黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑01民终9286号上诉人（一审原告）：罗妍，女，1988年7月7日出生，汉族，哈尔滨龙江银行南岗支行柜员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王钊，男，1985年6月2日出生，汉族，哈尔滨市松北区人民检察院第二监察部科员，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街30号。法定代表人:孔亮，董事长。委托诉讼代理人：柴婷婷，黑龙江久通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。上诉人罗妍因与被上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。罗妍上诉请求：撤销一审判决，依法改判好民居公司赔偿逾期进户违约金19,896元。事实和理由：1.最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释（2008）11号第十二条规定：当事人一方向人民法院提交起诉状或口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。第十七条规定：对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。2015年5月全国法院实行立案登记制之前，一审法院对诉讼时效期内的购房人起诉，一直不予受理立案。为落实最高法院实行立案登记制的规定，一审法院才从2015年5月8日开始受理本同类案的起诉。依据上述法律规定，本同类案诉讼时效的中断，致使其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。《民法总则》第一百九十五条规定，有法定情形的诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。依据这一法律规定，购房人提起诉讼以及后期参与诉讼审理的活动，均是其持续主张和实现自身权利的过程，均发生诉讼时效中断的效力，直到法院判决后将民事判决书送达之日，才是有关程序的终结，诉讼时效期间才可重新计算。一审判决后好民居公司上诉，中院予以驳回，驳回送达之日应该是诉讼时效中断后重新计算的时点。按实际情况推算，这一时点最早应该是2016年末。按此时点计算，时效期三年应从2016年末起至2019年止。（而实际情况可能还要延后，具体确切日期，法院可以据实予以确认。）购房人的起诉时间是在2018年之内。因此，不存在超过诉讼时效期的问题。这是有法可依的基本事实。一审法院不以基本事实和法律规定为依据，主观臆定所谓时效期间，是一种严重的适用法律不当的错误；2.《民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。依据这一法律规定，诉讼时效期间的起算，必须是在权利人知道或者应该知道权利受到损害，并具有诉讼请求权时才可以起算。就本案说，购房人的进户之日（2013年12月1日），即是诉讼时效期间的起算之时。2013年9月24日市解困小组召开会议，就延迟进户事宜提出要求，此时购房的购房人还没有进户，延迟进户的具体天数，及好民居公司应赔付违约金的数额还无法确定，权利人还不能行使诉讼请求权，也就是本案法律上的诉讼时效期还没有发生。因此，在诉讼时效期没有发生时，也就不应有诉讼时效期的中断，但一审法院却认定，在诉讼时效期没有发生之前（2013年12月1日之前），于2013年9月24日（市解困小组会议要求时）诉讼时效就发生了中断。随之又主观臆断，以一审法院2015年5月8日开始受理本同类案起诉为时点，重新计算三年时效期至2018年5月8日届满，依此臆断而判决购房人起诉超过时效期间败诉。这一认定，使时效期中断在前，而实际的时效期发生在后，纯属主观臆定，即违背逻辑性质，又违背基本事实，更违背法律规定，从而导致主观臆断的错误判决。3.一审判决结论使用了偷换概念的手法，故意曲解相关法律，适用法律错误。4.罗妍2017年曾到道里区法院起诉，后撤诉，故本案存在诉讼时效中断的情形。好民居公司辩称：根据《中华人民共和国民法通则》第135条、137条，以及最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，诉讼时效期间为两年。根据《中华人民共和国民法通则》第65条的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。罗妍应当自实际入住之日开始主张权利，但其并未主张，也未提供相应证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的法定情形，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回罗妍上诉请求。罗妍向一审法院起诉请求：判令好民居公司向罗妍支付逾期进户违约金19,896元。一审法院认定事实：罗妍与好民居公司签订哈尔滨市商品房买卖合同,合同约定：罗妍购买好民居公司开发建设的位于哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××号房屋，房屋总价款为657,468元。此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日之前将验收合格的商品房交付给买受人。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，罗妍按约定向好民居公司支付了全部购房款。好民居公司于2013年11月1日，将房屋交付给罗妍。一审法院认为：在案件审理中，好民居公司提出本案已超过诉讼时效。关于诉讼时效，本案涉及两个问题：一、关于是否超过诉讼时效期间的问题。因本案合同约定的进户日期为2012年12月31日，按当时适用的《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间二年的规定，其诉讼时效截止时间应为2014年12月31日。但因2015年5月8日起，法院开始受理起诉好民居公司请求给付逾期进户违约金的案件。在审理中发现，因好民居公司未在合同约定期限交付房屋，引起部分购房人信访。2013年9月24日，哈尔滨市解困领导小组对此召开会议，要求各单位做好解释、宣传工作。该情况表明许多房屋购买人因未如期进户，始终向本单位、收取其购房款的机关事务管理局或国家机关主张权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”故本案符合上述诉讼时效中断的条件，诉讼时效因此中断。二、关于诉讼时效中断后诉讼时效期间起算时间的问题。因诉讼时效期间从中断时起重新计算。根据2013年9月24日，哈尔滨市解困领导小组召开会议“参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室”的要求，各单位落实该会议要求的工作需要一定时间，因此该工作过程不应计入诉讼时效期间内，应留出一定的宣传工作时间，即诉讼时效中断的持续时间。到2015年5月8日，法院开始受理因相同诉求起诉好民居公司案件时，距解困领导小组召开会议的时间已逾一年半有余，诉讼时效中断的持续时间应已结束。故诉讼时效期间应从2015年5月8日重新开始计算。按照《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效计算，本案诉讼时效期间应于2018年5月8日届满。在上述三年诉讼时效期间内，罗妍应当知道其权利受到损害以及义务人却未及时主张权利，其于2018年8月14日起诉，已超过诉讼时效期间，故对其诉讼请求，不予支持。判决：驳回罗妍的诉讼请求。案件受理费297元，由罗妍负担。二审中，罗妍提交了（2017）黑0102民初8174号案件的开庭传票及撤诉笔录复印件，拟证明：本案存在诉讼时效中断的情形，罗妍本次诉讼未超过诉讼时效。好民居公司对该证据的真实性无异议。本院认证意见：对该证据予以采信。本院经审理查明：2011年5月9日，好民居公司（甲方）与哈尔滨市人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局、乙方）签订团购意向书约定：双方就团购群力家园小区商品房有关事宜达成如下意向。团购住宅建筑面积157万平方米，14124套，小户型11957套、中户型1487套、大户型616套。2011年5月下旬开工，2012年10月末竣工。房屋单价暂定4300元-4400元每平方米，自三层开始每层加价40元。签订团购意向书后，乙方支付甲方启动资金14亿元。根据相关规定，甲乙双方适时签订正式团购合同。甲方应保证开竣工和房屋进户时间，乙方负责所购房屋房款的收缴工作，并按工程进度支付给甲方等。罗妍的父亲罗裕中参加了团购，罗裕中称其与好民居公司签订了商品房买卖合同，并按照要求分三次交纳购房款，具体为：2011年8月11日交纳现金320,000元，2012年6月7日交纳现金190,000元，2013年4月13日交纳现金147,468元，合计交付房款657,468元。2012年4月20日，市直机关职工解困住房团购领导小组办公室下发《关于部分购房人变更解困房产人姓名的通知》，通知对于申购人可以将申购房屋的购房人姓名更换到配偶或子女名下进行了说明，罗裕中称其按照该通知要求，将其名字申请变更为其女儿罗妍。后罗妍与好民居公司签订了商品房买卖合同。合同第六条约定：买受人于2014年6月4日一次性现金付款657,468元。第八条约定：出卖人应在2013年12月31日之前将验收合格的商品房交付给罗妍。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.人力不可抗拒的自然灾害；3.人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于大雪、冰冻及七级以上大风等恶劣天气、38度以上高温等或其他事故、无法预见的意外事件造成工程延误的；4.为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任。后罗妍主张案涉商品房买卖合同入户时间错误，好民居公司于2012年8月24日出具更正说明，载明：由于微机模板错误，导致群力家园部分购房合同第八条（第8页）交付期限误打印为2013年12月31日，正确的时间应为2012年12月31日。2012年5月30日，市直机关解困住房团购领导小组办公室做出关于市直机关职工解困住房第二次交款有关事宜的说明，主要内容为：一、交款方式。第二次交款分为现金收款、公积金贷款和银行商业贷款三种方式。由于公积金贷款和商业银行住房贷款办理手续复杂，需要先期打印合同和第一次收款的收据，因此，先启动现金交款，在启动现金交款后即启动公积金贷款、商业银行住房贷款。每一种交款方式中按照第一次抽取房源顺序排序。二、交款标准为小户型13万元，中户型17万元，大户型19万元。所交纳的购房款，均不计利息。根据国家公积金贷款和商业住房贷款的有关规定，购房人仅有一次贷款机会。购房人持解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》和本人身份证原件及复印件到哈尔滨银行所有网点交纳现金。哈尔滨银行按照解困办提供的购房人姓名、身份证号等信息进行审核，收取第二次购房款和《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》原件。交款时间为6月2日至6月11日，上午8：00至下午16:00，节假日不休息。各部门和单位具体交款时间参见解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次现金交款日程安排表》。哈尔滨银行可以受理现金或哈尔滨银行的银行卡。为了便于银行贷款，增加收款效率，同时从安全角度考虑，建议购房人自行到哈尔滨银行各网点办理1张银行卡，将本人应交预付款存在银行卡中。公积金贷款办理时间6月上旬，具体办理时间另行通知。2013年9月24日，市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议。就部分购房者提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，会议按照领导小组研究的意见，向全体团购单位负责同志阐明两个事项。一是群力家园项目主要由于拆迁不及时以及城市基础设施配套工程滞后等原因，影响了项目按约进户。按照工程实际完成情况，项目一期延期至2013年9月后开始进户。二是房屋销售是按项目建设成本价销售，如果要补偿，只能再涨价，通过提价解决补偿资金问题。会议要求参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室。2016年6月13日，机关事务管理局向一审法院出具《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》，主要内容为：一、关于项目一期延期进户不予补偿的情况说明。群力家园项目是市委、市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”开发项目。实质上就是按照商品房项目运作，大家出钱办自己的事情。为做好这项工作，好事办好，市委、市政府成立市直机关职工解困住房团购领导小组，下设办公室（以下简称解困办）负责相关团购工作。商定项目开发建设方以当时市住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由住宅局组建项目建设指挥部负责开发项目现场管理。团购时，因解困办属临时机构，为此以我局名义，作为团购甲方与项目开发建设销售方（好民居）签订团购协议，解困办具体实施，团购协议中约定了进户时间。罗妍就逾期进户违约金问题于2017年起诉好民居公司，案号为（2017）黑0102民初8174号,道里区人民法院立案后，向罗妍送达了开庭传票并定于2017年11月29日开庭，罗妍于开庭当日撤诉。罗妍于2018年8月14日再次向道里区人民法院起诉，即本案诉讼。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为罗妍的起诉是否超过诉讼时效期间。本案房屋买卖具有特殊性，团购的组织单位市机关事务管理局为政府的职能部门，各购房人均为政府公务员。逾期进户的事实发生后，市解困领导小组于2013年9月24日召开市直机关职工解困住房工作会议，对相关问题进行了协调，故一审判决认定本案诉讼时效在此时中断正确。2015年5月8日起，一审法院陆续受理的数千件同类案件，并均已审理完毕，故一审判决认定中断后的诉讼时效自2015年5月8日重新开始计算正确。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”罗妍于2017年向道里区人民法院起诉，符合诉讼时效中断的法定事由，故罗妍于2018年8月14日再次起诉主张逾期进户违约金并未超出诉讼时效期间。一审系适用法律错误，本院对此予以纠正。关于好民居公司与机关事务管理局的法律关系问题。本院认为，双方签订的团购意向书中，对团购商品房的地点、面积、单价及交款方式等合同主要条款做出了约定，虽然在购买方式和面向群体上具有特殊性，但不能因此改变本案当事人双方所签合同为商品房买卖合同的性质；虽然合同中约定了由机关事务管理局负责所购房屋房款的收缴工作，但这仅仅是对购房款收取的委托约定，而非对房屋建设行为的代理，故不能因此认定双方为代理法律关系；虽然合同为团购意向书，但好民居公司并未提供证据证明双方在此后另行签订了新的合同，改变了该意向书的约定，且该项目现已完成，故应认定双方实际履行了该团购意向书。综上，结合好民居公司分别与购房人签订了商品房买卖合同的事实，好民居公司主张其与机关事务管理局系代理法律关系不符合合同约定和法律规定，好民居公司的该项主张不能成立。好民居公司与机关事务管理局间系团购商品房买卖合同关系，与购房人间为商品房买卖合同关系。关于好民居公司延期交付案涉房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。本院认为，案涉的团购意向书、商品房买卖合同中均约定了工程的竣工时间和房屋的交付时间，好民居公司均未按合同约定的时间履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事实存在。好民居公司主张因征地拆迁滞后、基础设施配套不到位等原因造成工程延期3-6个月。因这些情况均属于作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力范畴。特别是在签订案涉商品房买卖合同时，好民居公司在对上述情况已经明知的情况下，仍将房屋交付的合同时间确定为2012年底，故其未按该期限交付房屋属违反合同约定行为，应承担违约责任。好民居公司主张案涉工程为“零利润”开发项目，因其举示的证据为其团购合同相对方机关事务管理局的情况说明，未能提供双方结算、审计等证据进一步证明，故其“零利润”的主张依据不足。同时“零利润”亦不是法定和合同约定的免责事由。好民居公司主张签订商品房买卖合同仅仅是为了办理贷款和办理产权证。该主张与其和机关事务管理局签订的团购意向书的意思表示不符，同时，并不是全部购房人均办理了贷款；房屋交付时间在合同中如何约定亦不影响贷款行为；现案涉小区房屋仍不能办理权属登记，故好民居公司以此主张其不受合同约束及不承担违约责任依据不足，其应承担延期交付房屋的合同违约责任。案涉商品房买卖合同中约定了工程的竣工时间和房屋的交付时间，好民居公司未按合同约定的时间履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事实存在。好民居公司作为房地产开发企业，对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。按照合同约定，除不可抗力外，好民居公司应当按期交房。好民居公司未能按合同约定期限将房屋交付罗妍，应承担违约责任。本案合同未对逾期交房超过180日以外的违约金计算标准作出约定，在此情况下，对逾期交房超过180日至实际交付房屋之日期间的违约金，应参照合同中约定的日万分之一违约金计算标准赔付。因案涉罗妍的购房款系由其父亲罗裕中分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至好民居公司通知罗妍应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至好民居公司通知罗妍应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金为18,483元。罗妍依据合同约定，主张好民居公司给付逾期交房违约金，应予支持。综上所述，罗妍的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初8445号民事判决；二、哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付罗妍逾期交付房屋违约金18,483元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费594元，由哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇一九年十二月二十三日书记员  周小倩