山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2037号 上诉人（原审被告）：广饶县正罡健身俱乐部，住所地山东省广饶县文体中心B座。 法定代表人：刘力红，经理。 委托诉讼代理人：程世洋，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜少杰，男。 被上诉人（原审原告）:姜欣，女。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李学宗，山东领先律师事务所律师。 原审第三人：广饶县教育局，住所地山东省广饶县府前大街328号。 法定代表人：李军章，局长。 委托诉讼代理人：蒋林，广饶乐安法律服务所法律工作者。 原审第三人：广饶县国有资产管理办公室，住所地山东省广饶县乐安大街787号。 负责人：蒋叶华，主任。 委托诉讼代理人：宋金华，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 上诉人广饶县正罡健身俱乐部（以下简称正罡俱乐部）因与被上诉人杜少杰、姜欣，原审第三人广饶县教育局（以下简称教育局）、广饶县国有资产管理办公室（以下简称国资办）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2018）鲁0523民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。正罡俱乐部的委托诉讼代理人程世洋，杜少杰及其与姜欣的委托诉讼代理人李学宗，教育局的委托诉讼代理人蒋林，国资办的委托诉讼代理人宋金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正罡俱乐部上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回杜少杰、姜欣全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用全部由杜少杰、姜欣承担。事实与理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。正罡俱乐部在2014年12月4日通过山东黄河口拍卖有限公司组织的竞拍依法取得涉案场馆的租赁经营权，开展经营活动，出租房屋符合法律规定，《房屋租赁合同》合法有效。涉案场馆的改造工程已得到广饶县人民政府【广政专(2016)17号】许可，改造施工已完成且验收合格，系合法建筑。本案不应适用《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，应依据《建筑工程施工许可管理办法》第二条之规定，涉案场馆的改造不需要办理工程施工许可，即便是需要主管部门批准，但依据《中共广饶县委广饶县人民政府关于印发的通知》(广发(2014)10号)规定：设立广饶县住房和城乡规划建设局，为县政府工作部门，其工作职责包括指导城市建设管理工作、承办县委、县政府交办的其他事项。广饶县人民政府已经批准同意涉案场馆的改造事宜，应视为已得到政府主管部门的许可。二、一审法院委托的滨州市力搏价格评估有限公司作做出的价格不准确。涉案场馆的装饰装修发生在2016年期间，但评估的基准日为2018年10月30日。原材料价格自2016年开始，一直持上升状态，也就是说评估计算的材料价格高于杜少杰、姜欣实际支付的材料价格。并且评估中计价的装饰中除地面砖外，其他均为正罡俱乐部后期添置的，与杜少杰、姜欣无关。三、杜少杰、姜欣应对《房屋租赁合同》的解除承担全部责任。1.正罡俱乐部享有涉案房屋合法的使用权，且涉案场馆具备了一般房屋的使用条件，符合对外出租的要求。《房屋租赁合同》约定：该租赁房屋用途为养生会所。但不能从合同条款中推定出正罡俱乐部负有满足杜少杰、姜欣经营所需的特定条件和消防条件的合同义务。根据常理，杜少杰、姜欣作为案涉养生会所的开办经营者，对经营场所现状及所应满足的特定条件和消防条件应有深入的了解，应在确定讼争房屋能否满足开办所需条件后方决定是否承租，即使涉案房屋由于不能满足经营所需的消防条件而不能实现合同目的，也系杜少杰、姜欣在签订合同时未予谨慎注意和合理考量所致。2.《房屋租赁合同》已约定由杜少杰、姜欣对房屋的消防、安全、供电等设施设备负有保管义务。杜少杰、姜欣承租后对涉案场馆进行了再次装修改建，杜少杰、姜欣的装饰装修方案并未经过正罡俱乐部的书面同意。根据杜少杰、姜欣提交的照片来看，杜少杰、姜欣擅自更改了消防设施设备，重新打乱装修，致使消防不达标。但在杜少杰、姜欣装修改建之前的涉案场馆已通过消防设计审核。故杜少杰、姜欣应对在自己装饰装修及办理手续中资金投入以及遇到的不利风险承担全部责任。 杜少杰、姜欣答辩称，一、正罡俱乐部认为县政府出具会议纪要后就无需办理建设手续，没有法律依据。正罡俱乐部混淆了施工许可证和建设工程规划许可证的不同，也没有法律依据。2017年11月13日，公安消防大队出具的证明说明了涉案建设未经消防验收的事实，根据房屋租赁司法解释第二条的规定，涉案的合同应为无效合同，一审判决认定是正确的。二、合同无效的全部责任在正罡俱乐部，在原一、二审以及重审程序中，正罡俱乐部均主张涉案建设是合法建筑，在此情况下，杜少杰、姜欣投巨资进行装修造成的损失和责任应由正罡俱乐部负担。三、除装修损失外，杜少杰、姜欣还有其他损失，涉案房屋一直无法正常经营，未取得任何收益，但仍支付了租赁费213000元，投入广告费用49000元。一审判决认定的数额尚不足以弥补损失。 教育局述称，在正罡俱乐部的上诉状中没有涉及到广饶县教育局，与教育局无关。 国资办述称，上诉状和上诉事项未涉及第三人，第三人不答辩。 杜少杰、姜欣向一审法院起诉请求：1.依法确认杜少杰、姜欣与正罡俱乐部2016年4月8日签订的房屋租赁合同无效；2.正罡俱乐部赔偿杜少杰、姜欣装修损失688000元；3.诉讼费由正罡俱乐部承担。 一审法院认定事实：2014年12月，山东黄河口拍卖有限公司对广饶县游泳馆、乒羽中心的经营权进行拍卖，正罡俱乐部通过竞拍取得该场馆的租赁经营权，后第三人教育局作为出租方（甲方）与正罡俱乐部（乙方）签订《广饶县游泳馆、乒羽中心租赁合同》及《广饶县游泳馆租赁补充合同》，第三人国资办作为监管方（丙方）在合同上签字盖章，约定租赁期限为10年，场馆建筑面积14269.47平方米，正罡俱乐部可以对游泳馆南北两侧进行内部改造，改造增加空间的收益归正罡俱乐部所有，合同到期后改造工程无偿交付甲方。2016年4月29日，广饶县政府召开专题会议研究县游泳馆停业实施钢结构除锈和防护工程问题并形成会议纪要（广政专【2016】17号），会议确定，同意正罡俱乐部改造游泳馆南侧和北侧层高较高的房屋空间用于经营，适当弥补因停业对全年游泳业务收入的影响，但必须满足以下要求：1、工程设计安全。改造工程设计必须经广饶国际会展中心B馆原设计单位同意，并经符合要求的工程图纸审查机构审查通过。2、施工质量安全。改造工程施工须报县建设工程质量监督机构验收合格或经工程质量检测机构检测合格。会议之前，正罡俱乐部已对县游泳馆南北两侧进行了加层改造，并由山东华安检测技术有限公司于2016年12月31日出具工程质量检测鉴定报告一份，结论为：该工程施工质量基本满足设计要求，经过结构承载力验算可知，该建筑物的承载力满足安全使用所需承载力的要求。在庭审中，杜少杰、姜欣、正罡俱乐部及第三人一致认可诉争房屋系在广饶县游泳馆原有场馆内增设，该增设行为未取得建设工程规划许可等相关审批手续，但正罡俱乐部认为因广饶县人民政府同意建设，故不必要求建设及规划许可。 另查明，2016年4月8日，杜少杰、姜欣与正罡俱乐部签订房屋租赁合同一份，约定杜少杰、姜欣租赁正罡俱乐部改造后的游泳馆北边新起两层，租赁期间自2016年6月17日至2021年6月16日，用途为经营养生会所，保证金为5000元。第一年度（2016年6月17日至2017年6月16日）租金为138000元整，第二年度（2017年6月17日至2018年6月16日）租金为150000元整，自第三年租金上浮不得超过10％；杜少杰、姜欣按照约定向正罡俱乐部支付了第一年度的租金和第二年度半年的租金共计213000元及保证金5000元，后杜少杰、姜欣对租赁房屋进行了装修。经滨州市力搏价格评估有限公司认定：涉案房屋装修价值为552050元。正罡俱乐部已于2017年底迁出涉案房屋，现该房屋已由他人租赁经营。 又查明，2017年8月1日，广饶县公安消防大队对杜少杰、姜欣经营的美容养生会所下发责令限期改正通知书，载明该会所存在未办理开业前消防安全检查的违法行为，限2017年8月8日前改正。2017年11月份，杜少杰、姜欣向广饶县公安消防大队进行举报，反映正罡俱乐部违法建筑及无消防手续的问题，后消防大队对正罡俱乐部的工作人员做了询问笔录，对相关问题进行了调查。2017年11月13日，广饶县公安消防大队向第三人国资办出具了《关于广饶县综合馆扩建工程未办理消防验收手续的函》，函告正罡俱乐部所在的广饶县综合馆扩建工程，于2011年申报消防设计审核，并经东营市公安消防支队审核合格后，至今未申报消防验收，督促尽快办理消防验收手续。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：杜少杰、姜欣与正罡俱乐部签订的房屋租赁合同是否有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案诉争房屋，系正罡俱乐部在广饶县游泳馆内加设楼层，其建设行为使游泳馆南北两侧由一层变为两层，从而改变了楼层原始设计结构。广饶县人民政府广政专【2016】17号会议纪要明确要求，正罡俱乐部“改造工程设计必须经广饶国际会展中心B馆原设计单位同意，并经符合要求的工程图纸审查机构审查通过。”但正罡俱乐部在庭审中未能举证证明其场馆改造按照广饶县人民政府专题会议的要求经广饶国际会展中心B馆原设计单位同意，并经符合要求的工程图纸审查机构审查通过。且正罡俱乐部的改造工程虽经广饶县人民政府专题会议同意建设，但其并非正罡俱乐部在原始设计中加设楼层可以不取得建设工程规划许可证的正当理由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，正罡俱乐部认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但未举证证明在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故其与杜少杰、姜欣签订的房屋租赁合同，为无效合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在本案中，未取得建设工程规划许可证的涉案房屋系正罡俱乐部改造，杜少杰、姜欣与正罡俱乐部签订的房屋租赁合同第一条明确约定：“甲方（正罡俱乐部）房屋坐落于东营市广饶县原会展中心B馆广饶县游泳馆北边新起两层。”由此可见，正罡俱乐部在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下将该房屋租赁给杜少杰、姜欣，系导致房屋租赁合同无效的主要过错方，以占70%的责任为宜；杜少杰、姜欣明知其租赁的房屋系在广饶县游泳馆内加盖的楼层，但在租赁前未详细了解该加盖房屋是否符合建设工程规划要求，系导致房屋租赁合同无效的次要过错方，以占30%的责任为宜。杜少杰、姜欣租赁涉案房屋用于开设养生会馆，其对房屋进行装修系必要之举，因正罡俱乐部已将涉案房屋另租他人，故对杜少杰、姜欣的装修损失552050元及鉴定费27000元，应由杜少杰、姜欣与正罡俱乐部按上述过错程度分别承担，故杜少杰、姜欣应自行承担装修损失165615元及鉴定费8100元，正罡俱乐部应承担装修损失386435元及鉴定费18900元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”在本案中，杜少杰、姜欣向正罡俱乐部交付了自2016年6月17日至2017年12月16日的租赁费共计213000元，且于2017年底迁出。该租赁费数额系正罡俱乐部一致同意，且正罡俱乐部在庭审中亦向杜少杰、姜欣主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对杜少杰、姜欣要求正罡俱乐部返还213000元租赁费的诉讼请求，不予支持。因杜少杰、姜欣与正罡俱乐部签订的房屋租赁合同系无效合同，故正罡俱乐部向杜少杰、姜欣收取的保证金5000元应予返还。 综上，杜少杰、姜欣关于确认其与正罡俱乐部签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持；杜少杰、姜欣要求正罡俱乐部赔偿装修损失688000元、返还租金213000元、保证金5000元、支付鉴定费27000元的诉讼请求，其合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、杜少杰、姜欣与正罡俱乐部于2016年4月8日签订的房屋租赁合同无效；二、正罡俱乐部于判决生效后十日内一次性赔偿杜少杰、姜欣房屋装修损失386435元，返还杜少杰、姜欣房屋租赁押金5000元，支付杜少杰、姜欣鉴定费18900元，以上共计410335元；三、驳回杜少杰、姜欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13130元，由杜少杰、姜欣负担7130元，由正罡俱乐部负担6000元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一、涉案房屋租赁合同的效力；二、一审法院依法委托的价格评估报告应否作为有效证据予以采信；三、对于涉案租赁合同的履行正罡俱乐部是否存在过错，应否承担责任，一审认定承担70%的责任是否恰当。 本院认为，针对焦点一，根据广饶县政府广政专【2016】17号《关于对县游泳馆停业实施钢结构除锈和防护工程专题会议纪要》第二项第二条相关决定，正罡俱乐部改造房屋除需满足工程设计安全及施工质量安全外，还须满足设施功能安全，即改造工程的消防、暖通、电力等功能设施达到自身安全，且不影响游泳馆原有工程的运行安全，改造工程安全运行的主体责任为正罡俱乐部。但直至二审庭审结束，正罡俱乐部也未提交改造工程相关的消防手续，亦未举证证明其改造工程经广饶国际会展中心B馆原设计单位的同意并经符合要求的工程图纸审查机构审查通过，故涉案场馆的改造也不符合广饶县政府会议纪要关于设施功能安全的要求。正罡俱乐部上诉主张应依据《建设工程施工许可管理办法》的相关规定，即涉案场馆的改造不需办理施工许可证，但建设工程规划许可证不同于施工许可证，建设工程规划许可证的取得系在城镇规划区内进行建筑物、构筑物等相关工程建设的前提条件，正罡俱乐部的改造工程虽经广饶县政府同意建设，但其并非正罡俱乐部改造涉案场馆可以不取得建设工程规划许可证的正当理由，故一审依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案租赁合同无效是正确的。 针对焦点二，正罡俱乐部在一审庭审中认可，涉案场馆租赁时，该部分为毛坯房，杜少杰承租后进行了装修并提供了相应的合同、装修结算表等予以证实其对涉案场馆进行了装饰装修，正罡俱乐部主张装饰中除地面砖外其他均为正罡俱乐部后期添置，未提交证据予以证实，对该主张不予支持。滨州市力搏价格评估有限公司系一审法院依法委托，程序合法，评估基准日虽为2018年，但正罡俱乐部也未提交相应证据证实与2016年材料价格的差距，而且杜少杰一审中提供的实际装修结算费用比评估值还要高，故一审判决采信并根据评估价值计算涉案损失并无不当。 针对焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，正罡俱乐部作为涉案场馆的出租人，负有交付合格建筑物的义务，涉案场馆作为公共场所消防验收系其房屋竣工交付验收的必要条件，但依据一审中广饶县体育中心出具的情况说明，自县体育中心接管时，未收到该馆消防手续，即广饶县游泳馆自正罡俱乐部招标接管之际就无消防验收手续，而正罡俱乐部在接管之后，亦未向消防大队申请消防验收，故涉案场馆在租赁前就无消防验收手续，不符合营业标准。正罡俱乐部未提交证据证明杜少杰、姜欣的装修擅自更改了相关消防设施。正罡俱乐部作为涉案场馆的出租人，未交付合格的建筑物，对造成租赁合同的无效应承担主要责任，一审判决分析认定正罡俱乐部对涉案租赁合同的履行存在主要过错并承担70%的责任并无不当。 综上，正罡俱乐部的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13130元，由正罡俱乐部负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月二十日 法官助理张丽颖 书记员高凤