河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀06民终6700号上诉人（原审被告）：保定旭乾建筑装饰工程有限公司，住所地保定市竞秀区颉庄乡郝庄村1001号门脸。法定代表人：董旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢瑞群，保定市莲池区天惠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑宇潇。委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。上诉人保定旭乾建筑装饰工程有限公司（以下简称旭乾装饰公司）因与被上诉人郑宇潇房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭乾装饰公司上诉请求：一、撤销原判第二、三、四项；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决上诉人给付被上诉人2019年1月至4月份租金20644元，没有事实依据和充足有效的证据。2019年2月12日上诉人接到被上诉人解除合同通知书后于2月18日就将公司大部分办公物品搬走，只剩下中央空调和几张不要的桌椅，上诉人明确告知了被上诉人已搬走，中央空调没拆可以折抵给被上诉人，如果被上诉人不要再拆走，被上诉人始终没有回复就起诉了上诉人。二、一审判决适用法律不当，明显不公，既判决上诉人赔偿4个月的租金20644元的损失，又判决赔偿3个月租金17695元的补偿金，并以年租金70781元为基数按日2‰给付违约金，每月违约金数额为4247元，被上诉人的最大损失不足一个月的租金5898元（70781÷12），其主张的三项请求明显属于重复计算，一审全部支持不符合法律规定。每月违约金4247元是月租金5898元的72%，该数额明显超过法律规定，不应支持。郑宇潇辩称，双方之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，依据合同第十一条第二款约定，本案因上诉人违反合同约定造成合同提前终止，上诉人应补缴租金到返还房屋止，并支付年租金千分之二作为违约金，依据合同第十条约定，上诉人以自己违约不交租金行为单方面提前终止合同应由上诉人赔偿被上诉人三个月的租金作为补偿，一审判决合法有据。一审判决赔偿不重复，上诉人2019年1月开始拖欠房租，到2019年8月13日归还房屋，8月13日之前一审已经出了判决，期间被上诉人有租金损失，归还房屋后被上诉人还要寻找下一承租人，承租后装修期间是不能获取租金的，补偿金并不与赔偿金重复计算。违约金属于惩罚赔偿，是对上诉人拖延支付租金的惩罚，数额计算符合合同约定，一审时上诉人经合法传唤未出庭，未抗辩举证，已经放弃权利，一审判决正确，应予维持。郑宇潇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，要求旭乾装饰公司立即搬离租赁房屋保定市莲池区复兴东路999号支点创业基地2号楼2层206室；并以70781元为基数按日千分之二向郑宇潇支付自2019年1月1日起至支付全部租金为止的违约金。2.判令旭乾装饰公司向郑宇潇支付2019年1月1日至2019年4月18日的租金20644元，并继续赔付租金至其搬离租赁房屋止。3.判令旭乾装饰公司向郑宇潇支付17695元的违约补偿金。4.旭乾装饰公司负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日郑宇潇与旭乾装饰公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定郑宇潇将位于保定市莲池区.03平方米）租赁给旭乾装饰公司使用，租期自2018年1月1日起至2027年12月31日，前三年每年租金为70781元，支付方式为每年一付，每期租金缴纳必须提前5日。合同签订后，旭乾装饰公司支付了2018年的租金，2019年租金应在2018年12月25日前缴纳，旭乾装饰公司至今未付。郑宇潇依据合同第十条第一项“甲乙双方任何一方提前终止合同的，需提前一个月以书面形式通知对方。除不可抗力等因素外，双方任何一方单方面提前终止合同的，须赔偿对方3个月租金作为补偿”，第十条第二项“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付房租达1个月以上”，合同第十一条中“因乙方违反合同，造成合同提前终止：1、乙方延期支付租金的属于违约，除应及时如数补交外，还需按日向甲方支付年租金的千分之二作为违约金”，要求旭乾装饰公司支付2019年1月至4月租金20644元并继续支付租金至搬离房屋止，以及以70781元租金为基数按日千分之二支付违约金并给付郑宇潇3个月租金作为补偿。上述事实有房屋租赁合同、装修许可证、保定中小企业支点创业基地标准厂房转让协议及庭审笔录为证。一审法院认为，郑宇潇与旭乾装饰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。旭乾装饰公司未向郑宇潇支付2019年租金，依双方签订的租赁合同第十条第二项的约定，旭乾装饰公司不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，郑宇潇有权解除合同，故郑宇潇主张解除与旭乾装饰公司之间签订租赁合同并要求其搬离保定市莲池区复兴东路999号支点创业基地2号楼2层206室的诉讼请求，理据充分，予以支持。郑宇潇主张旭乾装饰公司支付2019年1月1日至2019年4月18日的租金20644元并继续支付租金至搬离租赁房屋止，理据充分，予以支持。郑宇潇主张按租赁合同第十一条规定，要求旭乾装饰公司以年租金70781元为基数按日千分之二支付自2019年1月1日起至支付全部租金的违约金，不违反法律规定，予以支持。因旭乾装饰公司延迟支付租金，依租赁合同约定已造成合同的提前终止，按照租赁合同的约定，其应赔偿郑宇潇3个月的租金作为补偿，郑宇潇主张旭乾装饰公司支付17695元（年租金70781÷12个月×3个月）的补偿金，理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：“一、解除原告郑宇潇与被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于2018年1月1日签订的房屋租赁合同。二、被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内搬离保定市莲池区复兴东路999号支点创业基地2号楼2层206室。三、被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告郑宇潇2019年1月至2019年4月租金20644元，并继续给付租金直至搬离为止。四、被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告郑宇潇17695元补偿金，并按年租金70781元为基数按日千分之二支付原告郑宇潇违约金自2019年1月1日起直至付清所有款项之日止。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取379元，由被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司负担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人旭乾装饰公司提交搬家公司开具的发票，用以证明其已于2019年2月18日从租赁的房屋搬出。被上诉人郑宇潇发表质证意见称，该证据不能证明上诉人在2月18日已经将房屋返还给被上诉人，不能显示是否全部搬走，上诉状中陈述还有中央空调和桌椅，上诉人也没有将房屋钥匙返还给被上诉人，被上诉人并不能入住、控制该房屋。本院经审理查明的事实与一审查明一致。本院认为，上诉人旭乾装饰公司主张其已于2019年2月18日从租赁房屋中搬出，但亦认可尚有中央空调和部分桌椅留在房屋内，且就空调抵顶房租事宜未与被上诉人协商一致，结合双方当事人在本案一审判决后调解时上诉人将钥匙返还被上诉人的事实，上诉人在2019年2月19日后仍留有物品在房屋内，仍持有房屋钥匙，即该房屋仍由上诉人实际控制，对上诉人关于已经搬离的上诉主张，本院不予支持。被上诉人郑宇潇除主张上诉人旭乾装饰公司给付拖欠的房屋租金外，还主张其以年租金70781元为基数按日千分之二支付自2019年1月1日起至支付全部租金的违约金并赔偿3个月的租金作为补偿，违约金系因上诉人违反合同约定给被上诉人造成的损失，补偿金亦属于违约责任的范畴，被上诉人既要求违约金又要求补偿金的诉求，无相应法律依据；且按照双方约定，每月违约金数额为4247元，超过月租金70%以上，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本院对违约金予以调整，以月租金的30%计算当月的违约金为宜，即每月的违约金为1770元（70781元÷12个月×30%）。综上所述，旭乾装饰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2969号民事判决第一、二、三项，即“解除原告郑宇潇与被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于2018年1月1日签订的房屋租赁合同”、“被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内搬离保定市莲池区复兴东路999号支点创业基地2号楼2层206室”、“被告保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告郑宇潇2019年1月至2019年4月租金20644元，并继续给付租金直至搬离为止”；二、变更河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2969号民事判决第四项为“保定旭乾建筑装饰工程有限公司于本判决生效后五日内按违约金1770元/月的标准支付郑宇潇自2019年1月1日起直至付清所有款项之日止的违约金”；三、驳回郑宇潇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取379元，二审案件受理费758元，均由保定旭乾建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 茜审判员 霍丽芳审判员 张峰先二〇一九年十二月五日法官助理周超楠书记员张佳伟