广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2565号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：隋光学。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊光，广东纵横天正律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：李佩兰。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、隋光学因与被上诉人李佩兰以及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。李佩兰在原审法院的诉讼请求：判令广州市国龙房地产开发有限公司在5日内为李佩兰办妥广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁27H房的不动产权证并交付给李佩兰。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、李佩兰在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款238351元及该款自2005年1月13日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在李佩兰完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李佩兰到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27H房所有权转移登记至李佩兰名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；隋光学、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9759元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人信达公司、隋光学不服，分别向本院提起上诉。上诉人信达公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回李佩兰的诉讼请求；2.由李佩兰承担本案二审诉讼费。上诉的主要理由及答辩意见：若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以继续行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，观点参见最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在李佩兰未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助李佩兰办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。2.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第746号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中有限受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按字2001年第04018号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。上诉人隋光学的上诉请求：依法撤销原审判决。上诉的主要理由及答辩意见：1.隋光学与国龙公司签订的《商品房预售合同》是真实意思表示，隋光学是善意购房人，其名下关于广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁27H房的房屋预售登记及抵押备案登记均为合法有效。2.原审判决书与（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》（以下简称769号刑事判决）自相矛盾，违反了“一事不再理”的原则，构成了重复起诉。李佩兰是该刑事案件被害人，769号刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。3.一审判决判令隋光学协助李佩兰办理产权登记的房产系银行具有合法抵押权益的房产，严重损害了贷款银行作为抵押权人的合法利益。4.一审法院错误引用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定，错误认定李佩兰对涉案房产的权利优先于李佩兰的抵押权，是明显的认定事实不清，适用法律错误。5.隋光学是完全无过错的，但李佩兰却不是完全善意，在隋光学无辜遭受十年诉讼的煎熬，还遭遇一审法院以盲目牺牲随光学的合法利益为代价，一味保护并不无辜的李佩兰，其判决结果失之偏颇，具有极坏的社会示范效应。被上诉人李佩兰的主要答辩意见：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。（1）名义购房人与国龙公司的购房合同并非真实意思表示，是无效的。（2）名义购房人与金融机构的抵押合同也是无效的，银行不能行使抵押权。原审被告国龙公司的答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。李佩兰的质证意见：与本案没有关联性，不予确认。隋光学的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人信达公司、隋光学虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人信达公司、隋光学的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9759元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担元4879.5，由上诉人隋光学负担4879.5元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍