广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21944号上诉人（原审被告）：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区华穗路406号之一5-32层5层自编506房，统一社会信用代码91440101MA59EEJQ2J。法定代表人：林明祯，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琼，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州君弘投资有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道东582号自编43号，统一社会信用代码91440101MA5AMDFL8H。法定代表人：刘伟，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。原审原告：刘伟，男，1990年9月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州美年实业有限公司（以下简称美年公司）因与被上诉人广州君弘投资有限公司（以下简称君弘公司）、原审原告刘伟租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初7642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人美年公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回君弘公司的该项诉讼请求2.一、二审全部诉讼费用由君弘公司承担。事实与理由：（一）一审认定美年公司存在违约行为，并判决美年公司双倍返回租赁保证金、返回水电费周转金错误。君弘公司截至2018年10月14日之前，已经拖欠了美年公司9、10月份租金121932元，物业管理费20720元，7-10月份电费2936.4元，君弘公司拖欠租金以外的其他费用也已经达到3天以上，累计超过了7133元整，根据双方签订的《房屋租赁协议》第四条约定，美年公司有权委托物管公司对案涉物业采取停电锁门措施。因此，美年公司于2018年10月14日对案涉物业采取停电措施合法合理，符合双方合同约定。一审法院认定美年公司该停电行为构成违约，明显错误。且依据前述《房屋租赁协议》的约定，君弘公司拖欠租金以外的其他费用达到7天以上，累计超过16643元未付清时，美年公司有权单方解除合同，没收租赁保证金、水电周转金。（二）一审认定美年公司未提交证据证明已将停用公章的信息有效送达至刘伟及君弘公司明显与事实不符，忽略了美年公司在2018年7月31日之后向君弘公司发函、告知照常支付租金的事实。美年公司在2018年7月31日公章遗失之后，已于2018年8月4日出具了《告知函》，告知包括君弘公司在内的各租户关于美年公司的公章、财务专用章、公司法定代表人私章被原总经理陶x离职时一并带走，公司已登报声明作废并启用新的公司公章的有关情况。美年公司不仅将该《告知函》张贴公告，也向各租户派送。美年公司协同深圳市中洲物业管理有限公司（以下简称物管公司）有关人员就其启用新章及要求按时缴纳租金等费用等事宜向大厦全体住户逐一进行解释、说明，并联系了物业权属人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社和广州市天河区杨箕经济发展公司向大厦租户共同出具了一份《公告》，声明美年公司作为大厦出租人、经营管理者的地位，要求各租户应依照租赁合同之约定按时交纳租金，以免产生违约责任。因此，美年公司对重新启用新印章的事宜已经通过各种方式、各种渠道有效告知君弘公司。（三）美年公司每个月都会向各租户发送《缴费通知单》，要求按时交租以及确认缴纳金额明细。根据既往的操作方式，《缴费通知单》共有三联，第二联加盖了美年公司印章后送达给各租户，且由租户相关人员签名确认，另外两联则由美年公司留存。因加盖公司印章的红联已送交君弘公司，故美年公司一审提交的自身存底的通知单未加盖公司印章，但是并不影响其真实性。通知单内各项数据亦是根据租赁合同或物管公司所提供数据制作而成，与《房屋租赁合同》、《租户用电明细》相互印证。美年公司向君弘公司送交《缴费通知单》的行为即证实了美年公司要求君弘公司按时缴纳租金的事实。（四）君弘公司称其于2018年7月31日收到了加盖美年公司原印章的要求暂停支付租金的函，之后美年公司已就原印章进行了登报遗失，且启用了新的公章进行使用至今。故美年公司在此之后所出具的所有加盖新印章的文件代表了其意思表示，真实有效。因君弘公司一直拖延支付租金，经过各种沟通均不予缴纳，故美年公司于2018年10月中旬发函向其催租并通知解除租赁合同关系。根据《房屋租赁协议》第十五条的约定，美年公司在未收到君弘公司修改地址的书面通知情况下，向君弘公司留存的联系地址邮寄《关于1708单元催缴租金即违约通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》等函件后，即视为以上函件已送达。因此，请求二审法院驳回君弘公司的诉讼请求，维护美年公司的合法权益。被上诉人君弘公司二审共同辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，美年公司的上诉理由没有事实及法律依据，依法不能成立，请求二审法院驳回其上诉，依法维持原判。具体理由如下：（一）2017年11月22日，刘伟作为君弘公司法定代表人与美年公司签订了《房屋租赁协议》和《广州市房屋租赁合同》，加盖了美年公司未显示有印章编码的公章，君弘公司一直按照协议约定履行义务。2018年7月31日，君弘公司收到美年公司出具的《关于暂停支付租金的通知》，该通知加盖了美年公司未显示有印章编码的公章，并要求君弘公司暂停支付涉案商铺的租金，以及在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后再恢复支付租金。君弘公司亦收到了美年公司出具的《致各租户告知函》，该函声称有不法分子私刻公章进行违法犯罪活动，并提醒君弘公司以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知。因此，君弘公司在收到上述函件后，根据通知及函件内载明的内容暂停支付涉案商铺的租金等款项的行为并不构成违约亦无不当之处。相反，自2018年10月中旬起，在君弘公司无任何违约情况下，美年公司擅自对涉案商铺进行持续性的停电并强制锁门驱赶、无故扣留办公用品和家具等行为，导致君弘公司无法正常经营且被迫搬离涉案场地，该行为并无合同和法律依据，明显构成违约。美年公司的行为导致君弘公司不得不另行寻找租赁场地、重新购置家具，并为此支付了高额成本，给君弘公司造成了严重的经济损失，其应承担违约责任。因此，一审认定美年公司存在违约行为的事实正确。（二）一审认定美年公司存在违约行为符合客观事实，据此要求美年公司双倍返还租赁保证金、返还水电费周转金的法律适用正确。双方签订合同之日起并无任何违约行为，君弘公司暂停支付案涉租金、物业管理费、水电费周转金的行为系基于其2018年7月31日收到美年公司出具的《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》等书面文件通知，因此君弘公司暂停支付涉案商铺租金等款项不构成违约，美年公司无权依据《房屋租赁协议》的条款对涉案商铺进行停电锁门甚至驱赶，其行为导致君弘公司被迫搬离案涉场地以及遭受严重的经济损失，致使合同无法实现，实属严重的违约行为，根据《租赁合同》约定应向君弘公司承担双倍返还保证金的责任。（三）美年公司认为其已将停用公章的信息有效送达至君弘公司无事实及法律依据。《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》明确要求君弘公司在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后再恢复支付租金，且告知应以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知。在美年公司股东未变更的情况下，君弘公司没有收到美年公司双方股东签字盖章的任何书面文件，不具备《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》载明的恢复支付租金的条件。君弘公司作为承租方，对美年公司公章的真伪并无鉴别能力及鉴别义务，其依据美年公司出具的上述两份通知暂停支付租金等款项的行为合理有据，不存在任何违约。且君弘公司根本无必要拒付租金而增加自身违约成本，其暂停支付租金系因美年公司要求所致而非自身无法偿付。原审原告刘伟述称，同意一审判决，不同意美年公司的上述请求，具体理由与君弘公司一致。刘伟、君弘公司于2019年3月1日向一审法院起诉请求：1.美年公司双倍向刘伟、君弘公司返还租赁保证金427956元；2.美年公司向刘伟、君弘公司返还水电费保证金9250元；3.美年公司赔偿刘伟、君弘公司损失199651.54元；4.美年公司承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。2017年11月22日，美年公司（出租方，甲方）、刘伟（承租方，乙方）双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2017）美A字第x号，以下简称《租赁协议》】，约定甲方将广州市天河区x路x号x单元出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日止，租金按月支付，每月25日前（含当天），乙方应将次月租金支付至甲方指定账号，该租金为含租赁税及含固定物业管理费；2017年12月1日至2018年11月30日期间月租金额71326元，2018年12月1日至2019年11月30日期间月租金额为76203元；若乙方拖欠租金达3日或其他费用累计达7133元整，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；若拖欠租金或其他费用达到7日或其他费用累计达16643元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金以及要求乙方赔偿免租期租金和中介佣金；甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，自邮件寄出日起三日或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方强制收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），有权对房产进行强制清理及采取其他处置措施；乙方须于2017年11月18日前支付甲方首月租金71326元、租赁保证金213978元、水电费周转金9250元；租赁期满，乙方未拖欠甲方本协议第四条约定之租金，并未欠缴任何该租赁房地产租赁期间物业费用的，甲方应乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费押金给乙方（不计利息）；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿；双方签订本协议后应到合同备案登记备案管理机关登记备案，登记备案的合同仅作为乙方办理工商注册登记使用，如与本协议有不一致的地方，均以本协议为准等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《租赁协议》原件，合同首部显示出租方/甲方、承租方/乙方名称，合同末尾甲方签章处为空白，乙方签章处显示刘伟签名及日期。同日，美年公司（出租人/甲方）与刘伟（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，该合同同时对租赁期限及保证金金额进行了约定，其中其他约定载明如本合同与双方于2017年11月17日签订的《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第x号有不一致的，均以《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第x号为准等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《广州市房屋租赁合同》原件，合同末尾甲方签章处显示美年公司签名，乙方签章处显示刘伟签名及捺印。经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对刘伟及君弘公司出示的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认。2017年11月17日，刘伟向美年公司支付租赁保证金213978元及水电周转金9250元，美年公司就此开具相应收据，其后刘伟及君弘公司支付案涉房屋的租金至2018年8月。一审中，刘伟、君弘公司提交如下证据：1.《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付案涉房屋之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2.《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日，刘伟及君弘公司表示其于2018年7月31日收到上述通知及函件，美年公司要求刘伟及君弘公司暂停支付租金，刘伟及君弘公司并未违反双方合同约定，在此情况下美年公司擅自停电构成严重违约。经质证，美年公司对上述证据的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示。美年公司为证明其向刘伟及君弘公司发出缴款通知要求其按时支付租金，因刘伟及君弘公司经其多次催促拒不支付租金构成违约，美年公司有权依照约定解除合同及没收相应的保证金和水电周转金，向一审法院提交如下证据：1.《缴费通知单》（其上未有美年公司盖章）；2.《关于1708单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》及相应的EMS全球邮政特快专递快递单。经质证，刘伟及君弘公司对证据1的真实性不予确认，认为美年公司并未在通知单上签名，通知单上并未记载股东双方要求恢复租金支付的相关证明；对证据2表示其并未收到相关邮件，根据美年公司提供的单号经查询显示为他人收，并非刘伟及君弘公司本人收，且函件并未加盖符合条件的公章，所加盖的公章并不是刘伟及君弘公司与美年公司签订《租赁协议》及美年公司发出暂停支付租金的文件上加盖的原公章。关于案涉房屋的使用情况，刘伟及君弘公司表示美年公司于2018年10月14日对案涉房屋进行持续性的停电处理，美年公司工作人员于2018年10月16日驱赶其离开案涉房屋，其已搬走大部分私人物品，部分遗留，但没有在本案中作为损失提出。美年公司确认因刘伟及君弘公司未按时支付租金，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电的行为，但其并未驱赶刘伟及君弘公司撤离案涉房屋，而是刘伟及君弘公司自行撬开门锁进入案涉房屋搬走部分物品并强行离场，确认案涉房屋内还遗留有刘伟及君弘公司的大件办公家具物品。关于刘伟及君弘公司要求美年公司赔偿损失199651.54元的问题，刘伟及君弘公司明确该损失包含误工费（半个月）29739.54元、装修款35730元、物业费4832元、新租办公室租金106050元、买新办公室办公设备22450元、窗帘人工费250元、窗帘安装600元，上述金额合计199651.54元，其中所列装修款、物业费、租金、购买办公设备、窗帘安装人工费均为另行租赁场地的支出，当时搬离时是非常匆忙的，搬离后没有找到租赁场地，公司无法正常营业，即使找到租赁场地也要进行装修及办公家具的购置，美年公司在2018年10月14日开始停水停电没有办法办公，所以其酌情列出了部分误工费，实际上的误工费更高。刘伟及君弘公司就其上述损失，向一审法院提交如下证据：资金请款单、招商银行转账汇款电子回单、显示由君弘公司与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《装修合同书》等。经质证，美年公司对上述租赁合同、物业合同、装修合同的真实性无法确认，对其余支付凭证的真实性予以确认。一审庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。另，双方亦就合同相对方的问题发表如下意见：刘伟及君弘公司表示刘伟于《房屋租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》后以案涉商铺为住所地成立君弘公司，刘伟任法定代表人，君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关。美年公司则表示相关协议由刘伟签订，后实际承租人为君弘公司，故合同相对方应为刘伟及君弘公司。一审另查，美百年公司作为原告于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶x等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码x）、法定名称章（印章编码x）、发票专用章（印章编码x）、财务专用章（印章编码x），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至广州铁路运输第一法院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤公安局天河分局于2018年8月2日对第三人美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码x）、法定名称章（印章编码x）、发票专用章（印章编码x）、财务专用章（印章编码x）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。美年公司另以租赁合同纠纷向一审法院另案提起诉讼，诉请要求刘伟及君弘公司支付欠付租金及电费等，案号为（2018）粤0106民初28175号。该案中美年公司确认因刘伟及君弘公司存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为。美年公司表示《租赁协议》中所使用公章于2018年8月2日登报遗失，从2018年7月31日开始停用，并向公安机关报警、登报和重新备案新的印章，新的印章于2018年8月3日启用，后经广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初5544号判决判令撤销。另，该案中美年公司提交《广东省农村集体经济组织证明书》、《广州市天河区人民政府天河南街道办事处证明》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《授权书》、《同意分租证明》、《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》证明案涉房屋权属人为广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，该社将案涉房屋授权广州天河区杨箕经济发展公司经营和出租，该司同意美年公司将包括案涉房屋在内的物业进行分租、转租。一审法院认为，君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关，美年公司亦确认案涉房屋的实际承租人为君弘公司，故《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》应直接约束君弘公司及美年公司，刘伟作为原告、君弘公司提起案件诉讼缺乏事实依据，一审法院应予驳回。上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。从君弘公司提交的《广州市房屋租赁合同》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至刘伟及君弘公司，且从本案查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。君弘公司作为案涉房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《广州市房屋租赁合同》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对案涉房屋租金的支付，并无不妥。美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，在美年公司未提交证据证明在2018年7月31日之后已实际具备《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件的情况下，美年公司对案涉房屋进行停水停电及上锁处理明显属于违约，且其相关行为直接导致君弘公司无法正常使用案涉房屋并随即搬离案涉房屋。美年公司作为出租方的主要合同义务在于提供符合合同约定使用用途及使用条件的租赁标的物给君弘公司，现其不履行双方间《租赁协议》，君弘公司诉请要求其双倍返还租赁保证金427956元（213978元×2）并无不当，一审法院予以支持。同理，对于君弘公司诉请要求美年公司返还其已支付的水电费周转金9250元一审法院亦予以支持。至于君弘公司要求美年公司赔偿损失199651.54元的问题，君弘公司明确该损失包括误工费、装修款、物业费、新租办公室租金、买新办公室办公设备、窗帘人工费、窗帘安装的支出，就此一审法院认为其中的误工费为其自行估计，未提交相关证据予以证明，故对该项损失赔偿不予支持。对于装修款、物业费、租金、购买办公设备、窗帘安装人工费，君弘公司则确认均为另行租赁场地的支出，上述支出均属于其为经营支出的必要费用，其要求美年公司予以赔偿缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月27日作出如下判决：一、美年公司于判决发生法律效力之日起10日内，向君弘公司双倍返还广州市天河区x路x号x单元的租赁保证金427956元；二、美年公司于判决发生法律效力之日起10日内，向君弘公司返还上述房屋的水电费周转金9250元；三、驳回君弘公司的其他讼请求；四、驳回刘伟的诉讼请求。一审案件受理费10170元，由刘伟、君弘公司负担3190元，美年公司负担6980元。上诉人美年公司与被上诉人刘伟、君弘公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合美年公司的上诉请求和理由以及君弘公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：美年公司抗辩无需向君弘公司返还水电周转金和双倍返还租赁保证金应否支持的问题。现评析如下：美年公司与刘伟在2017年11月22日《租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》后，于2018年7月31日向刘伟、君弘公司发出《关于暂停支付租金的通知》和《致各租户告知函》，要求君弘公司接到通知后，暂停支付涉案房屋的租金，待收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，并告知一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，还附上公章图示，该公章未显示有印章编码，与《租赁协议》加盖的公章一致。现美年公司称上述公章已于2018年7月31日开始停用，但其在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，美年公司提供的证据不能证实在上述期间之前已将停用公章的信息有效送达给刘伟或者君弘公司，之后美年公司的股东因对于该司重新刻制公章备案行为存在争议，亦提出了行政诉讼。故在行政诉讼未作出生效判决认可备案行为合法的情况下，美年公司要求作为承租人的君弘公司直接认可其启用新公章的行为，实在过于苛刻。而美年公司提供的《缴费通知单》、《关于1708单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》，没有加盖涉案《致各租户告知函》所附的图示公章，也无美年公司两个股东的签字盖章，美年公司上述行为不能视为已向君弘公司作出了有效催告，据此，君弘公司未支付2018年7月31日之后的租金及相关费用，并不构成违约。相反，美年公司却对君弘公司承租的涉案房屋进行停水停电及上锁处理，导致君弘公司无法正常使用，最终搬离涉案房屋。可见，双方合同未能继续履行的责任在于美年公司，故一审法院根据本案查明的事实，结合君弘公司提出诉请，判决支持君弘公司要求返还已付水电费周转金及双倍返还租赁保证金的诉请，并无不当，本院予以维持。美年公司上诉认为君弘公司构成违约，上诉主张驳回君弘公司上述诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，美年公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6980元，由上诉人广州美年实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十四日书记员 李志康谢金泽