湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2892号上诉人（原审原告）：邓六英，女，1977年6月17日出生，汉族，居民，户籍地广东省深圳市南山区，现住湖南省衡阳市石鼓区。上诉人（原审原告）：邓某，女，2013年5月18日出生，汉族，居民，户籍地湖南省衡阳县，现住址。法定代理人：邓六英，基本情况同前。被上诉人（原审被告）：衡阳星河苑房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区莲湖路31号6-101房。法定代表人：张立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢海露，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗康，湖南溥天律师事务所律师。上诉人邓六英、邓某因与被上诉人衡阳星河苑房地产开发有限公司（以下简称星河苑公司）委托合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初745号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷审查并询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓六英、邓某上诉请求：1、二审法院撤销一审判决；2、请求二审法院重新审理，另行改判。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与平安公司的合同与被上诉人星河苑公司与平安公司的合同，是同一份三年期合同分开出来的，系一份租赁合同关系。上诉人与平安公司的合同对被上诉人也有效。上诉人与平安公司2017年3月就签订了租赁合同，同年8月平安公司才申明退租解约，使上诉人丧失出租机会，造成既得利益损害，违背公平公正原则。2015年被上诉人收取了平安公司的履约保证金33948元，上诉人要求被上诉人退还超出被上诉人应得的部分，合理合法。星河苑公司答辩称：根据合同的相对性原则，被上诉人与平安公司签订合同的期间是2015年3月12日至2018年3月11日，而上诉人与平安公司签订的合同期间是2018年3月11日至2020年6月30日，这两份合同的约定及保证金均不相同，属两份不同的合同。另上诉人也没有造成实际损失，房屋一直是出租的。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审维持原判。原告邓六英、邓某向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还违约金26058元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实如下：衡阳中建信和商业管理有限公司（以下简称中建公司）系被告的全资子公司，现由被告吸收合并，于2018年12月17日办理注销登记。2015年7月1日，中建公司与平安惠普投资咨询有限公司（以下简称平安公司）签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，合同主要约定租赁物业为中建商业综合体二十五层25008号（以下简称诉争房屋），租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日，履约保证金为33948元等内容。2015年7月9日，平安公司向中建公司缴纳履约保证金33948元。2015年7月17日，中建公司与平安公司就诉争房屋签订第二份《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，平安公司应于2017年7月1日前向中建公司缴纳履约保证金35835元等内容。2016年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买诉争房屋，同日，原告与中建公司签订《中建衡阳商业综合体写字楼委托管理合同》，主要约定原告将诉争房屋委托给中建公司管理，委托期限为2016年3月12日至2018年3月11日，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理，均无须经过原告的同意，原告不得以任何理由、任何方式干涉中建公司与第三方签订转租协议、招商等协议，亦不得要求第三方与原告直接签订任何协议，否则承担相关违约责任等事实。因中建公司与平安公司原签订的第二份租赁合同超出了原告委托的托管期限，故2017年1月19日，中建公司向平安公司出具了关于作废写字楼25008号房屋原租赁合同的情况说明，表示其与平安公司的租赁合同期限已超出委托，经双方协商，同意将原续签合同作废，并将租赁期限调整为2018年3月11日，重新签订租赁合同。后续所有事宜以新签合同为准。平安公司于2017年2月3日在该说明上加盖公章。后经双方协商一致，双方于2017年3月10日重新签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，变更合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司应于签订合同时向中建公司缴纳35835元作为履约保证金，但平安公司并未另行缴纳。2017年2月3日，原告与平安公司就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，主要约定租赁期限为2018年3月12日至2020年6月30日，平安公司应于2018年3月12日前向原告缴纳37722元作为租赁保证金。2017年8月7日，平安公司对中建公司和原告发出《关于中建写字楼25008提前解除租赁合同的通知函》，表示由于业务调整，将于2017年8月31日提前解除房屋租赁合同并不再要求退还保证金等。2017年8月18日二原告认为平安公司违约但未向其支付履约保证金作为违约赔偿而诉至一审法院，要求平安公司支付履约保证金37722元作为违约赔偿，该院于2017年11月2日作出（2017）湘0407民初707号民事判决书，以平安公司已向作为原告代理人的中建公司承担违约责任，原告再次要求其承担违约责任，没有事实及法律根据为由驳回了原告的诉讼请求。现原告又诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，二原告在购买房屋后将房屋委托给中建公司管理,同意中建公司以代理人自身的名义行使代理权限，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，不违反法律的禁止性规定，应受法律保护。限于委托期限的约定，中建公司与平安公司就诉争房屋签订的约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日第二份《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》由双方协商作废，并于2017年3月10日重新签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，变更合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司违约解除合同系在该合同期限内，应仅就该合同承担违约责任。按原告与中建公司的约定，该款项应由中建公司收取。故原告现以被告和原告按期限分开执有至2020年6月30日合同关系的权利和义务为由要求分割平安公司的违约赔款没有法律依据，不予支持。二原告与平安公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按合同内容履行义务。合同约定租赁期限为2018年3月12日至2020年6月30日，平安公司应于2018年3月12日前向原告缴纳37722元作为租赁保证金。但平安公司已于2017年8月31日就明确表示不履行该合同，亦未向原告缴纳租赁保证金，因合同约定的租赁期限和缴纳租赁保证金期限均未到，故平安公司亦不因就该合同向原告履行违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条之规定,判决：驳回原告邓六英、邓某的诉讼请求。一审受理费226元（已减半收取），由原告邓六英、邓某共同负担。二审期间，上诉人向本院提供了其与案外人廖攀签订的租赁合同，以及平安公司的答辩意见作为新证据。经查，上诉人提供的新证据与本案争议事实无关，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。二上诉人在购买讼争房屋后将房屋委托给中建公司管理,同意中建公司以代理人自身的名义行使代理权限，并约定委托管理期内中建公司对标的物及其附属设施享受使用及转租权利，该委托合同合法有效，对双方均有约束力。按约定的委托期限，中建公司与租赁人平安公司就诉争房屋于2017年3月10日签订《中建·衡阳中心写字楼租赁合同》，合同期限为2017年7月1日至2018年3月11日止，平安公司违约解除合同系在该合同期限内，应就该合同承担违约责任。而按上诉人与中建公司的委托合同约定，违约金应由中建公司收取。邓六英、邓某上诉提出，上诉人与平安公司的合同与被上诉人与平安公司的合同，是同一份三年期合同分开出来的，系一份租赁合同关系。上诉人与平安公司的合同对被上诉人也有效。被上诉人收取了平安公司的履约保证金33948元，上诉人要求被上诉人退还超出被上诉人应得的部分给上诉人。故本案二审争议的焦点是：中建公司与平安公司签订的2017年7月1日至2018年3月11日租赁合同与上诉人与平安公司签订的2018年3月12日至2020年6月30日的合同是否属同一份合同？经查，上述两份租赁合同虽然标的物同一，但签约当事人不同，履约时间不同，租金等权利义务不同，关键是保证金条款亦不同。上诉人与平安公司签订的合同中，另行约定了保证金，金额为37722元，不但大于中建公司与平安公司签订合同的保证金，而且明确了给付时间为2018年3月12日前，也就是在中建公司与平安公司合同到期之后一日。故根据合同相对性原则，中建公司与平安公司签订的合同与上诉人与平安公司签订的合同属二份不同合同。平安公司在与中建公司签订的合同中承担违约责任，其保证金理应由中建公司收取。而上诉人只能依据自己与平安公司的签订合同另行向平安公司主张权利。但因平安公司在2017年8月31日就提前表示不履行该合同，且因缴纳保证金的期限未到，亦未向上诉人给付保证金，对此，提前缔约的风险应由上诉人自负，而不应向有权收取前一合同保证金的中建公司（其权利义务转移到被上诉人星河苑公司）要求分享保证金。对上诉人关于被上诉人应退还部分保证金的上诉意见，本院不予采纳。综上，邓六英、邓某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人邓六英、邓某负担。本判决为终审判决。审判长  周福元审判员  唐福元审判员  王若中二〇一九年十二月十九日书记员  王 慧