湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8433号上诉人（原审被告）：武汉欣隆房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁继坤，湖北筑武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恒，湖北筑武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚其兵，男，1990年2月11日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：张耿，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）因与被上诉人姚其兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭分别于2019年8月7日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人欣隆公司的委托诉讼代理人袁继坤、杨恒，被上诉人姚其兵及其委托诉讼代理人张耿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判欣隆公司在本案中不承担法律责任；2、一、二审诉讼费均由姚其兵承担。事实和理由：一、一审法院无视、漠视并且不尊重已查明的案件事实，主观臆断推理出所谓的案件事实并枉法裁判。1、一审法院无视、漠视并且不尊重欣隆公司已于2016年9月19日向姚其兵交付了符合合同约定且质量合格的商品房的事实。2、一审法院无视、漠视并且不尊重2016年6月至7月欣隆公司交房前夕遭遇不可抗力被迫延期48天-50天交房的事实。3、一审法院将政府部门强力推行适用的《武汉市商品房买卖合同》正式文本推定为是欣隆公司提供的格式合同纯属主观臆断。4、一审法院肆意曲解诉争的《武汉市商品房买卖合同》中第九条第5项关于交房时通电的约定。5、一审法院罔顾在2016年9月19日已交付诉争房屋的事实，虚拟2018年2月3日为交付房屋的时间。6、一审法院无视、漠视因政府部门原因，导致欣隆公司未能在90日内办理完房地产初始登记的事实。7、一审法院罔顾合同中没有约定欣隆公司必须为姚其兵办理权属证书的义务的事实。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决将诉争商品房所在小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。2、一审判决将合同中通电解释为临时和正式供电错误。3、一审判决强行认定应在2016年7月30日前向姚其兵交付房屋错误。在姚其兵未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向姚其兵交付房屋。4、一审判决认定诉争商品房在2018年2月3日前未达到合同约定的交付条件错误。三、一审判决无事实和法律依据，导致错判。1、一审判决欣隆公司按日万分之零点三支付逾期时段（501天）的违约金无事实依据和法律依据。2、一审判决欣隆公司向姚其兵支付逾期办证违约金无事实和法律依据。3、一审法院错误解读合同条款，导致错判。姚其兵辩称：一、一审查明事实属实，双方签订买卖合同后，约定2016年7月30日交房，欣隆公司以各种理由推脱，实际交付的房屋不符合法律规定的交房条件，所交的房屋是临时用电，姚其兵居住房屋经常停电断电。按照交易习惯，欣隆公司提供的房屋是商住住宅楼，2018年2月3日欣隆公司才正式提供一户一表的用电，故一审认定欣隆公司逾期交房具有法律依据。二、从姚其兵收房之后到起诉之时，姚其兵一直要求欣隆公司办理房产证，由于欣隆公司的原因导致姚其兵无法办理房产证，小区业主向相关部门多次反映，相关部门调查发现欣隆公司有违规的事实导致无法办证，故欣隆公司应当承担逾期办证的违约责任。姚其兵向一审法院起诉请求：1、判令欣隆公司向姚其兵支付逾期交房违约金49781.88元；2、判令欣隆公司为姚其兵办理不动产权证；3、判令欣隆公司向姚其兵支付逾期办理不动产权证的违约金8937.50元；4、判令姚其兵的律师代理费由欣隆公司承担；5、本案诉讼费由欣隆公司承担。一审法院认定事实：2016年4月8日，姚其兵与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“姚其兵（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆壹号公馆中的第3幢2单元7层3号房；出卖人应当在2016年7月30日前，将符合完成规划、单体工程质量等专项验收，供电、给水、排水等设施按设计要求建成并经有关行业单位认可达到正常使用条件，交房时通电等条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金；商品房达到约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，若因买受人原因未在合同约定的交房时间七日内签署房屋交接单、办理交接钥匙，则视为买受人已实际收房，合同项下的风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人承担；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。”上述合同签订后，姚其兵向欣隆公司支付了购房款893750元。2016年7月22日，欣隆公司向欣隆壹号公馆全体业主发布延期交房公告，公告主要内容为：“因近期武汉地区普降暴雨，引发洪涝灾害。长江禁航、交通道路被水淹阻断、部分人员被抽调去抗洪抢险、多家协作单位的原材料不能及时供应或被防汛征用。受此等不可抗力因素的影响，欣隆壹号公馆项目不能在原定时间2016年7月30日交房……”2016年9月12日，欣隆公司向姚其兵邮寄交房通知，告知姚其兵定于2016年9月17日-19日交房。本案审理过程中，姚其兵认可已收到上述交房通知，但因为个人原因于2017年6月2日才办理收房手续。一审法院另查明，涉案房屋所在的欣隆壹号公馆3#楼于2016年4月27日办理完成工程竣工验收备案，涉案房屋于2017年11月21日办理完成不动产权属初始登记。供电部门于2018年2月2日向欣隆壹号公馆整体送住宅用电。一审法院认为，姚其兵与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、欣隆公司交付房屋是否达到交付条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。欣隆公司未能举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同还约定“交房时通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2018年2月2日才完成整体送电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《武汉市商品房买卖合同》系欣隆公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2018年2月3日之前未达到合同约定的交付条件。二、欣隆公司延期交房时主张的事实与理由是否构成不可抗力。根据法律的定义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一，欣隆公司所提交的证据不能证明欣隆壹号公馆项目所在的区域受到暴雨或洪涝灾害的直接影响而导致不能施工；第二，欣隆公司未能提交施工人员和相关原材料物资被政府部门征收征用的证据；第三，武汉地区属暴雨和洪水灾害高发地区，在夏季遭遇暴雨或洪涝灾害并非不可预见，作为具备专业知识和施工经验的房地产开发企业，应该对商品房交房时间作出合理预估，留足受影响的施工时间、备齐施工需用的原材料。基于以上分析，欣隆公司主张延期交房系不可抗力所致的抗辩理由并非属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故一审法院对上述抗辩理由不予采纳，并据此认定欣隆公司延期交房时主张的事实与理由不构成不可抗力。三、欣隆公司对于逾期交房应承担何种责任。1、合同约定欣隆公司应于2016年7月30日交付商品房，而欣隆公司已通知姚其兵于2016年9月17日-19日收房，姚其兵因个人原因怠于收房，按照合同的约定，应视为姚其兵于2016年9月19日收房，此时欣隆公司已逾期交房50天，应按照合同的约定承担逾期交房责任，支付此逾期时段的逾期交房违约金4468.75元（893750元×0.0001×50天）；2、欣隆公司虽于2016年9月19日向姚其兵交付了房屋，但该房屋在2018年2月3日之前未达到“通电”的交付条件，构成了对姚其兵房屋使用权的妨害，考虑到姚其兵未能提供因临时用电造成损失的证据，一审法院根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定欣隆公司每日按已交付房价款万分之零点三的标准支付此逾期时段（501天）的逾期交房违约金，具体计算为13433.06元（893750元×0.00003×501天）。以上逾期交房违约金合计4468.75元+13433.06元=17901.81元。四、欣隆公司是否应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，欣隆公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，而欣隆公司应于2016年7月30日前交付商品房，由此推算90日，欣隆公司应在2016年10月30日前办理完房地产初始登记，而欣隆公司实际于2017年11月21日才办理完成不动产权属初始登记，已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金8937.50元（893750元×0.01）。五、关于姚其兵请求欣隆公司为姚其兵办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求。因欣隆公司办理了不动产权属初始登记后，姚其兵即可按相关规定办理相应的不动产权证，此办证义务并非合同约定的欣隆公司义务；合同未约定欣隆公司因违约需承担姚其兵的律师代理费，且姚其兵也未能举证证实律师代理费的金额。故一审法院对姚其兵请求欣隆公司为姚其兵办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉欣隆房地产开发有限公司向姚其兵支付逾期交房违约金17901.81元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；二、武汉欣隆房地产开发有限公司向姚其兵支付逾期办证违约金8937.50元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回姚其兵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1268元，减半收取634元，由武汉欣隆房地产开发有限公司负担。此款姚其兵已预交，武汉欣隆房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于一审判决发生法律效力之日起十日内直接支付给姚其兵。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：欣隆公司向本院提交如下证据：证据一、（2019）鄂0117民初1074号、1075号、1076号、1077号、1078号判决书及该案原告李昕的系列民事起诉状各一份，证明：1、欣隆公司在姚其兵未交存房屋维修基金之前，不向其交付房屋，不构成违约。2、姚其兵在2016年8月19日才交存房屋维修基金，欣隆公司未在2016年8月19日前交房不构成违约，不应承担违约责任。3、合同并未约定欣隆公司应为姚其兵办理权属证书的义务，更未设定违约责任。欣隆公司不应承担所谓的逾期办证违约责任。4、该案原告李昕为涉案小区居民，建议同案同判。证据二、关于做好全区在建工地防汛排滞的紧急通知、天气证明及工作联系函各一份，证明欣隆公司在交房前期遭遇了不可抗力，不应承担自2016年8月19日起至2016年9月19日共计31天的违约责任。证据三、2016年5月-2018年1月的电费清单一组、情况说明一份，证明：1、2018年1月底前姚其兵有电使用，符合合同约定的通电标准，且电费是由欣隆公司承担，未构成对其房屋使用权的妨害。2、姚其兵在此时段无经济损失，即使有损失，欣隆公司也以自行承担此时段电费的方式予以了弥补。3、一审判决欣隆公司继续承担逾期交房违约金有失公平公正。证据四、维修基金综合管理系统缴费信息查询一份，证明：1、姚其兵在2016年9月19日交存维修基金。2、欣隆公司在此时间段前不向姚其兵交付房屋，不构成违约，不应承担违约责任。证据五、武汉市住宅专项维修资金购房业主交款通知书一组，证明：1、已经有其他业主在2016年8月19日领取了交款通知书，姚其兵同样可以在该时间领取交款通知书并交纳维修基金。2、姚其兵因自身原因于2016年9月19日才缴纳维修基金，欣隆公司在此前无向其交付房屋的合同义务，不应承担逾期交房的违约责任。证据六、初始登记资料领取表及不动产登记资料查询结果告知单各一份，证明：1、姚其兵所购房屋于2018年12月26日取得不动产权属证明的初始登记。2、姚其兵已于2019年2月2日领取初始登记资料。3、姚其兵因自身原因至今未办理不动产权登记证书。4、欣隆公司没有为姚其兵办证的合同义务，更不应该承担逾期办证的违约责任。姚其兵向本院提交交房费用清单一份，证明维修资金是要欣隆公司向姚其兵出具缴费凭条，姚其兵才能缴纳。经质证，姚其兵对于欣隆公司提交证据的意见为：证据一的真实性无法核实，5件案件的起诉状和判决书中原告、被告相同，诉求和判决基本一致，但是起诉状的诉求与本案不一样。该判决认定的欣隆公司完成房屋初始登记的时间与事实明显不符。5件案件均没有提及房屋正式用电事宜，与本案查明的事实不同。5件案件查明的事实错误，导致适用法律错误，作出错误判决，对本案没有借鉴和参考价值；证据二至证据四不属于新的证据，超过了举证时限，不能作为有效的证据使用。证据二的真实性无法核实，证据二的紧急通知文件中并没有要求全行停工停产，全区在建工程包点包片责任分解表中没有欣隆公司的名字。证据二的天气证明中载明6月-7月出现暴雨及以上等级为7日，7月6日为最后一次，本案的交房时间为7月30日，这中间有二十多天为非强降雨天气，不会因为暴雨导致欣隆公司无法交房。证据二的工作联系函中武汉思新商品砼有限公司生产的谷料全部作为防汛物资备用，与本案无关联。证据二不能达到其证明目的；证据三的电费清单的真实性无异议，对其证明目的有异议。双方签订的商品房买卖合同中约定一户一表，该证据也证实2018年2月之后才做到一户一表，由于欣隆公司所交房屋没有达到交房条件，其应承担逾期交房责任。关于证据三的情况说明，因前期物业服务公司武汉天立物业管理有限公司是由欣隆公司选定，两者之间有利害关系，对该公司出具的情况说明的真实性、证明目的均有异议；证据四的真实性无异议，姚其兵缴纳维修基金需持武汉市住宅专项维修资金交存通知书才能办理，而此通知书在欣隆公司手中，欣隆公司通知2016年9月19日交房时才交给姚其兵，姚其兵方能完成交付手续。同时，欣隆公司的交房费用清单写明，需到营销中心领取缴费凭证；证据五的真实性有异议，交款通知书应该在欣隆公司手中，姚其兵是在通知时间内收房的。该证据与本案没有关联性，且不能达到其证明目的；证据六的真实性无异议，对证明目的有异议。欣隆公司对于姚其兵提交证据的意见为：交房费用清单的真实性无异议，对证明内容有异议。按照合同约定姚其兵于2016年7月30日交房，姚其兵在7月30日没有提出任何异议，没有领取维修基金的凭条。2016年7月22日欣隆公司已经发布了延期交房的公告，如果业主不认可欣隆公司的延期交房公告，也应该在2016年7月30日来领取维修基金的缴费凭条。本院认为，对于欣隆公司向本院提交的证据一至证据三、证据五，该四组证据不能达到其证明目的，本院对于该四组证据的证明目的不予确认。对于欣隆公司向本院提交的证据四，姚其兵对于该组证据的真实性予以认可，本院对于该组证据的真实性予以确认，但除姚其兵于2016年9月19日交存维修基金的证明目的外，该组证据无法达到其他的证明目的，故本院对于该组证据关于姚其兵于2016年9月19日交存维修基金的证明目的予以确认，对于该组证据的其他证明目的不予确认。对于欣隆公司向本院提交的证据六，姚其兵对于该组证据的真实性予以认可，本院对于该组证据的真实性予以确认，但除欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明以及姚其兵于2019年2月2日领取初始登记资料的证明目的外，该组证据无法达到其他的证明目的，故本院对于该组证据关于欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明以及姚其兵于2019年2月2日领取初始登记资料的证明目的予以确认，对于该组证据的其他证明目的不予确认。对于姚其兵向本院提交的交房费用清单，欣隆公司对于该证据的真实性予以认可，本院对于该证据的真实性予以确认，因该证据能够达到其证明目的，本院对于该证据的证明目的予以确认。一审法院查明的事实除“涉案房屋于2017年11月21日办理完成不动产权属初始登记”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2016年9月，欣隆公司向姚其兵发出交房费用清单一份，其中载明业主在办理欣隆壹号公馆房屋交付手续时，会发生以下费用：专项维修资金，结算标准（产权登记面积×73元/平方米），备注（前往营销中心领取缴费凭条，并缴纳相应费用）。姚其兵于2016年9月19日交存维修基金。二审还查明，欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明。姚其兵于2019年2月2日领取涉案房屋的不动产权属证明。本院认为，欣隆公司与姚其兵签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欣隆公司上诉认为涉案合同并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院曲解涉案合同第九条第5项关于交房时通电的约定，将涉案小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。虽然双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》属于商品房销售行业中推行的示范合同，并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院将涉案合同认定为格式合同不当。但对于涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件的理解，应依照合同约定并充分考虑交易双方合同目的之实现。首先，依照涉案合同第九条第一款第三项“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”以及第一款第五项“供电：交房时通电”的约定可知，供电应经有关行业单位认可达到正常使用条件，临时供电不符合上述合同约定。其次，从实现交易双方合同目的考量，欣隆公司出售房屋获得价款的合同目的已经实现，而姚其兵购买涉案房屋的主要目的在于居住使用，临时供电显然不能满足居住使用需求，将导致姚其兵的合同目的难以实现。因此，将涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件理解为完成临时供电既不符合涉案合同约定，也不利于购房人合同目的之实现，一审法院将交付涉案房屋的供电条件解释为完成正式供电具有事实依据，并无不当。欣隆公司虽办理完成工程竣工验收备案，但直到2018年2月2日才完成正式供电，达到合同约定的交房条件，应认定涉案房屋此时才具备交付使用条件，欣隆公司关于其于2016年9月19日向姚其兵交付了符合合同约定且质量合格的商品房的上诉理由不能成立。欣隆公司上诉认为系遭遇不可抗力被迫延期交房。因欣隆公司对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。欣隆公司上诉认为在姚其兵未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向姚其兵交付房屋。因欣隆公司并未提交充分的证据证明本案系姚其兵未交存首期住宅专项维修资金的原因导致涉案房屋迟延交付，故欣隆公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，欣隆公司逾期交房的期限应自2016年7月31日起计算至2018年2月2日止。关于逾期交房违约金的认定，姚其兵因自身原因于2017年6月2日才办理收房手续，一审法院视其于2016年9月19日收房并无不当。一审法院考虑到姚其兵于2016年9月19日已经收房，实际损失有所减轻，根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定从2016年7月31日至2016年9月18日违约金以日万分之一的标准计算，从2016年9月19日至2018年2月2日违约金以日万分之零点三的标准计算，判决欣隆公司向姚其兵支付逾期交房违约金17901.81元具有事实和法律依据，本院予以维持。关于逾期办证违约金的认定，欣隆公司于2016年4月27日办理完成涉案工程竣工验收备案，于2018年2月2日才完成正式供电，应视为欣隆公司自此才向姚其兵交付了符合法定及合同约定交付条件的房屋。欣隆公司上诉认为因政府部门原因，导致其未能在90日内办理完房地产初始登记。因欣隆公司对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。欣隆公司于2018年12月26日才取得不动产权属证明，违反了涉案合同关于“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”的约定，应向姚其兵支付逾期办理不动产权属证书违约金8937.50元。综上所述，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对欣隆公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由武汉欣隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二十六日书记员 肖 华