广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再102号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：唐晓霜，女，1964年3月10日出生，汉族，身份证住址：广东省化州市。委托诉讼代理人：邱少彬，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宽威，广东银沐律师事务所实习律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人)：陈楚立，男1982年8月5日出生，汉族。身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人:陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：古天红，男，1985年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：曾秀娇，女，1963年3月1日出生，汉族，住广东省翁源县。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广东乾融贸易有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄村庙元东大街3号602房。法定代表人：古天红。申诉人唐晓霜因与被申诉人陈楚立、古天红、曾秀娇、广东乾融贸易有限公司（以下简称乾融公司）执行异议之诉一案，不服本院（2017）粤01民终5101号民事判决，向广州市人民检察院申诉，广州市人民检察院提起广东省人民检察院抗诉。广东省人民检察院于2018年6月21日作出粤检民（行）监[2018]44000000125号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2018年7月11日作出（2018）粤民抗103号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院检察员陈达源、书记员符扬出庭。申诉人唐晓霜的委托诉讼代理人邱少彬，被申诉人陈楚立的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼，被申诉人古天红、曾秀娇、乾融公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。广东省人民检察院认为，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误。理由如下：一、终审判决认定唐晓霜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据。终审判决认为，唐晓霜以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，在一天内完成交房款、还贷款、涂销抵押、申请过户等多个环节，与普通二手房交易习惯很不相符，不排除唐晓霜有配合古天红、曾秀娇转移财产之嫌。认定唐晓霜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏依据。首先，唐晓霜以330万元购买涉案房屋不构成明显低于市场价格的交易。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”本案涉案房屋设有银行抵押权，古天红、曾秀娇为避免因拍卖价过低导致其损失扩大的风险，降价向具有立即全额支付购房款能力的买受人出售房屋，符合常理，且本案交易价330万元未低于参考评估价409万元的百分之七十，终审判决认定本案交易价格明显低于市场价缺乏依据。其次，本案并无证据证明唐晓霜非善意第三人。涉案房屋设有银行抵押权，买受人要确保购房款支付后，出售人及时用于偿还贷款、涂销抵押，顺利完成过户，而非挪作他用，其交易过程和交易风险与普通二手房交易明显存在不同。唐晓霜通过查册确认涉案房屋产权人是古天红，与古天红、曾秀娇约定收取定金即交付房屋，并在一天内完成交房款、还贷款、涂销抵押、申请过户等多个环节，也是唐晓霜保护自身利益之举。在没有证据证明唐晓霜明知存在其他债权人仍促成本次交易的情况下，终审判决直接认定唐晓霜买售涉案房屋非善意，缺乏依据。再次，终审判决未对涉案房屋买卖合同的效力作出认定，而直接判定唐晓霜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏依据。唐晓霜与古天红、曾秀娇签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，唐晓霜已付清购房款项并已实际占有涉案房屋，没有证据证明唐晓霜具有配合古天红、曾秀娇转移涉案房产以逃避执行的故意，生效判决亦未作出涉案房屋买卖合同无效或可撤销的认定。在涉案房屋买卖合同合法有效的前提下，终审判决判定唐晓霜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏依据。二、终审判决认定本案不符合人民法院不得查封、扣押、冻结的情形适用法律确有错误本案一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认为唐晓霜对本案交易存在过错，且涉案房屋未办理产权过户登记手续，不符合人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，二审予以确认属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，“第三人对此没有过错”，应指第三人对“未办理过户登记手续”没有过错，即人民法院不得查封、扣押、冻结财产须具备以下三个条件：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、第三人对“未办理过户登记手续”没有过错。由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外、非第三人所能控制的原因造成过户手续未能办理，应当认定为第三人对此没有过错。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项对此进一步明确规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，唐晓霜已经支付全部购房款并实际占有涉案房屋，在办理过户登记并已取得受理回执后，涉案房屋才被查封，过户手续非因唐晓霜自身原因导致不能继续办理，唐晓霜对未办理过户登记手续没有过错。二审判决将第三人的过错范围从办理过户登记手续扩大到交易过程，以唐晓霜在交易过程中存在过错为由，认为不符合人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，适用法律确有错误。唐晓霜申请再审称，同意检察机关抗诉书意见。再审请求与一审请求一致。陈楚立答辩称，一、唐晓霜提出异议的前提是其与古天红签订的《房屋买卖合同》合法有效，但该合同无效，理由如下：1、《房屋买卖合同》是唐晓霜和古天红在2015年2月3日签署，从涉案房屋的查册表可知，在2015年2月3日该物业依然抵押在光大××××大道西支行，该买卖合同的签署并没有通知抵押权人光大银行，根据担保法第四十九条规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2、根据合同法第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案中，唐晓霜和古天红明知古天红债务缠身，为了转移财产或者通过低价迅速买卖资产达到逃避债务的目的而签订合同，该合同显然是损害了陈楚立作为债权人的利益，合同无效。二、唐晓霜对涉案房屋被法院查封、无法办理过户登记存在过错。(一)涉案房屋交易价格明显低于市场价。根据查明的事实，涉案房屋在中国光大××××大道西支行应付抵押贷款总额仅为3200367.50元，而房屋市值409万元，如果古天红仅想解决贷款问题，根本没有必要以低于市场价79万元的价格处理房屋。唐晓霜依据合同法第七十四条及合同法解释(二)第十九条，主张以市场价的8．3折转让案涉房屋不构成“明显的低价交易”，适用法律错误。合同法解释(二)第十九条是对如何适用合同法第七十四条债权人的撤销权的解释，本案并不适用合同法第七十四条。唐晓霜与古天红的交易价低于同期市场价79万元，低于古天红购买涉案房屋成本价53万余元，明显不合理。(二)涉案房屋交易过程不符合交易习惯。唐晓霜在合同签订当天，仅预交8万元定金的情况下交付房屋，次日双方即完成付款、涂销抵押登记、网签合同、申请过户等一系列手续，不合常理，与一般交易习惯不符。(三)唐晓霜对造成房屋未能办理过户登记存在过错。古天红、曾秀娇以明显低价迅速出售涉案房屋，故意转移财产逃避执行，唐晓霜在明知古天红、曾秀娇有资金困难的情况下，不审慎考虑古天红、曾秀娇有其他债务、故意转移财产逃避执行的可能，仍以明显低于市场价格购买房屋，并以超出正常二手房买卖的速度办理相关手续，以致涉案房屋在付款当天即被法院查封，不能办理过户手续。其行为既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权利。2016年6月17日，唐晓霜起诉至一审法院，诉讼请求：停止对广州市天河区华夏路28号1501房的执行，解除对该物业的查封措施。一审法院查明：2015年2月3日，唐晓霜（乙方、买受人）与古天红、曾秀娇（甲方、业主）签订《房屋买卖合同》约定，甲方将其拥有所有权的广州市天河区华夏路28号1510房出售给乙方，成交价款为330万元，涉及的交易税费由乙方承担；乙方分三笔向甲方支付上述购房款，一、现金8万元；二、定金120万元；三、结算款202万元；甲方提供收款账户：光大银行，户名：古天红，账号：62×××63。其中定金120万元与结算款202万元专项用于替甲方结清其拟出售的上述物业在光大银行的抵押贷款，在结清光大银行的抵押贷款后，甲方必须立即配合乙方办理拟出售的上述物业的涂销过户手续，且该322万元视为乙方的已付购房款；房屋的实际交付在甲方收到乙方交付的8万元现金时生效，甲方出具相应的收据予乙方；乙方交付购房款后，甲方应于10个工作日内办妥该房产过户手续，确保乙方取得该房产产权的其他全部手续等。同日，古天红出具《收款收据》一份，确认已收到唐晓霜交来的用于购买广州市天河区华夏路28号1510房的购房款现金8万元；双方签订交楼确认书，古天红、曾秀娇向唐晓霜交付案涉房屋；唐晓霜与案涉房屋所在大厦的物管公司广州天力物业发展有限公司就案涉房屋的物业管理服务签订《广州富力盈信大厦前期物业服务协议》。2015年2月4日，唐晓霜通过谢华友的银行账户分两次向古天红账号为62×××63的银行账户共转账322万元。同日，中国光大银行向古天红出具的《内部通用凭证》显示，古天红还款账号为62×××63的贷款账户还款3200367.50元。同日，广州市天河区房地产登记交易中心就案涉房屋的交易过户登记出具《广州市房地产交易登记中心收件收据》。2015年2月5日，唐晓霜向广州天力物业发展有限公司交纳了管理费押金6351.2元、电费预付费1984.70元，2015年1月1日至2015年2月28日的管理费、滞纳金共计6589.40元，2015年1月1日至2月2日电费13元。2015年2月9日，唐晓霜向税务部门交纳了案涉房屋过户买卖双方所需交纳的印花税、契税共计102300元。一审庭审中，唐晓霜陈述其是中国光大银行的客户，通过该银行工作人员知悉古天红存在资金困难，需要出售案涉房屋来还贷，双方在签合同前通过口头磋商合同事宜，交易并无经过中介机构；签订合同后办理了网签手续，但网签合同已递交给房管部门，无法提供；唐晓霜已取得交易过户的收件回执及缴清交易税费，其后房管部门中止了过户手续；收楼后由唐晓霜儿子谢华友的公司广州文善贸易有限公司作办公至今，从2015年5月开始以该公司名义交纳管理费。唐晓霜为证明购买案涉房屋的价格符合市场价值，提交了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2015年3月23日出具的《房地产估价报告》，该估价报告的评估结果为案涉房屋建筑面积132.32平方米，在评估基准日2015年3月20日假设按现状交吉出售的市场价值为409万元，单价为每平方米30910元；在估值假设部分提到，在评估过程中，并未考虑该物业所设定的抵押、按揭或债项对评估价值产生的影响，评估价值为包含转让税费的价值；唐晓霜认为因为案涉房屋存在322万元的抵押贷款，交易存在风险，交易价格肯定会稍微低于市场价。陈楚立认为该证据充分证明唐晓霜不是善意取得的第三人，其交易价格330万元大幅度低于市场合理的交易价格，而且该证据的出具时间为2015年3月23日，故无法确认该证据的合法性、关联性。陈楚立为证明唐晓霜并非善意取得第三人，古天红恶意转移财产，提交了来源于网络上的第三方房产中介平台提供的同期交易数据，认为从该证据中可清楚看到案涉房屋在查封时的市场合理交易价在每平方米3.3万元左右，总价约为440万元，因此唐晓霜所声称的案涉房产交易无效。唐晓霜认为该证据一是没有原件，无法确认真实性；二是网站平台所提供的价格仅作参考，不具备客观性、权威性，且并不是针对案涉房屋所作出，亦未考虑到案涉房屋存在巨额抵押贷款的事实及交易的风险；三是该证据评估价值的时间点是2016年8月1日，与案涉房屋的交易成交时间2015年2月3日相差了一年多，不具有合理性和参考意义。另查，（2015）穗荔法民二初字第766号民事判决书查明：2014年12月31日，陈楚立与古天红、曾秀娇签订《借款合同》约定古天红、曾秀娇向陈楚立借款200万元，用于企业经营；2015年1月15日，陈楚立以转账方式交付借款200万元至古天红账户中。因古天红、曾秀娇无还款，陈楚立于2015年2月2日诉至一审法院，并于同日向一审法院提出财产保全申请，一审法院经审查于2015年2月4日依法作出查封、冻结古天红、曾秀娇、乾融公司价值200万元财产的裁定，并于同日向房管部门发出协助查封古天红名下位于广州市天河区华夏路28号1510房的执行通知书。又查，一审法院在执行陈楚立申请执行古天红、曾秀娇、乾融公司民间借贷纠纷一案中［案号（2015）穗荔法执字第4993号］，唐晓霜于2016年1月22日向一审法院提出书面异议，一审法院经审查于2016年5月25日作出（2016）粤0103执异4号执行裁定书，查明一审法院于2016年4月21日向广州市国土资源和规划委员会查询的《广州市不动产登记查册表》显示：广州市天河区华夏路28号1510房现产权人为古天红，产权登记时间为2013年10月19日，交易价格为3837172元等内容，认为唐晓霜请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，解除对古天红名下位于广州市天河区华夏路28号1510房的房产查封，实质是案外人对（2015）穗荔法执字第4993号案件在执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。鉴于唐晓霜现提供的证据不足以证明其权利足以排除执行，其本案异议依据不足，理由不成立，裁定驳回唐晓霜的异议请求。一审法院认为，唐晓霜与古天红、曾秀娇就广州市天河区华夏路28号1510房签订了《房屋买卖合同》，唐晓霜也于签合同当天接收了该房屋并使用至今，并向古天红、曾秀娇支付了全部购房款，亦支付了相关税费，形式上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的人民法院可以支持异议的情形。但一审法院经审查发现，唐晓霜与古天红、曾秀娇就案涉房屋的这次交易存在以下不合常理的地方：一是房屋买卖属于重大交易事项，但没有证据显示双方在签订合同前进行过磋商；而且唐晓霜提供的用以证明案涉房屋市场价值的《房地产评估报告书》，出具日期为2015年3月23日，评估基准日为2015年3月20日，日期均后于其签订《房屋买卖合同》的时间2015年2月3日，不可能作为其在签订合同前判断案涉房屋交易价格的依据。二是根据一审法院查询的《广州市不动产登记查册表》显示，古天红在2013年购买案涉房屋时的交易价格为3837172元，但唐晓霜在2015年向古天红购买案涉房屋时合同约定的购房款仅为330万元，即古天红在买入案涉房屋两年后以低于买入价53.7172万元价格亏本卖出案涉房屋，但在2013年至2015年间，广州楼市价格并无大幅下跌；而且根据唐晓霜提供估价报告结果，案涉房屋在评估基准日2015年3月20日的市场价值为409万元；可见，案涉房屋以330万元成交是明显低于市场价值的，古天红以330万元出售房屋，不合常理。三是《房屋买卖合同》中对于唐晓霜应向古天红支付各笔房款的支付时间，以及房屋的交付时间等关键事项均无明确约定；唐晓霜作为购房人，在明知古天红处于资金困难期的情况下，在买卖合同中对关键的交易事项却未进行明确约定，未采取有效措施将自己的交易风险进一步降低，与常理不符。四是唐晓霜与古天红、曾秀娇之间的买卖与普通二手房交易相比进行得异常紧凑和迅速。古天红、曾秀娇在2015年2月2日因借贷纠纷被陈楚立起诉至法院，2015年2月3日唐晓霜与古天红、曾秀娇就签订了《房屋买卖合同》并在同日支付定金8万、收房，次日就完成了支付余款322万元、涂销抵押、递件等房屋买卖的关键步骤，可见双方均急于完成本次交易。综合以上分析，一审法院认为古天红、曾秀娇以明显低于原买入价格以及市场价值的情况下出售案涉房屋，存在恶意转移财产的嫌疑；唐晓霜在古天红存在资金困难、案涉房屋的交易价格明显低于市场价的情况下不仅未尽审慎义务，反而有意快速促成本次交易，存在过错，不是善意第三人；因此并不能产生排除执行的效力，不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，唐晓霜虽已支付了全部价款并已实际占有案涉房屋，但由于唐晓霜对本次交易存在过错，且案涉房屋尚未办理产权过户登记手续，不符合人民法院不得查封、扣押、冻结的情形；因此，对于唐晓霜要求停止执行，解除对案涉房屋查封的诉讼请求，依法予以驳回。古天红、曾秀娇、广东乾融贸易有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回唐晓霜的诉讼请求。一审案件受理费100元，由唐晓霜负担。唐晓霜不服一审判决，向本院提起上诉。唐晓霜上诉请求：撤销一审判决，停止对广州市天河区华夏路28号1501房的执行，解除对该物业的查封措施。理由：一、一审判决认为其对涉案房屋的交易存在过错，没有事实及法律依据。一审判决认为唐晓霜的交易存在不合理之处，纯属主观臆断，不能作为认定事实及判决的依据。二、唐晓霜已支付全部购房价款且在查封前已实际占有涉案房屋，没有证据足以证实其非善意第三人、对涉案房屋被查封时没有完成过户有过错。其购买该物业的情况，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。三、一审判决认为其没有证据显示双方在签订合同前进行过磋商，明显不当。1、唐晓霜从涉案房屋当时的抵押银行光大××××大道西支行副行长曾丽丹处得知案涉房屋欲出售后表示想看房，由银行职员约古天红带钥匙到案涉房屋，在看房时其与古天红对房屋买卖进行第一次磋商。随后一两天，双方又在涉案房屋当时的抵押银行光大××××大道西支行的会客厅进行磋商。最后两次在珠江新城华强路9号保利克洛维1907室广州常友金贸易有限公司蒋金凤的公司磋商并签订房屋买卖合同。2、涉案房屋的《房屋买卖合同》首页也载明“经双方协商一致，达成以下条款，以资信守”，这也可以说明买卖合同是双方经过协商一致的结果，足以证实房屋买卖是经过磋商的。3、涉案房屋由于是由银行员工推介，所以双方没有经过房产中介进行买卖交易，这本身不存在任何的不合理性。四、《房地产评估报告书》评估的基准日后于签订合同时间1个半月，一个半月的时间房屋的市场价值变化很小，可以作为涉案房屋交易期间价值判断依据。其以330万元购买存在322万元抵押贷款的案涉房屋，加上唐晓霜缴纳的102300元的税费，合计3402300元，这个价格相对于评估价409万元而言，只是打了8.3折，是合理价格不构成明显低于市场价值。五、房产买卖交易过户即使是没有抵押的房产从签订合同到交易过户成功本身不可避免的存在一定的时间，期间不可避免地会出现被查封导致过户不成功的风险，这是任何一个买家都担心的事情。为尽量避免风险，唐晓霜签订合同前及签订合同当天，均进行查册，确定仅有抵押状况时即签订合同，采取一切“紧凑和迅速”的措施确保交易安全，这本身就是尽到审慎义务的最佳体现。所以，不应该认为唐晓霜“不仅未尽到审慎义务，反而有意快速促成本次交易，存在过错”。二审查明，一审查明事实无误，二审予以确认。二审审理期间，唐晓霜称其在发现涉案房屋被查封后，考虑到法院有可能审查房屋交易价格与市场价值的差距问题，以古天红的名义委托评估公司进行估价。另唐晓霜提交《证人询问笔录》，拟证明其通过原银行职员曾丽丹介绍购买涉案房屋并进行磋商。二审认为：本案是案外人执行异议之诉，须审查的问题是唐晓霜对执行标的—广州市天河区华厦路28号1510房是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对一审判决认为唐晓霜与古天红、曾秀娇就上述房屋的交易存在不合常理之处的认定，唐晓霜提出其通过原银行职员曾丽丹介绍购买涉案房屋并进行磋商。该理由与唐晓霜在一审法院庭审中陈述的“通过中国光大银行工作人员知悉古天红存在资金困难，需要出售涉案房屋来还贷，双方口头磋商合同事宜”的情况基本一致，唐晓霜在二审期间提交的拟证明磋商过程的《证人询问笔录》，并非一审期间因客观原因无法取得的证据，对此不予审查。从交易时间上看，古天红、曾秀娇在其与陈楚立的债务形成且陈楚立已提出起诉后，以低于原购入价的价格出售涉案房屋，确有故意转移财产逃避执行之嫌。从估价报告结果看，唐晓霜自行委托的对涉案房屋市场价值的评估价为409万元，比其与古天红、曾秀娇交易价330万元高出近80万元。唐晓霜在明知古天红、曾秀娇有资金困难、欠有银行贷款未还的情况下，仍以明显低于市场价的价格进行交易，应承担由此带来的风险。唐晓霜称交易价与评估价相比相当于打了8.3折，不算低价的理由，不符合房地产交易常理，不予采信。从交易程序看，古天红、曾秀娇仅收取唐晓霜8万元定金即交付房屋予唐晓霜，在一天内完成交房款、还贷款、涂销抵押、网签合同、申请过户等多个环节，这些情形都与普通二手房交易习惯很不相符，不排除唐晓霜有配合古天红、曾秀娇转移财产而交易之嫌。综上所述，一审法院认为唐晓霜与古天红、曾秀娇就涉案房屋的交易不合常理，唐晓霜对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的认定正确，予以支持。唐晓霜要求撤销一审判决、停止对涉案房屋执行的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由唐晓霜负担。再审期间，各方当事人均未提供新证据。再审查明，古天红、曾秀娇与唐晓霜于2015年2月3日签订的《房屋买卖合同》约定：“第七条其他约定（三）有以下情形之一的，乙方有权解除本合同：……3、该房产在本合同履行过程中任何时候被查封等情况；4、甲方或保证人的任何财产或权益在清偿欠款前因涉及其他债权债务被查封或起诉，导致乙方无法成功受让给房产的”。一、二审判决查明的其他事实无误，本院再审予以确认。本院再审认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：唐晓霜请求停止涉案房屋的执行并解除查封措施是否成立。唐晓霜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，从本案现有的事实和证据分析：一、《房屋买卖合同》约定涉案房屋买卖价格为330万元，唐晓霜提供的《房地产评估报告书》显示，涉案房屋当时的市场价格为409万元，涉案房屋的交易价低于同期市场价79万元，明显不合理。唐晓霜主张涉案房屋交易不构成明显低价、符合二手房市场交易状况，与事实不符。二、《房屋买卖合同》没有约定每笔房款的具体支付时间及涉案房屋的具体交付时间；古天红、曾秀娇在收取8万元定金后即交付房屋给唐晓霜使用；《房屋买卖合同》签订后，在一天内即完成支付房款、偿还贷款、涂销抵押、网签合同、申请过户等多个环节。上述事实反映，唐晓霜与古天红、曾秀娇之间的房屋买卖有别于正常的二手房交易习惯，不能排除唐晓霜存在有意配合古天红、曾秀娇恶意转移财产之嫌。三、古天红如此低价出卖涉案房屋，唐晓霜作为买受人，应当预料到购买涉案房屋潜在的风险。根据查明的事实，涉案房屋在中国光大××××大道西支行应付抵押贷款总额为3200367.50元，涉案房屋买卖时的市场价格为409万元，唐晓霜作为完全民事行为能力人，应当知道如果古天红仅是因为解决还贷问题，根本没有必要以低于市场价格79万元出卖涉案房屋。在涉案房屋还存在诸多疑点的情况下，唐晓霜仍执意与古天红进行交易，由此产生的风险责任，应由唐晓霜自行承担。四、古天红、曾秀娇因债务纠纷被他人起诉并申请财产保全的第二天，即以明显低价迅速出售涉案房屋，转移财产逃避执行。唐晓霜在明知古天红、曾秀娇有资金困难的情况下，没有慎重考虑古天红、曾秀娇有其他债务、存在转移财产逃避执行的可能，仍以明显低于市场价的价格购买涉案房屋，并以超出正常二手房买卖的速度办理相关手续，以致涉案房屋在付款的当天即被人民法院依法查封，对造成房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，审查检察机关的抗诉理由不成立，本院再审不予采纳。一、二审判决认定事实清楚，处理恰当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）粤01民终5101号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  林 娟审判员  周国庆二〇一九年十二月二十七日书记员  黄倩娜高宝韫