福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0423民初1409号 原告：林曙光，男，1983年8月25日出生，汉族，住福建省清流县。 原告：梁燕，女，1984年8月10日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：林曙光，男，1983年8月25日出生，汉族，住福建省清流县，与梁燕系夫妻关系。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水东路138号，统一社会信用代码：91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，该公司职员。 原告林曙光、梁燕与被告三明市光明房地产有限公司（以下简称光明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林曙光、梁燕，被告光明公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林曙光、梁燕向本院提出诉讼请求：1.判令光明公司支付林曙光、梁燕逾期交房违约金92962元（自逾期之日起每日按林曙光、梁燕已付房款536114元的万分之二，即违约金按购房款536114元的0.02%／日计算，自2015年10月9日起至2018年2月21日共867天）；2.判令光明公司支付林曙光、梁燕产权登记逾期违约金536114元（自逾期之日起每日按林曙光、梁燕已付房款536114元的万分之一，即违约金按购房款536114元的0.01%／日计算，自2018年5月22日起至2019年10月18日共515天）。上述两项合计120572元。3.诉讼费用由光明公司承担。事实与理由：林曙光、梁燕与光明公司于2012年12月6日签订位于福建省清流县的《商品房买卖合同》,林曙光、梁燕支付了购房款536114元,有收据、凭证为凭。根据《商品房屋买卖合同》，光明公司应于2015年10月8日前交房，。但该公司延迟到2018年2月21日才交房，有《光明城市广场交房确认》书为凭。且在商品房交付使用后，该公司违反了原被告双方在《商品房屋买卖合同》中第十四条关于产权登记的约定,原告未能在90日内取得房屋权属证书，原告要求被告按照合同约定支付逾期取得房屋权属证书的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法第119条规定,特具状贵院,请求照准诉讼请求。 光明公司口头答辩称，对林曙光、梁燕所诉证据和事实无异议；关于违约金的两项款项请求，就光明目前的经济情况来说，是难以承受的，因为公司从政府拨款后到后面都没有经营活动了，处于停滞状态。主要理由是：1.光明公司已经履行交房责任，并未造成买受人经济损失；2.主合同约定光明公司应于2015年10月8日前交房，因公司资金链断裂、亏损严重，导致2018年2月22日才通知交房，买受人主张按购房款每日0.02%支付交房违约金、按购房款每日0.01%支付办证违约金应当进行调整；3.同意由法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 对当事人双方无异议的证据和事实：1.林曙光、梁燕提供的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，拟证明其身份信息、诉讼主体资格及婚姻状况；2.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明证明双方于2012年12月6日签订《商品房买卖合同》及房屋交付条件与期限、出卖人交房时间及逾期交房、办证的违约责任等事实；3.销售不动产《收款收据》、个人贷款凭证复印件，拟证明林曙光、梁燕已交清全部购房款的事实；4.光明公司于2018年2月22日发出的《光明城市广场交房确认》，拟证明光明公司实际交房时间；5.光明公司提供其营业执照（副本复印件）、法定代表人身份信息等。 对于林曙光、梁燕及光明公司提供的上述证据和事实，不违反法律规定，并有相关证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院可以确认案件事实如下： 2012年12月6日，林曙光、梁燕与光明公司签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：光明公司将位于清流县房屋出售给林曙光、梁燕，房屋总价款为536114元。林曙光、梁燕按约向光明公司支付了全部购房款，光明公司于2018年2月22日向林曙光、梁燕发出《光明城市广场交房确认》，履行了交房义务。关于逾期交房违约金：根据合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任（2）的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.02%的违约金。关于办证违约金。合同第十四条关于产权登记的约定：光明公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因光明公司原因,致林曙光、梁燕未能在90日内取得房屋权属证书，应承担违约责任。 本院认为，林曙光、梁燕与光明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。林曙光、梁燕按照《商品房买卖合同》付款方式及期限的约定，付清了全部购房款，已全面履行了买受人的合同义务。关于逾期交房违约金，本院认为，由于光明公司原因未能按期交房，根据双方签订的商品房买卖合同第八条、第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）的约定，光明公司已构成违约，应承担违约责任。故林曙光、梁燕要求光明公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。该诉讼请求中，关于计算逾期交房违约金的期间为2015年10月9日起至2018年2月21日为866天。关于《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任（2）“出卖人按日向买受人支付已付款0.02%的违约金”的约定，光明公司提出因公司资金琏断裂、亏损严重，违约金过高的问题，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区房地产业实际及逾期交房违约金的处理情况，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》精神，该约定明显过高，本院酌定按日万分之一计算交房违约金。根据合同“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”的约定，据此，其交房违约金为46,427.48元(即536,114元×0.01％×866天)，超出部份本院不予支持。关于逾期办证违约金，本院认为，由于光明公司原因未能按期办证，根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定：光明公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因光明公司原因,致林曙光、梁燕未能在90日内取得房屋权属证书，根据上述综合因素、处理情况及相关法律、司法解释规定，该约定明显过高，本院酌定按日万分之0.5计算办证违约金，其逾期办证违约金在交房后90日的第二天起计算，应为2018年5月22日起至2019年10月18日共514天。据此，其交房违约金为13,778.13元(即536,114元×0.005％×514天)，超出部份本院不予支持。关于自2019年10月19日起至能够办证之日止的违约金，因该损失尚不确定，待条件成熟时另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付林曙光、梁燕自2015年10月9日起至2018年2月21日止的逾期交房违约金46,427.48元。 二、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付林曙光、梁燕自2018年5月21日起至2019年10月18日止的逾期办证违约金13,778.13元。 三、驳回林曙光、梁燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,711.40元，减半收取1,355.70元由三明市光明地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  罗应鹏 二〇一九年十二月三日 书记员  沈 妍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。