江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3072号上诉人（原审被告及反诉原告）：常州布朗多纺织有限公司，住所地常州市新北区花港路15号。法定代表人：项翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘一成，男，该公司员工。被上诉人（原审原告及反诉被告）：常州利云环保服务有限公司，住所地常州市钟楼区绵阳花苑1幢。法定代表人：申建明，该公司总经理。委托代理人：阮俊慧，江苏融畅律师事务所律师。委托代理人：王丽艳，江苏融畅律师事务所律师。上诉人常州布朗多纺织有限公司（以下简称布朗多公司）因与被上诉人常州利云环保服务有限公司（以下简称利云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。布朗多公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.一审及二审诉讼费用均由被上诉人利云公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认为：“利云公司已经通过司法拍卖的程序合法取得了原常州瑞泽纺织有限公司（以下简称瑞泽公司）的厂房，租金理应支付给承租房屋的所有权人，故自2018年9月27日起的租金应当支付给利云公司，瑞泽公司丧失了财产所有权，更无权对由上述财产产生的收益进行处分，因买卖不破租赁，利云公司按照租赁协议计算并收取租金于法有据。布朗多公司支付的租金可向瑞泽公司要求追偿，利云公司要求支付逾期付款利息符合法律规定”属于认定事实错误。1.原出租方常州瑞泽纺织有限公司在2017年12月1日出具给上诉人补偿协议一份，为弥补上诉人因房屋漏水等造成的损失，免除了上诉人剩余合同期内的全部租金。瑞泽公司当时完全有权处分自己的财产收益权，其出具的补偿协议真实有效。无论是采取免除、减少等任何方式，在瑞泽公司出具补偿协议时，上诉人所租赁房屋合同期内（截止2019年1月1日）的租金支付义务已经完全履行完毕；2.被上诉人是在2018年9月27日，才通过拍卖程序取得租赁房屋所有权。上诉人履行完毕租金支付义务在前，被上诉人取得房屋所有权在后，被上诉人在取得房屋所有权后无视这一事实，仍要求上诉人支付租金；3.对被上诉人的上述主张，一审法院予以支持，相当于判令上诉人需要双倍支付2018年9月27日至2019年1月1日期间的租金，不符合客观事实。一审法院认为上诉人应当向瑞泽公司追偿此部分租金错误，应当是被上诉人向瑞泽公司主张此部分租金。二、原审法院认为：“布朗多公司明知原瑞泽公司的厂房在新北法院进行司法公开拍卖，亦未向瑞泽公司或新北法院提出需要续租的请求，故租赁期满后，布朗多公司应当立即搬离，利云公司要求布朗多公司按照租赁协议的约定支付无权占有期间的费用于法有据”属事实认定错误。上诉人是在2017年12月14日才收到常州市新北区人民法院的协助执行通知书。瑞泽公司发生经济纠纷及财产拍卖时，厂区无人管理且秩序混乱，上诉人无法找到瑞泽公司、被上诉人的相关人员提出续租事宜，更没有任何理由去法院告知续租事宜，直至2018年11月份，上诉人才与被上诉人相关人员取得联系，且立即提出了续租请求。所以原合同上所要求的提前半年提出续租请求因客观原因根本无法进行，现一审法院以此为理由判令上诉人需立即搬离且支付租金于法无据。三、原审法院认为“布朗多公司进行改建的费用不应当由利云公司承担，理由为：1.改建未有行政审批手续；2.改建完成三年后未向出租人主张费用；3.利云公司要求恢复原状，故布朗多公司自行改建不符合法律规定，费用无需出租方承担”属认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人在原租赁房屋基础上搭建仓库等，属于扩建行为，不属于改建，原房屋的结构并未破坏等；2.上诉人扩建房屋经过瑞泽公司同意，瑞泽公司作为原房屋所有权人，未能就上诉人扩建部分履行行政审批手续，过错不在上诉人。根据相关法律规定，双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担；3.被上诉人提出恢复原状的要求不合理，扩建的仓库等系彩钢瓦结构，拆除后即无使用价值，只有折价才是较为合理的方式。四、原审法院认为：“布朗多公司对厂房拍卖及买主是明知的，而修缮屋顶未通知所有权人，也无法证明修缮屋顶的必要性及费用的关联性”、“布朗多公司对因大雪压塌的财物的修理发生于租赁期间届满后，且修缮的必要性及费用的关联性无法证明，也无法证明利云公司同意修缮并支付费用”属事实认定错误。1.房屋主体部分的维修义务，在租赁合同上明确约定应当由出租方承担。鉴于2018年10月左右，上诉人并没有任何途径能与被上诉人取得联系，故无法告知，但屋顶维修是事实，没有必要再去证明其必要性与关联性；2.被大雪压塌的卷布车间维修，上诉人是通知被上诉人的，被上诉人在得知后并没有提出反对意见，另外上诉人从生产经营角度考虑肯定是要进行修缮的，否则只会把损失扩大。利云公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。利云公司向一审法院起诉请求：1.判令布朗多公司立即支付租金146470元，并承担按同期银行贷款利率1.5倍自2018年9月28日起至实际付清之日止计算的违约金；2.布朗多公司立即搬离常州市新区，并承担自2019年1月1日起至实际搬离的房屋占用费，按1600元/天计算；3.本诉案件受理费由布朗多公司负担。布朗多公司向一审法院反诉请求：1.利云公司赔偿房屋主体维修费用230910元，改建费用114200元，扩建费用290000元；2.反诉案件受理费由利云公司负担。一审法院认定事实：布朗多公司与瑞泽公司签订了《租赁协议》，约定瑞泽公司将其坐落于常州市新北区春江镇圩塘工业园区，主厂房14间，建筑面积3558平方米，加上棉花仓库、配电间、办公室、食堂、浴室、宿舍等辅助房设施和周边通道，自协议签订之日至2015年7月1日期间，租金为50万元/年，自2015年7月1日起，租金每年递增3%，租赁期间为自2014年1月1日至2019年1月1日，租金采用先付后用的方式支付，每半年支付一次，租赁期限届满后续签租赁合同的，新租赁期自2019年1月1日起始，若不再续签租赁合同的，须在2019年1月1日前将租赁的房屋全部返还给瑞泽公司，布朗多公司在租赁期限到期之日前提前半年向瑞泽公司提出续租事宜，若未提出，可视为放弃续租的权利，瑞泽公司负责房屋主体结构（如：屋面、天沟、墙体）的维修，并承担相应的费用，布朗多公司负责使用过程中的一般维护，并承担相应的费用，瑞泽公司允许布朗多公司按照生产设备的需要进行隔断改造，但此改造不能影响房屋的框架结构及安全性，改造所产生的费用由布朗多公司自行承担，租赁合同期满后，若布朗多公司不再续租的，则改建的部分应无偿地移交给瑞泽公司，蒸汽是布朗多公司生产的必须条件，瑞泽公司承诺把蒸汽管道接入厂区内，合同还约定了其他内容。合同签订后，布朗多公司承租了上述厂房。2018年9月27日，经常州市新北区人民法院依法裁定利云公司经司法拍卖取得原瑞泽公司坐落于常州市花港路15号的不动产，并进行了公示。另查明，布朗多公司认为于2015年铺设蒸汽管道等花费了114200元，布朗多公司未提供向瑞泽公司主张的依据；布朗多公司认为于2015年至2016年扩建厂房车间产生扩建费用290000元，布朗多公司亦未提供向瑞泽公司主张的依据，且该厂房车间并无建设或规划许可证，亦未在拍卖评估中予以作价，一审庭审中利云公司要求恢复原状；2018年10月8日，布朗多公司认为因加固屋顶花费45800元，但事先未通知利云公司，亦未获得利云公司的认可，提供的合同及收条亦不能证明其花费45800元的事实；2019年2月，布朗多公司认为因车间坍塌修理花费185110元，但其提供的合同及收条无法证明其关联性。还查明，布朗多公司与瑞泽公司签订补充协议，确定瑞泽公司免除布朗多公司的剩余租赁期间的全部租金。以上事实有利云公司提供的民事裁定书、租赁协议，布朗多公司提供的租赁协议及利云公司、布朗多公司的当庭陈述予以证明。一审法院认为:布朗多公司与瑞泽公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，应按照协议内容履行。利云公司已经通过司法拍卖的程序合法取得了原瑞泽公司的厂房，租金理应支付给承租房屋的所有权人，故自2018年9月27日起的租金应交付给利云公司，瑞泽公司丧失了财产的所有权，更无权对由上述财产产生的收益进行处分，因买卖不破租赁，故布朗多公司与瑞泽公司签订的租赁协议继续有效，利云公司按照租赁协议计算并收取租金于法有据，法院予以支持，布朗多公司支付的租金可向瑞泽公司要求追偿，利云公司要求支付逾期付款利息符合法律规定。按照租赁协议，布朗多公司的租赁期限至2019年1月1日届满，布朗多公司明知原瑞泽公司的厂房在常州市新北区人民法院进行司法公开拍卖，亦未向瑞泽公司或常州市新北区人民法院提出需要续租的请求，故租赁期限届满后，布朗多公司应当立即搬离，利云公司要求布朗多公司按照租赁协议的约定支付无权占有期间的费用于法有据，根据协议约定至2015年7月1日止，租金为每年500000元，至2016年7月1日止，租金为每年515000元，至2017年7月1日，租金为每年530450元，至2018年7月1日，租金为每年546363.50元，至2019年1月1日，租金为每年562754元，故对按照协议约定计算的占有费法院予以支持，对超出部分法院不予支持。关于利息，布朗多公司在承租原瑞泽公司的厂房期间所进行的改造根据租赁协议的约定应于退租时无偿交付给房屋所有权人，且布朗多公司进行蒸汽管道改造费用如何负担并无约定，布朗多公司在改造完成的三年内亦未向出租人主张，故其进行管道改造的费用不应由利云公司承担。布朗多公司进行改建的费用不应由利云公司承担，理由为：1.改建未有行政审批手续;2.改建完成后三年内布朗多公司未向出租人主张费用;3.利云公司要求恢复原状，故布朗多公司自行改建不符合法律规定，费用亦无需出租方承担。利云公司依据司法拍卖程序取得原瑞泽公司厂房的事项予以公示，应视为具有公信力，布朗多公司对厂房拍卖及买主是明知的，而修缮屋顶时未通知所有权人，亦无法证明修缮屋顶的必要性及费用的关联性，故对布朗多公司对屋顶修缮所花费的费用要求利云公司承担的诉讼请求不予支持。布朗多公司对因大雪压塌的财物的修理发生于租赁期间届满后，且修缮的必要性及费用的关联性布朗多公司无法证明，布朗多公司亦无法证明利云公司同意修缮并支付费用，故该诉讼请求法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国》合同法第六十条之规定，一审法院判决：一、常州布朗多纺织有限公司于判决生效之日起三十日内搬离常州市新北区花港路15号;二、常州布朗多纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付常州利云环保服务有限公司租金146470元并承担该款自2018年9月28日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的利息；三、常州布朗多纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付常州利云环保服务有限公司自2019年1月1日起至实际搬清之日止按每年562754元计算的占用费；四、驳回常州利云环保服务有限公司的其他本诉请求；五、驳回常州布朗多纺织有限公司的反诉请求。如果常州布朗多纺织有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5862元，财产保全费2270元，合计8132元，由常州布朗多纺织有限公司负担（该款常州利云环保服务有限公司已预交，常州布朗多纺织有限公司应负担的部分于判决生效之日起十日内支付给常州利云环保服务有限公司），反诉案件受理费5075.50元，由常州布朗多纺织有限公司负担。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：布朗多公司为证明扩建费用29万元，提供的证据为：1.2015年4月20日布朗多公司（甲方一栏为钱杰签字并盖有公章）与常州市武进区郑陆立帮彩钢瓦厂（乙方一栏为翁玉田签字并盖有公章）签订的《金属结构工程制作、安装工程承揽合同》，内容为仓库搭建，造价25万元；2.2015年4月20日、2015年7月10日、2016年12月28日“翁玉田”出具的收条3张，合计金额24.6万元。布朗多公司为证明2018年10月加固宿舍屋顶的维修费用，提供的证据为：1.2018年10月8日布朗多公司与常州市武进区郑陆立帮彩钢瓦厂签订的《金属结构工程制作、安装工程承揽合同》，内容为安装单层板，造价45864元；2.2019年1月28日由“翁玉田”出具的收条1张，内容为“今收到钱杰肆万伍千捌佰元正”。布朗多公司为证明2019年2月大雪压垮卷布车间的维修费用，提供的证据为：1.微信聊天记录。2019年2月9日布朗多公司通知利云公司大雪将大棚压倒了，布朗多公司请利云公司有时间到现场看一下商讨一下处理意见；后附大雪将大棚压倒的照片；2.2019年2月10日布朗多公司与常州市武进区郑陆立帮彩钢瓦厂签订的《金属结构工程制作、安装工程承揽合同》，内容为拆棚，工程造价18万元，合同上注明“实际结算共计185110元”。3.2019年3月7日至20199月29日期间由“翁玉田”出具的收条5张合计金额13万元（其中2张为在承兑汇票复印件上签收，合计金额5万元）。利云公司对上述合同、收条的真实性均不予认可，对于微信聊天记录真实性没有异议，但认为与本案无关，利云公司要求布朗多公司到期后搬离。二审时本院询问布朗多公司是否能够提供关于维修费用的发票和转账凭证等支付依据，布朗多公司称交给对方的是现金，维修费没有发票。关于案涉房屋拍卖时的情况，布朗多公司二审时出具书面材料称，2017年9月初常州市新北区人民法院要求布朗多公司提供自建、改造房屋及其辅助设施情况，布朗多公司明确提供告知3号仓库、4号仓库、卷帘车间、物料库是该公司自建房，布朗多公司并协助法院和测绘公司做测绘工作。法院告知房屋要进行拍卖，询问布朗多公司是否购买，法院与布朗多公司签订了放弃购买的协议，法院要与布朗多公司签订解除租房协议，布朗多公司提出如解除需补贴布朗多公司的损失，后法院未与布朗多公司联系。2017年12月24日布朗多公司收到法院协助执行通知书，当时布朗多公司向法院提交了与瑞泽公司签订的交付房租金的补充协议。还查明，2017年9月28日，南京大陆土地房地产评估有限公司受常州市天宁区人民法院委托出具关于瑞泽公司的位于工业用厂房（含附属设施）的房地产估价报告。该报告情况说明载明，布朗多公司有自行建造或改造的房屋。布朗多公司认为该评估报告纳入拍卖估价范围的“无8”的一部分包括“3号仓库”、“卷布车间”系布朗多公司建造。另有一部分未纳入拍卖估价范围的建筑，包括“4号仓库”、“织造车间仓库”其主张的扩建费用合计29万元。本案在二审中的焦点：1.利云公司是否有权向布朗多公司主张2018年9月28日拍卖成交之日起至2018年12月31日原租赁期限到期之前的租金及续租问题；2.布朗多公司主张的扩建费用29万元是否应予支持；3.布朗多公司主张的房屋修缮费用能否支持。关于争议焦点1，本院认为，从本案查明的事实看，案涉原属于瑞泽公司的房屋在评估、拍卖时，布朗多公司已经知道这一事项并参与了其部分自建房屋的测绘、放弃购买等工作。故布朗多公司称其在租赁期限届满前半年，不知向谁申请续租的主张不能成立。因原租赁合同期限已经到期，利云公司因未能与布朗多公司达成续租的合意，要求其搬离案涉房屋并无不当。关于利云公司向布朗多公司主张的2018年9月28日至2018年12月31日期间的租金146470元，虽然布朗多公司提供了其与瑞泽公司签订的补充协议，证明瑞泽公司已经免除了该期间的租金，但一来该补充协议在案涉房屋拍卖时并未予以披露，二来拍卖案涉房屋时该部分租金免除并未考虑在内，而布朗多公司称其在2017年12月24日收到法院协助执行通知书时就提供该补充协议并无依据，故补充协议对利云公司不应产生相应的法律效力。布朗多公司在向利云公司交付这部分租金后，可另行向瑞泽公司主张该部分利益。关于争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，瑞泽公司与布朗多公司签订的《租赁协议》约定，瑞泽公司允许布朗多公司按照生产设备的需要进行隔断改造，但此改造不能影响房屋的框架结构及安全性，改造所产生的费用由布朗多公司自行承担，租赁合同期满后，若布朗多公司不再续租的，则改建的部分应无偿地移交给瑞泽公司。该协议约定的允许布朗多公司隔断改造内容与布朗多公司主张的扩建（4号仓库和织造车间仓库）并无关系，而布朗多公司主张其扩建取得了瑞泽公司的同意，并无相应的证据予以证明。即使瑞泽公司同意，但案涉扩建部分的建筑并未取得合法建设手续，利云公司作为非过错方，在其主张恢复原状的情况下，布朗多公司要求其承担扩建费用，本院不予支持。关于争议焦点3，根据瑞泽公司与布朗多公司签订的《租赁协议》约定，出租方承担房屋主体结构的维修责任并承担相应费用。关于布朗多公司主张的加固宿舍屋顶的维修费用，布朗多公司并未通知利云公司，并且其提供的依据为合同和收条，且没有相应的发票、支付凭证等客观证据作为佐证，故一审法院未予采信并无不当。关于布朗多公司主张的大雪压垮卷布车间的维修费用，从其提供的微信聊天记录可以看出，损失确实存在并且布朗多公司通知了利云公司，但其提供的损失依据仅有合同和收条，缺少发票、支付凭证等客观依据，并且所涉卷布车间系其自行搭建，未办理合法建设手续，利云公司对此是要求恢复原状，并未从中获益，故一审法院未予支持这部分维修费用并无不当。综上所述，上诉人布朗多公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5682元，由布朗多公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇一九年十二月二十三日书记员  朱羲玲