河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初4667号 原告（反诉被告）：承德振洋房地产经纪有限公司，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街城管局对面。 统一社会信用代码：91130824MA07QPHE6F。 法定代表人：方海振，职务：经理。 委托诉讼代理人：梁山，河北金山岭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张益明，男，1989年9月25日出生，满族，住丰宁满族自治县。 原告（反诉被告)承德振洋房地产经纪有限公司（以下简称振洋房地产公司）与被告张益明装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振洋房地产公司委托诉讼代理人、被告张益明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德振洋房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的装修款15400.00元并支付利息（利息按银行同期同类贷款利率自2018年1月9日起计算至付清时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原、被告双方签订《装饰工程合同书》，约定：被告将其位于丰宁县内装修工程交由原告施工，工程款总计人民币76000.00元，工期自2017年9月23日起至2018年1月8日止，被告分三次向原告支付工程款，尾款在工程完工并无发生工程质量问题时一次性结清以及双方责任，争议解决方式等事项。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将楼房装修完毕交付给被告使用，但被告却违反合同约定，至今不将上述拖欠原告的15400.00元装修款给付原告，为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）张益明辩称，原告诉我装修合同一案，现提出答辩如下：一、合同签订日期为2017年9月23日，工期106天，即竣工日期为2018年1月8日，但是一直拖到2019年元旦也没完全竣工（有照片为证），因我续租房到期，所以于2019年1月15日自行入住，工期延期一年。对此，我要求起诉方承担我的房租费用，因我家人口众多，所以租房两处，房租费分别为7000.00元、7000.00元，合计14000.00元。二、因为未按照合同日期交工，我所交的物业费和取暖费，并未享受相应的服务，所以原告应承担物业费953元、取暖费2530.元，合计3483.00元。三、入住后洗手盆漏水正月初十三自己买配件维修总计费用160.00元。四、针对现在的厨房砖断裂，我们自己买的水龙头被弄丢未经允许以次充好安装，阳台柜冷桥，木工所用射钉顶尖裸露在外，衣厨门安装不齐，隔厅柜圆角脱落，卫生间地漏反味等问题，我已经咨询装修公司费用不低于2000.00元，此费用应当由装修尾款中扣除。最后我要说的是，我方一直未有恶意拖欠装修款，是因为原告未按照合同约定工期完工，工程质量不合格所导致的结果。反诉原告诉称，请求反诉被告支付我装修超期所造成的损失共计19643.00元，反诉费由反诉被告承担，事实和理由：一、反诉人与被反诉人于2017年9月23日签订装修合同，合同约定工期为106天，即竣工日期为2018年1月8日。但是一直拖到2019年元旦也没完全竣工（有照片为证），因我续租房到期，所以于2019年1月15日自行入住，工期延期一年。对此我要求起诉方承担我的房租费用，因我家人口众多，所以租房两处，房租费分别为7000.00元、7000.00元，合计14000.00元。二、因为未按照合同日期交工，我所交的物业费和取暖费，并未享受相应的服务，所以原告应承担物业费953.00元、取暖费2530.00元，合计3483.00元。三、入住后洗手盆漏水正月十三自己买配件维修总计费用160.00元。四、针对现在的厨房砖断裂，我们自己买的水龙头被弄丢未经允许以次充好安装，阳台柜冷桥，木工所用射钉顶尖裸露在外，衣厨门安装不齐，隔厅柜圆角脱落，卫生间地漏反味等问题，我已经咨询装修公司费用不低于2000.00元，此费用应当由装修尾款中扣除。 反诉被告述称，根据双方签订的合同第五条5.3款反诉原告未按合同约定支付工程款，反诉被告有权停工，工期相应顺延，该合同第七条7.2款本合同生效后，甲方由乙方认可后分以下批次支付工程款，尾款在工程完工后，并无发生任何工程质量问题时一次结清，第一次支付时间是签订合同后支付工程款的60%即45600.00元，第二次木工竣工不包含定制支付工程款的37%即28120.00元，第三次双方验收合格支付工程款3%即2280.00元。截止到目前反诉原告仍拖欠工程款15400.00元。这足以说明反诉原告未按约定向反诉被告支付工程款，所以，反诉原告违约在先。根据合同约定工期可以相应顺延的，反诉被告不承担违约责任的理由工程竣工并未超期，反诉原告主张的经济损失无事实和法律依据，对于反诉原告主张质量损失首先应当由其出示充分有力的证据予以证实，双方签的合同关于装修工程维护期24月，工程还在维护期内，如需维修的情况由反诉被告承担保修责任，同时合同还约定如未办理验收手续作为业主不得入住，如擅自入住视为验收合格，根据本案的实际情况，反诉原告早已入住，应当视为验收合格，由此造成的损失应当由反诉原告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告振洋房地产公司作为乙方，被告张益明作为甲方签订《装饰工程合同书》。合同约定施工地点天鸿5#1-403，工程装修面积116㎡，开工日期2017年9月23日，竣工日期为2018年1月8日，工程款本合同工程造价为人民币76000.00元。甲方向乙方提供所需水、等设备，并说明使用注意事项，水电费由甲方承担，甲方终止合同须赔偿给乙方违约金5000.00元，如甲方选用的所有材料有超出报价范围之外的费用由甲方承担，并支付于乙方超出的费用，对工程质量、进度进行监督检查，及时办理验收手续。协调做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。乙方在施工中严格执行安全施工操作规范、防火规定及质量标准，按期保质完成本合同。因甲方未按合同约定完成其应负责的工作而影响工期的工期顺延，甲方未按合同约定支付工程款乙方有权停工，工期相应顺延，因乙方责任不能按期完工，工期不顺延，因乙方原因造成工程质量存在问题的，返工费由乙方承担，工期顺延。在施工过程中分材料验收、隐蔽工程验收、竣工验收，乙方施工工艺可以有误差，双方进行验收竣工验收前，乙方负责保护工程成品和工程现场安全，双方未办理验收手续，甲方不得入住，如甲方擅自入住视同验收合格，由此造成的损失由甲方承担，本工程自验收合格双方签字之日起，在正常使用条件下室内装修工程维护期24个月，工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方应自接到验收通知后三天内组织验收，验收合格后双方办理移交手续，结清尾款。款项往来均出具收据，本合同生效后，甲方由乙方认可后分以下批次支付工程款，尾款在完工后，并无发生任何工程质量问题时一次结清。第一次支付时间是签订合同后支付工程款的60%即45600.00元，第二次木工竣工不包含定制支付工程款的37%即28120.00元，第三次双方验收合格支付工程款3%即2280.00元。在乙方按照合同约定向甲方提出阶段工程确认（阶段验收）及阶段付款要求后甲方应在三个工作日内组织前期阶段工程确认或阶段验收，并在确认或阶段验收达标后三个工作日内支付款项甲方提出异议时，应在异议解决后三个工作日支付相应款项。工程竣工验收后乙方提出工程竣结算并将有关结算文件送交甲方。甲方自接到上述结算文件7日内审查完毕，到期未提出异议的，视为同意。本合同签订后工程不得转包。合同还对争议后纠纷的处理进行约定。当日，被告张益明（反诉原告）向原告振洋房地产公司（反诉被告）交纳装修款20000.00元，原告振洋房地产公司（反诉被告）为被告张益明（反诉原告）出具收据，收据上注明下周给付25600.00元。合同签订后，原告振洋房地产公司开始施工。2017年10月1日，被告张益明（反诉原告）向原告振洋房地产公司交纳装修款25600.00元。2018年5月初，木工活完工。2018年5月5日，被告张益明向原告振洋房地产公司交纳装修费10000.00元，2018年9月27日交纳装修款5000.00元，工程完工后，双方未按照约定办理验收手续，被告张益明尚有装修款15400.00元未给付原告振洋房地产公司。 本院认为，合法有效的合同，对当事人具有约束力。当事人应当全面正确、适当的履行合同。本案原告振洋房地产公司与被告张益明签订的《装饰工程合同书》是其真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的。原告振洋房地产公司按照合同约定的装修项目已经装饰完毕，该工程虽未验收，但被告张益明已入住，原告振洋房地产公司请求被告张益明给付尚欠的装修费15400.00元及利息，本院予以支持；反诉原告张益明请求反诉被告振洋房地产公司赔偿因延误交付所造成的损失17483.00元，其合理部分的损失7000.00元，本院予以支持，理由如下：反诉被告振洋房地产公司未按照合同约定的期限施工，造成装修工程延误交付，已构成违约，违约行为与反诉原告张益明的损失后果有因果关系；反诉原告张益明按延误交付一年主张损失，事实上，2018年5月初，木工活完工，按照工程款支付比例分析，装修工程基本完工，反诉原告张益明按照延误交付一年主张损失过长，应确定为延误期限6个月；反诉原告张益明按照租房两处主张租赁费，因反诉原告家庭人口众多需要租房两处的，六个月的租赁费核定7000.00元；反诉原告张益明主张物业费953.00元。物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑机器设备、公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。商品房交付后，业主需要缴纳物业费，物业费的收取不以是否居住为要件，反诉原告张益明请求反诉被告振洋房地产公司赔偿物业费不予支持；反诉原告张益明主张2017年取暖费2530.00元。双方签订的《装饰工程合同书》约定竣工日为2018年1月8日，已进入采暖期后，反诉原告尚不能居住，况且取暖费与延期交付并无必要的因果关系，反诉原告张益明请求反诉被告振洋房地产公司赔偿取暖费不予支持；反诉被告振洋房地产公司提出反诉原告张益明未按期支付装修款，依合同约定工期可以顺延。双方约定第二次木工竣工支付工程款的37%即28120.00元，履行顺序是先完工后支付，而不是先支付后完工。反诉被告振洋房地产公司提出反诉原告违约在先，工期可以相应顺延的理由，本院不予采纳；反诉原告张益明请求反诉被告振洋房地产公司赔偿维修费、配件款2160.00元。《建设工程质量管理条例》规定施工单位对施工中出现的质量问题及保修期间发生的质量问题负有返修和维修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。反诉被告未提供证据证实已尽相应义务。因此，反诉原告张益明合理部分的请求，本院予以支持，该维修费及配件款酌定660.00元；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百五十一条、第二百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张益明在本判决生效后十日内给付原告承德振洋房地产经纪有限公司装修费15400.00元及利息(利息自2018年7月1日起至执行完毕止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)； 二、反诉被告承德振洋房地产经纪有限公司在本判决生效十日内赔偿反诉原告张益明租赁费、维修费、配件款合计人民币7660.00元； 三、（一）项减（二）项，被告张益明再给付原告承德振洋房地产经纪有限公司装修费7740.00元； 四、驳回原告承德振洋房地产经纪有限公司、反诉原告张益明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费184.00元，减半收取计92.00元，由被告张益明承担，反诉受理费290.00元，减半收取145.00元，由反诉原告张益明承担45.00元，反诉被告承德振洋房地产经纪有限公司承担100.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  梁宝林 二〇一九年十二月四日 书记员  韩天雷