文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2048号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南金益房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区。法定代表人：贺益群，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锦，湖南宇能律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李群，女，1974年3月13日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省双峰县，现住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志求，男，1964年12月12日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省双峰县，现住湖南省娄底市娄星区。上诉人湖南金益房地产开发有限公司因与被上诉人李群、刘志求房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湖南金益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘锦与被上诉人李群、刘志求均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南金益房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院(2018)湘1302民初2995号民事判决第二项和第三项判决，依法改判上诉人无需赔偿被上诉人的损失,并由被上诉人承担违约责任;2.由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人在租赁之前就查看了现场，对漏水情况是知情的，并不能构成其拒付租金的理由。租赁后，上诉人对整个租赁物进行了修缮，二楼的漏水问题已经得到了根本性的解决，不会影响被上诉人的正常使用。2.一审判决超出了被上诉人的反诉请求。被上诉人在一审中的反诉请求为:1.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失75000元、经营损失240000元;2.判令被反诉人返还反诉人所缴纳商铺二楼第一年的租金45549.9元;3.判令被反诉人承担违约金279996元。一审判决认为被上诉人的装修损失、经济损失没有证据证明,未按约缴纳租金亦构成违约,没有支持被上诉人的装修损失、经济损失、违约金三项主张。但在被上诉人没有明确诉请,明明只要求返还商铺二楼第一年的租金45549.9元的情况下,又凭空认定“承租方可认定的损失为二楼铺面的租金损失,该项亦以计算至判决确定之日为宜,计214940元”,被上诉人根本就没有主张这项损失,一审判决采取推断的方式进行判决,完全超出了被上诉人的诉请,没有任何事实依据。3.在被上诉人没有明确诉请、没有提供任何证据的情况下,一审判决将二楼未投入经营的原因全部归责于上诉人,并将二楼的租金全部认定为被上诉人的损失,属于事实认定错误。第一、被上诉人不存在任何损失,被上诉人没有提供任何经营损失、装修损失的依据,也不存在所谓的租金损失。众所周知,超市的规模是根据人流量、地理位置、经营者的经营水平、市场经济环境等多重因素决定的。被上诉人迟迟未将二楼装修营业,不是上诉人提供的租赁物不符合租赁用途,也不是上诉人没有履行好维修义务,而是因为根本就不具备被上诉人当初所设想的开设“大型超市”这种客观条件。一审法院将被上诉人的这种经营风险全部转嫁于上诉人有失公平公正,完全是在纵容被上诉人的无理拒付租金的行为。第二、在租赁前被上诉人就已经充分知晓标的物的现状,并且也作出了不因漏水问题拒交物业费及相关费用的承诺。2016年11月29日被上诉人与物业公司签订的《补充协议》中,就很明确租赁标的物经上诉人全面维修后完全符合其租赁用途。如果达不到使用要求,被上诉人不可能进行租赁,不可能进场装修。一审法院仅凭被上诉人的一面之词,从未到现场进行实地查看,也未委托鉴定机构进行鉴定,就直接认定二楼空置系上诉人未履行好维修义务所致,完全违背了客观事实,属于认定事实错误。4.上诉人已按合同约定履行了合同义务,被上诉人应当支付全部的租金并承担违约责任。在上诉人与被上诉人所签订的《金益．紫檀商铺租赁合同》中,没有就出现漏水问题的责任如何承担进行约定,相反《金益．紫檀商铺租赁合同》第六条第一款明确约定了出现渗水情况后上诉人是否及时履行了维修责任以及如何承担违约责任的问题。根据一审庭审中被上诉人所提交的所有证据,没有任何能够证明被上诉人通知了上诉人,上诉人超过3日仍未去进行修补的证据。如果上诉人没有及时履行维修义务影响了被上诉人的正常使用,根据《合同法》第二百二十一条之规定,被上诉人也完全可以自行组织维修,维修费用可以向上诉人主张。但被上诉人没有提供其自行进行维修的依据,也足以说明,二楼商铺完全符合租赁用途,不存在被上诉人所称的严重影响使用的情形。因此,上诉人所出租的租赁物符合合同约定的用途并且按合同约定及时履行了维修义务,被上诉人应当支付全部的租金并承担延期支付的违约责任。李群辩称：1.维修时间长达2年，举证证据充分，漏水属实。2.一审判决公平、公正。刘志求辩称：1.承租人在租赁之前不知道房屋存在漏水问题。当时被上诉人将一、二楼整体租下来，是准备开一家大一点的超市，期间答辩人就多次向出租人反映过房屋存在漏水问题。2.关于房屋漏水的维修问题，上诉人的确维修过且不止一次。按合同约定，几天之内若仍未维修好，出租人应当承担违约责任。因二楼楼顶混凝土被烧坏，且铺有草坪，维修人员也明确告知这种漏水是无法解决的，至今漏水问题一直未得到解决。3.被上诉人预交了相关的费用，二楼地板已装修好，水电费、物业费等费用也已全部交纳。房租纠纷是因为质量的问题才导致的，因此诉讼费用应当由上诉人自行承担。综上，一审判决事实清楚，证据确凿，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。湖南金益房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行租赁合同，向原告支付2017年12月6日至2018年12月6日的租金204564元，并判决被告从2018年12月7日起按季度支付租金至实际支付完毕止；2.判决被告按合同约定支付违约金49095.36元（按合同总租金的3％计算）；3.本案诉讼费由两被告负担。李群、刘志求向一审法院反诉请求：判决金益公司赔偿装修损失75000元、经营损失240000元；判决金益公司返还二楼铺面第一年的租金45549.9元；判决金益公司按合同约定支付违约金；判决由反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年11月17日，出租方金益公司（甲方）与承租方李群、刘志求（乙方）签订《金益．紫檀商铺租赁合同》：甲方将位于娄星区吉星南路金益紫檀小区14栋的122#至127#上下两层商铺出租给乙方，第一层的商铺的租赁合同面积共629.3㎡，二层商铺的租赁合同面积为1016.43㎡，具体建筑面积以房地产管理部门认可的机构实测为准，并作为房租和物业管理费的计算面积；约定一层商铺的（月）租金为30元／㎡，二层商铺的（月）租金15元／㎡，租赁期自2016年12月6日至2022年12月5日共72个月；第一年免租金9个月，第二年免租6个月，第三年至第五年均免租3个月，第六年不再免租。合同就租金的缴纳还约定：签订当日，乙方应支付甲方首年（2016年12月6日至2017年12月5日）租金102282元；2017年12月1日前支付2017年12月6日至2018年6月5日的租金102282元；2018年6月5日前支付2018年6月6日至2018年12月5日的租金102282元；第三年免第一季度的租金，2019年2月28日前支付下一季度租金（2018年12月6日至2019年5月5日的租金，以后按季度提前十日预先交付，依次类推。合同约定：乙方在签订合同后三日内向甲方支付一个月租金34094元作为履约保证金，租赁期满并结清费用后，甲方于结清费用当日无息退还乙方，如乙方未按规定结清有关费用，甲方有权拒绝退还。合同就商铺的修缮与使用约定：在租赁期内，甲方应保证出租商铺的使用安全，商铺自然损坏，由甲方负责修缮，如商铺出现渗水情况，甲方收到维修通知后应及时配合修补，超过3日未进行修补，甲方按该铺面的月租金3％每日计算违约金给乙方，但因乙方对铺面使用不当造成的损坏不在此列。就违约责任，合同约定：甲方因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额的3％作为违约金，并无息返还保证金；乙方逾期一个月未交纳按约定应由乙方交纳的租金、物管费等各项费用，甲方有权立即终止合同，收回该商铺，并不退还履约保证金，且乙方应按合同总租金的3％支付违约金给甲方。若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。合同签订后，甲方对上述商铺在租前已存在的漏水情况进行了维修。于2016年11月29日，双方又签订了补充协议，该补充协议在第4条约定：“122#至127#门店在租前，已有漏水情况。开发商已维修好。在以后的使用中，假如124#至127#商铺如再出现漏水情况，物业会及时进行返修，但因漏水问题肯定会对此门店造成相应的影响，故租户在以后的经营中不能以漏水问题拒交相关费用及物业服务费用。”合同签订后，金益公司按约定向李群、刘志求交付了商铺，李群、刘志求按约定缴纳了保证金和第一年的租金102282元（3个月的租金，免9个月的租金）。李群、刘志求计划利用所租上述一二楼商铺开办“吉星紫檀购物中心”。但在对二楼商铺进行装修过程中，因存在漏水、渗水问题，即停止了对二楼商铺的装修，并进行了报修，金益公司亦应承租方的报修进行了维修，但至今二楼商铺漏（渗）水的问题未得到彻底妥善的解决，李群、刘志求只得利用一楼商铺先期开展“吉星紫檀购物中”的经营，二楼至今未装修完毕投入使用。李群、刘志求按合同约定缴纳了第一年的租金后，因二楼铺面漏水，至今未交纳后期租金。另查明：依据合同所附租金表，按面积计算，一楼铺面的月租金为18855.3元，二楼铺面月租金为15183.3元，按面积计算，一、二楼商铺的总体月租金为34038.6。但金益公司向李群、刘志求实际收取的一、二楼铺面整体的月租金为34094元，实际收取和交纳的一、二楼铺面总体月租金比按面积计算的总体月租金多出55.4元。一审法院认为，合同当事人应秉持诚实信用之原则全面履行合同义务，以便达成各自订立合同的目的。本案中，金益公司与李群、刘志求之间的订立的租赁合同合法有效，作为承租方的李群、刘志求负有按合同约定缴纳租金的义务，金益公司负有维护解决租赁物自身存在的漏（渗）水问题，以满足承租方合理使用租赁物之需要的义务。双方在补充协议中明确约定承租方不得在以后的经营中以漏水问题拒交相关费用及物业服务费用，故即使存在漏水问题，承租方仍应按合同约定向出租方缴纳租金，承租方未按约定交纳租金即构成违约，应承担相应的违约责任。出租方未能恰当地履行维修义务，至今未能妥善解决涉案二楼商铺漏水问题，致使承租人至今未能将涉案二楼商铺投入使用，给承租人造成了损失，出租人亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。基于出租方、承租方均存在违约的情形，故对双方所向对方主张的违约金一审法院均不予支持。在本案中，双方均未主张解除合同，均对继续履行合同怀有利好预期，对各自合同目的的达成怀有坚定的期待。合作则双赢，双方应秉持诚实信用之原则，对对方的合同利益给予充分的善良的关切和照顾，切实履行好己方之合同义务，相互成全，各得其所。对以往因各自的违约行为给对方造成的损失，应互予弥补。按照合同约定，租金采取的是预交模式，承租方应按合同约定向出租方交纳的到期租金得以计算至判决确定之日（落款日）。承租方应支付出租方到期租金379580元（204564＋170470＋4546，计算至2019年8月9日）。因出租方未能切实履行好维修义务，未能妥善解决二楼出租商铺的漏（渗）水问题，致使承租人直至判决确定之日未能将所租二楼商铺投入“吉星紫檀购物中心”的经营，客观上给承租方造成了损失。承租方请求判决出租方返还其已缴纳的二楼商铺的一年的租金的反诉请求，在实质上已包含了其对二楼商铺租金损失的主张。根据上述查明的事实，二楼铺面的月租金以认定为15208元／月（15183.3＋55.4×15183.3÷34038.6）为宜。承租方可认定的损失为二楼铺面的租金损失，该项损失亦以计算至判决确定之日为宜，计214940元（自2016年12月6日计算至2019年8月9日）。承租方所主张的二楼商铺先期的装修损失7.5万元，因其未提交证据证明因二楼漏水造成其先期装修成果的毁损及毁损的程度，故对其该项损失主张不予认定。承租方所主张的24万元经营损失，因其未提交足够的证据，亦无法作出认定，故对其该项损失主张，亦不予支持。判决如下：一、被告李群、刘志求在判决生效后十日内支付原告湖南金益房地产开发有限公司截止2019年8月9日的租金379580元；二、由反诉被告湖南金益房地产开发有限公司在判决生效后十日内赔偿反诉原告李群、刘志求截止2019年8月9日的损失214940元；三、驳回原告湖南金益房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李群、刘志求的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5105元，由原告湖南金益房地产开发有限公司负担3105元，由被告李群、刘志求负担2000元；反诉费5102元，由反诉原告李群、刘志求负担3102元，反诉被告湖南金益房地产开发有限公司负担2000元。二审审理中，本案各方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。另查明，依据合同所附按面积计算的租金表，一楼商铺的月租金为18855.3元，二楼商铺月租金为15183.3元，则一、二楼商铺的总体月租金为34038.6元。本案所涉商铺按双方合同约定从2016年12月6日起至2019年12月5日止共三个年度内，应交纳商铺租金情况如下：1.2016年12月6日至2017年12月5日租金102115.8元。其中：一楼：18855.3×3个月﹦56565.9元；二楼：15183.3×3个月﹦45549.9元；上诉人已交租金102282元。2.2017年12月6日至2018年12月5日租金204231.6元。（合同约定只计算6个月租金）。其中：一楼：18855.3×6个月﹦113131.8元；二楼：15183.3×6个月﹦91099.8元。3.2018年12月6日至2019年12月5日租金306347.4元（合同约定只计算9个月租金）。其中：一楼：18855.3×9个月﹦169697.7元；二楼：15183.3×9个月﹦136649.7元。4.以上一、二楼合计租金612696.8元。其中：一楼：56565.9元＋113131.8元＋169697.8﹦339395.5元；二楼：45549.9元＋91099.9元＋136649.7﹦273299.4元。5.被上诉人李群、刘志求预交第一年租金102282元作为交纳一楼门面租金后，被上诉人李群、刘志求尚欠上诉人一楼租金237113.5元。二楼商铺租金273299.4元。本院认为，本案争议的焦点：1.一审判决是否超过被上诉人李群、刘志求的反诉请求下判的问题；2.对本案中双方是否承担违约责任;3.本案如何处理。关于一审是否超出被上诉人李群、刘志求的反诉请求进行判决的问题。经查，被上诉人李群、刘志求反诉主张的二楼商铺先期的装修损失75000元、经营损失240000元、返还二楼租金45549元及按合同约定支付违约金等诉求，一审判决认为其已包含对二楼商铺租金的主张并无不当。一审判决将被上诉人李群、刘志求二楼租金作为损失予以裁判并未超过其反诉请求。故上诉人湖南金益房地产开发有限公司上诉认为一审判决超出了被上诉人李群、刘志求的诉求进行裁判的主张，本院不予支持。对本案双方是否应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方所签订的《金益.紫檀商铺租赁合同》约定：“在租赁期内，甲方应保证出租商铺的使用安全，商铺自然损坏，由甲方负责修缮，如商铺出现渗水情况，甲方收到维修通知后应及时配合修补，超过3日未进行修补，甲方按该铺面的月租金3%每日计算违约金给乙方，但因乙方对铺面使用不当造成的损坏不在此列。就违约责任，合同约定：甲方因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额的3%作为违约金，并无息返还保证金；乙方逾期一个月未交纳按约定应由乙方交纳的租金、物管费等各项费用，甲方有权立即终止合同，收回该商铺，并不退还履约保证金，且乙方应按合同总租金的3%支付违约金给甲方。若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。”因此，上诉人湖南金益房地产开发有限公司作为出租方负有维护解决二楼租赁物存在的漏（渗）水问题，以满足承租方合理使用租赁物之需要的合同义务，但其至今未能妥善解决涉案二楼商铺漏水问题，致使承租人至今未能将涉案二楼商铺投入实际使用，构成违约事实，应承担相应的违约责任。被上诉人李群、刘志求作为承租方也负有按合同约定缴纳租金的义务，不能以二楼商铺存在漏水为由而拒交一楼商铺租金，且其至今未提出解除二楼商铺的租赁关系，不将二楼商铺退租，仍对二楼商铺进行实际控制，导致二楼商铺损失的扩大，亦应承担相应的违约责任。被上诉人李群、刘志求虽于2016年11月29日与案外人娄底市国泰物业管理有限公司金益紫檀服务中心签订《关于124#至127#门面补充协议》约定：“122#至127#门店在租前，已有漏水情况。开发商已维修好。在以后的使用中，假如124#至127#商铺如再出现漏水情况，物业会及时进行返修，但因漏水问题肯定会对此门店造成相应的影响，故租户在以后的经营中不能以漏水问题拒交相关费用及物业服务费用。”但因上诉人湖南金益房地产开发有限公司并不是该补充协议的相对方，且被上诉人李群、刘志求与上诉人湖南金益房地产开发有限公司也未签订类似的协议，故该协议对本案所涉当事人没有直接约束力。上诉人湖南金益房地产开发有限公司以该补充协议上的约定主张其未曾违约的诉求，本院不予支持。基于双方均存在违约的情形，上诉人湖南金益房地产开发有限公司的违约责任大于被上诉人李群、刘志求，故上诉人湖南金益房地产开发有限公司应自行承担截至2019年12月5日止的二楼租金损失218639.52元，被上诉人李群、刘志求承担截至2019年12月5日止的二楼租金损失54659.88元。综上所述，湖南金益房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初2995号民事判决；二、由被上诉人李群、刘志求在本判决生效后十日内向上诉人湖南金益房地产开发有限公司支付截至2019年12月5日止一楼商铺租金237113.5元；三、由上诉人湖南金益房地产开发有限公司自行承担截至2019年12月5日止二楼商铺租金损失218639.52元；被上诉人李群、刘志求在本判决生效后十日内承担截至2019年12月5日止上诉人湖南金益房地产开发有限公司二楼商铺租金损失54659.88元；四、上述第二项、第三项合计，被上诉人李群、刘志求应支付上诉人湖南金益房地产开发有限公司商铺租金和损失共计291773.38元；五、驳回上诉人湖南金益房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人李群、刘志求的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5105元、反诉费5102元，二审案件受理费5260元，合计15467元。由上诉人湖南金益房地产开发有限公司负担5467元，由被上诉人李群、刘志求负担10000元，本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  周 怡二〇一九年十二月二十五日书记员  谢 龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。