辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9169号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行，注册号210211603620506，经营场所：辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：潘凤玲，女，1969年9月12日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王男男，男，该商行员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地：辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，总经理。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行（简称顺成商行）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺成商行上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审进行测绘或者改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审时的反诉请求。事实和理由：一、关于上诉人从承租柜台以来面积始终差异10.2平方米一节事实，原审法院以书面合同中确认面积为131.2平方米，现在双方对租赁场地面积的计算方式，范围不一致，因此不具备测绘基础，不准许上诉人提出的测绘申请系程序违法，严重侵害上诉人的合法权益。理由如下：1、虽然在2011年，上诉人与被上诉人签订152号店铺租赁合同中对上诉人经营面积记载是131.2平方米，但在签订租赁合同时及本案一审开庭审理中，被上诉人始终无法提供也从未给上诉人看过131.2平方米面积的书面测绘报告，上诉人从2011年开始也始终按此面积交纳租金，直到2018年8月中旬，因被上诉人与大商集团租赁合同到期，在大商集团与上诉人欲签订新的租赁合同过程中，根据大商集团出具给上诉人看的测绘面积表，上诉人才发现152号商铺租赁面积只有121平方米，而被上诉人租给上诉人152号店铺面积却写是131.2平方米，二者相差10.2平方米，这导致上诉人租赁期间多支付给被上诉人10多万元租金，对多交的租金上诉人一审已提出反诉请求，原审不予支持是毫无道理和显失公平的。2、一审中上诉人之所以提交书面测绘申请，就是想通过有司法鉴定资格的测绘部门依据测绘方面相关的规定和依据对上诉人诉争的店铺面积做出公平合理的测绘结论，使双方当事人做到心服口服，但一审法院却以双方对面积计算的范围，方式不一致为由不同意上诉人的测绘申请是毫无道理的，如果双方已经达成一致，那就不需要委托测绘部门测绘，双方也就没有纠纷了。二、关于一审判决上诉人支付被上诉人库房费，物业费及超收电费问题，上诉人认为原审法院认定事实不清，证据不足。理由如下：根据物业管理条例相关规定，物业费的收取应在取得物业收费许可证前提下依法收取才属合法，对库房费的收取也应建立在当事人双方签有书面合同中有约定的前提下收取方属合法。对于电费一节，上诉人提供的催费通知中有电费每度单价的记载，上诉人有已交纳电费总金额的记录，是完全可以计算出电表数的，通过一审中上诉人提供的大连市工业用电电费收费文件所规定的电费费用计算，可以看出，从2011年5月12日上诉人租赁店铺以来，被上诉人超收到了上诉人17,199元电费。上诉人认为被上诉人上述收费均属于不当得利，应予返还。大连友谊灯饰批发市场辩称，不同意顺成商行的上诉请求。被上诉人认为店铺面积没有误差，只是存在测量方法问题，即使有误差。也不应调整房租，理由是：首先，案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证明面积存在误差的证据。其次，上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。房屋承租与房屋购买有本质的区别，房屋的购买不仅针对房屋的使用价值，也是针对房屋的交换价值，如果房屋面积存在误差，必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋租赁，与房屋的交换价值无关，只关系到该房屋是否符合使用条件。上诉人承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用，在合理期限内也未提出异议，现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不应予以支持。对于物业费，被上诉人一直以来为市场内租户提供物业服务，包括打扫厂内卫生、维修房屋、维护经营秩序，上诉人也一直按照双方约定的收费标准缴纳物业费，应当认定双方存在实际服务关系，上诉人应当缴纳相应的物业费。关于库房租金，上诉人一直使用被上诉人方的仓库并定期按标准缴纳仓库租金，应当认定双方之间达成了口头租赁合同，租赁关系存在，应当补缴相应租金。至于电费，不存在超收事实。大连友谊灯饰批发市场向一审法院起诉请求：1、判令顺成商行支付欠付的柜台租金93,808元，仓库租金6480元，物业费1001元，合计101,289元；2、顺成商行承担本案的诉讼费。顺成商行向一审法院反诉请求：1、返还收取的物业费4122元、库房租金16,488元；2、返还柜台租金97,614元；3、返还电费17,199元；4、退还租赁合同到期后押金2000元。一审法院认定事实：2005年11月12日，大商集团友谊仓储分公司与原告签订《租赁协议书》，约定原告承租大商集团友谊仓储分公司所有的库房八栋（1-8号），面积8400平方米，及库房三间，相连场地约7700平方米；原告在所租赁面积范围内从事灯具、电料商品经营；租赁期限为10年，自2008年8月15日起至2018年8月15日止，每年租金140万元。同日，双方签订《仓储保管协议书》，约定原告承租大商集团友谊仓储分公司仓库（9-16库）面积约8000平方米；存放灯具、电料等商品；保管期限自2008年11月15日起至2011年11月15日止，年租金170万元。2011年5月12日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅152号，租赁面积为131.2平方米的柜台租赁给被告使用。后双方又分别于2014年1月1日、2015年1月1日就案涉柜台租赁签订《柜台租赁经营合同》。2016年1月1日，原告（出租人）与被告（承租人）再次签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅152号，租赁面积为131.2平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准110元/月/平方米，按月支付，每月1-3日交纳当月租金，租金总额14,432元/月×12个月=173,184元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定每月租金864元。被告按照此标准交纳部分租赁期间的仓库租金。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费154元（含仓库用电8元、物业服务131元、水费15元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠柜台租金93,808元（自2018年2月起至2018年8月15日止）、仓库租金32,340元（自2018年2月起至2018年8月15日止），物业费1853元（自2018年1月起至8月15日止）。原告同意以被告交纳的押金2000元抵扣等额的欠付租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方于2016年1月1日签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费；第三、被告是否拖欠租金、仓库费以及物业费；第四、原告是否应当返还被告电费。关于争议焦点一被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，一审法院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方自2011年开始形成租赁关系，形成的书面合同中确认的面积为131.2平方米，被告也一直按面积131.2平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积131.2平方米每月支付租金14,432元。故关于被告主张原告返还超出实际租赁面积收取租金的反诉请求，不予支持。关于争议焦点二没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但被告租赁仓库及接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照864元/月的标准向原告支付了仓库租金，按照154元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系及物业服务合同关系成立，被告应当按照864元/月的标准向原告支付仓库租金，按照154元/月的标准向原告支付物业费。故，关于被告主张返还交纳的物业费、库房费的反诉请求，一审法院不予支持。关于争议焦点三被告是否拖欠租金、仓库费以及物业费的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应由被告对其交纳租金等情况承担举证责任。被告虽然提供了2018年1月27日及2018年5月29日的缴费票据，但2018年5月29日缴费票据载明的缴费月份为2018年1月前，与被告主张的交纳2018年期间租金的意见不符。据此，被告未向法庭举证证明其已经完成了向原告缴纳2018年2月至2018年8月15日期间的租金的义务，故应由其承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对于被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告要求返还押金的诉讼请求，原告同意从拖欠的租金中予以抵扣，一审法院予以照准。综上，被告应当向原告支付拖欠的柜台租金91,808元（已抵扣押金2000元）、仓库租金6480元、物业费1001元。关于争议焦点四原告是否应当返还被告多支付的电费的问题。一审法院认为，被告主张原告返还多支付电费，首先应当举证证明其实际向原告交纳的电费数额，但被告仅提供照明表及空表用电量照片，该证据不足以证明被告实际支付电费数额，故被告要求原告返还电费的反诉请求，依据不足，不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）顺成商行自判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金91,808元、仓库租金6480元、物业费1001元。二、驳回原告（反诉被告）大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）顺成商行的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2330元（原告已预付），由原告负担47元，由被告负担2283元；反诉费1525元（被告已预付），由原告负担23元，由被告负担1502元。给付时间均为判决发生法律效力之日起十日内。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，上诉人对一审已查明的案件事实没有异议，被上诉人认为一审已查明事实存在笔误。根据二审审查情况，本院除对以下一节事实重新确认如下外，对一审法院已查明的求他案件事实予以确认：截至2018年9月12日，被告拖欠柜台租金93,808元（自2018年2月起至2018年8月15日止）、仓库租金6480元（自2018年1月起至2018年8月15日止），物业费1001元（自2018年1月起至8月15日止）。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，上诉人对一审已查明的案件事实没有异议，二审中也未提交新证据，故本院针对其提出的上诉理由进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，依据已查明的事实，双方自2011年至2016年间均签订了租赁合同，在上述租赁合同履行过程中，上诉人均已向被上诉人交纳了租金。双方虽未签订物业服务合同及仓库租赁合同，但上诉人在租赁商铺的同时也一直承租案涉库房，并接受被上诉人提供的物业服务，且对被上诉人主张的仓库租金和物业费租金计算标准均无异议，也按该标准交纳了仓库租金和物业费。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间的物业服务合同及仓库租赁合同已成立并已实际履行。自2017年起，双方虽未签订书面租赁合同，但上诉人仍占有、使用案涉商铺及仓库，并继续接受被上诉人提供的物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，上诉人应按原租赁合同的约定“每月1-3日交纳当月租金”，截至2018年8月15日，上诉人一直未交纳柜台租金及仓库租金，亦未按双方履行此前租赁合同形成的物业费标准向被上诉人交纳相应物业费，已构成违约。现被上诉人在一审诉请上诉人交纳2018年2月至8月15日期间的柜台租金、2018年1月至2018年8月15日的仓库租金及该期间的物业费，有事实和法律依据，一审予以支持并无不妥。关于上诉人上诉称案涉租赁柜台实际使用面积与租赁合同约定面积不符，并以此为由要求减少、退还租金以及一审法院未准许其对面积进行测绘，程序违法一节，本院认为，上诉人自2011年承租案涉柜台时，案涉柜台作为一个特定的区域已经存在，上诉人是在对案涉柜台进行实地考察、确认案涉场地现状、对柜台的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，既然上诉人在考察柜台后与被上诉人签订租赁合同，说明上诉人是在对其查看的柜台面积及针对该柜台的实际现状收取的租金总额接受的情况下与被上诉人形成的租赁关系，对于柜台面积是指套内使用面积还是包含公摊面积，并不影响其租赁合同的成立。上诉人在实际使用案涉柜台的几年间，从未对柜台的面积和租金提出过异议，并已依约交纳租金，说明案涉柜台的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的柜台进行重新测绘，理由是面积与合同约定不符。但上诉人既未提交其与大商集团签订的租赁合同，亦未能证明其所称的实际面积为121平方米的测绘标准、范围，故一审未予测绘，程序并不违法。上诉人现提出面积不符并以此为由申请测量面积、拒付及减付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人称双方未签订库房租赁合同、被上诉人没有物业收费资格故要求返还库房租金、物业费的上诉理由。如前所述，虽然双方当事人未就物业费和库房租赁事宜订立书面合同，但上诉人自2011年起，一直承租案涉库房，并接受被上诉人提供的物业服务，并于欠费之前一直按照被上诉人主张的计费标准支付物业费和库房租赁费，现其仅以被上诉人没有收费许可证、未签订书面合同为由，拒绝交纳相关费用，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人应返还多收取的电费一节。上诉人对于市场用电属于商业用电，需要由被上诉人从电业局购买后，通过变压器和电缆输送到各经营店铺的事实没有异议。其自2011年租赁案涉柜台以来，一直按照被上诉人所确定的电费标准交纳电费，可见双方通过实际履行的方式已对用电取费问题达成了合意。现上诉人主张被上诉人超收了电费，但其在一审时所提供的证据不足以证明其实际交纳电费的数额，故主张超收电费的事实依据不足，一审法院未支持其该项反诉请求亦无不妥。综上所述，大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2330元，由上诉人大连友谊灯饰批发市场顺成灯饰商行负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年十二月二十三日书记员  任建芳