辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初146号原告:沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告：杨福娥，女，1953年5月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：崔伏祥，男，1953年7月18日出生，汉族，沈阳市大东区。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（简称农商银行大东支行）诉被告杨福娥、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（简称宏缘房地产公司）、谷实执行异议之诉纠纷一案，本院立案后组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，被告杨福娥的委托诉讼代理人崔伏祥到庭参加诉讼。被告辽宁宏缘商业房地产开发有限公司、被告谷实经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。农商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）辽执异209号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区观泉路50-7号1-7-1房屋的执行；2、本案的诉讼费由杨福娥、宏缘房地产公司、谷实承担。事实与理由：农商银行大东支行与宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘房地产公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令被告宏缘房地产公司给付农商银行大东支行贷款本金173，353，460.86院及利息；农商银行大东支行对宏缘房地产公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，杨福娥对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异209号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，杨福娥不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护农商银行大东支行的合法权益，恢复对沈阳市大东区观泉路50-7号1-7-1房屋的执行。杨福娥答辩称：不同意农商银行大东支行的诉讼请求。我在2013年5月3日签订的商品房买卖合同，并现金缴纳了全款。宏缘房地产公司给我开了小的收款收据，后来换的大发票，小收据被开发商收回去了。我交完水电费、采暖费、物业费后，开发商给我钥匙，我一直住在案涉房屋。有交钱的大发票、采暖费、物业费等收据为证。宏缘房地产公司、谷实未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农商银行大东支行提交的证据为：借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）辽民二终字第127号《民事判决书》证明内容：本行于2012年5月21日与宏缘房地产公司签订借款合同,并按照借款合同约定向宏缘房地产公司履行了发放贷款的义务,双方形成了借款合同关系。自2012年5月21日起,本行与宏缘房地产公司签订抵押合同,以其名下资产为宏缘房地产公司在本行处贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月11日，早于杨福娥签订商品房买卖合同的时间。本行债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,本行为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。杨福娥要排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行的必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。杨福娥质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。杨福娥提交的证据为：证据1、商品房买卖合同、发票、入住通知单、2014年采暖费收据、垃圾清运费、水电费收据、物业费。拟证明：我2013年购买的房子，2014年入住，并交纳了相关费用。证据2、无查询结果证明。拟证明：我名下只有这一套房产。证据3、辽宁高院（2019）辽执异209号执行裁定。拟证明：杨福娥作为案外人对于其名下的房屋提出了执行异议，辽宁高院作出的终止执行的裁定。农商银行大东支行质证意见：对商品房买卖合同及发票的真实性没有异议，关联性有异议，杨福娥并未提供付款凭证。根据杨福娥提供的商品房买卖合同第六条。买受人于合同签订当日交齐全款，但杨福娥仅提供销售不动产统一发票，发票并非收款收据，而且在商品房买卖合同当中也并未约定附购房发票的开具时间和换票时间，不应从发票中推定出杨福娥已经支付全额房款的结论。因此杨福娥提供的证据不能证明其享有符合执行异议和复议规定第28条及第29条规定，按照合同约定支付购房款的事项。对入住通知单的真实性无异议。对其提供的水、暖电收据、物业费真实性无异议。其中一份开具于2013年的水费发票真实性有异议，与其主张的2014年办理入住时间不符。对其提供的查询结果证明，真实性没有异议，关联性有异议。根据《执行异议和复议规定》第29条是对购房人生存权益的，而且参照江苏省高院发布的执行异议之诉案件审理的案外人名下。其他用于在人民法院查封之后案外人及案外人的配偶，其未成年子女名下均无用于因此我们认为执行异议和复议规定第29条买受人及其配偶未成年子女有无住房均应当予以审查。因此我们认为应予核查杨福娥配偶及二人是否有子女，并应进一步核查其未成年子女名下是否有住房。对辽宁高院执行裁定书真实性没有异议。本院开庭后，杨福娥又向法庭补充提交了如下证据：其家庭《户口簿》原件一份、离婚证原件一份，拟证明：我与杨福娥已经离婚，杨福娥名下没有其他住房。农商银行大东支行质证意见：真实性无异议，户口簿和离婚证仅能证明两人之间婚姻状况，而不能证明杨福娥名下财产状况。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人在庭审中的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理农商行大东支行诉宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，于当日查封了宏缘房地产公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日，本院作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘房地产公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘房地产公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘房地产公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘房地产公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘房地产公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘房地产公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘房地产公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案执行中，本院于2016年11月15日作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产（含案涉房产）。2019年7月1日，杨福娥作为案外人对案涉房屋的查封提出了书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年9月24日作出（2109）辽执异209号执行裁定，认定杨福娥对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，裁定：中止对沈阳市大东区观泉路50-7号8幢1-7-1号房屋的执行。农商银行大东支行不服，向本院提起本案诉讼。还查明，2013年5月3日，杨福娥与宏缘房地产公司签订编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定：杨福娥购买沈阳市大东区观泉路50-7号8幢1-7-1号房。建筑面积共93.65平方米，单价为每平方米5794.84元，总价542,687元。杨福娥以现金方式在签合同之前交了一部分房款，签合同当日交齐全部购房款。宏缘房地产公司开具收款收据，2014年3月11日，宏缘房地产公司收回收款收据，给杨福娥开具了金额为542,687元的《销售不动产统一发票》。宏缘房地产公司于2014年1月15日通知杨福娥办理入住手续。杨福娥办理入住后，交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费、电梯费。还查明，杨福娥与崔伏祥已解除婚姻关系，现无配偶。沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》载明，杨福娥未查询到房屋信息记录。上述事实，有本院（2014）辽民二初字第00054号民事判决、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《入住通知书》、收款收据、《户口簿》复印件、《离婚证》、《无查询结果证明》等证据，业经庭审质证及本院审查，以及一审开庭笔录在卷为凭，本院予以采信，可资认定。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点为案外人杨福娥是否对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨福娥与宏缘房地产公司于2013年5月3日签订《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。农商行大东支行诉宏缘房地产公司、谷实金融借款合同纠纷案件，请求本院查封案涉房屋，本院执行查封的时间为2014年10月23日，故应认定杨福娥在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。杨福娥按照宏缘房地产公司的入住通知，于2014年1月15日办理了入住手续，交纳了水费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费、电费、电梯费。同时，家庭《户口簿》载明，婚姻状况为离婚，无其他家庭成员。沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》载明，杨福娥未查询到持有房屋信息记录，可以认定其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，本院认为，杨福娥购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费9227元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇一九年十二月二十四日法官助理王军书记员李婷（代）