广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20495号上诉人（原审原告）：池丽梢，女，1957年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢乐宇，广东韶正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴艳儿，女，1997年1月16日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：陈丽芬，女，1974年10月26日出生，汉族，住广州市天河区。戴艳儿和陈丽芬共同委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。戴艳儿和陈丽芬共同委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。上诉人池丽梢因与被上诉人戴艳儿及原审第三人陈丽芬所有权确认纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。池丽梢上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定池丽梢享有广州市南沙区海泮街**号****房（广州市南沙区富力天海湾小区A3栋****房）54.28%产权；依法判令戴艳儿配合池丽梢办理上述房产的不动产权变更登记手续；2.戴艳儿、陈丽芬承担本案一审、二审的全部诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。池丽梢与戴艳儿共同出资购买涉案房产，然而一审判决对于双方各自的出资方式、出资金额、出资比例等关键性的事实，未能查清。池丽梢从来没有认可或者同意以戴艳儿的名义购买涉案房屋，从本案一审双方所提供的证据及法庭调查的情况，也不能得出双方存在以戴艳儿名义购买涉案房屋的共同意思表示。涉案房屋收楼后由池丽梢一直居住并负担水电费，2019年5月初，戴艳儿到供电部门办理了涉案房屋的停电手续，逼迫池丽梢搬离涉案房屋。池丽梢实际支付的购房款为585866.07元。一审法院对上述事实选择性忽略，对上述事实是否属实也未认定，一审判决对本案的关键性事实查而不明、认定错误，依法应当予以纠正。（二）一审判决驳回池丽梢针对涉案房产的确权请求属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定及2015年12月24日颁布实施的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条，不动产登记是物权变动的“要件”而非“原因”，在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，不能唯登记论，应当以物权变动的“原因”作为不动产物权归属的最终判断依据。具体到本案，涉案房产物权变动的“原因”应当是：2015年11月21日池丽梢刷卡向涉案房产的开发商支付购房定金40000元，并向广州房王网络科技有限公司支付30000元，用以抵扣涉案房屋的购房金额10万元；池丽梢与戴艳儿及陈丽芬在2015年11月22日签署《购房协议》，其后池丽梢与戴艳儿共同支付涉案房产购房款项并由池丽梢偿还涉案房产的全部贷款。上述《购房协议》是池丽梢与戴艳儿、陈丽芬就涉案房产的购买人、购房款的负担比例、房产的所有权、房产的使用权所达成的合意，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应当予以保护。虽然根据不动产登记簿的推定力，在当登记权利人与事实权利人不一致时，不动产的登记权利人被推定为正确的权利人，但这只能说明法律免除了登记权利人积极证明自己权利真实性的义务，并不能最终决定实体上的法律关系，只要事实权利人能提供足够证据证明自己对争议不动产的权利，由不动产登记簿推出的权利正确性即可被推翻。池丽梢提交的证据已经形成完整的证据链，能够证明涉案房产的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，一审判决认定池丽梢与戴艳儿、陈丽芬之间因购买涉案房产建立的合同关系是债权债务关系并对池丽梢的确权诉请予以驳回，是适用法律错误。（三）池丽梢针对涉案房产所有权的赠与行为并未实际发生，池丽梢在《购房协议》中虽然作出了“池丽梢自愿搬出之后，房屋产权全部归戴艳儿所有”的赠与承诺，但该承诺系附设条件的赠与约定。直至今日，上述《购房协议》所附设的条件即“池丽梢自愿搬出”并未成就，显然不能认定池丽梢已将涉案房产中属于自己的那部分所有权赠与给戴艳儿。恰恰相反，由于戴艳儿强制供电部门拆除涉案房产的电表、要求物业管理处停止对涉案房产的供水，企图通过断水断电的方式逼迫池丽梢搬出涉案房产的行为，已经严重违反了《购房协议》的约定。在《购房协议》约定赠与条件成就、并且涉案房产的权利正式转移之前，池丽梢完全有权依法撤销此前的赠与承诺。因此，池丽梢至今并未实际将涉案房产中属于自己的部分赠与给戴艳儿。涉案房产中本应属于池丽梢所有的份额登记在戴艳儿的名下，完全系戴艳儿私下自行与开发商签署购房合同所导致，池丽梢对此坚决不予认可。戴艳儿所提出的赠与主张，没有任何事实及法律依据。综上，池丽梢拥有涉案房产的部分的所有权，池丽梢并不存在实施赠与的行为，池丽梢对涉案房产的合法权益应当受到法律的保护。涉案房产登记在戴艳儿一人的名下，与涉案房产的真实权利状态不符，应当予以更正。戴艳儿、陈丽芬二审答辩称，同意一审判决。池丽梢向一审法院起诉请求：1.确认池丽梢享有广州市南沙区富力天海湾小区A3栋****房（广州市南沙区南沙街西部工业区工业一路海泮街10号****房）58.28%的产权；2.戴艳儿配合池丽梢办理富力天海湾小区A3栋****房房屋不动产权登记变更手续；3.本案诉讼费由戴艳儿承担。一审法院认定事实：池丽梢、戴艳儿共同出资，以戴艳儿的名义购买广州市南沙区海泮街10号****房。2015年11月22日，池丽梢、戴艳儿和陈丽芬签订《购房协议》约定：“南沙富力天海湾A3栋****房，房屋共同拥有人戴艳儿、池丽梢。房屋购买人：戴艳儿、池丽梢。房屋购买的房款由双方各付一半。房屋总价113万。房屋由收楼之日起由池丽梢一直居住，到池丽梢自愿搬出。池丽梢自愿搬出之后，房屋全部及房产权全部归戴艳儿拥有。”2017年9月27日，涉案房屋办理完成不动产登记手续。登记的产权人为戴艳儿，登记房屋建筑面积为98.1049平方米。一审法院认为：池丽梢请求确认其为涉案房屋的所有权人，本案为物权确认纠纷，故对双方因出资购房而成立的合同纠纷不予处理。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋在房屋管理部门登记的产权人为戴艳儿。上述变更登记目前并未被房屋管理部门撤销，也未通过司法程序确认违法，物权变更登记具有公示公信效力。池丽梢、戴艳儿和陈丽芬因购买房屋建立的合同关系是债权债务关系，因该合同产生纠纷的，池丽梢可另行起诉。池丽梢直接要求确认涉案房屋归其所有，基于池丽梢为房屋共有人要求办理房屋变更登记手续，缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年9月3日作出如下判决：驳回池丽梢的全部诉讼请求。案件受理费12600元，由池丽梢负担。本院二审期间，池丽梢提交了以下证据：1.《池丽梢与陈丽芬微信语音对话》光盘复印件、《池丽梢与陈丽芬微信语音对话（文字版）》，拟证明陈丽芬在微信语音对话中多次承认：池丽梢与戴艳儿是共同出资购买涉案房产、共同拥有涉案房产的所有权，池丽梢购买涉案房产支付首期款为30万元、总出资金额是60万元以及戴艳儿恶意切断涉案房产的水电供应，企图逼迫池丽梢自行搬离涉案房屋，以达到独吞涉案房产的不法目的；2.《防盗门用材规管纸条》复印件，拟证明陈丽芬要求池丽梢在涉案房产安装防盗门，并且亲笔手写了“304钢板1.2厚不锈钢”的纸条给池丽梢，戴艳儿对于陈丽芬在涉案房产安装防盗门早已知情且积极支持；3.广州供电局有限公司南沙供电局2019年10月9日出具的《关于广州南沙富力天海湾A3栋****房电表拆除情况的复函》及附件复印件，拟证明涉案房屋的电表是戴艳儿申请销户并拆除，供电部门断电、拆除电表与物业公司无关，更加与池丽梢安装防盗门的行为无关。戴艳儿、陈丽芬质证认为：池丽梢的证据不属于新证据，不能作为二审定案依据。1.对证据1的真实性予以认可，但其关联性及其证明内容不予认可，池丽梢提供部分并非全部、连贯的微信记录，断章取义、歪曲事实；2.对证据2的真实性予以认可，但与本案无关，对其关联性与证明内容不予认可；3.对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。戴艳儿、陈丽芬代向本院提供一份微信录音翻译，拟证明池丽梢和戴艳儿因为涉案房屋导致双方关系很恶化，不可能再共同居住于涉案房屋。池丽梢质证认为：对录音真实性没有异议，对关联性有异议，录音所要证明的内容是双方因涉案房屋关系恶化，但是与本案诉争的确权纠纷没有任何关联性，对本案审理不起任何作用。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审庭审辩论期间，戴艳儿、陈丽芬表示即使对双方涉案房屋的纠纷进行最终了结，其也坚持将涉案房屋进行出卖。广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋地址为广州市南沙区海泮街10号****房，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第11051132号，产权人为戴艳儿，占有部分为全部（权属人）。二审期间，池丽梢向本院申请财产保全，请求查封戴艳儿名下涉案房屋的54.28%的不动产权。本院于2019年12月3日查封戴艳儿名下位于广州市南沙区海泮街10号****房的房产54.28%的份额【不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第11051132号】。关于购买涉案房屋所支出的费用问题。双方对涉案房屋的发票价格1079337元、契税16190.05元、物业维修基金10210.2元、按揭中介费1815元为购房支出并无异议。池丽梢主张其另支出按揭贷款利息及提前还贷的利息19433.43元，认为购房支出为1126985.67元。戴艳儿、陈丽芬则认为购房支出除发票金额、契税、物业维修基金外，还有购买网络优惠费30000元，共计1137552.25元，其二人共支出588552.25元，池丽梢支付549000元。池丽梢、戴艳儿、陈丽芬均确认购买网络优惠费30000元系池丽梢支付，按揭贷款以及提前还贷均由池丽梢归还，戴艳儿、陈丽芬并无归还过贷款。根据广州市不动产登记中心于2019年12月16日出具的穗登记业务函[2019]02863号《购房资格证明》的记载，至查询时点2019年12月16日，池丽梢具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：池丽梢要求将涉案房屋的部分产权份额变更登记在其名下的主张是否成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。由此可知，主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方当事人，应当提交充分证据证明其所主张的事实具有高度的可能性程度，可足以推翻不动产登记簿的证明力。本案中，案涉房屋登记在戴艳儿名下，池丽梢主张其与戴艳儿之间存在共同出资购房关系，池丽梢对其该主张提供了《购房协议》以及款项支出凭证等证据。对此，本院评析如下：从池丽梢、戴艳儿、陈丽芬之间签订的《购房协议》的约定来看，首先，《购房协议》约定“房屋共同拥有人戴艳儿、池丽梢。房屋购买人：戴艳儿、池丽梢。房屋购买的房款由双方各付一半。房屋总价113万”，该部分内容系对房屋所有权以及出资所作约定，清楚反映了池丽梢、戴艳儿之间达成涉案房屋由池丽梢、戴艳儿各出资一半购买并共同拥有的合意；其次，该《购房协议》约定“房屋由收楼之日起由池丽梢一直居住，到池丽梢自愿搬出。池丽梢自愿搬出之后，房屋全部及房产权全部归戴艳儿拥有”，该部分内容系双方对房屋使用权的约定，亦为附条件的赠与，即在池丽梢自愿搬出后，涉案房屋的产权才全部归戴艳儿所有。由此可见，该《购房协议》实际上涉及两个法律关系，其一为池丽梢与戴艳儿共同出资购房的法律关系，其二是附条件的赠与合同关系。池丽梢对其关于涉案房屋系其与戴艳儿共同出资购买的主张已完成举证责任，戴艳儿、陈丽芬并无提供相反证据予以否定，本院对池丽梢的该主张予以采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然涉案房屋系池丽梢、戴艳儿共同出资购买，但从涉案房屋以戴艳儿名义申请按揭贷款以及按揭贷款均由池丽梢一人代为偿还的事实来看，池丽梢对涉案房屋产权全部登记在戴艳儿一人名下应当是知道并认可的，故池丽梢与戴艳儿之间存在借名登记的事实，池丽梢称涉案房屋被登记在戴艳儿一人名下系戴艳儿、陈丽芬擅自所为，依据不足，本院不予采信。涉案房屋登记在戴艳儿一人名下系池丽梢、戴艳儿、陈丽芬的共同意思表示，不存在产权簿登记错误的情形，对于池丽梢要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务”。如前所述，虽然池丽梢、戴艳儿共同出资购买涉案房屋且约定对涉案房屋共同拥有，但池丽梢、戴艳儿就涉案房屋存在附条件的赠与合同关系，池丽梢要求戴艳儿将涉案房屋的部分产权份额变更登记在池丽梢名下，实际上包含撤销赠与的意思表示，故涉案房屋的部分产权份额应否变更登记在池丽梢名下，还应审查池丽梢与戴艳儿之间的赠与是否具备可撤销的情形。从本案查明事实以及双方陈述来看，引发本案纠纷的原因在于戴艳儿、陈丽芬拟出售涉案房屋，但戴艳儿、池丽梢之间就涉案房屋的出售问题无法达成合意。在池丽梢、戴艳儿就涉案房屋出售问题无法达成合意的情况下，池丽梢并不存在自愿搬出涉案房屋的意愿。戴艳儿、陈丽芬坚持出售涉案房屋的意思表示，且从戴艳儿以业主身份办理涉案房屋停电手续的行为来看，已经严重影响池丽梢对涉案房屋的正常居住、使用，由此可见，戴艳儿的行为显然与《购房协议》关于“房屋由收楼之日起由池丽梢一直居住，到池丽梢自愿搬出”的约定不符。戴艳儿并未依约履行赠与合同所约定的义务，池丽梢有权依照《中华人民共和国合同法》第一百九十二条第三款的规定撤销赠与。戴艳儿、陈丽芬以涉案房屋全部登记在戴艳儿名下为由，认为池丽梢无权主张撤销赠与，依据不足，本院不予支持。关于池丽梢、戴艳儿各自所占涉案房屋产权份额的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋由池丽梢、戴艳儿共同出资购买，且双方约定“房屋共同拥有人戴艳儿、池丽梢”，因此，涉案房屋应为戴艳儿、池丽梢共同所有。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。戴艳儿、池丽梢之间并不具有家庭关系或者法律认可的特殊的共同关系，本案无证据证明戴艳儿、池丽梢对涉案房屋约定为按份共有或共同共有，故应视为按份共有。《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额，视为等额享有”。涉案《购房协议》虽然对池丽梢、戴艳儿各自所占产权份额并未作出明确约定，但对各自的购房款出资额有作出明确的约定，故应根据双方关于出资额的约定来认定双方的产权份额比例。《购房协议》已明确约定“房屋购买的房款由双方各付一半”，故池丽梢、戴艳儿对涉案房屋产权应各享有50%份额。据上，池丽梢要求戴艳儿协助办理涉案房屋50%的所有权转移登记在池丽梢名下的上诉请求成立，本院予以支持。池丽梢要求按照其实际出资额确定其所占涉案房屋产权份额的主张，依据不足，本院不予采纳。池丽梢主张其实际支付的购房款已超过购房支出费用的一半，对于超出约定出资额的部分，池丽梢可另循合法途径解决，本案中不作调处。综上所述，池丽梢要求戴艳儿协助办理涉案房屋50%的所有权转移登记在池丽梢名下的上诉请求成立，本院予以支持，池丽梢的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4070号民事判决；二、戴艳儿自本判决送达之日起十五日内协同池丽梢到广州市房地产交易所办理广州市南沙区海泮街10号****房（即广州市南沙区富力天海湾小区A3栋****房）的产权变更登记手续，将该房屋50%的产权份额登记在池丽梢名下；三、驳回池丽梢的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各25200元，由池丽梢各负担12600元，戴艳儿各负担12600元。诉讼保全费5000元，由池丽梢负担214元，由戴艳儿负担4786元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十七日书记员  贾妍胡秀红