北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2285号原告：北京九华投资顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区小汤山镇人民政府办公楼5层。法定代表人：杨为民，董事长。委托诉讼代理人：张艳，女，该公司员工。被告：陈向馨，女，1987年2月21日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈志强（系被告父亲），男，1958年10月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。原告北京九华投资顾问有限责任公司（以下简称九华公司）与被告陈向馨租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九华公司的委托诉讼代理人张艳，被告陈向馨的委托诉讼代理人陈志强、荀恒栋到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。九华公司向本院提出诉讼请求：1.确认与被告陈向馨于2000年12月19日签订的《土地使用权出租合同书》解除；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年12月19日，九华公司（甲方）与陈向馨（乙方）签订了《土地使用权出租合同书》约定，甲方提供面积为20亩的土地，该宗地位于北京市昌平区小汤山镇九华农业科普示范园。该宗土地性质为农业用地，乙方在所承租的土地面积内建设节能高效温室或种植无污染绿色食品和高效附加值经济作物。承租期限为50年，自2001年1月1日起至2051年1月1日止。该宗土地价格每亩3万元，总租赁金为60万元，乙方应在所承租的土地上种植经济作物，建设温室，建设附属配套用房等设施并自主经营。合同还约定，乙方需保证不低于所租赁土地面积30%用于建设温室、30%用于种植，不高于10%作为合理用房。合同签订后，被告支付了12万元定金，及余款48万元。但近年来，被告在所承租的土地上建设了别墅等违法建设，还将土地擅自转包给他人，从中谋取利息，完全改变土地性质，违反合同约定的义务。为此，原告已于2018年9月向被告发出解除合同通知，但被告置之不理。原告认为，被告严重违反合同义务，改变土地性质，在承租的土地上非法建设，擅自转租土地，谋取非法利益，致使合同目的不能实现，应予解除并拆除违法建设，腾退土地，恢复原状，故诉至法院。陈向馨辩称，一、依据北京市昌平区人民政府颁发的《农村土地经营权书》，本案属于农村土地承包经营纠纷，答辩人可以依法承包经营涉案土地50年。2001年1月，北京市昌平县人民政府向答辩人颁发了《土地经营权证书》，确认答辩人可以依法承包经营涉案土地50年。因此，本案属于农村土地承包经营纠纷，而不是租赁合同纠纷。二、答辩人从未同意过解除合同，原告也从未通知答辩人解除合同。原告请求解除合同既缺乏法律依据，也缺乏合同依据，根本不能成立。原告在起诉状中提出的解除合同事由包括：一是改变了土地性质。从答辩人提交的《承租土地使用权转让协议》所附《移交清单》可以看出，建筑物占地面积是1325平方米，符合《土地使用权出租合同书》关于不超过10%的约定。所以，答辩人未改变土地性质。二是在涉案土地非法建设。《土地使用权出租合同书》第六条第4项约定：“乙方可在所租赁的土地内，建设占地1734平方米的生产设施及管理生活用房，归乙方所有。”在涉案土地上进行建设，既符合合同的约定，也得到了原告同意。且在答辩人与王光彦签订《承租土地使用权转让协议》时，所附《移交清单》中列出建筑物的建筑面积为2175平方米。原告在这个协议上加盖了骑缝章，充分说明原告认可了答辩人的建设行为，所以不存在土地非法建设的问题。三是擅自转租土地。由于原告在《承租土地使用权转让协议》上加盖了骑缝章，说明其同意答辩人将涉案房地产转让给第三人，所以不存在擅自转租土地问题。因此原告请求解除合同缺乏合同依据及法律依据。另原告诉请解除合同，超过了三年诉讼时效期间，丧失了胜诉权。本院经审理认定事实如下：2000年12月19日，九华公司（甲方）与陈向馨（乙方）签订《土地使用权出租合同书》（合同编号：B-258）约定，甲方提供面积为贰拾亩的土地，该宗地位于北京市昌平区小汤山镇九华农业科普示范区内。该宗地土地性质为农业用地。乙方交付土地租赁金后，自行负责开发种植工作，种植高附加值的经济作物、建设节能高效型温室及管理生活用房，但须符合甲方的统一规划。承租期限自2001年9月1日起至2051年9月1日止。该宗土地的价格为叁万元人民币/亩，总租赁金为陆拾万元人民币。乙方需保证不低于所租赁土地面积的30%用于建设温室，30%用于种植，不高于10%作为合理用房。2002年4月2日，九华公司（甲方）与陈向馨（乙方）签订《补充协议》约定，甲方同意乙方在其地界外再加六亩农业用地，乙方所承租的土地共计贰拾陆亩，乙方再向甲方交纳壹拾捌万元土地款。本补充协议未涉及内容以原合同为准。2002年7月12日，九华公司出具《收据》载明今收到陈向馨交来土地租赁费七十七万元整。2012年7月30日，陈向馨（甲方）与案外人王光彦（乙方）签订《承租土地使用权转让协议》约定将九华公司院内26亩土地承租使用权（《土地使用权出租合同书》项下承租土地的使用权）转让给案外人王光彦。2.地上物情况，现该地块上（院内）有正式建筑物一栋，（结构已完成，待装修，建筑面积1700平方米），辅助用房280平方米，蔬菜大棚一个附带150平方米的建筑。另外还修建了一个占地3亩的鱼塘。合同附有《移交清单》载明地上物：砖混结构三层楼房（1700平方米）一栋（待安装水电、待装修）、西侧简易砖混单层轻钢顶排房一排，276平方米（未装修）、一层砖混结构守卫室一栋34平方米、砖混结构生产用房一排165平方米，连带蔬菜大棚一个，另还附有泵房、猪圈、凉亭、鱼池及若干树木。九华公司在上述《承租土地使用权转让协议》上加盖骑缝章。陈向馨提交涉案地块的《农村土地经营权证书》，承包人姓名为陈向馨，地块名称为示范园二期，面积26亩，用途种植、养殖、休闲、观光，写明不得擅自改变土地用途、不得违反有关土地管理的其他规定。另，庭审中双方当事人均认可涉案地块属于农业用地。上述事实有《土地使用权出租合同书》（B-258）、《补充协议》、《收据》、《承租土地使用权转让协议》、《移交清单》、《农村土地经营权证书》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，九华公司与陈向馨签订的《土地使用权出租合同书》（B-258）中约定，该宗地土地性质为农业用地。陈向馨交付土地租赁金后，自行负责开发种植工作，种植高附加值的经济作物、建设节能高效型温室及管理生活用房，但须符合九华公司的统一规划。双方在合同中约定了可将涉案地块用于生活用房，且《移交清单》中载明了被告大面积建设房屋，九华公司在《移交清单》上加盖骑缝章。从双方当事人的合同约定及履行合同的过程来看，改变了土地用途，将涉案地块用于生活建房，在合同签订时双方当事人即带有改变土地性质的非法目的。双方签订的《土地使用权出租合同书》（B-258）违反了法律的禁止性规定，合同自始无效。庭审中，法庭向双方当事人释明合同应属无效，原告方认为合同有效并坚持其诉讼请求，故对于九华公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定判决如下：驳回原告北京九华投资顾问有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告北京九华投资顾问有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 孙 颖人民陪审员 汪 霞人民陪审员 唐险峰二〇一九年十二月二十一日书 记 员 王 佳