湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3992号上诉人（原审被告）：罗建福，男，1979年7月22日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡市法律服务中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：叶新强，男，1966年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡市法律服务中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：谢赞，女，1985年7月25日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡市法律服务中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：周新民，男，1979年8月29日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡市法律服务中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：何艳，男，1981年9月16日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：赵喜乔，宁乡市法律服务中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘辉，女,1965年8月16日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：邹永生，湖南道格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周开明，男，1982年4月4日，汉族，农民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡卫民，宁乡市唯楚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：颜灵，男,1964年1月23日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。被上诉人（原审被告）：余波，男,1989年8月2日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。被上诉人（原审被告）：宁乡县爱我家房产信息服务有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭街道学庵社区花明北路146号。法定代表人：梁跃。上诉人罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳，上诉人刘辉因与被上诉人周开明、颜灵、余波、宁乡县爱我家房产信息服务有限公司（以下简称爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2017）湘0124民初6498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳上诉请求：撤销宁乡市人民法院作出的(2017)湘0124民初6498号民事判决第四项，并改判为被上诉人(原审被告)颜灵、被上诉人(原审被告)刘辉承担被上诉人(原审原告)周开明的赔偿。事实和理由：一、原审法院认定房产中介机构作为专门从事房地产经济活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方约定的重大事项承担基本的核查义务。本案中在合同中加盖公章的中介方为方明东珠店，因东方明珠的疏忽，致使未能查实涉案房屋在订立合同前已被查封的重大情况，致使合同无法继续行，中介方在承担被上诉人颜灵、刘辉不能退还购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任是错误的。余波作为方明东珠店员工，为涉案合同签订提供中介服务是受被上诉人颜灵、刘辉的委托签订的《房屋中介买卖合同》并且还经过了公证认定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则…之规定，被上诉人颜灵、刘辉应当如实告知上诉人以前所涉及的债权债务情况，避免查封冻结财产的风险，是被上诉人颜灵、刘辉隐瞒了实际情况，才导致该房屋不能形成买卖的局面，所以，本案的全部责任在于被上诉人颜灵、刘辉，而上诉人不应该为其承担赔偿责任。二、本次房屋买卖不能形成是不可抗拒的因素造成，法院查封在前，买卖在后。责任不在于中介，中介更不存在违约。三、在本次买卖过程中，被上诉人周开明所交的款项只是经中介服务方过手，全部交予了被上诉人颜灵、刘辉及为该套房屋出售形成的费用。本着谁受益，谁返还的原则，理应由被上诉人颜灵、刘辉承担本案的全部赔偿责任。周开明辩称，1、涉案房屋是在买卖关系没有形成之前就被宁乡市法院查封，五位上诉人作为中介没有尽到其责任和义务，存在过错，五位上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回五位上诉人的上诉请求，维持一审判决。刘辉辩称：余波以及爱我家公司、五位上诉人存在明显过错。第一，没有相应的房屋的机构资质和房产经纪人的资质，非法从事房地产经营业务。第二、余波以及中介公司合伙人没有尽到尽职调查的义务，没有查清楚涉案房屋被人民法院查封的事实，而刘辉作为房屋所有权人，因为人民法院在处理房屋的时候，所有的裁定都没有送达给本人，所以刘辉对于房屋冻结是不知情的。由于余波和中介公司合伙人没有尽到其义务，导致10万元的扩大损失；第三、买卖合同不是刘辉签名，刘辉也没有委托余波，是余波代签的，合同本身就不具有效力。所以该案应该由余波和五位合伙人承担责任。颜灵辩称，1、爱我家房产中介东方明珠店其五个股东和余波根本无资质进行经营，涉嫌非法经营。在涉案案件中存在明显过错。2、我签订的合同是与爱我家东方明珠店的周新民签订的，根据没有和周开明签订买卖合同。3、由此造成的损失应该由爱我家东方明珠店和余波承担所有责任。刘辉上诉请求：1、撤销宁乡市人民法院(2017)湘0124民初6498号民事判决;2、改判上诉人在30万元范围内承担连带返还责任，驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：1、本案发生时间从2018年5月6开始，而上诉人与颜灵已于2018年5月4日离婚，是两个没有共同财产关系和人身关系的独立的民事主体，应当各自为自己的民事行为承担法律后果，上诉人从未委托颜灵从事任何民事行为，颜灵对涉案房屋的处理行为都是无权处理，其法律后果应当由颜灵承担责任，一审判决把两个独立的民事主体的行为混为一体，没有法律依据。2、本案的房屋交易行为没有完成不是上诉人的责任，上诉人只应在其受益范围之内承担返还购房款的责任。《房屋中介买卖合同》是违反法律规定且属无权处分的无效合同。“爱我家公司东方明珠店”没有房地产中介服务资质，其聘请的工作人员余波没有取得经纪人资格，违反了《房地产经纪管理办法》第十四条规定，“东方明珠店”合伙人罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳属于非法经营，其与上诉人签订的委托合同无效。且上诉人与余波签订委托合同是在2017年5月11日，而余波是在2017年5月9日就以上诉人的名义与被上诉人签订了《房屋中介买卖合同》，没有上诉人的委托即与被上诉人签订合同，属于无权处分，《房屋中介买卖合同》应为无效合同。上诉人只收到购房款30万元，不应当对其他支出承担责任。上诉人从未委托任何人向被上诉人收取定金，被上诉人的20000元定金是2017年5月6日由周新民收取的，从未有任何人与上诉人达成双倍返还定金的合意，上诉人也从未收到过定金；上诉人2017年5月11日银行账号转入30万元是事后才知道的，对颜灵于2017年5月11日向“爱我家中介方”出具330000元收据并不知情，且颜灵的收款及出具条据是在上诉人签订委托合同之前。上诉人在签订委托合同时不知道涉案房屋被查封，余波及其雇主没有按照委托合同的约定查明房屋被查封的重大情况，造成支付出让金、代办手续费等损失属于扩大的损失，余波及其雇主应当对此扩大的损失独立承担责任。罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳辩称，中介公司在本次操作中没有错误，因为刘辉与颜灵的房子委托中介公司签订了授权买卖合同和公证，所以中介公司是没有责任，并且该涉案房屋查封导致合同不能履行，是不可抗力的因素。中介不应当承担责任。颜灵辩称，没有其他意见。周开明辩称，刘辉的上诉请求没有事实和法律依据，就涉案的房屋买卖，是上诉人刘辉与颜灵婚内财产的处置行为，虽然双方已经离婚，但不能成为刘辉免除责任的理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。周开明向一审法院起诉请求：1、判令颜灵、刘辉、余波、爱我家公司、罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳双倍返还购房定金40000元；2、判令颜灵、刘辉、余波、爱我家公司、罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳返还购房款400000元；3、本案诉讼费用由颜灵、刘辉、余波、爱我家公司、罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳承担。一审法院认定事实：颜灵、刘辉原系夫妻关系。2017年5月4日，二人登记离婚，离婚协议中约定涉案的宁乡县房权证号71××25房屋为刘辉所有。2017年5月9日，周开明作为买方，刘辉（余波代）作为卖方，东方明珠店作为经纪方，签订《房屋中介买卖合同》，约定：刘辉将位于宁乡县房权证号71××25房屋出售给周开明，房屋总售价931680元，买方应当于2017年5月6日前支付购房定金20000元，2017年5月10日前支付购房首付款300000元，2017年5月11日前支付100000元，产权证交至买方手中时尾款结清。卖方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售的权利。基于经纪方在促成买卖双方交易中已提供中介服务，买方应向经纪方支付人民币6188元。所有房屋款全部直接打入代理人余波提供的银行卡上。产权过户后由中介方保证产权面积为225.06平方米。在该合同落款处，周开明签名，东方明珠店加盖公章，余波作为代签合同人签名。2017年5月6日，周开明交纳购房定金20000元，由周新民出具收条，注明收受定金一方不履行义务的，须双倍返还定金。2017年5月11日，周开明向余波个人账户转入400000元，由东方明珠店出具了收据。余波经手收取的上述购房款中（自认共计收取410000元），转账支付刘辉300000元，现金支付颜灵30000元，用于偿还涉案房屋在银行的贷款。颜灵向“爱我家中介方”出具了收款330000元的收据。其余款项，因涉案房屋系行政划拨土地性质，办理了行政划拨地转为国有出让地手续，缴纳出让金78057元。余波主张支付杨新华代办土地性质变更及办证费用115000元，经该院审查，有正式票据的代办手续费用为97962.22元。2017年5月11日，由颜灵、刘辉共同公证委托，就两委托人共同所有的宁乡县房权证号71××25房屋，委托余波为合法代理人，代为办理签订买卖合同及网上签约、进行二手房合同备案、产权交易过户、国土证过户、注销抵押登记、收取全部购房款等。另查明，因案外人宋银辉诉颜灵等民间借贷纠纷一案进入执行程序，该院于2017年5月2日作出（2016）湘0124执146-4号执行裁定书，查封刘辉名下的位于宁乡县涉案房屋，查封期限为三年。执行案卷中没有将查封裁定送达给颜灵和刘辉的书面回执。2017年9月20日，该院作出（2017）湘0124执恢819号之二裁定书，裁定拍卖刘辉名下的实际属于被执行人颜灵所有的宁乡县涉案房屋。2017年10月12日将拍卖裁定向颜灵进行了送达。2017年12月12日，该院对上述房屋进行网络拍卖，因无人竞买而流拍。2017年8月9日，刘辉与宋银辉达成执行和解协议，约定：（2015）宁民初字第04396号民事判决书确认被执行人李小平、颜灵应支付申请执行人宋银辉借款本金1000000元，并按年利率18%的标准支付借款本金1000000元从2015年7月13日至实际清偿之日止的利息。刘辉愿意以其名下位于宁乡县房屋作为颜灵的财产来清偿颜灵的债务，刘辉对该房屋的查封、拍卖等处置再无任何异议等。刘辉在该执行和解协议上签名。2017年12月14日，该院作出（2017）湘0124执恢819号之三裁定书，裁定将涉案房屋给宋银辉以物抵债。再查明，东方明珠店系爱我家公司加盟店，其内部加盟合同约定由东方明珠店自主经营、自负盈亏，爱我家公司按东方明珠店业绩收取一定比例加盟管理费等。2017年5月9日涉案《房屋中介买卖合同》签订时段，东方明珠店由股东罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳共同经营。余波系东方明珠店员工。经该院查询，东方明珠店无工商登记资料。还查明，2017年5月6日，就涉案房屋曾由颜灵代理刘辉与周新民签订合同，约定售价753800元。后该合同未予继续履行。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》应否解除；二、定金和购房款应如何返还；三、房屋中介方的责任应如何确定。就上述争议问题，该院具体分析评判如下：一、2017年5月9日签订的《房屋中介买卖合同》，是周开明与刘辉、颜灵共同委托的余波、东方明珠店所签订，该合同系混合合同，既包括周开明与刘辉、颜灵的房屋买卖法律关系，又包括三方当事人之间的居间法律关系。本案中，虽房屋买卖中介合同签订于2017年5月9日，刘辉、颜灵对余波的公证委托发生于2017年5月11日，但从刘辉、颜灵收取余波转交周开明购房款，颜灵出具收取购房款收据，颜灵于2018年6月11日当庭确认了口头委托余波卖房等案件事实，应认定余波代签房屋买卖合同、代收房款、代办过户手续行为，均为有权代理，其法律后果应由共同委托人刘辉、颜灵承担。前述房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的情形，涉案房产在签订房地产中介买卖合同时虽已被查封，但被查封的房屋不得转让仅指被查封的房产不发生物权变动的结果，但房屋买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。又因涉案房屋在合同签订前已被人民法院查封，因房屋出卖人的原因导致无法实现周开明购买房屋的合同目的，故对周开明要求解除合同的请求予以支持。二、刘辉辩称其一直不知涉案房屋已经查封，经查该院执行案卷中确实没有将查封裁定送达给颜灵和刘辉的书面回执，但根据《房屋中介买卖合同》之约定，卖方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售的权利，作为已有大额诉讼案件已进入法院执行程序的颜灵，在房屋出卖前核实产权信息是其必须履行的义务，现房屋在合同签订前已被查封属实，颜灵、刘辉作为出卖方已构成违约，其不知房屋被查封的辩解意见，不得成为免除其违约责任的法定理由。本案中定金收取人为东方明珠店股东周新民，余波虽只认可收取了定金中的10000元，但在2017年5月11日签订合同时周开明缴纳定金的行为已经发生，周开明缴纳定金的时间、金额均符合《房屋中介买卖合同》约定，东方明珠店内部的操作不应影响周开明缴纳定金事实的认定，且根据余波有权代理经手实际支出的款项有427962.22元，超出了周开明所缴包括定金在内的购房款420000元，故该院确认周开明已向房屋出售方缴纳定金20000元，对其要求颜灵、刘辉双倍返还定金40000元的请求予以支持。对于周开明所交购房款400000元，余波的收款、代办手续行为均为有权代理，刘辉、颜灵收取周开明购房款后偿还涉案房屋贷款，再将其以物抵债清偿颜灵所负他人债务，故其退还房款责任依法应当由共同委托人颜灵、刘辉承担。三、房产中介机构作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务。本案中在合同中加盖公章的中介方为东方明珠店，因东方明珠店的疏忽，致使未能查实涉案房屋在订立合同前已被查封的重大情况，导致合同无法继续履行，综合本案实际情况，该院确认中介方在颜灵、刘辉不能退还购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任。因东方明珠店未经工商登记，案涉纠纷发生时共同实际经营者为罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳，又因东方明珠店系爱我家公司加盟店，爱我家公司根据其业绩收取了加盟管理费，故该院确认前述补充赔偿责任由罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳、爱我家公司共同承担。余波作为东方明珠店为涉案合同签订提供中介服务的直接经手人，因其系东方明珠店员工，其所实施的民事行为系职务行为，其法律后果对外应由东方明珠店承担，其内部责任追偿可另案处理。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、颜灵、刘辉在本判决生效之日起五日内双倍返还周开明定金40000元；二、颜灵、刘辉在本判决生效之日起五日内退还周开明购房款400000元；三、罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳、宁乡县爱我家房产信息服务有限公司对颜灵、刘辉不能退还的购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任；四、驳回周开明的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7900元，由颜灵、刘辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:一、涉案中介机构对涉案《房屋中介买卖合同》的解除是否应当承担责任的问题；二、刘辉是否对涉案《房屋中介买卖合同》的解除承担责任的问题。一、关于中介机构对涉案《房屋中介买卖合同》的解除是否应当承担责任的问题。上诉人罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳认为，涉案合同不能履行的原因在于颜灵、刘辉隐瞒了情况，法院查封在前、买卖在后，中介不存在违约，且中介并未受益，周开明所交款项全部交予了颜灵、刘辉和该房屋出售产生的费用，故中介公司不应当承担补充赔偿责任。本院经审理认为，房产中介公司在为房屋买卖合同双方当事人提供居间服务时，应当就有关订立合同的事项尤其是诸如交易房产的权属状况、交易状况等关键事项如实向委托人报告，同时其如实报告义务中不可避免的包含着核实有关事项真伪的义务，本案中，罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳共同经营的中介公司在为周开明与颜灵、刘辉提供居间服务时，对交易房产在交易之前的查封信息并未审查，且刘辉、颜灵签署给余波的《委托书》中明确列明了查询并打印产权档案等义务，该中介公司主观上存在过错，应当对涉案《房屋中介买卖合同》的解除承担损害赔偿责任，故一审认定因罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳共同经营的中介公司的疏忽，致使未能查实涉案房屋在订立合同前已被查封的重大情况，导致合同无法继续履行，并确认中介方在颜灵、刘辉不能退还购房款和定金部分以210000元为限额承担补充赔偿责任，并无不当。二、关于刘辉是否对涉案《房屋中介买卖合同》的解除承担责任的问题。上诉人刘辉认为，颜灵与刘辉在涉案房产买卖之前已经离婚，涉案房屋交易没有完成不是刘辉的责任，刘辉只在其受益范围内承担返还购房款的责任。本院经审理认为，依据刘辉在一审提供的证据及其证明目的，刘辉对其于2017年5月11日向中介人员余波签署《委托书》不持异议，尽管余波在与相对人周开明签订、履行房屋买卖合同系在颜灵、刘辉授权之前，但由于颜灵、刘辉的后期授权行为，余波作为代理人作出代理行为经委托人追认，依据我国《合同法》第五十一条的规定，余波代理颜灵、刘辉签订的《房屋中介买卖合同》有效，颜灵、刘辉均受该合同约束，现该合同因交易房产被法院查封、执行等原因不能继续履行而解除，刘辉作为合同当事人，应当承担相应的合同责任，故一审认定余波的收款、代办手续行为均为有权代理，刘辉、颜灵收取周开明购房款后偿还涉案房屋贷款，再将其以物抵债清偿颜灵所负他人债务，并判令颜灵、刘辉共同承担退还房款的责任，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳、刘辉的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7550元，由上诉人罗建福、叶新强、谢赞、周新民、何艳负担4450元，由上诉人刘辉负担3100元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十六日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。