江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏07民终4258号 上诉人(原审被告、申请执行人)：张某1，女，汉族，1962年6月23日生，住江苏省东海县。 上诉人(原审被告、申请执行人)：孙某1，男，汉族，1985年5月21日生，住江苏省东海县。 上诉人(原审被告、申请执行人)：孙某2，女，汉族，1987年9月10日生，住江苏省东海县。 上诉人(原审被告、申请执行人)：孙某3，男，汉族，1990年6月23日生，住江苏省东海县。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：胡某，男，汉族，1963年7月27日生，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：徐啸，上海利歌律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘某，男，汉族，1957年2月8日生，住江苏省东海县。 上诉人张某1、孙某1、孙某2、孙某3因与被上诉人胡某、原审第三人刘某案外人执行异议之诉一案，不服东海县人民法院（2019）苏0722民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张某1、孙某1、孙某2、孙某3上诉请求：一、请求撤销（2019）苏0722民初2101号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，说理前后矛盾，逻辑混乱，思维不清。既然认定被上诉人没有所有权，就不能阻却涉案执行。根据我国物权法第九条规定，涉案房产没有过户，不发生任何物权变动效力，该所有权至始至终都属于第三人刘某所有。上诉人亲属交通事故死亡赔偿款应由刘某财产来实现。物权期待权仍然是一种债权，不能凌驾于死亡赔偿款之上。该权利预产生排除执行的效力，应该符合以下条件：1.和被执行人签订以变动执行标的所有权为目的的合同；2.买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部责任；3.案外人对执行标的的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4.物权不可变更的原因不可归责于案外人。上述四个条件缺一不可，必须全部具备。而本案涉案房产长达21年没有过户，实在让人不能理解。被申请人将不能过户的原因归责于第三人找不到，又说政策原因不能过户，这些统统不是理由。找不到第三人可以到法院诉讼继续履行合同，协助其过户。不管是哪个时期的政策也不能拒绝正常过户。缺少规划证或土地使用证都可以正常补办，因此，即便是涉案房产被上诉人一直占用，但却因为其消极、被动的自身原因没能及时过户，就要承受对其不利后果。上诉人亲属死亡赔偿款不能被定性为普通金钱债权，不能以事件发生的早晚来考量。3.一审法院从权力性质考量缺乏法律依据。被上诉人即便长期占有、使用该房产，但没有过户，就不具有所有权，就不能对抗涉案执行。综上，被上诉人的长期占有、使用行为不能阻却涉案房产的执行。这毕竟是有主的物品，不是谁先占就属于谁，物权具有公示、公信力。二、一审判决罔顾现行法律，表而不用，形式主义。原判决认定事实错误，适用法律不当，有悖于物权法规定，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，维护上诉人合法权益。 被上诉人胡某辩称，最高人民法院所规定的执行异议之诉的几个要件恰恰充分考虑了一审判决书中完美表述的物权期待权大于所谓第三者债权。本案被上诉人已实际居住22年，并实际经营，如果现在因为上诉人的其他债权剥夺其对房屋的享有使用是极其不公平的。被上诉人再次强调该房屋截至目前为止仍然不能过户，历史上是牛山乡的土地，后混乱开发，又给刘某抵欠其的工程款，这个土地先天就是证照不全。2002年乡镇合并后，该土地属于历史遗留问题，涉案房屋所在地××街98%的住户都属于这种情况，曾做过过户的努力，但是至今也不能过户。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。请法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人刘某述称，房子是1997年卖给被上诉人，当时钱也收到了。其现在与房子没有一点牵扯。房子属于被上诉人。卖房的时候什么证都没有，房子已经卖了，后来办了房产证其也不知道，也没去拿。 一审法院经审理查明：2018年6月15日,该院对张某1、孙某1、孙某2、孙某3与刘某交通事故责任纠纷一案作出（2018）苏0722民初2431号民事判决：刘某于判决生效后10日内赔偿张某1、孙某1、孙某2、孙某3各项损失476020元。该判决发生法律效力后，根据张某1、孙某1、孙某2、孙某3的申请，该院立案执行，案号为（2018）苏0722执3797号。 在该案执行过程中，该院依法作出（2018）苏0722执3797号裁定书，查封刘某名下位于东海县产。案外人胡某提出异议后，该院2018年8月21日作出（2019）苏0722执异13号执行裁定书，驳回胡某的异议。 另查明，1997年7月30日,刘某(甲方)与胡某(乙方)签订房屋转让协议一份,约定：甲方由于经济紧张，急需将香港街东7＃楼房一套转让,价格为56000元，经协商，乙方同意接收；乙方自签协议之日先付给甲方人民币4万元整，余款16000元由介绍人张某2担保，在半年内分两次付清；有关手续及房屋自协议签订之日起15日内交付乙方。张某2当时系东海县原牛山乡人民政府工作人员，作为中间人在该协议上进行了签名。协议签订后，胡某按约支付了购房款，刘某按约向胡某交付了房屋。 胡某接收上述房屋后，一直对该房屋进行占有使用。2008年左右，胡某在该房屋上方增加建设了一层。2017年6月26日，胡某注册成立东海县××宾馆，但经营场所位于东海县。2019年3月6日，东海县公安局西双湖派出所出具调查报告一份，证明案涉房屋原门牌号为东海县××街××号，经重新编制门牌号，变更为东海县。 另查明，胡某一直未对案涉房屋的所有权办理相关变更登记手续，依据产权登记，该房屋所有权人仍为刘某。对于未及时办理所有权变更登记的原因，胡某称：当时香港街都没有房产证，房钱付清后，去问过张某2，他说要双方到场，当时找不到刘某，又考虑到其他人都没有办证。证人张某2称：当时买房是私下交易，没有那么严格。要卖房只需要介绍人买，不需要审批。××街一开始是其筹备开发。第三人买房的时候财政所开收据就可以了，当时可能有收据，牛山乡政府对买卖房屋有登记。房子是在1996年开发的，后来由别人负责的。买房需要登记。当时乡政府欠第三人钱，抵工程款的，当时房子也没有房产证。证人张某3称：没有过户这种情况相当普遍，过户困难。1998年一开始我其买房的时候没有过户，后来过户的时候，其带着卖给我房子的户主到建设局，他们说必须有土地使用证才可以过户，但是土地使用证办不出来，所以不给过户。刘某称：胡某说当时找不到我是不对的，即使找到我也办不了房产证。2000年可以办房产证，但是由于没有土地使用证，只能办理不能过户的房产证。 庭审程序结束后，胡某向该院提交了××街其他居民出具的书面证明，用于说明与其情况类似的房屋购买者亦未办理过户登记的情况及原因。胡某还提交了光盘和照片，用于说明其对房屋的占有使用情况。 另外，依据东海县不动产登记中心的复函，案涉房产原为2层，总建筑面积91.2平方米。1996年5月牛山乡人民政府和刘某订立买卖契约，经双方共同申请后转移登记至刘某名下，领了东房字第××号房产证，随后至今未办理涉及他人的转移登记。自2016年4月29日全县实施不动产统一登记以来，东海县不动产登记中心遵循“保持权利主体一致”的原则，对房屋土地统一登记。对于香港街东1号至12号房屋及其土地，如果权利人持有房产证、土地证，则不会影响其合法申请转移登记。如果权利人持有房产证，没有办理土地登记，则视为土地权属来源缺失，登记部门暂时无法受理其转移登记申请，被调查房屋目前属此范围。如果权利人先向自然资源管理部门申请土地出让并获批准，则视为土地权属来源合法，可以受理其转移登记申请。 一审法院认为：首先，关于胡某对案涉房屋是否享有所有权的问题。1.根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。胡某与刘某虽然签订房屋买卖协议，但未办理物权变更登记，不具有物权变动效力。2.案外人以其对作为执行标的的违法建筑享有阻却执行的实体权利为由提起异议及执行异议之诉的，可以对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但对该违法建筑不宜作出确权认定。本案中，胡某在购买该房屋后在未取得规划许可的情形下在房屋上方又增加建造了一层，对该加建的房屋的权属本院不宜作出处理。综上，对胡某要求确认房屋所有权归其享有的诉讼请求，不予支持。 其次，关于胡某对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权益问题。执行异议之诉源于同意执行标的上负载多项权利，之所以发生权利冲突，主要由于名义权利人与实际权利人不符造成。此时，应对不同主体享有的权利的性质与内容进行甄别，同时要进行价值考量，综合确定权利的顺位。1.从权利性质考量。从胡某的权利性质内容来看，胡某与刘某于1997年签订房屋买卖协议，并付清了购房款，虽然因未办理权属变更登记导致未发生物权变动效果，但胡某享有请求刘某将房屋登记在自己名下的请求权。而且胡某已经长期占有使用该房屋，其距离完整法律意义上的所有权人仅仅一步之遥。也就是说，胡某享有物权期待权。从张某1、孙某1、孙某2、孙某3的权利性质和内容看，其对房屋名义权利人刘某享有的权利属于普通金钱债权，并非直接指向本案房产。物权公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。如果将该金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护，缺乏合理基础。2.从权利取得的来源与时间考量。从权利取得来源来看，胡某购买涉案房屋后便长期占有使用，与作为执行标的房屋的关联程度更为密切，而申请执行人对该房屋关联程度明显要弱。从权利取得时间来看，债权成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，也是考量的因素。胡某取得要求办理房屋变更登记请求权的成立时间明显早于申请执行人的债权成立时间。3.从价值考量。执行异议之诉的裁判结果，应当结合社会大众的一般认知程度与价值因素进行综合考量。胡某在1997年购买案涉房屋，没有及时办理产权变更登记，系发生在当时相关政策、法规并不完善的社会背景下。而且，胡某对该房屋一直占有使用长达二十余年的时间，对其权利保护赋予一定优先性，也符合社会大众的一般认知。所以，从胡某与张继风等申请执行人的各自债权的性质、债权取得的来源与时间和价值因素综合考量，该院认定，胡某对案涉房产所享有的权利能够阻却对案涉房产的执行。 综上所述，对胡某请求停止对案涉房产执行的理由成立，予以支持。对胡某要求确认对案涉房产所有权的请求，不予支持。据此该院于2019年8月30日作出（2019）苏0722民初2101号民事判决：一、不得执行（2018）苏0722执3797号裁定书查封的位于东海县房产；二、驳回胡某其他诉讼请求。案件受理费8440元，由胡某承担4220元，由张某1、孙某1、孙某2、孙某3承担4220元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，认定上述事实的证据均经庭审质证，本院予以确认。 本案的二审争议焦点为案外人胡某对涉案房屋未办理过户手续是否系“非因案外人自身原因”。本院认为，案外人具有向房屋登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。根据一审查明的事实，涉案房屋办理了东房字第××号房产证书，登记在刘某名下，但未有土地使用权证书，根据东海县不动产登记中心的复函，如果权利人持有房产证，没有办理土地登记，则视为土地权属来源缺失，登记部门暂时无法受理其转移登记申请，涉案房屋目前属此范围。故涉案房屋因无土地使用权证，至今亦无法办理房产过户登记手续，可以认定为“非因案外人自身原因”未办理过户登记，对此胡某没有过错。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋在法院查封之前刘某与胡某已签订了合法有效的书面买卖合同，在查封之前已合法占有该房屋，并已支付了全部房款，非因胡某的自身原因而未办理过户登记，符合排除执行的条件。因此，张某1、孙某1、孙某2、孙某3提出的不能排除执行的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张某1、孙某1、孙某2、孙某3的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8440元，由刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 法官助理 于学金 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 王 坤 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。