湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12391号上诉人（原审被告）：廖国红，男，1976年10月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才忠，湖南众议律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕，女，1968年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：许海光，湖南声威律师事务所律师。上诉人廖国红因与被上诉人李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖国红向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销浏阳市人民法院(2019)湘0181民初3753号民事判决书，将本案发回浏阳市人民法院重审或依法改判，改判驳回一审原告诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令上诉人承担违约金80000元，属于认定事实不清，适用法律错误。依据双方2014年9月21日签订的《房屋买卖协议》第三条：“付款方式及期限约定：乙方(上诉人)于签订合同之后交付购买诚意金伍抬万元，甲方(被上诉人)交付转让房产钥匙给乙方，房产视为交付。因该房产暂未办理消防、国土证、房产证部分手续，待房产消防、土地、房产备案手续后，(即在前述部门登记备案，非颁发相应权证)乙方于五日内交付房款250万元整，剩余房款230万元在两个月内付清”，上诉人付款期限为三个节点：1.签订合同之日付款50万元；2.被上诉人将合同项下的房屋办理买卖备案后五日内付款250万元；3.两个月内付款230万元。被上诉人自2016年3月4日开始办理房屋买卖的备案登记，直至2018年10月24日才完成合同项下房屋登记备案。故上诉人的付款节点应为：2014年9月21日付款50万元，已按时完成支付；2018年10月29日前付款250万元，此时上诉人已付款440万元(含房屋租金冲抵房款28万元)；2018年12月24日前付款230万元，扣除已超前支付款项外，上诉人于2018年12月12日前付款70万元。因此，上诉人完成全部付款义务，并无违约行为，一审法院认为上诉人存在违约属于对合同条款理解不当，认定事实错误。同时，依据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在被上诉人未完成合同项下房屋的全部买卖备案登记前，上诉人可以拒绝履行付款义务，一审法院认定上诉人存在违约，属于适用法律错误。二、一审法院认定上诉人欠缴20000元购房款，属于认定事实错误。依据《房屋买卖协议》第三条，被上诉人已将合同项下的房屋进行实际交付，视为该房屋所有权已发生变动，上诉人已取得合同项下所有房屋的所有权，故浏阳市知新文化艺术培训学校之前与被上诉人签订的租用本合同项下50-2号二楼房屋的合同权利，应一并转移给上诉人，其租金应由上诉人收取。2014年9月22日至2018年4月租金28万元归属于上诉人，依本案证据证实，该租金除被上诉人已确认的8万元外，其余20万元概由被上诉人占有。一审法院以双方存在争议，释明该20万元租金归属另行主张，判决上诉人需继续支付20万元购房款，显然属于认定事实错误。三、一审法院判决违约金8万元，缺乏合同依据。本案合同的约定利益为510万元，约定的根本性违约为20万元。若上诉人因租金不能冲抵购房款，亦只有20万元应于2018年12月24日前支付，按照违约责任的大小和承担方式，上诉人承担的违约责任亦不超过8000元，一审法院判决8万元显失公平。四、上诉人已对租金的归属提起诉讼，本案应以后续的判决结果认定是否违约情形。鉴于本案事实以及相应证据发生变化，发回重审存在必要，望本院充分考虑本案争议焦点，权衡诉讼成本，准许将本案返回重审或待后续判决生效后再行审理。被上诉人李燕辩称：一、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付剩余购房款20万元，认定事实正确。根据双方签订的《房屋买卖协议》约定，上诉人应向被上诉人支付购房款530万元，而上诉人仅支付购房款510万元，剩余20万元未予支付。上诉人与被上诉人仅就该处房产出租所得中8万元用以抵扣购房款项进行确认，但并未就被上诉人剩余已取得的租金部分是否抵扣涉案购房款项及具体抵扣哪一处房产的购房款项进行协商，上诉人也未能提交相应证据对双方就此达成合意的事实予以证明。因此，上诉人称其未予支付的购房款20万元已与涉案房产中一处房屋的租金相抵扣没有事实及法律依据。二、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付违约金8万元，裁判恰当。根据《房屋买卖协议》第三条，上诉人至迟应于2015年4月向被上诉人支付购房款250万元，且应在2015年6月前将剩余230万元购房款支付完毕；第五条约定，其他非不可抗力因素未履行本合同约定的条款时，违约方应支付对方违约赔偿金20万元整。上诉人自行提供的付房款明细中显示，其2015年度仅向被上诉人支付了购房款48万元，仅为其应支付购房款项(480万元)的10％，违约未按时支付部分高达90％，且剩余购房款一直拖延至今未能支付完毕。结合上诉人的违约程度考虑，一审法院酌情减轻上诉人的违约责任，仅判决其向被上诉人支付违约金8万元裁判恰当。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李燕向一审法院起诉请求：一、请求判令廖国红向李燕支付购房款200000元；二、请求判令廖国红向李燕支付违约赔偿金200000元；三、请求判令廖国红向李燕支付由李燕垫付的涉案房屋办理转移登记手续的税费及其他费用共计14378元；四、请求判令廖国红承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月30日，李燕通过司法拍卖竞买成功，经浏阳市人民法院执行裁定，获得浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房、车库、杂物间等房产。2014年5月1日，李燕委托潘茜作为代理人全权代表其办理浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房等房产的买卖及相关部门的手续。2014年9月21日，潘茜代表李燕与廖国红签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：由李燕将执行房产中的编号为（见附件）的房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准）以总价一口价形式5300000元转让给廖国红。第三条付款方式及期限约定：廖国红于签订合同之后交购买诚意金伍拾万元，李燕交付转让房产钥匙给廖国红，房产视为实际交付。因该房屋暂未办理消防、国土证、房产证部分相关手续，待该房产消防、土地、房产备案手续完善后，（即在前述部门登记备案，非颁发相应权证）廖国红于五日内交付房款2500000元整，剩余房款2300000元在两个月内付清。第四条约定：廖国红签署本《房屋买卖协议》，李燕不代收任何税费，廖国红办证时自行负责相关部门缴纳费用。该房屋产权过户登记手续，由李燕会同浏阳市人民法院协助廖国红办理，由此产生的一切税费概由廖国红自行承担。廖国红已知晓李燕在人民法院受让上述房产时未交任何税费，廖国红自愿承担该部分税费。第五条约定：双方签定合同后，因不可抗拒因素，导致不能履行合同时，李燕退还保证金（不计息），其它非不可抗拒因素未履行本合同约定的条款时，违约方应支付对方违约赔偿金200000元整。协议签订后，李燕按约向廖国红交付上述房屋及地下车库，亦在2016年2月至4月协助办理了上述住宅、别墅、商业用房等所有权登记手续，2018年10月协助办理了车库的所有权登记手续。垫付了办理房产转让手续费12878元及代办地下车库资料整理费1500元。2014年9月24日至2018年12月12日，廖国红陆续支付李燕购房款共计5100000元，其中80000元以李燕收取的房租进行了抵扣。李燕认为廖国红尚有剩余购房款200000元及李燕垫付的14378元税费未予支付，廖国红认为李燕在交付给廖国红房屋后仍收取了本应由廖国红收取的个别房屋的房屋租金，故而无需再支付购房款，由此双方产生争议，遂诉至本院。另查明，2014年3月30日，李燕将浏阳市淮川街道办事处西子印象楼商业房屋出租给案外人谢永红等人用于开办培训机构，租赁期限自2014年4月2日至2024年4月1日，年租金80000元，租金支付方式为第一年租金自合同签订之日起七日内付清，以后每年的租金3月31日前付清。该处房屋亦在李燕转让给廖国红房产范围之列，李燕与廖国红签订《房屋买卖协议》，李燕交付廖国红房产后，仍收取了该处房屋的房屋租金，李燕称其仅收取租金至2016年，廖国红称李燕收取租金至2018年，其中2017年房屋租金80000元李燕确认抵作廖国红应交付的部分购房款。关于其余租金是否抵作购房款，无证据证明双方达成过协议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李燕与廖国红签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。本案中，李燕与廖国红均认可廖国红实际支付购房款为5100000元，剩余购房款200000元李燕是否从租金中冲抵是本案争议的焦点。房屋买卖法律关系与房屋买卖不破租赁下卖方、买方、承租方之间的法律关系不属同一法律关系范畴，廖国红无有效证据证明其剩余购房款的支付义务直接因李燕收取房屋租金的行为而免除，故廖国红付交购房款的行为构成违约，廖国红应当继续支付李燕购房款200000元。房屋买卖转移占有下的房屋租金归属问题，廖国红可另行主张权利。《房屋买卖协议》虽未约定房屋产权过户的具体时限，但转让方应在合理期限内协助受让方完成过户手续，本案中，李燕大部分房产过户均在2016年完成，车库的过户在2018年完成，存在一定的延迟。综合此点以及双方对房屋租金是否抵扣购房款存在争议的事实，宜酌情减轻廖国红的违约责任，一审法院认定廖国红应向李燕支付违约金80000元。依据《房屋买卖协议》，李燕垫付的14378元税费及资料整理费应由廖国红向李燕支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限廖国红于一审判决生效后3日内向李燕支付购房款200000元并支付违约金80000元，共计280000元。二、限廖国红于一审判决生效后3日内向李燕支付李燕垫付的税费及资料整理费14378元。三、驳回李燕的其他诉讼请求。本案受理费7516元，减半收取3758元，由李燕负担758元，由廖国红负担3000元。二审双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人廖国红已就涉案租赁房屋所涉租金纠纷向浏阳市人民法院另案提起诉讼，案号为（2019）湘0181民初8615号。本院认为，关于廖国红提出其已使用涉案租赁房屋应收租金20万元冲抵购房款项的主张。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因上诉人未提交有效证据证明其就被上诉人收取的租金与应付购房款相互抵销的相关事宜和被上诉人达成一致意见，且涉案租赁房屋在争议期间的租金支付金额存在争议（上诉人已另案起诉处理），故廖国红主张以被上诉人收取的20万元租金冲抵其购房款项，免除该部分支付义务没有事实和法律依据，本院不予支持。关于廖国红提出其已依《房屋买卖协议》约定按时完成付款义务，并无违约行为的主张。根据李燕与廖国红2014年9月21日签订的《房屋买卖协议》第三条明确约定：“付款方式及期限约定：乙方(上诉人)于签订合同之后交付购买诚意金伍抬万元，甲方(被上诉人)交付转让房产钥匙给乙方，房产视为交付。因该房产暂未办理消防、国土证、房产证部分手续，待房产消防、土地、房产备案手续后，(即在前述部门登记备案，非颁发相应权证)乙方于五日内交付房款250万元整，剩余房款230万元在两个月内付清。”鉴于涉案房产系法院拍卖处置房产，因原开发商尚未解决楼盘遗留问题即撤离，涉案房产在合同签订时能否完成交易并办理权属登记手续处于不确定状态，故约定“待房产消防、土地、房产备案手续后，(即在前述部门登记备案，非颁发相应权证)乙方(上诉人)于五日内交付房款250万元整，剩余房款230万元在两个月内付清。”由此可知，双方在签订《房屋买卖协议》时的真实意思表示为涉案房产可通过相关部门验收备案，确定可以完成交易时，非必须完成法律上所有权变更手续，上诉人即支付后续购房款。本案中，涉案房产均归属于浏阳市淮川街道联城社区月池组西子印象楼盘，考虑到其特殊性，上诉人提交的该楼盘土地权属登记证书（2015年1月取得），因其取得事先必须通过房产、国土、消防等相关部门审批备案，故2015年1月涉案房产应已完成消防、土地、房产备案手续，非必须完成到户分证才视为达到上诉人支付后续购房款项的条件。因此，上诉人应于2015年3月前支付剩余购房款项，据上诉人提供的付房款明细显示，截至2015年3月，其共支付被上诉人78万元，并未依《房屋买卖协议》足额按时完成支付义务，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。综上，廖国红主张其已依约按时完成付款义务，并无违约行为没有事实依据，本院不予支持。关于廖国红提出一审法院判决其承担违约金8万元缺乏合同依据且显失公平的主张。由于上诉人违反《房屋买卖协议》中约定的付款义务，应当承担违约责任，依据该协议第五条约定：“双方签定合同后，因不可抗拒因素，导致不能履行合同时，甲方（被上诉人）退还保证金（不计息），其它非不可抗拒因素未履行本合同约定的条款时，违约方应支付对方违约赔偿金200000元整。”一审法院综合考虑被上诉人协助完成车库过户手续存在一定延迟的情节以及双方对房屋租金是否抵扣购房款存在争议的事实，酌情减轻廖国红的违约责任，判令其向被上诉人支付违约金8万元裁判恰当，并无不妥，本院予以支持。关于廖国红提出其已就涉案租赁房屋所涉租金纠纷另案起诉，应将本案发回重审或待另案判决生效后再行审理的主张。本案系房屋买卖合同纠纷，另案系房屋租赁合同纠纷，二者隶属不同法律关系，本案对于房屋买卖转移占有下的房屋租金归属问题不予审查。本案与另案的处理结果虽存在一定关联，但并不影响裁判，无须待另案判决生效后再行审理，且一审判决认定事实清楚，不存在发回重审的事由。故廖国红主张将本案发回重审或待另案判决生效后再行审理没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人廖国红的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费7516元，由上诉人廖国红承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月二十七日法官助理何琳书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。