广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22829号上诉人（原审原告）：苏树就，男，1976年9月5日出生，汉族，住广西横县。上诉人（原审原告）：苏树云，女，1979年10月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：苏志豪，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司职员。被上诉人（原审被告）：崔素贞，女，1988年4月21日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。上诉人苏树就、苏树云、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）、被上诉人崔素贞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏树就、苏树云上诉请求：1.撤销一审判决第一项，崔素贞向苏树就、苏树云支付违约金1.63万元；2.撤销一审判决第二项，合富公司向苏树就、苏树云赔偿损失14.67万元；3.合富公司、崔素贞承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。苏树就、苏树云曾将案涉的产权证出示给崔素贞，合富公司亦有向其出具相关的查册表，崔素贞知悉苏树就、苏树云所有的商铺现状。崔素贞作为买方在交易过程中应当尽到审慎的注意义务。根据深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具的评估报告可知，案涉房屋交易当时与现在的价值已然不同，由此给苏树就、苏树云造成了损失。即使一审法院认为苏树就、苏树云没有损失，本案的违约金也不应调低。合富公司作为专业的中介机构，其未尽到相应的义务，故其理应得到相应的惩罚。即使一审法院认定违约金应当调低，则应当参照定金金额15万元而非10万元。综上，恳请二审法院判如所请。崔素贞二审辩称，不同意苏树就、苏树云的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、崔素贞有要求苏树就、苏树云带其看房，苏树就、苏树云以不要打扰商户为由拒绝。合富公司作为中介机构，并未尽到审慎义务，由此给崔素贞造成的损失，应由其承担赔偿责任。崔素贞作为撤销之诉及解除之诉两案件中的最大受害者，崔素贞已经就本案纠纷承担了自己的全部损失，不应再加重崔素贞的责任。合富公司二审辩称，不同意苏树就、苏树云的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。合富公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审案件受理费由苏树就、苏树云及崔素贞承担；3.苏树就、苏树云承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：（一）根据相关法律规定，合富公司因过错造成苏树就、苏树云有实际损失的，才需向苏树就、苏树云承担赔偿责任。合富公司积极履行了合同约定的中介方应尽的义务，也实地查看了案涉物业及向房管局查询案涉物业的产权信息，故合富公司在本案中并不存在过错。（二）即使合富公司存在一定的过错，按照合同第七条约定，合富公司只需就苏树就、苏树云的实际损失向其承担赔偿责任。苏树就、苏树云在一审并未提供证据证明其因撤销合同而造成的实际损失，案涉房屋在合同交易过程中一直由苏树就、苏树云收益，苏树就、苏树云并未因合富公司的行为而减损。综上，恳请二审法院判如所请。苏树就、苏树云二审辩称，不同意合富公司的上诉请求、事实和理由，其不同意一审判决。崔素贞二审述称，不同意合富公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、崔素贞有要求苏树就、苏树云带其看房，苏树就、苏树云以不要打扰商户为由拒绝。合富公司作为中介机构，并未尽到审慎义务，由此给崔素贞造成的损失，应由其承担赔偿责任。崔素贞作为撤销之诉及解除之诉两案件中的最大受害者，崔素贞已经就本案纠纷承担了自己的全部损失，不应再加重崔素贞的责任。苏树就、苏树云向一审法院起诉请求：1．崔素贞向苏树就、苏树云支付违约金163000元，合富公司参照合同违约金163000元承担赔偿责任；2．合富公司退还苏树就、苏树云已支付的中介代理费30000元；3．本案全部诉讼费用由崔素贞、合富公司承担。一审法院认定事实：位于广州市xx区xx街xx二路xx号xx栋xx号商铺登记在苏树就、苏树云名下，二人各占二分之一产权，建筑面积为59.48平方米。2018年8月1日，苏树就、苏树云（甲方、卖方）与崔素贞（乙方、买方）在合富公司（丙方）的居间下签订了《存量房买卖合同》，约定苏树就、苏树云将其名下上述商铺以163万元售卖给崔素贞。合同第六条约定甲方应向丙方支付中介服务费65000元，乙方应向丙方支付中介服务费23000元；合同第七条约定因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；合同第九条约定乙方不按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；并约定买方在签署本合同当日向卖方支付定金10万元。双方还对其他事项进行了约定。同日，合富公司（甲方）与苏树就、苏树云（乙方）签订《房地产中介服务合同》，约定乙方委托甲方为乙方出售上述房产提供中介服务。合同第二条第一款：甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产；第五条第二款：甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方收到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。双方还对其他事项进行了约定。崔素贞于2018年8月1日、2日共计向苏树就支付定金10万元。后崔素贞陆续向苏树就支付房款63万元。2018年11月7日，苏树就、苏树云就案涉房款出具收据，载明：兹收到崔素贞交来购店铺定金壹拾伍万正，现收到首付款伍拾捌万元正，一共收到人民币柒拾叁万元正，未交付尾款玖拾万元正……。2019年1月24日，崔素贞与苏树就、苏树云到地税部门就案涉商铺缴交各项税费，地税部门出具《存量房交易价格计税核定通知书》，载明案涉商铺核定总价（不含增值税）为1009523.61元，崔素贞于同日缴交了案涉商铺的各项税费。苏树就、苏树云向合富公司支付中介费用3万元。合富公司带崔素贞查看现场的商铺为标有“天天港货行”标识的商铺，经核证该商铺为位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋115号商铺，并非苏树就、苏树云所要出售的商铺。崔素贞曾向苏树就、苏树云提出实地查看案涉商铺，苏树就、苏树云主张因其住在番禺不方便，且提供了附有案涉商铺宗地图及分户图的房产证，而且其商铺有对外出租，崔素贞可以向承租人确认案涉商铺的位置。合同签订及履行过程中，苏树就、苏树云多次将案涉商铺的产权证件向崔素贞及合富公司进行出示。一审庭审中，苏树就、苏树云确认解除与崔素贞之间的房屋买卖合同。2019年5月21日，崔素贞以苏树就、苏树云及合富公司为被告向一审法院提出诉讼请求：1．撤销崔素贞、苏树就、苏树云及合富公司签订的《存量房买卖合同》；2．苏树就、苏树云立即退还购房款人民币柒拾叁万元（￥730000）整，并按中国人民银行同期贷款利率暂从2019年1月24日计算至实际退还日的利息；3．苏树就、苏树云及合富公司协助崔素贞办理退税及解除存量房网上签约手续；4．苏树就、苏树云及合富公司赔偿崔素贞损失律师费人民币伍万元（￥50000）；5．本案的全部诉讼费用由苏树就、苏树云及合富公司承担，一审法院以（2019）粤0114民初5899号立案。崔素贞自行委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就案涉113号商铺及115号商铺的租金市场价值及房地产市场价值进行评估，该评估公司于2019年8月2日出具深永评字GZ-H[2019]第129号、130号两份房地产估价报告，两个商铺的月租金估价价值分别为2500元、3870元，房地产价值分别为1210420元、1597040元。拟证明交易价格显失公平。一审法院认为，崔素贞与苏树就、苏树云及合富公司签订的《存量房买卖合同》内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。本案纠纷包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，各方当事人对于房屋买卖合同的不能履行均存在过错，为免当事人诉累，一审法院决定合并处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故违约金应当以弥补损失为主，本案中苏树就、苏树云并未提供证据证明自己的损失，根据合同履行以及合同约定情况，一审法院参照双方之间的定金约定，酌情将其（损失）违约金调整为10万元。案涉合同不能履行，系因合富公司错误认定崔素贞所要购买的商铺产权人为苏树就、苏树云，从而导致崔素贞发生误解所导致。合富公司作为专业的房地产顾问服务企业，在未核实清楚崔素贞想要购买商铺的产权人的情况下，即组织苏树就、苏树云与崔素贞签订房屋买卖合同，其对于案涉合同的解除应当承担主要过错责任，一审法院认为其应当向苏树就、苏树云赔偿8万元并退还中介服务费。崔素贞作为完全民事行为能力人，其可以通过查看房产证分户图、询问承租人等形式确定案涉商铺是否其想要购买的商铺，在未核实清楚情况下即与苏树就、苏树云签订合同，故其对于合同解除存在一定过错，其应当向苏树就、苏树云支付违约金1万元。房屋出卖方带领中介及买方实地查看并确认其出售的房屋是其应尽的合同附随义务，苏树就、苏树云在崔素贞提出实地查看案涉商铺时，予以拒绝，对于合同不能履行亦存在一定过错。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月4日判决如下：一、崔素贞于判决发生法律效力之日起十日内向苏树就、苏树云支付违约金1万元；二、合富公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏树就、苏树云赔偿损失8万元；三、合富公司于判决发生法律效力之日起十日内向退还苏树就、苏树云中介代理费30000元；四、驳回苏树就、苏树云的其他诉讼请求。一审案件受理费2100元，由苏树就、苏树云负担210元，由崔素贞负担210元，由合富公司负担1680元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，崔素贞起诉主张苏树就、苏树云及合富公司的（2019）粤0114民初5899号民事判决已经发生法律效力，该判决认定，本案合同解除是因合富公司错误认定崔素贞所要购买商铺的产权人为苏树就、苏树云，从而导致崔素贞发生误解所导致，苏树就、苏树云并无明显过错，故崔素贞诉请苏树就、苏树云支付购房款73万元的利息损失，不予支持。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）合同解除的过错责任认定；（二）合同解除的法律后果承担。关于合同解除的过错责任认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”根据已经发生法律效力的（2019）粤0114民初5899号民事判决认定，案涉合同解除系因合富公司错误认定崔素贞所要购买商铺的产权人为苏树就、苏树云，从而导致崔素贞发生误解所导致，苏树就、苏树云并无明显过错。据此，合富公司上诉提出其对于案涉合同无法继续履行不存在过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。关于合同解除的法律后果承担问题。首先，对于违约责任承担范围的确定。案涉合同约定崔素贞不按合同约定买入案涉房屋的，违约金为房地产成交价的10%。由于苏树就、苏树云并未就其实际损失进行举证，因此，苏树就、苏树云上诉主张违约金不应调整的理由，缺乏证据支持，本院不予采信。其次，对于合富公司、崔素贞的责任分担确定。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此可知，在房屋买卖居间活动中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方遭受损失的，则应根据过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。本案中，案涉合同约定，因合富公司的过错责任造成当事人损失的，合富公司应承担赔偿责任。现案涉买卖双方交易无法继续履行的原因，系因合富公司未尽到忠实尽力的全面审查义务所导致，因此，合富公司应当承担主要过错责任。一审法院在调整后的违约责任范围内确定合富公司承担损失赔偿8万元，崔素云承担违约金1万元，符合过错责任划分，本院予以维持。合富公司对此提出的上诉，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，苏树就、苏树云、合富公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3425元，由苏树就、苏树云负担1625元，由广东合富房地产置业有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月三十一日书记员  杨希曾龙辉