河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31894号被告李桂芹，女，1977年11月15日出生，汉族，住河南省民权县。委托代理人陈挚，河南春秋律师事务所律师。委托代理人马自芳，河南春秋律师事务所律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术开发区西四环66号，统一社会信用代码：91410100268099064M。法定代表人张福喜。原告李桂芹与被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称“基正房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈挚到庭参加诉讼，被告基正房地产公司经法院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李桂芹诉称，2016年10月20日，原被告签订《商铺认购合同》，被告将其开发的位于郑州高新区梧桐街南、西四环东的基正盛世港湾第43号楼1层107号商铺出售给原告。该商铺面积26.5平方米，单价为每平方米13132元，总价款348000元，合同签订后原告将全部购房款348000元支付给被告，被告向原告出具收据。同日原被告又签订《商铺委托经营合同》，原告将上述商铺委托给被告经营，经营期限五年即2016年10月20日至2021年10月20日。在原被告签订协议后，直到2019年10月份，原告打电话催要第三年房租，才得知被告经营异常，经原告到高新区不动产登记中心询问、查询才得知，在原告不知情的情况下，被告将原告购买的26.5平方米的房屋出售给第三人，第三人已经办理了商品房网签登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告购房目的不能实现，应依法解除原被告签订的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》，被告应当退还原告购房款348000元，赔偿原告损失348500元并支付利息和违约金。请求贵院依法判令：1、解除原被告双方于2016年10月20日签订的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》；2、被告返还原告购房款34800元，并支付赔偿款348000元；3、被告支付违约金17400元，支付暂计利息62640元（以348000元为基数，按照6%年利率计算自2016年10月21日起至实际返还购房款之日止）；4、被告支付2018年10月20日至2019年10月20日的房屋租金31320元；5、本诉被告承担本案全部诉讼费用。被告基正房地产公司未答辩。经审理查明：2016年10月20日，原告李桂芹与被告基正房地产公司签订了《商铺认购合同》，被告将位于梧桐街南、西四环路东的第43号楼1层107号商铺，建筑面积约26.5平方米，总价为348000元，单价为13132元，付款方式为一次性付款，买受人于2016年10月20日前付清全款。出卖人应当在2019年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。出卖人如逾期天数超过30天未将商铺交付买受人使用，本合同自动解除，出卖人应当自合同解除之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，逾期退款的，还应按逾期天数，每日支付已付款万分之一的利息。因出卖人的原因，造成该商铺发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告李桂芹与被告基正房地产公司签订了《商铺委托经营合同》，约定原告将涉案房屋委托给被告基正房地产公司经营，委托期限为2016年10月20日至2021年10月20日止，在本合同有效期内，被告以该商铺的认购实到款为标准，支付原告租金。支付收益标准：第一、二年的两年租金共计为商铺购房款的15%。第三年支付租金为商铺认购实到款的9%即31320元整，第四年支付租金为商铺认购实到款的10%即34800元，第五年支付租金为商铺认购实到款的11%即38280元。支付日期：自合同签订起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除。后三年每期满一年，被告按原告所交付实际房款，三个工作日内一次性支付给原告本年度租金，第三年支付租金期限为2019年10月20日，第四年支付租金的期限为2020年10月20日，第五年支付租金的期限为2021年10月20日。被告按约定时间将经营收益支付到原告指定的银行账户。违约责任：若被告未书面通知原告，将房产转让、出租、或者设立抵押、担保，造成原告无法正常经营管理等权利时，或者被告违反法律规定或者本合同约定单方面解除本合同，原告有权追究被告违约责任，并向乙方赔偿委托经营期限内造成的所有租金损失，赔偿时租金标准按照商铺损失租金的1.2倍履行。原告于2016年10月20日通过银行转账共向被告支付348000元购房款，被告向原告出具了348000元收据一份。2016年11月30日，被告将涉案房屋转卖给郑州申子辰商贸有限公司，并在郑州高新区住房保障和房屋管理局备案登记，合同号为GX16002946004。以上事实由原告提交的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》、银行转账记录、收据、郑州市个人房屋权属信息表及开庭笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签署的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》均系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款348000元，完成了合同约定的义务。被告却于2016年11月30日又将涉案房屋转卖给案外人郑州申子辰商贸有限公司并备案，构成违约，被告应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任，故原告要求解除双方于2016年10月20日签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》、返还购房款348000元，并支付赔偿款348000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金17400元及利息，因原告主张的赔偿款数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚，故原告要求被告支付违约金17400元及利息，本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年10月20日至2019年10月20日的房屋租金31320元，根据原被告签订的《商铺委托经营合同》第十条约定，若被告未书面通知原告，将房产转让、出租、或者设立抵押、担保，造成原告无法正常经营管理等权利时，原告有权追究被告违约责任，并赔偿其委托经营期限内造成的所有租金损失，赔偿时租金标准按照商铺损失租金的1.2倍履行，故原告要求被告向其支付2018年10月20日至2019年10月20日的房屋租金31320元，符合合同约定，本院予以支持。被告正基房地产公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条款之规定，判决如下：一、解除原告李桂芹与被告郑州市基正房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》；二、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本案判决生效后十日内向原告李桂芹返还购房款348000元；三、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本案判决生效后十日内向原告李桂芹支付赔偿款348000元及房屋租金31320元；四、驳回被告郑州市基正房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5937元，由原告李桂芹负担589元，被告郑州市基正房地产开发有限公司5348元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二十三日书记员  樊丽霞