河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7485号上诉人（原审原告）：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101。法定代表人：许××该公司董事长。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宋国菊，女，1982年5月20日生，汉族，住河南省渑池县，现住河南省洛阳市洛龙区。上诉人洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人宋国菊商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙公司委托诉讼代理人许文、被上诉人宋国菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：1.撤销洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3860号民事判决书，改判支持宝龙公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由宋国菊承担。事实与理由：（一）因合同约定的解除合同条件成就，宝龙公司《解除合同函》通过邮寄方式已经送达给宋国菊，双方合同已经依约解除，一审法院不支持解除合同、支付总房款20%违约金等诉请是错误的。2012年1月6日，中国银行股份有限公司洛阳分行与宝龙公司、宋国菊三方订立了《个人一手房贷款合同》，约定银行向宋国菊提供贷款507000元，贷款期限360个月（30年），按月等额本息方式归还贷款，宝龙公司提供阶段性担保，保证期间自本合同签订之日起至借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。2013年9月13日，宝龙公司已取得了包含本案房屋在内的洛龙区开元大道219号1-3幢3-3303等352套房洛房权证市字第××号房权证，宝龙公司多次通知宋国菊，要求宋国菊依约将办理房屋权属登记所需资料及相关费用送交出卖人即宝龙公司，配合办理房屋产权证书、他项权证。宋国菊在庭审时承认在2013年就知道可以办理房产证（判决书4页2-4行），但2015年8月30日才来宝龙公司处开购房发票，因2015年3月所购房屋因其个人债务被渑池法院查封，此后2018年3月、8月、12月又因个人债务被渑池法院查封两次、灵宝市人民法院查封一次，至今已拖延六年未办理房屋权属登记，导致宝龙公司担保责任拖延六年不能解除，宝龙公司在银行保证金账户的存款不能取回，面临随时丧失抵押物风险。宝龙公司于2019年4月26日向宋国菊邮寄了《逾期办证催告函》律师函，但宋国菊置之不理。2019年6月14日签收。依据附件四第十五条第2款送达条款规定，宝龙公司按照购房合同所留地址和联系人以特快专递形式送达，若出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收，均视为该邮件已送达。因此，双方合同已经解除。依据《商品房预售合同》附件四第十条第3款“若由于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该房屋的过户手续，致该房屋的权属证书无法申领或延迟申领，并引致出卖人为买受人的按揭贷款向按揭银行提供的担保无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款20%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或者配合办理房屋过户手续义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人应另行向出卖人赔偿，出卖人并有权单方面解除合同”。以及依据合同法第九十六条“合同自通知到达对方时解除”。因宋国菊拒不配合办理房屋权属登记，使宝龙公司阶段性担保责任至今拖延六年不能解除。涉案房屋因宋国菊原因被法院查封，宋国菊已经明确无力偿还首封法院执行的债务，首封法院随时拍卖房屋，宝龙公司担保的债务面临失去抵押物的风险，同时宝龙公司也随时面临宋国菊不如约偿还银行贷款的风险，在解除合同条件成就的前提下，一审法院不支持宝龙公司解除合同等诉请明显不公正。（二）一审法院认为宝龙公司为宋国菊“出具发票过迟是案涉房产不能及时办理房屋权属登记的重要原因，对此存在过错”以及宋国菊因客观原因不能办理房产证，非主观上拒绝办理或拒绝配合办理，故不应承担违约金，宝龙公司认为根本不成立。因宝龙公司涉及几千个买房人，宝龙公司只要及时缴纳税款即合法，不需要先开具几千张发票。宝龙公司要求贷款买房人签订面积补差协议、出示银行借据（客户存根联）、购房合同、身份证，买房人交付或公司退补差款，公司财务核实后，再给其开具贷款发票，没有过错。如果是开首付款发票，还需要买房人交付收款收据。本案商品房虽然实测面积135.78平方米与预测面积135.82平方米有差异，但依据预售合同第五条，面积误差比例在1%以内，双方互不退补，故在宋国菊出示银行借据（客户存根联）、购房合同、身份证后，公司财务人员于2015年8月30日，即宋国菊来公司要求开具发票当天，给她开具了贷款507000元发票，没有任何过错。该公司发票存根联上宋国菊签收时间与发票开具时间一致可以证实。一审法院要求宋国菊没有来公司要求办证、开发票的情况下，公司应该先开具发票，没有依据。宋国菊不偿还案外人债务，导致房屋被查封，不能办理房产证，宝龙公司担保责任不仅不能免除，还将丧失抵押房产的风险，法院认为属于客观原因无法办理，非主观拒绝办理，不应承担违约责任，明显是错误的。（三）一审法院适用法律错误。法官适用原则进行判案是有条件的，必须是在法律规定穷尽或者法律没有规定的情况下，才能使用原则去判案，本案《商品房预售合同》已经约定合同解除条件，且在一审法院认定解除合同条件已经成就的前提下，适用公平原则审理此案合同纠纷属于适用法律错误。（四）一审法院判决宝龙公司承担全部诉讼费、保全费以及判决宝龙公司自行承担委托律师的费用是违背《商品房预售合同》约定的，二审法院应予纠正。《商品房预售合同》附件四第十三条购房合同的解除约定“买受人赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受人主张权利发生的费用，出卖人须向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”综上，一审法院在认定《商品房预售合同》合法有效的同时，即在认定双方约定解除合同条件有效，且解除条件已经成就的前提下，以宋国菊未及时办理房屋权属登记且涉案房屋被法院查封构成违约，但该违约并不构成根本性违约，不足以致使解除《商品房预售合同》，并以民法和合同法的公平原则判决不支持宝龙公司一审要求解除合同等的诉请是错误的，请求二审法院纠正，以维护法律的尊严。宋国菊辩称，（一）宝龙公司无权要求解除商品房预售合同，宋国菊也不应承担逾期办证的违约责任。在一审当中宝龙公司称多次通知宋国菊要求依法配合宝龙公司办理房屋房产证，还有他项权证书与事实不符。真实的情况是在宝龙公司通知宋国菊办证之前，宋国菊在购房之后就三番五次到宝龙公司要求办房产证，但均被宝龙公司的工作人员以各种理由拒绝，逾期办证责任肯定与宋国菊无关。并且在签订房屋合同之后，宋国菊也是按约支付了全部购房款，也一直是按时还着银行贷款，没有出现一次还款逾期等不良记录，并没有给宝龙公司造成实质性的经济损失；（二）现因客观原因导致宋国菊无法配合宝龙公司办房产证。1.由于宝龙公司未能及时取得大证，导致宋国菊错过了可以办理房产证的有利时机。现涉案的房屋因其他的诉讼案件已被法院查封，客观上存在不能办理房产证的情形，并非宋国菊不愿意去办和不配合去办。2.宝龙公司出具购房发票过迟，导致宋国菊错过了最佳的办证时间。3.因多次去找宝龙公司工作人员办证，其工作人员总是以统一办理为由，却没有告诉宋国菊具体办证的时间。一审判决当中说宋国菊知道可以办理证，这句话是错误的，事实上一审判决是这样描述的，统一办理并未告知具体办证时间，该说法正好印证了宝龙公司当时不存在、不具备办证条件，相反如果宝龙公司在之前告知我具体办证时间的话，那么宋国菊的房产证就可以办。所以在宋国菊拿到发票时，因不可抗力的因素，这并不是宋国菊的原因造成的宋国菊不办证。4.宝龙公司在宋国菊购置购房之日起，从未有过任何形式的向宋国菊告知何时何地办证，仅仅是在今年的4月份邮寄了一份逾期办证的催款通知，宝龙公司在这之间的时间里没有书面通知也没有电话通知。（三）宝龙公司主张的违约金依据显失公平的格式化条款，且违约金数额过高，远远高于宝龙公司的损失，依法应予以驳回。根据公平的原则，宝龙公司不能仅仅因为宋国菊没有配合办理房产证这一项附随义务，就要求解除房屋预售合同返还房屋并支付各项违约金。宝龙公司的诉讼请求无事实和法律依据，且宝龙公司出具的商品房预售合同系格式合同，条款明显加重了宋国菊的责任，却消除了宝龙公司的责任。这对宋国菊来说是不公平不平等的，这明显违背了公平平等的原则，宋国菊不应该承担这个违约责任，恳请法院予以裁决。（四）一审法院判决适用法律正确，二审法院应当予以维持，且所有的费用由宝龙公司承担。宋国菊从开发商交房之日起，该付的首付款项已履行完成，且不欠任何一期银行的按揭贷款和物业的一切费用。希望二审法院能够查明事实，秉持法律赋予的公平、公开、公正的原则，依法裁判，驳回宝龙公司无理的诉讼请求，维护宋国菊的合法权益。宝龙公司向一审法院起诉请求：1.确认宝龙公司、宋国菊签订的《商品房预售合同》已于2019年6月15日解除。确认宋国菊办理的物权预告登记已经失效。判令宋国菊配合宝龙公司办理洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢1单元1-1403号商品房的购房合同登记备案注销手续；2.请求法院判令宋国菊将位于洛阳宝龙城市广场AB地块第I-3幢1单元1-1403号商品房返还宝龙公司，并将房屋恢复至宝龙公司交付时的状态；3.判令宋国菊从逾期配合办理注销登记等解除合同相关事宜之日起15日内，每日按照总房款724629元的万分之五向宝龙公司支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金5434.7元；4.判令宋国菊从从逾期配合办理注销登记等解除合同相关事宜第16日起，每日按照总房款724629元的万分之六向宝龙公司支付违约金至宋国菊配合宝龙公司办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续，并依约返还房屋之日止；5.请求法院判令宋国菊依约按照总房款724629元的20%支付违约金144925.8元；6.确认宝龙公司在返还宋国菊房款时，可以先行扣除宋国菊代宝龙公司清偿的银行贷款、利息，以及违约金、物业费等费用；7.判令宋国菊承担本案诉讼费、保全费、律师费等宝龙公司实现债权的全部费用。一审法院认定事实：2011年7月31日，宝龙公司与宋国菊签订编号为YS0117471的《商品房预售合同》一份，约定宋国菊购买位于洛阳宝龙城市广场AB地块I-3幢1单元1-1403号商品房，总房款为724629元，宋国菊选择按揭贷款方式付款。该合同第十二条约定：“……买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金。”合同附件四补充协议第十条第3款约定：“……若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，并引致出卖人为买受人的按揭贷款向按揭贷款银行提供的担保无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款20%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人应另行向出卖人赔偿，出卖人并有权单方面解除合同。”合同附件四第十三条购房合同的解除第5款约定：“……（3）、……如买受人已实际入住该房屋的，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人。第6款约定，买受人未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥本条上述第5款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1%向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受人主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”2012年1月6日，中国银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）与宋国菊（借款人）、宝龙公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，约定宋国菊向中国银行股份有限公司洛阳分行贷款507000元，贷款期限为360个月，宝龙公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同签订后，宋国菊向宝龙公司支付了全部购房款，并于2013年8月8日入住案涉房屋。宋国菊截至宝龙公司起诉时也一直在按照中国银行股份有限公司洛阳分行与宋国菊、宝龙公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》之约定按时偿还银行按揭贷款。2013年9月13日，宝龙公司办理出包括案涉房屋在内共352套房屋的初始登记证。2015年8月30日宝龙公司为宋国菊开具销售不动产统一发票（按揭贷款507000元的发票）。2019年4月26日，宝龙公司向宋国菊邮寄了《逾期办证催告函》，宋国菊认可其于2019年4月27日签收催告函。宝龙公司认为宋国菊的违约行为使其向银行提供的担保无法及时解除，故诉至一审法院，要求判如所诉。另查明，本案所涉房屋分别于2015年3月10日、2018年3月30日、2018年8月17日被渑池县人民法院查封、于2018年12月28日被灵宝市人民法院查封。一审法院认为，宝龙公司、宋国菊之间签订的《商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。本案因宋国菊未及时办理房产证引发，根据《商品房预售合同》的约定，宋国菊未及时配合办理房屋权属登记手续确已构成违约，但该违约并不构成根本性违约，并不足以致使《商品房预售合同》解除，同时也不符合民法和合同法所要求的公平原则，故对宝龙公司第一、第二、第三、第四、第六项诉讼请求，一审法院不予支持。对宝龙公司要求宋国菊按照总房款724629元的20%支付违约金144925.80元的诉求，一审法院认为，本案所涉房产于2015年3月10日被渑池县人民法院查封，而宝龙公司为宋国菊开具销售不动产统一发票（按揭贷款507000元的发票）时间为2015年8月30日，因此，宝龙公司为宋国菊出具发票时间过迟也是案涉房产不能及时办理房屋权属登记的重要原因，宝龙公司对此也存在过错，宋国菊未能及时配合办理房屋权属登记，系因客观原因不能办理，而非主观上拒绝办理或拒绝配合办理，且宋国菊也一直按期足额偿还银行按揭贷款。故对宝龙公司要求宋国菊按照总房款724629元的20%支付违约金的诉求，一审法院不予支持。对宝龙公司的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回宝龙公司的诉讼请求。案件受理费12550元，减半收取计6275元、保全费4143元，共计10418元，由宝龙公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝龙公司提交的三份证据与本案关联性不强，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，宝龙公司与宋国菊之间签订的《商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，宝龙公司、宋国菊均应当按照合同约定全面履行义务。《商品房预售合同》第十二条约定：“……买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金。”合同附件四补充协议第十条第3款约定：“……若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或延迟申领，并引致出卖人为买受人的按揭贷款向按揭贷款银行提供的担保无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款20%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人应另行向出卖人赔偿，出卖人并有权单方面解除合同。”结合本案，该纠纷系因宋国菊未及时办理房屋权属登记而引发，根据《商品房预售合同》的相关约定，宋国菊未及时配合办理房屋权属登记手续确已构成违约，但该违约并不构成根本性违约，并不符合解除《商品房预售合同》的法定或约定条件，故宝龙公司主张解除合同的上诉请求，本院不予支持。另，案涉房屋出卖人宝龙公司称多次通知宋国菊，要求其依约将办理房屋权属登记所需资料及相关费用送交宝龙公司，但宝龙公司未能提交充分证据，证明其已根据《商品房预售合同》第十二条约定书面通知或媒体公告通知宋国菊，故宝龙公司也存在过错，且宝龙公司为宋国菊开具发票时间过迟也是案涉房屋不能及时办理房屋权属登记的重要原因，宋国菊未能及时配合办理房屋权属登记手续并非主观上拒绝办理或拒绝配合办理，其也一直按期足额偿还银行按揭贷款，故宝龙公司主张宋国菊应支付总房款20%的违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，洛阳宝龙置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12550元，由洛阳宝龙置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇一九年十二月二十七日书记员 张 慧