渭南市临渭区人民法院执 行 裁 定 书(2019)陕0502执异181号案外人吴猛，男，1988年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区，农民。申请执行人阴渭斌，男，1978年5月5日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民。被执行人陕西瑞阳房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区楼。法定代表人李中兴，董事长。本院在执行阴渭斌与陕西瑞阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人吴猛于2019年11月14日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月26日组织各方当事人进行听证。案外人吴猛、申请执行人阴渭斌、被执行人陕西瑞阳房地产开发有限公司法定代表人李中兴均到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人吴猛称，渭南市临渭区人民法院在执行阴渭斌与陕西瑞阳房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，（2019）陕0502执恢84号执行裁定书，于2019年3月4日查封属于案外人的房产，案外人与陕西瑞阳房地产开发有限公司签订了购房协议，并已装修入住，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现提出执行异议，请求依法中止依据（2019）陕0502执恢84号执行裁定书对案外人位于渭南市临渭区XX大街XX号XX花园XX号楼XX单元XX号（即意向书载明的1008号）房屋产权户籍的执行。案外人吴猛提供的证据有：认购意向书、收款收据、转款凭证、装修合同。证明上述涉案房屋已经由案外人购买，已经付全部房款328000，该房屋没有签订正式商品房买卖合同，也未进行备案登记，目前案外人已占有该房屋并已入住。阴渭斌称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，涉案房屋并不是案外人财产而属被执行人陕西瑞阳房地产开发有限公司所建房屋。一、案外人与被执行人陕西瑞阳房地产开发有限公司没有签订正式的商品房买卖合同。二、涉案房屋查封后，被执行人才向案外人交付的房屋。三、案外人与被执行人没有正式的购房发票，无法认定付款事实。案外人的异议不能成立，应驳回其异议请求。陕西瑞阳房地产开发有限公司称，涉案房屋是其公司开发建造的商品房屋，目前整体都没有交工，也没有办理备案登记，五证齐全，已全部卖出并进行了交付，交付形式是向住户交房屋钥匙。陕西瑞阳房地产开发有限公司提供的证据有：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、百兴花园住户登记表、告知书、收据、领条、收房交接单。本院查明，2016年8月20日，渭南市公证处作出（2016）渭证经字第1486号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，阴渭斌向本院申请强制执行，本院受理后作出（2017）陕0502执2452号执行裁定书，裁定不予执行。后阴渭斌向本院提起诉讼并申请保全，本院于2017年11月24日作出（2017）陕0502民初5884号民事裁定书，并于2017年11月27日依法冻结陕西瑞阳房地产开发有限公司名下位于华山大街33号百兴花园2号楼西单元1008号、2508号、808号、1307号、906号共五套房产。2018年3月23日，本院作出（2017）陕0502民初5884号民事判决书，判决被告陕西瑞阳房地产开发有限公司在本判决生效后15日内归还原告阴渭斌借款850000元及利息。该判决于2018年4月8日生效，因陕西瑞阳房地产开发有限公司未履行，阴渭斌向本院申请强制执行，本院于2018年5月15日立案受理并开始执行，案号：（2018）陕0502执1298号，该案于2018年8月13日终结执行，于2019年1月15日恢复执行。2019年3月4日，本院作出（2019）陕0502执恢84号执行裁定书，裁定“将被执行人陕西瑞阳房地产开发有限公司名下位于渭南市临渭区XX大街XX号XX花园XX号楼XX单元XX号、2504号、804号、1303号、902号五套房屋产权产籍予以查封。”并于2019年3月13日向渭南市房地产交易管理所发出（2019）陕0502执恢84号协助执行通知书、（2019）陕0502执恢84号执行裁定书，该查封五套房屋之执行措施系对诉讼保全财产的续封。其中房屋编号1004号即1008号、1303号即1307号、902号即906号、2504号即2508号、804号即808号。2019年4月18日，本院作出（2019）陕0502执恢84号查封公告，2019年9月27日，本院对上述财产委托评估。2019年11月14日，案外人吴猛向本院提出书面执行异议，请求依法中止依据（2019）陕0502执恢84号执行裁定书对案外人位于渭南市临渭区XX大街XX号XX花园XX号楼XX单元XX号（即意向书载明的1008号）房屋产权户籍的执行。又查，2014年10月20日，甲方陕西瑞阳房地产开发有限公司与乙方吴猛签订《认购意向书》，双方经协商，就乙方意向选购甲方准备开发建设的商品房一事达成如下意向约定：乙方在对甲方目前筹备开发的位于华山大街“百兴花园小区”项目整体现状充分了解的情况下，为了达到自己优购甲方商品房的目的，决定意向认购“百兴花园小区”内尚未建成的商品房1套，约定的意向建筑面积约为120.14平方米（含公摊面积），意向房款为310000元，首付款为250000元，预订房号为1008，意向认购交房期限：自2014年10月20日至2015年12月30日。本协议签订时，乙方一次性向甲方支付意向房款。乙方须在上述意向期限内，按甲方书面通知时间，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》，乙方有权优先选房，上述意向房款在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，冲抵该房屋的购房价款。乙方在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房差价款。付款方式为分期付款：于签约当日付25%，剩余房款在交房日一次性付清。甲方承诺本协议签订后，须为乙方保留双方约定的意向房屋至签订《商品房买卖（预售）合同》之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》；如甲方违反上述约定，甲方须向乙方赔偿利息损失，同时本协议自动失效。乙方承诺在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》，并完全遵循《商品房买卖（预售）合同》中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议的义务，视为乙方自行放弃该房屋，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的房款只返还本金。该认购意向书甲方一栏加盖有陕西瑞阳房地产开发有限公司印章及法定代表人李中兴签字确认，吴猛在乙方栏签字。2014年10月18日，陕西瑞阳房地产开发有限公司出具收款收据并加盖陕西瑞阳房地产开发有限公司财务专用章，载明收到吴猛房款（2#楼1008）30000元并附有吴猛的建行转款存根。2014年10月20日，陕西瑞阳房地产开发有限公司出具收款收据并加盖陕西瑞阳房地产开发有限公司财务专用章，载明收到吴猛房款220000元并附有银行转款凭证三份共计205000元。2018年7月19日，陕西瑞阳房地产开发有限公司出具收款收据并加盖陕西瑞阳房地产开发有限公司印章，载明收到吴猛交来房款2#-1008#（房款已清）78000元并附有吴猛向李中兴银行转款78000元的电子回单。还查明，陕西瑞阳房地产开发有限公司就涉案房产已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，案外人吴猛所购房产，双方均未按认购意向书约定签署正式商品房买卖合同，也未在相关部门办理登记备案手续，涉案房产于2018年7月25日进行告知并将房屋钥匙交付案外人吴猛，吴猛已于2018年9月14日装修。另，2019年3月6日，渭南市不动产登记中心出具查询结果证明一份，内容为：经查询不动产信息系统，吴猛无住房房屋登记信息。本院认为，当事人争议焦点是涉案房屋的权属问题。根据各方当事人所提证据结合当事人陈述可以认定，案外人吴猛所购房屋为陕西瑞阳房地产开发有限公司开发建造。案外人吴某乙签订有《认购意向书》，且该《认购意向书》签订时间2014年10月20日早于本院查封时间2017年11月27日，但上述涉案房屋因案外人与陕西瑞阳房地产开发有限公司在签订《认购意向书》中明确约定，乙方吴猛须在上述意向房期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》，乙方有权优先选房，上述意向房款在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，冲抵该房屋的购房价款，乙方在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房差价款。上述内容可以认定案外人吴猛与陕西瑞阳房地产开发有限公司自2014年10月至今长达五年之久仍未签署正式商品房买卖合同，也未履行备案登记手续，该《认购意向书》是否合法有效尚需通过诉讼进行确认，且其占有该涉案房产在本院查封之后。综上，案外人吴某甲未提供涉案标的物物权方面的相关证据，其异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项、第二十八条、第二十九条排除法院执行的情形，其所提执行异议并不足以阻却本院对上述涉案房屋的执行，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条, 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人吴猛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   苏继军审  判  员   支晓飞  审  判  员   刘晓静 二0一九年十二月四日 法 官助 理      白永鹏书 记 员   张  丹 1