山西省太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初9675号   原告：尚瑞涛，男，1991年3月29日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：王彬，山西尚略律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王振江，山西尚略律师事务所律师。   被告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号，统一社会信用代码×××。   法定代表人：沙昭玉，董事兼总经理。   委托诉讼代理人：赵瑞芳，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：索丽，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   原告尚瑞涛与被告山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚瑞涛及其委托诉讼代理人王彬、王振江，被告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵瑞芳、索丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告尚瑞涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2019年9月30日止按照每日66.451元标准计算的逾期交房违约金48509.23元。2、判令被告向原告支付自2019年10月1日起至实际交房之日止按照每日66.451元标准计算的逾期交房违约金。3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于太原市迎泽区马庄南街32号得一·剑桥城C区15幢1单元11层1103号商品房一套，用途为住宅，总价款664510元。合同还约定被告应在2017年9月30日前将该商品房交付原告使用，被告逾期交房超过45日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告交付已交付房款万分之一的违约金。现原告已经向被告支付了全部的房屋价款，但至今被告未向原告交付房屋。被告的行为已构成违约，依约应向原告支付逾期交房的违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告山西复地得一房地产开发有限公司辩称，1、案涉合同是被告被迫签署的，不是被告的真实意思表示，案涉合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，违反税法相关法律规定，损害国家利益，属于无效合同。2、案涉项目逾期交房是由迎泽政府违约造成的，被告不承担违约责任。首先，案涉项目是迎泽区政府的团购项目，2011年迎泽区政府就案涉项目与被告签订相关协议，明确约定案涉项目绿化等公共配套设施由迎泽区政府出资，这才形成了2012-2013年的低房价。但迎泽区政府至今未兑现承诺，从而导致项目资金不足。其次，2014年因原开发商山西合纵房地产开发公司高管协助中纪委调查致使项目停滞，业主上访，该项目成为了迎泽区政府的监管项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金账户和用途，还在被告公司设监管办公室，变监管为接管，被告丧失了经营自主权。至此，迎泽区政府同时成为案涉项目的购房单位、监管单位和投资方。再次，2015年4月，迎泽区政府曾委托会计师事务所对整个项目进行审计，知晓该项目的开发建设成本、周边市场销售价已远高于案涉合同网签价。但迎泽区政府在明知案涉价格低于成本价、市场销售价、税收指导价、网签备案价，且未依约兑现投资承诺的情况下，强行要求被告按照2013年的原价进行网签，最终导致项目资金不足，无法如期交房。3、案涉房屋至今未达到法定交付条件，根据相关法律规定不得交付使用。案涉项目至今未办理完毕竣工验收手续，规划和消防尚未通过验收，未达到法定的房屋交付条件，根据相关法律规定，被告不得交房。4、案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。合同履行过程中，因政府环境整治原因，政府强制停工213.5天。同时，由于市政供水供电部门的原因，11-16号楼（西区）在2019年4月20日才通正式水，2019月4月20日才通的正式电。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的”。由于在房屋建设初期，因不可抗力导致长期停工；建设后期又由于政府环境整治强制停工以及提供水电的公共服务部门迟延通水通电，因此，交房时间应当相应顺延至2019月4月20日。5、违约金应当以原告已经支付的首付款为基数进行计算。原告是以按揭贷款的形式向被告支付购房款，其只向被告支付了首付款，而按揭贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被告对该笔贷款承担无限连带责任，故该部分款项的支付具有不确定性。综上，案涉项目延期交房是由历史综合原因导致的，我公司也属于受害方，请求法院考虑我公司的特殊原因，依法公正判决。   经审理查明，2017年5月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于迎泽区马庄南街32号得一·剑桥城C区15幢1单元11层1103号房，房屋总价款为664510元，原告应于2017年4月15日前付清首付款224510元，余款440000元办理银行按揭，并于2017年4月22日前办理完毕银行按揭申请手续，如因买受人自身问题导致银行不能如期足额放款的，付款方式转为分期或一次性付款。出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的。对于出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其他条款。2017年4月15日，原告向被告支付224510元的购房款，被告向原告出具了收据。后原告的440000元按揭贷款到达被告账户，至此原告付清了全部购房款。庭审中，被告主张涉案剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。为了证明其主张，被告提供的证据有：2017年5月25日被告山西复地得一房地产开发有限公司（用水人）与太原供水集团有限公司签订的《城市供用水合同》，约定由太原供水集团向马庄南街32号供水。2016年4月10日被告山西复地得一房地产开发有限公司与山西明业电力工程有限公司签订的《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程。2018年8月14日山西明业电力工程有限公司向被告出具情况说明，关于剑桥城项目1#、2#、3#、4#、5#、7#居民供电时间的说明：1#居民配电室正式送电时间为2018年4月27日；住户室内正式送电时间为2018年6月29日。被告提供了《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等文件，主张被告山西复地得一房地产开发有限公司在施工期间因政府原因存在多次停工的事实。   确认以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、个人借款凭证，被告提供的《城市供用水合同》、《情况说明》、《得一剑桥城永久用电工程施工合同》、《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等政府发布的文件、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，可以采信。   本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格后交付买受人使用。现涉案商品房尚未办理完成竣工验收手续，并不具备法定交付条件。因存在不能确定房屋交付期限、交付的房屋是否符合约定等争议，这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本判决中预先解决。因此，原告主张支付违约金的诉求，本院不予支持，可在涉案房屋具体交付日期确定以后予以处理。对于被告抗辩是因其受到胁迫为由主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为被告提交的证据并不足以证明其受到胁迫；被告称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告尚瑞涛的诉讼请求。   案件受理费减半收取507元，由原告尚瑞涛负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审判员 郑毅     二〇一九年十二月十三日   书记员 段玮