安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10700号上诉人(原审被告)：张艳玲，女，1987年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人:李凤梅,安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴德良,安徽睿正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马桂兵，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：邵德高，安徽格意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊，女，1975年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。上诉人张艳玲因与被上诉人马桂兵、张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初5081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳玲上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判张俊自本判决生效之日起十日内返还马桂兵押金3000元、房屋押金26000元，合计29000元；本案一审、二审诉讼费用由马桂兵和张俊承担。事实与理由：一、张俊明知次承租人马桂兵租用房屋的用途是经营安庆汤包店却在《房屋转租补充协议》签字同意转租，张俊应对补充协议的无效承担过错责任。2015年4月16日，张艳玲、马桂兵与张俊签订《房屋转租补充协议》，该补充协议明确约定，案涉15#103室原承租人张艳玲现经房主张俊同意转租给马桂兵。张俊为出租房屋的合法产权人，有权决定是否同意张艳玲将承租房屋转租给马桂兵。但张俊在明知《安徽省大气污染防治条例》明文规定禁止在住宅楼经营可能给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响的餐饮业。却为了经济利益，违法同意将房屋转租给马桂兵，张俊作为产权人，且是该补充协议的缔约一方，应对补充协议的无效承担过错责任。二、张艳玲并未实际获得33000元租金和3000元押金，也并未实际承租涉案房屋用于经营，张俊应承担不当得利的返还义务。2015年3月20日，张艳玲与张俊签订《房屋租赁合同》约定张俊将案涉房屋出租给张艳玲使用，张艳玲交付租金33000元，押金3000元，物业费1237元；之后，张艳玲与张俊、马桂兵签订《房屋转租补充协议》，将涉案房屋转租给马桂兵，张艳玲前后对涉案房屋的使用不到一个月，而从马桂兵处收取的33000元租金及3000元押金，实际上也是支付给张俊了，张艳玲并未从中获利，现一审判决张艳玲返还马桂兵房屋租金26000元及押金3000元，没有事实和法律依据，应予撤销。鉴于该转租协议违反了《安徽省大气污染防治条例》的强制性规定，该转租补充协议应属无效合同。依据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，张俊应当向马桂兵返还租金和押金。马桂兵辩称，一、张艳玲对一审判决返还马桂兵租金和押金没有异议，只是认为应当由张俊承担责任，故本案马桂兵应列为一审原告，而非被上诉人。依据张艳玲的上诉请求，本案上诉费用也不应该由马桂兵承担；二、张艳玲所述的《房屋转租补充协议》确为事实，一审判决认定事实准确，案涉33000的租金和3000元的押金实际由谁所得，马桂兵不知情。马桂兵向一审法院起诉请求：1.确认马桂兵、张艳玲、张俊签订的房屋转租补充协议、房屋租赁协议已经于2015年4月20日解除；2.判令张俊、张艳玲返还马桂兵房租费3万元及押金3000元；3.判令张艳玲返还马桂兵租金3000元；4.本案诉讼费由张俊和张艳玲承担。一审法院认定事实：2015年3月20日，张俊与张艳玲签订《房屋租赁合同》一份，约定张俊将其名下位于合肥市滨湖世纪城临滨苑15栋103室成套住宅出租给张艳玲使用，租赁期限为2015年3月20日至2016年2月19日，计11个月，租金33000元，任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经协商后签订终止合同书。合同签订后，张艳玲交付租金33000元、押金3000元、物业费1237元，合计37237元，并取得租赁房屋的使用权。2015年4月16日，张艳玲（原承租人）、马桂兵（现承租人）与张俊（房主）签订《房屋转租补充协议》一份，内容如下：“临滨苑15#103室原承租人张艳玲现经房主张俊同意转租给马桂兵，原承租人的合同继续生效。具体转租的一切费用与原承租人张艳玲交结，与房主无关系。1.由于现承租人是经营安庆汤包店，故在合同期满后请清除厨房卫生及下水道堵塞等问题。2.厨房烟机及水龙头等设施如在合同期内损坏，按价赔偿。3.此协议与原租赁合同同等有效”。当日，马桂兵将36000元（租金33000元、押金3000元）交付张艳玲，并占有租赁房屋。因涉案房屋系住宅不能从事经营，马桂兵于2015年4月20日搬离涉案房屋，向张艳玲、张俊提出退房退款但遭到拒绝。故马桂兵于2015年7月20日本院提前诉讼，要求撤销房屋转租补充协议、张艳玲返还租金及押金36000元、张俊承担连带责任等。该院于2015年10月14日作出（2015）包民一初字第03153号民事判决书，判决驳回马桂兵的全部诉讼请求。马桂兵对该判决不服，上诉至合肥市中级人民法院，于2016年3月15日申请撤回上诉。一审法院认为，马桂兵与张艳玲签订的房屋转租补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。因马桂兵承租涉案房屋的用途为经营汤包店，而涉案房屋系成套住宅，马桂兵承租后无法实际使用房屋用于经营，合同目的无法实现，虽补充协议中未对解除合同进行约定，但根据马桂兵和张俊签订的房屋租赁合同约定提前终止合同应当提前一个月履行书面通知义务，马桂兵在民事起诉状中也自认明确知晓房屋租赁合同的内容，虽马桂兵于2015年4月20日搬离涉案房屋，但马桂兵未举证证明其向张艳玲发出了解除转租补充协议的书面通知，而马桂兵退房退租的意思表示已在第一次起诉时随该院送达程序到达了张艳玲，故该院以马桂兵第一次起诉时的日期作为马桂兵发出解除涉案转租补充协议的日期，按照房屋租赁合同约定以发出日期之日起计算一个月，即以2015年8月19日作为解除涉案转租补充协议的日期。合同解除后，针对马桂兵已经支付的房屋租金和押金，该院认为，导致本案诉讼的原因是马桂兵无法使用涉案住宅性质房屋用于商业经营，对此马桂兵作为经营者明确知晓涉案房屋系小区住宅一楼仍租用，存在一定过错；而张艳玲亦明确知晓涉案房屋属性及马桂兵租用的用途，亦存在一定过错。故结合马桂兵使用涉案房屋的时限、双方的过错程度及事后是否采取补救措施等各方面综合考量，该院酌情支持张艳玲返还马桂兵押金3000元、房屋租金26000元，合计29000元。关于马桂兵主张的张俊承担连带清偿责任的问题。因涉案房屋租赁合同、房屋转租补充协议中并未明确约定张俊的责任方式，且涉案房屋转租补充协议的相对方系马桂兵与张艳玲，该补充协议也明确约定了“原承租人的合同继续生效。具体转租的一切费用与原承租人张艳玲交结，与房主无关系”的内容，故马桂兵要求张俊承担连带清偿责任，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、马桂兵与张艳玲2015年4月16日签订的房屋转租补充协议2015年8月19日解除；二、张艳玲自判决生效之日起十日内返还马桂兵押金3000元、房屋租金26000元，合计29000元；三、驳回马桂兵的其他诉讼请求。案件受理费700元，公告费500元，合计1200元，由马桂兵负担175元，张艳玲负担1025元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2015年4月16日，马桂兵与张艳玲签订的《房屋转租补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。张艳玲上诉主张案涉房屋产权人张俊在明知其房屋不能从事餐饮业的情况下，违法同意将房屋转租给马桂兵，张俊应对补充协议无效承担过错，且其未实际获得33000元租金和3000元押金，也未实际租赁房屋，张俊应承担不当得利的返还义务，鉴于《房屋转租补充协议》合同当事人为马桂兵、张艳玲，且明确约定“原承租人的合同继续生效。具体转租的一切费用与原承租人张艳玲交结，与房主无关”，故在此情况下，一审判决张艳玲返还马桂兵房屋租金及押金，符合合同相对性原则，并无不当，本院予以维持。张艳玲上诉主张张俊对马桂兵承担租金和押金返还责任，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，张艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人张艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十日法官助理李颖书记员李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。