湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初12046号原告：武汉大本营商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道201号。法定代表人：王昉，总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳、赵亚飞，公司员工。被告：武汉市武昌黄鹤楼书画社，住所地武汉市武昌黄鹤楼1号。投资人：蔡莉芬。委托诉讼代理人：雷锦涛、胡婷，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称武汉大本营公司）与被告武汉市武昌黄鹤楼书画社（以下简称黄鹤楼书画社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案，依法适用普通程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵亚飞，被告的投资人蔡莉芬及其委托诉讼代理人雷锦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉大本营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年7月1日至2017年3月31日租金及物业管理费共计2,359,951.2元，包括租金1,595,540元、物业费682,522.4元、装修基金81,851.76元，庭审中原告自愿放弃装修基金81,851.76元的主张；2、判令被告支付逾期付款违约金707,985.36元（自2017年2月10日至今，按照欠款总额的30%计算）；3、判令原告不予返还被告已缴纳的租金保证金、物业服务保证金、经营管理保证金、装修保证金共计103,678元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月12日，双方签订了《南国首义广场商铺正式租赁合同》，被告承租南国·首义汇第1层第41、43、45、47号商铺，B1层78、79号商铺，租期5年，自2011年12月22日至2016年12月21日，租金、物业管理费按季度提前支付。其后，我方向被告交付了涉案房屋。自2012年7月1日起，被告开始拖欠应缴的租金及物管费，原告经多次催缴，被告至今仍未缴纳。原告于2016年6月6日、2016年10月23日、2017年1月16日发送催缴通知，通知被告应缴纳租赁商铺应缴欠款，被告均签字确认签收。2017年6月25日，原告通过EMS向被告发送了合同解除告知函（单号1088009438524），通知被告双方签订的租赁合同已解除，并在收到函件3日内缴纳相关费用。被告黄鹤楼书画社辩称，一、原告与被告于2011年10月12日签订两份《南国首义广场商铺正式租赁合同》，约定租期五年，被告支付租金保证金、物业服务保证金、经营管理保证金、装修保证金共计103,684元（原告主张系103,678元，被告无异议），南国首义广场项目实际开业日期为2012年7月1日，项目开业被告入驻商铺不久，因租赁物的瑕疵且原告维修不及时，导致被告多幅字画受潮受损，受损金额初步估计高达近千万元，因为字画艺术品的特殊性，甚至可以说受损价值难以估量，原告与被告就字画受损赔偿事宜经反复协商，最后达成原告在租期内免除被告租金及物业管理费，同时被告不再向原告主张赔偿的口头协议，并且双方一直按照口头协议履行，否则，每三个月为一个计租期，原告作为专业的商业管理公司，不可能发生在诉讼时效仅为一年的情况下，在单独的债务到期后，在一年后、两年后、三年后、四年后居然不向被告催讨！原告长时间不催讨租金的行为明显不符合常理，甚至导致起诉超过了诉讼时效，其真实原因是双方已经就租金、物业管理费事宜达成口头协议，即为避免被告向原告主张赔偿，原告已经免除了被告租赁期间的租金与物业管理费。二、被告未收到原告提交的三份《商户租金、物管费催缴通知》及一份《告知函》。三、原告的起诉绝大部分已超过诉讼时效。根据相关法律规定，原告与被告签订的合同约定租金、物管费以三个月为一个计租期支付，每个计租期产生的债务均为独立债务，诉讼时效的起算日为每个计租期间结束的次日，除最后两个计租期的租金、物业费未超过诉讼时效外，其余债务已超过诉讼时效。原告诉讼请求中主张的2012年10月1日起至2016年6月30日租金和物管费，已超过诉讼时效，自2016年7月1日之后产生的租金及物管费债务，尚未超过诉讼时效。原告经营的首义汇2016年10月整改转型为餐饮，至双方之间租赁合同约定的租赁截止日2016年12月21日，被告搬离租赁场地，最后一期计租日截止至该日。四、关于逾期付款违约金。首先，因双方就租金、物业费与字画艺术品受损赔偿问题已经达成协议，不存在被告逾期支付租金、违约金的情形，支付逾期付款违约金没有事实依据；其次，违约金是当事人事先约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱债务，虽然违约金是独立于租金、物业费给付以外的给付，但是却以存在租金、物管费这一主债权为前提，当租金、物业费因超过诉讼时效事由而归于消灭时，违约金也不复存在，所以违约金是由给付租金这一主债务而产生的从债务，故追索租金的违约金的诉讼时效，应与追索延付或拒付租金的诉讼时效一致，如前所述，根据合同，原告请求逾期支付租金违约金的诉讼请求，应不予支付。五、关于保证金，被告不存在违约情形，被告交付的保证金应予退还。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2011年10月12日，原告与被告签订《南国首义广场商铺正式租赁合同》两份，其中一份约定：被告承租原告位于南国·首义汇第一层第41、43、45、47号商铺，建筑面积为175.65平方米，被告承租该商铺用于经营文化艺术类，经营的品牌为黄鹤楼书画社，租期为5年，自2011年12月22日至2016年12月21日；商铺租金为：第一个租赁年度租金每平方米每月175元、第二个租赁年度租金每平方米每月186元、第三个租赁年度租金每平方米每月194元、第四个租赁年度租金每平方米每月206元、第五个租赁年度租金每平方米每月219元；商铺物业管理费为每平方米每月15元，每月应缴物业管理费2,635元；每三个月为一个计租期，被告应在每个计租期结束前15天内向原告支付下一计租期的租金及物业管理费；若被告拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向原告支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；为确保合同各款项、费用按时足额交纳，保证被告服从原告统一管理，被告应在合同签订同时向原告一次性缴纳租金保证金30,739元、物业管理保证金2,635元、经营管理保证金2,000元，被告装修商铺时应缴纳装修保证金10,000元。另一份约定：被告承租原告位于南国·首义汇第B1层第78和79号商铺，建筑面积为578.87平方米，被告承租该商铺用于经营文化艺术类，经营的品牌为黄鹤楼书画社，租期为5年，自2011年12月22日至2016年12月21日；商铺租金为：第一个租赁年度租金每平方米每月55元、第二个租赁年度租金每平方米每月58元、第三个租赁年度租金每平方米每月58元、第四个租赁年度租金每平方米每月62元、第五个租赁年度租金每平方米每月66元；商铺物业管理费为每平方米每月25元，每月应缴物业管理费14,472元；每三个月为一个计租期，被告应在每个计租期结束前15天内向原告支付下一计租期的租金及物业管理费；若被告拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向原告支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；为确保合同各款项、费用按时足额交纳，保证被告服从原告统一管理，被告应在合同签订同时向原告一次性缴纳租金保证金31,838元、物业管理保证金14,472元、经营管理保证金2,000元，被告装修商铺时应缴纳装修保证金10,000元。原、被告均认可被告已向原告支付租金保证金、物业管理保证金、经营管理保证金、装修保证金共计103,678元。双方签订两份商铺租赁合同后，原告按约定向被告交付了涉案商铺，被告未向原告支付2012年7月1日至2016年12月31日期间租金、物业管理费。原告主张被告承租的南国·首义汇第一层第41、43、45、47号商铺租金按合同约定租金的五折计算、被告承租的南国·首义汇第B1层第78和79号商铺租金按交一个月免两个月的优惠政策计算。本院认为，原、被告双方签订的两份《南国首义广场商铺正式租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原、被告均认可被告自2012年7月1日起未向原告支付商铺租金及物业管理费，被告抗辩称双方合同约定租金及物管费以三个月为一个计租期支付，每个计租期产生的债务均为独立债务，诉讼时效的起算日为每个计租期间结束的次日，除最后两个计租期即2016年7月1日至2016年12月31日的租金、物业费未超过诉讼时效外，其余债务已超过诉讼时效，故2012年7月1日起至2016年6月30日的租金和物管费已超过诉讼时效不应予以支持，其抗辩不违反法律规定及合同约定，理由成立，本院予以采信。关于2016年7月1日至2016年12月31日的租金及物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应向原告支付的租金为191,812.89元（219元/平方米/月×175.65平方米×6个月×0.5＋66元/平方米/月×578.87平方米×2个月）、物业管理费为102,642元（2,635元/月×6个月＋14,472元/月×6个月），共计294,454.89元；原告还主张2017年1月1日至2017年3月31日的租金及物业管理费，称该期间被告仍占用商铺，但未提交任何证据证明被告实际承租情况，且被告不认可，对原告该期间的主张，本院不予支持。被告未按合同约定支付租金及物业管理费，属于违约行为，原告主张按约定的方式计算违约金，不违反法律规定，但结合与本案关联案件到庭被告的答辩意见，造成本次纠纷的责任并不全部在被告，原告也存在管理上的混乱，应承担相应责任，违约金本院酌情调减，计算为44,168.23元（294,454.89元×15%），但被告已向原告支付的租金保证金、物业管理保证金、经营管理保证金、装修保证金共计103,678元，属履约保证金性质，该费用应在违约金中冲抵，经计算，被告已缴纳的保证金大于其应承担的违约金，无需再向原告支付违约金，冲抵违约金后多余款项59,509.77元（103,678元-44,168.23元）应冲抵被告欠付租金、及物业管理费，故被告还应向原告支付的租金及物业管理费为234,945.12元（294,454.89元-59,509.77元）。被告抗辩称其承租原告商铺期间，因租赁物瑕疵且原告维修不及时导致多幅字画受潮、受损，与原告已达成口头协议，约定租期内原告免除被告租金及物业管理费且被告不再向原告主张字画受损的赔偿，故原告诉请不应得到支持，原告对被告的抗辩未予认可，被告也没有提交充足证据予以证明，本院不予采信。经本院释明，被告表示其字画损失不要求在本案中一并处理，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市武昌黄鹤楼书画社向原告武汉大本营商业管理有限公司支付2016年7月1日至2016年12月31日欠付商铺租金、物业管理费共计234,945.12元；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。二、驳回原告武汉大本营商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费31,343元由被告武汉市武昌黄鹤楼书画社承担4,824元（此款原告武汉大本营商业管理有限公司已预交，由被告武汉市武昌黄鹤楼书画社连同上述款项一并给付原告）、其余案件受理费26,516元及公告费260元，均由原告武汉大本营商业管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长 王        葵人民陪审员 祝曦人民陪审员范利平二〇一九年十二月二十四日法官助理杨冠乔书记员李文君