云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3002号原告：赵晶鑫，男，1955年3月2日生，汉族，现住文山市。原告：任正芸，女，1956年2月26日生，汉族，现住文山市。委托诉讼代理人：魏于鸿，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，住所地文山市开化南路永通桥头，统一社会信用代码91532600750678224C。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事。被告：杜光伟，男，汉族，1966年10月11日生，云南省文山市人，现住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，现住文山市。三被告共同委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告赵晶鑫、任正芸与被告文山金源商贸有限公司、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告赵晶鑫、任正芸的其委托诉讼代理人魏于鸿，被告文山金源商贸有限公司的特别授权代理人卢灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵晶鑫、任正芸向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与被告金源公司于2017年4月4日分别签订的编号为20170402、20170403号《商铺内部认购合同》无效；2、判决被告金源公司返还原告已付购房款333094元，以及一倍的赔偿款333094元；3、判决被告金源公司从2017年7月4日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为50963.38元（333094元×6.8%÷12个月×27个月=50963.38元;上述金额合计717151.38元；4、判决被告杜光伟、史文华与被告金源公司承担连带赔偿责任；5、案件受理费由三被告承担。事实及理由：原告于2017年4月4日与被告金源公司协商一致，签订了两份《商铺内部认购合同》，双方约定购买其开发的金源农副产品综合批发市场5-A117号、5-A118号商铺，面积分别为27平方米，单价分别为6054元，总价款合计333094元，交房时间为2018年6月31日。原告于签订协议当日一次性付清所有购房款，被告公司出具了《收据》确认收到该笔款项，但被告金源公司迟迟不肯交房，原告多次催告后，被未能交房，被告金源公司均以各种理由拒绝，此时，原告才得知被告金源公司连预售房许可证都未取得，对原告构成欺诈，致使双方签订的《商铺内部认购合同》无效，其应当退还原告已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿及利息，无奈之下，原告只得诉至法院。经查，被告杜光伟、史文华系被告金源公司的股东，并且系夫妻关系，而被告金源公源公司的注册资本为2.15亿元，但被告杜光伟、史文华并未实缴注册资本，其在未出资范围内应当与被告金源公司承担连带赔偿责任。综上所述，被告的欺诈行为，侵犯了原告之合法权益，为此，原告于2019年7月9日起诉至本院并提出如前请求。金源公司、杜光伟、史文华辩称，原告与金源公司签订的合同属于无效合同，金源公司同意返还其已交付的购房款，金源公司已经以租金形式支付原告39312元，扣减该款项后的余额金源公司愿意返还。原告主张违约金及租金的理由均不能成立。杜光伟、史文华在本案中不应承担民事责任，该两人与原告没有合同关系。本案在审理过程中，原告为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、《商铺内部认购合同》二份，证明2017年4月4日与被告金源公司协商一致，签订了两份《商铺内部认购合同》，双方约定购买其开发的金源农副产品综合批发市场5-A117号、5-A118号商铺，面积分别为27平方米，单价分别为6054元，总价款合计333094元，交房时间为2018年6月31日。同时证实该两份合同虽然为认购内部合同，但是合同内容完全符合关于商品房买卖合同纠纷解释第五条以及商品房销售管理办法第十六条规定的要件，实为商品房买卖合同。2、《收据》，证明原告于签订协议当日支付了被告金源公司全部购房款333094元；3、《文山金源商贸有限公司的工商登记信息》（备注原告手机当庭出示，要求庭审后补交），证明史文华和杜光伟分别持有文山金源商贸有限公司50%的股权，史文华认缴10750万元，实缴出资70万元，杜光伟认缴10750万元，实缴出资70万元。经质证，被告金源公司、杜光伟、史文华对原告提交的证据质证意见为：对第1组真实性、关联性均无异议，但是对合法性有异议，该两份合同应当视为无效合同，对第2组证据无异议，对第3组证据真实性无异议，但是不认可原告方主张的证明观点，原告所主张的实缴70万元与客观事实不符。金源公司、杜光伟、史文华未向本院提交证据。本院对赵晶鑫、任正芸提交的证据分析认证如下：赵晶鑫、任正芸提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月4日，赵晶鑫、任正芸（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）分别签订的编号为20170402、20170403号《商铺内部认购合同》,约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第5幢A排5－A117号、5－A118号商铺，该商铺建筑面积各27平方米，单价6154.00元，两套商铺房款共计333094.00元，乙方在2017年4月4日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日赵晶鑫、任正芸向金源公司交付商铺房款333094.00元，金源公司并出具收据交赵晶鑫、任正芸收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至赵晶鑫、任正芸起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于赵晶鑫、任正芸主张解除其与金源公司签订合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与赵晶鑫、任正芸签订合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》并收取赵晶鑫、任正芸支付的购房款333094.00元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故赵晶鑫、任正芸主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该二份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于赵晶鑫、任正芸主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与赵晶鑫、任正芸订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，赵晶鑫、任正芸主张金源公司返还已付购房款333094.00元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。赵晶鑫、任正芸主张金源公司按年利率6.8%计算自2017年7月4日至还清房款时止的利息损失，对该主张赵晶鑫、任正芸未提交证据证实。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持赵晶鑫、任正芸的合理利息损失为以购房款333094.00元为基数×年利率6%，自2017年7月4日起计算至还清购房款时止。赵晶鑫、任正芸主张杜光伟、史文华对本案项款承担连带责任的问题，赵晶鑫、任正芸未提交证据证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。金源公司辩解返还房款时应扣减租金39312.00元，该款项系金源公司与赵晶鑫、任正芸签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，案件经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告赵晶鑫、任正芸与被告文山金源商贸有限公司于2017年4月4日签订的合同编号为20170402、20170403《商铺内部认购合同》为无效合同；二、被告文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵晶鑫、任正芸购房款333094.00元，并按已付购房款一倍赔偿原告赵晶鑫、任正芸的损失333094.00元，合计666188.00元及支付资金占用费（以已交房款333094.00元为基数，按年利率6%计算自2017年7月4日至还清购房款时止）；三、驳回原告赵晶鑫、任正芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7990.00元，减半收取计3995.00元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇一九年十二月五日书记员  李方铃