江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11313号上诉人（原审被告）：李国新，男，1972年3月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：苏州虎投资产开发有限公司，住所地苏州市虎丘路388号。法定代表人：翁利平，总经理。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。原审被告：苏州和谐圆通物流有限公司，住所地苏州市相城区黄桥街道春申湖西路901号。法定代表人：闫万芬，总经理。委托诉讼代理人：庄景武，江苏政谊律师事务所律师。上诉人李国新因与被上诉人苏州虎投资产开发有限公司（以下简称虎投公司）、原审被告苏州和谐圆通物流有限公司（以下简称圆通公司）占有物返还纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的(2019)苏0508民初6458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国新上诉请求：一、改判按照租赁合同实际标准3000元/月计算，李国新实际支付虎投公司与圆通公司多收部分应退还李国新；二、一、二审案件受理费由虎投公司、圆通公司负担。事实与理由：一、上诉人在实际经营期间(2018.8.30日起)，虎投公司工作人员多次实地(经营场所海涌坊300-102号)现场查勘是知晓认可圆通公司将海涌坊300-102号房屋转租给李国新经营事宜的。期间也未阻止事实租赁经营事实。李国新自租赁之日起(2018.8.30)日起，按照圆通公司要求按月支付租金及缴付经营水电费用的；二、虎投公司提交法庭一份2019年4月份左右租赁终止告知书给圆通公司的，其并未在第一时间书面或其它形式告知李国新。虎投公司认可知晓李国新实际经营使用案涉房屋，故李国新并非非法占有，且应对造成李国新的经营损失进行补偿；三、李国新自租赁之日起(2018.8.30)均按照圆通公司要求，金额2万元或1.8万元按月支付给圆通公司缴付给虎投公司。李国新均有转账凭证、微信聊天记录证实给付租金事实。虎投公司和圆通公司均无法提供租金给付金额凭证或发票，仅提供2019年3月11-5月10日期间租赁合同一份，实际租金标准3000元/月，一审法院判决李国新按照1.8万元/月计算支付腾空房屋占有使用费有误。四、虎投公司和圆通公司涉嫌串通共同起诉李国新嫌疑。1.虎投公司和圆通公司在租赁合同约定，合同租赁物用途，乙方(圆通公司)自行申请把租赁物作为“婚纱陈列展示”用途使用，甲方不提供两证，乙方不得将租赁物用于经营；2.租金支付方式3、4约定：(甲方)虎投公司收取租金后，开具抬头名称为乙方的收款凭证或发票；3.虎投公司和圆通公司法庭上均无法提供圆通公司租赁期间的给付租金缴纳金额收取凭证或发票。虎投公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。圆通公司辩称，圆通公司不应该对李国新的占有使用费承担连带责任，请求驳回李国新的上诉请求。虎投公司向一审法院起诉请求：一、判令圆通公司将承租的天赐广场(海涌坊300号)106及112室(产权证房屋座落为101、102室)一楼房屋(约118平米)和占用的二楼全部房屋腾空并交还虎投公司。二、判令一审两被告支付房屋延期使用费3000*2*10=6万元(从2019年5月10日暂计算至2019年7月10日，以原租金10倍标准计算，此后的租金按原租金10倍的标准计算至实际腾空返还之日)及二楼占用期间的使用费，按每月3000元计算。三、判令李国新将占用的天赐广场(海涌坊300号)106及112室一楼房屋(约118平米)和占用的二楼全部房屋腾空并交还虎投公司。四、一审诉讼费用、律师费由圆通公司、李国新承担。一审审理过程中，虎投公司将第二项诉讼请求变更为：判令一审两被告支付房屋延期使用费（按1.8万元/月，从2019年5月10日起，计算至房屋实际返还完毕之日止）。一审法院认定事实：苏州市海涌坊300号101室、102室登记的所有权人为苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司），101室、102室均为上下两层，建筑面积均为589.99平方米，合计1179.98平方米。前述房屋在天赐广场内登记的房号为106、112室。2015年6月9日，风景园林公司与苏州市姑苏区房屋征收与补偿服务中心（姑苏区征补中心）签订《虎丘地区综合改造二期非住宅协议搬迁补偿协议书》，对包括海涌坊300号101室、102室在内的房屋实施协议搬迁。后，姑苏区征补中心将上述房屋移交苏州虎丘投资建设开发有限公司（以下简称虎投建设开发公司），该公司又将上述房屋委托虎投公司经营管理。虎投公司取得上述房屋的经营管理权后，将上述房屋短期出租给圆通公司。2019年3月，虎投公司（出租方、甲方）与圆通公司（承租方、乙方）再次签订《租赁合同》。双方约定，甲方将海涌坊300号106、112室的一楼，建筑面积为118平方米租赁给乙方用于婚纱展会陈列，乙方不得将租赁物用于经营。双方约定的租赁期间自2019年3月11日起至2019年5月10日止，租金为3000元/月，由乙方于2019年3月一次性支付。乙方同意向甲方支付3000元作为履约保证金。乙方在租赁期间不得将房屋转租，如转租的，甲方可提前终止合同。合同提前终止的，乙方不得已任何理由拖延交付租赁物。乙方逾期搬离或不返还租赁物的，在延期使用期间支付十倍于原租金的使用费。2019年4月25日，虎投公司书面通知圆通公司，上述房屋于2019年5月10日到期后件不再续租，要求圆通公司于5月10日前清退上述房屋。因上述房屋存在转租的情形，租赁合同到期时，上述房屋由李国新实际使用，李国新不同意交还房屋，圆通公司亦无法向虎投公司交付房屋，虎投公司遂委托律师提起本次诉讼。虎投公司提交了《代理合同》，以证明其因本次诉讼支付了律师费15500元。一审另查明：李国新陈述，其从2004年开始在天赐广场经营婚纱，当时承租的房屋即为海涌坊106、112室。2013年，政府要求园林局收回房屋，所以风景园林公司于2013年对其提起诉讼要求其归还上述房屋。2018年6月20日左右，李国新见有租户使用海涌坊106、112室，经询问，系承租户陈茂容从圆通公司法人代表的丈夫魏志磊手中承租。经与陈茂容协商，陈茂容同意收取转让费后将房屋交由李国新承租。此后，陈茂容、魏志磊、李国新谈妥上述房屋的租赁事宜，陈茂容退出，李国新承租。魏志磊、李国新未就上述房屋的租赁签订书面租赁合同，双方口头约定租金为2万元/月。2018年9月上旬，李国新取得上述房屋。此后，李国新一方按约按照2万元/月向魏志磊支付了房租，李国新并向陈茂容支付了转让费。2018年11月19日，魏志磊通知李国新一方，房租降为1.8万元/月。2019年4月底，魏志磊通知房租暂停支付。李国新陈述，魏志磊暂停支付的理由为有家银行需要承租房屋，如银行确定承租106、112室，李国新须从106、112室搬离，魏志磊另行给李国新调剂房屋。李国新称，因为其未能在2019年4月底搬迁，魏志磊于2019年6月11日对租赁房屋进行断电、锁门；虎丘街道的城管于6月12日上门贴封条，但又于6月13日将封条去除；魏志磊于6月14、15日找电工将租赁房屋的电缆损坏。李国新均报警处理，双方曾至金阊新城派出所调解，但未果。一审再查明：案件受理后，本案至租赁物张贴公告，要求租赁物的实际使用人至一审法院申报权利，期满无人申报。一审法院至租赁物张贴公告时并对租赁物进行了现场勘验，勘明：租赁房屋共有上下两层，上下两层均陈列了婚纱，楼梯均位于房屋内。一审案件审理过程中，李国新陈述，因为其从未与圆通公司接触过，故虎投公司应当将魏志磊列为被告一，将陈茂容列为被告二，其为被告三，魏志磊、圆通公司应向其赔偿相关损失。另，其从2018年9月中旬开始租赁房屋，当时魏志磊未明确说明出租的是一楼还是二楼，其承租之初，二楼主要堆放了陈茂容的物品，其从2019年2月开始在二楼堆放部分杂物。一审案件审理过程中，虎投公司明确，对于房屋延期使用费，按1.8万元/月按套计取。以上事实，由虎投公司提交的房产证两份、会议纪要、资产移交清单、搬迁补偿协议书、委托函、租赁合同、通知、代理合同，李国新提交的照片八张、微信聊天记录、水电费充值记录、转账记录，一审法院现场勘验照片、张贴的公告及当事人一审的陈述予以证实。一审法院认为，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，苏州市海涌坊300号101、102室（天赐广场106、112室）房屋的所有权人原为风景园林公司。因协议搬迁、资产移交、授权管理，虎投公司为上述房屋的合法占有人，虎投公司对上述房屋的占有受法律保护。虎投公司在占有上述房屋期间将房屋出租给圆通公司，现合同约定的租赁期间早已届满，李国新与“魏志磊”未与其签订固定期限的租赁合同且“魏志磊”早已通知李国新搬离，李国新亦未再支付2019年5月11日之后的租金，故自2019年5月11日开始，李国新继续占有上述房屋无法律依据，虎投公司以合法占有人的身份要求租赁物的非法占有人返还上述房屋符合法律规定。因上述房屋实际由李国新占用而非由圆通公司占用，侵权人为李国新，故应由李国新而非圆通公司将上述房屋腾空后向虎投公司返还。李国新逾期返还上述房屋给虎投公司造成占有利益损失，虎投公司主张参照李国新承租房屋时的1.8万元/月为标准向虎投公司支付房屋延期使用费（也即占有使用费），该标准与李国新占有上述房屋给虎投公司造成的损失相当，一审法院予以支持。另，虎投公司在一审审理过程中明确，该1.8万元系按套主张，如该1.8万元仅系李国新承租一楼的租金标准，则虎投公司的该主张系虎投公司对主张二楼占有使用费权利的放弃。李国新逾期返还上述房屋构成侵权，并给虎投公司造成占有利益的损失，圆通公司对于李国新的上述债务构成不真正连带之债，由圆通公司对李国新应当支付的占有使用费承担连带责任。圆通公司承担了相关责任后可向李国新追偿。因虎投公司未提交律师费的支付凭证且该费用的发生并非必要，故一审法院对于虎投公司要求一审两被告支付律师费损失的诉请不予支持。另，因李国新陈述其从未与圆通公司接触，上述房屋是其从“魏志磊”处承租。如李国新认为其因房屋租赁产生损失的，可向其认为的出租方另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十二、第二百四十三条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、李国新于判决生效之日起十日内将苏州市海涌坊300号101、102室（天赐广场106、112室）腾空并返还给苏州虎投资产开发有限公司。二、李国新于判决生效之日起十日内向苏州虎投资产开发有限公司支付房屋占有使用费（自2019年5月11日起，按18000元/月，计算至上述房屋实际腾空并返还完毕之日止）。三、苏州和谐圆通物流有限公司对李国新向苏州虎投资产开发有限公司支付房屋占有使用费的债务承担连带清偿责任。四、驳回苏州虎投资产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1088元，减半收取544元，由苏州虎投资产开发有限公司承担164元，苏州和谐圆通物流有限公司、李国新承担380元。二审中圆通公司称，魏志磊就代表他们圆通公司。二审中李国新称其支付到了2019年5月底的租金，但无相应证据予以证明。以上事实由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为虎投公司是否有权要求李国新腾空并返还案涉房屋以及逾期腾空的房屋占有使用费标准。对此本院认为，案涉房屋所有权人原为风景园林公司，因协议搬迁、资产移交、授权管理，虎投公司为上述房屋的合法占有人。虎投公司在其占有期间内将房屋出租给圆通公司且现租期已届满，李国新系与圆通公司工作人员“魏志磊”签订无固定期限的租赁合同且“魏志磊”早已通知李国新搬离，李国新二审中还称其租金支付至2019年5月底但未提供证据予以证明，故一审法院认定李国新自2019年5月11日起占有案涉房屋无合法依据正确，虎投公司有权以合法占有人身份要求李国新返还案涉房屋并支付逾期腾空期间的房屋占有使用费。至于李国新支付房屋占有使用费的标准，一审法院参照李国新向“魏志磊”承租涉案房屋的租金标准1.8万元/月予以计算并无不当，本院对此予以确认。综上所述，李国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由李国新负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月二十三日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航