广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1024民初846号 原告广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人黄平，总经理。 委托诉讼代理人赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委代理人黄万卿，男，1986年2月2日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县城关镇隆盛社区德盛路198号。该公司职员。 被告林建青，男，住广西壮族自治区德保县。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告林建青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员黄素芳担任审判长，人民陪审员梁普忠、黄立初组成合议庭，书记员蒲兰翠担任法庭记录，公开开庭进行了审理，原告广西德保县富泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄万卿到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告诉称，被告为德保县山水碧苑小区是1－5－402号房的业主。因该小区无业委会，也无物业公司管理，为建立和维护小区有序的生活环境，经德保县房地产管理所的协调，德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止。原告所提供的物业服务内容包括房屋共用部分、共用设施设备、道路、排水管道、绿化的管理和养护，公共环境卫生维保、交通及车辆停放秩序的管理、24小时专人巡逻、门岗执勤等工作。物业费的收取方式为住宅、杂物房、商铺夹层按0.68元/平米/月收取，商业部分按1.2元/平米/月收取，公共维修基金住宅按0.1元/平米/月收取，商业按0.2元/平米/月收取；物业相关费用以月为单位进行缴纳，如逾期的，则从逾期之日起每天按应纳费用的3%计收违约金。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案。在合同签订后原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作。按照合同的约定及相关的规定，被告所有的1－5－402号房建筑面积为147.91㎡,自2016年9月1日起至2017年9月1日期间应缴纳物业费用1206.9元，维修基金177.5元，此外还应支付违约金415.32元。为此，原告向法院起诉并提出上述请求。 被告未答辩。 原告向法庭提供的证据为：1.小区物业管理委托合同、山水碧苑物业管理服务收费公示栏、公告，拟证明德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订《物业临时托管服务合同》，约定原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止，服务对象为整个山水碧苑小区所有区域；2.民事判决书，拟证明原告已依照合同的约定履行了相应的责任和义务；3.欠费清单，拟证明被告所有的住宅编号、面积等情况；4.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告的身份情况。 被告不到庭参加诉讼，视为其放弃举证及质证权利。 原告的证据经本院审查，证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认，将作为认定本案事实的依据或者参考。 依据本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告林建青为德保县山水碧苑小区1－5－402号房的业主，房屋建筑面积为147.91㎡。2016年期间，德保县山水碧苑小区因原选聘的物业服务公司退出物业管理服务，造成该小区无物业公司管理。为维护小区有序的生活环境，规范小区的物业管理，2016年7月26日，德保县房地产管理所向山水碧苑小区的业主发出公告，内容为：“根据国家房屋管理规定，建设部〔129〕号令，为规范贵小区的物业管理，维护住户的人身和财产安全，提升业主的生活品位，确定业主的房产保值、增值，共同创建一个安全有序、文明、整洁、卫生、优雅、宁静、温馨的人居环境，结束没有物业管理的混乱状态，现推荐信誉好、有资质的广西德保县富泽物业服务有限公司进驻贵小区，开展物业服务管理工作，希望业主给予配合和支持。”2016年9月1日经德保县房地产管理所的协调，作为委托方的德保县城关镇城东社区居民委员会与作为受托方的原告签订《物业临时托管服务合同》，双方约定：“由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，托管期限为12个月，即自2016年9月1日起至2017年9月1日止；物业类型为住宅及商业；建筑面积为50000平方米；物业费用的收取方式为住宅按每月每平方米收取0.68元，商业用房按每月每平方米收取1.2元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的3％记收违约金”等内容。合同签订后，原告与德保县城关镇城东社区居民委员会便将合同及各项目收费标准提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案，并在小区的“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。因被告没有按约履行支付义务，所拖欠的费用，经原告多次催收未果，为此原告向本院提起诉讼。 本院认为，德保县山水碧苑小区由于原选聘的物业服务公司退出物业管理服务的原因，造成该小区无业主委员会和无物业公司管理。根据住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八规定“因客观原因未能选举产生业主委员或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因此，原告经德保县房地产管理所协调，于2016年9月1日与德保县城关镇城东社区居民委员会签订《物业临时托管服务合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行临时物业管理服务，并未违反相关法律法规的规定，合同合法有效，虽然被告未与原告签订相关的物业管理服务合同，但原告已将合同及相关收费标准等相关内容在“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。在原告提供的物业管理服务期间，被告并没有提出异议。该合同对原、被告具有法律约束力，当事人应当按照约定全面实际地履行自己的义务。原告已经实际提供了物业管理服务，被告也已经接受了该服务，且被告所有的房子属于山水碧苑小区的有机组成部分，根据合同约定，被告自2016年9月1日起至2017年9月1日止期间拖欠的物业服务费为1206.90元（147.91㎡×0.68元/㎡/月×12个月），事实清楚，证据确实充分，原告诉请被告支付物业费本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金，虽有合同约定，但原告并未能完全按照合同约定的标准提供服务，《物业临时托管服务合同》中的违约条款加重被告的义务，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告支付专项维修基金的问题，根据《住宅专项维修基金管理办法》的相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主所交的维修资金应由业主缴存至专门账户，专项维修资金应当专项用于共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪用。原告要求被告支付专项维修资金，但未提供证据证实其在服务期间因山水碧苑小区的公用设施设备的维修和更新、改造等项目支出了相关费用，或者接受相关部门的委托代收，因其主张没有法律规定和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告林建青于本判决生效之日起十日内向原告广西德保县富泽物业服务有限公司支付尚欠的物业服务费1206.90元； 二、驳回原告广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西德保县富泽物业服务有限公司负担10元，被告林建青负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  黄素芳 人民陪审员  梁普忠 人民陪审员  黄立初 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  蒲兰翠