呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4412号上诉人（原审原告）：内蒙古舍一文化传播有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区大召前街西侧大召旅游商贸居住区印象江南三期A4座4单元401室。法定代表人：张永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱教海，内蒙古图博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古苏伦嘎商场管理有限公司，住所地呼和浩特市回民区锡林南路海亮花生小镇B区106号。法定代表人：宝勿日图，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞珍，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏伟威，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人内蒙古舍一文化传播有限责任公司（以下简称舍一公司）因与被上诉人内蒙古苏伦嘎商场管理有限公司（苏伦噶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人舍一公司的委托诉讼代理人朱教海、被上诉人苏伦嘎公司的法定代表人宝勿日图以及委托诉讼代理人刘瑞珍、苏伟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舍一公司上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初483号民事判决,依法改判；2、判令苏伦嘎公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》于2019年1月8日解除明显错误,没有任何法律依据。苏伦嘎公司未按约支付首期租金及履约质保金明显构成违约。苏伦嘎公司在2019年1月6日向舍一公司邮寄了《商铺租赁合同解除函》,舍一公司收到了该解除合同通知,合同就解除了不符合法律规定。1、舍一公司在收到解除函后明确对解除合同有异议,在法定期提起了诉讼。一审法院已认定苏伦嘎公司属于违约方,苏伦嘎公司无权行使法定解除权解除合同。合同法定解除权制度的首要之意在于授予非违约方以合同解除权,使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；2、违约方仅享有诉讼解除权,不得以通知的方式解除,以平衡双方的利益,更好的保护守约方合法权益。故苏伦嘎公司向舍一公司发送合同解除函但合同并未解除。3、苏伦嘎公司依据《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》12.2.1条:“甲方交付的商铺存在缺陷,危及乙方安全”条款行使的约定解除权没有事实依据,苏伦嘎公司在一审时没有举证商铺缺陷危及其安全,一审法院也没有查明认定案涉租赁商铺存在缺陷危及到了苏伦嘎公司的安全。苏伦嘎公司仅因舍一公司未及时修复疏通商场公共卫生间下水管道,就滥用合同解除权解除合同无任何法律依据。4、因苏伦嘎公司逾期支付租金,且以其行为拒绝履行后续合同义务，舍一公司据此提起诉讼解除合同于法有据,为维护守约方合法权益,案涉租赁商铺在一审庭审时仍然空闲,故本案合同解除时间应在一审法院判决之日。二、一审法院认定双方约定违约金过高,按照苏伦嘎公司占有房屋期间租金总额30%计算违约金没有任何法律依据,判决第二项错误。1、本案中,苏伦嘎公司在一审中提出调减双方约定的违约金,但其并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于实际损失,且一审法院判决也并未站在实际损失的基础上认定双方约定的违约金是否合理,一审法院没有任何事实及法律依据认定双方约定违约金过高,径行调减双方约定违约金明显错误。2、苏伦嘎公司单方违约给舍一公司造成损失远远高于舍一公司一审主张的违约金232768元,因舍一公司所出租商铺也是从案外人内蒙古海亮房地产开发有限公司租赁而来,舍一公司再租赁给苏伦嘎公司，剔除舍一公司运作成本,舍一公司支付给案外人内蒙古海亮房地产开发有限公司的案涉956.58平方米租赁成本为每平米日租金31元,即按照一审法院认定苏伦嘎公司实际占用商铺87日(从2018年10月11日至2019年1月7日),舍一公司需要支付给案外人的租金为257989元,远高于双方约定违约金232768元,一审法院忽视舍一公司的实际损失,调减违约金明显错误。三、一审判决认定苏伦嘎公司未按期支付首期租金不构成违约明显错误。本案所涉《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》4.3条特别明确的约定合同签订当日,即2018年10月10日苏伦嘎公司应当支付首期租金349152元,但苏伦嘎公司并未按约支付,构成违约。一审法院认定合同双方关于起租日约定不明确,苏伦嘎公司按照在后日期2019年1月8日交付首期租金不构成违约错误。合同关于起租日为2019年1月8日起至2023年9月30日止,在合同3.1条约定明确。四、一审法院判决驳回舍一公司请求苏伦嘎公司支付2018年10月10日至合同解除之日租金的诉讼请求错误,应予以改判。一审法院判决已经查明苏伦嘎公司在2018年10月10日《海亮场花生小镇商铺租赁合同》签订当日便实际占有控制案涉租赁商铺,进行前期装修,之所以合同约定的计租日从2019年1月8日开始,是因为双方商定合同计租期总计56个月,2018年10月10日至2019年1月8日为舍一公司附义务赠与苏伦嘎公司的装修免租期,这也是商业店铺租赁的通行作法。依据《合同法》规定,赠与附义务,受赠人应当按照约定履行义务,受赠人不履行赠与合同约定义务,赠与人可以撤销赠与,本案中苏伦嘎公司单方违约,不履行合同约定56个月租赁合同义务,舍一公司撤销前期装修免租期,要求苏伦嘎公司应当按照计租期租金标准支付2018年10月10日至2019年1月8日占有商铺期间的租金合理合法,故舍一公司原审诉讼请求于法有据理应得到支持。特提起上诉,请求支持其上诉请求。苏伦嘎公司辩称，一、一审判决认定舍一公司与苏伦嘎公司已在2019年1月8日解除《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》既有事实依据亦有法律依据。舍一公司在一审起诉状及庭审中，对解除双方签署的租赁合同无异议且都同意解除。舍一公司确认收到苏伦嘎公司的《商铺租赁合同解除函》，庭审中也认可向苏伦嘎公司出具收条，确认收到苏伦嘎公司返还的租赁商铺钥匙，并与苏伦嘎公司完成了房屋解除后的交接手续，舍一公司在与苏伦嘎公司完成房屋交接后，已经开始对诉争房屋开始招租。另外，舍一公司也确认在2019年1月10日收到《撤场通知书》，舍一公司与苏伦嘎公司签署的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》在2019年1月8日已经解除。二、一审认定苏伦嘎公司无需向舍一公司支付租金既有事实依据，又有法律依据。1、舍一公司与苏伦嘎公司签署的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》中关于租金支付的约定有4.2及4.3，这两条约定均是关于租金支付的并列约定，苏伦嘎公司可以选择任何一条向舍一公司支付租金，苏伦嘎公司选择在计租日即2019年1月8日开始向舍一公司支付租金符合合同约定。舍一公司与苏伦嘎公司签署的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》于2019年1月7日已解除，租赁合同解除后，双方已经完成了承租房屋解除后的交接，苏伦嘎公司也未占有和使用涉案房屋，因此，苏伦嘎公司无需向舍一公司支付租金397904元。2、本案的解除是因为舍一公司根本违约，未按照合同约定履行义务。苏伦嘎公司承租舍一公司房屋后，舍一公司未按照合同约定予以封闭，而且该房屋一直处于低温，舍一公司在卫生间跑水未及时修理给苏伦嘎公司造成损失，因上述情况导致苏伦嘎公司不能实现租赁合同目的进而解除合同。3、苏伦嘎公司选择按照计租日支付租金，且合同已经解除，苏伦嘎公司并不存在逾期支付租金的情况，4、一审判决苏伦嘎公司因未向舍一公司支付履约保证金，进而认定苏伦嘎公司向舍一公司支付相应违约金正确。舍一公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》；2、依法判令苏伦嘎公司支付房屋租金397904元(租金暂从2018年10月10日计算至2019年1月22日,应计算至租赁合同实际解除之日止)；3、依法判令苏伦嘎公司支付舍一公司违约金232768元;4、依法判令苏伦嘎公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月10日,舍一公司(甲方、出租方)与苏伦嘎公司(乙方、承租方)签订《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》,约定甲方同意将呼和浩特市回民区花生小镇海亮广场I期12号楼一层B区1-105、106、107、108、110、111、112113、115、116、117、118、119、120、121号商铺出租给乙方使用,商铺总计租面积为956.58平方米。合同期限为56个月,自2019年1月8日至2023年9月30日。合同第4.2条约定,乙方自租赁合同约定的计租日起开始承担并交付该商铺的租金,第1阶段2019年1月8日-2019年4月7日租金总额349152元。合同第4.3条约定,合同项下首期租金应于签订本合同当日支付首期租金期间为2019年1月8日-2019年4月7日,应交租金为349152元。第5.1条约定,本合同签署时,乙方应向甲方支付履约质保金(房屋押金)232768元,于2018年12月25日前交付。合同第8.1.4条约定,乙方应当交付定金50000元方可进场施工。合同第12.2.6条约定,乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金,自乙方逾期支付第5日起,甲方有权解除本合同,乙方已交保证金(如有)不予退还,且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。合同签订后,苏伦嘎公司按约定交付定金50000元但未支付履约保证金,舍一公司按约定向苏伦嘎公司交付约定房屋。后因公共卫生间反水等问题,苏伦嘎公司与舍一公司进行沟通,舍一公司对卫生间进行修理但未能修复。苏伦嘎公司于2019年1月6日向舍一公司邮寄送达《商铺租赁合同解除函》,告知与舍一公司解除合同并撤场,舍一公司于2019年1月7日收到该解除函。2019年1月8日苏伦嘎公司将商铺钥匙返还舍一公司,舍一公司为苏伦嘎公司出具收条一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,争议的焦点为苏伦嘎公司是否应当支付舍一公司租金及违约金。关于舍一公司的第一项关于解除合同的诉请,苏伦嘎公司于2019年1月6日向舍一公司邮寄送达《商铺租赁合同解除函》,告知与舍一公司解除合同(《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》)并撤场,舍一公司于2019年1月7日收到该解除函并于2019年1月8日收取苏伦嘎公司交付的钥匙。因此,一审法院认定双方签订的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》于2019年1月8日解除。关于租金,舍一公司与苏伦嘎公司对于起租日约定不明确亦无补充说明,苏伦嘎公司选择按照在后日期即合同约定的计租日2019年1月8日交付不构成违约。但苏伦嘎公司已于起租日前一日撤场并向舍一公司交付钥匙,故无需支付租金。关于违约金,苏伦嘎公司未按照约定支付履约质保金,应承担相应的违约责任。按照双方在合同中的约定,苏伦嘎公司未支付履约质保金(232768元),违约金为应付未付的保证金232768元。经一审法院释明,苏伦嘎公司认为违约金过高应予以调整,一审法院认定依法按照30%进行计算。关于计算标准,一审法院认为,按照双方约定租金的平均标准4.23元/日/平方米[即(4元/日/平方米×8期+4.4元/日/平方米×11期)÷19期]计算为宜,确定为105609.3元(自2018年10月11日至2019年1月7日,即4.23元/日/平方米×956.58平方米x87日×30%)。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、内蒙古舍一文化传播有限责任公司与内蒙古苏伦嘎商场管理有限公司签订的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》于2019年1月8日解除;二、内蒙古苏伦嘎商场管理有限公司于本判决生效后十日内支付内蒙古舍一文化传播有限责任公司违约金105609.3元三、驳回内蒙古舍一文化传播有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5050元,一审法院已减半收取,由内蒙古苏伦嘎商场管理有限公司负担846元,由内蒙古舍一文化传播有限责任公司负担4204元本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。舍一公司提交了一组新证据《情况说明》，拟证明案涉房屋业主内蒙古海亮房地产开发有限公司同意舍一公司转租案涉商铺。苏伦嘎公司对该组证据不予认可，认为该组证据不符合新证据的要求。本院对上述证据在下文中综合予以认证。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，舍一公司与苏伦嘎公司签订的《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上述合同第3.1及4.2条款中均约定房屋租金自2019年1月8日起付，苏伦嘎公司在2019年1月6日向舍一公司邮寄送达《商铺租赁合同解除函》,告知与舍一公司解除合同(《海亮广场花生小镇商铺租赁合同》)并撤场,舍一公司于2019年1月7日收到该解除函。舍一公司于2019年1月8日收取苏伦嘎公司交付的钥匙，接受了苏伦嘎公司交还的房屋，舍一公司以实际行为接受了苏伦嘎公司解除合同的意思表示，该解除合同的事实已经成立，一审法院对合同解除的事实予以确认并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，苏伦嘎公司无需再按照合同约定支付相应的房屋租金。一审法院根据合同履行情况、双方的过错程度、房屋占用情况、综合双方在免租期内的租金损失、装修损失等判定苏伦嘎公司承担占有期间租金数额30%的违约责任并无不当。综上所述，舍一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由内蒙古舍一文化传播有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何玉山审 判 员 韩 韬审 判 员 张 宇 二〇一九年十二月十六日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛