河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24505号上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓丽，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：叶松，男，1982年7月24日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：闫松涛，河南规范律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐锐，河南规范律师事务所实习律师。原审被告：金碧物业有限公司郑州分公司，住所地郑州经济技术开发区第七大街与经南四路交叉口向南100米郑州恒大绿洲物业服务中心二楼。法定代表人：贺勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。上诉人郑州御邦置业有公司（以下简称御邦置业）因与被上诉人叶松、原审被告金碧物业有限公司郑州分公司（以下简称金碧物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑州御邦置业有公司上诉请求：1．依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的基本事实不清，适用法律错误，应依法查清事实后改判或发回重审，具体理由如下：一、一审法院对本案的基本事实并未予以查清，上诉人已经依据合同约定的装修标准将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人办理了入住手续，然一审法院认定房屋的装修损失，无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，后上诉人依约提前向被上诉人交付了涉案房屋，在双方签订的合同中明确约定了装饰装修标准，被上诉人于2016年8月10日接收了涉案房屋，接收房屋时房屋是完好的状态，如果当时交付房屋时房屋并未达到装修标准，则被上诉人不可能接收房屋，且被上诉人并未提供相关证据证明房屋交付时哪些地方不符合合同约定的装修标准，而是依据现在房屋的状态起诉，交付时房屋是何状态以及现在房屋的地砖问题墙面问题因何造成，一审法院并未实际查明，就盲目认定上诉人承担装修损失，明显缺乏事实依据。二、涉案房屋交付给被上诉人后，被上诉人办理了入住手续，房屋并未实际出租，一审法院把不存在的事实作为定案依据，明显违反我国民事诉讼法关于证据的法律规定。被上诉人接收房屋后办理了入住手续，涉案房屋属于精装修房屋，交付后可以立即使用，但有没有实际入住并非上诉人所能决定，一审法院自2016年8月10日计算涉案房屋租金，被上诉人并未提交涉案房屋出租的实际证据，何来房屋租金损失？被上诉人购买的房屋一定能被出租出去吗？一审法院把不存在的假定事实作为认定事实的依据，明显违反我国民事诉讼法“以事实为依据”的法律准则，且违反我国民事诉讼法关于证据的规定。综上，被上诉人一审中并未提交接收涉案房屋时房屋状态的证据，即表明在涉案房屋交付时房屋是达到合同明确约定的，那么一审认定房屋装修损失和租金损失无任何事实依据。叶松辩称，一、御邦置业交付给叶松的涉案房屋存在质量问题，一审法院认定的装修损失并无不当。1、叶松与御邦置业签订了商品房房屋买卖合同，御邦置业实际交付涉案房屋的时间为2016年8月10日，但叶松在接收时就发现质量问题，但御邦置业称必须先收房才能报修，叶松无奈收房当天就向其报修并于当日填写了保修单，这同御邦置业在一审中提交的收楼手册显示的时间也相符，并非御邦置业在上诉状中陈述“如果当时交付房屋时房屋并未达到装修标准，则上诉人不可能接受房屋”。叶松对涉案房屋的接收也不能免除御邦置业的保修义务。另外在一审中御邦置业提交的维修证明恰好同叶松陈述的事实即御邦置业将叶松房屋地砖全部拆除至今未修复的事实相一致。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”2、在一审中经法院委托，河南省中州评估有限公司出具《价格评估报告书》，评估房屋装修损失评估值为10184元，法院依据此认定装修损失并无不当。二、御邦置业交付的房屋质量问题导致叶松无法入住，本应当承担房屋租金损失。涉案房屋属于精装修房屋，房屋存在质量问题，已经影响入住，叶松虽然在2018年8月10日接收房屋，但并不代表叶松认可该涉案房屋不存在质量问题，若非御邦置业维修过慢，维修专业水平过低，导致问题越来越严重，也不至于将全部地砖砸掉，正是由于御邦置业的该种行为导致叶松无法按期入住，故应当以该交房时间作为叶松主张租金损失的起算时间。法院依据《房屋租金及装修损失价格评估报告书》结论：房屋租金损失评估值108858元，据此认定房屋租金损失并不违反民事诉讼法的规定。另外，御邦置业从一审到上诉都一直坚持一个观点：叶松购买的房屋一定能被租出去吗？叶松本可以16年就入住，或居住或出租，由于御邦置业的原因导致至今不能入住，是御邦置业的行为扩大了这部分损失，即使房子未租出去，叶松也在其他地方租房蜗居3年之久，当然该由其承担。综上，原审人民法院认定事实清楚，判决合法合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金碧物业述称，第一、被上诉人并未提供证据证明其存在租金损失，其也没有证明其在其他地方存在租房，其主张租金损失没有事实和法律依据。第二，被上诉人购买的房屋为精装修标准，且被告已经办理完毕全部的收房手续，在被上诉人收房时，涉案房屋已经具备居住条件，现被上诉人所称房屋存在质量问题，主要是以地砖全部被凿除为由主张损失，地砖被全部凿除是原审被告应其要求而进行，且房屋装修的标准在签订商品房买卖合同时，被上诉人已经知悉，现被上诉人因其个人喜好对地砖问题吹毛求疵，要求多次整改地砖，在这种情况下原审被告依旧配合其维修。房屋空置是由于被上诉人的原因造成的，被上诉人的主张无事实和法律依据。叶松向一审法院起诉请求：1、二被告向原告赔偿房屋不能正常使用的各项费用共计112625.3元（包括房屋租金损失108858元、物业费1624.5元、电费200元、暖气费1983.1元）；2、被告御邦置业赔偿原告房屋装修损失10184元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月27日，原告与被告签订编号为J130××××4946的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州经济技术开发区××大街××、××大街××、××单元××房，户型为三室两厅。合同第八条对交付期限约定如下：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实。合同第十八条对保修责任约定如下：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《商品住宅质量保证书使用说明书》对保修范围及保修期限约定如下：自项目竣工验收合格交付商品房买受人之日起，在正常使用情况下，有如下部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任，保温、装修工程、墙面、顶棚、抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂被告承诺保修期为两年，三日内答复修复时间。涉案房屋于2016年11月2日取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，于2016年8月10日交付原告使用。原告接收房屋后因房屋客厅地砖、餐厅地砖、阳台地砖、主卧卫生间地砖、墙面粉刷等存在质量问题向被告御邦置业申请维修，经被告多次维修，涉案房屋未达到合同约定的交付条件，涉案房屋至今仍处于待维修状态，原告未入住。原告叶松向我院申请对涉案房屋在2016年8月10日至2019年4月2日的租金及客厅地砖、餐厅地板、阳台地砖、主卧卫生间地砖、墙面粉刷的装修损失进行评估，经我院委托，河南省中州评估有限公司出具河南中州评报字［2019］A01312G价格评估报告书，在评估基准日2016年8月10日，涉案房屋租金评估值为108858元，房屋装修损失评估值为10184元。该院受理该案后，经调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的相关规定，该院予以确认。原告已经按照合同约定支付房屋价款，被告应当按照合同约定将房屋质量合格的房屋交付原告使用。房屋交付后，因地砖及墙面粉刷存在质量问题，致使原告无法入住，被告御邦置业已构成违约，对原告房屋租金损失及装修损害应当予以赔偿。原告主张租金损失108858元及房屋装修损失10784元，具有事实和法律依据，该院予以支持。原告主张物业费1624.5元、电费200元、暖气费1983.1元，依据不足，该院不予支持。关于鉴定费4000元，该项费用系原告为明确损失支出的合理必要费用，该院予以支持。因本案系商品房买卖合同纠纷，系因交付房屋质量问题而诉讼，主张物业公司赔偿缺乏依据，该院不予支持。被告金碧物业经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告叶松房屋租金损失、装修损失及鉴定费等共计123642元；二、驳回原告叶松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2756元，减半收取1378元，由被告郑州御邦置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。御邦置业与叶松签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。叶松已经按照合同约定支付房屋价款，御邦置业应当依照合同约定标准将房屋交付叶松。涉案房屋属于精装修房屋，业主入住本应当有更高的期待标准，因地砖及墙面粉刷存在质量问题，致使叶松无法入住，经御邦置业多次维修，涉案房屋未达到合同约定的交付条件，涉案房屋至今仍处于待维修状态，御邦置业已构成违约，因对方违约致使空置房屋，原审法院酌情比照房屋租金计算空置损失并无不当，其应对叶松的相关损失应当予以赔偿，本院予以确认。因交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人御邦置业应当承担修复责任,上诉人认为在涉案房屋交付时已达到合同明确约定的标准，不应承担被上诉人叶松房屋装修损失和租金损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定叶松空置损失108858元及房屋装修损失10784元适当，本院予以维持。综上所述，御邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2773元，由上诉人郑州御邦置业有公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月二十四日书记员 陈明真