河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23591号上诉人（原审被告）：河南天鹰物业管理有限公司。法定代表人：闫晓明。上诉人（原审被告）：河南天鹰房地产开发有限公司。法定代表人：闫晓明。二上诉人共同委托代理人：杨茗杰、张国超，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱鸿燕，女，1965年5月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨素亚、杨文龙，河南坦言律师事务所律师。上诉人河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）因与被上诉人朱鸿燕租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天鹰物业、天鹰房产的共同委托诉讼代理人张国超，被上诉人朱鸿燕的委托诉讼代理人杨素亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鹰物业、天鹰房产不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理程序错误,审理中遗漏重要证据。一审法院审理中遗漏2015年4月签署的委托协议书。上诉人在已取得新的委托协议授权的情况下，一审法院在审理过程中遗漏2015年4月新签署的委托协议书，以2004年10月签署的委托经营协议认定事实，存在重大证据瑕疵；一审法院认定的基础事实错误。涉案房屋是产权式商铺，不具备独立使用的条件，一直采用统一经营模式。一审法院未对涉案房屋性质、房屋现状予以核实，未对涉案房屋是否单独出租予以审查，割裂房屋整体出租事实，事实认定错误。涉案房产已于2015年12月出租给海韵公司。2015年4月，朱鸿燕与天鹰物业签署委托协议书，将涉案房产委托天鹰物业对外出租，2015年2月，天鹰房产、天鹰物业与海韵集团签署租赁协议，将包含涉案房产在内的569套房屋统一租赁给海韵集团，该租赁协议现已生效并履行在前，一审法院认定2017年朱鸿燕与天鹰物业签订租赁合同有效与事实不符，且与（2019）豫0105民初27067号民事判决书自相矛盾。2017年签署的租赁合同适用于税局代开发票使用；一审法院突破合同相对性判决天鹰房产承担责任无事实与法律依据。与朱鸿燕签署委托协议的相对方是天鹰物业，天鹰房产不是委托协议的相对方，一审审理中，也并没有证据证明天鹰物业、天鹰房产具有法人人格混同，天鹰物业、天鹰房产分别具有独立的法人人格，一审过程中在没有证据证明的情况下直接突破合同相对性判决天鹰房产承担责任无法律依据。故请求二审法院撤销原判，支持其的上诉请求。朱鸿燕辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审法院使用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。其拥有涉案房屋的所有权，其享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。上诉人未按照约定支付租金，亦未返还涉案房屋，原审依照法律规定作出判决正确；原审认定事实正确。二上诉人的共同法定代表人明确表明两家公司实际上是一家公司，二上诉人应对支付其租金损失共同承担责任。朱鸿燕向一审法院起诉请求：1、天鹰物业、天鹰房产连带支付朱鸿燕自2017年7月1日起至2017年12月31日的租金共计12349.8元；2、天鹰物业、天鹰房产承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、担保费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于金水区未来大道73号院1号楼商业裙房3层B-3-36号房屋（建筑面积为45.74㎡）登记在原告名下。2004年10月21日，朱鸿燕与天鹰房产签订《委托经营协议书》一份，主要内容为：朱鸿燕委托天鹰房产对朱鸿燕的商铺对外出租，该商铺坐落于郑州市金水区未来路73号3层B-3-36号，建筑面积45.74㎡，委托经营期限为十年，自2005年1月1日起至2014年12月31日止；委托经营期限届满，本协议自动解除。2015年12月31日，天鹰房产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）与河南海韵置业集团有限公司（承租方）签订《郑州市锦江国际花园裙楼商业部分租赁协议书》，该协议书主要内容为：出租标的房屋位于河南省郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，总面积为16380.38平方米；租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年租金为1965645.60元即每月每平方米10元（1965645.60÷12÷16380.38）、管理费为1375951.92元，第二年租金为5896936.8元即每月每平方米30元、管理费为4127855.76元，第三年标准按照每月均价40元／平方加上管理费28元／平方；第四年至第六年标准在上年度基础上上浮5％，第七年至第九年标准在上年度基础上上浮5％，第十年至第十二年标准在上年度基础上上浮5％，第十三年至第十五年标准在上年度基础上上浮5％，直至协议期限届满。2017年1月1日，朱鸿燕与天鹰物业签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：天鹰物业租赁朱鸿燕位于郑州市金水区未来路73号三层B-3-36号铺位，建筑面积45.74㎡。租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为24699.6元，每季度6174.9元，租金按季结算。租赁期间房屋水、电、物业等使用费由天鹰物业负担，天鹰物业每月每平米收取服务费2元整。2017年3月13日、2017年5月11日，天鹰物业分2次分别向朱鸿燕转账支付了5900.5元。朱鸿燕认可天鹰物业向其支付了两个季度的租金。一审法院认为，涉案房屋登记在原告名下，朱鸿燕拥有该房屋的所有权。2004年10月21日，朱鸿燕与天鹰房产签订《委托经营协议书》约定朱鸿燕委托天鹰房产对朱鸿燕的商铺对外出租，后天鹰房产作为出租方、天鹰物业作为物业服务方、河南海韵置业集团有限公司作为承租方签订租赁协议，将包含涉案房屋在内的商业裙楼进行整体出租。2017年1月1日，朱鸿燕与天鹰物业签订《房屋租赁合同》，约定天鹰物业租赁朱鸿燕位于郑州市金水区未来路73号B-3-36号铺位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为24699.6元，每季度6174.9元，租金按季结算。但被告在支付两个季度的租金后即未再向朱鸿燕支付剩余应付租金。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应支付朱鸿燕房屋租金12349.8元（24699.6÷12×6），扣除应支付的服务费548.88元（45.74㎡×2×6），故被告应支付朱鸿燕未支付的租金11800.92元。对于朱鸿燕主张过高的部分该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南天鹰房地产开发有限公司、河南天鹰物业管理有限公司于判决生效后十日内支付朱鸿燕房屋租金11800.92元；二、驳回朱鸿燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取54元，由朱鸿燕负担2元，由天鹰物业、天鹰房产负担52元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。朱鸿燕系涉案房屋所有人，有权对涉案房屋行使占有、使用、处分、收益等相关权利。天鹰物业与朱鸿燕签订有租赁合同，双方存在合法有效的租赁合同关系，且天鹰物业已支付部分租金，故天鹰物业应按照合同约定足额向朱鸿燕支付相关租金。因在另案中，天鹰物业与天鹰房产的法定代表人已明确二者为同一公司，故天鹰房产应与天鹰物业共同对涉案租金承担支付责任。天鹰物业、天鹰房产称原审遗漏重要证据、认定事实错误的主张，无有效证据支持，本院不予采纳。综上所述，天鹰物业、天鹰房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108.75元，由河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 晋审判员 李 黎审判员 秦 宇二〇一九年十二月二十六日书记员 候李爽