山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10322号上诉人（原审被告、反诉原告）：周旭业，男，1968年12月22日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告、反诉原告）：裴宗梅，女，1974年2月18日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙英国，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈诚，男，1994年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴昊，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所实习律师。原审第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：董在朋，执行董事。委托诉讼代理人：赵洪伟，女，该公司员工。上诉人周旭业、裴宗梅因与被上诉人陈诚、原审第三人山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周旭业、裴宗梅上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持周旭业、裴宗梅在一审时的反诉请求，并驳回陈诚在一审时的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费均由陈诚承担。事实和理由：一、陈诚系本案的违约方，周旭业、裴宗梅有权解除房屋买卖合同。第一，陈诚违反合同约定，不履行付款义务，周旭业、裴宗梅解除房屋买卖合同主张合法有据。《房屋买卖合同》第12条第3款约定：“甲方（周旭业、裴宗梅）不履行办证、交房义务、缴纳约定税费义务，或者乙方（陈诚）不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）最迟于2017年12月25日办理完陈诚的贷款手续。”按照常识，陈诚是办理贷款的义务人，中介利泽公司只是起到协助作用。那么，陈诚也应于2017年12月25日前向利泽公司提交相关的办理贷款资料，并协助利泽公司办理完贷款手续。基于陈诚不及时提供相关材料及不履行付款义务这一违约事实，根据合同约定，周旭业、裴宗梅依法行使合同解除权，于2018年1月27日向陈诚、利泽公司送达了《解除合同通知书》，同日，陈诚、利泽公司确认收到通知。因此，周旭业、裴宗梅与陈诚、利泽公司签订的房屋买卖合同已于2018年1月27日解除，一审法院判决继续履行合同是错误的。第二，陈诚不具备济南市的购房资格，且怠于取得购房资格，取得购房资格后怠于办理贷款，违约事实明确，周旭业、裴宗梅有权解除合同。《房屋买卖合同》第8条约定，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定认定违约方责任。2016年12月26日，济南市政府办公厅发布“非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）”的通知。该通知发布后，作为外地户籍的陈诚，明确知道自己不具备在济南市购房资格，本应该采取积极措施使自己具备购房资格，或者是采取一次性付款方式履行付款义务，但陈诚消极办理户口转移手续，也没有一次性支付全部购房款，从其行为上看，其完全没有履行合同的意思。另，陈诚2018年1月2日才把户口迁入济南市，其在获得了济南市购房资格后，依然不积极办理贷款手续，没有任何继续履行合同的意思或者行为表示，严重违反合同约定。据此，周旭业、裴宗梅有权解除合同。二、一审判决认定事实不清，回避争议问题。关于陈诚提交贷款资料的时间问题。在周旭业将房产证交给利泽公司后，确认陈诚向利泽公司提交贷款资料的时间问题，将决定着本案的违约方以及违约责任的分担，一审法院已经调查的问题，却在判决中避而不谈。根据第二次庭审笔录记载：在周旭业询问陈诚向利泽公司准备什么资料时，陈诚答“征信证明、无房证明、户口登记卡、银行流水、身份证复印件”，根据办理贷款初审手续，不仅需要提交上述资料，“社保证明、收入证明、首付款支付凭证、单身证明”等资料更是必不可少的。在一审法院让利泽公司陈述陈诚将什么资料交给中介时，该问题与周旭业询问陈诚是同一个问题，陈诚与利泽公司陈述的内容并不相同，且结合日常办理贷款初审手续，可知陈诚并没有办理贷款初审手续，更没有向中介提交过上述资料。由此，陈诚违反房屋买卖合同第八条、第十三条关于积极提交（贷款）资料之约定已是既定事实。按照陈诚的自认，“中介在2017年12月中旬通知我父亲的，我父亲通知的我”，“交给中介资料是在2017年12月底左右”，也超过了应在2017年12月25日前办理完毕陈诚贷款资料的合同约定。因此，未按时办理完毕贷款手续的违约责任亦应由陈诚承担。三、一审判决认定陈诚不构成违约，没有任何事实根据。一审法院判决载明，“陈诚尚不具备济南市购房资格要求，利泽公司应及时通知陈诚补充资料、买卖双方签订补充协议或者变更合同，且根据周旭业、赵洪伟提交的通话记录，……综上可以看出，在本案中，没有证据证明作为买卖双方的陈诚、周旭业、裴宗梅违约，利泽公司对其述称的理由没有提供充分证据予以证实，本案的违约责任应由利泽公司承担。”该认定是错误的。本案，利泽公司已在2017年12月中旬通知陈诚办理贷款，由于陈诚不积极办理贷款，又不一次性支付房款，明显是故意违约。一审法院在陈诚违约事实明确的情况下，仍认定其不构成违约，显然是错误的。同时，一审法院为掩饰陈诚违约事实，回避难点，以移花接木手法认定利泽公司违约，不符合本案事实。众所周知，办理二手房贷手续，首先审查贷款买房资格问题，即是否有资格在房屋所在地买房。如果不具备购房资格，那么也就无法办理贷款手续。本案，周旭业、裴宗梅出卖房屋目的在于筹措资金，破解经营难题。在2018年1月2日陈诚将户口迁移至济南之前，陈诚不具备济南市的购房资格。因陈诚在济南没有购房资格，不能通过贷款初审程序，导致其无法办理完毕贷款手续，这也使得周旭业、裴宗梅出卖房屋目的无法实现。因此，周旭业、裴宗梅解除房屋买卖合同依法有据。一审法院判决“利泽公司应及时通知陈诚补充资料、买卖双方签订补充协议或者变更合同”显然是单方臆测。四、利泽公司在一审庭审中，多次虚假陈述，前后矛盾，其所作的陈述不具有可信性。在第一次庭审笔录中，利泽公司陈述：“1.第一次给周旭业打电话的时间是2017年12月15日；2.过了一周左右（2017年12月22日），我给周旭业打电话说陈诚把贷款手续都交了；3.周旭业问：刚开始你说第一次打电话是你问的贷款的事，一个星期后又给我打电话，一个星期后是什么时间？利泽公司答：在2017年12月20日左右。”根据第二次庭审，周旭业及利泽公司的赵洪伟提交的语音详单各方对语音详单的真实性均没有异议，这也证明2017年12月4日至2018年1月2日，利泽公司并没有和周旭业进行过通话，利泽公司在第一次笔录中的陈述系虚假陈述。在第二次庭审笔录中，利泽公司陈述：“1.我在2017年12月4日告知陈诚父亲应当准备面签资料，具体什么时间交给我的忘了，但是在2017年12月份；2.审判长问：利泽公司陈述陈诚将上述资料何时放在中介的？利泽公司答：时间我忘记了；3.周旭业走时说裴宗梅给我联系，我没有裴宗梅的电话。”实际上，在签订合同时周旭业和裴宗梅交给利泽公司的身份证复印件上留有周旭业和裴宗梅的联系方式，这也符合常理的。利泽公司为了牟取利益，赚取中介费，避而不谈相关事实，不惜虚假陈述，干扰法庭审理秩序，其所陈述的事实不具有可信性，且应当依法追究其虚假陈述的法律责任。五、陈诚在不符合购房条件时，未向周旭业提出协商变更或解除合同，原房屋买卖合同应继续履行。2016年10月5日，出卖方周旭业、裴宗梅与买受方陈诚、居间方利泽公司共同签订《房屋买卖合同》，此时陈诚具备购房条件。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，此时陈诚不具备购房条件。此时，陈诚应及时主动找周旭业、裴宗梅就是否变更合同或解除合同进行协商，但其并未找周旭业、裴宗梅进行任何协商，因此原房屋买卖合同应当继续履行。六、本案中陈诚与立泽公司除了形成居间合同关系之外，双方还形成委托合同关系，陈诚作为委托方应对受托方利泽公司的行为承担民事责任。首先，涉案房屋买受人系陈诚，为支付房款而办理贷款手续系陈诚作为房屋买卖合同买受人的主要合同义务，而并不是利泽公司的合同义务，只有房屋买卖合同的买卖双方才能构成买卖关系的违约主体，原审判决认定“本案中，没有证据证明作为买卖双方的陈诚、周旭业、裴宗梅违约，利泽公司对其述称的理由没有提供充分证据予以证实，本案的违约责任应由利泽公司承担”，显然是混淆了各方法律关系。其次，利泽公司在涉案买卖合同中除了系居间人以外，还是陈诚在办理贷款事项的受托人，与陈诚之间形成委托合同关系，利泽公司作为受托人在办理委托事项时所产生的法律后果应由委托人陈诚承担。《房屋买卖合同》第十三条第6项、第7项对利泽公司两种身份的义务进行约定，第6项约定的是系其作为居间人的协助义务，第7项系其作为陈诚受托人办理贷款受托事项的义务，利泽公司办理贷款行为的后果由陈诚承担，买受人陈诚到期未履行贷款手续，不管系因陈诚个人原因，还是因陈诚受托人利泽公司的原因，就周旭业、裴宗梅而言，在房屋买卖合同关系中，均属于房屋买受人陈诚违约。因此，利泽公司怠于履行贷款手续的违约责任应由陈诚承担，周旭业、裴宗梅有权以陈诚违反合同约定为由要求解除涉案合同。七、陈诚违约事实明确，周旭业、裴宗梅依照合同约定解除合同合法有据。一审判决书载明“裴宗梅、周旭业反诉要求确认房屋买卖合同已于2018年1月27日解除，由于没有证据证实陈诚违约，故该反诉请求依据不足”是极其错误的。2017年12月4日，周旭业将涉案房屋不动产权证书交给利泽公司后，陈诚应于2017年12月25日前办理完毕贷款。退一讲，就算是2017年12月25日之前陈诚因不符合购房条件而无法办理贷款手续，那么陈诚在2018年1月2日已经将户口迁入济南市，于2018年1月2日时已经符合购房条件，根据十五个工作日日之内办理贷款手续的约定，陈诚也应于2018年1月22日之前办理房屋贷款手续。可是直到2018年1月27日周旭业、裴宗梅向其寄送《解除通知》，陈诚还未就履行贷款义务提交任何申请和贷款资料，更谈不上办理，根本没有履行合同、支付房款的诚意。再退一步讲，即便当时陈诚无法办理贷款，那么陈诚应根据合同约定采取一次性补足房款的方式履行合同义务。但是陈诚没有采用上述任何一种方式，唯一的可能就是陈诚根本没有履行的能力和履行的诚意。（二）在陈诚构成重大违约，且无诚意继续履行的情况下，周旭业、裴宗梅有权解除合同。故此，周旭业、裴宗梅于2018年1月27日向陈诚、利泽公司送达了《解除合同通知书》。至此，三方签订的房屋买卖合同已经解除，原审判决继续履行合同认定事实不清，适用法律不当，应该予以改判。（三）利泽公司通知周旭业面签事宜，系虚假陈述。根据第一次庭审笔录记载，利泽公司的代理人赵洪伟陈述，其在周旭业提交完房产证（2017年12月4日）后打电话四五次通知周旭业办理面签手续，再根据第二次庭审笔录记载，周旭业提交语音详单，2017年12月4日三次，2018年1月2日一次，赵洪伟也对该语音详单的真实性予以认可，那么，这就可以证实赵洪伟第一次笔录陈述“四五次通知周旭业办理面签手续”的虚假性。同时，根据常理，在陈诚尚不具备济南市购房资格的前提下，作为专业性的房地产中介公司，利泽公司及赵洪伟应充分知晓此时通知双方办理面签手续是徒劳无益的。因此，利泽公司的庭审陈述，特别是辩称周旭业不配合面签系虚假陈述，不具有可采性。陈诚辩称:陈诚积极履行合同义务，不存在违约行为，周旭业、裴宗梅要求解除房屋买卖合同无事实及法律依据。第一，陈诚按照合同约定积极履行交纳首付款，办理各项水、电、暖、气等物业交割手续，向利泽公司交纳各项办理房屋贷款手续等合同义务且已入住涉案房屋，周旭业、裴宗梅要求解除合同无事实依据。另，结合利泽公司一审陈述，由于周旭业未提供裴宗梅的身份证、户口本及双方的结婚证，导致无法办理银行面签手续。故周旭业、裴宗梅主张陈诚违约显然无事实及法律依据。第二，2016年10月5日，陈诚、周旭业、裴宗梅及利泽公司签订《房屋买卖合同》时，陈诚具备济南市购房资格。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅出台限购政策后，陈诚通过公安机关将其户口由山东省单县迁入济南，满足当时限购的所有手续，配合办理涉案房屋贷款手续，积极履行合同义务，周旭业、裴宗梅主张陈诚违约无事实及法律依据。第三，陈诚与利泽公司之间是居间合同关系，不存在委托代理关系，利泽公司作为中介方，就是为买卖双方提供交易平台的机会，其工作内容就是通知双方进行贷款及过户手续的变更。由利泽公司协助陈诚、周旭业、裴宗梅共同办理银行面签手续，由于周旭业、裴宗梅不配合办理银行面签，导致房屋无法办理面签、过户，而陈诚积极履行合同义务准备其贷款手续，不存在违约行为。第四，贷款面签需要双方配合，陈诚积极准备资料，但周旭业、裴宗梅不配合，不能提供利泽公司所需求提供的资料代为履行合同义务，陈诚在一审中也已明确表示可一次性支付剩余房款，更不存在周旭业、裴宗梅所说没有履行合同的能力和履行诚意。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回周旭业、裴宗梅的上诉请求。利泽公司述称:同意一审判决。陈诚向一审法院起诉请求：1.判令周旭业、裴宗梅继续履行与陈诚于2016年10月5日签订的房屋买卖合同，并协助陈诚履行房屋过户手续；2.判令周旭业、裴宗梅向陈诚支付违约金361500元，并赔偿陈诚损失51000元（律师费50000元、交通费1000元）；3.本案诉讼费、保全费由周旭业、裴宗梅承担。周旭业、裴宗梅向一审法院提出反诉请求：1.依法确认周旭业、裴宗梅及利泽公司于2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》于2018年1月27日解除；2.判令陈诚腾空涉案房屋及地下室、车位并恢复原状交付给周旭业、裴宗梅；3.判令陈诚支付自2016年10月15日起至腾空并交还涉案房屋、地下室和车位之日止的占有使用费（按照每月2000元计算。）；4.判令陈诚结清自2016年10月15日起至腾空并交还房屋、地下室、车位之日止的水电费、燃气费及物业管理费等；5.判令陈诚支付违约金361500元，并赔偿陈诚因诉讼产生的律师费损失费50000元；6.本案诉讼费、保全费由陈诚承担。一审法院认定事实：周旭业、裴宗梅原系夫妻关系，双方于2016年7月18日协议离婚，离婚协议约定：双方共有的涉案房屋归裴宗梅所有，房屋贷款由裴宗梅偿还，周旭业协助进行网签，若不能网签，在房产证下来时协助过户。2016年10月2日，济南市人民政府办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，载明：购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高到30%；本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。2016年10月5日，周旭业、裴宗梅（甲方）与陈诚（乙方）、济南利泽房地产经纪有限公司（丙方，后变更名称为山东利泽房地产经纪有限公司，即利泽公司）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房产状况：甲方自愿出售涉案房屋给乙方，涉案房屋产权所有人为周旭业（共有权人为裴宗梅），房屋建筑面积为113.19平方米；地下室/小房面积21平方米，附属设施包含：车位和地下室、水、电、暖气、燃气、车位号（053号），房屋有抵押。二、成交价格：涉案房屋及附属设施的总价款为1205000元；三、定金：无约定；四、付款方式：按揭贷款：乙方于2016年10月5日，将首付款500000元整存入甲方交通银行账户，剩余房款705000元，于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。五、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：在正常过户的前提下，甲方承担首次办理房产证的契税、维修基金，乙方承担过户后双方的增值税等所有费用。……八、须由双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合。由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳契税的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定违约方责任。……十一、甲方于收到首付款之后2016年10月17日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应于收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：……2.双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；在任何情况下，丙方所收乙方佣金不退；十三、……2.如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续。3.本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。……6.丙方协助甲乙双方过户前办理完毕银行贷款手续。7.丙方收到甲方的房产证之日起15个工作日办理完乙方的贷款手续。……9.甲方收到开发商办证通知后3日内积极办证并无条件的配合乙方办理银行贷款及过户手续。此时，陈诚系非本市户籍家庭人员。2016年10月5日，陈诚向周旭业转账支付500000元，周旭业、裴宗梅出具收条。2016年10月15日，周旭业与陈诚签订《物业交割单》，将房屋、地下室及车位交付给陈诚。此后陈诚居住使用涉案房屋及附属设施，并交纳相应的物业费用。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布通知，载明：本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。陈诚系非本市户籍家庭人员，且不能提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。2017年4月20日，济南市发布通知，载明：非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。济南市发布上述房地产市场调控通知后，利泽公司没有通知陈诚、周旭业、裴宗梅签订补充协议或变更涉案房屋买卖合同。后裴宗梅取得的填发日期为2017年11月17日的《不动产权证书》，载明：涉案房屋权利人为裴宗梅，共有情况为单独所有。2017年12月4日，周旭业把涉案房屋不动产权证书交付给利泽公司。2017年12月4日起15个工作日系至2017年12月25日止。此时，陈诚尚不符合济南市购房的资格要求。2018年1月2日，陈诚户口迁入济南市。此时，陈诚符合在济南市购房的资格要求，其支付的购房首付款比例亦符合要求。2018年1月27日，周旭业、裴宗梅向利泽公司发出《解除合同通知书》，载明：三方于2016年10月5日签订《房屋买卖合同》，合同第13条第7款约定，自收到本人的房产证之日起15个工作日办理完毕贷款手续。本人已于2017年12月4日将房产证交付给中介，你应于2017年12月22日办理完毕贷款手续，但本人至今仍未收到合同约定的剩余房款。根据合同第12条第3款的约定，本人通知：三方签订的《房屋买卖合同》自2018年1月27日解除。同日，利泽公司将该《解除合同通知书》转交给陈诚。2018年1月28日，陈诚向周旭业、裴宗梅发出《通知》，载明：2018年1月27日，你方书面通知中介解除合同，中介当天告知我方。现我方正式通知你方不同意解除合同，同时要求你方在收到通知的2日内履行合同义务，配合办理房屋过户手续。否则，我方追究你方的违约责任。同日，陈诚向利泽公司发出《通知函》，载明：根据合同约定，周旭业、裴宗梅有义务无条件地配合我方办理银行贷款和房屋过户手续，但该等手续至今没有办理。2018年1月27日，你公司告知我方，周旭业、裴宗梅致函你公司解除房屋买卖合同。现我方正式通知你公司不同意解除合同，同时要求你公司督促周旭业、裴宗梅继续履行合同，办理网签过户手续。否则，我方将依法追究对方的违约及赔偿责任。在审理过程中，周旭业提交其自2017年12月4日至2018年1月28日通话记录，显示：利泽公司赵洪伟分别于2017年12月4日与周旭业通话3次，2018年1月2日通话1次、1月3日通话1次、1月27日通话2次、1月28日通话1次，其中1月2日、1月3日通话时，周旭业在青岛市。周旭业欲以此证实其于2017年12月4日与赵洪伟联系并将涉案房屋权属证书交给利泽公司后，利泽公司在2017年12月份没有与其进行任何联系。陈诚、裴宗梅、利泽公司通话记录的真实性没有异议。利泽公司提交赵洪伟电话通话详情单，其中显示的赵洪伟与周旭业通话时间同周旭业提交的通话记录一致，利泽公司欲以此证实赵洪伟与周旭业电话联系，通知周旭业与陈诚一起去银行面签。陈诚未提出异议，周旭业提出异议，辩称2018年1月2日，赵洪伟电话联系的内容是询问房屋贷款还上没有，周旭业答复已还清；1月3日，赵洪伟又询问贷款事情，周旭业再次答复已经还清，并解释因为还清贷款，才较快取得房产证。在通话期间，赵洪伟没有提过面签或过户的任何事情；1月27日通话是因为赵洪伟收到解除合同通知书，赵洪伟要求不要解除合同，期间赵洪伟也没有提出面签问题；1月28日通话是赵洪伟要求周旭业与陈诚见面协商。裴宗梅辩称通话中没有涉及面签问题。当事人对通话内容均未提供证据予以证实。利泽公司述称赵洪伟与周旭业于2017年12月4日电话联系后，周旭业到利泽公司将房产证交付赵洪伟，赵洪伟发现房产证名字是裴宗梅个人，告知周旭业相关流程，周旭业要求后期与裴宗梅联系后离开。从那以后周旭业、裴宗梅没有与利泽公司联系，利泽公司没有裴宗梅的联系方式；2017年12月4日，赵洪伟通知陈诚办理贷款面签手续，12月份陈诚备齐面签手续，赵洪伟等到陈诚贷款手续通过后，于2018年1月2日与周旭业联系，要求办理贷款手续，周旭业称在青岛，稍后联系。陈诚未提出异议。周旭业、裴宗梅提出异议，辩称赵洪伟在2017年12月4日没有告知其办证的手续；在签订合同时，周旭业、裴宗梅的身份证复印件中均有二人的联系方式，利泽公司述称无法取得联系不属实。一审法院认为：陈诚、周旭业、裴宗梅、利泽公司所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。陈诚给付首付款500000元后，周旭业将房屋交付，并于2017年12月4日将填发日期为2017年11月17日的不动产权证书交付给利泽公司，此时，买卖双方均按合同约定了履行义务。根据合同第十三条第7项“丙方收到甲方的房产证之日起15个工作日办理完乙方的贷款手续”的约定，利泽公司作为中介方，应于2017年12月25日前办理完毕陈诚的贷款手续，若期间需要陈诚、周旭业、裴宗梅协助办理手续，利泽公司应当及时通知买卖双方。此时陈诚尚不具备济南市购房资格要求，利泽公司应及时通知陈诚补充资料、买卖双方签订补充协议或者变更合同，且根据周旭业、赵洪伟提交的通话记录，可以看出赵洪伟自2017年12月4日收到周旭业交付的不动产权证书后，直至2018年1月2日两人才有电话联系，此时已经超出了约定的期限，并且两人对于2018年1月2日的电话联系的内容持有不同意见，而利泽公司没有提供证据证实其与周旭业、裴宗梅进行过其他方式的联系。综上可以看出，在本案中，没有证据证明作为买卖双方的陈诚、周旭业、裴宗梅违约，利泽公司对其述称的理由没有提供充分证据予以证实，本案的违约责任应由利泽公司承担。根据陈诚在2016年已经支付首付款并已经占用使用涉案房屋的实际情况，以及从维护交易安全的角度出发，陈诚要求继续履行合同符合合同约定，予以准许；由于陈诚尚未付清房款，利泽公司没有协助其办理完毕贷款手续，陈诚在审理过程中表示可以一次性支付剩余房款，故在陈诚付清房款的情况下，要求周旭业、裴宗梅协助办理房屋过户手续予以支持，以十五日为宜。周旭业、裴宗梅反诉要求确认房屋买卖合同已于2018年1月27日解除，由于没有证据证实陈诚构成违约，故该反诉请求依据不足，不予支持；要求陈诚腾交涉案房屋及地下室、车位并支付占有使用费，结清占用使用期间费用亦依据不足，不予支持。关于陈诚要求周旭业、裴宗梅支付违约金361500元并赔偿损失51000元，周旭业、裴宗梅反诉要求陈诚支付违约金361500元并赔偿损失50000元，由于涉案房屋买卖合同的违约责任应由利泽公司承担，买卖双方均未构成违约，故上述请求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈诚与周旭业、裴宗梅、山东利泽房地产经纪有限公司于2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、陈诚于判决生效之日起十日内给付周旭业、裴宗梅购房款705000元；三、周旭业、裴宗梅于陈诚交付购房款705000元之日起十五日内协助陈诚办理槐荫区齐州路3199号绿地中央广场三区1号楼2-1901号房屋的转移登记手续；四、驳回陈诚的其他诉讼请求。五、驳回周旭业、裴宗梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15646元，陈诚负担15546元，周旭业、裴宗梅承担50元，山东利泽房地产经纪有限公司负担50元，保全费5000元，由陈诚负担。反诉费9451元，由周旭业、裴宗梅负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，周旭业、裴宗梅与陈诚、利泽公司2016年10月5日签订《房屋买卖合同》时，陈诚尚符合济南市购房条件，具有购房资格。此时，由于周旭业、裴宗梅尚未取得涉案房屋的不动产登记证书，无法办理过户手续，亦无法办理涉案房屋按揭贷款。2016年12月26日，由于济南市施行新的限购政策，导致陈诚失去了在济南市的购房资格，直到2018年1月2日陈诚户口迁至济南市时，陈诚才又取得购房资格。2017年11月17日，涉案房屋办理了不动产登记证书，登记权利人为裴宗梅。周旭业、裴宗梅于2017年12月4日将上述不动产登记证书交给利泽公司，因陈诚尚未取得购房资格，其不可能在2017年12月25日办理完毕贷款手续，《房屋买卖合同》约定的贷款手续办理完毕的约定无法履行。但这是由于济南市购房政策调整造成的，不能归责于陈诚，不能因此认定陈诚违约，周旭业、裴宗梅并不能因此取得合同解除权。在陈诚丧失购房资格的期间内，双方均未提出解除《房屋买卖合同》，应当认为双方均同意在陈诚取得购房资格后继续履行《房屋买卖合同》。在陈诚于2018年1月2日取得购房资格后，双方并未重新约定贷款手续办理完毕的具体期限，故周旭业、裴宗梅以陈诚未按照《房屋买卖合同》约定的期限办理完毕贷款手续为由解除《房屋买卖合同》的理由不能成立，其向利泽公司、陈诚发出的解除房屋买卖合同的通知，虽然送达了利泽公司、陈诚，但不产生合同解除的法律效力，因此，周旭业、裴宗梅基于合同解除而提出的各项反诉请求不能成立，一审法院不予支持并无不当。陈诚要求周旭业、裴宗梅继续履行房屋买卖合同并协助陈诚履行房屋过户手续，理由正当，一审法院予以支持并无不当。如上文所述，双方签订《房屋买卖合同》无法正常履行，系济南市购房政策调整造成的，不能归责于陈诚，亦不能归责于周旭业、裴宗梅，故周旭业、裴宗梅亦无需承担违约责任。综上所述，周旭业、裴宗梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15646元，由上诉人周旭业、裴宗梅负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月十九日书记员 孙 雪