甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0102民初1100号原告万梓文委托诉讼代理人郭军锋被告：兰州碧桂园房地产开发有限公司法定代表人：渠晨曦委托诉讼代理人李斌伍原告万梓文与兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。万梓文委托诉讼代理人郭军锋，碧桂园公司委托诉讼代理人李斌伍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万梓文向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告对“碧桂园·兰州新城”J77001027幢1-2层119号商铺（以下简称119号商铺）安装天然气管道及设施并向天然气公司申报开通，费用由被告承担；2、依法判令被告支付商铺缺陷之违约金1,549,835.70元（自2015年4月12日至起诉之日）；3、依法判令被告向房屋产权登记机构提交办理119号商铺权属证书的资料；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：其与被告签订的商品房买卖合同约定:由其购买被告开发建设的“碧桂园·兰州新城”119号商铺。2015年3月30日前，被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格、取得交付使用批准文件，以及符合合同约定交付条件的商铺予以交付。但在被告交付商铺时，尚存在天然气未安装到户，商铺未开通暖气，交通中心缺失及无营商环境等不符合合同约定的问题，致其购买的商铺无法出租使用。在其接受商铺后，即2015年6月至2017年11月间，被告在其商铺门口一直进行下水管道铺设施工，商铺前的道路截止起诉时仍处于围挡状态。2015年8月至次年4月，被告对案涉商铺二层过道进行维修，并在2017年6月至11月期间，被告在商铺一层南北通道上堆放建材杂物致无法正常通行。鉴于被告存在上述违约行为，故其交付的商铺不符合合同约定的使用条件，被告应依合同约定的违约金计算方式支付原告违约金。另，被告未依约定期限办理商铺产权证的行为亦构成违约，故被告应向其继续履行办理案涉商铺权利证属的义务。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告碧桂园公司辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效，因原告自接受案涉商铺后从未向被告主张存在履行合同不符合约定的诉求，亦未要求其公司承担违约责任，故原告的诉讼请求不应受法律保护。另，依合同约定，其公司已将天然气管道及设施安装至商铺东侧墙外，入户部分由原告自行从东侧墙外的接驳口连结，由原告自行与天然气经营者签订供用气合同并申报开通而使用天然气，故原告的该项诉讼请求无合同约定和法律依据。原告诉请支付违约金无事实依据，因原告自按受商铺后已出租而收益，并无利益受损，原告所诉违约金系迟延交房适用的罚则，与原告所诉案涉商铺是否符合合同约定的使用条件具备与否无关，且其公司并不存在长时间围挡道路、安装下水管道、在原告购买的商铺一层通道上堆放建材的事实，合同中约定原告应对其公司就小区公共设施维护和管理有义务协助，故原告关于其公司违约的请求无事实依据。关于迟延办理产权证的问题，现其公司已完成了办理产权证的完税事宜，将尽快向登记机构提交相关资料。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及辩称理由依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对原、被告均提交的证据商品房买卖合同及附件和附录、合同补充协议、公证的委托书，因该部分证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告法律关系的确认以及被告是否违约具有关联性，本院予以采信。对原告用于证明案涉商铺购房款及办理产权证的各项税费已依约付清单方提交的购房发票及收据和付款凭证、物业费收据、房屋维修基金收据、办理产权证费用收据，因被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据案涉商铺外围环境照片、光盘、申请、确认书、告知函、商铺租赁合同、招商银行付款回单、承租人付款证明、万梓文之母收取租金的银行交易明细。原告拟证明因被告对案涉商铺南面、西面地基塌陷及下水管道重新铺设进行工程维修施工，以及被告的二期建设项目样板房展厅施工围挡等原因，造成其商铺无法出租收益以及被告交付的商铺未安装室内楼梯予以赔偿的事实。被告对该组证据的真实性有异议，质证认为确认书系原告单方制作，签字确认之人非其公司工作人员，且其公司未盖章确认。另因施工过程中出现地面塌陷在所难免，且未影响原告对商铺进行出租，故维修工程并未对原告造成经营损失。本院认为，该组证据中的确认书上代表被告签字之人与双方关于楼梯补偿申请上代表被告签字的人系同一人，笔迹亦系同一人书写，故该确认书符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告在交付案涉商铺后是否多次进行维修施工具有关联性，本院予以采信。该组证据中的其他证据之内容能够印证双方签字的确认书上反映的事实，符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告维修施工是否影响原告商铺出租具有关联性，本院予以采信。2、诉讼委托代理合同。原告拟证明因被告的违约行为导致诉讼发生，其聘请律师支付律师费应由被告赔偿。被告质证认为仅凭委托代理合同无法证明律师费是否付清，且双方有争议可以协商解决，不至于委托律师进行诉讼。本院认为，该证据虽符合证据的真实性、合法性，但与本案待证事实不具关联性，故本院不予采信。对被告碧桂园公司提交的证据，本院认定如下：1、竣工验收备案表、收楼通知书、入住登记表、物业及资料移交表、验收交接表、物业服务协议、装饰装修备案表、装修承诺书、案涉商铺照片。被告拟证明119号商铺已于2014年10月14日完成了竣工验收，具备交付条件，原告在接受商铺时并未提出质量异议，亦不存在逾期交付的事实。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为被告在交付商铺后就将商铺前方的路挖开施工，对其出租商铺存在影响，故被告构成违约。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，能够证明案涉商铺建设项目已竣工验收，并在2014年12月完成了工程竣工备案手续，被告是否依约履行了交付商铺的合同义务，以及原告是否已将商铺出租的事实，与本案待证事实被告是否违约具有关联性，本院予以采信。2、税收缴款书、交件清单。被告拟证明原告于2018年7月16日缴纳了案涉商铺的契税和其他印花税，故造成产权证办理迟延。原告质证认为，其在接受商铺时就已经向被告支付了税款，是被告迟延办理了完税事宜。本院认为，该组证据双方对其真实性、合法性无异议，依交易习惯，案涉商铺的完税事宜系被告办理，结合原告提交的办理入住手续时的交费凭证，可以认定被告替原告向税务机构缴纳税款迟延的事实，该组证据与本案待证事实被告是否迟延办理产权证具有关联性，本院予以采信。3、施工图纸及照片。被告拟证明天然气施工时并不影响原告商铺的经营，其公司已完成安装义务。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，质证认为被告仅将天然气安装到公共部位，并未安装到户。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告安装天然气管道是否符合合同约定具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原、被告签订了商品房买卖合同及其附件、补充协议。双方约定：原告购买被告开发建设的坐落于兰州市城关区“碧桂园·兰州新城”Ｊ77001027幢1-2层119号商铺，层高4.2米，建筑面积417.19平方米，套内建筑面积358.98平方米，套内建筑面积58.21平方米，房屋总价款为5166119元。被告应当在2015年3月30日前，将验收合格的商铺交付原告，如逾期交付不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金……。双方关于装饰、设备标准的承诺及违反该条款违约责任的约定为：被告交付的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按照补充协议第三条约定处理。合同附件三的内容为：（1）结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板；（2）水电：预留电力线至商铺，预留水管到商铺，每户安装独立水、电表；（3）电话：预留电话线路到商铺；（4）电视：预留电视线路到商铺；（5）宽频网络：预留宽频上网线路到商铺；（6）采暖：暖气片及管道安装到位。补充协议第三条内容：该商铺的交付标准按商品房买卖合同附件三的约定执行，被告设置的示范单位（即样板房）只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。双方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中供燃气设施达到使用条件的内容为：被告于商铺侧墙处设置燃气接口，由原告自行接通至该商铺内，供暖设施由被告投资建设，由被告或其指定第三方提供供暖服务。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，被告向原告每日支付20元的违约金。双方关于产权登记约定的主要内容：被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记所需资料及收取的原告资料送交兰州房地产交易中心，并将代收原告的税费代缴给相关部门，如被告未在540个工作日内履行递交办理权属登记之资料，每逾期一天应向原告支付20元的违约金。上述商品房买卖合同及其补充协议成立当日，原告依约向被告支付购房定金50,000元，支付购房款2,016,447元，于2014年6月24日和9月25日分别支付购房款1,549,836元。有被告出具的购房发票、收据及银行付款凭证在案佐证。2015年4月12日，被告向原告办理交房手续，原告接受了案涉商铺，并向被告支付了物业费、维修基金，并支付了办理权属登记应缴纳的契税、印花税、测绘费、登记费。被告向原告办理交房手续时，因其修建二期工程的样板房展厅，故将原告商铺所在区域南面和西面进行围挡施工，该状态一直持续至诉讼发生时。被告交付商铺后的两个月，即2015年6月10日始，因案涉商铺南面地基塌陷，被告进行维修施工并重新铺设下水管道，该施工持续至2017年11月20日。另，2015年8月1日至2017年4月1日期间，被告对原告商铺二层过道进行维修；2017年6月5日至11月26日期间，原告商铺一层南北通道上被告堆放建材及杂物。2018年7月16日，被告向国家税务总局兰州市税务局缴纳了案涉商铺的契税和其他印花税。2018年8月28日,被告将办理案涉商铺所需的资料悉数报送给登记机构，有登记机构出具的交件清单为凭。另查明，2017年4月27日，原告就案涉商铺与甘肃继兴岐黄中医健康管理有限公司（以下简称继兴公司）签订商铺租赁合同1份。双方约定：原告将案涉商铺出租给继兴公司经营中医产业，装修免租期150天，即2017年5月1日至9月30日，租金自免租期届满之日起算，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止。租金每平方米每月65元，合同订立之日起三日内，继兴公司先行向原告支付租金预付款26,752元，再于2017年9月30日前支付半年租金，即第一个租金年每半年支付一次租金，第二个租金年开始一次性付清全年租金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，继兴公司向原告支付了预付租金，又依约定的期限支付了半年租金，2018年4月1日至8月2日，亦支付了部分租金。本案在审理过程中，被告上述维修施工仍在继续，在一定程度上影响了继兴公司的正常经营，故被告与继兴公司协商后，被告向继兴公司赔偿损失350,000元。截止2019年10月,继兴公司尚欠原告租金200,816元。本院认为，本案争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效期间；2、案涉商铺燃气入户是否系被告的义务；3、被告是否迟延提交了案涉商铺产权登记资料；4、被告维修等施工是否对原告构成违约，是否给原告商铺收益造成损失，应按何标准赔偿。一、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效期间《民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。本案中，被告于2015年4月12日向原告交付了案涉商铺，出现地面塌陷导致维修施工的事实发生在2015年6月，原告于2018年1月行使诉讼权利时尚未超过法律关于权利人在法定期间即三年内请求人民法院保护其权利的诉讼时效期间，且被告妨碍原告物权行使的维修施工行为一直处于持续存在的状态，对此，原告有随时请求赔偿的权利，故被告的该项辩称理由本院不予采纳，原告的主张未超过诉讼时效。二、案涉商铺燃气入户是否系被告的义务物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本条规定了业主建筑物区分所有权的内容及归属。实践中，依本条的立法原意及行政法规的相关规定，开发商建设的小区内的绿地、道路、物业服务用房及其他公共场所和公用设施属小区共有物业中的共有配套设施，是购买小区住宅和营业性用房的业主实现对住宅居住和营业性用房经营不可缺少的条件，依法必须配套修建，且其建设费用一般已摊进住房和营业性用房的销售价格。该条中的其他公共场所和公用设施通常包括整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等。就本案而言，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均应依约履行义务，原告依约支付了购房款，被告除应依约开发建设合同项下的碧桂园·兰州新城”J77001027幢1-2层119号商铺并交付原告外，还应依双方的约定配套修建属该项目公用设施的天然气管道并安装到119号商铺侧墙外的约定位置。依天然气公司的工作流程和要求，营业性用房的业主需提交其营业执照和购房合同以及用气量方可由燃气公司完成入户天然气工程设计方案，继而进行工程预算并交底施工。本案中，被告已完成了进院管网的修建义务，并将管道接至案涉商铺侧墙外的履行行为已符合合同约定。如需入户，按燃气公司的流程，若要完成入户安装，则需由业主协助完成上文所述的相关事项，即原告应申报其用气量并提交其营业执照，从而使燃气公司作出工程预算并进行安装施工，故案涉商铺天然气未安装入户的责任依合同约定并非被告的合同义务，原告主张由被告安装天然气入户管道及设施并向天然气公司申报开通且承担费用的诉讼请求，本院不予支持。三、被告是否迟延提交了案涉商铺产权登记资料合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在合同约定的提交办理商铺权属登记之资料期限内即540个工作日内并未完成该项义务，因被告于2018年7月16日才向国家税务总局兰州市税务局缴纳了案涉商铺的契税和其他印花税，而原告将税款早已在办理入住手续时即2015年4月12日就支付被告让其代缴，并在此日向被告提供了办证所需的原告应提交的所有资料。从该事实判断，被告在商铺交付后的540个工作日未向登记机构提交办理权属证书的相关资料的行为虽对原告构成违约，但因诉讼过程中被告已完成了该合同义务，故本院对原告主张被告向房屋产权登记机构提交办理119号商铺权属证书的资料的诉讼请求不再作出判处。四、被告维修等施工是否对原告构成违约，是否给原告商铺收益造成损失，应按何标准赔偿本院认为，由于被告在建设工程施工时，对案涉商铺周边道路回填土未夯实，故在被告交付商铺后出现地面塌陷的质量问题，被告维修施工持续两年。被告修建二期工程样板房展厅将案涉商铺附近的道路进行围档施工至今仍在进行中以及被告在原告商铺一层堆放建材，维修二层楼道地面的施工行为，虽未直接导致原告对案涉商铺不能使用，但被告的上述维修行为均在一定程度上影响了原告商铺周边的营商环境，直接影响原告对租金的预期，亦影响原告租金利益的实现，故基于此项事实应认定被告未按合同约定的品质要求交付商铺，被告违约的事实客观存在，应承担相应的违约责任。被告的维修行为系其工程项目施工质量存在问题所致，虽原告有协助义务，但被告辩称因维修并未对原告使用商铺营利造成影响的理由与事实不符，于法无据，本院不予采纳。被告应赔偿自2015年4月交付商铺至2017年4月原告将商铺出租之日期间的损失；又因但凡商事行为即存在商业风险，加之原告购买的商铺属被告开发建设的一期工程，考虑到开发项目所处的位置并未在兰州市商业地段，一期工程交付后的入住率等因素对原告对外出租商铺、租金定价的影响，再参考原告于2017年能够收取的年租金325,408元的标准，本院酌定被告按30%支付原告违约金，即325,408元×30%×2(年)=195,245元。原告以迟延交房的违约金为据主张该项违约责任的计算方式本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告万梓文违约金195,245元；二、驳回原告万梓文的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,748元，原告万梓文负担16,386元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担2362元(于判决生效后10日内付清原告万梓文)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  张繁芹人民陪审员  王 黎二〇一九年十二月九日书 记 员  郭丽金