河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)豫01民终24961号上诉人（原审原告、反诉被告）:毛栋，男，汉族，1973年1月15日出生，住海口市美兰区。委托诉讼代理人：黄海伟、刘成龙（实习），河南中赢旗晟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：芮纪兵，男，汉族，1987年11月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李金峰、张依（实习），河南国银律师事务所律师。上诉人毛栋与上诉人芮纪兵房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人毛栋及其委托诉讼代理人黄海伟、刘成龙，上诉人芮纪兵的委托诉讼代理人李金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛栋上诉暨针对芮纪兵答辩称：一审法院忽略合同关于租金递增的约定，错误认定租金数额，错误抵扣保证金，导致上诉人合法权益受损，且原判决判令上诉人退还被上诉人缴纳的电费于法无据，系认定事实不清，法律适用错误。故请求二审法院判令：1、请求二审法院依法改判，判令被上诉人向上诉人支付拖欠租金119280元、违约金35784元，共计155064元；2、驳回被上诉人的反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。芮纪兵上诉暨针对毛栋答辩称：上诉人并未拖欠被上诉人任何租金，一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租金32000元系认定事实错误、适用法律错误。关于双方之间租金、违约金等计算依据的问题，双方从未履行原合同，并已经达成新的合意和结算，依法理应以最新的、最终的结算数据为准，因此被上诉人应当按照《汽修厂中止租赁关系协议书》的结算向上诉人退还租金19万元及保证金1万元，且在被上诉人毛栋单方原因导致双方的租赁关系提前1年多终止的情况下，理应由被上诉人对上诉人承担违约责任并赔偿上诉人的损失。另一审法院对被上诉人应退还上诉人的电费计算错误，请求二审法院查明案件事实后依法判令：1、请求二审法院依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初11689号民事判决第一项、第二项判决结果，在查明案件事实后依法改；2、请求二审法院依法改判支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人退还上诉人房租19万元，由被上诉人赔偿上诉人损失共计160万元，由被上诉人退还上诉人电费94706元；3、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。毛栋向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠租金108.44万元；2、判令被告向原告支付违约金100万元；3、判令被告向原告支付电费18748元（暂计，以实际欠费为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1、2013年5月20日，出租方（甲方）中国人民解放军信息工程大学与承租方（乙方）郑州市大众机动车驾驶员培训学校签订《军队房地产租赁合同》一份，主要约定：1、甲方自愿将位于河南省郑州市金水区丰庆路，场地面积700平方米。出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做出了充分了解，愿意承租该房地产。2、租赁用途：汽修厂。3、租赁期限自2013年5月15日起至2044年5月15日止。4、租赁总额年租金拾伍万元。付款方式为转账或现金；合同还进行了其他约定。2、2016年1月5日，郑州市大众机动车驾驶员培训学校出具大众驾校分割股权和基建投资的证明一份，主要载明：郑州市大众机动车驾驶员培训学校原校长（身份证），2016年1月6日前为我校实际控制人、主要投资人和股东（持40%）。根据《毛栋毛梁关于以股权还房产的协议》，毛栋已经于2016年1月5日交出了其在驾校中40%的股权和垫付的驾校培训用途的基建投资叁佰贰拾壹万元给股东毛梁（身份证），并交出其在驾校的实际控制权。兹证明位于大众驾校丰庆路信院训练场南部的汽修厂为毛栋个人投资，个人拥有，自主经营，自负盈亏，其中债权、债务、盈利、亏损、责任和义务与驾校无关。3、2013年9月22日，出租方（甲方）毛栋与承租方（乙方）芮纪兵签订《郑州市房屋租赁合同》一份，主要约定：第一条、房屋坐落位置：郑州市丰庆路，大众驾校南临；该房屋为：楼房上下两层的第一层，建筑面积约921平方米，装修状况为已装修、营业中，其他条件为通水电、空调等皆齐全。第二条、房屋权属状况：大众驾校与信院合作，大众驾校所有。第三条、该房屋用途为：汽修厂。乙方保证在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。第五条、房屋改善：（一）甲方应在本合同签订后十日内对该房屋作如下改善：水电楼梯皆通，改善房屋的费用由甲方承担；（二）甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。第六条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2013年10月10日至2019年10月10日，共计六年。（二）租赁期满：甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；如乙方继续使用租赁房屋，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日通知对方。第七条、租金（一）租金标准：56万元/年，大写每年伍拾陆万元，此金额不包括税费和发票。前三年每年按照伍拾万元交纳，缓交的18万元，在第四年交清，从第四年起，每年正常按照56万元交纳，每叁年递增值为8%。（二）租金支付时间：提前壹个月交。（三）租金支付方式：甲方直接收取。（四）甲方或其他代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第八条、房屋租赁保证金（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁期间的保证金，具体金额为：10000元（大写：壹万元）。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条、其他费用。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：1、乙方承担电费、电话费、卫生管理费、本合同中未列明的其他费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费票据。2、甲方不承担房屋租赁税费，不开具发票，如乙方确实需发票，由甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。第十条、房屋的交付及返还。1、交付：甲方应于2013年10月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方恢复原状。第十四条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、火灾或造成其他损失。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达15日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。第十五条、违约责任（一）甲方有合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行造成乙方人身、财产损失的，甲方应当承担赔偿责任。（三）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金。（四）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（五）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日内通知甲方，并按剩余租期租金的3%支付违约金。（六）甲方按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按双倍日房租标准支付违约金，合同还进行了其他约定。4、被告提交的银行流水显示自2013年10月22日至2018年4月1日共缴纳租金2604000元及保证金1万元。被告提交的微信聊天记录显示，2018年9月26日，双方确认承包合同和租赁合同终止的时间为2018年7月1日。汽修厂共向蒋玉玲缴纳电费117206元。中国人民解放军战略支援部队信息工程大学出具的记账凭证显示，大众驾校2016年10月13日交电费10529.4元；2017年12月29日，缴纳大众驾校2017年1月-2017年12月电费30172元，交款人：蒋玉玲；2018年5月16日，缴纳大众驾校2018年1月1日-2018年4月15日电费4528.35元，交款人蒋玉玲。2018年12月29日，中国人民解放军信息工程学院出具收据一份，主要载明：交款单位大众驾校汽修厂（润百佳），人民币壹万贰仟伍佰伍拾壹元￥12551元，收款事由2018年4月1日-2018年6月30日电费。2018年12月29日，中国人民解放军信息工程学院出具收据一份，主要载明：交款单位大众驾校汽修厂（润百佳），人民币陆仟壹佰玖拾柒元￥6197元，收款事由电费滞纳金。被告于庭审中称，蒋玉玲是原告毛栋指定电费的接收人员。一审法院认为，毛栋与芮纪兵签订的《郑州市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。涉案房屋系军产，根据原告与被告的聊天记录可以看出，产权单位2018年6月30日以后不允许再违规经营，故该院认定合同的终止时间为2018年7月1日。根据合同约定，涉案房屋2013年10月10日至2018年7月1日应缴纳房租为2646000元，被告已经缴纳房租共2604000元，故被告应当支付原告现欠租金42000元。原告现要求被告按照原合同支付至2019年10月10日的房租，没有依据。关于违约金，被告未足额缴纳租金构成违约，但双方对违约金约定过高，该院酌定违约金按未缴纳租金的30%计算为宜，违约金为12600元。原告主张过高部分，该院不予支持。关于电费，大众驾校系原告所有，中国人民解放军战略支援部队信息工程大学向其收取的电费一直由蒋玉玲缴纳，被告提交的银行流水及收据均显示润佰佳汽修厂将电费交给蒋玉玲，被告向蒋玉玲支付电费共计117206元，蒋玉玲及原告向中国人民解放军战略支援部队信息工程大学缴纳大众驾校的电费为63977.75元，故原告应退还被告多缴纳部分电费53228.25元，现原告要求被告支付电费18748元，没有依据，该院不予支持。被告根据双方微信聊天记录要求原告退还房租19万元，微信聊天中虽然提到了退还租金一事，但协议双方均未签字，聊天记录中显示“双方中任何一方找到原合同书后柒天内，以原合同为准，相互偿讨债务”，现原告找到原合同，并以原合同内容诉至该院，且根据租赁合同计算被告尚欠原告租金没有交清，故被告要求原告根据微信聊天记录中的记录退还租金19万元，依据不足，该院不予支持。被告反诉要求原告退还保证金1万元，根据合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告，现因被告房租并未完全交清，故其保证金1万元应抵扣租金，被告该反诉请求，依据不足，该院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失共计160万元，没有依据，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）芮纪兵于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）毛栋房屋租金32000元。二、被告（反诉原告）芮纪兵于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）毛栋违约金12600元。三、原告（反诉被告）毛栋于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）芮纪兵电费53228.25元。四、以上第一项、第二项、第三项相折抵，原告（反诉被告）毛栋于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）芮纪兵8628.25元。五、驳回原告（反诉被告）毛栋其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）芮纪兵的其他反诉请求。案件受理费23625元，由毛栋23025元，由芮纪兵负担600元；反诉费10926元，由毛栋负担307元，由芮纪兵负担10619元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方聊天记录显示，涉案房屋单位2018年6月30日以后不再允许违规经营，故一审法院认定双方合同的终止时间为2018年7月1日合法有据。结合现有证据，双方当事人权利义务关系应以签订的《郑州市房屋租赁合同》为准，涉案房屋租金为2646000元，上诉人芮纪兵已缴纳房租2604000元，尚欠上诉人毛栋租金42000元，在抵扣1万元保证金后，芮纪兵应支付毛栋房屋租金32000元，本院予以认可。关于违约金和电费，一审法院酌定处理结果并无不当，故本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13968元，由上诉人芮纪兵负担10926元，上诉人毛栋负担3042元。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇一九年十二月二十三日书记员  高凯