新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新28民再44号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆七星房地产开发有限责任公司。 法定代表人：许敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管春花，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：曹胜军，新疆四运律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：金华英（若羌县鸿福超市经营者），女，汉族，住新疆维吾尔自治区若羌县。 委托诉讼代理人：申承伟，新疆阳光律师事务所律师。 再审申请人新疆七星房地产开发有限责任公司（以下简称七星房地产公司）因与被申请人金华英（鸿福超市经营者）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）新28民终529号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年7月25日作出（2019）新民申950号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人七星房地产公司的委托诉讼代理人管春花、曹胜军，被申请人金华英的委托诉讼代理人申承伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七星房地产公司再审称，请求撤销一二审判决，驳回鸿福超市的诉讼请求。事实和理由：一、二审判决违反程序。二审判决日期为2018年11月27日，鸿福超市于2018年5月30日办理了工商注销手续，其诉讼主体已消灭。二审仍将其作为诉讼主体违法。二、一二审判决均未查明鸿福超市的面积，按3100平方米判决我公司承担责任，缺乏事实依据。鸿福超市有1800平方米是若羌县楼兰粮油购销有限公司的房屋，鉴定报告中估价面积约3100平方米，原审判决我公司承担全部责任不当。三、鉴定结论与委托事项不符。不能作为定案依据。四、一二审判决未对装修物是否形成附合进行区分。未形成附合的装饰装修。可由承租人拆除。对动产等通用设备，可以拆除和继续使用。五、我国消防验收制度实行的是“备案制”，消防竣工验收备案为消防验收最终手续。一、二审法院在主观上认为综合楼本身应办理消防合格证，存在认识误区。六、综合楼通过了消防验收，鸿福超市办理消防合格证的前提条件已经成就，可以依照正常程序办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。七、一二审认定事实有误。没有证据证明鸿福超市申请办理过《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一二审认定我公司未按照要求对消防工程进行整改，导致鸿福超市至今无法办理消防安全检查合格证错误。只有在包括整改在内的所有工作完成的情况下，才能进行消防竣工验收备案。综合楼已进行了备案，意味着整改工作已完工。一审判决认定我公司未及时协助鸿福超市办理消防安全检查合格证有误，办理消防安全检查合格证的义务人是鸿福超市，我公司不负有协助义务。二审判决认定鸿福超市因消防工程未通过验收，多次被若羌县消防大队查封错误。自2014年2月24日若羌县人民法院作出（2014）若民初字第2号民事调解书后，至2015年12月21日综合楼消防备案前，没有证据证明鸿福超市被消防大队查封过。二审判决作出综合楼未取得消防合格证有误。我国现行法律没有针对综合楼整栋建筑物颁发消防合格证一说。综上请支持我公司的再审请求。 金华英辩称，一、关于主体问题。鸿福超市为个体工商户，经营者为金华英。经营者实际就是民事责任承担者，对外享有权利并承担义务，不论是否起字号，最终承担者都是经营者个人。二、七星房地产公司地下室消防工程不合格，严重影响到我方依法申领《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，造成超市无法正常开业。2014年2月11日县政府召开整改会议，鸿福超市火灾隐患已被列入整改单位，必须验收合格才能开业。（2014）若民初字第2号民事调解书明确七星房地产公司需保证我方能够顺利申领消防安全检查合格证。若羌县消防大队告知鸿福超市地下室存在“控制室与消防排烟管不联动、防火卷帘门不落地”等严重安全隐患，不能办理合格证，七星房地产公司也认可我方向其工作人员吴龙娇反映过该情况，并要求整改。该安全隐患不属于超市二次装修部分，金华英不应承担任何责任。七星房地产公司应当承担给金华英造成的损失。三、七星房地产公司应当承担赔偿我方不能正常经营超市所造成的一切财产损失。我方超市租赁的七星佳园1号楼整间地下室，为七星公司和若羌县粮食局（因拆迁补偿取得），整个地下室只有一个出口，而且整个消防工程均是七星房地产公司负责完成，并承担消防责任。由于主体消防存在安全隐患，因此七星房地产公司应当承担全部责任。我方所有设施设备和装修除开超市使用外，再无其他用途，七星房地产公司对该部分损失应当承担赔偿责任。综上请驳回七星房地产公司的申诉请求。 鸿福超市向一审法院提出诉讼请求：1、要求依法解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、要求被告赔偿原告房屋装修费977500元、按房屋形状走向配备货架费用289214.2元、冷藏设备费198050元、安检设施费36400元、监控设备费80220元、自备用发电机费用24000元、保证金50000元、消防投入150000元，合计：1805384.2元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月10日，原告若羌县鸿福超市与被告七星房地产公司订立《房屋租赁协议书》，租赁期间:15年，即2013年3月1日至2028年3月1日。合同约定在本协议签订之日，承租方支付出租方50000元作为履约保证金，本协议履行期满，双方办理完场地交接手续九十天后，如无客户索赔、投诉等问题且经出租方确认承租方无任何违约行为及欠缴税费后，出租方退还履约保证金；本合同生效之日，承租方必须一次性付清第一年租金，其余年度租金先交后用，承租方提前3个月交清下一年度的全部租金。如承租方逾期支付，每逾期一天承担5%逾期违约金，逾期超过10日的，出租方有权解除合同。合同签订后，原告若羌县鸿福超市于2012年12月11日通过银行电汇给被告七星房地产公司支付履约保证金50000元，2013年房屋租赁费160000元。被告七星房地产公司将租赁房屋交付给原告若羌县鸿福超市。2013年4月20日，若羌县公安局消防大队在对七星佳园进行检查时，发现该场所工程未依法进行竣工消防备案，并作出若公（消）决字（2013）第0003号行政处罚决定书。2013年12月17日，原告若羌县鸿福超市因房屋主体工程消防未通过验收，在营业期间，多次被若羌县安全生产监督管理局、消防大队查封，无法正常营业，将被告七星房地产公司诉至我院，要求与被告七星房地产公司解除租赁合同，并赔偿装修款、货架费用、冷藏设备费、监控设备等损失。2014年2月11日，经若羌县相关部门协调，原、被告双方达成一致调解方案，内容为：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、若羌县鸿福超市消防整改设计工程款预计为550000元，由七星房地产公司承担400000元，由若羌县鸿福超市承担150000元。若最终消防设计工程款高于550000元，多出的部分由七星房地产公司承担；若最终消防设计工程款低于550000元，则由若羌县鸿福超市承担27%的消防工程款，由七星房地产公司承担73%的消防工程款。三、免除若羌县鸿福超市两年的（即2014年3月1日-2016年3月1日）房屋租金。四、七星房地产公司在2014年2月14日前完成鸿福超市消防工程整改设计，并及时上报若羌县公安消防大队审核，需保证鸿福超市的消防工程验收合格。我院于2014年2月24日作出（2014）若民初字第2号民事调解书。2014年3月21日，七星房地产公司与新疆创安消防工程有限公司巴州分公司签订《消防安装工程施工合同书》，对七星佳园小区1#楼地下车库进行施工。合同约定价款390000元，施工工期30天。2014年5月6日，若羌县鸿福超市通过农业银行给七星房地产公司支付消防改造款84240元。2015年11月9日，七星房地产公司在若羌县公安消防大队申报七星佳园小区1号综合楼地下室变更超市的建设工程消防设计备案，若羌县公安消防大队作出若公消设备字（2015）第10号建设工程消防设计备案凭证。2015年12月21日，七星房产公司经网上备案受理系统进行了七星佳园小区1号综合楼、2号、3号、4号住宅楼、物业楼工程竣工验收消防备案，若羌县公安消防大队向其出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证。2016年若羌县鸿福超市支付七星房地产公司2016年房屋租赁费149500元。若羌县鸿福超市作为公众聚集场所，需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，方可正常经营。原告在办理该合格证过程中告知被告消防工程需要整改后，由于被告未按照要求对消防工程进行整改，现若羌县鸿福超市至今无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年1月4日，被告七星房产公司以原告若羌县鸿福超市未按照协议书约定，提前3个月交清下一年度租金为由，向原告若羌县鸿福超市发出《解除合同通知书》。庭审中，原告若羌县鸿福超市申请对超市内装修费用、按照房屋走型定制货架、冷藏设备、安检设备、发电机等设备的残值进行鉴定。巴州睿晟价格评估事务所有限责任公司出具巴睿晟价鉴字（2017）第54号价格鉴定报告书，经鉴定以上评估残值为928149元。该评估鉴定费为30400元。一审法院判决：一、解除原告若羌县鸿福超市与被告新疆七星房地产开发有限责任公司于2012年12月10日签订的《房屋租赁协议书》。二、由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告若羌县鸿福超市装饰装修费用、冷藏设备、安检设备、监控设备等各项损失908049元（已扣除2016年房屋租赁费20100元）。三、由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告若羌县鸿福超市消防工程投入款84240元。四、由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告若羌县鸿福超市鉴定费15200元。五、驳回原告若羌县鸿福超市的其他诉讼请求。 七星房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2017）新2824民初99号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审相同。本院二审认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人七星房地产公司与被上诉人若羌县鸿福超市在自愿平等的情况下签订《房屋租赁协议书》，该协议合法有效，理应按照协议约定的内容履行相应的义务。本案中，被上诉人承租上诉人承建的若羌县七星佳园1号楼地下室用于经营超市，作为公众聚集场所，在投入使用、经营前需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，上诉人作为经营场所的出租方，应当确保消防安全符合出租经营的条件，被上诉人若羌县鸿福超市因消防工程未通过验收多次被若羌县公安消防大队查封，无法正常经营。由于上诉人未按消防大队意见对消防工程进行整改而没有取得消防安全合格证的原因，导致被上诉人无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且无法实现合同目的。因上诉人未及时协助被上诉人办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，致使被上诉人无法正常经营，故上诉人应对被上诉人造成的损失承担责任。原审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》，上诉人赔偿被上诉人装饰装修费用、冷藏设备、安检设备、监控设备等各项损失908049元及消防工程投入款84240元、鉴定费15200元于法有据，本院二审予以支持。上诉人七星房地产公司上诉称已按照合同约定完成消防竣工验收备案，满足投入使用条件，双方签订的《房屋租赁协议书》相关的约定，被上诉人租赁上诉人的房屋后，用于经营超市，就有自行负责办理消防安全合格证，且根据《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条的规定，无法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的原因系被上诉人在装修过程中未履行相关义务而造成的等上诉主张，在二审中，上诉人并未提供有效证据予以证实，缺乏事实及法律依据，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。 再审阶段，七星房地产公司提供以下证据：1、国家企业信用信息公示系统公示信息一份，证明鸿福超市于2018年5月30日办理了工商注销手续，其诉讼主体已消灭。金华英对该证据真实性认可。但是针对个体工商户，是二审开过庭以后的。2、情况说明一份、房屋租赁合同一份、定金收据一份、补充协议书一份、租金收据一份、现金缴款单一份，证明鸿福超市与粮油公司签订了房屋租赁合同。粮油公司将1800平方米地下室租赁给鸿福超市，租期15年，用途是超市商场。粮油公司收取了鸿福超市定金和租金，鸿福超市对场地进行了装修并经营超市。金华英对证据真实性认可。但整个地下室是超市，整个过程消防不合格，不是房屋自身原因，均是七星房产公司负责。3、鸿福超市现场照片和现场录像，证明冷藏设备、案件设备、监控设施、发电机、部分货架等设备属于通用设备，可以搬离和继续使用。金华英对真实性无异议，但认为这只是超市一些设施，不能作为个人家庭使用，对金华英来说就是损失。本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本案再审查明，鸿福超市经济性质为个体工商户，金华英是经营者，于2018年5月30日办理了工商注销手续。2012年12月10日，鸿福超市与七星房地产公司订立《房屋租赁协议书》，租赁期间:15年，即2013年3月1日至2028年3月1日。合同约定在本协议签订之日，承租方支付出租方50000元作为履约保证金，本协议履行期满，双方办理完场地交接手续九十天后，如无客户索赔、投诉等问题且经出租方确认承租方无任何违约行为及欠缴税费后，出租方退还履约保证金；本合同生效之日，承租方必须一次性付清第一年租金，其余年度租金先交后用，承租方提前3个月交清下一年度的全部租金。如承租方逾期支付，每逾期一天承担5%逾期违约金，逾期超过10日的，出租方有权解除合同。2009年12月31日鸿福超市还与若羌县楼兰粮油购销有限责任公司签订了房屋租赁合同。合同签订后，鸿福超市于2012年12月11日通过银行电汇给七星房地产公司支付履约保证金50000元，2013年房屋租赁费160000元。被告七星房地产公司将租赁房屋交付给鸿福超市。2013年12月17日，鸿福超市因房屋主体工程消防未通过验收，在营业期间，无法正常营业，将七星房地产公司诉至若羌县人民法院，要求与七星房地产公司解除租赁合同，并赔偿装修款、货架费用、冷藏设备费、监控设备等损失。2014年2月11日，经若羌县相关部门协调，双方达成一致调解方案，若羌县人民法院于2014年2月24日作出（2014）若民初字第2号民事调解书，内容为“一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、若羌县鸿福超市消防整改设计工程款预计为550000元，由七星房产公司承担400000元，由若羌县鸿福超市承担150000元。若最终消防设计工程款高于550000元，多出的部分由七星房产公司承担；若最终消防设计工程款低于550000元，则由鸿福超市承担27%的消防工程款，由七星房产公司承担73%的消防工程款。三、免除鸿福超市两年的（即2014年3月1日-2016年3月1日）房屋租金。四、七星房地产公司在2014年2月14日前完成鸿福超市消防工程整改设计，并及时上报若羌县公安消防大队审核，需保证鸿福超市的消防工程验收合格。”2014年3月21日，七星房地产公司与新疆创安消防工程有限公司巴州分公司签订《消防安装工程施工合同书》，对七星佳园小区1#至楼地下车库进行施工。合同约定价款390000元，施工工期30天。2014年5月6日，鸿福超市通过农业银行给七星房地产公司支付消防改造款84240元。2015年11月9日，七星房地产公司在若羌县公安消防大队申报七星佳园小区1号综合楼地下室变更超市的建设工程消防设计备案，若羌县公安消防大队作出若公消设备字（2015）第10号建设工程消防设计备案凭证。2015年12月21日，七星房地产公司经网上备案受理系统进行了七星佳园小区1号综合楼、2号、3号、4号住宅楼、物业楼工程竣工验收消防备案，若羌县公安消防大队向其出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，备案号：650000WYS150005153，该工程未被确定为抽查对象。2016年鸿福超市支付七星房产公司2016年房屋租赁费149500元。2017年1月4日，七星房地产公司以鸿福超市未按约定，提前3个月交清下一年度租金为由，向鸿福超市发出《解除合同通知书》。另查明，一审期间，新疆维吾尔自治区若羌县人民法院向若羌县公安消防大队发出调查函“调取若羌县鸿福超市（位于若羌县七星佳园小区1号综合楼地下一层）工程消防是否竣工验收合格的相关材料。1、若羌县鸿福超市已完成建设工程消防竣工验收的凭证及相关材料；2、新疆七星房地产开发有限公司取得建设工程竣工验收消防备案凭证后，若羌县鸿福超市是否可直接投入使用。”2017年11月11日若羌县公安消防大队复函“一、新疆七星房地产开发有限责任公司于2015年12月21日经网上备案受理系统进行了七星佳园1号综合楼（含地下一层）、2号、3号、4号住宅楼、物业楼工程竣工验收消防备案，备案号650000×××53。二、若羌县鸿福超市在主体建筑七星佳园小区1号综合楼竣工验收消防备案后，需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，方投入使用、营业。” 本院再审认为，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案鸿福超市经营性质为个体工商户，民事责任由经营者承担，二审审理期间超市办理了注销，注销后本案诉讼主体应当变更为经营者金华英，本案再审确定金华英为诉讼当事人。2017年1月4日七星房地产公司向鸿福超市发出解除房屋租赁合同通知，且在一审同意解除合同，二审审理中双方对一审判决解除房屋租赁合同均无异议，再审中七星房地产公司又要求继续履行合同的请求本院不予支持。《建设工程消防监督管理规定》第二十五条规定“公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证；备案材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次性告知需要补正的全部内容。公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位。”七星房地产公司与鸿福超市就租赁房屋主体消防工程达成协议，七星房地产公司组织施工后，若羌县公安消防大队于2015年11月9日向七星房地产公司出具了《建设工程消防设计备案凭证》，凭证注明备案材料齐全，要求七星房地产公司在工程竣工验收合格之日起七个工作日内，进行竣工验收消防备案。2015年12月21日若羌县公安消防大队向七星房地产公司出具了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，注明了备案编号和该工程未被确定为抽查对象。2017年11月11日若羌县公安消防大队向一审法院的复函表明，七星房地产公司对涉案房屋消防工程已经备案，鸿福超市在该备案后需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，方能投入使用、营业。综上可见，七星房地产公司对涉案房屋主体建筑消防工程已办理了竣工备案，备案即为合格的消防工程。备案后办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是经营者鸿福超市的义务，鸿福超市未积极履行该义务，并以七星房地产公司主体消防工程不合格为由要求七星房地产公司赔偿向超市投入的装修费977500元、货架费用289214.2元、冷藏设备费198050元、安检设施费36400元，监控设备费80220元、发电机费用24000元、消防投入150000元及鉴定费无事实依据和法律依据。因双方未办理房屋交接手续，尚不具备返还保证金的条件，本院不予支持。 综上所述，七星房地产公司的再审请求部分成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）新28民终529号民事判决。 二、维持新疆维吾尔自治区若羌县人民法院（2017）新2824民初99号民事判决第一项（解除金华英与新疆七星房地产开发有限责任公司于2012年12月10日签订的《房屋租赁协议书》）。 三、撤销新疆维吾尔自治区若羌县人民法院（2017）新2824民初99号民事判决第二项（由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿若羌县鸿福超市装饰装修费用、冷藏设备、安检设备、监控设备等各项损失908049元）、第三项（由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还若羌县鸿福超市投入款84240元）、第四项（由被告新疆七星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付若羌县鸿福超市鉴定费15200元）、第五项（驳回若羌县鸿福超市其他诉讼请求）。 四、驳回金华英的其他诉讼请求。 一审案件受理费21048.46元、二审案件受理费13867.4元，合计34915.86元，由被申请人金华英负担。 本判决为终审判决。 审判长  施凌云 审判员  王俊莲 审判员  蒋 耀 二〇一九年十二月十九日 书记员  张婷婷