广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17728号上诉人（原审被告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区多宝路13号首层。法定代表人：冼岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李靖飞，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。委托诉讼代理人：潘焕心，该公司职员。委托诉讼代理人：甘桂芳，该公司职员。原审被告：广州珠光投资有限公司，住所地广州市天河区庆亿街3号1601房。法定代表人：谢炳钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫臻治，该公司职员。上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司（以下简称黄沙铁路房产公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）及原审被告广州珠光投资有限公司（以下简称珠光投资公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄沙铁路房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费由中原地产公司承担。事实和理由：（一）欧阳婵、孔锐群非中原地产公司推荐。一审法院认定《客户确认书》为最终确认依据，并认定“客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”是错误的，《中介客户推荐表》下方备注栏载明的原话是“客户的最终确认以《客户成交确认表》为准”，一审法院以《客户确认书》认定为结算依据是错误的。《客户成交确认表》（NO：1000672）有温**的签名，与一审中原地产公司提交的证据3中《中介客户推荐表》（NO:20160530）签名一致，因此能够证明《中介客户推荐表》中所提及的《客户成交确认表》是双方最终确认客户的依据，而非一审法院认定的《客户确认书》。中原地产公司应提供《客户成交确认表》以证明欧**、孔**为其所推荐的客户，否则应承担举证不能的法律后果。（二）周浩程为其朋友推荐，并非中原地产公司推荐，一审法院完全未审查周浩程的情况，直接按《客户确认书》进行认定，违背真实情况。（三）李*光虽为中原地产公司推荐，但李*光投诉中原地产公司虚假承诺，不应结算。根据李*光提供的情况说明，中原地产公司向李*光虚假承诺、欺诈客户，中原地产公司违反了与黄沙铁路房产公司签订的《销售代理合同》第八条的约定，同时亦违背社会诚实信用原则，不应结算，如支持其向中原地产公司结算，则严重违背社会的诚实信用秩序，其他中介亦仿效揽客，给社会造成重大负面影响。（四）一审判决违反了黄沙铁路房产公司与中原地产公司签订的《销售代理合同》第六条关于“甲方收到发票后15工作日内……”的约定，判令黄沙铁路房产公司在三日内支付，该项判决无法律和事实依据。（五）中原地产公司无周浩程、欧阳婵的《中介客户推荐表》，亦未合理解释中原地产公司在其一审提交的证据3《珠光御景一号项目客户确认书》中提到欧阳婵的佣金是中原地产公司占50%，一审判决无视房屋推荐流程，无视事实，背离公平正义的法制精神，严重违反工作原则及纪律。二审庭询时另补充：1.黄沙铁路房产公司二审提交的证据1显示，涉案房屋《认购书》及房屋实际成交金额与对方提交的不一致，中原地产公司连实际成交价格都不清楚，其如何证明其有权获取合同的佣金。另根据销售代理合同第6条第2款的约定，该约定明确了佣金计算的条件，但一审法院无视合同约定，在未查清房屋网签价以及中原地产公司是否履行相关权利义务的情况下，以中原地产公司提交的证据作为依据，对黄沙铁路房产公司不公。2.一审法院所认定的《客户确认书》均只有罗誉，罗誉并非公司法人，也没有其他授权，不能代表黄沙铁路房产公司和中原地产公司确认成交客户，中原地产公司也不能提交证据证明《客户确认书》为双方最终确认的依据，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对事实不同的文件做出了混同的认定，从而做出了对黄沙铁路房产公司不利的裁决，二审法院应该对其予以纠正。中原地产公司二审答辩称，黄沙铁路房产公司的上诉没有事实依据，一审法院事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回黄沙铁路房产公司的上诉请求。珠光投资公司二审述称，同意黄沙铁路房产公司的意见。中原地产公司向一审法院起诉请求：黄沙铁路房产公司、珠光投资公司支付代理费540434.4元及滞纳金（自起诉之日起计至付清上述款项之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。一审法院认定事实：黄沙铁路房产公司为广州市荔湾区睿薇御景花园房产项目的开发商，批准预售面积为34269.2705平方米。2016年8月9日，黄沙铁路房产公司与中原地产公司签订了《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》，约定黄沙铁路房产公司委托中原地产公司代理销售位于广州市荔湾区黄沙大道15-17号黄沙睿薇御景花园项目所有住宅及公寓；第二条、服务内容：1.自双方签约之日起，黄沙铁路房产公司委托中原地产公司为本项目的联合销售代理，黄沙铁路房产公司所有对外推售之所有单位，中原地产公司有销售代理权……3.中原地产公司协助在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，中原地产公司系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务……5.中原地产公司需按照黄沙铁路房产公司的要求，在合法范围内从事中介服务。6.中原地产公司知悉并同意黄沙铁路房产公司有自己的销售团队，且有其他销售代理团队同时销售该项目物业，佣金结算不重复。7.中原地产公司推荐的客户应遵守黄沙铁路房产公司确认的客户流程并在销售现场确认，推荐的客户来访后与其签订《客户推荐表》，推荐客户成交后与黄沙铁路房产公司签订《客户确认表》。中原地产公司定期每月制定《__月客户确认明细表》，由双方签署，确认成交情况。第三条、委托代理期限：2016年1月1日至2016年12月31日止。第五条、代理销售额：1.中原地产公司代理销售额自本合同代理期开始计算，以客户缴足首期款后签署的网签版（或手签版）《商品房买卖合同》之合同金额计，不包括黄沙铁路房产公司及关联公司以房抵款金额、代理期外黄沙铁路房产公司已签订《认购书》、《商品房买卖合同》的销售金额等。２.本合同到期前下订单位，跨越本合同委托期后而签订网签版或手签版《商品房买卖合同》的（需缴足首期款、物业维修基金及预购房登记费），计入中原地产公司代理销售额。本合同到期前登记的单位，跨越本合同委托期一个月内下订的客户，计入中原地产公司代理销售额。超过一个月下订的，不计入中原地产公司代理销售额。第六条、代理费：１.代理费标准：中原地产公司推介的成交客户，中原地产公司收取相当于代理销售额的２％作为代理佣金。２.代理费结算：（１）黄沙铁路房产公司自收到中原地产公司推介的客户交齐首期房款（不低于３０％）、物业维修基金及预购房登记费（办理按揭的，客户提交齐全所需资料并通过银行审批）并签署网签版（或手签版）《商品房买卖合同》后视为完成代理工作，达到计算代理费条件。（２）中原地产公司于每月５日将上月结算单（结算条件为：上个自然月期间达到计算代理费条件的）提供给黄沙铁路房产公司结算，黄沙铁路房产公司应在7个工作日内将签字确认的结算单交回中原地产公司，黄沙铁路房产公司逾期不回复则视为认可该结算单。（3）本合同最后一个月发生的代理费，应扣除中原地产公司按本合同约定应扣除的代理费，由双方在本合同有效期结束当月的最后一个工作日办理结算。（4）中原地产公司跨越本合同委托期而签订网签版《商品房买卖合同》的代理费，在网签当月最后一个工作日办理结算……3.代理费支付：中原地产公司在收回黄沙铁路房产公司结算单后5个工作日内提交相应代理费发票，黄沙铁路房产公司在收到发票15个工作日内将足额代理费通过支票的方式向中原地产公司支付或以转账的方式支付至中原地产公司指定账户。黄沙铁路房产公司付款前，中原地产公司应提供合法有效等额发票，否则黄沙铁路房产公司有权顺延付款时间并不承担任何责任；第七条、黄沙铁路房产公司责任及义务：……4.按本合同约定准时支付中原地产公司代理费；第八条、中原地产公司责任及义务：……2.中原地产公司负责本项目的代理销售工作。整个策划、宣传和销售过程中必须遵守中华人民共和国、广东省及广州市有关法律、法规……4.中原地产公司应严格按照黄沙铁路房产公司委托事项和委托范围从事代理销售活动，不得向认购者作出超出黄沙铁路房产公司委托及许可范围的书面或口头的承诺，不得向认购者收取任何款项；第九条、违约责任：1.如黄沙铁路房产公司未能按期向中原地产公司支付代理费的，则中原地产公司有权自逾期之日起除应收款外，每天向黄沙铁路房产公司收取当期应付未付款总额的0.1‰的滞纳金，等等。2016年12月1日，黄沙铁路房产公司与中原地产公司签订《二Ｏ一六年黄沙睿薇御景花园项销售代理合同补充协议》约定，中原地产公司合作中介推介成交的：从2016年7月1日至2016年8月31日，中原地产公司代理销售项目的销售代理佣金调整为2.5%（以客户签订认购书并付清认购书上约定的定金日期为计算标准），代理期限内其他时间内成交的销售代理佣金按元合同约定笔录支付，等等。另据珠光投资公司于2016年1月1日向中原地产公司出具《珠光·御景壹号销售代理确认函》载明：“经友好协商，我司在2015年委托中原地产公司对广州黄沙铁路房地产开发有限公司名下珠光·御景壹号（睿薇御景花园）项目可售住宅和公寓进行代理工作……委托项目：位于广州市荔湾区黄沙大道15-17号黄沙睿薇御景花园项目可售住宅和公寓；委托代理期限：2016年1月1日至2016年12月31日；代理佣金标准：贵司推介的成交客户，收取相当于代理销售额的2%作为代理佣金；……如黄沙铁路房产公司不结算代理费用给贵司，则我司代为支付所有代理费……”珠光投资公司又于2016年8月1日向中原地产公司出具《珠光·御景壹号销售代理确认补充函》载明：“……贵司推介客户成交的住宅和公寓，收取相当于代理销售额的2%作为代理佣金。然2016年8月1日至2016年8月31日期间购买（以交齐定金计算）将实行阶段性奖励，代理佣金调升0.5%，即代理佣金为销售额的2.5%……”珠光投资公司对该两份确认函均不予认可，确认两份确认函上珠光投资公司的公章是真实的，但是属于公司员工偷盖的，属于无权代理。一审庭审中，中原地产公司为了证明在委托代理期间为黄沙铁路房产公司推荐了客户周浩程购买了A3栋1302房、孔锐群购买了16栋1809房和1810房、欧阳婵购买了16栋813房和814房、李*光购买了A7栋1201房，向一审法院提供了下列证据：一、2016年5月28日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、周浩程与黄沙铁路房产公司于2016年6月2日签订的珠光御景壹号A3栋1302房的《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名无法识别，黄沙项目销售代表签字确认人为王芳，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户周浩程，成交日期2016年6月1日，成交单位为A区3栋1302房，备注栏备注“中原占50%”，该确认书经罗誉的签字确认；《认购书》显示周浩程购买A3栋1302房的房价为11783398元，黄沙铁路房产公司的经办人为王芳。二、2016年6月24日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、孔锐群与黄沙铁路房产公司于2016年6月25日签订的珠光御景壹号16栋1809房、1810房的两份《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为孔锐群，黄沙项目销售代表签字确认人为李诗韵，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户孔锐群，成交日期2016年6月25日，成交单位为16栋1809房及1810房，该确认书经罗誉在2016年7月28日签字确认；两份《认购书》显示孔锐群购买16栋1809房及1810房的房价分别为2094667元、2093445元，黄沙铁路房产公司的经办人为李诗韵、审核人为罗誉。三、2016年7月9日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、欧阳婵与黄沙铁路房产公司分别于2016年8月5日及2016年9月13日签订的珠光御景壹号16栋813房、814房的两份《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为陈先生、靖先生，黄沙项目销售代表签字确认人为王芳，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户欧阳婵，成交日期2016年8月5日，成交单位为16栋813房及814房，并有手写备注“中原占50%”，该确认书经罗誉在2016年9月22日签字确认；两份《认购书》显示欧阳婵购买16栋813房及814房的房价分别为1806985元、1763013元，黄沙铁路房产公司的经办人为王芳、审核人为罗誉。四、2016年12月16日的《中介客户推介表》、《客户确认书》、李*光与黄沙铁路房产公司于2017年1月3日签订的珠光御景壹号A7栋1201房的《认购书》。其中，《中介客户推介表》显示客户签名为李生，黄沙项目销售代表签字确认人为杜敏艳，珠光公司销售经理签字确认人为罗誉；《客户确认书》中载明客户李*光，成交日期2016年12月17日，成交单位为A区7栋1201房，该确认书经罗誉签字确认；《认购书》显示李*光购买A7栋1201房的房价为14710660元，黄沙铁路房产公司的经办人为杜敏艳、王友娥，审核人为罗誉。黄沙铁路房产公司对上述证据中的《客户确认书》均不予确认，否认罗誉是黄沙铁路房产公司的工作人员，也无法确定罗誉的签名是否真实。对孔锐群、李*光的《中介客户推介表》予以确认，但认为周浩程、孔锐群、欧阳婵、李*光并非中原地产公司介绍的客户，周浩程是已有业主推荐的客户，孔锐群、欧阳婵是广州美联港置房地产代理有限公司推荐的客户，黄沙铁路房产公司已向广州美联港置房地产代理有限公司支付了佣金，李*光有投诉中原地产公司欺骗行为，故中原地产公司的行为不符合代理合同的约定，不能支付其佣金。珠光投资公司对上述证据质证认为无其无关，无法确认。黄沙铁路房产公司为证明中原地产公司无权主张佣金，向一审法院提供了下列证据：一、2016年8月9日黄沙铁路房产公司与广州美联港置房地产代理有限公司签订的《二〇—六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》、（2017）粤0103民初4743号民事判决书证明黄沙铁路房产公司与中原地产公司存在委托销售代理合同关系的同时与广州美联港置房地产代理有限公司之间也存在委托销售代理合同关系的事实。二、2016年7月14日的《中介客户推介表》、微信聊天记录截图以证明欧阳婵是广州美联港置房地产代理有限公司推介的客户。其中，《中介客户推介表》显示中介公司为美联物业，客户签名为欧阳小姐，珠光公司销售经理确认签字人为罗誉。三、2016年6月10日的《中介客户推介表》、微信聊天记录截图、陈美如于2016年7月31日出具的书证、罗辉涛与孔锐群的结婚证以证明孔锐群是广州美联港置房地产代理有限公司推介的客户。其中，《中介客户推介表》显示中介公司为美联物业，客户签名为罗生，珠光公司销售经理确认签字人为罗誉；陈美如出具的书证内容为证明陈美如系美联物业的工作人员，孔锐群及罗辉涛购买房屋的佣金由美联物业收取等等，该书证有客户孔锐群及销售李诗韵的签字。三、2017年3月26日李*光出具的《情况说明》，主要内容为李*光购房过程的说明及认为中原地产公司在销售中存在欺诈行为。四、2018年11月18日周浩程出具的《情况说明》，主要内容为周浩程经朋友介绍购房过程的说明。中原地产公司对黄沙铁路房产公司提供的证据三性均不予确认，并认为黄沙铁路房产公司提供的《中介客户推介表》中也有罗誉的签名，罗誉是黄沙铁路房产公司的代表，并认为李*光出具的《情况说明》可以看出该客户是中原地产公司介绍的。中原地产公司陈述《客户确认书》上签字人罗誉是黄沙铁路房产公司指定的代表人，是黄沙铁路房产公司的现场销售经理。黄沙铁路房产公司陈述黄沙铁路房产公司与珠光投资公司是合作开发涉案房地产项目的关系，但销售是黄沙铁路房产公司自行决定，没有授权珠光投资公司进行代理。《中介客户推介表》由中介公司和黄沙铁路房产公司两方确认即可，证明中介有介绍客户来现场，成交后《客户确认书》由黄沙铁路房产公司单方签署确认。黄沙铁路房产公司陈述罗誉是珠光投资公司派驻到项目现场的销售经理。珠光投资公司对此表示不能确定罗誉是其工作人员。一审法院另查，《中介客户推介表》下方备注栏载明：“该《推介表》仅作为中介带客到访依据，客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”。一审法院要求黄沙铁路房产公司、珠光投资公司限期内书面回复罗誉签名的真实性，但该两公司在期限内均未书面回复一审法院。一审法院认为：黄沙铁路房产公司、中原地产公司签订的《二〇—六年黄沙睿薇御景花园项目销售代理合同》及《二〇一六年黄沙睿薇御景花园项销售代理合同补充协议》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据代理合同第二条第7项明确约定，中原地产公司推荐的客户由黄沙铁路房产公司的工作人员确认并签订《客户确认表》，以《客户确认表》为确认成交情况，再结合《中介客户推介表》备注的内容“客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”，可见，《客户确认表》是双方结算代理费用的最终凭据。虽然黄沙铁路房产公司及珠光投资公司均否认罗誉是其工作人员，也不确认罗誉签字的真实性，但一方面据《中介客户推介表》显示罗誉为珠光投资公司的销售经理，而案涉房产项目由黄沙铁路房产公司与珠光投资公司合作开发。另一方面，黄沙铁路房产公司亦当庭陈述，成交后《客户确认书》由黄沙铁路房产公司单方签署确认，故该两公司有可能存在人员管理上的混杂。黄沙铁路房产公司和珠光投资公司未能针就罗誉其人其字进行举证，应承担举证不能的后果。因此，一审法院认为，黄沙铁路房产公司应当按照《客户确认表》所确认的成交客户，与中原地产公司进行代理费的结算。根据中原地产公司的主张，《客户确认表》所确认的客户及佣金占比，经结算：介绍周浩程的代理费计算为11783398×2%×50%=117833.98元；介绍孔锐群的代理费为2094667×2%+2093445×2%=83762.24元；介绍欧阳婵的代理费为1806985×2.5%×50%+1763013×2.5%×50%=44624.98元；介绍李*光的代理费为14710660×2%=294213.2元，合计540434.4元。故一审法院确认，黄沙铁路房产公司应向中原地产公司支付代理费540434.4元。因双方合同明确约定，中原地产公司在收到黄沙铁路房产公司结算单后五个工作日内提交相应代理费发票，现经一审法院结算确认黄沙铁路房产公司应向中原地产公司支付代理费540434.4元，故中原地产公司应在本判决发生法律效力之日起五个工作日内向黄沙铁路房产公司提交相应的发票，再由黄沙铁路房产公司支付代理费。至于中原地产公司要求支付违约金的主张，因双方之间对代理费的结算一直存有争议，而在未进行结算以及中原地产公司开具相应发票前，黄沙铁路房产公司也无法对代理费进行支付，也就不存在逾期支付代理费的问题。故对于中原地产公司违约金的主张，一审法院不予支持。关于珠光投资公司代为清偿代理费的问题。因珠光投资公司确认《珠光·御景壹号销售代理确认函》及《珠光·御景壹号销售代理确认补充函》的真实性，也未提交证据证明其抗辩属于无权代理的主张，故珠光投资公司应按照确认函的约定，在黄沙铁路房产公司未能支付上述代理费给中原地产公司的情况下，由珠光投资公司负责清偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年2月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起五个工作日内，广东中原地产代理有限公司向广州黄沙铁路房地产开发有限公司提交金额为540434.4元的合法有效发票，再由广州黄沙铁路房地产开发有限公司于收到发票之日起三日内向广东中原地产代理有限公司支付代理费540434.4元；二、广州黄沙铁路房地产开发有限公司未能履行本判决第一项给付内容的，由广州珠光投资有限公司清偿；三、驳回广东中原地产代理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费4602元，由广东中原地产代理有限公司负担100元，广州黄沙铁路房地产开发有限公司、广州珠光投资有限公司负担4502元。本院二审期间，黄沙铁路房产公司提供以下证据：1.A3栋1302房、16栋1809房、16栋1810房，A7栋1201房《认购书》，网签版《买卖合同》部分页，拟证明《认购书》及房屋实际成交金额与中原地产公司提交的不一致，证明中原地产公司连实际成交价格都不清楚，其如何证明有权获得该房屋佣金；2.《佣金结算申请》、《2016年9月黄沙御景壹号成交情况表（中原推荐）-18年4月申请》、《客户成交确认表》、《中介客户推介表》、微信截图（报备群）；3.《佣金结算申请》、《黄沙御景壹号成交情况表2017年11月》《客户成交确认表》、《中介客户推介表》、微信截图（报备群）；4.《佣金结算申请》、《2016年黄沙御景壹号成交情况表（中原推荐）-16年12月》；5.《佣金结算申请》、《2016年黄沙御景壹号成交情况表（中原推荐）-17年2月申请佣金结算》；6.《佣金结算申请》、《2016年黄沙御景壹号成交情况表（中原推荐）-17年5月》，证据2-6拟证明《佣金结算申请》以及《成交情况表》所列客户购房情况是对应中原地产公司提供的《客户确认书》所列的除争议房屋外的客户，中原地产公司对其推介客户是有正常途径申请款项，并非单以无效的《客户确认书》请款，《客户成交确认表》、《中介客户推介表》、微信截图（报备群）为中原地产公司正常推介客户所具备的材料，对于涉案争议客户中原地产公司均不具备上述材料，无法证明其有权获得佣金；7.微信截图（报备群）中介推介A7栋1201房李*光的微信报备情况，拟证明若为中原地产公司推介则会提前在微信报备，除客户李*光外其余争议客户均不是中原地产公司推介。中原地产公司质证认为：1.对证据1的真实性、合法性由法庭核实后认定，该证据不能证明黄沙铁路房产公司想要证明的事实，该证据也证实了黄沙铁路房产公司已与中原地产公司介绍的客户周浩程、孔锐群及李*光成交了房屋；2.确认证据2《佣金结算申请》及《2016年9月黄沙御景壹号成交情况表（中原推荐）-18年4月申请》的真实性、合法性，但不能证明黄沙铁路房产公司想要证明的事实；不确认《客户成交确认表》、《中介客户推介表》、微信截图（报备群）的真实性、合法性和关联性；3.确认证据3《佣金结算申请》、《黄沙御景壹号成交情况表2017年11月》、《中介客户推介表》的真实性、合法性；不确认《客户成交确认表》、微信截图（报备群）的真实性、合法性和关联性；4.确认证据4、5、6的真实性、合法性，但不能证明黄沙铁路房产公司想要证明的事实；5.不确认证据7的真实性、合法性和关联性。经审理查明，《中介客户推介表》下方备注栏载明的是“客户的最终确认以《客户成交确认表》为准”而非“客户的最终确认以《客户成交确认书》为准”，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，黄沙铁路房产公司称罗誉是该公司以前的销售经理，负责管理销售团队、代公司出售房屋。黄沙铁路房产公司称：孔锐群、欧阳婵是美联公司推荐的客户，由于存在本案争议，其公司与美联公司协商暂不支付孔锐群、欧阳婵的代理费；没有其他代理商向黄沙铁路房产公司主张周浩程、李*光的代理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：黄沙铁路房产公司应否就周浩程、孔锐群、欧阳婵、李*光所购房屋向中原地产公司支付代理费。黄沙铁路房产公司对李*光系中原地产公司介绍成交的客户并无异议，黄沙铁路房产公司称中原地产公司以欺骗的方式骗取李*光购房，但对此未能提供充分证据，黄沙铁路房产公司认为不应向中原地产公司支付介绍李*光购房的代理费，依据不足，本院不予支持。关于中原地产公司能否主张介绍周浩程、孔锐群、欧阳婵购房的代理费的问题。本案中，中原地产公司主张周浩程、孔锐群、欧阳婵购房的代理费的主要依据是罗誉签名确认的《客户成交确认书》，黄沙铁路房产公司并无证据推翻《客户成交确认书》中罗誉签名的真实性，本院对《客户成交确认书》的真实性予以确认。根据黄沙铁路房产公司的陈述以及本案证据显示，罗誉系黄沙铁路房产公司的原销售经理，“负责管理销售团队、代公司出售房屋”，黄沙铁路房产公司提供的《客户成交确认表》中“销售经理确认”一栏中亦有罗誉的签名确认，由此可见，罗誉对中原地产公司介绍的客户进行确认系履行其职务的行为。黄沙铁路房产公司提供的《客户成交确认表》仅载明了单个客户的信息，而中原地产公司提供的由罗誉签名确认的《客户成交确认书》则列明了一定时期内多个已成交客户的信息，包括部分无争议客户亦在其中，且在周浩程、欧阳婵的“备注”栏特别标注“中原占50%”，由此可见，《客户成交确认书》不仅是对中原地产公司所介绍客户信息的确认，还对中原地产公司就其所介绍的部分客户可得代理费的比例进行了确认，具有交易双方对账的性质，现黄沙铁路房产公司提供的证据均不足以否定《客户成交确认书》的内容以及效力，一审法院认定黄沙铁路房产公司应向中原地产公司支付推荐周浩程、孔锐群、欧阳婵、李*光购房的代理费，并无不当，本院予以认同。关于黄沙铁路房产公司应支付的代理费的数额问题。二审期间，黄沙铁路房产公司、中原地产公司均确认按照客户最终的实际成交价格结算代理费，对此，本院予以采纳。中原地产公司一审期间提供了欧阳婵签订的《认购书》并据以主张代理费，黄沙地产公司并无提供相反证据予以否定，故中原地产公司介绍欧阳婵购房可得代理费仍应依据该《认购书》载明的交易价格确定。黄沙铁路房产公司二审期间提供了周浩程、孔锐群、李*光的《广州市商品房买卖合同（预售）》证明周浩程、孔锐群、李*光实际购房价格，中原地产公司并无相反证据予以否定，故应根据上述《广州市商品房买卖合同（预售）》载明的交易价格来确定中原地产公司可得的代理费。据上，中原地产公司介绍周浩程的代理费为11548908×2%×50%=115489.08元，介绍孔锐群的代理费为2073720×2%+2072511×2%=82924.62元；介绍欧阳婵的代理费为1806985×2.5%×50%+1763013×2.5%×50%=44624.98元；介绍李*光的代理费为14622396×2%=292447.92元，合计535486.6元。二审对黄沙铁路房产公司应支付的代理费数额进行改判，系因黄沙铁路房产公司二审期间提供新证据所致，责任在黄沙铁路房产公司，本院对一审案件受理费不作调整，二审案件受理费仍由黄沙铁路房产公司负担。综上所述，黄沙铁路房产公司关于应按照客户实际交易价格结算代理费的上诉请求成立，予以支持。黄沙铁路房产公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7525号民事判决第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7525号民事判决的第三项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7525号民事判决的第一项为：自本判决送达之日起五个工作日内，广东中原地产代理有限公司向广州黄沙铁路房地产开发有限公司提交金额为535486.6元的合法有效发票，再由广州黄沙铁路房地产开发有限公司于收到发票之日起三日内向广东中原地产代理有限公司支付代理费535486.6元；四、驳回广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4602元，由广东中原地产代理有限公司负担100元，广州黄沙铁路房地产开发有限公司、广州珠光投资有限公司负担4502元。二审案件受理费9155元，由广州黄沙铁路房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十七日书记员  贾妍胡秀红