湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1123民初1136号原告：包来四，男，1966年4月12日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。被告：陈洪平，男，1969年8月25日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：毛善学，湖南毛旺律师事务所律师。第三人：郑吉祥，男，1963年8月16日出生，汉族，居民。第三人：龚述端，男，1969年12月6日出生，汉族，居民。原告包来四与被告陈洪平及第三人郑吉祥、龚述端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包来四在诉状中将郑吉祥、龚述端列为本案第三人，本院视为原告包来四申请追加郑吉祥、龚述端为本案第三人。原告包来四及其委托诉讼代理人杜泉江、被告陈洪平的委托诉讼代理人毛善学、第三人郑吉祥、龚述端均到庭参加诉讼，被告陈洪平经本院传票传唤因事未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包来四向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告于2018年11月30日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决被告陈洪平继续履行《紫金国际商品房买卖合同》义务，将涉案房屋交付给原告使用；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈洪平以永州宏宇房地产开发有限责任公司的名义开发坐落紫金国际3栋楼盘，在楼盘开发初期与原告于2016年5月14日签订了《紫金国际人认筹合同》，在3栋楼盘竣工后，于2018年11月30日以永州宏宇房地产开发有限公司名义与原告签订了《紫金国际商品房买卖合同》，约定将坐落在紫金国际第3栋二单元4层403号房出售给原告，该商品房合同约定的建筑面积为138平方米，每平方米单价为2400元，总计金额331200元，一次性付款方式支付购房款。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，而第三人郑吉祥于2019年3月份左右又将被告陈洪平出售给原告的房屋又出售给第三人龚述端，导致一方二卖，损害了原告的合法权限。故此，根据《合同法》第8条、第44条、第60条之规定，敬请依法支持原告的诉讼请求。被告陈洪平辩称：原告诉请的商品房买卖合同合法有效；被告陈洪平对涉案房屋具有独立的处分权；本案的侵权责任应由第三人郑吉祥承担。事实和理由：一、原告购买的紫金国际3#楼三栋三单元四层403号房屋合法有效。2018年11月30日，原告与被告陈洪平签订了《紫金国际商品房买卖合同》一份，签订合同当天原告一次性付清全部购房款，房屋竣工后，原告已经取得了房屋所有权，应受法律保护。二、被告陈洪平对涉案房屋具有独立的处分权。1.紫金国际3#楼实际是东西分开的二栋，中间以伸缩缝为界，即被告陈洪平占西栋的二个单元，第三人郑吉祥占东栋的一个单元；2、整个3#楼的报建手续、1-4层（包括车库）的《建设工程施工发包合同》等都是被告陈洪平以永州市宏宇房地产开发有限公司的名义申报办理并建造的；3.该栋的5、6、7层是各自建造的，即第三人郑吉祥建东栋的5、6、7层，被告陈洪平建西栋二个单元的5、6、7层（原告所购买的就是被告陈洪平建造的二单元第六层东边一套）；整个3#栋的土地使用权是（详见国土局测绘图）:965.23平方米，其中第三人郑吉祥占348.08平方米，应扣除第三人郑吉祥东栋的东边向外挑出约8平方米是被告陈洪平的，故第三人郑吉祥实际只占340.08平方米，被告陈洪平占617.15平方米，另应加第三人郑吉祥占用的8平方米，被告陈洪平实有土地使用权625.15平方米，即第三人郑吉祥占三分之一多19平方米；三、本案侵权责任应由第三人郑吉祥承担。如前所述：原告购买的房屋系被告陈洪平建造，故原告向被告陈洪平购买是适当的，且涉案房屋坐落也在被告陈洪平建造的西栋，至于第三人郑吉祥与被告陈洪平有19个平方米的土地使用权差异，那是我们内部的利益如何分配的问题，并不影响原告购房的合法性。总之，原告所购房屋合法有效，应受法律保护，故此，请求人民法院依法判令第三人郑吉祥停止对原告所购房屋的分割、排除妨碍，归还原告对所购房屋的使用权，同时请求人民法院依法判决确认被告陈洪平与第三人郑吉祥的房屋以伸缩缝为界，即东栋归第三人郑吉祥所有，西栋归被告陈洪平所有。第三人郑吉祥述称:1.第三人郑吉祥与原告包来四没有任何经济合同和其他债务关系；2.在此案中，他们的房屋买卖合同是无效的，第三人郑吉祥是真正合法权益的被侵害人。事实与理由：一、原告所购房屋的土地所有权属第三人郑吉祥所有（附证据1、3）。第三栋楼房总占地面积：长70.19米，宽12.56米，共计881.6平方米。其中：第三人郑吉祥占地面积为380平方米，即占总面积的43.1%，共48套房，第三人郑吉祥占20套（48×43.1%＝20.65套，即东边15套+中间5套）；二、原告所购买的房屋所有权也归第三人郑吉祥所有：1.原告所购房屋所在楼栋一至四层共24套，总开支1313497元，第三人郑吉祥出资641281元，占总投资额的50%，即第三人郑吉祥占12套（附证据四）。2.第三人郑吉祥与共同出资人陈洪平分房为：陈洪平分占二、四、六、八层，郑吉祥占的是一、三、五、七层。因陈洪平将第二单元第六层与郑吉祥东边第六层交换，即第二单元东边一、三、五、六、七层，共五套房屋归郑吉祥所有。根据以上事实证明：是被告陈洪平“偷卖”了郑吉祥的房子，而原告包来四“买来”的房子是“脏物”。是他们共同侵害了郑吉祥的合法财产，这种非法行为肯定是不受法律保护的。所以，郑吉祥强烈请求人民法院依法裁定他们的房屋买卖合同无效，并依法判令被告陈洪平和原告包来四返还郑吉祥的合法财产。第三人龚祥端的述称意见与第三人郑吉祥的述称意见相一致。原告包来四为支持其诉讼请求，向本院提交了四份证据：证据一、《紫金国际认筹合同》，拟证明原、被告就涉案房屋于2016年5月14日签订认筹合同的事实。证据二、《紫金国际商品房买卖合同》一份，拟证明：1.原告于2018年11月30日签订了《紫金国际商品房买卖合同》，该合同约定了双方的权利义务及违约责任，同时约定被告于2018年12月30日前将房屋交付给原告使用的事实。证据三、收条，拟证明被告陈洪平收到原告的购房款233000元的事实。对原告包来四提交的三份证据，被告陈洪平质证认为：对原告提交的三份证据均无异议，第三人郑吉祥和龚述端质证认为：对原告提交的三份证据的真实性、合法性无异议。被告陈洪平为支持其答辩主张，向本院提交了六份证据：证据一、《建设工程规划许可证》一份，拟证明紫金国际3#楼属被告陈洪平所有；证据二、《建设工程施工许可证》一份，拟证明紫金国际3#楼属被告陈洪平所有；证据三、被告陈洪平与刘慧君、袁永胜于2015年4月10日签订的《建设工程施工发包合同》，拟证明紫金国际3#1-4层都是被告陈洪平发包给刘慧君、袁永胜建设的；证据四、2017年8月30日与文世善、黄明宏签订的《建设工程施工承包合同》，拟证明紫金国际3#楼（栋）五层以上西边两个单元属被告陈洪平建造的；证据五、双牌县国土局对该建设用地的测量证明，拟证明紫金国际3#楼土地使用权被告陈洪平占近三分之二。证据六、《电梯购买合同》一份，拟证明西边两个单元的电梯是被告陈洪平购买的，但现在还没有安装。对被告陈洪平提交的六份证据，原告包来四质证认为：对被告陈洪平提交的六份证据均无异议。对被告陈洪平提交的六份证据，第三人郑吉祥质证认为：对证据一、二、四、六均无异议，对证据三的真实性、合法性、关联性有异议，东边的一至三楼是第三人郑吉祥建设的；对证据五的真实性有异议。第三人郑吉祥为支持其答辩主张，向本院提交了五份证据：证据一、《宗地图》一份，拟证明城关村5组（3958.36平方米）是郑吉祥所有；证据二、结算单一份，拟证明于2019年8月28日郑吉祥与蒋宗宜、袁永胜一起结算承包结算单，合计131万元；证据三、蒋宗宜、袁永胜书面证明一份，拟证明于2019年8月28日蒋宗宜领取第三人郑吉祥建筑款工资14000元，以及紫金国际3栋，东一单元加二单元东边的1-4层主体工程属郑吉祥出资建设；证据四、收条一份，拟证明第三人郑吉祥于2014年10月10日交了100000元给陈洪平的妻子张雪梅用于办证；证据五、土地界址证明一份，拟证明被告陈洪平认可郑吉祥占本栋房子土地面积380平方米；证据六电梯购买合同收据一张，拟证明第3栋二单元第三人郑吉祥占四分之一；证据七、关于3栋与郑吉祥土地的丈量计算，拟证明于2015年4月19日被告陈洪平姐夫刘柱明已核算与郑吉祥土地丈量面积为375平方米。对第三人郑吉祥提交的五份证据，原告包来四质证认为：对证据一、六的真实性无异议，对证据二、三、四、五、七的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三人郑吉祥提交的七份证据，被告陈洪平质证认为：对证据一真实性、合法性没有异议，关联性有意义，对证据二、三的真实性、合法性、关联性有意义，对证据四没有异议，对证据五的真实性、合法性无异议，对证据六、七的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三人郑吉祥提交的七份证据，第三人龚述端均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认证如下：被告陈洪平对第三人郑吉祥提交证据的土地面积有异议只认可实占土地面积为348.08平方米，同时对涉案房屋垂直一至四层主体工程的垫资提出与本案无关的异议，因第三人郑吉祥提交的证据七系第三人郑吉祥与被告陈洪平的委托诉讼代理人刘柱明实地丈量计算的数据，证据二又有实际建房人出具的证明予以佐证，被告陈洪平虽提出异议但无证据支持，缺乏异议依据，其异议不能成立，本院不予采信。对证据六，第三人郑吉祥提交的收据与被告陈洪平提交的电梯购买合同的总价款的四分之一相印证，本院对该证据予以采信。故本院对第三人郑吉祥提交的证据二、证据三、证据四、证据六、证据七依法予以确认。第三人郑吉祥对被告陈洪平提交的证据三提出无法体现第三人郑吉祥在该栋房屋中所占的份额，这与其交款给被告陈洪平之妻张雪梅办证手续相印证，故其异议成立，本院依法予以采信。对证据五提出图纸与实际测量数不相符的异议，因该图系被告陈洪平于2019年9月4日报请双牌县自然资源局绘制，该图的绘制时间在涉案房屋建成完工后所绘制，且第三人郑吉祥作为利害关系人没有参与，其绘制程序存在合理质疑，本院对该证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于双牌县泷泊镇紫金国际3栋二单元东面五楼。2012年8月31日原双牌县国土局绘制的宗地图面积为3958.35平方米，土地所有权人为城关村五组，同日，该局绘制的宗地图面积为3421.57平方米，土地所有权人为郑吉祥（本案被告）。2015年4月19日，第三人郑吉祥与被告陈洪平的代理人刘柱明对涉案房屋整栋土地进行丈量计算，第三人郑吉祥在该宗土地中占375平方米。2014年10月10日，第三人郑吉祥支付100000元办理建房手续费给被告陈洪平之妻张雪梅，2016年6月15日，被告陈洪平以永州市宏宇房地产开发有限责任公司的名义向双牌县住房和城乡规划建设局申请并办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。紫金国际3栋2单元东边一至八层（含一层车库）于2019年3月完工，其中1-4层先建成且系第三人郑吉祥所建，5-8层系被告陈洪平所建，二被告未就该1-8层（含车库）8套房屋进行分配。2016年5月14日，原、被告签订了《紫金国际认筹合同》，原告并支付给被告130000万元的诚意金。2018年11月30日，被告陈洪平将涉案房屋即紫金国际3栋2单元东面五层（不含车库）403号住房一套卖给原告包来四，并签订《紫金国际商品房买卖合同》，房屋总价331200元，原告分别于2018年11月25日、2018年12月5日、2019年2月2日共计向被告陈洪平支付购房款233000元。2019年6月22日，第三人郑吉祥将涉案房屋出卖给第三人龚述端，并签订了购房合同，2019年6月28日第三人龚述端支付购房款500000元、办证费用20000元给第三人郑吉祥。在第三人龚述端在对该房屋进行装修时，原告与第三人龚述端发生了纠纷，故原告诉讼来院。本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同,约定了房屋的位置、面积、价款和付款方式,具备买卖合同的主要要件,符合法律规定,为有效合同,双方理应全面履行。由于涉案房屋被告陈洪平与第三人郑吉祥未进行分配，权属不明确，第三人郑吉祥将该房屋出卖给第三人龚述端，导致原告利益受损。本案的关键是涉案房屋到底属谁所有，现第三人郑吉祥主张涉案房屋属自己所有，该房屋所在单元的东面5-8层由被告陈洪平独资建成，但被告陈洪平已将1-7层全部卖掉（含一层车库），且共有的涉案房屋垂直上下8套（含车库）二被告没有进行分配，而被告陈洪平因病无法到庭陈述案件事实，其委托诉讼代理人亦无法陈述该案案情，双方均未提交充分的证据证实涉案房屋的实际所有权人，导致涉案房屋所有权待定。且该房屋第三人龚述端已经对涉案房屋进行了装修，在客观上，该房屋已经没有交付的可能性。故对原告要求将涉案房屋交付给原告使用的诉请，因被告与第三人郑吉祥对涉案房屋权属分配归属不清，本院依法予以驳回。原告可在房屋买卖合同有效的基础上根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告包来四与被告陈洪平于2018年11月30日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告包来四的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告陈洪平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  袁凌波二〇一九年十二月十八日书记员  蒋蕙兰