广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32538号原告：黄展恒，男，汉族，1996年12月16日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：康雪崧，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201411015550。委托诉讼代理人：唐跃文，广东耀文律师事务所律师，执业证号：14403200610404631。被告：刘南革，男，汉族，1975年3月20日出生，身份证住址：广西壮族自治区来宾市武宣县，委托诉讼代理人：吉玉林，广东扬权律师事务所律师，执业证号：14403200110534923。第三人：深圳市金基达拍卖有限公司（以下简称金基达公司），住所地：深圳市宝安区新安街道龙井社区龙井二路1号东江豪苑18C2，统一社会信用代码：914403007152443592。法定代表人：彭志坚。委托诉讼代理人：佟一哲，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号：14403200310737372。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法追加金基达公司作为本案第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人康雪崧、被告的委托诉讼代理人吉玉林、第三人金基达公司的委托诉讼代理人佟一哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金2226400元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年11月17日签订《二手房转让协议》，协议约定：被告将位于深圳市罗湖区××大厦××楼共计面积为1113.2平方米的20套房屋（以下简称涉案房屋）转让给原告。房产转让成交价为28943200元，原告向被告转账支付定金2226400元，被告应在签订协议后40个工作日内将房产及房产确权的法律资料一并交付给原告。由被告负责办理房产产权的过户登记。上述协议签订后，原告于2018年1月22日将定金2226400元支付至由原、被告双方在中国银行开设的联名账户中。但至今，被告仍未按约将上述房产过户至原告名下。期间，原告多次催促被告，被告均未能履约。原告认为，原、被告签署的《二手房转让协议》为双方的真实意思表示，属合法有效。原已按协议约定支付相应定金，被告也应当按约履行办理房产权登记过户的义务。但被告至今未能将上述房产过户至原告名下的行为已经严重损害原告的利益，给原告造成巨大的经济损失。现根据《中华人民共和国合同法》第115条之规定要求被告双倍返还原告支付的定金4452800元。被告已向原告返还部分定金2226400元，仍拖欠原告定金2226400元。被告答辩称，原告与金基达公司签订并履行《委托收购合同》，证明原告委托金基达公司向汇达资产托管有限责任公司广州分公司（以下简称资产公司）直接收购涉案房屋，原告和被告签订的《二手房转让协议》（以下简称转让协议）是名为房屋转让协议、实际为居间协议，原告和被告之间不存在房屋买卖合同法律关系，只存在居间合同法律关系，原告的陈述与事实不符，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。理由如下：一、本案事实经过。涉案房屋原所有权人为辽宁省证券公司深圳证券营业部，后被中国人民银行处置给资产公司。资产公司拟以每平方米24000元的价格拍卖涉案房屋和深圳市罗湖区宝安南路国都花园国华贸9A（以下简称国华贸9A，建筑面积88.95平方米）。被告通过金基达公司了解到资产公司拟买卖涉案房屋及国华贸9A，被告于是将该情况告诉原告，原告表示要购买涉案房屋。原告与被告约定原告按照2000元/平方米的标准支付被告居间费用，居间费用为2226400元（2000元/平方米×1113.2平方米）。2018年11月17日，原告与被告签订了名为房屋转让协议、实为居间协议的《二手房转让协议》。2018年11月22日，在被告居间介绍下，原告、被告与金基达公司签订了《委托收购协议》。其中，原告委托金基达公司向资产公司收购涉案房屋，被告委托金基达公司向资产公司收购国华贸9A。2019年6月28日，因原告原因，原告、被告与金基达公司签订了《解除合同协议书》，解除了《委托收购合同》。二、2018年11月22日，原告、被告与金基达公司签订《委托收购合同》同日，被告向原告出具《声明书》，原告也依约支付了金基达公司270万元的履约保证金。该事实充分证实：原告委托金基达公司直接向资产公司购买涉案房屋，原告与被告之间不存在房屋买卖合同法律关系。三、2019年6月18日，原告与金基达公司签订了《解除合同协议书》，解除《委托收购合同》，合同约定的权利义务终止，金基达公司承诺退还原告270万元的履约保证金。该事实再次证明：原告委托金基达公司直接向资产公司收购涉案房屋，原告与被告不存在涉案房屋买卖合同法律关系。四、原告和被告签订的转让协议是名为房屋转让协议、实为居间协议，协议约定的2226400元名为定金、实为居间费用。1、转让协议约定：本协议签订后，原告和被告重新与资产公司和拍卖公司（即金基达公司）签订合同，即签订《委托收购合同》，证明原告委托金基达公司向资产公司购买涉案房屋。2、转让协议约定：原告将涉案房屋全部购房款支付给金基达公司和资产公司，证明原告委托金基达公司向资产公司购买涉案房屋。3、转让协议约定的2226400元是原告承诺支付给被告的居间费用。五、原告没有将转让协议约定的2226400元居间费用支付给被告，而是保存在联名账户里，但被告对保存在联名账户里的2226400元居间费用没有任何处分权。2019年6月28日，联名账户已经销户，原告与被告之间的居间法律关系已经终止。六、原告主张被告返还定金2226400元没有事实和法律依据。如上所述，2226400元属于居间费用而不是定金。退一步讲，即使2226400元属于定金，但原告并没有将2226400元支付给被告，不符合法律规定的定金性质，被告没有收到定金，当然不存在双倍返还的问题。综上，被告将资产公司拟出售涉案房屋的信息告知原告，并居间介绍原告认识金基达公司，促成原告与金基达公司签订《委托收购合同》，原告委托金基达公司向资产公司购买涉案房屋，并承诺支付被告每平方米2000元居间费用，为此原告与被告签订的《二手房转让协议》是名为房屋转让协议、实为居间协议，协议约定的2226400元名为定金、实为居间费。此外，原告并没有将约定的居间费用2226400元支付给被告，被告对保存在联名账户里的2226400元居间费用没有任何处分权，原告的陈述与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，金基达公司对涉案房屋的整个收购过程是清楚的。本案原告与被告于2018年11月17日所签订的《二手房转让协议》实际上是一份居间合同，被告是居间人。在被告的居间介绍下原告、被告及金基达公司于2018年11月22日签订了关于收购涉案房屋的《委托收购合同》。所以，本案案由是房屋买卖合同关系，而涉及本案房屋买卖合同关系只有一份文件就是《委托收购合同》。由于种种原因最终导致委托收购合同的解除，相关的部分费用金基达公司已经退还给了原告；而有关原告与被告所共同监管的居间费用也已经完全退回了原告的个人账户，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。另，《委托收购合同》所约定的涉案房屋收购价格是每平米24000元，而在原告与被告所签订的居间协议所约定的房屋收购价格是每平米26000元，多出来的每平米2000元就是居间费用，用2000元乘以涉案房屋的面积1113.2平方米得出的数额2226400元即是原告起诉所提出的金额，该款项就是在原告在交易成功后支付给被告的居间费用。经审理查明，2018年11月17日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《二手房转让协议》，鉴于被告已定购辽宁省证券公司深圳证券营业部所拥有的涉案房屋，双方就涉案房屋转让事宜达成如下协议：被告自愿将建筑面积为1113.2平方米的20套涉案房屋转让给原告，房产转让成交价为28943200元，原告支付定金2226400元，此定金在签合同当天内双方开联名账户共管2226400元，清空房和涉案房屋产权过户当天内双方到银行将共管账户内的全部资金解付到被告账户内。签合同三天内，被告将之前与资产公司和拍卖公司签订的定购合同名字变更为原告或原告指定人员的名字，并重新与资产公司和拍卖公司重新签订合同且买卖双方共同签订，注销被告之前与资产公司和拍卖公司签订的原有合同。原告与资产公司和拍卖公司签订合同后，原告将部分房款270万元交付给拍卖公司，余下购房款按拍卖公司和资产公司的约定支付。签订合同后40个工作日内被告将房产及房产确权的法律资料一并交付给原告，原告即拥有房产使用权及装修等权利。被告负责房产产权过户登记，办理房产产权期限按拍卖公司及国土排期办理，最长不超过签订本合同后40个工作日。双方均按照本合同约定的期限履行义务，如单方面未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付所付房款的百分之二十的违约金承担违约责任。2018年11月22日，原告、被告（委托方）与金基达公司（受托方）签订《委托收购合同》，就原告、被告委托金基达公司协助收购涉案房屋和国华贸9A达成如下约定：委托收购价格为28851600元，每平方米24000元，具体支付节点另行协商。签定本合同3日内，委托方应向金基达公司指定账户支付履约保证金2900000元；收购成功，委托方应按时、足额支付成交价款；收购不成，履约保证金3个工作日内原账户返还，不计付利息，双方互不追究责任。合同期限自双方盖章并授权代表签字起约40个工作日（金基达公司收到委托方收购诚意金款项后开始生效），如有必要双方可协商续签协议。同日，被告向原告出具《声明书》，载明：本人于2018年11月22日和黄展恒与金基达公司签订的《委托收购合同》，该合同中委托方意向收购的21套房产，其中20套涉案房屋属于黄展恒，仅有第21套房产国华贸9A属于本人。当日，原告、被告共同向中国银行申请开立联名存款帐户，原告于18：43：04向该联名存款账户转入款项2226400元。2019年6月28日，原告、被告与金基达公司签订《解除合同协议书》，约定：《委托收购合同》自2019年6月28日解除，自解除之日起，合同中约定的权利义务终止；金基达公司在2019年7月5日前退回委托方支付的诚意金270万元给黄展恒指定银行账户，如不能如期支付，每拖欠1日按该诚意金金额的千分之一支付延期利息，如延期超过1个月的，可提起诉讼。本协议生效之日，原《委托收购合同》解除，双方互不承担违约责任。《解除合同协议书》后，原告与被告共同办理前述联名存款账户的解付业务，将款项2226400元退回原告名下银行账户。另金基达公司于2019年8月30日退还原告款项70万元。另查，黄展恒于2019年9月29日以委托合同纠纷为由向本院起诉金基达公司，要求返还诚意金200万元及延期利息，案件号为（2019）粤0303民初32800号，该案目前尚未审结。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点有二：一是原告与被告签订的《二手房转让协议》法律性质应如何认定；二是原告是否有权要求被告返还定金2226400元。关于第一个焦点，原告认为该协议属于房屋买卖合同，被告则认为该协议属于居间合同。本院对此分析如下：其一，该协议约定签订后三天内双方共同与资产公司和拍卖公司重新签订定购合同，但事实上双方共同与金基达公司签订的合同为《委托收购合同》，对此应视为原告从向被告购买涉案房屋的买方主体地位变更为与被告共同委托金基达公司协助收购涉案房屋的委托人主体地位。其二，该协议约定原告将部分房款270万元交付给拍卖公司，余下购房款按拍卖公司和资产公司约定支付，事实上原告亦是按照《委托收购合同》的约定向金基达公司支付了履约保证金270万元，对此应视为原告认同与被告共同委托金基达公司协助收购涉案房屋的委托人主体地位并据以实际履行。其三，该协议约定涉案房屋转让成交单价高出《委托收购合同》约定的委托收购单价2000元/平方米（28943200元/1113.2平方米－24000元/平方米），该单价差额乘以涉案房屋建筑面积1113.2平方米，即为协议约定的原告应向被告支付的定金数额2226400元。但是，双方并未按协议约定于签订当天即开立联名存款账户对该定金进行共管，而是在双方共同与金基达公司签订《委托收购合同》当天晚上才进行定金共管，原告亦清楚该定金不包含在《委托收购合同》约定的委托收购价格之内，且需在涉案房屋交易成功当天解付给被告而非转化为涉案房屋的收购款，结合被告亦未实际占有该款项的事实，应认定原告转入联名存款账户的款项2226400元不具有购房定金的法律性质。综上，该协议形式上虽为房屋买卖合同，但因双方共同与金基达公司签订《委托收购合同》，其法律性质已经转化为居间合同，即原告通过被告的居间服务，与被告一起共同与金基达公司签订《委托收购合同》，在收购涉案房屋成功后，将共管账户内的款项2226400元解付给被告，作为支付被告促成涉案房屋成功交易的居间费用。关于第二个焦点，如前所述，该协议的法律性质已经转化为居间合同，原告转入联名存款账户的款项2226400元不具有定金的法律性质；且双方在《解除合同协议书》签订后也共同办理了解付业务，将该款项退回原告名下银行账户，故原告另行主张被告返还定金2226400元缺乏依据，本院予以驳回。综上，原告与被告签订的《二手房转让协议》应定性为居间合同，被告向原告报告收购涉案房屋的交易机会并提供媒介服务，原告应在收购涉案房屋成功后向被告支付报酬2226400元。因原告未能成功收购涉案房屋，该报酬款项已经退还原告，故原告无权再要求被告返还定金2226400元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄展恒的诉讼请求。案件受理费人民币12306元，保全费人民币5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇一九年十二月二十四日书记员  曾庆艺