南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初5413号 原告：顾世军，男，汉族，1971年2月12日出生，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：严桦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：南京静港宾馆有限公司，统一社会信用代码91320113730556318F，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路478号。 法定代表人：陈吉胜,该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志耘，女，汉族，1971年3月10日出生，南京静港宾馆有限公司董事，住江苏省南京市栖霞区。 被告：陈吉胜，男，汉族，1948年9月21日出生，住江苏省南京市栖霞区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。 原告顾世军与被告南京静港宾馆有限公司（以下简称静港公司）、陈吉胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2018年10月29日、2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告顾世军及其委托诉讼代理人严桦，被告陈吉胜、静港公司的委托诉讼代理人李俊，被告静港公司的委托诉讼代理人陈志耘到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序审理，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员岳珊、陈荣健组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告顾世军及其委托诉讼代理人严桦，被告陈吉胜、静港公司的委托诉讼代理人李俊，被告静港公司的代理人陈志耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾世军诉称，2017年5月，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定由被告将其名下位于栖霞区和燕路478号静港宾馆一楼门面93平方米的房屋租赁给原告经营餐饮，租期自2017年6月20日至2020年6月19日止，租金为年租金20万元，半年一付。被告保证租赁期内不会拆迁，并在合同中约定所有拆迁的补偿归原告所有。至此，原告才交付了租金，开始经营。原告对房屋内部进行改造和装修，然后安装了电器和冰柜，仅装修花费近十万元，另添置电器等设备数万元。2018年4月和6月，被告打电话给原告，告知房屋可能要拆迁，要求原告搬家。原告感到很突然，在此期间既无人员正式通知要拆迁，张贴相关公告，也没有拆迁人员到现场洽谈拆迁。后来有自称评估公司的人员来现场采集了一些数据，没有给原告任何材料和拆迁内容的文件。2018年7月，被告向原告发出正式书面通知，称该房屋已经拆迁，要求原告搬迁，并表示届时将停水停电，但拒绝出示任何拆迁文书和协议。后被告将水电报停，导致原告无法继续经营，损失巨大。被告不经过通知将房屋拆毁，导致原告房屋内空调、冰柜、餐具等物品损失达5、6万元。原被告曾经在燕子矶派出所进行协调，被告仍然拒绝出示任何拆迁文件，透露任何拆迁内容。原告认为，被告擅自断水断电的行为已经严重违约，导致合同不能继续。原告请求解除合同，并要求被告对其违约行为给原告造成的损失进行赔偿。如该房屋确实拆迁，根据双方签订的合同条款，拆迁形成的各项补偿、赔偿利益应当归原告所有。被告故意隐瞒拆迁真实情况，实际上是企图侵吞该补偿款，该行为严重侵害了原告的合法权益。被告静港公司为被拆迁人和合同实际主体，陈吉胜为款项实际控制人和受益人，二者相互混同。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令双方解除租赁合同；2、判令两被告支付以下属于原告利益的款项：因拆迁停止营业的补偿款，暂定人民币100000元（具体以拆迁补偿协议为准）以及逾期给付的相关利息（自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付至实际给付之日止）；拆迁的搬迁费暂定20000元，具体以拆迁补偿协议为准；拆迁的装修损失暂定100000元，具体以拆迁补偿协议为准；因被告突然停电停水造成的直接经营损失50000元，合计270000元；3、被告承担本案的诉讼费及相关费用。 被告静港公司辩称，租房合同和租金都是我公司签订和收取的，陈吉胜作为本案被告主体不适格。对于原告要求解除合同的诉请，我公司认为租房合同是双方自行终止。根据省高院的规定，房屋租赁期限内房屋被拆迁了，应该终止合同，故原告第一项诉请应当驳回。对于原告第二项诉请中的营业损失和搬迁费用，我公司认为原告的主张不符合南京市征收补偿的规定，原告简单地将案涉地块的补偿款根据相应补偿面积和承租面积确认装修损失，没有事实依据。原告计算补偿款时将搬迁费重复计算，没有事实依据及法律规定。原告称被告保证不会拆迁，这与事实不符，合同中已经约定如果房屋拆迁，租赁合同自行终止。对于原告主张的装修损失和直接经营损失，因租赁合同中已经告知了可能会拆迁，当时也进行了停业评估，在拆迁补偿中已经对停业损失进行了补偿，所以本案再提出停业补偿就是重复补偿。原告将房租水电费结算到2018年5月底，我公司至今没有收到原告退还的钥匙。对于2018年6月发生的水电费和房租费，我公司保留追诉的权利，请求法院在处理时一并处理予以抵扣。以上，请求法院查明事实，依法判决。 被告陈吉胜辩称，原告所陈述的案涉房屋属于静港公司所有，是静港公司和原告签订的合同，租金是静港公司收取。因此，原告要求我个人承担法律责任缺乏事实和法律依据。如果原告认为本人与公司存在财产混同现象，需要提供证据证实，故请求驳回原告对我的诉请。 经审理查明，被告静港公司为有限责任公司，被告陈吉胜系被告静港公司的法定代表人。2017年5月26日，原告顾世军与被告陈吉胜签订了《租房合同》1份，合同约定：一、甲方（陈吉胜）静港宾馆门面房面积约93平方米（以下简称案涉房屋），现出租给乙方（顾世军）经营餐饮、水果，此协议自2017年6月20日起至2020年6月19日止，协议期暂定叁年，协议期满如甲方续租，同等情况乙方优先；二、房屋年租金贰拾万元整，每半年付一次；协议签订后乙方交付甲方半年租金拾万元整，以后租金每半年付一次每次付租金拾万元整，每次租金需提前30天交款，水电使用装表计量按月付费不得拖欠；三、乙方如对房屋进行装修，不得损坏和任意改变房屋结构，费用自行承担，合同期满或解除不得任意拆除和毁坏，如人为损坏应照价赔偿；四、乙方在承租期内应遵纪守法，遵守甲方规约，不得以任何理由私自转租、转让或改变房屋用途，确需转让，应得到甲方同意并重新签订合同；五、如遇国家拆迁属不可抗力因素，本合同自行终止；拆迁方赔偿的停业损失和搬迁费归乙方，其他赔偿与乙方无涉，如一方要求提前解除合同应提前三个月通知对方并赔偿对方损失贰万元，不可抗力因素双方不予赔偿。 合同签订后，被告静港公司将案涉房屋交付给原告顾世军使用，原告顾世军接收案涉房屋后，对房屋进行装修，经营郭氏龙虾馆，并向被告静港公司交纳了至2018年5月30日的租金，但没有办理相关营业执照。案涉房屋在被告静港公司的和燕路与燕恒路交接处一楼附楼，无合法建筑许可手续。 因南京地铁1号线北延工程及红山路-和燕路快速化改造工程的建设需要，南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处（以下简称燕子矶办事处）委托了南京大陆土地房地产评估有限公司（以下简称大陆评估公司）对被告静港公司位于和燕路478号的房地产进行国有土地上房屋征收补偿评估。2018年5月12日至2018年5月20日，大陆评估公司对被告静港公司位于和燕路478号的房地产进行实地勘察。2018年6月27日，大陆评估公司针对被告静港公司位于和燕路478号的房地产作出了《房地产征收补偿评估报告》，该评估报告的《室内装饰装修评估结果》542-554号涉及案涉房屋的项目、数量、评估单价、合价有：门头，数量19.8平方米、评估单价234、合价4633；卷帘门，数量27.9平方米、评估单价180、合价5022；全玻门，数量7.5平方米、评估单价636、合价4770；玻璃隔断，数量20.68平方米、评估单价331、合价6845；不锈钢防盗网，数量2.16平方米、评估单价135、合价292；地砖，数量93.5平方米、评估单价91、合价8509；墙砖，数量118.32平方米、评估单价48、合价5679；石膏吊顶，数量93.5平方米、评估单价59、合价5517；塑钢门，数量6.6平方米、评估单价288、合价1901；蹲坑，数量1个、评估单价405、合价405；台盆池，数量1个、评估单价234、合价234；镜子，数量1个、评估单价135、合价135；吧台，数量2.5平方米、评估单价410、合价1025；在该评估报告的《固定资产-机器设备评估测算表》中涉及案涉房屋的项目有：郭氏龙虾店内监控，规格型号4点位，数量1套，净值5400，以上项目评估价值合计为50367元。另外，在该评估报告的《南京市国有土地上房屋分户评估汇总表》中，对于无证的和燕路、燕恒路门面房产评估单价为1159元/平方米。 在大陆评估公司作出了《房地产征收补偿评估报告》的当天，燕子矶办事处与被告静港公司签订了《协议书》，该协议书是对被告静港公司的建筑物、构筑物及附着物等拆除补偿达成协议，协议主要内容为：乙方（静港公司）建筑物、构筑物及附着物坐落于和燕路478号，房屋建筑面积6745.05平方米，甲方（燕子矶办事处）对该项目范围内的乙方建筑物、构筑物及附着物等实施货币补偿；甲乙双方停业损失协商补偿标准为房屋补偿金额的10%，乙方建筑物、构筑物及附着物等补偿总款35102952元，其中房屋补偿款为12441981元（详见评估报告）、装修及附着物补偿费为8451227元（详见评估报告）、设备拆除搬迁费为497679元、停业补偿费（协商）为1244198元、移机费为29650元（空调51台、宽带网20个、有线电视11部、电话15部、太阳能热水器2个）、提前搬迁奖励费622099元、货币安置奖励费为1244198元、经营性房屋经营补偿6575520元、不可搬迁资产补偿3996400元；本协议签订之日起10日内，甲方预付200万元给乙方用于搬迁及清理租赁户，尾款在乙方交付房屋后60日内支付完毕。2018年7月25日，因为拆除被告静港公司的建筑物、构筑物及附着物事宜，原告顾世军等人与被告静港公司发生纠纷，双方到燕子矶派出所进行协调，但协调无果。2018年8月24日，被告静港公司的建筑物、构筑物及附着物，包括案涉房屋在内等被拆除。 因原被告双方就补偿事宜无法达成一致意见，故原告顾世军诉至法院，要求处理。审理中，原告顾世军在坚持其诉讼请求上将第2项请求变更为：判令两被告向原告支付以下属于原告利益的款项：1）、因拆迁停止营业的补偿款，补偿人民币133549元（具体以拆迁补偿协议第四六七八项为准，总的停业补偿费1244198元加提前搬迁奖励费622099元加货币安置奖励费124198元加经营性房屋经营补偿657552元，合计9686015元，除以总面积6745平方米，乘以租赁面积93平方米）以及逾期给付的相关利息（自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付至实际给付之日止）；2）、搬迁移机费7547元（根据协议第三项设备拆除搬迁费497679元加移机费29650元，除以总面积6745平方米，乘以租赁面积93平方米）；3）、装修补偿116525元，（根据协议第二项装修及附着物补偿费8451227元，除以总面积6745平方米，乘以租赁面积93平方米）；4）、因被告突然停电停水以及违法强拆造成的直接经营损失5万元。原告顾世军为此提供了其与南京圣家名境装饰工程有限公司（以下简称圣家明境公司）签订的《南京圣家名境装饰工程施工合同》、收款收据、工程预算表（原告顾世军在庭审后未向本院提交工程预算表复印件），表示以现金方式分三次将装修款180000元交付给圣家明境公司，拟以证实其为装修案涉房屋花费了180000元，被告静港公司、陈吉胜认为没有提交相应的款项交付证据，且即使原告顾世军对案涉房屋进行了相应的装修，只能按照租赁合同的约定享受搬迁费和停业损失，故对上述证据不予认可。 原告顾世军认为本案是以涉及拆迁为由产生的纠纷，但是实际上该拆迁没有官方的批文和公告，不是真正意义上的拆迁，是一个非常不规范的类似于拆迁的行为；原被告签订的租赁合同中涉及拆迁的内容，拆迁方赔偿的停业损失和搬迁费归原告，该条款在本案中不能适用，因此给原告造成的所有损失都应当由被告方承担，主要包括房屋装修和停业损失；如果合同无效，其中的条款也无效，应当根据过错责任判定；评估鉴定不是在依法的情况下进行的，没有经过承租人的同意，也没有公示，在评估时也没有经过承租人签字确认，评估价格偏低。故原告坚持诉请，请求法院依法裁判。被告静港公司认为其作为租赁合同的当事人，相关法律责任应当由其承担；关于承担的责任范围，基于案涉房屋没有办理合法的建筑手续，所以租赁合同为无效合同，按照法律规定，合同无效的应当互相返还财产，无法返还的折价补偿，有损失的根据各自过错承担责任；参照合同的约定，原告无权要求装修补偿；而按照过错赔偿的原则，对于实际产生的相关损失，原告在签订合同的时候应当知道案涉房屋的状况及可能拆迁的事实，所以原告也应当承担相应的责任；综上，本案应当根据案涉房屋的装修情况、合同履约情况，双方当事人合同的签订情况，由其承担相应的责任。被告陈吉胜主张租赁合同是原告和静港公司之间的合同关系，其行为属于履行职务行为，不应当承担相应的法律责任。由于双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。 另查明，被告静港公司在庭审中主张案涉房屋评估项目中卷帘门、全玻门、地砖、墙砖、石膏吊顶属于其公司财产，其余财产是原告顾世军的，但没有提供相应的证据，同意按照承租房屋补偿款的12%比例给付原告顾世军搬迁及停业损失。原告顾世军认可卷帘门、石膏吊顶是被告静港公司的财产，地砖有一半是其财产，其余都是其财产，但对其主张也未提供证据证实。原告顾世军认为大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》中有遗漏的物品没有评估，但在本院要求其提供证据的情况下，原告顾世军仍未提供证据证实。 上述事实，有双方当事人的陈述，《租房合同》、案涉房屋的相关收据及照片、《南京圣家名境装饰工程施工合同》、收款收据、大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》，燕子矶办事处与静港公司签订的《协议书》、《接处警工作记录》及协调人员名单，本院庭审笔录等证据在卷证实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对主张的事实负有举证义务。原告顾世军与被告静港公司签订的《租房合同》，因案涉房屋未办理合法的建筑许可手续，违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。被告静港公司将未办理合法建筑许可手续的案涉房屋出租给原告顾世军；原告顾世军在没有了解案涉房屋的真实状况下，与被告静港公司签订了《租房合同》，双方对此各负50%的责任。考虑到原告顾世军实际使用了案涉房屋，故其向被告静港公司交纳的相关费用不予返还。由于原告顾世军在使用案涉房屋的过程中，被告静港公司与燕子矶办事处签订了《协议书》，将包括案涉房屋在内的建筑物、构筑物及附着物等交付给燕子矶办事处进行拆除。因此，被告静港公司应参照相关的房屋征收补偿规定，对原告顾世军的损失进行赔偿。基于《租房合同》无效，本院对原告顾世军要求解除与被告静港公司签订的《租房合同》的请求不予支持。 原告顾世军在庭审中表示要求对其装修损失、停业损失、搬迁移机费用进行赔偿，而上述请求符合法律规定和相关的房屋征收补偿规定，故本院对原告顾世军上述请求予以支持，但原告顾世军以被告静港公司获得的总的停业补偿费1244198元加提前搬迁奖励费622099元加货币安置奖励费124198元加经营性房屋经营补偿657552元，合计9686015元，除以总面积6745平方米，乘以租赁面积93平方米，要求赔偿停业损失1133549元；以被告静港公司获得的设备拆除搬迁费总额497679元加上移机费29650元，除以总房屋面积6745平方米，再乘以实际租赁面积93平方米，要求赔偿移机费77547元；以被告静港公司获得的装修及附着物补偿费8451227元，除以总面积6745平方米，乘以租赁面积93平方米，要求赔偿装修补偿116525元。上述赔偿请求的计算方式不符合相关房屋征收补偿规定，也无事实依据，本院不予采纳。对于原告顾世军主张的装修损失、停业损失、搬迁移机费用，本院结合大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》中评估项目、数量及合价，被告静港公司与燕子矶办事处签订的《协议书》中确定的补偿项目、标准及双方在庭审中自认的事实，参照相关的房屋征收补偿规定予以认定，经审核，原告顾世军主张的案涉房屋装饰装修及附着物损失为：门头4633元、全玻门4770元、玻璃隔断6845元；不锈钢防盗网292元；地砖4254.5元（8509×50%）、墙砖5679元、塑钢门1901元、蹲坑405元、台盆池234元、镜子135元、吧台1025元、店内监控5400元，根据案涉房屋的实际状况，酌定灯具损失为1000元，以上合计为36573.5元（扣除石膏吊顶5117元和卷帘门5022元）；停业损失，结合评估报告确认的和燕路、燕恒路门面房产评估单价为1159元/平方米和被告静港公司同意按照承租房屋补偿款的12%比例给付原告顾世军搬迁及停业损失的事实，酌定停业损失为12934.4元（93平方米×1159元/平方米×12%）；对于搬迁移机费用，原告顾世军没有提供相关的证据，考虑到案涉房屋确有移机损失，故酌定为1000元。综上，原告顾世军的各项损失共计为50507.9元。 因原告顾世军与被告静港公司对案涉房屋征收补偿款一直存在争议，双方不能达成一致意见，故原告顾世军要求被告静港公司支付逾期给付停业损失利息的请求，本院不予支持。原告顾世军认为大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》中有遗漏的物品没有评估，但在本院要求其提供证据的情况下，原告顾世军仍未提供证据证实，故本院对此主张不予采纳。原告顾世军要求被告静港公司赔偿因被告静港公司突然停电停水以及违法强拆造成的直接经营损失50000元，但没有提供相应的证据证实因被告静港公司实施了上述行为造成其经营损失达50000元的事实，也无证据证实被告静港公司实施了拆除行为，故本院对此请求不予支持。 原告顾世军在庭审中主张其为装修案涉房屋花费了180000元，并提供了其与圣家名境公司签订的《南京圣家名境装饰工程施工合同》、收款收据、工程预算表拟以证实。本院明确要求其提供支付180000元的证据及施工方人员出庭作证，而原告顾世军表示以现金方式分三次将装修款180000元交付给圣家明境公司，没有按照本院要求申请圣家明境公司施工人员出庭作证。因顾世军没有提供支付180000元的证据，也没有申请圣家明境公司施工人员出庭作证，以致对其提供的《南京圣家名境装饰工程施工合同》、收款收据、工程预算表的真实性、合法性无法核实，不能充分地证实其向圣家明境公司支付180000元及案涉房屋装修费用为180000元的事实，且被告静港公司、陈吉胜也不予认可，所以，本院对此主张不予采纳。 被告陈吉胜系被告静港公司的法定代表人，被告静港公司不是被告陈吉胜的一人有限责任公司和个人独资企业，被告陈吉胜与原告顾世军签订《租房合同》是被告陈吉胜代表被告静港公司的职务行为，故原告顾世军要求被告陈吉胜承担责任，无法律依据，本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、被告南京静港宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾世军各项损失人民币50507.9元； 二、驳回原告顾世军对被告陈吉胜的诉讼请求； 三、驳回原告顾世军其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，由原告顾世军与被告南京静港宾馆有限公司各负担2675元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  葛立正 人民陪审员  岳 珊 人民陪审员  陈荣健 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  郑佳玲