广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18734号上诉人（原审被告）：甄锦藻，男，1940年3月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：梁杏容，女，1949年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。被上诉人（原审原告）：深圳市物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区怡景路怡景花园牡丹村。法定代表人：陈家发，总经理。委托诉讼代理人：彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴伟民，广东世纪华人律师事务所实习律师。上诉人梁杏容、甄锦藻因与被上诉人深圳市物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初898号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人梁杏容、甄锦藻的上诉请求：1.判令深圳市物业管理有限公司自行承担物业管理费等费用；2.判令深圳市物业管理有限公司承担一、二审案件的受理费。上诉理由：1.原审原告没有提供原审被告与该公司签订的物业服务合同，原审原告提供的前期物业服务合同是原审原告内部上下级之间的合同，对原审被告没有约束力。法律依据是最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。2.原审原告主张原审被告承担拖欠文锦花园物业管理费等费用人民币51257.83元，及其延时之款项。必须由原审原告自行承担举证不能的法律效果。原审原告编造的欠费金额，是一笔糊涂账，毫无事实根据。事实是2016年3月份至今天，分别有三个不同的租户。原审原告提供一份邓某微信对话，所谓“证明”有催告收物业费。因为没有提供三个租客的具体欠费金额，原审被告当场据理抗辩。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交。《合同法》第十条第二款：应当采用书面形式。原审原告未能提供书面证据，必须承担举证不能的法律效果。3.2019年3月8日第二次开庭双方辩论时，原审原告律师彭晓楠要求原审被告说：“给我提供收租金的详细情况，凭此计算收管理等费用”。被原审被告驳回说：“收到租金不等于租户交管理等费”。原审被告同时向原审原告提交；“管理费水电费拒付依据书面文件”。针对律师彭晓楠提出的问题，原审被告于2019年3月15日向刘早磊法官递交《谁主张谁举证》的文件。申述了此事实应由原审原告承担举证不能的法律效果。《民事诉讼法》第六十四条一款；“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。4、2019年3月8日第二次开庭时，审判员询问双方是否同意和解。原审原告表示同意和解，其和解方案是免除滞纳金。原审被告表示，该管理费水电费等费用是文锦花园管理处邓某违法乱纪造成，应该由原审原告负全责。原审原告表示免除滞纳金，法院应给予支持。5.第三个租户拖欠租金，本业主向罗湖区人民法院起诉，2019年4月1日作出判决。判决书指出；“关于原告要求被告结清水、电、燃气、物业管理等各项费用的问题。因原告未举证证明被告拖欠水、电、燃气、物业管理等各项费用而致原告遭受损失，故其要求被告结清该等费用缺乏依据，本院不予支持”。因为原审原告没有给原审被告提供租户陈某欠费的书面证据，其损失应由原审原告承担。6.文锦花园物业管理处主任邓某，经营深圳市物业管理有限公司文锦花园停车场。根据《物权法》第七十四条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。邓某严重违反《物权法》，强占全体业主的合法权益；邓某的停车费收入，从来没有向业主公开，存在贪污的嫌疑；邓某忙于经营停车场，哪有管理服务广大业主的心？7.文锦花园某届主任，因贪污电费巨款，被罗湖区人民法院判决为刑事责任而入狱。8.原审原告几年来收不到管理费等费用，为何不在第一个月收不到时通知业主，拖延了几年才找业主，请原审原告作出合理、合法的解释。9.请求罗湖区人民法院调查文锦花园主任邓某违法乱纪贪污受贿的行为。被上诉人深圳市物业管理有限公司的答辩意见：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人深圳市物业管理有限公司的原审诉讼请求：1.被告向原告交纳拖欠深圳市罗湖区文锦花园26B座B地自2016年5月1日至2017年5月31日及2017年11月1日至2018年3月31日的物业服务费19170.54元、专项维修资金958.53元，自2017年11月1日至2018年3月31日的电费11609.85元、水费1142.31元、污水处理费327.24元、垃圾处理费73.63元，物业服务费和专项维修资金的滞纳金5961元、水电费和垃圾处理费、污水处理费的滞纳金12014.74元（滞纳金暂计至2018年10月31日，最终应计算至被告还清款项之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。原告在庭后撤回对电费的诉讼请求。原审法院认定：一、原告与深圳某房地产（集团）股份有限公司于2013年9月30日签署一份《前期物业服务合同》，明确深圳某房地产（集团）股份有限公司自1985年入伙之日将文锦花园（包括文锦大厦）委托给原告实行物业管理和综合服务，约定：一、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中商业物业多层部分物业服务费用（物业服务资金）按照每平方米3元的标准于每月20日前按月向原告交纳，原告代收代缴水电费、垃圾处理费、排污费等费用，按深圳市规定标准收取，业主（使用人）应在每月20日前交纳上月水电费、垃圾处理费、排污费等费用；业主或物业使用人应按时交纳物业服务费用（物业服务资金）、中央空调费、物业专项维修资金等费用，逾期交纳的，原告有权每日按应交费用的万分之五收取滞纳金；业主或物业使用人逾期交纳水电费、垃圾处理费、排污费等费用的，乙方有权每日按应交费用的千分之三收取滞纳金，并有权采取停水停电措施追缴；合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。二、深圳某房地产（集团）股份有限公司系文锦花园的开发建设单位，两被告系文锦花园26B座B地的所有权人，该房产登记的建筑面积为155.65平方米，该房产属于商业物业多层部分，物业专项维修资金按每月每平方米0.15元的标准收取。两被告确认其缴纳了2016年4月的物业服务费及物业专项维修资金，未缴纳2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月期间的物业服务费及物业专项维修资金，主张其因在与租户诉讼中，已与管理处邓某协商诉讼结束后再支付。三、原告提交了2017年及2018年的《抄水表月记表》，记载涉案房产2017年11月至2018年3月水表读数分别为107立方米、184立方米、236立方米、243立方米、246立方米，原告主张该房产水表于2017年11月份进行了更换，基础读数为0立方米。原告提交的《自来水费、污水处理费价目表》记载，商建服务业用水零售自来水单价为3.35元每立方米、污水处理费为1.2元每立方米；《深圳市城市生活垃圾处理费征收标准》记载垃圾处理费为0.27元每立方米；《深圳市发展和改革委员会深圳市税务局关于完善自来水价格政策的通知》记载，2017年8月1日起非居民生活用水零售价格为3.77元每立方米。原告与深圳市某(集团）有限公司于2011年8月20日签订《深圳市城市供排水合同》，记载用水地点为文锦花园，约定由原告缴纳水费（包括自来水费、污水处理费）。原告提交水费发票、污水垃圾处理费专用收据，以证明其已代缴水费、污水及垃圾处理费。四、原告提交其工作人员邓某于2018年4月3日与被告的微信聊天记录，记载管理处对被告催缴水电、管理费等欠费。被告主张原告未在欠交第一个月及时通知业主，积累几年才提出，超出诉讼时效。原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告自愿撤回对电费的相关诉讼请求，是对其合法权益的自由处分，法院予以准许。深圳某房地产（集团）股份有限公司系文锦花园的开发建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力，两被告作为文锦花园涉案房产的业主，应当依照《前期物业服务合同》的约定履行义务。关于物业服务费用及物业专项维修资金，从原告提供的聊天记录，可证明原告已向被告催收费用，且相关请求未超出诉讼时效。原告已向被告提供了物业服务，且被告亦确认未缴纳2016年4月之后的费用，因此，被告应当依约向原告缴纳物业服务费用，并依法缴纳由原告代收的物业专项维修资金。涉案房产建筑面积为155.65平方米，原告依照355.01平方米的标准向被告收取费用缺乏法律依据，法院以建筑面积155.65平方米为标准，计得涉案房产每月的物业服务费用为466.95元（3×155.65)、物业专项维修资金为23.35元（0.15×155.65)，被告应当向原告支付2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月共计18个月期间的物业服务费8405.1元、物业专项维修资金420.3元（详见附表）。原告要求被告按照日万分之五的标准支付滞纳金，符合合同约定及法律规定，法院予以支持，法院按照欠费金额及欠费时间，计得截止庭审之日即2019年3月6日，被告应支付物业服务费用及物业专项维修资金的滞纳金为3169.54元（详见附表），且被告应当以8825.4(8405.1+420.3)元为本金，自2019年3月7日起按照日万分之五的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止。关于水费，原告已提交被告用水量及原告垫付水费的初步证据，因被告未能提交反驳证据，法院对原告主张的被告用水量及原告垫付的事实予以采信。根据水表读数，被告2017年11月至2018年3月期间的用水量分别为107立方米、77立方米、52立方米、7立方米、3立方米，因此，被告应当向原告支付该期间水费927.42元、污水处理费295.2元、垃圾处理费66.42元。原告要求被告按照日千分之三的标准支付滞纳金，标准过高，法院酌定被告按照年化利率24%的标准支付滞纳金。法院按照欠费金额及欠费时间，计得截止庭审之日即2019年3月6日，被告应支付水费、污水处理费及垃圾处理费的滞纳金为351.03元（详见附表），且被告应当以1289.04元（927.42+295.2+66.42)为本金，自2019年3月7日起按照年利率24%的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告甄锦藻、梁杏容应当自判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月期间的物业服务费人民币8405.1元、物业专项维修资金人民币420.3元；原告深圳市物业管理有限公司支付截止2019年3月6日物业服务费用及物业专项维修资金的滞纳金人民币3169.54元，并自2019年3月7日起以人民币8825.4元为本金，按照日万分之五的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止；三、被告甄锦藻、梁杏容应当于判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付2017年11月至2018年3月期间水费人民币927.42元、污水处理费人民币295.2元、垃圾处理费人民币66.42元；四、被告甄锦藻、梁杏容应当于判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付截止2019年3月6日水费、污水处理费及垃圾处理费的滞纳金人民币351.03元，并自2019年3月7日起以人民币1289.04元为本金，按照年利率24%的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止；五、驳回原告深圳市物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币541元，由原告深圳市物业管理有限公司负担人民币400元，被告甄锦藻、梁杏容负担人民币141元（原告已预付，被告负担之数应当自判决生效之日起十日内迳付原告）。经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被上诉人为涉案房产的物业服务公司，为上诉人提供了物业服务，上诉人在诉讼中自认未缴纳2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月期间的物业服务费及物业专项维修资金，原审判令其向被上诉人缴纳拖欠费用及滞纳金，具有事实和合同依据，本院予以确认。上诉人以其与涉案房产租户存在纠纷为由拒绝缴纳上述费用，缺乏理据，本院不予支持。被上诉人提交了《抄水表月记表》和代缴水费收据等证据主张代上诉人缴纳了2017年11月至2018年3月水费、污水处理费和垃圾处理费，上诉人未提交相反证据证明已自行缴纳了上述费用，原审采纳被上诉人主张判令上诉人向被上诉人支付水费、污水处理费、垃圾处理费及滞纳金，具有事实依据，本院予以确认。上诉人以其与涉案房产租户存在纠纷为由拒绝缴纳上述费用，缺乏理据，本院不予支持。上诉人以被上诉人在一审调解中同意放弃滞纳金为由请求不支付滞纳金，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，梁杏容、甄锦藻的上诉主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币541元，由上诉人梁杏容、甄锦藻负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十二月十八日书记员 赵敏竹