湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终210号上诉人（原审被告）:孙乾华，男，1982年8月13日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：喻高明，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:佘子龙，男，1984年8月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人孙乾华与被上诉人佘子龙因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙乾华上诉请求：一、判决明确孙乾华与佘子龙于2018年8月6日解除2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、判决驳回佘子龙的赔偿诉讼请求，依法改判孙乾华不承担还款责任；三、本案一、二审诉讼费用由佘子龙承担。事实与理由：事实方面，一审判决存在以下事实未查明和认定：1、2017年3月19日孙乾华与佘子龙签订的《房屋租赁合同》约定“承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除合同，收回该房屋，并按月租金的50%支付违约金：1、不支付或不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达500元的；”，庭审中，孙乾华已提交了物业的欠费清单以及佘子龙交纳的物业费单据，证明佘子龙已经违反了合同约定，欠缴物业费达500元以上，而且在庭审中，一审法院查明了佘子龙不按照约定支付2018年4月份的租金达7日，2018年8月6日孙乾华也发出了通知给物业公司，依据《房屋租赁合同》的约定，孙乾华有权单方解除合同，收回房屋。基于此，孙乾华于8月6日强制收回了房屋，只是由于孙乾华不想把事情闹大，支付了2000元违约金，一审判决并未对上述佘子龙的违约事实进行认定。2、一审判决并未查明孙乾华与案外第三人签订《房屋租赁合同》的背景和条件，只对租金多少予以查明，有失偏颇。3、一审判决未查明合同解除时间，导致判决没有明确孙乾华与佘子龙的《房屋租赁合同》何时解除。适用法律方面：一审判决酌定孙乾华向佘子龙赔偿20000元违约赔偿金，没有法律依据。《房屋租赁合同》中约定的违约金对双方都是对等的，任何一方违约都是赔偿对方50%的月租金，不存在违约金过低的情况，而且佘子龙并没有实际产生损失《中华人民共和国合同法》规定对于间接损失不能要求赔偿，因此一审判决孙乾华向佘子龙赔偿20000元违约金没有法律依据。针对孙乾华的上诉，佘子龙辩称：一审判决的赔偿费用过低，因为孙乾华已经上诉，佘子龙没有再上诉，请求维持原判。佘子龙向一审法院起诉请求：一、判令解除佘子龙、孙乾华于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、判令孙乾华因提前解除合同导致佘子龙租金差额损失30000元（2018年8月至2020年3月20日期间每月1500元），预期利益损失30000元（2018年8月至2020年3月20日期间每月1500元的营业损失）、装修损失3000元以及床上用品损失2000元，合计65000元；三、本案诉讼费用由孙乾华承担。一审法院认定事实：2017年3月19日，佘子龙与孙乾华签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、孙乾华将其所有的位于长沙市天心区出租给佘子龙用于经营公寓式酒店，租赁期限为三年，即自2017年3月30日至2020年3月30日；2、孙乾华在本合同签订后7日内在房屋内安装电视与窗帘，并且改善房屋的费用由孙乾华承担；同时佘子龙有权对房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得破坏墙面地面以及其他屋内设施；3、房屋租金每月4000元，共计144000元，租金的支付方式为按月支付，每个月5日前转入孙乾华银行账户；房屋租赁保证金为8000元；并由佘子龙承担物业管理费、水费以及房屋租赁税等其他费用；4、佘子龙有下列情形之一的，孙乾华有权单方解除合同，收回该房屋，并按月租金的50%向孙乾华支付违约金：（1）、不支付或不按照约定支付租金达7日的；（2）、欠缴各项费用达500元的；5、违约责任约定：租赁期间，孙乾华需要提前收回该房屋的，应提前30日通知佘子龙，将已收取的租金余额退还佘子龙并且按月租金的50%支付违约金；佘子龙需提前退租的，应提前30日通知孙乾华，并按月租金的50%支付违约金；5、因佘子龙租用孙乾华房屋达3年，孙乾华免除佘子龙第一年房屋管理费；因佘子龙租用孙乾华房屋做酒店，孙乾华免除佘子龙首月房租用于房屋布置、设备迁入。合同签订后，孙乾华按合同约定将房屋交付给佘子龙，佘子龙按照约定缴纳房屋租金。孙乾华于2018年7月29日向佘子龙发短信要求佘子龙腾房，并要求收回房屋，同年8月6日孙乾华以佘子龙欠付租金为由收回房屋，并于同日退还佘子龙已交付的8月份的租金4000元、租赁保证金8000元，并向佘子龙支付2000元违约金。孙乾华当日将涉案房屋以月租金5500元标准出租给第三人，租赁期限为三年。一审法院认为：孙乾华与佘子龙签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的合同义务。佘子龙按照合同约定向孙乾华缴纳相应的租金与租赁保证金，并按照合同约定承担相应的物业费，孙乾华以佘子龙欠付租金为由解除租赁合同，并收回房屋，另行出租房屋给第三人获取利益，其行为违反合同约定，应承担解除租赁合同的违约责任。根据双方约定的违约条款“孙乾华需要提前收回该房屋的，应提前30日通知佘子龙，将已收取的租金余额退还佘子龙并且按月租金的50%支付违约金”，孙乾华未提前30日通知佘子龙而解除合同，根据孙乾华的违约情形与诚实信用原则，双方约定的2000元违约金明显低于造成佘子龙的实际损失。一审法院根据合同履行情况以及孙乾华对外出租房屋获利的事实，扣除孙乾华已承担的违约金2000元，酌情确认孙乾华向佘子龙赔偿违约损失20000元。佘子龙主张的租金差额损失以及预期营业损失60000元，明显过高，一审法院不予支持。佘子龙另外主张的房屋装修损失以及床上用品损失，未向一审法院提交相应证据证实，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除佘子龙与孙乾华于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、孙乾华于本判决生效后十日内向佘子龙赔偿违约损失20000元；三、驳回佘子龙的其他诉讼请求。如果孙乾华未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1425元，由孙乾华承担。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，孙乾华与佘子龙签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。在合同履行过程中，孙乾华未按合同约定提前30日通知佘子龙而解除合同，一审判决认为双方约定的2000元违约金明显低于造成佘子龙的实际损失，并酌情确认孙乾华向佘子龙赔偿违约损失20000元，较为适宜，本院予以维持。孙乾华提出佘子龙逾期支付租金及逾期缴纳物业费，其有权解除合同收回房屋，但未提前三十日通知孙乾华，已构成违约，故一审判决认定孙乾华应承担相应违约责任，并无不当。孙乾华提出一审判决未认定合同解除时间，本院经审查认为，孙乾华于2018年8月6日强行收回房屋，佘子龙已无法使用，《房屋租赁合同》即行解除。综上所述，上诉人孙乾华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人孙乾华负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月二十六日书记员  侯 也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。