吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1977号 上诉人：孙庆深，男，1968年5月15日生，汉族，现住吉林省扶余县。 委托诉讼代理人：白水旺，吉林厚臻成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩方勇，吉林东镇律师事务所律师。 被上诉人：松原市新宇房地产开发集团有限公司，地址松原市经济技术开发区。 法定代表人：李树武，该公司经理。 委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。 上诉人孙庆深因与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇房地产公司）买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙庆深及其委托诉讼代理人白水旺、韩方勇，被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙庆深上诉请求：上诉请求请求中级人民法院依法判令:一、撤销宁江区法院（2019）吉0702民初4683号判决书，同时依法改判被上诉人支付违约赔偿金61,516.8元。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定“该承诺书是对双方签订商品房买卖合同办理产权证时间的变更”，原审如此认定是绝对错误的。理由如下:本案双方争议的焦点问题是违约金的起算时间点的问题，这里就涉及到被上诉人于2015年10月21日所作的承诺书的性质是对原合同的变更，还是被上诉人的单方承诺?本案的基本事实是，被上诉人交付房屋后，一直未履约办理房产证，在上诉人等小区居民不间断的维权压力下，才迫于无奈作出了单方承诺,这就是该份承诺书的由来。另外，该承诺书既无上诉人的签字认可，也无上诉人的意思表达,无论是在形式上还是内容上均不符合《合同法》关于双方合意的要求，因此协议变更之说毫无事实和法律依据。被上诉人所做的承诺书并未征得被上诉人同意，只是单方面作出了更改办证时间的允诺。根据法律相关规定，这份承诺书恰恰进一步引起了诉讼时间的中断。二、被上诉人关于违约金的赔付期间应为初次违约之日起至给付之日止，且未过诉讼时效。理由如下:根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。结合本案事实，上诉人与被上诉人于2010年10月签订合同,均约定房屋交付后360天内办理房屋产权证。该房屋于当日交付使用后,被上诉人至今未履行该义务。此期间，上诉人与该小区居民多次与被上诉人交涉要求办理房产证并赔偿违约金，但被上诉人置之不理。上诉人多次且不间断的向政府信访部门反映情况，直至最后市里落实无籍房政策才得以办理房照。因此，被上诉人的违约状态一直持续，上诉人的诉讼时效也因连续中断而未过期，一审法院以诉讼时效为由只支持上诉人不到三年的请求权无理无据。另外，被上诉人主张2018年12月前只有42户居民起诉维权，因上诉人当时未参加即应该视为选择放弃权利。实际上，这样的主张是荒谬至极的，只要在诉讼时效内，何时起诉、如何起诉都是上诉人的权利，上诉人也未发表任何声明放弃维权，也不可能因为未参加一次集体诉讼就被剥夺了诉权。再有，违约金作为赔偿请求权，属债的性质，即便该小区最后在2018年12月21日可以自行办理产权，但此后上诉人的赔偿请求权仍未实现，违约金因债权的存在而没有得到消灭，上诉人仍然没有得到补偿，所以违约金应持续计息到被上诉人给付之日止。三、根据以上事实，被上诉人应按照合同约定支付违约赔偿金，且按照6%计息直至给付之日止，截至上诉之日为61,516.8元（128,160x6%÷12×96=61,516.8）。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明并予以纠正，维护上诉人的合法权益。 新宇房地产公司辩称，驳回孙庆深的上诉请求，孙庆深的一审诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，且不存在中止、中断进行，应依法驳回其诉讼请求。一审判决错误，从2016年7月4日保护到2018年12月21日适用法律错误。本案中，孙庆深是以新宇房地产公司2015年12月25日的《承诺书》为前提条件起诉，并把《承诺书》作为主张逾期办证违约金的主要证据，但却不按照法律规定在2015年12月26日知道自己的权益被侵害后三年内向法院主张诉讼权利，明显的是对追讨违约金权利的放弃。结合一审证人翟凤众的出庭证言更加明确，孙庆深等除该小区已在时效期内主张权利的42户业主外，所有的业主对自己的诉讼权利进行了放弃。这种放弃注定了孙庆深等人的诉讼请求不受法律保护，超过诉讼时效起诉应依法驳回。但一审法院却又违反其论述及法律明确规定，从2016年7月4日保护到2018年12月21日，显然适用法律错误。综上，孙庆深的一审诉讼请求已超过了法定诉讼时效，且不存在中止、中断的证据，其请求不受法律保护，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回孙庆深的一审全部诉讼请求。 孙庆深向一审法院起诉请求：原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第*幢*单元*号房一处，已付购房款128,160元，房屋于当日交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告没有按照约定办理，原告多年一直要求办理房照和赔偿违约金。2015年10月21日，富苑小区全体业主与被告达成协议，被告承诺于2015年12月25日办理完富苑小区地产总证。但直到2019年5月20日被告才给原告办理了产权登记手续。故请求被告支付逾期办理房屋产权登记的违约金58,313元（128,160元×6%÷12个月×91个月）；诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2010年10月2日，原、被告签订商品房买卖合同，被告将其开发建设位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢4单元607号楼房以128,160元的价格出售给原告。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第XX项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、——。合同签订当日房屋交付使用。2015年10月21日，富苑小区全体业主与被告达成协议，被告承诺于2015年12月25日办理完富苑小区房地产总证。2018年12月21日，富苑小区能够办理产权登记。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。被告作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人原告，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。被告辩解系政府的原因导致其逾期办证，但被告没有提供充分的证据予以证实，该辩解本院不予支持。被告给原告的承诺属于双方协议变更办证时间为2015年的12月25日，因被告未在约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”。本案中双方当事人签订的合同中没有约定逾期办证处理方法，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故原告请求按年利率6%计算违约金合理。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告应自2015年12月26日起知道自己权利被侵害，原告于2019年7月4日向法院提出诉讼请求，2016年7月4日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。2018年12月21日能够办理产权登记，所以2018年12月21日之后原告可以自行办理产权转移登记，故逾期办证违约金应计算至2018年12月21日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 被告松原市新宇房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即给付原告孙庆深房屋逾期办证违约金，自2016年7月4日起至2018年12月21日止，以购房款128,160元为基数按年利率6%支付利息,即为18,918.52元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,258元，由原、被告均担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，孙庆深与新宇房地产公司于2010年10月2日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应依约行使合同权利、履行合同义务。本案争议焦点为：1.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点如何认定，即孙庆深主张案涉房屋逾期办证违约责任是否发生诉讼时效中断。2.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期如何认定。 关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点。孙庆深与新宇房地产公司在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。新宇房地产公司将案涉房屋交付给孙庆深后，未按照合同约定期限将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。经富苑小区业主上访反映，新宇房地产公司于2015年10月21日具《承诺书》，承诺于2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务……”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《承诺书》系新宇房地产公司同意履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的意思表示，故2013年10月21日至2015年10月21日期间的逾期办证违约金发生诉讼时效中断，2013年10月21日起的逾期办证违约金的诉讼时效自2015年10月21日重新计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”孙庆深于2019年7月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2013年10月21日至2016年7月4日期间的逾期办证违约金因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护。故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点为2016年7月4日。关于孙庆深主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断。二审中，孙庆深提交松原市信访局于2019年10月24日出具的《证明》，证实盖凤娥等人在2013年1月至2019年10月期间，多次到松原市信访局反映富苑小区开发企业违反合同约定，未为业主办理房屋产权登记等相关问题。该《证明》虽载明部分业主曾多次到松原市信访局主张权利，但并未明确该部分业主包括孙庆深。孙庆深未能提供证据证实其曾向有关部门或新宇房地产公司主张权利，故对其主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断，本院不予支持。 关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期。孙庆深与新宇房地产公司对2018年12月21日起案涉房屋能够办理房屋产权登记，均无异议，即新宇房地产公司于2018年12月21日已履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的义务，故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期为2018年12月21日。关于新宇房地产公司提出孙庆深的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回的请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”新宇房地产公司在法定上诉期内对一审判决未提出上诉，故对其要求撤销一审判决，驳回孙庆深诉讼请求，本院不予审查。 综上所述，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，一审法院判决新宇房地产公司以购房款128,160元为基数，自2016年7月4日起至2018年12月21日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当。孙庆深的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,258.00元，由孙庆深负担。 本判决为终审判决。 审判长 庞 丽 审判员 于 涛 审判员 李敏英 二〇一九年十二月二十六日 书记员 金 航