江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9924号上诉人（原审被告）:朱志华，男，1979年2月18日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:金先军，男，1974年11月14日出生，汉族，浙江省临海市人，户籍地浙江省临海市，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：秦杨，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉永祥，江苏众勋律师事务所实习律师。上诉人朱志华因与被上诉人金先军房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初6438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱志华上诉请求：1、撤销苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初6438号民事判决，并依法改判；2、本案的诉讼费用由金先军承担。事实和理由：上诉人并未拒绝与孙晓东续签租赁合同，且向孙晓东支付了2017年7月1日起的租金，因此孙晓东提出解除租赁合同的理由并不成立，双方租赁关系仍然存续。2017年，因案涉房屋涉及拆迁，孙晓东与金先军私下协商，要求金先军搬离并就金先军的各项损失进行赔偿并达成协议，其后孙晓东于2018年5月向金先军支付38万元。因此金先军就案涉房屋的费用已经结算完毕。即使按照一审法院认定上诉人和孙晓冬的租赁关系终止，上诉人不再享有房屋使用收益的权利，那么上诉人未及时返还给孙晓冬房屋的责任应当由上诉人和孙晓冬之间进行结算，与金先军无关。因金先军一直占用房屋，享有房屋使用的利益，仍然应当承担房屋占用使用的费用，上诉人不应当向金先军退还租金。金先军在诉讼中答辩称：金先军与朱志华签订的房屋租房协议系双方真实意思表示，且涉案房屋所有权人孙晓冬对此也未提出异议。因此该租房协议合法有效。2017年6月20日，孙晓冬与上诉人解除租赁关系，对此上诉人没有提出异议，该解除通知依法具有效力。上诉人与孙晓冬之间的租赁关系解除，故自2017年7月1日起，上诉人不再享有涉案房屋的使用收益的权利。关于上诉人提出其与孙晓冬在2017年7月1日号租赁关系继续存在，理由为其仍向孙晓冬支付了相关租金，但事实上该租金孙晓冬并未收取，对此，上诉人在一审庭审中也予以确认，因此双方不存在上诉人所说的租赁关系仍继续有存续。关于上诉人在上诉状中的举证责任。上诉人主张孙晓冬与金先军之间的38万元包含退还的租金，应由其承担举证责任。金先军在一审庭审中向法庭明确表示对于此事实需要庭后核实，并在庭后书面提供了质证意见，具体为一审判决书第五页第二段，同时一审判决书第五页最后一段最后一行，也确认了涉案房屋所有权人孙晓冬对上诉人所主张的也不予认可，因此上诉人应当对其主张的内容承担举证责任，举证责任不在于金先军。请求二审法院依法维持原审判决，驳回朱志华的上诉请求。金先军向一审法院起诉请求：1、朱志华退还2017年7月7日至2017年10月29日的房屋租金173287.67元（计算方法为：（年租金550,000*115天）/365天）及逾期退还租金的利息12,305.8元（计算方法为：逾期还款利息为以173287.67元为基数自2017年7月26日（即金先军发律师函之日）起按中国人民银行同期还款利率计算至实际支付之日止）。2、朱志华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月15日，金先军作为乙方，朱志华作为甲方，双方签订《租房协议》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市相城区门面原华客隆共950平米。租赁期限自2015年10月30日至2017年10月29日，双方协商确定年租金为人民币550000元整。付款方式为先付后租。甲方提供乙方用电、用水及排污。在租赁期内，如遇特殊情况，政府要求拆迁房屋，租赁协议自行终止。合同还对其他事项进行了约定。合同底部由金先军及朱志华签名确认。2017年7月7日，苏州市公安局相城分局黄桥派出所出具接处警工作登记表一份，载明报警地址苏州市相城区黄桥街道西街店铺，报警称电被房东故意拉掉了，由于对方不在现场，现已自行协商处理解决。2017年7月26日，金先军委托江苏众勋律师事务所向朱志华邮寄《律师函》一份，载明：因朱志华拒绝与房东孙晓东续签自2017年7月1日起该房屋的《租赁合同》，故其将于2017年7月1日收回该房屋，以及自2017年7月1日起该房屋的租金由孙晓东收取。委托人已预先向朱志华支付了该房屋至2017年10月29日的全部租金。2017年7月7日，未经委托人同意，该房屋的供电停止。要求在收到律师函叁日内立即退还委托人预先交付的该房屋自2017年7月7日至2017年10月29日期间的全部租金。该《律师函》于2017年7月27日签收。涉案房屋所有权人为孙晓冬，2017年6月20日，孙晓冬向朱志华发送通知一份，载明：2013年6月13日，贵我双方就贵方承租我位于黄桥房屋一事签订了《门面房租赁合同》，2016年12月底到期后，我方多次询洽贵方是否续签合同，但贵方迄今拒绝签订合同，但缴纳了2017年1月1日至2017年6月30日的占有使用费，鉴于此，通知如下：一、自2017年7月1日起，贵方无权使用上述房屋。二、请贵方于2017年6月30日前自行迁离。根据相城区人民法院调取的孙晓冬产权房屋评估单及房屋建筑面积平面图显示，金先军、朱志华一致确认，金先军租金支付至2017年10月29日，金先军承租的房屋为编号4#及1#，其中4#房屋为有产权证房屋，1#房屋为无证房屋。上述事实，由金先军提供的《租房协议》、《律师函》、邮寄凭证、通知及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，金先军与朱志华签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且涉案房屋所有权人孙晓冬对此也未提出异议，合法有效，一审法院予以确认。本案中，2017年6月20日，涉案房屋所有权人孙晓冬，以其与朱志军《门面房租赁合同》于2016年12月底到期为由，书面通知解除涉案房屋的租赁合同并收回涉案房屋，该解除通知已在合理期限通知朱志华，故该解除通知的效力，一审法院予以确认。朱志军与涉案房屋所有权人孙晓冬的《门面房租赁合同》解除后，朱志军应当将涉案房屋返还所有权人孙晓冬，朱志军自2017年7月1日起不再享有涉案房屋使用、收益的权利，故其向金先军收取的该日期之后的租金，应当予以返还。现金先军要求朱志华退还2017年7月7日至2017年10月29日的房屋租金173287.67元以及该款自2017年7月26日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，合法有据，一审法院予以确认。朱志华主张，涉案房屋所有权人孙晓冬向金先军支付380000元包含退还的租金，但未提供证据证明，且金先军及涉案房屋所有权人孙晓冬对此均不予认可，故对朱志华该主张，一审法院不予支持。遂判决：被告朱志华于本判决生效之日起十日内返还原告173287.67元以及该款自2017年7月26日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。本案案件受理费4012元，由被告朱志华负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，涉案房屋为孙晓冬所有。朱志华于2013年6月13日向孙晓冬租赁了该房，双方签订的《门面房租赁合同》于2016年12月底到期。由于双方未再续签租赁合同，故孙晓冬已于2017年6月20日发函给朱志华，通知双方租赁关系于2017年7月1日起解除。朱志华认为虽然自己未与孙晓冬续签书面租赁合同，但其通过继续支付租金的方式表明要求继续履行租赁合同，其与孙晓冬之间就涉案房屋仍存在租赁关系的主张，无相应事实基础和法律依据。朱志军自2017年7月1日起不再享有涉案房屋使用、收益的权利，应当将涉案房屋返还所有权人孙晓冬。由于朱志华已将涉案房屋转租给了金先军，而金先军根据其与朱志华就涉案房屋签订的《租房协议》已向朱志华预付了至2017年10月29日的房屋租金，故金先军要求朱志华退还2017年7月7日至2017年10月29日的房屋租金及相应利息的请求，合法有据，应予支持。至于孙晓冬与金先军就涉案房屋的装修及交接等事宜所达成的协议，并不影响本案的处理。据此，朱志华的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4012元，由上诉人朱志华负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十五日书记员  杨颖颖