文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20139号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市乐天泰商贸有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道新屋村工业区第六栋二楼北侧2号位，统一社会信用代码91440300678566278L。法定代表人：林喜元，总经理。委托诉讼代理人：林伟群，广东耀景律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海瑜，广东耀景律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯士军，男，1981年11月3日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区，上诉人深圳市乐天泰商贸有限公司（以下简称乐天泰公司）因与被上诉人冯士军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粵0305民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐天泰公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项；二、乐天泰公司无须向冯士军退还押金62000元；三、冯士军立即向乐天泰公司支付2018年9月1日至2019年3月31日的租金和管理费224700元及滞纳金124548元（租金和管理费暂计至2019年3月31日，后续租金应按租赁期限继续计算；滞纳金按每日0.5%的标准，根据每月拖欠的租金和管理费分别从每月的11日起暂计至2019年3月31日,后续滞纳金应计至每月拖欠的租金和管理费实际支付之日起）；四、冯士军承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）乐天泰公司已按照《厂房租赁合同》的约定履行向冯士军交付涉案厂房的义务;一审判决认定乐天泰公司未将涉案厂房交付给冯士军使用，与事实严重不相符,也与一审法院自身查明的事实自相矛盾。其一，乐天泰公司在一审中已经提交了冯士军的员工王梦洲出具的证明和现场拍摄的照片，证明冯士军已经在涉案厂房放置货物并对涉案厂房的防盗门进行更换以及对墙壁进行拆除重新安装玻璃钢架墙，从而证明涉案厂房已交付给冯士军使用的事实。而冯士军认可照片中的货物，对王梦洲的员工身份及防盗门是其安装的事实却予以否认，并表示是因2018年9月其购买的货物已无处可放，故找到乐天泰公司提供两个小房间给其存放物品。冯士军的陈述已经证明冯士军已经在使用涉案厂房，所谓的两个小房间系包含在涉案厂房之中的，并不是独立的房间，而一审判决亦对冯士军已经使用乐天泰公司提供的两个小房间的事实予以认定。然而，一审法院既未调查核实王梦洲的真实身份，又对冯士军已经承认将货物存放在涉案厂房的重要事实视而不见，直接否认了乐天泰公司提出的能够证明本案争议焦点“是否交付租赁物”的关键证据的证明力，从而认定乐天泰公司未将涉案厂房交付给冯士军，属于认定事实不清。其二，根据冯士军在一审庭审中的抗辩，其因涉案厂房未装修所以拒绝接收涉案厂房，那么即便根据该抗辩理由，也表明乐天泰公司事实上已经将涉案厂房交付给冯士军，只是冯士军拒绝接收而已。然而，冯士军的抗辩理由显然是不成立。根据乐天泰公司与冯士军2018年8月2日签订的《厂房租赁合同》第三条约定，甲方（乐天泰公司）以现厂房现状出租给乙方（冯士军），协助乙方办理开业等有关手续，费用由乙方承担。由此可知《厂房租赁合同》中并未约定乐天泰公司负有必须对租赁物进行装修的义务，且明确约定以房屋现状交付，双方均无异议；冯士军在涉案厂房交付时以乐天泰公司未装修涉案厂房为由而拒绝接收涉案厂房，此行为是冯士军不履行租赁合同义务的在先行为，并不能改变乐天泰公司已于2018年9月1日将涉案厂房交付给冯士军的事实。（二）冯士军出具的62000元押金收据的相对方为赵家强，并不能证明冯士军已经向乐天泰公司交付押金的事实。冯士军在其庭后向一审法院提交的《情况说明》中陈述：其与乐天泰公司约定2018年9月1日交房：先支付两个月的押金62000元，因275平的库房有20000的押金，所以只需要支付42000元就可以了。然而该《情况说明》乐天泰公司并不予认可。首先，冯士军出具的62000元押金收据的相对方为赵家强而非冯士军；其次，赵家强是与乐天泰公司于2017年10月26日签订《厂房租赁合同》的另一名承租人。一审判决仅凭冯士军的一面之词就将赵家强签订的《厂房租赁合同》与冯士军签订的《厂房租赁合同》混为一谈，这显然属于认定事实错误。赵家强在租赁厂房期间拖欠房租及管理费，因此，赵家强与乐天泰公司2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》约定的20000元履约保证金因赵家强违约应不予退还，不能将该20000元与乐天泰公司和冯士军签订的《厂房租赁合同》的履约保证金混为一谈。因此，冯士军主张其向乐天泰公司支付押金缺乏合法有效证据。退一万步讲，即使一审法院认定乐天泰公司收取了冯士军的涉案厂房押金，那么其金额也应当为42000元，而非62000元。二、一审判决适用法律错误。即使一审判决认定乐天泰公司与冯士军签订的《厂房租赁合同》无效，乐天泰公司仍有权请求冯士军参照合同约定的租金标准支付涉案厂房占用使用费。冯士军在签订涉案厂房租赁合同时，对涉案厂房的现状已经完全知悉，即便是认定合同无效，冯士军也应当承担合同无效的法律责任。一审判决仅认定乐天泰公司承担合同无效的法律责任，要求乐天泰公司向冯士军返还押金，却未追究冯士军合同无效的法律责任，对乐天泰公司显失公平。被上诉人冯士军答辩称，涉案房屋内的装修非冯士军所为，冯士军未进行过任何的装修及改造。关于照片中的小房屋，冯士军在一审已有相关陈述，以一审的陈述为准。由于厂房无法交付，此事已闹到村委会，冯士军在一审已提交了相关视频予以证明。冯士军在一审中提交了所有相关证明，且是符合一审要求提交的。被上诉人冯士军原审起诉请求：一、乐天泰公司退还两个月押金62000元；二、乐天泰公司赔偿给冯士军造成的损失2万元；三、诉讼费由乐天泰公司承担。上诉人乐天泰公司原审反诉请求：一、冯士军立即向乐天泰公司支付2018年9月1日至2019年3月31日的租金224700元及滞纳金124548元（租金暂计至2019年3月31日，后续租金应按租赁期限继续计算；滞纳金按每日0.5%的标准，根据每月拖欠的租金分别从每月的11日起暂计至2019年3月31日，后续滞纳金应计至每月拖欠的租金实际支付之日止），二、本案的反诉诉讼费、保全费由冯士军承担。原审法院查明，2018年8月2日，冯士军（乙方）与乐天泰公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于新屋村工业区工业厂房第六栋第三层北侧（涉案厂房），约700平方米，每月租金31000元；另双方约定三楼西面的两间房屋先交由乙方使用，如甲方需要改造，乙方应无条件交还其中一间房屋用于乙方经营范围内产品的生产、存储及办公场所；租用期从2018年9月1日起至2021年8月31日止；甲方以现厂房现状出租给乙方，协助乙方办理开业等有关手续，费用由乙方承担；乙方必须在每月10日前将租金及其他费用一次交清至甲方财务，若有延迟，每日按0.5%收取滞纳金，若乙方经多次催促仍未及时交租，甲方有权采取停供水电等督促措施，若超过一个月未缴纳租金，甲方有权单方面终止合同，所收履约保证金不予退还；租金第一年为31000元/月，从第二年（2019年9月1日）开始在原基础上每年递增10%；本合同一经签字，乙方需付给甲方两个月租金，即62000元作为履约保证金；及其他内容。冯士军另提交了一份仅有乐天泰公司（甲方）盖章的《厂房租赁合同》（落款日期为2017年10月26日），该合同约定：乙方租用甲方位于新屋村工业区工业厂房第六栋，面积约275平方米，租用期从2017年10月26日起至2021年8月30日止；2017年10月26日至2018年8月31日期间每月租金10000元；乙方需付给甲方两个月租金20000元作为履约保证金等。冯士军表示冯士军系先承租了200多平方米，之后又承租了700平方米，前述合同系冯士军手中的合同，冯士军并未签字，但乐天泰公司手中有冯士军签字的合同。乐天泰公司对该合同不予认可，并表示与本案无关。为证明冯士军向乐天泰公司支付了押金62000元，冯士军提交了一份乐天泰公司于2018年8月2日出具的收款收据，收据中载明乐天泰公司收到赵家强交来三楼北侧租房押金62000元（收据中还载明熊绍琴的银行账号，收据右上方有手写“应转42000元”的字样）。冯士军表示，赵家强系冯士军的同事，因之前租赁的200多平方米房产冯士军已支付2万元押金（系冯士军委托长春子煜商贸有限公司转账给熊绍琴支付宝账户，该2万元押金收据在租用涉案厂房时被乐天泰公司收回），后又支付4.2万元（系冯士军委托朋友杨继刚转账给熊绍琴）。对此，冯士军于庭后提交了以下证据：1、支付宝转账电子回单（显示2017年10月26日长春子煜商贸有限公司转账给熊绍琴3万元）、长春子煜商贸有限公司出具的情况说明（载明该公司系受冯士军委托转账支付押金及租金）；2、中国银行网上银行电子回单（显示杨继刚于2018年8月3日转账给熊绍琴42000元）、杨继刚出具的情况说明；3、赵家强出具的《情况说明》，内容为：赵家强与冯士军是同事关系，共同租用乐天泰公司的库房。乐天泰公司对出具给赵家强62000元收款收据形式上的真实性予以认可，但表示赵家强是其中一个租客，该收据显示是收到赵家强缴纳的押金而非冯士军缴纳；乐天泰公司对长春子煜商贸有限公司的付款凭证、杨继刚的付款凭证及情况说明均不予认可，并表示冯士军、乐天泰公司并未在2017年10月26日签订租赁合同；对于赵家强的《情况说明》不予认可，并表示赵家强系2017年10月26日与乐天泰公司签订了租赁合同；对此，乐天泰公司提交了一份乐天泰公司（甲方）与赵家强（乙方）于2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》，该合同的内容与冯士军提交的仅有乐天泰公司（甲方）盖章的《厂房租赁合同》（落款日期为2017年10月26日）的内容一致。对于乐天泰公司提交的2017年10月26日签订的《厂房租赁合同》，冯士军表示该合同与冯士军提交的合同是一样的，是冯士军用来证明租用乐天泰公司新旧厂房的关联性证据。为证明乐天泰公司未将涉案厂房交付冯士军使用，冯士军提交了冯士军与乐天泰公司签订合同的代表人周先生之间的短信纪录、2018年11月15日拍摄的视频予以证明。乐天泰公司对前述证据不予认可。乐天泰公司提交案外人王梦洲（乐天泰公司表示其系冯士军租赁厂房仓库的员工）、2018年9月拍摄的照片，以证明冯士军已在涉案厂房堆放货物并对涉案厂房进行装修，照片中的防火门系冯士军更换的，可证明乐天泰公司已将涉案厂房交付冯士军使用。冯士军对前述证据不予认可，并表示不认识王梦洲；对于照片中的物品，冯士军表示系冯士军的，是因为2018年9月因乐天泰公司没有交付厂房，而冯士军的东西已经到货，冯士军找到乐天泰公司，乐天泰公司将两个小房间提供给冯士军存放物品，但冯士军只存放了3-5天；冯士军并未对涉案厂房进行装修，防火门并非冯士军装修的。对于涉案厂房有无取得报批报建手续的问题。乐天泰公司在庭审中表示涉案厂房系从深圳市珠光实业股份有限公司新屋村经营部承租的，乐天泰公司于庭后提交消防部门的消防复查书及建筑工程质量安全监测报告，并未提交涉案厂房的报批报建手续的相关资料。原审法院认为，本案中，涉案厂房并未取得房地产证书，且并未取得建设工程规划和建筑许可证，属于无报批报建手续的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故冯士军、乐天泰公司签订的租赁合同为无效合同。租赁合同无效的，应恢复原状，故乐天泰公司应向冯士军退还押金（履约保证金）。对于冯士军是否向乐天泰公司支付了押金62000元的问题。首先，冯士军提交了乐天泰公司出具给赵家强的62000元的收款收据、赵家强出具的情况说明、长春子煜商贸公司的转账记录、杨继刚的转账记录及相关情况说明，以及有乐天泰公司盖章、落款日期为2017年10月26日的《厂房租赁合同》，前述证据的形成时间、具体金额等与冯士军陈述的事实基本一致，且款项的支付对象系乐天泰公司出具的收款收据中载明的款项收取人；故原审法院认为，前述证据已形成完整的证据链，足以证明以下事实：冯士军系先承租了200多平方米厂房，后又与乐天泰公司签订涉案租赁合同承租了涉案厂房；冯士军曾委托长春子煜商贸公司代为支付押金2万元，后又委托杨继刚支付押金42000元，即冯士军已向乐天泰公司支付押金62000元。其次，乐天泰公司表示62000元的收据系出具给赵家强的，赵家强系另行承租了相应的厂房，但乐天泰公司提交的其与赵家强签订的《厂房租赁合同》，与冯士军提交的有乐天泰公司盖章、落款日期为2017年10月26日的《厂房租赁合同》的签订时间和内容一致，而该合同中约定的押金为2万元，如确系赵家强承租厂房，乐天泰公司不可能于2018年8月向赵家强出具金额为62000元的押金收据，而该押金收据中载明的租赁厂房地址系涉案厂房地址，这与乐天泰公司提交的《厂房租赁合同》中约定的租赁物并不一致；结合赵家强出具的情况说明，原审法院确认赵家强与冯士军系共同承租相关厂房，乐天泰公司出具给赵家强的收款收据载明的押金62000元系冯士军承租的涉案厂房的押金，故对于乐天泰公司的抗辩理由，原审法院不予采信。综上，冯士军已向乐天泰公司支付押金62000元，乐天泰公司应予退还。对于乐天泰公司是否已将涉案厂房交付冯士军使用，即冯士军是否应向乐天泰公司支付占用费的问题。作为出租人，其主要义务为将租赁物交付承租人使用，故出租人应举证证明其已将租赁物交付予承租人。本案中，乐天泰公司提交相关照片以证明冯士军已对涉案厂房进行了装修并存放了相关物品；冯士军对此不予认可。对此，原审法院认为，乐天泰公司提交的相关照片无法确认具体的拍摄时间，且照片中仅能看出房间内有少数物品，但无法确认物品存放的位置，即不能确认相关物品存放在涉案厂房，且前述照片的内容也无法证明冯士军已入场对涉案厂房进行了装修，乐天泰公司对此亦未提交其他证据予以佐证；结合双方签订的租赁合同中有关“另双方约定三楼西面的两间房屋先交由乙方使用”的内容，原审法院采信冯士军有关“乐天泰公司将两个小房间提供给冯士军存放物品”的抗辩理由。因此，乐天泰公司提交的证据不足以证明其已将涉案厂房交付冯士军使用，应承担举证不能的不利后果，故对于乐天泰公司要求冯士军支付租金及滞纳金的反诉请求，原审法院不予支持。对于冯士军要求乐天泰公司赔偿损失的诉讼请求。冯士军并未提交证据证明其有损失及损失的具体金额，故对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院判决：一、乐天泰公司于判决生效之日起十日内向冯士军退还押金62000元；二、驳回冯士军的其他诉讼请求；三、驳回乐天泰公司的全部反诉请求。本诉案件受理925元，由冯士军负担222元，由乐天泰公司负担703元；反诉案件受理费1634.68元，由乐天泰公司负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，乐天泰公司在二审时提交了证人证言，证人何某自称为村里委派到乐天泰公司的厂长，其无需每天到乐天泰公司上班，陈述乐天泰公司告知其涉案厂房在2018年9月交付给了冯士军，冯士军将配件放在了厂房外面的两个房间里。冯士军主张该证人与乐天泰公司有关联，对该证人证言不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点系：一、冯士军是否已经支付了押金62000元；二、乐天泰公司是否将涉案房产交付给冯士军。关于争议焦点一。乐天泰公司向赵家强出具了62000元的收款收据，乐天泰公司主张赵家强系其另外厂房的租客，但乐天泰公司提交的其与赵家强签订的《厂房租赁合同》，与冯士军提交的落款时间为2017年10月26日的《厂房租赁合同》的签订时间和内容一致，乐天泰公司也未提交其他证据证明赵家强承租了另外的厂房，而且其与赵家强签订的《厂房租赁合同》中约定的押金为2万元，乐天泰公司却向赵家强出具62000元的收款收据，收据上载明的地址即为本案涉案厂房。赵家强向原审法院出具了书面的《情况说明》，陈述其与冯士军共同租用乐天泰公司的库房。冯士军还提交了长春子煜商贸公司的转账记录、杨继刚的转账记录及情况说明，上述证据与冯士军的陈述相吻合，因此，原审采信冯士军的主张，认定乐天泰公司出具给赵家强的收款收据载明的押金62000元系冯士军承租的涉案厂房的押金，并无不当，本院依法予以确认。关于争议焦点二。乐天泰公司对交付的事实应当承担举证责任。乐天泰公司在原审时提交了照片以证明乐天泰公司已经将涉案厂房进行了装修并存放了相关物品，冯士军并不认可。本院认为，乐天泰公司提交的照片无法确认具体的拍摄时间，照片内容也无法证明冯士军对涉案厂房进行了装修并存放了物品。虽然乐天泰公司提交了王梦洲出具的证明，但冯士军并不认可王梦洲的身份，乐天泰公司也未提交其他证据证明王梦洲的身份，王梦洲作为证人亦未到庭出庭作证，本院对该证明不予采信。乐天泰公司在二审时提交的证人证言陈述其知晓乐天泰公司将涉案厂房交付给冯士军，系乐天泰公司告知的，而并非其亲见，而且证人还陈述冯士军系将货物放置在了涉案厂房外的两个房间里，而非涉案厂房，该情况也与租赁合同中“三楼西面的两间房屋先交由乙方使用”的内容相吻合。因此，证人证言亦不能证明乐天泰公司已经将涉案房产交付给冯士军的主张。乐天泰公司应当承担举证不能的不利后果，本院对乐天泰公司的主张不予支持。因乐天泰公司未提交证据证明已将涉案厂房交付给冯士军，乐天泰公司要求冯士军支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人乐天泰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7468.72元，由上诉人深圳市乐天泰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十二月十一日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……