河南省周口市川汇区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1602执异413号异议人（案外人）：时永科，男，1981年10月10日生，住河南省周口市川汇区。异议人（案外人）：王哲,女,1983年12月6日，住址同上，系时永科之妻。二异议人委托代理人郭文鹏，河南团结律师事务所律师律师。申请人执行人：李盼，女，汉族，1980年11月26日生住川汇区。委托代理人：谢辉，河南锦骏律师事务所律师。被执行人:张晃晃，女，汉族，1989年7月21日住太康县。委托代理人智卫强，河南睿东律师事务所律师。在本院执行的申请执行人李盼与被执行人张晃晃等人借款合同纠纷一案中，异议人时永科、王哲就我院执行中对被执行人张晃晃位于周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的查封提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人时永科、王哲诉称，请求事项：请求解除对被执行人张晃晃名下位于周口市××区××＃楼××室的查封。事实和理由：2018年3月18日，异议人与张晃晃双方在房屋中介公司签订房屋买卖合同，张晃晃以111万元的价格将预告登记在张晃晃名下的位于周口市××区××＃楼××室的房屋出卖给异议人，异议人于2018年3月23日付清了大部分房款，2018年3月28日，异议人缴纳了房屋契税后，去办理房产证时，发现该房屋于2018年3月27日被川汇区法院查封，异议人认为，异议人与张晃晃签订的房屋买卖合同有效，异议人没有过错，异议人付清了全部的房款，于2018年3月23日拿到房屋钥匙并入住，异议人是善意第三人，为此要求解除对案涉房屋的查封并中止对房屋的执行。申请执行人李盼称，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；《物权法》第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记制度是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记的制度。预告登记的并不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，只是对不动产物权变动请求权提供强有力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。预告登记不是物权转移的前置程序，该程序不发生任何物权转移的效果。预告登记权利人的登记请求权虽然具有了物权的排他效力，但该请求权仍然属于债权关系，预告登记权利人对被登记的房屋不享有物权上的排他占有的权利。《城市房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”由此可见，将未取得房屋所有权证书之不动产再行出售为明令禁止的行为。张晃晃与时永科、王哲签订的《房屋销售协议书》作为本案所涉房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为，所以二被答辩人的异议不成立，不能对抗法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条说的登记为正式登记即房屋所有权登记，而本案的登记为预告登记，二者立法所要保护的对象不同。且本条规定要件必须同时具备，缺一不可。且异议人在人民法院查封时并没有实际占有该房屋。异议人提供的买卖合同第五条有明确的约定，证明异议人明知该不动产，不能登记转让的性质。本案符合合同法第五十条二条（2）、（3）、（5）合同无效规定的情形。第52条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”从异议人提供的证据时间来看：1、2018年3月23日一天时间分三次转款101万元，转到被执行人不同的账户上，且从房产的面积172.79，约定的出售价格1110000元，再结合周口市碧桂园2018年3月份出售的房子价格来看明显不合理；2、2018年3月23日向银行申请解押；3、2018年3月23日又向周口市不动产登记中心申请注销抵押申请；以上明显是在恶意转移财产，并且该房产被申请人借款时已向答辩人作出抵押（2018）豫1602民初2023号民事调解书中已查明。综上：再结合最高人民法院关于房屋预告登记司法判例，预告登记制度保障了在出卖人“一房二卖”的违约情形下买受人要求实际履行的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权。但房屋预告登记权利人并非房屋物权的享有人，其对该房屋的物权转让请求权不能产生对抗法院执行的效力。答辩人认为被答辩人的异议请求没有事实及法律依据，应予驳回。被执行人张晃晃称，本案涉案房屋买卖合同签订时间在法院查封房屋之前，且房屋交付也是在查封之前。在买卖合同签订后，双方均按照合同履行义务，而房屋未能办理过户登记原因是因为法院查封了房屋，因此根据最高法关于执行异议和复议案件若干问题的规第28条，本案事实均符合28条情形，因此异议人异议应当成立。本院查明，李盼诉张晃晃等人民间借贷纠纷一案，我院于2018年3月14日立案并受理，2018年3月14日李盼向法院申请了财产保全，法院于2018年3月22日向周口市不动产登记中心查询被告的财产信息，于2018年3月27日作出了（2018）豫1602民初2023号民事裁定书，裁定查封张晃晃位周口市××区××＃××房房（预告登记号为2015071178）预告登记的房产一套，并向周口市不动产登记中心发出（2018）豫1602民初2023号协助执行通知书。2018年8月22日周口市川汇区法院作出（2018）豫1602民初2023号民事调解书，被告承担连带还款责任。2018年3月18日，异议人与张晃晃双方在房屋中介公司签订房屋买卖合同，张晃晃以111万元的价格将预告登记在张晃晃名下的位周口市××区××＃楼××室室的房屋出卖给异议人，异议人于2018年3月23日付清了大部分房款，2018年3月28日，异议人缴纳了房屋契税后，去办理房产证时，发现该房屋于2018年3月27日被川汇区法院查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时符合以上条款，才能排除执行。本案中，张晃晃未取得房屋所有权证，根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;张晃晃备案登记的房屋不能转让。其次在人民法院查封之前是否合法占有该不动产，异议人虽然提供房屋中介的证明和物业公司的证明，证明异议人已经领到房屋钥匙并缴纳水电费，但是该证据是间接证据，不能证明异议人已经占有和使用争议的房屋。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人时永科、王哲的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向河南省周口市川汇区人民法院提起诉讼。审判长  肖玉华审判员  靳学丽审判员  陈晓华二〇一九年十二月三十日书记员  凡中原