四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4951号 原告：凉山州春森物业管理有限责任公司，住所地四川省西昌市宁远巷。 法定代表人：杨天刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张家兵，四川万鑫律师事务所律师（特别授权）。 被告：方兰洪，男，1961年4月15日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：方其燕（方兰洪之女），女，住四川省德昌县（特别授权）。 被告：方其燕，女，1984年10月12日出生，汉族，住四川省德昌县。 被告：周英，女，1973年11月10日出生，汉族，住四川省西昌市。 被告：董建国，男，1972年8月15日出生，汉族，住四川省西昌市。 被告：丁晓雨，女，1963年11月30日出生，汉族，住四川省西昌市。 被告：魏育秀，女，1975年4月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：李安胜，男，1971年12月22日出生，汉族，住四川省西昌市。 原告凉山州春森物业管理有限责任公司（以下简称为春森物业公司）诉被告方兰洪、方其燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，经原告申请，本院依法追加周英、董建国、丁晓雨、魏育秀、李安胜作为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告春森物业公司的委托诉讼代理人张家兵，被告方其燕（同时作为被告方兰洪的委托诉讼代理人），被告周英、董建国、丁晓雨、李安胜到庭参加诉讼。被告魏育秀经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在庭审过程中，被告董建国未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。 原告春森物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方兰洪、方其燕支付原告电费、水费、物业管理费、垃圾清运费共计10004.16元；2.判令被告方兰洪、方其燕按每日3%支付违约金（从2018年1月1日起至还清欠款时止）；3.判令被告周英、董建国、丁晓雨、魏育秀、李安胜对上述欠款承担连带清偿责任；4.由本案被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求中的物业管理费的计算方式明确为219.42平方米×2元/月×12月（2018年1月、2018年3月、2018年7月——2018年12月、2019年1月——2019年4月）。事实和理由：原告于2016年8月21日与西昌市大成商业广场小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定业主或物业使用人向原告交纳物业服务费，电费1.46元/度，水费5元/吨，物业管理费2元/平方/月，垃圾处理费20元/户/月。被告方其燕自2018年1月1日起至2019年4月30日期间未交电费、水费、物业管理费、垃圾清运费。被告方其燕拖欠电费4283.16元、水费975元，垃圾清运费240元。因被告方其燕于2018年8月1日与被告丁晓雨解除了房屋租赁合同，故被告方其燕应承担的物业管理费相应变更为4206元。根据合同约定，被告应从2018年1月1日起向原告支付违约金至还清欠款之日止。原告主张于法有据，应予支持。被告周英、董建国、丁晓雨、魏育秀、李安胜作为业主方应针对案涉物业管理费、垃圾清运费承担连带清偿责任，对原告主张的其他费用不承担连带责任。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告方兰洪、方其燕共同辩称，二被告未和原告签订物业管理合同。被告方其燕与被告丁晓雨于2018年8月解除了租赁合同，但原告起诉仍计算了涉及被告丁晓雨房屋的物业相关费用。被告方其燕可以支付原告主张的水电费，但其多次向原告反映租赁门市周围垃圾乱堆和门市门口车辆乱停的问题，原告均未解决，所以方其燕不应支付物业管理费和垃圾清运费。原告主张的违约金不合理。被告方其燕确实存在未缴纳物业相关费用的事实，但是具体月份记不清了。虽然被告方兰洪在合同上签字，但一直都是被告方其燕在实际履行该合同并经营租赁门市，被告方兰洪不应承担责任。原告主张被告方其燕拒签催收通知书不是事实，原告只是将催收通知书塞到租赁门市的玻璃门里面，然后电话通知被告方其燕，没有当面送达。 虽然被告魏育秀未到庭答辩，但在庭审前和被告周英、董建国、丁晓雨、李安胜共同提交了书面答辩状。五被告共同辩称，请求法院依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。1.原告与西昌市大成商业广场小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对五被告并不当然具有拘束力，五被告无按照该合同约定交纳物管费的义务。2.即使五被告可以承担连带责任，也仅以物管费为限，水费、电费、垃圾清运费等不属于连带责任的范畴且无法律明文规定。为减少诉讼成本和诉累，在承租人愿意支付物管费的前提下，请求法院支持五被告不承担物管费的连带责任及由承租人依法独立承担水电费、垃圾清运费的答辩意见。3.原告没有尽到催收责任，对相关损失的扩大应当承担相应责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的物业管理合同，被告方兰洪、方其燕对其无异议，被告周英、董建国、丁晓雨、李安胜未提交足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的房屋租赁合同、交费收据、微信截图、房屋信息摘要，其他到庭当事人对其真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以确认；3.原告提交的欠费催缴通知单，虽然被告方其燕主张未收到该通知单，但结合被告方其燕在庭审中关于原告将催收通知书塞到租赁门市的玻璃门里面，然后电话通知方其燕的陈述，本院对该证据反映的原告对被告方其燕进行了书面催收的事实予以确认；4.被告丁晓雨提交收款收据、欠条、出租门市合同，其他到庭当事人均未提出异议，本院对其均予以采信；5.被告魏育秀提交的房屋租赁合同、短信截图、微信截图，其他到庭当事人对其真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以确认；6.被告李安胜提交房屋租赁合同、微信截图，其他到庭当事人对其真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，被告魏育秀、丁晓雨、周英、董建国、李安胜作为甲方，被告方兰洪作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，其中约定：1.甲方将其坐落于西昌市大成商业广场一楼5–7、5–9、4–14、4–12–1、4–12–2号的房屋（面积共计219.42平方米）出租给乙方；2.租赁期限自2014年4月1日起至2017年4月17日止；3.在房屋租赁期间，水、电费，煤气费，自行安装的电话费、网络费等，物业管理费，该房屋租赁期间发生的其他费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。2016年8月21日，原告与西昌市大成商业广场第一届业主委员会（以下简称为大成业委会）签订了《大成商业广场物业服务委托合同》，其中约定：1.大成业委会将大成商业广场委托原告实行物业管理服务；2.原告负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴水电费和垃圾清运费、车场管理费和由相应业主承担的其他特约服务费；3.委托管理期限为10年，自2016年10月1日起至2026年9月30日止；3.一楼门市的物业管理费的收费标准为2元/平方米/月；4.业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，业主负有连带交纳责任；5.业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，按月5%的滞纳金追收。被告方其燕分别于2016年10月12日、2016年11月13日向原告交纳物业管理费等费用，原告出具了《收款收据》。根据《收款收据》，2016年10月——2016年11月，被告方其燕每月交纳物业管理费438元、垃圾清运费20元。因被告方其燕拖欠物业管理费等费用，原告陆续通过书面、微信的方式向被告方其燕进行催收。 另查明，虽然被告方兰洪在《房屋租赁合同》上签字，但该合同的实际承租人和实际履行人系被告方其燕。案涉租赁房屋的租赁期限自2014年4月1日起至2019年4月17日止。在租赁期间，被告方其燕于2018年8月1日与被告丁晓雨解除了租赁合同，被告方其燕的租赁房屋面积缩小为166.82平方米（219.42平方米－52.6平方米）。2018年11月11日，被告丁晓雨针对其房屋向原告交纳2018年7月15日——2018年10月31日的物业管理费和垃圾清运费。 又查明，在庭审过程中，被告方其燕辩称其与原告经协商确定每月只交400元物业管理费，对原告主张的水电费无异议，对垃圾处理费20元/户/月无异议。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。原告与大成业委会签订的《大成商业广场物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对大成商业广场全体业主及物业承租人具有约束力。1.原告提供了物业服务，被告方其燕作为《房屋租赁合同》的实际承租人和实际履行人，实际享受了原告为其提供的物业服务，被告方其燕应按照《房屋租赁合同》的约定履行给付相应费用的义务。即使原告在物业服务方面存在瑕疵或问题，被告也应通过与原告协商解决、向业主委员会反映等合法合理途径行使权利，而非以拒付物业管理费等费用的方式扩大矛盾。经计算，被告方其燕拖欠物业管理费4212.40元〔（2018年1月的物业管理费438元、2018年3月的物业管理费438元、2018年7月——2018年12月的物业管理费2001.84元（166.82平方米×2元/平方/月×6月）、2019年1月——2019年4月的物业管理费1334.56元（166.82平方米×2元/平方/月×4月）〕，该金额高于原告在庭审中主张的4206元。被告方其燕经原告书面催交后至今未缴纳，有违诚实信用原则，故原告有权要求被告方其燕支付物业管理费4206元、垃圾清运费240元、电费4283.16元、水费975元，共计9704.16元。2.关于原告要求被告按每日3%支付违约金的诉讼请求，《大成商业广场物业服务委托合同》约定原告针对业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费可按月5%追收滞纳金。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，原告不属于国家行政管理部门，无权收取滞纳金，且物业合同不能将滞纳金和违约金相混同，原告主张违约金于法无据，本院对原告该诉讼请求不予支持。3.虽然《房屋租赁合同》约定由承租人交纳物业管理费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”规定，被告周英、董建国、魏育秀、李安胜应对被告方其燕应支付的物业管理费4206元承担连带责任，被告丁晓雨应对其中876元部分（2018年1月、2018年3月的物业管理费）承担连带责任。被告魏育秀经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告董建国未经法庭许可中途退庭，视为二被告自愿放弃相应诉讼权利，由此引起的法律后果，应当由二被告自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、被告方其燕于本判决生效之日起三十日内向原告凉山州春森物业管理有限责任公司支付物业管理费4206元、垃圾清运费240元、电费4283.16元、水费975元，共计9704.16元； 二、被告周英、董建国、魏育秀、李安胜对第一项确定的被告方其燕应支付的物业管理费4206元承担连带责任，被告丁晓雨对其中876元部分与被告周英、董建国、魏育秀、李安胜承担连带责任； 三、驳回原告凉山州春森物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告方其燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 但 颖 二〇一九年十二月二十三日 书记员 马青青 附1：本案证据目录 一、原告凉山州春森物业管理有限责任公司提交证据和证明目的如下： 1.物业管理合同、房屋租赁合同一份，证明：一是原告于2016年8月21日与西昌市大成商业广场小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定大成商业广场的物业由原告管理，期限十年；二是方兰洪租赁的门市根据收费标准为2元/平方米/月，门市面积为219.48平方米。 2.交费收据、欠费催缴通知单各两张，证明：一是租赁门市的经营名称为“爱迪尔”，每月应缴物业管理费438元、垃圾费20元；二是方兰洪自2018年起欠缴12个月各项管理费、水电费。 3.微信截图五张，证明原告多次催告门市租赁经营者交纳物业管理费和水电费的事实。 4.房屋信息摘要四张，证明周英、董建国、丁晓雨、魏育秀、李安胜出租给方兰洪的房屋在大成商业广场，均是业主。 二、被告方兰洪、方其燕、周英、董建国未提交证据。 三、被告丁晓雨提交证据和证明目的如下： 1.收款收据一张，证明其交纳了2018年7月15日至2018年10月31日期间的物管费、垃圾费。 2.欠条一张，证明方其燕欠其房租。 3.出租门市合同一份，证明其门市的物业相关费用自2018年11月1日起由另外的承租人交纳。 四、被告魏育秀提交证据和证明目的如下： 房屋租赁合同一份、短信截图七张、微信截图两张，证明：一是其和方其燕之间形成了租赁关系，门市产生的一切费用由承租方承担；二是其向方其燕催交房租，方其燕一直未交，也不退还房屋。 五、被告李安胜提交证据和证明目的如下： 1.房屋租赁合同一份，证明其与方其燕形成了房屋租赁合同关系，虽然系其父方兰洪签字，但实际系方其燕经营。 2.微信截图四张，证明方其燕向其交纳租金。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。