江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9080号上诉人（原审原告）：金乃照，男，1973年3月15日生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：胡珉，上海尚佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佑林（昆山）房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇沿沪产业带机场路南3号块，统一社会信用代码91320583771520493T。法定代表人：YOUNGSUBSHIM（沈荣燮)，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，江苏四善律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄂毅，江苏四善律师事务所律师。上诉人金乃照、佑林（昆山）房地产开发有限公司（以下简称佑林公司）商品房预售合同纠纷一案，金乃照、佑林（昆山）房地产开发有限公司不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金乃照上诉请求：1.判令撤销(2019)苏0583民初1331号民事判决书，并改判佑林公司继续履行《昆山市商品房销售合同》，恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途；2.本案诉讼费由佑林公司承担。事实和理由：金乃照入住后，佑林公司并未实现售楼时对小区会所(泰极中心)的功能定位：“室内高尔夫练习场、健身房、瑜伽室、咖啡馆、棋牌室、乒乓球室、各类韩式餐饮等，为业主提供便于休闲、便于商务会谈的绝佳场所”，现小区会所已装修作为宾馆使用。金乃照曾于2019年1月17日向昆山市人民法院提起诉讼，要求判令佑林公司继续履行《昆山市商品房销售合同》，恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途，但昆山市人民法院判令驳回金乃照的全部诉讼请求。佑林公司上诉请求：1.纠正(2019)苏0583民初1331号民事判决中以下的错误“认定事实”；2.撤销(2019)苏0583民初1331号民事判决中关于“原告可向被告主张相应的违约责任”的相关本院认定部分；3.维持(2019)苏0583民初1331号民事判决主文以及案件受理费负担；4.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于认定事实部分的错误内容。(一)、佑林公司并未向金乃照发放宣传资料。(二)、佑林公司并未发放《泰极国际花园项目简介》。(三)、新民晚报中的文章《佑林·泰极掀起上海人昆山置业热潮》发表时间应为2007年9月27日。(四)、建设工程施工许可证备注确实载明“会所”一、二层的装饰装修涉及单位、施工单位等信息，但原审法院并未从整体上来认定。(五)、建设工程施工许可证中并无关于10号楼设计为小区会所的任何记载。二、原审法院认为佑林公司违约是错误的。(一)购销合同和政府部门核发的许可证，均未标注10#楼设计用途为小区会所。(二)宣传资料仅为要约邀请，关于小区会所的表述不应视为合同内容。(三)退一万步讲，即便会所构成合同内容，按照原审法院的认定，10#楼需满足会所的全部功能性用途，但会所的全部功能性用途并无任何法律、法规或规范性文件定义过，事实上根本无法履行。反推之，会所无论如何均无法作为合同内容予以履行。金乃照辩称，一审查明事实清楚，没有佑林房产公司所说的错误的问题。金乃照向一审法院起诉请求：1、判令佑林公司继续履行《昆山市商品房销售合同》，恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途；2、本案诉讼费由佑林公司承担。一审法院认定事实：2007年1月30日，佑林公司取得千灯镇琼花二路泰极国际花园低层住宅第一期共四幢、高层公寓第一期共二幢包括1、2、3、4、5、6幢住宅房屋的《商品房屋预售证书》。2009年1月，金乃照与佑林公司签订《昆山市商品房购销合同》(合同编号：2009018780），金乃照向佑林公司购买泰极国际花园15幢3单元106号房，住宅建筑面积共142.92平方米，合同总价款498505元，该合同第十七条约定，泰极中心、车库的所有权归出卖人所有，但出卖人不得改变泰极中心、车库的用途。上述合同签订后，金乃照居住使用上述房屋。另查明，佑林公司在向金乃照房屋销售上述房屋时，向金乃照及其他购房者发放了宣传资料，其中部分宣传册表述“公园天下，佑林泰极，2700㎡泰极中心，规划室外泳池，高尔夫推杆练习室、咖啡室等”，“精心规划休闲会所，设室内高尔夫练习场、健身房、瑜珈室、咖啡馆、棋牌室、乒乓球室、各类韩式餐饮等，为业主提供便于休闲、便于商务会谈的绝佳场所”。佑林公司发放的《泰极国际花园项目简介》载明：“泰极国际花园位于昆山市政府规划的沿沪产业带启动中心，地理为止优越，西侧紧邻数百亩的中央晟泰公园，基地占地面积128亩，容积率为2.0，绿化率高达43%，总建筑面积达17万平方米，由韩国著名的房地产开发集团佑林集团开发，进行整体产品规划，共分四期建设，是一个集晟泰型住宅、高级公寓、高档商务中心为一体的品质社区”，2017年9月27日，在新民晚报中发表文章《佑林·泰极掀起上海人昆山置业热潮》内容中有表述“创昆山千灯地区第一座拥有室外游泳池的社区；TaijiCenter，设室内高尔夫练习场、健身中心、瑜伽室、咖啡馆、棋牌室、乒乓球室和韩式餐饮等，极大创新了居住的尊贵指数。”在泰极国际花园小区内，标示了泰极商务中心字样，该中心的施工编号昆山市千灯镇泰极商务中心10号楼。又查明，2006年5月16日，佑林公司取得沿沪产业带机场路南三号地块的《建设工程规划许可证》，建设项目名称为10#楼商业（商业），面积为2704㎡（其中地上1780㎡）。2006年11月10日，佑林公司取得沿沪产业带的《建设工程施工许可证》，建设项目名称为10#楼商业，面积为2704㎡，并备注会所一、二层的装饰装修涉及单位、施工单位等信息。2014年2月13日，位于昆山市千灯镇汉昆路197号2室（施工编号昆山市千灯镇泰极商务中心10号楼2室）所有权人经登记为佑林公司。根据在昆山市住房和建设管理单位备案的竣工图显示，上述泰极商务中心的规划用途为商业。2017年7月21日，佑林公司与案外人汤正权、黄林利、汤子豪签订《昆山市商品房购销合同》(合同编号：2017013406），佑林公司将昆山市千灯镇汉昆路197号1单元1号房出售给以上三位案外人，建筑面积1679.27平方米，该幢房屋总建筑层数3层（地下1层）；施工编号为昆山市千灯镇泰极商务中心10号楼2室，公安编号为昆山市千灯镇汉昆路197号2室；总价款11000000元；买受人的房屋仅作商业营业用房使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。2017年7月28日，案外人汤正权、黄林利、汤子豪申请将坐落于昆山市千灯镇汉昆路197号2室房屋办理转移登记。涉案房屋出售后，由案外人装修拟将地上两层用于宾馆，地下一层空置，现尚未经营。金乃照以佑林公司违反约定擅自改变泰极中心用途为由诉诸一审法院，引发本案诉讼。审理中，经一审法院释明，金乃照坚持要求佑林公司继续履行《昆山市商品房销售合同》，恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途。一审法院认为，金乃照与佑林公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，属于合法有效,双方均应按约定严格履行。在该合同中，双方约定泰极中心的所有权归佑林公司所有，但佑林公司不得改变泰极中心的用途，且佑林公司在向包括金乃照在内的购房者发布的宣传资料显示泰极中心系业主康体、娱乐用途，与业主的日常生活、重要活动极为密切，另根据建设工程施工许可证载明信息可知昆山市千灯镇泰极商务中心10号楼即是泰极中心，是商业用途，设计为小区会所。因此，佑林公司虽为该会所的所有权人，但仍应不得改变泰极中心作为会所的基本用途，金乃照作为泰极国际花园小区的业主之一，依据其房屋买卖合同可向佑林公司主张相应的违约责任，其金乃照的主体属适格。现佑林公司将泰极中心所在商业用房转让给案外人，并由案外人用于经营宾馆，该用途虽为商业，但并未能囊括其会所的全部功能性用途，佑林公司未经与业主协商一致，转让会所营利，致使会所部分公用功能丧失，宾馆的经营性质与业主日常生活密切程度显然异于会所。本案金乃照主张佑林公司恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途，该诉讼请求并非明确可施行，且泰极商务中心10号楼的产权已经转移给案外人，恢复用途并非佑林公司权利所属范围，经一审法院释明，金乃照坚持要求恢复泰极中心用途之请求，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告金乃照的诉讼请求。案件受理费80元，由原告金乃照负担。二审中，当事人未提交新证据。佑林公司就为何在合同中约定不得改变泰极中心的用途，解释如下：虽然泰极中心和车库均属我公司开发建设并享有独立产权的建筑物，不属于小区公共配套设施，我公司有权依法自主对外销售。但我公司在销售住宅时，考虑到金乃照等房屋买受人可能担心，泰极中心的商业用途和车库的使用性质被改为居住或办公出售给第三方，从而影响小区的安全及商业供应。为了消除房屋买受人的上述疑虑，故在合同中做了此种约定，我公司在出售泰极中心和车库时与第三方亦明确约定不得改变泰极中心的商业用途和车库的使用性质。本院查明的事实与原审一致。本院认为，佑林公司在销售房屋时，宣传资料中明确“精心规划休闲会所，设室内高尔夫练习场、健身房、瑜珈室、咖啡馆、棋牌室、乒乓球室、各类韩式餐饮等，为业主提供便于休闲、便于商务会谈的绝佳场所”。佑林公司称，金乃照是第三期购房者，除其第一期销售外，其未在使用上述宣传用语。但佑林公司并无证据表明其已以明示方式对外撤回上述宣传。因此佑林公司作出的上述宣传面向购房者之一的金乃照。涉案合同第十七条约定，泰极中心、车库的所有权归出卖人所有，但出卖人不得改变泰极中心、车库的用途。在佑林公司未就泰极中心的用途与购房者作出其他约定情况下，上述宣传构成佑林公司对泰极商务中心10号楼用途的承诺。佑林公司主张未向金乃照作出上述宣传、上述宣传仅系单方意思表示、不应视为合同内容，对其不具有约束力的理由不能成立。根据佑林公司在销售房屋时，宣传资料中对泰极商务中心10号楼的用途的承诺，泰极商务中心10号楼应当用于与小区居民居住、生活有关的用途。佑林公司应当遵守合同约定，在未经小区业主同意情况下，不得擅自改变上述用途。即便佑林公司将泰极商务中心10号楼中部分房屋售予第三人，也应就泰极商务中心10号楼用途受限状态与第三人作出约定。如第三人的用途不符合佑林公司承诺的用途，佑林公司仍应对此承担责任。现第三人拟开办宾馆，显然与小区居民居住生活之间的联系并不密切。一审认定佑林公司构成对购房者金乃照违约，并无不当。佑林公司就此所提上诉理由不能成立。佑林公司将昆山市千灯镇泰极商务中心10号楼2室出售与第三人的合同具有涉他性，金乃照主张佑林公司恢复泰极花园小区会所(泰极中心)的用途，不具有客观可履行性。因此，一审判决驳回金乃照诉讼请求并无不当佑林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人金乃照、佑林（昆山）房地产开发有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年十二月十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。