浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1079号 上诉人（原审原告）：刘长征，男，1978年3月17日出生，汉族，住上海市静安区。 上诉人（原审原告）：黄晓荣，女，1978年8月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐传富，上海市华荣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州明源房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔镇人瑞西路1588号。 法定代表人：张建文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：褚辉，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖宸，北京隆安（湖州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吴秀春，女，1976年1月21日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。 被上诉人（原审被告）：袁国武，男，1975年11月18日出生，汉族，住浙江省武义县。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：方超，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 上诉人刘长征、黄晓荣因与被上诉人湖州明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）、吴秀春、袁国武商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘长征及其与黄晓荣共同的委托诉讼代理人徐传富，被上诉人明源公司的委托诉讼代理人褚辉、廖宸，被上诉人吴秀春、袁国武共同的委托诉讼代理人方超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘长征、黄晓荣上诉请求：1.依法撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初120号民事判决，改判支持刘长征、黄晓荣一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由明源公司、吴秀春、袁国武承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。刘长征、黄晓荣是自行到明源公司的售楼处选房、付款，杭州凤麟网络科技有限公司（以下简称凤麟公司）没有组织团购，也没有所谓的团购费。刘长征、黄晓荣在明源公司工作人员的指引下签字付款。刘长征、黄晓荣与凤麟公司没有事实和法律上的合同关系，在刘长征、黄晓荣购房过程中，没有凤麟公司的人员参与，凤麟公司不应收取费用，已经收取的，应当全额返还。二、根据住建部的规定，房地产开发企业不能组织团购，本案中以明源公司名义签订的认购协议违法，为无效合同。三、凤麟公司未组织任何团购活动，刘长征、黄晓荣没有享受任何团购服务。刘长征、黄晓荣在拿到购房合同和发票后，才知道有凤麟公司出具的收据。四、明源公司签署协议，并由与刘长征、黄晓荣无任何合同关系的凤麟公司收款，是明源公司与凤麟公司共同欺骗购房者。五、明源公司已受到工商管理部门、税务部门的处罚，这些处罚表明明源公司的行为是违法的。 明源公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。案涉团购费实际为房产代理销售公司收取的居间服务费，刘长征、黄晓荣在购房过程中对此是明知的，没有提出任何异议，其实际也因此享受到了优惠购房价，整个购房过程十分透明，现场海报宣传、认购协议、刷卡回单以及收款收据均明确记载团购费及收取的主体，不存在明源公司与凤麟公司欺骗刘长征、黄晓荣的事实。二、一审法院认定的法律关系正确。本案实际上是刘长征、黄晓荣与房产代理销售公司之间的居间合同纠纷，团购费即居间服务费，代理销售公司促成了商品房销售合同的达成，刘长征、黄晓荣应当支付相应的费用。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。 吴秀春、袁国武的答辩意见同明源公司。 刘长征、黄晓荣向一审法院起诉请求：1.判令明源公司、吴秀春、袁国武共同返还刘长征、黄晓荣60000元；2.本案诉讼费用由明源公司、吴秀春、袁国武承担。 一审法院认定事实：刘长征、黄晓荣系夫妻。2016年10月7日，黄晓荣与明源公司签订认购协议一份，约定刘长征、黄晓荣向明源公司定购凯旋宫12幢1单元202室商品房，面积约68.78平方米，原房价543052元，折后房价438621元，总房款约438621元+60000元（团购）＝498621元；另约定付款方式为：首付：2016年10月7日，刘长征、黄晓荣向明源公司支付定金10000元；二期：2016年10月15日前，刘长征、黄晓荣向明源公司支付房款128621元+60000元＝188621元，同时双方签订《商品房买卖合同》；在2016年10月27日前，双方按约定办理购房贷款约300000元。在该认购协议的右上角编号标明为“钰盛”。2016年10月14日，刘长征、黄晓荣与明源公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定明源公司将其开发的公园一号凯旋宫12幢1单元202室商品房出售给刘长征、黄晓荣，建筑面积68.78平方米，单价为6377.16元，房款总价为438621元。凤麒公司于2016年10月14日向刘长征、黄晓荣开具款项内容为“刷团购”、金额为60000元、摘要为“12-202”的收据一份。明源公司于2017年12月22日向刘长征、黄晓荣开具了438621元的增值税普通发票。另，明源公司与嘉兴市钰盛房产经营管理有限公司（以下简称钰盛公司）于2016年2月25日签订了佳源南浔公园一号代理销售合同，明源公司将公园一号项目的白金汉宫及凯旋宫（房源）销售工作委托钰盛公司代理销售；2016年6月1日，经明源公司同意，钰盛公司与凤麒公司签订了湖州南浔公园一号销售代理项目销售代理协议书，钰盛公司将从明源公司取得的可售房源委托凤麒公司销售代理；2017年6月14日，凤麒公司变更为杭州凤麒房地产营销策划有限公司（以下简称凤麒策划公司），股东为吴秀春、袁国武；2018年2月2日，凤麒策划公司经申请被核准注销。 一审法院认为，本案系在商品房销售过程中产生的居间合同 纠纷。本案所涉房屋买卖达成房屋交易合意是经过认购协议直至最终的商品房买卖合同，在此过程中，经磋商后刘长征、黄晓荣自愿在协议及合同上签字确认，协议及合同内容系双方自愿协商确定的结果。从认购协议看，编号标明为“钰盛”，第二条付款方式已明确在第二期付款时除付购房款外，还另需支付60000元“团购”，实际交款时，刘长征、黄晓荣支付凤麒公司60000元，凤麒公司已向刘长征、黄晓荣开具了收据，收据中也载明“刷团购”及房号，且刘长征、黄晓荣在庭审中也认可售楼处介绍的付60000元优惠100000元活动；另从注意义务方面看，一般而言，房屋买卖交易金额较大，双方在签订认购协议时对影响房屋的重大条款特别是价款及付款方式应进行充分磋商，认购协议中的价格及付款方式系双方协商确定的结果，所涉商品房价格已从原房价543052元，折后变为房价438621元，从中优惠104431元，且刘长征、黄晓荣在签订合同当天支付二期房款128621元后又支付了60000元，除定金10000元及支付的二期房款128621元外，对剩余房款300000元在合同签订时约定于2016年11月14日前办理按揭贷款，故刘长征、黄晓荣对其在商品房买卖合同价款外需另行支付60000元（团购费）应有明确认知；综合来看，凤麒公司已促成刘长征、黄晓荣与明源公司达成了商品房买卖合同，刘长征、黄晓荣也已从中得到优惠；刘长征、黄晓荣是具有完全民事行为能力人；故其所称明源公司与凤麒公司共同骗取其款项与事实不符，其理由不能成立，不予采信。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘长征、黄晓荣的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由刘长征、黄晓荣负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：明源公司与吴秀春、袁国武是否应返还刘长征、黄晓荣主张的60000元款项。刘长征、黄晓荣上诉主张其未参加团购活动，未享受团购服务，亦未与凤麟公司约定60000元的团购费，明源公司与凤麟公司共同欺诈其支付60000元。对此本院认为，刘长征、黄晓荣与凤麟公司之间就商品房团购服务虽未订立书面合同，但明源公司与凤麟公司之间确实存在委托销售关系，双方约定了“付60000元优惠100000元”的团购销售模式及佣金计算方式。案涉房屋的认购协议中载明“原单价7895元/平方米，原房价543052元，折后单价6377元/平方米，现房价438621元”，表明案涉房屋销售存在优惠且优惠差价基本符合明源公司与凤麟公司约定的团购模式。刘长征、黄晓荣虽主张其并未签订过团购协议，但其购买案涉房屋的总价与认购协议内容一致，其支付定金、后续支付尾款以及额外支付60000元的一系列行为亦与该协议的内容一致，故对其该主张本院不予采信。认购协议的内容未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。案涉房屋的团购活动系凤麟公司组织，团购费60000元亦非明源公司收取，故刘长征、黄晓荣提出的认购协议因违反住建部规定而无效的主张并无相应事实依据，本院亦不予采信。刘长征、黄晓荣向明源公司购置房产，按照交易惯例，其签订房屋买卖合同时对房屋总价已协商一致，刘长征、黄晓荣对案涉房屋总价为438621元是应知的。根据刘长征、黄晓荣的支付记录，签订合同当天，刘长征、黄晓荣向明源公司支付了128621元购房款之后，又单独向凤麟公司支付60000元，对剩余房款则约定于2016年10月27日前办理按揭贷款，现刘长征、黄晓荣无法对其额外支付60000元的行为作出合理解释。刘长征、黄晓荣认为其支付60000元时不知道是支付给凤麟公司，亦不清楚60000元是不包括在房屋合同总价之内，与其应有的认知判断能力不相符。刘长征、黄晓荣并无证据证明明源公司和凤麟公司存在合谋欺诈之行为，故对其上诉理由本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由刘长征、黄晓荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年十二月十六日 书记员 沈 燕