广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22884号上诉人（原审原告、反诉被告）：缪汉全，男，出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈致陶、曾碧莹，均系广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏磊，男，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：徐国棠，广东丞洛律师事务所律师。上诉人缪汉全因与被上诉人魏磊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人缪汉全代理人曾碧莹、被上诉人魏磊代理人徐国棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪汉全上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判魏磊赔偿缪汉全装修损失6万元以及搬迁费用3万元；2.判令魏磊赔偿缪汉全工人工资损失6万元；3.判令魏磊承担本案一审、二审诉讼费用、保全费用。事实和理由：一、缪汉全支付的停工期间的工人工资属于停工损失，应由魏磊承担责任。魏磊于2019年5月16日对厂房锁门断电，导致缪汉全无法进行正常的生产经营活动，工人也处于停工的状态，直至2019年6月中旬才于新厂房正式复工。为稳定和维持工人的正常生活，缪汉全在停工期间也按照劳动合同约定向工人支付相应的工资。停工期间内支付的生产工人的工资属于停工损失，不应属于正常经营性的支出。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从合同约定的内容来看，魏磊明知涉案物业没有规划许可证，刻意隐瞒这一事实，并承诺如果无法办理相关证照将赔偿所有损失。在双方发生纠纷时，魏磊拒绝协商，未经通知而采取激烈的手段，擅自停电锁门，导致工厂停业，也是造成此损失的直接原因。因此魏磊应当对停工损失承担全部的赔偿责任。二、依据双方的合同，缪汉全的其他损失也应由魏磊承担，一审法院认定缪汉全与魏磊签订的《厂房租赁合同》为无效合同，应按照各自过错承担相应的责任。从一审判决的结果看，缪汉全承担了合同无效的主要责任（70%）有违公平原则。魏磊与缪汉全签订《厂房租赁合同》时一直承诺拥有厂房、宿舍的有效法定、土建消防证及其他相关合法经营厂房的必要文件，缪汉全在此条件下才与其签订合同，并开始进行装饰建设、生产经营。《厂房租赁合同》第十八条约定，如因甲方单方或环境等其他原因造成乙方无法办理营业执照等相关经营所需证件，甲方应退还乙方的保证金并赔偿乙方所有损失。《合同法》第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已形成附合的装修装饰物是合同无效的损失。魏磊刻意隐瞒厂房未取得合法的许可证并作出虚假承诺，导致缪汉全无法办理生产经营所需的证件，应承担合同无效的全部过错责任。缪汉全的装修装饰仅仅使用了半年，其剩余价值远远大于一审法院酌定的价格，搬迁的损失是工厂搬离所必然产生的，也有合同、发票支持，因此上述损失应由魏磊承担。魏磊二审答辩称：1.关于工人工资损失，即便合同被认定为无效，也不影响缪汉全交付场地使用费的义务。而且，缪汉全并非本次工人工资的支付主体，工人工资属于缪汉全所经营的广州美嫡家具有限公司的经营成本，与缪汉全无关，该工人工资发放也并非以缪汉全作为雇主方所应支付的，因此与本案并无关联，应当予以驳回。2.一审判决承担装修费及搬运费用损失的比例，理据相应充实。由于案涉合同无效，其过错方即缪汉全应该作为经营主体或商事主体，对合同的效力及场地的权属，建设的规划许可等负有自身的注意义务。本案诉讼是因缪汉全拖欠租金导致，其应承担主要过错责任，其承担相应的损失是理所当然，一审法院判决合理。因缪汉全拖欠场地使用费超过两个月，其过错责任应当增加，所应承担责任的比例也应增加，即应当由缪汉全承担80%以上的主要责任。《合同法》第五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定主要针对管辖问题，并非缪汉全主张魏磊应当赔偿或支付相应损失的法律依据，因此缪汉全诉请于法无据。3.因缪汉全拖欠租金产生的滞纳金，在合同无效的情况下，也应当按照原合同约定租金利息进行计算。缪汉全于2019年6月11日向一审法院起诉请求：1.魏磊退还租金90000元及多交水费20000元；2.魏磊赔偿缪汉全装修损失60000元、搬迁费用30000元、工人工资损失60000元、停工损失及租金占用费。诉讼中，缪汉全变更诉讼请求为：1.魏磊退还押金93000元及多交水费20000元；2.魏磊赔偿缪汉全装修损失60000元、搬迁费用30000元、工人工资损失60000元；3.诉讼费由魏磊承担。魏磊向一审法院反诉请求：1.缪汉全支付涉案厂房自2019年2月至2019年6月及2018年7月的租金共89165元，及以拖欠金额为本金从拖欠当月26日起计付滞纳金至付清之日止，暂计滞纳金12779元；2.本案本诉及反诉费用均由缪汉全承担。一审法院认定事实：涉案租赁物是位于广州市花都区花山镇龙口村四队的厂房，面积1800平方米。根据魏磊的陈述，涉案厂房所在土地是广州市花山镇龙口经济社四队的集体建设用地，花山镇龙口经济社四队建设涉案厂房后出租给案外人池孟江，池孟江转租给其，其再转租给缪汉全。魏磊认为涉案厂房的建设没有取得建设工程规划许可证或经有关部门批准建设。2018年7月1日，缪汉全（乙方、承租方）与魏磊（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区花山镇龙口村的厂房租赁给乙方作家具厂生产经营制造之用，厂房、宿舍建筑面积约1800平方米。租期6年，从2018年7月1日起至2024年6月31日止，期满后在同等条件下，优先租给乙方使用。第四条：1.2018年8月1日至2021年6月31日，每月租金31000元；2021年8月1日至2024年6月31日，每月租金34100元；2.租金按月收取，乙方在当月25日前向甲方交纳该月的租金，如逾期交纳租金，按每日千分之三交纳滞纳金。水费、电费、房屋出租税、村卫生室、治安等管理等费用均由乙方负责（建筑面积租金、空地面积租金甲方只提供三联收据收款，如乙方需要发票，税金由乙方负责）。第五条：在承租合同签订同时,乙方向甲方缴纳93000元作为租赁保证金，待租赁合同期满后或甲乙双方协议终止租赁合同无息返还给乙方。甲方收取保证金时需开具三联收据。第六条：在承租合同签订后，甲方在2018年7月1日前交付给乙方使用，甲方并提供30天装修、搬迁期给乙方，该期间不收租金。租赁期间，如乙方需要更改经营类别，需经甲方同意才能变更。第七条：租赁期间财产的维修保养，在租赁期内，甲方负责维护厂房和宿舍的建筑结构稳固和安全，因建筑结构引发的所有问题由甲方承担所有责任，厂房其他质量问题维修的两千元以上，由甲方负责，两千元以下含两千元的由乙方负责。如乙方损坏的，由乙方负责。第九条：其他约定事项。乙方在租用厂房范围内，甲方提供三相电用电和自来用水设施给乙方使用拉到厂房，宿舍的大门口，并由甲方安装独立计费表（包括电表和水表）。第十条：甲方的厂房，宿舍等交付乙方使用之前，按标准常规量位置、批荡和地面装饰，建房做好房屋防雷、排水工程，对土建质量引起的房屋渗水、漏水，由甲方负责维修好。甲方安装好消防设备，办好消防证。第十三条：违约责任，甲、乙双方正式签订租赁合同并履行合同后，1.乙方违约，甲方有权没收其保证金，2.甲方违约，赔偿乙方因此造成的所有损失。第十五条：乙方如需改变厂房结构、增建，需书面征得甲方同意，增建改建部分，合同期满后无条件归甲方所有。第十六条：租期未满乙方要求解除合同需提前三个月以书面形式向甲方提出，征得甲方同意方可解除合同。否则按金将不返还给乙方，同时乙方需将所欠的电费、水费、税金交清，押金方可返还给乙方。第十七条：因甲方原因擅自解除合同，甲方应赔偿乙方所产生的一切费用和损失。第十八条：在租赁期内甲方须合法拥有厂房、宿舍的有效法定、土建消防证及其他相关合法经营厂房必要的文件，确保乙方能够办理营业执照等相关经营所需证照。如因甲方单方或环境等其他原因造成乙方无法办理营业执照等相关经营所需证件，甲方应退还乙方的保证金并赔偿乙方所有损失。合同还约定了其他内容。合同签订后，缪汉全向魏磊支付押金93000元，魏磊将涉案厂房交给缪汉全使用。缪汉全支付租金至2019年4月，其中2019年3月支付了30000元，尚欠1000元；2019年4月支付了10000元，尚欠21000元，之后租金未付。2019年5月16日，魏磊在涉案厂房门口张贴《通知》，《通知》内容为：“缪汉全先生，鉴于您2019年4月和5月租金未交，已违反双方合同，本人已口头通知你不缴纳费用要停电、停水以及锁门，现在正式以书面通知停电、停水、锁门，本人要经过正当法律手段采取措施。”当日，魏磊于对涉案厂房采取了停电和锁门措施。2019年5月21日，缪汉全向魏磊发送微信，认为魏磊采取的停电和锁门措施违反了合同约定，要求魏磊在二日内解除锁门，恢复供电。2019年5月24日，缪汉全再次向魏磊发送微信，通知解除涉案《厂房租赁合同》，要求魏磊开锁以便其搬迁、退还押金、收回钥匙并赔偿其损失。2019年6月5日，缪汉全搬离涉案厂房并将厂房交还给魏磊。关于水费，缪汉全认为，由于魏磊未按照合同约定为其安装独立水表，其一直与其他租户共用水表；其每月向龙口村经济社四队缴纳水费的金额为1000元左右，但在2018年9月水费多出了10000多元；缪汉全认为多出的水费是由于漏水或其他用户用水的原因。对此，缪汉全提交厂房漏水照片以及其催促魏磊维修漏水问题的微信聊天记录、水费收据予以证明。魏磊质证对照片的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为漏水存在很多原因，与本案无关；对微信聊天记录的真实性确认，但认为正好证明其要求缪汉全履行义务的事实，且其已对漏水问题进行维修。魏磊认为，合同签订后，缪汉全从未要求其安装独立水表，缪汉全与另一公司共用一个水表，另一公司有独立水表，故缪汉全平时缴纳的水费金额是总表减去另一公司水表读数后，由村里与缪汉全核算得出；至于其提出的水费增多的问题，因2019年7、8月为装修期，期间产生的水费肯定比平时多。缪汉全认为因合同的解除导致其损失，主张如下：一、厂房装饰装修损失60000元，包括水电布置、办公室展厅的天花、地板、墙面、防盗门、窗，对此，缪汉全提交其与广州市集建装饰设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、项目清单、收据予以证明；二、工人工资损失60000元，对此，缪汉全提交其与员工的劳动合同予以证明；三、搬迁费用损失30000元，对此，缪汉全提交其与广州伟恒物流有限公司签订的《物资搬运合同》、支付发票予以证明。魏磊对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。魏磊认为缪汉全仅装修了一些柜子和在一间办公室贴了地板纸，柜子其在搬迁时已搬走。诉讼中，一审法院依法行使释明权，询问若法院认定双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉讼请求。缪汉全表示不变更诉讼请求；魏磊表示若法院认定合同无效，其变更反诉请求中的租金为场地使用费，其他不变。诉讼中，缪汉全向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年7月3日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人魏磊的银行存款260000元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，缪汉全与魏磊签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。合同无效，但缪汉全已实际使用涉案厂房，应当支付占有期间的使用费。因魏磊于2019年5月16日对涉案厂房采取了上锁、停电措施，应视为其已自行收回场地，占有使用费应计算至该日，魏磊要求缪汉全支付之后的占有使用费理据不足，一审法院不予支持。故魏磊要求缪汉全支付占有使用费38000元（1000元+21000元+31000元÷31天×16天），一审法院予以支持，超出部分，不予支持。关于魏磊主张的一个月免租期的租金，合同虽然无效，但合同关于免租期的约定是双方真实的意思表示，且约定免租期是用于租赁场地的装修，属于正常的使用用途，故对于魏磊的该项诉请一审法院不予支持。对于魏磊主张的占有使用费滞纳金，因合同无效，魏磊要求按照合同约定计付滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。缪汉全要求魏磊返还其押金93000元符合法律规定，一审法院予以支持。关于缪汉全主张的装修损失及搬迁费用损失，因合同无效，双方均存在一定过错，另综合缪汉全的举证情况、装饰装修物已使用年限以及缪汉全自身存在拖欠租金等因素，一审法院依法酌定魏磊赔偿缪汉全装修损失20000元，搬迁费用10000元。关于缪汉全主张的工人工资损失，工人工资属于经营性支出，因缪汉全自身存在拖欠租金的行为，其要求魏磊赔偿其工人工资损失理据不足，一审法院不予支持。关于缪汉全主张的水费，虽然合同约定由出租方安装独立的水电表，但缪汉全在使用过程中并未对此提出异议，另外，水费由缪汉全直接向村委支付，魏磊并未收取缪汉全支付的水费，缪汉全亦未举证证明魏磊造成其水费损失，故缪汉全要求魏磊向其返还水费20000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院于2019年9月9日作出判决：一、被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全返还押金93000元；二、被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全赔偿装修损失20000元；三、被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全赔偿搬迁费用10000元；四、原告缪汉全于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告魏磊支付拖欠的占有使用费38000元；五、驳回原告缪汉全的其他诉讼请求；六、驳回被告魏磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2622.5元，由原告缪汉全负担1396元，被告魏磊负担1226.5元；反诉案件受理费1169.44元，由原告缪汉全负担435.91元，由被告魏磊负担733.53元；财产保全费1820元，由原告缪汉全负担969元，被告魏磊负担851元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，缪汉全承租涉案厂房后，与陈文峰两人在涉案厂房成立广州美嫡家具有限公司进行经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对缪汉全的上诉请求与魏磊的答辩意见，分析如下：因涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审认定缪汉全与魏磊签订的《厂房租赁合同》应为无效合同并无不妥。魏磊作为出租方交付未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的厂房给缪汉全承租，存在一定过错。而缪汉全承租涉案厂房，未对涉案厂房是否系合法建设尽审慎注意义务，亦应承担相应的过错责任。另，从一审查明的事实来看，接收厂房后，缪汉全已实际使用了涉案厂房获益。为此，在缪汉全应承担相应过错，亦已实际使用涉案厂房的情况下，其上诉认为魏磊应承担合同无效全部过错责任的主张缺乏依据，本院不予采纳。由于合同履行过程中，缪汉全交纳租金多次出现迟延，结合缪汉全对其装修举证及对装修使用情况，一审法院酌定魏磊赔偿缪汉全装修损失20000元，搬迁费用10000元于法无悖，本院予以维持。同理，因缪汉全存在拖延支付占有使用费的情况，结合其主张的有关工人工资是广州美嫡家具有限公司应支付的经营性支出，一审法院对缪汉全要求魏磊支付工人工资的诉求不予支持亦无不当，本院亦予维持。综上所述，缪汉全的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由缪汉全负担2700元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏