贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8640号上诉人（原审被告）：鄢跃琼，女，1957年8月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：高方，男，1982年10月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：高源，男，1986年12月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上列三上诉人委托诉讼代理人：鄢芷淳，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽，女，1977年11月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王秋娟，贵州公达律师事务所律师。上诉人鄢跃琼、高方、高源因与被上诉人周丽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高源以及上诉人鄢跃琼、高方、高源的委托诉讼代理人鄢芷淳，被上诉人周丽及其委托诉讼代理人王秋娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鄢跃琼、高方、高源上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认为《房屋买卖协议书》系有效合同，因此被上诉人要求上诉人履行房产过户手续于法有据，该事实认定不清，涉案房屋买卖协议是在无权处分的情况下签订，应属无效合同；2、被上诉人及其前夫取得涉案房屋的方式不正当，并没有经过法定程序拍卖、变卖来获得抵押物，一审判决对包良忠（被上诉人之前夫）系新添寨信用社员工等重要事实只字未提，完全忽略。综上所述，一审判决错误认定案件基本事实，适用法律错误，故请求二审法院在查明案情的基础上撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。周丽答辩称：1、一审判决认定《房屋买卖协议》系有效合同，要求上诉人履行房屋过户手续符合法律规定；2、上诉人称涉案房屋未经法定程序拍卖、变卖来获得抵押物，包良忠系信用社员工等事实均不构成合同无效的因素，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；3、上诉人要维护自身权利，应按照法律规定积极主张权利，而不是在合同成立生效后，消极的不履行、不配合来达到目的。周丽向一审法院起诉请求：1、判令三被告协助原告办理房屋过户手续，将乌当区新添大道7号商品房屋（权证号：乌当字第××号）过户登记至原告名下；2、判令三被告支付原告违约金5,000元；3、诉讼费、保全费由三被告承担。一审法院认定事实：原告周丽与高龙江（系鄢跃琼之夫）于2004年12月14日签订《房屋买卖协议书》，约定：高龙江为甲方，周丽为乙方，协议约定甲方将其所有的位于贵阳市××新××大道××号商品房屋（房屋所有权证号：乌当字第××号）出卖给乙方，成交价格为78,000元，乙方在2004年12月15日付清房款；甲方在2004年12月15日上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让；甲方有义务协助乙方办理房屋产权的相关手续；如有违约，违约方承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费5,000元。协议签订后，原告支付了全部房款，取得了房屋所有权证书并实际居住至今。但一直未办理房屋过户手续，高龙江于2016年11月27日去世。案涉房屋产权2003年登记价值为68,467.50元。同时查明2003年3月27日，鄢跃琼、高龙江与新添寨信用社签订《抵押担保借款》合同，约定鄢跃琼向新添寨信用社借款7万元，借款期限自2003年3月27日起至2004年3月27日止。高龙江以案涉房屋为鄢跃琼的前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。抵押物清单记载，案涉评估房屋价值为10万元。前述借款到期后，为偿还新添寨信用社借款，高龙江遂与原告签订《房屋买卖协议书》。另查明，高方是高龙江长子，高源是高龙江次子，争议房屋现仍登记在高龙江名下。最后查明，包良忠与周丽原系夫妻，双方于2014年4月1日协议离婚，离婚协议载明案涉房屋归周丽所有。一审法院认为，原告周丽与高龙江签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意见表示，未违法相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求三被告办理案涉房屋过户手续于法有据，一审法院予以支持。三被告的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。首先，三被告辩称，案涉房屋是鄢跃琼与高龙江的夫妻共同财产，高龙江一人无权处分。由于案涉《房屋买卖协议书》签订长达15年之久，并且房屋早已交付给原告使用。同时，高龙江与原告签订《房屋买卖协议书》所得款项，是为了偿还鄢跃琼在新添寨信用社的借款。所以，鄢跃琼辩称其对高龙江与原告签订《房屋买卖协议书》不知情，显然与事实不符。其次，三被告辩称，案涉房屋价格为7.8万元显失公平，据此不同意原告的诉讼请求。该辩解理由也不能成立，理由在于，案涉房屋2003年产权登记价值为68,467.50元，低于2004年7.8万元成交价。至于案涉房屋评估价为10万元的问题，由于评估价格的形成，有可能受到评估条件、评估报告使用目的等影响，故三被告仅以案涉房屋贷款时所作评估价为10万元主张《房屋买卖协议书》显失公平，其证据不足，一审法院不予采信。同时，即使《房屋买卖协议书》确属显失公平，三被告也应当按照相关法律的规定主张权利。关于原告主张的违约金问题，因《房屋买卖协议书》已经签订15年之久，被告方违约行为早已存在，三被告提出的抗辩理由成立（即已经超过了请求被告方支付违约金的诉讼时效），故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、被告鄢跃琼、高方、高源在本判决书生效后十日内协助原告周丽办理房屋过户手续，将乌当区新添大道7号商品房屋（权证号：乌当字第××号）过户登记至原告周丽名下；二、驳回原告周丽的其余诉讼请求；案件受理费60元，保全费1,520元，共计1,580元，由被告鄢跃琼、高方、高源负担（该费原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。二审中，被上诉人提交贵阳市乌当区人民法院2004-141号支付令及送达回证，证明鄢跃琼知晓高龙江出售房屋是为了偿还所欠银行贷款。上诉人质证称，对真实性无异议，但支付令上只是陈述鄢跃琼欠款的事实，并没有提及涉案房屋是经过法定程序处置的，也不能证明鄢跃琼知道房屋处置的事。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：周丽与高龙江签订的《房屋买卖协议书》是否有效，鄢跃琼、高方、高源是否具有将案涉房屋协助过户至周丽名下的义务。周丽与高龙江签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违法相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。三上诉人称鄢跃琼对高龙江签订合同出售房屋并不知情，但案涉房屋早已交由被上诉人使用多年，房屋产权证亦有被上诉人持有，高龙江与被上诉人签订《房屋买卖协议书》所得款项亦是为了偿还鄢跃琼在新添寨信用社的借款，三上诉人的该项上诉理由与本案查明的事实不符，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，三上诉人以无权处分为由主张合同无效不能成立，本院不予支持。高龙江通过出售房屋的方式偿还银行贷款并无不当，亦不违反法律规定，三上诉人仅以被上诉人丈夫系相关银行员工为由主张被上诉人及其丈夫与相关银行之间存在恶意串通依据不足，本院不予采信。合同相对人高龙江已去世，作为法定继承人的鄢跃琼、高方、高源具有将案涉房屋协助过户至周丽名下的义务。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人鄢跃琼、高方、高源负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十日书记员 岳立莲