广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24196号上诉人（原审原告）：广州市悦涛雅苑物业管理有限公司。住所广州市黄埔区。法定代表人：陈忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈弘、缪四荣，分别系广东盈辉律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：黄佩雯，女，1966年12月18日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，上诉人广州市悦涛雅苑物业管理有限公司（以下简称“悦涛物业公司”）因与被上诉人黄佩雯物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦涛物业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：（一）原审判决认定违约金标准过高，降低违约金给付标准没有法律依据。双方签订的《悦涛雅苑管理公约》是真实意思表示，协议合法有效，明确约定被上诉人未缴纳的管理费应承担每天千分之一的滞纳金，没有违反法律规定，不应被调整。被上诉人并未主张违约金过高，原审予以调整属于适用法律错误。违约金过低达不到惩罚的目的，对违约者惩罚力度有限，表面上看对上诉人影响不大，但会助长不按时缴纳管理费的现象，在小区管理中起到消极的作用，必将影响小区正常运作和企业的生存。黄佩雯辩称，上诉人提出的上诉理由及请求既没有合同依据也没有法律根据，请求二审予以驳回。事实与理由：一、与黄佩雯签订《悦涛雅苑管理公约》的是广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司物业管理处，悦涛物业公司并非合同的相对方，悦涛物业公司不是本案适格的诉讼主体。同时悦涛物业公司也没有任何证据显示其与黄佩雯之间存在物业服务合同关系，悦涛物业公司无权要求黄佩雯支付物业管理费、滞纳金及垃圾场处理费。二、黄佩雯并非无故拖欠应缴纳费用，而是因为物业管理处违反《管理公约》的规定，不公开物业管理费收支，违反公约在先，长期侵吞业主共同财产，数额巨大，漠视业主建议请求，拒绝接受全体业主监督，不严格履行物业管理职责和义务导致小区管理混乱，安全隐患巨大。三、《管理公约》约定业主无故延迟缴纳费用，须每天按应交款的1‰缴纳滞纳金，且滞纳金比例是由悦涛雅苑房地产公司单方面制定，而对于物业管理方来说，其未尽管理职责时却无任何具体的惩罚措施，对广大业主而言非常不公平。综上，上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院驳回其上诉请求。悦涛物业公司向原审法院诉讼请求：1、判令黄佩雯支付悦涛物业公司欠缴的从2016年10月至缴清之日止的物业费（从2016年10月至今1.3元×112.18平等于145.84元），物业管理费违约金（每月物业管理费的违约金以违约当月的物业管理服务费为基数，按日千分之一为标准，自违约当月1日起至清偿之日止）及垃圾场处理费（每月5元，从2016年10月计至缴清之日止，暂计至2018年12月是135元）；2、判令黄佩雯支付本案的诉讼费用。原审法院认定事实：涉案房屋位于广州市黄埔区丰乐南路悦涛雅苑A9栋504房，房屋面积为112.18平方米，权属人为黄佩雯，位于悦涛雅苑小区，该小区至今未成立业主委员会。2001年4月13日，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司物业管理处与黄佩雯签订《悦涛雅苑管理公约》，约定物业管理公司依照法律及有关规定对小区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。其中第六条约定物业管理公司按章统一向业主（住户）收取水、电、煤气及综合管理费和维修基金，若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰交滞纳金；第九条约定物业管理公司负责小区内的机电设备、公共设施、公共消防系统、安全防盗系统的管理、维修和养护；第十一条约定物业管理公司负责小区内的治安保卫工作及车辆进出停放的管理；第十二条约定物业管理公司负责小区内的卫生清洁和园林绿化的管理养护；第十四条约定物业管理公司制定小区每年管理费用的开支预算，计算业主（住户）应缴纳费用，并按月收取；定期公布管理费，水电收支分摊账目；第二十五条约定业主（住户）必须遵守物业公司的规章制度，依照规定的时间按时足额向物业公司财务部缴纳水、电、综合管理费用及月停车费；第六十条约定本公约未尽事宜，可参照省、市行业规范执行。2005年8月25日，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司与本案的悦涛物业公司签订《物业管理服务合同》，将悦涛雅苑小区委托于悦涛物业公司实行物业管理。第三条约定悦涛物业公司提供服务的受益人为悦涛雅苑小区的全体业主和物业使用人；广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司应当要求悦涛雅苑小区的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。第十七条约定委托管理期限为十年，自2005年8月31日起至2015年8月30日。第二十一条约定物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。2008年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局对该《物业管理服务合同》进行登记备案。黄佩雯虽然否认该《物业管理服务合同》的真实性，但未向法庭申请鉴定合同的真伪。2019年5月21日，悦涛物业公司出具《情况说明》，载明：“黄埔区悦涛雅苑小区共三期开发，在2000年6月30日一期开始交付使用的时候，开发商广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司就已经委托悦涛物业公司对该小区进行物业管理。并于2005年8月25日按市政府文件规定签订了《物业管理服务合同》，委托期限为十年。到期后，由于开发公司已经解散，悦涛雅苑小区一直未成立业主委员会，导致物业合同到期后没有续约。小区里的物业服务合同尽管没有续签，但是悦涛物业公司仍然进行管理向业主提供服务。”广州市黄埔区黄埔街悦涛社区居民委员会在该《情况说明》上签具“情况属实”，并盖章予以确认。黄佩雯认为该《情况说明》系黄埔街悦涛社区居民委员会被迫无奈才予以盖章，但未提交证据予以证实。关于物业管理费计收标准问题。黄佩雯对2011年4月之后的物业管理费收费标准有异议，认为悦涛物业公司擅自将2011年4月起的物业管理费从1元/平方米/月提升至1.3元/平方米/月，未征得小区一半以上业主同意，违反了《物业管理条例》规定。悦涛物业公司庭审中作陈述说明：“2011年初，由于物价上升、人员工资等成本上涨，悦涛物业公司参照穗价[2010]101号文《广州市住宅物业服务收费参考标准》，将高层物业收费标准从2011年4月起由1元/平方米提升至1.3元/平方米。由于小区没有业主委员会，采用按户征集签名同意的办法几乎不可能完成，因此悦涛物业公司采用如超过半数的业主按新标准自愿缴费则视为同意的办法。2011年3月中旬贴出通告后，两个多月未收到任何反对提价的书面意见，在2011年6月开始收缴2011年第二季度物业费时，收费率维持在八成以上，证明悦涛雅苑小区大部分业主是赞成提价的。”对此，黄佩雯持有异议，其表示不同意提价，也未见到悦涛物业公司所提到的通告。黄佩雯主张悦涛雅苑物业提供的物业服务质量不到位，主要集中在悦涛雅苑物业从未公开物业管理费收支情况，包括会所、原篮球场、泳池出租收入以及其他共有区域广告收益；消防、水管等公共设施长期不维护；未依法将应公开的信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新；山竹台风期间，由于物业管理失职导致车库进水，其全家在外租住房屋，物业管理服务不到位；物业公司一直推脱不给被告开具证明办理房产证，致使黄佩雯历经仲裁程序、执行程序一年多才拿到房产证以及停车位等等问题，为此提交了大量图片等证据予以证明。关于涉案小区停车位问题，黄佩雯主张悦涛物业公司将公共区域（B栋架空位置）当固定停车位进行租售；擅自更改地下车库车位，地下车库规划98个停车位，实际被划出110个车位以上；临时停车位擅自提价。针对涉案小区业主反映的停车问题，广州市黄埔区住房和城乡建设局以及广州开发区建设和交通局出具《答复意见书》（[2019]穗开建信处自137号），该意见书载明：“悦涛雅苑地面停车场分为两部分：一部分是小区内业主共有道路，约有十个车位；另一部分按物业公司提供的规划红线图为市政规划路，由于历史原因该市政规划路未开通未移交，目前作为业主停车使用，由物业公司提供管理服务（约一百三十个车位）。《广州市停车场条例》第六十一条第二款规定：违反本条例第三十四条第二款、第三款的规定，未按照规定制定、提高机动车停放服务收费标准的，由价格行政管理部门责令限期改正。我局工作人员已督促物业公司根据《广州市停车场条例》第三十四条第三款“利用住宅建筑区划内共有部分设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，对业主共有道路的停车费收费标准征求小区业主意见。”另查明，悦涛物业公司主张黄佩雯未缴纳2016年10月起的管理费和垃圾处理费。黄佩雯主张其自2017年欠缴，其已缴清2017年之前的物业管理费和垃圾处理费，但未提交证据证实。原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议焦点为：一、悦涛物业公司是否适格的诉讼主体；二、黄佩雯主张的停车位问题等问题是否构成不交物业管理费的抗辩理由；三、物业费收费标准及违约金标准。对于焦点一，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司与黄佩雯签订的《悦涛雅苑管理公约》是双方真实的意思表示，双方均应依约切实履行。后广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司于2005年与本案的原告悦涛物业公司签订《物业管理服务合同》，约定广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司委托悦涛物业公司对悦涛雅苑小区进行物业管理。悦涛物业公司接受委托后，对悦涛雅苑小区进行管理，黄佩雯所有的房屋属于悦涛物业公司物业管理的范围内。2008年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局也对该《物业管理服务合同》进行了登记备案。因悦涛雅苑小区未成立业主委员会，该《物业管理服务合同》究其合同性质应属于前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。虽然委托期限已于2015年8月30日届满，但悦涛物业公司自接受广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司的委托至今，一直对悦涛雅苑小区进行物业管理，广州市黄埔区黄埔街悦涛社区居民委员会对此事实也予以确认。涉案小区的业主一直向本案悦涛物业公司缴纳物业管理费，本案黄佩雯也一直向悦涛物业公司缴纳物业管理费至2016年，故涉案小区业主以其实际行为默认接受悦涛物业公司的物业管理服务，双方也形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，黄佩雯接受了悦涛物业公司的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。故对黄佩雯关于悦涛物业公司不是适格的诉讼主体的抗辩，原审法院不予支持。对于焦点二，黄佩雯提出悦涛物业公司服务质量不到位，存在停车费擅自提价、停车位租售不合法、未公开物业管理费收支情况、消防、水管等公共设施长期不维护、未依法将应公开的信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新、山竹台风期间车库进水造成损失、物业公司一直推脱不给被告开具证明办理房产证，致使被告历经仲裁程序、执行程序一年多才拿到房产证等等，认为不应支付物业管理费，并提供了大量图片等证据予以证明。原审法院认为即便悦涛物业公司提供的服务确实存在不符双方合同约定的情形，也属于悦涛物业公司在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，黄佩雯可以另循法律途径请求悦涛物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但黄佩雯不能以此为由拒缴物业费或要求减免。对于焦点四，《管理公约》与《物业服务合同》均未列明物业费收费标准，黄佩雯对2011年4月之后悦涛物业公司收费由1元/平方米/月提升至1.3元/平方米/月有异议，认为提价未征得小区一半以上业主同意，违反了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》与《物业管理条例》规定，提高物业费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中悦涛物业公司对物业管理费的调价程序虽然有瑕疵，但是悦涛物业公司自2011年4月提高物业管理费收费标准后，悦涛雅苑业主一直按照新的物业费收费标准向原告缴纳，本案被告黄佩雯也按照新的物业费标准缴纳物业费至2016年，悦涛雅苑业主以其实际行动默认同意物业费提价行为。故从保障整个小区正常物业管理的稳定性角度出发，并综合考量物价飞速上涨以及调价幅度等各项因素，悦涛物业公司主张按1.3元/平方米/月计算2011年4月之后的物业管理费，原审法院予以支持。因悦涛物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，原审法院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故黄佩雯的欠费期间应确定至法庭辩论终结前即2019年8月，悦涛物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，原审法院不予支持。同理，垃圾处理费的欠费期间亦应确定至法庭辩论终结前即2019年8月。对悦涛物业公司主张的垃圾费收费标准，黄佩雯未提出异议，原审法院予以认可。黄佩雯主张其已缴纳2016年10月至12月的物业管理费和垃圾处理费，但未提交证据证实，应承担举证不能的责任。经统计，黄佩雯2016年10月1日起至2019年8月期间每月物业管理费为1.3元/平方米/月×112.18平=145.83元，2016年10月1日至2019年8月黄佩雯拖欠的物业管理费期间合计35个月，即145.83元/月×35个月=5104.05元，垃圾服务费为5元/月×35个月=175元。关于违约金，黄佩雯拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。原审法院认为悦涛物业公司主张物业管理费的违约金标准过高，鉴于悦涛物业公司未提交证据证明其实际损失，根据原审法院在庭审中查明的事实，悦涛物业公司在物业费调价以及提供的物业服务质量方面均存在一定瑕疵，根据公平原则，原审法院酌情依法将违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。《管理公约》仅约定每月收取物业管理费用等，未约定物业管理费的具体缴纳时间。根据物业管理服务的特点，在未明确约定缴交时间的情况下，缴费时间可在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限应在本月月底前缴交当月物业管理费为宜。故黄佩雯应向悦涛物业公司支付拖欠的2016年10月至2019年8月期间物业管理服务费的违约金，每月以拖欠的物业管理服务费145.83元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，分别从次月1日起计，但各期违约金均以不超过当月物业管理费为限。判决：一、黄佩雯于本判决生效之日起七日内向悦涛物业公司支付拖欠的2016年10月1日至2019年8月31日物业管理费5104.05元及逾期违约金（每月以145.83元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，分别从次月1日起计至实际付清之日止；各期违约金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）、垃圾处理费175元；二、驳回悦涛物业公司的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由黄佩雯负担。经审理查明，原审法院查明事实均有相应证据予以佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是黄佩雯逾期支付物业管理费的违约金计付标准应否调整。对此评析如下：虽然《悦涛雅苑管理公约》第六条约定“若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰交滞纳金”，但悦涛物业公司在物业费调价以及提供的物业服务质量方面确实存在瑕疵，悦涛物业公司也没有提交证据证明其实际损失，故原审法院综合本案事实，根据公平原则，将逾期之物业管理费的违约金标准酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算并无不当，本院予以维持。综上所述，悦涛物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市悦涛雅苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月二十五日法官助理林秋萍书记员何敏婷