湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民撤3号原告：周平，男，1966年8月5日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告：俞涛，女，1967年3月22日出生，汉族，住武汉市江汉区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王文娟，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：尧强，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道747号中信大厦。负责人：徐晓华，行长。委托诉讼代理人：梁晓露，湖北民本律师事务所律师。被告：武汉泽皓物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区葡京花园43栋2单元4-1号。诉讼代表人负责人：姚佳欣（武汉泽皓物业发展有限公司管理人负责人）。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。被告：程明，女，1976年12月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈峰（系程明之夫），1970年9月3日出生，汉族，住址同上。原告周平、俞涛因中信银行股份有限公司武汉分行与武汉泽皓物业发展有限公司、程明借款合同纠纷一案，不服本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年10月21立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周平、俞涛（以下称周平、俞涛）及其委托诉讼代理人王文娟，被告中信银行股份有限公司武汉分行（以下称中信银行武汉分行）的委托诉讼代理人梁晓露，被告武汉泽皓物业发展有限公司（以下称泽皓物业公司）管理人的委托诉讼代理人陈一民，被告程明（以下称程明）的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周平、俞涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销武汉市江汉区人民法院（2010）汉巡民初字第1189号《民事判决书》主文某“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”；2.依法确认周平、俞涛与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，确认周平、俞涛是位于江汉区红光二路某雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋的不动产所有权人，判令泽皓物业公司配合周平、俞涛办理前述房屋的不动产权属证书；3.依法确认泽皓物业公司与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；4.依法确认中信银行武汉分行、泽皓物业公司、程明三方于2005年11月16日签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》和该合同中的抵押条款无效；5.依法判令中信银行武汉分行和程明到武汉市不动产局江汉区分局办理撤销武房期江字第××号期房抵押证明的手续；6.本案诉讼费由中信银行武汉分行、泽皓物业公司、程明承担。事实与理由：周平、俞涛系位于武汉市江汉区红光二路某雅居（静怡花园）B栋1单元12层2号房屋的真实买受人，泽皓物业公司系泽皓雅居（静怡花园）开发商。2004年9月10日，周平、俞涛与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买涉案房产，并在当天支付了约定的全部购房款209286元，办理了入住手续，居住涉案房产至今。2005年11月6日，泽皓物业公司为了解决公司资金短缺的问题，在涉案房产已经出售给周平、俞涛的情况下，借用程明的名义，与其签订虚假的《武汉市商品房买卖合同》。中信银行武汉分行在没有认真核实涉案房产真实买卖状况的情况下，与泽皓物业公司、程明签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款》，由程明将涉案房产抵押给中信银行武汉分行，泽皓物业公司提供担保，从中信银行武汉分行借款34万元供泽皓物业公司使用，并就涉案房产在房屋登记主管部门办理了期房抵押登记。后，泽皓物业公司多次向江汉区房产局出具《情况说明》，确认周平、俞涛是涉案房屋真正所有权人，开发商因为自身资金周转困难，借用公司员工和员工亲友身份证，采取了不规范方法，由公司出面，向中信银行武汉分行办理虚假房屋按揭贷款。2010年12月，武汉市江汉区人民法院对中信银行武汉分行与程明、泽皓物业公司借款合同纠纷一案，作出（2010）汉巡民初字第1189号民事判决，判决主文“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，损害了周平、俞涛的合法权益。周平、俞涛认为，周平、俞涛是涉案房产的所有权人，(2010)汉巡民初字第1189号民事案件中的借款合同不是程明真实意思表示，泽皓物业公司作为贷款实际借用人，具有占有贷款的主观故意，实际上是泽皓物业公司虚假按揭借款；程明不是涉案房产的实际购房人，无权抵押该房产，泽皓物业公司的行为符合利用合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的法定无效情形，中信银行武汉分行、程明、泽皓物业公司三方签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》自始无效。中信银行武汉分行办理的涉案房产的期房抵押证明也应一并撤销。武汉市江汉区人民法院审理(2010）汉巡民初字第1189号案件时，周平、俞涛不知晓该案而未参加该案诉讼。2019年8月12日，周平、俞涛通过相关途径才得知该案。周平、俞涛作为有利害关系的第三人，有权提起撤销之诉。因此，周平、俞涛为维护自身合法权益，特诉至人民法院，希望人民法院查明事实真相，判决支持周平、俞涛的全部诉讼请求。中信银行武汉分行辩称，1.根据民事诉讼法相关司法解释，第三人撤销之诉应当从第三人知道或者应当知道其权利受侵害之日起六个月内起诉，该期间为除斥期间，根据周平、俞涛举证，周平、俞涛至少应当在2013年4月已经得知此事，周平、俞涛已超过6个月的除斥期间，无权提起第三人撤销之诉；2.根据房查信息，程明才是该房屋的合法备案者。根据物权法相关规定，不动产物权的生效按照依法登记生效原则，因此，中信银行武汉分行在审查该借款时，依据公示信息认定程明是该房屋的所有权人没有任何问题；3.如该房屋真的涉及一房二卖，周平、俞涛可以依据商品房买卖合同司法解释的规定，要求开发商双倍赔偿，但不能就此撤销善意第三人中信银行武汉分行的抵押权。泽皓物业公司辩称，泽皓物业公司破产管理人因泽皓物业公司负责人不配合接管工作，未接管到涉案房屋相关交易情况的资料，但在对泽浩物业公司资产进行调查的过程中，发现公司的确存在部分房屋在房地产管局合同备案的购房人和实际居住的业主不一致的情况，因此，对本案的处理，管理人服从法院判决。程明辩称，程明与泽皓物业公司签订购房合同时是基于真实的购房意图，买房的首付款17余万元是用现金分三次支付给泽皓物业公司的。2008年，程明得知在自己买房之前已有人购买房屋的事实，即与泽皓物业公司在中信银行达成协议，由泽皓物业公司退还程明首付款，泽皓物业公司偿还未还清的贷款。后，泽皓物业公司用现金偿还了程明的首付款，程明将《武汉市商品房买卖合同》、首付款收条等相关材料交给了泽皓物业公司。周平、俞涛围绕诉讼请求提交了：《武汉市商品房买卖合同》（周平与泽皓物业公司签订）《武汉市房地产开发企业预收款统一收据》《泽皓雅居（静怡花园）前期物业管理服务协议》《泽皓雅居业主手册》《收据》《泽皓雅居业委会居住证明》《武汉市商品房买卖合同》（程明与泽皓物业公司签订）及合同附件委托书、承诺书、《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》《武汉市期房抵押证明存根》《情况说明》及两份附件、(2010）汉巡民初字第1189号民事判决书等证据。中信银行武汉分行为反驳周平、俞涛的诉讼请求，提供《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》《武汉市地方税务统一收款收据》、银行还款流水、《武汉市商品房买卖合同》（程明与泽皓物业公司签订）等证据。泽皓物业公司未举证。程明为反驳周平、俞涛的起诉，提供《承诺函》一份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周平、俞涛系夫妻关系。位于武汉市江汉区姑嫂树村常湾的泽皓雅居（静怡花园）项目系泽皓物业公司开发建设。2004年9月10日，周平与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢1单元12层2号房屋（即周平、俞涛诉讼请求中的泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋，建筑面积共137.87平方米），购房款总金额209286元，付款方式为2004年9月10日一次性付清全款。双方约定，周平所购房屋为预售商品房，泽皓物业公司应于2004年9月11日前将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并应于2004年12月31日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。双方同时约定，自合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。签约当日，周平向泽皓物业公司缴纳209286元购房款，泽皓物业公司向周平开具《武汉市房地产开发企业预收款统一收据》。同日，周平与武汉北林物业管理有限公司签订《泽皓雅居（静怡花园）前期物业管理服务协议》，入住所购房屋，交纳物业服务费至今。但泽皓物业公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未就涉案房屋买卖合同向房产、土地管理部门申请登记备案。2005年，程明与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，程明购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢1单元12层2号房屋（建筑面积共137.87平方米），购房款总金额512876元，付款方式为2005年7月8日交付172876元，余款34万元由程明办理银行个人住房贷款交付。双方约定，交房期限为出卖人应当在2005年10月1日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方同时约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，泽皓物业公司将与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》在房地产管理部门办理了合同备案登记手续。但泽皓物业公司未将合同所涉房屋交付给程明使用，程明未接管所购房屋，在得知所购房屋另有购房人在使用房屋的情况下，亦未向该房屋使用人主张权利。泽皓物业公司、程明签订《武汉市商品房买卖合同》后于2005年11月16日与中信银行武汉分行签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，程明以借款人身份向中信银行武汉分行申请34万元借款用以购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给中信银行武汉分行以担保归还借款，泽皓物业公司以保证人身份为程明的借款进行担保。2015年11月17日，中信银行武汉分行根据程明与泽皓物业公司的《武汉市商品房买卖合同》及程明支付购房首付款的《武汉市地方税务统一收款收据》，将34万元贷款放款给程明，经程明委托，将34万元贷款划付给了泽皓物业公司。尔后，程明委托中信银行武汉分行工作人员，由中信银行武汉分行工作人员在房地产管理部门办理了涉案房屋的期房抵押手续。2005年12月20日，武汉市江汉区房地产管理局为程明及中信银行武汉分行办理《武汉市期房抵押证明》（武房期江字第××号）。2010年6月28日，因程明逾期还贷，中信银行武汉分行以借款合同纠纷起诉程明及泽皓物业公司，要求1、解除中信银行武汉分行与程明、泽皓物业公司签订的借款合同，程明及泽皓物业公司共同偿还贷款本金310112.73元，逾期利息、罚金；2、判令中信银行武汉分行对抵押物位于武汉市江汉区泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋行使优先受偿权。该案经本院审理，于2010年12月21日作出（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书判决，一、解除中信银行武汉分行同程明、泽皓物业公司签订的《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段保证借款）》；二、程明于本判生效后十日内向中信银行武汉分行偿还借款310112.73元，并支付利息23090元、罚息4036.73元；三、程明以借款310112.73元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2010年5月25日计算至欠款付清之日止向中信银行武汉分行支付利息；三、中信银行武汉分行对程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村常湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、泽皓物业公司对中信银行武汉分行行使上列第三项权利后仍未得到清偿上述第一、二项债权的部分承担连带清偿责任；五、驳回中信银行武汉分行的其他诉讼请求。该案在本院审理时，周平、俞涛并不知情，程明、泽皓物业公司、中信银行武汉分行亦未通知周平、俞涛参加诉讼。（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书宣判后，程明、泽皓物业公司、中信银行武汉分行均未上诉，该判决书发生法律效力。2012年4月5日，中信银行武汉分行向本院申请强制执行。本院于2012年12月7日裁定“终结本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书的本次执行程序，待具备执行条件后立即恢复执行”。2013年4月25日，因周平等泽皓雅居（静怡花园）购房人要求泽皓物业公司办理房屋买卖合同备案及房屋产权登记，泽皓物业公司向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》称，“我公司在开发该项目时资金短缺，出于筹集资金的目的，采取了不规范方法，借用本公司员工或员工亲友名义〔详见名义买房人（名义借款人）名单〕与我公司签订了不真实的《商品房买卖合同》，由公司出面，安排名义借款人向银行办理银行按揭贷款，我公司配合银行办理了抵押登记。”“后来，我公司将泽皓雅居（静怡花园）232套住房卖给了232户业主〔详见（泽皓雅居真实买受人名单）〕，232户业主办理了入住手续。”“前述名义买受人（名义借款人）均未向我公司支付购房首付款，也没有归还银行按揭贷款。”“从2002年至2009年期间，以上贷款也都是由我公司按月安排资金，支付至名义借款人的还款账户，归还各银行按揭贷款。”，请求武汉市江汉区住房保障和房屋管理局给予其为真实买房人办证提供方便。泽皓物业公司在《情况说明》后，附两份名单，程明在《泽皓雅居名义买房人（名义借款人）名单3》中，周平在《泽皓雅居房屋真正买受人名单》中。由于泽皓物业公司一直未能为周平及其他居住在泽皓雅居（静怡花园）的购房人办理房屋权属证书，周平、俞涛及其他居住在泽皓雅居（静怡花园）的购房人以信访的形式向所在街道办事处提出办理涉案房屋权属证明的诉求。2019年8月，周平、俞涛委托律师拟向人民法院提起诉讼。在律师收集材料起诉过程中，了解到泽皓物业公司已经人民法院受理破产案件进入破产程序，以及本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书中判决中信银行武汉分行对程明名下坐落于武汉市江汉区姑嫂树村常湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，乃提起第三人撤销之诉，提出前述诉讼请求。本案审理过程中，程明出具签署时间为2019年7月31日并盖有泽皓物业公司公章的《承诺函》，称其系真实买房人，支付了所购房屋首付款。该《承诺函》内容为，“客户程明，在武汉泽皓物业发展有限公司（以下简称我司）开发的泽皓雅居（静宜花园）项目购买了B栋1单元1202号房，交付首付款后在中信银行武汉分行营业部（以下简称贵行）办理了按揭贷款。因该项目在建设中有加层。补办规划等手续时间漫长，导致迟迟不能办理房产权证”。泽皓物业公司管理人表示，该《承诺函》是无效的证明材料，泽皓物业公司进入破产程序后，原有的公章应交管理人保管，管理人将追究出具《承诺函》相关责任人的责任。另查明，2017年7月6日，湖北省武汉市新洲区人民法院裁定“受理申请人武汉逸夫自动化设备有限公司提出的对武汉泽皓物业发展有限公司进行破产清算的申请”，并于同年9月7日决定指定湖北创智律师事务所担任泽皓物业公司管理人。本院认为,本案周平、俞涛以泽皓物业公司、程明签订虚假的《武汉市商品房买卖合同》，办理虚假房屋按揭贷款，以及本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书中中信银行武汉分行对涉案房屋享有拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，其内容损害其权益为由，向本院提起第三人撤销之诉，本案主要审查以下问题：一、周平、俞涛是否是（2010）汉巡民初字第1189号民事案件中的第三人；二、周平、俞涛是否是因不能归责于其自身的原因没有参加诉讼；三、周平、俞涛的起诉是否超过6个月的除斥期间；四、（2010）汉巡民初字第1189号民事判决是否存在错误应予撤销。在解决上面问题前，需阐述与上述问题紧密相关的两份《武汉市商品房买卖合同》法律效力问题及《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中抵押条款的法律效力问题。1、关于周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》效力问题。根据案件查明事实，周平与泽皓物业公司签订上述合同后，按照合同约定，支付了合同对价，泽皓物业公司亦将涉案房屋交付周平使用，周平已履行了合同的约定义务，泽皓物业公司履行了合同中交付房屋的义务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且合同主要条款已实际履行，该合同属有效合同。泽皓物业公司应按合同约定办理上述合同的备案登记等相应手续。周平要求泽皓物业公司配合办理涉案房屋不动产权属证书一节，该要求符合合同约定。对于泽物业公司未履行合同中约定的其他义务，泽皓物业公司应承担相应的违约责任。2、关于程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》效力问题。首先，根据案件查明事实，程明、泽皓物业公司的确签订了上述合同，但签约前程明不实地查看购买的房屋，签约后泽皓物业公司不交付涉案房屋，程明在事后得知该房他人已购买并实际使用时并不要求泽皓物业公司承担违约责任，也不要求房屋使用人退房，程明及泽皓物业公司用其实际行动表明未发生涉案房屋买卖事实；其次，泽皓物业公司在2013年4月25日向武汉市住房保障和房屋管理局出具的《情况说明》中表明，由于资金短缺，出于筹集资金的目的，泽皓物业公司借用他人名义，与他人签订不真实的房屋买卖合同，安排名义买房人向银行办理按揭贷款的事实，并列明程明即为名义购房人和借款人身份。虽然本案审理中，程明出具了签署时间为2019年7月31日并盖有泽皓物业公司公章的《承诺函》，泽皓物业公司在《承诺函》中拟证明程明已经交付了购房首付款，是因补办规划手续原因导致不能办理房屋产权证书，但2017年7月6日，湖北省武汉市新洲区人民法院已经裁定受理泽皓物业公司破产清算案件，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料”的规定，泽皓物业公司在进入破产程序后，依法应当将其印章等资料交给管理人掌管，无权再独立对外使用。因此程明提供的《承诺函》不具有法律效力。该《承诺函》不能改变泽皓物业公司在《情况说明》中自认的事实；再次，程明强调其分三次将现金172876元作为首付款支付给了泽皓物业公司，在其后程明决定不购买涉案房屋时，泽皓物业公司用现金返还了172876元首付款，但程明未对付款、返款举证。鉴于上述三方面意见，程明与泽皓物业公司间未发生涉案商品房交易事实，程明与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是一份虚假不产生法律效力的合同，该合同属无效合同。3、《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中抵押条款的法律效力问题。由于程明与泽皓物业公司签订的房屋买卖合同系虚假的合同，程明并非涉案房屋的合法权利人，程明及泽皓物业公司共同欺骗中信银行武汉分行，办理房屋按揭贷款，双方系恶意串通。另外，根据中国人民银行制定的《贷款通则》第二十七条规定，“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”，中信银行武汉分行作为专业金融机构，在贷款发放之前，应当对借款的合法性、安全性等情况进行充分调查，并核实抵押物情况，中信银行武汉分行发放贷款前未审核程明与泽皓物业公司房屋买卖合同的真实性，对房屋买卖合同中的付款事实，仅根据泽皓物业公司出具的收取程明170876元购房款的《武汉市地方税务统一收款收据》即将贷款发放给程明，未尽到审慎审核的义务，因此，中信银行武汉分行称其系善意相对人的理由不能成立。《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》签订后，借款事实已实际发生，但该合同中因借款人程明对抵押物不享有合法权利，因此，合同中所设抵押系无效抵押，抵押条款应予无效。综合以上意见，可以看出，一、本院在审理（2010）汉巡民初字第1189号借款合同纠纷案件时，中信银行武汉分行依据《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》主张其对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，周平作为涉案房屋的合法权利人与该案的处理结果有法律上的利害关系，当属有独立请求权的第三人；二、（2010）汉巡民初字第1189号借款合同纠纷案件审理时，案件当事人中信银行武汉分行、程明、泽皓物业公司均未告知周平，目前亦无证据证明周平知晓借款合同纠纷案件的存在，其情形符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条关于“民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的”的规定，周平、俞涛未参加本院（2010）汉巡民初字第1189号民事案件的诉讼属于不能归责于其自身的原因；三、中信银行武汉分行认为，根据周平、俞涛举证，周平、俞涛至少应当在2013年4月已经得知其房屋不能办理权属证明的原因，周平、俞涛已超过6个月的除斥期间，无权提起第三人撤销之诉。周平、俞涛的举证材料显示，2013年4月，因周平等泽皓雅居（静怡花园）购房人要求泽皓物业公司办理房屋买卖合同备案及房屋产权登记，泽皓物业公司向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》，说明其一房两卖的真实情况，要求武汉市江汉区住房保障和房屋管理局给予其办证方便，该《情况说明》并不是给予周平、俞涛的，中信银行武汉分行也未举证证明周平、俞涛知道《情况说明》内容，中信银行武汉分行认为周平、俞涛至少应当在2013年4月已经得知其房屋不能办理权属证明的原因的说法没有事实依据。周平、俞涛在委托律师收集证据进行诉讼的过程中，于2019年8月知晓（2010）汉巡民初字第1189号案件的存在，并认为该判决部分内容损害其权益而于2019年10月21日提起第三人撤销之诉，周平、俞涛的起诉未超过6个月的除斥期间；四、基于程明与泽皓物业公司之间的房屋买卖合同属无效合同，程明对涉案房屋不享有合法权利，其无权将涉案房屋抵押给中信银行武汉分行。中信银行武汉分行根据无效的商品房买卖合同，并根据程明的缴纳涉案房屋首付款的收据发放贷款，未尽到专业金融机构审慎审核及合理的注意义务，其自身存在一定过错。因此，本院（2010）汉巡民初字第1189号民事案件判决中信银行武汉分行对位于武汉市江汉区姑嫂树村常湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实与法律依据，即（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书中判决主文“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村常湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”错误，该判项侵害了周平、俞涛的民事权益，应予撤销。如果中信银行武汉分行因此遭受损失，可以另行向责任人主张权利。综上，周平、俞涛要求撤销武汉市江汉区人民法院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书判决主文某“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的判项，确认周平与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，判令泽皓物业公司配合周平、俞涛办理前述房屋的不动产权属证书，确认泽皓物业公司与程明签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，确认中信银行武汉分行、泽皓物业公司、程明三方签订的《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中的抵押条款无效，判令中信银行武汉分行和程明办理撤销武房期江字第××号期房抵押证明的手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。周平、俞涛要求确认其二人系涉案房屋所有权人一节，因不动产权属转移以登记为标志，在该房屋尚未进行权属登记前，不具备确认该房屋所有权人的条件，该诉讼请求，本院不予支持；关于周平、俞涛要求确认《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》无效一节，因该合同中的借款事实已经发生，借款合同所产生的借款法律关系与其无法律上的利害关系，其不具有对该合同中借款法律关系主张权利的权力。中信银行武汉分行称其在审查涉案借款时，依据合同备案公示信息及收据等尽到了合理审慎注意义务的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）汉巡民初字第1189号民事判决书判决主文中“原告中信银行股份有限公司武汉分行对被告程明坐落于武汉市江汉区姑嫂树村长湾泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋（建筑面积137.87平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的判项；二、原告周平与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，被告武汉泽皓物业发展有限公司应配合原告周平、俞涛办理武汉市江汉区红光二路泽皓雅居（静怡花园）B1-1-1202号房屋的不动产权属证书；三、被告程明与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；四、被告程明、被告中信银行股份有限公司武汉分行及被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中的抵押条款无效；五、被告程明、被告中信银行股份有限公司武汉分行应于本判决生效之日起十日内办理撤销武房期江字第××号期房抵押证明的手续；六、驳回原告周平、俞涛的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告中信银行股份有限公司武汉分行、被告武汉泽皓物业发展有限公司、被告程明承担（此款原告周平、俞涛已预付本院，被告中信银行股份有限公司武汉分行、武汉泽皓物业发展有限公司、程明应于本判决生效之日起十日内支付给原告周平、俞涛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  吕 瑛人民陪审员  杨世安人民陪审员  华铨贵二〇一九年十二月十三日书 记 员  王 倩