广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24193号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司。住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，系该公司员工。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨俊杰，男，1960年11月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：胡楚銮，女，1963年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人杨俊杰、胡楚銮房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。恒安房公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。涉案房屋尚未办理房屋首次登记，不具备办理业主房屋产权登记的法定条件，但一审法院仍在履行和执行不能的情况下，判决要求恒安公司协助办理不动产权证，明显不当，依法应予纠正。杨俊杰、胡楚銮辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。涉案房屋办证不存在任何障碍，二审法院审结的与本案案情一致的另案（2019）粤01民终4659号案被上诉人就已经办妥了不动产权证。杨俊杰、胡楚銮向原审法院诉讼请求：1、判令恒安公司在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助杨俊杰、胡楚銮办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1104号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由恒安公司承担。原审法院认定事实：2007年10月9日，杨俊杰、胡楚銮（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《颐和上院楼宇认购书》，约定乙方认购颐和上院（原云山锦绣家园自编A1-A5栋）A2栋1104号房，建筑面积83.36平方米，优惠后总房价为1153675元。乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计18882元。乙方应于签署认购书之日起交付定金50000元（在首期房款中抵扣），于签署认购书之日起10日内即2007年10月25日前付清首期房款383175元（总房价30%），余下房款申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2008年6月30日前交付乙方使用。本案审理过程中，杨俊杰、胡楚銮未提供证据证明上述认购书签订后，双方有签订《商品房买卖合同》，《收楼手续单》证实原告于2008年11月22日收楼，恒安公司于2015年8月12日向杨俊杰、胡楚銮开具了购房发票。2018年5月27日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询2038号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋1104房，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，暂无相关预售、抵押信息。暂无有效查封信息。信息核查时间为2018年5月17日。原审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函原审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，原审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。杨俊杰、胡楚銮提交广州市不动产登记中心于2019年5月17日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据杨俊杰、胡楚銮的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月17日止，杨俊杰、胡楚銮具备本市住房限购区域内住房购买资格。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年10月9日签订的《颐和上院楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，并且该认购书签订之后，杨俊杰、胡楚銮已经按照约定付清了全部的购房款和税费等综合费用，恒安公司也已将涉案房屋交付给杨俊杰、胡楚銮使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然恒安公司抗辩称涉案房屋因政府房管部门的原因，涉案房屋现在不具备办理不动产权证的条件。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向原审法院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，杨俊杰、胡楚銮现在要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。判决：恒安公司于本判决生效之日起三十日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助杨俊杰、胡楚銮办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1104房的不动产权证。本案受理费100元，由恒安公司公司负担并于本判决生效之日起五日内向原审法院缴纳。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院另查明，本院生效的（2018）粤01民终20098号、（2018）粤01民终20680号、（2019）粤01民终3530号、(2019)粤01民终3531号、（2019）粤01民终4695号民事判决均判决恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为恒安公司应否协助杨俊杰、胡楚銮办理不动产权证。对此评析如下：原审判决认定案涉房屋认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对此未有异议，本院予以确认。关于恒安公司以涉案项目尚未办理首次登记而抗辩不同意协助杨俊杰、胡楚銮办理不动产权证的问题，根据本案查明事实，涉案房屋目前不存在办证障碍，一审法院判令恒安公司协助杨俊杰、胡楚銮办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。至于恒安公司要求杨俊杰、胡楚銮补交土地出让金的主张，因缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月二十五日法官助理林秋萍书记员何敏婷