广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2019）粤5303民初547号原告：潘次明，男，汉族，1954年10月26日出生，身份证住址：云浮市云安区。委托诉讼代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。被告：潘健棠，男，汉族，1957年7月10日出生，身份证住址：肇庆市端州区。被告：潘伟坚，男，汉族，1987年8月14日出生，身份证住址：云浮市云安区。委托诉讼代理人：谭玉琼，女，汉族，1986年10月24日出生，身份证住址：云浮市云安区，系被告潘伟坚的妻子。原告潘次明与被告潘健棠、潘伟坚合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘次明及其委托诉讼代理人黄伟雄、被告潘伟坚及其委托诉讼代理人谭玉琼到庭参加诉讼，被告潘健棠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘次明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告潘健棠于2016年7月30日签订的《转让协议》无效；2.判令被告潘健棠、潘伟坚退回原告支付的购地款75000元；3.判令被告潘健棠、潘伟坚从2016年7月30日起以75000元为本金，按年利率6%支付占用原告资金损失至付清款项之日止；4.判令被告潘健棠、潘伟坚赔偿原告已在转让的土地上建设施工的损失30800元（如被告不认可，此损失可由法院委托有资质的机构评估）；5.判令本案诉讼费、财产保全费由被告潘健棠、潘伟坚负担。事实与理由：原告与被告同为云安区都杨镇三合村委上朗村人，被告潘健棠是被告潘伟坚的父亲。2016年7月30日，原告与被告潘健棠协商一致，就土地转让一事签订了《转让协议》，协议约定：被告潘健棠同意以75000元将上朗村坑尾的一块土地转让给原告所有，永久使用，如被告家人任何一人反对本协议，要按价赔偿原告双倍即150000元。协议签订后，原告当天已转账75000元给被告潘健棠收取。2019年7月4日，原告利用转让的土地开始动工建设房屋，7月12日原告已建设了房屋基础九个柱头（每个柱头长1.4米，宽1.4米，深2.2米）。2019年7月17日，云安区自然资源局都杨自然资源管理所根据被告潘伟坚的投诉向原告发出了《责令停止土地违法行为通知书》，责令原告停止施工。原告认为，被告潘健棠收取了原告的款项，并将土地转让给原告后，被告潘伟坚又干涉和阻挠原告施工，责任在于被告，且给原告带来不少的经济损失。被告潘伟坚辩称，1.被答辩人在诉状中请求“判令被告潘健棠、潘伟坚退回原告的支付的购地款75000元”不完全合理，因为答辩人对这起宅基地交易既不知情也未参与过，一直到2019年5月份有村民通知答辩人“被答辩人潘次明要在答辩人祖父留下的宅基地建房”，答辩人去找被答辩人潘次明才知道真相。整个转让过程是被答辩人潘次明和被告潘健棠两人私自协商转让的，没有经过答辩人家庭成员及答辩人的同意。而且，被告潘健棠不是上朗村村民，其无权享受、使用、买卖上朗村集体土地，被答辩人潘次明与被告潘健棠的宅基地转让是违法行为，所以必须由被答辩人潘次明和被告潘健棠两人承担违法行为的责任，《转让协议》应当认定为无效。2.《转让协议》是被答辩人潘次明和被告潘健棠签订的，被答辩人潘次明支付的75000元也是直接转账给被告潘健棠的，与答辩人无关，答辩人不应当承担退款责任，应当由潘健棠退款给潘次明。3.被答辩人在诉状中请求“赔偿原告已在转让的土地上建设施工的损失30800元”是完全不合理的，答辩人于2019年5月21日已经到国土局反映了宅基地被他人侵占建房的情况，被答辩人在此地上进行施工没有经得相关部门审批，不顾答辩人和国土部门劝阻强行施工，属于违法、违章建设，被答辩人理应自行承担自己的违法责任及损失（以上所述可以到相关部门核实）。综上所述，答辩人认为被答辩人潘次明与被告潘健棠于2016年7月30日签订的《转让协议》不受法律保护，理应解除，并判令被告潘健棠退回被答辩人潘次明支付的购地款75000元，同时答辩人请求法官大人必须责令被答辩人潘次明立即停止违章建设，于15天内把违建物品全部拆除并搬离案涉地块，还原土地原状归还答辩人，若超出15天不搬走，就按每月20元/平方向被答辩人收取场地堆放费，直至搬离为止。答辩人恳请法庭依据事实和法律公正决断，驳回被答辩人不合理的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告潘健棠未作答辩。本院查明并确认如下事实：2016年7月30日，被告潘健棠（甲方）与原告潘次明（乙方）签订一份《转让协议》，该协议约定：“经甲乙双方友好协商，上塱村坑尾有一地块转让给乙方，甲方同意转让给潘次明，从签约之日起，归潘次明所有，具有永久使用权。如甲方家人任何一人反对本协议，要按价赔偿乙方双倍即150000元。乙方潘次明已于2016年7月30日支付75000元给甲方潘健棠。”该协议记载了涉案地块的四至：东为潘云标屋、南为潘占中屋、西为潘绍华屋、北为潘二盆屋，原告潘次明和被告潘健棠在该协议上签名盖指模确认。同日，原告潘次明以银行转账方式向被告潘健棠支付75000元。2019年7月17日，云浮市××区自然资源局都杨自然资源管理所作出都所自然资源执法责停字〔2019〕第07号《责令停止土地违法行为通知书》，记载“潘次明：经调查，你未经批准擅自在村坑尾使用土地，属违反土地法律、法规行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条、《广东省国土资源监督检查条例》第十条等法律法规的规定，责令你立即停止违法行为、立即停止施工，并自本通知书送达之日起三日内提交土地使用证或有关的用地审批资料到我所审查，逾期不提交的，视为放弃举证权利，法律后果自负。”原告潘次明是云浮市××区都杨镇三合村委上朗村村民，被告潘健棠和被告潘伟坚是父子关系。1988年11月，广东省云安县人民政府向被告潘健棠户颁发云府集建总字第9号字〔1989〕第8-0148号《集体土地建设用地使用证》，该证记载土地使用者为潘迠堂，地址位于云浮县刀奇镇××（××现云浮市××），图②的土地用途是住宅，土地类别为宅基地，自有使用权面积为87.42㎡，四至分别为：东为森华屋、南为占忠屋、西为章兴屋、北为二盘屋。原告潘次明和被告潘伟坚在庭审中均确认该证所记载的“潘迠堂”即本案被告潘健棠，该证所记载的图②是涉案的土地。2019年11月28日，本院依职权发函至云浮市××区自然资源局都杨自然资源管理所，云浮市××区自然资源局都杨自然资源管理所于2019年12月9日作出《勘查回复》，记载：“一、因该地块的权属由潘伟坚提出异议，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条、《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十二条、《广东省国土资源监督检查条例》第十条等法律法规的规定，故发出《责令停止违法行为通知书》，责令其停止建设并提交土地使用证或有关用地审批材料到我所审查。二、被告潘伟坚提供的云府集建总字第9号字〔1989〕第8-0148号《集体土地建设用地使用证》于1989年办理，由于该证件属手写证件并没有及时更换证件，因此电脑没有对此进行归档，加上由于历史原因，导致大部分的档案缺失。经我所查阅，并没有找到该土地使用证的相关资料，但在该土地使用证上有相关有效印章，可判定为有效证件。三、被告潘伟坚提供的云府集建总字第9号字〔1989〕第8-0148号《集体土地建设用地使用证》记载的图②是涉案土地。四、涉案土地范围在云浮新区80平方公里规划范围内。”以上事实，有原告潘次明提供的被告身份信息、《转让协议》、汇款收据、云浮市××区自然资源局都杨自然资源管理所作出都所自然资源执法责停字〔2019〕第07号《责令停止土地违法行为通知书》、现场照片，被告潘伟坚提供的云府集建总字第9号字〔1989〕第8-0148号《集体土地建设用地使用证》、现场照片，云浮市××区自然资源局都杨自然资源管理所作出的《勘查回复》以及本院的庭审笔录、勘查图片、争议现场图等予以证实。本院认为，原告潘次明与被告潘健棠签订的《转让协议》是属于宅基地使用权转让协议，本案是因该协议而产生的纠纷，故本案应为宅基地使用权纠纷。本案争议的焦点是：一、《转让协议》是否有效？二、被告潘健棠、潘伟坚是否应当返还购地款75000元并赔偿损失给原告潘次明？涉案的《转让协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告潘次明与被告潘伟坚均认为涉案的宅基地转让协议违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，根据该条规定，法律并不禁止同一集体经济组织成员之间转让宅基地。被告潘健棠将其取得的位于云浮市云安区××宅基地××给××村村民原告潘次明，属于在农村集体经济组织内部之间进行流转，因此涉案的《转让协议》不违反法律及行政法规的强制性规定。另，被告潘伟坚辩称被告潘健棠转让涉案宅基地未经得其他户成员的同意，但被告潘伟坚提交的云府集建总字第9号字〔1989〕第8-0148号《集体土地建设用地使用证》记载涉案土地的使用者和户主均为被告潘健棠，原告有理由相信其与被告潘健棠签订《转让协议》的行为系被告潘健棠代表其家庭成员作出的，该转让行为有效，对被告潘伟坚的辩解意见，本院不予支持，且该理由也不是合同无效的理由。故，本院认为原告潘次明与被告潘健棠之间签订的《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告潘健棠、潘伟坚是否应当返还购地款75000元和资金占用费并赔偿损失给原告潘次明的问题。涉案的《转让协议》有效，原告主张返还转让款和赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告潘次明的全部诉讼请求。案件受理费2416元，公告费560元，合计2976元，由原告潘次明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈涧飞人民陪审员  潘志和人民陪审员  叶灿明二〇一九年十二月二十日书 记 员  赖志玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。