江苏省苏州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏05执异71号 案外人：朱新华，男，1977年10月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 案外人：毛广侠，女，1977年12月1日出生，公民身份号码320825197712012323，汉族，住江苏省苏州市吴中区甪直镇车坊瑶盛村赞头(5)南赞头49号。 申请保全人：史华，女，1968年10月11日出生，公民身份号码320525196810110524，汉族，住江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡新村四区19幢401室。 被保全人：濮学林，男，1964年8月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被保全人：苏州市华瑞电力设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区柳胥村瓜泾路。 法定代表人：沈根珠。 被保全人：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。 法定代表人：沈建祥。 被保全人：吴江通用电力电器设备有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴江区八坼镇。 法定代表人：沈玉伟。 被保全人：苏州地灵电气有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。 法定代表人：沈根珠。 在本院执行史华与濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司民间借贷纠纷一案的财产保全过程中，案外人朱新华、毛广侠对本院查封的被保全财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 史华诉濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、金球公司、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司民间借贷纠纷一案，申请人史华向本院申请财产保全，本院依法于2018年11月22日作出（2018）苏05民初1332号民事裁定，冻结濮学林、苏州市华瑞电力设备有限公司、金球公司、吴江通用电力电器设备有限责任公司、苏州地灵电气有限公司的银行存款1亿元或查封相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2018年12月20日向苏州市吴江区住建局送达（2018）苏05执保208号协助执行通知书及（2018）苏05民初1332号民事裁定，对金球公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇学院路南侧、长安路东侧星宝花园包括41幢2单元1504室（以下简称案涉不动产）在内的52套房屋进行预查封。 案外人朱新华、毛广侠针对案涉不动产提出异议称，请求法院依法解除对案涉不动产的预查封措施。事实与理由:经苏州富诚绿化景观工程有限公司（以下简称富诚公司）、金球公司与案外人三方于2015年6月6日签订了以房抵债协议书，约定工程款以房抵债方式转让案涉不动产物权，指定登记在案外人名下。同日，案外人与金球公司签订了案涉不动产的《商品房买卖合同》，办理了案涉不动产所抵款项相应财务手续。金球公司于2015年9月21日交付案涉不动产，案外人与案涉不动产小区吴江市新和平物业有限公司签订了物业服务协议，并已缴纳了案涉不动产自购房交付日2015年开始至今的物业服务费，完成了案涉不动产的全部交接手续。案外人随后对案涉不动产进行了装修，并于2017年开始入住至今。综合上述事实，请求贵院撤销裁定并解除查封，维护案外人的物权、居住权。 申请保全人史华、被保全人濮学林、华瑞公司、金球公司、通用公司、地灵公司在本院异议审查期间未提交书面意见。 本院经审查查明：金球公司（甲方）、富诚公司（乙方）、朱新华、毛广侠（丙方）签订了一份落款日期为2015年6月8日的《协议书》约定：乙方承建甲方吴江星宝花园市政道路等工程，乙、丙双方向甲方提出要求购买由甲方开发的星宝花园商品房一套；上述商品房位于甲方开发的星宝花园41号楼1504室，总房款为1229424元，甲乙丙三方同意该总房款由甲方在乙方承建的甲方项目吴江星宝花园的工程款中扣除；乙方、丙方协商同意以上商品房购房合同的购房姓名：朱新华、毛广侠；商品房的交房时间及其他相关条款，根据丙方和甲方签订的《商品房买卖合同》约定为准；上述商品房总房款由甲方在乙方承建的星宝花园工程款中扣除，并经三方代表签字或盖章后生效。 金球公司（甲方、卖方）、朱新华、毛广侠（乙方、买方）签订了一份落款日期为2015年6月6日的《吴江市商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于吴江东××大道与××路的地块土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名星宝花园；买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为41幢2单元1504室，合同约定建筑面积136.33平方米，单价每平方米9018元，总价为1229423.94元；自合同签约之日买受人一次性向出卖人支付购房款1229424元；出卖人应当在2015年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖有金球公司合同专用章，朱新华、毛广侠的签字。 金球公司向朱新华、毛广侠出具了一份日期为2015年6月8日编号8415508的收据载明：收款方式转账，人民币1229424元，收款事由星宝花园41#1504房款。 朱新华、毛广侠向本院提交了一份吴江市新和平物业有限公司（甲方选聘的物业管理公司）盖章的《苏州市前期物业管理服务协议》载明，由甲方选聘的物业管理公司负责星宝花园的前期物业管理工作。 吴江市新和平物业有限公司向朱新华、毛广侠出具了一份收款日期为2015年9月21日、编号0000817的收款收据载明：物业服务费（2015.9.1-2016.8.31）、水泵电梯运行费，合计2617.54元，手机转账。 吴江港华燃气有限公司向朱新华出具了包括账单所属月份在201811在内的天然气增值税电子普通发票若干；吴江华衍水务有限公司向朱新华出具了包括账单所属月份在201803在内的水费增值税电子普通发票若干。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，从当事人举证的情况来看，金球公司与朱新华、毛广侠签订的《吴江市商品房买卖合同》落款时期为2015年6月8日，系本院对案涉不动产查封之前。结合朱新华、毛广侠提交的《苏州市前期物业管理服务协议》、吴江市新和平物业有限公司向朱新华、毛广侠出具的物业服务费收款收据、天然气及水费的发票等事实，本院对案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉不动产的事实在形式上予以认定。 但朱新华、毛广侠基于建设工程价款，与金球公司订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，应当同时具备下列情形:①案外人系建设工程承包人或实际施工人;②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同;③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满;④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当;⑤以房抵债协议合法有效;⑥以房抵债协议符合建设工程施工合同纠纷案件的相关规定。现金球公司、富诚公司、朱新华、毛广侠签订的2015年6月8日《协议书》载明：富诚公司系星宝花园市政道路等建设工程承包人，朱新华、毛广侠未能提供证据证实其系该工程的实际施工人，亦未能提供其与金球公司之间存在真实的书面建设工程承包合同、案涉工程款清偿期已经届满、其享有的工程价款与抵债标的的价值大致相当等证据，理应承担举证不能的不利后果。 综上所述，案外人对案涉不动产在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。案外人对此不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回朱新华、毛广侠的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王蔚珏 审判员  水天庆 审判员  谢 坚 二〇一九年十二月十日 书记员  邹 娜