广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2543号上诉人（原审原告）：欧强芳。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕惠如，广东耀辉律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：欧阳鸣。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人欧强芳、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、欧阳鸣因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。欧强芳在原审法院的诉讼请求：判令国龙公司在限期内将广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁28G房登记在欧强芳名下，并将产权人为欧强芳的不动产权证并交付给欧强芳。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、欧强芳在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款330000元及该款自2005年4月12日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在欧强芳完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助欧强芳到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁28G房所有权转移登记至欧强芳名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；欧阳鸣、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9370元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人欧强芳、信达公司、欧阳鸣均不服，分别向本院提起上诉。上诉人欧强芳的上诉请求：1.请求撤销原审判决书的第一项判决，并改判“欧强芳在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款33万元支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司”；2.请求依法判决国龙公司、欧阳鸣、农行淘金支行、信达公司承担本案的诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：（1）在一审过程中国龙公司未向欧强芳提出要求支付剩余购房款利息反诉请求，欧阳鸣、农行淘金支行及信达公司也未提出独立的诉讼请求，欧强芳未能按约支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审法院判决欧强芳支付剩余购房款利息给信达公司超出一审诉讼请求的范围。（2）欧强芳和国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人和国龙公司系借款合同关系，原审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人信达公司的上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.本案诉讼费由欧强芳承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院认定事实不清，欧强芳对涉案房屋的不享有产权。（1）已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，即预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗欧强芳的效力。（2）欧强芳与国龙公司签订的购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但欧强芳仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，欧强芳应该承担由此造成的不利后果。2.原审法院关于抵押权问题适用法律错误。（1）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合法的抵押权。（2）该司法解释适用的前提是处分了建设工程项目，本案涉案房产不存在建设工程纠纷，亦不存在涉案房产处分问题。3.无论《商品房预售合同》是否有效，上诉人都依法享有对涉案房屋的抵押权。（1）本案所涉贷款的过程和手续都是合法的，是善意商业贷款行为，应受法律保护。（2）若原审法院认定国龙公司与欧阳鸣签订的《商品房预售合同》无效，则欧阳鸣为无权处分人。农行淘金支行善意取得涉案房屋抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利。4.原审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出与生效法律文书相冲突的判决。原审判决要求协助欧强芳过户，阻碍了已经生效的原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第787号《民事调解书》的执行。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，损害了信达公司对涉案房屋的抵押权。上诉人欧阳鸣的上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回欧强芳的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。该案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且欧强芳只向国龙公司支付了40％的“购房款”。原审法院判决书生搬硬套地引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定是明显的适用法律错误。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误，不符合公序良俗。（1）欧强芳不是善意购房人。（2）本案原审判决无视铁路运输法院的生效判决。3.原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》（以下简称769号刑事判决）唱反调。4.原审法院判决认定欧阳鸣与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）欧阳鸣与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已办理了合同备案登记和抵押备案登记。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）根据生效的（2016）粤7101行初2831号行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至欧强芳名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.欧强芳的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。欧强芳是769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.欧强芳与国龙公司签订的涉案《国龙大厦认购书》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令欧强芳返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口，突破法律的底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。欧强芳的质证意见：该再审案件对本案不构成任何影响，国龙公司与其员工串通骗取银行贷款，损害金融机构的利益。名义购房人大多是国龙公司的员工或员工的亲戚朋友，没有实际支付任何款项，以房屋作为抵押物骗取贷款，不是真正的购房人。欧阳鸣的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人欧强芳、信达公司、欧阳鸣虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人欧强芳、信达公司、欧阳鸣的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9370元，由上诉人欧强芳负担4635元、上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元，上诉人欧阳鸣负担4635元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍