海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4699号上诉人（原审被告）：黄庆海，男，汉族，1968年7月17日出生，公民身份号码45252819680717675X，住海口市龙华区椰海大道椰海粮油饲料交易市场东607铺面。被上诉人（原审原告）：海南雅信商贸有限公司。住所地海口市滨海大道海港货运中心96号A栋。统一社会信用代码91460000767457559F。法定代表人：傅文峰，总经理。委托诉讼代理人：符永丰，海南雅信商贸有限公司职员。上诉人黄庆海与被上诉人海南雅信商贸有限公司（以下简称雅信公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄庆海上诉请求：1、撤销（2019）琼0105民初2443号民事判决第一项，并依法改判；2、雅信公司承担一、二审的全部诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。雅信公司主张2014年8月至2017年5年黄庆海没有支付房租，黄庆海主张已经如期进行了支付。依照《民法通则》第一百三十六条第三项的规定；延付或拒付租金的诉讼时效为一年，雅信公司的诉讼请求依照上述法律规定，早就超过了诉讼时效，一审庭审中黄庆海提出诉讼时效的答辩观点，一审判决书中既没有采纳，也没有说明为何不采纳。雅信公司称2014年8月至2017年5月快三年的期间黄庆海未付房租，结合本案中提交的证据来看，在不定期合同履行期间，双方的交易习惯月底是支付房租（有时是付两个月有时是付一个月），但是之后的2017年6月合同仍然继续履行状态，雅信公司提交的证据证明黄庆海的房租是有按时支付的。那么2014年8月至2017年5月期间，雅信公司应该早就采取法律手段起诉、解除合同、主张违约、要求搬走等等，但是一审中，雅信公司并未提交任何主张权利的证据证明自己曾主张过这段时间的房租，这明显不符合双方的交易习惯。双方于2018年8月26日终止合同，返还A13、14铺面。在2018年8月26日雅信公司出具的收据可以看出，8月份的租金是用押金抵扣的，押金原本一万元，进行抵扣8月租金3000元后，剩余7千元。真如雅信公司起诉欠十几万元的租金，那应该系抵扣完之后还欠十几万元才对，据此，雅信公司主张的2014年8月至2017年5月期间的租金黄庆海实际上已经支付。涉案铺面是A13、14，还有A15、16铺面跟涉案铺面是连在一起的，A15、16铺面已经在2018年起诉过了。雅信公司在起诉书主张收取了2万元押金没有退，但是在收据里面注明押金3千元，剩余的7千元钱。综上所述，一审法院的判决没有事实依据，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法驳回雅信公司的诉讼请求，并承担一审、二审的全部诉讼费用。雅信公司答辩称：一、对黄庆海提交的上诉状第一点诉讼时效的问题，一审未提出诉讼时效的观点，在二审不应该予以受理。二、针对黄庆海上诉状第二、三点，原合同是跟黄庆海本人签订，因为周先秀跟黄庆海是夫妻关系，所以铺面经营也是黄庆海交给周先秀经营的。三、请求法庭维持一审判决。雅信公司向一审法院起诉请求：1、黄庆海支付雅信公司2014年8月-2017年5月30日的房屋租金204000元；2、已收取的押金2万元不予退还；3、本案诉讼费用由黄庆海承担。一审法院认定事实：雅信公司与黄庆海于2010年6月1日签订一份《租赁合同》，约定雅信公司将位于海口市滨海大道96号海口港汽车货运中心A13/14号铺面租赁给黄庆海；租金每月4200元，每月10日前支付当月租金；租赁期限为二年，即从2010年6月1日起至2012年5月31日止。合同签订后，雅信公司收取了黄庆海押金20000元，在合同期内双方均按合同履行了合同义务。双方签订的合同在2012年5月31日到期后，雅信公司和黄庆海未再签订书面合同，但黄庆海仍继续占有铺面并将其交由妻子周先秀使用，黄庆海支付了2014年8月前的租金，黄庆海使用至2017年5月，并于2018年8月26日，由其妻子周先秀与雅信公司签名确认已经将涉案铺面归还。自2014年8月起，黄庆海就一直拖欠租金未付。一审法院认为，雅信公司与黄庆海所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，为有效合同。合同到期后因黄庆海仍继续使用铺面，故在此之后，雅信公司、黄庆海之间存在事实上的不定期租赁合同关系，该事实上的不定期租赁合同关系存续至2017年5月。雅信公司主张双方口头约定租金改为每间每月3000元，对此黄庆海并不认可，由于雅信公司未能举证予以证明，故一审法院对此不予采信。故除租赁合同转为不定期外，双方不定期租赁合同关系的权利义务仍适用原《租赁合同》的约定。雅信公司主张黄庆海自2014年8月起就一直拖欠雅信公司的租金未付，其行为已经构成违约，雅信公司要求黄庆海支付尚欠的租金及拖欠期间的利息损失，其诉讼请求理由成立，一审法院予以支持。但经核算，黄庆海实欠雅信公司租金只为142800元，雅信公司主张的租金数额高于一审法院核定的部份，一审法院予以驳回。黄庆海将铺面返还雅信公司后，双方的租赁合同关系已经解除，雅信公司收取黄庆海的20000元押金应当返还黄庆海，因黄庆海拖欠租金，该押金应予抵付相对应金额的租金。经抵付后，黄庆海仍应向雅信公司支付租金122800元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、黄庆海于本判决发生法律效力之日起十日内向雅信公司支付尚欠的租金122800元；二、驳回雅信公司的其他诉讼请求。本案诉讼费4972元，由雅信公司负担当2000元，由黄庆海负担2972元。黄庆海二审中提交以下证据：:收据（6张）。证明黄庆海已经交付了2018年的租金，不可能没交前面的租金。雅信公司对上述证据的质证意见如下：2014年8月开始雅信公司一直在催促黄庆海交租金，黄庆海夫妻两人一直相互推托不交，后面黄庆海爱人周先秀交给别人经营，在雅信公司一直催讨下，周先秀才把2018年的租金交付。本院对黄庆海提交的证据的真实性予以确认，但与本案没有关联性，亦不能直接证明黄庆海所主张的已交相应租金的事实成立，本院对其证明力不予采信。雅信公司二审无新证据提交。本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄庆海主张其已向雅信公司支付相应的租金，应对此承担相应的举证责任，证明其主张的事实成立。本案中，无任何证据证明黄庆海已向雅信公司支付自2014年8月起至其归还涉案铺面时止的租金，亦无证据证明黄庆海在一审中提出过诉讼时效的抗辩，故应由黄庆海承担对其不利的法律后果，本院对其上诉主张不予支持。一审判决已确认20000元押金应予退还黄庆海，但因黄庆海尚欠付租金，故一审判决经将押金抵付租金后认定黄庆海应向雅信公司支付租金122800元并无不当，本院予以维持。综上所述，黄庆海的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4972元，由上诉人黄庆海负担。本判决为终审判决。tmtllmbkhixqntpibw审判长李玉民审判员符玉梅审判员谢焕怡二〇一九年十二月十六日法官助理汪婉璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。窗体底端撰稿：符玉梅校对：汪婉璐印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2019年12月16日印制（共印10份） {文书日期} 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。窗体底端