湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3100号上诉人（原审原告）：宜昌市丽骏商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路169-1号。统一社会信用代码：91420500309868748U。法定代表人：王文忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：涂绍应，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周姝含，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：宜昌蓝桥洗浴服务有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路171号。统一社会信用代码：91420500MA49049D7N。法定代表人：许鹏达，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑菲，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：许鹏达，男，1990年3月6日出生，土家族，住宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审被告）：陈剑，男，1987年6月2日出生，汉族，住湖北省兴山县。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郑菲，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌市丽骏商业管理有限公司、宜昌蓝桥洗浴服务有限公司因与被上诉人许鹏达、陈剑房屋租赁纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜昌市丽骏商业管理有限公司的委托诉讼代理人涂绍应、周姝含，上诉人宜昌蓝桥洗浴服务有限公司及被上诉人许鹏达、陈剑的委托代理人郑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌市丽骏商业管理有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一、被上诉人许鹏达系宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的唯一自然人股东，根据公司法的相关规定，在许鹏达未举证个人财产独立于公司财产的情况下，应认定许鹏达对宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的债务承担连带责任。陈剑作为本案涉案合同的签订人，也应承担相应的权利与义务。二、一审关于涉案租金费用等的计算存在错误，且其未支持违约金的判决于理无据。关于租金计算问题。一审法院不支持市场营销费、综合管理费，于法无据。原审判决认定租赁合同于2019年1月30日解除，不符合事实依据，且原审判决中计算占用费时，由于合同解除时间认定出入，遗漏了2019年3月1日-2019年3月26日时间段，该时间段既未计算租金，也未计算占用费。关于商铺占用费问题。租赁合同中明确约定承租人逾期腾退的，应当按照日租金标准的2倍支付商铺占用金。该商铺占用费应当据实（合同解除之时）计算至2019年8月31日。租赁合同中所约定的“日租金标准”应当是一个概括性的概念，应理解为出租方每日为转让资产使用权而获得的补偿款。市场营销费、综合管理费应计入租金。原审判决未支持部分时间段的市场营销费、综合管理费，显然认定事实不清，适用法律错误。关于违约金问题。对于被上诉人的违约行为，合同中明确约定了应当承担的违约赔偿责任，上诉人在起诉主张时已经降低了合同约定标准，依法应当予以全部支持。一审判决认因履约保证金足以弥补上诉人因违约行为所受损害，不支持上诉人所主张的增加一倍商铺占用费、违约金、律师费请求的认定不符合立法逻辑和案件客观情况。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。宜昌蓝桥洗浴服务有限公司、许鹏达、陈剑对宜昌市丽骏商业管理有限公司的上诉共同答辩：1、在一人公司法人人格否认之诉中应区别债权人起诉所基于的事由，若债权人以一人公司的股东与公司存在财产混同为由起诉要求股东对公司债务承担连带责任，应实行举证责任倒置，而其他情形下须遵循有关有限责任公司法人人格否认举证责任分配的一般原则。本案案由是房屋租赁合同纠纷，关于许鹏达财产与宜昌蓝桥洗浴服务有限公司是否存在混同应由宜昌市丽骏商业管理有限公司承担举证证明责任。2、本案的案涉租赁合同解除是在2019年1月30日，宜昌市丽骏商业管理有限公司未能举证证明2019年3月26日通过邮寄的方式向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司送达合同解除通知函，即便2019年3月26日其提交的邮寄的凭证是合同解除通知函，但其在2019年1月30日已经送达过一次，应以第一次送达的时间为准。3、关于是否应计算租赁合同解除后占用期间的市场营销费、综合管理费，因为在合同解除后，宜昌市丽骏商业管理有限公司未再向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司提供任何的市场管理以及物业管理服务，而市场营销费和综合管理费的收取是与其提供相关的服务相匹配的，而宜昌市丽骏商业管理有限公司也未能提供证据证明其在解除合同之后有提供相应的服务，因此，在计算占用期间的费用时，不应计算市场营销费以及综合管理费。4、关于违约金，对于违约责任的承担应是以补偿为主、惩罚为辅助，以宜昌市丽骏商业管理有限公司的实际损失为限的，而宜昌市丽骏商业管理有限公司没有提交证据来证明其实际损失，扣减宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的保证金以及原审判决的房屋占用金足以弥补其损失。综上，宜昌市丽骏商业管理有限公司的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回其上诉。宜昌蓝桥洗浴服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。（不服金额：物业费54742.8元；抵扣保证金71947.7元，合计126690.5元）。2、本案二审诉讼费用由宜昌市丽骏商业管理有限公司承担。事实与理由：一、原审判决对上诉人欠付物业管理费金额计算错误。案涉《租赁合同》于2019年1月30日解除，且宜昌市丽骏商业管理有限公司于2019年1月26日己经以停电停水的方式停止向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司提供相关的物业服务，但是原审判决认为“宜昌蓝桥洗浴服务有限公司关于拒绝支付停水停电期间的物业管理费的抗辩，缺乏合同依据”而忽略宜昌市丽骏商业管理有限公司于2019年1月26日已经停止提供物业服务这一既定事实，原审计算了2018年12月1日至2019年8月31日的物业管理费实属不妥，应当予以纠正。二、原审判决关于对宜昌蓝桥洗浴服务有限公司违约责任的处罚过当，对于涉案保证金的处理适用法律不当。对于违约责任的承担应当是补偿为主惩罚为辅，以实际损失为限。案涉《租赁合同》第6-8条约定是拖欠房租，没收保证金，则保证金是具有租金的性质和作用，用以弥补欠付租金的损失。原审判决宜昌蓝桥洗浴服务有限公司承担欠付租金以及《租赁合同》解除后的商铺占用费己经弥补了宜昌市丽骏商业管理有限公司的房租损失，再没收保证金实属不妥，亦有重复认定房租损失之嫌。综上所述，原审判决事实认定、法律适用均有错误，请二审法院依法改判。宜昌市丽骏商业管理有限公司对宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的上诉辩称，1、宜昌蓝桥洗浴服务有限公司在2019年8月31日前未实际腾退房屋，宜昌市丽骏商业管理有限公司在此期间仍继续提供商场公共管理服务，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司不得拒绝缴纳相应的物业管理费用。2、涉案的履约保证金系作为一方履行合同义务的保证，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司所主张的将履约保证金抵扣租金的行为于理于法无据。综上，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回其上诉。许鹏达、陈剑同意宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的上诉意见。宜昌市丽骏商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2017年5月9日签订的《三峡文化天地商铺租赁合同》已解除；2、被告从2019年3月27日起至2019年8月31日止，按照日租金标准的2倍支付商铺占用金；3、被告立即向原告支付拖欠的租金及物业管理费合计154843.92元（2018年12月1日至2019年2月28日止），并以154843.92元为基数，按照年24%标准，从2019年2月20日起至实际缴纳之日止支付逾期付款违约金；4、被告承担律师费4986元；5、三被告对上述诉请承担连带责任；6、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实，2017年5月9日，甲方宜昌市丽骏商业管理有限公司与乙方宜昌蓝桥洗浴服务有限公司（注：此时处于筹备阶段，尚未办理工商登记）签订《三峡文化天地商铺租赁合同》一份，约定：甲方受湖北宜昌市三峡文化新天地8号楼第3层8301号铺位合法产权人的委托，对商铺进行经营管理；甲方同意将8301商铺出租给乙方；商铺套内面积为1564.08平方米；甲方同意乙方将商铺仅用于洗浴足疗，经营品牌：蓝桥洗浴；商铺租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日止，以实际交付之日起算；从2017年6月1日前起租金和费用按季度交纳；乙方应在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金和费用，2017年6月1日至2020年5月31日租金4.6元/月/平方米、市场营销费6.9元/月/平方米、综合管理费11.5元/月/平方米；乙方应付物业管理费计费期间为2017年6月1日至2022年5月31日，物业管理费标准5元/平方米,按商铺套内面积核算的物业管理费7820.40元/月；物业管理费及相关费用不得拖欠，如乙方支付迟延的，阶乘应负担实际履行责任外，乙方还应负担违约金责任（标准为每拖欠一日，按欠费总额的1%扣罚），上述拖欠超过7日的，甲方有权单方解除合同、没收乙方合同履行保证金且甲方有权不提供物业服务因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担自本合同终止（解除或期满）之日起，乙方须在甲方规定的时间内将铺位内全部可移动性或未形成添附的物品予以迁离并向甲方返还商铺，如乙方未在甲方上述规定的时间内迁离的，每延迟一日，乙方应按迁离当日的日租金标准的两倍向甲方支付作为延迟迁离期间的商铺占用金；乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金71947.7元，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证；乙方拒绝或迟延支付租金、物业管理费用等的，每逾期一天按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，违约金可与其他合同责任并用；拖欠超过7天的，甲方还有权单方解除合同，对于乙方违约产生的责任，甲方除通过收回乙方租赁的商铺及没收履约保证金外，乙方承诺许诺其铺内存放货物的权利，甲方有权变卖，变卖款项抵偿乙方合同责任，仍不足的，甲方有权就不足部分进行追索；因乙方拒绝履行或延迟履行租金义务超过15天的，甲方有权解除本合同、没收履行约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任等内容。当日，双方还签订了《三峡文化天地租赁合同补充协议》一份，约定：甲方同意给乙方免租期12个月，分别是2017年9月1日至2017年11月30日、2018年3月1日至2018年5月31日、2018年9月1日至2018年11月30日、2019年3月1日至2019年5月31日等内容。陈剑以宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的法定代表人名义在上述两份协议上签名。协议签订后，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司交纳了履约保证金71947.7元。宜昌市丽骏商业管理有限公司将租赁商铺按约交付宜昌蓝桥洗浴服务有限公司使用。2018年12月1日，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司开始拖欠租金、物业管理费等费用。2019年1月23日，宜昌市丽骏商业管理有限公司向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司送达《工作联系函》，载明:宜昌蓝桥洗浴服务有限公司拖欠2018年12月1日至2018年12月31日的租金35973.84元、管理费7820.4元，限定2019年1月25日17时前缴清欠款，逾期未缴纳的，将在2019年1月26日10时停止水电等相关物业服务等内容。因宜昌蓝桥洗浴服务有限公司未按期交费，宜昌市丽骏商业管理有限公司于2019年1月26日停水、停电。2019年1月30日，宜昌市丽骏商业管理有限公司向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司送达《合同解除通知函》，载明：因宜昌蓝桥洗浴服务有限公司拒不履行租金及物业管理费支付义务，通知解除合同，请于7日内办理解除合同手续，补齐欠款并搬离所有物品等内容。截止起诉前，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司既未付款，亦未腾退商铺。经一审法院组织调解，宜昌市丽骏商业管理有限公司确认于2019年8月31日收到宜昌蓝桥洗浴服务有限公司腾退的商铺。一审法院另查明，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司于2017年5月31日依法设立，法定代表人为许鹏达。一审法院认为，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司签订的《三峡文化天地商铺租赁合同》、《三峡文化天地租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法确认有效。签订合同时，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司虽尚未依法设立，但合同签订后，双方认定合同实际由已设立的宜昌蓝桥洗浴服务有限公司履行，故合同相对方应为宜昌蓝桥洗浴服务有限公司，而非被告陈剑、许鹏达。原告宜昌市丽骏商业管理有限公司主张被告许鹏达、陈剑对被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的支付义务承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司未按约支付租金及其他费用，应承担违约责任。原告宜昌市丽骏商业管理有限公司以书面形式通知被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司解除合同，被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司并无异议，双方所签订的《三峡文化天地商铺租赁合同》、《三峡文化天地租赁合同补充协议》已于解除通知到达之日解除。关于租金、商铺占用费、物业管理费的计算期间。原告宜昌市丽骏商业管理有限公司主张被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司应付租金和相关费用期间为2018年12月1日至2019年2月28日、应付商铺占用费的期间为2019年3月27日至2019年8月31日、应付物业管理费期间为2018年12月1日至2019的8月31日。被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司认可应付租金和相关费用期间为2018年12月1日至2019年1月30日，因原告宜昌市丽骏商业管理有限公司停水停电，故不认可此后的市场营销费、综合管理费及物业服务费。停水停电期间是否应支付租金或商铺占用费，因《三峡文化天地商铺租赁合同》约定了原告宜昌市丽骏商业管理有限公司在遇到迟延支付租金、物业管理费时可使用的自力救济手段，如解除合同、没收履约保证金、停止物业管理、变卖铺内存放货物、封门、强制清理等，但不包含停水停电，故被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司拖欠费用后，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司采取停水停电的方式缺乏合同依据，被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司关于不应支付停水停电期间的市场营销费、综合管理费的抗辩，法院予以采纳。被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司关于拒绝支付停水停电期间的物业管理费的抗辩，缺乏合同依据，法院不予采纳。即被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司应向原告宜昌市丽骏商业管理有限公司支付租金及相关费用71947.68元（自2018年12月1日至2019年1月30日止，23元/平方米/月×1564.08平方米×2个月）和商铺占用费44127.91元（自2019年2月1日至2019年2月28日止，4.6/平方米/月×1564.08平方米×1个月=7194.77元；自2019年3月27日至2019年8月31日止，4.6/平方米/月×1564.08平方米×5个月零4天=36933.14元）及物业管理费70383.6元（自2018年12月1日至2019年8月31日止，7820.40元×9个月），合计186459.19元。被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司主张以履约保证金冲抵所欠费用的请求，因被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的违约行为已符合合同约定的没收履约保证金的情形，故其主张冲抵，缺乏合同依据，不予采纳。原告宜昌市丽骏商业管理有限公司另主张的增加支付一倍商铺占用费、违约金、律师费的请求，其中商铺占用费、违约金的主张虽符合合同约定，但合同约定的违约责任明显过高，被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司申请调减，符合法律规定，法院予以采纳。因本案中已没收的履约保证金达到了拖欠费用总和的38.59%，足以弥补原告宜昌市丽骏商业管理有限公司因违约行为所受损害，亦对被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司具有惩罚性质，故对原告宜昌市丽骏商业管理有限公司主张增加一倍的商铺占用费、违约金、律师费的请求，法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司签订的《三峡文化天地商铺租赁合同》已解除。二、被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司向原告宜昌市丽骏商业管理有限公司支付拖欠的租金及相关费用71947.68元、商铺占用费44127.91元、物业服务费70383.60元，合计186459.19元。三、驳回原告宜昌市丽骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1812元（原告宜昌市丽骏商业管理有限公司已预交），由原告宜昌市丽骏商业管理有限公司、被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司各负担906元。被告宜昌蓝桥洗浴服务有限公司负担的诉讼费于本判决生效后十日内一并直接给付原告宜昌市丽骏商业管理有限公司。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、许鹏达、陈剑是否应承担连带责任。案涉租赁合同签订时宜昌蓝桥洗浴服务有限公司尚未设立，但此后租赁合同的实际履行者为宜昌蓝桥洗浴服务有限公司，对此宜昌市丽骏商业管理有限公司亦无异议。陈剑在租赁合同上的签名系作为拟设立的宜昌蓝桥洗浴服务有限公司法定代表人履行职务行为，宜昌市丽骏商业管理有限公司上诉请求陈剑对宜昌蓝桥洗浴服务有限公司欠付款项承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。宜昌市丽骏商业管理有限公司没有证据证明许鹏达的个人财产与宜昌蓝桥洗浴服务有限公司财产混同，其请求许鹏达承担连带责任亦无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于租金及相关费用的计算。2019年1月30日，宜昌市丽骏商业管理有限公司工作人员通过微信向宜昌蓝桥洗浴服务有限公司送达《合同解除通知函》，载明因宜昌蓝桥洗浴服务有限公司拒不履行租金及物业管理费支付义务，通知解除合同。一审认定双方合同解除时间为2019年1月30日正确。宜昌市丽骏商业管理有限公司主张应以宜昌蓝桥洗浴服务有限公司签收邮政快递时间2019年3月26日为合同解除时间，本院不予采信。宜昌市丽骏商业管理有限公司在宜昌蓝桥洗浴服务有限公司欠付租金后采取停水停电的方式，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司在该停水停电期间无法再继续经营，宜昌市丽骏商业管理有限公司主张该期间市场营销费、综合管理费，无事实依据，本院不予支持。但物业管理费具有公共性质，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司仍应当支付，宜昌蓝桥洗浴服务有限公司请求不予支付物业费，本院不予支持。宜昌蓝桥洗浴服务有限公司请求以保证金抵扣租金，本院亦不予支持。二审综合审查，一审认定租金及相关费用71947.68元、商铺占用费44127.91元、物业服务费70383.60元，合计186459.19元正确。宜昌市丽骏商业管理有限公司、宜昌蓝桥洗浴服务有限公司对上述金额的异议均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人宜昌市丽骏商业管理有限公司、宜昌蓝桥洗浴服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7292元，由上诉人宜昌市丽骏商业管理有限公司负担4458元，由上诉人宜昌蓝桥洗浴服务有限公司负担2834元。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十二月十一日书记员 余 丹