湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2098号上诉人（原审被告）：马志，男，1962年5月19日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：钟海鹰，湖南深柳律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：雷金定，男，1958年12月8日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：杨其国，安乡县凯旋法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宋静波，常德市大众法律服务所法律工作者。原审被告：郭冬林，男，1962年11月19日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。上诉人马志因与被上诉人雷金定、原审被告郭冬林确认合同效力纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2019）湘0721民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷金定的诉讼请求。事实和理由：一、雷金定的起诉主体不适格，雷金定仅是丰凝港园艺场的挂名户，不具有本场集体经济组织成员资格，也没有在本场买受或新建房屋的权利，案涉协议的标的物与雷金定没有任何关系，其以原告身份提起诉讼主体上不适格。二、一审法院审理程序违反法律规定，本案系因集体土地及其附着物权属产生的争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，在当事人协商不成的情况下应先由人民政府处理，对处分不服的才能提起诉讼，一审法院直接审理并裁判违反了法定程序。三、《房屋买卖协议》所涉房屋系郭冬林的合法继承财产，因长期闲置，才将该房屋卖给了马志，马志按约支付了房款，出卖人交付了标的物，并且还按照规定向集体经济组织缴纳了宅基地流转费，案涉《房屋买卖协议》应认定为合法有效。四、一审判决认定雷金定是案涉房屋物权人的唯一证据仅有李国满的证明，并无其他证据佐证，而《房屋买卖协议》上李国满也签署了见证人的名字，两份证据反映出证人的证词存在矛盾，一审判决对于该部分事实认定不清，证据不足。五、郭冬林要张业华以代理人身份将其闲置旧宅转卖给马志，双方签订《房屋买卖协议》后，马志已向张业华交付房款70000元，并缴纳了2000元的宅基地流转费，张业华只给郭冬林交付40000元，自己得了30000元，在得知案涉房屋属于拆迁补偿对象后，郭冬林又安排雷金定以利害关系人身份起诉，本案已涉嫌合同诈骗犯罪，马志就此将向公安机关进行报案处理。雷金定辩称，一、在一审庭审中，马志及郭冬林均认可《房屋买卖协议》所涉坐落于安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋，系雷金定于90年代取得他人房屋后拆除改建而成，雷金定享有案涉房屋的物权，因此雷金定的起诉主体适格。二、《中华人民共和国土地管理法》第十六条是指土地的所有权和使用权争议的处理程序，而本案系确认合同效力纠纷，并不适用该条规定，一审法院的审理程序符合法律规定。三、雷金定从未委托过郭冬林卖房，更未对郭冬林的卖房行为进行追认，雷金定也未收到过卖房款，郭冬林与马志之间的房屋转卖行为对雷金定不发生法律效力。四、李国满在《房屋买卖协议》上签字，是作为见证人证明郭冬林与马志之间存在转卖行为，而李国满为雷金定出具《证明材料》，系证明协议所涉房屋的物权属于雷金定，证明内容与证明目的并不矛盾，一审判决对于案涉房屋的物权人认定清楚，证据充分。五、本案中郭冬林转委托张业华与马志签订的《房屋买卖协议》系无权代理，协议所涉受让人马志不是安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，也无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。答辩请求二审依法驳回上诉，维持原判。郭冬林述称，其受雷金定的委托卖房，后转委托给了张业华，张业华卖房之后将房款转给了熊立华，熊立华再将房款40000元转入其本人账户，该40000元业已交付给了雷金定。雷金定向一审法院起诉请求：判决马志购买雷金定的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：雷金定与郭冬林系亲戚关系。90年代，经郭冬林介绍，雷金定搬迁至安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场，并取得小三间房屋一栋，后拆除在原址重建，建成案涉房屋。后因该房屋老旧，一直处于空置状态。2017年8月22日，郭冬林委托张业华与马志签订《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方将旧宅一栋（宅基两间外加厨房一间）转卖给乙方，含屋前操坪；2、甲、乙双方协议一经签订，即产生法律效力，乙方另付丰凝港林场土地流转费2000元。该协议的甲方为郭冬林，乙方为马志，张业华代郭冬林在甲方栏签字，杨其元、李国满作为见证人签字。在《房屋买卖协议》签订当日，马志向郭冬林指定的收款人熊立华账户汇款67000元，熊再向郭冬林账户汇款40000元。2017年9月10日，郭冬林账户汇出40000元至安乡农村商业银行安丰支行。另查明，马志并非安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员。案涉房屋系旧房，现为空置状态，马志并未实际占有。一审法院认为，本案争议焦点之一是《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋是否为同一标的物；焦点之二是雷金定是否委托郭冬林卖房或事后对郭冬林的卖房行为予以了追认；焦点之三是郭冬林对案涉房屋是否有处分权及马志是否有购买案涉房屋的资格。一、《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋是否为同一标的物。根据《房屋买卖协议》来看，房屋买卖双方是郭冬林与马志，在庭审中，两人均陈述《房屋买卖协议》所涉房屋系雷金定所建造的坐落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋，该协议见证人之一李国满证明协议所涉房屋是雷金定住宅，园艺场收取了2000元的宅基费。因此，能够认定《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋为同一标的物即雷金定坐落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋。该房屋系雷金定于90年代取得他人房屋后拆除重建而成，雷金定享有物权。二、雷金定是否委托郭冬林卖房或事后对郭冬林的卖房行为予以了追认。郭冬林辩称是受雷金定委托卖房，且事后将卖房款40000元汇给了雷金定之妻段中秋，其有委托授权，雷金定收受卖房款已两年没有提出异议，其行为表明雷金定有委托行为，雷金定对于郭冬林的辩称主张均不予认可。郭冬林对其辩称提交了自己在农村商业银行的对账单及历史明细，证明2017年9月10日其银行账户上有一笔40000元汇到了安乡农村商业银行安丰支行，一审法院依据郭冬林的申请，查询了段中秋在农村商业银行的账户流水，在2017年9月8日至9月30日期间，段中秋在农村商业银行账户上并没有40000元进入。因此，不能证明雷金定收到了卖房款，郭冬林也没有其他证据证明雷金定与其有委托卖房的委托关系，故对于郭冬林的辩称主张不予采纳。三、郭冬林对案涉房屋是否有处分权及马志是否有购买案涉房屋的资格。在案证据表明，案涉房屋是雷金定所建造，虽然其没有房屋产权证，但不能因此否认其享有案涉房屋的权利，案涉房屋系雷金定所建造，雷金定是案涉房屋的物权人。郭冬林既不是案涉房屋的权利人，也未取得权利人授权，其私自将案涉房屋卖给马志，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，郭冬林与马志签订《房屋买卖协议》后，权利人雷金定未予追认，郭冬林也未取得处分权，其签订的《房屋买卖协议》对雷金定不产生法律效力。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马志与郭冬林签订的《房屋买卖协议》买卖标的物既包含房屋，还包含了相应的宅基地使用权，马志并非安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，其无权取得安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织的宅基地使用权。因此，协议双方所签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，各当事人因《房屋买卖协议》所取得的财产应当返还，鉴于本案不能完全查明马志因《房屋买卖协议》支付的房屋价款的去向，返还主体不能确定，且马志仍坚持《房屋买卖协议》有效，未提出返还请求，因此该部分不在本案中处理，可待收集证据后，另案起诉。马志并未实际占有案涉房屋，原权利人雷金定可直接行使案涉房屋权利，不必经他人许可，本案也不作出返还处置。雷金定提出的其他诉讼请求，没有举证证明其主张，不予支持。遂据此判决：一、郭冬林与马志签订的《房屋买卖协议》对雷金定不发生法律效力；二、郭冬林与马志签订的《房屋买卖协议》无效；三、驳回雷金定的其他诉讼请求。本案受理费100元，由郭冬林、马志各负担50元。二审期间，马志围绕上诉请求提交了两份证据：1、李国满所写《证明》一份，拟证明郭冬林将房屋卖给马志的相关情况，还证明马志购房后重新搭建了厨房和整修了房屋门窗等；2、杨其元所写《关于郭冬林所卖房屋的情况说明》一份，拟证明雷金定以挂名户的身份将户口转入安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场，雷金定迁户后所住房屋系郭冬林外公遗留的两间旧宅，雷金定未出钱买受也未重新装修，其居住一段时间后搬出，该房闲置了十多年后作为产权人的郭冬林才委托张业华卖给了马志，现有厨房是马志买房后所修建。经二审质证，雷金定对证据1、2的真实性、合法性均提出异议，认为该两份证明材料均未附出具证明人的身份信息，且证人未按照证据规则的规定出庭作证，所证明的内容既没有其他证据印证，也与客观事实不符，该两份证据均不应予以采信。郭冬林对证据1质证认为马志购房后是否重新搭建厨房等其并不清楚，对证据2质证认为部分内容不属实，一是雷金定住进旧宅后进行过改建，二是其出卖该房屋经过了雷金定的委托。本院认为，马志所提交的证据1李国满所写的《证明》并未附证人身份材料，对于证人身份无法核实，证据2杨其元所写《关于郭冬林所卖房屋的情况说明》系打印件，同样未附证人身份证明，对于证人的身份亦无法核实，两位证人均未按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，出庭接受当事人的质询，其所证事实亦无其他证据予以印证，故本院对于该两份证据的效力不予采信。本案二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一是《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋是否为同一标的物，雷金定以原告身份提起诉讼主体是否适格；争议焦点之二是诉争房屋的宅基地是否必须先经过乡级或县级人民政府的确权处理，一审法院的审理程序是否违反了法律规定；争议焦点之三是雷金定是否委托了郭冬林卖房，案涉《房屋买卖协议》是否合法有效。关于焦点一，案涉《房屋买卖协议》的双方是郭冬林与马志，在一审庭审中，郭冬林与马志均认可协议所涉坐落于安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋系雷金定所建造，协议的见证人之一李国满亦证明该房屋系雷金定的住宅，马志上诉提出协议所涉房屋系郭冬林合法财产的主张，但对此观点并无充分依据佐证，也不能推翻其一审中对事实的自认，故本院确认《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋为同一标的物。雷金定在90年代取得他人房屋后拆除重建，并将户口迁至安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场，取得了该集体经济组织成员资格，雷金定对其重建的房屋，也即案涉《房屋买卖协议》所涉房屋依法享有物权，其以原告身份提起诉讼主体适格。关于焦点二，本案并非是同一集体经济组织成员之间因宅基地使用权争议而引发的纠纷，而是一起因房屋买卖所涉及的合同效力确认之诉，不需经乡级或县级人民政府的土地确权前置程序，也不适用《中华人民共和国土地管理法》的调整。本案诉争房屋系雷金定所有，雷金定作为安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，其对房屋所占用宅基地亦享有使用权，一审法院对于本案的审理程序没有违反法律规定。关于焦点三，根据二审审查来看，郭冬林没有证据证实雷金定委托其卖房，且郭冬林私自将案涉房屋卖给马志的行为也未得到雷金定的追认，雷金定亦未收到过郭冬林的卖房款，对于郭冬林所称受雷金定委托卖房的陈述意见本院不予采纳。案涉房屋郭冬林未经权利人雷金定同意而出卖，该行为也未得到雷金定的追认，且买受人马志并非安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，无权取得该集体经济组织的宅基地使用权，郭冬林与马志之间就案涉房屋的买卖行为已损害了财产所有权人雷金定的合法权益，双方所签订的《房屋买卖协议》属于无效协议。另外，马志上诉还提出了本案涉嫌合同诈骗的主张，因本案的现有证据不能证实郭冬林、雷金定及案外人张业华串通损害了马志的合法权益，且该主张并非民事诉讼的审理范畴，马志就此可通过其他途径另行主张。综上所述，马志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马志负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 浚审 判 员  詹险峰审 判 员  樊 英二〇一九年十二月十六日法官助理  张 利书 记 员  何丹荔附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。