广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4114号 原告：玉林银丰中药港投资发展有限公司，住所地：广西玉林市江南区金港路388号2幢3楼，统一社会信用代码：914509007943262399。 法定代表人：陈洋，总裁。 委托诉讼代理人：曾华山、钟雪恨，广西国锐律师事务所律师。 被告：王第腾，男，1986年7月10日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 被告：陈丹（系被告王第腾妻子)，女，1987年5月19日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 两被告共同委托诉讼代理人：蒋良，男，1982年12月22日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行，住所地：广西玉林市玉州区玉柴路5号，统一社会信用代码：91450900900422559D。 负责人：吴旭，行长。 委托诉讼代理人：廖向东，该行客户经理部副主管。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告王第腾、陈丹、第三人中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾华山，被告王第腾、陈丹的共同委托诉讼代理人蒋良，第三人的委托诉讼代理人廖向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告王第腾、陈丹签订的合同编号银丰香槟郡2330《商品房买卖合同》于2019年7月26日解除；二、判令被告王第腾、陈丹配合原告玉林银丰中药港投资发展有限公司撤销《商品房买卖合同》登记备案(合同编号:银丰香槟郡2330);三、判令被告王第腾、陈丹支付违约金85000元给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年3月5日，原告与被告王第腾、陈丹签订合同编号为银丰香槟郡2330的《商品房买卖合同》，合同约定，被告王第腾、陈丹购买原告开发建设的位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房，房屋总价款850000元，其中首付款255000元，余下的595000元通过申请银行按揭贷款支付。被告王第腾支付首付款给原告后，2018年4月16日，原告与被告王第腾、陈丹及第三人中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行签订《个人购房借款/担保合同》，三方约定，由第三人向两被告发放595000元贷款用于购买原告开发的上述房屋，两被告应按时归还按揭款，原告作为两被告向第三人归还贷款的阶段性连带责任保证人，因两被告未能按时足额偿还按揭款项的，第三人有权划扣原告在该行开设账户中的款项用于代偿按揭款。2018年6月1日，第三人依约发放上述贷款给两被告支付购房款，两被告自2018年12月起，未按时向贷款方偿还月按揭款，截止至2018年6月13日止，连续七个月拖欠第三人按揭款，导致原告的保证金被第三人划扣了27412.57元用于代被告清偿拖欠的贷款本息。 根据合同约定，买受人选择银行按揭贷款付款方式的，在出卖人承担担保责任期间，买受人连续三个月或累计六个月未按期偿还本息，致使出卖人被银行扣除保证金代还按揭款的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付合同总价款10%的违约金，买受人清偿出卖人代还的按揭款。被告自2018年12月起截至2019年6月13日止，已连续七个月未偿还贷款本息，贷款人从原告的开设的账户扣除27412.57元代偿。因被告严重违约的行为，原告分别于2019年7月12日、2019年7月24日向两被告在合同中约定的通讯地址邮寄了解除合同通知书，告知两被告由于其二人连续七个月拖欠第三人按揭款导致原告保证金被扣划，原告依约解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，两被告应配合原告办理撤销该合同的登记备案。根据合同约定，自寄出之日起第3个工作日视为送达。《商品房买卖合同》于2019年7月26日解除，被告王第腾、陈丹应配合撤销合同的登记备案，并支付原告合同总价款的10%的违约金即85000元给原告。为维护原告的合法权益，要求判如所请。 两被告辩称，不同意解除涉案《商品房买卖合同》，不同意撤销备案登记、不同意支付违约金。原告愿意继续支付月供和滞纳金。如果解除合同，要求原告按市面溢价补差价给被告，违约金过高。 第三人述称，对原告诉请无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据： 证据8、关于解除《商品房买卖合同》的通知。第三人无异议。两被告有异议，认为没有收到该通知。本院对其真实性予以确认。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2018年3月5日，原告与被告王第腾、陈丹签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：银丰香槟郡2330），合同约定，被告王第腾、陈丹购买原告开发建设的位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房，建筑面积160.06平方米，房屋总价款850000元，付款方式为按揭贷款，其中2018年3月5日前支付首期房价款255000元，余款595000元申请贷款支付。该合同附件十一《补充协议》第七条约定，出卖人按合同第一章买受人的通讯地址向被告发送通知的，自寄出之日起第3个工作日视为送达。第九条第二点约定，买受人选择银行按揭贷款付款方式的，在出卖人承担担保责任期间，买受人逾期未支付出卖人代偿款项及由此产生的垫款利息等相关费用和违约金超过60日，或买受人连续三个月或累计六个月未能按时支付银行按揭月供款的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。2018年3月6日，双方申请办理了《玉林市商品房买卖合同登记备案证明》（业务编号：201803010029）。2018年3月8日，被告王第腾支付了首付款255000元给原告。 2018年4月16日，原告与被告王第腾、陈丹及第三人中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定，两被告向第三人借款595000元，贷款期限30年，贷款基准年利率4.9%，上浮15%，还款方式为按月等额本息还款，被告以所购房屋为借款提供抵押担保，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。2018年6月1日，第三人向两被告发放了贷款。自2018年12月起，两被告已连续七个月拖欠第三人按揭贷款未还。为此，第三人划扣了原告的保证金27412.57元用于清偿被告拖欠的贷款本息。原告于2019年7月12日、2019年7月24日向被告王第腾、陈丹邮寄了函件后，遂诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 关于涉案《商品房买卖合同》是否于2019年7月26日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定了解除合同的条件，即买受人连续三个月或累计六个月未能按时支付银行按揭月供款的，有权解除合同。自2018年12月起，两被告已连续七个月拖欠第三人按揭贷款未还，因此，原告有权解除涉案合同。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照约定解除的条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告享有合同约定的解除权，但应向被告发出解除合同的通知，原告虽向被告发出了函件，但就该函件的内容是否为解除合同通知原告未提供相关证据证实。因此，原告主张涉案合同已于2019年7月26日解除不当，原告向本院起诉解除合同应视为向被告发出了解除合同的通知，2019年11月18日起诉状送达被告之日应视为合同解除之日。被告辩称不同意解除涉案合同无事实与法律依据，本院依法不予采信。 关于两被告应否支付违约金给原告、违约金是否过高的问题。合同约定，买受人有上述违约行为的，应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。因被告的违约行为，导致原告解除涉案合同，原告主张被告按合同总额的10%支付违约金85000元，低于合同约定的20%，亦未违反法律规定，原告该主张符合法律规定。被告辩称违约金过高无事实与法律依据，本院依法不予采信。 关于两被告应否协助原告办理撤销登记备案手续的问题。涉案合同解除后，被告应协助原告办理撤销登记备案手续，原告该主张符合法律规定。被告辩称不同意撤销登记备案手续与事实不符，本院依法不予采信。 综上所述，原告主张解除与两被告于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》、要求两被告支付违约金、协助原告办理撤销玉林市商品房买卖合同登记备案证明的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告王第腾、陈丹2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月18日解除； 二、被告王第腾、陈丹应支付原告玉林银丰中药港投资发展有限公司违约金85000元； 三、被告王第腾、陈丹应协助原告玉林银丰中药港投资发展有限公司办理撤销玉林市商品房买卖合同登记备案证明（业务编号：201803010029）。 案件受理费13150元，由被告王第腾、陈丹共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  吴 红 人民陪审员  黄君丽 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  牟健敏 书 记 员  甘雨田