黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民初138号原告（申请执行人）：佳木斯市利民房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长安西路1778号。法定代表人：何湘民，该公司经理。委托诉讼代理人：戴俊峰，黑龙江普瑞特律师事务所律师。被告（执行案外人）：张建业，男，1981年6月25日出生，满族，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：赵莹，黑龙江龙晟律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江长江建设开发集团有限公司，住所地佳木斯市前进区光复路。法定代表人：李福清，该公司董事长。被告（被执行人）：黑龙江兴运房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区光复路。法定代表人：李泽，该公司执行董事兼总经理。原告佳木斯市利民房地产开发有限公司与被告张建业、黑龙江长江建设开发集团有限公司、黑龙江兴运房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告佳木斯市利民房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴俊峰、被告张建业及其委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼，被告黑龙江长江建设开发集团有限公司、黑龙江兴运房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。佳木斯市利民房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）黑08执异345号执行裁定书，准许对碧海大厦产籍号为3-0030-058-012401房屋的执行；2.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：申请执行人陈伟义与被执行人借款合同纠纷一案，佳木斯市中级人民法院作出一审判决，2013年12月13日黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑商初字第82号民事调解书：“1.被执行人于2014年5月1日欠给付借款本金730万元及利息；2.在本案全部债务履行完毕前，各方当事人均不得申请解除查封。”2014年5月28日佳木斯市中级人民法院作出（2014）佳法执字第34号执行裁定书，陈伟义将债权转让给赵学林。2018年11月7日佳木斯市中级人民法院作出（2014）佳法执字第34号之十执行裁定书，赵学林将债权转让给原告，申请执行人变更为原告。2012年11月28日佳木斯市中级人民法院作出（2013）佳商初字第1号民事裁定书，查封了碧海大厦产籍号为3-0030-058-012401房屋。黑龙江省高级人民法院（2013）黑商初字第82号民事调解书生效后，二被执行人没有按照调解书履行义务，故原告依法申请执行碧海大厦产籍号为3-0030-058-012401房屋。2019年案外人张建业提出书面异议，2019年4月5日佳木斯市中级人民法院作出（2019）黑08执异345号执行裁定书，中止对碧海大厦产籍号为3-0030-058-012401房屋的执行。该裁定书明显错误，应当予以撤销，理由如下：一、被告张建业在执行异议中提交的认购书、购房收据、物业费收据、供热合同、热化费票据等证据材料不是物权凭证，同时二被执行人在借款合同纠纷历次开庭审理过程中以及房屋被查封期间，均未提出被查封房屋已经出卖给张建业这一事实，因此张建业无法证实其是被查封房屋的所有权人。二、张建业提出的购房价格明显与当时的购房价格不符，依据张建业提交的认购书，涉案房屋购买时间为2012年5月16日，面积为177.72平方米，购房款为355440元，每平方米价格为2000元，这一价格明显与当时周边的类似房屋价格不符，且张建业且没有提交购房款355440元履行凭证，无法证实已经交纳全部购房款这一事实，无法证实其是房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条等相关规定，张建业应提供充足的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则应当认定被查封房产是二被执行人的财产，属于被执行的对象。被告张建业辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款，并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该涉案房屋没有办理产权登记手续是开发商的原因。本案中张建业的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形。1.张建业与黑龙江省长江建设开发集团有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，虽然双方签订的是房屋认购，但该合同具备商品房买卖合同的主要条款，故该认购书可视为商品房买卖合同，签订时间在法院查封之前。2.张建业交付了该房屋的全部价款。3.张建业购买此房屋系用于居住，并实际占有至今，且无其他住房。依照房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护原则，在执行程序中基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房的消费者。张建业作为消费者和无过错不动产买受人物权期待权应当得到保护，张建业对案涉房屋享有所有权，其权利能够排除法院对该房屋的执行，应当驳回原告的诉讼请求。被告黑龙江长江建设开发集团有限公司、黑龙江兴运房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。原告为证明其主张提供了下列证据：证据一、佳木斯市中级人民法院（2013）佳商初字第1号民事裁定书、黑龙江省高级人民法院（2013）黑商初字第82号民事调解书、佳木斯市中级人民法院（2014）佳法执字第34号、（2014）佳法执字第34号之十、（2019）黑08执异345号、（2019）黑08执异345号之一民事裁定书各一份。证明问题：原告具有提起执行异议之诉的资格，案涉房屋是可以被执行的对象。被告张建业对真实性无异议，对证明问题第二点有异议，认为该裁定书恰恰可以证明张建业取得该涉案财产的时间早于法院查封的时间。被告张建业为证明其主张提供了下列证据：证据一、房屋认购书一份。证明问题：被告合法购买涉案房产，双方签订的是房屋认购书，该认购书具有商品房买卖合同的主要条款，对买卖合同标的物的位置、面积均作出了约定，故该认购书可视为商品房买卖合同。原告质证认为该组证据证实涉案房屋是由张孚购买的，张建业不具有提起本案执行异议的主体资格，该组证据并不是物权凭证，无法对抗人民法院的执行。涉案房屋购买价格明显低于当时的市场价格，房屋买卖行为不真实。证据二、购房收据一份、税款收据一份、收款收据一份、物业费收据两份。证明问题：张建业已经支付了全部房款并且在2018年12月13日补交了税款。原告质证认为该组证据证实涉案房屋是由张孚购买的，张建业不具有提起本案执行异议的主体资格，该组证据并不是物权凭证，无法对抗人民法院的执行。证据三、供热合同、供热收据各一份，证明问题：2012年10月11日签订的供热合同，张建业已经实际居住在涉案房屋，实际占有该房产。原告质证认为该组证据证实涉案房屋是由张孚购买的，张建业不具有提起本案执行异议的主体资格，该组证据并不是物权凭证，无法对抗人民法院的执行。证据四、佳木斯市房屋所有权登记电子信息查询证明一份。证明问题：张建业购买该房屋是为了居住，并且名下无其他可供居住的房产。原告质证认为此证据与本案无关联性，因为涉案房屋是由张孚购买，而不是张建业。本院经审查对当事人提供证据的真实性予以确认。依据以上对证据的确认，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2012年5月16日张建业父亲张孚与黑龙江长江建设开发集团有限公司签订《认购合同》，约定内容为“张孚于2012年5月16日购入黑龙江长江建设开发集团有限公司开发的房屋，地址位于前进区港务社区碧海大厦1单元24楼01号房屋，面积177.72㎡，金额为355440元，房款已结清”。（该房产原称大天力综合楼，后更名为碧海大厦）2012年10月11日张孚与达尔凯（佳木斯）城市供热有限公司签订了城市居民供热合同。2018年12月13日黑龙江兴运房地产开发有限公司向张建业出具收据一份，内容为交纳案涉房屋税款71754元，当日黑龙江兴运房地产开发有限公司、黑龙江长江建设开发集团有限公司共同又向张建业出具了收据一份，内容为交款355440元。因黑龙江长江建设开发集团有限公司与原申请执行人陈伟义借款纠纷发生诉讼，陈伟义申请进行财产保全，佳木斯市中级人民法院于2012年11月28日下发（2013）佳商初字第1号民事裁定书，将包括本案争议房屋在内的四户房屋预查封。后因债权转让，申请执行人先变更为赵学林，后变更为佳木斯市利民房地产开发有限公司，在执行案涉房屋过程中，张建业作为案外人提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行，佳木斯市中级人民法院经审查作出（2019）黑08执异345号执行裁定书，中止对案涉碧海大厦产籍号为3-0030-058-041701房屋的执行。佳木斯市利民房地产开发有限公司不服提起申请执行人异议之诉。本院认为，原告主张案涉房屋系案外人张孚与黑龙江长江建设开发集团有限公司签订的《认购合同》，因此本案被告张建业在执行异议阶段主体不适格，本院经审查认为，虽然《认购合同》系案外人张孚与黑龙江长江建设开发集团有限公司签订，但在2018年12月13日黑龙江兴运房地产开发有限公司、黑龙江长江建设开发集团有限公司共同出具的收据可以看出，交款单位已变更为张建业，因此张建业的主体适格，其可在执行异议阶段提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中张建业父亲张孚在2012年11月28日佳木斯市中级人民法院（2013）佳商初字第1号民事裁定书作出前即2012年5月16日就与黑龙江长江建设开发集团有限公司签订房屋认购书，房屋认购书已包括当事人、房屋位置、面积、价格及价款交付方式等主要内容，且在认购书签订后兴运公司及长江集团向其出具了已实际交付全部房款的收据，故该认购协议应当认定为商品房买卖合同。2012年10月11日张建业的父亲张孚又与达尔凯（佳木斯）城市供热有限公司签订了城市居民供热合同，说明张建业已实际占有控制该房屋。因开发商未提供不动产销售发票，所以张建业没有办理产权登记自身没有过错。综上，张建业对案涉房屋享有的民事权益足以对抗原告的执行，对原告的诉讼请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告佳木斯市利民房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6632元由原告佳木斯市利民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  姜广武审判员  何 璇审判员  金爱武二〇一九年十二月二十五日书记员  韩文曲