河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23222号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人：刘梦浩，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏勇，男，1970年2月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人夏勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初21761号民事判决书第二项中的利息部分，依法改判驳回夏勇的利息诉求，或发回重审。2.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)豫0191民初21761号民事判决书第四项、第五项，依法改判驳回夏勇的诉求或发回重审；3.依法判令夏勇承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定:“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。二、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合合同法规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，有违法律规定。三、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。夏勇辩称，一、违约金和利息应当一并得到支持，不存在重复认定。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占有资金期间享受了利息收益，夏勇因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定利息应当一并返还。合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对恒龙公司逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，低于夏勇按照购房上浮利率实际还贷的利息金额。恒龙公司因违约行为给夏勇造成的实际损失远高于合同约定的违约金数额。二、一审法院判决解除《停车位合同》，并不违反合同法律规定。首先，夏勇与恒龙公司签订的《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有同属性，夏勇是基于商品房买卖合同的前提下才签订的停车位合同。因商品房买卖合同基于恒龙公司的违约行为而解除，致使停车位的合同目的无法实现。故，停车位合同应予解除。再者，商品房买卖合同解除后夏勇不再是业主，亦无权持有车位。因此应在解除《商品房买卖合同》的同时解除《停车位合同》。三、大气污染防治不属于情势变更。恒龙公司主张2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但大气防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施，同时恒龙公司作为有经验的房地产开发商，大气污染防治属于其正常的经营风险，不应转嫁给买受人，且我国没有任何法律及相关司法解释规定，政府政策的调整属于情势变更。不仅如此，恒龙公司并未提供相关的行政主管部门向其下发过停工通知。本案《商品房买卖合同》签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时可以预见，不应当适用情势变更。故本案交房期限不应延期，恒龙公司逾期交房构成违约，应承担相应的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏勇向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，被告退还原告购房款4161501元和装修代理服务费931957元、维修基金10132元，合计5103590元及利息558914元（暂计至2019年6月30日）（从2017年3月22日按照中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至本息全部支付之日止）；2、判令解除原、被告双方签订的《停车位合同》，被告退还原告停车位价款690000元及利息（从2018年1月16日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、判令被告支付原告逾期交房违约金51035.9元；4、判令被告承担本案原告律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月19日，原告夏勇（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告夏勇在乙方处签字捺印确认。2017年3月22日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来首付（含定）1251501元。同日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来维修基金10132元。同日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来装修代理服务费232990元。2017年6月19日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来装修代理服务费232989元。2017年6月29日，原告与被告签订编号为D17003419016《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北11幢13层1301号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共155.89平方米，其中套内建筑面积112.67平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26695.11元，总金额4161501元；付款方式及期限：约定金额1251501元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-03-23，交纳比例为30.07%；约定金额2910000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017-03-26，交纳比例为69.93%；备注余款291万元需在2017年3月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告夏勇在买受人处签字捺印确认。2017年7月27日，郑州市物业维修基金管理中心出具《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》一份，载明：收到原告支付涉案房屋维修基金10132元。2017年9月13日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来装修代理服务费232989元。被告另出具《收据》一份，载明：兹收到夏勇（11-1301）交来装修代理服务费（含优惠）232989元。2017年10月11日，原告（借款人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行（贷款人）签订编号为410670019-2012-20171795328《个人住房（商业用房）借款合同》一份，载明：原告应将借款用于购置恒龙公司开发的位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××号商品房。借款本金为贰佰玖拾壹万元整。借款期限为贰佰肆拾个月，即从2017年10月11日至2037年10月11日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%。贷款人将款项一次性划入账户名称河南恒龙置业有限公司，账号41×××48，开户行河南郑州经三路支行。还款方法为等额本息还款，每月归还金额19837.16元。抵押财产为位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××号商品房，价值4161501元，建筑面积155.89㎡。中国建设银行股份有限公司河南省分行在贷款人处加盖公章确认，原告夏勇在借款人处签字捺印确认。原告出具《中国建设银行还贷明细》一份，载明：自2017年11月13日，贷款银行发放2910000元贷款。贷款起日2017年11月13日，贷款止日2037年11月13日，贷款期限240个月。2018年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发建设的郑州恒大悦龙花园车库C1-150号停车位。车位总价款为230000元。签订合同前，原告向被告支付定金20000元，该定金于交首付款时抵作该停车位价款。原告采取一次性付款的方式，于2018年1月20日前支付该停车位首期款230000元。被告应当在2019年5月31日前将停车位交付给原告。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告夏勇在乙方处签字捺印确认。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发建设的郑州恒大悦龙花园车库C1-153号停车位。车位总价款为230000元。签订合同前，原告向被告支付定金20000元，该定金于交首付款时抵作该停车位价款。原告采取一次性付款的方式，于2018年1月20日前支付该停车位首期款230000元。被告应当在2019年5月31日前将停车位交付给原告。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告夏勇在乙方处签字捺印确认。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发建设的郑州恒大悦龙花园车库C1-172号停车位。车位总价款为230000元。签订合同前，原告向被告支付定金20000元，该定金于交首付款时抵作该停车位价款。原告采取一次性付款的方式，于2018年1月20日前支付该停车位首期款230000元。被告应当在2019年5月31日前将停车位交付给原告。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告夏勇在乙方处签字捺印确认。2018年1月16日，被告出具《收据》三份，分别载明：兹收到夏勇（C1-150）交来车位款（含定）230000元；兹收到夏勇（C1-153）交来车位款（含定）230000元；兹收到夏勇（C1-172）交来车位款（含定）230000元。2019年7月4日，被告收到原告发出《律师函》，载明：原告委托河南仟问律师事务所向被告主张解除《商品房买卖合同》和三位《停车位合同》，并要求退还全部购房款、停车位款和违约金、赔偿金。自本律师函发出之日起《商品房买卖合同》和《停车位合同》即告解除。庭审中，原告称涉案房屋至今未交付，2019年7月2日收到被告的收楼通知书，房屋已建好但未见被告竣工验收备案表原件。以上事实《商品房买卖合同》一份、《停车位合同》三份、《收据》九张、《中国建设银行银行贷款合同》一份、《中国建设银行还贷明细》一组、《无理由退房协议书》一份、《解除合同律师函》一份、邮寄回单一份、《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》一份及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《停车位合同》、《无理由退房协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月31日，至今被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，被告应当将收受的购房款的本金及利息返还原告。本案《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告交付的购房款本金4161501元及利息（以1251501元为本金，自2017年3月22日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以2910000元为本金，自2017年11月13日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告请求被告返还原告装修代理服务费931957元和维修基金10132元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告装修代理服务费931957元及利息（以232990元为本金，自2017年3月22日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2017年6月19日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2017年9月13日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2019年7月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。原告要求被告返还维修基金10132元，理由不当，该院不予支持。因商品房买卖合同被解除，致使停车位使用协议的目的无法实现，当事人请求解除三份《停车位合同》，应当予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告将收受的车位款690000元及利息（以690000元为基数，自2018年1月16日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款4167501元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为41615.01元，超出部分，该院不予支持。原告要求被告支付律师费18000元，但未提供有效证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏勇与被告河南恒龙置业有限公司于2017年6月29日签订的合同编号为D17003419016《商品房买卖合同》；二、被告河南恒龙置业有限公司返还原告夏勇购房款4161501元及利息（以1251501元为本金，自2017年3月22日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以2910000元为本金，自2017年11月13日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；三、被告河南恒龙置业有限公司返还原告夏勇装修代理服务费931957元及利息（以232990元为本金，自2017年3月22日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2017年6月19日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2017年9月13日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以232989元为本金，自2019年7月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清；四、解除原告夏勇与被告河南恒龙置业有限公司签订的三份《停车位合同》。五、被告河南恒龙置业有限公司返还原告夏勇车位款690000元及利息（以690000元为基数，自2018年1月16日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清。六、被告河南恒龙置业有限公司支付原告夏勇违约金41615.01元，于判决生效后十日内付清。七、驳回原告夏勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28312元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《停车位合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，夏勇已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向夏勇交付房屋。双方约定的交房时间为2018年12月31日前，恒龙公司逾期交房已超过180日，根据合同约定，夏勇作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款、装修代理服务费，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于双方签订的《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，夏勇在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补夏勇的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，恒龙公司的上诉请求不成立，应以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14855元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十六日书记员 田宇恒