山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4064号 上诉人（原审原告）：刘凤芸，女，1961年8月17日生，汉族，居民，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：苗志国，男，1962年1月18日生，汉族，临淄区卫生局主任科员，现住淄博市临淄区。 上诉人（原审被告）：淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会。住所地：淄博市临淄区辛店街道办杨家社区。 负责人：杨琨，书记。 委托诉讼代理人：赵泮贵，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 上诉人刘凤芸因与上诉人淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会（以下简称杨家社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘凤芸上诉请求：1.撤销淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3674号民事判决书；2.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条规定对本案进行审理，支持上诉人一审所有诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审查明租赁房屋属于违建被强拆，一审认为合同有效，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条，《合同法》第五十二条第五项之法律规定。一审以合同有效为依据作出的判决错误，应予撤销。 杨家社区答辩称，同上诉意见。 杨家社区上诉请求：1.请求依法撤销淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3674民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.本案名为租赁，实为地上附属物转让合同。地上附属物转让，所转让后附属物的灭失风险由被上诉人承担。2.合同明确约定了如遇拆迁，租赁费不退，一审回避该约定，导致双方权利义务的分配不对等。二、一审法院适用法律错误。1.本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。2.一审根据合同所收取的租金均分到50年来计算已使用年限的租赁费没有根据。 杨凤芸答辩称，一、根据法律规定，房屋租赁合同应为无效合同。杨凤芸使用房屋七年零五个月，一审按八年计算错误。房屋装修的损失以及利息损失应当由杨家社区承担。 杨凤芸向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；被告退还房屋租金127012.00元、赔偿房屋装修造成的损失36600.00元；支付利息11133.00元。 一审法院认定事实：原告与被告于2009年7月22日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋的位置，位于牛山路以南、杨坡路以西、杨家生活区房，从南到北第六户。土地是居委会暂时租赁的土地，租赁期限是30年，自2009年1月1日起至2039年1月1日止。房屋由居委会投资建设，结构为带尖平房，是无房屋所有权证和土地使用权证等手续的临时房；以上出租房屋的现状原告已经了解清楚，原告自愿同意在此条件下承租。出租房屋的租金为170000.00元，签订合同时一次性交清。对租赁房屋装修改造的费用由原告负担。承租期间，如遇城市规划、建设等原因需要拆迁、占用租赁房屋的土地时，原告必须无条件服从，本合同自然终止，原被告双方均不承担违约责任。租赁费被告不予退还，房屋及地上附属物的拆迁补偿费归原告所有。合同期间，原告对承租的房屋使用权有继承权。合同签订后，原告于2009年7月31日一次性支付给被告三十年房屋租金170000.00元，被告也交付给原告出租的房屋。在合同履行期间，因被告出租的房屋属于违法建筑，被政府部门于2017年5月下发拆除通知，已于2017年6月被淄博市临淄区人民政府辛店街道办事处予以强行拆除。2019年5月8日，被告的村支部书记杨琨同意对杨家社区内车库因违建拆除一事，退还剩余年限的承包费，只是因资金缺少等原因，暂无偿还能力。为此，形成诉讼。 一审法院认为，本案当事人争执的焦点为：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同是否有效。2、原告要求被告退还租金127012.00元、赔偿原告因房屋装修造成的损失36600.00元、支付利息11133.00元，有无事实和法律依据，应否得到法院支持。 关于焦点一。原告对出租的房屋的状况是了解且清楚的，是无房屋所有权证和土地使用权证等手续的临时房，出租物是能够使用的，具有物的使用性能，且自2009年至2017年已租赁了8年，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，故原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。对原告要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效的诉求，一审法院不予支持。 关于焦点二。合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案的合同虽约定，承租期间如遇城市规划、建设等原因需要拆迁、占用租赁房屋的土地时，原告必须无条件服从，本合同自然终止，原被告双方均不承担违约责任。租赁费被告不予退还，房屋及地上附属物的拆迁补偿费归原告所有。但该项约定，是有条件的，属于在正常情况下，因城市规划、建设等原因需要拆迁、占用了租赁房屋的土地，且在原告能够得到相应的拆迁补偿费时，租赁费才不退还。本案出租的房屋系由于违法建筑而被强行拆除，原告也并没有得到拆迁补偿款，不属于正常情形。且合同法第二百三十二条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原告要求被告退还租金127012.00元的诉求，系因不可归责于承租人的事由，租赁物被强行拆除而灭失，原告要求被告退还租金的诉求，实际上是要求减少租金，故应从租赁物灭失之时起减少租金，即从2017年6月房屋拆除后至租赁期满的时间段，按年减少租金，整22年，每年租金为5667.00元（170000元除以30年）。应减少租金为124674.00元。故对原告该诉求的合法部分，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿因房屋装修造成的损失36600.00元，系房屋的装修费等，因合同约定对租赁房屋装修改造的费用由原告负担，故一审法院不予支持。原告要求被告支付退还租金127012.00元部分的利息11133.00元，无法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会退还原告刘凤芸租金124674.00元。二、驳回原告刘凤芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897.00元，由原告刘凤芸负担597.00元，由被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会负担1300.00元。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明，《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2010年1月1日起至2039年1月1日止。 本院查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人系房屋租赁合同关系，事实清偿，上诉人杨家社区主张涉案《房屋租赁合同》实为“地上附属物转让合同”，与事实不符，本院不予采纳。 涉案租赁房屋系未经批准的临时建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效。上诉人刘凤芸的该项主张成立，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，因本案双方当事人系房屋租赁合同关系，承租人刘凤芸自2010年1月1日房屋拆迁一直占有使用了租赁房屋，且现该房屋已被强制拆迁，故本案不存在返还财产问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案可以参照租赁合同约定的租金标准计算2010年1月1日至2017年5月31日的占有使用费，之后至合同期满之日的租金126523.00元应退还给刘凤芸，一审判决计算有误，本院予以纠正。上诉人杨家社区上诉主张租赁期限无法确认与事实不符，本院不予采纳。 合同双方当事人对于涉案租赁房屋并未取得合法建设手续的事实均明知，对于签订无效的租赁合同均有过错。根据前述《合同法》第五十八条的规定，双方应当各自承担相应责任。上诉人刘凤芸主张的装修损失以及应退租金部分的利息损失，应当自行承担，其请求杨家社区赔偿该部分损失没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨家社区的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人杨凤芸的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3674号民事判决第二项，即：驳回原告刘凤芸的其他诉讼请求； 二、变更山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初3674号民事判决第二项为：上诉人淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会于本判决生效后十日内退还上诉人刘凤芸租金126523.00元。 三、驳回上诉人刘凤芸的其他诉讼请求。 一审案件受理费1897.00元，由上诉人杨凤芸负担523.00元，上诉人淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会负担1374.00元；二审案件受理费3845.00元，由上诉人刘凤芸负担1042.00元，上诉人淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会负担2803.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 葛云雷 书 记 员 孙丰芝