广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3403号 上诉人（原审被告）：赵刘东，男，1986年3月26日出生，瑶族，个体工商户，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎荣清，广西中远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：龙胜金通房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区龙胜各族自治县龙胜镇北岸新区金龙湾大厦。统一社会信用代码：91450328051034788J。 法定代表人：陈念军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂先应，该公司副经理。 委托诉讼代理人：舒彬，龙胜各族自治县龙胜镇法律服务所法律工作者。 上诉人赵刘东因与被上诉人龙胜金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵刘东及其委托诉讼代理人曾祥东，被上诉人金通公司的委托诉讼代理人聂先应、舒彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵刘东上诉请求：一、撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初346号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于一审判决认定拖欠的5200元的租金为2019年4月25日前的租金的问题。该租金之所以在2019年4月24日转至龙胜法院账户，是基于在一审判决生效后，被上诉人拒不履行生效判决要求其交付车位的义务，在上诉人申请法院强制执行后，双方达成执行和解之后立即交付了租金，所以上诉人并不存在无故拖欠租金的行为。一审判决既然认定了双方就该5200元租金的支付及车位的交付达成了和解协议就不应该再认定上诉人2019年4月24日交付该5200元租金的行为构成违约。二、关于一审判决认定拖欠12000元后租金为2019年4月25日至2019年10月25日的租金，上诉人之所以在5月20日才交付是基于以下原因：在双方达成执行和解协议之后，虽然被上诉人提供8个车位，但有3个属于升降一体的移动车位。由于该移动车位为特种设备，根据《特种设备安全监督条例》第26、27、28、33条的规定，被上诉人依法应对该移动车位进行年检及配备专职和兼职的安全管理人员，但被上诉人既没有按时进行安全年检，也没有配备安全管理人员，而上诉人也不具备特种设备作业人员证书，造成上诉人不能正常使用该3个移动车位，所以一直就该3个移动车位的使用与被上诉人进行交涉。上诉人作为车位的承租人，在被上诉人不能完整履行提供车位的合同义务的情况下，在5月20日才交付当期租金是抗辩合理的抗辩，并非无故拖欠。综上所述，上诉人两次交付租金的时间并没有构成违约，一审判决认定构成违约，对被上诉人不能提供符合安全标准的移动车位的行为没有认定，均属于事实认定错误。虽然上诉人后期的12000元的租金交付稍有延期，也是在被上诉人起诉后四天未收到起诉状之前就交付,并没有给上诉人造成极大的经济损失，亦不构成根本性的违约。一审判决以此为由认定上诉人构成违约而解除双方的租赁合同并判决承担违约金没有法律依据。依法应予以撤销，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人金通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，案情分析条理精准，适用法律正确，判决公正，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人金通公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》，并判决被告支付原告违约金4800元；2.本案案件受理费由被告承担。 一审法院确认以下法律事实：原告与被告于2017年2月25日签订《房屋出租合同》，实为原告开发的金龙湾大厦负一楼地下停车位租用合同。双方约定：由被告承租原告的地下停车位8个，每个车位月租金250元，租赁期自2017年2月25日至2022年2月25日止。付款方式为：每半年交一次租金，半年租金为12000元，先交租金后使用。合同第二条第5点约定：“甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方支付违约金。同时追究甲方或乙方的法律责任”。合同履行过程中，被告分别于2017年2月27日、2017年11月29日、2018年7月8日向原告交付租金共计36000元。至2018年11月20日止，被告租用原告8个车位21个月，应交租金为42000元（按月计算），尚欠6000元，虽然被告每次交纳租金的时间均不按合同约定，每次均有拖延，但被告、原告均已默认。2018年11月7日，原告贴出告示，告知所有停车户，其将于2018年11月20日后对地下室（停车场）进行封闭管理，拆去机械停车位，按地面车位出售。之后，停车场于2018年11月21日关闭。2018年11月22日，被告与龙胜县振东停车管理服务有限公司签订为期两个月的车位租赁合同，共花租金4800元（共8个车位，每个车位每月租金300元）。2019年1月9日，赵刘东向一审法院提起诉讼。诉讼请求如下：1.判决金通公司继续履行租赁合同；2.请求金通公司承担违约金4800元并赔偿损失4800元；3.本案诉讼费由金通公司负担。案件审理过程中，被告金通公司提出反诉，反诉请求如下：1.请求法院依法判决反诉被告赵刘东支付逾期租金6000元及违约金4800元；2.由反诉被告承担反诉案件受理费。一审法院将本诉及反诉合并审理，于2019年3月12日作出（2019）桂0328民初37号民事判决书，判决主文如下：一、原告赵刘东与被告龙胜金通房地产开发有限公司继续履行2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告龙胜金通房地产开发有限公司支付原告赵刘东损失800元；三、由反诉被告赵刘东支付反诉原告龙胜金通房地产开发有限公司租金6000元；以上二、三项相抵后，原告赵刘东还应支付被告龙胜金通房地产开发有限公司租金5200元。四、驳回原告赵刘东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙胜金通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年4月4日，一审法院（2019）桂0328民初37号民事判决书生效。2019年4月10日，赵刘东向一审法院申请执行，2019年4月24日上午9时29分，赵刘东主动将应付给金通公司的租金5200元通过微信转入一审法院账户。2019年4月25日，双方在一审法院执行局达成执行和解协议，协议内容如下：1.在租赁合同期间，为了保证赵刘东的8个车位（车位号2区：107、207、108、208、209；3区：103、104、105）能正常使用，金通公司与赵刘东各持一把钥匙，如赵刘东需停车，出具单据给金通公司的物业管理作为凭证，如出现安全事故，则各自承担相应的责任。2.在租赁期间，由赵刘东每年补偿金通公司车位电费600元。3.赵刘东按租赁合同缴纳租金（金通公司账号：35×××08）。达成协议后，金通公司当即交给赵刘东钥匙一把。但赵刘东没有马上交付2019年2月-8月的租金，2019年4月25日中午12:08时，原告副经理聂先应向被告发出催告微信，催促被告交付租金，但是被告没有交付租金。2019年4月30日下午6:06时，原告再次向被告发出催告微信，但是被告仍不交付租金。为此，原告于2019年5月16日向一审法院起诉，请求法院判决解除原、被告的租赁合同，并判决被告承担违约责任。2019年5月20日，被告向原告提供的农行账户（账号：35×××08）转入租金12000元。 一审法院认为：本案的争议焦点有二个：一、本案被告赵刘东是否违约。二、原告请求解除双方签订的《房屋出租合同》，请求被告赔偿违约金4800元是否有事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，即被告赵刘东是否违约的问题。一审法院认为，由于原、被告之间有纠纷，在约定的租金交付日（即2019年2月25日）案件尚未审结，在法院判决前，是否解除合同不得而知，故被告没有按合同约定在2019年2月25日交付租金12000元属于进行不安抗辩，符合法律规定，没有构成违约。但是在一审法院的（2019）桂0328民初37号民事判决书于2019年4月4日生效之后，被告没有自动在判决生效后10日内（即2019年4月14日之前）交付之前欠原告的租金5200元，被告直至2019年4月24日才将租金汇入一审法院账户，其行为已构成了违约。在原、被告双方通过一审法院执行和解之后，原告于2019年4月25日给了被告车库钥匙一把，则被告当天应支付原告2019年2月-8月的租金12000元，但被告没有及时支付，经原告二次催促，被告仍拒绝支付租金，直到原告起诉后，被告才于2019年5月20日将12000元租金汇入原告账户，被告逾期支付2019年2月-8月租金的行为也构成违约。被告辩解是因为原告提供的8个车位有3个机械车位无法正常使用，所以才和原告交涉，因交涉未果，故延缓交付租金，被告的辩解不能成立，因为在2019年4月25日的执行和解协议中，仅仅约定原告将8个车位交付被告使用，将钥匙一把交付被告，此外没有约定其他附加条件。被告同意该执行和解协议，说明被告同意继续租赁原告的8个车位，并同意按原协议约定交付租金。尔后被告又以其中三个移动车位不能正常使用为由，而拖延交付租金，故被告的辩解不能成立。 关于第二个争议焦点，一审法院认为，被告没有按一审法院生效判决书确定的期限支付之前拖欠原告的租金5200元，构成违约。之后，被告没有按双方在一审法院执行局达成的执行协议交付2019年2月-8月的租金12000元，其行为也构成违约。故原告请求按《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，解除合同，理由充分，一审法院予以支持。根据原、被告双方合同第二条第5点约定：“甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方支付违约金”。被告应交的年租金是24000元，故原告请求被告按年租金的20%支付违约金4800元，理由充分，一审法院予以支持。 综上，原告根据租赁合同将车位交付被告使用，则交付租金是被告最根本的义务，因被告逾期支付租金，构成根本违约，故原告请求解除合同，并请求被告承担违约责任，理由充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除原告龙胜金通房地产开发有限公司与被告赵刘东双方于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》；二、被告赵刘东支付原告龙胜金通房地产开发有限公司违约金4800元，限于本判决书生效后十日内付清。案件受理费1720元，由被告赵刘东负担。 二审期间，上诉人提交两组证据：执行和解协议笔录及现场照片。证明协议中约定的有3个车位不能正常使用，被上诉人用砖头堵住车库门口，导致上诉人不能正常使用车库。 被上诉人认为执行和解协议正是被上诉人起诉的依据，不能证明上诉人的证明目的，照片中有黑色轮胎的不是上诉人承租的车位，另一张照片证明被上诉人在一审判决后对车库进行改造，上诉人擅自拉走被上诉人用于改造的砖头，双方发生冲突。 本院执行和解笔录在一审已作为证据提交，不再作为二审新证据，现场照片证明现场环境情况，是否影响上诉人对车库的正常使用，有待其他证据佐证。 双方对一审查明的法律事实无异议，本院予以确认。 经查，被上诉人依据的原双方已生效的判决执行笔录所记载的、由被上诉人出租给上诉人使用的8个车位，其中有3个为机械车位，即升降车位，需要有专人操作，被上诉人未在涉案车库派人值班和管理，所有机械车位使用由承租人自行操作，被上诉人未对有承租机械车位的承租人进行过培训。 综合双方的诉辩意见及举证质证情况，本院归纳本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》是否应当解除，上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。 本院认为，上诉人与被上诉人于2017年2月25日签订的《房屋出租合同》未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效之合同。双方在履行该合同期间发生分歧而诉至原审法院，原审法院作出（2019）桂0328民初37号民事判决，并已于2019年4月25日执行完毕，该判决已确定涉案合同继续履行。但在不到一个月后的同年5月16日，被上诉人提起了本案诉讼，而此时，上诉人就机械车位的使用与被上诉人仍在协商中。虽然双方签订的《房屋出租合同》约定先交租金后使用，但并未明确约定具体的特定的交租金时间，在不到一个月的时间内，双方尚有一些分歧需要协商，而且上诉人最终愿意履行合同，并以积极的态度解决双方的分歧，且在收到本案起诉状副本之前的5月20日将租金交给了被上诉人（上诉人于5月22日后才收到本案起诉状副本），以行动表明其履行合同的态度。双方在合同中虽然约定了先交租金后用车位，但并未约定迟延交付租金，可以作为解除合同的条件。此外，被上诉人起诉所依据的上诉人未履行生效判决支付原欠租金的理由不成立，上诉人已按时将欠交的租金交至原审法院指定的账户，因此不存在违反约定，不履行生效判决的情形。被上诉人提供的机械车位，属于特种设备，国家有专门的管理和使用要求，以避免不必要的安全事故发生。虽然上诉人在承租时即知晓，但被上诉人未按国家安全管理的有关规定，对承租人进行必要的操作培训和安全教育，也无专人对此进行管理，被上诉人提供的出租物存在使用瑕疵，也存在严重的安全隐患。被上诉人提起本案诉讼，有违契约精神，其以上诉人迟延交纳租金为由诉请解除合同的理由，不符合涉案合同约定，其诉讼请求，不应予以支持。一审判决未结合案件的具体事实及考量出租物即机械车位的特殊情况，简单按合同中的先交租金后使用的约定，未给上诉人合理的交租金期限，即认定上诉人存在违约行为，不利于保护合同的有效性和合法性，对谨慎签约，按约履行的契约精神带来不良影响。一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决不当，应当予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求，应当予以支持。一审判决认定事实和适用法律错误，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初346号民事判决； 二、驳回被上诉人龙胜金通房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1720元（被上诉人已预交），二审案件受理费1720元（上诉人已预交），共3440元，由被上诉人龙胜金通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月二日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华