江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4108号上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区刘朋村。诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨永广，男，1966年5月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）因与被上诉人杨永广房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。创世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持创世纪公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费、保全保险费均由杨永广承担。事实和理由：1.杨永广没有按期偿还银行按揭贷款，导致创世纪公司的银行保证金账户上的存款被扣划，根据双方在商品房买卖合同补充协议中的约定，创世纪公司有权解除合同。2.创世纪公司已经于2018年11月14日向杨永广邮寄了解除合同通知书，其中载明了解除合同的理由，该通知书杨永广于2018年11月15日收到，故创世纪公司已经以合法形式行使了合同约定的解除权。3.杨永广在收到上述解除合同通知书后并未依据合同法司法解释第24条的规定在收到通知后三个月内提起异议，故上述解除合同通知书已经发生解除合同的效力。4.创世纪公司在一审中经法院释明增加了诉讼请求，要求判决解除合同，但事实上创世纪公司已经以发函解除的方式解除了案涉商品房买卖合同，创世纪公司在一审增加诉讼请求并不具有要求判决解除合同的意思表示，即使增加了该项诉讼请求，也仅表示要求确认创世纪公司发函解除合同的效力。5.案涉商品房买卖合同已经解除，一审法院以杨永广已经装潢居住，以及房屋价值上涨等情形为由认定合同不能解除没有法律依据，且案涉合同已经被解除，杨永广已无权要求继续履行。再者，案涉房屋虽然尚未通过竣工验收，未能办理产权登记手续，但并不能成为杨永广不按期偿还银行按揭贷款的理由。6.案涉商品房杨永广并未实际使用，因此创世纪公司解除合同不会影响杨永广的居住权，因此本案不涉及生存权问题由此产生的准物权问题。7.创世纪公司也未将房屋产权转移登记至杨永广名下，房屋所有权仍归创世纪公司，根据法律规定，杨永广在未取得房屋所有权的情况下将仍处于预售阶段的商品房作为买卖标的，与他人签订商品房买卖合同属于无权处分，同时也是无效合同，第三人对于案涉房屋不享有任何权利。杨永广辩称，1.创世纪公司发出的解除合同函件杨永广未提出异议，杨永广收到解除通知后积极处理这件事，创世纪公司要求杨永广支付90万元房款，杨永广不予认可，杨永广多次请人协调未能解决。2.杨永广虽然没有积极偿还贷款，但已经在积极组织钱准备偿还债务。3.合同中虽然约定了创世纪公司的解除权，但是案涉房屋已经出卖给他人装潢居住使用，房屋也无法返还给创世纪公司。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.解除创世纪公司与杨永广签订的商品房买卖合同；2.判令杨永广协助办理御景湾花园14幢206室的网签登记注销手续，将房屋退还给创世纪公司；3.判令杨永广支付违约金23492.25元；4.判令杨永广承担创世纪公司支付的律师费6000元；5.案件受理费、保全费和保全担保费由杨永广承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，创世纪公司（出卖人）、杨永广（买受人）签订商品房买卖合同（编号为1634720420151214），约定：买受人购买出卖人开发建设的御景湾花园14幢206室房屋，建筑面积104.41平方米，单价4500元/平方米，房款合计469845元；付款方式及期限，买受人在2016年1月14日前以现金方式支付首期房款计144845元，剩余房款325000元由买受人通过银行按揭贷款方式于2016年1月20日前支付；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。附件四：合同补充协议第五条，买受人通过银行按揭贷款方式支付部分房款的，对于银行按揭贷款本息的债务，在房屋他项权证办妥之前，出卖人提供阶段性担保。若买受人没有按时足额归还银行贷款本息，致使银行发出通知要求出卖人承担担保责任的或者导致银行直接扣划出卖人的保证金用于支付买受人拖欠的贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回房屋，同时出卖人有权按照房屋总价款的5%向买受人主张违约金并要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等）。如出卖人不解除合同，代为垫付或者以扣划相应保证金的方式归还了买受人拖欠的贷款本息，买受人应按出卖人代为归还贷款本息的数额每日千分之一的标准计算出卖人经济损失等。同日，杨永广以工程款144845元抵首付款，创世纪公司出具首付款收据，上注明收款方式“抵盐城已立隆工程款”。另杨永广向中国工商银行开发区支行（以下简称工行开发区支行）贷款325000元。2017年5月17日，创世纪公司向杨永广发出交房通知单，向杨永广交付房屋。后因杨永广未按期归还贷款，工行开发区支行向创世纪公司发出协助扣款通知书，并于2018年9月25日从创世纪公司保证金账户中扣划295248.75元。2018年11月14日，创世纪公司向杨永广发出解除合同通知书，要求杨永广在收到通知书后到创世纪公司协助办理网签注销手续，否则将依法提起诉讼并追究违约责任。杨永广收到创世纪公司发出的解除合同通知书，未提出异议。创世纪公司多次要求其协助办理网签注销登记手续未果，故诉至法院，创世纪公司为此支付律师代理费6000元。一审另查明，御景湾花园14幢206室房屋创世纪公司未交付给杨永广，该房屋于2016年9月7日办理预售商品房抵押权预告登记，权利人系工行开发区支行。2018年11月29日，工行开发区支行出具个人贷款结清证明，杨永广于2016年9月7日申请的贷款325000元，本金与利息已于2018年9月25日全部结清。一审法院认为，杨永广与创世纪公司签订的商品房买卖合同，不违反法律、法规的规定，合法有效。创世纪公司主张解除商品房买卖合同，考虑到杨永广已支付房屋首付款并办理了银行按揭贷款，该房屋目前已进行了装修，且创世纪公司一直未能协助办理房屋产权登记手续，加上杨永广有继续履行合同的意愿，现解除合同要求返还房屋，对杨永广造成的损失过大，综合考虑本案所涉房产的价格、价值、装修使用情况、已付房款比例、欠付贷款金额、杨永广的还款意愿，以及解除合同的法律后果等问题，不宜解除合同，故创世纪公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于创世纪公司被扣划的保证金，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费8790元，保全费1520元，合计10310元，由创世纪公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明，2017年5月19日，杨永广将案涉房屋出卖给案外人高中祥，后高中祥对案涉房屋装潢并交其儿子高立军居住使用。截至2018年9月25日创世纪公司一共为案涉房屋向中国工商银行代偿本金304141.25元，利息10464.96元。二审中，高中祥、高立军经本院释明，表示愿意代杨永广直接向创世纪公司偿还代付的贷款本金及利息。2019年12月24日，高立军向本院标的款账户支付330500元，其中包括上述房款贷款本金304141.25元，利息10464.96元，以及以304141.25元为基数自2018年9月25日起至2019年12月24日止按全国银行间同业拆借中心于2019年11月20日公布的贷款市场报价利率中1年期LPR4.15%计算的利息15768.68元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，杨永广与创世纪公司签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。经查，案涉合同补充条款约定“若买受人没有按时足额归还银行贷款本息，致使银行发出通知要求出卖人承担担保责任的或者导致银行直接扣划出卖人的保证金用于支付买受人拖欠的贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回房屋，同时出卖人有权按照房屋总价款的5%向买受人主张违约金并要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等）。”创世纪公司认为，杨永广没有按期偿还银行按揭贷款致创世纪公司银行保证金账户存款被扣划，符合上述补充协议约定的创世纪公司有权解除合同的情形，遂于2018年11月14日发函解除合同。对此，本院认为，《最高人民法院》第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”参照上述法律规定，本案中，双方虽在补充协议中约定了创世纪公司享有合同解除权，但从公平原则出发，创世纪公司应给予杨永广合理履行期限，即向杨永广催交后再行使解除权为宜。因创世纪公司在本案诉讼前并未催交，且案涉房屋已经出卖给案外人高中祥，经本院释明，高中祥的儿子高立军已经代杨永广向本院账户汇交了相应的房款本金和利息。考虑到高中祥已对案涉房屋装潢入住，以及高立军已经代杨永广偿还了案涉房屋上的贷款及利息，故本院对一审法院判决案涉合同不宜解除的结果予以维持。至于创世纪公司根据案涉补充协议享有的其他权利，可另案主张。综上，创世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8790元，保全费1520元，合计10310元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担5000元，被上诉人杨永广负担5310元；二审案件受理费8790元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担4300元，被上诉人杨永广负担4490元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月二十五日书记员 施凯钰