湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14985号原告（反诉被告）：黄智东，男，1975年8月12日出生，住中国香港。委托诉讼代理人：唐胜春，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南擎谱商业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号金茂广场北塔写字楼15栋908房，统一社会信用代码:91430100MA4L3X9FXL。法定代表人：蔡福华。委托诉讼代理人:喻雷，男，1990年12月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司职工。被告：湖南擎谱上城商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号金茂广场北塔写字楼15栋908房，统一社会信用代码：91430104MA4PBWCHXO。法定代表人：蔡福华。委托诉讼代理人:喻雷，男，1990年12月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司职工。原告（反诉被告）黄智东诉被告（反诉原告）湖南擎谱商业投资管理有限公司（以下简称擎谱投资公司）、被告湖南擎谱上城商业管理有限公司（以下简称擎谱上城公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，原告（反诉被告）黄智东于2019年11月1日申请追加擎谱上城公司为共同被告。本院于2019年12月5日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄智东的委托诉讼代理人唐胜春、被告（反诉原告）擎谱投资公司、被告擎谱上城公司的共同委托诉讼代理人喻雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄智东向本院提出诉讼请求:1、被告擎谱投资公司支付居间费100万元；2、被告擎谱投资公司支付违约金69300元，按总金额300万元的每天万分之三计算77天（暂计算2019年8月16日至2019年10月31日止），直至被告清偿欠款之日止；3、被告擎谱上城公司对被告擎谱投资公司的债务承担共同清偿责任；4、二被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告擎谱投资公司签订了《居间服务确认书》，原告居间介绍被告擎谱投资公司与第三方东业地产（长沙）有限公司（以下简称“东业公司”）合作，被告擎谱投资公司代理销售东业公司的“东业上城”1＃栋商业项目。双方约定如居间成功（以被告擎谱投资公司与东业公司签署合同为准），则按协议支付居间服务费三百万元，分三次支付。经过原告的努力，2018年5月5日，被告擎谱投资公司与东业公司成功合作，被告擎谱投资公司以新成立的子公司“擎谱上城公司”的名义与东业公司签署合同，成功代理销售该项目。被告擎谱投资公司于2018年5月7日向原告支付了100万元居间服务费，2018年11月13日支付了100万元。《居间服务确认书》中约定自被告顺利进场销售并与东业公司完成结算后1个工作日内支付余款100万元给原告。之后被告擎谱投资公司与东业公司的合作发生矛盾，双方一直未作结算。2019年7月30日，被告擎谱投资公司向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求解除与东业公司的合同关系；2019年8月15日被告擎谱投资公司与东业公司达成了《解除合同协议书》，撤回起诉，并做了资金结算。至此，原告的居间服务己达成所有条件，但被告擎谱投资公司拒付第三笔居间服务费，己构成严重违约，损害了原告的合法权益。被告擎谱投资公司于2018年1月1日成立项目公司即全资子公司擎谱上城公司，以擎谱上城公司的名义与东业公司签订合作合同，代理销售该房产项目，双方直接结算资金。两被告公司的法定代表人、实际控制人均是蔡福华。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。被告（反诉原告）擎谱投资公司、被告擎谱上城公司辩称：一、原告要求被告擎谱投资公司支付居间费100万元及违约金，无事实及法律依据，原告诉讼请求应当驳回。理由如下：1、被告擎谱投资公司与原告签订的《居间服务费确认书》约定情况。根据《居间服务费确认书》，约定原告向被告擎谱投资公司介绍位于长沙市芙蓉区商业项目，如成功介绍东业地产（长沙）有限公司（以下简称“东业公司”）与被告擎谱投资公司达成项目收购协议，被告擎谱投资公司有条件的按约定付款，并且约定项目因东业公司原因合作无法继续履行、项目合作不成功等，则原告向被告擎谱投资公司返还全部款项。《居间服务费确认书》第一条（1）点约定“...支付人民币壹佰万给黄智东先生，如因东业原因导致合同无法继续履行，则应在2个工作日内全额退还该笔居间费用”；（2）点约定“湖南擎谱商业投资管理有限公司顺利进场销售并且与东业地产（长沙）有限公司完成结算的1个工作日内支付人民币壹佰万给黄智东先生”；《居间服务费确认书》最后一段约定“如该项目合作不成功则该居间服务费确认书无效，湖南擎谱商业投资管理有限公司不承担任何费用。之前支付的居间费用由黄智东先生2个工作日内返还擎谱商业投资管理公司，如出现拖欠，则以每天应支付总金额的万分之三作为违约金支付擎谱商业投资管理公司。”2、原告未成功介绍东业公司与被告擎谱投资公司达成项目收购协议，原告无权取得报酬。双方约定，原告介绍的项目为东业上城1＃栋商业项目，但经被告调查，该项目土地证记载实际为住宅项目，非商业项目。被告擎谱投资公司未与东业公司签署收购协议（合同），原告未尽到如实告知的义务，未依法履行居间义务，违反《合同法》第四百二十五条规定，无权取得报酬。3、关于被告擎谱上城公司与东业公司之间合作不成功的事实情况。东业上城1＃栋项目，被告擎谱上城公司与东业公司签订《东业上城1＃商业项目合作合同》，合作合同的谈判由被告擎谱上城公司与东业公司协商确定，合作合同第三条约定“合作前提”：东业公司在2018年9月15日前将项目土地性质增加商业用途后，该项目整体销售给被告擎谱上城公司。该项目土地性质东业公司一直未能按约在原来为住宅用途性质的基础上增加商业用途，不满足合作前提条件。并且东业公司存在拒绝配合网签、签订商品房买卖合同等其他违约问题，造成合作合同无法继续履行，被告擎谱上城公司2019年4月15日向东业公司送达合同解除通知函。基于东业公司的违约事实，2019年7月30日，被告擎谱上城公司向长沙市芙蓉区人民法院起诉东业公司。2019年8月15日，被告擎谱上城公司与东业公司达成解除合同协议书，以东业公司退还擎谱上城公司保证金等款项，赔偿擎谱上城公司损失等条件解约。被告擎谱上城公司与东业公司的合作，因东业公司无法变更项目土地性质等违约原因，不满足合作前提条件，致使合作不能履行，以项目合作不成功而告终。期间，东业公司拒绝开通网签，没有一个客户在合作合同履行期间购房签约，没有形成销售，有认购意向的客户做了退款处理。综上，原告未依约成功介绍东业公司与被告擎谱投资公司达成项目收购协议，完成商业项目的收购。东业公司与被告擎谱投资公司关于东业上城1＃项目的合作，因东业公司不能变更项目土地性质，不满足合作前提。另外，东业公司亦拒绝开通网签签约，未形成销售。因东业公司原因造成项目无法继续合作，以项目合作不成功解约而告终。原告无权取得报酬，并且需退还被告已付居间费200万。被告多次联系原告退还居间费，原告拒不退还。被告亦多次想通过芙蓉区法院进行追索，因无黄智东身份证信息，无法立案。二、原告追加被告擎谱上城公司为共同被告，无事实、法律依据。被告擎谱上城公司与原告未建立居间合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告擎谱上城公司承担任何合同责任，均无事实、法律依据。被告（反诉原告）擎谱投资公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告返还200万元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金48000元（自2019年8月19日起，以200万为基数按每天万分之三的标准，违约金暂计算至2019年11月7日为48000元，要求计算至实付之日）；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《居间服务费确认书》，约定反诉被告向反诉原告介绍位于长沙市芙蓉区商业项目，如成功介绍东业公司与反诉原告达成项目收购协议，反诉原告有条件的按约定付款，并且约定项目因东业公司原因合作无法继续履行、项目合作不成功等，则反诉被告向反诉原告返还全部款项。《居间服务费确认书》第一条（1）点约定“……支付人民币壹佰万给黄智东先生，如因东业原因导致合同无法继续履行，则应在2个工作日内全额退还该笔居间费用”；《居间服务费确认书》最后一段约定“如该项目合作不成功则该居间服务费确认书无效，湖南擎谱商业投资管理有限公司不承担任何费用。之前支付的居间费用由黄智东先生2个工作日内返还擎谱商业投资管理公司，如出现拖欠，则以每天应支付总金额的万分之三作为违约金支付擎谱商业投资管理公司。”2018年5月7日，反诉原告向反诉被告支付居间费100万元，2018年11月13日，反诉原告以转账方式向反诉被告支付居间费100万元，合计200万元。根据《居间服务费确认书》约定，反诉被告向反诉原告介绍的项目为东业上城1＃栋商业项目，但经反诉原告调查，该项目土地证记载实际为住宅项目。反诉原告未与东业公司签署收购协议（合同），反诉被告未尽到如实告知的义务，未依法履行居间义务。东业上城1＃栋项目，擎谱上城公司与东业公司签订《东业上城1＃商业项目合作合同》，合作合同的谈判由擎谱上城公司与东业公司协商确定，合作合同第三条约定“合作前提”：东业公司在2018年9月15日前将项目土地性质增加商业用途后，该项目整体销售给擎谱上城公司。该项目土地性质东业公司一直未能按约在原来为住宅用途性质的基础上增加商业用途，不满足合作前提条件。并且东业公司存在拒绝配合网签、签订商品房买卖合同等其他违约问题，造成合作合同无法继续履行，擎谱上城公司2019年4月15日向东业公司送达合同解除通知函。基于东业公司的违约事实，2019年7月30日，擎谱上城公司向长沙市芙蓉区人民法院起诉东业公司。2019年8月15日，擎谱上城公司与东业公司达成解除合同协议书，以东业公司退还擎谱上城公司保证金等款项，赔偿擎谱上城公司损失等条件解约。擎谱上城公司与东业公司的合作，因东业公司无法变更项目土地性质等违约原因，不满足合作前提条件，致使合作不能履行，以项目合作不成功而告终。综上，反诉原告认为，反诉被告向反诉原告介绍东业上城1＃项目称其为商业项目，但实为住宅性质项目，东业公司亦不能变更土地性质，反诉被告隐瞒重要事实，虚假的以商业项目合作为由向反诉原告提供居间服务，反诉被告违反《合同法》第四百二十五条规定。并且按照《居间服务费确认书》的约定，项目无法继续合作，项目合作不成功，反诉原告未与东业公司达成收购协议，反诉被告应返还反诉原告全部居间费，无权取得报酬。反诉原告多次联系反诉被告退还居间费，反诉被告拒不退还，应按约定支付违约金。原告（反诉被告）黄智东辩称：一、黄智东与擎谱投资公司是介绍与被介绍的业务关系，由擎谱投资公司出具的居间服务费确认书里面的内容显示，只需要黄智东成功介绍擎谱投资公司与第三方东业地产（长沙）有限公司签署合同即为成功，黄智东与第三方不是委托与代理的法律关系，黄智东只是与擎谱投资公司委托与代理的信息介绍法律关系，这不属于合同法分则里面关于居间服务合同法律行为；二、黄智东已经如实向擎谱投资公司提供了东业地产（长沙）有限公司的真实信息，同时，擎谱投资公司与第三方在签署合作合同时，双方签字确认了该项目的所有情况，同时他们约定了合作前提，所以黄智东在本次介绍服务中，不存在任何的隐瞒；三、根据居间服务费确认书，黄智东的工作内容就是介绍擎谱投资公司与东业地产（长沙）有限公司去签约，里面有三个付款时间节点，在第一个时间节点，擎谱投资公司在与东业地产（长沙）有限公司签订合同后，向黄智东支付了服务费，擎谱投资公司与东业地产（长沙）有限公司继续合作，在东业地产（长沙）有限公司付了保证金后，又付了第二笔款项，其中擎谱投资公司与第三方公司有矛盾，擎谱投资公司与东业地产（长沙）有限公司合作后，顺利进场销售，根据原、被告证据，可以看出，这是符合第三个付款时间节点；四、关于东业地产（长沙）有限公司与擎谱上城公司解约的事实，虽然擎谱上城公司发出解除函，这些都是擎谱上城公司的单方行为，解除合同协议书写的很清楚，东业地产（长沙）有限公司与擎谱上城公司都有违约，擎谱上城公司私自收取运营费，属于违规行为，所以东业地产（长沙）有限公司拒绝擎谱上城公司办理网签手续，基于这个事实，擎谱上城公司与东业地产（长沙）有限公司的解约与原告无关，擎谱上城公司与东业地产（长沙）有限公司结算之后，至今未向黄智东支付第三笔费用。要求擎谱投资公司支付服务费尾款，并承担赔偿违约金的责任。本院经审理认定事实如下:2017年9月27日，擎谱投资公司向黄智东发出《居间服务费确认书》，载明：位于湖南省长沙市芙蓉区“东业上城”项目1＃栋商业项目。现通过黄智东先生如成功介绍东业公司与擎谱投资公司达成该项目的收购协议（合同）（以签署合同为成功基准）。则擎谱投资公司同意按以下方式支付黄智东先生（税后，现金形式支付）居间服务费用：一、总的居间服务费为人民币叁佰万元，支付方式如下：（1）甲乙双方签订正式协议（合同），擎谱投资公司支付首期保证金予东业公司的当天支付人民币壹百万给黄智东先生，如因东业公司原因导致合同无法继续履行，则应在2个工作日内全额退还该笔居间费用。（2）擎谱投资公司支付第二笔保证金予东业公司且具备销售及网签条件的1个工作日内支付人民币壹百万给黄智东先生。（3）擎谱投资公司顺利进场销售并且与东业公司完成结算的1个工作日内支付人民币壹佰万给黄智东先生。二、以上居间费用可由黄智东先生指定该款项的收取人员。如该居间费用出现拖欠，则我司以每天应支付总金额的万分之三作为违约金支付给黄智东先生。直到居间服务费全款付清为止。如该项目合作不成功则该居间服务费确认书无效，擎谱投资公司不承担任何费用。之前支付的居间费用由黄智东先生在2个工作日内返还给擎谱投资公司，如出现拖欠，则以每天应付总金额的万分之三作为违约金支付擎谱投资公司。落款处有黄智东的签名并写明同意以上所有条款。2018年5月5日，东业公司（甲方）与擎谱上城公司（乙方）签定《“东业上城”1＃栋商业项目合作合同》，第三条合作前提约定，因乙方商业运营规划及营销需要，双方配合共同解决以下两个问题：1、甲方负责在2018年9月15日前将《出让合同》及长国用（2013）第046501号国土证上土地性质增加商业用途后，该物业商业部分按约定交易单价整体销售给乙方。2、甲方确定在2018年8月15日前将“合同标的”按甲、乙方重新商定的新平面规划方案进行报批、取得预售许可证并具备办理网签、按揭等对外销售资格。2018年5月7日，擎谱上城公司向黄智东支付第一笔居间服务费100万元，2018年11月13日，擎谱上城公司向黄智东支付居间服务费100万元。2019年8月15日，东业公司（甲方）与擎谱上城公司（乙方）签定《解除合同协议书》。以上事实,有原告（反诉被告）黄智东提交的《居间服务确认书》、《“东业上城”1#栋商业项目合作合同》、收据、银行流水单、《解除合同协议书》、《认购客户明细表》；被告（反诉原告）提交的《居间服务确认书》、收据、招商银行转账电子回单、项目土地证、不动产登记情况表、《“东业上城”1#栋商业项目合作合同》、催告函、邮寄凭证、解除合同通知函、邮寄函凭证、长沙市芙蓉区法院案件受理通知书、传票、民事起诉状、解除合同协议、关于东业上城项目商铺逾期网签的函告、网上电子银行回单等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。一、本案中,在原告（反诉被告）黄智东提供居间服务下,促成东业公司与被告擎谱上城公司之间签订了《“东业上城”1#栋商业项目合作合同》,根据原、被告之间签订的《居间服务费确认书》,原告（反诉被告）黄智东的居间行为已经完成第一、第二阶段工作,被告（反诉原告）擎谱投资公司已经按约定支付了200万元居间服务费。根据《居间服务费确认书》的第一条第（3）款约定的付款条件,被告（反诉原告）擎谱投资公司进场销售并且与东业公司完成结算的第1个工作日支付100万元给原告（反诉被告）黄智东，现因被告擎谱上城公司与东业公司协议解除了合作合同,致使原告（反诉被告）黄智东要求被告（反诉原告）擎谱投资公司支付第三阶段居间服务费的条件未能成就，故本院对原告（反诉被告）黄智东要求被告（反诉原告）擎谱投资公司支付第三阶段居间服务费100万元的诉讼请求，本院不予支持。二、居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告（反诉原告）擎谱投资公司认为，原告（反诉被告）黄智东向被告（反诉原告）擎谱投资公司介绍东业上城1＃项目称其为商业项目，但实为住宅项目，东业公司亦不能变更土地性质，原告（反诉被告）黄智东隐瞒重要事实，虚假陈述，原告（反诉被告）黄智东应返还被告（反诉原告）擎谱投资公司全部居间费。但擎谱上城公司与东业公司签订的《东业上城1＃商业项目合作合同》第三条约定“合作前提”为东业公司在2018年9月15日前将项目土地性质增加商业用途后，该项目整体销售给上城公司，据此，被告（反诉原告）擎谱投资公司在签订合作合同前已知该项目土地性质为住宅用地，故被告（反诉原告）擎谱投资公司要求返还200万元居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。三、原告（反诉被告）黄智东介绍东业公司与被告（反诉原告）擎谱上城公司达成合作协议，已经履行了主要的居间服务,由于项目土地未能在住宅用途的基础上增加商业用途，该项目合作未获成功，对居间服务费数额应予以酌减，但被告（反诉原告）擎谱投资公司仍应支付大部分居间服务费。综合考虑《房屋购买居间协议》的约定、《“东业上城”1#栋商业项目合作合同》的履约情况，被告（反诉原告）擎谱投资公司承担2/3的居间服务费并无不当，故对双方要求对方承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定,判决如下:一、驳回原告（反诉被告）黄智东的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）湖南擎谱商业投资管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费7212元,财产保全费5000元，共计12212元，由原告（反诉被告）黄智东负担，反诉案件受理费11592元，由被告（反诉原告）湖南擎谱商业投资管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审  判  员  别福泉二〇一九年十二月十九日法官助理郭领先书记员（兼）  郭领先附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。