山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9117号 上诉人（原审原告）：陈明玉，男，1966年12月23日生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被告(被执行人)：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：冯尚准，男，1987年3月6日生，汉族，该公司员工，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：张建安，女，1980年2月10日生，汉族，该公司法务，住临沂市兰山区。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省沂南县城朝阳路北首智圣汤泉沂南宾馆8楼805室。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：王立彬，男，1991年3月2日生，汉族，该公司员工，住山东省沂南县。 上诉人陈明玉因与被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司(以下简称华泰公司)、原审第三人山东晨始置业有限责任公司(以下简称晨始置业公司)案外人执行异议之诉一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈明玉上诉请求：1.请求依法撤销临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初3463号民事判决书，裁定一审法院继续进行审理，或者依法改判驳回被上诉人执行，改判确认涉案房屋归上诉人所有。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为一审法院驳回上诉人陈明玉的诉讼请求属于认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，事实清楚。1、上诉人与第三人之间存在商品房买卖合同，履行完毕合法有效。该智圣(国际)温泉城温泉御苑D15-1-201楼房应当归原告所有。2、上诉人已经占有、装修，根据《物权法》第二百四十一条，该房屋已经归上诉人所有。3、上诉人在购买涉案房屋过程中没有过错，按照法律规定办理登记备案是第三人的义务。上诉人的行为按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。4.涉案房屋虽然登记于第三人但是足以排除执行。二、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利符合法律规定。一审法院审理过程中，被上诉人明确认可其与第三人签订《房屋买卖合同》及办理预售登记最终目的是保证实现自身债权并非真正意义上的买卖。而上诉人与第三人之间达成的确是具有物权效力的《房屋买卖合同》且在贵院查封前购买、占有。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的该规定》(法释【2015】18号)第二十四条，名为房屋买卖实际为双方之间的借贷作抵押，否定了作为担保的买卖合同的可强制执行的物权效力。同时，《担保法》第40条、《物权法》第186条明确禁止流押，因此，被上诉人与第三人之间的借贷关系不能对抗上诉人与第三人之间的物权效力。又《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》([2014]执他字第23、24号)购房者权益优于工程优先权和抵押权具有对涉案房产的排除权利。但是一审法院却以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定驳回上诉人的诉讼请求，应属于适用法律错误，判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益。综上，从事实和法律规定看(2019)鲁1312民初3463号民事判决书判决错误。为了维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 华泰公司辩称，认购书是预约合同，不是房屋买卖合同，不能在房产登记机关进行备案，只能约束上诉人与第三人，不能对抗该双方以外的任何法律形式，故上诉人与第三人签订的认购书不能确定涉案房屋的所有权系上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 晨始置业公司述称，支持上诉人的上诉请求。 陈明玉向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销山东省临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312执异45号执行裁定书；2.依法确认原告购买的由第三人开发的智圣(国际)温泉城温泉御苑D15-1-201楼房一套归原告所有(价值69.8641万元)，依法停止对上述房屋的执行并解除查封；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：沂南县智圣(国际)温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年1月13日，晨始置业公司取得智圣(国际)温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证，证号为(沂)房预售证第20150002号。 2015年7月27日，华泰公司与晨始置业公司签订借款合同一份，晨始置业公司向华泰公司借款1000万元。2015年7月28日，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工为买受人与晨始置业公司签订《商品房预售合同》多份，并在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。其中包含本案涉案的智圣(国际)温泉城一温泉御苑C区D15号楼1单元201室，该楼房《商品房预售合同》系华泰公司职工冯尚准及其妻徐雪与晨始置业公司签订，合同编号为：YS0012399。 2017年4月13日，晨始置业公司与原告签订《智圣(国际)温泉城签约信息表》，晨始置业公司将涉案房屋D15号楼1单元201室出卖给原告陈明玉，总价款698641元。同日，原告将首付款198641元分两次从其本人及刘国会银行账户打到陈保卫银行账户中，晨始置业公司向原告出具收据一张，收款方式为“转入陈保卫信用社户”，人民币“壹拾玖万捌仟陆佰肆拾壹元整￥198641.00”收款事由“智胜(国际)温泉城D15-1-201房款-6-配房号：1-017-2层”。 因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰公司向法院提起民事诉讼，法院于2018年1月22日作出(2017)鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向本院申请执行，法院于2018年3月9日予以立案，同年3月26日作出(2018)鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产，法院查封晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣(国际)温泉城多套房产。在执行过程中，陈明玉以涉案房屋即智圣(国际)温泉城D15-1-201室系其购买为由向法院提出执行异议，经审查，法院作出(2019)鲁1312执异45号执行裁定书，裁定驳回陈明玉的异议请求。陈明玉对该执行裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，被告华泰公司及第三人晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，第三人晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的被告华泰公司申请本院对案涉房屋进行执行并无不当。关于原告认为被告华泰公司及第三人晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。法院认为，被告员工与第三人所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容。原告的该观点不符合本案的事实，法院依法不予采纳。 二、被告华泰公司及第三人晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与第三人达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人(第三人)为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2015年7月28日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。2017年4月13日，原告在购买案涉房屋时，在未审查案涉房屋的相关负担情况下，即与出卖人签订签约信息表，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了被告的合法权益，应承担相应的法律责任。 第三人晨始置业公司系未经预售登记权利人同意的情况下将案涉房屋处分给原告。原告认为第三人晨始置业公司将案涉房屋卖归其所有的主张，缺乏法律依据。因此，根据原告提供的现有证据并综合全案的证据进行分析，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立，法院不予支持。第三人晨始置业公司在明知案涉房屋为其借款进行担保且其未偿还借款的情况下仍与原告签订《智圣(国际)温泉城签约信息表》，将案涉房屋再卖与原告，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，其述称内容不符合法律规定，法院不予采纳。被告华泰公司的依法驳回原告诉讼请求的答辩意见，符合法律规定，法院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，-9-《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈明玉的诉讼请求。案件受理费10786元，由原告陈明玉负担。 二审查明的事实同一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，已经明确当事人之间可以以买卖合同作为民间借贷合同的担保，该规定中关于如何处置买卖合同标的物的部分，已经赋予债权人对标的物的担保权人的权利。故一审法院对上诉人陈明玉的诉讼请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于上诉人陈明玉是否可以善意取得涉案房产的问题，一审法院已经就此作出详细的论述，本院予以确认且不再赘述。 综上所述，陈明玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10786元，由上诉人陈明玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 军 审判员 王周华 审判员 邵 波 二〇一九年十二月十三日 书记员 郝连霞