临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0802民初2565号 原告：聂某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古金川律师事务所律师。 被告：巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）。统一社会信用代码91150802701433386X。 法定代表人：白某。 委托诉讼代理人：郑某，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。公民身份号码×××。 被告：内蒙古景然居物业服务有限公司（以下简称景然居物业公司），统一社会信用代码91150800MA0MYQ5M5Q。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 原告聂某与被告国泰房地产公司、景然居物业公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，于2019年6月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中发现案情复杂，本院转为普通程序，于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告聂某及其委托诉讼代理人刘某，被告国泰房地产公司的委托诉讼代理人郑某，被告景然居物业公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂某向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿原告财产损失29765元及鉴定费12000元，合计41765元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年4月,原告购买被告国泰公司开发的××园房屋一套。于2018年5月份装修后，在等待房屋入住期间供暖注水后发现地暖管道有漏水现象，原告及时通知被告景然居公司，后景然居公司派维修人员来入户进行了维修，给更换了一段地暖管道。2018年12月9日上午,原告接到邻居电话说原告家漏水，水已经从楼下邻居家漏了下来，原告邻居当时就报了物业公司，物业公司直到下午才去关了水阀门，报修物业公司、物业公司没有及时关水阀门导致漏水严重。经察看发现是经物业公司更换的地暖管道破裂导致漏水，地暖管道破裂漏水给原告家造成了极大的损失，新装修壁纸、家具、房门等都遭到了水的浸泡，楼下邻居家的房顶、墙面壁纸也被漏水浸泡。事后找物业公司负责人，公司负责人说地暖管道是开发商系被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司的工程，和他们物业公司没有关系。经多次找物业公司沟通赔偿原告家及楼下邻居家的漏水损失，二被告一直却以各种理由推托不予处理。该房是2017年8月16日交房，商品住宅质量保证书关于暖气供暖第七项供暖设备供暖供冷为两个采暖期，本案房屋交工时间为2017年8月16日，被暖气热水浸泡家里财产发生时间为2018年12月9日，事故发生在商品住宅质量保证书的保证期间内，所以应当由巴彦淖尔市国泰房地产开发公司和内蒙古景然居物业公司共同承担本案损失。鉴于以上情况，为维护原告合法权益，现诉至贵院，望判如所诉。 被告国泰房地产公司辩称，此次事件发生是由于地暖管分水器崩开导致，并非是地暖管爆裂。原告和国泰公司在三书中约定只有原告在正常使用情况下国泰公司才在质保范围内承担责任，而通过我方提供的证据可以证实在2017年-2018年度第一个采暖期内是不存在任何质量问题的，在原告装修后才发生地暖管分水器有渗漏现象，并且凡是朗润园所有小区室内只有一根给水管、一根排水管，但通过物业公司对事发现场拍照可以看到原告室内有三根管，我们可以认定原告擅自添加了一根管，因此此次事件的发生时由于原告擅自改动供暖设施设备造成，应由其自行承担。之前发生渗漏后物业公司对分水器进行更换，此次喷水事件的发生，也有可能是因为更换的分水器不合格造成，与我公司无关。且地暖管分水器崩口是由于物业公司在维修时操作不当造成的，属于人为原因，不属于保修范围。分水器漏水，经过正常维修，是不可能导致分水器崩口，通过质量鉴定报告第7条原因分析中称述的很明确，分水器崩口是因为维修时连接不牢固以及在连接件更换完后未进行压力试验造成的，所以给原告造成的损失不应由我公司承担。 被告景然居物业公司辩称，2018年12月9日中午，我公司员工接到××区业主来报说楼上漏水，因701业主当时不在家，无法判定漏水原因，工作人员启动紧急预案，及时关闭楼道内管道井自来水、暖气、分户阀门，客户员董文霞紧急联系了业主，下午3点左右701业主给我公司打电话称已经到现场，我公司维修师傅王文增和客户员董文霞到现场查看漏水原因。701漏水原因为家中地暖管分水器接口崩口导致漏水。2018年12月10日我公司客服人员、维修师傅将此事分别以电话形式和书面材料递交国泰房地产公司售后部。依据《内蒙古自治区物业管理条例》规定，我公司工作人员已启动紧急预案，遇到漏水事件第一时间关闭分户阀门，并紧急联系业主，在此事件中无任何过错，不承担任何责任。遵照《物权法》、《物业管理条例》规定，该房屋归朗润园一区9号楼1单元701业主所有，业主具有看管房屋的责任与义务，因该业主事发之时对该房屋失去监管，业主自己未尽到看管义务，造成的损失应该由该房屋业主承担。物业公司服务范围为公共部分设施设备的维修、养护，家门以里为业主私有部分，业主自行承担责任。另外，朗润园一区9号楼1单元701业主物业费缴纳至2018年8月14日，2018年8月15日至今的物业费一直未缴纳。按照《物业管理条例》规定，因该户业主未缴纳物业服务费，物业公司有权停止对该户业主提供服务。但是事发时，我物业公司不但未停止服务，而且积极配合、帮助、联系相关单位处理此事件。因此我公司已经尽到义务，不应承担任何责任。 本院经审理查明事实如下，原告于2016年4月份购买了被告国泰房地产公司开发的××园房屋一套。2017年8月16日，原告与被告国泰房地产公司签订商品房交接书一份，被告国泰房地产公司将房屋交付原告，交接书中载明“供热系统和设备保修期为一个采暖期，供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装”。当日，原告与被告国泰房地产公司还签订了由临河区房地产管理局监制的商品房住宅质量保证书一份，该保证书中载明“供暖、供冷系统和设备最低保修期为2个采暖期”。房屋交付后，原告开始装修房屋。2018年5月，原告将房屋装修完毕，但未入住。2018年10月，供暖注水后原告发现地暖管道有漏水现象，原告通知被告景然居物业公司，后物业公司派维修人员来入户进行了维修，更换了分水器上的缩口螺母。2018年12月9日上午，原告房屋发生漏水，经查为供暖管分水器崩开，造成原告房屋中壁纸、家具、房门等都遭到了水的浸泡。审理中，原告申请对分水器漏水原因及造成损失金额进行鉴定。2019年7月29日，巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司出具编号为BSJC/JD-2019-7-4的工程质量鉴定报告一份，报告载明：“管道崩开的原因有三种，1、维修时地暖管与分水器连接件的插入深度不够，2、地暖管与分水器链接不牢靠，3、分水器的金属连接件在更换完成后未进行压力试验，容易导致管道在加压时崩开；鉴定结论：由于以上原因导致地暖管道与分水器金属连接件在供暖加压时崩开”。2019年8月22日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具内衡（巴）评字（2019）第500号价格评估报告书，价格评估结论为：“价格评估标的物在评估基准日的价格为人民币贰万玖仟柒佰陆拾伍元（29765元）”。上述两次鉴定，原告合计支出鉴定费12000元。 上述事实，有当事人提供的商品房交接书、商品住宅质量保证书、照片、录音材料等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告房屋地暖管漏水原因为地暖分水器崩开，造成了原告财产损失。原、被告双方对漏水造成财产损失的金额有异议，经内蒙古衡正通价格评估有限责任公司评估损失金额为29765元，本院予以采信。 对于责任认定，《建设工程质量管理条例》第四十条第三款规定，供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。原告与被告国泰房地产公司签订的房屋交接书中虽约定供热系统和设备质保期为一个采暖期，但该约定低于《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限，该约定属无效，供暖系统的保修期应为2个采暖期。原告从2017年8月16日接受房屋至2018年12月9日房屋漏水未过质保期，故被告国泰房地产公司应承担质保期内工程问题造成原告损失的侵权赔偿责任。被告景然居物业公司在维修过程中未能拧紧螺丝，且未进行压力试验，对原告房屋分水器崩开存在过错，应承担相应的赔偿责任。原告在物业公司维修后长时间不在家，未能尽到审慎管理义务及时发现漏水事件，造成损失扩大，也应自担部分责任。根据相应的过错程度，本院酌情认定为原告自担20%的责任，即5953元；被告国泰房地产公司承担60%的赔偿责任，即17859元；被告景然居物业公司承担20%的赔偿责任，即5953元。被告国泰房地产公司抗辩漏水是原因是原告擅自改动供暖设施设备造成的，但未能提供证据予以证明，故该抗辩理由本院不予采信。 关于鉴定费，因原、被告双方对房屋漏水原因及损失金额有争议，原告两次鉴定支出鉴定费合计12000元，应由原、被告三方按前述比例分担。 综上，原告的合理诉求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第九十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告聂某财产损失17859元； 二、被告内蒙古景然居物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告聂某财产损失5953元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费844元，由原告聂某负担169元，由被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担506元、被告内蒙古景然居物业服务有限公司负担169元，退还原告聂某831元；鉴定费12000元，由原告聂某负担2400元，由被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担7200元、被告内蒙古景然居物业服务有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  杨宏凯 审 判 员  胡月颖 人民陪审员  王海峰 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  石 玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A193600&tiao=106""释义""_blank) 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第九十一条第二款窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。 《建设工程质量管理条例》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为: (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。