河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民再79号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘改红，女，汉族，1976年4月4日生，住河南省开封市龙亭区，现住河南省开封市禹王台区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南开心一方置地集团有限公司。住所地：河南省开封市一营房街38号。法定代表人：叶永明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。再审申请人刘改红因与被申请人河南开心一方置地集团有限公司（以下简称开心置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）豫02民终873号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年6月24日作出（2018）豫民申10369号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘改红，被申请人开心置地公司的委托诉讼代理人王天行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘改红申请再审称，（一）生效判决将在《商品房买卖合同》第十五条第二项中打叉作为购房人放弃违约索赔权利的依据于法无据，应予以纠正。（二）开心置地公司之所以延期办证，是因为以碧水蓝城二期20-29号楼部分在建工程作为抵押，在开封市农村信用合作联社贷款，不及时还款解押。（三）开心置地公司未按照合同约定办理产权证违约，应当依法判决开心置地公司支付刘改红违约金或者按因没有房产证无法按照市场价格出售房屋造成的经济损失。请求：1.撤销一、二审民事判决；2.依法改判支持刘改红的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由开心置地公司承担。开心置地公司辩称，（一）刘改红和开心置地公司签订的销售合同第十五条对逾期办证有明确约定，应按照约定来确定双方责任。（二）刘改红主张本案适用商品房买卖合同司法解释第十八条规定的前提是双方没有约定或者损失不明，而本案双方已经在合同十五条作出明确约定。（三）选择权是在双方订立合同时行使的选择权，在缔约时充分行使意思自治的原则，而合同一旦确立，就不应当再行使选择权，不能无限制的选择，否则合同就失去对双方的约束力。请求维持原判，驳回刘改红再审申请。刘改红向开封市禹王台区人民法院起诉请求：1.依法判令开心置地公司支付刘改红逾期办证违约金（2014年12月26日至2017年8月31日计124337元，2017年9月1日起至开心置地公司将办理权属登记需由开心置地公司提供的资料报产权登记机关备案之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计付）；2.依法判令开心置地公司将办理权属登记需由开心置地公司提供的资料报产权登记机关备案。事实和理由：刘改红诉称，刘改红、开心置地公司曾签订《商品房买卖合同》，刘改红以705258元的总价购买开心置地公司开发的碧水蓝城二期28栋1单元17层1701号房屋，2013年12月30日，开心置地公司将该房屋交付刘改红使用。按合同约定，开心置地公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。截止2017年8月31日，开心置地公司已违约979天。因双方合同未约定不退房逾期办证违约金，根据商品房买卖司法解释第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经计算，2017年8月31日前的违约金为124337元，后续违约金按照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准据实计算。开封市禹王台区人民法院一审查明：2012年12月8日，刘改红（××）与开心置地公司（出卖人）签订合同编号为0012839的《商品房买卖合同》一份，约定：刘改红购买开心置地公司开发的碧水蓝城二期28幢1单元17层1701号商品房一套，该房屋总金额为705258元；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第1项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的＿%向××支付违约金（空格处打×）。3＿（空格处打×）。合同签订后，刘改红向开心置地公司支付了购房款。2013年12月30日，开心置地公司将涉案房屋交付刘改红。因涉案房屋所属28号楼在施工时进行了局部规划变更，截止至本案开庭时，开封置地公司仍无法将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，刘改红至今亦未取得房地产权属登记证书。上述事实有《商品房买卖合同》、发票、契税完税证及当事人陈述等在卷为证。开封市禹王台区人民法院一审认为：刘改红、开心置地公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，开心置地公司在商品房交付使用后未依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于刘改红主张的逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该规定适用的前提条件为××因出卖人原因不能按期取得房屋权属证书时当事人无特殊约定的情形，而在当事人有约定时应按约定处理。庭审中，刘改红称，《商品房买卖合同》关于出卖人逾期办证时处理方式的约定系开心置地公司在合同中预先选择后由××签署，该约定排除了刘改红的正当权利，应属无效。因双方在合同中未约定逾期办证违约金，该案应适用上述司法解释关于违约金的确定规则。该院认为，刘改红、开心置地公司双方在开心置地公司逾期办证时的约定系当事人间的特殊约定，考虑双方当事人在订立合同时均无法对房价走势作出准确的预测，该院认定上述约定并未违反公平原则，亦不存在排除刘改红正当权利的情形，故刘改红关于该案应适用上述司法解释的诉称，该院不予采信。需要说明的是，刘改红、开心置地公司关于逾期办证时的约定仅是赋予了刘改红单方解除权，当解除条件成就时刘改红可根据自身情况选择是否解除合同。如刘改红不行使解除权而是愿意继续履行合同，则根据合同约定，刘改红并没有主张逾期办证违约金的权利，故对刘改红关于违约金的诉请，该院不予支持。诉讼时效的功能之一是督促请求权人及时行使权利，从而使法律关系处于稳定状态，而请求权的有无则是时效发生的首要条件。本案中，因刘改红不具备逾期办证违约金的请求权，故开心置地公司关于刘改红诉请的违约金已过诉讼时效的辩称，该院不再加以评述。关于刘改红主张的开心置地公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高”。新建商品房的权属转移登记涉及房管等相关行政管理部门的监管与审批，本案中，开心置地公司未能将相关资料报产权登记机关备案的原因系涉案房屋所属楼栋存在局部规划变更问题，该未备案之责虽在开心置地公司，但在相关行政职能部门对上述变更不予核准且办理权属登记的情况下，开心置地公司在客观上并不能履行备案义务，且该备案行为也不适用于强制履行，故对刘改红的该项请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，开封市禹王台区人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫0205民初1725号民事判决，判决：驳回原告刘改红的诉讼请求。案件受理费1393元，原告刘改红负担696元，被告河南开心一方置地集团有限公司负担697元。刘改红向本院提起上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费其不应负担。事实与理由：一审未查清开心置地公司不提供本案房屋报产权登记机关备案的原因、规划是否变更、不备案原因、谁应负担该责任。逾期办证天数一审未查清。本案中，开心置地公司逾期办证，刘改红选择继续履行合同，未选择解除合同，而开心置地公司的违约性质，并不因刘改红选择何种解决方式而改变。合同第十五条第二项约定，××不退房，出卖人按已付房价款的ⅹ%向××支付违约金。双方在签订合同时没有选择该解决方式。刘改红认为，应理解为该内容没有写入合同，不属于合同约定内容，也是对于××不退房的情况下，出卖人承担多少违约金双方没有约定。此种情形完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应适用该司法解释。该合同第十五条属格式条款，该合同条款由开心置地公司提供，应作出对开心置地公司不利的解释。关于刘改红主张开心置地公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案问题，在履行合同中刘改红无任何过错，开心置地公司不能如约办理房产证，一审对该公司无任何制裁措施，产权证的办理也遥遥无期，依照一审判决结果，该无法办理房产证的后果，完全由刘改红承担显示公平。一审法院适用简易程序审理有不当之处。开心置地公司辩称，本案房屋按照当时政策，必须有60%的小户型房屋，后来政策变化，公司进行了相应调整，规划变更导致了办证迟延，责任不完全由公司承担。本案的特殊性和其他判例的区别在于并没有规避违约责任，而是用哪一种方式处理达成的条款，条款对当事人都有拘束力，既然一方放弃退房模式，主张其他的所求是不应当支持。登记备案发证问题，证都在下发中，这个问题已无实际意义。故一审判决正确。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案开心置地公司、刘改红具有相应的民事权利能力和民事行为能力。双方分别作为出卖人、××在平等自愿协商一致的基础上达成本案书面合同，刘改红签字并按印、开心置地公司盖章，系为双方当事人真实意思表示，合同成立。该合同不具有上述法律第五十二条规定的合同无效情形之一，依据上述法律第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该合同非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同范围，故本案合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，均应当按照约定履行合同。关于产权登记约定及违约责任，本案所涉合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第1项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金；3.×”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。基于上述合同条款约定及司法解释规定，因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，本案双方当事人明确约定同意按第1项处理：即××退房，出卖人在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。该约定系双方就因出卖人的责任××逾期办理房地产权属证书，双方处理该违约事宜之特殊约定，不违背合同意思自治原则，且双方在订立合同时均无法对房价走势作出准确预测，上述约定亦不违背合同公平原则，本案不符合上述司法解释第十八条规定，故在××不退房的情况下，××向出卖人主张违约损失不符合上述合同第十五条第1项之明确约定，因此不予支持。刘改红具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同系在双方平等自愿协商一致的基础上达成，上述合同第十五条第2项明确列明“××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金”，对此内容，刘改红在签订合同时知道或者应当知道，结合合同签订中的一系列行为，其不选择该项作为因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的违约处理方式，是其权利处分行为。且诉讼中，刘改红亦未提供证据证实其签订本案合同时意思表示不自由。本案合同所涉房屋现已经不动产登记部门登记所有权人为刘改红。故本案刘改红上诉所称的理由不能成立，不予支持。一审中，双方就本案适用简易程序审理未提出异议，双方充分行使了举证、质证、答辩等享有的诉讼权利，一审法院适用简易程序审理本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定，并无不妥。综上所述，刘改红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院于2018年8月27日作出（2018）豫02民终873号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2786元，由上诉人刘改红负担。本院再审查明事实同一、二审查明事实基本一致。本院再审认为，依法成立的合同，应当受法律保护。刘改红和开心置地公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，双方均应依照合同约定履行各自的义务。依照双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交房使用后360个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.×。依照上述合同约定，刘改红享有单方解除权，其在退房的情况下可要求开心置地公司赔偿损失。本案中，刘改红未要求退房，仅主张开心置地公司向其支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定是××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。从该约定来看，刘改红已实际放弃了不退房情形下的逾期办证违约金，是其权利处分行为。鉴于双方在订立合同时均无法对房价走势作出准确预测，上述约定亦不违背合同公平原则，故在不退房情形下刘改红无权主张逾期办证违约金，原审判决未支持刘改红关于逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。关于刘改红一审诉讼请求主张的开心置地公司将办理权属登记需由开心置地公司提供的资料报产权登记机关备案问题，因刘改红和开心置地公司均认可涉案房屋已在产权登记机关备案，该问题已实际得到解决，原审判决未支持刘改红此项诉讼请求并无不当。综上，刘改红的再审请求不能成立，本院再审不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）豫02民终873号民事判决。本判决为终审判决。审判长  陈井竹审判员  陈广林审判员  周超举二〇一九年十二月二十六日法官助理郝龙书记员孙悦平