湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2288号上诉人（原审被告）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审原告）：段斌，男，1977年5月7日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师。原审被告：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西新村居委会建设路226号湘北大厦318号。法定代表人：周帅军。上诉人朱纯杰因与被上诉人段斌、常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱纯杰上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判返还购房款340000元。事实与理由：一审判决认定事实有误，段斌只向朱纯杰以银行转账方式支付340000元，一审判决400000元不符合交易习惯。一审同时判决利息违约金无事实和法律依据。请求二审法院依法改判。段斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中大公司未予答辩。段斌向一审法院起诉请求：1、要求双倍返还购房款80万元及解除购房合同。2、本案诉讼费及其他费用由朱纯杰、中大公司承担。一审法院认定事实：2010年4月8日，中大公司与（案外人）杨晓丹签订《金地名苑一号楼开发项目转让协议书》，约定中大公司将金地名苑1号楼项目开发权转让给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订《资产分割协议》，约定杨晓丹、朱纯杰、徐建新共同出资买断金地名苑1号楼开发经营权。后该项目实际由朱纯杰一人进行开发。中大公司办理了金地名苑1号楼项目的相关报批手续，现金地名苑1号楼的房屋登记在中大公司名下。2013年12月12日中大公司出具的《房地产开发项目证明》，证实中大公司开发的金地名苑1号楼工程项目属于胡国华、朱纯杰两同志独资投资开发楼盘项目，投资人对该项目有完全的经营、支配和处置权，属于自负盈亏全权负责的项目。2011年1月19日，段斌委托其母亲王赛英与朱纯杰签订《预订金地名苑1#楼房屋诚意金协议》，约定以42万元的价格订购金地名苑1号楼1108号房屋，同日，王赛英向朱纯杰账户汇入24万元，常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部（以下简称项目部）出具了30万元的收款收据，朱纯杰在经手人处签字，项目部在收据上盖章。2012年6月1日，王赛英（乙方）与中大公司（甲方）签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》，协议约定：乙方自愿预交诚意金款预订甲方开发的“金地名苑”1号楼3单元15楼1507号房，户型为3室2厅1厨2厕、建筑面积约为121.70平方米（实际面积以产权部门实测面积为准）。价格以2011年1月19日的《预订金地名苑1#楼房屋诚意金协议》为准。2012年10月13日，王赛英向朱纯英账户汇入10万元，同日，项目部向王赛英出具了10万元的收款收据，朱纯杰在经手人处签字，项目部在收据上盖章。2014年9月2日，段斌与中大公司签订了《常德市商品房买卖合同》，合同约定：段斌以42万元的价格购买金地名苑小区1栋3单元15层1507号房屋。首期房价款应在2014年9月2日前支付40万元，余款在办理网签时付清；交房日期为2015年6月30日前，甲方应在交房后60日内办理涉案房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记，并在90日内向常德市房地产管理局、常德市国土资源局申请办理房屋的所有权转移登记以及国有土地使用权转移登记，办理分户房屋的所有权证和国有土地使用权证。合同还约定出卖人未按合同约定时间交房的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1.5%支付违约金。另查明，中大公司于2014年4月8日将案涉房屋出售给案外人廖永红。一审法院认为：本案中，段斌与中大公司签订了《常德市商品房买卖合同》，并按约定支付了购房款，中大公司并未按期交房且涉案房屋已出卖给第三人，中大公司的交房义务已实际上履行不能，因此合同目的根本不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，段斌可以请求中大公司解除合同、返还购房款及利息。同时，依据段斌与中大公司签订的《常德市商品房买卖合同》约定出卖人未按合同约定时间交房的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1.5%支付违约金。故，中大公司应当将段斌交付的购房资金返还给段斌并支付自2015年7月1日起至返还之日止按银行同期贷款利率的利息，以及违约金6000元。项目部是中大公司为开发该楼盘而设立的内部临时机构，朱纯杰是该项目的负责人，其为了对外销售房屋签订协议的行为均代表了中大公司，系职务行为；项目部不具有独立法人资格，其对外承担的相应责任由中大公司承担。朱纯杰在本案中因履行职务行为产生的法律后果，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”，应由中大公司承担，朱纯杰在本案中不承担民事责任。中大公司无正当理由未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。综上，遂判决：一、解除段斌与常德中大房地产开发有限公司于2014年9月2日签订的《常德市商品房买卖合同》；二、常德中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向段斌返还购房款400000元及利息（从2015年7月1日起按照同期银行贷款利率计算至实际退款完毕之日止）并支付违约金6000元；三、驳回段斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1175元，减半收取587.5元，由常德中大房地产开发有限公司承担。本院二审期间，朱纯杰、中大公司、段斌均未提交新的证据材料。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是朱纯杰收到段斌的购房款是多少，是否应当支付违约金及利息。经本院审查，二审中，朱纯杰明确表示收到段斌购房款是400000元，而不是上诉状中所称的340000元，现中大公司无法交付房屋构成违约，根据双方所签购房合同约定，应当返还购房款并承担违约责任。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定判决返还购房款及利息符合法律规定，并无不当。上诉人朱纯杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人朱纯杰上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人朱纯杰承担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  谭洪妮二〇一九年十二月十日书记员  宋金灵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。