北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再154号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市怀柔区红螺镇水库管理处，住所地北京市怀柔区。法定代表人：皮小明，主任。委托诉讼代理人：韩超，北京邸石律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京红螺旅游开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：叶藏珍，总经理。委托诉讼代理人：李田，北京红螺旅游开发有限责任公司办公室主任。委托诉讼代理人：王阳，北京市君商律师事务所律师。再审申请人北京市怀柔区红螺镇水库管理处（以下简称水库管理处）因与被申请人北京红螺旅游开发有限责任公司（以下简称旅游开发公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院(2018)京03民终1224号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月24日作出（2018）京民申2740号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人水库管理处法定代表人皮小明及其委托诉讼代理人韩超，被申请人旅游开发公司委托诉讼代理人李田、王阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水库管理处申请再审请求：撤销一、二审判决；改判支持水库管理处的全部诉讼请求。事实与理由：（一）原判认定申请人提出的要求确认涉案合同超过二十年的部分无效的诉讼请求属于“一事不再理”适用法律错误。申请人在上次诉讼的一、二审中均未提出要求确认涉案合同超过二十年的部分无效的诉讼请求，在北京高院再审程序中，申请人增加了这一诉讼请求，但被认为超出原审诉讼范围而不予处理，申请人另案提起诉讼不属于法律规定的重复起诉。（二）一审开庭时申请人变更诉讼请求第4项为“判令被告支付原告2016年1月1日至2016年5月4日期间租金7．5万元，支付自2016年5月5日至实际腾退返还租赁标的之日止的占用费，标准为每月3．75万元。一审判决记载有误。（三）2016年5月4日，被申请人已经收到书面解除通知，此后既未提出异议，也未提出诉讼。根据相关法律规定，双方租赁关系已经解除。申请人给被申请人开具收款发票的行为只是催收2016年和2017年的占用费，没有继续履行的合意，不能否定合同解除的效力。旅游开发公司再审辩称，不同意水库管理处的再审申请理由。法院在前诉中对合同效力实际上已经作出处理，水库管理处本次诉讼属于重复起诉。双方签订合同约定40年租赁期限是协商一致的结果，应当予以保护。司法实践和最高法院相关案例对超过20年的租赁合同也采取了确认有效的原则。如果认定合同无效将对旅游开发公司造成重大经营损失。水库管理处出具发票确认收到2016和2017年度的租金，其主张旅游开发公司交纳租金的理由不能成立。水库管理处向一审法院起诉请求：1．确认双方于1998年5月11日签订的《红螺镇水库租赁合同》（以下简称《租赁合同》）2018年1月1日以后的部分无效；2．要求确认《租赁合同》于2016年5月4日解除；3．判令旅游开发公司将红螺镇水库库区内63．72米高程以下的土地及水面，所属设施西岸码头12亩土地，50千伏安水利变压器一台和200米深岩石井一眼，及前述范围内全部房屋和场地腾退并交付给水库管理处；4．判令旅游开发公司支付水库管理处2016年1月1日至2017年12月31日期间租金45万元。一审法院认定事实：1998年5月11日，原怀柔县红螺镇水库管理处（现北京市怀柔区红螺镇水库管理处，甲方）与旅游开发公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将红螺镇水库库区内63．72米高程以下的水面及水库所属设施西岸码头12亩土地，50千伏安水利变压器一台，200米深岩石井一眼，出租给乙方使用。水利工程（包括大坝、溢洪道、闸门）归水库管理。二、租赁期限为40年，自1998年1月1日至2037年12月31日期满，由甲方收回。三、租金的数额和交付方法：1、40年租金总额为人民币1870万元。其中1998年1月1日至2000年12月31日，每年租金20万元。包括工程维修费10万元，水面使用费5万元，设施使用费5万元。……2013年1月1日至2017年12月31日，每年租金45万元。包括每年增加工程维修管理费5万元……。2、租金逐年交纳，每年分二次付清，每次交纳一半金额。交付日期为每租赁年度的第一个月内和第七个月内。五、（一）甲方的权利和义务1、有权按合同约定向乙方收取每年应交纳的租金。2、凡涉及水库工程安全问题，有权对工程规划、施工方案进行监督审查，乙方应按甲方提出的要求实施。3、对出租水库的水源和周边环境进行监督，乙方给予合作。……8、甲方在正常年份时要保证水库水位不低于62米高程，如租赁年内水库水位低于62米高程时，乙方交纳本年度租金的一半金额。如水库水位低于59米高程时，乙方可以免交本年度租金。（二）乙方的权利和义务1、有权在租赁标的范围内自主经营，甲方不得干涉。2、有权按时接纳租赁标的。3有义务按合同规定向甲方交纳租金。4、有义务保护水库工程安全，维护环境卫生。……八、违约责任……3、乙方如未按合同规定时间向甲方交纳租金时，在交纳租金的同时，还应按所交租金的10%交纳滞纳金。如超过三个月仍未交付租金时，甲方有权终止合同，乙方在租赁范围内所建设施无偿归属甲方。……九、……2、如乙方需要从京密引水渠向水库补水，甲方给予协调，一切工程费用和用水费用由乙方承担。合同签订后，双方开始履行合同。因旅游开发公司欠付租赁费，水库管理处曾于2015年向北京市密云区人民法院起诉，要求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、旅游开发公司立即将其租赁范围内的水面、土地、房屋、设施及岩石井腾退给水库管理处；3、旅游开发公司支付其所欠租金503．1万元，并支付违约金50．31万元。本案经北京市密云区人民法院（2015）密民初字第2329号民事判决、北京市第三中级人民法院（2016）京03民终1076号民事判决、北京市高级人民法院（2017）京民再6号民事判决确定：1、旅游开发公司给付水库管理处2015年12月31日前的租金255．6万元；2、驳回水库管理处其它诉讼请求。水库管理处已依据北京市高级人民法院（2017）京民再6号民事判决书向法院申请执行租金255．6万元。2016年5月3日，水库管理处向旅游开发公司送达《解除〈红螺镇水库租赁合同〉的通知》，内容如下：“1998年5月11日我处与贵公司签订《红螺镇水库租赁合同》……合同期内经我处多次给予贵公司宽限期，贵公司却违约拖欠上述租金至今。按照合同第三条的约定，贵公司应在2016年1月支付2016年上半年租金22．5万元，贵公司再次违约拖欠至今。……现我处通知贵公司，自收到本通知之日起，我处与贵公司签订的《红螺镇水库租赁合同》解除，请贵公司收到本通知后三日内付清所欠租金496万元和滞纳金49．6万元，腾退并交还租赁标的，如逾期视为贵公司放弃所有腾退财物的权利，我处有权予以处理。”因旅游开发公司拒绝接收上述通知，水库管理处为此将现场送达情况拍照作为已经送达的证据。旅游开发公司收到解除通知后未向法院起诉，但于2016年6月14日通过二张汇款单给付水库管理处22．5万元，同时在汇款凭证上载明“支付2016年水库租金”。2016年7月18日，水库管理处为旅游开发公司出具增值税发票三张，每张发票均在备注部分载明“2016年上半年水库租金”；2017年4月24日，旅游开发公司通过银行转账方式给付水库管理处租金11．25万元，水库管理处于2017年5月17日为旅游开发公司出具二张增值税发票，在发票备注栏分别载明“2017年1-3月份租金”；2017年7月17日，旅游开发公司再次通过银行转账方式给付水库管理处11．25万元，水库管理处于2017年8月16日为旅游开发公司出具的增值税发票二张，仍在发票备注栏载明“2017年7-9月租金”。2017年10月23日，水库管理处持诉称理由及请求起诉至法院。北京市怀柔区人民法院作出（2017）京0116民初7462号民事判决：一、水库管理处与旅游开发公司于1998年5月11日签订的《租赁合同》于2018年1月1日以后的部分无效；二、驳回水库管理处其它的诉讼请求。旅游开发公司不服一审判决，上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判双方于1998年5月11日签订的《租赁合同》于2018年1月1日以后的部分有效。2．二审案件受理费由水库管理处承担。二审期间，各方当事人未提交新证据。二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院另查明，水库管理处与旅游开发公司于1998年5月11日签订的租赁合同系各方真实意思表示，双方就合同租赁期限问题在签订租赁合同后未再另行约定，双方均认可，当时的法律未规定租赁期限不得超过二十年。二审法院认为：本案的争议焦点为涉案《租赁合同》中超过二十年租赁期限的部分是否有效。合同效力问题属于法院主动审查的范围，涉案合同的效力在北京市密云区人民法院（2015）密民初字第2329号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2016）京03民终1076号民事判决书中已经确认为合法有效，且在北京市高级人民法院（2017）京民再6号判决书中亦未对涉案合同的效力予以否定。因水库管理处的该项诉讼请求，法院已经做出过处理，属于“一事不再理”，故对其该项诉讼请求应予驳回。一审中，水库管理处起诉主张旅游开发公司应支付其2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，一审法院经查明后对该项诉求予以驳回，并无不当，二审法院予以确认。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终1224号民事判决：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7462号民事判决；二、驳回水库管理处的全部诉讼请求。本院再审期间，双方当事人未提交新的证据。本院再审对一、二审法院查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为《租赁合同》约定租赁期限超过二十年的部分是否有效。本案《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。水库管理处在前次诉讼的一、二审程序中均未提出要求确认涉案合同超过二十年的部分无效的诉讼请求，而是在本院再审程序中增加了这一诉讼请求，后被认为超出原审诉讼范围而不予处理，故该诉讼请求在前次诉讼中并未进行审理。二审法院判决驳回水库管理处该项诉讼请求不妥，本院再审予以纠正。《租赁合同》成立于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施之前，当时的法律对于最长租赁期限并无规定。由于市场波动或国家经济形势变化经常是不可预期的，承租人长期占有使用租赁物，特别是排他性使用的不动产，将在出租人权益保护方面严重失衡。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”故一审判决认定本案《租赁合同》租赁期限超过二十年的部分无效正确，但以双方签约之日起算认定《租赁合同》自2018年1月1日起合同无效，缺乏法律依据。鉴于《合同法》对于实施之前成立的合同并无溯及力，本院再审认定二十年最长租赁期限应从1999年10月1日《合同法》实施之日起算，即《租赁合同》自2019年10月1日以后的部分无效。关于水库管理处因旅游开发公司未按期交纳租金而行使解除权一节，经查，2016年和2017年红螺镇水库水面均低于62米高程，按照合同约定旅游开发公司可减半交纳租金。旅游开发公司虽然迟延交纳租金，但经催告现已给付，水库管理处也出具了2016年度、2017年度租金增值税发票予以确认。水库管理处主张的解除合同条件不能成就，其要求确认《租赁合同》于2016年5月4日解除的诉讼请求本院不予支持。水库管理处同时主张旅游开发公司应支付2016年1月1日至2016年5月4日期间租金，以及自2016年5月5日至实际腾退返还租赁标的之日止的占用费。鉴于旅游开发公司已经按照约定给付租金，该诉讼请求再审亦不予支持。综上，水库管理处的申请再审理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终1224号民事判决及北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初7462号民事判决；二、确认原北京市怀柔县红螺镇水库管理处与北京红螺旅游开发有限责任公司于1998年5月11日签订的《红螺镇水库租赁合同》，自2019年10月1日以后的部分无效；三、北京红螺旅游开发有限责任公司将红螺镇水库库区内63．72米高程以下的土地及水面，所属设施西岸码头12亩土地，50千伏安水利变压器一台和200米深岩石井一眼，及前述范围内全部房屋和场地腾退并交付给北京市怀柔区红螺镇水库管理处；四、驳回北京市怀柔区红螺镇水库管理处的其他诉讼请求。一审案件受理费4025元，由北京红螺旅游开发有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费8050元，由北京市怀柔区红螺镇水库管理处负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  任 颂审 判 员  张 然审 判 员  张 峰二〇一九年十二月二十六日法官助理  程 潇书 记 员  徐博丽