湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4086号上诉人（原审被告）：朱辉纪，男，1945年12月18日生。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李晓辉，男，1971年6月28日生。委托诉讼代理人：贺军伟，湖南乾越律师事务所律师。原审被告：朱斌，男，1972年3月22日生。原审第三人：郴州市自信房地产经纪有限公司。法定代表人：黄义清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任安顺，男，由郴州市苏仙区苏仙岭街道苏园路社区推荐。委托诉讼代理人：曾育冬，男，由郴州市苏仙岭街道苏园路社区推荐。上诉人朱辉纪因与被上诉人李晓辉、原审被告朱斌、原审第三人郴州市自信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱辉纪的委托诉讼代理人李兴、被上诉人李晓辉、原审第三人郴州市自信房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人任安顺、曾育冬到庭参加诉讼。原审被告朱斌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱辉纪上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李晓辉的全部诉讼请求；3.判令李晓辉负担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。涉案《房屋买卖合同》无法继续履行。1.朱辉纪、朱斌只有涉案房屋的《房屋所有权证》，没有《国有土地使用权证》，该房屋的国有土地使用权人为郴州市××艺术馆。因此，朱辉纪、朱斌及郴州市自信房地产经纪有限公司办不好房屋过户给李晓辉的手续，合同目的不能实现。涉案《房屋买卖合同》无法继续履行。一审判决“朱辉纪继续履行2016年5月17日与李晓辉签订的房屋买卖合同”错误。2.本案不是朱辉纪不卖房屋给李晓辉，即不属于合同甲方不卖而要赔偿乙方损失的情形，而是朱辉纪、李晓辉及郴州市自信房地产经纪有限公司在签订涉案《房屋买卖合同》时都没有审查朱辉纪、朱斌只有《房屋所有权证》，没有《国有土地使用权证》的问题，导致该《房屋买卖合同》签订后3年也无法办理过户手续，故朱辉纪、李晓辉及郴州市自信房地产经纪有限公司都有过错，朱辉纪应返还定金给李晓辉，无需赔偿损失给李晓辉，李晓辉有过错不能获得不当得利的所谓违约金。李晓辉辩称，双方于2016年5月17日签订涉案房屋买卖合同，在签订合同时，朱辉纪将涉案房屋的所有原件交给李晓辉，当时可以过户，2016年6月28日以后才需要土地使用权证办理过户。李晓辉没有过错，只因朱辉纪故意拖延才导致需要土地使用权证才能过户。另外，只要缴纳土地出让金就可以过户，李晓辉愿意承担该费用，因此合同可以履行。请求依法驳回上诉，维持原判。郴州市自信房地产经纪有限公司述称，郴州市自信房地产经纪有限公司已经对涉案房屋进行审查，涉案房屋可以过户，郴州市自信房地产经纪有限公司没有过错。朱斌述称，朱斌没有参与涉案房屋买卖合同的签订，不知道涉案房屋买卖合同的存在。李晓辉向一审法院起诉请求：1.判令朱辉纪、朱斌继续履行《房屋买卖合同》，将朱辉纪名下坐落于郴州市苏仙区××路305号的房屋（产权证号为郴房权证苏仙字第71××××51号）、将朱斌名下坐落于郴州市苏仙区××路501号房屋（产权证号为郴房权证苏仙字第71××××49号）各自以930000元出售过户给李晓辉，并按合同约定赔偿合同违约金100000元给李晓辉；2.本案诉讼费由朱辉纪、朱斌负担。一审法院认定事实：2016年5月17日由郴州市自信房地产经纪有限公司作为经纪方，朱辉纪与李晓辉签订书面《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方朱辉纪将其名下郴州市苏仙区××路305号房产（按930000元）以及其子朱斌名下××路501号房产（按930000元）出售给乙方，两套房屋面积各803.9平方米；2.两套房屋各以930000元，共计1860000元的价格出售给李晓辉；3.李晓辉提供房产证配合乙方、丙方找相关部门办理过户手续，其过户费用由乙方全部承担等等。朱辉纪和朱斌系父子关系，合同中甲方朱斌和朱辉纪的签名均由朱辉纪代签。协议签订当日，李晓辉通过李某某银行账户向朱辉纪账户汇入100000元定金。朱辉纪出具了100000元的收据，而后朱辉纪却没有履行该房屋买卖合同的约定，李晓辉经多次催促依然未果，双方酿成纠纷，李晓辉提出诉讼，要求朱辉纪、朱斌继续履行合同，并且按照合同约定向李晓辉支付违约金。另认定，郴房权证苏仙字第71××××51号的房屋所有权人为朱辉纪，房屋性质为私有房产，总层数9层，建筑面积为803.90㎡；郴房权证苏仙字第71××××49号的房屋所有权人为朱斌，房屋性质为私有房产，总层数9层，建筑面积为803.90㎡。另外，李晓辉于2019年4月23日书面申请撤回对郴州市自信房地产经纪有限公司的诉讼。一审法院予以准许。一审法院认为，李晓辉与朱辉纪当庭认可双方于2016年5月17日签订《房屋买卖合同》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。对双方当事人具有约束力，李晓辉与朱辉纪应按照合同约定履行各自义务，朱斌当庭否认该合同，其理由是其未在合同上签字认可，对其没有约束力，予以支持。现李晓辉要求朱辉纪、朱斌履行《房屋买卖合同》的义务，对其合理的部分予以认可，对其不合理的部分，不予支持。故李晓辉要求将朱辉纪名下坐落于郴州市苏仙区××路305号的房屋（产权证号为郴房权证苏仙字第71××××51号）以930000元出售过户给李晓辉的请求，予以支持；李晓辉要求将朱斌名下坐落于郴州市苏仙区××路501号房屋（产权证为郴房权证苏仙字第71××××49号）以930000元出售过户给李晓辉的请求，不予支持。关于李晓辉要求朱辉纪、朱斌履行按合同约定赔偿合同违约金100000元的请求，因李晓辉要求朱辉纪继续履行合同，双方合同未解除，故李晓辉要求朱辉纪赔偿合同违约金100000元的请求不成立，不予支持。关于朱辉纪、朱斌要求解除合同。一审法院认为，朱辉纪要求解除合同的依据于法无据，理由在于：双方未约定一方当事人解除合同的条件，即双方未约定合同的解除权。朱辉纪要求解除合同，但李晓辉不同意解除，无法达成一致意见；朱辉纪、朱斌提供的证据亦不足以证明本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除权行使条件的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况，李晓辉明确表示愿意继续履行合同，但因朱辉纪尚未按约定提交《不动产权证明》过户给李晓辉的手续，朱辉纪亦无证据证明其在履行期限届满之前向李晓辉催讨过购房款，李晓辉未支付全部购房款的行为亦未致使不能实现合同目的；朱辉纪未举证证明本案存在法律规定的其他情形可以解除合同。综上所述，在李晓辉要求继续履行合同的前提下，朱辉纪无权单方解除本案所涉合同，故对于朱辉纪要求解除李晓辉与朱辉纪于2016年5月17日签订的《房屋买卖合同》的抗辩意见，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决：“一、被告朱辉纪继续履行2016年5月17日与原告李晓辉签订的房屋买卖合同；二、驳回原告李晓辉的其他诉讼请求。本案案件受理费14070元，由被告朱辉纪承担。原告李晓辉已预交，被告朱辉纪在本判决书生效十日内支付给原告。”本院二审期间，朱辉纪提交下列证据：1.执行回转申请书；2.执行立案审批表；3.协助执行通知书；4.郴房函（2013）××号1份、表格2页；5.请求执行到位的报告；6.湖南省郴州市中级人民法院（2008）郴民一终字第××号民事判决书；7.湖南省高级人民法院（2009）湘高法民一终字第××号民事判决书；8.联合开发合同;9.委托代理手续一套;10.湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第××号民事判决书；11.湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴环民终字第××号民事判决书。上述证据拟证明：涉案房屋的土地使用权是郴州市××艺术馆的，是出让地，朱辉纪只有涉案房屋的使用权，没有涉案房屋的土地使用权。涉案房屋属于朱辉纪与郴州市××艺术馆共同共有，朱辉纪未经郴州市××艺术馆同意就将涉案房屋卖给李晓辉并签订《房屋买卖合同》的行为，侵犯了郴州市××艺术馆的合法财产权，根据物权法的相关规定，该《房屋买卖合同》无效，不能继续履行。李晓辉质证意见为：对朱辉纪提交的11份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明方向有异议。朱辉纪的房屋当时是可以过户的，朱辉纪的房产证也没有被撤销。当时朱辉纪买卖涉案房屋有很多人参与。中介公司也查明涉案房屋可以买卖。郴州市自信房地产经纪有限公司的质证意见为：签订涉案合同一个月内，涉案房屋过户不需要土地使用权证。本院结合质证情况，认证如下：朱辉纪提交的证据与涉案合同是否需要继续履行无关。本院不予采信。本院二审查明，一审法院没有对李晓辉于2019年4月23日申请撤回对郴州市自信房地产经纪有限公司的起诉是否准许，作出裁定。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：朱辉纪与李晓辉于2016年5月17日签订的房屋买卖合同是否需继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行。”本案中，朱辉纪与李晓辉于2016年5月17日签订的产权证号为郴房权证苏仙字第71××××51号《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李晓辉多次催促朱辉纪履行房屋买卖合同的约定。该房屋买卖合同不存在上述法律规定无法继续履行的情形。虽然涉案房屋没有土地使用权证,但缴纳土地出让金后即可办证,且李晓辉愿意承担该费用。因此，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。综上所述，朱辉纪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱辉纪负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月十七日法官助理 黄小峰书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。