湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3486号上诉人（原审原告）：胡白英，女，1984年9月28日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼607室。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。上诉人胡白英与上诉人郴州市汇华房地产开发有限公司（简称汇华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡白英的委托诉讼代理人李万华，上诉人汇华公司的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡白英上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判汇华公司立即为胡白英所购房屋办理不动产权首次登记证，并协助胡白英办理不动产权证；3、改判汇华公司向胡白英支付逾期交房的违约金9570元、逾期办证的违约金3544.58元，共计13114.58元，并判令逾期办证违约金按同期银行贷款利息计算至办证之日止；4、本案诉讼费用由汇华公司承担。事实和理由：一、一审未判决汇华公司立即为胡白英所购房屋办理不动产权首次登记证错误。二、一审只判决汇华公司协助办理不动产权证，却没有限定时间，汇华公司应当立即协助胡白英办证。三、一审认定汇华公司因规划调整平移两栋住房位置而延期45天不作为其违约交房的时间错误。依据合同约定，遭遇不可抗力，汇华公司应在发生之日起20天内告知胡白英，但胡白英从未收到过通知。四、一审采信《关于“汇华世纪新城”项目办证的情况说明》错误。该说明是汇华公司自己出具的，并不是永兴县不动产中心出具的，原件中没有“上述情况属实”字样。该说明自述部分不具有法律效力，不动产中心所述部分则与本案没有关联。汇华公司辩称，答辩内容同汇华公司的上诉意见。汇华公司上诉请求：改判汇华公司不支付违约金。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，合同约定出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人，同时约定银行按揭贷款在交房日期前未放款的以放款日期为交房日期，胡白英的按揭放款日为2015年11月20日，一审法院起算日期明显错误，多计算了20天的违约金共计1417.8元。二、汇华公司在施工期间，因政府征地遗留问题导致延误工期60天，是不能克服的意志以外的客观原因，应视为不可抗力，不能计算违约金。另由于暴雨天气，导致工地无法安全施工，根据公平原则，因此延误的67天也应视为不可抗力的情形，汇华公司无需承担违约责任。胡白英辩称，答辩内容同胡白英的上诉意见。胡白英向一审法院起诉请求：1、判令汇华公司立即为胡白英所购房屋办理不动产权首次登记证，并协助胡白英办理不动产权证；2、判令汇华公司立即为胡白英开具购买房屋的税务发票；3、判令汇华公司立即为胡白英到自来水公司办理水表单独落户手续；4、判令汇华公司立即支付逾期交房的违约金9750元、逾期办证的违约金3544.58元，共计13114.58元。起诉以后的逾期办证违约金按同期银行贷款利息计算至办证之日止另行支付给胡白英；5、判令本案诉讼费用全部由汇华公司承担。一审法院认定事实：汇华公司系房地产开发商，其经营范围是房地产开发（贰级）房屋销售等。2014年，汇华公司在永兴县便江镇西水路开发“汇华世纪新城”项目，项目分三期规划建设。第一期建成后，2015年胡白英与汇华公司签订一份《商品房买卖合同》，合同的主要内容是：胡白英购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为永兴县房产管理局，商品房预售许可证号为（永兴）房预售证第201488号。购买的商品房为汇华·世纪新城第11栋3单元3-302号房。该商品房实测面积118.48平方米。出卖人与买受人协商房屋单价每平方米2991.71元，总价款为354458元整。首付款为184458.00元，余款17万作银行按揭贷款；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如汇华公司逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效。合同补充协议：1、有线电视，网络，电话，煤气等开户由买受方自己办理。相关费用自理。2、出卖人代办理房产权证，相关费用就买受方承担。胡白英已于2014年12月31日支付购房款50000元，2015年1月19日支付购买款64458元，2015年8月17日，胡白英与永兴沪农商村镇银行股份有限公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》。胡白英贷款17万元购买本案诉争的房屋。合同签订后，汇华公司在施工期间，因永兴县规划局要求改变规划，停止施工，平移两栋住房位置，延误工期45天。因便江镇水口组村民因道路通行纠纷多次到工地阻工，使施工延误工期两个月。后经永兴县公安局城关派出所强制介入后才恢复施工。房屋建成后，2016年2月4日，房屋经有关部门验收合格。2016年3月13日，胡白英向汇华公司支付了办证代办费200元，智能对讲机800元，水电落户费1860元，合计2860元；支付预交税费14178元。2016年3月14日胡白英向汇华公司交纳了物业管理费、天然气开通费。双方交房后，汇华公司向永兴县不动产登记中心就一期房屋所有权申请首次登记，因政策原因，整宗地未开发完毕的，无法进行土地综合验收，暂不能进行不动产登记。后永兴县不动产登记中心根据《郴政办函〔2017〕116号文件的精神》，经请求领导同意，对于分期开发的项目，工程已竣工的，建设符合规划，项目未超占土地的，可以办理该期房屋的首次登记。并于2018年元月24日首次受理“银都一品”二期分期办证申请。汇华公司于2018年12月份向永兴县不动产登记中心递交资料备案，永兴县不动产登记中心于2019年3月14日开始受理被告的不动产商品房办证，并进行了首次登记。部分的房屋已办理了总证和分证。因不动产权证办理是逐步办理，故胡白英的不动产证在办理的过程中。因胡白英的不动产证没有及时办理好，双方遂成纠纷，胡白英诉至法院，要求处理。另查明：汇华公司开发的一期房产于2016年2月4日经验收合格。汇华公司代为收取了胡白英预交的办理产权证的税款、房屋维修基金、办证费以及自来水表落户费。并已开具了购买房屋的税务发票，在审理过程中，已将发票的复印件交给了胡白英。经法院向自来水公司负责安装水表的负责人调查了解，汇华公司开发的小区的自来水管道系自行安装的，且小区有电梯房，涉及到二次增压，自来水公司只能装总表，不能每家每户装分表，分表由开发商安装。分表不能单独落户。一审法院认为，本案争议的焦点是：汇华公司是否违约，是否承担违约责任，阐述如下。根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所谓的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。本案的双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据合同的约定，汇华公司应于2015年10月31日前交付房屋。汇华公司实际交付房屋的日期是2016年3月14日交付，迟延交房135天（2015年11月1日至2016年3月14日）。但汇华公司在施工期间，因规划的变更，停工45天，这是双方当事人不可预见、不能避免且不能克服的客观原因造成的，故不能认定迟延的45天的时间为违约，故汇华公司实际延期交房的时间应为90天。按合同的约定，汇华公司违约迟延交房每天按胡白英所交房款的万分之二向胡白英支付违约金。胡白英支付购房款为354458元，每天的违约金为70.89元，90天的违约金为6380.1元。因纠纷引起村民阻工和施工期的67天的下雨天并不是法律规定的不可避免、不能克服的客观情况，不能免责。根据双方的约定，汇华公司应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。但因政策的原因，对于汇华公司开发的宗地分三期开发，未全部开发完毕的不能受理开发商的申请房屋备案，直到2018年元月24日，永兴县不产登记中心才根据有关的文件，并请示领导后开始受理办证。并已于2018年12月收到汇华公司备案资料，对第一期不动产房屋进行了首次登记，部分的总证已办理出来。政策的原因是汇华公司不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，故汇华公司迟延备案的行为不能认定为违约，且政策变化后，汇华公司及时申请了备案，完成了不动产的首次登记，且部分楼栋的总证及分证已办理。自永兴县不动产中心恢复办证时即2018年元月24日起至2018年12月备案止，未超过约定的480日的备案期限。故胡白英要求汇华公司办理不动产首次登记的诉讼请求，不再作出判决。要求支付逾期办证的违约金的诉请应驳回。关于要求汇华公司开具购买房屋的税务发票的诉请，本案在审理过程中，汇华公司已将发票的复印件交给了胡白英，故该请求不再作出判决。关于胡白英要求办理水表单独落户的请求，一审法院认为：自来水水表单独落户应当由自来水公司决定，经法院调查了解，本案汇华公司开发的小区涉及到二次增压的问题，不符合每家每户装分水表的条件，且自来水公司已安装了总水表，汇华公司亦为胡白英安装了分水表，并不影响胡白英自来水的使用，亦未增加用户的负担，故该请求应予以驳回。但胡白英要求汇华公司协助办理不动产证的诉请符合法律的规定和合同的约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司应当协助原告胡白英办理所购房屋不动产权证；二、限被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡白英违约金6380.1元；三、驳回原告胡白英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。”二审期间，胡白英提交一份情况说明，拟证明一审中汇华公司出示的不动产中心出具的证明上没有一审判决书认定的“上述情况属实”的字样。汇华公司质证认为：一审提交的由不动产中心出具的证明不止一份，以一审法院装卷的两份正式证明为准。汇华公司二审提交了银行按揭放款的时间证明，拟证明贷款到达公司的具体时间。胡白英质证认为：银行按揭放款的时间证明不是新证据。本院认证为：胡白英二审提交的情况说明不足以否认一审附卷的说明；汇华公司二审提交的银行放款情况，具有真实性，应予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，双方合同第八条中约定：“银行按揭贷款在交房日期前未放款的以放款日期为交房日期。”胡白英以银行按揭方式支付剩余房款，2015年11月20日贷款银行将贷款发放至汇华公司。汇华公司已经办理好了涉案房产的不动产首次登记。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。双方签订的涉案合同合法有效，本案的焦点是汇华公司是否存在违约行为，应该如何承担违约责任。双方合同中约定的交房日期是2015年10月31日，验收合格日期为2016年2月4日，实际交房日期为2016年3月14日。汇华公司虽然逾期交房，但是因规划变更导致的45天延误工期，应当认定属于政策变化导致的不可抗力；双方合同中约定了“银行按揭贷款在交房日期前未放款的以放款日期为交房日期”，2015年11月20日贷款银行将贷款发放至汇华公司，故上述20天应不计入逾期时间，一审法院未予核减不当，本院予以纠正。汇华公司主张的征地问题、暴雨天气等，一审法院已经论述不属于不可抗力，本院予以认可。按照合同约定的逾期交房违约金日万分之二计算，汇华公司应当支付胡白英逾期交房违约金4962.3元。按照原来的不动产登记政策，分期开发的房地产项目只有在全部开发完毕后才能办理首次登记。之后出于便民的考虑，政府改变政策允许分期办理。汇华公司之后及时申请了办理首次登记。故本院认可一审法院的分析，认定汇华公司不存在逾期办证违约行为，胡白英要求汇华公司承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。由于办理产权变更登记需要胡白英与汇华公司签订委托手续，一审法院未限定期限由汇华公司协助胡白英办理过户登记是恰当的。综上所述，胡白英的上诉理由不能成立；汇华公司的上诉理由部分成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但未核减贷款放款日前汇华公司逾期交房的违约责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初219号民事判决第一项；二、撤销湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初219号民事判决第二项、三项；三、由郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡白英违约金4962.3元；四、驳回胡白英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64元，由郴州市汇华房地产开发有限公司负担；胡白英预交二审案件受理费50元，由胡白英负担；郴州市汇华房地产开发有限公司预交二审案件受理费64元，由郴州市汇华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 伟审 判 员  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波审 判 员  杨利平二〇一九年十二月十三日法官助理  韩淑静书 记 员  曹 媛附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。