河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初1284号原告：彭娜，女，1981年10月03日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。被告：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码91131002665283869P。法定代表人：葛言周，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李雨萌，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓雅，系该公司员工。被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡百子湾家园314号楼，统一社会信用代码9111010505928479XQ。法定代表人：唐守昌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原告彭娜与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京鑫佳众成房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院作出（2019）冀1081民初1284-4号民事裁定书，驳回了被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司对本案管辖权提出的异议。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司不服裁定，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉，河北省廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民辖终523号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员张会义担任审判长，与人民陪审员王江通、李克磊组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭娜的委托诉讼代理人聂晓岳，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李雨萌、徐晓雅，被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杨赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，邓光正是北京鑫佳众成房地产经纪有限公司廊坊分公司员工。2017年1月，邓光正向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月8日原告向邓光正账户转款4万元。2017年1月9日廊坊市铭圳房地产开发有限公司收取原告购房款20万元，被告2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为703857元。2017年1月，北京鑫佳众成房地产经纪有限公司永清分公司樊志中向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月11日原告向樊志中账户转款4万元。2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-404号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为687403元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订内部员工购房确认单的当日收取原告房款20万元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有取得商品房预售许可证，没有房屋预售资格，房屋无法销售。原告找被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司商量退款事宜，未能协商成。后来被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司注销了其廊坊分公司和永清分公司。为此原告起诉，请求：1、依法判令被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司退还原告购房款40万元，并按年利率10%向原告支付利息至房款返还完毕；2、被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司退还原告款项8万元，并按年利率10%向原告支付违约金至服务费8万元返还完毕；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告方承担。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司辩称，我方所收取原告的款项不应退还，更不应承担相应利息。理由如下：（1）原告与我公司签订的内部员工确认单应该属于服务合同，而不是房屋买卖协议。（2）确认单中明确约定了本单一经签署不予退款，不予退房。（3）本项目之所以进展缓慢，是由于霸州作为雄安新区的配套区大的政策的改变，并不是我公司主观上不推动项目进展。（4）内部员工购房确认单只是一个购房资格，而且还是内部员工，当时我公司之所以对内部员工作出这个决定是基于给员工的福利；原告诉状所称都是基于某个人找到了被告铭圳公司来享受购房资格，享受我公司的这种福利；基于以上理由，原、被告应该有契约精神，遵守内部确认单的约定，我公司不应退还所收取的款项，更不应承担相应利息。原告不是我公司内部员工。被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司辩称，1、原告方没有明确要求我公司退款责任的责任形式与依据，我公司没有收取原告的相关服务费用，原告应就收取服务费的事实和退款的依据提供证据。2、本案不是商品房预售合同纠纷，原告与开发商签订的购房确认单属于商品房预约合同，它是约定将来订立商品房买卖合同的合同，不受商品房预售许可证作为销售前提的限制，具有法律效力，如果在销售过程中，相关部门和人员收取了服务费，即使预约合同解除，也不应当退还。3、原告要求支付利息的请求，没有事实和法律依据，在本案中原告并没有请求解除其与开发商或者居间方的合同关系，在合同关系仍然存续的前提下，直接请求退还相关费用没有依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告补充称，内部员工购房确认单虽然写的是内部员工性质，但如被告铭圳公司当庭陈述，一、原告并非铭圳工司员工，因此铭圳公司所谓的员工福利无从谈起，那么该购房确认单也明确了具体的购房房号、面积、价格、首付以及相应的付款按揭等条件；该确认单显然是确认了双方购房的一系列权利和义务，明显具有商品房买卖合同的法律属性，而不是服务合同；其次从根本上讲被告铭圳公司至今未能取得涉案房屋的销售许可证，导致后续的一系列购房行为根本无从谈起，铭圳公司因此构成根本违约。实际上涉案房屋属于回迁房，任何时间也办不下来销售许可证。原告与被告铭圳公司之间的购房目的已经从根本上不能实现，也就是说涉案房屋法律上、事实上被告铭圳公司均无法出售给涉案原告。在此情形下，被告铭圳公司已经收取涉案原告的每套20万元共计40万元费用理应予以退还，且铭圳公司将涉案房屋为回迁房而变相出售给并非被告内部员工的涉案原告，销售许可证根本无法办理，被告铭圳公司具有重大过错，构成根本违约；原告诉请被告铭圳公司承担相应的利息，诉请具有明确的法律规定；因此原告诉请铭圳公司退还40万元及相应利息，请求法庭予以支持。二、被告鑫佳众成公司作为专业房地产经纪公司在提供房地产经纪过程中理应审查其代理相关项目是否具有合法的房屋销售许可证等资质文件，鑫佳众成公司在铭圳公司不具有销售许可证情况下代理出售房屋，未尽合理审核义务，致使涉案原告缴纳了每套服务费40000元计80000元，但购房根本目的无从实现。鑫佳众成公司并未提供专业、合法的房地产经纪服务，相反由于其未尽审核义务，其收取的80000元理应退还，并承担相应的利息。原告针对其主张，向法庭提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息。2、2017年1月14日原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订的内部员工购房确认单两份一份，约定原告购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋和1-2-404号房屋，面积都是91.41平方米，价格分别为703857元和687403元，证明原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司之间有购房行为。3、原告的银行交易明细一份和被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司2017年1月14日为原告出具的收款收据两份，证明被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司收取了原告的1-2-2404号和1-2-404号购房定金每套各200000元，两套计40万元，另外原告向邓光正转款4万元，向樊志中转款4万元，交付给被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司永清分公司服务费4万元和廊坊分公司服务费4万元。4、另案原告姚升东与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司工作人员李洋洋微信聊天记录，证明了被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有预售许可证。5、二被告企业信用信息报告，证明二被告的主体资格，被告鑫佳公司对其的员工收款行为承担还款的法律责任。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司质证意见：对证据1没有意见。对证据2真实性、合法性、关联性没有意见，但是不能支持原告的证明目的，在答辩中已经陈述。对证据3收款收据没有异议，对银行交易明细关联性有异议，不能显示钱转给了被告铭圳公司。对证据4真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。对证据5真实性、合法性、关联性均无异议。被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司质证意见：对证据1、2、3、5的真实性无异议，原告与铭圳公司存在购房行为，但性质上属于预约合同，双方所签订的购房确认单第三条、第五条、第七条可以明确体现该订购为预约性质，不是商品房买卖合同；根据商品房销售管理办法第十六条的规定，商品房买卖合同应当具有收售房款、房屋的交付条件及日期等必备条款，否则应视为预约合同，在本案中五原告仅支付了20万元的订金，没有支付房款，双方没有确定商品房的交付和日期，原告也没有明确该确认单的性质，但在庭审中却主张被告方构成根本违约，又同时主张被告未取得预售许可证，指向合同效力问题，那么合同解除与合同无效是不同情形，相互矛盾。我方认为认购单属于预约合同，最高院审理商品房买卖合同相关解释的第四条，原告方不履行购房确认单的构成了预约合同的违约，预约合同没有约定商品房买卖合同的网签时间，根本没有明确房屋的交付时间，双方商定应以开发商的通知为准，因此原告以开发商构成根本违约为由，缺乏事实依据。对证据4真实性无法确定，依据该聊天记录，我方与原告并没有签订服务合同，对收费的项目进行约定，原告支付的费用也没有进入我公司账户或者指定人员账户，而且大部分人员依据原告的证据是与我公司无关的我公司也没有给原告开具任何收费单据予以确认，原告应当提供必要的证据证明其缴费行为与我公司存在关联。故原告中只有姚升东的转账记录有王政建账户转入姚升东账户随后转入吕德才账户，我方认可吕德才是廊坊分公司之前的负责人，但是分公司并没有收取该笔费用，原告需要提供证据证实经由王政建转入的该笔费用的性质是支付中介公司的费用还是私人之间的周转拆解，或者提供的证据证实吕德才的收款行为对我公司构成收费的表见代理。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京鑫佳众成房地产经纪有限公司没有举证。经审理查明，北京鑫佳众成房地产经纪有限公司廊坊分公司于2014年9月25日设立，2019年9月18日注销，邓光正是北京鑫佳众成房地产经纪有限公司廊坊分公司员工。北京鑫佳众成房地产经纪有限公司永清分公司负责人是樊志中，现在该永清分公司已注销。2017年1月，邓光正向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月8日原告向邓光正账户转款4万元。2017年1月9日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司收取原告购房订金20万元，2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为703857元。2017年1月，樊志中向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月11日原告向樊志中账户转款4万元。2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-404号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为687403元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订内部员工购房确认单的当日收取原告购房订金20万元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾小区项目至今没有办理房地产开发所需的行政许可手续，没有与原告签订房屋买卖合同，没有向原告交付房屋。本院认为，2017年1月，邓光正向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月8日原告向邓光正账户转款4万元。2017年1月9日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司收取原告购房订金20万元，2017年1月14日该公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-2204号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为703857元。2017年1月，樊志中向原告介绍可以购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目房屋。于是2017年1月11日原告向樊志中账户转款4万元。2017年1月14日被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告签订内部员工购房确认单，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目1-2-404号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为687403元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司在签订购房确认单的当日收取原告房款20万元。被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司至今没有与原告签订正式房屋买卖合同，也没有向原告交付房屋。另外，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有办理相关开发手续，其与原告签订内部员工购房确认单，收取原告购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，被告应当返还已经收取原告购房定金400000元，并赔偿原告相应的利息损失。被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司售房相关手续的义务，该公司在被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司不具备售房手续的情况下，为原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司房屋买卖行为进行居间服务，分两次收取原告居间服务费共计8万元，违反法律规定，没有履行自己的义务，应将收取的居间服务费返还给原告，并赔偿原告相应的利息损失。北京鑫佳众成房地产经纪有限公司廊坊分公司和永清分公司没有独立法人资格，且已经注销，其返还义务应由被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司承担。原告要求二被告按照年利率10%赔偿原告利息损失，不违反法律规定的上限，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：一、2017年1月14日原告彭娜与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订的两份内部员工购房确认单无效。二、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司返还原告彭娜购房定金400000元，限本判决生效之日起七日内付清。三、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司从2017年1月14日起，以收取的原告购房定金400000为基数，按照年利率10%赔偿原告彭娜利息损失至购房定金退清之日。四、被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司返还原告居间服务费80000元整，限本判决生效之日起七日内付清。五、被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司从2017年1月8日起，以原告所付居间服务费4万元整为基数，按照年利率10%赔偿原告彭娜利息损失至2017年1月10日；从2017年1月11日起，以原告所付居间服务费8万元整为基数，按照年利率10%赔偿原告彭娜利息损失至居间服务费退清之日。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9049元，保全费5000元，保全担保保险费2733元，共计16782元，由原告负担3866元，由被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担10916元，被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  张会义人民陪审员  王江通人民陪审员  李克磊二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李田锐