山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2204号上诉人（原审被告）：威海市文登区环山街道办事处西寨社区居民委员会，住所地威海市文登区环山街道办事处西寨社区。法定代表人：于东海，主任。上诉人（原审被告）：威海市缘龙园实业总公司，住所地威海市文登区环兴路6号。法定代表人：于东海，总经理。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：王升、李熙玉，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王敬语，男，1970年10月9日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孙强，山东阔海大地律师事务所律师。上诉人威海市文登区环山街道办事处西寨社区居民委员会（以下简称“西寨居委会”）、威海市缘龙园实业总公司（以下简称“缘龙园公司”）因与被上诉人王敬语房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西寨居委会、缘龙园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王敬语的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实有误。王敬语不具备付款能力，对交款方式的陈述多次变化，先称以顶账方式付款，后改称是现金交付，也未说明现金的来源及交付过程。王志强犯有非法持有毒品罪，沾染毒品往往伴随着无休止的金钱投入和债台高筑，王志强一次性拿出接近20万元不符合常理。即使为现金交付，通常也有提款记录或其他证据佐证。西寨居委会、缘龙园公司从未与王敬语签订房屋买卖合同，王敬语无法证实收款收据记载的金额即为房屋总价款，该金额远低于同地段其他房屋出售价格，一审认定王敬语付清全款无事实依据。2.王敬语与王志强恶意串通，不应采纳王志强的证言。西寨居委会、缘龙园公司在几年的时间里一直想联系王志强收回收款收据，但是未找到王志强。2018年11月20日，一审庭审时王敬语称其不知道王志强在何处，但作为王志强的近亲属不可能不知道羁押地点。通过调查得知王志强被羁押于梅州监狱后，2019年5月，一审法院至梅州监狱询问王志强。这期间相隔半年，2019年春节也在这段时间内。西寨居委会、缘龙园公司认为王敬语已在此期间看望过王志强，就如何应答做了准备，所以王志强与王敬语所述内容非常一致可以证实上述推论。王志强称不认识姚国贞、姚贻臣，并否认收款收据中的签字。根据相关财务账簿，姚国贞、姚贻臣收据金额及作废时间，与范永红、王敬语的新开收据相呼应，能够支持西寨居委会、缘龙园公司所述的事实。为查明案件事实，西寨居委会、缘龙园公司申请对王志强或王敬语已付款的来源进行调查，调取王志强在梅州监狱羁押期间的全部探监记录，并对收款收据中“（大平方改）范永红，小平方改王敬语”字样是否是王志强书写进行笔迹鉴定。另外，西寨居委会、缘龙园公司认为本案涉嫌虚假诉讼，应将本案移送公安机关进行审查。王敬语辩称，西寨居委会的相关账目可以证实其已收取了王敬语的购房款，并为王敬语出具了收据、交付了房屋钥匙。西寨居委会、缘龙园公司对房屋交易过程的陈述前后矛盾，难以自圆其说。故一审判决正确，请求予以维持。王敬语向一审法院起诉请求：1.确认双方关于海天花园小区10号楼4单元407室的房屋买卖合同有效；2.西寨居委会、缘龙园公司协助王敬语办理房屋产权登记手续。后变更诉讼请求为：缘龙园公司继续履行房屋买卖合同，限期办理网签备案手续，在具备办理产权登记证书条件时协助王敬语办理产权变更登记。一审法院认定事实：2013年2月28日，西寨居委会向王敬语出具收款收据，载明收取王敬语10号楼4单元407室楼款98028元。王敬语陈述在当日其交付现金，西寨居委会给付收据，法定代表人于东海向其交付了房屋钥匙。西寨居委会陈述，虽将房屋钥匙交付给王敬语，但主张王敬语并未实际支付上述款项，实际情况是，2012年11月12日，王敬语之弟王志强要求西寨党支部书记于东海以案外人姚国贞、姚贻臣的名义开具两套房屋的收据，并未实际付款，王志强当时说其持该两张收据到石子厂换石子，从中赚取差价；于东海向其出具收据两张，载明2012年11月12日收取姚国贞10号楼1单元201室房款126940元、姚贻臣10号楼4单元407室楼款98028元；2013年春节后，王志强要求将上述两张收据的交款人变更为范永红、王敬语，西寨居委会按照王志强的要求换成2013年2月28日收取范永红、王敬语的房款收据两张，同时开具退姚国贞、姚贻臣房款收据两张，王志强在姚国贞的收据上写明：“（大平方改）范永红，小平方改王敬语”。西寨居委会提供证人王某（1995年至2018年7月任村委报账员）出庭作证，证实：2013年2月28日收取王敬语、范永红房款的收据两张是于东海书记要求他开具的，当时于书记说现金过几天就交，所以证人没有接到现金，后来因该款需要下账，证人就向于书记催款，于书记要求证人平某，证人就进行了平某处理，至于如何平某，证人表示记不清楚。王敬语对西寨居委的陈述及证人王某的证言均提出异议。为查明案情，一审法院对王志强进行调查，其陈述根本不认识姚国贞、姚贻臣，西寨居委会出具的2012年11月12日收取姚国贞、姚贻臣楼款的收据王志强表示不知情，上面的“范永红小平方改王敬语”亦不是本人书写，2013年2月28日是交付的现金给于东海是楼房全款，因为之前王志强与于东海就所购楼房户型和价款已经协商好。一审法院至环山办经管站查询西寨居委会账目，查明2013年1月1日至2013年2月28日会计凭证中，2013年2月28日1号现金收款凭证，共计收楼款1781812.50元，包含2012年11月12日收姚国贞楼款126940元；2013年3月1日至2013年4月30日会计凭证中，2013年4月28日1号现金收款凭证共计收楼款748424元包含2013年2月28日收取范永红楼款126940元、王敬语楼款98028元；2013年3月1日至2013年4月30日会计凭证中，2013年4月28日2号现金付款凭证，共计退楼款319106元，包含退姚国贞楼款126940元、退姚贻臣楼款98028元。关于王敬语是否已交付房款的问题。一审法院认为，西寨居委会主张范永红、王敬语未实际交款，证人王某出庭作证，该证人与西寨居委会存在利害关系，且证言与书面账目记录不符，该证人关于西寨居委会未实际收款而是对账目进行平某处理的证言，不予采信。西寨居委会主张案涉单据系按王志强的要求由案外人姚国贞、姚贻臣的收款收据换得，一直未实际交款，经对王志强进行调查，其予以否认，西寨居委会该项抗辩证据不足，不予采信。通过查询西寨居委会账目，现金收款凭证、现金付款凭证与收款收据、退款收据显示的内容一致。综上，认定西寨居委会收取王敬语楼房款98028元。另，案涉楼房预售单位为缘龙园公司，2017年9月22日取得商品房预售许可证。西寨居委会系该公司股东，百分之百控股。一审法院认为，本案虽然是西寨居委会给王敬语出具的收款收据、交付房屋钥匙，但缘龙园公司才具有对外出售房屋的资格，西寨居委会系缘龙园公司百分之百股东，应认定王敬语与缘龙园公司之间形成房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，且缘龙园公司在王敬语起诉前即取得商品房预售许可，因此，案涉合同合法有效。西寨居委会、缘龙园公司主张收据载明的款项不是全款，证据不足，不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方之间形成合同关系，王敬语已交付全款，其请求缘龙园公司办理网签备案手续，在具备办证条件时协助办理不动产转移手续，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、案涉房屋买卖合同继续履行，威海市缘龙园实业总公司在海天花园小区10号楼4单元407室房屋具备条件时与王敬语办理网签备案手续、协助王敬语办理不动产产权变更登记手续；二、威海市文登区环山街道办事处西寨社区居民委员会不承担法律责任。案件受理费2250元，由威海市缘龙园实业总公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。西寨居委会、缘龙园公司申请证人姚某出庭作证。姚某证实，其做建筑石子生意，是王志强的朋友；2012年，王志强讲张千峰准备用两套西寨社区的房屋交换12000立方石子，并给了姚某两张收取房款的收据，交款人分别书写为姚某的亲属姚国贞、姚贻臣，两套房屋面积共约200平方米，每平方米约2300元；姚某提供了约3000立方石子，但因姚某急用钱，王志强就筹钱支付石子款并取走了收据；2013年以后姚某与王志强就没有联系了。经质证，西寨居委会、缘龙园公司主张姚某的证言证实王志强所称不清楚记载姚国贞、姚贻臣收据的形成过程，与事实不符，王志强获取收款收据并非真实购房，并未交付房款。王敬语主张无证据表明证人姚某经营石子，姚某称张千峰用两套房屋抵顶石子款，而西寨居委会、缘龙园公司主张系王志强以房抵顶石子款，房屋作价与收据记载亦不一致，故该证言不能证明案件事实。本院认定如下：证人姚某的证言主要体现其和王志强之间是否商议他人以房抵顶石子款的问题，无法表明王志强持有收取房款收据的来由、是否曾向西寨居委会交付购房款及此后收据的处理情况，即无法证实本案双方主要的争议事实。另查，一审诉讼过程中，2018年9月17日庭审时，王敬语（本人未出庭，委托诉讼代理人出庭）对于购房过程陈述，因双方存在业务往来，2013年2月经协商西寨居委会将案涉房屋作价抵顶给王敬语，西寨居委会开具收款收据；2018年10月18日庭审时，王敬语本人亦未出庭，其委托诉讼代理人陈述，2018年9月17日庭审系临时代替其他委托诉讼代理人出庭，对于房款的支付情况表达有误，经落实是王敬语以现金方式支付给西寨居委会，但对于王敬语与王志强是何关系、房款资金来源需要落实；2018年11月20日庭审时，王敬语本人出庭陈述：其系王志强之兄，2013年2月28日，范永红、王志强、王敬语一起去西寨居委会找到于东海，将现金交给于东海，于东海给了收据和房屋钥匙，当时房屋尚未安窗；此次庭审中，于东海本人陈述：其和王志强很熟悉，2013年的时候房屋的相关税费尚未计算，于东海和王志强商议先按照本村村民的价格即每平方米1200元交房款，其余的钱款等到办理证件时再说，至今相关税费亦未计算完毕，于东海便让西寨居委会会计王树坤开具了收据，连同钥匙给了王志强，但王志强一直未实际给付钱款，后来无法联系到王志强。2018年11月22日，于东海至一审法院作出说明：庭审后经过回忆，2012年王志强以姚国贞、姚贻臣的名义开具房款收据，当时没有交钱，王志强当时讲持该收据去石子厂换石子，于东海分析王志强准备赚取石子差价款；2013年春节后，王志强要求更换房款收据中的名字，便在房款收据上书写“大平方改范永红小平方改王敬语”字样，于东海让会计把收款收据更换为范永红、王敬语在诉讼中提交的收据；后来因为联系不到王志强，于东海在2014、2015年左右更换了房屋门锁；2018年夏天王敬语打电话给于东海，询问为何更换门锁，于东海才知道范永红、王敬语和王志强的关系。再查，范永红、王敬语认可2018年10月份曾去梅州监狱探视王志强。本院认为，本案双方争议的焦点问题是范志红是否已向西寨居委会或缘龙园公司交付购房款。首先，对房款收据形成过程，双方的陈述均存在疑点。王敬语开始称其与西寨居委会存在业务往来，西寨居委会以房抵债，便开具收款收据，后又称没有以房抵债事实，而是以现金支付房款。虽然王敬语解释是2018年9月17日、10月18日两次庭审其本人未出庭，委托诉讼代理人表达有误，但此解释较为牵强。西寨居委会法定代表人于东海开始陈述王志强准备购房，因双方熟悉，王志强未实际付款，西寨居委会便开具了收款收据。后于东海又称存在王志强先要求开具交款人为姚国贞、姚贻臣的收据从而交换石子、后来更换收据的情况，而证人姚某又提到王志强称案外人张千峰拟用房屋交换石子。其次，根据目前的证据，西寨居委会的现金收款凭证、付款凭证及收款收据，均显示王敬语已支付房款，相关账目记载清晰。西寨居委会亦曾将房屋钥匙交付王敬语。从数额上看，西寨居委会收取的款项数额具体到个位，相关账目均未显示王敬语尚欠部分房款。根据证据规则，应认定西寨居委会已收取王敬语房款。缘龙园公司系西寨居委会所开办，西寨居委会收取款项应视为缘龙园公司收取，基于案涉房屋登记于缘龙园公司名下，故缘龙园公司应履行合同义务。至于西寨居委会、缘龙园公司提及的王敬语的起诉涉嫌虚假诉讼的问题，根据目前双方提供的证据情况看，尚不足以作出基本判断。考虑到西寨居委会与缘龙园公司基于同一理由和主张提起上诉，而西寨居委会并未承担法律相关实体义务，故西寨居委会预交的二审案件受理费予以退还。综上所述，西寨居委会、缘龙园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由威海市缘龙园实业总公司负担。威海市文登区环山街道办事处西寨社区居民委员会预交二审案件受理费2250元予以退还。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十二月六日书记员  张济节