海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5704号上诉人（原审被告）：海南昌茂润德房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区龙昆南路52号润德商业广场1层1#商铺，统一社会信用代码：914600007807131740。法定代表人：梁海山，董事长。委托诉讼代理人：唐文胜，海南颖川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪刚，男，1989年9月14日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：张丹，女，1990年11月5日出生，汉族，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘雪刚（系张丹丈夫），男，1989年9月14日出生，汉族，现住海口市。上诉人海南昌茂润德房地产开发有限公司（以下简称昌茂公司）因与被上诉人刘雪刚、张丹房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌茂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院无视本案的证据材料和事实，对案件基本事实作出了错误的认定。第一，一审法院认定事实错误。一方面，一审法院认定的逾期办证违约起算和截止时间均错误。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。海口市从2016年7月开始，已实施多证合一的办证方式，即不再分开办理房产证与土地使用证，而是统一为房屋办理不动产权证。因政府办证管理改革的原因，昌茂公司已无法为刘雪刚、张丹就涉案房屋分别办理房屋权属证书和土地使用证书，只能依据新的办证管理规定统一为刘雪刚、张丹办理涉案房屋的不动产权证。一审法院仍然依据原来的办证规定，要求昌茂公司在交付房屋之日起730日内办理完成房屋权属证书，与实际不符。昌茂公司应当于交房之日起1095日内为刘雪刚、张丹办理完成涉案房屋的房屋不动产证。昌茂公司于2016年1月3日已将涉案房屋交付给刘雪刚、张丹，故逾期办证违约起算时间应从2019年1月4日起算。另外，2019年5月30日，涉案房屋所在商品房已办理完成不动产权证书，不动产权证号为（2019）海口市不动产权第XXXX号。刘雪刚、张丹实际占有涉案房屋并完成了法律上的不动产登记，即刘雪刚、张丹对涉案房屋拥有完全的所有权，不影响其对涉案房屋的使用。故逾期办证的违约截止时间应为2019年5月30日。另一方面，一审法院认定双方约定的违约金不能弥补刘雪刚、张丹的实际损失是错误的。一审法院认为刘雪刚、张丹的损失是因为昌茂公司逾期交房导致，主要表现在对已付房款的占用利息损失。一审法院对事实的认定是完全错误的。一是刘雪刚、张丹并不存在逾期交房的行为，二是刘雪刚、张丹并没有主张昌茂公司逾期交房，三是昌茂公司仅存在逾期办证的违约责任，且双方就逾期办证的违约责任作出了明确约定，应当按照合同的约定承担违约责任，四是昌茂公司对涉案房屋的逾期办证并不影响刘雪刚、张丹对涉案房屋的占有、使用、处理。根据国家关于住房保障政策“房子是用来住的，不是用来炒”的精神，昌茂公司已交付涉案房屋，完成了刘雪刚、张丹对住房的居住需求，根本不存在影响刘雪刚、张丹对房屋占有、使用。至于刘雪刚、张丹对涉案房屋的处理，因海南的购房限购政策，购房必须满五年以上方可转让过户。涉案房屋不满五年，刘雪刚、张丹也根本无法对涉案房屋进行过户转让。并且，昌茂公司已于2019年5月30日为涉案房屋办理了不动产权证，根本不影响刘雪刚、张丹之后对涉案房屋的处理，对刘雪刚、张丹没有造成任何实质上的损失。五是昌茂公司交付涉案房屋和刘雪刚、张丹交付房款，是对等的义务。双方关于逾期办证的违约约定并没有要求违约方返还已付购房款，从而也根本不存在昌茂公司占用房款而获得的利息是刘雪刚、张丹的损失一说。第二，一审法院适用法律错误。一审法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条来认定刘雪刚、张丹存在损失是完全错误的。一是刘雪刚、张丹没有提供任何证据以证明其存在实质上的损失，二是逾期办证对刘雪刚、张丹根本没有造成任何实质上的损失，三是只有在刘雪刚、张丹提供了确实、充分、有效的证据以证明其确实存在实质上的损失，而其损失又难以计算的情况下，才可以参考同期银行贷款利率。一审法院在刘雪刚、张丹没有提供其存在损失的证据情况下，直接适用同期银行贷款利率来判决违约金，适用法律错误。刘雪刚、张丹辩称，一审法院认定事实清楚，证据(http://www.64365.com/baike/zj/“”证据“”“”http://www.64365.com/zs/_blank)充分，判决客观公正，请求驳回上诉，维持一审判决。第一，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。首先，一审法院认定的逾期办证违约起止时间正确。2016年1月3日，昌茂公司将涉案房屋实际交付刘雪刚、张丹，故涉案房屋实际交付时间应为2016年1月3日。“两证合一”减少了昌茂公司单独申请办理土地证的递交资料和土地部门审查资料的时间，不应当再计算在办证期限内，仍应当从逾期办理房屋不动产权证书的日期即交房后730日开始计算逾期办证违约金。其次，一审法院调整约定过低的逾期办证违约金，具有充分必要性。一是逾期办证致使刘雪刚、张丹丧失交易机会。商品房买卖的核心目的是取得产权，即取得房屋所有权，而房产证是其取得房屋所有权的唯一凭证。虽然刘雪刚、张丹在取得房屋权属证书前就已经在事实上占有了房屋，并实际进行使用，但刘雪刚、张丹仍然缺乏财产所有权当中最重要的一项权能即处分权。缺少这个权能，刘雪刚、张丹对房屋的转让、抵押、入股出资等行为均在法律上存在受限制的障碍，这种情形更多的体现为一种非明示的潜在权利风险和交易机会的丧失。二是逾期办证增加刘雪刚、张丹二手房买卖税负。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定，对于二手房买卖，取得房产证后不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2年以上（含2年）的，免征增值税。以案涉房款661741万元为例，取得房产证2年之内买卖比满2年以后买卖，需要多缴纳高达33087.05元的营业税。显然，逾期办证给购房者造成了税负损失。因此，逾期办证的损失是确实存在的，因难以举证而直接判定没有损失，明显违背客观事实。三是不准予调整约定过低的逾期办证违约金有违公平。在商品房买卖过程中，昌茂公司具有明显优势地位，且购房合同为格式条款。按照相关司法解释规定，对于合同没有约定违约金的情况，按照银行逾期贷款利率来惩罚，但昌茂公司约定了过低的违约金试图逃避法律的规定。但相关司法解释还规定，对于逾期办证损失难以确定的，按照人民银行逾期贷款利息进行赔偿，而本案中刘雪刚、张丹的情形就属于损失难以确定这一类。四是调整约定过低的逾期办证违约金符合法律制定违约金的作用和目的。违约金除了弥补损失属性外，还具惩罚属性。而无论是按约定判处明显不合理的过低违约金，还是直接判定没有损失而主张无违约金，均无法体现弥补购房者损失的属性，更不用说对昌茂公司逾期办证违约行为予以惩罚，若按照合同约定万分之零点一的违约金计算标准判决，明显系对昌茂公司逾期办证违约行为的变相纵容。第二，一审法院综合本案上述实际情况，参照公积金贷款年利率酌定计算损失数额，并依此作为调整违约金的参考标准具有充分事实及法律依据，应予维持。首先，由于实际生活中的情况复杂多变，要准确确定逾期办证给刘雪刚、张丹造成的损失是一件十分困难的事，但并不能因此否定逾期办证违约行为没有给刘雪刚、张丹造成损失。相关司法解释规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条司法解释在制定原意上表明了逾期办证给购房人造成的损失是客观存在的，同时确立了一个较为公平的逾期办证违约金标准，即便合同没有约定违约金，也应当按这个标准来支付违约金。故昌茂公司逾期办证，如果刘雪刚、张丹无法充分举证损失的证据，且合同约定的违约金比例和数额均低于以金融机构计收逾期贷款利息标准所计算的数额，可以金融机构计收逾期贷款利息为标准申请法院或仲裁机构增加违约金。其次，对于昌茂公司逾期办证给刘雪刚、张丹造成的损失，应考虑刘雪刚、张丹的一切合法利益，包括能以金钱计算和不能以金钱计算的损失、实际损失和间接损失、期待利益损失和信赖利益损失、积极损失和消极损失。本案中，刘雪刚、张丹按揭贷款46万元购买的房屋，贷款期限20年，年利率3.75%，每月支付利息约1400元。若按每日已付房款的万分之零点一支付逾期办证违约金，每月违约金额为198.52元。可见，与刘雪刚、张丹的损失相比，逾期办证违约金明显偏低，有违公平。由于昌茂公司的过错，刘雪刚、张丹不能及时得到房产证，房屋不能出租、买卖。刘雪刚、张丹不能完全行使所购房屋的占有、所有、收益和处分四项权利，给刘雪刚、张丹带来的损失无法确定。另外，由于在昌茂公司逾期办证期限内，海口市房屋交易契税的政策出现了变化，刘雪刚、张丹如果要转让此房屋需要承担比之前更高昂的税费，而这些多余税费的支出是由于昌茂公司的违约行为造成的，理应由昌茂公司承担。最后，由于刘雪刚、张丹近两年来实体权利没有得到任何保障，而造成的损失却又无法用金钱来具体确定，依法应按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准计算逾期办理房产证的违约金。一审法院依据刘雪刚、张丹的申请并综合本案上述实际情况，参照公积金贷款年利率酌定计算损失数额，并依此作为调整违约金的参考标准，具有充分的事实及法律依据。刘雪刚、张丹向一审法院起诉请求：1.昌茂公司向刘雪刚、张丹支付逾期办证违约金43578.40元（以已付房款661741元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付自2018年1月4日起至2019年7月3日止，共545日；计算公式：661741元×（4.35%÷365×545日）；2.本案受理费由昌茂公司承担。一审法院认定事实：刘雪刚、张丹与昌茂公司于2014年11月22日签订了《海口巿商品房买卖合同》，约定由刘雪刚、张丹以按揭方式购买昌茂公司开发建设的的位××区房，总房款661741元。合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用”、第十五条约定“出卖人应当自交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书……如出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按巳付房款的万分之零点一向买受人支付违约金”。刘雪刚、张丹按照合同约定于2014年11月22日向昌茂公司支付购房首付款201741元，并于2015年6月4日通过中国银行办理住房公积金按揭贷款方式向昌茂公司支付剩余购房款460000元，贷款年利率为3.75%。2016年1月3日昌茂公司将涉案房屋实际交付刘雪刚、张丹占有使用，昌茂公司至2019年7月3日仍未为刘雪刚、张丹办理涉案房屋的房屋权属证书。一审法院认为，刘雪刚、张丹与昌茂公司签订的《海口巿商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于房屋的交付时间问题，合同虽约定2016年12月30日交房，但刘雪刚、张丹应昌茂公司的《交房通知书》要求，于2016年1月3日前往昌茂公司指定地点办理收房手续、领取房屋钥匙，并支付了2016年1月至12月物业服务费、燃气开户费、有线电视开户费、专项维修资金等费用，表明双方已经达成交房合意，此后刘雪刚、张丹实际占有该房屋并对房屋进行装修，本案中，实际交房时间早于合同约定时间，刘雪刚、张丹主张以2016年1月3日为实际交付时间，有事实和法律依据，予以支持。关于逾期办证起算时间的问题，昌茂公司于2016年1月3日将涉案房屋交付刘雪刚、张丹使用，至2019年7月3日仍未办理房屋权属证书，已超过合同约定办证时间，存在逾期办证的行为，应承担违约责任，逾期时间起算点为2016年1月3日起730日后第二日即2018年1月4日，计至2019年7月3日共计逾期545日。关于逾期违约金的计算标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，刘雪刚、张丹因昌茂公司的逾期交房行为所造成的损失，主要表现为已付房款的占用利息损失，双方合同约定的万分之零点一的违约金计算标准未能弥补刘雪刚、张丹的实际损失，刘雪刚、张丹主张调整违约金为参照银行同期贷款年利率4.35%计算，但其利息损失应以涉案房屋的公积金贷款年利率3.75%为限，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：一、昌茂公司于本判决生效之日起10日内向刘雪刚、张丹支付逾期办证违约金共计37052.96元（计算公式：661741元×（3.75%÷365×545日））；二、驳回刘雪刚、张丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费445元，由刘雪刚、张丹负担62元，昌茂公司负担383元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定的逾期办证违约金计算起止时间以及计算标准是否妥当。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题，刘雪刚、张丹与昌茂公司签订的《海口巿商品房买卖合同》体现了双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据该合同第十五条的约定，昌茂公司应当自房屋交付之日起730日内为刘雪刚、张丹办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用证。鉴于昌茂公司向刘雪刚、张丹实际交房的时间为2016年1月3日，而在房屋交付后，因政府办证管理改革，海口市不再分开办理房屋权属证书与土地使用证，而是统一办理不动产权证。故昌茂公司应在合同约定的房屋权属证书和土地使用证办理的最后时间，即房屋交付之日起1095日（730日+365日）内为刘雪刚、张丹办理涉案房屋的不动产权证。但昌茂公司逾期未履行办证义务，构成违约，应当承担向刘雪刚、张丹支付逾期办证违约金的违约责任。结合涉案房屋的交房时间，逾期办证违约金应自2019年1月3日计算至刘雪刚、张丹提起本案诉讼的2019年7月3日止，共计182日。一审法院对逾期办证违约金起算时间的认定不妥，本院予以纠正。昌茂公司以其于2019年5月30日办理涉案房屋所在楼盘总证为由，主张逾期办证截止时间应计至2019年5月30日，但该主张与双方合同约定的办证义务具体内容不符，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题，双方合同约定的逾期办证违约金计算标准为日万分之零点一，刘雪刚、张丹以该标准低于造成的损失为由，请求对该违约金计算标准予以调整。但双方合同中关于逾期办证违约金计算标准的约定体现了双方当事人的真实意思表示，且与双方合同约定的逾期付款违约金计算标准、逾期交房违约金计算标准相比，并无显著加重购房者责任、免除出卖人责任的情形。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，鉴于刘雪刚、张丹并未提交充分证据证明其存在实际损失，一审法院对双方自愿约定的逾期办证违约金计算标准予以调整不妥，本院予以纠正。经计算，昌茂公司应当支付给刘雪刚、张丹的逾期办证违约金数额为1204.37元（661741元×0.01‰×182日）。综上所述，昌茂公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持；其余上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：1撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4897号民事判决第二项；2变更海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4897号民事判决第一项为：“海南昌茂润德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向刘雪刚、张丹支付逾期办证违约金1204.37元”；3驳回刘雪刚、张丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费445元，由刘雪刚、张丹负担432元，海南昌茂润德房地产开发有限公司负担13元；二审案件受理费702元（海南昌茂润德房地产开发有限公司已预缴889元），由刘雪刚、张丹负担697元，海南昌茂润德房地产开发有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月二十四日法官助理 王曼娜书 记 员 沈 婕速 录 员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。