广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12119号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城马场路庆亿街1号珠光新城国际中心A塔16楼。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖翡翠，女，1980年4月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：孙建宏，男，1965年3月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王洪波，职务行长。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）因与被上诉人肖翡翠、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人孙建宏、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东方公司委托诉讼代理人薛冰，被上诉人肖翡翠委托诉讼代理人张沛，原审被告国龙公司委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.变更一审判决为：东方公司在按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助肖翡翠办理广州市越秀区XX路XX号XX大厦XX阁XX房的产权登记手续，东方公司对此予以协助；2.二审案件受理费由肖翡翠负担。事实与理由：一、一审判决东方公司协助肖翡翠办理产权登记的房产系东方公司享有合法抵押权利的房产，肖翡翠取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提。2000年9月16日，国龙公司与孙建宏签订《商品房预售合同》并办理了预售合同登记备案，同时向建行白云支行申请抵押贷款及办理了抵押登记，建行白云支行依约发放了贷款，（2009）越法民二初字第1533号民事判决中也认定了《楼宇按揭合同》合法有效。2007年国龙公司才与肖翡翠签订《商品房买卖合同》，形成抵押物被转卖的事实。东方公司发放按揭贷款远早于国龙公司与肖翡翠签订购房合同。一审法院无视东方公司的合法权益，直接判令东方公司协助肖翡翠办理产权登记，该行为损害了东方公司的合法他物权益，与法律规定相悖。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定认定肖翡翠对涉案房产的权利优先于东方公司的抵押权属认定事实不清，适用法律错误。首先，该批复是关于建设工程价款优先受偿权的规定，并非抵押权，而本案中东方公司是抵押权人，并非工程款债权人，从该规定的适用主体上讲，一审法院存在适用法律错误。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一条款的本意是保护购房自住的消费者，但肖翡翠是否购房自住，一审法院并未查明，属于认定事实不清。三、东方公司无过错，一审判决结果有失公允。东方公司发放按揭贷款发生在2000年，按照当时的法律规定和银行实务操作，东方公司发放贷款的过程合法合规，东方公司并无任何过错。也就是说，银行发放贷款及办理抵押登记时，其借款关系及担保关系都是合法成立的。后期因国龙公司一房两卖行为，形成今日的混乱局面，但国龙公司的行为不是东方公司可以预见和控制的，因为这些放贷时并不能预见的情况而承担贷款无法回收的损失不合理。本案中，东方公司发放按揭贷款时，涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记齐备，故东方公司对房管部门具有公信力的登记结果发放贷款合法合规。无论如何，肖翡翠没有权利将损失转嫁给无过错的抵押权人。如果肖翡翠明知房产已经被销售和被抵押的事实，仍然购买房产，那么其理应为自己的草率行为承担不利的法律后果。请求二审法院查明事实，权衡本案各方过错与权益的取舍，作出公正裁判。肖翡翠辩称，一、一审判决认定国龙公司与孙建宏签订的《商品房预购销合同》为无效合同，国龙公司与真实购房人肖翡翠签订的购房合同为有效合同，鉴于国龙公司、孙建宏均未就此提起上诉，故国龙公司、肖翡翠的房屋买卖合同关系合法有效。二、东方公司的抵押权不成立，抵押合同是商品房买卖合同的附件，主合同无效，抵押合同自然无效。一审法院认定孙建宏没有购房事实，既然没有购房事实，又怎么会将涉案的房屋抵押给东方公司?即便办理了抵押登记，也应该依法撤销。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，在肖翡翠已经支付全部购房款的情况下，肖翡翠享有对该房屋的权利。国龙公司答辩称，同意一审判决，不同意东方公司的上诉意见。孙建宏、建行白云支行经本院传票传唤无到庭应诉，也无提交答辩意见。肖翡翠向一审法院起诉请求：国龙公司协助肖翡翠办理广州市越秀区XX路XX号XX大厦XX阁XX房的不动产权证。一审法院经审理查明：肖翡翠（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（08）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁19H号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共90.0077平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为63万元。买受人按一次性付款方式支付房款等。2007年1月9日，国龙公司向肖翡翠出具裕兴阁19H单元购房款63万元发票。同日，国龙公司将涉案房屋交付肖翡翠使用。另查明：2000年9月16日，孙建宏（借款人、甲方）、建行省分行（贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的《商品房预购销合同》项下确定的国龙大厦裕兴阁19H号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款50万元等。同年9月19日，原广州市国土局房地产管理局向中国建设银行广州东环支行（以下简称建行东环支行）发出了载明上述房产抵押人为孙建宏、抵押权人为建行东环支行的抵押备案证明。2001年10月26日，建行东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2007年，原东方资产广州办事处向一审法院起诉孙建宏借款合同纠纷一案。一审法院于2014年4月21日作出（2009）越法民二初字第1533号民事判决，判决：一、解除原中国建设银行广东省分行与孙建宏2000年9月16日签订的《楼宇按揭合同》；二、在本判决生效之日起十日内，孙建宏向原东方资产广州办事处清偿借款本金446298.39元及利息、逾期利息；三、孙建宏不履行上述债务时，原东方资产广州办事处有权以孙建宏抵押的广州市越秀区XX路南侧XX大院路段XX大厦XX阁XX房产折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为，肖翡翠与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助肖翡翠办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、孙建宏的陈述，国龙公司与孙建宏虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但孙建宏既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与孙建宏签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与孙建宏签订的商品房预售合同为无效合同，孙建宏无权以该合同对抗肖翡翠的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。肖翡翠已付清了全部购房款，并实际使用涉讼房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权受到保护。至于国龙公司、孙建宏、建行白云支行、东方公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，肖翡翠诉请要求办理涉案房屋的不动产权证于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，于2018年2月19日判决：国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助肖翡翠到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区XX路XX号XX大厦XX阁XX房所有权转移登记至肖翡翠名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；孙建宏、建行白云支行、东方公司对此须予以协助。案件受理费10070元，由国龙公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本院就本案争议的问题分析认定如下：关于东方公司上诉主张肖翡翠取得房屋产权登记应以其按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提的问题。首先，根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、孙建宏的陈述来看，国龙公司与孙建宏之间虽然签订了《商品房预购销合同》并且办理了预售登记，但孙建宏既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。由此可以证明，国龙公司与孙建宏签订的上述合同并非双方真实意思表示，该合同为无效合同。其次，肖翡翠基于涉案房屋与国龙公司共同签订《商品房买卖合同》后，不仅付清了全部购房款，而且还实际使用涉讼房屋多年，双方意思表示真实。因此，在该合同不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，该合同合法有效。由上述分析可知，国龙公司与孙建宏之间签订的《商品房预购销合同》由于意思表示不真实，属于无效合同，而孙建宏与原抵押权人建行白云支行之间签订的《楼宇按揭合同》是建立在国龙公司与孙建宏签订的上述合同之上。因此，在肖翡翠已完全支付涉案房屋的购房款及与原抵押权人也不存在合同关系的情况下，东方公司主张肖翡翠取得房屋产权登记应以其按揭抵押贷款本息全额被清偿为前提依据不足，故本院不予支持。一审法院认定东方公司、国龙公司、孙建宏应配合将涉案房屋过户至肖翡翠名下正确，本院予以维持。至于国龙公司、孙建宏、建行白云支行及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方当事人可另循合法途径解决。综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10070元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十二月十三日本书记员  甄雪皓肖晓桐