广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17885号上诉人（原审被告）：钟群兴，女，1973年12月7日出生，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房。负责人：黄晓玲，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人钟群兴因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟群兴上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回越秀物业南沙分公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由越秀物业南沙分公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定钟群兴未缴纳2010年12月1日至2016年12月21日的物业管理费是错误的，钟群兴仅未缴纳2010年12月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，越秀物业南沙分公司起诉也主张物业管理费到2015年12月31日止，其对钟群兴缴纳物业管理费的期限也是没有异议的。（二）越秀物业南沙分公司提供的小蜜蜂邮包快递及《物业服务费催缴函》不能作为本案证据，不能证明越秀物业南沙分公司于2016年7月1日向钟群兴催收物业费。1.越秀物业南沙分公司提交的小蜜蜂邮包详情单记载邮政EMS收件日期为“2016年7月1日”，但该单未记载邮件投递的过程，没有证据证明邮件退回钟群兴的时间及原因，因此无法确认邮件是否真实寄送给钟群兴，越秀物业南沙分公司对其主张还应当提供邮件投递过程的证明文件。另外，邮件被退件的，邮件退回寄件人时才视为送达收件人，本案中若采信该份邮件，也应当以退件日期为送达日期，退件日期往前两年之日前的物业费已经超过诉讼时效。2.越秀物业南沙分公司主张向钟群兴寄送了《物业服务费催缴函》，但该催缴函盖章人为“广州城滨物业管理有限公司”（以下简称城滨公司），该公司并非物业服务合同的相对方，也并非涉案物业管理方，该公司盖章的文件不能作为本案证据，也不能视为越秀物业南沙分公司向钟群兴催缴物业费，越秀物业南沙分公司也没有证据证明其委托城滨公司催收物业管理费，一审认定该事实错误。3.邮件显示寄件人为“符小姐”，寄件地址为“广州市南沙环市大道西滨海半岛服务中心”，在没有证据证明“符小姐”身份情况下，一审直接认定“符小姐”系滨海半岛中心人员是错误的，也不能证明符小姐系代表越秀物业南沙分公司向钟群兴催收物业管理费。4.若越秀物业南沙分公司向钟群兴催收物业管理费，完全可以采取将催收通知张贴在涉案房屋等各种方式，但其提供一份未能证明投递记录且签署主体与本案无关的邮件，完全不符合常理，不能证明其主张。越秀物业南沙分公司二审答辩称，1.一审中，越秀物业南沙分公司的诉讼请求是要求钟群兴支付2010年12月1日至2015年12月31日的物业管理服务费，钟群兴2016年1月至2017年2月的物业费已经缴清；2.钟群兴与越秀物业南沙分公司之间并没有约定送达文书退回给寄件人时才视为送达，越秀物业南沙分公司向钟群兴寄出《物业服务费催缴函》表明向钟群兴催缴物业费的主张意图，而越秀物业南沙分公司在一审也承认关于《物业服务费催缴函》委托城滨公司进行催收，也承诺符小姐是越秀物业南沙分公司的工作人员。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回钟群兴的上诉。越秀物业南沙分公司向一审法院起诉请求：1.钟群兴向越秀物业南沙分公司支付2010年12月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费28646.2元；2.钟群兴向越秀物业南沙分公司支付逾期支付2010年12月1日至2015年12月31日物业管理服务费的违约金（违约金的计算方法为：以每月欠缴的物业管理服务费469.61元为本金，按每日0.1%的标准，各从每月1日起计至钟群兴实际缴清之日止，违约金以本金为限）；3.本案的全部诉讼费用由钟群兴承担。一审法院认定事实：2007年11月1日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。别墅物业管理服务费为每月每平方米2.3元。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2007年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”2010年9月2日，钟群兴（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《滨海·半岛物业管理服务合同》，对物业管理服务费用约定如下：“物业坐落位置为广州市南沙区××大道西××大街××号，建筑面积204.18平方米。乙方提供的服务期限为三年，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，业主委员会可重新与乙方签订《物业服务合同》或另行选聘物业管理公司。如在合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。双方约定本物业的物业管理服务费标准为别墅2.3元/平方米·月，为使管理运作顺利及有效进行，业主需于收楼时向管理公司预付三个月物业管理服务费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费千分之一交纳滞纳金。甲方须按合同规定交纳物业服务费，每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的千分之一支付滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满三十日前向对方提出书面意见。若在合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，续聘或选聘物业管理公司并与之签订了《物业管理委托合同》，以该《物业管理委托合同》为准。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。”2010年8月29日，钟群兴填写《滨海·半岛业主档案登记表》，业权人住址为南沙沙螺湾工业区大森木制品厂内，电话为136××××5357。钟群兴于2010年9月2日预交2010年9月至2010年11月的物业服务费，未缴纳2010年12月1日至2016年12月21日的物业服务费。钟群兴抗辩其未继续缴纳物业费的原因系涉案房屋存在地基下沉、水管破裂、墙体爆裂等质量问题。越秀物业南沙分公司为证明其于2016年7月1日向钟群兴发出物业费催缴函的主张，在一审庭审中向一审法院提交了小蜜蜂邮包包快递一份，寄件人为滨海半岛服务中心符小姐，邮戳时间显示为2016年7月1日，收件人载明为钟群兴，收件人电话为136××××5357，收件人地址载明为广州市南沙沙螺湾工业区大森木制品厂内，内件品名载明为关于海宁大街**号物业管理费催费函。一审法院在庭审中当庭拆封上述快递，内置有“广州城滨物业管理有限公司”盖章印样的《物业服务费催缴函》一份，载明催缴海宁大街**号2010年12月1日至2016年3月31日的物业服务费及滞纳金。但该邮件未能妥投。经质证，钟群兴认为其未见到过该邮件，也从未拒收过快递，虽然收件地址是其在2014年之前的联系地址，但2014年之后其不再使用该地址；该快递未记载邮寄及投递过程，没有显示退回时间及原因，无法确定该邮件是否真实寄送给钟群兴；且催缴函落款处盖章单位城滨公司并非物业服务相对方，因此该公司盖章的文件不能作为本案证据，不能视为越秀物业南沙分公司向钟群兴催收物业费；即使越秀物业南沙分公司于2016年7月1日向钟群兴邮寄上述快递，根据法律规定及按月支付物业费的约定，2014年7月1日前的物业管理费也已经超过两年诉讼时效；越秀物业南沙分公司向钟群兴催收物业费，应当采取张贴催收通知在案涉房屋等各种方式，其提供的邮件没有投递记录且与本案无关，不符合常理，不能证明其催收主张。钟群兴在一审庭审中确认其未有书面告知越秀物业南沙分公司其联系地址发生变更的事实。越秀物业南沙分公司在一审庭审中陈述当时委托城滨公司进行物业服务费收取，因此催缴函也由该公司发出。双方在一审庭审中确认涉案房屋每月物业服务费469.61元，每季度物业服务费1408.84元；确认在实际履行过程中每月10日前交纳当月物业服务费；确认涉案房屋所在小区在越秀物业南沙分公司诉请的物业费期间未成立业主委员会。钟群兴抗辩应按《前期物业服务合同》约定的每日万分之四的标准计算违约金，越秀物业南沙分公司对钟群兴抗辩的违约金标准无异议。一审法院另查明，涉案房屋于2009年12月3日登记至钟群兴名下，登记地址为南沙区××大道西××大街××号，登记建筑面积为204.1786平方米；于2016年12月21日变更登记至案外人罗欢华名下。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。越秀物业南沙分公司向一审法院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载：“我司是广州市南沙滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称‘南沙分公司’）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理服务费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”一审法院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》及钟群兴与城建物业公司签订的《滨海·半岛物业管理服务合同》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《滨海·半岛物业管理服务合同》合同有效期为三年，故该合同于2013年9月1日起因履行期限届满，对当事人不再具有法律约束力。因涉案小区未成立业主委员会，亦未选聘出新的物业管理企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》对钟群兴具有约束力。钟群兴在2010年12月1日至2015年12月31日期间系涉案房产的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业费，并根据《前期物业服务合同》支付相应违约金。广州越秀物业发展有限公司已将相关物业费和违约金债权转让给越秀物业南沙分公司享有，越秀物业南沙分公司有权主张涉案《滨海·半岛物业管理服务合同》及《前期物业服务合同》所产生的债权。涉案房屋存在质量问题系钟群兴与开发商之间房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务合同关系，分属两种不同的法律关系，应由钟群兴另循法律途径解决。钟群兴以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题。城滨公司于2016年7月1日按照《滨海·半岛业主档案登记表》中钟群兴填写的地址及电话向钟群兴邮寄物业管理费催缴函，该邮件未能妥投系因钟群兴通讯地址变更而未通知物业公司所导致的，该快递单上邮戳和改退批条足以表明快递寄出并退回的事实，快递单表明物业公司向钟群兴催缴物业费的主观意图，邮寄催费快递的行为发生诉讼时效中断的法律效果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方确定物业费实际履行方式为每月10日前缴纳当月物业费，鉴于越秀物业南沙分公司未能提供除2016年7月1日的催费快递单外导致诉讼时效中断中止的证据，故越秀物业南沙分公司主张的2010年12月1日至2014年6月30日的物业费及相应期间的违约金，因超过诉讼时效，一审法院不予支持。钟群兴应当继续支付2014年7月1日至2015年12月31日止的物业费及相应期间的违约金。涉案房屋每月物业服务费为469.61元，逾期按欠费总额的每日万分之四的标准支付违约金，故钟群兴应向越秀物业南沙分公司支付2014年7月1日起至2015年12月31日的物业服务费为8452.98元（469.61元×18个月），以及逾期支付上述期间物业服务费违约金（违约金分别以每月欠缴物业服务费469.61元为本金，按每日万分之四的标准，从欠付当月11日至实际缴清之日止，每月物业服务费违约金以当月欠付的物业服务费本金为限）。对于越秀物业南沙分公司超出该部分的物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2019年7月29日作出如下判决：一、钟群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2014年7月1日至2015年12月31日物业服务费8452.98元；二、钟群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付逾期支付2014年7月1日至2015年12月31日物业服务费的违约金（分别以当月欠缴的物业服务费469.61元为本金，按每日万分之四的标准，自欠付当月11日起计算至实际缴清之日止，每月物业服务费违约金均以469.61元本金为限）；三、驳回广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。案件受理费660元，由广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担432元，由钟群兴负担228元。二审中，各方当事人没有提交新证据。经审理查明，针对一审法院查明的事实，钟群兴和越秀物业南沙分公司确认钟群兴没有缴纳的是2010年12月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，一审法院对此认定有误。一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。另查明，《物业服务费催缴函》载明，“海宁大街**号钟群兴业主：……截止2016年03月31日，您户共拖欠2010年12月01日至2016年03月31日，物业服务费30819.5元，滞纳金59943.9元，合计金额90763.4元。……因此我司郑重告知：请您于收到本函后十日内及时履行支付义务，否则我司将按照《物业管理条例》和《物权法》的相关规定诉诸法律程序解决，催缴拖欠的物业服务费及滞纳金。”本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对钟群兴的上诉意见，本院分析如下：广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》及钟群兴与城建物业公司签订的《滨海?半岛物业管理服务合同》，为当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审认定有效正确，本院不再赘述。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因《滨海?半岛物业管理服务合同》已履行期限届满，且涉案小区未成立业主委员会及选聘新的物业管理企业，一审认定广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》对钟群兴具有约束力，亦无不当，本院予以确认。现钟群兴针对诉讼时效问题提起上诉，一审时各方当庭拆开密封快递，快递附有一份物业服务费催缴函，快递载明的是钟群兴在《滨海·半岛业主档案登记表》中填写的地址及电话，快递未能妥投的原因系钟群兴通讯地址变更而其未予通知越秀物业南沙分公司造成的，且该快递单上的邮戳和改退批条足以证明越秀物业南沙分公司向钟群兴催缴物业服务费的事实，故钟群兴关于该邮件无法确认是否寄送的主张，本院不予采纳。《物业服务费催缴函》的内容明确是追收涉案房屋应缴纳的物业服务费，现越秀物业南沙分公司确认《物业服务费催缴函》系其委托城滨公司催收，亦确认符小姐系越秀物业南沙分公司的工作人员，《物业服务费催缴函》已表明了越秀物业南沙分公司催缴物业服务费的意图，城滨公司与符小姐的身份问题，并不构成钟群兴拒缴物业服务费的合理抗辩，故对于钟群兴认为物业服务费已全部超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。一审认定并无不当，本院予以维持。钟群兴在2010年12月1日至2015年12月31日期间系涉案房产的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费，越秀物业南沙分公司亦确认钟群兴拖欠的是2010年12月1日至2015年12月31日的物业服务费，一审法院认定钟群兴未缴纳2010年12月1日至2016年12月21日的物业服务费有误，本院予以纠正。但一审法院仅判令钟群兴支付至2015年12月31日的物业服务费及相应违约金，并未实质影响钟群兴的权利，故本院予以维持。综上所述，钟群兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟群兴负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十七日书记员  贾妍胡秀红