海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5372号上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺。统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈莎，女，1984年9月6日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人陈莎房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈莎的起诉；2.诉讼费由陈莎承担。事实和理由：1一审判决认定事实错误。（一）一审判决对诉争房屋属于检察院一分院干警团购房没有认定，对约定检察院承担办证的责任没有认定。1.2009年4月6日，海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院后勤中心）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司），签署《房地产合作开发协议书》，合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定拟成立盛世开泰公司。2010年12月12日，检察院后勤中心与鸿福公司签署《股权转让协议书》，检察院后勤中心将其持有的盛世开泰公司股权转让给鸿福公司。2.2009年9月30日，检察院后勤中心（甲方）与盛世开泰公司（乙方）签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定“甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.571万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除甲方所得2.571万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院后勤中心提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。3.房屋面积变更。团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型，超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占盛世开泰公司土地8.65亩，造成盛世开泰公司巨大亏损。4.政府认定涉案房屋属于“公房”。陈莎起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，陈莎无偿侵占开泰公司8.65亩土地，并且检察院负责办理证件，逾期办证的责任应该由检察院承担。（二）本案有一部分购房者不属于检察院干警不具备购房优惠资格，属于冒名顶替。一审判决对此没有认定。（三）一审判决认定合同约定时间错误，办理不动产权证的期限计算错误。（四）一审判决遗漏检察院用于合作的10亩土地。2一审判决适用法律错误。盛世开泰公司没有违约，未能办证是因为陈莎自己没有按时缴纳契税、政府政策情势变更。盛世开泰公司已经在约定期限内办理完毕总证和分证。2016年11月14日，盛世开泰公司已经将椰海雅苑小区不动产权证的总证办理完毕，并将每一户的分证办理完毕。按照正式的交房时间为2015年12月8日，即椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路完成工程之日，正式交房时间应该自2015年12月8日起算。此外，因海口市不动产登记中心于2016年1月13日挂牌，在此之前暂停办理登记，该情况属于机构改革造成过户迟延。不动产权证过户到购房人名下，必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局改成让购房者自己缴纳，开发商代理缴纳必须有授权委托书。因陈莎没有提供代理缴纳契税的授权委托书，盛世开泰公司无法缴纳契税，陈莎自行缴纳契税之后才能办理过户手续。陈莎缴纳契税时间滞后导致无法按时办理过户手续，因此办理过户延迟的责任属于陈莎个人原因造成的。3一审判决在非普通住宅土地增值税问题上，认定事实和适用法律错误。（一）一审法院没有查明非普通住宅土地增值税的来源。1.由于房屋面积增加，增加盛世开泰公司房屋开发的巨额成本，导致产生非普通住宅土地增值税。2.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元，即配套费多了40747.7平方米×170元=6927109元。3.因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，增加费用680多万元。4.因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计多出的费用成本，按照合同第十六条的约定，均应由购房者承担。（二）检察院决定非普通住宅土地增值税由购房者承担。房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，盛世开泰公司为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税问题1000万元。2017年2月12日，盛世开泰公司就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日作出《关于椰海雅苑干警团购房情况说明的复函》，盛世开泰公司于2017年5月28日对复函提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，检察院经过开会，再次已经明确干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。本着谁受益谁承担的原则，检察院决定由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）根据合同约定，非普通住宅土地增值税应由购房人自己承担。《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，购房者应根据该条合同约定承担增加的非普通住宅土地增值税。（四）双方合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的原因。检察院团购房价格每平方米2500元，低于建筑成本价格。房屋销售时，由于房屋价格偏低，盛世开泰公司没有赚取任何利润，而且因检察院的原因，各项费用成本增多，已经在开发中承担巨额损失，因此，双方约定由购房者承担这部分非普通住宅土地增值税。（五）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，购房者应该起诉税务机关退还，盛世开泰公司并没有占有该税款。2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定，盛世开泰公司已经将非普通住宅土地增值税全额缴纳给税务局，该税款系因购房者的房屋面积超过144平方米才产生的，购房者是房屋面积的受益人，盛世开泰公司没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税任何通知，如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。四、一审判决在不动产证和房屋所有权证、土地使用权证上认定事实和适用法律错误。陈莎将商品房权属证、土地使用权证和不动产权证混淆。2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度，不动产权证书包含商品房权属证和土地使用权证。海口市不动产中心于2016年1月13日挂牌成立，并于2016年7月25日才办理不动产证。在海口市不动产登记中心成立之前，暂停办理房屋权属证书和土地使用权证书，延迟办理不动产权证的原因属于政府政策变动，属于不可抗力。由于不动产权证包含商品房权属证和土地使用权证两证合一，办理不动产权证的时间应该为交房之日起720日加上60日即780日，陈莎起诉时仅仅计算720日，违背合同约定和法律规定。盛世开泰公司于2016年10月14日办理了椰海雅苑小区房屋不动产总证和分证，已经在约定期限内办理完办证义务，但办理过户至购房人名下时，需要陈莎提出申请、提交资料、缴纳契税等，这些应由陈莎来承担责任。且办证是由双方共同申请，不是盛世开泰公司单方办理，盛世开泰公司完成小区房屋的不动产权证总证和每户的分证，就完成办证义务，将每户的分证办理至购房人名下，需要购房人亲自办理，该责任并不属于盛世开泰公司，陈莎也未书面委托盛世开泰公司代为办理。综上，缴纳契税的责任主体是陈莎，过户登记的主体也是陈莎，缴纳契税迟延的责任在陈莎，延迟办理房屋过户手续的责任也在陈莎，陈莎在椰海雅苑小区唯一道路于2015年12月8日才完成工程总验收的情况下主张盛世开泰公司应于2013年12月30日前交付房屋，与事实不符。因此实际交房时间应为2015年12月8日。五、一审判决程序违法。一审中，盛世开泰公司申请对陈莎偷税漏税进行鉴定，并申请调取证据，一审法院不予准许。且在盛世开泰公司提供与检察院海南分院合作开发证明的证据、要求检察院承担办证责任的情况下，盛世开泰公司请求追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院不予追加。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。被上诉人陈莎辩称，一、关于合作开发、团购房、购房资格等问题。涉案房屋是否由盛世开泰公司与他人合作开发，如何开发，开发过程中的面积变更、设计费增加、配套费增加、成本加大、盛世开泰公司是否亏损以及后期政府认定涉案房屋属于“公房”等一系列问题，均与本案无关。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的团购协议，效力仅限于双方当事人，约定的权利义务对本案的购房者没有约束力。涉案的商品房买卖合同，既没有约定涉案房屋只能由检察院干警购买，也没有约定不得转让购房资格。因此盛世开泰公司以购房者并非检察院干警为由主张合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。二、缴纳土地增值税是盛世开泰公司的法定义务。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”。第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”因此，土地增值税是按照盛世开泰公司销售房产取得的增值额（也即利润）的一定比例征收，而不是按房屋大小征收。盛世开泰公司所称“按《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要额外缴纳土地增值税，按购房款的5%征收”，没有事实和法律依据。双方签订的合同第十六条规定：“买受人委托出卖人代缴税款，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。”依据该条款，购房者只需承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但本案并不存在该情形。购房者既没有缴纳土地增值税的法定义务，也不存在依合同约定承担超出合同售价部分产生的各种税金的情形，盛世开泰公司以代收费名义收取的土地增值税，没有事实和法律依据，应予以返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。陈莎向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司向陈莎支付逾期办证违约金4516元；2.判令盛世开泰公司向陈莎返还土地增值税22582.98元；2.本案案件受理费由盛世开泰公司承担。一审法院认定事实：2012年10月29日，陈莎与盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：陈莎购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积179.23平方米，每平方米2520元，总金额451659.6元；盛世开泰公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陈莎使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起750日内为陈莎办理房屋权属证书，在陈莎取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在750日内向土地登记机关申请，为陈莎办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前10日如实书面告知陈莎办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由陈莎提供的证件资料，陈莎应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，陈莎不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司按陈莎已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过原告已付总房款的1%；陈莎委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈莎承担。合同签订后，陈莎依约向盛世开泰公司付清全部购房款。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，盛世开泰公司于2018年4月24日为陈莎办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%；盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.9元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。再查明，2018年3月1日，盛世开泰公司向陈莎收取代收代付税费22582.98元。一审法院认为，陈莎、盛世开泰公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈莎已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈莎使用，自房屋交付之日起750日内为陈莎办理房屋权属证书，即盛世开泰公司应于2016年1月20日前为陈莎办理房屋权属证书并交付给陈莎。如盛世开泰公司违约，自2016年1月21日起至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司应按陈莎已付房款的日万分之一向陈莎支付违约金，但违约金总额不超过陈莎已付总房款的1%。本案中，盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，盛世开泰公司的行为应认定为违约，依法应承担自2016年1月21日起至2016年11月14日期间（共299天）的逾期办证违约金4517元（451659.6元×1%＝4517元）。故陈莎主张盛世开泰公司支付逾期办证违约金4516元，一审法院予以支持。关于陈莎主张盛世开泰公司返还土地增值税的问题。陈莎、盛世开泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“陈莎委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈莎承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且盛世开泰公司未能提供证据证明其向陈莎收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司收取了陈莎非普通住宅土地增值税22582.98元，没有事实和法律依据，陈莎主张盛世开泰公司返还该土地增值税22582.98元，一审法院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向陈莎支付逾期办证违约金4516元；二、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向陈莎返还土地增值税22582.98元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计239元，由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》，该报告第三条审核情况第（一）条转让房地产收入写明：企业申报转让房地产收入总计357531577.91元，其中普通住宅收入231298273.51元，非普通住宅收入126233304.4元，审核无价格偏低调整。第（二）条转让房地产面积写明：企业申报转让房地产面积总计73149.14平方米，其中普通住宅面积31050.46平方米，非普通住宅面积42098.68平方米，审核无调整。本院认为，一、关于盛世开泰公司是否应向陈莎返还土地增值税的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“陈莎委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈莎承担。”根据2016年10月31日海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》第三条审核情况明确写明对于房地产收入部分，经审核无价格偏低调整。故盛世开泰公司主张其向陈莎收取的“代收代付税费”属于双方《海口市商品房买卖合同》第十六条因约定的“因售价偏低，调整价格超出合同售价部分产生的税金”，应由陈莎承担的理由不成立，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司无权向陈莎收取土地增值税，故一审判决盛世开泰公司向陈莎返还土地增值税22582.98元并无不当，本院予以维持。二、关于盛世开泰公司是否应向陈莎支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈莎使用；第十五条约定，盛世开泰公司应当自房屋交付之日起750日内为陈莎办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因盛世开泰公司违约，盛世开泰公司应按陈莎已付房款的日万分之一向陈莎支付违约金，但违约金总额不超过陈莎已付总房款的1%。根据以上约定，盛世开泰公司应于2016年1月20日前为陈莎办理房屋权属证书。但盛世开泰公司于2016年11月14日才办理了涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，于2018年4月24日才为陈莎办理了涉案房屋的《不动产权证》，已经构成违约，盛世开泰公司以山高横路2015年12月8日才完成竣工验收、不动产登记中心暂停办公、房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证为由，主张其不应承担违约责任，但盛世开泰公司所举的证据并不能证明涉案项目受市政道路等配套设施建设的影响导致其工期延误并迟延办证，且盛世开泰公司办理涉案房屋总证的时间明显晚于合同约定的时间，也晚于海口市实行不动产统一登记的时间，即其违约行为发生在海口市实行不动产统一登记的时间之前，因此，盛世开泰公司上诉主张其不应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。一审法院认定盛世开泰公司应承担自2016年1月21日起至2016年11月14日期间（共299天）的逾期办证违约金，陈莎无异议，本院对此予以维持。即盛世开泰公司应以陈莎已付房价款每日万分之一的标准支付299天的逾期办证违约金，但按该标准计算的违约金数额已经超过陈莎已付总房款的1%，故根据合同约定，盛世开泰公司只应按陈莎已付总房款的1%支付违约金4516.59元，陈莎仅主张4516元，一审法院予以照准并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 韩 芬审 判 员 周 玲 二○一九年十二月十八日法官助理 张晨曲书 记 员 叶苗芳速录员吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。