抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3535号 原告：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地抚顺市顺城区临江东路19-1号。 法定代表人：姚武斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏航、杨贺，系该公司员工。 被告：李凤伟，男，1970年11月2日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人：李旭东、刘海涛，系辽宁煤都律师事务所律师。 原告抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称深商投公司）与被告李凤伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深商投公司委托诉讼代理人苏航、杨贺，被告李凤伟及委托诉讼代理人李旭东、刘海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的租赁合同；2.请求法院判令被告支付自2016年7月8日实际支付之日（暂计算至2019年4月7日，共计50319.72元）租金；3.请求法院判令被告支付自2016年7月8日至实际支付之日（暂计算至2019年4月7日，共计50319.72元）管理费，以上合计100639.44元；4.请求判令被告支付自逾期付款日至实际支付之日的逾期违约金；5.请求法院判令被告支付六个月租金的违约金；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在平等自愿的前提下签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于抚顺市顺城区六方块的印象新城.PARK商业区域三层编号为13-016A区域的商铺进行商用，面积为48.5平方米，租赁期限为3年。根据租赁合同约定，被告应按季度支付租金和管理费，上季度末25号之前支付下一季度，但自2016年7月8日起未支付应付租金及管理费，经原告向被告多次催要均未果。原告认为，被告该行为已构成违约，现诉至法院，要求实现诉请。 被告李凤伟辩称：被告不应向原告承担租金。原告三年未向被告主张租金，并承诺减免租金，是因为原告为挽留租户，防止发生群体撤场。原告让租户继续亏损经营可以给商场营造出繁荣业态。原告商场在2016年4月开业以来，未履行运营管理职责，导致商场业态萧条，业户纷纷要求解除合同并撤场，故发生了挤撤事件，原告出面劝阻商户不要撤场，并口头承诺愿以免除租金的方式来承担业户的相关损失。原告采取诱骗商户、制造对其有利的证据等方法，形成“套路租”。原告三年未催租金，也不停水停电，全部业户都欠原告租金悖于常理。如果租金存在也不应缴纳原告主张的数额。原告有义务在延迟付租金超过10天，就采取措施，以防止欠缴租金损失的扩大。原告没有采取任何措施，拖延三年以后，开始索要租金。原告应当承担租金损失扩大的责任。原告主张的租赁费和运营管理费是两种不同法律关系，应存在于二份合同中。商铺租金和运营管理费在税收中也是两个税收品目、税率等均不同的概念。原、被告之间不存在服务合同法律关系。原告向被告主张收取运营管理费是没有法律依据的。原告未向被告提供过运营管理服务，正因为没有运营管理服务导致商场业态不好，租户才发生“挤撒事件”。原告违约在先，被告不存在违约事实。被告不应该承担任何违约责任。原告的违约给被告造成了56000元的损失，原告应按合同约定给予被告二个月的营业免租期，还应还给答辩人履约保证金5820元，装修保证金1172元。我租用的商铺还存在使用面积小于合同约定，合同约定是48.5平方米，原告派人测量后为37.5平方米。依法驳回原告上诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 1．商铺租赁合同及补充条件，证明：双方签订过房屋租赁合同，约定了租金、管理费，相应的计算方式及支付时间，还有违约责任。被告认为：合同是本人签名。运营管理费的内容及相关权利义务关系应由相应合同约定。该合同中的运营管理关系与租赁关系是两个完全不同的法律关系。 2．缴费通知函、照片两份，证明：原告分别向被告，送达缴费通知，并且被告在缴费通知函中，签字签收，照片证明本人签收。二被告认为：该组证据能够证明，商场只在2019年4月开始进行有效的催收，那么此前的租金，已经经过了诉讼时效。 被告李凤伟为支持其辩称，向法庭提交如下证据： 1.音频（与丁晓萍的对话），证明：因商场多次延迟开业，商场承诺对已装修完的商户造成的损失进行汇总后报总部研究赔偿办法，证明商场在开业前就存在问题导致全体商户对继续执行合同没有信心，原告违约在先。原告认为：证据三性均不认可，否定证据的合法来源，该录音无时间、地点、人物等重要因素，丁晓萍的职务范围和职位无权代表公司进行是否赔偿的决定，且丁晓萍早已离职。在录音内容中并不存在原告同意赔偿的意思表示。 2．情况说明，证明：2016年10月，原告因大业主先撤场导致对小业主失去信心，小业主准备撤场，商场为了避免一起撤场导致商场停业，与小业主达成补充协议，补充协议内容是，针对继续经营不撤场商户可免交租金只交管理费的约定，可见商场是通过变更合同内容使得合同双方的权利义务重新达到平衡。原告认为：证据三性与证明目的均有异议，证据的来源不明，没有原告的签字和盖章，所述情况与事实不符。 3.音频（与李艳的对话），证明：原告已经与租户达成一致意向，只收运营管理费，起诉后，基于之前的承诺全部反悔。原告认为：证据三性均不认可，否定证据的合法来源，该录音被剪辑，同时无法排除是传来证据。协商是一个过程，并非是承诺，该证据也证明了被告占用场地，应当给付原告费用。 4.微信截屏、网络截屏，证明：原告在起诉前只收取运营管理费。证明：运营管理费属于服务类收费，商场应另行与商户签订合同，应先服务再收费。原告认为：不认可，与商户进行调解，协商并未解决租金管理费问题，并不是公司最终达成的最终结果。 5.证人付某、马某证人证言，证明：原告从来没有为业户提供运营管理服务，原告所述的服务均为出租方所应该承担的义务和责任，原告将这些行为偷换概念成为运营管理服务，不准确，也是违背客观事实的；马某证词反映包括被告在内所有的业户，商场收费实际上是过分畸高的，后期商户每月8.3元，与主张的每月60元差距很大，原告所述的运营管理费实际是物业管理费的收取内容，物业管理费与本案审理的租赁合同是两个不同的法律关系。如果2016年7月，原告开始停水停电，所有的业主就会在当时解除合同而不是会等到合同到期后。被告确实在2017年9月停业撤场。原告认为：证人作证程序不合法，被告应当先通知原告，合同中约定的运营管理费，是包含物业费等服务范围，付某已经收到二审的判决书，法院判决业主应当向原告支付租金和运营管理费，二位证人是原告曾起诉的被告，与本案有利害关系，证言不能采信。 6.网络下载民事判决书，证明：租赁合同与运营管理协议是不同的法律关系，是二个税收品目税率均不同的法律概念。原告认为：证据三性皆不认可，证明目的也不认可。无论法定还是约定，原告均应支付被告租金及管理费。 7.被告自制商场平面图，证明：开业前后商场根本就不存在合同租金标准的经营环境。原告认为：单方制作不予认可。 8.专用收款收据两份，证明：履约保证金及装修保证金，原告尚欠被告未给付。原告认为：只能证明被告缴纳了相应的费用。 9.抚顺市公安局110警情受理回执单，证明：商场非法扣押被告商铺内财产，故意制造被告占有使用商铺的假象，达到虚假诉讼的目的。原告：证明不了被告要证明的事项。 本院认定事实如下：原、被告签订《商铺租赁合同》及《补充条件》，约定承租的铺位号：L3—016A，实用面积48.5平方米，建筑面积97平方米。租金：第一年租金30元/平方米/月+管理费30元/平方米/月。第二年：在上一年的基础上递增涨幅4%。第三年：在上一年的基础上递增涨幅5%。租期为三年。装修免租期二个月。支付方式：押二付三。《商铺租赁合同》第六条6.2款约定：“计划于2015年9月1日对外整体营业，开业时间以书面通知为准：甲方有权进行调整”。第七条第7.3.1款约定：“被告应按季度支付租金。除首付租金外，其余各月租金按季度交纳，应在上季末25日前交付。”第十条10.2款约定：“如果乙方未按约定向甲方或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公共事业费，违约金或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”另查，被告向原告交纳装修保证金1172元、履约保证金5820元。 本院认为，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告称原告存在防止挤撤虚假承诺、故意不催租导致合同到期多要租金的违约行为一节，被告未提供有效的证据证明原告对其进行了承诺，且原、被告对该合同均存在权利及义务，如因被告不履行给付租金的义务时，原告就采取断水断电等手段，会造成经营环境的恶化及更多纠纷的产生，不能因原告未采取断水断电等手段催租而推断原告存在过错。关于运营管理费与租金一节，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》均明确约定了运营管理费与租金，运营管理费与租金是原、被告法律关系中同时产生的，故被告应当履行其在租赁合同承诺的交纳管理费义务，被告主张不交纳管理费没有合同依据和法律依据；被告诉讼中虽提到原告存在商场管理不当等情形，但其列举的情形均不属于原告实质违约，不能构成被告拒绝按合同交纳管理费的抗辩理由。关于被告提交录音证据能否作为认定原告违约的问题，该音频的工作人员仅承诺把商户反映的问题汇总后向总公司汇报研究赔偿问题，依据此录音资料本院无法认定原告自认构成违约且自愿承担赔偿责任。关于原告主张解除合同一节，生效判决已确认原告于2016年4月8日开业，原、被告签订《商铺租赁合同》及《补充条件》约定租期三年，上述合同已履行完毕，原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于计租日，原告开业日为2016年4月8日，现原告主张从2016年4月8日计算租金和管理费，本院予以确认，计算至撤场日2019年4月7日，租金和管理费第一年均按照30元/平方米/月计算，第二年租金31.2元/月/平方米+管理费31.2元/月/平方米，第三年租金32.76元/月/平方米+管理费32.76元/月/平方米，面积48.5平方米。关于面积一节，被告承使用面积小于合同约定面积，但未提供证据证明，本院不予采信。原、被告签订《补充条件》约定，押二付三，被告首期缴纳三个月租金及管理费的（2016年4月8日至2016年7月7日），尚欠2016年7月8日至2019年4月7日租金和管理费未交。被告尚欠租金和管理费分三段计算，第一个租约年租金为48.5平方米*30元/平方米/月*9个月（2016年7月8日至2017年4月7日），合计13095元,第一个租约年的管理费同租金；第二个租约年租金为48.5平方米*31.2元/平方米/月*12个月（2017年4月8日至2018年4月7日），合计18158.4元，管理费同租金；第三个租约年租金为48.5平方米*32.76元/平方米/月*12个月（2018年4月8日至2019年4月7日），合计19066.32元，管理费同租金；被告应给付原告租金共计50319.72元，管理费50319.72元。关于原告主张被告支付违约金及6个月租金的违约金一节，被告辩称原告未提供适宜的经营环境及运营管理服务，导致店铺经营状况不佳，且原告在其未取得正式经营手续时允许被告装修、试营业，在原、被告多次协商过程中，原告不否认承诺协商解决，本院结合合同履行情况及商场经营环境，综合考虑对原告上述主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李凤伟于本判决生效后十五日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租金50319.72元； 二、被告李凤伟于本判决生效后十五日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司管理费50319.72元； 三、原告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告李凤伟履约保证金5820元，装修保证金1172元，共计6992元； 四、驳回原告抚顺深商投商用置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2312元，已减半收取1156元（原告垫付），由被告李凤伟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  何佳欣 二〇一九年十二月十日 书记员  姜奕彤