湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11922号上诉人（原审被告）：湖南东盛物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路267号。法定代表人：黄承国。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路东成大厦2108房。负责人：谈俊，主任。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会（以下简称东成业委会）物权纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭于2019年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人东盛公司法定代表人黄承国及其委托诉讼代理人袁高凤、被上诉人东成业委会负责人谈俊及其委托诉讼代理人周雁武到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人东盛公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初529号民事判决书；二、改判上诉人无需向被上诉人支付公共收益562500元；三、判决被上诉人承担一、二审受理费。事实与理由：一、东成业委员不具有诉讼主体资格。业委会是业主大会的执行机构，本案业委会提起诉讼涉及全体业主的共同利益，没有证据表明经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。二、上诉人经营及收取公共部位的收益系获得东成大厦业委会的同意，且有《物业管理委托合同》的约定，公共部分的收益系用于补偿东盛公司的，因此，不应当返还。为被上诉人服务十一年多，上诉人收取的物业费一直未进行过调整，但上诉人的成本每年在增加。为了弥补上诉人营运成本在《物业管理委托合同书》约定，被上诉人为上诉人提供办公场所和一定的经营性物业，来弥补上诉人的运营成本。三、上诉人为了维护品牌声誉就长沙市芙蓉区信东食品店、湖南众意文化传媒有限公司、宁波驰众广告有限公司租赁、适用区域内增加一名保安岗位与一名保洁岗位，行使此区域内的安保、保洁工作，上诉人为此支出工资等费用远远超过上述费用。被上诉人东成业委会辩称：1、东成业委会经过业主大会投票产生，并经过依法备案，具有合法的诉讼主体资格。起诉时是第四届业委会，现在是第五届业委会。2、本案所涉场所为一楼大堂两侧包括保卫室及电梯等公共场所、公共设施，该公共场所设施收益属于公共收益，依法应当归业主共有。2001年12月31日和2011年2月28日的物业管理委托合同书没有依法经过东成大厦业主大会表决，违反了特权法和物业管理条例的规定，该两份合同无效。合同是经过主任会议研究同意而签署的，将公共收益弥补物业费不足，损害了全体业主的合法权益。3、本案没有过诉讼时效。东成业委会是在联鑫公司起诉业委会和好邻居物业公司侵权赔偿案件时才知道东盛公司在本案中与湖南众益文化传媒公司等存在广告位和食品店的租赁合同。4、公共收益归业主共有，电费、保安、保洁费用依法应当从收取的物业管理费中支出。请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。东成业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令东盛公司于判决生效后一个月内公布其管理东成大厦期间（2005年1月1日至2016年3月24日）的公共收益并移交给东成业委会，所有账目包括合理开支；2、判令东盛公司返还不当得利609700元；3、判令东盛公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明，东盛公司系东成大厦的前期物业服务企业，其于2004年12月31日与东成大厦第一届业委会签订了自2005年1月1日起为期5年的《物业管理委托合同书》。此后东盛公司又与东成大厦第二届、第三届业委会续签了至2015年12月31日止的《物业管理委托合同书》。2016年3月24日，东盛公司撤离东成大厦。2010年9月13日，东盛公司与案外人长沙市芙蓉区信东食品店签订《租赁合同》，约定东盛公司将东成大厦负一楼大堂建筑面积为14平方米的场地出租给该食品店。租赁期限自2011年1月3日至2015年1月2日，租赁管理费从2010年12月21日开始计算，租赁管理费为40000元/年包干。2015年1月21日，双方又签订了《场地使用管理合同》，东盛公司继续将该场地出租给该食品店，租期自2015年1月3日至2017年1月2日，管理费为40000元/年包干。以上期限租金收益为240000元。2014年1月7日，东盛公司与案外人湖南众益文化传媒有限公司签订《物业服务合作协议》，约定由东盛公司提供商务楼电梯间和大厦大堂场地给该公司用于安装网络媒体机，期限自2013年10月15日起至2015年10月14日止，每年合计13200元的场地使用费支付给东盛公司。2015年9月28日，双方续签了合同，约定期限为2015年10月15日至2016年10月14日止，场地使用费为14000元。以上期限租金收益为40400元。2013年12月21日、2015年2月15日、2015年12月25日，东盛公司先后三次与案外人宁波驰众广告有限公司签订《信息化联播网合作合同书》，合作期限共3年至2016年12月23日止，约定由东盛公司提供负一层三个电梯前室、1-5#电梯轿厢内及楼层墙壁安装数码海报，年场地租赁费均为73200元。2015年2月15日，东盛公司再与宁波驰众广告有限公司签订《创造电梯文化环境合作合同书》，合作期限1年，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，由宁波驰众广告有限公司在东成大厦5部电梯内安装传统的装饰镜框及多功能专业电子像框，每部电梯每年补偿费用6000元，总计30000元。2016年2月15日，东盛公司与该广告公司续签了合同，期限1年，自2016年3月1日起至2017年2月28日止，每部电梯每年补偿费用6500元，总计32500元。以上期限租金收益为282100元。原审法院认为，东盛公司作为物业管理企业与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》系双方真实意思表示，形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据《物业服务管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主委员会作为业主大会的执行机构有权监督物业服务企业履行物业服务合同的情况，故东盛公司应将其管理东成大厦物业期间（2005年1月1日至2016年3月24日）所有公共收益公布，但东成业委会未提供充分证据证明所有的公共收益的具体数额，故其要求将全部收益移交的诉请不予支持。东成大厦负一楼大厅、电梯间、楼层墙壁显然均属全体业主共有部分，其利益亦属全体业主共享，东盛公司在既法律依据亦无合同依据的情形下私自与案外人签订协议出租并收租租金和使用费，其应将相关收益返还给东成业委会处理。故，东盛公司应将其与案外人长沙市芙蓉区信东食品店、湖南众益文化传媒有限公司、宁波驰众广告有限公司所签合同出租场地共获益562500元（282100+240000+40400）返还为东成业委会。关于东成业委会提及的东盛公司与其他数案外人签订了相关合同应返还相关收益的问题。因相关场所所有权存有纠纷正处于诉讼阶段，故在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：一、湖南东盛物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会公布其管理东成大厦期间（2005年1月1日至2016年3月24日）的公共收益账目；二、湖南东盛物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会支付562500元；三、驳回长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由湖南东盛物业管理有限公司。二审中，东盛公司向本院提交了如下证据。第一组证据：1、关于东成大厦成立业主委员会的批复一份；2、胡怡如的证人证言；3、帅正国的证人证言。证明东成大厦成立业主委员同意东盛公司经营和收取公共部位的收益，公共部位的收益作为对东盛物业公司物业费偏低、未能提供办公用房和公共部位的维修的补偿。第二组证据：4、房屋租赁合同书一份；5、长沙联鑫实业有限公司关于东盛公司租办公场地的证明一份；6、长沙联鑫实业有限公司收到东盛办公室等租金统计表一份；7、长沙联鑫实业有限公司关于其出纳员的证明一份；8、东盛公司向长沙联鑫实业有限公司支付办公场地租金的付款凭证。该组证据证明因东成大厦未能提供办公用房，导致东盛物业从2007年6月起至今至2016年3月期间一直向长沙联鑫实业有限公司租赁场地用于物业办公。第三组证据：9、东成大厦负一楼大堂电梯广告、食品店及公共部位管理维护成本一览表；10、东成大厦保安、大堂保洁人工成本清单；11、大堂安防职责一份；12、大堂保洁员岗位职责一份；13、信东视频物管费、能耗费及大堂和电梯多功能信息机、专业电子相框能耗；14、东成大厦公共设施设备维修费用明细；15、公共设施设备维修付款凭证。该组证据证明东盛公司为东盛大厦电梯、大堂等公共部位付出了电费、保洁、安保和维修成本。16、产权证，证明东盛公司租赁场地的产权情况；17、判决书，证明东盛公司收取物业费的标准偏低。东成业委会质证称：对证据一的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。两位证人都承认签订的两份合同以及合同条款里面涉及到用公共收益弥补物业公司物业费不足没有经过法定业主大会表决，聘请东盛公司没有经过业主大会同意，合同内容也没有经过业主大会同意，所以合同是无效的；合同中100平方物业管理用房，因东盛公司属于前期物管公司，物管用房应当由开发商提供。对第二组证据的真实性、关联性均有异议，东盛公司属于前期物业，联鑫公司属于东成房地产的一个公司，东盛公司的场地应当由天发记提供，不需要租用办公用房，租赁支出与本案无关。对第三组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。保安、保洁等人员的工资待遇应当从东盛公司收取的物业费中支付，不存在从公共收益中支付的问题。对产权证的合法性和关联性有异议，东盛公司租四百多平方米不需要，东成大厦进门有保安室和监控室，不存在要租用负302地下层四百多平方用于物业。对判决书的真实性无异议，对关联性有异议。无法证据公共收益可以由东盛公司收取和侵占。本院认证，对证据1、16、17以及证人证言的真实性予以认定，对其关联性，本院结合其他证据综合认定；对第二组第三组证据，因均属于东盛公司的内部资料，东成业委会亦不予认可，且不能证明本案的待证事实，对该两组证据不予认定。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人东盛公司的上诉理由，本院分别论述如下：一、关于东成业委会是否是本案合法诉讼主体问题。本院认为，东成大厦业委会通过业主大会投票选举，于2004年9月17日经长沙市芙蓉区房屋产权管理局备案，是业主大会的合法执行机构，现在已是第五届业委会，有权利代表全体业主提起诉讼。二、关于东盛公司经营及收取公共部位的收益是否经东成业委会同意的问题。东盛公司与东成业委会于2001年12月31日和2011年2月28日签订了两份《物业管理委托合同书》，合同书中没有关于东成大厦业主同意东盛公司收取公共部分收益用于补偿物业费的约定。东盛公司在二审中申请了两位证人出庭作证，但是证人并不能证明该约定经过业主大会的同意，只能证明经过了业主委员会主任委员会议同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。本案中，两位证人均系业主委员会主要成员，其代表业主大会所作出的关于用公共部分收益补偿物业费的口头承诺因排除业主权利违反上述法律规定而无效。因此，东盛公司主张用公共收益补偿物业费的不足已经东成业委会同意的事实因证据不足不能成立。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，东成业委会于2016年与东盛公司发生纠纷后，于2017年11月15日调取东成大厦有关公共建筑和公共设施等情况才了解到东盛公司收取了公共场地的租金等事实，诉讼时效起算点应当从2017年11月起算，东成业委会于2018年1月向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。四、关于东盛公司为公共部分支出的管理成本是否应当扣除的问题。《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案所涉的公共部分即为小区的配套设施及场地，即为东盛公司收取物业管理费后所服务的对象，不存在另行扣除管理成本的问题。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，上诉人东盛公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由湖南东盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  冷旗帜审判员  高 进二〇一九年十二月十九日书记员  张奕劼《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。