河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民再107号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵健，男，1956年8月24日出生，汉族，住周口市川汇区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：岳瑞敏，女，1992年6月8日出生，汉族，住河南省台前县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王伟，男，1990年3月10日出生，汉族，住河南省台前县。委托诉讼代理人：王爱华，河南陈州律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周口凯达房屋中介有限公司。住所地：周口市川汇区大庆路与七一路交叉口北聂提楼。法定代表人：何全喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵帅，河南豫安律师事务所律师。再审申请人赵健因与被申请人岳瑞敏、王伟、周口凯达房屋中介有限公司（以下简称凯达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫16民终1799号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫民申3938号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵健，被申请人王伟及王伟、岳瑞敏的共同委托诉讼代理人王爱华，被申请人凯达公司委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵健申请再审称，岳瑞敏、王伟明知赵健未取得房屋所有权，与赵健签订《房屋买卖合同》，岳瑞敏、王伟应当承担相应的法律责任。原审认定赵健存在拖延办理房产证，致使合同目的无法实现属认定事实错误。赵健不存在违约行为，房屋已卖给案外第三人并已过户，已不能履行合同。请求依法撤销周口市中级人民法院（2019）豫16民终1799号民事判决，维持周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5513号民事判决；一、二审诉讼费用由被申请人承担。岳瑞敏、王伟辩称，一、房屋买卖合同第一条第七项在签订合同时该条款已经划掉，不属于买卖双方在买卖合同中约定的条款，且该条款的内容明显与合同中付款方式、按揭付款、公积金贷款及备注内容相矛盾。该条款不能作为认定本案事实的依据。二、赵健于2018年3月29日已缴纳了税款，涉案房屋达到了过户条件。赵健故意拖延不予办理过户，造成岳瑞敏、王伟公积金贷款不能进入程序剩余房款无法支付。本合同的不能履行，是由于赵健的违约行为所致，其应当承担违约责任。二审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，请求驳回赵健的再审申请。凯达公司辩称，赵健与岳瑞敏、王伟约定应当按照公积金贷款的形式成交房屋买卖。公积金贷款明确约定首先由卖方赵健去办理不动产权证，再由双方一起办理过户手续，过户到买方岳瑞敏、王伟名下时，买方再以不动产权证去公积金处进行贷款，公积金贷款下放之后，再把后期的款项支付给赵健。二审已经查明本案的违约方为赵健。二、凯达公司作为中介公司在为甲乙双方提供居间服务时已经付出了大量的劳力物力，在促成双方签订买卖合同前，凯达公司已严格审查了出卖人提供的房屋买卖合同，凯达公司已将产权归属以及房屋详细信息告知了岳瑞敏及王伟，履行了居间合同人相应的义务。现双方签订的房屋买卖合同也是合法有效的，凯达公司没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，更没有提供虚假情况，也没有损害委托人的利益，不应当承担任何责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。岳瑞敏、王伟向一审法院起诉请求：一、判令解除岳瑞敏、王伟与赵健在2017年8月18日通过凯达公司签订的《房屋买卖合同》；二、判令赵健返还岳瑞敏、王伟购房款30万元，并赔偿岳瑞敏、王伟购房损失23万元；三、判令凯达公司承担连带责任并返还中介费7300元；四、诉讼费、保全费等各项费用由赵健、凯达公司承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，岳瑞敏、王伟（乙方）在凯达公司（中介方）介绍下与赵健（甲方）达成一份《房屋买卖合同》。合同约定，甲方以73万元的价格购买乙方位于周口市川汇区东环路西侧贾鲁河北侧建业森林半岛69号楼1单元503号房屋。交易税：甲方承担营业税，乙方承担个税、契税。甲方签订本合同后不能按照合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10％的违约金，并退还乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10％的违约金。第八条：乙方签订本合同后不能按合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10％的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10％的违约金。第九条：乙方签订本合同后不能按本合同买入该物业，应向甲方支付成交价10％的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10％的违约金。第十条：房屋交易过户手续，如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延；签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费。乙方应于签订本合同时支付人民币1万元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按银行按揭方式交付，甲方在收取乙方房款，同时应当积极配合办理递件、按揭、过户等手续，否则视为违约。首付楼价款（含定金）共计人民币30万元于甲乙双方在银行出具贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。人民币43万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。（上述是双方的格式条款约定。）特别约定，1、将甲乙双方协商，乙方必须在签订本合同之日起10天内，乙方向甲方支付首付款30万元；如逾期不向甲方支付首付款视为违约，违约如本合同第九条赔偿。在打首期款当天与甲方一同去解押。2、甲乙双方在签定本合同后，不得违约，如有违约，赔偿双倍中介费。3、甲方承诺在未过户前，经济纠纷由甲方承担。4、本成交价73万元，含地下室等。2017年8月5日，凯达公司收到王伟定金1万元。合同签订后，凯达公司于2017年8月24日出具收据，其收到王伟房款29万元。2018年8月7日，王伟申请涉案房屋价值进行鉴定，河南正泰房地产评估咨询有限公司出具豫郑正泰（2018）SF080005A号报告书，涉案房屋现在市场价格为968530元，支出鉴定费10100元。庭审后，凯达公司的工作人员到法庭接受法庭询问，证明赵健在履行合同中违约。一审法院判决：一、解除岳瑞敏、王伟与赵健于2017年8月18日签订的《房屋买卖合同》。二、赵健于本判决生效之日起五日内向岳瑞敏、王伟返还购房款300000元及利息（自2017年8月24日起至清偿之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）。三、驳回岳瑞敏、王伟的其他诉讼请求。案件受理费4252元，财产保全费2385元，共计6637元，由赵健负担。岳瑞敏、王伟不服一审判决，上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案的诉讼费用由赵健、凯达公司承担。二审查明的案件事实与一审相一致。本院二审认为，本案争议集中于：涉案房屋买卖合同哪一方构成违约，应如何承担违约责任。关于违约方，一、二审有效证据购房款收据、录音资料、税票与一、二审庭审中赵健、凯达公司的陈述能够相互印证，足以证实赵健存在拖延办理房产证，致使合同目的无法实现的行为。根据我国合同法第一百零七条之规定，赵健作为违约方，依法应承担相应违约责任。关于责任承担方式，因本案双方房屋买卖合同中明确约定“甲方签订本合同后不能按照约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金”。根据我国合同法第一百一十四条之规定，应按双方约定承担违约责任，即购房款730000元的10%计算违约金数额。岳瑞敏、王伟称房屋鉴定价格为实际损失，其大于约定违约金数额，应按照该鉴定价格计算违约金。但鉴定为预估价格，并非实际交易价格，且该预估价格随市场变动、并非固定价格，故一审未认可其为实际损失并无不当。综上所述，岳瑞敏、王伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、维持周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5513号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初5513号民事判决第二、三项；三、赵健于本判决生效之日起十日内向岳瑞敏、王伟返还购房款300000元并支付违约金73000元；四、驳回岳瑞敏、王伟的其他诉讼请求。本院再审审理查明的事实与原审相一致。另查明，赵健于二审判决后办理了涉案房屋的不动产证，并已将涉案房屋卖给第三人，售价87万，且于2019年7月办理了过户登记。本院再审认为，赵健与岳瑞敏、王伟、凯达公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同既确定了赵健与岳瑞敏、王伟之间的房屋买卖合同关系，也确定了赵健、岳瑞敏、王伟与凯达公司之间的居间合同关系。根据合同约定，岳瑞敏、王伟在购房时已查阅该房屋的产权状况，应知晓该房屋尚未解押及尚未办理产权证的情况，且双方约定付款方式为按揭付款，其二人对所购买房屋办理房产证需要一定的时间应有合理的心理预期。另外，合同约定，涉案房屋移交时间为赵健收齐楼款当天，赵健未收到全部房款，其未向岳瑞敏、王伟交付房屋的行为本身并不违反合同约定。原审中各方均认可涉案房产现已达到办理不动产证的条件，原审中岳瑞敏、王伟以赵健未交付房屋、拒绝办理产权过户手续为由主张解除合同没有事实和法律依据，该诉讼请求不应予以支持。因原审生效后，赵健已办理产权登记，并将该房屋买卖给第三人，且办理了过户登记。第三人已善意取得该房屋的所有权，再审中已形成事实上的履行不能，不再具备继续履行的条件，原审解除合同的判决结果应当予以维持。赵健拖延办理房产证，致使无法进行其后的房产过户、公积金贷款、房款支付、房屋交付等合同内容。赵健未依照约定履行合同义务，原审判决赵健承担合同约定的违约责任并无不当。凯达公司提供订立合同的媒介服务，促使赵健与岳瑞敏、王伟之间成立了合法有效的房屋买卖合同，未有证据证明凯达公司在此过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，原审判决凯达公司不承担责任并无不当。综上所述，申请人赵健的再审请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2019）豫16民终1799号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十二月二十日法官助理张艳敏书记员王润泽