常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0413民初4099号 原告（反诉被告）：常州钦诚房地产代理有限公司，住所地常州西太湖科技产业园兰香路8号。 法定代表人：徐闯，公司总经理。 委托诉讼代理人：章晔，江苏品喆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋燕，江苏品喆律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：常州中景房地产开发有限公司，住所 地常州市金坛区儒林镇园区北路1号1幢。 法定代表人：杨子溪，公司董事长。 委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋超，博爱星（上海）律师事务所律师。 原告常州钦诚房地产代理有限公司（以下简称钦诚公司）与被告常州中景房地产开发有限公司（以下简称中景公司）商品房委托代理销售合同一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告钦诚公司的法定代表人徐闯及其委托诉讼代理人章晔、蒋燕，被告中景公司的委托诉讼代理人成华、蒋超到庭参加诉讼。第二次公开开庭审理，原告钦诚公司的委托诉讼代理人章晔、蒋燕，被告中景公司的委托诉讼代理人成华、蒋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钦诚公司向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原、被 告签订的《中景华府项目营销策划服务合同》；2、判令被告支付原告剩余营销费用人民币4580171元及2019年5月、6月基本服务费用88000元；3、判令被告支付原告违约金人民币500000元；4、判令本案诉讼费、保全费（保全保险费）、律师费150000元均由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月31日签订《中景华府项目营销策划服务合同》，合同约定在委托期限内，只委托原告进行该项目的销售活动，被告每月审算后向原告结算营销费用，但是被告在2019年2月28日支付最后一笔营销费用后即停止支付，拖欠至今，原告多次向被告要求支付，但被告均予以拒绝，且阻碍原告工作人员进场，并言语警告威胁原告工作人员。根据合同8.5条规定：“若甲方延期支付乙方基本服务费及佣金两个月（含）以上的，乙方有权无条件解除合同，甲方需向乙方支付违约金并结清相关费用”。至今被告已有两个多月未支付原告任何营销费用，各项应付费用已严重逾期，且被告派其他销售团队进场，阻碍了原告工作人员的正常工作并对原告造成经济损失，致使合同目的无法达成，构成根本违约。原告有权解除该合同，要求被告支付剩余营销费用，并要求被告一次性支付违约金50万元。现原告为保护自身合法权利向法院起诉，望判如所请。 被告中景公司辩称，一、原告未根据《中景华府项目营销策划服务合同》（以下简称“销售合同”）约定全面履行销售服务义务。原被告与2017年3月31日签订的销售合同第4.3条约定，原告提供的服务内容为：为本项目全程提供综合的销售服务，具体分别为营销策划、市场调研服务；销售前台代理服务；交付工作服务。被告按照销售合同约定应当支付给原告的代理费用，即包含了原告上述全部应当完成的工作内容。截止2019年5月22日原告起诉之日，原告仅完成销售前台代理服务，另两项营销策划、市场调研服务和交付工作未实际履行，未履行工作内容应在代理费用中予以扣除；且该两项工作内容占原告工作内容较高比重，尤其是交付工作，属于原告整个销售服务工作的重要内容。因此，考虑原告未完成的工作内容和性质，原告的代理费用应在被告应支付的总营销代理费用中扣除三分之二。二、原告主张的未结营销费用事实根据错误。1、关于非供抵85%部分。该附件中徐爱红10-12（周卫国）、序号20-35（黄红旗、夏祥英、徐国伟、葛宁）非原告真实销售房源，二是被告向江苏常金建设工程有限公司、冯永祥借款后，以房抵债给周卫国、黄红旗、夏祥英、徐国伟、葛宁等人用以偿还江苏常金建设工程有限公司、冯永祥的借款，且抵房款并未进入被告公司账户，而是直接偿还给了上述出借人。2、关于非供抵15%部分。根据销售合同第5.12条第（2）项部分约定，15%部分的支付前提为项目总销售比例达到100%，即住宅、商铺、办公全部销售完毕，才能支付该部分款项。然而，截止原告起诉之日，项目商业的销售率仅为5%，办公的销售率仅为44%，远未达到100%销售。而且，由于原告、被告在本案诉讼中均诉请解除销售合同，导致销售合同解除的原因并非被告单方引起，因此，原告主张该部分代理费用的条件没有事实和法律依据。3、供抵房部分。第一，附件五中部分供抵房业务操作流程未全部完成，不应收取全部的代理费用。第二，附件中的均非供抵房，而是被告用于借款融资而向出借人备案房产所做的浮动质押，附件六清单中均非原告通过销售服务而销售成功的房源，原告主张该部分代理费用的条件没有事实。综上所述，第一，销售合同约定支付给原告的营销费用为原告全面履行期销售代理服务工作的对价，在原告未提供营销策划、市场调研服务和交付工作服务的情况下，该部分费用应予以扣除。第二，被告因借款或融资采取的以房抵债或融资浮动质押行为，和原告的营销服务工作无关，以房抵债的房源并非真实销售所得房款，融资浮动质押的房源仅用于融资的一种担保，并未产生房款收益，该部分房源不应结算销售代理费用。 反诉原告中景公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告和反诉被告签订的《中景华府项目营销策划服务合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付损失600万元；3、判令反诉诉讼费、律师费30万元由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告开发的中景房地产项目分中景商务中心项目和中景华府项目，其中中景商务中心项目包含办公和商业，施工编号为1号、2号、3号、4号楼（以下简称“一期项目”）；中景华府项目包含住宅、商业和办公，施工编号为1-3号、5-12号、16号楼（以下简称“二期项目”）。一期项目为反诉原告自行销售项目，后经相关关系人介绍反诉被告，碍于情面，反诉原告即统一由反诉被告提供二期项目的销售代理服务，双方在2017年3月31日订立的《中景华府项目营销策划服务合同》（以下简称“销售合同”）。根据合同约定，反诉被告应当履行包括市场调研、客户访谈、销售推广研究、推广策略、制定阶段性的促销计划、活动方案，制定市场调研、竞争产品跟踪研究等工作，并按照月度、嫉妒、半年、年度的周期提交销售计划等义务。根据反诉原告自行销售一期项目期间的业绩反映，实际完成商业的销售套数及面积占可销售套数和面积比例分别为52%和61%，实际完成办公的销售套数及面积占可销售套数和面积比例分别为78%和91%；而反诉被告代理销售二期项目期间，实际完成的商业销售套数及面积占可销售套数和面积比例分别为9%和5%，至于二期办公，反诉被告未完成一套销售，已经备案的均为反诉原告为融资所做的浮动抵押或者供抵房（按约定用商品房抵偿反诉原告应付供应商各类款项的部分）。此一销售情况未达到反诉原告订立合同的目的，造成反诉原告合理预期的商业和办公销售未能实现，至少逾期实现收入430535664元，因此损失利息至少达17221426.3元，结合反诉被告在代理销售期间，未向反诉原告提交任何销售推广计划、策略、方案等违约事实，该销售业绩与反诉被告未履行合同约定的策划宣传等义务的过错存在关联。根据《中景华府项目营销策划服务合同》8.9条的约定，反诉原告有权解除本合同，又根据8.2条的约定，反诉被告应赔偿反诉原告的损失，并承担诉讼费、律师费等。综上，反诉被告的违约过错，使反诉原告订立案设合同目的落空，且因此造成反诉原告的巨额损失，依法应承担相应的责任，为维护自身权益，现依法提起反诉，望判如所请。 反诉被告钦诚公司辩称：一、同意解除反诉原告与反诉被告签订的《中景华府项目营销策划服务合同》（以下简称“营销合同”），要求反诉原告支付剩余营销费用4580171元（包括基本服务费、销售代理服务费、溢价分成），支付违约金人民币500000元。剩余营销费用与违约金，反诉被告已在本诉中主张。二、反诉原告诉请的600万元损失并不存在，是其为了追求更高的商业利益，违反合同约定，对17、18幢商业、办公楼自行捂盘，只进行供抵，造成商业、办公暂时性的销售率偏低。反诉原告开发的中景房地产项目分中景商务中心项目（即“一期项目”）和中景华府项目（即“二期项目”），其中一期项目为反诉原告自行销售，双方于2017年3月31日签订营销合同，反诉原告负责二期项目的100%销售范围，由本公司独家全程营销策划和销售代理，至二期项目整体销售率达到100%时该营销合同终止。根据营销合同第四条双方权责第4.2.2（2）款约定：“甲方根据乙方提供的营销方案建议本项目最终价目表和营销方式。乙方提出的整体营销策略、房号控销方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施”。反诉被告将《开盘方案》、《竞品数据调研》、《关于尾盘去化的营销方案》、《中景华府金猪赐福春节活动方案》、《中景地产2019年度营销计划》等营销方案提交给被反诉原告、但被反诉原告只提供过住宅的底价表给反诉被告，自始至终未提供商业、办公的底价表给反诉被告，违背了合同约定。2017年底，反诉被告完成住宅的销售率已达90%，剩余17、18幢商业、办公为2018年去化的重点，据此反诉被告也提交了《中景华府17幢18幢营销策略报告》、《关于尾盘去化的营销方案》给被反诉原告，结合市场调研向被反诉被告提出价格建议及销售策略方案建议，但被反诉原告均未认可，而是将商业、办公以高价抵给供应商和其他债权人，究其原因是被反诉原告不愿放盘让反诉被告销售。反诉被告本可以自行销售，按照物业销售合同总金额的0.85%结算佣金，但由于被反诉原告捂盘，只能作为供抵房按照销售合同总金额的0.35%结算佣金，反诉被告因此损失巨额佣金。并且，由于被反诉原告商业、办公定价过高，远超周边竞品，优势楼层也全部用来供抵，导致反诉被告难以销售剩余商业、办公楼层。被反诉原告在反诉状中所说的逾期实现收入、利息损失并不存在，而是出于追求更高的商业利益的目的，自行捂盘。三、反诉状第三条反诉请求要求反诉被告承担反诉诉讼费、律师费，因反诉请求第二条不成立，反诉诉讼费、律师费不应由反诉被告承担。综上，请法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护反诉被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月31日，钦诚公司（乙方）与中景公司（甲方）签订中景华府项目营销策划服务合同，主要约定：受托物业类型为住宅、别墅、商业、办公、车位。代理形式为独家全程营销策划及销售代理。代理期间至该物业按预测的可售面积计算的销售率达100%、整体销售率达100%时，本合同终止。甲方按时向乙方支付报酬，包括基本服务费、销售代理服务费、溢价分成等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日1%的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。甲方逾期超过15日，乙方有权单方面停止工作和解除本合同，甲方应在解除合同后5日内向乙方支付全部应支付费用。 乙方权责：l、营销策划、市场调研服务。2、销售前台代理服务。3、交付工作服务。 基本服务和销售佣金：销售基本服务费，甲、乙双方商定，为确保乙方顺利开展前期准备工作，甲方需提前一个月通知进场。进场后每月支付乙方基本服务费人民币捌万元整(￥80000元)，此基本服务费对应乙方配置七名销售员，后期结合销售进度，每减少一名销售员，月基本费中减少:基本工资5000元，其他管理费用1000元，合计减少6000元。每月5日前甲方在收到乙方按甲方要求开具的相关票据后三日内进行支付。销售代理费率计取标准: 1、甲方按照该物业销售合同总金额的0.85%向乙方支付销售佣金。(如房源为"供抵房：供应商抵房"，则按照该部分物业销售合同总金额的0.35%计算）。 1)当项目总销售比例未达到100%时，销售佣金先按照0.85%的85%即O.7225%计算支付: 2)待项目总销售比例达到100%时，补足之前剩余0.85%的15%即O.1275%的销售佣金。 销售代理溢价：本项目房源实行分期分批销售，每批次销售房源的底价表报经甲乙双方签字确认后作为原始价，乙方可根据销售等具体情况对销售价作适当提高，提高后的实际销售价超过双方确定的原始价部分作为溢价，甲、乙双方按9:1结算溢价部分的收益。溢价销售方案需经甲方确认后方可实施。 溢价的确定原则以实际成交价与底价的差值确定。 佣金计提方式:不论购房人何种付款方式，每套房屋全款到账后(全款到账时间为7+30天内)方可计提佣金。除甲方及公积金、贷款银行原因外，客户逾期付款的按约定比例扣减乙方佣金。1)一次性付款或分期付款客户未按照购房合同中付款时间的约定全额付清应付款项，逾期在30日(含)的，该笔款项佣金全额计提:逾期超过30日的该笔款项佣金扣减30%;逾期超过60日的该笔款项佣金扣减50%;逾期超过90日的该笔款项佣金全部扣除。2)客户按揭付款资料(含首付款发票)应提交齐备:客户未按照购房合同中约定时间准确完整地提交资料，逾期在30日(含)的，该笔款项佣金全额计提:逾期超过30日的该笔款项佣金扣减30%;逾期超过60日的该笔款项佣金扣减50%;逾期超过90日的该笔款项佣金全部扣除。 各月佣金结算方法按销售单套计算，当套销售房屋全部回款后结算当套佣金，当月每套房屋佣金相加为当月乙方佣金金额。 营销费用结算时间及支付程序:乙方每月2号将上月回款结算单(结算期间为:上个月l号至上月最后一日)提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方:乙方在2个工作日后提交按甲方要求开具的相关票据，甲方收到票据后的3个工作日按照确认的销售佣金金额划转至乙方账号。 销售溢价结算时间及支付程序：乙方每月2号将上月溢价部分结算单(结算期间为2上个月l号至上月最后-日)提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方:乙方在2个工作日后提交按甲方要求开具的相关票据等，甲方收到票据后的3个工作日将按照确认的销售溢价收益金额划转至乙方账户，甲方对本部分溢价进行结算并一次性全额支付给乙方。 指标考核：若乙方未完成年度指标，则该年度佣金按照全额佣金0.85%的85%即0.7225%计算。正式销售阶段，若乙方连续3个月未完成经双方确认的月度销售计划或未完成当年年度销售计划的80%，则甲方有权终止和乙方的合作.本合同自甲方向乙方送达解除合同的书面通知之日起解除。乙方应在合同解除后10日内向甲方交接所有客户资料和相关档案文件并撤出销售场地。合同解除后15日内，甲方和乙方按照本合同相关约定结算乙方代理期的销售代理费。 违约责任、合同生效及终止：本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失，包括但不限于实际损失、诉讼费、律师费等。在本合同全程代理服务期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金。违约金遵照下列方法确定:违约方须向守约方一次性支付违约金人民币50万元整。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。根据合同约定，若甲方延期支付乙方基本服务费及佣金两个月(含)以上的。乙方有权无条件解除合同，甲方需向乙方支付违约金并结清相关费用。 上述合同签订后，中景公司每月按照基本服务费用及全款到账总金额支付钦诚公司佣金费用，支付截止至2019年2月28日。钦诚公司于2019年6月中旬左右撤场。 庭审中，中景公司对“非供抵住宅、车位85%部分”中周卫国、黄红旗、夏祥英、徐国伟、葛宁的房款共计68286373元，认为不能以该条的费率进行计算佣金，而应该按照供抵部分计算佣金。对此中景公司提供了与冯永祥的结算协议，该协议约定由夏祥英、徐国伟、黄红旗直接向冯永祥支付购房款50049415元用于归还冯永祥的投资款。中景公司与江苏常金建设工程有限公司的结算协议，载明：中景公司指定周卫国、葛宁向江苏常金建设工程有限公司付款抵偿投资款。 关于购房人为戴琴芳、江苏儒林建设工程有限公司、陈卓军、常州市金坛区信安农村小额贷款有限公司、韩永苏、韩永祥、杨龙保、杨勇、李国民的房款，中景公司提供了借款合同或结算协议，并认为上述房屋系浮动质押，而非供抵房，不能按照供抵房结算佣金。 本院认为，商品房委托代理销售合同是房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付佣金的合同。本案中，中景公司作为房地产开发企业将其开发的中景华府楼盘委托给钦诚公司代理销售，双方成立商品房委托代理销售合同关系。双方签订的《中景华府项目营销策划服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。钦诚公司诉请解除《中景华府项目营销策划服务合同》,中景公司亦同意解除,本院予以确认。关于基本服务费，根据钦诚公司为中景公司营销的时间，按月结算，钦诚公司主张250000元，有合同依据，本院予以支持。关于佣金，非供抵住宅、车位85%部分，根据中景公司与投资人的协议，周卫国、黄红旗、夏祥英、徐国伟、葛宁的房款均系直接支付给投资人，符合双方约定的供抵部分的约定，该部分房款68286373元，应计入供抵部分的佣金。故非供抵住宅、车位85%部分的佣金为199455元。关于非供抵住宅、商铺15%预留部分及非供抵车位15%预留部分，因未达到合同约定的100%销售率，钦诚公司的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于供抵部分的佣金，因双方合同中未约定浮动质押的相关情形，钦诚公司为相关房屋所付出的服务与供抵房并无二致，为公平起见，应算入该部分佣金。钦诚公司主张23752元、298454元、1835789元，符合合同约定，本院予以支持。另外，周卫国、黄红旗、夏祥英、徐国伟、葛宁的房款68286373元的佣金亦应按此标准支付，即239002元。关于溢价部分285254元，钦诚公司的主张符合双方合同的约定，本院予以支持。 关于违约金，根据营销策划服务合同约定，中景公司应于下个月向钦诚公司支付上一个月的佣金。被告向原告支付佣金、基本服务费为合同约定的主要义务，钦诚公司通过收取佣金、基本服务费得以实现合同目的。中景公司支付了部分佣金，基本服务费其行为违反了合同约定，故中景应承担违约责任。同时，双方在签订营销合同中，对供抵房等概念界定不清楚，导致在履行合同中因理解上的差异产生纠纷，双方均存在过错。关于违约金的数额，双方在合同中虽约定了违约金50万元，但人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本院调整为30万元。 关于律师费60000元，钦诚公司向本院提交律师委托代理合同且原钦诚公司的委托律师亦实际参与了诉讼活动，故中景公司应予负担。综上，中景公司应支付钦诚公司佣金及律师费共计3206452元。 关于反诉部分：人民法院应当按照合同的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则解释当事人的意思表示。如前所述，钦诚公司履行了代理销售的义务。至于未销售部分的房屋并不能完全归责于钦诚公司，中景公司主张相应的利息损失，缺乏合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告常州钦诚房地产代理有限公司与被告常州中景房地产开发有限公司于2017年3月31日签订的《中景华府项目营销策划服务合同》。 二、被告常州中景房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告常州钦诚房地产代理有限公司支付佣金及律师费共计3206452元。 三、驳回反诉原告常州中景房地产开发有限公司的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费48900元，保全费5000元，由原告常州钦诚房地产代理有限公司负担16450元，由被告常州中景房地产开发有限公司负担37450元；反诉案件受理费26900元，由反诉原告常州中景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。 审 判 长  杨亚坤 人民陪审员  高俊杰 人民陪审员  季晓春 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王于吉