贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1312号上诉人(原审原告):程洪泽，男，汉族，1989年7月19日生，住址:贵州省安顺市西秀区。上诉人(原审原告):孙康，女，汉族，1991年9月19日生，住址:贵州安顺市西秀区。被上诉人(原审被告):安顺市恒伟房地产开发有限公司，住所地:贵州省安市经济技术开发区南马大道凯旋花国二号楼一单元308-309号，统一社会信用代码:915204907411022233。法定代表人:吴华，职务:执行董事。委托诉讼代理人：朱泽明，贵州黔策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人程洪泽、孙康与被上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司(以下简称“恒伟公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初2720号民事判决，向本院提起上诉,本院于2019年9月18日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程洪泽、孙康上诉请求:一、撤销(2019)黔0402民初2720号民事判决;二、判令被上诉人以购房总价565735元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2014年5月30日至2019年5月21日支付上诉人逾期办证违约金102794元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被上诉人交付房屋产权证之日为止;三、判令被上诉人为上诉人办理其开发建设的尚东逸品7幢2单元7层1号商品房的不动产产权登记;四、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人约定的逾期办证的违约金因被上诉人持续违约而不断产生，应当视为一个整体债权而不应该视为个别债权，上诉人与被上诉人只约定了违约金赔偿标准并未约定履行期限，根据法律规定,上诉人可以随时向被上诉人主张违约金，且诉讼时效期间从上诉人要求被上诉人宽限期届满之日起计算。一审法院判决上诉人2016年5月22日前的逾期办证违约金全部已过诉讼时效显然是错误的。二、一审法院调整逾期办证违约金为5000元明显不当。(一)不动产权属证书是不动产所有人依法享有所有权的重要依据，开发商不能在合同约定的期限内或法律规定的期限内给购房人办理权属证书的，不仅使购房人无法实现购房的主要目的，导致所购房屋不能转让、落户、抵押等，无法行使物权，这无疑会给购房者带来巨大的心理负担和经济损失。(二)上诉人与被上诉人基于双方自愿签订的购房合同，且逾期办证违约金的标准是由被上诉人自行提出，双方在签订合同时也未提出异议。被上诉人因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付上诉人，应当按合同约定承担违约责任，并在原有的基础上适当增加。三、原审法院判决三年的违约金为5000元会助长房开商继续违约的嚣张气焰。一审法院明知像上诉人这样的情况可能有几千户，就更应该支持广大购房者打击这种情况，增加房开商的违约成本，倒逼房开商规范遵守法律法规。被上诉人恒伟公司二审未答辩。程洪泽、孙康一审提出诉讼请求：一、判令被告给原告办理其开发建设的尚东逸品7幢2单元7层1号商品房的不动产产权登记；二、被告以购房总价565735元为基数，按每日万分之一计算，从2014年5月30日至2019年5月21日支付原告逾期办证违约金102794元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付房屋产权证之日；3、本案诉讼费由被告承担。一审查明如下事实，原告向被告购买被告所开发的尚东逸品7幢2单元7层1号商品房一套，房价款按照套（单元）计算，购房总价款为565735元。合同第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，第三款转移登记部分第（一）项约定“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，第（二）项第2项约定“约定日期起180日以后，出买人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，第二十二条第三款转移登记部分的第（四）项双方约定“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，委托费用×元（大写），由买受人承担。”，附件十二补充协议第二条其他修改或补充约定第（二）款“因履行本合同而产生的有关税费，由双方按国家规定各自承担。履行本合同过程中，买受人应按出卖人要求，自行缴纳或由出卖人代收按国家规定应由买受人缴纳的相关税费，若买受人未按要求时间支付，除应承担违约责任外，出卖人有权顺延合同约定的备案登记、房屋交付、产权登记时间。”，该《商品房买卖合同》并未对何时交纳契约及缴纳方式作明确约定。同时查明：该商品房尚无项目验收合格登记，暂不具备办理不动产权证书的条件。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于本案原告是否有权要求被告履行办证义务及主张逾期办证违约金的问题。被告恒伟公司辩称因原告未及时缴纳契税，原告无权主张被告履行办理产权证的义务。原告称其从未接到被告要求缴纳税费的通知。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条其他修改或补充约定第（二）款“因履行本合同而产生的有关税费，由双方按国家规定各自承担。履行本合同过程中，买受人应按出卖人要求，自行缴纳或由出卖人代收按国家规定应由买受人缴纳的相关税费，若买受人未按要求时间支付，除应承担违约责任外，出卖人有权顺延合同约定的备案登记、房屋交付、产权登记时间。”，而被告并未提供证据证实其已通知原告自行缴纳税费，且被告无证据证实其已向原告出具购房发票，使原告已具备向税务部门交纳相关税费的条件。结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分第（一）项约定“出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人”，原、被告已确定办理商品房转移登记时间，故原告有权向被告要求办理不动产权证书，也有权向被告主张逾期办证的违约责任。但因原告所购买的商品房尚未达到办理不动产权证的条件，故该诉讼请求，本院暂不予支持，待该房达到办理不动产权证书的条件时，原告可另行主张权利。关于原告逾期办证违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。因被告提出原告主张的违约金已过诉讼时效抗辩，具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，而原告在向本院提起诉讼前，未就逾期办证违约金向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，从原告向本院提起诉讼之日起倒推三年之前，即2016年5月22日之前的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，自2016年5月22日之后的逾期办证违约金尚在三年的诉讼时效期间，未过诉讼时效，本院对该部分逾期办证违约金的主张予以支持。因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故本院暂计至原告起诉之日，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。关于违约金是否过高是否应当调整的问题。被告认为原告主张逾期办证违约金的标准与安顺地区经济发展水平不符，且明显超过了实际受到的损失，违约金请求法院酌情予以降低。本院认为，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，本院予以准许。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，原告未举证证实因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2016年5月22日起至2019年5月21日期间的逾期办证违约金5000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市恒伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告程洪泽、孙康从2016年5月22日起至2019年5月22日止的逾期办证违约金人民币5000元；二、驳回原告程洪泽、孙康的其他诉讼请求。案件受理费人民币2356元，减半收取人民币1178元，由原告负担人民币471元，由被告安顺市恒伟房地产开发有限公司负担人民币707元。二审各方当时人均未提交新的证据。二审经审理查明，被上诉人恒伟公司至今未达到办理不动产权证的条件，被上诉人恒伟公司于2014年2月将案涉房屋交付给上诉人程洪泽、孙康使用。以上事实有二审接待笔录为证。二审确认一审查明的事实。本院认为，关于本案上诉人主张的违约金是否已过诉讼时效的问题。对于约定以日为计算单位的的违约金，违约金总额等于一日的违约金乘以应付违约金的天数，如果没有诉讼时效中止、中断的情形，债权人起诉之日倒推三年至起诉之日的违约金债权未过诉讼时效，债权人起诉之日倒推三年之前的违约金债权则已过诉讼时效。依据《商品房买卖合同》第二十二条第（二）条第2项约定“约定日期起180日以后，出买人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，上诉人并未举证证明有诉讼时效中止、中断的情形，其于2019年5月22日向一审法院起诉，一审法院从立案之日起倒退三年，认定2016年5月22日之后的逾期办证违约金尚在三年的诉讼时效期间，应当予以保护，2016年5月22日之前的违约金已过诉讼时效，不予保护。一审法院不予支持上诉人2016年5月22日之前的债权，本院予以认同，上诉人的上诉理由，本院不予支持。关于逾期办证违约金5000元是否合适的问题。一审法院已阐述酌情判决被上诉人支付给上诉人从2016年5月22日起至2019年5月21日期间的逾期办证违约金5000元理由充分，本院予以认同。虽然二上诉人辩称由于被上诉人恒伟公司的逾期交房，致使所购房屋不能转让、落户、抵押，无法行使物权，给上诉人造成巨大的心理负担和经济负担。本院认为，购房的主要目的是为了居住使用，被上诉人恒伟公司已于2014年2月将房屋交付给上诉人程洪泽、孙康使用，上诉人程洪泽、孙康的合同目的已实现。另外，二上诉人并未向本院举证证明因为被上诉人恒伟公司违约，使二上诉人房屋不能转让、落户、抵押，给其造成的经济损失，上诉人的上诉理由，本院不予支持。关于办理不动产产权证的问题。二审经审理查明，目前案涉房屋仍不具备办理不动产产权证的条件，故上诉人的该诉请，本院暂不予支持，待该房屋达到办理不动产权证书的条件时，二上诉人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人程洪泽、孙康的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理2356元，由上诉人程洪泽、孙康负担942元，被上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司负担1414元。本判决为终审判决。审判长 吴  祖  羊审判员 李  德  江审判员 辜  贤  莉二〇一九年十二月十六日书记员 曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。