湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4165号上诉人（原审被告）：郴州市尚筑房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇万福西路。法定代表人：黄楚辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金海，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段红亮，男，1983年9月25日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：贺福湘，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司（以下简称尚筑公司）因与段红亮商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。尚筑公司上诉请求：撤销一审判决，驳回段红亮的诉讼请求；一、二审诉讼费由段红亮承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，尚筑公司的行为不构成违约，不应承担违约责任。涉案房屋于2013年5月31日竣工验收，2014年2月开始综合验收，2014年3月在规划验收时因房屋建筑超容积率被暂停验收流程，直至2015年7月17日，规划部门才出具超容积率处理函。然而期间恰逢领导换届、机构改革，从而导致处理拖延，直至2018年相关部门才出具正式的处理意见。尚筑公司在处理意见下达后，立即按照处罚规定补缴了土地出让金以及其他相关费用，最终于2019年5月完成全部验收流程。由此可见，尚筑公司自涉案房屋交付后，从未怠于履行协助段红亮办证义务，之所以无法在规定时间内完全履行协助办证义务并不是尚筑公司主观上故意不履行，也不是没有正确履行，而是客观上履行不能。因此，尚筑公司的行为缺乏主观上的故意，不构成违约；2.一审判决适用法律错误。尚筑公司主观上没有故意违约，客观上段红亮也没有因延迟办证而产生收益损失。在段红亮没有任何损失的情况下，一审判决高于购房款三分之一的违约金明显不公；3.尚筑公司因超容积率问题受到了行政处罚，由于验收办证相关部门的行政拖延，一审法院将这些原因归责于开发商，并判决其承担违约责任，势必会引发后续一系列案件的发生，让开发商陷入绝境，从而诱发更大的社会矛盾，不利于社会和市场经济秩序的稳定。段红亮辩称，1.一审法院认定事实正确，尚筑公司在项目建设过程中违法用地、违规超容积率建设，由此引起其他相关事宜未能及时处理，致使综合验收无法通过，造成权属证书不能及时办理，延误办证是尚筑公司自身原因所致。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任并赔偿损失。一审法院判决尚筑公司承担赔偿责任，并按法定标准确定赔偿数额，于法有据，请求驳回上诉，维持原判。段红亮向一审法院起诉请求:1、判令尚筑公司办理段红亮所购房屋的不动产权证；2、判令尚筑公司赔偿因逾期办理的违约金、损失共计126732元（暂计算至起诉日止，违约金应计算至不动产权证颁证之日止）。一审法院认定事实:2012年6月9日，段红亮与尚筑公司签订《商品房预售合同》。合同约定：段红亮购买其开发的位于安仁县。该房屋售价为2070元／㎡，总价款为282015元，付款方式为：签订合同时，买受人支付首付款92015元，余款19万元通过银行按揭形式支付，房屋交付时间为2012年12月31日前将竣工验收合格，并符合装饰、设备标准的商品房交付给买受方。合同同时就其他权力、义务作了具体的约定。合同签订后，段红亮依约支付了购房款，2013年7月9日尚筑公司将房屋交付给段红亮。2017年8月15日尚筑公司给段红亮出具了购房税务发票。2014年尚筑公司向有关部门申请综合验收，在验收过程中，安仁县城乡规划局发现涉案项目存在违法用地、超规划容积率等违法、违规等事实，事后尚筑公司于2018年3月29日、7月4日两次补交了土地出让款。于2019年5月13日通过综合验收。2019年5月20日尚筑公司通过微信通知涉案项目的业主办理不动权证。在办证过程中，双方发生争执。段红亮以尚筑公司在履行合同过程中违约为由于2019年8月19日提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。同时查明，中国人民银行五年以上贷款基准年利率为4.9%。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案段红亮与尚筑公司签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定履行各自的义务，本案双方当事人对涉案房屋办理不动权证事实确实未作约定，那么尚筑公司是否应履行办证义务和承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，开发商有义务提供相关办证资料协助买受方办理不动产权证，本案就办理期未作具体约定，根据上述规定尚筑公司应在2013年7月9日起90日内履行协助段红亮办理不动权证的义务，因此尚筑公司未在法律规定期限内协助段红亮办证，构成违约。对于违约金的计算方式，上述规定亦作出了规定，即商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用起九十日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。因此，段红亮要求尚筑公司支付违约金的诉讼请求应予支持。至于尚筑公司在法庭上提出办证时间延误非自身原因，不能承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。理由如下：从尚筑公司提交的证据来看，导致延误办理的原因是因为其公司违法用地、违规超容积率建设等事宜未能有效处理造成的，并无证据证明非自身原因造成，故不能采纳。综上所述，尚筑公司应当协助段红亮办理涉案房屋的不动权证并承担延误办证的违约责任。违约金计算方法以段红亮已交房款282015元为基数。从涉案房屋交付之日2013年7月9日三个月后2013年10月9日起，但段红亮诉求的是从2013年11月10日起，是其对其民事权利的处分。违约金应计算至2019年5月20日止。理由是因为尚筑公司于2019年5月20日已通知买受人，违约情形已消除。违约金利率如何确定，宜以五年以上中国人民银行基准利率上加收30%确定，即年利率为6.37%。违约金为282015×6.37%×（5+190/365）=99173.09元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：“一、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内提供相关资料协助段红亮办理翰林院D栋三单元102房屋的不动产权证；二、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付段红亮违约金99173.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元，减半收取1417元，由段红亮承担317元，郴州市尚筑房地产开发有限公司承担1100元”。二审期间，尚筑公司提交了两份证据，证据一：营业执照，法定代表人身份证，证明尚筑公司的诉讼主体资格，尚筑公司的法定代表人已变更。证据二：情况表，证明安仁县普遍存在办证困难的问题，大部分房地产项目在开发近十年间都没有办理好房屋的权属证书。段红亮质证认为，证据一没有异议；证据二有异议，程序不合法，没有任何部门的工作人员盖章或者签字确认，其他项目的办证情况与本案没有关联，提供的表格真实性无法确认。本院认证认为：尚筑公司提交的证据一予以采信，证据二与本案缺乏关联性，本院不予采信。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2013年6月竣工验收。尚筑公司申请综合验收后，人防、消防、建设、环保等部门分别于2014年2月、4月进行了审批。在规划验收时因尚筑公司存在违法用地、超容积率等问题被暂停验收流程，安仁县城乡规划局于2015年7月17日向安仁县国土资源局发出关于翰林苑违法用地规划设计条件的函[安规函（2015）3号]，载明：“根据尚筑公司的申请，我局已对翰林苑居住小区工程进行竣工规划现场验收，该项目存在违法用地约54平方米（具体以国土实测为准），该违法用地规划设计条件参照安规（地）条字（2010）07号文件执行”，并于2015年7月17日向县发改局、监察局、国土资源局、财政局、住建局、房产局发出关于翰林苑项目追缴土地出让金的函[安规函（2015）4号]，载明：尚筑公司的翰林苑项目（含违法用地54平方米）实施容积率为2.42，请各有关部门按照县政府文件的有关要求追缴土地价款。安仁县国土资源局与尚筑公司于2018年4月18日签订出让宗地71.5平方米的协议，安仁县国土资源局（出让人）于2018年7月6日与尚筑公司（受让人）签订协议，载明：根据安规函（2015）4号文件和《安仁县调整规划指标补缴土地价款审批表》对该地块的出让条件作如下变更：商业占比由8.1%调整到7.56%，容积率由≤2.3调整到2.42，调整容积率补交价款为309400元。尚筑公司于2018年3月29日、7月4日分别向安仁县国有资产经营管理中心交纳土地出让总价款103747元、309400元，合计413147元。之后尚筑公司于2018年12月25日申请办理涉案房屋建筑综合验收，安仁县房屋建筑综合验收领导小组办公室于2019年5月5日签署同意综合验收。本院认为，本案争议焦点是尚筑公司应否承担违约责任。尚筑公司与段红亮签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。虽然双方没有约定办理不动产权证的时间和迟延办理不动产权证的违约责任，但是段红亮已依约履行相关付款义务，尚筑公司亦依约履行了交付房屋的义务，因此，尚筑公司应协助段红亮办理不动产权证。尚筑公司已将竣工验收的房屋交付给段红亮使用达六年，由于涉案房屋在2019年5月以前没有通过综合验收，客观上亦不具备办证条件，致使段红亮至今仍未能办理不动产权证，尚筑公司应就此承担相应的违约责任。尚筑公司提出其行为不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。尚筑公司提出其未怠于履行协助办证义务，由于验收办证部门的行政拖延，致使综合验收未及时通过，影响了办证。经查，尚筑公司将约定房屋交付段红亮使用后，就向有关部门对涉案建设工程项目申请综合验收，建设、消防、人防、环保等部门分别于2014年2月、4月进行了审批，但在规划验收中，尚筑公司因存在违法用地、调整容积率等问题，致使建设工程未通过规划验收。而规划部门从受理申请至向有关部门发出函以及相关部门处理尚筑公司违规问题达4年之久，从某种程度上说，对尚筑公司的综合验收产生了影响，进而影响办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”。本案中，尚筑公司的建设工程虽然存在违规情形，但是行政部门对尚筑公司的违规处理时间过长，导致规划验收迟迟未通过，涉案房屋不具备办证条件。因此。一审法院在未考虑上述因素的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定违约天数和违约金标准，不符合本案实际。结合逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，且在段红亮自认除案涉房屋的产权确认外，“没有具体损失”，也未提交其实际损失的证据情况下，本院依法酌情确定尚筑公司按段红亮已付购房款总额的4%支付段红亮逾期办证违约金为11281元（282015元×0.04）。综上所述，尚筑公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初913号民事判决第一项；二、变更湖南省安仁县人民法院（2019）湘1028民初913号民事判决第二项为上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内支付被上诉人段红亮违约金11281元；三、驳回被上诉人段红亮的其他诉讼请求；四、驳回上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2834元，减半收取1417元，由上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司负担128元，由被上诉人段红亮负担1289元。二审案件受理费2279元，由上诉人郴州市尚筑房地产开发有限公司负担205元，由被上诉人段红亮负担2074元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇一九年十二月二十四日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。