广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31755号原告：中海物业管理广州有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路69号2821房。法定代表人：刘忠。委托诉讼代理人：牛丽锋，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茵茵，广东沁森律师事务所实习人员被告：邓林成，男，1977年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：朱晓芳，女，1981年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邓林成，被告丈夫。原告中海物业管理广州有限公司与被告邓林成、朱晓芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛丽锋，被告兼被告朱晓芳的委托诉讼代理人邓林成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理广州有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年2-12月、2019年7-8月的物业管理费2785.64元，2017年2月至12月、2018年1、7、11、12月、2019年4-8月的车位服务费2400元；2、被告支付自物业费欠缴之日起至实际付清之日止的物业费滞纳金（以欠缴物业费为基础，按欠缴部分每日千分之一计算）；3、被告承担本案所涉诉讼费用。事实与理由：原告中海物业管理广州有限公司是广州市白云区金沙洲藤业一路中海金沙馨园小区的物业管理服务商。被告为广州市白云区金沙洲藤业一路中海金沙馨园二期A10栋606房（下称“案涉房屋”）和163号车位的业主，该房屋建筑面积为97.40平方米。2009年4月1日，原被告双方签订了《中海金沙馨园物业管理服务协议》，协议约定：1、物业服务费计费面积按与发展商签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）来计收；进行房产面积测绘后，以政府主管部门确认的测绘面积为计费面积；2、物业服务费的收费标准为：人民币2.2元／平方米／月，包含公共水电费用分摊；3、每个车位的服务费为120元/月；4、每月10日前收取当月应缴费用，否则自逾期之日起至实际支付之日止每月按应交纳费用的千分之一交滞纳金；5、被告应按时交纳物业服务费和专项服务费等应付应缴费用。服务协议签订后，原告已按约定履行了物业管理服务义务，被告作为案涉房屋的业主，已享受了原告提供的物业管理服务，但未按约定向原告交纳全部的应缴物业管理服务费及其他相关费用。就被告欠缴的物业管理服务费，原告已通过系统短信、管理处人员告知、催收函、律师函等多种方式进行催告，但均未果。被告的欠费行为，已违反了双方服务协议约定，严重损害原告的合法权益，故诉至法院。被告邓林成、朱晓芳辩称：自2011年6月购买本小区地下车位以来一直享有使用小区的电梯进出地下车库的权利，也根据《中海金沙馨园物业管理服务协议》按时缴纳了每月120元的车位服务费，但从2015年11月起，原告在未经业主表决同意，也未经业主委员会授权的情况下，单方面对被告的门禁卡设定了禁止使用电梯进出车库的权限，根据物权法的规定，原告该行为损害了被告的合法权益。被告家中有行动不便的老人及需要使用婴儿车的小孩，原告禁止被告使用电梯进出车库后给被告带来了极大的不便，被告采取了亲自上门沟通、委托业委会人员上门沟通，联合维权等多种方式向原告交涉，原告均拒绝向被告开通门禁卡的电梯通行权限，在经过一年多交涉无果后，只能以暂缓缴纳2017年的管理费作为抗辩，被告的欠费行为是以原告未按服务协议内容为被告提供相应服务以及违反物权法的规定为前提，并非被告的恶意拖欠，为保护物权法规定的公民合法权益不被侵犯，对于原告的诉讼请求应不予支持。另外对于房屋的物业管理费已缴纳，现在仅拖欠2017年2月至12月、2018年1、7、11、12月的车位管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月25日，原告与广州中海地产有限公司签订《中海金沙馨园（扩展）小区物业服务合同》，为座落于广州市白云区金沙街，物业名称为中海金沙馨园（扩展）小区的住宅、商业及停车场提供物业管理服务。两被告购买中海金沙馨园二期A1栋606单元和163号车位，于2010年5月14日收楼，2011年6月27日，车位办理交付使用手续，上述房屋已办理不动产产权证，建筑面积97.4011平方米，地址为白云区白玉兰街4号606房，产权人为两被告。2009年4月1日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《中海金沙馨园物业管理服务协议》，甲方所使用的房屋单位为A1栋606单元，从该物业单元入伙之日起或合同约定单元交付之日起，甲方接受乙方为该小区的物业服务公司，物业管理费服务项目包括：房屋建筑、设备设施、环境清洁、绿化、园林小品、室内装修管理、公共安全管理、车辆交通管理、节日布置及社区文化、图纸、资料管理、保险、接待、咨询服务、特约专项服务；物业服务费2.2元/平方米/月（包含公共水电费用的公共分摊），由甲方于每月10日前向乙方缴纳当月应缴费用，从逾期之日起至实际支付之日止每日应按交纳费用的千分之一缴交滞纳金，乙方对每个车位收取管理服务费120元/月，用以维持停车场的正常运作。两被告按合同约定每月214.28元向原告缴纳物业管理费。原告通过手机信息向被告催收物业管理费，2018年10月30日，原告委托广东正大联合律师事务所向被告发出二份律师函，催缴606房2017年2至2017年12月的物业管理费2357.08元，2018年7月的物业管理费214.28元及滞纳金，催缴163车位2017年2月至2018年1月的物业管理费1440元，2018年7月的物业管理费120元及滞纳金。两被告出具2018年1月5日物业管家函，证实因A6栋电梯不属于公共电梯，需走楼梯进地库。出具业主联名维权诉求书及房屋面积测量成果报告书，证实就电梯使用问题进行长时间交涉，没有结果，被告的产权车位参与电梯面积的分摊。被告于2019年9月24日支付2019年7-9月的物业管理费，10月26日支付2017年2-12月的物业管理费，10月26日支付2019年4-10月的车位管理服务费，尚余2017年2月至12月、2018年1、7、11、12月的车位管理费1800元未付。本院认为，原告与两被告签订的《中海金沙馨园物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，原、被物业服务合同关系成立，两被告应按物业合同的约定向原告支付物业管理费。两被告未按合同约定支付物业管理费，已构成违约，原告要求支付2017年2-12月，2019年7-9月的房屋物业管理费2785.64元，两被告以原告禁止使用进出地下车库的权利为由抗辩不支付，两被告作为车位业主享有使用进出地下车库电梯的权利不影响其缴纳房屋物业管理费的义务，故该意见本院不予支持，两被告已实际支付上述物业管理费，但因未按合同约定时间支付，原告要求按合同约定支付物业管理费的滞纳金合理，滞纳金计算标准过高，本院调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算，均以每月物管费214.28元为基数从欠费当月11日起计算，2019年7-9月的物业管理费计算至2019年9月24日，2017年2-12月的物业管理费计算至2019年10月26日。两被告应按约定支付车位的物业管理费，因原告原因导致两被告无法使用进出地下车库的电梯，给两被告使用车位造成不便，物业管理上存在瑕疵，对原告主张迟延支付车位物业管理费的滞纳金，本院不予支持，原告已经履行合同主要义务，即使存在一些义务或附随义务没有履行，两被告以此抗辩不履行缴费义务本院不予支持，两被告应将2017年2月至12月、2018年1、7、11、12月的车位管理费1800元支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓林成、朱晓芳于本判决生效之日起五日内向原告中海物业管理广州有限公司支付2019年7至9月、2017年2至12月物业管理费的滞纳金（滞纳金均以每月物管费214.28元为基数从欠费当月11日起计算，2019年7-9月的物业管理费计算至2019年9月24日，2017年2-12月的物业管理费计算至2019年10月26日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告邓林成、朱晓芳于本判决生效之日起五日内向原告中海物业管理广州有限公司支付2017年2月至12月、2018年1、7、11、12月的车位管理费1800元；三、驳回原告中海物业管理广州有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓林成、朱晓芳负担，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇一九年十二月十二日书记员  郑萍军