江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终5264号 上诉人（原审原告、执行案外人）：黄从国，男，1974年6月13日出生，汉族，户籍在安徽省霍邱县，现居住在无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：张恒，江苏致邦(无锡)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钱昌枝，男，1967年1月19日出生，汉族，住江苏省兴化市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张才华，男，1954年12月21日出生，汉族，住江苏省江阴市。 上诉人黄从国与被上诉人钱昌枝、张才华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2019）苏0205民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 黄从国不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2019)苏0205民初4409号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。如上诉人胜诉，则自愿承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人实际已经付清全部房屋价款，一审法院认定事实错误。本案中，上诉人黄从国与被上诉人张才华于2005年2月6日签订《购房协议》一份，约定黄从国出资购买涉案房屋。一审法院以上诉人采用现金方式将购房余款20余万交付被上诉人张才华的陈述“未获张才华承认，也无其他证据证实”，故不予采信，存在事实认定错误。本案中，虽然上诉人并无直接证据证明己方已经以现金方式支付完毕剩余购房款，但在案证据与事实足以形成对上诉人已经付清购房款的确信：首先，张才华售出涉案房屋的目的为资产变现。涉案房屋系无锡市金锡房地产开发有限公司(以下简称“金锡房产公司”)开发建设，用于金锡房产公司抵付结欠张才华的工程款。张才华为将本套房屋变现，故与上诉人以低于备案合同约定购房款2万元的价格订立涉案《购房协议》。如果诚如张才华所称，在上诉人未向其支付剩余购房款的情形下，其仍然向上诉人交付涉案房屋，有违逻辑。其次，2006年张才华将涉案房屋交付上诉人，上诉人和家人居住至今，张才华从未向上诉人主张过剩余购房款。依据《购房协议》约定，上诉人的付款方式为“成交日付首付款。2006年付总房款的60%。余款2007年底付清”，因首付款20万已经超过总房款的40%，因此，上诉人全额购房款的实际应付款时间为2006年，即上诉人的付款义务早于张才华的交付房屋及过户义务。诚如张才华所称，上诉人未按合同约定付清全部购房款，其于2006年向上诉人交付房屋，且十数年间未向上诉人主张剩余购房款，相反，是上诉人一直催促其履行办理过户义务，结合其庭审中连有己方签字的收条亦予以否认的行为，张才华之陈述严重有失诚信，其反驳难具证明力。再次，认定上诉人因尚未支付购房余款而不具有足以阻止、排除强制执行的权利，有违诚实信用原则及公平原则。依据合同约定，张才华负有“在七月、八月中还清所有欠贷，并且办理好过户手续”的义务。依据《合同法》第六条规定：在张才华未按合同约定为上诉人办理房屋产权过户的情况下，仅以张才华否认上诉人的陈述为由认定上诉人因尚未支付购房余款而不足以阻止、排除强制执行，而罔顾大量在案事实相互印证，既与合同约定相违，对上诉人亦是不公平的。二、上诉人从未接到法院要求交付执行的相关通知，综合考量下，上诉人愿意在二审中交付剩余购房款。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项的规定，“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，即使一审法院认为，在案证据无法直接证明上诉人已经以现金方式付清购房余款，亦应按规定要求上诉人将剩余价款交付执行，但上诉人于执行过程中及一审诉讼过程中从未收到过相关通知。由于上诉人和家人自2006年起即居住在该房屋内，已经实际合法占有该房屋十余年。 涉案房屋的归属，严重影响到上诉人的居住权利与生活安宁，如果上诉人在执行中或一审诉讼中收到相关交付执行剩余购房款的通知，也会在综合权衡下将剩余购房款20余万交付执行。现，上诉人愿意在二审中将剩余购房款交付执行，以期求得居住安宁，保障上诉人及家人的基本生活。上诉人相信，这也是《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》本条规定的内在精神所旨，恳请贵院依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以事实为依据，以法律为准绳，做出公正判决，维护上诉人合法权益。 锡山法院查明，2005年1月31日，张才华与无锡市金锡房地产开发公司（以下简称金锡房产公司）经签订商品房买卖合同，约定由张才华向金锡房产公司购买金锡苑13幢54单元1101号房（即案涉金锡苑54-1101室房屋），建筑面积128.13平方米，总价款471518元。为购置该房张才华向工商银行锡山支行办理了按揭贷款37万元，期限10年，贷款发放日为2005年1月25日，本息结清日为2014年7月16日。2006年7月15日金锡房产公司向张才华交付了住宅质量保证书，2019年4月17日张才华取得了房屋不动产权证。 另查明：2005年2月6日，张才华经与原告黄从国签订《购房协议》，约定张才华将金锡苑54单元1101号128.13平方米房屋（以下亦称涉案房屋）以低于其购房款2万元的价格转让给黄从国，付款方式为：成交日付首付款；2006年付总房款的60%；余款于2007年底付清；以上付款以收据为准；合同还签订有其他条款。合同签订后，黄从国于2005年2月7日支付了张才华20万元购房款，张才华将房屋占有移转给黄从国，并由黄从国装修居住至今。 锡山法院另查明：张才华因结欠钱昌枝借款本金40万元及利息等，钱昌枝诉至该院，该院审理后作出（2016）苏0205民初2917号民事判决书并生效，依据该判决，张才华应向钱昌枝归还借款本金40万元及借期内利息2万元和逾期还款违约金等。该案进入执行程序后，该院于2019年4月17日采取执行措施查封了张才华名下金锡苑54-1101室房屋。由于黄从国认为查封房屋为其所有，故提出书面执行异议。该异议经锡山法院依法审查，于2019年6月10日作出（2019）苏0205执异64号执行裁定书，驳回了黄从国的异议请求。黄从国不服，坚持认为查封的案涉房屋系属其所有，遂在法定期限内提起本案外人执行异议之诉。 黄从国向锡山法院提出诉讼，请求:1、对无锡市锡山区的房屋停止执行；2、对无锡市锡山区的房屋确认归黄从国所有。事实和理由：钱昌枝诉张才华民间借贷纠纷一案进入执行程序后，锡山法院查封了登记在张才华名下的位于无锡市锡山区产，但该房屋虽然名义上登记在张才华名下，但实际上张才华早已与黄从国签订房屋买卖合同，并由黄从国全部清偿了房价且占有后装修居住，故该房屋应属于黄从国所有，没有将房屋过户至黄从国名下，系由于张才华的原因导致。 具体情况为：2005年2月6日，黄从国与张才华签订《购房协议》约定黄从国出资购买张才华位于无锡市锡山区屋一套。该房屋系金锡房产公司开发建设，金锡房产公司结欠张才华工程款，就以其开发建设的金锡苑54-1101室房屋一套抵付工程款给张才华。张才华为变现房屋，通过与黄从国签订《购房协议》出售给黄从国。双方约定以低于备案合同约定购房款20000元的价格作为成交价。协议达成后，黄从国于2005年2月7日支付张才华20万元首期购房款，后来黄从国将剩余房款以现金方式交付给了张才华。2006年，涉案房屋登记在了张才华名下，黄从国知情后，要求张才华按照协议将房屋过户至黄从国名下，但由于张才华因缺钱已经将该房办理了银行抵押贷款，致无法办理过户登记。张才华提出该房屋实际产权已经归黄从国，且已经由黄从国实际装修后居住，不会产生纠纷。因黄从国轻信了张才华就同意暂不过户。 2006年该房屋由张才华交付给黄从国后，黄从国即对该房屋进行了装修，且与家人一直居住在房屋内，已经实际占有该房屋十多年，故房屋应属于黄从国所有，导致房屋没有过户至黄从国名下责任在于张才华。现锡山法院因执行钱昌枝诉张才华一案查封涉案房屋，实际是查封了黄从国的房屋，为此黄从国对锡山法院对此房屋的执行提出了书面执行异议，但锡山法院审查作出的的（2019）苏0205执异64号执行裁定书，驳回了黄从国的执行异议。黄从国认为该执行裁定书认定事实有误，结论错误，故诉至法院。 黄从国为证明其主张的事实，举证如下： 1、（2019）苏0205执异64号执行裁定书一份。 2、2005年2月6日张才华与黄从国的《购房协议》一份。 3、2005年2月7日显示为张才华为收款人总金额为20万元的收条二份。 4、广播电视用户证一份。 5、农行卡交易明细清单两张。 以上证据证明黄从国经与张才华自愿签订房屋买卖合同，黄从国已经履行合同将房款40多万元全部交给张才华，且对房屋经装修后已经实际入住金锡苑54-1101室房屋，该房屋应属黄从国所有，锡山法院执行中对该房屋认定为张才华财产进行查封错误。 钱昌枝辩称：金锡苑54-1101室房屋登记在被告张才华名下，应属于张才华的财产，锡山法院将此作为张才华被执行财产正确，原告黄从国主张其对该房屋享有所有权与事实不符，其诉讼请求不符合排除执行的相关条件，请求法院驳回黄从国的诉讼请求。钱昌枝未有证据材料提供。 张才华辩称：2005年2月6日，其与原告黄从国签订《购房协议》属实，但该协议签订后，黄从国未按照合同约定支付首付款，故该房屋一直未办理相关房产手续，房产所有权属于张才华。其曾向黄从国口头提出过解除合同。张才华购买金锡苑54-1101室房屋后，该房的按揭贷款其已经全部付清，其已经于2019年4月取得了不动产权证，黄从国对该房没有所有权，其所欠钱昌枝款项，同意由执行法院将该房产司法拍卖变现后将钱款清偿钱昌枝。综上，请求法院驳回黄从国的诉讼请求。 张才华为证明其主张的事实，举证如下： 1、商品房买卖合同一份。证明张才华与金锡房产公司于2005年1月31日经签订房屋买卖合同向金锡房产公司购买金锡苑54-1101室房屋的事实。 2、工商银行锡山支行的个人贷款结清证明。证明张才华因购置金锡苑54-1101室房屋向该工商银行贷款37万元，贷款期限10年，至2014年7月16日已经由张才华全部清偿的事实。 锡山法院认为：在执行法院的金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产，享有足以能够排除执行的权利的，法院应当予以支持。该院认为，享有以上足以排除执行的权利需同时满足四个条件，一是在人民法院查封之前已经签订有合同有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已经合法占有被查封的不动产，三是已经全部支付不动产价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，四是未办理过户登记系非因买受人原因。本案中，黄从国与张才华所订房屋买卖合同属于在查封之前系事实，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对此予以确认。依据现有依据查封房屋时，该房已经过装修，且查封前黄从国已经入住该房屋也为事实，对该事实，亦予以确认。 关于查封前，黄从国是否已经支付张才华全部房款的事实，依据黄从国举证的显示为张才华签写的金额为20万元的二份收据及该院生效的（2019）苏0205执异64号执行裁定书认定的黄从国在《购房协议》签署的次日即将20万元购房款交付张才华的事实，应当认定黄从国已经交付张才华20万元购房款的事实，本案中，张才华对（2019）苏0205执异64号执行裁定书所认定事实没有异议后，又否认黄从国在《购房协议》签订交付其20万元的事实，明显与以上生效裁定所认定事实不符，张才华对此作出的否认无效。但即便如此，现有证据也只能证明黄从国仅交付了张才华20万元房款，对余款20余万元没有证据证实。对此，黄从国虽然陈述余款其系以现金方式在蔚蓝都市那边的新明路上面大门口交付给张才华，但该事实未获张才华承认，也无其他证据证实，故其陈述不予采信。综上，该院不能认定黄从国就房款已经全部向张才华清偿的事实。黄从国没有全部清偿张才华房款的事实结合至今涉案房屋仍登记在张才华名下事实，不能认定金锡苑54-1101室房屋所有权已经归属于黄从国，该房屋应属于张才华所有，法院在执行钱昌枝申请执行张才华民间借贷一案中，将金锡苑54-1101室房屋作为张才华的财产予以查封正确而并不错误，黄从国主张排除对该房产的执行并要求确认该房产归其所有的诉讼请求，不予支持。 遂作出判决：驳回黄从国的诉讼请求。 本院经二审审理，确认一审法院认定的事实。 本院二审期间，上诉人黄从国于2019年12月20日将涉案房产剩余购房款251518元交付至本院。 本案的争议焦点是：黄从国购买涉案房屋请求排除执行并确认涉案房屋所有权是否应当支持。 本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，首先，从现有证据可以证明涉案房屋由上诉人黄从国于2005年2月6日通过签订《购房协议》向被上诉人张才华购买的基本事实成立。第二，对于双方议定的购房款数额，按照双方协议约定，低于张才华向金锡公司签订商品房买卖合同的购房款2万元，而张才华与金锡公司的合同中约定的购房价款为471518元，故本院认定黄从国向张才华购房应付的购房款应为471518元减去2万元为451518元。张才华于2005年2月7日向黄从国出具两张收条，明确收到购房款合计20万元，应予认定。黄从国声称其余购房款系通过现金方式全部支付给了张才华，但未能提交充分证据加以证明，对此本院不予认可。黄从国在二审过程中表示愿意将法院不予认定的购房剩余价款251518元按照法院要求交付执行，符合相关法律规定，本院予以准许。现黄从国已于2019年12月20日将上述251518元购房剩余价款交付本院转交相关执行法院依法处理。第三，审查黄从国提交的证据材料，可以证明黄从国购买涉案房屋后，确已实际占有居住长达十数年，而张才华从未对此提出异议，印证了黄从国合法占有使用涉案房屋的事实成立。第四，对黄从国购买涉案房屋未能办理过户手续是否存在过错，本院审查认为，黄从国购买涉案房屋后，没有不履行合同义务或怠于行使权利的情况，按照双方签订的《购房协议》，张才华负有在短期内还清房屋欠款（贷款）的责任，并须负责办理好过户手续，承担过户费用。但张才华直至2014年7月方结清银行贷款，且张才华不仅在还清贷款后不主动联系黄从国办理房产过户手续，反而委托钱昌枝代为办理房产登记，同日即被锡山法院查封，张才华明显具有主观过错。因此，本院确认涉案房屋未能办理过户至黄从国名下系因张才华的故意行为导致，并非买受人黄从国自身原因造成。故黄从国购买涉案房屋符合相关司法解释规定的排除执行条件，其请求排除执行及确认涉案房产所有权的上诉理由，本院予以采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，但依据二审发生的情势变更，及所适用法律的变化，对原审判决应当作出相应的调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销锡山法院（2019）苏0205民初4409号民事判决。 二、不得执行无锡市锡山区金锡苑54号1101室房屋。 三、确认无锡市锡山区金锡苑54号1101室房屋归黄从国所有。 一审案件受理费7900元、二审案件受理费7900元，均由上诉人黄从国负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  秦小兵 审判员  刘永刚 审判员  俞 彤 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨钦雅