山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10730号上诉人（原审被告）：薛令国，男，1963年9月3日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：程瑞娟，女，1963年1月14日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李强，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南市天桥区天房房地产物业管理中心，住所地济南市。法定代表人：李波，经理。委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴柱，山东圣义律师事务所律师。上诉人薛令国因与被上诉人济南市天桥区天房房地产物业管理中心（以下简称天房物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛令国上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回天房物业中心的诉讼请求或将本案依法发回重审；2.一、二审诉讼费用由天房物业中心承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，在天房物业中心没有提交相关证据原件的情况下作出判决明显属于证据不足，且违反了《民事诉讼法》及最高法院司法解释的相关规定。在一审开庭审理时，天房物业中心向一审法院提交的证据清单中有一份证据为济南市天桥区北坦街道办事处济安社区居委会（以下简称济安居委会）与天房物业中心签订的《顺河新区前期物业服务合同》，因该证据系复印件，且合同第一页甲方单位内容系空白，合同落款处没有书写具体日期，也没有双方单位的法人代表签字，仅有双方的单位盖章，因此，该证据明显存在严重瑕疵，薛令国、程瑞娟当庭对该证据的真实性提出异议，要求天房物业中心出具证据原件，天房物业中心当庭表示庭后落实，但事实是截止本案判决，天房物业中心始终未向一审法院提交该证据的原件，薛令国、程瑞娟本以为待天房物业中心向一审法院提交该证据原件后再组织开庭质证，没想到一审法院在该证据没有原件的情况下却做出判决，明显违反了法律的相关规定。《民事诉讼法》第63条规定：“证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据”。第70条规定：“书证应当提交原件”。《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物”。据此以上规定，一审法院对于本案事实根本未予查清、判决明显错误。二、根据薛令国、程瑞娟在一审中提出的答辩和质证意见，薛令国、程瑞娟明确对于济安居委会选聘天房物业中心单位提供物业服务的合法性提出异议，一审法院就应当对薛令国、程瑞娟提出的异议进行审查，首先审查双方签订物业服务合同的真实性，其次也应审查该前期物业合同是否系有效合同。根据《物业管理条例》24条的规定：“建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”济安居委会选聘天房物业中心作为物业管理企业根本未按照该规定执行，故根据合同法52条第5项规定，即使天房物业中心提供了该物业合同的原件，该前期物业合同也应为无效合同，更何况天房物业中心连该合同的原件都不具备，对于此项案件事实一审法院却采信了该证据的复印件作为认定案件事实的依据，实在让薛令国、程瑞娟无法接受。三、因天房物业中心提供的物业服务未尽到对消防设施的正常检修和维护的合同义务，导致薛令国、程瑞娟承租的商铺内消防设施损坏后商铺被淹，造成薛令国、程瑞娟巨大经济损失，并且天房物业中心对于薛令国、程瑞娟的损失不承担赔偿责任，说明天房物业中心的物业服务存在严重瑕疵，薛令国、程瑞娟有理由以天房物业中心服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。薛令国、程瑞娟拒绝支付物业费属于正常的行使救济权利、维护自身权益的体现，也是最便捷、最直接的抗辩方式，对于物业费的支付享有正常的抗辩权，当然不承担支付物业费和违约责任。一审法院认定天房物业中心提供的物业服务存在一般性瑕疵，属于认定事实错误，为此，一审法院应驳回天房物业中心的全部诉讼请求，而不能仅仅驳回其要求违约金的诉讼请求。四、一审法院在审理期间违反法定程序，从而限制了薛令国、程瑞娟的抗辩权。根据薛令国、程瑞娟在一审法院庭审时的陈述和答辩意见，一审法院根据案情需要限薛令国、程瑞娟庭后再向法庭补充提交的证据，而开庭后薛令国、程瑞娟根据法院的要求及时向法院递交了相关证据，但一审法院对薛令国、程瑞娟补充提交的证据并未理会，并在未另行组织开庭的情况下却直接作出判决，这种做法实际限制了薛令国、程瑞娟的诉讼权利，对于薛令国、程瑞娟明显不公平。五、根据天房物业中心与薛令国、程瑞娟所签订的前期物业服务合同第二部分内容中第4条明确约定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定应与临时管理规约一致。据此约定说明，天房物业中心在与薛令国、程瑞娟签订物业服务合同之前，必须先与建设单位济南旧投城市投资开发管理有限公司签订前期物业服务合同。而根据本案事实，该合同对于天房物业中心并未实际签订，所以薛令国、程瑞娟认为在该前期物业合同不存在的情况下，天房物业中心与薛令国、程瑞娟签订的前期物业服务合同应系无效合同。根据济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定第13条规定（略），据此规定魏北路街道办事处聚贤社区居委会根本无权直接选聘天房物业中心作为物业服务企业，应当由小区管理委员会履行选聘物业企业的职责，据此规定天房物业中心被选聘为该小区的物业企业不符合该暂行规定的具体规定。薛令国、程瑞娟使用的房屋系薛令国、程瑞娟购买取得，所处位置系商业性门头房，并不在一个封闭式的小区环境之内，为此，因该小区系开放性小区，根据相关法律规定，天房物业中心没有法律依据向薛令国、程瑞娟收取物业服务费。请法庭在本案庭审调查时要求天房物业中心出示建设单位与天房物业中心所签订的前期物业服务合同。天房物业中心辩称，2010年10月1日薛令国、程瑞娟与天房物业中心签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且薛令国、程瑞娟作为具有完全行为能力的成年人，具有辨别是非的能力，该合同签订后，薛令国、程瑞娟也接受了天房物业中心提供的物业服务，也相应缴纳过相应的物业费用。说明已经认可天房物业中心作为物业服务单位为其提供物业服务，按照合同约定，薛令国、程瑞娟应当按照物业合同的相关约定履行支付物业费用的义务。天房物业中心向一审法院起诉请求：1.判令薛令国、程瑞娟支付拖欠天房物业中心的物业管理服务费8205.73元及违约金（违约金计算方法：自2016年6月18日起至薛令国、程瑞娟实际清偿之日止，以8205.73元为基数按照日万分之六计算）；2.判令薛令国、程瑞娟承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：薛令国、程瑞娟系济南市（以下简称涉案房屋）的业主。2010年10月1日，天房物业中心（甲方）与薛令国、程瑞娟（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定由天房物业中心对涉案房屋进行物业管理服务，该合同第一条双方的权利义务中约定，甲方依据本合同向乙方收取物业服务费用；乙方依据本合同交纳物业服务费用及其他费用。第二条约定，天房物业中心向薛令国、程瑞娟提供的主要物业服务内容包括：房屋共用部位的维修和管理；房屋共用设备及其运行的维护和管理。共用设备是指共用给排水管道、落水管、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、二次加压水泵、电梯等；房屋共用设施及其运行的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生管理；公共秩序维护等。该合同还约定：甲方保证消防等共用设施设备功能完好，运转正常。该合同第三条第一项约定，商业性经营用房按建筑面积2元/㎡/月标准交纳物业费。该合同在违约责任条款中约定，乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的0.5%按日交纳滞纳金。天房物业中心、薛令国、程瑞娟在该合同中还对双方的其他权利和义务等问题作出了约定。现，天房物业中心以薛令国、程瑞娟未缴纳2016年6月18日至2018年5月31日期间的物业服务费为由诉至法院，要求判令薛令国、程瑞娟支付物业服务费8205.73元（建筑面积175.29平方米，按2元/月/平方米计算23个月零13天）及违约金（自2016年6月18日起至薛令国、程瑞娟实际清偿之日止，以8205.73元为基数，按照日万分之六计算）；2.薛令国、程瑞娟承担全部诉讼费用。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为商铺，其建筑面积为175.29平方米，根据双方签订的前期物业服务合同约定，涉案房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米2元标准收取。一审法院认为：薛令国、程瑞娟系涉案房屋业主，并就涉案房屋与天房物业中心签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。物业服务合同订立后，天房物业中心按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，薛令国、程瑞娟在事实上接受了天房物业中心提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务合同的约定履行付费义务。薛令国、程瑞娟未能及时向天房物业中心支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。薛令国、程瑞娟辩称天房物业中心未对薛令国、程瑞娟商铺内消防设施进行维护，导致薛令国、程瑞娟商铺被淹给薛令国、程瑞娟造成损失。一审法院认为，根据天房物业中心、薛令国、程瑞娟签订的前期物业服务合同约定，天房物业中心应保证消防等共用设施设备功能完好，运转正常。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”根据上述法律规定及约定，天房物业中心对消防设施有维护的义务。而天房物业未就消防设施的维护提交相关证据，薛令国、程瑞娟亦未对消防设施漏水给其造成的损失提交证据，故双方如有争议可另行主张权利。关于薛令国、程瑞娟抗辩的电价问题，不属于人民法院审理民事案件的范围，一审法院不予处理。结合天房物业中心同时服务的其他小区物业服务合同纠纷的同期相关案件，天房物业中心在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，天房物业中心在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，再要求业主承担相应的违约责任，一审法院难以支持。故，天房物业中心要求薛令国、程瑞娟支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、被告薛令国、被告程瑞娟于判决生效之日起10日内支付给原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心2016年6月18日至2018年5月31日期间的物业服务费8205.73元；二、驳回原告济南市天桥区天房房地产物业管理中心的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由薛令国、程瑞娟负担。二审中，薛令国、程瑞娟提交了《关于程瑞娟信访事项的调查情况反馈》一份，载明：程瑞娟（同志）您好!您于2018年12月11日在山东省信访局反映的我局下属天房房地产物业管理中心管理期间垄断购电业务、私自提升用电价格；并且不给商户开发票；消防不合格2015年导致着火损失数十万元；2018年消防栓爆裂等问题，依据《山东省信访条例》的有关规定，经我局调查了解，现将有关情况反馈如下：一、用电价格问题。您与薛令国于2010年10月回购位于天桥区顺河片区2-1-102号商铺一套。2010年商业用电电价1.0元/度；2014年根据峰谷电价规定调整为商业用电1.3元/度；2016年5月17日，根据济南市物价局《关于加强和防范电价管理有关问题的通知》济价格字【2015】35号文件，电费调整至0.8688元/度，多出部分以通过抵缴前期欠缴物业费形式退回顺河片区2-1-102号商铺电费差价1944.72元。现商铺用电价格：根据济南市物价局出台的《关于加强和防范电价管理有关问题的通知》济价格字【2015】35号文件规定为0.7988元/度+损耗0.07元/度=0.8688元/度收取。二、电费发票问题。该商铺电表不属于一级表，物业公司先行垫付，属于代缴电费，供电公司出具总表电费发票，不能出具分表发票，故物业公司只能开收据。三、2015年商铺失火问题。天桥区北坦南街北刘小区2-1-106知音琴行于2015年5月5日失火，失火原因是商户车立功在商铺室内违反规定使用明火作业，电气焊作业时过失引起火灾。我局物业公司保安发现失火后，不顾危险帮商户扑灭火灾。济南市消防支队天桥大队于2015年5月7日根据《中华人民共和国消防法》对商户车立功作出处罚决定。(附2：《济南市消防支队天桥大队当场罚决定书》编号：20150021)四、商铺内消防栓维修、养护问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国消防法》第十八条、《山东省物业管理条例》第七十九条规定，商铺内消防栓在业主商铺专有空间内，属业主专有部分，它的养护、维修，由业主负责，我方无维护及管理的义务，亦无从预知、防范损害的发生，无应尽职责。根据上述条例法规，此处为业主专有部分，它的养护、维修由业主负责，且不得损坏、挪用、拆除、停用此处消防设施。如您认为以上事件给您造成了相关损失，请您携带相关证据，通过法律途径解决。落款处有济南市天桥区住房保障和房产管理局签章，落款时间为2019年1月9日。天房物业中心质证称，对真实性没有异议，对证明内容有异议，关于电价不属于法院审理的范围，薛令国、程瑞娟可向相关部门反映或另案起诉。该证据系济南市天桥区住房保障和房产管理局出具，并非天房物业中心。关于抵扣电费差价1944.72元，天房物业中心一审起诉的拖欠物业费金额已经将该差价进行抵扣，从天房物业中心一审提交的证据收据可以显示薛令国、程瑞娟最后一次缴纳物业费的时间为2015年12月，即薛令国、程瑞娟对于本案中的2号商铺于2016年1月份以后没有缴纳过物业费。而天房物业中心一审中起诉的拖欠物业费的起点时间为2016年6月18日，2016年1月1日至2016年6月17日的物业费天房物业中心并未主张，期间的物业费天房物业中心已经抵扣。二审中，天房物业中心提交了《顺河新区前期物业服务合同》一份，载明：甲方处为空白，乙方为济南市天桥区天房房地产物业管理中心，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对顺河新区提供前期物业服务事宜，订立本合同。物业管理区域四至为东至顺河西街，南至馆驿街，西至聚贤街南北道，北至聚贤街。物业服务费用商业用房为2元/月/平方米。本合同一式柒份，甲、乙双方各执叁份，物业主管部门留存一份。落款处甲方有济南市天桥区纬北路街道办事处聚贤社区居民委员会签章，乙方有济南市天桥区天房房地产物业管理中心签章。落款时间处空白。薛令国、程瑞娟质证称，对真实性不予认可，天房物业中心和薛令国、程瑞娟签的合同内容写的是和建设单位签前期物业服务合同，薛令国、程瑞娟去找过居委会，居委会不承认和天房物业中心签了前期物业服务合同，这个合同是伪造的。居委会代表不了涉案小区的业主委员会，无权签订前期物业服务合同。合同甲方没写明谁。对上述证据，本院分析认定事实如下：对济南市天桥区住房保障和房产管理局出具的《关于程瑞娟信访事项的调查情况反馈》，天房物业中心对其真实性无异议，本院予以采信。对天房物业中心与济南市天桥区纬北路街道办事处聚贤社区居民委员会签订的《顺河新区前期物业服务合同》，除济南市天桥区纬北路街道办事处聚贤社区居民委员会签章外，未载明该居委会的任何信息，无法定代表人签字，未约定服务期限，亦未注明合同签订日期，本院不予采信。济南市天桥区住房保障和房产管理局对程瑞娟信访事项的反馈结果为涉案天桥区顺河片区2-1-102号商铺2010年商业用电电价1.0元/度；2014年调整为商业用电1.3元/度；2016年5月17日电费调整至0.8688元/度，多出部分以通过抵缴前期欠缴物业费形式退回顺河片区2-1-102号商铺电费差价1944.72元。天房物业中心系济南市天桥区住房保障和房产管理局下属企业。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，薛令国、程瑞娟称其在涉案济南市天桥区顺河新区共有四套房产，除本案2号商铺外，其余三套房产截止本案一审起诉前均足额缴纳了物业费。天房物业中心对此表示认可。本院认为，结合天房物业中心与薛令国、程瑞娟2010年10月1日签订的《前期物业服务合同》以及薛令国、程瑞娟在涉案小区其他三套房产均足额缴纳物业费的情况，足以认定天房物业中心实际为涉案小区提供了物业服务的事实，薛令国、程瑞娟亦接受了天房物业中心的物业服务，因此，薛令国、程瑞娟应当支付就涉案小区2号商铺所拖欠的物业费。物业服务质量严重瑕疵，是指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改的情形。薛令国、程瑞娟提出的其承租商铺内消防设施损坏漏水问题，并不能证明天房物业中心的物业服务质量存在严重瑕疵，薛令国、程瑞娟亦不能以此为由拒绝支付物业费。关于薛令国、程瑞娟主张的天房物业中心收取高价电问题，济南市天桥区住房保障和房产管理局出具情况反馈表示将通过抵缴前期欠缴物业费形式退回涉案小区2号商铺电费差价1944.72元。天房物业中心作为其下属企业，本案中并未提交充分证据证实该电费差价已退给薛令国、程瑞娟，故该笔电费应当自天房物业中心主张的物业费中扣除。因此，薛令国、程瑞娟应支付给天房物业中心物业费6261.01元。综上所述，薛令国、程瑞娟的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4521号民事判决；二、上诉人薛令国、程瑞娟于判决生效之日起10日内支付给被上诉人济南市天桥区天房房地产物业管理中心2016年6月18日至2018年5月31日期间的物业服务费6261.01元；三、驳回被上诉人济南市天桥区天房房地产物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由薛令国、程瑞娟负担。二审案件受理费50元，由上诉人薛令国、程瑞娟负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月十七日书记员 孙 雪