重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0118民初6404号 原告：重庆市永川区江胜物业管理有限公司，住所地重庆市永川区陈食街道万寿路41号，统一社会信用代码91500118580189566D。 法定代表人：邓儒江，董事长。 委托诉讼代理人：汪羽，重庆新源律师事务所律师。 被告：重庆市永川区兴永建设发展有限公司，住所地重庆市永川区凤凰大道777号，统一社会信用代码91500118781553037M。 法定代表人:刘永春,董事长。 委托诉讼代理人:孙昊，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷有鹏，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。 原告重庆市永川区江胜物业管理有限公司（以下简称江胜公司）与被告重庆市永川区兴永建设发展有限公司（以下简称兴永公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江胜公司委托诉讼代理人汪羽、被告兴永公司委托诉讼代理人孙昊、殷有鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江胜公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向其公司支付拖欠的物业服务费（2016年10月1日至2019年2月28日期间）1424075.47元及资金占用利息（以所欠金额为基数按人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清为止，暂计算至起诉时为69970.11元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其公司与被告分别于2013年4月28日、2016年10月1日、2017年11月1日签订了三份《物业管理合同》，约定由被告将重庆市永川区“凤凰湖工业园电子五小区”的物业服务项目交由其公司管理，并约定被告应按季度向其公司支付物业管理费，第二季度支付第一季度费用，以此类推；在合同履行期间，其公司履行了合同约定的义务，但截至2019年5月20日，被告尚欠其公司2016年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费共计1424075.47元，其公司多次催收无果。 被告兴永公司辩称，1、承租企业应交纳的物业费占总额的2/3以上，为避免重复交费，江胜公司按约定应将向承租企业收取的物业费交给其公司，其公司经过审计后才能向江胜公司支付物业费，但江胜公司未将向承租企业收取的物业费交给其公司，故其公司向江胜公司支付物业费的条件未成就。2、江胜公司主张的物业费金额是按其报审的金额计算的，但从《工程结算书》可见，每季度报审的物业费均存在审减的，故江胜公司主张的金额错误。3、其公司有先履行抗辩权，江胜公司主张资金占用损失错误。 本院经审理认定事实如下：江胜公司系从事物业管理、园林绿化管理、清洁服务的公司。2013年4月28日，兴永公司（甲方）与江胜公司（乙方）签订了《物业管理合同》，约定甲方将重庆市永川区凤凰湖工业园电子五小区的物业项目委托给乙方管理。该合同双方已履行完毕。 2016年10月1日，兴永公司（甲方）与江胜公司（乙方）续签了《物业服务合同》，约定甲方将重庆市永川区凤凰湖工业园众创空间小区（原电子五小区）物业管理委托给乙方，合同期从2016年10月1日起至2017年9月30日。双方约定：（一）、服务事项：物业公共部分、公共设施设备、市政公共设施和附属建（构）筑物、共用绿地、行道树、花木、公共场所及房屋、交通秩序及车辆停放、防火防盗、物业档案资料、装修活动等等的管理服务。（二）、计费面积：详见移交纪要。已出租厂房按建筑面积计费（由乙方向企业收取后交甲方），未出租的空置房按建筑面积折半计费（由甲方支付给乙方），绿化面积单独计费。（三）、计费单价：1、建筑面积，每月每平方米0.6元（包括公共地段清扫保洁、垃圾清运，电梯维保，路灯管理及维修，其他市政设施的日常管理及维护）；2、绿化面积，每月每平方米1.2元（包括绿化植物的修枝、整形、养护等）；3、行道树（凡绿化地外硬质土壤地植的人行道树）每月每棵2.5元等；4、广场环卫面积，每月每平方米0.3元；5、乙方向承租企业收取物业费后交甲方，电子小区按0.7元/㎡包干收取。（四）、考核及物业费支付方式：1、考核办法，由物管部牵头检查打分，每月得分除以100，再乘以合同费用记取当月物管费；2、甲方有权对考核方式、考核标准、扣分扣款办法进行调整；3、支付方式，经审计确定的物业费由甲方支付给乙方，每季度支付一次，第二季度支付第一季度费用，以此类推（乙方负责按甲方的要求开具专项发票）；4、各单项物管的面积与数量，经甲乙双方实测并签字盖章确认后作为附件。5、由物管部牵头，每月组织收方小组对现场进行抽查，发现物业管理不善地方，每处扣除物业计费总价的0.2%，并计入物业费用最终结算支付。 2017年11月1日，兴永公司（甲方）与江胜公司（乙方）再次签订《物业管理合同（标准厂房）》，甲方继续将电子五小区的物业管理委托给乙方，合同期限从2017年11月1日至2018年10月31日。关于服务事项、计费面积、计费单价、考核及物业费支付方式延续了前一期《物业服务合同》的约定，其中关于计费单价约定：1、建筑面积，每月每平方米0.68元（包括公共地段清扫保洁、垃圾清运，电梯维保，路灯管理及维修，其他市政设施的日常管理及维护）；2、绿化面积，每月每平方米1.2元（包括绿化植物的修枝、整形、养护等）；3、变压器，3950元/年（包括清洁、除锈保养、搭接电管理、防盗、安全）；4、乙方向承租企业收取物业费后交甲方，电子小区按0.7元/㎡包干收取。双方还约定，各单项物管的面积与数量，经甲乙双方实测并签字盖章后作为附件（详见附表1）。《物业管理合同（标准厂房）》到期后，江胜公司继续按该合同提供物业服务直至2019年2月28日。 附表1：物业项目计费清单                            地点                       总建筑面积（㎡）                       实际入住面积（㎡）                       空置面积（㎡）                       绿化面积（㎡）                       广场面积（㎡）                       变压器                               电子五小区                       63537.96                       46575.63                       16962.33                       7850                       3499                       3                               合计                       63537.96                       46575.63                       16962.33                       7850                       3499                       3                2016年第4季度至2018年第3季度期间，江胜公司每季度向兴永公司提交了计费报告，兴永公司经审核后签批了《工程结算书》，结算金额合计为1042924.83元，对计费报告报审金额的平均审减率为3.10%（详见附表2）。2018年4季度至2019年2月期间，江胜公司提交的计费报告显示，该期间物业费报审金额合计为249266.78元，但兴永公司未作审核。江胜公司未按合同约定将对已出租厂房向承租企业收取的物业费交给兴永公司，兴永公司为避免重复交费一直未向江胜公司支付物业费。 附表2                            兴永公司已审核物业费明细表                               时间                       2016年4季度                       2017年1季度                       2017年2季度                       2017年3季度                               申报金额（元）                       160640.46                       141740.76                       142206.96                       182503.59                               核定金额（元）                       159997.90                       137942.10                       136717.78                       172630.24                               审减率                       0.40%                       2.68%                       3.86%                       5.40%                               时间                       2017年11、12月                       2018年1季度                       2018年2季度                        2018年3季度                                申报金额（元）                       98959.02                       50712                       149560.07                        149560.07                                核定金额（元）                       91534.73                       49821                       147363.30                        146917.78                                审减率                       7.50%                       1.76%                       1.47%                        1.76%                                合计                       核定金额合计1042924.83元，平均审减率3.10%                审理中，江胜公司提交了对已出租厂房向承租企业收取的物业费明细表，其中载明了企业名称、缴费时间、缴费金额、计费时段、发票号，收取金额共计116775.08元。兴永公司对收费事实予以认可，不认可收取金额，但未提供该明细表所载不实和江胜公司收取其他承租企业物业费的证据。 审理中，本院要求兴永公司提供其与承租企业签订的租赁合同，以便查明双方对物业费交纳义务的约定，但兴永公司未能提供。 本院认为，（一）、兴永公司应当按照约定向江胜公司支付物业费。兴永公司与江胜公司签订的《物业服务合同》、《物业管理合同（标准厂房）》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对双方具有约束力。江胜公司按照合同提供物业服务后，兴永公司应当按照合同约定支付物业费，故本院对江胜公司请求兴永公司给付物业费的请求予以支持，但给付金额以本案认定金额为准。2016年第4季度至2018年第3季度期间的物业费共计1042924.83元已经双方核定，本院予以确认。对于2018年第4季度至2019年2月底期间的物业费，江胜公司报审金额共计249266.78元，兴永公司对此未作审核，参照前期平均审减率3.10%，核定为241539.51元。两部分物业费合计1284464.34元。扣除江胜公司已向承租企业收取的116775.08元，兴永公司还应支付江胜公司1167689.26元。（二）、兴永公司在本案中拒交物业费的理由不足。兴永公司（甲方）与江胜公司（乙方）在合同中约定，“乙方向承租企业收取物业费后交甲方”，由甲方考核审减并经审计后再将物业费给付乙方，但兴永公司未提供证据证明其与承租企业存在由承租企业交纳物业费的约定，因此，江胜公司向承租企业直接收取物业费欠缺法律依据，“乙方向承租企业收取物业费后交甲方”的约定难以实际履行。事实上江胜公司仅收到了承租企业交纳的很少部分物业费。因此，该约定不足以作为兴永公司拒绝交纳物业费的理由。即便兴永公司与承租企业有关于由承租企业交纳物业费的约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，江胜公司也可以请求连带责任人兴永公司予以给付。（三）、关于江胜公司是否重复收取物业费的问题。本案中，江胜公司提供了其向承租企业收取的物业费明细表，其中载明了企业名称、缴费时间、缴费金额、计费时段，兴永公司可以据此进行核实，但其未提供任何证据证明该明细表不实或者有遗漏，故兴永公司关于江胜公司重复收费的事实不能成立。（四）、关于江胜公司主张的资金占用利息问题。双方对承租企业物业费交纳方式的约定导致双方一直存在误解和争议，且江胜公司未将从承租企业已经收取的物业费按约定及时给付兴永公司，妨碍了兴永公司对物业费承担的核算，因此，物业费未能及时收取存在江胜公司自身的原因，江胜公司请求给付资金占用费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、由被告重庆市永川区兴永建设发展有限公司在本判决生效后10日内给付原告重庆市永川区江胜物业管理有限公司物业服务费1167689.26元； 二、驳回原告重庆市永川区江胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18240元，由被告重庆市永川区兴永建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  郭晓华 人民陪审员  徐亚琴 人民陪审员  周有莲 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈 婧