湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初472号原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省双峰县复兴街631号。法定代表人周连华，该公司董事长。委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。原告张磊，男，1987年2月28日生，汉族，个体业主，住所地湖南省长沙市芙蓉区，现住双峰县。委托代理人张定青，男，1963年10月27日生，汉族，双峰县人，住湖南省双峰县。原告陈红军，男，1963年9月16日生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人彭武华，湖南富厚律师事务所律师。被告茶陵县文海物业有限公司，注册地茶陵县城关镇云阳街农贸市场路段林业大厦旁第19号。经营地双峰县永丰镇和森路威龙国际小区物业办公室。法定代表人彭敏，该公司总经理。委托代理人葛艺芳，湖南民生律师事务所律师。第三人双峰县威龙国际业主委员会。住所地双峰县永丰镇和森路威龙国际大厦。第三人彭响求，女，1962年4月16日生，汉族，住湖南省双峰县，系威龙国际商铺业主。第三人张凤、聂旭明、贺带红、宋桂荣、聂达、李君荣、谢建国、匡小玲、孙新文、谢为民、梁世平、张友平、陈源、王晓彪、谭爱军、刘安喜、彭雪如、李勇军、王凤梧、梁志美、梁志军、黄国盛、朱小林、朱卫斌、李彩斌、陈品庄、彭响求、李迎春。原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司、原告张磊、原告陈红军与被告茶陵县文海物业有限公司、第三人双峰县威龙国际业主委员会、第三人彭响求等确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司委托代理人陈伟、原告张磊及其委托代理人张定青、原告陈红军及其委托代理人彭武华、被告茶陵县文海物业有限公司法定代表人彭敏、委托代理人葛艺芳、第三人彭响求到庭参加诉讼，第三人双峰县威龙国际业主委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人张凤等二十七人经本院通知参与诉讼后，均未到庭应诉。本案现已审理终结。三原告请求判令：请求法院确认2017年3月4日被告茶陵县文海物业有限公司与第三人双峰县威龙国际业主委员会签订的《物业服务合同》无效，诉讼费由被告承担。被告茶陵县文海物业有限公司答辩称：1、案涉合同是双方真实意思表示，依法成立的合同具有法律效力；2、《物业服务合同》签订后，被告按约定提供了服务，包括商铺在内的绝大部分业主依约支付了物业管理服务费。原告起诉状中所诉合同签订时没有达到法律规定的“双过半”同意，但其后大部分业主都按约缴纳了物业费，在法律上亦构成对合同的追认，请求法院驳回原告起诉要求确认2017年3月4日被告与双峰县威龙国际业主委员会签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求。第三人威龙国际小区业主委员会述称，本小区业主委员会是通过广大业主合法选举的，并经过双峰县房产局各案登记的业主委员会，业主委员会与代表业主大会选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同是合法有效的，请求人民法院依法驳回三原告的诉讼请求。第三人彭响求述称：2017年3月4日被告与双峰县威龙国际业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。第三人张凤等二十七人因未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：一、双峰县威龙房地产开发有限公司，类型有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码91431321678022684W。营业期限2001年8月13日至2021年8月12日，法定代表人张定华。被告茶陵县文海物业有限公司，类型：有限责任公司（自然人独资），统一社会信用代码：9143022MA4LA3NTX2，法定代表人：彭敏，营业期限2017年1月3日至2037年1月2日，经营范围：物业管理：家政服务、房屋租、售代理、搬家、装潢服务。二、威龙国际商业及住宅兼用小区位于双峰县永丰镇和森路，于2011年开始交付使用，共有26层，建筑面积44911平方米，1-5层为商业用房，商业用房业主43户，面积18523平方米，原告张磊、原告陈红军、原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司均为商业房业主，一楼的101、201及二楼面积为5678.57平方米归原告张磊所有，三楼面积4093.53平方米归原告陈红军所有，四、五楼面积共5370.96平方米归原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司所有。住宅区分A、B两栋26层，面积26388平方米，两栋各87户，共174户，至2014年已入住120户。2014年5月8日该小区住宅区74户业主向双峰县房产局书面提出成立“威龙国际业主委员会”的申请，该申请未注明商业用房业主和住宅业主是否为同一小区。2015年10月14日，该小区住宅区部分业主召开小区首届业主委员会筹备组会议，会议通过了筹备组成员，成员为A栋10户业主，B栋15户业主。2015年10月23日召开业主选举大会，参加大会的A栋43户业主，B栋31户业主，共74户业主，投票选举产生A、B两栋业主代表各10户业主，共20户业主，但包括张磊在内的43户商户业主未参加投票选举，投票选举的业主数包括商业用户业主在内未达到总业主数（商业用户43户，A、B栋120户）的半数，2015年11月1日，筹备组将选举产生的威龙国际业委会委员名单在小区内进行公布。随后威龙国际业委员向双峰县房地产管理局申请备案登记，2015年11月24日，双峰县房地产管理局作出双房函字【2015】15号“关于威龙国际业主委员会备案的回复函”：“双峰县威龙国际业主委员会：你会的备案资料我局已收悉，经审查，选举过程符合法定程序。备案全名为：双峰县威龙国际业主委员会特此函复。”该备案登记也未注明该小区包括商业用房业主。从2016年开始，威龙国际业委会对该小区包括商业用房业主行使职权，在选用物业服务公司前，召开业主大会亦未通知各商户参会即聘请茶陵县文海物业有限公司对小区进行物业管理。2017年3月4日双峰县威龙国际业主大会作为甲方，执行机构：双峰县威龙国际业主委员会，茶陵县文海物业有限公司作为乙方签订了《物业服务合同》，合同期限自2017年3月1日至2020年2月28日止。合同内容：“第一条，物业基本情况，物业名称：双峰县威龙国际小区，物业类型：普通多层楼梯房、电梯房、商铺，建筑面积：商铺18523平方米。第五条，本物业管理区域物业服务收费包干制方式：物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：商铺：每平方米1.5元/月，电梯房：每平方米1.2元/月。”证人张某、罗某、胡某、李某、肖某、张某证明，2015年10月14日威龙国际小区投票选举产生业主代表20户业主。包括原告在内的43户商铺业主未参加投票选举，商铺业主及商铺的承租者均没有参加业主大会。事后，被告茶陵县文海物业有限公司也未取得各商户对合同的追认。判决的理由和结果本院认为，本案争议的焦点：该物业服务合同的签订程序是否无效的问题。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应属于业主成员享有的权利，双峰县威龙国际业主委员会是双峰县威龙国际业主大会的执行机构，应当按照业主大会的授权及依业主大会的决定代表广大业主以业主委员会名义与物业服务企业签订物业服务合同。本案三原告虽然只是威龙国际小区的业主之一，物业类型为商业用房，第三人双峰县威龙国际业主委员会未召开所有商业用房业主参加的业主大会，即自行与被告茶陵县文海物业有限公司签订《物业服务合同》，该合同内容将三原告及所有的商业用户的物业费直接约定，该约定涉及到三原告及各商业用户的重大利益。其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款“下列事项有业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半的业主同意。”因此双峰县威龙国际业主委员会与茶陵县文海物业签订的《物业服务合同》部分无效，即对包括原告张磊、原告陈红军、原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司在内的威龙国际小区43户商业用房合同无效。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国物权法》第七十六第一款、第二款、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：确认第三人双峰县威龙国际业主委员会与被告茶陵县文海物业有限公司签订的《物业服务合同》部分无效，即第三人双峰县威龙国际业主委员会与被告茶陵县文海物业有限公司签订的《物业服务合同》于该小区43户商业用户业主无效。案件受理费100元，由被告茶陵县文海物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  胡笑男人民陪审员  周赛兰人民陪审员  胡清平二〇一九年十二月十六日法官助理张样红代理书记员陈春英