湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11311号上诉人（原审原告、反诉被告）：勤隆（湖南）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区国营综合农场翠园别墅东区A型房。法定代表人：李明权，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王威，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳茜，湖南恒昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐旭孟，男，1958年4月11日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘卡茄，女，1960年8月19日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗任君，湖南金州律师事务所律师。上诉人勤隆（湖南）房地产开发有限公司（以下简称勤隆公司）因与被上诉人徐旭孟、刘卡茄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。勤隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院不支持其要求被上诉人支付违约金错误。被上诉人至今拖欠上诉人购房款25万元，理应承担违约责任；2、一审法院判决其向被上诉人支付迟延交房违约金37850元错误。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，因买受人未能按照约定付款或未按时办理入住手续的，出卖人可据实予以延期。上诉人多次通知被上诉人收房，被上诉人因其自身原因未能收房，且拖欠购房款，故上诉人无须向被上诉人支付违约金。徐旭孟、刘卡茄辩称：1、根据合同约定，案涉房屋交房必须达到合同约定条件，此亦为答辩人付清余款的前提条件。案涉房屋至今未经验收合格不具备交房条件，房屋产权登记手续亦未依约办理。另一审已经查明上诉人未以任何方式通知过答辩人收房，也未向答辩人催要过购房款；2、一审法院认定并判决上诉人履行先义务合法有据。答辩人有权在上诉人未履行交房义务的情况下拒绝缴纳剩余房款。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。勤隆公司向一审法院起诉请求：1、判令徐旭孟、刘卡茄立即支付勤隆公司购房款250000元，支付违约金181250元(暂从2009年5月12日起计算至2019年4月15日,此后违约金以250000元为基数按日万分之二计算至实际清偿之日止)，共计431250元;2、本案诉讼费用由徐旭孟、刘卡茄承担。徐旭孟、刘卡茄向一审法院反诉请求：1、勤隆公司立即向徐旭孟、刘卡茄交付涉案房屋,并按合同约定承担逾期交房的违约责任，向徐旭孟、刘卡茄支付逾期交房违约金30万元;2、勤隆公司承担因涉案房屋装修及交付条件不符合合同约定的违约赔偿金5万元。一审法院认定事实：徐旭孟、刘卡茄系夫妻关系。2007年8月21日徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定徐旭孟、刘卡茄购买勤隆公司开发的位于长沙市开福区国营综合农场御景龙城2-DC-2B幢106房；房屋建筑面积为257.99平方米，房屋总价款为1000000元，在签订本合同之日起，即付清首付房款500000元，余款付款日期为2008年5月12日前付250000元，2009年5月12日前付清余款250000元；勤隆公司应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，勤隆公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且勤隆公司在发生之日起30日内告知徐旭孟、刘卡茄；2、徐旭孟、刘卡茄未按时付款或未按时办理入住手续。勤隆公司如未按合同规定的期限将该商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，勤隆公司按日向徐旭孟、刘卡茄支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；勤隆公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由勤隆公司提供的资料报产权登记机关备案，如因勤隆公司的责任，徐旭孟、刘卡茄未能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐旭孟、刘卡茄不退房，勤隆公司按已付房价款的5%向徐旭孟、刘卡茄支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。当日，徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司签订《补充协议》，约定商品房买卖合同与本协议相抵触的以本协议为准：1、商品房买卖合同中约定的房价款不包括相关法律、法规及政府政策中规定由徐旭孟、刘卡茄购买房屋所产生的税费（含物业管理、维修基金）；2、管道燃气、有线电视、电话、宽带网等开通相关费用由徐旭孟、刘卡茄承担……4、徐旭孟、刘卡茄应按勤隆公司通知的时间提供办理产权所需资料和证明文件，并缴齐办理产权所需的相关费用（含物业维修基金）。如因徐旭孟、刘卡茄原因延迟提供有关资料或交纳有关税费而导致不能及时办理产权证的，则一切后果由徐旭孟、刘卡茄自行承担；5、交房前，徐旭孟、刘卡茄应交清房款，办妥银行按揭手续，预交购房（或按揭）所发生的税费（含物业维修基金）交清本协议第二条所需的费用。否则，勤隆公司有权拒绝交房。由此产生的延迟交房责任由徐旭孟、刘卡茄自行承担……徐旭孟、刘卡茄2007年5月12日向勤隆公司交纳了购房款271000元，2007年6月14日向勤隆公司交纳了购房款229000元，2008年4月7日向勤隆公司交纳了购房款250000元。徐旭孟、刘卡茄按照合同约定还交纳了房屋维修基金及契税等费用。因勤隆公司未按约定期限向徐旭孟、刘卡茄交付房屋，徐旭孟、刘卡茄未支付剩余房款250000元。案涉房屋已办理初始登记手续，其不动产登记情况表就坐落描述为国营综合农场御景龙城2-DC－２B栋106。涉案房屋原房号为2-DC-2088，现实测房号为2-DC－２B栋106。另查明：2018年8月23日,徐旭孟、刘卡茄向一审法院提起诉讼,要求勤隆公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，限期办理房产过户手续，限期交付房屋并从2007年10月31日起至交付涉案房屋（办妥产权证）之日止以已交房款日万分之二的标准向徐旭孟、刘卡茄支付违约金及已付房价款5%的违约金。因勤隆公司未应诉，一审法院于2018年12月3日作出（2018）湘0105民初5704号民事判决，对徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司交付房屋及要求勤隆公司从2007年10月31日起至交付涉案房屋（办妥产权证）之日止以已交房款万分之二每天为标准支付违约金的诉求不予处理并判决：1、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助徐旭孟、刘卡茄将国营综合农场御景龙城2-DC－２B栋106房的全部房屋产权转移登记至徐旭孟、刘卡茄名下；2、勤隆（湖南）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐旭孟、刘卡茄支付违约金37500元；3、驳回徐旭孟、刘卡茄的其他诉讼请求。勤隆公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）湘01民终866号民事判决，驳回勤隆（湖南）房地产开发有限公司上诉，维持原判。一审法院认为：一、徐旭孟、刘卡茄与勤隆公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条“……总房款为100万元整，在签订本合同之日起，即付清首付房款50万元整。余款付款日期是：2008年5月12日前付25万元整，2009年5月12日前付清余款25万元整”和第八条“出卖人应在2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将下列具备第1种条件，并符合本合同约定得商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，在合同约定交房时间前，徐旭孟、刘卡茄已于2007年6月14日付清首付款50万元，已经履行了约定的付款义务，在勤隆公司未按期交房的情况下，徐旭孟、刘卡茄享有先履行抗辩权，可以拒绝缴纳剩余房款。故对勤隆公司要求徐旭孟、刘卡茄承担逾期付款违约金并承担本诉诉讼费用的诉讼请求不予支持。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，勤隆公司应于2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合同并符合合同约定的商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用，长沙市中级人民法院于2019年7月16日作出的（2019）湘01民终866号民事判决书已确认勤隆公司未将房屋交付徐旭孟、刘卡茄使用，一审审理过程中勤隆公司亦未提供证据证明其曾书面通知徐旭孟、刘卡茄收房，故对徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司按照合同约定的标准交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。但在勤隆公司交付案涉房屋后，徐旭孟、刘卡茄亦应向勤隆公司支付剩余房款250000元。四、勤隆公司未按合同约定时间交付房屋构成违约，徐旭孟、刘卡茄要求继续履行合同，勤隆公司应按照合同第九条的约定承担违约责任，即自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止勤隆公司按日向徐旭孟、刘卡茄支付违约金。从2009年5月12日起，徐旭孟、刘卡茄行使先履行抗辩权，没有依约支付剩余房款，此时勤隆公司亦可行使抗辩权，暂停交付房屋。故勤隆公司的违约时间应从2007年11月1日起算至2009年5月11日止。合同约定的日万分之二的违约金标准过高，宜调整为日万分之一，故勤隆公司应支付徐旭孟、刘卡茄逾期交房违约金37850元（50000*0.0001*157+7500000*0.0001*400=37850）。五、勤隆公司尚未向徐旭孟、刘卡茄交付房屋，其交付房屋是否符合合同约定，是否需要维修尚无法确定，故对徐旭孟、刘卡茄要求勤隆公司承担因涉案房屋装修及交付条件不符合合同约定的违约赔偿金5万元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司在本判决生效之日三十日内按照《商品房买卖合同》约定标准将御景龙城2-DC－２B栋106房屋交付被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄；二、被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄在房屋交付后十日内支付原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司房款250000元；三、原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司在本判决生效之日三十日内支付被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄迟延交房违约金37850元；四、驳回原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄的其他反诉请求。本案本诉受理费7768元，因适用简易程序减半收取计3884元，由原告(反诉被告)勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计3275元，被告（反诉原告）徐旭孟、刘卡茄负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当承担延期交房违约责任，二、被上诉人是否应当承担逾期付款违约责任。关于争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》第六条约定，总房款100万元，在签订合同之日起付50万元，2008年5月12日前付25万元，2009年5月12日前付清余款25万元；第八条约定，勤隆公司应于2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐旭孟、刘卡茄使用。按照上述约定，勤隆公司以徐旭孟、刘卡茄未交清余款为由拒绝交房构成违约，其应当承担延期交房违约责任，另其关于系因徐旭孟、刘卡茄自身原因导致未收房的上诉理由没有证据支撑，故勤隆公司关于其不应当承担延期交房违约责任的上诉请求不应得到支持。关于争议焦点二，徐旭孟、刘卡茄在勤隆公司未履行交房先义务的情况下行使先履行抗辩权拒绝付清余款有事实和法律依据，勤隆公司关于徐旭孟、刘卡茄应当承担逾期付款违约责任的上诉理由亦不能成立。综上，勤隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4021.25元，由上诉人勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月二十三日书记员  曾知畅