湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15752号原告（反诉被告）：何香玲，女，1982年9月5日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：段伟斌，湖南湘天律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南乐府酒店有限责任公司，住所地长沙高新开发区东方红南路369号鑫苑名家雅苑第10栋17层1714号，统一社会信用代码：9143O100MA4PD9GF7W。法定代表人：竺杰。委托诉讼代理人：蒋佳美，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晴，湖南淇凭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：竺杰，男，1987年6月21日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：蒋佳美，湖南淇凭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晴，湖南淇凭律师事务所实习律师。原告(反诉被告)何香玲与被告(反诉原告)湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰合同纠纷一案,本院于2019年11月5日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何香玲及其委托诉讼代理人王崇求、段伟斌,被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰及其共同委托诉讼代理人蒋佳美、徐晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)何香玲向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《酒店转让协议》；2、被告返还原告支付的转让费合计406344元；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告承担本次诉讼所有费用。事实和理由：原、被告于2019年3月1日签订了《酒店转让协议》，约定被告将其位于东方红路鑫苑名家10栋（鑫公寓）的酒店（含34间客房）转让给原告经营，转让费合计60万元，合同约定现有装修、装饰、设备在原告支付所有转让费后所有权归原告所有。原告目前已支付被告转让费406344元，其中30万元通过银行转账方式支付，10万元系以美团收取的房费由被告获取用于抵扣转让费，但原告在经营后才发现被告与所有房东签订的合同并未约定被告享有转租权，同时被告也并未按照其与房东的租房合同的约定提前2个月告知房东转租事实，也未经房东同意，且根据租房合同约定，案涉酒店的房屋装修、设备、家具等在租期到期后归房东所有。此外，由于原告原规划与其他公司合作经营酒店，需要租期至少在十年以上，被告最初口头承诺租期有十年，但实际上所有租房合同均在2023年即到期。现房东了解到转租事实后，己向原告表示不认可被告的转租行为。被告隐瞒事实与原告签订《酒店转让协议》，且在其没有转租权的情况下转租涉案房屋，其行为已严重违反合同约定，且导致协议无法正常继续履行，合同目的无法实现。原告为经营涉案酒店支出费用约10万元，该损失应当由被告依法承担。被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰辩称：一、被告湖南乐府酒店有限责任公司不存在违约行为。根据被告与原告签订《酒店转让协议》，其转让内容包括酒店内的装饰装修、设备等物品以及酒店用房的租赁权，即该酒店转让协议系同时具备买卖合同和房屋转租合同的性质，根据《合同法》相关规定，该协议应为合法、有效合同。根据《酒店转让协议》约定，被告需于2019年3月1日之前与酒店现管理者完成移交工作，原告向被告支付全部转让款后，酒店现有装修、装饰、设备归原告所有。本案中，被告在与原告签订《酒店转让协议》当日，即2019年3月1日便依照协议约定委托当时酒店管理人阳成将酒店相关一切材料向原告完成移交，后原告同时享受了酒店的经营收入并将2019年3月至2019年8月期间的酒店美团经营收入作为酒店转让款向被告进行支付。由此可见，被告于2019年3月1日已依照《酒店转让协议》约定，履行完毕其全部到期合同义务，并不存在任何违约行为。二、原告无权解除案涉《酒店转让协议》。根据《合同法》第九十三、九十四条的规定，合同解除可分为约定解除和法定解除两种情形。本案中，综合《酒店转让协议》全部条款，只有在原告逾期支付分期转让款超过15日时，被告湖南乐府酒店有限责任公司有权解除该协议，否则任何一方无权解除以上协议。据此，原告无合同约定解除权。根据《合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据目前情况，被告湖南乐府酒店有限责任公司已履行其所有到期义务，将酒店场地及装饰装修、设备等所有物品交付原告控制。然而，原告却拖欠转让费用，逾期拒不支付余款，反而构成合同违约。根据房屋租赁合同，截至目前为止酒店剩余租期尚余三年，故其可持续、正常经营的时间至少也还剩余三年。原告作为一具有完全民事行为能力的投资人，即使租赁期间届满，其完全有能力就原告与房东重新签订承租合同进行继续经营，原告的十年规划仍然可以实施，案涉合同目的依旧可以实现。而原告主张解除案涉协议亦仅仅是因为其经营不善导致酒店亏损。由此可见，原告主张解除涉案协议无法律和事实依据。另外，本案亦不存在转租行为。根据《民法通则》第三十六条的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力的组织，其有权以自己的名义对外作出民事法律行为。本案中，涉案转让协议的标的物为法人，且现实际承租人亦为湖南乐府酒店有限公司。因而，经涉案转让行为后，酒店房屋上承租人依旧为酒店，不存在任何转租行为。因而，案涉房屋业主无权解除原租赁合同，原告主张转租致使合同目的无法实现没有法律依据。综上，原告诉讼请求无任何事实和法律依据，望贵院查清案件事实，依法驳回其全部诉讼请求。被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付剩余合同转让款193656元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金1.5万元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月1日，反诉原告作为甲方与作为乙方的反诉被告签订《酒店转让协议》，协议约定：本次协议酒店转让费为60万元，在签订本转让协议当天乙方应向甲方支付30万元，余款以每月5万元整分六个月支付，分别于2019年4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日各支付5万元；甲方于2019年3月1日之前应完成移交湖南乐府酒店现管理者移交工作；如乙方未按本协议约定定期向甲方支付转让费，逾期3个工作日仍然无法支付的，按总分期30万元的5％向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权单方终止协议，并以乙方前期交付的30万元整作为违约金赔偿给甲方。协议签订后，反诉原告于《酒店转让协议》签订当日，便指示当时酒店管理人阳成向反诉被告移交了全部酒店设施、设备及经营相关资料，后反诉被告开始将酒店投入经营。后反诉被告分别于2019年3月2日、3月3日向反诉原告支付20万元、10万元，通过美团经营收入于2019年3月期间支付41000元、4月期间支付41000元、6月期间支付6024.32元、7月期间支付320.4元，以上共计406344元，而后反诉被告再未支付任何款项。综上所述，反诉被告违反合同约定未按时向反诉原告履行合同约定义务，根据《合同法》第一百零七条的规定，应当向反诉原告承担继续支付剩余合同款项并依合同约定支付违约金及赔偿反诉原告经济损失的法律责任。原告(反诉被告)何香玲辩称：第一，反诉原告的行为构成违约，致使反诉被告签订合同的目的不能实现，涉案酒店的装修装饰两反诉原告均没有所有权，系无权处分，截止目前，两反诉原告未取得涉案酒店装修装饰的所有权，而涉案酒店的转租价格衡量一大部分是来自酒店的装修装饰，两反诉原告违反合同约定。第二，反诉原告并未履行协议所有约定的义务，根据转让合同第四条记载，涉案酒店装修装饰，反诉原告早已通过房屋租赁合同，和房主达成协议，两反诉原告并不享有所有权。第三，由于反诉被告受让酒店后，实际成为次承租人的事实，且因无法签订新的租房合同，原告必然受租赁合同的约束，即反诉被告无法以转让协议的约定对抗房东。第四，反诉原告在没有转租权的情况下，擅自转租，不仅导致其与反诉被告签订的转让协议无法正常履行，而且已经对房东另案起诉，要求房东解除租赁合同，现房东对反诉被告明确表示，不认可转租行为，反诉被告无法正常经营酒店。第五，双方签订转让协议之前，反诉原告早已将该酒店转让给案外人阳成，且根据反诉原告与阳成签订的合同，反诉原告无权在2019年转让。综上所述，反诉原告的违约行为导致原告无法继续履行。经审理查明：2019年3月1日，被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰（甲方）与原告(反诉被告)何香玲签订《酒店转让协议》，约定：一、酒店位于东方红路鑫苑名家10栋（鑫公寓），共有34间客房，其中单人客房17间，双人客房10间，麻将房4间。甲乙双方同意按酒店现状进行转让。二、转让费总计为人民币60万元整（大写：陆拾万整）转让给乙方；包含房屋押金5.06万元整。三、支付方式：在签订本转让协议当天，乙方向甲方支付30万元。余款已每个月5万元整、分六个月结清。分别于2019年4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日各支付5万元。四、酒店所有权：酒店现有装修，装饰，设备在甲方收到乙方全部转让资金后，所有权归还乙方所有，在签订本协议2019年3月1日起乐府酒店运营费用全部由乙方支付，与甲方无关。在此期间经济受益全部归乙方所有，与甲方无关。五、移交工作：2019年3月1日之前完成移交湖南乐府酒店现管理者移交工作，如出现困难，甲方协助完成。六、酒店债务：甲乙双方在签署该协议前酒店及营业执照上所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关，该房屋所涉及的房租、电费、水费、物业费等费用与现管理者自行交接，甲方协助完成。八、违约责任：1、乙方未按本协议第二条定期给予相对应的分期转让费用，逾期3个工作日仍然无法支付甲方，按总分期30万元的5%，向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权单方终止协议，并将乙方前期交付的30万元整作为违约赔偿甲方。2、甲方未按本协议第四条在乙方支付全部费用后给于酒店所有权，不包括正常办理营业执照，消防许可证变更时间内。如有违约将支付乙方30万元违约赔偿金。协议签订后，何香玲共计向竺杰支付406344元，被告（反诉原告）竺杰将湖南乐府酒店交与何香玲经营，并由何香玲向各公寓业主交纳房租。另查明，2018年初，竺杰向东方红路鑫苑名家10栋的31名业主租赁34间公寓，用于经营酒店。租赁期限为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日止。每位业主承担15000元装修费用，其余由竺杰承担，租赁期满后，依附于房屋的装修及家电归业主所有。由于经营不善，现湖南乐府酒店已经停业。以上事实有原告(反诉被告)何香玲提交的《酒店转让协议》、银行交易明细、美团收费账单、支付宝转账记录、房屋租赁合同、收据、装修价格清单、微信聊天记录、证人证言，被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰提交的酒店转让协议、证明、结婚证复印件、转租经营合同、微信聊天记录以及当事人陈述等证据佐证。本院认为,原告(反诉被告)何香玲与被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司签订的《酒店转让协议》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,属合法有效。关于是否应当解除《酒店转让协议》的问题。从《酒店转让协议》的内容来看,湖南乐府酒店位于东方红路鑫苑名家10栋（鑫公寓），共有34间客房，按现状转让。在签订本转让协议当天，乙方向甲方支付30万元，余款以每个月5万元整、分六个月结清，分别于2019年4月1日、5月1日、6月1日、7月1日、8月1日、9月1日各支付5万元。协议第四条约定酒店现有装修、装饰、设备在湖南乐府酒店有限责任公司收到何香玲全部转让资金后，所有权归还何香玲所有。原、被告就本案的实际情况来看,竺杰作为湖南乐府酒店有限责任公司的原法定代表人已配合何香玲办理了交接,何香玲也实际经营了酒店。《酒店转让协议》中约定何香玲支付全部转让资金后，酒店装修装饰设备归何香玲所有，而酒店装修时，各公寓业主向竺杰支付了装修费，约定各公寓装修归各业主所有，但何香玲并没按约足额支付转让费，故何香玲并没有满足取得酒店装修、装饰、设备的条件。况且涉及的合同义务大部分已实际履行完毕,竺杰并未构成根本性违约,为维护合同的稳定性,本案所涉《酒店转让协议》不宜解除,对何香玲的该项诉讼请求,本院不予支持。关于转让费的问题。《酒店转让协议》中约定的转让费金额为600000元,何香玲并没有按约足额支付转让费，且酒店现无法继续经营,客观上必然会对原、被告造成一定的利益损失,但双方当事人均无法确定《酒店转让协议》中约定的转让费对所涉装修、装饰、设备部分分别对应的价值,考虑到酒店经营本身存在的商业风险,及原、被告在履约过程的过错程度，本院酌情确定何香玲承担70%的责任即420000元，湖南乐府酒店有限公司承担30%的责任即180000元。现何香玲已实际支付转让费406344元,还需要向湖南乐府酒店有限公司支付转让费13656元。关于双方分别主张的违约金，本院认为,违约金的性质以补偿为主、惩罚为辅,本案中双方均主张对方承担违约金,但均未举证证明因对方的违约行为给自己造成了损失数额，故本院对原告(反诉被告)何香玲主张的违约金不予支持，原告(反诉被告)何香玲以被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰违约为由主张违约金亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、驳回原告(反诉被告)何香玲的全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)何香玲于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司转让费13656元;三、驳回被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4432元,由原告(反诉被告)何香玲负担;反诉案件受理费2215元,由被告（反诉原告）湖南乐府酒店有限责任公司、竺杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审  判  员  别福泉二〇一九年十二月十六日法官助理郭领先书记员（兼）  郭领先附相关法律条文：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。