北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16565号上诉人（原审被告）：姚文华，男，1954年4月29日出生，汉住北京市西城区。委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔明，男，1956年12月6日出生，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乔建超（乔明之子），1990年12月17日出生,户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张景胜，北京市中盾律师事务所律师。上诉人姚文华因与被上诉人乔明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚文华及其委托诉讼代理人何泽华，被上诉人乔明之委托诉讼代理人乔建超、张景胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚文华上诉请求：1.请求撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判为“确认乔明与姚文华于一九九六年五月八日签订的《协议书》有效”;2.本案一、二审诉讼费用由乔明承担。事实和理由：一审法院事实认定与法律适用存在错误、程序不合法。一、一审法院关于涉案《协议书》签订各方当事人的认定是错误的。涉案《协议书》是1996年5月8日,乔明与姚文华、刘某签订的。首先,姚文华保存有《协议书》的原件,上面买方签字为姚文华、刘某,且马各庄村村民委员会也在《协议书》中盖章,表明对于买卖行为,马各庄村村民委员会是认可的,现该《协议书》原件因其中的宅院及房屋涉及金盏乡马各庄、沙窝、雷庄棚户区改造项目,已经交给项目的腾退指挥部,同时,乔明在一审中提交的《协议书》的买卖人不是真实的,提交的不仅不是原件,而且删除了协议中刘某的签字,此外,乔明在一审中提交的《手写条》也是姚文华与刘某共同出具的,进一步证明了姚文华、刘某均为买方。其次,涉案房屋的房款是刘某、姚文华共同支付的,房屋买卖过程也是刘某实际参与和经办的,在签订涉案《协议书》后,刘某长期在该房屋内居住生活,在房屋因雨水塌陷后花巨资进行修缮。再次,在2017年10月10日马各庄村村民委员会(甲方)与马各庄村×号(乙方)签订的《临时周转协议书》中涉及的马各庄村×号的2位周转人员及协议中的乙方签字均为姚文华、刘某。最后,涉案宅院及房屋因涉及腾退事宜,签订的各类补偿文件也都是有刘某签字的。综上,涉案《协议书》的买方应为姚文华、刘某,二人共同为涉案宅院及房屋的合法权利人,故一审法院事实认定错误。二、一审法院遗漏当事人,未追加刘某作为共同被告，属于程序错误。刘某是涉案《协议书》的签订方,依据民事诉讼法第一百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定,法院应当通知刘某参加诉讼,但一审法院在被告知实际购买人和签字人均是姚文华及刘某的情况下,未依法通知刘某参加诉讼,在未查明事实的情况下作出判决,属于程序错误。三、一审法院适用法律错误,涉案《协议书》应是有效的。首先,一审法院已经查明涉案协议书的签订时间是1996年5月8日,依据法不溯及既往的原则,对于该协议的效力认定应当按签订当时的法律规定。而物权法是2007年施行的,显然不能适用。1996年有效的土地管理法也未规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让,法无禁止即自由。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这是法律和政府文件首次提出农村房屋不能买卖的规定,而本案协议书是在该通知之前签订,不受其限制,故涉案《协议书》是有效的。其次,依据当前的相关政策,如土地管理法及三十三个调整试点政策中关于“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”“允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”等相关规定,都明确农村集体土地是可以转让的。再次,虽然本案证据显示姚文华、刘某是城镇非农业户口居民,但其购买农村私有房屋签订的协议系真实意思表达,也经过了有关部门多年的实际认可,不存在非法取得的情形。本案已经实际履行23年,姚文华、刘某对涉案房屋进行了装修与翻建,并一直占有使用涉案房屋,已形成较为稳定的社会关系,一审法院确认《协议书》无效缺乏事实依据和法律依据,违背了诚实信用和公序良俗的原则。乔明辩称，同意一审判决，不同意姚文华的上诉请求和理由。诉讼费应由法院处理，当事人无权主张。北京高院关于农村房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要指出，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让。目前农村私房买卖中，买房人名义上买房，实际上买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。姚文华主张《协议书》有效违反了法律规定。一审中姚文华没有提交证据，乔明提交的证据上没有刘某的签字。一审判决中说1996年签订协议，一审中乔明提交的证据和姚文华提交的证据，均可以清楚的反映《协议书》是2000年签订的，后面的交易行为都是在2000年发生的。涉案《协议书》交易的是土地使用权，协议无效是正确的。当时新的土地管理法还没生效，本案不适用。乔明向一审法院起诉请求：请求确认乔明、姚文华于1996年5月8日签订的《协议书》无效（合同落款时间系笔误，实际时间是2000年4月）。一审法院认定事实：1988年4月2日，乔明取得《楼梓庄乡社员宅基地使用证存根（楼镇字×号）》（以下简称《宅基地存根》），《宅基地存根》显示宅基地长17.6米、宽11.67米，东靠孙会兰、西靠坑、南靠道、北靠渠，面积0.308亩（以下简称涉案宅基地）。1996年5月8日，乔明（卖方）与姚文华（买方）签订《协议书》，达成以下协议：“兹有本村村民乔明，现有北房四间、西厢房3间，包括大屋内土暖气、电灯、电表一律不动，经中间人单保，村委会同意，卖给姚文华，作价55000元正，写字后一次付，从写字的日起归姚文华使用。院落四至从东大山外墙皮至西大山宽14米，北从散水至南墙处墙皮，长17.5米。空口无凭，立约为正。此协议一事两份，共有同等效益。（如以后有拆迁与乔明无任何关系）”乔明、姚文华对于《协议书》的真实性没有异议，姚文华已经支付了《协议书》中的款项，但双方对协议书签订时间有争议。姚文华称《协议书》签订时间是1996年5月8日。乔明称《协议书》签订时间是2000年4月，并提交乔明与案外人李某12000年4月10日签订的《协议书》、2000年6月5日姚文华、刘某出具的《手写条》、照片七张佐证。2004年4月10日的《协议书》内容为乔明将涉案宅基地上房产以55000元的价格出售并过户给李某1。2000年6月5日的《手写条》内容为：“我给李某1买朝阳区马各庄乔明的独院，因不能过户，所以李某1反悔，因姚文华中保人所以负责买下乔明的独院。以后遇拆迁和乔明无任何产权关系。特此证明”该《手写条》上日期颜色与其他字迹颜色不一致。乔明提交的照片中有部分显示拍摄于1999年，乔明称是在诉争院落中拍摄，所以乔明、姚文华签订《协议书》的时间不可能是1996年。姚文华对2000年4月10日《协议书》真实性不认可，认为不是原件而是复写件，李某1想买乔明房屋的事情是在1996年之后，因为无法过户所以李某1没有买，具体时间记不清楚；对《手写条》的真实性不认可，认为时间是后添加的，日期颜色与其他字迹颜色不一致；对照片的真实性不认可，认为没有照片底版，不能证明乔明证明目的。乔明名下有两块朝阳区金盏乡马各庄村的宅基地，一块为涉案宅基地，一块为1998年审批的另外一块宅基地。姚文华在《协议书》签订时直至本案法庭辩论终结前均系非农业家庭户。经姚文华申请，法院前往马沙雷腾退指挥部调取《村民建房审批表》，乔明对《建房审批表》的真实性不确定，姚文华对《建房审批表》的真实性认可，认为该审批表上标注“新房建好，旧宅基地收回”进一步说明涉案宅基地已经收回，与乔明无关，且双方买卖的是地上物，不是宅基地，乔明不是适格主体。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人依法享有自愿订立合同的权利，但当事人订立的合同符合上述规定情形的，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，从《协议书》的内容来看，乔明、姚文华买卖的是涉案宅基地上的房屋、部分附属设施及院落，关于《协议书》签订时间，法院认为乔明提交的证据不足以证明《协议书》签订时间为2000年4月而非1996年5月8日，法院对乔明主张的合同签订时间不予采信。关于《协议书》的效力，根据我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。上述规定中的农村村民，应指本村集体经济组织成员。根据上述规定，非本村集体经济组织成员，未经县级人民政府批准，不享有农村宅基地的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《物权法》的相关规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人不享有通过购买宅基地上的房屋或在宅基地上建造房屋取得房屋物权的权利。本案中，姚文华非马各庄村集体经济组织成员，不能因购买诉争院落内房屋取得该房屋的所有权及变相取得涉案宅基地的使用权。此外，村委会是否收回涉案宅基地、乔明是否放弃对涉案宅基地权利，对《协议书》的效力并无影响，综上，乔明与姚文华于1996年5月8日签订的《协议书》无效。判决：确认乔明与姚文华于一九九六年五月八日签订的《协议书》无效。二审中，姚文华围绕上诉请求向本院提交3组新证据，乔明没有提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。姚文华向本院提交的证据为：证据1视频光盘一张、《临时周转协议书》复印件，证明1996年5月8日签订的《协议书》原件已经交给拆迁项目改造办公室了，涉案房屋是经过村委会同意后姚文华、刘某两人共同签字购买的，两人为房屋共有人，涉案《协议书》经村委会认可并盖章；证据2姚某和李某2证人证言，证明涉案房屋是刘某、姚文华共同购买、共同居住，并共同支付的房款；证据3李某3证人证言及身份证复印件，证明涉案房屋购买后刘某长期在涉案房屋内居住生活。乔明针对姚文华提交的证据质证意见为：证据1不属于新证据，在一审庭审中出示过，对真实性、证明目的、关联性均不认可，《临时周转协议书》系复印件，从内容上看不能说明房屋买卖关系及房屋被拆迁人，乔明无法区分视频里的人是谁，东西是什么；证据2、证据3不属于新证据，姚文华在一审中也能提供，且证人应当出庭作证，对真实性、证明目的、关联性均不认可。对此，本院认定如下：关于证据1，姚文华提交的视频光盘及《临时周转协议书》复印件，乔明对真实性不予认可，该组证据不能证明姚文华所述涉案房屋系姚文华、刘某共同购买，两人为房屋共有人之证明目的；关于证据2、证据3，该两组证据为书面证言，证人未出庭作证并接受当事人的质询，本院不能据此认定姚文华所述证明目的。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，乔明与姚文华签订的《协议书》上载明的时间为1996年5月8日，乔明主张《协议书》的签订时间是2000年4月，但未提交充分有效证据证明其主张，现有证据不足以证明涉案《协议书》签订时间为2000年4月而非1996年5月8日，故本院对乔明的上述主张不予采信。依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依据土地使用权与地上的房屋所有权不得分别转让的法律原则，房屋的转让必然导致房屋所附属之土地使用权的转移，乔明与姚文华买卖诉争院落内房屋的行为实际上就是买卖农村房屋及土地的行为。《中华人民共和国土地管理法》规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。姚文华非马各庄村集体经济组织成员，不能因购买诉争院落内房屋取得该房屋的所有权及变相取得涉案宅基地的使用权，故乔明与姚文华买卖诉争房屋及院落的行为违反了法律规定，涉案《协议书》无效。姚文华上诉主张一审法院认定的涉案《协议书》签订主体有误，遗漏应当参加诉讼的当事人，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，姚文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由姚文华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇一九年十二月二十四日法官助理 卫孚嘉书 记 员 刘 慧书 记 员 高 媛