广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民初1305号原告：林尤嘉，男，1990年7月4日出生，汉族，住海南省三亚市。委托代理人：张雪宇，海南言必信律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。负责人：黄俊平，职务：总经理。委托代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被告：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地：海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海·蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。委托代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托代理人：马圣菊，江苏润商律师事务所律师。第三人：南京泰发物资贸易有限公司，住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C1座。法定代表人：祝军，职务：总经理。委托代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托代理人：马圣菊，江苏润商律师事务所律师。第三人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。关于原告林尤嘉与被告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（下简称金中海公司）、第三人南京泰发物资贸易有限公司（下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雪宇，被告华融公司委托代理人里曼、颜孝慧，被告金中海公司及第三人泰发公司共同委托代理人吴建华、马圣菊到庭参加诉讼。第三人祝金龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告林尤嘉诉请判令：1、停止对原告购买的位于三亚市××海坡度××区××·××别墅××房的强制执行，并解除查封；2、确认位于三亚市××海坡度××区××·××别墅××房所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：一、被告华融公司同意金中海公司销售房屋，应视为其放弃优先受偿权。金中海公司与被告华融公司、案外人中国工商银行股份有限公司三亚分行于2014年11月签订的《监管协议》约定：金中海公司应按照本协议约定配合被告华融公司进行特定项目(包括涉案房屋)的销售及资金监管，金中海公司保证监管项目的所有销售收入(包括但不限于租金收入、预售款、销售收入、银行按揭款)只能进入该监管账户。该约定表明华融公司已同意金中海公司销售涉案房屋，金中海公司有权转让抵押财产，且华融公司已因此获得监管资金，视为其决定放弃对涉案房屋的优先受偿权。在原告已购买涉案房屋的情况下，其无权以抵押权为由主张优先受偿权，以对抗原告的房屋所有权；二、原告对涉案房屋主张权利，申请法院停止对该房屋的执行，并解除查封，符合法律规定。其一，原告与金中海公司于2017年3月2日签订的《认购协议书》为合法有效的书面商品房买卖合同。2017年3月2日，原告与金中海公司签订了《认购协议书》，认购金中海公司开发的涉案房屋作为原告的居住房屋，建筑面积139.65m2，总价款398万元。双方签订认购协议后，原告依约向金中海公司交付10万元定金，并以按揭的方式于2017年3月20日向金中海公司交付购房款189万元，共计支付购房款l99万元。2017年11月1日，金中海公司依约向原告交付房屋居住使用。原告与金中海公司签订的《认购协议书》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且金中海公司已按照约定收受购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议书》实质是商品房买卖合同。另，《中华人民共和国物权法》虽规定抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但该条款规定的“不得转让"是管理性的强制性规定。就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让"即不得过户。其二，在法院查封涉案房产之前，原告已合法占有该不动产。2017年11月1日，原告在支付199万元购房款之后，就搬入涉案房屋居住使用，而法院对涉案房屋的查封时间是2019年。其三，原告已按合同约定支付总价款的百分之五十，并且剩余房价款愿意按照法院的要求交付执行。其四，非因原告自身原因未将涉案房屋办理过户登记。原告已按时交付全部购房款，并多次与金中海公司沟通协商办理网签备案登记等产权问题，但金中海公司隐瞒涉案房屋在合同签订以前就被抵押给华融公司的事实，导致原告未能办理网签备案登记等产权相关事务，其过错责任应由金中海公司承担。其五，原告在三亚并无其他用于居住的房屋，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的适用条件。被告华融公司答辩称：一、涉案房产在原告与金中海公司订立《认购协议》之前已于2014年10月17日抵押给了华融公司，并且办理了抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。生效法律文书依法确认华融公司对涉案房产享有抵押权及优先受偿权，在被执行人金中海公司不履行到期债务时，法院依法进行查封和处置涉案房产符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第二款的规定；二、金中海公司向原告出售涉案房产未经抵押权人同意，该转让行为无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告在购买涉案房产时，涉案房产己设立抵押，金中海公司转让抵押财产未取得华融公司(抵押权人)同意，作为受让人的原告也未代金中海公司清偿诉争债务消灭抵押权。因此，抵押权依然合法有效存在，法院查封和处置上述房产并无不当。且按照原告主张，在签订《认购协议》时金中海公司亦未告知其涉案房产已设立抵押，则依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，该转让行为亦属无效，故原告的诉求不成立；三、原告目前对涉案房产仅享有合同债权，不能对抗华融公司在先设立的抵押担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案房产己于2014年10月17日抵押给了华融公司，华融公司对涉案房产享有抵押权，且生效法律文书确认华融公司可就金中海公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产优先受偿。而原告虽就涉案房产与金中海公司签订了《认购协议书》，但协议签署的时间明显晚于华融公司抵押权的设立时间，且原告未取得涉案房产的权属证书，双方并未签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，也未进行备案登记。因此，原告对涉案房产享有的仅是普通债权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，担保物权具有排他性和优先性，可以有效对抗普通债权人，故原告对涉案房产的权利不能对抗华融公司的抵押担保物权；四、原告对涉案房产的权利不能够排除执行，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，法院对异议予以支持的前提是要求符合本条四点规定情形且其权利能够排除执行，即执行债权为普通债权，案外人作为无过错不动产一般买受人主张其物权期待权，案外人之民事权益可以排除申请执行人的普通债权。但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能适用该规定。其二，原告与金中海公司未签订合法有效的书面买卖合同，虽然其与金中海公司签订了《认购协议书》，但该协议不符合商品房买卖合同的构成要件，原告亦确认双方就涉案房屋未签订买卖合同，未办理网签手续。同时，《认购协议书》第三条明确约定“乙方须在2018年3月20日前，携带本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款”，也说明该协议不是正式的商品房买卖合同。其三，认购协议原约定房款金额为8100119元，但原告却能以不到50%的价款购得涉案房屋，不符合常理，属于明显低价购买。而且，目前原告也仅支付折后50%的款项，剩余款项未支付也未办理按揭，故其占有涉案房屋不合法。其四，原告在购买涉案房产时，涉案房产己设立抵押登记，该抵押登记具有公示效力，原告未尽到注意义务，存在过错，不能对抗抵押权人。其五，涉案房产位于海南省××旅游度假区，涉案房产并非原告的唯一住房，不符合法律保护的针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意；五、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一。抵押权优先于普通债权，具有优先性是基本原则。若设立抵押登记的不动产未经抵押权人同意即可销售买卖，也可对抗抵押权，则抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。被告金中海公司答辩称：同意原告要求排除法院强制执行的诉请，其他诉请由法院认定。另，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。金中海公司在本案的诉讼地位应为第三人。第三人泰发公司、祝金龙述称：同意金中海公司的答辩意见。经审理查明：涉案三亚市××·××海××号房于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司，抵押人为金中海公司。2018年5月21日，金中海公司出具发票确认收取原告购买涉案房屋的总房款1990000元。2017年3月2日，金中海公司（甲方）与原告（乙方）签订《金中海·蓝钻商品房认购协议书》，约定：乙方自愿购买甲方开发建设的位于三亚市××·××海××室，房产面积139.65平方米，总价为8100119元，按揭付款优惠总价3980000元；乙方须在7日内即2017年10月20日前与金中海公司签订《商品房买卖合同》。原告提交金中海公司出具的《收据》、个人活期账户交易明细及发票，以证明：其于2017年3月2日向金中海公司支付定金10万元，于同年3月20日按揭支付房款189万元，合计支付房款199万元。原告提交《交房申请表》、《交房通知书》、天然气开户费专项收据等，以证明其在2017年11月1日已入住并合法占有涉案房屋。原告另提交《监管协议》（其中甲方为华融公司，乙方为金中海公司，丙方为中国工商银行股份有限公司三亚分行，签订日期为2014年11月）、《债权债务确认协议》及《债权债务确认协议之补偿协议》以证明被告华融公司同意金中海公司出售涉案房屋。对此，被告华融公司质证认为：对其真实性予以认可，关联性不予认可，该协议书并未载明华融公司同意金中海公司销售涉案抵押房产的内容，且涉案项目包括抵押房产和未抵押房产及已经涂销抵押的房产，也不同意金中海公司销售抵押房产。前述《监管协议》第一条注明监管项目名称为：乙方所开发建设的编号为【建字第460200201000272号】《建设工程规划许可证》所载明的【三亚金中海蓝钻】项目，包括但不限于该《建设工程规划许可证》附图中所规定的所有商业、住宅及其对应的地下部分；第3.2条第（1）项载明：甲乙双方同意乙方提供如下账户作为指定监管账户：开户行：中国工商银行股份有限公司三亚分行名称：三亚金中海国际置业投资集团有限公司账号：22×××34；第3.2条第（2）项载明：乙方保证监管项目的所有租售收入（包括但不限于租金收入、预售款、销售收入、银行按揭款）只能进入该监管账户，并将该监管账户确定为【三亚】市所规定的商品房预售监管账户，写入预售许可证及《商品房预售合同》。乙方不得另设销售回款账户；第3.4.3条载明：如乙方未依约履行本协议约定监管事项，甲方有权暂停监管项目抵押涂销手续，并有权按照《债权债务确认协议》约定追究违约责任。另查明：本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。2018年9月20日，本院作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议；二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金0元。其后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元；三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……14、蓝钻xx栋x号（联排低层住宅），产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。在该案执行过程中，原告以其购买涉案房屋并实际支付完毕全部购房款且实际入住为由，提出异议，要求终止对该房屋的强制执行，本院经审查后于2019年9月30日作出（2019）粤01执异691号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年10月23日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为：本案的争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除被告华融公司强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告华融公司经本院（2018）粤01民初99号生效民事调解书确定对涉案房屋享有抵押权，可就涉案房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。原告以其已购买涉案房屋并付清房款且实际占有，且被告华融公司同意被告金中海公司出售涉案房屋为由，主张其可对抗被告华融公司的抵押权。对此，本院作如下分析：其一，原告以其已付清房款并实际占有涉案房屋为由，主张主张对抗被告华融公司的抵押权，缺乏事实根据与法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，在法院查封涉案房屋之前，原告确认仅支付了50%左右的总房款。且，涉案房屋位于海南省××亚市，且原告常住地与涉案房屋并不一致。现有证据无法证明原告购买涉案房屋是为了满足其基本的居住需求，故原告并不属于可优先于其他债权人、抵押权人及建设工程承包人获得保护的消费者，其以普通购房人的债权主张对抗被告华融公司的抵押权，缺乏依据。其二，原告以被告华融公司同意被告金中海公司出售涉案房屋为由，主张对抗被告华融公司的抵押权，亦无充分事实根据与法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。依据该条款，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭。本案中，一方面，原告并未就被告华融公司同意被告金中海公司出售涉案房屋的事实主张充分举证证明。另一方面，即使原告主张的被告华融公司同意被告金中海公司出售涉案房屋的事实成立，原告也无权主张排除被告华融公司的强制执行申请。依据已查明的事实，在原告与被告金中海公司签订《金中海?蓝钻商品房认购协议书》之前，涉案房屋已由被告金中海公司于2014年10月17日抵押给被告华融公司且办理了抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。原告作为购买方，对其拟购买的房屋是否存在明显的权利瑕疵负有必要的审慎注意义务，故原告应当知晓涉案房屋存在抵押登记的权利瑕疵的事实，亦应当合理预见该权利瑕疵可能影响其实现合同目的的风险的存在。在明知或应知涉案房屋存在因抵押登记导致无法过户的风险的情况下，原告仍选择向被告金中海公司购买涉案房屋，故应当承担相应的法律后果。在实际履行合同过程中，原告亦应当履行更高标准的注意义务，积极采取合理有效的措施避免前述风险的实际发生。但事实上，被告金中海公司并未依照其与被告华融公司之间的约定要求包括原告在内的购房人将转让房屋所得款汇至监管账户用于清偿其所欠被告华融公司债务，而原告作为购买方，在未签订正式买卖合同，且未核实付款方式是否有助于消除抵押登记的过户障碍的情况下，按照被告金中海公司的要求将所有购房款汇至非监管账户，最终导致被告华融公司以主债权未受清偿为由主张对涉案房屋行使抵押权。因此，对造成被告华融公司在房屋过户至原告之前主张行使抵押权的不利后果，原告亦具有一定的过错。综上，原告诉请判决停止对涉案房屋的强制执行及解除查封，缺乏充分依据，应予驳回。另，原告系基于其与被告金中海公司之间的买卖合同关系提起本案执行异议之诉，故其诉请直接确认涉案房屋归其所有亦缺乏法律依据，亦应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：驳回原告林尤嘉的诉讼请求。案件受理费38640元，由原告林尤嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪