安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)皖01民终10695号上诉人（原审原告）：卫俊，男，1984年2月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王春芹，系卫俊妻子。上诉人（原审原告）：王春芹，女，1984年10月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告）：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室。法定代表人：高鸷，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴忠明，公司员工。上诉人卫俊、王春芹因与被上诉人安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卫俊、王春芹上诉请求：撤销一审判决，改判汉合盛公司以358000元为基数按照日万分之三支付自2018年6月1日至2019年7月10日期间的逾期交房违约金，一审、二审诉讼费由汉合盛公司承担。事实和理由：双方于2017年12月28日签订的备忘录第4条约定2018年5月31日前未交房自2018年6月1日起违约金由原合同的万分之一调整为万分之三，日万分之三的违约金标准并未过高，一审法院予以调整没有法律依据。一审审理期间对以同一事实起诉的吴华玲案件调解结案，调解书确定交房日期为2019年7月20日，赔偿标准为日万分之三，一审法院认定交房日期为2018年11月10日，明显与事实不符。汉合盛公司辩称，1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。2.双方约定的是毛坯交房，且汉合盛公司已经于2018年11月5日取得规划许可证证明，符合合同约定的交房条件。汉合盛公司于2018年11月6日分别通过邮寄、公告、登报等形式向卫俊、王春芹通知交房，汉合盛公司已经履行了交房义务。备忘录因业主代表无代理权且没有通过合法的形式推举产生，不具有法律效力。一审法院综合认定交房时间为2018年11月10日，逾期交房违约金按照日万分之一计算符合法律规定，对于汉合盛公司与其他业主达成调解的事宜，仅是汉合盛公司与其他业主之间的法律关系，与卫俊、王春芹无关。调解期间的自认依法也不应当作为证据使用。卫俊、王春芹当庭主张的2019年7月20日交房，该时间不是合同约定的交房时间。另外，和本案同一事实、同一主张的其他案件已经由一审法院依法判决，认定了汉合盛公司的主张，且相应的判决已经生效。同时，仍有和本案同一事实、同一主张的其他案件尚在一审法院审理中。在庭审过程中，相应的购房人已经承认涉案楼盘是毛坯交房，并按照和本案相同的时间2018年11月10日左右收房。卫俊、王春芹向一审法院起诉请求：1.汉合盛公司支付延期交房违约金32650元（以358000元为基数×304天×0.03%），此后违约金至实际交房之日止；2.本案诉讼费由汉合盛公司承担。一审法院认定事实：2016年1月11日,卫俊、王春芹与汉合盛公司签订《商品房买卖合同》1份,约定卫俊、王春芹购买汉合盛公司开发的位于合肥市滨湖新区向上商务中心A办703室,该商品房的用途为办公,建筑面积33.88平方米,单价为每平方米1056671元,总金额为358000元。付款方式为按揭付款,首付款179000元,剩余房款179000元,办理贷款。该合同对双方违约责任、交付期限、交接等作出详细约定,其中第八条交付期限约定,出卖人应当在2016年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证(正本)》并交付房屋。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人,(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付造约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:1、买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内,至出卖人指定的地点,办理房屋交接手续;若逾期未办理交接手续,出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未来办理交房手续的,视为违约,出卖人有权解除合同，买受人向出卖人按总房款的2%支付违约金。2、超过30日后来办理交房手续的,如出卖人选择不解除合同的,自交付期限的第二天起至实际交付之日止,买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金自合同约定的交付期限届满之日起,房屋毁损灭失的风险及物业管理费等相关费用,由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。该合同附件部分约定了附赠项目清单,包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明附赠项目须乙方自行分隔空间后,自行安装。上述合同签订后,卫俊、王春芹按照约定支付了购房款,但汉合盛公司未能按照约定于2016年9月30日前取得建设工程规划许可证正本并将涉案房屋交付给卫俊、王春芹。2017年12月28日,汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》,内容为:1、开发商(汉合盛公司)出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告;2、业主方在银行贷款没有下放的,待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金,支付一个月内由开发商支付给业主;3、双方的合同规定毛坯交房时间为2016年9月30日(以商品房买卖合同约定时间为准)交房,装修房交付时间为2017年5月1日(以安装委托合同约定的时间为准),鉴于目前违约金赔付方案分二种:方案一、按照2016年9月30日至取得建设工程规划许可证正本之日(综合验收通过)止按照合同标准赔付,放弃取得建设工程规划许可证正本之日至2018年5月31日期间的违约金;方案二、放弃2016年9月30日至2017年5月1日止的违约金赔付,自2017年5月1日至2018年5月31日期间的违约金按照原合同标准支付;以上两种方案由业主选择执行其中一个方案。若有相似合同但日期不同的约定,按合同约定日期执行。4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋,自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三,并每月10日前支付至所有业主个人账户;5、鉴于目前项目实际情况,各位业主若不愿意由开发商装修的,应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明,开发商按照1028元/m2装修金的标准,在收到业主主张后60日内退还给业主,各业主自行装修。等等。此后,由于汉合盛公司未能按期取得《建设工程规划许可证(正本)》并交付房屋,汉合盛公司根据合同约定自2016年9月30日至2018年5月30日,按照日万分之一标准支付了卫俊、王春芹延期交房违约金21730.6元。2018年5月后,双方就房屋交付、延期交房违约金支付等问题多次发生纠纷,并报警处理。2018年11月5日,汉合盛公司就涉案项目取得《建设工程规划许可证(正本)》。2018年11月6日,汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的卫俊、王春芹邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向卫俊、王春芹邮寄送达了房屋交付通知。同日,汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，载明:该公司开发建设的向上商务中心已取得《建设工程规划许可证(正本)》,具备交房条件,自2018年11月10日起陆续办理交房,请各位业主按交房通知书要求携带相关资料及费用按时前往项目现场办理房屋交接手续,逾期,则视为自动收房。上述交房公告发出后,有部分业主与汉合盛公司办理了房屋交接手续,签订了《业主费用结算确认单》、《装修确认单》。至法庭辩论终结,卫俊、王春芹尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续,双方就房屋交付及延期交房违约金支付等也未能达成一致意见。另查明,卫俊、王春芹与湖北广建建筑有限公司合肥分公司签订《委托安装合同》,委托该公司对其购买的涉案房屋进行室内装修及功能区分割，并支付功能区分割及安装费用合计1000元。一审法院认为，卫俊、王春芹与汉合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。鉴于卫俊、王春芹在本案中诉请要求汉合盛公司支付延期交房违约金，双方对逾期交房的事实均予以认可，故本案争议焦点有二，一是汉合盛公司逾期交房期限如何计算。按照《商品房买卖合同》第八条约定，汉合盛公司应于2016年9月30日就涉案房屋取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付给卫俊、王春芹使用，但汉合盛公司未能按照约定履行上述合同义务。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签订《备忘录》，约定汉合盛公司于2018年5月31日前交付房屋，变更了涉案房屋的交付期限，卫俊、王春芹对此也予以认可，汉合盛公司也依据该《备忘录》第2条约定按照日万分之一标准向卫俊、王春芹支付了2016年9月30日至2018年5月30日期间的延期交房违约金。汉合盛公司于2018年5月31日前仍未能交付涉案房屋，直至2018年11月5日，汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，汉合盛公司按照《房屋买卖合同》载明的卫俊、王春芹邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向卫俊、王春芹邮寄送达了房屋交付通知。同时汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告，向卫俊、王春芹履行了房屋交付义务，但卫俊、王春芹并未按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照《商品房买卖合同》第十一条及交房公告的约定，2018年11月10日即为汉合盛公司将涉案房屋交付给卫俊、王春芹的日期。综上，汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。双方在一审庭审中虽对双方的装修义务、装修标准、第三方责任等问题争议较大，但不影响本案双方按照《商品房买卖合同》约定办理房屋交付手续，卫俊、王春芹以此抗辩拒不接收涉案房屋，没有合同和法律依据。二是延期交房违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时，汉合盛公司与业主代表签订的《备忘录》第3条也约定按照原合同标准支付延期交房违约金。但在该《备忘录》第4条中约定，如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起将延期交房违约金赔偿标准由原合同的万分之一调整为万分之三。汉合盛公司已经依据上述约定按照已付房款日万分之一标准支付卫俊、王春芹从2016年9月30日支付至2018年5月30日的延期交房违约金，现汉合盛公司虽未能在2018年5月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，但其已于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》并于次日通知卫俊、王春芹办理房屋交付手续，且就双方争议的装修事宜正在积极处理中；同时，该院考虑到卫俊、王春芹可能存在的实际损失情况以及其他业主实际履行情况，该院确定违约金仍以日万分之一标准计算为宜。综上所述，汉合盛公司延期交房，应当承担合同约定的延期交房违约金。卫俊、王春芹诉请的违约金计算期限过长、标准过高，该院予以核减。汉合盛公司逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。鉴于汉合盛公司已支付2016年9月30日至2018年5月30日的延期交房违约金，故结合卫俊、王春芹诉请，汉合盛公司还应按照日万分之一支付卫俊、王春芹自2018年5月31日至2018年11月10日的延期交房违约金5835.4元（379526元×163日×日万分之一）。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、汉合盛公司于判决生效之日立即支付卫俊、王春芹延期交房违约金5835.4元；二、驳回卫俊、王春芹的其他诉讼请求。一审案件受理费616元，减半收取313元，由卫俊、王春芹负担257元，汉合盛公司负担56元。二审期间，卫俊、王春芹向本院提交证据为：卫俊、王春芹与湖北广建建筑有限公司合肥分公司签订的《委托合同》和物业费收据复印件各一份，证明交房时间应当是2019年7月1日，其与汉合盛约定交付的房子是精装修的。汉合盛公司的质证意见为，收据真实性无法核实，证明目的及关联性有异议。《委托合同》真实性无异议，对其证明目的有异议，安装委托合同约定的是装修事宜，此合同是商品房交付后二次装修的问题，不是商品房买卖合同交付的时间，不能达到上诉人的证明目的。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，卫俊、王春芹与汉合盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律拘束力，双方均应按约履行。该合同第八条约定，汉合盛公司交付房屋的时间为“取得《建设工程规划许可证（正本）》”之后，汉合盛公司于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》，并于2018年11月10日通知彭婷婷、董国东收房。卫俊、王春芹上诉称《备忘录》第一条约定交付标准为“按照原合同规定的精装标准”故实际交付时间应为2019年6月1日的意见，与《商品房买卖合同》约定的交付条件不符，汉合盛公司对此亦不予认可，一审法院认定交付时间为2018年11月10日并无不当，本院予以确认。关于逾期付款违约金的标准问题，卫俊、王春芹并未举证证明实际损失，一审法院综合考虑本案情况以及其他业主的实际履行情况，酌定按照日万分之一计算并无不当，本院予以维持。综上，卫俊、王春芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费883元，由卫俊、王春芹负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 王 莉审判员 陆建群二〇一九年十二月二十三日法官助理陈思书记员姚静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审