河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民再157号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南宏江房地产开发有限责任公司。住所地河南省郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，任该公司董事长。委托诉讼代理人：高显林，男，汉族，1954年12月13日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审上诉人）：聂雪勤，女，汉族，1957年3月19日出生，住河南省南阳市卧龙区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈恒太，男，汉族，1964年7月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。再审申请人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）与被申请人聂雪勤、陈恒太为房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫13民终6635号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月12日作出（2019）豫民申5103号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宏江公司的委托诉讼代理人高显林，被申请人聂雪勤、陈恒太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏江公司申请再审称，1、《商品房买卖合同》约定，买受人不能在规定期内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。本条约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的当事人特殊约定范围，结合本案《商品房买卖合同》约定为已付房款的0.1%支付违约金。2、二审随意酌定判决宏江公司支付所购房款20%的逾期办证违约金不成立。本案房产已于2009年11月5日交付完毕，被申请人居住该房长达10年之久。当时购该房21万余元，现价能售50万余元，不存在给对方造成损失的事实。二审法院适用《中华人民共和国合同法》第114条规定，从而酌定宏江公司承担20%的违约金不能成立。3、宏江公司已按《商品房买卖合同》约定及时向产权登记机关备案登记完毕，现二审判决宏江公司支付房款20%的逾期办证违约金，实属错判。请求依法改判或发还重审，一、二审诉讼费由被申请人承担。聂雪勤、陈恒太辩称，一、宏江公司提出的“五证”俱全和已经备案与我们业主无关，不能以此为依据，推翻原判，我们的诉求是尽快拿到房权证，这个要求与宏江公司的说法毫无关联。二、十年之久未能办理房权证，主要是宏江公司因主观原因没有完善办证手续。宏江公司称不能办理是政府原因，系推脱责任。本小区一至六号楼均已办理房权证，唯独七号楼办不下来，此中原因作为开发商的宏江公司最清楚。我们购房时已将房款全额付给开发商，并将业主办证需要上报的所有材料及费用交给开发商，开发商就有责任为业主办理房权证。如果不能办证真是政府原因，也应由开发商与政府协调解决办法。为了推翻宏江公司的无理说辞，我们打了一场行政官司。在该行政案件审理中，南阳市国土资源局的答辩显示，我们无法拿到房权证的主要原因是宏江公司没有提出办证申请、提供办证材料，未交纳大修基金及七号楼周边违章罚款。三、购房合同中约定，买受人违约按照日万分之四支付违约金，开发商违约按0.1%支付违约金，且无时间限制，违约金支付比例存在巨大差异，属霸王条款。宏江公司称我们已在合同上签字，属有效合同，其说法严重违背合同本意。合同是对双方的制约，宏江公司在合同中将90天的办证时间写的很清楚，我们没想到其能拖至十年之久，宏江公司的行为属商业欺诈，此种严重违约行为应加大处罚力度。我们认为二审判决的20%的违约金过低，应按照30%支付或按照中国人民银行同期贷款利息计算至房权证办理完毕之日支付。另，宏江公司违约给业主造成的损失有事实依据，如因无房权证带来的择校费、卖方价款低、无法抵押贷款等。四、宏江公司提出的购房时房款28万余元，现能售70余万元，以此为依据辩称业主没有损失的理由不能成立。当时购房时系市价购买，且就当前市场行情而言，70万根本买不到周边相同面积的房子。五、宏江公司支付20%的违约金有法律依据，对方提出再审，目的是拖延办证时间。综上，请求驳回再审申请人的再审请求，维持原判，或者改判宏江公司按照房款30%或按照中国人民银行同期贷款利息计算至房权证办理完毕之日支付违约金。聂雪勤、陈恒太向一审法院起诉请求：1、判令依法确认原告所购房屋归原告所有；2、判令被告为原告办理房屋所有权属证书；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2010年2月3日起按原告已付购房款215000元，按中国人民银行同期贷款利息计算至房屋所有权证办理支付原告之日止；4、判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年11月5日，原、被告签订了商品房买卖合同。该协议约定，原告购买被告开发的位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××房，房款215000元。合同第十五条约定，“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2009年11月2日，原告向被告支付了购房款215000元，被告为原告开具销售不动产统一发票。2009年11月5日，被告向原告交付了该房屋。原告将房屋装修后搬入居住至今。后因原告多次要求被告为该房屋办理权属证书，但被告至今仍未办理。另查，被告河南宏江房地产开发有限责任公司于2004年7月14日取得南阳市建设工程规划许可证，于2005年10月26日取得土地证，于2005年6月2日取得建设用地规划许可证，于2006年8月16日取得建设工程施工许可证，于2006年9月14日取得商品房预售许可证，于2009年7月6日取得南阳市建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，此系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项，被告即出卖人作为房地产开发商，在收到房款后还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务。原告要求被告协助办证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，依法予以支持。自房屋交付后，原告长达八年未取得房屋权属证书，被告实属违约，应承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金，因合同明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，被告应按合同约定的按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，即215000元的0.1%为215元。一审法院判决：一、2009年11月5日，原告陈恒太、聂雪勤与被告河南宏江房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内，协助原告陈恒太、聂雪勤办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元601号房屋的产权登记手续；三、判决生效后十日内，被告河南宏江房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办证违约金215元；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费100元减半收取50元，由被告负担。聂雪勤、陈恒太不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或改判依法支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、依据双方合同的约定，宏江公司是办理房产证义务人，长达九年未办证的原因是因为被上诉人造成的，且办理房权证的主要手续材料均由被上诉人持有或办理，原审判定由宏江公司协助上诉人办证是本末倒置，违背事实和合同的约定，应为上诉人协助宏江公司办理房屋产权证书。2、原审认定违约金过低，违背法律本意，该判决显失公平、公正。合同约定的出卖人违约承担的违约责任与双方合同第四条约定的“买受人逾期付款的违约责任按日万分之四”的违约责任相比明显悬殊巨大，房产证长期未办理，给上诉人造成的损失难以计算。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，应自办证违约时间起以购房款总额按照银行同期同类贷款利率计付至证办出之日止。二审法院另查明：被上诉人宏江公司已收取上诉人陈恒太、聂雪勤测绘费、交易税、印花税、登记费、土地费、办证费共计3956元及大修基金4300元、契税5160元。其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，上诉人陈恒太、聂雪勤与被上诉人宏江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。上诉人陈恒太、聂雪勤请求依法确认涉案房产归其所有，上诉人宏江公司不持异议，对该诉请本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条系关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”依据合同约定及法律规定，办理产权登记的义务人为被上诉人宏江公司，宏江公司于2009年11月5日将房屋交付陈恒太、聂雪勤，但至今未办理房屋产权证书，其长期未予办理，已构成违约，应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可知，违约金制度的设立可以使当事人预知不履行或者不适当履行的后果，其主要作用是对违约方不守约的惩罚，同时也是对守约方损失的弥补。本案中，上诉人陈恒太、聂雪勤称《商品房买卖合同》约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”明显属于约定的违约金过低的情形，请求予以增加，但其请求自2010年2月3日起按原告已付购房款215000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算至房屋所有权证办理交付日止，其要求明显过高，本院不予支持。因宏江公司在交房后长达九年之久的时间内一直未予办理房屋产权证书，过错程度明显，原审仅判令其承担215元的违约金明显过低，本院予以适当调整。综合上述因素，本院酌定违约金以总房款的20%计付，即215000×20%=43000元。上诉人陈恒太、聂雪勤另称应当由其配合宏江公司为其办理房屋产权证书，而非由宏江公司配合其办理房屋产权证书，本院认为，首先，依据合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；其次，宏江公司已收取上诉人陈恒太、聂雪勤大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用；第三、办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由被上诉人宏江公司持有，因此办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司。故原审判令宏江公司协助陈恒太、聂雪勤办理产权登记手续不当，应当由被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司为上诉人陈恒太、聂雪勤办理房屋产权证书，由上诉人陈恒太、聂雪勤配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。综上所述，上诉人陈恒太、聂雪勤的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、维持卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4591号民事判决第一、四项；二、位于南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××室的房屋产权归上诉人陈恒太、聂雪勤所有；三、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4591号民事判决第二项为：被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为上诉人陈恒太、聂雪勤办理南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××室的房屋产权证书，由上诉人陈恒太、聂雪勤配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料；四、变更卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4591号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司向上诉人陈恒太、聂雪勤支付逾期办理房屋产权登记的违约金43000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院再审过程中，再审申请人宏江公司无新证据向法庭提交。被申请人聂雪勤、陈恒太向法庭提交三份新证据。第一份证据是：南阳市国土资源局行政答辩状及2019年3月5日开庭笔录各一份，证明宏江公司未上交办证有关手续；第二份证据是：锦江公寓业主买房收条及七号楼业主卖房公证书各一份，证明有无房产证的售房差价；第三份证据是：河南省住房和城乡建设厅等七部门印发的《关于城市既有住宅加装电梯的指导意见》一份，证明房屋无房产证无法享受该国家优惠政策。宏江公司质证认为，证据一不具有证据效力，证据二、三与本案无关。本院再审认定事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，一、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，聂雪勤、陈恒太与宏江公司在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效；合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，聂雪勤、陈恒太已经按照合同约定支付购房款，宏江公司除了需要按照合同约定交付房屋，还应当在合同约定的在商品房交付使用后90日内为聂雪勤、陈恒太办理房屋产权登记证书，但宏江公司于2009年11月5日将房屋交付聂雪勤、陈恒太后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担继续为聂雪勤、陈恒太办理房屋产权登记证书并支付逾期办证违约金的违约责任。二、关于违约金的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，因聂雪勤、陈恒太无法证明因宏江公司逾期办证给其造成的实际损失，现不能确定聂雪勤、陈恒太是否存在实际损失，故对聂雪勤、陈恒太增加违约金的请求本院再审不予支持，本案仍应根据双方合同的约定计算违约金。因此，本院原二审判决在没有要求聂雪勤、陈恒太举证证明其实际损失的情况下，酌定违约金为总房款的20%没有依据，本院再审予以纠正。因双方签订合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，即按合同约定宏江公司应支付的违约金为215000元×0.1%=215元。三、关于办理房屋产权证书义务人的确定问题，依据双方合同约定，出卖人宏江公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；且宏江公司已收取被申请人聂雪勤、陈恒太大修基金、测绘费、交易税、印花税、登记费等费用；办理房屋产权证书所需的资料除购房者基本信息外，其他主要资料均由申请人宏江公司持有，因此，办理房屋产权证书的义务人应为宏江公司。本院原二审认定应当由河南宏江房地产开发有限责任公司为聂雪勤、陈恒太办理房屋产权登记证书，由聂雪勤、陈恒太配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料并无不当，本院再审予以维持。本案中，因宏江公司在房屋交付后长达十余年未履行办理房屋产权证书义务，其在支付逾期办证违约金的同时，应积极为聂雪勤、陈恒太办理南阳市××路与××路交汇处××公寓××楼××单元××室的房屋产权登记证书，本院也相信宏江公司能充分认识到其违约行为的错误，在判决规定的时间内能够积极为购房者办理房屋产权证书。若宏江公司在本院规定的时间内仍不履行为购房者办理房屋产权登记证书的义务，则基于公平原则和诚实信用原则，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，宏江公司应按照聂雪勤、陈恒太已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向聂雪勤、陈恒太继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付聂雪勤、陈恒太之日止。综上，本院原二审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫13民终6635号民事判决和南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初4591号民事判决；二、南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元601室的房屋产权归聂雪勤、陈恒太所有；三、本判决生效后三十日内，河南宏江房地产开发有限责任公司向聂雪勤、陈恒太支付逾期办理房屋产权证书违约金215元；四、河南宏江房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为聂雪勤、陈恒太办理南阳市滨河路与卧龙路交汇处锦江公寓七号楼七单元601室的房屋产权登记证书，由聂雪勤、陈恒太配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料。若河南宏江房地产开发有限责任公司逾期仍不履行办理房屋产权登记证书义务，则按聂雪勤、陈恒太已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向聂雪勤、陈恒太继续支付违约金，直至房屋产权登记证书交付聂雪勤、陈恒太之日止；五、驳回聂雪勤、陈恒太的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑君审判员  李路明审判员  张 鹏二〇一九年十二月六日法官助理徐佳楠书记员陈傲