湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0503民初2340号 原告：李文祥，男，1969年12月4日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。 被告：龙开喜，男，1985年1月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：唐武林，湖南大行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文君琳，湖南大行律师事务所律师。 被告：邵阳市天源房地产开发有限公司。 法定代表人：孙红发，该公司总经理。 原告李文祥与被告龙开喜、邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）第三人撤销之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，于2019年11月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。根据第三人撤销之诉案件应当组成合议庭审理的法律规定，本院于2019年12月5日作出（2019）湘0503民初2340号民事裁定，本案转为普通程序，于2019年12月27日依法组成合议庭再次对本案公开开庭进行了审理。原告李文祥的委托诉讼代理人许婷与被告龙开喜及其委托诉讼代理人唐武林、文君琳到庭参加诉讼，被告天源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文祥向本院提出以下诉讼请求：1、依法撤销被告龙开喜与被告天源公司（2018）湘0503民初594号民事调解书；2、依法确认房为原告所有；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用、保全担保费用。事实与理由：2011年10月20日，原告李文祥与案外人朱攀红共同向被告天源公司时任法定代表人呙虎祥出借2000000元。原告李文祥分别向呙虎祥指定户名为尹学成的银行账户转账1700000元，向呙虎祥本人的银行账户转账180000元，另二人还通过现金的方式向呙虎祥出借120000元。呙虎祥向原告出具了借据，约定6个月后归还，同时约定了月利率3%。同日，原告李文祥和朱攀红与被告天源公司签订了10份《商品房买卖合同》（其中包含案涉房屋），合同约定，被告天源公司将十套房产以市场价格售卖给原告李文祥和案外人朱攀红，并办理了商品房合同备案。同日，被告天源公司向原告李文祥出具《承诺书》，明确：呙虎祥向原告借款200万元用于该公司的经营；上述十份《商品房买卖合同》的付款条件暂不生效；如果呙虎祥或者被告天源公司未依约还款，即视为原告已全部付清购房款，被告天源公司将继续履行商品房买卖合同的全部义务。借款到期后，呙虎祥和被告天源公司均未归还借款本息，三方于2012年4月20日签订了《结算书》，结算书确认：被告天源公司和呙虎祥应归还给原告借款本息2360000元；被告天源公司将原签订的十套房产其中七套房产按合同约定的价格售卖给原告（其中包含案涉房屋）。原告应支付被告天源公司购房款2382933元；原告和被告之间的债务互相抵销后，原告仍需向被告天源公司支付22933元购房款，该购房款待被告天源公司将所有房屋交付给原告并办理了房屋权属证书后，原告一次性支付剩余购房款给被告天源公司。因此，自签订该结算书后，原、被告之间的民间借贷关系应转化为商品房买卖合同关系，原告李文祥和案外人朱攀红系上述7套房屋的合法所有权人。由于被告天源公司怠于行使义务，原告向邵阳市大祥区人民法院提起诉讼，要求被告天源公司立即将房屋交付给原告，并承担违约责任。2019年3月14日，该案在第一次庭审时，被告龙开喜以权利人的身份申请作为第三人要求参与诉讼，此时，原告才知道两被告在原告不知情的情况下通过另案就案涉房屋的确权于2018年8月15日达成调解协议，且该案涉房屋现已办理了房屋变更登记手续。原告认为，原告和被告天源公司双方的民间借贷关系经结算后转化为商品房买卖合同关系，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，并办理了房屋备案登记手续，原告系房屋所有权人。对于被告天源公司延期交房等违约责任，原告可另行诉讼。两被告在故意不通知原告的情况下达成房屋确权的调解协议，已损害原告的合法权益。请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告龙开喜辩称，原告所提交的承诺书及结算书不具有真实性，应系事后伪造，且案外人呙虎祥无权代表被告天源公司进行结算，原告与被告天源公司或者跟呙虎祥存在恶意串通损害被告的利益，故原告所提交的《承诺书》、《结算书》及《商品房买卖合同》应认定为无效；根据本案现有的证据无法查明200万元借款是否实际出借并用于被告天源公司；2018年8月15日邵阳市大祥区人民法院作出的（2018）湘0503民初594号民事调解书合法有效，并未侵害原告的合法权益，原告要求撤销该调解书没有任何事实和法律依据；原告提起撤销之诉已经超过六个月的法定期限，其已丧失了胜诉权；即使原告所提交的《结算书》真实有效，本案存在“一房二卖”的情形，根据案涉房屋的合同签订情况、房款缴纳及房屋交付等情况，也应认定案涉房屋归被告龙开喜所有。原告的诉讼主张不能成立，请依法驳回其全部诉讼请求。 被告天源公司未予答辩，亦未提供任何证据。 经审理查明：2011年10月20日，原告李文祥和案外人朱攀红共同向被告邵阳市天源房地产开发有限公司及该公司的法定代表人呙虎祥出借2000000元，其中：朱攀红提供借款1200000元，李文祥提供借款800000元。同日，天源公司（出卖人）与李文祥、朱攀红（买受人）就天源公司承建的十套房屋（包含案涉房屋）分别签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房合同备案手续。该合同约定：买受人李文祥购买的商品房总金额为333238元；买受人应于2011年5月12日前支付全部房款的95%，计￥317238元，余款为全部房款的5%，计￥16000元，须在接到出卖人的交楼通知后10日内付清，出卖人应当在2012年3月15日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。同日，天源公司还向李文祥出具一份《承诺书》，内容为“李文祥同志:我公司原法定代表人呙虎祥同志于2011年10月20日以个人名义向你出具借条，借款贰佰万元，该款系用于我公司的经营，同日，我公司与你签订了《商品房买卖合同》十份，该合同的付款条款暂不生效，如果我公司或者呙虎祥同志于约定还款之日未依约归还借款，即视为你已全部付清购房款，我公司继续履行商品房买卖合同的全部义务。”该《承诺书》由公司新变更的负责人尹显祝签字并加盖了公司公章。2012年4月20日，李文祥、朱攀红（甲方）与天源公司、呙虎祥（乙方）签订了一份《结算书》，该结算书内容为：因甲方借款给乙方后，在约定的还款期限内乙方无力归还，甲、乙双方对该债务进行结算后，经协商一致自愿达成以物抵债的如下协议。一、甲方于2011年10月20日向乙方提供借款200万元，其中甲方通过李文祥的银行账户分别向乙方呙虎祥指定的户名为尹学成的银行账户转账170万元，向呙虎祥本人的银行账户转账18万元，另甲方通过现金的方式向呙虎祥提供借款12万元。乙方对此借款金额和事实无异议。二、甲、乙双方就此借款利息口头约定为月利率3%，书面约定借款期限为6个月，借据载明乙方应在2012年4月19日归还甲方借款。三、乙方呙虎祥确认已将该200万元借款投入乙方邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）的项目之中，乙方天源公司对此予以认可。四、2011年10月20日，甲方与乙方天源公司签订了10份《商品房买卖合同》，……，乙方将十套房产以市场价格售卖给甲方，并办理了商品房合同备案，意图为该借款提供流质担保。五、2011年11月20日，乙方天源公司向甲方李文祥出具承诺，十份《商品房买卖合同》暂不生效，如果乙方呙虎祥或者天源公司未依约还款，即视为甲方已全部付清购房款，乙方天源公司将继续履行商品房买卖合同的全部义务。六、现乙方的借款已到期，乙方无力归还借款本金和利息。经甲、乙双方结算确认，乙方共欠甲方借款本金200万元、利息36万元，共计236万元。乙方愿意将上述十套房产的七套房产按原价格出售给甲方，七、甲方需支付乙方购房款共计2382933元。甲、乙双方以债务相互抵销的方式履行该房屋买卖合同。债务相互抵销后，甲方仍需向乙方支付22933元购房款。该购房款待乙方将所有房屋交付给甲方并办理了房屋权属证书后，甲方一次性支付剩余购房款给乙方天源公司。八、自签订本结算书之日起，甲、乙双方的民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系，甲方系上述7套房屋的合法所有权人。乙方不得将上述房屋另行销售或者设立权利担保等，否则甲方有权要求乙方支付20万元违约金。九、本结算书签订后，甲方将借据的原件退还给乙方，乙方据实另行向甲方开具236万元的购房款收据。…。该《结算书》由呙虎祥签名，加盖天源公司的公章。 另查明，2007年10月，原邵阳市农业局为解决下属二级单位下岗职工的住房困难问题，该局对原邵阳市农业科技推广中心的建设用地改变土地用途并转让土地使用权，用于集资房建设，由天源公司承建；原农业局共有37户集资户（龙开喜系其中的集资户之一），2008年7月底交付首笔购房款（定金）30000元；此后，龙开喜分别于2008年7月31日、2011年11月4日向天源公司交款30000元、30000元，在2011年12月2日交付总房款尾款139037元。2011年12月2日，天源公司与龙开喜签订了一份《集资房认领协议书》，该协议书确认：付款方式为一次性付款：总房款199037元整，2008年7月31号交付房款30000元整，2011年11月4日交付30000元，2011年12月2日交付尾款139037元整（在此价格上优惠2000元）；天源公司应当在2012年3月15日前，将经分期综合验收合格的房屋交付龙开喜使用。2011年12月2日，龙开喜将尾款139037元交付给天源公司。因天源公司一直没有将房屋交付，2018年6月15日，龙开喜向本院起诉被告天源公司，请求确认原、被告所签《集资房认领协议书》合法有效；判令被告所开发的为原告所有。2018年8月15日，该案经本院主持调解，双方达成协议，本院向双方送达了（2018）湘0503民初594号民事调解书，该调解书的协议内容有：原告龙开喜与被告天源公司于2008年12月2日（实际时间应是2011年12月2日）签订的《集资房认领协议书》合法有效；被告天源房公司开发的房屋为原告所有；被告天源公司承诺在本调解书生效后三十日内协助原告龙开喜办理协议第二条所述的房屋不动产登记手续。因天源公司未履的行调解书确定的义务，龙开喜向本院申请强制执行，在执行中，本院于2019年4月3日作出（2019）湘0503执468号执行裁定，并向邵阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，2019年4月24日，邵阳市不动产登记中心向龙开喜颁发《不动产登记证明》，将房屋预告登记在龙开喜名下。 再查明，因天源公司开发项目不力，已造成诸多遗留问题，为解决和处理相关矛盾，邵阳市大祥区政府在2014年就成立了邵阳市大祥区处置有关问题专项工作组。2019年2月16日，邵阳市大祥区处置有关问题专项工作组、业主委员会共同发布了公告，该公告中明确：经审核通过，对于房产无争议、各种款项（购房尾款、自救款、滞纳金）按照规定交清者，同意第一批开通水、电、气入户。龙开喜系所列开户名单之一，并交齐“自筹自救”款35000元，案涉房屋现已交付给龙开喜并在装修之中。 又查明，2019年2月15日，李文祥、朱攀红共同向本院提起诉讼【案号为（2019）湘0503民初200号】，要求天源公司将2012年4月20日双方签订的《结算书》中以房抵债的七套房屋（包含案涉房屋）予以交付，并承担违约责任。此案在审理中，龙开喜作为第三人申请参加诉讼，李文祥才得知其在未参与（2018）湘0503民初594号民事案件诉讼的前提下，龙开喜与天源公司于2018年8月15日就案涉房屋的确认已达成调解协议，李文祥、朱攀红遂向本院申请撤回此案的诉讼，本院于2019年4月18日作出准予撤诉的民事裁定。 以上事实，有身份证、内资企业登记基本情况表、承诺书、个人活期明细账查询、结算书、商品房买卖合同、（2018）湘0503民初594号民事调解书、邵阳市农村农业局证明、集资房认领协议书、收款收据、公告、邵阳市大祥区处置有关问题专项工作组及业主委员会的证明、（2019）湘0503执468号执行裁定书、（2019）湘0503执468号协助执行通知书、不动产登记证明等证据及当事人的陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，本案系第三人撤销之诉。本案的争议焦点是：1、李文祥是否具备提起第三人撤销之诉的主体资格。2、李文祥提出撤销本院（2018）湘0503民初594号民事调解书及确认房屋为其所有的主张能否得到支持。 一、关于李文祥提起第三人撤销之诉是否具备相应主体资格的问题。 本案中，根据查明的事实，李文祥与天源公司就案涉房屋于2011年10月20日签订了《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，双方之间已构成合同关系，双方的民事权利、义务应受法律保护和约束，故李文祥对该案诉讼标的（案涉房屋）具有独立请求权，由于龙开喜与天源公司就案涉房屋的权属纷争通过民事诉讼，但在本院的（2018）湘0503民初594号案件审理中，该案双方当事人未申请追加李文祥为案件的第三人参加诉讼，本院亦未依职权追加李文祥为第三人参加诉讼，李文祥因不知道该案诉讼程序而未申请参加诉讼，其对未参加该案诉讼的情形并无过错，再者，李文祥通过本院（2019）湘0503民初200号民事诉讼中才得知案涉房屋的权属已由另案予以处理，遂在六个月内向本院提起本案的诉讼，李文祥的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼”、“自知道其民事权益受到损害之日起六个月内，应向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”的情形。因此，李文祥作为有独立请求的权利人具备第三人撤销之诉的主体资格。龙开喜抗辩提出李文祥提起诉讼的期限已超过六个月诉讼时效的观点，与事实不符，本院不予采信。 二、关于李文祥诉请撤销（2018）湘0503民初594号民事调解书及确认房屋为其所有能否得到支持的问题。 本案中，天源公司就案涉房屋与李文祥签订《房屋买卖合同》，又就案涉房屋与龙开喜签订《集资房认领协议书》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，李文祥、龙开喜与天源公司分别签订的两份房屋买卖合同,均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，龙开喜、李文祥作为买受人均有权要求天源公司履行合同。龙开喜辩称李文祥与天源公司或与呙虎祥存在恶意串通损害其利益，对李文祥所提交的《承诺书》、《结算书》及《商品房买卖合同》应认定为无效的观点，理由不充分，且无相关证据予以佐证，本院不予采信。 本案属一房二卖之纠纷，关于审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据本案查明的事实，1、从产权变更登记情况来看。本案中，李文祥与天源公司签订的《商品房买卖合同》虽然经过备案，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力；而龙开喜与天源公司也签订《集资房认领协议书》，且案涉房屋现的现状已处于预告登记状态，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”为此，龙开喜对案涉房屋的权属优于李文祥；2、从两份合同成立的先后时间来看。本案中，虽然李文祥与天源公司签订《商品房买卖合同》的时间在2011年10月20日，但从双方2012年4月20日签订《结算书》的内容来看，当时李文祥与天源公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非房屋买卖，而是为民间借贷提供担保，而《结算书》内容的本质上属于以物抵债行为，此时，双方之间才表现出房屋买卖的真实意思，根据民事行为需真实意思表示的法律规定，因此，李文祥与天源公司之间房屋买卖合同关系成立的时间应确定为2012年4月20日，而龙开喜与天源公司就房屋买卖的缔约行为发生在2008年7月，且房屋买卖合同成立的时间为2011年12月2日，相对而言，龙开喜与天源公司房签订合同的时间先于李文祥。3、从购房款的支付情况来看。龙开喜已在2011年12月2日前将案涉房屋的购房款全部交清，而李文祥与天源公司在2011年10月20日签订《商品房买卖合同》时并未交纳购房款，即使认定以物抵债的行为有效，其交纳购房款的时间也应确定为2012年4月20日。4、从房屋的占有情况来看。龙开喜现已实际占有案涉房屋并正在装修之中，为此，龙开喜对案涉房屋的占有管理权先于李文祥。基于前述，优先保护龙开喜的利益，更符合公平原则和经济原则。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条规定，调解书的部分或全部内容错误，是指调解书中处理当事人民事权利义务的结果错误。根据以上阐述，本院的（2018）湘0503民初594号民事调解书就案涉房屋权属的确认及处理并未损害李文祥的民事权益，因此，李文祥提出撤销该民事调解书的主张，于法无据，本院不予支持；同理，对于李文祥提出确认房屋为其所有的主张，本院亦不予支持。李文祥对案涉房屋现只享有债权请求权，而非物权请求权，李文祥因合同未能履行导致利益受损，可另循法律途径解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十二条、第二百九十六条、第三百条第一款第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李文祥的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费计80元，由原告李文祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判长 陈  功 审判员 唐 步 城 审判员 周 智 勇 二〇一九年十二月二十七日 书记员 夏何曦子 附相关法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料： (一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼; (二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误; (三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。 第二百九十六条民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书房部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。 第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理： (一)请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分; (二)请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分; (三)请求不成立的，驳回诉讼请求。 对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。 原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。