昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10275号原告：李毅敏，男，汉族，1980年4月26日出生，户籍登记地云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。被告：关薇，女，汉族，1984年12月28日出生，户籍登记地云南省丽江市永胜县。委托代理人：徐小超，系云南康思律师事务所律师，特别授权代理。原告李毅敏与被告关薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告李毅敏，被告关薇及其委托代理人徐小超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李毅敏诉称：一、判令解除租赁合同；二、被告向原告退还租金58000元；三、被告向原告退还押金10000元；四、被告向原告赔偿误工费10000元；五、诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：被告关薇于2019年6月，用云南新兴职业学院中专部一食堂学校名义对外招租，并于2019年6月27日一次性收取李毅敏档口租金及押金68000元。后从盘龙区市场监督管理局青云分局得知，被告关薇未办理相关证照，原告去昆明市盘龙区市场监督局青云分局去办理证照过程中被告知原告无资质不能办理相关证件，如果未办理证件经营属于非法经营会被巨额处罚。之后从学校得知，被告关薇对云南新兴职业学院一食堂无转包权，学校也从未收到关薇提交分包书面申请，合同无法执行，自2019年6月至今，原告不能营业，没有收入。原告遂起诉至本院。被告关薇答辩称：原、被告租赁合同合法有效，并且就双方的权利义务也作了明确的约定。合同的第五条规定，如果原告任意解除合同，被告有权利不予退还租金。关于原告要求解除合同，并没有合同依据，也不符合法定解除的情形，所以被告不同意解除。请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的电话录音记录，因无法明确通话双方身份，且被告对于该份证据的真实性不予认可，故本院依法不予确认。对于被告提交的营业执照，因加盖有昆明市盘龙区市场监督管理局的公章，故本院对于该证据依法予以确认。对于被告提交的微信聊天记录及微信支付记录，因原告对其真实性不予认可，故本院依法不予认可。对于被告提交的新兴职业技术学院餐费统计表及收取电费凭证，因无制作单位加盖印章，故本院依法不予认可。对于被告提交食堂部分小吃窗口经营结算表，因与本案无关，故本院不予评述。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。本院为查明案件事实依职权调取以下证据：一、云南新兴职业学院与被告关薇签订的《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》及涉案房屋权属证明，因原、被告认可真实性、合法性及关联性，故本院依法予以确认。三、谈话笔录，因云南新兴职业学院出具委托书，由该学院职工梁小飞向本院说明案涉食堂的租赁情况，且笔录上载有梁小飞的签名，故本院对该证据的真实性予以确认。四、云南省教育厅印发《关于同意成立“昆明科技商务学校”的批复》（云教计﹝2003﹞42号）、《云南省教育厅关于同意“云南新兴职业学院（筹建）”的批复》（云教计﹝2004﹞177号）及云南省人民政府印发《云南省人民政府关于组建云南新兴职业学院的批复》（云政复﹝2005﹞96号），因系本院向云南省教育厅调取，且加盖有云南省教育厅档案材料来源章，原、被告认可真实性、合法性及关联性，故本院依法予以确认。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年6月20日，被告关薇（甲方）与原告李毅敏（乙方）签订《合同》，约定被告关薇将新兴职业学院一食堂内窗口租给原告李毅敏经营；经营项目为早点面食；租用期限一年，自2019年6月26日至2020年6月26日；协议签订之日，原告须一次性向被告支付一年的租金55000元，以及押金10000元，到期未付清租金，被告有权收回窗口；原告在租用期内应遵守学校食堂管理规定，水电费相关费用由原告自行承担；在租用期内，被告不得随意收回窗口；原告不得随意关闭窗口不经营或者提前退租，否则被告有权不退还租金及押金并收回窗口；学校规定不准使用微信、现金等方式付款，一律只能用饭卡支付，一经学校查处，所有处罚由原告自行承担；租赁期限到期，原告将所有物品搬离，一个月内无任何债权债务及供货商的货款纠纷，方可退还押金，同时还约定了租赁的其他相关事宜。截至2019年6月24日,原告共向被告支付租金55000元、押金10000元及操作间的租金3000元。原告自认被告于2019年6月26日向原告交付案涉窗口。现原告以被告未办理相关工商证照且无转包权为由，诉至本院提出前述诉讼请求。另查明，南方高等民族医药进修学校经拍卖取得案涉食堂所在土地的使用权。2003年3月25日，经云南省教育厅批准，在南方高等民族医药进修学校的基础上成立昆明科技商务学校，原南方高等民族医药进修学校的建制撤销，所有债权债务和其他事务，由昆明科技商务学校承担和完成。2004年10月12日，经云南省教育厅批准，同意在昆明科技商务学校的基础上，筹建“云南新兴职业学院（筹建）”。2005年12月30日，经云南省人民政府批准，在昆明科技商务学校的基础上组建云南新兴职业学院，撤销昆明科技商务学校建制。现该土地及食堂由云南新兴职业学院所管理使用。2019年6月20日，云南新兴职业学院与被告关薇签订《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》，约定将云南新兴职业学院中专部壹号食堂的场地及设施出租给被告经营使用；租赁期限为壹年，自2019年6月20日至2020年6月20日；被告应严格按照经营范围营业，若有特殊分包的实体，分包前应向校方书面提出申请，经审核通过后方能分包。云南新兴职业学院表示案涉食堂应由被告统一经营管理，因被告并未就转租向学院提出书面申请，学院并不知晓被告关薇将案涉食堂窗口转租给原告李毅敏经营使用，故学院不同意被告该转租行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中云南新兴职业学院作为案涉食堂出租人，其与被告之间所签订的《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》中明确约定被告转租分包须向学院提出书面申请并经学院审核，现云南新兴职业学院表示被告并未提交书面申请，此前并不知晓原、被告之间转租行为，知道后也明确表示并不同意该转租行为，故原、被告之间的《合同》因云南新兴职业学院提出异议而无效，对于原告要求解除其与被告之间所签订《合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于被告抗辩称云南新兴职业学院知道并认可被告转租分包的经营方式的主张，本院认为，根据《云南新兴职业学院中专部壹号食堂场地租赁合同》可知，云南新兴职业学院认可被告将其承包食堂转租分包的前提是被告向云南新兴职业学院提出书面申请并获审批通过，对于未提交书面申请的转租行为，是否提出异议是作为出租人的云南新兴职业学院的权利，即使云南新兴职业学院对于被告将食堂的其他窗口转租未提出异议，也不排除其在异议期内对本案的转租行为提出异议的权利，加之原告并未有效举证证明本案中的转租行为获得了出租人的同意，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原、被告《合同》无效，被告应向原告退还其所收取的房租及押金10000元，但原告也应当向被告支付其所占用期间的房屋占用费。虽然被告主张其于2019年6月19日将案涉窗口交付原告，但其并未提交相关证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院以原告自认的时间作为案涉窗口实际交付的时间，即2019年6月26日。因本案合同无法继续履行，本院释明双方当事人于2019年11月1日前办理案涉窗口的交接手续，但被告拒绝收回窗口，且并未提交证据有效证明其拒绝收回窗口具有正当理由，故其应就2019年11月1日之后产生的房屋占用费承担责任，即被告应在扣除自2019年6月26日起至2019年11月1日止共计129天的房屋占用费后将剩余租金退还原告。因双方约定一年租金为55000元，庭审中原、被告共同确认另有操作间一并租赁使用产生租金为3000元，共计一年金额为58000元，故参照该租金标准，被告应当向原告退还的租金为37501元（37501元=58000元-58000元／365天×129天）。关于原告要求被告赔偿误工费的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告关薇于本判决生效之日起的十日内向原告李毅敏退还租金37501元及押金10000元；二、驳回原告李毅敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告李毅敏承担587元，由被告关薇承担913元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  李秀萍人民陪审员  徐 云二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘昕垚