河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3815号上诉人（原审被告）：买艳利，女，1974年4月8日出生，回族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王芳，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：耿青国，男，1965年11月26日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：秦童，河南苍穹律师事务所律师。原审第三人：刘洪生，男，1975年10月6日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：班全福，河南豫城律师事务所律师。上诉人买艳利因与被上诉人耿青国、原审第三人刘洪生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日受理后，依法组成合议庭，于12月24日公开开庭审理了本案。上诉人买艳利及其委托诉讼代理人王芳、康婕，被上诉人耿青国的委托诉讼代理人秦童，原审第三人刘洪生的委托诉讼代理人班全福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。买艳利上诉请求：1、撤销原审（2019）豫0802民初4195号判决，改判上诉人不承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实不清。买艳利并非涉案买卖合同的主体，其对涉案房屋没有处分权，该房屋不是买艳利的。事先已告知耿青国该房源信息是博骐置业公司刘洪生让帮忙宣传的，之后耿青国去和谐嘉苑小区办公室找刘洪生了解房屋信息，向刘洪生要求将该房款转给买艳利，买艳利收到耿青国转账后已及时转给刘洪生，刘洪生将收到的购房款转入靳华（焦作市政源咨询服务有限公司员工）指定的账号中，政源公司于交款当天向耿青国出具了房屋交款凭证，耿青国对其购买的是政源公司房屋这一事实是明知的，一审时耿青国对收到交款凭证事实予以认可。2、原审违反“先刑后民”原则。涉案房屋收款人已被刑拘，该案件正在侦查中，耿青国是犯罪嫌疑人靳华案件的被害人，买艳利与第三人刘洪生在一审均提供了购买该房屋人员统计表，上面有涉案房屋，且登记的是耿青国妻子陈见风的名字。公安机关已将其列入被害人名单，并通知耿青国将交款凭证提供给公安机关鉴定，耿青国并未向公安机关提供。另，原审程序错误，政源公司向耿青国出具了涉案房屋的交款凭证，实际购房金额也转入靳华指定的银行账户，其与本案具有直接的法律上的利害关系，原审拒绝刘洪生的追加申请，造成本案事实未查清。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。耿青国辩称：1、上诉人是买卖合同的主体。房屋信息是买艳利发布的，房屋的位置、面积明确具体，看房也是买艳利安排其爱人带领耿青国看的。在买卖合同签订的过程以及交款的整个过程当中，耿青国均不知道有刘洪生参与，只是在后期该房屋出现问题无法交房时，才听买艳利提到刘洪生，才和刘洪生聊天有过接触。买卖合同是买艳利和耿青国之间所签，与刘洪生、靳华及正源公司无关。2、所谓的交款单是买艳利交给耿青国的，买艳利当时在卖房时声称这个房子是他买的房子，要小房换大房，需要卖掉换房，交款单上所显示的政源公司与买艳利和耿青国之间的买卖合同无关。3、原审不违反“先刑后民”原则，靳华所涉诈骗案件与耿青国无关。公安机关侦查过程中，受害人名单是买艳利和刘洪生向公安机关提供的，与耿青国无关。上诉人可以在返还给耿青国房款后，向犯罪嫌疑人靳华或刘洪生进行追偿。刘洪生述称，原判认定事实错误，应依法予以撤销。上诉人与被上诉人不存在房屋买卖关系，基于我方与上诉人的丈夫是朋友关系，介绍上诉人推销政源公司的涉案房产，上诉人收取被上诉人的房款后，按照约定将收取的房款转给我方，我方再转给靳华所指定的账户。在此过程中上诉人收取被上诉人的28000元是中介费，我方收取中介费81986元，只是在靳华涉嫌诈骗过程中，按照公安机关的要求我方退还被上诉人81986元，上诉人没有按照要求退还中介费28000元。我方与上诉人、被上诉人都是诈骗受害人，并且举报了靳华涉嫌诈骗，本案应属刑事犯罪，根据法律规定应该“先刑后民”，中止本案审理。耿青国向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款328000元及利息（利息以328000元为基数，自2018年8月6日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际返还之日），如查明第三人需要承担责任，也向第三人主张权利；3、本案诉讼费用、保全费、保费等费用由被告承担。一审法院查明：被告买艳利发布消息，称焦作新区两栋单元楼出售，一套90多平方、单价4100元，另一套120多平方、单价4500元。原告耿青国看到消息后，与买艳利洽谈。买艳利安排其爱人带耿青国去看房，并催促耿青国交纳房款。2018年8月1日，耿青国向买艳利账户转款320000元，买艳利收到后，同日向第三人刘洪生转款300000元。买艳利将政源公司出具的交款凭证交付给耿青国。交款凭证载明：和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户，面积122.99平方，单价3220元，总价396028元，已交198014元，交款人陈见风。2018年8月6日，耿青国通过微信向买艳利付款8000元。2019年6月3日，耿青国与买艳利通过微信聊天商谈一起向刘洪生追款事宜。2019年6月18日，耿青国出具收条，载明收到刘洪生退高出房款部分50000元，2019年7月19日，耿青国再次出具收条，载明收到刘洪生退出房款31986元。第三人刘洪生以靳华涉嫌诈骗为由报案，焦作市公安局焦南分局于2019年5月14日受案，并对靳华于2019年6月3日刑事拘留。史秋萍等人以房屋买卖合同为由，在郑州高新技术产业开发区人民法院以博骐公司、政源公司和刘洪生为被告起诉，该院以靳华涉嫌犯罪为由裁定驳回起诉。史秋萍不服提出上诉，郑州市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。另查明，耿青国为申请诉讼保全，在阳光财产保险股份有限公司焦作中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支付保险费984元。一审法院认为，原、被告之间的纠纷属房屋买卖合同纠纷。本案原告缴纳了购房款，但没有得到房屋，这一事实各方均无异议。无论原告与何人存在房屋买卖合同关系，由于原告事实上无法取得交易房屋，其合同目的无法实现，其主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但由于双方并未签订书面房屋买卖合同，对原告究竟与何人存在房屋买卖合同关系，成为本案争议的焦点内容。一、买卖合同主体的认定。由于房屋买卖合同并非要式合同，法律未要求必须以书面方式出现，因此以口头方式成立的房屋买卖合同仍然合法有效。结合本案具体情况，综合认定与原告存在买卖合同关系的主体是被告买艳利，主要理由：第一，被告买艳利发布了房屋销售信息，且发布信息中未载明是他人的房屋。通过微信语音聊天记录可以看出，其发布的内容“焦作新区两栋单元楼出售，一套90多平方、一套120多平方，价格优惠，有意者请联系我”，自始至终买艳利未披露其是代他人销售，原告直接与买艳利洽谈购买房屋的具体坐落、价格、付款等主要合同内容，原告有理由相信是购买被告买艳利的房屋。第二，买艳利安排其爱人带原告实地看房，以及直接接受原告交付的购房款，以实际行动履行了房屋买卖合同的义务并行使了接受购房款的权利。虽然其交付给原告的收款收据是由政源公司出具的，但其中内容与原告付款金额等并不吻合，不能证明履行合同的另一方主体是政源公司。第三，不能认定买艳利系受刘洪生委托销售房屋。虽然被告认为其系受刘洪生委托销售房屋，但刘洪生在庭审中对此予以否认，被告亦未提交证据证明委托的事实存在。如果是委托关系或者是促成原告与刘洪生交易的中间人的话，在没有明确授权的情况下直接对房屋的价格、付款等作出意思表示，违背常理。正常情况下，作为中间人应安排原告与刘洪生直接洽谈，并由刘洪生收取房屋款项，但买艳利直接收取购房款，且在收取购房款后亦未向原告表示款项需要转交给他人。同时，买艳利向刘洪生转交款项时，扣除了28000元未予转交，同样不符合中间人的身份。第四，刘洪生直接向原告退还部分款项，并不改变买艳利作为房屋出卖人的身份。刘洪生辩称退还的款项系其收取的中介费，同样否定了买艳利所称的系受刘洪生委托销售房屋的说法。虽然刘洪生并未提供证据证明其与买艳利之间在向原告销售房屋过程中的作用和关系及原告为刘洪生出具收到条，原告无法取得房屋，为减少损失与被告共同向刘洪生追款，但不能视为原告认可购买的是刘洪生的房屋。综上，买艳利所辩称其系受刘洪生委托销售房屋的抗辩观点不能成立。二、关于是否需要先刑后民的问题。被告及第三人均认为本案涉及违法犯罪，应当本着先刑后民的原则，裁定驳回原告起诉，将案件移送公安机关。该院认为被告及第三人的观点不能成立。主要理由：第一，本案与史秋萍等所诉案件情形不同。郑州市中级人民法院生效裁定认为应当驳回起诉的案件，系史秋萍等人直接向政源公司和博骐公司购买的房屋，犯罪嫌疑人靳华以政源公司名义进行了诈骗行为，在刑事案件未处理完毕之前，确实应当移送公安机关查明。但本案原告始终未与靳华、政源公司发生直接的买卖关系，亦未向政源公司或靳华付款，因此现有证据不能认定原告所主张的权利与犯罪嫌疑人靳华的犯罪行为有直接关联性。第二，靳华案件的被害人不包括原告。靳华被追究责任，报案人是博骐公司和刘洪生，其自认其系受害人。在公安机关出具的鉴定意见书上载明的被害人包括本案被告买艳利，而没有原告耿青国，同样不能认定原告的买卖合同系靳华所为。第三，不排除买艳利在政源公司（靳华）处购买房屋后转卖原告牟利的可能性。根据查明的事实，买艳利在收取原告交付的购房款后，直至靳华于2016年6月3日被采取强制措施，长达10个月的时间占有28000元未向刘洪生或靳华支付，该28000元有可能作为买艳利转卖所得收益。第四，买艳利作为受害人可以通过刑事诉讼向靳华主张权利，其作为被害人向公安机关提交了交款凭证，其权利受损与靳华的违法犯罪行为具有较强的关联性，其可以通过刑事诉讼的方式维护自身的合法权益。综上，根据现有证据不能认定原告的房屋买卖行为与靳华的违法犯罪行为具有刑法上的关联性，本案不具备追究刑事责任的可能性。相反，如被告买艳利因违法犯罪遭受损害的，可以向有权机关主张。三、关于买艳利与刘洪生的责任承担问题。根据合同相对性原则，与原告存在买卖合同关系的主体是买艳利，在无法定事由的情况下，刘洪生不应直接向原告承担责任。四、原告损失数额的确定。原告交纳的购房款为328000元，第三人刘洪生已经向原告退还了81986元，该部分应当自原告的损失中扣减。至于原告主张的利息部分，原告主张自交付之日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，符合法律规定，予以支持。原告主张的为申请保全购买保险而支出的保险费，并非必然发生的费用，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除原告耿青国与被告买艳利关于焦作市解放区映湖路和谐嘉苑8号楼东单元10楼西户的房屋买卖合同（口头合同）；二、被告买艳利于判决生效之日起十日内返还原告耿青国购房款246014元及利息（利息计算方法为：自2018年8月6日起至2019年6月18日，以328000元为基数；自2019年6月19日起至2019年7月19日，以278000元为基数；自2019年7月20日起至实际清偿之日止，以246014元为基数；上述利息计算标准均以中国人民银行同期同类贷款利率为准）；三、驳回原告耿青国的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3110元，保全费2160元，由耿青国负担700元，买艳利负担4570元。二审中，上诉人买艳利围绕其上诉请求向本院提供：1、耿青国与刘洪生的微信聊天记录一份（共3页），证明耿青国和刘洪生认识并留有联系方式，二者之间对购房事情一直有交流；2、买艳利朋友圈信息一份（共3页），证明买艳利在发房源信息时已说明该房屋不是自己的，耿青国是看到朋友圈信息后咨询的买艳利，其对房屋不是买艳利的情况是明知的；3、解放区人民法院（2019）豫0802民初4284号民事裁定书一份（共3页），证明和谐嘉苑房屋涉及靳华刑事案件的共有26套，任丽莉与耿青国购买的房屋均为所涉及刑事案件的26套房屋中的房屋，任丽莉已被列为靳华刑事案件的被害人，本案也涉及靳华刑事案件，本案应等待刑事案件结果。被上诉人耿青国质证称：对第1份证据的真实性有异议，从内容显示的时间看，聊天发生在2019年5月之后，也就是涉案房屋无法交付之后，耿青国之前并不认识刘洪生，买房、交款、看房均是由买艳利安排，该证据不能证明上诉人的证明指向；对第2份证据的真实性有异议，该朋友圈的信息是可以删除修改的，该证据和我们在一审中所提交给法院的聊天记录相矛盾，我们所提交的聊天记录，上诉人当庭予以认可，买艳利在和耿青国聊天时明确说是他自己的房子，所以该证据也不能证明其指向；证据3民事裁定书并未生效，任丽莉已向中院提起上诉。原审第三人刘洪生质证称：对上述3份证据没有异议。本院认为，上诉人提供的证据1、2不能否定买艳利与耿青国存在涉案房屋买卖关系，上诉人所提到的刑事案件不影响本案的审理。即上诉人所提供的证据不影响本案事实的认定。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据本案查明的基本事实，发生涉案房屋买卖关系的当事人系买艳利与耿青国。买艳利上诉称其并非涉案房屋的所有权人，买卖涉案房屋是刘洪生让帮忙宣传销售的，实际卖房人应是政源公司，其只是中间人。但其没有提供相应的居间合同及实际卖房人系政源公司且政源公司对买卖房屋行为予以追认的相关证据，故其辩解理由不能成立，本院不予采信。原判买艳利返还耿青国购房款及相应利息，并无不当。由于发生涉案房屋买卖关系的当事人系买艳利与耿青国，不涉及案外人政源公司及靳华，买艳利所称的刑事案件不影响本案的审理，故本案不存在先刑后民的问题。关于买艳利申请调查的内容（被害人名单、公安机关对耿青国的询问笔录）不影响本案事实的认定，故对其申请本院不予准许。综上，买艳利的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人买艳利负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月三十日书记员 李国良