广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19430号原告（反诉被告）：郑艳珊，女，汉族，1978年1月19日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：蓝翔，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：习雄凯珺，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑俊填，男，汉族，1970年10月19日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄发瑞，广东百椹律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑艳珊（以下简称原告）与被告（反诉原告）郑俊填（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑艳珊的委托诉讼代理人蓝翔，被告郑俊填的委托诉讼代理人史超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告支付原告搬迁及清扫费5000元，并支付逾期搬离期间相当于双倍租金的赔偿金80516元（自被告收到解约通知后2日计算至强制搬离占用房屋之日，即自2019年3月9日至2019年4月16日，共39天）；2.被告支付拖欠房屋租金209142.85元（自2018年8月20日起暂计至2019年2月28日，实际应计算至被告实际返还占用房屋之日），并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至全部款项结清之日止的利息；3.被告支付逾期未予支付的管理费10710元（自2018年12月起暂计至2019年2月，实际应计算至被告实返还占用房屋之日）；4.被告使用承租房屋产生的水、电费共计3977.16元（暂计至2019年1月，实际计算至被告实际返还占用房屋之日）；5.被告支付因被告擅自改变房屋内部结果，原告恢复原状的费用20000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，被告因办公、经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市××路××大厦××楼××室的房屋出租给被告。该房屋租期为2017年3月20日至2022年5月19日，其中关于租金标准约定2018年5月20日-2019年5月19日，每月租金按照叁万贰仟元缴纳（32000元整），上述租金不包含管理费、水电费、有线电视费等费用，并约定被告应于每月20日前向原告交付当月租金。另外，合同签订之日，原告向被告收取相当于3个月租金数额的租赁保证金96000元，合同第十四条约定“乙方（被告）拖欠租金达贰个月以上等情况下，甲方（原告）有权解除合同，并有权不予退还保证金”。2018年9月起，被告未能按时缴纳租金、管理费等水电费等，已构成根本性违约。经原告多次沟通及发律师函催讨，被告仍未支付上述费用。根据双方《房屋租赁合同》第十四条的规定，原告于2019年2月27日通知被告解约，并于3月6日邮寄送达《房屋租赁合同解除通知书》，但被告一直拒不搬离，违反双方签订的合同第十五条的规定。原告进行搬离清扫时，发现被告擅自改变了房屋内部结构，违反了双方签订的合同第三条、十四条的规定，应补偿原告恢复原状的费用支出。被告答辩称，原告的部分诉求没有事实和法律依据。原告在2018年12月10日就对涉案租赁物强行停水停电并控制禁止被告处理租赁屋内的物品。因此，本案的合同真正解除时间为2018年12月10日，也是原告实际收回租赁物的时间。原告起诉以后的租金、管理费等费用并没有事实依据。原告要求恢复原状的费用和清扫费的费用没有事实和法律依据。被告也提出了反诉，在租赁物中也有违章建筑部分租金，应当在违章建筑物总的租金中予以扣除。被告的反诉请求：1.原告返还收取违章建筑的租金63573元；2.原告因单方解除租赁合同给反诉人造成的损失100万元；3.本诉和反诉的费均由原告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告将位于深圳市××路××大厦××楼××室建筑面积350平方米的房租出租给被告经营餐厅，租期自2017年3月20日至2020年5月19日，租金约定2017年3月20日至2017年5月19日为免租期，2017年5月20日至2020年5月19日，月租金为32000元，2020年5月20日至2022年5月19日，月租金为33600元，合同签订当日，被告支付给原告相当于三个月租金的租赁保证金96000元。租赁合同第十四条约定，当乙方出现拖欠租金两个月以上，甲方有权解除合同，并有权不退还乙方保证金。被告经营至2018年12月，由于生意不好，有三个月租金未支付给原告，但经与原告协商，扣除租金保证金后，被告愿意再支付一个月的租金，双方终止租赁合同。然而原告却在2018年12月10日采取了停水停电的方式，使被告被迫关门而停止营业，被告直接经济损失100万元，另原告出租给被告的350平方米中有42平方米为违章建筑，原告已收取的租金中应部分予以返还，按月租金32000元，350平方米来计算42平方米每月租金应为3840元，从2017年5月20日到2018年8月20日共16个月，原告应予返还61440元。在原告2018年12月10日锁门时，被告所欠租金为93867元，加上被告租赁保证金96000元，扣除应付租金93867元，尚余63573元。原告答辩称，双方在2017年签订合同，合同约定租金为32000元，面积为350平方米。双方履行合同应与合同约定的一致，为双方真实意思表示，所以不存在被告主张的违章建筑，其陈述的违章建筑没有事实和法律依据。被告主张的100万元损失部分，也没有任何事实和法律依据，被告已经存在严重的违约，其应当对原告承担违约责任，被告反诉请求不成立。本院经审理查明如下事实：一、合同签订情况2017年3月20日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，载明原告将位于深圳市××路××大厦××楼××室出租给被告，租赁房屋建筑面积350平方米（第一条);被告租用期限为2017年3月20日起至2022年5月19日止，自本合同签订之日起计算，原告免收被告2个月租金，2个月届满后，被告应向原告按时交付租金，具体租金标准为：2017年5月20日至2020年5月19日的月租金为32000元；2020年5月20日至2022年5月19日的月租金为33600元，上述租金不包含管理费、水电费、有限电视费等费用，管理费、水电费、有限电视费等费用由被告另外支付（第二条）；被告应于每月20日前向原告交付当月租金（第三条第一款）；自签订本合同之日起，原告向被告收取相当于3个月的租赁保证金即96000元，原告向被告退还租赁保证金的条件为：被告缴清租金、水电费、管理费等费用，合同终止后对现有房屋结构、设备、设施及装修没有损坏（第三条第二款）；原告不予退还保证金的情形为：被告未缴清租金、水电费、管理费等费用，合同终止后对现有房屋设备、施舍及装修有损坏，擅自改变租赁房屋的结构致使房屋造成安全隐患，因消防、城管、大厦管理处等非原告的原因不能满足被告使用要求的（第三条第三款）；租赁房屋用途为办公、经营，未经原告书面同意被告不得将租赁房屋用于其它用途（第四条）；交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认（第五条）；合同有效期内，允许解除或者变更合同的情况为：因发生不可抗力使合同无法履行，政府征用、收回或者拆除租赁房屋，双方协商一致（第十三条）；原告有权变更合同条款或者解除合同并不退还保证金的情形为：被告拖欠租金2个月以上，被告利用租赁房屋进行非法活动，被告不承担本合同第九条规定的维修责任或维修费用致使房屋或设备严重损坏，被告未经原告同意擅自改变房屋结构或用途，被告擅自转租房屋，解除通知一经送达，原告有权申请单方解除合同（第十四条）；本合同终止后，被告应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（正常损耗的除外），同时结清各项费用并办理有关移交手续，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金（第十五条）。二、租金、管理费和水电费交付情况2018年8月20日，被告未再支付租金。根据原告提交的微信聊天记录，被告每月向原告交付当月管理费2730元和空调维护费840元，以及上月的水电费（水费每单位3.77元、电费每单位1.1元）。2018年11月，被告未再支付水电费。2018年12月，被告未再支付管理费。根据原告提交的《深圳市安华厦物业管理有限公司（金通大厦）缴费通知单》、《水电费用明细表》显示，案涉租赁房屋2018年12月的用电量为877个单位、用水量为25个单位；2019年1月份的用电量为119个单位，用水量为0；2019年2月份的用水用电量为0。三、原告催缴费用及主张解除合同的情况2018年12月6日，原告向被告发出《律师函》催缴租金、管理费、水电费，督促被告三日内结清上述费用并保证今后每月5日前支付上述费用。2018年12月10日，原告要求案涉租赁房屋所在的深圳市安华厦物业管理有限公司金通大厦管理处对案涉租赁房屋停水停电，并不得转移店内物品。该物业管理处于当日对案涉租赁房屋予以停水停电。对该项事实，原告予以确认，但在庭审时主张第二天即恢复了供水供电，其庭后提交的深圳市安华厦物业管理有限公司金通大厦管理处出具的证明中显示，2018年12月13日恢复了金通大厦B座4楼的供水供电，被告在本院指定的期限内对该证据未予以质证。19年1月3日，原告方向被告发送以下内容微信：“郑俊填先生，你连续拖欠深圳市罗湖区华丽路金通大厦Ｂ座4楼402室房租、水电费达5个月，且现在继续占用该物业，今天正式通知你，请尽快拿走你的大门锁，否则，我们有权自行处理。”。22019年3月6日，被告签署原告发出的《房屋租赁合同解除通知书》，该通知书载明原告正式书面通知被告解除合同，被告接到本通知后立即结清租金及管理费、水电费等，并在2日内将被告的物品搬离并清理干净等。该通知另载明，因被告擅自改变了租赁房屋用途，被深圳市食品药品监督局处罚，要求被告尽快缴清罚款，但原告并未提交深圳市食品药品监督局的处罚单，但并未提交证据。四、据原告提交的房产证、不动产权资料电脑查询结果表显示，金通大厦B座4层（含案涉租赁房屋402室）由原告及林盈营按份共有，各占50%的份额。2019年9月6日，林盈营出具《声明》，对于原告对上述房产所做出的处分行为以及签署法律文书，其均予以认可。双方确认，案涉房屋用途系被告从事餐饮经营。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行，结合双方诉请及抗辩意见，本案争议焦点在于：一、合同解除的时间及解除合同后的责任归属；二、案涉租赁房屋是否存在部分违建。关于合同解除的时间，被告在履约过程中拖欠租金及水电费的事实清楚，构成违约，原告有权解除租赁合同。但在原告向被告做出正式的解除合同的意思表示前，原告在未通知被告的情形下对案涉房屋停水停电，双方签订的合同也未约定原告可以擅自停水停电的情形，被告无法继续使用房屋。原告主张其在2018年12月13日即恢复水电供应，但根据原告提交的《水电费用明细表》，自被告承租以来，案涉房屋的用电量在2000至6000个用电单位之间、用水量在70至140个用水单位之间，而2018年12月份使用的水电量较以往月份明显减少，大致为平时使用水电较少月份的三分之一，2019年1月份仅有119个用电单位，用水量为0，2019年2月份水电使用量亦为0，结合被告在案涉房屋经营餐饮行业的事实，使用水电为被告经营必需，被告主张其在2018年12月10日之后未再实际占有使用案涉物业的主张，具有一定的合理性。另外，原告亦不准予被告转移店内物品，被告对案涉房屋已经没有实际支配权，虽然原告主张其在2018年12月13日恢复供水供电，但与其庭审主张和实际水电使用情况不符，被告的抗辩主张更具有合理性，因此，被告主张原告在2018年12月10日以行为解除租赁合同，本院予以采信。关于合同解除后的责任归属。关于房屋租金，双方均确认自2018年8月20日之后未再交付租金，被告违约，应向原告支付2018年8月20日至2018年12月10日期间的租金117677元（32000元×3个月+32000元÷31天×21天）。关于管理费，原告主张的管理费标准为每月3570元，被告每月向原告交付当月管理费2730元和空调维护费840元，于原告主张管理费标准相符。被告2018年12月份未再缴纳管理费，故被告应向原告支付2018年12月1日至10日的管理费1152元（3570元÷31天×10天）。关于水电费，2018年11月，被告未再支付水电费，本院以2018年12月的案涉房屋用水电量作为被告当月实际使用的水电量，被告应支付2018年11月1日至12月10日期间的电费3515元【（2318个用电单位+877个用电单位）*1.1元】、水费332元【63个用水单位+25个用水单位）*3.77元】。原告主张被告支付上述款项至2019年8月，无事实依据，本院不予支持。关于搬迁费和清扫费及逾期办理的租金，原告在2018年12月10日对案涉房屋断水断电时，不准予被告转移店内物品，被告对案涉房屋已经没有实际支配权，原告也没有证据证实在其后准予被告搬迁，在2019年1月3日也仅要求被告拿走门锁，本院对原告主张逾期搬离的租金不予支持。原告亦未提供支出搬迁费和清扫费的证据，但考虑到原告腾空房屋亦需要相关费用，故本院酌定搬迁费和清扫费为2000元。关于恢复原状的费用，原告主张被告加建了厨房，但并未提交证据证实厨房的加建破坏了房屋的主体结构或者消防设施，双方合同亦未约定被告腾空房屋时需要将房屋恢复原状，故本院对该主张不予支持。关于违建的问题，涉案租赁合同约定的是概括的租金数额，而非单位面积的租金单价，被告自2017年3月签订租赁合同至2018年8月期间依约缴纳租金，被告在合同履行过程中未就租赁面积问题提出异议，被告提交的测绘报告系自行测绘，对方不予确认，且即使案涉房屋存在违章建筑，被告亦实际占用使用，故对被告返还部分租金的主张，本院不予支持。至于被告主张的损失问题，被告未按约定履行交付租金的合同义务，违约在先，原告解除合同有合同依据，其主张相关损失亦没有证据证实，故对其该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑俊填应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑艳珊支付搬迁及清扫费2000元；二、被告（反诉原告）郑俊填应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑艳珊支付租金117677元；三、被告（反诉原告）郑俊填应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑艳珊支付管理费1152元；四、被告（反诉原告）郑俊填应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑艳珊支付电费3515元；五、被告（反诉原告）郑俊填应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑艳珊支付水费332元；六、驳回原告（反诉被告）郑艳珊其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）郑俊填全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6240元，由原告（反诉被告）郑艳珊负担3878元、由被告（反诉原告）郑俊填负担2362元。原告（反诉被告）郑艳珊已预交的2362元，由本院予以退回，被告（反诉原告）郑俊填应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳本诉受理费3878元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉案件受理费14372元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马瑞琳人民陪审员  陈素清人民陪审员  钟锦虹二〇一九年十二月十八日书 记 员  张书香书 记 员  赵清娜