浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5565号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑林华，男，1977年12月19日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托代理人：吴建芬，浙江欧凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛民校，男，1959年8月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：吕云燕，浙江横店律师事务所律师。 上诉人郑林华因与被上诉人葛民校租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初10907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑林华上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回原审判决第二项，并判决被上诉人立即支付上诉人装修损失243460元；三、要求被上诉人赔偿上诉人停业期间（宾馆锁门至今）所造成的营业损失；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定与事实不符，适用法律不当。上诉人认为违约方是被上诉人。2013年10月18日，双方签订《房屋租赁合同》一份，被上诉人将坐落于东阳市的三间七层包含地下室的整幢房屋出租给上诉人经营宾馆使用。合同第二条约定，被上诉人的房子手续必须全部符合上诉人办证要求。合同第七条约定，被上诉人应保证房屋没有产权纠纷，否则应赔偿上诉人所有经济损失。2016年因政府综合治理，涉案房屋的一个平台被政府拆除了，导致宾馆的消防通道无法使用，宾馆无法正常营业，上诉人希望被上诉人分担因拆除造成的损失或减免部分房租，在协商中，被上诉人没有采取合理合法的方式与上诉人协商，反而采取断水、断电、高音喇叭播放损害上诉人名誉的音频等形式影响上诉人营业，之后更是强制锁门，导致上诉人无法正常营业。故被上诉人是违约方，上诉人无需支付原审判决第二项中的房屋租金及房屋占用使用费，且被上诉人应依法赔偿上诉人的装修损失243460元。 葛民校答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原审判决其承担上诉人的50%装修损失，其虽认为该损失承担超出自己的能力，但认同一审认定其在催收租金中的不当行为与过错责任分担，原审判决较为正确、合理。上诉人称“2016年因综合治理涉案房屋的一个平台被拆除了，导致宾馆的消防通道无法使用”，该平台实际是出租房屋架空层连接地面道路并与通行地相持平的一块水泥平地，不属于建筑物，也非被上诉人权属，非出租房屋范围，且出租房屋也并不影响宾馆消防使用。该平台只是上诉人自行利用和方便通行而增设的违章设施。因政府综合治理，拆除了上诉人在该平台搭建的违章设施，故该后果应由上诉人自行承担，上诉人以此为由拖欠租金，系由上诉人先违约。上诉人在一审中从未提出过上诉诉讼请求第三项中的请求，故该项上诉请求不应是本案二审的审理范畴。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 葛民校向一审法院起诉请求：一、解除双方于2013年10月18日签订的房屋租赁合同；二、判令被告支付自2018年5月1日起至被告返还之日止的房屋租金（按15.5万元/年标准计算）；三、判令被告腾退位于东阳市的租用房屋。 郑林华向一审法院反诉请求：一、判令从反诉之日起解除双方在2013年10月18日签订的房屋租赁合同；二、判令被反诉人赔偿装修损失80万元（实际损失按鉴定为准）；三、判令反诉人返还在2016年4月30日至2018年5月1日期间已经拆除的平台建筑面积部分租金共计3万元。 一审法院认定事实：2013年10月18日，原、被告签订房屋租赁协议一份，合同第三条约定：“合同期暂定10年，合同金额第一年128000元，第三年开始每年增加9000元，合同期自2014年5月1日至2024年4月30日止，其余天数属于乙方装修免租期”，第四条约定：“乙方（即郑林华）租金第一年分两次支付，以后一年一次付清，甲方必须保证乙方电和水足够乙方正常开宾馆使用”。郑林华已向原告支付了2014年度至2017年度的租金，具体支付情况如下：于2013年10月11日支付64000元，2014年11月2日62200元，2015年4月30日支付128000元，2016年5月11日支付133000元，2017年5月8日支付143000元。 原、被告所租赁的房屋位于东阳市，三间五层半砖混结构的房屋（另外还包括一个地下室，即涉案房屋）。原告将涉案房屋出租给被告时，涉案房屋进行了部分装修，且房屋侧面有一个平台可与道路相通。被告承租涉案房屋后，对房屋的内部结构进行了改造及重新装潢，还另外增设了电梯及消防楼梯，并将消防楼梯通往外部的门设在涉案房屋的平台一侧，该门打开后即为搭建的平台，须以平台为进出消防楼梯的通道。装潢好后，被告利用涉案房屋开设了“郑氏宾馆”。 被告陈述，2016年4月1日，东阳市横店镇城市综合执法大队园区四中队拆除了上述平台及附属设施，导致消防通道需要重新设计改造。被告于是将消防通道出口改为由店面进出，并继续正常经营。 2018年5月1日，原告向被告发送催告函一份，要求其于2018年5月10日前支付该年度的租金155000元。2018年5月12日，原告再次向被告发送催告函一份，内容为要求被告于2018年5月22日前支付租金155000元。2018年5月23日，原告向被告发送律师函一份，内容为要求被告于2018年5月31日前支付租金155000元，否则将行使解除权，解除租赁合同，收回出租房屋并要求将房屋恢复原状、承担违约金、赔偿损失等。2018年5月18日左右，原告因被告未交纳房屋租金，采用高音喇叭在涉案房屋门口播放“郑氏宾馆无赖，房租不交”等内容三天以上。2018年6月1日，原告伙同他人到涉案房屋处剪断了宾馆的电线，锁住了宾馆的玻璃门及旁边的卷闸门，另留了一处卷闸门及侧门用于出入，因此双方还发生了冲突并报警处理。2018年8月3日左右，原告解除了对上述两头门的封锁并请人将电线接回，但被告认为水电仍无法正常使用。 2018年8月4日，原告向被告发送《解除合同通知函》一份，内容为解除双方租赁合同，并要求被告于2018年8月10日前搬离。被告至今仍未将物品搬离，也未支付租金，原告为此诉至该院，后被告提起反诉。另查明，金华市中正价格评估有限公司于2019年7月1日出具的鉴定意见内容为涉案房屋装修残值（仅限被告郑林华装修部分）为243460元，该价格不包括未形成附合的装饰装修物。原告在庭审中明确表示希望恢复房屋原状，不同意直接利用郑林华的装修。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的规定，不存在合同无效和可撤销情形，双方应按照合同约定全面履行自己的权利义务。双方对解除合同亦无争议，只是被告主张合同于反诉之日即2018年11月13日解除合同。该院认为，原告起诉要求解除房屋租赁合同后，被告也在反诉请求中提出确认合同于反诉之日起解除，应视为双方于被告提出反诉之日起对解除合同达成了一致意思表示，确认双方于2013年10月18日签订的房屋租赁合同于2018年11月13日解除。 该案主要争议焦点在于，合同解除是谁违约导致，相应的责任应如何承担。关于合同解除的原因，原告主张被告未按期支付租金，且经多次催讨仍未支付，故要求解除合同。被告则认为：原告催讨租金时租金支付期限尚未届满，被告只需要于2019年5月1日前支付租金即可；另外，平台的拆除造成了消防通道需要改造，原告理应赔偿被告因改造造成的损失并减免部分租金，但原告不但不同意赔偿损失和减免租金，还通过锁门、高音喇叭在宾馆门口播放不利于被告的内容、断水断电等方式阻挠被告正常经营，故该案合同解除的责任在于被告。该院认为，房屋租赁合同中只约定了租金一年一次性付清，并未约定租金支付的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，依照2013年到2017年的交易习惯，被告每年都是在租期开始时先支付该年度的租金后使用涉案房屋，应认定为双方已经确认了租金的支付时间为每一年度租期开始当日，故被告应于2018年5月1日支付原告租金。另外，原告多次发送律师函通知被告支付租金，还给予了被告支付租金的合理期限至2018年5月31日，故原告主张被告逾期未付租金，存在违约的事实，该院予以采纳。但是，原告在催讨租金无果后，没有采用合理的方式催讨租金，而是采用锁门、高音喇叭在宾馆门口播放不利于被告的内容、断水断电的方式对抗承租人，也存在违约行为。双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。 虽然被告认为双方发生纠纷后宾馆就无法正常经营，在原告锁门后，涉案房屋已经由原告占有使用，但是根据双方在庭审中的陈述，宾馆的大门是由原、被告各自锁上一把锁，原告于2018年8月3日将锁打开带走，而被告则一直没有拆除自己的那把锁，且被告因经营宾馆所需的家具等各项物品也至今未曾搬离，故应确认被告一直占有涉案房屋至今，另外考虑到2018年8月3日前，原告存在高音喇叭干扰行为及断电、锁门的行为，故应自2018年8月3日起由被告支付租金或房屋占用使用费。虽然被告抗辩因该案纠纷的存在没有搬离涉案房屋，且水电不能正常使用，但原告将锁拆除并接回电线后，被告已经可以自行修复水电，正常经营。即使被告不愿再经营，自被告提起反诉之日起应能够确定双方一致同意解除合同，被告也可以腾空房屋后向原告移交涉案房屋，故自2018年8月3日起被告既不腾空房屋，也不正常经营所造成的扩大的损失应由被告承担。关于消防通道的改造问题，该案涉案房屋出租给被告时，是由被告自行设计和装潢，按照常理来推测，可以推断房屋外的平台不属于涉案房屋的产权范围，故也不属于租赁范围，被告也无权对涉案房屋外的客观情况的改变要求原告承担责任。因涉案房屋周围环境发生改变，造成房屋的消防通道需要重新设计及改造，应由被告自行解决。如被告认为该环境的改变对房屋租金产生影响，也应通过协商或其他合理的方式解决，而不能据此拒付租金，反诉原告要求反诉被告返还已拆除的平台建筑面积部分的租金3万元的诉讼请求，该院不予支持。又因原告的违约行为对被告的经营造成了不良影响，故酌情确定租金及房屋占用使用费按照房屋租赁合同第一年度的租金128000元/年计算。关于房屋的装修损失，对于装修中可以拆卸带走的物品，均可由被告郑林华自行拆卸和带走，但拆除时造成涉案房屋毁损的，应当恢复原状；对于形成附合的装饰装修物，根据该院委托鉴定意见，可以确认现有价值为243460元，因该装饰装修系经过原告同意，而原告对装饰装修物也不同意直接利用，双方对此装饰装修如何处理在合同中也未作约定，故综合考虑双方当事人对合同解除的违约责任及租赁期限等，该院酌情确定由出租人分摊剩余价值中的50%即121730元。综上，原告的诉讼请求，部分成立，该院予以支持，部分不能成立，该院不予支持。反诉被告的诉讼请求，部分成立，该院予以支持，部分不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决：一、原告葛民校与被告郑林华于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除。二、被告郑林华应自判决生效之日起十日内支付原告葛民校房屋租金及房屋占用使用费128000元（已计算至2019年8月2日，此后房屋占用使用费仍按128000元/年计算至实际腾空之日止）。三、被告郑林华应自判决生效之日起十日内腾空坐落于东阳市的房屋。四、反诉被告葛民校应自判决生效之日起十日内支付反诉原告郑林华装修损失121730元。五、驳回原告葛民校的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告郑林华的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3400元，由原告葛民校承担593元，由被告郑林华负担2807元；反诉案件受理费12100元，由反诉原告郑林华负担10259元，由反诉被告葛民校负担1841元。鉴定费20000元，由原、被告各半负担（已由被告郑林华预交）。鉴定人员出庭费用800元，由被告郑林华负担。 二审期间，被上诉人葛民校未向本院提供证据。上诉人郑林华向本院提供证据如下： 一、东阳市横店镇古建筑设计蓝图一份。证明宾馆租赁时宾馆的装修与消防设计是一并进行，消防的设计也经过被上诉人的同意确认，消防部分的损失也应当计入损失部分。 二、照片五张（复印件）。证明拆除的部分平台系上诉人在消防设计时按照图纸施工所完成的消防通道出口，有墙体且设计有消防门，是可以正常使用的附属建筑物，并非被上诉人所称的不是正常可以使用的建筑物。 葛民校质证认为，上述证据非二审新证据。对证据一，三性及证明目的均有异议，本案所涉的是房屋租赁合同纠纷，上诉人所称的平台系房屋以外的平地，平地本身不属于房屋租赁范围，该证据中也无被上诉人签字确认的依据，上诉人主张该损失由被上诉人承担没有事实与法律依据。对证据二，形式真实性没有异议，对证明目的有异议，可以看出平台只是房屋地面一层连接到旁边道路上的平地，是由上诉人在平地做了围栏作为消防通道使用，不属于房屋的概念，依法不属于上诉人所有，上诉人在开设宾馆时应知道并非被上诉人所有，在政府综合治理过程中发现上诉人的宾馆在平地上做了围栏，由政府对违法的护栏进行了拆除。 本院审核认为，证据一，系郑氏宾馆的内部装修图纸，从载明的内容看，无法体现上诉人关于消防设计经过被上诉人同意确认的主张，对该证明目的不予采信。对证据二，从照片载明的内容看，无法达到上诉人的证明目的，对证明目的不予采信。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定：“房屋外墙除两个广告牌外置外，其余合同期内使用权归乙方（郑林华）所有，如甲方（葛民校）旁边另造房子，则乙方无理由拒绝归甲方造房使用”，第七条约定：“甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关揭、抵押债务及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”上诉人所称的平台系在租赁房屋之外，双方在合同中仅提及了房屋外墙的使用，并未涉及该平台，故原审认定该平台不属于房屋租赁范围依据充分。且政府已于2016年4月1日拆除了上述平台及附属设施，上诉人已将消防通道重新设计改造并继续正常经营。2018年5月，上诉人未依约支付租金，被上诉人多次发函催讨，上诉人仍未交纳，故上诉人存在逾期未付租金的违约事实，原审结合被上诉人在催讨租金过程中采取的方式不当给上诉人的经营造成不良影响，判决上诉人酌情支付相应的租金及房屋占用使用费并无不当。原审根据鉴定意见，综合双方对合同解除中存在的责任及租赁期限等因素酌情确定由被上诉人分摊形成附合的装饰装修物剩余价值的50%即121730元，也无不当。至于上诉人在二审中提出的第三项上诉请求，鉴于其在原审中并未主张过该项请求，被上诉人也不同意在二审中予以审理，故不在二审的审理范围，本院依法对此不作处理。综上，上诉人的上诉主张，理由均不能成立，本院依法不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4648元，由郑林华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑林军 审 判 员 虞惠珍 审 判 员 韦红平 二〇一九年十二月十三日 法官助理黄晖 代书记员 杨凯蝶