广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22321号上诉人（原审被告）：余延举，男，汉族，1977年10月23日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：江敏，女，汉族，1978年11月27日出生，住广州市。被上诉人（原审原告）：赖富才，男，1974年4月20日出生，汉族，住广州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨文彪，广东启源律师事务所律师。原审第三人：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：高军。委托诉讼代理人：罗凯波、周掌珠，该公司员工。上诉人余延举因与被上诉人江敏、赖富才，原审第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人余延举上诉请求:1.撤销一审判决第四判项；2.依法改判余延举向江敏、赖富才支付损失赔偿款569582.122元；3.江敏、赖富才承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院对江敏、赖富才购买涉案房屋的差价确定有误，该差价应为江敏、赖富才成功拍得涉案房屋的最终成交价与原涉案房屋买卖合同约定总价二者之差。二、一审法院对余延举应向江敏、赖富才支付的损失赔偿额计算有误，应当以江敏、赖富才购买涉案房屋的差价1729842元作为差价损失按比例计算损失赔偿额。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，支持余延举的全部上诉请求。被上诉人江敏、赖富才二审答辩称：一、江敏、赖富才认可一审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于余延举提及的差额问题。江敏、赖富才通过司法活动进行非市场拍卖购得涉案房屋，该拍卖成交价并不是真正的市场价格。余延举在上诉事实理由部分中将市场差额偷换概念，该拍卖成交价与原合同约定的房屋总价之差应认定为江敏、赖富才因余延举违约遭受的直接损失的一部分，余延举所主张的价差是错误的。原审第三人链家公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。江敏、赖富才于2018年8月14日诉至一审法院，请求判令：1.解除江敏、赖富才与余延举就买卖广州市越秀区水荫路xx号xxxx房而签订的《广州市存量房买卖合同》及补充协议；2.余延举返还江敏、赖富才全部款项2700000元及利息（以2700000元为基数，按照每日0.2%的利率，自每笔款项付款之日起计算至实际返还之日止）；3.余延举赔偿涉案房屋在2019年4月19日的市场价格1372.36万元与买卖合同约定的8200000元差价损失552.36万元。一审法院经审理查明：据查册时间为2019年2月26日的《不动产登记查册表》显示，广州市越秀区水荫路xx号xxxx房登记在余延举名下，该屋建筑面积为170.0566平方米，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，登记时间为2012年10月19日。该表的来函摘要显示：房屋于2016年4月13日被广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初5352号协助执行通知书及民事裁定书查封并于2017年1月9日解封；于2018年1月23日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初282号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封期限从2018年1月23日至2021年1月22日；于2018年6月5日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初12593号协助执行通知书及民事裁定书查封；于2018年8月13日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初20422号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封；于2018年8月24日被广州市越秀区人民法院以（2018）粤0104民初32191号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封。他项权利摘要载明：权利人：王永宁，权利部位：全部，债权数额：3300000元，他项案号：2015登记1563448；权利人：招商银行股份有限公司广州分行，权利部位：全部，债权数额：4945200元，他项案号：2013登记1316710。2016年10月7日，赖富才（为乙方）与余延举（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区水荫路xx号xxxx房，价款为8200000元，付款方式：2016年10月7日前支付定金500000元；定金余款500000元在2016年10月15日前支付；甲方在签订合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷费用，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款4200000元乙方于递件成功当天支付；乙方应于2016年11月20日前根据按揭银行的要求签订购房贷款相关协议并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等。同日，赖富才向链家公司支付代理费1000元及签订《买卖代理费支付承诺书》。2016年11月16日，赖富才与余延举、中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）、广东省中保小额贷款股份有限公司签订《存量房交易资金托管协议》，约定甲乙双方委托民生银行监管存量房相关交易资金1500000元。2017年1月14日，江敏、赖富才（夫妻关系，均为乙方）与余延举（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区水荫路xx号xxxx房，建筑面积170.06平方米，价款为8200000元，付款方式：2016年1月14日前支付定金50000元；定金余款2050000元在2017年1月30日前支付；甲方在签订合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷费用，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款4100000元乙方于递件成功当天支付；乙方按揭付款的，乙方应于2017年1月14日前根据按揭银行的要求签订购房贷款相关协议并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用等。交楼时间为甲方收齐楼款当天。交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。同日，双方签订网签买卖合同，约定交易价款为6500000元，并约定付款方式为：定金2100000元在签订合同时支付，首期款4500000元在递件成功当天支付，余款2000000元在2017年1月14日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。2017年3月3日，江敏、赖富才与中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行签订《个人购房借款/担保合同》。中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行于同日出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，明确江敏、赖富才向其提出的2000000元贷款申请已初审通过。同日，江敏、赖富才与广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押借款合同》，约定江敏、赖富才借款1000000元。2017年3月6日，赖富才（为乙方）与余延举（为甲方）签订《补充协议》，约定：1.根据网签合同，乙方已在2017年3月前支付定金及首期楼款共2100000元给甲方，鉴于甲方资金紧张，经协商，乙方同意于2017年3月7日前再支付购买该房产的部分楼款500000元给甲方，用于甲方对该房产的涂销。2.甲方承诺用该款项作为该房屋提前还贷的资金，并承诺在2017年4月15日前解决该房产的抵押借贷和涂销事宜，并与乙方过户。3.如2017年5月15日前甲方未能涂销、赎契该房产，甲方需于2017年5月16日前退还该笔款项给乙方，如未能如期退还该款项视为甲方违约，并按0.2%的利息支付乙方。4.该补充协议和该房屋所签订的存量房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突按照该补充协议为准。2017年3月7日，余延举出具《收款证明》，载明收到赖富才的首期房款500000元。2018年7月1日，赖富才（为乙方）与余延举（为甲方）签订《补充协议（二）》，约定：1.根据存量房买卖合同及补充协议，乙方已分几次支付甲方定金及首期楼款合计260万元给甲方，鉴于甲方资金紧张，经协商，乙方同意于2017年10月30日再给10万元，当作支付甲方的楼款，给甲方用于支付该房银行贷款利息。2.甲方承诺该款用于提前还贷，并承诺在2018年7月30日前解决该房产抵押涂销事宜，如未能解决，甲方需于2018年8月1日前退还该笔款项给乙方，否则视为甲方违约，应当承担给乙方带来的所有损失，并按0.2%的日利息从支付当天计算利息。3.该补充协议和该房屋所签订的存量房买卖合同具有同等法律效力，如有冲突按照该补充协议为准。江敏、赖富才为证明其向余延举支付了2700000元，提交了手机短信关于建设银行短信的截图、赖富才的建设银行个人账户支出交易明细、赖富才的民生银行个人账户对账单、建设银行的客户回单。余延举确认至今共收取江敏、赖富才支付的房款2700000元。2018年6月11日，江敏、赖富才委托广东启源律师事务所杨文彪律师向余延举发出《律师函》，催促余延举在函件发出之日起7天内解决涉案房屋的司法查封及办理涂销抵押手续，全面履行合同义务，若余延举不予理会或逾期办理的，江敏、赖富才将依法解除双方签订的买卖合同及追究违约责任和要求赔偿损失。余延举确认收到该函。一审诉讼过程中，江敏、赖富才向一审法院申请对涉案房屋于2018年8月14日的市场价格进行评估。一审法院经摇珠确定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对上述申请进行评估。广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2019年4月22日作出《房地产估价报告》，载明：水荫路xx号xxxx房于价值时点为2018年8月14日的评估单价为78690元/平方米，评估总值为1338.18万元；水荫路xx号xxxx房于价值时点为2019年4月22日的评估单价为80700元/平方米，评估总值为1372.36万元。江敏、赖富才预付了31032元评估费。江敏、赖富才和余延举及第三人链家公司对上述报告均无异议。一审庭审中，江敏、赖富才表示：我方于2016年10月7日向余延举转账支付50000元定金，但几天后已退回。2016年11月16日由民生银行托管方式支付1500000元；2017年1月16日在建设银行向余延举转账600000元；2017年10月30日向余延举转账100000元；2017年3月6日向余延举转账500000元；合计2700000元。余延举表示：确认江敏、赖富才共向我支付2700000元，具体每一笔的支付情况我不记得了。另，双方确认至今未解除网签合同。另，江敏、赖富才向一审法院提出了对余延举价值7000000元的财产进行保全申请，一审法院依其申请发出了对余延举价值7000000元的财产进行保全的裁定。江敏、赖富才交纳了保全费5000元。一审法院认为：江敏、赖富才与余延举签订的《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订合同及办理网签后，房屋被法院查封，导致房屋无法办理交易过户。由于房屋被查封是基于余延举的自身债务问题，因此，双方的买卖合同无法继续履行的过错在余延举。鉴于房屋交易过户已无法实现，江敏、赖富才现要求解除双方的买卖关系合法有理，一审法院予以支持。根据合同约定，“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。”江敏、赖富才要求余延举返还已付房款270万元并支付利息，合法有理，因江敏、赖富才主张的利息标准按每日0.2%明显过高，一审法院调整至每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因余延举的过错导致江敏、赖富才未能实现房产转移登记，在房价上涨的情况下，江敏、赖富才已无法用同样价格另购同地段同类房屋，江敏、赖富才的损失是客观存在的，江敏、赖富才要求余延举赔偿房屋差价损失于理有据，一审法院予以支持。但由于江敏、赖富才并未实际支付全部房款，若按现时市场价格与合同约定的总价之差作为损失赔偿额，显然有失公平，经综合考量及结合本案实际情况，一审法院参照江敏、赖富才付款比例确定余延举应付的损失赔偿额。因广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司已根据江敏、赖富才的申请对涉案房屋的价值作出了评估报告，该公司具备评估资质，且各方对其出具的评估报告没有异议，一审法院认可其效力。至于采用哪个评估价值时点，一审法院认为，因江敏、赖富才提起本案诉讼之时是就其受侵害事实主张权利之时，采用起诉之日作为价值时点更为合理，该时点的评估单价为78690元/平方米，总值为13381800元，因此，该评估总值与合同约定的总价差价为5181800元，根据上述分析及比例计算，余延举应向江敏、赖富才支付1706202元赔偿款。因本案诉讼系因余延举过错引致，故本案诉讼费、评估费及保全费均由余延举负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院于2019年8月20日判决如下：一、江敏、赖富才与余延举之间关于广州市越秀区水荫路xx号xxxx房的买卖关系于本判决发生法律效力之日解除；二、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向江敏、赖富才返还2700000元房款；三、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述房款的利息（其中1500000元的利息从2016年11月16日起计至返还之日止；600000元的利息从2017年1月16日起计至返还之日止；100000元的利息从2017年10月30日起计至返还之日止；500000元的利息从2017年3月6日起计至返还之日止，每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计）支付给江敏、赖富才；四、余延举应于本判决发生法律效力之日起十日内，向江敏、赖富才支付损失赔偿款1706202元；五、驳回江敏、赖富才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69200元，评估费31032元，保全费5000元，由余延举负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实，双方确认合同中约定的付款方式“2016年1月14日前支付定金50000元”存在笔误，应纠正为“2017年1月14日前支付定金50000元”。另查明，一、江敏、赖富才二审确认其于2019年8月6日通过广州市天河区人民法院司法拍卖以9929842元的价格竞得涉案房屋，完成购房手续。二、江敏、赖富才二审陈述称：因余延举违约造成江敏、赖富才的损失包括并不限于（一）江敏、赖富才在2016年错过通过低价获得同等面积房屋的机会，直接导致江敏、赖富才1706206元的损失；（二）江敏、赖富才将之前拥有的房子卖掉，造成市场升值的利益损失；（三）自2016年双方签约至江敏、赖富才从法院通过竞拍获得涉案房屋这段时间的租金损失、拍卖竞得房屋的差价等。本院认为，一审法院认定因余延举违约，导致涉案《广州市存量房买卖合同》《补充协议》和《补充协议（二）》解除，由余延举向江敏、赖富才返还2700000元房款及利息，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对余延举的上诉主张，认定如下：至于余延举上诉主张其仅应向江敏、赖富才支付损失赔偿款569582.122元的问题。余延举不履行合同义务，构成根本违约，江敏、赖富才已依约支付房款2700000元。因余延举违约导致江敏、赖富才未能实现房产转移登记，合同目的无法实现，且在房价上涨的情况下，江敏、赖富才现已无法用同样的价格购得同地段同类房屋，故江敏、赖富才有权要求余延举赔偿房屋差价损失。一审法院综合考量并结合本案实际情况，参照江敏、赖富才付款比例确定余延举应付的损失赔偿额，公平合理。江敏、赖富才另行通过司法拍卖的途径取得涉案房屋，与本案交易并无直接关系，拍卖成交价与双方原合同约定交易价的直接差额已达1729842元，一审法院判决赔偿金额亦未超过该价差，且江敏、赖富才因余延举违约所造成的损失亦非限于房屋交易直接价差这一损失。余延举上诉主张其仅应向江敏、赖富才支付赔偿款569582.122元，于法无据，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人余延举的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20155元，由上诉人余延举负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员  纪惠敏