江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初184号 原告：刘昭辰。 委托诉讼代理人：贾波。 被告：颜鹏。 委托诉讼代理人：孔军。 委托诉讼代理人：刘苏漩。 原告刘昭辰与被告颜鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昭辰及其委托诉讼代理人贾波，被告颜鹏及其委托诉讼代理人孔军、刘苏漩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昭辰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告定金20万元；2、判令被告承担违约金631300元（包括房屋中介费22500元、房屋增值损失608800元），并要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月8日，原告与被告在江苏新百世房产销售有限公司鼓楼广场店签订了《徐州市存量房买卖协议》一份，约定原告购买被告所有的位于徐州市产（含车位），房屋价款为188万元；原告以现金和办理银行按揭贷款的方式支付购房款，双方应于2018年11月3日前办理房屋过户手续。后原告按照合同的约定向被告支付定金20万元。2018年10月，原告通过房屋中介通知被告办理相关手续时，被告却称房子不卖了，后原告多次与被告沟通，被告坚持不再履行合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告颜鹏辩称：我至今未和原告订立过任何协议，我的母亲吴晓昆与原告签订了购房协议，原告没有全面履行，违约在先，合同至今未履行的责任在原告，而非吴晓昆，被告并未提出解除合同。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 被告颜鹏与案外人吴晓昆系母子关系，涉案房屋登记在被告颜鹏名下,为颜鹏单独所有。2018年3月8日，原告刘昭辰作为买受方（乙方）与被告颜鹏、案外人吴晓昆作为出卖方（甲方）、江苏新百世房产销售有限公司鼓楼广场店作为居间方（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，约定甲方将坐落于徐州市屋出售给乙方，有车位；房屋总价款为188万元；在签订协议之日，乙方支付购房定金20万元，由甲方保管，甲方将不动产证交给丙方保管；乙方采取商业贷款的方式支付房款，于2018年11月3日前支付人民币51万元（不含定金），于2018年11月3日前办理银行贷款手续，贷款117万元；甲、乙双方同意佣金在签订协议时一次性支付，佣金共计22500元，由乙方承担，在签订协议时一次性支付给丙方；甲、乙双方同意在2018年11月3日前办理上述房产的过户手续；若甲方不能按期交付房产或者乙方不能按期支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过10日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币20万元。上述协议补充约定：乙方于2018年4月22日前支付剩余定金10万元，否则乙方违约。该协议甲方仅有吴晓昆签字确认，案件审理过程中，吴晓昆自认是受颜鹏委托出卖涉案房屋，对此颜鹏述称其在吴晓昆与原告签订购房协议时不知情，但被告颜在庭审认可已经予以追认。 2018年3月8日，吴晓昆代被告颜鹏收取原告支付的购房定金10万元，并出具定金收条一张，2018年4月21收取原告购房定金10万元，并出具定金收条一张。 2018年3月22日，江苏新百世房产销售有限公司向原告刘昭辰出具《收据》一份，载明交款单位为刘昭辰，金额22500元，收款事由为购华府天地7-1-1702服务费。 2018年10月22日，中介方江苏新百世房产销售有限公司的工作人员黄美荣与被告颜鹏电话沟通处理案涉纠纷，在通话过程中，黄美荣问：“你现在什么意思，我不太清楚，如果你的意思是我不卖了，我好给买方说一下，咱这个事不能老是拖，到日子了，人家也准备钱了，他也是把钱准备好了，也想买这个房子，再弄不成，你这边不愿意交易，这不是不太好嘛”，颜鹏回答：“没事，等着吧”，黄美荣问：“你现在什么意思”，颜鹏回答：“不卖了”，黄美荣问：“你现在就不愿意卖了，是吧”，颜鹏回答：“嗯。我卖了，回徐州也没房住”。 案件审理过程中，原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，经本院委托，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，结论为：“本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循必要的估价程序，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在2018年11月3日的总价为248.88万元。” 本院认为，原告与吴晓昆签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按合同履行义务。案件审理过程中，吴晓昆自认其是受被告颜鹏的委托对案涉房屋进行出售，被告颜鹏在庭审中亦表示在2018年5月份得知其母亲吴晓昆卖房事实后对上述购房协议予以追认，被告的追认行为是对吴晓昆出售案涉房屋代理权的追认，故依照法律规定，该购房协议对被告颜鹏具有法律约束力，被告为案涉房屋的出卖方。 对于原、被告双方签订的《徐州市存量房买卖协议》是否解除的问题，2018年10月22日，居间方江苏新百世房产销售有限公司的工作人员黄美荣与被告颜鹏通过电话沟通的过程中，颜鹏明确表示“不卖了”，“嗯。我卖了，回徐州也没房住”，原告认可自合同签订至约定的过户期间其均是通过居间方与被告沟通合同履行事宜，且黄美荣表明了其作为居间公司的工作人员身份在向被告征求案涉房屋是否出卖的情况，并表明将被告的意思表示告知原告的情形下，被告明确作出不再出卖案涉房屋，被告的不再出卖案涉房屋的表述系作出不再履行合同的意思表示，即解除合同的意思表示，之后原告基于合同的解除要求被告承担解约责任，双方之间的合同达成解除的合意，但原告未免除被告的违约责任。原、被告双方约定于2018年11月3日前办理过户手续，被告在此之前作出解除合同的意思表示，被告的行为构成违约，且原告基于解除合同要求被告承担违约等责任，因此，被告应向原告承担违约责任。 依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还定金200000元的诉讼请求，有事实和法律依据，对原告该诉讼请求，本院应予支持。 对于房屋中介费22500元，原告提供了缴纳居间费的收据原件，且该费用的缴纳与《徐州市存量房买卖协议》中有关约定一致，因此，本院认定原告对此费用已经实际缴纳，且双方在《徐州市存量房买卖协议》中约定，对于中介费，双方如一方违约则由违约方承担，因此，该费用系因被告违约给原告造成的损失。对于房屋增值损失608800元，依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，房屋差价损失系原告的可得利益损失。另依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中被告违约给原告造成的损失远远低于双方约定的违约金数额，原告请求参照被告违约给其造成的损失计算违约金的数额有事实和法律依据，本院应予支持。因此，本院参照原告支付的中介费、结合房屋估价报告，判令被告应向原告支付违约金的数额为631300元，原告的诉讼请求，本院应予支持。 对于被告抗辩案涉房屋在进行评估时未能考虑案涉房屋为顶层、未满五年等客观因素，其评估结果不应作为定案依据问题，因江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司系经法院委托，估价报告的出具程序合法，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司具有相应的估价资质，评估报告出具的结果系房屋的市场价值，且被告未能提供充分证据证明评估报告具有重新评估的其他情形以及估价报告不应作为定案依据的其他充分证据，因此，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具的估价报告可以作为本案的定案依据，并作为计算原告可得利益损失的参考依据，对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告抗辩原告未能按照《徐州市存量房买卖协议》约定的签订协议之日支付购房定金20万元，原告存在违约行为的问题，被告并未据此主张履约抗辩权，也未因此主张解除合同，也未要求原告承担违约责任，而且，依照法律规定，当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的违约责任，因此，即使原告存在违约行为，亦不能构成被告承担违约责任的阻却事由，不影响其承担违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告颜鹏于本判决生效后十日内一次性向原告刘昭辰返还定金200000元，并支付违约金631300元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12113元，保全费3130，评估费18668元，合计33911元（原告已预付），由被告颜鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  林佳锟 审 判 员  张艳玲 人民陪审员  范玉壮 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  董 瑶 书 记 员  戴 婷