湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5203号原告：谭银娥，女，1982年9月17出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被告：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所邵东县东风路13号。法定代表人：刘江华。委托诉讼代理人：曾仲红，男，1970年1月19日出生，汉族，住邵东县。系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：赵月娥，女，1972年7月10日出生，汉族，住邵东县。原告谭银娥与被告湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“泽祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭银娥的委托诉讼代理人郑红伟，被告泽祥公司的委托诉讼代理人曾仲红、赵月娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭银娥诉称：原、被告双方于2017年9月7日签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于邵东县房屋，房屋总金额为284679元，后原告按约履行了付款义务。根据合同约定第九条约定，被告应于2018年10月1日前将涉案房屋交付给原告使用。被告逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，也可以继续履行合同，若合同继续履行，被告应当自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。截止起诉之日被告仍未按约定向原告交付房屋，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益。要求判令被告继续履行合同约定的交房义务；判令被告以284679元为基数，按照日万分之二向原告支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金；（暂计至2019年9月20日为20098.34元）；判令被告退还原告水电开户费用4460元；被告承担本案全部诉讼费用。被告泽祥公司辩称：被告已通知包括原告在内的所有买房人于2019年6月28日办理交房手续。到开庭之日只有少数人没有办理交房手续，被告已履行交房义务。被告逾期交房因为雨雪冰冻等恶劣天气。国家、地方政府政策性变化、工程事故、高考中考规定等多方面的原因造成，且逾期交房的原因符合双方合同的约定。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。变更逾期交房已告知了原告，并已求得原告同意。2019年1月21日，被告在微信群通过发公告的形式将逾期交房的事实告知了原告。2019年1月18日，被告向邵东市房产管理局递交了《关于延时交房的公告》。2019年3月2日又向邵东市房产管理局递交了《关于延时交房的情况说明》。2019年7月5日，在被告与原告代表达成一致意见：2019年8月底交房。实际上有部分买受人于2019年7月份已领取了交房钥匙，完成了交房手续。原告认为被告逾期交房达一年之久。但被告认为合同期间其中应抵扣天数为：1、因雨雪冰冻天气造成停工延期时间合计220天。2、承建方施工期间因工程意外事故造成停工40天。3、因环保造成建筑材料短缺从而影响工程停工延期45天。4、因空军雷达站的搬迁及空军机场净空区内建设项目的验收等事由，造成停工延期达90天有余。5、因中、高考及春节期间放假等原因造成停工延期达45天。综上被告依法可抵扣的天数合计为440天，被告没有延期交房情形。逾期交房违约金过高。双方签订合同中约定的违约金按日万分之二计算明显偏高，原告买房后，房价飞涨，原告因购房所得利益已超过原房价一倍以上。水电立户费是水电相关部门收取的，被告只是替水电相关部门代收。被告向原告收取的水电费已全部转交给水电部门。综上，被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求或依法下调违约金。经审理查明：2017年9月7日，原告谭银娥与被告泽祥公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的“华泽东风阁”第1栋901号商品房，建筑面积100.23平方米，总价款284679元。合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件三约定：水、电、收视、燃气开户的相关费用住户自理，按政府当时收费标准收取。合同签订后，原告已按约定付清全部房款及相关税费，但被告未按约定时间交付房屋。2019年9月27日，被告通知原告收房，但原告认为该涉争房屋未达到双方约定的交付条件，被告应承担逾期交付房屋的违约责任，双方酿成纠纷。另查明：参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为人民币3.99元/m2/月。还查明：因中央环保督查，邵东的沙场、石料厂、砼搅拌站、砖厂等均停产整顿，该涉争房屋的建设停工45天。以上事实有原告提供的原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告复印件、《商品房买卖合同》复印件、全额付款收据复印件、办证费用收据复印件、水电表立户收款收据复印件及被告提供的营业执照复印件及法定代表人证明及身份证复印件、质监站的证明、天气现象、整改通知书、调解协议书、关于延时交房的公告、关于反映延期交房的情况说明、关于解决东风阁项目有关问题的报告、微信记录、会议纪要及开会光盘、物价局和发改局文件、水电发票、买房人领取房屋钥匙名单、房屋买卖合同、2016年县重点建设项目目标任务表、关于申请华泽东风阁建设高度事项的报告、关于华泽东风阁项目建筑高度的意见、空军机场净空区内建设项目验收报告、建设工程竣工验收测量面积报告、工程质量竣工验收记录及报告、建筑工程质量保修书、住宅工程质量保证书、竣工验收备案表的复印件及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已付清购房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，根据本案查明的事实，涉案商品房尚未达到原被告双方约定的交房条件，被告应自2018年10月2日起承担延期交房的违约责任，被告于2019年9月27日已经通知原告验收房屋，且房屋已达到验收标准，被告的违约期应截止于2019年9月27日。因此，被告的违约期自2018年10月2日至2019年9月27日，但在这期间，因环保督查造成的停工45天符合合同中的约定的可予以延期的情形，本院依法予以剔除，被告违约天数共计为315天。被告辩称的其他可以延期交付房屋的情形应属于被告正常的商业风险，本院不予支持。因此，被告已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第十条规定，逾期60日后，按日支付已付房价款万分之二的违约金，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为人民币3.99元/m2/月。由于合同中所约定的违约金是该租金的4倍多，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照邵阳天勤资产评估事务所作出的江南明珠项目住房租金价值评估鉴定意见书，本院酌情确定本案商品房日租金为13.33元（3.99元/m2/月×100.23㎡÷30天），被告逾期交房所要承担的违约金为：13.33元／天×315天×（1＋30%）倍＝5458.63元。原、被告双方在合同附件三中约定水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以认可，故本院对原告要求被告退还原告支付的水电开户费用4460元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告湖南省泽祥房地产开发有限公司在本判决书生效之日起15日内向原告谭银娥支付逾期交房的违约金人民币5458.63元；二、驳回原告谭银娥的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费414元，减半收取207元，由被告湖南省泽祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。（此页无正文）审 判 员  唐胜二〇一九年十二月十九日法官助理刘凤燕代理书记员  刘锦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。