河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6404号上诉人（原审原告、反诉被告）：高莉莉，女，1973年6月15日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张廷周，河南坤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢京辉，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高斌，女，1967年10月7日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵光，男，1967年6月22日生，满族，住河南省洛阳市涧西区。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋叶峰，河南张振龙律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。上诉人高莉莉因与被上诉人高斌、赵光、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高莉莉的委托诉讼代理人张廷周、谢京辉，被上诉人高斌、赵光的委托诉讼代理人宋叶峰，被上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高莉莉上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项和本诉、反诉受理费承担；2.依法改判高斌、赵光向高莉莉支付逾期交接房屋、物业、煤气等、逾期过户违约金78000元，驳回高斌、赵光的全部反诉请求；3.依法改判高斌、赵光、懿皇公司承担本案一、二审受理费、律师费等。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用合同条款规则不当，导致判决第二项、第三项和本诉、反诉受理费承担部分错误。高斌、赵光存在违约在先和多处违约事实，依法应向高莉莉支付逾期交接房屋物业、煤气等、逾期过户违约金78000元。高斌、赵光与懿皇公司之间恶意串通，损害高莉莉的合法权益，依法应承担本案受理费和律师费。另，合同第十条约定属于签约当事人高斌、赵光、懿皇公司与高莉莉的特别约定，应依法优先适用于合同其他条款。一审判决在认定事实上还有其他遗漏和错误，恳请二审法院查明事实后依法改判，支持高莉莉的全部上诉请求。一审判决引用合同法第六十条，判决高斌、赵光、懿皇公司配合高莉莉把诉争房屋过户登记到高莉莉名下，判决高莉莉支付高斌、赵光违约金78000元和律师费10000元，并承担本诉、反诉全部受理费，属于法律适用错误。该条款属于诚实信用条款，不能作为上述判决的认定依据。应当参考最高法院相关判决，认定本案违约方。合同第十条作为优先适用的特别约定，该条款字面意思强调的是过户时间为2018年12月31日，即先过户后付款。根据特别优于一般的原则，本案应优先适用第十条认定案件事实。在高斌、赵光没有举证证明高莉莉书面同意先付款后过户的情形下，在没有证据证明高斌、赵光及懿皇公司要求办理房屋产权过户，而高莉莉拒绝过户前提下，就认定高莉莉逾期支付房款构成违约，承担没有过户的合同未履行完毕的责任，并适用违约金惩罚条款，不符合当事人合同约定以及国家法律规定。双方特别约定把39万元房款20%的违约金变更为30万元欠款的银行贷款利息。高斌、赵光辩称，高莉莉上诉状所述是对合同条款的曲解，不符合《房屋买卖（居间）合同》的约定，理由不能成立，根据合同约定，高莉莉支付全部购房款的义务在先，且不能超过2018年12月31日。根据合同第七条约定，高莉莉作为买受人，应当先履行支付全部购房款的义务，高斌、赵光收到全部购房款，并接到懿皇公司通知后，配合办理房屋所有权转移登记手续。合同第十条约定，高莉莉在合同签订当日，向高斌、赵光支付购房款8万元整，作为房屋定金，剩余房款30万元整，作为高莉莉对高斌、赵光的欠款，按照银行贷款基准利率4.9%计算，在过户时连本带息一次付清。由此可见，双方对于先付款、后过户的交易方式，约定的具体明确的。综合上述约定，对于高莉莉支付全部购房款的时间，各方的约定为合同签订当日，即2018年4月29日。由于高莉莉没有能力在合同签订当日支付全部购房款，双方同意在合同签订当日，将剩余购房款30万转化为欠款，并按照银行贷款基准利率承担利息。高莉莉应当在2018年12月31日之前，支付全部购房款（含欠款及利息）。高莉莉未在2018年12月31日之前，向高斌、赵光支付全部购房款（含欠款及利息），构成根本违约。本案中，高莉莉未按照约定向出卖人支付全部购房款，构成根本违约。高莉莉违约后，高斌、赵光和懿皇公司的经办人员于丽丽多次催告，高莉莉一直无故拖延付款超过30日，高斌、赵光已告知高莉莉及懿皇公司经办人解除合同，并要求高莉莉承担房屋成交价20%的违约责任。高莉莉为了逃避违约责任，于2019年4月27日在没有有告知任何一方的情况下，向高斌、赵光转款30万元，并通过懿皇公司与高斌、赵光协商违约金数额问题，高斌、赵光要求按照合同约定，支付欠款利息及房屋价款20%的违约金，高莉莉告知懿皇公司只愿意支付利息后，突然提起诉讼，导致纠纷的发生。另，物业交接手续问题，属于合同的附随义务，高斌、赵光已于2018年5月2日与高莉莉完成房屋交付及相关交接事宜，高莉莉实际占有并正常使用房屋，从未提出异议，至于水、电、暖等公共服务的更名事宜，在房屋产权转移后，即可自行办理。综上，高莉莉完全无视合同约定，单方根本违约，应当根据合同约定赔偿违约金。懿皇公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。高莉莉向一审法院起诉请求：1.判决高斌、赵光、懿皇公司立即配合高莉莉把位于洛阳市涧西区牡丹新村街坊17-402号房屋（产权证号：洛市房权证2002字第××号，洛市国用2003第04016943号，界定卡号01×××26号）过户登记到高莉莉名下；2.判决高斌、赵光支付逾期交接房屋物业等、逾期过户违约金78000元；3.判决高斌、赵光、懿皇公司承担本案受理费、律师费等。高斌、赵光向一审法院反诉请求：1.判令解除本案高斌、赵光与高莉莉签订的房屋买卖（居间）合同；2.判令高莉莉按照成交价39万元的20%支付违约金78000元；3.判令高莉莉赔偿因其违约造成的高斌、赵光往返住所地到洛阳的交通费损失，暂计为4000元；4.判令高莉莉承担本案全部诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2018年4月29日，高莉莉、高斌、赵光及懿皇公司签订《房屋买卖居间合同》，约定高斌、赵光把自己名下位于洛阳市涧西区牡丹新村街坊17-402号房屋以39万元价格卖给高莉莉，签约当日高莉莉向高斌、赵光支付8万元作为定金，1万元交中介公司作为房屋预留尾款，剩余30万元房款于过户登记之日付清，过户费用由高莉莉承担，2018年5月2日为交房日，2018年12月31日为最迟房屋过户日，违约方按照房款总价支付每日万分之十违约金给守约方，律师费等维权费用由违约方承担。合同第四条第3款约定，乙方于过户当日交付人民币30万元；合同第七条第1款约定：乙方按本合同约定交清全部房款或已付首付款并通过银行或公积金中心贷款审批的情况下，甲乙双方按丙方要求于2018年12月31日前共同到房管局现场办理该房屋所有权转移登记手续。合同第八条第5款约定，本合同签订成立后，乙方未按合同约定支付房款，违反本合同其他约定或由于乙方的原因不予买受该房屋的，应按该房屋成交价格每日万分之十向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向乙方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。合同第八条第6款约定，由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担。合同第十条特别约定：经甲乙双方友好协商签订买卖（居间）合同，当日乙方向甲方支付捌万元整人民币作为房屋定金，乙方欠甲方房屋尾款叁拾万元整，双方协商过户时间最迟到2018年12月31日，此期间叁拾万房款利息按银行贷款基准利率（4.9%）计算，过户时由乙方向甲方连本带利息一次付清。协议签订后，高莉莉按照协议约定支付款项，高斌、赵光也按协议约定交付房屋，高莉莉重新装修房屋并入住。2019年4月26日，高莉莉向高斌转款30万元。一审法院认为：2018年4月29日，高莉莉、高斌、赵光及懿皇公司签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，应受法律保护。合同当事人均应依约履行各自的义务。本案争议的焦点在于哪方为违约方。合同第四条第3款和合同第十条特别约定均约定剩余房款应于过户当日或过户时付清，“过户当日或过户时”并没有明确约定先付款还是先过户，但是合同第七条第1款约定：乙方按本合同约定交清全部房款或已付首付款并通过银行或公积金中心贷款审批的情况下，甲乙双方按丙方要求于2018年12月31日前共同到房管局现场办理该房屋所有权转移登记手续；从该条约定可以看出应为先付房款后办理产权过户；从懿皇公司的陈述及微信聊天纪录也能看出是高莉莉房款未及时支付的违约行为导致合同未履行完毕；鉴于高莉莉已支付完房款且已装修入住，为维护交易秩序的稳定，一审法院判令合同继续履行，对高莉莉提出的判决高斌、赵光及懿皇公司立即配合高莉莉把位于洛阳市涧西区牡丹新村街坊17-402号房屋（产权证号：洛市房权证2002字第××号，洛市国用2003第04016943号，界定卡号01×××26号）过户登记到高莉莉名下的请求，一审法院予以支持。高莉莉逾期支付房款的违约行为应当承担违约责任，即向高斌、赵光支付房屋成交价39万元的20%为78000元。高斌、赵光为本次诉讼产生律师费1万元，依约应由违约方高莉莉承担。高斌、赵光主张的交通费，其提交的订单打印件对方不予认可，没有提交相关票据，证据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、高斌、赵光、懿皇公司于本判决生效之日起三十日内配合高莉莉把位于洛阳市涧西区牡丹新村街坊17-402号房屋（产权证号：洛市房权证2002字第××号，洛市国用2003第04016943号，界定卡号01×××26号）过户登记到高莉莉名下；二、高莉莉于本判决生效之日起三十日内向高斌、赵光支付违约金78000元及律师费10000元；逾期，按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条的规定执行；三、驳回高莉莉的其他诉讼请求；四、驳回高斌、赵光其他诉讼请求。本案本诉受理费7150元，反诉受理费4190元，由高莉莉承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，高莉莉与高斌、赵光及懿皇公司签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。本案争议的问题为买卖双方哪方违约，即买方先付房款，还是卖方先办理过户手续。涉案合同第四条第3款和第十条均约定剩余房款应于过户当日或过户时付清，双方对此理解不一致。当对合同理解发生歧义时，应当从合同整体、合同目的、交易习惯进行理解。涉案合同第七条第1款约定：乙方按本合同约定交清全部房款或已付首付款并通过银行或公积金中心贷款审批的情况下，甲乙双方按丙方要求于2018年12月31日前共同到房管局现场办理该房屋所有权转移登记手续。从该条款看应当是先付清房款后办理过户手续，且与双方微信联系的内容一致。因此，一审法院认定应当由买方高莉莉先付款，卖方高斌、赵光后办理过户手续正确，本院予以确认。由于买方未按合同约定的时间付款，导致本案纠纷发生，一审法院考虑到高莉莉后期又支付了房款，并装修入住，因此判决双方继续履行合同，高莉莉按照合同约定赔偿高斌、赵光违约金符合双方约定及法律规定，本院予以维持。高莉莉上诉应当先过户、后付款，其没有违约的理由，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，高莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4034元，由高莉莉负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月十六日书记员  李圆圆