黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民终694号上诉人（原审被告）：马景生，男，1972年5月21日出生，汉族，汇丰建筑安装工程有限公司总经理，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被上诉人（原审原告）：张荣霞，女，1963年12月9日出生，汉族，双鸭山集成工贸有限公司退休职工，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：张晓玲，系黑龙江诺成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区八马路。法定代表人：刘子榆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵双慧，系该公司法律顾问。原审被告：双鸭山市汇丰建筑安装工程有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区龙祥小区。法定代表人：马景生，该公司总经理。上诉人马景生因与被上诉人张荣霞、黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称鸿基米兰公司）、原审被告双鸭山市汇丰建筑安装工程有限公司（以下简称汇丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2019）黑0502民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马景生上诉请求：一、撤销一审判决，上诉人不应承担返还购房款和利息的责任；二、上诉人不应承担案件受理费和保全费。事实和理由，一、上诉人马景生与被上诉人张荣霞并未形成房屋买卖关系，实际是债权转让关系，并得到另一被告人鸿基米兰房地产开发有限公司认可，而且已经转让完毕，签订了各自应享有权利履行义务的协议，即马景生将自己在鸿基米兰房地产开发有限公司拥有工程款债权413518元以24万元价格转让给张荣霞，张荣霞处分自己的债权，用413518元债权从鸿基米兰房地产开发有限公司购得了该公司开发的一户房屋。一审判决简单地以马景生与张荣霞在2015年11月1日签订的购房合同，确认二人存在房屋买卖合同是错误的。因早在2015年11月1日之前即2015年10月14日张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司就签订了“工程抵款认购协议书”证明张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司形成了直接买卖房屋关系，房屋位置是张荣霞自己从开发商鸿基米兰房地产开发有限公司选定的，当时马景生手中有现房，张荣霞不要，坚持要从开发商处自己挑选房屋，选中的是期房；鸿基米兰房地产开发有限公司在2015年10月15日给张荣霞出具了“收据”，证明马景生与张荣霞债权转让完毕，张荣霞用自己在马景生处获得的债权从鸿基米兰房地产开发有限公司购买了房屋形成了买房的事实，此时完全能确定张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司已形成了合法的房屋买卖关系；在2015年10月15日张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司形成了合法房屋买卖关系，虽有张荣霞与马景生在2015年11月1日所签购房合同，但这份合同不能证明张荣霞与马景生形成了房屋买卖关系，实质就是二人债权转让的证明，否则该份购房合同时间不应在张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司购房协议书之后。二、张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司签订的“工程抵款认购协议书”是生效的合同，该合同只对他们产生法律约束力，张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司在第七项所约定的“如房屋出现违约等一切赔偿或法律责任，由双鸭山市汇丰建筑安装工程有限公司全部承担”是无效条款，根据合同的相对性，合同签署双方无权约定将责任推卸到他人身上，是损害他人利益行为。对第三人是不产生任何约束力的，只对甲、乙双方即张荣霞与鸿基米兰房地产开发有限公司产生约束力，张荣霞得不到房屋只能向鸿基米兰房地产开发有限公司主张权益违约权利。三、本案是房屋买卖纠纷，张荣霞主张是因一直未交房要求解除合同，一审判决也是因三年未交付房屋而给予解决，基于此原因，清晰地表明是鸿基米兰房地产开发有限公司这么久不交房原因造成的，违约责任当然是鸿基米兰房地产开发有限公司承担，一审不判决直接责任人承担，而判令转让工程款的债权人承担，与事实责任主体和交房迟延责任主任都不相符，无形中纵容了直接责任人鸿基米兰房地产开发有限公司。四、张荣霞与马景生2015年11月1日所签购房合同是无效合同，无效合同对双方不产生任何法律效力，一审判决以第三条约定，判令马景生返还24万和月息1.5分是错误的。2015年10月14日马景生与鸿基米兰房地产开发有限公司签订了工程抵款认购协议书，证明张荣霞从开发商处购得了位于鸿基米兰房地产开发有限公司房屋，马景生并没取得该房屋权属，此后2015年11月1日在马景生未获房屋权属前提下，无权出售他人房屋，双方签订的目的也是为了起到证明债权转让的目的，所以不应以第三条约定判令马景生承担责任。况且另一方面房屋能否交付的决定权不在马景生，房屋交付时间对于马景生来说是存在不可抗力条件，即马景生不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，依法也应免除马景生责任。综上，马景生本身就是受损失方，为减少损失将自己工程款债权低价转让给张荣霞，张荣霞用债权从开发商处购买房屋，房屋未及时交付，是开发商责任，请二审公正判决。张荣霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一、汇丰公司为鸿基米兰公司施工水木清华工程，鸿基米兰公司将部分房屋抵给汇丰公司抵付工程款，马景生作为汇丰公司的法定代表人，与张荣霞约定将案涉房屋以24万元的价格出售给张荣霞。张荣霞将24万元交付给马景生，马景生为张荣霞出具收条。因案涉房屋为顶账房，张荣霞与鸿基米兰签订认购协议书，鸿基米兰公司为张荣霞出具了收据，但张荣霞未将房款交付给鸿基米兰公司。2015年11月1日，张荣霞与马景生签订了购房合同，双方间形成了商品房买卖合同关系。二、张荣霞将购房款交给了马景生，无论工程抵款协议书是否有效，张荣霞均无权向鸿基米兰公司主张违约责任，因合同中并未约定交房时间。案涉购房合同中约定了交房时间，故张荣霞向马景生主张权利符合法律规定。三、案涉购房合同有效。案涉购房款已经交付给了马景生，马景生使用该款项4年多，是受益人。鸿基米兰公司辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。不同意上诉人的上诉请求。马景生和张荣霞之间的购房合同对我公司没有约束力，我公司抵债房屋需要与马景生对账后签订正式的商品房买卖合同。现汇丰公司未与我公司对账，亦未签订正式的买卖合同。我公司同意继续履行抵债协议，但对于马景生与张荣霞分之间的纠纷不承担任何责任。汇丰公司辩称，同上诉人马景生上诉意见一致。张荣霞向一审法院起诉请求：1.解除原告张荣霞与被告马景生签订的购房合同；2.解除张荣霞与被告鸿基米兰公司签订的工程抵款认购协议书；3.三被告共同承担返还购房款24万元及利息118080元（2016年6月1日至2019年2月25日），给付至24万给付完毕时止；4.案件受理费由被告马景生承担，由鸿基米兰公司承担连带责任。一审法院认定事实：2015年9月份，原告张荣霞与被告马景生约定，购买鸿基米兰公司开发的农行路东侧米兰水木清华6号地块9号楼3单元1201室，房屋面积109.05平方米，价格24万元，张荣霞向马景生交付全部购房款，2015年10月9日，马景生为张荣霞出具收条一份。2015年10月14日张荣霞（乙方）与被告鸿基米兰公司（甲方）签订工程抵款认购协议书，约定：1乙方选择购买汇丰公司（抵账单位）工程抵款A住宅；2、乙方认购物业位于：双鸭山市尖山区农行路东侧米兰水木清华（暂定名）6号地块9号楼3单元1201号房，建筑面积约为109.05（预测）；3、房款总价（按建筑面积计算）：单价为3792元／㎡，总价413518元；4、付款方式：由汇丰公司（施工单位）工程抵款一次性抵付；5、正式产权合同签订：待黑龙江鸿基米兰房地产开发公司与施工单位竣工结算后，方可签订《商品房买卖合同》及办理商品房产权等相关手续；……7、如房屋出现违约等一切赔偿或法律责任，由汇丰公司全权承担；8、本协议书一式两份，甲方、乙方各执一份，该协议书只作为认购方在水木清华购房的证明，没有其他法律效力。2018年10月15日鸿基米兰公司为张荣霞出具收据一份，载明：人民币413518元，收款事由房号9-3-1201，建面109.05㎡。2015年11月12日被告马景生（甲方）与张荣霞（乙方）签订购房合同一份，约定：第一条乙方同意购买甲方拥有座落在双鸭山尖××××路水木清华，拥有房产住宅，9号楼第3单元1201室，建筑面积109.05㎡，如果房屋面积超原有面积109.05㎡，按2200元每平方米补房差款，由乙方付给甲方；第二条房屋建筑工程量未完成时，房款实际总价已全额交付给甲方，贰拾肆万元；第三条甲方应于2016年5月末验收合格的房屋交付乙方，甲方如不能按期交付乙方所购的房屋时，按购房款总价每月按1.5分利息，付给乙方。被告汇丰公司为被告鸿基米兰公司施工水木清华工程，尚欠汇丰公司工程款，鸿基米兰公司将部分房屋顶给汇丰公司抵付工程款。鸿基米兰公司认可现无法将案涉房屋交付给原告张荣霞。一审法院认为，原告张荣霞与被告马景生签订的购房合同及张荣霞与鸿基米兰公司签订的工程抵款认购协议书均是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该两份合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务，张荣霞与鸿基米兰公司签订的工程抵款认购协议书，双方没有约定房屋交付时间，但根据我国法律规定，当事人没有约定标的物的交付期限或者不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，该协议签订距今已三年有余，张荣霞无证据证明向鸿基米兰公司主张过要求交付房屋，但该房屋至今未竣工，鸿基米兰公司亦认可现无法将案涉房屋交付给张荣霞，张荣霞向一审法院提起诉讼即视为向鸿基米兰公司主张权利，故张荣霞要求解除与鸿基米兰公司签订的工程抵款认购协议书符合法律规定，一审法院予以支持；关于鸿基米兰公司对张荣霞是否承担给付房款及损失的责任，张荣霞并未将房款实际交付给鸿基米兰公司，房款是由鸿基米兰公司欠付马景生的工程款顶付，虽鸿基米兰公司与马景生没有签订工程款抵账协议，但结合本案实际情况张荣霞与鸿基米兰公司签订的工程抵款认购协议书中约定张荣霞选择购买汇丰公司抵账单位工程抵款住宅，可以认定该房屋系鸿基米兰以物抵债偿还马景生工程款的房屋，但该房屋并未建成并没有办理产权过户手续，双方原工程款债务并没有消灭。故张荣霞与鸿基米兰公司的工程抵款认购协议书解除后，鸿基米兰公司继续承担对汇丰公司工程款给付的责任，鸿基米兰公司对张荣霞没有给付房款及相关损失的义务。张荣霞与马景生签订购房合同后，马景生未按合同约定时间将房屋交付给张荣霞，张荣霞要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持；双方合同约定马景生如不能按期交付张荣霞所购的房屋时，按购房款总价每月按1.5分利息付给张荣霞，故张荣霞要求马景生给付房款及利息的请求应予以支持。张荣霞要求汇丰公司承担连带给付责任，汇丰公司并未在张荣霞与鸿基米兰公司之间的协议书上盖章，事后亦未对该协议书进行追认，故该协议书对汇丰公司没有法律效力，张荣霞要求汇丰公司承担责任的请求，一审法院不予支持。判决：一、解除原告张荣霞与被告马景生签订的购房合同；二、解除原告张荣霞与被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司签订的工程抵款认购协议书；三、被告马景生于本判决生效后十日内返还原告张荣霞购房款24万元并给付利息（自2016年6月1日起以24万为本金按月息1.5分给付至房款24万元给付完毕时止）；四、驳回原告张荣霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1700元，由被告马景生负担。案件受理费6671元，由被告马景生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于被上诉人张荣霞提供的和解协议，因该协议为马景生与张荣霞的调解意见，不足以证明马景生对一审判决予以认可，故本院对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人张荣霞与被上诉人鸿基米兰公司签订的《工程抵款认购协议书》及张荣霞与上诉人马景生签订的《购房合同》，为各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一审判决解除被上诉人张荣霞与被上诉人鸿基米兰公司间的《工程抵款认购协议书》，张荣霞与鸿基米兰公司均对此予以认可，并未提起上诉，故本院对该项判决予以维持。被上诉人张荣霞与被上诉人鸿基米兰公司签订《工程抵款认购协议书》后，张荣霞与上诉人马景生签订《购房合同》，该合同约定马景生应当在2016年5月末前将验收合格的房屋交付给张荣霞，至今案涉房屋仍未竣工验收，一审法院判决解除张荣霞与马景生间的购房合同符合法律规定，本院予以维持。因上诉人马景生与被上诉人张荣霞间的《购房合同》约定如马景生未按期向张荣霞交付案涉房屋，马景生按照月息1.5分的标准给付利息，故一审法院判决由马景生支付利息并无不当，本院予以维持。综上所述，马景生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6671元，由上诉人马景生负担。本判决为终审判决。审判长  杨志超审判员  郭彦超审判员  霍 拓二〇一九年十二月十四日书记员  杨镇宁