安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1355号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵成亮，男，1976年4月23日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。 委托诉讼代理人：葛长侠，安徽众星合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱远胜，安徽众星合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：褚涛，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 上诉人赵成亮因与被上诉人淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初854号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵成亮及其委托诉讼代理人葛长侠、朱远胜，被上诉人东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛长侠上诉请求：1.依法撤销一审判决中的第二、四项，发回重审或依法改判驳回东方公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由东方公司负担。事实和理由:一、涉案房屋承租面积认定不清。赵成亮与东方公司签订的《租赁合同》明确约定,涉案房屋套内建筑面积约为430平方米。双方签订的《城市广场东方商铺租赁合同补充协议》明确约定,半年内面积测量多退少补。而东方公司在未会同赵成亮测量情况下,将约3平方米厨房烟道作为赵成亮的承租面积,而该部分事实上应属于公共部分,不应作为赵成亮的承租面积予以计算租金。一审对涉案房屋承租面积并未查清,直接认定其面积430平方米与事实不符。二、一审认定赵成亮尚欠东方公司租金、物业费、管理费合计431426元，而根据赵成亮提供的证据显示，自2017年4月1日至2018年8月6日赵成亮交纳了租金、管理费共计40000元，该费用应予扣除。三、一审对东方公司所承担的合同义务认定不清。东方公司作为商业管理公司运营城市广场东方汇这一项目,在其对赵成亮等承租人招商时宣称,该项目为商业综合体,地理位置好,涵盖服装、餐饮、影视等业态,商铺已快招满,并出示平面图称招商率80%以上且均被大型企业租用。作为经营餐饮业的赵成亮,事实上其与东方公司签订《租赁合同》,所看中的并不仅仅是涉案房屋的位置,更看重的是在开业时高比例招商率产生的轰动、辐射和粘滞效应,以期利用服装、影视等业态吸引更多餐饮人流,反之亦然。故在本案中,作为出租方的东方公司,其义务不仅是承担提供面积等符合约定的房屋,更重要的义务在于应当完成宣称的高招商率并在承诺时间准时开业。否则,则是对合同义务的严重违反。作为承租人,其不可能支付高昂的租金、管理费、物业费仅仅去承租这么一个涉案房屋,而不关注出租方打造的经营氛围。只有这样才符合常识常情与常理。四、一审认定赵成亮的行为构成根本违约，该认定系对事实的错误认定。如前所述,赵成亮作为承租方在已然按照合同约定支付租金后,发现东方公司作为出租方未能完全履行高比例招商、在承诺时间准时开业等义务,存在着严重的违约行为。鉴于东方公司的违约行为造成赵成亮受到严重损失,故赵成亮逾期支付租金的行为是行使先履行抗辩权的正当行为,该行为有着充分的法律依据,并非一审认定的存在违约行为。乃至后来承租方发生主动停止经营的情形,系因其清楚看到东方公司难以全面履行自己的合同义务,为防止损失扩大而采取的正当措施。五、一审判决认定赵成亮主张的经营损失、设备和加盟费,系其为商业经营支出的费用,与东方公司无关,部分物品、设备可以继续使用,且赵成亮自行终止营业是导致其上述损失的根本原因。该认定是错误的,分两个阶段来看,一审认定自2016年12月10日起算租金,在该日期前,东方公司因招商不足开业未果,至少给赵成亮造成大量不必要的开支损失,如大量人员工资费用、装饰装修折旧费用、未能开业期间加盟费损失等,且该时间无任何利润而言,该损失均系因东方公司违约造成。2016年12月10日后至2018年8月6日,东方公司仍无力履行充分招商按时开业的义务(二楼空铺率达75%左右,三楼空铺率达90%左右),如以上阐述分析,赵成亮自行终止营业是为防止损失扩大而采取的正当措施,该时间段的损失亦应由东方公司赔偿。 东方公司答辩称：案涉租赁合同约定，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署商铺交付确认书。赵成亮于2016年3月19日签订了商户场地确认书，确认案涉商铺符合租赁合同内交房标准。故东方公司已按照合同约定履行了交房义务，赵成亮应按照合同约定支付租金。赵成亮上诉提出一审对涉案房屋承租面积未予查清,将约3平方米厨房烟道作为赵成亮的承租面积错误，该部分应属公共部分，该上诉理由与合同约定内容不符。原审认定赵成亮应交纳的租金、管理费数额正确，一审对赵成亮已交纳的租金、管理费122127已予以扣除，赵成亮二审提交的收据40000元包含在122127元中，如再扣除属重复计算。综上，赵成亮拖欠东方公司租金等相关费用，严重损害东方公司的合法权利，东方公司依法解除租赁合同、收回自己的商铺合理合法。赵成亮的上诉理由无事实和法律依据,其上诉主张不能成立。 东方公司向一审法院起诉请求：1.解除东方公司与赵成亮签订的租赁合同及补充协议，判令赵成亮立即将位于东方城市广场·东方汇5层002号商铺交还给东方公司；2.判令赵成亮向东方公司支付租金420490元、管理费、物业费150687元，合计571177元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日止；3、赵成亮向东方公司支付滞纳金（违约金）523046元（暂计算至2018年8月31日），自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费用由赵成亮承担。在诉讼过程中，东方公司向法院提出申请，放弃对2018年9月1日之后的租金、管理费、物业费以及违约金诉讼请求。 赵成亮向一审法院提出反诉请求：1.请求依法解除合同；2.请求依法判令东方公司赔偿各项经济损失168万元；3.诉讼费用由东方公司承担。 一审法院认定事实：赵成亮于2015年9月14日向东方公司支付意向金（经营保证金）5万元。2015年12月10日，东方公司与赵成亮签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场•东方汇”购物中心5层002号商铺出租给乙方（赵成亮）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场•东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场•东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约430㎡，商铺供乙方经营“李二鲜鱼”品牌餐饮项目；租赁期限5年，自2016年1月31日至2021年1月30日；租金第1、2、3个租赁年度基本租金标准为50元/月/平方米；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约0.167元/日/平方米，计2150元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金50000元；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的经营保证金或其他保证金、押金抵扣租金、管理费或其他款项；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，每月6450元；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费100元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即50元/台，超过15日按一个月计算使用费，即100元/台）；商铺交付日期暂定2015年12月20日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有40个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年1月31日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止），但乙方逾期开业是由于甲方过错除外；合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同，包括但不限于合同期限届满，甲方解除合同，因不可抗力、意外事件或其他原因导致合同提前终止，乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施的一切请求权（包括诉讼请求）；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明。当日，双方并签订补充协议，主要内容：前三年租金不变，第四年度起每年环比递增10%，广告位东LED屏免费使用5个月。后双方再次签订补充协议，约定：于2016年12月10日起计算租金费用，2016年10月1日起计算物业管理费用；租金标准为50元/月/平方米，免租期为3个月，分摊到2017年度使用3个月，免租后为37.5元/月/平方米。 合同及补充协议签订后，赵成亮于2016年3月19日向东方公司支付装修保证金3000元、出入证170元、装修管理费2580元、装修垃圾清运费4300元。东方公司于2016年3月31日将商铺交付赵成亮使用。2016年4月份赵成亮开始对涉案商铺进行装修，支出了相关装修费用。赵成亮于2017年3月31日前交纳了涉案商铺的租金和综合管理费（管理费和物业费）122127元。 2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向赵成亮催要其拖欠的自2017年1月1日起至2018年6月30日的租金378490元、物业费、管理费133487元、违约金421244.43元，否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。赵成亮于2018年7月17日签收上述催告函。 2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，主要内容为：东方公司自2017年7月1日起向赵成亮多次派员催收租金、物业费、管理费等相关费用无果，于2018年7月13日向赵成亮送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，赵成亮的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向赵成亮通知如下：1、解除东方公司与赵成亮于2015年12月10日签订的租赁合同及补充协议；2、请赵成亮于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请赵成亮在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2018年6月30日止的租金378490元、管理费、物业费133487元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至赵成亮将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请赵成亮在接到本通知函三日内向东方公司支付自2017年1月1日起至2018年6月30日止的违约金421244.43元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求赵成亮就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。赵成亮于2018年8月3日签收上述通知函。2018年9月1日，“城市广场•东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。 一审法院另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。2016年9月26日，“城市广场•东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。 一审法院认为，东方公司与赵成亮之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于解除合同和收回商铺问题。关于租赁合同及补充协议的解除问题。由于赵成亮未按照合同约定缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与赵成亮2015年12月10日签订的租赁合同及补充协议。2018年7月30日，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向赵成亮发出该函。该《解除合同通知函》于2018年8月3日被签收，故双方之间的租赁合同及补充协议解除于2018年8月3日解除。2018年9月1日，城市广场•东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回并拆除，故东方公司再要求赵成亮交还涉案商铺，没有事实依据，不予支持。 关于租金、物业费、管理费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，赵成亮于2018年8月3日签收上述解除通知函。赵成亮未在收到解除通知后3日内将物品办理，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、物业费、管理费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月6日。根据补充协议约定，自2016年12月10日起计算租金，故2016年12月份的租金为14333元（50元/平方米×430平方米÷30×20）；2017年租金标准为37.5元/月/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日租金应为193500元（37.5元/平方米×430平方米×12个月）；2018年1月1日至2018年7月31日租金为150500元（50元/平方米×430平方米×7个月），2018年8月1日至2018年8月6日租金为4300元（50元/平方米×430平方米÷30×6），合计362633元。根据补充协议约定，自2016年10月1日起计算物业管理费。故2016年10月1日起计算至2018年8月6日物业费及管理费为190920元（20元/平方米×430平方米×22个月+20元/平方米×430÷30×6）。上述租金及综合管理费合计553553元。扣除赵成亮于2017年3月31日前交纳的涉案商铺的租金和综合管理费122127元，赵成亮尚欠东方公司租金、物业费、管理费合计431426元。故东方公司要求赵成亮支付租金420490元，管理费、物业费150687元，合计为571177元，一审法院仅对其中的租金、管理费、物业费合计431426元予以支持；超出部分，无事实依据，不予支持。 关于滞纳金问题。租赁合同约定，如赵成亮逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中存在延迟开业、管理不到位等情况，赵成亮在履行合同的过程中存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方公司主张违约金的诉讼请求，不再支持。 关于赵成亮主张的经营保证金、装修保证金、装修管理费、垃圾清运费。合同解除后，赵成亮国在签订合同时交纳的经营保证金50000元、装修保证金3000元，合计53000元，东方公司应当予以返还。赵成亮主张的装修管理费2580元、装修垃圾清运费4300元，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，已经履行完毕，其主张返还该管理费及垃圾清运费没有依据，不予支持。 关于赵成亮主张的装修费用。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是赵成亮拒不履行支付租金等费用，赵成亮存的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。赵成亮收到东方公司发出的解除合同的通知书后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故赵成亮主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，不予支持；赵成亮对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，不予准许。 关于赵成亮主张的经营损失、设备和加盟费。上述费用系赵成亮为其为商业经营支出的费用，与东方公司无关，部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，且赵成亮自行终止营业是导致其上述损失的根本原因。故赵成亮主张东方公司赔偿其上述费用，没有事实及法律依据，不予支持。 赵成亮辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，导致商铺经营困难。因并无充分的证据予以证实，且即使存在上述问题，也不是造成其开设的餐厅停止经营的根本原因，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。赵成亮在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，因经营不善而停止营业，赵成亮作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故赵成亮拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采信。 判决：一、东方公司与赵成亮签订的房屋租合同及补充协议于2018年8月3日解除；二、赵成亮于判决生效后十五日内支付东方限公司租金、管理费、物业费合计431426元；三、东方公司于判决生效后十五日内返还赵成亮经营保证金50000元、装修保证金3000元，合计53000元；四、上述第二、三项相互折抵后，赵成亮于判决生效后十五日内支付东方公司378426元；五、驳回东方公司的其他诉讼请求；六、驳回赵成亮的其他反诉请求。案件受理费14648元，由东方公司负担8848元，赵成亮负担5800元；反诉费9660元，由赵成亮负担9355元，东方公司负担305元。 本院二审期间，赵成亮申请证人徐某出庭作证，拟证明赵成亮承租的房屋因3平方米厨房烟道占用的原因，导致租赁面积不足430平方米；商场四五楼入驻率低等情况。东方公司质证认为，徐某的身份情况不明，无其他证据能够佐证徐某是涉案商铺所在楼层的管理人，即使存在厨房烟道占用情况，也不能证明东方公司交付的商铺面积小于合同约定面积。本院认为，徐某的证言与涉案合同约定的面积相矛盾，徐某当庭陈述其是新中原公司的员工，而非东方公司员工，故徐某的证言不具有客观真实性，本院不予采信。二审中，赵成亮提交收据14张，拟证明东方公司收取赵成亮自2017年4月1日至2018年8月6日租金、物业费40000元，一审未予扣除。东方公司质证认为，赵成亮提交的14张收据载明的费用已经计算在122127元中，一审对该40000元已予扣除。本院认为，赵成亮提交的14张收据不属新证据，且不能证明该40000元不包含在122127元中，本院不予采信。 本院二审另查明：2015年12月10日，东方公司与赵成亮签订的租赁合同第1.5条约定：甲方将“城市广场•东方汇”购物中心指导商铺及其设施的使用权、管理责任交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务，乙方须按约定向甲方支付租金及其他相关费用。第13.2.1条约定；合同结束（不论基于何种原因终止或解除合同...）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除设施的一切请求权（包括诉讼请求）。第16.4约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部经营保证金，由此而造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：16.4.5约定：拖欠支付租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）；16.4.11约定：乙方存在违反本合同约定的行为，经甲方书面催告后仍未纠正的。16.6约定：甲方依据本合同16.4条单方面解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交还该商铺。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.本案违约责任如何认定；2.涉案房屋的承租面积及缴费数额应如何确定；3.东方公司应否赔付赵成亮168万元经济损失。 关于违约责任如何认定问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应全面履行。东方公司的主要义务是依约将案涉商铺交付给赵成亮占有使用，赵成亮的主要义务是依约向东方公司支付相应租金。案涉租赁合同约定，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署商铺交付确认书。赵成亮于2016年3月19日签订了商户场地确认书，确认案涉商铺符合租赁合同内交房标准。故东方公司已按照合同约定履行了交房义务，赵成亮应按照合同约定支付租金。但赵成亮在合同签订后向东方公司只支付部分房屋租金，致使合同目的不能实现，其行为构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法定条件。同时，案涉租赁合同约定，乙方拖欠拖欠支付租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日或者乙方存在违反本合同约定的行为，经甲方书面催告后仍未纠正的，甲方有权单方解除租赁合同。根据该约定，在赵成亮拒不足额支付租金的情况下，东方公司亦有权行使租赁合同的单方解除权。东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，但并非违反案涉租赁合同主要义务的先行违约情形，一审法院认定双方当事人都违反合同约定，违约责任相当，确有不当。鉴于东方公司未提起上诉，本院对一审关于违约金的处理，予以维持。 关于涉案房屋的承租面积及交费数额应如何确定问题。赵成亮与东方公司签订的《租赁合同》明确约定,涉案房屋套内建筑面积约为430平方米。双方签订的《城市广场东方商铺租赁合同补充协议》明确约定,半年内面积测量多退少补。本案中，赵成亮虽主张案涉商铺实际面积小于430平方米，但赵成亮方所提供的租赁合同载明东方公司交付给赵成亮使用的涉案商铺面积为430平方米，且涉案房屋租赁合同明确约定：具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出。在确定该面积之前，所有根据套内建筑面积计算的金额，例如租金和管理费、物业费和其他费用应暂按照上述套内建筑面积确定。直至本案二审期间，赵成亮也未举证证明其申请东方公司对涉案商铺面积进行测量或双方共同测量，故一审法院按照双方合同约定的面积计算本案租金并无不当。一审认定赵成亮尚欠东方公司租金及综合管理费合计553553元，扣除赵成亮已交纳的涉案商铺的租金和综合管理费122127元，赵成亮尚欠东方公司租金、物业费、管理费合计431426元有事实依据，赵成亮二审提交的14张收据载明的费用，经核对已经计算在122127元中，故其关于应再扣除40000元租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于东方公司应否赔付赵成亮168万元经济损失问题。赵成亮上诉主张，由于东方公司的过错及违约行为在先,提前解除合同导致装修折旧费用等各项损失168万元，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，东方公司应赔付赵成亮房屋装修费。本案中，案涉租赁合同的解除原因是赵成亮未按合同约定支付租金的根本违约行为所致。而且双方对于合同解除时，装饰装修物的处理进行了明确约定。故本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定的情形。赵成亮在合同解除后，未按照合同约定对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。本案中，赵成亮支付的加盟费、管理费、购置设备费、人员工资、货物损失等，系其经营行为所支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的履行和解除而完全消耗。故赵成亮主张东方公司赔偿其168万元经济损失缺乏法律依据。 综上，赵成亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7771元，由上诉人赵成亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  柏 莉 审判员  周梦漪 二〇一九年十二月二十五日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。