河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7100号上诉人（原审被告）：洛阳煌达置业有限公司，住所地河南省宜阳县香鹿山镇北城区香鹿山城市花园。法定代表人：杨建苍，总经理。委托诉讼代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓贞，河南成昊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谷爱叶，女，1952年7月15日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘振国（系谷爱叶丈夫），住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周义，河南洛神律师事务所律师。上诉人洛阳煌达置业有限公司（以下简称煌达公司）因与被上诉人谷爱叶房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人煌达公司的委托诉讼代理人许科飞、王晓贞，被上诉人谷爱叶及其委托诉讼代理人刘振国、周义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煌达公司上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回谷爱叶全部诉讼请求。事实与理由：一、一审已经查明涉案的18万元系集资款项而来，并且在涉及该案类型案件纠纷，煌达公司向一审提交宜阳县人民法院出具的“情况说明”中已经指明解决该纠纷的“兑付问题，按原来集资渠道解决”。一审法院无视贵院指导精神判决让煌达公司返还涉案18万元及承担36000元定金共计216000元数额系违法裁判，应当依法纠正。二、关于一审认定涉案款项18万元中的定金数额36000元煌达公司有双倍返还义务也是错误的。既然已经认定涉案款项18万元不属于定金性质更系非法集资款项，那么又适用《担保法》91条来确定定金数额，属于适用法律错误。谷爱叶辩称：一、18万元是购房款，该款经过债权的相互置换，已经转为购房款，其与煌达公司之间已是房屋买卖关系，煌达公司再提其他兑付方式，已与本案无关。二、一审判决煌达公司支付3.6万元是谷爱叶应得损失，且该损失远远不能弥补谷爱叶的实际损失，煌达公司称其不应承担赔偿损失的诉求不应得到支持。三、煌达公司在房价飞涨的时候，一房多卖、恶意毁约，侵害谷爱叶的合法利益，其上诉请求应予驳回。谷爱叶向一审法院提出诉讼请求：判令煌达公司交付位于健瑞精品小区B座2单元1002号住房一套，或双倍返还房款36万元。一审法院认定事实：2014年12月12日，煌达公司向谷爱叶出具《收据》一份，载明：今收到谷爱叶交来健瑞精品小区B座-2-802室定金人民币（大写）拾捌万元整。《收据》上收款人处由许蓓签名确认，加盖“煌达公司财务专用章”的印章。2015年6月18日，许蓓在该《收据》改动后书写“B座-2-1002室，许蓓，2015.06.18”。2019年8月13日，宜阳县房地产管理局出具《证明》载明“经我局房产系统查询：截止2019年8月13日，宜阳县健瑞精品小区B-2-802号房，面积：92.52平方米。B-2-1002号房，面积：92.52平方米，于2018.5.22日网签给张元全”。另查明，本案审理中，谷爱叶表示，煌达公司向其出具的《收据》上载明18万元为定金，煌达公司现在不能给房子，应该双倍返还定金。一审法院认为，谷爱叶称其与煌达公司签订了商品房买卖合同，因办理备案而将商品房买卖合同交给了煌达公司，而煌达公司对此不予认可，谷爱叶也不能提交证据予以证明，故对谷爱叶该诉称不予采信。中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰标准的承诺、公共配套产权的归属、面积差异的处理方式、争议解决办法以及违约责任等。本案中，谷爱叶仅提交《收据》来主张其与煌达公司之间构成商品房买卖合同关系，而该《收据》仅载明房号和18万元定金，没有其他事项约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《收据》不能被认定为商品房买卖合同。因双方之间没有商品房买卖合同，谷爱叶要求煌达公司交付健瑞精品小区B座2单元1002号房屋或同地段、同面积住房一套，缺乏事实依据和法理依据，一审法院不予支持。同时谷爱叶主张煌达公司构成一房二卖也不能成立。谷爱叶诉称其通过债权置换的方式以18万元购买了煌达公司的住房一套，煌达公司也承认该18万元系通过债权置换方式支付，一审法院予以采信。虽然《收据》载明的款项不是谷爱叶直接支付给煌达公司，但煌达公司已向谷爱叶出具了收到18万元定金的《收据》，该18万元应视为煌达公司已经收到。双方之间没有签订商品房买卖合同，煌达公司已明确表示不能向谷爱叶提供房子，故煌达公司应向谷爱叶返还已收取的18万元。关于谷爱叶要求煌达公司双倍返还36万元房款是否成立。因煌达公司不构成一房二卖，故谷爱叶以煌达公司一房二卖为理由要求煌达公司返还36万元，理由不足。谷爱叶还主张《收据》中载明18万元为“定金”，定金应双倍返还。因未能签订商品房买卖合同原因在煌达公司，故煌达公司应双倍返还定金，但谷爱叶称18万元为全部的购房款，而《收据》中载明18万元全部为定金，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，该18万元定金已经超过了法律规定的20％上限，超过部分无效，不能视为定金，故作为定金的数额应为36000元，煌达公司对36000元有双倍返还的义务。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决：一、限煌达公司于判决生效之日起二十内向谷爱叶返还216000元；二、驳回谷爱叶的其他诉讼请求。如不按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3350元，由煌达公司负担2010元，谷爱叶负担1340元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。煌达公司提交宜阳县易通信息传媒有限公司广告专题播出单复印件一份，拟证明其在电视上面发布公告，但是谷爱叶从未向其主张权利。谷爱叶质证认为，对复印件真实性有异议，该播出单中亦没有谷爱叶的名字，谷爱叶对此不知情，且双方签订有售房合同，煌达公司有能力通过电话通知谷爱叶本人。本院认定如下：该复印件无法核实真伪，且未显示谷爱叶的名字，不足以证明煌达公司指向的证明方向。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案二审争议的焦点是煌达公司应否向谷爱叶承担返还房款18万元及定金36000元的义务。关于煌达公司上诉称案涉18万元系非法集资款，该18万元的兑付问题按原来集资渠道解决的主张，其争议的实质为案涉债权转让的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质、当事人约定以及依照法律规定不得转让的除外。故债权转让的构成要件一般包括：必须有有效存在的债权；债权转让人与受让人必须就债权让与达成合意；转让的债权必须具有可让与性；债权转让已经通知债务人。本案中，煌达公司与谷爱叶均认可案涉18万元原系谷爱叶对洛阳市金大投资担保有限公司享有的债权，因煌达公司向洛阳市金大投资担保有限公司借款790万元，后通过三方达成协议，由谷爱叶直接向煌达公司主张债权，该18万元债权真实存在，具有可让与性，且根据煌达公司向谷爱叶出具18万元定金收条的情况看，已通知到煌达公司，符合上述法律规定及构成要件，应为有效。煌达公司将其对谷爱叶的18万元债务抵作购房款，谷爱叶予以接收，视为双方经协商一致终止债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，该18万元仅为借款本金不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借款利息的规定，亦不属于作为民间借贷合同的担保，双方之间的房屋买卖合同关系成立。本案中虽然因双方缺乏房屋买卖合同的主要内容导致无法履行，但不影响双方房屋买卖合同关系成立，一审对此未予认定，系适用法律错误，本院予以纠正。故煌达公司上诉称谷爱叶应突破现有法律关系向原债权人洛阳市金大投资担保有限公司主张18万元债权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于煌达公司是否应当承担双倍返还定金36000元的问题，煌达公司向谷爱叶出具的收条载明谷爱叶交付的18万元系定金，但谷爱叶自认案涉购房款全款为18万元，一审依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定认定案涉定金不超过主合同标的额的百分之二十即36000元于法有据，判令煌达公司承担双倍返还定金的缔约过失责任，处理并无不当。故煌达公司上诉称其不应承担返还36000元定金义务的主张，本院亦不予支持。综上所述，煌达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但不影响裁判结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由洛阳煌达置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十八日书记员  高会茹