吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）吉0721执异97号 案外人：李亚芝，女，汉族，1957年11月5日生，住吉林省乾安县。 申请执行人：张树祥，男，汉族，1965年10月3日生，住乾安县。 被执行人：乾安县宇明房地产开发有限责任公司，住所地乾安县。 本院在执行申请执行人张树祥（原吉林银行股份有限公司松原分行）与被执行人乾安县宇明房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人李亚芝提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李亚芝称，执行申请人张树祥申请执行的房屋系案外人李亚芝的棚户区改造回迁房屋，李亚芝已获得优先取得权。1、案外人与宇明房地产公司签有合法的《拆迁安置补偿协议书》2007年5月3日因棚户区改造需要，拆迁了案外人李亚芝位于昆池街的816平方米房屋，签订了《拆迁安置补偿协议书》，约定回迁房屋面积816平方米。2、明确约定了回迁房屋的位置并将回迁产权调换房屋实际交付案外人入住使用。2008年11月30日达成补充协议明确了回迁位置为听月苑小区1号楼二楼(东二个窗口西第三个窗口除外)，1号楼一楼西数第一门、东往西第八门、第十ー门(东百娟学梁中，北至东西着力墙，西至侯小君墙中)，及二楼东北角室内楼梯产权。后在2009年7月6日交付时由于不能按约定全部回迁一楼，因此做了调整，将原回迁一层330平方米改为以产权调换面积回迁一层197.61平方米、二层1707.35平方米;办理回迁手续时经乾安县棚户区改造领导小组办公室确认并发放乾棚拆回字(2008年)0000067号《回迁证》，同时将上述房屋交付给案外人，已实际居住使用十余年之久。3、宇明房地产公司将棚户区改造回迁给李亚芝的房屋抵押给吉林银行松原分行的行为是无效的。本案中，回迁房屋含有物权性质，不得随意抵押。因申请人与宇明房地产公司间的拆迁合同关系系物权，宇明房地立公司与吉林银行抵押借款是债权，而债权不能对抗物权，以回迁房屋抵押借款是无效的;在无效抵押之后的债权转让、拍卖等一切行为均是无效的。4、案外人李亚芝享有优先取得权。按《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，案外人李亚芝享有优先取得权。二、执行标的房屋已经交付给案外人李亚芝使用。案涉房屋于2009年7月从回迁，交付给李亚芝使用至今李亚芝已经实际对该房屋占有使用十余年三、未办理产权登记手续并非李亚芝原因。本案中，案涉房屋交付后，李亚芝即积极办理房屋登记手续，并进行了完税，交付了案涉房屋的契税(有完税票据为凭)，在办理过户登记手续过程中遇阻，才知道被执行人宇明房地产公司以此房在吉林银行办理抵押贷款，因此不能过户。综上，贵院执行的标的房屋是案外人李亚芝的棚户区改造回迁房屋，宇明房地产公司将其抵押给吉林银行松原分行的行为是违法的无效行为，吉林银行松原分行将该债权转移、拍卖等后续一系列行为均不发生法律效力。本照债权不能对抗物权的原则，案外人李亚芝享有优先取得权，按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，符合排除执行的情形，因此，请人民法院对该异议认真审核，并依法撤销贵院(2017)吉0721执660号执行裁定书，驳回执行申请人张树祥对案外人李亚芝棚户区改造回迁房屋的执行申请。 经审查，被执行人乾安县宇明房地产开发有限责任公司于2008年1月22日与原乾安县建设城市信用社（现吉林银行股份有限公司松原分行，以下简称吉林银行松原分行）签定了2008借字1995号借款合同，向乾安县建设城市信用社借款500万元，并以乾房权证发字第200XXXXX号、乾房权证发字第200XXXXX号项下的两处房产，乾国用2008年07230XXXX号、乾国用2008年07230XXXXX号项下两处土地使用权设定抵押，并办理了抵押登记，其中房屋他项权利证号分别为乾房发他字第200XXXXX号、乾房发他字第200XXXXX号，土地他项权利证号分别为乾他项（28）第072XXXXX号、乾他项（28）第072XXXX号。因被执行人逾期未还款，吉林银行松原分行向吉林省松原市中级人民法院（以下简称松原中院）提起诉讼。松原中院于2011年6月17日作出（2011）松民二初字第27号民事调解书，调解确认：“一、被告乾安县宇明房地产开发有限责任公司于本调解书发生法律效力后的三十日内给付原告吉林银行股份有限公司松原分行借款本金500万元，自2009年3月30日起至本调解书生效之日止按合同约定计付利息。二、如果被告乾安县宇明房地产开发有限责任公司未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，原告吉林银行股份有限公司松原分行可以以抵押财产折价或者拍卖、变卖优先受偿。如果被告乾安县宇明房地产开发有限责任公司未按本调解书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56199.72元，减半收取28099.86元，由被告乾安县宇明房地产开发有限责任公司负担。”吉林银行松原分行于2011年8月19日申请松原中院强制执行。执行期间，吉林银行松原分行将对被执行人的主债权及担保合同项下的全部权利作为金融不良资产转让给中国东方资产管理公司长春办事处，中国东方资产管理公司长春办事处将以上债权及他项权利又转让给杨建文，后杨建文将债权转让给秦玉函，秦玉函将债权转让给张树祥，现张树祥为申请执行人，变更裁定为(2015)松执恢字第64-3号执行裁定。2017年3月29日松原中院作出(2015)松执恢字第64-4号执行裁定，裁定（2011）松民二初字第27号民事调解书执行一案，由本院执行。执行中，松原中院于2014年5月13日作出（2011）松民执字第37-3号执行裁定书查封了被执行人所有的坐落乾安县昆池街2-3，房屋产权证号分别为乾房权证发字第20072XXXX号（幢号001，面积2145.08平方米）、乾房权证发字第2007XXXX号（幢号003，面积746.95平方米）项下的两处房产及相应土地使用权，并于2016年5月13日作出(2015)松执恢字第64号执行裁定，对以上财产续行查封。2017年9月23日，本院做出(2017)吉0721执660号执行裁定，裁定“拍卖被执行人乾安县宇明房地产开发有限责任公司所有的位于乾安县听月苑小区1号楼，乾房权证发字第200XXXXX号项下临宇宙大街西数一层第一门至第七门对应的二层房屋（建筑面积802.27平方米）。”本院分别于2017年10月27日、12月18日在淘宝网公开拍卖，均无人竞买而流拍。因申请执行人申请接收流拍财产，本院于2018年2月12日在以上房屋处张贴公告，限以上财产使用人在30日内将房屋腾空。现案外人向本院提出执行异议，要求撤销本院(2017)吉0721执660号执行裁定书，停止对案外人李亚芝棚户区改造回迁房屋的执行，理由和主张如前所述。案外人李亚芝提供的证据为《拆迁安置补偿协议书》、乾棚拆回字(2008年)0000067号《商业用房回迁证》、乾安县地税局《税收通用完税证》等。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，案外人请求排除执行的房屋包含在松原中院（2011）松民二初字第27号民事调解书确认的申请执行人享有优先受偿权的房屋范围内。案外人请求排除执行的房屋是以上生效判决确定的执行标的，案外人对该执行标的主张排除执行的异议，实质上是对松原中院（2011）松民二初字第27号民事调解书的异议，案外人主张对执行标的享有的权利应当通过审判监督程序办理。综上，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人李亚芝的异议。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 伟 审判员 范伟旭 审判员 赵中奎 二〇一九年十二月十七日 书记员 李 鹤