上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10008号上诉人(原审原告)：上海天屹房地产经营开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘伟民，董事长。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：戴相冬，男，1955年12月21日出生，汉族，住上海市。原审第三人：上海广同物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆昶，董事长。委托诉讼代理人：张肇元，男。上诉人上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称“天屹公司”)因与被上诉人戴相冬及原审第三人上海广同物业有限公司(以下简称“广同物业”)其他合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初21168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天屹公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持天屹公司的一审诉讼请求；上诉费由戴相冬承担。事实和理由：对于戴相冬在2003年诉讼中将款项付至法院代管款账户及被发还的行为，天屹公司并不知道，且法院并不是《协议书》继续履行的相对人，天屹公司也从未同意，故不能认定戴相冬已履行付款义务。在双方签订《协议书》后戴相冬并未办理房屋进户手续和房屋交接，即侵占上海市虹口区广中二村XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“306室”、“308室”)，并对上述两房的房间及灶卫间结构进行改变，已造成双方协议转让标的被改变，与原协议标的不一致，而戴相冬该协议给付义务也未全部履行完毕，故其行为系违法及违约。天屹公司多次发函要求戴相冬纠正违法行为，履行结付义务，再办理手续。但戴相冬一意孤行，致天屹公司第二次通知予以告知，如不改正即终止合同。故天屹公司认为双方所签《协议书》已经终止履行，任何单位和个人都不得以该案一审判决为戴相冬办理进户手续。天屹公司将保留法律给予的权利。天屹公司是双方争议房屋的保留使用单位，对房屋拥有使用权，且天屹公司收到管理单位通知对于房屋空关期间房屋有损坏，由天屹公司负责恢复原样和赔偿。根据房管所留存的平面图显示，上海市虹口区广中二村XXX号XXX室房屋(以下简称“307室”)有独立的灶卫间合计22.2平方米，306室、308室有独立灶卫间合计42.4平方米。因戴相冬侵占306室、308室，故已被戴相冬拆改为一套，该事实广同物业在2002年5月27日通知中有明确。天屹公司已取得306室、308室房屋使用权，而戴相冬未取得使用权，违法、违约、侵占、改变房屋的行为违反了公房租赁管理条例的规定。天屹公司、广同物业并没有将306室、308室租赁给戴相冬，戴相冬是侵占行为，而一审法院却判决支付公房租金，极其荒谬。请求支持天屹公司的上诉请求。戴相冬辩称，不同意天屹公司的上诉请求。306室与308室没有单独灶卫间。改造前306室、307室、308室是一个总门进出，共用一个灶间、一个卫生间。改造后就是一个灶间、一个卫生间。戴相冬原来住在307室，改造后天屹公司就将306室、308室转让给戴相冬。根据《协议书》约定应在1998年2月底付清全款，但戴相冬去付款时，经办人员说以后统一办理进户手续，尾款他们不收，故戴相冬才没有付款。2003年天屹公司起诉戴相冬一案中，戴相冬已向法院代管款账户支付房屋尾款人民币(以下币种均为人民币)26,500元，后因天屹公司撤诉，法院才将上述款项发还戴相冬。请求驳回上诉，维持原判。广同物业述称，希望天屹公司与戴相冬协调，且不建议天屹公司收回306室和308室，因为现在房屋管道改动比较大，如收回房屋，广同物业恢复不了原来的管道结构。广同物业愿意配合办理入户手续事宜。天屹公司向一审法院起诉请求：判令确认解除天屹公司、戴相冬之间就306室、308室房屋使用权购置签订的《协议书》；戴相冬迁出306室、308室房屋，并由天屹公司收回；戴相冬支付从1998年2月起至2018年3月期间的房屋使用费165,304元。一审法院认定事实：306室、307室、308室均为公有住房，原分别由寿晓峰、戴相冬、季忠承租。1994年，虹口区房产管理局广中路房管所(甲方)与上海桂明房地产开发公司(乙方，以下简称“桂明房地产公司”)签订《广灵一路广中二村XXX-XXX号改造加层联建协议》，约定：为改善居民居住条件,并解决动迁及职工用房，经上海市房管局沪房(94)计第字发第176号文批准列入94年房屋改造计划，并报请区规划土地局批准予以加层改造，双方同意联合对上海市广灵一路广中二村XXX-XXX号旧式公房进行建设改造。双方决定对52-53号的一幢三层楼房实行3层加2层，对54-57号二幢五层楼房实行5层加1层，共计加得建筑面积约1,550平方米。将三幢房屋全部改为独立灶卫间，朝南有阳台的成套的单元住宅，提高房屋的成套率和使用率。本项目为甲方提供建设基地，乙方承包负责该项目全额投资进行建设及得房分配。房屋建成后产权归甲方所有，房屋的调配使用权归乙方所有。利益分配方式为：新加层及调整居民后余房的调配使用权归乙方所有；乙方可吸收参建单位,参建房均归乙方所有；乙方承包该项目的建设及得房的使用,不论得房多少均归乙方所有；乙方需返回甲方联建得益款壹佰贰拾万元正。甲方责任：负责项目前期立项的手续的处理；负责工程设计建筑执照的申请,费用由乙方支付；协助乙方做好建设期内的有关方面的工作；负责房屋建成后的竣工验收,办理居民进户手续。乙方责任：负责建设期内的全部建设工作,负责资金的安排和落实；负责工程项目的协调施工、配套工作；做好居民的调整工作,安排好调整户的房源；负责支付甲方的得益款壹佰贰拾万元正。1996年7月，306室房屋原承租人寿晓峰办理退租手续。1998年6月，308室房屋原承租人季忠及该户其他人员调配至广中二村XXX号XXX室房屋。1997年桂明房地产公司更名为天屹公司。1998年1月9日，桂明房地产公司(甲方)与戴相冬(乙方)签订《协议书》一份，约定，甲方接受乙方(307室居民戴相冬)购置306室、308室调整后的空房使用权的要求，一次性转让费为126,000元，分二次付款，本合同签订后三天内，乙方第一次须将转让费为100,000元支付给甲方，如超期未付，甲方有权单方终止本协议，并可将此房屋转让给其他居民。甲方收到乙方房款后，本协议即生效，协议生效后，甲方不得再将此房另行转让，并由广中房管所办理有关居民进户手续并且付清第二次款项。嗣后，戴相冬支付转让费100,000元，并入住306室、308室房屋。2002年4月，广同物业公司向戴相冬发函表示，经查306室、307室、308室，自1998年6月1日公房成套改建后，原室号撤销，现改为53号306-308室；戴相冬原住307室，使用面积为22.2㎡，1998年6月1日，306室、307室、308室并户后，总使用面积为64.6㎡，由戴相冬户使用至今，但未办过进户手续，事实上占用了306-308室部分使用面积42.4㎡；收到此通知后，请速前往桂明房地产公司办理进户调配单，并携带进户调配单在7天内前来西江湾路XXX弄XXX号广同物业公司，找管理员顾海连办理进户手续，逾期不办理，属侵占公房性质，将按租赁条例诉讼法院解决。2002年5月，广同物业公司向桂明房地产公司(天屹公司)发出通知，表示桂明房地产公司在1996年7月7日将306室住户调配他处居住，租金付至1996年12月底，从1997年1月至2002年5月一直由桂明房地产公司保留使用，空关期间租金2,789.70元(其中1997年11月至1998年8月的租金标准为21.30元/月)；1998年5月20日将308室住户调配他处居住，租金付至1998年5月底，从1998年6月至2002年5月一直由桂明房地产公司保留使用，空关期间租金1,811.30元，要求桂明房地产公司在15日内付清。2002年9月，天屹公司向戴相冬发函表示：因戴相冬欠付26,000元房屋使用权转让费，双方协商未成向法院起诉，现决定撤回起诉并要求戴相冬于10月10日上午九时来办理进户手续，支付余款26,000元，如不来办理有关手续，支付余款，则视为终止合同。同年10月，天屹公司将“戴相东”作为被告提起诉讼，要求其支付购房余款2.60000元，银行利息损失6,988元，306、308室空房占用费4,261.60元，诉讼费及律师费由其负担。嗣后，因法院认为天屹公司起诉的被告不符合条件，裁定驳回了天屹公司的起诉。2003年2月，天屹公司发函给戴相冬表示，根据广同物业公司2002年4月10日的通知，现通知戴相冬在接到本通知后三天内到祥德路XXX号XXX楼办理306、308室的进户调配单，并支付欠款26,000元及房屋占用费5,576.20元。因戴相冬在签订转让306、308室的房屋使用权协议后,即擅自拆除房屋墙体,改变房屋结构,物业公司及本公司派员多次通知仍未纠正，再次通知戴相冬恢复房屋原始结构；请在接到本通知后三天内即来天屹公司办理有关手续，如到期不来办理手续、支付购房余款及房屋占用费，作违约处理，天屹公司即终止与戴相冬的转让协议。戴相冬收到该函后回复，按协议约定天屹公司应于1998年2月底前办理房屋进户手续，但至今未办理，已构成违约，戴相冬于1999年向天屹公司提出自来水管质量及雨棚、空调外机损坏等问题，未予解决，要求天屹公司在收到此函后支付违约金，逾期利息。2003年3月，天屹公司再次起诉戴相冬，要求其支付购房余款26,000元，银行利息损失8,112元，306、308室空房占用费5,576.20元，诉讼费及律师费由其负担。一审审理中，戴相冬于同年3月21日向法院代管账户支付26,500元。同年5月7日，天屹公司向法院申请撤回起诉获准。法院于同日将上述款项发还戴相冬。2018年1月，戴相冬向法院起诉天屹公司，要求天屹公司为其办理306-308室房屋的进户手续。同年4月，因法院认为该项诉请不属于法院民事诉讼的范围，故裁定驳回戴相冬的起诉。一审审理中，天屹公司表示，2003年起诉后撤诉系因法院告知306室、308室房屋使用权不能转让，不清楚戴相冬支付款项26,500元的情况。天屹公司提供房屋租金账单收据复印件一份，载明306室、308室1998年1月至2002年12月期间的房屋租金为5,271.40元，对此，广同物业表示未查询到相关材料，但真实性无异议。一审审理中，戴相冬提供2019年7月-12月的房屋租金账单收据，列明户名为寿晓峰，地址为广灵一路广中二村XXX号XXX-XXX室；戴相冬另提供《协议书》一份，底部手写“98.1.12付款壹拾万元正，98.2月底付清余款”。一审审理中，广同物业公司提供住房配售单两份，表示经查阅资料，该加层改造项目中办理进户手续最早时间为1996年6月，最晚时间为2003年1月。一审法院认为：依法成立的合同具有法律拘束力。天屹公司以原桂明房地产公司的名义与戴相冬于1998年签订《协议书》，约定由戴相冬支付转让费126,000元，天屹公司将306室、308室房屋的使用权转让给戴相冬，根据戴相冬提供的《协议书》原件，其应于1998年2月底付清余款26,000元，因戴相冬未履行该付款义务，天屹公司分别在2002年及2003年曾两次起诉至法院，要求戴相冬支付剩余转让款及房屋空置费，在2003年诉讼中，戴相冬已将剩余款项支付至法院代管账户，应视为天屹公司同意在戴相冬迟延付款的情况下继续履行双方的协议，而在诉讼中戴相冬已履行了付款义务，后系因天屹公司撤诉，该款退回戴相冬，现天屹公司再以戴相冬迟延付款为由解除协议，缺乏依据，法院不予采纳。根据广同物业公司提供的相关材料，1996年6月至2003年1月期间，306室、308室房屋所属改造项目下的其他房屋均有住户办理公有住房入户手续，现各方均认可协议签订时可以办理入户手续，天屹公司认为现独立成套的公有住房不能转让承租权，而实际306室、308室房屋与戴相冬原承租的307室房屋现仅有一套厨房和卫生间，广同物业公司作为公房管理单位亦表示，愿意配合协调解决历史遗留问题，办理入户手续，现306室、307室、308室已登记为一户，如解除《协议书》，将涉及厨卫配套、公共管道、还有公用面积分摊等问题，难以处理，综上，天屹公司以政策变化原因为由要求解除协议，法院不予采纳。关于天屹公司认为戴相冬擅自改变房屋结构，因不属于本案审理范围，亦不构成解除合同的理由，法院不予采纳。关于天屹公司要求戴相冬支付306室、308室1998年2月至2018年3月期间房屋使用费的诉讼请求，因该房屋为公有居住房屋，戴相冬系基于房屋使用权转让关系而占有306室、308室房屋，且已支付了100,000元转让款，天屹公司要求戴相冬支付房屋使用费缺乏依据，但戴相冬作为房屋实际使用人，天屹公司已支付的1998年2月至2002年12月的公房租金应由戴相冬承担。判决：一、戴相冬应于判决生效之日起7日内向上海天屹房地产经营开发有限公司支付1998年2月至2002年12月期间公房租金5,251.10元；二、上海天屹房地产经营开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，天屹公司曾两次起诉至法院，要求戴相冬支付剩余转让款及房屋空置费，证明天屹公司是想继续履行双方签订的《协议书》。在2003年诉讼中，戴相冬已将剩余款项支付至法院代管款账户，一审法院认定此举应视为天屹公司同意在戴相冬迟延付款的情况下继续履行双方的协议，并无不当。上述案件因天屹公司撤诉，致戴相冬支付的剩余款项被退回。现天屹公司再以戴相冬迟延付款为由要求解除协议，缺乏依据，故对其意见不予采纳。天屹公司认为306室、308室有一套灶卫间，307室有一套灶卫间，遭戴相冬否认，天屹公司没有提供确实充分的证据予以证明，本院不予采信。各方当事人均确认在签订协议时可以办理入户手续，现广同物业作为公房管理单位表示，愿意配合协调解决历史遗留问题，办理入户手续，现306室、307室、308室已登记为一户，如解除《协议书》，将涉及厨卫配套、公共管道、还有公用面积分摊等问题，难以处理。故一审法院对天屹公司以政策变化原因为由要求解除协议不予采纳，并无不当。一审法院其余处理亦无不当。天屹公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,606.08元，由上诉人上海天屹房地产经营开发有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十二月十三日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……