中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12379号上诉人（原审原告、反诉被告）：符树纬（FOOSHIWEE），男，1944年3月29日出生，马来西亚国籍。上诉人（原审原告、反诉被告）：叶凤銮（YAPHONGLUAN）,女，1952年1月6日出生，马来西亚国籍。共同委托诉讼代理人：张晓英，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华普国际大厦有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街吉市口。法定代表人：张利，董事长。委托诉讼代理人：刘剑，北京市兰台律师事务所律师。上诉人符树纬、叶凤銮因与被上诉人北京华普国际大厦有限公司（以下简称华普公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初34806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人符树纬、叶凤銮之委托诉讼代理人张晓英，被上诉人华普公司之委托诉讼代理人刘剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符树纬、叶凤銮上诉请求：1．请求依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初34806号民事判决书，发回重审或依法改判华普公司支付符树纬、叶凤銮逾期办理过户手续的违约金891906元；2．本案一审、二审诉讼费由华普公司承担。主要事实和理由如下：1．一审法院判决解除《北京市外销商品房预售契约》认定的事实与客观事实严重不符，缺乏证据支持。本案经举证质证，《北京市外销商品房预售契约》、北京市朝阳区朝外大街19号北京华普国际大厦8楼02—B房屋（以下简称涉案房屋）40%的购房款通过与华普公司应支付给美加控股（新加坡）私人有限公司（以下简称美加公司）展销会费用及重复支付的八间单位的定金进行抵扣结算的传真件、《商客公司申领钥匙登记表》、华普公司询问符树纬以30美元/平方米/月的价格出租涉案房屋的传真件、华普公司原总经理国治维对与符树纬沟通的微信记录自认等证据已形成完整证据链，充分证明涉案房屋的40%购房款已经支付。合同约定剩余60%的房款由发展商提供按揭，按揭手续应当由华普公司负责办理。而本案中，华普公司并未提供任何曾经让符树纬、叶凤銮办理银行按揭的手续和证据。当年通过美加公司购买房屋的业主在2015年陆续起诉华普公司履行合同义务，符树纬、叶凤銮提交的十二份生效判决认定购房人的余款付款方式系通过华普公司代管房屋收取的租金抵扣房款结算，上述十二份生效判决认定的事实与本案符树纬、叶凤銮购房情况具有共性，剩余60%的房款由华普公司提供按揭的方式即以代管房屋的租金抵扣形式实现。合同约定房屋交付后三十日内共同办理房屋过户手续，申领房屋所有权证。涉案房屋早已于1997年10月28日交付，但因华普公司违规加建至今无法为符树纬、叶凤銮办理房屋所有权证，系华普公司违约，理应承担违约责任，其无权要求解除合同。2．符树纬、叶凤銮提交的有关涉案房屋购房款结算、房屋代管、租金等事实的传真文件，理应作为定案依据予以确认。符树纬、叶凤銮的主体身份很特殊，既是美加公司的负责人又是华普大厦涉案房屋的业主。依据《北京华普国际大厦委托代理销售合同（续约）》3．1的规定，双方明确约定以传真的方式对华普大厦的销售情况进行联系确认。符树纬、叶凤銮在境外，通过传真件与华普公司沟通购房款结算、佣金支付、广告展销、费用承担、房屋代管、租金等事实符合双方约定的文件往来方式。华普公司对传真文件上的梁东身份认可，多份传真文件中梁东的签名与双方签订的《北京市外销商品房预售契约》上梁东的签名一致，传真文件上华普公司的印章也充分证实了传真文件的真实性。依据《商品房预售契约》附件三第六条、第七条规定，符树纬、叶凤銮只有在缴清楼款余款前提下，才能办理领取钥匙手续。结合华普公司对《商客公司申领钥匙登记表》中马艳华身份的认可、盖有“北京华普国际大厦物业部”公章的传真件以及华普公司原总经理国治维陈述的事实，上述证据能相互佐证，充分证明符树纬、叶凤銮已按约定支付了涉案房屋40%的购房款后以业主身份收房并将房屋交由华普公司代管的事实。3．一审法院对华普公司违规加建，导致房屋无法办理产权证的违约行为未进行认定，属于对本案事实的重大遗漏。华普公司辩称：同意一审判决结果，但对于一审法院认定符树纬、叶凤銮已付40%购房款，华普公司有异议，符树纬、叶凤銮只支付了6500美金的定金，其他款项均没有支付，华普公司没有义务给符树纬、叶凤銮办理相关的过户手续以及支付逾期违约金，实际上是符树纬、叶凤銮没有按约定支付购房款，违约在先。另外，并非所有出卖的房屋都是以代管租金折抵剩余房款的这种形式，采取这种形式的业主与华普公司另行签订了代管协议，且这种资金往来的对账都是按期计算的，符树纬、叶凤銮仅交了6500美金的定金，没有履行其他的付款义务，双方也没有就代管房屋达成任何后期的协议，符树纬、叶凤銮所称的代管人和租金抵房款的事实都是不存在的，所以华普公司没有继续履行购房合同的义务，没有交付涉案房屋，买卖合同实际已经解除，涉案房屋已与符树纬、叶凤銮无关，请求二审法院驳回符树纬、叶凤銮的上诉请求。符树纬、叶凤銮向一审法院提出诉讼请求：1．华普公司于30日内将涉案房屋过户至符树纬、叶凤銮名下；2．华普公司支付符树纬、叶凤銮逾期办理过户手续的违约金891906元。华普公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判决解除华普公司与符树纬、叶凤銮签订的《商品房预售契约》；2．判决华普公司无需返还符树纬、叶凤銮已支付的购房定金6500美元；3．判决符树纬、叶凤銮配合华普公司办理商品房预售登记备案的撤销手续。一审法院经审理认定事实如下：1995年8月25日，符树纬、叶凤銮与华普公司签订《商品房预售契约》及《附件一》、《附件二》、《附件三》。《商品房预售契约》约定由乙方符树纬、叶凤銮购买甲方华普公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积为103．71平方米，房屋总价为259275美元。《商品房预售契约》第四条约定：“乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过30日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。”第五条约定：“甲方须于1995年12月31日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过60日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。”第十一条约定“双方同意交付房屋后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。”《附件二》付款办法约定：“临时定金美元陆仟伍佰元整已于签署本合同前付清并于缴付下期楼款时转为部分楼款；第二期楼款美元伍万壹仟捌佰伍拾伍圆整须于签署本合同后十四天内付清；第三期楼款美元伍万壹仟捌佰伍拾伍圆整须于签署本合同后三十天内付清；楼款余额美元壹拾伍万伍仟伍佰陆拾伍元整由发展商提供按揭。”《附件三》补充条款第四条约定：“倘甲方按本契约第四条规定终止本契约，甲方有权另行转售该预售房屋而无需事前通知乙方或获得乙方同意，转售所得之款若不能补足本契约规定之房价款及利息时，甲方有权从乙方已付的房价款中扣除，余款退还给乙方。若有盈益则归甲方所有。”另，符树纬、叶凤銮提交《北京华普国际大厦与华普国际大厦购物商场代销合同》《代理租赁协议》《北京华普国际大厦委托代理销售合同（续约）》及美加公司财政董事叶凤銮签字与华普公司盖章的传真件，该传真件内容为：“本司将北京华普国际大厦单位#0×-××B买主符树玮先生所支付来的百分之四十楼款直接作为贵司付五月二十七日与二十八日的展销会部分的款项与退回给本司重覆支付的八间单位订金，故结算如下：符先生付单位#0×-××B百分之四十楼款（USD2500．00/M2×103．71M2×40%）USD103，710。扣除应退回本司八间单位订金USD52，000，扣除五月二十七日与二十八日的展销会费用尚须划付给本司不足款项（S$23,643．67）”,符树纬、叶凤銮提供以上证据证明二人系美加公司的负责人，华普公司委托美加公司在新加坡等国家代理销售、招租北京华普国际大厦写字楼、商场等事宜。美加公司与华普公司通过传真约定将符树纬、叶凤銮缴付的40%房款抵扣展销费用。符树纬、叶凤銮完成了支付40%购房款的合同义务，依据约定剩余60%的购房款，由华普公司以出租房屋收取租金的方式抵扣剩余购房款，故符树纬与叶凤銮已将全部购房款支付完毕。华普公司认可《北京华普国际大厦与华普国际大厦购物商场代销合同》《代理租赁协议》《北京华普国际大厦委托代理销售合同（续约）》的真实性，认可与美加公司形成了代理销售关系。但不认可传真件的真实性，及已支付了40%房款，剩余60%的购房款为以租金抵扣剩余购房款的证明目的。另询，华普公司称涉案商业楼因加层建设，导致华普公司目前尚无法取得房屋所有权证。一审法院认为，符树纬、叶凤銮与华普公司签订的《商品房预售契约》（编号006269）系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，符树纬、叶凤銮认为购房款已全部支付完毕，但没有提供充分的证据证明剩余60%的购房款系已以租金抵扣购房款的方式交付完毕，且涉案商业楼因加层建设尚无法取得房屋所有权证，华普公司主张解除合同，办理撤销预售登记备案手续的反诉请求法院予以支持。符树纬、叶凤銮要求办理过户手续，支付逾期办理过户手续的违约金的诉讼请求法院不予支持。关于华普公司主张符树纬、叶凤銮返还6500美元定金的诉讼请求，因双方合同约定6500美元定金在支付下期购房款时转为购房款项，故该部分款项在符树纬、叶凤銮支付40%的购房款时已从定金转为购房款。又因，双方约定在符树纬、叶凤銮逾期支付房款超过30日时，华普公司有权终止合同，另行转售涉案房屋，转售所得之款若不能补足合同约定的房价款及利息时，华普公司有权从已付的房价款中扣除，余款退还，若有盈益归华普公司所有。故，尚若华普公司出售涉案房屋，价款必超出符树纬、叶凤銮所支付的6500美元，华普公司理应退还符树纬、叶凤銮6500美元。另，若符树纬、叶凤銮认为仍有已付款项可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除符树纬(英文名：FOOSHIWEE)、叶凤銮(英文名：YAPHONGLUAN)与北京华普国际大厦有限公司于一九九五年八月二十五日签订的《北京市外销商品房预售契约》（编号006269）；二、符树纬(英文名：FOOSHIWEE)、叶凤銮(英文名：YAPHONGLUAN)于判决生效后七日内协助北京华普国际大厦有限公司办理撤销《北京市外销商品房预售契约》（编号006269）的预售登记备案手续；三、北京华普国际大厦有限公司于判决生效后七日内退还符树纬(英文名：FOOSHIWEE)、叶凤銮(英文名：YAPHONGLUAN)购房款6500美元；四、驳回符树纬(英文名：FOOSHIWEE)、叶凤銮(英文名：YAPHONGLUAN)的全部诉讼请求；五、驳回北京华普国际大厦有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，华普公司提交一份1998年8月28日华普公司和罗镇坤签订的《协议书》，拟证明采用房屋代管租金折抵剩余购房款的业主均与华普公司单独签订了《协议书》，对付款方式有明确的约定，而符树纬、叶凤銮并没有与华普公司签订《协议书》。符树纬、叶凤銮对上述《协议书》的真实性、证明目的不予认可，并称双方《北京市外销商品房预售契约》第八条已明确约定了涉案房屋由华普公司代管，且当年在新加坡联合早报发布的广告中也明确了有关代管及租金的收取方式，并不需要再签订其他协议。华普公司提交了一份（2004）二中民初字第7712号民事判决书，证明在1995年有的业主已经办理了银行按揭手续。符树纬、叶凤銮认为与本案无关。另查，2015年曾有12位购买人将华普公司起诉北京市朝阳区人民法院，要求华普公司为其办理所购房屋的房产过户手续并支付逾期办理过户手续的违约金。经审理查明，因华普公司存在加层建设，未取得有关部门批准，暂时无法办理产权登记手续，故判决驳回了购买人要求办理产权过户的请求，但均判决华普公司支付购买人几十万元不等的逾期办证违约金。上述判决中，有11位购买人出示了华普公司曾向其出具的已结清房款的证明，另1位购买人主张剩余房款系采用以租金折抵房款的形式结算的，并出示了华普公司曾出具的租金收益表及折抵扣款记录表予以佐证。符树纬、叶凤銮解释称因美加公司与华普公司存在合作关系，美加公司代理华普公司销售公寓楼，且华普公司领导也安抚符树纬、叶凤銮不要带头闹事，会尽快解决产权登记问题，故符树纬、叶凤銮没有与其他业主一起去要求华普公司出具结清房款的证明，也没有提起诉讼。再查，符树纬、叶凤銮和华普公司于1995年8月25日签订的《北京市外销商品房预售契约》附件三《补充条款》第六条约定“乙方应于甲方发出该房屋交付使用通知书之日起十四天内，并在乙方缴清楼款余款、补偿利息及其他根据本契约乙方应缴款项的前提下，办理领取钥匙手续。”第七条约定“乙方应在缴清本契约项下的房价款及其他应缴的款项后，按本补充协议第六条的规定，办理领取钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙当天即为甲方实际将该房屋交付乙方之日。”1995年5月22日美加公司发给华普公司梁东经理的传真件尾部内容为“请查核，在确认无误后在本传真盖章后传回本司，并请将不足的楼款尽速划付本司以利展销工作顺利进行，谢谢！”该传真件右下角有梁东的签名并加盖有华普公司的合同专用章。华普公司认可梁东是该公司当时负责销售的，但其已经离职，无法到庭核实有关情况；经核查，1995年8月25日在北京市房地产市场管理处预售登记备案的《北京市外销商品房预售契约》显示，卖方华普公司的签约代理人系梁东。符树纬、叶凤銮提交的《商客公司申领钥匙登记表》显示的事由为“客户要求收房”、“备注”为“请安全部按大厦规定给客户发放钥匙”，落款署名为“马燕华”，日期为1997年10月27日，符树纬、叶凤銮在“客户签字”栏签字的日期为1997年10月28日。华普公司认可马燕华曾是该公司的物业工作人员，但不认可已经将涉案房屋交付给了符树纬、叶凤銮；符树纬、叶凤銮提交1997年11月14日加盖有华普公司物业部公章的传真件内容为“现有租户有意租用符先生所购华普国际大厦802B室，租金为30美元/平方米/月，按实际使用面积计价。不知符先生对此租赁条件是否满意，希望尽快告知。”传真尾部手写“联系人：范文新”及联系电话。华普公司认可范文新曾是该公司的物业工作人员。符树纬、叶凤銮在一审中还提交了符树纬与华普公司原总经理国治维自2015年12月24日至2017年1月14日期间的微信聊天记录。主要内容如下：（国治维）“您的短信已收到，谢谢！您的事经多次催问，翦总已回复，要我们在查清事实的情况下予以妥善处理。我们遵照翦总的指示，认真翻阅了账目，又向当时的经办人原财务部经理贾丽娟（现已退休）进行了详细的了解，结果还是很不让人乐观。主要还是查不到该房间的付款记录和文字的说明，您如果有这方面的资料请通过传真或微信发来，以便向翦总汇报。”（符树纬）“国总，上次我来北京见你时不是拿去影印吗？那有我们付百分之四十的款以及华普公司的证明，也有华普来通知我们去拿钥匙，我们也到华普拿钥匙的证明，这都是当时梁东经理亲自与我们办理。”（国治维）“好的。”（符树纬）“国总你好，有关我们的事情贵公司有决定了吗？”（国治维）“公司开会了，有的领导认为您提出的方案还是比较合理的，但是也有的不同意，坚持认为能把40%的款退回就不错了，也有的要维持现状，等产权证办下来再说。”（符树纬）“国总，我们的情况也当面和李副总说了，她是旧人员我们所说的情形，房产证也办不了，我们卖回给华普公司最好，每平米算30美元，租金二十年就几十万美元，希望国总与翦董帮忙，一百八十万人民币很合理，希望咱们和谐解决，谢谢。”“国总你好…有关我房子的事拜托你与翦董事长商量一下能帮忙吗？我这802-B号单元一直都有出租，现在的租金是多少呢？请告知，谢谢。”“国总你好，你有帮忙向翦总报告了吗？希望华普公司给我回复，我们把钥匙交给华普管理公司出租到今天也没有给我报账，802-B房一直来都有人租用，我们很希望能和谐解决这事，到现在华普公司又不能办房产证，希望翦董与国总和各位董事们能够理解帮忙，谢谢。”（国治维）“好的。”（符树纬）“国总你好，有关我华普房子之事你们公司和翦董对我提出的解决方案有决定吗？希望你能给我回复，谢谢。”（国治维）“没有让步，他们还是坚持要是退款只能是40%。”（符树纬）“国总你好，我理解翦董事长贵人事多，但希望他不论如何请安排与我见面谈，或是请国总你代传达我的意思，这802-B单位卖回给华普公司。这房子我们还清百分之四十，华普公司也依照合同交给我们钥匙，然后华普替我们出租（一直有租户）几次我到华普大厦看都有租户，请贵公司告知目前租金是多少，相信贵公司肯定有记录，我七号会来北京，希望国总安排能见到翦董事长，谢谢。”（符树纬）“国总你好，现在已经是十一月，有钱进我的账户了吗？谢谢。”（国治维）“好，我正在争取，力争月底前汇10万元。”（符树纬）“国总您好…希望你向翦董和各位董事反应我的意思，华普国际大厦802-B单位我们依合同付清百分之四十的款，贵公司也把钥匙交给我们，我也依照合约把钥匙给华普代理出租，经过二十多年已是不少的钱了，现在华普公司不能办理房产证，所以我们希望依目前的市场价打四折卖回给华普公司，我们希望翦董与各位董事们协商解决，拜托国总您帮忙，谢谢，符树纬敬上。”（国治维）“我给他们报的是160万元，这个数字还有商量吗？如可能，我这里做工作的难度要小些，也可能快一些。”（符树纬）“谢谢你国总，你提议160万元要多长的时间解决？”（国治维）“我估计最快要六个月”（符树纬）“国总，我要求华普正月先付50万元，下来六个月每月再付二十万，总数170万元人民币。”（国治维）“上次向他们汇报是160万，这个数字他们还要往下压，所以现在我很为难。”（符树纬）“国总你好，我照您的提议160万元人民币卖回给华普，这802-B本金是25万美金，我希望能和谐解决这事，华普首付40万元然后六月内付清余额120万元，请回复，谢谢。”（国治维）“160万元他们不同意。”（符树纬）“你有与翦董商量吗？这单位我交给华普公司出租已经二十年，现在我希望能和谐解决，希望翦董能体谅。”（国治维）“他们仍坚持120万元立清。”（符树纬）“我希望和谐解决，再提议以一百五十万元人民币卖回给华普公司，现在先付五十万，余100万在五个月付清，国总请向翦董他们商量。”（国治维）“主要卡在价格上，目前150万他们也不同意，我还在做工作，实在抱歉！”（符树纬）“国总早安，收到你的回复。我提出一百五十万还没有当时的价格25万美元。我从北京那里的朋友知道那里的价格大概七、八万一平米。我现在希望和谐解决这事，希望你帮忙和翦董他们商量，希望在春节前能一次解决（150万付清），等你的回复，谢谢。”（国治维）“目前120万元他们同意可以马上履行。”对于上述微信聊天记录，华普公司认可其真实性，但不认可符树纬、叶凤銮已经付清了涉诉房屋的购房款，华普公司当时只是本着调解的意愿及想解决这件事情的目的而同意买回该房屋。符树纬、叶凤銮要求华普公司支付其逾期办理过户手续的违约金891906元的计算方法为：总购房款259275美元对应起诉时的汇率6．88，折算为人民币1783812元的50%，即人民币891906元。华普公司认为符树纬、叶凤銮主张的违约金过高，若法院支持其违约金请求，亦应当降低违约金。二审中，鉴于目前涉案房屋仍无法办理产权登记，符树纬、叶凤銮明确表示放弃要求华普公司于30日内将涉案房屋过户至符树纬、叶凤銮名下的请求。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于符树纬、叶凤銮是否已经付清房款的问题，需要结合本案整体证据进行综合分析认定。1．关于符树纬、叶凤銮提交的1995年5月22日的传真件。根据传真件的内容显示，符树纬、叶凤銮向华普公司提出将其应付华普公司的房款40%直接在华普公司应支付美加公司的展销会费用及应退回的重复费用中相互折抵，最终核算了华普公司尚需支付美加公司的欠款数额，并请华普公司查核确认无误后在传真件上盖章确认传回美加公司。符树纬、叶凤銮提交的传真件不仅加盖有华普公司的合同专用章，还有当时华普公司负责销售的经理梁东签字确认，证明华普公司对符树纬、叶凤銮支付40%购房款的认可。2．关于符树纬、叶凤銮提交的《商客公司申领钥匙登记表》。1997年10月27日华普公司物业工作人员马燕华填写的《商客公司申领钥匙登记表》显示理由为“客户要求收房”、备注为“请安全部按大厦规定给客户发放钥匙”。根据《北京市外销商品房预售契约》附件三《补充条款》第六条及第七条的约定内容，只有在符树纬、叶凤銮缴清了应付款项之后才能办理领取钥匙的手续。《商客公司申领钥匙登记表》显示华普公司物业工作人员马燕华于1997年10月27日指令安全部按大厦规定给符树纬、叶凤銮发放钥匙，符树纬、叶凤銮作为客户在1997年10月28日签字确认领取了钥匙。《商客公司申领钥匙登记表》亦能够佐证符树纬、叶凤銮已付清了40%的房款。3．关于符树纬、叶凤銮提交的1997年11月14日盖有华普公司物业部公章的传真件。该传真件的内容显示华普公司物业部于1997年11月发传真征询符树纬对其涉诉房屋出租价格是否满意，请符树纬尽快回复。该传真件亦能够与《北京市外销商品房预售契约》第八条“乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管”的约定相互佐证，且根据此前同时期购房业主起诉的案件显示，大部分业主也是通过将房屋交给华普公司代管出租的方式折抵剩余房款，只是本案符树纬、叶凤銮不能提交其他业主所能提交的华普公司发给业主的租金收益表或付清房款的证明。4．关于符树纬与国治维自2015年12月24日至2017年1月14日期间的微信聊天记录。在长达一年多的微信聊天记录中，双方一直在积极协商。华普公司从最初尚未查到符树纬、叶凤銮的付款记录及说明，在符树纬、叶凤銮提交了本案中的证据材料之后，华普公司又称经公司领导研究仅能退还40%，直至符树纬、叶凤銮因目前房屋仍无法取得产权证故提议将房屋卖回给华普公司，双方对于回购价格不能达成一致，华普公司仅同意一次性立即给付120万元，解除合同。在整个协商过程中，符树纬、叶凤銮始终以房屋权利人的身份与华普公司进行沟通，也多次强调其收房后就将房屋钥匙交给华普公司代管出租，华普公司收益已经20年了，华普公司从未对此提出异议，更没有类似本次诉讼中抗辩的“符树纬、叶凤銮仅支付了6500美金，因余款未付双方合同早已解除、华普公司没有交付房屋，也没有受符树纬、叶凤銮委托将房屋出租并收取租金”等意思表示。在庭审中，华普公司亦认可涉诉房屋一直由其实际控制、出租至今。总之，虽符树纬、叶凤銮不能提交完整的付款凭证、租金收益表或华普公司出具的房款已结清证明，但综合上述证据，能够相互佐证，足以认定符树纬、叶凤銮早已收房并通过代管租金的方式结清了全部房款。华普公司以梁东、马燕华、范文新等工作人员已离职，无法核实有关证据真实性、没有查到相关记录以及对其原总经理国治维在微信中意思表示的解释，不足以影响本案对上述证据的认定。现因华普公司违规加建不能办理产权过户手续，已构成严重违约，应当支付逾期办证违约金，一审认定有误，本院予以改判。根据合同约定，华普公司有义务自交房之日起三十日内为符树纬、叶凤銮办理涉案房屋的产权过户手续，现因华普公司的原因自1997年10月28日交房至今已达22年之久仍不能履行合同义务。现符树纬、叶凤銮主张按照总房款的一半主张逾期办证违约金，经核算，远低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。华普公司主张违约金数额过高，要求降低，没有依据，本院不予支持。另外，鉴于目前涉案房屋仍无法办理产权登记，符树纬、叶凤銮表示放弃要求华普公司于30日内将涉案房屋过户至符树纬、叶凤銮名下的请求，本院不持异议；因华普公司已构成严重违约，故其反诉请求缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，符树纬、叶凤銮的上诉请求成立，应予支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初34806号民事判决；二、北京华普国际大厦有限公司于本判决生效之日起七日内支付符树纬（FOOSHIWEE）、叶凤銮（YAPHONGLUAN）逾期办理房屋产权过户手续违约金人民币891906元；三、驳回符树纬（FOOSHIWEE）、叶凤銮（YAPHONGLUAN）的其他诉讼请求；四、驳回北京华普国际大厦有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38400元，由北京华普国际大厦有限公司负担（已交纳19200元，剩余19200元于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费19200元，由北京华普国际大厦有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇一九年十二月二十三日法官助理 王欣欣法官助理 王 菲书 记 员 高明晓书 记 员 赵 宇书 记 员 屈赛男