山西省太原市中级人民法院执行裁定书（2019）晋01执异316号异议人（案外人）：梁紫皓，男，1992年10月20日出生，汉族，住吕梁市方山县。委托诉讼代理人：赵爱平（系梁紫皓母亲），女，1964年9月2日出生，汉族，住吕梁市方山县。原案申请人：渤海银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区长治路308号。法定代表人：侴宇明，行长。委托诉讼代理人：韩璐，山西宾利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，山西宾利律师事务所律师。原案被执行人：太原市旭海水产有限公司，住所地太原市小店区北营北路6号。法定代表人：赵海莲，执行董事兼总经理。原案被执行人：赵海莲，女，1959年10月1日出生，汉族，太原市旭海水产有限公司执行董事兼总经理，住太原市北营北路6号。本院在执行原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行与原案被执行人太原旭海水产有限公司、赵海莲借款合同纠纷一案中，异议人梁紫皓向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行听证，异议人梁紫皓的委托诉讼代理人赵爱平，原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人韩璐、王晶参加听证。现已审查终结。梁紫皓异议请求：请求太原市中级人民法院中止对太原市旭海水产有限公司楼房的13层1302房及其捆绑的在一层或负一层的10商铺的执行。事实和理由：一、涉案房屋13层1302房及10平方米商铺的系属异议申请人所有。2015年1月31日，太原市旭海水产有限公司与杨小爱（系张志强的妻妹）签订购房协议书，该协议实则为以物抵债协议，即太原市旭海水产有限公司以楼房的13层1302房及其捆绑的在一层或负一层的10平方米商铺抵偿欠张志强982683元借款。因2012年10月2日张志强向赵继平（系异议人的舅舅）借款50万元，2013年12月29日张志强向赵爱平（系异议人的母亲）借款50万元。经多次催要，张志强遂欲转让太原市旭海水产有限公司订立的13层1302房屋及10平方米的商铺，用以抵偿这两笔借款。故于2015年4月15日，杨小爱、张志强与异议人梁紫皓签订了《购房产权转让变更协议书》，协议约定将太原市旭海水产有限公司以楼房的13层1302房及其捆绑的在一层或负一层的10平方米商铺，用以抵偿这两笔借款。故于2015年4月15日，杨小爱、张志强与异议人梁紫皓签订了《购房产权转让变更协议书》，协议约定将太原市旭海水产有限公司以楼房的13层1302房及其捆绑的在一层或负一层的10平方米商铺转让于异议人梁紫皓。协议签订后张志强将2015年1月31日订立的《购房协议书》、交款收据交给了异议人。异议人与张志强、杨小爱签订的《购房产权转让变更协议书》合法有效，应受法律的保护。因合同签订之时，该商铺和房屋仍然在建设中，直至现今仍未竣工验收，无法进行办理过户登记。二、太原市中级人民法院（2019）晋01执206号的执行，损害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人梁紫皓在执行人和被执行人生效判决之前已订立合法有效的购房协议，且欠款抵全部房款及商铺款，因被执行人的原因，异议人未能办理过户登记。综上，法院在执行（2019）晋01执206号涉及的房产楼房的13层1302房及其捆绑的在一层或负一层的10平方米商铺时损害了异议申请人的合法权益，恳请法院终止对该房产的执行。渤海银行股份有限公司太原分行辩称，本案所涉的标的为在建工程，故1、异议人与被执行人太原旭海水产有限公司签订的存量房房屋买卖合同无效。太原旭海水产有限公司不是开发商，因此其自建房屋不能作为商品房而进行预售，其仅能以存量房方式买卖，而合同签订之间，签订至今工程尚未竣工验收，仍是在建工程，没有产生房屋所有权这一物权，更不可能在不动产管理中心进行房屋所有权的登记，因此基于该房屋所有权存量房房屋买卖合同是无效的。2、被申请人不可能实际占有，不具备适用相关法律规定的情形。3、因本案所涉在建工程是一个整体，无法分割，因此异议请求不具备显示可操作性。二、太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行与2015年针对本案所涉在建工程签订抵押贷款合同，并办理登记，且承诺未处置全部或部分抵押物，且承诺未经渤海银行股份有限公司太原分行书面同意，太原旭海水产有限公司不得将抵押物进行全部或部分销售。现太原旭海水产有限公司直接的纠纷经法院审理，对被异议人所享有的债权及抵押权的合法性作出了确认，渤海银行股份有限公司太原分行针对本案所涉标的申请评估拍卖，符合相关法律规定。本院查明，位于太原市小店区北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦在建工程，系由太原市旭海水产有限公司投资建设。该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。该工程规划建筑功能为：商业、商务公寓，土地用途为商务金融用地。2013年10月2日，张志强向赵继平借款50万元整，月利率1分5厘。2013年12月29日，张志强向赵爱平借款50万元整，月利率1分5厘。2015年1月31日，杨小爱与太原市旭海水产有限公司签订购房协议书，约定太原市旭海水产有限公司使用商铺和房屋捆绑销售的方式出售房屋，杨小爱以554683元的价格向太原市旭海水产有限公司购买正在建设中的位于太原市小店区北营北路6号旭海农副产品贸易大厦13层1302号约95平方米房屋，及以40万元出让费购买一层或负一层面积为10平方米的商铺30年的经营权，由太原市旭海水产有限公司每年支付5万元，回租该商铺，若太原市旭海水产有限公司在四年期满后不能按约定40万元原价和三年租金15万元付给杨小爱收益，则该商铺经营权自动转为商铺所有权。应支付的全部款项954683元由张志强借款转为购房款。2015年4月15日，杨小爱与梁紫皓签订购房产权转让变更协议书，将位于太原市小店区北营北路6号旭海农副产品贸易大厦13层1303号及一层或负一层面积为10平方米的商铺转让给梁紫皓。2017年10月17日赵海莲出具承诺书，承诺商铺经营权现金及工购住房购房费于2017年12月31日付清。梁紫皓提供的收据载明：太原市旭海水产有限公司于2015年1月31日收到杨小爱954683万元的购房款。2015年5月14日，太原市旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行签订借款合同，由渤海银行股份有限公司太原分行向太原市旭海水产有限公司提供不到3000万元的贷款，贷款用途为用于旭海农副产品贸易大厦项目建设。同日，渤海银行股份有限公司太原分行与太原市旭海水产有限公司签订不动产抵押协议，约定由太原市旭海水产有限公司将位于北营北路6号的在建工程3158.2㎡和土地使用权抵押给渤海银行股份有限公司太原分行（在建工程计价2999万元，土地10000元），用以向渤海银行股份有限公司太原分行贷款3000万元。抵押期间为2015年6月16日至2018年6月。该抵押权已于2015年6月25日在太原市房地产产权登记中心办理抵押登记。于2015年7月17日，在国土资源管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。渤海银行股份有限公司太原分行于2015年6月16日向太原市旭海水产有限公司发放贷款2999万元。2018年10月30日，因太原市旭海水产有限公司到期不能还贷，经本院审理，本院于2018年11月30日作出（2018）晋01民初814号民事调解书，该调解书确认由太原市旭海水产有限公司应付渤海银行股份有限公司太原分行本息33031542.67元，及从2018年6月25日之后按借款协议应付的利息、罚息和复利。因太原市旭海水产有限公司未按调解书规定清偿贷款本息，渤海银行股份有限公司太原分行于2019年3月8日向本院申请执行，本院予以立案执行。2019年4月9日，本院对位于上述在建工程进行查封，查封期限至2022年3月28日。在执行中，本院依法委托评估机构对上述在建工程进行了评估，评估价值为12528.26万元。本院于2019年10月20日作出执行裁定书，裁定拍卖太原市旭海水产有限公司所抵押的上述在建工程。以上事实有不动产抵押协议、抵押登记证明、民事调解书、执行裁定书、购房协议、收款收据及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。太原市旭海水产有限公司于2015年5月14日将涉案在建工程抵押给渤海银行股份有限公司太原分行并已办理抵押权登记，故其依法对涉案在建工程享有优先受偿权。梁紫皓与太原市旭海水产有限公司签订合同时，其所购房屋尚属在建工程，并未办理商品房预售许可证。该房屋至今未经验收。再者，梁紫皓所购房屋系商业用房，非个人住宅。故不属消费者权益保护范畴。梁紫皓的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院对梁紫皓的排除执行的异议不予支持。梁紫皓书面异议中的其他主张因未经裁判故不能在执行程序中处理，其应依法另行解决。综上所述，因渤海银行股份有限公司太原分行对涉案在建工程依法享有抵押权，故梁紫皓提出的排除执行的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、和第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人梁紫皓的异议请求。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 梁锡文审判员 王润树审判员张玉根 二〇一九年十二月九日书记员 张秀清