湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初10047号 原告（反诉被告）：吴建，男，1984年10月20日出生，汉族，住湖北省红安县， 委托诉讼代理人：冯爽，湖北景盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢伟，湖北景盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨晨，女，1988年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区， 委托诉讼代理人：杨帆（系杨晨之兄），住湖北省武汉市江岸区。 原告吴建诉被告杨晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告杨晨提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。本案于2019年9月11日公开开庭进行审理，原告吴建的委托诉讼代理人冯爽、谢伟，被告杨晨及其委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴建向本院提出诉讼请求：1、杨晨立即向吴建支付提前解除编号为：02700008号《房屋租赁合同》的违约金54,000元；2、杨晨向吴建支付装饰装修残值损失210,060元；3、杨晨向吴建返还押金4,500元；4、本案诉讼费用由杨晨承担。事实与理由：2017年5月31日，双方签订编号为02700008的《武汉市房屋租赁合同》，约定杨晨将武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊B1栋2101室房屋租给吴建，租赁期5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，月租金4,500元，2017年6月1日至2017年7月31日为装修免租期。合同签订后吴建先后投入了350,100元用于房屋硬装以作办公之用。在租赁期间，吴建严格遵守合同约定足额支付了租金、物业费、水电等各项费用，支付租金时虽偶有延迟但均已征得了杨晨的同意，杨晨在接受租金时也未表示拒绝。吴建于2019年2月1日最后一次支付了租金。2019年5月，杨晨要求提高租金，双方多次协商未达成一致。2019年5月6日，杨晨在涉案房屋大门处张贴了《解除房屋租赁合同通知书》，以通知的形式单方面解除了涉案房屋租赁合同，并要求吴建于2019年5月30日前将房屋腾退并恢复原状。杨晨单方面解除涉案租赁合同的行为已构成违约，依据涉案合同约定，租赁期内甲方提前收回该房屋的，按月租金的1200%向乙方支付违约金即54,000元。此外吴建在接到《解除房屋租赁合同通知书》即开始腾退房屋，但装饰装修物已形成附和，无法拆除，由于吴建是在经过杨晨许可的前提下对涉案房屋进行了装修，根据相关法律规定，杨晨应当赔偿吴建装饰装修残值损失210,060元（计算方式：吴建装修涉案房屋投入350,100元，租赁期为5年，折算3年未使用的损失，350,100÷5×3=210,060元）。 被告（反诉原告）杨晨辩称，我不同意吴建的诉请，这件事不是我方违约，是吴建违约，吴建到现在还没有腾退完毕。 被告（反诉原告）杨晨向本院提出反诉请求：1、解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令吴建承担违约金4,500元；3、由吴建承担本案诉讼费用；4、吴建承担本案房屋纠纷期间产生的经济损失（2019年6月1日至案件结束房屋腾退之日期间的房屋占用费每日225元，物业费4.5元每平方米每月）；5、吴建立即腾退涉案房屋。事实与理由：2017年5月31日，双方在武汉启心毅商业地产经纪有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，杨晨将位于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊B1栋2101室出租给吴建使用，并给予吴建两个月的装修免租期（2017年6月1日-2017年7月31日）；合同租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，租金标准为每月4,500元，每半年支付一次；吴建承担房屋使用过程中的水电费、物业费等；吴建对房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归杨晨所有；合同还对合同解除条件、合同违约处理等做了约定。合同签订后，杨晨依约交付房屋给吴建使用，但吴建在三次支付租金的时候均逾期近20天，第四次缴纳租金时逾期10天，欠缴物业费等超过2,000元，其间又将房屋擅自转租给第三人使用。根据双方合同约定，杨晨有权解除合同，并要求吴建按照月租金的100%支付违约金。杨晨向吴建发出解除通知后，由于吴建拒绝配合解决合同解除事宜，为维护杨晨合法权益提起诉讼，请求人民法院支持杨晨的反诉请求。 原告（反诉被告）吴建针对反诉辩称，双方之间的房屋租赁合同自杨晨解除通知到达吴建之日，合同已经解除。在本案中是杨晨单方解除了与吴建的合同，吴建不存在违约的情形，不存在违约金。关于杨晨提出的经济损失，租赁合同中没有相关的约定，解除合同通知书中计算违约金的标准于法无据。双方多次协商，约定2019年7月24日上午十点对涉案房屋进行腾退，吴建依约到达涉案房屋门口，发现门锁已经被杨晨弄坏，吴建无法进入涉案房屋内腾退，随后吴建打杨晨电话，杨晨拒绝接听，因杨晨的原因涉案房屋仍未能进行腾退。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，甲方（出租人）杨晨与乙方（承租人吴建）、丙方（居间方）武汉启心毅商业地产经纪有限公司签订《武汉市房屋租赁合同》，编号：02700008，约定：甲方房屋坐落于武汉市江岸区塔子湖东路越秀星汇君泊B1栋2101室，建筑面积110.58平方米；乙方租赁用途为办公；租赁期为2017年8月1日至2022年7月31日，双方应于2017年5月31日办理房屋交付手续；签订合同即日起，乙方开始享有该房屋的使用权，其中2017年6月1日至2017年7月31日为装修免租期，房租费用从2017年8月1日开始计算，装修期的物业费由乙方承担；租金标准为4,500元/月，押壹付陆，首期租金及押金应于2017年5月31日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2018年1月21日、2018年7月21日、2019年1月21日，以此类推；押金4,500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方；租赁期内，乙方承担水电费、物业管理费等费用，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达10日，2、欠缴各项费用达1,000元，……；乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有；因一方原因导致合同解除的，应按月租金的100%向对方支付违约金；租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的1200%向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，按月租金金额的千分之五标准支付违约金。合同签订当日，吴建向杨晨支付了首期租金27,000元和押金4,500元，杨晨将涉案房屋交付给吴建，作为湖北汇智锦创装饰设计工程有限公司的办公场所使用。此后，吴建在合同约定的时间未能支付租金，经杨晨催要后，吴建分别于2018年2月10日、2018年7月27日、2019年2月1日各支付租金27,000元。 2019年5月6日，杨晨在涉案房屋门前张贴《解除房屋租赁合同通知书》，记载根据合同约定，乙方应当分别于2018年1月21日、2018年7月21日、2019年1月21日向甲方支付房租，但前述三笔租金的支付时间分别为2018年2月10日、2018年7月27日、2019年2月1日，且乙方欠缴各项费用多达2,000余元，甲方单方面解除合同，收回房屋。同时要求乙方应于2019年5月31日之前将房屋退还给甲方，并要求乙方承担房屋实际退还之日前的租金、水电费等一切费用。此后，双方协商未果，杨晨于2019年7月23日更换涉案房屋门锁。审理中，在本院主持下，双方当事人于2019年9月16日办理了涉案房屋交接手续。 另查明，吴建于2019年4月22日缴纳了涉案房屋2019年1月1日至4月30日期间的物业费2,010.40元，即每月502.60元，之后的物业费未再缴纳。 本院认为，吴建与杨晨之间签订的《武汉市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。合同签订后，杨晨按约定将房屋交付吴建使用，但吴建除首期租金外，剩余三期租金均未在约定的期限内支付，分别逾期了20天、6天、11天，已构成违约。在吴建违约后，杨晨未及时行使解除权，而是继续催缴并接受了吴建逾期支付的租金，应视为同意继续履行合同。杨晨于2019年2月1日接受了吴建支付的2019年2月至7月的租金后，突然于2019年5月6日发函解除合同，因此时已经没有合同约定的可以解除合同的情形，杨晨要求解除合同的依据不足，不能产生解除合同的法律后果。之后，杨晨于2019年7月23日更换涉案房屋的门锁，强行收回房屋，该行为亦构成违约，并直接导致双方合同无法继续履行。在本院的主持下，双方当事人于2019年9月16日办理了房屋交接手续，杨晨收回涉案房屋，双方合同已经解除，故杨晨要求解除涉案合同和吴建立即腾退涉案房屋的诉请，本院不再支持。因杨晨违约行为导致合同解除，杨晨应赔偿吴建剩余租赁期内装饰装修残值损失，但装修残值损失金额应由吴建承担举证责任。本案中，吴建承租涉案房屋作为湖北汇智锦创装饰设计工程有限公司的办公室使用，其仅仅提交该公司的装修合同来证明装修支出金额证明力有限，而且装修合同中未加盖该公司公章，也没有相应的付款凭证或发票佐证，不能证明实际装修支出金额。现杨晨对吴建提交的装修合同及金额提出异议，在吴建没有提交证据证明其装修方案经过了杨晨同意的情况下，吴建要求按照其提交的装修合同计算装修残值的请求，本院不予支持，但吴建装修残值损失客观存在，故其要求杨晨按照合同约定，以月租金的1200%支付违约金的诉请，本院予以支持。吴建前后支付租金共计逾期37天，按合同约定应以月租金金额为基数，按日千分之五标准支付违约金，即4,500元×37天×5‰=832.50元，杨晨反诉要求吴建支付违约金4,500元的诉请，本院予以部分支持。杨晨另反诉要求吴建承担物业费，虽然双方于2019年9月16日才办理房屋交接，但杨晨在2019年7月23日已更换涉案房屋门锁，导致吴建无法实际使用涉案房屋，结合双方违约程度及合同约定，本院酌定涉案房屋2019年5月至7月期间的物业费由吴建承担，即502.60元×3=1,507.80元。另根据合同“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，甲方应将剩余部分无息返还给乙方”的规定，吴建已缴纳的押金4,500元，应抵扣上述违约金及物业费，剩余金额4,500元－1,507.80元－832.50元=2,159.70元由杨晨退还，吴建要求杨晨返还押金4,500元的诉请，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、杨晨于本判决生效之日起10日内向吴建支付违约金54,000元； 二、杨晨于本判决生效之日起10日内向吴建返还押金2,159.70元； 三、驳回吴建的其他诉讼请求； 四、驳回杨晨的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5,328元，由杨晨负担1,115元，吴建自行负担4,213元；反诉费300元（已减半）由吴建负担25元，杨晨自行负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长 赵 星 人民陪审员 蒋 晶 人民陪审员 周 琳 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 杨敬文