四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4086号 上诉人（原审原告）：四川省阆中市福源实业发展有限公司，住所地四川省阆中市东风路22号。 法定代表人：陈世芬，执行董事。 委托诉讼代理人：熊雄，该公司员工。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中移铁通集团有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区镇泰路4－6号。 法定代表人：何伟，负责人。 委托诉讼代理人：李朝刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨定斌，四川辽原律师事务所律师。 上诉人四川省阆中市福源实业发展有限公司（下称福源公司）因与被上诉人中移铁通集团有限公司南充分公司（下称铁通南充公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初1735号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福源公司上诉请求：撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》，并由被上诉人支付2013年9月16日至今房屋占用使用费23万元；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定事实不当。1.原审没有确定被上诉人所购房屋经房管部门测绘后的具体面积，其涉及被上诉人应交付房款数额以及是否构成违约的事实认定，导致作出错误判决。原审认定“案涉房屋所在整栋的建筑面积2321.27平方米，没有所购房屋的分户测绘面积”，与《买卖契约》约定的房屋建筑面积最终由房管部门核定为准不符。上诉人提供的房管部门唯一房地产测绘职能部门阆中市恒正房地产测绘所测绘报告清楚表明房产测绘分层平面图及全楼分层分户信息。被上诉人所在的二层房屋图号为027223、027224，建筑面积为470.16+13.11=483.27平方米，二层共9间相同尺寸相同面积办公室，每间办公室分户面积为483.27÷9=53.696平方米，被上诉人占用2间，分户面积为483.27÷9×2=107.39平方米。另消防部门明确此楼房（1995年建成）只有1间楼梯间不合建筑防火规范，必须占用1间办公室作疏散楼梯间，至2019年5月疏散楼梯建成，二层由9间变为8间相同面积办公室。被上诉人占用2间，分户面积为483.27÷8×2=120.8175平方米，完全可以确定案涉房屋面积。2.被上诉人迟延履行支付房款义务，构成违约，应付滞纳金或罚金。双方自愿约定滞纳金给付，符合法律规定和交易规则。被上诉人主张滞纳金约定无效的理由不成立。3.上诉人向被上诉人上级单位中国铁通集团有限公司、中移铁通有限公司发出的函件函主要内容是解除房地产买卖契约通知，按照合同法条规定，《买卖契约》自通知到达时已经解除。4.原审认定被上诉人已支付了大部份房款，已履行主要合同义务，与事实不符。测绘后面积增加，相应房款也应增加。被上诉人第一次付款仅56,950元，有2万元购房款没有履行。测绘面积为120.8175平方米，增加25.8175平方米，房款为952×900元+25.8175×900元=108,735.75元，被上诉人至今仅付56,950元房款，占应付房款108,735.75元的52.37%，远达不到付房款80%的程度，显然没有履行合同主要义务。关于滞纳金，2003年9月30日至2003年12月10日期间迟延履行70天产生滞纳金26,932.50元，2003年12月10日至2019年8月2万元购房款迟付5715天产生滞纳金571,500元，以上总计707,168.25元，被上诉人仅付房款56,950元，占比8.05%，被上诉人显然未履行合同主要义务。5.由于被上诉人未能按约履行契约义务，违约行为持续多年，致使约定失去履行基础，导致上诉人不能依约实现收取51,785.75元房款和598,465元滞纳金的合同目的。6.一审认定上诉人不配合导致被上诉人未支付尾款，与事实不符。上诉人多次催款，被上诉人一直没有履约意愿。7.一审认定因未办理产权证的违约行为导致被上诉人未缴纳补充面积的房款，与事实不符。上诉人完全履行了自己的义务，没有任何违约行为。被上诉人欠购房款、滞纳金几十万元，根本不可能要求上诉人办理产权证，被上诉人也从未要求办理产权证。被上诉人未付清购房款，上诉人有权拒绝办证。即或被上诉人付清购房款、滞纳金等，根据有关规定办理产权证也必须双方一起到房管部门办理过户手续，出卖人履行的是协助办证义务，而不是办证义务。（二）一审适用法律错误。1.根据《合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人于2019年1月6日、12日发出的函件已经明确通知对方解除合同，通知送达后，被上诉人没有请求确认解除无效。一审认定解除合同无效属适用法律错误。2.按测绘前面积95平方米计，总房款为85,500元，被上诉人仅在约定时间70天后付房款56,950元，未支付到期房价款为20,000元，未支付房款达到全部价款五分之一以上，构成分期付款违约。同时，按房管部门2006年11月8日测绘后和2019年建成消防楼梯后的分户面积120.8175平方米计算，总价款为108,735.75元，五分之一购房款为21,747.15元，被上诉人第一次付56,950元，尚有51,785.75元未付，约定办证时付10%房款，即10,873.57元，被上诉人未支付到期购房款达到40,912.18元，大大超过购房款的五分之一2147.15元以上，属于分期付款违约。上诉人于签约当天即交付了案涉房屋，而被上诉人四次分期付款均未按约履行，上诉人可以解除契约，并可要求支付该标的物占用使用费23万元。3.被上诉人未按约定将所购房屋用作办公室、机房，而是擅自隔断公共通道，改为厕所、居家、厨房、库房、聚会场所，因被上诉人的“其他违约行为”，致使不能实现上诉人出售房屋的合同目的，影响了上诉方整栋大楼的正常使用。综上，被上诉人构成根本违约，上诉人可以解除合同。 被上诉人铁通南充公司答辩称，（一）上诉人要求确认房屋面积为120.8175平方米，而在一审中陈述房屋面积为107.39平方米，前后矛盾。根据《买卖契约》约定房屋面积为95平方米，价款为85,500元，被上诉人支付了包括定金在内的价款76,950元，占购房款的90%。假如按120.8175平方米计算房款，被上诉人支付房款也占52.37%。同时，按照相关规定，在办理产权证时房屋面积大于3%的部分，购房人不予支付超出部分房款，即使房屋超出面积按3%计算，超出部分为0.28平方米，房款为85,752元，被上诉人也支付了89%的价款。（二）上诉人主张滞纳金不合法，滞纳金具有强制属性，不是民法调整范畴。即便《买卖契约》约定了滞纳金，也是无效条款。（三）上诉人明知被上诉方公司住所地在南充市，其不向合同相对方发出解除通知，却自称将解除通知邮寄到中国铁通集团有限公司，且并不能确定邮寄函件的内容即为解除通知，被上诉人亦从未收到解除通知。双方未约定合同解除条件，上诉人亦不具有法定解除权。（四）上诉人收取购房款后，将房屋移交给被上诉人，被上诉人对该房屋属于有权占有（合法占有），被上诉人有完全支配权，被上诉人不应当支付所谓的“房屋占用使用费”。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 福源公司向一审起诉请求：1.解除双方于2003年9月15日签订的《房地产买卖契约》，要求铁通南充公司归还占有使用房屋；2.要求铁通南充公司支付2003年9月16日至今的107.39平方米房屋占用使用费23万元，2万元定金不予退还；3.要求铁通南充公司支付2003年9月16日至今（5570天）代垫的公共交通过道清扫摊销费27,850元和代垫的福源商城综合用房夜班保安值班摊销费27,850元。 一审查明的事实，铁道通信信息有限责任公司南充分公司现名为中移铁通有限责任公司南充分公司。2003年9月15日，福源公司（甲方）与铁通南充公司（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定“由于甲方将收到乙方预付的购房定金2万元，双方同意订立本契约。甲方自愿将座落阆中市张飞南路22号的房地产（房屋面积约95平方木；土地使用面积15平方米）出售给乙方（房屋建筑面积最终由房管部门核定为准）；双方议定的上述房地产成交价格900元/平方米，房款总额85,500元。由乙方2003年10月4日前两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：乙方必须在2003年9月30日前付房款总额的90%给甲方，即为76,950元，余款10%即8,550元于办产权证时一次性付清。双方同意于2003年9月17日正式交付房产，房屋转交给乙方时，将该建筑物范围内的土地使用权一并转交给乙方。乙方中途毁约，不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，应在毁约之日起十日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。”2003年9月20日，铁通南充公司向福源公司缴纳购房定金20,000元。2003年12月10日，铁道南充公司向福源公司缴纳房款56,950元，并称是因为福源公司一直未予办理产权证，才未予支付余下款项。福源公司认为铁通公司未按合同约定时间足额支付购房款及未补缴实测面积的购房款，构成违约，并以此拒不办理案涉房屋的房产证，期间多次向铁通南充公司发函要求支付未按约付款的滞纳金及补购房款。福源公司还主张铁通南充公司将二楼公共通道用砖墙隔断，改建成厕所，改变了购房用途。基于以上原因，福源公司主张解除合同，并提供了两份邮寄给中国铁通集团有限公司的要求解除合同的函件。 一审还查明，福源公司现已办理案涉房屋的产权证至其名下。福源公司提供的阆中市恒正房地产测绘所于2006年11月所作测绘报告表明，案涉房屋所在整栋大楼的建筑面积为2321.27平方米，没有铁通公司所购房屋的分户测绘面积。 原审认为，双方签订的《房地产买卖契约》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，双方可协商解除合同，或在达到约定解除条件，或符合法定解除条件时，享有解除权的当事人可以要求解除合同。由于双方不能就《买卖契约》的解除协商一致，且《买卖契约》也未约定解除条件，福源公司要求解除合同的请求能否得到支持只能从是否符合法定解除条件的角度进行评判。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定条件，本案中，福源公司作为房屋出卖人，签订《房地产买卖契约》的目的主要就是收取购房款，而铁通南充公司作为买受人则负有支付房款的义务，铁通南充公司已向福源公司给付包括定金在内的购房款共计76,950元，而房款总价为85,500元，铁通南充公司已支付了大部分购房款，主要合同义务已经依约履行。虽铁通南充公司将定金20,000元与第一次付款的56,950元作为第一次付款的金额违反合同对定金抵最后一次购房款及第一次付款的金额的约定，但并不足以导致福源公司不能实现其收取购房款的合同目的。另外根据铁通南充公司所称未付尾款8,550元是因为合同约定尾款于办产权证时支付，而福源公司一直未办理产权证，现福源公司已将产权证办理至自己名下，可以看出铁通南充公司有继续履行合同的意愿，而福源公司的不配合导致铁通南充公司未支付尾款。对于福源公司还主张铁通南充公司应支付补充面积的房款，并提供了阆中市恒正房地产测绘所的测绘面积为据，但依据合同约定，房屋建筑面积最终由房管部门核定为准，福源公司一直未予办理房产证，导致房屋面积不能确定，而福源公司一直依据非由房管部门核定的面积向铁通南充公司主张补充面积的房款。原审认为，因福源公司未为铁通南充公司办理产权证的违约行为导致铁通南充公司未交付补充面积的房款，不能认定为铁通南充公司就此存在违约行为。综上，因铁通南充公司已履行合同主要义务，且有继续履行合同的意愿，其未按合同约定的时间及金额及未执行定金抵扣最后一次购房款的违约行为，不足以导致福源公司收取购房款的目的不能实现，故对于福源公司要求解除《房屋买卖契约》的诉请，不予支持。福源公司要求铁通南充公司支付房屋占用费的诉请系基于合同解除的情况下主张，合同未解除，其该请求不予支持。福源公司要求铁通南充公司支付公共交通过道清扫摊销费及夜班保安执勤摊销费，与本案并非同一法律关系，不予处理。福源公司要求铁通南充公司承担律师费的诉请，因无合同约定，也无法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回四川省阆中市福源实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费3,275元，由四川省阆中市福源实业发展有限公司负担。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，福源公司与铁通南充公司自愿签订《房地产买卖契约》，双方对买卖房屋价款及支付期限、房屋交付及违约责任等进行了明确约定，双方之间的买卖合同关系依约成立，合法有效。双方并未约定合同解除条件，福源公司主张解除合同须具有法定解除权。本案中，双方约定出卖房屋价款为85,500元，铁通南充公司已支付包括定金在内的房屋价款76,950元，且双方约定余款8,550元待办理房屋权属证明时予以支付。出卖人福源公司收取铁通南充公司支付的大部分房款，并将房屋交付买受人占有使用。在未审核确认房屋面积的情况下，铁通南充公司依据合同约定的价款且已履行大部分给付义务，其并不构成根本性违约。同时，铁通南充公司占有使用案涉房屋多年，且其表示在房屋面积经测绘确认后，愿意按照确认面积支付下余价款。据此，案涉《房地产买卖契约》具有继续履行的基础，且能够实现双方的合同目的。综上，福源公司主张解除合同缺乏事实和法律依据，其上诉理由均不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,550元，由上诉人四川省阆中市福源实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇一九年十二月九日 书记员  廖志宏