广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂07民终1257号 上诉人（原审原告）：钦州市霖锋物业管理有限公司。住所：钦州市 法定代表人：吴宇，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：钦州希望房地产开发有限公司。住所：钦州市。 法定代表人：王立涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙世军，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓玲，广西铭德律师事务所实习律师。 原审第三人：广西宣德物业服务有限公司。住所：钦州市。 法定代表人：孙旭光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 原审第三人：钦州市中金名苑小区业主委员会。住所：钦州市永福西大街92号中金名苑小区。 负责人：张杰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：蒙金莹，该业委会成员。 上诉人钦州市霖锋物业管理有限公司（以下简称霖锋物业公司）因与上诉人钦州希望房地产开发有限公司（以下简称希望房地产公司）、原审第三人广西宣德物业服务有限公司（以下简称宣德物业公司）、原审第三人钦州市中金名苑小区业主委员会（以下简称中金业委会）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初749号民事判决，上诉人霖锋物业公司于2019年7月19日向本院提起上诉，上诉人希望房地产公司于2019年7月18日向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人霖锋物业公司的法定代表人吴宇，上诉人希望房地产公司的委托诉讼代理人龙世军、朱晓玲，原审第三人宣德物业公司的委托诉讼代理人南瑞芳，原审第三人中金业委会的委托诉讼代理人蒙金莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人霖锋物业公司上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初749号民事判决第三项驳回原告其他诉讼请求的判决，改判被上诉人希望房地产公司向上诉人支付滞纳金3429.79元（2019年3月1日起至被上诉人结清所欠费用期间的滞纳金另算）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认为，因宣德物业公司撤离小区未与上诉人做好交接，也未与中金业委会做好交接工作，且上诉人无证据证明中金业委会己督促被告限期交纳费用，所以上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求不予支持。首先，上诉人是在宣德物业公司擅自撤离后半个月，小区已完全陷入无人管理无人服务的状态下才经过中金业委会合法选聘进入小区服务。所以，上诉人与宣德物业公司之前并不具有交接的条件，况且宣德物业公司撤离后所欠下的水费电费共计1万多元全部由上诉人垫付，至今未偿还，上诉人己另案起诉，宣德物业公司根本不会与上诉人进行任何交接。另外，宣德物业公司至今也未向中金业委会移交任何费用及资料，中金业委会也于近日将诉诸法律。所以从事实上，没有交接，不是中金业委会的错，更不是上诉人的错。宣德物业公司无论与上诉人是否有交接，均对被上诉人按时向上诉人交纳各项费用的义务没有任何影响。被上诉人欠上诉人的各项费用，中金业委会也没有法定义务要去督促其支付。其次，被上诉人作为小区的业主，应受物业合同相关违约条款的约束。在2018年12月17日，因被上诉人所属物业区域一直故意拖欠上诉人多项费用，经中金业委会及上诉人联合发出停水停电通知催促也依然不理不睬，上诉人也有被上诉人对于欠费事实的签字确认，证明被上诉人是明确知道上诉人管理小区并为其垫付各项费用的事实。截止到目前，被上诉人也未与上诉人有任何联系协商各项费用，其恶意拖欠费用的目的非常清楚，并且被上诉人利用其开发商的角色，鼓动商铺所有的租户拒绝向上诉人支付任何费用，导致上诉人的物业管理困难重重。因此，上诉人认为惩戒性的滞纳金必须向被上诉人收取。综上，对于一审第三条的判决，上诉人认为一审对事实认定不清。恳请二审能依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 上诉人希望房地产公司上诉请求：1、撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初749号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。中金名苑小区商铺及地下停车场的物业服务主体是宣德物业公司，不是被上诉人霖锋物业公司，中金业委会与被上诉人签订《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》的合同效力不及于上述物业范围。1、2016年12月29日，中金业委会与宣德物业公司签订《中金名苑小区物业服务合同》，服务期限3年，合同期限至2019年12月28日，商铺1.2元/平方米/月，服务范围包含中金名苑的全部物业范围；2017年1月19日，上诉人与宣德物业公司签订《中金名苑小区物业服务合同》，服务期限3年，合同期限至2020年1月31日，服务范围是商铺5280平方米及地下车库1821.79平方米，车位50个；2018年12月3日，宣德物业公司向中金业委会发出《物业公司代收代缴费用说明》，告知业主于2018年11月30日退出小区住宅物业服务工作。对于上述情况，被上诉人和中金业委会是完全知情的，在开庭时被上诉人提交《物业公司代收代缴费用说明》可以证实。2、2018年12月13日，在宣德物业公司对商铺和地下停车场物业服务合同没有到期情况下，中金业委会与被上诉人没有经过上诉人同意，签订了《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》，擅自约定将商铺的物业服务交给被上诉人，但该临时合同没有约定对地下停车场的物业管理，且未经上诉人同意将商铺物业费由原来的1.2元/平方米/月提高至2.5元/平方米/月，严重侵害了上诉人的合法权益。3、被上诉人和中金业委会明知宣德物业公司在管理商铺和地下停车场物业服务合同期限未满，且宣德物业公司签订合同在先，被上诉人签订临时合同在后，被上诉人与中金业委会签订临时合同重复约定为商铺进行物业管理，因此临时合同效力不能及于商铺的物业管理。4、被上诉人未能出示证据证实其对商铺及地下停车场进行物业管理，但宣德物业公司能出示充分证据对商铺及地下停车场进行物业管理，同时中金业委会在庭上认可了宣德物业公司管理的事实。既然被上诉人不对商铺和地下停车场实施物业管理，依法不应向其支付物业管理费。原审法院以《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”简单地认定了被上诉人是物业服务及收取物业费主体是错误的，根本不考虑被上诉人是否对商铺和地下停车场提供了物业服务。5、根据中金业委会与被上诉人于2018年12月13日签订《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》约定，该合同没有对地下停车场进行物业管理，这证实了被上诉人认可了中金名苑小区存在两个物业公司进行管理。6、根据《物业管理条例》第二条的规定，被上诉人应对其在商铺和地下停车场进行物业管理负有举证责任，但被上诉人没有证据能够证明其在该区域进行维修、养护、管理，维护该区域的环境卫生和相关秩序的活动，因此，被上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，原审法院不应当违背举证规则作出错误的认定。实际上，自从宣德物业公司进入中金名苑小区进行物业管理，小区所有商铺和地下停车场至今一直由宣德物业公司提供物业服务，收取物业管理费，被上诉人从不参与商铺和地下停车场的物业管理，因此依法不能由被上诉人收取物业管理费。二、原审法院认定物业管理费52391.71元错误。1、关于收取物业管理费单价问题。原审法院应当结合2016年12月29日中金业委会与宣德物业公司签订《中金名苑小区物业服务合同》（其中有被上诉人法定代表人吴宇的签字）的约定，认定商铺物业管理费为每月每平方米1.2元。由于中金业委会与被上诉人签订《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》关于物业管理费单价条款及服务范围没有经过上诉人的同意认可，因此，对上诉人没有约束力。原审法院采纳临时合同商铺物业管理费每月每平方米2.5元明显过高，违背上诉人的意愿，是违法的。2、关于物业计费面积和物业管理费计算问题。物业计费面积应当是5280平方米，按照商铺每月每平方米1.2元计算，每月物业管理费6336元，从2018年12月13日至2019年2月28日商铺物业管理费16555.35元(计算方法：6336元/月÷31天/月×19天+6336元/月+6336元/月）。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人合法利益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 原审第三人宣德物业公司在庭审中陈述称：一审判决希望房地产公司向霖锋物业公司支付物业管理费是不恰当的，霖锋物业公司并没有对商铺进行物业管理，没有承担相应的管理义务就不应该收取该费用。 原审第三人中金业委会在庭审中陈述称：霖锋物业公司一直在管理小区，希望房地产公司应当向霖锋物业公司交纳相关的物业管理费用。 上诉人霖锋物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付自2018年12月13日至2019年2月28日的物业管理费52391.71元;2.被告支付自2018年12月13日至2019年2月28日的水费、电费4428.63元;3.被告支付自2018年12月13日至2019年2月28日的维修基金4812.27元;4.被告支付自2018年12月13日至2019年2月28日电梯维护使用费2406.15元;5.被告支付自2018年12月13日至2019年2月28日滞纳金3129.79元。 一审法院查明，被告希望房地产公司为中金小区的开发商，亦为中金小区的业主之一，中金小区地下停车场、1-3楼商铺产权为被告，总产权面积8020.46㎡（大部分为待售）。 2016年12月29日，第三人宣德物业公司与中金业委会签订《中金名苑小区物业服务合同》，物业地址永福西大街92号，项目包括地下停车场、1-3楼商铺、3楼以上住宅，总建筑面积二万八千平方米，三楼以上二万平方米、三楼以下商铺八千平方米，地下停车场车位72个。服务期限三年，即自2016年12月29日至2019年12月28日。 2017年1月19日，被告（乙方）与第三人宣德物业公司（甲方）签订《中金名苑小区物业服务合同》，由乙方对甲方商铺、地下停车库提供物业服务。 2018年11月20日，宣德物业公司向中金业委会、业主发出撤场工作函，确定于2018年11月30日撤离小区物业服务，对服务期间的物业费进行追缴及保留追诉权利。 2018年12月3日，宣德物业公司向中金业委会发出《物业公司代收代缴费用说明》，告知业主于2018年11月30日退出小区住宅物业服务工作。 2018年12月13日，原告（乙方、受委托方）与第三人中金业委会（甲方、委托方）签订《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》，由甲方委托乙方对钦州市永福西大街92号钦州市中金名苑小区31661㎡商住楼进行物业管理，收费实行包干制，高层住宅0.8元/㎡、商业物业2.5元/㎡，维修资金0.2元/㎡、电梯维护费每户每月30元、商铺0.1元/㎡，乙方按照钦州市自来水公司、供电局收费标准代收代缴业主自来水以及公摊小区各公共部分水电费，及时向供水供电部门代缴清各项费用。已竣工但未出售或因开发商原因未能按时移交的物业，开发商应按规定交纳物业服务费，如业主或开发商延期未能及时缴纳物业服务费、维修基金、水电费及水电公摊，乙方有权向业主或开发商收取每日3‰的滞纳金。小区的电梯费、公共维修资金由乙方代甲方收取。期限自2018年12月13日至甲方正式选聘到物业公司为止。物业构成明细：高层住宅4幢、206套、23641㎡；商业用房152套、8020㎡，合计4幢、358套、31661㎡。 第三人宣德物业公司退出中金小区物业管理后，应被告要求，继续对中金小区的地下停车场进行管理，主要为派驻保安人员白天看管。 2018年12月中金小区产生公共电费4801.68元、2019年1月5405.09元、2019年3月3659.07元，原告已代缴；2019年4月30日，原告代中金小区2018年12月交纳水费8173.84元、2019年1月水费7574.75元、2019年2月水费6560.32元（水费发票购买方名称中金业委会）。根据原告抄表核算，2018年12月13日至2019年2月28日，被告权属的商铺公共区域、地下停车场公共用电共为2675.67元（其中2018年12月1101.7元、2019年1月923.59元、2019年2月650.38元），水费共1752.96元（其中2018年12月836.64元、2019年1月571.04元、2019年2月345.28元），对原告的计算标准和方式，该院予以确认。 该院经主持各方进行调解，当事人无法达成一致协议。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。本案的争议焦点为：一、原告与中金业委会签订的《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》的合同效力问题；二、涉案中金小区商铺、地下停车场的物业服务主体问题；三、被告应否交纳物业服务费、公共电费、水费、维修资金、电梯维护使用费及费用计算的问题；四、滞纳金应否收取的问题。 关于焦点一、二，2018年12月13日，原告与第三人中金业委会签订《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同》是双方真实意思表示，内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，及免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的情形，双方无异议，该合同合法有效，应予确认。被告抗辩合同未经过其同意签订不合法、效力及服务范围不及于其产权范围，无事实和法律依据，该院不予采信。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”一般情形下，一个物业管理区域内仅能由一个物业服务企业实施物业服务。位于中金小区被告产权下的商业楼、地下停车场是整个中金小区的一部分，并不是独立于中金小区的建筑物，也并不能与小区其他建筑相对独立开来，即不具备独立性。根据前述规定，同一个小区应由一个物业服务公司实施物业管理。被告主张其产权的商铺及地下停车场由其另行委托第三人宣德物业公司进行物业管理，不接受不执行中金业委会与原告签订的物业服务合同内容，没有事实和法律依据，该院不予支持。 关于焦点三，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”按时交纳物业服务费用是业主的义务。中金业委会与原告签订的物业管理合同合法有效，被告应按照合同约定履行相关的缴费义务。原告依据合同进驻中金小区为包括被告在内小区业主提供物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费。被告以与原物业公司签订物业服务合同，拒绝原告提供物业服务为由拒绝缴纳物业费用无理，原告请求判决被告给付物业服务费，合法有据，该院予以支持。2018年12月13日至2019年2月28日，以被告产权面积8020.46㎡（未出售或未移交物业）及按合同约定的2.5元/㎡标准计算，被告每月应支付期间的物业费20051.15元，2018年12月原告提供物业服务天数19天，按20051.15元/月/31天×19天计算，被告共应缴纳物业费52391.71元（646.81×19+20051.15+20051.15）。 《物业管理条例》第四十四条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”商业楼、地下停车场与小区住宅之间共用水电、消防系统，对于被告产权的商铺、地下停车场实际产生的公共电费、水费，被告应予支付，原告现请求被告支付其垫付的2018年12月13日至2019年2月28日公共用电为2675.67元、水费共1752.96元，该院予以支持。 《物业管理条例》第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”维修资金是法律规定的业主应当缴纳的款项，但本案原告霖锋物业公司并不是权利主张的主体，即根据法律规定，业主大会有权主张权利，业主委员会虽委托物业公司代为收取维修资金，但不属于物业公司的收费范围，故原告主张被告支付维修资金主体不适格，该院不予支持。同样，电梯维护使用费亦为原告依据合同接受委托代业主委员会收取，非原告的依法收费范畴，现原告请求被告支付电梯维护使用费主体不适格，该院不予支持。 关于焦点四滞纳金，因第三人宣德物业公司退出中金小区管理后，原告作为新的物业服务公司与第三人物业服务公司、第三人中金业委会之间没有按规定做好交接工作，原告亦无证据证明业主委员会已督促被告限期交纳，故对原告的该项诉求，该院不予支持。 综上所述，该院对原告具有事实和法律依据的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十三条、第三十四条、第三十八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十三条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告希望房地产公司支付原告霖锋物业公司自2018年12月13日至2019年2月28日的物业管理费52391.71元；二、被告希望房地产公司支付原告霖锋物业公司自2018年12月13日至2019年2月28日垫付的电费2675.67元、水费1752.96元，共计4428.63元；三、驳回原告霖锋物业公司的其他诉讼请求。案件受理费740元，由被告希望房地产公司负担。 在二审审理期间，上诉人霖锋物业公司提交了2018年12月25日的《通知》、《钦州市霖锋物业管理有限公司临时服务合同补充协议》、2011年中金业委会与南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司签订的《中金名苑小区物业服务合同》、《中金名苑小区临时选聘物业结果公示》、《维修基金支出公示表》、《停水通知》等证据。证明霖锋物业公司对商铺及地下停车场进行了管理，对商铺按2.5元/平方米计收物业管理费有依据。 上诉人希望房地产公司提交了宣德物业公司出具的《广西增值税普通发票》、《中金名苑小区建设规划总平图》、《中金名苑已售商铺统计表》及相关商铺买卖合同等证据。证明希望房地产公司享有产权的商铺面积为5279.04平方米。该部分物业由宣德物业公司管理，希望房地产公司已经支付物业管理费给宣德物业公司。 原审第三人宣德物业公司、中金业委会没有提交新的证据。 对当事人在二审中提交的证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人霖锋物业公司、希望房地产公司提交的上述证据均有原件进行核对，对上述证据的真实性，本院予以确认。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另外查明，2019年4月19日，原审第三人宣德物业公司的公司名称由广西钦州宣德物业服务有限公司变更为广西宣德物业服务有限公司。 还查明，上诉人霖锋物业公司在向一审法院起诉前没有向上诉人希望房地产公司进行过书面催交。 综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为：上诉人霖锋物业公司请求上诉人希望房地产公司支付相关的物业管理费用及滞纳金是否有事实和法律依据。 本院认为，《物业管理条例》（2018年修正）第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主应当按时交纳物业管理费。业主违反该义务的，应当承担法律责任。物业服务企业有权起诉欠费的业主并要求其补交欠交的物业管理费。物业服务企业起诉欠费业主的，除应符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件外，还应符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，即物业服务企业起诉欠费业主之前，必须先向欠费业主进行书面催交（口头催交无效）。经书面向欠费业主进行催交后，业主无正当理由或在催告的合理期限内没有交纳欠缴的物业管理费的，物业服务企业方可起诉欠费的业主。本案中，上诉人霖锋物业公司没有提交证据证明其在诉讼前已向上诉人希望房地产公司进行书面催交，在诉讼中也明确表示没有向上诉人希望房地产公司进行过书面催交。因此，上诉人霖锋物业公司在没有向上诉人希望房地产公司进行书面催交欠费的情况下直接向人民法院提起诉讼，不符合上述法律规定的受理条件，对上诉人霖锋物业公司的起诉，不应受理，对当事人的其他争议问题，在本案中不作审查。原审法院受理本案并作出判决，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，裁定如下： 一、撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初749号民事判决； 二、驳回上诉人钦州市霖锋物业管理有限公司的起诉。 一审案件受理费740元，由上诉人钦州市霖锋物业管理有限公司持本裁定向一审法院申请退还。二审案件受理费1271元，由上诉人钦州市霖锋物业管理有限公司持本裁定向本院申请退还50元，上诉人钦州希望房地产开发有限公司持本裁定向本院申请退还1221元。 本裁定为终审裁定。 审判长 陆斌审判员文其谦 审判员 叶   枝   仁 二〇一九年十二月二日 书记员 韦   光   波