呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4572号上诉人（原审原告）：内蒙古奥特莱斯涂料有限公司，住所地呼和浩特市回民区钢铁路金海工业园区。法定代表人：张浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：布鲁格尔迪，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：张元玺，男，高中毕业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：奇剑英，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古奥特莱斯涂料有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人张元玺房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奥特莱斯公司的委托诉讼代理人布鲁格尔迪，被上诉人张元玺及其委托诉讼代理人奇剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥特莱斯公司上诉请求：撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判支持奥特莱斯公司的诉讼请求，诉讼费由张元玺承担。事实和理由：第一，奥特莱斯公司与张元玺因承租房屋被拆迁，奥特莱斯公司向张玉玺主张赔偿，不应当定性为侵权纠纷，租赁房屋被拆迁是在合同履行期内发生，且张元玺并无侵权行为，本案不存在侵权主体，奥特莱斯公司无法诉讼，一审法院定性错误。第二，本案不存在侵权与合同的竞合，一审法官在庭审上的释明，没有详细说明侵权之诉与合同之诉的具体区别，误导奥特莱斯公司认为拆迁赔偿是侵权之诉，导致一审法院对奥特莱斯公司的合理诉求不予处理。庭审中，奥特莱斯公司明确其上诉请求为：1.判令张元玺给付奥特莱斯公司拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费共计640376.77元；2.判令张元玺支付以640376.77元为本金，按照每年4.75%计算的自2014年8月至2019年4月期间利息；放弃要求张元玺退还奥特莱斯公司7个月零20天的房屋租金共计70277.77元的诉讼请求。张元玺辩称，第一项主张的拆迁赔偿以及过渡费64万多，属于变更诉讼请求。一、奥特莱斯公司上诉请求不成立，一审法院认定的事实是清楚的，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持原判。奥特莱斯公司在上诉状事实理由部分既已承认张元玺对其并未实施任何侵权行为，却又主张因拆迁致使其受损之诉求相互矛盾，奥特莱斯公司诉请并无事实及法律依据。奥特莱斯公司一审立案及庭审时均明确选择了房屋租赁纠纷案由，一审法院是遵从当事人自主选择的权利，并无不当。二、本案厂房租赁所涉的房租返还问题，奥特莱斯公司亦不能就其主张诉请出示证据予以证实，恰恰张元玺提出反证证明奥特莱斯公司欠缴租金的事实，一审法院因时效问题未支持张元玺原审的反诉请求，显然奥特莱斯公司欠缴租金的事实是成立的。奥特莱斯公司主张之诉请无法出示其被拆迁标的的种类、数量、价值及赔偿等的依据。而且拆迁针对的主体是产权人，而非租赁人，若以租赁人租赁后添附行为即可获益，出租人权益如何保障，租赁即可获得物权显然没有法律依据。奥特莱斯公司与张元玺在协议中明确约定了因政府拆迁致使合同无法履行的，双方互不承担赔偿责任，该约定既不违法，就应视为双方自愿合法意思表示。可见奥特莱斯公司的行为，不应得到法律的支持。三、奥特莱斯公司主张的全部诉请已过了法定的诉讼时效，不应获得胜诉权。奥特莱斯公司向一审法院起诉请求：1.判令张元玺给付奥特莱斯公司拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费共计640376.77元；2.判令张元玺退还奥特莱斯公司7个月零20天的房屋租金共计70277.77元；3.判令张元玺按照以本金710654.54元（640376.77元+70277.77元），每年4.75%的利息，自2014年8月至2019年4月的占用资金期间利息共计157528.42元；4.判令张元玺承担本案诉讼费用。张元玺一审提出的反诉请求：1.判令奥特莱斯公司给付张元玺厂房租金11万元（即2013年4月20日至2014年4月20日产生的年租金）及租赁首年剩余租金4万元，合计15万元；2.判令奥特莱斯公司因逾期缴纳租金所应向张元玺承担的违约金55万元，违约金暂从2014年4月21日起计算至2019年4月21日，最终结算至实际履行之日或执行终止之日；3.判令奥特莱斯公司给付张元玺垫付的消防改造费52930元、电费1672元；4.奥特莱斯公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：张元玺为呼和浩特市莹海树脂涂料厂法定代表人，呼和浩特市莹海涂料厂为个人独资企业，已于2007年7月注销。2007年3月29日，奥特莱斯公司（乙方、承租方）与呼和浩特市莹海树脂涂料厂（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的厂房坐落在呼市××区（以下简称“该厂房”）。该厂房出租建筑面积990平方米；空地面积1265平方米。乙方向甲方租赁的该厂房用于从事涂料、油漆的产品生产，甲方应具备并保证该厂房的使用功能。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质和从事上款约定之外的其它产品生产经营活动。租赁日期自2007年4月20日起至2015年4月19日止。该厂房租金为8万元/年，乙方应于每年4月20日前向甲方支付租金，逾期不支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：租金为每年度一次性现金支付给甲方。租赁期间使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理及其他各项社会赞助活动等费用由乙方承担。2012年4月18日，奥特莱斯公司与呼和浩特市莹海树脂涂料厂签订了《厂房租赁合同补充协议》约定从2012年起到租赁期结束厂房租赁费调整为每年11万元。2014年6月30日，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（甲方）、呼和浩特市回民区人民政府（乙方）和呼和浩特市莹海树脂涂料厂（丙方）签订《国有土地使用权收购协议》，甲方收购丙方标的物位于呼和浩特市××区内的2255平方米国有土地使用权及地上建筑物、附着物，该地《国有土地使用证》证号为呼国用[2005]字第01053号，土地用途为工业土地，土地使用类型为出让。丙方应自本协议签订之日起60日内，将本协议项下宗地及地上所有建筑物和附着物,按照如下条件交付给甲方：交地范围内人员撤离，设备物资搬空，并保证甲方、乙方和甲方、乙方指定的单位及人员顺利进入场地，并保证无第三人主张任何权利；丙方终止与交地范围内租赁户的租赁关系，结清有关费用，完成租赁户的清退、关停、搬迁等工作；除政府兴建公用事业而铺设的各种管道和管线外，交付土地范围内其余水、电、气、暖、通讯等设施、管线，办理完报停手续并结清有关费用，需继续使用的，完成移交工作时结清费用。2014年8月，奥特莱斯公司搬离该厂房。2013年5月2日，奥特莱斯公司向张元玺交付租金5万元；2013年10月21日，奥特莱斯公司向张元玺交付租金3万元；2013年11月15日，奥特莱斯公司向张元玺交付租金3万元，2013-2014年度租金已付清。张元玺分别于2011年10月10日和2015年10月14日代奥特莱斯公司向呼和浩特金海工业园区管网改造领导小组交纳园区消防改造款共计52930元。2015年7月，张元玺代奥特莱斯公司向呼和浩特金海工业园区管理委员会交纳2014年度电费1672.78元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，对于奥特莱斯公司主张的要求张元玺支付拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费的诉讼请求，因该请求是基于侵权责任而主张的赔偿，与本案并非同一法律关系，对其该项诉讼请求，本案不做处理。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”呼和浩特市莹海树脂涂料厂为个人独资企业，张元玺为其投资人，对企业债务承担无限责任。奥特莱斯公司与呼和浩特市莹海树脂涂料厂之间签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。由于奥特莱斯公司未能提供证据证明其交纳了2014-2015年度的租金，一审法院对其主张的退还2014-2015年剩余7个月零20天的房屋租金的诉讼请求依法不予支持。关于反诉部分，经庭审查明，奥特莱斯公司已足额向张元玺支付了2013-2014年度的厂房租金，奥特莱斯公司抗辩2007-2008年度未付租金已超诉讼时效，不应得到支持。经查，《房屋租赁合同》约定，租金为一年一付，2007-2008年度年度租金应于2007年4月20日前付清，该年度租金诉讼时效自2007年4月20日起算，至今已超诉讼时效。综上，对于张元玺主张奥特莱斯公司支付租金及违约金的诉讼请求，依法不予支持。根据租赁合同约定“乙方向甲方租赁的该厂房用于从事涂料、油漆的产品生产，甲方应具备并保证该厂房的使用功能。”消防设施为出租人为保证租赁物正常使用而应具备的基础服务，对于消防改造费应由出租人即张元玺承担，故对于张元玺要求奥特莱斯公司向其给付垫付的消防改造费的诉讼请求，依法不予支持;对于张元玺垫付的电费，因奥特莱斯公司对2014年度电费表示认可，故对张元玺主张奥特莱斯公司向其支付垫付电费的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、内蒙古奥特莱斯涂料有限公司于本判决生效后十日内向张元玺支付垫付电费1672元；二、驳回内蒙古奥特莱斯涂料有限公司的诉讼请求；三、驳回张元玺的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为奥特莱斯公司主张张元玺给付拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费共计640376.77元；以及以此为本金按照每年4.75%计算的利息有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定,首先，奥特莱斯公司未能提供充分的证据证明其对案涉厂房中的哪些部分享有权利，应当予以拆迁补偿；其次，本案租赁合同第7-1条约定“甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该厂房因社会公益被依法征用的；（三）该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该厂房在租赁经营期内被鉴定为危险厂房或因不可抗力导致毁损、灭失的”。根据该约定，本案中案涉厂房由于呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（甲方）、呼和浩特市回民区人民政府（乙方）和呼和浩特市莹海树脂涂料厂（丙方）签订《国有土地使用权收购协议》，租赁合同终止，双方当事人互不承担责任，奥特莱斯公司依据房屋租赁合同向张元玺主张拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费依据不足；再次，根据上文分析奥特莱斯公司向张元玺主张拆迁赔偿、附着物赔偿和搬迁过渡费不属于房屋租赁合同审理的内容，一审法院依职权行使释明权并无不当，故奥特莱斯公司的上诉请求不能成立。综上所述，奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12480元，由内蒙古奥特莱斯涂料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡雪莹审 判 员 何玉山审 判 员 韩 韬 二〇一九年十二月十三日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛