湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4264号上诉人（原审原告）：唐英明，男，1959年9月25日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐文莉，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐东风，男，1956年3月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人唐英明因与被上诉人唐东风房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐英明上诉请求：1、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3396判决书、永州市中级人民法院（2019）湘11民终1148判决书中，明确认定以下事实：1、唐东风将房屋出售给唐英明，存在房屋买卖口头协议，唐东风没有协助唐英明办理过户手续；2、唐东风将房屋产权证书交给唐英明的事实；3、唐东风虚报房产证遗失，向永州市国土资源局补办了不动产权证；4、唐东风前妻收取五千多购房款的事实；5、唐东风委托其堂兄唐鹤童调息纠纷，表示愿意出2-3万元收回房子的事实。在本案一审中，在没有任何证据推翻的前提下，一审法院径直推翻、全盘否认上述事实。首先，唐东风与唐英明之间存在房屋买卖口头协议，且唐英明已经占有使用管理21年之久，该事实已经被生效法律文书认定。其次，涉案房屋的房产证与相关买卖合同是唐东风亲自交到唐英明手中，以此来履行房屋买卖合同；最后，因为唐东风没有给唐英明办理过户手续，所以，相关水电户只能开在唐东风的名下，但实际缴费人是唐英明。假若是唐东风承担水电费用，试想，谁会将房子免费给他人居住，还给他人交水电费呢？明显与常理不符。二、一审适用《合同法》第五十二条第（五）项，认为唐东风与唐英明的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，属于适用法律错误。其一，唐东风没有提出相关房改政策，双方的房屋买卖合同也没有违背法律强制性规定。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条的规定，退一步说，即便法院认为房改政策不允许五年内买卖，而这一规定也是国家管理房改房的一项管理性规定，而非效力性强制规定。因此，唐东风将房屋转卖给唐英明的行为并没有损害国家利益或者社会公共利益，不应该适用《合同法》第五十二条第（五）项的规定。唐东风辩称，一、上诉人与被上诉人之间依法不存在任何房屋买卖合同口头协议形式。上诉人提出1997年7月左右在母亲的见证下，达成房屋买卖口头协议，上诉人支付了购房款，被上诉人交付了房屋，与事实不符，于法无据，仍属捏造事实。证人证实双方无房屋买卖之事实；二、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法。1997年上半年，上诉人一家五口住区棉麻公司仓库地下室，条件困难，被上诉人念及兄弟情，将位于冷水滩区中山路*号*楼*单元*楼的一套房屋腾出来，让母亲带着上诉人的三个孩子暂时居住生活。上诉人的小儿子住至2013年12月结婚时离开。上诉人拒不向被上诉人退还房屋，并侵占房屋出租，双方由此发生不当得利纠纷。房屋的所有权人自始至终都是被上诉人唐东风的，并且被上诉人履行水电开户、缴纳水电费的责任。被上诉人2015年1月发现由母亲管理的房产证和《公有住房买卖合同》遗失，遂向有关部门申请补办，并刊登“遗失启事”。2017年11月21日，上诉人收到***不动产权证书，上诉人在长达三年的时间里并未提出异议；三、（2019）湘11民终1148号民事判决及（2018）湘1103民初3396号民事判决没有以事实为依据，认定的事实完全错误。上诉人非法持有上诉人的***号房产证，却不敢要求被上诉人办理过户手续，就证明上诉人做贼心虚。唐英明向一审法院起诉请求：1、请求法院确认位于永州市冷水滩区中山路*号*栋*单元*层*号房屋归原告所有；2、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告唐东风是永州市冷水滩区供销合作社联社的正式职工。1992年1月，永州市冷水滩区供销合作社联社分配了位于永州市冷水滩区中山路*号*栋*单元*层房屋一套给被告唐东风使用，并颁发了住房使用证。1993年因国家房改房政策，1993年9月28日被告唐东风向永州市冷水滩区供销合作社联社交付了第一次房改购房款5530.99元，永州市冷水滩区供销合作社联社出具了收款收据，并加盖了永州市冷水滩区供销合作社联社公章，被告唐东风取得该房屋的部分所有权，并持有该房屋（房改售房）的所有权证书，即部分所有权证书，其号码为冷改字第***号。2004年12月8日，被告唐东风与永州市冷水滩区供销合作社联社签订《永州市公有住房买卖合同》，2005年1月31日被告唐东风向永州市冷水滩区供销合作社联社交付了第二次房改购房款2339元及办证费600元，永州市冷水滩区供销合作社联社出具了收据，并加盖了永州市冷水滩区供销合作社联社公章，被告唐东风于2005年3月18日取得了该房屋的所有权证书，其号码为永房权证冷字第***号。2018年12月24日永州市冷水滩区供销合作社联社出具书面证明，证实被告唐东风交付了上述二次购房款的情况属实。2015年1月15日，被告唐东风在永州新报刊登遗失启事，主要内容为：唐东风不慎遗失坐落于冷水滩区中山路的房屋所有权证，权证号为***，特此声明作废。2016年8月4日，永州市房产局在永州新报刊登（2015）永房遗补字第145号公告，主要内容为：房屋产权人唐东风，因《房屋所有权证》遗失，向我局申请遗失补证，上述权利人的房产位于永州市冷水滩区城北中路，其产权证号为***号。凡对上述房产有异议者，请持书面材料自本公告见报之日起15日内向我局提出申请，逾期我局将依法为其补办新的《房屋所有权证》。同年11月2日，永州市测绘设计院到争诉房屋测绘并制图。原告唐英明没有提出异议。2017年11月21日，永州市国土资源局依法为被告唐东风办理了该房屋的不动产权证书，其号码为湘（2017）冷水滩区不动产权第***号。不动产权证书载明权利人为唐东风，共有情况为房屋单独所有。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告唐英明请求确认位于永州市冷水滩区中山路*号*栋*单元*层*号的房屋归原告所有和判令被告协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，且没有证据证实，不能成立，法院依法不予支持。其理由如下：一、关于对原告唐英明与被告唐东风之间是否有房屋买卖的事实的认定问题。原告唐英明与被告唐东风之间没有签订房屋买卖合同，原告也没有提交给付购房款的收据。原告唐英明提交了被告唐东风的房屋所有权证及被告唐东风与永州市冷水滩区供销合作社联社签订《永州市公有住房买卖合同》，原告以此作为证据认为原、被告之间的房屋买卖合同关系存在。但被告对原告持有上述证据的合法性提出异议，原告唐英明应依法承担提交足以反驳被告异议的证据的举证责任。书面证据以其文字记载的内容来证实案件事实。原告唐英明提交的房屋所有权证载明所有权人为被告唐东风，而不是唐英明。原告唐英明提交的《永州市公有住房买卖合同》，是被告唐东风与永州市冷水滩区供销合作社联社签订的。根据合同相对性的原则，原告唐英明既不是房屋的所有权人，也不是公有住房买卖合同的相对人，原告持有被告的房屋所有权证书和被告与永州市冷水滩区供销合作社联社签订的《永州市公有住房买卖合同》，只能证明被告与供销合作社建立了房屋买卖合同法律关系，被告唐东风取得了房屋所有权。原告唐英明与此无关，原告唐英明的上述证据不能证实原告的诉讼请求。二、房屋是法律规定的不动产，所有权发生变动必须经过国家法律规定的专门机关登记后，其所有权才能发生转移。到目前为止，国家专门登记机关的资料显示，该房屋的所有权人是被告唐东风，而不是原告唐英明。三、被告唐东风在找不到自己的房屋所有权证等资料的情况下，以房屋所有权证遗失为由，向永州市房产局申请补办。永州市房产局在永州新报刊登了公告，公告明确表示，凡对上述房产有异议者，请持书面材料自本公告见报之日起15日内向永州市房产局提出申请。原告唐英明在公告期限内没有提出异议。永州市国土资源局不动产登记中心为被告唐东风办理了该房屋的不动产权证。补办房屋的所有权证和办理房屋不动产权证的程序合法，内容正确，不动产权证书和不动产登记具有法定公信力，法院对不动产权证依法予以采信。该证据有力的证明了该房屋的所有权人是唐东风。该不动产权证在没有被依法撤销之前，依法具有法律效力。四、对原告提交的永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3396号民事判决书及永州市中级人民法院（2019）湘11民终1148号民事判决书认定的事实是否采信的问题。该判决的案由是不当得利纠纷，上述判决在当事人没有提出房屋买卖合同是否有效的确认之诉或房屋的所有权确认之诉前，在没有原、被告之间签订的《房屋买卖合同》和给付购房款凭证等基本证据的情况下，认定原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，缺乏基本证据支持，与事实不符，且（2018）湘1103民初3396号民事判决书中也写明对本案基础法律关系即房屋买卖简易行为的遗留问题，双方应友好协商解决，如不能达成一致意见，可另行依法处理。所以，法院对上述二份判决书的真实性依法予以采信，对其关联性依法不予采信。五、原告诉称1997年原告与被告达成了房屋买卖的口头协议，原告以14500元的价格购买被告名下的一套住房。该房屋位于冷水滩区中山路*号*栋*单元*层*号，原告支付全部价款后被告于1997年交房，原告一直占有使用至今。2004年12月28日，被告与永州市冷水滩区供销合作社联社签订的《永州市公有住房买卖合同》，并于2005年3月18日取得房屋所有权证书。原告的上述诉称除没有原、被告之间签订的《房屋买卖合同》和给付购房款凭证等基本证据外，根据当时的房屋改革政策规定，该房屋属于买受人与出售单位按份共有，且在五年内不得流通，在五年内买受人若要转让，应由出售单位按原价收购。由此可知，即使原、被告之间签订了房屋买卖合同，也因为违反国家房屋改革政策而自始无效。六、永州市冷水滩区供销合作社联社出具书面证明，证实被告唐东风交付了二次购房款的情况属实。另外，被告唐东风缴纳了涉讼房屋从1997年7月至2004年4月的水电费，被告唐东风于2004年8月12日在河西供电服务站办理了用电开户，于2008年9月8日在永州市水务运营发展有限公司办理了用水开户，水电开户的户名均为被告唐东风。原告唐英明多年来没有要求与被告签订房屋买卖合同，也没有要求被告办理房屋过户登记，上述事实与原告起诉的陈述互相矛盾。被告唐东风的答辩意见，符合法律规定，有证据证实，能够成立，法院依法予以采纳。综上所述，原告唐英明的诉讼请求不符合法律规定，且没有证据证实，不能成立，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民法总则法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：驳回原告唐英明的诉讼请求。本案受理费462元，减半收取231元，由原告唐英明负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明,涉讼房屋水电开户的户名均为被上诉人唐东风。唐东风与唐英明二人是兄弟关系。二人的母亲在被上诉人取得单位分配房屋时即入住涉讼房屋，1997年上诉人唐英明入住该房屋，占有使用该房屋至今，唐东风前妻在1997年时收取唐英明支付的5000元购房款。2013年12月，唐英明将该房出租给他人，并收取租金。2018年3月，双方的母亲去世，唐东风向法院提起不当得利之诉，后双方矛盾加剧，经调解没有达成一致意见，无法调和，唐英明遂诉之法院。在双方当事人的不当得利纠纷中，冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3396号民事判决、永州市中级人民法院（2019）湘11民终1148号民事判决，两份判决书查明认可以下事实：1、1997年，唐东风将房屋出售并交付给唐英明，存在房屋买卖协议，唐东风没有协助唐英明办理过户手续；2、唐东风将66733号不动产权证及《永州市公有住房买卖合同》交给唐英明的事实；3、唐东风虚报66733号不动产权证遗失，并以此为由向永州市国土资源局补办了不动产权证，证号为湘（2017）冷水滩不动产权第0018760号；4、唐东风前妻收取购房款的事实；5、唐东风委托其堂兄唐鹤童调息纠纷，表示愿意出2-3万元拿回房子的事实。本院认为，本案双方当事人争执的焦点问题为：上诉人唐英明是否支付了购房款给被上诉人唐东风、上诉人唐英明与被上诉人唐东风之间是否存在房屋买卖口头协议，房屋所有权应该归谁所有；被上诉人唐东风是否有协助上诉人唐英明办理房屋产权过户手续的义务。关于上诉人是否支付购房款的问题。冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3396号与永州市中级人民法院（2019）湘11民终1148号两份生效民事判决书中，上诉人唐英明提供了被上诉人唐东风前妻收取其支付的6000元（其前妻只认可收到了5000元）房屋买卖费用的录音证据。被上述人唐东风表示其前妻在1997年期间，确实收取了上诉人支付的5000元，但这笔钱是“以租养息”的费用，并不是购买房屋的费用，等上诉人退房时，就将这笔钱退还给上诉人（至今尚未退还）。但是，被上诉人始终无法讲明所谓的“以租养息”究竟是什么含义，也表示没有约定租金、租期，也没有提供租赁合同。如果是租赁房屋的话，那么务必会约定每月租金、租赁期限等重要内容。但是，本案双方当事人并没有进行约定。且根据唐东风的表述，待唐英明退房之后，则将收取的5000元退还给唐英明；而事实上，该5000元被上诉人唐东风及其前妻并未退还；另唐东风提出其承担1997年以来的水电费。而此期间被上诉人唐东风并未在该房内居住，这显然与事实不符。同时，在1997年间，按照当时的收入水平，如果是租赁房子，也不可能一次性支付5000元的租金或押金。此外，上诉人唐英明提供了由其保存十四年之久的《公有住房买卖合同》与永房权证冷水滩字第***号房产证书。考虑到交易双方系亲兄弟，没有办理房屋过户手续，采取交付产权证书的形式、完成房屋买卖行为也是合乎情理的。故这5000元应认定为购买涉案房屋的费用。关于上诉人与被上诉人是否存在房屋买卖口头协议的问题。从本案的事实看，上诉人支付了购房款并持有房产证书及被上诉人与供销社签订的房屋买卖合同；1997年至今，涉诉房屋一直是上诉人在占有、使用、对外出租；唐东风称其收取唐英明的5000元是“以息代租”、考虑其母亲在该房屋内居住并在当时患癌症，所以没有与唐英明就租金发生纠纷，但又自行交纳了水电费，明显与情理不相符。根据双方的行为可以认定双方之间存在房屋买卖关系，双方均已履行了交付购房款和交房的义务。且在冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3396号生效民事判决与永州市中级人民法院（2019）湘11民终1148号民事判决中，亦认定“鉴于双方是亲兄弟的关系，因此，虽没有办理房屋产权过户手续，但是唐东风向唐英明交付房屋、产权证书及相关合同等象征房产权利的证件，以此来履行兄弟之间的房屋买卖合同，在民间也时常发生。”关于没有办理过户手续与合同效力的问题。被上诉人主张，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，没有进行物权登记，并不影响房屋买卖合同的效力。如前所述，既然上诉人与被上诉人之间买卖合同成立，那么被上诉人就应该要履行房屋过户义务。综上所述，上诉人唐英明的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实不清、处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3527号民事判决；二、位于永州市冷水滩区中山路*号*栋*单元*层*号房屋归上诉人唐英明所有；被上诉人唐东风在收到本判决后十五日内协助上诉人唐英明办理房屋产权过户手续。一、二审案件受理费693元，由被上诉人唐东风负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十二月二十六日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。