湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1608号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北佳辰投资有限公司，住所地湖北省咸宁市咸宁大道51号。法定代表人：郑忠燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐欢，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏联军，男，1990年8月27日出生，汉族，住湖北省崇阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏菁，女，1991年10月9日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱呈君，湖北佳强律师事务所律师。上诉人湖北佳辰投资有限公司（以下简称佳辰公司）因与被上诉人魏联军、魏菁商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的全部反诉请求；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人魏联军出具的承诺书证明了魏联军自认违约，以及不能办理贷款是由于其自身原因的事实；2.《商品房买卖合同》附件四系双方真实意思表示，对于双方权利义务的约定是公平、对等的，并非无效条款；3.被上诉人多次办理银行按揭贷款不成功，不能说明其余的银行都不能贷款成功，仍然有继续履行的可能，并且也可以通过自筹资金的方式履行合同，并不属于当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形；4.本案合同不能履行的根本原因在于被上诉人在购房时无法正确评估自己的经济能力，盲目投资房地产，但自己又无法达到银行放贷的条件导致无力支付购房余款，并非其他客观原因，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。魏联军、魏菁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。魏联军、魏菁起诉请求：1.解除魏联军、魏菁与佳辰公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令佳辰公司退还购房首付款257000元及利息（利息以257000元为基数，从2015年3月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）。佳辰公司提出反诉请求：1.解除与魏联军、魏菁签订的《商品房买卖合同》；2.判令魏联军、魏菁支付逾期付款违约金（以24万元为基数，按照日万分之五从2015年7月29日起算至解除合同之日为止）；3.判令魏联军、魏菁支付违约金99400元（总购房款的20%）。一审法院认定事实：2015年，佳辰公司销售咸宁市中央城商铺期间，公司业务员向魏联军、魏菁表示在支付购房首付款后可以为其办妥银行按揭贷款。2015年3月28日，魏联军、魏菁与佳辰公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.商铺为咸宁市佳辰国际中央商务区（中央城）铺号为AS-6-1051号，建筑面积为16.84平方米，总价款为49.7万元；2.魏联军、魏菁应在合同签订时支付首付款257000元，余款24万元在合同签订后7个工作日内在银行办理按揭贷款支付；3.佳辰公司应在2015年3月28日前交付商铺。该《商品房买卖合同》附件四系合同补充协议，其中第1条第1款约定：对于银行按揭付款方式的买受人应在本合同签订后的七个工作日内提供有效齐全可供办理按揭贷款的材料并办妥按揭贷款的所有手续，并于本合同签订之日起30日内按揭银行审批通过并放款，逾期90日以上按揭银行未能审批（或未能放款）的，出卖人随时有权单方解除本合同及本合同补充协议并有权将该房屋另售他人，且不另行通知，买受人所付定金不予返还，买受人还应赔偿出卖人所支付的各种税费；若出卖人不解除本合同及本合同补充协议的，买受人应按日向出卖人支付房款未付总额的万分之五的违约金（自逾期第91日起开始计算违约金）。该条第3款第（2）项约定：买受人无力支付余款申请退房的，除按有关约定处理外，买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金，本合同及补充协议解除。买受人若未能在出卖人通知之日起7日内到达出卖人办公场所选择上述方式并办理相关手续的，则视为买受人自动退房，出卖人有权将该房另售他人，且不另行通知，并按本合同补充协议第1条第3款第（2）项约定进行论处。魏联军、魏菁于2015年3月27日支付了首付款257000元，佳辰公司依约交付了商铺。后魏联军、魏菁提供办理申请按揭贷款的相关资料，向工商银行申请贷款未批准，又按该公司的要求向交通银行申请按揭贷款亦无果，导致商铺余款未付。2016年11月18日，魏联军向佳辰公司出具一份申请书，该申请书上载明：“该商铺总房价为49.7万元，已付首付款257000元，按揭款24万元由于本人各种原因无法办理放款，且本人无力支付余款。现向贵司申请退铺，若按照双方签订的《商品房买卖合同》规定，本人应支付总房款的20%作为退房违约金（9.94万元），由于本人目前家里急需资金周转，现向贵司申请能否按总房款的15%作为退房违约金”。后双方未就退房事宜协商处妥。2018年4月17日，魏联军、魏菁以该公司未履行承诺致合同无法继续履行为由，向该公司发出通知书要求解除合同。一审法院认为，魏联军、魏菁与佳辰公司就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》（不含后文中所述的附件中无效条款）是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现魏联军、魏菁与佳辰公司双方均同意解除合同，且魏联军、魏菁不能取得按揭贷款导致不能支付购房款尾款，合同目的不能实现，故一审法院解除商品房买卖合同。魏联军、魏菁提出佳辰公司销售人员作出的支付首付款后可为其办妥按揭贷款的承诺未能履行，属于违约。一审法院认为，本案系商品房买卖合同，销售人员虽口头表示购房人付首付款后，即可为其办妥按揭贷款，但双方并未在书面合同中明确约定，且批准按揭贷款是银行的权利，佳辰公司没有获得授权或具有其他合法形式，不能为合同双方当事人之外的第三人设定义务，该意思表示不能发生法律效力，不能据此认为佳辰公司违约。佳辰公司提出，魏联军已出具申请书，自认违约，且魏联军、魏菁违反合同附件四中关于按揭贷款办理的相关规定。一审法院认为，购房系魏联军、魏菁共同签订合同，魏联军单方申请解除合同、承认违约、请求减免部分违约金的民事行为不能对两人发生法律效力，该民事行为需要魏联军、魏菁共同作出，魏联军单方意思表示无效。另外，附件四是佳辰公司制作的格式条款，其中第1条第3款第（2）项中的不论任何原因而导致买受人无法付款的即承担违约责任的规定，未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重了对方的义务，又未采取合理的方式提请对方注意，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条的规定，属于无效条款。购房按揭贷款办理由金融机构根据国家相关规定执行，具有政策性因素，本案在合同履行期内，非因魏联军、魏菁的缘故致使2人与银行至今未能订立商品房担保贷款合同，应当属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。据此，魏联军、魏菁要求解除案涉合同并返还购房款及利息的诉求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。佳辰公司相关诉讼请求与事实不符，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除2015年3月28日魏联军、魏菁与湖北佳辰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、湖北佳辰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向魏联军、魏菁返还购房款257000元及利息（以257000元为基数，从2015年3月29日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、驳回湖北佳辰投资有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2578元，反诉案件受理费1143元，均由湖北佳辰投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人佳辰公司提交了商品房买卖合同和银行业务回单，拟证明与被上诉人同期购买商铺的购房户已经办理了银行贷款，涉案商铺是因为被上诉人个人原因导致无法办理贷款。被上诉人魏联军、魏菁质证认为，该证据只是个例，并不能证明其他人能够办理则代表被上诉人也能办理。本院经审查认为，该证据与本案没有关联，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院为查明相关房贷手续程序前往工商银行咸宁分行进行咨询而形成的调查笔录，上诉人佳辰公司对此无异议，被上诉人魏联军、魏菁认为工商银行工作人员的陈述为猜测性语言，并不能客观、准确的表述被上诉人存在过错或不符合贷款的条件，并且之前销售人员以及工商银行信贷部门工作人员对被上诉人的陈述也都是因为政策的原因。本院经审查认为，该证据为工商银行信贷部门工作人员对魏联军、魏菁所提交贷款资料作出的情况说明，能够证明魏联军、魏菁因自身银行流水不足的原因导致银行将贷款资料退回的事实，本院对此予以采信。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：一审法院认定涉案商铺已交付有误，双方签订的商品房买卖合同已到房产部门进行了备案登记，但尚未交付，本院予以纠正，一审法院认定的其他事实属实，本院继续予以认定。本院认为，上诉人佳辰公司与被上诉人魏联军、魏菁签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，依约行使权利、履行义务。合同签订后，被上诉人一方因无法办理银行按揭贷款，魏联军于2016年11月18日向佳辰公司出具《申请书》，自认“由于本人各种原因无法办理放款”，请求在扣除违约金后退还房款。结合二审中查明的事实，本院认为魏联军、魏菁不能办理银行按揭贷款是因其自身收入不稳定，银行流水额度不足，难以满足商铺还贷扣款保证的原因造成，并非一审认定的属于不可归责于当事人双方的事由而造成。佳辰公司提出魏联军、魏菁不能办理贷款是其自身原因的上诉理由，本院予以支持。因魏联军、魏菁不能办理银行贷款，又无其他款项保证支付商铺余款，导致本案合同无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失…”的规定，佳辰公司可以请求解除合同并向魏联军、魏菁主张损失赔偿。鉴于双方当事人均同意解除合同，则本案的焦点在于损失赔偿问题。首先，因为魏联军、魏菁不能办理银行按揭贷款，导致涉案合同不能继续履行，应向佳辰公司承担损失赔偿责任。其次，根据魏联军、魏菁在一审中提供的录音证据，佳辰公司工作人员在销售时承诺余款可以办理贷款的事实存在，该承诺对魏联军、魏菁购买商铺造成了一定的误导。虽然合同约定了应由魏联军、魏菁向银行申请贷款，但魏联军、魏菁文化水平较低，对投资购买商铺偿还余款缺乏足够的资金来源保证，该销售承诺使其对能以贷款来支付商铺余款的期望值较高。因此，上诉人佳辰公司销售人员的承诺给被上诉人魏联军、魏菁购买商铺合同不能履行负有相应的责任。第三，魏联军、魏菁在签订《商品房买卖合同》后，按照佳辰公司的要求，积极向相关银行申请办理贷款并提交了相关资料，虽然最终没有成功办理贷款，但其主观上并不存在不履行合同的故意，事实上也按照佳辰公司的要求更换了贷款银行进行办理，亦无主动拒绝或消极阻碍贷款办理的行为。综上，对于本案商品房买卖合同不能履行，魏联军、魏菁应承担主要责任，应当赔偿上诉人佳辰公司所造成的部分损失。根据诚实信用原则，鉴于本案被上诉人一方的家庭经济状况、目前咸宁市房地产市场行情变化等因素，以及被上诉人所付购房款已在上诉人账上存放四年半之久的实际情况，为平衡双方当事人的利益，本院酌定由魏联军、魏菁向佳辰公司支付总房款的5%以赔偿佳辰公司的部分经济损失。原判认定部分事实、责任划分有误，判决上诉人佳辰公司支付被上诉人已付购房款利息不当，本院予以纠正。综上所述，佳辰公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决第一项；二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决第二项为：湖北佳辰投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向魏联军、魏菁返还购房款25.7万元；三、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决第三项为：魏联军、魏菁于本判决生效之日起十五日内按总房款49.7万元的5%即2.485万元向湖北佳辰投资有限公司赔偿损失；四、增加湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决第四项为：驳回魏联军、魏菁的其他诉讼请求；五、增加湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1912号民事判决第五项为：驳回湖北佳辰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2578元，由湖北佳辰投资有限公司负担，反诉案件受理费1143元，由湖北佳辰投资有限公司负担857元，由魏联军、魏菁负担286元。二审案件受理费2286元，由湖北佳辰投资有限公司负担1714元，由魏联军、魏菁负担572元。本判决为终审判决。审判长  潘盛礼审判员  田志刚审判员  沈朝明二〇一九年十二月二十日书记员  杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。