湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2522号上诉人（原审原告）：卢立民，男，1990年8月18日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：周海鹰，湖南开旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾四喜，女，1961年9月15日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：郭远茂，湖南道宽律师事务所律师。上诉人卢立民因与被上诉人曾四喜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢立民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持卢立明的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：在一审庭审中，曾四喜自认已与政府部门签订了征收补偿协议，并已获得补偿，该补偿协议曾四喜应向法院提供，卢立明无法获得，故一审判决以卢立明未尽到举证责任为由驳回诉讼请求是错误的；曾四喜应支付其家庭已取得的经营损失补偿和装修补偿支付给卢立明。曾四喜辩称，1.一审中，卢立明未尽到举证责任，一审判决据此驳回其诉讼请求正确；2.曾四喜将涉案房屋出租时，已告知将会被拆迁情况，卢立明自愿签订租赁合同并进行经营，现该房屋被拆迁，卢立明应自负损失；3.曾四喜家庭取得的拆迁补偿均属于曾四喜家庭，没有包含本应属于卢立明主张的双停损失补偿款和相关设施补偿款；4.拆迁补偿协议中的经营损失补偿系对涉案门面高于一般住宅价值的补偿，应属于房主，而非属于出租人。卢立明向一审法院起诉请求：解除曾四喜与卢立明签订的门面租赁合同，判令曾四喜向卢立明支付拆迁补偿协议中的停产停业补偿款72000元、相关设施补偿款10000元。一审法院认定事实：2018年3月18日，曾四喜与卢立民签订《门面出租合同》，卢立民承租曾四喜位于常德市××区××路××、××号门面，租期5年，自2018年4月1日起至2023年4月1日止，每年租金25800元。2019年6月27日，承租门面被政府通知拆迁。一审法院认为，曾四喜出租给卢立民的门面租期为五年，卢立民承租门面后对门面进行了装修，门面被拆迁属国家规划，现因此解除门面租赁合同符合法律规定，应受法律保护,故对卢立民请求解除与曾四喜签订的门面租赁合同的诉讼请求应予支持。卢立民与曾四喜门面租赁合同的解除属不可抗力所致，卢立民在举证期内未提交曾四喜应对其支付房屋拆迁补偿协议中的门面停产停业补偿款及相关设施补偿款的证据，故对卢立明主张的补偿款不予支持。遂判决：一、解除卢立民与曾四喜签订的门面租赁合同；二、驳回卢立民的其他诉讼请求。案件受理费1850元，减半收取925元，由卢立民负担。本院二审期间，卢立民向本院提交了如下证据材料：1.李宴明的出庭证言1份，拟证明卢立民对涉案房屋装修后进行婚庆经营的事实；2.曾四喜家的房屋拆迁征收补偿明细1份，拟证明曾四喜家庭的房屋征收补偿情况。曾四喜向本院提交了如下证据材料：1.出院诊断书3份和特殊病种就医证1份，拟证明涉案房屋被拆迁时曾四喜身患疾病的事实；2.常德市鼎城区红云街道西站社区居委会出具的证明1份，拟证明卢立民于2019年7月14日搬走其所有的位于涉案房屋内的货物和生活用品的事实。本院为查明案件事实，向常德市鼎城区红云街道西站社区居委会负责拆迁工作的王星荃进行了调查询问，其陈述曾四喜家的涉案房屋2017年被确定为集体土地征收范围，曾四喜家的一事一议项目补偿明细表中的经营损失补偿是指给房东的可用于出租的一楼临街房屋与其他房屋价值差异的补偿。对当事人和本院依职权调取的证据，本院组织了质证。本院认为，卢立明提交的证据1与其在一审中提交的现场照片一致，故本院予以采信；卢立民提交的证据2形式于来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；曾四喜提交的证据1与本案没有关联性，本院不予采信；证据2能够证明卢立明搬家的时间，与本案具有关联性，本院予以采信；王星荃的陈述事实系其作为涉案房屋的拆迁工作人员履行职务过程，具有较高的公信力，本院予以采信。经审理查明，2017年，曾四喜家位于鼎城××路的房屋被纳入集体土地被征收范围。2017年11月8日，拆迁部门相关工作人员对曾四喜家的房屋现状进行了调查核实。2018年3月18日，卢立民与曾四喜签订门面出租合同，约定曾四喜将涉案门面（面积40平方米）出租给卢立民使用5年，每年租赁25800元，每季度支付一次。经曾四喜同意，卢立民将涉案门面进行吊顶和刷墙漆等装饰装修后，经营鲜花婚礼会馆（未办理营业执照）。2019年6月19日，曾四喜的丈夫黄秋林作为涉案房屋的所有权××与常德市鼎城区征地拆迁管理处签订拆迁补偿结算明细，确定房屋砖混结构和钢混结构的房屋装饰、设施按600元/平方米补偿，并通过一事一议的形式确定其一楼临街的40平方米的房屋经营损失补偿32000元。2019年7月14日，卢立民将其所有的位于涉案门面的物品搬走。本院认为，本案争议焦点为曾四喜应否支付卢立民装修损失和营业损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，出租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，卢立民出租涉案门面后经曾四喜同意，确实对涉案门面进行了装饰装修，并已形成附合。涉案门面租赁合同因行政拆迁被解除，曾四喜应适当补偿卢立民的装饰装修残值损失。虽然卢立民未举证证明其装饰装修的残值损失价值，但因涉案门面短时间内被拆迁，其已无法进行举证，且曾四喜明知涉案房屋被纳入拆迁范围，确将涉案房屋出租给卢立民使用五年，以致卢立民装饰装修后仅使用一年多即被拆迁，对此曾四喜存在过错，本院根据公平原则酌定曾四喜给予卢立民装饰装修补偿款4000元。本院对卢立民要求曾四喜支付装饰装修补偿10000元的诉讼请求予以部分支持。《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》第二十八条规定，拆迁经依法批准修建或改造的住宅房屋，《拟征地（使用土地）告知书》发布前房屋用途已改为经营门面、家庭作坊、办公、教学等用房的，出有效营业执照和相关手续，且《征收土地公告》发布时正在经营，给予住宅房屋经营损失补偿。利用住宅房屋出租，有房屋出租备案手续等相关证明材料并在《征收土地公告》发布时房屋仍在租约期内的，给予住宅房屋出租经营损失补偿。常德市江北城区规划区范围内住宅房屋拆迁经营损失补偿标准为：持有效营业执照并在《征收土地公告》发布时正在经营且经营时间在2年以下的门面经营，1-4级商服区域补偿按220元/平方米补偿，住宅房屋出租按每户20000元的标准给予住宅房屋出租经营损失补偿。从王星荃的证人证言可以看出，曾四喜家因涉案门面获得的32000元经营损失补偿应当包含了住宅房屋经营损失补偿和住宅房屋出租经营损失补偿。卢立民租赁涉案门面进行经营虽未办理营业执照，但实际经营了一年多，参照常德市江北城区规划区范围内住宅房屋拆迁经营损失补偿标准，本院确定曾四喜支付卢立民经营损失补偿8800元。本院对卢立民要求曾四喜支付双停损失72000元的诉讼请求予以部分支持。综上所述，卢立民的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实部分，适用法律不当，应予纠正。由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：一、维持湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2461号民事判决第一项，即一、解除卢立民于曾四喜签订的门面租赁合同；二、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2461号民事判决第二项，即二、驳回卢立民的其他诉讼请求；三、曾四喜于本判决生效之日起十日支付卢立民装饰装修补偿款和经营损失补偿款共计12800元；四、驳回卢立民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，减半收取925元，卢立民负担781元，曾四喜负担144元。二审案件受理费1850元，卢立民负担1562元，曾四喜负担288元。本判决为终审判决。审 判 长 蒋晓玲审 判 员 孙 晖审 判 员 谭洪妮二〇一九年十二月××日法官助理 彭 芬书 记 员 于松卉附相关法条：《中华人民共和国合同法法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。