安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终2726号 上诉人（原审原告）：陈志田，男，汉族，1953年12月4日出生，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：王少峰，安徽淮中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蒙城县庄周街道办事处七里许村村民委员会，住所地安徽省蒙城县庄周办事处七里许村村部。 法定代表人：张峰，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：贾建国，安徽贾建国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张大伟，安徽和协律师事务所律师。 上诉人陈志田，蒙城县庄周街道办事处七里许村村民委员会（以下简称七里许村委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2018）皖1622民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。陈志田及其委托诉讼代理人王少峰，七里许村委会的委托诉讼代理人贾建国、张大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七里许村委会上诉请求：1、请求二审法院撤销蒙城县人民法院(2018)皖1622民初87号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用及其他相关费用由陈志田承担。事实与理由：原判决认定双方当事人之间买卖合同无效属认定事实错误。陈志田于2008年已将案涉房屋以8万元的价格转让给我方，我方已于2008年已支付8万元购房款，财务账目有明确的记载。且收条上也有领导批示和陈志田的签名，陈志田称仅收到3万元,那么我方为此一起支出的另外5万元到哪里去了。陈志田是否和当时的村书记张飞及文书黄玉春有其他的经济往来或纠纷值得怀疑,如果当时双方当事人就涉案房屋没有达成买卖协议,怎么可能会支付购房款8万元呢。案涉房屋转让后,我方又对案涉房屋进行了增建及修缮,一直用到2016年该房屋被拆迁。原判决认定案涉房产损失为152241.83元依据不足，不合法。安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司出具的价格为152241.83元的评估报告的依据是以陈志田单方书写的一份“评估内容”作出的，陈志田写多少财产项目及范围，评估公司就依照陈志田所写项目及范围进行不加考证的评估。案涉房产已拆迁好几年,现场实物早已不存在,评估人员没有实地勘察，评估报告不具有客观性、公正性、权威性。一审过程中，我方因对评估报告存疑性太大，已依法申请了本估报告资质评估人员出庭作证,但该报告的评估人员却没有出庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法第78条之规定,该评估报告不得作为认定案件事实的依据。综上所述，一审判决认定事实错误，判决对上诉人明显不公，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审。 陈志田辩称，一审判决事实基本清楚，七里许村委会的上诉理由不成立。双方没有签订房屋买卖合同，七里许村委会举证的买卖合同、收条均是伪造。七里许村委会使用我方的房屋是基于租赁事实。案涉评估结论在作出前，评估机构组织各方举行了听证会，听取了双方意见，并非依照我方单方书写的内容作出。一审中，七里许村委会申请鉴定机构人员出庭接受质询，鉴定机构也派人出庭，七里许村委会的该项上诉理由不成立。 陈志田上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审的诉讼请求。事实和理由：一审未判决房屋租赁费存在错误，二审应予纠正。一审按照2008年9月15日的价值进行评估显然错误，房屋被拆迁时间为2016年，房屋价值应当按照被拆迁时的价值进行计算，故评估价格明显不客观。 七里许村委会辩称，驳回陈志田的上诉，一审认定协议无效错误，案涉房屋的产权属于村委会不属于陈志田。陈志田自认并未与我方签订合同，一审认定无效是错误的。陈志田没有证据证明租赁事实，涉案房屋所有权属于村集体。评估标的已经不存在，评估没有基础。 陈志田一审诉讼请求：1、依法确认村委会2008年9月15日签订的买卖协议及2008年11月24日的收条无效；2、依法判令被告赔偿原告房屋及附属设施等款项50万元；3、被告支付2010年至今的房屋租金14万元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，经一审法院释明原告变更诉讼请求第2项为：依法判决被告支付房屋、深水井、猪圈等款项16万元及利息。同时撤回对被告蒙城县庄周街道办事处的起诉。 一审法院认定事实：2002年，原告租赁七里许村土地在原七里许村部斜对面建面粉厂12间，附属设施有深水井、猪圈等。2007年停产。2008年时任村书记张飞、文书黄玉春与原告协商购买上述房产给七里许村委会作为村部，在村委会使用期间，双方协商由村委会购买原告的上述资产，原告要价12万元，张飞没有同意，双方没有签订书面协议。之后被告村委会占用该房屋即对该房屋进行改造装修并一直使用至2016年拆除时。2008年9月15日张飞和黄玉春自行制作了协议和收条从蒙城县庄周街道办事处领回该房款80000元。2009年原告向被告催要，被告向原告支付了3万元房款，余款被告村委会至今未付。2016年原告在得知该房屋拆除后，到村委会、办事处信访要求解决该房屋问题无果，于是提起诉讼。 在审理过程中，陈志田申请对案涉房产进行评估，该院委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房产进行评估进行了评估，评估价格为152241.83元，原告支付评估费5000元，庭审时，被告要求评估人员出庭质证，被告支付出庭费600元。 一审法院认为：原告与被告村委会之间虽然就案涉房屋口头协商买卖，但双方就房屋价格没有达成合意，被告自行制作的房屋买卖协议未经原告签字同意，且被告仅支付30000元，未实际全部履行该协议，故该协议无效，双方应互相返回已取得的财产；被告村委会使用该房屋多年，现因拆迁案涉房产无法返回，被告应赔偿原告损失；原告申请对房产损失进行评估，被告认为评估房产已不存在，评估不具有客观性，因案涉房产的拆迁是在被告占有使用过程中造成的，且在被告自行制作的协议中明确房产面积，故对房产损失评估152241.83元予以确认；原告称已支付的30000元是房屋租赁费，且请求被告支付租赁费140000元，因双方没有签订房屋租赁合同，不予支持。原告请求被告支付利息，应当从原告信访之日即2017年1月4日起支付相应利息，以年利率息6%为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、被告蒙城县庄周办事处七里许村村民委员会于判决生效后十日内一次支付原告陈志田房款152241.83元（已支付的30000元应从中扣除）及利息（利率为月息6%，从2017年1月4日起至付清房款之日止）；二、被告蒙城县庄周办事处七里许村村民委员会于判决生效后十日内支付原告陈志田评估费5000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5950元，原告承担2850元，被告蒙城县庄周办事处七里许村村民委员会承担3100元，评估公司人员出庭费用600元由蒙城县庄周办事处七里许村村民委员会承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 双方当事人二审均无新证据提交。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定案涉买卖合同无效是否正确；案涉评估结论应否认定；陈志田关于租金的上诉请求应否支持。 关于合同效力的问题。案涉房屋买卖协议是双方真实意思表示，虽无经陈志田签名确认的正式书面买卖合同，但双方达成买卖合意后，陈志田已经将房屋交付七里许村委会，七里许村委会也支付了部分购房款，上述事实上的履行行为能够证明双方已经履行了房屋买卖合同的主要履行义务，双方之间的合同依法成立并生效。至于因房屋价格及履行问题所生争议，不影响合同的成立及生效。一审法院以案涉房屋买卖协议未实际全部履行为由认定案涉合同无效不当。关于案涉鉴定结论的问题。因案涉房屋已经在七里许村委会占用期间被拆除，房屋实际已经不存在。本院经审查蒙城县城关镇庄周办事处出具的庄信复（2017）1号处理意见书中载明的房屋状况、黄玉春2016年12月20日出具的证明中载明的涉及房屋间数、面积的内容以及七里许村委会单方制作的房屋买卖协议中载明的房屋范围，上述证据中反应的房屋情况与评估机构据以确定案涉厂房价格的评估范围并无根本上差别，评估机构的人员一审中出庭接受了当事人的质询，七里许村委会也无其他反驳证据足以推翻案涉评估结论，一审认定上述评估报告据此作为定案依据并无不当。考虑到该份评估报告的评估基准日与本案双方当事人磋商房屋买卖的时间均为2008年，陈志田审理中主张的出售价格为12万元，参照评估结论，本院采信陈志田关于房屋售价的主张，以12万元认定房屋价格并按照七里许村委会欠付购房款数额以及逾期付款损失（利息）确定陈志田的损失范围，履行期限按照七里许村委会单方制作的陈志田的收条日期确定。据此，七里许村委会应支付陈志田的损失数额为欠付款9万元及逾期付款损失，逾期付款损失本院酌定以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。鉴于七里许村委会在未足额支付购房款的情况下单方制作陈志田收据抗辩合同义务已经全部履行，过错程度明显，本案计息标准依法参照逾期罚息利率标准以人民银行基准利率或同业拆借中心报价利率上浮50%为宜。关于租金的问题，因双方存在房屋买卖关系，七里许村委会占有案涉房屋是基于买卖法律关系上的占有，陈志田要求支付租金于法无据，不予支持。陈志田一审诉求要求确认协议与收条无效，根据查明的事实，协议与收条均非陈志田签署，如此则协议对陈志田不产生拘束力，收条不能证明其上载明的事实，于本案判决结果上均无效力评价之必要。综上，陈志田、七里许村委会的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2018）皖1622民初87号民事判决； 二、蒙城县庄周街道办事处七里许村村民委员会于本判决生效后十日内支付陈志田赔偿款90000元及利息（利息以90000元为基数，自2008年11月24日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日起之后的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，至款项付清之日止）； 三、驳回陈志田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，评估费5000元，由蒙城县庄周街道办事处七里许村村民委员会负担；二审案件受理费3100元，由陈志田负担1550元，蒙城县庄周办事处七里许村村民委员会负担1550元。 本判决为终审判决。 审判长 王 平 审判员 王肖红 审判员 王艳东 二〇一九年十二月十六日 法官助理孙曼 书记员李遨宇