大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0214执异293号案外人：丛平，女，1962年11月9日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。申请执行人：邓德权，男，1966年4月26日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被执行人：大连帝源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。法定代表人：隋杰，系该公司经理。本院在执行申请执行人邓德权与被执行人大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）民间借贷纠纷一案中，案外人丛平对本院拍卖的位于普兰店区安波镇文化街33号2-4-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人丛平称，2012年10月20日，案外人丛平从帝源公司购买位于普兰店区××文化街××号房屋，并支付了全部购房款，即已经与帝源公司成立事实上的房屋买卖关系。案外人购买房屋后，随即对案涉房屋进行了装修并居住至今，在此期间的物业费、水电费及温泉水费均是由案外人承担。因申请执行人邓德权与被执行人帝源公司民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1013号民事判决生效后，邓德权已经申请执行。执行过程中，普兰店区人民法院作出（2019）辽0214执恢1195号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。案外人自始至终都不知道帝源公司私下将案涉房屋抵押给邓德权，案涉房屋作为案外人唯一的住房，一旦被强制执行，将会侵害案外人的合法权益，案外人也将面临流离失所的不利后果，故案外人提出执行异议，请求撤销对案涉房屋的拍卖，中止对案涉房屋的执行。案外人丛平向本院提供证据如下：1、2012年10月20日，丛平与帝源公司签订的认购意向书一份；2、2012年10月20日，帝源公司、王高文与丛平签订的协议一份；3、2012年10月20日，帝源公司出具的不动产统一发票一份；4、中国农业银行股份有限公司交易明细清单二份；5、大连帝源物业管理有限公司证明一份；6、退拆保金、缴纳水电费、物业费、取暖费等相关费用收据17张及缴纳电费明细一份；7、业主入住房屋验收表一份；8、房屋维修基金收据一份、排渣费收据一份；9、商品销售明细表清单10张；10、普兰店区房屋登记信息记录一份；11、大连市普兰店区安波街道安波社区居民委员会证明一份。以上证据证明，因普兰店区安波街道道路拓宽，案外人丛平原居住房屋被拆迁，案外人和帝源公司签订了案涉房屋认购意向书，案外人购买了普兰店区安波镇文化街33号楼2-4-1号房屋。因帝源公司欠王高文工程款未付，帝源公司指示案外人直接将购房款支付给王高文，案外人通过其姐姐丛艳62×××13银行账户向王高文62×××17银行账户转账200000元。帝源公司为案外人出具了销售不动产统一发票，王高文为案外人出具了收条。帝源公司将案涉房屋交付给案外人，案外人缴纳了相关费用并进行了装修入住，案外人名下无其他居住房屋，一直居住至今。本院查明，邓德权与帝源公司民间借贷纠纷一案，2015年11月12日，本院作出（2015）普民初字第4435号民事判决，内容如下：一、邓德权与帝源公司于2012年10月16日签订的33份商品房买卖合同无效；二、帝源公司于本判决生效之日起30日内偿还邓德权借款人民币190万元，并自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍承担利息至本判决确定的给付之日止；三、邓德权于本判决生效之日起30日内协助帝源公司办理位于普兰店区××文化街××房屋（××区××文化街××、××、××、2-5-3；33号1-2-1、1-5-1、1-6-1、2-4-1、2-4-3、2-5-1、2-5-3、2-6-1、2-3-3）商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续；四、驳回邓德权与帝源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10950元，反诉费减半收取1650元，由邓德权承担1650元，由帝源公司承担10950元。帝源公司不服该判决提出上诉。2016年5月5日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1013号民事判决，内容如下：一、维持普兰店区人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第一项、第三项和第四项；二、变更普兰店区人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第二项为：帝源公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还邓德权借款本金1675933.78元及利息36834.03元，并自2015年4月20日起以本金1675933.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息至本判决确定的给付之日止。一、二审案件受理费17715元，由帝源公司负担14915元，由邓德权负担2800元。上述民事判决发生法律效力后，邓德权向本院申请执行，本院于2016年5月6日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执1777号。执行过程中，2016年5月18日，本院作出（2016）辽0214执1777号执行裁定查封了被执行人帝源公司所有的位于普兰店区××文化街××套房屋。2016年10月17日，本院作出（2016）辽0214执1777-1号执行裁定，裁定拍卖已查封房屋中的9套房屋，分别为：普兰店区安波镇文化街31号1-1-3、31号2-5-3、33号1-2-1、33号1-5-1、33号1-6-1、33号2-4-3、33号2-5-3、33号2-6-1、33号2-3-3房屋。2017年7月20日，本院作出（2016）辽0214执1777-2号执行裁定，内容如下：一、将被执行人帝源公司所有、预告登记为邓德全的位于普兰店区××文化街××套房屋，分别为：1、普兰店区安波镇文化街33号1-2-1，建筑面积为94.21平方米，房屋预告登记证明号为20124984房屋一套；2、普兰店区安波镇文化街33号2-6-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124974房屋一套；3、普兰店区安波镇文化街33号1-6-1，建筑面积为94.21平方米，房屋预告登记证明号为20124977房屋一套；4、普兰店区安波镇文化街33号2-3-3，建筑面积为116.35平方米，房屋预告登记证明号为20124980房屋一套，共计作价人民币763104.5元，交付申请执行人邓德权抵偿借款763104.5元。上述四套房屋的所有权自本裁定送达申请执行人邓德权时起转移。二、邓德全可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月28日，本院作出（2016）辽0214执1777号执行裁定，终结本次执行程序。2018年3月1日，本院立（2018）辽0214执恢131号案件恢复执行。2019年5月16日，本院作出（2018）辽0214执恢131号执行裁定，续查封帝源公司所有，预告登记为邓德全的位于普兰店区××文化街××套房屋，分别为：1、普兰店区安波镇文化街33号2-4-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124976房屋一套；2、普兰店区安波镇文化街33号2-5-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124975房屋一套；3、普兰店区安波镇文化街31号1-1-1，建筑面积为93.99平方米，房屋预告登记证明号为20124995房屋一套；4、普兰店区安波镇文化街31号1-5-1，建筑面积为93.99平方米，房屋预告登记证明号为20124969房屋一套。上述房屋查封期限三年，从2019年5月16日至2022年5月15日。2019年8月21日，本院立案恢复执行，案号为（2019）辽0214执恢1195号。执行过程中，本院于2019年8月21日作出（2019）辽0214执恢1195号执行裁定，裁定拍卖上述查封的四套房屋。另查，2012年10月20日，卖方帝源公司与买方丛平签订一份认购意向书，丛平购买帝源公司开发的帝源温泉新城B05楼2单元401号房屋，建筑面积为67.65平方米，房屋总价款为175890元。该认购意向书备注栏载明：1、全款；2、隋杰优惠1580/平方米；3、买受方应于2012年10月20日交清全款，逾期按原价处理。同日，帝源公司、王高义与丛平签订了一份协议，内容如下：“2012年10月1日止帝源公司欠王高文帝源温泉新城二期B1至B10号楼钢筋工程款349200元。2012年10月20日丛平购买帝源温泉新城二期B5#2-4-1号房（面积：67.65平方米，单价：2600元/平方米，总房款175890元），受帝源公司委托，丛平直接将前述房款作为工程款付给王高文，已付款流水为准。”2012年10月21日，丛平通过丛艳中国农业银行62×××13账户向王高文6228480560125738917账户转账200000元。同日，帝源公司为丛平出具收取房款175890元的销售不动产统一发票；王高文向丛平出具金额为200000元收条一份。案涉房屋交付给案外人丛平后，案外人缴纳了房屋维修基金、拆保金、物业费、采暖费、水电费等费用，并对房屋进行了装修，并已实际居住。案外人丛平名下无其他用于居住的房屋。帝源温泉新城B05楼2单元401号房屋即为普兰店区××文化街××号房屋。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人丛平对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。对于案外人丛平对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，帝源公司将案涉房屋出售给案外人，在未办理所有权变动登记之前，案涉房屋未发生物权的变动，故案外人丛平尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。对于案外人丛平对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人对不动产提出异议必须符合该条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，在对案涉房屋查封之前，案外人丛平与被执行人帝源公司于2012年10月20日签订了案涉房屋认购意向书，就购买房屋的基本情况、房款、支付方式等事项达成一致，且案外人丛平当日支付了全部购房款，可以认定该认购意向书具有房屋买卖合同的性质。案外人丛平提供的帝源公司、王高义与丛平签订的协议及银行交易明细、收条、销售不动产统一发票等证据能够从形式上证明，因帝源公司拖欠王高义工程款未付，案外人丛平根据帝源公司的指示将案涉房屋购房款支付给王高义，案外人支付购房款后，帝源公司为案外人出具了销售不动产统一发票。案外人提供的帝源公司证明、水电费、物业费、取暖费等缴纳相关费用的收据、业主入住房屋验收表、缴纳房屋维修基金、排渣费收据及商品销售明细表清单等证据能够证明帝源公司已将案涉房屋交付给案外人，案外人已进行了装修并实际居住。案外人提供的普兰店区房屋登记信息记录能够证明案外人名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人丛平对普兰店区××文化街××号房屋享有的权利符合上述法律规定，能够排除本院对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。本案案外人丛平对案涉房屋提出的异议理由正当，其要求中止对普兰店区××文化街××号房屋执行的异议请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于普兰店区安波镇文化街33号2-4-1号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇一九年十二月二十四日书记员 王 琦