海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2582号上诉人（原审被告）：简开卷，男，1982年12月11日出生，汉族，现住海南省儋州市。被上诉人（原审原告）：李主高，男，1979年3月30日出生，汉族，现住广东省茂名市。委托诉讼代理人：杨则会，海南邦威律师事务所律师。原审第三人：东方共生置业有限公司，住所地海南省东方市八所镇。法定代表人：赵国荣。原审第三人：陈光荣，男，1971年5月7日出生，汉族，现住海南省东方市。原审第三人：何炳，男，1982年1月7日出生，汉族，现住海南省东方市。上诉人简开卷因与被上诉人李主高、原审第三人东方共生置业有限公司、原审第三人陈光荣、原审第三人何炳买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2019)琼9007民初1973号《民事判决书》，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。简开卷上诉请求：1.依法撤销海南省东方市人民法院作出的（2019）琼9007民初1973号民事判决并改判驳回李主高全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李主高承担。事实与理由：一审认定事实错误，依法应予撤销。李主高并非案涉房屋所有权人，案涉房屋所有权人系陈光荣，陈光荣因承包东方共生置业有限公司的工程，因此获得工程抵债房。李主高系挂名并没有承包东方共生置业有限公司的任何工程，不可能获得工程抵债房，且无法说明其房屋的来源。李主高也未能提供其与东方共生置业有限公司之间的承包合同，以及东方共生置业有限公司欠其工程款的证据，涉案房屋抵债房的签收凭证，故被上诉人陈述不符合常理，一审认定事实既不符合交易习惯也无证据证明，一审认定本案基本事实是该房是东方共生置业有限公司抵债给被上诉人，再由被上诉人卖给上诉人是缺乏证据的，应当承担举证不利的后果。被上诉人主张东方共生置业有限公司将该房屋以抵偿其工程款，仅凭李主高更名的申请书以及两份收据，收据上注明更名换票人为李主高抵账房，不能证明该房屋是东方共生置业有限公司抵债给李主高，只能证明陈光荣为了规避债务而让李主高代其办理相关的申请手续，如说其是该房屋所有权人，手上应该有东方共生置业有限公司拖欠工程款的证据，但其没有提供这些证据，则按民事证据规则的规定，应当作出对其举证不利的认定，即认定其所主张的事实不存在。从一审庭审调查事实看，被上诉人起诉主张的事实是上诉人曾经支付3万元购房款，在上诉人应诉并且提交了相关证据证明上诉人与陈光荣之间存在以房抵债情形，其又变更了诉讼请求，将购房款由原来的260808元变更为230808元，显然被上诉人在诉讼过程中存在虚假陈述和不诚信诉讼的情形。根据常理，当时被上诉人将案涉房屋转给上诉人，在上诉人没有将房款全部支付给被上诉人的情形下，被上诉人不可能在没有与上诉人签订任何书面协议，保证其利益情况下，会积极配合上诉人前往东方共生置业有限公司办理房屋更名手续及过户手续，并且在2017年更名手续完签订购房合同之后，两年期间也从未向上诉人问及购房款，这显然不符合常理。庭审调查时，法庭询问陈光荣，当时是否以22万元涉案房屋卖给上诉人，陈光荣答当时是商量以22万元卖的，法庭问及陈光荣在欠上诉人16万元没有还的时候，是否想过卖房还钱，陈光荣答是，要把房子卖了还上诉人的钱和工人的钱。因此，足以证明陈光荣拥有该涉案房屋的所有权和支配权，事实上是陈光荣拖欠上诉人16万元，因无力偿还最后在上诉人与陈光荣协商一致情形下，双方同意将案涉房屋以22万元价款抵给上诉人，上诉人除了原借给陈光荣的16万元外，再另行支付给陈光荣6万元，其中4.5万元是通过银行转账，1.5万元是现金支付，该6万元在庭审时陈光荣已经认可收到，因此结合庭审调查情况及上诉人、被上诉人提交的全部证据材料，案涉房屋是陈光荣以22万元价款抵给上诉人，上诉人与陈光荣的债权债务两清，被上诉人与上诉人也不存在任何债权债务关系，被上诉人诉求其购房款230808元更没有任何事实和法律依据。相比较，庭审调查过程，上诉人与被上诉人所提供的证据证明力以及双方所主张事实更符合常理及交易习惯，应当确认上诉人的事实主张具有较高的盖然性。综上所述，被上诉人的诉求没有法律依据，一审判决采信证据违反证据规定，应依法撤销一审判决并驳回被上诉人全部诉讼请求。李主高答辩称，上诉人在上诉状中所陈述的事实及理由是没有任何法律依据的，一审判决认定事实清楚，证据采信正确，应当依法予以维持。事实上李主高是案涉小区项目的实际施工人，虽然李主高是通过陈光荣的分包来承建案涉锦绣蓝湾小区，但是在工程款结算时东方共生置业有限公司以房抵工程款的形式抵债给李主高是事实。所以上诉人称案涉房屋是陈光荣房屋没有事实根据和法律依据，之后李主高将案涉房屋出卖给上诉人，上诉人支付了6万元后，剩余购房款没有支付，所以这两年来李主高在无奈之下只能是将上诉人起诉到法院，主张支付购房款，当时由于上诉人和陈光荣之间是朋友关系，所以李主高将案涉房屋销售给上诉人时，没有签订书面合同，但双方有口头约定，约定案涉房屋的总价是290808元，至于上诉人与陈光荣的债权债务关系，与本案无关，所以上诉人认为陈光荣欠其借款，应当另案起诉。上诉人上诉无理，应当予以驳回。李主高向一审法院起诉请求：1.判令简开卷支付李主高的购房款230808元及利息（利息以230808元为基数，自2017年1月20日起按年利率6%计算至债务付清之日止）；2.本案诉讼费由简开卷承担。一审法院认定事实:2017年1月18日，东方共生置业有限公司将锦绣蓝湾项目C栋1单元1902号房以工程抵款的方式抵偿给李主高，房款总价290808元。后李主高将案涉房屋出售给简开卷。2017年2月16日，李主高申请将案涉房屋更名至简开卷名下。简开卷与东方共生置业有限公司签订《锦绣蓝湾房屋定购协议书》，约定由简开卷定购案涉房屋，建筑面积40.39㎡，房屋总价290808元。同日，东方陆阳房地产投资有限公司出具《收据》，称收到简开卷购锦绣蓝湾一期C-1-1902房款290808元。2017年6月10日，简开卷与东方共生置业有限公司就案涉房屋签订《东方市商品房买卖合同》，约定房款总价为290808元。2017年1月26日，简开卷通过银行转账45000元，现金支付15000元，共计向陈光荣支付案涉房屋的房款60000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案中，从李主高提供的客户定购确认书、更名申请单、收据和简开卷提供的录音资料可以证实，案涉房屋系东方共生置业有限公司以工程抵债的名义抵偿给了李主高，后李主高向东方共生置业有限公司申请将案涉房屋更名为简开卷，可见，李主高与简开卷之间就案涉房屋存在事实上的买卖关系，该买卖行为不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。案涉房屋已更名至简开卷名下，简开卷也与东方共生置业有限公司签订了正式的商品房买卖合同，李主高已履行了出卖方的义务，而简开卷作为买受方未向李主高支付全部房款，属于违约，应承担继续履行的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。”李主高、简开卷未书面约定案涉房屋的房屋总价，根据本案事实，案涉房屋以290808元作价抵偿给李主高，后简开卷与东方共生置业有限公司签订的合同约定的房屋总价也是290808元，李主高以房款总价款为290808元主张权利，符合案涉房屋的实际成交价格和一般交易习惯。简开卷已支付了房款60000元，剩余230808元未付，应承担继续付款的义务。李主高要求简开卷支付逾期付款利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，一审法院予以支持。因双方未约定付款期限，故简开卷逾期付款应从李主高起诉之日起算，即2019年5月14日起计算。故李主高主张的逾期利息计算为：以本金230808元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，从2019年5月14日起计算至债务付清之日止。关于简开卷辩称案涉房屋系陈光荣抵债给其的，因陈光荣予以否认，简开卷不能提供其他证据佐证存在以房抵债的约定，简开卷应承担举证不能的后果。至于简开卷与陈光荣之间的债权债务，简开卷可另行主张。关于简开卷辩称李主高不是锦绣蓝湾小区的承包人，与东方共生置业有限公司没有工程往来，李主高不是本案适格原告。一审法院认为，李主高与东方共生置业有限公司是否有工程往来，李主高是否是锦绣蓝湾小区的承包人，均不影响李主高对案涉房屋享有的权利。即，东方共生置业有限公司将案涉房屋以工程抵款方式出售给李主高，李主高对案涉房屋就享有案涉房屋的处分权，系本案适格的原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：简开卷于判决生效之日起十日内向李主高支付房款人民币230808元及利息（以本金230808元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，从2019年5月14日起计算至债务付清之日止）。案件受理费5212元（李主高已预交2606元），由简开卷负担。二审审理期间，简开卷提交了陈光荣拖欠债务失信行为的查询结果，拟证明陈光荣拖欠高额债务，为规避债务才让其小舅子李主高挂名案涉房屋。李主高质证认为该证据与本案无关联性，且陈光荣与案外人的诉讼均发生在抵房之后。陈光荣质证认为该证据与本案无关。本院认证意见为：该证据与本案无关联性，陈光荣即使拖欠高额债务而被列为失信被执行人也无法证明案涉房屋系其为规避债务而让李主高挂名，故本院不予采信。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.李主高与简开卷之间是否存在房屋买卖合同关系；2.简开卷是否已付清案涉房屋购房款。争议焦点一，关于李主高与简开卷之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。本案中，李主高通过以房抵工程款的方式与海南深健轻工有限公司签订《客户订购确认书》认购锦绣蓝湾项目三（C）期1栋19层02号房屋，抵款290808元。随后李主高向海南深健轻工有限公司递交了《锦绣蓝湾-更名申请单》，将其认购的案涉房屋更名为简开卷，并于2017年1月25日在其身份证复印件上写明“本人同意将锦绣蓝湾C栋1单元1902更名为简开卷”并签名捺印。2017年1月26日，李主高将其姐夫陈光荣的账号告知简开卷，简开卷向李主高提供的账号转账45000元作为订金并向陈光荣支付现金15000元，对于简开卷支付的60000元购房款李主高予以认可。2017年2月16日，东方共生置业有限公司与简开卷签订《锦绣蓝湾房屋订购协议书》，同日给简开卷开具290808元的《收据》。之后东方共生置业有限公司与简开卷签订案涉房屋的《东方市商品房买卖合同》并将房屋交付简开卷。从本案证据及上述事实经过可以看出，《客户认购书》、《锦绣蓝湾-更名申请书》及购房款《收据》上，案涉房屋的原认购人均是李主高，李主高将其认购的房屋转让给了简开卷，虽然双方并未签订书面的房屋买卖合同，但是双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。争议焦点二，关于简开卷是否已付清案涉房屋购房款的问题。首先，案涉房屋买卖合同的价款如何认定。从双方所举的证据看，无明确书面证据证明双方最终确定的购房款金额是多少，李主高主张按照抵工程款及《东方市商品房买卖合同》约定的290808元确定，简开卷在庭审中亦表示愿意按开发商签订的价款来支付。鉴于买卖双方对购房款为290808元形成合意，本院予以确认。其次，关于简开卷主张陈光荣出具《借条》载明的160000元借款抵为房款能否成立的问题。本院认为简开卷160000元抵了房款的主张不能成立，理由为：1.该160000元的《借条》仍然在简开卷处，如李主高同意用《借条》载明的借款抵部分购房款，简开卷应当将《借条》交付李主高或者陈光荣。简开卷非但未交还《借条》，甚至凭借该《借条》在本案诉讼期间以民间借贷纠纷向法院提起过诉讼。2.二审庭审中简开卷陈述其与陈光荣除该160000元的民间借贷外并无其他借贷关系，但在简开卷一审提交的其与陈光荣的短信记录中，2017年3月14日简开卷仍在向陈光荣要求还钱，而该时间在李主高和简开卷完成了案涉房屋认购协议书更名且开发商向简开卷开具290808元的《收据》之后。如简开卷主张陈光荣所欠的借款已达成抵为部分购房款的合意，其在李主高已经履行完案涉房屋认购资格更名且通知开发商给简开卷开具购房款《收据》后就不应继续要求陈光荣还款。3.陈光荣与简开卷对《借条》载明的160000元借款实际上收到的本金、已经偿还的本息存在争议，双方对尚欠的借款本金和利息无法达成一致意见，且房屋买卖合同的相对方是李主高和简开卷，简开卷未能举证证明李主高同意以陈光荣欠简开卷的借款抵作部分购房款，亦应承担举证不能的不利后果。最后，简开卷是否还应支付李主高购房款。案涉房屋的购房款为290808元，李主高认可其收到60000元，且简开卷亦承认其实际支付了60000元。现李主高已经履行了其应履行的义务，简开卷应继续履行未付购房款的支付义务，支付李主高购房尾款230808元。简开卷上诉主张其已支付完毕购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5212元，由上诉人简开卷负担。本判决为终审判决。审判长 廖长荣审判员 王天琳审判员 叶玉华 二○一九年十二月二十四日书记员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印15份）