湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4073号上诉人（原审原告）：陈红梅，女，1978年11月27日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道县。委托诉讼代理人：于林志,湖南濂溪律师事务所律师代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖南省道县新鑫房地产开发有限责任公司，住所地道县。法定代表人：唐必清，该公司总经理。委托诉讼代理人:邓大可，湖南杰联律师事务所律师代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何鼎斌，湖南湘源律师事务所律师。上诉人陈红梅因与被上诉人湖南省道县新鑫房地产开发有限责任公司商品房销售纠纷一案，不服湖南省道县人民法院(2019)湘1124民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈红梅的委托诉讼代理人于林志,被上诉人湖南省道县新鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邓大可、何鼎斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈红梅上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，并改判支持上诉人全部诉请。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审质证阶段明确对被上诉人提供的证据提出了异议，一审法院罔顾上诉人质证意见，且被上诉人未能提供证据证实通知了上诉人收房；2、上诉人所购房屋至今仍未取得竣工验收备案表，未经规划部门核实和消防验收，违反我国法律强制性规定，达不到交付使用条件；3、合同附件三中的设施设备中的水电入户、电视、电话、网线入户及安防系统的安装，是一个独立的工程，不能以分组团交付为由，不予办理。湖南省道县新鑫房地产开发有限责任公司答辩称:1、答辩人已按双方合同第十一条的约定，履行了通知上诉人验房和收房的义务，被答辩人依答辩人通知进行了验房和收房，并签署了《物业交接单》。上述事实，有答辩人一审提交且形成证据链的证据予以证实；2、涉案房屋经勘察、设计、施工、监理等单位共同验收，取得的《建设工程质量监督报告》，符合合同约定的交付条件，且有线电视、电话、宽带等管线已具备接通条件。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。陈红梅向一审法院起诉请求：1、判令被告于30日内履行完善合同约定的设施设备（含推介沙盘中的绿化及合同附件三的装饰、设备标准中的设施设备）；2.判令被告在判决生效后5日内承担从2018年7月1日至被告实际支付违约金之日止逾期交房违约金，暂计算至2019年7月31日，共计39,204元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月11日，原告陈红梅与被告湖南省道县新鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：原告向被告购买潇水北路御泽园小区第*栋****号房;交付期限及违约责任约定：被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件即该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《补充协议》第四条(1)项关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：《商品房买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划、分期开发建设，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成并完全交付使用时所应达到的，不是分组团交付时需达到的配置标准。由于小区分组团开发而产生的环境影响，买受人表示同意和理解。被告建设的商品房经道县工程质量监督管理站验收合格达到交付使用条件后，被告于2018年6月25日通过微信通知原告于2018年6月29日后正式交房，交房时间：2018年6月30日至12月30日，并告知接交房屋的相关事项。被告发出通知后，原告未在上述规定的时间内到被告处接收购买的房屋，更未履行相关交接房手续。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告陈红梅与被告道县新鑫房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。原、被告双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告应依合同约定把达到交付使用条件的商品房交付给原告。本案中被告于2018年6月25日以微信方式通知了原告在2018年6月30日前接交所购房屋，并告知了接交房屋的限期及相关事项，被告尽到了书面通知买受人办理交付手续的义务，原告未按期接收房屋，未对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，并非被告违约行为造成，故原告要求被告支付逾期交房违约金的理由不能成立，法院不予支持。道县建设工程质量安全监督站系本辖区建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉及商品房是否验收合格享有审查权和监督权，因此道县建设工程质量安全监督站出具的建设工程质量监督报告证明该房屋验收合格，故该房屋质量应认定为合格。另外根据双方签订的《补充协议》第四条（1）项约定《商品房买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划、分期开发建设，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成并完全交付使用时所应达到的，不是分组团交付时需达到的配置标准。由于小区分组团开发而产生的环境影响，买受人表示同意和理解。因御泽园小区整个小区尚未全部建成，而原告所购买商品房单栋的设备设施已符合双方约定的条件，因此原告要求判令被告在30日内履行完善合同约定的设施、设备（含推介沙盘中的绿化及合同附件三装饰、设备标准中的设施、设备）的请求，条件尚未成熟，法院不予支持。原告可在整个小区全部建成并完全交付使用后再提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈红梅的诉讼请求。案件受理费780元，减半收取390元，由原告陈红梅负担。二审期间，上诉人向本院提供了照片13张，拟证明御泽园小区项目的基础设施至二审开庭前仍未完善，达不到交付条件。被上诉人质证认为，对该证据的关联性存在异议，御泽园小区系分组团交房的，该证据仅能证明小区内部的一部分基础建设未建设完善，不能证明需交付的房屋基础设施未建设完善。被上诉人向本院提交了《建设工程质量监督报告档案》一份，拟证御泽园小区经过了勘察、设计、施工、监理、建设等五方单位验收。上诉人质证认为，对该证据的真实性有异议。该证据仅为二号楼跟四号楼的验收报告，并不代表所有的开发项目是合格的且监督验收报告从时间上看是相矛盾。经当事人举证、质证，本院认证认为，对上诉人提交的照片13张，对其真实性对方不持异议，本院予以认可，但该证据不能达到上诉人的证明目的。对被上诉人提交的《建设工程质量监督报告档案》，该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：涉案房屋是否达到交付条件及是否应支付违约金，现评析如下：本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十条之约定：“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。双方当事人签订的《补充协议》中明确约定“商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。本案中，涉案房屋经道县建设工程质量安全监督站验收，取得《建设工程质量监督报告》。根据被上诉人在二审中提供的证据《建设工程质量监督报告档案》，可以证实御泽园小区经过了勘查察、设计、施工、监理、建设等五方单位验收，故应认定房屋验收合格。关于装饰、设备标准，双方《补充协议》第四条第（1）项约定,“出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成并完全交付使用时所应达到的，不是分组团交付时须达到的配置标准”，故对上诉人关于涉案房屋未达交付条件的上诉主张，本院不予采纳。《补充协议》第四条第（2）项约定“出卖人承诺于房屋交付使用时有线电视、电话、宽带等管线具备接通条件，但涉及开通、使用等费用由买受人承担”，上诉人未提供相应证据证明有线电视、电话、宽带等管线未达到接通条件，故对上诉人的关于有线电视、电话、宽带及安防系统安装的主张，本院亦不予采纳。综上，涉案房屋达到了双方当事人约定的交付标准，被上诉人在约定的交房时间内向上诉人发出了收房通知，不存在逾期交房的违约情形，故不应承担逾期交房的违约责任。综上，上诉人陈红梅的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人陈红梅承担。本判决为终审判决。审判长  张海燕审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇一九年十二月二十三日书记员  蒋鹏博