山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初7312号 原告：中国工商银行股份有限公司诸城支行，住所地诸城市人民东路59号。 负责人：王海军，该行行长。 委托诉讼代理人：孙福生，男，1981年1月21日出生，汉族，住诸城市，系该行员工。 被告：李进，女，1987年10月16日出生，汉族，住诸城市。 被告：胡文娟，女，1980年2月15日出生，汉族，住诸城市。 被告：潍坊市住房置业担保有限公司诸城市分公司，住所地诸城市东关大街北段东侧。 负责人：李境会，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李新敏，男，1983年2月11出生，汉族，住高密市，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈继伟，男，1984年4月5日出生，汉族，住诸城市，系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司诸城支行与被告李进、胡文娟、潍坊市住房置业担保有限公司诸城分公司（下称置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙福生，被告置业公司委托诉讼代理人李新敏、陈继伟到庭参加诉讼，被告李进、胡文娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司诸城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李进、胡文娟偿还原告借款本金145286.52元及截止至2019年8月21日的利息1689.69元，共计146976.21元，之后的利息按合同约定计算至实际还清款项为止；2、判令被告胡文娟、置业公司对上述债务承担连带还款责任；3、判令原告对被告李进提供的抵押房地产拍卖或变卖后的价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2009年11月23日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告李进向原告借款231000元，用于个人一手住房购置贷款，使用期限240个月，执行年基准利率下浮30%(3.43%)；被告胡文娟、潍坊市住房置业担保有限公司诸城市分公司为该笔借款提供连带责任保证；被告李进以其所有的位于诸城市××房产为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押登记。原告按约发放贷款。被告李进自2012年8月起即未按合同约定还款，已构成违约，故原告依法起诉至法院，请求法院查明事实，依法裁判支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告置业公司辩称：担保属实，对原告起诉无异议。 被告李进、胡文娟未到庭应诉，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下:2009年11月23日，原告作为贷款人，被告李进作为借款人、抵押人，被告胡文娟、置业公司作为保证人，共同签订个人购房借款/担保合同。约定：贷款人向借款人发放个人购置住房贷款231000元，贷款用于购买第一套住房，房屋坐落于诸城市××。贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%确定，据此确定的利率为4.158%。借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收30%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。保证方式为连带责任保证，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告李进以其所有的坐落于诸城市××（不动产权证号：鲁潍房权证诸城市字第××号）房地产设定抵押，2010年5月12日，双方到不动产管理部门进行了抵押登记，房地产的抵押债权数额为231000元，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2009年11月25日，原告向被告李进发放贷款231000元，贷款到期日为2029年11月25日，当期执行利率为4.158%。后被告李进还款出现逾期。截止2019年8月21日，尚欠本金145286.52元,利息1689.69元，共计146976.21元。 本院认为，原告与被告李进、胡文娟、置业公司签订的个人购房借款/担保合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,原告与被告李进成立借款合同关系、抵押担保合同关系，与被告胡文娟、置业公司成立保证合同关系。原告按合同约定向被告李进发放贷款，被告李进负有按约向原告偿还借款的义务。被告逾期还款，且合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。现被告李进已逾期还款，构成违约，故原告要求被告李进提前偿还上述借款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告李进以其名下的房产作为抵押，并办理了抵押登记，抵押权已生效，现原告要求在抵押物抵押金额范围内，依法以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。合同中约定正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该案中被告李进已与原告办理完抵押登记手续且收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，2010年5月12日，双方到不动产管理部门进行了抵押登记，故合同中关于免除保证人保证责任条件已成就，被告胡文娟、置业公司自2010年5月12日后免除保证责任，故原告要求被告胡文娟、置业公司承担保证责任不符合双方合同约定，本院不予支持。被告李进、胡文娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告李进于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司诸城支行借款本金145286.52元及截止2019年8月21日的利息1689.69元，共计146976.21元； 二、被告李进偿付原告中国工商银行股份有限公司诸城支行自2019年8月22日起至本判决确定的履行期限内其偿还借款本金之日止，以尚欠本金数额为基数，按合同约定利率计算的利息； 三、原告中国工商银行股份有限公司诸城支行对被告李进所有的坐落于诸城市××不动产（不动产权证号：鲁潍房权证诸城市字第××号）在抵押金额范围内以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3440元，减半收取1720元，由被告李进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  迟明辉 二〇一九年十二月十二日                                                            法官助理  倪建业                                                              书记员  曹雪芹