江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6782号上诉人（原审原告）：陈晓芳。委托诉讼代理人：王磊，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷梦秋，江苏拙正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷松。委托诉讼代理人：刘桂斌，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳泱，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。上诉人陈晓芳因与被上诉人雷松房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓芳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判雷松支付陈晓芳违约金60万元；雷松承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决确认雷松发出书面解除合同通知并且不具备单方解除权，符合《房屋买卖（居间）合同》第六条第5款规定的适用情形，陈晓芳的违约金请求有明确的合同依据。2.陈晓芳存在实际经济损失。因雷松擅自解除合同，陈晓芳只能通过诉讼途径取得涉案房屋，其为本案支付的律师费属因雷松的违约行为产生的直接损失。陈晓芳原选择贷款买房，现必须将全部购房款一次性提存至法院或支付给雷松才能办理房屋过户手续，融资成本也是陈晓芳的直接损失。因雷松未按约履行，陈晓芳的孩子未能在一年学费不足1万元的公立幼儿园就读2018年秋学期，而只能就读一年学费超5万元的上海私立幼儿园，学费的差价也是实际损失。因房屋无法在2019年7月25日前过户，陈晓芳对房屋的处分必须受苏州二手房交易新政的拘束，间接影响了房屋的价值。陈晓芳为诉讼付出的时间和精力成本也是损失。一审法院如认为实际损失不足60万元，有权酌情下调，但认为完全不存在损失有失公平。涉案房屋在诉讼过程中升值的利益并非因雷松的行为产生，双方如按约履行，陈晓芳也能获得升值利益。一审法院以房屋升值为由驳回陈晓芳的请求没有法律依据。3.一审判决会鼓励其他房屋卖家毁约，导致负面社会示范效应。雷松辩称，1.陈晓芳与雷松在交易过程中发生分歧或不信任的起因及责任在于陈晓芳。一审法院并未认定雷松存在违约行为，陈晓芳要求雷松承担违约责任缺乏根本前提。2.采取发《解除合同通知书》的行为系雷松在如此大金额房屋买卖交易过程中交易不安的表现，本身并无违约的意思。若就此被认定为违约将会直接破坏合同法、甚至民法体系中关于民事解除权的行使环境和基本原则。一审法院认定解除行为不成立，雷松必须继续履行房屋交易，保护了陈晓芳的房屋买卖交易权和期待性房屋产权的实现，也对雷松进行了相应限制。现要求雷松承担违约责任不仅缺乏事实依据，也存在严重不当。3.我国法律倡导损失填平原则的违约制度，雷松可以积极配合完成房屋的交易。在陈晓芳没有相应损失，反而可以尽快获得明显的房产增值和交易权保障的情况下，陈晓芳要求雷松承担违约责任缺乏法律和事实依据，应予以驳回。陈晓芳向一审法院起诉请求：1、判令雷松继续履行陈晓芳与雷松之间签订于2018年5月7日的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令雷松向陈晓芳支付违约金人民币60万元整；3、判令雷松承担本案的所有诉讼费用。在本案的审理过程中，关于房屋买卖合同的履行，陈晓芳明确表示愿意于本案判决书生效之日起三十日内一次性支付案涉房屋剩余房款380万元（在抵扣20万元定金后剩余房款为380万元），并要求雷松在付清剩余380万元房款后十五日内配合陈晓芳将案涉房屋过户至陈晓芳名下。一审法院认定事实：2005年12月13日，雷松与案外人王红妹登记结婚；2015年11月16日，雷松与王红妹登记离婚。2015年11月21日，雷松作为购房人，与苏州龙湖基业房地产有限公司签订了《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商高新合同201511210195），约定雷松购买苏州市狮山天街生活广场12幢407室房屋，房屋建筑面积115.7平方米，总价为2328091元。2015年12月24日，雷松与王红妹登记结婚。2018年2月1日，上述苏州市狮山天街生活广场12幢407室房屋取得相应不动产权证书，登记的所有权人为雷松，房屋建筑面积115.64平方米，共有情况为雷松单独所有。在本案审理过程中，雷松向一审法院表示2015年由于其与妻子王红妹名下已经共计有三套房屋，根据当时苏州市购房政策已无法再行购买房屋，故其先与妻子登记离婚，在以其个人名义购买包括案涉房屋在内的两套苏州市狮山天街生活广场小区的房屋后，再行与王红妹复婚。2018年5月7日，在苏州苏豪居房产经纪有限公司的居间下，陈晓芳作为购房人（乙方）与雷松作为售房人（甲方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定雷松将其名下的坐落于苏州市高新区狮山天街生活广场12幢407室房屋出售给陈晓芳，房屋面积115.64平方米，总价400万元，产权过户时产生的个税、营业税、契税、维修基金以及其他相关税费均由乙方承担。合同第四条约定签约当日应支付定金5万元，剩余15万元定金应于2019年5月9日之前支付给甲方。合同第五条约定：“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约”。合同第六条第1款约定“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议”。合同第六条第5款约定“甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条所确定的该房屋成交价格的15%作为违约金”。合同第八条第4款约定“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”。合同第八条第5款约定“在目前苏州市政策的情况下，乙方征信良好的情况下，乙方丙方承诺甲方在2018年7月31日前办理过户手续，如有拖延一个月则乙方须支付甲方人民币贰万元整（约定15个工作日为一个月）”。在该合同项下甲方处，有雷松的签字确认，在该合同项下乙方处，有陈晓芳的签字确认。签订该合同时，雷松向陈晓芳展示了案涉房屋的房产证。当日，陈晓芳、雷松还签订了一份《房屋定金合同》，再次明确约定上述购房定金为20万元，明确支付定金的时间为2018年5月7日支付2万元，剩余定金18万元于2018年5月8日支付。上述合同签订后，陈晓芳于2018年5月7日当日向雷松支付了定金2万元，并于2018年5月8日支付定金3万元，于2018年5月14日支付定金5万元，于2018年5月18日支付剩余定金10万元。对此，雷松在庭审中表示由于陈晓芳拖延支付定金，导致双方沟通发生不快，雷松因此而对于陈晓芳产生了不信任，但在当时依旧同意继续履行案涉购房合同。其后，雷松于2018年6月1日向银行归还了房贷110万元，于2018年6月14日归还了房贷433540.35元，从而还清了案涉房屋当时雷松名下的房贷。关于《房屋买卖（居间）合同》中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”，以及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续，承诺甲方最迟在2018年7月31日前办理过户手续”,双方在庭审中表示各自理解不一致。陈晓芳表示该约定仅仅系约定2018年7月5日之前应该完成“挂牌”，对此陈晓芳申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某出庭作证，但周某在其首次出庭作证的2018年10月15日庭审中表示“合同是李波作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”。雷松表示该约定系约定“双方应于2018年7月5日之前完成网签和资金托管手续，否则不可能来得及在2018年7月31日前办理过户手续”，对此雷松申请了居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司时任店长李波出庭作证，李波在2018年11月14日的庭审中明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，由于陈晓芳需要办理房贷，因此预留了20多天时间办理房贷，所以约定2018年7月31日之前办理过户手续，房贷下来才能办理过户手续”，同时李波亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续。为查明上述约定的真实意思表示，在本案审理过程中，一审法院于2019年2月27日、3月7日向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司在苏州市高新区门店的店长进行调查走访，并形成了调查笔录。三位店长均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”，否则绝对不可能在2018年7月31日前办理过户手续。同时，三位店长均表示当时苏州二手房的购房流程为：“双方签订房屋买卖合同之后，各自向中介提交相应购房资格、房屋权属的材料，这些材料由中介提交给房管局进行审核，这个过程叫做“挂牌”。挂牌审核一般是两到三个工作日，通过之后，由中介在系统上提交网签审核（这个不需要买卖双方亲自去房管局，也不需要买卖双方再签字），大约7个工作日由房管局审核通过，之后就是办理资金托管，也就是买方把首付交过去，然后同日可以向银行提交办理贷款的材料，银行审核通过并放款大约需要一个月左右，放款下来之后银行会给买家一份贷款材料，拿着这个贷款材料，去房管局就可以办理过户手续，这个手续大约五个工作日之后就可以拿产证”。另查明，2018年7月4日，案涉房屋买卖合同的居间方苏州苏豪居房产经纪有限公司的员工周某通过微信向雷松告知陈晓芳的购房首付款尚未凑齐，陈晓芳彼时系先出售其名下的房屋，从而凑齐相应房款。2018年7月5日当晚，雷松向周某明确表示陈晓芳未能于2018年7月5日前办理网签和资金托管手续构成违约，因此要求陈晓芳按照合同第六条第5款的约定赔偿房款总价15%即60万元（在继续履行合同的前提下），周某其后于2018年7月10日回复“买家（陈晓芳）表达意思是一个月2万的赔偿”，雷松对此并未同意，并一直表示“按合同办理”，并表示“双方无共识之前，我不办任何手续”。2018年7月14日，周某在微信中告知雷松“客户（陈晓芳）的资金已经到位，资金托管随时可以进行”，雷松表示约定的7月5日资金托管日期已过，故并未同意继续办理资金托管，并于2018年7月27日表示“买方违约，后面必须双方沟通达成共识后再继续”。在庭审中，陈晓芳自述其购房首付款系于2018年7月12日到位，并表示其当时购买案涉房屋是需要贷款的。又查明，2018年7月25日，雷松与陈晓芳在房管局碰面，雷松草拟了一份《房屋买卖补充协议》要求陈晓芳签署，该协议载明“双方约定在2018年8月15日办理过户手续，违约按合同第六条处理，乙方承诺最迟在2018年8月31日完成过户手续，否则视为乙方解除合同”，但陈晓芳拒绝签署该补充协议，雷松亦未同意继续办理资金托管及网签事宜。2018年8月3日，雷松向陈晓芳寄送了一份《解除合同通知书》，表示由于陈晓芳未能按约于2018年7月5日前办理资金托管及网签手续，构成根本违约，故雷松通知陈晓芳解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，并要求陈晓芳向雷松支付违约金60万元。陈晓芳于2018年8月5日收悉上述《解除合同通知书》后，于2018年8月14日向一审法院提起本案诉讼，要求雷松继续履行案涉的《房屋买卖（居间）合同》。2018年8月20日，雷松亦作为陈晓芳向陈晓芳提起诉讼，要求解除合同并要求陈晓芳赔偿违约金，案号为（2018）苏0505民初4394号。在本案审理过程中，陈晓芳表示案涉房屋在2019年8月的市场价已上涨至约760万元，雷松则表示案涉房屋在2019年8月的市场价大约为620万元-630万元左右。以上事实，由《苏州市商品房买卖合同》、结婚登记审查处理表两份、离婚登记审查处理表、《房屋买卖（居间）合同》、《房屋定金合同》、银行流水、证人周某及李波的证人证言、微信聊天记录、《解除合同通知书》复印件、（2018）苏0505民初4394号案件笔录及一审法院庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等证据予以佐证。一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行各自的权利与义务。陈晓芳与雷松于2018年5月7日签订了《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。而本案的争议焦点，即为：1、合同中约定的“甲乙双方须在2018年7月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”及“甲乙双方约定在2018年7月5日前办理前期手续”的约定是否系约定“双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”；2、如系约定双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续，则陈晓芳直至2018年7月14日才将首付款凑齐从而方能办理资金托管手续，在陈晓芳仅逾期9天的情况下，雷松是否有权直接解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，陈晓芳自行申请的证人周某作为当时促成双方签订房屋买卖合同的居间人员，其在庭审中已明确表示“合同是李波作为店长签订的，具体的合同意思，我并不清楚”；其次，雷松申请中介店长李波出庭作证时，李波明确表示合同中该约定就是“在2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续”，同时李波亦表示签订合同当时其作为店长已经明确向双方都告知了2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续；最后，一审法院向链家、我爱我家、苏州众联行房产三家中介公司的店长调查走访时，三位店长也均表示该约定的意思应该系“2018年7月5日之前要办理资金托管和网签手续”。综上，一审法院可以认定案涉合同中确实约定双方应于2018年7月5日之前办理好相应的资金托管和网签手续。关于第二个争议焦点，一审法院认为，首先，通读之间的《房屋买卖（居间）合同》，其中并未约定在陈晓芳逾期办理资金托管9天时雷松有权解除合同；其次，从法定解除的角度，陈晓芳仅逾期9天的这一违约行为，也难以构成“迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”或“迟延履行债务导致不能实现合同目的”。综上，一审法院纵然能理解雷松在陈晓芳前期迟延交付定金之后心生不快，但既然雷松当时亦同意继续履行合同，故雷松亦理应按照合同的约定以及法律的规定继续履行双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，而无权在陈晓芳逾期9天办理资金托管手续的情况下，贸然发函解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》。至于雷松所述的其于2018年7月25日要求陈晓芳签署《房屋买卖补充协议》，此系双方对于合同的约定变更，亦需双方共同达成合意，陈晓芳拒绝签署该补充协议也系陈晓芳自身的权利，雷松亦不应以此为由拒绝继续履行双方之间原已签署的《房屋买卖（居间）合同》。最后，陈晓芳逾期9天办理资金托管手续的行为确为违约，陈晓芳对此应承担相应的违约责任，鉴于雷松在（2018）苏0505民初4394号中已对陈晓芳提起了违约金的诉求，故在本案中对此不再理涉。综上，对于陈晓芳要求继续履行双方之间的《房屋买卖（居间）合同》的诉请，一审法院予以支持，故陈晓芳应继续按约支付房款，雷松也应配合陈晓芳办理相应过户手续。相应的剩余房款，鉴于陈晓芳已向雷松支付了20万元定金，从避免诉累的角度，一审法院认为陈晓芳要求将该笔定金转化为已付房款亦为合理，故陈晓芳应及时支付剩余的380万元房款。又鉴于在庭审中陈晓芳已明确表示愿意于本案判决书生效之日起三十日内一次性支付剩余房款380万元，一审法院对此亦予以认可，故对于陈晓芳要求雷松在陈晓芳付清剩余380万元房款后十五日内配合陈晓芳将案涉房屋过户至陈晓芳名下的诉请，一审法院亦予以支持，但根据双方《房屋买卖（居间）合同》的约定，过户所产生的相应税、费均由陈晓芳负担。关于案涉的苏州市狮山天街生活广场12幢407室房屋，由于该房屋系雷松在其离婚后以其个人名义购买，其后该房屋的所有权亦登记在雷松个人名下，且系单独所有，故该房屋应系雷松的个人财产，案涉房屋买卖合同中相应的合同权利义务亦均应由雷松个人予以承担，相应的配合过户义务亦应由雷松单独予以配合。关于陈晓芳诉求的违约金60万元，一审法院认为，首先，陈晓芳在本案审理过程中并未提供足够证据证明陈晓芳在本案中的损失已达60万元；其次，案涉房屋自2018年5月7日的合同价400万元，按照陈晓芳的陈述，在2019年8月已上涨至760万元左右，因此，一审法院更难以认定陈晓芳在本案中存在相应的巨大经济损失。综上，一审法院对于陈晓芳要求雷松赔偿违约金60万元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、陈晓芳应于判决生效之日起三十日内向雷松支付购房余款380万元。二、雷松应于陈晓芳付清上述380万元房款后十五日内配合陈晓芳将苏州市狮山天街生活广场12幢407室房地产过户登记至陈晓芳名下，过户所产生的相应税、费均由陈晓芳负担。三、驳回陈晓芳的其余诉讼请求。案件受理费43600元，保全费5000元，合计48600元，由陈晓芳负担6339元，由雷松负担42261元。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，陈晓芳提交如下证据：1.委托代理协议、律师费发票、汇款凭证，证明陈晓芳为诉讼支出19万元律师费。2.房屋租赁合同及租金收取凭证、借记卡账户明细，证明陈晓芳原将自有房屋出租获取收益，因未取得涉案房屋并入住，只能搬到自有房屋内居住，受到租金损失。3.幼儿园学费缴纳凭证及发票、在校生学费证明，证明因未按约过户陈晓芳女儿只能就读学费昂贵的私立幼儿园。4.（2018）苏0505民初4394号民事判决书，证明一审法院在雷松未举证实际损失的情况下依据合同条款判令陈晓芳支付违约金，与本案裁判尺度大相径庭。证据5，保全担保费发票，证明陈晓芳为诉讼支出了保全担保费。雷松质证认为，上述证据不符合新证据的要求，不能作为新证据采信。对证据1，律师费成本并非陈晓芳的实际损失,并非必需性的费用。对证据2，无证据证明陈晓芳是房屋的产权人或权益人，双方的房屋买卖交易与陈晓芳是否在外使用其他房产无关联，雷松没有义务承担间接费用、损失、衍生性费用；借记卡账户历史明细账单真实性无法确认，与本案无关联。对证据3，对学费证明的三性及证明目的均不认可；该费用与本案无关，雷松未就此向陈晓芳作出任何承诺，陈晓芳户籍地在苏州，孩子可以在户籍地上学。对证据4，该案的诉求和法律责任认定均与本案不同，该案说明了陈晓芳存在先行违约。对证据5，未见到原件，无法核实真实性；双方在合同中未约定担保费承担的责任和范围，诉讼保全非必需性、必然性选择。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》第六第第5款约定“甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的15%作为违约金”。陈晓芳二审中明确主张雷松的违约行为系向其发送单方解除合同的通知，即明确拒绝履行合同义务，其根据上述条款要求雷松支付违约金。但是本案中陈晓芳已选择要求雷松继续履行合同，一审法院亦支持了陈晓芳继续履行合同的诉讼请求，陈晓芳无权再要求雷松承担拒绝履行合同引起的违约责任。一审法院驳回陈晓芳要求支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，陈晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人陈晓芳负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十二月十八日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。