安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2314号 原告：刘照，女，住安徽省池州市青阳县。 原告：胡燕燕，女，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人:石金喜，安徽青华律师事务所律师。 被告：江华，女，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：盛伟，安徽铜池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐胜，安徽铜池律师事务所律师。 原告刘照、胡燕燕与被告江华房屋租赁合同纠纷，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘照、胡燕燕的委托诉讼代理人石金喜，被告江华的委托诉讼代理人盛伟、徐胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘照、胡燕燕向本院提出诉讼请求：解除刘照、胡燕燕与江华签订的租赁合同，并要求江华立即返还房屋，承担本案诉讼费用。事实和理由：刘照拥有位于青阳县XX幢XX铺房屋，房屋面积XXm2，胡燕燕拥有位于青阳县XX幢XX铺房屋，房屋面积XXm2。2016年5月26日，刘照、胡燕燕委托父亲刘效农与江华签订一份《租赁房屋协议》，约定：刘照、胡燕燕将XX栋XX铺房屋出租给江华，租期为五年，江华于每年5月26日前交付租金。2019年7月，刘照、胡燕燕得知，江华在2019年3月13日未经二人同意将门面房转租给了陈某，租期为一年。江华未经刘照、胡燕燕同意将二人房屋转租给第三人的行为，违反了上述法律法规，因此刘照、胡燕燕有权解除合同，收回租赁房屋。为此，诉至法院，请求判如所请。 江华辩称，租赁房屋协议是在2016年5月25日签订的，协议的双方是刘效农和江华，本案刘照和胡燕燕是案外人，显然不具备原告主体资格。江华与刘效农在签订房屋租赁协议时，没有证据证明是刘照和胡燕燕授权于刘效农，也没有证据证明本案涉案两间房屋登记所有人是刘照和胡燕燕。刘照和胡燕燕诉称双方口头约定房屋不得转租的事实不属实，恰恰相反，双方口头约定江华承租的房屋是可以转租的。江华转租房屋的事实出租方是知道的，但在规定的时间内并没有提出异议，因此原告无权要求解除合同。2019年9月份，刘效农申请撤回案号为（2019）皖1723民初XXX号案件，显然出租方不再要求解除合同，返还房屋。刘效农在XXX号案件中要求解除房屋租赁合同与本案的事实与理由完全相同，它产生的背景是刘效农发现江华转租给他人的租金是20000元/年，心里产生不平衡而要求解除，更何况江华在约定时间内缴纳租金，且在与刘效农签订的协议中载明双方都不能终止本协议的执行约定，因此本案既不存在法律解除事由，也不存在约定解除事由，更何况本案是定期租赁合同，不是不定期租赁合同，承租人和出租人不享有任意解除权。原告提起的诉讼完全是在滥用诉权。江华在2016年5月26日承租涉案房屋，该房屋为毛坯房，其为此花费60000元对房屋进行装饰装修。现刘照和胡燕燕要求解除房屋租赁合同，严重侵犯江华的期待权，严重违背合同的契约精神和诚实信用原则。综上，请法庭驳回刘照和胡燕燕的诉讼请求。 刘照和胡燕燕围绕其诉讼请求提供了以下证据：1、刘照和胡燕燕身份证复印件各一份；2、不动产权登记证复印件二份；3、户口簿、授权委托书、《租赁房屋协议》、《个人房屋租赁合同》复印件各一份；4、《解除房屋租赁合同通知书》、邮政EMS专递回执单复印件各一份；证据5、证人周某证言。 江华围绕其辩解提供了以下证据：1、《租赁房屋协议》（与刘效农所签）复印件一份；2、《租赁房屋协议》（与王某所签）及证人证言、证人身份证复印件各一份；3、（2019）皖1723民初XXX号案件民事裁定书、《诉状》、《授权委托书》各一份；4、快递单查询信息打印件一份；5、照片打印件三张。 本院组织双方当事人进行了证据质证，江华对刘照和胡燕燕提供的证据质证如下：对证据1证明目的有异议，不能证明刘照和胡燕燕具备原告诉讼主体资格；对证据2证明目的有异议，不能证明江华在与刘效农签订房屋租赁协议时，承租房屋的所有权属于刘照和胡燕燕，因为该不动产登记证显然是在2018年3月份办理的；对证据3户口簿真实性及证明目的有异议，不能证明刘效农是刘照和胡燕燕的父亲；对于授权委托书的三性均有异议，在江华与刘效农签订房屋租赁协议时，并没有见到该授权委托书，授权委托书载明了刘效农有权签订房屋租赁合同，有权解除合同，因此与刘照和胡燕燕陈述不一致；该份委托书与XXX号案件提供的授权委托书也不一致；对证据3租赁房屋协议的三性没有异议；对证据4的三性没有异议。 刘照和胡燕燕对江华提供的证据质证如下：对证据1真实性没有异议；对证据2的真实性和合法性有异议，证人必须出庭作证，该份证据恰恰证明江华转租的随意性以及违法转租的事实；对证据3民事裁定书、授权委托书的真实性不持异议；对证据4的真实性没有异议；对证据5照片的三性均有异议，首先照片到底是什么房屋的照片，原告没有办法予以确认，其次照片上面没有反映其价值60000元，再次该装修与本案没有关系。 因江华对刘照和胡燕燕提供证据1、2、4，以及证据3中租赁房屋协议的真实性没有异议，对此本院经审查予以确认并在卷佐证。刘照和胡燕燕对江华提供的证据1、3、4的真实性没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。 对刘照和胡燕燕提供的证据3中的户口簿、授权委托书、《个人房屋租赁合同》，江华虽提出异议，本院经审查其具有真实性、合法性及与本案具有关联性，予以认定。对刘照和胡燕燕提供的证据5，江华提出异议，经审查，因无相关证据佐证不予认定。对江华提供的证据2，刘照和胡燕燕提出异议，因证人未出庭作证，本院不予认定。对江华提供的证据5，刘照和胡燕燕提出异议，因与本案不具有关联性，不予认定。 根据上述认定证据及双方当事人陈述，本院经审查认定事实如下：刘照拥有位于青阳县XX幢XX铺房屋，房屋面积XXm2；胡燕燕拥有位于青阳县XX幢XX铺房屋，房屋面积XXm2。2016年5月26日，刘照、胡燕燕委托刘效农与江华签订一份《租赁房屋协议》，约定：刘照、胡燕燕将XX栋XX铺房屋出租给江华，租期为五年，即自2016年5月26日至2021年5月25日；江华于每年5月26日前交付租赁费。2019年3月，江华未经刘照、胡燕燕同意，将上述租赁的房屋转租给陈某，租期为12个月，即自2019年3月1日至2020年3月1日。2019年7月，陈某又将该房屋转租给周某。2019年8月8日，刘照、胡燕燕的委托代理人刘效农通知江华解除双方之间的租赁合同。现刘照、胡燕燕认为江华未经其二人同意将房屋转租给第三人的行为，侵犯其二人合法权益，遂成讼。本案经审理，调解未果。 本院认为，民事主体除依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为外，可以通过代理人实施非民事法律行为。本案刘照和胡燕燕委托刘效农与江华签订《租赁房屋协议》，不违反法律规定，该协议对刘照、胡燕燕与江华均产生法律效力，对合同双方均具有约束力。江华未经刘照、胡燕燕同意将承租的房屋转租给他人，应承担相应的法律责任。江华辩称，其转租行为刘照、胡燕燕的代理人刘效农早已知悉，且已默认，因提供的证据不能证实，不予采信。为此，对刘照、胡燕燕的诉讼请求因有证据证实，且符合法律规定，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘照、胡燕燕与被告江华于2016年5月26日签订的《租赁房屋协议》于2019年8月8日解除。 二、被告江华于本判决生效后十日内将位于安徽省池州市青阳县XX幢XX铺房屋返还给原告刘照，将位于安徽省池州市青阳县XX幢XX铺房屋返还给原告胡燕燕。 案件受理费80元，减半收取40元，由江华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  方胜强 二〇一九年十二月十七日 书记员  王 璐 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条第二款 …… 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。