大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10928号原告：大连友谊物业服务有限公司，统一社会信用代码912102007478714374，住所地大连市中山区人民路8-1号八层。法定代表人：于小兵，系执行董事。委托诉讼代理人：孔桢，女，系该公司项目经理助理，住址大连市甘井子区。被告：李笑婷，女，1984年6月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连友谊物业服务有限公司与被告李笑婷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连友谊物业服务有限公司的委托诉讼代理人孔桢、被告李笑婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付A2-56号车库2013年2月至2019年9月期间的物业费3,200元，A2-144号车库2015年4月至2019年9月期间的物业费2,160元；2、判令被告向原告支付违约金4,600元。事实与理由：原告原名称为大连富丽华物业管理有限公司，后更名为大连友谊物业服务有限公司。2011年10月起，原告根据与大连友谊合升房地产开发有限公司签订的《壹品天城前期物业服务合同》，为被告居住的大连市甘井子区壹品天城小区提供物业服务。合同第五条约定物业费标准为高层住宅1.5元/平方米?月（含电梯费），车库/车位70元/个?月；合同第六条约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15曰内履行交纳义务；合同第三十四条约定业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方（原告）支付违约金。被告系壹品天城小区芳韵园14号3单元7层1号（建筑号16号楼3-7-1）房屋业主，房屋建筑面积136.66平方米。2012年1月5日，被告向原告出具了接受原告为被告提供物业服务的入伙流程单。入伙流程单约定：物业服务费标准为1.5元/月/平（建筑面积），车位车库物业费70元每月，后调整为40元每月，按季度交纳，缴费日期为每季度首月15日内。但被告自2013年2月起无故拒绝缴纳车库物业费，原告多次催收，被告置之不理。至2019年9月，被告共拖欠车库物业费5,360元,产生违约金4,600元。被告李笑婷辩称，A2-56号车库不是被告本人在使用，原告无权向被告主张这个车库的物业费。A2-144号车库是被告使用的，被告是拖欠这期间物业费，对每月40元的车库物业费标准没有异议。但是被告并非无故拖欠车库物业费，2015年被告车库出现漏水的情况，当时拍过照片，现在时间久了，照片已经没有了，被告给原告打电话，没有人管。后来原告换了管理人员，经被告反映车库漏水的问题，原告派人查看，已经不漏了。但对于车库的管理费，2017年春节期间，被告的车库门忘了关，车库里的东西丢失，被告让原告调取监控录像，但原告说看不到，车库门前就有摄象头，原告说看不见，被告认为原告是不作为，没有提供物业服务，所以被告拒交车库的物业费。经审理查明，被告系壹品天城小区芳韵园14号3单元7层1号（建筑号16号楼3-7-1）房屋业主。2011年9月30日，原告与案外人大连友谊合升房地产开发有限公司签订《壹品天城前期物业服务合同》，由原告为被告所在案涉小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月/平，车库/车位70元/个/月，按季度交纳物业服务费，缴费日期为每季度首月15日内，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三支付违约金。上述前期物业服务合同签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。另查明，2015年1月8日，原、被告签订《地下车位（车库）物业服务协议》，约定：甲方（原告）鉴于大连友谊合升房地产开发有限公司与乙方（被告）签署《地下车位（车库）使用权转让协议》，将大连市甘井子区“壹品天城”项目A2-144号地下车库的使用权转让给乙方，甲方负责包括该地下车位（车库）在内的整个地下停车场的物业服务；该地下车位（车库）的管理服务费计费方式为按个计算，每月40元；该地下车位（车库）的管理服务费乙方应当按季度支付，乙方应当于每个季度的前15日内付清该季度全部管理服务费；乙方应当于车位（车库）交付使用同时向甲方预付三个月的管理服务费即人民币120元；不论该车位（车库）是否空置，乙方均应当按时足额交纳管理服务费用；甲、乙双方明确甲方提供的物业管理服务仅为车辆秩序维护及车辆正常使用维护，不包括车辆保管服务，双方之间并非保管关系，甲方对停放车辆发生的损毁不承担责任，若乙方需要保管服务，乙方应当向甲方提交保管服务的书面申请，另行签订保管合同；乙方在车位（车库）内离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务，车内存放贵重物品、现金的，责任自负；乙方未按本协议约定按期支付管理服务费等任何费用的，每逾期一日，应当承担逾期款项日万分之五的赔偿金。被告拖欠A2-144号车库2015年4月至2019年9月期间的物业服务费2,160元（40元/月×54个月）。原告多次自行催缴，但被告仍未缴纳，原告遂诉至本院，提出诉讼中所列诉讼请求。原告未提供被告系A2-56号车库使用权人的相关证据。再查明，庭审中，原告提供其公司营业执照及工商登记变更核准通知书，证明2014年7月18日原告由大连富丽华物业管理有限公司更名为大连友谊物业服务有限公司。本院所确认的上述事实，有营业执照、工商登记变更核准通知书、壹品天城前期物业服务合同、地下车位（车库）物业服务协议、收据、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，关于原告要求被告支付A2-144号车库2015年4月至2019年9月期间的物业服务费2,160元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人大连友谊合升房地产开发有限公司与原告签订的《壹品天城前期物业服务合同》及原、被告签订的《地下车位（车库）物业服务协议》，未违反法律法规的规定，应当认定为合法有效，对作为业主的被告亦具有约束力。原、被告均应按照上述合同的约定履行各自义务。原告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为被告所在小区的车库提供了物业管理服务，被告作为业主理应按照物业管理服务协议约定的费用标准按时缴纳车库物业服务费，借故拖欠不妥。故原告此项诉讼请求，于法有据，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付A2-56号车库物业服务费的诉讼请求，因原告未举证证明被告系该车库的使用权人，故本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳车库物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通，更好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称车库漏水及车库门未锁丢失物品拒交车库物业费的意见。本院认为，庭审中，被告自认现其使用的案涉车库漏水问题已不存在，且车库漏水系建筑本身的质量问题，并非原告的物业服务直接造成。另原、被告签订的《地下车位（车库）物业服务协议》中已明确约定原告对被告车库中存放的车辆无保管义务，被告对车辆安全等负有谨慎注意义务，现被告自认其自身原因车库门未锁导致物品丢失。故本院认为，被告以上述原因拒交车库物业服务费，于法无据，理由不当，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李笑婷向原告大连友谊物业服务有限公司支付A2-144号车库2015年4月至2019年9月期间的物业服务费人民币2,160元；二、驳回原告大连友谊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告李笑婷负担，于本判决生效之日后十日内给付原告大连友谊物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。