贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8451号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兰，女，汉族，1976年12月20日生，住所地贵州省大方县。委托诉讼代理人：童开宇，贵州本昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：奉永健，贵州本昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：穆茜，女，汉族，1973年10月6日生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师。原审被告：贵州安启房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨三产二期。法定代表人：杨二毛，该公司总经理。上诉人刘兰因与被上诉人穆茜以及原审被告贵州安启房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘兰上诉请求：1.请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判并支持上诉人的诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认为“被上诉人穆茜没有违约行为而认定案涉合同并未达到合同解除的条件”属认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人已经过口头达成合意，改变了支付尾款的时间和方式。被上诉人未在2018年5月底前一次性支付剩余房款，经催告后在合理期限内仍未履行，被上诉人的行为构成违约，达到法定解除合同的条件。原审认定被上诉人无法办理贷款导致逾期不能支付房款，其不存在违约行为，属认定事实错误。2.原审法院严重违反法定程序。具体表现在以下两个方面:(一)原审开庭审理过程中，被上诉人未提供任何有履行能力的证据。但2018年12月4日，被上诉人向法院提交了《借记卡账户历史明细清单》，欲证明其具有履行合同的能力。原审法院收到该证据后并未组织双方当事人进行质证，但在判决书中依据该证据认定被上诉人穆茜银行余额足以证明其具备合同履行能力，案涉合同目的可以实现的这一事实。原审法院将未经双方质证的证据直接作为认定案件事实的依据，严重违反了法定程序。(二)本案存在超期判决的情形：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条:人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”之规定，原审法院在十一个月才将本案审结下判，明显程序违法。穆茜答辩称，1.双方的付款方式是按照签订的房屋买卖居间合同履行的，并未对付款方式进行更改。如果进行更改，必须经三方协商一致签订协议。2.一审中我方说有支付剩余房款的证据，并且庭后补交给法院。至于法院是否组织上诉人质证，是法院内部程序问题，且该证据并不影响本案事实认定，即我方有能力支付剩余尾款。3.本案超期判决，不在我方控制范围内，这也不是解除合同的关健问题，上诉人可以通过正当法律途径解决此问题。请求驳回上诉人的上诉请求。贵州安启房地产经纪有限公司未到庭应诉亦未提交书面陈述意见。刘兰一审诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令被告归还原告房屋并支付房屋使用费共计27,000元（按同地段房屋租赁价格3,000元/月从2018年2月18日暂计至2018年9月17日，应支付至实际归还房屋之日为止）；3、判令被告支付原告违约金161,666.4元；4、诉讼费由被告承担。穆茜一审反诉请求：1、判决确认反诉原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、判令反诉被告继续履行合同，立即协助反诉原告办理房屋产权过户手续；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：位于贵州省××××号美的·林城时代E组团A-49栋1单元24层6号的房屋为刘兰所有。2018年1月31日，刘兰作为甲方（出卖方），穆茜作为乙方（买受方），安启公司作为丙方（居间方），三方就前述刘兰所有的房屋买卖事实签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定刘兰将该房屋以1,188，888元出售给穆茜。对于房款的支付，双方在合同第三条约定以银行商业贷款方式支付，具体为：在合同签订之日支付定金5万元；在2018年2月15日前支付首期款（含定金）50万元，该款支付到丙方账户，由丙方出收据代收并在产权过户登记受理当日转付甲方，乙方首期房款进丙方或监管账户后，甲方配合办理产权过户登记手续；余款由乙方办理住房贷款，贷款发放后乙方授权银行一次性支付给甲方。对于房屋的交付，双方约定甲方同意于2018年2月18日前将房屋正式移交给乙方。对于违约责任，双方在合同第十条约定“1、甲方中途违约不卖，甲方应双倍返还定金给乙方，并按已收房款总额的30%赔偿乙方的经济损失；如乙方违约不买，则定金不予退还，并按已付房款总额的30%赔偿甲方的经济损失。……3、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房屋或办理产权过户时，每逾期一日由违约方向履约方支付上述房屋成交价格千分之1的违约金，逾期超过7个工作日的，履约方有权解除合同并按本条第1项的约定追究违约方的法律责任。……”合同还约定了其他权利义务。原、被告双方在该合同上签名盖印。上述合同签订后，穆茜于当日向刘兰支付定金5万元，向安启公司支付佣金3万元，刘兰与安启公司分别出具收条确认收到该款。2018年2月7日，穆茜通过银行转账的方式向刘兰支付房款488,888元，刘兰出具收条确认收到该款。2018年2月18日，刘兰亦按合同约定将房屋交付给穆茜，穆茜收到房屋后入住至今。双方在随后办理二手房贷款事项过程中，因种种原因未能如期获得贷款，穆茜陈述系当时各家银行办理贷款的限定额度不同，最初选择的银行额度与之前的约定不一致，虽然银行审核也获批了，但是没有达到预想的贷款额度，所以贷款没有完成，第二次的时候刘兰不愿意配合所以就没有办理成贷款。之后，因刘兰认为自己迟迟收不到购房尾款，双方因此产生争议。庭审中，被告穆茜向一审法院提交了其银行流水，拟证实截至2018年12月2日，其存款余额为662,010.8元，其具有履行合同的能力，愿意一次性付清房款。一审法院认为，案涉《房屋买卖居间合同》系原、被双方自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原、被告双方就房款支付方式进行了约定，即买受方穆茜支付部分房款后，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，但因双方未能预料到的银行贷款审批额度不够原因，导致双方在第一次向银行申请贷款时未能如愿，而后向另一家银行申请贷款亦符合常情。就当前二手房买卖贷款办理的通常程序来看，银行为保障自己权益，要求在贷款办理过程中必须有卖房人配合，不然银行难以放款，因原告刘兰拒绝配合第二次贷款申请的办理，目前穆茜无法通过银行贷款方式支付尾款，刘兰担心穆茜无力继续履行合同支付剩余房款也属人之常情。经查，穆茜目前虽不能通过银行贷款方式支付剩余房款，但其具备一次性付清剩余全部房款的能力，案涉合同具备继续履行的条件，只要双方摒弃前嫌，积极配合，案涉合同可以继续履行实现双方合同目的，故对于原告刘兰要求解除合同之诉请一审法院不予支持。穆茜使用案涉房屋系因刘兰按照合同约定交付房屋，现一审法本院确认双方合同仍然具备履行条件，合同继续履行，则穆茜使用该房屋亦属合理使用，不存在另行支付使用费的情形，刘兰要求穆茜向其支付房屋使用费之诉请，一审法院不予支持。关于刘兰主张的违约金，一审法院认为，本案并非任何一方过错或违约导致，而是双方在合同履行过程中因不归责于双方的客观因素造成，穆茜并不存在违约行为，刘兰以穆茜违约要求向其支付违约金，无事实及法律依据，该诉请一审法院不予支持。现被告穆茜具备合同履行能力，愿意一次性付清剩余房款，其积极履行的行为应当受到肯定，在其支付完剩余65万元房款后，刘兰应当协助其办理产权过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，且责任提供证据。”之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘兰与被告（反诉原告）穆茜于2018年1月31日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、被告（反诉原告）穆茜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘兰购房尾款650,000元；原告（反诉被告）刘兰在收到上述房尾款后五日内，协助被告（反诉原告）穆茜办理位于贵州省××××号美的·林城时代E组团A-49栋1单元24层6号房屋的产权过户手续；三、驳回原告（反诉被告）刘兰的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）穆茜的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,036元（原告预交2,036元），反诉案件受理费7,850元（被告预交7,850元），共计9,886元由原告刘兰负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张与被上诉人已经达成口头合意，被上诉人应在2018年5月底前一次性支付剩余房款，被上诉人经催告后在合理期限内仍未支付，并援引《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定行使法定解除权。本院认为，援引前述法律条文行使合同解除权，必须同时满足三个要件：1.客观上存在当事人一方迟延履行主要债务的情形；2.经合理催告；3.当事人在收到催告后在合理期限内仍未履行。本案中，被上诉人作为购房人，其主要的合同义务是在2018年2月15日前支付购房首期款50万元，并向银行申请办理贷款，在贷款发放后支付给上诉人，购房首期款50万元被上诉人已按约支付，银行贷款没有申请成功，客观上存在迟延履行主要债务的情形。上诉人应当合理催告被上诉人在合理期限内履行付款。上诉人与被上诉人沟通，对被上诉人支付剩余房款是继续申请办理贷款还是一次性付款未达成一致，现上诉人提交证据不能充分证明与被上诉人达成合意被上诉人在2018年5月底前一次性支付剩余房款，上诉人并未合理催告被上诉人履行合同义务，本案不存在被上诉人经催告后在合理期限内仍未履行合同义务的情形，不符合要件三。综合本案情形，被上诉人已入住案涉房屋，被上诉人目前虽不能通过银行贷款方式支付剩余房款，但其表示能一次性付清剩余全部房款，案涉合同具备继续履行的条件，故对于原审判决驳回解除合同的诉请，合同继续履行，在被上诉人支付完剩余65万元房款后，上诉人协助其办理产权过户手续，本院予以维持。对于上诉人主张一审程序违法，被上诉人向法院提交了《借记卡账户历史明细清单》，欲证明其具有履行合同的能力，原审法院收到该证据后并未组织双方当事人进行质证，二审中组织质证，上诉人认为其主张解除合同是被上诉人经合理催告未履行义务，即使被上诉人有履行能力也不影响被上诉人违约行为。前述事实确实存在，但并影响实体结果，为减少当事人讼累，本院补充质证进行认定。关于本案适用简易程序审理，应当在立案之日起三个月内审结，原审法院在十一个月才将本案审结存在超期判决的情形，确实程序不当。但并未影响实体审理，为减少当事人讼累，故本案予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4072元，由上诉人刘兰负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月二十五日书记员  范梦诚