广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21054号上诉人（原审原告）：周兆硕。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈毅龙，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荷花纺织装饰实业公司。住所地：广东省广州市越秀区海珠中路189-191号。法定代表人：程永泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱青山，广东润科律师事务所律师。上诉人周兆硕因与被上诉人广州市荷花纺织装饰实业公司（以下简称荷花公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周兆硕上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周兆硕的所有诉讼请求；2.判令荷花公司承担本案一、二审受理费。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审法院认为房管部门已撤管原房屋全部面积102.6333平方米发还给产权人，与事实及证据不相符。荷花公司在一审庭审时也承认并提供证据证明其征用的土地面积就有526平方米，一审法院认定涉案房产面积只有102.6333平方米，与历史档案及荷花公司的陈述不符。历史及现有证据证明周兆硕的租房面积为844平方米。一审法院混淆经租与代管房的性质。涉案房屋从建好至今已有百多年，由于历史原因，该房被经租、代管、征用、侵占等，1967号《房地产登记簿查册表》记载的102.813平方米是经租房性质，仅占原房屋的小部分面积，而记载的“经租撤管，撤全部共102.6333平方米”指的就是经租的全部，而不是原房屋的全部。对于经管之外的面积，是代管性质，在被代管人或者继承人出现后，应依法予以返还。二、一审适用法律错误。现有大量证据证明涉案房屋的原始房屋面积为844多平方米，而房管局仅登记了102平方米，显然现有登记与原始证据不一致，应以原始证据为准，但由于历史原因，原房屋已被拆迁，不可能进行变更登记。而根据档案记载，涉案房产被荷花公司占用及征用，故荷花公司有义务补偿及赔偿周兆硕完成补偿登记的手续。同时，周兆硕是华侨身份，亦取得身份证明文件，根据《广州市处理私房改造政策遗留问题的通知》的规定，应由原占用、征用人即荷花公司负责退还房产，而荷花公司未举证证明其已就全部占用的房屋面积进行补偿登记，应承担举证不能的不利后果。一审法院以1967号《房地产登记簿查册表》没有变更为由驳回周兆硕的诉讼请求，没有法律依据。三、本案诉争部分是属于依据政策应当发还的侨房，该部分是由广州市越秀区房管局代管，而1967号《房地产登记簿查册表》显示的是经租，一审法院混淆了经租与代管的区别，查册表所显示的经租102.813平方米是于侨建部分的房屋，本案争议的是代管部分的，属于华侨部分的房屋，故该两部分的产别信息不一样，也属于两个独立的房屋。根据二审提交的私房改造遗留问题调查表显示，该表申请房屋改造的情况，改造房屋情况显示第一个是解放南路11号，第二个是贤藏街19、21、23，第三个是23-1四幢，业主是黄容女，是我方的奶奶，解放南路11号的地址与本案无关，贤藏街19、21、23，右边面积是103平方米，本案争议的102.813平方米查册表的经租部分，23-1四幢右边是没有的，也就是没有登记，这是本案争议的23-1，这事实上解放初期对房屋进行的初始登记，因为产权人去了国外一直没有回来，故23-1属于政府代管的房屋，一直以来都没有进行登记，后来出了新的华侨政策，只要经过政审符合华侨房，应当予以返还，19、21、23、23-1历史以来都属于一整体，19、21、23、23-1下面的经租部分也就属于黄容女是侨眷的102.813平方米，是属于私房改造部分，已经拆迁补偿发还，所以本案争议的是23-1逾期未登记的部分。被上诉人荷花公司辩称，本案争议的是物权保护纠纷，根据物权法规定，确定物权权属的就是不动产权属证书，在一审中一审所查明的事实，19、21、23、23-1的地址上面的房屋涉及的建基面积为102.813平方米，该面积在荷花公司经国家批准征用土地时荷花公司已经把相应面积交还给广州市越秀区房管局，根据越秀区房管局出具的证明，荷花公司总共交了13个单元的房屋，总计411.853平方米，根据房产证的登记资料，经租测量向周兆硕一方返还了102.813平方米，现周兆硕认为原始的登记面积存在错误，还有四幢房屋没有进行产权登记，这涉及行政登记的问题，若周兆硕认为其原始产权登记错误，应当通过行政诉讼的方式将产权证取得其认为合适的，在目前有效的登记中，房产证显示的周兆硕一方的建基面积就是102.813平方米。荷花公司在征地时已经完全履行了征地补偿的责任，且荷花公司在进行房屋补偿时是与越秀区房管局进行确认，所有的房屋也是交付给越秀区房管局，房屋补偿征用的所涉及的全部面积荷花公司已经履行完毕。综上，周兆硕的上诉理由缺乏法律及事实依据，请二审法院驳回上诉。周兆硕向一审法院起诉请求：1.判令荷花公司将原广州市惠福西路（原广州市解放中路）贤藏街23号之一房屋所在地段新建房屋面积共计742平方米交还给周兆硕；2.判令荷花公司协助周兆硕办理将上述房屋登记在周兆硕名下的手续。一审法院经审查查明：据房产登记号为登字××号的《房地产登记簿查册表》记载：解放中路贤藏街19，21，23，23之1号房产使用土地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，结构层数1，座数4；登记的产权人为周炳星占有2/3，黄容女占有1/3，所有权来历均为1956年10月变更登记；该表登记附注栏记载：贤藏街11号202、204、205房已撤管越秀撤字××号2008年5月1日，经租撤管，撤全部共102.6333平方米；2008年10月14日周兆硕申请初始登记、继承、征用补偿、析产，2008登记字××号（××街××号××房）、2008登记字××号（××街××号××房）存案；此地于1988年5月20日广州蚊帐布厂，广州合成纤维厂征用等。1996年10月17日，原广州市越秀区公证处作出（96）穗越证内字第1884号《继承权证明书》，记载：被继承人周炳星，于1992年8月24日在加拿大死亡，查周炳星死亡后遗有座落在广州市解放中路贤藏街十九、二十一、二十三、二十三号之一房屋的三分之二产权（经租发还），周炳星生前无遗嘱，其父母均早已死亡……上述周炳星的房屋遗产应由其儿子周兆硕一人继承。1985年11月26日，广州市规划局向广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂核发（85）城地批字第948号文件，载明：根据有关规定，同意你单位征用××路××街××地段土地，核准面积共526平方米，兴建综合楼宿舍工程等，并注明该地段请与84年城地批字241号文批准的用地一齐设计施工。1988年6月14日，广州市房地产管理局向广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂核发《同意使用土地通知书》，载明用地项目为宿舍，征用土地地点为××路××街××号，核准用地面积共526平方米，同意按照市城市规划局1985年11月26日城地批字（1985）948号文在蓝图所核定红线范围及意见办理等。此后，涉案房屋由荷花公司征用拆迁，并建成住宅楼。1991年9月3日，广州蚊帐布厂改建为广州市荷花纺织装饰实业公司。后该公司更名为荷花公司现名称。周兆硕为证明涉案荷花公司征拆的涉案××路××街××号房屋面积共计844平方米，向一审法院提供如下证据：1、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院印章”的涉案房屋所在地段的测绘图，制图时间为1959年3月。2、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院”印章的涉案房屋所在地段的测绘图，制图时间为1973年12月。3、加盖有“广州市城市规划勘测设计研究院地图专用章”印章的涉案房屋所在地段的测绘图，载明2004年10月数字化测图，2010年5月修测。4、广州市规划局于1984年6月14日向广州蚊帐布厂核发的（84）城地批字第241号文件及附图2份（该文件存于广州市城市建设档案馆），载明：根据有关规定，同意你单位征用××路××街v号后座地段土地，核准面积共306平方米，兴建生产工场（补办）工程，并注明此案是清理办同意补办案等。5、广州地区清理非法占地与违章建筑办公室于1984年3月16日发出的（1984）穗清处字078号《处理非法占地与违章建筑通知书》（该文件存于广州市城市建设档案馆），其中载明受处理单位广州蚊帐布厂，违章地点为起义路贤藏街17-23号后座，占地或租赁、买卖土地面积为302平方米，违章建筑时间为1954年，违章建筑总面积为302平方米，占地性质为占用，占地前地类为宅基地，违章建筑物使用性质为车间；并通知该单位到市规划局申请办理用地手续。6、原广州市国土局房地产管理局于1996年9月3日发出的[1996]撤改字5709号《广州市处理私房改造遗留问题撤管通知书》，载明决定自1996年11日起撤管，退回给业主管业；并记载业主为周炳星、黄容女，撤管房屋门牌为解放中路××街××号，撤管部位为原房屋全部，撤管面积为102.81平方米，撤管原因为落实政策等。7、广州市越秀区房管局（甲方）与广州蚊帐布厂、广州合成纤维厂（乙方）于1987年4月15日签订的《征用土地拆除房管部门经管房屋的补偿协议书》，其中载明乙方因建宿舍楼需要，经948号文批准征用拆除甲方的房屋起义路贤藏街19～23-1号共肆幢房屋，建筑面积为398.15平方米；在批准征用地段的新楼建成后，乙方应从新楼房中或从属乙方所有产权的起义路贤藏街的楼房中补回产权建筑面积不少于398平方米的房屋给市房管局并移交甲方管理收租等。荷花公司质证称：对证据1、2的图纸，提供单位为广州市城市勘测设计研究院，真实性无法确认，不是政府机构出具的，且图纸的相应地址四至为何变化、如何变化无法体现，应当以房管部门的权属证明为准。对证据3的图纸的真实性不予确认，该证据并非从档案馆中调出来的，双方争议的问题不是涉及门牌号的问题，门牌号应该由公安部去核定才准确。对证据4的真实性予以确认，但附图中涉及的征用土地是××街××号，与周兆硕主张的涉案房屋××路××街××号是两个土地，故与本案无关。对证据5，该证据并不能证明荷花公司对周兆硕所有的住宅面积有过多的占用或赔偿情况。对证据6的真实性无异议。对证据7的真实性无异议，协议签订前周兆硕并不在涉案房屋内居住，且该协议书所对应的被拆迁房及需安置的房屋并不仅仅包括周兆硕所有的房屋，而是包括了由越秀区房管局代管的整体房屋。荷花公司为证明涉案地块上所建的宿舍楼已全部办理房改手续出售给其职工，向一审法院提供了《出售公有住房缴款明细表》共12页及《换购公有住房缴款明细表》2页，《按成本价补交房价款缴款明细表》2页，《补购公有住房缴款明细表》1页。周兆硕对上述证据真实性无异议，但认为其中所载房改出售的房屋是二楼以上的房屋，一楼部分是没有出售的，也没有办理产权登记，据周兆硕了解，一楼部分就是预留给原产权人作为补偿的。2013年12月12日，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向周兆硕发出越国房告字[2013]62号《信访事项告知函》称：您写给我局反映××街××号房屋经租发还产权面积有误问题的信访材料收悉，经我分局再次核查资料后，现将情况回复如下：一、基本情况根据广州市房管局《房地产登记簿查册表》显示：解放中路××街××号房屋，1956年登字1967号登记用地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，房屋结构为双隅一层，产权人周炳星、黄容女。1958年该屋全间纳入国家经租，根据58年私改规划表及私改遗留问题调查表记载，××街××号房屋建筑面积与产权证面积基本相符。1988年房屋由广州蚊帐布厂征用拆除。1996年9月经广州市国土房管局审批，以撤改字5709号撤管通知书落实政策，撤原房屋全部102.81平方米给产权人。继承人周秉维、周薇仙、周炳钧、周炳良、周兆硕分别办理了（96）穗越证内字1882、1883、1884号继承公证书。根据征用补偿接管情况，2008年5月我分局以越秀撤字××号，确认贤藏街1号202、204、205房属产权人，发还面积102.6333平方米。按照继承人签订(99)穗越证内2081号析产协议公证，贤藏街11号202房由周秉维、周薇仙、周炳钧、周炳良共同所有，204、205房为周兆硕一人所有。经法院（2008）越法民三初字698号案调解，我局及蚊帐布厂协助产权人办理贤藏街11号204、205房产权。你已于2008年以2008登记字1055376、1053388号登记上述房屋产权。贤藏街19-23号房屋产权证登记房产面积为102.813平方米，与房地产证附图标示面积相符。经调登字1967号登记档案及房册，并再次征询广州市交易登记中心意见，情况一致。二、我分局意见不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。如您对房产登记面积有异议，建议持相关资料到广州市交易登记中心申请变更登记房屋产权面积，我分局可依照变更情况再行处理。2018年4月27日，广州市越秀区房屋管理局向荷花公司发出《广州市越秀区房屋管理局关于解放中路××街××号房屋征用补偿情况的证明》，载明：解放中路××街××号房屋被征用，根据拆迁补偿协议书，2008年贵司向我局办理移交补偿手续，将贤藏街9号101、103房，贤藏街11号101、102、103、104、105、106、201、202、204、205、206房，共13套单元，合计411.8563平方米移交我局接管。根据登字1967号不动产登记册，原解放中路××街××号房屋，砖木结构一层，用地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，1958年纳入国家经租。2008年5月我局以越秀撤字××号撤管通知书，发还贤藏街11号202、204、205房共102.6333平方米给周兆硕及其他权利人。本案诉讼期间，周兆硕向一审法院陈述：涉案被拆迁房××街××号房屋，当时是19、21、23-1号房屋由黄容女使用，23-1号房屋是用于出租。黄容女在登记时只登记了自己使用的部分即19、21、23-1号房屋，并将该三间房屋的三分之二产权登记在周炳星名下，而周炳星管理的23-1号房屋是没有经过登记的。对此，登字1967号档案中有相应记载。荷花公司向一审法院陈述：登字1967号档案中记载的包括××街××号房屋，并非周兆硕所述没有登记23-1号房屋的情况。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有的该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据广州市房地产档案馆登字××号《房地产登记簿查册表》记载，涉案被拆迁房原广州市越秀区解放中路××街××号房屋使用土地面积844.1726平方米，建基面积102.813平方米，结构层数为1层。周兆硕主张涉案被拆迁房原广州市越秀区解放中路××街××号房屋建筑面积为844.8173平方米，荷花公司在征用拆除上述房屋后未向周兆硕进行足额产权调换补偿，故诉请要求荷花公司交还未补偿面积742平方米，并向一审法院提供了有关1959年、1973年等测绘图纸及相关批文等证据予以证明；从现有证据可见，涉案房屋曾由国家经租，经租期间由荷花公司依法征用拆除房屋所在地段，而房管部门亦已撤管原房屋全部面积102.6333平方米，发还给产权人；而且，上述登记簿内容被房地产行政管理部门依法变更登记前，合法有效，因此，上述材料依法不能对抗上述不动产登记簿所载情况，故周兆硕上述主张，依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：驳回周兆硕的诉讼请求。本案受理费63740元，由周兆硕负担。一审查明的事实有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，周兆硕向本院提交撤管通知书、私房改造遗留问题调查表、批准国家经租房屋移交接管表，拟证明涉案争议的是逾期未登记的产权是代管的部分，而不是1967号《房地产登记簿查册表》上所显示的产别为经租的102.813平方米，现在在查册表上不能显示的房屋，根据该地块上的历史档案资料确实存在着，且荷花公司在拆迁时已经与广州市越秀区房管局签订了拆迁补偿协议，且至今该些应当发还给周兆硕的房屋依然没有登记在任何人名下，故该些房屋应当发还给周兆硕。对此，荷花公司质证认为，对撤管通知书的真实性没有异议，但其中显示撤管部位是原房屋全部，撤管面积是102.81平方米。根据该撤管通知显示，经过政府或相关机构，整个房屋的全部面积返还的就是102.81平方米；私房改造遗留问题调查表无法证明上诉人主张的23-1四幢房屋有700多平方米；批准国家经租房屋移交接管表，对真实性没有异议，但与本案没有关联性，该表只说了地址，其他内容并没有显示。另，荷花公司未向本院提交新的证据。另查明，根据一审法院向广州市房地产档案馆调取的登字1967号档案材料中的《不予登记决定书》显示，周兆硕曾以周炳星关系人名义向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理越秀区解放中路贤藏街19、21、23、23号之一的房地产更正登记，要求明确档案记载的房屋建筑面积为409平方米，该局以14更1100216号受理。该局经核查该业存档的《房地产所有证》《广州市地籍分户图》《广州市不动产平面图》等资料，该房屋建筑面积为409平方米的依据不充足，周兆硕未能提供相关材料证明历史产权登记有误，故该局决定不予登记。本院认为，本案系物权保护纠纷，因周兆硕是香港特别行政区居民，故本案属于涉港不动产纠纷，应参照涉外案件处理。本案属于因不动产引起的纠纷，而周兆硕主张其被占用的不动产位于内地，故一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方二审的诉辩意见，本案二审的争议焦点为除了已经补偿的102.6333平方米房屋面积外，周兆硕是否仍有742平方米的合法房屋产权被荷花公司非法占用。对此，本院分析如下：本案中，荷花公司经政府部门批准征用上述涉案19、21、23、23-1号房屋，而根据1967号《房地产登记簿查册表》显示，上述19、21、23、23-1号房屋为四座一层房屋，建基面积为102.813平方米。且上述房屋经国家经租、撤管发还，房管部门亦确认撤管发还给产权人的原房屋全部面积为102.6333平方米，基本与上述查册表记载的内容一致。周兆硕上诉主张涉案房屋的实际建筑面积为844.8173平方米、房管部门登记的建筑面积实际上遗漏了23-1号房屋的面积，但周兆硕的上述主张明显与上述查册表记载的内容及该房屋的撤管发还情况不符，且周兆硕一审提交的图纸、批文等证据亦不足以证明上述房管部门的登记的事项确实有误。如周兆硕对房产的登记面积有异议，应持相关证明材料向相关房产登记管理部门申请变更登记房屋产权面积。二审期间，周兆硕向本院提交的撤管通知书、私房改造遗留问题调查表、批准国家经租房屋移交接管表，但该些证据并没有相关反映在涉案23-1地址上有742平方米房屋合法产权的内容，故本院不予采纳。据此，综合本案周兆硕提供的现有证据，并不足以证明其在23-1地址上尚有742平方米的合法产权房屋被荷花公司非法占有，故周兆硕要求荷花公司交还房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在没有新的证据足以推翻一审判决的情况下，周兆硕上诉主张一审法院认定事实及适用法律均有错误，依据不足，本院不予采纳。综上所述，周兆硕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63740元，由上诉人周兆硕负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月三十日书记员  王嘉宝陈晓君罗文敏