浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6012号 上诉人（原审被告）：周素胜，男，1983年5月9日出生，汉族，住江西省铅山县，现住浙江省永康市经济开发区。 委托诉讼代理人：楼朝有，永康市大众法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈盛，永康市大众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：中国铁塔股份有限公司金华市分公司，住所地：浙江省金华市婺城区四联路398号金华网络经济中心大楼15楼。 负责人：方弘，系公司总经理。 委托诉讼代理人：江琳，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原审第三人：永康市顺发电动五金配件厂，住所地浙江省永康市经济开发区铜陵西路349号。 负责人：张培卫，系投资人。 上诉人周素胜因与被上诉人中国铁塔股份有限公司金华市分公司（以下简称铁塔公司）、原审第三人永康市顺发电动五金配件厂（以下简称顺发厂）租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初5279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周素胜的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回铁塔公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审判决认定事实错误，缺乏定案证据，理由如下：一、原审判决基于铁塔公司和周素胜签订的《通信站址租赁合同》合同目的不能实现而判决解除合同错误。1、案涉基站系经顺发厂同意许可且至今仍在正常使用，双方合同仍在继续履行，四年多来并未产生,给铁塔公司造成无法履行合同、任何损失的行为。2、纵使要解除合同，也应当先解决周素胜与顺发厂之间的租赁纠纷，本案判决应当以周素胜与顺发厂之间的租赁权纠纷处理结果作为定案依据。3、如果将退租期间确认为2015年11月1日至2023年3月18日，那么至一审审理之日的租金应当由谁享有，铁塔公司是否构成不当得利呢？对于租金收益，应当是周素胜与顺发厂之间的争议，铁塔公司无权收回已经实际享受租赁权期间的租金。二、原审判决明显不公正，不尊重客观事实和双方的约定，侵犯了周素胜的合法权益。1、2015年3月19日签订《通信站址租赁合同》起至铁塔公司起诉，铁塔公司、顺发厂从未各自分别向周素胜提出过解除合同或返还租金的要求。2、纵使要解除合同，退还给铁塔公司的租金也应当从判决之日开始计算。一审法院判决解除《通信站址租赁合同》，又将退还租金的起始日确定为2015年11月1日，难道2015年11月1日至一审判决期间的租金铁塔公司有权免交、无偿使用吗？更何况顺发厂己在2015年7月12日收取了周素胜2016年度的部分租金。3、纵使要解除合同，退还部分租金，原审判决也理应将税费扣除。周素胜与铁塔公司签订的《通信站址租赁合同》中明确约定“不含税金额租金为每年1.2万元……税率按19.8%计算”，铁塔公司承认税费由其负担，且周素胜已依法将14490.96元的税费上交给了国家。综上所述，至一审庭审，基站仍在使用，周素胜并不存在违约行为，铁塔公司也从未有产生损失。原审判决解除周素胜和铁塔公司之间的《通信站地址租赁合同》不符合《合同法》第九十四条的规定，要求周素胜退还101904.36元租金也缺乏合理依据。 铁塔公司辩称：一、铁塔公司具有法定解除合同的权利。1、周素胜未向原房东顺发厂及时缴付租金是引发本案纠纷的起因。铁塔公司与周素胜签订的《通信站址租赁合同》的前提是楼顶场地属于周素胜与顺发厂签订《出租协议》约定的转租范围，以及周素胜与顺发厂之间的《出租协议》能否依法继续履行。根据周素胜一审确认的事实，其与顺发厂之间的《出租协议》涉及的租赁房屋交付时间为2014年10月1日，租赁期限为8年。但截止一审开庭，周素胜只缴纳了至2015年10月止的租赁费。2、周素胜自2015年10月至一审开庭，长达近四年时间一直未向顺发厂缴纳租金，其已经以自己的行为表明不再履行合同义务，双方的合同实际已经解除。根据周素胜与顺发厂签订的《房屋出租协议》第2条，房屋租金前三年为236000元，后五年租金为259600元，租金每半年缴纳一次。事实上周素胜只缴纳了一年的房租，其以自己的行为表明不再履行合同，双方的《房屋出租协议》已实际解除。《合同法》第九十四条第（四）款规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当时有权依法解除合同。鉴于以上事实，铁塔公司具有法定解除合同的权利。二、铁塔公司不存在不当得利的行为。1、自今年5月以来，顺发厂及铁塔公司多次与周素胜协调解除合同及返还租金事宜，并且提出了具体的解决方案，均遭到周素胜的无理拒绝。2、本案铁塔公司起诉周素胜后，顺发厂也起诉铁塔公司侵权一审法院主持下双方达成调解协议，即：铁塔公司支付顺发厂自2015年3月19日至2023年3月18日止的租金119760元。因此，铁塔公司不存在不当得利的行为。三、19.8%的税率中不仅包含了税率，还包含了其他费用。根据双方签订的《通信站站址租赁协议》第2.2条：上述含税租金中，税率按19.8计算，并包括物业管理费、公共设施维护费、维修基金等费用。为此，19.8%的税率不单单为税金，还包括了其他费用。综上，请求二审法院依法驳回周素胜的上诉请求。 顺发厂述称：顺发厂并没有将铁塔公司使用的地方出租给周素胜。铁塔公司占用的是六楼平台用来装配电缆，六楼顶部是安装铁塔。而周素胜与顺发厂签订的《出租协议》明确写明出租57间套房作为公寓住所使用，明显不包含周素胜出租给铁塔公司的平台和楼顶。所以，周素胜无权处理上述铁塔公司现占有使用的地方，铁塔公司现占用使用的地方属于顺发厂的自留地方。退一步讲，即使周素胜有权处分上述铁塔公司占用的地方，在基站安装5个月后，双方实际上也已经终止租赁关系，后续的租金也不应该由周素胜收取。周素胜将房屋转租给他人之后，10个月后因对方经营不善，无法继续租赁，双方已终止租赁合同，因此2016年8月以后顺发厂已和其他人发生租赁关系，顺发厂因上网太慢让周素胜安排安装信号加强设备，并不能说明顺发厂就放弃了收取铁塔公司租金的权利或者说顺发厂同意租金由周素胜收取。周素胜如要收取该部分租金，应该提供证据证明其有权收取租金的证据。综上所述，周素胜无权收取本案争议的租金，租金应当由顺发厂收取。 铁塔公司向一审法院起诉请求：1、判令解除铁塔公司和周素胜签订的《通信站址租赁合同》；2、判令周素胜返还铁塔公司租金107616元及利息（利息从起诉之日按照中国人民银行同期同贷计算标准，计算至实际归还之日）；3、案件诉讼费用由周素胜承担。 一审法院认定事实：顺发厂系永康市经济开发区同陵西路349号（1-6层）房屋的所有权人。2014年6月5日，周素胜与林兴有（系顺发厂投资人张培卫的丈夫）签订房屋出租协议一份，合同约定：出租方将顺发厂靠路边的厂房2-6楼出租给乙方做公寓住宿使用，共计57套房；合同期为八年；承租方租用房屋时，如需进行与房屋外观有关联的项目建筑时，必须与出租方协商后进行等。后，铁塔公司与周素胜签订《通信基站站址租赁协议》，一份，约定周素胜将位于永康市经济开发区的场地（约25平方米）出租给铁塔公司使用，租赁期限自2015年3月19日至2023年3月18日，用途仅限于铁塔公司建设移动通信设施以及机房，建成后由相关电信企业安装信号覆盖设施投入运行，租金每年14970元，共计119760元（含税），周素胜需向铁塔公司提供相应的发票。合同还约定，周素胜承诺对房屋及楼顶拥有持续、合法的权利，并有权出租给铁塔公司使用，在房屋及楼顶上未设置抵押、查封等任何权利限制，并有权按本合同约定收取租金。租赁期间，周素胜如将该房产转租或所有权转让给顺发厂，应告知顺发厂场地、房屋租赁的事实，同时应通知铁塔公司等。2015年6月17日，周素胜出具同意说明书一份，对该基站由铁塔公司一次性支付八年租金（含税）110490.96元表示同意。2015年6月29日，铁塔公司向周素胜支付租金110490.96元。后，顺发厂函告铁塔公司要求铁塔公司与其重新签订合同并补交2015年6月3日开始到合同签订之日的租金，而涉案基站至开庭审理时仍能够正常使用。另查明，周素胜向顺发厂支付租金至2015年10月31日止。 一审院认为：案涉《通信基站站址租赁协议》、《房屋出租协议》等是各方真实意思表示，不违反法律规定，均应得到遵照履行。周素胜于2015年10月份后未再支付涉案厂房的租金，也未及时将该情况告知铁塔公司。根据双方签订的《通信基站站址租赁协议》，该行为已构成违约。现铁塔公司的合同目的已无法实现，铁塔公司有权解除《通信站址租赁合同》。周素胜主张与顺发厂之间的租赁合同未解除及在租赁房屋内有其他财产未与顺发厂协商一致，均系与顺发厂之间的纠纷，周素胜可另行主张。另外，周素胜称其收取的租金中包含税金，对该部分不应返还，但未提交证据证明其已缴纳税款。综上，周素胜的抗辩理由，无事实及法律依据，不予采纳。关于铁塔公司所主张的应当返还租金的金额，其主张以2015年6月3日为起算点，但原审法院认为应以2015年11月1日即合同目的无法实现起为宜，故确定应返还租金金额为110490.96元（实际向周素胜支付的租金）除以2921天（合同总天数2015年3月19日至2023年3月18日）乘以2694天（应返还天数2015年11月1日至2023年3月18日）即101904.36元。周素胜对余期租金的占有造成了铁塔公司的损失，铁塔公司要求周素胜返还余期租金及相应利息的诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除铁塔公司与周素胜签订的《通信基站站址租赁协议》。二、由周素胜于判决生效后十日内返还铁塔公司租金101904.36元，并支付利息（利息自2019年6月20日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）。三、驳回铁塔公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1226元（已减半收取），由周素胜负担1170元，由铁塔公司负担56元。 二审中，顺发厂未提供证据。周素胜向本院提供如下证据： 1、税务发票及税收缴款书各一份，用以证明：周素胜向税务部门缴纳了14490.6元税款的事实。 2、周素胜与铁塔公司员工之间的微信聊天记录一份，用以证明：周素胜一审提交的协议书复印件就是顺发厂的负责人张培卫的配偶林兴有与周素胜达成的协议，六楼楼顶出租给铁塔公司是经过林兴有同意的。 对周素胜提供的证据，铁塔公司发表如下质证意见：对证据1，真实性没有异议，证明目的有异议，该笔税收系周素胜缴纳至税收部门的房屋租赁税金，根据国家税收管理的相关规定，该笔税金已无法退回，鉴于税费损失是由周素胜的违约行为所致，该笔费用不应由铁塔公司承担。对证据2，微信中的名字无法证实为铁塔公司的员工，而且根据微信内容，只出现了战羽的聊天内容，没有林兴有的聊天内容，故聊天记录不能证实周素胜出租六楼平台是经过林兴有同意的，一审中顺发厂也明确否认林兴有与周素胜签订过协议。顺发厂同意铁塔公司的质证意见。 铁塔公司二审向本院提供：（2019）浙0784民初5942号民事调解书及转账凭证各一份，用以证明：顺发厂诉铁塔公司租赁合同纠纷一案，双方已经达成调解协议，由铁塔公司支付顺发厂自2015年3月19日至2023年3月18日止租金119760元，款于2019年11月30日前履行完毕，铁塔公司实际已于2019年11月15日履行完毕。 对铁塔公司提供的证据，周素胜发表如下质证意见：真实性没有异议，但从调解书第2页的事实和理由部分的陈述，向铁塔公司收取占用使用费的话，时间应为2019年5月，对于调解书的履行情况周素胜不清楚。顺发厂发表如下质证意见：没有异议，调解书约定的款项已经履行完毕。 对当事人提供的以上证据，本院认定如下：对周素胜提供的证据：证据1，各方当事人对周素胜向税务部门缴纳了14490.6元税款的事实均无异议，对该事实本院予以确认；证据2，根据微信内容，仅显示名为“战羽”的一方发送的“我是战羽”及“协议书”，无法确认“战羽”的身份情况，微信中也无其他当事人的回复内容，故无法证明其证明目的；对铁塔公司提供的证据，结合顺发公司的陈述，可以确认顺发厂于2019年7月起诉铁塔公司要求支付房屋使用费、损坏房屋的损失等款项，并要求铁塔公司拆除安装在案涉房屋内的基站，该案经调解，双方达成调解协议并已履行完毕的事实。 本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：2019年7月，顺发厂起诉铁塔公司要求铁塔公司支付房屋使用费64870元、赔偿损坏房屋的损失2600元并拆除铁塔公司安装在永康市经济开发区同陵西路349号房屋顶部的基站。案经调解，双方达成调解协议，由铁塔公司于2019年11月30日前支付顺发厂自2015年3月19日至2023年3月18日止的租金119760元，铁塔公司已于2019年11月15日履行完毕。 本院认为：根据铁塔公司与周素胜签订的《通信基站站址租赁协议》之约定，周素胜将位于永康市经济开发区的场地（约25平方米）出租给铁塔公司用于建设移动通信设施以及机房，租赁期限自2015年3月19日至2023年3月18日；铁塔公司一次性支付给周素胜房屋及顶楼使用费、税金共计119760元（后双方一致确认按110490.96元履行）；周素胜承诺对房屋及楼顶拥有持续、合法的权利；合同一方有违约行为，在对方规定的合理期间内没有更正或不予答复的，守约方有权解除合同，并有权要求赔偿损失。合同签订后，铁塔公司按约向周素胜支付了全部租金和税费，但因周素胜未按约向房屋所有权人顺发厂交纳租金产生纠纷，顺发厂因而向铁塔公司发送告知函并起诉要求铁塔公司支付房屋使用费、赔偿损失并拆除铁塔公司安装在案涉房屋顶部的基站，在法院组织调解下铁塔公司向顺发厂支付了2015年3月19日至2023年3月18日止的租金119760元。据此，周素胜的行为显然已构成违约并给铁塔公司造成直接经济损失，铁塔公司有权解除合同并要求周素胜返还租金及赔偿利息损失。周素胜自认未向顺发厂交纳自2015年10月31日以后的租金，故一审判令周素胜向铁塔公司返还自合同目的无法实现之日即2015年11月1日起的租金，并无不当。至于周素胜认为其与顺发厂之间的租赁纠纷尚未解决，周素胜可另行主张，现其一方面怠于解决其与顺发厂之间的纠纷，一方面又主张其与铁塔公司之间的纠纷应当以其与顺发厂之间的纠纷解决为基础，本院不予采纳。周素胜主张退还的租金应当从起诉之日起计算以及铁塔公司构成不当得利的主张，均缺乏依据，本院亦不予采信。至于周素胜就其向铁塔公司收取的租金开具发票而支付的税费，该款也系铁塔公司支付给周素胜，因本案合同解除系周素胜的违约行为所致，故该损失应由周素胜承担。周素胜主张其返还给铁塔公司的租金中应当扣除税费，依据不足，本院不予支持。综上，周素胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2338元，由上诉人周素胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇一九年十二月十七日 代书记员  张青青