河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2355号原告：杨若琦，女，2005年1月21日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：李素珍，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568912670C。法定代表人：刘莉霞，执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告杨若琦与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨若琦的委托诉讼代理人李素珍、林洁，被告河北喜谦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨若琦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效；2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区325-11室的房屋享有所有权；3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续；4、诉讼费用及由此产生的相关费用由被告承担。事实及理由：原告与刘明磊系多年好友关系。刘明磊与被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年5月9日，被告提出以其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房325-11室予以抵顶借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》随后，刘明磊将上述抵顶的商业房转卖给原告杨若琦，原告按期交付了房款，但被告至今为此未给原告办理确权手续。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。河北喜谦房地产开发有限公司辩称，原告对自己的房产要求确认房产权并办理房产手续，被告同意办理。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。证据二、刘明磊《说明》一份；《银行交易明细清单》14页及《以房抵顶借款协议》一份。证明：刘明磊于2015.8至2016.12月期间向被告借款共计5180万元。截止2019年5月9日，被告欠付刘明磊借款本息97523500元，刘明磊与被告共同签署《以房抵顶借款协议》约定被告以本案涉诉商业房325-11号抵顶借款，业主为刘佳。证据三、《预定商业房协议书》二份；《更名申请》及被告出具的购房款收据各一份；原告转款给刘佳的银行流水一份。证明：1、2019年6月18日原告与刘佳向被告提出《更名申请》，被告受理后将325-11号商业房《预定商业房协议书》由刘佳的名字变更为原告的名字，并于同日签署《预定商业房协议书》，约定被告抵顶商业房325-11业主为原告，面积为52.83平方米，价款为686790元。2、被告向原告出具了收到686790元购房款的收据。3、刘佳与原告约定转款554715元即完成支付购房款义务。证据四、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告所购房屋的合法性。证据五、被告出具的《入住签单》一份；原告交纳物业费、代收费用等票据四张。证明：原告于2019年6月19日已实际占有了房屋并装修使用。原告称，刘佳和刘明磊是父子关系，提交有更名申请，由被告抵顶给刘佳，刘佳又抵顶给原告。被告喜谦公司质证称，买卖合同是各原告与公司签订的，购房款也是公司开具的收据，交房手续也是以各购房户共同办理的，对原告提交的证据均无异议。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的刘明磊《说明》一份、《银行交易明细清单》14页、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》二份、《更名申请》及被告出具的购房款收据各一份、原告转款给刘佳的银行流水一份、《入住签单》一份、原告交纳物业费、代收费用等票据四张，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：刘明磊于2015.8至2016.12月期间向被告借款共计5180万元。截止2019年5月9日，被告欠付刘明磊借款本息97523500元，刘明磊与被告共同签署《以房抵顶借款协议》主要内容为“甲方喜谦公司，乙方刘明磊，1、截止至2019年5月9日，甲方尚欠乙方借款本金及利息97523500元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城小区包括325-11号房屋。（面积为52.83平方米，单价为每平方米13000元，合同价款为686790元）。”约定被告以本案涉诉商业房325-11号抵顶借款，业主为刘佳。2019年6月18日原告杨若琦与刘佳协商一致后向被告提出《更名申请》，被告受理后将325-11号商业房《预定商业房协议书》由刘佳的名字变更为原告杨若琦的名字，并于同日签署《预定商业房协议书》，约定被告抵顶商业房325-11业主为原告，面积为52.83平方米，价款为686790元。被告向原告出具了收到686790元购房款的收据。原告向刘佳转款554715元即完成支付购房款义务。原告于2019年6月19日已实际占有了房屋并装修使用，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，各方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，被告与案外人刘明磊之间确实存在民间借贷关系。为了履行借款合同，被告喜谦公司将本案的公园风景城小区325-11号房屋抵顶给案外人刘明磊，刘明磊之子刘佳又将上述房屋转给原告杨若琦。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告杨若琦与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区325-11号商业用房，建筑面积52.83平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款为686790元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购协议的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区325-11号商业用房应归原告杨若琦所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年6月19日将位于公园风景城小区325-11号商业用房交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。原告的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告杨若琦与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、公园风景城小区325-11号商业用房归原告杨若琦所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区325-11号商业用房产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  王亮晶审判员  沈丽梅二〇一九年十二月三十日书记员  王 娜