湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11659号上诉人（原审原告）：魏敏，女，1981年1月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪铭，湖北征和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨森，湖北金卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：林海，该公司员工，男，1979年8月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人魏敏与上诉人武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初5179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。魏敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持魏敏的诉讼请求，联峰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻的违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已经尽力去维权，但仍然造成了规划验收的延迟，因此酌情降低逾期交房违约金的裁判理由没有法律依据，无法令人信服。1.双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件系合法有效。在商品房等大宗物品的买卖中，买受人作为一个个独立的个体往往处于较为弱势的地位，魏敏是被动适用联峰公司提供的格式合同。联峰公司作为拥有独立的商事主体，对其自身违约可能要承担的违约风险应有充分预估。在联峰公司出售此房产前，应对可能出现的风险作出合理的预防及承担相应的法律风险，而不是在违约后后极力逃脱合同中约定的违约条款。2.联峰公司作为专业的房地产开发公司及商事主体，在本案房产项目上马前未对周边小区违章建筑进行调查及事先排除妨害，后导致本案商品房规划未通过验收应是联峰公司的过错，而不是其尽力维权就能逃避违约责任。3.联峰公司在交房期限届满时，涉案房屋园林、绿化、消防等专项验收均未通过，房屋也无法正常通电，并非只是上述虹景花园违章建筑一项原因导致其不能正常交付房屋，联峰公司自身也存在重大过错，应承担合同约定的违约责任。4.一审法院在审理本案时，应尊重双方合同条款，遵守合同意思自治原则，不能任意适用自由裁量权。且在认定实际损失的时候，并没有考虑到由于迟延履行造成的物价的上升成本和权利主张成本。二、一审法院酌情降低逾期办证违约金为已付房价款的0.5%，没有法律依据。联峰公司辩称：请求驳回魏敏的全部上诉请求。联峰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回魏敏的全部诉讼请求。一审、二审案件受理费由魏敏承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，联峰公司已按期交付房屋,不应承担逾期交房违约金。（一）联峰公司在合同的约定时间履行了房屋交付的义务，魏敏在对房屋验收无异议后，签署了《办理房屋交付程序单》等材料，并在收房后对房屋进行了装修及入住使用。（二）联峰公司针对两次规划条件核实公示情况，在规划部门监督下按照法律规定在交房现场进行了张贴公示，向魏敏履行了告知义务。魏敏在办理收房手续时通过公示，能够知晓规划条件和规划验收情况。依据《武汉市商品房买卖合同》第十二条魏敏在明确知晓规划条件发生变化并导致购房合同履行基础发生改变的情况下，有权拒绝交接，并可立即要求联峰公司承担延期责任，但魏敏仍然完成了验房、收房手续，并在《办理房屋交付程序单》等文件上进行签字确认，用实际行为对合同履行条件的变更进行了确认。（三）房屋交房时公示的规划验收条件与房屋竣工验收合格时的规划条件是完全一致的，联峰公司不存在任何欺骗行为。参考《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条“预售的商品房质量未经验收合格，但己实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持”的规定，对于缺少行政部门形式要件的房屋交付，虽然违反法律禁止性规范中的管理性禁止规范，但并未违反效力性禁止规范，联峰公司的交房行为仍具有法律效力，法院应当予以支持。因此，一审判决认定联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，应承担逾期交房的违约责任，实属事实认定错误。二、一审判决认定联峰公司超过合同约定的办理房地产初始登记的期限，与事实不符。联峰公司己依照合同约定及规划部门的要求办理了房地产初始登记，并履行了办证、通知及提供办证资料等义务，联峰公司不应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。魏敏收房后，曾于2017年4月3日在武汉市东湖新技术开发区人民法院起诉联峰公司，要求继续履行双方合同，承担逾期交房违约金，联峰公司于2017年7月10日提起反诉，要求魏敏承担逾期支付房款的违约责任。在法官的调解下，双方达成口头承诺：魏敏承诺其收房行为合法有效，知晓合同履行的所有条件及现实情况并表示理解，要求联峰公司放弃追究违约责任，并完成工作直至向发放不动产资料；双方同时承诺相互谅解，不再以合同中任何条款相互主张任何权利及责任。在达成相互谅解和承诺后双方均撤诉，且在房屋竣工验收合格后，联峰公司及时办理了房屋初始登记，并向魏敏发放了不动产资料，且没有追究其违约责任，联峰公司己履行其承诺，现魏敏违反承诺，有违诚信原则。三、本案中由于完全不可归责于联峰公司的原因导致房屋验收和房屋初始登记时间发生变化，二审法院应依据诚实信用原则和公平原则，合理确定联峰公司的权利及义务。（一）关于规划验收变化的原因。汇博苑项目地上部分红线范围内存在相邻建筑，导致用地范围线发生变化，存在与规划许可不一致的情况，影响了规划验收。交房时，房屋未能通过规划验收的原因并非简单的“第三方侵权”，而是由于虹景花园小区存在未经规划部门批准的拆改建问题以及政府相关部门对这一问题的处理未能按期到位。联峰公司多次与政府相关部门沟通，协调解决虹景花园小区违法建设问题，但虹景花园违法建设和政府部门对这一问题的处理己经远远超出了联峰公司的预见及处理范围，不可归责于联峰公司。（二）关于项目施工期间未能通电的原因。联峰公司严格按照与供电公司的合同进行了付款，按照付款进度，在约定的交房日前项目是完全能够达到通电条件的。但由于东湖隧道的配套工程——喻家湖路高架桥系列工程及地铁2号线南延长线工程的施工，均需要新建电缆通道代替原电缆通道，新建电缆通道严重影响了项目进展。经联峰公司积极与多方努力、协调、争取，成功于2017年4月协助供电公司于完成了外部电缆接通工作。联峰公司在交房后，为业主提供免费提供工程电力，方便其装修、入住使用。因此，联峰公司己经尽到自己的义务和能力，但地铁施工和市政工程建设的实际进度属于联峰公司无法预见、无法控制，更难以克服的事由，完全不可归责于联峰公司。四、一审法院判决联峰公司承担的违约金金额过高，不符合公平正义的法制理念，即使二审法院认定联峰公司存在违约过错，也应将违约金标准进行大幅调整。双方合同中约定的违约金相对于本案实际情况过高，且魏敏并无任何实际损失，反而因房产获得各种增值收益，联峰公司不应按照合同约定标准承担逾期交房和逾期办理房地产初始登记违约金。魏敏辩称，第一，联峰公司的上诉理由第一条不是新的理由，在一审已经进行详细说明，魏敏已多次答复，不再赘述。第二，联峰公司逾期交房、逾期办证是客观事实，不容否认。其上诉理由第二点内容，理由亦证明其在合同约定交付时间达不到合同约定和法定交房条件，客观存在逾期交房和逾期办证的事实。第三，联峰公司列举一系列导致其无法按期通过规划验收及无法正常通电的原因，都是推卸自身责任，反证明其违约事实客观存在。其列明的上诉理由第三条第二款载明经过其争取……说明联峰公司案涉项目在2017年4月前都无法正常通电。第四，关于一审法院能否调整合同约定违约金问题。魏敏在上诉状中已经阐明了不能进行调整的理由，不再赘述。魏敏向一审法院起诉请求：1、判令联峰公司支付魏敏逾期交房违约金79871.65元（计至2017年7月19日汇博苑项目规划条件核实公示期满共计322天）；2、判令联峰公司支付魏敏逾期办理初始登记的违约金12402.4元；3、判令联峰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月17日，魏敏（作为买受人）与联峰公司（作为出卖人）签订了编号为湖140418245的《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：魏敏向联峰公司购买位于东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑商品房项目中的第2栋2单元21层2号商品房一套，该商品房建筑面积共89.60平方米，成交总金额为1240243元，……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之2（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间其视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。第十三条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。……。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。附件六约定：……。二、买受人同意委托出卖人办理房地产权属证书，并承诺在收房时将办理房地产权属证书需缴纳的相关税费一次性预付给出卖人，出卖人不收取代办费用。……。一审另查明，2008年4月28日，联峰公司取得汇博苑项目的国有土地使用权证，2011年虹景花园小区业主开始未经批准拆改建别墅，至2013年小区所有别墅拆改建完成，并占用了联峰公司的用地。2013年5月16日，汇博苑项目取得建设工程规划许可证。2014年4月25日，联峰公司与国网湖北省供电公司武汉供电公司签订了《新建住宅供电配套工程合同》，约定由联峰公司委托国网湖北省供电公司武汉供电公司对汇博苑住宅建设项目实施供电配套工程建设，联峰公司支付供电配套工程建设费。2015年1月29日，湖北省交管网发布《武汉市关于喻家湖路（珞瑜东路至喻家××）高架工程施工期间交通管理的通告》，通告2015年2月2日至同年9月30日该路段进行高架工程施工。2016年8月17日和2017年7月10日，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局分别发布了《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，使用地范围线发生变化，导致该项目与规划许可不一致。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、2#楼、3#楼及地下室的竣工验收备案手续，取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。魏敏依约向联峰公司支付全部购房款。一审再查明，2016年8月30日，魏敏与联峰公司办理涉案房屋的交接手续，签署《办理房屋交付程序单》，并领取购房附带赠送的设备。2017年11月22日，联峰公司取得了涉案房屋的不动产权属证明。2018年1月18日，魏敏办理涉案房屋的不动产权证书【鄂（2018）武汉市东开不动产权第0004577号，房屋建筑面积为89.63平方米】。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。二、联峰公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。魏敏与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定全面履行。1、关于联峰公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。魏敏与联峰公司合同约定的交付时间为2016年8月30日，而联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时，才能认定联峰公司履行了符合法律规定的交付义务，故联峰公司交付房屋的时间超过合同约定的时间，逾期交付时间为356天，其应承担逾期交房的违约责任。联峰公司认为魏敏已收房，联峰公司已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，一审法院不予支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调减的抗辩意见，魏敏作为购房者在房屋不符合交付条件时可以依据合同约定拒绝接收房屋，但魏敏于2016年8月30日自愿办理了涉案房屋的交接手续，并实际占有使用，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益。一审法院综合考虑涉案房屋魏敏已经于合同约定的交房日期收房，联峰公司给其办理了涉案房屋的不动产权证，没有对其使用房屋造成实质性的影响，且联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻的违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已经尽力去维权，但仍然造成了规划验收的延迟，一审法院酌情降低逾期交房违约金，由合同约定的按日向魏敏支付已付房价款的万分之二调整为万分之0.5，即19967.91元（1240243元×322日×0.00005，取小数点后两位数），过高部分不予支持。对魏敏要求联峰公司支付逾期交房违约金过高部分的诉讼请求，不予支持。魏敏要求计算违约金的截止时间为2017年7月19日汇博苑项目规划条件核实公示期满共计322天，对2017年7月19日之后的违约金魏敏未请求支付，属于对其民事权利的放弃，予以照准。2、关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。魏敏于2016年8月30日与联峰公司办理了涉案房屋的交接手续，2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件。但联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于魏敏要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。联峰公司认为合同约定的违约金过高请求降低违约金标准，鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，酌情降低违约金为已付房价款的0.5%。对魏敏要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，一审法院支持6201.21元（1240243元×0.005，取小数点后两位数），过高部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向魏敏支付逾期交房违约金19967.91元；二、武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向魏敏支付逾期办理房地产初始登记违约金6201.21元；三、驳回魏敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2106元，由魏敏负担1652元，武汉联峰房地产开发有限公司负担454元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏敏提交如下证据：证据一，武汉东湖新技术开发区供电公司光电园区供电所出具的情况说明一份，拟证明案涉小区低压户表送电日期为2017年4月19日，说明该小区在2017年4月19日才能正常通电。证据二，魏敏在武汉市城市建设委员会网站上查询的打印截图，拟证明案涉项目配电房、地下室及相关楼栋竣工验收时间均为2017年8-9月，均晚于合同约定交房时间。经质证，联峰公司对证据一的真实性不认可，认为该证据系第三方出具的说明，联峰公司无法核实真实性；在法院确认事实中已经确认联峰公司于2014年4月25日与国网湖北省电力公司武汉分公司签订了供电合同，并严格按照合同约定条款支付工程款，按照付款进度在约定的交房日前项目是完全能够达到通电条件的，且在交房后联峰公司为魏敏提供了免费的工程电力方便其装修和入住使用，因此联峰公司对其证明目的也不认可。对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，此证据既未加盖查询专用章，也看不清是在哪个网站上截取的截图。本院认为，对证据一的真实性本院予以确认，证据二虽为网页截屏，但与武汉市城市建设委员会官网查询的结果一致，本院对真实性亦予以确认；证据一可以达到其证明目的，证据二反映的涉案2号楼在2017年8月21日发证，与一审查明事实相符，而配电房发证时间与本案无关联性。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，魏敏与联峰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同约定的房屋交付时间为2016年8月30日，虽然魏敏于2016年8月30日实际收房，但联峰公司于2017年8月21日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，此时涉案房屋才符合法律规定的交付条件，联峰公司此前所交付的房屋不具备法定交付条件，故联峰公司应承担逾期交房违约责任。联峰公司上诉称其已按期向魏敏交付房屋，不应承担逾期交房违约金，但联峰公司并未提供证据证明魏敏是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除联峰公司交付符合法定交付条件房屋的义务，本院对联峰公司的该项上诉理由，依法不予采纳。关于逾期交房违约金的计算。考虑到魏敏在2016年8月30日实际收房后占有使用房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，且魏敏仅主张共计322天的逾期交房违约金，一审法院酌情降低逾期交房违约金，由合同约定的按日向魏敏支付已付房价款的万分之二调整为万分之0.5，符合公平原则及本案实际情况，并无不当。对魏敏的相应上诉理由，本院不予支持。联峰公司上诉称因相邻违法建筑导致用地范围线发生变化，存在与规划许可不一致的情况，影响了规划验收。因前述情形并非合同约定的免责情形，也非联峰公司在签订案涉合同时不能完全预见的情形，并不能免除联峰公司的责任。同时，即便因相邻违法建筑造成联峰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，亦不影响联峰公司承担违约责任，故对联峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于联峰公司是否应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任及违约责任的承担的问题。联峰公司称其与魏敏达成口头承诺，但未提交相应证据，应承担举证不能的不利后果。2017年8月21日，涉案商品房项目达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审法院考虑到联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，酌情降低违约金为已付房价款的0.5%，符合公平原则，并无不当。对魏敏及联峰公司的相应上诉理由，本院均不予支持。综上所述，魏敏、联峰公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4212元，由魏敏负担2106元，武汉联峰房地产开发有限公司负担2106元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月十三日法官助理杜文书记员杜文