湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4345号上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，该公司董事长委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄统相。上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）与被上诉人黄统相商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭，被上诉人黄统相均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉溪河公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、双方当事人签订的商品房买卖合同不但约定了正常的交房时间，同时还进行了“出卖人可据实予以延期”的特别规定。本案就是因施工建设合同发生纠纷导致房屋无法验收。二、双方协商交付时间延后是客观事实。被上诉人基于不影响小孩上学等个人原因，强烈要求交房。因此，双方协商交房不仅仅是变更了交房条件，也包括了延期交房的时间，玉溪河公司不应承担延期交房的违约责任。三、被上诉人明知房屋没有验收合格而变更了交房条件进行延期交房，因此，对于交房双方均存在过错，被上诉人同样应承担过错责任。黄统相答辩称：玉溪河公司没有按照约定按时交付房屋，存在违约行为。被上诉人从未同意其延期交房。建设工程经验收合格后才能交付使用，玉溪河公司的交付行为依法不产生效力，一审对交房时间认定错误。玉溪河公司延期交房、延期办证都是一种违反合同的表现，被上诉人没有任何过错。请求驳回上诉，维持原判。黄统相向一审法院起诉请求：1、判令玉溪河公司办理不动产权证书；2、判令玉溪河公司支付逾期办理房屋所有权证(现称不动产权证书)的违约金6050元(违约金从房屋交付2016年12月30日的一年之后的第二天始暂计至2019年7月31日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)；3、判令玉溪河公司支付逾期交房违约金40392元(从2017年1月1日至2019年7月31日止，按已交房价款万分之一计算，后续违约金另计)；4、判令玉溪河公司承担起诉期间的误工费和车旅费3000元；5、判令玉溪河公司支付违约期间总房款利息50000元(按银行按揭贷款利息计算)，以上合计99442元；6、判令玉溪河公司消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。一审法院认定事实：玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2016年3月1日，黄统相与玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定，黄统相购买玉溪河公司开发的位于玉溪河畔房，总价款为416421元，付款方式为银行按揭。合同第十条约定出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；②因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，买受人购买的商品房为住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第十七条约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，黄统相按合同约定交付购房首付126421元，其余房款办理了按揭贷款手续。玉溪河公司未按合同的约定在2016年12月31日前将涉案房屋交付黄统相使用。根据合同第十条的约定，作为合同附件三的装饰、设备标准，及第十五条约定作为合同附件的《住宅质量保证书》未向法院提供。黄统相、玉溪河公司均认可交房时间是2018年6月8日。黄统相曾于2018年6月8日向玉溪河公司出具了一份《承诺书》，对装修、入住事宜进行了承诺。另，玉溪河公司与案外人李霖系合作关系，双方对玉溪河畔H栋的开发约定：土地的出让及其费用、商品房的销售、办理相关手续由玉溪河公司承担，建设所需的费用等由李霖承担，并负责发包有资质的施工单位。在合作期间，李霖将H栋的施工建设发包给了挂靠在昊天公司的周南山。因李霖与周南山玉溪河畔H栋的建设工程施工合同纠纷一案至今仍在诉讼之中，涉案房屋至今没有验收，涉案房屋也无法办理不动产权证。黄统相提出的墙体开裂安全隐患，但未提供相关墙体开裂的具体位置、墙体开裂的原因及质量检测报告等相关证据证实。黄统相主张的消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯等消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯等安全隐患，但庭审中未提供相关证据证实。玉溪河公司同意庭后尽量协商解除安全隐患。黄统相主张无物业管理问题，玉溪河公司不予认可，主张物业提供了相关服务，且至今未收费。一审法院认为，黄统相、玉溪河公司签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、关于请求判令玉溪河公司为黄统相办理不动产权证是否支持问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果玉溪河公司未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故该诉讼请求不符合法律规定和合同约定，不予支持。二、关于玉溪河公司是否存在逾期交房的违约行为并如何承担违约责任的问题。黄统相、玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》约定玉溪河公司交房期限为2016年12月31日前。玉溪河公司未按合同约定将房屋交付使用，违反了合同的约定，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。玉溪河公司抗辩主张与黄统相协商顺延交房至2018年6月8日，不应承担逾期交房违约责任，无事实依据，其抗辩主张不予采纳。根据双方签订的合同第十条、第十一条约定，交付使用的房屋要经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，双方进行验收交接房屋时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，黄统相明知该房屋尚未验收合格，尚不具备合同约定的交付条件而仍接收涉案房屋，可认定黄统相放弃合同约定的房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。黄统相从开发商处拿到涉案房屋的钥匙即完成了房屋的占有转移，即玉溪河公司于2018年6月8日履行了交房义务。双方虽然在合同的第十条约定“如因第三方原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”，但玉溪河公司提供的《承诺书》并不能证明双方协商了顺延交房日期，黄统相也并不认可双方协商顺延交房时间为2018年6月8日，且李霖与周南山之间的纠纷并不是不可抗力、不能避免的纠纷，第三人李霖与周南山之间的纠纷不能作为玉溪河公司延迟交房的抗辩理由，因此玉溪河公司应承担从合同约定的最后交房日的第二天2017年1月1日至实际交房日2018年6月8日的逾期交房违约责任。按照合同的约定，玉溪河公司应支付黄统相2017年1月1日至2018年6月8日止的违约金21820.46元（416421元×1‱×524天）。黄统相请求判令玉溪河公司向黄统相支付2019年7月31日前的逾期交房违约金40392元及后续违约金，予以支持21820.46元，超出部分不予支持。三、玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为并如何承担违约责任的问题。黄统相、玉溪河公司双方签订的《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。涉案房屋的交付时间为2018年6月8日，应于2019年5月28日前办理初始登记，于2020年5月4日办妥房屋所有权证。因此玉溪河公司不存在逾期办证。黄统相诉请玉溪河公司向黄统相支付逾期办理不动产权证书的违约金6050元及2019年8月1日后的违约金，不予支持。四、关于黄统相请求判令玉溪河公司消除墙体开裂及消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理的安全隐患问题。双方签订的合同第十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。玉溪河公司在庭审中表示愿意履行消除安全隐患的义务。如玉溪河公司不履行合同义务，黄统相可根据上述约定自行整修、消除安全隐患或委托他人整修、消除安全隐患，相关费用及造成的损失由玉溪河公司承担。关于小区物业管理问题，与本案不属于同一法律关系，属于物业服务合同纠纷，黄统相可另行处理。五、黄统相主张玉溪河公司承担黄统相(在广东工作)在起诉期间的误工费和车旅费3000元，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故对黄统相该诉讼请求不予支持。黄统相主张玉溪河公司支付黄统相违约期间总房款利息50000元(按银行按揭贷款利息计算)，于法无据，且双方签订的购房合同中对此亦未进行约定，故对黄统相的该诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄统相支付逾期交房违约金21820.46元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄统相的其他诉讼请求。案件受理费476元，减半收取计238元，由被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担52元，原告黄统相负担186元。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效，焦点在于玉溪河公司是否存在逾期交房行为以及应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，玉溪河公司因他人的原因导致逾期交房，不能免除玉溪河公司的违约责任。玉溪河公司在合同约定的时间内不能交付符合交付条件的房屋是客观事实，本案中并没有证据证明业主与玉溪河公司重新约定了新的交房时间，业主提前收房也不意味着业主放弃追究玉溪河公司延期交房的违约责任，因此，一审法院自合同约定的交房时间开始，按照合同约定的违约金比例，计算逾期交房违约金至业主实际收房之日，符合合同约定、法律规定以及本案事实。玉溪河公司二审庭审中要求下调违约金比例，因双方合同中约定的违约金并不过高，本院不予支持。综上所述，上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 伟审 判 员  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波审 判 员  杨利平二〇一九年十二月十二日法官助理  黄 慧书 记 员  高尚书附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。