河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终8382号上诉人（原审被告）：侯晓伟，男，1964年10月30日生，汉族，现住遵化市。上诉人（原审被告）：王彦博，女，1966年10月20日生，汉族，现住同上。委托代理人：杨金宝，河北力公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石焕红，女，1966年7月27日生，汉族，现住遵化市。委托代理人：马军戍，河北京遵律师事务所律师。上诉人侯晓伟、王彦博因与被上诉人石焕红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯晓伟、王彦博上诉请求：撤销（2019）冀0281民初2666号民事判决，改判为驳回一审原告的诉讼请求或发回原审法院重新审理。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、上诉人侯晓伟与被上诉人石焕红之间所签订的《产权转让合同书》合法、有效，方能解除，但本案中上诉人侯晓伟与石焕红之间所签订的《产权转让合同书》有效的可能已经被法院所查明和认定的事实所否定，故一审判决自相矛盾。侯晓伟自始至终未取得房屋所有权，合同应为无权处分，应为无效。侯晓伟与石焕红签订协议时，虽然付占保陈述其不同意，但其无法解释为何将房屋教师、原始购房协议等交付侯晓伟，所谓双方存在借贷关系的陈述不足以改变《产权转让合同书》的效力。2、石焕红明知房屋手续登记在付占保名下，且房屋被查封后，应及时与上诉人联系。一审判决对上诉人石焕红的过错未加考虑，全部由被上诉人承担相关损失，于法无据。二、一审判决混淆了被上诉人所谓损失数额与涉案房屋的时价与本案审理时房屋时价差额的含义，错误理解了“违约时”。1、无任何证据证明，因本合同的解除就必然会给被上诉人石焕红造成35万元的经济损失。2、本案中，一审判决既然是以侯晓伟因与第三方存在争议而致使石合同目的不能实现为由，判决侯晓伟承担违约责任，那么该争议自始存在，其在与石焕红签订协议时，违约情形即已存在，即应按签订协议时双方认可的房款65万元，退还即可，而无任何理由按照100万元的房屋评估价计算对方的所谓损失。三、上诉人王彦博不是与石焕红买卖合同的当事人，其收取房款的行为，不是其成为本案被告的理由。综上所述，一审判决事实不清、证据不足，为维护上诉人合法权益，依法提起此诉，请贵院依法裁决。石焕红答辩称，侯晓伟、王彦博的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。石焕红向一审法院起诉请求：1、要求解除与第一被告于2016年9月22日签订的《产权转让合同书》。2、要求二被告给付原告购房款85万元，并支付原告违约金15万元。3、判令二被告赔偿因合同解除给原告造成的经济损失144034元。4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为要求二被告按房屋市场价值112万元减去其未付的15万元，给付购房款97万元，并支付原告违约金15万元。第三项诉请的房屋装饰装修损失变更为8万元。一审法院认定事实：孙宏春与付占保房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年5月3日受理后，经孙宏春申请，本院于2018年6月5日作出（2018）冀0281民初2368号民事裁定书，裁定：“将被申请人付占保所有的坐落于遵化市宏伟名都小区1-2-802房屋包括26.31平方米的地下室予以查封（查封期限详见协助执行通知书），查封期间，允许被告使用，但未经本院准许，被告及其他任何人不得转让、变卖、抵押、赠予他人等处分该财产”。2018年6月15日，本院作出（2018）冀0281民初2368号民事调解书，调解内容为：“一、被告付占保于2018年6月25日之前给付原告孙宏春房款80万元及利息，其中利息自2014年3月20日起按照年利率21.6%计算至付清之日止，已给付的利息102000元予以扣除。二、被告付占保于2018年6月25日之前给付原告孙宏春案件受理费、保全费10420元。三、以后双方无其他纠纷”。后孙宏春申请执行。2018年7月16日，唐山市中级人民法院于作出（2018）冀02执13809号执行裁定书，裁定：“评估被执行人付占保所有的坐落于遵化市××区房、地下室（产权证号为39763）及其土地使用权的价值”。2018年8月29日，经唐山市中级人民法院委托，唐山广野房地产评估有限公司对涉案房屋作出估价：涉案房屋（214.65平方米）房地产市场价值（含地下室26.31平方米）:￥112.00万元，人民币大写壹佰壹拾贰万元整。房地产单价5218.00元/平方米。2018年9月20日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人付占保所有的坐落于遵化市××区房、地下室（产权证号为39763）及其土地使用权的价值”。2019年1月23日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之二执行裁定书，裁定：“一、被执行人付占保所有的位于遵化市××区房地产一处（房产证号为遵房权证遵镇字第XXXX号、房屋建筑面积为214.65㎡，地下室建筑面积为26.31㎡及分摊的国有土地使用权面积、房屋产权证书尚未发放）归买受人孙立艳所有。二、买受人孙立艳可持本裁定书到相关部门办理产权变更登记手续”。2019年3月1日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号公告，公告内容为：“本院在执行遵化市人民法院作出的（2018）冀0281民初2368号民事调解书的过程中，依据唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执13809号之一执行裁定书，通过京东×××遵化市××区房及地下室进行拍卖、变卖，该房产于2019年1月21日由案外人孙立艳以100万元的最高价竞得。自变卖成交之日起，遵化市宏伟名都小区1-2-802室楼房及地下室归买受人孙立艳所有。限付占保及该楼房内占有人自本公告之日起15日内（截止2019年3月16日15:00时）迁出房屋，交付给本院。到期仍不迁出者，本院将依法强制执行，由此产生的任何后果均由被执行人及相关责任人承担，特此公告。”2019年3月1日，本案原告石焕红向向本院提起案外人执行异议申请。2019年3月12日，本院作出（2019）冀0281执异27号执行裁定书，裁定：“驳回案外人石焕红的异议申请”。2019年3月21日，本案原告石焕红向唐山市中级人民法院申请复议。2019年4月25日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执复22号执行裁定书，裁定：“驳回石焕红的复议申请，维持河北省遵化市人民法院（2019）冀0281执异27号异议裁定。”另查明，2015年1月23日，付占保作为甲方与侯晓伟作为乙方签订了《房屋买卖协议》，付占保将涉案房产以40万元价格卖给侯晓伟，双方约定在签协议书时将房款一次性交给付占保。侯晓伟之妻王彦博当日转给付占保31万元。付占保向侯晓伟交付了商品房买卖合同、购房款收据、物业费、装修费等收据等。2016年9月22日，石焕红作为乙方（受让方）与侯晓伟作为甲方（出让方）在遵化市华富西街东成房产信息服务部签订了《产权转让合同书》，该信息部在合同书中作为居间方。该合同书主要内容为：“第二条：出让标的物基本情况。1、遵化市华明路东侧宏伟明都东区1栋2单元802室，房屋建筑面积约为214.65平方米。2、甲方持有商品房买卖合同一份，合同编号：唐遵[]宏伟字第685号，房屋手续登记在付占保名下。3、房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐，室内设施有整体厨房一套（包括抽油烟机和灶具）等。第三条：房地产转让价格及给付办法。1、房屋价格：经甲乙双方友好协商，最终确定上述房屋（包括上述室内设施）的价格为：（人民币）陆拾伍万元整￥650000。2、给付方法：今乙方先付给甲方房款贰拾万元整￥200000，甲方予以书面形式签收，同时甲方将房屋手续及房门钥匙交给乙方。本合同签订三日内乙方将叁拾万￥300000付给甲方。剩余购房房款壹拾伍万元整￥150000，甲方在房产证过户到乙方（或指定的第三方）名下后付给甲方。第四条：双方责任。1、甲方必须保证所售房屋与他人无争议，若甲方隐瞒上述房地产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房地产出现的后果，全部由甲方负责，并承担相应民事或法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2、乙方已亲自到该房地产实地进行了调查、了解，全面审视了所售标的物的现状，对其建筑结构、坐落位置等相关情况进行了综合了解，并对其房屋相关手续进行了审查验证，确认了上述情况真实、有效。乙方已愿意买受上述房地产，并订立本合同。3、甲方承诺，在房屋所有权证发放时，积极配合乙方领取房屋所有权证，在乙方办理房屋产权证过户手续时，积极给予协助配合，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方有权追究甲方的赔偿责任，因办理过户涉及的所有税费全部由乙方负责。4、甲、乙双方必须保证联系电话畅通，若联系电话或地址变更，必须及时通知对方。5、上述房屋交接之日前，该房屋未支付的水、电、暖、燃气、物业、通信等各种费用由乙方支付。第五条：违约责任。合同签订之日至房产证过户到乙方（或指定第三方）名下期间，甲乙双方若有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000。第六条：免责条款。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，或者造成其他损伤损害的，甲方不承担责任。”另查明，付占保自述2014年7、8月份与开发商签订的涉案房屋《商品房买卖合同》，原告提交的涉案房产的《商品房买卖合同》买受人登记为付占保，该房建筑面积214.65平方米，主体部分单价3500元每平方米，总金额751275元。原告提交的付占保交纳的电梯卡费、卫生费、垃圾处理费等收据日期显示为2014年7月21日。与涉案房屋同时期购买的同小区业主赵宏伟证明，该小区因开发商原因直至2018年上半年仍未办理产权证，于2018年8月份经物业通知，开始办理产权登记手续。石焕红夫妻2019年3月与138XXXXXXXX、138XXXXXXXX电话号码及2019年5月与138XXXXXXXX电话号码通话数次，经询问，被告认可138XXXXXXXX为侯晓伟使用的电话号码，138XXXXXXXX为王彦博使用的电话号码。一审法院认为，一、关于涉案《产权转让合同书》效力问题。虽然付占保与唐山市宏伟房地产开发集团有限公司在2014年以751275元的价格签订的涉案房屋《商品房买卖合同》与被告侯晓伟和付占保2015年1月23日以40万元价格签订涉案房屋的《房屋买卖协议》对比，后者交易价格明显过低，且在被告仅能证明于当日转给付占保31万元的情况下，难以认定被告是以合理的价格受让涉案房屋，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条关于：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案原告石焕红与被告侯晓伟签订的涉案房屋的《产权转让合同书》应为有效。二、关于《产权转让合同书》应否解除。《产权转让合同书》系原、被告通过居间方遵化市华富西街东成房产信息服务部经双方协商一致达成的转让合同，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方对《产权转让合同书》约定的涉案房屋价格65万元，原告已给付被告50万元均无异议，本院予以确认。被告抗辩原告在购买涉案房产时已对房产现状充分了解，被告不存在欺骗和弄虚作假的情况，并承诺在房产证发放时积极配合原告领取房屋所有权证，签订合同时该小区不能办理房产证，在涉案房屋被查封后更不能办理房产证，不存在合同约定的房屋所有权证发放时被告配合原告领取房屋所有权证的情况，被告没有违约，不应承担赔偿损失并支付违约金的责任。经查，虽然被告不存在一房二卖的情形，但《产权转让合同书》同时约定：侯晓伟在将房产证过户到石焕红或石焕红指定的第三方名下后，石焕红才将剩余15万元房款交付侯晓伟，且被告侯晓伟保证所售房屋与他人无争议，若隐瞒该房产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房地产出现的后果，全部由侯晓伟负责，并承担相应民事或法律责任。且在违约责任中写明：合同签订之日至房产证过户到石焕红或石焕红指定的第三方名下期间，双方有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，综合分析《产权转让合同书》上下文，原告购买涉案房屋的目的即是用于居住并取得该房屋的所有权，被告侯晓伟负有过户的义务。涉案房屋被查封前不能办理产权登记，原始购房合同买受人为付占保，交纳房款的原始票据亦为付占保，并未做过变更登记，经本院向付占保询问，其称未将涉案房屋卖予侯晓伟，双方是借贷关系，不同意侯晓伟出卖该房屋更不同意过户。不论付占保所述是否属实，但因付占保与他人有债务纠纷而导致该房产被查封，付占保并未提出异议，从而可以看出涉案房产并非不存在争议，也正基于此导致涉案房产被查封拍卖，侯晓伟实际上并不能完成涉案房屋的过户义务，而原告石焕红申请法院确认其为涉案房屋实际所有权人的诉求已被驳回，其现在虽未搬离该房屋，但生效法律文书具有强制执行力，其购买该房屋用于居住的合同目的已不能实现。综上，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”及第二十五条：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定予以支持”之规定，原告请求解除与被告侯晓伟签订的《产权转让合同书》理据充足，本院予以支持。三、关于被告侯晓伟应否承担违约责任、应否支付违约金及损失问题。被告主张涉案房产不能办理房产证过户，并非其违约，系因房屋被法院查封且原告怠于行使诉权，其无责。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即使被告侯晓伟因法律行为而违约，亦不能免除其对原告应承担的违约责任，且涉案房产与他人存在争议，故被告侯晓伟应承担违约责任。本案原、被告在《产权转让合同书》中既约定了损失赔偿又约定了违约金条款，原告在主张被告按合同约定支付违约时涉案房屋市场价值即评估价112万元、15万元违约金的同时主张房屋装修损失8万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可以表明，赔偿损失与其他违约责任方式可以并用，我国对于违约金采纳的是惩罚性的合同补救措施，但通过原、被告签订的《产权转让合同书》第五条违约责任：“合同签订之日至房产证过户到乙方（或指定第三方）名下期间，甲乙双方若有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金壹拾伍万元整￥150000”可以表明原告在购买该房产时已对涉案房产不能过户时导致的损失进行了约定，即违约时房屋市场价值与签订合同时房屋价值的差额为其损失，约定的此数额作为损失是被告在签定合同时应当预见违约时可能给原告造成的损失，本案涉案房屋拍卖评估价值虽为112万元，但实际成交价格为100万元，故原告主张按涉案房屋拍卖评估价值112万元为基础计算返还数额，本院不予支持，应以100万元为基础计算；关于原告主张其为居住该房屋支付了108930.8元装饰装修费，要求被告赔偿涉案房屋不能居住导致的装修损失8万元，因《产权转让合同书》第2条第三项明确写明：“房屋室内为简装修，水电暖门窗等基本设施齐，室内设施有整体厨房一套（包括抽油烟机和灶具）等”，故原告所主张的损失并非必然发生且非被告在签订合转让合同书时所能预见，另外原告提供的证据不足以证实其主张，大项开支没有提供合同、发票及支付凭证，故本院对其该主张不予支持；原告主张根据双方签订的《产权转让合同书》第五条约定，被告违约应支付其15万元违约金。经本院核算，依转让合同约定的违约时房屋市场成交价值为100万元，而双方签订合同时确定房屋价值为65万元，故原告的损失数额应为35万元，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，经核算，35万元损失的百分之三十为10.5万元，本案被告以其不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求，经本院向被告释明，被告主张假设违约成立，违约金也明显过高，请求依法予以调整，故本院认定违约金数额为10.5万元。综上，原告应得到返还的房款为85万元（50万元已付款+房屋损失35万元），违约金为10.5万元，共计95.5万元。综上，原告主张解除与被告侯晓伟签订的《产权转让合同书》理据充分，本院予以支持；被告侯晓伟、王彦博应给付原告房款85万元及违约金10.5万元，共计95.5万元;原告石焕红与被告侯晓伟签订《产权转让合同书》后，将50万元房款转入侯晓伟妻子王彦博账户内，二被告对此事予以认可，故原告主张侯晓伟、王彦博共同给付房款并支付违约金的请求理据充足，本院予以支持。遂判决：一、解除原告石焕红与被告侯晓伟于2016年9月22日签订的《产权转让合同书》；二、由被告侯晓伟、王彦博于本判决生效后十日内给付原告石焕红房款85万元并支付违约金10.5万元；三、驳回原告石焕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，共计12800元，由原告负担1125元，被告侯晓伟、王彦博负担11675元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明相一致。本院认为，上诉人侯晓伟与被上诉人石焕红就涉案房产签订了产权转让合同书，约定合同签订之日至房产证过户期间，双方有一方违约，违约方按违约时房屋市场价值交接房款，同时违约方向对方另行支付违约金15万元，该约定系双方当事人的真实意思表示，双方应当遵照履行。一审法院以房屋实际成交价格100万元为基础计算被上诉人的损失数额并无不妥。上诉人侯晓伟主张石焕红明知房屋手续登记在付占保名下，仍然与上诉人签订合同，一审法院应对石焕红的过错进行考虑，因上述合同不能实现合同目的，并非被上诉人石焕红原因，故上诉人的该主张，理据不足，本院不予支持。上诉人王彦博虽然不是合同当事人，但是其与上诉人侯晓伟系夫妻关系，且被上诉人石焕红将房款转入其账户，故夫妻关系存续期间形成的债务，应由二上诉人共同承担给付责任。综上所述，侯晓伟、王彦博的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13350元，由上诉人侯晓伟、王彦博负担。本判决为终审判决。审判长 董媛媛审判员 高贺莉审判员 刘群勇 二〇一九年十二月一日书记员 王 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