河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7765号上诉人（原审原告）：张晓华，女，1982年10月15日出生，汉族，企业职工，住唐山市。上诉人（原审被告）：郑向杰，男，1967年4月14日出生，汉族，住唐山市。上诉人张晓华因与上诉人郑向杰男房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓华上诉请求：撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初373号民事判决书第一项，重新审理。事实和理由：一审判决解释合同及适用法律出现明显偏差，违约金的计算有失公允。一、一审判决忽略对双方签订的《房屋买卖合同》第二条第二项造成对第四条第3项违约责任的评判出现严重偏差，导致违约金额未按双方签订的《房屋买卖合同》执行。双方自2010年12月28日签订的《房屋买卖合同》第二条第二项的付款约定，“甲方将每月25日前按月向中国银行归还贷款本息的账户即中国银行还款账户（账户号码408680101880469016）转交给乙方，由乙方负责按月按银行的规定向中国银行归还贷款本息。…其后，乙方未按月按银行的规定向中国银行归还贷款本息及由此发生的法律责任均由乙方承担、甲方无任何责任，概不负责。《房屋买卖合同》第四条第3项：除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。二、被上诉人在明确知道不按时还款会给上诉人产生征信污点的前提下，逾期四次，分别是：2018年2月，2018年5、6、7月，被上诉人未按双方签订的《房屋买卖合同》第二条第二项的付款约定按时付款，造成上诉人产生征信污点，其责任全部由乙方承担。《房屋买卖合同》第二条第二项的付款约定对被上诉人已经有明确的付款约束：“…其后，乙方未按月按银行的规定向中国银行归还贷款本息及由此发生的法律责任均由乙方承担，甲方无任何责任，概不负责。但上诉人为被上诉人考虑，更是为自己不被无辜受牵连着想，在每一次中国银行打催缴电话后，均及时并多次电话通知被上诉人，催促其尽快还款，不要对上诉人造成不良影响。但被上诉人明知会对上诉人造成征信污点及其他负面影响，依旧出现多次逾期，被上诉人此明知故犯的行为实属恶意逾期。如上所述，被上诉人的4次中国银行逾期还款记录和上诉人的征信记录，明确违反了双方签订的《房屋买卖合同》第二条第二项和第四条第3项，被上诉人必须承担第四条第3项中成交价格的10%违约金。三、由于被上诉人的多次逾期，已经给上诉人造成了银行业务的不便。上诉人自2010年将唐山市曹妃甸区文苑花园小西区110-2-402室售出后，一直处于租房状态，预计在今年下半年或明年购房，但上诉人征信污点将导致上诉人购房贷款时出现利息高于征信无污点人群。这些已经和将来给上诉人带来的困扰和经济损失，上诉人可以不予计较。四、被上诉人的预期行为及对应记录完全能够证实并判决被上诉人赔偿上诉人成交价格的10%。郑向杰上诉请求：撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初373号民事判决书第一项，驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一审判决解释合同及适用法律错误，违约金的计算有失公允。上诉人并非恶意逾期偿还银行贷款，被上诉人对此有一定责任和过错，不应由上诉人承担全部责任。被上诉人在本案涉及的房屋买卖合同中并未造成金钱损失。张晓华向一审法院起诉请求：1.要求被告向原告支付违约金41000元及利息；2.要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月28日，甲方张晓华与乙方郑向杰签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在××县的房产出售给乙方。该房产系甲方预先交付首付款后，办理中国银行抵押贷款232000元购置的，贷款期限为20年，自2007年11月26日至2027年11月26日。截止2010年12月27日，在甲方已经偿还此前贷款本息后，尚有210000元贷款未还。甲乙双方共同约定该房产成交价格为人民币410000元整。乙方在2010年12月28日，将200000元现金付给甲方后，该房产的所有权归乙方所有。甲方原购置该房产时所办理的中国银行抵押贷款尚未偿还的所有贷款本息均由乙方负担。甲方将每月25日前按月向中国银行归还贷款本息的账户（4086801-01880469016）转交给乙方，由乙方负责按月向中国银行偿还贷款本息。甲乙双方转让成交后，该房地产所有权即归乙方所有，以甲方无任何关系。其后，乙方未按月向中国银行偿还贷款本息及由此产生的法律责任均由乙方承担，甲方无任何责任。合同第四条违约责任约定：1、甲方保证所提供房产资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺对该房屋享有完全支配处理的权利。甲方保证转让后的房屋没有任何产权纠纷和债权债务纠纷。由于转让人甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部法律责任。2、如因甲方原因与买方、房屋共有人或第三人（权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失并承担一切法律责任。3、除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。被告郑向杰以原告张晓华名义向中国银行偿还住房贷款的过程中，2018年5月至7月，均存在逾期还款的情况，其中2018年5月逾期1-30天未还本金；2018年6月逾期31-60天未还本金；2018年7月逾期61-90天未还本金。被告于2018年8月偿还了逾期的贷款。截至2018年6月张晓华名下个人住房贷款余额为136741元，2018年5月已还本金1006元，故被告郑向杰2018年5月逾期还款时，尚欠中国银行贷款本金137747元。一审法院认为，原告以按揭贷款方式购买的房屋，该房产抵押给银行获取贷款；在分期偿还贷款期间将该房出售给被告，被告按照双方约定向银行履行还款义务，虽然在物权上属于效力待定，但该交易行为不违反国家法律强制性规定，应当认定为有效合同。被告按照合同约定取得了对该房屋占有、使用权的权利，应当按照双方签订的房屋买卖合同的约定，全面履行按月偿还贷款的义务。被告未及时偿还2018年5月、6月、7月三个月银行贷款，延迟还贷30至90日，虽在诉讼前已经偿还，但亦构成违约。本案焦点1：被告延迟还贷的违约行为，所承担的法律责任。按照合同法之规定，只要构成违约，不管相对方是否造成损失，就必须承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金的合理请求予以支持。焦点2：被告应当支付违约金的数额。纵观本案，被告迟延交付贷款，但并未在合同约定的范围内给原告造成损失，因现在被告并不拖欠银行贷款，原告也未就该合同支付保护自己权利的任何金钱。被告提出抗辩，认为原告主张按照房屋价款百分之十承担责任过高，要求减少支付，原告未通知被告逾期还贷系原告扩大损失。合同法规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因原告在该合同范围内并未造成金钱损失，原、被告虽然签订合同进行了房产交易，因为该房产属于权利抵押的标的物，房产登记人仍然是原告，故存在权利瑕疵及其交易风险，作为该房产物权上的权利人，原告有责任监督被告履行合同义务，防止自身权利受到侵害。故此，按照房产成交价百分之十支付违约金明显过高，本院酌情考虑实际支付违约金数额。综上，为保护诚实信用的合同原则，惩罚违约行为，被告应当按照未付房款的137747元的百分之十支付违约金为宜，即137747元×10%=13774.7元。原告诉称因被告迟延还款，造成商业活动中信用受损的主张，证据不足，不予采信。遂判决：一、被告郑向杰于本判决生效之日起十日内向原告张晓华支付违约金13774.7元；二、驳回原告张晓华的其他诉讼请求。本案案件受理费826元，由原告张晓华负担549元，被告郑向杰负担277元。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，2010年12月28日，上诉人张晓华与上诉人郑向杰签订的《房屋买卖合同》第四条违约责任3约定，除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。据此，上诉人张晓华认为应以该条款为依据判决上诉人郑向杰给付其违约金4.1万元。上诉人张晓华诉请的违约金是否过高问题，一审时上诉人郑向杰提出抗辩认为违约金约定过高并要求调整。一审法院考虑案件实际情况，按照未付房款的137747元的百分之十即13774.7元，判决上诉人郑向杰给付上诉人张晓华违约金适当。上诉人张晓华要求上诉人郑向杰按照成交价格的10%即4.1万元向其支付违约金，本院不予支持。本案审理过程中，本院按照上诉人郑向杰送达地址确认书确认的的送达地××区”及预留电话181XXXXXXXX向其邮寄送达交纳诉讼费用通知书后被退回，退回理由是“电话拒接，家中无人”。该情况视为交纳诉讼费用通知书送达。交纳诉讼费用通知书送达后，上诉人郑向杰未按期交纳案件受理费用，依法按其撤回上诉处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625.0元，由上诉人张晓华负担。本判决为终审判决。审判长 徐万启审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一九年十二月十五日书记员 房善忠