广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22268号上诉人（原审被告）：广州陆盈教育科技有限公司，住所地广州市番禺区小谷围街大学城内环东路218号广州大学城体育中心综合楼三层功能房。法定代表人：肖邦。被上诉人（原审原告）：广州大学城体育中心，住所地广州市大学城内环东路218号。法定代表人：蔡成林，职务：主任。委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍巧玲，广东格林律师事务所律师。上诉人广州陆盈教育科技有限公司（以下简称陆盈公司）因与被上诉人广州大学城体育中心（以下简称大学城体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陆盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.判决2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金由大学城体育中心承担，水电费和管理费由陆盈公司承担；3.重新计算租赁面积和租金。事实和理由：2016年12月1日，陆盈公司通过公开招标取得大学城体育中心旗下广州大学城体育中心综合楼三层功能房整体使用权，用于创业办公，并与大学城体育中心签订租赁合同，缴纳了保证金和水电押金。陆盈公司进场装修时发现案涉场地年久失修，请求大学城体育中心维修。因大学城体育中心未予修缮，陆盈公司自请工程队维修，维修中造成施工人员身体受伤的严重事故。事故发生后，大学城体育中心仍然不及时修缮场地，造成陆盈公司的持续经营损失。为能正常经营，陆盈公司与大学城体育中心协商后，补缴了租金及管理费，但大学城体育中心仍然不履行义务，拒绝提供相关文件，影响了陆盈公司正常经营，陆盈公司被迫拒缴租金以促使大学城体育中心履行提供相关证明的义务。经查，大学城体育中心并无正规资质，场地面积虚增，影响了陆盈公司开展经营，造成陆盈公司经济损失接近200万元。故此，陆盈公司认为，大学城体育中心作为场地租赁方，未供能够正常使用的商业租赁物，拒绝正常修缮，致公司创业团队出走，且长期不提供陆盈公司开展经营所需的场地消防等证明文件，严重影响陆盈公司经营，给陆盈公司造成重大损失。一审法院认定事实不够细致，对大学生创业政策不够了解，判决对陆盈公司显失公平，请求二审予以改判。被上诉人大学城体育中心辩称：陆盈公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。理由如下：1.陆盈公司清楚案涉租赁物的情况，包括质量、手续、证件、服务等。陆盈公司在投标之前，其法定代表人以广东千里马人力资源有限公司的名义与大学城体育中心签订了《广州市房屋租赁合同》，租期为三年，租赁的位置为案涉物业一部分，期满以后，再以陆盈公司的名义承租了案涉物业三楼整层。如案涉物业真存在多种问题，陆盈公司法定代表人却仍在已承租的基础上继续扩大租赁面积承租，明显不符合常理。本案《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）签订前已经知晓租赁物的情况，且双方于2016年12月1日签订租赁合同，陆盈公司自2017年2月开始拖欠租金，是故意拒交租金。至于陆盈公司认为由于大学城体育中心的行为致其损失，一审法院已向其释明可以另案主张。2.双方签订租赁合同后，大学城体育中心已将案涉场地移交给陆盈公司，按照合同约定，有权向陆盈公司收取租金。故陆盈公司主张2016年12月1日至2017年11月30日期间租金由大学城体育中心负担缺乏依据，应予以驳回。3.陆盈公司未提供证据证明租赁物没有准备好且无法使用，在承租过程中也没有向大学城体育中心提出过相关异议，依法不应当予以采信。4.一审法院从合同效力、欠租金和管理费的事实、解除合同的依据、陆盈公司的多项抗辩意见等进行了认定和分析，事实认定清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。大学城体育中心向一审法院起诉请求：1.解除双方2016年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.陆盈公司将涉案租赁物交还大学城体育中心管业；3.陆盈公司支付拖欠的2018年8月至11月的租金436632元，管理费12392元，并继续支付租金、占用费、管理费至实际迁出之日；4.陆盈公司支付违约金（违约金标准为：以欠缴房租为基数，按每月2%计算，从欠缴次日开始计至实际缴清之日为止）；5、本案全部诉讼费用由陆盈公司承担。一审法院认定事实：涉案租赁物为广州市番禺区小谷围街道大学城内环东路218号广州大学城体育中心综合楼三层功能房，该租赁物所在地块于2009年10月22日取得《建设用地规划许可证》，于2010年3月25日取得《建设工程规划许可证》，于2010年4月23日取得《建设用地批准书》，于2010年9月10日取得《建设工程规划验收合格证》，用地单位为广州市体育局，用地性质为体育用地，建设项目名称为6层极限运动中心1幢、2层小轮车场附属楼1幢；截至第一次庭审答辩，涉案租赁物未取得房产权属证明。2016年5月20日，广州市财政局作出《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》，同意大学城体育中心在不影响日常训练和比赛使用的前提下，委托广州产权交易所，通过公开招标方式出租包括涉案租赁物在内的部分物业，租赁期不超过5年，租金底价按不低于评估机构出具的评估价确定；该复函附表一明确了拟出租的建筑地址与面积，其中包括涉案租赁物，面积为1549平方米。2016年10月14日，案外人广州产权交易所(交易机构)、大学城体育中心（出租方）和陆盈公司（承租方）签订《成交确认书》（交易编号：GZ1EO116GD100xxxx），确认陆盈公司以首年每月103960元的价格承租涉案租赁物，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%，租赁期限5年。2016年12月1日，大学城体育中心（出租方，甲方）与陆盈公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定大学城体育中心将涉案租赁物租赁给陆盈公司使用，用途为文体用房，建筑面积约1549平方米；合同第三条约定租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，2016年12月1日至2017年11月30日租金103960元/月，2017年12月1日至2018年11月30日租金为109158元/月，2018年12月1日至2019年11月30日租金为114616元/月，2019年12月1日至2020年11月30日租金为120347元/月，2020年12月1日至2021年11月30日租金为126364.4元/月，租金按月结算，每月10日前缴纳当月租金；合同第四条约定2016年12月5日之前一次性缴纳履约保证金207920元和水电保证金10000元，在租赁期满或解除合同之日，乙方无违约的情况下无息退回；合同六.2条和七.2条约定甲方负责房屋修缮，但乙方装修的部分以及由于乙方使用不当造成的损坏除外；合同六.5条约定乙方拖欠租金超过30日，甲方有权解除或提前终止本合同，没收保证金（作为违约金）并要求乙方赔偿甲方损失；合同七.1条约定逾期交付租金或水电费等费用，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；合同七.4条约定，每月水电费按表计算，水费按租用面积分摊费用，在收到缴费单后7个工作日内以现金、支票或银行转账等方式缴纳，公共区域卫生保洁和垃圾清运费按2元/平方米/月的标准，每月10日前以现金、支票或银行转账方式缴纳；合同七.8约定，乙方自行办妥经营证照的相关手续，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供；合同第八.4约定租赁期内，因使用房屋产生的一切费用均由乙方负责清缴，其中公共区域卫生保洁及垃圾清运费按出租面积（1549平方米）2/元/平方米/月缴纳，每月10日前以现金、支票或银行转账等付款方式缴付给甲方；合同亦约定了其他内容。合同签订后，大学城体育中心向陆盈公司收取了租赁押金207910元，水电保证金10000元。租赁过程中陆盈公司一直存在拖欠租金的情形，大学城体育中心分别于2017年2月13日、2017年11月2日、2018年5月28日、2018年6月27日、2018年7月10日、2018年9月20日向陆盈公司发出书面函件催缴租金，陆盈公司确认收到前五份催告函，并于大学城体育中心起诉后补交了部分租金。讼争双方均确认，陆盈公司每月向大学城体育中心缴纳的管理费即涉案合同八.4条约定的垃圾清运费，截至第一次庭审答辩之日，陆盈公司尚欠大学城体育中心2018年8月至11月租金436632元（109158元×4个月）及管理费12392元（1549平方米×2元×4个月）。一审庭审中，陆盈公司提交照片证明对于涉案房屋存在渗漏问题。大学城体育中心回应称：（1）其中304、305房的渗漏因楼上空调管漏水引起，其已从4楼对应房间修缮完毕，仅余渗漏房间内漏水痕迹未作处理；（2）卫生间已修缮完毕；（3）部分照片中的漏水情况未接到陆盈公司报修申请，且照片未显示具体时间，无法确认是否真实。陆盈公司表示已进行口头向大学城体育中心报修，并承认卫生间曾有维修，但维修不彻底，现仍存在渗漏。一审又查明，案外人晏文军在修缮涉案租赁物茶水间漏水问题时，因涉案租赁物楼体年久失修、瓷砖脱落，造成身体受伤。案外人晏文军将案外人广东千里马人力资源有限公司及大学城体育中心、陆盈公司诉至法院，一审法院出具（2017）粤0113民初9429号《民事判决书》判令对于晏文军应获赔偿的损失，陆盈公司承担80%，大学城体育中心承担20%。一审案件审理过程中，大学城体育中心来函明确其主张的违约金中已经包括未退还的租赁押金207910元，并确认不在本案中处理涉案租赁物水电费欠缴及水电押金返还问题。以上事实，有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划验收合格证》、《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》、《成交确认书》、《广州市房屋租赁合同》、《转让协议》、《收款收据》、（2017）粤0113民初9429号《民事判决书》及大学城体育中心、陆盈公司的陈述为证。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物已取得《建设工程规划验收合格证》，有合法的报建手续，故大学城体育中心、陆盈公司于2016年12月10日签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议的约定履行义务，至于涉案租赁物是否通过消防验收、是否办妥不动产权证明，并不影响涉案合同的效力。广州市财政局《关于大学城体育中心物业出租问题的复函》附表证明涉案租赁物的建筑面积1549平方米，与涉案合同约定一致；涉案合同约定涉案租赁物的租金按整体收取，不按面积收取，并且其中共计13个房间，少量面积差异对租赁物使用影响不大；陆盈公司在履行过程中一直按合同标准交付租金未提出面积异议，故在本案中以租赁物面积差异抗辩涉案合同欺诈，不予支持。陆盈公司确认欠付2018年8月至今的租金和管理费，大学城体育中心多次催告，陆盈公司至今未付，已构成违约，故陆盈公司应向大学城体育中心支付2018年8月以后的租金及管理费，根据涉案租赁合同：管理费以每月3098元计，2018年8月1日至2018年11月30日的租金共计436632元，2018年12月1日以后的月租按114616元计，2019年12月1日以后的月租按120347元计，2020年12月1日以后的月租按126364.4元计。此外，截至第一次庭审答辩，陆盈公司拖欠租金及水电管理费已超过30日，大学城体育中心依约要求解除合同，有合同依据和事实依据，一审法院予以支持。合同解除后，陆盈公司应及时腾退涉案租赁物交还大学城体育中心管业。且合同解除后，陆盈公司继续使用房屋将产生不当得利，故在合同解除后至实际迁出涉案租赁物期间，陆盈公司仍应向大学城体育中心支付涉案租赁物的占有使用费及管理费，支付标准参照涉案合同第三条及第八.4条的约定，一审法院酌定为每月117714元（租金114616元+管理费3098元）。至于陆盈公司就拒交租金提出的多项抗辩意见，一审法院具体分析如下：首先，案外人晏文军在修缮涉案租赁物漏水问题过程中受伤，就此引起的责任划分已由（2017）粤0113民初9429号案生效判决判定，讼争双方没有就上述赔偿金和涉案租金达成抵扣协议的情况下，陆盈公司以支付赔偿金造成经济损失为由抗辩拒不交租，没有事实依据，不予支持。其次，涉案合同仅约定大学城体育中心应配合提供证件供陆盈公司办理经营证照，现陆盈公司的营业执照完备，大学生创新创业基地项目不属于经营证照范围，故陆盈公司以此拒绝交租没有合同依据，对此抗辩亦不予支持。最后，关于涉案租赁物的漏水维修问题，根据现有的证据和双方的陈述，涉案租赁物确实存在渗漏，但大学城体育中心已经对其中部分房间进行了维修，而陆盈公司确认涉案租赁物一直投入办公使用至今，说明局部的渗漏水迹对实际使用产生影响不大，在大学城体育中心未适当履行修缮义务的情况下，陆盈公司决定继续租赁房屋的，应依法积极沟通修缮事宜，而非消极地拒交租金，故对于陆盈公司因渗漏拒不交租的抗辩亦不予采纳。经一审法院释明，陆盈公司提出逾期交租的违约金标准过高，考虑到大学城体育中心对涉案房屋确实存在修缮不彻底的情形，并且大学城体育中心未对陆盈公司欠租时间和实际损失进行积极举证，故参照双方的合同约定，结合具体案情，一审法院对于违约金起计时间酌情调整至2018年8月11日，对违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。因此，陆盈公司应以欠缴租金为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向大学城体育中心支付违约金至租金实际支付之日止。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除大学城体育中心与陆盈公司于2016年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、陆盈公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州番禺大学城内环东路218号三层的房屋交还给大学城体育中心管业；三、陆盈公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向大学城体育中心支付自2018年8月1日起至本判决确定的合同解除之日止所欠付的租金和管理费。（管理费标准为：每月3098元；租金具体标准为：2018年8月1日至11月30日欠付的租金为436632元，2018年12月1日起的租金按每月114616元计，2019年12月1日起的租金按每月120347元计，2020年12月1日起的租金按每月126364.4元计）；四、陆盈公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向大学城体育中心支付逾期交租违约金（违约金计算方法：以欠缴租金为基数，自2018年8月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，计算至租金实际付清之日止）；五、陆盈公司应自本判决确定的合同解除之日起，按每月117714元的标准，继续向大学城体育中心支付房屋占用费及管理费至实际迁出之日止；六、驳回大学城体育中心的其余诉讼请求。如陆盈公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11784元，由大学城体育中心负担4185元，由陆盈公司负担7599元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陆盈公司向本院提交了六份书面报告、准予变更登记（备案）通知书、《借款协议》、广州学道文化传播有限公司营业执照。大学城体育中心认为上述证据中，部分在一审中已提交，部分未在一审提交的也不属于二审新证据。本院另查明，陆盈公司和大学城体育中心均确认一审判决后，陆盈公司交纳了部分租金，但双方对陆盈公司交纳租金的金额、租金对应的具体期间不能达成一致意见。双方也在庭审中表示同意处一并处理租赁押金207910元，但对处理方式不能达成一致意见。本院认为：陆盈公司在二审中提交的上述证据，均形成于一审起诉前，已过法律规定的举证期限，且不属于二审新证据。况且上述证据中，书面报告为陆盈公司自行制作，无证据证明已送达大学城体育中心。而书面报告以外的其他证据，均与本案的待证事实无关。故此，本院对陆盈公司二审提交的证据均不予采纳。根据陆盈公司的上诉请求范围，综合双方诉辩争议，本案二审需要处理的问题是：关于双方签订的租赁合同是否已达到解除条件的问题。对此，一审法院已综合本案事实、证据及陆盈公司的抗辩理由进行了认定，理由阐述充分，本院亦予以认可，不再赘述。陆盈公司在二审中并无提出新的抗辩理由和证据，且陆盈公司虽然在一审判决后补交了部分租金，但仍然长期拖欠其余租金，已达到合同约定的解除条件，大学城体育中心据此主张解除租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持，陆盈公司上诉理由不充分，本院不予采纳。双方合同解除后，陆盈公司理应交还场地。关于合同解除前及合同解除后陆盈公司欠付的租金、使用费、管理费及逾期付款违约金的问题，一审法院按照双方租赁合同约定的租金价格，结合双方合同履约情况、合同解除的事实等综合进行认定，合法合理，对陆盈公司拒缴租金提出的多项抗辩意见亦逐一予以论述，理由阐述充分，本院予以认可。陆盈公司二审中并无提出新的抗辩意见，另其虽对租赁物的面积存在异议，但并无相反证据提交，且双方租赁合同并无约定按照单位面积计收租金，故陆盈公司该主张理据不足，本院不予采纳。关于陆盈公司在一审判决后已支付的租金部分，因双方在二审中不能就支付期间达成一致意见，也没有提供具体的依据，双方可在执行中进行抵扣，本院对此不再另作处理，即对一审判决不作变更。至于陆盈公司支付的租赁押金207910元，因双方在一审中无提出处理，在二审中也未能协商一致，故本院对此不予处理，双方可另行协商解决。综上所述，陆盈公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7599元，由上诉人广州陆盈教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十八日书记员 王 敏