江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终8673号 上诉人（原审被告）：顾冬敏，男，1981年11月16日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：查景彦，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：颜永良，男，1967年10月3日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：查景彦，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兴顺，男，1962年4月17日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：陆熠，江苏诚鑫律师事务所律师。 原审被告：许玉根，男，1964年10月4日生，汉族，住苏州市吴中区。 原审被告：许兆，男，1987年12月30日生，住苏州市吴中区。 原审被告：许玉梅（曾用名许玉美、许玉妹），女，1961年2月24日生，汉族，住苏州市吴中区。 上诉人顾冬敏、颜永良与被上诉人王兴顺、许玉根、许兆、许玉梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出（2018）苏0506民初8986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人顾冬敏、颜永良上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回王兴顺诉讼请求；2.请求依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：异议人所提出的的异议已经贵院审理并于2011年9月13日作出（2011）吴执异字第1063号民事裁定书裁定，驳回异议人的执行异议，现已发生法律效力，不应支持王兴顺的异议。王兴顺并未举证实际支付购房款的凭证，许玉梅陈述及其女婿的证言与其自身利益存在关联，不应予以采纳。据此，上诉人请求贵院依法改判，支持上诉人诉请。 被上诉人王兴顺辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。就算没有陈洁的陈述，许玉梅也承认了收到35万元的事实关于上诉人所说的购房凭证，被上诉人已经提交由须永芳于2010年1月30日出具的收条一份，已明确收到购房款35万元。 王兴顺向一审法院提出诉讼请求：1、依法停止对苏州市吴中区木渎镇新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、依法判令苏州市吴中区木渎镇新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋归王兴顺所有；3、本案诉讼费用由对方承担。 一审法院经审理认定事实如下：苏州市吴中区房屋系须永芳、许玉梅、须凤娟家庭成员的拆迁安置房，苏州市吴中区木渎镇动迁办于2009年2月将该房屋交付给须永芳户。2010年1月30日，王兴顺与许玉梅、须永芳、须凤娟签订《房屋买卖合同书》，约定许玉梅、须永芳、须凤娟将苏州市吴中区木渎镇新姜窑花园44幢404室房屋包括车库以35万元出售给王兴顺，房款一次性付清，房屋交付时间为2010年2月1日，并约定本房屋为动迁房，未办理房产证、土地证，许玉梅、须永芳、须凤娟的房产证、土地证出来后及时过户。同日，须永芳向王兴顺出具收条，载明：今收到王兴顺购买新姜窑花园42幢404室房款叁拾伍万正（350000元）。在该房屋买卖合同书签订当日，须永芳、须凤娟、许玉梅将本案争议房屋交付给王兴顺，王兴顺使用该房屋至今。 另查，顾冬敏、颜永良与许玉根、许兆、许玉梅民间借贷纠纷一案，一审法院于2011年1月11日作出（2010）吴度民初字第0101号民事判决书，现已发生法律效力。按该生效判决，许玉根应归还顾冬敏、颜永良借款人民币1000000元，并按同期银行贷款利息支付该款自2009年12月10日起至判决生效之日止的利息。许兆、许玉梅对许玉根的上述借款本金及利息承担连带清偿责任。案件受理费14051元、公告费600元由许玉根、许兆、许玉梅负担，鉴定费20000元由许玉梅负担。但许玉根、许兆、许玉梅未履行该判决确定的义务。顾冬敏、颜永良于2011年5月17日向一审法院申请执行。在执行过程中，许玉根、许兆、许玉梅仍未履行判决确定的义务。一审法院于2011年7月26日作出（2011）吴执督字第419号民事裁定书，并轮候查封了苏州市吴中区木渎镇新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋中被执行人许玉梅享有的部分房屋。2011年8月5日，本案立执行案号（2011）吴执字第1063号，2011年8月8日，王兴顺以涉案房屋为其所有为由向一审法院提出执行异议。2012年2月16日，一审法院以（2011）吴执字第1063-1号执行裁定，终结了该案的执行。2018年7月13日，一审法院以（2011）吴执字第1063号执行裁定、协助执行通知书，又查封了上述房屋中许玉梅享有的份额，查封期限三年。王兴顺再次对该查封提出执行异议，认为其系上述房屋的所有权人，请求中止对上述房屋的执行，并解除查封。一审法院经审查于2018年9月18日作出（2018）苏0506执异37号执行裁定书，裁定驳回王兴顺执行异议。 再查，苏州市吴中区木渎镇新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋名称变更为坐落于苏州市吴中区房屋，该两名称下的房屋系同一房屋。 关于款项交付过程，王兴顺称其很早以前是承租许玉梅房屋的，和许玉梅一家的关系很好，其经营水果瓜子生意，许玉梅的弟弟即许玉根是开厂的，2008年左右，许玉根开厂需要钱，故许玉梅就找其借钱，考虑到双方家庭的关系，其借给许玉梅36万元，一年后借款到期，许玉梅归还其35万元，几天后，许玉梅的丈夫须永芳找到其称想把涉案房屋以35万元的价格卖给其，其考虑到这个房屋是学区房，正好孙子上学需要，故同意了。另，许玉根也向其借过50万元，许玉梅和许兆提供担保，三人在借款到期均未归还其，故其诉至法院，目前该案处于执行终结状态，但该50万元与本案的35万元房款无关。许玉梅对王兴顺的陈述认可，并称其归还王兴顺的35万元是其向女儿（须凤娟）女婿筹集的，其将35万元还给王兴顺后，丈夫须永芳那几天一直发愁，不想让女儿女婿背债，所以考虑后决定将涉案房屋卖给王兴顺，找王兴顺协商后，王兴顺就同意，王兴顺将35万元房款给其后，其就还给了女儿女婿。许玉梅女婿到庭证实了许玉梅的上述陈述。 对本案的争议焦点一审法院作如下分析： 一、关于王兴顺请求对该房屋停止执行行为之诉讼请求是否符合法律规定的问题。 一审法院认为，苏州市吴中区房屋系须永芳、许玉梅、须凤娟家庭成员的拆迁安置房，木渎镇政府动迁办于2009年2月将该房屋交付给须永芳户，该房屋系许玉梅、须永芳、须凤娟的合法财产，其将该房屋出售给王兴顺并不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同书合法有效。许玉梅、须永芳、须凤娟将其享有合法权利的房屋出售并交给王兴顺，王兴顺按约将房款交付给许玉梅、须永芳、须凤娟，现该房屋处于王兴顺实际占有控制之下，王兴顺对该房屋应当依法享有占有、使用、收益之权利，因此对王兴顺依法享有合法权益的房屋采取查封等措施不妥，应当停止对该房屋的执行行为，故王兴顺请求停止对该房屋的执行行为之诉讼请求符合法律规定，应予以支持。 二、关于王兴顺能否取得本案争议房屋之所有权的问题。 一审法院认为，尽管王兴顺与须永芳、许玉梅、须凤娟签定的房屋买卖合同书合法有效，王兴顺对该房屋享有占有、使用和收益之权利，但是根据物权法的相关规定，房屋所有权以产权登记为准，未经依法登记，不发生转移之法律效力，房屋所有权在转移登记前，买受人仅对出卖人享有债权和请求对方履行协助过户之权利，并不能取得房屋所有权。另，许玉梅、须永芳、须凤娟将本案争议的房屋出售给王兴顺，许玉梅、须永芳、须凤娟并未进行初始登记，其本身尚未取得房屋所有权，其将该房屋出售给王兴顺，王兴顺自然无法取得所有权，故王兴顺要求确认该房屋为其所有之诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对苏州市吴中区房屋采取执行行为。二、驳回王兴顺要求确认苏州市吴中区房屋所有权归其所有之诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案诉争房屋系拆迁安置房，虽未领取房屋产权证，但该安置房的权属及位置明确，在将来亦可取得产权的情况下，可以成为本案房屋买卖合同之标的物。王兴顺与许玉梅、须永芳、须凤娟签署的《房屋买卖合同》系双方关于买卖房屋的事项的真实意思表示，在一审审理中，合同双方均对合同的签订、履行作出具体陈述，陈述内容与被上诉人王兴顺提交的许玉梅出具的房款《收条》、水电费发票、房屋租赁合同、物业证明等证据相互印证，结合一审法院于2019年2月18日前往案涉房屋对承租人进行调查的结果，足以证明王兴顺已于2018年7月13日案涉房屋查封前支付房款并占有该房屋。案涉房产并未初始登记在许玉梅、须永芳、须凤娟名下，王兴顺亦无法取得所有权，王兴顺曾在2012年、2018年以诉讼形式向许玉梅、须永芳、须凤娟主张合同项下的权利，在无相反证据的情况下，本院碍难认定王兴顺对未办理过户存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，顾冬敏、颜永良主张继续执行案涉房屋无事实和法律依据。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人顾冬敏、颜永良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 审 判 员 朱婉清 二〇一九年十二月十六日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉