海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5280号上诉人（原审被告）：苏海金，女，1983年3月24日出生，汉族，住海口市美兰区民安小区。公民身份号码：460026198303242126。委托诉讼代理人：于媛媛，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严春江，女，1962年6月2日出生，汉族，住海口市龙华区龙华二横街8号。公民身份号码：460100196206020049。委托诉讼代理人：张卫，海南海大平正律师事务所律师。上诉人苏海金因与被上诉人严春江合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初4961号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏海金上诉请求：1、依法撤销(2019)琼0108民初字第4961号民事判决，发回重审或改判驳回严春江全部诉讼请求。2、依法判决严春江承担本案诉讼费用。事实和理由：苏海金认为，一审法院认定事实错误、适用法律不当，且一审判决后形成新证据，可以证明双方不存在共同投资买房的事实。一、一审判决后形成新的证据可以证明可以证明双方不存在共同投资买房的事实，该证据对案件事实认定有重大影响。1.一审判决后，严春江在与无利害关系第三人林方财形成如下微信聊天记录：春江-捷安特（严春江）2019/9/703:26没想到。几月不见？你也玩起了微博。你转发也要看内容。是不是颠三倒四现在让我一条条来回答你的质问。我摸着良心。买房真相是什么？还记得七八年前在我们家楼下的小茶坊。我说阿金是在我身边长大，三十了我不想让她一直过不正常的第三者的日子，你承诺三年内保证离婚娶她，等了三年我再问你，你说没房结不。我说要不买一套小的，让你现在的房给老婆带孩子住，这祥也让她有个家。每次劝金结婚或另找一个，阿金也说没房也找不好帅哥。所以在我的心里就有了这个准备。机会来了买下也叫你们结婚，因为我在成全你们名正言顺的生活。所以买了这房，但你们毫无结婚入住之意，与阿金同租房的同事说你们同居在外。所以房子闲着放就装修让儿子先住。加之购房时与金说好用她名赁款每月从工资，首付款让她带财务记账工作回家加班每月3000元慢慢还十到十五年也还清了，这就是当时的约定。买房后她推说上班累没精力一直拖不还。那也罢，到装修了我说你要结婚隽可随搬出，我再装修对面他爸买的那套住。这套房装修费金按年可折旧付。这些话我常在财务室说,我让金签协议她常推脱。到后来在办公室再提签合同，财务会计燕还很随和说让我相信她，不会有问题。我选择相信，最后共去卖房办手读，让隽搬出我也信她，以为是与隽说话伤她故意堵气，以为第三天三个月会还，后去她家找她父母无效，再半年才无奈打官司。阿金的工资甚至拿到了八九千，她都不愿意还房子的首付款，那是谁没有良心？春江-捷安特（严春江）2019/9/800:55买房是有条件，她完全不付首付你怎么说我的问题？2.以上聊天记录中严春江自认了如下事实：第一、严春江与苏海金在购房前与购房时均未有共同投资买房的意思表示。严春江买房时有赠与的意思表示，而后撤销转为借款。第二、严春江出借给苏海金购房首付款，出借方式为让苏海金买房时带财务记账。第三、2018年严春江多次找苏海金父母催要首付款。第四、装修款非投资款。严春江因看房屋闲置，避免浪费，故与苏海金约定让严春江之子符永隽装修后入住，装修费用折抵房租，多出部分苏海金可以按照使用年限折旧支付。3．一审判决后,有八个无利害关系人出具证人证言,证明内容与严春江上述所自认事实可以相互印证。二、一审法院在仅有与严春江有利害关系的证人证言(一为严春江儿子、另一为严春江公司员工)认定案涉房屋为双方共同投资购买,该事实认定错误。1．一审案由错误,本案中应系合伙协议纠纷。合伙投资，是指两个以上民事主体按照协议，各自提供资金进行投资，共担风险、共享利润的民事法律关系。苏海金与严春江未订立书面合同，双方是否存在合伙投资关系，应根据现有事实和证据反映的双方真实意思进行分析判断。严春江支付首付款与苏海金买房是有关联的，即严春江出借首付款给苏海金用于买房。(有严春江自认,无利害关系人证人证言予以证明)但是，现有证据反映不出双方就合伙投资购房和风险分担、盈余分配进行了约定。事实上，2013年6月30日，苏海金签订购房合同，自始至终房屋都登记在苏海金名下，此后近5年时间内房屋已有较大增值，双方都没有就房屋增值盈利分配问题进行过协商。直到2018年初，严春江因其子符永隽欠付赌债、公司资金周转困难向苏海金提出要求归还2013年严春江赠与苏海金的房屋首付款及及装修款、契税、物业费、房屋维修金等费用，也没有提到合伙投资购房及分配利润的问题。2.根据《中华人民共和国民法通则》第三十一条规定：合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第50条规定：当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。严春江主张双方间系合伙投资购房关系，但既未提交书面合伙协议，亦未能提交无利害关系人的证言，不能认定双方存在合伙关系。三、假设一审法院认定双方系“共同投资买房”是正确的,但一审法院将装修款认定为严春江投资款,该事实认定亦错误。一审判决后，严春江在与无利害关系第三人林方财的微信聊天记录中自认其与苏海金约定装修案涉房屋本意系避免房屋闲置浪费，且明确约定苏海金若需继续居住该案涉房屋,苏海金之子符永隽可随时搬出，装修费折抵房租，剩余部分用由苏海金按使用年限折旧支付严春江,故装修款亦是债权关系，而非投资款。四、假设一审判决认定涉案房屋是“双方共同投资购买”是正确的,但一审法院认定严春江出资金额、案涉房屋的收益金额、案涉房屋的投资总成本、苏海金的出资金额也是错误的1．计算双方出资比例的基数应为购买涉案房屋的总成本，一审判决认定出资比例的计算基数(即购房总成本)为1235901.06元是错误的。一审法院已认定苏海金向银行办理按揭贷款，苏海金清楚知道及认可涉案房屋按揭贷款的本息数额。众所周知购买涉案房屋实际支出款项应为首付款、税费和按揭贷款本息的总和，这是购买涉案房屋的总成本。所以计算出资比例的基数应为购买涉案房屋的总成本，即为：首期款为269858元、向银行按揭贷款62万元、30年期的贷款利息739797.25元(根据2014年人民银行发布的同期同档次贷款利率6.15%及贷款合同相关条款计算得出)税费13400.31元、房屋增加面积补偿金3496元组成，总计应为上述所列款项之和。由于第三人提前支付剩余按揭贷款585468.86元，苏海金偿还银行贷款169086.09元。故本案中实际发生的按揭贷款本息总和为585468.86+1646551.56=754554.95元，其中本金62万元，利息134554.95元。故本案中涉案房屋的购房总成本为：首期款269858元+向银行按揭贷款62万元+实际产生贷款利息134554.95元+税费13400.31元+房屋增加面积补偿金3496元，总计应为1041309.26元。2．一审法院认定严春江的出资额为481346.11元是错误的。同上所述房屋装修款不应计入出资额；房屋维修资金5497.80元缴纳时间为2015年8月25日，这期间是由严春江儿子符永隽居住，并不属于所谓的投资额，应由其自己承担；同上，10878元物业款亦是符永隽居住期间应当自己缴纳的居住成本，不属于投资额。综上，严春江实际支付的费用应为：首付款269858元、税费13400.31元，面积补偿金3496元，严春江共计出资286754.31元。3．一审法院认定苏海金的出资额为169086.09元是错误的。就购房当时而言是虽是由苏海金向银行贷款62万元来支付房屋价款，但这是苏海金与银行之间的借贷法律关系，在苏海金须向银行缴纳贷款利息739797.25元的前提下，银行一次性发放62万元贷款给苏海金用于缴纳购房款。无论苏海金是否提前清偿、或是由其单独清偿还是与第三人约定如何清偿银行贷款及利息，对于投资买房行为发生时的房屋出售价款889858元而言，严春江的实际出资为首付款269858元、苏海金实际的出资为剩余全部房款62万元。加上后续应当计入购房成本中的税费、面积补偿金，贷款利息，购房总成本为1041309.26元。其中税费、面积补偿金由严春江支付；,故苏海金出资额应为62万元+实际支付给银行的贷款利息134554.95元=754554.95元。根据出资比例=各自出资额/购买涉案房屋全部成本，苏海金的出资比例应为754554.95/1041309.26=72.46%;严春江的出资比例为286754.31/1041309.26=27.54%。4．假设一审法院认定涉案房屋为“双方共同投资购买”是正确的，一审法院认定的扣除投资成本收益为1064098.94元是错误的。根据一审认定事实房屋最终出售价格为230万元，上述购房总成本应为1041309.26元,故扣除投资成本收益应为1258690.74元。根据出资比例严春江在收回投资成本286754.31元后还应获得的投资收益为1258690.74元*27.54%=346643.43元。因苏海金已经向严春江支付480000元，故假设一审法院认定涉案房屋为“双方共同投资购买”是正确的，那么苏海金也仅应向严春江支付153397.74元。综上所述，苏海金认为，原审法院有认定事实错误，适用法律不当，且一审判决后形成新证据证明双方系借款买房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，苏海金请求二审法院依法发回重审或改判，支持苏海金的上诉请求。被上诉人严春江答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决认定事实清楚。一审判决认定：“虽然是以被告的名义签订的商品房买卖合同并办理按揭贷款，但是，原告不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等费用，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等行为，并且，涉案房屋的装修涉及选材也都由原告负责，涉案房屋也一直由原告实际居住使用，结合以上事实及证人证言，足以证明原告与被告之间存在共同投资购买涉案房屋的事实。”众所周知，打官司就是打证据。一审法院判决认定的事实，每一项均有相应的证据支持，且证据之间相互佐证，形成证据链。最高人民法院在审理“借名买房”的指导意见中提出（一些省高院也有类似指导意见），判断是否借名买房，应当从买房的过程、房屋的实际使用、房屋的实际控制等几方面来综合考虑。本案中，严春江从选房、首付款及相关费用、房屋的装修、实际使用、房屋的出售等行为充分表明，严春江实际控制涉案房屋，这一事实不可改变。显然，一审判决认定本案事实的过程，符合上述精神和原则。2、一审判决适用法律正确。鉴于一审判决事实认定准确，其适用的《合同法》第5条，《民事诉讼法解释》第90条，第108条的规定完全正确。二、关于借名买房。苏海金在上诉状中称：“李小琴的上述证言则是严春江是借名买房而非共同投资。”显然，苏海金是想以李小琴的证言来否定双方之间的行为不是共同投资购房。严春江认为，苏海金对借名买房的概念理解狭窄。严格地讲，借名买房并不是一个法律上的概念。借名买房的核心是“借名”，而“借名”是泛指那些基于某种原因，不将自己的名字显现在某些法律文件之中或者借用他人名字以替代自己名字的一种现象。近些年来，房屋纠纷案件中此种现象很多，故形成了借名买房之说。实践中，有完全借名买房的（房款由借名人全款支付），有部分借名买房的（借名人与被借名人各付一定比例房款）。人民法院报曾刊登一篇案例：姐姐借用弟媳的名义买房，实际上是双方各付部分款项，姐姐主张部分产权，弟媳拒绝。后经法院查明属实，判决支持了姐姐主张50%产权的诉求。（见中国法院网2019年10月11日）。本案中，李小琴所说的借名买房，指的就是这种情形。可见，在共同投资购房关系中，因某些原因不方便或者不愿意自己的名字出现在购房文件中，就会出现这样的借名买房现象。显然，共同投资购房与借名买房并不矛盾。三、苏海金称双方形成的是“赠与关系”于法无据。1、苏海金所称的赠与关系不成立。第一，双方之间没有赠与的合意。因为，没有任何证据证明，双方之间有书面或者口头赠与的合意。第二，双方之间也无交付赠与款项的行为。本案中，严春江向房地产公司支付的一系列款项，均为直接支付给房地产公司（这恰恰是苏海金支付共同投资购房其应当支付的约定款项）。此外，严春江装修房屋支付给装修公司及材料商的款项，也是直接支付给相应的公司和材料商。第三，一审中，苏海金明确表示，双方之间形成的是“借款法律关系”，而不是其它。第四，如果说苏海金所述之赠与关系成立，根据赠与关系的法律特征，严春江只要将赠与的款项交付给受赠人，该笔款项的所有权即转移给受赠人。受赠人如何使用，赠与人无权干涉。本案中，涉案房屋从选房、签合同、各种款项的支付、房屋的装修、使用、出售整个过程，一直是严春江主导和参与。这哪里是赠与？这明明是严春江以共同投资人之一（且是主要投资人）的身份在行使自己的权利！可见，双方之间既没有赠与的合意，也没有实际的赠与行为，且也不符合赠与合同的法律特征。显然，双方根本不存在赠与关系。2、苏海金一审、二审法律关系阐述前后矛盾。一审中，苏海金当庭答辩称，本案中双方之间形成的是“借款法律关系”，一审法官当庭总结的争论焦点之一即为：“本案是借款法律关系还是共同投资购房关系？”，且整个庭审活动都是围绕这一焦点进行的。现在，苏海金在上诉状中又称双方形成的是“赠与关系”。显然，苏海金的这一行为违反了“禁止反悔”原则（民事诉讼法司法解释第342条规定：当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力），且只是为其否定本案共同投资购房法律关系寻找借口的无理说辞。四、本案就是共同投资买房纠纷而非合伙纠纷。苏海金认为：“一审案由错误，本案中应系合伙协议纠纷”，并以双方之间没有对“共同投资购房和风险分担、盈余分配、”约定，故合伙不成立。1、《民法通则》第30条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。2、据此，民法通则中的个人合伙指的是商事合伙，属于商主体的范畴。本案中，苏海金与严春江均为一般自然人，双方之间购买房屋的行为亦不属于商事经营。3、双方之间的行为就是一般自然人共同出资购房，与生活中许许多多共同出资购物一样。双方对所购之财产享有按份共有权。财产出售后，按照出资比例拿回自己的出资（包括增值部分）。显然，一审法院的案由及法律关系的认定是正确的。五、关于双方出资比例计算中的问题1、关于由第三人提前支付的按揭贷款585468.86元的问题。第一，本案中，双方共同购房的目的是投资，30年的按揭是对减轻苏海金投资困难所做出的最有利的安排，但这一安排并不意味着苏海金必然要为该房屋支付30年的月供。因为，双方共同投资购房的初衷只是追求房屋升值后的溢价（见一审证据微信截屏），用大白话说就是“炒房”，既然如此，怎么可能一炒30年？既然涉案房屋随时可能被出售，那么，苏海金归还按揭贷款的数额必然会发生变化。涉案房屋出售越晚，苏海金出资的占比就越大，反之则否。可见，苏海金对涉案房屋的出资是动态的。第二，民事法律关系总是处于产生、变更、终止的模式。本案中，苏海金与银行签订按揭贷款合同，银行出借给苏海金62万元。但是，当双方出售房屋，以苏海金名义还贷时，苏海金与银行之间原来的62万元借款关系即发生了变更（由当初的62万元借款，变更为169086.09元），同时借款关系终止（苏海金此后不再产生任何还款义务）。据此，苏海金与银行的借款关系最终变更，并固定为169086.09元的按揭贷款关系。这就是本案共同投资购房苏海金出资的事实。除非涉案房屋30年后出售，否则，苏海金在涉案房屋中的出资部分就不可能是62万+13万多的利息。众所周知，法律的适用只是针对已经发生的法律关系，法院（法官）只能是根据已经发生的事情来做出事实判断，倘若是对将来可能发生的不确定的事情做出裁判，则与立法相悖。第三，苏海金实际出资就是169086.09元，苏海金的说辞是将尚未实际发生的还款数额与其实际按揭还款（实际出资）混为一谈。第四，第三人支付的这笔款项是房屋出售总价230万中的一部分，本来，这笔款项直接支付给苏海金，再由苏海金支付给银行，法律上亦是可行的。在共同投资购房关系下，这笔款项属于双方所购房屋的增值部分，严春江对此依法享有按份共有权。换言之，第三人支付给银行的585468.86元是双方的共有财产，并不是苏海金自己的个人财产，故双方之间共同投资购房的出资比例并不因此改变。2、关于装修款应否计入共同投资购房严春江出资的问题。第一，双方共同共投资所购的房屋交付时，只是毛坯房。房屋的装修是经双方同意的，且房屋是以装修后的现状出售的（装修15年完成，成色很新，买受人满意），因此，装修款理应计入房屋总投资。苏海金在上诉状所述之理由，有可能发生在租赁关系中，而本案不是。第二，对这笔装修款是否应计入严春江在共同投资购房中的出资，苏海金在支付给严春江的48万元款项中，已经予以认可，且一审庭审中仍然认可。现在，苏海金试图在二审中推翻自己的行为，这是违反诚信原则，且也为“禁止反悔”原则所否定的。综上所述，严春江认为：本案中，无论是所谓“借款关系”还是“赠与关系”，均无法解释和否定为什么严春江自始至终主导，参与选房、付款、装修、使用、出售等一系列行为。答案只要有一个，即双方形成的是共同投资购房关系。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，苏海金的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。严春江向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认严春江与苏海金共同投资购买海口国兴城12栋1单元303B房的事实；2.判决苏海金支付严春江应得的共同购房的投资收益80万元；3.本案诉讼费由苏海金承担。一审法院查明的事实：十多年前，苏海金在严春江家当保姆，严春江的儿子符永隽上大学后，苏海金就留在严春江成立的公司工作。2013年5月，严春江发现海口市的商品房具有投资价值，便产生了投资购房的想法。因严春江自身年龄较大，贷款有困难，于是，严春江就与苏海金口头商定，由严春江支付购房首付款、装修款等费用，由苏海金办理按揭贷款并偿还贷款，双方共同投资购买位于海口市国兴城的房屋一套，待房屋升值后出售获取收益。2013年6月30日，严春江与苏海金共同选定拟投资购买的房屋后，苏海金以其名义与海口新城区建设开发有限公司（出售方）签订了《海阔天空国兴城一期认购书》，认购位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城项目第12栋1单元303B号房屋。同日，严春江向海口新城区建设开发有限公司支付涉案房屋的购房定金2万元。2013年7月11日，苏海金以其名义与海口新城区建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）12#楼4层12-1-303B号房屋，建筑面积为91.63平方米，购房总价款为889858元，付款方式为签订合同当日支付首付款（含定金）269858元，余款62万元由买受人向贷款银行申请按揭支付。同日，严春江向海口新城区建设开发有限公司支付涉案房屋的购房首付款249858元。2014年5月20日，苏海金以其名义与中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，向该行贷款62万元用于支付涉案房屋的购房款。之后，严春江支付了涉案房屋的契税13400.31元、房屋维修资金5497.8元、房屋增加面积补偿金3496元、物业款10878元。2014年11月，严春江接收涉案房屋后，负责办理涉案房屋的装修、设计、材料采购等事宜，并支付了房屋装修款178216元。涉案房屋装修完毕后，一直由严春江的儿子居住使用。2018年3月，海口市的房价上涨，严春江与苏海金商量后决定将涉案房屋出售。严春江的儿子到房屋销售中介机构联系涉案房屋的出售事宜。2018年5月22日，在严春江的陪同下，苏海金以其名义作为出卖人与买受人（系案外人）及居间方（海南录德房地产股份有限公司）共同签订了涉案房屋的《房产买卖居间合同》，其中约定：涉案房屋的成交价为230万元，房屋的贷款余额由买方首付款偿还。2014年6月26日至2018年5月29日期间，苏海金按月偿还银行按揭贷款共计169086.09元。之后，买受人将购房款230万元支付给了苏海金（其中585468.86元由买受人直接转到苏海金在中国邮政储蓄银行股份有限公司的按揭贷款账户，用于清偿涉案房屋的剩余贷款）。2018年7月19日至25日期间，苏海金通过银行转账方式支付给严春江48万元。之后，严春江与苏海金发生纠纷，严春江遂于2019年4月3日向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，严春江与苏海金未能达成和解协议。一审法院认为，关于严春江与苏海金是否存在共同投资买房的问题。本案中，从查明的事实看，位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）12#楼4层12-1-303B号房屋，虽然是以苏海金的名义签订的商品房买卖合同并办理按揭贷款，但是，严春江不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等费用，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等行为，并且，涉案房屋的装修设计选材也都由严春江负责，涉案房屋也一直由严春江实际居住使用，结合以上事实及证人符永隽、李小琴、余浩的证言，足以证明严春江与苏海金之间存在共同投资购买涉案房屋的事实。严春江要求确认其与苏海金共同投资购买位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）12#楼4层12-1-303B号房屋，有理有据，一审法院予以支持。关于苏海金应当向严春江支付投资收益款的问题。从查明的事实看，为共同投资购买涉案房屋，严春江共支出481346.11元（定金20000元+首付款249858元+契税13400.31元+维修基金5497.8元+房屋增加面积补偿金3496元+物业款10878元+装修款178216元），苏海金偿还按揭贷款支出169086.09元。涉案房屋出售后，买受人（案外人）已向苏海金支付购房款230万元。虽然严春江与苏海金没有书面协议约定投资收益如何分配，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，严春江与苏海金应当按照双方投资比例分配房屋出售后所得的投资收益。经计算，涉案房屋在扣除投资成本后所得收益为1064098.94元（230万元-481346.11元-169086.09元-585468.86元）；严春江在收回投资成本481346.11元之后，还应当获得的投资收益为787476.21元｛1064098.94元×[481346.11元÷（481346.11元+169086.09元）]｝。因苏海金仅支付给严春江480000元，故苏海金还应当向严春江支付788822.32元[787476.21元+（481346.11元-480000元）]。严春江要求苏海金支付的投资收益超出一审法院认定范围的部分，依据不足，一审法院不予支持。苏海金提出其与严春江是借贷关系的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认严春江与苏海金共同投资购买位于海口市美兰区大英山东三路3号海阔天空国兴城一期（B16地块）12#楼4层12-1-303B号房屋；二、苏海金应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向严春江支付投资收益788822.32元；三、驳回严春江的其他诉讼请求。案件受理费11800元，因适用简易程序减半收取计5900元（严春江已预交），由苏海金负担5818元，由严春江负担82元。二审期间，苏海金提交新证据：证据1、严春江与第三人林方财的微信聊天记录及（2019）琼崖证字第8666号公证书，证明：1、证明苏海金与严春江系借款买房关系。严春江在买房时与买房前都有赠与的意思表示，而后2018年严春江撤销其赠与，转为借款；2、证明严春江于2018年多次向苏金海及其父母催要首付款；3、证明涉案房屋装修款系债权关系。严春江与苏海金约定装修涉案房屋本意避免房屋闲置浪费，故将空置多年房屋装修后给即将结婚的严春江之子符永隽居住，装修费用折抵租金，并明确约定装修后苏金海若需要继续居住该房屋，符永隽可随时搬出，上述折抵后剩余的装修费用则由苏金海按年折旧支付给严春江。证据2、《王秀丽证人证言》、《陈宗霞证人证言》、《林强证人证言》、《陈德启证人证言》、《林方财证人证言》、《杨威证人证言》、《张熙宇证人证言》、《黄辉证人证言》，证明：1、苏海金与严春江不存在共同投资买房的合伙关系。因2010年7月-2013年7月苏海金在海口市万利商城经营女装。严春江及其儿子符永隽继续为其工作。为此补偿苏海金关店损失、严春江于2013年6月赠与苏海金房屋首付款、水费等费用共计28万余元，并已经实际履行完毕（直接向房产开发商支付）。2、证明严春江与苏海金口头约定用房屋装修款冲抵其子符永隽三年房租；3、证明2018年严春江因公司资金周转困难及其子符永隽欠下赌债，严春江要求苏海金偿还赠与其的首付款和用来抵充租金的房屋装修款等各项费用共计48万余元。经质证，严春江对其和林方财的微信聊天记录的真实性和合法性予以认可，对关联性不予认可，且无法证明苏海金想证明的待定事实，因为微信聊天记录是整体的，不能断章取义，微信聊天记录苏海金说带帐回来作帐，如果10年还不清楚，那就30年，其一直拖着不还，说明其不同意该约定，苏海金不愿意签订书面的借款合同，从这一点可以看出双方的协议最终没有达成，因此这份证据不能证明苏海金所说四点证明内容；关于房屋装修的聊天内容，本案是要求签订合同，建立借款关系而被拒绝，在借款关系不成立的情况下，双方的关系已经转化为共同投资关系了，严春江也亲口说是共同投资和共同分利，这才是诚信，所以装修房屋款抵扣租金就不成立了。至于苏海金说严春江多次找其父母催促还款，事实上只有一次。本院认为，对于苏海金提交的证据1-严春江与第三人林方财的微信聊天记录及（2019）琼崖证字第8666号公证书，该公证书系海南省海口市琼崖公证处作出，且严春江微信聊天记录的真实性和合法性不持异议，故本院对该真实性、合法性予以采信。该微信系案外人林方财与严春江的聊天记录，该记录并不足以充分体现严春江与苏海金之间存在借款关系，且林方财在庭审中自认其与苏海金曾系情侣关系，故本院对该证据的关联性、证明内容均不予采信；对于证据8份证人证言，因无其他书面证据予以佐证，故对其真实性、证明内容均不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于双方当事人是否存在共同投资买房的问题。苏海金上诉主张涉案房屋的首付款系严春江的借款，双方并不存在共同出资买房的事实。对此，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”故苏海金应当对严春江所支付的购房首付款属于向其借款承担举证责任。就本案现有的证据来看，难以认定苏海金与严春江就涉案房产的首付款达成借贷合意，亦无证据证实双方对还款期限、支付方式等内容进行约定，故苏海金理应承担举证不能的不利后果，苏海金上诉主张双方属于借款关系理由不充分，本院不予支持。本案中，结合涉案签订、履行、装修、使用的事实来看，虽然由苏海金与开发商签订的商品房买卖合同并向银行办理按揭贷款，涉案房屋登记在苏海金名下。但是，严春江不仅支付了涉案房屋的定金、首付款、税费、装修款、物业费等款项，还参与了涉案房屋的选房、购买、出售等环节，并且，涉案房屋的装修也由严春江负责，涉案房屋也一直由严春江实际居住使用。故一审法院确认严春江与苏海金之间存在共同投资购买涉案房屋的事实，并无不当，本院予以支持。2关于双方出资比例的认定和收益的分配问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”、第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”据此，涉案房屋应认定属于双方按份共有。房屋出售所得款项230万元，应当按照双方的约定或投资比例进行分配。本案中，由于双方在购房时没有约定投资买房的盈余分配比例，故应当按照双方投资比例确定双方的盈余分配比例。根据本案查明的事实以及相关证据来看，案涉房屋的购房款889858元，其中由严春江支付购房定金20000元、首付款249858元，交纳契税13400.31元、维修基金5497.8元、房屋增加面积补偿金3496元。购房后，严春江投资对涉案房屋进行装修，共支出178216元，并交纳物业费10878元，上述共计481346.11元。苏海金上诉主张严春江交纳的维修基金、物业费、装修款是为了其儿子居住而支付的费用，不应当计入成本。本院认为，房屋维修基金实际上包括房屋共用设施专项基金和房屋本体维修基金，由商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，故该维修基金为购房人应当缴纳的部分。苏海金认为不属于应当支出的部分，依法无据，本院不予支持。物业费系在涉案房屋由严春江儿子居住期间所发生，其受益人是严春江的儿子，故物业费10878元不应计入严春江的投入。苏海金对该部分提出的上诉，理由充分，本院予以支持；严春江装修涉案房屋所支出的费用，虽然也是为其儿子入住所投入，但装修后使房屋增值，在出售涉案房屋时，其价格得以提升，严春江和苏海金均是受益方，故装修费应当计入严春江的投入。综上，本院确认严春江的投资为470468.11元（定金20000元+首付款249858元+契税13400.31元+维修基金5497.8元+房屋增加面积补偿金3496元+装修款178216元）。苏海金签订购房合同后，向银行按揭贷款62万元，该款已经支付给了开发商，故应视为其已经投入62万元购房款。因苏海金按揭贷款而与银行形成的债权债务关系，与苏海金与严春江合伙投资买房而形成的债权债务关系，是两个不同的法律关系。苏海金作为投资一方，其通过按揭贷款方式将借款支付给了开发商，使双方的共同投资购房目的得以实现，应视为其已完成了合伙投资的义务。虽然在卖房时苏海金只偿还了银行贷款169086.09元，但未偿还的贷款仍然属于苏海金的个人债务，应当由苏海金个人偿还，是否全部偿还贷款并不影响苏海金已经从银行按揭贷款62万元支付给了开发商的事实。一审判决仅以苏海金已经偿还的银行贷款169086.09元作为苏海金的投入，显然不当，应予纠正。因此，本院应认定苏海金的投资为62万元。综上，严春江与苏海金对涉案房屋投资分别为470468.11元和620000元，严春江应分得的款项为230万元×[470468.11元÷（470468.11元+620000元）]=989000元，苏海金应分得的款项为2300000元-989000元=1311000元。因苏海金已经支付给严春江480000元，故苏海金还应当向严春江支付509000元[（989000元-480000]。一审法院对该部分事实认定不清，应予以纠正。综上，上诉人苏海金上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：1维持海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初4961号民事判决第一项；2撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初4961号民事判决第三项；3变更海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初4961号民事判决第二项为：“限苏海金于本判决发生法律效力之日起十日内向严春江支付卖房款509000元”；4驳回苏海金的其他上诉请求。一审案件受理费11800元，因简易程序减半收取计5900元，由上诉人苏海金负担3776元，被上诉人严春江负担2124元；二审案件受理费11800元，由上诉人苏海金负担5074元，被上诉人严春江负担6726元。本判决为终审判决。审判长潘娜审判员周慧娟审判员王法坚 二Ｏ一九年十二月十九日书记员 谢以欣速录员 黄 丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十三条窗体顶端第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=91“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。