广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2549号上诉人（原审原告）：陈健。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。被上诉人（原审第三人）：广州市锐捷合盛物业管理有限公司。法定代表人：周华英，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢绮婷、严天麟，均系广东安华理达律师事务所律师。上诉人陈健因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈健在原审的诉讼请求：判令国龙公司在限期内将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁30-31A房登记在陈健名下，并将产权人为陈健的不动产权证交付给陈健。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、陈健在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款700000元及该款自2006年8月2日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给广州市锐捷合盛物业管理有限公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在陈健完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助陈健到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁30-31A房所有权转移登记至陈健名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及广州市锐捷合盛物业管理有限公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人陈健不服，上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项判决，改判“上诉人在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款70万元支付给广州市锐捷合盛物业管理有限公司”；2.请求贵院依法判决被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉的主要理由：1.在一审过程中，国龙公司未向上诉人提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，农行淘金支行、锐捷公司也未提出独立的诉讼请求，上诉人未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决上诉人支付剩余购房款的利息给锐捷公司超出一审诉讼请求的范围。2.上诉人与国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。（3）上诉人与国龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定：买受人分期付款，其中2006年7月31日前支付800000元，700000元一年内办妥房产证一个月内付清。依照《合同法》第七十六条、第一百零七条规定，作为先履行一方的国龙公司至今未履行办理涉案房屋的所有权登记义务，上诉人有权拒绝支付700000元。国龙公司不履行合同义务的行为已经构成违约，且该违约行为导致上诉人未能依约支付尾款，由此产生的后果应由国龙公司承担。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人锐捷公司的主要答辩意见：1.原判决关于锐捷公司依法享有涉诉房屋抵押权的认定事实清楚，证据充分，应予维持。本案一审已经查明锐捷公司是涉案房屋的合法抵押权人，亦查明了上诉人与国龙公司签订《商品房买卖合同》的时间要晚于锐捷公司享有的抵押权设立时间，而上诉人请求将原判决判项改判为“将剩余房款一次性支付给锐捷公司”，实际上表明了上诉人认可上述事实。在本案中，上诉人在与国龙公司签订《商品房买卖合同》时未尽到应有的审慎义务，未对涉案房屋是否存在抵押状况予以核实，存在一定的过失。因此，不能将上诉人的过错责任交由依法办理抵押权登记在先的抵押权人来承担，抵押权人锐捷公司对涉案房屋所享有的抵押权应该受到法律的充分保护。2.原判决适用法律错误，请求贵院予以纠正。本案不应适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“最高院《批复》”）里的相关规定。（1）抵押权是物权，原判决中“消费者对房屋的权利”（下称“消费者权利”）属于债权，当同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权的效力。而关于消费者权利优先于抵押权，至今尚无任何法律对此作出规定，所以仅依据最高院《批复》中消费者权利优于工程价款，而工程价款又优于抵押权，继而得出消费者权利优于抵押权的结论，明显是缺乏法律依据。（2）退一步说，最高院《批复》中对所谓消费者权利作出了限定，即房屋买受人只能是消费者型买受人（购房应是直接用于满足其生活居住需要），且已支付了全部或大部分房款。对此，广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十三条对消费者的定义作了进一步充分阐明：消费者应该是“所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人”。但是在一审中，在上诉人未能举证“所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋”的情况下，原审法院径直认定上诉人是“消费者”，进而认为上诉人对涉案房屋的权利优先于锐捷公司的抵押权，明显属于基本事实认定不清。综上，在无直接明确的法律规定下，原判决仅依据最高院《批复》将消费者权利认定优先于抵押权，违背了“物权优于债权”等基本民事法律原则，动摇了包括抵押权登记在内的不动产物权的公示公信基本制度。3.上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。首先，上诉人所称“在国龙公司未提起反诉，农行淘金支行及锐捷公司未提起独立诉讼请求的情况下，原审判决上诉人需向锐捷公司支付利息是超出一审诉讼请求范围”、“原审法院判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换”都明显与法律规定不符，也与其上诉请求形成矛盾，所以这些上诉理由均不能成立。其次，上诉人称其未能按约支付剩余房款系由于国龙公司违法犯罪及违约所致，然而上诉人在当时完全可以以提存等合法方式来消灭支付剩余房款的合同义务，但上诉人一直怠于采取正确的方式积极履行支付剩余房款之义务，未付的剩余房款自然会产生孳息，且上诉人称其已在未付清房款的情况下占有使用涉案房屋十几年，其对房屋的使用、收益权未受影响。此外，针对上诉人称“根据合同条款，因国龙公司未履行办证义务，上诉人有权拒付剩余房款”，我方认为上诉人除了未履行支付剩余房款的义务外，甚至亦未履行支付首期房款的义务，因为上诉人的汇款对象并不是国龙公司，而是案外人陈中兴，但陈中兴并非《商品房买卖合同》的出卖方，也不是合同所约定的收款方，故上诉人对陈中兴的汇款与本案无关，也就是说上诉人在本案中没有支付过任何的房款。因此上诉人拒绝支付利息的上诉理由没有事实和法律依据。综上所述，若抵押在先，有一定过失的上诉人仍可主张变更办理产权登记，这必将使抵押权人基于审慎审查之后依法设立的抵押权仍然要面临重大的风险，势必损害抵押权人的合法利益，损害法律的公平正义。从社会效果上看，若一审判决未得到纠正，未来将有可能导致众多的债务人与案外人恶意串通，以倒签合同、收据或提前交付房屋等方式，使抵押权人的合法权利遭受严重损害，届时，司法秩序、法律的权威也将受到影响。因此，上诉人的上诉请求不应获得支持，应予驳回。锐捷公司恳请贵院采纳我方的答辩意见，依法对一审判决进行纠正，作出公正的判决，以维护我方的合法权益。被上诉人农行淘金支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196号民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。陈健的质证意见：该再审案件对本案不构成任何影响，国龙公司与其员工串通骗取银行贷款，损害金融机构的利益。名义购房人大多是国龙公司的员工或员工的亲戚朋友，没有实际支付任何款项，以房屋作为抵押物骗取贷款，不是真正的购房人。锐捷公司的质证意见：对真实性没有异议，对该证据不发表意见。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人陈健虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人陈健的上诉请求，不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9203.88元，由上诉人陈健负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍