安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1720号上诉人（原审被告）：程东保，男，1973年12月21日出生，汉族，住安徽省淮南市。被上诉人（原审原告）：袁恒进，男，1954年7月5日出生，汉族，大专文化，住安徽省淮南市。被上诉人（原审被告）：程晋强，男，1979年10月11日出生，汉族，小学文化，住安徽省淮南市。委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。上诉人程东保因与被上诉人袁恒进、被上诉人程晋强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。程东保上诉请求：1、撤销淮南市田家庵区人民法院(2019)皖0403民初649号民事判决书,依法发回重审或者直接改判由程晋强支付剩余租金及利息。2、本案一审、二审的诉讼费用由袁恒进、程晋强承担。事实与理由:一、本案一审程序违法。程东保在开庭前,曾电话联系一审法院,请求确认其是否需要到庭参加庭审,而一审法院告知其不需要出庭,本案的案件事实很清楚,与其没什么关系。而事实上,程东保不止一次在庭前谈话中以及电话沟通中声明,其并不是涉案租赁房屋的实际使用人,已经与袁恒进达成了口头协议,上述涉案租赁房屋实际上由程晋强实际租赁使用。对此,有相关居间调解的证人以及书面记录可以证明。一审法院在通过基本的案件审查即可预判程东保可能承担相应的法律责任的情况下,误导程东保，缺席判决,严重损害了程东保的诉讼权利。二、一审判决认定基本事实错误。2015年1月14日的《房屋租赁协议》是袁恒进即出租人与程晋强、程东保共同签订的,而一审法院作为计算剩余租金及利息的依据是2015年2月份程晋强单方面出具的《情况说明》,如果涉案租赁房屋始终都是程晋强和程东保两人共同租赁的,程晋强有何权利代表程东保签订涉及自身重大利益的承诺性书面文件。另外,在程晋强2015年签订《情况说明》后,相隔三年,袁恒进才开始向程东保主张权利。很明显,事后三方不仅对2015年1月14日的《房屋租赁协议》中租金数额、支付方式作了变更,同时,也变更了合同权利义务的相对主体。后续,涉案租赁房屋实际是由程晋强租赁使用。而袁恒进在事后无法成功向程晋强主张前述租金和利息的情况下,就假借最初的《房屋租赁协议》要求程东保承担责任。袁恒进是在进行恶意虚假诉讼。袁恒进辩称，程晋强上诉请求无事实法律依据，其上诉理由不具有真实性、合法性。一审法院认定事实清楚，程序合法，证据确实充分，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。程晋强未予答辩。袁恒进向一审法院起诉请求：1、请求判决解除双方于2015年1月14日签订的《房屋租赁协议》，判决程晋强、程东保返还租赁物；2、判决程晋强、程东保支付拖欠袁恒进的房屋租金400000元及截至2019年1月1日的逾期付款利息196000元，合计596000元；3、由程晋强、程东保承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：袁恒进（甲方出租方）与程晋强、程东保（乙方、承租方）于2015年1月14日签订了一份《房屋租赁协议》，约定：一、房屋现状出租房屋位于三和镇三和街道236号房产，其中房产证部分面积为533.98㎡；自建房部分为2379.02㎡。（婚纱摄影现租赁的房屋一至三层暂时不在本合同出租范围，二楼乙方留二间给甲方使用）。二、租赁期限为11年，即2015年3月1日至2026年1月1日。装修期自2015年3月1日至2016年1月1日，装修期免租金。租金支付方式：2016年1月1日至2019年1月1日前三年租金合计500000元,合同签订之日一次性付清（前三年租金全部付完）；2019年1月2日至2020年1月1日，年租金为180000元，此后每年年租金递增8%。三、装修改造：乙方根据经营需要可以对租赁房屋进行适当改造装修，在确保安全的前提下，可以改变房屋结构，甲方同意并予以配合，改造装修费用由乙方承担。五、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：第2款、承租方拖欠租金累计达60天的。2015年2月份，程晋强出具《关于租赁袁恒进三和商住房经营超市的情况说明》（以下简称《情况说明》）作了重新约定：前三年租金500000元,在2015年3月1日开始装修时支付100000元，其余400000元按月利率1.5%支付，时间暂定为10个月；至2016年1月1日前付清460000元。2015年3月1日开始装修时程晋强、程东保如约支付给袁恒进100000元。从2016年1月1日至2018年2月28日程晋强、程东保仅支付给袁恒进80000元，剩余租金及利息至今未付诉至法院。另查明，涉案位于三和镇三和街道236号的国有土地使用证原系长丰县国土资源局于2004年7月颁发，以袁恒进为法定代表人的合肥恒进工贸有限责任公司通过出让方式取得该1474.95㎡国有土地使用权，其用途为工业用地。后合肥恒进工贸有限责任公司更名为淮南恒进工贸有限公司。2010年5月24日，淮南市城乡规划局批准该宗地用途为城市商住用地。淮南恒进工贸有限公司曾申请土地换证，未果。2013年3月11日淮南市人民政府第16号专题会议研究决定，在与山南新区管委会签订用地回收协议后，以原证面积依法收回淮南恒进工贸有限公司的国有土地使用权，但至今尚未签订用地回收协议。再查明，涉案位于三和镇三和街道236号的土地四周原系一层的厂房。2009年左右因漏水，袁恒进拆掉屋顶进行了加盖，形成东西北三个方位是三层楼、南边是四层楼、房屋面积总计2900多平方米的案涉房屋。其中，有房地产权证的部分为533.98㎡，其权利人为袁恒进。一审法院归纳本案争议焦点为：1、双方于2015年1月14日签订的《房屋租赁协议》是否符合解除条件，是否违约，是否应予解除，涉案房屋应否返还给原告；2、程东保在本案中是否应承担责任；3、袁恒进对于租金及利息诉请是否符合法律规定，是否应予支持。一审法院认为，关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中,袁恒进有房地产权证的部分为533.98㎡，对无房地产权证的2379.02平方米房屋，其未提交建设工程规划许可证，亦未提交经主管部门批准建设的证据，故双方签订的《房屋租赁协议》部分有效，部分无效。程晋强于2015年2月28日出具的《情况说明》是对前三年租金作的重新约定，属对原《房屋租赁协议》中的前三年租金支付方式及金额的变更,该约定属于《房屋租赁协议》的组成部分。程晋强、程东保未按照《房屋租赁协议》、《情况说明》按时交纳租金构成根本违约，袁恒进有权提前解除合同、收回房屋。对于涉案2379.02㎡的房屋租赁协议因属无效约定，自始无效，故袁恒进请求解除涉案533.98㎡的房屋租赁协议、返还房屋位于三和镇三和街道236号房产，其中房产证部分面积为533.98㎡；自建房部分为2379.02㎡的诉请，依法予以支持。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，程晋强辩称对租赁房屋的装修等进行折价，或赔偿因此产生损失，因双方在《房屋租赁协议》中对装潢部分未作明确约定，程晋强、程东保未提交相关证据，亦未反诉，其可另行主张权利。关于争议焦点二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，程东保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，其作为房屋租赁合同的承租人，有支付租金及逾期付款利息的义务。程东保辩称已退出经营，已向袁恒进做出声明，因其未提交相关证据证明袁恒进认可并承诺不找其要房租；亦未提交其与程晋强往来结算的证据，证明其已退出对该超市的经营，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对程东保的辩称依法不予支持。关于争议焦点三。双方签订的《房屋租赁协议》中对租金进行了约定。2015年2月28日，程晋强出具的《情况说明》对前三年租金的支付方式及金额进行了重新约定，该约定属于《房屋租赁协议》的组成部分。袁恒进要求程晋强、程东保向其支付租金、房屋占用使用费的诉请，参照《情况说明》约定的标准进行计算。2015年3月1日程晋强、程东保装修房子时已按约支付了租金100000元，袁恒进对此予以认可，截止到2019年1月1日尚欠房屋租金、房屋占有使用费400000元，故袁恒进要求程晋强、程东保支付租赁费400000元的诉请，依法予以支持。关于袁恒进要求程晋强、程东保支付利息196000元问题。本案中《情况说明》中约定：前三年租金500000元，扣除已付100000元，剩余400000元按照按月利率1.5%、时间暂定为10个月、定于2016年1月1日前付清460000元，而从2016年1月1日至2018年2月28日程晋强仅支付80000元。程晋强辩称利息约定不是其的真实意思表示，其未提交相关证据予以证明，对程晋强辩称依法不予采信。根据双方关于自2015年2月至2016年1月1日前付清460000元，其中租金（房屋占用使用费）400000元，利息60000元的约定。袁恒进主张按月利率1.5%从2016年1月1日计算至2019年1月1日的逾期付款利息不超过法律规定的标准，该时间段的利息为216000元（400000元×1.5%×36个月），故逾期付款利息总计276000元（60000元+216000元）。因程晋强已支付80000元，袁恒进主张程晋强、程东保支付利息196000元（276000元-80000元）的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、解除原告袁恒进与被告程晋强、程东保于2015年1月14日签订的关于533.98㎡房屋的租赁协议；二、被告程晋强、程东保在本判决生效之日起十日内向原告袁恒进返还位于三和镇三和街道236号房产（其中房产证部分面积为533.98㎡、自建房部分为2379.02㎡）；三、被告程晋强、程东保于本判决生效之日起十日内一次性支付原告袁恒进租金、房屋占用使用费400000元及逾期付款利息196000元，合计596000元。本案受理费9760元，由被告程晋强、程东保负担。二审中，双方未提交新证据。本院除对一审判决认定的事实予以确认外，另查明：本案二审期间，经本院主持调解，袁恒进与程东宝达成调解协议：“一、程晋强给付袁恒进本案所涉租金、房屋占有使用费及逾期付款利息32万元；该款于签收本案调解书时给付25万元，余款7万元于2020年5月1日前付清；二、程晋强如期付清上述款项后，袁恒进不得再就一审判决所涉租金、房屋占有使用费及逾期利息的余款向程晋强索要；如程晋强不能如期足额付清余款，袁恒进可按一审判决数额扣除程晋强已付款项后，向法院申请执行程晋强；三、程晋强预交的二审案件受理费9173元，减半收取4586.50元，由程晋强负担。”对该调解协议，本院已以（2019）皖04民终1720号民事调解书予以确认。根据当事人的上诉理由及答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一.一审程序是否违法；二、程东保是否应当承担给付责任。针对上述焦点问题，本院评判如下：针对争议焦点一。本院认为，人民法院审理案件，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，人民法院应当按期开庭，缺席判决。本案一审法院在开庭前，依法向程东保送达了开庭传票，程东保未出庭参加诉讼。程东保作为具有完全民事行为能力的人，应当知道参加庭审，是其行使诉讼权力，进行答辩和举证、质证的重要途径，是对自身权益的维护。程东保一审未参加庭审，应视为对自身权利的放弃。其上诉称是一审法官告知其可以不出庭，但对此未提交任何证据予以证实，故程东保上诉称一审程序违法的理由不能成立，本院不予采信。针对争议焦点二。本院认为，案涉的《房屋租赁协议》系程晋强、程东保共同签署，2018年3月9日程东保出具的《情况说明》亦证实其与袁恒进曾签订过《补充协议》，2018年2月28日程晋强出具的《情况说明》对于曾与袁恒进签订过《补充协议》及欠付租金和利息的事实予以认可。无论是《补充协议》还是《情况说明》，都是双方所签订的《房屋租赁协议》的组成部分。程晋强《情况说明》中明确说明存在利息约定，程东保出具的《情况说明》亦认可其将《补充协议》丢失未交付给袁恒进，程东保上诉称其已退出租赁，不应承担给付租金的责任。但本案诉讼期间，程东保未提交证据证实其已与程晋强之间解除合作关系，并告知了袁恒进，故一审判决认定程东保承担给付责任并无不当。本案二审期间，袁恒进与程晋强自愿达成调解协议，在收到程晋强32万元后，放弃向程晋强索要本案剩余租金、占有使用费及逾期付款的利息的权利，并经本院调解书予以了确认。故一审关于程晋强应承担的给付责任的判决视为撤销。综上所述，程东宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、驳回程东宝的上诉；二、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初649号民事判决第一项、第二项及第三项中涉及程东保的判决内容。二审案件受理费9760元，由程东保负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇一九年十二月二十八日法官助理陈志琴书记员魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。