山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4099号 上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。统一社会信用代码：91370303334303845Y。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）张厚山，男，1989年3月20日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博钰诚物业管理有限公司（以下简称钰诚公司）、张厚山因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3256号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钰诚公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判张厚山支付上诉人逾期交纳物业费、卫生费、电梯运行费和水费的违约金1253.86元，并支付至实际付清之日或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不能单独的依赖被上诉人提供的一组画质模糊、无法确定录像时间、地点的录像证据及无法确定谈话人的录音证据就认定上诉人物业服务存在一定问题，因而导致里程花园业主多处投诉。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，被上诉人为证明上诉人的物业服务存在问题，向法庭提交了一组录音录像证据，但是其中的录像证据无法反映录像的时间、季节及地点，而录音证据也模糊不清，分辨不出其中的谈话人，而且无法确认该组证据是否存在随意剪辑的情况，因此，在存在诸多疑点且无其他证据佐证的情况下，无法认定该份证据的真实、合法性和与本案的关联性，也不能单独凭该组证据认定上诉人物业服务存在一定问题。同时，一审法院在事实认定部分关于“自2016年11月起，被上诉人因与上诉人为物业服务质量问题发生纠纷而拖欠物业费等费用的原因至今”这一没有证据证明的认定也是错误的。2016年11月份本案所涉小区物业费交费率达到90%以上，2017年至2018年也是在80%以上的，充分说明上诉人尽到了相应的服务义务，极大部分的业主是认可上诉人服务质量的，而被上诉人享受物业服务后不主动交纳物业费，却在被上诉人起诉追索物业费时，寻找理由以物业服务质量进行抗辩，其主张不应得到支持。二、一审法院以上诉人物业服务存在一定问题为由驳回上诉人关于违约金的诉求没有法律依据。首先，本案中《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，因此，一审法院应尊重合同当事人的意思自治，在被上诉人不按照合同约定时间足额及时支付物业费等费用的情况下，判决被上诉人按照合同约定支付违约金。其次，上诉人在为恒星里程小区提供物业服务的过程中并没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情况，也不存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等业主拒交物业费的“正当理由”，一审法院既已认定被上诉人的抗辩不能构成其拒交费的正当理由，应当交费的情况下，被上诉人拖欠物业费等费用已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条、第一百一十四条规定及双方合同约定，向上诉人支付违约金。再次，在长期的、受服务群体众多的物业服务过程中，上诉人出现物业服务瑕疵属于可以理解的范畴。合同法第一百一十一条规定了瑕疵履行的责任。该条并没有规定一审法院主张的免除或抵销不履行合同一方的违约责任。况且上诉人在出现服务瑕疵时能及时进行补救。因此，一审法院驳回上诉人违约金的诉求没有法律依据。三、主动交纳物业费是诚信的体现，向逾期交费业主收取违约金才能更好的为全体业主提供服务。物业费在本质上是全体业主享受物业服务的物质基础，如果不在物业服务合同中约定违约条款，或者人民法院对逾期交纳物业费的违约金不予支持，那相当于鼓励业主不主动交纳物业费甚至不交物业费，允许业主动辄就启动抗辩权豁免自己的违约，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的收回成本更好的为全体业主提供物业服务，其损害的是绝大部分业主的利益。综上，请求二审支持上诉人的诉求。 张厚山针对钰诚公司的上诉答辩称，同自己上诉状意见。 张厚山上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；由钰诚公司承担一审、二审的全部费用。事实与理由：钰诚公司诉上诉人物业服务合同纠纷一案，原判决中认定事实不清，主要证据不足；适用法律不当，依法应予驳回钰诚公司诉讼请求或将本案发回重审。一、一审判决认定事实不清，主要证据不足，理由如下：一审中钰诚公司提供的《前期物业服务协议》中第五条约定了钰诚公司在物业服务中的服务标准，谁主张谁举证，应由钰诚公司举证他为上诉人提供过符合合同约定的物业服务，而一审判决书中对于钰诚公司服务是否达标问题未提供任何证据，在上诉人答辩过程中要求钰诚公司提供服务达标证据时，法官未要求钰诚公司提供为上诉人提供过达标服务的证据，甚至在通篇判决书中只字不提钰诚公司自证达标服务的证据。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据公平原则，钰诚公司提供的服务要与上诉人支付的费用价质相符，否则钰诚公司则无权向上诉人主张全额物业费。二、在一审中，上诉人对装修押金2000折抵期限明确表示与事实不符，上诉人房屋是2017年9月装修完毕，10月跟物业提出验收返还押金，物业提供押金单丢失收据可证明这一点，押金折抵2017年4月至10月物业费，并预缴2017年11月至2018年4月物业费，该协议在验房时口头达成，物业并未提供任何物业费收据，而物业在法庭上提供的物业费收据明显为伪造，物业所提供所有其它物业费收据均有业主签字，而唯独上诉人的两张收据上没有任何字迹，上诉人表示钰诚公司证据不足，对于装修押金抵扣日期的计算表示不服。三、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。1、一审判决中对于上诉人提供的钰诚公司服务不达标的证据是这么认定的：“被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。”既然双方签订的《前期物业服务协议》中第五条规定物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准，为什么钰诚公司服务不达标不能构成拒交费的正当理由？一审判决书中：“依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，…。”《合同法》第一百一十一条关于“瑕疵履行”的规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。上诉人提供的证据足以证明钰诚公司属于瑕疵履行。而一审判决书中，却称“被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。”《合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。钰诚公司不履行达标服务的义务，却要求上诉人履行缴费的义务，公平何在？《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人在按照合同履行缴费义务一年以后，钰诚公司仍然未按合同约定履行四星物业服务，钰诚公司违约在先，应当承担违约责任，而非上诉人继续承担履约的义务。2、一审判决书中，“依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，…《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”，这法律条款只用来规范上诉人，而钰诚公司则凌驾于这些法律条款之上，不受这些法律条款的约束？上诉人因为钰诚公司瑕疵履行，要求减少报酬就是违约，而钰诚公司瑕疵履行却不承担违约责任，公平何在？根据公平原则，物业服务中应遵循质价相符的原则，钰诚公司按照合同履行达标服务，才有权主张上诉人按照合同履行缴费义务，钰诚公司未按合同履行达标服务，则无权要求上诉人按照合同履行全额缴费义务。综上所述，一审判决认定事实不清，主要证据不足；适用法律不当，明显偏袒钰诚公司，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。 钰诚公司针对张厚山的上诉答辩称，里程花园小区按照四星级标准收费，是于2013年10月18日，由张店区房管局、物价局、体育场、街道办事处召开联席会议确定的，上诉人钰诚公司进驻里程花园小区后，一直按照四星级标准为小区提供物业服务，包括人员配置、物业管理服务等，且上诉人钰诚公司在前期物业服务合同中与业主约定的收费标准已经按照四星级标准的每平方米1.1元下浮至每平方米1元。因此上诉人张厚山应当自觉的向上诉人钰诚公司缴纳物业费，上诉人张厚山在一审中并未提交证据证明上诉人钰诚公司的物业服务存在一定问题，且因此导致业主多次投诉，上诉人钰诚公司服务里程花园小区期间，物业费的收取率达到90%以上，证明小区大部分业主对于上诉人钰诚公司的物业服务是认可的，也能侧面证明上诉人钰诚公司的物业服务达到了法定以及合同约定的标准，部分业主不交费的原因是其恶意地拖欠物业费并且以此为由进行多次投诉上访，并不是一审及上诉人张厚山所主张的上诉人钰诚公司存在服务质量问题。因此上诉人张厚山应当向上诉人钰诚公司支付未如期足额支付物业费等费用的违约金。 钰诚公司向一审法院起诉请求：1.被告支付自2017年11月至2019年4月所欠的物业费1981.6元、卫生费72元、电梯运行费738.4元、水费127.2元等共计2919.2元；2.被告支付给原告违约金1377.17元（自2017年12月1日起并主张至付清之日）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月9日，原告（甲方）与被告签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购的物业位于张店区，房屋建筑面积约为107.94平方米，由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月8日起至2018年11月7日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。自2017年11月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷，拖欠物业费等相关费用至今，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至一审法院，形成本诉。另，被告装修押金2000元折抵了2016年11月至2017年10月物业费、卫生费、电梯运行费、水费等各项费用1861.3元。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告在协议签订后一直在为被告的案涉物业提供物业服务，被告应当按照协议约定及时足额向原告支付相关物业服务费及代收费，被告对2018年11月至2019年4月应缴的费用数额无异议，扣除被告装修押金折抵后剩余的138.7元，被告还应支付原告物业费、卫生费、电梯运行费、水费共计2780.5元。被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由,且被告提出的装修押金应折抵涉案费用的理由，无证据证实，故不予采信。对被告提出的涉案费用应依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告张厚山于判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司2017年11月至2019年4月的物业费、卫生费、电梯运行费、水费共计2780.5元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张厚山负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方在二审中争议的焦点问题为：一、张厚山是否应向钰诚公司支付钰诚公司所主张的案涉物业费；二、钰诚公司在本案中要求张厚山支付违约金有无事实及法律依据。关于焦点一。双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对于物业服务费用的标准在协议中进行了明确约定，协议双方应当依约履行。张厚山在本案中所主张钰诚公司提供物业服务未达到四星级标准，故其不应按照物业服务协议约定支付物业费。对此，在钰诚公司所主张的案涉物业服务费所涉期间内，里程小区的物业服务等级标准并未进行调整，即所确定的里程小区物业服务的等级标准没有发生变化，仍为四星级。钰诚公司在履行物业服务过程中若存在与合同约定不符的违约情形，应承担相应的违约责任，但不能成为张厚山拒付物业费或要求减少物业服务费的理由，且物业服务合同中也无此约定。因此，钰诚公司要求张厚山支付案涉物业费具有事实和法律依据。原审对此判决支持钰诚公司的诉讼请求并无不当。关于张厚山交纳的2000元装修押金折抵物业费的期间的问题。本案一审中，对于钰诚公司提交的载有张厚山声明装修押金单已丢失等内容的身份证复印件、物业费单据等证据，张厚山质证称对其真实性无异议，而上述物业费单据所载缴费期限能够与钰诚公司所主张的折抵期限相吻合。张厚山主张虽其交纳的上述装修押金折抵了2017年4月至2018年4月的物业费，但其并未在诉讼中提供有效证据证明其主张。一审据此认定案涉2000元装修押金折抵2016年11月至2017年10月物业费、卫生费、电梯运行费、水费等各项费用并无不当。关于焦点二。根据本案查证事实，钰诚公司在里程小区所提供的物业服务经相关部门勘验确存在问题并向其下达整改通知，钰诚公司在作出整改计划之后决定将服务等级标准降低为三星级。由此，钰诚公司在为里程小区业主提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形。一审判决张厚山支付案涉物业费用系因双方签订的协议中并未约定在物业公司服务未达到四星级服务标准的情况下，业主可以拒付物业费，并不属于钰诚公司严格按照合同约定及相关服务标准要求提供了物业服务、业主恶意拖欠物业费情形，在此情形下，钰诚公司要求张厚山支付违约金的诉讼主张有违公平原则。原审判决对此未予支持并无不当。 综上所述，钰诚公司、张厚山的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博钰诚物业管理有限公司、张厚山均担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  王 娜 二〇一九年十二月二十五日 书记员  苏银银