河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23174号上诉人（原审被告）：新郑市润泰花园小区业主委员会，住所地：新郑市仓城路润泰花园。负责人：刘法江，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郑州满祥千物业服务有限公司，住所地新郑市新烟路人和家园1号楼1单元7楼东户，统一社会信用代码：91410184MA44AWFN3G。法定代表人：牛留中，系公司经理。委托诉讼代理人：范全正，系公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：郭迎春，男，1966年12月25日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭艮风，女，1975年2月19日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛静，女，1983年5月1日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔根芳，女，1979年10月20日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卫净，女，1989年9月24日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利杰，男，1986年7月25日出生，汉族，现住新郑市。户籍地河南省新郑市。委托诉讼代理人：左睿峰，河南权辞律师事务所律师。委托诉讼代理人：左旭光，河南权辞律师事务所律师。上诉人新郑市润泰花园小区业主委员会（以下简称润泰花园小区业委会）、郑州市满祥千物业服务有限公司（以下简称满祥千物业公司）、因与被上诉人郭迎春、郭艮风、牛静、乔根芳、李卫净、刘利杰业主撤销权纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初9469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。润泰花园小区业委会上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审起诉请求。事实和理由：1.被上诉人撤销权行使时间应当自2017年的8月26日，至起诉之日（2019年9月2日）超过一年的除斥期间。2.上诉人选聘润泰花园小区物业服务企业的决定已征得小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意或追认，程序合法,证据充分，被上诉人要求撤销该决定无事实和法律依据。3.上诉人作出的聘用原审第三人决定是基于小区原有物业不作为，业主多次信访，政府居间协调，该决定实现了社会利益和业主公共利益的统一。满祥千物业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审起诉请求。事实和理由：被上诉人撤销权行使时间超过一年的除斥期间。小区过半数业主将物业费交给上诉人应视为润泰花园小区业委会选聘上诉人作为小区物业服务企业的决定已被小区过半数追认。被上诉人辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。第一，答辩人的撤销权并未超过一年的除斥期间，被答辩人的上诉理由没有事实根据，相反，根据被答辩人自己在一审中提供的选聘物业服务合同书，业主委员会备案表，结合被答辩人满祥千物业公司成立的时间可以证实润泰花园小区业主委员会选聘物业公司的时候，满祥千物业公司在2017年8月25日之前没有成立,二被答辩人为了共同的利益，相互串通一气所形成的。第二，被答辩人私自签订物业服务合同，侵害答辩人的合法权益，又违反法定程序及法律规定。第三，被答辩人上诉称其物业服务得到了小区业主一致好评不属实，答辩人作为广大业主代表除本案的被上诉人还有小区的其他业主在物业公司主张物业费都是通过诉讼方式向人民法院起诉主张的。二、一审法院适用法律正确。判决书判决合理合法，做到了公平公正，依法维护了广大业主的合法权益。郭迎春、郭艮风、牛静、乔根芳、李卫净、刘利杰向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销被告选聘第三人作为润泰花园小区物业服务企业的决定；2、确认被告与第三人签订的物业服务合同无效；3、本案一切诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。一审法院认定事实：原告郭迎春、郭艮风、牛静、乔根芳、李卫净、刘利杰系新郑市润泰花园小区的业主。该小区根据新郑市住房和城乡建设规划局登记，共1100余户业主，建筑面积为15.6万平方米。2016年3月21日，新郑市润泰花园小区第一届业委会成立，并经新郑市住建局备案登记。郑州满祥千物业公司成立于2017年8月25日，新郑市润泰花园小区业主委员会于当日与其签订为期五年的物业服务合同，自2017年8月25日至2022年8月24日。2019年3月份期间，以郭迎春、牛静、李卫净、郭艮风、乔根芳、刘洋（杨）、左风伟为代表，并有807户业主联合签名，通过书面形式要求罢免现任业主委员会、重新选举新业主委员会。原告郭迎春等人认为润泰花园小区第一届业委会违背程序与郑州满祥千物业签订物业服务合同侵害了业主的合法权益，提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、郭迎春、郭艮风、牛静、乔根芳、李卫净、刘利杰是否本案适格原告；二、原告方能否主张撤销润泰花园业委会将润泰花园小区物业服务企业确定为郑州满祥千物业服务有限公司的决定；三、业主撤销权应从何时开始起算。关于第一个争议焦点，一审法院认为，房屋所有权人为业主，根据原告提交的不动产权证可以证实郭迎春、郭艮风、牛静、乔根芳、李卫净、刘利杰系润泰花园小区的业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故郭迎春等人可以作为本案原告参加诉讼。关于第二个争议焦点，被告润泰花园小区业委会选聘第三人满祥千物业公司作为该小区物业服务企业的决定应否撤销。首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”决定选聘物业服务企业和制定物业服务收费标准时，应当先报经专有部分占建筑物面积过半数且占人数过半的业主同意。然而，润泰花园小区业委会在选聘物业公司时，未事先报经该小区专有部分占建筑物面积过半数且占人数过半的业主同意亦不符合润泰花园小区业委会章程采用招标或其他方式选聘物业管理单位的要求。由此可见，润泰花园小区业委会作出该决定的程序违反了法律规定和住宅小区业主的自律性规定。其次，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这些规定连同《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，共同表明业主对共有部分享有共同管理的权利。润泰花园小区业委会选聘满祥千物业公司时，未通过召开业主大会或者发送征求意见表等形式征求小区业主的意见，亦未经该小区专有部分占建筑物面积过半数且占人数过半的业主同意的行为，显然侵犯了该小区业主共同管理共有物业的权利。再次，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”即法律对业主撤销权作出了明确规定。由此可见，郭迎春等人作为润泰花园小区的业主，有权诉请撤销该小区业委会选聘的满祥千物业公司作为该小区物业服务企业的决定。关于第三个争议焦点：业主撤销权应从何时开始起算。原告认为被告润泰花园小区业委会与第三人签订的物业服务合同没有经过业主共同决定亦没有经过业主召开大会的情况下签订的，第三人满祥千物业公司成立的日期是2017年8月25日，该物业服务合同签订的日期亦为2017年8月25日，结合白庙范居委会出具的情况说明，印证了业主代表讨论选聘物业公司时，该公司未成立，故该物业服务合同签订的程序不合法；该小区三分之二的业主交纳物业费是第三人以诉讼的方式主张的，在2019年7月份经过诉讼后，才知道合法权益受到侵害，因此原告等人的该项主张并未超过诉讼时效。被告认为，自2018年4月10日起至今，一直由满祥千物业公司为润泰花园小区服务，而从满祥千入驻该小区后，物业办公室门口有满祥千公司的宣传栏、物业办公室内醒目位置悬挂有“郑州满祥千物业服务公司”的标牌，2018年4月至2018年8月原告郭迎春等人向满祥千公司交纳水电费，充分证明原告等人至迟也在2018年4月至2018年8月已经知道小区业主代表和小区业委会选聘满祥千公司作为小区物业服务企业为小区提供物业服务。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案被告润泰花园小区业委会未提供业主大会选聘物业公司的决议备案情况，亦无对选聘满祥千物业公司后的张贴公布情况的相关证据，即原告撤销权并未超过一年的除斥期间，故原告的诉讼请求一审法院予以采纳。综上所述，郭迎春等人的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、第八十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销新郑市润泰花园小区业主委员会作出的郑州满祥千物业服务公司作为润泰花园小区物业服务企业的决定。案件受理费100元，由被告新郑市润泰花园小区业主委员会负担。本院二审期间，润泰花园小区业委会围绕上诉请求依法提交了证据：1、关于润泰花园小区选聘新物业服务公司入驻小区公告。2、润泰花园告知书。3、是手机照片，4、是证人证明。上述证据综合证明2017年8月26日润泰花园小区业主委员会将小区选聘新物业公司入驻小区事宜，在小区公告栏向全体业主进行公示公告，在单元门口以及电梯间都张贴了公示。2018年1月22日，业主委员会再次在小区公告栏单元门口电梯间张贴润泰花园告知书，告知业主新的物业公司入驻小区，该公示行为应视为对全体小区业主的告知，被上诉人作为小区业主对业主委员会作出的选聘郑州满祥千物业服务公司作为润泰花园小区物业服务企业的决定，应当是自2017年8月26日就知道，至本次被上诉人起诉之日即2019年9月2日，已经超过了一年的除斥期间，被上诉人撤销权已经丧失。满祥千物业公司提交如下证据：物业公告及张贴照片，证明满祥千物业公司入驻时候2018年4月15日张贴了公告。满祥千物业公司入驻以后给业主提供服务，特别是涉案当事人服务都有。涉案当事人都缴纳了水费和电费，满祥千物业公司法定代表人将款项交给相关机关。本院依法组织了质证，本院经审查认为，上诉人提交的证据真实性无法核实，且不能证明其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案润泰花园小区业委会未提供业主大会选聘物业公司的决议备案情况，亦无对选聘满祥千物业公司后的张贴公布情况的相关证据，一审认定被上诉人撤销权并未超过一年的除斥期间并无不当。二上诉人称被上诉人撤销权行使时间超过一年的除斥期间，本院不予采纳。决定选聘物业服务企业和制定物业服务收费标准时，应当先报经专有部分占建筑物面积过半数且占人数过半的业主同意。然而，润泰花园小区业委会在选聘物业公司时，未事先报经该小区专有部分占建筑物面积过半数且占人数过半的业主同意亦不符合润泰花园小区业委会章程采用招标或其他方式选聘物业管理单位的要求。由此可见，润泰花园小区业委会作出该决定的程序违反了法律规定和住宅小区业主的自律性规定，被上诉人要求予以撤销符合法律规定。综上所述，新郑市润泰花园业主委员会、郑州市满祥千物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，新郑市润泰花园业主委员会负担100元、郑州市满祥千物业服务有限公司负担100元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 袁斌审判员邵晓斐审判员董忠智二〇一九年十二月十一日法官助理邹靖书记员吴松