江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2822号上诉人（原审被告）：刘海，男，1993年11月26日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刘银根，男，1958年4月23日生，汉族，住泰州市姜堰区，上诉人刘海之父。被上诉人（原审原告）：徐燕，女，1977年5月28日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：卞建，男，1974年8月7日生，汉族，住泰州市开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡金辉,江苏恒桥律师事务所律师。上诉人刘海因与被上诉人徐燕、卞建房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘海上诉请求：1.依法撤销泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3343号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由徐燕、卞建承担。事实和理由：一审判决对本案相关事实存在认定错误：首先，本案是基于刘海与徐燕、卞建房屋买卖合同而产生的纠纷，作为泰州市好邻居房产经纪有限公司（以下简称好邻居经纪公司）为达到谋取居间报酬目的，故意隐满与订立合同有关重要事实，向买卖各方提供虚假信息，如卖方房产的详细信息、买方的实际购买力等，不断鼓动、诱使，促成双方签订房地产转让合同，单从该合同字里行间可以清楚看出，不管买卖是否成立，签订合同后是否能够实际履行，都将好邻居经纪公司应承担的责任排除在外，全额得到居间佣金，显然该房地产转让合同系格式合同霸王条款。而就在此前提下，好邻居经纪公司以居间合同纠纷起诉徐燕、卞建支付居间服务费20000元，在达成默契情形下,徐燕、卞建自愿支付15000元中介服务费，为以后行使所谓的追偿权埋下伏笔。其次，泰州市房地产转让合同载明刘海已支付给徐燕、卞建3万元定金，因好邻居经纪公司当初承诺刘海购房商贷无法兑现，导致刘海不能实现合同目的，经刘海与徐燕、卞建友好协商，双方一致自愿同意解除合同，刘海也表示接受没收3万元定金的惩罚，因双方尚未完全实际履行，刘海与徐燕、卞建的纠纷至此事了。至于好邻居经纪公司起诉徐燕、卞建支付中介服务费，双方达成调解协议，由徐燕、卞建给付15000元，确系徐燕、卞建的自愿承担，与刘海无关。再者刘海已向好邻居经纪公司支付了20000元居间服务费。再次，一审判决认定徐燕、卞建再行出售房屋的价格低于原合同价格，应为刘海违约给其造成的损失，本案中合同约定的定金30000元，不足以弥补因刘海违约造成的损失，徐燕、卞建有权按照合同约定向刘海追偿其支付的居间服务费及律师代理费错误。刘海与徐燕、卞建是自愿解除房地产转让合同，徐燕、卞建选择没收3万元定金，双方均无任何纠纷，至于徐燕、卞建在双方解除房地产转让合同后，又在两个月期间，以急切的姿态，自愿以1436000元将涉案房屋出售，成交价低于原价40000元，并不是刘海造成，确系买卖双方自愿，仅能说明系买卖双方协商议定价格，系徐燕、卞建自行将损失扩大，并不能认为系刘海造成的损失，且也未经实际评估。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法作出公正裁决。徐燕、卞建辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。根据双方签订的合同约定，佣金以双方签订的佣金确认书为准，并在签订合同时付清，如有一方不按时缴纳视为违约，并约定在合同履行过程中，一方违约造成合同终止，中介费正常收取，并由买卖双方承担连带支付责任，守约方因此承担中介费，有权向违约方追讨。二、刘海认为徐燕、卞建与好邻居经纪公司串通，无事实依据。刘海就其上诉所称未能提交证据予以证实，也未第一时间采取合法有效措施维护自己的权益，而且刘海也已经实际支付20000元。三、徐燕、卞建请求返还居间服务费15000元以及赔偿律师代理费3000元有事实依据和法律依据。合同签订后，刘海单方违约表示不再购买房屋并发出解除合同的通知。在此情况下，徐燕、卞建通过委托其他中介公司出售房屋，因市场行情导致房价下跌40000元出售，直接导致经济损失40000元及支付的居间服务费15000元，并因此主张追偿而支付的律师代理费。在双方解除合同时尚未发生好邻居经纪公司向徐燕、卞建主张中介费的事实，基于当时的情况对定金30000元未予退还。此后出售房屋房价下跌以及被追讨中介费，均属于刘海的违约行为所造成的实际损失，定金30000元已经不足以弥补，相关的实际损失应当由刘海承担。徐燕、卞建所收取的定金系基于双方买卖合同关系解除，刘海应当支付的违约金，而本案系因居间合同产生的追偿权纠纷，与双方买卖合同属于不同的法律关系。徐燕、卞建向一审法院提出诉讼请求：1.刘海向徐燕、卞建支付已经缴纳的居间服务费15000元；2.刘海向徐燕、卞建支付为实现债权支付的律师代理费3000元。一审法院查明事实如下：1.徐燕、卞建徐燕与刘海及好邻居经纪公司于2018年7月20日签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定：刘海向徐燕、卞建购买位于泰州市的房屋；总成交价为1476000元；合同签订时，刘海支付徐燕、卞建购房定金30000元；好邻居经纪公司应得佣金以双方与好邻居经纪公司签订的佣金确认书为准，于本合同签订时付清。如有一方不按时缴纳佣金则视为违约，合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，或双方协商一致解约或终止合同，好邻居经纪公司应得全部佣金正常收取，双方承担连带支付责任，守约方有向违约方追讨的权利；双方如一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金30万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包含但不限于诉讼费、律师代代理费等。合同签订后，刘海按约给付徐燕、卞建定金30000元。2.卞建于2018年7月20日出具《委托书》一份，委托徐燕办理泰州市苏源花园小区13幢601室的房屋的出售事宜。3.合同签订后，刘海以其无法办理房屋按揭贷款为由拒绝履行合同，双方于2018年8月20日解除案涉房屋买卖合同。4.好邻居经纪公司于2019年1月15日向江苏省泰州医药高新技术开发区人民法院起诉徐燕、卞建，要求支付中介服务费20000元，后经该院组织调解，双方达成一致协议，约定两徐燕、卞建于2019年3月27日前向好邻居经纪公司支付居间服务费15000元，后徐燕、卞建于2019年3月27日向好邻居经纪公司支付该款项。5.徐燕、卞建因本案支付律师代理费3000元。另查明，徐燕、卞建通过泰州市比特经纪服务有限公司居间介绍于2018年10月28日与案外人李俊、李娟签订《房地产（二手房）买卖合同一份》，约定徐燕、卞建将位于泰州市的房屋出售给李俊、李娟，总房款为1436000元。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.案涉《泰州市房地产转让合同》的效力如何；2.合同履行中，因刘海违约，徐燕、卞建除不予退还定金外，是否可以就其支付的居间服务费、律师费再行向刘海主张。关于争议焦点1，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘海以签订合同时，徐燕、卞建徐燕未取得卞建的授权为由认为合同无效，即便徐燕确无卞建的授权也并不必然导致案涉合同无效，且本案中，从徐燕、卞建方提交的授权委托书来看，卞建已经就案涉房屋的处分对徐燕进行了授权或是追认，故对刘海的该辩称意见，不予采信。案涉买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点2，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中，因刘海违约，在与刘海解除买卖合同后，徐燕、卞建另行委托中介公司出售房屋，房屋的成交价低于与刘海签订的合同价40000元，徐燕、卞建亦另行缴纳居间服务费15000元。徐燕、卞建另行出售房屋的时间、价格均在合理的期间、范围之内，故可以认定该价格低于原合同价格的部分应为因刘海违约给徐燕、卞建造成的损失。本案中，合同约定的定金30000元不足以弥补徐燕、卞建因刘海违约造成的损失，徐燕、卞建有权按照合同约定向刘海追偿其支付的居间服务费及律师代理费。故徐燕、卞建要求刘海支付居间服务费15000元、律师代理费3000元于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十八条规定。判决：刘海于本判决生效之日起十日内返还徐燕、卞建支付的居间服务费15000元，同时赔偿徐燕、卞建因实现该债权支付的律师代理费3000元。如果刘海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元,减半收取计125元，由刘海负担（该款徐燕、卞建已预交，徐燕、卞建同意一审法院不再退还，由刘海于本判决生效后十日内直接向徐燕、卞建支付）。本院二审期间，刘海提交如下证据：1.证人蒋某（刘海的母亲）的证言，主要内容为签订合同时好邻居经纪公司承诺能贷款，但实际无法贷款，徐燕签订合同时没有提交卞建的授权委托书。2.徐燕与刘海的姐姐刘宏梅之间的短信记录，证明徐燕承诺可以办理贷款。徐燕、卞建的质证意见：1.关于证人证言，其只能证明刘海与好邻居经纪公司之间关于居间合同的法律关系，与本案不存在关联性。即便签订合同时无卞建的授权委托书，但事后卞建已经对合同进行了追认或授权。因此，案涉合同合法有效。2.关于相关短信记录，也属于房屋买卖双方之间关于买卖合同法律关系之间的调解，而本案系因居间合同产生的追偿权纠纷。双方解除的是三方合同中买卖合同关系，而非居间合同关系。因此，短信与本案不存在关联性。本院认证意见：1.证人蒋某是刘海的母亲，与刘海存在利害关系，其证言不能作为单独认定事实的依据，且徐燕出售房屋是否提供卞建的授权委托书也并不影响房屋买卖合同与居间合同的效力，该证言与本案的审理并无关联性；2.短信的内容并未显示徐燕曾承诺可以办理贷款，刘海所提交的证据并不能证明其主张，对该证据不予采纳。一审所查明的事实有相关证据予以证实，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，合同系平等当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当根据合同约定履行各自义务。本案涉及刘海与徐燕、卞建之间的房屋买卖合同以及好邻居经纪公司与刘海和徐燕、卞建之间的居间合同关系，上述合同均是各方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法应当予以保护。本案系因刘海与徐燕、卞建之间房屋买卖合同而引发的相关纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，一审将案由确定为追偿权纠纷不当，应予以纠正。根据上述当事人之间的合同约定，在房屋买卖合同终止的情形下，买卖双方仍应当向好邻居经纪公司支付佣金，但守约方可以向违约一方主张。刘海在签订合同后未实际履行并单方解除，不再履行，系违约行为，故其应当承担相应违约责任。根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。一审法院认为徐燕、卞建此后合理的时间、价格出卖房屋低于原合同价格系刘海违约行为造成的损失，并同时适用定金罚则和损失赔偿的规定判决刘海赔偿徐燕、卞建已支付的佣金和律师代理费，符合法律规定和双方约定。刘海认为其已支付定金而不应再承担赔偿责任的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。综上所述，刘海的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人刘海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇一九年十二月六日书记员 朱 菁