江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4114号 上诉人（原审被告）：启东银座酒店，住所地启东市。 经营者：陶宏，男，1967年3月19日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:启东市名流物业管理有限公司，住所地启东市。 法定代表人：戴兵。 委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。 上诉人启东银座酒店（以下简称银座酒店）因与被上诉人启东市名流物业管理有限公司（以下简称名流物业）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银座酒店上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定银座酒店租用名流物业房屋建筑面积6783平方米不符合客观事实。首先，名流物业一审提供的“客户表”性质上是其单方陈述，不能证明是银座酒店原员工顾某,4交付，顾某,4在一审第二次庭审中作为证人出庭作证，没有陈述租用房屋面积的情况，他也不清楚具体面积。该事实应当以书面证据予以证明，单凭证人证言不足以证实。其次，租用面积应当由名流物业承担举证责任。第三，在一审中，银座酒店对名流物业提供的租赁合同和解除租赁合同提交了质证意见，如实陈述了房屋承租情况。2.一审认定名流物业提供了一系列的物业管理服务也不是事实。2018年7月1日以后，银座酒店对于其承租的用于经营酒店的物业是自行负责的，特别是在被消防管理机关责令整改后，2019年5、6月份已经全部解除了租赁合同停止了经营，所以一审判决由银座酒店承担90%的物业管理费不合理。 名流物业辩称，顾某,4原来是银座酒店员工，该“客户表”是顾某,4向名流物业交付的。关于举证责任，和小业主签订的租赁合同由银座酒店掌握，银座酒店应对其租用面积承担举证责任。 名流物业向一审法院起诉请求：判令银座酒店给付其物业管理费106647.44元；并承担本案受理费。 一审法院认定事实如下：2016年6月21日，名流物业以启东市名流保安服务有限公司名义（以下简称名流保安）与启东市东方银座业主委员会签订物业委托保安服务合同（具有物业管理内容），由名流物业为东方银座区域提供保安、物业管理，包括酒店、区域内商铺、商场、地下停车场等，服务期限自2016年2月20日至2020年2月18日。 之后，双方商定，将东方银座的物业服务管理交由银座酒店承担，从2016年7月1日至2017年7月1日止，并于2016年8月21日，以名流保安名义为发包方（甲方），银座酒店的法定代表人陶宏为承包方（乙方），补充订立书面《物业管理类承包经营合同书》。约定，其中：第1条：承包经营项目情况：启东市汇龙镇河南中路557号楼1楼-24楼。第3条：“承包方式：本楼所有物业管理收入和支出均由承包方负责，在独立承包期间，乙方不需要向甲方缴纳费用，甲方每年不以任何形式向乙方支付管理补充费用。……”。 合同到期后，双方约定，续签一年，并于2017年8月18日，由承包方的工作人员陶一菲在合同书下方写上“此合同再续签一年从2017年6月30日-2018年6月30日有效陶一菲2017年8月18日”。 2018年初，银座酒店向业主继续收取物业管理费用。其中，①2411用户王栋物业费（2018年1月-12月）972元，折算半年为486元，名流物业主张484.8元；②1003用户宋勤瑾物业费（2018年1月-12月）1179元，折算半年为589.5元；③9006用户徐亚菊物业费（2018年2月-12月）1104.4元，折算半年为552.2元；④1119用户施晓辉物业费（2018年1月-2019年2月）1502元，折算2018年7月至12月的物业费为643.71元（1502*6/14）；⑤2003号张飞用户物业费，缺乏票据不予认定；⑥2323用户杨婧（2018年1月至12月）物业费1138元，折算半年为569元；⑦2008室（2018年1月至12月）1218元，折算半年为609元，银座酒店实际收取应由名流物业收取的2018年7月至12月的物业服务费为3448.21元。 2018年7月1日起，启东市东方银座物业服务由名流物业向启东市东方银座所有业主提供保安、公共区域卫生、垃圾清运等一系列服务。然银座酒店未向名流物业支付2018年7月至12月的物业管理费81396元，也未将已收取2018年7月至12月的物业服务费交付名流物业。为此，名流物业向一审法院起诉。 另查明，启东市东方银座物业费收取标准如下，1.1-7层1.8元/月/平方米；2.8-24层为2元/月/平方米，名流物业为银座酒店提供物业服务，银座酒店使用房屋建筑面积6783平方米。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。启东市东方银座业主委员会与名流物业订立的《委托保安服务合同》，已包含了物业管理的内容，且对物业管理的范围、价格、区域等作了约定，名流物业又是物业服务企业，可以认定合同合法有效，名流物业接受委托后，将物业服务转由银座酒店类承包，未违反法律、法规强制性规定，合同有效，依法应予以保护。双方应全面履行合同。2018年6月30日，合同期满终止后，银座酒店应将收取业主的2018年7月1日以后的物业费用交付名流物业。同时依照物业服务合同的权利义务关系，交纳2018年下半年的物业费。 关于银座酒店承租启东市东方银座业主的面积，名流物业提供了由证人顾某,4（时任银座酒店单位工作人员）交付的客户序号、房号、姓名、面积表（以下简称客房表），且顾某,4的陈述笔录中反映由银座酒店单位会计曹雪妗交给他的，为顾某,4代表银座酒店在银座酒店类承包期间向业主收取水费、电费时是把他们除外的135户。为了证明银座酒店承租房屋面积，名流物业积极搜集提供了较多的租赁合同，以证明银座酒店租赁面积。但是，本案中系银座酒店与业主订立租赁合同，且客房表中业主的减少由银座酒店与业主解除合同，应由银座酒店举证，这样才是合理分配举证责任，而一味将银座酒店承租面积的全部责任归于名流物业要求苛求，显然不公。而银座酒店简单否定，消极举证。因此，一审法院根据证据优势规则，根据名流物业提供的客房表面积，认定名流物业为银座酒店提供物业服务的面积为6783平方米。银座酒店2018年7月-12月实际发生物业服务费用为81396元（6783平方米*2元/月/平方米*6个月）。考虑到名流物业在为银座酒店提供服务过程中消防不到位等因素，应适当扣减物业服务费用，一审法院酌情扣减10%，故支持银座酒店向名流物业交纳73256.4元（81396元*90%）。同理，银座酒店向业主收取的2018年7月至12月的物业服务费也由银座酒店向名流物业支付3103.39元（3448.21元*90%）。对名流物业的其他诉讼请求一审法院依法不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、启东银座酒店向启东市名流物业管理有限公司支付已收取业主2018年7月至12月的物业服务费3103.39元。二、启东银座酒店向启东市名流物业管理有限公司支付2018年7月至12月的物业服务费73256.4元。上述一、二项合计76359.79元，限启东银座酒店于判决生效后十日内履行（启东市名流物业管理有限公司银行开户行：中国银行启东支行，账号：47×××77）。三、驳回启东市名流物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2433元，启东市名流物业管理有限公司负担724元，启东银座酒店负担1709元。 二审中，银座酒店向本院提交八份解除租赁合同协议书，证明2019年5、6月份其酒店停止营业。名流物业质证认为，对上述协议书真实性没有异议，但名流物业主张物业费的时间段是2018年7月1日到2018年12月31日，上述证据与本案没有关联性。本院经审查认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，关于银座酒店承租启东市东方银座业主的面积，名流物业一审中提供的客房表与其提供的部分租赁合同能够相互印证，使待证事实存在具有高度可能性。银座酒店对此提出反驳，应该提供证据对其签订租赁合同部分和解除租赁合同部分的总面积予以证明，但其仅提供部分合同不足以推翻上述事实，一审法院据此根据客房表等对银座酒店租赁面积作出认定，并无不当。考虑到名流物业在服务过程中存在服务不到位等因素，一审法院已经酌情扣减部分物业服务费用，银座酒店认为不应当支付物业服务费用，上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，银座酒店的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1631元，由上诉人启东银座酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇一九年十二月十九日 书记员 何梦玲