山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终3066号上诉人（原审原告）：王桂萍，女，1966年3月25日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：王仕新，男，1969年2月28日生，汉族，居民，住临清市，系王桂萍丈夫。上诉人（原审被告）：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所实习律师。上诉人王桂萍、聊城恒中置业有限公司临清分公司（以下简称恒中置业临清分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王桂萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一切诉讼费用由恒中置业临清分公司承担。事实与理由：一、违约金计算日期问题：判决书认定逾期交房时间2015年7月18日至2018年7月18日是错误的。第一、2015年1月1日之前王桂萍以及其他业主，根据“恒中·清园华府”（原名恒中清园）小区建筑进度情况（2012年施工进场慢，2013年至2014年期间多次发生停止施工）确定交接房屋肯定违约延期，业主多次到售楼处、临清市政府门口、临清市信访局、山东省政府门口等上访维权，督促开工建设。聊城恒中置业有限公司和恒中置业临清分公司亦明知是公司资金不足，把借恒中·清园业主的预借款施工资金转移其他项目，后来把售楼款项转移支出，造成恒中·清园小区建设没有资金，建筑长期停工，进度滞后，肯定发生违约延期交房情况，但是该公司不积极解决处理施工中遇到问题，而是找各种理由借口敷衍业主(政府的原因、环境保护的原因)，责任全在该公司，王桂萍要求赔偿违约金合理合法。第二、商品房买卖合同(合同编号:2012F-0104)第十条明确交房时间是2014年12月31日，经验收合格。实际交付的一期工程未经验收，王桂萍接收的房屋不安全、达不到居住条件，由于逾期交房产生违约金一直在持续，业主不可能于2015年1月2日向该公司追究上一日的违约金的事情，该公司不调解、不赔偿、不支付每天一结违约金，人民法院亦不会受理违约一天一结的此类案件，因此违约金截止日期2019年5月29日(开庭之日)合情、合理、合法。计算逾期交房时间应是2015年1月1日至2019年5月29日。二、2014年12月18日“关于一期客户有关问题的答复”，该证据真实有效。对于王桂萍主张，法院不予支持是错误的。第一、业主是弱势群体，不会无中生有，制作假证据；第二、2014年12月18日“关于一期客户有关问题的答复”原件只有一份张贴在售楼处门口，业主不会把答复揭下来据为己有。第三、王桂萍为减少该公司负面影响，没有找其他业主联合签字，如果法院或者恒中置业临清分公司要求业主联合签字予以确认，王桂萍可以联合50户以上业主确认此证据;第四、请法院向恒中置业临清分公司确认此证据(王桂萍相信聊城恒中置业公司是守诚信、讲信誉有社会责任感的单位，是承认该证据存在的事实)。三、车位违约金问题，车位存在逾期违约事实。商品房买卖合同(合同编号:2012F-0104)第十二条规划、设计变更的约定，影响到商品房质量或使用功能的。第一、“合同”“收据”证据:2013年5月28日签订恒中·清园小区车位购租合同是具有法律效力的;2013年5月28日“收据”交款6万元，加盖该公司印章;2019年4月9日恒中·清园华府二期车位确认单加盖该公司印章。充分证明签订车位合同日期2013年5月28日，车位交接使用日期2019年4月9日。第二，事实、影像证据:2012年恒中·清园规划图，整体小区下面建设地下车位，车位各楼房相同，业主在停车位可以通过通道直接入户。该公司擅自改变施工方案，建设车位距王桂萍10号楼距离很远，并且不相通，在日常生活中该公司给王桂萍在使用车位时制造了很多不方便。四、水的问题，商品房买卖合同(合同编号:2012F-0104)附件三装饰、设备标准，第12条，“水:自来水公司供水，分户表计量”，实际交付饮用水使用该公司在小区自己深水井，饮用水存在不安全问题。法院应认定水存在违约事实。综上所述，计算违约金是:1.2015年1月1日至3月31日，合计90天，90天*485760元*0.0001=4371.84元;2.2015年4月1日至2019年5月29日，合计1489天，1489天*485760元*0.0002=144659.32元，3.车位2015年1月1日至2019年4月9日，合计1438天，1438天*60000元*0.0001=8628元，总计157659.16元。为维护王桂萍的合法权益，特向贵院提上诉，望判如所诉。恒中置业临清分公司辩称：1.关于逾期交房违约金诉讼时效问题，案涉房屋买卖合同约定了交付时间，自该日起，王桂萍就已经明确知晓自身权益受到损害的事实，逾期交房违约金作为以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，因此王桂萍的部分诉讼请求已经超出诉讼时效。2.逾期交房的原因受到各级政府部门环保政策的影响，一审判决扣除合理的天数符合法律规定。3.车位购租合同是一份独立的合同，王桂萍要求支付车位的违约金，没有事实和法律依据。恒中置业临清分公司上诉请求：撤销一审判决第一项“聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付王桂萍逾期交房违约金44447.04元”，改判为“支付王桂萍逾期交房违约金13601.3元”；诉讼费用由王桂萍承担。事实与理由：一、逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故王桂萍部分诉讼请求已经超出诉讼时效，请求贵院依法予以驳回。案涉房屋买卖合同约定交付时间为2014年12月31日，自该日起，王桂萍就已经明确知晓自身权益受到损害的事实。根据合同约定，逾期交房违约金为日万分之一，即：该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故王桂萍起诉之日起三年以前的违约金，均已超出诉讼时效。二、逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非我方违约行为所致，我方对此没有过错，不应承担违约责任。近年来，随着国家对大气环境污染防治政策的日趋严格，省、市、县三级政府及所属的环保、住建等部门经常发布通知，要求建筑类企业停工，停止混凝土、砂浆搅拌站作业，甚至采取“配电箱停电上锁，工地仓库、食堂、宿舍张贴封条”等强制措施。在这种情况下，恒中置业临清分公司不得不遵守政府政策要求，不间断的停止施工。每次停工后、开工前，都要组织人员、机器设备进场恢复施工，耽误的施工时间、增加的成本难以估量。《房屋买卖合同》第十条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的”。《补偿协议》第六条约定：“遇到以下原因，交房时间顺延：3.政府及地方法规变化等原因”。另外，在政府要求停工的过程中，部分业主对逾期交房的客观原因不予理解，采取到售楼处围攻工作人员、打砸售楼处等方式阻碍正常生产经营，诋毁恒中置业临清分公司商誉，对恒中置业临清分公司的融资和及时恢复施工等也造成了重大不利影响。综上，王桂萍部分诉讼请求已经超出诉讼时效，请求贵院依法予以驳回。逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非恒中置业临清分公司的违约行为所致，恒中置业临清分公司对此没有过错，请贵院依法驳回王桂萍的诉讼请求。王桂萍辩称，关于逾期交房违约金的问题，我方不认可对方的说法，根据合同约定交房日期是2014年12月31日，在2014年12月31日之前，王桂萍根据施工现场进度情况已经知道该公司合同约定时间交不了房，根据恒中置业临清分公司2014年5月26日公告就知道不能按期交房。根据对方说的逾期交房原因是不符合实际情况的，临清同期项目同时招投标开工的临清星河湾一期、观澜国际一期、星光星悦城、龙凤城以及比案涉工程晚开工一年的怡景苑小区，同期开工的都是按期交付房屋使用，唯独案涉工程没有如期交付房屋，所以对方提出说是环保政策的原因是不符合实际情况的。王桂萍向一审法院起诉请求：判令恒中置业临清分公司支付违约金121294.27元，后变更数额为157659.16元，本案诉讼费由恒中置业临清分公司承担。一审法院认定事实：2013年5月28日，王桂萍与恒中置业临清分公司签订编号为（10-021）《恒中·清园小区车位购租合同》，约定车位价款为60000元，合同编号为选择车位先后顺序号，王桂萍向恒中置业临清分公司支付该款项。2013年6月2日，王桂萍、恒中置业临清分公司签订《商品房买卖合同》，王桂萍购买恒中置业临清分公司开发的恒中清园小区第10幢1单元9层1091号房产及编号为12（负二层）的储藏室，总价款485760元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应的证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，王桂萍依约一次性支付了购房款485760元，恒中置业临清分公司为其出具了发票。2018年7月18日，恒中置业临清分公司将案涉房屋交付给王桂萍。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房买卖合同》签订后，王桂萍依约向恒中置业临清分公司支付购房款485760元，因此恒中置业临清分公司也应按照合同约定如期（2014年12月31日）向王桂萍交付房产，但恒中置业临清分公司实际于2018年7月18日才交付王桂萍案涉房产。恒中置业临清分公司迟延交付房屋，构成违约。王桂萍要求恒中置业临清分公司支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。关于诉讼时效问题。本案中王桂萍自2015年1月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，王桂萍要求恒中置业临清分公司承担违约金的数额，应从其收到房屋之日（2018年7月18日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2015年7月18日。王桂萍提出违约金从2014年12月31日计算的请求，不予支持。对于违约金的计算问题：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，恒中置业临清分公司作为出卖人已经向买受人王桂萍交付房屋，王桂萍对于合同约定的交房条件清楚知晓，其接收房屋时也对房屋现状清楚，王桂萍同意接收房屋并领取钥匙的行为表明同意按现状接收房屋的意愿，即使存在交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，属于恒中置业临清分公司瑕疵履行的违约责任，亦不属于逾期交付的违约责任。故对于王桂萍要求恒中置业临清分公司支付房屋转移占有（即2018年7月18日）之后的逾期交房违约金，不予支持。其次，原、被告对于车位的逾期交付并未约定违约金，故对于王桂萍主张车位的逾期交付违约金，没有依据，不予支持。再次，恒中置业临清分公司主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况及原、被告合同中就延期交房的约定，可酌情予以延期（以半年为宜）。最后，关于违约金的计算方式问题，王桂萍主张2015年4月1日起至实际交房日按日万分之二计算，但其提交的“关于一期客户有关问题的答复”系复印件，未提交原件予以核实，恒中置业临清分公司亦不予认可，且在法院审理的涉及恒中清园小区的购房者主张房屋逾期交房违约金的多件案件中，当事人均未提及该答复，故对于该证据，不予采信，对于王桂萍主张，不予支持。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此聊城恒中置业有限公司临清分公司应支付王桂萍逾期交房违约金数额为44447.04元[（1095天-180天）×485760元×日万分之一]。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王桂萍逾期交房违约金44447.04元。二、驳回原告王桂萍的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1726元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司承担456元，由原告王桂萍承担1270元。二审中，王桂萍提交以下证据：证据一、恒中置业临清分公司2014年5月26日的公告复印件一份，拟证明把2012年以借款的形式向业主借钱，相当于房款，因为没有预售证书，所以就以借钱的形式把钱交上，恒中置业临清分公司将该款转移到了其他项目，造成案涉工程不能如期开工。恒中置业临清分公司质证意见：对该证据的真实性、关联性有异议，该证据为复印件，无法认定其真实性，即使该证据真实存在，反而证明诉讼时效的起算点更早。证据二、恒中空置房申请登记表一份，拟证明该房屋达不到居住条件，所以王桂萍在物业公司申请了登记，证明业主始终没有入住，达不到居住条件。恒中置业临清分公司质证意见：对该证据的真实性、关联性有异议，该证据为物业公司出具，与本案无关联性。证据三、恒中维护权益群截图及现场照片共计4张，拟证明恒中置业临清分公司没有按照施工方案进行施工。证据四、微信截图3张及照片一张，拟证明小区没有按照合同约定引用临清市自来水公司水源，而是自己打了深水井，没有进行任何处理就直接入户。证据五、恒中物业服务群微信截图3张，拟证明小区电梯经常坏，不能维修。证据六、小区照片打印件一份，拟证明小区车辆管理混乱，居住不安全。证据七、照片打印件5张，拟证明居住在小区外和小区内消防车里不能通过，达不到居住条件。证据八、恒中物业服务群微信截图2张，拟证明小区质量问题。证据九、微信截图一张，拟证明道路积水，无法正常通行，没有设计下水道。聊城恒中置业有限公司临清分公司质证意见：对证据三至证据九的真实性、关联性、合法性均有异议，以上证据均为截图打印件或照片，无法证明其真实性，而且王桂萍的证明目的与其上诉请求也不具备关联性。证据十、关于恒中清园小区逾期交房的暂时处理方案(2019年7月1日和8月1日恒中置业临清分公司经理刘红分别出具)两张，拟证明公司认可违约的事实，公司想用物业费或者车位抵顶逾期交房违约金。恒中置业临清分公司质证意见：对该证据的真实性无异议，恒中置业临清分公司认可违约的事实，也愿意积极处理与业主之间的纠纷，但是对于业主已经提起诉讼且无法调解的案件，应该根据事实和法律根据规定判决。证据十一、微信截图和临清谈资截图共17张，拟证明聊城恒中置业有限公司是一个家族企业，资金管理不规范，撤资临清分公司项目很随意，给临清业主造成很大损失。恒中置业临清分公司质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据属于打印件，无法认定其真实性，而且临清谈资属于私人运营的自媒体，其中如果存在偏离事实或者损害恒中公司商誉的言论，恒中公司将依法处理。本院认为：《商品房买卖合同》第十条约定“……因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应证明文件；因气候原因（以当地气象部门报告为准），使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。”双方签订合同时有关绿色环保的法律法规早已存在，恒中置业临清分公司应根椐当地的自然条件，合理安排工期，相关部门根据天气情况及环保要求进行治理，不属于“政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为”，属于因气候原因造成延期，一审根据恒中置业临清分公司提交的政府停工通知等证据，综合考虑复工需要的时间等因素，酌定延期半年，并无不当，本院予以维持。恒中置业临清分公司主张延期一年半，未提交充分证据证实，也不符合合同约定，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，合同约定逾期交房违约金是按天计算的，其每天应得到的违约金作为单个债权，诉讼时效的起算时间自2015年1月1日起依次延后一天。2019年4月17日，王桂萍提起本案的诉讼，诉讼时效中断，其主张未超过诉讼时效的违约金的期间应从该时间倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2016年4月17日。案涉未超过诉讼时效的违约金期间应为2016年4月17日至2018年7月18日，总计821天，扣除该期间因天气原因应顺延的180天，应支持的逾期交房违约金为31137.22元[（821天-180天）×485760元×日万分之一]。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，《关于一期客户有关问题的答复》系复印件，其上的公章模糊不清，恒中置业临清分公司对其真实性不予认可，王桂萍亦未提交相关证据予以佐证，其应当自行承担举证不能的法律后果。关于购买的车位，因车位购租合同与商品房买卖合同相互独立，购租合同中没有违约条款，王桂萍主张按购房合同中约定的逾期交房违约金标准计算车位逾期交付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉小区的饮用水来源、电梯故障、车位设计、地下室面积、小区内排水、消防通道、物业管理等问题，与王桂萍主张的逾期交付违约金不是同一法律关系，本案不予审理，其可另行主张权利。综上所述，恒中置业临清分公司的部分上诉请求成立，应予支持；王桂萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1718号民事判决；二、聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付王桂萍逾期交房违约金31137.22元；三、驳回王桂萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1726元，由聊城恒中置业有限公司负担340元，由王桂萍负担1386元；二审案件受理费4023元，由聊城恒中置业有限公司负担795元，由王桂萍负担3228元。本判决为终审判决。审判长  郭召勇审判员  石 鑫审判员  孔繁奎二〇一九年十二月九日法官助理李志新书记员肖天一