北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16333号上诉人（原审被告）：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王福生，总经理。委托诉讼代理人：赵题刚，男，中润信投（北京）房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张恒，女，1963年10月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李璐，北京市实现者律师事务所律师。上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投公司）因与被上诉人张恒房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。中润信投公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，双方从未签订过商品房买卖合同，且张恒提供的所谓《商品房买卖合同》以及附件存在诸多疑点，不应认可其真实性。涉案房屋产权人为中润信投公司，中润信投公司从未收到过张恒购房款，张恒没有购房款发票、房屋交接手续证明、物业合同，没有缴纳过房屋公共维修基金等费用，恰恰证实了张恒并未使用居住涉案房屋。第二，张恒提供的供热合同、供水协议、业主公约存有诸多疑点，不能证明张恒长期居住使用涉案房屋，且与合同的效力问题无关联。张恒答辩称，第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，不能仅凭《商品房买卖合同》为复印件就认定双方不存在房屋买卖关系。第二，中润信投公司提到的涉案房屋《商品房买卖合同》等问题，张恒坚持一审陈述意见。第三，张恒2004年购买涉案房屋时，使用的水表是先用水后付费，后中润信投公司按照供水公司的要求把水费付清，水表改成买水后插卡用水，时间是2013年4月，现涉案房屋的水卡在张恒处。（2014）东民初字第04699号民事判决查明，2006年3月，中润信投公司取得京通苑10号楼的初始登记。如果中润信投公司与张恒没有签订涉案合同，张恒没有给付中润信投公司购房款248549元，从2004年至今已经十多年，且中润信投公司在2006年3月取得涉案房屋的初始登记，从未就涉案房屋向张恒主张过权利有违常理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。中润信投公司作为房地产开发公司理应知晓该规定，张恒从中润信投公司处取得涉案房屋的依据，即本案张恒提供的《商品房买卖合同》复印件。综上，可以证明张恒合法占用、使用居住涉案房屋十多年。第四，关于供热采暖合同等问题。张恒认为，供热采暖合同属于公共事业性质合同，小区的每个业主没有选择权，由政府市政部门统一规划调配。该合同由小区业主委员会负责送达，告知每个业主，即使该合同不是业主本人签字或业主本人没有签字，仍能证明张恒占有、使用居住涉案房屋，同理业主公约也是如此。第五，关于涉案房屋面积问题。张恒提供的合同约定涉案房屋面积97.17平米，张恒提供的供暖部门采暖计费面积89.57平米，应以政府房屋产权登记部门核准登记面积为准。第六，截止今日，中润信投公司没有任何证据证明对涉案房屋占有、使用、居住。请求驳回对中润信投公司的上诉请求，维持原判。张恒向一审法院提出诉讼请求：1、确认张恒与中润信投公司于2004年7月13日签订的商品房买卖合同有效；2、张恒给付中润信投公司售房款10万元，中润信投公司给付张恒自2004年10月14日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日的逾期办证违约金；3、中润信投公司为张恒办理北京市×××号房屋（以下简称涉案房屋）所有权登记手续和房屋所有权证书。一审法院认定事实如下：张恒提交一份《商品房买卖合同》复印件，记载出卖人为北京巨安金润房地产开发有限公司（于2014年更名为中润信投公司），买受人为张恒，约定买受人购买房屋为×××号，约定建筑面积为97.17平方米，付款方式为分期付款。该合同落款出卖人处为王某签字，买受人为张恒签字，日期为2004年7月13日。该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图有张恒签字及中润信投公司签章。该《商品房买卖合同》附件四补充协议约定：此房为精装修，以合同签订时现状交房；此房以分期付款方式支付房款，首付在合同签订之日交付，计248549元，余款10万元分别于2004年10月1日及2005年7月1日各交5万。张恒表示中润信投公司以为张恒办理房产证为由将该《商品房买卖合同》原件拿走，但中润信投公司未办理房产证，也未将该《商品房买卖合同》原件退还张恒，故张恒现并无该《商品房买卖合同》原件。张恒表示该《商品房买卖合同》落款出卖人处签名的王某系当时中润信投公司的实际负责人。由于该合同附件一中盖有中润信投公司公章，故未再要求中润信投公司在该合同落款处盖章。张恒表示中润信投公司于签订上述合同当日将涉案房屋交付张恒，张恒入住并居住至今，就此提交其签署的供暖合同、供水协议、业主公约及其交纳物业费、供暖费、水电费等各类费用的票据为证。张恒表示其于签订上述合同当日以现金方式向中润信投公司支付首付款248549元，交给了王某或中润信投公司财务人员，具体支付细节记不清了，后因张恒一直无法与中润信投公司取得联系，因此一直未支付余款10万元。张恒表示其自入住至今，中润信投公司未向其主张过腾退房屋等权利。经查，目前涉案房屋尚存有三个案件的司法查封措施。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张恒主张其与中润信投公司签订了《商品房买卖合同》，中润信投公司则否认其与张恒签订过该《商品房买卖合同》，一审法院认为，虽然张恒未提交该《商品房买卖合同》原件，且该合同落款处未盖有中润信投公司公章，仅有王某签字，但张恒就此进行了合理解释，且该合同附件一中有中润信投公司签章确认，另外，自2004年7月13日至今，张恒已居住使用涉案房屋长达十五年之久，中润信投公司未曾就此向张恒主张过权利，故此，张恒的主张一审法院予以采信，确认双方签订了该《商品房买卖合同》的事实，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，张恒要求确认该《商品房买卖合同》有效于法有据，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋目前因另案被司法查封，并不具备过户条件，张恒要求给付中润信投公司售房款10万元及中润信投公司为张恒办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。张恒主张的违约金没有合同依据，一审法院不予支持。中润信投公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张恒与中润信投（北京）房地产开发有限公司于二〇〇四年七月十三日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回张恒的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审中，中润信投公司向本院提交鉴定申请，要求对2004年7月13日《商品房买卖合同》上委托代理人王某签字进行鉴定。本院认为，中润信投公司在一审中否认王某为其公司员工，在一审中亦未就此提出鉴定申请，现其在二审中申请鉴定，于法无据，本院不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张恒主张其与中润信投公司签订了《商品房买卖合同》，中润信投公司否认其与张恒签订过该《商品房买卖合同》，虽然张恒未提交该《商品房买卖合同》原件，且该合同落款处未盖有中润信投公司公章，仅有王某签字，但张恒就此进行了合理解释，且该合同附件一中有中润信投公司签章确认，另外，自2004年7月13日至今，根据供暖合同、供水协议、业主公约及其交纳物业费、供暖费、水电费等各类费用的票据，张恒已居住使用涉案房屋长达十五年之久，中润信投公司未曾就此向张恒主张过权利。中润信投公司虽对上述证据及情况均不认可，但未提交相反证据推翻，本院不予采信。故一审法院确认该《商品房买卖合同》有效并无不当，本院予以维持。综上，中润信投公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月三日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽