湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终2401号上诉人（原审被告）：永州中建置业发展有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：刘铁生，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，汉族，1973年8月16日出生，住所地湖南省永州市冷水滩区，系该公司职员。委托诉讼代理人：杨斌，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：张战备，男，1972年7月8日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：张造良，男，1994年1月13日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师。上诉人永州中建置业发展有限公司（以下简称中建置业公司）因与被上诉人张战备、张造良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。因本案案情疑难、重大，经本院院长批准，延期审理期限二个月。上诉人中建置业公司及其委托诉讼代理人曾爱玲、杨斌，被上诉人张战备、张造良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建置业公司上诉请求：一、请求撤销冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初421号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、2014年6月14日，就张战备名下位于冷水滩区政府河东生活区3栋107房拆迁，上诉人与被拆迁人张战备分别签署了两份《房屋拆迁补偿协议书》，被拆迁人选择其中的A1栋2903房（123.84㎡）的协议履行，上诉人也交付了该套房屋，面积已超出了拆迁标的约定的可获得的置换总面积（111.22㎡）达12.62㎡，并且在一审审理过程中被拆迁人依据协议约定补缴了房款12,620元。二、被上诉人张战备、张造良另案起诉要求交付另一份协议中的A1栋3003房（123.84㎡），却不按照协议约定和改造方案的规定，就选择再履行的房屋缴纳房款，上诉人当然有权依法行使抗辩权，拒绝履行，但一审法院违背协议的约定，认为应当交付两套房，却不认定应当补差的相关内容，在事实认定和适用法律上明显错误。综上所述，根据双方的协议约定，被上诉人的3栋107房拆迁可获得置换面积（含奖励面积）111.2㎡，而上诉人已经交付了面积123.84㎡的A1栋2903房。被上诉人选择再履行A1栋3003房的协议，却不履行缴纳超面积房款的义务，上诉人有权行使抗辩权；因为被上诉人未缴纳超面积房款，也不存在损失，故一审判决赔偿损失缺乏事实和法律依据，请二审予以纠正，驳回被上诉人的全部诉讼请求。张战备、张造良辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签定的二份房屋拆迁补偿协议真实有效，该二份拆迁补偿协议是并列性合同，其判决符合法律的规定。本案上诉人、被上诉人均具有完全民事行为能力，具备签订本协议的主体资格，是双方真实意思表示，其内容、形式都不违反法律、行政法规强制性规定，也不损害社会公共利益，同时被上诉人已按照协议的约定将被拆除的房屋交由上诉人拆除。上诉人系商业开发行为，不具有社会公共利益的需要，根据《民法总则》、《民法通则》和《合同法》关于合同的效力的规定，本案上诉人与被上诉人双方签订的拆迁补偿协议合法有效，双方严格遵守履行其约定。二、本案拆迁补偿协议书的具体条款内容并不冲突、重复，是并列性的合同，而非选择性的合同。被上诉人认为，1、该二份协议是一并履行的关系，因该二份协议时同一天签订的，如果是选择、替代，则应有时间签订的前后之差，且该二份协议涉及的安置房的类型、面积、和价值各有不同，假如是选择的话，则应各自的价值相当。2、被上诉人不存在另行支付超面积房款。从上诉人与被上诉人在2014年6月14日签订的二份补偿协议书来看，都没有规定被上诉人应当支付超面积的房款。且该二份补偿协议都是由上诉人提供的格式合同，双方所签订的协议，约定被上诉人支付超面积的房款为零，当合同条款有冲突时，应有利于被上诉人，故被上诉人无须支付超面积的房款。三、上诉人在上诉时提出，自己有权行使先履行抗辩权，也不是事实。在原审审理过程上诉人没有向原审法院提起反诉，按照不告不理原则，原审法院不主动审理是否应当缴纳超面积房款的事实符合法律规定，原审法院审理适用法律正确，对上诉人提出的超面积的价款补偿可以不予审理。综上所述，本案的二份拆迁补偿协议书都是合法有效的，上诉人在被上诉人履行全部合同义务后，上诉人应当按照协议的约定向原告交付上述安置房和标准车位，并按照协议的约定办理相应的产权证，支付过渡安置费，而上诉人在交付时将本属于被上诉人的房产出卖给第三人，被上诉人要求上诉人因出卖行为赔偿损失符合法律规定，故原审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉。张战备、张造良向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿损失866,880元。2、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告张战备与案外人邓四华系夫妻关系。二原告系父子关系。2014年6月14日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》约定：拆迁范围为乙方位于冷水滩区政府河东生活区的3栋107号房，乙方须在签订本协议后3个月内搬出房屋，并将房屋产权证件及钥匙交甲方；乙方选择就地安置，甲方新房交付时间为原房屋拆除后三年内交付，具体时间以甲方在《永州日报》公告为准；竣工手续在未办完的情况下，甲、乙双方自愿同意交房的，以双方签字认可的时间为交房时间；因拆迁及人力不可抗拒因素影响交房时间的，可顺延交付期限，甲方承担延期期间的房屋过渡安置费；乙方共计可获得置换面积（含奖励面积）111.22平方米；乙方选择安置房为A1栋30层3003房，面积为123.84平方米。该协议附件一附有A1-3（123.84㎡）户型平面图。冷水滩区政府河东生活区片改造协调指挥部作为监管部门在该合同上盖章。同日，原告张战备、邓四华（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》约定：拆迁范围为乙方位于冷水滩区政府河东生活区的3栋107号房，乙方须在签订本协议后3个月内搬出房屋，并将房屋产权证件及钥匙交甲方；乙方选择就地安置，甲方新房交付时间为原房屋拆除后三年内交付，具体时间以甲方在《永州日报》公告为准；竣工手续在未办完的情况下，甲、乙双方自愿同意交房的，以双方签字认可的时间为交房时间；因拆迁及人力不可抗拒因素影响交房时间的，可顺延交付期限，甲方承担延期期间的房屋过渡安置费；乙方共计可获得置换面积（含奖励面积）111.22平方米；乙方选择安置房为A1栋29层2903号，面积为123.84平方米；甲方同意免费赠送乙方标准车位一个；乙方房屋装修补偿费、过渡安置费、补偿搬家费、水电改造费共计92,800元，乙方交付房屋产权证件及钥匙时，甲方一次性付给；该协议附件一附有A1-3（123.84㎡）户型平面图。冷水滩区政府河东生活区片改造协调指挥部作为监管部门在该合同上盖章。协议签订后，二原告按约搬出3栋107号房，被告在约定的期限内将其开发的冷水滩区滨江豪园新城A1栋29层2903号住房及地下1个车位交付给原告张战备、邓四华。A1栋30层3003房，被告中建置业公司至今未交付给二原告。2017年被告将A1栋30层的3003号房出售给第三人。另查明，经评估A1栋30层3003房，7800元/平方米，现值965,962元。一审法院认为，被告投资建设的冷水滩区滨江豪园新城属于商业开发项目，以获取商业利益为主要目的。由于该项目建设需要拆迁二原告及案外人邓四华位于冷水滩区政府河东生活区的3栋107号房屋。当二原告拒绝拆迁时，被告本可选择依法拆迁方式进行救济，却放弃依法拆迁的救济途径而选择提高二原告安置房待遇从而促成的双方达成协议拆迁的方式。由此，二原告与被告签订了安置房为A1栋30层3003号房一份《房屋拆迁补偿协议书》；原告张战备、邓四华又与被告签订安置房为A1栋29层2903号房另一份《房屋拆迁补偿协议书》。上述两份合同均是双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同。二原告、邓四华已按照约定搬出3栋107号房并交付给被告拆迁。被告已按约定将其开发的冷水滩区滨江豪园新城A1栋2903号房及地下1个车位交付给原告张战备、邓四华。但是，被告拒绝将A1栋30层3003号房交付二原告且另出售给第三人，被告的行为已构成违约。被告应承担赔偿损失的违约责任。鉴于二原告所诉请的被告赔偿损失866,880元小于房屋现值965,962元，故原告诉请被告赔偿损失866,880元，予以支持。由于被告与二原告签订A1栋3003房、A1栋2903房的《房屋拆迁补偿协议书》，符合我国合同法的自愿原则，故被告抗辩“被告已经交付了面积123.84平方米的A1栋2903房，置换的主要义务已经履行完毕”不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定判决：限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告张战备、张造良损失费866,880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,469元，减半收取6234.5元，鉴定费12,160元，共计18,394.5元，由被告永州中建置业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方当事人争议焦点：上诉人与被上诉人签订的二份房屋拆迁补偿协议是择一履行，还是一并履行的关系。经查，上诉人投资建设的冷水滩区滨江豪园新城属于商业开发项目，需要拆迁被上诉人及案外人邓四华位于冷水滩区政府河东生活区的3栋107号房屋。当被上诉人拒绝拆迁时，上诉人本可选择依法拆迁方式进行救济，却放弃依法拆迁的救济途径而选择提高被上诉人安置房待遇从而促成的双方达成协议拆迁的方式。上诉人于同一天与被上诉人签订二份补偿协议，涉及的安置房屋类型、面积不同，各自价值也同，如果是择一履行，至少各自的价值要相当，才会有选择之说。二份协议均经双方签字盖章，双方对协议的内容应当有充分的认知和理解，应为一并履行的关系。故对于上诉人永州中建置业发展有限公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人永州中建置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,469元，由上诉人永州中建置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈久余审判员  彭卫民审判员  宋争文二〇一九年十二月十九日书记员  周祖君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。