广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21520号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，职务：总经理。委托诉讼代理人：康小鸫、杨婷安，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：钱秀珍，女，1958年8月14日出生，汉族，身份证住址：浙江省文成县。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）因与上诉人钱秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人世贸公司代理人康小鸫、杨婷安与上诉人钱秀珍代理人饶小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司上诉请求：1.改判一审判决第一项中滞纳金的判项为钱秀珍向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日租金68519元对应的滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清之日止），暂计至2019年4月15日为85930元；2.改判一审判决第二项为钱秀珍除应向世贸公司支付免租租金303024元外，还应向世贸公司支付2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币151512元（按《客户确认表》及《商铺/写字间确认书》约定的租金价格，即236元/平方米/月为标准减半计算）；3.改判一审判决第三项为钱秀珍向世贸公司赔偿钱秀珍提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1023869元整（暂计至2019年9月10日止为130557元整）；及进场费损失1118333元整（暂计至2019年9月10日止为171477元整）；因处理钱秀珍违约诉讼的律师费25000元整；因钱秀珍违约的诉讼费2285元整（一审诉讼费734元整、一审反诉诉讼费1551元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，共计人民币2169887元整）；4.撤销一审判决第四项；5.判令钱秀珍承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院关于滞纳金计算标准的判决，没有事实及法律依据。钱秀珍应按《物业租赁合同》第五条第1款约定的标准，向世贸公司支付自2018年7月1日至2018年11月28日期间租金按每日千分之五计算的逾期缴交租金的滞纳金。钱秀珍在一审审理过程中从未主动提出要将滞纳金予以调低，一审法院不应主动判决调低滞纳金的计算标准。二、一审法院关于未支持减半优惠期的判决，没有事实及法律依据。《物业租赁合同》第二条第1款及《商铺/写字间确认书》第二条第2款、《客户确认表》第2款，均清楚约定租赁该物业的月租金标准为236元/㎡/月，世贸公司给予钱秀珍第3、4年度租金标准比照236元/㎡/月减半收取为118元/㎡/月的租赁优惠，这一事实已经(2018)粤01民终17676号（以下简称17676号）生效判决查明。且钱秀珍此前从未对世贸公司给予其免租减半优惠期这一事实表示过异议或否认。根据《物业租赁合同》第五条第3款的约定及广州中院生效判决认定，钱秀珍应按上述约定的标准向世贸公司支付自2016年1月1日至2017年12月31日世贸公司减半收取的租金人民币151512元。三、根据《合同法》第113条的规定，违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《物业租赁合同》第五条第1、2、3款亦均有约定，钱秀珍违反相关约定时，世贸公司有权没收其缴纳的一切款项，且钱秀珍应赔偿因此给世贸公司造成的一切损失，故不只是一审法院所理解的仅有没收物业租赁保证金、补缴减免优惠租金才是钱秀珍提前解除合同承担违约责任的形式，合同中已清晰约定钱秀珍提前解除合同承担违约责任的形式还包括世贸公司有权没收其缴纳的一切款项。钱秀珍在17676号案中承担的违约赔偿根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更不用说覆盖钱秀珍违约解除《物业租赁合同》造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。本案一审中世贸公司暂仅结合合同剩余租期、涉案商铺难以另行出租等事实，主张了包括但不限于涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理钱秀珍违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等损失，合法有据，一审法院不予支持没有事实和法律依据。四、从《物业租赁合同》因钱秀珍违约而提前解除后至今已有近10个月，虽然在该段期间世贸公司已经采取了充足措施且尽力尝试将涉案商铺出租，但是涉案商铺未能顺利出租，这并非世贸公司所能控制及所希望看到的，该段期间的损失系因钱秀珍违约而客观产生，一审法院应全部支持世贸公司关于租金损失的诉讼请求。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸公司这一诉请，也应认定涉案商铺自《物业租赁合同》解除后至今未成功另行出租而实际产生的租金损失由钱秀珍承担。暂计至2019年9月10日为130557元。五、双方签订的《物业租赁合同》因钱秀珍违约而提前解除，一审法院应判令钱秀珍赔偿世贸公司进场费损失1118333元整。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸公司这一诉请，也应认定涉案商铺自合同解除后至今未成功另行出租而实际产生的进场费损失由钱秀珍承担。暂计至2019年9月10日为171477元。再退一步说，法院应当认定给予世贸公司3个月的合理招租期限，故应当支持世贸公司3个月的进场费损失27958元。六、本案一审中世贸公司主张的因处理钱秀珍违约诉讼的律师费25000元整；因钱秀珍违约的诉讼费2285元整（一审诉讼费734元整、一审反诉诉讼费1551元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，系因钱秀珍违约提前解除《物业租赁合同》给世贸公司客观造成的损失，世贸公司已向一审法院提交充足证据证明，一审法院不予支持没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院支持世贸公司的全部上诉请求。钱秀珍二审答辩称：一、世贸公司要求支付滞纳金按每天千分之五计算，明显过高，对其诉请不应支持。世贸公司的该项上诉请求在已生效的17676号民事判决中，是按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限进行判决，而且世贸公司要求支付滞纳金按每天千分之五计算，明显过高，理应降低。二、驳回世贸公司的第二项上诉请求。1.《客户确认表》、《商铺／写字间确认书》并不是物业租赁合同，钱秀珍在签订《客户确认表》、《商铺／写字间确认书》也未承租商铺，《客户确认表》、《商铺／写字间确认书》只是承租商铺的意向书，并不是租赁合同。2.钱秀珍与世贸公司于2014年1月签订《物业租赁合同》是涉案商铺租赁的正式合同文本，在双方签订《物业租赁合同》后，《客户确认表》、《商铺／写字间确认书》就失去法律效力，双方的权利和义务被《物业租赁合同》所取代。3.《客户确认表》、《商铺／写字间确认书》也未就2016年1月1日至2017年12月31日的租金约定减半收取。4．《物业租赁合同》也未约定2016年1月1日至2017年12月31日的租金减半收取，而是约定每月租金为6313元。三、世贸公司第三项上诉请求依法无据，应当驳回。1.解除合同后，双方合同权利和义务已经解除，世贸公司再要求钱秀珍继续按合同约定支付租金依法无据，而且在合同解除后，世贸公司已将涉案商铺出租给他人，根本不存在租金损失问题。2.世贸公司主张的进场费实为钱秀珍预付的租金，在合同解除后，世贸公司理应返还。3．世贸公司主张的律师费和广告推广费没有法律依据。综述，请求二审法院驳回世贸公司的上诉请求。钱秀珍上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、五项；2．改判钱秀珍无需向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金68519元及滞纳金；3．改判钱秀珍无需向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金303024元；4．改判钱秀珍无需向世贸公司支付合同解除损失赔偿金41667元；5．改判世贸公司向钱秀珍赔偿2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失共计人民币160500元；6．改判世贸公司向钱秀珍赔偿2015年4月1日起至2016年2月28日止的租金损失人民币138886元以及2016年3月1日至20l7年2月28日优惠的租金16692元(按照世贸公司主张的租金价格236元／月／㎡为标准计算)，共计人民币155578元；7．本案一、二审的诉讼费用由世贸公司承担。事实与理由如下：一、一审法院第一项判决，认定事实不清，适用法律错误。(一)一审法院的第一项判决，事实认定不清。1．一审法院第一项判决，没有考虑2018年7月1日至2018年11月28日期间，钱秀珍没有使用涉案商铺，涉案商铺完全处在世贸公司实际控制之下这一情况。2．一审判决遗漏了钱秀珍于2018年3月6日向世贸公司发出《律师函》，已明确表示不再接受涉案商铺，解除《物业租赁合同》这一事实。(二)一审法院第一项判决，没有考虑世贸公司的过错，适用法律错误。1．《物业租赁合同》属继续性合同，其合同履行不具有强制性，当承租方要求解除合同时，出租方无权强制承租方继续承租。2．根据权利和义务相一致原则，钱秀珍没有使用涉案商铺，并且明确告知不再使用，世贸公司自身又完全控制涉案商铺，因此，对涉案商铺的租金损失，应由世贸公司自行承担。3．2018年7月1日至11月28日期间的租金及滞纳金是扩大的损失，依据《合同法》第一百一十九条规定，不应支持。另外，钱秀珍已承担了诉讼期间2018年3月1日起至2018年6月30日商铺空置期间租金损失责任。从公平和过错的角度讲，对于诉讼期间剩余商铺空置的损失，不应该再判令由钱秀珍承担。二、一审法院第二项判决，事实认定、适用法律错误，明显丧失公正。(一)一审判决认定《物业租赁合同》中2014年1月1日至2015年12月31日的租金条款为免租条款，完全错误。1．《物业租赁合同》第二条只是约定2014年1月1日起至2015年12月31日的物业租金为0元，不能认定就是免租性质。2．钱秀珍实际支付了2014年1月1日至2015年12月31日承租期间的对价，不存在免费租赁涉案商铺的情形。(二)《物业租赁合同》替代了《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》，关于租金的减免应依据《物业租赁合同》关于租金的约定，一审判决要求钱秀珍支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金没有依据。1．《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》只是租赁意向书，不是正式的物业租赁合同。2．《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》签订时间早于《物业租赁合同》，其租期、租金的约定与《物业租赁合同》都不一致，租金约定应以《物业租赁合同》为准。3．即使《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》有对第1、2年租金免收的约定，但其相关内容己被之后双方签订的《物业租赁合同》所替代，《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》己不具有法律效力，其约定不能作为判决依据。(三)2015年3月1日至2015年12月31日期间涉案商铺归返世贸公司经营，不存在向世贸公司补交租金的问题。一审法院只依据《物业租赁合同》，不结合《补充协议书》作出判决完全错误。(四)2014年4月1日至2015年6月25日，涉案商铺托管给世贸公司，世贸公司以自己名义将涉案商铺出租给董明忠经营，因此，该期间的租金如有损失，只能由世贸公司向案外人董明忠追偿。1．2014年4月1日，钱秀珍与世贸公司签订《委托协议书》，实质上是双方对《物业租赁合同》的变更。世贸公司虽不承认钱秀珍提交的世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》的真实性，但在(2018)粤0103民初3425号案庭审时，承认自2014年4月1日，世贸公司将涉案商铺出租给董明忠，董明忠于20l5年3月自行离场。但世贸公司未举证董明忠自行离场的时间，也未举证有告知将董明忠自行离场的时间，因此，结合《补充协议书》，钱秀珍有理由相信世贸公司将涉案商铺出租给董明忠的截止时间为2015年6月25日。因此，对于2014年4月1日到20l5年6月25日期间的租金损失应由世贸公司自行承担。3．结合《委托协议书》和《物业租赁合同》来看，钱秀珍是将商铺托管给世贸公司，由世贸公司直接出租、管理，因此，托管期间的租金损失只能由世贸公司自行承担或向董明忠追偿。因此，2014年4月1日至2015年6月25日期间，钱秀珍实际是将涉案商铺托管给世贸公司。三、(2018)粤0l民终17676号民事判决已对2014年4月1日至2015年12月31日期间的租金进行了处理，一审判决再次作出处理，违反一事不再理，以新的判决推翻己生效判决。四、一审法院直接依据(2018)粤Ol民终17676号民事判决认定钱秀珍违约解除《物业租赁合同》，没有事实依据。(一)一审判决认为17676号民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，这是错误的，而实际上，17676号民事判决并没有对违约责任作出认定。(二)世贸公司存在二次违约情形，钱秀珍解除《物业租赁合同》具有合同依据和法律依据，并不构成违约。1．世贸公司违反《委托协议书》约定，没有对涉案商铺尽到善良管理人的义务，其自认为案外人董明忠离场后，没有及时采取措施追究董明忠的违约责任，也没有措施防止钱秀珍利益受损，更没有向钱秀珍支付租金的事实构成违约。2．世贸公司违反《补充协议书》约定，没有向钱秀珍支付租金的事实构成违约，这一事实也被17676号民事判决书确认。3．钱秀珍有权依据《补充协议书》第七条的约定，解除合同。五、一审法院驳回钱秀珍的反诉请求，是对同一事实采用二种不同的评判标准进行审理，有枉法裁判的嫌疑，应予纠正。(一)钱秀珍与世贸公司依《委托协议书》，双方形成托管法律关系。一审判决认为属于委托代理关系，实属错误。(二)钱秀珍提交的世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》，一审法院认为是复印件，不确认其真实性，实属错误。(三)一审判决认为钱秀珍依据《物业租赁合同》和《补充协议书》，要求世贸公司向钱秀珍补缴从2015年3月1日起至2016年2月28日止免租一年优惠的租金，没有合同依据，实属错误。(四)一审判决驳回钱秀珍的反诉请求，采用双重标准审判，显失公正。六、一审判决第三项显失公平，应予撤销。(一)17676号案判决中，钱秀珍己承担了保证金(三个月的租金)、预付一个月租金的损失。(二)对2018年3月1日至2018年11月28日空置期间租金损失，世贸公司放任损失扩大，应对其损失的扩大承担责任。但17676号案判决要求钱秀珍支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金，本案一审判决又要求钱秀珍支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金，实际上钱秀珍已承担空置期间全部租金损失，现一审法院仍要求钱秀珍承担三个月的租金损失，显失公平。世贸公司二审答辩：一、世贸公司与钱秀珍签订的《物业租赁合同》因钱秀珍违约而提前解除，钱秀珍系全部过错方、违约方，钱秀珍无权解除合同却坚持即使承担违约责任也要强行解除，这一事实已经过17676号生效判决书认定及钱秀珍本人自认。钱秀珍作为违约方没有《物业租赁合同》的单方解除权，不适用通知解除，这一点符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46、48条的内容。二、二审法院不应支持钱秀珍的第一、二项上诉请求，钱秀珍应按《物业租赁合同》第二条第1款、第五条第1款的约定向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日合同履行期内的租金及滞纳金，这一点已经本案一审认定。钱秀珍辩称该期间的租金损失系由世贸公司导致，不是事实。三、二审法院不应支持钱秀珍的第三项上诉请求。世贸公司给予钱秀珍免租优惠期（第1、2年免租、第3、4年减半收取租金），这一点有合同依据、17676号生效判决查明，《物业租赁合同》因钱秀珍违约提前解除后，依据《物业租赁合同》第五条第3款约定，及17676号生效判决告知世贸公司可另案向钱秀珍主张损失。世贸公司要求收回减免优惠租金有合同依据及生效判决认定，合法有据，本案一审判项第二项认定正确，没有违反一事不再理原则，应予维持。对于减半优惠期的判决，请求二审法院支持我方的诉请。（一）《商铺/写字间确认书》第二条第2款及《客户确认表》第2款均明确约定，涉案商铺1162铺的租金标准为236元/㎡/月。（二）《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》与《物业租赁合同》系共同组成世贸公司与钱秀珍租赁关系的有效文件，世贸公司与钱秀珍从未约定过《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》在签署《物业租赁合同》后失效的条款，并非钱秀珍所称《物业租赁合同》替代了《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》，且《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》与《物业租赁合同》关于租期、租金的约定一致，从租期来看，均是十年租赁期；从租金来看，第1、2年免租，租金均为0，第3、4年减半收取租金，均以236元／平方米／月为标准减半计算，这足以证明上述合同文件关于租金的约定一致。（三）钱秀珍辩称本案一审法院处理2014年4月1日至2015年12月31日的优惠期租金违反了一事不再理原则，没有依据。四、二审法院不应支持钱秀珍的第四项上诉请求。钱秀珍违约提前解除《物业租赁合同》后，世贸公司蒙受了巨大的损失。依据《合同法》第107条、113条的规定、《物业租赁合同》第五条第3款约定以及《九民纪要》第48条、第49条的规定，钱秀珍无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，世贸公司有权不予退还钱秀珍缴纳的一切款项。同时，钱秀珍在17676号案及本案一审中承担的赔偿根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更不用说覆盖钱秀珍违约解除《物业租赁合同》造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。本案中世贸公司暂仅结合合同剩余租期、涉案商铺难以另行出租等事实，主张了包括但不限于涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理钱秀珍违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等损失，合法有据，请求二审法院支持世贸公司的相应诉请。五、二审法院不应支持钱秀珍的第五项上诉请求。17676号生效判决及本案一审均认定2014年6月17日董明忠签订《物业租赁合同》没有原件，对该证据真实性无法确认，钱秀珍主张的所谓“租金损失”没有合同依据。同时，根据世贸公司与钱秀珍签订的《委托协议书》及本案一审判决认定，双方是委托关系。世贸公司仅有代为招商出租、代为收取租金的合同义务，没有主动或协助钱秀珍追索任何损失的义务。钱秀珍擅自加重世贸公司的义务，于法无据，世贸公司无需向钱秀珍赔偿任何款项。六、二审法院不应支持钱秀珍的第六项上诉请求。钱秀珍无权收回所谓返租免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，也没有约定2016年3月1日至2017年2月28日系“租金优惠期”。世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据及生效判决认定，且依据17676号生效判决及本案一审判决的认定，《物业租赁合同》与《补充协议书》属于两份不同的合同，无法从《补充协议书》第七条推断出《物业租赁合同》第五条第1款、第3款约定的钱秀珍的违约责任亦可适用世贸公司的结论。故，钱秀珍无权向世贸公司主张收回返租免租期优惠，世贸公司亦无需向其支付返租免租期间的任何租金和所谓的“租金优惠期”的租金差额及前述金额的相应利息。世贸公司于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.判令钱秀珍向世贸公司支付2017年4月1日至2018年11月28日为止的租金人民币208670元（2017年1月1日至2018年12月31日的租金标准为6313元/月，2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为13889元/月），以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清为止，暂计至2019年4月15日为443142元)，共计人民币651812元；2.判令钱秀珍向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币303024元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币151512元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即236元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币454536元；3.钱秀珍赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1023869元整及进场费损失1118333元整；因处理钱秀珍违约诉讼的律师费25000元整；因钱秀珍违约的诉讼费2285元整（一审诉讼费734元整、一审反诉诉讼费1551元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，共计：人民币2169887元整；4.本案诉讼费、诉讼保全费由钱秀珍承担。钱秀珍向一审法院反诉请求：1.判令世贸公司向钱秀珍赔偿2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失共计160500元；2.判令世贸公司向钱秀珍赔偿2015年4月1日起至2016年2月28日止的租金损失138886元以及2016年3月1日至2017年2月28日优惠的租金16692元（按照世贸公司在本诉中主张的租金价格236元/月/平方米为标准计算），共计155578元；3.判令世贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月12日案外人张克丽向世贸公司认租广州世贸服装城一层1162、1164号二间商铺，并向世贸公司支付人民币30万元的定金。同日，张克丽向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1164（涉案商铺）；面积为53.5平方米；承租人为张克丽；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费220.47万元；3.租金236元/平方米/月，管理费72元/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间，10天内交齐总额30%即51万元，2012年4月30日再付款总额的20%即44万元，2012年6月30日前付清50%余款110.47万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月17日，张克丽（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号1164商铺，建筑面积53.5平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金236元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺已交齐50%的一次性款项，2012年8月13日。2012年9月11日，张克丽经世贸公司同意，将涉案商铺转让给钱秀珍承租。同日，钱秀珍向张克丽支付涉案商铺费用110万元。2013年12月20日，钱秀珍向世贸公司支付款项110万元。2014年3月13日，钱秀珍（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1162号商铺；建筑面积为53.5平方米；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业租金及缴交方式，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元∕月∕㎡（合计6313元∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为259.6元∕月∕㎡（合计13889元∕月）；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为298.54元∕月∕㎡（合计15972元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金12626元和保证金（三个月租金）37878元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。钱秀珍在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为浙江省文成县大峃镇驮墙巷24号四单元302室。钱秀珍向世贸公司支付了一个月租金12626元和保证金（三个月租金）37878元。之后，没有再向世贸公司支付过租金。2014年4月1日，钱秀珍（委托人，甲方）与世贸公司（受托人、乙方）签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方对涉案商铺对第三方出租；甲方委托乙方以三年为租期对该物业进行招商出租，届时以乙方与承租者签订物业租赁合同为准；甲方同意给予承租方免租一年的优惠，第二年租金按甲方与乙方签订的《物业租赁合同》约定的第三年的底租的50%计算，即每月250元/㎡，第三年租金按每月13375元/㎡，租金及押金由乙方直接向承租者收取，然后全额支付给甲方，等等。2015年6月26日，钱秀珍（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年6月26日将物业交还给甲方经营，即2015年6月26日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方仍应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为11235元∕月）；3.2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元∕㎡向乙方支付租金（即租金为13910元∕月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月402元∕㎡向乙方支付租金（即租金为21507元∕月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。钱秀珍在《物业租赁合同》与《补充协议书》中填写的联系地址均为浙江省文成县大镇驮墙县24号四单元302室。《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给钱秀珍。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向钱秀珍在《物业租赁合同》与《补充协议书》中填写的联系地址浙江省文成县大镇駄墙县24号四单元302室寄送《接收物业告知函》《关于再次催告接收物业告知函》，通知钱秀珍在2018年3月1日前接收物业等等。但钱秀珍没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，钱秀珍向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3425号（以下简称3425号）。该案中，钱秀珍的诉讼请求为：1.解除钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》；2.世贸公司返还钱秀珍预付的租金人民币220万元及支付自2013年12月20日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）;3.世贸公司返还钱秀珍交付的物业租赁保证金人民币37878元及一个月的租金人民币12626元，及支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）4.世贸公司向钱秀珍支付租金人民币234333元及自2017年4月1日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。世贸公司提起反诉，要求钱秀珍按《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1164号物业自2017年4月1日至2018年6月30日的租金（2017年4月1日至2017年12月31日的租金标准为6313元/月，2018年1月1日至2018年6月30日的租金标准为13889元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照当月所欠租金总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至钱秀珍实际付清为止）。该案民事判决认为：钱秀珍以世贸公司未向其支付出租涉案商铺给董明忠的租金及《补充协议书》约定的返租租金为由要求解除双方签订的《物业租赁合同》，依据不足，不予支持。关于钱秀珍和世贸公司2014年4月1日至2017年3月31日租金与返租租金冲抵问题，根据《物业租赁合同》和《补充协议书》的约定，该期间钱秀珍应向世贸公司支付租金为82069元；根据《补充协议书》的约定，该期间世贸公司应向钱秀珍支付的返租租金共148730元，冲抵后世贸公司应向钱秀珍支付该期间租金共为66661元，并应支付相应利息。对于世贸公司主张的2017年4月1日至2018年6月30日租金及滞纳金问题，根据《物业租赁合同》的约定，该期间钱秀珍应向世贸公司支付租金为140151元；根据《补充协议书》的约定，该期间世贸公司应向钱秀珍支付的返租租金共168204元，世贸公司向钱秀珍支付的租金可冲抵钱秀珍向世贸公司缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给钱秀珍，现冲抵后世贸公司应向钱秀珍支付该期间租金共为28053元；故世贸公司要求钱秀珍按《物业租赁合同》约定的租金标准支付2017年4月1日起至2018年6月30日的租金，因该部分租金已不足以冲抵2017年4月1日起至2018年2月28日的返租租金，不予支持。为此，该案判决：一、世贸公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金66661元及利息（利息：以租金66661元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给钱秀珍；二、驳回钱秀珍的其他诉讼请求；三、驳回广州世贸公司的反诉请求。3425号案判决后，钱秀珍不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判解除钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》；改判世贸公司返还钱秀珍预付的租金人民币220万元及自2013年12月20日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；改判世贸公司返还钱秀珍交付的物业租赁保证金人民币37878元及一个月的租金人民币12626元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；3.判令世贸公司向钱秀珍支付租金人民币234333元及自2017年4月1日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。该上诉案件案号为17676号。17676号民事判决认为：虽然《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，钱秀珍以世贸公司不履行《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；钱秀珍主张其并未于2015年6月26日签署《补充协议书》，但世贸服装城主张钱秀珍已委托他人代为签署，结合钱秀珍于2018年在该协议上签名的事实，可视为钱秀珍对《补充协议书》的确认。钱秀珍与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，钱秀珍认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；在《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函钱秀珍仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；经释明，钱秀珍表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》。钱秀珍向世贸公司支付的220万元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成钱秀珍承租涉案商铺所支付的对价；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月，尚余约61个月，故世贸公司应当返还钱秀珍1118333元（计算过程：2200000元×61/120=1118333元）。该案二审判决：一、维持3425号民事判决第一项、第三项；二、撤销3425号民事判决第二项；三、钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》自本判决生效之日起解除；四、世贸公司自本判决生效之日起10日内向钱秀珍返还1118333元；五、驳回钱秀珍其他诉讼请求。17676号民事判决已于2018年11月28日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。本案审理过程中，钱秀珍为证明世贸公司应向其赔偿2014年4月1日起至2015年3月31日止减免优惠的租金损失，提交了世贸公司与董明忠于2014年6月17日签订的《物业租赁合同》复印件，该合同约定世贸公司将涉案商铺出租给董明忠作服装服饰用途，租期自2014年4月1日至2017年3月31日，其中2014年4月1日起至2015年3月31日免租，2015年4月1日起至2016年3月31日止租金13375元/月，2016年4月1日起至2017年3月31日止租金14044元/月，等等。世贸公司认为没有原件，对该合同不予确认，该证据与本案无关，不能证明钱秀珍的证明。一审法院认为，钱秀珍和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及其《补充协议书》的效力，已经生效的17676号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2017年4月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。在3425号和17676号判决中，世贸公司已经就2017年4月1日至2018年6月30日租金提出相应的诉讼请求，生效判决对此作出不予支持的处理，其本案再行提出支付该期间租金请求，一审法院不予审处。至于2018年7月1日至2018年11月28日的租金，钱秀珍与世贸公司签订的《补充协议书》约定，世贸公司于2018年3月1日将物业交还钱秀珍并继续履行双方签订的《物业租赁合同》。在没有相关证据证明钱秀珍不承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，钱秀珍应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金。钱秀珍有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，对世贸公司主张的2018年7月1日至2018年11月28日租金，一审法院予以支持。依租赁合同约定，该期间的租金共计68519元。有关滞纳金计算问题，钱秀珍所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议；该滞纳金标准显属过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于钱秀珍支付减免优惠租金的问题。在3425号、17676号案中，钱秀珍提出解除涉案物业租赁合同，17676号民事判决认定其解除理由并不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，此为出租方世贸公司与承租方钱秀珍所作免租期优惠约定。本案世贸公司依合同约定主张钱秀珍向其支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，可予支持。结合合同履行中钱秀珍已付租金数额，世贸公司主张该期间的免租租金为303024元（12626元/月×24月），一审法院予以确认。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，虽比其他非免租期间的租金低，但仅从租金数额看难以判断世贸公司给予合同相对方该期间租赁优惠，亦难与租赁合同所约定的租赁优惠相联系。世贸公司主张钱秀珍向其支付2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，难以成立，一审法院不予支持。关于世贸公司主张钱秀珍提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对钱秀珍合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、钱秀珍补缴减免优惠租金均是钱秀珍承担提前解除合同违约责任的形式。对于商铺租金损失赔偿，因钱秀珍不履行合同而提前解除租赁合同，客观上造成世贸公司涉案商铺空置，依合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准，一审法院酌定钱秀珍向世贸公司支付三个月租金即41667元作为租金损失赔偿，对世贸公司超出该部分的租金损失请求，一审法院不予支持。世贸公司有关涉案商铺租赁进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费的主张，均难成立，一审法院不予支持。关于钱秀珍主张的2014年4月1日至2015年3月31日给予案外人减免优惠的租金损失赔偿。世贸公司对于钱秀珍所提世贸公司与董明忠签订的《物业租赁合同》复印件真实性不予认可，而且依钱秀珍与世贸公司所签《委托协议书》，双方是委托代理关系。故钱秀珍以其所提该项证据复印件主张前述租金损失赔偿，难以成立，一审法院不予支持。关于钱秀珍依《补充协议书》主张2015年4月1日至2016年2月28日的免返租租金损失及2016年3月1日至2017年2月28日的返租优惠租金损失赔偿问题。《物业租赁合同》所涉商铺租赁与《补充协议书》的商铺返租属于不同的法律关系，虽然合同及补充协议书分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。钱秀珍该项主张的理由不成立，无合同依据，一审法院不予采信。对钱秀珍要求世贸公司支付有关返租免租和优惠损失请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月29日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金68519元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金13889元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金303024元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱秀珍向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金41667元；四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告钱秀珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16505元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担14409元，被告钱秀珍负担2096元；反诉受理费3021元，由被告钱秀珍负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对世贸公司、钱秀珍的上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：生效的17676号民事判决已对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出处理和认定，当事人不服，可循审判监督程序救济，一审法院结合该案处理结果，对本案当事人请求及抗辩意见作出处理并无不当。关于2018年7月1日至2018年11月28日的租金及滞纳金问题。根据3425号和17676号判决，钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》于判决生效之日2018年11月28日解除，故本案在没有证据证明钱秀珍不需承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，一审法院认为钱秀珍应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金并无不妥，本院予以维持。至于滞纳金的标准，合同约定每逾期一日，按逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付显属过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算于法无悖。对世贸公司提出以原合同标准改判滞纳金及钱秀珍上诉主张其无需向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日租金及滞纳金的意见，本院均不予采纳。关于2014年1月1日至2015年12月31日免租租金问题。从钱秀珍与世贸公司签订的《物业租赁合同》约定条款来看，2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，如此约定一般系出租方给予承租方的按期履行合同的优惠。17676号民事判决认定钱秀珍提出解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。为此，因《物业租赁合同》提前解除，钱秀珍并无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，故一审判处钱秀珍支付该免租期的租金给世贸公司并无不妥，本院予以维持。对钱秀珍上诉认为其不应向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，本院不予采纳。至于世贸公司上诉主张2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，仅从租金数额看难以判断是世贸公司给予合同相对方该租赁期间的优惠，一审法院对世贸公司主张钱秀珍向其支付该期间减半收取的租金不予支持亦无不妥，本院亦予以维持。关于《物业租赁合同》提前解除的损失问题。如上所述，生效的17676号民事判决书判决解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为钱秀珍提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向钱秀珍主张。因钱秀珍不再履行《物业租赁合同》，导致涉案商铺空置，客观上造成了世贸公司的损失，一审法院酌定判处三个月的租金即41667元作为租金损失的赔偿合理合法，本院予以认可，对世贸公司要求钱秀珍支付有关商铺进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费的主张，本院均不予支持。对钱秀珍上诉主张其不需向世贸公司支付该合同解除的赔偿金，本院亦不予采纳。关于钱秀珍主张2014年4月1日起至2015年3月31日减租优惠租金损失问题。依据钱秀珍与世贸公司签订的《委托协议书》可知，双方是委托代理关系，即世贸公司与承租人签订的合同约束钱秀珍与承租人，因此，本案钱秀珍要求世贸公司对其给予承租人上述期间的减租优惠承担责任无事实与法律依据，本院不予支持。关于2015年4月1日起至2016年2月28日止的租金损失及2016年3月1日至2017年2月28日的优惠租金问题。从本案查明事实来看，钱秀珍与世贸公司签订了《物业租赁合同》承租涉案商铺后又与世贸公司签订了《补充协议书》，将涉案商铺返租给世贸公司，《补充协议书》虽约定补充协议是《物业租赁合同》有效组成部分，但双方在《物业租赁合同》与《补充协议书》中分别成立了两个不同的法律关系。现有证据无法证明《物业租赁合同》与《补充协议书》所约定的免租期与减租期存在互相给予优惠关联，且由于钱秀珍不再履行《物业租赁合同》，一审法院对钱秀珍该项诉求不予支持无误，本院予以维持。综上所述，世贸公司、钱秀珍的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40124元，由广州世贸服装城发展有限公司负担29031元，钱秀珍负担11093元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月三十一日书记员  颜旭怀徐毅敏