山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终3292号上诉人（原审被告）：赵明侠，男，1962年4月11日出生，汉族，下岗职工，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：赵东升，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张保华，男，1967年4月8日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。原审被告：亚大集团有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区花园南路151号。法定代表人：张敏，经理。上诉人赵明侠因与被上诉人张保华、原审被告亚大集团有限公司（以下简称亚大集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初9253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。赵明侠上诉请求：依法撤销一审民事判决，发回重审，或者查清事实后改判；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。1.上诉人于2004年6月15日向亚大集团交付了首付款，签订了购房合同，合同已在房管部门备案。该合同经过了与亚大集团的签订、房管备案部门的备案、工商银行的审查并签订抵押合同、房管抵押部门的审查和抵押许可程序。每一道程序都对合同的真实性做过认真的审查认定，所以合同是真实有效的。购房合同复印件是在房管部门复印，是真实的，应与原件具有同等法律效力，不能因为是复印件而否认其真实性。2.虽然还按揭贷款的银行存折本人已注销，但有银行的还款记录，可以证明办理过按揭贷款和已还清按揭贷款。3.关于委托亚大集团对外出租以租金归还按揭贷款和未办理产权证书情况说明如下：购房时，上诉人与亚大集团实际控制人（当时的法定代表人）杨林口头约定委托给亚大集团对外租赁，由亚大集团代为偿还按揭贷款，待房租收入抵完按揭贷款时收回租赁权。所以上诉人未实际占用该房屋。后因上诉人不慎将购房合同及其他书面材料等迷失（因上诉人购房后多次搬家，家中也曾被盗）。之后多次要求杨林补签协议，杨林均以合同已备案不必担心等各种理由推脱办理。2014年，按揭贷款还清后，上诉人曾要求杨林核对租赁收入和按揭情况并要求收回租赁权，因杨林称：为照顾市里一领导人的关系，不方便终止租赁，和以很优惠的价格卖给上诉人另外的房产作为对上诉人房租损失的补偿为由将收回租赁权的事情推迟。知道今年1月上诉人收到法院传票才知道亚大集团又背着上诉人将房产卖给了被上诉人。后上诉人与杨林多次交涉无果。亚大集团是利用上诉人丢失了购房手续原件，变着法儿推迟交房，以欺骗上诉人，以至于上诉人被蒙骗多年。4.亚大集团的多数房产均不按时办理房产证，至被上诉人起诉时，上诉人并未收到亚大集团办理房产证的通知，所以未办理解除抵押和办证手续。5.原告提供的聊城市交易市场管理所出具的证明、工商银行的个人贷款结清证明、他项权利证书，本人不知道其是以什么途径、什么方式获取的，猜想应该是以非正当的方式获取的。并且这些材料也与证明房产的所有权无关。6.原审中被上诉人的购房行为不属于正常交易，提交证据不应作为证据使用。亚大集团本意是以上诉人丢失了合同原件有理由剥夺上诉人权利，霸占上诉人的房产。杨林是亚大集团实际控制人，杨林和亚大集团会计均与亚大集团利益相关，被上诉人与亚大集团杨林和亚大集团会计的通话记录纯属是双方的故意为之，是串通好的为证，不应作为证据被采纳。根据2004年建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定第4条第4款的规定，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，公众有权查阅。所以，被上诉人在购房时应当知道该房产已经出售而故意购买，本不属于正常交易。购买时和期间的这么多年也未向上诉人核实，其交易的真实性和交易的目的不应被认为是正常，本身存在过错，应对其行为承担责任。其使用该房产和也是在上诉人被欺瞒而认为是租用的情况下使用的，不影响上诉人拥有该房产的事实。7.亚大集团将已经出售并已经备案生效的房产，在未与上诉人解除合同的情况下再次出售给被上诉人，其再次出售时签订的合同属于无效合同。综上所述，上诉人是该房产的实际购买人，且购买在先，购房合同也在房管局备案，具有法律效力。虽然原件丢失，但有房管局备案的复印件可以证明其真实性。而被上诉人提供的合同属于无效合同，提供的证据不足以证明其对房产拥有所有权。原判决无视这一事实，也未尽责调查按揭贷款的还款情况，用推理的方式“不符合常理”为依据作出的判决，与事实严重不符。被上诉人张保华辩称，原审判决公平合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告亚大集团经本院依法传唤虽然未出庭，但提交了书面意见。亚大集团答辩意见是：亚大集团与上诉人赵明侠不存在真实的房屋买卖关系，一审法院已经查明了事实。上诉人赵明侠原系亚大集团副总，曾掌管亚大集团的各种合同原件及收据等，如上诉人提供合同原件、收据等均为假的。当时为了贷款融资与亚大集团的很多员工签订了房屋买卖合同并进行了登记备案，主要是为了向银行按揭贷款，每月的按揭贷款全部是答辩人进行的偿还。该房屋的所有权仍然是答辩人所有，上诉人只是名义的房屋产权人，答辩人与张保华签订的房屋买卖合同是真实意思表示，也是有权处分，该合同合法有效。上诉人在一审中辩称与答辩人原法人杨林口头约定涉案房屋由杨林进行租赁并将该租金用于偿还银行贷款，上诉人的说词纯属一派胡言。该房产所有权是属于亚大集团所有，杨林不可能与上诉人有这种口头约定。上诉人也没有在一审中提供真实、有效、合法的证据。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，使用法律正确，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。张保华向一审法院起诉请求：1.判令二被告解除聊城市振兴东路亚大怡景花园小区2号楼东数第九间房产的抵押登记手续，并协助原告将该房产登记备案名字由被告赵明侠变更为原告张保华；2.判令二被告协助原告办理涉案房产的不动产登记手续；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年原告张保华与被告亚大集团签订了商品房买卖合同，约定被告亚大集团将其开发的聊城市振兴东路亚大怡景花园小区2号楼东数第九间房产出售给原告，建筑面积172.186平方米，每平方米2323.07元，总价款40万元，应于2006年1月一次性付清。双方在合同中还约定了其他权利义务。该合同未在房产管理部门办理备案登记。2006年12月4日，原告向被告支付购房款40万元，被告亚大集团为原告出具了工商服务业统一收款收据，被告亚大集团将案涉房产交付原告占有使用，为此原告提交了山东聊城天成物业服务有限公司出具的书面证明及该公司出具的收取物业费的收据予以佐证。被告赵明侠为佐证其是案涉房产的实际所有人，向法院提交了如下证据：1.2004年6月15日被告赵明侠与被告亚大集团签订的商品房买卖合同复印件一份，拟证明被告赵明侠于2004年6月15日购买了被告亚大集团开发的聊城市振兴东路亚大怡景花园小区2号楼东数第九间房产，每平方米2950元，总价款507695元。该合同已在房产管理部门办理了备案登记；2.被告亚大集团出具的收据复印件一份，拟证明被告赵明侠在2004年6月15日交纳首付款207695元。原告对上述证据异议称均系复印件，对其真实性有异议，不足以证明被告赵明侠购买了案涉房屋。实际情况是被告赵明侠系被告亚大集团当时的副总，因公司资金紧张为了获得贷款而借用被告赵明侠的身份证所为。被告赵明侠解释没有原件是暂时找不到了，复印件来源于房产局复印。原告为佐证被告赵明侠不是案涉房屋的实际购买人向法院提交了如下证据：1.聊城市交易市场管理所出具的证明、中国工商银行股份有限公司聊城市中支行出具的个人贷款结清证明、他项权利证书，拟证明案涉房产的按揭贷款于2014年8月14日全部结清，但上述材料均不在被告赵明侠手中，与常理不符；2.原告与被告亚大集团原法定代表人杨林录音光盘及书面整理材料、微信聊天截屏，原告与被告亚大集团会计姜运东的录音光盘及书面整理材料，拟证明原告是案涉房产的实际购买人，被告赵明侠不是实际购买人。被告赵明侠质证称录音光盘及微信聊天是原告与杨林、姜运东恶意串通，所有内容都是捏造的，均不是事实。原告提交了案涉房产所在小区2号楼东商1室所有人闫德辉的不动产产权证书，予以佐证案涉房屋已经具备办证条件。一审法院认为，争议焦点一、原告是否涉案房屋的实际购买人。本案中，原告为证明自己的该项主张，提交的商品房买卖合同、房款收据、录音光盘、微信聊天截屏、物业管理公司的证明及收据，能够形成完整的证据链，足以证明原告与被告亚大集团签订商品房买卖合同后，原告依约支付了全部房款40万元，被告亚大集团将案涉房屋交付原告占有使用，原告是案涉房屋的实际购买人和实际控制人。被告赵明侠辩称其为案涉房屋的实际购房人，但存在如下瑕疵：1.提交的商品房买卖合同、交纳首付款的收据均为复印件，并称原件找不到了；2.不能提供按揭贷款合同和支付按揭贷款的手续；3.从2004年6月15日签订商品房买卖合同至今一直未占有使用案涉房屋，虽称是由被告亚大集团对外出租，以租金偿还按揭贷款，但未提交证据予以佐证；4.中国工商银行股份有限公司聊城市中支行出具的个人贷款结清证明载明按揭贷款已于2014年8月14日全部结清，但至今未去办理解除抵押的手续，未办理产权证书。综合以上瑕疵，被告赵明侠的行为明显不符合交易习惯和常理，所提交的证据不足以证明其系案涉房屋的实际购买人，且原告与杨林、姜运东的通话录音可以证明被告亚大集团与被告赵明侠签订商品房买卖合同是为了公司贷款融资。赵明侠虽异议称录音属于恶意串通，但未提交相应证据予以佐证，故被告赵明侠的辩称理由不予采信。争议焦点二，二被告协助解除、办理房屋更名及登记手续问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”由此可见，《物权法》规定了法院裁判文书可以引起物权的变更。本案被告赵明侠只是房屋的名义购买人，原告张保华享有实际权利，备案的商品房买卖合同记载的事项与实际情况不一致，原告张保华有权要求二被告配合办理房屋更名及不动产登记手续。案涉房屋的按揭贷款已于2014年8月14日全部结清，具备解除抵押的条件，是否解除抵押手续直接影响到不动产登记的办理，故二被告应当协助办理解除抵押手续。综上，原告与被告亚大集团签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告已将房款交清，并已入住至今，被告亚大集团应当协助办理解除抵押登记手续，并协助原告将该房产登记备案名字由被告赵明侠变更为原告张保华，并协助原告办理不动产登记手续。被告赵明侠提供的证据不足以证明其是案涉房屋的实际购买人，根据谁主张谁举证的基本原则，应承担对自己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告亚大集团有限公司、赵明侠于本判决生效后二十日内协助原告张保华办理解除聊城市振兴东路亚大怡景花园小区2号楼东数第九间房产的抵押登记手续，并协助原告将房产登记备案名字由被告赵明侠变更为原告张保华；二、限被告亚大集团有限公司、赵明侠于本判决生效后三十日协助原告张保华办理聊城市振兴东路亚大怡景花园小区2号楼东数第九间房产的不动产登记手续。案件受理费50元，由被告亚大集团有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张保华是涉案房产的真正产权人。张保华为证明其是涉案房产的实际所有人在一审中提交了其与亚大集团于2006年签订的《商品房买卖合同》、40万元的房款收据、山东聊城天成物业服务有限公司出具的证明等证据。赵明侠为证明其是涉案房产的实际所有人在一审中提交了于2004年6月15日签订的商品房买卖合同复印件、亚大集团收据复印件。本院认为，赵明侠提交的商品房买卖合同、交纳首付款的收据均为复印件，其无法提供原件，用一般常理解释不通。并且赵明侠未能提供按揭贷款合同和支付按揭贷款的手续，且自2004年6月15日签订商品房买卖合同至今一直未占有使用涉案房屋。另外，在涉案房屋按揭贷款已结清的情况下，赵明侠未去办理解除抵押的手续，未办理产权证书，赵明侠的该行为亦与常理不符。张保华提交的证据能够形成完整的证据链，足以证明张保华与亚大集团签订商品房买卖合同后，依约支付了全部房款40万元，亚大集团将案涉房屋交付张保华占有使用，张保华是涉案房屋的实际购买人和实际控制人。鉴于备案的商品房买卖合同记载的事项与实际情况不一致，张保华有权要求赵明侠、亚大集团配合办理房屋更名及不动产登记手续。并且因涉案房屋的按揭贷款已于2014年8月14日全部结清，已具备解除抵押的条件，故赵明侠、亚大集团应协助赵明侠办理解除抵押手续。一审判决并无不当，赵明侠的上诉主张不能成立。综上所述，赵明侠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵明侠负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孔繁奎审判员 孙久强二〇一九年十二月十三日法官助理刘豪书记员郭静