湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12946号上诉人（原审原告）：严帅，男，1982年6月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡广，湖南骄阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏智强，男，1986年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙市开福区洪山街道万家丽北路洪西重建项目南端商用楼一楼07号门面。经营者：赵琳，女，1987年5月23日，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工。上诉人严帅因与被上诉人魏智强、长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部（以下简称龙创服务部）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严帅上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3037号民事判决；2.依法改判解除三被上诉人于2018年10月17日签订的《房屋买卖合同》；3.依法改判三被上诉人连带返还上诉人75969元（其中定金50000元，居间服务费25969元）；4.依法改判三被上诉人连带向上诉人支付违约金519372元；5.依法改判三被上诉人连带向上诉人支付律师费2000元；6.本案一、二审的诉讼费用由三被上诉人共同承担。事实与理由：1.案外人魏庆美事前取得被上诉人魏智强的授权，事后得到魏智强的追认，《房屋买卖合同》成立，上诉人有理由相信魏庆美代为签字的行为是有效的，就算有瑕疵，也不应当影响合同的效力，其瑕疵责任也不应当由上诉人来承担，因此，一审法院在上述认定过程中漏查漏审了上诉人提出的相关事实，明显是错误的。2.一审法院没有认定三被上诉人违约并承担违约责任是错误的。3.一审法院适用法律错误，本案中的《房屋买卖合同》是合法有效的，三被上诉人违约就应当承担违约责任。4.上诉人向魏智强发送律师函告知其相关事宜时，魏智强并未给上诉人任何答复，魏智强怠于行使相关权利的责任导致的相应损失应由魏智强来承担。5.当魏智强的房屋第一次接触抵押后，具备了房屋买卖的条件，但魏智强并未告知上诉人是继续履行合同还是不履行合同。6.魏智强的委托代理人魏庆美是涉案房屋开发商的总经理、股东，不是一般的普通老百姓，其知道或者应该知道能否有权代理的相关责任。魏智强在二审中未答辩。龙创服务部辩称：1.涉案合同合法有效。2.作为居间方，龙创服务部不存在过错，不应承担违约责任。3.上诉人要求龙创服务部赔偿违约金519372元，无事实、法律依据。新环境公司辩称：1.新环境公司并非本次交易的居间方，不是本案的适格当事人，龙创服务部是新环境公司的加盟服务店，由龙创服务部向涉案双方提供居间服务，新环境公司与上诉人之间没有居间合同关系，也没有收取上诉人的相关居间费用。2.新环境公司只是定金的托管方，关于定金的返还，上诉人应当向定金的收取方即魏智强要求返还。3.涉案合同合法有效，新环境公司并非合同的相对方，合同未能履行并非居间方以及新环境公司的过错造成，且上诉人要求新环境公司承担51万元的违约责任，明显高于定金5万元的实际损失。严帅向一审法院起诉请求：1、解除原告与三被告于2018年10月17日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告连带返还原告75969元（其中定金50000元、居间服务费25969元）；3、三被告连带向原告支付违约金519372元；4、三被告连带向原告支付律师费2000元；5、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：案外人魏庆美与魏智强系父子关系，位于长沙市开福区房屋系魏智强所有，该房屋抵押在长沙雨花农村合作银行梓园支行。2018年10月17日，案外人魏庆美在未取得魏智强授权的情况下作为甲方（出售方）与严帅作为乙方（买受方）、龙创信息部作为丙方（居间方）及新环境公司作为丁方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定由严帅购买魏智强的上述房屋，房屋总价款2596860元，乙方于2018年10月17日支付甲方购房定金50000元，定金由乙方自行支付给甲方，乙方拟申请银行贷款1200000元，签订本合同后，甲方双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费25969元，乙方应支付丙方居间服务费25969元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2018年10月17日，案外人蔡万英以魏智强的名义向严帅出具了一张定金50000元的收条，同日，龙创信息部经营人赵琳向魏智强出具了一张收款定金50000元的收款收据，该50000元定金由严帅直接通过银行转账方式向龙创信息部进行了交纳，同时，严帅还向龙创信息部交纳了居间服务费25969元，收到上述50000元定金后，龙创信息部将上述50000元定金转至新环境公司账户。魏智强事后未对上述《房屋买卖合同》进行追认。此后，因本案所涉房屋未能办理房屋的解除抵押手续，导致本案纠纷的发生。一审法院认为，关于本案《房屋买卖合同》的效力问题。案外人魏庆美代为魏智强签名的形式与严帅及龙创信息部、新环境公司签订上述合同，事前未取得魏智强的授权，事后也未得到魏智强的追认，故上述合同因欠缺卖方即魏智强的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”以及《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，故本案的《房屋买卖合同》未成立，因此严帅请求解除《房屋买卖合同》欠缺必要的事实基础，也没有现实意义，一审法院不予支持；关于严帅要求三被告连带返还定金50000元、居间服务费25969元的诉讼请求，因本案合同未成立，同时，本案50000元定金收条系案外人蔡万英以魏智强的名义出具，魏智强一方未实际收取并占用该定金，该定金由龙创信息部收取后转至新环境公司，新环境公司在本案合同未成立的情况下实际占有严帅支付的定金50000元缺乏合法依据，故该定金50000元应由新环境公司向严帅进行返还；龙创信息部作为一家专门从事房屋中介的个体工商户，在魏智强实际未到场的情况下促成严帅与案外人魏庆美签订《房屋买卖合同》，因该合同未能成立，龙创信息部在未促成买卖双方合同成立的情况下收取严帅的居间服务费25969元，龙创信息部称其已完成居间人的义务与事实不符，故该居间服务费应由龙创信息部向严帅进行返还；关于严帅要求三被告方支付违约金519372元及律师费2000元的诉讼请求，因本案所涉合同未成立，故严帅要求三被告承担违约责任事实和法律依据不足，严帅的该项诉请本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部在本判决生效之日起五日内返还严帅居间服务费25969元；二、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效之日起五日内返还严帅购房定金50000元；三、驳回严帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9853元，公告费260元，共计10113元，由严帅承担3371元，由长沙市开福区龙创房屋信息咨询服务部承担3371元，由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担3371元。双方当事人在二审中未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。该法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以停止的方式作出。本案中，涉案房屋的权利人系被上诉人魏智强，案外人魏庆美与被上诉人魏智强虽系父子关系，但属于两个独立的民事主体，案外人魏庆美以魏智强名义与严帅、龙创服务部、新环境公司签订涉案《房屋买卖合同》，并未取得魏智强的有效授权，上诉人并无证据证明魏智强系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其提交的证据亦不足以证明魏庆美的签字行为系基于魏智强的委托授权，故魏庆美的签字行为系无权代理，该合同签订后并未得到魏智强的追认，且上诉人向魏智强发出律师函后，魏智强并未回复，故本院认为，涉案《房屋买卖合同》并未成立，一审法院以涉案合同欠缺魏智强的有效意思表示，认定涉案合同未成立，继而判决龙创服务部返还严帅居间服务费、新环境公司返还严帅购房定金，并无不当。综上所述，严帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9853元，由上诉人严帅负担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。