辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1428号上诉人（原审原告）：王岩，男，1971年9月30日出生，满族，住抚顺市望花区。上诉人（原审原告）：魏巍，女，1972年11月26日出生，汉族，住抚顺市望花区。以上二上诉人共同委托代理人：郎禹楠，辽宁煤都律师事务所律师。以上二上诉人共同委托代理人：张正洋，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市新抚区西一路2号1。负责人：张左，该行行长。委托代理人：耿峰，辽宁红叶律师事务所律师。委托代理人：黄淑杰，辽宁红叶律师事务所律师。上诉人王岩、魏巍因与上诉人交通银行股份有限公司抚顺分行（简称交行抚顺分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王岩、魏巍的委托代理人郎禹楠、张正洋，上诉人交行抚顺分行的委托代理人耿峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王岩、魏巍上诉请求：撤销原判，依法改判交行抚顺分行支付上诉人50%的违约金244375元。事实与理由：1、一审认定在违约金中扣除交行抚顺分行多支付的3个月租金，该判决与租赁合同中的条款相悖，这3个月租金不应在违约金中扣除。租赁合同中约定了我应给予未到租赁期限的租金的两种情形。本案中，交行抚顺分行单方解除合同，并不属于上述两种可退租金的情形，因此这3个月的租金我不应退还。2、一审认定15%违约金过低，不足以补偿我的实际损失。首先，租赁合同中约定租赁期限8年，其中2014年12月30日至2015年2月15日（一个半月），属于我无偿提供给交行抚顺分行的装修期，该无偿提供的一个半月装修期的前提是租赁期限8年，该条款为附条件的条款。交行抚顺分行并没有实际履行8年的租赁期限，因此一个半月的装修期不应按照合同无偿提供，考虑到交行抚顺分行实际租赁期限为4年（即约定租期的一半），因此交行抚顺分行应支付我将近一个半月的租金，约9583元。其次，交行抚顺分行于2018年11月26日单方解除合同至今，我的房屋仍无人租赁，现如今房价上涨，房屋出租困难。我房屋闲置的实际损失应按目前市场租金来计算，租金损失远远超过一审判决的金额。因此，15%的违约金不足以弥补我的损失，该违约金的认定错误。3、按照租赁合同，违约金应认定为50%。租赁合同第一款中的第（4）项约定：非本合同规定的情况我擅自解除合同，提前收回房屋的，我除退还剩余租金外，应按提前收回天数租金的50%向交行抚顺分行支付违约金。该租赁合同为交行抚顺分行提供的格式合同，我在签订合同时并不能对此格式合同进行更改。但根据公平、合同正义等原则，在同等条件下，交行抚顺分行擅自解除合同，提前收回房屋的，应当同样将违约金认定为50%，根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院才予以衡量做出裁决。一审中我根据合同主张50%的违约金，交行抚顺分行并没有提出违约金约定过高请求减少的请求。因此一审擅自衡量作出判决的行为有误，应根据当事人意思自治的原则，按照合同正义原则，将违约金认定为50%。交通银行股份有限公司抚顺分行答辩：1、王岩、魏巍要求三个月租金不计算在违约金数额之内，没有事实和法律依据。在租赁合同中根本没有约定支付违约金的条款，意味着违约后不支付违约金，对方在签订合同后已经明知违约后我方不存在支付违约金的问题。2、合同法司法解释二规定，违约金超过30%部分属于过分支付损失，法院不应支持。本案中，我方是因为受省行相关政策的调整才解除了租赁合同，所以根据租赁合同的约定，我行不存在赔偿损失的问题。交通银行股份有限公司抚顺分行上诉请求：撤销原判，驳回王岩、魏巍的诉讼请求。事实与理由：1、租赁合同第17条第2款约定：如因总省行政策要求需提前解约，应提前3个月通知对方，无需支付认可违约金。之所以在签订租赁合同时有这样的约定，是因为交通银行作为全国性经营的银行实行垂直管理，我行作为地市级分行在营业网点的设立、撤并上没有任何权限，一切权限归属上级行。关于网点设立、撤并权限的划分，我方已经将相关文件提交法院，足以证明我方的说法属实。基于营业网点何时撤并具有不确定性，所以该条款是在签署租赁合同时与对方协商订立的，一旦上级行决定撤并网点，我行只要提前三个月通知对方，则我行无需承担违约责任。2、一审认为案涉网点因效益不达标被撤并，该种行为是省行对下属支行的正常管理行为，而非政策性撤并，属于法律理解认识错误。租赁合同第17条2款的原文是“如因总行政策要求”，银行是企业，这里的政策肯定不是指国家的政策，应理解为广义的企业管理行为，当然包括但不限于营业网点因经济效益不佳被撤并。况且，省行的此次撤并不仅包括我行辖属的玫瑰城支行，还包括外市的其他4家支行。从下级行的角度看，上级行的一切管理要求和决定都视为省行的政策要求，下级行必须无条件执行。所以，该条款约定的附加条件已经成就，我行无需承担违约责任。3、2018年10月26日，我行向省行申请对玫瑰城支行临时停业是上、下级之间撤并网点的内部流程，该请示是按省行的要求办理的。事实上，2018年10月28日，省行就全省范围内需要撤并的5家支行下达了撤并文件，2018年10月29日，针对我行的请示，省行给予批复。可见，撤并文件在先，批复在后，我行完全是在执行省行的政策要求。4、一审判决我行承担15%的违约责任，完全违背了合同当事人意思自治原则。一审认定租赁合同有效，也就肯定了合同第17条2款对双方当事人具有法律约束力，法院不应通过审判权干涉当事人已经约定的合同条款的执行。一审如此做法属适用法律错误。王岩、魏巍答辩：一审判决认定事实清楚，只是在判决违约金以及实际损失上存在错误，所以，只需要对一审判决中违约金的计算数额进行调整就可以了，不需要撤销原审判决。王岩、魏巍向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告支付违约金230000元；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二原告与被告于2014年12月30日签订《租赁合同》，约定：“二原告将坐落于望花区营口路11号楼5号门市，建筑面积112.41平方米，出租给被告作为银行营业用房；租赁期限8年，自2014年12月30日起至2023年2月14日止。其中2014年12月30日至2015年2月15日为被告装修期，属二原告无偿提供被告使用，不在租赁期内；租金：年租金人民币115,000.00元（大写金额：壹拾壹万伍仟元整），租金含税金、物业费、取暖费、登记费。除此之外二原告无须承担其他任何费用，租赁期内租金不进行递增；租金支付方式及时间：租金以年租形式每年支付一次，在每年2月28日前以转账方式支付全年租金；被告租用二原告的房屋作为营业用房，如因总省行政策要求需提前解约，应提前3个月通知二原告，无需支付任何违约金。合同签订后，二原告依约定将房屋交付被告使用，被告依约定向原告交纳房屋租金”。2018年11月26日被告欲解除合同，并向二原告发出“退租通知”，该通知内容为：“根据省行交银辽复[2018]60号批复通知要求，责令我行辖属的玫瑰城支行于2018年11月26日实行停业撤并。承租于你的望花区营口路11号楼5号门市房产从即日起也将由于网点撤并而实行退租，根据原租赁合同第十七条第二款的约定我行正式通知你租赁合同解除。此前，我行的房屋租赁费用已支付至2019年2月份，2018年-2019年度的冬季采暖费已经支付，在接到本通知后，请您核对好水、电、物业等费用的缴纳情况，如有其他问题，请及时与我行联系”，2018年12月1日被告方的抚顺玫瑰城支行停止对外营业，并将房屋内的相关设施进行了拆除，拆除相关设备过程中二原告均在现场。另查，2018年10月26日被告向交通银行辽宁省分行请求，欲将抚顺玫瑰城支行临时停业。2018年10月29日交通银行辽宁省分行交银辽复[2018]60号“交通银行辽宁省分行审批事项回复通知书”中同意了被告将抚顺玫瑰城支行临时停业的请示。2018年10月28日交通银行辽宁省分行交银辽[2018]119号“辽宁省分行关于2019年度机构建设需求的报告”中记载：将抚顺玫瑰城等5个低产低效普惠牌照撤销。一审法院认为：二原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除，即二原告收到被告的“退租通知”之日即2018年11月26日为合同的解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽双方当事人签订的合同中约定“如因总省行政策要求需提前解约，应提前3个月通知二原告，无需支付任何违约金”，但根据被告提供的证据表明双方解除合同的原因系其于2018年10月26日主动向交通银行辽宁省分行申请临时停业，交通银行辽宁省分行于2018年10月29日回复被告同意其临时停业，并于2018年10月28日下发《辽宁省分行关于2019年度机构建设需求的报告》，其中载明抚顺玫瑰城支行因系低产低效普惠网点被撤销，庭审中被告主张省行会定期对下属分行网点进行考核，对连续三年效益不达标的支行进行撤并，但该种行为应为省行对下属支行的正常管理行为，而非政策性撤并，在合同履行中“因经营业绩低下导致被撤并”应属经营性风险，不属于“因总省行政策要求”提前解除合同不支付违约金的情形。因合同中被告除“因总省行政策要求”之外出现违约情况并未约定违约金，故违约金的数额应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，结合原、被告双方对合同的履行情况及考虑解除合同后二原告将房屋再次租赁他人使用亦需要一定的时间，而该段时间将会造成二原告的租金损失，本院酌情被告应在解除合同后向二原告支付剩余租期租金的15%作为赔偿，经计算为73312元，因截止合同解除之日被告多支付原告3个月租金，故扣除被告多支付的3个月租金，被告仍需向二原告支付44563元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告交通银行股份有限公司抚顺分行于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告违约金44563元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2375元，由被告交通银行股份有限公司抚顺分行承担，随上述款项一并给付二原告。本院对一审查明的案件事实给予确认。二审中，交行抚顺分行提交交通银行交银办函【2013】294文件，即关于做好存量网点产能提升工作的通知；交通银行交银发【2017】28号文件，即关于“十三五”时期加快基层营业机构转型发展的意见；交通银行办公室交银办《交通银行合格网点评价方案（试行）》的通知，欲证明撤并网点的行为是根据交通银行总行的政策要求。王岩、魏巍的质证意见是：通知和意见里的内容都是一些笼统的说法，不能说是政策性规定。另外，政策通用于所有银行，不能单单是交通银行，在玫瑰城小区门口有多家银行的储蓄所，其他的储蓄所都没撤并，唯独交通银行以省总行政策为由撤并了，没有道理。在2019年10月30日庭审中，交行抚顺分行提交了第二次议价会议签到簿和记录，记录内容为：时间：2014年12月17日，地点：十一楼会议室，主持：张某某，参会人员：闫某、张某某、刘某某、胡某某、鞠某、王某。张：总行限制年限，原定5年，现至少8年，如经营不好，提前终止，但合同要签8年。王岩：中途停止我需要保障，违约金怎么赔偿，租金怎么付。王某：从字面上不能写赔偿，我们双方合作应相互信任，我们不能轻易放弃。总行要求是保障网点质量，不能随意撤网点，法律规定提前三个月告知，赔偿三个月房租。王岩：我没意见，但房租不能是原价，涨2万。王某：政府在打压房价，你要没有优惠，明年上半年网点才能开业，价位太高。刘：我们装修周期也是8年，我们不会轻易违约，现在房价在跌，你这房租太高。王某某：我们要考察周边房租，偏离度不能大。王岩：周边业主不交税，签合同也是一年一签，如果我想便宜租，很早就租出去了。闫：你价位越接近，就越有可能促成。王某某：按原价5年10万，只能从第6年开始涨。闫：我们上报时也好促成。刘：前5年10万元租，后三年每年涨2万，把2万平均到8年中，平均房租每年107500元。王岩：你们随时违约，那就让利到11.5万元，最低价了。王某某：11万吧，11万比较靠谱。王岩：10年前房价才三四千一平，8年后房价也能涨。刘：我们也是考虑周边环境定的价。王岩：你们就按11.5万元报价吧，总行不同意我也没办法了，只能这样吧。张：那就到这，我们也要进行投票决定，过后会通知你结果。交行抚顺分行通过上述证据欲证明王岩在签订房屋租赁合同时明确知道并同意交行抚顺分行可能随时解除合同，并且可以证明谈判中并无王岩所说的交行抚顺分行做出过不会出现省行政策性撤并的承诺。王岩的质证意见是：我从没有参加过议价会议。实质上去交通银行之后说是开会，研究一下合同的具体细节，但是我到那之后，交通银行一个大会议室里只有我一个人在那，他们有一个叫王某1的拿来个签到簿，就这么签了，后来好像是因为他们处长还是行长说有会，这个会可能不开了，就我自己签到了。所以他们这个会议记录是伪造的。2019年11月29日庭审中，交行抚顺分行申请证人即会议记录人孙某出庭作证，孙某证明二次会议记录是其依据当时交通银行工作人员与王岩一问一答、他们现说其现记的。王岩的质证意见是：其只参加过一次由孙某1组织的会，没有第二次会议，要求交行抚顺分行把第一次、第二次全部会议记录提交法院。本院当即休庭，交行抚顺分行（王岩陪同）回单位取来并提交抚顺市玫瑰城房租两次议价记录、玫瑰城房租两次议价会议王岩在议价单位签署姓名的签到簿和交通银行评审表，王岩质证称：第一次会议记录中我介绍周边环境部分是对的，但没有10万元租金的事，一次性就把11.5万元租金定下来了。根本没有第二次会议。两次会议记录都是伪造的。伪造的时间有两种可能，一种是开完会，因为交通银行租赁门市必须开会，包括交通银行的孙某1告诉我，在网上发布公告，省行审核，所以他们可能当时伪造的；第二种可能是因为此次打官司现做的。王岩对第一次会议签到簿上其妻子“魏巍”的签名认可是其本人代签；第二次会议签到簿上“王岩”的名字是其本人所签。证人孙某第一次会议签到簿上“王岩”的名字是由其代签，并解释说：第一次王岩来的时候，其不知道他是谁，以为他是魏巍，后来王岩走之后，其才知道是王岩，所以其补了一次，记了联系电话。王岩委托代理人质证称：如果交行抚顺分行提交的证据属实，那么也是开会在先，签订合同在后，租赁合同第13条明确约定了合同终止和解除条款，不能以在先的会议记录来证明交行抚顺分行可以随时解除合同且不承担违约责任，因为会议只是合同形成的前期缔约行为，最后还是应以签订的合同为准。交行抚顺分行申请单位的闫某、王某、刘某某出庭作证，该三人证明：交行抚顺分行因租赁王岩房屋召开了二次议价会议，该三人均是二次议价会议参与者，孙某做的会议记录，孙莉所作会议记录内容属实。本院认为，本案争议的焦点：一是交行抚顺分行退租行为能否认定是按总省行政策性要求实施；二是交行抚顺分行与王岩、魏巍签约前是否召开了两次议价会议？王岩是否参加会议？王岩作出的年房租提高到11.5万元交行抚顺分行可随时违约的意思表示对王岩和魏巍是否有约束力；三是王岩、魏巍主张交行抚顺分行支付其50%违约金是否应予支持。关于焦点一，“按总省行政策性要求”一般情况下的理解应是总省行对下级行的带有强制性的要求，且应是具有普遍性自上而下的要求。本案中交行抚顺分行向王岩、魏巍送达的《退租通知》记载“根据省行交银辽复[2018]60号批复通知要求”退租，该通知的名头是《交通银行辽宁省分行审批事项回复通知书》，且记载的内容也是对交通银行抚顺分行关于抚顺玫瑰城支行临时停业的请示的批复，上述事实无法认定系“按总省行政策性要求”实行退租，故一审认定抚顺玫瑰城支行撤并系省行对下属支行的正常管理行为，而非政策性撤并正确。交行抚顺分行提交的相关文件不能对抗上述基本事实，本院不予采纳。关于焦点二，王岩在本院2019年10月30日庭审中称：其一次议价会议都没参加过；在2019年11月29日庭审中王岩又称：第一次会议我介绍周边环境部分对，但10万价格没有，因为一次会议就把价格定下11.5万元，根本没有第二次会议；但是王岩对“玫瑰城房租二次议价会议价单位签到簿”上其本人签署的姓名无异议，依据常理分析，王岩所称的一次性就把价格定下11.5万元，其就无需再参加二次议价会议，也无需在签到簿上签名，加之交行抚顺分行的闫某、王某、刘某某、孙某出庭与王岩当面质证，称二次议价会议真实存在，记录内容属实，且是二次会议定下的11.5万元价格，王岩自己也承认“交通银行租赁门市必须开会，包括交通银行的孙杨告诉我，在网上发布公告，省行审核”，因此王岩虽未在会议记录上签字，但综合双方当事人陈述、证人证言以及签到簿、记录本等证据，本院认定该会议记录内容真实，亦认定双方签约前交行抚顺分行召开了两次议价会议，王岩参加了会议，但因王岩承诺的交行抚顺分行可随时违约并未在双方签订的《租赁合同》中约定，因此本院认定王岩在签约前的承诺对王岩、魏巍不具有拘束力，在交行抚顺分行提前退租的情况下，交行抚顺分行仍需承担违约责任。关于焦点三，鉴于交行抚顺分行构成违约，故应承担相应的违约责任。一审已对酌情由交行抚顺分行按剩余租期租金15%支付王岩、魏巍违约金进行了详尽的阐述，经本院审查，该论理并无不当，本院不再重复赘述，王岩、魏巍主张交行抚顺分行支付其50%违约金无合同依据，本院不予支持。综上，上诉人王岩、魏巍、交行抚顺分行的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4923元，由上诉人王岩、魏巍负担4009元，由上诉人交通银行股份有限公司抚顺分行负担914元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 马开智审判员 罗 华二〇一九年十二月三日书记员 曹 扬