广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1614号 原告：灵山县陆屋镇民运社。住所地：灵山县陆屋镇教育路21号。 负责人：吴庆雄，该社主任。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 被告：刘裕忠，男，1972年4月28日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：王良，广西越洲律师事务所律师。 第三人：卢有光，男，1969年10月12日出生，汉族，农民。 原告灵山县陆屋镇民运社（以下简称“陆屋镇民运社”）与被告刘裕忠、第三人卢有光返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月2日、2019年11月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告陆屋镇民运社的负责人吴庆雄及其诉讼代理人陆党、被告刘裕忠及其委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告陆屋镇民运社的负责人吴庆雄及其诉讼代理人陆党到庭参加诉讼，被告刘裕忠、第三人卢有光经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆屋镇民运社向本院提出诉讼请求：1、解除被告刘裕忠与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告刘裕忠将原告所有的位于灵山县陆屋镇教育路21号的1间房屋等返还给原告；3、判令被告赔偿原告房屋占用费22200元(从2017年9月2日起计至2019年7月8日止，每月租金1000元，以评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年9月1日，原告与卢有光签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将所有的位于灵山县陆屋镇教育路21号的整幢房屋（占地504㎡)及空地216㎡出租给卢有光，租期15年，从2015年9月1日起至2030年9月1日止。同时对租金交付等问题作了相关约定。由于卢有光不按约定交纳租金，存在违约行为，故原告诉至灵山县人民法院。经灵山县人民法院及钦州市中级人民法院作出一、二审判决，判决解除原告与卢有光之间于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，并承担相应的租金及违约金。该案判决生效后，被告非法占用原告的1间房屋不予返还原告，导致原告不能使用。被告的违约行为不但严重侵害到原告的合法权益，也造成原告不能使用涉案1间房屋的租金损失。特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告刘裕忠辩称，一、被告租赁原告陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号1间房屋等，是被告与卢有光依据卢有光与原告陆屋镇民运社2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，于2017年9月2日签订《房屋租赁合同书》，合同内容：甲方（卢有光）将灵山县陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号瓦房1间加后面约25平方米土地转租给乙方（被告）；租金每年10000元，一次性付清三年租金30000元；租期从2017年9月2日起至2023年9月1日止。被告自租用以来一直按照双方签订的《房屋租赁合同书》履行义务，按时足额交纳房屋租金和其他相关费用。被告没有违约或违法占用原告的房屋。原告陆屋镇民运社起诉请求判令被告将原告所有的灵山县陆屋镇教育路21号的1间房屋返还给原告，以及要求被告赔偿原告房屋占用费22200元，原告以上的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告以上的诉讼请求。 第三人卢有光没有陈述其意见，也不到庭参加诉讼。 根据有关法律规定，第三人有陈述事实和对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人卢有光经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和放弃对原、被告提交的证据进行质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告陆屋镇民运社与第三人卢有光签订了一份《房屋租赁合同书》，陆屋镇民运社将属其使用的位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋出租给卢有光使用。合同约定以下等条款：租赁物是灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米及空地216平方米；租赁期限为十五年，从2015年9月1日至2030年9月1日止；房屋租金，每年租金为55000元；租金支付，卢有光定于每年9月1日一次性支付当年租金55000元给陆屋镇民运社；在租赁期内，卢有光根据经营情况可以转租，但要保证按合同约定支付租金给陆屋镇民运社，如陆屋镇民运社需要处置房屋时，要告诉卢有光，同等条件，卢有光享有优先购买权。合同签订后，陆屋镇民运社依约将租赁房屋及土地交卢有光使用。2017年9月2日，被告刘裕忠与第三人卢有光签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：卢有光将灵山县陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号的瓦房1间加后面约25平方米土地转租给被告；租金每年10000元，一次性付清三年租金30000元；租期从2017年9月2日起至2023年9月1日止；在租赁期内，被告刘裕忠根据情况需要转租，必须取得第三人卢有光的同意才能转租。合同签订后，卢有光依约将租赁房屋交刘裕忠使用，刘裕忠依照合同的约定支付了三年（至2020年9月1日）租金30000元给卢有光。2017年11月21日，原告陆屋镇民运社以卢有光为被告向本院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租金7534元。本院于2017年12月21日作出“（2017）桂0721民初2045号”《民事判决书》，判决：“一、解除原告灵山县陆屋镇民运社与被告卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至被告卢有光将租赁的房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告卢有光支付违约金（违约金计算方式：以55000元为基数，按每日2%，从2017年9月1日起计至被告卢有光付清所欠租金给原告灵山县陆屋镇民运社时止；期间，基数变动的，按变动后的基数计付违约金）给原告灵山县陆屋镇民运社。”卢有光不服判决，上诉至广西壮族自治区钦州市中级人民法院。钦州市中级人民法院经审理，于2018年5月4日作出“（2018）桂07民终141号”《民事判决书》，判决驳回了卢有光的上诉，维持原判。卢有光不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。2019年3月12日，广西壮族自治区高级人民法院作出“（2018）桂民申3584号”《民事裁定书》，驳回了卢有光的再审申请。2019年7月12日，原告以上述诉称的事实和理由诉至本院，请求判如所诉。案件在审理过程中，刘裕忠提起反诉，请求判令陆屋镇民运社履行刘裕忠与卢有光签订的《房屋租赁合同书》》，每年租金55000元由刘裕忠交纳给陆屋镇民运社。但在开庭审理时，经本院传票合法传唤，刘裕忠没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已作出“（2019）桂0721民初1614号”民事裁定，按刘裕忠撤回反诉处理。案件在审理期间，经本院依法向原告释明，原告没有申请对其主张的“房屋占用费”数额进行司法鉴定。 本院认为，2017年12月21日，本院作出“（2017）桂0721民初2045号”《民事判决书》，判决：“一、解除原告灵山县陆屋镇民运社与被告卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至被告卢有光将租赁的房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告卢有光支付违约金（违约金计算方式：以55000元为基数，按每日2%，从2017年9月1日起计至被告卢有光付清所欠租金给原告灵山县陆屋镇民运社时止；期间，基数变动的，按变动后的基数计付违约金）。钦州市中级人民法院经审理，于2018年5月4日作出“（2018）桂07民终141号”《民事判决书》，驳回了卢有光的上诉，维持原判。所以，原告陆屋镇民运社与第三人卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》已于2018年5月4日依法解除。 一、关于原告请求解除被告刘裕忠与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》的问题。原告陆屋镇民运社与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》（以下统称“租赁合同”）在本案中属租赁合同性质。被告刘裕忠与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》（以下统称“转租合同”）在本案中属转租合同性质。原告陆屋镇民运社是出租人，第三人卢有光是承租人，被告刘裕忠是次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及《最高人民法院》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，因本案租赁合同被人民法院依法判决解除，租赁合同尚未履行的期限终止履行。换而言之，在租赁合同解除之前被告和第三人双方的转租合同是合法有效的，租赁合同解除后导致双方的权利义务终止。因租赁合同解除不具有溯及力，从解除合同时间节点之日后，承租人与出租人之间已不存在租赁关系，承租人和次承租人之间的转租合同期限也因超过与出租人租赁合同期限，导致转租合同部分违反法律强制性规定而无效。简单地说，解除租赁合同之前转租合同有效，解除之后的无效。就本案而言，租赁合同于2018年5月4日依法解除，转租合同也应该自2018年5月5日始无效。原告请求解除被告刘裕忠与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》，属原告误读。综上，本院认定被告刘裕忠与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》自2018年5月5日始无效。 2、关于被告是否应返还灵山县陆屋镇教育路21号房屋给原告的问题。转租合同涉案房屋范围是“灵山县陆屋镇教育路21号瓦房1间及后面空地约25平方米”。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日起无效后，被告即无权占有原告的涉案房屋。无论是从合同法的法律后果还是从物权法的法律后果分析，被告都有将涉案房屋返还给原告的义务。所以，原告请求被告返还涉案房屋，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。 3、关于被告是否应支付逾期腾房占有使用费的问题。根据《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，以及本院生效的“（2017）桂0721民初2045号”民事判决书第二项规定“卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至卢有光将租赁的房屋交还给灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社”的要求，本院认为，应由被告支付从2018年5月5日起的逾期腾房占有使用费给原告，使用费计算方式为：按每日27.4元（10000元/年÷365天），从2018年5月5日起计至刘裕忠将租赁的房屋交还给灵山县陆屋镇民运社时止。至于被告应支付的逾期腾房占有使用费，在本判决生效后，由被告与第三人另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第十五条、第十八条的规定，判决如下： 1、确认被告刘裕忠与第三人卢有光于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同书》自2018年5月5日起无效； 2、被告刘裕忠将位于灵山县陆屋镇教育路21号瓦房1间及后面空地约25平方米返还给原告灵山县陆屋镇民运社； 3、被告刘裕忠支付逾期腾房占有使用费（使用费计算方式为：按每日27.4元（10000元/年÷365天），从2018年5月5日起计至刘裕忠将上述涉案房屋等交还给灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社。 上述债务和义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费455元由被告刘裕忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  崔明伟 人民陪审员  纪庆莲 人民陪审员  张春燕 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  张权耀 书 记 员  劳文丽 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400