河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7884号上诉人（原审原告）：张雷，男，汉族，1982年9月15日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：张杰鑫，河南菊城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：符小群，男，汉族，1968年3月28日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：曹春燕，内乡县方正法律服务所法律工作者。上诉人张雷因与上诉人符小群房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1325民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张雷上诉请求：1.改判认定符小群迟延拒付拖欠购房款构成根本违约，应依法向张雷支付违约金100000元；并改判符小群限期将争议房屋恢复原状并交付张雷（不服金额100000元）；2．一、二审诉讼费用均由符小群负担。事实与理由：一、一审认定事实及适用法律错误，依法应予以改判。一审判决认定符小群行使不安抗辩权符合法律规定不当。张雷与符小群签订的房屋买卖协议明确约定乙方（符小群）六个月内付清余款，但符小群在张雷的催要下仅支付了200000元，其余款项经催要并未支付，也未提出不安抗辩权的主张。张雷购买的房屋按揭贷款余下不足210000元，在符小群支付购房全款的情况下，不存在不能按约办理过户手续的风险。符小群在一审庭审中才提出不安抗辩权的主张也不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，现没有证据证实其向张雷通知行使不安抗辩权的证据。一审法院仅凭符小群的辩称理由，认定符小群行使不安抗辩权成立，没有事实及法律依据。二、原审判决主文不完整，请求二审法院予以变更改判。原审判决：“一、解除原告张雷与被告符小群于2018年4月1日签订的《房屋买卖协议》”。该判决条款没有履行期限及履行内容，将导致张雷持有该判决书成为一纸空文，无法行使自己的权利，请求二审法院支持张雷的诉请。符小群辩称，张雷请求支付违约金的理由不能成立。符小群中止支付余下购房款的行为符合不安抗辩权的法律规定，一审法院已查实并认定，故张雷要求支付违约金的请求依法不能成立。应改判张雷和符小群于2018年4月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行，依照《合同法》第107条规定，该合同并非无法履行，张雷在有条件、有能力履行合同的情况下故意不履行，有违诚实信用原则，故应判令合同有效并责令张雷继续履行。符小群上诉请求：1.撤销一审法院(2019)豫1325民初3210号民事判决，发回重审或改判符小群与张雷于2018年4月1日签订的房屋买卖合同协议有效。2.上诉费用由张雷承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。一审判决查明“张雷与符小群于2018年4月1日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违犯法律、法规的强制性规定，为有效合同”，既然为有效合同，依法应予维护，且符小群在一审庭审中和庭后调解时，均同意支付下余购房款70万元，只需张雷作出交付房产权证的时间承诺，并未追究张雷隐瞒该房屋先抵押后出卖的违约行为，故不符合《中华人民共和国合同法》第68条、第94条规定的不能履行或延迟履行债务使合同目的无法实现。一审法院也查明上诉人前期延迟支付下余房款的行为符合行使不安抗辩权的相关法律规定，且符小群已实际占有该房并进行装修，解除合同会给双方造成其他纠纷，故一审法院适用该法律而判令解除双方的协议实属不当。二、依法确认双方签订的房屋买卖协议有效。一审法院已认定双方签订的《房屋买卖协议》为有效合同，且符小群行使不安抗辩权符合法律规定，就应该依据《中华人民共和国合同法》第8条，认定双方签订的买卖协议有效，并责令被上诉人依协议约定履行义务、收取余款并协助上诉人办理产权过户手续。三、张雷诉讼解除买卖协议另有目的。张雷要求解除买卖协议的真实目的，是因为符小群在购买并占用该房屋后，对房屋进行了精装修，花费50多万元，而符小群仅仅使用了两年多时间，张雷解除买卖协议后，不让符小群使用房屋，就白赚取了几十万元的装修费用。所以张雷故意逃避，不偿还银行欠款，不赎回产权证，以此达到合同目的无法实现的目的。请求二审支持符小群的诉请。张雷辩称，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，具有事实和法律依据。符小群并没有按照合同约定的期限履行支付房款的义务系违约，并不享有不安抗辩权，应当承担违约责任。符小群并没有按照双方合同约定支付剩余房款，已经迟延履行债务一年多，致使合同目的不能实现；张雷在出卖房屋时，对房屋已经具有了合法的产权，其有权处分自己的房产，且能对抗银行的债权，符小群不存在行使不安抗辩权的情形。张雷的商铺虽然是分期购买，但在2018年4月1日，张雷已经支付总房款的百分之八十三，张雷在将自己的商铺出卖给符小群时完全能够排除外界的一切权利，一审法院适用《合同法》第68条不当。张雷并没有将自己的商铺抵押给银行，只是根据分期付款房屋买卖惯例将自己的房屋产权登记证书放在银行，并没有给银行办理房屋抵押登记手续。符小群也并没有依照《合同法》第68条的规定，履行告知义务，一审法院仅凭符小群在开庭中提到商铺抵押给银行就认定符小群享有不安抗辩权没有事实和法律依据。一审法院仅解除双方签订的房屋买卖合同不当，应当明确符小群搬出房屋的期限。希望二审法院能够支持张雷的请求。张雷向一审法院起诉请求：1、解除张雷、符小群双方2018年4月1日所签订的《房屋买卖协议》；2、依法责令符小群支付租赁费共计37000元；3、依法责令符小群支付违约金10万元；4、诉讼费由符小群承担。一审法院认定事实：2016年7月份，符小群找到张雷经协商，租赁张雷二间门面房用于开茶叶店，双方商定租赁费为24000元／年，租赁期限为不定期。2018年4月1日双方经协商签订了《房屋买卖协议》，约定张雷将位于内乡县北关郦都花苑西门南边门面房两间，面积为78平方米的出售给符小群。约定房屋价款为115万元，签订合同时先付房款25万元，剩余90万元在6个月内付清，乙方可办理过户手续。同时约定，协议签订后双方应认真履行，不得违约，否则违约方应赔偿守约方违约金10万元，并赔偿由此造成的一切经济损失。协议签订后，符小群于2018年2月12日通过农行向张雷转账25万元，2018年11月29日再次通过农行向张雷转账20万元，后符小群以张雷房权证在银行抵押，不能办理房屋产权过户手续为由不予支付下余70万元房款，双方产生诉争，张雷诉至一审法院。一审法院认为，张雷与符小群签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点有二，一是租赁费是否应当支付，二是符小群是否应支付违约金，对此评析如下：关于焦点一，双方在签订房屋买卖合同前是口头达成的不定期租赁合同，自合同签订后，双方之间形成买卖合同关系，符小群交付部分房款，且占有并使用该房屋，所诉房产依法已构成实际交付，双方买卖关系成立并生效，张雷提供的证据不能证明自合同签订后双方的租赁关系依然存在并欠付费用，同时也无证据证明合同签订前符小群欠付其租赁费，符小群对此也不予认可，故张雷主张的租赁费没有法律和事实依据，对此诉请不予支持。关于焦点二，由于符小群得知张雷所售房屋的权属证件在银行抵押，在向张雷交付完购房款后存在不能按约定办理过户手续的风险，其行使了不安抗辩权，符合法律的相关规定。且张雷也无证据证实符小群在签订合同时已经明确知道张雷的房屋权属证件在银行抵押，符小群不支付下余购房款的行为并非违约，故对张雷主张符小群支付违约金的诉请不予支持。由于双方对房款的支付及房权证的交付办理存在较大争议，因此而产生诉讼，矛盾比较突出，按照合同履行已无法实现，张雷要求解除合同的请求符合法律规定，对此诉请予以支持，但对符小群支付的45万元购房款应予退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告张雷与被告符小群于2018年4月1日签订的《房屋买卖协议》；二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。案件受理费3040元，减半收取为1520元，由张雷承担1420元，由符小群承担100元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。参与民事诉讼活动亦应当遵循诚实信用原则。本案中，张雷与符小群签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效的合同,当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。房屋买卖协议中明确约定：“卖方张雷必须保证该房屋产权没有纠纷”。而张雷明知自己的房屋是分期购买，房屋产权证书在银行抵押，但在签订协议时却未履行告知义务，明显缺乏诚信。因张雷所售房屋的权属证件在银行抵押，符小群存在支付完购房款后不能按约定办理房屋过户手续的风险，未按约定支付下余购房款的行为并非违约，其行使不安抗辩权符合合同法的相关规定。张雷以符小群未按约定付款为由要求解除合同,缺乏依据。一审法院在认定符小群享有不安抗辩权的情形下，判决解除双方签订房屋买卖协议缺乏法律依据，本院对此予以纠正。现张雷持有案涉房屋所有权证书原件，且符小群要求继续合同，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。张雷的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。符小群的上诉理由实际是一种抗辩意见，对其超过抗辩范围外的独立上诉请求，本院不予处理。综上所述，张雷的上诉请求不能成立，其一审中的诉讼请求也不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省内乡县人民法院（2019）豫1325民初3210号民事判决；二、驳回张雷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费3040元，减半收取为1520元，由张雷负担1420元，由符小群负担100元。二审案件受理费2400元，由张雷负担2300元，由符小群负担100元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十二月二十三日法官助理邢志斌书记员裴绍颖