辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民初148号原告：韩洪菊，女，1964年2月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：刘思慧，该行工作人员。委托诉讼代理人：李璀，该行工作人员。被告：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，住辽宁省沈阳市大东区。原告韩洪菊诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩洪菊的委托诉讼代理人张海英、罗曦，农商行大东支行的委托诉讼代理人刘思慧，北方公司的委托诉讼代理人古赛男，宏缘公司和谷实的委托诉讼代理人解子玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩洪菊向本院提出诉讼请求：1．不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（以下简称案涉房产）；2．确认韩洪菊就案涉房产享有所有权；3．判令宏缘公司为韩洪菊办理案涉房产的备案登记手续；4．判令由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，于2014年10月23日作出了（2014）辽民二初第54号民事裁定，查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产），查封期限自2014年10月29日至2016年10月29日；在该案执行程序中于2016年10月25日作出了（2015）辽执65号执行裁定，再次查封了上述房产，查封期限自2016年11月15日至2019年11月14日。2017年5月2日，沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）因北方公司申请执行宏缘公司建设工程施工合同纠纷一案函请辽宁高院，执行依据为（2016）辽民终610号民事判决书，该判决确认北方公司对宏缘公司欠付其工程款50,345,316元，就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程（含案涉房产）折价或拍卖的价款享有优先受偿权，欲对轮候查封的宏缘公司位于沈阳市大东区项目）进行处置。2017年5月16日，辽宁高院回函同意沈阳中院的函请。2018年1月2日，韩洪菊对执行标的提出书面异议，请求作为第三人参与审查。辽宁高院于2018年9月25日作出（2018）辽执异14号执行异议裁定，驳回韩洪菊的异议。韩洪菊认为辽宁高院作出的（2018）辽执异14号执行裁定书适用法律错误，请求不得执行案涉房产，同时请求确认韩洪菊就上述房产享有所有权，并判令宏缘公司为韩洪菊办理案涉房产的备案登记手续。1.执行异议裁定认定事实错误，韩洪菊与宏缘公司签订《房屋买卖合同》的时间在人民法院查封涉案房产之前。（1）关于案涉房产的查封起始日期。案涉房产的首次预查封期限自2014年10月29日起至2016年10月29日止，因农商行大东支行未在本次查封期限届满前申请续封，故首次查封于2016年10月29日失效。进入执行程序后，案涉房产的再次查封期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止，因本次查封并非首次查封的续封，故本案中案涉房产的查封起始日期应为2016年11月15日，而非2014年10月29日。（2）韩洪菊在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今。2.韩洪菊与宏缘公司于2014年11月4日签订了正式的《商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，建筑面积为91.54平方米，房屋总价款为547,409元整；韩洪菊于2011年1月31日通过转账的方式支付了购房款418,000元，宏缘公司于2015年9月7日为韩洪菊办理了入住手续，上述各时间节点均在案涉房产被人民法院查封起始日2016年11月15日之前。3.执行异议裁定适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的立法原意旨在保护消费者买受人物权期待权，其中消费者是相对于“投资性购房”的炒房者而言的，出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者。（1）对于案外人异议之诉案件不能简单照搬《执行异议和复议规定》，且对于“是否构成消费者”的审查，也不应简单机械地仅用房屋套数来界定。该司法解释的主要起草人王毓莹法官认为，《执行异议和复议规定》系针对执行异议程序的司法解释，解决的多为程序问题，是执行程序中针对执行异议的审查标准，而非执行异议之诉这一审判程序的审查标准。目前最高人民法院正在起草的执行异议之诉司法解释，重点解决的是执行过程中实体权利冲突时所确立的裁判规则问题，在该解释未出台前，在办理执行异议之诉案件过程中可参照适用《执行异议和复议规定》，但不能完全依照该规定适用。特别强调的是，该规定第二十九条的立法原意是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，而是否构成消费者对于只有十五天审查期的执行异议来讲，只能从形式上进行判断，其标准必须简单直接明确，因此执行异议确立的审查标准就是买受人名下是否有其他房屋。但若在执行异议之诉中不区分情况完全照搬，则不合适，应综合案件的实际情况、利益衡量作出取舍和判断，不能做过于机械的理解。“购房人囿于经济原因，开始仅购买了30平米的开间，后由于添丁进口，又购买了一处30平米的开间，此时，不宜认定第二套房不符合用于居住的目的。再比如，涉案的购房人早在诉讼几年前已经将名下的原有房屋转让，因为各种原因未办理过户，现又只购买了一套房，此时认定其名下有房，而不能阻却执行，亦有失公允”（引自最高人民法院民一庭法官王毓莹发表的《起草人详析如何区分执行异议与执行异议之诉》）。（2）在司法实践中，由最高人民法院通过再审程序审理的、案件争议焦点和关键事实均与本案极为相似的一系列案件，均采纳了王毓莹法官的上述观点，并纠正了原终审法院对该条款的错误理解与适用。在审理广西恒冠建设集团有限公司与石维科申请执行人执行异议之诉纠纷再审审查与审判监督一案中，最高人民法院认为：“石维科购买涉案商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然原审查明石维科名下已有一套用于居住的房屋，但是对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定石维科购买涉案商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资”（引自（2018）最高法民申1969号民事裁定书）。最高人民法院作出的以下十六份再审民事裁定书中，一致引用了上述裁判观点：（2018）最高法民申1966号、（2018）最高法民申1967号、（2018）最高法民申1968号、（2018）最高法民申1969号、（2018）最高法民申1971号、（2018）最高法民申1972号、（2018）最高法民申1974号、（2018）最高法民申1976号、（2018）最高法民申1978号、（2018）最高法民申1980号、（2018）最高法民申1981号、（2018）最高法民申1988号、（2018）最高法民申1999号、（2018）最高法民申2001号、（2018）最高法民申2002号、（2018）最高法民申2004号。综上，现阶段审理案外人执行异议之诉案件不应完全依照《执行异议和复议规定》来适用，虽然目前关于审理执行异议之诉案件的司法解释尚在起草中，但最高人民法院已在其发布的一系列类似案例中明确了法律不予保护的对象并非是仅限于“二套房”，而是“投资性购房”这一重要裁判观点。本案韩洪菊出于满足家庭生活合理消费目的而购买的案涉房产是典型的“改善型购房”，因此，应依法认定韩洪菊属于《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第二条所界定的“消费者”。（3）仅以买受人在本地区登记有其他房屋不能否认其购买涉案房屋的目的是为了消费需要。同时，本案北方公司应就韩洪菊购买案涉房产系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务承担举证责任。江苏省南通市中级人民法院在江苏张家港农村商业银行股份有限公司通州支行与南通中瑾置业有限公司破产债权确认纠纷一案二审审理中认为：“在对‘消费者’的界定上，宜根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先权批复》）的本意，采取保护相对弱势的购房者的生存权和居住权的解释。本案中，虽然宋华、白玉华在本地区登记有三套房屋，但并不能由此否认其购买涉案房屋的目的是为了消费需要（如为改善居住条件或购买学区房等），亦不能改变其在本案中作为购房人的相对弱势地位，其在涉案享有的购房权益应当给予优先保护。根据‘谁主张，谁举证’的民事证据规则，由于张家港农商行大东支行未能提供证据证明宋华、白玉华购买涉案房屋系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务的事实，故就两种权益的保护顺序而言，应优先保护宋华、白玉华的房屋购买权，张家港农商行大东支行要求确认其抵押权优先的理由不能成立”（引自（2018）苏06民终2623号民事判决书）。4.韩洪菊购买案涉房产的性质属于改善型消费需求，依法享有消费者买受人物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。如前所述，韩洪菊在人民法院查封之前就已经与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今，购买该不动产系用于居住，属于满足家庭生活的合理消费，依法应认定为消费者。因此，依据《优先权批复》第二条以及《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，韩洪菊所享有的消费者买受人物权期待权足以排除人民法院的强制执行。北方公司辩称：1.韩洪菊与宏缘公司之间实际系借贷关系。韩洪菊与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系，而是名为团购实为借贷的法律关系。2011年至2014年，韩洪菊与宏缘公司签订《“观泉路50号”项目团购房协议》（以下简称《团购协议》）《团购返款确认书》《关于团购客户韩洪菊选房协议》（以下简称《选房协议》）等，通过其内容均可以直观看出双方以41.8万元为本金，宏缘公司多次与韩洪菊协商并承诺返还本金及24%高额年息的事实。谷实于2012年8月10日向韩洪菊转账150,480元，该笔款项正是以41.8万元为本金，自2011年1月31日至2012年7月30日（18个月）期间的利息。由此可见，韩洪菊与宏缘公司之间并非真正意义上的房屋买卖关系，而是以团购房屋的名义行借款收息。一般情况下，买受人在签订商品房买卖合同并付清全款后，开发商应及时开具购房发票，但本案中韩洪菊2011年1月就已经支付了所谓的“房款”，但至今已过8年，韩洪菊始终未通过宏缘公司开出不动产发票。显而易见，没有发票韩洪菊是无法实际取得涉案房屋并办理产权登记手续的。宏缘公司没有向韩洪菊出具涉案房屋不动产发票的做法正是对此次交易的一种控制，即如果宏缘公司能够向韩洪菊还本付息，韩洪菊就不能对涉案房屋主张相应权利。这再次说明，韩洪菊与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系。实际上，宏缘公司的房屋在2013年前后就已经正式对外销售，而且此时真实买房的消费者均已办理了房屋备案登记。但本案韩洪菊并没有在此期间积极选房并及时办理备案登记，而是还在与宏缘公司研究借款本金和利息返还事宜，显然其没有真实买房的意图，并非真实的购房消费者。2.韩洪菊不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和二十九条规定的排除执行的情形。如上所述，本案韩洪菊与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系，双方之所以签订买卖合同是因为2014年宏缘公司被农商行大东支行起诉，宏缘公司为了逃避债务转移资产才陆续与本案韩洪菊在内的若干债权人签署了买卖合同。但即使双方串通为了对抗本案优先债权人而签订了所谓的《商品房买卖合同》，按照法律规定，韩洪菊对涉案房屋依然不享有足以排除执行的权利，理由如下：（1）《商品房买卖合同》的签订时间在法院查封之后。根据辽宁高院（2018）辽执异14号执行裁定书，因农商行大东支行起诉宏缘公司，辽宁高院于2014年10月就将宏缘公司相关房产进行查封（其中包含案涉房产），而韩洪菊与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月4日，系在法院查封后。辽宁高院于2016年10月25日作出(2016)辽执65号执行裁定书，续封了同案件保全的上述房产。因此65号裁定的作出是对案涉房产查封的延续，而并非另案首次对案涉房产的查封。所以，针对涉案房屋的查封始终存在，并未中断。况且该查封是否存在中断并不影响本案争议标的首次查封时间是2014年10月的事实。因此韩洪菊签订合同的时间在法院查封后，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条第（一）项的规定。（2）韩洪菊没有在法院查封前合法占有涉案房屋。如上所述，案涉房产首封时间为2014年10月。且案涉房产属于四标段工程项目，于2015年6月才竣工验收，韩洪菊主张其于2015年9月才办理入住。故从时间上看，韩洪菊并没有在法院查封前合法占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项之规定。（3）韩洪菊并未向宏缘公司支付案涉房产的全部价款。首先，通过韩洪菊提供的银行流水可以看出，韩洪菊于2011年1月31日支付的41.8万元的收款方为谷实个人而不是宏缘公司，韩洪菊并未对此说明理由，亦未能举证证明转给谷实的41.8万元已计入宏缘公司的收款账目，何况该付款金额与《商品房买卖合同》第四条合同总价款数额不符。故北方公司认为该笔款项的支付与本案无关，不能仅凭此转款记录证明韩洪菊履行了给付涉案房屋房款的义务。其次，如韩洪菊早在2011年1月31日就支付了41.8万元房款，为何当时没有及时通过宏缘公司开具收款收据，而是在付款半年之后的2012年8月2日才开出收据？41.8万元并不是小数目，付款时间和出具收据的时间相差半年之久，这明显不合常理。最后，通过韩洪菊提供的银行流水明细可知，韩洪菊不只在2011年1月31日向谷实转账了41.8万元，还在2011年1月30日向谷实支付了34.3万元。仅在两天之内韩洪菊与谷实之间就有110余万元的资金往来，显然二人之间有其他金钱债务关系，二人之间的资金往来，是否与宏缘公司有关，在宏缘公司账上如何体现并不清楚，对此北方公司已经申请法院调取宏缘公司相关账目并进行审计。因此，结合上述分析，单凭该笔41.8万元的银行转账记录无法直接证明韩洪菊向宏缘公司支付案涉房产房款的事实，故不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之规定。（4）韩洪菊名下现有其他用于居住的房屋。韩洪菊现名下有一处位于沈阳市皇姑区的房产，登记日期为2012年2月3日。因此韩洪菊的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项之规定。韩洪菊于2011年１月在两天之内就有110余万元的付款流水，可见韩洪菊经济水平并不拮据，且其名下现有房屋地处北行繁华商业路段，131.27平方米的大小足以满足基本家庭生活需要，因此韩洪菊主张对案涉房产的买卖属于居住改善型消费之需的主张并不成立。3.韩洪菊自身存在严重过错。案涉房产在2012年9月就已抵押给了农商行大东支行，韩洪菊在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时对该权利障碍应当知晓，但韩洪菊作为买受人没有履行合理的注意义务，导致因案涉房产存在抵押权而无法登记，对此韩洪菊自身存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项之规定。此外，按韩洪菊说法，其早在2011年1月就支付了房款，如果真是想买房，那么在2012年8月宏缘公司取得预售许可证后，就应该抓紧时间选房、签合同并办理登记备案，但韩洪菊并没有这么做，显然韩洪菊真实的目的并不是购房，而是放贷收息。因此韩洪菊在涉案房屋被抵押登记、被法院查封前没有积极主张权利，反而在这之后才与宏缘公司签订买卖合同，导致案涉房产无法办理登记备案，对此，韩洪菊存在严重过错。4.韩洪菊并非真实购房消费者，其权利不应优先保护。建筑工程价款优先受偿有其深刻的社会基础，建筑工程价款多为“农民工”工资性质，作为承包人的“民工”性质群体相对发包人而言处于弱势地位，对建设工程价款优先权做出明确规定，意在保障“民工”基本生活，从而推动建筑工程市场良性发展。而《优先权批复》中之所以强调建筑工程价款优先权不能对抗购房消费者是因为消费者的物权期待权涉及生存利益，涉及其基本生存权和基本生活需求。安身立命之所对于此类消费者而言是刚需，但对于那些并不是没有该房屋就没有栖身之所赖以生存的人而言，并不需要赋予其优于建筑工程价款优先权的特殊保护地位。最高法院裁判规则认为消费者行为应以《消费者权益保护法》第二条即为生活消费需要购买使用或接受服务的行为来界定，可见消费者的认定不能包含因债权让与担保或以房抵债等事实形成的权利主体。如前所述，一方面从韩洪菊与宏缘公司签订买卖合同的过程和目的看，韩洪菊真实意图并非真实的购房消费者，而是通过“团购”形式放贷收息，并非基于生存居住所需购买房屋，显然不是普通的消费者；另一方面韩洪菊名下已有一处130余平方米的房产，其大额银行付款流水足以证明韩洪菊生活条件优越，并不涉及法律优先权保护的生存权，因此韩洪菊对宏缘公司的债权或者说以房抵债的请求权应列后于农商行大东支行的抵押权，更不用说北方公司的工程价款优先权。综上，无论从本案韩洪菊与宏缘公司之间真借贷假买卖关系看，还是从适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定来看，韩洪菊就案涉房产均不享有足以排除人民法院强制执行的权利，其提供的证据亦无法证明涉案房屋应归其所有。故请求依法驳回韩洪菊诉讼请求，维护北方公司合法权益。农商行大东支行辩称：同意北方公司的意见。宏缘公司、谷实辩称：同意韩洪菊的意见。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。本院在该案审理中于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。2016年11月15日，本院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。另查明：2018年2月8日，韩洪菊作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，本院于2018年9月25日作出（2018）辽执异14号执行裁定，认定韩洪菊虽然已支付全部购房款，但其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间在本院查封案涉房屋之后，且其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回韩洪菊的异议请求。韩洪菊不服，提起本案诉讼。再查明：2011年1月31日,韩洪菊与宏缘公司签订《团购协议》，约定韩洪菊自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房,按建筑面积113.6平方米,团购单价3680元,房款418,000元，韩洪菊应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿韩洪菊的利息损失。同日，韩洪菊向谷实个人账户转款418,000元。2012年8月2日，宏缘公司为韩洪菊开具金额为418,000元的收款收据，收款事由为“团购预收款”。2012年8月10日,中国建设银行网上银行转账电子回单载明,谷实向韩洪菊转款150,480元。2013年7月31日，韩洪菊与宏缘公司签订《团购返款确认书》,双方约定韩洪菊在宏缘公司给付全款后自动放弃选房,并约定本金418,000元及利息的额度、给付时间。2014年8月9日，双方签订《选房协议》,载明团购本金418,000元,利息按24%和15%计付,本息合计599,830元,由韩洪菊选房,房源为12#2-14-2，面积为91.54平方米，单价5980元,总价为547,409元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。2014年11月4日，韩洪菊与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定韩洪菊购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房产，建筑面积91.54平方米，房屋价款547,409元。合同载明韩洪菊于签约当日已交齐全部房款。又查明：宏缘公司向韩洪菊出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请韩洪菊于2015年8月17日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年9月7日，沈阳盈德物业管理有限公司向韩洪菊开具了收款收据，收款事由分别为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。沈阳华瑞供热有限责任公司向韩洪菊开具了2016至2019年度的采暖费发票及收据。还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，韩洪菊名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积131.27平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2012年2月3日。上述事实，有（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执二字65号执行裁定、（2018）辽执异14号执行裁定、《团购协议》《团购返款确认书》《选房协议》《商品房买卖合同》《补充协议》《宏缘地产50号公馆入住通知书》、转款凭证、收款收据、发票、房屋电子登记（簿）查询证明等证据及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为,《民诉法司法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。韩洪菊在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对韩洪菊就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。韩洪菊与宏缘公司于2011年1月31日签订《团购协议》，该协议中并无具体的房源信息，仅为就韩洪菊购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订《团购协议》，但并未成立房屋买卖法律关系。韩洪菊于2011年1月31日向谷实个人账户转款418,000元后，谷实于2012年8月10日通过其个人账户向韩洪菊转款150,480元，这与418,000元按照《团购协议》约定的24%的年利率计算的2011年2月至2012年7月共18个月的利息额度相一致。后韩洪菊与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定韩洪菊放弃选房，还约定了418,000元及利息的额度和给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向韩洪菊支付利息，因此，韩洪菊与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，韩洪菊与宏缘公司于2014年8月9日签订《选房协议》，约定由韩洪菊选房,房款是以418,000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从韩洪菊在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议》中约定选房，再结合韩洪菊与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明韩洪菊是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，《选房协议》中由开发商免费更名一次的约定亦不符合房屋买卖合同的要件。直至韩洪菊与宏缘公司于2014年11月4日签订《商品房买卖合同》，双方才成立合法有效的商品房买卖法律关系。虽然韩洪菊与宏缘公司之间成立了合法有效的商品房买卖法律关系，但韩洪菊的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，《商品房买卖合同》签订于人民法院查封案涉房产之后。2014年10月23日，本院依农商行大东支行申请查封了案涉房产。韩洪菊主张，农商行大东支行未在该查封期限届满前申请续封，该查封于2016年10月即已失效，故2016年11月15日查封并非上述查封的续封，案涉房屋的查封起始日期应为2016年11月15日，韩洪菊和宏缘公司于2014年11月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。本院认为，因《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项的立法本意是为执行机构甄别真实的买受人提供依据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，故本院于2014年10月23日首次查封案涉房产后即对外产生法律效力。虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在本院第二次查封案涉房产之前，但是是在本院第一次查封案涉房产的期限之内，故不影响韩洪菊在本院查封后才与宏缘公司签订书面买卖合同的事实认定。第二，韩洪菊并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《优先权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房产办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房产的抵押权人，但韩洪菊并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，韩洪菊与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，韩洪菊购买案涉房产属于无奈之选，而并非以居住为目的；且韩洪菊在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为131.27平方米的房产,案涉房产在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，韩洪菊主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年9月之后,无法证明其在本院查封前实际占有案涉房屋。综上所述，韩洪菊就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其中止执行案涉房产以及确认对案涉房产享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房产备案登记手续的诉请本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回韩洪菊的诉讼请求。案件受理费9274.09元（韩洪菊已预交），由韩洪菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年十二月二十三日法官助理赵明娇书记员张博涵