同解除后，深圳碧发商贸有限公司一直未予返还涉案租赁物，直至2019年3月20日，深圳深业物流集团股份有限公司采取自力救济措施收回涉案租赁物。根据租赁及运营合同约定，深圳碧发商贸有限公司应支付合同解除后占用租赁物期间的租赁物使用费。一审判决不予支持深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付租赁物使用费的请求，属于认定事实错误。1、深圳碧发商贸有限公司自2018年11月起开始欠付租金，经深圳深业物流集团股份有限公司多次催收后仍拒不交纳欠费。深圳深业物流集团股份有限公司于2018年12月31日向深圳深业物流集团股份有限公司发送《解除合同通知书》，租赁及运营合同已于2019年1月2日签收送达时解除。租赁及运营合同解除后，深圳碧发商贸有限公司未按约定在合同解除后将租赁物返还给深圳深业物流集团股份有限公司。2、根据租赁及运营合同第8.1条约定：“租赁期限届满合同终止或无论何种原因合同被提前解除的，乙方应将租赁物在清场期限届满次日交还给甲方。”第8.2条约定：“乙方清场期限为3天，自合同期满日的次日或合同解除的次日起开始计算。清场期内，乙方应向甲方按实际清场天数计付租赁物使用费。清场期届满后，乙方未按约定返还租赁物的，应按照租金双倍标准计收向甲方支付租赁物使用费。”3、关于深圳碧发商贸有限公司在租赁及运营合同解除后继续在用涉案租赁物的事实情况。首先，在2018年12月31日发送的《解除合同通知书》中，深圳深业物流集团股份有限公司及深圳第壹空间运营管理有限公司明确通知了深圳碧发商贸有限公司最迟于2018年12月31日之前将租赁物按合同约定返还深圳深业物流集团股份有限公司，但深圳碧发商贸有限公司在收到《解除合同通知书》后仍占据着涉案租赁物，对办理租赁物返还手续事宜不予理睬，也不与深圳深业物流集团股份有限公司及深圳第壹空间运营管理有限公司进行任何沟通。其次，在租赁及运营合同解除后，深圳碧发商贸有限公司既不按合同约定，也不按解除合同通知的要求，搬离涉案租赁物并与深圳深业物流集团股份有限公司办理租赁物返还手续。基于给予租户合理搬离期限的考虑，2019年1月4日，深圳深业物流集团股份有限公司又向深圳碧发商贸有限公司发送了《限期搬离通知书》，通知深圳碧发商贸有限公司最迟在2019年1月6日前搬离租赁物并按合同约定将租赁物交还深圳深业物流集团股份有限公司。但是，深圳碧发商贸有限公司在收到《限期搬离通知书》后仍一直占据着涉案租赁物，拒不履行租赁物的清场及返还手续。此外，由于租赁物已由深圳碧发商贸有限公司采用门板封闭起来，深圳深业物流集团股份有限公司不清楚租赁物内的物品情况，同时本着给予客户合理搬离期限的考虑,未直接采取自力救济措施收回涉案租赁物，但期间深圳深业物流集团股份有限公司一直试图通过微信、电话等方式联系深圳碧发商贸有限公司办理租赁物的返还手续，而深圳碧发商贸有限公司却再三拒绝与深圳深业物流集团股份有限公司沟通，对于何时办理租赁物返还手续也不置可否。直至2019年3月20日，深圳碧发商贸有限公司仍对租赁物返还事宜无任何回应，此时，距离合同解除之日已过了2个多月，为避免因深圳碧发商贸有限公司长期占据租赁物而给深圳深业物流集团股份有限公司造成的损失不断扩大，同时考虑2个多月的搬离期限已足够深圳碧发商贸有限公司搬离，鉴于深圳碧发商贸有限公司对办理返还手续不置可否，无奈，深圳深业物流集团股份有限公司依据租赁及运营合同约定，采取自力救济措施于2019年3月20日收回涉案租赁物。关于一审所说的，深圳深业物流集团股份有限公司未提供证据证明深圳碧发商贸有限公司在合同解除后仍继续占用租赁房屋一说，既然一审认定了《解除合同通知书》、《限期搬离通知书》的事实，且深圳碧发商贸有限公司也认可了已收到前述通知，那对于通知书明确的深圳碧发商贸有限公司未返还租赁物的事实，一审不予采纳，试问这样不是自相矛盾吗？再者，按照合同约定及商业惯例，租赁合同解除后，承租人应配合出租人办理租赁物清场及返还手续，然后双方再签订租赁物返还的确认文件，而深圳碧发商贸有限公司在一审庭审中也自认了其未向深圳深业物流集团股份有限公司及深圳第壹空间运营管理有限公司办理过租赁物返还手续，那么，在租赁物被深圳碧发商贸有限公司用门板封闭起来的的情况下，一审认定深圳碧发商贸有限公司未继续占用租赁房屋的依据又是什么呢？一审认定深圳碧发商贸有限公司在租赁合同解除后未继续占用租赁房屋，存在极大的不合理性，属于严重的事实认定错误。综上所述，深圳深业物流集团股份有限公司认为，深圳碧发商贸有限公司应向深圳深业物流集团股份有限公司支付解除合同违约金和合同解除后占用租赁物的租赁物使用费。一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致错误判决。恳请贵院查明案件事实，正确适用法律，依法改判，支持深圳深业物流集团股份有限公司的全部上诉请求，以维护深圳深业物流集团股份有限公司的合法权益。深圳碧发商贸有限公司口头答辩如下：一、关于解除合同违约金的认定，1、深圳深业物流集团股份有限公司招商时，宣称其会将宝能第一空间打造成高端家具展销中心，该口号所描绘的场景有利于深圳碧发商贸有限公司所代理的德国意大利高端品牌的销售目标，因此于2018年6月8日向深圳碧发商贸有限公司或深圳第壹空间运营管理有限公司出具认缴意向金须知，认租宝能第一空间第一展厅，用于陈列展示产品设计理念和品质，深圳深业物流集团股份有限公司承诺可以2018年8月交付设计勘察，为配合展厅相关配套服务，深圳碧发商贸有限公司与深圳深业物流集团股份有限公司于2018年7月26日签订了案涉合同，而此时深圳碧发商贸有限公司已承租可容纳20人同时办公的职场。在不考虑为认租的宝能第一空间展厅提供配套服务的情况下，没有再承租新的办公场地的需要。二、迟至2018年12月20日，深圳碧发商贸有限公司仍然无法对认租展厅进行测量勘察，于是向深圳深业物流集团股份有限公司出具宝能第一空间退出申请书，表明不再认租展厅，并要求退还10万元认缴意向金，而深圳深业物流集团股份有限公司招商负责人答复需统一处理，截至深圳深业物流集团股份有限公司一审起诉时，未有明确意见，与此同时，深圳深业物流集团股份有限公司基于案涉合同所交付的租赁物也不具备甲级写字楼的办公标准，大厦门口地下停车场仍处于装修状态，深圳碧发商贸有限公司也向深圳深业物流集团股份有限公司招商负责人提出解除案涉合同的意思表示，同样回复需要统一处理，经查询，深圳深业物流集团股份有限公司与深圳第壹空间运营管理有限公司的工商登记信息显示2018年11月5日前深圳深业物流集团股份有限公司持有深圳第壹空间运营管理有限公司100%的股权，二者属于母子关系，而深圳碧发商贸有限公司认租宝能第一空间和承租案涉租赁物具有密切的关联性。三、深圳碧发商贸有限公司于2018年11月21日通过深圳深业物流集团股份有限公司于租赁物粘贴的《解除合同通知书》知晓深圳深业物流集团股份有限公司解除案涉合同的决定，而后与深圳深业物流集团股份有限公司招商负责人协商解除合同后续相关事宜，包括退还租赁保证金、押金及展厅认缴意向金等。深圳深业物流集团股份有限公司招商负责人回复需统一各承租人一并结算处理，因此深圳碧发商贸有限公司没有再支付后续相关费用，因此深圳深业物流集团股份有限公司因退还的相关费用包括10万元认缴意向金可抵扣相关的费用。虽然上述陈述意见在一审时因证据不充分未能获得一审判决的支持，深圳碧发商贸有限公司接受一审判决的认定意见，但深圳碧发商贸有限公司所承担的责任应以弥补深圳深业物流集团股份有限公司的损失为限，一审判决已判定深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付免租期差额，租赁期租金，以弥补深圳深业物流集团股份有限公司的实际损失。四、案涉合同所约定的深圳碧发商贸有限公司应付的租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金等已经充分保障（约定可没收）深圳深业物流集团股份有限公司的权利。但除此之外，还约定了每天应按照欠付金额千分之二的标准支付违约金，另行支付月租金2倍的违约金。并且各项违约金可以同时计算。与此同时，却只约定深圳深业物流集团股份有限公司的赔偿责任，仅仅以2个月的月租金额度为上限，属于显失公平的格式条款。深圳碧发商贸有限公司依据合同法解释二第29条的规定主张调整过高的违约金，一审法院兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在同时保护深圳深业物流集团股份有限公司和深圳碧发商贸有限公司的合法权益的情况下，判令深圳碧发商贸有限公司已经交付的租赁保证金与解除合同违约金相抵扣，并调低违约金支付标准，并无不当，符合法律规定。五、关于占用租赁物使用费的问题，1、案涉合同签订后，深圳碧发商贸有限公司于2018年8月份下旬开始进场装修，主要进行了消防改造隔墙和粉刷墙面的装修，至2018年9月下旬因宝能第一空间展厅迟迟不能交付设计测量，深圳碧发商贸有限公司暂停装修工程，暂未安装门窗，仅用活动木板遮盖，深圳碧发商贸有限公司已为装修工程投入包括设计材料采购、装修人工等合计近10万元，已全部损失。2、2018年12月21日深圳深业物流集团股份有限公司出具《解除合同通知书》，要求解除案涉合同，并要求返还租赁物，深圳碧发商贸有限公司与深圳深业物流集团股份有限公司招商负责人沟通解除合同后续事宜，明确租赁物没有需要搬离或拆除的物品，也没有门窗，不需要移交钥匙等物品并表示之后不能再介入租赁物，深圳碧发商贸有限公司暂停装修后就没有再进入租赁物，案涉合同解除后，深圳碧发商贸有限公司更没有继续使用占用租赁物，因此深圳深业物流集团股份有限公司主张深圳碧发商贸有限公司支付占用租赁物使用费不符合实际情况，一审判决不予支持深圳深业物流集团股份有限公司的诉求，认定事实清楚。综合以上陈述，一审判决认定清楚，适用法律正确，兼顾了深圳碧发商贸有限公司与深圳深业物流集团股份有限公司的合法权益，应予以维持，因此应驳回深圳深业物流集团股份有限公司的上诉请求。深圳第壹空间运营管理有限公司口头答辩如下：同意深圳深业物流集团股份有限公司的上诉请求。深圳深业物流集团股份有限公司一审起诉请求：1.判令深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司及深圳第壹空间运营管理有限公司三方签订的《六金广场宝能•-慧谷房屋租赁及运营管理合同》已解除；2.判令深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的免租期租金差额13180元、2018年11月16日至2019年1月2日期间的租金14893.7元；3.判令深圳碧发商贸有限公司按每日千分之二向深圳深业物流集团股份有限公司支付逾期租金的违约金;4.判令深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付解除合同违约金19040元；5.判令深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付租赁物使用费49135.8元；6.判令深圳碧发商贸有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：一、就深圳深业物流集团股份有限公司位于深圳市罗湖区宝安北路与梨园路交汇处六金广场宝能-慧谷13楼24号房屋，深圳深业物流集团股份有限公司与深圳碧发商贸有限公司于2018年7月26日签订《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》，约定月租金为9520元，租赁期限为5年。深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司交付了租赁保证金19040元，深圳深业物流集团股份有限公司向深圳碧发商贸有限公司交付租赁物的时间为2018年8月1日。二、深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司确认，深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司交付了2018年10月份的租金。自2018年11月起，深圳碧发商贸有限公司未再向深圳深业物流集团股份有限公司支付过租金。三、深圳深业物流集团股份有限公司于2019年1月2日向深圳碧发商贸有限公司送达了《解除合同通知书》，主张合同解除时间为通知书送达时间。深圳碧发商贸有限公司辩称合同已于2018年12月21日解除，并提供了一份《宝能第一空间退出申请书》作为证据，深圳碧发商贸有限公司在该申请书中称其现场施工进度未能达到深圳碧发商贸有限公司要求，深圳碧发商贸有限公司决定自2018年12月20日起不再租用宝能第一空间C2001号铺位，并要求深圳深业物流集团股份有限公司退还已交纳的认缴意向金10万元。深圳深业物流集团股份有限公司与深圳第壹空间运营管理有限公司对上述申请书的真实性予以确认，但主张宝能第一空间C2001号房屋并非案涉租赁物，该申请书与本案无关。四、深圳深业物流集团股份有限公司主张解除合同的原因是深圳碧发商贸有限公司拖欠租金，深圳碧发商贸有限公司辩称其未支付租金的原因是租赁房屋所在大厦路口在施工，地下停车场尘土飞扬，不具备深圳深业物流集团股份有限公司招商时所宣称的甲级写字楼办公条件，致使深圳碧发商贸有限公司无法达到合同目的。深圳碧发商贸有限公司就上述主张提供了内容为“宝能中心甲级写字楼全部租赁”的宣传照片、租赁物及所在大厦外观的视频等证据为证。深圳深业物流集团股份有限公司对宣传照片的真实性予以认可，但主张“宝能中心”与案涉租赁物所在的“宝能慧谷”属于完全不同的两个项目，该照片不能证明深圳深业物流集团股份有限公司曾宣传“宝能慧谷”项目的租赁物属于甲级写字楼。对视频资料深圳深业物流集团股份有限公司不予认可，理由是无法证明拍摄时间及地点，且拍摄过程未经公证。一审经查，租赁及运营合同第五条约定，深圳深业物流集团股份有限公司应于2018年8月1日按合同附件《租赁物交付标准》规定的标准，书面通知深圳碧发商贸有限公司共同对租赁物进行验收。加盖有深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司和深圳第壹空间运营管理有限公司印章的《六金广场宝能•慧谷交付确认书》载明了租赁物主体结构、公共设施的交付使用标准，并载明其认可深圳深业物流集团股份有限公司交付的物业条件完全符合合同约定。五、深圳深业物流集团股份有限公司各项诉讼请求的合同依据：1.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的免租期租金差额13180元，所依据的为租赁及运营合同第四条第4.3项：乙方（深圳碧发商贸有限公司）获得全额免租期的前提在于乙方完全履行合同约定的义务，如因乙方原因导致合同提前终止、解除的，则以实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例折算乙方实际享有的免租期，乙方应当按合同约定租金标准补齐免租期租金差额。深圳深业物流集团股份有限公司主张免租期为2018年9月1日至2018年10月15日共45天，实际履行租赁期为4个月，约定租赁期为60个月，计算公式为（1-4÷60)×14126.50元（45天租金金额）。2.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司支付2018年11月16日至2019年1月2日期间的租金14893.7元，按月租金9520元÷当月天数计算每日租金。3.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司按每日2%支付逾期违约金，所依据的为租赁及运营合同第七条第7.1款：乙方逾期缴交租金的，每天应按欠付金额的标准支付违约金。4.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付解除合同违约金19040元，所依据的为租赁及运营合同第七条第7.2款：租赁期间，乙方逾期缴交租金达30天及以上的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并没收已缴纳的租赁保证金，乙方还应另行向深圳深业物流集团股份有限公司支付最后一个月租金额度两倍的违约金。5.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司向深圳深业物流集团股份有限公司支付2019年1月3日至2019年3月20日的租赁物使用费49135.8元，所依据的为租赁及运营合同第八条第8.1条、第8.2条：乙方应将租赁物在清场期限届满次日交还甲方，乙方清场期限为3天，自合同解除的次日起开始计算。清场期内应按实际清场天数计付租赁物使用费。清场期限届满后乙方未按约定返还租赁物的，应按照租金双倍标准计付租赁物使用费。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司签订的租赁及运营合同系双方真实意思表示，主要内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对合同当事人具有法律约束力。深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司对合同已经解除的事实无争议，法院予以确认，双方争议的焦点在于：1.合同解除的时间；2.是深圳深业物流集团股份有限公司还是深圳碧发商贸有限公司存在违约行为；3.违约责任的承担。法院认为：第一，租赁及运营合同解除的时间为2019年1月2日。深圳碧发商贸有限公司辩称其已于2018年12月21日向深圳深业物流集团股份有限公司提出解除合同，但深圳碧发商贸有限公司据以佐证的《宝能第一空间退出申请书》载明申请退租的租赁物为宝能第一空间C2001号铺位，并非本案所涉租赁物，故上述申请书不能作为深圳碧发商贸有限公司提出解除案涉合同的证据。法院采纳深圳深业物流集团股份有限公司的主张，认定深圳深业物流集团股份有限公司向深圳碧发商贸有限公司送迖解除合同通知书之日，双方合同解除。第二，关于深圳深业物流集团股份有限公司、深圳碧发商贸有限公司何方违约的问题，法院认为，深圳碧发商贸有限公司主张深圳深业物流集团股份有限公司提供的租赁物所在大厦路口在施工，地下停车场尘土飞扬，不具备深圳深业物流集团股份有限公司招商时所宣称的甲级写字楼办公条件，致使深圳碧发商贸有限公司无法达到合同目的，故深圳碧发商贸有限公司拒绝继续缴交租金并要求解除合同。但深圳碧发商贸有限公司所提供的照片显示宣传为“甲级写字楼”的系“宝能中心”，深圳深业物流集团股份有限公司否认案涉租赁物位于“宝能中心”，深圳碧发商贸有限公司未能提供相反证据，故照片不能作为深圳深业物流集团股份有限公司曾宣传或承诺案涉租赁物为甲级写字楼的证据。根据《六金广场宝能•慧谷交付确认书》，深圳碧发商贸有限公司对租赁物主体结构、公共设施交付使用的标准无异议，亦确认所交付的物业符合双方约定，故应认为深圳深业物流集团股份有限公司已履行了其作为出租人的合同义务。至于深圳碧发商贸有限公司主张的租赁物所在大厦路口及地下停车场所存在的问题，虽对租赁物的使用体验有所影响，但尚不构成对租赁物正常使用的妨碍，难以认定深圳深业物流集团股份有限公司违约。深圳碧发商贸有限公司以深圳深业物流集团股份有限公司违约为由拒绝支付租金，理由不成立。综上，应认定深圳碧发商贸有限公司无充分理由而未按合同约定支付租金的行为构成违约。第三，关于违约责任，1.深圳深业物流集团股份有限公司要求确认租赁及运营合同已解除，有事实依据，双方亦无争议，法院予以支持；2.深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的免租期租金差额13180元、2018年11月16日至2019年1月2日期间的租金14893.7元、解除合同违约金19040元，有事实和合同依据，法院予以支持。鉴于深圳深业物流集团股份有限公司已收取了深圳碧发商贸有限公司租赁保证金19040元，现合同已经解除，故租赁保证金与解除合同违约金相抵，深圳碧发商贸有限公司无须支付解除合同违约金给深圳深业物流集团股份有限公司；深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司按每日2%。支付逾期违约金，虽有合同依据，但该约定明显过高，法院调整为按日万分之五计付，逾期违约金1187.26元，深圳深业物流集团股份有限公司该项诉讼请求中过高部分，法院不予支持；深圳深业物流集团股份有限公司要求深圳碧发商贸有限公司支付2019年1月3日至2019年3月20日的租赁物使用费49135.8元，但深圳深业物流集团股份有限公司未提供证据证明深圳碧发商贸有限公司在合同解除后仍继续占用租赁房屋，故深圳深业物流集团股份有限公司该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认深圳深业物流集团股份有限公司与深圳碧发商贸有限公司签订的《六金广场宝能-慧谷房屋租赁及运营管理合同》已经解除；二、深圳碧发商贸有限公司自判决生效之日起七日内支付2018年9月1日至2018年10月15日期间的免租期租金差额13180元给深圳深业物流集团股份有限公司；三、深圳碧发商贸有限公司自判决生效之日起七日内支付2018年11月16日至2019年1月2日期间的租金14893.7元给深圳深业物流集团股份有限公司；四、深圳碧发商贸有限公司自判决生效之日起七日内支付逾期支付租金的违约金1187.26元给深圳深业物流集团股份有限公司；五、驳回深圳深业物流集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取受理费1184元，由深圳深业物流集团股份有限公司负担784元，深圳碧发商贸有限公司负担400元。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，深圳深业物流集团股份有限公司（作为出租方）、深圳碧发商贸有限公司（作为承租方）、深圳第壹空间运营管理有限公司（作为管理方）于2018年7月26日签订的《六金广场宝能•慧谷房屋租赁及运营管理合同》既有房屋租赁合同的内容，也有物业服务合同的内容，深圳深业物流集团股份有限公司仅就租赁合同部分提出诉讼，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点为：1、深圳深业物流集团股份有限公司上诉主张深圳碧发商贸有限公司支付解除合同违约金19040元是否成立；2、深圳深业物流集团股份有限公司上诉主张深圳碧发商贸有限公司支付租赁物使用费49135.8元是成立。关于焦点1：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”深圳深业物流集团股份有限公司与深圳碧发商贸有限公司所签订的《六金广场宝能••慧谷房屋租赁及运营管理合同》第七条第7.2款约定：租赁期内，乙方逾期缴交租金达30天及以上的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并没收已缴纳的租赁保证金，乙方还应另行向深圳深业物流集团股份有限公司支付最后一个月租金额度两倍的违约金。深圳深业物流集团股份有限公司与深圳碧发商贸有限公司关于应支付最后一个月租金额度两倍的违约金的约定不违反法律规定。深圳深业物流集团股份有限公司因深圳碧发商贸有限公司逾期缴交租金达30天解除租赁合同，深圳碧发商贸有限公司应承担违约责任。一审认定深圳碧发商贸有限公司应支付深圳深业物流集团股份有限公司最后一个月租金额度两倍的违约金共19040元并无不当。深圳深业物流集团股份有限公司已收取深圳碧发商贸有限公司所交的保证金19040元，一审将交纳的保证金冲抵违约金并无不当。深圳深业物流集团股份有限公司一审庭审时称不确定是否收取过保证金，其起诉请求也无没收保证金。深圳深业物流集团股份有限公司以不应退保证金为由上诉主张深圳碧发商贸有限公司应支付违约金共19040元本院不予支持。关于焦点2：根据深圳碧发商贸有限公司提交的经深圳深业物流集团股份有限公司确认的工商登记信息，深圳深业物流集团股份有限公司与深圳第壹空间运营管理有限公司为同一实际控制人姚振华控制的关联公司，为一致行动人。深圳深业物流集团股份有限公司（作为出租方）、深圳碧发商贸有限公司（作为承租方）、深圳第壹空间运营管理有限公司（作为管理方）于2018年7月26日签订的《六金广场宝能慧谷房屋租赁及运营管理合同》同时对房屋租赁合同的内容及物业服务合同的内容进行约定。深圳碧发商贸有限公司对涉案房屋并未使用、仅是用木板简单围挡，深圳第壹空间运营管理有限公司作为物业管理人，按常理对该事实理应清楚。深圳深业物流集团股份有限公司作为深圳第壹空间运营管理有限公司的一致行动人对该事实理应清楚。深圳深业物流集团股份有限公司于2019年1月2日向深圳碧发商贸有限公司送达了《解除合同通知书》，深圳碧发商贸有限公司主张其已口头同意解除合同较为符合客观实际。深圳碧发商贸有限公司对涉案房屋并未使用，深圳深业物流集团股份有限公司并未提供证据证明曾要求深圳碧发商贸有限公司退房而深圳碧发商贸有限公司拒不退房。深圳深业物流集团股份有限公司以深圳碧发商贸有限公司未办交房手续为由上诉主张支付2019年1月3日至2019年3月20日的租赁物使用费49135.8元，但未提供证据证明深圳碧发商贸有限公司在合同解除后仍继续占用租赁房屋，其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，深圳深业物流集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1504元（深圳深业物流集团股份有限公司已预缴），由上诉人深圳深业物流集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月二十日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。