湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初7114号原告：张弟辉，男，1953年6月19日出生，汉族，重庆市万州区人，住重庆市万州区，委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：秦欢，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：向玉前，男，1974年8月28日出生，土家族，湖北省建始县人，住恩施市，原告张弟辉与被告向玉前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日作出（2019）鄂2801民初1999号民事判决书，原告张弟辉不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）鄂28民终1952号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）鄂2801民初1999号民事判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告向玉前经本院传票传唤未到庭参加诉讼。原告张弟辉及其委托诉讼代理人谭正标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张弟辉向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》，被告支付的50000元保证金作为违约金不再退还；2.判决被告立即搬离并向原告返还位于恩施市××大道时代××楼（写字楼）401至408号房屋，同时完整保留该房屋的装饰装修及固定设施；3.判决被告按899.67元/天的标准向原告支付自2018年10月1日起至2018年10月12日的租金10796.04元；4.判决被告按每日3000元的标准向原告支付自2018年10月13日起至实际搬离之日止的商业用房占用费；5.本案律师代理费30000元由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××大道时代××楼（写字楼）四层房屋出租给被告，遵循先交租金后用房的原则，被告应于2017年10月1日前一个月内一次性支付第二年度租金。后被告第二年度租金有34729元至今未付，且未在约定的期限内支付第三年度的租金，为此原告于2018年9月25日向被告发出催告函，要求被告支付第二年的欠付租金及第三年度租金，并告知被告若其未在期限内履行，原告将要求其承担违约责任，包括但不限于单方解除租赁合同、停止商业用房能源供应、封锁商业用房及所有设备等。被告收函后仍未履行，原告又于2018年10月12日再次向被告发函通知解除双方签订的房屋租赁合同，限被告自收函之日起7日内撤离租赁房屋，未按期搬离将按照每日3000元的标准收取商业用房占用费等。因被告仍未履行，构成严重违约，故原告提出前述诉讼请求。原告张弟辉为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告的基本身份信息；证据二、原、被告于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》复印件，证明按照合同约定被告拖欠租金超过七天原告有权单方终止合同，已交付的保证金不再退还以及对其他违约责任的承担进行了明确约定；证据三、恩施州现代家居股份有限公司于2018年10月16日出具的《证明》原件、鄂（2016）恩施市不动产权第0004231号、第0004232号、第0004233号、第0004234号、第0004235号、第0004236号、第0004237号、第00××38号房权证复印件各一份、房产分户图复印件，证明被告租赁的房屋实质属于原告所有；证据四、（2018）鄂2801民初3211号民事调解书、催告函及快递单、律师函及快递单(均为复印件)，证明被告未按照约定支付第二年度租金，原告为此诉至法院，在法院的主持下双方达成调解，但被告仍未按照调解协议的约定履行支付租金的义务，且经原告催告后被告仍未履行。按照合同约定由被告承担律师费等；证据五、民事委托合同书原件及律师费转款凭证复印件，证明原告支付律师费15000元的事实。被告向玉前未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。经审查，原告提交的证据结合原告的陈述，真实、合法且与待证事实相关，予以采信。结合前述审查确认的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：位于恩施市××坝街道办事处××村现代家居城（时代MALL）3幢401至408号房屋(房权证号鄂（2016）恩施市不动产权第0004231号至第00××38号）登记在恩施州现代家居股份有限公司名下，该公司在本案中证明该房屋的实际所有权人系原告张弟辉。2016年8月10日原告张弟辉（甲方）与被告向玉前（乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方时代MALL3幢楼（写字楼，面积1353.04平方米）的房屋，租赁期限为12年，从2016年10月1日起至2028年9月30日止（2016年10月1日至2017年9月30日一年为装修和免租期，第二、三年为20元／平方米／月，第四年为24元／平方米／月，第五年起在上一年的基础上每年依次递增6%；租金应按年度支付，在每期租金计算起始日前以支票、银行转账的方式将次年租金一次性支付至甲方账户或者以现金的方式支付，严格遵循“先交租金后用房”的原则；乙方在本合同签订当日或7个工作日前须向甲方一次性交纳履约保证金20万元，其中15万元保证金在第二年时转为第二年的租金，5万元仍作为保证金，合同期满双方无争议由甲方无息返还给乙方；甲方送达给乙方的相关通知、函件以传真或者邮寄的方式送达乙方承租的商业用房或者按照租赁合同约定的通信地址，不管乙方是否同意签收，则视同送达乙方；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额交纳应承担的一切费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的1‰收取违约金；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金等费用及违约金以及因乙方违约造成的损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在7天内补足所扣除部分，如乙方未能在该期限内补足所扣除的部分，甲方有权终止本合同，收回乙方承租的商业用房，且乙方所交纳的保证金作为违约金不再退还；若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方主张租金等相关费用并收取滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的保证金作为违约金不再退还；在乙方违约的情况下甲方又接受租金或者其他款项的，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利；在租赁期内，乙方违约影响合同正常履行的，甲方有权单方终止合同；乙方应于本合同提前终止之日向甲方退还商业用房，乙方逾期不交还房屋的，按照每日3000元的标准支付房屋占有使用费。在履行合同的过程中，因被告未按照约定支付租金，原告诉至本院，后双方在本院的主持下于2018年5月28日达成调解协2018年5月28日达成调解协议：一、张弟辉与向玉前继续履行于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、向玉前于2018年6月1日前支付张弟辉2017年10月1日至2018年9月30日的租金174729元……。后该案（2018）鄂2801民初3211号民事调解书发生法律效力。2018年9月25日原告委托律师向被告邮寄了一份催告函，告知内容为被告未按照前述民事调解书约定履行完毕，尚欠原告第二年度房屋租金34729元租金未付，现第三年租金324729元应于2018年9月30日之前支付，如被告未在上述期限内全额履行原告将要求其承担违约责任，包括但不限于单方解除房屋租赁合同等。2018年10月12日原告委托律师向被告送函告知被告解除双方签订的房屋租赁合同，且要求被告在收函之日起7日内撤离，如未按期撤离则按照每日3000元的标准向其收取商业用房占用费，乙方若在7日后未交还商业用房的……其中律师费、公证费等由乙方承担。湖北夷水律师事务所接受原告委托代为参加本案诉讼，收取律师费14151元。本院认为：原、被告于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面、及时、诚信地履行。原告诉称被告第二年度租金至今有34729元未付，且未在约定的期限内支付第三年度的租金构成违约，对此被告作为义务履行方对其向原告支付房租的情况负有举证责任。现被告未能举证证明其已经按照约定的期限和金额履行了原告诉称的租金，则应当由其承担举证不利的后果，认定其行为构成违约。依据双方签订的房屋租赁合同的约定，如被告拖欠租金及各项费用超过7天时原告有权单方终止本合同。该条实际上是对合同解除条件的约定。从查明的事实看，原告于2018年9月25日已告知被告应当在2018年9月30日前付清租金，否则将要求被告承担违约责任包括解除房屋租赁合同。同时原告于2018年10月12日书面通知被告解除双方签订的房屋租赁合同。由此可知，被告未完全履行约定的租金支付义务，原告依据合同约定的条款享有合同解除权，解除合同的通知自到达被告之日起生效，故原、被告签订的房屋租赁合同已于2018年10月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告请求确认收取的50000元保证金作为违约金不再退还，符合合同的约定，予以支持。上述合同解除后，被告应当及时将承租房屋返还给原告，故原告请求被告立即搬离并向原告返还位于恩施市××大道时代××楼××至××号（写字楼）房屋，同时完整保留该房屋的装饰装修及固定设施予以支持。被告应当向原告支付的2017年10月1日至2018年9月30的房屋租金已为生效的民事调解书所确认，故原告请求被告支付自2018年10月1日起至2018年10月12日合同解除前租赁期限内的租金应当予以支持，其标准按照合同约定的计算方式为1353.04平方米×20元/平方米/月÷30天×11天＝9922元，超过部分不予支持。原告主张以3000元/天的标准计算自2018年10月13日起至实际搬离之日止的商业用房占用费，符合双方合同的约定，予以支持。原告主张律师费属于律师为其代理本案诉讼提供法律服务收取的费用，不符合双方约定的由被告承担律师费的情形，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张弟辉与被告向玉前签订的房屋租赁合同于2018年10月12日解除。原告张弟辉收取的被告向玉前50000元保证金不予退还；二、被告向玉前于判决生效之日起十日内从恩施市金桂大道时代MALL3幢楼（写字楼）401至408号房屋中搬离并向原告张弟辉返还该房屋，完整保留该房屋的装饰装修及固定设施；三、被告向玉前支付原告张弟辉2018年10月1日至2018年10月11日的房屋租金9922元；四、被告向玉前按照3000元/天的标准向原告张弟辉支付自2018年10月13日起至实际搬离之日止的商业用房占用费；五、驳回原告张弟辉的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部。收款单位：恩施市人民法院。账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，由被告向玉前负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王红兵审 判 员  郭韶华人民陪审员  贺全银二〇一九年十二月二十七日书 记 员  田秀芳