江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6788号上诉人（原审被告）：朱天文。委托诉讼代理人：朱天翔，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温御嘉，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈坤明。委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。上诉人朱天文因与被上诉人陈坤明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱天文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：本人由于政府治理散乱污的行动在2018年8月份就被关停，之后本人不可能使用涉案房屋进行经营，且该不能使用的原因并非本人自身原因造成，一审法院认定房屋使用费错误。本案借据并非本人自愿出具。本人在2018年8月份开始就与陈坤明协商搬迁事宜，但其一直不同意本人搬迁要求，多次以堵门的方式阻止本人搬迁，本人多次向公安机关报警。最终本人迫于无奈出具涉案借据。涉案房屋的土地属于案外人苏州市协新建筑安装工程有限公司。本人的工厂审批注明相关土地、房屋属于协新公司。渭塘镇凤凰泾村委会没有权利证明不动产权属。陈坤明无权收取涉案租金。陈坤明一直未开具房屋租金及水电费发票。一审法院认定事实错误。陈坤明二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。陈坤明向一审法院起诉请求：1、解除原审原被告房屋租赁关系，并立即迁让，返还租赁房屋。2、朱天文支付自2018年10月1日起至实际迁让时按每天2194.4元计算的租金(暂计255天，应付559583元)。3、朱天文支付从2019年3月17日起至实际支付时的违约金，按应付租金每天万分之五计算。4、诉讼费由朱天文承担。一审法院认定事实：2019年3月17日，朱天文向陈坤明出具“借条”一份，载明“本人朱天文（冠耀家俱）租赁陈坤明厂房，每季度租金为197500元（实得）现本人结欠陈坤明2018年四季度房租197500元，转为借款合计壹拾玖万柒仟伍佰元正该款本人承诺2019年四月十五日之前分批支持陈坤明逾期支付本借款四期起按万分之五追加利息结祘并可立即停租清场。管辖相城区2019年起房租到时另外结祘。本借条一式贰份，各人一份。借款人：朱天文（注：签名）身份证号：，2019.3.17房东陈坤明（注：签名）2019.3.17”。此后，陈坤明因朱天文逾期未支付租金，经催讨无果，于2019年5月13日诉至一审法院。另查，由苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村村民委员会于2019年6月27日出具的证明载明“我村通成路南侧147号系国有出让土地，厂房10000平方米产权为陈坤明所有。”庭审中，朱天文认可2009年项目报批后开始租赁陈坤明厂房，最近一期合同是2015年7月1日-2020年6月30日为五年，租金每季度197500元，认可2018年第四季度至今款项没付过，其认为这个款项不应该再付，因为被政府关停没有实际使用，目前租赁场所内对外卖的家具没有了，办公用品及展厅中的家具还在。再查，双方当事人确认涉案租赁厂房无房屋权属登记。以上事实，有陈坤明提供的身份证、流动人口信息、借条及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。审理中，朱天文为证明其抗辩主张，向一审法院提供：1、渭塘镇项目预审表复印件一份，证明从该预审表可以看出土地房屋的出租方是协新公司并非陈坤明，陈坤明是否有权收取房租及要求朱天文迁让存在疑问。2、渭塘镇散乱污企业淘汰告知书复印件2份及263查封封条照片打印件3份，原件在其提起的行政诉讼案件中，证明朱天文经营的家具厂在2018年9月10日被政府关停，不再经营的原因不在朱天文，由于政府原因导致的关停朱天文不再承担房租及实际使用费。陈坤明质证表示，项目审批表及263领导小组的告知书和封条等真实性均无异议，但更能证明双方之间的租赁关系，对朱天文的证明目的不予认可，政府的整治行为造成朱天文不能经营与本案无关，本案朱天文只要事实上存在租赁关系，并未和陈坤明办理退租手续就应缴纳租金。朱天文另表示双方之间存在租赁合同，且租期未到，该借条虽注明代租赁合同，但并不构成双方对租赁事实的重新调整，且当时出具该借条的情况是陈坤明用车顶门，阻止朱天文经营的家具厂将客户剩余的订单货物进行出货，朱天文为防止家具交付违约无奈签署该借条，另外租金并不产生利息，所以借条中逾期日万分之五的利息计算方式并不成立，借条中的“朱天文”是本案朱天文所签。审理中，经一审法院释明如本案所涉租赁关系被认定无效，陈坤明对诉讼请求有无增减变更，陈坤明表示对租金请求变更为要求朱天文支付房屋占有使用费，对违约金请求依法认定，其他无变更。庭审后，陈坤明补充提供国有土地使用证一本和建设用地规划许可证一本及由苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明一份，证明涉案厂房的土地使用权人和用地单位是苏州市协新建筑安装工程有限公司，陈坤明系该公司的法定代表人和股东，土地系通过出让方式有偿取得，后陈坤明个人出资建造一万多平方米的生产用房及宿舍楼，与村民委员会出具的房屋所有权证明能够印证，证明陈坤明拥有该房屋所有权并有权出租和收取租金。陈坤明另提供落款时间为2009年5月26日的厂房租赁合同复印件一份、2001年12月28日的租赁厂房租赁调整备忘录复印件一份，均证明双方之间的租赁事实，合同到期后，双方之间继续发生租赁关系。朱天文对国有土地使用证和建设用地规划许可证的真实性无异议，认为土地使用权人和建设单位并非陈坤明，不认可陈坤明的证明目的，结合陈坤明在庭审中提交的由村民委员会出具的证明，并不能证明涉案厂房的所有权人为陈坤明，陈坤明不具备涉案厂房的出租资格。对由苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明真实性不予认可，也不认可陈坤明的证明目的，因该份证据系庭审后补，并非在涉案厂房建设中产生及形成，且陈坤明系案涉公司的法人和大股东，故该证据不具备法定三性。对厂房租赁合同和备忘录的真实性无异议，该份租赁合同为陈坤明提供，如按照陈坤明说法，涉案租金不含税费，有实得二字进行注明，但根据该租赁合同和双方最后一份签订的租赁合同，最后一份租赁合同中并未注明实得，陈坤明所称租金不含税费的说法是不成立的，故陈坤明还欠朱天文租赁期间的租金发票。朱天文提供租赁期为2015年7月1日至2020年6月31日的厂房租赁合同一份，表示该份合同上租金无实得二字。陈坤明对合同真实性无异议，表示实得在“借条”上也有注明。经查看，朱天文提供的该合同第四条第二款中约定“…安全、消防、环境不达标造成企业被相关政府和职能部门封停等不能经营和产生重大事故的责任由乙方（朱天文）负责，停业视为乙方违约”。关于租赁房屋的坐落和范围，陈坤明确认出租厂房所在地为渭塘镇通成路147号，有照片为证，至于有通成路1688号字样，经了解系经营者自行制作，具体出租给朱天文的厂房包括：1、在该厂区内东首生产车间一幢，建筑面积约5000平方米，2、该生产车间南首简易彩钢板搭建的厂房约300平方米，3、生产车间南侧三层宿舍楼中的二楼全部和一楼东首一半。朱天文表示，厂房的具体坐落位置由法院核实，朱天文租赁范围陈坤明陈述大致属实，其中5000平方米厂房内中间隔断形成上下二层，系由朱天文出资，并在该厂房与彩钢板搭建厂房之间的过道均由朱天文出资用彩钢板造顶，用途类似仓库，另外朱天文出资建造阁楼一只。陈坤明认可厂房的中间由朱天文出资隔断，对仓库及阁楼需要核实。后陈坤明未向一审法院提供核实意见。本案经组织双方调解，终因对朱天文是否应当支付租金及租金数额、陈坤明是否应补开租金发票等存在较大争议，致使调解未成。一审法院认为，双方当事人一致陈述自2009年起双方建立租赁关系，由朱天文向陈坤明租赁厂房用于家具生产经营，该事实从双方举证的厂房租赁合同、租赁调整备忘录、借条及由村民委员会和苏州市协新建筑安装工程有限公司出具的证明等证据也可得到证实，一审法院对此予以确认。朱天文称根据陈坤明提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证，土地使用权人和用地单位为苏州市协新建筑安装工程有限公司，陈坤明无出租资格。但本案系房屋租赁纠纷，厂房租赁合同和借条均载明陈坤明为出租方，朱天文为承租方，朱天文在租赁期间对此从未提出异议，且相关证明也反映陈坤明系涉案厂房的权利人，至于国有土地使用证、建设用地规划许可证登记土地使用权人和用地单位非陈坤明，与陈坤明享有房屋出租权利并不矛盾，朱天文的主张无相反证据证明，一审法院不予采纳。根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现陈坤明未举证证明其出租的房屋取得建设工程规划许可证，亦未办理权属登记，故双方之间签订的《厂房租赁合同》应为无效。据此，对陈坤明要求解除《厂房租赁合同》的诉讼请求一审法院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。故朱天文应从承租的厂房包括宿舍楼的使用部分中迁出并返还陈坤明。另，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方约定年租金人民币790000元，朱天文认可自2018年10月1日起至今未向陈坤明支付租金，故朱天文应按该标准自逾期之日向陈坤明支付房屋占有使用费至其实际迁出并返还之日止。因厂房租赁合同无效，根据无效合同主张违约金的请求依法不能支持。陈坤明的该请求缺乏法律依据，不予支持。朱天文表示因政府263整治，作为“散乱污”企业被查封，故不应当承担租金和实际使用费，但其自政府下达告知书或者被查封后未与陈坤明办理退租手续，仍继续占有使用租赁房屋，应支付占有使用费。朱天文的辩解缺乏事实依据，与合同约定也不符，不予采信。朱天文要求陈坤明开具租金发票，因未在规定期限内提出反诉请求，故本案中不予理涉。对朱天文租赁期间的添附，朱天文可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、朱天文应自租赁陈坤明的位于苏州市相城区渭塘镇通成路147号内东侧厂房（约5000平方米）、彩钢板厂房（约300平方米）及南侧宿舍楼的二楼和一楼东首一半面积中迁出，并返还陈坤明，于本判决生效之日起三十日内履行。二、朱天文应按年租金人民币790000元的标准支付陈坤明自2018年10月1日起至实际迁出和返还之日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回陈坤明的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4698元，财产保全费3520元，合计人民币8218元，由朱天文负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，朱天文提交了以下新证据：1、照片打印件，证明在2019年3月13日、3月6日期间，朱天文曾想搬出涉案的场地，但陈坤明通过车辆堵门的方式阻止搬迁。本人不应支付2019年3月6日后占有使用费。2、聊天记录，证明本人想搬迁，但陈坤明不同意，且陈坤明未开具房租及水电发票。陈坤明质证认为，对照片和聊天记录的真实性均没有异议，但照片不能反映陈坤明阻止搬迁。双方因为房屋租赁事宜多次发生过纠纷，朱天文未能按时支付房租。但陈坤明一直明确要求朱天文能及时搬迁以减少房租损失。包括在一审的庭审前也多次要求朱天文及时搬迁，以能将房屋另行出租。明确表示搬迁越早越好。本院认为，陈坤明自2009年起将涉案房屋交付给朱天文使用，朱天文支付使用费用。在朱天文未能证实案外人就涉案厂房向其主张权利的情况下，一审法院根据相城区渭塘镇凤凰泾村委会出具的证明，认定陈坤明享有涉案厂房出租权益并无不当。因涉案厂房未办理权属登记，双方当事人之间的租赁关系无效，朱天文应向陈坤明返还涉案厂房并支付占有使用费。双方当事人对租赁事宜虽有争议，但朱天文未能证实受到陈坤明胁迫出具涉案借据。在一、二审审理过程中，陈坤明均明确要求朱天文返还涉案厂房，而朱天文并无实质性迁出行为，故一审法院认定朱天文支付房屋占有使用费至实际迁出之日并无不当。开具发票不属于民事诉讼处理范围，朱天文以此抗辩拒付占有使用费不能成立，本院不予支持。但就开发票问题，朱天文可向相关行政部门反映情况予以处理。综上所述，朱天文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9396元，由朱天文负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。