文书内容湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初815号原告：湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市岳麓区靳江新村阳光安置小区2栋501房，统一社会信用代码9143010067075897X9。法定代表人：陈支海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。被告：邹强，男，1990年2月3日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：胡特，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文楷，湖南泓锐律师事务所律师。第三人：蔡华兰，男，1960年4月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：邢伟国，湖南泓锐律师事务所律师。原告湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称“阳光靳江公司”）与被告邹强、第三人蔡华兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日依法作出（2014）岳民初字第01875号民事判决书。原告阳光靳江公司不服本院判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。2018年12月1日，湖南省长沙市中级人民法院依法作出（2018）湘01民终8122号民事裁定，裁定撤销本院（2014）岳民初字第01875号民事判决，将此案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阳光靳江公司的委托诉讼代理人李东、袁嘉骏，被告邹强的委托诉讼代理人胡特、王文楷，第三人蔡华兰及其委托诉讼代理人邢伟国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光靳江公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间的合同编号为XD110118805、XD110118806、XD110118807、XD110118808、XD110118809、XD110118810、XD110118811、XD110118812、XD110118901、XD110118902、XD110118903、XD110118904、XD110118905、XD110118906、XD110118907、XD110118908、XD110118909、XD110118910、XD110118911、XD110118912、XD1101181001、XD1101181002、XD1101181003、XD1101181004、XD1101181005号的《长沙市商品房买卖合同》无效；2.判令被告配合原告办理解除上述涉案商品房买卖合同的网签备案手续；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同并非真实的购房合同，系第三人出借高利贷（套路贷）借款的担保。虽然原告与第三人间的债权、债务并未对账结算，但是原告支付给第三人的款项已经远远超过了正常的本息。第三人为保证其高利贷的“安全”，安排原、被告签订上述商品房买卖合同为高利贷担保。在2013年5月15日（商品房网签合同签订之后），第三人通过湖南泓锐律师事务所向原告和原告的法定代表人陈支海发出《相关债权债务核对清算结果的律师函》，要求原告继续就借款的本金、利息进行协商并予以清结。经查，第三人是职业放贷人，被告系第三人雇的员工，第三人对外向不特定社会对象发放高利贷，违背了《中华人民共和国银行业监督管理办法》第十九条的规定：未经国务院银行监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。第三人的放贷行为，违反了法律强制性、效力性规定，侵害了社会公共利益，不受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定：行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，据此，意思表示真实是民事法律行为生效的必备要件，否则自始无效，本案中原告之所以与被告在2011年签订商品房网签合同，双方之间的真实意思表示是为原告与第三人的高利贷提供担保，也恰恰是因为提供担保，所以才会按第三人的指令将涉案房屋网签至被告名下，所以2013年第三人向原告发出律师函催收债权，综上，本案中原告与被告签订的商品房买卖合同并非双方房屋买卖的真实意思表示，仅仅是双方以虚假的意思表示实施的虚假商品房买卖，理应认定为无效民事法律行为。为打击非法高利贷（套路贷），保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告邹强辩称：1.诉争《商品房买卖合同》没有无效的理由，不能被认定无效。诉争合同中的购房款系原告欠本案第三人蔡华兰4097万元债务无力偿还后的折抵。这种用实物作冲抵债务的行为，没有违反任何法律法规的规定，同时也是双方多次协商后的结果，不属于合同无效的法定情形；2.原告主张民间借贷等同于“从事银行业金融机构的业务员活动”是没有法律依据的，《商业银行法》、《银行业监督管理法》对银行业金融机构的业务活动有规定，并将营业金融机构的业务活动等同于借贷活动，另外，根据中国银行保险监督管理委员会的规定，认定从事银行业金融机构的业务活动是有专门程序和机构的，更为荒诞的是，按原告将民间借贷等同于“从事银行业金融机构的业务活动”的主张，那么《合同法》关于借款合同的规定以及最高院发布的系列司法解释都是无效的；3.三方将借款合同转换为购房合同的意思表示是真实的。由于本案原告与第三人之间形成的多份证据都有原告盖章、原告法定代表人签字，更加重要的是原告法定代表人陈支海在本案第一次庭审中多次承认是自愿转换合同关系；因此，原告主张所谓的“虚假意思表示”是毫无事实、证据作为根据的。需要顺带提一下的是，根据《立法法》第九十三条规定，因为溯及力的问题，原告主张使用《民法总则》是错误的。第三人蔡华兰述称：原告与被告签订《商品房买卖合同》是因为原告与第三人之间存在债务，双方协商一致原告房屋抵偿第三人债权，关于合同本身效力问题，应遵循《合同法》规定，原告提出的诉讼请求是错误的，法庭应支持合同继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告阳光靳江公司向本院提交的商品房买卖合同、证明、房屋网签清单、银行凭条、刑事判决书、《要求核对清算相关债权债务的律师函》、《相关债权债务核对清算结果的律师函》、公安机关的询问笔录和银行流水（申请本院调取）的真实性、合法性、关联性予以确认；对原告阳光靳江公司所提交的债务清单，因系原告单方制作，本院将根据银行流水等情况综合予以认定。对被告提交的2015年2月6日、4月7日开庭笔录（共4页）、催缴购房款的函的真实性、合法性予以确认。对第三人向本院提交的借款协议、借条、股东会协议、借条协议、付款凭证、借据及银行流水、债权转让协议、承诺、购房合同统计表、律师函、借款利息说明、代付借款说明、庭审笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。对第三人向本院提交的购房款抵借款统计表，因该表所反映的系第三人的单方意思表示，该购房合同的签订系担保亦或债务抵偿在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈支海系原告阳光靳江公司的法定代表人，陈湘系陈支海的哥哥，陈大统系陈支海的父亲，第三人蔡华兰与案外人张建军均系湖南省聚元信融资担保投资有限公司的股东，张建军系该公司的实际控制人，被告邹强系湖南省聚元信融资担保投资有限公司的员工。2008年1月，原告阳光靳江公司投资开发荣升家园房地产项目（又称阳光水岸、湘江700），阳光靳江公司在经营过程中，为了筹集资金，陈支海、阳光靳江公司先后向他人借款。其中陈支海、阳光靳江公司通过张建军的介绍向蔡华兰的借款情况如下：1.2011年1月21日，蔡华兰作为贷款人（甲方）、阳光靳江公司作为借款人（乙方）、陈玉珍作为质押人（丙方，系阳光靳江公司的股东）三方签订《质押借款协议》，约定阳光靳江公司向蔡华兰借款3000万元用于阳光水岸房地产开发建设。借款期限为10个月，自2011年1月21日至2011年11月20日。贷款利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。如未按约定期限还款，加收50%罚息。约定的银行转账为2850万转账，另外150万现金给付。关于还款付息的方式约定按先还息后还本的原则偿还，付息应在每月的结息日支付该月到期利息，如乙方违约，甲方有权要求乙方立即偿还本合同项下全部未清偿债务的本金、利息、费用，甲方可按贷款本金20%向乙方收取违约金，乙方承担违约责任后，仍应承担相应的罚息。同日，阳光靳江公司向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币叁仟万元整（3000万元），具体借款协议内容见2011年1月21日质押借款协议。”2011年1月24日至2011年1月27日，蔡华兰通过邹敏的账户（建行尾号9184）分七笔共向阳光靳江公司的账户（尾号8888）转账共2807.5万元。2011年1月26日，陈支海向蔡华兰出具收条：“今收到蔡华兰现金人民币42.5万元。”2.2011年2月21日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币壹佰壹拾万元整（110万元），期限为贰个月，此款项用现金支付给本人。”3.2011年2月21日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币肆拾柒万元整（47万元），此款项用现金支付给本人。”4.2011年2月22日，陈支海向蔡华兰出具借条，内容为：“今借到蔡华兰人民币叁拾万元整（30万元），期限为贰个月。”借条下面注明：“此款项付入以下账号：户名陈支海，开户行工行长沙华升支行（尾号8341）。”2011年2月24日，蔡华兰通过邹敏的工行账号（尾号7137）向陈支海的账户（尾号8341）转账30万元。5.2011年3月2日，阳光靳江公司向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币伍佰万元整（500万元），其中转账肆佰柒拾伍万元整（475万元），现金支付贰拾伍万元整（25万元）。2011年3月2日，蔡华兰通过邹敏的建行账号（9184）向阳光靳江公司的账户（8888）转账475万元。6.2011年4月20日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币肆佰壹拾万元整（410万元），期限为壹个月，此款为现金支付。”综上，第三人蔡华兰与原告阳光靳江公司及陈支海约定的借款总金额为4097万元，实际转账的总金额共为3312.5万元。因原告未及时向第三人支付利息，第三人向阳光靳江公司和陈支海催还借款。2011年9月19日，陈支海向张建军出具《承诺》：“本人陈支海承诺在本周内办足2万平方米的房产给张建军指定的人，在本月25号之前作出把股份变更给张建军指定的人名下，帮陈湘担保的2500万从本月起支付财务成本，以前的财务成本由本人与张建军共同协商解决。”2011年8月29日，阳光靳江公司与蔡华兰指定并经张建军认可的包括本案被告在内的三人签订了关于买卖荣升家园（湘江700）2号栋75套房屋的75份长沙市商品房买卖合同，并办理了网签手续，其中杨慧玲名下25套、万如兵名下25套、邹强名下25套，总面积7744.12㎡，合同约定的购房款总额为41503291元。[买受人为邹强的签订商品房买卖合同信息详见附表]。在原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中，关于付款方式及期限约定为：“买受人一次性付款，购房款于2011年8月29日前一次性支付。”合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第十条约定房屋的交付时间为2012年6月30日前。2013年5月15日，第三人通过湖南泓锐律师事务所向阳光靳江公司和陈支海发出《相关债权债务核对清算结果的律师函》，明确第三人对双方的债权债务核对清算如下：“一、贵司为湘西拓展公司和陈湘的担保债权为2858万元，拓展公司已付利息至2011年5月15日；二、贵司借张建军1850万元；三、贵司借蔡华兰先生4097万元（上次函件中误计算为4522万元）；四、为清偿上述债务，双方曾多次协商。2011年9月19日，陈支海出具书面承诺：1.办理20000平方米的房产到张建军指定人名下，……。但实际只办理了约15000平方米的房屋到张建军指定的六人名下，并口头约定房屋抵债价格按4800元/平方米计算，除此之外，贵司没有全面履行该承诺内容。……希望贵司就上述债务本金、利息的计算和已抵债房屋的交付本着合理、合法的原则予以协商清结。”另查明，1.2011年9月2日，阳光靳江公司的法定代表人陈支海向案外人张建军的女婿于承霖转账支付了2450000元，同日，张建军将包含该款项在内共计2564000元转入蔡华兰女儿蔡晶的账户中。2.本院已生效判决的(2017)湘0104民初2845号案件查明，2011年8月30日，阳光靳江公司与湖南仁基投资管理有限公司签订《湘江700项目包销合同》，合同约定阳光靳江公司委托湖南仁基投资管理有限公司包销湘江700项目2号栋的全部可售住房及商业，湖南仁基投资管理有限公司销售范围内的商品住宅销售底价（均价）为5500元/㎡。本院认为，本案的争议焦点为：关于原、被告签订的25份《长沙市商品房买卖合同》的效力问题。对该争议焦点分而述之。首先，对原告与第三人的债务本息的认定。1.从第三人提交的借款协议、借条、付款凭证等证据，能够证明原告与第三人之间形成了借贷关系，第三人蔡华兰与原告阳光靳江公司及陈支海约定的借款总金额为4097万元，实际转账的总金额共为3312.5万元，根据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，对于2011年1月26日，陈支海出具的42.5万元的现金收条以及2011年3月2日阳光靳江公司出具的《借条》中的现金支付部分，阳光靳江公司主张该现金支付部分系第三人预先在本金中扣除的利息，而第三人并没有提供其他相关证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。对于2011年2月21日，陈支海出具的110万元和47万元的《借条》、2011年4月20日出具的410万元的借条，虽然写明了支付方式为现金支付，但原告在质证过程中对此不予认可，第三人并没有其他证据证实该借款实际发生的事实，故对该三份《借条》中的借款金额本院不予确认。综上，对于原告和第三人之间的借款金额本院根据实际转账金额确定为3312.5万元。2.对截止至2011年8月29日（签订商品房买卖合同之日）止的借贷利息的认定。原告和第三人之间的借款利息，应当根据原告和第三人之间借款合同的约定以及双方形成的交易习惯来进行确定。本案中，原告和第三人之间的借款约定了按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2011年1月21日签订的《质押借款合同》，借款金额为2807.5万元，实际支付时间是2011年1月24日，借款期限为十个月。另外两笔2011年2月24日的借款30万元和2011年3月2日的借款475万元，均未写明借款时间和借款利息，本院结合双方的交易习惯，同样取中国人民银行同期贷款利率的四倍计算借期内利息。上述三笔借款按中国人民银行同期贷款利率（年利率6.56%）的四倍计算至双方最终签订《长沙市商品房买卖合同》约定的购房款付款之日即2011年8月29日止的利息分别为4440311元、40115元和614663元，利息合计5095089元。3.截止至2011年8月29日，原告应向第三人支付的借款本息总和为38220089元。上述款项中的本金2807.5万（借款期限十个月）的借款到期之日为2011年11月20日，30万元（借款期限二个月）的借款到期之日为2011年4月24日，2011年3月2日所借475万元未约定还款期限。其次，原告与被告及案外人杨慧玲、万如兵签订的购房合同为75份（其中杨慧玲的签约时间为2011年8月30日、邹强、万如兵的签约时间为2011年8月29日），涉及房屋建筑总面积7744.12㎡，合同约定的购房款总额为41503291元。合同签订后，被告邹强、案外人杨慧玲、万如兵及第三人并未按照双方所签订的75份（含本案25套房屋）《长沙市商品房买卖合同》的约定向原告交纳购房款，亦未向相关部门交纳涉案房屋契税、维修基金等费用。原告与被告所签商品房买卖合同约定房屋单价分别为5300（8套）、5320（12套）、5340（5套）元，而原告在2011年8月30日与案外人湖南仁基投资管理有限公司签订《湘江700项目包销合同》，委托湖南仁基投资管理有限公司包销的涉案房屋所在楼栋商品住宅销售底价（均价）为5500元/㎡，合同约定的价格低于市场行情。再次，原告阳光靳江公司与第三人蔡华兰在2011年8月29日前后并未对借贷金额本息进行结算。2011年9月2日，阳光靳江公司的法定代表人陈支海向案外人张建军的女婿于承霖转账支付了2450000元，同日，张建军将包含该款项在内共计2564000元转入蔡华兰女儿蔡晶的账户中，而蔡晶的银行账户为第三人蔡华兰所使用，故该款项应认定为阳光靳江公司归还蔡华兰的款项。此外，2013年4月25日，蔡华兰仍通过湖南泓锐律师事务所向阳光靳江公司发函要求《核对清算相关债权债务》。综观以上事实，在原告与第三人所欠主要债务尚未届满的情况下，第三人指定被告及案外人与原告签订75份《长沙市商品房买卖合同》，以合同约定金额为41503291元的房产来抵偿本息（截止至2011年8月29日）共计38220089元的债务，且在此后2013年4月25日，第三人仍向原告发函要求《核对清算相关债权债务》，不符合交易习惯；此外，合同约定的商品房价格低于市场行情、未进行结算的情况下以房抵债、在签订商品房买卖合同后原告仍向第三人归还借款，亦与常理相悖。故本院认为原、被告签订25份《长沙市商品房买卖合同》系作为原告清偿所欠第三人债务的担保，而非以房屋抵偿债务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具有下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原告阳光靳江公司与被告邹强并没有达成购买涉案房屋的合意，双方签订《长沙市商品房买卖合同》并办理网签系为了保证原告阳光靳江公司能够履行向第三人蔡华兰还款的义务，签订《商品房买卖合同》属于虚假的意思表示，应属无效。因合同无效，被告应当配合原告办理好涉案房屋的网签注销手续，对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南阳光靳江投资开发有限公司与被告邹强于2011年8月29日签订的关于买卖长沙市岳麓区南二环二段545号荣升家园（湘江700）第2栋1单元901、902、903、904、1001、1002、1003、1004，2单元805、806、807、808、905、906、907、908、1005，3单元809、810、811、812、909、910、911、912号房屋的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD110118901、XD110118902、XD110118903、XD110118904、XD1101181001、XD1101181002、XD1101181003、XD1101181004、XD110118805、XD110118806、XD110118807、XD110118808、XD110118905、XD110118906、XD110118907、XD110118908、XD1101181005、XD110118809、XD110118810、XD110118811、XD110118812、XD110118909、XD110118910、XD110118911、XD110118912）无效。二、限被告邹强在本判决生效后十日内协助原告湖南阳光靳江投资开发有限公司办理好上述合同的网签备案注销手续；本案案件受理费100元，由被告邹强予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  黄 娓人民陪审员  李曼玲二〇一九年十二月十三日法官助理张小芹书记员徐伟伟附表湘江700购房合同（邹强）统计表            序号              栋号-单元-房号              合同编号              建筑面积              单价（元）              金额（元）                  1              2-2-805              XD110118805              129.06              5300              684018                  2              2-2-806              XD110118806              129.06              5300              684018                  3              2-2-807              XD110118807              89.23              5300              472919                  4              2-2-808              XD110118808              89.23              5300              472919                  5              2-3-809              XD110118809              129.06              5300              684018                  6              2-3-810              XD110118810              90.59              5300              480127                  7              2-3-811              XD110118811              89.23              5300              472919                  8              2-3-812              XD110118812              89.23              5300              472919                  9              2-1-901              XD110118901              90.59              5320              481939                  10              2-1-902              XD110118902              129.06              5320              686599                  11              2-1-903              XD110118903              89.23              5320              474704                  12              2-1-904              XD110118904              89.23              5320              474704                  13              2-2-905              XD110118905              129.06              5320              686599                  14              2-2-906              XD110118906              129.06              5320              686599                  15              2-2-907              XD110118907              89.23              5320              474704                  16              2-2-908              XD110118908              89.23              5320              474704                  17              2-3-909              XD110118909              129.06              5320              686599                  18              2-3-910              XD110118910              90.59              5320              481939                  19              2-3-911              XD110118911              89.23              5320              474704                  20              2-3-912              XD110118912              89.23              5320              474704                  21              2-1-1001              XD1101181001              90.59              5340              483751                  22              2-1-1002              XD1101181002              129.06              5340              689180                  23              2-1-1003              XD1101181003              89.23              5340              476488                  24              2-1-1004              XD1101181004              89.23              5340              476488                  25              2-2-1005              XD1101181005              129.06              5340              689190                  合计                            2594.66                            13797442      注：其中129.06平方房子9套，90.59平方房子4套，89.23平方房子12套。