黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8793号上诉人（原审被告）：黑龙江省海之韵房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市道里区红专街79号1-7层。法定代表人：王清，总经理。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宝玺，男，1950年6月8日出生，汉族，黑龙江省公安厅退休干部，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江省海之韵房地产经营有限公司（以下简称海之韵公司）因与被上诉人吴宝玺房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。海之韵公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吴宝玺一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏必要的共同被告。海之韵公司只是案涉小产权房的销售中介机构，一审法院应追加案外人三亚威诚农业园开发有限公司（以下简称威诚公司）、三亚市天涯区羊栏村民委员会（以下简称羊栏村委会）参加本案诉讼。海南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民终931号判决书对于上述事实已经确认。吴宝玺购买的案涉小产权房为威诚公司开发建设，威诚公司与海之韵公司签订协议，海之韵公司帮助寻找合作建房伙伴，海之韵公司收取佣金应受法律保护。海之韵公司明确告知吴宝玺购买的是小产权房屋，吴宝玺亦有过错，应承担相应责任，其它责任应由威诚公司承担。二、吴宝玺持有购房协议、付款收据已作废，属于恶意诉讼。2010年7月，海之韵公司与吴宝玺曾签订购房协议并收取定金及房款，后双方将购房协议作废，威诚公司在收到海之韵公司合同约定的底价房款后，与吴宝玺签订了合作建房协议书。吴宝玺作为合作建房人，明知合作建房无土地证和房产证，愿意共同承担风险，在交付房屋钥匙前，已交付房款不计利息如数返还，从交钥匙后由吴宝玺承担。同时签订房屋租用合同一份。吴宝玺使用房屋六年之久，租金足以抵偿房款。三、海之韵公司收取的购房款已支付给威诚公司，海之韵公司不应承担责任。海之韵公司是代威诚公司收取购房款，且应取得的佣金亦是以小产权房屋抵偿的，现房屋被拆除，海之韵公司也是受害者。吴宝玺辩称：一、海之韵公司销售的房子五证全无，实属违法建筑，已被强制拆除。海之韵公司采取虚假宣传，故意隐瞒事实真相，假借订立合同进行合同欺诈，打着黑龙江省政府机关事务管理局的旗号对外称是省政府机关局建的房子，让购房人在不知情的情况下托关系才能买到。吴宝玺并不知道系是违法建筑，办不了产权。二、海之韵公司出售的标的物是违法建筑，该合同为无效合同，无效合同不存在执行完毕和作废的问题。三、关于海之韵公司将收取的购房款已支付给开发商，不承担责任的问题。海之韵公司知道或者应该知道其销售的房子是违法建筑，仍然实施代理的行为属于违法代理，要承担全部责任。出卖人未取得房屋预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。至于海之韵公司将卖房款支付给谁与吴宝玺无关。吴宝玺向一审法院起诉请求：1.海之韵公司返还购房款140900元；2.海之韵公司赔偿利息36400元；3.海之韵公司赔偿装修款35000元；4.海之韵公司赔偿家具、电器费用1万元；5.海之韵公司赔偿一倍购房款140900元。本案诉讼中，吴宝玺当庭增加第2项诉讼请求为：赔偿利息74335元。一审法院认定事实：2010年4月11日，甲方“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”与乙方吴宝玺签订《购房协议》，协议内容为：“第一条乙方订购的三亚湾温泉家园2号楼3204室（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为50.3平方米。房屋总价为140900元整。定于2010年11月30日交付使用。第二条乙方同意签订本协议时，根据房屋建设进度支付90%房屋价款，即126810元。其补交款额为14090元整。第三条甲乙双方商定，在入户之前，乙方补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同。协议约定面积与实际测量有差异的，每平方米单价不变，按实际测量面积为准，多退少补。第四条此协议自双方签订之时起生效，一式两份。房款收取后，直到入户之前，如有异议随时可退。”2009年11月28日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给吴宝玺出具了三亚湾温泉家园2号楼3204室2万元订金收据。2009年12月28日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给吴宝玺出具了三亚湾温泉家园2号楼3204室6万元的收据。2010年4月11日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给吴宝玺出具了三亚湾温泉家园2号楼3204室46810元的收据。2010年7月9日，吴宝玺向韩惠存款30240元。为装饰装修三亚湾温泉家园2号楼3204室，吴宝玺支出装修费3.5万元，购置双人床、餐桌椅、立柜、沙发支出6200元，购置彩电、冰箱支出3947元。三亚湾温泉家园2号楼3204室建设于农村土地之上，未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，2015年被三亚市天涯区城市管理局拆除。“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”“黑龙江省海之韵房地产营销有限公司”均无工商登记。海之韵公司法定代表人原为韩惠，2017年8月4日变更为王清。与吴宝玺签订购房协议，接收购房款的主体实际为海之韵公司。一审法院认为：一、关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”本案中，海之韵公司所销售的房屋系在农村集体所有土地上修建，未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法手续，故吴宝玺与海之韵公司签订的《购房协议》无效。二、关于责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照该条规定，合同无效的法律后果包括两个部分：一、相互返还。二、损失赔偿。财产取得应具有合同依据或法律依据，基于合同无效，导致财产的取得不具有合同上的依据，故仍需“物归原主”。本案中，海之韵公司应当返还吴宝玺购房款，吴宝玺返还海之韵公司房屋。但因房屋属违法建筑被依法拆除，故非吴宝玺的原因致房屋被拆除，吴宝玺无需再履行返还义务，仅由海之韵公司单方返还吴宝玺购房款。因合同无效是由海之韵公司违法违规销售的行为引起，故海之韵公司具有过错，不仅应全额返还吴宝玺的购房款，还应赔偿利息损失。关于装修损失，吴宝玺购买房屋后装修入住多年，所以装修损失应折旧后计算，现房屋已被拆除，无法进行价值鉴定，本院酌定按装修使用期10年折算，扣除已使用房屋5年7个月，海之韵公司应赔偿吴宝玺装修损失15458元。关于家用电器，属于动产，吴宝玺可自行搬离被拆除的房屋，故对该部分损失主张，本院不予支持。关于吴宝玺主张赔偿一倍购房款及增加利息数额的诉讼请求，吴宝玺未在本院指定的期限内补交诉讼费，故本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的通知》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司返还吴宝玺购房款140900元；二、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿吴宝玺购房款利息损失36400元；三、判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿吴宝玺装修损失15458元；四、驳回吴宝玺的其他诉讼请求。二审中，海之韵公司举示了证据一、三亚市中级人民法院（2018）琼02民终931号民事判决书，及银行交易流水、三亚威诚农业园开发有限公司工商登记信息。拟证明：案涉小区的房产，其他购房人已在三亚市进行民事诉讼，三亚市二审法院的生效判决书认定了购房人存在过错。购房人应持有合作建房协议，吴宝玺手中持有的与海之韵公司之间的协议经与开发公司换取该合作建房协议书后，应当交还给开发公司，该协议不应具有法律效力。在2009年11月至2010年10月期间，海之韵公司已将购房款支付给威诚公司，支付至该公司法定代表人杨彰谦账户。威诚公司具有民事主体资格。海之韵公司在一审庭后申请追加该公司为本案被告，一审法院应当依职权追加威诚公司为本案必要的共同被告。吴宝玺质证意见：三亚市中级人民法院的民事判决与本案无关，真实性有异议。吴宝玺在哈尔滨买的房子，跟海之韵公司签订购房协议，钱交给了海之韵公司。海之韵公司给吴宝玺发的钥匙。这批房子有花钱买的、有租赁的、有合资建房的，情况不同。吴宝玺是2009年买的房子，不可能再跟开发商签什么租赁协议和合作建房协议。吴宝玺对是否有开发商也有异议。吴宝玺在二审中举示了2010年4月11日与海之韵公司签订的《购房协议》原件，用以补强其一审举示该证据的真实性。海之韵公司质证意见：《购房协议》中的第三条已经明确约定了在购房人入户之前，应凭借该份购房协议换取开发公司出具的购房合同，这是合同约定的内容，而在实际操作过程中也是履行该条约定。而购房人进户前并未将该份购房协议拿出，当时购房人以该协议丢失为由，将购房的收据交还，换取了购房合同，从该条款可以佐证。实际上吴宝玺手中持有与开发公司签订的合同，该购房协议应为无效。本院认证意见：海之韵公司举示的判决书系生效法律文书，本院对其真实性予以确认，该案所涉房屋与本案房屋均为三亚湾温泉家园项目，房屋类型、性质相同，且均系由海之韵公司销售，与本案有关联性，本院予以采信。对海之韵公司举示的银行流水、工商登记信息以及吴宝玺举示《购房协议》的真实性予以采信，对证明内容本院将结合案件事实予以综合评判。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决确认的双方当事人收取购房款、出具收据的事实系根据吴宝玺提交证据的复印件予以认定，二审诉讼中，海之韵公司承认曾与吴宝玺签订购房协议并收取购房款、出具收据，但在案涉房屋进户时，双方将持有的收据原件交给威诚公司，并由吴宝玺与威诚公司签订合作建房协议。吴宝玺称将收据原件均交给海之韵公司办理产权证。本院对双方当事人签订购房协议、收取购房款、出具收据的过程及一审判决认定的其它事实予以确认。另认定，2018年9月28日，海南省三亚市中级人民法院就罗丹与威诚公司、羊栏村委会、羊栏村委会羊西三村民小组、海之韵公司、罗景伟、陈滨、陈泰原、吴景文、黄弟房屋买卖合同纠纷作出（2018）琼02民终931号民事判决。确认2007年，威诚公司在羊西××组的土地上建设三亚湾龙馨温泉家园，2009年，威诚公司与海之韵公司签订协议书，由海之韵公司代为销售三亚湾龙馨温泉家园房屋的事实，并判决威诚公司、海之韵公司在各自收取购房款范围内按60%承担返还责任，罗丹自行承担40%责任。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴宝玺本案诉讼请求的依据是其与海之韵公司签订案涉购房协议并支付了价款，其与海之韵公司间为房屋买卖合同关系，海之韵公司对此不予认可。虽然海之韵公司对签订购房协议、收取购房款、出具收据的事实予以认可，但同时主张是代威诚公司销售案涉房屋，其仅收取佣金。针对此，首先，吴宝玺对案涉房屋是否有开发商提出质疑，称不知道有威诚公司，并主张未与威诚公司签订过协议。但案涉《购房协议》明确约定“在入户前，乙方补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同”。该协议条款与吴宝玺的陈述相矛盾，吴宝玺不能合理解释其已入户，但未按合同约定换取开发公司出具的购房合同的原因。故仅凭该《购房协议》不足以确定案涉房屋交易的真实法律关系。其次，吴宝玺虽提交了《购房协议》原件，但其他证据均为复印件，尤其是交款凭证、票据等无法提供原件。吴宝玺称海之韵收取原件，否则不办手续，该解释不符合交易习惯和常理，也与《购房协议》的约定相悖。而海之韵公司陈述的事实既符合双方购房协议中的约定，也与另案生效判决确认的同类房屋的销售模式相吻合，再结合其举示的与威诚公司之间的银行流水等凭证，证据间相互佐证，能够进行合理说明，具有高度的盖然性。再次，在吴宝玺否认与开发单位产生法律关系，又不同意海之韵公司要求追加开发商为第三人的请求，且另案生效判决对同类房屋所涉及的事实已作出认定和判决结论的情况下，本案的基础事实不清，相关证据不足。在威诚公司未参与本案诉讼的情况下，其与海之韵公司针对本案房屋的钱款给付、利润分配、责任分担等问题尚不能依另案判决直接确定，本院不宜对此作出评判。最后，吴宝玺作为购房人应对此大额交易行为审慎注意、调查核实，充分了解土地的性质、房屋的手续等基本情况。但吴宝玺未对上述情况进行核查，《购房协议》上并无相关内容的记载，也无违约责任承担等约定，吴宝玺仅以轻信宣传的理由不足以作为免除其自身承担合同风险的依据。综上，在吴宝玺不能提供有效证据对其诉讼主张予以证明的情况下，不能确认双方当事人间是否存在房屋买卖合同的意思表示，以及合同履行、违约责任等相关合同内容，吴宝玺应承担举证不能的不利法律后果，其在本案的诉讼请求依据不足，本院不予支持。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，海之韵公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6540号民事判决；二、驳回吴宝玺的诉讼请求。一、二审案件受理费9270元，一审公告费560元，均由吴宝玺负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月三十日书记员  于文娟