广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2535号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕惠如，广东耀辉律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：高志翔。被上诉人（原审原告）：黄齐英。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均系广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、高志翔因与被上诉人黄齐英以及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄齐英在原审法院的诉讼请求：1.确认国龙公司与高志翔签订的商品房预售合同无效，撤销高志翔的预售登记；2.确认黄齐英、国龙公司于2005年3月20日所签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.判令国龙公司协助黄齐英向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之一号（裕兴阁）25D号房屋产权登记手续。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认黄齐英与广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与高志翔签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与高志翔在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、黄齐英在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以450000元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。四、广州市国龙房地产开发有限公司在黄齐英完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄齐英到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁25D房所有权转移登记至黄齐英名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；高志翔、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10290元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人信达公司、高志翔均不服，分别向本院提起上诉。上诉人信达公司的上诉请求：1.撤销原审判决第四判项；2.本案诉讼费由黄齐英承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院认定事实不清，黄齐英对涉案房屋的不享有产权。（1）已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，即预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗黄齐英的效力。（2）黄齐英与国龙公司签订的购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但黄齐英仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，黄齐英应该承担由此造成的不利后果。2.原审法院关于抵押权问题适用法律错误。（1）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合法的抵押权。（2）该司法解释适用的前提是处分了建设工程项目，本案涉案房产不存在建设工程纠纷，亦不存在涉案房产处分问题。3.无论《商品房预售合同》是否有效，上诉人都依法享有对涉案房屋的抵押权。（1）本案所涉贷款的过程和手续都是合法的，是善意商业贷款行为，应受法律保护。（2）若原审法院认定国龙公司与高志翔签订的《商品房预售合同》无效，则高志翔为无权处分人。农行淘金支行善意取得涉案房屋抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利。4.原审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出与生效法律文书相冲突的判决。原审判决要求协助黄齐英过户，阻碍了已经生效的原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第766号《民事调解书》的执行。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，损害了信达公司对涉案房屋的抵押权。上诉人高志翔的上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回黄齐英的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。该案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且黄齐英只向国龙公司支付了30％的“购房款”。原审法院判决书生搬硬套地引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定是明显的适用法律错误。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误，不符合公序良俗。对方不是善意购房人。3.原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》（以下简称769号刑事判决）唱反调。4.原审法院判决认定高志翔与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）高志翔与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已办理了合同备案登记和抵押备案登记。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）高志翔并非769号刑事判决书所列“名义购房人”，涉案房屋也不在涂销预售合同和抵押登记之列。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至黄齐英名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.黄齐英的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。黄齐英是769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.黄齐英与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令黄齐英返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人黄齐英主要答辩意见：1.我方基本同意原审判决，房屋买卖关系、借贷关系应该分开，原审判决主要解决一房二卖的问题，我方认为原审判决认定国龙公司与名义购房人签订的《商品房预售合同》为无效合同是正确的。2.国龙公司和名义购房人之间的《商品房预售合同》无效，与名义购房人和金融机构之间借款合同有效之间，并不冲突。商品房购房人所享有的权利优先于抵押权，当这二者冲突时，优先适用所有权。3.名义购房人提起上诉，没有任何法律依据，是建立在虚假买卖的合同基础上，当时名义购房人是为了配合国龙公司套取银行资金，并没有支付实际购房款。之后虽办理了银行按揭款，但是国龙公司把钱划到他们账户上用于还贷，他们自己并未实际还款。一直到我方提起诉讼，都没有主张自己的请求，现提起上诉这是虚假无效的，应当依法予以驳回。4.原审判决之后，国龙公司没有提出上诉，视为同意原审判决。原审被告国龙公司的主要陈述意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。黄齐英的质证意见：房管部门曾经根据769号刑事判决书认定的事实公告注销了涉案房产的已备案预售合同和抵押备案登记，后来根据行政判决的结果，相关合同备案和抵押备案效力已恢复。但即使黄丹霞通过再审认定银行对该案涉案房屋享有抵押权和优先受偿权，也不影响本案对事实的认定和处理的结果，因为本案一审已经认定，买受人对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。高志翔的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人信达公司、高志翔虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人信达公司、高志翔的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10290元，由中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元，上诉人高志翔负担10190元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍