安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0311民初4151号 原告：王茂才，男，1963年7月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：王晓军，女，1962年9月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市蚌山区，现住安徽省蚌埠市，系原告妻子。 被告：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑一号楼五层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D（1-1）。 法定代表人：王继华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 原告王茂才与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王茂才的委托诉讼代理人王晓军、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张小龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王茂才向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担原告修复因外墙渗漏产生费用9213元。2、要求被告赔偿2017年、2018年度房屋租金损失，按2015年租金每月1400元核算，总计人民币33600元；3、要求被告承担鉴定费2500元；4、要求被告承担所有与诉讼有关的一切费用。 事实与理由：原、被告为商品房买卖关系，原告购买被告出售的商品房上河时代外滩花园北区六号楼二单元301室后，装修不久发现室内墙面墙纸和木地板等大面积发霉，电路短路起火，致使2017年、2018年租金损失。后经物业工作人员检查，确定是外墙渗水所导致，属工程质量问题。之后原告与物业和被告多次口头协商要求修复并赔偿损失，在多次口头协商未果的情况下，原告于2018年6月18日再次以书面形式提出了维修和赔偿的申请，但被告多次推诿，一直未予答复。为此，提起诉讼，请求维护原告合法权益。 被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司辩称，1、涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年5月29日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，被告主体不适格，原告主张被告赔偿损失没有证据和法律依据；2、原告并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成还是因邻居装修行为造成还是存在质量问题目前均不明，同时，根据双方商品房买卖合同第16条的约定，只是在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，开发企业才有保修义务，原告现主张被告赔偿损失没有证据和法律依据；3、即便系因房屋存在质量问题而漏水，对于房屋的室内装修，是维修还是重做的价格均需要专业鉴定机构鉴定，原告主张室内维修费用25300元未经鉴定没有证据支持且该费用亦未实际发生，被告对此亦不认可，4、对于原告主张的房屋租金损失，如前3点所述，原告并无证据证明涉案房屋存在质量问题，原告主张被告赔偿该损失无依据。原告亦未能举证其在2017年、2018年期间因涉案房屋存在漏水等质量问题导致其无法出租的事实；最后，原告主张涉案房屋的月租金系1400元/月没有客观证据支持。 经审理查明：2011年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1112027413）一份,由原告购买被告开发的上河时代花园第6栋2单元3层301号房屋一套，面积95.93㎡，合同总金额265726元，首付款85726元，余款180000元由被告使用按揭贷款的方式支付。约定交付期限：出卖人应当在2015年3月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的时间承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题出卖人应当履行保修的义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。 合同签订后，原、被告按合同约定履行付款及交房义务。2018年5月24日原告因房屋外墙漏水，造成室内墙面、地面大面积损坏，房屋室内电路短路、室内门变形等，原租房者退租，原告遂向小区物业（深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司）报修，小区物业亦以书面形式向被告汇报，2019年6月17日向小区物业回函，承诺将进一步督促施工单位对存在的房屋质量问题进行维修。经被告施工单位的维修后，原告与被告就损失赔偿部分向小区物业及被告递交了墙面渗水致损补偿申请，但被告迟迟不理，造成原告房屋无法继续出租，原告诉讼来院。 另，根据《住宅质量保证书》第四条第二款规定：在正常使用条件下，本套房屋保险范围和保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。原告房屋质量尚在保修期内。该房屋损失经法院委托评估，损失为9213元。 本院认为，原、被告双方于2011年12月12日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》附件《住宅质量保证书》中关于质量保证期的约定，本套房屋保险范围和保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙勉的防渗漏，为5年。原告购买的涉案房屋在质保期内因外墙渗水，造成质量损失，被告理应按合同约定承担维修、造成损失的应予以赔偿。对于被告辩称：涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年5月29日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题。通过原告提供的小区物业证明，原告报修的外墙渗水问题系外墙漏水造成，并非如被告所述的原因系因不可抗力造成还是因邻居装修行为造成还是存在质量问题目前均不明。故对被告辩解涉案房屋不存在质量问题及原因不明的辩解，本院不予支持。原告根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项规定，要求被告按照评估部门的评估结果进行赔偿损失，证据充分，本院予以支持。 对于原告要求被告赔偿2017年、2018年两年的房屋租金33600元（按2015年租金每月1400元核算）的诉请，涉案房屋系原告合法取得，原告有权对该房屋进行租赁获取利益，因被告出售的房屋外墙漏水，使原告新装修的房屋因外墙漏水造成房屋内部受损，对原告受损的部分亦未进行维修或补偿，造成承租者不再续租，原告收益受损，对该损失部分，原告提供了原租房者的合同，被告对原告提供的房屋租赁合同上载明的月租金部分，并未提供有效证据证明原告租金过高，随着市场物价的上涨，原告参照2015年度的租金标准要求被告对2017年、2018年租金损失的赔付，本院予以支持。对于原告要求被告承担所有与诉讼有关的一切费用中评估费2500元的诉请，因该评估费的收取由收费单位的正式发票为证，故对该评估费用，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条规定，第一百七十九条第一款第八项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、规定，判决如下： 一、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告王茂才购买的房屋因外墙渗水造成的损失9213元； 二、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告王茂才租赁损失33600元及评估费2500元，合计36100元。 案件受理费932元，减半收取计466元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  程晓翔 二〇一九年十二月九日 书记员  孙 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。