广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21311号上诉人（原审原告）：张兵战，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：贺敏哪，广东天一星际律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市航里房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：吴晓勇。委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。上诉人张兵战因与上诉人广州市航里房地产开发有限公司（以下简称航里公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张兵战代理人贺敏哪、被上诉人航里公司代理人曾茂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张兵战上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判航里公司向张兵战支付逾期交楼、逾期装修违约金，计算方式如下：（1）以1391070元为本金，自2018年12月31日起至张兵战实际收楼之日止，按每日万分之二的标准计算违约金，暂计至2019年4月30日，违约金为33663.89元；（2）改判航里公司自2018年12月31日起至张兵战实际收楼之日止按每日50元的标准向张兵战支付房屋装修逾期违约金，暂计至2019年4月30日，违约金为6050元。至2019年4月30日止，上述两项违约金暂计33663.89元+6050元=39713.89元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决未查明涉案房屋通邮情况。航里公司逾期通邮，不符合交付标准，应承担逾期交楼违约责任。《广州市商品房买卖合同》第十五条约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。本案中，一审法院仅对涉案房屋所在小区的供水、供气、供电情况进行查明，未对通邮情况进行查明，属于事实不清。根据中国邮政集团公司广州市增城区邮政局（以下简称增城区邮政局）于2019年8月29日作出的《关于广州市增城区中新镇花畔一街四号、五号、六号的房屋通邮情况复函》可知，涉案房屋于2019年7月29日通邮。《广州市商品房买卖合同》约定的交楼日期不具备通邮证明材料。航里公司存在逾期交楼行为，应承担违约责任。（二）一审判决查明永久供气错误，涉案房屋为临时供气，至今尚未取得永久供气。一审法院认定涉案房屋于2019年1月10日具备永久通气条件错误。涉案房屋至今未取得永久供气证明材料，根据广州东部发展燃气有限公司（以下简称东部燃气公司）复函，涉案房屋供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区具备接驳通气条件，东部燃气公司仅明确涉案小区具备接驳通气条件而并未明确为永久供气，事实上为临时供气。涉案房屋室内燃气管道工程至2019年6月29日才安装完毕，此时具备报装条件，而一审法院未对该事实进行认定。（三）涉案房屋存在严重漏水问题，以及航里公司整改问题中强电开关线路错误和生活用水区域（洗手间、厨房水槽正下方）插座未安装问题，房屋建筑质量不合格，属严重影响正常居住使用问题，而一审法院未对此进行认定。涉案房屋洗手间严重漏水，干湿区渗水，航里公司自2019年6月16日将洗手间地板砖及防水拆除，重新施工，至2019年8月5日恢复地砖。2019年8月22日完工，强电开关线路错误、洗手间以及水槽下方插座未安装问题于2019年9月26日完全解决。因此，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼日期不具备交付条件，航里公司存在逾期交楼行为。二、一审判决航里公司支付的违约金不超过商品房总价的3%错误。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第2款约定，甲方延期交房应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第2款约定，卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过商品房总价款的3%。本补充协议条款为航里公司拟定的格式条款，损害张兵战的合法权益，应为无效条款。航里公司逾期交楼违约行为一直存续，应按实际违约天数计算逾期交楼违约金，即按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条第2款约定计算逾期交楼违约金。航里公司二审答辩称：一、通邮既非商品房买卖合同法定条件，亦非双方约定交楼条件。本案无需审查涉案房屋的通邮情况。且涉案小区是否通邮并不影响业主的生活，张兵战无权据此主张逾期交楼的违约责任。二、航里公司已在交楼期限前完成燃气工程建设，并取得了《燃气工程交工验收证书》，对燃气开通无任何逾期责任。燃气公司根据当地情况采取何种供气方式与航里公司无关，且也并不影响业主的使用。张兵战无权据此主张逾期交楼违约责任。本案航里公司作为开发商仅承担项目红线范围以内的燃气工程建设义务，供气的气源究竟是采取市政管道还是LNG瓶组站，这都是属于红线以外的施工范畴，不是由航里公司负责的。燃气公司有权根据当地的实际情况，选取不同的供气方式，而本案小区所在的地段是增城的朱村，是近几年才进行商品房开发的地段，在市政配套，以及公共服务方面与成熟的商业区，居民区都有着现实的差距。正因如此，双方在补充协议里面已经明确通气不再作为交楼条件，同时也约定如果当地的公共服务达不到永久的标准，航里公司可以采取临时或者替代的措施来替代。涉案地段所在的情况是朱村所有的小区均采用LNG瓶组站方式进行供气，且航里公司不能代替燃气公司完成市政管道建设，张兵战以此为由主张航里公司不符合交楼条件不合理。三、涉案房屋无论是否存在张兵战主张的质量问题，均与逾期交楼的违约责任无关。四、涉案合同对逾期交楼违约金的约定是双方真实意思表示，且本案并非航里公司逾期交楼，而是张兵战以质量问题为由拒不收楼，质量问题应遵循有关的违约责任处理，拒不收楼却凭借迟收楼索取逾期交楼违约金无法律依据，亦不符合公平合理原则。上诉人航里公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张兵战所有诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、处理结果不公。一、涉案补充协议已对商品房买卖合同的交楼条件进行了变更，并未要求在交楼期限前具备永久通气的居住使用条件才能交楼。遵循当事人意思自治原则，一审不应超过当事人的主张，将通气纳入本案的交楼条件。涉案小区在增城，是近几年才开发的商品房项目，市政配套与公共服务和成熟居民区存在现实的差距。在不能预期管道燃气公共服务起始时间的情况下，航里公司并未向业主承诺在交楼期限前开通燃气才交楼。管道燃气和水、电的供应不同，其可以用煤气瓶、电能等方案替代，故小区业主均仅要求水、电达到使用的条件，而不要求燃气开通才交楼。不仅在签约前无任何业主要求将燃气开通纳入交楼条件，而且签约后，在部分业主拒绝收楼交涉的过程中，也无任何业主对燃气开通提出过异议。二、一审混淆了开发商与公共服务部门的义务范畴与界限。航里公司已在交楼期限前完成燃气工程建设，取得《燃气工程交工验收证书》，对燃气开通无任何逾期责任，不应承担逾期交楼的违约责任。本项目航里公司是委托燃气公司经营企业代建，广州市燃气集团公示的《燃气报装及接驳办事指南》中载明，用户委托燃气集团进行代建的工程，由燃气公司负责组织验收并进行接驳通气作业，证明航里公司对燃气工程无任何组织复查和移交义务。燃气公司在关联案件中已向法院复函确认航里公司取得《燃气工程交工验收证书》，即具备申请接驳通气的条件。本案张兵战安装好燃气燃烧器具后，向燃气公司申请通气验收后，涉案房屋才能通气。一审笼统询问“符合供气服务条件”没有区分开发商与公共服务合同的范畴，事实不清。三、一审未查明张兵战案发时拒绝收楼的真实原因。而本案实质系业主因质量问题拒绝收楼引发的纠纷。张兵战拒绝收楼并无法律依据，一审支持其诉讼请求导致双方利益失衡。张兵战收楼时提出工程质量问题带有主观色彩，质量问题与逾期交楼责任不同，张兵战应遵循质量问题相关约定进行处理，其拒绝收楼的行为没有法律和合同依据。张兵战二审答辩称：一、涉案房屋交付时不具备通气条件。2013年12月30日应为交楼日期，但该日涉案房屋内的燃气管道未安装，不具备报装燃气的条件。交楼日期时，航里公司应取得广州市燃气输送及应用工程点火作业通知单，涉案房屋不具备通气条件。二、涉案房屋交付时未取得通邮证明，结合本案在一审期间增城区邮政局关于通邮问题的回复可知涉案房屋取得通邮的时间为2019年7月29日，航里公司存在逾期交楼违约行为。三、涉案房屋存在严重影响居住的质量问题，具体如下：第一，涉案房屋室内燃气管道在交付时未进行安装，不具备通气条件。第二，涉案房屋首层卫生间因渗水问题进行拆除，直至2019年6月22日方完工。第三，涉案房屋二楼卫生间因渗水问题于2019年7月4日进行拆除，重新进行防水施工，完工的时间为2019年8月22日，验收合格的时间为2019年9月26日。结合上述三点，航里公司交付的房屋不符合购房合同约定，存在逾期交楼行为，其应承担逾期交楼以及逾期装修的违约责任。张兵战于2019年7月11日向一审法院起诉请求：1.请求判令航里公司向张兵战支付逾期交楼违约金（违约金计算标准为以1391070元为本金，按每日万分之二的标准自2018年12月31日起计至航里公司实际符合交楼标准之日止）；2.请求判令航里公司按50元/日的标准自2018年12月30日起至房屋实际交付张兵战之日止向张兵战支付违约金（判决生效前的违约金于判决生效后一次性支付，判决生效后的违约金每月支付一次）；3.判令航里公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月11日，张兵战（乙方、买方）与航里公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为中航城花园商业，住宅（自编号S1#、2#、3#、4#、5#）……增城区中新镇花畔一街4号207房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1391070元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……六、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延壹年。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……七、对合同第十三条的补充：1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续。以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；……八、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。九、对合同第十五条的补充：……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。买卖双方确认竣工验收备案手续并非法定亦非约定的交付条件。……二十二、对合同第二十九条的补充：买方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知卖方，……三十一、……4、本协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。……”。合同签订后，张兵战已依约支付完毕涉案房屋的全部购房款。航里公司提供一份落款日期为2016年8月12日的关于涉案房屋的《房屋装修工程协议书》，协议书约定“委托人：张兵战（甲方）……受托人：广州市航里房地产开发有限公司（乙方）……第二条委托事项1.甲方委托乙方对该商品房进行精装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》；4.乙方应于2018年12月30日前完成本协议约定的房屋精装修工程；……7.甲方同意按本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款该商品房……该装修工程款已包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。……第五条装修工程质量与违约责任……3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按50元的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行……”。后附《精装修交楼标准》。2018年5月18日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号4#、5#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号4#、5#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年5月9日收讫，文件齐全。2018年8月20日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号2#、3#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号2#、3#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年8月16日收讫，文件齐全。航里公司通过特快专递方式向张兵战的合同联系地址邮寄涉案房屋交付催告函，中国邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明表显示，该函件于2019年6月11日退回妥投。2019年7月11日，一审法院立案受理本案。截至立案之日，张兵战尚未接收涉案房屋。2019年8月14日，本案开庭审理，航里公司在一审庭审中答辩涉案房屋已经符合交楼条件。为查明涉案房屋所在小区的供水、供气、供电情况，一审法院向广州市增城自来水有限公司、东部燃气公司、广州供电局有限公司增城供电局发函，一、广州市增城自来水有限公司复函如下，“我公司已向广州市航里房地产开发有限公司开发的位于增城区中航城花园住宅小区1-16栋提供了永久性用水（含生活用水），其中，3、4、5栋于2018年12月26日起供水，其他房屋于2019年5月23日起供水。”；二、东部燃气公司复函如下，“我司于2019年1月19日起就广州中航城花园1.1标段小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》（含自编号3#、4#、5#）。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区楼房具备接驳通气条件。自编号3#（花畔一街6号）楼房于2019年4月19日符合我司的供气服务条件，自编号4#、5#（花畔一街5号、4号）楼房于2019年1月10日符合我司的供气服务条件。经查，涉诉楼房包含在上述开户合同的供气范围内。”；三、广州供电局有限公司增城供电局复函如下“一、广州供电有限公司和广州市航里房地产开发有限公司就其开发的位于朱村街××、中新镇××村的中航城花园项目的专变用电于2018年6月25日签订了《高压用电合同》，合同中各项内容正常履行。二、中新镇花畔一街四号、五号、六号（自编号3#、4#、5#）居住小区用电性质属永久居民生活用电。每套房屋均已安装电表，并于2018年9月11日送电。”一审庭审过程中，一、张兵战、航里公司确认《房屋装修工程协议书》未对装修款进行约定，装修款已包含在房屋总价款中。二、张兵战陈述以下，（一）关于第一项诉讼请求，虽合同约定逾期交楼违约金设有3%上限，但其认为，因违约所产生的损失一直持续，该3%上限不足以弥补张兵战的损失，因此应按张兵战的诉求计算违约金。（二）关于第二项诉讼请求，依据是《房屋装修工程协议书》的第二条第四点及第五条的第三点约定。（三）确认涉案房屋装修已完工，但认为装修标准不符合装修交楼标准要求，存在装修质量问题如漏水、漏电、地板发霉、地面墙面空鼓等。三、航里公司陈述，其与张兵战有签署《房屋装修工程协议书》；关于涉案房屋的室内装修工程，其已经通过发包给陕西精睿装饰工程有限公司施工，且已经施工完毕。为此其提供，（一）《广州中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内装修工程合同》。合同载明，航里公司将中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内装修工程发包给陕西精睿装饰工程有限公司施工。合同乙方栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，落款日期为2017年7月5日；（二）工程报验申请表、工程检验批质量验收记录表、建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录。其中《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，3#楼的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及航里公司印章，落款日期为2019年2月25日；4#楼的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及航里公司印章，落款日期为2018年12月25日；5#的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及航里公司印章，落款日期为2018年12月25日。一审法院认为：张兵战、航里公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是张兵战、航里公司的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，双方就涉案房屋又签订一份《房屋装修工程协议书》。结合上述两份合同的内容以及张兵战、航里公司双方的陈述，装修款已包含在《广州市商品房买卖合同（预售）》的总房款内，即涉案房屋是带装修出售。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。航里公司理应在合同约定的2018年12月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给张兵战。结合本案查明的事实以及广州市增城自来水有限公司、东部燃气公司及广州供电局有限公司增城供电局的相关复函可知，涉案房屋于2019年1月10日才具备永久通气条件，截至该日，涉案房屋具备了法定和合同约定的交付条件。航里公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。航里公司抗辩涉案房屋在合同约定的交付日期已经具备法定和约定的交付条件，与事实不符，一审法院不予采信。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”以及补充协议第八条“对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。”的约定，张兵战主张要求航里公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。航里公司在上述符合交楼条件的日期后向张兵战发出了催收楼通知书，因航里公司未提供其邮寄发出的日期，而该函件于2019年6月11日退回，故逾期交楼违约金应截至2019年6月11日。经核算，以1391070元为本金，按日万分之二从2018年12月31日起计至2019年6月11日，违约金已超出涉案房屋的房价款3%，故违约金应以41732.1元（1391070元×3%）为限。张兵战主张要求航里公司支付超出房价款3%部分的延期交房违约金，但并未举证证明上述金额不足以弥补航里公司延期交房的行为对其造成的损失，故一审法院对其主张超出41732.1元的部分金额不予支持。至于逾期装修完工的违约金。张兵战一审庭上确认涉案房屋已经装修完工。且根据航里公司提供的《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，涉案房屋的装修验收日期为2018年12月25日，未晚于2018年12月30日。因此张兵战主张依据《房屋装修工程协议书》第二条第四点及第五条的第三点的约定要求航里公司支付逾期装修完工的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市航里房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张兵战支付延期交房违约金41732.1元；二、驳回原告张兵战的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费421元，由被告广州市航里房地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：张兵战自认其于2018年12月26日收到航里公司发出的收楼通知书，于2019年10月4日办理收楼手续。2019年11月14日，东部燃气公司回复一审法院东部燃气函〔2019〕73号《关于增城区中新镇中航城花园花畔二街4号、5号、8号，花畔一街4号、5号、6号、7号，花畔三街2号楼房燃气事项的复函》，函中载明：一、我司与广州市航里房地产开发有限公司已就来函所涉地址中航城花园花畔二街4号（自编10﹟）、花畔二街5号（自编号9﹟）、花畔一街4号（自编号5﹟）、花畔一街5号（自编号4﹟）、花畔一街6号（自编号3﹟）、花畔一街7号（自编号2﹟）、花畔三街2号（自编号7﹟）、花畔二街8号（自编号1﹟）的小区楼房开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。二、我司向该小区供应燃气的方式为LNG瓶组站供气。三、该小区的上述楼房中，花畔一街4号（自编号5﹟）、花畔一街5号（自编号4﹟）楼房于2018年2月27日取得《燃气工程交工验收证书》；花畔一街6号（自编号3﹟）楼房于2019年2月26日取得《燃气工程交工验收证书》；花畔二街4号（自编号10﹟）、花畔二街5号（自编号9﹟）、花畔二街8号（自编号1﹟）、花畔一街7号（自编号2﹟），花畔三街2号（自编号7﹟）于2019年5月28日取得《燃气工程交工验收证书》，上述楼栋在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件，具体的接驳通气时间根据用户申请用气的时间而定。再查明：2019年3月7日，广州市城市管理和综合执法局作出穗城管【2019】196号《关于印发广州市进一步优化管道燃气用户用气接入服务措施的通知》，其中载明：验收通气：对用户委托管道燃气经营企业代建的工程，管道燃气经营企业负责组织工程验收。航里公司二审向本院提交：证据一、在关联案中一审法院向东部燃气公司询问包括涉案房屋在内的，整个小区八栋楼何时具备接驳通气的条件？东部燃气公司回函称花畔一街4号（自编号5﹟）在2018年12月27日具备申请接驳通气条件，是在合同约定的交付期限之前。东部燃气公司还明确具体的通气时间要根据用户申请确定，也就是说需要张兵战提出用气申请才能够上门进行安全用气，规范检查，才能通气，这一部分是属于公共服务合同规定和商品房买卖合同没有关联，航里公司使涉案小区具备申请接驳通气的条件，就已完成了开发商的义务，而且本案燃气工程是燃气供应企业自行完工的，也不需要办理移交手续。证据二、申领门牌确认通知书、房号备案明细表，证明航里公司在交付期限前已经向公安部门申领门牌，具备了通邮的条件。证据三、两份顺丰快递邮件底单，证明早在本案约定的交楼期限之前，快递公司也能向涉案小区派送和揽收邮件。证据四、《邮件收发登记表》。涉案小区物业管理中心有代为业主收发邮件的功能，其中在2018年7月23日有一项登记，就是邮局派送包裹的登记，证明在通邮之前，邮局实际已向涉案小区派送邮件，根本不影响业主的生活。证据五、两份EMS快递底单以及妥投证明，证明航里公司已在涉案房屋交楼期限之前，在2018年12月22日，向张兵战在涉案合同中预留的送达地址寄送了收楼通知书。同时在该收楼通知书的妥投证明显示是他人收取的时候，航里公司又按照其后变更过的地址，在2018年12月25日向其变更后的地址再次送达收楼通知书，此次是由其本人签收。张兵战对航里公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性予以确认，确认是当时燃气公司对一审法院的回函，但是张兵战对函件内容的真实性、关联性不予确认。复函中明确花畔一街4号于2018年12月27日取得《燃气工程交工验收证书》。根据东部燃气公司在一审中提供的《燃气工程交工验收证书》，该证书上并没有竣工验收日期，日期为空白。其次，复函明确上述楼栋在取得《燃气工程交工验收证书》后，即具备申请接驳通气条件，对该内容张兵战不予认可，涉案房屋在交付时并没有进行点火验收，没有取得广州市燃气输配及应用工程《点火作业通知单》，涉案房屋不具备永久通气的条件。东部燃气公司在中航城业主诉航里公司逾期交楼一案中，向一审法院提供的复函有两份，航里公司提供的该份复函为第二份，第一份在一审卷宗中，关于房屋具备接驳通气条件的日期，两份复函回复的日期不一致，张兵战认为东部燃气公司对同一事项回复日期出现矛盾，请求法院确认东部燃气公司出具的回函不具有真实性。对证据二的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该证据仅为门牌号的申领文件，无法证明涉案房屋已通邮。对证据三，张兵战对该证据的真实性予以确认，对关联性有异议，该快递单并非邮局通邮的相关证明文件，与本案无关。对证据四《邮件收发登记表》的真实性、合法性、关联性均不予确认。涉案房屋的通邮证明，最终以增城区邮政局回复的2019年7月29日为通邮日期。对证据五的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。航里公司在房屋不具备交付条件时，向张兵战寄送了房屋交楼通知书，并不能免除航里公司逾期交楼的违约责任。张兵战曾通过航里公司公众号修改张兵战的通讯地址，并且张兵战于2019年6月11日通过EMS向航里公司发送书面地址变更通知书，此后张兵战并未收到过航里公司发函，以及任何相关的交楼文件，故张兵战并未收到过航里公司发送的催收函。张兵战二审向本院提交：证据一、（2019）粤0118民初5768号民事判决书，证明一审认定事实不清。证据二、《广州市商品房买卖合同》及补充协议，证明航里公司存在逾期交楼行为，应承担违约责任。证据三、房屋装修工程协议书，证明航里公司装修逾期完工，应承担逾期装修责任。证据四、收楼通知书，证明涉案房屋不符合交楼条件，航里公司通知收楼。证据五、拒绝收楼通知书、快递单、妥投证明，证明涉案房屋不具备供气、通邮等合同约定的交付标准，存在严重渗水问题，张兵战拒绝收楼。证据六、通信地址修改通知书、再次拒收整改通知函、限期整改通知函、快递单、投递记录，证明张兵战通知航里公司修改通信地址，同时告知涉案房屋存在漏水，拒绝收楼。证据七、保利中航城客服，证明维修人员工作证明。证据八，防水工序及卫生间照片，聊天记录，证明一楼洗手间防水工程未完工；二楼洗手间防水工程直至2019年8月22日完工。证据九、张兵战与保利中航城客服聊天记录，证明房屋室内燃气管道直至2019年6月26日方安装完成。证据十、张兵战于2019年9月28日查验房屋情况，证明涉案房屋存在的问题，强电开关线路错误，用水区域插座未安装，生活居住存在触电生命安全隐患。证据十一、《关于广州市增城区中新镇花畔一街四号、五号、六号的房屋通邮情况复函》，证明涉案房屋于2019年7月29日通邮，航里公司存在逾期交楼行为，应承担逾期交楼违约责任。证据十二、东部燃气公司温馨告知，证明涉案房屋为自编5栋，燃气管道接驳时间为2019年4月19日。证据十三、12345回复，证明涉案房屋所在小区为临时供气，燃气管道接驳时间为2019年4月19日。航里公司对张兵战提交的证据质证意见为：证据二到五一审已经质证过，张兵战主张航里公司逾期交楼的依据仅有《广州市商品房买卖合同（预售）》，但是《广州市商品房买卖合同（预售）》是广州市的统一格式文件，不能适用于全市辖区内每一个房地产项目的具体情况，而每一个开发商均针对项目的具体情况会做相应的修订，体现在双方之后订立的补充协议中。本案双方约定如买卖合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。其中对于商品房的交楼条件，双方已经根据本项目的实际情况，朱村是新近几年才开发的商品房项目，根据实际情况，双方在补充协议中把交楼条件变更为商品房项目，取得建设工程竣工报告，商品房供水供电达到要求，电梯可正常使用即可向买方交付商品房，既没有包含通气，也没有包含取得通邮证明文件。同时对于交楼资料也变更为如买卖合同约定的通邮的证明文件不全，但在合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼和退房，而本案已经取得竣工验收备案手续，证明市政配套基础设施是齐全的，满足基本的生活需要。同时，因为燃气的开通和水电不同，水电没有可替代方案，而管道燃气是可以用煤气瓶或者电能来替代，所以本案应遵循补充协议的约定，而不能再依据买卖合同追究航里公司违约责任。对证据六的三份文件，从快递单及妥投记录来看，是在航里公司发出收楼通知以及再次催促其收楼的催告函之后才发出的。从时间上看不能证明张兵战没有收到航里公司的收楼通知及催告函。三份文件的内容均针对质量问题，质量问题应该遵循专门的合同条款进行处理，与本案无关。对证据七、九，微信名以及头像，任何人均可随意修改自己的微信备注以及头像。张兵战举证的微信号未经航里公司认证，不能代表航里公司真实意思。其次，张兵战有关燃气管道室内没有安装的主张也与事实不符，张兵战在第一次验房时就拍了照，并且指出涉案房屋有燃气管道，但其对明管方式不满，如果返修需要拆掉一部分。对证据十，有关2019年9月28日的查验情况的质证意见和上述证据七和九的意见相同，质量问题遵循专门的条款处理。对证据十三的真实性、合法性、关联性均不确认，涉案小区所在地段非成熟居民区，鉴于此实际情况双方在合同中并没有把通气作为交楼条件，且东部燃气公司在2019年11月14日的复函中已经确认涉案房屋在交楼期限前系具备接驳通气的条件，航里公司没有任何怠于履行的违约责任，而至于其后何时履行相应的公共服务，按照相关行政管理部门公示的服务措施执行，与航里公司无关。同时，对张兵战主张东部燃气公司两次复函存在矛盾的问题，航里公司认为并不存在。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方对涉案房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》及已具备永久通水、通电条件不存在争议，争议焦点为航里公司交付房屋是否已具备永久通气、通邮条件及航里公司是否应承担装修工程逾期完工的违约责任。针对张兵战、航里公司的上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：涉案小区所在地段是广州市增城区的朱村，是近几年才进行商品房开发的地段，在市政配套，以及公共服务方面与成熟的商业区、居民区都有着现实的差距，为此，航里公司在与张兵战签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中并未把永久通气、通邮约定在内。涉案小区的供气工程由航里公司委托东部燃气公司代为完成建设，而燃气公司采取何种供气方式并不由航里公司控制。根据2019年11月14日，东部燃气公司回复一审法院相关案件的函件，东部燃气函〔2019〕73号《关于增城区中新镇中航城花园花畔二街4号、5号、8号，花畔一街4号、5号、6号、7号，花畔三街2号楼房燃气事项的复函》内容可知，涉案小区由燃气公司提供LNG瓶组站供气。涉案房屋所在的花畔一街4号（自编号5﹟）于2018年12月27日取得《燃气工程交工验收证书》，在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件，具体的接驳通气时间根据用户申请用气的时间而定。现燃气公司明确为涉案小区提供的是LNG瓶组站供气，而对该供气方式，张兵战亦无证据证明被收取的费用比一般燃气管道供气收取的费用高，故并不影响涉案房屋的居住使用。根据上述复函，花畔一街4号（自编号5﹟）于2018年12月27日取得《燃气工程交工验收证书》，于涉案房屋交付时间2018年12月30日之前，而涉案房屋具体的接驳通气时间根据用户（即张兵战）向燃气公司申请用气的时间而定。综上，一审法院认定涉案房屋具备永久通气时间错误，以此认定航里公司不具备永久通气构成逾期交楼欠妥，本院予以纠正。至于张兵战提出涉案房屋未安装燃气管道的意见与其验收房屋时提出燃气管道是明管的事实不符，本院不予采纳。根据一审诉讼中，航里公司提供的证据可知，航里公司在约定的交楼时间之前已向公安部门申请涉案房屋的门牌号，速递公司已可依据门牌号寻找到具体业主房屋。而现阶段，全国快递业务蓬勃发展，竞争激烈，速递人员往往可通过手机等通讯工具确定收寄人的位置，直接揽收、送达邮件，并非一定要在房屋门前。故，邮政部门虽然回复一审法院涉案小区于2019年7月29日具备通邮条件，但涉案房屋在约定的交楼时间2018年12月30日并不因未通邮而影响实际居住使用。况且，航里公司二审提交的证据证实该司为涉案小区提供邮件收发代收登记业务，亦有邮政速递公司在邮政部门回复的通邮时间前通过航里公司代收送达邮件。为此，对张兵战上诉认为涉案房屋在约定的交楼时间未永久通邮而认为航里公司构成逾期交楼的违约，本院不予支持。根据张兵战与航里公司签订的《房屋装修工程协议书》第三条约定，“该商品房装修工程款单价为人民币0元/平方米（大写：0元/平方米），该装修工程款已经包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。”及一审庭审中，双方对《房屋装修工程协议书》中未对装修款进行约定，装修款已包含在房屋总价款中的确认。结合双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于交楼及《房屋装修工程协议书》中关于装修完工时间均约定于2018年12月30日，可以确定涉案房屋虽在《商品房预售合同》中约定为毛坯交付，实际是带装修的房屋。再根据《房屋装修工程协议书》第五条第一点有关本装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内，航里公司对本工程出现的质量问题承担保修责任的约定及第三点中有关因航里公司原因导致航里公司未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，航里公司应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按50元的标准向张兵战支付违约金的约定可知，航里公司在约定的期限内未完成房屋装修工程的，该司才应承担相应的违约责任，否则应承担的是保修义务。一审诉讼中，张兵战确认涉案房屋已经装修完工，且航里公司提供了《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，涉案房屋的装修验收日期为2018年12月25日，未晚于2018年12月30日，故航里公司已于约定的时间前完成装修工程，即使张兵战提交证据证实涉案房屋装修存在质量问题，航里公司亦是应依上述第五条第一点约定承担保修义务而非违约责任。一审法院对张兵战诉求航里公司按50元/日的标准自2018年12月30日起至房屋实际交付张兵战之日止向张兵战支付违约金未予支持并无不妥，本院予以维持。二审诉讼中，张兵战明确其已于2018年12月26日收到航里公司发出的收楼通知，故航里公司已履行通知收楼义务，在涉案房屋具备交楼的情况下，张兵战未收楼造成的损失，应由其自行承担。综上所述，张兵战的上诉请求不能成立，应予驳回。航里公司上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5768号第一、二项；二、驳回张兵战的全部诉讼请求。一审案件受理费421元，由张兵战负担；二审案件受理费1685元，由张兵战负担1685元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏