湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终7097号上诉人（原审被告）：曹阳，男，1976年12月20日出生，汉族，住湖南省安乡县。上诉人（原审被告）：周惠，女，1978年12月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告）：湖南水清木华物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路159号锦绣华天C栋210号。法定代表人：吴晓燕，董事长。委托代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人曹阳、周惠因与被上诉人湖南水清木华物业管理有限公司（以下简称“水清木华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹阳、周惠上诉请求：1.判决上诉人所欠物业费按五折收取；2.判决被上诉人退还已多交物业费650元，因未入住多交的物业费429元以及退还装修管理费200元，共计1279元；3、判决被上诉人赔偿上诉人维权误工费1000元。事实与理由：1.被上诉人未按合同服务业主及小区。被上诉人提供的物业服务有诸多瑕疵，如门禁系统、监控设备瘫痪，电梯未年检，化粪池不清理等。二、被上诉人在2017年11月30日违规撤场前，且存在多处服务不到位损害业主权益的情况，请二审法院查明。三、上诉人于2018年2月13日入住小区，在2016年至2018年2月间，上诉人未入住，对此上诉人有电费记录证实。四、房屋整改期间的物业费应该是物业公司直接向开发商收取，因为房屋的质量问题是上诉人向物业反馈及报备，并且交房时也是被上诉人给上诉人交的房，开发商并未参与交房。五、被上诉人在服务时收取装修管理费无法律法规支持，理应归还。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人水清木华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。水清木华公司向一审法院提出诉讼请求：1.曹阳、周惠支付水清木华公司物业费1988.3元，违约金596.4元，共计2584.7元；2.曹阳、周惠承担本案诉讼费。一审法院查明，2008年12月22日，水清木华公司（乙方）与湖南省友联置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定水清木华公司对友联绿洲（威尔士春天）提供前期物业服务，自乙方接管首期物业后，本物业管理服务范围内物业服务收费实行物业服务费包干方式，乙方服务报酬在物业管理服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米计算。合同还对物业的基本情况、服务内容及质量、物业的经营与管理、物业的接管验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等内容进行了约定。曹阳、周惠系该小区7栋1504号房的业主，房屋面积121.84平方米。2016年1月25日，水清木华公司与曹阳、周慧签订前期物业管理服务协议，约定由水清木华公司对曹阳、周惠所在小区提供前期物业服务。其中委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理（共用部位包含内天井）、共用设施、设备的运行、维护和管理、园艺及环境卫生、安全消防、交通秩序与车辆停放、档案资料、房屋装饰装修管理等事项，物业服务费按1.6元/平方米/月支付，费用交纳时间为每月25日前，曹阳、周惠不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，水清木华公司有权要求曹阳、周惠补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议还对双方的权利及义务等内容进行了约定。曹阳、周惠认为，水清木华公司并未按照前期物业服务协议履行相应义务，服务不到位，电梯未年检，故拒交物业管理费。曹阳、周慧自2017年1月24日至2017年11月30日期间未缴纳物业费，拖欠物业费1988.3元。一审法院认为，一、水清木华公司与曹阳、周惠签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。水清木华公司应当严格按照上述合同约定为曹阳、周惠提供物业管理服务，曹阳、周惠也应当按照合同约定支付物业管理费。水清木华公司作为物业服务企业，亦应当为曹阳、周惠提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中曹阳、周惠提交的相关证据，可以证明水清木华公司物业服务确有瑕疵，一审法院因此酌情减免曹阳、周惠10%的物业服务费，故曹阳、周惠应当向水清木华公司支付2017年1月24日起至2017年11月30日止的物业管理费1789.5元；二、考虑到水清木华公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，曹阳、周惠并非恶意拖欠水清木华公司物业服务费，故对水清木华公司要求曹阳、周惠支付违约金596.4元的诉求，一审法院不予支持。三、曹阳、周惠提出在2017年11月30日前一直未入住涉案房屋，应当按九折支付物业费。曹阳、周惠提交的证据不足以证明曹阳、周惠未入住的事实，且水清木华公司对此不予认可，一审法院对曹阳、周惠提出一直未入住的意见不予认可。曹阳、周惠要求水清木华公司退还装修管理费200元于法无据。对于曹阳、周惠答辩提出的水清木华公司应退还房屋质量整改期间的物业费，因涉及案外人开发商，不属于该案处理范围，曹阳、周惠应另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、曹阳、周惠于判决发生法律效力之日起五日内向湖南水清木华物业管理有限公司支付2017年1月24日至2017年11月30日止的物业服务费1789.5元；二、驳回湖南水清木华物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人曹阳、周惠与被上诉人水清木华公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、上诉人曹阳、周惠也应当按照合同约定支付物业管理费，被上诉人水清木华公司作为物业服务企业，应当为曹阳、周惠提供良好的物业管理和服务，上诉人提交的证据足以证明被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，因认定被上诉人也有违约行为，一审法院据此酌情减免曹阳、周惠10%的物业服务费的认定并无不当，本院予以维持。二、上诉人称其向被上诉人多支付了物业费650元，上诉人在2018年2月前没有入住涉案房产，而且被上诉人向上诉人收取了200元装修管理费，对前述内容，上诉人均未提交证据证实，故对上诉人要求被上诉人核减物业费650元、退还装修管理费200元、退还多交的物业费429元等主张，本院不予支持。三、上诉人主张的维权误工费1000元，上诉人没有证据证实其有误工损失，再者双方在合同中也没有约定该费用应由被上诉人承担，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曹阳、周惠的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由曹阳、周惠负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。