江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2935号上诉人（原审被告）：永修县逸安居物业服务有限公司。住所地：江西省永修县新城开发大道书香门第小区内。统一社会信用代码：913604255865567150K。法定代表人：吴小花，系公司经理。委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永修县书香门第小区业主委员会。住所地：江西省永修县涂埠镇新城书香门第小区内。负责人：高立鹏，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵邦国，江西柴桑律师事务所律师。上诉人永修县逸安居物业服务有限公司因与被上诉人永修县书香门第小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院(2019)赣0425民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。永修县逸安居物业服务有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决,驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、被上诉人与南昌市天翔物业管理有限公司签订物业服务合同属于越权行为,未经业主大会同意,被上诉人无权直接解聘上诉人并另外选聘物业公司。根据《物权法》七十六条规定,业主委员会要终止与物业公司的物业服务合同权利义务,或与新的物业公司签订物业服务合同,必须召开业主大会,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会无权直接决定。二、一审法院适用法律错误,对于《江西省物业管理条例》第五十八条的规定理解有误。第一,《物权法》作为《江西省物业管理条例》的上位法,已经明确规定了解聘的一方应当按照规定的条件,获得业主的同意才能解聘物业公司,《江西省物业管理条例》就完全没有必要在第五十八条中对解聘前提另行说明。故一审法院所述“并未要求”显然有误。第二,双方存在事实上的合同关系,这种合同关系与有书面约束的合同关系的区别仅在于,事实上的合同关系可以随时终止,不存在合同未到期的问题,但合同关系终止由谁决定,谁有权决定是没有任何区别的。故被上诉人可以提前三个月告知上诉人终止合同,但“终止合同”的这个决定,却不是被上诉人有权自行决定的,必须根据《物权法》第七十六条的规定,通过业主投票决定。综上,被上诉人未经召开业主大会,也未经业主投票,私自解聘上诉人,选聘其他物业服务公司的行为显然违反了《物权法》及《江西省物业管理条例》的规定,被上诉人无权要求上诉人撤出小区交接工作。永修县书香门第小区业主委员会答辩：1、本案被答辩人签订的前期物业服务合同早已到期，合同权利义务已终止。被答辩人依法应当撤场，且在答辩人依法成立后通过正当程序公开选聘了南昌市天强物业管理有限公司为书香门第小区新的物业服务企业，并签订了书面合同。答辩人无任何越权行为。2、一审法院适用法律正确，不存在对《江西省物业管理条例》第五十八条之规定错误理解。该规定规范的为普通物业合同，本案被答辩人为前期物业服务企业，前期物业服务合同是开发商与被答辩人签订，开发商已发函解除与其签订的物业合同，答辩人成立之后已选聘新的物业服务企业，并要求被答辩人退出，被答辩人与答辩人之间不存在物业服务合同关系，该条与《物权法》第七十六条均不适用于前期物业服务合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回被答辩人的上诉请求。永修县书香门第小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.要求被告立即撤出小区；2.请求判决被告向原告做好交接工作，将开发商交付的业主档案、资料、相关图纸、物业用房等全部交还；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实:2012年1月5日，被告永修县逸安居物业服务有限公司与开发商九江市锦诚实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为：2012年1月5日至2013年1月4日止。合同到期后，被告一直在永修县书香门第小区继续提供物业管理服务。2016年8月9日，永修县涂埠镇富民社区、永修县房地产管理局物业管理办公室向书香门第小区全体业主发布了《关于成立书香门第小区首次业主大会会议筹备组的公告》。2017年1月12日，永修县涂埠镇人民政府发出《书香门第小区首次业主大会会议筹备组成员名单公示》。2017年5月26日，书香门第小区召开第一次会议，选举产生了书香门第业主委员会的主任、副主任和委员。并于同年6月6日向永修县房产局备案。2017年6月12日，永修县涂埠镇富民社区居委会向各位小区业主发布了《书香门第首届业主委员会选举结果名单公示》。2017年7月间，原告永修县书香门第小区业主委员会向小区业主大会代表发出关于解聘永修县逸安居物业服务有限公司的《征求意见书》。2017年10月间，原告向小区业主发出关于解聘被告并向社会选出新物业服务公司的《征求意见书》，收回96份意见书。2018年3月间，原告向小区业主发出《书香门第小区选聘物业服务公司业主表决票》，收回565份表决票，以561票选取了南昌市天翔物业管理有限公司作为书香门第物业服务单位。2018年3月22日，原告永修县书香门第业主委员会与南昌市天翔物业管理有限公司签订了物业服务合同，合同期限自2018年4月10日至2021年4月9日。被告永修县逸安居物业服务有限公司对于原告永修县书香门第小区业主委员会出示的选取新物业公司的投票不予认可，提交了证据证实其实地走访490户，微信走访100户，其中546户表示不知道原告的投票决定，并表示不同意解聘被告，支持被告继续提供物业服务。另外对于原告提交的96份征求意见书，被告走访有41户表示没有召开业主大会，也未授权业主委员会进行诉讼。2018年10月31日，江西省永修县人民法院（2018）赣0425民初905号民事裁定书裁定驳回了原告永修县书香门第小区业主委员会的起诉；2019年3月18日，江西省九江市中级人民法院（2019）赣04民终621号民事裁定书撤销了江西省永修县人民法院（2018）赣0425民初905号民事裁定书，并指令江西省永修县人民法院审理。一审庭审中，被告永修县逸安居物业服务有限公司对于原告的主体资格不再持异议，但认为根据《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定，虽然前期物业合同已经期满，但因存在事实合同，原告永修县书香门第小区业主委员会仍需按照物权法第七十六条的规定，即解聘和选聘物业是业主大会的职责，要经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，才能解聘被告。被告永修县逸安居物业服务有限公司认可保存了开发商付给的业主档案、资料、相关图纸和物业用房。原告永修县书香门第小区业主委员会在诉讼过程中，认为被告的前期物业服务合同已经到期，申请撤回了解除前期物业服务合同的诉讼请求。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，即使前期物业服务合同未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同也将终止。本案中，被告永修县逸安居物业服务有限公司的前期物业服务合同已经到期，且原告永修县书香门第小区业主委员会与南昌市天翔物业管理有限公司签订了物业服务合同。因此，原告永修县书香门第小区业主委员会要求被告永修县逸安居物业服务有限公司退出服务区域的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于被告辩称的根据《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定，即虽然前期物业合同已经期满，但因存在事实合同，原告仍需达到物权法第七十六条规定的条件才能解聘被告的意见，因《江西省物业管理条例》只规定，“物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。”根据该条例的规定，存在事实状态的物业服务合同终止，只要求提前三个月书面告知即可，并未要求解聘一方要求按照物权法第七十六条的规定条件才能够解聘物业服务企业。因此，被告永修县逸安居物业服务有限公司的辩称意见，不予采纳。另最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务企业退出物业服务区域，业主委员会有权请求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。根据庭审查明，被告永修县逸安居物业服务有限公司认可保存了开发商付给的业主档案、资料、相关图纸和物业用房，因此，原告永修县书香门第小区业主委员会的该部分诉讼请求，予以支持。二审期间，上诉人提交《关于永修县书香门第小区选聘物业服务公司全体业主意见》。证明目的是案涉小区共有业主1024，经过上诉人的走访调查，其中512户业主均表示不同意解聘上诉人，同意上诉人继续为小区服务，不同意另外选聘物业公司为小区提供物业服务，不同意另行选聘南昌市天翔物业入驻小区为小区提供物业服务。所以实际上也是与被上诉人所提及的其另行选聘以及终止与上诉人之间的物业服务合同关系是相悖的，显然是业主委员会个别人员的意思表示，并不能代表全体业主，明显是越权行为。被上诉人质证：该组证据不属于新证据，不能作为本案的定案依据，且对于该组证据的三性有异议，上诉人提交该组证据的目的同样是基于物权法第七十六条规定，认为解聘需要经过业主大会投票决定，而本案上诉人所签订的前期物业服务合同，按照物业管理条例的规定，解聘前期物业服务合同并不需要通过业主大会投票表决；二、上诉人提交的物业服务合同、业主意见调查表程序上不合法，签订物业服务合同的主体应当是业主委员会，并且上诉人无权在小区内自行收集业主调查意见，从程序上讲其所收集的该两份材料不符合规定；三、该份材料是在一审庭审后收集，其目的是为了拖延本案审理，以达到继续占有小区及小区服务的目的，且通过其所收集物业服务合同的签署时间来说，全部都是倒签的。综上，前期物业服务合同的到期解聘并不需要通过《物权法》第七十六条规定召开业主大会。本院认证：上诉人该证据系2019年10月至11月取得，不能证明该小区在选聘物业服务企业当时的状态。至于业委会在选聘物业服务企业过程中是否越权，是否损害了业主的利益，应否撤销，属于小区业主撤销权行使范围，不属于本案审理范围。二审法院确认一审法院查明的事实。本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中上诉人永修县逸安居物业服务有限公司系本小区建设单位九江市锦诚实业有限公司选聘的前期物业服务企业，在建设单位与永修县逸安居物业服务有限公司签订的书面《前期物业合同》到期后，该小区业主委员会尚未成立，永修县逸安居物业服务有限公司按照原《前期物业合同》继续提供服务，形成了不定期的前期物业服务的事实。根据上述规定，本案书面《前期物业合同》期限已届满，事实的前期物业合同虽不定期，因被上诉永修县书香门第小区业主委员会已与南昌市天翔物业管理有限公司签订了物业服务合同，故前期物业服务合同应自然终止。该情形不属于《物权法》第七十六条规定的普通物业合同的解聘情形。关于业主委员会在选聘物业服务企业过程中是否越权，是否损害了业主的利益，应否撤销，属于小区业主撤销权行使范围，不属于本案审理范围。关于对《江西省物业管理条例》第五十八条第三款的规定的理解，本院同意一审法院观点，不再赘述。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人永修县逸安居物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 曹 琛二〇一九年十二月二十五日书记员 明 珠