广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23417号上诉人（原审被告）：邵汉忠，男，1964年11月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘丽霞，女，1968年7月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州经建物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区广卫路15号之一。法定代表人：陈达文，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨贤华，该公司职员。委托诉讼代理人：邓文英，该公司职员。上诉人邵汉忠、刘丽霞因与被上诉人广州经建物业管理有限公司（以下简称经建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初16356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邵汉忠、刘丽霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.经建物业公司对182号201房业主私改厨房和洗澡间对邵汉忠、刘丽霞住房的损失负连带赔偿责任，判令经建物业公司赔付因182号201房装修对邵汉忠、刘丽霞造成的直接损失捌仟元和精神损失费伍仟元中的一半（即陆仟伍佰元整）；3.邵汉忠、刘丽霞对经建物业公司催缴的2015年7月至经建物业公司圆满处理好邵汉忠、刘丽霞投诉的物业管理问题期间的管理费应按减免80%收取；4.经建物业公司承担一、二审的全部诉讼费用。诉讼过程中，邵汉忠、刘丽霞变更上诉请求如下：撤销原第二项上诉请求，其余不变。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。经建物业公司未尽物业公司的管理义务，经建物业公司也承认其管理上的不足，但一审法院直接判决邵汉忠、刘丽霞支付全额的管理费，显属不当。首先，直至邵汉忠、刘丽霞参加小额诉讼后，经建物业公司才更换具有噪音污染的水泵及已被损坏的防盗大门，但上述作为均未取得三分之二以上业主同意。其次，经建物业公司在未经双过半表决程序的情况下，私自圈划停车位收费，给小区居民出行造成安全隐患，且违反了物业管理的相关法律规定。再次，经建物业公司占用地下停车库违法搭建房屋，利用公共平台长期堆放杂物，以及未对182-184号二楼公共阳台进行清洁工作等行为，均可证明其作为物业公司未尽管理义务。最后，邵汉忠、刘丽霞多次投诉的问题，经建物业公司均在诉讼的逼迫下有所改善，但其不自愿的行为并未体现其服务业主的宗旨。另，邵汉忠、刘丽霞于2018年4月26日向一审法院提交了反诉状，一审法院以反诉超出答辩期为由不予接纳，但未阐明该法律依据。综上，恳请二审法院判如所请。经建物业公司二审辩称，不同意邵汉忠、刘丽霞的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体答辩理由如下：一、物业管理费是小区治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证，答辩人依约切实履行了日常维护、养护、保洁、绿化与管理等义务，邵汉忠、刘丽霞应按时缴交物业管理费。邵汉忠、刘丽霞不交物业管理费，严重侵犯了已交了物业管理费业主的切身利益。二、邵汉忠、刘丽霞所述的水泵噪音影响其休息的主张，邵汉忠、刘丽霞在购置房屋时应清楚水泵房的位置，并且了解水泵在动作时产生的声响，同时其从1998年起居住至今，邵汉忠、刘丽霞于2019年8月7日庭审时才向法院提出要求更换水泵，水泵经过答辩人的精心维护，一直保持正常的运行，同时保障业主正常生活。由于小区没有房屋维修资金，更换水泵的费用按《广州市物业专项维修资金管理办法》向海联路186号提出征询，经过征询同意后按比例分摊收齐费用方可进行更换，但征询结果未获得业主通过。近几年来，经建物业公司未收到业主反映用水不正常情况。三、关于防盗门损坏问题。明珠东苑小区的所有防盗门都是由答辩人委托第三方进行维保，小区管理处在每次接收到业主的防盗门报修或小区管理处检查发现有故障时，第一时间通知维保单位进行维修，维保单位至今未出现过违约行为，并且在近几年未收到其他业主反馈维修不及时或不维修现象。邵汉忠、刘丽霞在2019年8月7日庭审时提出要求答辩人更换海联路182-184号楼的防盗门，更换防盗门需要运用维修资金，但由于明珠东苑小区没有房屋维修资金，答辩人根据《广州市物业专项维修资金管理办法》向海联路182-184号全体业主提出征询，但征询结果未征得专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，不符合更换条件，故此，无法更换。四、邵汉忠、刘丽霞在《民事上诉状》称未经业主同意私自停车收费。答辩人在2004年经征询明珠东苑小区全体业主的同意，同时经海珠区交通局现场查勘、审核，同意明珠东苑管理处停车场开办，并发放《中华人民共和国道路运输经营许可证》（粤交运管许可穗字海珠00000502号），同时，经海珠区物价局同意核发《关于明珠东苑停车场保管服务收费标准的函》，答辩人按规定收取停车费用，答辩人对道路运输经营许可证按规定逐年年审、换证至2014年暂停（政策性暂停），2018年新的停车场法规实施后，于2019年1月经海珠区交通局同意办理《广州市经营性停车场备案证明》（备案号：海珠00027号）。至于关于堆放杂物及清洁卫生的问题均属于不实言论。关于答辩人在地下车库违建两间房屋的问题。小区管理处在车库内用砖隔墙做两间不封顶的工具房，里面全部摆放小区维修工作人员日常需要使用的工具及材料。综上，恳请二审法院在审理后，驳回邵汉忠、刘丽霞的上诉请求，维持原判。经建物业公司向一审法院起诉请求：1.判决邵汉忠、刘丽霞立即向我公司支付拖欠的物业服务费人民币2466元（从2015年7月1日至2019年3月31日止，每月按建筑面积64.487平方米×0.85元/平方米计算）；2.判决邵汉忠、刘丽霞立即向我公司支付违约金（违约金以每月物业费54.8元为基数，按银行同期贷款利率，分笔从拖欠之日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年3月31日为226元）；3.诉讼费由邵汉忠、刘丽霞承担。一审法院认定事实：邵汉忠、刘丽霞是广州市海珠区海联路182号202房的共有产权人，该屋建筑面积64.49平方米。邵汉忠、刘丽霞于1998年收楼使用至今。该屋位于明珠东苑小区内。2003年1月9日，经建物业公司（乙方）与广州市房屋开发建设有限公司（甲方）签订《海珠区海联路明珠东苑住宅小区物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对明珠东苑小区提供前期物业服务等。经建物业公司提交公告栏照片，拟证明2012年1月1日起，物业服务费从0.65元/月调整为0.85元/平方米/月。邵汉忠、刘丽霞确认按照该标准缴纳物业管理费至2015年6月。经建物业公司及邵汉忠、刘丽霞均确认实际操作过程中，物业管理费为每自然季度缴纳一次，每自然季度中间月份收取当季度物业管理费。邵汉忠、刘丽霞提交照片打印件，拟证明经建物业公司存在物业管理服务不足问题，包括没有更换水泵、防盗门、小区存在车辆乱停乱放、公共平台有人堆放杂物、公共阳台无人打扫、201房装修导致的墙体受损等经济损失问题等。经建物业公司确认邵汉忠、刘丽霞反映的问题属实，但认为水泵、防盗门更换问题涉及公共资金问题，一直在积极协调处理；小区乱停乱放已经通过张贴违停条处理；公共平台有人堆放杂物只是偶尔行为，且不影响通行；公共阳台因翻墙进入涉及安全问题，希望与邵汉忠、刘丽霞协商解决通道问题；201装修问题已组织201业主与邵汉忠、刘丽霞协调等；认为邵汉忠、刘丽霞已享受了其他的安保、绿化、保洁、日常维护等物业服务。一审法院认为，经建物业公司与广州市房屋开发建设有限公司签订的《海珠区海联路明珠东苑住宅小区物业管理委托合同》，约定经建物业公司对明珠东苑小区提供物业服务等，该合同合法有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。邵汉忠、刘丽霞所有的案涉房屋位于案涉小区内。邵汉忠、刘丽霞曾按建筑面积64.49平方米×0.85元/平方米/月的标准向经建物业公司缴纳物业管理费至2015年6月30日止，之后欠付。现经建物业公司、邵汉忠、刘丽霞均确认小区的收费规律是每个自然季度收取当季度的物业管理费。故经建物业公司起诉要求邵汉忠、刘丽霞支付拖欠的物业服务费人民币2466元（从2015年7月1日至2019年3月31日止，每季度164.4元，每月按建筑面积64.49平方米×0.85元/平方米/月计算）有理，一审法院予以支持；尽管经建物业公司、邵汉忠、刘丽霞就水泵、防盗门等问题存在争议，但邵汉忠、刘丽霞依然享受了经建物业公司提供的其他物业服务，因此邵汉忠、刘丽霞以经建物业公司未尽物业服务之责为由拒不缴纳物管费的理由不能成立。至于滞纳金，鉴于经建物业公司在提供物业管理服务过程中确有不足，与邵汉忠、刘丽霞存在矛盾，经建物业公司作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与邵汉忠、刘丽霞协调解决问题，对邵汉忠、刘丽霞的生活造成一定的影响，经建物业公司对此存在一定程度的责任，因此经建物业公司主张滞纳金没有合理依据，一审法院对经建物业公司此项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，于2019年9月25日判决如下：一、邵汉忠、刘丽霞在判决生效之日起七日内，向经建物业公司支付2015年7月1日至2019年3月31日止的物业服务费2466元；二、驳回经建物业公司的其他诉请。一审案件受理费50元，由经建物业公司负担4元，由邵汉忠、刘丽霞共同负担46元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，邵汉忠、刘丽霞为证明案涉小区存在水泵噪音污染、防盗门损坏及公共阳台卫生无人清扫且经建物业公司未尽物业公司的管理职责及义务等问题，向本院提交了广州市海珠区房屋安全和物业二所回复信息及施工许可证、微信群聊、噪音计数据等照片。经建物业公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。二审中，双方当事人共同确认：邵汉忠、刘丽霞欠付争议期间的物业管理费。邵汉忠、刘丽霞表示：1.撤回上诉请求第二项；2.其主张经建物业公司提供物业服务存在严重瑕疵的依据是相关照片和二审提交的证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议的欠付费用应否支付的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，经建物业公司依据其与建设单位签订的前期物业服务合同向案涉小区业主收取物业管理费，具有合法依据。现邵汉忠、刘丽霞实际欠付争议期间的物业管理费，因此，一审法院判令邵汉忠、刘丽霞支付欠付费用正确，本院予以维持。邵汉忠、刘丽霞上诉提出经建物业公司提供的物业服务存在瑕疵，由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，本案中邵汉忠、刘丽霞提供的照片等主张经建物业公司存在诸多违反合同约定的事实，但仅以照片并未能充分证实经建物业公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵或者经建物业公司未履行大部分合同义务，即便经建物业公司在提供的物业服务中存在某项瑕疵，作为物业使用人的邵汉忠、刘丽霞也不能因经建物业公司某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务，一审法院在审查小区的物业服务现状的情况下，对于存在的瑕疵问题已经通过免除邵汉忠、刘丽霞承担滞纳金的方式进行了实体处理，因此，邵汉忠、刘丽霞主张撤销一审判决，驳回经建物业公司的全部诉请，理据不充分，本院不予支持。综上所述，邵汉忠、刘丽霞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由邵汉忠、刘丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十八日书记员  杨希曾龙辉