河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7803号上诉人（原审原告）：张树新，女，汉族，1970年12月22日生，住青县。上诉人（原审原告）：史月海，男，汉族，1972年10月1日生，住青县。二上诉人委托诉讼代理人：尹洪升，河北华夏中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：香河华联房地产开发有限公司青县分公司。住所地：青县清州镇李家镇村。负责人：李兰，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：香河华联房地产开发有限公司。住所地：香河县钳屯乡双安路南侧窝头村西。法定代表人：李兰，系该公司董事长。二被上诉人委托诉讼代理人：张淑亮，河北精忠致远律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：刘树枞，男，汉族，1985年4月13日生，住廊坊市香河县蒋辛屯镇工业园区2932号，系该公司职工。上诉人张树新、史月海因与被上诉人香河华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）、香河华联房地产开发有限公司青县分公司（以下简称华联青县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张树新、史月海及其委托诉讼代理人尹洪升，被上诉人华联公司和华联青县分公司的委托诉讼代理人张淑亮、刘树枞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张树新、史月海上诉请求：请求二审法院依法撤销青县人民法院作出的（2019）冀0922民初581号民事判决书，依法支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、二被告至今没有为原告办理房产证，事实确实存在，未办理产权登记的原因应归责于被告。庭审中，二被告在答辩中明确表示，二被告在2010年先后取得了原公促局所在位置的土地使用权，其中包含综合用地，住宅用地，建设了住宅和商业门店，至2013年6月30日该项目竣工验收并陆续交付。原告于2015年购买的现房。自该项目交付起，被告就和不动产登记部门接洽办理初始登记事宜，但不动产登记部门以土地本身既有综合用地又有住宅用地不能确定按哪种情况处理。一审人民法院认定的事实中，2010年，被告华联公司取得原公促局所在位置的土地使用权，该土地的性质一部分为综合用地，一部分为住宅用地。被告华联公司在该土地上开发建设华联家园小区，并竣工验收。2015年5月6日、8月26日，原告张树新、史月海分别与被告华联青县分公司签订《商品房买卖合同》，原告张树新、史月海分别以1528050元、1603460元的价格购买被告开发建设的华联家园4号楼1单元3号、2号门店。因二原告购买的4号楼两个门店坐落在不同性质的两宗土地上，使用年限不同，二原告至今未能办理权属证书。从二被告庭审中的答辩以及一审法院查明的事实明确可以看出，涉案房屋坐落的位置坐落于不同性质的两宗土地上，被告华联公司作为开发商，在取得涉案房屋的土地使用权证时，是明确清楚该两宗土地的性质、起止范围的，然而二被告华联公司确在知道的情况下，将涉案房屋建设在两宗不同性质的土地上，并且是在依法取得全部建设、销售手续的情况下建成的房屋并出售，才导致不能办理涉案房屋的权属登记。而本案中又不存在任何政策调整等政府原因，因此，导致本案不能办理房产证的根本原则在于被告一方。2、二被告没有按照合同约定及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当自商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据庭审中查明的事实，原告于2015年购买的上述两套涉案房屋，被告在庭审中明确表示二被告向不动产登记部门提出办理初始登记的时间却是在2017年，明显晚于合同约定的时间，被告行为明显构成违约。而一审人民法院并未认定二被告违约，明显认定事实错误。3、上诉人提出的被告为原告办理房屋产权证的诉讼请求，属于民事诉讼受理范围。根据庭审中查明的事实，二被告并没有按照合同及《商品房销售办法》规定，及时提供需由被告提供的办理房屋权属登记的资料报送房东所在地房地产行政主管部门。以及二被告没有按照《土地证》综合用地、住宅用地所确定的范围进行建设，才导致不能办理房屋产权证。二被告存在过错。虽然办理不动产产权证系不动产登记机构的职责，二被告作为开发商没有办理不动产产权证的权力，但二被告作为开发商负有协助购房者办理权属证书的附随义务，二被告应当为二原告办理房屋产权证。二、一审人民法院适用法律错误。1、一审人民法院分配举证责任错误。未办理的事实存在，被告认可，而且被告亦提供证据证明了涉案房屋坐落于综合用地、住宅用地两种不同性质的土地上的事实。被告作为开发商，对于土地的性质、房屋的建设是明知的，对于被告自认的事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释第八条：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。根据以上规定，上诉人免除举证责任。一审中，二原告提供了《商品房买卖合同》、购房发票、住宅专项维修基金、契税、印花税等证据，可以证明二原告己经符合办理房屋产权证的条件，结合二被告在庭审中自认的事实，二原告已经履行了举证责任。而一人民法院却以二原告未提供证据证实系二被告的原因导致其至今未能办理不动产产证证书为由，驳回原告诉讼请求，明显分配举证责任错误，适用法律不当。二、被告应当承担逾期办证的违约责任。根据前述，本案逾期办证的贵任应归咎于二被告。根据第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。根据以上规定，涉案房屋为现房销售，二被告应当自合同订立之日起90日内，为原告办理完毕房屋产证证。而本案明显是因为二被告的原因导致三原告至今不能领取房屋产权证，因此二被告应当承担违约责任。综上所述，一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特具状上诉至贵院，请求二审法院依法查明事实，还上诉人一个公道。二审庭审中上诉人补充：2019年8月29日被上诉人已经为上诉人办理了诉争房屋的不动产权证，被上诉人存在逾期办证的行为，应当承担逾期办证的违约责任。华联公司、华联青县分公司答辩称，房证已经办完了，但是并不是被上诉人办理的，是不动产登记中心为上诉人进行办理的，具体日期我方不清楚。二被上诉人所开发建设的小区虽然是综合用地的土地性质，但是在建设销售中均办理了相关证件手续，没有任何的违法之处。如果说被上诉人违约，上诉人应当提供被上诉人没有将相关资料报送产权登记机关，对此上诉人没有任何证据证实，也更谈不上被上诉人存在违约行为。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张树新、史月海向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告为二原告办理华联家园4号楼1单元3号门店、4号楼1单元2号门店房屋产权证；2、判令二被告返还二原告房款中多收取的10年土地出让金及利息；3、判令二被告连带赔偿原告违约金至起诉之日540446.05元及至办证之日（按银行同期逾期贷款利率计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年5月6日、8月26日，原告张树新、史月海分别与被告华联青县分公司签订《商品房买卖合同》，原告张树新、史月海分别以1528050元、1603460元的价款购买被告开发建设的华联家园4号楼1单元3号、2号门店，土地使用权证为：国用2007第322号，被告华联青县分公司给二原告开具了正式发票，并告知原告土地使用权为50年。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年9月27日，二原告为上述两套房屋缴纳了契税、印花税及公共维修基金，房屋交付后，二被告至今未按合同约定为二原告办理房屋产权证，告知二原告土地使用权只能办理40年产权。综上所述，原告认为二被告未按合同约定为原告办理房产证，其行为构成违约，二被告在签订商品房买卖合同时以50年产权欺诈原告，依法应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2010年，被告华联公司取得原公促局所在位置的土地使用权，该土地的性质一部分为综合用地、一部分为住宅用地。被告华联公司在该土地上开发建设华联家园小区，并竣工验收合格。2015年5月6日、8月26日，原告张树新、史月海分别与被告华联青县分公司签订《商品房买卖合同》，原告张树新、史月海分别以1528050元、1603460元的价款购买被告开发建设的华联家园4号楼1单元3号、2号门店，合同约定：该商品房用途为商业；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；……。被告分别于2015年6月1日、12月1日前将3号、2号门店交付二原告，2015年11月20日，被告华联青县分公司为原告张树新、史月海开具购房正式发票，2017年9月20日，原告张树新、史月海为两个门店分别交纳住宅专项维修资金28727元、29114元，2017年9月27日，原告张树新交纳印花税764元、契税61122元，原告史月海交纳印花税801.7元、契税64138.40元。因二原告购买的4号楼两个门店坐落在不同性质的两宗土地上，使用年限不同，二原告至今未能办理权属证书。另查明，二原告系夫妻关系，诉讼期间，二原告放弃了第二项诉讼请求。上述事实由原告提交的商品房买卖合同两份、销售不动产统一发票两份、税收完税证明两份、河北省住宅专项维修基金专用票据两份、结婚证、被告提交的国有土地使用证两份、河北省建设工程竣工验收报告一份及当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第二条规定，“不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。根据该规定，办理不动产产权证书系不动产登记机构的职责，被告无权为原告办理不动产产权证书，其作为开发商协助购房者办理权属证书系其在《商品房买卖合同》的附随义务，待办理不动产权证书的客观条件成就时，二被告应积极协助二原告办理不动产产权证书，因此，原告提出的被告为其办理华联家园4号楼1单元3号门店、2号门店房屋产权证的主张，不属于民事诉讼受理范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，应当在程序上驳回其起诉，对该程序处理，根据判决吸收裁定的原则，宜在本判决中一并作出。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。虽原告与被告华联青县分公司签订的《商品房买卖合同》中约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，但因原告未选择退房，双方又未约定买受人不选择退房如何承担违约责任，按照没有约定从法定的原则，如确因二被告的原因导致二原告至今未能办理不动产产权证书，二被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任。案涉房屋所占用的土地既有住宅用地，又有综合用地，两种土地使用年限不同，现二原告未提供证据证实系因二被告的原因导致其至今未能办理不动产产权证书，故对二原告提出的二被告连带赔偿其至起诉之日的违约金540446.05元及至办证之日的违约金（按银行同期逾期贷款利率计算）的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告张树新、史月海请求被告香河华联房地产开发有限公司青县分公司、香河华联房地产开发有限公司为其办理华联家园4号楼1单元3号门店、4号楼1单元2号门店房屋产权证的起诉；二、驳回原告张树新、史月海请求被告香河华联房地产开发有限公司青县分公司、香河华联房地产开发有限公司连带赔偿其至起诉之日的违约金540446.05元及至办证之日的违约金（按银行同期逾期贷款利率计算）的诉讼请求。案件受理费减半收取4600元，由原告张树新、史月海负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明，二被上诉人于2019年8月29日取得了案涉房屋的不动产权属证书。被上诉人在二审庭审中陈述：“2017年9月份被上诉人刚把材料报批了，我才缴纳的契税。”上诉人在原审中陈述：“三期最早在2017年办理首次登记。”二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，被上诉人应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人按合同约定分别于2015年6月1日、2015年12月1日将2、3号门店交付二上诉人，但在其后的90日内被上诉人并未按合同约定履行备案手续。关于被上诉人是否应承担违约责任问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被上诉人作为合同中负有备案义务的一方，系履行该义务的当事人，依法应当对已经履行了备案义务或未履行该义务系其他原因造成的事实承担举证证明责任。原审判决举证责任分配错误，本院予以纠正。因被上诉人未在合同约定期限内完成备案义务，且未举证证明未完成备案义务非因被上诉人原因所致，依法应当承担举证不能的不利法律后果，对其超过90日未能履行备案手续承担相应违约责任。关于违约期限，因被上诉人在原审中称2017年办理了首次登记，且上诉人二审中认可在其缴纳契税时被上诉人已向产权登记部门报批材料，据此，本院认为，二上诉人缴纳契税时被上诉人已经向产权登记部门报备了相关资料，已完成了商品房买卖合同所约定的备案义务。但因被上诉人不能举证证明报备材料的具体日期，故本院酌定违约期限为自交付房屋90日后至2017年9月26日。又由于双方在《商品房买卖合同》中对因逾期备案未选择退房时的违约责任如何承担问题没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即被上诉人应给付上诉人张树新的违约金以1528050元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2015年8月31日计算至2017年9月26日；被上诉人应给付上诉人史月海的违约金以1603460元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2016年3月2日计算至2017年9月26日。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案被上诉人华联青县分公司不具有法人资格，其民事责任依法应由华联公司承担。另外，因在诉讼过程中，上诉人已于2019年8月29日取得了案涉房屋的不动产权属证书，原审关于办理房屋产权证书的判项已无实际意义，本院予以撤销。综上所述，张树新、史月海的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销河北省青县人民法院（2019）冀0922民初581号民事判决；二、被上诉人香河华联房地产公司于本判决生效后十五日内支付上诉人张树新以1528050元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2015年8月31日计算至2017年9月26日的违约金；三、被上诉人香河华联房地产公司于本判决生效后十五日内支付上诉人史月海以1603460元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2016年3月2日计算至2017年9月26日的违约金；三、驳回上诉人张树新、史月海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，二审案件受理费9200元，共计13800元，由上诉人张树新、史月海负担4600元，由被上诉人香河华联房地产开发有限公司负担9200元。本判决为终审判决。审判长  刘晓莉审判员  张兆阳审判员  毕文娟二〇一九年十二月十日书记员  孙 伟