湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终901号上诉人（原审被告）：随州碧桂园房地产开发有限公司，住所地随州市白云大道29号。法定代表人：高雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：万君，该公司职员。被上诉人（原审原告）：史艾林，女，1965年7月9日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：金美清，湖北五合律师事务所律师。上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人史艾林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人万君、被上诉人史艾林的委托诉讼代理人金美清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判碧桂园公司不承担以3526310元房款为基数按日万分之三的标准向史艾林支付逾期交房违约金（自2018年5月18日起至2019年5月30日止）的责任；2.本案全部诉讼费由史艾林负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，认为碧桂园公司未履行交楼义务错误，碧桂园公司不应承担违约责任。（一）史艾林未按合同约定的收楼条件履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，买受人不付清房款，出卖人有权不将商品房交付给买受人而不须承担任何责任。史艾林目前仍未完全按照（2018）鄂13民终506号民事判决确定的义务履行，未付清相关费用。史艾林实际支付剩余购房款本金的时间为2018年5月23日，一审法院错误认定为2018年5月17日。（二）史艾林逾期办理交房手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，应视为碧桂园公司按期交付商品房。史艾林至今仍拒不支付应当承担的违约金，系因自身原因导致商品房未能按期交付。碧桂园公司不应为史艾林的违约后果承担责任。（三）碧桂园公司自愿在未达到合同约定交楼条件的情况下为史艾林办理交房手续，不能视为其公司违约，不能以此作为计算违约时间的依据，亦不能免除史艾林因违约行为应自行承担的责任。史艾林未付清房款致使交楼时间延期，其应当在付清房款及相关违约金后，按上述合同附件四《补充协议》第十二条约定自行前往碧桂园公司售楼部办理相关手续。史艾林未提供证据证明碧桂园公司拒不为其办理收楼手续。而碧桂园公司于2018年自愿为史艾林办理了房屋不动产权证，亦应视为其积极履行交房义务。（四）碧桂园公司分别于2015年12月28日、2019年3月17日书面告知史艾林收房，不存在违约情形。即使史艾林自认其于2018年5月已付清款项达到收楼条件，亦应根据合同约定自行前往房屋所在地办理收楼手续。史艾林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回上诉，维持原判。本案房屋买卖的事实已经生效判决认定，碧桂园公司提出的交房条件无依据。涉案合同约定违约金为日万分之三不存在过高情形。碧桂园公司另案起诉史艾林支付购房款也是按此标准确定应付违约金。史艾林向一审法院起诉请求：1.判决碧桂园公司支付违约金32万元（具体数额以房款3526310元为基数按日万分之三的标准，自2018年5月17日开始计算至房屋实际交付之日止）；2.判决碧桂园公司继续履行合同，将翠山蓝天一街76号房屋交付给史艾林。一审法院认定事实：2015年10月31日，史艾林与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》。双方约定：史艾林购买碧桂园公司开发建设的翠山蓝天76号别墅，建筑面积为480.22平方米，总价款为3526310元，付款方式及期限按附件四《补充协议书》第二条（C）方式约定，即买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.11％给出卖人，款356310元；在2015年10月30日前，付该商品房总价款的20.13％给出卖人，款710000元；买受人必须在2015年12月31日前付清该商品房总价款的69.76％给出卖人，款2460000元。逾期付款在90日之内，按应付款支付日万分之三的违约金，合同继续履行。史艾林按约定支付了第一期房款356310元。碧桂园公司为索要购房款及违约金，向一审法院起诉。一审法院作出（2016）鄂1303民初2123号民事判决：史艾林向随州碧桂园房地产开发有限公司支付拖欠的购房款3170000元，其中710000元按日万分之三自2015年11月30日起至付清之日止，2460000元按日万分之三支付违约金，自2015年12月31日起至付清之日止。史艾林不服上诉至湖北省随州市中级人民法院，该院作出（2018）鄂13民终506号民事判决：驳回上诉，维持原判。史艾林于2018年5月17日付清全部购房款，碧桂园公司依据生效判决申请一审法院执行史艾林应支付的违约金。为此，史艾林起诉请求碧桂园公司交付房屋，并请求判决碧桂园公司以房款3526310元为基数按日万分之三支付违约金。本案《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付期限为2016年1月31日前，第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行。2019年5月30日，史艾林与碧桂园公司办理了房屋移交确认手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。史艾林未按合同约定支付购房款，碧桂园公司已主张权利，由史艾林承担所欠房款日万分之三的违约金，2018年5月17日，史艾林付清合同约定购房款3526310元。之后，碧桂园公司没有履行交房义务，该公司存在违反合同约定按期交房的行为，依约定按日向买受人支付已付房屋价款万分之三的违约金至实际交房之日即2019年5月30日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：随州碧桂园房地产开发有限公司向史艾林按日以3526310元房款万分之三支付逾期交房的违约金，自2018年5月18日至2019年5月30日期间，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费6100元，由随州碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。碧桂园公司提供如下证据：证据一、办证联发票签领表、不动产证复印件。拟证明碧桂园公司于2018年5月履行办证义务，史艾林于2018年6月1日取得房屋所有权。碧桂园公司履行了及时交付房屋义务。证据二、互联网上载明的2019年涉案房屋周边房屋租金信息。拟证明史艾林实际损失应按每月21元/平方米的标准计算，每月租金损失为10000元左右。若按日万分之三计算月租金为31000余元，远高于其实际损失。史艾林质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。碧桂园公司为史艾林办理房产证是履行合同约定义务，不能等同于房屋交付。证据二不符合证据的形式要件。其中载明的为高层房屋租金信息。本案房屋是别墅，租金标准不一样，该证据与本案无关联性。合同中已明确约定违约金标准。本院认证意见如下：碧桂园公司提交的证据能否达到其证明目的，涉及相关事实认定和法律适用，本院将在其后论理部分予以评述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2015年10月31日，碧桂园公司与史艾林签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（一）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内告知买受人的；（二）详见该合同附件四《补充协议书》第十五条约定。当日，双方在签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条约定，交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付商品房，并不承担逾期交房违约责任：（一）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内告知买受人的；（二）政府部门延迟有关批准或其他政府行为；（三）买受人有任何违约行为；（四）白天工作时间4小时内平均风力达到六级（或以上）或在白天工作时间4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气。第三十三条约定，该补充协议及附录均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。又查明，本院在作出的（2018）鄂13民终506号生效民事判决中认定，史艾林与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。再查明，2018年6月1日，涉案房屋办理不动产权证，证号为（2018）随州市不动产权第0007900号，登记权利人为史艾林、谌其洪。2018年11月12日，碧桂园公司因史艾林拖欠逾期付款违约金向湖北省随州市曾都区人民法院申请强制执行，该院予以立案。2019年2月1日，湖北省随州市曾都区人民法院作出（2018）鄂1303执1614号之三执行裁定书，裁定：扣划被执行人史艾林在中国建设银行4340612680020727-156-1账户内存款人民币234680.33元。除此款外，上述生效判决确定史艾林应支付的剩余违约金至今未能执行。还查明，2019年3月20日，碧桂园公司按史艾林在《商品房销售合同》中约定的通信地址通过邮政特快专递向其送达催促收楼通知书。内容为：“阁下于2015年10月31日向我司购买湖北省随州市白云大道29号随州碧桂园翠山蓝天一街76号（G210型）联体住宅383#商品房，该商品房已符合《商品房买卖合同》的约定可交付阁下，因阁下至今仍未前来我司办理该商品房的收楼手续，故我司特发函，请阁下尽快带齐有关资料和款项前来随州碧桂园销售中心办理该商品房的交接手续。为方便阁下收楼，请提前与客户关系部（联系电话：0722-3828996）联系。”该邮件于2019年3月21日签收。本院认为，本案的争议焦点为：一、史艾林付清购房款时间；二、史艾林对逾期付款违约金未履行完毕能否成为碧桂园公司主张先履行合同义务抗辩权的事由；三、碧桂园公司应否承担违约责任。关于焦点一，碧桂园公司上诉主张史艾林付清购房款的时间为2018年5月23日，并非一审判决认定的2018年5月17日。根据史艾林一审中提交的销售不动产统一网络发票、湖北增值税普通发票票面载明的支付购房款时间、金额可知，史艾林于2015年10月28日支付5万元；同年10月29日支付5万元；10月31日支付256310元；2018年5月10日支付71万元；同年5月17日分三次支付，分别为99万元、99万元、48万元，合计3526310元。据此足以证明史艾林于2018年5月17日付清全部购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”碧桂园公司对史艾林主张的付清购房款时间有异议，未提供足以反驳的证据，应承担举证不能的不利后果。对其上述主张，不予支持。关于焦点二，碧桂园公司上诉主张史艾林未完全履行生效判决确定的支付逾期付款违约金义务，其有权依照合同约定不交付商品房，且不需承担任何责任。首先，对于史艾林已付清全部购房款，而未完全履行生效判决确定的支付逾期付款违约金的事实，双方当事人均无异议。其次，本案双方形成商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该司法解释规定，在商品房买卖合同关系中，买受人的主要义务是依合同约定向出卖人支付房屋价款，出卖人的主要义务是依合同约定交付房屋。双方具有对价关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”据此，逾期付款违约金是买受人未履行约定给付义务的法律后果之一，属于应当承担的民事责任范畴，并非买受人的主要合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据该条法律规定，先履行抗辩权的构成要件之一即双务合同的当事人互负对待给付义务，即对价关系。买受人因未支付逾期付款违约金而形成的债务属于合同从债务，其支付与否不是出卖人交付房屋的先决条件，二者之间不具有对价关系。碧桂园公司不能以史艾林未支付逾期付款违约金为由主张先履行抗辩权。在史艾林已履行合同主要义务即付清全部购房款时，碧桂园公司应当履行交付房屋的主要合同义务。其以史艾林未支付逾期付款违约金构成违约为由，主张按《补充协议书》约定享有先履行抗辩权即可以延期交房的理由不能成立，不予支持。关于焦点三，碧桂园公司上诉主张其已为史艾林办理了不动产权证，应视为履行了交房义务。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该权属证书的办理与房屋的交付属于涉案合同约定碧桂园公司负有的不同义务，不具有可替代性，不能以不动产权证的办理取代房屋交付的义务。碧桂园公司的该项上诉主张于法无据，不予支持。碧桂园公司上诉又称，其于2019年3月17日书面通知史艾林收房，不存在违约行为。但其下达的通知并未明确办理交房手续的具体时间，不能认定碧桂园公司从其下达通知之日已履行交房义务。碧桂园公司上诉主张的理由不能成立，亦不予支持。碧桂园公司逾期交付房屋应当承担违约责任，一审判决正确，予以维持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7270元，由随州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十二月十九日书记员 王洪琴