河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民再48号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：翟晶晶，女，汉族，1983年3月2日生，住河南省开封市经济技术开发区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：周金丽，女，汉族，1961年12月2日生，住河南省开封市金明区，现住河南省开封市。委托诉讼代理人：于是雨，河南典策律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人（一审第三人）：刘文章，男，汉族，1972年7月24日生，住河南省郑州市金水区，现住河南省开封市。被申请人（一审第三人）：常玉景，女，汉族，1975年2月3日生，住河南省开封市鼓楼区，现住河南省开封市。再审申请人翟晶晶因与被申请人周金丽、刘文章、常玉景案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）豫02民终105号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月25日作出（2018）豫02民申152号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人翟晶晶，被申请人周金丽及其委托诉讼代理人于是雨，被申请人刘文章、常玉景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟晶晶申请再审称，请求：1.撤销（2018）豫02民终105号民事判决，维持（2016）豫0211民初2791号民事判决；2.诉讼费用由周金丽、刘文章、常玉景承担。事实及理由：（一）二审改判认定的事实无有效证据支持。刘文章、常玉景在负债期间于2014年11月26日协议离婚，将相关名下财产全部转移归常玉景，包括案涉房产，以逃避债务。周金丽系刘文章、常玉景的邻居，在翟晶晶依法申请法院强制执行刘文章、常玉景涉案房产时，周金丽提出在2015年1月1日刘文章和常玉景二人将案涉房屋出售给了自己，“房屋出售协议”显示刘文章为出售人甲方，协议内容“……钱款已清，产权归属周金丽所有。一年内出租给刘文章使用，刘文章在2016年内可原价收回，若过期由购房人自行处理……”目的是将待执行房屋安排在刘文章、常玉景控制下。周金丽至今也未拿出有效证据证明其出资购买房屋的真实性，所提交的银行记录也无法对应，名不相符。（二）二审改判适用法律错误。根据《物权法》物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案周金丽诉称的与刘文章、常玉景的房屋交易，并未有相应的产权变更登记，故涉案房屋并不发生不动产物权的变更转移效力，本案争议的待执行房屋的物权仍属于刘文章、常玉景，故执行法院依法查封及执行刘文章、常玉景的房产符合法律及执行程序的规定，并无任何不当和错误。此外，《城市房地产管理法》也明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据周金丽诉称，其明知诉争购买的涉案房屋没有产权证，如购买则会面临极大的风险及法律风险，这本是正常人都会知道的事情，但周金丽却违反常理积极购买存在严重问题并依法不能上市交易的房屋，其主观目的不符合善意第三人，刘文章、常玉景与周金丽之间的交易完全违背常理。其次，《物权法》也规定，房屋交易双方可申请预告登记，以保障将来物权的实现。周金丽与刘文章、常玉景也均没有去申请。周金丽不遵守国家房地产交易的法律规定，对诉称房屋购买极度不谨慎，对房屋交易风险的发生存在明显的过错，所以风险应由周金丽承担。再次，二审判决在没有有效证据证明交易真实性及合法性的情况下，便主观断定刘文章、常玉景与周金丽之间房屋交易符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，刘文章、常玉景与周金丽之间房屋交易缺乏事实根据，二审判决的认定并没有有效性证据支持。周金丽辩称，（一）翟晶晶再审陈述的事实严重背离本案客观事实，其陈述理由根本无法成立。1.案涉房屋出售协议上显示的出售人为刘文章和常玉景，并非翟晶晶陈述的只有刘文章。周金丽购买案涉房屋时并不知二人离婚，让二人签字恰恰是尽到了注意义务。2.在签订房屋出售协议时，刘文章二人将《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证等相关原件一并交付了周金丽，也印证了案涉房屋转让的真实性。3.关于购房款，周金丽提供了20万元的存款明细，以及签订房屋出售协议当日交付现金5万元，常玉景出具25万元的收到条等证据。这些证据足以证明购房款交付的真实性。4.周金丽购买房屋后，一直对外出租，提供的有租赁合同和转账明细。印证了案涉房屋的实际转让，以及转让后周金丽对案涉房屋的实际交付和占有。（二）原二审法院适用法律正确。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行异议四要件。只要符合四要件，就应排除执行异议。本案中，案涉房产虽然登记在常玉景名下，但周金丽已与常玉景、刘文章2015年1月1日签订购房合同，并交付全部购房款。合同签订后周金丽已实际占有该房屋，且自2015年1月1日一直对外出租，既有租房合同，也有转账的租金明细。原二审法院判决周金丽对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益完全正确。2.翟晶晶称案涉房屋转让给周金丽时，周金丽未及时办理预告登记存在过错，是明显不了解法律规定造成的错误认识。因为案涉房屋的转让是二手房的交易，根据《房屋登记办法》第七十二条规定，申请房屋所有权转移预告登记第四项要求必须提交房屋所有权证书或者房地产权证书。本案中，房产证当时尚未办理，根本不符合办理房屋转移预告登记的前提条件。故涉案房屋是无法办理预告登记的，周金丽也不存在过错之说。综上，翟晶晶的再审请求无法成立。请求：维持二审判决。刘文章答辩意见同周金丽。常玉景辩称，其不存在财产转移，其和刘文章买房的时候房子登记的是常玉景的名字；再说常玉景已经用五套房子在2018年通过法院拍卖抵清翟晶晶债务了。本案二审判决正确，买卖成立。2016年10月18日，周金丽向开封市金明区人民法院起诉请求：依法对开封市金明大道××新城××514房屋停止执行；判令周金丽与刘文章、常玉景房屋出售协议有效，该房屋产权归周金丽所有；诉讼费和律师费由翟晶晶承担。开封市金明区人民法院一审查明：刘文章与常玉景于2014年11月26日登记离婚，协议位于开封市金明大道××新城××和515房屋归常玉景所有。2015年1月1日，常玉景将该514房屋售于在该小区居住的周金丽，并与周金丽签订了一份房屋出售协议，协议内容为“兹有东京新城C栋楼五层514出售给周金丽，价值贰拾伍万元整，钱款已清，产权归属周金丽所有。一年内出租给刘文章使用，一年后同等房租价格优先租用给刘文章，刘文章在2016年内可原价收回，若过期由购房人周金丽自行处理，在办理产权证时由甲方刘文章协助乙方周金丽办理相关手续”。协议当日，常玉景向周金丽出具收到房款250000元的收到条一份。常玉景将商品房买卖合同和对应的购房发票和契税票据交于周金丽，并将该房一并交于周金丽使用，但该房至今无房产权。另案中翟晶晶作为原告以民间借贷纠纷案由于2015年6月29日起诉本案中的刘文章、常玉景，其所主张的借贷关系发生在2014年1月1日和2014年7月13日，借款期限分别自2014年1月1日至2014年12月31日、2014年7月13日至2015年7月12日，判决由刘文章、常玉景共同偿还翟晶晶即另案原告借款600000元及利息。在该案执行中，于2015年12月10日裁定冻结、划拨刘文章、常玉景银行存款650000元或查封、扣押其同等价值的财产。该院于2016年1月15日预查封上述登记在常玉景名下的514、515房。后周金丽对该院的预查封提出执行异议，该院裁定驳回异议。现周金丽诉至该院，要求停止执行，并确认房屋产权归周金丽所有。开封市金明区人民法院一审认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……，被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案周金丽虽已向常玉景支付房屋的相应价款，但周金丽为该小区的居民，其应知道房屋房产证现无法办理，如购买，可能会面临无房产权证或相应的房产纠纷，但其放任风险，与常玉景签订购房协议，在协议签订后至该院对房屋进行预查封期间长达一年余，为了降低风险，周金丽仍未积极催促常玉景采取补救措施即向房地产登记部门依法办理预告登记，以保障将来物权实现，为此，周金丽存在一定的过错，所涉房屋无产权证，无法进行过户登记，亦未进行预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，故所涉房屋对周金丽不发生物权转移效力，该院对本案所涉房屋进行查封并无不当，对周金丽要求对房屋停止执行，并确认产权的主张，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，开封市金明区人民法院于2017年8月29日作出（2016）豫0211民初2791号民事判决，缺席判决：驳回原告周金丽的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周金丽承担。周金丽不服一审判决，向本院二审提出上诉，请求：二审法院支持周金丽请求。本院二审经审理查明：周金丽于2014年10月21、10月22、10月23日通过向刘文章账户存入现金的方式向刘文章、常玉景支付购房款20万元，并通过现金的方式支付5万元，2015年1月1日，常玉景向周金丽出具收到房款250000元的收到条一份。该支付房款事实有周金丽从邮政储蓄银行取款凭证为证。证明周金丽已经支付全部房款，且购房行为发生在2016年1月15日法院依法预查封涉案房产之前。之后，周金丽占有房屋，并出租给刘文章所在的公司使用一年，期满后又相继对外向刘喜勇、牛建中等人出租。该事实有承租人刘文章所在的显通汽车租赁公司与周金丽、刘喜勇与周金丽签订的房屋租赁合同，承租人牛建中在法庭上的证人证言为证。涉案房屋所在小区目前因开发商的原因均未办理房产证，涉案房屋未能办理过户手续周金丽没有过错。该事实有该小区业主与开发商座谈会纪要等为证。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院二审认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周金丽与刘文章、常玉景的房屋买卖行为完全符合上述四个条件，周金丽对涉案房屋提出的执行异议成立，周金丽对涉案房屋享有排除执行的权利。周金丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，本院于2018年1月27日作出（2018）豫02民终105号民事判决，判决：一、撤销金明区人民法院（2016）豫0211民初2791号民事判决；二、不得执行位于金明大道××新城××514房屋；三、驳回周金丽的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元均由翟晶晶负担。本院再审期间，周金丽围绕再审请求依法提交了新证据，本院依职权调取了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实的认定，本院在说理部分一并分析认定。本院再审查明，周金丽所称其于2014年10月21日、22日、23日分别通过银行柜台汇款、ATM机现存、银行柜台汇款方式存入刘文章银行卡130000元、6500元、63500元。但银行汇款凭证显示，其中2014年10月21日130000元汇款的汇款人为李萍，并非周金丽。再审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案的争议焦点为周金丽对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，案外人周金丽提出对案涉房屋排除强制执行的请求，应当举证证明其对案涉房屋享有合法、真实的权利，并足以排除强制执行。本案中，案外人周金丽主张案涉房屋归其所有，其提出执行异议的证据之一为2015年1月1日其与被执行人刘文章、常玉景签订《房屋出售协议》。翟晶晶对双方交易的真实性提出异议。本院再审认为，该交易的真实性存在以下疑点：1.根据案外人周金丽与被执行人刘文章、常玉景所述，双方非亲非故，购房前并不相熟。周金丽购房时明知案涉房屋早在2011年10月即应办理产权证而一直未能办理，刘文章和常玉景出售该房时尚未取得房产证，更无法为其办理过户登记。在此情况下，周金丽置可能由此引发的交易风险于不顾而仍予购买，明显不符合常理。周金丽称因开发商承诺房产证肯定能办下来才买，该解释不符合一般购房者的心理预期。2.根据案外人周金丽与被执行人刘文章、常玉景所述，双方在尚未就房款达成最终意见、尚未签订买卖协议之时，周金丽即先行于2014年10月向刘文章支付80%的房款20万元，明显不符合生活常理和交易习惯。3.根据案外人周金丽与被执行人刘文章、常玉景所述，双方在2015年1月1日签订协议当天，周金丽又向刘文章支付现金5万元。至此，周金丽已将房款全部支付。此与日常生活中买方暂扣部分房款，等房屋办理过户手续后才再行支付尾款的交易习惯明显不符。4.双方签订的《房屋出售协议》约定，涉案房屋出售给周金丽，产权归属周金丽所有；但同时又约定，一年内出租给刘文章使用，一年后同等房租价格优先租用给刘文章，刘文章在2016年内可原价收回，若过期由购房人周金丽自行处理，在办理产权证时由甲方刘文章协助乙方周金丽办理相关手续。该协议内容不符合买卖合同特征，而具备让与担保特征。5.关于房款支付方式和数额。周金丽在一审称20万元房款系其银行转账给刘文章，但因其银行卡升级为金卡原因无法提交转账记录而未提供支付凭证；二审其又据刘文章所提供刘文章银行卡交易流水称20万元房款系其用自己从邮政储蓄银行支取的现金和女儿的彩礼，于2014年10月21日、22日、23日分别通过银行柜台汇款、ATM机现存、银行柜台汇款方式存入刘文章银行卡130000元、6500元、63500元。有关陈述相互矛盾。并且银行汇款凭证显示2014年10月21日130000元汇款系李萍汇款，并非周金丽。6.关于50000元现金交付问题。周金丽称签订协议当日在东京国贸刘文章办公室给付刘文章，李萍称其只与周金丽去东京新城四楼给过刘文章一次现金。二人陈述不一致。7.关于房源信息问题。周金丽称系从李萍处听说刘文章卖房信息并和李萍一起看的卖房广告。李萍称没有跟周金丽说过刘文章卖房，也没有和周金丽一起去看刘文章卖房广告，其对周金丽买房一事未参与，不知情。8.周金丽还称，在其购买案涉房屋时，未核算过平方单价，未考虑也未与周边房价进行对比，明显不符合日常生活常理。综上，周金丽所提供证据不足以证明《房屋出售协议》合法有效，不能排除对房屋买卖关系是否真实存在的怀疑，达不到其对涉案房屋享有真实合法的民事权利、足以排除强制执行的证明标准。故对周金丽要求排除人民法院强制执行的请求，再审依法不予支持。综上所述，翟晶晶的再审请求成立，应予支持。二审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。一审法院裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫02民终105号民事判决；二、维持开封市金明区人民法院（2016）豫0211民初2791号民事判决。二审案件受理费100元，由周金丽负担。本判决为终审判决。审判长  陈广林审判员  管小强审判员  张景丽二〇一九年十二月三十日法官助理郝龙书记员吴德龙