江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初6919号原告：江西省融资担保股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区京东大道177号群辉大厦8层。法定代表人：陈出新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈隽芸，女，1988年6月28日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋梦婷，女，1992年3月10日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区，该公司员工。被告：新余力高伟业置业有限公司，住所地：江西省新余市青少年宫三楼。法定代表人：谭群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈禾平，江西三江合律师事务所律师。被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地：湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，该公司董事长。被告：江西步步高商业连锁有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区大士院南区13栋2单元101室。法定代表人：朱刚平，该公司总经理。被告：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地：江西省新余市城北广场。负责人：廖琦华。第二、三、四被告共同委托诉讼代理人：张艳芳，女，1986年5月10日生，汉族，江西省新余市人，住江西新余市渝水区，系第二被告公司员工。原告江西省融资担保股份有限公司（下称原告）与被告新余力高伟业置业有限公司（下称第一被告）、被告步步高商业连锁股份有限公司（下称第二被告）、被告江西步步高商业连锁有限责任公司（下称第三被告）、被告江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（下称第四被告）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，第一被告委托诉讼代理人，第二、三、四被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除第一被告与原告的《铺位移交协议》，并判令四被告返还原告所有的产权证号为余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房产；2.判令第一被告支付自2018年11月1日起至房屋实际归还之日止的房屋占用费321118.64元，第二、三、四被告对上述费用承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2009年5月13日，第一被告与第二被告签订了《租赁合同》，约定第一被告将位于新余市长青北路18号城北广场地下一层建筑面积约18000平方米的房屋等出租给第二被告使用，租赁期限自2009年6月15日至2029年6月14日止。2015年5月28日，第一被告与案外人温亮生签订《铺位移交协议》，约定温亮生将其父亲温耀辉所有的商铺交于第一被告经营管理，现负一层商铺已租赁给步步高经营，温亮生同意租金以步步高的租赁合同为准。2018年10月23日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01执149-5号执行裁定书，裁定温耀辉所有的新余市城北长青北路18号新都汇广场A栋B栋共十一处房产交付原告抵偿债务。2018年12月29日，原告向第一被告送达《租金支付告知函》，要求其支付租金，但第一被告至今未向原告支付租金，实属违约，原告有权解除《铺位移交协议》并要求第一被告返还房屋并支付房屋占用费。因第二、三、四被告拒绝直接向原告支付租金，2019年7月5日，原告向第四被告送达《告知函》，告知其在限定期限内搬出上述房产所占区域，第四被告未予处理。第一被告作为无权占用、无权处置人，应根据《租赁合同》的约定按照2018年度13.02元/月/平方米，2019年度13.27元/月/平方米向原告支付租金。第二被告作为承租人，第三、四被告作为知晓实际情况的使用人均恶意占用房屋，应归还房屋并对房屋占用费承担连带清偿责任。第一被告辩称，根据物权法的相关规定，物权的变动以变更登记为准，不能排除原告在（2017）赣01执149-5号执行裁定书生效以后对上述房产进行过处分，如出售、抵押或者原债务人回购等，故原告提供的证据不足以证明其对涉诉房产具有所有权。另，原告的现有证据无法证明其主张的房产属于第一被告的管理范围，故原告要求解除《铺位移交协议》无事实和法律依据。第二、三、四被告辩称，第一被告与原产权人温耀辉的委托人温亮生就涉诉房产签订了《铺位移交协议》，第一被告对上述房产具有合法的委托代理权，根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定，基于第一被告与原产权人温耀辉的委托人温亮生合法的委托代理关系而订立的《租赁合同》合法有效，理应直接约束现有产权人即原告，原告要求第二、三、四被告返还涉诉房产没有法律依据。根据《租赁合同》的约定，第二被告按季向第一被告支付租金符合合同约定，原告要求第二、三、四被告对房屋占用费承担连带清偿责任没有事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告营业执照、四被告企业信用信息公示报告、《铺位移交协议》、《告知函》及快递单送达凭证、房屋产权证5份、《租赁合同》本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：1.江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01执149-5号执行裁定书，证明原告对温耀辉所有的新余市城北长青北路18号新都汇广场A栋B栋（所有权证号为：余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）的五套房产享有所有权，第二、三、四被告对该证据无异议，第一被告提出异议称物权的变动应以变更登记为准，不能排除原告在执行裁定书生效以后对上述房产进行过处分。本院认为，根据法律规定，（2017）赣01执149-5号执行裁定书系人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，导致物权发生变更效力的，自该执行裁定书生效时发生效力。故对第一被告的异议本院不予采纳，对原告的该证据本院予以采纳。2.《租金支付告知函》及签收表，证明2019年12月29日，第一被告作为涉诉房产的委托经营管理者，同意自函告之日起向原告支付租金，且同意若租金支付逾期超过一个月，原告将解除租赁关系，收回房产。第一被告提出异议称对没有第一被告签章的签收表的真实性、合法性有异议，《租金支付告知函》只是原告单方制作。本院认为，该告知函虽为原告单方制作，但签收表上盖有第一被告公章，应认定第一被告已签收该告知函，但原告的该组证据只能证明第一被告签收了该告知函，无法证明签收的具体时间，亦不能证明第一被告同意该告知函的内容。3.新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初4494号民事判决书，证明第二被告与第一被告签署的《租赁合同》对租赁费进行了约定。第一被告对其关联性有异议，本院认为，该证据与本案无关，本院不予采纳。4.南昌市鼎立土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，证明涉诉房产属原告所有，并且第四被告正在使用。第二、三、四被告对该证据无异议，第一被告提出异议称该证据不能证明涉诉房产所有权归原告所有。本院认为，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司具备评估资格，该评估公司对估价对象即涉诉房产的地理位置及用途进行的现场查勘客观公正，评估程序合法，所作评估结果不存在明显依据不足的情形，且与原告提交的江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01执149-5号执行裁定书相符，对该估价报告本院予以采纳，该报告已明确载明了涉诉房产的地理位置及用途，可以证明第四被告正在使用涉诉房产，且第二、三、四被告对该事实均无异议，故对第一被告的异议本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月13日，第一被告与第二被告签订《租赁合同》，约定第二被告承租第一被告位于新余市长青北路18号城北广场地下一层的房屋等，计租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币7.2元/月/平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/平方米，房屋维修费人民币5.4元/月/平方米，第二被告承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币18元/月/平方米。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，第二被告在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。第一被告应于第二被告付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。2015年5月28日，第一被告与案外人温耀辉的委托人温亮生签订《铺位移交协议》，约定温亮生将其父亲温耀辉所购的商铺交于第一被告自行经营管理，其中负一层商铺铺位号D503、D505等共151间，建筑面积为3360.06平方米，北面商铺铺位号A023、A024等共15间，建筑面积为947.28平方米（铺位号与面积详见附件，铺位号以抵铺协议中的铺位号为准）。管理费及劳务费按商铺建筑面积每月每平方米暂定2.5元计算，北面商铺A024、A025两间，建筑面积为169.83平方米，自2015年5月1日起租金交付给温亮生收取，温亮生支付第一被告管理费。现负一层商铺已租赁给步步高经营，温亮生同意租金以步步高的租赁合同为准，租金按面积计算。步步高租金到账后由第一被告在三个工作日内以转账的方式支付给温亮生，温亮生收取的实际租金需扣除税金与管理费（税金按所开具的税务发票金额为准）。2018年2月28日，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司接受南昌市中级人民法院执行局委托出具《房地产估价报告》，载明新余市长青北路18号涉诉五套房产均位于地下一层，层高约4米，目前为步步高超市及其办公场所与仓库，无围护不能独立营业。经过现场查勘和科学计算，最终确定出11套房产在2017年8月17日的评估值为21892200元。2018年10月23日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01执149-5号执行裁定书裁定被执行人温耀辉所有的新余市城北长青北路18号新都汇广场A栋B栋(房屋所有权证号为余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号)共十一处房产作价12259632元交付申请执行人即原告抵偿被执行人温耀辉12259632元的债务，上述资产自裁定送达原告时起转移。2018年12月29日，原告制作《租金支付告知函》并向上述十一处房产的承租人（包含第一被告在内）送达，载明各承租人的租赁关系在存续期间不受影响，上述十一处房产的租金自函告之日向原告支付。承租人若未按原告要求而向其他方支付租金，并不免除承租人租金支付的义务，原告仍有权收取租金。第一被告在该告知函签收表上盖章，签收时间不明。2019年7月1日，原告制作《告知函》并向第四被告邮寄送达，载明归属于原告的余房权证城北字第××号至第××号房产的实际占用人为第四被告，要求第四被告于2019年7月15日之前对上述房产所占地进行清场，如能妥善处理租金欠付事宜，原告可与其协商签署新的租赁合同。第四被告于2019年7月6日签收该告知函。后原告与四被告就租金支付问题产生争议协商未果遂诉至法院。另查明，第一被告与案外人温亮生签订的《铺位移交协议》包含了本案涉诉房产，涉诉房产（房屋所有权证号为：余房权证城北字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）的总建筑面积为2557.39平方米，原告至今未办理房屋所有权证，房屋租金综合税率为20.7%。至起诉时，第二被告已向第一被告支付租金至2019年9月30日。本院认为，本案属委托合同纠纷。关于原告是否为涉诉房产的所有权人的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成立裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，江西省南昌市中级人民法院作出的（2017）赣01执149-5号执行裁定书是人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，系导致物权发生变更效力的法律文书，原告自该执行裁定书生效时即取得涉诉房产的所有权。关于涉诉房产是否属第一被告经营管理以及第四被告有无使用涉诉房产的问题，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》已明确载明涉诉房产均位于地下一层，层高约4米，目前为步步高超市及其办公场所与仓库，该评估公司对估价对象即涉诉房产地理位置及用途的现场查勘客观公正，评估程序合法，所作评估结果不存在明显依据不足的情形，且与原告提交的江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01执149-5号执行裁定书相符，第二、三、四被告亦认可第四被告正在使用涉诉房产经营超市，涉诉房产面积亦在《铺位移交协议》及《租赁合同》所载面积之内，故本院认定涉诉房产为原产权所有人温耀辉的委托人温亮生委托第一被告经营管理，第一被告接受委托，并与第二被告签订《租赁合同》，将其与其他业主房产一并租赁给第四被告使用。关于原告要求解除《铺位移交协议》的诉讼请求，第一被告受原所有权人温耀辉的委托人温亮生之委托，对涉诉房产进行经营管理并与第二被告签订了《租赁合同》，履行期限为二十年，该合同系基于原产权人温耀辉的认可以及《铺位移交协议》的确认而签订，合法有效，根据本案已查明的事实，第一、二被告均能按约履行《租赁合同》，原告取得涉诉房产的所有权是在第一被告依据《铺位移交协议》对涉诉房产进行经营管理之后，现第一、二被告所签《租赁合同》已生效并实际履行，为维持《租赁合同》的效力，根据“买卖不破租赁”的法律规定，在第一、二被告所签《租赁合同》未到期之前，对原告要求解除《铺位移交协议》的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求四被告返还涉诉房产的诉讼请求，第二被告根据合同约定按时向第一被告支付了租金，根据“买卖不破租赁”的法律规定，涉诉房产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告无权解除与实际承租人之间的租赁关系并要求其返还涉诉房产。另，城北广场商铺众多，各商铺业主均各自享有产权，涉诉房产是城北广场众多商铺中的一部分，已与其他商铺业形成统一整体，无法分割。原告要求返还涉诉房产的行为会影响商场整体功能的发挥，使第四被告无法继续经营，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”及《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，对原告要求四被告返还涉诉房产的诉讼请求本院不予支持。关于涉诉房产的租金问题，（2017）赣01执149-5号执行裁定书虽能导致涉诉房产的物权发生变更效力且为立即生效，但因其公示公信力较弱，故应以《租金支付告知函》送达第一被告的时间作为租金起付时间，因原告未提交证据证明第一被告签收《租金支付告知函》的具体时间，故本院认定原告向第一被告送达《租金支付告知函》的时间为原告起诉之日即2019年8月14日。又因《租赁合同》约定第二被告应在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用，《铺位移交协议》约定步步高租金到账后由第一被告在三个工作日内以转账的方式支付给温亮生，第二被告已按约定期限向第一被告支付租金至2019年9月30日，第一被告称原产权人温耀辉已将该部分租金予以抵偿其债务。原告未向本院提交证据证明2018年11月1日至2019年9月的房屋租金尚在第一被告处，不能排除第一被告已按约将该房屋租金支付给了原产权人，原告可在取得相关证据后另行主张权利。故第一被告应自2019年10月1日起向原告支付租金。根据《租赁合同》的约定，2019年度房屋租金为8.6元/月/平方米，房屋维修费为6.45元/月/平方米，现原告与第一被告均同意将房屋维修费计入房屋租金，故2019年度房屋租金合计为15.05元/月/平方米，扣减应由原告承担的房屋租金综合税率20.7%，2019年房屋租金为11.93元/月/平方米，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，第一被告应向原告交付租金91528.99元（11.93元/月/平方米×2557.39平方米×3月，自2019年10月1日暂算至2019年12月31日），并按其与第二被告签订的《租赁合同》约定的相应租金标准及期限，在收到租金的三个工作日内按季度向原告交付自2020年第一季度起至房屋实际交付之日止的相应租金。关于第二、三、四被告应否就未付租金承担连带清偿责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,《租赁合同》内容明确只约束第一被告与第二被告，第二被告按照《租赁合同》约定向第一被告支付租金符合法律规定与合同约定，对原告要求第二、三、四被告对未付租金承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，原告应尽快办理涉诉房产变更登记手续，以减少此类纠纷的发生。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、第四百零二条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西省融资担保股份有限公司交付租金91528.99元，并按其与被告步步高商业连锁股份有限公司签订的《租赁合同》约定的相应租金标准及期限，在收到租金的三个工作日内按季度向原告交付自2020年第一季度起至房屋实际交付之日止的相应租金；二、驳回原告江西省融资担保股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6117元，由被告新余力高伟业置业有限公司承担2088元，由原告江西省融资担保股份有限公司承担4029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长 简    鹏    程人民陪审员 黎莉人民陪审员宋清鸿二〇一九年十二月二十日法官助理周敏书记员胡琴