广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17742号上诉人（原审原告）：彭小霞，女，汉族，1981年9月18日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘漤，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭华，男，汉族，1986年2月7日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：易军强，广东广信君达（白云）律师事务所律师。原审第三人：广州住房公积金管理中心，住所地广州市天河区华就路12号2-4楼。法定代表人：夏卫兵。原审第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥清河东路338号。负责人：黄海明，该行行长。委托诉讼代理人：彭剑峰，该行职员。委托诉讼代理人：胡杰良，该行职员。上诉人彭小霞因与被上诉人彭华、原审第三人广州住房公积金管理中心（以下简称住房公积金中心）、中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中国银行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人彭小霞上诉请求:1.改判彭华向彭小霞支付剩余房款143000元及逾期付款违约金（违约金以143000元为计算基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月28日起计至彭华付清剩余房款之日止）；2.彭华承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院在剩余购房款支付期限的问题上所作出的认定不仅缺乏事实基础和法律依据，而且明显不利于彭小霞，有悖公平合理原则。（一）《存量房买卖合同》附件《付款方式》第E条第7款明确规定：“如银行批准的贷款金额少于买方（即彭华）申请的贷款金额，二者相差金额，买方按下列第（1）种方式交付：（1）买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方（即彭小霞）”。由此可见，合同已经对贷款银行不放款时如何支付剩余购房款问题有了明确规定，即在2017年9月14日过户当天需要支付剩余购房款。因此，彭华自2017年9月14日起即负有向彭小霞支付剩余购房款的义务，而不应从2018年8月18日才开始计算。（二）退一步而言，既然一审法院认定彭小霞最晚在2017年9月21日已经完成作为卖方的合同义务，那么彭华同样自2017年9月21日起就应负有支付购房款的义务，而不应从2018年8月18日才开始计算。然而，一审法院认定彭华在将近一年以后才负有支付全部购房款的义务。这不仅明显超出了司法实践或交易惯例及习惯中通常所指的合理期限，而且明显不利于彭小霞，严重违背公平合理原则。（三）无论是在（2017）粤0113民初8441号案（以下简称8441号案）抑或是本案中，还是在上述案件提起之前，彭小霞都有一直积极要求彭华支付剩余购房款，但却遭到彭华拒绝。从合理的角度而言，即便一审法院认为“《存量房买卖合同》未就贷款银行不放款的情况下如何支付剩余购房款及剩余购房款的支付期限作出明确约定”，也应该综合考虑彭小霞多次主张款项的情况，从2017年9月或10月来推定合理的支付期限。（四）8441号案与彭华是否应当支付购房款并不存在必然关联。彭小霞在2017年9月21日涉讼房屋过户后，经多次催缴仍未收到款项，才于2017年10月11日提起8441号案的诉讼，而非如一审法院认定的“手续办理完毕后……即提起8441号案”。在诉讼过程中，彭华也明确表示无力支付剩余购房款，是明显的严重违约一方，可见彭小霞提起8441号案诉讼确有充分事实和理由，是在合理行使诉讼权利，故一审法院不应以彭小霞积极通过法律途径解决纠纷为由，反过来让彭小霞承担不利的法律后果。（五）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条，彭小霞在2017年10月11日就提起8441号案的诉讼，而该案情况相对简单，双方争议焦点明确，不存在需要延长的复杂情形，但一审法院却拖延至2018年8月2日即将近10个月后才向彭小霞送达8441号案判决书。一审法院未能严格按照法律规定期限作出判决，却将由此造成的法律后果转嫁由非违约方的彭小霞承担，如此认定显属不当。二、一审判决认定彭华在诉讼过程中支付的部分款项应优先抵扣本金，属于法律适用错误，故二审法院应予纠正。彭小霞在与彭华签订《存量房买卖合同》后，已履行完毕其作为卖方的基本合同义务，因彭华一直未主动履行其付款义务，彭小霞才向一审法院提起诉讼。直至彭小霞起诉后，彭华才分别于2018年10月25日及2018年11月27日向彭小霞支付8万元及57万元，该等行为明显构成逾期付款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”之规定，本案中，彭华支付的8万元和57万元应当优先抵充彭华因逾期付款而需向彭小霞支付的违约金，余款才用于抵充剩余购房款本金。一审法院错误认为违约金非利息，机械理解本案不应适用该第二十一条的规定，即彭华向彭小霞支付的款项应优先抵扣剩余购房款本金。然而，该第二十一条之规定系为了保护债权人的利益，本案中“逾期付款违约金”系双方约定的债务人迟延付款时的赔偿责任，而债务人逾期付款的损失首先表现为受领人的利息损失，属于付款方按期付款时受领人本可获得的该笔款项的逾期利息，故彭华向彭小霞支付的款项应优先抵扣剩余购房款本金。这一做法也有大量司法实践予以充分支持。另外，即便在合同未明确约定用于抵扣本金还是违约金的情况下，要主张优先抵扣本金，彭华负有相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。被上诉人彭华二审答辩称：根据彭小霞与彭华之间的电话、微信、律师函、通话录音的往来，可清楚证明以下事实：双方在房屋买卖合同发生纠纷之时，为了解决纠纷，彭华一直积极与彭小霞沟通，并在2017年9月份及其后的时间里，通过微信、电话多次告知彭小霞可主动变更付款方式。但是，基于彭小霞的原因提出解除合同纠纷之诉，并恶意挂失双方书面约定的收款账户，导致彭华未能向彭小霞支付剩余购房款以及双方合同中约定的通过公积金及银行共同放款的方式实现，因此该主要责任在于彭小霞，而非彭华。在纠纷发生过程中，彭华自始至终均无违约行为。彭小霞在其上诉的事实和理由第一大项的第三小点中所梳理的案件事实过程不符合双方实际交流的真实情况。另外，彭华不仅没有违约，还向彭小霞多支付了3万元，应予抵扣。原审第三人住房公积金中心经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，但书面陈述称：彭华已撤销公积金贷款申请，住房公积金中心未向彭华发放贷款，住房公积金中心已向彭华出具涂销房屋他项权登记的证明材料。彭小霞与彭华本案纠纷与住房公积金中心无关。事实与理由如下：一、2017年3月30日，公积金缴存职工彭华（身份证号：）向住房公积金中心申请公积金贷款600000元，用于购买位于番禺区××草韵路××水韵××房的房屋，并与卖家彭小霞约定购房首付款为330000元。二、2017年9月21日，彭华与彭小霞已办理番禺区××草韵路××水韵××房的房屋产权变更登记，新房屋产权他项权利人为住房公积金中心和中国银行番禺支行，登记字号为17登记02619361。因彭华提供的放款资料不完整，住房公积金中心未予以放款。彭华已撤销该笔公积金贷款的申请，住房公积金中心已向彭华出具涂销房屋他项权登记的证明材料，故本案与住房公积金中心无实质关系。原审第三人中国银行番禺支行经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，但书面陈述称：与一审意见一致。彭小霞于2018年8月15日诉至一审法院，请求判令：1.彭华向彭小霞支付剩余房款650000元及逾期付款违约金（违约金以650000元为计算基数，按照每日万分之五的标准，自2017年9月15日起计至彭华付清剩余房款之日止）；2.彭华承担本案全部诉讼费用。一审诉讼过程中，彭小霞变更其第1项诉讼请求为：彭华向彭小霞支付剩余房款143000元及逾期付款违约金（违约金以143000元为计算基数，按照每日万分之五的标准，自2018年11月28日起计至彭华付清剩余房款之日止）。一审法院经审理查明：1.2017年2月17日，彭小霞作为甲方（卖方）与彭华作为乙方（买方）、案外人广东合富房地产置业有限公司作为丙方（房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于广州市番禺区××草韵路××水韵××房（以下简称涉讼房屋）以950000元的价格出售予乙方；建筑面积为70.29平方米；甲乙双方同意交付使用的时间为2017年3月15日；甲乙双方应当于2017年9月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方选择涂销抵押后按揭付款的方式，定金10万元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款5万元买方须在2017年2月25日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年66万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后十个工作日内配合完成本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后十日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币19万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款66万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金100000元，合同继续履行；合约三方确认，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准；等等。同日，彭小霞将涉讼房屋交付予彭华。2.2017年9月21日，涉讼房屋变更登记至彭华名下。3.2017年10月11日，彭小霞向一审法院提起诉讼，要求确认其与彭华签署的《存量房买卖合同》及补充协议已解除，彭华返还涉讼房屋及将涉讼房屋变更登记至其名下，并向其支付违约金，案号为（2017）粤0113民初8441号，彭华则在该案中反诉要求彭小霞向其提供审批发放贷款所需的银行转账凭证及向其支付逾期办理产权变更登记的违约金。2018年6月16日，一审法院作出该案民事判决书，判决驳回彭小霞及彭华的全部诉讼请求。2018年8月18日，因彭小霞及彭华均未提起上诉，8441号案民事判决书发生法律效力。4.2018年8月4日，彭小霞的委托诉讼代理人朱奕锋向彭华发送短信，通知彭华于2018年8月13日前向彭小霞一次性支付剩余尚未支付的购房款650000元，并依约支付逾期付款的违约金（暂计至2018年8月4日为105300元）。5.2018年8月5日，朱奕锋再次向彭华发送短信，告知次日其方将正式寄出律师函，请彭华注意查收。6.2018年8月6日，北京大成（广州）律师事务所受彭小霞委托向彭华邮寄《律师函》，告知彭华应于2018年8月13日前向彭小霞一次性支付剩余房款650000元及暂计至该日的违约金105950。该函附有彭小霞的收款账户信息（含收款人、收款账号及开户行）。该函于次日妥投。7.2018年8月15日，彭小霞向一审法院提起本案诉讼，要求彭华向其支付剩余房价款65万元及违约金。一审审理过程中，一审法院依职权追加了中行番禺支行及住房公积金中心作为本案第三人参与诉讼。8.2018年10月25日，彭华通过银行转账向彭小霞支付了8万元。9.2018年11月27日，彭华通过银行转账向彭小霞支付了57万元。10.彭华向中行番禺支行及住房公积金中心申请贷款，住房公积金中心及中行番禺支行分别于2017年4月20日及2017年4月25日出具了《住房公积金贷款审批确认书》及《同意购房抵押贷款意向书》，涉讼房屋亦已办理了抵押登记，抵押权人为中行番禺支行及住房公积金中心，但至今贷款仍未发放。中行番禺支行于一审庭审中确认，因彭华提交的资料不全，其司无法放款，鉴于其司没有实际放款，彭华可单方向其司申请涂销抵押登记。11.一审审理过程中，彭小霞向一审法院申请财产保全，要求对彭华名下价值65万元的财产进行查封、冻结。一审法院于2018年8月16日作出民事裁定书，并于2018年8月22日对涉讼房屋进行了查封。彭小霞为此缴纳了财产保全费3770元。一审庭审过程中，彭小霞与彭华主要就以下事实产生争议：一、彭华是否存在逾期支付剩余购房款的违约行为。彭小霞主张，虽《存量房买卖合同》并未明确约定剩余65万元购房款的支付期限，但结合该合同附件的约定，彭华应在涉讼房屋过户当天向其支付，退一步而言，彭华也应在8441号案民事判决书生效后向其支付，故彭华存在逾期支付剩余购房款的违约行为。而彭华则认为双方未对剩余购房款的支付期限进行约定，应由双方共同协商确定，其一直愿意支付剩余购房款，其曾向彭小霞表示愿以自筹资金的方式支付剩余购房款，而彭小霞一直以各种理由拒收剩余购房款，甚至提起8441号案，要求解除《存量房买卖合同》，该诉讼导致其未向彭小霞支付剩余购房款，故其不存在逾期付款的违约行为，彭小霞的诉请于法于理无据。二、彭华于2018年10月25日支付的8万元及于2018年11月27日支付的57万元款项的性质。彭小霞称该8万元的银行转账没有备注为购房款，故其主张该8万元为彭华向其支付的违约金，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，该8万元应优先抵扣彭华因逾期付款而需向其支付的违约金，而彭华支付的57万元亦应先冲抵违约金；彭华则主张该8万元及57万元均为其向彭小霞支付的剩余购房款，故剩余款项其已支付完毕，因其无违约行为，故其支付的非违约金。一审法院认为，彭小霞与彭华签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。彭小霞已将涉讼房屋变更登记至彭华名下，并已交付彭华使用，故彭小霞已履行完毕其作为卖方的基本合同义务，而彭华作为买方的基本合同义务是支付涉讼房屋的全部购房款，而截止至本案提诉时，彭华尚未向彭小霞支付剩余购房款65万元，故彭华应向彭小霞支付上述款项。至于剩余购房款65万元的支付时间，因《存量房买卖合同》未就贷款银行不放款的情况下如何支付剩余购房款及剩余购房款的支付期限作出明确约定，按照交易惯例及习惯，应由买卖双方共同协商确定剩余购房款的支付期限或买方应在过户后的合理期限内向卖方支付，而在涉讼房屋过户手续办理完毕后，彭小霞即提起8441号案要求解除《存量房买卖合同》，在此情况下，彭华抗辩称因8441号案导致其未向彭小霞支付剩余购房款，合理有据，一审法院予以采信。但其后一审法院已就8441号案作出判决书，驳回彭小霞及彭华的诉讼请求，且该判决双方均未上诉，已于2018年8月18日生效，另彭小霞亦分别于2018年8月4日及2018年8月6日向彭华发出支付剩余购房款的催告，故彭华理应在8441号案判决书生效之日即2018年8月18日及时履行其支付剩余购房款的义务。但彭华一直未主动履行其付款义务，直至彭小霞提起本案诉讼后，彭华才分别于2018年10月25日及2018年11月27日向彭小霞支付8万元及57万元，可见彭华未及时履行付款义务，构成逾期付款。现彭小霞主张逾期付款违约金应根据《存量房买卖合同》约定的标准计收，合理有据，一审法院予以采纳。故彭华应以未付购房款为本金，按每日0.05%的标准向彭小霞支付违约金。其中，以65万元为本金，自2018年8月18日起计至2018年10月25日止的违约金为22425元；以57万元为本金，自2018年10月26日起计至2018年11月27日止的违约金为9405元，因此，彭华应向彭小霞支付逾期付款违约金共31830元（22425元+9405元）。至于彭小霞主张彭华支付的款项应优先抵扣因逾期付款而需支付的违约金，因该违约金非利息，而利息属于法定孳息，故本案支付顺序不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条关于先支付利息再支付主债务的规定。因此，彭小霞主张彭华支付费用先抵扣违约金的理由不成立，一审法院不予支持。住房公积金中心经一审法院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，一审法院对彭小霞的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年6月20日判决如下：一、彭华应于本判决发生法律效力之日起五日内向彭小霞支付逾期付款违约金31830元；二、驳回彭小霞的其余诉讼请求。一审案件受理费3160元、保全费3770元，均由彭华负担。二审期间，彭华当庭提交：收据，拟证明彭华在2017年5月10日之前已经向彭小霞支付了首期购房款33万元，根据后期支付的数额累计相加，彭华总共向彭小霞支付了98万元，多支付了3万元，因此彭华要求彭小霞向其返还多支付的购房款3万元。彭小霞质证称：对于该证据的真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可。该证据不应作为本案二审新证据，因为该证据的落款时间是2017年5月10日，彭华在一审庭审之前即已取得该证据，但其直至二审才提交，不符合相关法律规定，不应作为二审新证据。该收据没有银行支付流水以及支付凭证相佐证，因此该收据不能证明彭华已经向彭小霞支付了33万元的款项。如果彭华认为其确实多支付了3万元，理应就该多支付的部分提供相应的支付凭证予以证实。该收据是当时在彭小霞不知晓提供虚假材料申请贷款可能需承担相应法律责任的情况下，根据彭华的要求配合签订了一份所载金额与实际金额不一致的收据，这份收据的金额是33万元，按照首付款30%来计算，所对应的房款金额应是115万元，这也就是彭华要求彭小霞签订33万元首期款收据的原因，因为彭华想多从银行中贷款。彭小霞之后在知道这种行为需承担法律责任后，坚决拒绝配合彭华虚构银行流水等材料的行为，因此彭小霞对于该收据不予认可。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，彭小霞与彭华签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对彭小霞的上诉主张，认定如下：彭小霞于2018年8月15日提起本案诉讼时，彭华尚欠彭小霞剩余购房款65万元。由于《存量房买卖合同》并未明确约定在贷款银行不放款的情况下剩余购房款的支付期限，按照交易惯例及习惯，双方应共同协商确定剩余购房款的支付期限或买方应在过户后的合理期限内向卖方支付。彭小霞于2017年9月21日将涉案房屋变更登记至彭华名下，且于2017年10月11日提起8441号案要求解除《存量房买卖合同》，彭华理应在8441号案判决书生效之日即2018年8月18日即时履行其支付剩余购房款的义务。但彭华并未主动履行该义务，直至彭小霞提起本案诉讼后，彭华才于2018年10月25日与2018年11月27日向彭小霞支付8万元及57万元。彭华的行为显然构成逾期付款，彭小霞有权要求彭华依照合同约定的标准计算逾期付款违约金。故彭华应以未付购房款为本金，按每日0.05%的标准向彭小霞支付违约金。其中，以65万元为本金，自2018年8月18日起计至2018年10月25日止的违约金为22425元；以57万元为本金，自2018年10月26日起计至2018年11月27日止的违约金为9405元，因此，彭华应向彭小霞支付逾期付款违约金共31830元（22425元+9405元）。一审法院的认定合法有据，本院予以维持。彭小霞上诉主张彭华应自2017年9月14日起支付购房余款，并且已付款项应先抵扣违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。二审期间，彭华提交彭小霞于2017年5月10日出具的收到涉案房屋首期购房款33万元的收据。该证据形成于一审诉讼前，且彭华在前案及本案一审均未提出其多付款项的事实，彭华亦未提供付款转账凭证不符合双方交易习惯，故彭华主张其多付3万元购房款，并要求抵扣，依据不足，不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人彭小霞的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上诉人彭小霞负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员  彭诗敏莫善友