广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10477号上诉人(原审原告，反诉被告）：广东天顺文化投资有限公司，住所地为东莞市寮步镇陈家埔香市影视城。法定代表人：刘嘉宇。委托诉讼代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市世博集团有限公司，住所地为东莞市莞城东城大道75号金城大厦四楼。法定代表人：刘春桃。委托诉讼代理人：吴子宾，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋炜裕，广东名成律师事务所律师。上诉人广东天顺文化投资有限公司（以下简称天顺公司）与被上诉人东莞市世博集团有限公司（以下简称世博公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初10165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。天顺公司向法院提出诉讼请求：1.世博公司向天顺公司返还保证金1000000元；2.世博公司赔偿天顺公司损失11712375.54元；3.世博公司承担案件诉讼费。世博公司向法院提出反诉请求：1.天顺公司立即将案涉租赁物返还给世博公司；2.天顺公司向世博公司支付土地使用费自2015年5月1日起至天顺公司向世博公司交付案涉租赁物之日止，暂计至2017年5月15日止为人民币7843857.92元（其中2015年5月1日至2016年4月30日，按每年租金人民币4000000元为标准计算，已支付人民币846666.08元，尚欠人民币3153333.92元；2016年5月1日至2017月4月30日为人民币4500000元；2017年5月1日至2017年5月15日，按每年租金人民币4752000元为标准，为人民币190524元，租金计算方式详见附件《寮步影视城租金计算表》）；3.案件的反诉费用由天顺公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限东莞市世博集团有限公司于判决生效之日起五日内向广东天顺文化投资有限公司赔偿1837955.85元；二、限广东天顺文化投资有限公司于判决生效之日起五日内向东莞市世博集团有限公司支付尚欠土地使用费9622083.92元；三、驳回广东天顺文化投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东莞市世博集团有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费98074.25元，广东天顺文化投资有限公司已预交，由东莞市世博集团有限公司负担14122.69元，由广东天顺文化投资有限公司负担83951.56元；反诉受理费41033.31元，东莞市世博集团有限公司已预交，均由广东天顺文化投资有限公司负担；寮步香市影视城内案涉建筑及配套设施残值价格鉴定的鉴定费用为174320元，广东天顺文化投资有限公司已预交，由东莞市世博集团有限公司负担27355.04元，由广东天顺文化投资有限公司负担146964.96元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初10165号民事判决书。天顺公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、改判世博公司向天顺公司返还保证金100万元；三、改判世博公司赔偿天顺公司损失11712375.54元；四、驳回世博公司的全部诉讼请求；五、案件全部诉讼费由世博公司承担。主要事实与理由：一、原审判决对本案纠纷定性错误，将权利义务转让合同纠纷案定性为租赁合同纠纷案，因此遗漏权利义务转让合同的转让方东莞市天香文化投资有限公司（以下简称天香公司）这一重要当事人参加本案诉讼，属于程序上违法，故原审判决依法应予撤销。天顺公司于2014年5月22日与世博公司（甲方）、天香公司（乙方）就甲乙双方于2013年12月23日签订的《土地及地上附着物租赁合同》之权利义务转让有关事宜，签订《权利义务转让协议书》。由于世博公司与天香公司签订的《土地及地上附着物租赁合同》被东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民初字962号民事判决书认定为无效合同，致使天顺公司与世博公司和天香公司签订的就上述租赁合同之权利义务协议书依法亦应认定为无效而不能继续履行，给天顺公司造成巨大财产损失，因此提起本案诉讼。天顺公司就合同权利义务概括转移所签订的协议书提起本案诉讼，该合同转让的甲乙丙三方当事人系合同相对方，特别是合同转让的乙方天香公司与本案有着法律上的利害关系，依法应追加其为本案被告或第三人。但是原审法院没有追加其作为本案被告或者第三人参加诉讼，属于遗漏当事人，在程序上违法，依法应予以纠正。鉴于天顺公司是基于案涉租赁合同的权利义务转让协议而提起本案诉讼，案由应为合同转让纠纷，本案定性为租赁合同纠纷，属于定性错误，依法应予以纠正。二、原判依法应对天顺公司、世博公司和天香公司签订的租赁合同的权利义务转让协议书的效力进行审查而没有审查。原审法院在（2014）东一法寮民一初字第962号一案判决已认定世博公司与天香公司签订的租赁合同无效的情况下，依法应该认定天顺公司、世博公司和天香公司签订的租赁合同的权利义务转让协议书无效。三、本案所涉及无效租赁合同转让协议书依法认定无效后，世博公司基于无效合同收取天顺公司的100万元保证金理应返还给天顺公司。由于本次合同权利义务转让协议是因为世博公司和天香公司所签订的案涉租赁合同依法被认定为无效而无效，过错完全在于世博公司和天香公司，世博公司和天香公司依法应当向天顺公司赔偿因此所受到的全部财产损失。天顺公司因与世博公司、天香公司签订无效租赁合同的权利义务转让协议书而投入世博公司违法违章建造的物业巨额资金和财产，因而造成巨大财产损失，鉴定结论为损失3840679元。但尚有护栏、地板工程等8个项目遗漏，没有评估鉴定。天顺公司申请补充鉴定被原审法院驳回，致使天顺公司的权利没有得到法律的保护。天顺公司已鉴定的损失及未鉴定的损失依法均应全部得到赔偿，但原判决仅支持1837955.85元赔偿请求，既不公正也不合理，依法应按天顺公司的诉请金额进行赔偿。四、原审判决天顺公司支付世博公司土地使用费9622083.92元无事实和法律根据，依法应驳回世博公司全部诉求。据天顺公司前述主张，案涉协议书应被认定为无效合同，故该协议书对天顺公司自始不具有法律拘束力，且无效租赁合同的后果应由世博公司作为出租人与天香公司作为承租人双方承担。该无效合同对天顺公司不具有法律拘束力，天顺公司依法无须承担该租赁合同无效的法律后果。即使世博公司有土地占用费损失，亦应向天香公司追讨，而不应向天顺公司追讨。原审法院在（2014）东一法寮民初字962号世博公司诉天香公司租赁合同纠纷一案中认定该租赁合同无效，判决于2015年3月2日作出，并已经发生法律效力。该判决认定世博公司须于2015年2月7日对案涉场地进行清场。天顺公司接到判决，在2016年1月已经退场，且判决后天顺公司没有占用世博公司土地之事实。原审判决以天顺公司有一把锁和一些物品在现场就认定天顺公司占用世博公司土地，应支付占用费是莫须有的。原审判决参照世博公司与天香公司无效租赁合同约定的租金标准判决天顺公司支付占用费9622083.92元，并无事实依据。而上述期间关于租赁物业返还问题应由世博公司与天香公司基于无效租赁合同的处理办法自行解决或通过法律途径另行主张，但无论如何不应由天顺公司承担所谓的损失赔偿。故世博公司对天顺公司的赔偿请求依法应予以驳回，原审支持世博公司的赔偿请求是错误的，依法应予以纠纷。世博公司未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕天顺公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.本案的案由是租赁合同纠纷还是债权债务概括转移合同纠纷；2.本案是否遗漏当事人；3.案涉土地及地上附着物租赁合同的效力；4.世博公司是否应向天顺公司退回保证金及其金额；5.世博公司是否应向天顺公司赔偿装修损失及其金额；6.天顺公司是否应向世博公司支付土地使用费及其金额。关于焦点一，本案案由。天顺公司在原审期间向广东省东莞市第一人民法院递交的起诉状中称：天顺公司根据天顺公司、天香公司及世博公司三方签订的权利义务转让协议书承接了天香公司在土地及地上附着物租赁合同中的权利及义务；天顺公司承接后，前述租赁合同被另案生效判决认定为无效合同，故天顺公司遂根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，向世博公司请求赔偿损失。由此可见，在本案中，天顺公司是基于承接了天香公司在前述租赁合同中承租人的权利义务，基于承租人的地位依据租赁合同司法解释的相关规定向出租人世博公司主张租赁合同被认定无效后的法律后果。因此，原审法院认定本案为租赁合同纠纷并无不当。此外，如天顺公司是基于权利义务转让协议书主张权利，其在起诉时应当列天香公司为本案当事人之一。但从其提交的起诉状来看，其在起诉时特地将第三人天香公司划线删除，并且在起诉状中未对天香公司提出任何诉请，在事实理由部分未指出天香公司、世博公司存在违反三方签订的权利义务转让协议书的行为。这进一步印证了天顺公司在本案中是以承租人身份向出租人世博公司提出诉讼请求，则本案应当为租赁合同纠纷。关于焦点二，本案是否遗漏当事人。首先，承前所述，本案为租赁合同纠纷，则世博公司作为出租人，天顺公司作为承租人，为本案的当事人。其次，三方签订的权利义务转让协议书第一条约定：“天香公司及天顺公司确认：自2014年5月26日起，天香公司在该土地及地上附着物租赁合同中享有及承担的全部承租人之权利义务转交由天顺公司负责承接”；第二条约定：“世博公司对天香公司、天顺公司的上述权利义务转让行为原则上不持异议”，由此可见，天顺公司与天香公司就租赁合同权利义务概括转让已经达成合意，且经过世博公司原则性同意，因此，天顺公司已承接了天香公司在租赁合同中的地位。再次，权利义务转让协议书第二条约定：“在有关租赁押金的票据转换手续办理完毕、且天顺公司能在2014年5月30日前付清2014年5、6月份租金的，世博公司视为天香公司已完全退出该土地及地上附着物租赁合同”。本院认为，从该条约定的主语为“世博公司”来看，该条约定是赋予世博公司一方的权利保障，即如果租赁押金的票据转换手续未办理完毕或天顺公司未能在2014年5月30日前付清2014年5、6月份租金的，世博公司仍然享有向天香公司追究责任的权利。现本案反诉部分，世博公司并未对天香公司提出诉讼请求，原审法院判决天顺公司一方向世博公司支付土地使用费，世博公司未提出上诉。可见世博公司对天香公司无需对欠付土地使用费承担责任没有异议。最后，天顺公司陈述其与天香公司有共同的股东。天顺公司在向原审法院提交的起诉状中基于自身利益的考量主动将第三人天香公司划去后，又在上诉时以本案遗漏当事人天香公司为由主张本案原审程序违法，是诉讼不诚信的行为。综上，天顺公司主张本案遗漏当事人不成立，本院不予支持。如天顺公司及天香公司就权利义务转让协议书的履行存在争议，其可另案解决。关于焦点三，案涉土地及地上附着物租赁合同的效力。广东省东莞市第一人民法院作出的（2014）东一法寮民一初字第962号民事判决书已经认定案涉土地及地上附着物租赁合同为无效合同，本院对此予以确认。关于焦点四，世博公司是否应向天顺公司退回保证金及其金额。首先，天顺公司主张其向世博公司支付了保证金100万元，但根据银行转账凭证及收据，世博公司仅收到保证金60万元。天顺公司主张另向世博公司支付了剩余保证金40万元，但未能提交任何证据予以证明，本院不予采信。其次，根据银行转账凭证、收据及世博公司提交的租金计算表，2014年5月30日至2015年10月30日期间，天顺公司累计向世博公司支付占有使用费4246666元。现世博公司确认已收到2014年5月1日至2016年4月30日期间的占有使用费400万元，收到2015年5月1日起的占有使用费846666.08元。可见，世博公司已将天顺公司支付的60万元保证金计算在已付占有使用费中。这与世博公司主张的该60万元保证金已经与（2014）东一法寮民一初字第962号民事判决确定的天顺公司对世博公司的债务进行了抵销相一致。故，现天顺公司请求返还保证金100万元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点五，世博公司是否应向天顺公司赔偿装修损失及其金额。首先，关于鉴定的范围。天顺公司在原审期间分别于2017年9月30日、2018年1月8日及2018年9月6日明确了鉴定范围，在上述三次笔录中，天顺公司均未提出就护栏、地板工程等8个项目进行鉴定。因此，对于天顺公司主张原审遗漏了上述项目的装修损失，本院不予支持。其次，天顺公司在2019年1月14日向原审法院出具的庭审回复意见中明确其无法举证证明供水管道工程、水泥路面及地砖工程为其所建，故原审法院未支持其关于该两项工程的装修损失，并无不当。最后，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，按照天顺公司及世博公司对租赁合同无效的过错程度，认定天顺公司及世博公司装饰装修或改建工程的现值损失各自承担50%的责任并无不当。具体数额原审法院认定正确，本院予以维持。关于焦点六，天顺公司是否应向世博公司支付土地使用费及其金额。首先，根据世博公司原审期间提交的关于香市影视城经营改善方案的函，天顺公司在收到（2014）东一法寮民一初字第962号民事判决书后，向世博公司提出重新签订租赁合同、延长租赁合同期限等事项。可见，在该案判决生效后，天顺公司并未及时向世博公司移交租赁物。其次，天顺公司于2016年5月向广东省东莞市第一人民法院起诉，请求判决李华玲、钟胜强及东莞市寮步肥玲私房菜馆向其支付2015年12月份至2016年5月份的租金。可见，天顺公司二审期间主张已在2016年1月份将租赁物交回给世博公司并不属实。再次，在原审庭审中，天顺公司确认其所主张的搬离，并未与世博公司进行交接。结合原审法院查看现场时记录的情况及世博公司确认的接管时间，原审法院认定世博公司于2017年9月30日接管案涉租赁物并无不当。天顺公司应向世博公司支付2015年5月1日至2017年9月30日期间的占有使用费。扣除世博公司确认天顺公司已支付的金额，天顺公司应当向世博公司支付土地使用费9622083.92元。原审法院对此认定证据，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人天顺公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费98074.25元，由广东天顺文化投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月十一日书记员  温 敏吕绮雯