山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9460号 上诉人（原审被告）：刘吉敏，女，X。 上诉人（原审被告）：王宝建，男，X。 两上诉人之共同委托诉讼代理人：路展，山东源中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘玉贞，女，X。 委托诉讼代理人：沈长基，男，。 委托诉讼代理人：王怀禄，山东怀禄律师事务所律师。 上诉人刘吉敏、上诉人王宝建因与被上诉人刘玉贞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2281号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘吉敏和上诉人王宝建之共同委托诉讼代理人路展、被上诉人刘玉贞之委托诉讼代理人沈长基和王怀禄参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘吉敏、王宝建上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原判认定事实不清，关键证据未经论证及参考。认定合同性质及效力适用法律错误。一、涉案房屋系宅基地拆迁安置性质，强法规定不得转让。二、认定“借名买房”没有依据，事实逻辑错误。三、一审法院忽视调取的关键证据，判决未对其进行论证及参考。1、崂山区不动产登记中心关于涉案房屋及土地性质的函复。2、王家麦岛社区现任主任、副主任询问笔录。 刘玉贞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。上诉人上诉称的事实与理由不能成立，其属于认知法律错误。 刘玉贞向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于青岛市崂山区户房屋及其上阁楼（602户）的真正出资购买人为原告刘玉贞（主房43.8万元+阁楼6万元=49.8万元）；2、两被告协助原告办理青岛市崂山区户房屋的过户手续；3、两被告返还青岛市崂山区户房屋上面的阁楼（602户）给刘玉贞；4、两被告支付青岛市崂山区户房屋上面的阁楼（602户）的占有期间的使用费（自2001年1月23日起至实际返还日止约30万元）。5、承担本案的诉讼费。 一审法院经审理查明，1996年8月，青岛高科技工业园经济发展局以高科经计字[1996]83号文件批复同意中韩镇经委提出的《关于王家麦岛村居民住宅楼的立项请示》，该批复载明“批准建设内容为居民住宅120套，建筑面积12000平方米，项目总投资800万元，全部由王家麦岛村自筹解决。项目建成后，不得作为商品房经营”。1998年12月6日，山东省人民政府签发鲁政字[1998]17号文件，载明“同意将崂山区王家麦岛村796户2086人的农村户口转为城镇居民户口。……对现有集体土地要登记造册，由所在区土地管理局代政府收归国有，统一管理”。2000年11月26日原告刘玉贞以青岛台东区基玉粮油站出具的转账支票向青岛市崂山区人民政府中韩街道办事处王家麦岛居民委员会（以下简称“王家麦岛居委会”）支付购房定金人民币100000元，王家麦岛居委会向其出具客户名称为刘吉敏的等额收款收据；同年12月26日，原告刘玉贞以青岛台东区基玉粮油站出具的转账支票再行向王家麦岛居委会支付购房款人民币398000元，王家麦岛居委会向其出具客户名称为刘吉敏的等额收款收据。上述两次原告共计向王家麦岛居委会支付购房款人民币498000元。2000年12月28日，王家麦岛社区居委会（甲方）与被告刘吉敏（乙方）签订《购房协议书》，载明：“一、甲方根据《王家麦岛居民楼分配实施意见》确认乙方符合审批条件，甲方同意以成本价格或略高于成本价格售给乙方居民住宅楼。二、经公证抓阄，乙方购得甲方居民楼D楼西单元5层502号，建筑面积146平方米，售价3000元/平方米；阁楼——平方米，售价60000元，合计人民币498000元。三、乙方入住后，必须遵守下列规定：1.自觉遵守居民小区有关水、电、卫生等的管理规定。2.房屋装修，不得破坏房屋的主体结构，造成损失及纠纷，一切后果自负。3.拥有房屋产权，子女有继承权，但不得出卖或转让，否则后果自负。”2001年1月22日，原告刘玉贞与被告刘吉敏签订《协议书》，载明：“1、王家麦岛（海洋娱乐城对面，东海路）502房的小阁楼，由刘吉敏出资陆万元购买并应有所有权；2、主房502房由刘玉贞出资肆拾叁万捌仟元正购买，并应有所有权；3、502房和其上小阁楼合计：肆拾玖万捌仟元正，由王家麦岛街道办事处给刘吉敏出具收据。”2017年7月21日，被告刘吉敏取得涉案房屋完税证明；同年8月15日，被告刘吉敏、王宝建取得涉案502户房屋产权证书，该证书载明房屋由被告刘吉敏、王宝建共同共有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为划拨，用途为居住用地/居住。涉案的502户房屋现由原告居住使用，阁楼602由被告管理使用。原告刘玉贞与被告刘吉敏具有亲属关系，被告刘吉敏、王宝建系王家麦岛社区居民，两人系夫妻关系。2015年3月18日，刘玉贞起诉刘吉敏，要求确认拥有崂山区海游路2号4号楼3单元502户房屋所有权。（2015）崂民一初字第366号民事判决：确认位于青岛市崂山区户房屋所有权归原告刘玉贞所有。被告刘吉敏不服该判决提出上诉，2017年6月23日青岛市中级人民法院以“不动产物权的转让，未经登记不发生效力。刘玉贞直接起诉要求确认拥有涉案房屋所有权，属于对法律关系的错误认知”为由，作出（2016）鲁02民终5541号民事裁定书：撤销（2015）崂民一初字第366号民事判决，驳回刘玉贞的起诉。一审法院认为，原、被告对双方就涉案房屋签订的《协议书》的真实性均无异议，可以确认该协议内容系双方的真实意思表示。根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及举证、质证情况，本案争议焦点在于：一是原、被告签订的《协议书》的性质；二是原、被告签订的上述《协议书》是否有效。原、被告签订的《协议书》的性质。本案中，原告刘玉贞首先向涉案房屋的建设方王家麦岛社区居委会支付了涉案房屋的全额购房款，之后被告刘吉敏与王家麦岛社区居委会就涉案房屋签订《购房协议书》后两日，原、被告即就涉案房屋的所有权归属签订该《协议书》，结合涉案房屋原系以王家麦岛村居民住宅楼审批立项建设、被告原系王家麦岛村村民、原、被告具有亲属关系以及原告实际居住使用该房屋长达18年之久等事实，可以确认原、被告签订的《协议书》应属原告借用被告名义购买涉案房屋的借名买房协议，涉案房屋的实际购买人应为原告刘玉贞，故原告要求确认系崂山区海游路2号4号楼3单元502户房屋的真正出资购买人的主张，予以支持。二、原、被告签订的《协议书》是否有效。原、被告签订的《协议书》从性质上应属借名买房协议，而借名买房协议属《中华人民共和国合同法》中的无名合同之一，只要其主体适格、意思表示真实，不违反强制性法律规定且不违背社会公共利益，即为有效合同。被告辩称涉案房屋系分配给村民的大龄青年安置楼，属于宅基地拆迁安置性质，所占用土地系划拨国有建设用地，无法交易转让，故原、被告签订的《协议书》自始无效的主张。一审认为，首先，原、被告签订该《协议书》前，王家麦岛村村民已转为城镇居民，该房屋项下土地已转为国有土地，涉案房屋已并非农村宅基地上房屋，故对被告所提涉案房屋属于宅基地拆迁安置性质的主张，不予支持。其次，现有证据显示涉案房屋项下土地性质确为划拨土地，但法律、法规对划拨土地上房屋的流转并未作禁止性规定，仅是规定在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，故对被告所提涉案房屋项下土地属划拨国有建设用地，无法交易转让的主张，亦不予支持。综上，原、被告签订的《协议书》不违反强制性法律规定，亦不违背社会公共利益，应属有效。原告刘玉贞已经依据双方签订的《协议书》及时履行支付购房款的合同义务，被告刘吉敏、王宝建应及时协助原告办理涉案房屋的过户手续，两被告未协助办理应属违约，应承担及时协助原告办理涉案房屋过户手续的违约责任（土地转让手续及出让金、相关费税的缴纳按相关规定办理）。关于原告要求确认其系涉案房屋上阁楼（602户）的实际出资购买人的主张，因原告缴纳涉案房屋购房款后，又与被告签订的《协议书》中明确约定“王家麦岛502房的小阁楼，由刘吉敏出资陆万元购买，并应有所有权”，原告未提交有效证据反驳该约定，应视为原告自愿让渡涉案房屋内阁楼（602户）的购买人权利，故对原告要求确认其系阁楼的出资购买人的主张，不予支持。关于原告要求两被告返还房屋上阁楼（602户）、支付阁楼占有使用费的主张，因属占有返还纠纷范畴，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，故对此不予审理，原告应另行主张。关于被告辩称其系向原告借款购买涉案房屋，并以涉案房屋进行抵押的主张，因被告未提交借款及抵押的相关证据，且该主张有悖于双方协议书内容，且被告从未以所有权人名义对该房屋进行管理使用，故其抗辩理由与常理及事实相悖，不予采信。据此判决：一、确认原告刘玉贞系崂山区海游路2号4号楼3单元502户房屋的真正出资购买人；二、被告刘吉敏、王宝建于本判决生效之日起十日内协助原告刘玉贞办理上述第一项房屋的过户登记手续（土地转让手续及出让金、相关费税的缴纳按相关规定办理）；三、驳回原告刘玉贞的其他诉讼请求。案件受理费8770元，保全费5000元，共计13770元，由原告刘玉贞承担770元，由被告刘吉敏、王宝建承担13000元。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：原判对《协议书》的性质及效力的认定是否正确。从一、二审查明的事实看，原判根据被上诉人支付了涉案房屋的全额购房款、当事人双方具有亲属关系、被上诉人在涉案房屋实际居住使用达18年之久、协议内容没有违反强制性法律规定且不违背社会公共利益等客观事实，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，认定当事人双方于2001年1月22日签订《协议书》从性质上属借名买房协议且为有效合同，事实和法律依据充分。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人关于《协议书》并非借名买房合同，违反法律强制性规定，违背社会公共利益，系自始无效合同的上诉理由，事实和法律依据不足，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8770元，由上诉人刘吉敏、上诉人王宝建负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十二月三日 法官助理 厉永军 书记员王冉冉