河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22125号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚平，男，汉族，1986年10月27日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人李亚平房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.被上诉人仅支付约半年房租，已严重违约。2.上诉人并未承诺在修路期间不收租金，2018年8月之前的租金上诉人曾多次催要，被上诉人拒不支付。不能以2016年12月1日至2017年5月31日期间的房租抵扣2018年8月1日之后的房租。3.合同的解除日期应当为2019年6月21日。李亚平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。李亚平向一审法院起诉请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告缴纳的租金及管理费共计107136元自2018年10月1日开始计算使用时间；3.本案的诉讼费用由被告承担。李亚平于2019年3月18日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计107136元；3.本案的诉讼费由被告承担。河南台兴房产有限公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金240107.96元、管理费247482元，共计487589.96元（从2017年6月1日起至2019年6月21日止），同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，河南台兴房产有限公司作为甲方与李亚平作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》两份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场B1区1号、B1区3号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年12月1日起至2021年11月31日止。2016年12月1日至2017年11月31日的租金和管理费单价均为31元/㎡，年租金和管理费均为53568元；2017年12月1日至2018年11月31日的租金和管理费单价均为34.1元/㎡，年租金和管理费均为58924元；2018年12月1日至2019年11月31日的租金和管理费单价均为37.51元/㎡，年租金和管理费均为64817元；2019年12月1日至2020年11月31日的租金和管理费单价均为41.26元/㎡，年租金和管理费均为71297元；2020年12月1日至2021年11月31日的租金和管理费单价均为45.38元/㎡，年租金和管理费均为78416元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月缴纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期缴纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年10月12日，李亚平已交纳了两间商铺的管理费共计107136元，租期自2016年12月1日起算。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但李亚平认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前李亚平已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为李亚平欠缴租赁费于2018年9月采用断电等方式阻碍原告正常经营。因租赁费争议双方并未解决，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次阻碍李亚平正常经营后，李亚平于2019年3月18日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计107136元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、李亚平因商铺租赁费的交纳发生争议，现李亚平起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的两份租赁合同，河南台兴房产有限公司以李亚平欠缴租金、管理费为由采用将案涉商铺断电的方式阻碍李亚平经营，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与李亚平签订的两份租赁合同，李亚平与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故该院对原告李亚平要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的两份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与李亚平签订的上述合同的反诉请求，该院予以支持。关于合同解除的时间，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次采取措施阻碍李亚平经营所租商铺后，李亚平于2019年3月18日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故该院酌定解除合同的时间为2019年3月18日。关于租赁费的问题。李亚平称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故李亚平签订合同已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，李亚平欠付租赁费应承担支付义务，该院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向李亚平催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，李亚平已交纳的租赁费107136元应自2018年8月1日起顺延。因双方签订租赁合同后，李亚平已交纳了两间商铺2016年12月1日至2017年5月31日止半年的管理费共计107136元，该费用属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日2019年3月18日应按约交纳的商铺租赁费。2018年8月1日至2019年3月18日两间商铺的租赁费为155495.5元，故李亚平还应支付河南台兴房产有限公司租赁费共计48359.5元，对河南台兴房产有限公司要求李亚平支付租金、管理费反诉请求过高的部分，该院不予支持。对李亚平要求河南台兴房产有限公司返还租金及管理费的诉讼请求,该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李亚平和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场B1区1号、B1区3号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、被告李亚平于本判决生效之日起十日内支付河南台兴房产有限公司租赁费48359.5元。三、驳回原告李亚平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2243元，减半收取1121.5元，由原告李亚平负担。反诉费4307元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担3881元，由李亚平负担426元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，关于河南台兴房产有限公司曾多次催要2018年8月之前的租金，李亚平拒不支付。不能以2016年12月1日至2017年5月31日期间的房租抵扣2018年8月之后的房租的上诉理由，经查，河南台兴房产有限公司并未提供证据证明其主张，且在2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与李亚平的陈述能相互印证，可以证明双方约定修路期间不收租赁费的事实。一审法院判决李亚平已交纳的租赁费107136元应自2018年8月1日起顺延并无不当，本院予以支持。关于合同解除的时间。2019年3月，河南台兴房产有限公司再次采取措施阻碍李亚平经营所租商铺后，李亚平于2019年3月18日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故一审法院酌定解除合同的时间为2019年3月18日于法有据并无不当，本院予以支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月二十四日书记员 蔡玉龙