昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10812号原告：吴国兴，男，汉族，1988年4月15日出生，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。被告：昆明白龙农贸市场管理有限公司。法定代表人：付小萍，系该公司总经理。住所：云南省昆明市盘龙区龙庆路37-39号。委托代理人：吴志坚，男，汉族，1962年2月8日出生，户籍登记地云南省昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。原告吴国兴与被告昆明白龙农贸市场管理有限公司（以下简称“白龙农贸市场管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告吴国兴，被告白龙农贸市场管理公司的委托代理人吴志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、请求判令由被告退还原告摊位租金20800元(24000元-租金2000元-违约金1200元=20800元);二、由被告退还原告保证金7500元;三、由被告退还原告卫生费2200元;四、本案的诉讼费由被告承担。以上摊位租金、保证金、卫生费共计人民币30500元。事实与理由：2019年6月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告承租被告管理的昆明白龙农贸市场交易区AT112-114三个摊位，租赁期限1年，自2019年6月22日至2020年6月22日，原告需向被告支付租金24000元、卫生费2400元、入场保证金7500元。当日，原告便向被告支付了上述款项。被告于2019年6月22日将三个摊位交付原告使用。后因客观原因，原告无法继续经营摊位，遂于被告协商解约事宜，被告念及原告实际困难，同意解除《租赁合同》。2019年8月2日，原、被告双方做出结算，原告需承担摊位一个月租金2000元、提前解约违约金人民币1200元。被告承诺于2019年9月1日办理退费手续,将其他款项退还原告。但退款期限届满后，被告迟迟不予退还给原告已交付未使用部分租金及保证金、卫生费，后经原告多次催促被告无果，原告遂起诉至本院主张权利。被告白龙农贸市场管理公司答辩称：不同意原告诉讼请求，要求按照《租赁合同》执行，不同意进行调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告所提交证据三承诺书，载有案外人杨凡签名，被告对该证据的真实性不持异议且认可杨凡为该公司负责农贸市场的管理人员，但被告认为该承诺为杨凡的个人行为，并不代表被告的意见，故本院对于该份证据的真实性予以确认，至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年6月1日，原告吴国兴（乙方）与被告白龙农贸市场管理公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于昆明市白龙农贸市场交易区AT112、AT113、AT114摊位出租给乙方经营使用；租赁期限为一年，自2019年6月22日至2020年6月22日；免租期限为一个月，自2020年6月22日至2020年7月22日；租金为24000元；昆明白龙农贸市场的物业管理由甲方负责，卫生费2400元每年；乙方需向甲方交纳入场保证金7500元，在租赁期内，入场保证金由出租方管理，承租人停止经营，在结清各项费用后，甲方应在3个工作日内退还乙方，合同还约定了其他相关租赁事由。同日，原告向被告支付了租金24000元、卫生费2400元及保证金7500元。2019年6月22日，被告将案涉三个摊位交付给原告。原告以其客观原因无法经营摊位要求退还摊位。2019年8月2日，被告农贸市场管理人员杨凡向原告出具承诺书，载明“AT112、AT113、AT114摊位于2019年8月2日交回市场，待市场方再次出租后，扣除租金及违约金后再退还剩余租金，2019年9月1日退还剩余租金。(注：再次出租期为2019年9月1日止)”，原告在该承诺书上签注“同意”并签名。另查明，昆明白龙农贸市场的土地使用权人为丽江嘉和有限公司。2019年3月8日，丽江嘉和有限公司与昆明鸿栾农贸市场管理有限公司签订《场地租赁合同》，约定由丽江嘉和有限公司将昆明市盘龙区龙庆路37-39号（昆明煤矿机械总厂二分厂）出租给昆明鸿栾农贸市场管理有限公司经营集贸市场、超市、社区配套商业服务等。2019年5月13日，昆明鸿栾农贸市场管理有限公司（委托人）与被告（受委托人）共同签订《授权委托书》，载明“委托事项：授权委托昆明白龙农贸市场管理有限公司履行与丽江嘉和有限公司的《租赁合同》；根据盘龙区市场监督管理局的相关规定，对昆明白龙农贸市场的相关业态进行招商、运营管理、收取市场租金，同时承担一切经济法律责任。委托期限五年。”2019年11月12日，丽江嘉和有限公司出具《证明》，载明“我公司（丽江嘉和有限公司）将昆明市盘龙区龙庆路37-39号（昆明煤矿机械总厂二分厂）场地租赁给昆明鸿栾农贸市场管理有限公司，作为经营集贸市场使用，现同意昆明鸿栾农贸市场管理有限公司将集贸市场内AT112、AT113、AT114号分组给吴国兴经营农贸产品使用，将AT70-71号分租给刘天能经营农贸产品使用，一切责任由昆明鸿栾农贸市场管理有限公司负责。”同日，丽江嘉和有限公司出具《同意分租证明》，载明“因昆明白龙农贸市场管理有限公司经营需要，我公司（丽江嘉和有限公司）同意昆明白龙农贸市场管理有限公司将承租我公司的铺面及摊位进行分租管理，一切责任由管理方（昆明白龙农贸市场管理有限公司）负责。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，案外人杨凡向原告出具承诺书表明原告已经于2019年8月2日将案涉三个摊位交回市场，并承诺待市场方再次出租后，扣除租金及违约金后再退还剩余租金，2019年9月1日退还剩余租金，并注明再次出租期为2019年9月1日止。虽然案外人杨凡作出该份承诺的行为并未获得被告的认可，但原、被告均认可案外人杨凡系被告公司案涉农贸市场的管理人员，杨凡以管理人员的身份对白龙农贸市场进行实际管理，根据交易习惯，客观上原告有理由相信杨凡具有代理被告收回摊位及承诺退款的权限，故案外人杨凡出具承诺书的行为构成表见代理，该代理行为有效。关于被告认为杨凡出具承诺书系个人行为，其不能代表公司的抗辩，因与事实及法律相悖，故本院依法不予采纳。综上，被告应当按照承诺书中的约定向原告进行退款，因原告未举证证明被告已将案涉摊位再次出租，且承诺书中约定再次出租的时间为2019年9月1日止，则被告应退还2019年9月1日之后的剩余租金19463元（24000元÷365天×296天=19463元）；关于原告要求所退租金扣除其应向被告支付违约金1200元的主张，虽原、被告所签订《租赁合同》中并未对本案所涉情形违约金进行约定，原告自认该违约金为口头约定，属于原告对于自身民事权利的处分，本院对此予以认可，故本院依法支持由被告向原告退还租金18263元（19463元-1200元=18263元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告管理人员杨凡于2019年8月2日向原告出具书诺书确认收到原告退回的摊位，并承诺扣除租金及违约金后向原告返还剩余租金，原告在此承诺书上签字确认，双方实际上于2019年8月2日就合同的解除达成合意，合同已经协商一致解除。根据上述法律规定，在被告未提出原告具有扣除保证金的情形的情况下，被告应当将保证金全额退还原告。对于原告要求被告退还卫生费2200元的诉讼请求，因双方合同约定卫生费为每年2400元，故本院依法支持由被告向原告退还摊位交还之后(2019年8月3日至2020年6月22日)的卫生费2084元（2400元÷365天×317天=2084元）。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告昆明白龙农贸市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴国兴退还租金18263元、保证金7500元、卫生费2084元，共计27847元；二、驳回原告吴国兴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，由原告吴国兴承担49元，由被告昆明白龙农贸市场管理有限公司承担514元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  史春敏人民陪审员  农绍领二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘昕垚