江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3040号上诉人（原审被告,反诉原告）：郑志强，男，1963年4月8日出生，汉族，住温州市永嘉县。委托诉讼代理人：翟洪俊，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王留霞，江苏天庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱则华，男，1974年8月28日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：孙莉，江苏傲乐律师事务所律师。上诉人郑志强因与被上诉人朱则华租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初8763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑志强上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案的诉讼费用由朱则华承担。事实与理由：1、一审判决将4万元租金定性为电费是错误的。双方之间的租赁合同约定照明电的电费由朱则华承担，朱则华提供的证据是其单方制作，不能证明郑志强欠其水电费40000元，一审判决酌定双方合同期内实际用电电费为25711元不符合事实，事实上，大部分电费都应当由朱则华承担，郑志强只承担空调电费。2、导致双方合同解除的原因是朱则华违约造成的。朱则华在2017年11月7日至2017年12月29日期间大搞装修，导致郑志强无法经营。双方多次协商后，朱则华同意在第三年租金中予以补贴。但在交纳第三年的租金协商过程中，朱则华却于2018年3月21日以郑志强所经营的服装有质量问题为由将通往二楼鞋服区的唯一通道堵上，不让郑志强经营。很显然是朱则华违约在先，一审判决认定导致双方租赁合同解除的原因是郑志强未按协议约定足额支付租金是错误的，事实上，交纳租金也没有按协议上规定的日期交纳。3、一审判决郑志强给付2018年4月1日至2018年10月1日的租金9万元，没有事实依据。2018年3月21日朱则华将通道堵上阻止郑志强经营，郑志强没有办法只好在2018年3月26日将衣服鞋子搬走。因此2018年4月1日至2018年10月1日的租金应当由朱则华自行承担。4、由于朱则华违约，导致双方合同无法履行，造成郑志强租金及利润、员工工资、装潢等损失合计328284元，该损失是实际发生的，法院应当查明事实，予以支持。朱则华辩称，1、本案解除合同的原因是由于郑志强经营不善，不想继续经营，也不想继续租赁房屋，朱则华并没有将其通道挡住，不准其经营，至于超市装修并不影响二楼的经营，装修时间2017年11月7日至月底。在郑志强搬离经营物品后该房屋并没有其他人经营，是空着的，所以说朱则华没有理由不允许其经营。由于郑志强擅自解除合同，为了防止损失的扩大，朱则华才委托律师发出律师函，在2018年10月才将该房屋租给其他人使用。2、关于电费的问题，2017年1月26日双方就电费进行了结算，并开具了收据，而且一审我们提供了收据的原件，该收据是装订成册，并非散落的。该收据前后均有其他的收费记载，在第二天郑志强通过微信转账将收据中记载的39914元转账交给朱则华，可见39914元是电费而并非是房租。综上，请求法院查明事实依法判决。朱则华向一审法院起诉请求，2016年3月4日双方签订了《商台租赁协议》，该协议约定朱则华将其经营的兴化市张郭镇好又多超市二楼柜台（位于张郭镇赵万路108号）租赁给郑志强经营服装超市，租赁期为4年（2016年4月1日至2020年4月10日），年租金18万元，并约定每年提前一个月交清下一个年度的租金，郑志强若拖欠一个月，朱则华有权随时终止协议收回柜台。郑志强至今尚欠第二年度租金4万元，第三年度租金分文未付，第二年度以后的水电费至今未付。为维护朱则华的合法权益，请求法院判令郑志强立即支付朱则华租金13万元及水电费4万元并承担本案诉讼费用。一审诉讼中朱则华要求郑志强另行赔偿租金损失9万元。郑志强一审辩称，双方签订《商台租赁合同协议》的期限从2016年4月1日至2020年4月10日，郑志强已向朱则华交付租金36万元，朱则华于2018年3月26日将郑志强赶走，郑志强并没有拖欠朱则华租金，反而朱则华应当返还多收的租金。租赁协议中约定，乙方在租赁期间，照明电的电费由甲方承担，郑志强从事服装销售用的是照明电，平时基本用不到水，朱则华没有证据证明郑志强欠其水电费40000元，请求驳回朱则华的诉讼请求。郑志强向一审法院提出反诉请求：一、判令被反诉人朱则华赔偿反诉人装修费20万元；二、判令被反诉人赔偿反诉人利润损失20万元、员工工资15652元、租金26000元，共计441652元；三、被反诉人朱则华承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2016年3月4日签订了《商台租赁协议》，该协议约定朱则华将其经营的兴化市张郭镇好又多超市二楼柜台（位于张郭镇赵万路108号）租赁给郑志强经营服装超市，租赁期为四年（2016年4月1日至2020年4月10日），年租金18万元。郑志强按合同约定已支付租金36万元，但朱则华于2017年11月7日至2017年12月29日期间将经营的超市大搞装修并于2018年3月21日将郑志强通往二楼鞋服区的通道堵上，导致郑志强无法经营，故提起反诉。朱则华对郑志强的反诉辩称，郑志强实际支付的租金是32万元，另外39914元是电费并非租金，而且与郑志强所称的40000元也不吻合，其总共收到郑志强的费用为359974元。郑志强称因朱则华于2017年11月7日至2017年12月29日期间将经营的超市大搞装修并于2018年3月21日将郑志强通往二楼鞋服区的通道堵上，导致郑志强无法经营，无事实依据。郑志强无法经营的主要原因是郑志强经营不善，不想继续租赁。双方当事人围绕其各自的诉请依法向一审法院提交证据，一审法院组织双方当事人进行证据交换与质证，对于双方当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、关于2017年1月27日郑志强转账给朱则华的39914元的性质如何认定问题。朱则华提交了2017年1月26日电费收据存根一份，载明电费度数为119776度-79862度=39914度，电费1元/度，计39914元，证明39914元系郑志强所交电费，而非租金。郑志强辩称其缴纳的39914元为租金，加上朱则华在郑志强处购买了一件86元的羊毛衫，合计40000元，证明39914元应为缴纳的租金，但郑志强对朱则华购买的一件86元的羊毛衫的事实未能提供证据加以佐证，故一审法院对39914元为电费的性质予以确认。2、关于合同解除的原因。朱则华提交了2018年9月11日邮寄给郑志强的律师函一份以及回执、运单文字截图，证明朱则华因郑志强拖欠2017年度2018年度租金及水电费共计20多万元，经多次催要未果，根据《商台租赁协议》第四条第五款的约定通知郑志强即日起解除租赁合同，并要求郑志强在五日内结清租金及水电费，并证明合同解除的原因是因郑志强拖欠2017年度2018年度租金及水电费。而郑志强提交了兴化市公安局张郭镇派出所出具的2018年3月24日、3月25日、8月9日接处警工作登记表，证明双方是因商品质量、租赁协议、租金等问题发生纠纷。经对双方提交的证据审查分析，一审法院认定导致合同解除的主要原因是郑志强未按协议约定按时足额支付租金。3、关于朱则华主张的租金及租金损失认定问题。朱则华主张郑志强2016年度、2017年度的租金只给付32万元，按合同约定仍欠租金40000元。2018年4月1日至2018年8月9日期间郑志强将所有物品搬离商场，2018年9月11日朱则华通知郑志强按约解除合同，朱则华于2018年9月30将柜台重新租赁给案外人鲍家宽，2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金损失为90000元，以上合计13万元。朱则华主张租金损失的依据为：2018年9月30日朱则华为减少损失将柜台重新租赁给案外人鲍家宽使用，租期为三年，租金每年120000元，每年租金损失60000元，至2020年4月10日的租金损失为60000元x1.5年=90000元。本案所涉合同中，双方当事人对租金有明确的约定，而对于合同解除后的租金解决方式则未有约定，故一审法院对朱则华90000元租金损失的诉讼请求不予支持。4、关于朱则华主张的40000元水电费如何认定的问题。朱则华主张的40000元水电费是一种估算，且未能提供证据加以证明。郑志强辩称，其经营的服装不存在用水的问题，故不应包含水费。而郑志强对已给付的39914元电费曾提出质疑，朱则华也答应核查，有双方微信语音聊天记录证明。郑志强向法庭提交五张电表的照片，证明2016年3月12日时电表的读数为7986.2度、2018年2月12日时电表的读数为33697.2度，结合郑志强已于2018年3月26日停止经营以及合同中照明电德费用应由朱则华负担的约定。一审法院酌定郑志强合同期内实际用电电费为33697.2元-7986.2元=25711元，郑志强已预交电费39914元，余额39914元-25711元=14203元应在未支付的租金中予以扣减。5、关于郑志强反诉朱则华赔偿损失的问题。因郑志强未按约定支付租金构成违约，且未能提供证据加以证明，故一审法院对此不予支持。综上所述，郑志强应支付朱则华的租金为，2016年4月1日至2018年4月1日期间欠交租金40000元、2018年4月1日至2018年10月1日期间未交租金90000元，以上合计13万元，扣减14203元，实际应给付朱则华115797元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中朱则华依约履行了自已的义务，而郑志强未能按照合同约定按时足额给付租金，应承担本起纠纷的主要违约责任。当事人对自已提出的主张，有责任及时提供证据加以证明，本案中朱则华提出的租金损失，因无违约条款的约定，无事实和法律依据，一审法院不予支持；郑志强所主张的损失，因无充分证据加以证明，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）款、第九十四条第（三）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、郑志强于本判决生效之日起十日内给付朱则华115797元。二、驳回郑志强和朱则华的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定就，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用2716元由郑志强负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院现场查勘，兴化市张郭镇赵万路108号有三层楼房，左侧墙面有江苏银锡高温线缆有限公司字牌。一层中间位置有大门上方为好又多生活超市，两侧为门店。进入屋内正中间为上二楼宽敞式楼梯，两侧为进入超市卡口收银台，沿楼梯上二楼亦分左右两侧，以简易不锈钢栅栏阻隔，二层为服装展示大厅，东北角有电表，与郑志强手机微信记载电表状况一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中郑志强与朱则华之间形成的《商台租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商台租赁协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按协议履行义务。从郑志强缴纳房租的记录以及相关接处警记录可见双方至2018年3月前并无明显冲突，直至2018年3月双方因欠交房屋租金引发冲突至公安部门处理。而郑志强所称的装修行为发生在2017年11月至12月之间，其从租赁房屋中搬出经营物品的行为则发生在2018年3月份。本案现有证据中亦未发现双方曾因装修问题导致冲突。故郑志强认为朱则华装修行为阻止其经营并最终导致租赁协议无法履行的主张不能成立。另从案涉三层楼房的设计看，一楼大门敞开，并无可能导致二楼楼梯封闭影响郑志强经营，且郑志强未能提供证据证明朱则华存在堵塞通道阻止其经营的行为。结合双方之间关于租金的争议次日郑志强在合同期限内搬出全部经营货品的行为，可以认定案涉租赁协议不能履行的违约方是郑志强一方。郑志强要求朱则华赔偿其损失的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于租金和损失的计算。郑志强2018年3月搬出部分货物后并未提出解除该协议，直至双方2018年9月再次发生冲突，郑志强才在公安部门的调解下将剩余财物搬走。在租赁合同尚未期限届满或被解除的情况下，郑志强应当按照协议约定给付租赁物使用期间及实际闲置期间的租金。对朱则华损失的计算，一审判决综合考虑了朱则华及时出租，阻止损失扩大的行为，对其损失主张未予支持，并无明显不当，且朱则华另行出租租金亦受市场情势影响，并无可依照的固定标准，且朱则华虽口头异议，但并未对此提出上诉，本院不予理涉。关于2017年1月27日郑志强通过银行转账给朱则华的39914元的性质，其时间上与朱则华提交的2017年1月26日电费收据存根高度吻合，该收据载明原因系电费。但该收据系朱则华提交，未能得到郑志强的认可。结合本案双方合同约定，朱则华承担照明电部分，协议约定的水电等费用理当由郑志强负担。另从郑志强提供微信拍照的电表基数，说明郑志强有意留存水电计数，保留原始凭证，该行为与郑志强所陈述不产生水电、且费用由朱则华负担明显存在矛盾。另本院现场勘验，该房屋内各层都有单独的水电表，综合上述情况，一审对电费按照电表计数进行核减，符合双方的协议约定，亦符合用者付费的习惯。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决正确，应予维持。上诉人郑志强的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2716元，由郑志强负担（已交）本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇一九年十二月二十日书记员 刘 阳