广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23426号上诉人（原审原告）：深圳市金龙房地产开发有限公司。法定代表人：LUCASIGNATIUSLOHJENYUH，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：张旖，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：以希（广州）贸易有限责任公司（现更名为“广州洲盈商贸有限公司”）。法定代表人：黄少宏。委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司（以下简称“金龙公司”）因与被上诉人以希（广州）贸易有限责任公司（以下简称“洲盈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持金龙公司的一审诉讼请求；2.依法判令洲盈公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，金龙公司向洲盈公司发送的邮件属于新要约。2018年3月14日，洲盈公司的工作人员向金龙公司工作人员发送邮件，就其申请提前解除租赁合同，于2018年4月30日撤柜事宜向金龙公司发出要约。2018年4月8日，金龙公司工作人员就洲盈公司申请提前解除合同及撤柜的要约向其回复邮件表示：“（1）同意贵司4月30日作为合同终止日的诉求；（2）没收租赁保证金，不再追究违约金和滞纳金；（3）贵司负责4月30日晚上完成围挡，5月9日前完成毛坯的恢复，逾期将产生房屋占用费；近期我司会发出提前解约补充协议供贵司签署，请知悉。”金龙公司发送的邮件不仅包含对洲盈公司发出的申请提前解除合同及撤柜要约作出回复，同时要求洲盈公司应承担的于4月30日晚上完成围挡，5月9日前完成毛坯的恢复，返签《提前解约补充协议》的义务。根据《中华人民共和国合同法》第30条规定，金龙公司向洲盈公司发送的邮件，已新增加提前解除合同事宜的履行期限、履行方式和违约责任等事项，属于对洲盈公司要约内容的实质性变更，应认定为金龙公司向洲盈公司发出的新要约。二、一审判决将金龙公司发送的邮件内容进行割裂认定，属于认定事实不清。金龙公司向洲盈公司发出的新要约的内容共三点（此外还包括返签《提前解约补充协议》），该三点要求与双方之间欲达成解除《房屋租赁合同》的目的不可分割，构成一个完整的整体。洲盈公司须同时满足该三点要求的前提下，双方才迖成解除《房屋租赁合同》的一致性意见，金龙公司才同意于2018年4月30日提前解除合同，不追究其违约金和滞纳金。但洲盈公司在收到该邮件及《提前解约补充协议》后，未回复邮件，未返签《提前解约补充协议》，亦未在约定期限内履行围挡、毛坯恢复工作的义务。在洲盈公司未履行该三点要求的前提下，一审判决却认定金龙公司需按照该三点要求中的一点履行豁免义务，对邮件提及的三点要求做割裂认定，明显是不合理的。三、金龙公司于2018年4月8日发送的邮件内容已失效，不能对双方产生约束力。洲盈公司在收到金龙公司发出的新要约后，并未回复邮件、未签回《提前解约补充协议》、未完成涉案商铺围挡和毛坯恢复工作、也未支付2018年4月1日起欠付金龙公司的租金、电费和物业管理费等费用，视为洲盈公司未接受金龙公司发出的新要约。可见，金龙公司与洲盈公司未就解除租赁合同事宜达成一致意见。金龙公司在新要约发出后53天后（即2018年5月31日）向洲盈公司发送《解除〈深圳某广场房屋租赁合同〉通知书》，视为对2018年4月8日邮件内容的变更，2018年4月8日邮件的内容对双方不再产生任何约束力，洲盈公司应按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任。洲盈公司辩称，一、金龙公司认为2018年4月8日的邮件是金龙公司的一个新的要约，洲盈公司不予认同。金龙公司所表述的意思并非以缔结合同为目的，而是对洲盈公司要求解除租赁合同这一意思表示的确认，并处分权利的行为，该行为是典型的承诺行为。二、2018年4月8日的邮件内容不存在失效的情形，2018年4月8日的邮件是承诺，该承诺以送达到要约人处即为生效，不存在可撤销或存有生效条件的意思表示，所以不存在失效的可能性。三、金龙公司要求支付违约金没有任何事实依据。在金龙公司向洲盈公司4月8日承诺的意思表示中，金龙公司即明确表示不再追究违约金，金龙公司要求洲盈公司支付42万违约金，但其无法证明其损失的多少。而且金龙公司在合同解除之后已经没收了洲盈公司22万保证金，而涉案场地每月租金只有5万多，由此可见，金龙公司没收的保证金足以弥补金龙公司有可能产生的全部损失。综上，洲盈公司认为金龙公司的上诉没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。金龙公司向一审法院起诉请求：1.洲盈公司向金龙公司支付2018年1月电费6866.52元及逾期付款违约金1627.37元（违约金以每日千分之一的标准，自2018年2月27日起，暂计算至2018年10月22日，实际计算至洲盈公司支付之日）；2.洲盈公司向金龙公司支付2018年4月26日至2018年7月25日电费542.64元及逾期付款违约金50.46元（违约金以每日千分之一的标准，自2018年6月30日起暂计算至2018年10月22日，实际计算至洲盈公司支付之日）；3.洲盈公司向金龙公司支付2018年4月1日至2018年6月3日期间的租金124216.4元、物业管理费18128.88元、POS机租金300元，合计142645.28元及逾期付款违约金暂计26401.68元（违约金分段计算，暂计算至2018年10月22日，实际计算至洲盈公司支付之日），合计暂计169046.96元；4.洲盈公司向金龙公司支付违约金425884.8元；5.本案诉讼费由洲盈公司承担。一审庭审后，金龙公司表示其第一项诉讼请求系笔误，其请求系洲盈公司向金龙公司支付2018年2-4月电费6866.52元及逾期付款违约金1627.37元（违约金以每日千分之一的标准，自2018年2月27日起，暂计算至2018年10月22日，实际计算至洲盈公司支付之日）。一审法院认定事实：2018年4月10日，金龙公司（出租方、甲方）与洲盈公司（承租方、乙方）签订《深圳某广州房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳某广场01层09号商铺（涉案商铺）出租给乙方，面积95.92平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2020年4月30日止；租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；2018年1月1日至2018年4月30日的含税月保底租金为55633.6元，2018年5月1日至2019年4月30日的含税月保底租金为62348元，2019年5月1日至2020年4月30日的含税月保底租金为65225.6元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金221575.2元；该房屋的每月含税物业管理费为8632.8元；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、等费用均由乙方承担；POS机每月租用费为300元；乙方逾期支付租金和水电费、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；甲乙双方同意，乙方有合同约定解除合同的情形时，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方所支付的所有租金以及租赁保证和其他费用均不予退还，乙方还需支付甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米75.95元的标准支付逾期期间的房屋占有费以及承担该房屋在占有期间内所发生的一切费用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；及其他内容。另查，洲盈公司于2018年4月30日搬离涉案房屋。为证明涉案租赁合同已于2018年6月1日解除，金龙公司提交了《解除通知书》及快递单，显示2018年5月31日金龙公司向洲盈公司邮寄租赁合同解除通知书，洲盈公司于2018年6月1日签收。洲盈公司表示其有收到该通知书，但认为对违约金的诉请没有关联性。为证明涉案租赁合同已于2018年4月30日解除且金龙公司同意没收洲盈公司的租赁保证金并承诺不再追究违约金和滞纳金，洲盈公司提交了往来邮件记录。其中金龙公司于2018年4月8日发送给洲盈公司的邮件显示“同意贵司4月30日作为合同终止日的诉求；没收租赁保证金、不再追究违约金和滞纳金；贵司负责4月30日前完成围挡、5月9日前完成毛坯的恢复，逾期将产生房屋占用费；近期我司会发出提前解约补充协议供贵司签署”。金龙公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为洲盈公司既未向金龙公司返签《解除租赁合同协议书》，又未向金龙公司支付欠付的费用，该协议书已失去效力。为证明金龙公司、洲盈公司实际履行的系2016年11月3日签订的合同，洲盈公司提交了合同编号为X的《深圳某广场房屋租赁合同》、金龙公司与深圳市得昶胜商贸有限公司（以下简称“得昶胜公司”）签订的编号为X《深圳某广场房屋租赁合同》以及洲盈公司与得昶胜公司签订的《补充协议》。金龙公司对上述两份租赁合同予以认可，但认为编号为X的合同及编号为X已分别于2017年2月1日、2017年12月31日解除，并提交了双方签订的两份《解除租赁合同协议书》。洲盈公司对该解除合同协议书关联性不予确认，认为该协议书并未生效，双方仍在继续履行双方于2016年11月3日签订的租赁合同，洲盈公司一直是实际承租方。为证明洲盈公司欠付的电费以及金龙公司已为其垫付的事实，金龙公司提交了《统计表》、2018年1月份至9月份的《抄表记录》及1月份、4月份、5月份的《发票》，根据上述证据显示，每个月25号抄表，洲盈公司5月份电费（4.26至5.25）358.19元、违约金40.83元，6月份电费（5.26至6.25）1.19元、违约金0.1元，7月份电费（6.26至7.25）183.26元，违约金9.53元。洲盈公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法指向涉案房屋拖欠的水电费，并提交《收据》证明其已交纳2018年1月份电费2544元。金龙公司对洲盈公司已交纳2018年1月份电费2544元予以认可。庭审中，洲盈公司表示已支付了2018年1月份电费2544元，对金龙公司主张的2018年4月26日至7月25日的电费、2018年4月1日至2018年6月4日的租金、物业管理费、POS机租金并未支付过。庭审后，金龙公司向法庭主张其原先主张“洲盈公司支付2018年1月电费6866.52元及逾期付款违约金”系笔误，其实际主张的系“洲盈公司支付2018年2-4月份电费6866.52元”。为证明其主张及其已垫付电费的事实，洲盈公司向一审法院提交了2月份至4月份电费的《发票》予以证实，洲盈公司对该发票合法性予以认可，真实性关联性不予认可，认为与本案诉求无关。洲盈公司确认并未向金龙公司支付过2018年2月-4月份的电费。一审法院认为，金龙公司、洲盈公司签订的《深圳某广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于洲盈公司提出其与金龙公司实际履行的系2016年11月3日签订的租赁合同，对涉案合同的真实性、合法性、关联性均不予合同，仅认可合同的第1、13、14页的抗辩主张。一审法院认为，首先，双方于2016年11月3日签订的租赁合同已于2017年2月1日解除；其次，关于洲盈公司提出2016年签订的租赁合同未实际解除，其先与得昶胜公司商共同经营涉案商铺，后单独经营，一直系涉案商铺的实际承租方的主张，经查，金龙公司于2017年4月17日与得昶胜公司签订租赁合同，约定涉案商铺从2017年5月1日开始出租，但金龙公司与得昶胜公司的租赁合同已于2017年12月31日解除，洲盈公司该主张不能成立；最后，洲盈公司并未能提供其他证据否定涉案合同的真实性以支持其抗辩主张，依法应承担举证不能的不利后果，故洲盈公司关于涉案合同效力的抗辩主张一审法院不予采纳。关于涉案租赁合同的解除时间。一审法院认为，首先，洲盈公司于2018年3日、2018年2月1日、2018年3月14日向洲盈公司发送邮件请求商定涉案租赁合同于2018年4月30日解除，金龙公司于2018年4月8日发给洲盈公司的邮件中明确表示“同意贵司4月30日作为合同终止的请求”，至此，双方对涉案租赁合同解除已达成合意，一致同意于2018年4月30日解除。其次，关于金龙公司提出由于洲盈公司未向金龙公司返签《解除租赁合同协议书》，亦未向金龙公司支付欠付的费用及毛坯恢复工作，该邮件已失效的主张，经查，金龙公司于2018年4月8日发给洲盈公司的邮件中并未表示将返签《解除租赁合同协议书》及“4月30日前完成围挡、5月9日前完成毛坯的恢复”作为涉案租赁合同解除的条件，仅表示逾期未完成围挡及毛坯恢复的将产生房屋占用费。最后，金龙公司、洲盈公司已一致确认洲盈公司已于2018年4月30日撤场，综上，涉案租赁合同解除时间应认定为2018年4月30日。关于金龙公司要求洲盈公司支付2018年2-4月电费6866.52元及逾期付款违约金的诉讼请求。一审法院认为，虽金龙公司于庭后才向法庭提出其原先主张洲盈公司支付2018年1月电费6866.52元及逾期付款违约金系笔误，其实际主张的系2018年2-4月份电费6866.52元，但是，基于金龙公司主张的数额并无变更，且金龙公司、洲盈公司双方已一致确认洲盈公司已交纳2018年1月份电费2544元的事实，为了减轻当事人讼累，一审法院确认金龙公司的诉讼请求应为要求洲盈公司支付2018年2-4月电费6866.52元及逾期付款违约金。由于洲盈公司确认未支付过2018年2月-4月的电费，金龙公司该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的诉讼请求，由于，金龙公司已于2018年4月8日发给洲盈公司的邮件中承诺“没收租赁保证金、不再追究违约金和滞纳金”，现再请求支付逾期付款违约金没有依据，一审法院不予支持。综上，洲盈公司应向金龙公司支付2018年2-4月电费6866.52元。关于金龙公司主张的2018年4月26日至7月25日的电费及逾期付款违约金。由于涉案租赁合同已于2018年4月30日解除，洲盈公司也已于当日撤场，金龙公司要求其支付2018年5月1日起的电费并无依据。洲盈公司仅需依约向金龙公司支付2018年4月26日至2018年4月30日所产生的电费59.70元（358.19元÷30天×5天＝59.70元）。承前所述，逾期付款违约金不予支持。关于金龙公司主张的2018年4月1日至2018年6月3日期间的租金、物业管理费、POS机租金及逾期付款违约金的主张。由于涉案合同于2018年4月30日解除且洲盈公司于当日撤场，洲盈公司需依照合同约定向金龙公司支付2018年4月份的租金55633.6元、物业管理费8632.8元、POS机租金300元，共计64566.4元；对于2018年5月1日起的相关费用，一审法院认为，由于涉案合同约定乙方应将房屋恢复原状向甲方交还且金龙公司于2018年4月8日向洲盈公司发出的邮件中已载明“贵司负责4月30日前完成围挡、5月9日前完成毛坯恢复，逾期将产生房屋占用费”，而洲盈公司4月30日仅将货物搬离、5月2日才将展柜搬离，并未依约完成围挡及毛坯恢复，故一审法院酌情判令洲盈公司向金龙公司支付2018年5月1日至5月10日的房屋占用费20112.26元（62348元÷31天×10天＝20112.26元）。但金龙公司请求洲盈公司支付2018年5月1日起的物业管理费及POS机租金没有依据，一审法院不予支持。承前所述，逾期付款违约金不予支持。综上，上述费用共计84678.66元。关于金龙公司主张的违约金425884.8元。一审法院认为，金龙公司已于2018年4月8日发给洲盈公司的邮件中明确表示涉案合同于2018年4月30日解除，且承诺“没收租赁保证金、不再追究违约金和滞纳金”，现再主张违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、洲盈公司于本判决生效之日起十日内向金龙公司支付2018年2-4月份电费6866.52元；二、洲盈公司于本判决生效之日起十日内向金龙公司支付2018年4月26日至2018年4月30日期间的电费59.70元；三、洲盈公司于本判决生效之日起十日内向金龙公司支付2018年4月1日至2018年5月1日期间的款项共计84678.66元；四、金龙公司的其他诉讼请求。如果洲盈公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4920.09元，由金龙公司负担3875.03元，由洲盈公司负担1045.06元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金龙公司与洲盈公司于2018年4月10日签订的《深圳某广场房屋租赁合同》真实合法有效，当事人应当严格履行。本案二审争议焦点，该合同是否经当事人协商一致解除。金龙公司于2018年4月8日送达洲盈公司的邮件包含同意解除及解除后果等意思表示内容。根据洲盈公司二审程序中陈述，其不同意邮件中关于完成围挡、恢复毛坯及另行签署书面《解除租赁合同协议书》的内容。由此可见，双方对解除合同后果并未协商一致，且未明确约定先解除合同，再对解除合同的后果另行解决。因此，本案不属于《合同法》第九十三条第一款当事人协商一致解除合同的情形。原审认定双方协商一致于2018年4月30日解除合同，适用法律有误，本院予以纠正。因洲盈公司拖欠租金等其他款项构成违约，达到涉案合同第十二条12.2.4约定的承租人“逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的”情形，金龙公司有权解除合同。该公司于2018年6月1日向洲盈公司送达《解除通知书》，本院认定通知到达之日即2018年6月1日合同解除。关于合同解除后果，《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，从2018年4月8日邮件内容看，洲盈公司已经向金龙公司明确告知不再履行合同并于4月30日搬离，双方亦确认洲盈公司于该日搬离。根据《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。金龙公司在2018年4月30日知晓洲盈公司已经搬离的情况下，完全可以及时收回房屋并减少损失。因金龙公司没有履行止损义务而造成扩大部分的损失，该公司应当自行负担。一审判决虽然对合同解除时间认定有误，但判决洲盈公司仅须承担2018年4月30日前的各项费用，该处理结果并无不当，本院予以维持。关于解除合同违约金，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。由于金龙公司在洲盈公司2018年4月30日搬离后未及时收回涉案房产，对损失扩大具有过错；另一方面，洲盈公司未完成将房产恢复原状等承租人义务，必然导致金龙公司须自行恢复产生其他损失。而洲盈公司已支付的房屋租赁保证金221575.2元不予退还，该金额相当于3个月租金及其他费用的标准，应足以弥补洲盈公司造成的租金及恢复原状费用损失，故一审判决对金龙公司主张的违约金部分不再予以支持，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，金龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9840.19元，由上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月二十三日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。