内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2019）内03民终813号上诉人（原审被告）：阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司。法定代表人：温志乐，董事长。委托诉讼代理人：陈昕华，内蒙古明炯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌海市君正物业服务有限责任公司。法定代表人：赵学刚，执行董事。委托诉讼代理人：祁渤，内蒙古天晟律师事务所律师。上诉人阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司（以下简称悦禾公司）因与被上诉人乌海市君正物业服务有限责任公司（以下简称君正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人悦禾公司委托诉讼代理人陈昕华，被上诉人君正物业公司委托诉讼代理人祁渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦禾公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回君正物业公司一审诉讼请求；2、上诉费由君正物业公司承担。事实和理由：君正物业公司没有提供过物业服务。君正物业公司提供的是该公司与四海缘小区业主的物业合同，可以看到物业管理费属于业主共有，不是君正物业公司的财产。双方之间没有物业合同。君正物业公司辩称，一、悦禾公司是君正四海缘（二期）祥云居小区1号商铺的业主，乌海市乌达区君正四海缘住宅小区业主委员会是包括悦禾公司在内的全体四海缘住宅小区业主选举产生的。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二十一条第（三）项规定第四十五条，其公司与四海缘住宅小区业主委员会签订的《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》依法对悦禾公司具有约束力，其公司不需要与其签订物业合同。依据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《内蒙古自治区物业管理条例》第十一条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中履行的义务。按照《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》第四条约定，悦禾公司应交纳物业管理费。其公司的物业服务是为君正四海缘住宅小区全体业主的共用部分、公共设施提供的，不是给个别业主的专有部分提供物业服务、不是个别业主的私家“保姆”。2016年度的物业管理费19700.35元上诉人一分不差地全额交纳，可见，悦禾公司对其公司提供物业服务是认可的，也接受了其公司提供的物业服务。二、《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》第四条约定，该小区物业管理服务收费为包干制。与包干制对应的还有个酬金制。依据《物业服务收费管理办法》第九条规定和物业合同约定，其公司提供的物业服务是有偿服务，业主交纳的物业费确实是业主的，但这些物业费是支付给物业服务企业有偿服务的对价。依据《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》内发改费字【2014】1029号文件规定，物业服务成本或支出包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（二次加压泵房自来水管道、电路、暖气管道等维护及小修）；3、物业管理区域清洁卫生费用（含生活垃圾清运费、小区疏通清掏包括综合楼排污管、化粪池清掏费）；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、物业管理企业所管物业支付的办公费用；7、物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备维护费用（包括小区路灯电费、绿化水费、消防设备维护费、电梯维保费、监控等费用）；9、经业主同意的其它费用。这些成本和支出，四海缘小区的业主只向其公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由其公司享有或者承担，这就是该小区物业服务合同中的包干制。物业公司对物业小区提供整体的物业服务，不仅可以让业主居住舒心、提升居住体验感、幸福感，最终能让物业（房产）达到保值增值的目的。这需要广大业主了解物业服务、接受物业服务，按时交纳物业费，以期达到业主安居、物业公司乐业的和谐共存，物业升值的目的。君正物业公司向一审法院起诉请求：1、悦禾公司支付拖欠物业管理费78801.4元及逾期付款的违约金8274.15元；2、案件受理费由悦禾公司承担。一审法院认定事实：悦禾公司于2013年购买了乌海市乌达区祥云居小区1号商铺，实测面积684.04平方米。在与乌海市君正房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同及补充协议中明确约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为君正物业公司，买受人同意遵守并签收业主临时管理规约，并按照物业公司公布的符合国家相关法律、政策规定的价格和方式，按时缴纳物业费等相关费用，不得拒付。乌海市乌达区祥云居小区系乌达区君正四海缘二期小区。君正物业公司于该小区交付使用至今，一直为该小区提供物业服务，并于2017年5月31日、2018年6月1日与乌海市乌达区四海缘小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定了该小区商品房的物业管理费为每平米每月2.4元。悦禾公司每年应缴纳物业管理费19700.35元，悦禾公司拖欠君正物业公司2015年、2017年、2018年、2019年的物业管理费78801.4元至今。一审法院认为，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案悦禾公司与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议、四海缘小区的业主委员会与君正物业公司签订的物业服务合同，不违反法律规定，对包括悦禾公司在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。君正物业公司依约为悦禾公司提供了物业服务，悦禾公司本应按照其房屋的面积，根据君正物业公司与业主委员会签订的合同中关于服务计费标准，及时足额交纳物业服务费。但是，本案悦禾公司房屋系门面商铺，就小区的商用房等非住宅建筑的物业管理费的收取不应参照政府指导价，而应为市场调节价，对此双方是可以协商酌定的；加之门面商铺的地理位置的特殊性，君正物业公司对小区的所有服务项目，悦禾公司部分享受不到，故对其物业管理费应酌情予以核减，由此，君正物业公司要求悦禾公司支付逾期付款违约金的请求，该院不予支持。就悦禾公司的答辩意见，因于法无据，该院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、由被告阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告乌海市君正物业服务有限责任公司物业服务费55160.98元（78801.4元×70％）；二、驳回原告乌海市君正物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1977元，减半收取988元，由被告阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司负担（原告乌海市君正物业服务有限责任公司已预交988元）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。悦禾公司所有的房屋系属乌海市××区，悦禾公司不能证实该小区存在其他业主委员会及其他物业服务公司，故其所在小区乌海市××区业主委员会与君正物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体小区业主具有约束力。君正物业公司作为物业服务单位，为包括悦禾公司在内的小区业主提供了物业服务后，悦禾公司理应依据合同约定物业服务费标准，向君正物业公司履行支付物业服务费的义务。现悦禾公司未提交君正物业公司未进行服务或服务存在瑕疵的证据，故悦禾公司上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1179.02元，由上诉人阿拉善盟悦禾科技生态有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周敬审判员 杨硕审判员 张娜 二〇一九年十二月二十七日书记员 尉兰