广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21517号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦超文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩淯坤，女，1956年1月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢钥潢，广东国道律师事务所实习律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人韩淯坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回韩淯坤的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由韩淯坤承担。事实和理由：（一）一审遗漏审查案涉析产行为无效的事实。邹某与韩淯坤夫妻二人通过办理假离婚，由邹某购买第二套房产后再复婚的行为，是为了逃避国家限购、税收政策，该行为违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，属于无效行为。（二）韩淯坤起诉超过诉讼时效。根据涉案购房合同可知，澳美公司的交房日期应是1999年7月30日前，如韩淯坤认为澳美公司没有完成交房义务，应及时主张违约责任。根据相关法律规定，韩淯坤主张澳美公司应当适用2年的诉讼时效，因此，韩淯坤提起本次诉讼已超诉讼时效，且其未能提供证据证明有关时效中断或者中止的情形，其诉讼请求不应得到支持。一审法院认定根据韩淯坤提供的案例便可证明部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力，属于认定事实有误，适用法律错误。韩淯坤提供的案例中，非其为案件当事人，且集团诉讼中的集团划分的标准没有合理论述。诉讼时效适用于债权请求权，但并非每个业主合同履行的情况都一样，其对应的请求权内容也不一样。因此一审判决关于集团诉讼的说法违背诉讼时效制度的意义。（三）一审判决的违约金标准过高，如澳美公司需要支付违约金，请求参照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第3款的规定，将违约金标准下调至每日万分之一点七五，该标准是法定的具惩罚性的较高标准，增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房（以下简称案涉房屋）未能按照合同约定的时间交付不可归责于澳美公司，而是政策因素、历史问题造成。（四）一审判决适用法律错误。双方未达成合意的情况下，原合同的当事人邹某无权将涉案合同的权利义务概括转移给韩淯坤。邹某将涉案买卖合同主体变更为韩淯坤，明显属于合同变更。而合同变更是需要合同各方当事人达成合意才可以生效，合同变更与合同法规定的债权转让并非同一概念。一审判决是混淆了该二者概念，认为变更合同主体像债权转让一样，通知债务人便可生效。因为涉案买卖合同内容中除了涉及买家的权利，还有交税、配合收房等义务。邹某是原合同主体，不能擅自将合同中的权利义务概括转让给韩淯坤，由此可知邹某是无权单方变更主体，韩淯坤其实并非合同相对方，其无权依据合同中的约定向澳美公司主张违约责任。（五）一审中澳美公司已经释明关于析产转让的行为无效的法律依据，但一审法院并未对此做出回应。一审中澳美公司通过列举物权法第20条、城市房地产管理法第46条、国务院2005年4月30日发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》等三项规定说明了禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房进行转让。因此，韩淯坤的析产行为是无效的。被上诉人韩淯坤二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意澳美公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）韩淯坤的婚内析产行为合法有效，韩淯坤与邹某夫妇于2014年4月向萝岗区房地产行政管理部门申请办理案涉房屋的转移登记，且在2014年5月取得房地产预告登记证明，当时其夫妇并未购置第二套房产的计划，所谓的逃避国家税收政策并非是事实。至于澳美公司提及的“假离婚”等问题，与本案是没有任何关联，不应在本案中进行评价。（二）涉案项目所引发的纠纷属于群体性纠纷，业主群体是一个利益共同体，该群体多年来一直在进行维权向澳美公司主张权利，由此产生的诉讼中断的法律权利应该涉及全体业主。（三）澳美公司主张下调违约金标准的问题没有事实和法律依据，其主张的利息标准是法院在执行程序中对被执行人指定的标准，目的是敦促澳美公司履行义务，该标准也不足以弥补韩淯坤多年来的损失。（四）韩淯坤与邹某夫妇析产行为无效并不属于其所提及的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定的情形，邹某与韩淯坤之间婚内对案涉房屋进行析产，是属于夫妻之间的行为，而非对房屋的转让，奥美公司混淆了转让与夫妻婚内更名的概念。（五）韩淯坤夫妻婚内的析产没有损害澳美公司的权利义务利益，转让协议和购房协议的内容是一致的。（六）韩淯坤夫妻婚内析产已经房屋管理部门审查最后予批准，重新颁发了房屋预购登记证书，所以该行为已经行政机构予确认，更名行为已是经过公示，而澳美公司也没有因此提出异议。韩淯坤于2019年2月1日向一审法院起诉请求：1.判令澳美公司向韩淯坤支付逾期交房违约金（以208712元为本金，按照日利率1‰，从2014年1月20日起计至澳美公司向韩淯坤交付房屋之日止，暂计至2019年1月31日为383403.94元）；2.判令澳美公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：1997年7月30日，案外人邹某、陈某（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居xxxx房出售给乙方，房屋建筑面积为63.31平方米，合同总价款为208712元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1999年7月30日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-5约定，甲方应于1999年7月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方；6-5约定，甲、乙双方签署本契约后，如乙方中途违约不购买房地产时，乙方除不得向甲方索还所交的全部款项外，应向甲方支付实际已付房价总额的百分之二十作为违约金，如甲方违约不向乙方出售该房地产时，甲方应在违约之日起三十天内除退回乙方实际已付的全部房价款及利息（按当时银行贷款利率计算）外，并向乙方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金。第八条文本生效及适用法律8-3约定，附件的条款必须符合中华人民共和国法律、法规的规定，并不得与原契约内容相矛盾，如有抵触，以本附件之条款为准。第九条购买价款与支付方式9-3约定，乙方选择最高十八年免息分期付款。签约首期45077元于1997年7月30日支付，分期付款每月应缴516元。1998年11月5日，邹某、陈某（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定将原付款方式十八年免息分期付款改为十五年期银行按揭付款，等等。庭审中，韩淯坤主张于2014年1月20日付清全部按揭贷款，故要求自该日起算逾期交房违约金，澳美公司确认案涉房屋的购房款208712元已经全部支付完毕。2012年6月15日，邹某与陈某签订《离婚协议书》。同日，广东省广州市越秀区人民法院作出（2012）穗越法民一初字第2257号《民事调解书》，载明：“本案在审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：一、邹某与陈某自愿离婚。……七、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房所有权归邹某所有。八、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A15-501房、广州市增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D1-502房两房的抵押贷款均由邹某负担至还清为止；……上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认”。邹某后于2013年6月14日通过离婚析产取得案涉房屋的《房地产预告登记证明》（13预登05000031），记载：预告登记权利人为邹某，预告登记义务人为澳美公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为（2012）穗越法民一初字第2257号，附记为①已办预购商品房抵押权预告登记；②购房人的占有份额：邹某，全部。2012年7月6日，韩淯坤与邹某在广州市天河区民政局登记结婚。2014年4月28日，韩淯坤与邹某签订《析产协议》，约定经双方协商，同意将广州市萝岗区澳洲山庄聚龙居D1-502房登记字号13预登05000031号的房产析产给韩淯坤个人所有。同日，韩淯坤与邹某以婚内析产为由向房地产行政管理部门申请办理房地产转移登记。2014年5月5日，韩淯坤取得案涉房屋的《房地产预告登记证明》（14预登05000027），记载：预告登记权利人为韩淯坤，预告登记义务人为澳美公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记（其他转移），预告登记依据合同号为析产协议，附记为预告登记权利人份额：全部。2015年6月4日，邹某与韩淯坤在广州市天河区民政局登记离婚。2016年9月8日，邹某与韩淯坤在广州市天河区民政局登记结婚。澳美公司确认截止至本案开庭之日案涉房屋尚不具备交付条件。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《民事调解书》《房地产预告登记证明》、案涉房屋档案资料、结婚证、离婚证、银行账户流水等证据以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，澳美公司与邹某、陈某签订的《房地产买卖契约》是合同双方的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应恪守履行。邹某与陈某在离婚诉讼中达成调解协议约定案涉房屋所有权归邹某所有，后邹某与韩淯坤结婚后又通过婚内析产协议约定将案涉房屋析产给韩淯坤个人所有，而案涉房屋尚未交付和办理房屋权属证书，其所有权仍属于澳美公司，故实际上转让的是案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务，而非案涉房屋。案涉《房地产买卖契约》的合同权利义务概括转移至韩淯坤，且已经在房地产行政管理部门办理了预告登记，预告登记具有公示效力，应视为已将案涉房屋的预告登记权利人变更为韩淯坤这一事项通知到澳美公司。因此，韩淯坤有权依据《房地产买卖契约》向澳美公司主张逾期交房的违约责任。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。一审法院认为，澳美公司确认案涉房屋至今尚未满足交付条件，《房地产买卖契约》附件第6-2条约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，本案中，实际已付的房价总额为208712元，韩淯坤主张以总价款208712元为基数计算违约金，一审法院予以支持。合同约定的交付房屋时间为1999年7月30日，韩淯坤主张自2014年1月20日起计算违约金是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。韩淯坤主张按每日千分之一标准计算违约金，澳美公司抗辩该标准过高，韩淯坤未提交证据证明其实际损失，故一审法院酌情将违约金标准调整为按每日万分之五计算。综上，澳美公司应以208712元为基数，按每日万分之五的标准支付从2014年1月20日起至实际交房之日止的违约金。因违约金具有补偿性质，故逾期交房违约金的总金额应以已付房价款总额为限。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就韩淯坤主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2019年8月21日作出如下判决：一、澳美公司于判决发生法律效力之日起十日内向韩淯坤支付逾期交房违约金（违约金以208712元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年1月20日起计算至实际交房之日止，以已付房价款总额208712元为限）；二、驳回韩淯坤的其他诉讼请求。一审案件受理费7051元，由韩淯坤承担3213元，由澳美公司承担3838元。上诉人澳美公司与被上诉人韩淯坤对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合澳美公司的上诉请求和理由以及韩淯坤的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.韩淯坤与邹某的析产行为是否有效；2.澳美公司抗辩违约金已过诉讼时效以及违约金过高应否支持。现评析如下：关于韩淯坤与邹某的析产行为是否有效的问题。韩淯坤与邹某结婚后签订婚内析产协议，约定将案涉房屋析产给韩淯坤个人所有。且韩淯坤与邹某已在房地产行政管理部门办理了预告登记，该预告登记具有公示效力。由此可见，上述协议出自韩淯坤与邹某的真实意思表示，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。澳美公司以韩淯坤与邹某签订上述协议后办理了离婚手续，邹某又再购买第二套房产后与韩淯坤复婚为由，主张韩淯坤与邹某签订的婚内析产协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于澳美公司抗辩违约金已过诉讼时效以及违约金过高应否支持的问题。依据已查明的事实，韩淯坤与澳美公司确认2014年1月20日已付清全部按揭贷款，即韩淯坤的主要合同义务已履行完毕。相比之下，直至今日，澳美公司仍未履行将案涉房屋产权转移登记至韩淯坤名下。因此，韩淯坤诉请澳美公司支付逾期办证违约金符合合同约定及法律规定。澳美公司辩称韩淯坤的诉请部分已超过诉讼时效，但另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为一审法院未采纳其有关诉讼时效的抗辩意见违反相关法律规定，依据不充分，本院不予采纳。至于澳美公司上诉提出违约金标准过高问题，实际上，一审法院已将双方合同约定违约金每日按千分之一标准酌情调整为按每日万分之五计算，澳美公司仍认为调整后的违约金标准过高，但其对此并未提供充分证据予以佐证。且上述违约金是基于澳美公司逾期履行交房义务而应承担的违约责任，并非澳美公司在执行程序中迟延履行生效判决义务的承责问题，澳美公司要求参照《最高人民法院关于执行程序计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款的规定，调低违约金标准，依据不足，本院不予支持。综上所述，澳美公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4431元，由上诉人广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十七日书记员 李志康谢金泽