浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1418号 上诉人（原审第三人）：中国光大银行股份有限公司杭州滨江支行，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道123-127号一、二层。 负责人：卫黎，该行行长。 委托诉讼代理人：周蓉蓉，浙江南方中辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鑫莹，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨某，女，1995年11月7日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：倪国平，浙江家本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯逸云，浙江家本律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：湖州随缘置业有限责任公司，住所地浙江省湖州市吴兴区新华路687号。 法定代表人：何某（现在浙江省第六监狱服刑），该公司总经理。 上诉人中国光大银行股份有限公司杭州滨江支行（以下简称光大银行）为与被上诉人杨某、湖州随缘置业有限责任公司（以下简称随缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初8333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 光大银行的上诉请求：1.请求撤销湖州市吴兴区人民法院作出的（2018）浙0502民初8333号民事判决书，驳回被上诉人杨某的一审诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、杨某与随缘公司的房屋买卖合同不成立，商品房买卖合同未生效，一审法院认定法律事实错误。杨某仅仅提交了一份收据,但没有《商品房买卖合同》、发票和付款凭证，根据随缘公司法定代表人庭审中陈述，杨某在购房时明知房产已经抵押给银行，合同约定的价格远低于市场价，并非真实价格。光大银行认为杨某与随缘公司实际并未就房屋买卖达成一致，商品房买卖合同并未生效，一审法院认为双方商品房买卖合同成立并生效系认定法律事实错误。二、杨某不够成善意取得，未取得房屋所有权。杨某向随缘公司购买房产未办理物权预告登记或正式登记，甚至连购房合同都没有，依据物权法第九条的规定，杨某不享有房屋所有权。杨某明知房产已抵押，受让价格明显低于市场价，又未办理物权登记，依据物权法第一百零六条的规定，杨某不属于物权的善意取得。三、刑事判决不能对民事行为的效力作出认定。刑事诉讼程序是为保证刑法正确实施而设定的诉讼制度，当事人与案外人民事行为的定性不属于刑事审判的范围，湖州市中级人民法院在刑事案件中，没有组织借款人、抵押权人、买房人进行法庭调查、质证、答辩，对该房产已抵押给光大银行并在当地房管局办理抵押登记只字未提，就认定杨某系善意取得，剥夺了抵押权人的合法权利，刑事判决超越刑事诉讼法规定的审理范围，在没有法律和事实依据的情况下，对民事行为作出善意取得的结论，是错误的。杨某对涉案房产是否构成善意取得，涉及民事实体权益处置及善意取得制度的适用，需要当事人在民事诉讼对相关证据进行举证、质证和审查，并最终由民事审判程序予以确认。民事审判中不应直接依据错误的刑事判决径行裁判。四、光大银行不注销抵押登记有合理的理由。首先，虽然民事判决书根据错误的刑事判决最终判决不支持光大银行的抵押优先受偿权，但光大银行从未放弃申诉权利，一直在向有关部门反映情况。其次，随缘公司认可将房产抵押给光大银行的事实，该抵押也已经房管部门办理抵押登记。未支持光大银行抵押优先权的民事判决是基于刑事判决作出的，刑事判决违法剥夺抵押权人的合法权利，在抵押权人毫不知情的情况下，故意回避该房产已抵押的事实，越权对民事行为作出判决，且判决对抵押事实只字不提，其判决结果令人匪夷所思，光大银行一直在争取自己的合法权益，也已经向检察机关提交了申诉材料。（2014）杭滨商初字第986号民事判决中，光大银行是原告，即便抵押登记未获得支持也只是我们的诉讼请求未获支持，光大银行与杨某无任何权利义务关系，其无权向光大银行提出要求，抵押登记证书是湖州市房产管理中心发的，如杨某认为抵押登记错误也应提起行政诉讼要求房产管理中心注销或抵押登记部门主动注销。第三，经查询浙江政务网和咨询不动产登记有关部门，注销抵押需要抵押权人与抵押人一并在《不动产登记申请表》上盖章，非第三人光大银行单独可以办理。五、杨某与随缘公司的商品房买卖行为涉嫌合同诈骗，本案应中止审理，移送公安机关侦查。根据（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，随缘公司实际控制人在2013年11月至2014年7月之间实施了集资诈骗罪，于2014年8月被刑事拘留。杨某诉称的商品房买卖合同签订在集资诈骗实施期间、随缘公司被刑事拘留前3个月，且随缘公司出售商品房时该房产实际已抵押给光大银行，故随缘公司在明知合同无法履行的情况下，“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大”，构成合同诈骗罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，应当裁定驳回起诉，将本案移送公安机关处理。 杨某辩称，光大银行前三点上诉理由从实体上不成立，因为本案商品房买卖的事实是经过公检法三机关进行审查然后经湖州市中级人民法院并经浙江省高级人民法院最终定案的一个案件，经过程序进行认定的相关事实是客观的事实。杨某和随缘公司之间的买卖应该是成立的。尽管没有商品房买卖合同提供，但这个从入住交付房款等各种行为来看，商品房买卖行为已经成立。同时，从程序法上来讲，光大银行不是商品房买卖合同的当事人，且其抵押权已经被杭州市滨江区人民法院、杭州市中级人民法院认定为无效。既然抵押权无效，光大银行对涉案商品房买卖合同没有诉的利益，所以上诉理由不成立。关于抵押权的注销，因为光大银行的抵押权已经被滨江区人民法院、杭州市中级人民法院认定为无效。生效的法律文书代表的是国家意志，其应当去履行已经生效的判决，把相应的抵押权进行注销。不注销，会妨害杨某在房屋买卖办证过程中的行为。光大银行认为本案涉及刑事，如果还有涉及刑事的情况，其应该向有关部门报案。 随缘公司辩称，杨某购买的房子是装修过的，光装修款就要70多万元，该房屋合同价是200万元，减去装修款后，房款只剩下100多万元，不符合常理。同时期有3个人买房子，他们毛坯房价格为300万元，装修后的价格为350万元，这些房子是其法定代表人何某被抓以后结算给他们的，当时公司一片混乱。公安审讯时，做了何某的工作，要何某说他们买房时不知道抵押，这样他们就属于善意买房，何某想不起来当时在笔录里怎么说的了，但是抵押是登记的，是在房管局挂牌的。其他人的房款都交给随缘公司了，随缘公司也把房卡给了他们，但杨某没拿到房卡，是因为房款没付清。杨某买房是不合理的，当时刑事开庭时何某说是诬陷。刑事案件因为房子的问题又退回检察院。刑事判决之后，何某就不知道他们是怎么处理房子的了。 杨某向一审法院起诉请求：1.判令杨某与随缘公司签订的《商品房买卖合同》依法有效；2.判令随缘公司、光大银行共同到不动产登记部门注销在随缘小区16幢802室房屋上设定的他项权抵押登记；3.判令随缘公司向杨某开具《销售不动产统一发票》，协助杨某办理涉案房屋过户登记手续，并承担交易环节的税金；4.判令随缘公司、光大银行赔偿杨某经济损失442954.17元（以280万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率暂从2014年8月13日计算至2018年9月28日，实际要求计算至房屋登记至杨某名下时止）；5.判令案件诉讼费由随缘公司、光大银行承担。 一审法院认定事实：2014年5月13日，杨某的父亲杨斌向随缘公司购买登记在随缘公司名下的随缘小区16幢802室房屋（精装修，权证号110056080，产权面积为218.6平方米）。同日，杨某的父亲杨斌及杨某的母亲曹红卫向随缘公司支付购房款280万元，随缘公司出具收据一份，收据载明交款个人为杨某。杨某取得房屋不久后入住，并居住至今。随缘公司的法定代表人何某因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪于2014年8月15日被刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2016年7月15日，湖州市中级人民法院作出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，查明事实部分认定“被告人何某在集资期间将部分集资款项用于建造随缘小区，其中杨斌实际出资购买随缘小区16幢802室和两个车库”，该判决书本院认为部分载明“…杨斌…等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴”。该判决书已生效。2013年6月26日，案外人何健健与光大银行签订《个人贷款授信额度合同》，由光大银行为案外人何健健提供授信额度为4800000元的贷款，授信期限为36个月，随缘公司将其名下的位于湖州市随缘小区湖房权证字第××号、第××号、第××号（本案涉案房屋）三套房产为该笔贷款提供4800000元的最高额抵押担保，并办理抵押登记。光大银行于2014年7月23日向杭州市滨江区人民法院起诉，请求判令“…对随缘公司名下的位于湖州市随缘小区湖房权证字第××号、第××号、第××号三套房产的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权…”，该院于2017年3月3日作出（2014）杭滨商初字第986号民事判决书，认为“光大银行与何健健之间的贷款行为已被法院生效判决认定为犯罪，故作为主合同的贷款合同无效……故抵押担保合同和保证合同均无效……”，对光大银行请求优先受偿权的诉请不予支持。光大银行于2017年6月20日向杭州市中级人民法院提起上诉，该院作出（2017）浙01民终4570号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。现杨某诉至一审法院，要求确认杨某、随缘公司之间的商品房买卖合同有效，注销抵押登记，并办理房屋过户手续。 一审法院认为，杨某虽未能提交书面的商品房买卖合同，但是根据杨某提交的收据以及杨某、随缘公司的当庭陈述，能够确认杨某、随缘公司之间存在商品房买卖合同关系。杨某已向随缘公司支付合理的购房价款，并取得房屋实际入住至今。（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中亦认定涉案房屋为杨某善意取得，故未将其作为赃物予以追缴。综上，杨某、随缘公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，随缘公司理应协助杨某办理产权过户登记手续。故对杨某主张确认杨某、随缘公司之间的商品房买卖合同关系合法有效并由随缘公司协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求予以支持。对杨某主张由随缘公司开具销售不动产统一发票的诉讼请求，因买卖合同中卖方开具发票系合同的附随义务，且未按规定开具发票的行为系违反国家有关发票管理行政法规的规定，当事人可向当地税务部门反映并要求解决，不属于法院审理范围，故不予支持。杨某主张由随缘公司承担交易环节的税金的请求，因该税费尚未发生，可待税费发生后根据相关规定处理，或者按照约定另行主张。随缘公司将其名下的涉案房屋抵押给光大银行，并办理了抵押登记，随缘公司与光大银行之间的抵押担保合同经杭州市滨江区人民法院作出的生效判决确认无效，故对杨某要求随缘公司、光大银行注销涉案房屋上设定的抵押登记的诉讼请求予以支持。杨某要求随缘公司及光大银行自2014年8月13日起以280万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付经济损失的请求，因随缘公司的法定代表人何某涉嫌犯罪，涉案房屋于2014年7月30日被湖州市公安局吴兴区分局限制，涉案房屋抵押担保合同及房屋买卖合同的效力确认均通过诉讼审理认定，杨某未能取得房屋权属证书存在客观原因，故对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认杨某与随缘公司之间的商品房买卖合同关系合法有效；二、随缘公司、光大银行于判决生效之日起十日内到湖州市不动产交易中心注销在湖州市吴兴区产上的抵押登记；三、随缘公司在判决生效之日起十五日内协助杨某办理房屋产权过户登记手续；四、驳回杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费32744元，减半收取16372元，由杨某负担2236元，随缘公司负担14136元。 二审中，光大银行、杨某、随缘公司均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为杨某与随缘公司之间的商品房买卖合同关系是否有效、光大银行是否是本案的适格主体、是否应该撤销涉案房产上的抵押登记以及是否应为杨某办理过户手续。虽然光大银行并非是杨某与随缘公司之间商品房买卖合同中的当事人，但因涉案房产办理了抵押登记，故杨某与随缘公司之间商品房买卖合同的处理问题，与光大银行具有利害关系，且一审法院判决光大银行注销抵押登记，故光大银行系本案二审的适格主体，因此，对杨某认为光大银行对本案中的商品房买卖合同不具有诉的利益，光大银行不具有抗辩权的答辩意见不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决确认了“杨斌实际出资购买16-802室和两个车库”的事实，并认定杨斌等人“实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴”。该刑事判决的内容，结合杨斌与杨某的父女关系以及随缘公司向杨某开具的2800000元购房款的收据，能够确认杨某与随缘公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。（2014）杭滨商初字第986号民事判决确认“2013年6月26日，光大银行与何健健签订《个人贷款授信额度合同》一份……同月28日，光大银行与何健健签订《个人贷款合同》一份……借款合同签订当日，光大银行依约向何健健发放贷款4800000元……2016年7月15日，浙江省湖州市中级人民法院作出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，认定2013年6月28日，何某指使何健健从光大银行处骗取贷款4800000元”，该判决书认定主合同贷款合同无效，抵押担保合同和保证担保合同均无效，驳回了光大银行要求就涉案房屋的折价款、变卖款享有优先受偿权的诉讼请求。光大银行对该判决不服，上诉至杭州市中级人民法院。后杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民终4570号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2014）杭滨商初字第986号民事判决与（2017）浙01民终4570号民事判决均认定抵押合同无效。光大银行的上诉理由与随缘公司的答辩意见与上述生效判决的内容不符，且光大银行和随缘公司均未提交证据证明上述生效判决进入了审判监督程序，故对光大银行的上诉理由及随缘公司的答辩意见均不予采信。一审判决根据（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决、（2014）杭滨商初字第986号民事判决与（2017）浙01民终4570号民事判决的相关内容，认定杨某与随缘公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，随缘公司与光大银行之间的抵押担保合同无效，据此判决随缘公司、光大银行应注销涉案房屋上设定的抵押登记，且随缘公司应协助办理房屋产权过户手续，并无不当。 综上，光大银行的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32744元，由上诉人中国光大银行股份有限公司杭州滨江支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 沈筱婕 二〇一九年十二月四日 书记员 周进方