河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7794号上诉人（原审被告）：泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司，住所地泊头市龙华街。法定代表人：张志忠，经理。委托诉讼代理人：赵志强，河北理苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张环居，男，1949年2月4日出生，汉族，不便分类的其他劳动者，住泊头市。委托诉讼代理人：王灵芹（张环居之妻），女，1953年10月12日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：欧阳建青，河北震坤律师事务所律师。上诉人泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司（以下简称粮食管理公司）因与被上诉人张环居房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2018）冀0981民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粮食管理公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人退还被上诉人租金10616元，认定事实错误。1.2012年3月7日，双方订立租赁协议，在订立租赁协议前，张环居就与徐铁龙订立租赁协议，租赁西辛店粮库仓库及办公室。2012年3月7日订立协议时，李兰柱占用1号库198.36平方米，张艳华占用7、8号库100平方米，其余库房和院落都由张环居接收，对李兰柱、张艳华占用部分，是由张环居和德州合作方收取租金，当时张环居均认可，一审按仓库占用面积计算，属认定事实错误。2.即使按占用仓库面积计算，一审判决上诉人退还租金10616元，其认定事实也是错误的。第一、一审认定2012年只交付3、4、5、6号库，2013年交付2号库，只是被上诉人陈述，认定错误。第二、一审判决租金计算到2014年10月21日，认定事实错误。被上诉人在原诉讼中主张继续履行租赁协议，原告方在庭审中明确承认在收到解除通知书后一直占用租赁物至2016年11月份，上诉人将租金计算至与杨红章订立合同的2016年7月18日，完全合情合理。第三、张环居不但占有库房，而且其全部占有院落，一审按库房面积计算没有合理性。3.被上诉人只交纳了2012年3月7日至2014年3月7日房租8万元，2014年3月7日至2016年7月18日房租没有交纳，被上诉人应交2014年3月7日至2015年3月7日租金5万元，2015年3月7日至2016年3月7日租金5万元，2016年3月7日至2016年7月18日计102天折租金13972.6元，合计113972.60元，上诉人保留继续主张的权利。三、一审判决上诉人赔偿原告损失75000元，认定不但缺乏事实依据，而且缺乏公平公正。1.一审法院认定建房费用206846元，没有任何事实根据，被上诉人出庭证人证言漏洞百出，不具有真实性、合法性，一审法院仅凭证人证言就认定建房费用，其认定缺乏事实根据，对建房费用专门性问题，需要认定数额只能通过司法鉴定进行。2.被上诉人所称建房，根本不能视为法律意义上的房屋。被上诉人建设，应当征得上诉人同意，被上诉人没有通知上诉人，更没有征得上诉人同意。另外，不能证明现院落中简易棚子是在与上诉人订立协议之后所建。3.一审判决认定上诉人交付租赁物违约，且与房屋停用有关，这样的认定纯属主观臆断。被上诉人即使在院内建简易棚子，与未交付的库房没有任何关系。上诉人解除合同，是上诉人违约不交租金，完全正当合法。4.双方订立的租赁协议第三条约定，使用期满后，新建筑物等无偿交付甲方或自行拆除恢复原状，合同约定条款应当作为人民法院认定事实和判决的依据。5.被上诉人与德州合作方订立的协议约定，德州合作方承担建设费用，被上诉人张环居无权主张赔偿。四、一审法院审理程序违法。本院第二次开庭，被上诉人申请证人出庭，其证言明显与收款条不符，上诉人申请对收款条形成时间进行鉴定，一审法院没有鉴定，程序违法。五、一审民适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，适用法律错误。综上，一审认定事实缺乏证据证明，程序违法，适用法律错误。张环居辩称，一、一审判决上诉人退还被上诉人部分租金正确。1.2012年3月7日双方签订的租赁协议明确约定上诉人将西辛店粮库整体院落交由被上诉人租用，西辛店粮库共有8个库房，其中1、2、3号库每个约200平米，4、5、6号库每个约100平米，7、8号库每个约50平米。被上诉人按约定交纳了租金，但第一年上诉人只交付给被上诉人3、4、5、6号库房合计约500平米，约占粮库使用面积的一半，第二年上诉人又将2号库约200平方米交付被上诉人，1、7、8号库房合计约300平米一直未交付被上诉人，直到上诉人解除租赁协议。被上诉人根本没有从李兰柱、张艳华处收取过租金，德州合作方也没有从二人处收取过租金。被上诉人所租赁的西辛店粮库库房总面积约1000平米，前两年租金为8万元，每年100平米租金约4000元，被上诉人不可能以自己每年100平米4000元租赁的库房让李兰柱以每年100平米1000元租金使用，让张艳华以每年100平米3000元租金使用。上诉人从来没有将李兰柱、张艳华占用库房交付过被上诉人，上诉人关于被上诉人从李兰柱、张艳华处收取过租金的主张更是不能成立。2.双方签订租赁协议后，由于1号库房李兰柱占用，2号库房徐铁龙、王久良占用，7、8号库房张艳华占用，均没有交付被上诉人，第二年徐铁龙、王久良腾出后，上诉人才将2号库房交付被上诉人。关于租赁物占用时间问题，2014年10月，德州投资商己离开(2013年8月离开)，原告冬虫夏草种植规模减少，租赁的库房己不再种植冬虫夏草。被上诉人收到上诉人解除合同通知后突发脑溢血住院治疗，己经无法再进行冬虫夏草的种植，随即将租赁库房交回上诉人，以后没有再使用过也没有占用所租赁库房。如果被上诉人没有将租赁库房交回，上诉人就不可能将该库房另行出租。上诉人和杨红章订立合同也不可能是当天协商当天就签订合同。因此，上诉人关于被上诉人占用所租赁库房至“上诉人和杨红章订立合同的2016年7月18日”的主张没有事实依据，也不符合常理。关于院落问题，根据租赁协议约定，上诉人是将西辛店粮库整体院落交由被上诉人租用，而西辛店粮库分为南北两个院，北院约占总面积的五分之三，一直被他人占用没有交付被上诉人。7、8号库房前面被他人建起三间房屋并形成封闭院落，占用的也是应交付被上诉人的院落。另外，上诉人租赁给他人的1、7、8号库房，承租人不可能每天飞进来、飞出去，同样也需要使用应交付被上诉人的院落。如果按整体院落计算，上诉人应返还被上诉人的租金还要多。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失75000元，只是被上诉人建房费用的三分之一，并不能弥补上诉人违约给被上诉人造成的损失。1.一审判决认定的被上诉人建房费用，并不是被上诉人的全部建房费用，只是己经出庭作证的证人为被上诉人建房的费用。王宪起因特殊原因未能出庭作证，被上诉人支付王宪起的建房费用五万余元一审就没有认定。一审认定的被上诉人建房费用低于被上诉人实际建房费用。一审出庭作证的证人所证明的事实是客观公正的，与被上诉人所建房屋的实际用工、用料情况是相符的，一审采信该部分证人证言并据此认定建房费用符合法律规定。2.被上诉人租赁西辛店粮库整体院落，是用于与德州投资商合作种植冬虫夏草，但因上诉人只交付该粮库使用面积的一半约500平方米用于种植冬虫夏草的面积严重不足，原告多次找被告也解决不了。为解决种植面积不足问题，被上诉人在粮库院内投资26万多元建设一处长24米，宽8米的厂房用于种植冬虫夏草。如果上诉人不违约，而是按合同约定交付全部库房，被上诉人的使用面积足够，根本不需要自己再出资20多万元建设该厂房，被上诉人所建厂房与上诉人违约没有交付全部库房存在直接关系。关于厂房建造时间，一审证人出庭作证时己经明确说明。至于该厂房能不能视为法律意义的房屋，一审法庭已经进行了现场勘查，并且该厂房还存在，很明显上诉人的该说法根本不能成立。3.上诉人在一审中认可第一年只交付给被上诉人3、4、5、6号库房，那么1、2、7、8号库房就没有交付。一审认定上诉人违约并非主观臆断，而是有事实依据的。为解决种植面积严重不足问题，被上诉人才建造了该厂房，建房行为与上诉人违约没有交付全部库房存在直接关系。厂房建成后仅使用两年多时间，上诉人严重违约仍然持续的情况下，又强词夺理以被上诉人拖欠租金为由解除合同，造成租赁合同无法再履行。建房费用26万多元是因上诉人违约造成的，一审判决上诉人承担其中的75000元，与租赁协议第三条无关。厂房建造费用是被上诉人所出，一审证人已证明这一事实，被上诉人当然有权主张赔偿。三、关于鉴定问题。一审中证人出庭作证的证言与收款条基本一致，并且证人已经向法庭说明了事实，根本没有鉴定的必要，上诉人申请鉴定是为了拖延诉讼，一审不予鉴定并不违反程序。张环居向一审法院起诉请求：被告返还原告租金32000元，赔偿原告损失260000元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将西辛店粮库整体院落交由乙方租用，租赁期限为自2012年3月7日起至2017年3月7日止，付款方式，2012年3月7日前乙方向甲方交纳前二年费用80000元，2014年3月1日至2014年3月7日间交纳后三年费用150000元，如乙方不按协议日期交纳租金，甲方有权终止该合同，乙方因工作需要对房屋设施进行必要的维修改造所发生的费用由乙方负担，使用期满后新建筑物等无偿交于甲方或自行拆除恢复原状，上述事实由双方签订的租赁合同证实。合同签订前原告即交纳前二年租金80000元，此事实原、被告陈述一致。西辛店粮库共8个库房，1号2号3号库房面积各约为200平方米，4号5号6号库房各约为100平方米，7号库房8号库房各约为50平方米，合同签订的第一年被告交付原告3号4号5号6号库房，1号库房2号库房因有其他人租赁未予交付，7号8号库因张艳华租赁未予交付，2013年被告又将2号库房交于原告，1号库仍由李兰柱租赁，7号8号仍由张艳华租赁。原告主张，自合同签订之日起，至被告向原告发出解除合同通知书的此段时间，被告没有依照合同的约定将整体院落交付原告，依据原告实际租赁的面积计算，原告多交租金32000元，被告应予返还。同时因被告未将整体院落交付原告，导致种植冬虫夏草面积严重不足，原告为解决种植冬虫夏草面积不足问题，在粮库院内投资260000元建设了一处厂房，因被告解除合同，原告并未使用此厂房，原告要求被告返还建房费用260000元，原告出示如下证据：租赁协议一份，被告于2014年10月13日出具的解除合同通知书一份，沧州中院（2016）冀09民终3042号民事裁定书一份，泊头市法院（2016）冀0981民初2618号民事裁定书一份，张环居住院病历一份，原告现卧床照片3张，西辛店粮库国有土地使用证复印件一份，建房收条9份，房屋照片16张，王宪起于2018年11月18日为原告出具的证明一份，并有证人侯某、吕某、李某、王某、刘某、呼占强、高某出庭作证。被告质证意见为：对租赁协议的真实性没有异议，在该租赁协议的第三条约定乙方如新建建筑物，合同期满无偿交于甲方或自行拆除，恢复原状。对被告发于原告的解除合同通知书，真实性无异议，但对原告的证明目的不认可，该解除合同通知书不能证明双方之间的租赁关系已于2014年10月13日解除，原告实际于2016年7月18日从租赁厂房中退出，原告占用房屋期间的租金仍应支付，对沧州中院的民事裁定书，泊头市法院的民事裁定书真实性无异议，对土地使用证的真实性认可，对于原告提交的收条9张的真实性、合法性与本案的关联性均不认可，该收条均系白条，不是正规发票，不具有证明效力，对照片真实性不予认可，对证人证言不予认可，张环居的病历及现状照片与本案无关联性，对于王宪起出具的证明不认可其合法性及真实性。被告主张，原、被告于2012年3月7日订立租赁协议，协议约定租期五年，租金前两年为80000元，后三年租金为150000元，原告自2012年3月7日起租赁至2016年7月18日，原告只交纳了前二年的租金80000元，后二年零四个月的租金未予交纳，原告要求返还租金32000元，无事实依据，原告要求赔偿260000元，无合同依据及法律依据，原告的诉求应予驳回。被告出示2012年3月7日原、被告签订的租赁协议书一份，以证明租金的交付时间及新建建筑物如何处理，原告于2014年12月15日书写的民事起诉状，证明原告当时的诉求是解除租赁合同，并证明原告只交纳了第一期的租金80000元，被告针对原告2014年12月15日的起诉向法院提交的反诉状，证明被告曾要求原告继续给付被告租费50000元，至原告实际搬出之日止，解除合同通知书送达后的详情通知单，以证明2014年10月21日原告收到此解除合同通知书。收款单一份，证明原告方的合作方雇佣的人员边跃民收到张艳华房租3000元，原告增加诉讼请求申请书一份，证明原告2014年12月15日的起诉系原告的真实意思表示，原告与尹国平签订的合作协议，以证明厂房的扩建系由原告的合作方投资的，非原告本人投资。2016年7月18日被告与杨洪章订立的租赁合同，证明案外人杨洪章自2016年7月18日起开始租赁争议库房，原告实际租赁至2016年7月18日，2016年11月14日，2016年12月9日的两份泊头市法院庭审笔录，以证明原告在庭审中承认在收到解除合同通知书后仍然占有库房。原告质证意见为原告对被告出示的租赁协议真实性认可，2014年12月15日的起诉状的内容非本人真实意思表示，对被告提交的反诉情况不知情，对于解除合同通知书无异议，对于边跃民收到租费的收据不认可真实性，与本案也无关联性，对增加诉讼请求的申请书无异议，对于合作协议的关联性有异议，对于被告与杨洪章签订的租赁合同，对关联性有异议，对庭审笔录的真实性无异议，但不认可被告的主张。另查明，本院依据原告的申请，前去西辛店粮库，对新建房屋进行现场勘察，查明该房屋建于粮库南侧库房的北面，现由他人租用。一审法院认为，原、被告于2012年3月7日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的效力性强制性规定，应为有效，原、被告双方均应依据该合同享受权利，承担义务。从合同内容看，原告租用被告的粮库主要用于种植冬虫夏草，从查明的实际情况看，被告从签订合同之日起至向原告发出解除合同的通知之日止，被告并未将全部库房及北侧的院落交于原告管理，即被告未按合同第一条约定全面履行交付义务，构成违约，被告应承担违约责任。关于原告主张退还原告租金32000元，被告以原告欠缴租金为由于2014年10月13日向原告发出解除合同通知书，原告于2014年10月21日收到，依照合同法96条的规定，双方的合同应自2014年10月21日起即告解除。在合同履行的期间内，被告在2012年只交付4号库（面积100平方米）、5号库（100平方米）、6号库（100平方米）、3号库（200平方米），2013年又交付2号库（200平方米），由原告承租，1号库（200平方米）和7号库（50平方米）及8号库（50平方米）未能交付，按照2012年实际租用仓库的面积，2013年实际租用仓库的面积占整个库房面积的比例计算，并按2012年、2013年每年租金40000元，2014年租金50000元计算，2012年3月7日至2013年3月7日原告应交纳租金20000元，2013年3月8日至2014年3月7日原告应交纳租金28000元，2014年3月8日至2014年10月21日按223天计算，原告应交纳租金约为21384元，原告实际交纳80000元，被告应退还原告租金10616元。关于原告主张的建房损失，被告为主张建房费用出示了高某（小名高五）吕宝金，侯某、呼占强、刘某、李某、王宪起、王某出具的证明并出庭作证（王宪起除外），一审法院对高某、吕宝金、侯某、呼占强、刘某、李某、王某出具的证明真实性予以确认，一审法院确认该建房费用为206846元。原、被告在双方所签租赁合同中第3条约定新建建筑物到期后无偿交于被告方或自行恢复原状，但本案中，原告自2012年4月、5月份建起该房，合同仅履行至2014年10月底，考量到原告建设此房与被告违约未能全面交付库房有关联，与自身追求利润的扩大亦有关，原告对房屋已使用了二年多的时间也已取得了一些效益，房屋的停用与被告解除合同有关，也与原告自身健康原因有关等因素，一审法院酌定被告赔偿原告建房损失75000元，该房屋归被告所有。被告主张原告租赁至2016年7月18日，所示证据证明力不足，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第107条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条之规定，判决如下：一、被告退还原告租金10616元。二、被告赔偿原告损失75000元。上述一、二项限判决生效后三日内履行完毕。案件受理费5680元，原告承担3000元，被告承担2680元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，双方当事人签订及履行案涉租赁合同的事实与一审一致。另，一审时，被上诉人主张其在粮库院内投资26万元建设一处厂房，提交了证人证言及书面证明、照片。上诉人对此均不予认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”一、一审判令上诉人退还被上诉人租金数额及赔偿损失是否正确的问题。上诉人并未依案涉合同约定将整个院落交付被上诉人，一审法院按照上诉人实际交付的租赁标的面积计算租金，符合公平原则，故一审判令上诉人返还被上诉人租金10616元，并无不当。关于上诉人赔偿被上诉人的损失问题，被上诉人在租赁的院落内建立简易房以种植冬虫夏草的事实存在。被上诉人就其主张的费用260000元，仅提供的证人证言及书面证明、照片，上诉人对此予以否认，故一审认定建立该房费用206846元证据不足，一审酌定上诉人赔偿被上诉人损失75000元过高。但鉴于被上诉人建立简易房的事实、上诉人对合同目的不能根本存在过错及被上诉人确有损失发生，本院酌定上诉人赔偿被上诉人损失50000元为宜。综上所述，粮食管理公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省泊头市人民法院（2018）冀0981民初1855号民事判决第一项；二、变更河北省泊头市人民法院（2018）冀0981民初1855号民事判决第二项为：上诉人泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司赔偿被上诉人张环居损失50000元。上述一、二项限判决生效后三日内履行完毕。一审案件受理费5680元，由张环居负担3200元，由泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司负担2480元；二审案件受理费1940元，由张环居负担440元，由泊头市粮食企业国有资产运营管理有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审判长  胡希荣审判员  范秉华审判员  潘艳辉二〇一九年十二月十三日书记员  靳 雪