文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3709号上诉人（原审被告）：张明亮，男，1988年12月4日出生，汉族，住镇江市黄山。委托诉讼代理人：岳志军，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董雯，女，1990年8月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：史迎宾，江苏甘露律师事务所律师。原审第三人：袁克励，女，1962年3月13日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：李原，女，1990年2月9日出生，汉族，住镇江市，系袁克励的女儿。上诉人张明亮因与被上诉人董雯、原审第三人袁克励房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明亮上诉请求：1、撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3008号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，被上诉人主张租金的证据不足。2017年7月中旬，上诉人与被上诉人口头约定由被上诉人帮忙经营，顺便代被上诉人卖酒，赚多少适当分一点给上诉人。期间上诉人支付了10000元的转让费，后又陆续支付了24000元的租金及其他费用。后因房东索要2年的物业费，上诉人于2017年10月初将房屋钥匙交付给了第三人袁克励及其女儿，并向大市口派出所报警。上诉人实际使用房屋也仅两个多月的时间，并且支付了相等的租金及相关费用。请求二审法院支持上诉人上诉请求。董雯答辩称：2017年8月被上诉人将酒吧转让给上诉人，涉及的房屋一并转租给上诉人，并非上诉人所称是代被上诉人经营。上诉人一直到2018年10月份才将房屋返还给房东，造成了被上诉人承担相应的房租费。上诉人应当对其占用期间的房租承担责任。请求驳回上诉人的上诉请求。袁克励述称：第三人从2017年10月27日一直到2017年12月15日在向上诉人要房租，但是之后上诉人就没有消息了。上诉人也没有将钥匙交给第三人，微信聊天记录可以证明第三人让上诉人把房子还给房东，到2018年10月底上诉人才把房子还给房东。董雯向一审法院起诉请求：1、张明亮向其支付房屋租金和占有使用费70000元；2、张明亮向其支付物业管理费18029元；3、张明亮承担（2017）苏1102民初4319号案件诉讼费2266元；4、张明亮承担（2018）苏1102民初4132号案件诉讼费1382元。一审法院认定事实：镇江市第一楼街7B楼103、104号房屋为案外人伍爱珍、朱金耀所有。2016年5月1日，伍爱珍、朱金耀与袁克励签订《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给袁克励经营使用；约定租期两年，自2016年5月1日至2018年4月30日；年租金70000元，按年支付，提前30天付清；如逾期支付租金，每天按月租金5%支付滞纳金；租赁期内水、电、物业管理费用由承租人承担；转租应事先征得出租人同意；违约方应承担年租金50%违约金。2016年5月26日，袁克励与董雯签订《转让协议》，约定袁克励将镇江市第一楼街7B楼103、104号的店铺（原为钻石酒吧）转让给董雯，转让费10000元；原房屋租赁合同租期到2018年4月30日止，年租金70000元，店铺转让后董雯代替袁克励向房东朱金耀履行原租赁合同中所规定的条款，并每年定期交纳租金及合同约定的应当由袁克励交纳的水、电费及其他各项费用。当月28日，董雯以转账方式向袁克励支付租金30000元。2017年8月初，董雯将店铺转给张明亮经营，并收取张明亮转让费10000元，双方未签订书面转让合同。因租金及物业费用负担问题出租人、承租人与次承租人之间发生争议，伍爱珍、朱金耀于2017年10月28日发出限期搬离通知，并于2017年12月7日，以袁克励为被告向法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，法院于2018年6月6日作出（2017）苏1102民初4319号民事判决，判决袁克励于该判决生效之日起十日内：一、将镇江市第一楼街21号103、104室房屋返还给伍爱珍、朱金耀；二、给付伍爱珍、朱金耀房屋租金及占有使用费（自2017年11月1日起至实际返还前述房屋之日止，按每年70000元计算）；三、给付伍爱珍、朱金耀物业管理费18029元；四、给付伍爱珍、朱金耀违约金8000元。同时判决袁克励负担案件受理费2266元。判决生效后，伍爱珍、朱金耀于2018年11月16日收回租赁房屋，但因袁克励未履行判决确定的金钱给付义务，伍爱珍、朱金耀向法院申请强制执行。袁克励于2018年3月19日以董雯为被告，向法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，后于2018年6月29日撤回起诉。2018年11月，再次诉讼。法院于2019年6月11日作出（2018）苏1102民初4132号民事判决，判决董雯给付袁克励租金及占有使用费70000元、物业管理费18029元、（2017）苏1102民初4319号案件诉讼费2266元，并承担该案受理费1382元。一审法院认为：董雯自袁克励处受让店铺后，再将店铺（包括承租房屋）转让给张明亮，虽无证据可证实其间层层转租征得了房屋所有权人伍爱珍、朱金耀的同意，但不妨碍董雯向张明亮主张相应权利。双方就店铺转让事宜未签订书面合同，董雯根据张明亮实际占有使用房屋期限要求张明亮按其承担的租金及房屋占有使用费金额履行相应义务的，不违反法律规定，法院依法予以支持。但物业费的负担，不属于房屋租赁合同承租人必须负担的义务，董雯主张该项费用缺乏事实及法律依据，法院不予支持。本案证据也不足以确定张明亮在受让店铺后负有直接向房屋所有权人缴纳房租的义务以及张明亮具体应支付租金的期限，直至本案诉讼，董雯并未提出租金支付的权利主张，是以目前证据尚不足以确认张明亮违约，更不足以确认董雯在其他追索租金案件中承担的相关费用为张明亮不付租金而产生的损失，董雯关于他案诉讼费用的主张，法院亦不予支持。一审法院判决：一、张明亮于判决发生法律效力之日起十日内向董雯履行完镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初4132号民事判决第一条确定的给付义务后五日内（以后到期为准），给付董雯租金及占有使用费70000元。二、驳回董雯其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交转让记录三条，拟证明上诉人除向被上诉人支付10000元现金，还转给被上诉人24000元。对该三次转账，被上诉人予以认可，但认为该转账支付的是当时酒吧内存留的酒水的销售价款。原审第三人袁克励提交微信聊天记录一组，该微信内容是袁克励女儿李原与上诉人张明亮本人之间的聊天记录，拟证明在2017年10月份第三人向上诉人要房租以及在2018年10月份要求上诉人将房子还给房东。上诉人质证认为对微信聊天内容的真实性没有异议，但是提到把房子还给房东是李原单方所提。上诉人实际在2017年10月底已经将钥匙交给袁克励和李原了。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，根据查明事实，董雯从袁克励处受让案涉店铺后，再将店铺转让给了张明亮。张明亮上诉主张其系帮忙经营，顺便代董雯卖酒，与事实不符，也与其上诉状中所称支付了10000元转让费又陆续支付了24000元的租金及其他费用相矛盾。因此，对张明亮主张其未转承租房屋，不应承担房租的上诉理由，本院不采信。关于张明亮二审提供24000元的转账记录，董雯陈述该款项为存留酒水的销售价款，该陈述与张明亮主张代董雯卖酒的内容相互印证，因此，本院对董雯的质证意见予以采信。关于张明亮主张的其已在2017年10月初将钥匙交给袁克励，对此，袁克励一方不认可，张明亮也未能提供证据，而袁克励一方所提供微信聊天记录则反映出在2018年10月份，袁克励一方还在要求张明亮将房屋返还给房东。事实上，房东在2018年11月16日才收回了案涉房屋。因此，对张明亮主张的其已在2017年10月初将钥匙交给袁克励，本院亦不予采信。综上，上诉人张明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2092元，由上诉人张明亮负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇一九年十二月二十三日书记员 李紫薇