广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22008号上诉人（原审被告）：广州粤安物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：林琛，职务：经理。上诉人（原审被告）：林琛，男，汉族，住广东省广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市天河区泽晖苑小区业主委员会，住所地：广东省广州市天河区中山大道华景新城泽晖苑小区。负责人：刘起河。上诉人广州粤安物业管理有限公司（以下简称粤安公司）、林琛因与被上诉人广州市天河区泽晖苑小区业主委员会（以下简称泽晖苑业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人粤安公司、林琛共同代理人徐飞、被上诉人泽晖苑业委会负责人刘起河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粤安公司、林琛上诉请求：1.撤销一审判决第一至五项；2.请求驳回泽晖苑业委会的全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费均由泽晖苑业委会承担。事实和理由：一、泽晖苑业委会未经业主大会明确授权，不具备原审原告的主体资格。泽晖苑第二次业主大会表决结果显示，广州市天河区泽晖苑小区业主大会授权业主委员会以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，并未明确就本案授权业委会进行诉讼，且对业委会的授权范围、代理权限未予明确。且该授权内容亦未明确授权诉讼的对象。二、一审未查明粤安公司实际获取的收益金额即按照泽晖苑业委会的申请进行判决，属于认定事实不清。三、泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的房屋属于违章建筑，不具备合法财产的性质，泽晖苑业委会不能就违章建筑取得任何收益，一审判决粤安公司、林琛向泽晖苑业委会支付J、K栋架空支柱层内加建的违建房屋的使用费，实属不当。四、林琛的个人财产和粤安公司的财产是完全分开的，并没有混同，一审法院没有查明这一事实，判决林琛对粤安公司的给付义务承担连带责任，属于事实不清。泽晖苑业委会二审答辩称：一、泽晖苑业委会认为粤安公司与林琛的上诉应属无效。一审于2019年8月27日作出判决，粤安公司、林琛于2019年8月28日签收了一审判决，泽晖苑业委会于2019年10月11日收到一审送达的粤安公司、林琛的上诉状，过程长达半个月，超过了上诉期加送达期的法定时间，泽晖苑业委会对上诉状上2019年9月12日的落款时间有疑。二、一审判决第一、二、三项的返还款，纯为公共物业的租赁费，不含其它任何费用，收益应归全体业主所有。理由：其一，三个租赁合同含有五处公共物业，总面积超过100平方米，合同的性质是公共物业出租；其二，小区的公共物业面积已分摊到业主的产权面积中，业主每月按面积向物业公司缴纳管理费，已包含小区公共物业的管理服务费。三、泽晖苑业委会在与本案一并审理的（2018）粤0106民初9250号案中向一审法院递交的《对被告占用房屋突遭损毁作补充陈述》以及粤安公司一审庭审中的陈述可证实两个问题：一是6间房是在开发商取得泽晖苑小区《建设工程规划验收合格证》（穗规验证字[1999]第1021号）之前加建，表明6间房在泽晖苑建设工程竣工整体验收中，已被视为合格才得以完好保留至2018年底；二是6间房的加建，远在2014年11月26日颁布的《广州市城乡规划条例》之前，属于法不溯及既往。四、泽晖苑业委会依据小区第二次业主大会的授权，有权对粤安公司、林琛提起诉讼。五、林琛应当提供证据证明其与粤安公司的财产未混同，以查明事实。泽晖苑业委会于2018年4月8日向一审法院起诉请求：1.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会返还出租泽晖苑小区70号东边（自编E栋）首层门厅给成都我来啦网络信息技术有限公司使用的全部收入（自2014年7月1日起计至判决生效之日止，按照每年6500元的标准计算）；2.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会返还粤安公司盗用“泽晖苑华景路62-78号”地址与成都我来啦网络信息技术有限公司签订《速递易合作协议》的非法所得（自2017年1月25日起计至判决生效之日止，按照每年6500元的标准计算）；3.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会返还自2015年12月至2016年8月期间出租泽晖苑小区62-68号C栋天面与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司所签《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》的全部收益共73875元（按照每年98500元的标准计算）；4.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会返还自2015年12月至2016年8月期间出租泽晖苑小区70号负一层指定位置（即地下抽水房）与中国联合网络通信有限公司广州市分公司所签《华景新城通信基站站址租赁合同》的全部收益共57750元（按照每年77000元的标准计算）；5.粤安公司、林琛赔偿泽晖苑业委会因粤安公司盗用华景路62-78号泽晖苑小区内的地址编号，骗取速递易与其签订《速递易合作协议》而给泽晖苑业委会造成合同经济损失共19500元（自2016年1月25日起计至2020年1月24日止）；6.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会支付在退出泽晖苑小区物业管理之后，继续占用泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的六间房屋的费用（自2016年9月1日起计至2018年6月30日止的使用费33000元、物业管理费10560元、垃圾处理费660元、水电公摊费228元，合计44448元）；7.粤安公司、林琛向泽晖苑业委会返还和支付上述全部款项的利息（按照2018年中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2016年9月1日起计至粤安公司、林琛全部返还支付之日止）；8.本案诉讼费由粤安公司、林琛承担。一审法院认定事实：泽晖苑业委会主张粤安公司与多个案外人签订了合同，将应属于泽晖苑小区全体业主所有的物业出租给案外人并取得收益。为予证明，泽晖苑业委会提交了多份合同作为证据。一、粤安公司与成都我来啦网格信息技术有限公司（下简称我来啦公司）于2016年6月24日签订的《速递易合作协议》（复印件，下简称《2016年合作协议》）以及现场照片（打印件）。其中，《2016年合作协议》约定粤安公司允许我来啦公司在华景路62-78号泽晖苑安装、运行速递易系统，自2016年3月24日起至2018年3月23日止，我来啦公司每年向粤安公司支付综合管理费6500元/网点，该费用包括速递易系统的场地占用费、粤安公司的管理费、用电管理费（含电费）等全部费用。二、粤安公司与我来啦公司签订的编号为TZ-440100-2016-0092的《速递易合作协议》（复印件，下简称《2017年合作协议》）以及现场照片（打印件）。其中，《2017年合作协议》约定粤安公司允许我来啦公司在华景路62-78号泽晖苑大门安装、运行速递易系统，自2017年1月25日起至2020年1月24日止，我来啦公司每年向粤安公司支付综合管理费6500元/网点，该费用包括速递易系统的场地占用费、粤安公司的管理费、用电管理费（含电费）、税费等全部费用。三、粤安公司与中国联合网络通信有限公司广州市分公司（下简称中国联通广州市分公司）于2015年6月17日签订的《华景新城通信基站站址租赁合同》（复印件），约定粤安公司同意将广州市天河区华景路70号泽晖苑E栋负一层指定位置建筑面积33平方米房屋出租给中国联通广州市分公司作为移动电话项目基站用房，管理费（含楼顶天面使用费，管理费等杂费）为每年77000元，租赁期限从2015年4月15日起至2018年4月14日止。中国联通广州市分公司与中国铁塔股份有限公司广州市分公司（下简称中国铁塔广州市分公司）于2015年11月1日共同向粤安公司发出的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（复印件），表示自2015年11月1日起将中国联通广州市分公司在《华景新城通信基站站址租赁合同》的权利义务转让给中国铁塔广州市分公司，粤安公司盖章同意上述权利义务的转让。四、粤安公司与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（下简称中国移动广州分公司）于2015年11月25日签订的《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》（复印件），约定粤安公司同意中国移动广州分公司继续在广州市天河区华景路62-68号泽晖苑C栋天面约10.50平方米的房间提供给中国移动广州分公司用于设立移动电话基地站机房，楼顶天面用于架放安置移动电话支撑杆，自2015年12月1日至2016年10月31日止，设备放置费（含一切管理费、天面使用费等）按每年98500元标准收取，中国移动广州分公司一次性补缴2015年11月1日至2015年11月30日1个月费用共8208元给粤安公司。中国移动广州分公司与中国铁塔广州市分公司共同向粤安公司发出的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（复印件），表示自2015年11月1日起将中国移动广州分公司在《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》的权利义务转让给中国铁塔广州市分公司，粤安公司盖章同意上述权利义务的转让。粤安公司确认上述证据的真实性，并确认上述证据一、证据三、证据四的合同期内全部的费用由其收取；另，粤安公司主张《2016年合作协议》在2018年3月23日到期后，其与我来啦公司未续约，该速递易快递柜也未使用；《2017年合作协议》至今仍在履行，其收取了自2017年1月25日起的费用。粤安公司主张J、K栋的架空支柱层加建的6间房已被城管部门定性为违法建筑，且已被城管部门拆除。为予证明，粤安公司提交了《责令限期改正通知书》作为证据。《责令限期改正通知书》显示由行政主管机关于2018年12月5日向粤安公司发出，内容为广州市天河区华景路78号泽晖苑K栋架空层加建围墙违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，要求粤安公司于2018年12月7日12:00前自行整改。泽晖苑业委会确认上述证据的真实性，但认为其不知道上述6间房是谁拆除的，当时其也没有到场。泽晖苑业委会认为上述6间房是开发商在早期建的。粤安公司确认上述6间房是自1999年开发商交给其管理时即开始使用，至2018年12月5日其搬离不再使用。泽晖苑业委会确认《2017年合作协议》中约定的快递柜是放置在泽晖苑小区以外的地方，但其认为粤安公司利用了泽晖苑小区的地址而签订上述合同。泽晖苑业委会主张粤安公司是林琛为股东的一人有限责任公司，要求林琛与粤安公司共同承担责任。为予证明，泽晖苑业委会提交了《股东会决议》《股东转让出资合同书》《准予变更登记（备案）通知书》（均为复印件）作为证据。粤安公司确认上述证据的真实性。另，泽晖苑业委会及粤安公司均确认粤安公司于2016年8月31日撤离泽晖苑小区，不再为泽晖苑小区提供物业管理服务。泽晖苑业委会主张业主大会表决同意授权其代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，并提交了《泽晖苑第二次业主大会表决结果》。粤安公司对该证据的真实性予以确认，但认为该证据没有明确就本案的诉讼授权业主委员会进行诉讼，且对业主委员会的授权范围、代理权限未予明确，亦未明确授权诉讼的对象，即未明确是否可以向粤安公司提起诉讼。一审法院认为：《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，泽晖苑小区业主大会已表决同意授权泽晖苑业委会代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，因此，现泽晖苑业委会作为原审原告提起本案诉讼符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”据上规定，粤安公司未经泽晖苑小区业主大会同意，自行与我来啦公司等案外人签订合同，将泽晖苑小区的共有部分出租给案外人使用并收益，现泽晖苑业委会要求粤安公司返还相关收益的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于粤安公司应予返还的收益金额问题：一、《2016年合作协议》显示每年收益为6500元、合作期限为2016年3月24日起至2018年3月23日止，上述期间的收益共计13000元（6500元/年×2年），粤安公司应予返还。粤安公司主张该合同期满终止后，其并未与我来啦公司续签合同，泽晖苑业委会未提供证据证明除了上述合同收益外粤安公司对于泽晖苑小区70号东边（自编E栋）首层门厅还有其他收益，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对于其要求粤安公司返还超过上述收益13000元范围外的诉讼请求部分不予支持。二、对于《2017年合作协议》的收益，双方当事人均确认上述协议约定的快递柜并未放置在泽晖苑小区内，泽晖苑业委会要求粤安公司返还该协议的收益及利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。泽晖苑业委会又要求粤安公司赔偿其经济损失及利息，但其并未提供证据证明泽晖苑小区业主因此而存在经济损失，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故该项诉讼请求同样缺乏依据，一审法院不予支持。三、《华景新城通信基站站址租赁合同》显示每年收益为77000元，租赁期限从2015年4月15日起至2018年4月14日止，现泽晖苑业委会要求粤安公司返还2015年12月至2016年8月期间的收益57750元（77000元/年×9/12年），该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。四、《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》显示每年的收益为98500元，自2015年12月1日至2016年10月31日止，泽晖苑业委会要求粤安公司返还2015年12月至2016年8月期间的收益共73875元（98500元/年×9/12年），该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。五、对于上述各项款项的利息问题，泽晖苑业委会要求粤安公司支付基于《华景新城通信基站站址租赁合同》《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》而取得的2015年12月至2016年8月期间的收益的利息，该利息以上述期间的收益为本金、自2016年9月1日起计至清偿之日止，上述诉讼请求合法有据，一审法院予以支持，但上述利息应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。对于粤安公司基于《2016年合作协议》而取得的收益，由于该收益为2016年3月24日至2018年3月23日期间所产生的，泽晖苑业委会要求上述收益的利息自2016年9月1日起计算的主张缺乏依据，一审法院不予支持，一审法院综合本案案情及公平原则，酌情判令该利息自2017年7月1日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。对于泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的6间房屋，虽然粤安公司确认为泽晖苑小区开发商在将小区交给其管理时提供给其使用，但是，其于2016年8月31日撤离泽晖苑小区后已无权继续使用；另外，粤安公司确认其于2018年12月5日不再使用上述6间房屋。因此，现泽晖苑业委会要求粤安公司支付自2016年9月1日至2018年6月30日期间的占用费的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于上述6间房屋的占用费标准问题，泽晖苑业委会主张上述6间房屋参照泽晖苑小区出租房屋收费标准的10%左右计算，要求粤安公司按照每月1500元的标准支付占用费，该主张并无不妥，一审法院予以采纳。综上，泽晖苑业委会要求粤安公司支付上述22个月期间的占用费33000元（1500元/月×22个月）的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，泽晖苑业委会还要求粤安公司支付上述6间房屋的物业管理费、垃圾处理费、水电公摊费，以及支付上述费用及占用费的利息，上述诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。关于泽晖苑业委会要求林琛对粤安公司的债务承担责任的诉讼请求。根据泽晖苑业委会提供的证据显示，粤安公司是林琛作为股东的一人有限责任公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”林琛经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，未提供证据证明粤安公司的财产独立于林琛自身的财产，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，一审法院依法判令林琛对粤安公司的债务承担连带责任。林琛经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法可缺席审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年8月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于2016年6月24日签订的《速递易合作协议》而获得的收益13000元及利息（以13000元为本金，自2017年7月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于《关于建立华景新城2移动通信基地站的续约合同》而获得的收益73875元及利息（以73875元为本金，自2016年9月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会返还其基于《华景新城通信基站站址租赁合同》而获得的收益57750元及利息（以57750元为本金，自2016年9月1日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州粤安物业管理有限公司向原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会支付占用泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的六间房屋的费用33000元；五、被告林琛对上述一至四项判项中被告广州粤安物业管理有限公司应承担的义务承担连带责任；六、驳回原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，由原告广州市天河区泽晖苑小区业主委员会负担2000元，被告广州粤安物业管理有限公司负担2880元、被告林琛承担连带责任。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对粤安公司、林琛的上诉请求与泽晖苑业委会的答辩意见，分析如下：一、关于泽晖苑业委会是否有权提起本案诉讼问题。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，泽晖苑业委会有权履行上述法条第（五）项业主大会赋予的其他职责。再根据泽晖苑业委会一审提交的《泽晖苑第二次业主大会表决结果》，泽晖苑小区业主大会“授权业主委员会以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼。”可见，泽晖苑小区业主大会已表决同意授权泽晖苑业委会代表全体业主以法律手段就本小区全体维修基金、公共收益以及共有部位和共有设施等权益进行相关诉讼，因此，本案泽晖苑业委会作为原审原告，且由泽晖苑业委会负责人代表业委会出庭参加本案诉讼均符合法律规定。粤安公司、林琛上诉认为泽晖苑小区业主大会未授权业委会进行诉讼，该授权内容不明确，亦未明确授权诉讼的对象缺乏依据，本院不予采纳。二、关于粤安公司的实际收益问题。泽晖苑业委会在诉讼中已证明粤安公司占有使用了涉案小区的公共部位和共有设施，并提供了合作协议、租赁合同等予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案粤安公司主张该司使用涉案小区公共部位和共有设施未产生收益及收益的多少应由粤安公司举证证明。在粤安公司、林琛未提交证据证明的情况下，对其提出质疑一审法院的意见，本院不予采纳。三、关于泽晖苑小区自编号J、K栋架空支柱层内加建的6间房屋使用费问题。该6间房屋虽被城管部门要求进行整改、拆除，但粤安公司一审诉讼中亦确认上述6间房是自1999年开发商交给其管理时即开始使用的，至2018年12月5日其搬离不再使用。为此，粤安公司事实上占有使用了涉案6间房屋，现该司并无无偿进行使用的合法依据，故本案泽晖苑业委会起诉要求粤安公司支付自2016年9月1日至2018年6月30日期间的占用费的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。对泽晖苑业委会以该6间房屋为违章建筑而认为业主大会不能就违章建筑取得收益的主张，本院亦不予采纳。四、关于林琛的责任问题。根据一审证据显示，粤安公司是林琛作为股东的一人有限责任公司。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案林琛并未提供证据证明粤安公司的财产独立于林琛自身的财产，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，一审法院依法判令林琛对粤安公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。综上所述，粤安公司、林琛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由广州粤安物业管理有限公司负担2880元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月二十四日书记员  颜旭怀徐毅敏