山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4111号上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀路152路，统一社会信用代码：9137040016452584XM。法定代表人：刘媛，经理。委托诉讼代理人：戴建景，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李巧云，女，1990年4月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：高田鑫，男，1988年3月4日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。上诉人枣庄中安城建开发有限公司（以下简称中安城建公司）因与被上诉人李巧云、高田鑫商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中安城建公司上诉请求：1.请求撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初2695号民事判决，改判驳回李巧云、高田鑫对中安城建公司的诉讼请求。2．判决李巧云、高田鑫承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.中安城建公司将房屋权属登记资料报产权登记机关备案欠缺的前提条件是该涉案小区没有全部交齐专项维修资金。根据合同第二十二条约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费”。而涉案小区的购房业主并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字(2017)2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记，而李巧云、高田鑫并未办理上述手续。2.根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，李巧云、高田鑫应先缴纳住宅专项维修资金，中安城建公司才能履行办理产权登记的申请，李巧云、高田鑫不履行缴纳维修资金义务，中安城建公司无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。二、原审判决适用法律错误。合同法解释二第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，判断本案违约金是否过高应考虑如下因素：l.双方形成合同的交易目的应为房屋交付后的长期合作，约定的违约金应为补偿性质的，对于李巧云、高田鑫的损失，中安城建公司也已进行补偿，中安城建公司对于合同也已经全面履行完毕；2.中安城建公司迟延交房及办理房产证，其主观上并不存在故意或恶意，甚至过失都谈不上，因为中安城建公司在积极努力的避免违约行为的发生，虽然违约行为不幸发生，但也是因政府各项繁琐手续导致的，并不能归责于中安城建公司；3.李巧云、高田鑫签订合同时的预期利益为接收房屋并进行居住，现已实现合同目的，其预期利益也已经实现，因此其不存在什么损失。同时，根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。结合本案，中安城建公司就违约金约定过高已经进行了充分合理的说明，李巧云、高田鑫应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，否则，本案中违约金应属于约定过于高，法院应依据职权进行调整。在原审判决中，中安城建公司就该问题已向法院进行详细阐述，但原审法院未就此问题做出任何解释说明，也未适用上述法律规定对违约金进行调低，因此，原审法院没有依据相应的法律规定及中安城建公司的答辩理由对违约金进行调低，是错误的，请求二审法院予以改判。综上所述，原审判决存在事实认定错误、适用法律错误，损害了中安城建公司的合法权益。请求二审法院查明案件事实，撤销原审判决，改判驳回李巧云、高田鑫的诉讼请求。李巧云、高田鑫辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，中安城建公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1.中安城建公司存在违约行为。双方签订房屋买卖合同后，李巧云、高田鑫支付全部购房款，但中安城建公司没有在约定期限内办理完毕房产权属登记备案义务，中安城建公司已构成违约。中安城建公司所述未完成权属登记备案是由于其他原因所致，该理由不成立，就算成立也与李巧云、高田鑫无关，根据合同相对性原则，中安城建公司应承担违约责任。2.中安城建公司应当按照合同约定，支付因未完成房屋权属登记备案产生的违约金，该违约金计算方式恰当，没有超出法定范围，应当予以支持。维修资金是李巧云、高田鑫主动缴纳，并已交纳，中安城建公司从未催促其缴纳维修资金。李巧云、高田鑫向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理房屋产权证（将办理权属登记资料报产权登记机关备案），并按日计算向原告支付全部已付购房款293146元万分之一的违约金，自2016年8月16日起至实际取得房屋所有权登记之日止；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项判决被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并按日计算向原告支付全部已付购房款293146元万分之一的违约金，自2016年8月16日起至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止。一审法院认定事实：被告枣庄中安城建开发有限公司开发位于胜利西路中安?陈庄花苑小区。商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1355号。2014年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告李巧云、高田鑫购买被告开发的市中区中安?陈庄花苑X号楼X单元X室房屋，合同总价款293146元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款293146元，被告于2016年5月17日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且原告至今无法办理房屋所有权登记。故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。被告于2016年5月17日将涉案房屋交付给原告，其违约行为自其后90日后起延续至今，原告诉请自2016年8月16日起支付违约金，符合法律和合同约定，该院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起十日内将办理坐落于市中区胜利西路中安?陈庄花苑X号楼X单元X室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李巧云、高田鑫办理房屋所有权转移登记，并支付原告李巧云、高田鑫违约金（以293146元为基数，自2016年8月16日起至将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，减半收取计273元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，李巧云、高田鑫于2019年7月16日缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据李巧云、高田鑫与中安城建公司签订的《商品房买卖合同》，中安城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中安城建公司提供的资料报产权登记机关备案。中安城建公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决依据双方合同约定，判令中安城建公司按照每日万分之一向李巧云、高田鑫支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。中安城建公司主张按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中安城建公司有义务通知李巧云、高田鑫需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在李巧云、高田鑫知晓上述规定前，中安城建公司仍应当承担违约责任。中安城建公司在一审庭审提出缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，李巧云、高田鑫应先缴纳住宅专项维修资金的抗辩，李巧云、高田鑫在一审庭审中收到上述通知后于当日缴纳了住宅专项维修资金，李巧云、高田鑫缴纳住宅专项维修资金后，中安城建公司未按照合同约定将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，故中安城建公司以此为由主张免除其逾期办证违约责任的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，中安城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费546元，由上诉人枣庄中安城建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年十二月二十六日书记员  李 振