广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28087号上诉人(原审原告):刘剑南，男，汉族，1980年12月10日出生，身份证住址:广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人:易冬生，广东广和律师事务所律师。被上诉人(原审被告):蔡青，男，汉族，1984年10月6日出生，身份证住址:广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人:赵国彬，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖润，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地:广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），统一社会信用代码:914403006837904509。法定代表人:杜艳花。上诉人刘剑南因与被上诉人蔡青、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘剑南上诉请求：1、撤销一审判决，改判蔡青、乐有家公司承担30万元违约金。2、乐有家公司登报书面道歉。3、一、二审律师费及上诉费用由蔡青、乐有家公司承担。事实和理由：一、《二手房买卖及居间服务合同》及合同附件《信息告知书》中清楚写明涉案房屋无漏水等情况，但是事实上，涉案房屋存在严重的内墙漏水及其他问题。因涉案房屋有家居等物体阻挡，刘剑南第一次看房时未能了解房屋的真实情况，乐有家公司、蔡青隐瞒涉案房屋存在的问题，构成违约，应当赔偿刘剑南的损失，一审认定违约金过低，应予上调。乐有家公司作为居间方，有义务提供房屋的真实情况，但其不仅事前未做到尽职调查，在交易完成后不作为，未履行积极协调交易双方解决问题的义务，现请求乐有家公司登报道歉。乐有家公司、蔡青作为违约方，应当负担一、二审律师费及上诉费用。蔡青、乐有家公司未作答辩。刘剑南向一审法院起诉请求：1、蔡青因违约支付刘剑南违约金617600元；2、蔡青承担本案律师费、诉讼费；3、乐有家公司与蔡青承担连带责任。一审法院认定事实：2018年9月2日，刘剑南与蔡青、乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，该合同载明，买卖双方交易的房地产位于广东省××区××路与××路××西南蓝天绿都××主楼13998；该房产转让总价款为3088000元，转让总价款包含附件清单所列交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等价值，以及蔡青已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；房产交付，若房屋内存在漏水情况（指顶部、墙面、室内管道或地面漏水或渗水，不含公共区域），蔡青应在交付房屋前完成修复。如蔡青未予修复，刘剑南在房屋交付后自行维修的，蔡青应当承担全部费用；因维修影响刘剑南使用的，蔡青另当赔付刘剑南因此所受的实际损失，但因刘剑南使用不当导致的除外；鉴于居间方被告乐有家公司就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，刘剑南与蔡青同意向居间方被告乐有家公司支付全额佣金，刘剑南应支付佣金5万元整；违约责任，如蔡青未按照合同约定期限履行义务，刘剑南有权要求蔡青以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如蔡青逾期履行超过十五个工作日的，则刘剑南有权解除合同并可要求蔡青双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，刘剑南因维权所支出的律师费、诉讼费等由蔡青承担；本合同自三方签字或盖章之日起生效。同日，刘剑南与蔡青、乐有家公司签订了《交易节点确认书》、《信息告知书》，该告知书载明，交易双方信息确认，蔡青信息确认：涉案房产无漏水（顶部、墙面、室内管道或地面渗水或漏水，不含公共区域）；居间方告知签约注意事项，请提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任。请您认真核对交易相对方提供的材料是否真实、完整，包括但不限于房屋所有权证书、身份证、授权委托书等。涉案合同签订后，刘剑南与蔡青按照该合同及《交易节点确认书》的约定，刘剑南按时交付定金、进行首期款资金监管并获得银行出具的贷款承诺函，蔡青亦及时办理赎楼、注销抵押登记手续，并配合刘剑南办理涉案房产的过户登记手续，2018年10月23日刘剑南与蔡青前往深圳市不动产登记中心缴纳涉案房产过户登记的相关税费，涉案房产的登记权利人变更为刘剑南。2018年12月5日，刘剑南与蔡青签订的由乐有家公司提供的《交房确认书》记载，兹有蔡青售出涉案房产，备注处有手书条款：3处墙面脱落（阳台、主卧、客厅）；1处漏水主卧；6点疑似漏水。另查，关于刘剑南主张的涉案房产漏水情况。刘剑南称其曾于2018年9月2日涉案合同签订当日，前往涉案房产看房，当时房屋内有家具。涉案房产交付前，刘剑南于2018年11月11日下午再次前往看房并进行装修量尺，装修师傅准备去量主卧时，蔡青主动提及主卧衣柜后面的墙壁有漏水情况,刘剑南才首次获知涉案房产有漏水情况。以上刘剑南发现漏水情况的时间，有其与蔡青的微信聊天记录为证。蔡青主张涉案房产是因2018年9月16日台风山竹的影响导致外墙渗水进而主卧位置出现漏水。庭审中，刘剑南自认其通过微信多次向蔡青询问房间有漏水情况，具体是指2018年11月11日发现的位于涉案房产主卧内刘剑南已自行标注的漏水位置2（即原主卧衣柜后面的墙壁处），其他由刘剑南自行标注的5个疑似漏水点，交房时并未发现有漏水情况。再查，刘剑南曾提交《诉讼证据保全申请书》，要求对涉案房产的漏水证据安排鉴定机构进行证据保全或检测。2019年4月4日刘剑南提交《情况说明》，放弃对涉案房产漏水情况进行鉴定。庭审后，刘剑南再次于2019年6月16日提交声明书确认对涉案房屋放弃进行司法鉴定。2019年4月11日我院工作人员前往涉案房产了解漏水的相关情况，涉案房产主卧内刘剑南自行标注的漏水位置2，物业工作人员解释该处为结构与墙体交接处，不存在水管之类的设施，物业在2018年11月30日进行了外墙公共区域修缮，做了防水。因刘剑南提及需使用涉案房产，故未作证据保全。又查，2018年11月14日蔡青在与刘剑南的聊天记录中提及“我已找物业了，物业解释说这个是外墙渗水导致的，他们有责任有义务来修复，他们已经上门勘测了。”2018年11月18日，蔡青曾与刘剑南电话沟通，询问是否先将内墙粉刷，再进行涉案房产的交付，刘剑南主张先不要动。2018年11月30日，涉案房产的物业聘请人员对涉案房产主卧室东外墙柱墙连接处进行维修，并填写了《蓝天绿都家园防水工程维修验收记录表》，该记录表载明，保修日期为2018年12月1日至2021年11月30日，验收情况简述：1.外墙使用青龙牌化学透明液体防水胶油刷及填缝处理；2.处理面积20平方米。查验人处有蔡青、维修单位代表和物管单位代表的签字。刘剑南认为此次施工没有检测报告，刘剑南不予认可。庭审中，刘剑南与蔡青均确认2019年4月11日刘剑南标注的漏水位置2，当时墙面是干的，只是有印迹。又再查，依据刘剑南提交的其与蔡青的微信聊天记录记载，2018年11月14日刘剑南向蔡青询问：“你这个主卧漏水有7、8年了吗，之前维修过没”，蔡青回复称：“我住进来以后装修了好长一段时间没有任何异常”。刘剑南询问蔡青：“那你是什么时候发现问题的呢”，蔡青回复：“因为位置和不显眼原因，之前一直没怎么注意，两年左右吧，做小卧室装修时，不过也不大，所以没处理。因为在衣柜里面，之前没有注意到异常。”蔡青在庭后补交的《关于微信聊天记录的说明》提及，“两年前漏水”，是指蔡青在翻修涉案房产次卧时，偶然发现主卧内墙有一处水印，于是对主卧外墙进行了防水维修，之后内墙就不再渗水了，一直到签订涉案合同前都没有渗水影响，因当时主卧内墙渗水痕迹并不明显加之已再无渗水，所以当时未对主卧内墙做粉刷。截至庭审时，刘剑南陈述涉案房产仍维持交房时的状态，刘剑南尚未装修入住。关于涉案房产漏水位置的修复费用。刘剑南提交了2019年6月3日由广东可为建设工程有限公司作出的涉案房产防水维修工程施工方案。该方案载明，外墙墙面防水3处，计25500元；外墙管口防水2处计9000元；外墙窗户防水2处计17000元；室内墙壁防水3处，每处3500元，总计10500元；室外飘台防水1处6500元；其他垃圾清理费3000元；材料运费1800元；安全措施8000元；保险3000元，合计84300元；在天气不下雨的情况下20天内完工。蔡青认为该证据是刘剑南单方委托第三方作出的施工方案报价，与房屋交付时间时隔半年之久，缺乏客观性及科学性。乐有家公司认为该证据与其无关。一审法院认为，本案的争议焦点在于《二手房买卖及居间服务合同》签订时，对于交房前发现且刘剑南自行标注的主卧漏水位置2，蔡青是否明知且故意隐瞒刘剑南。虽然蔡青曾在双方的微信沟通记录中确认交易2年前左右，涉案房产曾发生过外墙渗水至主卧的情况，蔡青主张当时其已经对主卧外墙进行了防水维修，之后内墙就不再渗水了，一直到签订涉案合同前都没有渗水影响。目前尚无证据证明合同签订时，涉案房产存在房屋内漏水的情况。刘剑南标注的主卧漏水位置2，位于原主卧衣柜后面的墙壁处，位置相对隐蔽，结合刘剑南获知该位置有漏水情况，亦是蔡青主动提及，刘剑南目前提交的证据未能证明蔡青明知而故意隐瞒刘剑南。2018年9月2日，刘剑南与蔡青、乐有家公司就涉案房产买卖签订涉案合同，合同签订后，刘剑南与蔡青均按照合同约定的期限履行了义务，蔡青未构成涉案合同第十条约定卖方需承担违约责任的情形。另涉案合同第七条约定房屋内存在漏水的情形，是不含公共区域内的。刘剑南于2018年11月11日首次发现的主卧漏水位置2，之后蔡青联系物业，物业聘请人员于2018年11月30日即涉案房产交付前，对主卧室东外墙柱墙连接处进行维修。该院于2019年4月11日前往涉案房产现场查看时，刘剑南与蔡青均确认该部位墙面是干的，当时并无漏水情况，只是有印迹。可以确认，在涉案漏水位置被发现后至房产交付前，蔡青曾联系物业对外墙进行修复，亦曾提出为刘剑南粉刷内墙，但刘剑南当时告知蔡青对内墙面暂时不用动。截至本案庭审时，蔡青未对主卧漏水位置2的内墙墙面印迹恢复原状。考虑到2018年9月2日刘剑南前往涉案房产看房的当天，该位置当时被衣柜所遮挡，非搬移衣柜刘剑南无法看到墙面该位置。蔡青作为卖方，在涉案房产交付前出现主卧漏水位置2，虽然已联系物业对涉案房产外墙进行修复，但内墙墙面印迹仍在，蔡青应承担瑕疵履行的责任，承担相关的修复费用。综合考虑内墙面修复费用、施工工期及修复后的合理空置期等因素，该院酌定蔡青应当对权益受损的刘剑南支付补偿款25000元。关于刘剑南主张蔡青承担其支出的律师费，因刘剑南并未提交证据证明，故该院不予支持。关于刘剑南要求乐有家公司与蔡青承担连带责任的诉讼请求。因本案系商品房销售合同纠纷，为合同之诉而非侵权之诉，应遵循合同的相对性。商品房销售合同纠纷中刘剑南为涉案房产的买方，蔡青是卖方；而刘剑南与乐有家公司之间是居间服务合同关系，两者不属于同一法律关系，不宜在本案中进行处理，故对刘剑南该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、蔡青应自该判决发生法律效力之日起十日内向刘剑南支付补偿款25000元；二、驳回刘剑南的其他诉讼请求。本案案件受理费9976元（已由刘剑南预交），由刘剑南负担9572元，蔡青负担404元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，刘剑南上诉称涉案房屋存在严重的漏水，要求蔡青承担30万元违约金。对此，本院认为，双方签订的买卖合同约定“若房屋内存在漏水情况，蔡青应在交付房屋前完成修复。如蔡青未予修复，刘剑南在房屋交付后自行维修的，蔡青应当承担全部费用”。涉案房屋交付后，确实存在漏水情况。根据上述约定，蔡青应当承担维修费用。刘剑南要求蔡青支付30万元违约金缺乏合同依据。因刘剑南购买涉案房屋后进行了整体装修，漏水维修费用无法单独计算，一审法院酌定25000元妥当，本院予以维持。刘剑南上诉要求蔡青支付律师费，该请求缺乏依据，本院不予支持。此外，刘剑南还上诉要求乐有家公司登报书面道歉，因该请求并未在一审中提出，本院二审不予处理。综上，刘剑南的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425元，由刘剑南负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。