河北省大城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1025民初3620号原告：马生红，男，1986年5月15日生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。被告：河北昂兴房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市定兴县周家庄村村西107国道东侧。统一社会信用代码：91130626MA07TG5T41法定代表人：杨永，该公司总经理。被告：孙军虎，男，1974年5月26日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。上述二被告委托诉讼代理人：王晨清，河北元恒律师事务所律师。被告：廊坊市金海房地产开发有限公司，住所地：廊坊市广阳区新开路159号（四楼）。统一社会信用代码：91131003740175674Q法定代表人：牟炎龙，该公司经理。委托诉讼代理人：刘少辉，河北律清律师事务所律师。原告马生红与被告河北昂兴房地产开发有限公司、孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马生红的委托诉讼代理人刘天甫、被告河北昂兴房地产开发有限公司、被告孙军虎的委托诉讼代理人王晨清、被告廊坊市金海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马生红向本院提出诉讼请求：1.判令被告河北昂兴房地产开发有限公司退还原告房款128910元；2.判令被告河北昂兴房地产开发有限公司支付原告违约金(以128910元为基数，按每日1%的标准，自2019年4月16日起至实际支付之日止)；3.判令被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司对被告河北昂兴房地产开发有限公司给付原告款项义务承担连带责任；4.三被告承担本案诉讼费用。诉讼中增加诉讼请求，“要求被告河北昂兴房地产开发有限公司向原告支付赔偿款3万元，被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司承担连带责任。”事实与理由：2017年5月5日，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订了《祥和家园(内部)认购协议书》。双方约定，原告购买被告开发的祥和家园项目一期2号楼1单元1102室商品房。原告于2017年5月6日将178910元款项支付给被告河北昂兴房地产开发有限公司，被告河北昂兴房地产开发有限公司向原告出具了同等金额的收据。2019年4月16日，被告河北昂兴房地产开发有限公司与原告在内的13位购房人签订了《大城县祥和家园退房协议》。双方约定，解除认购协议;被告河北昂兴房地产开发有限公司于协议签订当天退还原告2万元；7月15日前支付赔偿款2万元；9月15日前支付剩余房款及1万元赔偿款；未履行协议，按剩余房款每日1%的标准支付违约金。然时至今日，被告河北昂兴房地产开发有限公司仅退还原告房款5万元，其他款项及违约金至今未支付。被告孙军虎时任被告河北昂兴房地产开发有限公司法定代表人、大股东，被告孙军虎在被告河北昂兴房地产开发有限公司经营过程中截流本应由被告河北昂兴房地产开发有限公司收取的款项，被告河北昂兴房地产开发有限公司退还相应款项均由被告孙军虎账户中支付，其与被告河北昂兴房地产开发有限公司财产构成混同。被告廊坊市金海房地产开发有限公司配合被告河北昂兴房地产开发有限公司、被告孙军虎提供虚假土地证件，引诱原告购买涉案房屋。被告孙军虎、廊坊市金海房地产开发有限公司应对被告河北昂兴房地产开发有限公司付款义务承担连带责任。被告河北昂兴房地产开发有限公司辩称：一、廊坊市金海房地产开发有限公司是项目合作开发单位，享有55%的项目股份。本公司违约不能履行合同的原因，是廊坊市金海房地产开发有限公司提供了伪造的国有土地使用权证书，导致项目无法正常施工，本公司也是受害方。廊坊市金海房地产开发有限公司是合同主体，应该相应承担商品房预售合同55%的权利义务，本公司仅应承担45%的责任。原告诉讼的祥和家园住宅小区项目，是法定代表人秘宝友、实际控股人赵太平，通过中间人宁秋林、李发亮，力邀本公司合作开发的房地产项目。2016年8月1日，廊坊市金海房地产开发有限公司与本公司签订了《大城县平舒镇小祥连村西南共同开发祥和家园合作协议》。该协议约定:“双方共同开发本项目。甲方(即廊坊市金海房地产开发有限公司)占股55%，乙方(即本公司)占股45%。本项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地赔偿、拆迁、安置等工作，由甲方负责办理。甲方须为乙方提供项目整体设计全套图纸和手续。违约责任中明确风险共担、利润共享，如果楼盘完工后销售市场不理想，甲乙双方共担责任。”事实上，廊坊市金海房地产开发有限公司提供的，使用权人为该公司的大城国用2014第00089号国有土地使用权证书，是伪造的，有2014年9月5日00089号国土证、2017年7月13日大城县国土资源局说明可以证实。廊坊市金海房地产开发有限公司提供伪造国土证在先，怠于履行合同约定办理相关手续义务在后，从而直接导致了项目施工无法开展，更造成本公司先期投资的1500多万元回收无望，损失惨重；二、原告与本公司签订的《祥和家园(内部)认购协议书》，已经于2019年4月16日签订《大城县祥和家园退房协议》解除。2019年9月15日前，本公司已经按约定分三次退还了各户5万元。原告要求的违约金计算标准过高，昂兴公司认为应当自2019年9月16日起，即违约未付款日起按同期银行贷款利率支付未退款部分的利息；三、孙军虎任职期间所为与公司有关行为均是职务行为，由本公司承担相应法律责任。被告孙军虎辩称：一、其任职期间所为与公司有关的行为均是职务行为，是《祥和家园(内部)认购协议书》合同主体外的第三方。孙军虎任职期间进行的代表行为，所产生的后果均应由河北昂兴房地产开发有限公司承受。同时根据合同相对性根本原则，原告与河北昂兴房地产开发有限公司应作为合同主体承担合同权利义务。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条、第9条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，并由出卖人承担赔偿责任。该解释明文规定，作为出卖人的开发企业，应独立承担合同责任；三、对案外第三方孙军虎个人的银行账户、微信等采取财产保全措施于法无据，并因此给孙军虎本人造成了一系列不便与损失。综上所述，孙军虎只是河北昂兴房地产开发有限公司曾经的法定代表人，不是本案适格诉讼主体。应驳回原告对孙军虎的不当之诉，同时应解除对孙军虎个人账户的财产保全措施。被告廊坊市金海房地产开发有限公司辩称，原告所诉售楼行为是被告河北昂兴房地产开发有限公司的单方行为，与本公司无关，本公司不应承担连带责任。原告诉状中提出的引诱原告购买涉案房屋与事实不符，本公司不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，原告马生红与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《祥和家园（内部）认购协议书》一份，协议约定：原告认购被告河北昂兴房地产开发有限公司开发的祥和家园项目2号楼1单元1102室一套，楼房建筑面积89.50平方米，单价6580元/平方米，房款588910元，首付178910元，其余房款41万元办理银行按揭贷款。5月6日，原告将上述首付款178910元交付被告河北昂兴房地产开发有限公司。2019年4月15日，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《大城县祥和家园退房协议》，协议内容为：乙方（马生红）购买甲方（河北昂兴房地产开发有限公司）开发建设的祥和家园2号楼1单元1102室，因甲方原因现乙方要求退房并解除双方签订的买卖合同，甲方同意。就退房及解除合同并赔偿乙方3万元的相关事宜，达成以下协议：（一）协议签订后，甲方应于当天退还乙方2万元。（二）2019年7月15日前甲方退给乙方总金额的50%及赔偿款2万元。（三）剩余尾款和赔偿款1万元在2019年9月15日前全部付清。如甲方未履行本协议，将按日赔偿乙方剩余房款1%的违约金。被告河北昂兴房地产开发有限公司于2019年4月15日给付原告2万元，2019年7月15日前应给付购房款89455元及赔偿款2万元、2019年9月15日前应给付购房款69455元及赔偿款1万元，被告河北昂兴房地产开发有限公司于2019年8月26日给付原告3万元，余款未付。经核实，祥和家园项目未办理商品房预售许可证。以上事实有原、被告双方陈述、《祥和家园（内部）认购协议书》、《大城县祥和家园退房协议》、被告河北昂兴房地产开发有限公司为原告出具的收款收据、原告方为被告河北昂兴房地产开发有限公司出具的收条、微信转账凭证等证据证实，本院予以确认。被告河北昂兴房地产开发有限公司向本院提供如下证据：1.2016年8月1日，与廊坊市金海房地产开发有限公司签订的《大城县平舒镇小祥连村西南共同开发祥和家园合作开发协议》一份，证实双方合作开发祥和家园项目的事实。原、被告对该协议均无异议。2.建设用地规划许可证，发证时间为2014年9月3日，用地单位为廊坊市金海房地产开发有限公司，用地项目名称为祥和家园项目；建设工程规划许可证，发证时间为2016年1月21日，建设单位为廊坊市金海房地产开发有限公司，建设项目名称为祥和家园小区。原、被告对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证真实性均无异议，被告廊坊市金海房地产开发有限公司认为许可证证实了其公司是本项目的开发主体，被告河北昂兴房地产开发有限公司无权单方销售。3.大城国用（2014）第00089号国有土地使用权证书、大城县2013年度第五批次建设用地3-1、3-2号地块勘测定界图、2016年8月1日廊坊市金海房地产开发有限公司为河北昂兴房地产开发有限公司出具的委托书、2017年7月13日大城县国土资源局说明，证实其中的“使用人廊坊市金海房地产开发有限公司，证号大城国用2014第00089号，面积4030.92平方米，未在大城县国土资源局查阅到相关信息。”原、被告对证据的真实性无异议，但被告廊坊市金海房地产开发有限公司认为委托书并未允许被告河北昂兴房地产开发有限公司有权单方售楼。4.内资企业登记基本情况表，证实河北昂兴房地产开发有限公司现在法定代表人为杨永，孙军虎曾担任法定代表人，任职期间所为系该公司的职务行为。原、被告对该证据的真实性无异议。被告廊坊市金海房地产开发有限公司向本院提供如下证据：2017年4月6日对外发出的《关于近期有人冒充我公司名义办理祥和家园有关手续和售楼、开工等问题的声明》、在河北消费广场大城版于2018年1月17日、1月24日刊登的两份声明，证明河北昂兴房地产开发有限公司的单方违法销售行为与其无关，原告对报纸刊登声明的真实性无异议，但认为登载时间晚于原告与河北昂兴房地产开发有限公司签订《祥和家园（内部）认购协议书》的时间，对另一份发出声明的真实性不予认可。被告河北昂兴房地产开发有限公司同意原告的上述意见。廊坊市金海房地产开发有限公司诉保定云腾文化传播有限公司、河北昂兴房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月18日立案，于2016年12月23日作出（2016）冀1025民初2670号民事判决，解除廊坊市金海房地产开发有限公司与保定云腾文化传播有限公司、河北昂兴房地产开发有限公司签订的《大城县平舒镇小祥连村西南共同开发祥和家园合作开发协议》及补充协议书。保定云腾文化传播有限公司、河北昂兴房地产开发有限公司不服该判决，提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2017年4月12日作出（2017）冀10民终1671号民事裁定，撤销本院（2016）冀1025民初2670号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，对案件进行了审理。本院于2018年12月7日作出（2017）冀1025民初1743号民事裁定，准许廊坊市金海房地产开发有限公司撤诉。本院依法调取了上述案件的卷宗材料，其中包括：1.本院（2018）冀1025刑初126号刑事判决书一份，该判决书查明：“2014年，被告人秘宝友、赵太平等人以廊坊市金海房地产开发有限公司的名义开发大城县平舒镇小祥连村′祥和家园’小区项目，于2014年9月取得大城国用（2014）第00088号国有土地使用证。后秘宝友、赵太平共谋分别于2014年、2016年让他人先后伪造了大城国用（2014）第00089号国有土地使用证和上述（2014）第00088号国有土地使用证。”2、大城县住房和城乡建设局于2017年6月16日、7月31日对河北昂兴房地产开发有限公司发出的停工通知书，该通知书列明的停工原因是“建设的小祥连村祥和家园工程未办理建设工程施工许可，擅自开工建设”。3、廊坊市金海房地产开发有限公司于2016年10月8日向河北昂兴房地产开发有限公司发出解除合同通知书。原、被告对上述材料的真实性无异议，但均坚持己方的主张。本院认为，原告与被告河北昂兴房地产开发有限公司签订《祥和家园（内部）认购协议书》后，又就原合同的解除事宜达成一致意见，并签订退房协议，该退房协议关于退还房款和赔偿损失的约定，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原告在法庭辩论终结前增加诉讼请求，本院应当合并审理。被告河北昂兴房地产开发有限公司应向原告返还房款128910元并赔偿损失3万元。被告河北昂兴房地产开发有限公司提出退房协议约定的违约金过高，结合本案案情，本院依法调整为：应以剩余购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告孙军虎不是合同相对方，其实施的行为是职务行为，应由河北昂兴房地产开发有限公司承担民事责任。原告要求其承担民事责任，本院不予支持。被告河北昂兴房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，收取购房款，后又签订退房协议，相应民事责任应由该公司承担。同时，与原告签订《祥和家园（内部）认购协议书》和《大城县祥和家园退房协议》的相对方是河北昂兴房地产开发有限公司，廊坊市金海房地产开发有限公司于2016年10月8日向河北昂兴房地产开发有限公司发出解除合同通知书，2016年10月18日向本院以河北昂兴房地产开发有限公司等为被告提起解除合作协议的民事诉讼，故本院认定河北昂兴房地产开发有限公司与原告签订上述合同时未征得廊坊市金海房地产开发有限公司的同意，被告廊坊市金海房地产开发有限公司不应承担向原告返还售楼款的民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告河北昂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告马生红购房款128910元，同时按下述标准支付违约金：以89455元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年7月16日起计算至2019年8月19日；以89455元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年8月25日；以59455元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月26日起计算至2019年9月15日；以128910元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年9月16日起计算至款项付清之日。二、被告河北昂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告王康杰赔偿款3万元。三、驳回原告王康杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1739元，由被告河北昂兴房地产开发有限公司负担；财产保全费1165元，由原告马生红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学燕二〇一九年十二月二十七日书记员  庄萧男