江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0113民初7153号 原告：徐道荣，男，1968年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：王祥睿，男，1992年8月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告徐道荣与被告王祥睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日依法公开开庭进行了审理。原告徐道荣、被告王祥睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐道荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠房租及相关费用2362.4元；2、请求判令被告支付过三日不付的违约金50元，退房不与房东办理交接违约金1000元，机顶盒缺失损失600元，合计1650元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月25日，原、被告双方签署房屋租赁协议，约定原告将位于南京市(以下简称案涉房屋)中的一间出租给被告，租期自2019年3月25日至2019年9月24日中午12时止，租金三月一付，空调表数1855度，卫生轮流打扫，否则另外承担30元/月的卫生费用，改定押金500元。上述租赁合同履行过程中，被告存在损坏物品、延付租金及相应费用、不交押金等违约行为。2019年9月24日，原告通知被告尽快迁出，如逾期不迁出应当承担违约责任，并按照不少于100元/天的标准支付租金。被告当日提出先退押金后退房的无理要求，原告未予以同意，直至当日下午16点30分被告仍拒绝办理房屋及物品交接。2019年10月2日，原告前往租赁房屋处查看发现房门未锁，屋内部分物品遗失。2019年10月9日，原告通知被告7日内办理交接手续，否则按照协议约定处理。被告接到通知后不仅未及时办理交接，反而报警要求先退还押金。现被告未按约定交接房屋及室内物品，拒付相关费用，已构成违约。具体应支付费用为：1、延迟交纳租金，加收10元/天的租金，161天×10元；2、延迟8天交房，100元/天×8天；3、补交电费272.4元；4、补交卫生费，30元/月×6月；5、过三日不付租金的违约金50元；6、拒不办理交接违约金1000元；7、赔偿丢失机顶盒损失600元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法处理。 被告王祥睿辩称，被告于2019年9月24日晚通知原告办理交接，当时租赁房屋室内已打扫干净物品齐全，但原告以各种理由拒不到场，系原告故意制造违约，延迟交房是原告其自身原因导致的。案涉租赁合同履行中，被告一直按约履行，并无任何违约情形，前三个月租金双方口头约定按月支付，后三个月为一次性支付。根据合同约定原告尚有押金未予退回，现原告应当将扣除正当费用后的押金向被告进行返还。 经审理查明，原告徐道荣系案涉房屋业主，徐道荣将上述房屋改造后用于出租使用。 原、被告双方就案涉房屋签署了《租赁协议书》一份，落款时间为2019年3月25日。该协议主要内容包括：原告将案涉房屋的一个房间出租给被告，租赁形式为合租，租赁期限自2019年3月25日起至2019年9月24日中午12时止，租金每月500元，付款方式为三月一付，每次租金提前半月支付；房东提供钥匙2把，租房押金900元，钥匙押金100元；水电费用每月50元（水20元、电30元），按5人平均分摊，租期届满按照发票结算，超额补足。水电费押金50元/月，首次入住一月内必须缴纳水、电、管理、网络等费用，再次付租金时连同水电网物等费用一次支付，过期每天租金加收10元。租房管理费、垃圾费20元/月、网络30元/月，卫生清洁管理费10元/月，卫生不及时值日的承担30元/月，入住时空调电表度数为1855度，按每三月增加数或150元付费（每度0.7元）。退房不办理交接手续承担违约金1000元，物品缺失按价赔偿；各项费用过三日不付视为违约，房客支付违约金50元，经提示不交者付违约金800元；房东提供彩电、床、空调、冰箱、洗衣机、机顶盒、遥控器等，人为损坏或未归还的应按价赔偿。其中彩电价400元，机顶盒600元，空调2200元；合同备注条款另约定，空调费用、烧饭另付，卫生轮流打扫否则另承担30元/月，押金500元，6月10日610×3=1830元；租金500+水电50+其他60元=610元/月。 上述合同签署后，被告实际使用租赁房屋，并于2019年3月24日、3月25日、3月30日、4月10日、5月10日、6月16日分别向原告支付500元、500元、110元、610元、610元、1830元，上述款项合计4160元。 另查明，2019年9月24日下午，原告向被告发送微信：“延迟交付房屋，以（已）不诚信，违约处理。并按日租房计算，每日租金不低于100元计算。请遵守协议，再次提示”。被告回复称立即返还并打扫完毕后发送视频或图片予以证明，但原告事后以有事为由离开现场。当晚20时35分左右，被告对房屋进行了打扫，并向原告发送了室内清空、打扫完毕的照片及视频，但因原告将被告微信加入黑名单致使发送失败。21时11分，原告向被告发送微信要求发送现场照片证明房屋已搬清，房租计算至交钥匙之日为止。随后双方通过电话联系于当晚进行房屋交接，但当晚最终双方未能见面交接房屋。 审理中，被告称双方曾口头约定前三个月租金按月支付，后三个月租金一次性支付，原告对此不予认可。此外，原告陈述其于9月24日晚21时30分左右赶到案涉房屋处进行交接，但是房门关闭且被告不在场导致无法交接。被告对此不予认可并提供了双方之间的电话记录，用以证明至当晚22时04分，被告仍在案涉房屋处拨打原告电话要求见面交接，原告虽口头答应到场，但迟迟没有出现，被告经等待无果才离开现场。审理中，本院查看原告手机发现，当晚22时04分在被告确实拨打了原告电话，且原告对电话进行了录音。被告在电话中询问原告到哪里了，催促其快点到场，原告称正在路上。此外，双方一致确认租赁期限内，被告尚应补交电费272.4元。 上述事实有租赁协议书、不动产权证书、微信聊天记录、照片、水电费交费截屏打印件、短信记录、支付宝转账记录、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签署的租赁协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。对于原告主张的被告违约责任及应支付的费用，本院具体认定如下：1、关于原告主张的延付租金产生的加收租金1610元及过三日不付的违约金50元。原告提出被告未支付租金、押金以及相关费用，已构成违约，应当按照合同约定支付上述费用。被告辩称双方曾口头约定前三个月租金按月支付，后三个月一次性支付，押金已经支付完毕。对此，本院认为，被告提供的支付记录显示，被告前三个月租金及相关费用均系按月支付，原告并未提出异议，应当视为双方对于合同约定的租金支付方式进行了变更，被告在前期租金支付上不存在违约情形。按照协议约定，被告应于被6月10日一次性支付下期租金及费用1830元，但其实际于6月16日方才支付，在延期支付的6天中被告应向原告支付6天的加收租金即60元。对于原告要求按照161天的期限加收10元/天的租金，本院不予支持。原告另主张被告未按约支付500元押金，但根据庭审查明的事实，租赁期限内的租金、相关费用及押金总额为4160元，被告也实际向原告支付了4160元，可以确认被告已支付了500元押金。因本院已确认被告应承担延期支付租金加收的60元，故对于原告另要求被告承担过三日不付违约金50元，本院不予支持；2、关于补交水电费272.4元，被告对此不持异议，本院依法予以确认；3、关于卫生费用180元。原告主张被告未按约定打扫卫生应另行承担180元（30元/月×6月）的卫生费用，并提供了微信聊天记录加以证明。本院认为，原告提供的微信聊天记录中均系其单方表示卫生不合格，被告并未予以认可，原告提供的证据不能证明其所提出的该项诉讼主张，故本院依法不予支持；4、关于延迟交房租金800元。本院认为，被告虽未于2019年10月24日中午12点交付房屋，但双方事后已通过电话协商于当晚到场进行交接。被告打扫完毕后通知原告到场收房并向其发送了现场拍摄的微信视频，因原告将被告微信拉黑致使发送失败。随后，双方又通过电话联系到场交接。虽然原告称其于当晚21点30分赶到现场时被告不在场，致使双方无法办理交接。但根据本院在原告手机中发现的电话录音，被告于22时04分拨打电话时原告仍未到场，其自行录制的电话录音内容与原告的当庭陈述明显不符。虽原告随后改口称对于到场时间存在记忆偏差，其实际到场时间为22时30分，但原告对此未能举证证明，故可以认定原告未按双方后期电话约定到场办理房屋交接，被告不应再承担原告提出的800元延迟交房租金；5、关于退房未办理交接的违约金。根据庭审查明的事实，被告于庭审当日才将房屋钥匙交还原告，故本院综合案件有关情况，酌定由被告向原告支付违约金500元；6、关于机顶盒缺失损失600元。被告于当晚拍摄的视频及照片显示室内存有电视机顶盒，但其直至庭审当日方才将房屋钥匙交还原告，故其对于机顶盒的丢失负有相应责任。因原告无法提供机顶盒购买发票，故本院酌定被告赔偿原告机顶盒损失200元。上述各项费用合计1032.4元，被告缴纳的押金500元冲抵上述费用后，被告尚应向原告支付532.4元（60元+272.4元+500元+200元-500元）。关于被告要求原告退回6个月的垃圾费、卫生清洁费180元[(20元/月+10元/月)×6月]的答辩意见，因双方在协议中已对上述费用进行了明确约定，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王祥睿于本判决发生法律效力之日起三日内向原告徐道荣支付各项费用及损失合计532.4元； 二、驳回原告徐道荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王祥睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 林志栋 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 韩姗姗 书 记 员 杨 莉