山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁03执异140号 案外人：张店区大张供销合作社，住所地淄博市张店区大张镇大张村东首。 法定代表人：吕丕林，主任。 申请执行人：王爱军,女,1968年4月28日出生,汉族，住淄博市张店区。 被执行人：淄博华宇房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区新村西路161号甲2楼。 本院在执行申请执行人王爱军与被执行人淄博华宇房地产开发有限公司（以下简称为华宇公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人张店区大张供销合作社（以下简称为大张供销社）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月4日进行了听证，现已审查终结。 案外人大张供销社向本院提出异议，请求撤销本院向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司（以下简称为泰康人寿淄博支公司）下发的（2019）鲁03执711号协助执行通知书。事实与理由：淄博市中级人民法院在执行王爱军与华宇公司房屋买卖合同纠纷一案中，向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司下发协助执行通知书，要求将环齐大厦五、六、七层共三层自2019年5月1日至2020年4月30日的租金1941800.00元即日汇入淄博市中级人民法院账户。泰康人寿淄博支公司所承租的环齐大厦第七层11-1-701、11-2-701房屋已于2019年1月10日卖给大张供销社并于当日签订网签备案合同，该房产的租金权益应由大张供销社享有，不应再向华宇公司支付。故提出上述异议。 申请执行人王爱军辩称，案外人异议无法律依据，应依法驳回。案外人大张供销社对泰康人寿淄博支公司的租金不具备足以排除强制执行的民事权益，法院作出的协助执行通知书是依据华宇公司与泰康人寿淄博支公司签订的租房合同，依据合同查封租金，与异议人无关。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下。案外人大张供销社向本院提交如下证据：1、大张供销社与被执行人华宇公司于2019年1月10日签订的商品房买卖合同两份，拟证明大张供销社与华宇公司就涉案房屋签订了书面买卖合同。申请执行人王爱军质证认为合同的真实性有待核查，且该合同只是预售合同，是买卖行为，不能证明案外人取得了物权。2、山东农村商业银行转账回单五份、张红萍向华宇公司转账回单一份，并由张红萍到庭作证证实其向华宇公司转账的500000.00元为案外人大张供销社向其借用的购房款，上述证据拟证明案外人已支付全部购房款。申请执行人质证认为，大张供销社向华宇公司转账的5份银行回单备注中均载明“采购款”，不能证明是购房款；张红萍的银行转账回单只能证明有转账，不能证明是购房款。3、华宇公司2019年1月25日为大张供销社开具的增值税发票4份，金额共计2994888.00元，证明已支付全部购房款。对上述三组证据，被执行人华宇公司质证称，对证据真实性均无异议，且对待证事实也没有异议。本院认证：王爱军虽对购房合同的真实性有异议、对其他证据的证明目的有异议，但并未提供相反证据证明，对于购房合同的真实性及待证事实，本院应当结合案外人提交的其他证据材料一并进行审查。大张供销社提交的其与被执行人华宇公司于2019年1月10日签订的商品房买卖合同，一份载明案外人购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）1单元7层010701号房屋，房款1382869.00元，首付款691469.00元于2019年1月7日前支付，其余款项于2019年1月15日前支付500000.00元，2019年1月31日前支付191400.00元。另一份合同载明，案外人购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）2单元7层020701号房屋，房款1612019.00元，首付款808531.00元于2019年1月7日前支付，其余款项于2019年1月15日前支付500000.00元，2019年1月31日前支付303488.00元。案外人大张供销社和证人张红萍向华宇公司的转账银行回单，载明的转账金额共计2994888.00元，其中2019年1月7日案外人向华宇公司转账1500000.00元，2019年1月15日案外人向华宇公司转账500000.00元，张红萍向华宇公司转账500000.00元，2019年1月24日案外人向华宇公司转账494888.00元。上述三次转账金额和时间与购房合同约定的总房款及三期房款给付时间高度吻合，故对上述购房合同及付款的真实性本院予以确认，认定案外人大张供销社与华宇公司签订购房合同后已按时足额支付全部购房款。 被执行人华宇公司向本院提交其与泰康人寿淄博支公司于2019年1月16日签订的房屋租赁合同一份,拟证明华宇公司与泰康人寿淄博支公司签订的房屋租赁合同第五条第1项C条款明确约定，合同期内华宇公司将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效并承担本合同内容之权利和义务。该条款是买卖不破租赁条款，华宇公司将房屋出售后，租赁合同继续有效，房屋的租金收益依法由新的买受人取得。申请执行人王爱军、案外人大张供销社对上述租赁合同的真实性均没有异议。大张供销社主张，其与华宇公司签订购房合同时，涉案房屋已有出租意向，但租赁合同尚未签订。双方口头约定租赁合同签订后租金由案外人享有。被执行人华宇公司对此表示认可。对上述租赁合同的真实性本院予以确认。 综合上述当事人举证、质证和本院认证的情况、案件执行情况，本院查明以下事实：王爱军与华宇公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日作出（2018）鲁03民终1200号民事判决书，判决如下：一、确认原告王爱军与被告华宇公司2014年9月2日签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议有效；二、2014年9月2日原被告签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议，由原告王爱军与被告华宇公司继续履行；三、被告华宇公司于本判决生效后十日内解除其与山东张店农村商业银行股份有限公司2014年12月15日办理的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房房屋抵押登记；四、被告华宇公司于本判决生效后十日内为原告王爱军办理鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房的网签备案和预告登记；五、被告华宇公司以3000万元为基数，自2016年3月2日起至本判决生效之日，按照年利率24%向原告王爱军支付违约金，上述违约金于本判决生效后十日内付清。本判决生效后的违约金，以3000万元为基数，按照年利率24%继续向原告王爱军支付，直至房屋交付之日止；六、华宇公司于本判决生效后十日内返还王爱军鉴定费2万元。上述判决生效后，王爱军向一审法院淄博市张店区人民法院申请执行，后本院于2019年6月6日裁定该案提级本院执行，本院执行案号（2019）鲁03执711号。在本案执行中，本院于2019年8月5日向泰康人寿淄博支公司送达（2019）鲁03执711号协助执行通知书，要求停止向华宇公司支付2019至2024年租金9709000.00元，将2019年5月1日至2020年4月30日的租金1941800.00元即日汇入本院账户。 另查明，案外人大张供销社与被执行人华宇公司于2019年1月10日签订的商品房买卖合同两份，约定由案外人购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）1单元7层010701号、2单元020701号房屋，价款共计2994888.00元，分三期付清，案外人已通过银行转账等方式付清全部价款。此外，上述两合同约定被执行人华宇公司于2019年7月1日前交房，并于2020年7月1日前为案外人办理产权登记手续。 再查明，被执行人华宇公司与泰康人寿淄博支公司于2019年1月16日签订房屋租赁合同，将淄博市新村西路鸿泰嘉园三期11号商业楼A501-A504、C501-C504、A601-A604、C601-C604、A701、A702、C701、C702房屋（其中，A701、C701房屋即案外人主张权利的1单元7层010701号、2单元020701号房屋）出租给泰康人寿公司淄博支公司，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，2019年1月16日至2019年4月30日为装修免租期，年租金1941800.00元，在租赁期限开始一个月内缴纳全年房租，后期年租金在次年租期开始日前的一个月预交下一年度房租（缴纳房租的最终起算日期以乙方实际确认华宇公司开具的增值税专用发票合规的时间为准）。 上述事实，有民事判决书、协助执行通知书、购房合同、银行转账凭证、证人证言、租赁合同、当事人陈述等在卷为证。 本院认为，本案争议的焦点问题，一是案外人大张供销社对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，二是案外人大张供销社对涉案房屋的权利是否及于租金，能否排除本案执行。关于第一个焦点问题，大张供销社对涉案租金主张权利是基于其已经购买涉案房屋的主张，故本案首先应当对大张供销社对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，大张供销社在本院对涉案租金采取执行措施前，已于2019年1月10日与华宇公司签订书面房屋买卖合同，并按合同约定支付全部价款，因双方在买卖合同中约定办理过户登记的时间为2020年7月1日前，因办证期限未届至，案外人大张供销社对未办理涉案房屋的过户登记手续并无过错。关于案外人大张供销社是否已合法占有涉案房屋，并不以必须实际入住或自己使用为唯一必要条件，其同意由华宇公司对外签订租赁合同并由泰康人寿淄博支公司占有使用，应当视为对涉案房屋法律意义上的合法占有。故案外人大张供销社对涉案房屋享有排除本案执行的实体权利。关于第二个焦点问题，即案外人大张供销社对涉案房屋排除执行的权利是否及于租金。大张供销社在本案听证中称购买涉案房屋时已同意华宇公司将房屋出租后将租金转交大张供销社，且对华宇公司与泰康人寿淄博支公司签订的租赁合同予以认可，故该租赁合同虽为华宇公司与承租人签订，但租金应归大张供销社所有。需要注意的是，因案外人与华宇公司在房屋买卖合同中约定涉案房屋于2019年7月1日前交付，此前案外人不能形成对涉案房屋的合法占有，对涉案房屋享有的租金只能自2019年7月2日起计算。对本院查封的2019年5月1日至2019年7月1日的租金，大张供销社的权利不能排除执行。 综上，案外人大张供销社对涉案房屋2019年7月2日之后的租金享有阻却执行的权利，本院应当中止对该部分租金的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止本院对位于淄博市张店区新村路南、世纪路西的鸿泰嘉园三期11号商业楼1单元7层010701号房屋、2单元7层020701号房屋在2019年7月2日之后租金的执行； 二、撤销本院于2019年8月5日向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司发出的（2019）鲁03执711号协助执行通知书中，关于停止向淄博华宇房地产开发有限公司支付鸿泰嘉园三期11号商业楼1单元7层010701号房屋、2单元7层020701号房屋在2019年7月2日后的租金并将上述租金即日汇入山东省淄博市中级人民法院账户的协助执行内容。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陶志民 审 判 员 张洪胜 审 判 员 卫雁冰 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张 艳 书 记 员 于舒颖