天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6737号上诉人（原审被告）：李佩兰，女，1963年4月6日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：曲瑛，女，1961年4月8日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：天津市半岛旅店有限公司，住所地天津市南开区广开四马路与西关大街交口东南侧宝龙湾家园8、9商业-201。法定代表人：李佩兰，总经理。三上诉人委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王翠花，女，1960年12月30日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：尹宁，天津洲易律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺静，天津洲易律师事务所律师。上诉人李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司（以下简称半岛旅店）因与被上诉人王翠花房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李佩兰、曲瑛、半岛旅店上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定的欠付租金数额错误；2．一审法院未保障上诉人的优先承租权显系错误；3．一审法院判决上诉人向被上诉人腾房显系错误。王翠花辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。王翠花向一审法院起诉请求：1．依法判决解除王翠花与李佩兰、曲瑛、半岛旅店间的不定期租赁合同；2．依法判决李佩兰、曲瑛、半岛旅店将涉诉房屋腾空并返还给王翠花；3．依法判决李佩兰、曲瑛、半岛旅店向王翠花支付欠付租金人民币275500元及自2019年4月2日起至实际给付之日止以欠付租金人民币275500元为基数按照日万分之五的标准给付逾期支付租金的违约金（逾期支付租金违约金截止至起诉之日为7576.25元）；4．依法判决李佩兰、曲瑛、半岛旅店向王翠花支付自2019年5月16日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费（以年租金40万元为标准），并支付自2019年5月16日起至实际交付房屋之日止逾期交还租赁房屋的违约金（按照年租金的二倍支付）；5．依法判决全部诉讼费、保全费由李佩兰、曲瑛、半岛旅店承担。一审法院认定事实：诉争坐落天津市南开区，该房屋权利人为王翠花。2013年9月8日，李佩兰、曲瑛从案外人熊雪亮处转租到诉争房屋，并作为股东设立了半岛旅店并以半岛旅店名义使用诉争房屋经营旅店业务。2015年5月28日，李佩兰、曲瑛（作为乙方／承租方）与王翠花（作为甲方／出租方）签订了《补充协议书》，约定“甲方受让案外人熊雪亮与乙方签订的《租赁合同》的所有权利。双方确认乙方尚欠甲方2014年5月15日至2015年5月15日期间租金40万元，协议签订之日乙方支付甲方所欠租金30万元，剩余所欠金额10万元一年内付清。”同日，双方签订《租赁合同书》，约定：“租赁地址：天津市南开区xxxx；面积：约1367.4平方米；租赁用途：酒店经营；租赁期限为4年，自2015年5月16日至2019年5月16日；租金为每年40万元（税后价格），上付租金，季付；乙方逾期支付租金，每逾期一日应以逾期租金的万分之五为标准向甲方支付违约金；如乙方逾期交还房屋，除应当继续向甲方支付房屋租金费等费用外，每逾期一天，向甲方支付相当于当时租金二倍的违约金……。”《补充协议书》和《租赁合同书》签订后至2019年4月1日，李佩兰等陆续以转账、现存等方式支付欠付租金，截至2019年5月16日租赁期届满，共欠王翠花租金275500元。期间，双方就所欠租金问题多次沟通未果。2019年5月21日，王翠花以邮政特快专递方式向李佩兰、曲瑛寄送律师函明确表示合同不再续约，要求其15日内腾交租赁房屋并支付所欠租金、违约金。该律师函于2019年5月22日由半岛旅店前台签收。一审庭审中，李佩兰、曲瑛、半岛旅店认为与王翠花一直关系较好，欠缴租金问题王翠花认可，故不存在违约问题且李佩兰、曲瑛、半岛旅店存在替王翠花维修一层房屋屋顶等的情况，其费用应抵扣租金，至今所欠租金仅为12万元，对此，王翠花认可对房租进行过协商，但对房屋维修费用抵扣租金不予认可，李佩兰、曲瑛、半岛旅店亦未提供相应证据予以佐证。另，一审法院依王翠花申请，于2019年6月5日作出（2019）津0104民初7229号民事裁定书，裁定对李佩兰、曲瑛、半岛旅店名下财产采取保全措施，保全费王翠花已预付。一审法院认为，王翠花与李佩兰、曲瑛签订的一系列合同均为双方真实意思表示，且不违反法规、行政法规的强行性规定，本院对上述合同的效力予以确认。李佩兰、曲瑛租赁诉争之房设立半岛旅店并在租赁房屋内经营，半岛旅店实际享有合同权利，故根据相关司法解释，李佩兰、曲瑛、半岛旅店均应当按照约定向王翠花承担合同责任。关于诉讼时效，本案双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方间的互信，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。关于解除合同，租赁合同到期后，双方实际上形成了不定期租赁关系，王翠花律师函于2019年5月22日送达李佩兰、曲瑛的行为，应视为解除通知送达对方，并给予15日的宽限期，故该租赁合同解除时间应为送达日后15日，即2019年6月5日。关于返还房屋，王翠花与李佩兰、曲瑛、半岛旅店间租赁合同约定的租赁期间已届满，不定期租赁关系中，王翠花作为出租人，有权随时要求解除不定期租赁关系，李佩兰、曲瑛、半岛旅店应当返还租赁物，故对王翠花诉请应予支持。因现李佩兰、曲瑛、半岛旅店无证据证明该租赁房屋再次出租，未出现合同约定的优先承租权的履行条件，故李佩兰、曲瑛、半岛旅店抗辩意见一审法院不予支持。关于欠付的租金及违约金，李佩兰、曲瑛、半岛旅店抗辩曾替王翠花维修一层房屋屋顶费用应抵扣租金之理由，与本案无关，应另行解决。因李佩兰、曲瑛、半岛旅店至2019年4月1日即未再向王翠花支付租金，王翠花主张自2019年4月2日起按合同约定支付未付租金的违约金符合法律及合同约定，故对李佩兰、曲瑛、半岛旅店抗辩意见一审法院不予采信。关于房屋使用费及逾期交还租赁房屋的违约金，李佩兰、曲瑛、半岛旅店使用涉诉房屋，占用期间应向王翠花支付相应费用，但占用使用费的起付时间应为2019年6月6日，且王翠花诉请违约金数额计算标准过高，应予以调整，李佩兰、曲瑛、半岛旅店抗辩意见一审法院予以支持。综上所述，王翠花的诉讼请求，一审法院予以部分支持。判决：一、解除王翠花与李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司间的不定期租赁合同；二、判决生效后一个月内，李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司将坐落于天津市南开区xxxx房屋（约1367.4平方米）腾空并交还王翠花；三、判决生效后十五日内，李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司给付王翠花截至2019年5月16日的欠付租金275500元及自2019年4月2日起至实际给付之日止的违约金（以275500元为基数按照日万分之五标准计算）；四、本判决生效后十五日内，李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司给付王翠花自2019年5月17日至2019年6月5日的租金（以年租金400000元为标准计算）及2019年6月6日起至实际腾交房屋之日止的逾期腾房占有使用费及违约金（占有使用费及违约金总计以年租金400000元×1.2为标准计算）；五、驳回王翠花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3330.5元，保全费2307元，以上共计5637.5元，由李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交（2019）津0104民初7289号民事判决书一份，证明上诉人主张的优先承租权的行使条件未成就。被上诉人质证认为，对于上述证据的真实性无异议，因上诉人在本案中已经主张优先承租权，所以没有对（2019）津0104民初7289号民事判决书提起上诉。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的证据，能够证实双方租赁合同中约定的优先承租权履行条件未成就，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王翠花与李佩兰、曲瑛签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据协议享有权利，履行义务。李佩兰、曲瑛作为股东设立了半岛旅店并实际使用诉争房屋，因此，半岛旅店应与李佩兰、曲瑛共同承担合同义务。因租赁协议约定的租赁期间已经届满，现王翠花不同意继续出租诉争房屋并通知李佩兰、曲瑛要求解除租赁关系，该请求符合法律规定，一审法院判令解除双方的不定期租赁合同并由上诉人将诉争房屋腾空交付被上诉人并无不妥。一审法院认定的上诉人欠付被上诉人的租金数额并无不当，上诉人应支付被上诉人欠付的租金及相应违约金。上诉人主张的优先承租权已经生效判决予以驳回，因此，该请求本院不予支持。综上所述，李佩兰、曲瑛、半岛旅店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3330.5元，由李佩兰、曲瑛、天津市半岛旅店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十二月十九日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……