江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初3275号 原告：南京市栖霞区优特宾馆，统一社会信用代码92320113MA1QWQKX5K，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道某某路XXX号。 经营者：吴贞峰，该宾馆经营者。 委托诉讼代理人：龚权，江苏刘洪律师事务所律师。 被告：韩翠萍，女，1957年6月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：蒋文赟（系韩翠萍之子），男，1981年3月20日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：蒋文赟，男，1981年3月20日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒋险峰，上海申蕴和律师事务所律师。 原告南京市栖霞区优特宾馆（以下简称优特宾馆）与被告韩翠萍、蒋文赟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年7月9日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，由审判员韩栋、人民陪审员殷明美、曹跃芳组成合议庭，于2019年10月22日第二次公开开庭进行了审理。原告优特宾馆的经营者吴贞峰及其委托诉讼代理人龚权，被告韩翠萍（第一次）、蒋文赟及其共同委托诉讼代理人蒋险峰（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优特宾馆向本院提出诉讼请求：1.判决南京市栖霞区和燕路466号拆迁补偿费中，有关装修、营业补偿等共计695158元归原告所有；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告经营者从2011年开始租赁南京市栖霞区和燕路466号的房屋从事住宿的经营活动至今。经营过程中，原告经营者曾多次对宾馆进行装修，投入巨额资金。2019年2月25日，被告与南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订关于南京市栖霞区和燕路466号的拆迁补偿协议，其中有关装修、营业补偿等共计695158元，依法应当归原告所有，但被告拒绝支付给原告。原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告韩翠萍、蒋文赟共同辩称，两被告是涉案房屋的共有权人。从2011年3月8日到2019年3月8日止，被告共收到原告七十几万左右的房租。被告拆迁只拿到补偿款651352元。原告在合同到期后非法占用房屋数月用于经营。不认可原告的诉讼请求。 经审理查明：位于南京市栖霞区某某路XXX号房屋（以下简称案涉房屋）原所有权人为案外人蒋某。被告韩翠萍、蒋文赟分别是蒋某的妻子和儿子。蒋某于2014年12月因病去世；蒋某的父亲蒋某甲于1998年去世。2018年11月29日，经南京市栖霞区燕子矶街道人民调解委员会调解，蒋某的母亲陈某与韩翠萍、蒋文赟签署《人民调解协议书》。协议约定，1.陈某自愿放弃对蒋某名下的案涉房屋的继承权；2.蒋某名下的案涉房屋由韩翠萍、蒋文赟共同继承。其后，韩翠萍与蒋文赟就案涉房屋签订了《住宅房屋分户协议》。协议约定，韩翠萍分得总建筑面积362.2平方米（其中权证面积182.86平方米），蒋文赟分得总建筑面积70平方米（其中权证面积50平方米）。 案涉房屋原出租用于经营旅馆。2011年3月8日，韩翠萍（甲方）与原告优特宾馆的经营者吴贞峰以及案外人汤某（乙方）签订租赁协议一份。协议约定：甲方将案涉房屋租给乙方作为旅馆服务业经营使用；租期：自2011年3月8日至2015年3月7日止；租金：每年租金为75000元；乙方如需装潢改造时，应征得甲方同意后方可施工，乙方不得随意破坏房屋的主体结构，如因此而造成房屋损坏的后果，由乙方负责赔偿；乙方因经营需要，在院落内搭建房屋，应征得甲方同意后方可搭建。租赁期满后，所有改造及搭建的不动产产权归甲方所有；本协议签字生效后，任何一方提出终止合同，必须赔偿对方所造成的一切经济损失（如遇政府性拆迁和不可抗拒的自然因素除外，租金按实际时间计算）。该租赁协议期限届满后，双方于2015年重新签订租赁协议，租期：自2015年3月8日至2017年3月7日止；每年租金变更为105000元。2017年3月8日，韩翠萍与汤某、吴贞峰将原租赁协议关于租期、租金约定内容进行覆盖修改后变更为：租期自2017年3月8日至2019年3月8日止；租金每年10万元整。双方继续履行租赁合同。 2019年2月14日，韩翠萍电话联系吴贞峰，以政府拆迁为由，提出终止房屋租赁协议，并要求吴贞峰搬离租赁房屋。吴贞峰以韩翠萍未予补偿为由予以拒绝。2019年3月4日，韩翠萍在案涉房屋门前张贴致吴贞峰、汤某的通知书，内容为：我方已于2019年1月两次通知你方。因为我方位于南京市栖霞区某某路XXX号房屋已被栖霞区征收办纳入征收范围。按照合同约定如遇政府拆迁合同自动终止。我方已正式向你方正式宣布解除合同并要求你方立即搬离。你方拒不履行法律义务。你方此种行为已经造成对双方不利的法律后果。由你方违约并且非法占据房屋对我方以及第三方造成的任何损失及法律后果都将由你方承担。特此再次函告。 2019年2月25日，案外人南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（现已并入栖霞区房屋征收管理办公室，以下简称栖霞征收办）分别与韩翠萍、蒋文赟签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定，韩翠萍、蒋文赟应当于协议签订当日将案涉房屋移交栖霞拆迁办拆除；栖霞拆迁办给付被拆迁人拆迁补偿款939714元（韩翠萍651352元、蒋文赟207082元）、搬家费3554元（韩翠萍2554元、蒋文赟1000元）、提前搬家奖励费79501元（韩翠萍74501元、蒋文赟5000元）、过渡费22526元（韩翠萍15326元、蒋文赟7200元）。栖霞拆迁办制作《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》，对案涉房屋的装修、附属设施等进行了核价。测算表载明：韩翠萍名下室内外装修及附着物补偿费合计725158元（其中营业面积补助390170元、权证面积营业补助23415元、附属物补助63858元、重大疾病补助30000元，其余房屋装修、附属设施等费用为217715元）；蒋文赟名下附属物补助21000元。 另查明，2019年2月27日，栖霞征收办以韩翠萍、蒋文赟为共同被告、汤某、吴贞峰为第三人向本院提起诉讼，要求韩翠萍、蒋文赟、汤某、吴贞峰将案涉房屋腾空并交给栖霞征收办拆除。本院经审理后于2019年4月30日作出（2019）苏0113民初1234号民事判决书，判决韩翠萍、蒋文赟、汤某、吴贞峰于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路案涉房屋腾空并交付给栖霞征收办拆除。判决作出后，优特宾馆以要求韩翠萍、蒋文赟给付各项补偿款为由，起诉至法院要求处理。 又查明，（2019）苏0113民初1234号民事判决生效后，因韩翠萍、蒋文赟、汤某、吴贞峰未履行生效法律文书确定的义务，栖霞征收办向本院申请执行。2019年6月29日，案涉房屋经本院强制执行腾空交付栖霞征收办。因案涉房屋没有交付拆迁，栖霞征收办未向韩翠萍、蒋文赟发放相应的补偿款项。本案审理中，因优特宾馆申请保全，在案涉房屋被强制执行腾空后，栖霞征收办没有向韩翠萍、蒋文赟发放相应的补偿款项。 在审理过程中，原被告双方一致认可在租赁案涉房屋前用于经营招待所。优特宾馆陈述，其在2011年接手租赁房屋之后做过一次装修，在2017年5月又进行过一次装修。韩翠萍、蒋文赟认可优特宾馆在2011年时对房屋装修进行过改动。审理中，本院通知汤某到庭谈话，其表示不参与本案诉讼，同意以优特宾馆的名义起诉，其与吴贞峰之间的合伙关系另行处理。经本院向栖霞征收办调查了解，《房屋装修附属设施及其他补助测算表》中的附属物补助是对被拆迁房屋统一给予300元/平方米的补助，与是否营业无关。营业面积补助是针对被调查的营业用房，按面积给予1000元/平方米的补偿；权证面积营业补助是针对在经营范围内的有证房，给予原房补偿款的20%的补偿。该两项补偿的条件是有房屋面积、同时房屋用于经营。 本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述，优特宾馆举证的（2019）苏0113民初1234号民事判决书、房屋租赁合同、南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、房屋装修附属设施及其他补助测算表；韩翠萍、蒋文赟举证的照片、电话录像；以及本院的谈话笔录、调查笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。优特宾馆对其陈述的2017年5月对租赁房屋装修的事实未能举证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告韩翠萍与原告优特宾馆的经营者吴贞峰以及案外人汤某签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租用于经营宾馆，合同约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 本案双方争议的租赁房屋拆迁补偿款的分配问题，应根据法律规定，并参照相关拆迁政策予以处理。案涉房屋租赁合同因政府征地拆迁终止履行，双方均无过错，不应由产权人对承租人进行赔偿，而应当由产权人在所获拆迁补偿款的范围内，对承租人进行适当补偿。根据优特宾馆的诉讼请求，本院对相关补偿费用认定如下： 关于搬家费、提前搬家奖励费、过渡费。过渡费是对房屋权利人在房屋拆迁后另行安置前给予的过渡期间的补偿，该项补偿并不针对承租人。因此，本院对优特宾馆主张的过渡费不予支持。承租人是搬家行为的实施主体，案涉房屋租赁合同对上述费用未作出约定，承租人主张补偿搬家费及搬家奖励费的，可予以支持；但优特宾馆经营者经法院判决后未腾空租赁房屋，后经法院强制执行腾空交付。鉴于上述款项尚未发放，且是否发放尚处于不定状态。因此，对优特宾馆主张的搬家费、提前搬家奖励费，本院亦不予支持。 关于附属物补助。该项补助是由拆迁部门按照相关拆迁补偿政策，以附属物补助名义对被拆迁的房屋产权人进行的补偿，该补助与承租人无关、与是否营业无关。此款故优特宾馆要求获得此附属物补助款的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于营业面积补助、权证面积营业补助。案涉房屋租赁合同对该部分补偿没有约定，因房屋拆迁对于出租人和承担人都会造成停业损失，鉴于上述补助的条件是有房屋面积、同时房屋用于经营，即房屋权利人及承租人对补偿的取得均起到作用，本院酌情确定优特宾馆获得50%，即206792.50元［（390170元+23415）×50%］。 关于房屋装修、附属设施补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。案涉房屋装修、附属设施及其他补助测算表中房屋装修、附属设施费用为217715元。案涉房屋原出租用于经营旅馆，交付优特宾馆承租时并非毛坯状态。优特宾馆租赁案涉房屋前后均用于旅馆业经营，租赁前的装饰装修及附属设施大部分仍可继续使用。审理中，原被告双方一致认可优特宾馆在首次租赁房屋时对案涉房屋进行装修，该装修是对原房屋装修及附属设施进行拆除、改进或另行装修，即案涉租赁房屋的原装修及附属设施对于拆迁获得补偿起到一定作用。优特宾馆对其主张的多次投入巨额资金对宾馆进行装修的事实，当庭未能举证。即不能认定在案涉2017年3月8日的房屋租赁合同签订后，优特公司再次对租赁房屋进行装修并增添附属设施。结合优特宾馆先后三次连续租赁案涉房屋以及2017年3月8日的房屋租赁合同履行期限即将届满的事实，本院确定优特公司获得的装修、附属设施补偿为65314.50元（217715元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告韩翠萍于取得房屋拆迁补偿款后三日内给付原告南京市栖霞区优特宾馆营业面积补助、权证面积营业补助206792.50元，装修、附属设施补偿65314.50元，合计272107元； 二、驳回原告南京市栖霞区优特宾馆的其他诉讼请求； 三、驳回原告南京市栖霞区优特宾馆对被告蒋文赟的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10752元、保全费4270元，合计15022元，由原告南京市栖霞区优特宾馆负担9142元，被告韩翠萍负担5880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费10752元。 审 判 长  韩 栋 人民陪审员  殷明美 人民陪审员  曹跃芳 二〇一九年十二月十四日 法官 助理  晋 静 书 记 员  尹 紫