安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10093号 上诉人（原审被告）：夏丽，女，1983年10月2日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 上诉人夏丽因与被上诉人谢莲莲、安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏丽上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判驳回谢莲莲的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由谢莲莲、荣享公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，夏丽与荣享公司签订的《存量房买卖合同》真实有效，占有房屋合法有据。首先、夏丽与荣享公司之间签订《存量房买卖合同》，是在荣享公司与谢莲莲之间签订《代理销售合同》之后解除之前，其效力当然及于谢莲莲。根据夏丽与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》第三条规定对房屋进行交接，夏丽占有涉诉房屋合法有据，根本不存在侵权问题。二、夏丽在POS机上刷卡的资金去向不影响其已经付款的事实，更不是影响《存量房买卖合同》成立的因素。至于夏丽付款的去向一审中也已经说明清楚，夏丽与荣享公司签订《存量房买卖合同》就在涉诉房屋楼盘，由荣享公司业务员指引与其公司签订合同，并由荣享公司出具收据，至于现场用哪家POS机刷卡都不影响双方的合同关系及付款的事实，况且一审中荣享公司认可其已经收到夏丽支付的首付款。夏丽与荣享公司签订合同并支付了全部首付款，荣享公司也出具了首付款收据，这就足以证明了夏丽已经按照合同履行了自己的付款义务，至于当场刷卡POS机属于哪家办理的及资金去向，作为夏丽是无法知晓的。如果夏丽没有支付首付款，荣享公司是不会把房屋交付给夏丽，其当庭更不会承认该公司收到夏丽的款项277552元（其中40000元定金是2017年2月9日荣享公司宣传对外买房时支付的，编号与之后的付款均为836361651370065）。三、一审判决理解和适用法律错误，夏丽占有涉诉房屋是基于《存量房买卖合同》而不是仅因善意取得。一审以夏丽没有支付剩余房款问题，支付的首付款与房屋总价相差甚远，不构成善意取得，该认定事实错误。夏丽与荣享公司之间签订的《存量房买卖合同》约定夏丽购房是银行贷款，合同签订后夏丽就支付了全部首付款，并约定具备办理过户手续时签订合同办理贷款支付剩余房款，等到具备办理过户手续后夏丽一直催促荣享公司找谢莲莲办理后续贷款及过户手续，是因谢莲莲与荣享公司之间发生矛盾，不配合夏丽办理房屋贷款及过户手续，才导致夏丽无法贷款支付剩余房款，其过错完全在谢莲莲和荣享公司，而夏丽在履行合同过程中始终本着善意。至于一审认定夏丽在购房时不知道权利人是谁，因签订合同时涉诉房屋房产证并没有办理下来，但荣享公司已经出示了谢莲莲的代理销售合同，夏丽也只能以此判断，这里更不存在过错。四、谢莲莲起诉时并没有事先要求法庭确认夏丽与荣享公司签订的《存量房买卖合同》无效或要求解除该合同，一审就直接判决侵权事实成立，这显然错误，而且超出一审诉讼请求。五、一审判决只片面曲解善意取得概念，不顾该案的事实及判决产生的实际问题，人为扩大损失。夏丽依据合同取得涉诉房屋钥匙后对房屋进行了装修入住，夏丽通过自己与谢莲莲委托的代理销售房屋公司之间签订房屋买卖合同并支付了全部首付款，取得房屋后装修入住，作为一个普通的买房者来说，已经是善意地履行合同，其取得房屋当然合法有据，恢复原状必将扩大不必要的损失，同时夏丽自己出资购买的房屋，入住后还被判决支付房租，这样的判决连基本的常理都相违背。 谢莲莲二审答辩称，谢莲莲与荣享公司签订的代理销售协议中未约定该公司有签署合同、收取款项的权限，谢莲莲对荣享公司超越授权的行为未予追认，故夏丽与荣享公司签订的《存量房买卖合同》不能约束谢莲莲。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人夏丽的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 荣享公司二审未作答辩。 谢莲莲向一审法院起诉请求：1.判令夏丽立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.夏丽将上述房屋恢复原状；3.夏丽向谢莲莲支付占有使用费（自2017年2月26日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为34500元（1500元／月×23个月）；4.本案诉讼费由夏丽承担。 一审法院认定事实：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-2205室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第10005207号。2018年7月13日，谢莲莲诉至该院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，该院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。2018年11月16日，合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年6月10日诉至该院，要求判如所请。另查明：荣享公司（甲方）与夏丽（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢2205室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为807552元；乙方于2017年2月26日前将支付首付款277552元，余款530000元向甲方指定的银行申请借款支付。2017年2月26日，夏丽分五次刷ＰＯＳ机消费共计237552元。荣享公司于2017年2月26日出具收据，认可收到款项277552元。后夏丽从荣享公司处取得房屋钥匙，并占有、使用该房屋，但一直未支付剩余房款530000元。荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。又查明：夏丽提供的ＰＯＳ签购单上，ＰＯＳ机商户编号为836361651370065，经查询，“836”代表收单机构，为北京随行付信息技术有限公司；“3616”为行政区代码，系安徽省瑶海区；“5137”为商户类别码（ＭＣＣ），适用范围为男女及儿童制服和服装（批发商）；“0065”为随机码。一审法院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。夏丽主张已购买案涉房屋，为此提供了《存量房买卖合同》以及收据。从《存量房买卖合同》约定的首付款支付时间以及荣享公司出具收据的时间来看，可以判断出该合同形成于2017年2月26日，该时间在荣享公司代理销售期间内，但夏丽并未提供其实际支付购房款的证据。夏丽在ＰＯＳ机上消费的237552元，从收款商户所在的行政区、商户类别码分析，均与本案缺乏关联性；该款付至案外人账户的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系，夏丽与荣享公司均未能提供证据加以证实。故荣享公司虽与夏丽之间签订了买卖合同，但不足以证明夏丽取得案涉房屋具有合法依据。另从现有证据看，夏丽在购买案涉房屋时，并不清楚房屋权利人是谁，且如夏丽支付首付款277552元属实，该款也与房屋总价款807552元相差甚远，不符合受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求。综上所述，夏丽占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求夏丽腾空房屋、恢复原状并返还，该院予以支持。关于占有使用费，夏丽自2017年2月26日以后占有、使用案涉房屋，故该院确定夏丽自2017年3月起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、夏丽应于判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向谢莲莲返还房屋；二、夏丽应于判决生效之日起十日内支付谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年3月起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回谢莲莲的其他诉讼请求。案件受理费662元，减半收取计331元，由谢莲莲负担221元，夏丽负担110元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：夏丽主张依据其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》及向荣享公司支付首付款的行为，其对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，且谢莲莲作为实际房主应按约配合其办理贷款手续和房屋过户，谢莲莲对此不予认可。根据现已查明的事实，本院认定至谢莲莲诉荣享公司解除《代理销售合同》纠纷案件二审前，荣享公司向谢莲莲隐瞒了夏丽与该公司签订《存量房买卖合同》及夏丽将首付款277552元付至该公司指定案外人账户的事实，且在谢莲莲向夏丽等提出腾空房屋主张前，夏丽未与谢莲莲取得过联系。夏丽主张其合法占有案涉房屋的依据是其与荣享公司签订的《存量房买卖合同》，现生效判决已经解除谢莲莲与荣享公司间的代理销售合同，荣享公司代理谢莲莲与夏丽签订的《存量房买卖合同》及代为收取首付款均无法律依据，夏丽因履行该《存量房买卖合同》而导致的损失依法应向荣享公司提出主张，谢莲莲作为房屋所有权人要求夏丽腾退房屋，符合法律规定。至于夏丽所主张的善意取得，案涉房屋作为不动产，其交易的对外效力以产权变更登记公示为准，夏丽在与荣享公司洽谈购买案涉房屋时始终未与谢莲莲发生直接联系，虽然其系基于对荣享公司的信任而装修入住，但是夏丽对于荣享公司的代理权限及指示付款均未尽到谨慎审查的注意义务，其所主张的善意取得显然不能成立，本院不予支持。关于占有使用费，夏丽实际占有、使用了谢莲莲所有的房屋，且未经谢莲莲许可，虽然该占有、使用有夏丽自认的合法事由，但是从维护所有权人合法权益及公平角度考虑，一审法院酌定夏丽按每月500元支付谢莲莲房屋使用费，较为适当。综上，上诉人夏丽的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费331元，由夏丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇一九年十二月三日 书记员  徐园园 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。