云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终1449号上诉人（原审被告）：云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司。住所：云南省马关县医院B超室二楼。负责人：焦沿浩，总经理。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所执业律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘向艳，女，汉族，1983年1月16日生，云南省马关县人，住马关县，现住马关县。委托诉讼代理人：苏文品，云南大道律师事务所执业律师，特别授权代理。上诉人云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司（以下简称庆丰公司）与被上诉人潘向艳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省马关县人民法院（2019）云2625民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回潘向艳的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院举证责任分配错误，导致判决错误，庆丰公司不承担逾期交房的违约责任。按照《商品房购销合同》第九条第一款第3项、补充协议第十条的约定，公共维修基金系与商品房有关的法定费用，亦属潘向艳应履行的义务之一，故潘向艳应举证证明其履行了该缴纳义务。截止一审庭审结束，潘向艳均未提供证据证明其履行了该缴纳义务，应该承担举证不能的后果。因潘向艳一直未交纳公共维修基金，未付清与商品房有关的费用，庆丰公司依据合同约定不承担逾期交房的责任。二、一审法院法律适用错误，导致判决错误，应该被撤销。潘向艳主张的违约金确实过高，根据法律规定，应当予以减少。违约金遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则，即使双方依据真实意思表示签订合同，若约定的违约金过高，一方当事人有权请求人民法院予以减少。庆丰公司延期交房的违约原因并不仅仅是庆丰公司单方面造成的，还存在政府、经济不景气等因素。庆丰公司延期交房给潘向艳造成的实际损失，也就是同类型同地段的租房损失或者中国人民银行同期贷款利息，现双方合同约定的违约责任显然远远高于潘向艳的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并依法予以减少。潘向艳未作答辩。潘向艳向一审法院起诉请求：判决庆丰公司支付逾期交房的违约金84868.8元[2017年1月1日至2月1日（20元/天×30天）+2017年2月2日至2018年10月14日（273600元×0.05%×616天）]。一审法院认定的法律事实：2015年8月5日，潘向艳与庆丰公司签订《商品房购销合同》，约定潘向艳购买庆丰公司位于马关县庆丰财富中心第2幢第1单元第9层2-1-904号房，并对付款方式及期限、交付期限、庆丰公司逾期交房的违约责任等进行了约定，潘向艳按约定已付清购房款273600元。现潘向艳以庆丰公司未按合同约定于2016年12月31日前交房，直至2018年10月15日交房，已逾期交房为由提起诉讼，请求一审法院判决庆丰公司支付逾期交房违约金84868.8元，并承担本案诉讼费。一审法院认为，关于庆丰公司是否应该承担逾期交房的违约责任问题。根据潘向艳与庆丰公司签订的《商品房购销合同》中《商品房购销合同说明》第三条“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定。甲乙双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或者删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”来看，该合同是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。本案《商品房购销合同》约定交房时间是2016年12月31日，潘向艳已按合同约定付清购房款273600元，庆丰公司至2018年10月15日才将房屋交予潘向艳，逾期交房652天已经构成违约。庆丰公司辩称由于政府原因导致逾期交房，同时其已通知潘向艳缴纳公共维修基金，潘向艳未支付公共维修基金，其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，因其未向法院提交任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由其承担举证不能的不利后果，故对其不应承担逾期交房责任的抗辩理由，依法不予支持，所以庆丰公司应对逾期向潘向艳交房承担违约责任。关于潘向艳主张的违约金84868.8元是否应得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定，该《商品房购销合同》是庆丰公司提供的格式合同条款，已遵循公平原则确定了当事人的权利和义务，其已经违反合同约定逾期交房，应遵循合同支付潘向艳违约金，故对潘向艳主张由庆丰公司支付违约金予以支持。对于违约金的计算方式及标准，根据双方签订的合同约定，庆丰公司逾期交房652天（2017年1月1日至2018年10月14日），对潘向艳主张按照646天计算违约金，不违反法律的规定予以支持，故庆丰公司应支付违约金84868.8元[（20元/天×30天）+（273600元×0.05%×616天）]，合同继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：由被告云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告潘向艳逾期交房违约金84868.8元。案件受理费1922元，减半收取计961元，由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：1.庆丰公司认为其不应承担逾期交房违约金的理由能否成立；2.本案违约金是否应当调整。一、关于庆丰公司认为其不应承担逾期交房违约金的理由能否成立的问题。本院认为，庆丰公司与潘向艳在2015年8月5日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，潘向艳已按约定付清了全部房价款，而庆丰公司并未在合同约定的时间内交付商品房给潘向艳管理使用，其行为已构成违约，庆丰公司应承担相应的违约责任。从双方签订的《商品房购销合同》的内容来看，虽然合同中第九条第一款第3项约定了“如乙方（潘向艳）未付清全部购房款（包括房屋面积误差）或相应税、费的，甲方（庆丰公司）不承担逾期交房的责任。”，《商品房购销合同》中补充协议第十条约定了“在房屋交付时，乙方（潘向艳）根据政府相关政策的规定交纳公共维修基金，如乙方（潘向艳）不按规定交纳公共维修基金，甲方（庆丰公司）有权拒绝交付房屋且不承担未交付房屋的民事责任。”，但从商品房买卖交付的习惯可以认定，作为购房户在接收房屋时，所需交纳的费用均是由开发商按相关规定计算出金额后通知购房户交纳。本案中，庆丰公司并未提交已通知潘向艳交纳具体金额的维修基金而潘向艳拒绝交纳的证据，该举证不能的责任应由庆丰公司承担，故庆丰公司以该约定来作为不承担逾期交房责任的理由不能成立。二、关于本案违约金是否应当调整的问题。本院认为，双方当事人对逾期交房的事实及潘向艳按合同支付了房屋价款的事实均无异议。根据合同法及相关司法解释的规定，合同约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明潘向艳实际损失数额，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按房屋租金标准承担违约责任。结合本案逾期交房时间及同地段租金标准来看，一审法院刚性适用双方的约定来计算和支持全部违约金明显过高，综合考虑到违约金具有惩罚性和补偿性的性质，对潘向艳主张的逾期交房违约金84868.8元按45%酌情进行调减，故庆丰公司因逾期交房应支付给潘向艳违约金38190.96元。综上所述，庆丰公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省马关县人民法院（2019）云2625民初1078号民事判决；二、由云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司支付潘向艳逾期交房违约金38190.96元，限本判决生效之日起十日内履行；三、驳回潘向艳的其余诉讼请求。一审案件受理费1922元，减半收取961元，由潘向艳负担528元，云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担433元；二审案件受理费1922元，由潘向艳负担1057元，云南庆丰房地产开发有限责任公司马关分公司负担865元。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年十二月十八日书记员 李思颖