重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初7003号原告：重庆耀翔物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路297号，统一社会信用代码915001082038600197。法定代表人：张光秀，总经理。委托诉讼代理人：蒋小伟，男，1986年6月15日出生，汉族，住四川省南充市。被告：杨靖，男1978年8月29日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆耀翔物业管理有限公司(以下简称耀翔公司)与被告杨靖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员余明独任审判，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告耀翔公司的特别授权委托诉讼代理人蒋小伟到庭参与诉讼，被告杨靖经本院电话短信送达相关法律文书，开庭之日未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告耀翔公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告缴纳2017年7月1日至2019年7月31日所欠物业管理费1960元；二、判令被告缴纳公摊水电费及二次供水电费328.2元；三、判令被告支付违约金2457.98元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：杨靖系五星华府小区业主，房屋建筑面积78.35㎡，小区开发商重庆嘉杰实业集团有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，被告于2010年12月28日与原告亦签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告对五星华府住宅小区实施物业管理，合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡的标准缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费、水电公摊及二次供水费。自2017年7月1日起至2019年7月31日欠物业费1960元、水电公摊及二次供水费328.2元、产生违约金2457.98元，共计4746.18元，原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现提起诉讼，望盼如所请。被告杨靖未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年11月18日，原告耀翔公司与重庆嘉杰实业集团有限公司签订《五星华府前期物业服务合同》约定：“由耀翔公司为重庆嘉杰实业集团有限公司开发建设的五星华府小区提供物业服务，合同期限为2010年11月18日至2020年11月17日；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业管理费服务费为0.8元/月.平方米(多层住宅)、高层住宅为1元/月.平方米、办公物业为1.6元/月.平方米、商业物业管理服务费为3元/月.平方米，业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天应收总额的千分之三的标准支付违约金。”合同签订后，耀翔公司提供了物业服务至2013年12月五星华府小区成立业主委员会，2014年1月1日原告耀翔公司与大足区五星华府业主委员会签订了《五星华府物业服务合同》，约定合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日；合同期未满后，原告耀翔公司于2017年1月1日与大足区五星华府业主委员会续签了《五星华府物业服务合同》约定：“合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1元/月.平方米、多层住宅为0.8元/月.平方米、6号楼商业会所及19号楼幼儿园等非住宅物业费为1.5元/月.平方米。业主应于接房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人在每月10日前履行缴纳。并约定业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。”被告杨靖系五星华府小区业主，房屋建筑面积78.35㎡；被告杨靖从2017年7月1日起至今未向原告耀翔公司缴纳物业服务费，原告耀翔公司以EMS等方式进行了催交。被告杨靖经本院合法传唤，开庭之日未到庭参与诉讼，相关诉讼权利视为自行放弃。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告耀翔公司于2017年1月1日与大足区五星华府业主委员会签订的《五星华府物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告耀翔公司与大足区五星华府业主委员会签订的《五星华府物业服务合同》对被告杨靖具有约束力；原告耀翔公司有权要求接受了物业服务的被告杨靖支付价款或者报酬。因此，被告杨靖应当缴纳2017年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1958.75元(1元/平方米·月×78.35平方米×25个月)。关于原告耀翔公司主张的公摊水电费及二次供水电费，因原告耀翔公司与大足区五星华府业主委员会签订的且在履行中的《五星华府物业服务合同》第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户数向业主分摊计收涉及二次供水的费用按有关规定缴纳。原告耀翔公司提交了小区各栋共用设备等产生的水电费依据及重庆市大足区发展和改革委员会关于二次供水运行费用按照0.8元/立方米收取的通知，对原告耀翔公司主张水电公摊及二次供水费328.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告耀翔公司主张以未付物业费为基数按照每日千分之三支付违约金2457.98元的诉讼请求，在庭审中原告耀翔公司将违约金的标准调整按照《五星华府物业服务合同》的约定每日万分之五计算，本院予以认可。违约金为：从2017年7月1日以78.35元为本金按照每日万分之五计算至2017年7月31日、从2017年8月1日起以156.7元为本金按照每日万分之五计算至2017年8月31日、从2017年9月1日起以235.05元为本金按照每日万分之五计算至2017年9月30日；以此类推，每月1日起其本金增加78.35元为本金按照每日万分之五计算至当月底，原告主张违约金截止至2019年7月31日止为2457.98元，若以上计算方式计算至2019年7月31日止金额超出2457.98元，则以2457.98元计算，若未超出则以以上方式计算出金额为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：一、由被告杨靖于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司2017年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1958.75元及违约金(从2017年7月1日以78.35元为本金按照每日万分之五计算至2017年7月31日、从2017年8月1日起以156.7元为本金按照每日万分之五计算至2017年8月31日、从2017年9月1日起以235.05元为本金按照每日万分之五计算至2017年9月30日；以此类推，每月1日起其本金增加78.35元为本金按照每日万分之五计算至当月底，原告主张违约金截止至2019年7月31日止为2457.98元，若以上计算方式计算至2019年7月31日止金额超出2457.98元，则以2457.98元计算，若未超出则以以上方式计算出金额为准)。二、由被告杨靖于本判决生效后十日内支付原告重庆耀翔物业管理有限公司支付水电公摊及二次供水费328.2元。三、驳回原告重庆耀翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半)，由被告杨靖负担。本判决为终审判决。审判员 余 明二〇一九年十二月五日书记员 李兴益