安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1461号 上诉人（原审被告）：夏承武，男，1974年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市马塘区，现住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：沈新星，安徽皖盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐莉，安徽皖盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹献良，男，1962年7月17日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：汪雪峰，安徽征帆律师事务所律师。 原审被告：曹一飞，男，1982年4月8日出生，汉族，住安徽省泾县。 上诉人夏承武与被上诉人曹献良、原审被告曹一飞确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人夏承武上诉请求：撤销原审判决，改判夏承武与曹一飞签订的《存量房买卖合同》有效。事实与理由：一、原审认定事实错误。从授权委托书本身内容来看，授权明确包含“代为协助办理此房屋不动产转移”，该事实清楚。从授权委托书形成过程来看，曹献良委托其外甥曹金刚（音，下同）办理过户手续，委托书系由曹金刚书写，后因曹金刚经常外出，改由曹一飞作为受委托人。委托书是在泾县不动产登记中心窗口书写并签字确认的，双方均向工作人员明确表达了办理产权过户的意思，并根据工作人员要求填写了案涉委托书，委托书应认定有效。二、本案基本事实。2017年12月14日，曹献良以房产抵押的形式向夏承武借款35万元，夏承武以现金交付，曹献良出具了借条。后曹献良无力偿还，将抵押房产交给中介公司出售无果后，自愿过户给夏承武予以抵债。综上，将抵押房产过户系曹献良真实意思表示，受委托人曹一飞并未超越代理权，案涉《存量房买卖合同》合法有效。 曹献良辩称，2017年12月14日、2018年1月10日，曹献良代朋友祝平向夏承武分别借款15万元、5万元，并办理了抵押登记。曹献良并未向夏承武借款35万元，曹献良出具的35万元借条是虚假的，是夏承武听说祝平失踪后故意夸大借款金额而炮制的假借条让曹献良签字后去报警。请求驳回上诉，维持原判。 曹一飞述称：2019年2月22日上午，曹献良外甥曹金刚电话邀约夏承武、曹一飞去曹献良家中。曹金刚询问夏承武向曹献良出借的金额，夏承武回答以房产抵押的形式出借35万元，另外还借了20万元，合计55万元。经双方协商，决定卖房还债。当日下午，曹献良、曹金刚、夏承武、曹一飞共同到泾县不动产登记中心，曹金刚以其经常外出不方便为由，委托曹一飞办理房产手续。曹一飞、曹献良在工作人员面前签订了委托授权书，授权内容包含不动产转移、解除抵押。2019年2月28日，曹献良要求解除房产抵押，将房产出卖给曹献良姐姐，曹一飞携带委托书和夏承武在不动产登记中心办理了抵押解除手续。3月8日，夏承武告知曹一飞，曹献良姐姐不买该房产了，曹献良愿意以房抵债。于是，夏承武和曹一飞办理了案涉房产的过户手续。 曹献良向原审法院起诉请求：确认夏承武、曹一飞签订的《存量房买卖合同》无效。 原审法院认定事实：2017年12月14日，曹献良与夏承武签订《房地产抵押借款合同》一份，以其坐落于西侧安置房51号房屋估价35万元，抵押担保向夏承武借款20万元。夏承武分别于2017年12月14日借款15万元和2018年1月10日借款5万元，并办理了房屋抵押登记。2019年2月22日，曹献良与曹一飞签订授权委托书，曹献良委托曹一飞办理坐落于泾县西侧安置房51号之不动产的以下事项:“1、代为协助办法此房的不动产转移：解除抵押等一切事宜（泾国用2014第0421号、房地权证泾县字第××号）。”2019年3月1日，曹一飞以曹献良的名义与夏承武签订《存量房买卖合同》，将曹献良位于西侧安置房51号的房屋以35万元的价格卖给夏承武，并于2019年3月11日过户到夏承武名下。 原审法院判决认为：本案争议焦点是曹一飞与夏承武签订的《存量房买卖合同》是否有效。曹一飞是以代理人的身份同夏承武签订买卖合同，该合同是房屋买卖合同，而曹献良与曹一飞签订授权委托书委托的事项是办理解除诉争房屋抵押的一切事宜，不包含转移房屋产权的买卖行为，曹一飞与夏承武签订《存量房买卖合同》行为，超出了代理权限，根据我国法律规定，行为人超越代理权，实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，故曹献良的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定判决：夏承武与曹一飞于2019年3月1日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：AHJX20190301972）无效。原审案件受理费减半收取40元，由夏承武、曹一飞负担。 二审中，夏承武为证明诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.泾县不动产登记中心出具的《情况说明》、视频录音一段，拟证明案涉授权委托书样式由泾县不动产登记中心提供，曹献良在工作人员指导下签字，房产过户是曹献良真实意思表示。 2.房产中介公司出具的证明四份，拟证明曹献良将案涉房产通过中介公司对外出售，后在房产未能出售的情况下将房产直接抵售给夏承武。 3.房地产估价报告一份，拟证明案涉房产评估价为40万元。 曹献良质证认为，对证据1的真实性、合法性，证明目的均有异议，委托书并未授权受托人转移不动产所有权。证据2真实性无法确认，证明目的不予认可。证据3不予认可，案涉房产价值远超40万元。 曹一飞对夏承武提交的证据无异议。 曹献良在二审中提交谈话录音一段，拟证明：1.夏承武认可其向曹献良分别出借15万元、5万元，向祝平给付现金20万元，房产过户花费7万元，故夏承武要求曹献良归还47万元；2.夏承武认可借条是为了报案补写的；3.夏承武在解除案涉房产的抵押登记之后，担心曹献良反悔，就没有经过曹献良同意自作主张将房产过户至自己名下。 夏承武质证认为，对该录音的真实性没有异议，但录音并非当天谈话的全部内容，不能达到曹献良的证明目的。 二审中，为查明案涉授权委托书的真实性，本院依法到泾县不动产登记中心对授权委托书的经办人范子凤进行了询问，并形成谈话笔录一份。范子凤称，案涉授权委托书范本是由泾县不动产登记中心提供，并在其指导下由当事人书写。曹献良在授权委托书上签字前，范子凤根据业务规定明确告知曹献良，一旦签字，曹一飞即有权出卖该房产。 曹献良对该笔录真实性持有异议，对授权委托书的经办人进行询问并非人民法院依职权调查的范围，证人应当出庭并接受双方当事人的质证。 夏承武、曹一飞对该笔录真实性均无异议。 本院审查认为，夏承武提交的证据1《情况说明》系由国家政府部门出具，其真实性予以确认，亦与曹献良在二审庭审中陈述“我在不动产中心写过一份（授权委托书）”一致，故对曹献良与曹一飞在泾县不动产登记中心工作人员见证下签订授权委托书的事实予以确认。关于证据2，曹献良对其将案涉房产曾委托中介公司出卖的事实并不持异议，故对证据2真实性予以确认。证据3与本案审理无关，对该证据不作审查；曹献良提供的谈话录音夏承武对其真实性无异议，故其中部分内容本院予以确认，其中曹献良述称“不要过户，这个事情我还要处理的”，夏承武述称“我一而再，再而三喊你把房子卖掉……你不过户……根本都不相信你……解除抵押对我风险太大，我对你一点控制都没有”。另有部分录音涉及到其与夏承武之间的借贷纠纷，与本案审查的房产买卖合同是否有效无关，故对该部分录音内容不作审查；本院依职权对经办人范子凤进行询问并形成的笔录，真实性予以确认。 根据一、二审证据，结合当事人陈述，本院对原审法院查明的曹献良与曹一飞签订授权委托书、《存量房买卖合同》，以及案涉房产过户到夏承武名下的事实予以确认，对原审查明的其他事实不予确认。 二审另查明：2019年2月22日，曹献良、曹一飞、曹金刚、夏承武共同到泾县不动产登记中心服务窗口，由该中心提供了授权委托书样式，曹献良、曹一飞在工作人员指导下签订了授权委托书，工作人员对曹献良签订授权委托书后存在的风险进行了告知。 再查明：曹献良曾委托房产中介公司出卖泾川大道西侧安置房51号房产。在得知案涉房产已过户给夏承武之后，曹献良与夏承武进行了交涉。曹献良称“不要过户，这个事情我还要处理的”，夏承武称“我一而再，再而三喊你把房子卖掉……你不过户……根本都不相信你……解除抵押对我风险太大，我对你一点控制都没有”。 本院认为：民事法律行为应当意思表示真实、准确。根据本院查明的事实，在泾县不动产登记中心，曹献良授权曹一飞“代为协助办法（理）此房的不动产转移”。本院经审查认为，该表述不能反映出曹献良委托曹一飞出卖案涉房产的意思表示。第一，单从授权委托书字面意思理解，曹献良系授权曹一飞代为办理不动产“转移”的具体手续，而引起不动产转移的原因包括买卖、赠与、遗赠等，曹献良并未明示系何种原因行为，且并未一并委托代办。第二，即使在本案中曹献良有出卖房产的意思表示，但出卖房产对普通百姓来说是重大事项，曹献良按照常理应当向曹一飞明示买受对象、房产价格、付款方式以及违约责任等。而曹一飞擅自将房产以35万元的价格出卖给夏承武，并未获得曹献良的准许。并且根据夏承武提供的证据，曹献良曾自行将案涉房产委托给房产中介公司出卖。第三，根据曹献良提供的3019年3月27日的谈话录音，夏承武多次表示“解除抵押对我风险太大，我对你一点控制都没有”，而曹献良则表示“不要过户，这个事情我还要处理的”，据此可以确认曹献良并非自愿将房产出卖给夏承武，至少在当时（2019年3月1日）是不愿出卖房产，夏承武担心在丧失房产抵押权后无法收回债权，便在未征得曹献良的同意下，擅自和曹一飞签订了买卖合同。综上，曹一飞与夏承武签订《存量房买卖合同》超出了授权委托书的代理权限，事后曹献良未对该买卖合同予以追认，该《存量房买卖合同》对曹献良不发生效力。曹献良在原审中诉请确认《存量房买卖合同》无效，虽然与相关法律规定不符，但考虑到实质均是对合同效力的异议，为避免当事人诉累，本院对原审判决予以变更，确认《存量房买卖合同》对曹献良不发生效力。综上，夏承武的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初859号民事判决为：确认夏承武与曹一飞于2019年3月1日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：AHJX20190301972）对曹献良不发生效力。 原审案件受理费减半收取40元，二审案件受理费80元，合计120元，由夏承武负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  童晓梅 审判员  魏牟莉 二〇一九年十二月十八日 法官助理朱林 书记员王慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……