四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终1001号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川嘉桥教育咨询有限责任公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道西段内江万达广场C区11号楼（幢）无单元2层2-3号。 法定代表人：钟谷乔，执行董事。 委托诉讼代理人：卢遥，四川平新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢忠，内江市东兴区新江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部，住所地四川省内江市东兴区汉安大道西万达广场A区1号楼2层2-32、33、34号。 经营者：刘川琳，女，1985年5月27日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：邱威棋，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艺琳，四川汉安律师事务所律师。 上诉人四川嘉桥教育咨询有限责任公司（以下简称嘉桥教育咨询公司）与被上诉人内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部（以下简称鱼乐贝贝娱乐服务部）租赁合同纠纷一案，四川省内江市东兴区人民法院曾作出（2018）川1011民初2836号民事判决，嘉桥教育咨询公司不服该民事判决，向本院提起上诉,本院作出（2019）川10民终212号民事裁定，裁定将案件发回重审。四川省内江市东兴区人民法院重新作出（2019）川1011民初1884号民事判决，宣判后，嘉桥教育咨询公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉桥教育咨询公司上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三项；2.改判支持嘉桥教育咨询公司的诉讼请求；3.驳回鱼乐贝贝娱乐服务部的反诉请求；4.本案一、二审所有诉讼费用由鱼乐贝贝娱乐服务部承担。事实和理由：1.一审法院采信证据错误。一审法院依职权调取的案涉房东与新的承租人签订的新的房屋租赁合同未经法庭质证，在一审判决中对该证据也未阐述；错误采信鱼乐贝贝娱乐服务部提交的《律师调查笔录》，该笔录属证人证言，证人未到庭作证应不予采信。2.一审法院认定事实错误。一审判决认定嘉桥教育咨询公司将店铺退还给房东，但嘉桥教育咨询公司从未与房东有过任何交接行为；一审判决认定嘉桥教育咨询公司以自己的行为表明不履行合同是错误的，嘉桥教育咨询公司从未违约，嘉桥教育咨询公司在起诉时均是严格按照合同履行义务，是鱼乐贝贝娱乐服务部作为转租人，一直不提供房东同意转租的书面文件，根据合同法关于中止履行的相关规定，嘉桥教育咨询公司的行为是中止履行，且嘉桥教育咨询公司有权中止履行。3.一审法院未查清鱼乐贝贝娱乐服务部将房屋转租给嘉桥教育咨询公司是否经房东同意、案涉房屋已另租他人是否属实等事实未予查清。 鱼乐贝贝娱乐服务部辩称，案涉《店面转让协议》依法成立，应受法律保护。鱼乐贝贝娱乐服务部履行了自己的全部义务，店铺经营权及全部财产转让给了嘉桥教育咨询公司，嘉桥教育咨询公司接手店铺后开始经营，但嘉桥教育咨询公司却不按约履行支付剩余转让费及房租、物管费等，鱼乐贝贝娱乐服务部无违约行为，嘉桥教育咨询公司请求解除合同无法律依据。且嘉桥教育咨询公司主张自己的行为是依法中止履行，但嘉桥教育咨询公司不具备合同法规定的合同中止履行条件，案涉协议签订后，该店的经营风险应由嘉桥教育咨询公司自行承担，与鱼乐贝贝娱乐服务部无关。 嘉桥教育咨询公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人2018年4月27日签订的《店面转让协议》；2.判令鱼乐贝贝娱乐服务部向嘉桥教育咨询公司返还转让费47,500元及剩余租金18,000元；3.本案诉讼费用由鱼乐贝贝娱乐服务部承担。 鱼乐贝贝娱乐服务部向一审法院反诉请求：1.判令嘉桥教育咨询公司向鱼乐贝贝娱乐服务部支付店铺转让费余款47,500元；2.判令嘉桥教育咨询公司向鱼乐贝贝娱乐服务部支付房租费、物业费90,956元；3.判令嘉桥教育咨询公司向鱼乐贝贝娱乐服务部支付垫付的天然气费2050元、水费2086元、电费3213.90元；4.判令嘉桥教育咨询公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年4月27日，嘉桥教育咨询公司作为乙方与鱼乐贝贝娱乐服务部的经营者刘川琳作为甲方签订了一份《店面转让协议》，协议约定：“一、甲方同意将位于四川省内江市东兴区无单元无层2-32、2-33、2-34号店铺转让给乙方，建筑面积为331.97平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有的商铺租赁合同中所享有的所有权利；二、乙方接手店铺后，按约定替代甲方继续履行该店应当履行的各项合同义务，即2018年5月1日前在本店铺办理的会员卡依然有效，会员继续享有卡内剩余的游泳次数及早教课程等权益。同时，乙方应当按约定按时缴纳2018年5月1日后的店铺租金、水电费及其他因店铺经营产生的各项费用；三、协议签订后，店铺现有的房屋装修、装饰、所有游泳、早教等经营设备全部归乙方所有（设备及物品另附清单）；四、乙方须在2018年6月30日向甲方一次性支付店铺转让费，共计人民币95000元整；五、协议签订后，店铺的一切经营行为以及因经营产生的债权、债务或侵权行为均由乙方自行负责。因意外事件、自然灾害等因素导致乙方经营受损的，由乙方自行负担，与甲方无关。协议签订前的所有债务与乙方无关，由甲方负责;六、在乙方经营的过程中，若2018年5月1日以前的充值会员发生退卡行为，且该行为发生在2018年5月1日至2018年7月31日期间，并且是因为甲方存在故意隐瞒或者未如实告知的情况，抑或是婴幼儿因身体健康的原因导致确实无法继续享受会员权益的，由甲方承担退卡费用；如是因为乙方的服务质量、经营不当或其他原因导致的退卡行为，由乙方自行承担退卡费用；七、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效”。合同签订当日，嘉桥教育咨询公司通过银行转款的方式向鱼乐贝贝娱乐服务部的经营者刘川琳支付了店铺转让费47500元及三个月房屋租赁费37800元。2018年5月1日，嘉桥教育咨询公司接管了鱼乐贝贝娱乐服务部的门店并开始经营。2018年7月2日，嘉桥教育咨询公司向该院起诉，请求撤销双方签订的《店面转让协议》，返还转让费47500元及剩余租金18000元。2019年1月31日，嘉桥教育咨询公司将店铺退还给了房东罗秀章，停止了经营。嘉桥教育咨询公司至今未按约定向鱼乐贝贝娱乐服务部支付其余店铺转让费47500元，拖欠经营期间（2018年8月至2019年1月31日）的房屋租金77490元以及燃气费2050元、水费2086元未付。另查明：鱼乐贝贝娱乐服务部2017年7月1日起租赁店铺的租金为每月12600元，从2018年11月1日起按上年租金递增5%。嘉桥教育咨询公司于2019年6月4日向该院提出变更诉讼请求申请，要求解除与鱼乐贝贝娱乐服务部之间签订的《店面转让协议》。该院向鱼乐贝贝娱乐服务部送达变更诉讼请求申请副本的时间为2019年6月5日。 一审法院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经过审理，案涉合同实际还包含儿童室内游戏娱乐服务经营业务及财产转让等主要内容，应定为合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。案涉《店面转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照协议约定履行各自义务。嘉桥教育咨询公司未按约定向鱼乐贝贝娱乐服务部履行支付店铺转让费及给付房屋租金等费用的行为构成违约，依法应承担相应的民事法律责任。由于嘉桥教育咨询公司以自己的行为表明不再履行合同，故对其要求解除案涉《店面转让协议》的诉讼请求，该院予以支持，解除时间以本院向被告送达变更诉讼请求申请书副本的时间为准。但嘉桥教育咨询公司要求鱼乐贝贝娱乐服务部返还转让费47,500元及剩余租金18,000元的诉求无事实及法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，本案鱼乐贝贝娱乐服务部请求判令嘉桥教育咨询公司支付店铺转让费余款47,500元、支付房租费77,490元及支付垫付的天然气费2050元、水费2086元的诉讼请求合法有据，应予以支持，但其要求支付电费、物管费的证据不足，不予支持。本案店铺转让虽未经房东同意，但房东知道后并未表示反对，其利益也未受损，不影响本案合同效力。嘉桥教育咨询公司的辩解主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、嘉桥教育咨询公司与鱼乐贝贝娱乐服务部之间2018年4月27日签订的《店面转让协议》于2019年6月5日起解除；二、驳回嘉桥教育咨询公司其他诉讼请求；三、嘉桥教育咨询公司于本判决生效之日起5日内向鱼乐贝贝娱乐服务部支付店铺转让费余款47,500元、房租费77,490元、燃气费2050元、水费2086元，合计129,126元；四、驳回鱼乐贝贝娱乐服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，反诉案件受理费减半收取1608元，合计4168元，由嘉桥教育咨询公司负担3974元、鱼乐贝贝娱乐服务部负担194元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院另查明：2016年10月11日，案外人罗秀章与伍旷翀就案涉店铺中的233号房屋签订《商铺出租合同》，合同约定的租期从2016年11月1日起至2021年10月31日止，合同还约定“未经罗秀章书面同意，伍旷翀不得转让第三方租赁”，嘉桥教育咨询公司与鱼乐贝贝娱乐服务部均认可罗秀章为233号房屋的房主。鱼乐贝贝娱乐服务部自认在与嘉桥教育咨询公司签订案涉《店面转让协议》时未向嘉桥教育咨询公司提供其与伍旷翀之间的房屋租赁合同，更未提供伍旷翀与房东的房屋租赁合同，仅是向嘉桥教育咨询公司口头说明了房屋的租赁情况。鱼乐贝贝娱乐服务部就其反诉主张向一审法院提交了其交纳的水费、气费的发票及收据，根据其提交的2张《四川省内江市国家税务局通用机打发票》显示用户名为“黎敏”的天然气用量为：2018年6月3日用气量476，金额1489.05元；2018年7月3日用气量179，金额560.95元;鱼乐贝贝娱乐服务部提交的6张内江市水务有限公司水费收据显示：2018年5月1日734.75元、88.76元（2张收据），2018年6月1日802.39元、95.94元（2张收据），2018年7月1日330.86元、33.30元（2张收据）。案涉房屋已于2019年1月31日由房东收回。 本院对一审判决认定的鱼乐贝贝娱乐服务部支付租金及水费的数额不予确认外，本案二审查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.嘉桥教育咨询公司主张撤销案涉《店面转让协议》应否支持；2.本案的责任应如何划分，各自应承担的责任。 关于嘉桥教育咨询公司主张撤销案涉《店面转让协议》应否支持的问题。嘉桥教育咨询公司提起本案诉讼时的请求是撤销案涉《店面转让协议》，案件发回重审后，嘉桥教育咨询公司变更诉讼请求为解除案涉《店面转让协议》，嘉桥教育咨询公司上诉其变更诉讼请求主要是基于案涉房屋已由房东收回，并非认可《店面转让协议》应继续履行，故本院将争议焦点仍确定为合同应否撤销。嘉桥教育咨询公司主张撤销案涉《店面转让协议》的主要理由是：鱼乐贝贝娱乐服务部采取隐瞒、欺诈的形式诱骗嘉桥教育咨询公司违背真实意思签订合同，致使嘉桥教育咨询公司扩大经营规模、产生盈利的目的落空。而嘉桥教育咨询公司主张鱼乐贝贝娱乐服务部隐瞒的事实是指：鱼乐贝贝娱乐服务部口头告知嘉桥教育咨询公司其办卡存量仅有7、8万元，而其实际已收取费用的办卡存量十分巨大及店铺经营实际处于亏损状态。本院认为，从案涉《店面转让协议》约定的内容来看，双方并无对鱼乐贝贝娱乐服务部已经办卡的数量以及嘉桥教育咨询公司只承担多少办卡数额有相应约定，仅约定了鱼乐贝贝娱乐服务部之前办理的卡仍然有效，客户持卡仍能消费，嘉桥教育咨询公司称鱼乐贝贝娱乐服务部口头告知其办卡数额仅有7、8万元，且鱼乐贝贝娱乐服务部在转让时谎称系统问题不能查询办卡情况，但其并未举证证明上述事实。从常理分析，嘉桥教育咨询公司作为一家也是从事早教业务的企业，对鱼乐贝贝娱乐服务部开展经营的范围是清楚的，且理应清楚鱼乐贝贝娱乐服务部经营模式包含有办卡业务，对于鱼乐贝贝娱乐服务部在转让给自己时存在多少已办卡数额应该要核实清楚，即使嘉桥教育咨询公司没有核实，那也只能说明嘉桥教育咨询公司对鱼乐贝贝娱乐服务部已办卡数额并不在乎，故嘉桥教育咨询公司主张自己受到欺诈违背真实意思签订协议缺乏事实依据，本院不予采信。案涉《店面转让协议》约定转让的内容包括店铺内装饰装修、游泳、早教等经营设施，还包括房屋的租赁使用权，嘉桥教育咨询公司所支付的转让费不应仅是房屋转租的费用，还包含店铺的装修装饰及固定资产的转让费用。嘉桥教育咨询公司主张本案未查清案涉房屋的转租是否经房主同意，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于未经出租人同意转租的，能够主张转租合同无效的权利主体是出租人（即房东），并非次承租人。而且，根据本案查明的事实，案涉房屋被房主收回，系因嘉桥教育咨询公司及鱼乐贝贝娱乐服务部均未按约支付房租导致，并非房东因鱼乐贝贝娱乐服务部的转租行为收回，故嘉桥教育咨询公司也不能据此主张案涉《店面转让协议》应予撤销。综上，嘉桥教育咨询公司主张撤销案涉《店面转让协议》，并请求鱼乐贝贝娱乐服务部返还已支付转让费及租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现因案涉房屋已被出租人收回，案涉《店面转让协议》已无履行的可能，嘉桥教育咨询公司主张解除《店面转让协议》应予支持。 关于本案的责任应如何划分，各自应承担的责任问题。双方当事人在2018年4月27日签订案涉《店面转让协议》，嘉桥教育咨询公司在同年7月2日即提起本案诉讼，请求撤销合同，在人民法院未判决撤销案涉《店面转让协议》前，嘉桥教育咨询公司都应按约履行合同，但嘉桥教育咨询公司擅自中止合同履行，停止交纳租金及房屋使用的相关费用，并最终导致房东收回房屋，嘉桥教育咨询公司的行为并不符合法律关于中止履行的规定，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。嘉桥教育咨询公司停止交纳房租后，鱼乐贝贝娱乐服务部为保证嘉桥教育咨询公司能继续经营店铺，向房东支付了2018年8月至2019年1月31日止的租金，该笔费用应由嘉桥教育咨询公司承担。因鱼乐贝贝娱乐服务部之前未将与房东签订的租赁合同交给嘉桥教育咨询公司，嘉桥教育咨询公司不清楚鱼乐贝贝娱乐服务部与房东之间的租金约定，故一审判决认定嘉桥教育咨询公司支付2018年11月1日起按上年租金递增5%的租金存在不当，本院予以纠正，嘉桥教育咨询公司应当交纳的租金应按双方认可的每月12,600元计算，嘉桥教育咨询公司应向鱼乐贝贝娱乐服务部支付的租金应为12,600元×6个月=75,600元。鱼乐贝贝娱乐服务部提交了嘉桥教育咨询公司在经营期间（2018年5月1日至2018年7月3日止）为其垫付的燃气费及水费票据，对于燃气费系发生在2018年5月1日之后2018年7月3日之前的，该笔费用共计2050元，应由嘉桥教育咨询公司承担；对于水费，因鱼乐贝贝娱乐服务部提供的其中一张收据是2018年5月1日的734.75元，因嘉桥教育咨询公司在该时间才接手经营，在该时间段的水费不应由嘉桥教育咨询公司承担，故嘉桥教育咨询公司应承担的水费是802.39元+95.94元（6月1日）+330.86元+33.30元（7月1日）=1262.49元。鱼乐贝贝娱乐服务部主张嘉桥教育咨询公司支付尚欠的转让费符合法律规定，应予支持。 综上所述，上诉人嘉桥教育咨询公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但在计算相关费用时存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2019）川1011民初1884号民事判决第一、二项，即：四川嘉桥教育咨询有限责任公司与内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部之间2018年4月27日签订的《店面转让协议》于2019年6月5日起解除；驳回四川嘉桥教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求； 二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2019）川1011民初1884号民事判决第三、四项，即：四川嘉桥教育咨询有限责任公司于本判决生效之日起5日内向内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部支付店铺转让费余款47,500元、房租费77,490元、燃气费2050元、水费2086元，合计129,126元；驳回内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部的其他诉讼请求； 三、四川嘉桥教育咨询有限责任公司于本判决生效之日起5日内向内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部支付尚欠转让费47,500元、租金75,600元、燃气费2050元、水费1262.49元，合计126,412.49元； 四、驳回内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2560元，反诉案件受理费减半收取1608元，合计4168元，由四川嘉桥教育咨询有限责任公司负担3974元，内江市东兴区鱼乐贝贝室内娱乐服务部负担194元。二审案件受理费3974元，由四川嘉桥教育咨询有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 吴 敏 审 判 员 王 侯 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 李 清 书 记 员 周 雪