云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2015号上诉人（原审原告）：王贵平，男，1969年10月1日生，汉族，居民，住泸西县。委托诉讼代理人：罗俊刚，云南言浩律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵彦林，云南言浩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1964年3月5日生，汉族，居民，住泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王贵平因与被上诉人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王贵平上诉请求：1、撤销原判，改判房屋租金及物管费支付至实际交房之日；2、改判支持被一审法院扣减的房屋租金及物管费51360元。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院对免租期认定事实错误。一审判决认定2018年9月装修商铺免装修期三个月房租，经过上诉人同意，并提供财务人员书写的结算单予以证明。但本案的事实是租赁期间双方并没有协商过免租期，双方签订的合同中也未约定过免租期。被上诉人仅提供一张偷拍偷录且没有双方任何人签字的证据，原审法院就认定约定了免租期并扣减了三个月的租金及物管费错误。（二）本案合同租赁期于2019年1月30日届满，杨丽仍继续使用租赁商铺进行经营，一审法院确定的租赁费计算至2019年4月30日止。但被上诉人关闭商铺停止经营后至今并未实际将商铺交还上诉人，在该商铺中现在还堆放很多杂物，上诉人多次要求把商铺腾空但是被上诉人不予理睬，故意拖延诉讼并提出上诉，不返还商铺给上诉人，追求其能够继续经营的目的，原审判决并未考虑双方的实际情况，导致上诉人自2019年4月30日起的租金及物管费未得到有效保护，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请二审法院在查明案件事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求。杨丽辩称：被答辩人的两个上诉请求不能成立，应予驳回。（一）一审中答辩人已提交了被答辩人财务人员殷小波写的租金对账单予以证实该问题。该商铺答辩人于2019年4月30日就关门停业，至今未使用。（二）由于被答辩人的违约行为，导致答辩人在2018年9月份对该商铺重新装修投资款未曾收回，请求法院判决被答辩人赔偿答辩人装修损失65万元。王贵平向一审法院起诉请求：1.请求被告腾空商铺交还原告；2.请求被告支付商铺租金、水电物业管理费用计260887元；3.请求被告支付自2019年4月30日至商铺腾空交还之日的租金，以570.68/天计算；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，王贵平与杨丽签订《新天地商铺租赁合同》，约定王贵平将位于泸西县㎡）出租给杨丽用于餐饮经营，租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月30日止，共3年。租金为40元/月/平米，月租金为15635元，年租金为187620元，自2016年2月1日开始计算租金。并约定：租金按年度计算，每年提前一个月交付租金。租金不包括综合管理费，水电费及相关税费等。租赁期内，租赁商铺的综合管理费按3.8元/㎡/月计算，每月物管费1485元，每年物管费17820元，杨丽应于每年支付租金时，同时一次性支付综合物业管理费。水电费由杨丽自行承担。同时，合同第7.1条约定：甲方（即出租人王贵平，下同）保证租赁房屋不存在查封、扣押、冻结、强制司法拍卖变卖等限制。第8.11条约定：乙方（即承租人杨丽，下同）的装修方案需在施工前15日书面报出租方，经甲方同意后方可施工，竣工验收后竣工图纸需报出租方备案。第10.2条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则每日应向甲方支付月租金总额5%的违约金；乙方连续拖欠租金达一个月以上，且在经甲方准许的期限内仍未付清的，经书面通知而不改正的，甲方有权提前终止合同并要求赔偿经济损失。第11.2条约定：租赁期满或者本合同终止的，双方应在租赁房产终止之日起10日内结清债权债务。第11.3条约定：租赁期满或者本合同终止，乙方有权拆除由乙方购买安装的可移动的设施、设备、安装物，其他不动产根据实际情况由双方协商解决。第11.4条约定：租赁期满或本合同终止后30日内，乙方应迁离并将租赁房产交回甲方，甲方应乙方通知后两日内来接收房产，否则，乙方将房产钥匙向甲方寄出，寄出之日视为乙方已完成了交付，此后所有风险由甲方承担。第11.5条约定：租赁期满或本合同终止后，甲方有权选择按当时房屋的实际状态收回房屋，乙方有权拆除及取回乙方所有设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构。乙方在本合同提前终止、解除或届满之日起三十天内未取回拆除之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处置。第12.2条规定：交付及收回验收时双方共同参与，如对房屋本身及附属设施、设备等有异议的应当场提出，当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张。第12.3条规定：乙方应于租赁期满后，将承租房屋交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回。第12.4条规定：乙方交还甲方租赁物应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，王贵平按约向杨丽交付了租赁商铺，杨丽先是用于经营青苹果餐厅，后于2018年9月进行重新装修，于2018年10月更换店面为茶马古道餐厅。2019年1月30日合同租赁期限届满后，杨丽继续使用租赁商铺进行经营。至2019年4月中旬，王贵平的财务人员电话告知杨丽要收回铺面，让杨丽在2019年4月30日前自行关闭该铺面。2019年4月30日，杨丽按通知关闭了商铺并停止营业。但商铺尚未返还给王贵平。租赁期内，杨丽与王贵平的财务人员曾进行过结算，财务人员出具的结算单记载，青苹果餐厅（每月17120元）：到2018年1月30日止，欠房租54080元；2018年2月1日至2018年7月30日，半年房租102723元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月房租85600元，减装修3个月51360元，为34240元。城市花园（每月15698元）：到2017年12月31日止欠房租18490元；2018年1月1日至2018年7月30日，7个月，免3个月，实收4个月租金，15698元/月×4月＝62790元；2018年8月1日至2018年12月31日，5个月，78490元。期间，杨丽同时还向泸西县新天地商贸有限公司租用了位于该新天地小区2栋1层1-3号商铺用于经营城市花园餐厅（已另案处理）。泸西县新天地商贸有限公司的投资人及法定代表人原为王贵平，于2018年5月31日变更为其子王思翰。此外，杨丽于2018年3月7日支付了（青苹果）新天地商铺租金10万元，2018年8月6日支付（青苹果、城市花园）新天地商铺租金10万元，上述租金收据加盖了王贵平的印章。2019年2月28日，杨丽又支付了（青苹果、城市花园）新天地商铺租金5万元，该租金收据加盖的为“泸西新天地物业服务有限公司财务专用章”。一审法院认为，王贵平与杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。本案中，合同租赁期间于2019年1月30日届满，杨丽仍继续使用租赁商铺进行经营，王贵平未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故双方签订的《新天地商铺租赁合同》继续有效，但租期为不定期租赁，即双方可依法随时解除合同。因合同继续履行过程中，经王贵平提出了收回商铺要求，杨丽于2019年4月30日按要求关闭商铺停止经营活动，故合同应已于2019年4月30日解除。关于王贵平主张的交还租赁商铺请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，因双方签订的《新天地商铺租赁合同》已解除，而租赁商铺尚未返还给王贵平，且庭审中杨丽也表示同意交还商铺，故王贵平请求杨丽腾空商铺，向其交还租赁商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，即应由杨丽按照合同约定腾让出商铺，并将该商铺交还给王贵平。关于王贵平主张的租金请求问题。（1）关于杨丽欠2018年1月30日前的租金（房租及物管费）54080元的事实，双方均予承认，本院予以确认。（2）关于杨丽主张的免装修期3个月房租问题。本案中，杨丽主张其于2018年9月装修商铺经王贵平同意并同意减免3个月房租，并提供了财务人员书写的结算单予以证明。虽然该结算单双方未进行签字，但其来源杨丽已作合理说明。根据本案实际，王贵平对结算单中关于2018年1月30日前欠租金54080元的事实予以认可，并对杨丽装修的事实也予以承认，故对双方协议约定减免房租51360元的事实，本院应予确认。（3）关于2018年1月30日以后的租赁费问题。按照合同约定，本案涉诉商铺（青苹果餐厅）月租赁费17120元，即月租金15635元、物业费1485元。根据合同第11.4条、第11.5条等关于合同终止、解除后租赁房屋交回问题的约定内容，并结合本案杨丽于2019年4月30日按约关闭了商铺停止经营等实际情况，故本院确定本案的租赁费应算至2019年4月30日止。因此，2018年1月30日以后的租赁费用，应按每月17120元算至2019年4月30日，即2018年1月30日至2019年4月30日止，共15个月合租赁费256800元，扣减此期间减免的房租51360元，实际应付205440元。因此，加上2018年1月30日前所欠的54080元，本案杨丽共应付租赁费为259520元。（4）关于杨丽主张的房租25万元问题。本案中，杨丽于2018年3月7日支付租金10万元，2018年8月6日支付租金10万元，2019年2月28日支付租金5万元，该事实有付款收据予以证明，且双方无异议，故本院予以确认。但王贵平主张后两笔款项是支付城市花园商铺租金，而杨丽主张该25万元款均是支付青苹果商铺房租，是财务人员混淆了账务。根据本案实际，2018年3月7日及2018年8月6日的收据，均加盖了王贵平的印章，2019年2月28日的收据加盖的是物业公司的财务印章，杨丽主张该25万元款均清偿本案债务，并不存在侵犯王贵平及泸西县新天地商贸有限公司的合法权益问题，故对杨丽的该抗辩请求主张，本院应予支持。关于杨丽主张的本案涉诉租赁房屋被法院查封、拍卖的问题，因该问题对双方之间租赁合同的履行，并未造成实际影响和妨碍，但综合本案有关事实和实际，对王贵平主张租金算至商铺腾空交还之日的请求，本院不予支持。因此，本案中，杨丽应支付王贵平租金及物管费计259520元，扣减上述杨丽支付的租金25万元，现杨丽实际应支付9520元。综上所述，王贵平的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第三百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除王贵平与杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》；二、杨丽于本判决生效之日起七日内将位于泸西县租赁商铺返还给王贵平；三、杨丽于本判决生效之日起七日内支付王贵平商铺租金及物管费计9520元；四、驳回王贵平的其他诉讼请求。案件受理费5220元，减半收取计2610元，由王贵平负担1305元，杨丽负担1305元。二审中，经征询双方当事人对原判认定事实的意见，上诉人提出：1、原判认定“至2019年4月中旬，王贵平的财务人员电话告知杨丽要收回铺面”，原因是杨丽2018年2月份开始就没有支付租金；2、原判认定“减装修3个月51360元”，上诉人没有同意过，不认可；对其余认定事实无异议。被上诉人对原判认定事实提出两点意见：1、原判认定“2019年4月中旬，王贵平的财务人员电话告知杨丽要收回铺面”，漏认要收回的原因是王贵平欠债太多，该商铺已经挂在淘宝网上拍卖，才不让被上诉人继续营业；2、漏认了：2018年9月份杨丽对铺面重新装修，是因为上诉人口头答应与被上诉人续签3年的合同，给被上诉人3个月的装修期，装修期间免租金；对其余认定事实无异议。上诉人王贵平二审中未提交证据；被上诉人杨丽提交了照片3张，用以证明上诉人于2019年5月24日在商铺外张贴了招租广告。经上诉人质证，认可张贴过招租广告，但提出商铺钥匙一直是被上诉人拿着，商铺里面还有上诉人的物品，因此一直都没有租出去。本院经审查认为，被上诉人提交的照片3张，上诉人认可，能够证明上诉人王贵平于2019年5月24日在出租给被上诉人杨丽的位于泸西县商铺门上张贴了招租广告的事实，本院对该事实予以确认。综上，本案二审审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明：王贵平于2019年5月24日在出租给被上诉人杨丽的位于泸西县商铺门上张贴了招租广告。本院认为，上诉人王贵平与被上诉人杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。该租赁合同租期为2016年2月1日起至2019年1月30日止，在租赁合同即将届满前杨丽于2018年9月对商铺重新进行装修，2019年1月30日租期届满后杨丽仍然继续经营该商铺，并且王贵平公司的会计写给杨丽的女儿拍照的结算单上已经明确写明了减装修3个月51360元的房租，因此，一审法院认定上诉人同意杨丽重新装修并免装修期3个月51360元的房租符合本案的实际。上诉人王贵平认为没有同意杨丽重新装修并免装修期3个月房租的理由，本院不予支持。2019年4月30日被上诉人杨丽按照上诉人王贵平的要求停止经营并自行关闭了该商铺后，王贵平虽于2019年5月24日在该商铺上张贴了招租广告，但至今仍未取得该商铺的实际使用权，商铺仍被杨丽锁着，故从2019年5月1日起到杨丽将商铺实际交还王贵平止的房屋租金及物管费应当由杨丽承担。租金及物管费数额，应当由被上诉人按照合同约定支付给上诉人。一审对该项请求未予支持错误，本院予以改判。综上所述，上诉人王贵平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第三百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初1928号民事判决；二、解除王贵平与杨丽于2015年12月22日签订的《新天地商铺租赁合同》，由杨丽于本判决生效之日起七日内将位于泸西县租赁商铺返还给王贵平；三、由杨丽于本判决生效之日起七日内支付王贵平2019年4月30日前未付清的商铺租金及物管费共计9520元；四、从2019年5月1日起至交还房屋之日止的租金由杨丽按每月17120元支付给王贵平；五、驳回王贵平的其他诉讼请求。一审案件受理费2610元，由王贵平负担1305元，杨丽负担1305元。二审案件受理费1085元，由王贵平负担542.50元，杨丽负担542.50元。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇一九年十二月二十三日书记员 张 飞