河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初7954号原告：新郑市森华房地产开发有限责任公司，住所地新郑市洧水路中段北侧。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。被告：宋瑞风，女，1981年8月22日出生，汉族，住河南省嵩县。原告新郑市森华房地产开发有限责任公司（以下简称森华公司）与宋瑞风商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日作出（2019）豫0184民初673号民事判决，森华公司不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院，河南省郑州市中级人民法院于2019年7月9日作出（2019）豫01民终10996号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告森华公司的委托诉讼代理人虎子鑫，被告宋瑞风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森华公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：16001312101）已于2018年10月17日解除；2、依法判令被告协助原告办理该合同的信息备案、预告登记的解除手续；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：16001312101），被告购买原告开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸9号楼1单元9层901号房，约定房屋总价款为1430932元。合同签订后，被告未能在合同约定时间内在银行办理按揭贷款手续，已构成对合同条款的根本违约。且经原告多次催告，至起诉之日被告仍未向原告交纳房屋价款。现原告已向被告邮寄解除合同函件，解除双方签订的商品房买卖合同。故森华公司诉至本院，请求判如所请。被告宋瑞风辩称，1、其要求继续履行合同，其没有收到原告邮寄的解除合同的信函，也没有其签字；关于贷款，其只去过兴业银行一家办理按揭贷款，原告提供建设银行的拒贷证明不属实；其之前收到过多次原告威胁、恐吓的信函“要求其于什么时间支付多少钱，否则要承担什么样的后果”；2、如果原告要求解除合同，其同意与原告私下协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案原审查明，2016年1月28日，出卖人森华公司与买受人宋瑞风签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001312101），约定宋瑞风购买森华公司开发的位于新郑市××镇××路北侧的翰林府邸9号楼1单元9层901号房，该商品房建筑面积121.9平方米，总价款为1430932元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式付款，约定金额430932元以现金支付，付款时间2016年1月28日，约定金额1000000元商业贷款支付；备注：买受人办理商业贷款，相应费用由买受人承担；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，宋瑞风与森华公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第6条约定，买受人选择按揭付款方式的，在支付完首付款后签订《商品房买卖合同》，并向出卖人指定的按揭银行提交符合银行要求的完整资料及缴清相关费用。出卖人协助买受人在合同签订后7天内与银行签订按揭贷款合同，相关手续费用由买受人自行承担。如买受人未能在规定时间内办理完毕的或未缴清相关费用导致不能正常办理按揭贷款手续的，买受人应自合同签订之日起的第8天开始按每日未付房款额的万分之一向出卖人支付违约金，不支付违约金的，出卖人有权扣留买受人原始购房凭证。如合同签订之日起的第30日仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的百分之十的违约金，剩余房款退还给买受人。如遇国家政策、银行政策调整或买受人征信原因导致银行批准贷款额度与买受人申请额度不符，需要提高首付款或完善其他贷款资料，买受人保证在接到相关通知或按揭银行公布新政策7日内补足按揭所需的首付房款及相关费用。如提供以上资料后仍不能满足银行贷款批复条件的，需在7日内采取一次性付款方式补足剩余房款。买受人由此提出退房的，出卖人有权从预付房款中扣除房款总额的百分之十作为违约金；或者逾期付款的，出卖人有权单方解除合同，有权将该商品房另行出售，并有权从已付房款中直接扣除其房款总额百分之十的违约金…依约付款是买受人的义务，对办理按揭贷款者，出卖人应尽力协助，但不担保买受人能否取得银行按揭贷款和银行批复贷款时间…该协议第8条约定，出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除合同通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。2016年11月7日，中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行个人贷款营销中心出具拒贷证明一份，以宋瑞风不符合个人住房贷款条件为由，对其贷款申请不予受理。2018年6月20日，森华公司向宋瑞风在《商品房买卖合同》留下的地址邮寄了《通知函》，该函以宋瑞风不符合银行贷款条件导致合同签订后未能按约定办理按揭贷款手续，且未交纳首付款，给森华公司造成较大经济损失为由通知宋瑞风收到通知函后三日内支付房屋总价款1430932元，并支付违约金143093.2元。2018年10月16日，森华公司再次向宋瑞风邮寄《通知函》，该函内容为要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求宋瑞风于收到本函后三日内协助办理合同解除及注销备案手续。宋瑞风认为双方应按合同约定价格履行，愿意分期支付购房款，但双方至今仍未履行该合同。另查，宋瑞风陈述称，自己从未去过建行，而是在兴业银行办理的贷款手续。《商品房买卖合同》签订后，其已经向售房时指定的兴业银行股份有限公司郑州分行申请贷款，并在该行办理了银行卡以备发放贷款使用，兴业银行股份有限公司郑州分行也按约定进行了审查，但该行至今未向宋瑞风发放贷款。本院除与原审查明事实一致以外，另查明：1、森华公司与宋瑞风签订的附件四《合同补充协议》，第2条约定，买卖双方的通讯地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件，买受人姓名：宋瑞风，身份证号：，联系方式：185××××3110，通信地址：郑州市金水区渠东路与宏明路东岸尚景A区9号楼2单元1304，邮编：450000，买受人地址和联系方式如有发生变更，应于更改之日起7日内书面通知出卖人。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行：a、通过邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起7日后即视为送达完成（以邮局受理凭证为依据）；如因买受人所填写地址不准确或拒绝签收而导致书面通知无法送达的，买受人应当承担过错责任，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务……；2、宋瑞风了解到零首付购房方式后，同意以零首付方式购买涉案房屋，并与森华公司签订了《房屋买卖合同》，为了使合同能够在房管部门备案，森华公司向宋瑞风开具了430932元的首付款购房发票；3、兴业银行以借款人与森华公司签订的房屋买卖合约的交易价格与其行内部认可的价格存在较大出入等问题，其行暂停了该项目下全部贷款的审批，终止了该项目的全部业务合作关系；4、宋瑞风要求继续履行合同，但截止本案庭审时，宋瑞风未支付任何购房款，也未在指定的期限内向法庭提交其征信证明。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《通知函》以及邮寄回执和网上查询单、银行卡、本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，宋瑞风与森华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人自愿选择零首付购房，导致交易价格虚高，兴业银行拒贷，但在银行拒贷后，宋瑞风未选择其他方式支付购房款。在宋瑞风未支付上述购房款时，森华公司依照合同约定的送达地址及送达方式分别于2018年6月20日向宋瑞风邮寄送达要求其一次性支付购房款的《通知函》；2018年10月16日向宋瑞风邮寄送达《通知函》，行使其公司的解除权，该邮件回单显该邮件于2018年10月17日显示“他人收12菜鸟”，故关于宋瑞风辩称未收到《通知函》的辩称意见本院不予采信。本案系商品房预售合同纠纷，房屋买受人与出售人之间的关系是买受人向出卖人缴纳足额的购房款，出卖人向买受人交付合格房屋，而本案中，在宋瑞风的贷款被拒之后，被告未再选择其他的方式支付购房款，且就涉案房屋，截止庭审时宋瑞风未支付任何购房款，故森华公司按照合同约定有权行使其解除权，在森华公司向宋瑞风送达解除合同的《通知函》时，宋瑞风也未在法定期限内提出异议，故本院依法确认，森华公司与宋瑞风于2016年1月28日签订的编号为16001312101的《商品房买卖合同》已于2018年10月17日解除；相应的森华公司主张宋瑞风协助其办理上述《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记的解除手续的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，第九十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告新郑市森华房地产开发有限责任公司与被告宋瑞风于2016年1月28日签订的编号为16001312101的《商品房买卖合同》已于2018年10月17日解除；二、被告宋瑞风于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市森华房地产开发有限责任公司办理编号为16001312101的《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记的解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告宋瑞风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵俊霞人民陪审员  王顺英人民陪审员  敬军伟二〇一九年十二月三日书 记 员  张明阳