河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终5743号上诉人(原审被告)张大娜，女，汉族，1987年4月2日生，住河南省商水县。被上诉人(原审原告)商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码91411623581712101Q，住所地商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人罗允文，职务经理。委托代理人胡红强，男，汉族，1991年10月6日生，住河南省商水县。上诉人张大娜因与被上诉人商水盛华物业管理有限公司（以下简称盛华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省商水县人民法院（2019）豫1623民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。张大娜上诉请求：1、请求撤销商水县人民法院（2019）豫1623民初4933号民事判决；2、判决驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1、原判决适用法律明显错误。上诉人和被上诉人签订的前期物业管理服务协议约定物业收费标准为每平方米0.8元，上诉人购买的融辉城C6栋2单元601室所在管理区域截止目前还未成立业主大会、业主委员会，说明前期物业服务协议还在有效期内，上诉人可以继续按照协议中每平方0.8元的物业费标准缴纳,但在2017年8月1日被上诉人私自上调物业费后，上诉人多次要求按照每平方0.8元的标准缴纳,被上诉人一直拒绝接受。原审法院应当依据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”应当驳回被上诉人的诉讼请求，但原审法院认定了被上诉人擅自上调物业费的行为合法有效，认定物业服务合同的已经实际变更，进而支持了被上诉人的诉讼请求。二、原判中证据的审查判断和采信均存在明显错误。一审法院认定物业服务合同变更依据的事实有两个，分别是：(1)被上诉人在上调物业费之前在小区公告栏发布了通告一份;(2）过半数业主按照新标准缴纳了物业费;上诉人认为一审法院把以上两个事实作为物业服务合同已变更的证据，存在明显的证据采信错误且有悖法理、情理。2、被上诉人单方面上调物业收费标准,违背了《河南省物业管理条例》,也不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”的立法精神，所以被上诉人未经过半数业主同意擅自上调物业费的行为是一种违法行为。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。”一审法院把被上诉人擅自上调物业费后的实际缴纳的业主数过半作为物业服务合同变更的主要依据，既违背了《河南省物业管理条例》,也有违情理、法理，三、一审判决上诉人支付被上诉人384元公摊能耗费的判决缺乏证据和理由，盛华物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。盛华物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张大娜支付物业管理费3027元，公摊能耗费384元及滞纳金6754元，三项合计10165元（物业费计算至2019年12月31日）。一审法院认定事实：张大娜系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城C6栋2单元601室的业主，房屋面积为114.66平方米，并于2016年8月24日交房验收。双方于2016年3月19日签订前期物业管理服务协议，协议第四条约定“合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。”第五项约定“交纳费用时间：每月的10日之前缴纳本月和物业管理费及其他费用。”第十四条约定“……逾期不缴纳的，可按日收取千分之三的滞纳金……”。2017年7月1日，盛华物业公司在小区公告栏发布通告一份，通告内容为“……现广泛征求广大业主的意见及物业资费调价流程公示如下：物业费价格：多层由原0.4／㎡／月调为0.6元／㎡／月高层由原0.8元／㎡／月调为1.2元／㎡／月。2017年7月1日到2017年7月15日为公示期。在此公示期内，如有业主对此次调价方案有异议或不同意请前往融辉城物业服务中心前台填写《征求意见书》，我们将邀请业主代表全程监督。如在此公示期内您不登记填写《征求意见书》，则视同您默认此收费标准。二、……。三、若《物业服务协议》成功签订，2017年8月1日起按新的资费标准收据。”张大娜的物业管理费用装修保证金折抵现已缴纳至2018年3月1日。后张大娜以商水盛华物业管理有限公司涨价不符合规定为由拒绝交纳物业管理费，要求继续按原每平方0.8元交纳。融辉城小区C区业主共计2499户，该区尚未成立业主委员会。截止到2018年12月24日，该区已经按照新标准交纳物业费的业主为2063户。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定。以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业企业可以分别征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。结合本案，盛华物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案，调整后的物业收费标准也已经过公告及催收，涉案小区2499户业主中的2063户业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，其调价行为一审法院认定合法。物业服务合同的内容发生变更，生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，业主在物业管理活动中应当遵守管理规约。本案小区虽未成立业主大会，但业主团体已经实际产生了意志，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的多数业主已经同意物业调整方案实际交纳了调价后的物业管理费，应视为物业服务合同的内容发生变更，商水盛华物业管理有限公司按调整后收费标准向张大娜主张物业费，一审法院予以支持。原、被告双方约定按日收取千分之三的滞纳金，一审法院审查后认为，双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，双方约定的滞纳金，实属违约金，对盛华物业公司要求的违约金结合实际情况，现应调整为年利率24％。张大娜在2018年3月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方米1.2元交纳。张大娜应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为3027元（114.66平方米×1.2元×22个月，从2018年3月1日计算至2019年12月31日），公摊能耗费用384元（24个月×16元，自2017年7月1日起至2019年6月30日止）。从盛华物业公司提供的融辉城装修验收表可以看出，盛华物业公司退还张大娜装修保证金已经业主张大娜签字确认，张大娜辩称盛华物业公司强行扣除张大娜的装修押金不付，折抵了张大娜的物业费的理由，无据可查，对张大娜的辩解理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六之规定，判决：一、张大娜于判决生效后十日内支付给商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用3411元及违约金（物业服务费计算至2019年12月31日，公摊能耗费计算至2019年6月30日，违约金从张大娜实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24％收取）。二、驳回商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张大娜负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为，关于应交纳物业服务费的数额问题。二审审理中,张大娜认可其2018年3月1日至2019年12月31日未交纳物业服务费,称被上诉人上调物业服务费的收费标准未经过该小区业主大部分以上业主的同意,未重新签订物业服务合同,被上诉人无权就是否同意物业费涨价单方面征求业主的意见。上诉人称应以物业公司拟调价前通过书面征询的方式征得小区过半数以上业主同意的意见为准。对此,张大娜诉讼中又未提供其他直接证据证明其所提供的证据不同意涨价的意见确系大部分业主的真实意思表示,对被上诉人提供的证据真实性无法核实。同时,本案中,因张大娜诉讼中对上诉人上调涉案小区物业服务费收费标准的合法性提出异议,被上诉人一审中提供了自2017年8月1日之后按照新收费标准交纳物业费的已交房户数2499户，按新标准交费户数2063，同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到83%，从被上诉人诉讼中提供的证据来看,该公司具有合法的物业管理资质和收费许可资质。被上诉人在拟上调诉争的此次涉案小区物业服务费的收费标准之前进行了公示,并采取书面形式征询了涉案小区业主对于调价的意见,亦按程序进行了行政备案,履行了相关的告知义务。虽然张大娜诉讼中对被上诉人提供的证据的真实性不予认可,但被上诉人所提供的交纳物业费的票据,可直接证明涉案小区有大部分户业主自2017年8月1日起先后按照上调的物业服务费的收费标准交纳了物业服务费。因涉案小区现有2499户业主,故该交费票据亦可证明该小区约有83%的业主认可了本案所争议的物业服务费的上调收费标准。因此,根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,结合本案情况,可认定被上诉人上调涉案小区物业服务费收费标准的事项作为条例规定的其他事项已取得该小区“双过半数”业主的同意。而被上诉人一审中提供的证据可证明被上诉人上调物业服务费收费标准的行为得到相关单位的同意或认可。虽然被上诉人未与张大娜另行签订物业服务合同,但商水源盛房地产开发有限公司明确选聘被上诉人负责涉案小区在销售期间和后续的管理问题至今,被上诉人一直为涉案小区提供物业服务,张大娜亦按照0.8元/㎡/月的收费标准交纳了该户2017年8月1日日之前的物业服务费,其实际认同了与被上诉人之间所形成的新的物业服务关系,因此上诉人张大娜的该项抗辩理由不能成立,本院不予采信。故综合以上情况,原判认定被上诉人的此次物业服务费上调的程序合理有据,对被上诉人要求张大娜按照调整后的1.2元/㎡/月标准交纳所欠物业费共3027元的诉请予以支持并无不当,本院予以维持。另上诉人诉称的被上诉人向上诉人收取公摊费无法律依据的理由，依据《物业管理条例》的相关规定：物业管理区域内、供水、供电、供气、等单位应当向最终用户收取有关费用。故原判被上诉人收取上诉人公摊费共计384元符合相关规定。综上所述，张大娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张大娜负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇一九年十二月二十五日法官助理石磊书记员潘克宇