河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终9317号上诉人（原审被告）张林玉，女，1969年5月13日生，汉族，农民，住河北省唐山市。被上诉人（原审原告）王振宗，男，1956年8月1日生，汉族，农民，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：王艳霞（系王振宗之女），女，1987年8月15日生，汉族，农民，住河北省唐山市。原审被告：张军利，男，1977年9月28日生，汉族，农民，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：张林玉（系张军利姐姐），女，1969年5月13日生，汉族，农民，住河北省唐山市。原审被告：董志田，男，1970年7月25日生，汉族，农民，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：张林玉（系董志田妻子），女，1969年5月13日生，汉族，农民，住河北省唐山市。上诉人张林玉因与被上诉人王振宗及原审被告张军利、董志田房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张林玉上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0207民初3628号民事判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担上诉费用。主要上诉理由：一、一审法院认定事实错误。张军利与王振宗2017年5月15日签订书面房屋租赁合同，根据该合同第一、二条内容显示，房屋租赁期限为三年，该合同是定期租赁合同。上诉人与董志田是夫妻关系，与张军利是姐弟关系，该三人合伙租赁、共同经营。2、在三人租赁期间，王振宗擅自将该房屋整体租赁给他人，并要求原审三被告搬出租赁房屋，又用停自来水、停厕所、餐馆门口堆土阻止人员进入等方法欲使餐馆迁出。王振宗违约在先，使原审三被告直接蒙受经济损失。3、租赁房屋门口安装了一个外门斗，花费4000元，该费用应由双方承担。一审法院应审理王振宗的出租房屋是否合法。4、一审法院先行调解意见是解除租赁合同，免除2018年5月15日至解除之日的房屋租赁费并给付经济损失5000元，上诉人当时并未认可。一审判决不顾上述事实，背离事实判决。5、一审程序违法。上诉人因车胎被扎，迟到十分钟，但一审法院未允许上诉人参加庭审，一审法院违规审判。综上，请二审法院依法判决。王振宗答辩：请二审法院驳回上诉，维持原判。王振宗向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与三被告间的租赁合同；2、三被告在判决生效后五日内将其所有财物搬出租赁房屋；3、请求三被告给付2018年5月15日至2019年8月15日期间房屋租金7500元；4、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2017年5月15日原告与被告张军利签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方愿意将产权属于自己的门市出租给乙方，双方根据国家相关法律法规，经协商一致，订立合同：1、甲方将坐落于205国道南的门市房两间出租给乙方。租金一年六千元，第一年甲方减免贰仟伍佰元用于乙方接水、电与维修费用。乙方承诺，不再续租后，不毁坏水、电及其他固定设施，否则按原减免价贰仟伍佰元赔偿。2、第一年期满后，第二年租金为六千元，第三年以后随市场价格涨落。3、乙方每年需在合同期满前续交房租，超过15天以上，甲方有权拒绝继续租赁。甲方：王振宗、乙方：张军利，2017年5月15日。”该租赁房屋第一年由三被告共同经营，被告张林玉向原告支付了2017年5月15日至2018年5月15日的租金3500元。另查明，2018年2月被告张军利退出经营不再去狗肉馆，2018年5月15日后此租赁房屋实际占有使用人为被告董志田、张林玉夫妻。2019年4月被告董志田、张林玉不再经营狗肉馆，但其经营餐馆的用品一直没有搬出租赁房屋，房门一直锁闭，致使原告无法进入。现原告要求解除与三被告间的租赁合同、并要求三被告将其所有财物搬出租赁房屋以及三被告给付2018年5月15日至2019年8月15日房屋租赁费15个月*500元/月=7500元。再查明，被告张林玉与被告董志田系夫妻关系，被告张军利与被告张林玉系姐弟关系。最后查明，该租赁房屋内有被告的餐圆桌2张、小餐桌5张、保鲜柜1台、消毒柜1台、小冰柜1台、排风扇1套、立式空调1台、椅子若干把、厨具、锅碗瓢盆碗筷等以及租赁房屋门外门斗1个。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告与被告张军利签订的房屋租赁合同未明确约定租赁期限，属于不定期的租赁合同。虽原告与被告董志田、张林玉之间在2018年5月15日后未与原告重新签订书面房屋租赁合同，但被告董志田、张林玉作为原告出租房屋的实际使用人，其与原告之间已形成事实上的房屋租赁合同关系。原告与被告董志田、张林玉理应按原合同履行各自的权利和义务，按照该租房合同的约定向原告履行给付租金的义务。被告董志田、张林玉拒付租金的行为属违约行为，应承担违约责任。故原告有权要求与被告董志田、张林玉解除房屋租赁合同并要求其将所有财物搬出租赁房屋以及给付原告2018年5月15日至2019年8月15日期间房屋租金7500元。因被告张军利在2018年5月15后已退出经营，且庭审中原告仅向被告董志田、张林玉主张给付2018年5月15日至2019年8月15日期间房屋租金7500元，故其不应承担给付原告租金的民事责任。被告张军利、董志田、张林玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己权利的放弃。遂判决：一、解除原告王振宗与被告董志田、张林玉之间的房屋租赁合同关系；二、被告董志田、张林玉于本判决生效之日起十五日内给付原告王振宗2018年5月15日至2019年8月15日房屋租赁费人民币7500元；三、被告董志田、张林玉于本判决生效之日起十五日内将其存放在原告出租房内的餐圆桌2张、小餐桌5张、保鲜柜1台、消毒柜1台、小冰柜1台、排风扇1套、立式空调1台、椅子若干把、厨具、锅碗瓢盆碗筷等以及租赁房屋门外门斗1个搬出、拆除；四、驳回原告王振宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董志田、张林玉负担。二审诉讼中，上诉人张林玉提交武宝忠、杨利平证人证言，证明王振宗在张林玉不知情的情况下将涉案租赁房屋转租给他人，导致张林玉不能继续经营。被上诉人王振宗质证：上诉人在2018年5月15日之后没有继续交纳房租，2018年9月，份王振宗将涉案租赁房屋后面的厂房租赁给了别人，厂房建设的时候确实是堆过土，但是当时已经与上诉人结束了租赁合同。上诉人张林玉提交与王振宗的电话录音。证明：我和王振宗已经说好门斗钱从第二年房租中扣除，这就代表我提前预交2000元房租。王振宗质证：录音的时间是2019年4月30日，已经距欠房租近一年左右。上诉人在录音中问“门斗钱是不是在房租中扣除”，王振宗回答的是“是是是”，这种语气是想尽快结束通话。而且据我们了解，门斗钱实际也超不过3000元，也不是上诉人主张的4000元。如果上诉人继续给付房租，门斗钱可能可以商议，但是上诉人已经不再交纳房租，我们要求上诉人将门斗拆除，我们不接受门斗费用抵顶房租，房租不能分期交纳。本院二审查明事实与一审法院认定事实相同。本院认为，被上诉人王振宗与原审被告张军利于2017年5月15日签订的租房合同中并未明确约定租赁期限，且该合同内容未有上诉人方就案涉房屋租赁期限为三年的意思表示，故上诉人张林玉主张“房屋租赁期限为三年”理据不足，本院不予支持。上诉人主张案涉房屋门外的门斗花费4000元，双方当事人已就该费用的一半用于抵扣上诉人应付房租达成一致意见，其已提前预交2000元房租，但王振宗对此说法并不认可，王振宗要求张林玉将案涉门斗拆除。因王振宗对张林玉主张的给付租金方式并不认可，且该给付租金方式不符合双方租房合同约定，故对上诉人的该项主张本院不予支持。张林玉虽主张王振宗在其经营期间先行违约，使其受到经济损失，但并未能提交充足证据予以证实，故对其该项主张本院不予支持。综上所述，张林玉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张林玉负担。本判决为终审判决。审判长 高贺莉审判员 许永委审判员 沈 军 二○一九年十二月二十七日书记员 房善忠