辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民终2562号上诉人（原审原告）：王玉民，男，1972年12月25日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。上诉人（原审原告）：白秀红，女，1974年8月9日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：康凯，辽宁义帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张立军，男，1973年3月26日生，汉族，农民，住葫芦岛市建昌县。委托诉讼代理人：白墨，辽宁凯阳律师事务所律师。原审第三人：李鑫，男，1988年5月18日生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：郭玉鑫，男，1972年9月22日出生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。原审第三人：卢亚丽，女，1971年6月4日生，汉族，个体，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张娜，女，1986年11月25日出生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。上诉人王玉民、白秀红因与被上诉人张立军，原审第三人李鑫、卢亚丽案外人执行异议之诉纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019)辽1403民初1980号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人王玉民及王玉民、白秀红的委托诉讼代理人康凯，被上诉人张立军及其委托诉讼代理人白墨，原审第三人李鑫的委托诉讼代理人郭玉鑫，原审第三人卢亚丽的委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王玉民、白秀红上诉称：一、依法撤销原审判决，改判立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封，依法确认二上诉人是房屋实际买受人，确认房屋的所有权归二上诉人，二位第三人协助和配合办理房屋过户手续。二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。二上诉人均系多年从事房屋中介业主，李鑫与二人系朋友关系。2012年12月1日，通过白秀红，李鑫与卢亚丽签订房屋买卖协议，房款由白秀红、王玉民支付，房屋的买受人就是上诉人，这些年房屋的物业费、水电费、取暖费以及出租房屋的租金均是由上诉人缴纳或收取，房屋完全在上诉人的占有和使用之下。二、上诉人知道房产被查封后即提起执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人的诉请应得到支持。第三，原审错误地认定案涉房屋买受人为第三人卢亚丽，从购房款的出资上看可以证明是上诉人，且卢亚丽本人也承认是帮上诉人购买房屋。综上，请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一审判决正确，应予维持。第一，上诉人非房屋买受人，不具有提出异议的主体资格。第二，《楼房买卖协议书》中约定的生效条件未成就，协议书并未生效。第三，买受人卢亚丽并未支付购房款。第四，房屋未登记系买受人卢亚丽怠于行使权利所致。原审第三人卢亚丽、李鑫述称：请二审法院依法裁决。王玉石、白秀红向一审法院起诉请求：依法判决立即停止对二原告购买的位于连山区的强制执行，并解除对上述房产的查封，依法判决二原告是上述房产的实际买受人，并确认房产归二原告所有，依法判决二位第三人协助和配合以上房产的过户登记，同时由被告承担诉讼费。一审法院审理查明的事实：王玉民与白秀红系夫妻关系，二人均系多年从事房屋中介业主。李鑫与二人系朋友关系。2012年12月1日，通过白秀红，第三人李鑫与第三人卢亚丽签订了《楼房买卖协议书》一份，在协议中约定：李鑫将其单独所有的连山区、面积为92.10平方米的房屋，以39.8万元的价格卖给了卢亚丽，并约定先交付定金5，000.00元，2012年12月3日前付清房款协议生效，李鑫无条件配合对方更名过户，还清贷款，保证全部私产，提供相应有效证件，2012年12月3日，李鑫出具收到平安中介白秀英房款20.4万元收条一张，收到定金五千元整收条一张，白秀红的银行卡取出现金19.9万元，2012年12月24日，王玉民通过银行转账给李鑫19.251587万元。2018年在张立军诉李鑫、刘业梅合同纠纷一案中，申请人张立军向一审法院提出财产保全申请，2018年4月20日葫芦岛市龙港区人民作出保全裁定书，查封了李鑫名下位于连山区，面积为92.10平方米的楼房，查封期限两年。该案经二审判决生效后申请人，2019年2月12日被告向人民法院申请执行，2018年5月7日案外人王玉民、白秀红于向人民法提出异议申请，要求解除对该房屋的查封。2019年5月27日，葫芦岛市龙港区人民法院作出（2019）辽1403执异15号执行裁定书，裁定书中查明并认定：“本院查明，案外人王玉民与白秀红系夫妻关系。2012年12月1日，通过平安中介白秀红，李鑫与卢亚丽签订了《楼房买卖协议书》，李鑫将其单独所有的位于连山区.10平方米的房屋，以39.8万元的价格卖给了卢亚丽，并约定先交付定金5，000.00元，2012年12月3日前付清房款协议生效，李鑫无条件配合对方更名过户，还清贷款，保证全部私产，提供相应有效证件。2012年12月3日，李鑫出具收到平安中介白秀英房款20.4万元收条一张、收到定金五千元整收条一张，白秀红的银行卡取出现金19.9万元。2012年12月24日，王玉民通过银行转账给李鑫19.251587万元，同日，李鑫还清中国银行贷款本息19.251587万元。2018年在张立军诉李鑫、刘业梅合同纠纷一案中，张立军向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2018年4月20日作出保全裁定书，查封了李鑫名下位于连山区.10平方米的楼房，查封期限两年。该案经二审判决生效后，张立军于2019年2月12日向一审法院申请执行。案外人王玉民、白秀红于2019年5月7日向一审法院提出异议申请，要求解除对该房屋的查封。一审法院认为，本案争议的焦点为：案外人王玉民、白秀红提出的异议理由是否成立，即其异议是否应当予以支持的认定问题。本案中，案外人请求依法解除对李鑫名下位于连山区.10平方米的楼房的查封，系案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，该案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，该条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，经审查：1、案外人提供的《楼房买卖协议书》证明房屋买受人为卢亚丽，并不能证明房屋买受人为异议人；2、案外人提供的其取款记录、银行转账记录及李鑫的收条，从时间上和数额上，既不能相互吻合，也不能充分证明案外人是为自己买房而支付房款，只能证明案外人曾向李鑫转过账。3、案外人并未提供任何证据证明其已经合法占有该房屋。综上，案外人不能提供充分证据证明其在本院查封李鑫名下房屋之前，已经购买该房屋、已交付全部房款且已合法占有该房屋。案外人的请求缺乏事实和法律依据，其异议请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百五十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人王玉民、白秀红的异议请求。王玉民、白秀红对执行异议裁定不服，于2019年6月3日提起案外人执行异议之诉，要求：一、判决立即停止对二原告购买的位于连山区的强制执行；二、依法判决确认二原告是上述房产的实际买受人，并确认该房产归二原告所有；三、依法判决第三人协助、配合二原告办理以上房产的产权过户登记手续；四、被告承担诉讼费用。另查明，案涉房屋登记在第三人李鑫名下，案涉房屋曾有抵押情形，2012年12月28日抵押解除。一审法院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，经查明：1、二原告提供的《楼房买卖协议书》证明案涉房屋的买受人为第三人卢亚丽，并不能证明房屋买受人为二原告；2、二原告提供的银行取款记录、银行转账记录及第三人李鑫的收条，以上证据在时间上、数额上既不能相互吻合，也不能充分证明二原告是为自己购买房屋而支付的购房款，只能证明二原告曾向第三人李鑫转过款；3、虽然二原告提供了租房协议，但因二原告从事房屋中介，其中介业务中包含房屋租赁的中介业务，二原告未有充分证据证明已经合法的占有案涉房屋。其次，案涉房屋在2012年12月28日已经解除抵押，按照二原告主张系其购买，至2019年长达七年多的时间里没有办理产权变更登记手续，即使二原告购买行为属实，二原告也未有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记手续，综上所述，二原告不能提供充分的证据证明其在人民法院查封第三人李鑫名下的案涉房屋之前，已经购买该房屋、已交付全部房款且已经合法占有该房屋，二原告的诉讼主张无事实和法律依据，对二原告的诉讼请求依法不予支持，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王玉民、白秀红的诉讼请求。案件受理费5，350.00元,由二原告负担。本院经审查查明的事实：2012年12月1日至2012年12月24日，王玉民、白秀红共给付李鑫购房款及偿还房贷的利息、提前还款违约金共计398,938.36元（其中订金5，000,00元,后又分三笔给付,分别为：199,000.00元、2，422.36元、192，515.87元）。在2014年至2018年期间，王玉民、白秀红将涉案房屋出租营利。2017年9月30日，王玉民申请对涉案房屋停止供暖。上述事实，有银行转账记录、分户供暖用户停供联系单载卷佐证，本院予以认定。其他事实同一审法院审理查明的事实。本院认为，本案争议的焦点是王玉民、白秀红是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。结合本案的相关事实及各方当事人的诉辩主张，本院作如下分析认定：首先，李鑫与卢亚丽于2012年12月1日签订了合法有效的商品房买卖合同，因卢亚丽自认涉案房屋的实际买受人为王玉民、白秀红，故本院对涉案房屋实际买受人是王玉民、白秀红的事实予以认定。其次，王玉民、白秀红除已给付李鑫全部购房款外，还给付了李鑫房屋贷款的利息及提前还款违约金938.36元。再次，2014年至2018年，白秀红一直将涉案房屋对外出租营利，且于2017年9月30日申请对涉案房屋停止供暖，上述事实足以证明，王玉民、白秀红在人民法院强制执行前已合法占有涉案房屋。最后，李鑫、卢亚丽均能证实，王玉民、白秀红曾主张将涉案房屋更名，但因二人均在外地而未能更名。综合上述事实，本院依法认定王玉民、白秀红提出的停止对涉案房屋执行的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足以排除人民法院对涉案房屋强制执行的权益，本院予以支持。此外，关于王玉民、白秀红提出的房屋确权之诉，因与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。综上，一审判决认定事实有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初1980号民事判决；二、在张立军申请执行李鑫、刘业梅一案中，不得对位于葫芦岛市连山区新华大街5－3号楼2单元901室房屋强制执行，并解除对该房产的查封。三、驳回王玉民、白秀红其他诉讼请求。一审案件受理费5,350.00元，二审案件受理费5,350.00元，合计10,700.00元，由张立军承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇一九年十二月二十三日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”