广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终17701号上诉人（原审被告）：李惠敏，女，1958年07月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：欧阳茜、李肖欣，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯凌娜，女，1980年9月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区市。原审第三人：广东中汇阳光药业有限公司（以下简称中汇药业公司），住所地广东省广州市越秀区达道路。法定代表人：梁凡敢，该公司总经理。原审第三人：广东中汇实业有限公司（以下简称中汇实业公司），住所地广东省广州市越秀区达道路。法定代表人：廖春艳，该公司总经理。原审第三人：广东中汇资产管理集团有限公司（以下简称中汇集团公司），住所地广东省广州市越秀区达道路。法定代表人：梁凡敢，该公司总经理。上述四原审第三人的共同委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。上述四原审第三人的共同委托诉讼代理人：李海瑜，广东金轮律师事务所实习人员。上诉人李惠敏因与被上诉人冯凌娜及原审第三人梁凡敢、中汇药业公司、中汇实业公司、中汇集团公司申请人执行异议之诉一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3781号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李惠敏的委托诉讼代理人欧阳茜、李肖欣，原审第三人梁凡敢、中汇药业公司、中汇实业公司、中汇集团公司的共同委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠敏上诉请求：撤销一审判决，驳回冯凌娜全部诉讼请求。事实和理由：一、梁凡敢确认涉案房屋已出售给李慧敏并同意在解除查封后办理过户手续，梁凡敢等应认定为本案的被告而非第三人，一审法院程序错误，削弱了李惠敏对涉案房屋交付细节的举证能力。二、李惠敏在法院查封前已与梁凡敢签订合同并支付全部价款，李慧敏亦已实际占有涉案房屋。对涉案房屋的实际占有，应以李惠敏对涉案房屋是否实际控制和管理的权利为标准，李惠敏是否实际入住并非实际占有的必要条件。同时，在李惠敏实际占有房屋后，他人擅自进入、处分涉案房屋的行为，不具备合法性，涉案的租赁合同本身也存在重大瑕疵，不能以此否认李惠敏此前已对涉案房屋享有控制和管理权利、已实际占有涉案房屋的客观事实。即使宁进公司的租赁合同关系属实，目前占有涉案房屋，也只能要求李惠敏作为涉案房屋的权利人应对承租人承担“买卖不破租赁”的义务，而不能据此否认上诉人李惠敏的权利人的身份。梁凡敢、中汇药业公司、中汇实业公司、中汇集团公司述称：对李惠敏的上诉意见无异议，我方一直确认涉案房屋已出售给李惠敏并已交付给其的事实，无法办理过户手续是因涉案房屋被查封所致。冯凌娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年4月24日，冯凌娜向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认梁凡敢对执行标的即广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房（产权证号粤房地证字第××）享有实体权利；2.许可继续执行对梁凡敢名下广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房的查封；3.本案诉讼费由李惠敏承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房，建筑面积496.16平方米，产权人登记为梁凡敢。2015年3月26日，梁凡敢将涉案房屋抵押给广州银行股份有限公司天河支行，并办理了抵押登记。2016年6月27日，中国广州仲裁委员会受理李惠敏与梁凡敢、中汇药业公司民间借贷纠纷一案，案号（2016）穗仲案字第5715号。该案中，李惠敏请求裁决梁凡敢、中汇药业公司清偿借款500万元及利息。同日，李惠敏在该案中提出财产保全申请，请求查封梁凡敢名下的涉案房屋。2016年6月28曰，中国广州仲裁委员会向一审法院出具《财产保全提请函》，请求一审法院协助办理李惠敏的上述财产保全申请。同日，一审法院作出（2016）粤0113财保278号民事裁定书，裁定查封梁凡敢价值500万元的财产，随后，一审法院以该裁定书查封了涉案房屋。2016年7月15日，李惠敏以与梁凡敢、中汇药业公司达成和解为由，向中国广州仲裁委员会递交《解除财产保全申请书》，申请解除对涉案房屋的查封。同日，中国广州仲裁委员会向一审法院出具《解除财产保全提请函》，提请一审法院解除对涉案房屋的查封。2016年7月18日，李惠敏与梁凡敢及中汇药业公司签订《和解协议书》，约定：一、截至本协议签订之日止，梁凡敢尚欠李惠敏借款本息530万元。二、梁凡敢将涉案房屋作价1000万元出售给李惠敏（或李惠敏指定的买受人罗子茵），以结清双方之间在上述第1条确认的债权债务。同时，李惠敏同意另行提供无息无抵押借款200万元给梁凡敢，供梁凡敢解决与涉案房屋贷款相关的事宜。经协商，为保障梁凡敢另一债权人冯凌娜的权利不受侵害，上述200万元借款最终全部支付至冯凌娜名下账户是李惠敏以1000万元价格购买涉案房屋买卖合同的生效要件，即该款达至冯凌娜名下账户前述买卖合同方生效。1.购房款的支付方式：①首期房款500万元，由梁凡敢以尚欠李惠敏的借款本息冲抵；②二期房款500万元，具体金额以涂消银行抵押所需的还款金额为准。李惠敏存入梁凡敢在广州银行的还贷账户，款项到账即视作李惠敏已付清全部购房款。2.过户税费由李惠敏负担。3.梁凡敢尚欠的本息30万元需在本协议签订之日起一年内还清，该笔欠款清偿后，双方关于第一条确定的530万元视为全部结清。4.本协议第2条约定的李惠敏提供新增借款200万元给梁凡敢为一年无息借款。该200万元借款是用于归还梁凡敢欠冯凌娜的部分债务，各方共同确认且不可变更的唯一冯凌娜收款账户为：户名冯凌娜，银行账号95×××29，开户银行中国工商银行广州庙前直街支行。上述账户收到200万元款项时，视为梁凡敢已收讫。李惠敏将该200万元借款全部汇入冯凌娜名下账户则视为李惠敏完成此次房产交易。5.上述二期房款金额以广州银行最终核算的还贷及涂消费用总和为准，低于或超出500万元的部分，在新增借款中予以相应增加或扣减，二期房款与新增借款总和保持700万元不变。6.若涉案房屋最终无法完成交易过户的，梁凡敢需在李惠敏书面通知交易取消之日，按照原《借款合同》及《借款延期合同》的约定清偿全部借款本息，中汇药业公司仍需按照原约定承担连带保证责任。三、涉案房屋正式完成交易过户至李惠敏当日起计一个月内，梁凡敢即腾空涉案房屋交李惠敏使用。四、违约责任：李惠敏逾期支付二期房款，按同期银行贷款利率支付违约金，李惠敏将款项存入梁凡敢还款账户或人民法院指定账户之日即视为李惠敏已支付全部购房款，本协议第二条第4款约定冯凌娜名下银行账户收到200万元视为李惠敏完成此次房产交易，梁凡敢逾期申办提前还款手续的，李惠敏有权立即申请强制执行，完成交易过户。2016年7月18日，李惠敏、冯凌娜、李景堂三方签订《账户监管协议书》，该协议书约定：为顺利履行（2016）穗仲案字第5715号各方当事人所达成的和解协议，现经各方协商一致，达成如下监管协议：李惠敏在（2016）穗仲案字第5715号同意向梁凡敢提供200万元新增借款，用于清偿梁凡敢欠冯凌娜的部分债务，为保障李惠敏的资金安全及冯凌娜的债权安全，双方共同指定李景堂负责监管、主持该笔新增借款的收付事宜，相关账户明细：1.监管账户明细：开户银行交通银行广州解放南路支行，银行账户62×××10，开户人李景堂；2.冯凌娜账户明细：开户银行中国工商银行广州庙前直街支行，银行账号95×××29，开户人冯凌娜。李惠敏汇款时间：在李惠敏将500万元汇入还款账户用于涂销广州银行抵押的当日，李惠敏将200万元汇入监管账户。李景棠放款条件：李景棠在收到涉案房屋交易过户的递件收据（权属人为李惠敏指定人）方能将上述200万元交付冯凌娜，如果涉案房屋未完成交易过户的，李景棠应在接到李惠敏通知后一周内将款项退回李惠敏。本异议案中，冯凌娜称上述《账户监管协议书》并未实际履行。2016年7月19日，梁凡敢出具一份《委托支付证明》给李惠敏，该证明主要内容包括：梁凡敢委托李惠敏将其购买涉案房屋的第二期购房款500万元支付到中汇实业公司指定账户(账号:80×××16，开户银行广州银行天河支行)；该款项一经划入上述账户，视为李惠敏已付清全额购房款，该款仅用于清偿梁凡敢以涉案房屋在广州银行的抵押贷款，不得挪作其它用途。2016年7月19日，一审法院作出(2016）粤0113财保278号之一民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。2016年7月20日，李惠敏以银行转账方式分别向中汇实业公司账号80×××16账户转账500万元(付款用途注明为还贷款)，向冯凌娜银行账号95×××29账户转账200万元。广州银行股份有限公司天河支行已对涉案房屋开具《涂销证明》，同意涂销该行在涉案房屋上设定的抵押权。2016年7月21日，冯凌娜向一审法院递交《诉前财产保全申请书》，请求查封梁凡敢所有的涉案房屋对应300万元部分产权。2016年7月22日，一审法院作出（2016）粤0113财保311号民事裁定书，裁定查封梁凡敢名下价值300万元的财产。2016年7月26日，涉案房屋被该案正式查封。此后，涉案房屋被多家法院轮候查封。2016年10月10日，李惠敏向一审法院提出执行异议，称其已于2016年7月20日向梁凡敢购买了涉案房屋，支付了全部购房款及接收了房屋，要求一审法院解除对涉案房屋的查封。在该异议案中，梁凡敢确认涉案房屋己出售给李惠敏，李惠敏已于2016年7月20日付清了全部购房款，其与李惠敏于当天交接了涉案房屋。梁凡敢于2017年2月22日出具了《房屋状况说明》：涉案房屋已在2016年7月20日签订补充协议时，连同房屋钥匙及物业手续、购房单据等一并交付购房人李惠敏，现并非由我占有、使用。该书面说明中提及的补充协议为李惠敏、梁凡敢、中汇药业公司签订的《和解协议书补充协议》，内容为：三方就2016广仲5715号案补充协议如下：1.三方确认：李惠敏已交付全部购房款，梁凡敢将涉案房屋交付给李惠敏，李惠敏已收到钥匙一套；2.梁凡敢在涉案房屋解封当日协同李惠敏办理房屋的交易过户；3.关于和解协议及补充协议若有争议，同意交付广州仲裁委员会仲裁。2018年3月16日，一审法院作出（2016）粤0113执异93号《执行裁定书》，认为李惠敏依约付清全部房屋转让款及接收涉案房屋，并依约向冯凌娜支付200万元，履行了全部合同义务，抵押权人同意注销抵押，李惠敏与梁凡敢进行房屋交易的时间早于房屋被（2016）粤0113财保311号案件查封的时间，房屋未能办理过户的原因不能归责于李惠敏，遂裁定中止对涉案房屋的执行。冯凌娜不服上述异议裁定，向一审法院提起诉讼。一审审理过程中，另查明以下事实：2016年7月12日，梁凡敢出具书面《委托书》，委托黄晓云、何平代理执行和处理出租涉案房屋、订立租赁合同、协议、收取租金、出具收据，代为出售房屋产权、签订房屋买卖合同及相关协议、办理交易和过户手续、收取售房款项等等相关手续，并就《委托书》办理了（2016）粤广广州第140238号公证。2016年7月27日，黄晓云代理梁凡敢（甲方、出租人）与广州宁进装饰工程有限公司（乙方，承租人，以下简称宁进公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月27日至2031年7月26日，2016年7月27日至2021年7月26日月租金标准为12000元，2021年7月27日至2026年7月26日月租金标准为16000元，2026年7月27日至2031年7月26日月租金标准为22000元，租金按年结算，由乙方在每年的7月30前通过银行转账方式支付租金给甲方，等等。该租赁合同已办理备案登记。2016年7月28日，徐建斌通过中国工商银行向何平汇款168000元，转账凭证的摘要载明“xxx房保证金加租金”。2017年7月29日，宁进公司通过上海浦东发展银行向何平分四次转账，一次转账144000元，业务凭证的摘要载明“迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房2017年至2018年租金”；一次转账432000元，业务凭证的摘要载明“迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房2018年至2021年租金”；一次转账960000元，业务凭证的摘要载明“迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房2021年至2026年租金”；一次转账1320000元，业务凭证的摘要载明“迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房2026年至2031年租金”。同时，银行对公账户对账单显示，宁进公司在上述第一次、第二次转账后，发生了一笔1000000元的转入款项；第三次转账后，又发生了一笔1000000元的转入款项。宁进公司于2010年8月5日设立登记，徐建斌是公司设立时的股东之一。2017年10月11日，宁进公司原股东徐建斌、徐艳兰变更为冯凌娜、黄亦辉、王光谊，冯凌娜、徐建斌其后变更登记为公司监事。冯凌娜自认当时为保证自己的债权而加入该公司股东。冯凌娜还提交了涉案房屋的管理费、车位租金等证据原件，以证明由宁进公司一直占有使用涉案房屋。一审另查明，广州市天河区人民法院作出于2017年8月10日作出的（2016）粤0106民初14967号民事判决书，判决梁凡敢向冯凌娜偿还借款本金200万元及利息、中汇药业公司、中汇实业公司、中汇集团公司对梁凡敢上述债务承担连带责任等。梁凡敢不服上诉至广州市中级人民法院，二审期间，梁凡敢撤回上诉，广州市中级人民法院裁定予以准许。冯凌娜确认该200万元的债权已经扣减了李惠敏代梁凡敢还款的200万元。一审法院院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，李惠敏与梁凡敢原本存在借贷关系，发生纠纷后，双方签订了《和解协议书》达成以房抵债的合意，将借贷关系转化为房屋买卖关系，将借款本金转化为已付房款，并对房款总价、房款尾款支付、过户及交房条件、违约后果等内容进行约定，上述意思表示不违反法律法规强制性规定，合法有效。同时，上述协议为附条件生效的协议，即李惠敏出借200万元给梁凡敢偿还冯凌娜的债务。李惠敏已于2016年7月20日向冯凌娜账户转账200万元，故李惠敏、梁凡敢上述《和解协议书》已发生法律效力。根据上述阻却法院执行条件的规定，李惠敏购买涉案房屋已满足签订合同时间早于查封时间，以及支付全部房款的条件。现双方争议焦点为李惠敏是否在查封前合法占有涉案房屋。李惠敏认为其已于2016年7月20日实际占有涉案房屋，提交了与梁凡敢签订的《和解协议书补充协议》原件、交付的钥匙照片打印件、房屋交付时的照片打印件、梁凡敢在执行异议阶段出具的《房屋状况说明》原件、房屋产权证、他项权证原件等证据。但是，李惠敏也自认在收取钥匙后，没有实际入住房屋，且不清楚房屋的使用情况。一审法院认为，首先，李惠敏与梁凡敢签订的《和解协议书补充协议》没有载明签订的时间，房屋钥匙照片、房屋交付照片均是打印件，不能证明拍摄时间，虽然梁凡敢在执行阶段出具的说明中确认补充协议签订的时间为2016年7月20日，但由于梁凡敢是被执行人，为阻却执行涉案房屋，其有可能作出对李惠敏有利的陈述。其次，李惠敏收取房屋钥匙后，自己既不入住，也不清楚房屋的使用情况，没有对房屋进行管理及控制，占有房屋一说不符合常理。再次，冯凌娜提交的备案《租赁合同》、委托公证、转账凭证、实际使用照片、管理费发票等证据形成证据链，证明涉案房屋已由梁凡敢委托他人出租、收取租金，梁凡敢作为出租人，是基于对涉案房屋的占有而享有实际收益的权益。表面看这与梁凡敢《房屋状况说明》中载明的“现时并非由我占有、使用”的内容相互矛盾，但从对上述句子的字面理解，本人没有入住也可以表述为“现时并非由我占有、使用”。从《房屋状况说明》内容的逻辑来看，在前半部分已经说明房屋钥匙、购房单据、物业材料等已交付李惠敏的前提下，如认为房屋由李惠敏占有使用，后半部分正常情况下应当接着前面的内容直接表述为房屋由李惠敏占有、使用，但梁凡敢使用的是模棱两可的非我使用的字眼，也从侧面反映梁凡敢不确认李惠敏占有房屋的事实。因此，《房屋状况说明》仅能证明梁凡敢曾将涉案房屋钥匙、购房资料等交付给李惠敏，以及梁凡敢没有实际入住房屋的事实，不能视作梁凡敢对李惠敏占有使用涉案房屋的认可以及交付房屋钥匙、购房票据时间的认可。最后，合法占有房屋不能仅以交付房屋钥匙等形式作为认定的唯一依据。即便确认梁凡敢将房屋钥匙、交付给李惠敏的时间是2016年7月20日，但是，该交付仅为形式交付，未能形成对涉案房屋的实际控制，况且占有是一个持续的过程，李惠敏目前并未实际入住也未能控制房屋，不符合占有房屋的实质要件。相反，梁凡敢委托黄晓云、何平出租房屋、收取租金，行使了对房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对房屋占有为基础，因此，李惠敏仅以接受房屋钥匙、购房票据、物业手续等理由主张其已合法占有涉案房屋，理据不足，不予支持。综上，李惠敏购买涉案房屋的情形不符合上述阻却法院执行的规定，冯凌娜请求继续执行涉案房屋，予以支持。冯凌娜要求确认梁凡敢对涉案房屋享有实体权利，实质为要求继续执行涉案房屋的内涵之一，无需单独作出判项。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，于2019年4月22日作出如下判决：准许对梁凡敢名下位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园x栋x座xxx房（产权证号粤房地证字第××）予以执行。案件受理费100元，由被告李惠敏负担。二审中，上诉人李惠敏提交了以下证据：1、广州市不动产登记查册表，拟证明被上诉人冯凌娜的查封没有续期，其实体上已放弃其诉讼请求；2、广东省广州市天河区人民法院房屋拍卖信息网上截图，拟证明被上诉人冯凌娜故意隐瞒涉案房屋已中止执行的事实，仍要求执行法官拍卖房屋；3、涉案房屋大门图片，拟证明被上诉人冯凌娜与宁进公司虚构租赁的事实以阻挠他人购买，以达到其低价买入的目的；4、广州天清互联网科技发展有限公司等多间公司的工商变更信息，拟证明被上诉人冯凌娜与宁进公司是一伙合谋虚构了涉案房屋租赁的事实；5、广东省广州市南粤公证处（2019）粤广南粤第19399号公证书，拟证明涉案房屋被查封前已交付给上诉人李惠敏。原审第三人梁凡敢、中汇药业公司、中汇实业公司、中汇集团公司质证认可上述证据，但对涉案房屋大门张贴的情况不清楚，因涉案房屋已交付给上诉人李惠敏。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院根据（2016）粤0113财保311号民事裁定书于2016年7月26日查封了涉案房屋，该查封于2019年7月25日到期，但被上诉人冯凌娜并无向一审法院以及审理其与原审第三人梁凡敢民间借贷纠纷案的广东省广州市天河区人民法院申请续封，现涉案房屋由轮候查封的其他法院查封。本院认为，本案是基于被上诉人冯凌娜向一审法院申请对涉案房屋进行诉前保全，一审法院据此裁定查封了涉案房屋，上诉人李惠敏对此提出执行异议，一审法院作出（2016）粤0113执异93号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，被上诉人冯凌娜不服该异议裁定而提起本案诉讼。故本案纠纷属于执行程序中衍生的民事纠纷。根据二审查明的事实，被上诉人冯凌娜对涉案房屋进行诉前保全的查封已到期，但被上诉人冯凌娜对此并未依法提出续封申请，现涉案房屋已由轮候查封的其他法院查封。即上诉人李惠敏针对被上诉人冯凌娜要求查封涉案房屋提出的执行异议已不存在法律事实，被上诉人冯凌娜不服一审法院对上诉人李惠敏的执行异议作出的裁定而提起本案诉讼亦已无法律基础。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3781号民事判决；二、驳回被上诉人冯凌娜的起诉；一审案件受理费100元，退还被上诉人（原审原告）冯凌娜；上诉人李惠敏预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月二十五日书记员  彭文悦书记员  区敏儿