湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6170号上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：刘德威，男，1945年2月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：袁仕梁，湖南江荣律师事务所律师。上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店）与被上诉人刘德威因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大成国际酒店、大成酒店共同上诉请求：一、撤销一审判决，驳回刘德威的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由刘德威承担。事实和理由：一、2015年6月1日房屋销售回购合同补充协议约定延期回购的截止日期为2020年6月1日。一审判决以上诉人与被上诉人双方2009年3月16日签订的销售回购合同第七条第一款第一项“甲方与丙方签订的《房屋租赁经营合同》所约定的租赁期内，如丙方逾期超过3个月或每年逾期累计超过6个月未向甲方支付租金，甲方有权要求乙方提前回购该物业，丙方应向甲方支付该物业约定价格的10%作为违约金”为由，支持刘德威的回购诉求是错误的。首先，上述约定是指《房屋租赁经营合同》所约定的租赁期内，超过3个月或每年累计超过6个月未向甲方支付租金，甲方才有权要求提前回购，且必须提前两个月提出回购书面申请，而《房屋租赁经营合同》是2009年3月16日签订的，租赁期最长为五年，即该合同所指的租赁期内为2014年3月16日之前，而上诉人在2014年3月16日前按期支付了刘德威的租金，没有违反合同约定。其次，关于房屋回购问题，2009年3月16日上诉人与被上诉人签订了《房屋销售回购合同》，2014年8月13日双方就原合同《房屋销售回购合同》不能如期进行回购达成了《补充协议》，将被上诉人185000元本金升值到207200元，将租金利息从年息10%提高到12%，在此基础上，2015年6月1日上诉人与被上诉人又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，三方就延期回购和延期租赁问题达成了补充协议。该协议明确约定延期回购的截止日期为2020年6月1日，被上诉人同意丙方在上述延长的回购期内继续租赁经营。在延长的租赁经营期内，丙方每月月底向甲方支付当月租金2158元。双方并未约定在延长的租赁经营期内没有按期足额支付租金可以提前回购。况且，上诉人在资金及其困难的情况下至今按约支付了被上诉人207200元年息2%的租金（利息），并不是未向被上诉人支付租金。再次，关于违约金问题。被上诉人投资185000元，本金升值22200元，租金（利息）由10%升值到12%，至今已收取租金（利息）163643元，被上诉人已基本收回本金，且在继续收取租金（利息），上诉人欠付的租金会补付给被上诉人。就是延期回购，也未给被上诉人造成损失，违约金依法应予降低。一审判决以回购款207200元的万分之五判决逾期回购违约金至回购款实际清偿之日，另外又判决了18500元逾期回购违约金，违反了法律对违约金的有关规定。本案上诉人并未违约，所有违约金的判决都是错误的；二、本案未解除《商品房买卖合同》和《房屋租赁经营合同》，判决回购违法。本案案由为房屋买卖合同纠纷，被上诉人要求提前回购房屋，首先应当解除双方于2009年3月16日签订的《商品房买卖合同》和《房屋租赁经营合同》。否则，不但程序违法，且显失公平。另外，上诉人2016年9月前未欠被上诉人租金，一审判决第七页以2014年3月16日至2015年6月15日期间欠付租金3542.57元计算违约金错误。一审判决上诉人支付回购款和延期回购违约金的情况下，又判决上诉人继续支付租金，系重复判决，被上诉人要求继续支付租金，说明其愿意将其所有的房屋继续租给上诉人使用，在《商品房买卖合同》和《房屋租赁经营合同》没有解除的情况下，上诉人不存在向其支付回购款和延期回购违约金。针对大成国际酒店、大成酒店的上诉，刘德威辩称：一《房屋销售回购合同补充协议》是对原合同《房屋销售回购合同》的补充，只是改变了回购价格和延续租赁，但违约责任条款，如原合同第七条“违约处理相关约定”继续有效，被上诉人在上诉人违约的前提下可以要求提前回购；二、根据《房屋销售回购合同补充协议》第一条约定内容，“延期3-5年”，是个时间段的延长，而不是固定延长5年，被上诉人在一审起诉前，延期时间早已超过三年。2020年6月1日时延期回购的截止时间，从字面解释和参照《房屋销售回购合同》约定的交易条件、习惯，是指在2020年6月1日前都可以提出回购，并不是指要超过该日期才能回购；三、从本案事实来看，补充协议是基于上诉人逾期回购及支付租金，但在签订补充协议后上诉人继续违约，不论从法律规定、合同约定、诚实信用原则、公平原则，被上诉人都有主张上诉人回购、租金给付及承担相应违约责任的权利；四、是否解除本案涉及的租赁合同，是被上诉人的权利，且该物业目前仍由上诉人控制使用，事实上也未解除合同，是否回购并不影响租赁合同的继续履行，回购是针对房屋的物权关系，回购者是上诉人，上诉人之间是回购合同即租赁合同的共同主体，完成回购对物业租赁没有任何影响，而在回购款支付完毕前，上诉人租赁的还是被上诉人的房屋，因此需支付租金至合同解除及腾房时止，一审判决并无错误；五、关于违约金等违约责任问题，回购义务、租金给付及违约金的计算均有明确的合同约定，是双方真实意思表示，上诉人经营不善不是不履行合同的理由，一审判决对逾期回购及逾期支付租金的违约金计算均是按有利于上诉人的原则分段计算，是公平合理的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘德威向一审法院起诉请求：一、判令大成国际酒店、大成酒店立即向刘德威履行房屋回购义务，一次性向刘德威支付房屋回购款207200元及逾期回购违约金52262.5元【其中大成国际酒店支付违约金33762.5元（按房屋购买价万分之五每日从2017年3月16日起暂计算至2018年3月15日，后续照计至大成国际酒店支付所有回购款完毕时止），大成酒店支付违约金18500元（按购买价的10%计算）】；二、判令大成国际酒店、大成酒店向刘德威支付欠付租金36456元（暂计算至2018年5月15日止，后续照计至大成国际酒店、大成酒店履行回购义务完毕时止）及违约金8250.46元（按年租金25896元的0.3‰标准每日从2014年3月16日计算至2015年6月15日违约金为3542.57元，从2016年9月16日起暂计算至2018年5月15日违约金4707.89元，后续照计至大成国际酒店、大成酒店支付完毕时止）；三、判令大成国际酒店、大成酒店承担本案案件受理费、财产保全费、保全担保费用等诉讼费用及其他合理费用。一审法院认定的事实：2009年3月16日，刘德威（买受人）与大成国际酒店（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人以185000元的总价款购买出卖人开发的长沙市五一大道838号新成大厦第2层133号房，规划用途为商业。合同第六条约定，签订本合同当日，买受人须一次性付清全部房款185000元。合同第九条约定出卖人应当在买受人付清该商品房全部房款之日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定该商品房已达第九条约定的交付条件，买受人付清全额房款即可交付使用。买受人于签约当日支付了全部购房款。同日，刘德威（出租方）与大成酒店（承租方）签订《房屋租赁经营合同》，约定出租方将购买的长沙市五一大道838号新成大厦第2层133号房出租给承租方，由承租方统一经营管理，租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过5年，月租金为税后1542元，由承租方按月向出租方支付。支付时间为每月初的第五个工作日之前，承租方将当月租金一次性划拨入出租方指定的银行账户。月租金自该物业《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本租赁合同内，如逾期超过3个月承租方未向出租方支付租金，承租方除应付租金外，还应按日向出租方支付该物业本年度租金的3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但出租方违约或不可抗力情形除外。同日，刘德威（甲方）、大成国际酒店（乙方）、大成酒店（丙方）签订《房屋销售回购合同》及补充合同，约定甲方与丙方所签订的《房屋租赁经营合同》租赁期满二年后至第五年内，甲方有权要求乙方按本条中约定的回购价格受让该物业，但甲方须提前二个月向乙方提出回购的书面报告，乙方在接到甲方提前回购的书面报告65日内必须与甲方办妥回购相关手续，并在该物业回购手续办妥之日一次性将该物业的回购款支付给甲方。合同关于物业强制回购事项约定，甲方与丙方的租赁期满五年后，乙方必须按该物业约定价格185000元的112%回购该物业，乙方须在该物业回购手续办妥之日一次性将回购款支付给买受人。甲方与丙方签订的《房屋租赁经营合同》所约定的租赁期内，如丙方逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付租金，甲方有权要求乙方提前回购该物业，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告五个工作日内必须与甲方办妥该物业的回购手续，并在该物业回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。同时，丙方须向甲方支付该物业约定价格的10%作为违约金（价格以本合同约定的购买价为准）。上述约定，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该物业约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算；逾期60天内因乙方违约造成甲方租金损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿。2015年6月1日，刘德威（甲方）、大成国际酒店（乙方）、大成酒店（丙方）签订《房屋销售回购合同补充协议》，甲方同意三方于2009年3月16日签订的《房屋销售回购合同》原购金额为185000元，原购金额升值款为22200元，原约定的商品房回购期限届满后，乙方延长3-5年回购该商品房，延期回购的截止日期为2020年6月1日。在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金2158元。根据刘德威提供的租金给付情况表，一审法院核定大成酒店部分付租情况为：2014年3月16日至2015年3月15日，应给付25896元，实际给付25815元；2015年3月16日至2016年3月15日应给付25896元，实际给付23566元；2016年3月16日至2017年3月15日应给付25896元，实际给付18126元；2017年3月16日至2018年5月15日应给付30212元，实际给付6437元。综上，截至2018年5月15日，大成酒店欠付刘德威33956元。此后，大成酒店未再给付任何款项。上述费用，大成酒店按月足额给付了自2015年6月16日至2016年9月15日期间的租金，其余月份租金均存在延迟给付或不足额给付状况。2018年3月7日，湖南江荣律师事务所律师罗屹受刘德威的委托向大成国际酒店发送律师函，主要内容为：因大成国际酒店、大成酒店违约未支付租金及履行回购义务的严重违约事实，要求大成国际酒店立即回购房屋，支付回购房款，并承担违约责任。大成国际酒店于2018年3月8日收到函件后，没有履行回购义务。一审法院认为：买受人刘德威与出卖人大成国际酒店、承租人大成酒店之间签订的《商品房买卖合同》、《房屋租赁经营合同》、《房屋销售回购合同》及补充合同、《房屋销售回购合同补充协议》均真实、合法、有效，各方当事人均应严格履行。根据合同约定及履行情况，一审法院对刘德威的诉请事项认定如下：关于第一项诉讼请求。刘德威、大成国际酒店、大成酒店共同签订《房屋销售回购合同》及补充合同约定，租期满五年后，乙方（大成国际酒店）必须按物业约定价格185000元的112%回购物业，并在该物业回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方（刘德威）。甲方（刘德威）与丙方（大成酒店）签订的《房屋租赁经营合同》所约定的租赁期内，如丙方逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月末向甲方支付租金，甲方有权要求乙方（大成国际酒店）提前回购该物业，丙方须向甲方支付该物业约定价格的10%作为违约金。前述约定，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约支付该物业约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。之后，刘德威、大成国际酒店、大成酒店又共同签订《房屋销售回购合同补充协议》约定延长租期3-5年。现刘德威与大成酒店之间的租赁期限届满，且大成酒店多次存在逾期付租或不足额给付租金的状况，大成国际酒店未及时回购物业的行为构成违约，刘德威主张大成国际酒店回购物业及给付逾期回购违约金合法有据，应予支持。刘德威主张大成酒店回购物业无合同依据，应不予支持，但大成酒店应依约给付逾期回购违约金。一审法院核定大成国际酒店应支付刘德威房屋回购款207200元，并自大成酒店收到刘德威的回购申请之日即2018年3月8日起，按日万分之五的标准，给付逾期回购违约金至回购款项实际清偿日止。大成酒店按物业原购买价格185000元的10%给付违约金18500元。关于第二项诉讼请求。刘德威与大成酒店签定租赁合同约定了租期，现约定租期已满，大成酒店仍继续使用租赁房屋，刘德威与大成酒店之间成立不定期租赁合同关系。经查，截至2018年5月15日止，大成酒店余欠刘德威租金33956元，大成酒店应予给付。2018年5月15日以后的租金，大成酒店按25896元/年的标准，给付至租赁合同解除之日止。刘德威与大成酒店所签租赁合同约定“承租方如逾期超过3个月未向出租方支付租金，承租方除应付租金外，还应按日向出租方支付该物业本年度租金的3‰作为违约金”大成酒店逾期且未足额给付违约金构成违约，依法应承担违约责任，一审法院根据刘德威的诉请核定大成酒店应给付的违约金为：每日按年租金25896元的0.3‰的标准计算自2014年3月16日至2015年6月15日为3542.57元，自2016年9月16日至2018年5月15日为4707.89元，两项合计8250.46元，2018年5月15日以后继续计算至租赁合同解除日止。综上所述，一审法院、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，遂判决：一、大成国际酒店在本判决生效后三日内向刘德威回购长沙市五一大道833号湖南大成国际大酒店2层133号房屋，给付刘德威房屋回购款207200元；二、大成国际酒店在本判决生效后三日内给付刘德威逾期回购违约金，给付方式为：以207200元为本金，按日万分之五的标准，计算自2018年3月8日起至回购款项实际清偿日止；三、大成酒店在本判决生效后三日内给付刘德威逾期回购违约金18500元；四、大成酒店在本判决生效后三日内给付刘德威截至2018年5月15日的租金33956元，2018年5月15日以后的租金，按25896元/年的标准，继续给付至租赁合同解除日止；五、大成酒店在本判决生效后三日内给付刘德威逾期付款违约金8250.46元，2018年5月15日以后发生的违约金，按每日给付金额为年租金25896元的0.3‰的标准，按日计算至租赁合同解除日止；六、驳回刘德威对大成国际酒店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘德威对大成酒店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案一审案件受理费5863元，减半收取2931.5元，保全费2070元，共计5001.5元，由大成国际酒店和大成酒店共同负担。本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：刘德威与大成国际酒店签订的《商品房买卖合同》、刘德威与大成酒店签订的《房屋租赁经营合同》以及刘德威与大成国际酒店及大成酒店签订的《房屋销售回购合同》及《补充合同》、《房屋销售回购合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违法法律行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方均应按约履行合同义务。《房屋销售回购合同补充协议》既是对延期回购问题的补充约定，也是对延期租赁问题的补充约定，因双方约定在延长的租赁期内继续租赁经营，故在刘德威与大成酒店租赁关系延长的情况下，《房屋租赁经营合同》所约定的租赁期内如大成酒店逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月末向刘德威支付租金，刘德威有权要求大成国际酒店提前回购该物业，大成酒店须向甲方支付该物业约定价格的10%作为违约金的约定对当事人仍具有约束力，《房屋销售回购合同》第七条关于违约处理相关约定亦应对当事人具有约束力。现大成酒店多次存在逾期付租或不足额给付租金的状况，大成国际酒店未及时回购物业的行为构成违约，刘德威主张大成国际酒店回购物业及给付逾期回购违约金合法有据。一审判决确定大成国际酒店应支付刘德威房屋回购款207200元，并自大成酒店收到刘德威的回购申请之日即2018年3月8日起，按日万分之五的标准，给付逾期回购违约金至回购款项实际清偿日止，符合合同约定，一审判决予以支持，并无不当，本院予以维持。另一审判决大成酒店按物业原购买价格185000元的10%给付违约金18500元，该违约金亦符合合同约定，本院予以支持。一审判决查明，截至2018年5月15日止，大成酒店余欠刘德威租金33956元，大成酒店应予给付，大成酒店对一审判决查明的欠付租金的事实存在异议，但并未提供相应证据证明其租金支付情况，故本院对其异议不予支持。另一审判决根据刘德威的诉请核定大成酒店应给付的违约金为：每日按年租金25896元的0.3‰的标准计算自2014年3月16日至2015年6月15日为3542.57元，自2016年9月16日至2018年5月15日为4707.89元，两项合计8250.46元，2018年5月15日以后继续计算至租赁合同解除日止，符合合同约定，因大成国际酒店、大成酒店并未提出相反证据予以推翻，故本院予以维持。综上所述，上诉人湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5863元，由上诉人湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十九日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。