海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5358号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1980年12月6日出生，汉族，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婧妤，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游丽蓉，女，1975年11月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨琳，海南大兴天泰律师事务所律师。原审第三人：符映苏，男，1982年1月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。原审第三人：符央武，男，1984年4月26日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。上诉人刘斌因与被上诉人游丽蓉以及原审第三人符映苏、符央武合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项判决内容，并改判驳回游丽蓉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由游丽蓉承担。二审审理中，刘斌变更其上诉请求为：撤销一审判决第一、二项判决内容，并改判刘斌仅向游丽蓉返还代付款14万元。事实和理由：1一审判决认定涉案合同“名为合作建房，实为游丽蓉出资购买农村集体土地使用”，属于事实认定错误。刘斌与游丽蓉签订《个人房屋抵押合作建房协议》约定“由甲方提供资金由乙方购地合作建房”，实际履行方式是刘斌与符映苏、符央武签订《房屋土地置换协议书》并取得宅基地后，再根据《个人房屋抵押合作建房协议》的约定，为游丽蓉建设房屋，因此，《个人房屋抵押合作建房协议》并未涉及游丽蓉出资购买农村集体土地并使用的内容，一审判决认定涉案合同“名为合作建房，实为游丽蓉出资购买农村集体土地使用”，不符合本案的现有证据及客观事实。二、涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，一审判决适用法律错误。首先，涉案《个人房屋抵押合作建房协议》并非游丽蓉出资购买农村集体土地使用的协议，其内容未违反《土地管理法》等相关法律、行政法规强制性规定。其次，即便《个人房屋抵押合作建房协议》涉及了游丽蓉出资购买农村集体土地并使用的内容，一审判决认为“根据相关规定，城镇居民不得到农村购买宅基地建设房屋”中的“相关规定”，实际为《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条的内容，但该通知既不是法律、行政法规，其相关内容也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所规定的“效力性强制规定”，故一审判决以涉案合同违反法律法规的禁止性规定为由认定该合同无效，没有法律依据。再次，现在的土地管理法已不排斥集体经营性建设用地的流转。所谓宅基地是农村农户或个人用作住宅基地(https://baike.so.com/doc/345455-365910.html“”_blank)而占有、利用本集体所有的土地，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据涉案农村的实际情况，涉案土地并非严格意义上的宅基地，该土地并非符映苏、符央武仅有的宅基地，实际上应该为符映苏、符央武所有的集体经营性建设用地。新修改的土地管理法已不排斥集体经营建设用地的流转，故一审法院以涉案土地属于农村集体土地为由确认合同无效，属于有争议的认定结果。3一审法院遗漏了《宅基地转让协议书》这一关键的证据，并漏查明与之相关的关键事实，导致对履行义务主体的认定错误，一审判决刘斌返还游丽蓉89万元缺乏事实和法律依据。就《个人房屋抵押合作建房协议》所约定的建房事宜，游丽蓉不仅与刘斌签订了《个人房屋抵押合作建房协议》，还于2011年10月10日与符映苏、符央武签订了《宅基地转让协议书》，该协议书约定符映苏、符央武向游丽蓉转让其宅基地的相关事宜，并约定转让价款为89万元。但一审法院遗漏查明游丽蓉与符映苏、符央武直接签订《宅基地转让协议书》及相关事实，导致对履行义务主体的认定错误。结合2017年10月10日刘斌与符映苏、符央武签订的《房屋土地置换协议书》，2017年10月13日刘斌与游丽蓉签订的《个人房屋抵押合作建房协议》的合同性质实为委托协议。委托事项之一为委托购地，之二为委托建房。从协议履行情况看，双方当事人在本案中争议的仅是购地环节中的第一项委托事项。上述三份协议约定的土地及转让价格相符，故刘斌在《个人房屋抵押合作建房协议》中仅是中间人。自2011年10月10日符映苏、符央武与游丽蓉签订《宅基地转让协议书》时起，土地的交易方实为游丽蓉与符映苏、符央武。刘斌支付给符映苏、符央武的款项，实为代游丽蓉支付。同时，符映苏、符央武自签订《宅基地转让协议书》时起也同样意味着对游丽蓉支付购地款的认可，刘斌仅是款项的转交者。因此，购地款实际由符映苏、符央武收取。如果合同无效，游丽蓉诉求返还土地款的义务主体应是与其签订《宅基地转让协议书》的卖地方符映苏、符央武。刘斌于一审中提交了《宅基地转让协议书》并当庭质证，但一审未予审查认定相关事实，导致一审判决确定的履行义务主体错误，一审判决游丽蓉请求刘斌归还该89万元没有事实依据。游丽蓉在委托期间委托刘斌代为转交转让费89万元，刘斌已将75万元转交给符映苏、符央武，余下14万元待建房初期无争议再代为转交。由于14万元至今一直未支付，刘斌也愿意向游丽蓉返还该笔未代付的尾款。综上，请求二审依法改判。游丽蓉辩称：一、《个人房屋抵押合作建房协议》涉及非法转让农村集体土地，违反法律法规的禁止性规定，依法应当认定无效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。刘斌以上述合同未涉及游丽蓉出资购买农村集体土地使用权的相关事宜为由主张该合同并非无效的理由不能成立。（一）上述合同包括建房和购地两部分内容，与购地有关的主要合同条款是第三条（二）第2项：“乙方保证购买的土地三级证明和建好的房屋报建手续以及使用权、所有权归甲方游丽蓉名下所有”。从该条款内容可知，游丽蓉签订涉案合同的根本目的是为了获取农村集体土地使用权和房屋所有权。（二）涉案合同附件二即刘斌与符映苏、符央武于2017年10月10日签订的《房屋土地置换协议书》约定，该协议生效后刘斌拥有涉案土地的使用权、收益权、支配权、处置权，故上述合同签订的背景是刘斌已经从符映苏、符央武处购得土地。游丽蓉亦是基于刘斌已获取土地的前提，才与刘斌于2017年10月13日签订合同及购买土地，并向刘斌支付89万元购地款。（三）刘斌向游丽蓉退还合同款35万元的行为表明其已无意继续履行合同。现刘斌坚称合同有效并要求继续履行，与其作出的行为自相矛盾。（四）一审庭审中，符映苏、符央武称收到刘斌的购地款75万元，故刘斌通过倒卖农村集体土地的方式赚取购地款差价14万元。因此，涉案合同虽名为合作建房协议，但实际约定的是游丽蓉出资购买农村集体土地建房。游丽蓉和刘斌作为城镇居民转让土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”和第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地……”的规定，故涉案合同应当认定无效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。二、游丽蓉与符映苏、符央武签订的《宅基地转让协议书》是在刘斌主导下作出的虚假意思表示。刘斌系依据其与符映苏、符央武订立的《房屋土地置换协议书》约定向符映苏、符央武支付购地款，而非经过游丽蓉之授意，因而向游丽蓉退还购地款的主体应是刘斌，而非符映苏、符央武。（一）虽然符映苏、符央武与游丽蓉签订了《宅基地转让协议书》，但该份协议是在刘斌与符映苏、符央武签订《房屋土地置换协议书》和游丽蓉与刘斌签订涉案合同之后签订的，其内容并非游丽蓉的真实意思表示，而是游丽蓉应刘斌办理土地过户手续的要求而签订的。（二）一审庭审中，游丽蓉与符映苏、符央武均主张《宅基地转让协议书》并非双方的真实意思表示，符映苏、符央武的真实意思是将土地转让给刘斌，而游丽蓉的真实意思是从刘斌处购买土地。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《宅基地转让协议书》因游丽蓉与符映苏、符央武未达成合意而不成立。（三）刘斌在收取游丽蓉支付的89万元购地款后，依照其与符映苏、符央武签订的《房屋土地置换协议书》的约定，将75万元购地款支付给了符映苏、符央武，游丽蓉对此并不知情且未给予相应的授权。因此，涉案合同无效，依据合同的相对性原则，刘斌应向游丽蓉退还所收取的89万元购地款，刘斌向符映苏、符央武支付的购地款应由刘斌另诉解决。刘斌主张应由符映苏、符央武向游丽蓉退还购地款的主张，缺乏事实和法律依据，应不予支持。符映苏、符央武共同述称：刘斌看上符映苏、符央武的涉案土地后，双方协商土地价格。符映苏、符央武因孩子上学及父亲生病的原因急需用钱，才将该土地转让予刘斌，符映苏、符央武共收到刘斌支付的土地款75万元。土地成交后，刘斌如何使用该土地与符映苏、符央武无关。符映苏、符央武不知道刘斌对外转让土地的事实，刘斌也未向符映苏、符央武出示过他人的信息及证件，符映苏、符央武既没有见过游丽蓉，也未与其签订过《宅基地转让协议书》，故本案与符映苏、符央武无关。游丽蓉向一审法院起诉请求：1.确认游丽蓉、刘斌于2017年10月13日签订的《个人房屋抵押合作建房协议》无效；2.判令刘斌向游丽蓉返还合同款890000元；3.判令刘斌向游丽蓉赔偿资金占用期间的利息损失98767.07元（计算依据详见附件《利息计算明细表》，按银行同期贷款利率6%计算，暂计至2019年4月29日，实际应计至刘斌全额返还合同款之日止）；4.判令刘斌向游丽蓉赔偿保全保险费用2126.59元，律师费10000元；5.判令刘斌承担本案的诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：游丽蓉、刘斌并非海口市秀英区永兴镇美豪村的村民，均为城镇户籍。符映苏、符央武系海口市秀英区永兴镇美豪村的村民。2017年10月10日，符映苏、符央武作为甲方与刘斌作为乙方签订《房屋土地置换协议书》（以下简称《置换协议》），约定甲方同意将其位于海口市××区永喜住宅建设用地（四至:东南至村公路,西北邻符关章,东北邻符映苏、符央武,西南至符关章、符朝暖,总面积为935平方米）与刘斌位于海口市××道的回迁房及刘斌另加土地差额部分750000元置换,并将符映苏、符央武所取得住宅建设用地时该村委会出具的三级证明及收据等一并转交付给刘斌。签订上述协议后，刘斌向符映苏、符央武支付了750000元购地款。2017年10月13日，游丽蓉（甲方）与刘斌（乙方）签订《个人房屋抵押合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），约定游丽蓉向刘斌支付200万元，刘斌以其自有公务员房（长流起步区西南侧五源河公寓二期（C、D地块）42#楼30层3003房）为担保（未办理抵押登记手续），自合同签订之日起半年内为游丽蓉在××区联系建房用地，建设一栋占地面积为900平米、建筑面积为470平米的三层楼房屋，完成房屋室内网线、水电等地面装修和外墙装修，并办理产权登记证书（包括：游丽蓉房屋建设的报建手续、村委会的三级证明、土地证、房产证），保证购买的土地三级证明和建好的房屋报建手续及使用权、所有权归游丽蓉所有。建设过程中一切风险、债务由刘斌承担，如有风险、债务导致不能按期交付给游丽蓉，刘斌愿将上述担保物作价200万元抵押给游丽蓉，若无法依约建好房屋，游丽蓉有权委托拍卖抵押物，拍卖款由游丽蓉所有。刘斌保证在抵押期间抵押物不受刘斌破产、资产分割、转让的影响，发现有违反上述情形的，游丽蓉通知刘斌当即改正或可终止本合同资金，追偿已支付的全部款项，并按年利率6%支付违约金。签订合同后，游丽蓉分别于2017年9月27日、2017年10月10日、2017年10月13日、2017年10月20日共计向刘斌支付了124万元。因刘斌无法为游丽蓉办理上述涉案土地房屋报建手续，游丽蓉要求刘斌退款未果，遂成讼。截至2019年4月28日，刘斌尚欠890000元未返还游丽蓉。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案争议焦点为:涉案《合作建房协议》是否有效。根据一审法院审理查明的事实，刘斌并非涉案土地所在地的集体经济组织成员，其于2017年10月13日与游丽蓉签订的《合作建房协议》，所涉及的建房用地属于农村集体所有的土地。根据该协议，刘斌承诺在涉案土地上所建的房屋建成后办理产权登记至游丽蓉名下，保证购买的土地三级证明和建好的房屋报建手续及使用权、所有权归游丽蓉所有。根据相关规定，城镇居民不得到农村购买宅基地建设房屋，双方签订的协议，名为合作建房，实为游丽蓉出资购买农村集体土地使用，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。刘斌与游丽蓉在未取得土地使用权的情况下，私自以协议的方式转让土地，违反法律、行政法规的强制性规定，该行为违反了法律法规的禁止性规定，双方签订的协议应属无效。为此，游丽蓉请求确认其与刘斌签订的《合作建房协议》无效并要求刘斌向其退还已支付的890000元，理由正当，一审法院予以支持。刘斌辩称涉案土地是由符映苏、符央武转让给游丽蓉的，结合《置换协议》及《合作建房协议》的履行情况及款项支付情况来看，刘斌上述抗辩，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。对游丽蓉请求刘斌按年利率6%支付转让款资金占用期间的利息、支付律师费及保险保全费用的请求，由于双方签订《合作建房协议》系违反法律强制规定的无效协议，双方均有过错，对于游丽蓉的该项请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:1.游丽蓉与刘斌于2017年10月13日签订的《合作建房协议》无效；2.刘斌自本判决书生效之日起十日内返还游丽蓉890000元；3.驳回游丽蓉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://openlaw.cn/law/a6c012548054de“”_blank)》第二百五十三条(http://openlaw.cn/judgement/212e6e7a534b4efcac1262d6d0ab6ca1“”“”“”)规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费15511元，由游丽蓉负担2811元，由刘斌负担12700元，保全费5000元由刘斌负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。二审另查明：刘斌与符映苏、符央武签订《置换协议》后，拟定一份《宅基地转让协议书》（以下简称《转让协议》），主要内容为符映苏、符央武（甲方）将其位于海口市××区批准的位于美豪村永喜宅基地（面积935平方米）按89万元的价格转让给游丽蓉（乙方），自合同签订并生效之日起，甲方向乙方交付该宅基地之日起5年内，乙方向甲方支付69万元，本协议的附件四至图经海口市××区委会盖章签字并发放给乙方，且本次转让登记在海口市××区委会宅基地权利登记簿之日起90日内，乙方向甲方付清余款10万元。刘斌于2017年10月10日提交该协议予符映苏、符央武签名，于2017年10月13日提交该协议予游丽蓉签名。符映苏、符央武称其未见过游丽蓉，亦未与游丽蓉达成土地转让的协议，其仅与刘斌存在土地转让关系。游丽蓉称该协议是应刘斌的要求，为办理涉案土地权属登记手续而签署，其与符映苏、符央武不存在土地转让关系。二审另查明：当事人在二审中共同确认，《置换协议》《合作建房协议》和《转让协议》涉及的土地为同一块土地。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案二审的争议焦点为：1.《合作建房协议》的性质；2.《合作建房协议》是否无效；3.刘斌应否向游丽蓉返还89万元款项。1关于《合作建房协议》的性质问题。（一）刘斌与游丽蓉签订《合作建房协议》，约定游丽蓉出资200万元，刘斌在海口市××区占地面积为900平方米的三层楼房，200万元包括刘斌为游丽蓉建设好一栋楼房和房屋室内网线、水电等地面装修和外墙装修，并办理产权登记证书（包括房屋建设的报建手续、村委会的三级证明、土地证、房产证）。据此，合作协议约定的主要内容是游丽蓉以200万元为对价，取得刘斌为其建造的一幢三层楼房及相应土地的不动产权。协议签订后，游丽蓉向刘斌付款，刘斌收款后出具的收据载明收到的款项性质为“购地款”。因此，一审认定《合作建房协议》名为合作建房，实为游丽蓉出资购买农村集体土地使用正确，本院予以确认。（二）刘斌主张其与游丽蓉系委托建房及委托购地关系，但游丽蓉未予认可，且刘斌在签订《合作建房协议》前已经与符映苏、符央武签订《置换协议》，约定以其名下的回迁房及另行补偿75万元为对价与符映苏、符央武置换涉案土地，涉案土地的使用权、收益权、处分权等相关权利自协议生效后由刘斌行使，故刘斌依据《合作建房协议》对涉案土地使用权行使的权利为处分权而非受委托向符映苏、符央武购地的权利。因此，刘斌主张其与游丽蓉为委托关系的主张理由不充分，本院不予采纳。（三）刘斌以《转让协议》为由主张游丽蓉系向符映苏、符央武购买土地，但该协议系刘斌制作后，于2017年10月10日、2017年10月13日分别提交予符映苏、符央武和游丽蓉签署，协议内容与《置换协议》中关于处分土地使用权的权利由刘斌行使的内容相矛盾。结合《合作建房协议》中约定刘斌负有办理土地权证义务的内容，以及符映苏、符央武主张其不认识游丽蓉，且与游丽蓉均确认双方之间不存在土地转让关系的意见，游丽蓉主张《转让协议书》系为配合刘斌办理土地证的需要而签署，理由充分，本院予以采纳。刘斌的该项主张，证据和理由不够充分，本院不予采信。2关于《合作建房协议》的效力问题。《合作建房协议》签订于2017年10月13日，应适用2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》的规定确认其合同效力。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案土地属于集体土地，是集体经济组织成员赖以生产、生活的基本保障。刘斌与游丽蓉均为城镇居民，《合作建房协议》约定的土地使用用途不属于农业建设事项，本案亦不存在上述法律禁止性规定的例外情形，刘斌与游丽蓉约定转让集体土地使用权，既妨害了国家对集体土地的管理秩序，又损害了集体经济组织成员的合法权益，违反了法律的禁止性规定。因此，一审认定《合作建房协议》无效，适用法律正确，本院予以确认。刘斌主张现行土地管理法并未绝对禁止集体建设用地流转为由主张《合作建房协议》并非无效，对此，本院认为，2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”第二款规定：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”故土地管理法修订后仅允许集体经营性建设用地在符合规划和特定条件的情形下可以进行出让和出租。在本案中，符映苏、符央武主张涉案土地属于其祖宗地，刘斌亦无证据证明涉案土地属于集体经营性建设用地以及该地已经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意出让，故本案不适用2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。据此，刘斌主张合同并非无效，不符合法律规定，本院不予支持。三、关于刘斌应否向游丽蓉返还89万元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。刘斌签订《合作建房协议》后收取游丽蓉124万元，返还部分款项后，还有89万元尚未返还，故一审判决刘斌向游丽蓉返还89万元，适用法律正确，本院予以维持。刘斌以其向符映苏、符央武支付了75万元为由，主张其仅需向游丽蓉返还14万元的上诉请求，理据不足，本院不予支持。刘斌与符映苏、符央武因《置换协议》形成的法律关系于本案属于另案法律关系，应另行解决。综上，刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15511元，由上诉人刘斌负担。本判决为终审判决。审判长何姿玲审判员赵曼审判员谭晓梅 二〇一九年十二月十七日法官助理 刘尚仪书 记 员 朱彩娇速 录 员 杨建悦 速录员杨建悦附相关司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。