浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5066号 上诉人（原审原告）：王毅栋，男，1986年12月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）：喻文君，女，1988年1月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 王毅栋、喻文君共同委托诉讼代理人：吴琳，浙江振业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人：邱正闯，董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞，系该公司工作人员。 上诉人王毅栋、喻文君因与被上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年11月20日，王毅栋、喻文君与开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定王毅栋、喻文君购买位于杭州市余杭区的房产，建筑面积23.10平方米，总价581787元，交房时间为2016年12月31日前。 同日，王毅栋、喻文君又与上亿管理公司签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》，合同主要约定：1.王毅栋、喻文君将案涉房屋委托上亿管理公司经营，委托期限为商场正式开业之日起十年，上亿管理公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.王毅栋、喻文君将委托开发商将托管房屋交付上亿管理公司，并与上亿管理公司办理商铺交接手续，如因王毅栋、喻文君原因而导致开发商逾期与上亿管理公司办理托管房屋的交接手续，则上亿管理公司无须向王毅栋、喻文君支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，上亿管理公司分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付王毅栋、喻文君保底租金。委托期内第6年到第10年，上亿管理公司根据实际租赁收入与王毅栋、喻文君结算租金，商铺实际租赁收入的90%归王毅栋、喻文君所有，其余10%则作为委托管理佣金归上亿管理公司所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（王毅栋、喻文君指定账户）支付租金。4.合同中所述租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。5.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米.月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 2017年1月10日，上亿管理公司向王毅栋、喻文君发送《通知函》一份，告知王毅栋、喻文君“由于项目没能按原计划完成交付及开业，没有产生任何租金收益，加上项目工程建设的资金压力及我司现阶段的资金现状，导致无法按照合同约定支付租金，拟将第一个半年度租金支付方式调整为按月度支付，每月最后一个工作日前支付当月应付租金”。2017年1月20日，上亿管理公司向王毅栋、喻文君支付2017年1月的租金3393.76元。2017年3月17日，上亿管理公司又向王毅栋、喻文君发送《租金延期支付通知函》一份，以同样理由通知王毅栋、喻文君拟在7月底前支付2月-7月的租金，后续租金在每半年最后一个月内最后一个工作日前支付。但上亿管理公司仍未按约履行。 亿丰置业公司于2018年9月1日将案涉房产交付王毅栋、喻文君，商铺面积为23.08平方米，房款为581283元。案涉商场于2018年9月28日开业。 王毅栋、喻文君诉至原审法院，请求判令：1.上亿管理公司继续履行《亿荟城7号楼委托经营管理合同》；2.上亿管理公司支付王毅栋、喻文君返租款78056.42元（自2017年2月至2018年12月按合同约定应付款项）；3.上亿管理公司承担违约金23417元（调整为按未付款项的30%计算）；4.本案诉讼费由上亿管理公司承担。 原审法院认为：关于王毅栋、喻文君主张的双方继续履行《亿荟城7号楼委托经营管理合同》的诉讼请求，因上亿管理公司庭审中亦表示同意继续履行，故予以支持。关于租金，王毅栋、喻文君与上亿管理公司间签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》中虽然约定上亿管理公司应于2017年1月1日前正式开业，但未能正式开业的原因系开发商未按约定交付案涉房产所致。虽然上亿管理公司支付过2017年1月份的租金且出具了两份通知函，但在商铺未交付的情况下，上亿管理公司并无承担支付租金的义务，故对王毅栋、喻文君要求上亿管理公司支付商铺交付前租金的诉讼请求，不予支持。但对于交付以后的租金，上亿管理公司应予支付，其金额为13563.27元（从2018年9月1日至2018年12月31日，计4个月，按总房款581283元按年利率7%）。关于违约责任，在案涉商铺交付之后，上亿管理公司未按约定支付租金构成违约，故应承担相应的民事责任。但关于违约金，双方约定过高，原审法院认为应以未付租金，按年利率24%计算为宜，为13563.27元×2%×7个月（从2018年9月1日至2019年3月31日）=1898.86元，此后至租金付清之日止的违约金仍按上述标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2019年4月23日判决：一、上亿管理公司继续履行与王毅栋、喻文君于2015年11月3日签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》；二、上亿管理公司于判决生效后十日内支付王毅栋、喻文君租金13563.27元（从2018年9月1日至2018年12月31日）；三、上亿管理公司于判决生效后十日内支付王毅栋、喻文君违约金1898.86元（计算至2019年3月31日，此后至租金付清之日止的违约金按上述第一项未付金额按年利率24%另行计付）；四、驳回王毅栋、喻文君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1165元（已减半收取），由王毅栋、喻文君负担1071.50元，由上亿管理公司负担93.50元。 宣判后，王毅栋、喻文君不服，向本院提起上诉称：一、一审法院没有查明本案事实。本案上亿管理公司由邱正闯任执行董事兼总经理，系公司法定代表人，周欲华任公司监事。本案房屋的开发商是亿丰置业公司，邱正闯、周裕华均为该公司的董事，两者系关联公司。由此可见，本案所涉开发商何时能够交付房屋，上亿管理公司非常清楚，王毅栋、喻文君与上亿管理公司之间所签订的委托经营管理合同内容也是亿字系企业共同商议而定的。一审法院没有查明事实，把相互关联的企业割裂开来，导致了错误判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院所依据的法律条文基本是关于合同严格履行与诚实信用、违约金、租金支付的期限，及提供证据方面的内容，并没有相关规定涉及到合同约定要支付的租金可以不予支付的情形；相反，法律规定了合同严格履行与诚实信用原则，合同约定的内容只要合法有效均予严格履行、恪守诚信。上亿管理公司在合同中约定：“如2017年1月1日商城未开业的，租金仍按7月1日起计算”，上亿管理公司也确实在2017年1月20日支付了一个月的租金给王毅栋、喻文君，说明上亿管理公司已经认可了合同约定的相关内容，且非常清楚在该情况下也必须履行合同内容。三、本案所涉房屋在建造时曾因开发商的原因而停工，停工期间购房者在售楼部讨要说法，导致群体事件发生。当时余杭区崇贤镇政府组织购房者代表与开发商、上亿管理公司协调过，开发商、上亿管理公司均表示待开业后即付清以前拖延租金。四、本案诉讼前，上亿管理公司与开发商亿丰置业公司曾共同出具了一份《协议书》，分别作为乙、丙方欲与王毅栋、喻文君签订协议书，其中认可租金应自2017年7月1日起支付，但从内容上作出了损害王毅栋、喻文君利益的约定，故王毅栋、喻文君没有同意，上亿管理公司遂拒付租金而形成诉讼。综上，一审判决没有查明事实，适用法律错误，导致错误判决。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三、四项；2.上亿管理公司支付王毅栋、喻文君返租款78056.42元(自2017年2月至2018年12月按合同约定应付款项)；3.上亿管理公司承担违约金23417元(按未付款项的30%计算)；4.一、二审案件受理费由上亿管理公司承担。 针对王毅栋、喻文君的上诉，上亿管理公司答辩称：上亿管理公司于2019年5月17日已经支付过两个月的租金给王毅栋、喻文君，分别是2018年11月、12月。上亿管理公司于2017年1月20日支付过一个月租金，是2018年10月份租金。因此，上亿管理公司一共支付过三个月的租金给王毅栋、喻文君。因为上亿管理公司认为租金的起算日期应该以商场实际开业日期为准，也就是商场于2018年9月28日正式开业，开始计算租金。由于亿丰置业公司的逾期交房行为，导致上亿管理公司无法正常履行委托经营合同，进而导致本案诉讼。综上所述，合法有效、公平公正的判决，应结合多方因素考虑，争取实现法律效果和社会效果的有效统一。 二审期间，王毅栋、喻文君均未向本院提交新的证据材料。 二审期间，上亿管理公司向本院提交证据材料如下：网银电子回单1份（打印件），用以证明上亿管理公司于2019年5月17日向王毅栋、喻文君支付2018年11月至12月租金5927.15元。 上亿管理公司提供的上述证据经王毅栋、喻文君质证：真实性没有异议，关联性有异议，因为本案在上诉期间，上亿管理公司不可能在没有判决的情况下支付给王毅栋、喻文君2018年11月、12月租金，其实上亿管理公司在2019年1月到6月的租金没有付过，所以支付的是2019年1月、2月份租金。本院经审查后认为，上述证据符合证据采信规则，可以作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2019年5月17日，上亿管理公司通过网银转账的方式向王毅栋银行账户支付租金5927.15元。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据王毅栋、喻文君的上诉请求与上亿管理公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为上亿管理公司向王毅栋、喻文君支付租金的起始日期以及王毅栋、喻文君主张的违约金数额是否合理。本案中，王毅栋、喻文君与上亿管理公司签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述委托经营管理合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于上亿管理公司应向王毅栋、喻文君支付租金的起始日期。王毅栋、喻文君上诉认为，根据《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定，上亿管理公司应自2017年1月1日起支付租金。对此，本院认为，首先，双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》第二条约定，上亿管理公司承诺商场于2017年1月1日开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。同时，该委托经营管理合同第三条约定，如因王毅栋、喻文君的原因而导致开发商逾期与上亿管理公司办理托管房屋的交接手续，则上亿管理公司无须向王毅栋、喻文君支付逾期期间的租金。本院经审查后认为，上述合同条款对商铺租赁委托期间的起算节点以及上亿管理公司可免于支付租金的情形均作出了具体约定，双方当事人均应按照合同约定履行。本案中，上亿管理公司并无证据证明系王毅栋、喻文君的原因导致开发商逾期与其办理托管房屋的交接手续。因此，根据合同约定上亿管理公司应当自委托期起算日期即2017年1月1日起向王毅栋、喻文君支付租金。其次，上亿管理公司于2017年1月20日也实际向王毅栋、喻文君支付了一个月租金。同时，2017年3月17日，上亿管理公司又向王毅栋、喻文君发送了《租金延期支付通知函》，拟在7月底前支付2017年2月-7月的租金，后续租金在每半年最后一个月内最后一个工作日前支付。本院认为，上亿管理公司上述支付租金的行为以及所发函件的内容均与王毅栋、喻文君关于应自2017年1月1日起支付租金的主张，相互印证，故应予以确认。因此，本案中，王毅栋、喻文君有权要求上亿管理公司自2017年1月1日起支付租金。关于自2017年1月1日至2018年12月31日止租金的数额。依据《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定，前两年每年的租金计算方式为总房款乘以7%，即自2017年1月1日至2018年12月31日止的租金计算为581283元×7%+581283元×7%=81379.62元。扣减上亿管理公司已支付的两笔租金3393.76元、5927.15元，本案中上亿管理公司尚应向王毅栋、喻文君支付租金81379.62元-3393.76元-5927.15元=72058.71元。原审法院对此处理存在不当，本院予以纠正。（二）关于本案中王毅栋、喻文君主张的违约金。依据双方之间的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》关于违约责任的约定，若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米·月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。本案中，上亿管理公司逾期支付租金，其行为构成违约，应依法承担违约责任。因此，王毅栋、喻文君有权要求上亿管理公司支付违约金。关于违约金的数额。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及实际损失等综合因素，并以公平原则予以衡量，本院酌情调整违约金数额为12000元。综上，王毅栋、喻文君的上诉请求，合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4696号民事判决第一项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4696号民事判决第二、三、四项及诉讼费负担部分； 三、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王毅栋、喻文君支付租金72058.71元； 四、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王毅栋、喻文君支付违约金12000元； 五、驳回王毅栋、喻文君的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2329元，减半收取1164.50元，由王毅栋、喻文君负担117.50元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担1047元。 二审案件受理费1950元，由王毅栋、喻文君负担235元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担1715元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月二十七日 法官助理秦海龙 书记员董悦