吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民终1648号上诉人（原审被告）：崔玉坤，男，1969年8月1日出生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：董振恒，吉林英诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖大勇，男，1956年8月7日出生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人:吴锐，住吉林省四平市，系肖大勇妻子。原审被告：崔奥博，男，1995年11月25日出生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人:徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。原审第三人：四平市大德房地产经纪有限公司法定代表人：柳杨。上诉人崔玉坤因与被上诉人肖大勇，原审被告崔奥博，原审第三人四平市大德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔玉坤，被上诉人肖大勇，原审被告崔奥博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔玉坤上诉请求：1、撤销四平市铁西区人民法院(2019)吉0302民初1813号民事判决，依法改判;2、被上诉人承担一、二审全部案件诉讼用。事实和理由：一审法院适用法律错误,在事实清楚的情况下适用错误的法律，造成了裁判结果的错误:一、一审认定上诉人“无权代理”,根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，被上诉人所依据民事法律关系成立的《房屋买卖合同》未得到涉案房屋权利人的追认，该《房屋买卖合同》无效。《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里的“返还财产”，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产,享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。而一审法院所依据的《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。都是合同生效时作为合同相对方的当事人承担的义务。本案中上诉人的身份是无权代理人，不具有当事人的身份。一审法院适用法律错误。本案中《房屋买卖合同》无效，房屋买卖合同纠纷所基于的民事法律关系的基础消失。一审法院应当根据《合同法》第五十八条,并尊重上诉人的答辩意见,判令上诉人返还被上诉人已交的1万元。而一审法院错误适用法律、枉顾事实，要求上诉人依据已经被确认为无效的《房屋买卖合同》中违约条款双倍返还是错误的。二、被上诉人及原审第三人存在过错。在一审庭审现场，被上诉人及原审第三人都承认在签订《房屋买卖合同》时知道上诉人不是房屋的物权登记所有人,被上诉人及原审第三人都承认在签订《房屋买卖合同》的当场及前后时间没有和原审被告崔奥博沟通、确认买卖房屋的意思表示，同时承认没有向上诉人提出与原审被告崔奥博沟通、确认买卖房屋的要求。甚至被上诉人及原审第三人提交不出原审被告崔奥博的身份证复印件（二当事人声称有)。综上，一审法院认定适用法律错误。请二审法院依法裁判,支持上诉人的上诉请求。肖大勇辩称，一、本案中上诉人有明显过错，上诉人与被上诉人在原审第三人四平市大德房地产经纪有限公司(以下简称原审第三人）撮合下，签订了《房屋买卖合同》。从2019年8月1日签订合同到8月20日合同履行期到期，上诉人和原审被告都清楚上诉人无权代理,均未向被上诉人提出无权代理，合同约定的履行期到期后，被上诉人和原审第三人向上诉人要求履行合同，上诉人表示其未得到原审被告崔奥博的授权。由于上诉人的明显过错，导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第48条:“行为人没有代理权，超越代理权，或者代理权终止后以被代理人签订的合同，未经被代理人追认,对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，上诉人应承担法律责任。二、被代理人在本案中不存在过错。由于被上诉人与原审第三人签订了服务协议,相信原审第三人能够履行房屋中介的职责,提供与订立合同有关的真实情况,原审第三人在一审庭审时已说明,订立合同前由原审第三人核对双方身份证信息和房照信息，上诉人在一审庭审时也承认由于价格问题，中介给我们双方（上诉人与被上诉人）分开，分别协商,所以被上诉人对上诉人无权代理并不知情。房屋买卖合同的签订,均是各方意思的真实表示，被上诉人按合同约定交了定金，被上诉人在本案中无过错。综上所述,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依据本案的事实和法律规定，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。四平市大德房地产经纪有限公司未到庭，亦未提交书面意见。肖大勇向一审法院起诉请求：一、依法裁决被告履行合同约定，双倍返还购房定金2万元；二、要求被告赔偿给原告造成的经济损失；三、第三人承担连带责任，并返还中介费14000元；四、被告承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月1日，原告肖大勇与第三人四平市大德房地产经纪有限公司签订《服务协议》，协议约定，第三人为原告提供“房屋买卖信息提供，带领买房人实地看房，撮合房屋买卖双方达成交易。协助房屋买卖双方签订交易合同。协助办理房产过户手续”三项服务，服务费32800元，同时协议约定“乙方违约或由于乙方单方面原因造成所托业务无法继续办理，乙方无条件退还服务费用并承担甲方业务办理期间所产生的相关费用。”协议签订后，原告分两次向第三人交纳了服务费32800元。同日16时，原告与被告崔玉坤在第三人的撮合下签订了《房屋买卖合同》，合同约定将崔奥博名下坐落于四平市××区房屋以70万元的价格出售给原告。合同对付款方式进行了约定，同时第七条约定“合同签订后20日内，双方带齐所需资料到房产局办理相关过户手续。”第十条约定“甲方原因导致交易无法继续，甲方双倍返还乙方已支付定金并赔付乙方因此产生的损失。”合同中甲方崔奥博的签字系由崔玉坤代签，崔玉坤系崔奥博父亲。合同签订后，原告向被告崔玉坤支付了定金1万元。合同约定的履行期到期后，被告崔奥博未履行合同。原告和第三人向被告崔玉坤要求履行合同后，崔玉坤表示其未得到崔奥博出售房屋的授权，无法履行《房屋买卖合同》。因合同无法履行第三人退还原告部分服务费，尚有14000元服务费未退还。一审法院认为，崔奥博为案涉房屋的所有权人，崔玉坤未得到崔奥博授权就与原告签订合同，处分崔奥博名下的房产，构成无权代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”因此《房屋买卖合同》因房屋的实际所有权人崔奥博未追认，对崔奥博不发生法律效力，故对原告要求被告崔奥博承担双倍返还定金责任，一审法院不予支持。因合同未被追认产生的责任应由行为人即崔玉坤承担，崔玉坤也已实际收取了原告给付的定金，因其未能取得房屋所有权人的授权或追认以履行合同，原告在签订合同时也因为合理相信第三人的服务质量，对被告崔玉坤系无权代理的情况下签订合同不知情，故原告主张崔玉坤承担合同中约定的定金双倍返还责任，一审法院予以支持。原告与第三人签订《服务协议》，形成了居间合同关系。第三人作为居间人未能促成原告与被告崔奥博形成有效的房屋买卖合同关系，因此不得要求原告支付报酬，故对原告诉请第三人返还中介服务费14000元，一审法院予以支持。原告主张二被告赔偿造成的经济损失和精神损失，因未提供相关证据予以证明，一审法院不予支持。因第三人不是《房屋买卖合同》中的当事人，《服务协议》中也未约定第三人需要承担相应的连带责任，故原告主张第三人对二被告的责任承担连带赔偿责任，一审法院不予支持。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条仅返还收取的1万元定金的理由不成立，因为崔玉坤无权处分，签定的《房屋买卖合同》不是无效合同，而是效力待定合同。同时，崔玉坤明知自己未取得授权而与被上诉人签订合同，收取定金，其行为具有法律意义，应承担相应的法律后果。一审法院适用《中华人民共和国》合同法第四十八条认定崔玉坤承担责任并无不当。综上所述，崔玉坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由崔玉坤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜 好审 判 员 李本直代理审判员 牛云鹤 二〇一九年十二月十六日书 记 员 郭益壮