江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)赣执复159号 复议申请人（异议人、案外人）：南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地：广西南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401号房。统一社会信用代码:91450100619309992H。 法定代表人：李茂新，该公司董事。 委托代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：刘敏，广西广合律师事务所律师。 利害关系人（受害人）：朱某，男，汉族，1962年12月9日出生，住赣州市章贡区。 利害关系人（受害人）：郑民强，男，汉族，1968年11月24日出生，住赣州市章贡区。 利害关系人（受害人）：赖明生，男，汉族，1968年3月1日出生，住赣州市宁都县。 利害关系人（受害人）：张建桥，男，汉族，1969年4月1日出生，住吉林省汪清县。 被执行人：唐文彪（曾用名唐经纬、唐博文、邵辉、李博，男，汉族，住吉林省梨树县。 复议申请人南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称桂源公司）因不服江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）作出的（2019）赣07执异70号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 赣州中院在执行唐文彪犯诈骗罪刑事退赔一案中，案外人桂源公司对该院执行位于广西南宁市中山路66号外滩新城二区金外滩大厦15层1503A号房产不服，向该院提出书面异议。桂源公司称，2002年11月23日，其与购房人余庆礼、徐毅签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：GYZ-0380），合同约定购房人向其购买位于广西南宁市中山路66号外滩新城二区金外滩大厦15层1503A号房产。在购房人依约支付房款后，其将上述案涉房产备案至购房人名下[《商品房买卖合同登记备案证明》（编号为：000009966）]。2003年7月1日，余庆礼、徐毅向其发出了《解除通知函》和《律师函》，要求与其解除购房合同，并返还购房款。2003年12月31日，其与余庆礼、徐毅签订了《退房退款协议书(2003GT-002)》，就解除合同、退还房款事宜进行明确约定。协议签订后，其依约退还了购房款，但余庆礼、徐毅拒不配合其办理退房手续，导致案涉房屋一直备案在余庆礼、徐毅名下。根据《合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，其已与余庆礼、徐毅达成了解除合同的合意，且其已经依约退还房款，而根据相关法律规定，在已解除房屋买卖法律关系的前提下，余庆礼、徐毅应当配合申请人办理标的房屋的注销合同备案登记的相关手续。同时，根据《最高人民法院、国土资源、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定，法院对案涉房产的查封只是预查封，但该预查封并不能限制其基于正当合法的理由解除商品房买卖合同，要求余庆礼、徐毅返还房屋。根据《物权法》第九条、第十四条之规定，案涉房屋并未办理不动产权属转移登记，因此，案涉房屋的登记权利主体为案外人桂源公司，其对上述房屋享有完全的所有权和处分权，法院对案涉房屋予以执行并无法律依据。故请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。 赣州中院查明，唐文彪犯诈骗罪一案，业经江西省高级人民法院终审作出（2015）赣中刑二终字第39号刑事判决，判决：一、维持赣州中院(2015)赣中刑二初字第3号刑事判决第一项，即唐文彪犯诈骗罪，判处有期徒刑15年，并处罚金人民币50万元；二、撤销赣州中院(2015)赣中刑二初字第3号刑事判决第二项，即继续追缴唐文彪的犯罪所得，发还给被害人；三、责令唐文彪退赔人民币656.15万元，发还被害人朱某240.15万元、郑民强96万元、赖明生200万元、张建桥120万元。2016年8月23日，赣州中院刑事审判部门将该案判决中涉退赔受害人损失的执行移送该院执行部门执行，该院先后立案执行和恢复执行，分别立案号为（2016）赣07执260号和（2019）赣07执恢8号。执行中，赣州中院于2016年8月29日作出（2016）赣07执260号执行裁定，并依据该裁定于2018年12月19日查封了唐文彪（即唐博文）通过司法拍卖取得的位于广西南宁市中山路66号外滩新城二区金外滩大厦15层1503A号房产（合同备案编号：BA02121685），即本案案涉房产，且为首封。2019年1月1日和2019年2月18日，赣州中院分别作出（2019）赣07执260－5号和（2019）赣07执恢8号执行裁定，拍卖该案涉房产。因第一次拍卖流拍，赣州中院启动第二次拍卖程序，案外人得知后，遂以前述理由提出异议。 另查明，案涉房产原系余庆礼、徐毅于2002年11月23日向案外人桂源公司所购房产，因广西南宁市西乡塘区法院执行欧政锋与余庆礼担保追偿权纠纷一案[执行依据(2008)西民一初字第860号民事判决，执行案号（2008）西执字第743号]，该院裁定拍卖该案涉房产，该案涉房产被唐博文（即唐文彪）成功竞得。该院于2009年10月21日作出（2008）西执字第743-2号执行裁定，解除对案涉房产的查封，该案涉房产所有权及相应的其他权利归唐博文所有，该房屋财产权自该裁定送达唐博文时起转移，唐博文可持该裁定书到财产房产管理机构办理过户。2009年10月29日，该院将该裁定送达给唐博文的妻子。同日，还将该裁定及依据该裁定作出的协助执行通知送达给南宁市房产管理局，要求该局协助办理解封及过户登记。 赣州中院认为，本案争议的焦点是能否对案涉房产予以执行。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十七条也分别规定，“……人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力……。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”根据本案查明的事实，本案案涉房产系被执行人唐文彪（即唐博文）通过司法拍卖竞得的房产，南宁市西乡塘区法院对拍卖的该案涉房产作出的成交裁定也于2009年10月29日送达给唐文彪的妻子及协助执行单位南宁市房产管理局。根据上述法律司法解释及规范性文件规定，本案被执行人唐文彪系案涉房产的权利人，故该案涉房产系被执行人唐文彪可供执行的责任财产。据此，该院依据本案执行依据第三项的判决内容对案涉房屋予以执行，以变现其价值，退赔发还给受害人，具有事实和法律依据。案外人对案涉房产主张的权利不能阻止本院对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款规定，裁定驳回桂源公司的异议请求。 复议申请人桂源公司称，1、根据物权法定原则，案涉房屋虽然办理了合同备案登记，但至今都未办理不动产权属转移登记，故案涉房屋的登记权利主体为申请人，其享有完全的所有权和处分权；2、申请人已与购房人余庆礼、徐毅达成解除《合同》的合意，并已经依约退还了购房款，故购房人应当依约配合申请人办理注销备案登记的手续；3、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，人民法院对办理了备案登记手续的房产查封是预查封，该预查封并不能限制申请人基于正当合法的理由解除买卖合同、要求返还房屋。因此，申请复议人对案涉房屋享有物权，物权是对世权和绝对权，赣州中院查封和处置申请人名下的房产无事实和法律依据，故请求撤销（2019）赣07执异70号执行裁定，解除查封并终止拍卖。 本院对赣州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房产是否为被执行人唐文彪可供执行的财产。从上述查明的事实可见，位于广西南宁市中山路66号外滩新城二区金外滩大厦15层1503A号房产为案涉房产，该房产系被执行人唐文彪通过南宁市西乡塘区法院司法拍卖竞得的财产，西乡塘区法院作出的（2008）西执字第743-2号执行裁定，已将案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人唐博文所有，裁定送达买受人唐博文时转移，唐博文可持该裁定书到房产管理机构办理相关过户登记手续，该院向南宁市房管局发送协助执行通知书，要求该局协助办理解封及过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十七条的规定，人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时的规定，位于广西南宁市中山路66号外滩新城二区金外滩大厦15层1503A号房产的物权已通过司法拍卖转移至被执行人唐文彪，其对该房产拥有所有权，唐文彪作为被执行人，其房产是人民法院可供执行的财产，赣州中院依据本案执行依据，对案涉房屋予以执行，具有事实和法律依据，并无不当。 综上，复议申请人桂源公司的复议理由不能成立，本院不予支持。赣州中院作出的（2019）赣07执异70号执行（异议）裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人南宁桂源房地产开发实业有限公司的复议申请，维持江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07执异70号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  邹中华 审 判 员  龙 崎 审 判 员    汤志勇 二〇一九年十二月三十日 法官助理李斌（小） 代书记员  尹 伟