广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22882号上诉人（原审被告）：郑玉华，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄东赞，男，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：梁凤琼，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯顺康，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市国营岭头农工商联合公司，住所地：广东省广州市经济技术开发区萝岗岭头。法定代表人：黄永才，该司董事长。委托诉讼代理人：王腾飞，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁振凯，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人郑玉华、黄东赞因与被上诉人广州市国营岭头农工商联合公司（以下简称岭头公司）厂房租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑玉华代理人刘绍安、上诉人黄东赞代理人梁凤琼、被上诉人岭头公司代理人丁振凯、王腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑玉华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回岭头公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决忽略双方签订的《厂房租赁合同》具有场地租赁、场地转让及场地拆迁补偿性质的基本事实，违背以事实为依据的基本原则，属于严重的事实不清。双方基于场地转让的真实意思表示签订的《厂房租赁合同》第2条、第6条、第7条、第10条第4款、第11条的约定均充分证实本租赁合同具备典型的转让合同性质。另，租赁合同第8条明确约定了五十年租赁期间场地拆迁补偿的归属，确定了郑玉华对厂房及土地使用权的绝对权利。二、一审判决未对合同的全面性质及合法性进行审查，适用《合同法》第二百一十四条支持岭头公司的诉讼请求，属于适用法律错误。依据穗房地证字第××号《房地产证》可知所涉厂房及土地属于国有划拨土地，其使用权的转让、出租应受到《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定的约束。本案双方当事人的交易行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于划拨土地，不得转让、出租、抵押土地使用权的规定，既未经县级人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，又未按要求签订《土地使用权出让合同》或补交土地使用权出让金，岭头公司也没有将转让、出租、抵押的收益抵交土地使用权出让金。因此，双方的厂房及土地交易行为或者以租代售的行为，违反了《合同法》第五十二条第五项的法律规定，应当归于无效。三、一审判决，助长国有企业违背诚实信用基本原则，纵容了岭头公司以大欺小、以强凌弱、以国有企业欺压民营企业的行为。黄东赞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回岭头公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由岭头公司承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清，导致未能全面客观查明案件事实。一审判决片面依据案涉双方签订的标题为《厂房租赁合同》的文件而主观认为双方之间成立租赁关系。从字面内容看，《厂房租赁合同》是一份租赁协议，但是从内容上看，该合同存在多项与租赁合同关系不符的约定，结合当时厂房的租赁价格以及合同约定的双方权利义务，《厂房租赁合同》应为厂房转让合同。首先，合同第4条约定了租用期限设定长达50年，期间没有任何的年限租金递增约定，与实际租赁情况存在巨大差异，合同第5条约定租金为135万元，其金额远远超出当时当地的租金标准，更与合同第10.4约定转让价款为135万元的金额一致，且明确约定了如能转让过户则租金冲抵转让费，合同第8条还约定租赁期间，如遇国家征用厂房及用地，一切补偿均归承租方所有。2.黄东赞与岭头公司曾于2000年7月10日签订了《厂房转让合同》，岭头公司2000年7月13日开具了记载收到黄东赞交来购买广州市金锌贸易有限公司（以下简称金锌公司）厂房空地款的《广州市岭头农工商联合公司收款收据》，证明双方之间就厂房及土地明确达成了转让的意思表示，双方形成了厂房转让合同法律关系的事实。岭头公司基于自身需求游说黄东赞以以租代售的形式另行于2000年7月28日签订《厂房租赁合同》，且岭头公司没有重新收回2000年7月13日开具的记载收到黄东赞交来购买金锌公司厂房空地款的收款收据，另行开具租金收据，此证明双方针对转让合同关系视为默认，而非从转让合同关系变更为租赁合同关系。以上表明双方之间的转让关系是确定且不变的，岭头公司是以签订合同的形式确定和维护双方的转让合同关系及保障黄东赞作为买受人仍然享有转让合同关系的权益。二、一审法院在未查明上述事实的情况下依据《厂房租赁合同》第14条的约定认定黄东赞与岭头公司之间不存在厂房转让合同关系，从而错误适用相关法律规定对本案进行判决，损害了黄东赞的合法权益。三、案涉土地为国有划拨的工业用地，故《厂房租赁合同》约定的50年租赁期限符合国有划拨土地租赁期限的法律规定。岭头公司二审针对郑玉华、黄东赞的上诉共同答辩称：一、涉案《厂房租赁合同》既约定了租赁物基本情况，租金及支付，还约定了租赁物使用要求，以及租赁期限届满后的处理。合同履行过程中，郑玉华、黄东赞按《厂房租赁合同》约定支付了租金，岭头公司向郑玉华、黄东赞开具的收据也明确写明收取的是租金。故其在形式上和实质上均属于租赁合同，符合《合同法》关于租赁合同的相关规定。二、郑玉华、黄东赞关于《厂房租赁合同》是厂房土地转让合同的主张没有事实和法律依据，也与合同约定不符。首先，其未提供任何支持其主张的有效事实及法律依据。其次，房屋租赁合同和房屋转让合同有本质区别，租赁合同仅是让渡一定期限内的房屋使用权，不发生房屋所有权转让的法律后果，而合法有效的房屋转让合同，在依法办理登记手续后，发生房屋所有权转移的法律后果。依据《厂房租赁合同》第13.2条、第10.4条、第11条约定可知，郑玉华、黄东赞关于《厂房租赁合同》是厂房和用地转让合同的主张，明显与合同约定不符。因双方签订的《厂房转让合同》无法履行故而签订《厂房租赁合同》，且《厂房租赁合同》第14条约定“原双方在2000年7月10日所签订的厂房租赁和转让合同自本合同生效之日起解除”，若涉案《厂房租赁合同》是厂房转让合同，在已经存在一份转让合同的情况下，再另签一份相同的转让合同与常理不符。故《厂房租赁合同》性质上应属租赁合同。再次，双方约定的50年租赁期限不是认定涉案厂房和土地转让的依据。正因租赁期限过长，2016年12月，中共广州市纪委巡查岭头公司所在集团公司时，发现本案《厂房租赁合同》违反租赁期限不得超过20年的规定，要求整改，岭头公司在与郑玉华、黄东赞不能协商一致完成整改的情况下，才导致本案诉争。最次，《厂房租赁合同》约定的租金标准为50年租金，该标准并未超出当地租赁标准，按市纪委巡查组的巡察意见该租金标准远低于当年同地段租金。综上所述，岭头公司认为涉案《厂房租赁合同》性质上属于租赁合同，应该遵循《合同法》中关于租赁合同的相关法律规定进行处理。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予以维持。岭头公司于2018年4月12日向一审法院起诉请求：1.判令岭头公司与郑玉华、黄东赞签订的《厂房租赁合同》租期2020年7月28日至2050年7月28日的部分无效;2.判令郑玉华、黄东赞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：岭头公司于1997年4月8日取得坐落在广州市白云区（现黄埔区）罗岗镇岭头（土名）路市国营岭头农工商联合公司24座厂房的《广州市房地产证》（穗房地证字第××号），权属来源为1959年政府划拨兴建，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为全民所有，土地权属性质为国家所有，用地面积为23646.53平方米，用途为厂房，房屋建基面积5094.46平方米，总建筑面积6671.77平方米。2000年7月10日，岭头公司（甲方）与郑玉华、张协胜、黄东赞签订《厂房转让合同》,约定将甲方属下企业——原金锌公司的厂房、电房等转让给乙方，供其生产使用。标的面积范围以金锌公司的房产证及合同附图所示为准，面积共约32.39亩。转让费共300万元，分四期支付：首期为150万元，于签订合同之日起30日内缴清；第二期为50万元，于2002年1月15日以前缴清；第三期为50万元，于2002年6月30日以前缴清；第四期为50万元，于2002年12月31日以前缴清。于2000年8月10日前甲乙双方交接完毕。甲方负责为乙方办理产权过户手续，要求在签订合同后一年内办妥。上述协议签订后，2000年7月13日，岭头公司出具收据载明收到黄东赞、郑玉华交来购买金锌公司厂房空地款675000元。2000年7月28日，岭头公司（出租方、甲方）与郑玉华、黄东赞（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定将位于广州市罗岗镇岭头路广州市国营岭头农工商联合公司内的厂房租赁给郑玉华、黄东赞。第1条，1.1厂房四至：东至居民区，西至茅坦村，南至张协胜之厂房围墙，北至山地。1.2厂房座数为5座，建筑面积共2100平方米。1.3用地面积11505平方米，其中未开发的山地3800平方米。1.4租赁用途为工业厂房。第2条，本合同所称之厂房的租赁包括厂房的国有土地使用权、地上房产以及附属于它们的其他一切权利。第3条，厂房用地：厂房用地的国有土地使用权属甲方所有，该国有土地使用权属划拨地，该厂房与其他建筑物（含甲方职工生活区）用地目前未经分割，合为一个房地产证（穗房地证字第××号）。第4条，租用期限从2000年7月28日至2050年7月28日。第5条，租金为135万元。第6条，支付方式：乙方分四期支付给甲方，订立本合同之日起三日内，付67.5万元。第二期在2015年7月28日支付22.5万元。第三期在2016年7月28日支付22.5万元。第四期在2017年7月28日支付22.5万元。第8条，租赁期间，如遇国家征用厂房及用地，一切补偿均归乙方所有。10.4租赁期间，如甲方能合法转让本合同约定的厂房及用地时，甲、乙方在此同意转让价款为135万元，届时，乙方应在房地产证过户完毕后一年内付清转让款（含甲方已收取的租金，该租金冲抵转让费）。第11条，违约：11.1发生如下情形之一的，即属甲方违约，甲方应按每减少一年租赁期补偿15万元标准累计支付违约金，并且还应赔偿乙方对租赁厂房的改扩建费用以及乙方可预期获取的利益损失。11.1.1租赁期间，甲方以任何理由提前收回乙方的租赁经营权。11.1.2因甲方责任（包括原厂房的规划、报建、验收及其他证照因素）导致乙方无法继续经营。11.2发生如下情形之一的，即属乙方违约，甲方有权收回租赁厂房。11.2.1私自将租赁厂房抵押。11.2.2不按合同规定缴纳租金。11.2.3将所租用的厂房作非法用途。第14条，本合同自双方签字盖章之日起生效，自生效之日起10日内双方办理公证手续，原双方在2000年7月10日所签的厂房租赁和转让合同自本合同生效之日起解除。岭头公司分别于2015年7月23日、2016年7月15日、2017年7月17日出具收款收据，载明收到郑玉华、黄东赞缴纳的上述厂房租赁合同约定的第二期租金225000元、225000元、225000元。郑玉华、黄东赞还提交厂房交付前后的现场照片、广州市委常委会议纪要、广州市人民政府办公厅文件呈批表、广州市财政局《关于我市移交六个农场所需资金问题的报告》《关于沙田公司、岭头公司实行属地管理的协议》《关于将岭头农工商联合公司和黄陂农工商联合公司范围内行政管理事务移交广州经济技术开发区管委会管理的协议》《关于解决广州市国营沙田、岭头农工商联合公司实施属地管理后遗留债务问题的协议》拟证实岭头公司于2000年陷入经济困境，通过售卖涉案土地的方式脱困，因无法办理审批手续，故通过与其签订上述名为《厂房租赁合同》来解决经济困难。审理过程中，双方对涉案厂房的交付时间存在争议，岭头公司主张涉案厂房在2000年7月28日交付郑玉华、黄东赞使用，郑玉华、黄东赞主张涉案厂房是在2000年8月20日交付使用；但双方当事人均未提交证据证实厂房的交付时间。庭审中，双方均确认如果法院认定合同部分无效，关于合同无效的法律后果另案主张。上述事实，有厂房转让合同、厂房租赁合同、房地产证、收款收据、不动产查册表、厂房交付前后的现场照片、广州市委常委会议纪要、广州市人民政府办公厅文件呈批表、广州市财政局《关于我市移交六个农场所需资金问题的报告》《关于沙田公司、岭头公司实行属地管理的协议》《关于将岭头农工商联合公司和黄陂农工商联合公司范围内行政管理事务移交广州经济技术开发区管委会管理的协议》《关于解决广州市国营沙田、岭头农工商联合公司实施属地管理后遗留债务问题的协议》及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为：本案的争议焦点是岭头公司与郑玉华、黄东赞双方系厂房租赁合同关系还是厂房转让合同关系。岭头公司和郑玉华、黄东赞均提交了厂房租赁合同，该两份合同的内容完全一致，一审法院予以采信，该合同第14条明确约定“本合同自双方签字盖章之日起生效，自生效之日起10日内双方办理公证手续；原双方在2000年7月10日所签的厂房租赁和转让合同自本合同生效之日起解除”，根据该条款的约定，岭头公司与郑玉华、黄东赞在2000年7月10日所签的上述厂房转让合同于双方签订厂房租赁合同时已解除，即上述厂房转让合同于2000年7月28日解除，厂房转让合同解除后，郑玉华、黄东赞与岭头公司之间已经不存在厂房转让合同关系。郑玉华、黄东赞提交的广州市委常委会议纪要、广州市人民政府办公厅文件呈批表、广州市财政局《关于我市移交六个农场所需资金问题的报告》等证据，虽然可以证实岭头公司在与其签订厂房租赁合同前陷入经济困境及各方协商处理岭头公司经济困难的过程，但不能证明其与岭头公司之间存在其主张的厂房转让合同关系，故郑玉华、黄东赞主张其与岭头公司之间的厂房转让合同关系无事实依据，一审法院不予采信，一审法院认定双方之间系租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，郑玉华、黄东赞确认厂房租赁合同的真实性，该合同是双方当事人的真实意思表示，但因双方约定的厂房租赁时间为五十年，即从2000年7月28日至2050年7月28日，超过了法律规定的二十年的最长租赁期限，违反了法律的强制性规定，因此租赁期限超过二十年的部分无效。岭头公司请求确认厂房租赁合同租期自2020年7月28日至2050年7月28日的部分无效，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年7月3日作出判决：原告广州市国营岭头农工商联合公司与被告郑玉华、黄东赞于2000年7月28日签订的《厂房租赁合同》中租期超过二十年的部分即2020年7月28日至2050年7月28日的部分无效。一审案件受理费100元，由被告郑玉华、黄东赞负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郑玉华、黄东赞的上诉请求与岭头公司的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为郑玉华、黄东赞主张双方就涉案厂房之间的关系为“名为租赁，实为买卖”能否成立。本案郑玉华、黄东赞主张双方之间的关系是“名为租赁，实为买卖”，并提交岭头公司（甲方）与郑玉华、张协胜、黄东赞（乙方）2000年7月10日签订的《厂房转让合同》予以证明。本院认为，首先，从上述《厂房转让合同》看，受让方、转让标的、转让价款与厂房租赁合同约定的承租人、租赁标的、租金总价均不相同。其次，岭头公司对于双方曾经签订《厂房转让合同》并不否认，称因为无法履行故签订租赁合同。郑玉华、黄东赞也称当时岭头公司无法分割厂房故而“以租代售”签订租赁合同。因此，双方对于《厂房转让合同》无法履行，故变更签订租赁合同均是清楚的，对于相关后果也均是知道的。结合双方《厂房租赁合同》第14条“原双方在2000年7月10日所签的厂房租赁和转让合同自本合同生效之日起解除”的约定，一审认为双方之间的厂房转让关系已于2000年7月28日解除，并无不当。再次，岭头公司收取郑玉华、黄东赞的第一笔款项注明为购买空地款，因该笔款项支付于双方签订租赁合同之前，且之后岭头公司对于郑玉华、黄东赞支付的另三笔款项均备注为租金，符合租赁合同的约定，故郑玉华、黄东赞以此为由认为双方是转让关系，亦不能成立。因涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期限超过法律规定的二十年期限，一审认定租期超过二十年部分无效正确，本院予以维持。至于因合同部分无效导致的损失，当事人应另寻法律途径解决。综上，本案郑玉华、黄东赞的上诉主张无事实与法律依据，本院均不予采纳。综上所述，郑玉华、黄东赞的上诉请求、理据不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由郑玉华负担100元、黄东赞负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏