广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20376号上诉人（原审原告）：广州方圆现代生活服务股份有限公司。住所地：广州市天河区科韵路12号之一506-508。法定代表人：周煜，总经理。委托诉讼代理人：梁飞雁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田倩玲，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：顾浩巍，男，汉族，1963年3月17日生，身份证住址广东省从化市。广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称方圆公司）与顾浩巍物业服务合同纠纷一案，方圆公司、顾浩巍均不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方圆公司上诉请求：1.撤销一审判决。依法改判顾浩巍一次性支付方圆公司2012年6月至2019年1月期间欠缴的物业管理费共计人民币81564.8元，及因欠缴物业管理费所产生的违约金（以每月应交物业管理费1019.56元为本金，按每日千分之三的费率及违约金不超过本金的原则暂计算至2019年2月28日为81564.8元，实际计算至顾浩巍付清物业管理费及违约金之日止）；2.顾浩巍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院不予认定涉案房屋的花园所产生的物业管理费，属于事实认定错误，应依法予以改判。一审法院以“《认购书协议》中没有标明具体面积”为由不予认定涉案房屋的花园所产生的物业管理费系错误的。首先，方圆公司在此案中从未提交过《认购书协议》该项证据，一审法院何以据此作出事实认定？其次，方圆公司所提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七的第六条“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为282.14平方米……”及“6.4物业服务费……该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米0.5元……”中已明确花园的具体面积及花园物业管理费的收费标准，且证据充分。因此，一审法院在忽视以上事实及证据的情况下不予认定花园物业管理费已侵害方圆公司的合法权益，应依法予以改判。二、顾浩巍支付违约金的标准应当以包含花园物业管理费在内的当月物业管理费共计1019.56元为本金进行计算。根据方圆公司提交的《从化明月山溪前期物业服务合同》第十八条第3款“业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”的约定，本案中顾浩巍每月应缴的物业管理费中应包含花园物业管理费，即顾浩巍每月应缴的物业管理费共计为1019.56元。按公平合理原则，以违约金不超过本金为限，则顾浩巍暂计算至2019年2月28日期间应支付的违约金金额为81564.8元。顾浩巍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1.原审判决确认以下事实：（1）涉案的“本物业工程竣工验收交付使用后”，方圆公司才“向业主或非业主使用人”提供服务。（2）本案物业管理费的缴纳期限和期间为“由乙方（顾浩巍）收楼至日起按月按时交纳”。（3）本案物业实际上还没有交付，尚在“本院另案审理的（2019）粤0117民初245号中”。顾浩巍认为，方圆公司对涉案物业提供服务应在本案约定的“交付使用后”，顾浩巍也应该根据本案的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，“从收楼之日起按月按时交纳”管理费用。本案中的《从化明月山溪前期物业服务合同》只有符合“交付”这一实质条件，才能对顾浩巍产生拘束力。而本案物业事实上因为装修争议至今尚未交付。方圆公司也没有提供《从化明月山溪前期物业服务合同》第三条约定的“与甲方办理物业管理书面交接手续”的证据。合同约定的交付日起并不等于实际已经交付。明知没有实际交付，还以合同约定的“交付日期”判定为“实际交付”，既没有事实依据，也有悖常理，这是认定事实错误之一。2.原审判决认定“被告在接受原告服务后，应当支付物业管理费给原告”。顾浩巍认为，本案物业是订立了《广州市商品房买卖合同（预售）》，但在顾浩巍没有收到该物业之前，根据合同相对性的原则以及《从化明月山溪前期物业服务合同》第三条的约定，接收服务的单位应该是本案物业的建设单位，而不是顾浩巍。这是认定事实错误之二。二、采信证据错误。1.本案房屋至今没能办理收楼，也没入住，原审判决以方圆公司与开发商签订的合同条款为依据，判定顾浩巍接受该合同制约，并承担义务，这是采信证据错误之一。2.一审作为判决依据的《从化明月山溪前期物业服务合同》，其中第十条第三项明确约定“3.已竣工验收但未售出或尚未交给物业受买人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位收取物业服务费。”原审法院没有采用，这是采信证据错误之二。三、适用法律失当。本案中的顾浩巍尚未取得业主的身份，至今尚未承继《从化明月山溪前期物业服务合同》的权利义务，判决适用《最高人民法院（关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》第一条、第六条的规定，是适用法律失当。方圆公司于2019年1月11日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令顾浩巍支付方圆公司物业管理费人民币83603.92元（暂算至2019年1月11日）；二、判令顾浩巍向方圆公司支付违约金83603.92元（自应缴物业管理费之日起，直至顾浩巍实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2019年2月28日为人民币313643.16元。按违约金不超过本金原则，暂算至2019年2月28日的违约金为83603.92元）；三、判令顾浩巍承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。一审法院经审理查明：2011年8月25日，方圆公司与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》，为该物业所属小区(方圆从化明月山溪花园)提供前期物业管理服务，该合同第六条约定：“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（方圆公司）向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量……”。该合同第十条约定：“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（方圆公司）按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，物业服务费由业主或非业主使用人按以下标准向乙方（方圆公司）交纳。1……；别墅(一至三组团)管理服务费按[建筑面积]每月每平方米3.00元收取，……花园管理费[建筑面积]每月每平方米0.5元收取；……”。该合同第十八条其它约定：“1、业主应于甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)发出的收楼通知书注明的收楼日期起缴纳物业管理服务费;物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日前履行缴纳义务。……；3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。另查明，2011年7月14日，顾浩巍与广州从化方圆房地产发展有限公司签订编号为201107142118的《广州市商品房买卖合同(预售)》，该合同第四条：“合同标的物基本情况，乙方（顾浩巍）所购商品房为本合同第二条约定的项目中的方圆明月山溪花园XX号房(下称该商品房)，房屋地址:从化市暂无明月山溪花园XX房。……该商品房合同约定建筑面积共292.83平方米,其中,套内建筑面积292.83平方米……”。该合同第五条：“物业服务，……甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3元，由乙方（顾浩巍）自收楼之日起按月按时交纳。……”。该合同第十三条：“甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)应当在2012年5月31日将作为合同的标的物的房屋交付乙方（顾浩巍）使用”。该合同附件五：“前期物业服务合同，甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)已在销售现场进行公示，乙方（顾浩巍）已详细了解并无任何异议”。另查，2017年11月28日，方圆公司经工商部门核准“广州方圆物业管理有限公司“变更为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”。再查，本案涉案房屋在一审法院另案审理的（2019）粤0117民初245号案中，2012年5月21日，广州从化方圆房地产发展有限公司按照其与顾浩巍签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交付条件向顾浩巍发出《商品房住宅交楼通知书》，该通知书安排顾浩巍于2012年5月31日到明月山溪现场售楼部办理有关收楼手续。一审法院认为：方圆公司与顾浩巍存在物业管理服务合同关系，本案中的《前期物业服务合同》和《广州市商品房买卖合同(预售)》，均是当事人的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，为有效合法合同，对双方均具法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。顾浩巍在接受方圆公司的物业服务后，要支付物业管理费给方圆公司。截至一审辩论终结前，顾浩巍并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现方圆公司要求：一、判令顾浩巍支付方圆公司物业管理费人民币83603.92元（暂算至2019年1月11日）；二、判令顾浩巍向方圆公司支付违约金83603.92元（自应缴物业管理费之日起，直至顾浩巍实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2019年2月28日为人民币313643.16元。按违约金不超过本金原则，暂算至2019年2月28日的违约金为83603.92元）；三、判令顾浩巍承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。在本案中，房地产开发商依合同约定通知顾浩巍于2012年5月31日办理收楼手续，对此顾浩巍并无异议，故顾浩巍应依《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定，按物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3元的标准，由其收楼之日起，即2012年6月1日起按月按时交纳物管费。从上述两合同得知，顾浩巍所购住宅面积为292.83平方米，每月每平方米3.0元收取，即每月物业管理费为878.49元，从欠费日2012年6月1日至2019年1月（起诉日）计78个月，所欠物业管理费为68522.22元。至于方圆公司请求计付别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取物业管理费，因《认购书协议》中没有标明具体面积，该项费用无法认定，本案不予审查，方圆公司可另行其他途径解决。方圆公司主张顾浩巍向其支付违约金，自应缴物业管理费之日起，直至顾浩巍实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金的问题，依照《明月山溪前期物业服务合同》第十八条约定其它约定:“……；3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。从2012年6月1日起至实际付清之日止向方圆公司支付违约金。从合理公平原则，顾浩巍支付的违约金以每月不超过878.49元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月4日作出一审判决：一、顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2012年6月至2019年1月物业管理费68522.22元给广州方圆现代生活服务股份有限公司；二、顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金（违约金，从2012年6月起，以当月的物业管理费878.49元为本金，从当月的1日起，按照每日千分之三的标准计算至付清之日，且当月的物业管理费违约金以本金878.49元为限）给广州方圆现代生活服务股份有限公司；三、驳回广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1822.1元，由广州方圆现代生活服务股份有限公司负担329元，顾浩巍负担1493.1元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院另查明：广州从化方圆房地产发展有限公司于2019年1月7日针对本案涉案房屋起诉顾浩巍，要求顾浩巍支付装修款及违约金。该商品房预售合同纠纷案的一审案号为（2019）粤0117民初245号。顾浩巍在该案诉讼中提起反诉，要求广州从化方圆房地产发展有限公司交付房屋及房产证并支付逾期交房的违约金。该案一审判决认定涉案房屋是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，与商品房预售合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。对于顾浩巍要求广州从化方圆房地产发展有限公司立即交付符合合同约定标准的房屋及房产证并支付逾期交房违约金问题的处理，一审法院认为《装修协议书》第四条约定“乙方逾期付款或逾期完成本协议有关义务的，则甲方交付该单元的时间及办理《房地产权证》的时间相应顺延”，顾浩巍未依约定支付各期作为房价款一部分的装修款，是顾浩巍违约在先，逾期付款。截止该案一审辩论终结前，其尚无证据证明已付清各期装修款项，广州从化方圆房地产发展有限公司可依上述约定将交付涉案房屋及办理《房地产权证》的时间顺延。一审法院认为广州从化方圆房地产发展有限公司并无违约，不予支持顾浩巍的全部反诉请求。顾浩巍不服一审法院（2019）粤0117民初245号民事判决，向本院提起上诉，二审案号为（2019）粤01民终21516号，目前尚在审理过程中。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：顾浩巍是否应当向方圆公司支付物业管理费及违约金。（2019）粤0117民初245号判决认定顾浩巍未按照合同约定支付各期作为房价款一部分的装修款，顾浩巍的行为已构成违约，依照《装修协议书》第四条的约定，开发商广州从化方圆房地产发展有限公司可顺延交付涉案房屋和办理涉案房屋房产证的时间。方圆公司与开发商广州从化方圆房地产发展有限公司签订的《从化明月山溪前期物业服务合同》第十八条约定，业主自广州从化方圆房地产发展有限公司发出的收楼通知书注明的收楼日期起缴纳物业管理服务费。广州从化方圆房地产发展有限公司于2012年5月21日向顾浩巍发出《商品房住宅交楼通知书》，该通知书安排顾浩巍于2012年5月31日到明月山溪现场售楼部办理有关收楼手续。本案诉讼中，方圆公司依该交楼通知书约定的收楼时间，主张顾浩巍应自2012年6月1日起开始支付物业管理费。需要明确的是，购房人与开发商之间的商品房预售合同纠纷，并不同于物业服务公司与业主之间的物业服务合同纠纷。方圆公司在本案诉讼中并未提供充分证据认定顾浩巍已予收房使用接受物业服务，在（2019）粤0117民初245号案尚未认定广州从化方圆房地产发展有限公司向顾浩巍交楼的情况下，方圆公司要求顾浩巍支付自2012年6月1日起的物业管理费及违约金，理据并不充分，本案不予支持。综上，方圆公司本案主张的诉讼请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初406号民事判决；二、驳回广州方圆现代生活股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1822.1元，由广州方圆现代生活服务股份有限公司负担。二审案件受理费3352元，由广州方圆现代生活股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员  吴敏玲熊盈颖