湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终995号上诉人（原审被告）：王承菊，女，1935年9月20日出生，汉族，现住随州市。委托诉讼代理人：朱江，男，1983年10月25日出生，汉族，现住随州市。系王承菊之外孙。被上诉人（原审原告）：随州市瑞庭物业管理有限公司。住所地：随州市东城文峰塔社区迎宾花园102-105。法定代表人：刘桂君,总经理。委托诉讼代理人：夏强，湖北天赋律师事务所律师。上诉人王承菊因与被上诉人随州市瑞庭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王承菊上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人随州市瑞庭物业管理有限公司未按照《塞纳左岸前期物业服务合同》提供物业服务。被上诉人违反了《塞纳左岸前期物业服务合同》中第二条第一款：物业公司对房屋建筑主体共用部位（包括楼外墙面、楼梯间、走通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理的约定。上诉人在2016年10月，居住顶层因外墙面墙体开裂、飘窗防水层开裂等导致室内墙面开裂漏水，与物业公司交涉。在被上诉人同意在2017年5月前维修的情况下，才将物业费交至2017年底。但至2019年9月3日，物业公司仍然没有给出口头或书面解决方案。故上诉人按照《塞纳左岸前期物业服务合同》第八条第二款：乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同的约定，才没有缴纳物业费。另外小区物业在楼道门禁失效、小区绿化损毁、非法改建车位、垃圾无人清理、小区过道乱停乱放私家车、电动车，导致小区道路阻塞、消防设施成摆设，已经造成严重的管理失职。被上诉人未按照《塞纳左岸前期物业服务合同》的约定，在未征求18栋全体业主同意的情况下，擅自在18栋楼顶设置移动信号基站，危害了业主的居住安全及房屋承重结构，导致顶层住户均出现内外墙体开裂。同时，被上诉人违反了《随州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十五条：利用业主共有部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。上诉人多次与被上诉人联系，至今被上诉人未作出任何公示及说明。被上诉人违反了《随州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第七条、第八条，对实行政府定价的物业服务收费是采取分等级方式，实行分等级定价。而按照《随州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第二十条物业服务企业违反规定以及物业合同，乱收费，业主或物业使用人有权拒绝缴纳。被上诉人应当严格履行《塞纳左岸前期物业服务合同》，并限期对上诉人受损房屋进行维修。待房屋维修好后，上诉人将按照随州市高层物业等级收费标准缴纳物业管理费。随州市瑞庭物业管理限公司辩称：一、上诉人关于服务质量问题的主张没有证据支持且与事实不符，且就算存在服务瑕疵也不是拒缴物业费的法定事由。共用部分的维修应当找建设主管部门申请房屋公共维修基金。二、共用设施设备、共用部位经营所得收益依据《随州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十五条第二款：物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。共用设施设备、共用部位经营所得收益的问题与本案审理的法律关系没有关联，不能以此抗辩拒缴物业费。三、关于物业价格，“政府指导价”属于一个参考意见，并不具强制力。四、上诉人主张“乱收费”与事实不符，答辩人不予认可。一审判决认定事实清楚，法律适用准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。随州市瑞庭物业管理限公司向一审法院起诉请求：2011年6月7日，我公司与随州市天宇房地产开发有限责任公司签订《塞纳左岸前期物业服务合同》，约定由我公司为塞纳左岸小区提供物业服务，物业服务费按物价局指定价格收取，合同期限至小区成立业主委员会，并签定新的物业合同止。2009年7月20日，接随价房服【2009】40号文件，文件中规定从2009年8月1日起：普通多层住宅物业服务收费标准按0.6元/月/平方米收取，普通高层住宅物业服务标准按1.2元/月/平方米收取，按政府指导文件标准计算，被告王承菊自2017年11月1日至2019年3月31日拖欠物业服务费2661元及滞纳金，经我公司多次催收，但被告至今未付，为了维护公司的合法权益，特依法提起诉讼。一审法院认定事实：2011年6月7日，原告随州市瑞庭物业管理有限公司与随州市天宇房地产有限公司签订了《塞纳左岸前期物业服务合同》，约定由原告为塞纳左岸小区提供物业服务，物业服务费按物价局指定价格收取，合同期限至小区成立业主委员会，并签定新的物业合同止。2009年7月20日，接随价房服【2009】40号文件，文件中规定从2009年8月1日：普通多层住宅物业服务收费标准按0.6元/月/平方米收取，普通高层住宅物业服务标准按1.2元/月/平方米收取，按政府指导文件标准计算，被告王承菊自2017年11月1日至2019年3月31日拖欠物业服务费2661元（130.42平方米*1.2元/月/平方米*17个月）及滞纳金，经原告随州瑞庭物业管理有限公司多次催促无果，遂诉至法院。一审法院认为，原告随州瑞庭物业管理有限公司与随州市天宇房地产有限公司签订《塞纳左岸前期物业服务合同》，依法应当受到法律的保护，对塞纳左岸小区全体业主均具有约束力。原告随州市瑞庭物业管理有限公司按照合同约定向被告王承菊提供了物业服务，被告王承菊应当按照合同的约定交纳物业服务费。故原告要求被告支付相应物业服务费的诉请，依法予以支持。被告的欠款行为侵犯了原告及其他交费业主的合法权益，应当依法支付相应的欠款利息。被告王承菊在审理中，经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视作其放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王承菊于判决生效之日起七日内向原告随州市瑞庭物业管理有限公司支付自2017年11月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2661元及滞纳金（自2018年11月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告随州市瑞庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王承菊负担。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人2017年10月31日前应当交纳的物业服务费，因上诉人所购买高层住宅的实际面积与该房屋的《购房合同》中约定的房屋面积有差异，该房屋的开发企业随州市天宇房地产有限公司应当返还上诉人房屋面积的差价，由被上诉人从上诉人应当交纳的物业服务费中抵扣。被上诉人以单价1.2元/平方米抵扣了2015年11月1日至2017年10月31日的物业服务费3756元，生活垃圾费240元。本院认为，《物业管理条例》第七条第五项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常运行所必需的费用，如果一个或几个业主不交纳物业服务费，将导致物业服务费入不敷出，物业管理企业缺乏资金对小区进行维护，小区物业管理将难以为继。若物业管理企业的物业管理不规范，不到位，上诉人可向相关职能部门反映或通过其它途径解决，但不能以此拒绝交纳物业服务费。上诉人也没有提交证据证明其房屋漏水是何种原因造成的，是否属于物业服务范围，故其将房屋漏水作为其拒绝交纳物业服务费的上诉请求亦不能成立。上诉人对被上诉人按照其房屋面积、欠缴物业服务费的时间主张物业服务费均无异议，但对被上诉人所主张的物业服务费收取标准提出异议，认为被上诉人属乱收费，《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”被上诉人在2017年10月，依照政府指导价高层住宅1.2元/平方米收取或抵扣了上诉人应当交纳的物业服务费，上诉人并未提出异议，证明上诉人认可了被上诉人的物业服务费的收费价格，对其收费价格达成一致意见，现上诉人提出被上诉人乱收费，其请求不符合《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定的诚实信用原则，上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上，上诉人王承菊的上诉理由均不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王承菊负担。本判决为终审判决。审判长 杨 亘审判员 吕丹丹审判员 袁 涛二〇一九年十二月十八日书记员 李国才