湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1952号上诉人（原审被告）：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园15号楼。法定代表人：宋险峰，董事长。委托诉讼代理人：张继良、曹进文，均系湖北善远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程良峰，男，1967年9月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：陈向军，湖北磁湖律师事务所律师。上诉人湖北恒大置业有限公司（以下简称：恒大公司）因与被上诉人程良峰商品房销售合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决以其在合同约定延期交房事由发生之日起90日内没有履行书面通知义务为由，对其应顺延交房时间120天的抗辩理由不予支持，属认定事实错误、适用法律不当。虽然案涉房屋购房合同第九条约定其对于延期交房事由发生负有90天内书面告知买受人的义务，但合同附件六第九条对可延期交房出卖人免除责任的条款重新进行约定，删除了其90天内的告知义务。加之，购房合同第九条虽约定出卖人对需延期交房有告知义务，但并未约定不履行告知义务就必然导致无效。此外，雨雪、低温、停电、传统节日放假等影响工程停工的延期交付事由，是众所周知的客观事实，程良峰等人均能够通过电话、网络、政府机构等方式获悉，无需再行告知。事实上，在2016年7月约定的交房日期前，其已办理气象资料证明，并委托广告公司制作延期交房告知牌进行公示，尽到了其告知义务。2、一审判决认定案涉房屋面积变更的原因系其将原规划方案进行变更所致，属认定事实错误。案涉房屋面积产生争议的原因在于，房产部门与规划部门对规划变更是否致房屋面积变化的认识不一。房产部门认为，若封闭电梯前室及外廊均按全面积计算，若不封闭则电梯前室按全面积计算，外廊按半面积计算；规划部门则认为，不论是否封闭电梯前室及外廊均应按全面积计算。事实上，本案购房合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》对双方争议的电梯前室外廊面积计算已有明确约定，即以水平面积投影计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，应按合同附件二的约定认定房屋面积，即电梯前室及外廊均应按全面积计算。故案涉房屋电梯前室外廊封闭的规划变更不会导致程良峰购房面积增加。至于其接受政府部门的协调意见，即承担电梯前室外廊封闭产生的面积增加部分购房款，是为早日完成规划验收和考虑到绝大部分业主利益，并非其认同电梯前室外廊封闭导致房屋面积增加。3、案涉项目规划验收滞后非其过错所致，不应承担由此造成的逾期交房责任。电梯前室外廊封闭方案符合规范、符合绝大多数业主意愿，在其报规划部门变更审批过程中，经公示、听证，在政府相关部门组织协商后，程良峰等业主仍然提起行政诉讼不同意规划变更方案调整，应自行承担规划验收严重滞后导致的相关责任。事实上，从2016年6月电梯前室外廊封闭规划变更批前公示，到2018年8月历时二年多仍然按公示内容完成规划验收，足见其通知交房时完全能够达到规划验收条件。行政审批、行政诉讼系非其所能控制的不可抗力因素，由此导致其不能履行购房合同或延期履行购房合同，其可据实延期交房，无需承担由此产生的延期交房违约金。4、一审判决认定其退还补交房屋面积价款的利息错误。依照合同约定，无论电梯前室外廊是否封闭均应按全面积计算，不存在规划变更导致房屋面积增加之说，其没有法律上的义务退还所谓电梯前室外廊封闭增加的购房款，故退还占用资金期间的利息没有事实和法律依据。程良峰辩称：1、购房合同附件六虽对延期交房免责条款有约定，但并未免除90天告知义务。购房合同中约定出现延期交房事项需提前90日书面告知，恒大公司并未尽到书面告知义务，且一审中恒大公司所提供的因雨雪低温停电等原因造成停工的材料均系单方证据，不能客观反应事实情况，且工程工期应充分考虑天气因素，这是施工常识。2、一审判决认定因规划变更致房屋面积增加正确。房产部门、规划部门的函件及测绘人出庭接受质询均可证明是因规划设计变更导致实测面积增加。3、恒大公司应承担逾期交房违约金。案涉项目在2016年批准公示之前即已完工，属未批先建，规划部门的行为严重违法，其反映问题合法正当。恒大公司以维稳为理由，致案涉项目通过规划验收明显违法，其保留向相关部门投诉的权利。4、恒大公司辩称行政审批属合同约定的不可抗力没有法律依据。5、恒大公司在房屋实测报告未经房产部门审核之前就要求其补交面积差价款没有合法依据，应退还资金占用期间的利息。综上，一审判决认定事实正确，请求二审法院维持原判。程良峰向一审法院起诉请求：1、判令恒大公司返还其收取的补房屋面积差价款11987元，并支付非法占用其补交房款期间的利息6473元（利息以补交购房款为基数，按年利率24%的标准，从补交购房款之日起计算至房屋实测面积出具结果之日即2019年2月12日止）；2、判令恒大公司支付逾期交房违约金5900元（违约金以购房款为基数,按每日万分之一的标准，从合同约定的交房之日起至实际补交购房款并领取房屋钥匙之日止）；3、判令恒大公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、关于房屋买卖合同约定内容。2016年2月27日，恒大公司（出卖人）与程良峰（买受人）签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS16001788）。合同约定：程良峰购买恒大公司开发的位于黄石市黄石港区杭州路1号、2号、3号、6号恒大·锦绣磁湖1号楼1单元20层2002室商品房一套，建筑面积为85.57㎡（套内建筑面积68.12㎡、公摊面积17.45㎡），单价为7834.83元/㎡，房屋总价款为670426元；第八条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补；第九条交付期限和条件。交房日期为2016年7月31日前，交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人；第十一条出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十二条交接。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知或公告通知发出或电话通知交房期限届满次日起，视为商品房已交付买受人使用，买受人应承担物业管理费及房屋保管等相关责任。第十三条规划、设计变更。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十六条产权登记。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时，合同附件中约定：公共建筑面积之中的楼梯间、公共门厅和过道等公共建筑内容，以水平投影面积计算；公共建筑面积的计算方式按《房产测量规范》等国家规定执行；截至本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部购房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用及房屋保管责任自合同约定的交房时间开始计算；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款210426元，其余购房款460000元，向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付；因以下原因造成房屋延期交付，出卖人可免除延期交付责任：1、遭遇不可抗力（无需增加出卖人的告知义务）；2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误；3、市政配套的批准与安装的延误（因出卖人主要过错的除外）；4、其他非出卖人主要责任导致的延期交付情形，包括但不限于天气因素，如39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水等足以影响工程施工的雨、雪天气；5、合同约定或法律规定的出卖人可据实予以延期的其他情形。二、关于履约行为。程良峰已按约付清合同约定的购房款670426元。恒大公司分别于2016年2月26日、2016年7月9日开具载明付款金额为210426元、460000元的销售不动产统一网络发票。2016年7月31日，恒大公司未能在该约定的交房期限内交房，亦未以书面形式向程良峰告知有合同中约定的需延期交房的其他原因。2016年9月底至10月初，恒大公司通知程良峰于2016年10月1日起开始办理交房手续。程良峰于2016年10月27日向恒大公司补交房屋面积差额款11987元后，领取涉诉房屋钥匙，并在《入伙通知书》上签名，恒大公司向程良峰出具一份收款收据。三、关于房屋的验收手续。2018年8月23日，恒大·锦绣磁湖项目通过规划验收（在2016年10月恒大公司通知业主交房时，恒大·锦绣磁湖项目1号、2号、3号楼尚未通过规划验收）。2019年1月28日，恒大·锦绣磁湖1号楼项目办理了工程竣工验收备案登记手续。四、关于房屋面积的确定。2016年2月27日，程良峰与恒大公司之间签订的《黄石市商品房买卖合同》约定的涉案商品房建筑面积85.57㎡，是根据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告确定。因该工程项目规划审批的楼梯间为开敞状态，该预测报告对于楼梯间（即电梯前室部分）按一半面积计算。2016年6月8日，黄石市规划局在互联网站、施工现场、报纸上进行了《黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整批前公示》，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。2016年10月20日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积认定的函》。2016年11月14日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局回函称：依据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》规定，不封闭式走廊计算一半面积[附中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》第8.2.2条计算一半建筑面积的范围：a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算]。2016年12月15日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于再次认定恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积的函》，称经其核查未找到与该项目情况符合的相关规定，其依据中华人民共和国国家标准GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定该电梯前室部分半封闭与全封闭均按全面积计算，因该项目已在黄石市房地产管理局办理相关预售许可，故针对该项目电梯前室及公共走道由半开敞式调整为全封闭式，请黄石市房地产管理局再次明确并书面回函。2016年12月26日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出《关于的复函》，称根据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》和湖北省地方标准DB42/T1049-2015《房产测绘技术规程》认定，恒大·锦绣磁湖1号楼项目实测，第二单元电梯前室1-11轴至1-14轴交1-Q轴至1-X轴区间（即电梯前室部分）计算全面积；1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）计算一半面积。其他楼栋电梯前室面积计算与1号楼第二单元电梯前室类似，若规划批准1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）全封闭，则该部分计算全面积。2017年5月26日，黄石市规划局作出《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，告知各小区业主：“恒大·锦绣磁湖项目住宅电梯前室外廊原规划方案中为敞开式设计，考虑原设计方案因雨雪天气导致地面湿滑存在安全隐患，为加强安全管理，建设单位已向我局申请变更封闭处理。根据现场核实结果和部分业主的诉求，就电梯前室外廊封闭导致面积变化问题，经我局与市房管局协商，市房产测绘中心对该项目的房屋面积进行了两次测绘，分别就电梯前室外廊封闭和电梯前室外廊未封闭的状态出具《房屋测绘成果报告》。通过比对，电梯前室外廊封闭后，房屋每单元每层面积增加范围为1.24㎡-1.58㎡。根据户型结构不同分摊到每户增加0.32㎡-0.7㎡.考虑到规划审批及该项目实际情况，业主办理《不动产权证书》按电梯前室外廊封闭计算面积，实际购房款按电梯前室外廊未封闭面积结算，涉及电梯前室外廊封闭产生的面积增加部分购房款由建设单位承担。……本公示涉及的利害关系人，依法享有听证权，如需听证，应在公示期内提出书面申请。”根据该公示，程良峰购买的涉案房屋电梯前室外廊封闭增加的面积为0.34㎡。2019年2月12日，黄石市欣业房地产经营服务中心作出黄石市欣业测[实测]字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》，载明涉案房屋建筑面积为87.03㎡，其中套内面积为68.01㎡、分摊面积为19.02㎡。该份报告书是在涉案工程项目办理了工程竣工验收备案登记手续后，按照电梯前室外廊封闭状态进行的实测，其中对于电梯前室部分的面积按照全面积计算。2019年2月18日，涉诉房屋经不动产登记，建筑面积为87.03㎡。2019年5月20日，黄石市欣业房地产经营服务中心向一审法院作出《恒大·锦绣磁湖项目房屋面积测绘相关情况说明》：1、因黄石市不动产登记中心成立，2017年5月底黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员转至黄石市欣业房地产经营服务中心，两单位同属市房管局二级单位；2、2014年7月受恒大公司委托，黄石市房屋测绘中心依据市规划局审批的该项目建筑图纸对房屋面积进行预测。由于对1-3#楼电梯前室及外廊的界定有误，将两部分均按1/2面积计算；3、2017年5月，依据规划局《关于恒大·锦绣磁湖项目面积实测的函》要求我单位出具该项目外廊封闭面积现状测量报告与未封闭的现状测量报告，明确因外廊封闭产生的面积差异；4、目前该项目已完成工程竣工备案手续，我单位根据电梯前室外廊封闭现状已出具房屋面积实测报告。一审法院认为：本案的争议焦点有两个：一是关于房屋面积差价款是否退还及资金占用利息问题；二是关于违约责任问题。关于焦点一。本案中，房屋面积变更的原因在于恒大公司将住宅电梯前室外廊由原规划方案中的敞开式设计变更为封闭式设计，并最终按照变更后的封闭式设计通过了规划验收。经核算，程良峰应付房屋总价款为681865元（房产登记面积87.03㎡×合同约定单价7834.83元/㎡），程良峰已付682413元（合同约定房屋价款670426元+补交面积差价款11987元），实际多付的面积差价款548元，恒大公司应予以退还。根据2017年5月26日黄石市规划局作出的《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，双方对于恒大公司应当向程良峰退还电梯前室外廊封闭增加的面积0.34㎡的购房款2663.84元（0.34㎡×7834.83元/㎡）无异议，应予以确认。双方的分歧在于电梯前室部分面积应当按照《黄石市商品房买卖合同》的约定、依据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告的结果按照一半面积计算房价款，还是应当根据2019年2月12日黄石市欣业房地产经营服务中心作出的黄石市欣业测[实测]字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》的结果按照全面积计算房价款。一审法院认为：第一、关于涉案房屋的预测报告及实测报告均是以中华人民共和国国家标准GB／T17986.1-2000《房产测量规范》为依据进行测量。第二、2016年12月26日黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出的《关于的复函》亦确认涉案工程项目的电梯前室按照全面积计算。第三、出具预测报告的黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员现已转入黄石市欣业房地产经营服务中心，该中心于2019年5月20日向本院作出情况说明，其在预测报告中对电梯前室部分按照一半面积计算有误，该中心此后出具的《房产测绘成果报告》及黄石市欣业测[实测]字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》均按照全面积计算电梯前室部分的面积。第四、程良峰与恒大公司在合同中已明确约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补”。不动产登记确定的面积为87.03㎡。综上，当事人双方应当根据合同约定，按不动产登记确定的面积据实结算房屋价款。恒大公司应向程良峰退还实际所付房屋面积差价款548元，并退还电梯前室外廊封闭增加面积的价款2663.84元，合计应退还3211.84元。对程良峰诉请退还房屋面积差价款超过部分不予支持。关于应当退还的房屋面积差价款产生的资金占用期间利息损失，程良峰主张以补交购房款为基数，按年利率24%的标准，从补交购房款之日起计算至房屋实测面积出具结果之日即2019年2月12日止。因程良峰的该项损失主要为应当退还部分的房屋面积差价款资金占用期间产生的利息损失，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项中的资金占用期间利息按年利率6%的标准支付。故恒大公司应向程良峰支付以应当退还的房屋面积差价款3211.84元为基数，按年利率6%的标准，自程良峰补交房屋面积差价款之日即2016年10月27日起计算至涉案房屋所在楼栋的房屋实测报告作出之日即2019年2月12日止的资金占用期间利息442.41元。对程良峰诉请超过部分不予支持。关于焦点二。商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。约定交房期限为2016年7月31日前。恒大公司实际于2016年10月27日向程良峰交付房屋钥匙，已构成逾期交房违约，应按双方合同约定承担违约责任。在诉讼过程中，双方对购房者在约定期限内付清购房款的事实无争议，即程良峰已在合同约定期限内付清了合同约定的购房款670426元，并在2016年10月27日按照恒大公司的要求补交了面积差价款，且补交面积差价款的责任不在程良峰，故恒大公司承担逾期交房违约金的起算时间为合同约定的最后交付期限的第二天即2016年8月1日，截止时间为程良峰补交面积差价款、恒大公司交付涉案房屋钥匙的2016年10月27日应当承担合同约定的逾期交房违约金为5833元（以合同约定的购房款670426元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年8月1日起计算至2016年10月27日止）。程良峰主张的逾期交房违约金超出部分无事实及法律依据，故不予支持。恒大公司虽提出涉案工程项目施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间可以顺延的抗辩意见，但其未提供充足证据证明其已按照合同约定在延期交付事由发生之日起90日内，履行了以书面形式告知程良峰因发生特定的延期事由导致延期交房的义务，故该延期事由对作为买受人的程良峰不发生足以延期交房的效力，故对恒大公司的上述抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：一、恒大公司于本判决生效之日起十日内向程良峰返还房屋面积差价款3211.84元及资金占用期间利息442.41元；二、恒大公司于本判决生效之日起十日内向程良峰支付逾期交房违约金5833元；三、驳回程良峰的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提供足以改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明：1、2017年11月30日起，恒大公司就案涉项目电梯前室外廊维持现状或拆除征求意见，488户业主，312户业主同意维持现状、75户要求拆除；2018年2月8日，黄石市规划局面向案涉项目全体业主召开电梯前室外廊封闭方案听证会，因维权业主强烈反对，致听证会未果；2018年3月恒大公司按原规划设计方案对案涉项目电梯前室外廊拆除整改，遭业主信访投诉；2018年4月29日恒大公司就案涉项目电梯前室外廊封闭事宜组织讲解及征求意见，经公证，参会业主107户，105户同意维持现状、1户要求拆除、1户弃权；2018年7月11日-19日第三方通过电话、短信及入户调查的方式对案涉项目489户业主进行调查，三分之二的业主同意维持现状即同意电梯前室封闭。2、2017年2月，包括程良峰在内的45名案涉项目业主以黄石市规划局为被告向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼，请求确认黄石市规划局就黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整作出的同意审批行政许可行为违法和无效，并判决撤销该行政许可行为。该案经本院二审，维持了黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202行初21号行政裁决，驳回程良峰等45人的起诉。本院认为：一、关于规划变更是否影响房屋面积的问题。2016年2月27日，恒大公司与程良峰签订购房合同中约定的建筑面积，是依据黄石市房屋测绘中心于2014年7月出具的预测报告确定而来，此时案涉工程项目规划审批的楼梯间为敞开状态，楼梯间面积的计算方式为电梯前室及外廊均按半面积计算。此后，恒大公司于2016年3月向规划部门提出变更外墙及封闭楼梯间的申请，为明确规划变更后对于面积的影响，规划部门多次函询房产部门，结合历次房产部门与规划部门的函件意见及一审庭审中黄石市欣业房地产经营服务中心出具的情况说明，可知，房产部门在房屋预测时对电梯前室面积计算有误，将应按全面积计算的电梯前室只按照一半予以计算，而因封闭楼梯间只导致外廊面积增加一半，即不论楼梯间是否封闭，电梯前室均应按全面积计算；而电梯间封闭仅致外廊面积增加一半。由此可见，恒大公司申请变更封闭电梯间导致案涉房屋的面积部分增加，即增加面积为一半的外廊面积。经实测，程良峰所购房屋因封闭电梯间致面积增加0.34㎡，致增加购房款2663.84元（0.34㎡×7834.83元/㎡），另程良峰多补交面积差价款548元，对此恒大公司与程良峰均无异议。虽然双方签订的购房合同约定，房屋面积据实以房产部门认定的产权面积为准，多退少补，但因该增加部分面积系因恒大公司申请变更原规划设计所致，非因程良峰等买受人原因造成，若由程良峰等买受人承担该部分价款，有违合同约定本意，故该增加部分面积价款应由恒大公司负担为宜。对于电梯前室面积的增加，并非因规划变更所致，系因房屋预测时测算方法错误所致，对该部分增加面积，买受人应依照双方对房屋面积确认的约定，据实结算、多退少补。综上，一审判决由恒大公司返还程良峰所购房屋面积中外廊部分增加面积价款及实际多付面积差价款恰当。至于恒大公司是否应向程良峰等业主支付补收房款的资金占用费问题。变更规划申请虽系恒大公司在工程即将完工前向规划部门提出，但在规划部门进行变更审批过程中，恒大公司依照公示、听证等程序充分听取广大业主意见，历经封闭、拆除、再封闭过程，最终规划部门遵循绝大多数业主意愿对案涉项目依照变更后的规划设计予以规划验收，可见，恒大公司对案涉工程规划变更符合绝大多数业主利益。因恒大公司变更规划设计并未损害业主利益，同时案涉房屋实测面积与约定面积的主要差异来自于电梯前室面积的测算错误，因规划变更造成的房屋面积增加相对较小，且恒大公司在规划部门公示因楼梯间封闭增加的面积数量后已向业主发布了退款通知，并无占用该资金的主观意思，故恒大公司无需在向程良峰退还外廊封闭增加面积款时，另行支付资金占用费。二、关于恒大公司能否依雨雪低温等气象原因延期交房的问题。通常情况下，因约定的房屋交付时间是由开发商即出卖人设定，雨雪低温等天气原因不能视为不可抗力，而成为开发商请求延期交付房屋的抗辩理由。但是如果买受人与出卖人在购房合同的延期交付事由中明确约定有雨雪低温等气象原因，则此时即可成为抗辩理由。恒大公司与程良峰签订的购房合同第九条约定，出卖人应当在2016年7月31日前，将符合约定条件的房屋交付买受人使用。同时，该条还规定了因出现不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，除协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人。又在该份合同的附件六第九条中对可延期交房的情形作出了具体约定，其中包括“其他非出卖人主要责任导致的延期交付情形，包括但不仅限于天气因素，如39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水等足以影响工程施工的雨、雪天气”。可见，恒大公司与程良峰等买受人就因天气原因致延期交付房屋进行了约定，故不管是在双方签订购房合同之前，还是在签订购房合同之后出现上述天气因素致工程延期，恒大公司均可据实延长交付房屋日期而无需承担逾期交房责任。对于购房合同第九条约定的出卖人负有提前通知义务，因天气因素属客观原因不同于政策法规、市政配套的批准与安装等事项存在较强的主观因素，天气因素不受人为因素的影响与控制，是真实的客观存在，不论买受人是否接到通知，已经发生的天气情况不会改变，未发生的天气情况不可预计，出卖人是否履行告知义务不会对买受人造成实质的影响或损失；相较之，对于出现政策法规、市政配套的批准与安装因素时，出卖人是否履行告知义务可能存在影响买受人向有关部门主张权利以减少损失的可能性。可见，出卖人在出现约定的可延期交付房屋情形时，还约定了通知义务，是基于对买受人权利的保护而对自身作出了加重义务设定。故对于天气因素这种客观因素，在双方将其约定为延期交付事由时，即便未按时履行通知义务，也不影响出卖人可据实延期交付房屋。结合恒大公司在一审中提交的因天气、节假日原因致停工的工程施工日志、工程监理部门出具的工程停工情况说明及黄石市专业气象服务台出具的2014年6月至2016年7月期间气象证明资料，比照“39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水”的约定条件，认定恒大公司因天气因素可据实延期交付房屋59天，即恒大公司应于2016年9月28日前向买受人交付房屋。故对恒大公司主张以雨雪低温等气象原因延期交房120天的请求部分予以支持。三、关于恒大公司是否应承担逾期交房违约金的问题。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，即开发商不仅应交付具备商品房交付条件的房屋；还应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。本案中，恒大公司最迟应于2016年9月28日向程良峰等买受人交付符合约定交付条件的房屋，而实际上至2018年8月23日，案涉项目通过规划验收后，才最终达到约定的房屋交付条件，即程良峰可向恒大公司主张自2016年9月29日起至2018年8月23日止的逾期交房违约金，因程良峰于2016年10月27日已收房入住，且程良峰仅主张从约定的交房之日起至实际补交购房款并领取房屋钥匙之日止的逾期交房违约金，则恒大公司应承担自2016年9月29日起至2016年10月27日止以合同约定的购房款670426元为基数，按每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。恒大公司诉称，导致案涉项目延期交付过错不在于其，其无需承担逾期交付房屋违约金。从已查明的事实来看，恒大公司于2016年3月就案涉项目的外墙及楼梯间封闭向规划部门申请变更；规划部门于2016年6月8日在互联网站、施工现场、报纸上进行了案涉项目规划调整批前公示，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。因部分业主不同意变更原有楼梯间规划设计，致规划审批搁置，为此恒大公司多次征求业主的意见及组织业主及相关利害关系人就是否同意封闭楼梯间进行听证，再到部分业主就案涉项目规划变更审批问题对规划部门提起行政诉讼，直至2018年8月23日案涉项目才通过规划验收，此时距规划部门发布案涉项目规划调整批前公示已两年有余，最终规划部门仍然是按照变更后的规划设计进行了审批。恒大公司出于原设计方案因雨雪天气可能导致地面湿滑存在安全隐患的考虑申请变更封闭楼梯间，该变更申请符合国家住建部《住宅设计规范》的规定，从多次对业主征求意见的情况来看，封闭楼梯间符合大部分业主意愿，恒大公司提请变更规划设计并不存在违反法律法规规定情形，最终亦通过了规划部门的规划审批。持有不同意见的业主有权进行正当维权，但在反复释理后仍过度维权，将个人利益凌驾于大多数业主利益之上，导致规划验收流程被肆意拖沓，损害的必将是绝大多数业主的利益。在倡导法治精神的治下，民事活动主体不得因自身的过错而获得利益，鉴于导致预期交房并非恒大公司存在主要责任所致，在承担逾期交房违约责任时酌情予以分担，由恒大公司承担50%的逾期交房违约责任，即恒大公司需向程良峰支付逾期交房违约金972元（670426×0.0001×29天×50%），对恒大公司不予支付逾期交房违约金的请求不予支持。综上所述，恒大公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民102号民事判决主文第三项；二、变更黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初102号民事判决主文第一项为：恒大公司于本判决生效之日起十日内向程良峰返还房屋面积差价款3211.84元；三、变更黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初102号民事判决主文第二项为：恒大公司于本判决生效之日起十日内向程良峰支付逾期交房违约金972元；四、驳回恒大公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费409元，由程良峰负担250元，恒大公司负担159元；二审案件受理费409元，由恒大公司负担175元、由程良峰负担234元。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  南又春审判员  乐 莉二○二○一九年十二月十九日法官助理周希书记员田梦