湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1919号上诉人（一审被告）：夏永兰，女，1973年11月3日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李敏，湖北伸道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号（天方百花园内）。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，男，该公司员工。上诉人夏永兰与被上诉人黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称顺诚物业）因物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院(2019)鄂0202民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。夏永兰上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法驳回顺诚物业全部诉讼请求；三、本案诉讼费由顺诚物业负担。事实与理由：一、一审判决依据武汉顺诚物业管理公司出具的证明就认定其将《前期物业管理服务委托合同》的权利义务转由顺诚物业承接错误。该合同约定武汉顺诚物业管理公司不得将本物业管理的责任转让给第三方，该转让行为无效。二、天方百花园小区业主委员会与顺诚物业签订的《天方百花园物业管理服务合同》没有召开业主大会，没有经过法定程序，进行公告公示，因此该合同对其不生效，顺诚物业无权向其主张物业服务费；三、顺诚物业并没有书面对其进行催收，一审判决认定其已经催收系认定事实错误；四、个别业主建违章建筑、占用消防通道，顺诚物业不仅不及时有效阻止，还为其办理供水用电等设施，至今违法建筑仍未拆除；并且在其安装天然气管道时故意刁难和阻挠，致使其家中至今未安装天然气。改造小区停车位也无任何公示公告，以上情况均可以说明顺诚物业没有尽到管理职责。顺诚物业答辩称：一、武汉顺诚物业管理有限公司于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园，黄石顺诚物业管理有限公司是武汉顺诚管理有限公司分支机构，一直为小区居民提供物业服务，夏永兰以不承认《前期物业管理服务委托合同》为由，拒不交纳物业服务费没有事实和法律依据；二、其已经屡次向夏永兰催收物业服务费，不存在未书面催收的情形；三、针对夏永兰物业服务问题的答复如下：1、夏永兰称其未协助安装天然气，该事情发生在2014年，一审法院认定该部分物业服务有瑕疵，也应当认定自2014年之后的物业服务费按90%收取，一审法院判决夏永兰从2006年至2019年的物业服务费按照90%的比例交纳，已经额外免除了夏永兰的义务；2、夏永兰楼顶违建是发生在2010年，当时违建业主为了防止楼顶漏水，已经事先与该楼业主达成了共识，并出资移动更换了楼下业主太阳能热水器的位置。当时业主违建的时候，其阻止无效之后，及时报告了相关部门，但是事情不了了之，物业已经尽职尽责。顺诚物业向一审法院提出诉讼请求：1、夏永兰支付自2005年8月1日起至2019年4月30日止的物业管理费10213.5元；2、判令夏永兰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：夏永兰于2001年购买黄石市黄石港区天方百花园兰园5栋2单元601室、建筑面积为154.75平方米的房屋，并于2002年底入住，成为该小区业主。2006年8月31日，黄石天方科技置业有限公司作为甲方与乙方武汉顺诚物业管理有限公司公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，双方在协议中主要约定：甲方将天方百花园住宅小区一、二期物业委托给乙方进行前期物业管理；物业管理服务项目，一是房屋共用部位的维护和管理，二是共用设施、设备的维修、养护和管理，三是公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，四是公共绿地的养护和管理，五是附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，六是公共环境卫生，七是物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理，八是小区安全管理，九是管理与物业相关的档案资料，十是负责向业主、物业使用人收取应由业主、物业使用人交纳的费用；物业管理服务费标准暂定为多层住宅每月每平方米0.5元。2010年12月7日，顺诚物业成立。2011年3月9日，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司经批准注销，注销后的所有债权、债务由顺诚物业承担。武汉顺诚物业管理有限公司将天方百花园的物业管理的权利、义务一并交由顺诚物业承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司的管理职责。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会（甲方）与顺诚物业（乙方）签订《天方百花园小区物业管理服务合同》，约定：甲方将天方百花园住宅小区物业委托给乙方进行物业管理；物业管理服务费标准为多层住宅每月每平方米兰园0.4元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；委托管理期限为2018年6月9日至2021年6月9日止。自2005年起至2019年4月30日止，夏永兰以顺诚物业未尽到物业服务管理义务为由拒交物业管理费用。经顺诚物业书面催交，夏永兰仍未履行交费义务。另认定，2015年6月5日，天方百花园小区业主委员会向夏永兰所在兰园业主发出《告业主书》，提出物业公司、业主委员会根据物业需求，对兰园花坛绿化草坪进行改造以方便停车，解决车辆堵塞问题。2015年8月2日、2016年1月20日，顺诚物业向黄石港区消防大队、花湖公安派出所、黄石港区城管、花湖街办、天方社区及天方百花园业主委员会报送了小区内违章建筑及堵塞消防通道行为的报告，报告附表中包含了夏永兰答辩中所涉违章建筑。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。黄石天方科技置业有限公司与武汉顺诚物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，是武汉顺诚物业管理有限公司前期物业管理服务委托合同权利义务的承继者，其继续为夏永兰所在的小区提供物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系。顺诚物业与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容亦未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。夏永兰作为业主，接受了顺诚物业提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，对于夏永兰以其与顺城物业之间没有物业服务管理关系为由拒绝向顺诚物业交纳物业管理服务费的抗辩意见，法院不予支持。但顺诚物业未提交其在2006年8月份之前对案涉小区提供物业服务的充分证据，因此，对于2006年8月份之前的物业管理服务费，法院不予支持。关于催交物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该条明确了物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置条件为向业主书面催交，而本案中，顺诚物业已举证证明其履行了书面催交义务，故有权向人民法院提起诉讼；夏永兰虽有在他处租赁房屋的证据，但该证据不足以对抗顺诚物业已履行了书面催交之义务。故对夏永兰以业主委员会未对其催交物业费及顺诚物业也未向其有效催交为由拒交物业费的抗辩意见，法院亦不予支持。对于顺诚物业履行物业服务合同义务的问题。顺诚物业已举证证明其在处理违章建筑、改造停车位等问题上，尽到了物业公司管理义务，但在协助业主安装天燃气管道问题上，顺诚物业存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。法院根据顺诚物业提供的物业服务，依法酌减夏永兰应当交纳的物业费数额，由夏永兰按欠费金额的90%向顺诚物业交纳物业费即（0.4元/㎡×154.75㎡×153）×0.9=8523.63元较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、夏永兰于判决生效之日起十日内支付顺诚物业2006年8月1日起至2019年4月30日期间的物业服务费8523.63元。二、驳回顺诚公司的其他诉讼请求。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确定。本院认为：夏永兰与顺诚物业之间系物业服务合同关系，对于顺诚物业是否有服务资质问题，一审法院已经详细论述，本院在此不再详述，夏永兰认为顺诚物业没有服务资质，不应向其交纳物业服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审审理过程中，顺诚物业已经向法院提交了催收的证据，一审法院认定顺诚物业已举证证明其履行了书面催交义务并无不当，夏永兰认为顺诚物业未对其进行书面催收的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据顺诚物业与业主委会签订的物业的约定，物业对房屋共用部位有义务进行的维护和管理，但是物业公司无权对本案违章建筑进行拆除，一审审理过程中，顺诚物业已经向政府相关部门以及社区、天方百花园业主委员会报送了小区内违章建筑及堵塞消防通道行为的报告，报告附表中包含了夏永兰答辩中所涉违章建筑。同时，对于夏永兰反映的车位改造等问题，小区业主委员会也向夏永兰所在的业主发出《告业主书》。综上，对于夏永兰提出的关于违章建筑以及改造停车位等问题，顺诚物业已经尽到了管理职责。夏永兰提出顺诚物业未尽到物业管理职责，其不应当支付物业服务费的上诉请求不能成立。鉴于顺诚物业未及时协助夏永兰安装并开通天然气，一审法院已经认定顺诚物业在物业服务过程中存在一定瑕疵，酌定夏永兰按照90%的比例缴纳物业管理费并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果恰当，本院应予以维持，夏永兰的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由夏永兰负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月三十日法官助理段佳书记员田梦