葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初1143号原告：陈小龙，男，1988年7月3日出生，汉族，宜昌市消防救援支队职工，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区，现住湖北省宜昌市伍家岗区。被告：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。原告陈小龙与被告宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民辖162号民事裁定书，于2019年9月10日立案后，依法由审判员张浴阳与人民陪审员邱承俊、吕爱武组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈小龙、被告长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小龙向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付陈小龙2017年9月19日至2019年3月25日的逾期交房违约金34529元，并按合同约定支付陈小龙2019年3月26日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2.本案诉讼费由长楹公司承担。事实和理由：陈小龙与长楹公司于2014年12月6日签订商品房买卖合同，陈小龙以625542元的价格购买长楹公司开发的长楹观邸小区7号楼1单元011104号房屋，合同约定出卖人在2016年3月31日前将房屋交付买受人使用，同时约定出卖人逾期交房的违约责任及逾期办理产权登记证的违约责任，具体为合同第十条第1项第（2）款“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2018年6月26日，湖北省宜昌市中级人民法院判决长楹公司支付陈小龙2016年4月1日至2017年9月18日期间逾期交房违约金33529元。长楹公司至今未通知陈小龙领取钥匙且没有实质行为符合交房条件。陈小龙认为长楹公司的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院。长楹公司辩称：1.房屋已经达到交房条件，新的法律法规已经取消了备案证作为交房条件的规定，只要达到验收合格即可交房，长楹公司已于2019年1月23日进行了竣工验收，已达到法定交房条件。长楹公司已于2019年7月9日通过报纸公告交房，故逾期交房违约金只能计算至2019年7月9日；2.陈小龙所购房屋系团购房，长楹公司系按成本价销售并未获得利益，陈小龙也未因长楹公司的逾期交房遭受损失。长楹公司因第三方江苏江都建筑集团有限公司的原因逾期交房并非长楹公司主观恶意所致，完全按照商品房交易承担违约责任显失公平，请求适当减少长楹公司向陈小龙支付违约金的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（甲方）与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金+建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在编在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。陈小龙购房时系消防救援支队职工。2014年12月6日，陈小龙作为买受人与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸7号楼1单元11层011104号、建筑面积为136.94平方米的商品房，商品房单价为每平方米4568元，总金额625542元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人交付的商品房应当符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，陈小龙已支付全部购房款625542元。长楹公司至今未向陈小龙交付房屋，也未在合同约定的交房日期前书面告知陈小龙逾期交房的原因。2017年10月18日，本院受理了陈小龙诉长楹公司房屋买卖合同纠纷一案，陈小龙诉请长楹公司支付2016年4月1日至2017年9月18日期间的逾期交房违约金33529元，经审理本院予以支持。2018年6月26日，湖北省宜昌市中级人民法院维持本院一审判决。同时查明，长楹公司开发的长楹观邸802户的水电、燃气、有线电视均已验收合格，具备开通条件，该小区环保验收、规划验收、绿化验收、消防验收均已通过。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。2018年10月15日，市住建委发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，明确取消“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。同时，房地产开发项目竣工交付使用备案事项自通知印发之日起停止受理。2019年1月23日，由建设单位长楹公司组织，勘察单位湖北省地质勘察基础工程有限公司、设计单位湖北建科国际工程有限公司、施工单位江苏江都建设集团有限公司、监理单位宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，质量监督单位宜昌市建设工程质量监督站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程7#楼进行验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日。2019年7月9日，长楹公司在《三峡晚报》第5版刊登了《交房公告》，内容为长楹公司开发的长楹观邸（1#-8#楼）已竣工验收合格，具备交房条件，请各业主自2019年7月15日至2019年8月15日（每日8：30-17：00）分批前往物业管理办公室办理房屋交接手续。本院认为，陈小龙与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。陈小龙已履行支付全部购房款的义务，长楹公司未按约定向陈小龙交付房屋，也未与陈小龙协商变更上述合同约定的交付期限，已构成违约。本案争议焦点在于：一、本案所涉房屋是否达到交房条件；二、逾期交房违约金应当如何计算。一、关于本案所涉房屋是否达到交房条件。随着市住建委《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（以下简称《通知》）的发布，自2018年10月15日起，竣工备案证停止办理，导致双方《商品房买卖合同》第九条“交付条件”中第（4）项所约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”已实际履行不能且无必要。《通知》中明确取消“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。长楹公司于2019年1月23日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及质量监督单位，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程7#楼进行了验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日，即涉案房屋已确认验收合格。至此，涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》第九条所约定的除第（4）项“取得商品房项目竣工交付使用备案证”外的交付条件，可以交付使用。二、关于逾期交房违约金应当如何计算。本院认为，长楹公司虽在2019年1月23日通过验收，但其并未及时通知各业主前来接收房屋，该日期不能视为涉案房屋的交付日期。长楹公司举证了其在《三峡晚报》上进行公告告知的证据，故本院认可长楹公司已按照《宜昌市商品房买卖合同》约定通过报刊公告的方式，向陈小龙履行了交付房屋的通知义务。因陈小龙对长楹公司以邮寄方式通知其办理交房手续具体时间的相关证据不予认可，综合双方证据，本院酌定公告办理时间的最后一天（2019年8月15日）为违约金计算截止日期，长楹公司应从2017年9月19日（湖北省宜昌市中级人民法院判决确定履行义务的第二天）起，至公告交房的最后一日即2019年8月15日止，共计696天，以625542元为基数，按每日万分之一的标准向陈小龙支付逾期交房违约金43537.72元。对于长楹公司要求适当减少违约金数额的意见，因长楹公司未提交充分证据证实逾期交房违约金的约定过高，根据诚实信用原则，本院对长楹公司辩称减少违约金数额的意见不予采信。综上，陈小龙主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院据实支持43537.72元，对陈小龙主张的2019年8月15日之后的逾期交房违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈小龙支付自2017年9月19日起，以625542元为基数，按照每日万分之一的标准计算至2019年8月15日止的逾期交房违约金43537.72元；二、驳回陈小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳人民陪审员  邱承俊人民陪审员  吕爱武二〇一九年十二月四日法官助理吴莹书记员陈颖