云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6045号原告（反诉被告）徐如和，男，汉族，1986年11月17日生，身份证登记住址山东省临清市。被告（反诉原告）叶德驱，男，汉族，1968年11月13日生，身份证登记住址福建省仙游县。委托代理人王传彬，北京京师（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人毕诚，男，彝族，1955年3月18日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。原告徐如和诉被告叶德驱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，原告徐如和申请追加毕诚为第三人参加诉讼，被告叶德驱提出反诉，本院依法同意追加第三人并受理反诉后组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告徐如和，被告叶德驱的特别授权代理人王传彬，第三人毕诚到庭参加诉讼。被告叶德驱申请延期审理3个月。本案现已审理终结。原告徐如和诉称：2016年4月24日，原告与被告叶德驱前一租客谢典桓签订了《房屋租赁合同》。2016年7月，谢典桓因个人原因不做了，原告把合同直接转给被告叶德驱。由被告支付谢典桓剩余租金。2016年7月15日，被告正式使用该房屋，其他均按合同执行。2018年4月合同到期，被告以涨租金就不付房租费不搬离要挟原告，逼迫原告默认被告不合理要求，继续使用该房屋，最终被告支付了8万元租金，剩余4000元没有支付。2018年11月至12月期间，因被告强行占用原告门前摊位的事实，子君村村委会组织调解过一次未果。被告找到社会闲散人员威胁原告。2019年4月初，被告说向继续租用该房屋，原告明确表示要自己使用，不租了，让被告到期腾出房屋。此期间被告仍然试图威胁原告，以达成其目的，还威胁过房东。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权利，故原告诉至法院诉请判令：1、被告立即腾出所租赁的房屋；2、被告支付2018年4月23日至2019年4月23日所欠剩余4000元房屋租金；3、被告支付强行占用原告徐如和摊位费每年2万元共3年的总计6万元；4、被告修复损坏的房屋结构墙壁地砖拆除所有安装设施或赔偿原告需要修复的费用1万元；5、被告支付合同到期之日起至搬离之日的原告所有损失。被告叶德驱辩称：原告徐如和的诉讼请求无事实、法律依据，且未提交任何证据来证实其主张，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不利的后果。请求驳回原告的全部诉讼请求。一、被告已于2019年7月15日搬离涉案房屋。2016年7月15日，原、被告双方签订《租房合同》约定原告将涉案房屋租赁给被告作为门面，租赁期限为2年（2016年7月15日至2018年7月14日）。租赁期限届满后，双方口头约定由被告续租一年（2018年7月15日至2019年7月14日）。2019年4月25日，原告无故将涉案房屋内的水电切断，经双方协商无法达成一致，至2019年7月，被告主动搬离涉案房屋。二、被告已经足额支付三年房屋租金，原告要求被告支付2018年4月23日至2019年4月23日所欠4000元房租，无事实依据。2016年7月15日，原、被告签订《租房合同》后，被告按照合同约定于2016年7月14日向原告支付5万元租金，2016年7月19日支付44,200元的租金及保证金，2017年4月1日支付8万元租金，2018年4月11日支付8万元租金，三年租金已足额支付。被告也提交了相应的银行卡交易明细予以证明。三、原告主张的摊位费无事实和法律依据，且未提交相应证据予以证实被告强行占用原告摊位的事实。四、原告主张房屋修复费用1万元，无事实和法律依据。本案中，原告未举证证明其不同意被告对涉案房屋进行改善和增设他物，相反，从被告租房至腾房期间，原告并未对被告的行为提出任何不满的意见，因此其主张房屋维修费用无事实及法律依据。五、原告主张被告支付合同到期至搬离房屋之日的损失，无事实和法律依据。被告系合同到期后主动搬离涉案房屋，未给原告造成任何损失。原告未提交证据证明其损失明细及金额。六、本案诉讼费用应由原告自行承担。原、被告之间的纠纷系原告在房屋租赁合同期限未届满的情况下，无故切断涉案房屋的水电而引起的，因此本案的诉讼费用由原告自行承担，与被告无关。被告叶德驱提出反诉诉称：2016年7月15日，反诉原告（本诉被告，下统称被告）与反诉被告（本诉原告，下统称原告）签订《租房合同》约定原告将位一间房屋出租给被告作为门面（经营小吃店），租赁期限为2年（自2016年7月15日至2018年7月14日），租金为6666元/月，押金为2000元，额外缴纳保证金14,200元。合同约定的租赁期限届满后，双方口头约定，由被告继续租赁原告的房屋，租赁期限为2018年7月15日至2019年7月14日止。2019年4月25日，原告无故将房屋内的水电切断，经双方协商无法达成一致，至今原告未将房屋内的水电恢复，致使被告无法正常经营店内剩余，给被告造成巨大损失。故原告提出反诉诉请判令：一、解除原告与被告签订的《租房合同》；二、原告退还被告三个月房租即2019年4月15日至2019年7月14日租金19,998元；三、原告退还被告保证金14,200元、押金2000元；四、原告赔偿被告各项经济损失94,947元。原告徐如和针对反诉辩称：双方合同租赁日期是2016年4月24日到2018年4月23日，不是被告所说的7月15日。第三人毕诚述称:本案诉争的房屋系第三人所有。第三人将房屋建盖好后整栋租给了原告。合同约定了原告不得转租。履行合同过程中原告没有欠第三人租金，第三人也管不了了，转租就转租了。本案所指的的房间系一楼的一间。原告徐如和为证明其诉讼主张及反诉辩解向本院提供了如下证据：租赁合同两份、银行流水。欲证明起诉状内容。原告申请证人王某出庭作证，证人王某证言：谢典桓是证人的女婿。我们向原告租来该房，后来转给了被告，由原告转87,000元给了被告我女婿谢典桓，87,000元包含了房租、转让家具费、装修等。被告叶德驱质证认为：对被告与原告签订的合同无异议。但是原告与房东签的合同，被告就不清楚了。认可银行流水的真实性。对于证人证言则不认可，被告转给原告的款项分二次，共94,200元。被告叶德驱对于证人证言予以认可，并称自己要求被告转账，然后自己再转给谢典桓，转给谢典桓是退还其租金。被告叶德驱为证明其答辩及反诉主张，提交了下列证据材料：一、身份证复印件，欲证明被告具有诉讼主体资格。二、借记卡的明细清单，欲证明被告通过银行卡转账的方式向原告支付房租、保证金及水电费的事实。三、收据，欲证明2016年7月15日被告向原告支付租房押金2000元的事实。四、付款证明单、收款收据、销售清单、销货凭证，欲证明2016年7月15日，双方签订《房屋租赁合同》后，被告于本月陆续购买装修所需设备装修店面，装修所用款项大约4万元。五、店内食物损坏照片，欲证明原告无故断水断电，造成店内食物损坏，给被告造成的损失大约为3000元。六、账本明细、支付宝交易记录明细、微信支付账单明细，欲证明被告根据近三个月的收入明细，计算出每月平均纯收入为30,648元，每天平均纯收入为1094元，被告未正常经营小吃店的损失为88,614元。原告徐如和质证认为：认可证据一至三。其余证据不予认可。第三人毕诚对上述原、被告提交的证据无意见。第三人毕诚无证据向法庭提交。原、被告提交的证据形式、内容合法，能够证明本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采纳及参考。根据举证、质证意见及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：第三人毕诚将其坐落于昆明市官渡区矣六乡子君村79号房屋南门对面的一幢房屋出租给原告徐如和。租期从2016年6月1日至2021年5月31日。2016年4月，原告徐如和将上述房屋中的一楼一间房屋出租给案外人谢典桓，双方签订了《租房合同》。2019年7月，谢典桓退出并将铺面转由被告叶德驱租赁，原告徐如和和被告叶德驱在原来合同上修改了承租方名字并加盖了手印。该合同约定：原告将坐落于间房屋出租给被告作为门面，租赁期限为两年，2016年4月24日至2018年4月23日，每月租金6666元，按年支付，另付押金2000元。租房终止后，原告验收门窗、地板砖、卷帘门无误后，将押金退还被告，不计利息。如有损坏，被告照价赔偿。若遇国家征用或拆迁，原告提前通知被告，被告必须无条件搬出，已付租金由原告按剩余余额退还被告，但中途因被告不租或其他原因要退房，原告概不退还租金及押金。合同到期后下一年房租上涨不超过5%。被告需支付一年房租80,000元，租金以收据为准。该合同末页处原告签字确认的内容“本合同自2016年7月15号转给叶德驱，其他均按此合同执行，甲方租给任何人后，此合同继续生效”。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告使用租赁物，并支付了租金，支付租金情况为：2016年7月14日支付50,000元，2016年7月19日支付44,200元，2017年4月1日支付80,000元，2018年4月11日支付80,000元租金。被告主张上述《租房合同》约定租赁期限届满后原、被告口头约定续租，被告支付了三年租金并使用，原告与被告合同按照约定应于2019年4月25日到期，遂于2019年5月诉至本院主张上述请求。被告于2019年7月15日搬离租赁物。审理中，被告反诉主张退还2000元押金、保证金14,200元及赔偿损失等诉请。双方对租赁物的使用及租金的支付产生纠纷，原告本诉如上，被告反诉如上。审理中，原、被告及证人均表示在转租时并未签订协议，应当退还谢典桓的租金是多少是原告计算，并由原告退还了租金。被告撤回了反诉主张的退还三个月租金的请求。本院认为，原、被告之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法成立，双方应按照合同约定履行合同义务。本案中，因叶德驱是从案外人谢典桓处受让徐如和出租的门面，合同虽约定了租赁期间为2016年4月24日至2018年4月23日，但从《租房合同》手写明确内容可知合同自2016年7月15号转给被告。原告不能解释2016年4月至7月这段时间由谢典桓使用房屋期间的租金由谁承担了。依据原告的要求，被告是把全部租金等共计94,200元转给了原告，原告向谢典桓转账87,000元，而原告与谢典桓合同约定的全年租金80,000元，原告不能解释清楚转款87,000元是什么。而事实上被告已确定从2016年7月15日开始使用租赁物且交付了整年租金，被告的租赁期限应为2016年7月15日至2018年7月14日。故原告主张的租赁物实际从2016年4月24日开始交付给被告使用，至2019年4月24日到期与本院查明的事实不符，本院不予采信该主张，本院根据查明案件事实认定双方约定的租赁物使用期限自2016年7月15日开始。《租房合同》约定的两年租赁物届满后，被告辩称双方约定续签一年，并且提供了交付租金的银行流水，本院根据双方的交易习惯及费用支付情况认定被告辩称合理且成立，即《租房合同》约定租赁期限届满后，被告续租一年（2018年7月15日至2019年7月14日），该使用期间被告已经缴纳了租金，为被告的合理使用租赁物期间。被告辩称其已于租赁期限届满后搬离租赁物，原告主张被告合同2919年4月期满后继续使用租赁物与本院查明事实不符，且被告已经在7月搬离，故对原告的该主张不予采纳。原告要求被告支付2018年4月23日至2019年4月23日期间所欠的租金4000元，对此，原告解释为这是双方协商续租上调增加的租金。对此，被告不予认可，被告解释是原来协商再次续租可以上调5％，但是原告停水停电，合同已经不能履行，既然没有续租，何来上调租金？本院认为，虽合同约定租金上浮，但在被告向原告支付三年租金来看并未上浮租金，原、被告之间使用租赁物并交纳租金的行为视为对《租房合同》约定租金上浮条款的更改，本院依照原、被告的交易习惯确认本案每年租金为8万元，被告已支付完整年租金，原告主张上浮租金4000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的修复损害房屋等需要的1万元，无证据表明费用发生，本院不予采纳。原告主张的摊位费，无合同依据及证据支持，本院不予支持。被告已搬离租赁物，原告主张的第五项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的本诉诉请，本院不予支持。《租房合同》约定租赁期限已届满，且被告已经搬离，被告反诉解除合同已无实际意义，本院不予支持。本案中，《租房合同》未约定保证金内容，约定了押金为2000元，原告向被告出具了2000元押金条子，原告应当退还押金2000元。对于保证金，合同中没有约定，从双方的往来也没有给付的的证据，故对该项诉请，本院不予支持。被告反诉各项经济损失无证据证明断水电的事实存在及损失的具体金额，故本院不予支持该项反诉请求。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐如和的本诉请求不予支持；二、原告（反诉被告）徐如和于本判决生效之日起三日内退还被告（反诉原告）叶德驱押金2000元；三、被告（反诉原告）叶德驱的的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1817元，由原告徐如和承担。反诉诉讼费1461元，由被告（反诉原告）叶德驱承担1200元，原告（反诉被告）徐如和承担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一九年十二月十九日书 记 员  李彦霈