湖南省湘乡市人民法院执 行 裁 定 书(2019)湘0381执异54号异议人（利害关系人）：刘国文，男，1969年5月9日出生，汉族，湖南省湘乡市人。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行。负责人：刘社忠，该行行长。被执行人：成杰，男，1990年3月15日出生，汉族。被执行人：张晓涵，女，1991年7月27日出生，汉族。被执行人：成仲阳，男，1964年10月30日出生，汉族。被执行人：孙忠花，女，1969年3月8日出生，汉族。被执行人：湖南怡品梅生态农业科技有限公司。法定代表人：成杰，该公司总经理。被执行人：湘乡市供销社社有资产管理有限公司。法定代表人：朱五一，该公司总经理。被执行人：湖南东方威生物制品有限公司。法定代表人：成仲阳，该公司总经理。本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称邮政银行湘潭分行）与被执行人成杰、张晓涵、成仲阳、孙忠花、湖南怡品梅生态农业科技有限公司（以下简称湖南怡品梅科技公司）、湘乡市供销社社有资产管理有限公司（以下简称湘乡供销资产公司）、湖南东方威生物制品有限公司（以下简称湖南东方威公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人刘国文向本院提出执行异议，本院审查后作出（2019）湘0381执异30号执行裁定书。异议人刘国文不服，向湘潭市中级人民法院申请复议，湘潭市中级人民法院复议后作出（2019）湘03执复74号执行裁定：撤销本院（2019）湘0381执异30号执行裁定，该案发回本院重新审查。本院据此另行组成合议庭对该案进行重新审查，现已审查完毕。异议人刘国文称，1、异议人应有优先购买权。2、异议人系涉案房屋的承租人，不受抵押权的影响，贵院责令异议人腾空、交付房屋不符合法律规定。3、异议人负债大，债权人多，如强行腾空房屋，异议人损失大，易造成社会不稳定。请求法院停止对涉案房屋腾空、交付的执行行为。申请执行人邮政银行湘潭分行称，1、涉案房屋系被执行人湘乡供销资产公司所有的财产，异议人并不享有排除执行的实体权利，贵院依法执行并无错误。2、异议人的原租赁期限已于2016年3月11日届满，在执行标的物已经向本行设立抵押权后，才于2016年5月1日与被执行人湘乡供销资产公司再次签订租赁协议，系抵押在前，租赁在后，贵院要求异议人腾房并无错误。3、拍卖程序合法请求贵院驳回异议人的异议申请。被执行人湘乡供销资产公司称，2008年5月26日，异议人与我公司签订合同，约定将我公司壕塘门市部1--8号门面和壕塘门面综合楼的第三层及后栋楼的第二、三层租赁给异议人，租期至2016年3月11日止。2016年3月31日，双方续签了租赁合同，期限至2026年4月30日止。被执行人湖南怡品梅科技公司、湖南东方威公司、成杰、张晓涵、成仲阳、孙忠花未提出意见。经审查查明：一、2008年5月26日，异议人与被执行人湘乡供销资产公司签订包括涉案房产在内的1--8号门面租赁合同，租期为2008年4月1日至2016年3月11日。2016年3月31日，异议人再次与被执行人湘乡供销资产公司签订包括涉案房产在内的1--7号门面房屋租赁合同，租期为2016年5月1日至2026年4月30日。二、2015年2月11日，申请执行人邮政银行湘潭分行与被执行人湘乡供销资产公司签订《小企业最高额抵押合同》。合同约定被执行人湘乡供销资产公司将位于本市新湘路办事处55号房屋（所有权证号为湘房权证湘乡市第00078050号）为被执行人（借款人）湖南怡品梅公司向申请执行人邮政银行湘潭分行的借款提供最高额500万元的抵押担保。同日办理了相关的抵押登记手续三、本院在执行申请执行人与上列被执行人金融借款合同纠纷一案中，于2019年2月13日公告裁定拍卖被执行人湘乡供销资产公司位于本市新湘路55号101号房产（即涉案房产）后，因无人竟买，致首次拍卖流拍。2019年4月25日，本院再次公告拍卖涉案房产，2019年5月12日涉案房产以3361232元价格拍卖成交。2019年6月26日，本院发出（2019）湘0381执恢343号公告，责令占有涉案房产人在十日内腾空，交付房屋。2019年8月2日，买受人办理了受让涉案房产的不动产登记权证。并表示不愿同异议人发生租赁关系。四、邮政银行湘潭分行在签订此案借款及抵押合同前，为确保抵押权的顺利实现，对涉案房产租用情况进行了实地考察了解，异议人刘国文向湘潭银行邮政分行作出了“获悉办理抵押有关事项无异议，抵押权人行使抵押权时予以积极配合，在抵押权人限定的时间内终止与抵押物所有权人的租赁关系，由此可能产生的纠纷与抵押人自行解决……”的书面声明和承诺。五、2019年3月19日，异议人出具给湘乡市供销社领导《关于门面影响补助报告》中明确表述，“常有法院、评估公司、拍卖公司到店内量尺寸、拍照片……请求酌情补助”。本院认为：一、关于未告知优先购买权的问题。根据查明的事实，涉案房产在评估拍卖前，本院执行人员会同评估拍卖机构工作人员多次到异议人占有使用的涉案房产门面进行测绘、丈量和拍照，拍卖事宜进行了多次公告，执行过程中多次找涉案房产所有人湘乡资产公司及异议人进行协调沟通，但异议人并未行使优先购买权。异议人称见到法院腾空公告才知拍卖一事与异议人出具的《关于门面影响补助报告》中表述内容明显不符。故异议人此项异议理由并不成立。二、关于租赁权对抗抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不是具有约束力。具体到本案而言，首先抵押权设立和登记日期是2015年2月11日，在前一租赁合同租赁期限已于2016年3月11日界满后，异议人与被执行人湘乡供销资产公司于2016年3月31日签订的租赁合同约定的租期是2016年5月1日至2026年4月30日，由此可见抵押权明显先于租赁权。其次，租赁合同未按照抵押合同要求征得抵押权人同意，租赁期限也大大超过抵押合同期限长达10年，抵押人与异议人存在故意增加抵押物上权利负担，阻碍抵押权顺利实现的嫌疑。故异议人提出租赁权可以对抗抵押权，法院要求其腾空，交付涉案房产违法的异议理由既无法律依据，也有违其对申请执行人所作的书面声明和承诺。三、关于异议人负债大，债权人多，腾空交付涉案房产损失大，易造成社会不稳定，请求停止对涉案房产腾空、交付的问题。人民法院必须严格依照法律和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审查执行异议案件，异议人的此项异议理由不属于本执行异议案审查的范围。异议人宜通过其他正当合法的途径去予以解决。综上所述，异议人刘国文既无充足的事实依据，也无法律依据，认定本院的执行行为违法，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人刘国文的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向湖南省湘潭市中级人民法院申请复议。审判长 谢 武审判员 易洪斌审判员 刘辉南二〇一九年十二月十九日书记员 周 艺附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面的异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、厉害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；