中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23214号上诉人（原审被告）：ZHOUYING，女，1960年9月25日出生，美利坚合众国国籍，委托诉讼代理人：黄秋南，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭忠懿，广东国晖（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙海峰，男，1972年6月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李坤全，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑素卿，女，1966年1月15日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人ZHOUYING因与被上诉人孙海峰、郑素卿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。ZHOUYING上诉请求：撤销一审判决第四项，发回重审或改判驳回孙海峰相应的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清导致判决不公。ZHOUYING与孙海峰于2010年1月26日签订《房屋买卖合同》后ZHOUYING凭与叶瑞生的国外结婚证明文书以及公证遗嘱、继承公证与孙海峰于同年2月26日办理过户登记手续并取得回执，广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决仍认定ZHOUYING对案涉房产占有一半合法所有权，因此由始至终ZHOUYING对案涉房产有权处理，不构成根本违约。ZHOUYING对买卖案涉房产行为并无任何主观恶意，一审判决由ZHOUYING一人承担所有后果明显不公。首先，ZHOUYING积极履行合同项下义务并配合办理过户手续；其次，ZHOUYING在处分房屋时并不知道叶瑞生与郑素卿在国内的婚姻事实。二、一审法院适用法律错误导致判决不清。在合同项下的房屋发生纠纷时，ZHOUYING多次向孙海峰表明愿意解除合同并退还相关款项，但由于孙海峰一直坚持希望继续履行合同获得涉案房产产权，至今历时长达8年之久，孙海峰一直占用、使用案涉房产同时又能获取该段时间房屋涨价的巨大升值，一审法院判决违反诚信等价有偿等原则，应予改判。案涉房产所有权权能项下的处分权是ZHOUYING和郑素卿一人一半，而孙海峰主张的损失赔偿责任是基于对ZHOUYING完全不具备处分权而做出的，因此，孙海峰的主张不能全部成立，一审判决错误。综上，请求二审法院查明事实，纠正一审判决错误。孙海峰辩称，一、一审法院认定ZHOUYING构成根本违约，导致合同目的无法实现，属于事实查明清楚。ZHOUYING在签订涉案房屋买卖合同之时就属于无权处分，后经生效判决确认ZHOUYING仅有一半产权，并不能将其之前的无权处分行为合法化。二、ZHOUYING应当知道其自始无权处分案涉房屋，仍与孙海峰签订涉案房屋买卖合同，是最大的恶意，导致孙海峰蒙受巨大的经济损失应予赔偿。合同签订后，郑素卿主张涉案房屋的权利，ZHOUYING却故意多次拖延不履行合同约定的义务，导致孙海峰不得不一次又一次地提起诉讼，维护自身权益免受侵害。生效判决已经确认孙海峰在涉案房屋买卖合同的签订及履行过程中是善意第三人，自始至终涉案三方当事人只有孙海峰是唯一利益受损方，而ZHOUYING却一直是利益得益方。三、郑素卿对涉案房屋主张权利之后，ZHOUYING从未向孙海峰表达过愿意解除合同以及退还相关款项，孙海峰均是通过诉讼主张权利。四、孙海峰主张ZHOUYING赔偿损失，并非是基于其不具有处分权，而是由于ZHOUYING根本违约，合同根本目的不能实现，从而导致孙海峰利益蒙受巨大损失，故而要求违约方赔偿，具有事实与法律依据。五、一审法院于2018年2月14日作为差价损失的计算时间节点，也与本案事实相符，因为到该时间节点生效判决才认定涉案房屋买卖合同最终无法继续履行。六、孙海峰购买涉案房屋是为了解决父母居住问题，现父母已年届八十，因ZHOUYING违约，导致孙海峰十年期间无法实现为父母改善居住环境、共聚天伦的愿望，精神和经济都遭受巨大损失。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑素卿述称，一、在二审法院（2016）粤01民终11676号生效判决前，已有生效判决驳回孙海峰要求办理案涉房屋过户的诉讼请求，孙海峰自该判决生效起就应当知道案涉房屋客观上无法过户，应为自己的损失承担相应责任。二、ZHOUYING是涉案纠纷的第一责任人，其无权处分行为，导致了郑素卿成为本案所涉的系列纠纷中受损最严重的一方。郑素卿作为涉案房屋的合法产权人，至今未能行使涉案房屋的任何物权权利，相应权益没有受到任何的保护。三、孙海峰使用案涉房屋十年之久，所受损失也已有相应弥补，请求法庭酌情考虑孙海峰的实际损失。孙海峰向一审法院起诉请求：1.解除孙海峰与叶瑞生就广州市天河区天河东路华晓街3号1207房（以下简称“1207房”）签订的《房屋买卖合同》；2.ZHOUYING向孙海峰返还购房款1936407元；3.ZHOUYING向孙海峰支付违约金193640.70元；4.ZHOUYING赔偿孙海峰房屋差价损失5574993元；5.ZHOUYING赔偿孙海峰房屋契税款15000元、个人所得税10000元、房屋交易手续费752元以及房屋登记费50元；6.ZHOUYING赔偿孙海峰利息损失（以1936407元为本金，按每日万分之五计算，自2010年2月26日起计至实际清偿完毕之日为止）；7.ZHOUYING赔偿孙海峰银行贷款利息损失10182.47元；8.ZHOUYING承担案件所有诉讼费用。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆2019年5月17日《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市天河区天河东路华晓街3号1207房的产权登记人为叶瑞生，所有权来历为1996年7月向广州市城市建设开发总公司购买所得；登记附注：2010年2月9日，郑素卿申请异议登记；2010年2月12日，孙海峰申请转移或交换；来函摘要有：2013年9月30日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号查封；2015年9月28日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号续封；2017年9月25日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号续封；2017年12月27日，一审法院以（2017）粤0106民初24714号轮候查封该房50%的产权份额。另2019年5月17日《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市天河区天河东路华晓街3号1208房（以下简称“1208房”）的产权登记人为叶瑞生，所有权来历为1996年7月向广州市城市建设开发总公司购买所得；登记附注：2010年2月9日，郑素卿申请异议登记；2010年2月12日，王文敏申请转移或交换；来函摘要有：2013年9月30日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号查封；2015年9月28日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号续封；2017年9月25日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号续封；2017年12月27日，一审法院以（2017）粤0106民初24713号轮候查封该房50%的产权份额。2010年2月4日，郑素卿（原告）与ZHOUYING（被告）继承纠纷经一审法院审理【（2010）天法民一初字第563号】，郑素卿请求：确认1207、1208房产是郑素卿与叶瑞生的共同财产，并判令上述房屋中属于叶瑞生的份额由郑素卿继承。审理查明如下事实：郑素卿与叶瑞生于1989年4月27日在汕头市登记结婚，婚后没有生育子女，叶瑞生的母亲吴婵凤、父亲叶龙师均先于叶瑞生死亡。1991年9月11日，叶瑞生与ZHOUYING生育儿子叶佐聪（英文名：EDWARDZUOCONGYIP）。1996年7月，叶瑞生购买了1207房、1208房；2009年12月6日，叶瑞生因患癌症于美国休斯敦市死亡。2010年2月9日，郑素卿凭本案受理通知书至房管部门申请异议登记，房管部门经审查后接受了郑素卿异议登记申请，导致孙海峰、王文敏、ZHOUYING在申请1207房、1208房转移得到受理后至今仍无法办理过户手续，1207房、1208房至今仍登记在叶瑞生名下。该判决中，一审法院判决驳回郑素卿的诉讼请求。判后，郑素卿不服上诉，本院于2014年9月24日作出（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决，对原审查明的其他事实予以确认，认为1207房、1208房为郑素卿与叶瑞生的夫妻共同财产，叶瑞生于2009年3月6日立下的遗嘱真实有效，对1207房、1208房属于其所有的部分，叶瑞生有权处分。判决为：一、撤销一审法院（2010）天法民一初字第563号民事判决；二、确认1207房、1208房为郑素卿与叶瑞生的夫妻共同财产，由郑素卿、ZHOUYING各享有一半所有权。上述民事判决已发生法律效力。2013年6月19日，孙海峰（原告）与ZHOUYING（被告）、郑素卿（被告）房屋买卖合同纠纷经一审法院审理【（2013）穗天法民四初字第1222号】，孙海峰请求：1、确认孙海峰签订的1207房的《房屋买卖合同》有效；2、ZHOUYING、郑素卿继续履行合同，协助原告办理1207房的产权过户登记手续；3、ZHOUYING、郑素卿共同赔偿孙海峰逾期办理房产证的违约金人民币200000元（自2010年3月23日起，每天按成交价千分之一的滞纳金的标准计算，实际计至孙海峰取得房产证之日止）；审理查明如下事实：根据查册时间为2013年6月6日的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字520335号）显示，1207房是登记在叶瑞生名下的房产，占有部分为全部。根据查册时间为2013年9月29日的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字520344号）显示，1208房是登记在叶瑞生名下的房产，占有部分为全部。2008年12月15日，叶瑞生出具《委托书》一份，委托人为叶瑞生，受委托人为ZHOUYING（中文名：周英，曾用名：周翠英），载明：叶瑞生与ZHOUYING于1992年11月10日登记结婚；座落在广州市天河区体育西路天河北路24号302房是以ZHOUYING的名义登记产权，座落在广州市天河区天河南一路92号502房是以周翠英的名义登记产权，座落在广州市淘金路五十四号世贸花园第17楼编号F房屋是以ZHOUYING的名义登记产权；1207房以叶瑞生的名义登记产权，1208房是以叶瑞生的名义登记产权；上述房屋依法属于叶瑞生与妻子ZHOUYING的夫妻共同财产；现叶瑞生委托ZHOUYING为其代理人，代理执行和处理以下事项：1、代对上述房屋进行管理、使用；……6、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；……8、出售上述房屋中依法属于叶瑞生占有的产权份额，签署售房合同或协议，办理上述房屋出售的一切交易、转名、过户手续，收取售房款；……受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；本次委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。上述《委托书》已经广东省广州市广州公证处公证，该公证处为此于2008年12月16日出具《公证书》[（编号为（2008）粤穗广证内字第17570号）]一份。2010年1月25日，孙海峰向叶瑞生的代理人ZHOUYING支付了1207的购房定金人民币30000元。2010年1月26日，ZHOUYING作为叶瑞生（卖方）的代理人，与孙海峰（买方）、案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定成交物业为1207房，建筑面积125.19平方米；买卖双方同意该物业的成交价为人民币1936407元；买卖双方同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方约定的房屋交付时间为卖方收到全部成交价款当天；卖方应保证对该物业享有完整的处分权，在出售该物业时并没有侵犯第三人的权益，且保证该物业没有任何纠纷；卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的千分之一向买方支付滞纳金，逾期30天，买方除有权按本条约定向卖方收取滞纳金外，并有权不再购买该物业；若卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者买方依本款规定解除买卖合同的，卖方须退回买方已付的全部款项及向买方双倍退还定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；如非本合同当事人的原因延误了本合同的履行，合同各方同意顺延本合同的完成时间；如因不可抗力的原因，导致本合同不能或不能完全履行的，则本合同各方无须承担违约责任；定金人民币30000元，买方已于2010年1月26日前向卖方交付；首期成交价款（不含定金）人民币726407元，卖方在签署本合同后2个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续；买方须于2010年1月30日前，用本期成交价款为卖方偿还银行贷款，买方替卖方偿还贷款后，视作卖方已全额收取本期成交价款；如本期成交价款不能全额偿还卖方所欠贷款，差额部分贷款卖方须同期自行补足偿还；卖方完成还贷手续并取得还贷证明后，须在30天内协助买方完成涂销登记、涂销归档手续及交易过户申请手续，并取得《交易受理回执》；尾期成交价款（即银行贷款额）人民币1180000元，于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方账户等。另，王文敏于同日与叶瑞生的委托代理人ZHOUYING签订了《房屋买卖合同》，约定王文敏向叶瑞生购买1208房，交易价格为人民币1813593元，该房屋的买卖合同纠纷由一审法院（2013）穗天法民四初字第1221号案件审处，该案中，王文敏提供了《支付托管款证明单》，以证明其已向ZHOUYING支付了1208房的购房定金人民币30000元。2010年1月29日，孙海峰、王文敏一并向叶瑞生的银行账户支付了1207房及1208房的购房款共计人民币700000元。2010年2月5日，孙海峰、王文敏一并向ZHOUYING的银行账户支付了1207房及1208房的购房款共计人民币750000元。2010年3月2日，孙海峰通过向中国建设银行股份有限公司广东省分行申请按揭贷款的方式，向ZHOUYING支付了1207房的购房款人民币1300000元。2010年3月4日，王文敏通过向上海浦东发展银行广州分行珠江新城支行申请按揭贷款的方式，向ZHOUYING的银行账户支付了1208房的购房款人民币940000元。至此，孙海峰、王文敏已向叶瑞生支付了1207房及1208房的全部购房款。2010年2月26日，孙海峰、ZHOUYING共同到广州市天河区房地产登记交易中心办理1207房的转移登记手续，并取得了《受理回执》[显示于2010年3月23日之后（不含当天）到发证窗办理领证手续]。同日，孙海峰还缴纳了契税人民币15000元、叶瑞生的个人所得税人民币10000元、房地产交易手续费人民币752元、房屋登记费人民币50元。2010年3月5日，ZHOUYING与孙海峰办理了1207房的交接手续，ZHOUYING将该房屋交付给孙海峰使用。判决内容为：一、确认孙海峰与叶瑞生签订的1207房的《房屋买卖合同》有效；二、自判决发生法律效力之日起十日内，ZHOUYING（中文译名周英）、郑素卿协助孙海峰办理1207房的房地产过户登记手续，将该房产过户登记至孙海峰名下；三、驳回孙海峰的其他诉讼请求。郑素卿不服判决，上诉至本院，本院于2017年11月7日作出（2016）粤01民终11676号民事判决，审理查明对原审查明的其他事实予以确认；审理认为：一审法院认定在1207买卖合同的签订及履行过程中，孙海峰属善意，确认孙海峰与叶瑞生签订的1207房买卖合同有效，并无不当，予以确认。一审判决第一项应予维持。郑素卿虽于2010年2月9日申请异议登记，但房管部门在此后于2010年2月26日仍向孙海峰出具了《受理回执》，郑素卿上诉虽主张孙海峰明知1207房“产权瑕疵”而与周英“恶意串通”，并据此主张1207房买卖合同无效，但未能就此充分举证予以证实，一审法院对其上述主张不予认定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据上述（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决书，1207房虽登记在叶瑞生一人名下，但属于叶瑞生与郑素卿的夫妻共同共有财产。现有证据不足以证明叶瑞生出售1207房经郑素卿事前同意或事后追认，即不足以证明出售1207房为叶瑞生、郑素卿的共同意思表示，故叶瑞生出售1207房的行为属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，1207房屋现仍登记在叶瑞生名下，孙海峰办理交易过户递件手续取得《受理回执》，仅表明房管部门已受理其所有权转移登记申请，并不足以认定其已完成不动产物权转让登记。房管部门经审核并未将1207房所有权转移登记至孙海峰名下，其情形不具备“依照法律规定应当登记的已经登记”的善意取得构成要件。现郑素卿已明确表示不同意出售1207房，依据上述法律关于“所有权人有权追回”的规定，一审判决支持孙海峰要求继续履行1207房买卖合同办理1207房过户登记手续的诉讼请求不当，二审法院予以纠正。郑素卿上诉请求撤销一审判决第二项合法有理，二审法院予以支持。孙海峰基于合同有效并继续履行而提出的其他诉讼请求均应予以驳回。至于1207房买卖合同不能继续履行的法律后果，当事人可另循合法途径解决，不予调处。判决为：一、维持（2013）穗天法民四初字第1222号民事判决第一项；二，撤销（2013）穗天法民四初字第1222号民事判决第二、三项；三、驳回孙海峰的其他诉讼请求。上述民事判决于2018年2月14日发生法律效力。2017年2月28日，郑素卿还就1207房、1208房向王文敏、孙海峰以及ZHOUYING提起了诉讼，要求王文敏、孙海峰、ZHOUYING腾退1207房以及1208房，并赔付占用两房期间的租金损失。一审法院分别以（2017）粤0106民初6558号、（2017）粤0106民初6559号立案，其中（2017）粤0106民初6558号作出一审判决：一、孙海峰自判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区天河东路华晓街3号1207房交还郑素卿、ZHOUYING。二、孙海峰自判决发生法律效力之日起15日内，向郑素卿支付1207房自2018年2月15日至实际交还1207房之日的房屋使用费损失（每月使用费标准应按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准的50%计算；若评估的每月租金标准的50%高于2500元，以每月2500元为限）。三、驳回郑素卿的其他诉讼请求；（2017）粤0106民初6559号一审判决：一、王文敏自判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区天河东路华晓街3号1208房交还郑素卿、ZHOUYING。二、王文敏自判决发生法律效力之日起15日内，向郑素卿支付1208房自2018年2月15日至实际交还1208房之日的房屋使用费损失（每月使用费标准应按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准的50%计算；若评估的每月租金标准的50%高于2500元，以每月2500元为限）；三、驳回郑素卿的其他诉讼请求。孙海峰、王文敏分别不服（2017）粤0106民初6558号、（2017）粤0106民初6559号民事判决上诉至本院，目前案件正在审理中。2017年11月23日，孙海峰提起本案诉讼。本案中，ZHOUYING确认收取了孙海峰购房款1936407元。另，王文敏就1208房向一审法院提起诉讼，要求解除就1208房签订的《房屋买卖合同》，ZHOUYING向王文敏赔付购房款、违约金、差价损失、契税、个人所得税、交易手续费、房屋登记费及利息等，郑素卿为该案的第三人。一审法院以（2017）粤0106民初24713号立案，该案一审判决后，ZHONYING不服上诉至本院。为证明其差价损失，孙海峰申请对1207房进行价值评估，评估时间点为2010年3月2日以及2018年5月11日。一审法院经摇珠程序选定国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（以下简称“国众联广州公司”）作为本案与（2017）粤0106民初24713号的评估机构，两案合并收取评估费45596元。国众联广州公司于2018年12月11日出具《房地产价值咨询意见书》（编号：粤国众联咨字【2018】第C2-B1003-1号）称1207房在2010年3月2日的评估总价为2128230元，《房地产价值咨询意见书》（编号：粤国众联咨字【2018】第C2-B1003-2号）称1207房在2018年5月11日评估总价为6985602元。后，一审法院向国众联广州公司询问1207房在2017年11月27日、2018年2月14日的评估价值。国众联广州公司回复一审法院称，1207房在2017年11月27日的市场价值6534918元，在2018年2月14日的市场价值6760260元。上述报告均送达当事人，当事人在限期内未提出异议。关于差价损失的主张，孙海峰以评估时间点（2018年5月11日）确定其市场价，ZHOUYING表示评估没有必要，双方不能办理过户的原因涉及多起案件等待法院审理，赔偿差价损失不符合预见性原则，合同中约定了违约金，是双方对房价的预期；郑素卿表示没鉴定必要，孙海峰签订合同时知道权利瑕疵。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。生效的（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决对1207房的权属份额作出判决，1207房由郑素卿、ZHOUYING各享有一半所有权，为按份共有人。依据（2013）穗天法民四初字第1222号以及（2016）粤01民终11676号民事判决，孙海峰与叶瑞生签订的《房屋买卖合同》属有效合同，但郑素卿作为按份共有人，不同意继续履行合同，驳回孙海峰继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。1207房的买卖合同现无法继续交易，孙海峰为守约方，其请求解除上述《房屋买卖合同》具有法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定“卖方应保证对该物业享有完整的处分权，在出售该物业时并没有侵犯第三人的权益，且保证该物业没有任何纠纷”及“若卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者买方依本款规定解除买卖合同的，卖方须退回买方已付的全部款项及向买方双倍退还定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿”，ZHOUYING为叶瑞生的合同代理人，现为1207房的继承人，ZHOUYING应当知道叶瑞生为1207房非完全份额的权属人，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”，ZHOUYING实际收取房款，现合同解除，孙海峰要求ZHOUYING返还收取的购房款1936407元，有事实及法律依据，予以支持。合同无法继续履行，出卖人应当承担违约责任。孙海峰请求ZHOUYING赔偿违约金193640.7元，具有合同依据，予以支持。关于差价损失主张，因ZHOUYING代理叶瑞生无权处分，现交易事实无法进行，致使合同目的无法实现，ZHOUYING构成根本违约，合同无法履行完全归责于ZHOUYING。1207房市场价值自签订《房屋买卖合同》至今涨幅巨大，合同约定违约金为成交价的10%，该违约金不足弥补孙海峰的实际损失，结合本案交易事实，孙海峰不存在违约情形，孙海峰主张差价损失属于实际损失，该差价损失主张具有事实依据。孙海峰提起诉讼，以诉讼方式行使守约方的合同权利，属其正当的诉讼程序行为，并无不当。《房屋买卖合同》直至（2016）粤01民终11676号民事判决生效才最终确定无法继续履行，综合本案交易的事实，一审法院认为差价损失的计算时间应当为2018年2月14日，亦即差价损失应当为4823853元（6760260元—1936407元）。孙海峰诉请差价损失的超出部分，予以驳回。关于孙海峰第5项诉讼请求，该损失为实际损失，鉴于一审法院已判令ZHOUYING支付合同约定违约金及差价损失，弥补其损失，对其该项主张，予以驳回。关于第6项诉讼请求，其主张的房款利息损失，属于重复主张，予以驳回。关于第7项诉讼请求，孙海峰作为买受人，应承担付款义务，其与银行的借贷关系产生的利息支出，属其自身债务，属另一法律关系，其主张赔偿利息损失缺乏合同依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除孙海峰与叶瑞生就广州市天河区天河东路华晓街3号1207房签订的《房屋买卖合同》。二、ZHOUYING自判决发生法律效力之日起10日内，向孙海峰返还购房款1936407元。三、ZHOUYING自判决发生法律效力之日起10日内，向孙海峰支付违约金193640.7元。四、ZHOUYING自判决发生法律效力之日起10日内，向孙海峰支付差价损失4823853元。五、驳回孙海峰的其他诉讼请求。如果ZHOUYING未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向孙海峰支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84630元，由孙海峰负担24153元，ZHOUYING负担60477元；保全费5000元，由ZHOUYING负担；评估费22798元，由ZHOUYING负担。经审理，本院对一审已查明的事实依法予以确认。另查明，2010年4月7日，孙海峰（作为原告）与ZHOUYING（作为被告）、郑素卿（作为第三人）房屋买卖合同纠纷经一审法院审理【（2010）天法民四初字第884号】，孙海峰请求：确认案涉房屋归孙海峰所有；ZHOUYING支付违约金等。一审经审理判决：一、确认案涉房屋的所有权归孙海峰所有。二、驳回孙海峰的其他诉讼请求。郑素卿不服上诉至本院，本院经审理，认定：孙海峰依据ZHOUYING以叶瑞生代理人名义与其签订的《房屋买卖合同》主张对涉案房屋享有所有权，但孙海峰尚未取得涉案房屋产权登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得的法定情形，一审判决认定孙海峰属于善意取得涉案房屋，于法无据；一审判决支持孙海峰的诉讼请求，依据买卖合同关系将涉案房屋所有权直接确认给孙海峰所有，也有违《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记生效的规定，实体处理有误。ZHOUYING在上述买卖合同中，仅是涉案房屋出卖人叶瑞生的代理人，并非合同相对人；一审期间，ZHOUYING作为叶瑞生继承人的公证证明文件即广东省广州市南方公证处出具的（2010）南公证内字第02351号）《公证书》已被依法撤销，ZHOUYING是否属于叶瑞生法定继承人、是否对涉案房屋享有权益的利害关系人，目前无法确认。此外，涉案房屋是否属于叶瑞生与郑素卿夫妻共同财产，上述争议均需等待一审法院（2010）天法民一初字第563号案件审理结果。孙海峰主张《房屋买卖合同》有效并主张相应合同权利的，可待上述案件审结后另案主张。据此，本院作出（2012）穗中法民五终字第1910号判决：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第884号民事判决；二、驳回孙海峰的全部诉讼请求。本院认为，因ZHOUYING是美利坚合众国国籍，故本案属涉外民事纠纷案件，本案各方当事人没有约定合同适用的法律，因合同签订地、履行地均在我国内地，且诉讼中各方当事人均同意中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法，故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。本案争议焦点在于：一是案涉买卖合同关系中ZHOUYING是否构成违约；二是孙海峰主张差价损失应否支持。关于案涉买卖合同关系中ZHOUYING是否构成违约的问题。根据本院（2016）粤01民终11676号民事判决的认定“案涉房屋虽登记在叶瑞生名下，但属于叶瑞生与郑素卿的夫妻共同共有财产，现有证据不足以证明叶瑞生出售案涉房屋经郑素卿事前同意或事后追认，即不足以证明出售案涉房屋为叶瑞生、郑素卿的共同意思表示，故叶瑞生出售案涉房屋的行为属无权处分。”结合本院（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决查明的事实：郑素卿与叶瑞生于1989年4月27日在汕头市登记结婚，1991年叶瑞生与ZHOUYING生育儿子叶佐聪，案涉房屋是叶瑞生1996年7月购买，2009年叶瑞生于美国死亡，以及郑素卿在该案一审中提交的其与ZHOUYING、叶瑞生等的合影照片等。本院认为：经生效判决认定，案涉房屋买卖合同签订及履行过程中，孙海峰均属善意，不能继续履行的原因在于出售方属无权处分且共有权人明确表示不同意出售，因此，出售方已构成根本违约。根据上述生效判决查明事实足以认定ZHOUYING对于叶瑞生出售案涉房屋属无权处分是知晓的，而其在叶瑞生死亡后仍持委托书以叶瑞生名义出售案涉房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，代理权终止后的行为，未经追认的由行为人承担民事责任，故导致案涉房屋买卖合同被解除的责任在于ZHOUYING，相应的违约责任应由ZHOUYING承担。关于孙海峰主张差价损失应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，导致案涉房屋买卖合同被解除的责任在于ZHOUYING，孙海峰作为守约方，可以要求ZHOUYING赔偿可得利益损失即房屋差价。郑素卿主张孙海峰在本院（2012）穗中法民五终字第1910号判决生效时应知道案涉房屋无法过户至孙海峰名下，其后损失应由孙海峰自行承担。经查，本院（2012）穗中法民五终字第1910号生效判决虽驳回孙海峰关于案涉房屋归其所有的诉讼请求，但明确认定相关争议“均需等待一审法院（2010）天法民一初字第563号案件审理结果。孙海峰主张《房屋买卖合同》有效并主张相应合同权利的，可待上述案件审结后另案主张”，故该生效判决并不能作为孙海峰确定案涉合同目的无法实现的时间节点。一审法院根据本院（2016）粤01民终11676号民事判决生效作为确定房屋差价计算节点，合法有据。本院予以确认。综上所述，ZHOUYING的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45391元，由上诉人ZHOUYING负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  罗 毅审判员  张明艳二〇一九年十二月二十六日书记员  刘嘉欣陈蕴琦