贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1460号上诉人（原审原告）：李艳，女，1985年4月6日生，汉族，无业，住安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：龚洪禄，男，1982年5月6日生，汉族，务工人员，现住址同上。委托代理人：李艳，系龚洪禄之妻子。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司，住所地：安顺市西秀区龙青路与凤东路交叉口西北侧。统一社会信用代码：915204907095624495。法定代表人：王永和，该公司董事长。上诉人李艳与被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司（以下简称“东关村房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，因不服安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初5108号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李艳、龚洪禄上诉诉请：1、请求撤销原判、依法改判；2、请求判令被上诉人向上诉人交付安顺市西秀区龙青路龙凤花园4-19-4号商品房房屋所有权证；3、请求改判为被上诉人东关房开公司按上诉人已付购房款总额363342元为基数，按日万分之一支付自2016年1月1日起至2019年9月10日的逾期办证违约金48978元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至房屋产权证交付之日；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方于2015年9月6日签订《商品房买卖合同》，早于合同约定交房时间2015年12月31日，违约时间起算应以2016年1月1日为准，一审认定违约时间从2016年7月17日起算错误。2.一审适用法律错误。双方所签合同约定了被上诉人逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式，该计算方式符合法律及司法解释的规定，依法应予保护。一审判决无法律依据。3.一审法院涉嫌枉法裁判，判决没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，按照双方所签格式合同条款规定计算1348天（2016年1月1日至2019年9月10日）逾期办证违约金为48978元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案属于“损失数额难以确定”的情形，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%上浮30%计算至2019年9月10日起诉时止，逾期办证违约损失为75883元。故本案双方约定的违约金不高于没有约定违约金或损失数额难以确定所计算的损失。4.一审将双方约定的违约金标准调低10倍，滥用司法裁量权。5.一审法院在同一辖区、同一年内对同一性质、同一诉求的案件所作判决前后差别巨大，如以地方法规或政府文件新规定为准，效力不能高于国家法律法规。6.诉讼费应当由被上诉人全部承担。被上诉人东关村房开公司答辩称：愿意承担一、二审诉讼费用，请求维持原判。二审中，各方当事人均未提交新证据。李艳、龚洪禄向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市××××号商品房房屋不动产证交付给原告；2、判令被告以已付购房款总额363342元为基数，按日万分之一支付原告从2016年1月1日起至2019年9月10日，逾期天数为1348天，逾期办证违约金48978元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。一审经审理查明：2015年9月6日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市××××号房屋，所购商品房建筑面积为94.13平方米，套内建筑面积为74.47平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米4879.04元，总价为363342元。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了差价部分的购房款人民币113342元、代收费18261元。通过中国工商安顺分行按揭贷款购房余款250000元。一审庭审中，因交房的书面依据由被告持有，故法庭要求被告于庭后向法院提交书面的交房证明用以证明被告交付房屋的时间，但被告未向法院提交，故对房屋的交付时间，以原告主张的2016年4月18日来认定。现因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，致成诉讼。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当及时履行合同约定的义务。被告未履行上述义务，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告提出“因2014年省政府文件及省发改委收费标准，被告无力缴纳高额维护费，影响工程全部竣工不能完成，办不了产权证，被告不能给原告办理产权证，责任不在被告”的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，故对被告该辩称不予采纳。本案中，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，违约金的起算日应从2016年4月18日交付房屋后90日，即2016年7月17日起开始计算支付。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。起诉时《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续客观存在，原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合房屋已交付给原告使用的事实和本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告自2016年7月17日起至2019年9月17日（即起诉之日）止的逾期办证违约金4290元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书。因被告开发建设的“龙凤花园1-4栋”项目的房屋尚未申请办理商品房现房备案，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告李艳、龚洪禄从2016年7月17日起至2019年9月17日止的逾期办证违约金共计人民币4290元。2、驳回原告李艳、龚洪禄的其他诉讼请求。本案受理费人民币1074元，减半收取人民币537元，由原告李艳、龚洪禄承担人民币512元，由被告贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担人民币25元（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向法院申请退取）。二审经审理查明，确认一审查明事实。另查明，本案双方所签订的《商品房买卖合同》第二章商品房基本状况第二条销售依据约定：……预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为商房预字第2014029号。第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第（一）项约定：……2、供电：交付时达到使用条件。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。本案的争议焦点：逾期办证违约金是否应该调低；一审认定违约金截止时间是否正确。本院认为：针对逾期办证违约金是否应该调低的问题。经查，本案所涉房屋配套设施在上诉人接收房屋时未安装完工及通过验收，导致案涉房屋至今未竣工验收，并未达到交付条件。出卖人明知房屋并不具备合同约定的交付条件，也不能出示满足合同第十一条及第十二条约定的证明文件，在此情况下仍通知买受人交付房屋存在过错。买受人在出卖人通知交房而不能按合同约定出示齐全证明文件的情况下，怠于行使查验义务，放弃拒绝接收的权利，接收不具备居住条件房屋并装修入住，同样存在过错。而案涉房屋至今未竣工验收，不能满足办理商品房产权证书的条件，导致买受人诉至法院要求出卖人承担逾期办证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，本案诉争房屋至今未能办理房屋产权证书，系因出卖人与买受人双方的双重过错所致，故对双方合同约定的逾期办证违约金，应根据双方过错予以相应调减，酌定由出卖人承担相应的逾期办证违约责任。上诉人该上诉理由不能成立。针对逾期办证违约金起算时间是否正确的问题。一审法院认定本案购房合同签订时间并无错误,但在参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之相关规定确定违约金起算时间上存在错误,本案违约金应从双方合同约定交付办理商品房转移登记有关文书期限次日即2016年1月1日起算。上诉人针对违约金起算时间错误的上诉理由成立，本院结合案件实际，酌情调整本案违约金为4500元。二审期间，东关村房开公司向本院表示自愿承担上诉人的上诉费用，系其真实意思表示，本院依法予以确认。综上，上诉人李艳、龚洪禄部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5108号民事判决第二项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初5108号民事判决第一项；三、由被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付上诉人李艳、龚洪禄从2016年1月1日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金4500元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费人民币1074元，减半收取人民币537元；二审案件受理费1024元，均由被上诉人贵州省安顺市东关村房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  刘 熹二〇一九年十二月二十日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。