山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4416号 上诉人（原审被告）：郭春久，男，1977年12月28日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：张福宁，山东鲁杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵源震，男，1980年4月22日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：孙少君，山东全正（临淄）律师事务所律师。 上诉人郭春久因与被上诉人赵源震房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 郭春久上诉请求：查明事实，依法改判我支付租赁费295890.41元、违约金10770.41元。事实和理由：1、2018年3月1日，赵源震以（2018）鲁03民终字47号民事调解书中的解除租赁合同条件已生效为由，向我方的租房客散发《通知》，威胁将租金交给其，致使我方的租赁经营活动被迫中止，由于其行为致使租赁合同无法继续履行，我方可以中止履行缴纳租金的义务，因此，我方缴纳租金的时间应为228天一48天=180天，租金未295,890.41元，一审计算至2018年4月16日属于认定事实错误；（2）一审判决认定违约金数额过高，应从双方中止租赁合同到赵源震起诉之日，按照民事诉讼法第二百五十三条规定的延迟履行双倍利息，以拖欠租金总额自乘以每天0.000175计算，即295890.41元乘0.000175再乘208天=10770.41元。 赵源震辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 赵源震向一审法院起诉请求：1．要求郭春久支付租赁费888000.00元并支付违约金266400.00元；2．要求郭春久赔偿非法拆除房屋经济损失1200000.00元。 一审法院认定事实：赵源震系淄博市彩源纺织有限公司及淄博天齐丝绸制品有限公司的实际控制人。2011年6月1日，赵源震与郭春久签订租赁合同两份，约定将上述两家公司的土地及地上附属物出租给郭春久使用，租赁期限自2011年6月1日至2041年5月31日，租赁费为每年600000.00元，于每年6月1日前支付。同时约定，经赵源震书面同意，可改建租赁物，郭春久违反或不按合同约定履行，支付两年租赁费作为违约金，且不对自建建筑物作任何补偿。后双方租赁合同的履行因自2016年3月至2017年8月的租赁费发生纠纷，一审法院于2017年11月14日作出（2017）鲁0305民初3209号民事判决书，判决内容为：（一）郭春久向赵源震支付租金90万元，于本判决书生效后十日内付清；（二）郭春久向赵源震支付违约金27万元，于本判决书生效后十日内付清；（三）驳回赵源震的其他诉讼请求。双方均不服上诉于淄博市中级人民法院，并达成（2018）鲁03民终47号民事调解书，内容为：（一）郭春久将原天齐丝绸制品有限公司工程师楼西单元5套房屋（除二楼西户）以100万元价格抵顶欠赵源震的部分租金，房屋可由郭春久管理使用，若出现租赁合同解除情形，赵源震可一并收回；（二）郭春久于2018年2月底至2019年1月底每月支付给赵源震10万元；（三）上述第一、二项履行完毕后，双方就本案及2019年6月份之前的租金再无纠纷；（四）如果郭春久在上述第一、二项中有任何一期违约，双方租赁合同解除，2016年3月至2017年8月的租金及损失按照一审判决执行；（五）2019年6月份之后每年的租金，郭春久最迟在每年的8月1日之前按年付清，否则，双方租赁合同解除。2018年4月16日，一审法院执行局下达通知书一份，内容为“根据淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305执512号执行裁定，赵源震诉郭春久房屋租赁合同纠纷一案，依法解除双方之间的租赁合同；从2018年3月19日开始由赵源震接收，望各户租赁业主接到通知后与赵源震联系。”，同日赵源震实际接收了本案的租赁物。2018年5月3日，一审法院作出2018鲁0305执异50号执行裁定书一份，以（2018）鲁03民终47号民事调解书并未对合同解除后的返还等相关事宜进行规定为由，裁定如下：不予执行赵源震申请执行的“解除双方之间的租赁合同，郭春久搬离租赁房屋”的部分。现双方因为后续租赁费的支付及建筑房屋的拆除等事项再次发生纠纷。 一审法院认为，郭春久应按合同约定向赵源震支付租赁费，但其未按约缴纳2017年9月1日至2018年4月16日（赵源震实际接收租赁物之日）共计228天的租赁费，应当支付并承担违约责任，赵源震要求郭春久支付租赁费，符合双方之间的合同约定，依法予以支持，但赵源震计算数额有误，依法支持的租赁费数额调整为374794.52元（600000.00元除以365天乘以228天）；双方在合同中明确约定，若郭春久违反或不按合同约定履行，则支付两年租赁费作为违约金，现赵源震要求郭春久按照未支付租金的30%支付违约金，符合双方之间的合同约定，也不违反法律规定，予以支持，违约金数额应为112438.36元。 赵源震提供53户租赁合同及收费单据一宗，欲证明从2018年4月16日以后郭春久收取的租赁费总计507200.00元，要求郭春久返还该部分租金并支付违约金150000.00元。郭春久收取租金系其依据其与其他租户之间的租赁合同而发生的商业行为，与本案的租赁合同分属不同的法律关系，赵源震无权要求郭春久将该部分租金全部向其返还，若郭春久的出租行为给赵源震造成损失，则赵源震应当依据租赁合同要求郭春久赔偿损失。综上所述，赵源震要求郭春久返还2018年4月16日以后收取的租赁费总计507200.00元并赔偿违约金150000.00元，缺乏法律依据，不予支持。 赵源震提交2011年6月1日双方之间签订的租赁合同两份及合同附件三份、评估报告一份，欲证实郭春久未经其许可拆除了300平方米房屋，郭春久认可涉案300平方房屋并不包含在2011年6月1日租赁合同及合同附件中，但否认进行了私自拆除，且认为郭春久主张的4000.00元每平方米缺乏事实依据。双方对涉案300平方米房屋是否为郭春久私自拆除争议较大，且赵源震也未能举证证实按照每平方米4000.00元计算房屋价值有何依据，故应承担举证不能的法律责任。综上，赵源震要求郭春久赔偿私自拆除其房屋经济损失1200000.00元的诉求，证据不足，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）郭春久向赵源震支付租赁费374794.52元及违约金112438.36元，以上共计487232.88元，于本判决生效后十日内付清；（二）驳回赵源震的其他诉讼请求。案件受理费12818.00元，由郭春久负担4300.00元，赵源震负担8518.00元。 二审中，当事人没有提交新证据，查明事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、一审认定租赁费支付期间是否正确；2、一审判决认定违约金数额是否恰当。 一、关于一审认定租赁费支付期间是否正确问题。 本案当事人对于双方之间存在土地及地上附属物租赁合同关系的事实均无异议，本院予以确认。从本案查明事实看，郭春久实际使用涉案土地及地上附属物至2018年4月16日，一审判决将涉案租赁费计算至该日期，符合案件事实情况，并无不当。郭春久所称的赵源震影响其经营的情况，对于租赁物的使用并无影响，也不能成为拒绝交纳租赁费的抗辩理由，对其关于租赁费应计算至2018年3月1日的主张，本院不予支持。如郭春久认为赵源震应赔偿其经营损失，应另行主张权利。综上，一审判决认定郭春久应支付2017年9月1日至2018年4月16日共计228天租赁费，并无不当。 二、关于一审判决认定违约金数额是否恰当问题。 郭春久未按约支付租赁费，构成违约，一审判决认定其应当支付违约金，并无不当。但双方约定的两年租赁费（120万元）违约金明显过高，且郭春久也要求进行调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应当予以调整。对调整后违约金可以欠付租赁费374794.52元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.2%的1.5倍上浮30%计算，为19174.28元（374794.52元×4.2%×1.5倍×1.3倍÷365天×228天）。一审判决计算违约金过高，本院予以更正。 综上所述，郭春久的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百七十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初4872号民事判决第二项，即：驳回赵源震的其他诉讼请求。 二、变更山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初4872号民事判决第一项为：郭春久向赵源震支付租赁费374794.52元及违约金19174.28元，以上共计393968.80元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回赵源震其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12818.00元，由郭春久负担5300.00元，赵源震负担7518.00元。二审案件受理费3911.00元，由郭春久负担1911.00元，赵源震负担2000.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 苏坤明 审 判 员 王 鹏 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张德忠 书 记 员 孙丰芝