江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏02民终5067号 上诉人（原审原告、案外人）：沈晓忠，男，1971年2月25日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：钱立，江苏金汇人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：无锡市明强钢铁物资有限公司，住所地无锡市新吴区城南路25号。 法定代表人：朱明亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾锋威，该公司职员。 被上诉人（原审被告、被执行人）：沈雪荣，男，1973年12月13日生，汉族，住无锡市惠山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡市荣俊机械厂，住所地无锡市惠山区堰桥华城工业园区长宁路118号。 投资人：沈雪荣。 上诉人沈晓忠与被上诉人无锡市明强钢铁物资有限公司（以下简称明强公司）、沈雪荣、无锡市荣俊机械厂（以下简称荣俊机械厂）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市新吴区人民法院（以下简称新吴法院）（2019）苏0214民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 沈晓忠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销新吴法院一审判决，2、判决停止对坐落于无锡市惠山区长宁苑一期27-501室房屋的执行，并解除对上诉房屋的查封保全措施；3、依法判令上述房屋归上诉人所有；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担，如上诉人胜诉，则自愿承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、上诉人在案涉房屋被查封前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、上诉人在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋。三、上诉人已按约支付全部价款，如果法院认定上诉人未按约支付全部价款的，同意将无转账记录的22万元按照法院要求交付执行。四、上诉人对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。无锡市人民政府文件规定的拆迁安置房上市条件，系对不符合上市条件的安置房交易办理过户的限制，并非限制当事人之间订立安置房买卖合同等正常交易行为，购买房屋后，只要在满足年限要求和补交相关收益及规费等政策条件后，即可以办理过户手续，不存在对买卖双方取得或处分房屋所有权的其他限制，本质上属附履行条件的约定，双方作出约定并无过错，且上诉人也已经积极履行了合同约定的权利义务。不应以买受人受安置房政策限制为由，否定对其物权期待权相对于金钱债权的优先保护，上诉人对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。五、案外人提起执行异议之诉的，可以同时提出确认权利的诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第二款第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。虽然案涉房屋的不动产登记没有变更，但上诉人对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，故案涉房屋应为上诉人所有。综上，一审判决在认定事实错误、依据并不充分的基础上作出判决，严重损害上诉人的合法权益。请求二审人民法院以事实为依据，以法律为准绳，做出公正判决。 明强公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 新吴法院查明，明强公司与荣俊机械厂买卖合同纠纷一案，无锡高新技术产业开发区人民法院于2016年1月12日作出（2015）新商初字第0848号民事判决：一、荣俊机械厂于该判决发生法律效力之日起10日内支付明强公司货款35930.8元并赔偿逾期付款利息损失（自2015年11月6日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回明强公司的其他诉讼请求。案件受理费754元，减半收取377元，由明强公司负担22元，由荣俊机械厂负担355元。该判决发生法律效力后，根据明强公司的申请，无锡高新技术产业开发区人民法院于2016年3月14日立案执行，案号为（2016）苏0291执487号。在该案执行过程中，无锡高新技术产业开发区人民法院基于荣俊机械厂系个人独资企业依法追加荣俊机械厂负责人沈雪荣为被执行人，并作出民事裁定书于2016年9月12日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在沈雪荣名下位于长宁苑一期27号501室的房屋（以下简称涉案房屋）。该查封现为首查封。该案于2016年9月13日裁定终结本次执行程序。案外人沈晓忠提出异议后，新吴法院于2018年12月7日作出（2018）苏0214执异126号执行裁定书，驳回沈晓忠的异议请求。 沈晓忠即向新吴法院提出案外人执行异议之诉，请求：1、判令涉案房屋归其所有；2、停止对上述房屋的执行，依法解除对上述房屋的查封保全措施；3、明强公司、沈雪荣、荣俊机械厂承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月15日，其与沈雪荣签订房屋转让协议书，约定沈雪荣将其所有的涉案房屋转让给其。2015年6月20日，沈雪荣出具收到房屋价款42万元的收条，并将涉案房屋交付给其，其进行装修并实际居住至今。因涉案房屋为拆迁安置房，当时未办理过户登记手续。现涉案房屋已可上市交易，其愿意承担交易费用。其多次联系沈雪荣。沈雪荣推诿不配合办理过户。其请求确认涉案房屋归其所有，并停止执行，解除查封保全。 明强公司辩称：1、涉案房屋的转让协议书属于无效协议，涉案房屋属于拆迁安置房，协议签订时不允许上市交易。沈晓忠签署协议时亦属明知；2、法院查封涉案房屋的时间为2016年9月12日，此时涉案房屋仍不允许上市交易，沈晓忠对此存在过错；3、沈晓忠与沈雪荣之间存在民间借贷关系，可能存在高利贷、套路贷的可能，不能证明沈晓忠已支付了全部购房款。 沈雪荣、荣俊机械厂未作答辩。 新吴法院查明如下事实： 一、合同签订情况 2015年6月15日，沈晓忠与沈雪荣、沈纪良、金明英签订《房屋转让协议书》，约定将位于长宁苑一期27号501室的拆迁安置房（安置面积144平方米）转让给沈晓忠，价格42万元，购房款于2015年6月22日前付清等。 二、合同履行及后续情况 沈雪荣与案外人周文红于2011年9月30日登记结婚；于2015年4月13日离婚。2014年8月6日，沈雪荣出具借条，其向沈晓忠借款30万元，六个月归还。同日，沈晓忠向沈雪荣银行转账20万元，沈晓忠银行取现82000元；沈雪荣出具收条，收到现金30万元。2015年6月15日，沈晓忠向周文红转账10万元；2015年6月20日，沈晓忠向周文红转账2万元。2015年6月20日，沈雪荣出具收条，载明收到沈晓忠购房款42万元。沈晓忠称，关于42万元购房款的支付，30万元是2014年8月6日出借给沈雪荣的，其余12万元是2015年6月15日、6月20日向周文红银行卡支付的，且沈雪荣于2015年6月20日对上述款项一并出具了购房款收条予以确认。 2015年7月，沈晓忠用其银行账户办理涉案房屋的水、电、燃气费用的代缴业务。2018年7月3日，无锡市惠山区长安街道长宁社区居民委员会出具证明，证实沈晓忠自2015年8月开始居住于涉案房屋。 沈晓忠至今未办理涉案房屋的过户事宜。根据无锡市人民政府锡政发【2016】252号文件的规定（以下简称252号文件），征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产证（国有土地使用权证和房屋所有权证）；（二）以安置时间起算满五年；（三）补交土地收益以及享受优惠的相关规费等相关费用；（四）住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位；（五）法律法规规定的其他条件。涉案房屋属拆迁安置房，涉案房屋安置时间为2003年，满足上述规定要求，可于2016年12月1日起上市交易。 三、查封涉案房屋的情况 无锡高新技术产业开发区人民法院作出民事裁定书,于2016年9月12日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在沈雪荣名下位于长宁苑一期27号501室的房屋。 新吴法院认为： 关于诉讼请求一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未完成，涉案房屋的产权人仍为沈雪荣而非沈晓忠。故沈晓忠要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，法院不予支持。 关于诉讼请求二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，需全部满足上述四个要件，方能排除执行。本案中，沈晓忠向沈雪荣所购涉案房屋为拆迁安置房，2015年6月15日签订《房屋转让协议书》时政策限制不能办理过户登记，直至252号文件明确2016年12月1日涉案房屋方可上市交易。法院于2016年9月12日即对涉案房屋予以查封，在查封时仍存在过户政策的限制，故沈晓忠对于涉案房屋在查封前未办理过户登记存在忽略政策限制的过错和自身原因。沈晓忠不满足上述第四个要件，不能排除执行。 综上，沈晓忠的全部诉讼请求，于法无据，均不予支持。据此，新吴法院判决：驳回沈晓忠的全部诉讼请求。 本院经二审审理，确认一审法院认定的事实。 本案的争议焦点是：沈晓忠对于购买涉案房屋未能办理过户手续是否存在过错；沈晓忠请求排除执行并确认涉案房屋所有权是否应当支持。 本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有符合该司法解释排除执行的四项条件，方足以排除强制执行。 本案中，涉案房屋无锡市惠山区长宁苑一期27号501室房屋，从现有证据可以证明该房屋由上诉人沈晓忠向被上诉人沈雪荣购买的基本事实成立。沈晓忠向沈雪荣购买涉案房产符合上述司法解释规定的前三项条件，沈晓忠及明强公司均无异议。关键在于对沈晓忠购买涉案房产未能办理过户手续是否存在过错，双方存在分歧。本院认为，沈晓忠购买的涉案房屋系拆迁安置房，根据无锡市人民政府相关文件规定，对于不符合上市条件的安置房交易办理过户确有年限的限制，但上述地方政府的文件并非限制当事人之间依法订立安置房买卖合同的正常交易行为。购买涉案房产后，只要在满足年限要求并补交土地收益及相关规费等政策规定条件后，是可以办理过户手续的。本案中沈晓忠购买涉案房产没有不履行合同义务或怠于行使权利的情况，故在符合其他要件的情况下，不应以买受人受安置房政策限制为由，否定对其物权期待权的保护。因此，本院认定涉案房产未能办理不动产过户登记并非因沈晓忠自身原因所致。现涉案房产已经符合上市及办理过户的条件，沈晓忠购买涉案房产符合相关司法解释规定的排除执行条件，其请求排除执行及确认涉案房产所有权的上诉理由，本院予以采纳。 综上，原审判决虽认定事实清楚、但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销新吴法院（2019）苏0214民初15号民事判决。 二、不得执行无锡市惠山区长宁苑一期27号501室房屋。 三、确认无锡市惠山区长宁苑一期27号501室房屋归沈晓忠所有。 一审案件受理费13160元、二审案件受理费13160元，均由上诉人沈晓忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦小兵 审判员  刘永刚 审判员  俞 彤 二〇一九年十二月二日 书记员  杨钦雅