湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2659号上诉人(原审原告)：湘潭市佳运包装有限公司，住所地湘潭九华经开区桃李北路2号交易中心9号楼。法定代表人:肖娟，董事长。委托诉讼代理人：王浩兵，湖南威朗律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：肖勇，系该公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：包文兵，男，1969年9月9日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审被告）：郭谷良，男，1969年3月16日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。共同委托诉讼代理人：谭权宏，湖南犀城律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人湘潭市佳运包装有限公司(以下简称佳运公司)因与被上诉人包文兵、郭谷良房屋租赁公司纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2019）湘0211民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳运公司委托诉讼代理人王浩兵、肖勇，被上诉人包文兵、郭谷良及其委托诉讼代理人谭权宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳运公司上诉请求：1、维持一审判决第一、二项；2、撤销一审判决第三项，依法改判为被上诉人包文兵、郭谷良赔偿上诉人佳运公司对承租厂房的清场费、水电安装费、搬运费、装饰装修等各项损失共计260700元，向上诉人佳运公司支付因违约应赔偿给守约方的6个月租金补偿计340000元；3、一审诉讼费、保全费及二审诉讼费全部由被上诉人包文兵、郭谷良承担。上诉理由：1、一审法院认定被上诉人包文兵、郭谷良并未违约，据此驳回被上诉人包文兵、郭谷良向上诉人佳运公司赔偿损失260700元和租金补偿340000元的诉讼请求，是缺乏事实和法律依据的；2、一审法院判决要求上诉人佳运公司承担除简易程序减半收取外的全部诉讼费和保全费明显错误。包文兵、郭谷良共同辩称，一审法院认定被上诉人包文兵、郭谷良没有任何过错，无需承担赔偿责任，认定正确。一审判决被上诉人包文兵、郭谷良退还租金170000元是因为被上诉人包文兵、郭谷良自愿退还。不能生产不是被上诉人包文兵、郭谷良的责任，是上诉人佳运公司自己的原因导致的。请求二审依法驳回上诉，维持原判。佳运公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》并退还原告已支付的租金170000元，赔偿原告对承租厂房的清场费、水电安装费、搬运费、装饰装修费等各项损失共计260700元；2、判令被告向原告支付因违约产生的租金补偿340000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，被告郭谷良、包文兵（出租人，甲方）与原告佳运公司（承租人，乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，主要内容为：一、出租厂房面积：厂房坐落在株洲市马家河街道高塘社区，厂房面积约5500平方米，宿舍2栋办公1栋约3000平方米；二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房租赁自2019年3月18日至2039年止。租赁期20年。租金从2019年5月1日开始计算，在此之前乙方可提前免费进场装修等……；三、租金及保证金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房、办公、宿舍楼年租金合计为680000元（税后净得价）。租赁期内3年租金保持不变，从第4年度开始每三年递增10%；2、租金先支付后使用，签订合同时，乙方向甲方支付100000元作为厂房租赁押金以及一季度租金170000元。以后每次租金按季度支付，每次支付提前15日支付；六、厂房的转租与归还：……3、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，不符合正常使用状态的由甲方恢复正常状态，恢复费用由乙方承担。乙方装修添附遵循“来修去丢”原则（设备、动力线除外）。七、租赁期间其他有关约定：……2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好安全、环保卫生等工作符合相关部门的要求，且乙方自己负责承租范围内的生产安全、环保卫生等设备必须符合相关部门的要求;……5、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上必须符合安全条件和验收要求，并不得破坏原房结构，装修和增改费用由乙方自负责。八、其他条款：1、租赁期期间，如甲方违约，需提前180天通知对方，并赔偿守约方6个月租金作为补偿，在乙方结清房租水电后，甲方应无条件无息退还乙方厂房租赁押金即剩余租金，属于乙方的设备及物品乙方自行搬离厂房；租赁期期间，如乙方违约，需提前180天通知对方，并赔偿守约方6个月租金为补偿，在乙方结清房租水电后，甲方应无条件无息退还乙方厂房租赁押金及剩余租金。属于乙方的设备及物品自行搬离厂房；以上补偿金包括另外一方的全部损失，即守约方除以上补偿金额外不得以任何形式向违约方主张任何权利；2、租赁期满后，乙方在结清所有房租及水电后，甲方应无条件无息退还乙方租赁厂房的押金。”原、被告双方在该合同上签字及加盖公章。合同签订后，原告于2019年3月20日，向被告转账支付押金100000元，于2019年4月16日向被告转账支付租金168000元（扣除大门维修费2000元）。一审另查明，被告在与原告签订合同之前，告知原告上一家承租人由于生产的产品环保不达标，导致无法生产而解除合同。原告遂在签订合同后开始清场，并在清场的同时，委托环评公司进行环评工作。2019年4月初，环评公司告知原告其承租的厂房所在区域在去年已被列为绿心区，不适宜生产型企业进驻，鉴于该隐患，原告减少了投入。之后，原告以因环保问题无法开工为由，要求解除《厂房租赁合同》，并要求被告返还已支付的租金及押金，被告于2019年5月31日将100000元押金退还给原告，但租金未予退还，原告遂诉至法院，请求判如所请。在审理中，被告同意解除合同,并自愿返还原告租金170000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告是否违约？二、原告要求被告赔偿各项损失有无事实及法律依据？具体分析如下：关于争议焦点一，原、被告双方于2019年3月18日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行。依据合同约定，被告方的义务主要是保证租赁厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，对租赁厂房进行检查、养护，以及被告督促并协助乙方做好安全、环保卫生等工作符合相关部门的要求。原告并无证据证明被告违反了上述约定，且其也承认在合同签订前，被告已告知原告上一承租人因产品环保不达标，导致无法生产而解除合同的事实。原告诉称被告明知租赁厂房所在地为居民水源地保护区域，不能进行生产，但隐瞒了该事实。一审法院认为，对于原告不能开工的原因，原告并未提供任何证据予以证实，即便真如其所称的租赁厂房所在地“属居民水源地保护区域”或是“属绿心区”原因所致,但原告作为生产企业，理应在签订租赁合同之前了解当地环保政策，对于是否适合承租被告厂房进行生产作风险评估。况且，依据合同第七条，亦明确约定应由原告自己负责承租范围内的生产安全、环保卫生等工作符合相关部门的要求。综上，原告主张被告违约的理由不成立，不予支持。现因原告要求解除合同，被告同意，故对原告要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》的诉求，一审法院予以支持。鉴于原告虽签订了合同，但一直未投入生产，被告亦同意返还原告租金170000元，故对原告要求被告返还租金170000元的诉求，一审法院予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为不应支持。理由：1、依据合同第三条和第七条约定，承租期间，对承租房屋的装修和增改费用由原告自行负责，租赁期满后，除设备、动力线除外，装修添附遵循“来修去丢”原则，故对承租房屋的装修、改造费用本应由原告自行承担。2、原告在签订合同之前，并未就相关生产、环保政策等事宜尽到注意义务，且在2019年4月初，被环评公司告知承租厂房所在区域已被列为绿心区，不适宜生产型企业进驻之后，虽明知可能存在隐患，却仍进行装修、改造，由此产生的损失应由原告自行承担。3、按合同约定，只有在被告违约致合同解除的前提下，被告才赔偿原告六个月的租金，而被告并未违约，故原告要求被告赔偿或补偿没有事实依据。综上，原告要求被告赔偿各项损失260700元及6个月的租金340000元的诉求，一审法院不予支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告湘潭市佳运包装有限公司与被告包文兵、郭谷良于2019年3月18日签订的《厂房租赁合同》；二、限被告包文兵、郭谷良于本判决生效后十日内向原告湘潭市佳运包装有限公司返还租金170000元；三、驳回原告湘潭市佳运包装有限公司其他的诉讼请求。二审中，上诉人佳运公司提交证据：《长株潭城市群生态绿心地区保护条例总体规划》，拟证明根据第十二条的规定，被上诉人包文兵、郭谷良的厂房禁止从事一切项目建设。被上诉人包文兵、郭谷良质证认为，对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，绿心区禁止外来的进来，但不是禁止出租，是禁止有污染的生产。本院认证，对该份证据的真实性和合法性予以认定，但是不能达到上诉人佳运公司的证明目的。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点是：被上诉人包文兵、郭谷良是否应赔偿上诉人佳运公司各项损失260700元及6个月的租金补偿340000元？现分析如下：根据上诉人佳运公司与被上诉人包文兵、郭谷良签订的《厂房租赁合同》第七条第二项“租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好安全、环保卫生等工作符合相关部门的要求，且乙方自己负责承租范围内的生产安全、环保卫生等设备必须符合相关部门的要求”和第七条第五项“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上必须符合安全、条件和验收要求，并不得破坏原房结构，装修和增改费用由乙方自行负责”的约定，上诉人佳运公司作为生产企业，应当在签订租赁合同之前了解当地的环保政策，对是否适合承租被上诉人包文兵、郭谷良的厂房进行生产作风险评估。在未进行风险评估前，上诉人佳运公司就对厂房进行装修，且在2019年4月初被环评公司告知厂房所在区域已被列为绿心区，不适宜生产型企业进驻之后，仍然进行装修、改造，由此产生的损失260700元应当由上诉人佳运公司自行承担。根据《厂房租赁合同》第八条第一项约定：“租赁期间，如甲方（包文兵、郭谷良）违约，需提前180天通知对方，并赔偿守约方6个月租金作为补偿。”上诉人佳运公司没有提交证据证明被上诉人包文兵、郭谷良存在违约行为，对其要求被上诉人包文兵、郭谷良补偿6个月的租金340000元的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9807元，由上诉人湘潭市佳运包装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年十二月二十七日法官助理 黄慧娟书 记 员 段佛琪