北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10700号上诉人（原审原告）：周晓华,女，1953年3月6日出生。委托诉讼代理人：孙步彤（系周晓华之女），住河北省迁安市。委托诉讼代理人：钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘英英，女，1973年9月28日出生。委托诉讼代理人：赵毅，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：菅磊，北京市天沐律师事务所律师。上诉人周晓华因与上诉人刘英英合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初40811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周晓华上诉请求：同意一审判决第一项，请求二审法院撤销一审判决第三项，变更一审判决第二项为刘英英赔偿周晓华房屋升值损失5603900元，改判支持周晓华一审其他诉讼请求。事实和理由：1.关于升值利益损失，一审法院按照评估金额减去房款、税费、土地出让金之后五五进行分配，该分配有失公平，是刘英英违背了诚实原则未能遵守约定，希望二审法院重新分配。2.关于装修损失，一审判决中说酌情予以判定，但是最后并没有判定。刘英英上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第二项，改判驳回周晓华的一审诉讼请求。事实和理由：1.周晓华没有举证证明和刘英英之间存在借名买房关系，周晓华自述不知道钱是怎么付的，而且周晓华的女婿说不认识刘英英，多个证据表明一审法院的认定没有事实和依据。2.借名买房的双方互不认识，也没有协商过，周某1为了获取20万元手续费，欺骗了周晓华，让周晓华以为是借名买房，另一边也欺骗了刘英英。3.周晓华没有举证证明自己出过购房款，周晓华的银行记录显示，周晓华名下的卡是由周某2控制使用。垫付和偿还购房款是为了周转，并非为了交纳购房款。周某1在出庭作证时有陈述，周某2办理公司，多次使用亲戚的银行卡，购房付款是11月13日，并不是周某2使用的，周晓华并未进行举证，所以周晓华的诉讼请求应当予以驳回。4.周晓华提交的购房发票，并非一直由周晓华保管，在2018年11月，周晓华、周某1一家人谈话进行了录音，周某1说发票在周某1这里，并不是一直由周晓华持有。5.周某1说自己出资的50万由刘英英使用。周某1对于自己的行为是明知的，只是欺骗了周晓华，因此周某1的证言不具有证明效力，应当以录音为准。6.多项证据已经推翻借名买房关系。一审没有支持装修损失，也是考虑孙步彤占用房屋多年，没有错误。周晓华针对刘英英的上诉请求辩称，周晓华通过中间人周某1与刘英英达成了借名买房合意。1.刘英英上诉称因周某1与周晓华的亲戚关系就做虚假陈述是不成立的。2.一审时，周晓华提交的周某1、刘英英以及中间人汪绿萍的谈话录音也可以明确周某1不是借钱给刘英英，而是占用刘英英的指标购买涉诉房屋，而且明确告知是为周晓华购买的，由此可以看出购房涉诉房屋时达成了借名买房合意。3.“收条”正是借名买房合意以及借名买房的直接证据，刘英英将该“收条”陈述为借款依据是不符合常理的。4.周晓华掌握购房费发票原件、装修票据原件、实际居住的费用发票原件正是符合现实生活中“借名买房”的特征。5.如果涉诉房屋不被周晓华和刘英英都认可归周晓华所有，周晓华不会花费巨资对房屋进行装修，并由周晓华女儿在此居住多年。6.刘英英在一审中关于向周某1借钱、还钱的陈述相互矛盾，且无证据证明。7.周晓华提交的证据能够证明周晓华是实际出资人。8.刘英英没有证据证明其出资购买了涉诉房屋，刘英英也并未居住过涉诉房屋。周晓华能够证明其出资购买涉诉房屋，购房相关的票据原件掌握在周晓华手中，房屋实际由周晓华装修并由其女儿孙步彤掌握并居住8年之久。刘英英针对周晓华的上诉请求辩称，与上诉事实和理由一致。周晓华向一审法院起诉请求：1.要求刘英英返还周晓华购房款563336.48元；2.要求刘英英返还周晓华公共维修基金16552元；3.要求刘英英支付周晓华借名买房好处费120111.52元；4.要求刘英英支付周晓华自2008年11月17日至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.要求刘英英赔偿周晓华装修损失143465.55元；6.要求刘英英赔偿周晓华房屋升值利益损失5603900元；7.刘英英承担本案的诉讼费和评估费16500元。一审法院认定事实：2008年11月17日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司（出卖人，以下简称金隅公司）与刘英英（买受人）签订商品房预售合同（限价商品住房），合同约定:出卖人经批准，在上述地块上建设的限价商品住房暂定名为：美和园，该限价商品住房为美和园2#住宅楼第6层3单元601号，预测建筑面积共82.34平方米，其中套内建筑面积70.68平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.66平方米；该房单价每平方米7956.73元，总价款562381元；按照建筑面积该房单价每平方米6829.99元，总价款562381元；出卖人应当在2009年7月30日前向买受人交付该房。2008年11月17日，金隅公司向刘英英出具购房款发票，金额为530000元；2009年6月23日，金隅公司向刘英英出具购房款发票，金额为33336.48元，上述发票原件均在周晓华处。2009年6月23日，金隅公司向刘英英出具收据，证明收到维修基金16552元。周晓华提供的当日银行卡消费记录显示，其消费金额为49888.48元。剩余购房款33336.48元以及维修基金16552元的总和就是49888.48元。周晓华以此证明维修基金也是其支付的，且收据的原件亦在其手中。2008年11月17日，刘英英向周某1出具收条，内容为：今收周某1购金隅美和园小区2号楼3单元601室房款五十三万元整（530000元）。2009年6月24日周晓华向周某2转款650000元。当日，周某2出具收条，内容为：今收到周晓华归还我在北京购金隅美和园小区11号楼3单元601号楼房垫付款650000元。2016年1月29日，刘英英取得海淀区11号楼6层3单元601号房屋的不动产权证书。2018年11月15日，北京中资房地产土地评估有限公司出具评估报告，估价结果为：房地产市场价值（总价）：5603900元，单价67713元/平方米。周晓华支付评估费16500元。周晓华还提交了如下证据：证据一、购房承诺书、美和园房屋入住通知单、入住须知、住房验收交接单、交房钥匙、房屋户型图、住房质量保证书、美和园业主手册等书面材料，证明有关涉案房屋的相关手续原件均在其手中。刘英英对上述证据的真实性均表示认可，称周某1一直跟着办理上述手续，所以这些手续在周晓华处是正常的。上述材料中所有的签名都是刘英英本人签署。证据二、美和园物业服务合同及收据、供暖协议及发票，证明物业费和供暖费的相关协议由周晓华签订，费用是由周晓华交纳，周晓华实际使用涉诉房屋。刘英英对该证据的真实性予以认可，称2008年底交房，前期税费是周晓华交纳的。2010年周某1不离婚，所以之后的燃气、税费都是刘英英交纳的。证据三、个人开户与电子银行服务申请表、居民客户用电登记表、智能电能表客户用电登记表、银行代收费业务发票、歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户服务工作单、歌华有线高清数字电视试验示范小区用户申请表、歌华有线数字电视终端设备请退单、自来水缴费通知单及银行代缴凭证、燃气缴费通知单及银行代收发票、采暖缴费通知单及缴费凭证、物业收费通知及缴费凭证等，证明周晓华之女孙步彤一直在涉诉房屋居住，并交纳相关费用。刘英英对上述证据的真实性予以认可，称周晓华居住涉诉房屋，交纳相关费用是应该的，但不能证明涉诉房屋的所有权人就是周晓华。证据四、2010年4月北京圣达停车场管理有限公司（甲方）与孙步彤（乙方）签订的停车管理服务协议书，约定甲方受北京正泰恒安物业管理有限公司美和园分公司的委托，管理美和园小区停车场；乙方车辆停放停车场停车位，车位号132；……。还有相应的收据。2016年11月11日，北京金隅大成物业管理有限公司西三旗分公司（甲方）与周晓华（乙方）签订的机动车位租赁协议书，约定停车位编号：132；租赁期1年；……。周晓华欲证明2010年至2016年期间周晓华及其女儿一直在涉诉房屋内居住，且以业主身份租赁小区的车位。对此，刘英英表示对证据的真实性认可，但不能证明周晓华是涉诉房屋的权利人。证据五、北京市甲乙居室装饰装修工程施工合同、收条、报价单、购买室内设备、设施的合同及票据。证明2009年7月11日周晓华拿到涉诉房屋的钥匙后，于2009年8月8日委托装修公司对房屋进行装修。其中，家庭家居装饰装修工程施工合同约定：本合同开工日期为2009年8月8日；竣工日期为2009年9月17日，工程造价为17049.95元；……，该合同附有三页报价单。对此，刘英英表示对于证据的真实性核实不了，称好多事都是周某1自己办的，但没有周某1的签字，装修的事情与本案有无关系我也不清楚。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费120111.52元，未提交充分证据。证人周某1出庭作证，其证明内容如下：我与周晓华是姐弟关系，与刘英英没关系。涉诉房屋是2008年8、9月吧，刘英英在社科院有两限房的号，当时没钱买，跟我商量要不要。我给我二姐周某2打电话，我二姐周某2同意要，过了些日子，交的钱。当时叫金隅家园。交钱时，我、刘英英、周某2去了。在现场我姐拿的卡刷的，房价50多万元。发票我拿走了。房子是给我外甥女买的，我姐就让我保管发票。完了我外甥女就开始装修房子住。房款没有尾款，还有其他钱。什么钱说不清楚，反正就是正常购房的一些钱，是周某2给我钱让我交的。票据我给周某2了。房屋的钥匙是我和刘英英去拿的。然后将钥匙给了周晓华的爱人孙永兴，他们负责装修，因为外甥女在北京上学。当时跟周某2商量，给刘英英20万元，后来也没给。说５年以后过户再说。2008年11月17日的收条是给我打的。周某2说买房得有个说法，这样让她打了个条。当时我和刘英英是战友，刘英英从来没有给过我钱，魏某是我家属。周某2是开公司的，我家属给她帮了一、两个月的忙。周某2用我爱人的身份证办理的卡，53万元是从魏某账号划走的，后来我才知道这事。2009年6月24日的收款条，是周某2给周晓华写的。房屋买完之后，刘英英没有在此居住过，当时刘英英在通州云景里居住。当时，我外甥女在外面好像湖南培训，催物业费取暖费的时候，我让刘英英去交过。周晓华认可证人证言的真实性，表示证言中明确表明第一周某1和刘英英之间无借贷关系；第二首付款是周某2所出，周某2是给周晓华女儿购买涉诉房屋；第三在周某1证言中，没有陈述购房款是刘英英所出；第四周某1证实在购房之时，刘英英出具声明当时正是为了借名买房无任何手续，让刘英英出具书面声明，收据不是借条，没有任何借款意思表示，同时也证明了庭审中刘英英陈述的将20多万元交给周某1的事实不成立，因为刘英英买房前将12万元交给周某1，周某1刷卡，不应当再出具所谓的53万元借条，至少应当将所给的钱扣除，还打53万元条有违常理。刘英英认为，证人陈述从来没有告诉周某1和周晓华有借名买房协议，在周晓华提交的录音中说的很清楚，最早告诉周晓华有协议，现在找律师是因为没有协议，这是周某1和周晓华的说法；刘英英没有拿过好处费，还交了很多钱；录音中季某告诉了房屋不限购。证人说从来没有给刘英英任何书面资料，但证人曾经写过若不离婚，所有款项归刘英英。证人说借名买房有协议但现在没有拿出来。故录音中的话语与证人证言相互矛盾，故不认可证人证言，全是虚假的。季某（周晓华的女婿）与刘英英的通话录音，内容如下：季：您好，是刘英英吗？刘：是，你哪里啊？季：我姓季，你占我那房子，我是房主。刘：谁占谁的房子啊。季：你出一分钱了吗？你说谁占谁的房子。刘：我跟你认识吗？季：我是通过周某1认识的你。刘：所以，您就把所有的事情跟周某1谈清了，好不好。季：周某1告诉我这房子不限购，五年之后过户，过了五年我一直老催他，他老说跟你谈了谈了。你还把我东西搬走了，这是好好谈的态度吗？我觉得您有点欺人太甚。刘：我还觉得周某1欺人太甚。季：要不是您跟周某1的关系，我也不可能用您的这个号。刘：这么多年我受了太多的伤害。周晓华以此证明其通过周某1与刘英英之间达成口头借名买房协议，周晓华交纳所有房款的事实。刘英英表示不能证明其证明目的。刘英英提交的2006年11月复原、转业费结算表记载，费用总计24850元。刘英英的多张存款历史个人账户明细账单记载：时间均为2010年10月11日，柜台现金取款20121.8元，余额为0；支出10012.9元，余额为0，柜台销户；支出8005.36元，余额为0，柜台销户；柜台现金取款25113.75元，余额为0；支出20116.8元，余额为0，柜台销户；支出21559.56元，余额为0，柜台销户。庭审过程中，刘英英有如下陈述：我当时为了孩子上学，在建国门租房居住。我一个人要上班，还要照顾孩子，我单位在建国门，跑的特别辛苦。2011年底，我母亲患癌症，我将母亲接过来看病，我又要照顾母亲照顾孩子。房屋下来之后，我没有居住，周某1说借用一段时间。2015年下半年我将房屋收回，我去住的。周某1没有给我钥匙，我直接换的锁。2010年下半年到2012年上半年我住过，当时房屋内有装修，我还挺生气的，因为我的房，还给我装修了。2012年我母亲患病，我就搬走了。周某1说房屋空着也是空着，我就让他住了。他是否给他侄女住我不清楚。我向周某1借了40万元，已经陆续还款15万元，还差25万元未还。此后的庭审中，刘英英有如下表述：以我个人作风，我就是借钱，我给周某1打的条，交完钱后周某1死活不要，我说谈归谈，钱归钱，所以给周某1打了条。我转业费20多万给的周某1现金。借款之前和之后都给周某1钱。第一次给了我12万元转业费，打入我银行卡了，买房前一周之内我给了周某112万元，给的现金，是从银行卡中取出的。第二笔钱是2008年至2009年左右，我给周某1打条之后，部队又给我了9万元左右，我自己还有一些钱，所以凑到了13万元，大概一年左右给了周某113万元。我没有让周某1给我写收据，因为当时没有这个意识。2016年12月9日的接处警记录：刘英英打110报警称，接到房客在11-3-601，称家门被撬的电话。经联系，是买卖房屋纠纷，报警人称等对方来后再请民警出警。北京市住房和城乡建设委员会出具书面回复意见单，内容为：经查询，刘英英系东城区建国门街道限价商品住房申请家庭，于2008年8月29日取得市级资格备案，于2008年11月16日签约配售海淀区美和园11号楼3单元601号房屋。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：1、申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；……本案在委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对涉诉房屋进行评估后，该公司出具评估说明，内容为：因为本次评估对象为“限价商品住房”，权属证书等级时间为2016年1月29日，不满5年。根据北京市人民政府《关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》（京政发【2008】8号）第二十六条“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例缴纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整缴纳比例”。估价对象尚未达到在公开市场上自由交易的条件，暂无法进行市场价值评估。一审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案双方所争议的海淀区11号楼6层3单元601号房屋的性质为限价商品住房。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。本案中，周晓华主张借名买房；而刘英英主张不是借名买房，是借款买房。根据双方举证及证人证言可以证实，周晓华于2008年11月17日交纳了购房款530000元，此后又缴纳了剩余购房款33336.48元及维修基金16552元。2008年11月17日，刘英英向周某1出具收条一份，证明收到周某1购房款530000元。诉讼中，刘英英称其是向周某1借款400000元，但为何出具收到530000元的收据，且既然是借款，为何出具收条，有违常理。庭审中，刘英英表示其向周某1借款400000元，已经陆续还款150000元，尚欠250000元。在二次庭审时，刘英英又表示，买房前一周已经给付周某1120000元，此后一年左右又给付周某1130000元，但均没有让周某1出具收据。刘英英的上述表述前后矛盾，不能自圆其说。据此，刘英英主张借款买房，无任何证据支持，法院不予采信。根据周晓华的举证可以认定，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在周晓华处。而购房签约人刘英英却不持有上述票据原件，符合借名买房特征。再者，周晓华提供的证据一、二、三、四、五均可证明其为涉诉房屋的实际居住使用人。周晓华借用刘英英的名义购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，亦违反了北京市政府的相关规定，直接导致社会公共利益受损，该借名买房的行为归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。周晓华要求刘英英返还购房款及公共维修基金，并自2008年11月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息损失，有合法依据，法院予以支持。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费，因其未提交充分证据，法院不予支持。关于装修损失，应根据有效证据并考虑到折旧情况酌情予以判定。周晓华主张赔偿房屋升值利益损失。基于借名买房的客观事实，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权的可能。现刘英英将涉诉房屋收回，导致周晓华无法继续使用涉诉房屋，客观上已经将涉诉房屋返还给刘英英的现实后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给周晓华造成一定信赖利益损失。因双方在实际履行过程中，均明知涉诉房屋系限价商品住房，周晓华没有购买资格，故双方对此均存在过错，因口头协议无效给周晓华造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑涉诉房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、参考房屋价格评估结果，涉诉房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用的原则，对于刘英英给周晓华带来的信赖利益损失，法院将酌情予以判定。周晓华要求刘英英返还借名买房好处费及赔偿装修损失之主张，因未提交充分证据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、刘英英于本判决生效后15日内返还周晓华购房款563336.48元及公共维修基金16552元；并以579888.48为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付周晓华自2009年6月23日至实际付清上述款项之日止的利息；二、刘英英赔偿周晓华房屋升值利益损失1600000元；三、驳回周晓华其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为周晓华和刘英英之间是否存在借名买房关系，本院作出如下分析。金隅公司与刘英英签订商品房预售合同，但是涉案房屋的购房款、维修基金均为周晓华支付，购房发票原件、维修基金收据原件亦均由周晓华持有，房屋交付后，周晓华对涉案房屋进行了装修，并交由周晓华之女孙步彤进行居住使用，购房承诺书、物业服务合同及收据、供暖协议及发票、个人开户与电子银行服务申请表等材料亦均由周晓华持有。综合以上事实，本院认定刘英英和周晓华之间存在借名买房关系，刘英英是出名人，周晓华是借名人。刘英英上诉认为周某1为了获取20万元手续费，欺骗了周晓华，周晓华和刘英英之间不存在借名买房关系，与事实不符，本院不予采信。借名人周晓华以刘英英的名义购买政策性保障住房，登记在刘英英名下，违反了相关政策、法规的规定，双方之间的借名协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因借名协议无效，刘英英应当返还周晓华实际支付的购房款以及公共维修基金。一审法院判决刘英英返还周晓华购房款563336.48元及公共维修基金16552元；并判决刘英英以579888.48为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付周晓华自支付维修基金和最后一笔购房款之日即2009年6月23日至实际付清款项之日止的利息，并无不当，本院予以确认。因周晓华借用刘英英的名义购买涉案房屋，试图规避政策、法规的规定，双方对于借名协议无效均具有一定过错。现涉案房屋的价值已经上升，而周晓华无法继续占有使用房屋，也无法再获得因房屋价值上升所带来的利益，故刘英英应当向周晓华赔偿因借名协议无效所导致的损失。一审法院结合双方过错程度、涉诉房屋增值情况、房屋在交易时受到的限制等因素，根据公平和诚实信用的原则，判决刘英英应赔偿周晓华房屋升值利益损失1600000元正确，本院予以确认。周晓华对涉诉房屋装修后已使用多年，周晓华起诉要求刘英英赔偿装修损失，本院不予支持。一审法院在“本院认为”部分既表述“关于装修损失，应根据有效证据并考虑折旧情况酌情予以判定”，又表述“周晓华要求赔偿装修损失之主张，因其未提交充分证据，本院不予支持”，两处表述矛盾，本院予以纠正，但一审判决未支持周晓华要求刘英英赔偿装修损失的诉讼请求正确，本院予以确认。周晓华上诉请求刘英英支付借名买房的好处费，无事实依据，本院不予支持，一审法院判决驳回周晓华的该项诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，周晓华和刘英英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审评估费16500元，由周晓华负担10936元（已交纳），由刘英英负担5564元，于本判决生效后七日内交纳。一审案件受理费57047元，由周晓华负担37808元（已交纳），由刘英英负担19239元，于本判决生效后七日内交纳。二审案件受理费57047元，由周晓华负担37808元（已交纳），由刘英英负担19239元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十三日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 杨梓薇