苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初12592号 原告：吴江恒大装饰广场物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号38幢。 法定代表人：包计干，执行董事。 委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏东恒（吴江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨敏，江苏东恒（吴江）律师事务所律师。 被告：何作强，男，1973年10月17日出生，汉族，住河南省商城县。 原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司(以下简称“恒大物业公司”)诉被告何作强房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月2日向本院提起诉讼，本院于2019年9月10日立案，依法由审判员张金花适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告恒大物业公司的委托诉讼代理人杨敏、被告何作强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告所欠租金26016元（从2017年11月8日计算至2017年12月18日），并向原告支付违约金11256元（以26016元为基数，以年息24%从2017年11月8日起计算至实际付款日，暂计算至2019年8月28日），暂合计37272元。2、本案律师费3000元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与苏州工业园区勤思资产管理有限公司于2014年11月8日签订了《租赁经营管理协议书》，约定由被告承租吴江欧蓓莎家居生活中心内一层合计518平方米的商铺，用于开设万峰石材的店面，协议期截至2020年3月7日，同时该协议约定从第四年起每年复合递增6%。被告将该协议所涉店面用于开设万峰石材经营的店面。但被告从2017年11月8日开始拖欠房租，至2017年12月18日共计拖欠26015.67元。原告认为，虽然原、被告双方未签订正式的书面合同，但被告实际占有使用涉案店铺，并在苏州工业园区勤思资产管理有限公司撤出管理后继续按照协议约定的租金标准向原告支付租金，双方已形成事实上的租赁关系，被告依法应当向原告支付租金。但原告多次向被告催讨，被告不肯支付。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告何作强辩称：原告提交的补充协议复印件与其手中的原件内容不一致；原告主张其欠付租金，需要对此举证；当时勤思公司向其收取了10000元保证金，要求原告退还。 本院经审理认定事实如下：2015年10月8日，江苏恒大置业投资发展有限公司（以下简称“恒大置业公司”）委托恒大物业公司对坐落于松陵镇江新村高新村205省道西侧的房产行使租赁及相关管理的权利。 苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称“勤思公司”）（甲方）与何作强（乙方）于2014年11月8日签订了一份《租赁经营管理协议书》，约定由甲方将位于苏州市吴江区欧蓓莎家居生活中心一层518平方米的经营场地提供给乙方从事万峰石材的经营，租赁期限5年，自2014年11月8日至2020年3月7日，第四年起年复合递增6%，第一年、第二年、第三年租赁期限的起止时间分别为2014年11月8日至2016年1月7日、2016年1月8日至2017年3月7日、2017年3月8日至2018年3月7日，月租金均为50元/平方米，应缴年租金均为310800元；第四年租赁期限的起止时间为2018年3月8日至2019年3月7日，月租金50元/平方米，应缴年租金为329448元；第五年租赁期限的起止时间为2019年3月8日至2020年3月7日，月租金50元/平方米，应缴年租金为349215元。约定年租金由乙方分两期（即每6个月缴纳一次）向甲方平均缴纳，首期租金在乙方进场装修、本协议签订后5个工作日内向甲方缴纳其中的50%，在本协议约定乙方开业时间前10个工作日内，向甲方补齐剩余50%的租金，第二期及以后各期租金的缴纳时间为，上一期租期满前5个月前向甲方交齐。并约定如乙方未按时交纳租赁费、管理咨询费、电费、通讯费、空调费等费用的，甲方有权解除协议，同时要求乙方支付违约金并赔偿包含诉讼费、律师费在内的全部损失，违约金计算标准为两个月的租赁费、物业管理费及管理咨询费。 庭审中，恒大物业公司提交了勤思公司（甲方）与万峰石材（乙方）签订的《补充协议》复印件一份，显示签订时间为2014年11月8日，载明：双方就位于欧蓓莎家居生活中心内场地租赁事宜，达成补充协议。1、协议起止日期：2014年11月8日起至2020年3月7日。2、需支付商场管理推广费用如下表：第一年租赁时间段为2014.11.8-2016.1.7，面积518，商场管理推广费93240元；第二年租赁时间段为2016.1.8-2017.3.7，面积518，商场管理推广费93240元；第三年租赁时间段为2017.3.8-2018.3.7，面积518，商场管理推广费93240元；第四年租赁时间段为2018.3.8-2019.3.7，面积518，商场管理推广费98834.4元；第五年租赁时间段为2018.3.8-2020.3.7，面积518，商场管理推广费104764.5元。商场管理推广费用的计算标准为15元/月〮㎡（递增方式按主合同执行，此为不含税价格）。3、付款方式同主体合同。……5、其他条款：给予优惠____个月，已体现在合同首年金额中，商户必须在主体合同约定的时间内完成开业，否则所有的优惠措施将取消（下划线系手写，加粗部分的2020的“0”由涂改而成）。何作强对恒大物业公司提交的补充协议不予认可。 何作强提交了勤思公司（甲方）与万峰石材（乙方）于2014年11月8日签订的《补充协议》原件一份，形式与恒大物业公司所提交补充协议的相同，部分内容有明显涂改痕迹，其中协议截止时间涂改为2020年5月7日，商场管理推广费第一年、第二年与恒大物业公司所提交的补充协议上内容相同，第三年的租赁时间段涂改为2017.3.8-2018.5.7，第四年的租赁时间段涂改为2018.5.8-2019.5.7，第五年的租赁时间段涂改为2018.5.8-2020.5.7，商场管理推广费均与恒大物业公司所提交补充协议的相同（加粗部分系涂改内容，其中2020的“0”与前述恒大物业公司提交的补充协议的涂改情况相同）。第5.其他条款：给予优惠6个月，已体现在合同首年金额中（该行被手动划掉），商户必需在主体合同约定的时间内完成开业工作，否则优惠措施将取消。优惠期在三年内分摊。（下划线系手写内容）。恒大物业公司对何作强提交的补充协议不予认可，认为系后续补充和修改的。 恒大公司为本案诉讼与江苏东恒（吴江）律师事务所签订了委托代理合同，合同约定代理费为3000元。原告恒大公司提交了一张江苏省增值税普通发票复印件，显示开票日期为2019年5月10日，名目为法律咨询*律师费，价税合计30000元。另案审理中，原告恒大物业公司提交了其所出具的情况说明一份，主要内容为恒大物业公司将系列租赁合同纠纷案打包委托给江苏东恒（吴江）律师事务所，经双方协商，每个案件按照3000元收取律师费，上述30000元的发票系对应了十个案件。本案并未包括在内。 本院在（2018）苏0509民初12020号原告康福来公司与被告赵岐艳、第三人恒大物业公司房屋租赁合同纠纷一案中，生效判决查明如下事实：欧蓓莎家居生活中心是由恒大置业公司开发的产权式商铺。根据开发时间、位置的不同，区分为欧蓓莎家居生活中心一标段和二标段。勤思公司原系欧蓓莎家居生活中心的管理公司，后勤思公司中途撤场，恒大物业公司从2015年10月开始接手进行管理。2017年4月7日，苏州市中级人民法院向吴江欧蓓莎家居生活广场承租户发布了一份执行公告，载明该院查封了恒大置业公司名下项目名称为“吴江恒大商贸城”项下（即欧蓓莎家居生活中心）的所有未售房产，查封期间该处房产不得变卖、转移、毁损、抵押、租赁等，该院冻结该处房产产生的租金收益，要求承租人将租金汇付至苏州市中级人民法院的相关账户。2017年12月18日，江苏中康养老产业发展有限公司通过司法拍卖形式拍得欧蓓莎家居生活中心一、二标段恒大置业公司未售出商铺，并成为二标段占地面积最大的业主。在此之后，中康公司与恒大物业公司就欧蓓莎家居生活中心的经营管理权问题发生争议，各自先后发出公告，主张自己有合法的经营管理权，要求租户将租金支付给自己。 何作强所租赁的店铺位于欧蓓莎家居生活中心二标段。 庭审中，何作强确认其未向恒大物业公司支付2017年11月8日至2018年12月18日的租金26016元，并认为该期间其应享有优惠期，不需要支付租金。 上述事实，由原告恒大物业公司提交的租赁经营管理协议书、补充协议、委托经营管理合同、委托书、照片、委托代理合同、发票，被告何作强提交的补充协议，本院调取的情况说明，以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为：第一，欧蓓莎家居生活中心二标段系由未进行物理分割的上千间商铺构成，与传统独立商铺不同的是，这种虚拟分割形成的商铺需遵循统一经营模式，由业主委托经营管理公司进行统一对外出租、经营、管理，少数业主应服从多数业主形成的整体意志。因原运营公司勤思公司中途撤场，原告恒大物业公司基于与开发商恒大置业公司签订的《委托经营管理合同》实际对欧蓓莎家居生活中心二标段商铺进行经营管理，代为签订租赁合同、收取租金并支付给小业主，视为小业主对于原告恒大物业公司进行经营管理行为的认可。故被告何作强应按照与勤思公司签订的租赁合同的约定向原告恒大物业公司支付租金。被告何作强虽提交了《补充协议》，主张其有六个月的优惠期，本院认为，该补充协议虽系原件，但在涉及租赁时间段这一关键性内容上有多处涂改，且在涂改之处并无勤思公司的盖章确认，显然不符合常理；另一方面，该协议系租赁合同的补充协议，却与《租赁经营管理协议书》中在租赁期限、租赁时间段的起始时间约定不完全一致，亦有违常理，且补充协议亦仅是对商场管理推广费用的约定，而并非对租金的约定，故对被告何作强的辩解，本院不予采信。故被告何作强应支付原告恒大物业公司2017年11月8日至2017年12月18日租金26016元。 第二，对于违约金问题，因所涉商铺的产权变更及经营管理权争议，以及原告恒大物业公司的管理问题导致被告所欠租金未能及时算清，遂引起本案纠纷，因租赁合同中约定的违约金过高，原告恒大物业公司主张的违约金计算标准亦过高，本院综合考虑本案中双方的过错以及原告恒大物业公司的损失情况，本院将违约金调整为以欠付租金26016元为基数，自原告恒大物业公司起诉之日即2019年9月2日计算至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息损失。 第三，原告恒大物业公司主张的律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告何作强要求原告吴江恒大物业公司退还保证金10000元的请求，因被告何作强在本案中未提出反诉，且其主张无事实和法律依据，故本案不予理涉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告何作强于本判决生效之日起十日内向原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司支付租金26016元并支付相应的违约金（以26016元为基数，自2019年9月2日起至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）（上述款项，如采用转账方式，请支付至户名：吴江恒大装饰广场物业管理有限公司，开户行：中国建设银行吴江湖滨分理处，账号：32×××17）。 二、驳回原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取366元，由原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司负担141元，由被告何作强负担225元，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告吴江恒大装饰广场物业管理有限公司预交的案件受理费本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审判员  张金花 二〇一九年十二月四日 书记员  熊静怡 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。