西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14508号上诉人（原审被告）：张士浩，男，1962年9月7日出生，汉族，个体户，住河南省镇平县，现住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：西安大唐西市古玩城有限公司，住所地西安市莲湖区西侧。法定代表人：何军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冉冉，女，1988年11月20日出生，汉族，该公司员工，住河南省济源市，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘贤平，男，1985年9月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人张士浩因与被上诉人西安大唐西市古玩城有限公司（以下简称大唐古玩城公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张士浩上诉请求:1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判；2.一、二审诉讼费由大唐古玩城公司负担。事实和理由：大唐古玩城公司拥有的古玩城，地下一层等均系其投资、招商，当时大唐古玩城公司向其承诺，给予其优惠。但在实际运营中其并未得到优惠，而是迫使其从经营有序的市场中退出。十字东街合同到期后，大唐古玩城公司未和其续签合同，双方正在就合同终止、是否续签等进行沟通。XX城XX街押金20万元及XX城XX街设施一年的租金，双方经多次协商均无果，最终大唐古玩城公司收回商铺，但大唐古玩城公司仍在使用其设施。在其先后签署的合同中，均向大唐古玩城公司交纳了保证金。涉案合同履行中，其在2017年3月28日收到大唐古玩城公司函告后于2017年3月31日向大唐古玩城公司交纳租金、物业管理费35万元。其与大唐古玩城公司先后签署多份协议，彼此之间均存在债权债务关系，未进行清算，因此，是否欠款，谁欠谁的款，分别拖欠多少，均无法得知。一审判决认定其拖欠大唐古玩城公司租金、管理费错误。其有交通银行客户回单可证明，其共向大唐古玩城公司支付押金15万元，原始票据让大唐古玩城公司以口头承诺和诱骗的方式取走，至今未归还，一审未支持其关于押金的主张错误。其不存在违约情况，而押金也是承担违约责任的一种，其既支付押金，又支付违约金，明显重复。大唐古玩城公司未举证证明损失情况，一审判决其承担30%的违约金，依据不足。一审判决认定事实不清，适用法律错误。大唐古玩城公司辩称，张士浩称与其存在多个合同属实，但与本案无关联性。涉案房屋在五格负一东通道，其他租赁合同所涉房屋在其他位置，非同一房屋。一审判决张士浩支付租金和管理费的金额正确。一审中，张士浩未提交关于保证金的证据，一审判决未支持张士浩关于15万元保证金的主张正确。张士浩拖欠租金、管理费时间很长，给其造成经济损失，一审判决张士浩承担违约责任合理、合法。一审中，其主张违约金为300余万元，一审按照法律规定已予以大幅度降低，仅支持了30余万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张士浩的上诉请求。大唐古玩城公司向一审法院起诉请求：1.判令张士浩向其支付拖欠费用共计1163600元；2.判令张士浩支付逾期付款违约金 3106812元；3.诉讼费由张士浩负担。一审法院认定事实：2016年3月18日，大唐古玩城公司与张士浩签订《大唐西市XX城XX层东通道合同》《大唐西市XX城经营管理合同》，约定由张士浩承租大唐古玩城公司位于大唐西市XX城XX层东通道，承租面积为1785平方米，合同期为2015年3月1日至2020年2月29日。其中《大唐西市XX城XX层东通道合同》第四条相关费用约定：4.1租赁费用：……收取标准为：（1）2015年3月1日至2016年2月29日期间，按实用面积每平方米每月35元计算，年度租金为749700元；冲抵装饰装修款：30万元；实际支付：449700元。……4.2张士浩每一年交纳一次租金。首次租金张士浩应当于租赁场地交付前支付。张士浩须提前一个月向甲方支付下一年度的租金，即张士浩向大唐古玩城公司交纳租金的时间为2月1日。另在合同第七条约定条款中约定：7.1张士浩必须依约交纳租金、经营管理费及其他费用，逾期交纳租金及经营管理费，张士浩应按每日0.5%的比率向大唐古玩城公司支付迟延履行违约金。如张士浩拖欠租金及经营管理费超过30天，大唐古玩城公司有权解除租赁合同，收回场地，并不退还张士浩履约保证金。大唐古玩城公司因本条款解除合同的，张士浩在租赁期间对房屋所作装修，除可移动部分由张士浩搬离外，其余部分无偿归大唐古玩城公司所有。《大唐西市XX城经营管理合同》第四条经营管理费约定：4.1经营管理费……收取标准为：（1）2015年3月1日至2016年2月29日期间，按实用面积每平方米每月35元人民币计算，年度经营管理费为749700元人民币。……4.2乙方每壹年交纳一次经营管理费。首次经营管理费于张士浩接收该场地前即3月1日支付。张士浩须提前一个月向大唐古玩城公司支付下一年度的经营管理费，即张士浩向大唐古玩城公司交纳经营管理费的时间为2月1日前。另在第六条约定条款中约定：6.1张士浩必须依约交纳经营管理费及其他费用，逾期交纳经营管理费，张士浩应按欠款总数每日0.5%的比率向大唐古玩城公司支付迟延履行违约金，如张士浩拖欠经营管理费超过30天，大唐古玩城公司有权解除经营管理合同，收回场地经营权。合同签订后，大唐古玩城公司将涉诉场地交付张士浩，张士浩从2017年3月1日至2018年2月28日拖欠租金413900元，经营管理费749700元。2017年3月28日，大唐古玩城公司向张士浩函告，让张士浩按约定交付2017年3月1日至2018年2月28日的房屋租金及物业管理费，当日张士浩收到此函。2018年1月，张士浩向大唐古玩城公司申请解除双方签订的两份合同。2018年2月28日，大唐古玩城公司收回涉诉场地，现已将场地转租给他人。审理中，张士浩称向大唐古玩城公司支付保证金15万元，但未向法院提供证据。一审法院认为，大唐古玩城公司与张士浩签订的涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，张士浩实际租赁并使用了涉诉商铺，但张士浩未按合同约定交纳房屋租金及管理费，大唐古玩城公司向张士浩发出欠费告知函且经张士浩予以确认。故根据合同约定及法律规定，经张士浩申请，大唐古玩城公司同意，双方合同于2018年2月28日解除。现大唐古玩城公司要求张士浩支付商铺租金及管理费，于法有据，予以支持，张士浩应实际支付拖欠大唐古玩城公司租金413900元、管理费749700元。双方约定的违约金计算标准过高，应调整为按照欠款的30%计算违约金计349080元。至于张士浩称其向大唐古玩城公司交付保证金15万元，因无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、本判决生效后十日内被告张士浩向原告西安大唐西市古玩城有限公司支付拖欠租金413900元，管理费749700元，共计1163600元；二、本判决生效后十日内被告张士浩向原告西安大唐西市古玩城有限公司支付违约金349080元。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付该履行期间的债务利息。案件受理费40963元，由西安大唐西市古玩城有限公司负担26453元，张士浩负担14510元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，大唐古玩城公司与张士浩签订的《大唐西市XX城XX层东通道合同》《大唐西市XX城经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，大唐古玩城公司将涉诉场地交付张士浩使用，履行了出租方的义务，但张士浩自2017年3月1日至2018年2月28日拖欠租金413900元、经营管理费749700元，现大唐古玩城公司要求张士浩支付该拖欠费用，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。2018年1月，张士浩向大唐古玩城公司申请解除涉案两份合同，而大唐古玩城公司于2018年2月28日收回涉诉场地，故一审确认双方所签合同于收回场地之日解除，事实清楚，本院亦予以确认。因张士浩拖欠租金的行为已构成违约，故对大唐古玩城公司要求张士浩支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金的具体数额，因合同约定的按欠款总金额日0.5%计算违约金的标准过高，故一审调整为按照欠款总额的30%计算违约金为349080元，与法不悖，并无不妥。张士浩主张其曾就涉案合同向大唐古玩城公司交付押金15万元，证据不足，依法不予认定。综上所述，张士浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18414元，由张士浩负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二0一九年十二月二十六日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛