山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1003民初6267号原告：赛红炜，女，1956年1月15日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地文登区世纪大道86号。法定代表人：李健华，经理。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告赛红炜与被告山东人和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛红炜委托诉讼代理人王琳、被告山东人和房地产开发有限公司委托诉讼代理人张芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛红炜向本院提出诉讼请求：1.请求判令山东人和房地产开发有限公司向赛红炜支付自2016年10月30日起至2019年10月29日因逾期办理房屋产权证书的违约金83774.12元，并同时承担自2019年10月31日至山东人和房地产开发有限公司实际为原告赛红炜办理房屋产权证书之日止，以569892元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；2.请求本案诉讼费用由山东人和房地产开发有限公司承担。事实和理由：2011年9月2日，赛红炜、山东人和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定赛红炜购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于文登区人和国际花园居民小区牡丹园5一8号车库一套，价款87680元。2011年9月5日，赛红炜、山东人和房地产开发有限公司又签订商品房买卖合同一份，约定赛红炜购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于文登区人和国际花园居民小区牡丹园5号2单元304室房屋，价款482212元。两份合同均约定，山东人和房地产开发有限公司应在商品房交付使用后550日内为赛红炜办理好房屋产权证书，如逾期未能办理，山东人和房地产开发有限公司向赛红炜支付已付房屋价款0.01%的违约金。赛红炜已按合同约定向山东人和房地产开发有限公司支付全部购房款及购车库款，山东人和房地产开发有限公司于2012年11月份将房屋及车库交付给赛红炜使用，但山东人和房地产开发有限公司至今未能为赛红炜办理房屋产权证书。合同约定房屋价款0.01%的违约金明显不合理，山东人和房地产开发有限公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，向赛红炜承担违约责任。山东人和房地产开发有限公司辩称，不同意赛红炜的诉讼主张。双方签订商品房买卖合同属实，山东人和房地产开发有限公司2012年11月23日已向赛红炜交付了诉争房屋的钥匙，由赛红炜办理装修事宜。因为涉案房屋没有完成验收，不符合法定的具体使用条件，赛红炜主张的交付使用没有法律依据，双方的争议应当为房屋交付纠纷而并非是逾期办证纠纷，赛红炜擅自使用涉案房屋引起的责任法院不应该给予保护。根据双方主合同的约定逾期办证只是一次性补偿，赛红炜不能提供由此受到损失的证据，应当按照主合同的约定来执行。另外补充协议约定的180天的提交资料期和550天的办证期，应当是连续累加计算，即房屋符合合同规定的交付使用后的730天之后才能主张逾期办证责任。赛红炜要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金违反了双方合同约定，应当按照日万分之一的约定计算违约金。对没有实际产生的违约金，赛红炜应在实际产生后另行主张。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2011年9月2日、2011年9月5日，赛红炜、山东人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，赛红炜购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区牡丹园5-8车库及牡丹园5号楼2单元304室房屋，价款共计569892元。关于逾期办证违约责任，合同约定山东人和房地产开发有限公司应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付赛红炜使用。山东人和房地产开发有限公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时还约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同附件四即合同补充协议第十二条载明，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。后山东人和房地产开发有限公司于2012年11月23日将诉争房屋、车库交付赛红炜。现因山东人和房地产开发有限公司的原因，诉争房屋尚不具备办证条件。后就本案纠纷赛红炜于2019年11月1日向本院申请立案。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2012年11月23日赛红炜自愿接收山东人和房地产开发有限公司尚未验收合格的房屋，系对其自身权利的处分。山东人和房地产开发有限公司关于涉案房屋尚未验收合格不能认定交付的主张，系将义务当做权利使用，本院不予支持。故涉案房屋的交付使用时间应认定为2012年11月23日。依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得随意变更或解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案双方当事人签订的商品房买卖合同附件四（合同补充协议）第十二条约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。赛红炜主张合同约定的违约金不合理，但没有提交证据证实约定的违约金过分低于山东人和房地产开发有限公司逾期办证给其造成的损失，故其要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算山东人和房地产开发有限公司应向其给付逾期办证违约金的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。依据公平原则及诚实信用原则，山东人和房地产开发有限公司应按照合同补充协议第十二条的约定承担逾期办证的违约责任。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案，赛红炜向本院申请立案的时间为2019年11月1日，故山东人和房地产开发有限公司应向赛红炜支付2016年11月2日至2019年12月9日期间逾期办理房地产权属证书违约金64568.76元（569892元×0.01%×1133天）。考虑到涉案房屋尚不具备办证条件的实际情况，对于尚未产生的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赛红炜支付逾期办理房地产权属证书违约金64568.76元；二、驳回赛红炜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由赛红炜负担217元，山东人和房地产开发有限公司负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一九年十二月九日书记员  徐利贞