广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终6735号 上诉人（原审原告）：深圳市大地城红木市场有限公司 法定代表人：陈德春，该司总经理。 委托诉讼代理人：余啟兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘辉江 委托诉讼代理人：罗国敏，广东深田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭少青，广东深田律师事务所实习律师。 上诉人深圳市大地城红木市场有限公司（以下简称大地城公司）与上诉人刘辉江房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初1814x号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大地城公司的上诉请求：一、判令刘辉江退还大地城公司x号、x号、x号仓库、办公楼x楼自2015年起至今的占有使用费用人民币4390200元；二、对一审判决第三项依法改判，判令刘辉江依法向大地城公司支付装修工程及维修款人民币1003262元；三、对一审判决第四项依法改判，判令刘辉江依法向大地城公司支付消防整改工程损失人民币156187.57元;四、判令刘辉江向大地城公司开具占有使用费等额发票；五、判令撤销一审判决第六项；六、一审、二审诉讼费、保全费、公告费、评估费全部由刘辉江承担。 上诉事实与理由：一、关于判令刘辉江退还x号、xx号、xx号仓库、办公楼一楼自2015年起至今的占有使用费用人民币4390200元。自2015年始，在未经大地城公司同意的情况下，刘辉江不仅在厂区1号仓库与办公楼之间（x号、xx号、xx号仓库的专用、必经通道）违法搭建铁棚并堆放木材，导致车辆难以进入，而且在办公楼后原消防池的位置，违法封盖消防池并在其上及周围搭建展厅，用于自营红木家私生意，甚至还占用了办公楼一楼位置堆放家私。刘辉江的上述行为，导致厂区内交通不便，且存在严重的消防隐患，因此x号仓库、xx号仓库、11仓库及办公楼一楼自2015年起无人承租，空置至今。大地城公司认为，涉案物业并未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，大地城公司如约向刘辉江支付的仓库、办公楼一楼自2015年起至今的占有使用费人民币4390200元，但刘辉江提供的x号仓库、xx号仓库、11仓库及办公楼一楼不符合合同约定且无法使用，因此，大地城公司并未实际占有使用，刘辉江应原数退还大地城公司缴纳的该部分占用使用费。二、关于请求对一审判决书第三项依法改判，判令刘辉江依法向大地城公司支付装修工程及维修款人民币1003262元；首先，“甲180944001528”《评估文件》存在漏评的情况。根据大地城公司提供的发票、收据等证据，关于大地城红木市场装修工程及维修工程，评估机构没有将申请人在办公楼及厂房配备的110个监控设备、在大门对面小卖部门前铺设的2000平方米空地、在xx号仓库与x号仓库相邻部分搭建的顶棚两项装修费用列入评估范围，损害了申请人的合法权益，且申请人已提交上述主张漏评范围的相关证明凭证，《评估文件》未将上述项目列入评估范围，于法无据。其次，一审法院针对《评估文件》已经确认的评估价值，认定属于大地城公司的确认金额明显偏低，具体如下：（一）针对办公室装修：(1)1.1项的一楼玻璃隔断，均为大地城公司所装修，因大地城公司承租厂房时，一楼右边侧的玻璃（含有大地城注塑机械有限公司注册商标）已经由刘辉江单方从商家预制，但尚未安装，由于该部分预制玻璃无法退货，大地城公司承租后支付了该部分的玻璃安装款，但大地城公司认为刘辉江采购的玻璃单价较高，因此自行联系了另外的玻璃销售商，即后续的玻璃隔断均不含大地城注塑机械有限公司注册商标。由此，1.1项的一楼玻璃隔断6048.36元均为大地城公司所有；（2)1.2、1.4项天棚吊顶合计21108元均为原告装修，一审法院认定不符合事实。（二）关于室外工程部分530881.14元的认定，评估报告认定仓库门前空地的水泥混凝土地面评估价为400120.65元，且大地城公司提供了远高于该金额的发票、收据予以证实，但一审法院却调整该部分价值为220480元，认定属于大地城公司的价值明显偏低。（三）关于厂房工程造价的认定，评估报告认定1.11各仓库加建办公室252000元，1.12仓库加建小木屋48000元、1.15项八号仓库铁皮房外办公室29400元，合计329400元。该部分价值在评估报告中已有认定，且该部分办公室为小商户在租赁期间所建，建造费用在向大地城公司支付租金时进行了抵扣，因此也应当为大地城公司所有。另外一审決院对1.13项钢墙架由评估值531883.35元调整为425506.68元，没有事实和法律依据。三、请求对一审判决书第四项依法改判，判令刘辉江依法向大地城公司支付消防整改工程损失人民币156187.57元；针对大地城仓库的消防整改工程造价的认定，一审法院确认工程造价为156187.57元，但对折旧计算方式存在明显错误，由于该部分消防整改工程发生在2017年3月（详见消防整改合同），而一审法院却以120月作为折旧计算，明显不符事实，导致认定的消防整改工程残值明显偏低。四、判令刘辉江向大地城公司开具占有使用费等额发票；大地城公司认为，自签订租赁合同至今，大地城公司已如约向刘辉江支付超过四千万的占有使用费，刘辉江应当根据大地城公司实际缴纳的占有使用费数额，等额向大地城公司开具发票，但刘辉江仅向大地城公司开具了4979520元的发票。因此，刘辉江应向大地城公司开具占有使用费等额发票。五、请求判令撤销一审判决书第六项，大地城公司不应支付2017年7月的使用费；双方发生争议的起因，在于刘辉江眼见市场在大地城公司的管理下经营红火，欲强行霸占市场，同时其在市场违法搭建铁棚并堆放木材,经常纠结社会人员扰乱市场管理。自大地城公司于2017年6月22日起诉至一审法院开始，大地城公司的市场经营便受到刘辉江恶意干扰，根本无法正常使用。2017年7月30日，刘辉江索性于通过暴力蛮横将大地城公司从市场中强行驱赶，并将上述厂房、办公楼、宿舍强行侵占至今。大地城公司认为，双方发生争议后，大地城公司实际上已没有、事实上也无法继续使用承租的房屋，刘辉江请求大地城公司支付2017年7月起至今的租金没有事实依据，一审法院事实认定错误，大地城公司不应支付2017年7月的使用费。六、一审法院认定本案导致合同无效的主要责任在于刘辉江，但本案中，刘辉江将大地城公司强行从市场驱赶、搬离，而大地城公司在大地城市场经营的时间久、市场占地面积大，设备、财物较多，搬迁实属不易且需消耗大量的人力、物力，搬迁成本较高，加上刘辉江的强行驱赶，导致大地城公司的财物及设备丟失、损毁严重。因此，大地城公司在被强行驱赶、搬迁过程中造成的损失，也应由刘辉江承担，但一审法院却遗漏了大地城公司的该项损失，应当依法改判。综上所述，为维护大地城公司的合法权益，特向贵院提起上诉，请贵院依法判处，支持大地城公司的全部上诉请求。 刘辉江答辩称：关于诉讼时效的问题，我方给一审法院提交的代理词中有提及诉讼时效的问题。针对大地城公司的上诉，我方答辩意见如下：一、刘辉江未占用9-xx号及办公楼一楼，合同签订后刘辉江已经将上述房产交付给大地城公司。大地城公司已依约向刘辉江支付了租金，一审中以及其他诉讼中，大地城公司均已承认交付。上述房产在大地城公司的占有下，仓库以及办公楼一楼是否出租，刘辉江无从得知，也无法确认。即使未出租，也是承租者经营问题，刘辉江未有任何影响其经营的行为。大地城公司也没有提出任何异议，对上述房产也是依约缴租。二、承租人不存在装修、维修的事实，法院评估机构以及双方当事人在现场未发现有装修、维修的情形，一审的质证意见中已经陈述。依照租赁合同的约定，承租人应保持厂房的原貌，依据《中华人民共和国合同法》第223条的规定，“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物时，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”在本案中，如承租人装修必须取得出租人的同意，否则在交付房屋时应当恢复原状或者赔偿损失。假如存在装修、维修，为何出租人没有告知承租人并经过出租人同意？租赁房产是出租人完好地交付给承租人的，即使是承租人有维修，也是因其不当使用而造成的损害应由承租人承担。出租人提交装修的证据没有合同，仅有收据和自制的凭证，少数几项有银行记录和发票，是复印件，有些收据也是复印件。收据上收款人不清楚是谁，收据凭证也没有显示与承租人所谓的装修、维修关联性，这种收据或凭证承租人可以任意制作，一审法院对收据没有查明清楚。凭证是当事人的单方陈述，也没有其他的证据予以佐证。以这样的证据来认定事实，承租人岂不是可以虚构任何的事实？《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张有权利提供证据，法律规定证据必须查证属实才可能作为认定的证据。三、承租人没有实施消防整改工程，法院评估机构现场未发现有消防整改的情形，并且出租人所建设的厂房及办公楼不可能没有消防设施，否则验收怎么会合格？即或如承租人而言，消防部门要求其消防整改，承租人为何不提出整改主体的异议？如果是因承租人特定的经营行为而应具备的消防要求，应当由承租人承担消防义务。如果是承租人的经营行为造成消防行为不合格，也应由承租人承担。承租人所提交的证据中消防工程合同的施工主体没有收款记录，如有此项工程，为何施工方没有收取款项？四、关于发票的问题，由于合同的约定只开收据，双方约定的租金不含税，承租人如要开票应当支付税金相当的租金，发票及税收范畴，本案是民事纠纷。五、大地城公司应承担占用费。双方签订租赁合同后出租人刘辉江将房产交付给大地城公司，以《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，大地城公司应当向刘辉江支付占用费。在承租人占用期间，出租人未有任何不当的行为，反而是承租人拒不交纳租金，违反合同义务，出租人不得已收回所出租的房产。六、出租人依约收回涉案房产过程中，没有任何不当的行为。承租人所说的财产损失不仅没有证据证明，一审中也没有提出诉求，足以证明其陈述虚假，与出租人无关。请求二审法院驳回大地城公司的上诉请求。 刘辉江的上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判刘辉江不承担上述几项的费用，费用合计：489343.08元；2、本案的诉讼费用由大地城公司承担。 上诉事实与理由：一、一审法院认定装修、维修、消防整改的事实没有依据。1、大地城公司提交的装修、维修证据没有合同、仅有收据（少数几项有银行记录和发票，是复印件，甚至有些收据也是复印件）和自制的凭证，收据上的收款人不清楚是谁，收据、凭证也没有显示与本案大地城公司所谓的装修、维修有关联性，这种收据和凭证，大地城公司可任意制作，这样的证据不能认定事实。一审法院认定大地城公司有做消防二次整改工程，但法院、评估机构和双方当事人现场未发现有消防整改的情形，故消防整改不具有真实性。就是大地城公司所提交的证据中，消防工程合同主体与收款主体就不一致，足见其提交的证据不具有真实性，也不具有关联性。2、一些大地城公司主张的事实，大地城公司甚至连证据都未提供，如竹木地板，一审法院认定，虽大地城公司没提交证据，但根据现场勘察及使用新旧程度判断，可认定系大地城公司装修。而评估公司的评估报告明确说明无法评定价值产权归属，一审法院仅凭目测就可确定？3、依据租赁合同的约定，大地城公司应保持厂房的原貌，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中如大地城公司装修须取得刘辉江的同意，否则，在交还房屋时就应恢复原状或赔偿损失。假如存在装修、维修，为何大地城公司不告知刘辉江并经同意？即或如大地城公司所言，其为何不相应的扣减租金。即或大地城公司有维修，也是因其不当使用造成的损害应由大地城公司承担维修责任。二、关于诉讼时效问题。大地城公司所提交的证据主张的事实，已超过法律规定的诉讼时效，即或如大地城公司所言，其提出的诉求，也已过诉讼时效，依据法律规定也应驳回大地城公司的诉讼请求。综上，一审判决事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判，维护刘辉江合法权益。刘辉江在庭审中补充上诉事实与理由：双方的合同即使无效，承租人也是明知的，依据深圳市经济特区房屋租赁管理第七规定，有房产证或其他有效证件的在租赁所办理的是登记手续，没有房产证或者其他有效证件在租赁所办理的是备案，本案中，双方在租赁所登记的是备案手续，足以说明大地城公司对于所租赁的房屋没有房产证是明知的。在此情况下，判定大地城公司承担20%的责任明显过轻，判令刘辉江承担80%的责任明显过重。 大地城公司答辩称：一、一审法院认定的装修、维修整改的事实是严格依照大地城公司提交的《收款收据》、银行流水以及发票等相关单据以及两份《评估报告》，因此认定的数额有相应的事实依据。我方仅认为一审法院认定的数额低于我方提供的证据，且存在遗漏的情况。二、关于诉讼时效的问题。刘辉江在一审时未提出，而二审被驳回。三、关于租赁合同无效的问题，一审法院认定刘辉江承担主要承担不仅仅是因为其明知租赁房屋没有产权证书，还因为其在合同履行期间无故恶意驱赶大地城公司。因此我方认为刘辉江对合同无效及其后果应当承担全部责任。 大地城公司向一审法院起诉请求：l、《租赁合同》为无效合同：2、判决刘辉江退还押金人民币1106000元；3、判决刘辉江向大地城公司支付电梯保养费损失人民币14900元；4、判决刘辉江向大地城公司支付装修工程款、维修款损失人民币1003262元；5、判决刘辉江向大地城公司支付消防整改工程款损失人民币271467.89元；6、判决刘辉江向大地城公司退还x号、xx号、xx号仓库、办公楼一楼自2015年起至今的占有使用费用人民币4390200元；7、判决刘辉江向大地城公司开具占有使用费等额发票；8、判决刘辉江承担本案全部诉讼费、保全费、公告费。 刘辉江的反诉请求：1、双方的租赁合同解除，大地城公司向刘辉江交付承租的房产；2、请求法院判令大地城公司向刘辉江支付租金700万元；3、本案的诉讼费由大地城公司承担。 一审法院认定事实：2011年3月10日，大地城公司与刘辉江签订一份《租赁合同》，合同约定：1、刘辉江将位于深圳市龙华区观澜街道xx社区xxx工业区xxx路xx号xx厂房11个厂房、宿舍一栋、办公楼1—5层出租给大地城公司使用，xx厂房约23300平方米，办公楼1-3/6-7层约2000平方米，每次按实际交付以滴水面积计租，2011年4月10日至2013年3月31日，每月租金为20元／平方米；以后每年每平方米月租金递增2元。宿舍一栋六层总面积约3300平方米，每次按实际交付以滴水面积计租，2011年9月1日至2013年3月31日，每月租金为10元／平方米；以后每两年每平方米月租金递增2元。2、租赁期限自2011年3月10日起至2021年3月31日止。3、租金、押金的计算及支付期限，双方签订合同时，承租人需向出租人支付二个月的押金，厂房、办公室押金为人民币1040000元，宿舍押金为人民币66000元，合计押金为人民币1106000元。逾期5天未交付租金，出租人有权终止合同。4、每个厂房免一个月租金，宿舍免一个月租金，办公楼免一年租金。5、刘辉江对厂房所有权性质及责任义务：5.1、第一、二厂房刘辉江做好铁栏，以后厂房由大地城公司负责做铁栏及加建部份为不动产，合同期满后大地城公司不得拆迁。5.5、刘辉江配套给大地城公司免费使用100吨地磅、变压器边通道厂房950平方米、保安楼、大门外一块停车场、大门对面一块空地（可以改建洗车场、停车场），本区内空地、本区内通道以及变压器315KVA一台。5.6、刘辉江于本合同签订后两个月内予以公路入口上坡路段加宽2-3米，如将来大货车进出确有困难，刘辉江可再予以整改。6、大地城公司对厂房使用权限及责任义务：6.1承租人负责厂区保安设施，安全、卫生清理、水泥地、消防、安装墙铁拦、摄像监控、水、电、厂房流水、起重机等维修保养。7、承租人应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如需加建建筑物须经出租人协商同意后收租金或免费双方再作定夺；如因承租人使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由承租人负责维修和赔偿。8、承租人在不欠出租人租金的前提下，对本区内厂房、办公楼、宿舍、空地等建筑物及其他设施享有转租权，但不得超出本合同期。合同签订后，大地城公司向刘辉江交付了租赁押金人民币1106000元，刘辉江将上述厂房、办公楼、宿舍交付大地城公司使用。大地城公司对上述建筑物进行简易的装修后，将上述建筑物分租他人（商户）用于从事木材贸易、仓储、保管、办公等经营活动。大地城公司在租赁期间一直按合同的约定交租至2017年6月30日。2017年7月，大地城公司没有按合同的约定向刘辉江交租，2017年7月30日，刘辉江派人将上述厂房、办公楼、宿舍收回管理。2017年7月份的租金741900元，大地城公司至今未支付给刘辉江。 又查，大地城公司称在租赁期间曾对上述租赁物进行了装修和维修以及进行了消防整改并铺设的道路及水泥空地，刘辉江对此予以否认。经一审法院委托评估公司对双方争议的大地城公司所称在租赁期间对上述租赁物进行的道路及水泥空地铺设、装修和维修及消防整改工程的工程造价价值进行了评估，出具二份评估报告：一、大地城红木市场装修工程款及维修款评估报告评估结果如下：装修工程款及维修款含税工程造价人民币2108416.77元（未考虑实际使用和折旧费用的计算）。该评估报告包括以下分项：1、办公室装修92917.02元；2、室外工程部分530881.14元；3、厂房工程1179787.35元；4、宿舍楼装修126532.33元；5、措施项目费（安全文明施工措施费）9650.60元、规费99122.16元，税金69526.17元。并列明每个分项以下的分部分项的评估项目的具体造价（具体详见评估报告）。二、仓库消防整改工程评估含税工程造价为人民币156187.57元。刘辉江认为上述的项目均为刘辉江所做，故对评估报告的结果不予认可。经一审法院组织大地城公司、刘辉江双方对评估报告质证及对评估项目的权属问题进行举证、质证，并结合现场勘察结果，一审法院对大地城红木市场装修工程款及维修款评估报告中的评估项目作出以下认定意见： 一、关于办公室装修92917.02元的认定。经庭审质证，一审法院确认刘辉江在2006年对办公室曾经进行过装修，大地城公司承租后进行了二次装修。一审法院对该办公室装修内容作出以下认定： 1.1一楼钢化玻璃隔断6048.36元，该玻璃隔断分别在进门处左右两边，右边侧的玻璃刻上大地城注塑机械有限公司的注册商标，该部分玻璃为刘辉江所有，左侧玻璃隔断没有刻上大地城注塑机械有限公司的注册商标，与右侧玻璃有明显区别，属大地城公司装修安装的，故第1.1项的评估价值6048.36元的50％即3024.18元一审法院认定属于大地城公司所有； 1.3二楼玻璃隔断6048.36元、1.6项三楼玻璃隔断6048.36元均没有刻上大地城注塑机械有限公司的注册商标，属大地城公司装修安装的； 1.5项竹木地板44591.40元，大地城公司虽然没有提交证据，但根据现场勘察及使用新旧程度判断，可认定系大地城公司装修的； 1.2、1.4项天棚吊顶各10554元合计21108元，大地城公司没有提供证据予以证实，且根据刘辉江提供的2006年办公楼装修图纸，刘辉江对天花有进行装修，由于大地城公司举证不能，故一审法院对该项目认定不属于大地城公司所有。 综上所述，一审法院对第1项办公室装修属于大地城公司的装修工程造价为59712.30元。 二、关于室外工程部分530881.14元的认定。 对1.7电动伸缩门56486.01元、1.8地磅升级改装72500元、1.9出入口设备道闸1774.48元，有发票及现场勘察结果予以证实，一审法院确认系大地城公司所做； 对1.10仓库门前空地的水泥混凝土地面400120.65元的问题。根据合同第5.5条约定有显示交付涉案房产时的现状：“大门外一块停车场、大门对面一块空地（可以改建洗车场、停车场）”，因此，本案刘辉江交付给大地城公司的场地中确有一块空地，在评估现场勘察中确定该空地已进行了水泥硬化。因此，一审法院对本案大地城公司称其在承租后在仓库门前的空地浇铸了水泥，对空地进行了硬化，予以采信。根据评估报告，仓库门前空地的水泥混凝土地面评估价值为400120.65元，但大地城公司仅提供了工程款220480元的收据。因此，一审法院对第1.10项仓库门前的水泥地面的价值调整为220480元。 综上所述，对室外评估造价一审法院确认金额351240.49元。 三、对厂房工程造价的认定。 对1.11、各仓库加建办公室252000元、1.12、仓库加建小木屋48000元、1.15、x号仓库铁皮房外办公室29400元的问题。大地城公司、刘辉江双方庭审均确认上述17间办公室系大地城公司分租的小商户在租赁期限建造的，并非大地城公司或刘辉江所建，该权利人为小商户。大地城公司称其通过降低租金或免租方式获得上述小办公室的所有权，但没有相应的证据予以证实。由于大地城公司非上述小办公室的所有人，故一审法院对上述三项评估结果认定不属于大地城公司所有。 对1.13钢墙架531883.35元的认定。大地城公司承租的11个仓库除x号仓库没有安装钢墙架外，其余10个仓库均有安装钢墙架。关于双方争议的由谁做钢墙架的问题。根据大地城公司、刘辉江双方签订的《租赁合同》第5.1条约定：“第一、二厂房刘辉江做好铁栏，以后厂房由大地城公司负责做铁栏及加建部份为不动产，合同期满后大地城公司不得拆迁”。因此，本案涉案的10个仓库的钢墙架可以认定由刘辉江做好了1号仓库、2号仓库的钢墙架，其余仓库的钢墙架为大地城公司所做，故一审法院对大地城公司所做的钢墙架造价评估值调整为人民币425506.68元（531883.35元×80％）。 对1.14仓库两侧水泥混凝土道路318504元的问题，大地城公司已提交了343750元的票据证明有其浇铸仓库两侧水泥混凝土道路，故一审法院认定该项目由大地城公司所做，对评估报告1.14仓库两侧水泥混凝土道路318504元予以确认。 综上所述，一审法院确认大地城公司所做的厂房工程造价为人民币744010.68元。 四、关于宿舍楼改造费用126532.33元的认定。 大地城公司确有对宿舍楼进行改造，一审法院对该部分的评估结果予以认可。 以上一审法院确认由大地城公司所做的大地城红木市场装修工程款及维修款工程造价为人民币1281495.8元。 五、关于措施项目费9650.60元、规费99122.16元、税金69526.17元，合计178298.93元的认定。 评估报告评估大地城红木市场装修工程款及维修款工程造价1930117.84元，一审法院确认的由大地城公司所做的大地城红木市场装修工程款及维修款工程造价1281495.8元，故上述费用应按一审法院确定的工程造价计付，为人民币118381.03元（178298.93×1281495.8÷1930117.84）。故一审法院确认的由大地城公司所做的大地城红木市场装修工程款及维修款含税工程造价为人民币1399876.83元（1281495.8元＋118381.03元）。大地城公司自2011年3月10日使用涉案房产至2017年7月30日，按大地城公司租赁期限10年共120个月折旧计算，大地城公司使用了6年2个月共74个月，尚余46个月。大地城红木市场装修工程款及维修款工程残值为人民币536619.45元（1399876.83元×46个月÷120个月）。 关于大地城仓库消防整改工程造价156187.57元的认定。该消防整改工程属于大地城公司所做的二次消防整改工程，有消防施工合同及相关的单据予以证实，一审法院对该工程造价156187.57元予以确认。 经一审法院核算，大地城仓库消防整改工程残值为人民币59871.90元（156187.57元×46个月÷120个月）。 另查，刘辉江出租给大地城公司位于深圳市龙华区观澜街道xx社区xxx工业区xxx路xx号的xx厂房、宿舍、办公楼的用地是刘辉江于2000年10月2日和2001年11月13日向原深圳市宝安区xx镇xx村民委员会租赁50年所得，刘辉江于2004年3月29日向规划与国土资源局宝安分局申报了涉案建筑物的基本建设前期工作计划，2004年12月6日又向深圳市规划局宝安分局申报了涉案建筑物的建设项目选址手续，并办理了未报建在建工程质量监督登记。但上述涉案建筑物没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证以及建设工程竣工证明，没有取得合法的房屋产权证书。 再查，大地城公司、刘辉江双方在诉讼期间双方确认对刘辉江租赁涉案房产期间的电梯保养费5400元/年由大地城公司、刘辉江双方各承担50％。在大地城公司使用刘辉江涉案房产的2011年3月至2017年7月期间。刘辉江向一审法院提交了其承担了2015年2月8日至2016年2月8日保养费5400元的一半2700元、2016年2月至12月电梯保养费4500元的一半2250元的收据，但没有提交其他时间段的收据证明其已承担50％的电梯保养费的证据。 一审法院认为，刘辉江出租给大地城公司的厂房及宿舍没有办理用地规划许可证和建设工程划划许可证，没有依法取得合法的房屋产权证书，属违法建筑物。故大地城公司、刘辉江签订的《厂房租赁合同》无效，没有法律约束力。因刘辉江将明知没有依法取得合法房屋产权证书的房产出租给大地城公司，对造成合同无效负主要过错责任，承担80％过错责任。大地城公司没有审查该房产的合法性而租赁，对造成合同无效负次要过错责任，承担20％过错责任。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此刘辉江收取了大地城公司人民币1106000元的租赁保证金，应当予以返还给刘辉江。合同虽然无效，但大地城公司在租赁期间实际使用了刘辉江的房产，应按双方在合同中约定的租金价格支付其实际占用该房产期间的使用费，故大地城公司请求刘辉江向大地城公司退还x号、xx号、xx号仓库、办公楼一楼自2015年起至今的占有使用费人民币4390200元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于大地城公司诉请的装修工程款、维修款、消防整改工程损失问题。一审法院确认大地城公司所做的大地城红木市场装修工程款及维修款含税工程造价为人民币1399876.83元、消防整改含税工程造价156187.57元。经一审法院按照使用年限折旧，核算大地城红木市场装修工程款及维修款工程残值为人民币536619.45元、大地城仓库消防整改工程残值为人民币59871.90元。上述工程残值为合同无效导致的损失，由于刘辉江已将涉案房产收回，故刘辉江应按80％的过错责任赔偿给大地城公司装修工程款及维修款损失人民币429295.56元（536619.45元×80％）、消防整改工程损失人民币47897.52元（59871.90元×80％）。关于电梯保养费的问题。大地城公司、刘辉江双方确认租赁期间电梯保养费5400元/年由大地城公司、刘辉江各承担50％，即刘辉江需承担电梯保养费2700元/年。经一审法院庭审调查，刘辉江已承担了2015年2月8日至2016年2月8日保养费5400元的一半2700元、2016年2月至12月电梯保养费4500元的一半2250元。但未提交证据证明已承担了2011年3月至2015年1月、2017年1月至7月电梯保养费人民币12150元（2700元×4年＋2700元÷12个月×6个月），故刘辉江应支付给大地城公司。关于大地城公司诉请刘辉江向大地城公司开具占有使用费等额发票的问题。不属于法院的受案范围，一审法院不作处理。 关于刘辉江反诉请求大地城公司向刘辉江交付承租的房产的问题。经一审法院审理查明，刘辉江因大地城公司拖欠2017年7月份的租金741900元，已于2017年7月30日派人将上述厂房、办公楼、宿舍收回管理。涉案房产刘辉江已收回，故其反诉请求大地城公司交付承租的房产没有事实依据，一审法院予以驳回。 关于刘辉江反诉请求法院判令大地城公司向刘辉江支付租金700万元的问题，包括两部分内容。一部分为2017年7月尚欠的房屋使用费741900元，其他为大地城公司提前收取的41名小商户的2017年8月以后的租金。经一审法院查明，大地城公司尚欠刘辉江2017年7月使用费人民币741900元，大地城公司应支付给刘辉江，至于刘辉江以大地城公司向小商户提前收取2017年8月以后的租金要求返还给刘辉江的问题。由于大地城公司所收取的上述租金是基于大地城公司与小商户之间签订的租赁合同收取的，属另一法律关系，权利人为小商户，应由小商户向大地城公司主张权利，故一审法院对刘辉江该项的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，一审判决：一、大地城公司与刘辉江于2011年3月10日签订的《租赁合同》无效；二、刘辉江在判决生效之日起十日内退还大地城公司押金人民币1106000元；三、刘辉江在判决生效之日起十日内支付给大地城公司装修工程款及维修款损失人民币429295.56元；四、刘辉江在判决生效之日起十日内支付给大地城公司消防整改工程损失人民币47897.52元；五、刘辉江在判决生效之日起十日内支付给大地城公司电梯保养费人民币12150元；六、大地城公司于判决生效之日起十日内支付给刘辉江2017年7月使用费人民币741900元；七、驳回大地城公司的其他诉讼请求；八、驳回刘辉江的其他反诉请求。本案一审本诉受理费人民币59300元，由大地城公司负担45650元，刘辉江负担13650元，反诉受理费60800元，由大地城公司负担7051元，刘辉江负担53749元。评估费人民币90000元，由大地城公司承担45000元，刘辉江承担45000元。本诉受理费、评估费大地城公司已预交，反诉受理费刘辉江已预交。 本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的手续，原审法院认定涉案租赁合同无效符合法律规定，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，承租人仍然应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。大地城公司在本案中请求返还其已支付的占有使用期间的使用费缺乏法律依据，原审法院未予支持并无不当，2017年7月亦为其占用期间，大地城公司上诉主张其不应支付该期间的使用费亦缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于大地城公司投入的装修工程款、维修款及消防整改工程款损失问题，原审法院就此委托评估公司进行了鉴定，亦组织双方勘察现场并对评估报告进行举证、质证，最终确定刘辉江应赔偿大地城公司装修工程款、维修款损失429295.56元及消防整改工程款损失47897.52元，原审法院确定的该结果程序合法、理由充分，大地城公司与刘辉江对该结果均提出异议，但均未提出更充分有效的证据与理由支持各自主张，本院对双方各自主张均不予支持。刘辉江上诉主张大地城公司的诉请已超过诉讼时效，但刘辉江在一审期间并未提出时效抗辩，该主张本院不予支持。关于大地城公司提出的开具发票请求，开具发票是收款方税法上的义务，收款方未按照规定开具发票的，是属违反发票相关管理规定的行为，当事人可向税务机关申请处理；至于因收款方不开具发票而致付款方存在诸如不能扣税之类经济损失的，就损失方面当事人可以另循法律途径解决，故原审法院对大地城公司该请求未予处理并无不当。 综上所述，大地城公司与刘辉江的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61140元，大地城公司与刘辉江按各自预交的数额承担。 本判决为终审判决。 审判长 吴  思  罕 审判员 邓    媛 审判员 许  莹  姣 二〇一九年十二月六日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。