河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0411执异122号案外人：张宗强，男，1975年7月28日出生，汉族，住平顶山市湛河区。申请执行人：河南常绿集团置业有限公司，住所地：平顶山市新城区纬二路常绿九天庄园底商办公楼。被执行人：刘巧玲，女，1974年12月18日出生，汉族，住平顶山市新华区。本院在执行河南常绿集团置业有限公司（以下简称常绿公司）与刘巧玲追偿权纠纷一案中，案外人对本院以（2017）豫0411民初3407号民事裁定书查封的位于平顶山市湛河区光明路南段常绿桃花源9号楼3单元1楼0301001号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张宗强诉称，请求法院依法撤销(2019)豫0411执231号执行书，解除对申请人所有的房产的查封。事实与理由：申请人于2011年10月从刘巧玲处购买位于平顶山市××光明路南段常××楼××单元××楼××号房屋一套，并按约定支付全部房款220000元。在此期间，刘巧玲从未告知申请人该房产为银行按揭方式购买，并欺骗申请人称该房产为全款购买，房产证因为河南常绿集团置业有限公司的原因，三年后才能办理房产证及过户事宜。三年过后，申请人要求其办理过户，刘巧玲以各种理由推脱并欺骗申请人。2015年4月20日，申请人在律师的见证下与刘巧玲签订二手房买卖协议与房款收据，约定自协议签订之日起8个月内为申请人办理过户等事宜，所有费用由刘巧玲承担。截止签订合同之日前，该房产的抵押、赠与、侵权、债务等纠纷均由刘巧玲本人承担。直到2017年申请人看到建行平顶山分行的催款通知，才得知该房产为刘巧玲按揭分期购买，并已逾期多次。湛河区法院在办理河南常绿集团置业有限公司申请执行刘巧玲追偿权纠纷一案中，于2019年8月7日作出(2017)豫0411民初3407号民事裁定书，查封了光明路南段常绿桃花源9号楼3单元1楼0301001号房屋。法院所查封房产属申请人的资产，法院查封侵犯了申请人的合法权益。请求法院依法撤销(2017)豫0411民初3407号民事裁定书，解除对申请人所有的财产的查封。申请执行人河南常绿集团置业有限公司（以下简称常绿公司）答辩称，一、案外人张宗强对于答辩人申请查封执行的位平顶山市××光明路南段常××楼××单元××楼××号号房屋不享有所有权和处分权；最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]7号)第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物权法》第二十八条，特殊原因导致物权设立、变更转让或者消灭的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条【因继承或者受遗赠等而取得物权】因继承或者受遗赠取得物杈的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条【因事实行为而设立或者消灭物权】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条【非依法律行为享有的不动产物权变动】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依据上述法律法规的规定，案外人只是与刘巧玲签订了《二手房买卖合同》，并未进行登记等，案外人申请书中所叙述的情况均不是法律规定可以认定为业主及所有权人的情形，不能够认定为案外人对所查封执行的房屋享有所有权和处分权。二、答辩人所查封执行的房屋在贷款机构有贷款及预告抵押登记，是答辩人将贷款机构的贷款全部结清，案外人与被执行人刘巧玲之间进行二手房交易时应当意识到房屋状态及权属问题，案外人在未查清房屋状态的情况下依然与被申请人签订《二手房买卖合同》，这属于自身的意识问题，其签订的《二手房买卖合同》不能对抗第三人及司法机关，且案外人与刘巧玲交易的过程中有专业律师参与，其更应当意识到房屋的状态及产权是否明晰，因此，答辩人认为案外人的异议不能成立！请求人民法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益，尽快对所查封的房屋进行司法拍卖！被执行人刘巧玲无答辩。本院审查查明，2010年8月3日以常绿公司为出卖人，刘巧玲为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，将常绿公司开发的常绿桃花源9号楼3单元1层0301001号房出售给刘巧玲，总价款205375元。首付41375元，余款164000元于2010年8月10日前办理按揭贷款支付。在补充协议第四条约定，在出卖人承担按揭贷款承担保期内，买受人未按时支付按揭贷款本息的视为买受人违约，应自违约之日起按照本案按揭贷款额的万分之一每日向出卖人支付违约金。2010年9月3日以刘巧玲、雒军占为借款人，建行平顶山分行为贷款人，常绿公司为保证人，并以刘巧玲所购买上述房屋作抵押，签订《个人住房借款合同》，刘巧玲借款164000元，共计276个月，还款方式为每月归还1005.66元。常绿公司对此承担连带保证责任。借款后因刘巧玲、雒军占未按约还款，2016年1月18日，建行平顶山分行以刘巧玲、雒军战、常绿公司为被告向本院提起诉讼，要求解除各方所签《个人住房借款合同》，判令刘巧玲、雒军战清偿全部借款142167.4元，利息1009.27元，共计143176.67元。常绿公司承担连带责任。经审理本院作出(2016)豫0411民初519号民事判决书，支持了建行平顶山分行的诉讼请求。判决生效后刘巧玲、雒军战未履行。建行平顶山分行向本院申请强制执行。执行中常绿公司履行了判决义务并负担执行费1948元，包含前期常绿公司代刘巧玲向建行平顶山分行偿还的贷款本息及执行的贷款本息，常绿公司共向建行平顶山分行偿还贷款本息155244.38元。后常绿公司提起追偿诉讼。在诉讼中，应常绿公司的申请，本院于2017年9月11日作出（2017）豫0411民初3407号民事裁定书，裁定如下：即日起对被申请人刘巧玲所有的位平顶山市××光明路南段常××楼××单元××楼××号号房屋予以查封（限额168208.38元）。查封期间，由被申请人刘巧玲管理使用，限制其处分权，不得抵押、变卖、毁损。查封期限三年。本院经审理后，于2017年11月16号作出（2017）豫0411民初字第3407号民事判决书，判决：一、刘巧玲于判决生效之日起五日内向河南常绿集团置业有限公司清偿债务155244.38元。二、刘巧玲于判决生效之日起五日内向河南常绿集团置业有限公司支付违约金5904元，赔偿损失3530元，共计9434元。三、驳回河南常绿集团置业有限公司的其它诉讼请求。判决书生效后，被告刘巧玲拒不履行法院判决确定的义务，原告常绿公司申请法院强制执行。在执行过程中，常绿公司申请拍卖查封的刘巧玲的房屋。2019年8月7日，本院发布（2019）豫0411执231号公告，责令被执行人刘巧玲自本公告发出之日起15日内自位平顶山市××光明路南段常××楼××单元××楼××号号房屋中迁出。案外人提出书面执行异议。另查明，2015年4月20日，案外人张宗强与被执行人刘巧玲签订一份二手房买卖协议，双方约定，张宗强以22万元的价格购买刘巧玲位平顶山市光明路南段××小区××楼××单元××房房，面积58.91平方，一次性付款。签订合同当日，张宗强付款22万元。后刘巧玲将房屋交于张宗强居住至今。案外人张宗强提供买卖合同，收款收据及电费、水费、燃气费交款凭证等证据证明其对查封房屋有所有权。本院认为，依据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效…。本案中，案外人张宗强与被执行人刘巧玲签订二手房买卖协议时，该涉案房屋已处于抵押状态，且办理有抵押登记手续。而被执行人刘巧玲在转让其抵押房屋时既未告知抵押权人建行平顶山分行，也未告知受让人张宗强，所以刘巧玲的转让行为无效。案外人张宗强作为房屋买受人在进行房屋交易时，应对涉案的房屋状况尽到基本的注意义务，而其未尽到基本的注意义务、未查明房屋权属状况而仍进行交易，故其与被执行人刘巧玲签订的二手房买卖协议不是合法有效的买卖合同。案外人张宗强虽然在法院查封前购买了该涉案房屋，也付了全部的房款，并早于法院查封前入住涉案房屋，但张宗强仍不具有排除执行的权利，且其自认在2017年已经看到建行平顶山分行的催款通知，知道涉案房产并非刘巧玲全款购买和逾期未付款等情况，仍然未采取相应措施，直到常绿公司代偿全部房贷并申请执行后才提出异议，故本院对其异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人张宗强的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向平顶山市湛河区人民法院提起诉讼。审判长  宋红超审判员  程昆松审判员  崔 昭二〇一九年十二月二日书记员  王婧婧