广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1462号 原告：李富勇，男，1968年7月3日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 委托代理人：许绍强，广西全兴法律服务所法律工作者。 被告：廖忠克，男，1963年9月23日出生，壮族，教师，住广西田东县。 被告：杨金音，女，1963年10月6日出生，壮族，教师，住广西田东县。 被告：韦金叶，女，1996年10月28日出生，壮族，农民，住广西田东县。 以上三被告共同委托代理人：廖汉东，男，1986年5月9日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 被告：廖汉东，男，1986年5月9日出生，壮族，个体工商户，住广西田东县。 原告李富勇与被告廖忠克、杨金音、廖汉东、韦金叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理。依法组成由欧阳阳担任审判长、人民陪审员韦仁鲜、韦彩云组成的合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行审理。书记员黄葭旖担任法庭记录。原告李富勇及委托代理人许绍强，被告廖汉东、杨金音，廖汉东作为被告廖忠克、杨金音、韦金叶的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李富勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还520000元及违约金(以520000元为基数，按日千分之三计算，从2019年7月1日计至清偿之日止):2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:四被告是一家人，因生意资金周转困难，欲转让其家庭共同的位于田东县林逢镇桥礼村二级公路余良路口一栋四层楼房。原告因生意经营场所的需要，与被告协商，双方商定房屋转让价为52万元，原告于2018年4月25日预付购房款25万元给被告，余款在签订房屋转让合同后付清。2019年4月1日，原、被告签订《房屋转让合同》，合同约定:转让房屋位于田东县林逄镇桥礼村二级公路鱼梁路口一栋四屋楼房:房屋建设用地规划许可证:地字第(2016)0475号，建设工程规划许可证:建字第(2016)0475号:转让价款为52万元:双方还约定交房时间和违约责任等。合同签订后，原告即向被告付清了全部的转让款，被告将房屋相关的证件交给原告。在约定的房屋移交和办理过户过程中，被告拒不将房屋移交给原告，也不配合原告办理产权过户。原告认为，原告按合同约定支付了房屋转让款，被告应按约定将房产移交给原告，并协助原告办理房产过户，被告明确拒不履行前述义务，违约合同约定，其行为违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。 被告廖忠克、杨金音、廖汉东、韦金叶辩称，1、原告请求依法判令被告返还520000元及违约金(以520000元为基数)，被告不承认该请求的合法性，被告不承认该事实的真实性。因为两个时间的汇款原告没有证据证明该两笔款项的关联性，2018年4月25日的款项打到杨金音的信用社账户上以后，当天李富勇就要求被告方把37500元现金交给唐豪，并且每月李富勇都要求廖汉东往唐豪的账上转账本金及利息(通过支付宝、微信转账)，且有李富勇给唐豪的收款委托书，通过微信等证据也可证明本人曾向李富勇微信进行还款，由此可证明2018年4月25日的款项属双方正常往来借贷关系；2、双方于2018年4月25日并没有签订任何关于房屋转让的协议合同，也没有办理任何抵押登记手续。虽然双方签订了52万元的房屋转让合同，但是原告并没有完成52万元的支付行为，只是在签订了房屋转让合同之后转账汇款27万元，并且还要求被告往原告的朋友黄玉德的账户上转账103100元作为偿还被告所借款项利息及后续可能产生的诉讼费用(有银行转账凭证)，因此被告认为双方于2019年4月11日双方所签订的协议存在被胁迫行为；3、被告的房子在市场上的价格远高于52万元，没有进行评估就认定此价格为成交价存在诱骗行为，被告因此认定原告有通过借款为由欺诈骗取被告的房屋嫌疑；4、被告要求原告归还所拿去的房产相关证件原件(两本)分别是建设许可证和规划许可证；5、本案诉讼费由被告承担。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉辩依法提交了证据。原告为支持其主张提交的证据有：1、房屋转让合同，证明2019年4月1日，原、被告签订《房屋转让合同》，合同约定:转让房屋位于田东县林逢镇桥礼村二级公路鱼梁路口一栋四屋楼房（房屋建设用地规划许可证:地字第(2016)0475号，建设工程规划许可证:建字第(2016)0475号），转让价款为52万元。在约定的房屋移交和办理过户过程中，被告拒不将房屋移交给原告，也不配合原告办理产权过户；2、建设用地规划许可证建设工程规划许可证，证明转让房屋所有权属被告所有；3、承诺书，证明被告承诺房产所有权清晰，配合转户；4、转账凭证、收据，证明被告收到原告的52万元房屋转让款。被告廖忠克、杨金音、廖汉东、韦金叶为支持其辩解提供的证据有：1、微信聊天记录、委托书、转账记录，证明2019年1月18日，原告威胁廖汉东说叫人员去酒店前台收钱，后于2019年1月21日就写了一份委托书让唐豪去收款，其实之前也一直是唐豪在进行催款收款；2、微信记录、转账记录，证明25万元的还款本金及利息；3、银行对账单、存款历史明细，证明收到原告转账的是25万元。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院将在查明事实及评理部分综合予以认定。 因案件审理需要，本庭向原告及被告杨金音就案涉的房屋权属情况进行调查。原告仅知被告持有案涉房屋的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。被告述称该房屋的建设用地于2001年向田东县林逢镇桥礼村购买。2003年下地基，2015年开工建房，2016年办得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，2017年建成。房屋建好后没有办理土地使用权证，也未办得房屋产权证或不动产权证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶因资金周转需要拟出售位于田东县林逢镇桥礼村二级公路鱼梁路口一栋四层楼房。经与李富勇协商，被告方于2019年3月29日出具关于房屋产权、移交过户等方面的承诺书给李富勇。2019年4月1日，李富勇与杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶分别为乙方和甲方在李富勇的代理人许绍强的办公室签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于田东县林逢镇桥礼村二级公路余良（应为“鱼梁”）路口一栋四层楼房转让给乙方，转让价款520000元。还约定于2018年4月25日预付250000元，于合同签订之日付余款270000元。甲方收取房款后将《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及相关房屋产权材料交给乙方，双方于2019年7月1日前到房地产主管部门办理过户手续。关于违约责任，双方约定甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。合同签订后，李富勇于2019年4月11日转账270000元房款到合同约定的廖汉东的账号。被告方收款后出具收据一张，载明：“今收到李富勇交来房屋转让款伍拾贰万元整（520000），房屋已付款。”收据落款“收款人”一栏有杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶签名并摁手印。同时，被告方亦将《建设用地规划许可证》[地字第（2016）0475号]和《建设工程规划许可证》[建字第（2016）0475号]交付给李富勇。但在约定的房屋移交办理过户期限前，被告无法将房屋过户给原告。双方自行协商无果，原告遂于2019年8月7日诉至本院，提出前述诉请。 另查明，案涉房屋的土地性质是农村集体土地。被告方取得《建设用地规划许可证》[地字第（2016）0475号]和《建设工程规划许可证》[建字第（2016）0475号]后，未办理集体土地使用权证。房屋建成后，至今也未办得不动产权证。 再查明，2018年4月25日，被告廖汉东向原告李富勇借款250000元，款项转入被告杨金音账号。案涉房屋买卖合同中的购房款250000元即借款转购房款。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的房屋转让合同的效力如何，被告是否是在受胁迫的情况下签订？2、被告是否应返还原告购房款？应返还多少? 根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第69条的规定，“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”本案中，原、被告双方协商转让位于田东县林逢镇桥礼村二级公路鱼梁路口一栋四层楼房，并就该转让签订了《房屋转让合同》，明确双方的权利义务。对合同中应承担的主要责任，被告出具《承诺书》予以承诺。原告依合同约定支付了对价，被告收款且未提任何异议。合同签订是在原告代理人许绍强的办公室进行，被告亦未提供证据证实彼时其或其亲友受到生命健康、荣誉、名誉、财产等损害可能发生的要挟。因此，被告抗辩原告以胁迫的手段迫使其在违背真实意思的情况订立合同的辩解，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。法律明确集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转，且禁止城市以外、非该村组织集体的居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。本案中，涉案房屋所使用的土地是田东县林逢镇桥礼村的农村集体土地，被告方至今尚未取得合法的土地使用权，原告更是禁止成为该集体土地上住宅的合法所有权人，故，原、被告双方签订的《房屋转让合同》违反法律禁止性规定，属无效合同。被告方提出合同无效的抗辩，尽管依据的是辩称其受胁迫的事由，但其关于合同效力的辩解，符合法律规定，本院予以采纳。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，由于双方对建设于农村集体土地上的房屋进行买卖的行为，违反法律的强制性规定，故，原告要求与被告解除合同的主张，没有事实依据，本院不予支持。但合同无效后，各方因该合同取得的财产，应当予以返还。故，原告要求被告返还购房款的请求，本院予以支持。同时，被告交付给原告的《建设用地规划许可证》[地字第（2016）0475号]和《建设工程规划许可证》[建字第（2016）0475号]，原告亦应退还给被告。原、被告双方签订的房屋转让合同中约定的购房款为520000元，其中的250000元是原、被告协商将旧债务转为购房款。合同签订后，原告实际支付的款项为270000元。由于合同无效，自始无效。因此，旧债务转购房款的行为亦无事实依据，原告据此要求被告退还250000元的主张，本院不予支持。该款项产生的纠纷的法律基础依旧是债权债务关系，属另一法律关系，本院不在本案中审理，各方可另行主张。故，本院确认合同无效后，被告应返还原告购房款270000元。至于原告主张的违约金，在合同无效后亦无事实依据，本院不予支持。各方是否因此而产生损失及过错责任，本案中原告并未主张，本院不予审理，各方可另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李富勇与被告杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶于2019年4月1日签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶于本案判决确定生效之日起三十日内返还原告李富勇270000元； 三、原告李富勇收到上述第二项款项时返还被告杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶《建设用地规划许可证》[地字第（2016）0475号]和《建设工程规划许可证》[建字第（2016）0475号]； 四、驳回原告李富勇的其他诉讼请求。 案件受理费9000元，由原告李富勇承担4327元，被告杨金音、廖忠克、廖汉东、韦金叶共同承担4673元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  韦彩云 二〇一九年十二月十四日 书 记 员  黄葭旖