河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5826号上诉人（原审被告）：方花玉，女，1978年6月29日出生，朝鲜族，现住地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜珊，女，1989年9月11日出生，汉族，户籍所在地及居住地三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。上诉人方花玉因与被上诉人姜珊之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人方花玉上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：被上诉人为了达到政策规定的贷款首付比例，于2017年10月13日再次给付上诉人7万元首付款，不存在被上诉人超过合同约定，多支付10万元的事实；上诉人多次联系被上诉人，要求被上诉人办理银行贷款手续，本案房屋买卖合同不能履行，系被上诉人故意不办理银行贷款所致；上诉人即使违约，也未达到双方合同目的不能实现的程度，一审判决解除合同不当；上诉人已在合同订立后，将本案所涉房屋交付被上诉人，被上诉人装修出租，合同继续履行无障碍，基于合同法鼓励交易的原则，双方合同应继续履行。被上诉人姜珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。姜珊向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告于2017年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告向原告返还购房款45万元及利息（按年利率24%支付利息，从2017年11月1日起计算至实际支付之日止），并支付违约金14万元；3、依法判令被告赔偿原告居间代理费、贷款服务费、咨询服务费、过户服务费共计19800元；4、依法判令被告赔偿原告装修损失20000元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月25日，原、被告在廊坊福地房产经纪有限公司居间服务下，签订了《交易方留存信息表》、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。原、被告在上述合同和协议中约定，1、被告将尚未取得产权证书的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告，涉案房屋总价款为人民币70万元，原告须支付首付款35万元（含定金5万元），剩余尾款人民币35万元，原告以银行按揭贷款的方式支付给被告；2、《补充协议》第二条第三款约定，被告应在取得所有权证后一个月内向涉案房屋的原贷款机构一次性还清涉案房屋的剩余银行贷款，并办理完毕解除抵押登记手续；3、《补充协议》第二条第六款约定，原、被告双方应于被告取得涉案房屋产权证书后一个月内共同前往贷款机构办理贷款手续；4、《补充协议》第二条第七款约定，原、被告再贷款机构通知批贷后十日内共同办理涉案房屋产权过户手续；5、《补充协议》第四条约定了违约责任；6、原、被告约定涉案房屋于2017年5月20日前交付，但未约定解除合同后对占有、使用房屋方应承担的责任。合同签订后，被告于2017年5月份将涉案房屋（原始状态为毛坯房）交付给原告占有、使用。原告为购买涉案房屋向中介公司支付了中介费及其他服务费共计19800元，其中中介代理费为14000元，按揭贷款服务费和过户代理费分别为3000元，共计2万元，原告与中介公司协商实际支付了19800元；原告于2017年3月25日向被告支付定金5万元，于2017年4月14日向被告支付剩余首付款30万元，后于2017年10月13日向被告支付了7万元，2017年12月28日再次支付3万元，原告共计向被告支付购房款人民币45万元；原告因装修房屋支付装修费2万元，装修的内容为:厨房的灶具、抽烟机、门、热水器、整个屋内的墙面、阳台铲了从新装修的、屋内外的线路。2017年10月10日，被告取得了涉案房屋产权证书，但其此后至今未清偿涉案房屋银行贷款，继而未办理完毕解除涉案房屋抵押贷款登记手续。对于被告未履行义务的原因，被告辩称，经过原告同意后，双方口头约定贷款批下来提前一个月通知被告，即马上办理解押手续，因为被告资金紧张才卖房子，尽量能使用资金，所以向原告提出提前一个月解押的建议。原告反驳称，双方在签订合同后从未就变更还款抵押日期进行过任何协商，而且被告所说的清偿贷款时间在批贷下来提前一个月通知被告，根本无法操作，因为原告根本不知道什么时候批贷下来，怎么可能提前一个月通知被告呢，故对被告的说法不认可。对于被告辩称观点，因其未提供延长清偿贷款时间的相关证据予以支持，且其辩称观点与房屋交易行业办事惯例相悖，原告也不认可，故本院不予采信。被告取得涉案房屋产权证书后，原告为申请贷款成功多支付给被告首付款10万元，因临近年底贷款政策紧缩，申请贷款未办理成功；2018年3月份，原告通知被告可以办理银行贷款后，被告未前往配合；至2018年7月，原告发现被告从始至终未还款解押，故原告不再继续申请办理银行贷款，双方产生纠纷。一审法院认为：原、被告于2017年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反强制性法律规定，该合同和协议合法有效，双方当事人应当遵守约定，履行各自应尽的义务。被告在取得涉案房屋产权证书后，原告为办理银行贷款成功，于2017年10月13日、12月28日以超出双方约定的35万元首付款的数额，多支付10万元首付款，且聘请了中介公司协助其办理银行贷款，原告的行为说明其积极履行了合同和协议约定的义务，虽然银行贷款未办理成功，但未办理成功事出有因，况且办理银行贷款并非原告单方义务，还有被告配合原告协助的义务，故原告在履行合同过程中并无过错。被告在取得涉案房屋产权证后按合同和协议约定应在一个月内清偿涉案房屋银行贷款，而被告未履行该义务延续至今，依据《补充协议》的约定，被告的行为系根本违约行为，原告依据合同的约定和法律规定，有权行使合同解除权，要求被告支付违约金，赔偿损失，故本院对原告要求解除合同和协议的请求予以支持；解除合同后，双方依法应返还购房款或涉案房屋。由于被告根本违约，依据合同和协议约定，结合被告在合同履行过程中的过错大小，原告占有、使用涉案房屋所产生的收益，原告投入在涉案房屋不可拆卸的装修项目中所支出的费用及向中介公司支付的相关服务费，本院综合考量，酌定被告应支付给原告违约金和损失共计10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告姜珊与被告方花玉于2017年3月25日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告方花玉于判决生效后五日内返还给原告姜珊购房款人民币45万元，并支付给原告姜珊的违约金和损失人民币10万元；三、原告姜珊于被告方花玉履行上述债务的次日将位于三河市燕郊开发区房屋返还给被告方花玉；四、驳回原告姜珊的其他诉讼请求。案件受理费10161元，诉讼保全费5000元，由被告方花玉负担（于判决生效后三日内交纳）。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，2017年3月25日，双方当事人在廊坊福地房产经纪有限公司居间服务下，签订了《交易方留存信息表》、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，上述合同合法有效，双方当事人均应依约履行。双方当事人合同约定的首付款为35万元，被上诉人实际给付上诉人45万元，一审判决该事实认定正确，本院予以确认。被上诉人已按合同约定履行了相关义务，上诉人未按合同约定期间办理案涉房屋贷款清偿及解除抵押手续，上诉人已构成违约，被上诉人依据合同约定和法律规定，有权解除合同，要求上诉人赔偿损失，一审判决适用法律正确，本院予以维护。上诉人主张其多次要求被上诉人办理银行贷款手续，因被上诉人不予理睬，合同未能继续履行，上诉人该主张无证据证明，本院不予采信。上诉人主张，其与被上诉人经协商，变更了上诉人清偿银行贷款、解除抵押权的期间约定，上诉人该主张，无证据证明，且其主张的清偿时间，与交易流程不符，不能成立，一审判决已对此充分论述，本院不再赘述。上诉人未按合同约定清偿银行贷款、解除抵押权，经被上诉人联系催促，仍未履行上述合同义务，致使房屋买卖合同不能继续履行，已构成根本违约，被上诉人行使合同解除权，符合法律规定，本院予以维护。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10161元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年十二月十日法官助理叶振平书记员徐世玄