天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6582号上诉人（原审被告）：冯玉堃，男，1982年5月3日出生，汉族，天津市国厦实业有限公司员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：冯晔（冯玉堃之父），住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦三层。法定代表人：于志丹，董事长。委托诉讼代理人：刘敏，北京君泽君（天津）律师事务所律师。上诉人冯玉堃因与被上诉人天津津滨联合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯玉堃上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判上诉人无需承担2011年4月29日起至2014年1月20日的物业费；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1．虽然入住确认书、入住凭单显示上诉人收房时间为2010年5月18日，但因房屋存在质量问题，上诉人当天即退还了房屋钥匙并等待开发商出具维修方案，被上诉人对此知情并参与了收房过程，其应当知晓直至维修完毕前，房屋的实际控制权仍在开发商处，故被上诉人主张2013年底之前的物业费由上诉人承担，没有法律依据。2．被上诉人管理混乱且消极处理催收，不当降低通知义务的履行标准，无法证明其已尽努力向业主主张权利，不宜认定其请求已经发生时效中断的法律后果。天津津滨联合物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。天津津滨联合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令冯玉堃给付天津津滨联合物业服务有限公司2011.1.1-2014.1.20物业管理费人民币47550.07元；2．判令冯玉堃按照合同约定给付自逾期之日至实际给付日违约金，暂计至2018.4.30为30236.66元（一、二项总计77786.73元）；3．判令诉讼费用由冯玉堃承担。一审法院认定事实：冯玉堃系天津市西青区xxxx楼房屋所有权人，建筑面积463.15平方米。2005年9月1日，天津津滨联合物业管理有限公司与天津津滨创辉发展有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，双方约定，天津津滨联合物业管理有限公司对天津市西青区玛歌庄园项目进行物业管理服务，服务期限自2005年9月1日开始至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，住宅房屋物业管理服务费2.8元/月·平方米，第三人或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之三交纳滞纳金。2010年12月31日，天津津滨联合物业服务有限公司与天津市西青区玛歌庄园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，双方约定，由天津津滨联合物业服务有限公司继续对天津市西青区玛歌庄园项目进行物业管理服务，服务期限自2011年1月1日起至2012年12月31日终止，别墅物业管理服务费2.8元/月·平方米，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。2012年12月31日，天津津滨联合物业服务有限公司与天津市西青区玛歌庄园业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日终止，别墅物业管理服务费2.8元/月·平方米，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之三的比例交纳违约金。另，2008年5月25日，天津津滨联合物业管理有限公司变更名称为天津津滨联合物业服务有限公司。2014年1月20日，天津津滨联合物业服务有限公司退出玛歌庄园项目，停止服务。冯玉堃未向天津津滨联合物业服务有限公司交纳自2011年1月1日至2014年1月20日的物业费。天津津滨联合物业服务有限公司曾多次向冯玉堃催缴物业费。另查，冯玉堃提交一份《物业管理费减免优惠单》，载明“今收到悦景园48号交来物业费减免单，此单冲物业费1年（2010年4月28日—2011年4月28日）共计：15564.89”，天津津滨联合物业服务有限公司对此减免单记载内容予以认可。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。天津津滨联合物业服务有限公司与天津津滨创辉发展有限公司及天津市西青区玛歌庄园业主大会签订的物业服务合同系合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同，对天津津滨联合物业服务有限公司、冯玉堃均具有约束力。天津津滨联合物业服务有限公司依照合同履行了物业管理服务，冯玉堃接受了天津津滨联合物业服务有限公司的物业管理服务，冯玉堃理应按照合同约定交纳物业费。本案涉诉房屋自2011年1月1日至2011年4月28日期间的物业费，已被减免，且天津津滨联合物业服务有限公司对此认可，故天津津滨联合物业服务有限公司要求冯玉堃支付该期间的物业费的期间应从2011年4月29日起算。对于天津津滨联合物业服务有限公司要求冯玉堃支付自2011年4月29日至2014年1月20日物业费42496.79元的诉讼请求，一审法院予以支持。天津津滨联合物业服务有限公司的物业服务并非尽善尽美，对天津津滨联合物业服务有限公司要求冯玉堃支付违约金的请求，一审法院不予支持。对于冯玉堃提出的诉讼时效问题，于法无据，一审法院不予采纳。判决：一、冯玉堃于判决生效之日起五日内给付天津津滨联合物业服务有限公司自2011年4月29日至2014年1月20日期间的物业费42496.79元；二、驳回天津津滨联合物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取873元，由天津津滨联合物业服务有限公司负担442元（已收讫），由冯玉堃负担431元（此款冯玉堃应于判决书生效后三日内交付一审法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1，天津市商品房买卖合同一份，证明被上诉人未按买卖合同约定的地址进行催收；证据2，xxx居委会证明一份，证明上诉人自2010年至今未在美湖里6-4-202号房屋居住；证据3，中国移动通信客户账单明细一份，证明上诉人至今使用商品房买卖合同里提供的手机。被上诉人质证认为，对于证据1，真实性、关联性及证明目的均不予认可，该合同系上诉人与天津津滨创辉发展有限公司签订，与被上诉人无关；对于证据2，真实性认可，关联性和目的性均不认可；对于证据3，被上诉人曾通过该电话向上诉人催收过物业费。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据1中被上诉人并非合同当事人，该合同对被上诉人无约束力；证据2能够证明被上诉人未在xxxx房屋居住，但不能证明被上诉人未进行催收的事实；证据3中的电话，被上诉人通过邮政特快专递方式邮寄催收函时曾予以使用，恰恰证明被上诉人催收的事实。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与天津市西青区玛歌庄园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。该合同对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力，当事人应当遵照诚实信用原则全面履行各自的义务。被上诉人实际为涉案小区提供物业服务至2014年1月20日，上诉人应向被上诉人交纳相应物业服务费。上诉人已于2010年5月18日签收入住凭单及确认书，因此，其虽主张房屋存在质量，但其可对此另行解决，不能因此免除其向被上诉人交纳物业费的义务。被上诉人作为物业服务企业，已经通过张贴催收单、邮寄催收函、向人民法院提起诉讼等多种方式向上诉人主张权利，并非消极地对待其权利，因此，上诉人主张被上诉人主张权利已超过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，冯玉堃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由冯玉堃负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十二月二十三日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……