浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初2652号 原告：新昌县金汇商厦业主委员会，住新昌县七星街道南岩路358号。 主要负责人：赵宝生，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：吕文英，浙江啸天律师事务所律师。 被告：新昌县剑派置业有限公司（统一社会信用代码9133062467617748XP），住新昌县七星街道上三溪村25幢11号。 法定代表人：瞿承松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍现国，浙江瀛傲律师事务所律师。 原告新昌县金汇商厦业主委员会（以下简称金汇业委会）与被告新昌县剑派置业有限公司（以下简称剑派公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序。根据原告金汇业委会的申请，本院于2019年6月17日作出了（2019）浙0624民初2652号财产保全的民事裁定并已执行。本院对本案于2019年7月16日公开开庭进行了审理。经审理发现双方争议较大、案情复杂，裁定转为普通程序，于2019年9月20日再次公开进行了审理。在审理过程中，被告剑派公司因对金汇商厦2018年度消防隐患整治工程及2019年度雨污管网分流改造工程造价有异议向本院申请司法鉴定，本院经审查后予以准许，于2019年9月24日委托鉴定机构进行鉴定，被告剑派公司于2019年10月25日撤回鉴定申请，本院经审查予以准许，鉴定机构于2019年11月13日退回案卷及鉴定材料。两次庭审，本案原告金汇业委会的主要负责人赵宝生及委托诉讼代理人吕文英、被告剑派公司的委托诉讼代理人鲍现国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金汇业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告地下人防室地面修理费、消防整治、雨污分流改造工程的费用共计2402881元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告开发的金汇商厦于2013年交房，各业主陆续入住。2017年1月，发现地下人防室地面严重受损，给业主出行带来诸多不便。为修理地下室地面原告支付了221795元。被告在销售房产时擅自拆除金汇广场的室内消火栓、消防喷淋管网和烟感报警等设施，致使金汇广场存在严重消防安全隐患，于2018年2月6日被绍兴市人民政府办公室作为全市2018年重大消防安全隐患单位挂牌督办整治，又于同年7月被浙江省人民政府挂牌为省级第十六批重大火灾隐患整改单位。根据新昌县政府有关会议纪要精神，由七星街道办事处负责开展消防安全整治工作，所需工程款由原告先行支付。另金汇广场小区的污水管网建设存在缺陷，加上没有及时进行维护管理，导致整个管网破损严重并长期堵塞，污水回流溢出地面，严重影响小区居民日常生活。经县政府和相关专家现场勘查，小区污水管网必须重新改造。七星街道办事处经向县政府请求并获县政府批复同意组织实施小区污水改造工程。上述消防工程、污水改造工程分别于2018年12月、2019年5月完工。经审计，金汇广场消防安全隐患整治共支出工程款2023309元，污水改造工程经概算所需经费887777元。其中消防工程款七星街道办事处从被告保证金中扣下730000元给予原告，其余由新昌县七星新区发展有限公司垫付。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，金汇广场存在严重消防安全隐患，且污水管网建设存在缺陷且管网破损严重并长期堵塞，污水回流溢出地面，另地下人防室地面严重受损，严重影响了小区居民日常生活，侵犯了小区全体业主的合法权益，且被告有维修之义务，然被告经原告多次反映均不予处理，完全弃业主人身、财产安全不顾，原告不得不先行改造，故被告应支付原告工程款共计2402881元。诉讼过程中，因污水改造工程最终审定价格为858252元，原告金汇业委会变更第一项诉讼请求为判令被告支付原告地下人防室地面修理费、消防整治、雨污分流改造工程的费用共计2373356元。 被告剑派公司辩称，被告在诉讼前并没有收到原告关于地下室地面受损的通知，被告交付的地下室及防空设施是经过政府严格检验并出具验收材料。关于消防设施，被告交付的消防设施也是经过政府严格验收的，被告将房屋交付业主后，业主对部分设施进行了整改、拆除，由此产生消防隐患。七星街道办事处已经将被告的质保金732258元用于整改，剩下款项也是七星新区发展有限公司支付的，原告并未支付任何费用。污水管网是符合建筑标准的，堵塞原因是业主改变了房屋原有用途。被告建设的是商业用房，交付后，改成了农贸市场，农贸市场产生的污水和商业用房产生的污水是不一样的，造成管网堵塞，该部分维修费用也是七星新区发展有限公司支付的。关于原告主张费用的合理性，被告认为不合理，地下防空室是原告单方制作，这张费用表格上没有一项是关于地面维修的费用，标志标线、停车位费用与地面受损没有关联性，且环氧地坪是原告方自己的特殊要求，并不是所有防空室必须配备。消防隐患整改工程也是不合理的，对于同一个消防整改出具了两份结算书，而且里面还涉及道路施工等费用，根据被告提供的证据，原告实际发生的费用是950000元多，扣除被告的730000元余，剩余款项也是七星新区发展有限公司垫付的。关于污水堵塞问题，确实有堵塞问题，但造成堵塞的原因并不是开发商的原因，而是业主改变了房屋用途。原告对其所主张的消防整治、雨污分流改造不具有诉权，因为该部分工程是由七星街道办事处委托第三方施工，费用是七星新区发展有限公司支付的，与原告没有任何关系，原告在消防整治和雨污分流过程中利益并未受损，反而是维修工程的受益者。基于以上事实，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告金汇业委会围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、业主委员会备案表、被告营业执照信息复印件各一份，证明原、被告的主体资格； 2、照片27张，证明地下人防地面、消防、污水管道受损情况及整改状况； 3、金汇广场标志、标线、停车位预算清单一份、新昌县金汇广场雨污分流改造工程结算价报告一份、新昌县金汇广场消防隐患整治工程建筑工程结算书二份，证明各项整改工程的工程款； 4、七星街道金汇广场消防整治和污水改造情况说明一份，证明消防整改的原因是开发商在销售房产时擅自拆除室内消防栓等设施，致使存在严重消防安全隐患，消防安全隐患整治及管网堵塞改造工程的费用由七星新区发展有限公司垫付，并授权原告向开发商追偿工程款的事实； 5、（2018）浙0624民初3147号之一民事裁定书一份，证明原告曾向法院起诉又撤诉的事实； 6、关于新昌县金汇大厦雨污分流改造工程结算造价审计查证的报告一份，证明雨污分流改造工程审定造价为858252元； 7、新昌县七星街道办事处出具的证明一份，证明原告自2014年起一直向七星街道反映小区雨污管道、地下人防场地等存在问题； 8、关于新昌县金汇广场消防隐患整治工程结算造价审计查证的报告二份，证明消防工程造价共计2023309元。 被告剑派公司对原告金汇业委会提供的证据质证认为：对证据1无异议。对证据2中管道堵塞的事实予以认可，对照片的真实性有异议，照片看不出拍摄时间、地点，无法核实其真实性。证据3对地下室维修预算清单三性均有异议，这些清单没有原件，原告单方制作，且这些工程量都不是必需的；两份消防工程结算书的真实性无异议，对同一消防隐患整治出具两份结算书是不合理的，而且该结算书是七星街道办事处委托第三方进行的消防整改，与本案原告没有任何关系；对污水分流改造结算书的三性有异议，因为该结算书既没有发包人，也没有承包人，也没有工程造价编制人的任何信息，不符合结算书的基本要求，即使是真实的，该雨污分流改造工程也是七星街道办事处委托第三方施工的，与本案原告无关。证据4从形式上看，不符合证据形式，没有经办人签字，无法得知该情况说明的真实性，上面提到开发商拆除消防设施只是个人看法，金汇广场管网是验收合格的，如果原告认为管网存在质量问题，可以申请第三方进行鉴定，关于工程完工后由原告向开发商追偿的说法被告不予认可，如果该费用由七星新区发展有限公司垫付，那么七星新区发展有限公司直接可以向开发商要求支付，而且该费用也是由七星街道办事处支付的，也无所谓追偿的问题。对证据5的真实性无异议，从裁定书可以看出原告存在恶意诉讼。对证据6的三性均有异议，该报告没有审计的内容，也没有审计师签名和审计所的资质，即使该审计报告是真实的，费用也是合理的，那么跟本案也没有关系，这些损失的原因并不是被告造成，雨污管网整改是因为业主方改变房屋原有用途造成的，当初交付是商业用房，实际是作为农贸市场在使用。对证据7的三性有异议，该证明是七星街道办事处出具，涉案工程也是七星街道办事处委托第三方施工，费用也是七星新区发展有限公司支付的，七星街道办事处和原告方存在利害关系，对其出具证明的可信度存疑，且该证据也不能证明管网出现问题是被告造成的。对证据8的真实性有异议，因为没有造价师签字，即使报告真实，跟所施工工程也是不匹配的，其中涉及微型消防站改造是302907元，从新星办[2018]53号新昌县七星街道办事处文件可以看出，2018年5月3日县政府在督查整改时，明确由开发商负责进行消控室等设施的维修和微型消防站的建设，由县消防大队负责办公和住宅场所内的消防喷淋系统及18层以上室外平台连廊的设计初装……，因此开发商承担的是消防室和微型消防站改造，该报告包括了所有的消防改造，其他费用不应由被告承担。 被告剑派公司针对其抗辩主张向本院提交了以下证据： 9、工程竣工报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位工程竣工验收意见书各一份，证明被告交付的建设工程整体验收合格； 10、建筑工程规划竣工核实表一份，证明被告所建工程的用途是商业； 11、绍兴市公安消防支队建设工程消防验收意见书及建筑消防设施检测报告各一份，证明被告交付的建设工程符合消防验收的要求； 12、人防工程质量监督报告、防空地下室专项验收意见书各一份，证明被告交付的地下室符合质量要求； 13、金汇商厦质量保证书一份，证明被告交付的工程保修期限、保修责任认定及免责条款； 14、保修金票据、新昌县金汇广场消防隐患维修整改维修施工合同、单位（专业）工程预算费用计算表、发票一组，证明消防工程由新昌县七星街道办事处委托第三方进行整改施工，费用是新昌县七星街道办事处支付的。 原告金汇业委会对被告剑派公司提供的证据质证认为：证据9只能证明工程进行竣工验收的事实。对证据10的真实性无异议，关于用途改变，其实是没有改变的，当时开发商准备开超市的，现在开了农贸市场，与管网堵塞没有因果关系。对证据11的真实性无异议，竣工后确实验收合格，后来开发商私自将消防管全部拆除。证据12只能证明当时经过验收，但没有停车标志线等，入住一两年后地面开始破损，现在60%以上地面破损，有些地方已经渗水。证据13原告之前并未看到，是开发商自行制作，属于格式条款，对于格式条款的责任免除和责任认定，开发商应当尽到提示告知义务，但被告并未进行告知和提示，所以其质量保修责任免除条款对业主和业委会不产生效力；关于保修范围和期限也是被告制作的，质量保修范围和期限应当在商品房买卖合同中进行约定；对于管道堵塞、地下室、消防等问题在业主入住发现后曾多次向被告提出，该证据不能达到被告的证明目的。对证据14质保金的金额认可；消防工程是由七星街道办事处牵头，也是由其负责整治的，工程款是七星新区发展有限公司垫付的，该部分工程款如包含在原告所举的证据3结算书中，原告对该部分金额予以认可。 本院出示以下证据： 15、与新昌县七星街道党工委员、人武部长王国军谈话笔录、新星办[2018]53号文件各一份。 原告金汇业委会对本院出示的证据质证认为无异议，被告剑派公司对本院出示的证据质证认为：对谈话笔录的真实性无异议，对内容有异议，王国军的说法不是亲眼所见，是据业主反映，被告不予认可，而且在房屋交付时，消防设施都是齐全的。 本院对原、被告提供的证据及本院出示的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：证据15系本院依法调取的证据，被告认为谈话内容中部分内容不真实，但未提供相关证据予以证明，本院对其相关质证意见不予采信，对证据15的证明力予以认定。原告提供的证据1，被告无异议，本院对其证明力予以认定。证据2结合证据4情况说明及证据15谈话笔录，本院对其真实性予以认定。证据3金汇广场标志、标线、停车位预算清单因无其他相关证据予以佐证，本院对其证明力不予认定；新昌县金汇广场雨污分流改造工程结算价报告与证据6报告金额不一致，原告在诉讼过程中根据证据6变更了诉讼请求，因此雨污分流改造工程以证据6报告的审定造价858252元为准；关于金汇广场消防隐患整治工程，被告认为同一工程出具两份结算书不合理，但证据15谈话笔录内容显示，当时七星街道办事处因考虑到时间进度及招标问题，向县政府请示经同意，由七星街道办事处和消防大队共同选定了两家公司进行整改工程，因此出具了两份建筑工程结算书，本院对被告的相关质证意见不予采信，两份新昌县金汇广场消防隐患整治工程建筑工程结算书结合证据8两份关于新昌县金汇广场消防隐患整治工程结算造价审计查证的报告可以证明消防隐患整治工程审定造价为1052297元及971012元，合计2023309元。证据4系新昌县七星街道办事处及新昌县七星新区发展有限公司共同出具，结合证据15该街道办事处相关人员的谈话笔录内容，可以证明金汇广场消防隐患整治及雨污分流改造工程的实施原因和资金垫付情况，本院对其证明力予以认定。证据5系本院出具的法律文书，本院对其真实性予以认定。证据7结合证据15谈话笔录内容，可以证明金汇广场小区出现污水满溢等情况，该小区业主自2014年上半年起一直向社区、街道及相关部门反映的事实。被告提交的证据9、11、12可以证明案涉工程整体及消防、人防工程均验收合格的事实，本院对其真实性予以认定。证据10可以证明案涉工程地上建筑用途为商业，本院对该份证据的真实性予以认定。证据13，被告未提供相关证据证明其与业主就质量保修范围及期限进行了明确约定或告知，即使被告已向全体业主告知，根据证据7，小区业主自2014年上半年起一直向社区、街道反映该小区管道堵塞等问题，被告一直未予修复处理，因此，该份证据不能达到管道工程已过质量保修期限的证明目的，本院对其证明力不予认定。证据14，结合证据4及证据15的内容，本院对其真实性予以认定，工程造价以最终审定造价为准，可以证明金汇广场小区雨污分流改造工程及消防隐患改造工程由新昌县七星街道办事处牵头实施，该笔费用除从被告质保金中扣除732258元外，其余部分由新昌县七星新区发展有限公司垫付的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新昌县金汇商厦项目系被告剑派公司开发，该工程于2012年8月13日竣工验收合格。被告向业主交付房屋后，业主陆续入住。因金汇商厦缺少室内消火栓、消防喷淋管网和烟感报警灯设施，致使金汇商厦存在严重消防隐患，于2018年2月6日被绍兴市人民政府办公室作为全市2018年重大消防安全隐患单位挂牌督办整治，又于同年7月被浙江省人民政府挂牌为省级第十六批重大火灾隐患整改单位。根据新昌县人民政府有关会议纪要精神，由新昌县七星街道办事处负责开展消防安全整治工作。新昌县七星街道办事处和新昌县消防大队共同选定国安中建建设集团有限公司鹿城分公司和温州市江森科技有限公司对金汇商厦消防隐患整治工程进行施工。完工后，浙江浙天运造价咨询有限公司对两家施工单位的结算造价进行了审计查证，审定造价分别为1052297元和971012元。自2014年上半年起，小区业主不断向七星街道、西岭社区及相关部门反映小区污水管道堵塞等问题，造成小区污水满溢，严重影响小区业主正常生活。原告多次联系新昌环境卫生管理处进行清理，但问题未得到根本性解决，被告又未对管网及时进行维护管理，导致整个管网破损严重并长期堵塞。在消防隐患整治过程中，原告再次向七星街道反映该情况，经七星街道办事处向新昌县人民政府请示，县政府批复由七星街道办事处组织实施小区污水改造工程。该工程由大驰建设有限公司承包施工，于2019年3月22日签订施工承包合同。完工后，浙江浙天运造价咨询有限公司对施工单位的结算造价进行了审计查证，审定造价为858252元。消防隐患整治工程款2023309元由被告质保金支付732258元，余款1291051元由新昌县七星新区发展有限公司垫付。雨污分流改造工程款858252元，由新昌县七星新区发展有限公司垫付。被告至今未向原告支付由新昌县七星新区发展有限公司垫付的工程款，致本案纠纷发生。 本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 本案第一个争议焦点为金汇业委会是否为本案适格原告并享有本案实体诉讼权利。对此，本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会依据业主共同或者业主大会决议的授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为。金汇业委会依法设立，并经备案登记。新昌县金汇商厦小区消防系统和污水管网系统属于该小区业主所有或全体业主共有，小区业主对其享有使用权或共同管理的权利。业主入住后，发现小区室内消火栓、消防喷淋管网、烟感报警灯设施缺失和污水管网破损长期堵塞，涉及全体业主的共同利益，金汇业委会有权依照法律规定行使有关权利，以维护全体业主的公共利益。金汇商厦小区出现上述问题后，被告作为该小区的开发商，怠于履行其维护、修复义务，被各级政府确定为重点整改工程，小区的消防隐患整治工程和雨污分流改造工程由七星街道办事处牵头组织第三方进行施工，整治费用已实际产生。被告因金汇业委会未实际支付整治费用而认为其不享有实体诉讼权利，对此本院认为，金汇业委会因资金问题无力支付大额的整治费用，经七星街道办事处协调解决，委托新昌县七星新区发展有限公司进行垫付，并不影响原告的实体权利，因此本院对于被告的相关答辩意见不予采信。 第二个争议焦点为案涉消防隐患整治工程的必要性及被告须承担的费用。首先，被告认为金汇商厦小区在验收时消防设施验收合格，因此无须承担消防隐患整治工程的相关费用。对此本院认为，金汇商厦缺少室内消火栓、消防喷淋管网和烟感报警灯设施，于2018年2月6日被绍兴市人民政府办公室作为全市2018年重大消防安全隐患单位挂牌督办整治，又于同年7月被浙江省人民政府挂牌为省级第十六批重大火灾隐患整改单位，因此该小区缺少上述消防设施情况属实，被告若认为系小区业主自行拆除相关消防设施，应提供证据证明其在交付房屋时向业主交付了完备的消防设施以及之后业主自行拆除的行为，在被告未提供相关证据证明其答辩意见的情况下，本院对其该项答辩意见不予采信。其次，被告认为根据证据15新星办[2018]53号文件“明确由开发商负责进行消控室等设施的维修和微型消防站的建设，由县消防大队负责办公和住宅场所内的消防喷淋系统及18层以上室外平台连廊的设计安装”，因此被告仅需承担消控室等设施的维修及微型消防站建设的费用。对此本院认为，“明确由开发商负责……”这句话明确了各部门之间的职责分工，但并非支付费用的依据，若按被告理解，需要由县消防大队承担办公和住宅场所内的消防喷淋系统及18层以上室外平台连廊的设计安装的费用，显然不符合生活常理，且该文件在第二页明确“工程整改所需经费由原开发商的物业保修金支付，不足部分由七星新区垫付保障”，因此被告的上述理解属于片面理解，本院不予采信。再次，经新昌县七星街道办事处委托，浙江浙天运造价咨询有限公司出具两份审计查证报告，审定金汇商厦消防隐患整治工程费用为1052297元和971012元，合计2023309元，审定造价已经建设单位和施工单位共同认可，被告对审定造价有异议，但在诉讼过程中又撤回重新鉴定申请，本院对其异议不予采信，对审定造价2023309元予以认定。2023309元扣除被告质保金支付的732258元，由新昌县七星新区发展有限公司垫付的余款1291051元，应由被告剑派公司承担。 第三个争议焦点为被告是否须承担雨污分流改造工程的费用。首先，被告认为，金汇商厦建筑工程规划时地上建筑用途为商业，但交付使用后开设了农贸市场，导致原污水管网无法负荷出现堵塞，但未提供相关证据证明商业用途与开设农贸市场对于管网不同的规格要求，也未就污水管网堵塞原因申请鉴定。结合本院向七星街道相关人员了解到的情况，改造前污水管网不光出现堵塞，用作农贸市场以外的停车场地段排污管道已被压扁，无法正常排污，因此本院对被告认为原告改变建筑用途导致排污管道堵塞的辩称意见不予采信。其次，被告提供金汇商厦质量保证书认为管道堵塞的保修期限为两年，现已超过保修期限，但未提供相关证据证明其与业主就质量保修范围及期限进行了明确约定或告知，即使被告已向全体业主告知，根据证据7七星街道办事处出具的证明，小区业主自2014年上半年起一直向社区、街道反映该小区管道堵塞等问题，被告一直未予修复处理，怠于履行其保修义务，故本院对其污水管网质量保修期届满的相关抗辩意见不予采信。再次，经新昌县七星街道办事处委托，浙江浙天运造价咨询有限公司出具审计查证报告，审定金汇商厦雨污分流改造工程费用为858252元，审定造价已经建设单位和施工单位共同认可，被告对审定造价有异议，但在诉讼过程中又撤回重新鉴定申请，本院对其异议不予采信，对审定造价858252元予以认定。 第四个争议焦点为被告是否承担地下人防室地面修复费用。原告向本院提供金汇广场标志、标线、停车位预算清单及地下车库环氧地坪预算主张地下人防室地面修复费用，但该清单系原告单方出具，且其未提供其他证据佐证地下人防室地面损坏系被告造成及修复费用的合理性，故本院对原告主张地下人防室地面修复费用221975元的诉讼请求不予支持。 综上，金汇商厦消防设施缺失、污水管网破损长期堵塞，严重影响全体业主生活，被告剑派公司在上述问题出现后怠于履行修复义务，经七星街道办事处协调处理，金汇商厦消防隐患整治工程和雨污分流改造工程已全部完工，相关费用已实际产生，应由被告剑派公司赔偿所产生的修复费用。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第七十条之规定，判决如下： 一、被告新昌县剑派置业有限公司支付原告新昌县金汇商厦业主委员会消防隐患整治工程款2023309元，扣除已支付的732258元，余款1291051元限于本判决生效后十日内付清； 二、被告新昌县剑派置业有限公司支付原告新昌县金汇商厦业主委员会雨污分流改造工程858252元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告新昌县金汇商厦业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费25787元，财产保全费5000元，合计诉讼费30787元，由新昌县金汇商厦业主委员会负担2906元，由新昌县剑派置业有限公司负担27881元，限于本判决生效后七日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  秦 妙 审 判 员  章 吉 人民陪审员  吴亚非 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  蔡 笑