湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终2257号上诉人（一审被告）：许文，男，1968年6月20日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：陈春松，黄石市下陆区团城山法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：湖北理工学院，住所地：黄石市桂林北路16号。法定代表人：李社教，该学院院长。委托诉讼代理人：张文，湖北群力律师事务所律师。委托诉讼代理人：石均中，湖北群力律师事务所律师。上诉人许文因与被上诉人湖北理工学院（以下简称理工学院）租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回理工学院的诉讼请求，并责令理工学院与其协商房屋维修问题，重新订立租赁合同；2、案件诉讼费用由理工学院承担。事实与理由：1、其在一审已经向法院提交了涉案租赁房屋漏水的相关证据，但一审法院对房屋漏水及维修事实不予采信；2、理工学院起诉其拖欠租金15万元，但其在一审第二次开庭时已经举证其于2018年12月支付租金5万元、于2019年4月3日支付租金5万元，故其只差欠5万元租金，一审法院认定其差欠15万元租金明显错误；3、其分别在2015年7月3日和2016年4月25日向理工学院各支付租金3万元，是因其和理工学院已经达成这两年的租金就是每年3万元，其不差欠2014年度和2015年度的租金；4、因为其垫付的房屋维修费用大于所欠房屋租金，是由于理工学院的过错侵犯了其合法权益，迫使其被迫拖欠房屋租金。理工学院辩称：1、在2010年7月30日许文与案外人黄石市腾龙房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》到期后，从2010年8月1日起，其和许文形成不定期租赁关系，其有权单方解除不定期租赁合同；2、《房屋租赁合同》约定的租金标准为每年5万元，租赁期限届满后，虽双方再未签订书面合同，但可以根据交易习惯（即之前的房屋租赁合同）确定各自的权利义务，许文于2018年8月30日向其出具的承诺书中载明，许文尚拖欠其2014年至2017年三年的租金15万元，也就是自2014年7月至本案一审诉讼时2019年7月，许文应向其支付的租金数额为五年25万元，由于许文在诉讼前已经补交了10万元租金，故在一审审理时明确许文应交的租金为15万元；3、许文主张房屋漏水维修费用，因许文未提供充足的证据予以证实其经济损失和漏水原因，应不予支持。理工学院向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的租赁关系已于2019年5月20日解除；2、许文立即腾退位于理工学院腾龙学生公寓食堂三楼的房屋；3、许文向其支付2016年7月1日至2019年6月30日的租金（房屋占有使用费）15万元，并自2019年7月1日起按照每年5万元的标准向其支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；4、许文自2019年7月1日起，以15万元为基数按照年利率6%计算逾期付款违约金至债务清偿完毕为止；5、案件诉讼费由许文承担。一审法院认定事实：2005年8月26日，许文与黄石市腾龙房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，承租位于理工学院腾龙学生公寓食堂三楼的房屋，租赁期限自2005年9月28日至2010年7月30日止。2005年11月3日，黄石市腾龙房地产开发有限公司与理工学院签订协议，将涉案房屋交由理工学院经营管理。租期届满后，许文继续承租使用，并向理工学院支付租金至2014年6月30日。2018年8月30日，许文出具承诺书，承诺差欠理工学院2014年至2017年三年租金15万元。2018年11月20日，许文出具承诺书，承诺差欠理工学院租金20万元，于2018年11月27日前支付5万元租金，余款2018年12月10日前付清。许文于2018年12月19日向理工学院支付租金5万元，于2019年4月3日支付租金5万元。2019年5月6日，理工学院向许文发出《关于解除房屋租赁关系的函》，通知许文解除房屋租赁关系，于2019年6月20日腾退并支付欠付租金15万元。因许文既未腾退亦未支付租金，双方因而成诉。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。许文与黄石市腾龙房地产开发有限公司签订租赁合同，系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在合同有效期间内，黄石市腾龙房地产开发有限公司将合同相关权利义务转让给理工学院，许文与理工学院应按照该租赁合同继续履行，租赁合同条款对双方均产生约束力。在合同租赁期限届满后，许文持续占有使用涉案房屋至今，理工学院并未提出异议，双方形成不定期租赁关系。许文占有使用涉案房屋却未履行如约支付租金15万元的义务，违反法律规定，理工学院有权要求与其解除租赁合同，并要求其腾退房屋并支付租金。对于理工学院主张许文支付自2019年7月1日起以15万元为基数按照年利率6%支付违约金的诉讼请求，因双方对违约金并未进行约定，故对该请求，依法不予支持。对许文辩称理工学院未履行维修义务并允许独家经营网吧而不交纳租金的抗辩意见，因许文提交的证据不足以证明涉案房屋存在漏水问题，同时双方合同到期后未签订书面合同，未约定独家经营的约定，且维修责任属于理工学院，故对该抗辩意见依法不予采信。对于理工学院要求解除双方的房屋租赁关系，并要求许文腾退位于湖北理工学院腾龙学生公寓食堂三楼的房屋，支付欠付租金15万元的诉讼请求，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、确认理工学院与许文于2019年5月20日解除房租租赁合同；2、许文于判决书生效之日起十日内腾退位于湖北理工学院学生公寓食堂三楼的房屋；3、许文于本判决书生效之日起十日内支付拖欠租金15万元，并自2019年7月1日起至实际腾退之日止按照每年5万元标准支付房屋占有使用费；4、驳回理工学院其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：案外人黄石市腾龙房地产开发有限公司与许文签订《房屋租赁合同》后，在合同约定租赁期限内将合同权利义务全部转让给理工学院，许文应按照《房屋租赁合同》约定向理工学院承担支付租金的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2010年7月30日届满后，许文继续使用租赁房屋，因理工学院未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故许文仍应按照原房屋租赁合同约定的每年5万元租金标准向理工学院支付租金，许文提出其和理工学院已经协商好2015年度、2016年按每年3万元租金标准向理工学院支付租金的主张，因许文未向法院提供证据予以证实，故不予支持。从许文分别于2018年8月30日和2018年9月30日两次向理工学院出具的《承诺书》内容来看，许文均认可还差欠理工学院2014年至2017年租金共计15万元未付，若许文在2015年7月3日和2016年4月25日向理工学院各支付租金3万元是支付2014年度和2015年度租金，按照常理，许文是不可能两次出具上述《承诺书》，且许文未向法院提供理工学院已收到2014年度和2015年度的租金收据等证据，理工学院亦不认可在许文出具承诺书前曾收到了许文2014年度和2015年度的租金，同时，许文亦未在法律规定的期限内向人民法院提出撤销两份《承诺书》，故许文提出在其出具《承诺书》时遗忘了已支付2014年度和2015年度租金的辩解，明显不符合常理，应不予采信，理工学院向一审法院起诉的民事起诉状中，已经认可许文在出具《承诺书》后，支付了10万元租金，故一审法院认定截止2019年6月30日之前许文尚差欠理工学院租金15万元（25万元-10万元）并无不妥，许文提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但在一审中，许文并未就涉案租赁房屋维修费由出租人负担提出反诉，同时，许文亦未向法院提供证据证明涉案租赁房屋漏水的原因以及因维修涉案租赁房屋给其造成影响使用的损失具体数额，故许文提出因此不交纳租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由许文负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月二十四日书记员  田 梦