天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2996号上诉人（原审被告）：曹占秋，男，1975年8月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道980号。负责人：闫佩伦，经理。委托诉讼代理人：刘飞，北京康达（天津）律师事务所律师。上诉人曹占秋因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司（以下简称世茂天成天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初44059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曹占秋上诉请求：1．撤销天津市滨海新区人民法院2019年10月23日作出的（2019）津0116民初44059号民事判决书，免除上诉人物业费用；2．涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：物业公司提供的服务存在很大瑕疵，所以不应缴纳物业费。世茂天成天津分公司辩称，认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人已经依约完成物业合同约定的内容，虽有服务瑕疵，但是此瑕疵也不足以是免除物业费的理由，一审法院已经针对瑕疵对部分物业费予以扣减，被上诉人认为一审判决合理。世茂天成天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判令曹占秋支付2017年1月23日至2018年12月31日的物业管理服务费5797.65元以及违约金1739.3元；2．诉讼费用由曹占秋依法承担。一审法院认定事实：2010年7月10日，上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司向鲲贝园小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为1.8元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.68元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司天津分公司2015年3月16日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司。曹占秋是涉诉小区11号楼1门101室所有权人，房屋建筑面积为100.54平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。另查，曹占秋未向世茂天成天津分公司交纳2017年1月23日至2018年12月31日的物业管理服务费，就曹占秋拖欠的物业服务费世茂天成天津分公司通过张贴催告函的方式向其进行了催收。涉诉小区已成立业主委员会，但业主委员会就涉诉小区物业服务未与其他物业公司签订新的物业服务协议。针对小区物业存在的问题，小区业主委员会与世茂天成天津分公司多次在彩虹社区居委会主持下召开联席会议，双方就小区物业存在的问题予以协商，世茂天成天津分公司负责人就业主委员会提出的问题亦予以答复。2019年1月14日，中新天津生态城建设局就涉诉小区业主反映的问题结合相关政策回复如下：一、关于业主提出的门禁、车辆秩序等物业服务缺陷问题，已要求物业公司加强现场管理，提升服务品质，同时物业公司在11月28日，在居委会监督下进行了对话活动，制定了相关的整改计划；二、关于业主要求物业费打折的诉求，双方应根据《前期物业服务合同》履行，建议双方可通过协商或司法诉讼途径处理；三、关于车位管理费问题，依据双方商品房买卖合同，业主获得地下车位使用权后，物业服务企业需要对车场进行保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，并于业主签订协议、费用由业主交纳，此项费用不包括在物业管理费之中；四、关于物业费交费周期问题，根据小区前期物业服务合同约定执行，同时建议小区有社区部门牵头建立社区物业联席会制度，加强协调沟通，及时化解社区物业管理问题，推动良性发展，提升服务品质。庭审中，针对业主所反映的小区物业服务情况以及物业存在的瑕疵，一审法院进行了现场勘验，具体情况如下：小区正门入口车辆入内有保安进行询问登记，行人须有保安刷卡放行，小区内整体环境良好，秩序井然。针对业主提供照片反映的部位一审法院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改。小区地下车库偶有积水情况，亦有人员对地下车库地面进行修整。楼栋入户门门禁未启用。小区南门堆放有十多个垃圾桶，保洁人员正在向垃圾桶内倒放垃圾。庭审中，有部分业主反映2018年物业服务有较大改善。一审法院认为，世茂天成天津分公司与案外人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时曹占秋在办理房屋入住手续时再次与世茂天成天津分公司签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故双方均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。世茂天成天津分公司向曹占秋提供了物业服务，曹占秋应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，联席会议记录、建设局答复意见以及一审法院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但经现场勘查确认，世茂天成天津分公司现阶段提供的服务虽然仍有改进的空间，但已基本到位。此外，物业服务系动态服务过程，世茂天成天津分公司根据小区业主委员会提出的问题本身亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区物业服务的完善、有序，不仅仅依靠世茂天成天津分公司的服务，曹占秋作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，世茂天成天津分公司确有在小区南门靠近曹占秋房屋处放置垃圾桶暂放垃圾的事实，虽然，世茂天成天津分公司现已进行了整改，但该行为确给曹占秋的以往的生活造成了一定的影响，因此，一审法院对世茂天成天津分公司主张物业费予以酌减30%，故曹占秋应给付世茂天成天津分公司物业费100.54平方米×2.48元×23个月9天×70%=4066.7元；因世茂天成天津分公司物业服务确存在瑕疵，故其主张的逾期违约金一审法院亦不予支持。同时，需要指出的是，涉案小区已经成立业主委员会，业主委员会可视世茂天成天津分公司联席会议的会后答复意见依据相关规定决定是否继续与世茂天成天津分公司签订物业服务合同；当然，有关涉案小区公共区域内的广告及其他收入去向以及支出问题，业主委员会亦可根据相关规定要求世茂天成天津分公司予以公示，业主委员会应做好全体业主的代言人。综上判决：一、曹占秋于判决生效后五日内给付世茂天成天津分公司2017年1月23日至2018年12月31日的物业管理服务费4066.7元；二、驳回世茂天成天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，世茂天成天津分公司担负20元，曹占秋担负30元。本院二审期间，曹占秋围绕上诉请求依法提交照片打印件3页，证明被上诉人在一审判决之后的物业服务依然没有改善，仍然存在瑕疵。世茂天成天津分公司的质证意见为：对照片的真实性没有异议，但是不能证明其证明目的，其反映的物业瑕疵问题，是物业在对小区内绿化的维护，不属瑕疵。本院经认证认为：曹占秋所提证据不能实现其证明目的，本院依法不予采信。一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，上诉人在办理房屋入住手续时再次签订了前期物业服务协议，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况，认定被上诉人世茂天成天津分公司2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，据此确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。上诉人曹占秋要求免除物业费，该项请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，曹占秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹占秋负担。本判决为终审判决。审判长  张德明审判员  郝 真审判员  刘继永二〇一九年十二月十九日书记员  倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；