重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初15676号原告：周安慰，女，1978年7月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王加军，重庆联益律师事务所律师。被告：重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号，统一社会信用代码915001082031689974。法定代表人：刘代萍，董事长。委托诉讼代理人：郑维山，男，重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司员工。原告周安慰与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司（以下简称聚丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周安慰及其委托诉讼代理人王加军，被告聚丰公司的委托诉讼代理人郑维山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周安慰向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告就购买重庆市江北区观音桥步行街16号聚丰˙纵横国际裙楼1-附7号商铺签订的《认购协议书》；2.请求判决被告双倍返还定金100000元；3.请求判决被告退还已付房款141630元。事实及理由：2018年9月20日，原、被告就重庆市江北区观音桥步行街16号聚丰˙纵横国际裙楼1-附7号商铺（以下简称案涉房屋）签订《认购协议书》，该物业房地产权证，预测套内建筑面积3.78平方米，建筑面积8.61平方米，总价631630元。原告于2018年9月15日向被告支付定金50000元、2018年9月20日向被告支付房款141630元。《认购协议书》签订后，被告并未按照约定向原告发出签约通知。从2019年3月1日开始，原告多次向被告提出退款申请，被告至今未回复。被告应在2019年元月底前与原告进行网签，但是直至今日都无任何结果，其行为已经构成根本违约，合同不能继续履行，其应当承担相应的法律责任，原告遂诉至法院，望判如所请。被告聚丰公司辩称，原、被告签订《认购协议书》，系双方真实意思表示，《认购协议书》真实有效，《认购协议书》是签订商品房买卖合同的程序性约定，约定原告购买房屋支付房款，原、被告口头达成交易协议，原告支付房款141630元，形成事实上的商品房买卖合同关系，其事实交易不受《认购协议书》的约束，根据《认购协议书》约定，其定金罚则仅限被告将房屋转让给原告之外的第三方，该定金法则非违约罚则，因被告在履行《认购协议书》中未见违约事项，故诉讼费应由原告承担，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月20日，原、被告签订《认购协议书》，约定：原告认购被告拟出售的位于重庆市江北区观音桥步行街X号聚丰˙纵横国际裙楼X-附X号，该物业预测套内建筑面积3.78平方米，建筑面积8.61平方米。双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，建筑面积总价631630元。按揭贷款的买受人的全部房款或贷款客户的首付款应在签订合同时履行付款义务。按揭贷款的买受人承诺充分了解办理贷款的相关要求，承诺自已的情况符合办理贷款的条件，并同意于合同签订当日内主动将办理贷款手续所需的相关文件及相关费用交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件配合银行等相关单位办理贷款手续。贷款比例及年限以银行最后批复为准，如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额由买受人以现金方式在银行批准额度确定之日起七日内支付完毕。买受人不得以银行贷款政策变化为由拒签《重庆市商品房买卖合同》；逾期视为买受人违约，违约责任按《重庆市商品房买卖合同》有关条款执行。买受人在本协议签订的同时，向出卖人支付立约定金50000元。在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金。买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同，同时支付房款或首付款，若买受人逾期未与出卖人签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，则出卖有权单方解除本协议且无需通知买受人，同时出卖人有权将上述物业另行出售，买受人所支付的立约定金出卖人不予退还。买、卖双方确认，在签订本协议时，出卖人已经向买受人公示了商品房预售许可证和双方协商一致拟签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议等文本文件，且出卖人已向买受人合理清楚地解释了上述合同等法律文件的相关条款及内容和该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。买受人对上述合同等法律文件的条款清楚并且无异议。本协议自双方签订且买受人交纳全部足额定金后立即生效，并且双方签订《重庆市商品房买卖合同》等法律文件后，本协议自行终止。本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。2018年9月15日，原告向被告支付了购房定金50000元、2018年9月20日，原告向被告支付了预付房款141630元，被告向原告分别出具了收据。2019年7月8日，被告出具《关于聚丰纵横国际裙楼1-附7号商铺的状态说明》，载明：被告已获知买受人周安慰已多次催促与出卖人立即签定《重庆市商品房买卖合同》，但由于此商铺仍为抵押状态，签订时间尚不能确定，故无法签订《重庆市商品房买卖合同》。原告于2019年7月30日向本院申请财产保全，要求对被告名下价值241630元的财产采取保全措施。本院于2019年7月30日作出（2019)渝0105民初15676号《民事裁定书》（以下简称《民事裁定书》），裁定准许原告的保全申请，案件申请费1728元，由原告缴纳。另查明，重庆市江北不动产登记中心出具登记信息查询结果，载明：江北区建新东路X号附X号房屋，建筑面积为8.61平方米，用途为商业服务，抵押权人为重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，抵押人为被告。以上事实，有《认购协议书》、收据、《关于聚丰纵横国际裙楼1-附7号商铺的状态说明》、《民事裁定书》、重庆市江北不动产登记中心出具登记信息查询结果及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。关于违约责任的问题。《认购协议书》约定：买受人在签订本协议后，以出卖人通知签约时间起7日之内，凭本协议及定金交款收据至出卖人销售现场签订合同；该物业已办理在建工程抵押，在签订《重庆市商品房买卖合同》前由出卖人负责解押。被告在《关于聚丰纵横国际裙楼1-附7号商铺的状态说明》中载明原告已多次催促被告立即签订《重庆市商品房买卖合同》，截至2019年7月8日尚不能确定签订《重庆市商品房买卖合同》的时间，且案涉房屋仍然处于抵押状态，被告未履行解押义务，已经构成违约，且致使合同签订条件始终无法成就，合同目的无法实现，故对于原告要求解除《认购协议书》的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求返还已经支付的定金50000元及购房预付款141630元的请求，本院予以支持。对于原告要求双倍返还定金的请求，鉴于双方对于定金双倍返还明确约定为“在本定金设立期间，出卖人不得将本协议的物业销售他人，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金”，被告并不存在将本案所涉房屋出卖给他人的情形，故不应适用定金罚则，故对于双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周安慰与被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司签订的《认购协议书》；二、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周安慰定金50000元；三、被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周安慰购房款141630元；四、驳回原告周安慰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4132.6元，减半收取计2066.3元，保全申请费1728元，合计3794.3元，由被告重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王大伟二〇一九年十二月十八日法官助理 张 畅书 记 员 马燕群