湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初4131号原告：随州市城市投资集团有限公司。住所地：随州市曾都区西城办事处乌龙巷2号7楼。法定代表人：黄建平，董事长。委托诉讼代理人：殷正升，湖北五合律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：随州市百姓房地产开发有限公司。住所地：随州市曾都区西城办事处乌龙巷。法定代表人：董皓，董事长。原告随州市城市投资集团有限公司（以下简称“随州城投公司”）与被告随州市百姓房地产开发有限公司（以下简称“百姓房地产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告随州城投公司的委托诉讼代理人殷正升，被告百姓房地产公司法定代表人董皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告随州城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付土地转让款73万元，2.判令被告以348万元为基数自2004年4月21日起至付清之日止按照每日2%支付违约金，3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年4月21日，被告随州市百姓房地产开发有限公司以挂牌方式竞得东临信用社、西临淀粉厂、北临棉花中转站，面积约为15.96亩的地块，并签订书面的《土地转让协议》。该协议约定，转让金额348万元，被告在正式签字的后72小时内支付土地转让款270万元，余款在被告办理土地使用手续后五日内支付，每推迟一天按转让总款额的2%计取违约金。协议签订后，被告于2004年4月21日支付土地转让款270万元，2006年7月4日支付土地转让款5万元。余款73万元，被告一拖再拖，虽经原告多次催要，被告至今没有支付，严重丧失商业信誉。为此，原告诉至法院。被告百姓房地产公司辩称，我公司法人董皓于2003年4月24日与随州市土地收储中心签订协议，将位于曾都区××组(户名为随原建筑公司)的一块土地，转让给土地收储中心（见协议）。按当时约定，收购方应于2003年底将收购款全额付清，因当时收储中心成立不久，资金运转困难，未按协议付款，只付过十万元，其余均拖欠。2004年4月21日，我公司举牌竞拍得由土地收储中心拍卖的老土产公司地块。成交价348万元，当时交付270万元，后又支付5万元，欠款73万元，因收储中心前有董皓的土地款，当时协商将二者相抵，故收储中心十几年来并不认为我公司欠其土地款项，也从未向我公司提及。土地收储中心是城投公司的二级单位，原告主张的权利实际是为土地收储中心行使的代位权。自2004年4月21日至今，时间已过去十五年半，期间原告并未向我公司提出过还有土地欠款，我公司也一直认为土地款已抵清，根据中华人民共和国总则，关于欠款诉讼的时限为三年的规定，即使答辩人有欠款行为，原告早已丧失追缴欠款的权利。经审理查明，根据随州市机构编制委员会《关于随州市发展投资有限公司、随州市土地收购储备中心分设等问题的通知》，随州市土地收购储备中心行政和收储业务由市国土资源局管理，经营财务由随州市发展投资有限公司（2008年5月13日变更为随州市城市投资集团有限公司）。2004年4月21日，随州市土地收购储备中心为甲方，被告为乙方，签订一份《土地转让协议》，内容为：甲方依法收购交通大道235号（原土产总公司院内）土地，并进行了前期开发整理，现出让给乙方。为了确保转让土地公平、公正、公平，维护甲、乙双方共同利益、经协商一致，签订如下协议：一、乙方以挂牌方式竞得该宗土地使用权，其四至线东临信用社、西临淀粉厂、北临棉花中转站，面积约为15.96亩。准确面积以市土地规划勘测院勘测为准。二、该宗土地乙方报价叁佰肆拾捌万元人民币竞得。三、乙方同意本合同第二条表明的款项（叁佰肆拾捌万元）分两次付清。计：第一次付款在竞得人正式签字后72小时内，乙方向甲方一次性支付土地转让款（即贰佰柒拾万元）。剩余款在甲方办理完土地使用手续后五日内通知乙方支付（即：证款两清）。四、乙方必须依法依规使用土地。五、该宗地的水源、电源甲方按现状移交给乙方。六、土地过户何款项支付时间不得推延，每推延壹天，按转让总款额的2%计取违约金；逾期付款或逾期交付土地证达一个月以上时，即视为违约方无履行能力而单方面终止合同，由此给守约方造成的经济损失由违约方承担。协议签订后，被告已实际使用土地，并在2004年12月办理土地使用手续。2004年4月21日，被告支付270万元，2006年7月4日被告又支付5万元，尚欠73万元被告没有支付。此后原告多次向被告下达催收函，最后一份催收函系2018年1月15日送达，被告仍未支付，故于2019年8月29日诉至本院。本院认为，随州市土地收购储备中心与百姓房地产公司签订的土地转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。百姓房地产公司已经取得了涉案土地的土地使用权，因此随州市土地收购储备中心作为出让方已完成其主要合同义务，百姓房地产公司应当向随州市土地收购储备中心支付土地使用权转让款。随州市土地收购储备中心的经营财务由原告负责，对随州城投公司要求被告支付土地转让款73万元的请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。关于违约金的起算时间，原告主张自2004年4月21日起起算，本院认为，双方签订土地转让协议中约定了余款在甲方办理完土地使用手续后五日内通知乙方支付。被告系2004年12月底办理的土地使用手续，因此，被告应当自2005年1月1日起承担逾期付款的违约责任。关于违约金的计算标准，合同约定每推延一天，按转让总款额的2%计取违约金，由于被告已经按照约定付款275万元，余款73万元未付，对于因被告未付余款73万元对原告所造成的损失，原告未举证证明其他损失，因此其损失仅为银行利息损失。被告辩称原告已超过诉讼时效，从原告在本院提交的证据可证实，原告曾多次向被告下达催收函，最后一份催收函的时间系2018年1月15日，依此可证明原告一直在向被告主张权利，故被告的辩称理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的约定金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故合同约定以总价款为基数计算违约金明显过分高于实际损失，本院予以调整，以未付款73万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、随州市百姓房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向随州市城市投资集团有限公司支付土地使用权转让款73万元；二、随州市百姓房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向随州市城市投资集团有限公司支付逾期支付土地使用权转让款的违约金(以73万元为基数,自2005年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止)；三、驳回原告随州市城市投资集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费11100元，由被告随州市百姓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  汪 洋人民陪审员  王先明人民陪审员  史晓燕二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张金华