湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4348号上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，该公司董事长委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄远文，男，1968年9月25日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：黄福玉（系黄远文之妻），女，1969年2月24日出生，汉族，住湖南省宜章县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄远华，男，系黄远文的弟弟。上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）与被上诉人黄远文、黄福玉商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭，被上诉人黄远文及其与黄福玉的共同委托诉讼代理人黄远华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉溪河公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审违反法定程序。被上诉人在一审庭审中自述是从案外人李霖手上拿到钥匙装修的，李霖应为履行交房义务的当事人。二、双方当事人签订的商品房买卖合同不但约定了正常的交房时间，同时还进行了“出卖人可据实予以延期”的特别规定。本案就是因施工建设合同发生纠纷导致房屋无法验收。双方协商交付时间延后是客观事实。被上诉人基于不影响小孩上学等个人原因多次要求李霖交房，并与李霖协商了延期交房时间，玉溪河公司没有违反合同约定，不应承担延期交房的违约责任。三、被上诉人明知房屋没有验收合格而变更了交房条件进行延期交房，因此，对于交房双方均存在过错，被上诉人同样应承担过错责任。黄远文、黄福玉答辩称：玉溪河公司没有按照约定按时交付房屋，存在违约行为。玉溪河公司没有按照合同第十条第三款的约定将无法验收合格的情况告知被上诉人，玉溪河公司刻意隐瞒延期交房事实。被上诉人在2018年4月15日到玉溪河公司售楼部，售楼部人员告知被上诉人可以装修了，在物业公司开通水电后，被上诉人在玉溪河公司的要求下到李霖处拿的钥匙，并不存在被上诉人是从李霖处收房的事实。玉溪河上诉称因小孩读书逼迫交房也与事实不符。交房时，开发商没有出具三证一书一表，明显不合法。黄远文、黄福玉向一审法院起诉请求：1.判令玉溪河公司办理不动产权证书；2.判令玉溪河公司向黄远文、黄福玉支付从2018年6月1日至2019年6月30日止的逾期办理不动产权证书（原称房屋所有权证）的违约金3950元，后续违约金按每日10元的标准支付至办妥不动产权证书之日止；3.判令玉溪河公司按《商品房买卖合同》第十一条第1款（2）项约定按日支付已交房款194,335元万分之一的逾期交房违约金（其中2017年6月1日至2019年6月30日止14,766元，后续违约金另计）；4.判令玉溪河公司消除安全隐患（墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等）。一审法院认定事实：玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运，玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。2017年1月21日，双方签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定，黄远文、黄福玉购买玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋10层1003号房，总价款为339,085元，付款方式为首付139,085元，其余200,000元房款办理银行按揭。黄远文、黄福玉按合同约定于签订合同当天支付了首付款139,085元，其余房款办理了按揭，并于2017年2月8日向贷款银行中国银行缴存了4253元物业专项维修资金。合同第十条约定出卖人应于2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条还约定：如①遭遇不可抗力，且出卖人在事发之日起60日内告知买受人的，②因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条的约定将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第十七条约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，玉溪河公司未按合同的约定在2017年5月31日前将涉案房屋交付黄远文、黄福玉使用。根据合同第十条的约定，作为合同附件三的装饰、设备标准，及第十五条约定作为合同附件的《住宅质量保证书》，黄远文、黄福玉未向一审法院提供。宜章玉溪河综合投资开发有限公司与案外人李霖系合作关系，双方对玉溪河畔H栋的开发约定：土地的出让及其费用、商品房的销售、办理相关手续由宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担，建设所需的费用等由李霖承担，李霖还负责发包有资质的施工单位。在合作期间，李霖将H栋的施工建设发包给了挂靠在昊天公司的周南山。因李霖与周南山建设工程施工合同纠纷一案至今仍在诉讼之中，涉案房屋至今没有验收，涉案房屋也无法办理不动产权证。黄远文、黄福玉因小孩读书要求交房，李霖同意装修入住，并于2018年4月15日将涉案房屋的钥匙交付给黄远文、黄福玉，黄远文、黄福玉将涉案房屋装修后入住。玉溪河公司认可2018年4月15日为交房时间。黄远文、黄福玉不认可交房时间是2018年4月15日，认为玉溪河公司提供商品房销售许可证、安全检测质量保证书等五证二书才算交房。黄远文、黄福玉提出墙体开裂安全隐患，但未提供相关墙体开裂的具体位置、墙体开裂的原因及质量检测报告等相关证据证实。黄远文、黄福玉主张消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯等安全隐患，未提供相关证据证实，但玉溪河公司同意一审庭后尽量协商解除安全隐患。黄远文、黄福玉主张小区无物业管理，玉溪河公司对此不予认可，主张物业公司提供了相关服务，且至今未向业主收取物业费。一审法院认为，黄远文、黄福玉、玉溪河公司签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，办理不动产权证涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果玉溪河公司未按约履行义务，黄远文、黄福玉应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故黄远文、黄福玉要求判令玉溪河公司办理不动产权证的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。二、关于玉溪河公司是否存在逾期交房的违约行为并如何承担违约责任的问题。《宜章县商品房买卖合同》约定交房期限为2017年5月31日前。玉溪河公司未按合同约定将房屋交付使用，违反了合同的约定，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。在黄远文、黄福玉的要求下，玉溪河公司的合作方李霖于2018年4月15日将未经验收的涉案房屋的钥匙交给黄远文、黄福玉。玉溪河公司抗辩主张与黄远文、黄福玉协商顺延交房时间为2018年4月15日因而不应承担逾期交房违约责任，无事实依据，一审法院不予支持。双方虽然在合同的第十条约定“如因第三方原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”，但玉溪河公司提供的证据并不能证明双方协商了顺延交房日期，黄远文、黄福玉也并不认可2018年4月15日为双方协商顺延交房的时间。同时，李霖与周南山之间的纠纷并不是不可抗力、不能避免的纠纷，不能作为玉溪河公司迟延交房的抗辩理由，因此玉溪河公司应承担从合同约定的最后交房日的第二天即2017年6月1日至实际交房日2018年4月15日的逾期交房违约责任。根据双方签订的合同第十条、第十一条约定，交付使用的房屋要经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，双方进行验收交接房屋时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。黄远文、黄福玉明知该房屋尚未验收合格，尚不具备合同约定的交付条件而仍要求交付涉案房屋，可认定黄远文、黄福玉放弃合同约定的房屋的交付条件，双方变更了房屋交付条件。黄远文、黄福玉从开发商李霖处拿到涉案房屋的钥匙即完成了房屋的占有转移，即玉溪河公司于2018年4月15日履行了交房义务，玉溪河公司主张2018年4月15日将涉案房屋交付给了黄远文、黄福玉，一审法院予以支持。黄远文、黄福玉主张玉溪河公司至今未交房，与事实不符，一审法院不予支持。按照合同的约定，玉溪河公司应支付2017年6月1日至2018年4月15日止的违约金10,816.81元（339,085元×1?×319天）。黄远文、黄福玉请求判令被告向原告支付2019年6月30日前的逾期交房违约金14,766元及后续违约金，本院支持10,816.81元，超出部分不予支持。三、玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为问题。原双方签订的《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。本案房屋未竣工验收，即使按黄远文、黄福玉要求交房的时间2018年4月15日计算，2020年4月4日前为办理初始登记时间，2021年3月30日为办妥房屋所有权证时间，因此玉溪河公司不存在逾期办证。黄远文、黄福玉诉请玉溪河公司支付逾期办理不动产权证书的违约金3950元及2019年6月30日后的违约金，一审法院不予支持。四、关于黄远文、黄福玉请求判令玉溪河公司消除墙体开裂及消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理的安全隐患问题。双方签订的合同第十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。玉溪河公司在一审庭审中表示愿意履行消除安全隐患的义务。如玉溪河公司不履行合同义务，黄远文、黄福玉可根据上述约定自行整修、消除安全隐患或委托他人整修、消除安全隐患，相关费用及造成的损失由玉溪河公司承担。关于小区物业管理问题，与本案不属于同一法律关系，属于物业服务合同纠纷，黄远文、黄福玉可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄远文、黄福玉支付逾期交房违约金10,816.81元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄远文、黄福玉的其他诉讼请求。案件受理费268元，减半收取计134元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担77元，原告黄远文、黄福玉负担57元。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效，焦点在于玉溪河公司是否存在逾期交房行为以及应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，玉溪河公司因他人的原因导致逾期交房，不能免除玉溪河公司的违约责任。玉溪河公司在合同约定的时间内不能交付符合交付条件的房屋是客观事实，本案中并没有证据证明业主与玉溪河公司重新约定了新的交房时间，业主提前收房也不意味着业主放弃追究玉溪河公司延期交房的违约责任，因此，一审法院自合同约定的交房时间开始，按照合同约定的违约金比例，计算逾期交房违约金至业主实际收房之日，符合合同约定、法律规定以及本案事实。玉溪河公司二审庭审中要求下调违约金比例，因双方合同中约定的违约金并不过高，本院不予支持。双方合同约定的交房义务人是玉溪河公司，黄远文、黄福玉虽是从李霖手中拿到案涉房屋的钥匙，但是案涉房屋系由玉溪河公司开发建设，玉溪河公司亦认可李霖在2018年4月15日将房屋钥匙交付给黄远文、黄福玉，系其公司的交房行为，因此，李霖并非交房义务人，一审不存在违反程序。另，黄远文、黄福玉一审中主张按照房款194,335元计算违约金，一审按照总房价款339,085元计算，虽有不当，但玉溪河公司未对此提出异议，故对一审核定的违约金数额，本院予以确认。综上所述，上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十二日法官助理李敏书记员高尚书附法律法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。