沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初5109号原告：富柏祥，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：路茗然，系辽宁奥启律师事务所律师。被告：沈阳市沈北新区黄家街道办事处，地址沈阳市沈北新区黄家街道黄家社区。统一社会信用代码：1121011300160966X6。负责人：祁金峰，系该办事处主任。委托诉讼代理人：杨敬森，系辽宁睿琛律师事务所律师。原告富柏祥与被告沈阳市沈北新区黄家街道办事处（以下简称“黄家街道办事处”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后变更为普通程序审理，原告富柏祥、委托诉讼代理人路茗然、被告委托诉讼代理人杨敬森均到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。原告富柏祥向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方签订的《房屋转让协议》；2、请求判决被告退还原告购房款65万元；3、请求判令被告赔偿原告因为报告违约行为支出的逾期利息50万元；4、请求判令被告承担原告修缮房屋的修理费3万元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费等其他间接损失；在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：解除双方的协议，被告退回原告的已付房款，并由被告赔偿因违约应赔偿原告的损失变更为124.8万元，给付原告修缮房屋的费用3万元。事实与理由：2011年9月8日，原告与被告签订了有关黄家乡敬老院房屋及地上附属物的转让协议，协议约定：（1)被告自愿将坐落于沈北新区黄家乡敬老院的房屋及地上附属物转让给原告，其中房屋建筑面积1548平方米，附属物包括锅炉、水井、动力电及地窖等（2)被告转让的房屋（3)双方约定房屋转让价格为76万，原告先付30万，被告负责为原告办理房屋所有权证的更名。协议签订后，原告委托其侄子金鹏办理相关手续事宜，原告按照约定向被告支付了购房款30万元，并且装修房屋花费了3万元，之后被告向原告告知，现在暂时办不了过户更名，让原告等消息。2011年11月，被告通知原告来交尾款，原告按照被告指示又向被告支付了20万元，但结果依然是现阶段不能为原告办理过户，并告知原告回去继续等消息。2012年11月及12月，被告又声称可以办理过户，让原告又交纳了10万元和5万元，之后却仍然没有为原告办理过户。2012年至今，原告每个月都向被告询问能否过户，并求助了民心网和电视台，希望寻求政府和媒体的帮助，但被告的回复始终是让原告等消息。2011年至今，原告分4次向被告支付房款合计65万元，该款项是原告向银行贷款而来，9年来合计利息30余万元，不仅如此，由于被告不退钱不过户的违约行为也使得原告不得已借了民间借贷，利息20万元。综上，原告按照合同约定和被告的指示，向被告支付房款65万元，被告拒不履行合同约定的义务，不为原告办理房屋过户手续，根据《合同法》第94条、97条、113条的规定，被告的行为属于经催告后拒不履行合同，并且其违约行为已经使本合同的目的不能实现，符合法定的合同解除条件，应当解除原被告之间的合同，合同解除后，恢复原状，被告返还原告已经支付的房款65万元，并应该承担由于其违约行为给原告造成的直接损失53万元。为维护原告的合法利益，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告黄家街道办事处辩称，应驳回原告的诉讼请求。一、原告没有按约定付清购房款，我方有先履行抗辩权及《房屋转让协议书》约定，原告应在合同签订之日起15日内付清全部购房款，原告在没有履行在先义务情况下，无权要求被告履行在后义务。二、原告主张逾期利息50万元，原告购买房屋是用自有资金还是借款与被告无关，且也不认可原告主张利息的真实性、关联性。另房屋在签订协议后就交付给了原告，原告一直使用至今，无论协议是否解除，被告都不应向原告支付利息。三、原告主张房屋修缮费，被告对该费用真实性不予认可，且不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2010年9月8日，原、被告双方签订了《房屋转让协议书》，该协议书约定“甲方（被告）自愿将座落于沈北新区黄家乡敬老院房屋及地上附属物（锅炉、水井、动力电及地窖）所有权转让给乙方（原告）所有，房屋建筑面积1548平方米（其中房证面积676平方米），黄家敬老院占地面积6160平方米（土地使用权由乙方另行租用20年）…，黄家敬老院房屋转让价格为76万元，乙方承诺于签订协议之日起一次性支付甲方敬老院房屋转让款30万元，其它部分房屋转让款在此后15天内付清。甲方负责为乙方办理房屋所有权证的更名、费用由乙方承担…。甲方保证敬老院权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担民事责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿…。”此后，第三人金鹏于2011年9月8日给付被告30万元，于2011年11月给付被告20万元，原告于2012年11月8日支付10万元。2012年11月8日，原告另行给付租地租金5万元。被告开具了相应的收款收据。原、被告双方对涉案房屋及土地在原告给付部分款项后即交付给原告富柏祥实际占有无异议，原告称其已对涉案房屋进行修缮，并支付修缮费用3万元，但未能充足证据证明实际修缮的事实及实际支出的合理必要修缮项目明细及费用。在诉讼过程中，第三人金鹏书面说明称其受原告委托代原告向被告给付的上述50万元。在诉讼过程中，原告提交了三份房屋所有权证书复印件，该三份房屋所有权证书均载明“所有权人沈阳市新城子区敬老院，所有权性质集体，房屋坐落：新城子区黄家锡伯族乡达连村”。该三份房屋所有权证书所载明建筑面积累计为676平方米。被告黄家街道办事处称，“未查询到沈阳市新城子区敬老院办理过法人或其他社会组织的组织法定登记，沈阳市新城子区敬老院由被告黄家街道办事处出资设立，资产属于国有，多年前不再经营，资产由被告黄家街道办事处接收。”被告黄家街道办事处另称，“涉案房屋占用范围内的土地为沈北新区黄家街道达连社区居民会集体土地。”而沈北新区黄家街道达连社区居民会亦称已收到原告给付的土地使用费5万元。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案场地占用范围内的土地属沈北新区黄家街道达连社区居民会的集体土地，原告亦非该集体经济组织成员。原告与被告协议买卖集体土地上房产的合同行为，系违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。另一方面，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则该合同无效。本案中，涉案房屋中具有房屋所有权证书的房产，登记在案外人沈阳市新城子区敬老院名下，被告黄家街道办事处并非上述房屋的登记所有权人。又未经案外人沈阳市新城子区敬老院同意或追认，涉案房屋中具有房屋所有权证书的房产权证载明所有权性质为集体，被告黄家街道办事处自称接收上述房产，未提供充足证据证明其接收上述房产来源、依据，故被告黄家街道办事处与原告签订房屋转让协议书的行为系无权处分，合同亦无效。合同无效是自始无效，故原告主张解除双方签订的《房屋转让协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于原告支付的5万元，收款收据已载明为租地租金，沈北新区黄家街道达连社区居民会亦称已收到上述5万元，故原告主张被告黄家街道办事处返还购房款60万元部分，符合法律规定，本院予以支持。针对已支付的5万元，原告可另行通过其它途径主张权利。被告黄家街道办事处明知涉案房屋占用范围内的土地为集体所有，且明知其并非涉案房屋的登记权利人，原告并非该集体经济组织成员，仍对外出售涉案房屋、场地，对此具有过错。原告在签订《房屋转让协议书》时，明知被告黄家街道办事处并非涉案房产及土地的登记权利人，而签约履行协议，对此也具有一定的过错，结合本案情况，本院酌定原、被告双方各自承担50%的责任为宜。原告购买涉案房屋及土地是其自愿的行为，其无论以自用资金还是以借用资金支付上述款项均是其自身经营行为，与被告黄家街道办事处无关，故原告主张被告黄家街道办事处按其与他人约定的借款利息给付利息损失缺少事实及法律依据，本院不予支持。原告给付部分款项后，被告黄家街道办事处已实际交付了涉案房屋及土地，又双方对合同无效均有过错，原告主张按银行同期贷款利率给付违约损失无事实及法律依据，本院无法支持。原告主张已实际支出修缮费用3万元，未提供充足证据证明实际修缮的事实及实际支出的合理必要修缮项目明细及费用，本院无法支持。原告主张被告黄家街道办事处给付鉴定费等间接损失，未实际发生，且无给付的事实及法律依据，本院不予支持。被告抗辩原告未付清购房款，无权要求被告履行，如上所述，涉案合同为无效合同，被告以此为由拒绝返还已付款缺少事实及法律依据，本院不予采信。综上，被告黄家街道办事处应返还原告富柏祥款项60万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈北新区黄家街道办事处于本判决发生法律效力后七日内一次性返还原告富柏祥60万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。二、驳回原告富柏祥的其他诉讼请求；案件受理费15420元，被告沈阳市沈北新区黄家街道办事处负担10300元，原告负担5120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  肖鲁峰审 判 员  郑力山人民陪审员  王继阳二〇一九年十二月二十日书 记 员  徐 波本案涉及的相关法律规定第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。