湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2016号上诉人（原审原告）：湖南大凯楼商务有限责任公司，住所地湖南省湘潭市九华经开区滨湖名苑6号栋2301号。法定代表人：李蔚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罗桥，男，1957年7月29日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系该公司经理。上诉人（原审被告）：湘潭市恒远房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华示范区工业园无限路12号。法定代表人：陈皓烨，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琛，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明凡，湖南同才律师事务所律师。上诉人湖南大凯楼商务有限责任公司（以下简称大凯楼公司）因与上诉人湘潭市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2019）湘0302民初87号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。大凯楼公司上诉请求：1.改判（2019）湘0302民初87号民事判决第一项违约金为自2015年12月1日起开始计算（以2026269.85元为基数、按年利率24％计算）；2.增加判决恒远公司立即支付协议中免除的6个月的物业费789032.2元，并自2015年12月1日起开始计算利息；3.增加判决恒远公司立即支付其向业主承诺免除的物业费97093.86元；4.增加判决恒远公司立即支付大凯楼公司开办费192919.8元；5.改判恒远公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.违约金应当自2015年12月1日起开始计算；2.合同第七条关于恒远公司免交半年（2014年12月1日至2015年5月31日）物业费的约定违背招投标实质性内容，系无效约定，恒远公司应支付此部分半年物业费1266940.66元；3.恒远公司承诺免除全体业主半年（2015年4月1日至9月30日）的物业费，免除部分的物业费应由恒远公司承担，为便于本案裁判，现大凯楼公司放弃部分权益，仅要求恒远公司支付2015年6月1日前交付部分房屋（16400.99㎡）6至9月的物业费85445.86元，其余部分自愿放弃；4.恒远公司应当按照合同约定支付大凯楼公司本项目人员两个月费用的开办费192919.8元。恒远公司答辩称：1.一审判决未查清案件基本事实，案件应当发回重审。大凯楼公司在一审中前后向法院提供了两份《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，两份合同除合同期限外虽内容差不多，但大凯楼公司提供的其中一份合同的恒远公司印章及法定代表人签名均系伪造，恒远公司在一审提出异议并申请鉴定，一审法院没有准许；2.一审判决就大凯楼公司物业服务时间、服务面积、服务车位个数等基本事实也未予以查清；3.大凯楼公司至今未提供实质性物业服务证据，无法证明其为恒远公司开发的滨湖名苑小区提供了物业服务；4.物业服务是一项民生业务，政府法律明确规定利润不得高于8%，本案中大凯楼公司在没有证据证明提供了实质性的物业服务，也没有任何证据证明其提供物业服务的相关成本费用的情况下，一审判决要求恒远公司支付巨额的物业服务费显失公平，也违背了立法目的。综上，大凯楼公司的上诉请求应当全部驳回。恒远公司上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初87号民事判决，查清事实后改判；2.一审、二审诉讼费用由大凯楼公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决理由不能成立，判决结果明显错误。1.车位部分物业服务费用判定错误，小区竣工时间为2016年9月26日，截至2016年9月，恒远公司仅销售21个车位，大凯楼公司仅为21个车位供了1个月的服务，且架空层一直出于施工装修状态，之后一直封闭；2.商业部分物业服务费用判定错误，大凯楼公司除对80㎡的住宅与商铺链接地带提供物业服务外，其他商业部分根本未销售经营，大凯楼公司未提供物业服务，恒远公司无需支付商业部分物业服务费；3.恒远公司垫付的水电费、电梯维修费共计613423.49元应当予以扣减；4.大凯楼公司主张的开办费用应不予支持。二、原判决适用法律错误。原判决没有适用《湘潭市物价局、湘潭市房产管理局关于贯彻落实＜湖南省物业服务收费管理办法＞的实施意见》及《湖南省物业服务收费管理办法》。三、原判决遗漏、超出大凯楼公司的诉讼请求，违反了不告不理原则，程序违法。大凯楼公司在一审中第一项诉请明确要求按照“同期贷款利率”计算，但是原审判决恒远公司按照年利率24％支付违约金，两项诉讼请求中大凯楼公司主张的均为“利息”，但原审法院均判决的是“违约金”。四、大凯楼公司主张物业服务费用仅凭一份合同，未提交其提供物业服务的任何材料，一审直接判决恒远公司完全按照合同承担小区全部面积的物业费用，加重了恒远公司的负担，有偏袒大凯楼公司的嫌疑。大凯楼公司在一审中提交两份合同原件，内容存在不一致，且恒远公司法定代表人签字并非本人所签，合同涉嫌伪造。大凯楼公司答辩称：1.物业服务收费不需要政府部门核准，最多只是备案，而是否备案，不影响合同的效力和履行。2.恒远公司称仅为21个车位提供服务不属实，车库在竣工前就已经投入使用、运营，21个车位能对外销售、使用，就代表所有车位都能对外销售、使用，说明大凯楼公司对所有的车库、车位进行了管理、服务。3.大凯楼公司入驻小区后，必须为商业部分提供物业服务，使商业部分持续保持能销售、交付、经营的条件，至于恒远公司商业部分在这段时间是否实际卖出，都不影响大凯楼公司所提供的服务。4.恒远公司在向业主交付房屋时，未办理水电分表到户，业主的水电费一直由恒远公司收取、交纳，大凯楼公司从未收取过业主的水电费，且是否收取业主水电费是另一法律关系，与本案无关。5.关于电梯维修费，按照法律规定，恒远公司应当将小区电梯安装并经法定机关验收合格后交付物业公司，因恒远公司拖欠电梯公司资金，所以小区电梯一直没有验收，无法移交给物业公司，至大凯楼公司退出小区，恒远公司都未将电梯验收后移交，维修费用当然由开发商承担。6.大凯楼公司在一审庭审中已经对诉讼请求进行了变更，要求恒远公司支付本金的数额远远超出一审判决的数额，并且要求按照月利率3％计付利息，所以不存在超出诉讼请求的问题，大凯楼公司主张的利息，就是要求恒远公司承担违约责任的计算方式和标准，与一审判决确认的违约金是一个概念。7.本案虽然存在两份合同，但两份合同除了时间不一致外，内容完全相同。一审庭审时，恒远公司已经确认公章的真实性，且确认了一份法定代表人签名的真实性。更重要的是，本案合同系经过招投标签订，除了减少物业费的内容外，其他合同的内容与招投标内容是一致的，故合同无论是签订程序还是内容，都是真实、合法、有效的。大凯楼公司向一审法院起诉请求：1.判令恒远公司立即支付大凯楼公司开办费236755元，并自2014年12月1日开始按照同期贷款利率计算利息至清偿之日止；2.判令恒远公司立即支付大凯楼公司物业服务费2968051元并自2015年12月1日开始按月利率3%计算利息至清偿之日止；3.由恒远公司承担本案诉讼费用。原审判决认定，2013年6月6日大凯楼公司与恒远公司签订《滨湖名苑小区前期物业服务合同》。合同约定由大凯楼公司对恒远公司开发的位于湘潭市九华经济示范区宝马东路滨湖名苑住宅小区提供前期物业服务。物业服务范围为：物业共用部位及相关设施设备的维修、养护、管理；公共卫生保障；绿化养护及管理；车辆停放管理；维护公共秩序及安全防范的协助管理；装饰、装修管理；物业档案资料管理。此外其他服务还包括代收水电费、代接邮件以及其他有偿服务。服务质量按76号二级标准执行。服务费用约定为：高层住宅按1.48元/㎡/月，办公楼及商业物业按2.8元/㎡/月，地下停车位按40元/个/月，其他物业按2.8元/㎡/月标准收取。合同第七条约定纳入物业管理范围的房屋和车库已竣工但尚未出售，或者因恒远公司原因未能按时交付给业主的物业，其物业服务费用（半年内免交物业服务资金，半年后按标准价格）由恒远公司向大凯楼公司交纳；恒远公司在入伙活动中赠送业主的物业服务费和在物业方面的优惠费用，由恒远公司按实际费用的70%按月和补贴一并支付给大凯楼公司，但优惠总额不超过10000元；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的资费约定，业主应及时书面告知大凯楼公司；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每一收费年度的首月履行交纳义务。入住时预交一年的物业服务费。在物业交付使用前60日，恒远公司负责提供能够直接投入使用的物业管理用房和开办物资的添置（物业用房装修、桌椅、空调、斗车、指示招牌、智能监控等由恒远公司负责），办公电脑、复印机、办公制度、流程牌、办公纸笔等由大凯楼公司负责。物业管理用房建筑面积应符合市房产局有关规定。物业管理用房建筑面积665.8㎡，位于1号栋。在小区交接两个月前，恒远公司原则上按大凯楼公司在本项目人员成本两个月的费用支付给大凯楼公司作为开办费用（大凯楼公司提交方案，恒远公司审定后协商具体数额），如所需费用低于开办费用，则据实结算。违约责任约定：如恒远公司、业主或物业使用人违反合同约定未能足额交纳物业服务费用的，按欠交金额3‰/日的标准向大凯楼公司支付违约金。双方另约定本合同有效期限自2013年6月8日至2016年6月7日。恒远公司的《招标文件》及恒远公司的《投标文件》是本合同的附件，大凯楼公司承诺将履行《招标文件》、《投标文件》中的全部内容。如《招标文件》、《投标文件》与本合同相冲突，则以本合同约定为准。2013年6月份，恒远公司委托湘潭天祥招标咨询有限责任公司对涉案小区的物业服务进行招标。2013年7月15日大凯楼公司发出投标文件，文件中前期物业建设单位应付费用清单中大凯楼公司根据湘潭市场调查及小区现场实际情况提出的恒远公司应当配备价值138860元开办物资。前期物业介入费按每月8000元计算。2013年7月16日恒远公司委托的湘潭天祥招标咨询有限责任公司向大凯楼公司发出了中标通知书。2013年9月23日原、恒远公司再次签订了一份《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，合同内容与双方于2013年6月6日签订的合同内容基本一致，仅将服务期限变更为自接管之日起5年。合同签订后，大凯楼公司于2014年8月至9月进行前期物业介入，安排4人到涉案小区进行现场勘察了解，并向恒远公司提出了相关问题建议函。2014年12月份，大凯楼公司正式接手小区物业管理。2014年12月31日陆续有小区业主开始入住小区后并对房屋进行装修。因前期原因大凯楼公司向业主的物业费收费标准为1.38元/㎡/月。2015年上半年，恒远公司将4号栋一商业门面出租用于开设小卖部，其他商业部分至大凯楼公司退场后均未出租或经营，恒远公司陈述此小卖部面积为80㎡左右。因大凯楼公司提供物业服务期间，恒远公司未按约定支付其应当承担的物业服务费用，故大凯楼公司于2016年8月21日向恒远公司发出解除物业服务合同的函，通知恒远公司，大凯楼公司将于2016年9月30日零时退出小区的物业管理。另根据恒远公司提交的大凯楼公司对小区小卖部的物业费收据显示，大凯楼公司的服务期限至2016年10月31日。但大凯楼公司当庭陈述其服务至2016年11月30日。根据恒远公司提交的竣工测量情况反馈表查明小区商业面积为8999.27㎡，住宅建筑主楼面积为70219.51㎡。车位672个（其中地下两层车位共计600个，一楼架空层车位72个）。原审判决认为，大凯楼公司、恒远公司于2013年6月6日签订《滨湖名苑小区前期物业服务合同》，虽然此合同系双方在恒远公司中标前所签订，但物业服务合同不是我国招投标法规定的必须进行招投标项目。故此合同是双方的真实意思表示，合同不违反国家有关规定，合法有效，一审法院予以确认。另双方签订的合同中约定了：《招标文件》与《投标文件》是本合同的附件。故双方当事人在招投标文件中约定的内容也应当视为双方合同一部分。本案的争议焦点为物业服务时间计算问题、物业费及基于物业服务合同而产生的其他费用的计算与认定问题与双方是否有违约行为及违约金认定标准的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、对于大凯楼公司服务时间认定的问题。根据大凯楼公司与恒远公司之间的函件及庭审中查明的事实，一审法院认定大凯楼公司全面入驻小区的时间为2014年12月1日。而根据恒远公司方提供的小卖部物业费收据可以认定大凯楼公司退场时间为2016年10月31日。故大凯楼公司的服务时间一审法院认定为23个月。二、对于物业费及基于物业服务合同而产生的其他费用的计算与认定问题。根据双方合同第七条约定纳入物业管理范围的房屋和车库已竣工但尚未出售，或者因恒远公司原因未能按时交付给业主的物业，其物业服务费用（半年内免交物业服务资金，半年后按标准价格）由恒远公司向大凯楼公司交纳。此约定系双方的真实意思表示，故恒远公司应当支付给大凯楼公司的物业服务费用应当自2015年6月1日计算至2016年10月31日，总计17个月。对于住宅部分物业费，根据恒远公司提交的竣工测量情况反馈表住宅建筑主楼面积为70219.51㎡。根据恒远公司提交的交房情况统计表2015年6月1日前的面积为16400.99㎡，在此之前的未交付面积53818.52㎡不应当计算物业费。2015年6月份至2016年10月份的交付面积依次分别为：2246.62㎡、1803.02㎡、2456.67㎡、998.66㎡、1115.05㎡、639.67㎡、597.55㎡、139.38㎡、480.60㎡、1191.23㎡、492.79㎡、1586.32㎡、434.25㎡、482.91㎡、277.15㎡、1038.08㎡、1126.30㎡。故依此计算至2016年10月31日恒远公司共计应当支付住宅区物业费1137864.60元。此外还应当计算大凯楼公司证据中恒远公司向大凯楼公司发出的函中同意另行支付的11648元。对于车位物业服务费问题，根据大凯楼公司与恒远公司招投标文件中显示车位为672个（其中地下一、二层共计600个，地上一层架空层72个），故按合同计算的车位物业服务费用为456960元（40元/个/月×17月×672个）。根据恒远公司提交的车库照片可见，诉讼过程中确有部分车位未完成装修，但此系合同中约定的“因恒远公司原因未能按时交付给业主的物业”。另恒远公司主张的车位处于封闭状态，但未提交证据证明封闭时间。故一审法院对其抗辩理由不予支持。同理商业部分面积也应当按此约定进行计算。恒远公司主张的小卖部大凯楼公司按1.48元/㎡/月的标准收取物业费，一审法院认为此行为系大凯楼公司与业主自行协商的结果，大凯楼公司有权处分自身相关权益。故恒远公司应当支付的商业部分物业费为419797.25元［（8999.27㎡－80㎡）×2.8元/㎡/月×17月］。对于大凯楼公司主张的前期介入费32000元，因大凯楼公司出具建议函的时间为2014年9月22日，且建议函中明确表明大凯楼公司派出4人对小区进行勘查。故一审法院根据双方合同约定酌情认定一个月工资，即8000元。对于大凯楼公司主张的办公设备等费用162310元及开办费192919.80元，因双方合同中约定：办公电脑、复印机、办公制度、流程牌、办公纸笔等由大凯楼公司负责。此两项费用有部分系重复计算，但考虑到此两项费用系大凯楼公司投入物业服务中必需生产的费用，一审法院结合案情按投标文件中约定的138860元综合认定大凯楼公司的办公设备等费用及开办费。综上，恒远公司共计应当支付大凯楼公司物业费2026269.85元（1137864.60元＋11648＋456960元＋419797.25元），办公设备费用、开办费138860元及前期介入费8000元。对于恒远公司提交的水电费交费凭证，因小区水电费不是大凯楼公司承担范围，故一审法院不予支持。三、双方是否存在违约行为及违约金标准的认定问题。结合全案，恒远公司未提交有效证据证明大凯楼公司提供物业服务期间有明显违约行为。相反在大凯楼公司自2014年进场之日至2016年退场之日直至大凯楼公司起诉之日，恒远公司按合同约定未支付相应的物业费用，故恒远公司方应当承担相应违约责任。在大凯楼公司与恒远公司签订的合同中已对违约金标准作出了约定，但大凯楼公司自愿对标准进行调整，即请求按月利率3％标准主张资金占用利息。恒远公司认为该标准计算过分高于其造成的损失。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失,包括依约履行的可得利益。本案中，虽然双方于合同中已对违约金计算标准作出约定，但大凯楼公司认为该约定过高，主动将约定的违约金计算标准调整为按月利率3％计算，至于该调整是否仍然过高的问题，一审法院认为，在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于银行同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准。本案中，违约方逾期付款的行为使得大凯楼公司资金未能及时收回，造成其利息损失实际相当于经济活动中的借款或者贷款收益的损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，年利率24%以内的民间借贷收益是合法的、受保护的。对于违约金起算时间的认定问题，一审法院认为，在物业服务过程中，大凯楼公司、恒远公司双方未对物业服务费用进行结算，故违约金应当自大凯楼公司退场之日开始计算。据此可以认定，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%的，可以不认定为“过高”。大凯楼公司主张按月利率3％标准计算资金占用利息“过高”，超过了受法律保护的年利率24%，故应予调整。对于大凯楼公司请求判令恒远公司支付开办费并自2014年12月1日开始按照同期贷款利率计算利息至清偿之日止的诉讼请求，一审法院认为利息标准符合法律规定，但起算时间应当自大凯楼公司独立开设物业办公场所的2015年6月1日开始计算。综上所述，一审法院对大凯楼公司请求判令恒远公司支付物业费3225181.84元的诉讼请求予以部分支持，对大凯楼公司请求判令恒远公司支付开办费192919.80元及利息、办公设备等费用162310元及前期介入费32000元的诉讼请求予以部分支持，对大凯楼公司请求判令恒远公司支付违约金的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决：一、湘潭市恒远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付湖南大凯楼商务有限责任公司物业费、办公设备费用、开办费及前期介入费共计2026269.85元并支付违约金（违约金以2026269.85元为基数自2016年11月1日起按年利率24%计算至清偿之日止）；二、湘潭市恒远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付湖南大凯楼商务有限责任公司办公设备费用、开办费138860元并计算延期付款违约金（延期付款违约金以138860元为基数自2015年6月1日按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至清偿之日止）及前期介入费8000元；三、驳回湖南大凯楼商务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36754元，财产保全申请费5000元，共计41754元，由湖南大凯楼商务有限责任公司负担14700元，湘潭市恒远房地产开发有限公司负担元27054元。二审中，大凯楼公司提交证据如下：证据一、湘潭市发展和改革委员会文件，拟证明物业收费经湘潭市法定部门备案；证据二、周俊的电梯维护作业资格证书，拟证明为恒远公司服务期间雇请了周俊对电梯进行维护。恒远公司对上述证据质证后认为，对证据一的真实性没有异议，对合法性有异议，湘潭市对住宅物业服务收费的政府指导价为1.2元/㎡/月，该文件上的1.48元/㎡/月违反了指导价的规定;对证据二的三性均有异议，该证据无法证明一审大凯楼公司委托周俊进行电梯维护的事实。本院对上述证据认定如下：证据一是客观实在的，本院依法予以认可；证据二的真实性无法确认，且无法达到大凯楼公司的证明目的，本院依法不予认可。恒远公司在二审中没有提交新证据。经二审审理查明：湘潭市发展和改革委员会出具了《关于湖南大凯楼商务有限责任公司九华滨江名苑商住小区前期物业及二次供水价格备案的通知》，同意湖南大凯楼商务有限责任公司九华滨江名苑商住小区前期物业高层电梯物业服务收费标准：1.48元/㎡。除上述事实外，经本院查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院对其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、物业服务费应自何时开始计算，计算至何时止；二、双方约定的高层住宅物业服务费为1.48元/㎡是否违反法律规定；三、车位物业服务费、商业部分物业服务费应如何计算；四、开办费用、办公设备费用与前期介入费是否应予以支持；五、双方是否存在违约行为，违约金如何计算。关于焦点一，经一审审理查明，大凯楼公司全面入驻小区的时间为2014年12月1日，退场时间为2016年10月31日，大凯楼公司为恒远公司提供物业服务的时间为23个月。双方合同第七条约定，纳入物业管理范围的房屋和车库已竣工但尚未出售，或者因恒远公司原因未能按时交付给业主的物业，其物业服务费用（半年内免交物业服务资金，半年后按标准价格）由恒远公司向大凯楼公司交纳。上述约定系双方当事人的真实意思表示，故在免除半年物业服务费后，恒远公司应当支付给大凯楼公司的物业服务费应当自2015年6月1日计算至2016年10月31日，总计17个月。大凯楼公司上诉提出“合同第七条关于恒远公司免交半年物业费的约定无效”的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。大凯楼公司另提出“恒远公司承诺免除全体业主半年（2015年4月1日至9月30日）的物业费应由恒远公司承担”的上诉意见，经查，一审判决并未对恒远公司承诺免除全体业主半年（2015年4月1日至9月30日）物业服务费的事实予以认定，亦未予以减免，故大凯楼公司提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，大凯楼公司与恒远公司在合同中约定高层住宅物业服务费为1.48元/㎡，该物业服务收费标准经过湘潭市发展和改革委员会同意，并进行了备案，符合法律规定。恒远公司上诉提出“一审判决违反了《湖南省物业服务收费管理办法》等法律规定，属适用法律错误”的意见，本院不予采纳。关于焦点三，恒远公司上诉提出“截至2016年9月，恒远公司共销售车位21个，大凯楼公司仅为21个车位提供了1个月的服务，且架空层一直出于施工装修状态，之后一直封闭”及“大凯楼公司除对80㎡的住宅与商铺链接地带提供物业服务外，其他商业部分未销售经营，大凯楼公司未提供物业服务，恒远公司无需支付商业部分物业服务费”，本院认为，此系合同中约定的“因恒远公司原因未能按时交付给业主的物业”，按照合同约定恒远公司应全额向大凯楼公司交纳物业服务费，故本院对恒远公司的上述上诉意见，不予支持。根据大凯楼公司与恒远公司招投标文件中显示车位为672个，故按合同计算的车位物业服务费用为456960元（40元/个/月×17月×672个）。根据恒远公司提交的竣工测量情况反馈表查明小区商业面积为8999.27㎡，其中已出租小卖部80㎡，恒远公司应当支付的商业部分物业费为419797.25元［（8999.27㎡－80㎡）×2.8元/㎡/月×17月］。关于焦点四，大凯楼公司与恒远公司在合同中约定：恒远公司负责提供能够直接投入使用的物业管理用房装修和开办物资的添置，办公电脑、复印机、办公制度、流程牌、办公纸笔等由大凯楼公司负责。在小区交楼二个月前，恒远公司原则上按大凯楼公司在本项目人员成本两个月的费用支付给大凯楼公司作为开办费用。此两项费用有部分系重复计算，但考虑到此两项费用系大凯楼公司投入物业服务中必需生产的费用，一审法院结合案情按投标文件中约定的138860元综合认定大凯楼公司的办公设备等费用及开办费，并无不当。对于大凯楼公司主张的前期介入费32000元，因大凯楼公司出具建议函的时间为2014年9月22日，且建议函中明确表明大凯楼公司派出4人对小区进行勘查。故一审法院根据双方合同约定酌情认定一个月工资8000元，亦无不妥。关于焦点五，恒远公司未按合同约定支付相应的物业费用，应承担相应违约责任。大凯楼公司与恒远公司在合同中已对违约金标准作出了约定，但大凯楼公司自愿对标准进行调整，即请求按月利率3％标准主张资金占用利息，一审法院调整为按年利率24%计算，符合法律规定。关于恒远公司主张水电费、电梯维修费应予以扣减的问题，因恒远公司未提交证据证实其缴纳的水电费、电梯维修费与大凯楼公司有关，故本院不予支持。综上，湖南大凯楼商务有限责任公司、湘潭市恒远房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50374元，由上诉人湖南大凯楼商务有限责任公司负担13620元，由上诉人湘潭市恒远房地产开发有限公司负担36754元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年十二月二十九日代理书记员  刘 柳附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……