广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17757号原告（反诉被告）吴景鸿，男，汉族，1992年10月3日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市升恒建材有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年401，统一社会信用代码914403005700189588。法定代表人林汉妹，执行董事。委托代理人朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人颜少玲，广东星辰律师事务所律师。上列吴景鸿与深圳市升恒建材有限公司（以下简称升恒建材公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴景鸿及其委托代理人贺才慧、祝进忠、升恒建材公司委托代理人朱光辉、颜少玲均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴景鸿诉称，吴景鸿与升恒建材公司于2018年3月10日签订《店铺租赁合同书》，约定由升恒建材公司将位于深圳市××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为4082的铺位出租于吴景鸿，租赁期限自2018年3月10日至2020年8月31日。合同签订后，吴景鸿依约支付了合同保证金和品质保证金，遂进行店铺装修，在准备正常营业过程中，却经常被宝安区消防管理部门检查消防，导致吴景鸿无法正常营业，吴景鸿经进一步了解得知，升恒建材公司所提供的该营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地也没有经过宝安区消防部门的消防验收且已经发生起火事件，对店铺经营人员和顾客的生命、财产安全造成严重威胁，经营场所的主体结构也存在极大的安全隐患。就此问题，吴景鸿多次与升恒建材公司协商，但未得到解决，吴景鸿认为，双方在签订合同时，升恒建材公司故意隐瞒了上述事实，构成合同欺诈。同时，由于升恒建材公司提供的经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》等相关法律规定，根本不具备法定的经营条件，双方签订的《店铺租赁合同书》根据相关法律规定应为无效合同，依法应由升恒建材公司承担赔偿责任。综上所述，为维护吴景鸿的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2、升恒建材公司退还吴景鸿合同保证金11,902元；3、升恒建材公司退还吴景鸿品质保证金10,000元；4、升恒建材公司赔偿吴景鸿经济损失93,470元；5、本案诉讼费由升恒建材公司承担。升恒建材公司答辩并反诉称，1、涉案房产具有合法产权证明并已经公安消防部门验收合格，升恒建材公司依法承租该房产并对涉案房产依法享有使用出租权。2、升恒建材公司与吴景鸿签订的《商铺租赁及物业管理合同》合法有效，吴景鸿请求确认合同无效没有事实和法律依据。3、升恒建材公司严格依照合同约定向吴景鸿提供租赁的商铺，吴景鸿长期拖欠租金、管理费和电费，经升恒建材公司催告仍未履行，其行为已构成违约。4、吴景鸿要求升恒建材公司返还履约保证金、质量保证金，赔偿装修损失没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，《商铺租赁及物业管理合同》依法成立，合法有效，涉案房产通过深圳市公安局宝安分局消防大队的消防验收，在消防方面具备合格的使用条件。事实上，吴景鸿的诉讼请求于理不合，于法无据，恳请法院依法驳回吴景鸿的全部诉讼请求。事实理由如下：2018年3月11日，升恒建材公司作为甲方与作为乙方的吴景鸿签订了《商铺租赁及物业管理合同》。合同第一条约定“甲方将位于深圳市××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为4082的铺位出租给乙方经营使用”、“甲方出租该铺位的租赁面积为122.28平方米”；第二条约定“租赁期限自2018年3月10日起至2020年8月31日止”；第三条约定“月租金额为28元/平方米，月管理费为25元/平方”、“租金及管理费实行按月计算，按月收取，先付后用原则，乙方的最后缴纳费日为每月的10日前，乙方应于最后缴纳费日前，主动到甲方财务部门（或通过银行划转）交付当月租金，否则视为逾期缴费”；此外合同还对违约责任、逾期缴纳租金、管理费、水电费等方面进行了详细的约定。根据合同约定，升恒建材公司向吴景鸿提供了合同约定的4082商铺，吴景鸿于2019年2月份开始拖欠当月租金、管理费及上个月电费。2019年5月4日，升恒建材公司向吴景鸿发出《违约警示告知函》，确认截止到2019年4月30日，吴景鸿共拖欠租金、经营管理服务费等共计18,310.52元，催告吴景鸿支付拖欠的相关费用。2019年6月17日，升恒建材公司向吴景鸿发出《收铺告知函》，确认吴景鸿已拖欠2019年2月至2019年6月的租金及管理费、水电费30,366.7元，催告吴景鸿结算欠款。吴景鸿至今拖欠升恒建材公司租金、管理费和电费共计36,317.54元。升恒建材公司认为，双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》合法有效，升恒建材公司按照合同约定向吴景鸿提供了经营场地，吴景鸿长期拖欠租金、管理费及电费，严重损害了升恒建材公司的合法权益。为此，升恒建材公司特向法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》；2、吴景鸿向升恒建材公司支付截至2019年7月拖欠的租金、管理费、电费共计36,317.54元并按每日千分之一的标准支付违约金363.18元（从2019年7月9日起暂计至2019年7月18日，实际计算至清偿之日止）；3、本案诉讼费由吴景鸿承担。吴景鸿答辩称，1、双方签订的房屋租赁合同为无效合同，2018年3月10日，吴景鸿受升恒建材公司欺骗与其签订了《店铺租赁合同书》，合同约定由升恒建材公司将涉案房屋出租给吴景鸿用于经营活动，但升恒建材公司提供的经营场所不具备基本经营条件。（1）没有经过消防验收，违反《消防法》第十五条规定，消防部门经常检查消防，经常停电，致使吴景鸿无法正常营业；（2）涉案物业为工业厂房，违反《土地管理法》第四条、第十二条、第二十六条的规定，同时涉案商铺已经发生过火灾，对吴景鸿及消费者的生命、财产安全造成严重威胁。根据《合同法》第五十二条规定，双方签订的合同为无效合同，不存在解除的问题，而是自始无效。2、升恒建材公司要求吴景鸿支付租金及相关费用没有法律依据。2019年2月吴景鸿因升恒建材公司提供的经营场所违反法律规定，且被升恒建材公司经常停电，导致吴景鸿无法继续营业而离开经营场所，其后产生的相关费用依法不应由吴景鸿承担。3、本案诉讼费应由升恒建材公司支付。升恒建材公司在与吴景鸿签订租赁合同时故意欺骗吴景鸿，提供不具备经营条件的场所给吴景鸿，致使其投入大量资金，造成严重经营损失。根据相关法律规定，应由升恒建材公司承担诉讼费。经审理查明，2018年3月10日，升恒建材公司作为出租方甲方，吴景鸿作为承租方乙方，双方签订《商铺租赁及物业管理合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区××区××号皇家壹号家具建材中心自编号为4082、租赁面积为112.28平方米的铺位出租给乙方，租赁期限自2018年3月10日至2020年8月31日，租金28元/平方米，管理费25元/平方米，合计租金3,143.84元/月，管理费2,807元/月，租金及管理费应在每月10日前交纳；乙方装修期自2018年3月10日起至2018年4月30日，装修期内甲方免收乙方租金；免租期自2018年5月1日起至2018年7月31日止；乙方在签订合同时应向甲方交纳履约保证金11,902元和10,000元的质量保证金；乙方如有违约行为，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金，所没收的履约保证金不抵扣乙方所欠的租金、管理费等一切费用及违约金；质量保证金作为乙方对其售后责任的一个保证，如乙方在经营过程中产生售后纠纷，应按国家相关规定解决，如甲方先行赔付或代付维修费用的，甲方有权直接在保证金中扣除。合同第九条违约责任一般违约责任条款约定，乙方有如下任一情形的，属于一般违约，甲方有权拒绝乙方搬离承租商铺内任何物品且按下列具体情形承担相应的违约责任：1.1条约定乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日计算所欠金额的1%违约金。1.2条约定乙方违反甲方管理规定或逾期十日仍未缴清租金等费用的，甲方有权采取停止向该商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方对该商铺围闭、封铺期间仍视为乙方须缴纳租金及管理费期间，不因甲方此行为而免交租金及管理费，乙方对此视为同意。2、重大违约责任，乙方如发生如下任一情形的，属于乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金等保证金或押金（履约保证金不抵扣租金、管理费、水电费及违约金）：2.1乙方逾期缴纳租金、管理费及水电费用达十日以上……。6、租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。合同签订后，吴景鸿向升恒建材公司缴交履约保证金11,902元、质量保证金10,000元。升恒建材公司主张吴景鸿自2019年2月开始拖欠租金、管理费、电费，故升恒建材公司于2019年2月对对涉案商铺停水；吴景鸿则主张涉案商铺的用途为工业用途，且因为消防存在问题导致商铺无法正常营业。吴景鸿遂于2019年5月10日向升恒建材公司邮寄关于解除《商铺租赁及物业管理合同》通知的律师函，升恒建材公司确认已于2019年5月12日收到该律师函。另查明，深圳市宝安区新安街道25区28、29栋厂房的所有权人为深圳市兴业有限公司。吴景鸿确认尚欠升恒建材公司2019年1月份电费291.5元、2月份租金管理费5,950.84元、2月份电费75元，而此后因商铺被停水电已无法经营，故不存在欠费。以上事实，有吴景鸿提交的合同书、保证金及质保金收据、光盘、律师函、EMS底单及签收单、收据、购物图片、律师调查另回执，升恒建材公司提交的所有权证书、建筑工程消防验收意见书、新安上川片区法定图则、《房屋租赁合同》、《关于我司28#、29#两栋厂房间修建五层连廊的立项申请》、《深圳市兴业有限公司关于生活区改造的立项申请》、《证明》、《商铺租赁及物业管理合同》、《违约警示告知函》、EMS快递单、EMS查询单、吴景鸿拖欠租金、管理费用及电费明细表、商户对账单、深圳市宝安区人民政府办公室工作会议纪要等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案双方争议的焦点在于吴景鸿和升恒建材公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》是否合法有效。吴景鸿主张升恒建材公司提供的营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地未经消防部门的消防验收，经营场所主体结构存在安全隐患，升恒建材公司故意隐瞒上述事实，构成合同欺诈，且涉案经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》的相关法律规定，不具备法定的经营条件，故双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》为无效合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。因《土地管理法》关于擅自改变土地用途的规定为管理性强制性规定，不导致合同无效，而吴景鸿主张涉案场地未经消防部门的消防验收导致合同无效，亦缺乏事实依据，故本院认定双方当事人签订的《商铺租赁及物业管理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。对吴景鸿请求确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于合同解除及相关费用支付的争议，升恒建材公司主张吴景鸿拖欠2019年3月至7月期间的租金、管理费、电费，已经构成根本违约，故请求解除双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》。吴景鸿确认尚欠升恒建材公司2019年1月份电费291.5元、2月份租金管理费5,950.84元、2月份电费75元，但主张因被告升恒建材公司停水停电导致无法正常经营，故未及时支付租金。本院认为，吴景鸿拖欠租金管理费、电费超过十日的事实清楚，升恒建材公司依据《商铺租赁及物业管理合同》第九条之1.2条约定采取停止向该商铺供应水电系行使合同履行抗辩权的合理行为，吴景鸿经升恒建材公司采取停水停电等合理措施催促缴租仍未在合理期限内履行交租义务，已构成根本违约，升恒建材公司有权依据双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》第九条第2款的约定行使合同解除权。合同自通知到达时解除，升恒建材公司向本院提起反诉请求解除双方合同，本院于2019年7月30日向吴景鸿送达该反诉状，故本院确认双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》于2019年7月30日解除。根据《商铺租赁及物业管理合同》第四条之1.1条的约定，乙方如有违约行为，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金，所没收的履约保证金不抵扣乙方所欠的租金、管理费等一切费用及违约金；因吴景鸿拖欠租金管理费等违约行为的事实清楚，故其请求升恒建材公司退还履约保证金11,902元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据第四条之第1.2条的约定，质量保证金作为吴景鸿对其售后责任的一个保证。因升恒建材公司并未提交证据证明吴景鸿所出售的产品存在售后问题需代为赔付相关费用，故吴景鸿请求升恒建材公司退还质量保证金10,000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于吴景鸿请求升恒建材公司赔偿其装修损失93,470元的争议，本院认为，双方当事人在租赁合同中约定：租赁关系终止（不管何种原因终止），完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌等，但不得拆除铺位装修、相关装修归甲方所有）。故吴景鸿的该项诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吴景鸿欠付租金管理费、电费金额的争议，吴景鸿确认尚欠升恒建材公司2019年1月份电费291.5元、2月份租金管理费5,950.84元、2月份电费75元，并主张自2019年2月起因升恒建材公司对商铺采取停水电的措施，且其已于2019年5月10日向升恒建材公司发出请求撤场的律师函，故其无需支付此后的相关费用。本院认为，吴景鸿拖欠租金后升恒建材公司采取停水停电的合理措施督促吴景鸿及时支付租金，但吴景鸿未在合理期限内及时补缴租金管理费等费用，在吴景鸿发出律师函提出撤场要求时，升恒建材公司亦未及时采取措施防止损失进一步扩大，故其应当就扩大的损失承担相应的责任。故本院依照公平原则，酌情确定升恒建材公司应在收到吴景鸿撤场通知之时即2019年5月12日起的一个月内与吴景鸿办理撤场手续，否则升恒建材公司应自行承担自2019年6月13日之后产生的场地占有使用费损失。因升恒建材公司未在上述期限内与吴景鸿办理商铺交接手续，故吴景鸿仅应支付2019年2月1日至2019年6月12日期间的租金管理费共计26,183.7元（5,950.84×4+5,950.84÷30×12）。因涉案商铺自2019年2月停水电，故升恒建材公司主张2019年3月至5月的电费缺乏事实依据，本院不予支持。吴景鸿尚应支付升恒建材公司2019年1月、2月电费共计366.5元。因吴景鸿逾期付款，故升恒建材公司请求其支付逾期付款违约金于法有据，本院予以支持；但该违约金的起算应自升恒建材公司起诉至本院主张权利之次日即2019年7月19日起开始计算为宜；鉴于双方约定的逾期缴纳费用违约金过高，本院依法调整为按照日万分之五的标准予以支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认吴景鸿和深圳市升恒建材有限公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》于2019年7月30日解除；二、深圳市升恒建材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还吴景鸿质量保证金10,000元；三、吴景鸿应于本判决生效之日起十日内支付深圳市升恒建材有限公司2019年1月、2月电费366.5元、2019年2月1日至2019年6月12日期间的租金管理费26,183.7元及逾期付款违约金（以欠付款总金额26,550.2元为基数，按日万分之五自2019年7月19日起计至款项实际清偿之日止）；四、驳回吴景鸿的其他诉讼请求；五、驳回深圳市升恒建材有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,304元，由吴景鸿承担1,200元，深圳市升恒建材有限公司承担104元；反诉受理费359元，由吴景鸿承担258元，深圳市升恒建材有限公司承担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇一九年十二月二十三日书记员 郑嘉欢（兼）书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。