云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1116号上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地：云南省昆明市滇池路七公里处海蓝路15号博欣采莲湾小区7号楼3-5号。负责人：堵云，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张学好，云南博川律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗正福，云南博川律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：临沧市凌丰种业有限责任公司。住所地：云南省临沧市临翔区太平街21号（原太平街243号）。法定代表人：杨志奇。被上诉人（原审被告）：临沧市临翔区粮食收储经营总公司。住所地：云南省临沧市临翔区头塘街32号。法定代表人：周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李祖祥，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。上诉人中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达云南分公司）与被上诉人临沧市凌丰种业有限责任公司（以下简称凌丰种业公司）、临沧市临翔区粮食收储经营总公司（以下简称临翔收储公司）借款合同纠纷一案，不服云南省临沧市中级人民法院（2019）云09民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达云南分公司委托诉讼代理人罗正福，被上诉人临翔收储公司委托诉讼代理人李祖祥、黄丹丹到庭参加诉讼。被上诉人凌丰种业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。信达云南分公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判信达云南分公司对临翔收储公司名下位于临翔区国有土地使用权（临国用2007第0569号）折价或者拍卖、变卖的价款在尚欠债务范围内享有优先受偿权；2、本案保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等由凌丰种业公司、临翔收储公司共同承担；3、本案一、二审案件受理费由凌丰种业公司、临翔收储公司承担。事实和理由：1、依据临国用2007第0569号《国有土地使用权证》，案涉土地使用权人系临翔收储公司。临翔收储公司作为土地使用权人依法对案涉土地享有完整的处分权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，临翔收储公司可自行对登记在其名下的案涉土地进行抵押。128户住户并非案涉土地的权利人，临翔收储公司以案涉土地设定抵押的行为是否征得128户住户同意或追认，与原债权人及信达云南分公司无关，并不影响该抵押行为的效力，本案不存在无权处分行为，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定。2、案涉土地依法属于可抵押的财产，且抵押已经相关部门批复同意，《最高额抵押合同》合法有效，抵押行为符合《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》的规定，合法有效。3、原债权人临沧市临翔区农村信用合作联社（以下简称临翔农村信用社）与临翔收储公司办理了案涉土地的抵押登记，并取得他项权证，抵押权已合法设立。信达云南分公司受让债权后，依法对案涉土地享有完整且合法有效的抵押权，临翔收储公司一审提供的《临沧市国土资源局临翔分局关于临沧市临翔区粮食收储经营总公司申请办理原区粮食局小区住户不动产权证问题的意见》，也表明临沧市国土资源局临翔分局认可案涉土地已设定合法有效的抵押权，且目前抵押权仍合法存续的事实。一审认定《最高额抵押合同》中案涉土地上128户住房所占用部分的土地使用权抵押无效，相对应的抵押权也无效，属适用法律错误。4、根据合同约定，凌丰种业公司、临翔收储公司应承担信达云南分公司为实现债权和相关从权利而发生的一切费用，一审判决未对该部分责任予以确认不当。临翔收储公司辩称：1、临翔收储公司依照临沧市临翔区政府的要求，与临翔农村信用社签订《最高额抵押合同》，合同签订及抵押登记前，用于抵押的土地上早已建盖原临沧市临翔区粮食局小区共12栋128套住房，其中122户已于2003年至2004年间取得了房屋所有权证，128户住户合法享有房屋所有权。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，以及地随房走、房随地走的权利一致原则，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权转移给受让人的义务，受让人也享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权转移给自己的权利，故在先取得房屋所有权的住户应享有所占土地的使用权。3、临翔农村信用社知晓抵押土地上已有住宅的事实，最高额抵押事先未经128户住户同意，事后未经追认，属无权处分，《最高额抵押合同》涉及住宅土地部分的抵押权应认定为无效。4、抵押土地上128户住户因土地已办理抵押登记，至今无法办理不动产权证，影响了小区适龄儿童入学等各种问题。2018年12月，临沧市国土资源局临翔分局作出意见，建议抵押权人对住户分摊部分的土地给予释放后办理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回信达云南分公司的全部上诉请求。凌丰种业公司未答辩。信达云南分公司向一审法院起诉请求：1、判令凌丰种业公司归还信达云南分公司贷款本金20000000元，并支付自2016年12月21日起至2018年4月30日止的利息2156395.04元，合计22156395.04元；2、判令凌丰种业公司支付信达云南分公司自2018年5月1日起至还清借款本息之日止的利息（按贷款合同约定的计算方式计算）；3、判令在凌丰种业公司不能按时足额偿还上述借款本息时信达云南分公司有权对临翔收储公司提供的抵押物申请拍卖变卖，并对所得价款在尚欠债务范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等由凌丰种业公司、临翔收储公司共同承担。一审法院认定事实：2015年3月11日，临翔农村信用社与临翔收储公司签订1203011518150311210000005号《最高额抵押合同》，约定临翔收储公司以名下位于临翔区国有土地使用权（证号为临国用2007第0569号）为凌丰种业公司自2015年3月11日至2017年3月11日期间在25000000元的最高余额内承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金及利息、罚息、信达云南分公司实现债权费用，并办理了临他项第0131号抵押权证。2016年9月6日，临翔农村信用社与凌丰种业公司于签订1203011518160308510000003《流动资金贷款合同》，借款金额20000000元，借款期限自2016年3月8日至2017年3月8日；贷款利率为浮动利率，浮动幅度为人民银行基准贷款利率上浮70%；按约结息，结息日为每月20日。2016年3月8日，临翔农村信用社按借款合同约定金额履行了放款义务。自2017年1月20日起，凌丰种业公司未按借款合同约定向临翔农村信用社履行支付到期利息。借款合同约定的还款期限届满后，凌丰种业公司未按合同约定履行还本付息义务。2017年4月21日，信达云南分公司与临翔农村信用社签订了《分户债权转让协议》，约定临翔农村信用社将其对凌丰种业公司享有的主债权，包括不限于与主债权对应的保证、抵押等权利转让给信达云南分公司，截止2017年4月21日，债权本息共计20399076.06元（其中本金20000000元，利息399076.06）。上述《分户债权转让协议》签订后，凌丰种业公司收到了信达云南分公司与临翔农村信用社共同出具的债权转让与催收通知，并回执确认对信达云南分公司与临翔农村信用社的债权转让无异议，愿意向信达云南分公司履行案涉债务。2018年2月5日，在临沧市沧江公证处的公证下向临翔收储公司送达债权转让与催收通知。至2018年4月30日，凌丰种业公司共欠信达云南分公司案涉借款本金20000000元，利息2156395.04元。为此，信达云南分公司以凌丰种业公司在借款期限届满后，未履行还款义务的行为己构成违约，向一审法院提起诉讼。另查明，在临翔农村信用社与临翔收储公司签订1203011518150311210000005号《最高额抵押合同》前，临翔收储公司名下位于临翔区的国有土地使用权（证号为临国用2007第0569号）上，已建盖有“原临沧市临翔区粮食局小区”，该小区共有职工住宅12栋128套住房，其中122户住户办有房屋产权证，6户未办理房屋产权证，临翔农村信用社与临翔收储公司签订《最高额抵押合同》时，未经该小区128户住户同意。一审法院经审理认为，借款合同是借款人向贷款人（出借人）借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人的主要义务是还款付息，未按借款期限归还借款即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，临翔农村信用社与凌丰种业公司签订的1203011518160308510000003《流动资金贷款合同》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务。借款合同签订后，临翔农村信用社向凌丰种业公司交付借款，履行了出借人的交付义务。而凌丰种业公司作为借款人，未按照合同约定偿还借款本金并支付借款利息，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。信达云南分公司通过债权转让方式依法取得了出借人临翔农村信用社所享有的案涉债权，现其要求凌丰种业公司偿还借款本金并支付利息、罚息（按双方借款合同约定的利率及计算方式计算）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。临翔农村信用社与临翔收储公司签订的《最高额抵押合同》中约定的抵押物及办理抵押登记的抵押物均为临翔收储公司名下位于临翔区国有土地使用权（临国用2007第0569号土地使用权证），合同并未将该土地上建筑物所有权一并抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，本案应视为临翔区国有土地使用权与土地上建筑物所有权一并抵押。然而本案中土地上建筑物职工住宅楼共12栋128套住房的所有权已经为购房职工所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案当事人在签订《最高额抵押合同》前，抵押土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房就已存在，房屋所有权已经登记至购房职工名下，《最高额抵押合同》未经土地上建筑物所有权人购房职工追认，因此，《最高额抵押合同》中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的临翔区国有土地使用权部分抵押无效，依据该合同设立的该部分抵押权也相应无效。抵押权人对抵押物临翔区国有土地使用权中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的国有土地使用权部分无优先受偿权；抵押权人仅对案涉抵押物临翔区国有土地使用权中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的国有土地使用权部分以外的土地使用权，可以请求拍卖、变卖该部分抵押财产优先受偿。综上，信达云南分公司起诉请求确认对抵押合同项下抵押物享有优先受偿权的诉讼请求部分成立，予以部分支持。判决：一、凌丰种业公司在判决发生法律效力之日起三十日内偿还信达云南分公司借款本金20000000元及截止2018年4月30日的借款利息2156395.04元，并承担2018年5月1日起至还清款项之日止的利息（按案涉借款合同约定的利率及计算方式计算）；二、信达云南分公司对临翔收储公司位于临翔区国有土地使用权中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的国有土地使用权部分以外的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款在最高担保额25000000元内优先受偿；三、驳回信达云南分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费152582元，由凌丰种业公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，且对于一审判决认定的全部事实均无异议，本院予以确认。本案二审查明事实与一审一致。本案争议的焦点是：信达云南分公司对案涉抵押土地上职工住宅楼12栋128套住房所占用的国有土地使用权能否行使抵押权？本院认为，临翔农村信用社与临翔收储公司于2015年3月11日签订《最高额抵押合同》，约定临翔收储公司以名下位于临翔区国有土地使用权（证号为临国用2007第0569号）为案涉债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。按照《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（二）建设用地使用权”及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，抵押权已设立。虽《最高额抵押合同》约定及他项权证载明的抵押物为临翔收储公司名下位于临翔区国有土地使用权，但在合同签订及抵押登记办理前，前述土地上已建盖有“原临沧市临翔区粮食局小区”，共有职工住宅12栋128套住房，其中122户住户已于2003年至2004年间办理了房屋所有权证。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，上述房屋所有权人在获得房屋所有权的同时，享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权变更给自己的权利。临翔农村信用社在签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记时，未经房屋所有权人同意，亦未在事后得到房屋所有权人追认，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认定《最高额抵押合同》中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的临翔区国有土地使用权部分抵押无效，信达云南分公司作为债权及从权利受让人，对抵押物临翔区国有土地使用权中土地上建筑物职工住宅楼12栋128套住房所占用的国有土地使用权部分无优先受偿权，并无不当，本院予以维持。信达云南分公司认为，其对上述抵押土地使用权中128套住房所占用的国有土地使用权部分亦享有优先受偿权的上诉主张，不能成立，本院不予支持。另，关于信达云南分公司起诉请求第4项本案诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等应否由凌丰种业公司、临翔收储公司共同承担的问题。除诉讼费外，因信达云南分公司在一审庭审法庭辩论终结前，并未对该部分诉请构成及具体金额进行明确，亦未对此提交证据，且一审庭审未对信达云南分公司该部分诉请进行审理后，信达云南分公司并未提出异议，故信达云南分公司该项上诉主张不属于本案二审审理范围，本院对此不予审理。综上所述，信达云南分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152582元，由中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 潘 静审判员 郭婷婷二〇一九年十二月九日书记员 李扬杰