广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22015号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路55号。法定代表人：叶宇骏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭永汉，男，1956年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：符福兰，女，1959年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区，系谭永汉妻子。原审第三人：谭永志，男，1962年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建开发公司）因与被上诉人谭永汉及原审第三人谭永志房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀城建开发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谭永汉将广州市越秀区西华路司马街**号104房（以下简称涉案房屋）腾空交还给越秀城建开发公司；2.一、二审案件受理费由谭永汉承担。事实和理由：越秀城建开发公司与谭永汉的《房屋租赁合同》约定越秀城建开发公司将涉案房屋出租给谭永汉作住宅用途使用，租赁期限为2013年5月1日至2021年4月30日，且合同约定“谭永汉一旦拥有自有房屋，愿意将现租赁的房屋交回越秀城建开发公司或自愿按市场价格进行租赁”、“租赁期届满或者合同因故解除时，谭永汉应当于租赁期届满之日或者越秀城建开发公司限定的期限迁出”。因此，现谭永汉要求解除租赁合同，则应将涉案房屋腾空交还越秀城建开发公司。一审认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。谭永汉二审答辩称，谭永汉的诉求是因为公租房年审，必须腾退原住公房，但谭永汉只主张腾退自己居住部分的13.025平方米面积住房，越秀城建开发公司要求谭永汉将原住公房全部腾空并不合理。涉案房屋是谭永汉于1993年拆迁旧屋而回迁安置的房屋，当时谭永汉的父亲谭锐坚与越秀城建开发公司签订的协议书清楚写明是按照常住户口的实际居住人回迁安置，即谭锐坚与谭永汉、符福兰、谭永志、伍艳芳。父亲去世后由谭永汉作为承租人。现谭永汉申请公租房时亦是按照13.025平方米申请，谭永汉要求退回涉案房屋居住部分面积13.025平方米合情合理。因谭永汉与谭永志两家关系不和，1999年11月经东风小区管理委员会、司马街居委会同意后，将涉案房屋间隔为两个13.025平方米的房间分别居住，在谭永汉入住公租房后，谭永志将涉案房屋属于谭永汉的部分门锁换了，强行霸占并居住至今，谭永汉多次报警也于事无补，涉案房屋包括原本属于谭永汉居住的部分的水电及租金都是谭永志缴纳的，因此谭永汉要求退回居住部分13.025平方米公平合理，没有损害谭永志利益。2018年9月，谭永汉到广州市越秀区信访局就此事进行信访，当时越秀城建开发公司就信访事项提出处理意见：谭永汉与谭永志签订由其继续以公房租金标准承租涉案房屋一半的租赁合同，退回谭永汉部分的房屋并终结该部分（13.025平方米）的租赁关系，但是谭永志不同意，要求一定要将涉案房屋的承租人直接变更为谭永志，由其独占此安置房，且不同意其他方案。对此，谭永汉不同意谭永志的请求。谭永志述称，不同意越秀城建开发公司的的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。本案是房屋租赁合同纠纷，不是房屋拆迁安置合同纠纷，承租人谭永汉现居住的房屋是政府分配的福利房屋，不是自有房屋。涉案房屋的原承租人去世后，在谭永志签署同意协议书后，谭永汉才能成为新的承租人，故谭永汉未经谭永志及其他家庭同住人同意时，无权擅自解除公房租赁合同。一审法院已经驳回了谭永汉解除合同的诉讼请求，谭永汉提出的解除合同没有法律依据，越秀城建开发公司要求将谭永汉居住部分腾空交还同样没有法律依据。谭永汉向一审法院起诉请求：解除谭永汉、越秀城建开发公司于2018年5月21日就广州市越秀区司马街**号104房的《房屋租赁合同》，向谭永汉交还司马街**号104房。越秀城建开发公司向一审法院反诉请求：谭永汉将广州市越秀区司马街**号104房（**.05平方米）腾空交还越秀城建开发公司。一审法院认定事实：谭永汉与谭永志系兄弟关系。广州市越秀区西华路司马街**号104房是越秀城建开发公司于1993年征用拆迁原越秀区东风西路仁义一巷2号房屋安置谭永汉与谭永志的父亲谭锐坚（已去世）回迁的房屋。2018年5月21日，谭永汉（承租人、乙方）与越秀城建开发公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区西华路司马街**号104房（使用面积**.05平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2013年5月1日至2021年4月30日止，月租金108.4元；乙方在承租房屋内同住人员包括（附件一）。合同第七条乙方的权利和义务约定“乙方一旦拥有自有房屋，愿意将现承租房的房屋交回越秀城建开发公司或自愿按市场价格进行租赁……”；合同第十二条约定，“租赁期届满或者合同因故解除时，谭永汉应当于租赁期届满之日或者越秀城建开发公司限定的期限交还房屋……”等。合同附件一“乙方同住人员（家属）名单”记载姓名有符福兰、谭家燕、谭永志、伍艳芳、谭子泓。2015年7月20日，谭永汉（承租人、乙方）与广州市保障性住房事务中心（出租人、甲方）签订《公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将白云区泽德北四街3号1807房的公共租赁房（建筑面积54.34平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2015年7月20日起至2018年6月25日止，月租金为54.34元；乙方共同申请的家庭成员有符福兰、谭家燕。一审庭审中，谭永汉和谭永志确认，涉案房屋在1999年11月间隔成2个13平方米的房间，并有各自独立的门出入，由谭永汉与谭永志各自使用，房号自编为104房和108房。该事实均有广州市公安局东风派出所和广州市越秀区六榕街司马坊社区居民委员会证实。另谭永汉陈述自2013年1月后已迁出涉案房屋，涉案房屋（**.05平方米）由谭永志居住使用，并以谭永汉的名义向越秀城建开发公司支付租金至今。另据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，谭永志及家庭成员在本市没有其他自有房屋。一审法院认为：广州市越秀区西华路司马街**号104房（面积**.05平方米）是越秀城建开发公司因征用拆迁安置给谭锐坚回迁的房屋，谭永汉和谭永志作为谭锐坚的家庭成员随之回迁居住该104房。因谭锐坚去世，谭永汉作为承租人与越秀城建开发公司就上述104房自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。后谭永汉与谭永志将涉案房屋间隔成2个独立的房间（各13平方米）分别居住使用，至2013年1月谭永汉因申请公共租赁房成功而迁出涉案房屋，谭永志使作为承租人的家庭成员继续使用涉案房屋并按约定向越秀城建开发公司支付租金，没有违约行为，未损害越秀城建开发公司出租房屋的权益，现涉案房屋的租赁期限尚未届满，越秀城建开发公司反诉要求解除合同没有依据，一审法院不予支持。同理，谭永汉作为承租人，涉案房屋是与谭永志共同居住使用的，现要求解出合同，损害了家庭成员即谭永志对承租房屋的合法使用权，故对其诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2019年7月22日作出如下判决：一、驳回谭永汉的诉讼请求；二、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，合计共150元，由谭永汉负担100元，广州市越秀区城市建设开发公司负担50元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人均确认以下事实：1.谭永汉、谭永志是基于拆迁安置回迁入住涉案房屋；2.涉案房屋现由谭永志及其家人使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋租赁合同》应否解除。涉案房屋系越秀城建开发公司因拆迁安置谭锐坚户回迁的房屋，谭永汉、谭永志是基于拆迁安置回迁入住涉案房屋的，且涉案《房屋租赁合同》附件一“乙方（谭永汉）同住人员（家属）名单”中亦载有谭永志及其家人的信息，故涉案《房屋租赁合同》不仅涉及谭永汉及其家人对涉案房屋的使用权，还涉及谭永志及其家人对涉案房屋的使用权。现谭永汉已申请了公共租赁住房，涉案《房屋租赁合同》约定的解除条件表面上已经满足，但如前所述，涉案《房屋租赁合同》还涉及谭永志及其家人对涉案房屋使用权益，越秀城建开发公司并无证据证明谭永志及其同住人员在本市拥有自有产权房屋或者已承租其他公房，在涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限尚未届满的情况下，仅根据合同相对性以及谭永汉另承租公房的事实而解除涉案《房屋租赁合同》势必损害谭永志及其同住人员的合法权益，一审法院驳回谭永汉以及越秀城建开发公司要求解除合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，越秀城建开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十八日书记员  贾妍胡秀红