广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9111号 上诉人（原审被告）：何国新，男，1964年11月18日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：施显发，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许勋杨，广西广为律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韦雷，男，1983年9月15日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：唐孔文，广西鹏越律师事务所律师。 上诉人何国新因与被上诉人韦雷物权保护纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，组织双方当事人进行询问、辩论。上诉人何国新及其委托诉讼代理人施显发、许勋杨，被上诉人韦雷及其委托诉讼代理人唐孔文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人何国新上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回韦雷关于经济损失的诉讼请求，依法改判；本案的一审、二审诉讼费用（包括一审、二审所花费的其他实际费用等）由韦雷承担。事实与理由：一、一审判决认定“2017年8月12日，原告以微信的形式向被告送达《交房催办函》，通知被告于2017年8月15日搬离涉案房屋”、“因原告已以微信形式向被告送达《交房催办函》通知其于2017年8月15日搬离出涉案房屋，故占用房屋的租金损失应从2017年8月15日起计算至被告实际搬离之日止”，据此认定租金起算点为2017年8月15日，属于事实认定错误。第一，何国新与案外人田凤娥、钟汝银签订《房屋买卖协议书》后，案外人田凤娥、钟汝银已交付案涉房屋给何国新使用，何国新属于合法、有权占案涉房屋。第二，韦雷与案外人田凤娥、钟汝银于2017年3月19日签订《房地产买卖及居间合约》，韦雷并于2017年5月22日取得涉案房屋不动产权证，何国新均不知情。韦雷2017年8月15日发《交房催办函》时，也并未出示任何证明房屋所有权的证件，何国新一直要求查看韦雷的证件，但韦雷均没有回复。故一审判决认定的租金起算点为2017年8月15日，属于事实认定错误，若计算租金，该起算点应当为韦雷向何国新明示其获得案涉房屋不动产权证后的时间。二、一审判决适用“《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，属于法律适用错误。何国新与案外人田风娥、钟汝银于2009年6月15日签订《房屋买卖协议书》，该份协议合法有效，何国新已支付对价并且案外人田风娥、钟汝银已交付案涉房屋，在《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，何国新对案涉房屋应当属于有权占有，何国新对案涉房屋的占有具有合法性、正当性。韦雷与案外人田风娥、钟汝银签订《房地产买卖及居间合同》后，案外人田凤娥、钟汝银未能按时交付案涉房屋，韦雷应当向案外人田凤娥、钟汝银主张履行交付案涉房屋的义务或者案涉房屋无法交付的违约责任，而不应当向有权占有案涉房屋的何国新主张返还原物请求权。三、一审庭审后，何国新于2019年5月3日已将案涉房屋钥匙交付给韦雷。房产的交付分为两种，不动产权交付和实质物体的交付，在本案中，案外人田凤娥、钟汝银并没有实际将案涉房屋交付给韦雷，故韦雷主张的租房损失应由案外人田凤娥、钟汝银承担。综上所述，何国新是合法占有案涉房屋，为了正确适用法律、维护法律的尊严及保障何国新的合法权益，请求二审法院依法改判。 被上诉人韦雷辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决公正，请求二审法院予以维持。何国新已经在另案（2017）桂0107民初7901号就债权、请求权向案外人田凤娥、钟汝银提起诉讼。 韦雷向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告位于南宁市杂物房，十天内腾空该房屋；2.判令被告支付占用房屋的租金损失，实际损失以评估结果为准，从2017年5月22日起至被告返还并腾空房屋之日止按评估报告的计算标准计；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月19日，原告为买方、案外人田凤娥为卖方、广西贵人置业投资有限公司为经纪方，三方签订一份《房地产买卖及居间合约》（编号：NN0006122），约定（包括但不限以下内容）：第一条交易标的及权属情况：房屋坐落南宁市西乡塘区，含该小区8.46平方米的杂物房；第四条买卖双方的权利和义务：卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已经放弃优先购买权；第九条成交价及付款方式：物业成交价为655000元，定金20000元，首期款为280000元，尾期款为355000元。另外，各方还对其他权利义务进行约定。 同日，原告韦雷支付2万元给田凤娥作为购买房屋的定金，田凤娥为此出具《收条》。2017年4月14日，原告又向田凤娥支付30万元。同日，原告与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》就其购买涉案房屋向交通银行贷款。 2017年5月22日，原告取得涉案房屋不动产权证[桂（2017）南宁市不动产权第号]。 2017年8月12日，原告以微信形式向被告送达《交房催办函》，通知被告于2017年8月15日搬离涉案房屋。 另查明，被告何国新提交一份2009年6月15日田凤娥、钟汝银为卖方（甲方），麻翠珍、何国新为买方（乙方）的《房屋买卖协议书》，该协议书约定：甲方将拥有独立产权的位于南宁市房屋已有的装修及大衣柜、书柜、吊柜等物品和8.2平方米的杂物间以45万元出售给乙方。2010年1月23日，麻翠珍从其账户转2万元至钟汝银账户；2010年1月18日，田凤娥出具《收条》，载明：“根据田凤娥与何国新双方买卖房屋合同协议，今收到何国新买房款43万元。” 再查明，一审法院依原告的申请，在审理过程中依法委托广西中硕资产评估有限责任公司对涉案房屋的租金进行评估，该公司于2019年3月8日作出《价格评估报告书》（中硕估字[2019]第57号），价格评估报告意见为：南宁市号房在2017年5月22日至2018年4月27日的合理租金为22463元。原告为此支付评估费1500元。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋及杂物房为不动产物权，原所有权人田凤娥将该房屋及杂物房进行转让，需到不动产登记机构进行登记，方可产生物权变动的法律效力，否则不发生效力。原告韦雷及被告何国新均主张己方向田凤娥购买涉案房屋及杂物房并已支付对价。根据上述规定，购买涉案房屋需到不动产登记机构进行物权变动的登记方能产生物权变动的法律效果。韦雷因已办理不动产权登记证而取得涉案房屋及杂物房的所有权，而被告何国新虽已支付对价并交付房屋，但未经不动产登记机构进行登记，其不动产物权不发生变动的法律效力，即其尚未取得涉案房屋及杂物房的所有权。但被告可依据其与田凤娥、钟汝银签订的房屋买卖协议书之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告韦雷作为涉案房屋及杂物房的所有权人，其根据上述规定，要求被告何国新返还涉案房屋及杂物房有理，一审法院予以支持。 关于占用房屋的租金损失的问题。如前文所述，被告何国新未取得涉案房屋及杂物房的不动产权证，其在原告提出要求腾出房屋后仍未搬离，占用房屋必然给房屋所有权人韦雷造成一定损失，因此原告主张占用房屋的租金损失有理，一审法院予以支持。因原告已以微信形式向被告送达《交房催办函》通知其于2017年8月15日搬离出涉案房屋，故占用房屋的租金损失应从2017年8月15日起计算至被告实际搬离之日止。根据评估报告意见，2017年8月15日至2018年4月27日（共255天）的租金为16847.25元[（22463元÷340天）×255天]；2018年4月27日之后的租金按双方没有异议的2042元/月计算，至实际搬离之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条及《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，一审法院判决：一、被告何国新于本判决生效之日起10日内腾空并返还位于南宁市杂物房给原告韦雷；二、被告何国新支付自2017年8月15日至实际搬离房屋之日止的租金损失给原告韦雷（2017年8月15日至2018年4月27年月租金损失为16847.25元；2018年4月27日之后的租金损失按2042元/月计算）。案件受理费9920元、评估费1500元，合计11420元（原告已预交），由被告何国新负担。 二审中，双方当事人对一审判决的认定事实均无异议，双方均认可上诉人何国新已于2019年5月3日将案涉房屋的钥匙交付韦雷的事实。经核实，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：上诉人何国新应否承担被上诉人韦雷因未能及时腾退房屋而受到的损失。 本院认为，韦雷从案外人田凤娥、钟汝银处购得本案争议房屋并办理了房屋所有权证后,房屋所有权即归韦雷所有，何国新基于原房屋买卖协议占有房屋即失去了法律基础。韦雷对争议房屋享有物权,何国新仅享有债权,韦雷享有的物权优于债权,具有排他性效力,故韦雷在办理房屋产权变更手续后要求何国新迁出案涉房屋，于法有据,本院予以支持。上诉人何国新主张其购房后至今未能办理房屋产权变更手续系田凤娥、钟汝银故意拖延,被上诉人韦雷与田凤娥两人恶意串通一房两卖以逼迫其退房,但没有证据证实，故本院不予认定。 韦雷要求何国新搬离涉案房屋，在何国新此前已合法取得房屋居住权利的情况下，韦雷须证明其拥有合法的物权。根据双方微信聊天记录，韦雷在2017年8月11日、12日分别通过将交房催办函张贴在涉案房屋大门和微信发送的方式，要求何国新于当年8月15日前搬离房屋。在何国新承诺只要其提供房产证、购房合同等凭证即搬离房屋后，韦雷未予理会。之后，韦雷于2018年1月31日向一审法院提起本案诉讼。2018年3月13日，何国新签收了相关应诉材料，此时，何国新已清楚韦雷要求其搬离具有相应的权利，即应在合理期限内搬离，但何国新仍以其享有债权为由予以拒绝，故何国新对直至其交付房屋钥匙之前韦雷的损失应承担责任，本院酌定何国新搬离的合理期限为签收应诉材料后十日内，故2018年3月24日至2019年5月3日期间韦雷所受到的租金损失，应由何国新承担。根据一审评估报告评估意见以及双方当事人认可2018年4月27日以后租金标准为2042元/月的事实，确定为2018年3月24日至2018年4月26日期间为22463元÷340天×33天=2180元，2018年4月27日至2019年5月3日期间为2042元/月÷30天×（365天+6天）=25252元，合计27432元。 综上,何国新的上诉理由部分成立。因原审判决关于交付房屋的判项双方已履行完毕，故本院对该判项不再处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下: 变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初998号民事判决第二项为：上诉人何国新赔偿被上诉人韦雷自2018年3月24日至2019年5月3日止的租金损失27432元。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费9920元，由上诉人何国新负担9420元，被上诉人韦雷负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十二月十九日 法官助理 黄云星 书 记 员 黄黎欣