湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4272号上诉人（原审被告）：永州市华文房地产中介有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路398号。法定代表人：秦文华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡韬，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄明扬，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢雯，女，1985年8月14日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：魏艳芝，女，1987年8月28日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：艾桂英，女，1981年11月29日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。原审被告：朱峰华，男，1982年5月13日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。上诉人永州市华文房地产中介有限公司因与被上诉人谢雯、魏艳芝、艾桂英、原审被告朱峰华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永州市华文房地产中介有限公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初3817号民事判决；二、请求依法改判上诉人不承担向被上诉人谢雯支付违约金的责任；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的居间行为只存在过失，但不存在故意；二、原审判决违反了合同相对性原则。在魏艳芝与谢雯签订的房屋买卖合同中，合同主体为魏艳芝与谢雯，上诉人只是居间方，不应承担主合同的违约责任。谢雯答辩称:上诉人作为专业的中介机构，未能如实披露涉案房屋的真实情况，存在重大过错，应承担相应的责任，请求二审法院维持原判。魏艳芝答辩称:我与谢雯签合同时不知道涉案房屋已经出售的情况，在本案中并无任何过错，请求二审法院维持原判。艾桂英、朱峰华未予答辩。谢雯向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年6月12日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金人民币伍万元整（不包含被告已退还的购房伍万元定金）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告魏艳芝系永州市冷水滩区万诚房地产经纪有限公司法定代表人。2019年3月28日，被告艾桂英（甲方）与永州市冷水滩区万诚房地产经纪有限公司（乙方）签订了一份《独家委托销售合同》，合同主要约定：被告艾桂英独家委托永州市冷水滩区万诚房地产经纪有限公司销售位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A（不动产产权证号为：湘（2017）冷水滩区不动产权第0001194号），建筑面积为168.55平方米的房屋一套；交易价格为118万元整包含乙方销售成交价1%中介服务费用；销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至/;甲乙双方于本合同签订当日乙方支付销售保证金50200元给甲方；销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，定金书、合同，即视为乙方居间成功；销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。销售（独家）委托期内，如甲方不配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任，甲方则应向乙方双倍返还乙方已经支付的全部款项，并承担为追究违约责任而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等费用；若甲方收取或乙方代为收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬等内容。被告艾桂英在甲方处签字，并代被告朱峰华在甲方处签字，被告魏艳芝在上述合同的经纪人处签字并加盖了该公司公章。另查明，2013年6月3日，被告艾桂英与被告朱峰华在《离婚协议书》中约定位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A商品房一套归被告艾桂英所有。2019年4月17日，经被告魏艳芝与被告艾桂英协商，被告艾桂英通过微信向被告魏艳芝出具了一份《定金书》，载明“南华富临锦江6区栋宝峰苑15-A房，艾桂英收到魏艳芝5万定金，此房总价106万给中介方魏艳芝，此房卖出多的（超过106万）就由中介方魏艳芝所有，卖不出多的，那就是魏艳芝的事了，艾桂英在2019年4月18号之前再给魏艳芝再正式打个收据，如艾桂英违约需三倍定金退回魏艳芝。因富临锦江6区栋宝峰苑15-A有朱峰华名字，如魏艳芝找到买家之后、卖家1个月左右此房过户不了，也属于艾桂英违约”，被告魏艳芝当天即向被告艾桂英银行账户转账5万元。2019年5月30日，被告艾桂英（甲方）与案外人周进军（乙方）以及居间方永州市华文房地产中介有限公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要约定，被告艾桂英将位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A，不动产权证号为湘（2017）冷水滩区不动产权第0001194号，面积为168.55平方的房屋一套出售给案外人周进军，房屋成交价格总额为112.8万元。被告艾桂英与被告永州市华文房地产中介有限公司均未将此事告知被告魏艳芝。2019年6月12日，被告魏艳芝在不知被告艾桂英已与案外人周进军、居间方永州市华文房地产中介有限公司签订了《房屋买卖合同》的情况下，经被告永州市华文房地产中介有限公司（丙方）居间由被告魏艳芝（甲方）与原告谢雯（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》,合同主要约定，被告魏艳芝将位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A，不动产权证号为湘（2017）冷水滩区不动产权第0001194号，面积为168.55平方的房屋出售给原告谢雯，成交价格为111.5万元；若甲方违约，需在1日内赔付违约金5万元，并将之前所交的定金5万元退还给乙方。被告魏艳芝当天收取了原告谢雯购房定金5万元并向原告谢雯出具了一张收据。后被告魏艳芝从被告永州市华文房地产中介有限公司了解到被告艾桂英将上述房产卖给案外人周进军后，便将5万元定金退给了原告谢雯。2019年6月20日，被告艾桂英、朱峰华为案外人周进军办理了位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A房屋的不动产权属变更登记，现冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A房产权利人为案外人周进军。一审法院认为，被告艾桂英与永州市冷水滩区万诚房地产经纪有限公司经纪人魏艳芝签订的《独家委托销售合同》、原告谢雯与被告魏艳芝签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思的表示，属有效合同。现被告艾桂英已将涉案房产出售给了案外人周进军，并与被告朱峰华为案外人周进军办理了涉案房产的变更登记手续，原告谢雯与被告魏艳芝签订的《房屋买卖合同》已无法履行，故对原告诉请要求解除与被告魏艳芝签订的《房屋买卖合同》,法院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，根据被告艾桂英与被告魏艳芝在《独家委托销售合同》中的约定，被告魏艳芝与原告谢雯、居间人被告永州市华文房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》以及收取定金5万元的行为，是在代理权限内实施的法律行为，应对被告艾桂英发生法律效力，且被告魏艳芝当时并不知道被告艾桂英已与案外人周进军以及被告永州市华文房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》的事实，被告艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司也未将此事告知被告魏艳芝。故被告魏艳芝在与原告谢雯签订《房屋买卖合同》时不存在过错。2013年6月3日，被告艾桂英与被告朱峰华离婚，双方在《离婚协议书》中对夫妻共同财产做出了处理，将位于冷水滩区河东富临锦江6区栋宝峰苑15-A商品房一套归被告艾桂英所有。被告朱峰华在《独家委托销售合同》中的签名系被告艾桂英代签，对被告朱峰华不发生法律效力，故不应由被告朱峰华承担本案的违约责任。考虑到该违约责任系由被告艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司共同造成的，故应由被告艾桂英、被告永州市华文房地产中介有限公司共同承担支付原告谢雯违约金5万元的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告谢雯与被告魏艳芝于2019年6月12日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告艾桂英、被告永州市华文房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢雯支付违约金5万元；三、驳回原告谢雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是上诉人永州市华文房地产中介有限公司是否应承担支付被上诉人谢雯违约金5万元的责任。经查，艾桂英与永州市冷水滩区万诚房地产经纪有限公司经纪人魏艳芝签订的《独家委托销售合同》、谢雯与魏艳芝签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思的表示，属有效合同。但谢雯与魏艳芝签订的《房屋买卖合同》因艾桂英已将涉案房产出售给了案外人周进军，并与朱峰华为案外人周进军办理了涉案房产的变更登记手续而无法履行。被上诉人谢雯在本案中并无任何过错，其交纳的5万无定金，根据“定金罚则”应当双倍返还。现关键在于明确返还的主体。本案中，魏艳芝系艾桂英的代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据艾桂英与魏艳芝在《独家委托销售合同》中的约定，魏艳芝与谢雯、居间人永州市华文房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》以及收取定金5万元的行为，是在代理权限内实施的法律行为，应对艾桂英发生法律效力，且魏艳芝当时并不知道艾桂英已与案外人周进军以及永州市华文房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》的事实，艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司也未将涉案房屋已经出售的事实告知魏艳芝。故魏艳芝在与原告谢雯签订《房屋买卖合同》时不存在过错。本案中该违约责任系由艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司共同造成的，应由艾桂英、永州市华文房地产中介有限公司共同承担支付谢雯违约金5万元的责任。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人永州市华文房地产中介有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇一九年十二月二十五日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。