湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4278号上诉人（原审原告）：马向平，男，1995年9月18日出生，永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：马毅（系马向平之父），男，1972年7月3日出生，永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：张华飞，湖南永州市诚信法律服务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南盛德房地产开发有限公司，住所地永州市零陵区永州大道与萍洲东路交汇处东南角（汇金中央广场）。法定代表人：王美珍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑选举，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。上诉人马向平因与被上诉人湖南盛德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马向平上诉请求：一、请求法院依法改判原审判决第一项为：限被上诉人在判决生效90日内为上诉人办妥涉案房屋不动产证，并向上诉人支付逾期办证违约金40,516元及逾期交房违约金14,513元，合计55,029元；二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认可未办理不动产权证对上诉人未造成实际损失有失公允；二、被上诉人提交的证据存在伪证，应当承担举证不能的不利后果；三、开发商没有尽到通知上诉人的义务、没有提供房屋竣工证明及办理总证和没有在办证期限内开具不动产销售发票导致不动产权证迟迟未办理出来；四、一审法院适用法律错误；五、汇金广场购房补充协议不具有公证法律效力、上诉人是全额付款的，而一审法院在事实认定是按揭，故一审法院认定事实错误。湖南盛德房地产开发有限公司辩称，一、一审法院做出的判决是正确的，这是根据被上诉人与其他案件当事人达成的调解协议并根据本案实际情况作出的合理判决，上诉人援引《不动产登记暂行条例》第二十条规定、《审理商品房买卖合同案件》司法解释第十八条第二项不当；二、关于被上诉人通知的问题，双方签订的《商品房买卖合同》，并没有约定被上诉人的通知义务。被上诉人之所以在2016年3月15日和2017年6月10日在小区内进行公告和通知，是被上诉人自愿的，同时符合合同中的通知方式；三、关于办证的问题，办证的主体是房屋买受人，出卖人协助是义务，合同中并没有约定办证的时间。被上诉人多次通知，上诉人仍然未能提供办证资料，上诉人在上诉状中说的原因与本案无关；四、关于一审法律适用错误的问题，被上诉人认为一审判决适用法律正确，上诉人认为错误是对法律的误解。马向平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金14,513元;2、判令被告为原告办理出所购房屋不动产权证;3、判决被告向原告支付逾期办证违约金40,516元，自2017年1月30日至实际支付之日，暂计至2019年6月30日;4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。该合同的约定，原告购买的商品房为汇金中央广场第3栋第2单元第18楼1806号住房一套，该房建筑面积约为134.15平方米，每平方米单价为3182.01元，总价款为426,868元。该合同第九条约定：出卖人在2015年8月30日向原告交付该住房。对逾期交房约定的违约责任约定为：1、逾期60日内，自约定的交房期限届满之日起至实际交付之日起，出卖人按日计算向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付房款的万分之一支付违约金；买受人要求继续履行合同的，则按约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，出卖人按每日万分之一支付违约金；第1、2不做累加。而被告实际交房时间是2016年8月8日。第十二条约定，出卖人的所有事项通知包括书面、电话、邮寄、当面口头告知、项目地粘贴公告等形式均视为通知买受人的通知到达之日为有效方式，买受人必须执行。该合同第十五条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋不动产权属证书的，原告不退房，被告需向原告支付已付房价款同期银行贷款利息作为违约金。合同第十八条第十二项约定：出卖人的所有事项通知包括书面、电话、邮寄、当面口头告知、项目地粘贴公告等形式均视为通知买受人的通知到达之日为有效方式，买受人必须执行。原告于2015年5月7日向被告支付购房款首付197,593元，剩余购房款办理银行按揭/公积金贷款。被告分别在2016年3月15日和2017年6月10日，向业主发出了公告和通知，催促业主提交办证资料。该案住房物业专项维修资金收据原件现在原告处，而办理该房不动产权属证书必须将该收据原件一并交给办证部门。另查明，因该小区部分业主到相关部门信访，2016年3月21日的《汇金中央广场购房补充协议》将交房时间约定为2016年8月30日。明确约定对于2014－2015年12月31日以前交房的，免交物业费至2017年12月31日，作为被告向原告的违约补偿。2016年8月30日开发商还没交房时，开发商承担总房款每日万分之一的违约金赔偿。该协议签订后，被告将其粘贴在该小区的醒目处。原告免交了2017年12月31日之前的物业管理费。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，被告为原告办理涉案住房不动产权证，有法律和合同依据，故对原告要求被告为其办理所购住房不动产权证的诉讼请求，法院予以支持；原、被告签订的商品房购销合同仅明确约定：出卖人应当在该商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。这实际是未对办证期限进行约定。本案住房办理了按揭借款手续并已入住该房，办理出来的不动产权属证应当抵押在相关部门，而不是交付给原告，可认定该行为对原告未造成实际损失。原告至今未提交办证必须交的物业专项维修资金收据原件，可认定为原告至今未将办证必须的资料全部交给被告。故至今未办妥住房不动产权属证书的责任不在被告。原告提交的证据不足以证实被告应当给付原告延期办证违约金，应承担举证不能的不利后果。故对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，法院不予支持；本案原告虽未在补充协议上签字，但被告在补充协议签订后将该协议粘贴在原告所在小区的醒目处，根据双方签订合同第十八条第十二项的规定，视为已将协议内容告知原告，原告已知晓该补充协议的内容，在缴纳物业费时，又免去原告在2017年12月31日前的物业管理费，故原告已以其实际行为表明已接受该补充协议，视为原、被告已对截止2016年8月30日的延期交房违约责任达成协议，并已实际履行完毕。故对原告要求被告给付延期交房违约责任的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南盛德房地产开发有限公司于2020年3月30日前为原告马向平办妥涉案住房的不动产权证；二、驳回原告马向平其他诉讼请求。案件受理费1176元，减半收取588元，由原告马向平负担294元，被告湖南盛德房地产开发有限公司承担294元。二审期间，马向平向本院提交了三份证据。证据一，《汇金中央广场小区首届业主委员会正式选举结果》，拟证明小区业主委员会是2018年1月8日才成立的，在此前被上诉人不可能通过业主委员会通知业主；证据二《湖南增值税普通发票》，拟证明被上诉人于2019年9月18日才开的票；证据三《湖南省物业专项维修资金专用收据》，拟证明被上诉人将上诉人的房号错报为3栋1808，实为3栋1806。湖南盛德房地产开发有限公司质证认为，对证据一，根据双方买卖合同约定，只要短信、公告通知等方式在小区内进行了公告通知，都是双方约定的通知方式；至于业委会什么时候成立的，公告是发给业主，不是发给业委会，我们所说的业委会是当时有那些人在，由他们来协调；认可证据二的真实性，但你去办证是由于我们开票不及时导致你们的损失，与按照合同支付违约金是两码事；对证据三的真实性予以认可。本院认证，上诉人提交的证据一能够证明该小区首届业主委员会于2018年1月8日才成立，但不能达到被上诉人未通知业主提供资料备案的证明目的，故本院不予采纳；证据二的真实性予以可，但不能证明因开票不及时产生合同约定违约金的事实；被上诉人对证据三认可，本院依法认定上诉人马向平的《湖南省物业专项维修资金专用收据》房屋坐落信息有误，实为3栋1806号。二审除查明马向平按一次性付款的方式付清了购房款，其购买的房屋为3栋1806号，湖南盛德房地产开发有限公司尚未对3栋房屋办理初始登记外，其他的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同约定，上诉人于交房前一次性付清房款，被上诉人于2015年8月30日前交付房屋。上诉人在交房前履行了一次性付清房款的义务；被上诉人于2016年8月8日将房屋交付上诉人，未能如期履行交房义务，构成违约。2016年3月21日，被上诉人与涉案小区部分业主签订《汇金中央广场购房补充协议》，该协议针对交房的问题约定以免交物业管理费作为开发商补偿业主的违约金。上诉人虽未在该协议上签字，但其享受了该协议免交物业管理费到2017年12月31日止的待遇，故应当认定上诉人以实际行为事后追认了该协议的效力。由此，上诉人与被上诉人就延期交房违约责任达成协议并已实际履行完毕。故对上诉人主张被上诉人给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人应当在该商品房交付使用后的360个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人在交房后，按照合同约定的方式通知上诉人交齐办理不动产权证所需资料，上诉人未将所需资料提供给被上诉人。本院认为，上诉人未将办理权属登记所需资料提供给被上诉人以及被上诉人尚未就3栋房屋办理初始登记共同导致涉案房屋不动产权证至今未能办妥，故双方对此均有过错。上诉人于2016年8月8日已接收房屋且并未产生实际损失。故一审法院未支持马向平主张的逾期办证违约金，处理恰当。双方在合同中未就办证期限进行约定，一审法院根据本案实际情况，判令湖南盛德房地产开发有限公司于2020年3月30日前为马向平办妥涉案住房的不动产权证，并无不妥。综上，上诉人马向平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，但适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人马向平负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十二月十九日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。