黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8615号上诉人（原审被告）：黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司，住黑龙江省哈尔滨市南岗区河沟街37号B坐103室。法定代表人：吴小军，职务董事长。委托诉讼代理人：闫惠玲，黑龙江承启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵兆，男，1994年4月14日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：师洋，男，1978年3月5日出生，汉族，道外区永源法律服务所法律工作者，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王思睿，女，1994年10月9日出生，汉族，道外区永源法律服务所法律工作者，住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司（以下简称禧年房地产公司）与赵兆合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初6596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司上诉请求：请求撤销（2019）黑0103民初6596号民事判决；改判驳回赵兆的一审诉讼请求；追究赵兆虚假诉讼的刑事责任。事实和理由：1.一审判决是违背商品房买卖交易规则的错误判决，禧年房地产公司的一审抗辩理由成立。在一审中，禧年房地产公司针对赵兆的诉讼请求，从事实和法律上提出应驳回其诉讼请求。但一审法院未采纳禧年房地产公司合理的抗辩理由，支持了赵兆没有事实依据违反交易规则和交易常识的诉讼请求。双方约定了由赵兆按实际测量的房屋面积支付购房款，禧年房地产公司依照在房地局备案的测量的面积，要求赵兆补齐购房款，属于商品房交易的规则，是常识。也就是说，不交足购房款，不能开具发票，没有发票，赵兆就不可能办理产权登记。这是房地产开发销售的常规流程。不存在开完发票，办完证再由禧年房地产公司追讨购房欠债的问题。所以一审法院在已知赵兆欠购房款的情况下，免去赵兆的履行交款义务在先的责任，并以禧年房地产公司未提起诉讼请求，待禧年房地产公司另行主张权利时予以处理为由，支持了赵兆的诉讼请求。这样的判决是违反常规和破坏交易秩序的。2.产权证未能及时办理的责任在赵兆，判决禧年房地产公司承担逾期办理产权证的违约金是有失公正、公平的错误判决。不能办理房产证的原因是赵兆欠购房款，在欠购房款的情况下，禧年房地产公司不可能开具购房发票，没有购房发票赵兆就不能办理产权证，由此可见，产权证的拖延办理责任是赵兆未履行交足购房款义务所致，责任应由赵兆自行承担。最高院司法解释规定的承担逾期办证的违约责任，是指出卖人的责任造成的逾期，而并非是因买受人的责任造成的逾期也需要出卖人承担逾期违约的责任。一审法院将非禧年房地产公司的责任认定为未履行和逾期履行义务责任，并判令承担违约金，是没有事实和法律依据的。3.禧年房地产公司不是办理产权证的行政义务机构，一审法院认定禧年房地产公司逾期办理产权证是错误认定，依据错误认定判决承担违约亦属错误的判决。首先，目前办理不动产登记的程序要求是，由业主本人持购房发票，购房合同，身份证直接去不动产登记处申请办理，登记机构不受理开发公司代理办证业务，再则赵兆也未委托禧年房地产公司代理办理产权登记业务。其次，禧年房地产公司不属于办理产权业务机构，谈不上逾期办理，更谈不上一直未给赵兆办理产权证的违约问题。一审判决不能完整的表述是由禧年房地产公司未给赵兆办理产权证还是禧年房地产公司未履行及时开具发票义务造成赵兆产权证不能及时取得。一审法院要求禧年房地产公司另行主张欠购房款的权利，是完全违背交易习惯和规则的，赵兆未交足购房款，禧年房地产公司就不能按全款的面积开具发票，因为发票面积必须与销售面积一致，否则产权登记部门不予办理产权登记。禧年房地产公司不会虚开未交款的发票，为赵兆办理产权证使用。4.案件涉及赵兆虚假诉讼的违法犯罪行为。赵兆在明知此购房合同是为了帮助其父亲赵彦龙交齐购房款为在银行办理按揭贷款使用，并非自己购房。但赵兆还是隐瞒真相，为非法利益进行诉讼。综上，请求二审法院支持禧年房地产公司的上诉请求。赵兆辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。理由：1.禧年房地产公司诉称的所谓“交易规则”恰恰是违背商品房交易惯例、违反税法的违法行为，是其拒不履行法定及合同约定义务的借口。禧年房地产公司在一审及上诉状中均称赵兆需缴纳面积补差款，不交补差款就不能开具发票。这一说辞既不符合事实也违反法律规定。根据赵兆在一审时举示的证据收费票据显示，2014年1月2日赵兆进户时就已经交齐了面积补差款，不存在欠款问题。同时，根据国家税务总局《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的规定，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》。故禧年房地产公司所称的发票开具流程既不符合交易惯例，亦违反法律规定。2.禧年房地产公司的违约、违法行为是致使赵兆至今无法取得房产证的原因，其所谓的无责辩解不成立。本案的基本事实是，赵兆向禧年房地产公司购买房屋进户至今，禧年房地产公司既不给赵兆开具正规发票，亦不给赵兆签订正规的联机备案合同，致使赵兆至今无法取得房产证。而签署联机备案的商品房买卖合同和开具正规发票均是禧年房地产公司的法定义务，故禧年房地产公司的违约、违法行为是赵兆无法取得房产证的根本原因。3.一审判决对购房款问题的认定正确，贵院应予维持禧年房地产公司在本案一审中一再强调赵兆欠付购房款，但又不向人民法院提起反诉。一审判决已经载明其可以另诉解决是认定事实正确，适用程序正当的严谨判决。而且，购房款问题并非办理产权证书的前置条件，是不同的法律关系。故一审判决认定正确。赵兆向一审法院起诉请求：请求法院判令禧年房地产公司向赵兆支付自2014年5月2日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的逾期的办理权属证书违约金暂计1083632.04元（违约金暂计至2019年3月18日）。一审法院认定事实：赵兆与禧年房地产公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定禧年房地产公司将哈尔滨市南岗区中山路-河沟街-国民街-沿河街综合栋A单元13层1301号房产以3329000元卖给赵兆，并在合同中约定房屋交付使用后120天为赵兆办理房屋权属证书。2014年1月2日，赵兆办理了进户。后禧年房地产公司一直未给赵兆办理房屋产权证书。一审法院认为，禧年房地产公司未给赵兆办理房屋产权登记证书，应依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定办理。关于禧年房地产公司主张赵兆未支付实际增加面积的价款的抗辩，因禧年房地产公司未提起诉讼请求，待其另行主张权利时予以处理。一审法院认为，赵兆于2014年1月2日办理进户，禧年房地产公司应于120日内协助办理产权登记，但禧年房地产公司一直未予办理。关于禧年房地产公司主张本案已过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。违约金的计算应当自2019年5月17日（本案立案日期）向前推算三年为违约金计算期间，自2016年5月17日至2019年5月17日。判决如下：黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付赵兆逾期办理权属证书违约金（自2016年5月17日至实际给付日止，以3329000元为基数，按年利率6.18％计算）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。禧年房地产公司提交证据如下：证据一、2012年5月12日，案外人赵彦龙与禧年房地产公司签订的房屋买卖合同一份。意在证明：1.本案赵兆的买卖合同是该份买卖协议里的其中一套即1301室，赵兆贷款合同所贷出的216万元是为了满足赵彦龙签订的该份七套房屋合同付尾款之用，并不是实际购房。2.如果按赵兆签订的贷款合同诉讼，那么赵兆就此份按揭贷款合同的首付款至今没有交付，增加的面积差价款也没有交付。证据二、禧年房地产公司员工王乐民的银行流水和pos机刷卡记录（复印件）。意在证明：2012年10月禧年房地产公司员工交纳了赵兆1301室房屋的首付款，该套房产赵兆至今尚欠禧年房地产公司首付款1169000元。证据三、房屋面积测量报告。意在证明：本案1301室房屋的实测建筑面积152.98平方米，与合同面积相差20多平米，赵兆尚欠按合同约定的以实测面积应补差房屋面积款。赵兆质证意见为：对禧年房地产公司举示的证据一，根据诉讼证据规则的规定，该证据不属于新证据，法院不应采纳。该证据与本案诉讼没有关联性。本案中所涉房产，赵兆与禧年房地产公司签订有商品房买卖合同，并有禧年房地产公司开具的收款收据及办理进户时交纳的相关契税等费用，因此不存在其所谓的面积补差款。对证据二，因为pos机小票是复印件，不予质证。银行流水无法显示是具体的人或单位，与本案无关。对证据三与本案诉讼争议无关，不能成为禧年房地产公司违约的抗辩。本院认证意见为，上述证据与本案不具有关联性，不能证明禧年房地产公司所要证明问题，本院不予采信。赵兆没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，合同依法成立生效后，合同双方应当按照合同规定全面履行合同义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同中约定案涉房屋总价款为3329000元，禧年房地产公司为赵兆出具案涉房屋首付款116.9万元收据，后赵兆又通过贷款支付剩余款项216万元，此行为视为赵兆合同义务履行完毕，禧年房地产公司作为合同相对方应当依照合同约定，在商品房交付使用后120日内履行协助赵兆办理产权登记的义务，但禧年房地产公司迟延履行义务至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。禧年房地产公司未举示证据证明双方对此有特殊约定，因此赵兆有权要求禧年房地产公司承担逾期履行义务的违约金，一审判决确认禧年房地产公司承担违约责任符合合同约定和法律规定。关于禧年房地产公司主张其不是办理产权证的行政机构，无权为赵兆办理产权证的问题。本案中禧年房地产公司虽然不是行政机关，不具有办理产权证的能力，但依据相关规定及双方签订的商品房买卖合同约定，其负有协助赵兆办理案涉房屋产权登记的义务。因此对于禧年房地产公司此部分主张本院不予支持。关于禧年房地产公司主张的房屋面积差价款问题。根据案涉合同关于“约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”、“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，现案涉房屋尚未办理权属登记，合同约定产权登记面积尚未确定，故禧年房地产公司以此拒绝协助赵彦龙办理案涉房屋权属登记的抗辩依据不足。关于本案是否涉及虚假诉讼问题。虚假诉讼指当事人以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或严重侵害他人合法权益的行为。但就本案中，双方当事人之间具有合法有效的商品房买卖合同，赵兆也支付了合理对价，此部分事实均有证据予以佐证，禧年房地产公司举示的证据不足以证明赵兆提起诉讼的行为具有侵害其合法利益的意图，应当承担举证不能的不利后果。因此禧年房地产公司关于赵兆诉讼行为构成虚假诉讼的主张本院不予认定。综上所述，黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14553元，由黑龙江禧年房地产开发集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一九年十二月三十日法官助理胡渤书记员于文娟