湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2827民初2374号原告：来凤县金穗物业管理有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇滨河路黄金水岸门卫室，统一社会信用代码：914228276703758994。法定代表人：张晓凤，总经理。委托诉讼代理人：陈林，湖北欧兴红律师事务所律师。被告：宋玉香，女，汉族，1973年2月23日出生，湖北省来凤县人，住来凤县。原告来凤县金穗物业管理有限公司（以下简称金穗物业公司）与被告宋玉香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼，被告宋玉香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金穗物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费5024.4元；2、被告自2017年1月1日起至缴清全部物业费之日止，按照日1.5‰支付逾期付款的违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：宋玉香系金穗物业公司服务的黄金水岸小区E栋2单元301室的业主，黄金水岸小区业主委员会于2016年1月1日代表该小区全体业主与金穗物业公司签订了《黄金水岸小区物业服务合同》，合同第三条约定金穗物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任。第十二条约定：电梯住宅收费标准为五楼以下（含五楼）0.9元/㎡/月，六楼以上（含六楼）0.95元/㎡/月，商业店面收费标准为1.2元/㎡/月，独立车库收费标准为0.45元/㎡/月。物业管理区域内的空置房屋应按收费标准70%交纳物业管理服务费。该合同的履行期限自2018年12月31日止。2018年12月5日黄金水岸小区业主委员会代表该小区全体业主再次与金穗物业公司签订了《黄金水岸小区物业服务合同》，该合同的履行期限至2023年12月31日止。合同履行至今，金穗物业公司依约为该小区提供了物业服务，但宋玉香却拒不履行自己的交费义务，自2017年1月1日起至今的物业费一直未交纳，金穗物业公司多次催缴无果，故为维护其合法权益，特诉至法院。宋玉香向本院提交书面的答辩状称，1、不认可业委会与物业公司签订的物业服务合同，不同意支付违约金和滞纳金。业委会没有联系过宋玉香，也没有召开过业主大会，也没提交证据证明业委会有权代表宋玉香签订物业服务合同，该合同对宋玉香没有约束力；2、物业公司提交宋玉香2016年8月10日缴纳3400元的物业费收据是伪造的，2016年8月宋玉香委托宋某到物业公司缴纳2015年至2016年的物业管理费1500元，没有交过3400元的物业费；3、因宋玉香全家长期在浙江打工，电话联系物业公司法定代表人张晓凤，表示一年只愿交750元的物业费，物业公司同意后才委托宋某交了两年的物业费1500元。2017年物业公司要求宋玉香按照物业合同交费，双方没有达成一致的意见，所以才没有交纳2017年后的物业费；4、物业公司的服务态度很差。金穗物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，《黄金水岸小区物业服务合同》（2016年1月1日、2018年12月5日）复印件、黄金水岸小区欠缴物业管理费的业主名单、金穗物业公司专用收款收据复印件。宋玉香提交了证人宋某的身份证复印件、宋某的书面证明及来凤县翔凤镇三官坪社区居委会的证明一份。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院分析如下：宋玉香2015年至2016年是否只交了物业费1500元，只有证人宋某的一份书面证言，证人未出庭陈述证言并接受询问，也无其他证据证实物业公司认可2015年、2016年，宋玉香只需支付1500元的物业费，另外，即便物业公司确实同意宋玉香2015年、2016年只缴纳1500元的物业费，但宋玉香的答辩中也明确表示双方未就2017年1月1日后的物业费达成一致，故不能证明2017年1月1日后宋玉香仍按每年750元的标准缴纳，也不能证明宋玉香已经缴纳了2017年1月1日后的物业费，故该份证明达不到证明目的。金穗物业公司专用收款收据系其单方面制作，未提交原件核对且宋玉香不认可收据记载金额是其所交，在没有其他证据佐证的情况下达不到该份证据的证明目的。本院经审理认定事实如下：宋玉香系黄金水岸小区E栋2单元301室的业主。2016年1月1日黄金水岸小区业委会与金穗物业公司签订物业服务合同，由金穗物业公司为黄金水岸小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日，物业收费标准为“电梯住宅：收费标准为五楼以下（含五楼）0.90元/㎡/月，六楼以上（含六楼）0.95元/㎡/月；商业店面收费标准为1.2元/㎡/月；独立车库：收费标准为0.45元/㎡/月。物业管理区域内的空置房屋应按收费标准70%交纳物业管理服务费。”该合同第四十一条约定“业主应按季度自觉交纳物业服务费，对逾期欠交物业服务费的业主，乙方（金穗物业公司）每天加收3‰的违约金，经乙方反复催收仍然拒交物业服务费的业主，乙方应向来凤县人民法院起诉……”宋玉香2016年8月10日交清了2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费。2018年12月5日黄金水岸小区业委会与金穗物业公司订立了新的物业服务合同，合同明确委托期限自2019年1月1日至2023年12月31日，该份物业合同约定的收费标准与2016年1月1日签订的物业合同相比，电梯住宅的收费标准没有变化。该份合同没有约定业主逾期支付物业费所应承担的违约金条款。由于宋玉香没有支付2017年1月1日以后的物业费，故金穗物业公司诉至本院。另查明，宋玉香2012年购买黄金水岸小区房屋后，于2013年年初装修，一家人长期在外地务工，宋玉香在浙江瑞安环球鞋业有限公司打工至今已经十几年，所购小区房屋长期无人居住。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中黄金水岸小区业委会分于2016年1月1日、2018年12月5日代表业主与金穗物业公司订立的合同对黄金水岸小区的全体业主均有法律拘束力，宋玉香系黄金水岸小区E栋2单元301室的业主当然受两份物业合同的约束，享有作为小区业主的权利，同时也必须履行物业合同所约定的义务。双方产生纠纷的根源在于，金穗物业公司与宋玉香对长期无人居住的房屋应当如何收费产生分歧。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定，首先物业服务收费应当“遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点”，其次具体收费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。故个案中的收费标准，应当主要以物业合同的约定为准。金穗物业公司与宋玉香就两份合同中约定“物业管理区域内的空置房屋应按收费标准70%交纳物业管理服务费”的适用产生分歧，金穗物业公司认为物业合同中的“空置房”是指房屋交付业主后但未装修的情形，不是指房屋长期无人居住，故宋玉香应全额支付物业费。双方对合同中“空置房”的理解不同，但两份合同均未明确约定何为“空置房”，属于合同约定不明的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定。金穗物业公司应当对物业收费的标准作出合理的说明及解释，但其未向本院提交证据证明其与业委会就何为“空置房”未达成了补充协议，也未提交证据证明房屋交付业主后未装修的情形认定为“空置房”是属于行业或交易习惯。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金穗物业公司应当承担举证不能的不利后果。另外，就何为“空置房”，本院认为，参照《湖北省物业服务收费管理办法》第六条第二款及类比《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，均将房屋交付后无人入住的一定期限作为空置期间，且规定该空置期间是按照一定比例而非全额收取物业费的。本案中两份物业合同也区分不同的用房情形，约定了不同的收费标准，比如房屋是住宅还是商用、是否带独立车库、住房楼层的高低、是否空置、是否已经出售，该约定实际是很好的落实了国务院《物业管理条例》所规定的物业收费所应遵循的原则，根据业主对房屋的不同使用率和房屋性质，合理的差别收费，从均衡物业公司和业主的权益，使双方的权利义务大致对等来看，也是合理、合法的。故本院认定宋玉香的物业收费标准应按照合同约定，按空置房的标准收取，宋玉香每月应缴纳101元（0.9元×160.63㎡×70%），从2017年1月1日至2019年12月31日，宋玉香共欠缴物业管理费3636元，金穗物业公司起诉要求宋玉香支付从2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费在3636元金额范围内的诉讼请求，本院依法予以支持，超过该部分的诉讼请求，本院依法不予支持。另外，宋玉香2017年1月1日至2018年12月31日欠缴物业费2424元，根据黄金水岸小区业委会与金穗物业公司于2016年1月1日签订的物业合同约定，对于逾期交纳物业费的业主每日加收3‰的违约金，该违约金标准过高，金穗物业公司虽诉请时降低了违约金的标准，但降低后的标准仍然较高，故本院依法调整违约金的标准为日万分之五，金穗物业公司起诉要求宋玉香支付从2017年1月1日至2018年12月31日因欠缴物业费而产生的违约金885（2424元×365日×2×日万分之五）的该部分诉讼请求，本院依法予以支持，超过该部分的诉讼请求依法不予支持。又因为黄金水岸小区业委会与金穗物业公司于2018年12月5日签订的物业合同中没有约定业主逾期支付物业费的违约金条款，故金穗物业公司主张宋玉香支付从2019年1月1日后，因欠交物业费而产生的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告宋玉香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法对其缺席审理并判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《湖北省物业服务收费管理办法》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、被告宋玉香于本判决生效之日起十五日内支付原告来凤县金穗物业管理有限公司从2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3636元；二、被告宋玉香于本判决生效之日起十五日内支付原告来凤县金穗物业管理有限公司违约金885元；三、驳回原告来凤县金穗物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告宋玉香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  夏大胜二〇一九年十二月三十日法官助理赖婷婷书记员（兼）赖婷婷