河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民再134号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：陈亮，男，1985年1月16日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，河北京拓律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胡俊，男，1983年2月21日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：郭世斌，河北英汇律师事务所律师。原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。法定代表人：宋润姬，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。再审申请人陈亮与被申请人胡俊、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）冀10民终4892号民事判决，向河北省高级人民法院提出再审。河北省高级人民法院于2019年5月28日作出（2019）冀民申1357号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人陈亮及其委托诉讼代理人陈艳、韩晶华，被申请人胡俊的委托诉讼代理人郭世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈亮申请再审称，1、再审申请人没有违约行为，被申请人一审中亦明确认可，不能要求再审申请人按照违约责任的约定承担30%赔偿责任。二审判决认定再审申请人系违约解除合同属于认定事实错误，无证据证明；2、二审法院改判再审申请人承担30万元的违约赔偿责任认定错误。被申请人从未提出解除合同并要求赔偿其损失，其反诉请求是补偿房屋差价损失30万元。被申请人认为在2017年初，涉案房屋涨到220万元，后房屋下跌至160万元，差价60万元，故请求再审申请人承担30万元的差价损失，但房价下降是受限购政策影响，非因再审申请人的主观过错，不能由其承担违约责任；3、根据政府限购政策的规定，再审申请人非本地户籍且无3年及以上社保缴纳证明或者纳税证明，没有购买资格。所以，涉案合同的解除属于情势变更，应认定为不可归责于当事人双方的事由，属于合同的法定解除。故二审法院认定事实和适用法律错误，请求再审法院撤销二审判决，维护再审申请人的合法权益。被申请人胡俊辩称，1、再审申请人反复提出再审完全是缠诉，是对司法资源的浪费。二审判决后我方通过小额贷款公司贷款处，已将40万元的房款全部返还给申请人，当时双方均无异议；2、二审法院认定再审申请人赔偿我方30万元是完全合理合法的。根据当时燕郊房产市场做出的合理的评估，当时房地产房价掉价在30%左右，二审法院为了减少诉累提高效率做出判决，完全符合公平原则；3、根据合同约定，再审申请人应当承担合同解除的违约责任。双方当事人之间签订的房屋买卖合同及补充协议，均明确约定无法定理由不得解除合同，违约方须承担全部房款30%违约责任。涉案房产最高价炒到220万，再审申请人未要求解除合同，后期房地产价格下降，再审申请人才以限购政策为由要求解除合同，属于根本性违约，被申请人本可不退还70万元购房款，但考虑到会给再审申请人造成巨大压力，故在充分考虑损失的情况下，仅向对方提出了30万的损失请求，这是完全合法合理的。故请求再审法院驳回再审申请人的再审请求。一审原告陈亮向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及原告与被告及第三人签订的补充协议；2、请求判令被告返还原告已经支付的购房款共计70万元；3、请求判令解除原告与被告及第三人签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》；4、请求判令第三人返还原告已经支付的各项费用，包括居间服务费28000元、评估费2000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，共计36000元；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月2日，原告与被告在第三人的居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。原告购买了被告名下位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋，购房总价为200万元。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款70万元，原告也依约向第三人支付了中介费36000元。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》【2017】61号文的规定，原告已经不具备在燕郊购房资格，已经无法实现合同目的，且系政策原因导致。故此，现请求法院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》和双方及第三人签订的补充协议，并判令被告返还购房款70万元，依法解除原告与被告及第三人签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，判令第三人返还原告已经支付的各项费用，包括居间服务费28000元、评估费2000元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，共计36000元。另，本案的受理费由被告承担。反诉原告胡俊向一审法院反诉请求，1、请求依法判令被告补偿原告差价损失30万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月2日，反诉人与被反诉人在第三人的居间下签订了关于反诉人名下的位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋的《房屋买卖合同》及补充协议，协议约定了双方的权利和义务，合同总价款为200万元。合同签订后双方均按照合同履行了自己的约定义务。到了2017年6月廊坊市人民政府出台限购政策，但是被反诉人并未告知其不具有购买资格，也未向反诉人提出解除合同意向，当时涉案房屋房价已经达到220万元，如果被反诉人及时提出解除合同，反诉人可以出售给具有购买资格的买家，但由于被反诉人未及时提出，现涉案房屋房价仅为160万元左右，房屋差价达到60万元。而且该限购政策并不属于不可抗力，被反诉人完全可以通过缴纳社保或其他形式继续履行，归根结底还是由于房价下降导致其提出解除，所以根据公平原则，反诉人的房屋差价损失不能完全由自己承担，应由双方共担，故依法提出反诉，请求判如所请。一审查明事实：2016年10月2日，原告陈亮与被告胡俊在第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《补充协议》。合同约定：被告胡俊将其购买的位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋出售给原告陈亮，房屋总价为2000000元，原告于2016年10月2日向被告支付定金700000元，被告应在取得房产证7日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，双方应于被告还款解押后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方应当在签合同当日自行办理物业交接手续。原告向第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司支付居间服务费28000元，过户、贷款服务费6000元，评估费2000元。合同签订后，原告陈亮依约向被告胡俊支付定金700000元，向第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司支付居间服务费28000元、过户、贷款服务费6000元、评估费2000元，共计36000元。被告依约向原告交付了涉案房屋。被告胡俊于2018年4月15日获知涉案房屋不动产权证书下发，并于当天通知原告，被告于2018年5月4日领取。后原告主张由于其为非本地户籍居民家庭人员，无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，根据廊坊市地区限购政策，其不再具有购房资格，故要求解除合同。被告不同意解除合同，双方发生争议，诉至本院。一审法院认为：双方所签《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。本案中，廊坊市发布政策限定非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，原告作为非本地户籍居民家庭人员，已无继续购买涉案房屋的购房资格，故其要求解除合同，本院予以支持。双方因购房政策调整解除合同可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形，故双方均不构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还购房款700000元，本院予以支持。关于《居间服务合同》，由于第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司已履行了相应的义务，《居间服务合同》目的已实现，故原告要求解除合同、退还居间服务费的主张本院不予支持。但《交易服务代理合同》的合同目的无法实现，应予解除，故原告要求第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司返还过户贷款服务费、评估费，共计8000元，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋差价损失无法律依据，本院不予支持。一审法院判决：一、解除原告陈亮与被告胡俊于2016年10月2日就位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告胡俊于本判决生效之日起七日内向原告陈亮返还购房款700000元；三、解除原、被告双方与第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司就上述涉案房屋签订的《交易服务代理合同》：四、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈亮退还过户、贷款服务费、评估费共计8000元；五、驳回原告陈亮的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告胡俊的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11160元，减半收取5580元，保全费5000元，由被告胡俊负担；反诉案件受理费2900元，由反诉原告胡俊负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。上诉人胡俊不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4066号民事判决书，改判支持上诉人的反诉请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实基本正确，但并未实际考虑双方利益均衡问题，导致判决明显偏袒被上诉人，有违法律公平、公正的基本原则。上诉人与被上诉人于2016年10月2日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》等，合同签订时没有任何限购政策，而且上诉人已经充分履行了合同，已经按照合同约定将房屋实际交付给被上诉人使用，并且按照约定还清了所有尾款。若以上合同解除后，上诉人的损失涉及到两个方面：一方面，就在双方签订合同后的2017年初，涉案房屋价款曾经上涨到220万元以上，但由于上诉人已经与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人不可以再将该房屋出售给他人。但是现在限购政策出台，房屋价值下跌至160万左右，上诉人的房屋差价达到60万元左右。现被反诉人以政策限购其无资格购买为由提起解除合同，且不想承担任何差价损失，显失公平。本案二审审理过程中，上诉人又补充上诉理由如下：我方认为双方签订合同是在2016年10月，当时并没有出台相关限购政策，双方签订的合同合法有效。根据合同法规定，合同双方当事人应在签订合同后即发生法律效力，任何一方没有法定理由均不得解除，现被上诉人起诉到法院，要求解除合同，已经违反合同法规定，应当依法承担违约责任。本案中被上诉人已经构成根本违约，根据补充协议最后一项其他约定，即“甲乙双方友好协商，甲方承诺在合同当日将房屋钥匙及关于房屋所有手续交给乙方，乙方用于装修自住，如甲方违约将赔付乙方总房款的30%及双倍定金，如乙方违约，70万元不予退还”，被上诉人起诉本案至法院要求解除合同的行为，已构成根本违约，应当依该约定承担违约责任。被上诉人陈亮辩称，1、我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在偏袒，显失公平的情形，应依法予以维持。本案事实是因为在合同履行中出台限购政策，我方丧失购房资格而解除，我方无违约行为，不应承担违约责任。2、上诉人反诉请求中主张的损失问题我方不予认可，再一次强调反诉所依据的事实理由是合同解除所产生的差价损失，与上诉人上诉状中继续履行是冲突的，而且所主张的30万元也没有依据。限购政策的宗旨是将房价维持在2016年10月份的水平，双方合同就是在2016年10月签订，目前房屋价格与签约时是相当的，没有房屋降价的情况。另上诉人偿还银行贷款是基于合同约定，履行合同义务，不应因此将责任加之与我方，要求我方承担。3、合同解除后上诉人依旧享有房屋所有权，不存在损失问题，而我方70万元早已支付给上诉人，我方至少利息损失是显而易见的，而且我方已经支付了中介费用等相应费用36000元，判决只返还8000元，这也是我方损失，已经自行承担。故此应当维持一审判决，对双方公平合理。第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司书面答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2016年10月2日，上诉人与被上诉人经我公司居间服务签订《房屋买卖合同》，约定上诉人将涉案房屋以总房款2000000元出售给被上诉人，同时被上诉人于2016年10月2日向上诉人支付购房款。根据三方签订的《居间服务合同》第三条第二款及《合同法》第426条之规定，我公司已完成居间义务，所收取的居间服务费合法有据。二审法院认定事实与一审查明的事实一致。二审法院认为：依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意的履行各自的义务。本案中，上诉人胡俊与被上诉人陈亮之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。合同签订后，被上诉人陈亮依约支付了700000元购房首付款，上诉人胡俊也于当日将涉案房屋交付给了被上诉人陈亮使用，并于之后的合同履行过程中依约还清了涉案房屋的银行贷款，由此可见双方已履行了大部分合同义务。现涉案房屋产权证书已下发，上诉人胡俊已于2018年5月4日领取，并将此情况通知了被上诉人陈亮。依据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，被上诉人陈亮理应积极履行合同约定，并在约定期限内办理贷款及权属转移登记手续，但其却以其为非本地户籍居民，无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，根据廊坊市地区限购政策，其不再具有购房资格为由，要求解除合同，不再继续履行。本院认为，双方签订涉案房屋买卖合同的时间系在当地政府出台限购政策之前，当时双方的交易行为符合意思自治原则及法律规定，从法不溯及既往原则、诚信信用原则及保护交易安全、维护市场秩序并结合本案双方签订合同后的履行深度及后续履行的相关条件来看，此在途合同应继续履行为宜，故对被上诉人陈亮主张的涉案房屋买卖合同因政策原因不能履行的理由本院难以支持。但本案一审庭审中，上诉人胡俊作为合同的守约方，已于本案中提起反诉，行使了因对方违约行为，致使其享有的合法合同解除权，并主张被上诉人陈亮在解除合同的同时，应赔偿其房屋差价损失300000元。经本院审查，上诉人胡俊主张的损失数额合理，应予维护。故涉案房屋买卖合同合同解除后，上诉人胡俊应返还被上诉人陈亮已支付的购房款700000元，同时被上诉人陈亮应向上诉人胡俊支付损失赔偿款300000元，二者相互折抵后，胡俊还应返还陈亮购房款400000元。二审法院判决：一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4066号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“解除原告陈亮与被告胡俊于2016年10月2日就位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》”、“解除原、被告双方与第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司就上述涉案房屋签订的《交易服务代理合同》”、“第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈亮退还过户、贷款服务费、评估费共计8000元”、“驳回原告陈亮的其他诉讼请求”；二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4066号民事判决第二项、第六项，即“被告胡俊于本判决生效之日起七日内向原告陈亮返还购房款700000元”、“驳回反诉原告胡俊的全部诉讼请求”；三、胡俊于本判决生效之日起七日内向陈亮返还购房款400000元；四、驳回陈亮的其他诉讼请求；五、驳回胡俊的其他反诉请求。一审案件受理费5580元、保全费5000元，由陈亮负担4534元、胡俊负担6046元；一审反诉案件受理费2900元，由陈亮负担；二审案件受理费14060元，由陈亮负担。再审庭审中，双方对涉案房屋的价值均认可为160万元，并同意以合同签订时的房屋价款200万元为基准，确定涉案房屋的差价为40万元，本院对此予以确认。本院再审查明的其他事实与一、二审法院查明事实一致。本院再审认为，再审申请人陈亮与被申请人胡俊、第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系各方真实意思表示，且无违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案房屋买卖合同履行过程中，再审申请人陈亮以当地政府出台限购政策为由主张解除合同，被申请人胡俊同意解除合同并提出反诉。双方解除合同的意思表示真实一致，属于法律规定的协议解除，故对双方解除房屋买卖合同的主张，本院予以确认。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同解除后，被申请人胡俊应退还再审申请人陈亮交付的购房款。因合同解除给被申请人胡俊造成的损失，应当由再审申请人陈亮在其过错程度内承担责任。再审庭审中，双方均认可涉案房屋的实际差价为40万元，被申请人胡俊请求再审申请人陈亮赔偿30万元的房屋差价损失，但涉案房屋差价损失，并非全部由再审申请人陈亮过错所致，二审确定由再审申请人陈亮承担房屋差价损失30万元显属不妥。故本院再审结合涉案合同的履行情况、再审申请人陈亮的过错程度以及房地产市场易波动特点等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则综合衡量，酌定再审申请人陈亮赔偿被申请人胡俊涉案房屋实际差价40万元的50%，即20万元。与再审申请人陈亮支付的70万元购房款折抵后，被申请人胡俊应返还再审申请人陈亮购房款50万元。综上，再审申请人陈亮部分再审请求成立，一、二审判决确有不妥，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持本院（2018）冀10民终4892号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项。即：“一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4066号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即“解除原告陈亮与被告胡俊于2016年10月2日就位于三河市燕郊高新区规划路北侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧12-1-0601号房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》”、“解除原、被告双方与第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司就上述涉案房屋签订的《交易服务代理合同》”、“第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈亮退还过户、贷款服务费、评估费共计8000元”、“驳回原告陈亮的其他诉讼请求”；二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4066号民事判决第二项、第六项，即“被告胡俊于本判决生效之日起七日内向原告陈亮返还购房款700000元”、“驳回反诉原告胡俊的全部诉讼请求”；四、驳回陈亮的其他诉讼请求；五、驳回胡俊的其他反诉请求”。二、变更本院（2018）冀10民终4892号民事判决的第三项为：被申请人胡俊于本判决生效之日起七日内向再审申请人陈亮返还购房款50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5580元、保全费5000元，由再审申请人陈亮负担4534元、被申请人胡俊负担6046元；一审反诉案件受理费2900元，二审案件受理费14060元，由再审申请人陈亮负担。本判决为终审判决。审判长  韩春来审判员  刘润涛审判员  马艳侠二〇一九年十二月十六日法官助理薛玉辉书记员张曦