江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3696号上诉人(原审被告)：淮安市博德精品主题酒店，住所地淮安经济技术开发区深圳东路1号。法定代表人：钱亚芬，该酒店总经理。委托诉讼代理人：宗爱娟，江苏益新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：淮安驿之乡商务发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳东路1号A15幢A15-18室。法定代表人：徐君清，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁彩萍，该公司员工。委托诉讼代理人：李琨，淮安市清江浦区北京路法律服务所法律工作者。上诉人淮安市博德精品主题酒店与被上诉人淮安驿之乡商务发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2019)苏0891民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月03日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。淮安市博德精品主题酒店上诉请求：1、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019)苏0891号民初2547号民事判决第一项中上诉人支付被上诉人物业费30万元部分；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院认定被上诉人向案外人淮安博德商业管理有限公司(以下称博德商业公司)所支付的30万元是为上诉人垫付的物业费属于认定事实错误。1、博德商业公司成立于2019年3月26日，而本案涉及的物业费产生于2014年，所以博德商业公司不应是收取该物业费的主体，从博德商业公司成立的时间上更能够说明博德商业公司于2019年7月26日出具的证明不能作为定案的依据，其所证明的内容不符合常理，更不符合法律规定。2、一审法院不应以博德商业公司、淮安金澄物业服务有限公司（以下称金澄公司）监事代广根的陈述，就认定被上诉人支付给博德商业公司的30万元为上诉人欠付的物业费。两公司在法律上是独立的法律主体，被上诉人即使为上诉人垫付物业费也不应向博德商业公司交纳。3、金澄物业公司曾起诉被上诉人索要物业费，其诉请远远低于博德商业公司出具的证明中载明的数额（证明中金额为448580元），这不仅能证明被上诉人向博德商业公司支付的30万元不是为上诉人垫付的物业费，同时也说明博德商业公司的证明是虚假的，更能够证明博德商业无权收取物业费。二、本案是房屋租赁合同纠纷，一审法院不应在本案中处理物业费纠纷。上诉人与被上诉人在租赁合同中明确约定，物业费由上诉人向物业公司交纳，故当金澄公司向其追要物业费时，其应告知上诉人，由上诉人负责处理。被上诉人不应在上诉人不知情的情况下向未履行物业管理行为的单位支付所谓的“物业费”。本案中被上诉人所提交的证据不能证明其所支付的就是物业费，而且被上诉人即使垫付的就是物业费也应该行使追偿权另案诉讼，而不是在本案中一起处理，因为本案是房屋租赁合同纠纷，不是追偿权纠纷。三、一审法院对被上诉人支付给案外人博德商业公司的30万元，错误的认定为是被上诉人为上诉人垫付的物业费，并予以判决，严重剥夺了上诉人的辩论权，适用法律错误。一审法院错误认定被上诉人所支付的30万元是垫付的物业费并作出了判决，但却没有对物业费的具体数额予以确定。上诉人与被上诉人签订的合同显示租赁房屋面积为5200平方，但是物业公司出具的证明却按照5500平方进行收取，一审法院在认可了租赁面积为5200平方，但是物业费陈述却采纳了被上诉人垫付30万元的观点，明显是自相矛盾的。同时，一审法院根据物业公司出具的证明，就判我方承担30万元的物业费严重剥夺了我方抗辩权，根据《物业服务收费管理办法》第5条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。但是一审法院未审查物业公司的收费合法性、合理性、与服务水平是否相适应，而直接判决我方按照物业公司计算的标准承担物业费，是违反法律规定的。淮安驿之乡商务发展有限公司答辩称：一审法院判决正确适用法律正确，根据双方签订的房屋租赁合同第五条约定，房屋租赁期间包含物业管理费等都是由上诉人自己支付的。由于上诉人在租赁期间拒绝支付物业管理费，所以房屋所有人的被上诉人在案外人物业公司起诉到法院要求被上诉人支付物业管理费时，双方达成了调解协议，由被上诉人为上诉人支付了物业管理费30万元。被上诉人一审起诉时，诉讼请求中包含了要求上诉人支付垫付的物业管理费。一审根据被上诉人一审诉讼请求判决上诉人给付被上诉人垫付的物业费30万元，一审中被上诉人已经提供了证据证明，还有物业公司的证人到庭作证，都证明了代交的就是酒店使用的物业管理费，请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的物业费357500元（2014年11月28日至2019年4月28日）及滞纳金91080元；3、判令被告支付房租623900元（2018年10月18日至2019年10月18日）及违约金7725元（其中211950元自2018年10月18日至2019年6月18日，411950元自2018年4月18日至2019年6月18日）；4、判令被告支付逾期交纳租金的违约金343290元。被告承担诉讼费用。本案审理中，原告将第3项诉请的违约金数额变更为：10629.32元（2018年10月18日至2019年6月18日，以211950元为基数，按合同约定每日万分之一计算为5150.38元；2019年4月18日至2019年8月29日，以411950元为基数，按合同约定每日万分之一计算为5478.94元，合计10629.32元）；第4项违约金主张变更为：按被告欠付租金623900元30%计算（因合同约定的违约金过高，原告愿意主动调低）。一审法院认定事实：2012年，原告向江苏博德置业有限公司（以下称博德置业）购买了位于本市金家居广场的房屋。2014年11月26日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告租赁上述所购房屋中A1、132、138、233、317－358、417－458、517－558室房屋，用于经营酒店；房屋交付时间为2014年11月28日，租期自2015年4月18日至2027年4月17日。合同还约定租金支付为五个阶段及每个阶段支付的期限、金额；租金应于每次交租金期前10天付清，逾期支付，每逾期一日，应承担应交租金日万分之一违约金；房屋租赁期间，因使用该房所发生的包括但不限于水、电、宽带上网费、物业管理费、卫生费等由被告支付。关于合同的解除，合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按实际使用期限内租金的1倍支付违约金：（一）至（五）略；（六）承租方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同还约定了其他事项。以上合同签订后，原告向被告交付了所租赁的房屋，被告从事酒店经营。2018年10月17日之前，被告不欠付租金。依合同约定，2018年10月18日至2019年10月18日应付租金为623900元，该租金应于2018年4月18日支付，被告实际支付了411950元，剩余租金应于2018年10月18日付清，被告实际于2018年11月至12月间支付20万元，上述时间段被告欠付租金211950元。依合同约定，被告应于2019年4月17日支付2019年4月18日至2019年10月18日租金411950元，但该租金被告亦未支付。被告共欠租金623900元。以上被告已支付的租金，均按原告要求汇入公司股东方练钢及法定代表人徐君清个人账户。此外，被告自租赁房屋起，未交纳过物业费用。另查，博德置业于2010年4月，出资设立淮安金澄物业服务有限公司（以下称金澄物业），法定代表人为胡尾迎，由金澄物业为博德五金家居广场提供物业服务等。2019年3月，胡尾迎出资设立淮安博德商业管理有限公司（以下称博德管理公司）。另博德置业、博德管理公司的法定代表人均为胡尾迎，上述三个公司的监事均为代广根。审理中，原告陈述因被告未按约支付租金曾向被告催要并发过通知，被告表示原告催要过租金，被告书面要求原告提供资金账户，但原告未提交。被告还提交其于2018年12月发给徐君清的短信截图及通知，主要内容均为要求原告提供对公付款账户。被告另提交由原告出具的授权书，主要内容为“我公司授权同意将博德酒店的房租款167000元打入法人徐君清个人账户，2017年3月9日”。被告称原告此后一直未再出具委托书给被告，原告未尽到提供账户的义务。原告对此表示，不存在再提供账户，之前租金汇入公司法定代表人徐君清账户，目前还在使用。关于原告主张被告应付租金623900元及逾期付款应承担的违约金10629.32元，被告认可计算数额。对于原告主张被告按欠付租金623900元计算30%的违约金，被告表示该主张是依合同约定解除合同所应承担的违约责任，被告没有构成根本违约，不足以解除合同。关于涉案房屋的物业费用，原告向一审法院提交了金澄物业于2015年5月12日及2017年3月20日张贴通知的拍摄图片。主要内容为博德A1及精品大酒店各位业主，针对2012年－2016年度未缴纳物业费的业主，请及时到金澄物业缴纳。逾期未缴纳的，本公司将依合同约定，主张滞纳金。原告还向一审法院提交2019年4月29日，金澄物业向原告及其股东就所欠物业费发出催告函，函称，其购买房产总面积8577.44平方，其中5500平方于2014年11月28日作为酒店使用，至今一直未交付物业费。截止2019年4月28日共欠357500元（2014年11月28日至2017年4月28日，按1元每平方米每月计算，2017年4月29日至2019年4月28日，按1.5元每平方米每月计算），产生逾期付款滞纳金91080元（按日万分之五计算）。请在接收函件后三日内，支付物业费。原告表示因其催告被告缴纳物业费被告没有交纳，金澄物业后以淮安驿之乡商务发展有限公司为被告，向一审法院起诉主张物业费，原告于2019年5月30日向博德管理公司汇款30万元，用途为物业费，金澄物业后撤回起诉。审理中，一审法院依职权，向代广根进行了调查，代向一审法院反映，金澄物业与被告未签订物业合同，无法直接要求其交纳物业费，所以在向原告催要无果后向法院起诉，原告支付了30万元后，物业公司撤回起诉。金澄物业在向原告所发的催告函中，明确了时间、面积等事项，其中一二楼约300平方，三四五楼约5200平方。物业发票还没有开具，滞纳金在原告所支付的30万元中没有明确，因其应交纳物业费不止30万元。对于博德管理公司所收取的30万元，金澄物业是认可的，该两个公司均为博德市场提供服务，人员管理在一起，没有明确区分。被告表示，其与原告签订合同约定的面积是5200平方，物业公司是按5500平方收取的物业费，该结算是原告与物业的结算，其没有参与对被告不适用。对于当事人就被告实际使用面积是否为5500平方，原告未进一步举证。审理中，被告还表示，其酒店经营正常。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，应受法律保护，当事人应按约行使权利并履行义务。关于原告主张案涉租赁合同的解除，涉案租赁合同约定“承租方逾期不支付租金累计超过1个月的”，出租方可书面通知解除合同。但对于租金如何支付，合同未作具体约定。合同履行中，被告所付租金是向原告的股东个人账户汇入，对此，可视为双方认可该支付方式。期间，原告曾向被告出具了授权书明确了租金数额，但之后原告未再出具授权书。因此，对于被告书面要求原告提供汇款账户或授权书，可以表明被告并没有拒绝履行合同义务的意思。对于要求提供支付租金账户或授权书，既可作为双方对支付方式的补充约定，也便于当事人履行合同义务，且被告该要求，并未增加原告的义务。因此，被告虽然有未依约足额及时履行支付租金的事实，但该结果尚不能完全归责被告，该行为并不足以构成根本违约。此外，由于涉案房屋租期较长，投入较大，目前租期仅履行三分之一，且被告的经营正常，其也同意支付所欠租金，双方的合同目的仍可实现。故涉案租赁合同并不具备原告主张因被告违约而解除合同的条件。同时，也为避免发生不必要的损失，对原告诉请解除涉案租赁合同，不予准许。关于原告主张被告支付所欠租金623900元及违约金10629.32元，其主张事实清楚，依据充分，被告依约负有履行义务。对原告的该项主张依法应予支持。关于原告还主张被告承担物业费及滞纳金的数额，系由金澄物业提出，对于被告认可的使用面积5200平方，与原告提出按金澄物业主张的使用5500平方计算物业费，存在300平方的差额，对所存在的差额，原告未进一步举证，应承担举证不利的后果。依合同约定，被告负有交纳物业费的义务，因其未交纳，后由原告代其交纳物业费30万元。因此，对于已经发生该物业费，被告应当向原告支付。至于被告实际使用面积及应交的物业费用，对于原告已交纳的30万元以外的部分，原告可另行主张。对于原告主张的物业费滞纳金，原告尚未实际交纳或与物业公司进行结算确认，故该主张依据不足，不予确认。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告淮安市博德精品主题酒店于本判决生效后十日内，向原告淮安驿之乡商务发展有限公司支付租金623900元、逾期付款违约金10629.32元、支付物业费30万元；二、驳回原告淮安驿之乡商务发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17611元，财产保全费5000元，合计22611元，由被告淮安市博德精品主题酒店负担18145元，原告淮安驿之乡商务发展有限公司负担4466元。二审确认一审法院认定事实。二审中被上诉人提供了金澄物业出具的《说明》载明：淮安驿之乡商务发展有限公司于2019年5月30日汇给博德管理公司30万元，是应我公司要求汇至博德管理公司账户的。上诉人质证认为，对证据的真实性要求法院核实并认为该说明不符合证据的形式要件。经二审审查该《说明》与一审中查明的金澄物业对该30万元汇付给博德管理公司是认可的事实是相符的。对该《说明》本院予以认定。另查明，案外人金澄物业于2015年5月12日及2017年3月20日张贴《通知》时所拍摄的图片显示，“博德A1幢及精品大酒店各位业主：针对2012年—2013年度，2013年—2014年两个年度，物业费未缴纳的业主请及时到金澄物业缴纳两个年度的物业费。本公司再次通知各位及时缴纳物业费以便本公司为您提供优质的服务。如有疑问，请到本公司咨询。地址：博德市场区b2-20号办公室（2017年3月20日《通知》物业费未缴纳的时间段为2012年—2016年度，其他内容大略同前）。本院认为，本案是因房屋租赁合同引起的索要租金和代垫付物业管理费等引起的纠纷。上诉人是房屋的承租人，被上诉人是房屋的出租人，案外人金澄物业是出租房屋的物业管理公司。在上诉人与被上诉人所签订的租赁合同中约定上诉人承租的房屋物业管理费由上诉人负担。但上诉人在2014年4月18日签订租赁合同至被上诉人向一审法院起诉止并没有向案外人物管公司交纳物业管理费也没有向房屋出租人的被上诉人交纳物业管理费。一审中被上诉人向一审法院提供案外人金澄物业于2015年5月12日及2017年3月20日张贴的《通知》，该通知系争对本案的上诉人和被上诉人。而本案上诉人和被上诉人双方均没有依通知及时交纳物业费。本案上诉人作为租赁合同约定的物业费的交纳人和实际房屋的使用人也没有与金澄物业商谈交纳物业费事宜和交纳物业费。致金澄物业2019年4月以房屋所有人为被告，向一审法院起诉房主主张物业费，故被上诉人于2019年5月30日向博德管理公司汇款30万元。对被上诉人汇给博德管理公司的30万元，二审中金澄物业出具《说明》证明了被上诉人向博德管理公司汇付的30万元是应其要求汇的物业费，故博德管理公司成立于2019年3月并不影响受金澄物业指定代收物业费。上诉人认为博德管理公司无权收取30万元物业费的上诉理由不成立。本案一审确定案由为房屋租赁合同纠纷，是最高人民法院规定的第三级案由，之下没有子案由。一审法院将被上诉人起诉索要房租费和垫付物业费等一并审理并无不妥。上诉人认为不应在本案中处理物业费纠纷的上诉理由不成立。一审中已对当事人应付物业的面积、起止时间和单价作了审查，如上诉人认为物业服务存在问题，被上诉人垫付的30万元与物管公司服务不符，可对物管公司提起诉讼。上诉人上诉认为将30万元认定为物业费错误以及剥夺上诉人辩论权本案程序违法的上诉理由不成立。综上所述，上诉人淮安市博德精品主题酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人淮安市博德精品主题酒店负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 艳审判员  张桂林二〇一九年十二月五日书记员  唐小捷