北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1404号上诉人（一审原告）：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11-14层。。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丁，北京双鹏律师事务所律师。上诉人（一审被告）：北京玮俊房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝路12号13层1306B。法定代表人：黄爱武，董事长。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。一审第三人：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，董事长。一审第三人：许丽明，男，1949年7月23日出生，汉族，北京商建房地产开发公司董事长，住北京市丰台区。上述两一审第三人之共同委托诉讼代理人：刘颖，北京市海铭律师事务所律师。上述两一审第三人之共同委托诉讼代理人：梁霄，北京市海铭律师事务所律师。一审第三人：殷兆云，男，1961年3月21日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）与上诉人北京玮俊房地产开发有限公司（以下简称玮俊公司）、一审第三人北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）、许丽明、殷兆云因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。华润公司的委托诉讼代理人张希，玮俊公司的委托诉讼代理人陈谷文，商建公司和许丽明的共同委托诉讼代理人刘颖、梁霄，殷兆云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持我公司一审时所提相应诉讼请求，本案诉讼费用由玮俊公司承担。事实和理由：案外人执行异议之诉具有确权和阻却执行行为的双重性，那么无论案外人是否对执行标的提出确权的诉讼请求，人民法院审查实体权利的归属和性质，都是判断能否排除执行的前提和基础。如果案外人同时提起确认其权利的诉讼请求，人民法院应当进行审理，且一并作出裁判。况且相关司法解释已经明确排除了当事人另案提起确权主张。一审法院已认定商建公司和许丽明以虚假的意思签订的《房屋买卖合同》无效，且华润公司的权利足以排除执行，但却未对华润公司要求确认《房屋买卖合同》无效、许丽明将北京市丰台区芳星园二区甲3号院4号楼2层204号房屋（以下简称涉案房屋）返还给商建公司的诉讼请求进行实体处理，与司法解释的规定相悖。本案只有在许丽明将涉案房屋回转登记至商建公司名下后，殷兆云才能通过商建公司完成对房屋的不动产变更登记手续，并在取得房屋所有权后将房屋再变更登记至华润公司名下。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。玮俊公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回华润公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、现有证据无法证明涉案房屋与换房协议中的房屋为同一套房屋。二、华润公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，其不享有排除执行的权利。1、涉案房屋被查封前，华润公司与商建公司没有签订合法有效的房屋买卖合同；2、华润公司实际占有使用涉案房屋的证据并不充分；3、没有证据证实华润公司及第三人实际支付了购房款；4、在长达十四年的时间里，涉案房屋未办理产权登记手续，华润公司有明显的过错。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。华润公司和玮俊公司均辩称不同意对方的上诉主张，理由同己方各自的上诉意见。商建公司、许丽明和殷兆云均述称同意华润公司的上诉主张。华润公司向一审法院起诉请求：1.判令商建公司与许丽明签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令许丽明将涉案房屋转移登记至商建公司名下；3．停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。一审法院认定事实：2001年8月，商建公司（出卖人）与殷兆云（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款632235元。同年8月17日，商建公司为殷兆云出具上述金额的《收据》，显示房屋为丰台区芳星园甲2号院1号楼204号。2001年9月27日，北京市华远房地产股份有限公司【2001年12月6日更名为华润置地（北京）股份有限公司，以下统称华润公司】与殷兆云签订《协议书》，约定殷兆云用“城市芳庭”1#楼204号两居与华润公司733号房屋互换，殷兆云需向华润公司补缴差额款223380元。华润公司于2001年9月26日为殷兆云出具上述差额款的发票。2005年4月21日，733号房屋登记在殷兆云名下。2015年1月15日，涉案房屋登记在许丽明名下。另查，玮俊公司与商建公司、许丽明合资合作开发房地产合同纠纷一案，该院作出（2014）二中民初字第5651号民事判决。执行过程中，该院于2015年9月23日查封登记在许丽明名下的涉案房屋。华润公司作为案外人提出执行异议，该院经审理作出（2018）京02执异519号执行裁定，驳回华润公司的异议请求。华润公司不服该裁定，向该院提起本诉。许丽明、商建公司出具《证明》，显示内容主要有以下几点：1．北京市丰台区芳星园甲2号院1号楼204号与涉案房屋具有一致性；2．已于2001年8月将涉案房屋出售给殷兆云；3．之所以登记在许丽明名下，是为了完成商建公司的项目清算，避免不属于公司的财产被清算；4．涉案房屋登记在许丽明名下，但并非许丽明的财产。审理中，为证明对涉案房屋的占有，华润公司提交2002年到2006年先后委托北京亚正物业管理有限责任公司（以下简称亚正物业公司）、北京金鑫居物业管理有限公司（以下简称金鑫居物业公司）管理涉案房屋的《房屋委托物业管理协议书》。同时还提交了亚正物业公司开具的物业费发票、金鑫居物业公司开具的物业费发票，其中部分物业费有发票外，还有记账凭证（显示房屋指向涉案房屋）、中国工商银行业务回单，发生时间在查封之前。同时，还提供供暖费发票，时间跨度为2010年到2016年，所附记账凭证显示房屋指向涉案房屋。一审法院认为，华润公司的诉讼请求分为三部分：1．确认合同效力以及恢复所有权转移登记；2．排除强制执行；3．解除查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉处理范围主要是审查案外人权利是否足以排除强制执行，以及在案外人提出确认权利的诉讼请求时一并予以裁判。所以华润公司请求排除强制执行，法院予以处理，其他诉讼请求超出该类案件的审理范围，不予处理。商建公司与许丽明之间合同效力问题,论理部分会予以讨论，但不作为独立判项予以处理；本案将确定是否排除强制执行，如果认定华润公司权利足以排除强制执行，将会判决停止执行，当事人再向执行实施部门提出申请，由执行实施部门处理解除查封事宜。本案争议焦点为：一、能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定；二、是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。关于焦点一，之所以存在能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的疑问，系基于两个方面：华润公司与殷兆云进行换房，殷兆云提供的房屋系从商建公司处购买，但华润公司与商建公司之间不存在房屋买卖合同关系；涉案房屋登记在许丽明名下，并未登记在商建公司名下。首先，华润公司权利来源于殷兆云作为买受人的权利，华润公司有权依据其与殷兆云的合同代为行使殷兆云针对涉案房屋享有的排除执行的权利。根据查明事实可知，华润公司与殷兆云之间合同关系是双方真实意思，不违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效合同。如殷兆云作为涉案房屋买受人的权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，根据华润公司与殷兆云的合同、殷兆云与商建公司的合同，华润公司权利亦足以排除强制执行。华润公司与商建公司未直接签署买卖合同，不成为适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。其次，涉案房屋虽登记在许丽明名下，但涉案房屋在此之前已出售给殷兆云，继而殷兆云与华润公司换房。所以如殷兆云权利不优先于许丽明权利，本案无须审查能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定；但如殷兆云权利优先于许丽明权利，那么就有必要审查殷兆云权利与玮俊公司申请强制执行的权利何者应优先保护，换言之，就需要适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，审查殷兆云权利是否符合具体构成要件。法院认为，殷兆云权利强于许丽明权利，所以涉案房屋登记在许丽明名下的事实，不成为适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。至于殷兆云权利强于许丽明权利，法院将从如下两个方面进行分析原因：第一，根据许丽明、商建公司出具的《证明》，可知许丽明、商建公司签订买卖合同的真实意思并非买卖，那么许丽明与商建公司以虚假的意思签订的买卖合同理应归属于无效。相应地，殷兆云权利强于许丽明权利，许丽明对涉案房屋享有的登记物权不能对抗殷兆云真实买卖权利。根据许丽明出具《证明》，可知该转移登记行为系为将涉案房屋转移登记至实际买受人名下采取的措施，许丽明的登记权利不能优先于买受人殷兆云的权利。当然，许丽明、商建公司的陈述在无其他证据佐证的情况下，可能存在恶意逃避执行的情况，但根据涉案房屋占有情况以及与殷兆云换房情况，法院无法认定许丽明、商建公司的《证明》出于恶意逃避执行的目的，结合全案事实，法院对《证明》内容予以采信，继而认定殷兆云权利强于许丽明登记权利。第二，不考虑许丽明与商建公司并非真实从事买卖行为的情况，殷兆云与许丽明权利优先顺序也应根据一房二卖案件纠纷的处理原则进行判断。许丽明取得物权登记在华润公司（占有权利来源与殷兆云的《协议书》）占有涉案房屋多年之后，许丽明作为商建公司的法定代表人理应知晓涉案房屋对外出售的情况，在此情况下，仍不顾涉案房屋客观占有以及出售情况，与商建公司就涉案房屋的转移登记达成合意，办理登记行为明显属于恶意，其登记权利不能优先于已经合法占有该房屋买受人的权利。综上，虽然诉讼原告为华润公司，考虑到殷兆云到庭应诉时对华润公司诉讼请求未提出异议，所以本案不存在不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。关于焦点二，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，殷兆云权利足以排除强制执行，继而从殷兆云处继受买受人权利的华润公司，其权利亦可以排除强制执行。首先，殷兆云与商建公司就涉案房屋签订了合法有效书面买卖合同，且签署时间在查封之前。殷兆云与商建公司签订《商品房买卖合同》显示签订时间为2001年8月，关于房屋指向并不明确，但商建公司为殷兆云出具《收据》显示了具体的房屋坐落，加上商建公司、许丽明出具的《证明》，可初步认定商建公司与殷兆云就涉案房屋达成的买卖合同关系。虽然签署时间可能会存在实际发生时间与合同载明时间不一致的问题，但结合殷兆云取得置换房屋的登记时间以及殷兆云与华润公司就涉案房屋换房的情况，可以认定殷兆云与商建公司之间就涉案房屋存在买卖合同的关系时间应在2005年4月21日之前，合同上载明的时间可以采信，该时间远远在查封时间之前。其次，华润公司在查封之前合法占有涉案房屋，该占有效果可归属于殷兆云。华润公司提供关于委托物业公司管理协议及就涉案房屋缴纳物业费、供暖费等的票据，结合上述材料显示的时间，可认定华润公司在查封之前即已合法占有涉案房屋。由于华润公司占有涉案房屋系基于与殷兆云换房，所以华润公司占有权利来源于殷兆云，换言之，可以将占有涉案房屋的效果归于殷兆云，在考虑对抗申请强制执行权利时，视为殷兆云在查封之前合法占有涉案房屋。再次，殷兆云已就涉案房屋向商建公司支付全部价款。商建公司为殷兆云出具《收据》，显示款项付清的事实，也将涉案房屋交由殷兆云（后华润公司）使用多年，法院审理中商建公司未对殷兆云付清全款事实提出异议。同时，殷兆云与华润公司《协议书》约定换房，华润公司已将733号房屋过户给殷兆云，视为华润公司向殷兆云付清全部价款。依据上述情况结合查明事实，可认定殷兆云付清全部房款。最后，非因殷兆云原因未办理过户登记。殷兆云从商建公司处购买涉案房屋后即与华润公司进行换房，华润公司占有涉案房屋距今已多年，但直到房屋转移登记至许丽明名下之前未与殷兆云、商建公司完成涉案房屋的权属转移登记手续。但该过程中，无论是华润公司还是殷兆云或者商建公司对未转移登记均给予了解释，华润公司有权督促殷兆云协助其完成涉案房屋转移登记手续，但事隔多年依然未完成，该情况虽有怠于行使权利的嫌疑，但尚未到需要以主观上存在过错去苛责殷兆云、华润公司。综上所述，华润公司的诉讼请求部分成立。判决：一、停止对涉案房屋的执行；二、驳回华润公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院另查明：1、对于2001年8月17日商建公司为殷兆云出具的《收据》上显示房屋为丰台区芳星园甲2号院1号楼204号房屋一事，商建公司、许丽明在一审时称系笔误，应为甲3号院，商建公司在方庄芳星园只开发了甲3号院，一共四栋楼，没有甲2号院。华润公司在2019年7月11日一审庭前会议中展示使用手机搜索丰台区方庄芳星园二区甲2号院的过程，未能搜索到，搜索结果指向的是丰台区方庄芳星园二区甲3号院。2、一审审理期间，华润公司提交了丰台区芳星园二区甲3号院1号楼的房屋所有权证（京房权证丰国字第XXXX号），载明房屋所有权人为商建公司，附记页上于2001年12月26日注记房屋地址变更为丰台区方庄芳星园二区甲3号院4号楼。3、一审法院向北京市规划和自然资源委员会调取了相关证据，包括：涉案房屋所在楼栋的登记材料、北京市公安局丰台分局方庄派出所于2001年12月10日出具的《证明》，其中，《证明》中有“原方庄小区城市芳庭1#、2#、3#楼为施工号，原城市芳庭1#楼现为丰台方庄芳星园二区甲3号院4号楼”的表述。上述证据经出示后，华润公司、商建公司、许丽明和殷兆云均认可真实性、合法性、关联性；玮俊公司认可真实性，但对丰台区芳星园甲2号院1号楼204号与涉案房屋为同一套房屋仍持异议。4、华润公司、商建公司、许丽明和殷兆云主张丰台区芳星园甲2号院1号楼204号与涉案房屋为同一套房屋，二审程序中，玮俊公司对此仍持异议，但未提交证据。5、一审法院向北京市规划和自然资源委员会调取的相关证据中，《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》显示，涉案房屋从商建公司转移登记至许丽明名下的登记原因为新建房屋买卖，华润公司认为商建公司和许丽明之间并不存在真实的买卖关系，商建公司和许丽明以虚假的意思表示实施的民事法律行为应认定为无效，法律依据为《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十六条和第一百五十四条的规定，玮俊公司主张商建公司和许丽明实施的民事法律行为是有效的。6、关于涉案房屋未过户至殷兆云或华润公司名下的原因，华润公司称：“2011年之前涉案房屋上有抵押，抵押涤除之后，因涉案房屋价值的增加，政府指导价已经远超过殷兆云购房时的价格，所以税费也增加了很多，我们让殷兆云找商建公司办过户，殷兆云不愿意承担增加的税费，一直拖着，我们是国企，有严格的财务审批制度，我们也出不了这笔钱”；殷兆云称：“我找过商建公司办过户，华润公司让我交税费，我不在这住，我没法交”；商建公司称：“我们找过华润公司办过户，（未能办成）也是华润公司说的这个原因”。本院认为，《最高人民法院关于适用《最高人民法院关于适用华润公司主张其享有排除对登记在许丽明名下涉案房屋执行的民事权益的理由和逻辑在于：1、涉案房屋虽从商建公司转移登记至许丽明名下，但双方之间不存在真实的买卖法律关系，属于通谋虚伪表示的民事法律行为，应认定为无效，涉案房屋应回转登记至商建公司名下；2、在涉案房屋回转登记至商建公司名下的情况下，因殷兆云与商建公司签订有《商品房买卖合同》，华润公司又与殷兆云签订了换房协议，华润公司能够以自己的名义提出排除执行异议，且华润公司对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行。对于华润公司是否能够以自己的名义提出排除执行异议，虽然玮俊公司未明确表态，但是，从玮俊公司提出的“涉案房屋被查封前，华润公司与商建公司没有签订合法有效的房屋买卖合同”主张分析，玮俊公司其实对华润公司是否是本案适格原告是持有异议的。本院认为，华润公司并未与商建公司就涉案房屋签订书面买卖合同，其主张权利的基础源自殷兆云与商建公司就涉案房屋签订的买卖合同以及华润公司以其自有房屋与殷兆云购买的涉案房屋达成的换房协议，上述买卖合同、换房协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，华润公司继受取得了殷兆云在与商建公司签订的房屋买卖合同中的权利与义务并据此以自己的名义提起案外人执行异议之诉，殷兆云并未提出异议，且并无禁止案外人基于债权转让取得合同权利后提起案外人执行异议之诉的法律规定以及合理性、必要性，故本院对华润公司依据上述房屋买卖合同和换房协议提起本案诉讼亦不持异议，本案需要审查的是华润公司在继受取得上述合同权利后对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对于华润公司依据《民法总则》第一百四十六条和第一百五十四条的规定，提出的商建公司和许丽明实施涉案房屋转移登记行为应认定为无效、涉案房屋应回转登记至商建公司名下的主张，以及玮俊公司对一审判决就此作出的相关论断的上诉意见，本院认为：首先，《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。民法总则规定通谋虚伪表示的民事法律行为无效，是因为该类民事法律行为的意思表示不真实，表意人的外部表示行为并不能反映其内心意思，不符合民事法律行为的有效要件。一般认为，通谋虚伪表示的构成要件有三：（1）须有意思表示的存在；（2）须该表示与表意人的真实意思不符；（3）须表意人就其非真意的表示与相对人通谋。通谋虚伪表示中欠缺与表示相应的效果意思，即表意人与相对人虽有共同实施法律行为的外观，但均不欲使表示出来的内容产生法律效力，当事人的表示行为与内心希望达成的效果意思不一致。本案中，涉案房屋从商建公司转移登记至许丽明名下,虽然双方之间不存在真实的买卖等基础法律关系，但是商建公司与许丽明的意思表示是真实的，即商建公司与许丽明均希望使表示出来的涉案房屋转移登记的内容产生法律效力，表示行为与效果意思相一致。至于商建公司与许丽明实施涉案房屋转移登记行为的动机，这并非判断该民事法律行为是否构成通谋虚伪表示的要件。故而，商建公司和许丽明实施的涉案房屋转移登记行为并不符合通谋虚伪表示的构成要件。一审法院关于“根据许丽明、商建公司出具的《证明》，可知许丽明、商建公司签订买卖合同的真实意思并非买卖，那么许丽明与商建公司以虚假的意思签订的买卖合同理应归属于无效”的论断错误，本院予以纠正。其次，《民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，商建公司与许丽明实施涉案房屋转移登记行为的动机，是判断商建公司和许丽明实施的民事法律行为是否属于恶意串通、损害他人合法权益的一个要件，也是区分“通谋虚伪”和“恶意串通”的一个重要特征。商建公司和许丽明明知涉案房屋已经出售给了殷兆云，仍通过虚构买卖合同的方式，将涉案房屋转移登记至许丽明名下，证明商建公司和许丽明实施涉案房屋转移登记行为时具有主观恶意的基本可能，且该行为足以损害殷兆云以及华润公司的利益。虽许丽明、商建公司自称，其是为了完成商建公司的项目清算，避免不属于公司的财产被清算，是为了保护买受人的权益，但却未提供证据予以证明。况且，从日常生活经验判断，如确如商建公司和许丽明所称，那至少应该事先与殷兆云或者华润公司协商此事并商定相关费用的承担问题，但涉案房屋于2015年1月15日转移登记至许丽明名下，至华润公司知晓此事于2018年提起执行异议时，商建公司和许丽明一直未予告知。同时，因为涉案房屋无论是从商建公司转移登记至殷兆云名下、还是转移登记至许丽明名下，均涉及到税费承担的问题，既然商建公司和许丽明愿意自行承担费用将涉案房屋转移登记至许丽明名下，如确实是为了保护买受人的权益，商建公司完全可以自行承担费用直接过户至殷兆云名下。故而，本院对商建公司和许丽明的解释不予采信。综上，本院采信华润公司的意见，认定商建公司与许丽明实施涉案房屋转移登记的行为构成《民法总则》第一百五十四条规定的无效情形。对于华润公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题，本院认可一审判决的相关分析意见和结论，同时，本院认为，虽然华润公司和殷兆云未能就由谁承担增加的税费达成一致意见而导致涉案房屋一直未能过户至华润公司名下，但华润公司仍积极主张权利，并非怠于行使权利，且华润公司所持的不应由其承担增加的税费的解释亦在普通人正常认知水平范围之内，故不宜认定其对未能办理涉案房屋转移登记手续存在过失。对于华润公司所提上诉请求涉及的事项，本院认可一审法院的相关处理意见，在此不再赘述。华润公司可待涉案房屋查封措施解除之后另行主张权利。综上，华润公司和玮俊公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10122元，由华润置地（北京）股份有限公司和北京玮俊房地产开发有限公司各负担5066元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇一九年十二月十六日书记员  刘佳莹书记员  罗紫延