山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0391民初1924号 原告(反诉被告）：重庆贝蒙置地有限责任公司（曾用名重庆德驰房地产开发有限责任公司）。 法定代表人：苏醒，总经理。 委托诉讼代理人：王刚，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李媛媛，女，1992年10月8日生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王杰，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司（以下简称“贝蒙置地有限公司”）诉被告（反诉原告）李媛媛商品房销售合同纠纷一案，本院受理后被告（反诉原告）李媛媛提出反诉，本院审查受理反诉后将其与本诉合并审理。本案依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告（反诉被告）贝蒙置地有限公司的委托诉讼代理人王刚、被告（反诉原告）李媛媛的委托诉讼代理人王杰、胡欣雨到庭参加诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）贝蒙置地有限公司未到庭，被告（反诉原告）李媛媛的委托诉讼代理人王杰、胡欣雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贝蒙置地有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告双方于2017年9月18日签订的重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351）及其附件五《合同补充协议》；2.请求判决被告于合同解除后立即配合原告办理重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351）网签备案登记解除等事宜；3.请求判决被告承担延期支付房款违约金82600元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2017年9月18日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351），合同约定原告将坐落于重庆市沙坪坝区房屋出售给被告，房屋成交总价为2377766元，被告采用按揭方式支付房屋价款。合同附件五《合同补充协议》第三条约定，被告应于合同签订之日向原告支付725766元首付款，剩余房款1652000元按揭贷款向原告指定的贷款银行申请；被告应在合同签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，若非因原告方原因、非因不可归责于原被告双方的事由，自合同签约之日起45日内被告贷款未通过或额度不足支付购房款的，应当在收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款，否则被告应当承担合同第十条的逾期付款违约责任，被告若逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应按应付款的百分之五向原告支付违约金。合同签订后，被告于2017年9月25日支付了725766元首付款，但其按揭贷款却一直未办理，经原告多次催促，被告仍未在约定时间内完成按揭贷款手续。2018年12月25日，原告向被告寄出《一次性付款提示函》，要求被告一次性支付剩余购房款，但被告至今未支付。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告认为合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定履行按揭贷款办理、支付购房款等义务，经原告催告，至今未履行，被告的行为已经严重影响到原告的合法权益。为此，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）李媛媛辩称，被告一直按照合同履行付款义务，原告主张答辩人违约无事实依据和法律依据。2017年9月18日，被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351）约定，被告购买原告开发的位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋成交价款共计为2377766元，被告采用按揭方式购房，剩余1652000元按揭贷款向原告指定的贷款银行申请。合同签订后，被告依约支付了购房首付款725766元以及原告代收的契税等代收费用78235元，并按照原告及其指定银行要求准备按揭贷款所需材料，期间原告多次承诺一定会协调银行放款，但至今为止，被告未得到银行放款。被告认为，现在原告承诺的协调银行放款一直未能实现，符合双方签订的《商品房买卖合同》第五条第（三）款第3项，被告有权解除合同，被告一直按照原告及其指定银行要求准备相关贷款手续，期间也按照原告要求换过银行，但一直未能得到放款，被告认为，根据合同约定，被告有权解除合同，并已经提出反诉。综上，被告同意解除合同，但原告要求的违约金无事实依据和法律依据,应依法驳回原告诉求。 被告（反诉原告）李媛媛向本院提出反讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年8月23日签订的重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351）及《合同补充协议》；2.判令反诉被告向反诉原告返还购房首付款725766元，并支付自2017年9月25日至首付款返还之日的利息，暂计84309.82元（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至8月23日，共697天）；3.判令反诉被告向反诉原告返还房款代收费用78235元；4.判令反诉被告承担诉讼费用。 事实和理由：2017年9月18日，反诉原告与反诉被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01171351）并约定，反诉原告购买反诉被告开发的位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋成交价为2377766元，反诉原告采取按揭方式购房，剩余1652000元按揭贷款向反诉被告指定的贷款银行申请。合同签订后，反诉原告依约支付了购房首付款725766元以及反诉被告代收的契税、大修基金等代收费78235元，并按照反诉被告及其指定银行要求准备按揭贷款所需材料，但由于重庆购房政策原因及银行放款政策原因，反诉原告虽按照反诉被告及其指定银行要求提供了相应的贷款材料，但至今未得到银行放款。反诉原告认为，依据买卖合同第五条第（三）款第3项之约定，反诉原告有权解除合同。为此，反诉原告向本院提起反诉，并提出以上诉讼请求。 （原告）反诉被告贝蒙置地有限公司辩称，同意解除合同。首付款应扣除反诉原告应当支付的违约金、税费等，有剩余的再退还给反诉原告，我公司不应承担利息，是反诉原告违约导致本合同的解除。代收费的金额以票据以及转账凭据为准，如支付了代收费，我公司应当扣除已代收的费用，未交的部分才有返还的义务。诉讼费应由反诉原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人的陈述和经审查确认有效的证据，本院认定事实如下： 2017年9月18日，作为卖方的原告（反诉被告）贝蒙置地有限公司与作为买方的被告（反诉原告）李媛媛就坐落于重庆市沙坪坝区商品房的买卖事宜签订了合同编号为CQ-104-01171351的《重庆市商品房买卖合同》和附件五《合同补充协议》。合同约定了上述商品房总成交金额为2377766元，被告（反诉原告）采用按揭贷款付款方式支付。且该合同第五条付款方式及期限第（三）款第2项约定，因被告（反诉原告）原因，导致被告（反诉原告）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告（反诉原告）应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如被告（反诉原告）未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；该第（三）款第3款约定，因不可归责于双方的事由导致被告（反诉原告）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，原告（反诉被告）或被告（反诉原告）也可单方解除本合同，原告（反诉被告）应于被告（反诉原告）解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给被告（反诉原告）。第十条逾期付款违约责任第1款第（2）项约定，被告（反诉原告）如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，原告（反诉被告）有权解除合同。原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）按应付款的百分之5支付违约金。另，涉案《合同补充协议》第三条对付款方式的补充约定第1款约定，被告（反诉原告）拟向原告（反诉被告）指定的贷款银行申请1652000元的按揭贷款…；该第三条第3款约定，被告（反诉原告）应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续…。原告（反诉被告）在被告（反诉原告）办理贷款手续时应给予被告（反诉原告）必要的配合，若非原告（反诉被告）原因、非因不可归责于双方的事由，自合同签约之日起45天内按揭贷款银行对被告（反诉原告）的贷款申请未予批准或未足额批准的，被告（反诉原告）应于收到原告（反诉被告）通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任。如被告（反诉原告）未能在7日内一次性付清全部购房款，应承担合同第十条的逾期付款违约责任。该第三条第6款约定，合同第五条第（三）款第3项中“不可归责于双方的事由”仅指不可抗力。因不可归责于双方的事由导致被告（反诉原告）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或被告（反诉原告）单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款无息退还给被告（反诉原告）。合同签订后，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）于2017年9月18日办理了涉案商品房网签备案登记手续。截至2017年9月25日，被告（反诉原告）李媛媛累计向原告（反诉被告）支付了725766元的首付款、代收抵押印花税82.60元和契税67936.17元。2018年11月1日和同年12月25日，原告（反诉被告）按照涉案合同所约定的被告（反诉原告）的送达地址分别向被告（反诉原告）邮寄了《逾期付款提示函》和《一次性付款提示函》。之后，因履行上述合同原告（反诉被告）与被告（反诉原告）形成本案诉讼。 另查明，被告（反诉原告）1652000元的按揭贷款申请未通过贷款银行批准。 还查明，原告（反诉被告）曾用名为重庆德驰房地产开发有限责任公司，于2019年2月2日变更为重庆贝蒙置地有限责任公司。 本院认为，涉案《重庆市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》有原告（反诉被告）的签章和被告（反诉原告）的本人签名，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的意思表示，属于合法有效合同，依法应受法律保护。另，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）均提出和同意解除该合同和补充协议，据此，本院支持双方关于解除《重庆市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》的诉讼请求。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）配合办理涉案商品房网签备案登记解除手续问题。首先，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）彼此同意解除涉案《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且《合同补充协议》第十七条第2款第（1）项约定，不论何种原因导致涉案合同及补充协议解除的，被告（反诉原告）应当在原告（反诉被告）送达书面通知之日起10日内配合原告（反诉被告）按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。也就是说，在双方同意解除涉案合同情况下，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）配合办理涉案商品房网签备案登记解除手续存有合同根据；其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在涉案商品房客观上可以通过被告（反诉原告）的配合恢复到网签备案登记之前状态的情况下，原告（反诉被告）相应诉求，于法有据，并无不当。综上，本院支持原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）配合办理涉案商品房网签备案登记解除手续的诉讼请求。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担82600元逾期付款违约金的问题，根据前面所述的涉案《合同补充协议》第三条第3款和第6款之约定，在被告（反诉原告）贷款申请未予批准时，被告（反诉原告）应于收到原告（反诉被告）通知后7日内一次性付清全部购房款。而原告（反诉被告）于2018年11月1日按照约定的送达地址向被告（反诉原告）邮寄了《逾期付款提示函》。据此，被告（反诉原告）应于2018年11月份向原告（反诉被告）付款，否则，就应按照涉案合同第十条承担违约责任，即承担应付款1652000元的百分之五的违约金82600元。另，原告（反诉被告）按照涉案《合同补充协议》第十八条约定的送达地址向被告（反诉原告）邮寄送达上述函件，其送达效力不受签收人是否出自被告（反诉原告）本人影响。所以，被告（反诉原告）关于未收到《逾期付款提示函》的异议，不能成立。关于被告（反诉原告）所提出的贷款申请未予批准是由于政府购房政策而非被告（反诉原告）个人原因的异议，本院认为，涉案《合同补充协议》第二十条其他第5款约定，被告（反诉原告）已知悉本合同（包括其附件、补充协议）时国家、地方、人民银行、各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见到本合同（包括其附件、补充协议）签订后相关信贷政策会发生变化，如被告（反诉原告）因不符合信贷政策（无论是签订合同时或签订合同后颁布的信贷政策）致使贷款未被批准……等，原告（反诉被告）不承担责任，被告（反诉原告）无权解除合同，应按约定及时付清全部房款；第6款约定，被告（反诉原告）承诺已经详细阅读并知悉本合同（包括其附件、补充协议）签订时国家及地方的各项房屋购买政策，被告（反诉原告）承诺其符合国家及地方的各项房屋政策……。另，被告（反诉原告）所提交的渝府办发（2018）88号文件发文和施行日期系2018年6月22日，晚于被告（反诉原告）申请办理涉案商品房按揭贷款时间，体现不出与本案的关联性。被告（反诉原告）也未提供相反证据证明贷款申请未予批准是由于政府购房政策原因所导致。据此，被告（反诉原告）将购房政策原因作为其未违约的理由不能成立，本院不予支持。综上，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担82600元逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张的返还购房首付款725766元及其相应利息、代收费用问题，首先，如前所述，被告（反诉原告）所陈述的渝府办发（2018）88号文件发文和施行日期系2018年6月22日，晚于被告（反诉原告）申请办理涉案商品房按揭贷款时间，体现不出与本案的关联性。被告（反诉原告）也未提供证据证明贷款申请未予批准是由于政府购房政策原因所导致。另，依据涉案《合同补充协议》第二十条其他第5款和第6款之约定，被告（反诉原告）所称的购房政策也不属于涉案《合同补充协议》第三条第6款所约定的不可抗力，即不可归责于双方的事由；其次，涉案《合同补充协议》第十七条对合同解除及违约责任的补充约定第3款约定，本合同提前终止履行后，原告（反诉被告）将在办理完毕合同注销登记手续且被告（反诉原告）已经腾房（如已交房）后90日内，将被告（反诉原告）已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）无息返还，如被告（反诉原告）已付房价款不够扣除，原告（反诉被告）享有继续追索的权利；再次，由涉案2017年11月17日的税收完税证明可知，原告（反诉被告）已将代收被告（反诉原告）款项中的33968.10元缴纳税务机关，原告（反诉被告）未截留该部分款项。综上，关于被告（反诉原告）所提出的返还购房首付款725766元及其相应利息、代收费用的诉讼请求，本院予以部分支持。对于被告（反诉原告）所支付原告（反诉被告）购房款725766元原告（反诉被告）应予返还；对于原告（反诉被告）所代收的抵押印花税82.60元和契税67936.17元（合计68018.77元），其中的33968.10元契税款项，由被告（反诉被告）自行向有关税收部门办理退还手续申请退还，若有需要原告（反诉被告）应予积极配合，余款34050.67元原告（反诉被告）应于被告（反诉原告）协助办理完毕涉案商品房网签备案登记解除手续之日起十日的合理期限内返还被告（反诉原告）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条及相关法律规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司与被告（反诉原告）李媛媛签订的合同编号为CQ-104-01171351的《重庆市商品房买卖合同》和附件五《合同补充协议》。 二、被告（反诉原告）李媛媛于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司办理坐落于重庆市沙坪坝区房屋的网签备案登记解除注销手续。 三、被告（反诉原告）李媛媛于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司违约金82600元。 四、原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）购房款725766元、于本判决生效并由被告（反诉原告）李媛媛配合原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司办理完毕重庆市沙坪坝区房屋的网签备案登记解除注销手续后的十日内返还被告（反诉原告）李媛媛代收款34050.67元。 五、驳回被告(反诉原告）李媛媛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费932.5元，由被告（反诉原告）李媛媛负担；反诉费6341.5元，原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司负担5424元，由被告（反诉原告）李媛媛负担917.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一九年十二月二日 书记员  彭 娟