吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1795号 上诉人（原审被告）：松原市吉油房地产开发有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：姜云河，总经理。 委托诉讼代理人：张万库，吉林石力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王明锋，男，1974年3月20日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 被上诉人（原审原告）：李艳华，女，1973年7月17日生，住吉林省松原市宁江区。 共同委托诉讼代理人：闫伟东，吉林研法律师事务所律师。 上诉人松原市吉油房地产开发有限责任公司因与被上诉人王明锋、李艳华商品房销售合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人松原市吉油房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张万库，被上诉人王明锋，李艳华的委托诉讼代理人闫伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉油房地产公司上诉请求：一、依法撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4031号民事判决，查清事实改判驳回王明锋、李艳华诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将合同约定的备案义务认定为取得权属证书义务存在事实认定错误。王明锋、李艳华一审起诉称“双方约定吉油房地产公司应当在商品交付后第一份合同约定为90日，第二份合同约定为360日内办理产权转移登记”。一审判决则认为“双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，吉油房地产公司应当在商品房交付使用后90日（360日）内，因为吉油房地产公司未在法律规定的时间内办理初始登记，属于逾期办证”。事实上，合同第十五条仅仅约定了“出卖人应当在商品交付使用后90日（360日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。故商品房交付后约定的90日（360日）两个时间应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。此外，该条款约定因出卖人的原因导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书条件下方承担违约责任。由此看出“因出卖人的原因”指的是出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限，办证机关何时发放房证不是出卖人能控制得了的。原判决把发证机关发证的行政行为看作是开发商单方行为，是对开发商义务的肆意扩大。原判决将初始登记混淆成权属登记，于法无据，于合同无据，属于认定事实错误。吉油房地产公司未能在90日（360日）之内完成备案，虽不属办证义务范围，但影响到王明锋、李艳华权属证书的取得，承担未在期限内完成备案义务的违约责任无疑。二、一审判决未能正确适用诉讼时效制度，最终没有平衡好买卖双方的利益和发挥好法律本身具有的引导功能。王明锋、李艳华起诉吉油房地产公司请求支付自备案期满之日起至办证之日止期间的违约金150万元。原判决虽然没有全部满足其诉讼请求，但是从起诉之日起倒推2-3年以房款额为基数按不超诉讼时效给予了保护。吉油房地产公司未能在90日（360日）之内完成备案确实影响到了王明锋、李艳华取得权属证书，合同约定的规定期限，应理解成合理期限而非无期限。王明锋、李艳华提出违约金这种这个债权请求权的期限也不能理解成无限期。依民法通则、民法总则关于诉讼时效的起点和终点规定，王明锋、李艳华没有在2-3年内主张权利，而在2019年6月11日提起诉讼，均已超过了诉讼时效。原判决对第一份合同保护了672天请求权，对第二份合同保护了918天请求权，两份合同合起来为1590天。虽然对其余超时效和自行办证时间请求权没有保护，这种处理方式在适用诉讼时效制度上存在问题。因没有代办房证的约定，王明锋、李艳华即无请求吉油房地产公司为其办证的权利，主权利不存在，从权利—逾期办证违约金当然不存在。王明锋、李艳华请求吉油房地产公司承担逾期备案的违约责任，以付购房款总额为基数按年利率6%支付利息不但没有合同根据，而且法理上讲不通，因为吉油房地产公司向登记机关报备资料不是按每个业主已付购房款总额为基数而是整批次办理的，不属于分期履行的继续性债权，原判决按日计算每天都在增加的违约金没有道理。就本案诉讼结果而言，虽然判决数额少于王明锋、李艳华请求数额近100万元，但本案一开先河，类案买受人将会蜂拥而上，不仅关乎吉油房地产公司一家的利益，也关乎全市房地产业的命运，法律本身具有的引导功能如何发挥对全市房地产业起着至关重要的作用。三、如二审法院认为应当支付违约金，请将违约金调低至3,000元。吉油房地产公司在约定期限内没有完成备案义务，影响到王明锋、李艳华取得权属证书，但从其办证时间可以观察出王明锋、李艳华对办证的态度。吉油房地产公司于2018年4月13日、2018年12月19日已经办完初始登记并通知其办理转移登记，但王明锋、李艳华起诉状请求违约金数额计算至办理“转移登记之日止”，说明对初始登记并不关心。2019年7月15日开庭以后，王明锋、李艳华才到吉油房地产公司开具发票、获取测绘图和缴纳税费，也可以看其对办证不关心的态度。吉油房地产公司请求将违约金调低至3,000元，是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定。退一万步讲，即便合同上有吉油房地产公司为王明锋、李艳华代办房证的约定，即便复制类案兼顾买卖双方利益折中适用诉讼时效判决方式可行，对第一份合同违约金的保护天数也应为308天而非原判决的672天。其计算方式为2019年6月11日向前倒推二年（适用民法通则二年诉讼时效）然后计算至2018年4月13日，这种计算方法计算出来的违约金数额比原判决计算出来的违约金少15万元之多。综上，请求二审人民法院在查清事实基础上，依照民事诉讼法第一百七十条一款二项规定判允吉油房地产公司前述所请。 王明锋、李艳华辩称，吉油房地产公司的上诉请求以及上诉理由没有事实根据和法律依据。第一，原审判决认定事实正确。根据双方签订的商品房买卖合同约定，吉油房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，另一个是360日内提供相关的产权登记资料。由于吉油房地产公司没有在规定时间内向房地产管理部门提交上述资料，合同第15条明确约定，在出卖人在商品房交付使用后90日（360日）内向房产登记机关提供相关资料办理产权登记，由于吉油房地产公司没有按照合同约定提供相关产权登记的资料，导致王明锋、李艳华没有及时办理的产权证照，存在违约行为。第二，原审判决使用三年的诉讼时效，是符合法律规定，因为民法总则已经生效，诉讼时效已经规定为三年，原审判决认定按照三年的诉讼时效来计算符合法律规定。第三，吉油房地产公司强调将违约金调至3,000元，没有法律依据，应该按照合同的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以判决。原审判决根据这一法律规定判决的违约金是正确的。第四，关于本案已有中院以及省院的生效判决作为证实和本案的事实是一致的，所以应该按照省院的意见，依法予以判决。 王明锋、李艳华向一审法院起诉请求：一、判令吉油房地产公司给付王明锋、李艳华逾期办证违约金：1、坐落在滨江嘉园一期第66幢1号商企楼101号房屋2012年1月11日起至办理所有权转移登记之日止以2530,770元为基数按照年利率6％计算；2、坐落在滨江嘉园二期第46幢2号商企楼113号房屋自2015年11月21日起至办理所有权转移登记之日止以2313,192元为基数按照年利率6％计算。 一审法院认定事实：王明锋、李艳华系夫妻关系，二人于2011年10月10日在吉油房地产公司购买了其开发建设的坐落在滨江嘉园一期第66幢1号商企楼101号已竣工房屋，该房建筑面积271.83平方米，房屋总价款2530,770元。该份合同第十五条约定：吉油房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人退房，……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。3．双方协商解决。王明锋、李艳华于2014年11月20日又在吉油房地产公司处购买了其开发建设的坐落在滨江嘉园二期第*幢*号商企楼*号已竣工房屋，该房建筑面积196.7平方米，房屋总价款2312,192元。双方买卖合同第十五条约定：吉油房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人退房，……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。3．双方协商解决。 另查明：滨江嘉园一期第*幢*号商企楼*号房屋于2018年4月13日取得初始登记，滨江嘉园二期第*幢*号商企楼*号房屋于2018年12月19日取得初始登记。 一审法院认为，吉油房地产公司与王明锋、李艳华二人签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效应受法律保护。吉油房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人，协助买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，吉油房地产公司应当在商品房交付使用后90日（另一份约定为360日）内，因吉油房地产公司未在法律规定的时间内办理初始登记，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故王明锋、李艳华请求吉油房地产公司按年利率6％支付逾期办证的违约金符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。对于第一份合同王明锋、李艳华应自2012年1月9日起知道自己权利被侵害，于2019年6月11日向法院提出诉讼请求，2016年6月11日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。对于第二份合同王明锋、李艳华应自2015年11月16日起知道自己权利被侵害，于2019年6月11日向法院提出诉讼请求，2016年6月11日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2016年6月11日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。第一份合同吉油房地产公司于2018年4月13日办理了初始登记，第二份合同吉油房地产公司于2018年12月19日办理了初始登记，所以初始登记之后王明锋、李艳华可以自行办理产权转移登记，故逾期办证违约金应计算至初始登记之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：吉油房地产公司于本判决生效后立即给付王明锋、李艳华逾期办证违约金：自2016年6月11日起至2018年4月13日止，以购房款2530,770元为基数按年利率6％计算的利息；自2016年6月11日起至2018年12月19日止，以购房款2312,192元为基数按年利率6％计算的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,150元，由吉油房地产公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，王明锋、李艳华与吉油房地产公司于2011年10月10日、2014年11月20日分别签订的二份《商品房买卖合同》是双方自愿平等订立、真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，系有效合法。合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，依据双方签订的2份《商品房买卖合同》约定，吉油房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的是为了买受人及时取得物权登记证书，因吉油房地产公司未能在商品房交付后约定的90日（360日）之内完成备案，致使王明锋、李艳华未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在,吉油房地产公司构成持续性违约应承担违约责任。 吉油房地产公司主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金”中打“×”视为买受人放弃违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第一页中的“商品房买卖合同说明”第五条明确规定：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，对示删除。”依据上述规定双方对于违约金应视为合同没有约定。不能作出“买受人放弃违约金”的解释。一审法院判决吉油房地产公司按年利率6％支付逾期办证的违约金符合法律规定，本院予以确认。 关于王明锋、李艳华起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。王明锋、李艳华未能取得房屋权属证书是吉油房地产公司未能在商品房交付后约定的90日（360日）之内完成备案的违约行为所致，且违约行为一直持续，一审法院关于本案诉讼时效的计算方法符合法律规定，本院予以确认。 关于吉油房地产公司请求将违约金调低至3,000元，但并没有提供证据证明因其违约给王明锋、李艳华造成的损失过分小于其应支付违约金。因此，吉油房地产公司关于请求调低违约金的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，松原市吉油房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由松原市吉油房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  于 航 二〇一九年十二月十六日 书记员  宁宏权