广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终22913号上诉人（原审原告）：刘建山，男，1974年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广东省广州市天河区上元岗中成路300号。法定代表人：何黎明，职务执行董事、总经理。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，广东习法律师事务所律师。上诉人刘建山因与被上诉人广东中人企业（集团）有限公司（以下简称中人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建山上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决中人公司为刘建山办理位于广州市天河区上元岗中成路xxx号xxx房（自编xx栋xxx房）的房屋权属证书；3、本案一、二审诉讼费用由中人公司负担。事实和理由：一、一审判决认定刘建山未付清涉案房屋房款，系事实认定错误。二、一审判决认定中人公司不负有承担土地出让金的义务，涉案房屋的土地出让金应由刘建山负担，系事实认定错误。（一）本案是房屋买卖合同纠纷，中人公司为涉案房屋的出卖人，负有将涉案房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权完整转移给刘建山的合同义务。（二）双方买卖涉案房屋时，双方确定的房屋价款实质包括买卖涉案房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权的价款，一审判决认定应由刘建山承担涉案房屋的土地出让金，事实认定错误。（三）一审判决遗漏与刘建山同期起诉的部分业主已向中人公司支付办证费用、中人公司已为200多户业主办理过户登手续并未额外收取土地出让金等重要事实。（四）一审判决遗漏中人公司曾将涉案房屋抵押给深圳发展银行股份有限公司佛山分行、深圳发展银行股份有限公司佛山张槎支行，后被佛山市中级人民法院查封并拟拍卖，导致涉案房屋当时客观上无法办理产权过户登记手续，对涉案房屋至今未能办证存在过错这一重要事实。（五）一审判决在没有任何事实依据和证据证实的情况，认定中人公司不负有承担土地出让金义务，事实认定错误。三、一审判决认定负有缴纳土地出让金的义务的刘建山明确拒绝缴纳该部分款项，因此刘建山要求产权过户和房地产登记手续的诉请存在事实上的履行障碍，系事实认定错误。四、涉案房屋至今未能办理过户登记手续的过错在于中人公司，一审判决错误认定刘建山负有缴纳土地出让金的义务并拒绝支付土地出让金，事实认定错误，举证责任分配不当。五、一审判决对刘建山应负担的案件受理费处理不当，依法应予以调整。被上诉人中人公司答辩称：一审判决认定事实基本清楚，说理充分，判决结果合乎法律规定、符合公平合理的民法原则。刘建山的上诉请求及事实理由与实际情况不符，也不符合相关法律法规，应当驳回。理由为：一、本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应当驳回刘建山的起诉。根据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》、《关于房地产案件受理问题的通知》、《最高人民法院关于因体制变动引起的房地产纠纷案法院不应受理的复函》的相关规定，涉案土地原属于广州军区的军事划拨用地，而中人公司前身隶属于广州军区管理的军队企业。90年代中央政策改革，军队企业移交地方政府管理。广州军区根据上述政策将中人公司移交广东省人民政府管理，变为省属国有独资企业，涉案军事划拨用地也由广州军区一并移交中人公司。中人公司根据原军区及上级管理部门的要求建成涉案房产作为安置军队转业人员、军人家属及集团内部职工的宿舍使用，后根据军区及上级部门要求作为福利房按照成本价出售给上述人员。中人公司在2000年以后才通过广东省政府和广州军区的协助向房管部门办理到案涉房产的权属证明书。因此，涉案房产纠纷属于军企改制而引发的历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，依法不属于人民法院主管工作范围，应当根据前述最高人民法院的答复及规定不予受理或驳回起诉。二、一审判决认定关于“土地出让金”由刘建山承担的考量因素是符合公平合理原则及客观实际的，适用法律也是正确的，涉案房产的土地出让金应该由刘建山承担合理合法，刘建山主张应由中人公司承担于法无据。三、涉案房产至今未能办理房产证并非中人公司的过错，中人公司也并没有任何违约行为。本案无法顺利办证是由于军企改制的历史遗留问题以及政府房地产政策的不断变化、和刘建山不愿意缴纳土地出让金等多种因素共同导致的。四、涉案地块的房产目前还有400多户由于土地出让金未缴纳或者不具备广州市购房资格条件而无法办理。该房产纠纷是由于军企改制所发生，依法不属于人民法院受理范围。五、一审法院关于认定刘建山未支付完毕房款的事实正确。因此，刘建山在未付清房款又没有缴纳土地出让金的前提下，无权要求中人公司协助其办理房产证。刘建山向一审法院起诉请求：1、判决中人公司为刘建山办理位于广州市天河区上元岗中成路xxx号xxx房的房屋权属证书；2、中人公司向刘建山支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、本案诉讼费用由中人公司负担。一审法院认为：本案审查调处的是刘建山、中人公司之间的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而中人公司并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，刘建山依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，案外人俞宏伟将其向中人公司定购的涉案房屋更名为刘建山，刘建山另行与中人公司签订《广州市房地产买卖合同》，约定涉案房屋交易价格为313275元，现中人公司辩称刘建山未缴清该约定房款，刘建山作为买受人对其是否支付完毕房款负有证明义务，而其未能就其已支付完毕房款提供其他证明材料，对此应承担举证不能的责任。此外，双方虽然未对作为出卖人的中人公司何时协助办理过户手续作出约定，但作为出卖人的中人公司显然理应在买受人支付全部房款后的合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1、中人公司本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2、中人公司建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3、刘建山购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4、房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由刘建山承担土地出让金更为妥当、合理。综上，现刘建山既未能举证证明其已支付完毕全部房款，且办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的刘建山明确拒绝缴纳该部分款项，因此刘建山要求产权过户和房地产登记手续的诉请缺乏依据，存在事实上的履行障碍，不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍主要在于双方均不同意承担土地出让金，如前所述中人公司并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于中人公司，刘建山要求中人公司支付迟延办证违约金缺乏依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘建山的全部诉讼请求。本案受理费6000元，由刘建山负担。本院经审查认为：刘建山以房屋买卖合同纠纷为由起诉中人公司请求办理房屋权属证书等。中人公司原系军区直属企业，后移交地方政府管理。根据中人公司本案提交的《中国人民解放军广州军区中人企业（集团）有限公司元岗基地房屋内部购买规定》、《中国人民解放军广州军区土地管理局关于广州市天河区伍仙桥街等三宗房地产产权变更事》、《中人集团售房收款情况表》等证据及当事人相关陈述反映，涉案房屋是中人公司在改制前利用原属军区划拨的历史用地所建，按照该司内部购房方案，依据职工效益高低、工龄长短、有无房产等情况排序，以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向其内部职工出售的房屋，而非以市场价格面向社会销售。案外人俞宏伟原为中人公司的职工，俞宏伟向中人公司购买涉案房屋后，刘建山通过协议更名而购得。故双方买卖涉案房屋的前提在于中人公司职工住房优惠政策，本案纠纷实质源于职工与用人单位内部认购政策性福利房所衍生的房屋纠纷，属于最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”范围内的不动产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故一审法院对于本案纠纷进行实体审理不当，本院依法驳回刘建山本案起诉。本案当事人之间的纠纷，可通过原分房单位中人公司或其上级主管部门解决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13744号民事判决；二、驳回刘建山的起诉。一审案件受理费6000元，退还给刘建山；刘建山预交的二审受理费6000元亦予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十七日书记员 王 敏彭诗敏