河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6326号上诉人（原审原告、反诉被告）：涿州市汇金广场商贸有限公司，地址涿州市范阳路南，统一社会信用代码91130681741548188A。法定代表人：张英杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓岩，该公司员工。委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京云柏鞋业有限公司，地址北京市朝阳区十里堡（鑫帝大厦），统一社会信用代码91110105699576045C。法定代表人：李强，该公司董事。委托诉讼代理人：关靖，该公司经理。委托诉讼代理人：韩旭，北京市浩风律师事务所律师。上诉人涿州市汇金广场商贸有限公司（以下简称汇金商贸）因与上诉人北京云柏鞋业有限公司（以下简称云柏鞋业）租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。涿州市汇金广场商贸有限公司上诉请求：撤销原判第一项并支持上诉人的全部诉讼请求（上诉涉及金额2251000元）。事实和理由：原判认为，因被上诉人未装修，上诉人也未证明对方实际使用的装修期间，所以不支持我公司的诉讼请求，该认定是非常错误的。本案中，我公司已经依约将房产交付给承租人，而且被上诉人还收取了原来的分租户租金，其是否装修我方无法控制，但其实际使用、控制该房产是不争的事实，按照合同约定，被上诉人应当支付实际占用期间的租金。一审没有支持我公司的请求实在没有道理。上诉人按合同的约定及被上诉人的要求，办理燃气接口、拆除室内装修并支付相应费用的事实存在，一审法院称上诉人的损失事实不清，证据不足，不予支持，与事实不符。庭审中上诉人已提交了相关合同及收据原件予以证明。一审法院认为，合同已于2018年12月6日解除，但被上诉人并未将上诉人的房屋交还于上诉人，导致房屋无法继续使用，给上诉人造成了重大的经济损失，这部分的租金，理应由被上诉人承担。北京云柏鞋业有限公司答辩称，涿州市汇金广场商贸有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回其上诉请求。北京云柏鞋业有限公司上诉请求：1、依法判令撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2040号民事判决第二项，查清事实，改判涿州市汇金广场商贸有限公司双倍返还北京云柏鞋业有限公司支付的履约保证金共计160万元，并赔偿云柏鞋业因汇金商贸违约导致的直接损失840599.74元（预支员工工资40599.74元、装修设计费800000元）。2、依法判令涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实认定不清。一审判决书第二项判决的主要依据是涉诉租赁合同第14.2条的约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还本合同项下的履约保证金并赔偿因此给乙方造成的经济损失。”而法庭认定的主要事实为“云柏鞋业并未进场对租赁物进行装修，反而在装修期内向汇金商贸提出解除合同，云柏鞋业违约在先，故无权要求汇金商贸双倍返还履约保证金并赔偿损失”。该认定与事实明显不符，上诉人云柏鞋业已按合同约定积极履行相关义务，上诉人未进场对租赁物进行装修完全是因为汇金商贸未按照《租赁合同》约定进行必要的空调、天然气改造及电力增容，导致租赁物不符合适于装修和使用的状态且未完成原有租户的清退导致的，也是因为上诉人在充分完成履约准备后，得知汇金商贸无法使租赁物处于可装修使用状态构成根本违约，使得上诉人遭受了巨大损失，为避免损失的扩大，上诉人不得已才单方面提出解除合同。(1)云柏鞋业已按合同约定积极履行相关义务，并未存在违约行为。汇金商贸与云柏鞋业于2018年6月6日签订《定金意向书》，后于8月29日签订了正式的《租赁合同》，云柏鞋业按照《定金意向书》及《租赁合同》的相关约定足额支付了履约保证金人民币捌拾万元整（800000元),并按照汇金商贸的要求支付了9名物业管理人员的2018年9月至10月的薪酬及社保费用，总计40599.74元，且该9名物业管理人员实际上是汇金购物中心的物业管理人员，他们的工资由云柏鞋业汇给汇金商贸，由汇金商贸直接发给9名人员。以上费用支出事实均有一审云柏鞋业提交的转账凭证及汇金商贸出具的收据为证。除了上述合同约定的费用支出外，云柏鞋业在《租赁合同》签订后还针对涉案店面聘请了工装设计公司进行装修设计，共支付设计费80万元（有一审提交的《云柏鞋业涿州店空间装饰设计合同书》及转账记录和相应的发票、收据为证）；并积极开始招商，并凭借其在业内的良好信誉及号召力与数十家个体工商户签订了《租赁意向书》，且意向租户均缴纳了租赁意向金；各商户租赁合同金额总计每年超200余万元，招商情况也有一审提交的包括汇金商贸提供的租赁意向金收据、《租赁意向书》以及汇金商贸证据第60-63页/云柏鞋业提供的15份《租赁意向书》及对应的意向金收据，共18家商户的租赁意向材料予以证明。(2)汇金商贸在涉案合同履行过程中存在严重违约行为，未按照合同约定进行相关设备的改造及原有租户的清退，让上诉人无法进入租赁物装修，给上诉人造成了巨大经济损失。《定金意向书》第三条第4款，甲方（汇金商贸）在收到乙方（云柏鞋业）定金后，负责更换一至四层的空调（主机及管路、制冷量及供暖量达到国家标准，供暖建议引进市政供暖）电量增容（增加一台1250kva变压器）及天然气（气量不小于每小时200立方米）的引入工作，确保乙方的正常经营。《租赁合同》第6.1条，双方约定，本合同项下的进场日为2018年9月1日，届时该房屋应达到交付条件为现状交付；第6.3条，至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则6.1款所述进场日顺延，如超过30日仍无法交付房屋，则乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付的全部费用，并按照履约金的一倍赔偿乙方的损失。《租赁合同》附件三明确约定了“房屋交付标准”，其中第8、9、10项明确约定了甲方负责更换一至四层整体中央空调系统（包含主机及管路、制冷量及供暖达到国家标准）；甲方负责增加一台1250千伏安变压器；甲方负责燃气主管通到汇金广场楼下。但在合同签订后直到2018年12月，汇金商贸都未按照《定金意向书》及租赁合同的约定，完成空调电量增容及天然气引入的工作，无法使租赁物符合可用于云柏鞋业正常经营使用的标准。不仅如此，汇金商贸甚至未完成拟出租房屋的商户清退工作，使得租赁物既无法达到交付标准，客观上也根本无法进入租赁物装修并使用租赁物。除此以外，根据汇金商贸的要求，云相鞋业支付了9名物业管理人员自2018年9-10月的薪酬、社保、公积金等人工费用，均直接汇款至汇金商贸，由汇金商贸与其工作人员直接结算，亦可证明本案租赁物汇金广场1-4层的物业在此期间一直由汇金商贸控制，云柏鞋业从未实际占有租赁物。以上事实均有一审云柏鞋业提交的2018年12月11日-12日汇金广场大楼1-4层店外及店铺内照片以及2018年9月-10月云柏给汇金商贸的银行转账记录及汇金商贸物业管理人员工资表为证。(3)上诉人云柏鞋业提出解除合同系为了避免损失的扩大，而非是因为其存在一审法院认定的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由此可见，租赁合同的法律关系实质应该是出租人将租赁物交付给承租人后，承租人基于该租赁物进行使用、收益后形成的法律关系，保证租赁物符合约定用途，适于出租，是出租人在租赁法律关系中的主要或根本的义务。而本案中，作为出租方的汇金商贸迟迟未履行出租方的基本义务，即保证租赁物在租赁期间符合约定的用途和适于使用。基于汇金商贸的严重违约行为，云柏鞋业于2018年12月4日向汇金商贸发送了《合同解除告知函》，该《合同解除告知函》于2018年12月6日由汇金商贸陆建影签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（三）项、第（四）项、第九十六条以及《租赁合同》第6.3条约定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方享有法定解除权，主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。故，《租赁合同》已于2018年12月6日解除。原审法院对于合同解除效力也进行了认定。二、原判决适用法律错误。原判决在违约行为赔偿问题上含混不清，引用的条款多为涉诉《租赁合同》约定条款，而《租赁合同》本身对于乙方存在多处显失公平之处，对于《租赁合同》中未约定的条款并未进行充分法律认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因而，上诉人在原审反诉中请求的因汇金商贸违约应双倍返还履约保证金是符合涉诉《租赁合同》约定的，对于因被上诉人违约造成的直接损失金额的赔偿请求是完全符合法律规定的，但是原审法院对汇金商贸的违约行为及其对上诉人造成的直接损失部分却未予以明确认定。汇金商贸答辩称，本案诉争是因为云柏鞋业违约引起，鉴于对方无商业信誉，所以我方同意解除合同，但其上诉理由并不能成立，请求二审法院予以驳回。汇金商贸向一审法院起诉请求：1.判令北京云柏鞋业有限公司支付使用原告房产期间的租金2130000元；2.判令被告赔偿原告损失121000元；3.诉讼费由被告负担。云柏鞋业向一审法院反诉请求：1.解除反诉原被告之间签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告涿州市汇金广场商贸有限公司双倍返还反诉原告云柏鞋业支付的履约保证金1600000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因合同无法履行所造成的损失共计840599.74元。一审法院认定事实：2018年8月6日，原告汇金商贸（甲方）与被告云柏鞋业（乙方）签订《定金意向书》，就被告云柏鞋业租赁原告汇金商贸的位于涿州市桃园区房屋一事达成合意，被告支付给原告定金50万元，原告为被告出具了相应收据。2018年8月29日，原告汇金商贸（甲方）与被告云柏鞋业（乙方）就上述房屋出租一事签订《租赁合同》及相应补充协议，约定租赁期限自2018年9月1日至2033年8月31日；装修期为122天，即自2018年9月1日至2018年12月31日。合同签订后，被告云柏鞋业于2018年9月3日向原告支付保证金30万元。至此，被告云柏鞋业向原告汇金商贸支付了履约保证金共计80万元。2018年12月4日，被告云柏鞋业向原告汇金商贸发送《合同解除告知函》，原告于2018年12月6日签收。涉案租赁合同中第六条项下6.1约定：“双方约定，本合同项下的进场日为2018年9月1日。届时该房屋应达到交付条件为现状交付。”6.3约定：“至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则6.1款所述进场日顺延。……（空调施工、电增容施工、燃气施工、物业设备、消防设备的改造、及其他拆除项目等不含在内）乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定难度，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善”。合同第七条项下7.3约定：“装修期内乙方提出解除合同的，须按照乙方实际使用的装修期时间承担租赁费，……”。又查明：被告云柏鞋业实际并未进场对租赁物进行装修。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原被告双方于2018年8月29日签订的《租赁合同》应否解除；二、被告云柏鞋业是否应当向原告支付租金213万元并赔偿损失121000元；三、反诉被告汇金商贸是否应双倍返还履约保证金共计160万元并赔偿损失840599.74元。针对争议焦点一，2018年12月4日，被告云柏鞋业向原告汇金商贸发送《合同解除告知函》，原告汇金商贸于2018年12月6日签收，之后原告并未在异议期（三个月）内起诉，本院认为本案涉诉《租赁合同》已于2018年12月6日解除。反诉原告云柏鞋业起诉要求解除涉案《租赁合同》，本院予以确认。针对争议焦点二，根据涉诉合同第7.3条的约定，乙方在装修期内提出解除合同的，应当按“实际使用的装修期时间”支付租金，但根据庭审中原被告举证质证意见，被告云柏鞋业实际并未进场对租赁物进行装修，原告汇金商贸亦未出示有效证据证明被告实际使用的装修期间，进而无法确认实际使用期间的租金数额，故原告要求租金的诉讼请求，事实不清、证据不足，本院不予支持。庭审中，原告未出示有效证据证明其受到的损失，故原告起诉要求被告赔偿损失的诉讼请求，事实不清、证据不足，本院不予支持。针对争议焦点三，依照涉诉租赁合同第14.2条的约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍返还本合同项下的履约保证金并赔偿因此而给乙方造成的经济损失。”结合涉诉租赁合同第6.1条及第6.3条的规定，反诉原告云柏鞋业应当积极地履行合同，依约定按时进场。但实际上，反诉原告云柏鞋业并未进场对租赁物进行装修，反而在装修期内向反诉被告汇金商贸提出解除合同。反诉原告云柏鞋业怠于履行合同，且主动要求解除租赁合同，反诉原告云柏鞋业违约在先。反诉原告云柏鞋业要求反诉被告汇金商贸双倍返还履约保证金并赔偿损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回原告涿州市汇金广场商贸有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告北京云柏鞋业有限公司的反诉请求。案件受理费24808元，由原告涿州市汇金广场商贸有限公司负担，反诉费13163元，由被告北京云柏鞋业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇金商贸提交了2018年10月31日云柏鞋业收取承租人关鸽鹏的租赁费收据的打印件，拟证明云柏鞋业已经进入场地并开始收取其他租户的租金，到目前为止租金仍未返还。云柏鞋业质证称，该证据在一审已经提交过，不是新证据，我们不予质证。该商户是汇金商场原有商户，此商户应当被清理掉，是因为汇金公司没有将其清理，所以才产生的租赁费用。对此证据，因一审中此类证据很多，本院不再重新认定。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，通过双方所提交证据及庭审陈述意见，不能证明汇金商贸所主张的损失数额，一审法院以事实不清、证据不足对汇金商贸要求云柏鞋业赔偿损失的诉讼请求不予支持并无不当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案租赁合同第六项下6.1款约定：“本合同项下的进场日为2018年9月1日。届时该房屋应达到交付条件为现状交付。”双方于2018年9月17日进行了房屋基本设施交接并签订了交接清单。合同6.3款约定：“至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则6.1款所述进场日顺延。……（空调施工、电增容施工、燃气施工、物业设备、消防设备的改造、及其他拆除项目等不含在内）乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定难度，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善”。但乙方云柏鞋业并未按约定期间实际进场装修，直到合同4.5款约定的第一期租金支付日期（2018年12月10日）前，于2018年12月4日向甲方汇金商贸发送了《合同解除告知函》，该函于12月6日送达汇金商贸签收。合同7.3款约定：“装修期内乙方提出解除合同的，须按照乙方实际使用的装修期时间承担租赁费，……”。合同14.2款约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履约保证金。……双方协商一致后，乙方经提前360天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。”本案中，上诉人云柏鞋业未依约履行合同义务，反而单方解除合同，一审法院对合同已解除的事实予以确认，对其主张双倍返还履约保证金并赔偿损失的反诉请求不予支持并无不当。综上所述，涿州市汇金广场商贸有限公司、北京云柏鞋业有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，24808元，由上诉人涿州市汇金广场商贸有限公司负担；13163元，由上诉人北京云柏鞋业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 娟审判员 田 苗审判员 万丙申二〇一九年十二月二十三日书记员 何 军