海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4755号上诉人（一审被告）：王守良，男，1961年10月11日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区旧街街王兴寨村新屋湾一组4号，公民身份号码42012419611011161X。被上诉人（一审原告）：海口恒正实业有限公司，住所地海南省海口市美兰区灵山镇琼山大道86号山河大厦9层，统一社会信用代码914601007425538862。法定代表人：王君一，总经理。委托诉讼代理人：林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路航，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人王守良因与被上诉人海口恒正实业有限公司（以下简称恒正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王守良上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.改判或发回重审此案；3.一审诉讼费和本案上诉费用由恒正公司承担。事实与理由：一、一审法院在审理王守良与恒正公司房屋买卖合同时认定事实发生错误。1.2013年10月18日，王守良与恒正公司双方签订《海口市商品房买卖合同》，由王守良购买恒正公司位于海口市琼山大道172号琥珀悠澜5号楼9层902房，建筑面积共49.91平方米，总金额为396186元，王守良已交付购房款126186元，余下270000元，由银行提供贷款支付，因此王守良已支付了购房全额款。此房依法由王守良所有，一审法院判决解除双方买卖合同关系，有悖于法律。2.王守良逾期支付银行的贷款，恒正公司代替王守良支付，是另一法律关系，双方系债务关系，也不能涉及解除房屋买卖合同。3.王守良购买的涉案房屋为毛坯房，至于恒正公司装修此房，未经王守良同意，产生的法律责任，由恒正公司承担。4.恒正公司不能依据“补充条款七”行使解除权，因涉案房屋所有权以归王守良所有，其物权应受到法律保护，产生的银行贷款逾期还款是债务，或由银行主张权利。二、一审法院审理此案因事实不清，导致适用法律发生错误。第一，关于补充条款七涉及的在贷款银行追究卖房人担保保证责任后对买房人享有的购房合同约定解除权问题，恒正公司作为开发商不享有涉案房屋买卖合同约定解除权，因交易已经完结，开发商权利不能滥用；因本案王守良对银行还贷违约而使开发商承担了保证责任，开发商首先应向本案王守良主张债权205137元，本案王守良如无力偿还则可以通过司法程序以目前市场价拍卖或变卖涉案房屋优先受偿。即使此处约定解除权成立，在合同被解除时，从购房合同成立到购房合同解除时这个时间段内涉案房屋市场涨价的收益权依法应归购房人王守良，因为购房人在合同合法有效期间享有物权期待权，包含收益期待权。所以购房合同被解除应作市场价评估，卖方应该按此评估价减去代买房人还贷款数额，余款全退买房人。第二，卖房人承担买房人贷款保证责任后无权在对买房人行使购房合同约定解除权时再进一步追究买房人购房合同违约责任，根据合同相对性原理，买房人对卖房人是全款买房且已支付履约，不存在购房合同违约情节，买房人对银行贷款还贷违约只须依贷款合同对银行承担违约责任，无须再对卖房人承担违约责任，所以卖房人向买房人主张购房合同违约责任无事实依据和法律依据，应依法驳回卖方人的诉讼请求。第三，买房人王守良已付首付款及41期按揭贷款月供，合计244471元。涉案房屋原价396186元，现涉案房屋市场溢价约30万元，合计696186元，卖房人在解除合同扣除代还银行205137元保证责任债权后，应退买房人总款约491049元。第四，合同约定此房为毛坯房，在已交房交付使用权前提下，卖方趁买房人远在武汉，偷偷将此房强制装修，甚至出租牟利，构成侵权损害，卖房人开发商依法应予赔偿本案买房人即王守良75000元，本案诉讼费也应由恒正公司承担。综上所述，恳请二审法院依法审理，支持王守良的全部上诉请求。被上诉人恒正公司答辩称：一审查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当驳回王守良的上诉请求，维持原判。一、双方之间的权利义务已经通过《海口市商品房买卖合同》作出了明确的约束，合同及附件均是双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。恒正公司有权依据附件七第二点第5项解除合同，并要求违约金。二、在民事法律关系之下，双方的权利义务适用“有约定从约定”的原则，且合同法第四条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，事实上是合同自由原则。在不违反法律法规的原则下，当事人的约定高于法定。三、就本案而言，从形式上看，王守良已经支付了购房款，违反的只是《个人购房借款/担保合同》的约定，但实际上恒正公司已经代王守良偿还了王守良欠付海口农村商业银行股份有限公司的贷款本息，则王守良先前所支付的购房款因其违约行为导致恒正公司在商品房买卖合同中收取购房款的主要权利实际未能全部实现，所以涉案房屋买卖交易并未完结。四、王守良未完全享有涉案房屋的物权，物权以登记为准，但涉案房屋尚未登记在王守良名下。同时，根据一般的买卖法律关系基础原则，物的享有应当是以支付完全相应的对价为前提，但是王守良现在也未支付完全部房款，所以王守良并不享有涉案房屋的物权以及物权期待权等。五、恒正公司不应当赔偿王守良75000元，同时王守良支付的41期按揭贷款其中有一部分是支付银行利息，不应当是王守良上诉所称已还合计24万余元的金额。恒正公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除恒正公司与王守良于2013年10月18日签订的《海口市商品房买卖合同》；2.判令王守良向恒正公司支付违约金39618.6元；3.本案诉讼费、公告费等费用由王守良承担。一审法院认定事实：2013年10月18日，恒正公司（出卖人）与王守良（买受人）签订一份《海口市商品房买卖合同》。该合同约定：“买受人购买出卖人投资建设的位于海口市白驹大道北侧琥珀悠澜5号楼9层902房，建筑面积共49.91平方米，总金额为396186元。买受人在签订合同当日支付总房款的30%作为首付款，共计126186元；余下总房款的70%，共计270000元，由银行为买受人提供银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人单方能控制的市政配套设施批准及安装延误；3.遭遇政府的有关法规，政策变化或政府部门的原因，出卖人在发生之日起30日内，向买受人提供相关的政府部门书面说明材料；4.买受人未结清面积差价款、违约金及其他买受人应付款项的；5.其他买受人无法预见和通知的原因……”上述合同附件七《本合同补充协议》还约定：“买受人选择按揭形式付款，非因出卖人的原因出现下列情形之一的，出卖人有权解除合同，买受人应承担违约责任：……买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并由出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行销售。出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金及就此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得款）外，还有权向买受人收取该商品房总价款10%的违约金……”恒正公司、王守良均在上述合同附件上签名盖章。上述合同及合同附件签订后，王守良支付了购房款126186元，并于2013年12月5日作为借款人与案外人海口农村商业银行股份有限公司（贷款人）、恒正公司（保证人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》，通过向银行借款270000元而付清了剩余的购房款。王守良在履行上述《个人购房借款/担保合同》过程中未依约偿还贷款本息，具体情况如下：2016年10月至2016年11月连续两个月未还款、2017年6月至2017年8月连续三个月未还款、截止2018年1月16日连续逾期四个月、截止2018年4月4日连续逾期三个月。案外人海口农村商业银行股份有限公司分别于2016年12月5日、2017年8月23日、2018年1月、2018年4月向恒正公司送达了《关于补足王守良扣划个人一手住房按揭贷款保证金的函》，告知恒正公司按照合同约定划扣恒正公司一手住房按揭贷款保证金用于偿还王守良的欠款，金额分别为5867元、8683.79元、11623.89元、11578.74元，并要求恒正公司限期补足保证金。恒正公司分别于2016年12月5日、2017年8月23日、2018年1月16日、2018年4月4日向案外人海口农村商业银行股份有限公司支付了上述款项。因王守良在履行《个人购房借款/担保合同》过程中严重违约，故案外人海口农村商业银行股份有限公司于2018年4月25日向担保人即恒正公司送达《贷款提前到期通知书（担保人）》。该通知书记载：“根据恒正公司于2013年12月5日与本行（社）签订的海口农商银行龙昆支行2013年按揭第382号《担保合同》，为王守良（借款人）向本行社贷款270000元提供担保，现因借款人违反合同条款第十条10.2约定，累计六次未按时足额偿还贷款本息，根据贷款合同的约定，本行（社）决定提前收回本合同项下的贷款本息，现正式向恒正公司主张权利……”2018年7月4日，案外人海口农村商业银行股份有限公司还向王守良出具一份《律师函》。该函记载：“王守良自2017年6月21日起已累计超过12个月拖欠借款本息，委托方（案外人海口农村商业银行股份有限公司）已按照合同约定，宣布该笔借款提前到期，要求提前收回全部借款本息……请王守良在收到此函之日起3日内清偿拖欠委托方的全部借款本息……”在恒正公司履行其保证人义务，代王守良结清全部借款本息后，案外人海口农村商业银行股份有限公司于2018年8月1日向恒正公司送达《关于补足王守良扣划个人一手住房按揭贷款保证金的函》，称：“已从恒正公司保证金户内扣划167384.33元，用于结清王守良贷款余额及拖欠……”恒正公司向王守良催款未果，于2019年1月14日向一审法院起诉，遂成讼一审法院认为：恒正公司、王守良签订的《海口市商品房买卖合同》及其合同附件均系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。虽然王守良亦向恒正公司支付了全部的购房款，但是双方签订的《海口市商品房买卖合同》的附件七《本合同补充协议》还约定：“买受人选择按揭形式付款，非因出卖人的原因出现下列情形之一的，出卖人有权解除合同，买受人应承担违约责任：……买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并由出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行销售。”从形式上看，王守良已支付了全部的购房款，其违反的只是《个人购房借款/担保合同》的约定；但从实质上看，因恒正公司代王守良向案外人海口农村商业银行股份有限公司清偿了王守良所欠的贷款本息，则王守良先前支付给恒正公司的购房款的一部分因其在《个人购房借款/担保合同》中的违约行为又被支付给案外人海口农村商业银行股份有限公司。由此可见，恒正公司在《海口市商品房买卖合同》中的主要权利即收取购房款并未全部实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合附件七《本合同补充协议》的约定和本案事实，恒正公司因王守良在《个人购房借款/担保合同》履行过程中严重违约而向案外人海口农村商业银行股份有限公司承担担保责任，则《海口市商品房买卖合同》的解除条件已经成就，恒正公司享有解除合同的权利。故恒正公司请求解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。另，附件七《本合同补充协议》明确约定：“出卖人有权向买受人收取该商品房总价款10%的违约金。”涉案房屋的总价款为396186元。因此，恒正公司请求王守良支付违约金39618.6元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、海口恒正实业有限公司与王守良于2013年10月18日签订的《海口市商品房买卖合同》应于本判决生效之日解除；二、王守良应当于本判决发生法律效力之日起十日内向海口恒正实业有限公司支付违约金39618.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费790.47元（海口恒正实业有限公司已预交），由王守良负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院审理查明：二审询问时，双方陈述涉案房屋尚未交付给王守良，涉案房屋的产权证亦未办理至王守良名下。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一审判决解除双方之间的商品房买卖合同并由王守良向恒正公司支付违约金是否正确。本案中，恒正公司与王守良签订的《海口市商品房买卖合同》及其合同附件合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《海口市商品房买卖合同》的附件七《本合同补充协议》约定：“买受人选择按揭形式付款，非因出卖人的原因出现下列情形之一的，出卖人有权解除合同，买受人应承担违约责任：……买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并由出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行销售……还有权向买受人收取该商品房总价款10%的违约金”。由于王守良以按揭贷款方式付清购房款后却连续数期逾期偿还银行贷款，致使银行解除按揭贷款合同并由恒正公司承担担保责任代王守良结清了银行贷款，故恒正公司依据上述合同约定诉请解除《海口市商品房买卖合同》并诉请王守良支付商品房总价款10%的违约金39618.6元具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对于王守良上诉主张《海口市商品房买卖合同》已履行完结而不能解除合同，由于恒正公司在收取了王守良购房款后却代王守良结清了银行贷款，导致恒正公司收取购房款的合同权利实质并未全部实现，且恒正公司尚未将涉案房屋向王守良交付和办证，故合同并未履行完毕，王守良的该上诉主张不成立，本院不予采纳。至于王守良上诉提到的恒正公司在合同履行期间私自将涉案房屋进行装修并出租牟利的问题，不属于本案审理范畴，王守良可另行主张权利。综上所述，王守良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790.47元，由上诉人王守良负担。本判决为终审判决。审判长杨曦审判员王春芬审判员范晨二〇一九年十二月五日书记员吴钰速录员吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。撰稿：杨曦校对：吴钰印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2019年12月5日印制（共印14份） {文书日期} 附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。