江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3938号上诉人（原审原告）：马某，男，1972年10月30日生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁建华、梁健冬，广东广立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市瑞嘉置业有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道。统一社会信用代码91320722795359526H。法定代表人：颜大勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕洲，江苏省东海县牛山法律服务所法律工作者。原审第三人：佛山市人上置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇细海工业区。法定代表人：吴绍文，该公司经理。原审第三人：吴绍文，男，1971年4月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人马某因与被上诉人连云港市瑞嘉置业有限公司（以下简称瑞嘉公司）、原审第三人佛山市人上置业投资有限公司（以下简称人上置业公司）、吴绍文债权转让纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马某上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人瑞嘉公司向上诉人退还购房款600万元，并按中国银行同期贷款利率计付利息，应自2012年9月27日起计算至实际清偿之日止；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、一审法院在认定涉案存在两个合同关系，即被上诉人与佛山市利文斯顿置业投资有限公司（以下简称利文斯顿公司）之间的写字桉、商铺买卖合同（所谓大合同)和被上诉人与吴绍文之间12套商品房买卖合同（所谓小合同），且两合同真实有效的前提下，以所谓的从交款时间、金额以及履行方式，均符合“大合同”的约定为由，认定吴绍文是以利文斯顿公司法定代表人身份履行“大合同”约定的内容，否定吴绍文是以其个人名义购买房屋的事实，将两个完全独立发生、独立履行、互不关联的商品房交易混淆为一谈，基本事实认定错误。1、被上诉人与第三人吴绍文签订的12份《商品房买卖合同》，是由第三人吴绍文个人与被上诉人洽谈并签订，购房款由吴绍文个人账户向被上诉人支付，购房税费也由吴绍文个人缴纳，被上诉人出具的发票和相关票据开具的均是吴绍文个人名字。一切交易凭证均显示、而且被上诉人也自始至终认可该12套房屋的购房人为吴绍文这个自然人。2、一审法院在认定12份《商品房买卖合同》真实有效的前提下，仅凭所谓的推理，否定第三人吴绍文个人购买涉案商品房事实，证据不充分，推理不成立。（1）没有证据证实吴绍文签订12份《商品房买卖合同》及支付款项是代表第三人利文斯顿公司，且第三人利文斯顿公司也明确确认与公司无关，相关财产为吴绍文个人财产。（2）吴绍文向被上诉人支付的购房款500万元多于12份购房合同的总价款，甚至吴绍文在2012年8月16日又继续付款100万元，是因为吴绍文与被上诉人协商继续购买商品房所作出的预付行为。一审法院却以不符合个人交易规则为由，推理认定吴绍文的行为是代表公司履行“大合同”，实在牵强！（3）一审法院还以吴绍文代表公司刚刚签订了“大合同”，没有特别说明是其个人购买相关房产，在双方办理退房手续时，也没有对退房后的款项处理作出约定为由，推理否定第三人吴绍文个人购房事实，也是在利用不完整的逻辑推理去否定生效合同的主体身份（4）2012年9月27日，被上诉人与吴绍文解除12份《商品房买卖合同》，至相关部门办理退房备案手续，这是合同双方对于双方之间存在的买卖法律关系的变更。解除合同时，双方未就解除合同而产生的返还或赔偿事宜达成一致合意，但这并不因此影响合同各方权利的行使。事实上，吴绍文无论是作为个人，还是作为利文斯顿的法定代表人，均从未收到被上诉人发出的《解除合同通知函》，更对被上诉人无理将其个人支付的600元购房款视为“大合同”定金的事实一无所知。一审法院却认定吴绍文没有对此提出异议，从而推理认定为不符合常理，更作为裁决的依据，有违公允。二、退一万步，即便一审法院采信被上诉人所谓的涉案12份《商品房买卖合同》的签订及履行是基于其与利文斯顿公司签订的“大合同”的主张，也不能因此否定吴绍文个人购房行为的成立，更不能将12份购房合同项下的购房款作为“大合同”的定金。1、从“大合同”的条款内容可见，该合同不是正式的商品房买卖合同，仅是一份商品房买卖的意向性协议，且双方很明确约定真实的购房者可以是乙方自己，也可以是乙方指定的第三方。也就是说，如果由乙方指定的第三人与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》并进行备案，即该份意向性协议项下的相关房产的买卖关系便由被上诉人与第三方建立，原约定的交易条件及权利义务均由第三方承接。因此，也就不存在一审法院所谓的“小合同”的签订和履行，是第三人吴绍文为利文斯顿公司履行“大合同”义务。2、第三人吴绍文虽然是利文斯顿公司的法定代表人，但当其不是以利文斯顿公司名义与被上诉人签署《商品房买卖合同》时，即代表其本人签署合同，为个人行为，其身份就是“大合同”所约定的“乙方指定第三方”。而由第三方与被上诉人签署的《商品房买卖合同》，合同主体不再是利文斯顿公司，所产生的合同权利义务也不再由利文斯顿公司享有和承担。3、再退一万步，即便原审法院支持被上诉人的无理主张，将吴绍文支付购房款的行为认定为代利文斯顿公司支付“大合同”项下定金的行为，但从一审法院曾作出的（2017)苏0722民安838号民事判决书第6页倒数第2段倒数第3、4行“被告同意利文斯顿公司将交纳的500万元定金用于吴绍文与被告签订12套商品房买卖合同的购房款”的事实认定，也就是说，被上诉人已经明确表示其与吴绍文签订12份《商品房买卖合同》时，已经同意利文斯顿公司将其支付的500万元定金转为该12套商品房的购房款，并开具了12套商品房的收款发票。因此，该500万款项的性质已改变为第三方吴绍文支付的购房款，不再具有“大合同”项下定金的性质。三、一审法院将吴绍文支付款项及订立和解除“小合同”的行为,认定为是双方履行“大合同”的行为，并适用合同相对性原则，认定吴绍文个人对被上诉人不享有债权，从而驳回上诉人的诉求，明显是对合同相对性原则的错误理解和适用。1、既然一审也认定被上诉人与第三人吴绍文签订的12份《商品房买卖合同》合法有效，根据合同相对性原则，合同所体现的权利义务关系，产生于合同相对方。既然被上诉人与吴绍文双方合意自愿退房，被上诉人有义务向吴绍文返还对应的600万购房款。2、如果非要将“小合同”与“大合同”扯上关系，也只能说“小合同”的签订，是被上诉人与利文斯顿公司履行“大合同”后的结果，这一结果，体现为由被上诉人与第三方签署合同，建立新的商品房买卖关系，从而设立新的合同权利义务关系。根据合同相对性原则，这一权利义务关系，己经不再与利文斯顿公司有关。四、上诉人马某合法受让吴绍文的债权，作为善意第三人，有权主张要求被上诉人返还该购房款。吴绍文对被上诉人享有600万元债权，合法有据，清晰明了。而上诉人马某作为善意第三人，合法受让了吴绍文对被上诉人的债权，并据此诉请法院主张债权本金和相应利息，理应得到支持。被上诉人瑞嘉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法应予驳回。原审第三人人上置业公司、吴绍文未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。马某向一审法院起诉，请求判令：瑞嘉公司向马某退还购房款600万元，并按中国银行同期贷款利率计付利息，自2012年9月27日起至实际清偿之日止（2016年11月29日）利息为：123.6822万元。一审法院查明事实：2012年4月24日，佛山市利文斯顿置业投资有限公司（乙方，现变更为佛山市人上置业投资有限公司，为表述方便，以下称为：利文斯顿公司），该公司法定代表人为吴绍文，与瑞嘉公司（甲方）签订了《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，约定：乙方自愿整体购买甲方开发的位于东海县写字楼，含地下2层、地上25层、裙楼及周边广场、空地，2012年2月14日取得该商品房预售许可证，东房预字第（2012)007号，及5号、6号、7号楼的首层全部商铺，2011年9月9日取得商品房预售许可证，东房预字第（2011)058号。写字楼价款13053.15元，商铺的购房款3407.3万元，总价款16460.45万元。付款方式约定：合同签订后乙方向甲方指定账户支付人民币定金1000万元，分两期支付，首期定金500万元，合同签订后2个工作日内，乙方向甲方指定的账户支付；第二期定金500万元，于乙方收到甲方交付的首批登记备案的合同总金额500万元的《商品房买卖合同》和定金人民币500万元收据后支付，但不晚于2012年5月31日。甲方的账户为：开户银行：中国农业银行东海支行，开户名：连云港市瑞嘉置业有限公司，帐号：10×××53。写字楼的付款约定：乙方自2012年6月起，每月5日前向甲方账户支付写字楼购房款不低于500万元人民币。但出现下列情形之一的，乙方可暂停按本条款的约定向甲方付款：1)甲方有任何一期未能依照合同约定与乙方或乙方指定的公司或个人（以下简称乙方指定的第三方）签署《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的；……商铺购房款约定：乙方付清写字楼购房款人民币13053.15万元后次月起，于每月25日前向甲方支付商铺购房款不低于人民币100万元，但出现下列情形之一的，乙方可暂停按本条款的约定向甲方付款：1)甲方有任何一期未能依照合同约定与乙方或乙方指定的公司或个人（以下简称乙方指定的第三方）签署《商品房买卖合同》并办理登记备案手续的；……合同备案条款中约定：甲方应在乙方支付定金（共两期，每期各500万元）后的3个工作日内，按乙方要求与乙方或乙方指定的第三方签订价款总额各为500万元相应建筑面积写字楼的《商品房买卖合同》（合同份数及每份合同的面积由乙方决定）并出具总额各为500万元的正式发票，交付乙方或乙方指定的第三方。2012年4月25日，原审第三人吴绍文与瑞嘉公司签订12份《商品房买卖合同》，双方约定吴绍文向瑞嘉公司购买上述1号楼写字楼12套商品房，具体为：1-1-301室、1-1-302室、1-1-305室、1-1-306室、1-1-307室、1-1-308室、1-1-309室、1-1-310室、1-1-2401室、1-1-2402室、1-1-2403室、1-1-2407室。双方签订了购房合同并办理了备案登记。瑞嘉公司出具了十二套房产的发票，共计为4995540元。2012年4月26日，原审第三人吴绍文的账户向瑞嘉公司账户汇款500万元。2012年8月16日，原审第三人吴绍文又向瑞嘉公司汇款100万元。2012年9月27日，瑞嘉公司与吴绍文签署了商品房买卖备案合同变更申请表，变更项目为退房。2012年12月6日，瑞嘉公司向利文斯顿公司发出了《解除合同通知函》，主要内容为：两公司于2012年4月24日签订了《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，贵公司购买其1号楼写字楼及5号、6号、7号楼首层全部商铺。没有按照合同第三条第一项约定支付定金1000万元，仅在合同约定的期限内支付了首期定金500万元，在约定的期限后支付了100万元。并且没有按照合同约定自2012年6月起，每月25日向我公司账户支付写字楼购房款500万元。至本通知发出之时已拖欠我公司写字楼购房款3000万元。贵公司已构成根本违约，虽经多次催促，贵公司仍拒绝履行上述合同义务，我公司在2012年11月15日向贵公司发出了催告继续履行合同通知书，贵公司口头承诺在2012年12月5日前将拖欠的未付的定金支付完毕，但贵公司至今未履行承诺，为避免双方损失的进一步扩大，特向贵公司书面告知我公司依据双方合同约定解除贵我双方的合同。本函件在贵公司接收之日起生效。瑞嘉公司提供的邮件送达情况的查询单显示2012年12月11日利文斯顿公司收到邮件。原审第三人吴绍文陈述没有收到该通知。2013年4月23日，利文斯顿公司的名称变更为佛山市人上置业投资有限公司。2014年2月18日，吴绍文与马某签订了《债权转让协议》,吴绍文将其购买瑞嘉公司的12套商品房全部转让给马某，马某同意全部受让该权利，转让价款200万元。2014年2月21日，马某将200万元款项转账给吴绍文。2016年11月2日，吴绍文向瑞嘉公司的法定代表人颜大勇邮寄了债权转让通知书，邮递部门没有送到，邮件被退回，2016年11月17日，吴绍文在报纸上公告了债权转让通知书。一审法院认为，2014年2月18日，吴绍文和马某签订《债权转让协议》将12套商品房转让给马某，因之前12套商品房买卖合同已经解除，故转让的实际是返还12套商品房的购房款的权利。本案中双方争议的焦点是吴绍文是否享有要求瑞嘉公司返还12套购房款的债权，从而认定债权转让行为是否能够成立。瑞嘉公司与利文斯顿公司签订的《晶都瑞嘉花园写字楼、商铺买卖合同》，其中约定“甲方应在乙方支付定金（共两期，每期各500万元）后的3个工作日内，按乙方要求与乙方或乙方指定的第三方签订价款总额各为500万元相应建筑面积写字楼的《商品房买卖合同》（合同份数及每份合同的面积由乙方决定）并出具总额各为500万元的正式发票，交付乙方或乙方指定的第三方。”后吴绍文从个人账户向瑞嘉公司支付500万元，瑞嘉公司与吴绍文签订了金额为4995540元的12套《商品房买卖合同》并向吴绍文出具了购房发票。在此，存在两个合同关系，即瑞嘉公司与利文斯顿公司之间的写字楼、商铺买卖合同（即“大合同”）和瑞嘉公司与吴绍文之间的商品房买卖合同（即“小合同”）。两个合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，该合同真实有效，一审法院依法予以确认。根据“大合同”的约定，“合同签订后乙方向甲方指定账户支付人民币定金1000万元，分两期支付，首期定金500万元，合同签订后2个工作日内，乙方向甲方指定的账户支付”，“甲方应在乙方支付定金（共两期，每期各500万元）后的3个工作日内，按乙方要求与乙方或乙方指定的第三方签订价款总额各为500万元相应建筑面积写字楼的《商品房买卖合同》（合同份数及每份合同的面积由乙方决定）并出具总额各为500万元的正式发票，交付乙方或乙方指定的第三方”。合同签订后第二日瑞嘉公司和吴绍文签订了金额相当的《商品房买卖合同》，第三日吴绍文向瑞嘉公司交纳500万元。从交款时间、金额以及履行方式，均符合“大合同”的约定，应认定为是吴绍文以利文斯顿公司法定代表人身份履行“大合同”约定的内容。吴绍文称是其个人购买房屋不能成立，首先，其签订的12套商品房买卖合同，出具的发票金额为4995540元，如果是个人购买房屋，只需支付实际金额即可，但吴绍文支付金额为500万元，且在2012年8月16日又继续付款100万元，不符合个人交易的规则，因此认定吴绍文付款行为是履行其代表公司签订的“大合同”的行为，解释更为合理。其次，在其作为法定代表人刚刚签订了“大合同”的情况下，如其特别表明以个人名义购买“大合同”范围内的房屋，为了保护其个人利益，应另行订立协议或做特别说明，在双方办理退房手续时，也应对退房后的款项处理作出约定，较为合理。最后，在双方办理退房手续后，吴绍文并无证据显示瑞嘉公司需退还购房款给吴绍文，也没有证据证明其向瑞嘉公司催要过购房款，直到2014年才和马某签订了债权转让协议，2016年才将债权转让通知向瑞嘉公司发出，而在此之前，在办理退房手续后不久的2012年12月，瑞嘉公司向利文斯顿公司发出了《解除合同通知函》，明确将吴绍文交付的500万元和100万元认定为合同约定的定金，吴绍文作为公司法定代表人，收到后并未提出异议，也不符合常理。综上，吴绍文的主张不能成立，吴绍文支付款项及订立和解除“小合同”的行为，应认定为双方履行“大合同”的行为，“大合同”的主体是利文斯顿公司，根据合同相对性原则，吴绍文个人对瑞嘉公司不享有债权，因此吴绍文将债权转让给马某的事实不能成立，故马某主张瑞嘉公司退还购房款600万元及利息的诉讼请求不能成立。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回马某的诉讼请求。案件受理费62458元，由马某负担（已缴纳）。二审诉讼期间，上诉人马某，被上诉人瑞嘉公司，原审第三人人上置业公司、吴绍文均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：吴绍文将涉案的债权转让给马某能否成立？本院认为，涉案的“大合同”与“小合同”是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然“大合同”与“小合同”合法有效且主体不同，但上诉人主张的该两个合同独立发生、独立履行、互不关联的主张不能成立。首先，虽然12套房产的购房款是从吴绍文的账户支付，购房税费由吴绍文缴纳，相关的发票开具的也是吴绍文的名字，但是吴绍文是利文斯顿公司的法定代表人，吴绍文与瑞嘉公司签订的“小合同”中涉及的12套商品房在利文斯顿公司与瑞嘉公司所签订的“大合同”约定购买的房屋范围内，“小合同”的相关履行情况也符合“大合同”备案条款的约定。其次，12套房产的价款为4995540元，吴绍文在支付500万元后，又向瑞嘉公司支付了100万元，如系个人购买显然与常理不符。虽然上诉人主张该100万元系吴绍文与瑞嘉公司协商继续购买商品房的预付费用，但瑞嘉公司对此并不认可，上诉人也未提供相关证据予以证明，本院对此主张不予支持。再次，如果吴绍文购买涉案房屋的行为是个人行为，那他在2012年9月27日办理退房手续的时候就应当知道其享有600万房款的返还请求权，但其直至2014年2月18日才与马某签订《债权转让协议》，并直至2016年11月2日才向瑞嘉公司邮寄债权转让通知书，面对600万的高额款项，吴绍文如此怠于行使权利的行为显然与常理不符，600万元的债权以200万元的价格进行转让，也与常理不符。最后，瑞嘉公司于2012年12月6日向利文斯顿公司发出了《解除合同通知函》，瑞嘉公司在函中表述的是利文斯顿公司为履行合同仅支付了600万，也就是说瑞嘉公司认为吴绍文支付的600万元系代利文斯顿公司履行职务的行为。虽然吴绍文在一审中辩称其及利文斯顿公司并未收到该《解除合同通知函》，但是物流信息显示瑞嘉公司两次向利文斯顿公司发出的《解除合同通知函》均已经实际签收。如吴绍文确系个人购买房屋，其在收到《解除合同通知函》后并未提出异议，显然也与常理不符。综上，一审法院认定吴绍文系以利文斯顿公司法定代表人身份履行“大合同”约定的内容正确，本院依法予以维持。一审法院认定“小合同”解除所产生的购房款返还请求权不应由吴绍文享有，并未违反合同相对性原则。既然吴绍文是代利文斯顿公司履行“大合同”，那相关权利的归属应属于利文斯顿公司，即购房款的返还请求权也应属于利文斯顿公司，而非吴绍文，一审法院对此认定正确，本院依法予以支持。另外，马某并非善意第三人。从一审庭审中马某的代理人对瑞嘉公司提供的“大合同”及《解除合同通知函》、申通快递回单和收件信息的质证意见看，马某的代理人明确表示“因为当时整个事件原告是有参与的，所以对整个事情是知道的”，结合马某在《市房产局商品房买卖备案合同变更申请表》上在买受人一栏签字，也可以印证马某对涉案的整个事件是知晓的。既然如此，那马某受让债权时就应当知道涉案的债权并非吴绍文享有，因此马某以债权受让人的身份要求瑞嘉公司返还600万的购房款不能成立。综上，上诉人马某的上诉请求及理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62458元，由马某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年十二月十六日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。