山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初6751号原告：迟存杰，男，1989年2月22日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王国斋，山东岳平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小霞，龙口平顺法律服务所法律工作者。被告：龙口市盛源化工有限公司,住所地龙港经济开发区化工路3号，统一社会信用代码913706817317322992。法定代表人：徐启茂，该公司董事长兼经理。被告：龙口市盛源化工有限公司房地产开发分公司，住所地龙口市龙港经济开发区化工路3号，统一社会信用代码91370681696870302U。负责人：刘勇，该分公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：范钦锋，山东龙博律师事务所律师。原告迟存杰与被告龙口市盛源化工有限公司（下称盛源公司）、龙口市盛源化工有限公司房地产开发分公司（下称盛源分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟存杰及其委托诉讼代理人王国斋、李小霞，被告盛源公司、盛源分公司的共同委托诉讼代理人范钦锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迟存杰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年9月2日订立的《港湾名城》商品房认购协议；2、二被告双倍返还原告定金40000元；3、二被告返还原告购房款166239元；4、二被告赔偿原告损失166239元；5、二被告返还原告太阳能款2490元；6、诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：撤销原告与盛源分公司于2019年9月2日订立的《港湾名城》商品房认购协议。事实和理由：2019年9月2日，原告与盛源分公司订立《港湾名城》商品房认购协议，由原告认购港湾名城D30-3-502室，总价621056元。协议签订后，原告按约交付定金20000元、首付款166239元、太阳能款2490元，并提交办理按揭贷款材料，但被告迟迟不与原告签订商品房买卖合同。后得知被告已将房屋出卖给第三人。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告盛源公司辩称，一、双方于2019年9月2日订立的《港湾名城》商品房认购协议应继续履行，原告请求撤销不符合法律规定。所谓的欺诈是指以使他人陷入错误而为意思表示为目的故意陈述虚假事实或者隐瞒真实情况的行为，本案中，原被告双方的行为均不满足上述法律规定的合同撤销的条件，双方签订《港湾名城》商品房认购协议之前，1、盛源公司在出售涉案商品房之前已经与第三人何建平解除了涉诉房屋的合同；2、盛源公司已明确告知原告详细情况，并在认购协议中约定签订正式合同的期限，不存在欺诈行为，认购协议应继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告应承担继续履行的义务。二、盛源公司在与原告签订《港湾名城》商品房认购协议之前，其与第三人何建平签订的《商品房预（销）售合同》就已经解除。盛源公司有权利出售涉案商品房，与原告之间的认购协议能够继续履行。2016年4月11日，盛源公司与何建平签订涉案商品房的《商品房预（销）售合同》，何建平因未按约定时间办出按揭贷款，后因工作原因返回福建定居，遂向盛源公司提出解除合同，双方于2019年8月26日正式签订了解除《商品房预（销）售合同》协议书。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定和《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，盛源公司与何建平之间《商品房预（销）售合同》已解除，盛源公司有权再次出售涉案房屋。三、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第三项解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已出售的事实或者所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致买受人无法取得房屋，合同目的无法实现的责任承担问题。本案不适用该款规定，盛源公司不应支付原告第二、三、四、五项诉讼请求。综上所述，原告请求撤销《港湾名城》商品房认购协议无事实和法律依据，该认购协议不存在履行障碍，双方应继续履行。盛源公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求，继续履行涉诉认购书。被告盛源分公司辩称，其属第一被告的分支机构，产生的民事责任应由第一被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于被告提交的盛源公司开发销售的涉案楼盘五证复印件，原告主张，因其系复印件，故不予质证。本院认为，虽被告提交的五证系复印件，但结合其与案外人何建平签订的龙口市住房和规划建设管理局监制的《商品房预（销）售合同》等证据综合分析，上述证据具有证明效力。2、关于被告提交的其与何建平签订的《商品房预（销）售合同》、补充协议、解除《商品房预（销）售合同》协议书以及何建平出具的收条一张，原告主张，对《商品房预（销）售合同》及补充协议的真实性认可；但对解除协议书及收条，因何建平未到庭，无法核实是否为何建平本人签订，不予认可。本院认为，上述四份证据中均有“何建平”的签字，原告对《商品房预（销）售合同》及补充协议的真实性认可，对解除协议书及收条的真实性仅以何建平未到庭无法核实为由，不予认可，原告既未提交相反证据证明其主张，亦不申请对解除协议书及收条中的签字进行司法鉴定，视为其自愿放弃举证的权利，依法承担不利法律后果，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。3、关于被告提交的龙口市公安局龙口经济开发区派出所治安调解协议书复印件一份，原告主张，该证据对原告无约束力，原告未授权迟景艳处理本案事宜，该调解协议是被告与迟景艳发生纠纷后的处理情况，对本案的处理无影响。本院认为，对龙口市公安局龙口经济开发区派出所作出的治安调解协议书的真实性予以认定，与本案的关联性需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月11日，盛源公司与案外人何建平签订《商品房预（销）售合同》（合同编号201604110223）及补充协议，由何建平购买港湾名城D30-3-502号房（即涉诉房屋），并就该合同进行网签备案。2019年8月26日，盛源公司与何建平就涉诉房屋签订《解除协议书》，载明：第一条，买受人和出卖人自愿解除合同编号为201604110223的购房合同；第二条，自双方签订本协议之日起，原合同编号为201604110223的《商品房预（销）售合同》解除，出卖人可以另行出售购房合同约定房屋。2019年10月11日，何建平出具收条一张，载明：“收到龙口市盛源化工有限公司退回D30-3-502首付款壹拾捌万壹仟壹佰柒拾玖元整何建平2019.10.11”。2019年9月2日，原告就涉诉房屋签订《商品房认购协议》，协议载明：认购方：迟存杰；认购户别：《港湾名城》龙口市西城区龙中路9号D30号楼3单元502室；建筑面积128.583平方米；房屋价格惠后总价621056元；付款方式商贷；实付定金20000元；房屋交付日期（未填写）；附带约定，认购方应于2019年10月2日之前，携带本认购协议、签约应缴款项、购房需带证件及其他相关材料至《港湾名城》销售中心签订商品房买卖合同，其中认购方已支付的定金（预约金）将转为首付款的一部分；手写标注：太阳能2490/个。协议落款出售方盖章处，无被告公司名称字样，亦无被告公司印章，对此，被告陈述，2019年8月30日，原告的岳母迟景艳等人到售楼处看房，看好了涉案房屋，被告解释已有网签，不能立即签订合同，2019年9月2日，原告交付定金签订认购协议，但因涉诉房屋已网签的原因，二被告并未加盖印章。盛源分公司于2019年9月2日出具收取定金20000元收据一张，于2019年9月16日分别出具收取首付款166239元、收取太阳能预付款2490元的收据各一张。关于认购协议约定的商贷及总价款问题，庭审中，原告主张，首付款是186239元，订立认购协议时交付20000元定金，9月2日至10月2日之间再缴纳首付款166239元，其余房款为商贷，期限30年，协议虽约定621056元，但是因为中秋节优惠，实际缴纳的总价并非该价，被告答应给优惠其实并未优惠。被告主张，双方只是约定了商贷，但期限未约定，因为被告不知道原告是否符合商贷的条件，中秋节有活动就按照活动价格收取房款，621056元只是签订认购书时的初步约定价格，并非最终成交价格。2019年11月19日，龙口市住房保障和房产管理办公室出具房屋权属登记信息利用证明，内容为：“坐落于龙口市经济开发区龙中路北、龙港路西、龙马路南侧港湾名城D30号楼3-502房产，原备案人：何建平（备案时间：2016年4月11日），已于2019年10月11日申请撤销，现无备案登记记录。另查明，涉案楼盘的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在盛源公司名下。原被告至今未签订正式的商品房买卖合同。本案争执的焦点问题有二，被告就涉诉房产与原告签订认购协议的行为是否构成欺诈；二是本案涉诉认购协议是否应认定为商品房买卖合同。一、关于被告就涉诉房产与原告签订认购协议的行为是否构成欺诈原告主张，本案房屋在出卖给原告之前，已经出卖给何建平，被告明知涉案楼房已经出卖给第三人又出卖给原告，并收取原告购房款，属于故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，构成欺诈。被告主张，盛源公司在与原告签订认购协议之前就已经与何建平解除了商品房的买卖合同，盛源公司已明确告知原告其与何建平的详细情况，并在认购协议中约定了签订商品房买卖合同的期限，盛源公司有权与原告签订认购协议，故并不存在欺诈行为。本院认为，2019年8月26日，盛源公司与何建平就涉诉房屋签订了《解除协议书》，双方达成解除合同的合意。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，盛源公司与何建平的解除合同协议于2019年8月26日即已生效，合同的备案撤销手续未办理完毕并不影响该合同的解除效力。而盛源公司是在此之后即2019年9月2日与原告签订的涉诉认购协议，故在签订涉诉认购协议过程中，被告不存在故意隐瞒涉诉房屋已售他人的事实，且盛源公司在与何建平解除合同后，已于2019年10月11日在房管部门撤销了合同的备案手续，故被告的行为亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定的欺诈情形。综上分析，原告关于被告构成欺诈的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于本案涉诉认购协议是否应认定为商品房买卖合同。原告主张，本案认购协议已确定了户别、面积、单价、总价款、定金、付款方式、履行期限、违约责任等商品房买卖合同的基本条款，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告已按约定收受了原告的购房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。被告主张，涉诉认购协议对商品房的总价款没有确定，且亦不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他主要内容，故该协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不应当认定为商品房买卖合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容共包括13项，其中当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容对于涉案协议书能否作为商品房买卖合同履行至关重要，只有协议书条款具备了上述内容，其作为商品房买卖合同履行才不存在“事实或法律上的障碍”。本案中，从涉诉认购协议内容来看：协议中未约定付款时间、交房日期等内容；关于付款方式仅约定了商贷，对贷款金额及年限未作约定；关于总房款数额，协议虽约定惠后总价为621056元，但根据原被告的陈述可知，双方并未达成一致的最终价款。因此，涉诉认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另外，认购协议还明确约定了双方签订正式的商品房买卖合同的时间。综上分析，涉诉认购协议因不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，不应认定为商品房买卖合同。综上，原告与盛源公司签订的认购协议仅为预约合同，而非正式的商品房买卖合同，且被告签订该认购协议的行为并不构成“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的欺诈行为，故原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定，主张撤销涉诉认购协议，并要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据涉诉认购协议书的约定，双方应于2019年10月2日前签订商品房买卖合同，但涉诉房屋于2019年10月11日才撤销登记在何建平名下的合同备案手续，故在2019年10月11日之前，双方无法签订正式的商品房买卖合同。因此，导致未能签订正式的商品房买卖合同的责任在被告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”，盛源公司应双倍返还原告定金40000元。对于定金之外的购房款166239元的处理方式，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，盛源公司应返还原告购房款166239元及太阳能预付款2490元。关于盛源分公司的责任承担问题，因盛源分公司为盛源公司设立的分支机构。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担”，上述款项虽由盛源分公司收取，但相应的返还责任应由盛源公司承担。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告龙口市盛源化工有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告迟存杰定金40000元。二、被告龙口市盛源化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告迟存杰购房款166239元、太阳能预付款2490元，共计168729元。三、驳回原告迟存杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7025元，减半收取3513元，由被告龙口市盛源化工有限公司负担1956元，由原告迟存杰负担1557元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十二月十三日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000183928；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）