广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18160号上诉人（原审原告）：万文娟，女，汉族，1979年12月31日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：钟以桢，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛跃进，广东深博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅小英，女，汉族，1980年5月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张伟松，广东益道律师事务所律师。上诉人万文娟因与被上诉人梅小英共有物分割纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万文娟的上诉请求：1.撤销一审判决；2．改判对万文娟与梅小英合伙购买的位于深圳市南山区XX4号楼A-5B房产予以变现分割，并将该房产变现价值的50%款项支付给万文娟；3．本案一、二审案件受理费由梅小英承担。事实与理由：一、一审查明事实不清。本案证据足以证明涉诉房产为万文娟和梅小英合伙购买，购房款各出资50%、装修款各承担50%，按揭贷款各承担50%，对涉诉房产各拥有50%的份额和权益。双方之间形成的合伙购房合同关系是双方真实意思表示，而且已实际履行，并未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、一审判决以涉案房产未登记在万文娟名下为由，认定万文娟无权请求分割涉诉房产属适用法律错误。万文娟将涉诉房产中的50%份额登记在梅小英名下，属于借名登记的行为，万文娟为借名人，梅小英为出名人，双方之间又形成了事实上的委托合同关系。万文娟与梅小英内部之间就涉诉房产事实上形成了合伙购房合同关系和借名登记委托合同关系。涉诉房产登记在梅小英名下仅是外在的表象，并非双方的真实意思表示。物权法第九条及第十六条是对外而言，内部关系应以当事人的真实约定为准。三、万文娟与梅小英双方当时合伙购买涉诉房产的主要目的之一就是为了工作方便，双方能共同居住使用，而现在事实上，双方已无法共同居住使用该房产，故应对双方合伙购买的涉诉房产予以变现分割，并将房产变现价值的50%款项支付给万文娟。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零四条，万文娟有权解除双方之间的事实合伙购房合同关系和借名登记委托合同关系，有权要求对涉诉房产予以变现分割，并将房产变现价值的50%款项支付给万文娟。梅小英答辩称，梅小英认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回万文娟的上诉请求，维持一审判决。具体理由如下：一、万文娟和梅小英不存在共有房产的合意，涉诉房产装修费用的说明不能证明双方存在合同关系，从内容上看，其并无表达涉诉房产共有的合意，万文娟提供的说明只证明其具有出资的事实，但对于出资的性质双方并没有明确的约定，从出资的可能性上看出资的方式可以是借贷、赠与，结合双方在购房前就共同居住生活，经济上也未明确分清彼此的情况，梅小英购房，万文娟给予经济上的支持亦完全符合常理，同样是资金借贷情形。在形成时间上，说明的行为发生在购房和贷款之后，并不能证明梅小英购买房产时双方有共有的合意。从目的上讲，说明只是为了解决诉争房产装修费用的承担问题。综上，无论从形式上或者是内容上，都不能认为该说明具有合同的性质，也不能体现双方对房产具有共有的意思表示。二、梅小英是诉争房产的登记所有权人，因物权的归属内容发生争议的，利害关系人应当通过确权的方式维护自己的权益。三、梅小英以个人存款及借款的方式向万文娟的母亲汤某兰支付了涉诉房产首付款的50%，这一事实双方签字的装修费用说明上双方均予以确认，一审庭审后梅小英也去银行打印了当时支取相应款项的银行流水，以佐证梅小英具有支付首付款一半的能力和资金来源。综上，请求二审法院驳回万文娟的上诉请求。万文娟向一审法院起诉请求：1.梅小英立即将位于深圳市南山区××房产50%产权份额过户登记至万文娟名下；2.案件受理费由梅小英承担。一审法院认定事实：万文娟、梅小英系同学、同事关系。2015年3月18日，梅小英与深圳市宝盛实业有限公司签订《深圳市房地产认购书》，约定：梅小英向该公司认购深圳市南山区XX4号楼A-5B号房产，总价款为2799524元，签订认购书时买方应支付定金10万元。当日，双方签订《补充约定内容》，约定：涉诉房产原价为2827802元，现采取按揭付款方式，优惠价为2799524元，买方于签订本补充协议当日支付定金10万元；首期款为839524元（含定金）。2015年5月1日，双方签订深（南）网预买字（2015）第XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定涉诉房产的总价款为2771529元，首期款为831529元，剩余购房款194万元以按揭贷款方式支付。2015年6月25日，梅小英与中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，约定由梅小英以涉诉房产作为抵押担保，向中国工商银行贷款194万元，其中公积金贷款50万元、商业性贷款144万元，贷款期限360个月。2015年8月10日，涉诉房产登记抵押给中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行。2017年1月3日，涉诉房产登记至梅小英名下，份额100%，不动产证号：粤（2017）深圳市不动产权第XX号，建筑面积84.97平方米。2016年11月22日的电子缴款凭证显示，涉诉房产登记的相关税费为27720.29元。关于购房首期款的支付情况。2015年3月17日，深圳市宝盛实业有限公司开具收据，载明收到定金1万元，万文娟、梅小英均表示记不清该1万元由谁支付。2015年3月18日、3月27日，万文娟母亲汤某兰分别向深圳市宝盛实业有限公司支付定金9万元、首期款731529元，深圳市宝盛实业有限公司分别出具收据。2015年9月30日，深圳市宝盛实业有限公司开具涉诉房产购房款2771529元的发票，万文娟、梅小英确认，涉诉房产所在小区名为科XX，又名华XX，涉诉房产的总价款为2771529元。另查，2015年10月16日，梅小英向万文娟名下的中国建设银行账户转账支付85240元，同日，万文娟名下的该账户存入现金13万元。再查，2015年10月26日，万文娟向港铁物业发展（深圳）有限公司购买深圳市宝安区XX2期C2栋2106号房产，2018年4月12日，该房产登记至万文娟名下，建筑面积88.79平方米，登记价3636818元。梅小英主张，其2015年10月16日向万文娟转账支付的85240元，以及万文娟账户当日现金存入的13万元，均是梅小英向万文娟提供的XX房产的首期购房款。为证明其主张，梅小英提交了其名下中国建设银行账户的交易明细，交易明细显示：2015年10月16日122XX，该账户支取现金13万元。梅小英主张，万文娟提交的银行交易明细显示万文娟名下的中国建设银行账户2015年10月16日现金存入13万元的时间为122XX，交易柜员号与梅小英取现13万元的交易柜员号相同，由此可以证明万文娟账户号存入的13万元现金系梅小英取现后交给万文娟存入。针对万文娟母亲汤某兰支付的首期款（含定金）共计821529元。万文娟主张：该821529元系汤某兰提供给万文娟、梅小英购买涉诉房产的借款，具体是向万文娟、梅小英双方各出借一半即410764.50元；2015年10月16日梅小英向万文娟转账的85240元系梅小英偿还汤某兰的上述借款中的一部分，其余借款梅小英未向汤某兰偿清，万文娟向汤某兰所借的款项也未偿还。梅小英则主张：汤某兰向开发商支付的821529元，系梅小英拿了一半现金给汤某兰，由汤某兰向开发商支付，另外一半由汤某兰帮梅小英支付，算作梅小英向汤某兰的借款，也即梅小英以现金方式承担了首期款821529元中的一半，另一半是汤某兰提供给梅小英的借款，梅小英未向汤某兰还款；梅小英另表示其无证据证明其以现金方式向汤某兰支付了410764.50元。庭审辩论终结前，梅小英又称：汤某兰支付的另一半首期款是代表万文娟支付，该款应定性为借款，出借人是万文娟还是汤某兰，并没有差别。涉诉房产交付后，由万文娟、梅小英共同居住、使用，物业管理费由万文娟的银行账户扣取，万文娟提交了银行交易流水及其整理的明细，以证明其持续向梅小英的按揭贷款的扣款账户转账，每笔5000元至1万元不等，截至2018年12月共转账212000元。梅小英对转账记录无异议，并表示万文娟、梅小英共同使用涉诉房产，物业管理费自万文娟账户扣取符合常理，且万文娟、梅小英的经济没有严格区分，万文娟帮助梅小英还贷也在情理之中。2018年7月、8月期间，万文娟未再居住于涉诉房产。2018年7月5日，万文娟、梅小英签署《华XX4号楼A-5B装修费用说明》，载明：万文娟、梅小英于2015年共同出资购买涉诉房产，购房款各出50%，该房于2016年装修，装修款共计240455元，其中梅小英出资225749元，万文娟出资14706元，本着装修款各出50%的原则，万文娟应补105521.50元装修差价给梅小英。2018年9月19日，万文娟向梅小英转账支付装修款105521.50元。庭审中，万文娟主张其与梅小英合伙购买涉诉房产，购房首期款（含定金）、按揭贷款由万文娟、梅小英各负担一半。梅小英主张涉诉房产系其个人所有，梅小英称其虽无证据证明其以现金方式向汤某兰支付了首期款410764.50元，但《华XX4号楼A-5B装修费用说明》的内容可证明其已支付一半的首期款。一审法院认为，不动产所有权以公示公信为原则，其设立、变更、转让和消灭以登记为公示方法，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。万文娟、梅小英在共同签署的《华XX4号楼A-5B装修费用说明》中明确涉诉房产由万文娟、梅小英共同出资购买，购房款各出资50%。在此情况下，万文娟、梅小英自愿将涉诉房产登记在梅小英名下，属当事人的意思自治，于法不悖。万文娟诉称万文娟、梅小英各占涉诉房产50%的份额，无证据予以证明，涉诉房产的所有权应以不动产登记为准，涉诉房产现登记在梅小英名下，梅小英系涉诉房产的所有权人。万文娟并非涉诉房产的共有人，其无权请求分割涉诉房产，故万文娟诉请将涉诉房产进行变现分割，并将变现款的50%支付给万文娟，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回万文娟的全部诉讼请求。案件受理费8635.94元，由万文娟负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，（一）经二审询问，梅小英表示如二审法院判令分割涉案房产，则其选择保留房产；（二）因双方对于房产价值无法达成一致意见，本院根据万文娟的申请，依法通过法定程序选定深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年11月20日作出深世纪中盛房估字[2019]第XX号《房地产价值估价报告》，确定涉案房产于2019年11月14日的市场价值为7530891元。本院认为，万文娟以其为涉案房产共有人为由，提出与梅小英分割涉案房产的诉讼请求，故本案为共有物分割纠纷。现双方争议的焦点在于：双方之间是否存在共有房产关系。从查明的事实看，涉案房产自交付后即由万文娟、梅小英共同居住、使用。涉案房产的首期款是由万文娟母亲汤某兰支付，虽双方对于梅小英是否已向汤某兰支付一半首期款存在争议，但双方对于首期款至少有一半是由汤某兰实际负担的事实均予认可。梅小英主张汤某兰负担的首期款，是汤某兰向其出借的款项，但并未提交证据证明双方存在借贷合意。此外，证据显示万文娟持续向梅小英的按揭款账户付款还贷，物业费是从万文娟账户扣取。万文娟、梅小英于2018年7月5日签署的《华XX4号楼A-5B装修费用说明》载明该房是双方共同出资购买，购房款各出50%，装修款按照各出50%的原则分担。前述费用说明的意思表示清晰，与前述房屋购置、使用、费用负担情况互相印证，足以证明万文娟、梅小英之间存在各自按照50%比例出资并享有房产的意思表示且实际履行。梅小英关于汤某兰支付首期款的原因及万文娟共同负担按揭款及物业管理费的辩解意见，既缺乏充分的证据证明，亦不合常理，不足以推翻现有证据所显示的双方共同购买、使用、负担房产的事实，本院不予采纳。涉案房产虽未登记至万文娟名下，但双方所形成的将涉案房产登记在梅小英名下，由双方按照各自50%的份额共同享有房产权利承担房产义务的约定，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，对于共有物没有约定不得分割或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案并无证据证明双方之间存在不得分割涉案房产的约定，现万文娟请求分割并按照50%份额分配房产价值，具有事实和法律依据，本院予以认可。涉案房产在2019年11月14日的评估价值为7530891元，万文娟享有50%的份额，应分得款项3765445.50元。梅小英选择保留房产，故其应向万文娟支付房款3765445.50元。综上所述，万文娟的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22487号民事判决；二、梅小英应于本判决生效之日起三十日内向万文娟支付房款3765445.50元。一审案件受理费8635.94元，由万文娟负担4317.94元，梅小英负担4318元；二审案件受理费8635.94元、评估费22000元，由万文娟负担15317.94元，梅小英负担15318元。案件受理费及评估费均已由万文娟预交，梅小英应在本判决生效之日起三十日内将所负之数迳付万文娟。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。