上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9952号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海景叶家政服务有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王益斌，执行董事。委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹凤玲，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海炫贸实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：凌吉浩，执行董事。委托诉讼代理人：凌善潮，男。上诉人上海景叶家政服务有限公司(以下简称“景叶公司”)因与被上诉人上海炫贸实业有限公司(以下简称“炫贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初15511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景叶公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回炫贸公司一审全部反诉请求并支持景叶公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由炫贸公司承担。事实和理由：炫贸公司出租给景叶公司的中亚商务中心241室(以下简称“涉案房屋”)存在多次漏水，且炫贸公司不能积极进行修缮，故景叶公司有权根据双方所签租赁合同的约定解除合同。因炫贸公司没有进行修缮系先行违约，故景叶公司没有履行支付房租的义务。因涉案房屋存在漏水，其使用价值降低，故租金应酌情调低。景叶公司没有违约，不应承担违约责任，是炫贸公司提供的涉案房屋漏水导致合同解除，故押金应当返还给景叶公司。一审法院不应既支持炫贸公司不归还押金，又支持其损失的诉请。双方对炫贸公司搬离物品的时间有争议，炫贸公司无法举证证明其搬离物品的时间，故应按景叶公司主张的时间确定双方租赁合同解除时间。炫贸公司于2017年8月2日停电导致涉案房屋根本不能进行正常使用，合同不能正常履行，故景叶公司的合同目的无法实现，因而双方租赁合同的解除时间应为2017年8月2日。炫贸公司将景叶公司物品搬离涉案房屋，没有尽到谨慎义务。首先，炫贸公司在没有通知景叶公司的情况下就撬门换锁，客观上就使得景叶公司无法把房屋内的物品搬走，不能归责于景叶公司;其次，即便本案当事人双方存在争议，也要经过法院审理判决之后才能执行，炫贸公司未经法院审理判决，也没有经过景叶公司的同意擅自将景叶公司的物品搬走，没有法律依据。对于景叶公司物品损失，应由炫贸公司承担。仓库是由炫贸公司控制管理，钥匙也在其手上，炫贸公司将景叶公司的物品擅自搬走至此，就应当妥善保管，严格将景叶公司的物品与其他人的物品区分开来。否则，如果景叶公司的物品受损，炫贸公司就应当承担财产损害赔偿责任。第三，因炫贸公司未妥善保管景叶公司的物品，造成景叶公司受到损失，景叶公司的物品损失人民币(以下币种均为人民币)130,007元及由此支付的搬运费用688元，应由炫贸公司承担。而炫贸公司主张的因保管发生的损失并不是景叶公司造成的，景叶公司对此无须承担法律责任，一审判决由景叶公司承担炫贸公司保管物品租金损失及搬场费损失20,000元，没有事实和法律依据。请求支持景叶公司的上诉请求。炫贸公司辩称，对于景叶公司提出的涉案房屋漏水，炫贸公司已经及时进行了维修，且已经修好，根本不影响景叶公司的正常使用。因景叶公司连续三个月没有支付水电费和房租，炫贸公司于2017年8月2日对涉案房屋进行了停电。根据合同约定，景叶公司未支付水电费及房租的，炫贸公司有权没收押金不予返还。对于搬离景叶公司物品也是通过第三方的搬家公司，炫贸公司仅在旁边监督。相关搬离时间及情况，一审时已请了当时搬家的人出庭作证。2018年2月28日起炫贸公司实际控制涉案房屋，双方租赁合同于该日解除。双方当事人已在一审审理过程中进行了物品交接，不存在景叶公司所称物品损失。请求驳回上诉，维持原判。景叶公司向一审法院起诉请求：1、判令景叶公司与炫贸公司之间的租赁关系于2017年8月2日解除；2、判令炫贸公司赔偿景叶公司物品损失130,007元；3、判令炫贸公司赔偿景叶公司经营损失50,000元；4、判令炫贸公司赔偿景叶公司搬运费用688元；5、判令炫贸公司返还景叶公司押金7,500元；6、本案诉讼费由炫贸公司承担。炫贸公司向一审法院提出反诉请求：1、判令炫贸公司与景叶公司的租赁合同于2018年2月28日解除；2、判令景叶公司支付炫贸公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金69643元；3、判令炫贸公司没收押金7,500元不予返还；4、判令景叶公司支付炫贸公司保管物品租金损失43,500元、搬场费1,600元，逾期支付租金的利息损失(以租金69,643元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月1日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：涉案房屋权利人是上海中亚城市建设综合开发公司，其委托上海亚宏资产管理有限公司出租经营管理上述房屋。上海亚宏资产管理有限公司将涉案房屋出租给炫贸公司使用，租期为2013年7月1日至2019年6月30日，上海亚宏资产管理有限公司委托授权炫贸公司对涉案房屋进行经营、管理与租赁和物业。景叶公司(承租方、乙方)与炫贸公司(出租方、甲方)签订有一份租赁合同，约定炫贸公司将涉案房屋出租给景叶公司作为办公或仓库使用，租赁期限自2016年8月20日起至2018年8月19日止，押金为7,500元，月租金为7,500元，租金支付方式为付三押一，乙方在每次租金到期时，应至少提前15日向甲方交付下一周期的房租。甲方未尽房屋修缮义务，乙方有权无条件解除合同；乙方未按约定交纳租金时，甲方有权无条件解除合同。合同第六条违约责任约定：甲方因不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，按等额押金数作为赔偿违约即可解除合同；乙方如提前解除合同，租房押金无权要回；在租赁期内，乙方应保护该房屋及其内外设施，如造成损坏，应按市场价格予以赔偿。合同履行中，景叶公司向炫贸公司支付押金7,500元，支付租金至2017年5月19日止，之后未支付租金。炫贸公司自述于2018年2月28日将涉案房屋内物品清空，并将物品搬运至清涧路仓库及延安中路仓库存放。一审审理中，景叶公司与炫贸公司确认已就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行清点交接。另，景叶公司向法院申请证人向某到庭作证。证人向某作证称：其是景叶公司员工，2016年8月底景叶公司搬入涉案房屋，9月初发现房屋顶上有一块漏水，找炫贸公司维修，炫贸公司找人来修，但直至9月底尚未修好；同年10月底房屋又漏水了，炫贸公司于11月派人来维修，但没有修好；2017年1月漏水面积大了，炫贸公司直至3月初才来维修，但至3月底发现还是漏水；炫贸公司来收房租时，证人要求其将漏水的地方修好，否则不付房租，之后炫贸公司员工称不付房租就停电，炫贸公司实际于2017年8月初将涉案房屋停电，景叶公司员工无法办公，带着随身物品离开；8月底炫贸公司要求景叶公司搬走，景叶公司表示可以搬走但要求其赔偿损失，10月炫贸公司将涉案房屋门锁更换，并将景叶公司物品搬走。经质证，炫贸公司表示对证人所述不予认可，即使存在漏水情况，但炫贸公司也确实进行了维修，漏水不足以导致景叶公司不支付租金，证人认可了自2017年5月20日起未再支付租金，以及从未搬离的事实。炫贸公司向法院申请证人王某到庭作证。证人王某作证称：其是在外打散工的，炫贸公司需要搬家或者搬东西的时候有时会让证人去搬运；2018年2月底，中亚物业的会计通知证人去搬场，证人参与了中亚商务中心241室的搬家工作；当时证人看到物品比较多，故又叫了两人和一辆卡车一起搬运，人工费是每人300元，卡车费用是700元；共运了两车，一车到延安路高架边上的地方，一车到清涧路上的一个小门面；搬运的东西有办公桌椅以及一些整理好的箱子，还有一些没有整理好的箱子；箱子都是封好的，即使不封好也不打开；证人只负责搬运，原来是什么样子，搬到目的地仍是什么样子，证人没有损坏过。经质证，景叶公司对证人身份真实性不予认可，对证人陈述的搬家时间真实性不予认可，对证人陈述不予认可。一审法院认为，景叶公司与炫贸公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租金的支付方式为付三押一，景叶公司应在每次租金到期时至少提前15日向炫贸公司支付下一周期的租金，景叶公司未按约定交纳租金时，炫贸公司有权无条件解除合同。现景叶公司支付炫贸公司租金至2017年5月19日，之后未再向炫贸公司支付租金，景叶公司未按期支付租金的行为显属违约，炫贸公司据此解除双方租赁合同，符合合同约定。景叶公司称因炫贸公司没有解决房屋漏水问题导致其暂时不支付租金，然从证人向某陈述显示，炫贸公司对于涉案房屋的漏水事宜均予以修缮，履行了作为出租方的维修义务，景叶公司以此为由拒付租金，显属不当，故法院对景叶公司的抗辩意见不予采纳。至于租赁合同解除时间，景叶公司称炫贸公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，并于2017年10月将房屋内物品搬离，炫贸公司对此不予认可，现有证据亦无法印证景叶公司主张，故法院对景叶公司意见不予采信。现炫贸公司主张于2018年2月28日将涉案房屋内物品搬离并收回涉案房屋，其为此提供证人王某到庭作证，景叶公司对证人证言不予认可，但亦未提供其他证据予以反驳，故法院采信炫贸公司主张，确认双方租赁合同于2018年2月28日解除。一审审理中，景叶公司与炫贸公司就清涧路仓库及延安中路仓库内物品进行了清点交接，景叶公司称物品存在缺失及损坏，但其提供证据不足以证明其主张，故法院对景叶公司主张难以采信，据此对景叶公司要求炫贸公司支付物品损失130,007元的诉请不予支持。景叶公司要求炫贸公司赔偿经营损失50,000元，但其并未提供相应证据予以证明，炫贸公司对此亦不予认可，故法院对此不予支持。对于景叶公司主张的搬运费688元，因租赁合同系景叶公司违约而解除，相应责任应由景叶公司承担，故法院对景叶公司上述诉请不予支持。关于租金，因景叶公司支付炫贸公司租金至2017年5月19日，现炫贸公司要求景叶公司支付2017年5月20日至2018年2月28日期间的租金，并无不当。具体金额，因涉案房屋漏水在一定程度上影响了景叶公司的使用，故法院对租金酌情予以减免，按每月6,000元计算确定景叶公司应支付炫贸公司上述期间租金56,322.60元。炫贸公司要求景叶公司支付上述租金逾期支付利息，因双方就此并未有约定，故法院对此不予支持。关于炫贸公司主张的租金及搬场费损失，双方确认炫贸公司将物品存放于清涧路仓库以及延安中路仓库，景叶公司称上述两个仓库为炫贸公司自有产业，无需产生租金，但未提供证据证明；炫贸公司提供两份租赁合同、租金收条以及证人王某到庭作证，欲证明其存在保管物品租金损失以及搬场费损失，景叶公司对上述证据不予认可，法院对上述证据真实性亦难以确认，然炫贸公司搬运并存放物品的事实客观存在，故法院酌情确认损失为20,000元。至于押金，根据合同违约责任条款约定，景叶公司如提前解除合同，租房押金无权要回，现因景叶公司违约导致合同解除，景叶公司要求炫贸公司返还押金，缺乏依据，法院对此不予支持，法院对炫贸公司要求没收押金不予返还的诉请予以支持。判决：一、驳回上海景叶家政服务有限公司的全部诉讼请求；二、上海炫贸实业有限公司与上海景叶家政服务有限公司就中亚商务中心241室房屋签订的租赁合同于2018年2月28日解除；三、上海景叶家政服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海炫贸实业有限公司2017年5月20日至2018年2月28日期间租金人民币56,322.60元；四、上海炫贸实业有限公司收取的上海景叶家政服务有限公司押金人民币7,500元不予返还；五、上海景叶家政服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海炫贸实业有限公司损失人民币20,000元；六、对上海炫贸实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。景叶公司至2017年5月19日后未再向炫贸公司支付租金，景叶公司称因炫贸公司没有解决房屋漏水问题导致其暂时不支付租金，对此炫贸公司不予认可，认为对房屋漏水问题其已进行了修缮，且从一审时景叶公司申请的证人向某的陈述可印证炫贸公司履行了作为出租方的维修义务，故景叶公司以此为由拒付租金，理由不成立，其不付租的行为构成违约，炫贸公司有权依据合同约定解除合同。关于租赁合同的解除时间，景叶公司称炫贸公司于2017年8月2日将涉案房屋断电，故应以该日作为合同解除时间；炫贸公司则主张以其收回涉案房屋(即搬离景叶公司物品的时间)2018年2月28日作为合同解除时间，对此，本院认为，景叶公司自认8月2日断电后，其物品还在涉案房屋内，且炫贸公司断电也系基于景叶公司拒付租金先行违约，故对景叶公司上述主张，本院不予采纳。一审法院确认双方租赁合同于2018年2月28日解除，并无不妥。景叶公司应向炫贸公司支付2017年5月20日至2018年2月28日的租金，一审法院基于涉案房屋漏水在一定程度上影响了景叶公司的使用，故对租金酌情减免至每月6,000元，并无不当。因景叶公司拖欠租金不付，构成违约，故一审法院判决炫贸公司没收景叶公司已支付的押金，并无不当。景叶公司称其物品存在缺失损坏以及经营损失，要求炫贸公司予以赔偿，但未能提供确实充分的证据予以证明，故一审法院对其相关诉请不予支持，并无不当。对于景叶公司主张的搬运费688元，因租赁合同系景叶公司违约而解除，相应责任应由景叶公司承担，故一审法院对景叶公司上述诉请不予支持，并无不当。一审法院基于炫贸公司搬运并存放物品的事实客观存在，故酌情支持炫贸公司主张的租金及搬场费损失20,000元，亦无不妥。综上，景叶公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,455元，由上诉人上海景叶家政服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十二月十三日书记员  莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……