湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1123民初1233号 原告：双牌大润发百货有限公司，住所地：湖南省双牌县泷泊镇。 法定代表人：于景良，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭水祥，广东广健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊小飞，广东广健律师事务所律师。 被告：樊涛，女，1971年9月26日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县泷泊镇。 委托诉讼代理人：黄建明，湖南毛旺律师事务所律师。 原告双牌大润发百货有限公司与被告樊涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双牌大润发百货有限公司的委托诉讼代理人郭水祥、熊小飞、被告樊涛及其委托诉讼代理人黄建明到庭参加诉讼，原告双牌大润发百货有限公司法定代表人于景良经本院传票传唤因事未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双牌大润发百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付第一年度拖欠租金85520元及逾期违约金暂计85520元（以85520元为基数，每日按85520元的1%计算违约金，自2019年4月10日起计至被告实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日）；2.判令被告向原告支付第二年度第一季度拖欠租金73320元及逾期违约金暂计14664元（以73320元为基数，每日按73320元的1%计算违约金，自2019年10月10日起计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日）；3.判令被告向原告支付电费57752.5元及逾期违约金暂计0元（以57752.5元为基数，每日按57752.5元的1%计算违约金，自2019年11月1日起计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计至起诉之日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原、被告双方签订《商铺合同》，被告租赁原告铺位B1-B4号用于经营使用场地，合同期限为4年。被告租赁的场地面积为376平方米，租金单价为65元/平方米/月，原告交付店面日期为2018年9月25日，双方约定免租期为6个月，即2018年9月25日-2019年3月25日期间不收取被告的租金。合同约定第一年租金被告应一次性交付，即被告第一年度（免租6个月）应交纳租金为65元/平方米/月×6个月=146640元，在第一年度内，被告共向原告支付租金61120元（被告共向原告支付110000元，其中押金48880元），因此，第一年度内被告拖欠原告租金计85520元（146640元-61120元=85520元）。合同约定从第二年度开始，租金按季度交纳，因此2019年9月26日-2019年12月26日被告应交纳租金73320元（65元/平方米/月×376平方米×3个月=72230元），被告应当在2019年10月10日前交纳（根据《商铺合同》中2.1款推定）。根据《商铺合同》中2.4款约定被告应按月交纳电费，被告自2018年9月25日接手商铺至2019年10月28日，从未向原告交纳过电费，被告在该期间的用电量共计44425度，单价1.3元/度，被告截至2019年10月28日应向原告支付电费共计57752.5元。截至原告起诉之日止，被告共拖欠原告租金计158840元（85520元+73320元=158540元），拖欠原告电费共计57752.5元。根据双方签订的《商铺合同》中6.1.4款约定，被告逾期支付租赁费用或其他费用按租金总额的1%每日支付违约金。针对以上被告拖欠原告的租金和电费，原告多次与被告协商无果。故原告诉讼来院。 樊涛辩称，原告诉称与事实不符，案件事实不清，证据不足，原告要求被告支付商铺租金、电费及1%的违约金316776.5元，既无事实依据又无法律依据，所诉请的事实和理由不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原告诉称与事实不符，被告根本不欠原告商铺门面租金。（一）商铺门面租赁时间的计算。1.被告与原告签订的《商铺合同》是2018年7月4日，但原告实际交付给被告商铺门面的时间为2018年8月10日，那么租赁时间应当从2018年8月10日起计算。2.根据《商铺合同》第9条第4款规定：“免租期6个月，从交付门面开始算免租期。”那么计算租金的时间应为2019年2月10日起算至2019年11月16日，被告退出B2、B3、B5三个门面时止，计付租金的租赁时间为9个月另6天。3.2018年9月28日，金嘉福黄金店开业，将被告租赁原告的A8商铺门面通道全部堵塞，导致顾客无法进入被告的商铺购物，被告强烈要求立即打开通道，纠纷发生后，经原告法定代表人于景良与被告充分协商，口头承诺一次性补偿被告整个租赁商铺1.5个月（45天）的租金。4.被告实际计付给原告租金的商铺租赁时间为2019年3月25日起计算至2019年11月16日被告退出B2、B3、B5三个商铺门面止，共计7个月另21天。（二）、商铺门面租金的计算。1.根据原告方与整个商场店铺业主协商一致，商铺租金按《商铺合同》价格65元/月的60%计算租金；2.根据原告诉请被告的租赁商铺面积为376㎡（被告实际商铺面积为309㎡）计算，每月租金为14664元（每天租金为482.1元），自2019年3月25日起算至2019年11月16日止，租金为112772元；3.由于原告方的中央空调夏天不制冷，冬天停供暖气，顾客不能试穿衣服，导致客源流失。2018年9月，原告法定代表人于景良与被告协商后，减免被告承租的商铺每月每平方米10元的租金，每月减免租金3760元（123.62元/天），共减免7个月另21天，减免被告商铺租金为28916元；4.被告的商铺门面装修图经原告严格审核后装修施工的，装修完成后原告要求被告拆除B2与B3之间的隔墙，被告听从原告的安排，拆除了隔墙，原告方招商负责人黄浩军请示法定代表人于景良后口头承诺补偿被告装修人员工资及材料款5000元；5.被告实际应交纳给原告的商铺门面租金为（112772元－28916元－5000元）78856元；6.被告已向原告交纳租金140000元，已多交商铺租金61144元。二、原告要求被告支付57752.5元电费与事实不符，电表计量与电价计算错误。1.被告商铺门面使用的电表是原告私自安装的未经国家检验的电表，该电表不是供电部门安装的正规电表，也没有经有质资的部门进行校验；2.原告诉称被告使用的44425度电被告不予认可，根据原告提供的电表读数，被告每天的用电量已达到了180多度，远远超过了被告的实际用电量，被告愿意按6折计算电量，即26655度电计算电费；3.原告收取被告每度电1.3元的价款，严重超过了双牌县供电部门每度0.98元的现行收费标准。而且原告收取其他商铺门面的电费每度均为1.1元，应当同商同价；4.被告应支付原告电费29320.5元（26655度×1.1元/度）。三、原告按每日收取被告1%违约金，严重违反了《合同法》的有关规定，应不受法律保护，请求法院不予支持。1.原告根据《商铺合同》第6条违约责任中第6.1.4款“每逾期一天，乙方应按租金总额的1%/天向甲方支付违约金，逾期30天甲方可终止合同，并要求乙方支付当年租赁费用总额2倍的违约金。”那么一年就要支付租金总额的365%或2倍的违约金。这一规定严重违反了法律的相关规定；2.根据《合同法》第114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”而且原告租赁鸿宇世纪房地产公司的场地开发经营大润发百货是免三年租金的，现在免租期内，不存在有商铺门面租金损失，请法院依法不予支持原告要求被告按租金总额1%/天支付违约金的诉讼请求。四、原告违约在先，应当赔偿被告2万元的经济损失。1.根据《商铺合同》第9条第4款规定，双方约定在大润发百货户外免费给被告预留一个广告位，由于原告违约，致使被告至今无法悬挂广告牌，被告的商品无法对外进行招商宣传，给被告造成了很大的经济损失。2.由于原告招商不力，商铺门面空位太多，商场非常冷淡，顾客寥寥无几，导致被告商铺门面生意无人观购；3.原告引进金嘉福金店后，将被告A8商铺门面的通道堵塞，严重影响了被告的商品销售，顾客根本不知道金店后面还有商铺门面在经商。根据原告上述3个方面的违约行为，故要求原告赔偿被告经济损失20000元，请法院依法予以支持。综上答辩，原告提起租赁合同之诉与事实不符，证据不足，为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告双牌大润发百货有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据： 证据一、《商铺合同》一份，拟证明原告与被告双方签订了《商铺合同》，产生租赁关系，被告有按时交纳租金和用电费的义务； 证据二、被告缴纳凭证一份，拟证明被告从进驻商铺至今，只交纳了110000元费用，其中押金48800元，第一年度租金61120元。第一年度拖欠租金85520元，第二年度第一季度拖欠租金73320元； 证据三、被告进驻商铺后的用电量一份，拟证明被告从进驻商铺后至今从未交纳过使用的电费，截至2019年10月28日止，被告共使用电量44425度（19188度＋25237度=44425度），按《商铺合同》约定1.3元/度计算，被告已使用的电费达57752.5元。 对原告双牌大润发百货有限公司提交的证据，被告樊涛质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，1.双方签订的商铺合同是格式合同，不是双方真实意思的表示，也不是双方实际履行的合同条款；2.合同抬头甲方处没有签署甲方的名称及法定代表人、统一社会信用代码等基本信息；3.合同第一条第六款是空白的，没有签署起止时间及合同有效的时间；4.合同第二条的第一款，租赁费是空白的，双方并没有约定租金；5.合同第二条第二款就水电费逾期按费用总额每天收取5%的滞纳金和第六条第四款，乙方每逾期一天按租金总额每天支付1%的违约金，严重违反的合同法的相关规定；6.第二条第四款规定，甲方收取乙方电费每度1.3元，水费每吨6元，远远超过了供电供水部门的收费标准；7.合同没有载明被告租用原告376平方米的商铺面积；8.合同并没有约定每月每平方米65元商铺租金的条款，只有合同第九条第四款规定了租金65元，这65元是按一间商铺计算还是按整个商铺计算的并不明确。该证据不能支持原告起诉之主张，不能作为本案定案的依据；对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，但没有完全提供被告交费的凭证，被告共交费140000元；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，电表不是供电部门安装的电表，电表没有经过检验，电表读数不准确，被告不予认可。 被告樊涛为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据： 证据一、被告交给原告租金的《收款收据》、《微信转账记录》一份，拟证明原告于2018年6月12日至2018年11月19日收取被告商铺租金140000元，被告已多交租金61144元的事实； 证据二、永州市发改委关于转发《湖南省发展和改革委员会关于降低我省一般工商业电价有关问题的通知》湘发改价商（2019）239号、407号文件一份，拟证明2019年4月1日至6月30日原告用电每度电价为0.9011元；2019年7月1日至今每度电价为0.8503元。而原告收取被告每度电费是1.3元，大大超过了国家电价标准； 证据三、原告收取其他商铺门面电费的《大润发百货收款收据》一份，拟证明原告于2019年9月12日至11月11日收取同一商场其他商铺每度电价是1.1元，而收取被告的电价为1.3元/度，同电不同价； 证据四、原告为被告安装的电表实物照片一份，拟证明原告自行安装的电表，未经有关部门检验，计量不准确，不能作为被告支付电费的计量依据； 证据五、被告与原告负责人的聊天记录一份，拟证明被告自开业以来至今一直与原告负责人协商空调的使用事宜。 对被告樊涛提交的证据，原告双牌大润发百货有限公司质证认为：对证据一第一张的收款收据，但这30000元公司没有收到，只是交给了公司的招商经理黄浩军，是黄浩军个人的行为，公司方只收到了被告的110000元，这110000元之中包含了2个月的租金作为押金48880元，被告交的租金是61120元；对证据二没有异议，公司方愿意和其他商铺一样按1.1元每度收取电费，因为收取的费用中包含了损耗，因此按发改委的电费收费标准有一点点的提高；对证据三没有异议；对证据四没有异议，但公司方提交的证据是10月18日的用电量，对比被告提交的日用电量是100度，并不是被告所说的180度每日，按被告店面使用面积376平方米以及被告对店面灯光照明要求日均用电量100度是正常的；对证据五的真实性没有异议，对关联性有异议，因为合同中没有约定供冷、供暖的要求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的事实和证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据及事实，本院认证如下：被告对原告提交的证据一的合法性、关联性提出异议，异议内容见前述，因该合同系格式合同，合同的主要条款即主文空缺，对租赁面积既未作实地丈量又未在该合同上约定，导致商铺租赁面积不明，致使在本案中对涉案商铺面积无法认定，应另案处理；至于租金约定问题，虽然在主条文上未约定租金，但该合同第9条9.4款约定的租金65元/月，根据庭审查明的事实和该商铺所处的地段、位置、应认定为每月每平方米租金为65米；至于违约金的约定，未超出法律规定的约定，本院予以确认，对超出法律规定的约定，本院不予采纳；该合同虽有瑕疵，但总体条款未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效合同。对原告提交的证据三，因该证据符合证据三性，且被告的异议无证据支持，本院依法对该证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日原告与案外人双牌县鸿宇房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，原告将鸿宇世纪广场一层2100平方米、二层6000平方米的房屋使用权承租下来，其中含涉案的四个商铺。一层租赁期为5年，二层租赁期为12年。2018年7月4日，原、被告签订《商铺合同》，被告承租鸿世纪广场一层B1、B2、B3、B4四个相邻商铺从事服装经营，但双方未约定及丈量涉案四个商铺的具体面积。租金每平方米每月65元。合同最后约定：免租期6个月，从交付门面开始算免租期，合同4年，前二年租金不变，后二年递增6%，租金第一年年租，后期季租，押金2个月，租金65元/月，广告位一个，裸顶，包水包电，二次照明乙方负责。2018年8月10日，原告将涉案四个商铺交付给被告。后原、被告因合同约定事项、商铺租金及水电费等事项协商未果，故原告诉讼来院。 另查明，被告自2018年6月12日至2018年11月19日已交纳给原告商铺租金140000元。 又查明，截止2019年10月28日，被告经营四个商铺的用电量为44425度，按同类商铺电价1.1元/度计算，电费为48867.5元，该笔电费原告已代被告支付给了电力部门。 本院认为,本案系租赁合同纠纷，被告承租原告的商铺从事服装经营，双方对合同的真实性均无异议，被告将涉案商铺装修且已实际经营的事实客观存在，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。本案的焦点为：1.被告是否未按约支付租金，应支付多少租金；2.被告是否违约，应承担多少违约金，违约金按什么标准计算。 关于焦点一，经本院查明的事实证实被告已向原告支付租金共计140000元，由于双方对租赁商铺的面积在合同上没有约定亦未进行实地丈量，在诉讼过程中，原告未能提交有效的证据证实涉案商铺的真实有效面积，应视为原告举证不能，应承担举证不能的不利后果，故本案实际租金无法计算出来，是否尚欠租金，欠多少租金在本案中无法核实查明，应另行起诉，故对原告的该项诉请本院不予支持。 关于焦点2，由于原、被告签订的合同有瑕疵，且双方在处理争议时没有采取正确的方法和和谐的态度，一味要求对方满足自己的诉求，导致对合同有争议的条款及问题一直未能达成一致意见而引发本案。由于合同上对涉案商铺的面积未作约定，原告提交的合同上面商铺的面积是自己擅自添加的，被告方不认可，本院不予采信，且原告对被告提出的涉案商铺的瑕疵问题如广告位的位置安置、商铺的通道问题、冷热气供应等问题均未予以妥善解决和处理，亦存在违约行为；被告虽支付了租金，但未明确表示租金中的哪些款项是商铺租金、哪些款项是押金、哪些款项是水、电费，且电费原告已垫交，故本案中被告亦存在违约行为，鉴于租金无法计算，双方均有违约行为，且违约责任大小在本案中不好区分，故对原告要求被告支付租金违约金及电费违约金的诉请在本案中本院不予支持。 本案中已查明的被告经营用电费用，原告已代其支付，被告理应支付给原告，其款项应从原告已支付的租金款项中列抵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第三项、第一百五十三条规定，判决如下： 一、被告樊涛于本判决生效之日起五日内支付原告双牌大润发百货有限公司电费48876.5元（电费计算至2019年10月28日止，后期电费以实际用电量为准，按1.1元每度计算），此款由原告双牌大润发百货有限公司直接从被告樊涛已交纳的140000元租金中扣除，不须被告樊涛再实际给付； 二、驳回原告双牌大润发百货有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6051元，减半收取计3025.5元，由双牌大润发百货有限公司负担2515.5元，由樊涛负担510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐浩 二〇一九年十二月二十六日 书记员  崔艳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。