大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8700号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：潘福君，女，系该公司职员，住址辽宁省瓦房店市。被告：宋岩，女，1965年1月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐克宝，系被告丈夫，住址。原告大连华安物业管理有限公司与被告宋岩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘福君、被告宋岩的委托诉讼代理人徐克宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付所欠物业服务费人民币6,956元、违约金人民币2,087元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，大连半岛集团有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为大连半岛欣座小区提供物业服务。被告系案涉小区2号楼2-7-1号房屋的业主，房屋建筑面积88.05平方米，被告自2015年2月1日至2019年3月31日期间共欠缴物业费6,956元。原告多次催缴，被告至今未交纳，故原告诉至法院，请求依法判决。被告宋岩辩称，不同意原告诉讼请求，对房屋面积没有异议。对拖欠物业费的期间有异议，被告没有和原告签订过任何的物业服务合同，被告不应向原告支付物业费。对物业费标准有异议，起诉状内容与事实不符，2015年2月1日至2019年3月31日拖欠物业费不予承认。经审理查明，被告系半岛?泉水欣座小区2号楼2-7-1号房屋的业主，房屋建筑面积88.05平方米。《半岛?泉水欣座业主临时管理规约》约定，高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米1.58元。一个季度为一个支付期间，业主按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。业主应于每季度首月10日前交纳该季度物业服务费。业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业服务费等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。被告2015年2月1日至2019年3月31日期间共欠缴物业费6,956元（88.05平方米×每月每平方米1.58元×50个月）。另查明，案涉小区原物业服务企业为大连半岛物业管理有限公司。2015年1月26日，原告作为乙方与甲方大连半岛集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对半岛泉水欣座项目提供前期物业管理服务；委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.58元计算；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。后大连半岛集团有限公司与原告共同出具确认了《关于“半岛欣座”小区更换物业服务企业的情况说明》，确认案涉小区于2016年6月1日起由原告接管。本院所确认的上述事实，有《前期物业服务合同》、《半岛?泉水欣座业主临时管理规约》、《关于“半岛欣座”小区更换物业服务企业的情况说明》、照片、当事人陈述及本院庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院的审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费，借故拖欠不妥。故原告要求被告支付2015年2月1日至2019年3月31日期间共欠缴物业费6,956元的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故本案对原告违约金的诉求不予支持。对于被告辩称其与原告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力的意见。本院认为，于法无据，理由不当，不予采纳。对于被告辩称原物业服务合同没有发生解除与终止，大连半岛集团有限公司无权代理被告与原告签订物业服务合同的意见。本院认为，因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订的前期物业服务合同不违反《物业管理条例》等相关法律的规定，应属合法有效，对被告具有约束力。故被告的此节辩称意见，理由不充分，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋岩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司2015年2月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币6,956元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告宋岩负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周-9080463512600298831052006500二〇一九年十二月三十日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。