黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0903民初2017号原告：七台河市东方物业管理有限责任公司，地址七台河市桃山区东方花园30号楼。法定代表人：杨绪良，该公司总经理。委托诉讼代理人：白金龙，系该公司法律顾问。被告：周明海，男，1973年11月5日出生，汉族，桃山煤矿工人，住七台河市桃山区。原告七台河市东方物业管理有限责任公司（以下简称东方物业公司）与被告周明海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方物业公司的委托诉讼代理人白金龙、被告周明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七台河市东方物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1．要求被告立即给付拖欠物业费2,389.00元，违约金合计500.00元（原告当庭放弃对违约金的请求），合计2,889.00元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月12日至2018年12月31日，被告均未缴纳物业服务费，原告多次找被告催要拖欠的物业费，被告均以各种借口推脱不交，故原告诉至法院。被告周明海辩称，原告没找我要过物业费，我也不用交物业费，我用水泥抵过物业费，当时原告的刘经理和杨经理都同意我不交费，从朱经理开始我就不交物业费，刘波经理干的一年里拉我十几袋水泥顶一年物业费，杨经理期间我送了58袋水泥顶物业费。楼房楼顶、楼板由开发商终身保修，我找物业协调启用物业维修基金给我修楼房，但原告一直没给我修。物业合同是假的，业主委员会选举时从未通知过我，业主委员会中有一个叫钟亚丽的上届就被罢免了，还有一个70多岁的委员腿脚不好使还当委员，业主委员会无权替我们签合同，业主委员会与原告签字从未通知我们，要求公示物业维修基金，原合同上写的24小时保安巡逻根本没有，门卫房租出去卖性保健品了，9号楼的饭店油烟开窗就能闻到，大夏天都不敢开窗户，小区圈地盖车库，楼头接仓房物业从来都不管，现在物业的服务就是扫楼道，好几天扫一回用的都是脏水，都是味，窗户多年没擦，防盗门十多年没修，楼道的防灭火系统无人维修，现在的绿地占用率与原合同不符，我家因为物业不给维修，我自己花钱维修的，花了两千多元，阁楼前后窗户里外做保温花了一千多元，可以现场核实，现在前后墙全是黑的，我不敢刮，至于我楼道放点东西不比盖仓房、圈地强多了吗，物业不管事不作为，不管盖车库和仓库，物业未履行物业服务合同，提供的物业服务质量达不到物业服务合同约定的标准。十几年没收费已经过诉讼时效了。原告只提供卫生服务，我只给卫生费，但我认为卫生还不达标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经质证有异议的证据，认证论述如下：原告提供的证据（2）欠费明细一份，证明2009年8月12日至2018年12月31日期间被告共欠物业费2,389.00元；被告经质证对真实性无异议，但认为计算方式有异议。本院经审查对真实性予以确认。证据（3）物价局、房产局物业收费标准批复，证明原告收费标准；被告经质证对真实性无异议，但认为原告没有按收费项目提供完全服务；本院经审查对该证据真实性予以确认。证据（4）物业服务合同复印件一份，证明原告收费管理期限是到2016年5月30日；2016年5月31日原告与小区业主委员会签订的物业服务合同复印件一份，证明收费依据和标准；被告经质证有异议，这两个合同都是假的，不认可业主委员会人员，所以他们签的合同也是假的。本院经审查对该证据的真实性予以确认。证据（5）催缴通知单复印件5份、照片一张，证明被告门前长期堆放垃圾不清理；被告经质证对照片无异议，对通知单有异议，没贴到我家门上，也没让我签字，我从没见过催交单。本院经审查对该证据的真实性予以确认。被告提供证据（1）证明一份，证明2010年至2014年间向原告库里送水泥58袋，有接收保管员签字，用水泥顶物业费，每袋17.00元，共计986.00元。原告经质证有异议，但其庭后核实认可收到58袋水泥并按每袋17.00元价格抵物业费986.00元。故本院对该证据真实性予以确认。证据（2）物业服务合同复印件一份，证明被告未按照合同约定提供符合合同要求的服务。被告经质证，对该合同真实性无异议，对证明内容有异议，应由相关部门认定物业公司是否存在服务瑕疵，即使违约也应由业主委员会罢免、重新选聘物业公司，或者由政府行政部门予以行政处罚，且该合同签订于2004年，现原告与业主委员会重新签订新合同，应按新合同及现行物权法及物业管理条例履行，如果2004年合同有效，业主应按老合同提前交纳物业费，如不交纳应承担违约金。业主未交纳物业费导致物业公司无资金投入服务，影响服务质量。本院经审查对该证据的真实性予以确认。通过以上证据的分析与确认及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：被告周明海系东方花园小区9号楼5单元702室业主，房屋面积为52.95平方米。原告系为该小区提供物业服务的物业管理公司。被告周明海入住该房至今虽未交纳物业费，但其陆续给原告送水泥抵顶物业费。2004年8月12日，原、被告签订物业管理服务协议书，约定住宅收费标准为每平方米0.25元。2011年5月30日，原告与东方花园业主委员会签订物业服务合同，约定：合同期限为5年（自2011年6月1日起至2016年5月30日止），收费标准为住宅0.39元／平方米。2016年5月31日，原告与东方花园业主委员会签订物业服务合同，约定：合同期限为5年（自2016年6月1日起至2021年5月31日止），收费标准为住宅0.45元／平方米。被告拖欠物业费自2009年8月12日至2011年5月30日共计656天，每平方米为0.25元，即289.46元（0.25元/月×656天÷30天×52.95平方米）；2011年6月1日至2016年5月30日共计60个月，每平方米为0.39元，即1,239.03元（0.39元/月×60个月×52.95平方米），2016年6月1日至2018年12月31日共计31个月，每平方米为0.45元，即738.65元（0.45元/月×31个月×52.95平方米），合计2,267.14元。另查明，原、被告口头约定以每袋水泥17.00元的价格抵顶物业费，被告2009年起陆续给原告送水泥58袋，每袋17.00元，合计986.00元，该款抵顶后尚欠物业费1,281.14元。本院认为，被告周明海居住在原告东方物业公司为其进行物业服务的东方花园小区居民楼内，双方形成了物业服务合同关系，原告作为物业企业已提供物业服务，被告应支付物业服务费用。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交、业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故对原告要求被告给付物业费1,281.14元的诉讼请求予以支持。关于被告抗辩原告提供的物业服务有瑕疵、存在违约行为，因其未提供充分证据证明物业服务存在瑕疵，故对该抗辩理由不予采纳。关于被告抗辩已过诉讼时效问题，鉴于被告自2009年8月份持续未交纳物业费至今，原告提供催缴单表示持续催缴，可见本案未过诉讼时效，故对被告该主张不予采纳。关于被告抗辩业主委员会选举及成员组成问题，不属于本案物业服务合同纠纷调整范围，不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告周明海于本判决生效后立即给付原告七台河市东方物业管理有限公司物业费1,281.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元由被告周明海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审判员  胡丽娜二〇一九年十二月三日书记员  田秀梅