河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3608号上诉人（原审被告）：买云清，女，1976年2月17日出生，回族，住河南省沁阳市。被上诉人（原审原告）：沁阳市隆发贸易有限公司，住所地：河南省沁阳市建设北路。法定代表人：张恩祯，该公司经理。委托诉讼代理人：杨庆军，河南杨庆军律师事务所律师。上诉人买云清因与被上诉人沁阳市隆发贸易有限公司（以下简称隆发公司）租赁合同纠纷一案，系由隆发公司起诉，河南省沁阳市人民法院于2019年4月26日立案予以审理，诉讼当中买云清提出反诉，但未在法定期间内缴纳案件受理费，沁阳市人民法院裁定按买云清撤回反诉处理。之后沁阳市人民法院于2019年10月21日作出（2019）豫0882民初1619号民事判决，买云清不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。买云清上诉请求：对本案依法改判或者发回重审；诉讼费用由隆发公司负担。事实和理由：一、隆发公司安排商务部工作人员于2018年10月19日至2019年5月1日期间对买云清的店面锁门断电导致买云清不能经营，一审法院判令买云清还应交租金明显错误。该期间不应收取租金还应当赔偿。二审应当指定评估机构通过评估确定赔偿。二、双方合同约定隆发公司负责广场物业及外事协调工作，努力提升广场形象、做强市场、确保商户最大利益。而隆发公司面对竞争不做宣传策划，对商户反映置之不理，不采取措施面对市场萧条局面，市场卫生亦未能做到，直接导致隆发市场无法正常经营，2018年期间隆发公司无权收取租金且应当赔偿损失。三、隆发公司未履行义务还采取违法手段对买云清的店面锁门断电，违约在先，其无资格收取违约金。四、隆发市场因隆发公司的不作为不管理而不能称为市场，原审不判令隆发公司履行合同约定义务而判令买云清按正常租金交纳期满后占用费，判决错误；买云清和隆发公司负责人讲过不再使用仓库，且已经两年未使用仓库，不存在占用费之说。五、双方所签合同内容显失公平，约束条款均约束买云清一方，对隆发公司的应尽义务和责任没有任何约束，内容上存在重大误解。综上，原审认定事实不清，判决错误，应当支持买云清的上诉请求。隆发公司辩称，双方签订了租赁合同，存在租赁合同关系；买云清至今仍占用着房屋及场地，原审判决其支付租金、违约金符合法律规定，买云清所称各项损失因其未交纳诉讼费用而不在本案审理范围之内。原审判决应予维持。隆发公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋和仓库租赁合同关系，责令买云清腾出租赁的房屋和仓库；2、判令买云清立即支付2017年1月9日至2019年1月8日拖欠的租金124500元以及2019年1月9日以后至腾出房屋和仓库期间的占用费（经营房屋按每天268.5元计算，仓库按每天9.60元计算）；3、买云清应支付经营房屋不按时交纳租金的违约金29400元，租赁仓库不按时交纳租金的违约金1050元，合计30450元；4、本案诉讼费由买云清承担。一审法院认定事实：隆发公司与买云清存在房屋、仓库租赁合同关系。2017年2月9日隆发公司（甲方）与买云清（乙方）签订《承包协议》一份，承包协议约定：“一、承包期限及承包费：1、甲方从2017年1月9日到2019年1月8日将家具区590㎡经营场地承包给乙方，由乙方经营家具类（－／品牌）商品，乙方须交纳押金1000元。2、押金包括：甲方固定资产保证金，乙方商品质量及售后服务保证金和合同违约金。3、押金还方式：协议期满，若乙方对甲方固定设施及乙方改造的固定设施和装修无造成损害，商品质量和售后服务无异议，可一次性退还：否则，将根据情况，予以扣除。4、承包费为98000元／年（此承包金为不含税价），……乙方必须提前一个月交清下年度承包费。若乙方逾期，甲方每天按年承包费的1％收取违约金，乙方逾期15天以上，甲方有权终止协议，将该房屋直接承包给他人，乙方按协议约定将所承包房屋完好无损交还甲方（逾期按本协议第四项、第5条执行）。二、广场管理的约定。《一》经营管理1、乙方应守法经营，照章纳税。按工商、税务等部门的要求，办理营业执照、税务登记证，并按国家政策交纳税费；否则，造成的经济损失及法律责任由乙方全部承担。2、乙方在甲方场地内搞促销活动、摆放舞台、支彩虹门、帐篷等占道经营，必须报甲方管理人员，经整体规划、合理安排后方可设置；若严重影响其他商户或阻碍交通，甲方有权强制拆除。《二》营业设施的设置与装修管理1、乙方如需对甲方营业场地的建筑物进行改造装修、门头制作、广告制作，必须提前向甲方申请，经甲方整体规划，同意后方可进行。2、协议到期后，所有营业场地的装修、固定设施（包括门头、地板、吊顶、门窗、卫生间、管道、水电及楼梯改造等）不得破坏、拆除，无条件转为甲方固定资产，乙方新增加的可移动商品设施归乙方所有。3、乙方装修、改造对甲方的固定资产造成损害的，应照价赔偿。4、在乙方经营期间，屡次出现不按合同条款约定行为、不按时上下班、经常关门停业、不配合甲方或上级主管部门的正常要求及管理，甲方有权终止协议。《三》商品的管理。1、乙方须向甲方申报所经营商品的品牌，在经营过程中不得超出所申报品牌的范围，若变更或增加品牌，应及时申报，以便甲方监督管理。……《五》消防安全管理……《六》水、电、卫生管理1、乙方必须严格遵守甲方的用水、用电管理制度……2、乙方应按甲方或水电部门要求安装水表、电表，并按时交纳水费、电费、卫生费，否则甲方有权终止协议。三、双方的责任与义务1、甲方负责广场的物业管理及外事协调工作，努力提升广场形象，做强市场，确保商户的最大利益。……6、乙方应积极参与甲方的整体形象促销活动，并按规定交纳参与活动的一定比例的促销费用。四、其他约定事项……2、在承包期间，如乙方在协议期未满，单方提出终止协议的，必须提前两个月通知甲方，乙方不得私自转包、转租、转让合同，须经甲方同意后方可终止或变更本协议，否则甲方不予认可，押金不予退还。3、承包期间，甲方不得无故单方面终止协议，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担。……5、承包期将满，乙方若继续承包，需提前两个月向甲方申请，同等条件下，乙方优先使用。十五日之内如双方达不成协议，甲方将彻底放弃与乙方的合作，有权提前将房屋承包给别人。本协议到期后乙方无条件撤离，按合同条款约定将所承包房屋完好无损交还甲方，如拖延时间（每日按上年度承包费的5％交纳违约金，五日后甲方和新商户有权采取强制措施）给甲方和新商户造成的经济损失及法律责任由乙方全部承担。……六、仅以此协议为准，以前协议自本协议签订之日起失效。本协议一式两份双方各执一份，自签字之日起生效，本协议有效期为贰年。”2017年2月9日隆发公司（甲方）与买云清（乙方）签订《租赁协议》一份，租赁协议约定：“甲乙双方本着“诚信互利”的原则，经友好协商，就乙方租用甲方仓库事宜达成如下协议：一、租赁期限及租赁费1、甲方从2017年1月9日至2018年1月8日将70平方米仓库租赁给乙方，供乙方当做仓库使用。2、租赁费为3500（元／年）……．乙方须每次提前一个月一次性交清下年度全部租赁费，若乙方逾期，甲方每天按年租金的1％收取违约金，乙方逾期15天以上，甲方有权终止协议。二、管理约定1、用电管理：乙方应按时交纳电费，遵守甲方的用电管理制度，不经甲方同意不得随意私乱接电源，更改线路；不能使用电炉等易发电灾隐患的大功率电器；不能使用煤炭、煤球等在仓库内取吸、做饭，否则甲方有权终止协议对甲方的钢结构房造成腐蚀、生锈损害的，乙方应依法赔偿。……3、装修管理：乙方对租赁仓库进行局部或整体改造，必须经甲方同意后方可进行，乙方对甲方的固定设施造成损害的，应照价赔偿。三、其他约定事项1、甲方租给乙方的仓库仅作为仓库使用，不得营业经营，若乙方在仓库内加工或搞其他经营应依法办理相关证照，并按国家规定缴纳税费，否则造成的经济损失及法律责任由乙方全部承担，情节严重的甲方有权终止协议。……3、在租赁期间，如乙方在协议期未满，单方提出终止协议的，必须提前两个月通知甲方，乙方不得私自转包、转租、转让合同，须经甲方同意后方可终止或变更本协议，否则租金不予退还，并承担违约责任。4、租赁期满：乙方若继续承包，同等条件下，乙方优先使用。5、租赁期间，甲方因房屋质量问题或城建、消防等部门要求整改、整修或拆除，应提前通知乙方，终止合同：如遇不可抗力，致使协议无法履行或遇国家等上级部门对协议有政策性或其他指示，双方都应遵照执行并随时终止或变更办议。因本条款造成的经济损失由国家相关部门包赔，甲方概不承担此费用。四、未尽事宜，双方协商解决。本协议中有关条款与国家相关法律法规相冲突时，以国家法律法规为准。五、本协议一式两份各执一份，自签字之日起生效，本协议有效期为壹年。”另查明：1、2016年-2017年被告买云清对其租赁的位于沁阳市隆发建材市场的门店进行了装修；2、2017年2月9日协议签订后，被告向原告交纳的租金的情况如下：1、2017年8月31日交纳房费7000元；2017年11月3日交纳房费10000元；2018年7月28日交纳房费10000元；2018年11月20日交纳房费15000元；2018年9月29日交纳房费20000元；2017年8月15日交纳仓库费3500元；2017年8月15日交纳房费13000元；3、诉讼中，被告买云清向本院提出反诉，但未在法定期间内交纳反诉案件受理费，本院作出（2019）豫0882民初1619号之一民事裁定书，裁定按买云清撤回反诉处理；4、2019年10月18日本院到被告承租的本案所涉的店铺（位于沁阳隆发建材市场××大门往××路南春天家居）进行了勘验。店铺内买云清存放有组合沙发、衣柜、儿童组合家具、床、灯饰、装饰品等物品。一审法院认为，隆发公司与买云清签订的承包协议、租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应遵照履行。2017年2月9日双方签订的虽为承包协议，但从协议内容、双方履行情况来看，符合租赁合同的法律特征。（一）关于双方合同应否解除。该案中，买云清应当按照双方签订的承包协议、租赁协议之约定，向隆发公司履行支付租赁的义务。但根据查明的事实以及买云清自认的情况，买云清并未按约定向隆发公司交纳租赁费，系属根本违约情况。另根据双方承包协议及租赁协议的约定，合同有效期为两年，合同有效期届满后，隆发公司并不同意买云清继续使用租赁物。现隆发公司要求解除合同，予以支持。（二）关于隆发公司主张的租金及违约金。依据双方签定的承包协议、租赁协议分别约定，“承包费为98000元／年（此承包金为不含税价），……乙方必须提前一个月交清下年度承包费。若乙方逾期，甲方每天按年承包费的1％收取违约金，乙方逾期15天以上，甲方有权终止协议，将该房屋直接承包给他人，乙方按协议约定将所承包房屋完好无损交还甲方（逾期按本协议第四项、第5条执行）”、“2、租赁费为3500（元／年）……．乙方须每次提前一个月一次性交清下年度全部租赁费，若乙方逾期，甲方每天按年租金的1％收取违约金，乙方逾期15天以上，甲方有权终止协议。”根据现有证据所能够证实的情况以及隆发公司自认情况，截至目前，买云清现支付房屋租金75000元、仓库租金3500元，尚欠房屋租金121000元、仓库租金3500元。隆发公司要求买云清支付未支付的租金，予以支持。违约金方面，因买云清未按约定支付租金，应属违约，现隆发公司按租赁费的30％，即29400元、1050元（98000元×30％=29400元、3500元×30％=1050元）主张违约金，予以支持。买云清辩称：1、支付的租金与隆发公司陈述并不相符，且2017年隆发公司同意核减5000元；2、隆发公司锁门、断电，不管理、不作为，违约在先，应减少租金，不应承担违约金。买云清本诉所提交的证据并不能证实其辩解成立，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，买云清应承担举证不力的法律后果。故对其辩解，不予采信；（三）关于隆发公司要求买云清腾出占用的房屋与仓库，并支付占用期间的占用费方面。合同期间届满后，买云清继续占用隆发公司房产已尚失合法根据，现隆发公司要求买云清腾出占用的房屋与仓库，符合法律规定，予以支持。另外根据双方签订的承包协议约定“1、乙方如需对甲方营业场地的建筑物进行改造装修、门头制作、广告制作，必须提前向甲方申请，经甲方整体规划，同意后方可进行。2、协议到期后，所有营业场地的装修、固定设施（包括门头、地板、吊顶、门窗、卫生间、管道、水电及楼梯改造等）不得破坏、拆除，无条件转为甲方固定资产，乙方新增加的可移动商品设施归乙方所有”，买云清在腾房时需要按照上述约定将可移动商品设施腾清，对于营业场地的装修、固定设施（包括门头、地板、吊顶、门窗、卫生间、管道、水电及楼梯改造等）不得破坏、拆除。占用期间的费用，隆发公司主张房屋每天268．5元、仓库每天9．6元，参照双方原签定的承包协议、租赁协议对租赁费用的相关约定，本院予以支持。一审法院判决：一、原告沁阳市隆发贸易有限公司与被告买云清于2017年2月9日签订的承包协议、租赁协议解除。二、被告买云清应于本判决生效之日起三十日内按承包协议、租赁协议之约定将承租原告沁阳市隆发贸易有限公司的房屋及仓库腾清。三、被告买云清应于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市隆发贸易有限公司2017年1月9日-2019年1月8日期间尚未支付的租赁费用124500元。四、被告买云清于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市隆发贸易有限公司违约金29400元及房屋的占用费（按每天268．5元标准，从2019年1月10日起计算至实际腾清之日止）。五、被告买云清于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市隆发贸易有限公司违约金1050元及仓库的占用费（按每天9．6元标准，从2019年1月10日起计算至实际腾清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3399元，由被告买云清负担。本院二审期间，买云清以U盘为载体，提交了诸多证据。其称主要是锁门断电证据，涉案隆发市场经营情况照片，交纳电费、电表照片，商户联名求助信，通话录音等，据以主张证明：一、隆发公司锁门造成买云清七个月不能经营，无权索要租金；二、隆发市场整体经营情况，隆发公司不管理不作为，违约在先，无权按照正常租金标准支付租金、无权要求支付违约金；三、与隆发市场商户的通话录音能够证明买云清早于2018年就提出转让店面、终止合同，隆发公司不向新的经营户透露有关消息；四、隆发市场经营不正常，商户联名写信反映；五、相关照片、视频证明隆发市场无人管理、经营环境十分恶劣，不能达到基本卫生条件。庭后买云清又提交了证据一、与隆发市场周三军通话录音，证据二、银行催缴还款信息及诉讼通知，证据三、银行催缴还款电话记录，证据四、隆发商务部2018年10月份给其店面前后门锁门照片，以证明隆发市场商务部工作人员周三军收取其两万元钱，承认未开具票据；银行催缴等证明买云清现状，相关贷款系店面装修之用；隆发市场商务部使用三把锁锁买云清店面门，录音当中认可锁门事实。对上述证据隆发公司质证称，多数证据在原审中已经提交，2019年9月、10月份的照片与本案没有关联性，系反映其他商户现状内容的证据，不应当采信，其他质证意见同一审意见；隆发公司另外质证称，买云清庭后提交的证据与本案没有关联性，对于买云清所交的纳租金公司均开具了票据。对买云清提交的上述证据本院认证如下：本案只涉及租赁合同法律关系，买云清提交的银行贷款、催款等证据与本案明显缺乏关联性，本案不作认定；买云清提交的市场经营状况照片、视频显示存在诸多商户关门、转让等事实，提交的商户联名信显示因不满隆发市场经营状况而向有关部门反映，这些证据具有客观性，与本案有关联性，能够证明隆发市场经营不景气之现状，但本案民事责任的承担不能根据市场现有经营状况等因素来认定，而是需要以双方的合同约定为依据判定双方的民事责任。买云清依据与其他商户的录音、发给隆发公司胡总的短信息主张其提出过终止合同请求、不应再交纳租金，这些证据仅显示买云清提出过相关要求，但不能充分证明隆发公司对其请求的回复和认可，系其单方意思表示，不能据以认定双方另行协商已经终止协议，而且买云清主张合同已经终止的事实和她至今仍占有、使用租赁场地的事实相矛盾；买云清依据与隆发公司工作人员的录音证明她另外交纳过部分现金、对方未向她出具票据以主张原审认定她交纳租金数额错误，而录音内容显示的只是她的单方陈述事实，隆发公司并无认可、确认的意思表示内容，不能据以认定买云清主张的事实；买云清提交相关照片、视频、录音证据以主张隆发公司对其店面锁门、断电等证据可以作为反诉、另行起诉隆发公司侵权行为造成其损失的证据，但不属于本案应否交纳租金、应交纳租金多少的证据；买云清主张因隆发公司锁门断电造成她长达七个月不能经营的事实和她陈述因自身原因无法经营的内容亦不完全一致，没有其他客观证据予以证明、本院无法据以确认。本院经二审认定的案件事实与原审认定事实相同。本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》之明确规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方于2017年2月9日签订了本案租赁协议，明确约定了租赁标的物、租赁场地面积和租赁费用标准、支付时间等内容。2017年2月9日之后，双方未达成新的书面租赁协议，亦无证据显示双方经过协商，对原租赁协议进行过变更，或者协商一致解除。因此，双方依法应当按照2017年2月9日的双方协议内容履行各自的义务。达成租赁协议后，隆发公司履行了向买云清交付租赁场地的基本、主要义务，由买云清占有、使用租赁场地至今，买云清应当按照上述协议内容履行向隆发公司交纳租赁费用的基本、主要义务。对于合同解除、隆发公司主张的租金及违约金、占用期间占用费、腾退房屋等问题，一审判决明确引用了双方的协议内容和有关法律规定，予以了充分的说理论证，并无不当。二、买云清主张双方合同属于重大误解、显失公平，租赁场地所在的隆发市整体经营状况恶化、未采取有效措施提升市场，其有权不交纳租金，但是，对于上述抗辩，买云清自述其早已在隆发市场租赁场地经营，而且本案租赁合同签订于2017年，没有证据证明隆发公司采取利用优势地位胁迫或者诱骗买云清签订本案协议，买云清主张协议不公平、构成重大误解，据以主张免除主要合同义务，不符合法律规定；隆发公司已经交付了租赁场地，未违反合同约定的主要义务，而时代发展和同行业竞争形势变化导致的隆发市场经营状况恶化应当属于租赁双方的经营风险，市场整体经营恶化有损于租赁双方的利益；隆发公司故意恶化市场经营环境和状况、单方损害承租人利益之情况不符合逻辑、常理，买云清以市场整体经营状况恶化为由以主张自己不应当承担租金交纳义务，没有事实和法律依据。买云清主张她曾经提出过、并且双方已经解除合同，和她至今仍占有、使用租赁场地的客观事实相矛盾，双方的合同亦未约定隆发公司有协助其转租之义务，其主张的事实不能成立。三、在合同依法成立并生效的情况下，买云清不按照约定时间交纳租金、拒绝交纳租金的行为构成了对合同主要义务的违反，原审依据双方的合同约定内容判决其承担违约金并无不当。买云清反复强调，隆发公司对其店面锁门断电的行为构成违约，其有权不交纳租金；对此，如果买云清认为隆发公司对其店面锁门断电等行为侵犯了其经营权益，造成其损失，其当然有权提起反诉向隆发公司主张赔偿损失，一审已经充分向其释明；在买云清的反诉在一审中按撤诉处理之后，她还有权另案提起诉讼进行主张；买云清据此主张不应当交纳租金，没有事实和法律依据，本案中不能支持；买云清要求本院评估损失确定赔偿不符合法律规定，超出本案审理范围，本案不能予以处理。另外经审查，原审并无程序违法之情形。综上所述，买云清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3399元，由买云清负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇一九年十二月三十日书记员 杨     舒     羽