江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4832号上诉人（原审被告）：黄静，女，1977年9月27日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：顾振江，男，1977年11月26日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：陈学锋，江苏锡州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛春红，女，1972年4月16日生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘来明，北京大成（无锡）律师事务所律师。上诉人黄静因与被上诉人薛春红房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄静上诉请求：撤销原审判决，驳回薛春红诉讼请求。事实与理由：其经人介绍与无锡市易宝房产咨询有限公司（以下简称易宝公司）相识，想通过出售涉案房屋涂销、解除该房产项下的抵押和查封，之后过户给购房人。2018年11月3日，易宝公司安排员工薛春红与其签订了房屋转让协议。签订协议时，易宝公司和薛春红对交易房产的抵押和查封情况清楚明了，双方约定于2019年1月1日前房款付清、产权转让。薛春红没有依约付款，导致不能按约解除查封、涂销抵押权，最终房产被法院拍卖。薛春红作为房产中介的从业人员，是有专业能力认识到本案所涉房产存在抵押和查封的情况下所具有的各种风险，还签署购房协议，且事后不按约定付款，才致使自己的合同目的不能实现，故其无需返还定金。被上诉人薛春红辩称，其购房需要贷款，但黄静的银行卡均被冻结，导致其不能及时办理贷款，且黄静明确表示同意迟延付款。后因涉案房屋被拍卖，才导致合同履行不能，黄静应当返还其定金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛春红向一审法院起诉请求：判令黄静返还定金6万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：黄静于2017年9月12日被无锡市不动产登记中心登记为无锡市融科玖玖世家92-201房产的权利人。2018年11月3日，黄静、薛春红签订无锡市房屋转让协议，由薛春红购买黄静位于无锡市融科玖玖世家92-201房产,面积145.66平方米，总价235万元。当天，薛春红支付黄静房屋定金6万元。现薛春红起诉要求黄静返还定金6万元。2018年11月3日双方签订无锡市房屋转让协议前，案涉房屋分别于2017年9月28日被惠山法院查封，于2018年3月22日被江阴市人民法院轮候查封，于2018年9月28日被一审法院轮候查封，于2018年10月8日被无锡市梁溪区人民法院轮候查封，于2018年11月1日被无锡市新吴区人民法院轮候查封，对上述司法查封黄静自认均知情。薛春红认可在签订案涉房屋转让协议前对上述司法机关查封均知情。因申请执行人无锡市惠山区前洲农村小额贷款有限公司与被执行人黄静、顾振江小额借款合同纠纷一案，惠山法院出具（2018）苏0206执2896号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄静名下坐落于融科玖玖世家92-201的房产，该房屋于2019年4月3日拍卖成立，成交价273万元。一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案房产已被惠山法院裁定拍卖并成交，双方签订的无锡市房屋转让协议事实上已不能履行，合同目的无法实现，黄静因该协议取得的定金6万元应当予以返还。综上，薛春红的诉讼请求，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：黄静于判决生效后立即返还薛春红购房定金6万元。一审案件受理费1300元、保全费1270元，由黄静负担。一审已查明事实正确，本院予以确认。二审中，黄静提供工商信息网页查询打印件一份、通话录音光盘和整理资料一份，以证明：韩某系易宝公司法定代表人，在韩某与黄静代理人顾振江的通话中，韩某认可薛春红系易宝公司业务人员。薛春红经质证认可其系易宝公司法定代表人韩某的亲戚，通过易宝公司购买本案房屋。薛春红提供顾振江与韩某微信聊天记录打印件一份、房产证复印件两份，以证明：直至2019年2月22日中介公司还在催促黄静提交卡号和身份证，当时已经过了合同约定付款时间，顾振江同意付款时间推后；薛春红有真实的购房意图，其原想将涉案房产转至侄子或女儿名下，涉案房屋拍卖后，其女儿和侄子又购买了其他房产。黄静经质证对上述证据真实性无异议，但认为微信聊天记录不足以否认薛春红逾期付款的事实，而产权证复印件上所有权人身份无法确定，且该证据与本案没有关联。二审中，薛春红申请证人韩某出庭作证。韩某陈述，其系易宝公司法定代表人，本案薛春红的贷款是由其负责办理。因办理贷款的银行需要提供买方支付首付款给卖方的转账凭证，故需要卖方提供收款银行卡号。其办理贷款的时候并不知道黄静的银行卡已被全部冻结，直到2019年春节前才知道，那时银行贷款审批业务也快停止了，其就与黄静代理人顾振江商量过完年再办理，当时顾振江同意了。过完年后，其原来想找不需要首付款支付凭证的银行办理贷款，但是没有找到，于是就跟黄静沟通。到了3月份，其发现涉案房产又有新的查封，且法院已进入拍卖程序，第一次拍卖是在4月底，然后其就与黄静商量合同不再履行了，如果拍卖还是与原来价格差不多，薛春红愿意继续买，但后来卖的价格高出很多，薛春红也没有参与竞拍。经双方当事人和本院询问，韩某又陈述如下：薛春红系易宝公司负责后勤的人员，有时候其公司员工出去办业务薛春红会跟着。涉案房屋如果办理贷款，需要先解除查封，其原本打算在贷款审批结束后，先由薛春红垫资解除查封然后再等贷款发放。因为薛春红女儿贷款额度不够，后来又打算以薛春红侄子的名义办理贷款，所以其在2019年2月22日向银行申请贷款。在申请这次贷款前其知道黄静的卡已被冻结，但没有要黄静提供其他的卡，因为其想有些银行可能不需要首付凭证，而且当时年底了不好再办理贷款。之所以称黄静卡被冻结了就不能办贷款，是因为薛春红有顾虑钱转进去后就被法院扣划了。本院询问韩某对一、二审中黄静提供的顾振江与其通话录音、整理资料真实性是否认可，韩某表示认可。本院又询问在上述通话中顾振江催促进展时其表示房子已经在卖的意思。其称当时是做两手准备，薛春红想买房转给女儿，但薛春红女儿贷款办不到那么高额度，如贷款办不下来就转卖给别人。黄静认为，证人韩某的陈述能够证明其在2019年2月才办理贷款手续，薛春红确实逾期未付款。薛春红陈述，其是在易宝公司做后勤工作，从韩某的证言可以证明逾期付款是因为黄静的银行账户被冻结，导致无法办理贷款，且黄静已认可迟延办理贷款。上述事实由工商信息网页查询打印件、通话录音光盘和整理资料、微信聊天记录打印件、韩某证人证言、当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：薛春红是否存在逾期付款违约行为，黄静应否退还薛春红定金6万元？本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。黄静与薛春红签订的房屋转让协议合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同约定薛春红支付黄静6万元定金，并于2018年12月1日前委托中介办理贷款手续，且需待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，黄静才应于2019年1月1日正式将房屋交付薛春红。但直至2019年4月涉案房屋拍卖之前，薛春红除支付定金之外并未向黄静支付购房款，其情形已构成违约。薛春红主张系黄静造成其迟延履行及合同履行不能，对此本院不予支持，理由如下：1.薛春红称贷款未能及时办理系因黄静银行卡被冻结，但该情形并不影响黄静的银行卡收款，且其明知黄静为被执行人，急需用卖房款结清债务解除查封，故其担忧款项转入后被法院扣划的理由显不成立。2.从顾振江与韩某的通话录音、证人韩某的证言、双方当事人的陈述，足以认定：薛春红系房产中介易宝公司的工作人员，本案房屋买卖实际是由易宝公司操作。顾振江曾屡次催促易宝公司结清房款，但易宝公司想将房屋转卖后结清。作为专业的房屋中介机构，易宝公司明知涉案房屋如办理贷款需先用资金结清债务将房屋解除查封，且对因此造成的法律后果应为明知，但直至涉案房屋被拍卖之前，易宝公司或薛春红均未支付上述资金用于解除房屋查封。3.即使按照薛春红陈述其原想将房屋转至女儿名下，但根据韩某证言，薛春红女儿的贷款额度并不达标，直至2019年2月韩某才打算以薛春红侄儿名义办理贷款，也即造成贷款未能及时办理的原因在薛春红。4.薛春红称黄静已同意迟延办理贷款，但在韩某与黄静代理人顾振江微信聊天记录或通话录音中，仅能反映顾振江不断催促支付房款，并不能认定黄静明确同意迟延履行且不追究违约责任。况且，即使认为到2019年2月黄静还同意迟延办理，薛春红也未在合理期间内结清房款。5.薛春红称涉案房屋拍卖的价款比合同约定房款更高，黄静没有产生损失，应当返还其定金，但仅凭房款差价不足以认定黄静是否存在损失，且这与薛春红是否构成违约，是否有权要求返还定金并无关联。综上所述，作为专业的房屋中介人员，薛春红、韩某本应对贷款流程、贷款资格等日常业务极为熟悉，但两人均未尽到注意义务，且未按时履行合同义务、及时结清房款，导致涉案房屋被法院拍卖，合同最终履行不能，显然构成违约。据此，薛春红无权要求黄静返还定金6万元。黄静的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初2348号民事判决；二、驳回薛春红的诉讼请求。一审案件受理费1300元、保全费1270元，合计2570元由薛春红负担；二审案件受理费1300元，由薛春红负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇一九年十二月二十五日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月