山西省太原市中级人民法院执行裁定书（2019）晋01执异319号异议人（案外人）：张某1，女，2004年4月9日出生，汉族，住吕梁市方山县。法定代理人：张某2，男，1972年10月4日出生，汉族，住吕梁市方山县。原案申请人：渤海银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区长治路308号。法定代表人：侴宇明，行长。委托诉讼代理人：韩璐，山西宾利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，山西宾利律师事务所律师。原案被执行人：太原市旭海水产有限公司，住所地太原市小店区北营北路6号。法定代表人：赵海莲，执行董事兼总经理。原案被执行人：赵海莲，女，1959年10月1日出生，汉族，太原市旭海水产有限公司执行董事兼总经理，住太原市北营北路6号。本院在执行原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行与原案被执行人太原旭海水产有限公司、赵海莲借款合同纠纷一案中，异议人张某1向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行听证，异议人张某1的法定代理人张某2，原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人韩璐、王晶参加听证。现已审查终结。张某1异议请求：请求依法中止对被执行人太原市旭海水产有限公司所属的位于太原市北营北路6号旭海农副产品贸易大厦第14层西（95平方米房屋）的拍卖，并返还给案外人。如果请求1无法实现。请求2：判令太原市旭海水产有限公司偿还张某1监护人张某2购房款550000元和从付款之日起的购房款利息。事实和理由：2015年12月13日（案外人）张某1监护人张某2与太原市旭海水产有限公司及购房协议丙方张志强，在太原市旭海水产有限公司楼里签订了一份太原市旭海水产有限公司开发的楼盘（旭海银座）14层西95平方米房存量房购房协议。并约定于2016年4月签订正式合同，结果直到现在未签。张志强欠张某2总计400000元，其中，张志强欠张某2175000元、张志强欠张某2岳父牛世玉130000元，其中2015年牛世玉已收到张志强利息10000元，利息剩余总计95000元这样本息总计欠款400000元，协议上写的太原市旭海水产有限公司欠张志强400000元。张某1监护人张某2为解决400000元张志强欠款问题，经张某2岳父同意，愿将欠款本息转作张某2购房价款。另外，2015年12月13日张某2给太原市旭海水产有限公司打购房款130000元，于2015年12月13日张某2交给张志强20000元，（2015年12月15日写的收据），让张志强代交张某2的太原市旭海水产有限公司购房款。最终付清购房款550000元，余款42000元在领取房屋钥匙时付清。一平方米单价6326元。太原市旭海水产有限公司财务给出具了部分收款收据，当时答应签订协议四个月内再签购房款合同，逾期不签，按日向乙方（监护人张某2）支付已交购房款万分之一的违约金。异议人得知贵院将于2019年11月25日至2019年11月26日太原市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖太原市旭海水产有限公司所属的位于北营北路6号旭海农副产品贸易大厦。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误，特依《民事诉讼法》第202条的规定，提出异议，请维护异议人的合法权益。渤海银行股份有限公司太原分行辩称，本案所涉的标的为在建工程，故1、异议人与被执行人太原旭海水产有限公司签订的存量房房屋买卖合同无效。太原旭海水产有限公司不是开发商，因此其自建房屋不能作为商品房而进行预售，其仅能以存量房方式买卖，而合同签订之间，签订至今工程尚未竣工验收，仍是在建工程，没有产生房屋所有权这一物权，更不可能在不动产管理中心进行房屋所有权的登记，因此基于该房屋所有权存量房房屋买卖合同是无效的。2、被申请人不可能实际占有，不具备适用相关法律规定的情形。3、因本案所涉在建工程是一个整体，无法分割，因此异议请求不具备显示可操作性。二、太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行与2015年针对本案所涉在建工程签订抵押贷款合同，并办理登记，且承诺未处置全部或部分抵押物，且承诺未经渤海银行股份有限公司太原分行书面同意，太原旭海水产有限公司不得将抵押物进行全部或部分销售。现太原旭海水产有限公司直接的纠纷经法院审理，对被异议人所享有的债权及抵押权的合法性作出了确认，渤海银行股份有限公司太原分行针对本案所涉标的申请评估拍卖，符合相关法律规定。本院查明，位于太原市小店区北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦在建工程，系由太原市旭海水产有限公司投资建设。该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。该工程规划建筑功能为：商业、商务公寓，土地用途为商务金融用地。张某1提供的太原市旭海水产有限公司从2013年4月1日至2014年1月21日出具的5份收据载明，太原市旭海水产有限公司收到张某1借款305000元，并按月息1.5厘计息；张某1提供的2015年12月13日牛世玉出具的转让证明将其130000元债权本息转让给其女婿张某2用于购买涉案房屋；2015年12月13日，张某1（由张某2代理与太原市旭海水产有限公司及张志强签订《购房协议》，约定太原市旭海水产有限公司将其自建的旭海农副产品贸易大厦第14层西户，面积约95㎡的房屋出售给张某1，价格为592000元，并约定本协议签订后四个月内签订正式购房合同。张某1提供的太原市旭海水产有限公司出具的收据载明，2015年12月13日太原市旭海水产有限公司收到张某1130000元。2015年5月14日，太原市旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行签订借款合同，由渤海银行股份有限公司太原分行向太原市旭海水产有限公司提供不到3000万元的贷款，贷款用途为用于旭海农副产品贸易大厦项目建设。同日，渤海银行股份有限公司太原分行与太原市旭海水产有限公司签订不动产抵押协议，约定由太原市旭海水产有限公司将位于北营北路6号的在建工程3158.2㎡和土地使用权抵押给渤海银行股份有限公司太原分行（在建工程计价2999万元，土地10000元），用以向渤海银行股份有限公司太原分行贷款3000万元。抵押期间为2015年6月16日至2018年6月。该抵押权已于2015年6月25日在太原市房地产产权登记中心办理抵押登记。于2015年7月17日，在国土资源管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。渤海银行股份有限公司太原分行于2015年6月16日向太原市旭海水产有限公司发放贷款2999万元。2018年10月30日，因太原市旭海水产有限公司到期不能还贷，经本院审理，本院于2018年11月30日作出（2018）晋01民初814号民事调解书，该调解书确认由太原市旭海水产有限公司应付渤海银行股份有限公司太原分行本息33031542.67元，及从2018年6月25日之后按借款协议应付的利息、罚息和复利。因太原市旭海水产有限公司未按调解书规定清偿贷款本息，渤海银行股份有限公司太原分行于2019年3月8日向本院申请执行，本院予以立案执行。2019年4月9日，本院对位于上述在建工程进行查封，查封期限至2022年3月28日。在执行中，本院依法委托评估机构对上述在建工程进行了评估，评估价值为12528.26万元。本院于2019年10月20日作出执行裁定书，裁定拍卖太原市旭海水产有限公司所抵押的上述在建工程。以上事实有不动产抵押协议、抵押登记证明、民事调解书、执行裁定书、购房协议、转让证明、收款收据及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。太原市旭海水产有限公司于2015年5月14日将涉案在建工程抵押给渤海银行股份有限公司太原分行并已办理抵押权登记，故其依法对涉案在建工程享有优先受偿权。张某1与太原市旭海水产有限公司签订合同时，其所购房屋尚属在建工程，并未办理商品房预售许可证。该房屋至今未经验收。再者，张某1所购房屋系商业用房，非个人住宅。故不属消费者权益保护范畴。张某1的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院对张某1的排除执行的异议不予支持。张某1书面异议中的其他主张因未经裁判故不能在执行程序中处理，其应依法另行解决。综上所述，因渤海银行股份有限公司太原分行对涉案在建工程依法享有抵押权，故张某1提出的排除执行的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、和第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人张某1的异议请求。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 梁锡文审判员 王润树审判员张玉根 二〇一九年十二月九日书记员 张秀清