河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终3349号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：汪宇柯，男，汉族，2000年7月21日生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：汪志民，男，汉族，1979年1月29日生，住河南省许昌市建安区，系汪宇柯父亲。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河南怀大物业管理有限公司，住所河南省许昌市东城区魏武大道与前进路交叉口阳光花墅23号楼1单元103室。法定代表人：童光武，任该公司董事长。委托诉讼代理人：刘程辉，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙源，河南君志合律师事务所实习律师。上诉人汪宇柯因与被上诉人河南怀大物业管理有限公司（以下简称怀大公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪宇柯的委托诉讼代理人汪志民、被上诉人怀大公司的委托诉讼代理人刘程辉、孙源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪宇柯的上诉请求：1、请求撤销魏都区人民法院（2019）豫1002民初861号民事判决书第一、四项判决，发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求；2、本案一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实及理由：原审事实认定错误，适用法律错误。具体如下：第一，一审法院未认定被上诉人根本违约、不应再收取管理费系错误的。1、怀大公司根本违约，不该再收取管理费。小区的物业管理服务至少在2018年底就被怀大公司整体转让给了“乐生活”公司，具体何时转让业主均不知道，根据《服务协议》怀大物业根本违约。2、怀大公司收取管理费的诉请不应支持。物业负责人冯经理曾在2018年的业主会议上承诺限期解决业主反映的问题，若物业公司不能限期解决业主反映的问题，物业费将不再收取，直到问题解决。但直到现在小区问题依旧。第二、一审法院没有支持上诉人的反诉请求系错误的。1、法院应判令被上诉人配合小区业主成立业委会，小区未能成立业委会完全系被上诉人的阻挠，这是全体业主均知道的事实。法院应判令被上诉人积极改进服务管理。对于反诉，虽说是个人行为，但上诉人的诉求也是全体业主的诉求。小区没有业委会，所以为保障小区的安定有序，上诉人个人提出整改要求，以提高全体业主的获得感舒适度，这完全符合全体业主的利益。这些要求，并不是过分的要求，仅仅是物业应该做到的，而且物业也多次承诺要做到的。第三、一审法院明显偏袒被上诉人，证据采信不当。综上，望二审法院能够查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。怀大公司辩称，一、答辩人并未违约，主张的管理费具有事实根据和法律依据。首先，答辩人并未将小区物业转让他人，该小区直至目前一直由答辩人进行服务并进行管理。被答辩人所称的“乐生活”公司，是答辩人占有大部分股权的一家集团公司，答辩人在公司中“乐生活”公司占有70%的股份。而且“乐生活”公司系一家新三板上市公司，具有完整的管理体系，以及较有影响的品牌效应。因此，在小区中，答辩人将“乐生活”的品牌进行了宣传和展示，并将“乐生活”公司的一些管理细则进行了公示，以更好地服务小区业主。现小区物业管理仍由答辩人提供，被答辩人称整体转让不仅没有证据，也与事实不符。其次，被答辩人所称答辩人工作人员承诺不再收取物业费的说法，缺乏有效证据。答辩人收取物业费来源于双方合同约定，同时物业费是答辩人维持企业正常经营、运转的基本支撑。答辩人从未授权任何人作出不再收取物业费的承诺，因此，被答辩人的该项主张不能成立。二、一审法院对被答辩人的大部分反诉请求不予支持，认定事实正确。依据现行法律法规，业主成立业主委员会是小区业主的基本权利，且物业公司也不是成立业主委员会的发起或者批准机构。对于小区成立业主委员会，答辩人是支持的，期间也没有进行任何阻挠，现小区业委会无法成立并不是答辩人的责任，被答辩人要求答辩人配合成立业委会没有法律根据。三、本案上诉状上的上诉人为汪志民，不具有主体资格。综上，被答辩人所主张的上诉理由缺乏事实根据，对其请求应当予以驳回。怀大公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令汪宇柯支付自2012年10月起至2018年10月的物业费6524元、垃圾处理费511元、公摊电费1825元、电梯年检费1533元，以上共计10393元，并自逾期之日起按每日1%的标准向怀大公司支付逾期违约金直至付款之日止。2、本案诉讼费由被告承担。汪宇柯向一审法院提出反诉请求：1、判令怀大公司对所管理本小区2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目进行公告；2、判令怀大公司将其管理小区公共部分所得的公共收益（包括但不限于车位、广告收益）向反诉原告和其他业主分配，并从2011年10月每天按1%支付违约金至支付之日；3、判令怀大公司限期配合成立业主委员会；4、判令怀大公司限期将本小区的消防通道疏通并保持畅通；5、判令怀大公司限期增设车棚和充电桩；6、判令怀大公司限期拆除小区地面和楼顶的违章建筑；7、判令怀大公司补偿反诉人房屋未按规定质量交工所产生的费用；8、本案诉讼及反诉费用由被反诉人负担。一审法院认定事实：怀大公司自2011年10月1日至今为许昌市唐岗街欧陆阳光小区提供物业服务。怀大公司作为甲方，第三人马春阳作为乙方，双方就许昌市唐岗街欧陆阳光小区1号楼2单元4楼东户共同签订《前期服务协议》一份，合同中对物业名称、座落位置、建筑面积、双方的权利和义务、物业服务管理服务内容、违约责任等做出了明确约定。该《前期服务协议》中约定物业管理服务费用为0.7元/月/㎡，垃圾处置费按政府有关规定执行，公用水电费按实际用量据实分摊。涉案房屋登记的建筑面面积为138.12㎡。汪宇柯于2010年从第三人马春阳处购买该房屋后成为涉案小区的业主。汪宇柯自2012年10月1日至2018年10月30日期间未交纳物业服务费6477.8元［138.12㎡×0.7元/月/㎡×67个月（自2012年10月1日至2018年10月30日期间共计73个月，另须扣除汪宇柯于2017年11月24日已交纳的2018年1月至2018年6月30日期间共计6个月的物业服务费，合计为67个月）≈6477.8元］、垃圾处置费511元（7元/月/户×73个月=511元）、公摊电费1825元（25元/月/户×73个月=1825元）、电梯年检费1533元（21元/月/户×73个月=1533元）。怀大公司向汪宇柯催交上述费用，汪宇柯未交纳，引起纠纷，怀大公司诉至本院。另，怀大公司已将《欧陆阳光小区2017年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2017年度多经收支汇总》、欧陆阳光小区2018年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2018年度多经收支汇总》于欧陆阳光小区物业管理区域信息公示栏中公示，并于庭审中提交。其中，《欧陆阳光小区2017年度收支汇总》、《欧陆阳光小区2018年度收支汇总》列明了物业公司年度收入、支出金额、主营业务税金、管理费用、净利润。《欧陆阳光小区2017年度多经收支汇总》、《欧陆阳光小区2015年度多经收支汇总》列明车位费、电梯广告、快递柜、净水机的收益金额及支出项目、金额。另，涉案小区未成立业主大会，亦未成立业主委员会。另查明，根据许价［2005］26号《关于制定许昌市城市生活垃圾处理费标准的通知》，许昌市城市生活垃圾处理费中城市居民户执行标准为7元/户/月。一审法院认为，本案中，原、被告双方虽并未直接签订物业服务合同，但怀大公司作为涉案小区的物业服务公司，对汪宇柯居住的小区实际提供了物业服务，汪宇柯从第三人手中购买房屋后并实际入住，其作为业主，客观上接受了怀大公司提供的物业服务。汪宇柯应当向怀大公司支付物业服务费。故怀大公司要求汪宇柯支付自2012年10月1日至2017年12月31日及2018年7月1日至2018年10月30日期间欠付的物业服务费6477.8元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。怀大公司要求汪宇柯支付的垃圾处置费、公摊电费、电梯年检费均涉及所在小区住户的公共利益，汪宇柯也享受了该利益，应当支付上述费用。故怀大公司要求汪宇柯支付自2012年10月1日至2018年10月30日期间欠付的垃圾处置费511元、水电公摊费1825元、电梯运行费1533元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。汪宇柯关于怀大公司已将涉案小区物业服务事项整体转交其他公司，已不再是涉案小区的物业服务公司，怀大公司构成根本违约，不应再收取物业费的答辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。怀大公司关于要求汪宇柯支付逾期违约金的诉讼请求，因汪宇柯系以怀大公司提供的物业服务存在瑕疵作为抗辩，非恶意拖欠，故对怀大公司的该项主张本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大公司对涉案小区2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目进行公告的反诉请求。经审理，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”小区内共有部分收益收支账目属于业主知情权的范围，且该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，因此汪宇柯作为涉案小区的业主有权要求怀大公司予以提供，但根据怀大公司提供的证据显示，其已就2017年度、2018年度的共有部分收益项目、金额及支出项目、金额进行了公示，汪宇柯虽对其真实性提出异议，但并未提供相反证据予以佐证，故汪宇柯对于该两年度的共有部分收益的收支账目再行要求提供没有事实依据，本院不予支持。但对于2011年10月1日至2016年12月31日期间的共有部分收益的收支账目，怀大公司未提供证据证明其已经公示或以其他方式向汪宇柯提供以供查阅，故汪宇柯要求怀大公司对该期间的共有部分收益的收支情况进行公告的反诉请求，合法有据，本院予以支持。公告的具体形式以在物业管理区域显著位置予以公示为准。汪宇柯关于要求公告2011年度至2018年度物业管理服务费用收支情况的反诉请求，经审理，本院认为，该请求事项并非上述规定中所明确列举的事项，且根据本案所涉《前期服务协议》的内容，原、被告之间关于物业服务费用收费约定为包干制，法律法规并未对包干制物业服务费用收支情况的公布作出强制性规定，故对汪宇柯的该项反诉请求，本院不予支持。关于汪宇柯要求将涉案小区公共部分所得收益向反诉人和其他业主分配的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，“利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用”属于业主共同决定或业主大会决定的事项，涉案小区现未成立业主大会，汪宇柯亦未提供证据证明其取得其他业主的授权，故现其作为单个业主提起的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大公司限期增设车棚和充电桩的反诉请求，因车棚及充电桩属于建筑物的附属设施，对附属设施的增设涉及全体业主共同管理权利，汪宇柯作为单个业主现提起的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大公司限期配合成立业主委员会的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业公司并非成立业主委员会的权力机构，且反诉原告亦未提供证据证明怀大公司存在阻挠业主委员会成立的事实，故对反诉原告的该项反诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大公司限期将涉案小区消防通道疏通并保持畅通的反诉请求，因其所提供的证据不足以证明涉案小区存在消防通道堵塞的事实，故对该项反诉请求，本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大限期拆除小区地面和楼顶的违章建筑的反诉请求，因该案涉小区的违章建筑系业主未遵守管理规约，不履行协议义务自行加盖，怀大公司并无强制拆除的权力，且其已向违规业主发放了违章整改通知单，履行了管理义务，故对汪宇柯的该项反诉请求，本院不予支持。关于汪宇柯要求怀大公司补偿反诉原告房屋未按规定质量交工所产生费用的反诉请求，汪宇柯并未提供证据证明其房屋存在质量问题以及怀大公司系房屋质量问题的责任主体的证据，故对其该项反诉请求，本院不予支持。一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）汪宇柯于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河南怀大物业管理有限公司一次性支付自2012年10月1日至2018年10月30日期间（扣除2018年1月至2018年6月30日的物业服务费）的物业服务费6477.8元及自2012年10月1日至2018年10月30日期间的垃圾处置费511元、公摊电费1825元、电梯年检费1533元，共计10346.8元；二、原告（反诉被告）河南怀大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内在许昌市东城区唐岗街欧陆阳光小区物业管理区域显著位置公示2011年10月1日至2016年12月31日的共有部分收益的收支情况；三、驳回原告（反诉被告）河南怀大物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）汪宇柯的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，反诉费60元减半收取30元，共计89元，由被告（反诉原告）汪宇柯负担。本院二审期间，被上诉人怀大公司提交了其企业工商登记信息和企业信用信息查询单复印件各一份。用以证明乐生活公司系被上诉人的股东，在被上诉人公司占有70%股权，在被上诉人的管理小区内，会有以乐生活标志的宣传资料。但上诉人所在小区仍一直由被上诉人管理，并未转让，上诉人称被上诉人根本违约的理由不能成立。上诉人质证认为，对于上述证据的真实性关联性无异议，但不能证明物业是怀大物业公司管理的。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据，对其在本案中的效力不予认定。二审认定事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人汪宇柯主张被上诉人至少已于2018年底将其所在小区的物业管理服务整体转让给了“乐生活”公司，已经构成根本违约，以及被上诉人的物业负责人曾承诺如不能限期解决业主反映的问题将不再收取物业管理费，因此被上诉人不应再收取物业管理费。对其主张的上述事实，上诉人未提供充分证据予以证明，因此上诉人的该项上诉理由无事实依据，本院无法支持。至于上诉人的部分反诉请求问题，一审判决中对于未支持上诉人的反诉请求理由已有充分论述，本院予以认可，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，汪宇柯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由上诉人汪宇柯负担。本判决为终审判决。审判长 朱耀宇审判员蔡文慧审判员陈晖二〇一九年十二月十六日书记员 常      文      杰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口