文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3884号上诉人（原审原告）：杨晓霞，女，1981年11月25日出生，回族，住江苏省。被上诉人（原审被告）：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷，江苏南昆仑律师事务所律师。上诉人杨晓霞因与被上诉人镇江亿都家居建材城有限公司（以下简称亿都公司）合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晓霞上诉请求：1、撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2479号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审。2、被上诉人承担二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人严重拖欠租金构成违约，上诉人要求返还商铺于法有据。二、一审法院基于整体经营需要暂不支持返还涉案商铺，却不能有效保障上诉人的租金收益，明显矛盾。三、上诉人主张2016年9月8日至判决生效之日的租金或房屋使用费按原生效判决（案号：2017苏11民终941号）确定的36866元/年支付，客观、公平。四、2019苏11民终644号民事判决不具有参照性，该民事判决与涉案商铺无关，我国也不是判例法国家，无案例作为法律适用的事实。五、法院不应当有双重适用合同的标准，上诉人与被上诉人之间不具备适用原委托合同关于涉案商铺租金收益9：1的约定。亿都公司答辩称：1、亿都公司不存在侵权行为。案涉商铺属于市场整体的一部分，业主在行使其商铺返还请求权时，其物权必然被其他业主共同利益所限制，该限制不是因亿都公司侵权产生，而是业主享有的物权本身受限；2、原委托经营管理合同已经到期，所以原委托经营管理合同中所约定的租金标准不能作为占用费计算依据。3、占用费的标准应当按照出租给承租户的租金金额一九分成计算。杨晓霞向一审法院起诉请求：1、判令亿都公司立即返还杨晓霞所有的位于亿都家居建材城第12幢1层127号商铺；2、赔偿因亿都公司侵权的占用费，该占用费按照原生效判决确定的租金标准36866元/年自2016年9月9日至2018年9月8日计算的占用费73732元以及自2018年9月9日至判决之日按照年租金标准36866元计算的占用费；3、亿都公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：杨晓霞与夏飞原系夫妻关系。2017年8月18日，位于本市亿都家居建材城12幢1层127号营业用房（建筑面积46.06平方米）登记在杨晓霞名下单独所有。2017年9月7日，杨晓霞与夏飞登记离婚。夏飞作为本市亿都家居建材城12幢1层127号营业用房初始登记证中的买受人（甲方）与亿都公司（乙方）分别于2009年10月28日及2014年3月13日签订《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》各一份，约定：甲方（委托方）将位于亿都家居建材城12幢1层127号商铺一间交给乙方（受托方）委托经营管理，委托期限为2010年9月9日至2015年9月8日；甲方自愿放弃前三年经营收益用于市场培育，第四及第五年租金，每满半年期最后一个月内一次性支付甲方，逾期乙方应按银行同期活期存款利率承担违约金，逾期三个月未支付当年期租金的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金；委托经营管理合同期满后，甲方可继续将该商铺委托给乙方经营管理五年，期间商铺租金收益按9:1分成(甲方获得租金收益90%，另10%归乙方所有)，具体条款可另行商定。如甲方不再委托管理的，乙方应将商铺以清洁适用状态交付给甲方，无须恢复到开发商交房之状态。该合同签订后，夏飞依约将涉案商铺交给亿都公司经营管理。2010年10月起，亿都公司与骆成梅签订《商铺租赁合同》，约定骆成梅租赁亿都家居建材城12栋121、122、123、126四间商铺用于经营陶瓷。2015年6月5日和2016年5月28日，骆成梅作为承租方与出租方、管理方（亿都公司）签订《商铺租赁合同》二份，分别约定骆成梅承租包含涉案商铺在内的八间商铺（分别为12栋117、118、119、120、127、128、129、130），租期分别为2015年5月29日至2016年5月28日和2016年5月29日至2017年5月28日，其中，2016年5月29日至2017年5月28日期间的年租金为427.3元/平方米，上述两份合同中出租方签名处由亿都公司市场部经理史云青的签字。2017年3月20日、2018年3月21日、2019年3月26日，骆成梅的丈夫胡光明作为承租方与出租方、管理方（亿都公司）签订《商铺租赁合同》三份，约定胡光明承租包含涉案商铺在内的二间商铺（分别为12栋120、127），租期分别为2017年3月20日至2018年3月19日、2018年3月21日至2019年3月20日和2019年3月21日至2020年3月20日，其中，2017年3月20日至2018年3月19日期间的年租金为427.3元/平方米，2018年3月21日至2019年3月20日和2019年3月21日至2020年3月20日期间的年租金均为508元/平方米，上述三份合同中出租方签名处由亿都公司市场部经理史云青的签字。现包含涉案商铺在内的共计两间商铺由骆成梅和胡光明经营陶瓷产品。夏飞与亿都公司签订的上述《商铺委托经营管理合同》到期后，夏飞诉至法院要求亿都公司返还涉案商铺并支付占用费以及利息。后法院判决亿都公司按其与夏飞签订的《商铺委托经营管理合同》及《补充协议》约定的标准支付夏飞2015年9月9日至2016年9月8日期间的占用费36866元，驳回夏飞的其他诉讼请求。夏飞和亿都公司对此均不服，提起上诉。2017年5月26日，二审法院作出（2017）苏11民终941号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月12日，镇江市中级人民法院就同类型亿都公司占用商铺案件（镇江市中级人民法院（2019）苏11民终644号民事判决书），对应支付业主占用费的标准作出认定，即2015年9月9日之后的占用费应当以期间商铺实际出租所获得的收益为基础，按照90%计算。本案争议焦点：杨晓霞主张返还涉案商铺应否支持，涉案商铺的占用费如何计算。一审法院认为：涉案商铺虽权证上载明单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但实际交付时未作物理隔断，客观上众多商铺存在于一个整体空间，具有不宜分割的属性。同时，该商铺作为市场的一部分，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。对此，杨晓霞虽然不是涉案商铺的买受人，但作为夏飞的前妻和将涉案商铺的产权登记在其名下时，夏飞与亿都公司签订的《商铺委托经营管理合同》的权利和义务均由杨晓霞承继，其应当预见并接受这种运营模式，故涉案商铺作为亿都家居建材城商业广场二期一千余间商铺中的一间，其在大多数业主同意由亿都公司继续经营的情况下需受到其他商铺业主整体意志的约束。骆成梅（胡光明）作为涉案商铺承租人，自2010年始基于亿都公司的委托管理单位的身份与其签订《租赁合同》，虽杨晓霞与亿都公司的委托管理期限已于2015年9月8日届满，但骆成梅（胡光明）作为承租方基于此前亿都公司的委托管理单位身份，有理由相信其享有委托经营管理权限，并继续与其及其工作人员签订《商铺租赁合同》，系善意第三人，且涉案商铺作为骆成梅（胡光明）租赁商铺中的一间仍由其整体经营使用，现租赁合同尚在履行中，并未解除。综上，杨晓霞要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主及承租方的权利。因此，尽管杨晓霞享有涉案商铺的所有权，根据目前的状况，该商铺不宜立即返还，一审法院对杨晓霞要求立即返还商铺的诉讼请求，暂不予支持。但亿都公司基于统一经营的要求，客观占用杨晓霞所有的涉案商铺，应支付相应的占用费。对杨晓霞认为亿都公司存在侵权行为的诉称意见，因亿都公司系基于涉案商铺签订了委托经营管理合同而实施管理和经营，客观上未实施侵权行为，主观上亦无过错，故杨晓霞基于侵权要求亿都公司承担赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。关于占用费的计算。2009年10月28日，夏飞与亿都公司签订了《商铺委托经营管理合同》以及《补充协议》，将涉案商铺委托亿都公司经营，由亿都公司对外招租，经营期限至2015年9月8日。上述合同及补充协议真实、合法、有效，夏飞与亿都公司之间形成委托合同关系，双方的权利义务应当按照上述合同及补充协议的约定进行分配，并延续至涉案商铺的现权利人杨晓霞。合同到期后，即2015年9月8日之后，双方虽未签订新的委托经营管理合同，但事实上此后涉案商铺依然由亿都公司对外进行出租经营至今。原《商铺委托经营管理合同》第二条第八项约定：“委托经营管理合同期满后，甲方（委托方）可以继续将该商铺委托给亿都公司经营管理五年，期间商铺租金收益按9：1分成（即甲方获取租金收益的90%，另10%收益归亿都公司所有），具体条款双方可另行商定；如果甲方不再委托亿都公司经营管理的，亿都公司应将商铺以清洁适用状态交付给甲方，无需恢复到开发商交房之状态。”该条款系对2015年9月8日之后双方的权利义务进行了约定，对双方当事人具有法律约束力，故杨晓霞主张的2016年9月9日之后的租金应当以期间商铺实际出租所获得的收益为基础，由杨晓霞享有90%。经核实，2016年9月9日至2019年10月8日，涉案商铺的租金收益为66570元（427.30÷12×46.06×18+508÷12×46.06×19），故亿都公司应支付杨晓霞该期间的涉案商铺占用费59913元（66570×0.9）。一审法院判决:一、亿都公司于判决生效后十日内给付杨晓霞2016年9月9日至2019年10月8日期间商铺占用使用费59913元。二、驳回杨晓霞的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，亿都家居建材城是商业主体有意识地开发培育的一个家居建材市场。上诉人所购买的商铺位于该家居建材城内，并非是城镇街道两边因地理位置而形成的门市房。该商铺商业价值的实现离不开家居建材城的整体经营，家居建材城市场的繁荣也离不开各商铺产权人在行使物权的过程中对整体利益的服从。两者之间是相互依存又相互促进的关系。案涉商铺的委托经营合同期限虽届满，但该商铺目前仍被有关商户承租使用，杨晓霞现在要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主及承租方的权利。因此，一审法院对杨晓霞要求返还涉案商铺的请求，暂不予支持，并无不当。对于商铺的占用费，原《商铺委托经营管理合同》第二条第八项约定，委托经营管理合同期满后，甲方（委托方）可以继续将该商铺委托给亿都公司经营管理五年，期间商铺租金收益按9：1分成（即甲方获取租金收益的90%，另10%收益归亿都公司所有）。该约定即保护了业主的利益，也维护了管理方的经营成本和收益。客观上，只有平衡好业主、管理方和商户三方的利益，市场才能持续良好发展。因此，一审法院根据商铺实际出租的收取的租金的情况，将租金的90%作占用费判决给杨晓霞，符合客观事实，公平合理。综上，上诉人杨晓霞的上诉请求，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1644元，由上诉人杨晓霞负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇一九年十二月二十六日书记员 李紫薇