湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申4985号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北余家头房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区柴林花园2栋1单元102号。法定代表人：赵家斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琦，湖北首义律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李玲，女，1989年5月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。再审申请人湖北余家头房地产开发有限公司（以下简称余家头公司）因与被申请人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终9896号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。余家头公司申请再审称，申请人在具备交房条件且按照合同约定通知被申请人收房的情况下，被申请人拒绝收房，应自行承担责任。原审回避被申请人没有到申请人处收房这一事实，判令申请人承担全部违约责任，明显错误。（一）原审认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审没有查明被申请人是否要求交房。一、二审均没有查明相关事实，就武断地认定200余户业主都在2018年10月到合同约定地点收房，该认定完全与事实不符。（1）录音证据不能证明申请人对被申请人设置了收房障碍。原审认定申请人设置收房障碍的主要证据是被申请人的诉讼代理人童长春律师带领几位自称业主的人于2019年3月24日在申请人售楼部录制的录音证据，但该录音证据只能证明可能有4名购房人，而不是案涉全部业主到现场咨询收房手续相关事宜。被申请人当时可能到场，也可能没有到场，如果被申请人以该录音证据主张申请人对其设置了收房障碍，其应承担到场的举证责任。但被申请人在原审并没有提交相关证据。（2）被申请人的诉讼代理人咨询收房事宜不能视为被申请人曾办理收房手续。2019年3月24日，被申请人的诉讼代理人童长春律师到申请人处咨询收房手续，但该律师只是被申请人的诉讼代理人，收房行为属非诉行为，超出其授权范围，且该律师也没有提供业主委托其收房的授权委托书。2.逾期交房违约金冲抵物业费协议模板不能视为生效协议。该协议模板只是申请人起草的尚未正式发出的要约，不能作为认定申请人对被申请人设置收房障碍的证据。3.在无法证明被申请人要求收房的情况下，案涉房屋未交付的责任不应归责于申请人。2018年8月、10月、11月的3份书面通知，均由申请人通过快递通知，申请人已经按照约定履行了告知义务。故在申请人已经具备合同约定交房条件的情况下，被申请人没有按照约定收房，应自担其责。（二）原审对认定申请人设置收房障碍的主要证据没有进行核实和质证。原审主要依据被申请人的诉讼代理人于2019年3月24日收集的录音证据，认定申请人对被申请人设置了收房障碍，但原审没有对录音证据进行核实，且一审也没有释明对录音证据的采信情况。（三）有新的证据足以推翻原审判决。案涉逾期交房违约金冲抵物业费协议只是申请人起草的尚未正式发出的要约，对被申请人没有拘束力。在本案纠纷成讼前，已有部分业主在没有签订逾期交房违约金冲抵物业费协议的情况下，办理了房屋交付手续。申请人在原审已经提交了该部分业主的名单和相应的收房协议等相关证据，这些证据足以推翻原审对相关事实的认定，但原审没有组织质证，也没有作为裁判依据。综上，请求依法再审。本院审查认为，申请人对其未依据案涉合同约定的交房时间交付房屋的事实不持异议，故其应承担逾期交房的违约责任，依约向被申请人给付逾期交房违约金，该违约金应自合同约定的交房之日起算。申请再审时，申请人主张在具备交房条件且其已按照合同约定通知被申请人收房的情况下，被申请人拒绝收房的责任应由被申请人自行承担，即主张其不应承担通知收房后的违约责任。因此，本案的争议焦点实质为，原审对逾期交房违约金截止日期的认定是否错误。现评析如下：（一）关于录音资料的质证问题《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：。（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；……”余家头公司申请再审称原审没有对被申请人的诉讼代理人于2019年3月24日收集的录音资料进行调查核实，亦未释明该证据的采信情况。本院认为，质证系各方当事人在法庭的主持下，对所提交的证据就其真实性、合法性、关联性以及证明力有无、大小予以说明和质辩的过程。余家头公司所述原审法院应调查核实上述录音资料并释明采信情况，系对人民法院依职权审核证据并判断证明力提出的异议，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项规定之情形。（二）关于逾期交房违约金截止日期的确定双方当事人对逾期交房违约金截止日期即收房时间存在争议。本院认为，该事由涉及民事诉讼证据的审查判断和采信问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”因此，一旦某一证据能够与其他证据形成较为完整的证据链条，待证事实具有较大盖然性，法官遵循日常生活经验法则，运用三段论和逻辑推理，并依据内心确信对该证据予以采信，系行使法定的自由裁量权，并无不当。本案系因申请人逾期交房引发的争议。一审诉讼期间，被申请人的委托诉讼代理人及部分业主在一审法院建议下曾于2019年3月24日到申请人处要求收房，申请人工作人员告知必须按照公司规定的收房流程办理，即必须签订逾期交房违约金冲抵物业费协议，协议中约定的违约金只能计算至2018年10月30日。对此，本院认为，申请人在本案诉讼期间就本案争议核心问题向被申请人委托诉讼代理人所作的意思表示可视为其向被申请人本人所作的意思表示。同时，申请人于原审提交了逾期交房违约金冲抵物业费协议模板，并于申请再审时认可该模板是其起草的拟发出的要约。该协议模板包含了约定申请人逾期交房天数为60天，逾期交房违约金抵付物业服务费，以及“抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任”等内容。所谓“模板”即为一方当事人预先设定的、拟向不特定多数相对方发出要约的书面载体。上述“模板”表明申请人向被申请人发出以逾期交房违约金冲抵物业费为核心内容的要约进行了充分的事先准备。因此，综合本案在案证据，认定申请人对被申请人收房附加了逾期交房违约金冲抵物业费等条件，具有高度盖然性。由于案涉房屋符合交房条件后，申请人就收房附加了逾期交房违约金冲抵物业费等损害被申请人利益的条件，对被申请人收房构成障碍，故未及时收房的责任不应归因于被申请人，而在于申请人。原判决据此认定收房时间即逾期交房违约金截止日期为双方当事人实际办理交房手续之日并无不当。（三）关于新证据的认定我国现行法律和司法实践对当事人申请再审提交的新证据认定较为严苛，其目的在于督促、鼓励当事人尽量在一审、二审期间积极充分地行使举证等诉讼权利。对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条规定：“再审申请人提供的新的证据，能够证明原判决、裁定认定基本事实或者裁判结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第一项规定的情形。对于符合前款规定的证据，人民法院应当责令再审申请人说明其逾期提供该证据的理由；拒不说明理由或者理由不成立的，依照民事诉讼法第六十五条第二款和本解释第一百零二条的规定处理。”该解释第三百八十八条规定：“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的；（二）在原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的；（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。再审申请人提交的证据在原审中已经提供，原审人民法院未组织质证且未作为裁判根据的，视为逾期提供证据的理由成立，但原审人民法院依照民事诉讼法第六十五条规定不予采纳的除外。”现余家头公司申请再审称，在本案纠纷成讼前，已有部分业主在没有签订逾期交房违约金冲抵物业费协议的情况下，办理了房屋交付手续，申请人在原审中已经提交了该部分业主的名单和相应的收房协议等相关证据，但原审没有组织质证，也没有作为裁判依据，这些证据足以推翻原审对相关事实的认定。对此，本院认为，首先，余家头公司未举证证明其在原审举证期限内提交了上述证据，且该证据在原审中未组织质证。其次，如前所述，申请人就收房附加了逾期交房违约金冲抵物业费等损害被申请人利益的条件，对被申请人收房构成障碍导致未及时收房。从合同相对性的角度出发，余家头公司与其他业主就收房问题如何协商履行，不影响本案双方当事人在履行房屋买卖合同过程中对未及时收房责任人的认定，因此，余家头公司所称的部分业主名单和相应收房协议等相关证据，即便能够证明部分业主在没有签订逾期交房违约金冲抵物业费协议的情况下，办理了房屋交付手续，也不能够证明原判决认定的基本事实或者裁判结果错误。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。余家头公司的再审申请事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖北余家头房地产开发有限公司的再审申请。审判长  陈艳萍审判员  龚 璟审判员  彭 静二〇一九年十二月十九日法官助理胡静书记员唐斐