河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终8557号上诉人（原审原告）：王桂云，女，满族，1950年7月1日出生，现住遵化市。委托诉讼代理人：徐立增，河北力公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李猛，男，1998年2月16日出生，现住遵化市。委托诉讼代理人：李卫国，男，1968年9月20日出生，满族，农民，现住遵化市。系李猛父亲。委托诉讼代理人：田军钢，河北定邦律师事务所律师。上诉人王桂云因与被上诉人李猛排除妨害纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王桂云及其委托诉讼代理人徐立增，被上诉人李猛的委托诉讼代理人李卫国、田军钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂云上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案依法发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人作为被拆迁人对争议安置房屋具有法定优先取得权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的立法精神，实际上就是赋予了被拆迁人对争议安置房屋相较于其他买受人来说具有优先的取得权。该条规定的适用前提并不要求被拆迁人对安置房屋必须进行不动产登记，享有不动产权证书，即并不以取得物权为前提。其将被拆迁人对安置房屋享有的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也被称为债权物权化，进而具备了对抗其它普通债权的权利。其立法背景就是为了遏制房地产开发商一房二卖的情形，立法目的则是为了维护失地农民作为被拆迁人的合法权益。基于此，上诉人作为被拆迁人对争议安置房屋具有法定优先取得权。此种情形下，并不要求被拆迁人提供不动产权利证书来证明其享有物权，就足以对抗其他买受人，何况未能取得不动产权证书的责任并不在于上诉人。二、上诉人对争议房屋所享有的权利已提供充分的证据予以证明。上诉人在一审时提交的2011年6月23日与唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》，尤其是《回迁房选房确认单》对于安置房屋的位置、具体的楼号门牌号、面积均有明确的约定。被上诉人提供的凤辉公司财务总监董雅君也证明上述协议及确认单上加盖的凤辉公司的公章均系真实的。上述证据充分证明了安置补偿协议及确认单系协议双方真实意思表示，且内容合法有效。上诉人对涉案房屋的权利来源为：因房地产开发，上诉人以原有宅基地及地上房屋置换取得包括涉案房屋在内的位于遵化市××园的两套房屋。上诉人对争议房屋享有的权利来源合法，且支付了相应对价，应依法予以保护。三、被上诉人所享有的权利根本无法对抗上诉人的优先取得权，其提供的《商品房买卖合同》《情况说明》《收据》（购房款）均系伪证。1.被上诉人根本不是善意的权利人。按照被上诉人提供的证人董雅君的陈述，争议房屋系凤辉公司用于抵顶建筑商的工程款，建筑商又将该房抵顶给了被上诉人。即该房系被上诉人通过顶账而来，而不是通过正常的交易行为取得。被上诉人提供的《商品房买卖合同》记载的房屋平方米3100元，确实远远低于市场价格。凤辉公司在根本没有收到购房款的前提下，为被上诉人出具购房合同，被上诉人在明知凤辉公司并不是合同相对人的前提下，与其签订购房合同，且未支付合理对价，同样未取得不动产权利证书的情况下，明显属于恶意串通，根本不具有善意，也不是法律意义上的善意第三人。2.被上诉人提供的《商品房买卖合同》，连合同必备的签署日期都没有，明显是为应付诉讼，仓促之下制造的伪证。3.凤辉公司被上诉人出具的“299646”元购房款收据上载明的日期为“2016年9月27日”，而此时争议房屋所在楼宇根本就还没有动工。4.被上诉人提供的证人董雅君声称《回迁房确认单》需由法人签字，但不论是上诉人提供的《回迁户选房确认单》还是被上诉人提供的名为候捷的《回迁户选房确认单》，均记载着“盖章有效”。5.按照一审判决的逻辑，上诉人没有不动产权权属证书，不享有物权，那么，被上诉人也不具有争议房产的不动产权属证书，同样不具有物权，二者均为债权，上诉人又符合作为被拆迁人所享有的优先取得权，不应驳回上诉人的请求。三、本案应依法追加案外人凤辉公司作为第三人参与诉讼。案外人凤辉公司先与本案上诉人签订了《拆迁安置补偿协议》，后又与被上诉人签订《房屋买卖合同》，与本案事实认定和最终的责任承担具有法律上的利害关系，故为查明案件事实，也为节省司法资源，早日定纷止争，应依法追加凤辉公司作为第三人参与诉讼。四、需要说明的是，本案上诉人为丧偶独居老人，平日靠捡废品为生，势单力孤，属于社会中的弱势群体。在其合法权益受到侵害时，作为普通老百姓，唯一的希望是能够通过法律的武器，捍卫自已的权利。李猛辩称，原审所认定的事实和适用法律是正确的。原审在一审到二审审理期间，被上诉人和供热公司签订了供热和供气合同，证明被上诉人实际占有使用。上诉人与被上诉人在购买争议房屋的时候，凤辉房地产销售处，被上诉人从销控表上确定选择的这套房屋没有任何人选定，被上诉人选定之后才将被上诉人李猛的名字填到销控表上。上诉人一方没有选定过争议楼房的产权。希望二审法院维持原判。王桂云向一审法院起诉请求：1.依法判令李猛停止对遵化市玫瑰园小区3区5号楼3单元1101室的房屋一套（99.6㎡）及地下室一处（10.5㎡）的侵害，并恢复原状。2.李猛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月23日，王桂云与凤辉公司订立西二里村外迁户房屋拆迁入安置补偿协议。同日，凤辉公司为王桂云出具西二里改造外来户补偿确认单，主要内容为“户主姓名王桂云，补偿楼号及面积玫瑰园3区5#-3-1101，3区7#-2-1102”。同日，凤辉公司为王桂云出具回迁户楼房确认单，凤辉公司在确认单上盖章，该确认单注明选房楼号包括3区5#-3-1101（99.66平方米）即诉争房产及地下室（10.5平方米）。2019年1月5日，李猛将玫瑰园3区5-3-1101室房屋水暖气初装费22000元、建筑款65000元交至遵化市××区业主委员会，同日遵化市玫瑰园三区业主委员会将涉案房产钥匙交至李猛。2019年6月26日，凤辉公司为李猛出具情况证明一份，主要内容为“2016年9月27日凤辉公司将遵化市玫瑰园3区5号楼3单元1101室卖给了李猛，同时与李猛签订了《商品房买卖合同》，且相关手续整理完毕已递交有关部门登记备案。就王桂云诉李猛一案，我公司并未将遵化市玫瑰园3区5号楼3单元1101室置换给王桂云，待我公司调查清楚后，再作答复”。庭审中，李猛提交其与凤辉公司订立的商品房买卖合同、凤辉公司于2016年9月27日为李猛出具的“玫瑰园3区5-3-1101交款299646元”的收据、证人董雅君给其提供的姓名为侯捷“回迁户选房确认单”一份并在上面书写“回迁调房都有梅子杰签字，此复印件与原件相符只是证明回迁房确认单都将有法人签字”。凤辉公司工作人员董雅君为李猛出庭作证予以证实。一审法院认为，王桂云主张其作为被拆迁人，与拆迁人凤辉公司签订西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议，凤辉公司为王桂云出具回迁户选房确认单，约定玫瑰园三区5#-3-1101、3区7#-2-1102作为拆迁安置房补偿给王桂云，并提供西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议、回迁户选房确认单为证，主张其享有遵化市玫瑰园小区三期5号楼三单元101室房屋物权。李猛主张其与凤辉公司于2016年9月27日订立的《商品房买卖合同》，辨称其享有对位于遵化市××园房屋的所有权，亦提交了《商品房买卖合同》、缴纳购房款收据凤辉公司为李猛出具的书面证明。王桂云要求李猛停止对遵化市玫瑰园小区三期5号楼3单元101室房屋一套及地下室的侵害并恢复原状，但其提交的证据不足以证实其已取得对涉案房屋及地下室的物权，故对王桂云的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条之规定，判决如下：驳回王桂云的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由王桂云负担。本院二审期间，上诉人向本院提交下列证据：第一组证据，上诉人另外一套房屋拆迁协议、外来户选房确认单以及回迁户选房确认单，证明上诉人是合法的以产权置换方式获得安置补偿协议中两套房产。其中一套已经实际履行与凤辉公司所签订的安置补偿协议。上诉人与凤辉公司所签订的协议及确认单真实合法有效。第二组证据，侯捷回迁户选房确认单，其中没有任何董雅静和梅子杰签字，证明李猛一审提交的证据是伪造的，是与凤辉公司串通伪造的。被上诉人发表质证意见认为，第一组证据与本案没有关系。关于第二组证据，上诉人二审提交的侯捷回迁户选房确认单来看表格不一样，不能说明任何问题。被上诉人向本院提交下列证据：销控表2份，证明被上诉人购买前涉案房屋并未出售。上诉人发表质证意见认为，两份销控表纯属伪造，且被上诉人前面已经伪造了购房确认单。我方请求法庭对提供伪证的行为进行处罚。本院认为，上诉人提交的证据一系其他房屋的相关协议和选房确认单，并不能证明本案涉案房屋的归属，证据二与本案无关。被上诉人提交的销控单的真实性无法核实。本院对双方在二审中提交的证据均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，排除妨害请求权是公民生活中一条重要的权利。权利人请求消除危险或排除妨害，需要证明其享有物权的特定的物被他人妨害或遭受危险。排除妨害请求的目的是消除对物权的障碍或侵害，使物权恢复圆满状态。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，王桂云提供西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议、回迁户选房确认单主张其享有遵化市玫瑰园小区三期5号楼三单元101室房屋物权。李猛亦提交了《商品房买卖合同》、缴纳购房款收据、凤辉公司为李猛出具的书面证明证明其购买了涉案房屋。王桂云一审的诉讼请求并非确认物权，而是排除妨害，因涉案房屋的物权归属尚未确定，一审法院驳回其排除妨害的诉讼请求并无不当。关于物权归属问题，双方应另行解决，本案不予涉及。综上所述，王桂云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王桂云负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 刘 岩审判员 孙 丰 二〇一九年十二月二十三日书记员 郑 莉