湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘07民终2455号 上诉人（原审被告，反诉原告）：游新权，男，1974年9月6日出生，住湖南省桃源县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：程继军，男，1978年11月24日出生，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：何力均，湖南凌风律师事务所律师。 上诉人游新权因与被上诉人程继军物权保护纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程继军向一审法院起诉请求：1.判令游新权停止对程继军房屋的侵占，判令游新权立即将所占房屋返还给程继军；2.判令游新权向程继军补缴占用费5830元；3.判令游新权赔偿程继军征收补偿款利息损失17130元。 游新权向一审法院反诉请求：1.判令程继军返还给游新权100天的门面租金1918元；2.判令程继军向游新权支付租赁门面被征收经营性补偿款10000元。 一审法院认定事实：2014年3月12日，程继军之父程道炎与游新权口头约定，由游新权租赁程继军所有的桃纺中区77-1**号门面一间，从事不锈钢加工经营，年租金从5500元逐年涨至7000元。租金已交至2018年9月13日。 因桃纺片区棚户区改造（二期）建设需要，桃源县人民政府作出房屋征收决定并发布了房屋征收公告（桃征决【定2017】6号），2018年6月4日，桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与程继军签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定：将程继军所有的坐落于桃源县漳江镇纺城路社区中区***，房屋产权证号桃房权证177**号，土地使用权证（2003）字第15**号，房屋面积91.24㎡的房屋决定征收，补偿总额为1878844元；补偿款分三次支付，第一次双方签订时支付补偿款900000元，第二次在程继军腾空房屋并移交房屋钥匙时，付清剩余房屋征收补偿款968844元，第三次所属片区所有被征收人协议签订完毕领取整体配合奖10000元。协议签订后，程继军领取第一笔补偿款900000元。双方因房屋补偿发生争议，程继军曾委托其父程道炎与游新权协商补偿事宜，未达成一致协议，故游新权一直未将房屋钥匙交付给程继军，程继军尚未领取剩余款项。 一审法院认为，本诉的争议焦点为：一、游新权是否应当返还所占程继军的房屋；二、游新权是否应当向程继军补缴门面占用费；三、游新权是否应当支付程继军征收补偿款利息以及应当如何计算。 关于争议焦点一，程继军通过口头约定将房屋租赁给游新权从事个体经营，游新权支付房屋租金至2018年9月13日，双方的租赁合同合法有效，游新权在2018年9月13日前可合法占有该租赁房屋。庭审中，游新权主张在2018年6月4日后未使用该租赁房屋，但至今未向程继军交付房屋钥匙。程继军虽与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议，但未按协议约定履行腾空房屋并交付钥匙的义务，因此程继军未全额领取征收补偿款，该征收补偿协议也未履行完毕，根据“先补偿、后搬迁”原则，程继军仍是房屋所有人，对其主张要求游新权返还超出租期的房屋符合法律规定予以支持。 关于争议焦点二，程继军与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议后，领取补偿款900000元，该征拆房屋已无法取得其他收益，故对其主张游新权补缴房屋占用费的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点三，游新权在房屋租赁期满后应当及时向程继军交付房屋，即使双方因征收补偿费用分配发生纠纷，也不能因此继续占有房屋，由此造成程继军无法及时领取第二期补偿款968844元，故对程继军主张游新权赔偿利息损失的诉讼请求予以支持。关于利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定按年利率6%标准计算，程继军主张按年利率3.5%为标准计算一年，符合法律规定，予以支持。 反诉的争议焦点为：一、程继军是否应当返还游新权门面租金；二、程继军是否应当支付游新权承租门面期间经营性征收补偿以及应当如何计算。 关于争议焦点一，游新权主张要求程继军返还门面租金的反诉请求，虽然游新权于2018年6月开始另行租赁门面进行经营活动，但未将程继军的房屋实际交付而是持续占有至今，并超过租赁期限，故其主张退还门面租金的反诉请求无法律依据，不予支持。 关于争议焦点二，游新权主张要求程继军支付租赁门面被征收经营性补偿款的反诉请求，因与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议的合同相对方系程继军，所补偿的费用系程继军个人所有，游新权提交的证据不能证明双方就征收补偿款的分配形成一致意见，也不能证明房屋内已列入补偿明细表的设施的产权归属，故对其反诉请求不予支持。 综上，对程继军的诉讼请求予以部分支持；对游新权的反诉请求不予支持。遂判决：一、游新权于判决生效之日起十日内将位于桃源县漳江镇纺城路社区的桃纺中区***号门面房[房产证号为桃房权证漳江字第177**号、国有土地使用证号为桃国用（2003）字第15**号]返还给程继军；二、游新权于判决生效之日起十日内赔偿程继军房屋征收补偿款利息损失17130元；三、驳回程继军的其他诉讼请求；四、驳回游新权的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由游新权负担；反诉案件受理费40元，由游新权负担。 游新权上诉请求：撤销一审判决，改判程继军返还100天的租金1918元，并支付经营补偿款10000元。事实和理由：游新权已将租金交到2018年9月13日，而程继军的门面在2018年6月4日就已经征收，不再享有门面所有权，也不能再计算租金。门面在2018年6月8日就已经腾空，因无法联系程继军，所以才没有交钥匙。 程继军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判决。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明：1.游新权与程继军之间建立了微信联系。2018年3月17日，游新权通过微信转账向程继军支付了2018年3月13日至9月12日的租金3500元。2.游新权在一审开庭审理后，已经将门面钥匙交给桃源县漳江镇纺城路社区居委会。 本院认为，程继军与游新权以口头方式就案涉桃源县漳江镇纺城路门面订立的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，程继军与游新权以口头方式订立的门面租赁合同为不定期租赁合同，双方当事人均有权在履行期内终止合同。在合同履行期内，虽然案涉门面被征收，程继军不再享有该门面所有权。但是，程继军并未向征拆部门交付门面并领取剩余补偿款，对该门面仍依法有权占有使用，并享有占有利益，故双方订立的《店面租赁合同》并未陷于履行不能。由于双方当事人均未提交证据证明合同已经在约定的履行期内解除，因此游新权上诉请求程继军返还部分租金的理由不能成立。但在约定的租赁期限届满后，程继军请求游新权返还门面并支付门面占用损失5830元于法有据。游新权上诉还主张其因没有程继军的联系方式，在门面被征收后无法联系程继军退还门面，与查明的事实明显不符，本院不予采信。至于游新权占用案涉门面给程继军造成损失数额的认定，本院酌情参照该门面此前租金标准确定。同时，综合考虑案涉房屋在决定征收后营商环境发生变化，且双方因腾房问题发生争议，均会对门面经营产生影响。故对程继军起诉后至游新权交出门面期间的门面占用损失不再赔偿。 综上所述，游新权的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1894号民事判决第一、四项； 二、撤销湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1894号民事判决第二、三项； 三、游新权于本判决生效之日起十日内支付给程继军门面占用损失5830元； 四、驳回程继军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由程继军负担；反诉费40元，由游新权负担。二审案件受理费325元，由符华瑛负担150元，程继军负担175元。 本判决为终审判决。 审判长  钟科见 审判员  朱梅安 审判员  刘爱华 二〇一九年十二月十六日 书记员  梅梦莎