新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1860号 上诉人（原审被告）：何明友，女，1959年9月8日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区特克斯县。 上诉人（原审被告）：杜培华，男，1956年11月5日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区特克斯县。 共同委托诉讼代理人:杜雪梅，女，1985年11月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区特克斯县。 被上诉人（原审原告）：新疆至祥房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁州伊宁市解放西路新世界建材市场旁。 法定代表人：丁金明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。 上诉人何明友、杜培华因与被上诉人新疆至祥房地产开发有限公司（以下简称至祥房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区特克斯县人民法院（2019）新4027民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人何明友、杜培华及其共同委托诉讼代理人杜雪梅，被上诉人至祥房产公司的委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何明友、杜培华上诉请求：撤销原审判决，依法改判，按2017年5月18日何明友、杜培华与至祥房产公司签订房屋调换书由至祥房产公司协助办理涉案房屋贷款，继续履行商品房买卖合同；事实和理由：原审法院认定事实不清，双方达成房屋调换协议后，至祥房产公司应当按约定协助办理贷款事宜，何明友、杜培华不存在违约行为，造成无法办理银行按揭贷款的原因是至祥房产公司私自单方到房管所撤销了涉案房屋的合同备案，何明友、杜培华实欠至祥房产公司房款为280,354.7元，原审法院认定给付房款数额错误。 至祥房产公司辩称，何明友、杜培华一审并未提起反诉，提起的新的诉讼请求不属于二审上诉受案的范围。双方当事人于2017年5月18日签订房屋调换书，明确约定就××室再无任何纠纷，至祥房产公司已经按照协议约定偿还了××室的剩余贷款。房屋调换协议约定何明友、杜培华自行办理××室房屋的银行贷款手续，何明友、杜培华未及时办理涉案房屋的银行按揭手续，因纠纷至今已经3年之久，现何明友、杜培华年龄已经不具备办理银行贷款的条件，从涉案商品房买卖合同签订至今已入住涉案房屋有两年之久，故何明友、杜培华应当支付涉案房屋的购房款，综上驳回上诉请求，维持原审判决。 至祥房产公司向一审法院起诉请求：1.何明友、杜培华立即支付欠付的购房款365,546.47元及违约金（从2017年7月30日起至款项付清止，以欠付购房款为基数，按照每日万分之五计算）；2.至祥房产公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年11月14日，至祥房产公司与何明友、杜培华签订《商品房买卖合同》，约定何明友、杜培华购买至祥房产公司开发的的位××县商品房。建筑面积123.94平方米，套内建筑面积108.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米，单价为每平方米2949.39元，总金额365,547.4元。何明友于2016年12月17日取得了该房的银行按揭贷款292,000元，并将该款打入了至祥房产公司的银行账户内。2017年3月30日，何明友、杜培华到至祥房产公司处办理入住手续准备装修时，发现该房屋地下室积水。2017年5月18日，双方签订《关于特克斯客户何明友房屋调换书》，约定：至祥房产公司同意何明友从特克斯巴黎风情小区的5幢××元，房屋调换后，至祥房产公司需向何明友退还物业费、房贷、搬运费、装修误工费等费用合计19,399.19元。至祥房产公司至今未向何明友退还19,399.19元。双方签订该协议后，至祥房产公司依照协议于2017年5月27日以何明友的名义向银行还清贷款后，对巴黎风情小区××室到房管所解除备案。至祥房产公司与何明友、杜培华就换房协议达成后于2017年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定由何明友、杜培华购买至祥房产公司开发的××区，建筑面积134.65平方米，套内建筑面积117.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.64平方米，单价为每平方米2714.79元，总金额365,546.47元。该合同第六条付款方式及期限，买受人按第3种方式按期付款，其他方式：签订合同时已付房款73,546.47元，余额292,000元，由客户向银行办理按揭贷款，客户30日内将银行手续办理完，并将余额到账否则按本合同第七条处理。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。商品房预售合同备案合同号为××，备案时间：2017年7月6日。2017年7月3日，至祥房产公司就巴黎风情小区××室以何明友的名义交纳房款73,546.47元，并于当日将该款存入中国农业银行至祥房产公司的账户内。何明友、杜培华于2017年12月将巴黎风情小区××室装修完毕后入住，何明友、杜培华向银行申请该房的按揭贷款至今未获批准，何明友、杜培华就该房未向至祥房产公司支付过任何购房款。一审法院认为，商品房销售合同纠纷是指在房地产开发经营企业将商品房作为标的物销售给买受人，买受人支付价款而签订的合同中产生的纠纷。2016年11月15日，双方签订《商品房买卖合同》，何明友、杜培华购买至祥房产公司开发的××区，后因该房地下室积水双方协商换房，调换到××区。换房协议达成后，就××室双方于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。至祥房产公司已将4幢2单元102室交付何明友、杜培华，且已经装修入住，足以证明至祥房产公司已经履行了合同的主要义务，但何明友、杜培华就其购买的××室未向至祥房产公司支付过任何购房款，故要求支付欠付的购房款365,546.47元诉讼请求，符合法律及合同约定，依法予以支持。因何明友、杜培华未支付购房款的行为构成违约，应当承担逾期付款违约责任，由于双方在合同中约定按逾期应付款万分之五支付违约金，该违约金过分高于造成的损失，而双方在购房过程中均存在过错，兼顾合同的履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对至祥房产公司主张的违约金予以调整。认为应以购房款365,546.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%（一至五年）计算，何明友、杜培华应当向至祥房产公司支付自2017年7月31日至2019年5月28日止的违约金为31,833元（365,546.47元×4.75%÷12×22个月）。判决：一、何明友、杜培华于判决生效后十五日内向至祥房产公司支付购房款365,546.47元及违约金31,833元；二、驳回至祥房产公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何明友、杜培华提交证据：特克斯县住建局房地产管理所证明一份，拟证明何明友、杜培华名下没有任何房屋，2016年购买特克斯县巴黎风情××室于2018年3月28日被至祥房产公司撤销备案，调换房屋是××室于2017年10月17日被至祥房产公司撤销备案且都是其私自撤销备案导致无法办理贷款，至祥房产公司不应当继续索要房款。至祥房产公司质证意见：真实性、合法性认可，关联性与证明目的不认可，该证明只能证明上诉人名下无集资房和房改房，并未涉及涉案商品房。至祥房产公司提交证据：房产业务信息打印件两份，加盖特克斯县建设局房地产管理所的印章，拟证明××号的房屋已经解除网签备案手续。××号的房屋已经网签至何明友、杜培华名下。何明友、杜培华质证意见：对以上证据不予认可，何明友、杜培华已开出无房证明，对以上证据证明内容并不知情。本院对以上证据认证如下：何明友、杜培华提交的证据真实性、合法性认可，关联性不认可。不能证实何明友、杜培华未能办理银行按揭贷款的原因。至祥房产公司提交的证据真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、何明友、杜培华要求至祥房产公司协助办理涉案房屋贷款的上诉请求是否属于二审审理范围；二、何明友、杜培华应当向至祥房产公司支付房款数额如何认定；三、何明友、杜培华是否存在违约行为。 针对焦点一，何明友、杜培华在一审中就该项诉讼请求未提出反诉，在二审中提出属于增加独立的诉讼请求，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，因该项诉请双方分歧较大，何明友、杜培华应另行起诉。 针对焦点二，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，双方已自愿达成了房屋调换协议，并就调换后的涉案房屋重新签订了《商品房买卖合同》，且合同明确约定房屋总价款为365,546.47元，首付款73,546.47元，贷款292,000元，何明友、杜培华就应当按照其签订的《商品房买卖合同》上约定的房屋价格支付房款，因一审中何明友、杜培华自认至祥房产公司宣传房屋是零首付所以没有支付过房款，且也未提供证据证实其交纳过涉案房款，故一审法院认定应付房款数额为365,546.47元并无错误。对其辩称房款应是29万元，不符合客观事实且有悖于合同的约定。 针对焦点三，双方签订的《关于特克斯客户何明友房屋调换书》及《商品房买卖合同》均约定何明友、杜培华办理房屋的银行按揭手续，且《商品房买卖合同》明确约定了“办理按揭贷款的客户30日内将银行手续办理完，并将余额到账否则按合同第七条处理。”据此，办理银行贷款交付房款应是何明友、杜培华履行合同的义务，现至祥房产公司已将涉案房屋交付给何明友、杜培华装修使用二年之久，但何明友、杜培华仍未按合同义务履行交款义务，且银行未批准办理按揭贷款原因是其个人伪造行为所致，故一审法院认定其构成违约承担违约责任并无不当。 综上所述，何明友、杜培华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7261.00元，由上诉人何明友、杜培华负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 慧 审判员 刘云龙 审判员 马 丽 二〇一九年十二月十三日 书记员 马嘉蓉