广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22846号上诉人（原审原告）：陈容妹，女，1958年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区化龙镇复甦村民委员会。住所地：广州市番禺区化龙镇复甦村教口街10号。法定代表人：钟贵华，村长。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区化龙镇复甦小学。住所地：广州市番禺区化龙镇复甦村六冲路。法定代表人：梁桂泉，校长。委托诉讼代理人：邓国荣，广东明和理律师事务所律师。上诉人陈容妹因与被上诉人广州市番禺区化龙镇复甦村民委员会（以下简称复甦村委会）、广州市番禺区化龙镇复甦小学（以下简称复甦小学）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈容妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判复甦村委会、复甦小学向陈容妹返还番禺化龙镇复甦村XX（现地址为广州市番禺化龙镇复甦村XX）的房屋，复甦小学、复甦村委会向陈容妹支付村××生产队番禺区化龙镇复甦村XX（现地址为广州市番禺化龙镇复甦村XX）房屋的占有使用费100000元（自1990年开始计算至今）；2.复甦村委会、复甦小学承担本案的诉讼费用。事实与理由：村××生产队审判决忽视“房随地走”的基本村××生产队则，单纯将本案看作是地上建筑物的物权保护纠纷，而忽视本案还涉及宅基地的违法转让行为，明显属于认定事实错误和适用法律错误，应当依法予以改判。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》是针对国有房产及国有土地而制定的，但陈容妹认为该部法律明确了房屋转让过程中的“房随地走”的基本村××生产队则，而且该村××生产队则对于宅基地房屋依然适用，因为事实上，宅基地房屋的“买受人”或占有人在“买受”或占有宅基地房屋的过程中必定也必须要同时占有使用房屋所在的宅基地。然而，村××生产队审法院在本案过程中单纯认定本案的争讼标的只是房屋，而忽视本案还涉及宅基地的转让和占有行为，明显属于认定事实错误。其次，根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”复甦村委会陈述其于1992年2月向村××生产队房屋所有人黄某成购买了涉案房屋及宅基地使用权，并将涉案宅基地及地上建筑给予复甦小学作为教师宿舍使用，姑且不论复甦村委会是否真正向黄某成购买了涉案房屋及宅基地使用权；然而该种情况明显不属于上述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的宅基地使用权可以转让的情形，复甦村委会向陈容妹购买涉案房屋所有权及宅基地使用权的行为明显违反法律规定，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此复甦村委会向黄某成购买涉案房屋所有权及宅基地使用权的合同明显属于无效合同。同时根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此复甦村委会应当依法返还房屋。但是，村××生产队审法院认定上述买卖行为合法有效，明显属于适用法律错误，应当依法改判。此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”以及第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”房产买卖必须订立书面合同，即使上述《中华人民共和国城市房地产管理法》只适用于国有房产的买卖，但是，陈容妹认为若复甦村委会、复甦小学寻求宅基地买卖的合法性，则宅基地房屋买卖应当参照适用相关法律，然而复甦村委会陈述其向黄某成购买了上述宅基地及地上建筑物，但复甦村委会与黄某成却从来没有签订书面的买卖合同。由于年代久远而且黄某成已经逝世，陈容妹无法得知该房屋及宅基地使用权买卖行为是否真实存在。但是复甦村委会主张其已向黄某成购买了涉案宅基地房屋，但一直未办理过户手续，且房产证及集体土地使用证的村××生产队件一直保留在陈容妹的手里。然而，复甦村委会仅凭单单几张收据来证明复甦村委会与黄某成之间存在宅基地房屋买卖关系明显依据不足。由于陈容妹并没有直接参与黄某成与复甦村委会的“交易”，因此陈容妹不知道复甦村委会是否存在套用买卖的名义实质上是租用涉案房屋的情况、复甦村委会是否已经支付足额对价以及黄某成为什么二十多年来一直不主张收回房屋而是临终前叮嘱陈容妹要收回房屋。但是，陈容妹认为作为村民基层管理组织的复甦村委会明知道宅基地买卖行为违反法律规定，却依然违法购买涉案宅基地使用权及地上建筑物的所有权，该买卖行为无效。最后，根据《物权法》第九条规定：“动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋的《房产证》登记的所有权人为“黄某成”，涉案宅基地的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用权人为“黄某成”。因此，黄某成目前依然是涉案房屋的所有人以及涉案宅基地的使用权人。由于房屋及宅基地均是在陈容妹与黄某成婚姻存续期间所得的共同财产，陈容妹本身占有该财产的二分之一份额，而且在黄某成逝世后，陈容妹通过继承公证的形式确认占有了上述房产的全部份额。因此，作为黄某成合法继承人的陈容妹应当依法可以享有上述房产及宅基地使用权的全部权利。此外，涉案房产虽有部分建筑未能获得房产登记，但是陈容妹在本案一审过程中已经提出了证人及证言充分证明房屋加建部分依然是由陈容妹夫妇出资建成的，因此陈容妹依然享有该部分房屋的所有权利。但是，村××生产队审法院忽视《物权法》关于不动产物权归属的最基本规定，不但变相承认了宅基地买卖的合法性，而且违背《物权法》中关于不动产物权以“登记为准”的基本村××生产队则，明显属于适用法律错误，应当依法予以改判。复甦村委会、复甦小学二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈容妹的上诉请求。陈容妹于2018年9月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.复甦村委会、复甦小学向陈容妹返还村××生产队（现地址为广州市番禺化龙镇复甦村XX）的房屋；2.复甦村委会、复甦小学向陈容妹支付村××生产队（现地址为广州市番禺化龙镇复甦村XX）房屋的占有使用费100000元（自1990年开始计算至今）；3.复甦村委会、复甦小学承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1.陈容妹与黄某成为夫妻关系，黄某成于2007年7月26日逝世。2.位于村××生产队的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为黄某成，权属来源为1982年自建，建筑结构为混合，层数为一层，建筑面积为50平方米，产权证的核准日期为1988年9月25日。涉讼房屋所在土地为集体土地，登记的使用者为黄某成，土地用途为居住，土地类别为住宅用地。现涉讼房屋为两层建筑物，加建的第二层并未办理报建手续。3.2011年7月28日，陈容妹向广州市番禺公证处申请办理继承公证，该处于2011年9月27日做出编号为（2011）粤穗番内证字第30259号《公证书》，载明：一、被继承人黄某成于二○○七年七月二十六日在番禺死亡。二、坐落在村××生产队的房屋一间及土地使用权[房屋所有权证：粤房字第××号；集体土地建设用地使用证：番府集建总字第07-00XX0号、字（1988）第07-00XX0号]虽以被继承人黄某成的名义登记，但该财产是被继承人黄某成与其配偶陈容妹婚姻关系存续期间所得的，依法属于被继承人黄某成和其配偶陈容妹的夫妻共有财产。三、据申请人称，被继承人黄某成生前无立遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。四、被继承人黄某成的父亲已先于其死亡，黄某成的母亲是芦某珍；被继承人黄某成的配偶是陈容妹；被继承人黄某成的子女有黄某媚、黄某津等二人；其中，黄某津于二〇一〇年十月四日死亡，黄某津生前无结婚，无子女。五、现陈容妹表示要求继承被继承人黄某成的上述遗产，黄某媚、芦某珍均表示自愿放弃对被继承人黄某成上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条规定，上述夫妻共有财产的二分之一为被继承人黄某成的配偶陈容妹所有，另二分之一为被继承人黄某成的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条规定，被继承人黄某成的上述遗产应由陈容妹一人继承。继承后，陈容妹占有上述房产的全部份额。4.2018年8月14日，广东粤企律师事务所受陈容妹委托向复甦村委会邮寄《律师函》，告知复甦村委会的占有使用行为侵犯了陈容妹的房屋使用权及相关财产权利，请在收到该函之日起5个工作日内立即向陈容妹返还涉讼房屋。复甦村委会确认收到上述函件。5.涉讼房屋现由复甦小学作为教师宿舍使用。一审庭审过程中，陈容妹称黄某成是涉讼房屋的登记权属人及出资兴建人，而其系黄某成的合法继承人，并已通过公证继承了涉讼房屋，涉讼房屋由复甦村委会及复甦小学自1990年占有使用至今，严重侵犯了其对涉讼房屋的使用权，故其要求复甦村委会及复甦小学向其返还涉讼房屋并支付占有使用费。至于为何1990年已得知涉讼房屋被复甦村委会及复甦小学占有使用却至今才起诉主张权利，陈容妹解释称因其时一家之主是黄某成，而黄某成没有主张收回涉讼房屋，但黄某成临终前口头叮嘱其收回涉讼房屋。其公证继承涉讼房屋后曾多次与复甦村委会进行交涉，但复甦村委会要么拖延时间，要么互相推诿，现涉讼房屋准备被征收，若其再不起诉将会产生重大损失，故直到现在其才起诉，其起诉前曾于2018年8月14日向复甦村委会发出《律师函》要求返还涉讼房屋。另因涉讼房屋所在土地是宅基地且房屋二层是加建的，没有办理报建手续，无法办理过户手续，故涉讼房屋至今仍登记在黄某成名下。为证明涉讼房屋的二层由黄某成于1986年兴建，陈容妹向一审法院提交了黄某添、陈某洪、冯某祥及曾某娣的证人证言，其中陈某洪、冯某祥及曾某娣出庭作证。复甦村委会及复甦小学对上述证人证言均不予确认，主张根据证人的庭审陈述，可知所有证言均非由证人书写，证人仅在已写好的证言上签名，并未细看证言内容，且各证人的庭审意见有相当的出入，另冯悦祥与黄某成为表亲关系。复甦村委会及复甦小学称复甦村委会与黄某成之间存在合法的、事实上的房屋买卖关系，双方虽没有签订书面协议，仅口头约定，但已实际履行房屋交付及付款义务。基于双方存在房屋买卖关系，黄某成才搬离涉讼房屋，并于1992年将涉讼房屋交由复甦小学使用至今，且黄某成生前也从未主张过权利，现因涉讼房屋拟被征收，陈容妹为获取补偿款才提起诉讼。因涉讼房屋的二层未办理报建手续，故涉讼房屋现仍登记在黄某成名下，即黄某成只是名义上的权利人，而实际权利人为复甦村委会。为证明与黄某成之间存在房屋买卖关系，复甦村委会向一审法院提交了以下证据：一、收款收据5张、番禺县税务局其他收入专用发票1张及付出记账凭证，证明复甦村委会于1992年共5次向陈容妹及其丈夫黄某成支付涉讼房屋的购房款合计25100元；二、村干部会议记录，证明1993年4月22日复甦村委会召开村干部会议，其中一项涉及黄某成房屋事宜。陈容妹对上述证据均不予确认，称其无法确认收款收据上黄某成的签名以及专用发票上其本人签名的真实性，并称其没有收到收款收据及专用发票中所载的款项，同时陈容妹认为黄某成与复甦村委会之间不存在房屋买卖关系，复甦村委会未提供书面合同，仅凭几张收款收据不能认定复甦村委会向黄某成购房，且复甦村委会亦未收取涉讼房屋的产权证等相关证件，故双方的房屋买卖关系不符合常理，且即使双方之间存在房屋买卖关系，该关系也应依法无效。经一审法院询问，就收款收据及专用发票上签名的真实性，陈容妹表示不申请鉴定。一审法院认为：本案为物权保护纠纷，主要审查复甦村委会及复甦小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复甦村委会及复甦小学主张系由复甦村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复甦小学使用，复甦村委会为此提供了收款收据、专用发票等证据予以证明其已向黄某成、陈容妹支付了合理对价，同时，复甦村委会、复甦小学及陈容妹均确认涉讼房屋已由复甦小学实际占有使用逾二十年。陈容妹虽对复甦村委会提供的收款收据、专用发票等不予确认，并称未收到上述款项，但未能提供相关证据予以反驳，另陈容妹自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复甦小学占有使用，但在2018年其委托律师向复甦村委会寄送律师函之前，黄某成及其均未曾向复甦村委会或复甦小学主张过任何权利，实有违常理，故一审法院对复甦村委会及复甦小学的主张予以合理采信，复甦村委会已向黄某成及陈容妹支付了合理的对价，其与复甦小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此，陈容妹主张复甦村委会及复甦小学返还涉讼房屋并支付占有使用费的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月20日作出一审判决：驳回陈容妹的全部诉讼请求。本案受理费2300元，由陈容妹负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院另查明：一审诉讼过程中，陈容妹表示除本案争议房屋的宅基地外，其名下还有一处位于番禺市××镇××队的宅基地，但陈容妹主张该宅基地是其用自留地与邻居置换而来。二审庭询中，对于复甦村委会在一审中所提交的其上有“陈容妹”签名的金额为3000元的发票，陈容妹表示签名应该是自己签的，应该是收到了该3000元款项。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈容妹要求复甦村委会及复甦小学返还涉讼房屋并支付房屋占用费的主张能否成立。本案现已查明事实表明，复甦村委会已于1992年分5次向陈容妹及其丈夫黄某成支付涉讼房屋的购房款合计25100元，涉讼房屋也由复甦村委会交由复甦小学占有使用超过二十年。陈容妹虽否认双方存在买卖合同关系，但未能提供证据证明其与丈夫黄某成在本案争议发生之前向复甦村委会、复甦小学主张房屋权利，亦无法对已收取25100元款项的性质作出合理解释。一审法院对复甦村委会主张其已向黄某成购买涉讼房屋的事实予以认定，本院予以维持。依《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，合同当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。为此，陈容妹上诉所提涉讼房屋没有签订书面买卖合同、房屋权利证书仍由陈容妹持有，主张房屋买卖合同无效，法律依据并不充分。涉讼房屋没有办理交易过户手续，并不影响房屋买卖合同的效力。对于陈容妹提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为，复甦村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体组织内部的宅基地房屋流转，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律所规定的其他无效情形，陈容妹亦在一审中自认除涉讼房屋的宅基地外，其名下还有一处宅基地，涉讼房屋转让不会导致陈容妹作为集体经济组织成员宅基地权利的丧失。陈容妹关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张，理由不能成立。复甦村委会已向黄某成及陈容妹支付了涉案房屋的对价，复甦村委会将涉讼房屋交与复甦小学占有使用，并不构成对黄某成、陈容妹权益的侵害。一审判决驳回陈容妹的诉讼请求，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，陈容妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈容妹负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇一九年十二月三十日书记员  吴敏玲张家齐