广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4386号 上诉人（原审被告）：李馨国，男，1977年11月3日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：杨捷，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市东诚物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中中路8号华泰大厦17-14号。统一社会信用代码：91450205715136921K。 法定代表人：卢康禄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈云，广西众维律师事务所律师。 上诉人李馨国因与被上诉人柳州市东诚物业服务有限责任公司（以下简称东诚公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 李馨国上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项和第三项，改判李馨国向东诚公司支付租金、水电费、物业管理费、垃圾费及违约金合计3504.46元。事实和理由：一、一审判决李馨国向东诚公司支付租金、水电费、违约金时，未扣除李馨国已向东诚公司支付的保证金，认定事实和适用法律均不正确。李馨国在一审庭审中明确表示因租赁涉案房屋，李馨国向东诚公司支付保证金合计5209.5元，东诚公司亦在庭审中予以认可，一审法院对此事实只字未提。按照李馨国与东诚公司2015年1月31日签订的《华泰大厦租赁合同》约定第四条第二项：“合同签订后乙方当日付给甲方贰个月租金（￥5209.5元）作为保证金，合同即生效。租赁期间，如乙方违约保证金不退还，如甲方违约双倍返还保证金。”可见，该保证金具有违约金性质，根据民法通则第一百一十二条之规定，应当与损失相当，其与违约金不能重复适用。一审法院既然按照李馨国拖欠的租金计算30%的违约金，那么对于李馨国已支付的保证金应当予以折抵。 东诚公司辩称，李馨国认为合同中约定的违约金和保证金不能重复适用的观点是错误的。李馨国在一审的整个诉讼过程中也并未就保证金的问题提起反诉的主张要求，所以李馨国要求对于保证金予以抵扣没有事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回李馨国的上诉请求。 东诚公司向一审法院起诉请求：一、判令解除东诚公司、李馨国双方于2018年3月15日签订的《华泰大厦租赁合同》；二、判令李馨国向东诚公司支付房屋租金5400元（租金按照1800元/月的标准从2018年12月1日起暂计算至2019年2月28日，之后至实际履行之日止的租金另计）；三、判令李馨国向东诚公司支付2018年11月1日计算至2019年1月31日期间的水电费219.70元（日后至实际履行之日止的水电费另计）；四、判令李馨国向东诚公司支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的物业管理费、电梯使用费、垃圾费，共计260.70元；五、判令李馨国向东诚公司支付违约金874.80元（违约金计算方法：以拖欠的租金为基数，按照每日千分之三的标准，从每月租金逾期之日暂计算至2019年2月28日，之后至实际支付之日止的违约金另计）；六、判令李馨国自合同解除之日向东诚公司返还租赁的房屋；七、判令李馨国承担本案全部诉讼费用。一审庭审时，东诚公司以本案租赁合同于2019年3月17日到期，故撤销第一项诉请。同时，东诚公司增加请求判令李馨国向东诚公司支付房屋占用费5400元（参照租金的计算标准，从2019年3月18日暂计算至2019年5月27日为5400元，之后至实际履行之日止的房屋占用费另计算），将第四项诉请变更为判令李馨国向东诚公司支付物业管理费、电梯使用费、垃圾费共计521.40元（该等各项费用以物业52.62平方米为基数，物业费按照1元/平方米/月、电梯费按照物业面积0.5元/平方米/月、垃圾费按照8元/月的标准，从2018年12月1日暂计算至2019年5月31日合计为521.40元，之后至实际履行之日止的费用另计）；将第五项诉请变更为判令李馨国向东诚公司支付违约金3277.80元（违约金计算方法：2018年12月6日至2019年3月17日，以每月租金1800元为基数，按照每日3‰的标准分段计算；2019年3月18日至2019年5月27日，以每月房屋占用费1800元为基数按照每日3‰的标准分段计算）。 一审法院认定事实：2018年3月15日，东诚公司、李馨国签订《华泰大厦租赁合同》，约定：东诚公司将位于广西壮族自治区柳州市㎡的场地出租给李馨国；租赁期限从2018年3月16日至2019年3月17日；李馨国每月五日前应向东诚公司交纳当月租金1800元；李馨国每月使用水、电产生的水电费以及产生的公摊水、电费应按时交纳，同时还应按照约定的标准向东诚公司交纳物业管理费、电梯使用费、环卫费、停车费等。若李馨国未依约交纳或逾期交纳费用的，自逾期之日起，以应交费用为基数，按每日千分之三标准向东诚公司支付滞纳金；李馨国逾期交费七日以上的，东诚公司有权收回所租赁的场地。合同签订之后，东诚公司依约将房屋交付给李馨国使用。东诚公司提供证据证实本案涉诉租赁场地于2018年11月期间产生水费38.76元，于2018年11月至2019年1月期间产生电费181元，于2018年12月1日至2019年2月28日期间产生物业管理费263元、电梯使用费131.50元、垃圾费40元。2019年4月初，东诚公司将李馨国租赁的柳州市潭中中路8号的华泰大厦写字楼15-17号面积为52.62㎡的场地重新装修后另作他用。 另查明，东诚公司已把广西壮族自治区柳州市潭中中路8号的华泰大厦的物业服务收费标准通过悬挂公示牌的方式告示华泰大厦写字楼的物业收费标准为1元/月·平方米，电梯费为0.5元/月·平方米。 一审法院认为，东诚公司、李馨国双方签订的租赁合同未违反国家法律法规的强制性规定，均属于合法有效合同。有效成立的合同对缔约双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。本案租赁合同于2019年3月17日期满，东诚公司于2019年4月初将租赁给李馨国的场地收回重新装修另作他用，实为在租赁合同到期后依约已收回租赁场地，故东诚公司撤销第一项诉请本院依法予以准予。本案租赁合同期满至东诚公司收回租赁房屋重新装修期间，可视为东诚公司给足李馨国必要的搬离时间，故东诚公司诉请李馨国支付2018年12月1日之后的房屋租金及房屋占用费，一审法院认为对2018年12月1日至2019年3月17日期间的3.5个月租金6300元予以支持，其他予以驳回。东诚公司主张的水电费219.70元，李馨国无异议，应当予以支持。东诚公司主张2018年12月1日暂计算至2019年5月31日的物业管理费、电梯使用费、垃圾费，合计521.40元。一审法院认为，本案租赁合同于2019年3月17日终止，故该等费用仅计算至合同终止日为宜，根据东诚公司公示的收费标准，物业管理费按照1元/月·平方米的标准、电梯使用费按照0.5元/月·平方米的标准交纳，李馨国应向东诚公司交纳2018年12月1日计算至2019年3月17日期间3.5个月费用合计为304.26元，即物业管理费184.17元（1元/平方米/月×52.62平方米×3.5个月）、电梯使用费92.09元（0.50元/平方米/月×52.62平方米×3.5个月）、垃圾费28元（8元/月×3.5个月），超过部分予以驳回。东诚公司要求李馨国支付违约金，李馨国认为东诚公司主张的违约金过高。一审法院认为东诚公司主张违约金以拖欠的租金为基数按照每日千分之三的标准计算确实过高，适当调整为李馨国应付租金6300元的30%即1890元为宜，对超出部分不予支持。一审法院判决：一、李馨国应向东诚公司支付租金6300元及违约金1890元；二、李馨国应向东诚公司支付水费和电费219.7元；三、李馨国应向东诚公司支付物业管理费、电梯使用费、垃圾费304.26元；四、驳回东诚公司其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 另查明，东诚公司、李馨国在签订的租赁合同中约定，李馨国在签订合同当日向东诚公司支付5209.5元保证金。租赁期间，如李馨国违约保证金不退还，如东诚公司违约双倍返还保证金。东诚公司确认李馨国已经支付保证金5209.5元。李馨国在一审中要求东诚公司返还其交纳的保证金。东诚公司预交一审案件受理费620元。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：本案是否应当在李馨国交纳的保证金金额内抵销其向东诚公司负担的债务。 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，东诚公司与李馨国在租赁合同中约定，李馨国在签订合同当日向东诚公司支付5209.5元保证金。保证金不是法律概念，其权利义务的内容应当根据合同条款文义予以确定，再根据权利义务的内容确定保证金的属性。根据租合同的约定，如李馨国在租赁期间违约，东诚公司不予退还保证金。如东诚公司违约，东诚公司向李馨国双倍返还保证金。东诚公司、李馨国在租赁合同中关于保证金的约定符合定金的构成要件，属于定金条款。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。据此，当事人签订的合同中既有定金条款又违约金条款的，非违约的一方只能择一适用。东诚公司在一审中已经选择适用租赁合同的违约金条款，其再主张适用租赁合同的定金条款，不予退还李馨国交付的5209.5元保证金，该主张与法律规定相悖，本院不予支持。 另根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。本案中，东诚公司、李馨国签订的租赁合同期满终止，东诚公司已经收回租赁的房屋。虽然李馨国有逾期交纳租金及其他费用的事实，但是东诚公司已经依据违约金条款要求李馨国承担违约责任。东诚公司就应当向李馨国退还保证金。李馨国主张在保证金同等金额范围内抵销其应当支付给东诚公司租金及其他费用，该主张于法有据，本院予以支持。东诚公司自认李馨国已经交纳了5209.5元保证金。经抵销后，李馨国还须向东诚公司支付租金1090.5元（6300元－5209.5元）。 综上所述，李馨国的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1464号民事判决第二项和第三项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1464号民事判决第四项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1464号民事判决第一项为：李馨国应向柳州市东诚物业服务有限责任公司支付租金1090.5元及违约金1890元； 四、驳回柳州市东诚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费620元（柳州市东诚物业服务有限责任公司预交），由柳州市东诚物业服务有限责任公司负担471元，李馨国负担149元；二审案件受理费50元（李馨国预交），由被上诉人柳州市东诚物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月二十三日 书记员 杨茜如