四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2739号 上诉人（原审被告）：滕明凤，女，1964年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张华，宜宾市翠屏区叙府法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宜宾善诚物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践，总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：余业英，女，系该公司员工。 上诉人滕明凤因与被上诉人宜宾善诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕明凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宜宾善诚物业管理有限公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宜宾善诚物业管理有限公司负担。事实和理由：1.上诉人滕明凤每日都在家中，从来没有收到法院应诉通知书、传票，一审民事判决书也是粘贴在上诉人门上，一审法院适用留置送达程序违法；2.宜宾善诚物业管理有限公司在履行物业服务合同过程中严重违约，不履行职责，乱收停车费，物业服务人员没有进行专业培训且年龄偏大，对小区公共服务不到位，导致小区乌烟瘴气，不得安宁，对滕明凤维修屋内漏水的请求也是置之不理，滕明凤有权要求少交和不交物业费。 宜宾善诚物业管理有限公司辩称，龙凤苑小区已过了质保期，滕明凤房屋的维修应该通过维修基金处理，物业服务人员年龄问题与本案无关，停车费是代小区业委会收取，宜宾善诚物业管理有限公司是按照物业服务合同履行的物业服务，请求驳回滕明凤的上诉，维持一审判决。 宜宾善诚物业管理有限公司一审诉讼请求：1．判令滕明凤支付2015年1月至2018年12月龙凤苑小区物业服务费、城市生活垃圾处理费3956元，违约金12676元，共计16632元；2.本案诉讼费用由滕明凤负担。 一审法院认定事实：滕明凤是宜宾市翠屏区蜀南大道龙凤苑B区7幢1单元3楼1号住宅业主，其住宅面积为112.57平方米。2015年1月1日，龙凤苑小区业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方米/月；2015-7-1至2016-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；2016-7-1至2017-12-31日，根据宜宾市最低工资标准上调幅度，结合物业公司服务情况及业委会对物业公司考核考评，再商定是否调整物业服务费用。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日已上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，滕明凤未缴纳2015年1月至2018年12月的物业服务费。 另查明，宜宾善诚物业管理有限公司经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对被告具有约束力。现宜宾善诚物业管理有限公司请求滕明凤支付从2015年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费、城市生活垃圾处理费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。一审法院予以核准为物业服务费3714.81元（即1、2015年1月至2015年6月的物业费405.25元：0.6元/平方米/月×6月×112.57平方米；2、2015年7月至2018年12月的物业费3309.56元：0.7元/平方米/月×42月×112.57平方米）；城市生活垃圾处理费240元（5元/月×48月）。关于宜宾善诚物业管理有限公司诉请的违约金12676元，因宜宾善诚物业管理有限公司选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，故一审法院酌情调整违约金为992.87元（3309.56元×30%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：滕明凤向宜宾善诚物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业服务费3714.81元、违约金992.87元、城市生活垃圾处理费240元，共计4947.68元，于判决生效之日起十日内付清。如果滕明凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取108元，由滕明凤负担。 二审中，滕明凤提交了十组证据材料。第一组证据：11张照片，拟证明滕明凤住房外墙损坏宜宾善诚物业管理有限公司没有尽到物业的维修义务，对室内空间造成漏水。腾明凤的外墙管道被宜宾善诚物业管理有限公司损坏，至今没有修复，也造成了滕明凤居住的环境遭到破坏。第二组证据：滕明凤的车辆照片1张，拟证明滕明凤的车辆停在保安亭门口的时候被损害，宜宾善诚物业管理有限公司没有尽到物管的管理责任。第三组证据：路灯灯杆照片2张，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司对小区路灯维护也未尽到责任。第四组证据：宜宾善诚物业管理有限公司的工作人员在大门执勤时的1张照片，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司的工作人员站在满是树叶的地面执勤，没有尽到小区卫生的管理责任。第五组证据：宜宾善诚物业管理有限公司关闭的2号门和1号门大门照片，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司未经业主同意擅自关闭大门，该两张照片也反映出大门内垃圾满地，掉满了树叶，宜宾善诚物业管理有限公司没有尽到小区的卫生管理责任。第六组证据：关于龙凤苑小区滕明凤住址附近的垃圾箱和垃圾堆放处理照片6张，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司没有尽到卫生管理责任。第七组证据：龙凤苑3号小区门口的照片2张，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司的工作人员与业主因车辆进出问题发生抓扯纠纷，说明宜宾善诚物业管理有限公司聘请的管理人员管理能力不符合要求。第八组证据：龙凤苑4号小区门口的照片3张，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司聘请的管理人员不符合物业合同的要求，宜宾善诚物业管理有限公司的工作人员与小区业主因进出问题发生抓扯纠纷，也报了警介入处置。第九组证据：龙凤苑小区广场照片1张，拟证明宜宾善诚物业管理有限公司擅自允许外面商家到小区摆展经营。第十组证据：龙凤苑小区宜宾善诚物业管理有限公司入驻前的照片与宜宾善诚物业管理有限公司入驻后的2019年12月4日的照片，拟证明龙凤苑在宜宾善诚物业管理有限公司入驻之前完好无损，宜宾善诚物业管理有限公司入驻之后小区绿化遭到严重破坏。 宜宾善诚物业管理有限公司的质证意见为：第一组证据11张照片与本案无关，上诉状事实与理由是一审法院程序违法、一审法院认定的事实有无，该组证据与其上诉请求及事实与理由无关；第二、三组证据，与本案没有关联性；第四组证据，物业服务合同是公布于小区的4个宣传栏上，并无约束工作人员的年龄限制，且与滕明凤的请求及事实与理由无关；第五组证据，1号门从始至终从未关闭过，2号门的关闭不是物业公司关闭的，是业委会关闭的，并且关闭之前在小区和公众平台都公示和发布过，根据当时的规划图纸1、2号门是人行通道，并非车辆通道，物业公司进入龙凤苑小区之后把2号门的车辆通道关闭了，人行通道是畅通的；第六组证据，物业公司在龙凤苑签订的是三级服务合同，根据《物业管理条例》里面明确载明，三级物业服务，每天清运垃圾每天一次，该小区垃圾清运系委托给航天社区，从照片上反应物业有瑕疵的地方物业公司会及时整改；第七组证据，与本案无关，宜宾善诚物业管理有限公司从2015年1月进场之初签订的物业服务合同中有对车辆进行管控的约定，进行管控的过程中难免会与业主发生摩擦，当时物业人员按照未遵守小区公约进出小区的违规车辆进行登记、询问过程中发生的摩擦，从另一角度来说，物业人员认真履职；第八组证据，与上诉内容无关，且系断章取义，完整的证据材料在另案中物业公司已经提交给法院；第九组证据，摆摊设点在物业服务合同里面是约定了的，是允许了的，费用业委会按照比例返还给了业主；第十组证据，龙凤苑小区长达十多年时间，外貌肯定有差异，工作过程中有瑕疵的地方会要求员工改进。 本院的认证意见为：滕明凤提交的十组证据材料均为照片，且证明目的均为物业公司服务不到位，存在瑕疵履行。介于在关联案件中，已经认定宜宾善诚物业管理有限公司的物业服务存在瑕疵，对该事实无需重复举证。结合滕明凤上诉的主要理由系一审法院送达程序不合法。综上，滕明凤提交的证据材料，本院依法不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、一审法院对相关法律文书的送达程序是否合法；二、物业公司是否存在严重违约情形，若存在，滕明凤能否据此主张拒缴或少缴物业服务费。 针对本案的争议焦点一，即一审法院对相关法律文书的送达程序是否合法的问题。滕明凤在二审中确认其地址为宜宾市叙州区南岸东区龙凤苑小区7栋1单元3层1号。2019年6月27日，一审法院按照上述地址邮寄送达了庭前材料，当事人陈述人在重庆，二次送达时，送达回执显示为当事人拒收。一审判决作出后，按照上述地址将判决书张贴在滕明凤的门上，这与滕明凤上诉状载明，其2019年8月8日外出回家后发现门上张贴的判决书事项一致。一审法院依照其常住地址及同住亲属联系电话向其邮寄送达民事判决书符合最高法院及四川省高级人民法院关于民事诉讼送达若干问题的规定的要求，应属有效。综上，一审庭前诉讼文书送达程序及民事判决书送达程序均正当、合法，滕明凤关于送达程序违法的上诉理由本院不予支持。 针对本案的争议焦点二，即物业公司是否存在严重违约情形，若存在，滕明凤能否据此主张拒缴或少缴物业服务费的问题，综合评述如下：关于房屋漏水的问题，若系商品房存在质量问题，在质保期内属业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，应由建设单位承担维修义务；超过质保期后，若系专有部分，由业主和侵权人共同承担维修义务，若系共有部分、公共设施，在无第三人侵权的情形下，应由物业服务企业按程序使用住宅专项维修基金予以修复完善。本案中，滕明凤主张系物业公司原因导致管道漏水，但其并未提供系物业公司原因导致管道漏水的相关证据；关于过道路灯、绿化损毁、员工年龄及服务质量问题，双方应严格依照物业服务合同的约定来确定权责利的边界。滕明凤并未能提供充分的证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规确定的维修义务。因其一审经依法传唤无正当理由拒不到庭，其在二审中主张物业服务企业违约的诉讼请求，本院在二审中不予审查，若其有充分的证据证明物业服务企业存在严重违约情形的，其可另案向物业公司主张违约责任。 综上所述，上诉人滕明凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由滕明凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 李 荷 审 判 员 张力骁 二〇一九年十二月十日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧