湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书(2019）湘1121民初3240号原告：邓勇军，男，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告：周琼芳，女，1983年9月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县。系原告邓勇军配偶。二原告委托诉讼代理人：张能发，湖南齐物律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。被告：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人(特别授权)：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。原告邓勇军、周琼芳与被告唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓勇军、周琼芳、原告委托代理人张能发、蒋智以及被告委托诉讼代理人蒋冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓勇军、周琼芳向本院提出诉讼请求：1、按金秋花园Ⅱ期龙腾大厦XX单元XX楼XX号房屋实际面积计算价款，判决被告退还房屋价款57884.37元；2、判决被告支付原告因垫付办不动产权证除（初次）契税及费用外的其他一切税款，共计8107元；3、判决被告退还原告支付的利息款29400.24元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月27日，二原告与被告签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》，合同约定：原告购买金秋花园Ⅱ期龙腾大厦XX单元XX楼XX号套房，面积145平方米（包括公摊面积）；单价3391元每平方米；总价款491800元。付款方式为按揭贷款，首付191800元。被告负责为原告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时应缴纳的契税及其它一切费用均由乙方承担。合同签订后，原告履行了合同义务并于2018年4月15日向被告分别交纳了按揭利息14700.24元和契税9836元办证。2018年10月1日，原告入住该房屋。但被告所建的金秋花园Ⅱ期龙腾大厦违规违章，无法办理银行按揭及不动产权。2019年5月13日，被告以不予办证威胁，致使原告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的利息14700元和承担（初次）契税之外的税费8107元。另合同约定为商品房，但被告交付原告的系自建房，实际面积为127.93平方，原告因此多支付房价款57884.37元。同时办证后，原告获知房屋登记在柏金秀名下，存在二次交易，故二次交易产生的税费应由被告依法承担。唐建秋辩称，一，关于房屋面积问题。合同约定房屋面积以出售房屋的面积为准，计算方式为套内面积+阳台面积+飘窗面积+天井面积+公摊面积，是按全面积计算的，与房产部门颁证的面积存在不一致的情形，是计算方式不一样，由于被告出售的房屋是自建房，这种面积计算方式的约定是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定；二、关于税费及利息的承担。原、被告在合同中约定付款方式为首付加按揭付款，2019年5月27日原、被告双方进行了结算，将按揭变更为一次性付款，因付款方式发生了改变，自签订购买合同时起，由于原告未及时付清购房款，因此产生利息，双方已结算清楚并自觉履行；对于办理不动产证的税费在合同中已约定，由原告方承担，原、被告双方在结算时，被告方已作出了让步，自行承担了部分税费，其余税费由原告承担，该结算双方已达成协议并已按协议履行。对于已实际履行的协议，在不违反法律规定的情况下，原告再行起诉，不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方为支持自己的诉辩主张均向本院提供了证据，对双方当事人没有异议的证据即1、原、被告身份证复印件；2、《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦合同书》；3、收据4份，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1、完税证明、增值税证明、银行流水，被告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以采信；证据2、从祁阳县城乡建设档案馆调取的关于唐建秋、柏金秀、胡必德违规超面积建房的资料,缺乏关联性，故本院不予采信；证据3、录音光盘及文字摘录，来源不合法，故本院不予采信；证据4、不动产权证，系国家机关出具的有效文件，故本院予以采信；证据8、证人证言，缺乏证明力，故本院不予采信。对被告提供的证据即证据1、收款收据，客观真实，故本院予以采信；2、结算清单及收据，原告对其真实性没有异议，且双方已履行完毕，故本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：原告邓勇军、周琼芳系夫妻关系。2017年，二原告与被告唐建秋签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦合同书》，合同约定：二原告购买被告金秋花园Ⅱ期（龙腾大厦）住宅XX单元XX号房，面积145平方米（包括公摊面积）；被告出售面积与房产部门颁证面积不符的依被告出售面积为准，按照被告出售面积计算；总价款491800元，签订合同时付191800元，剩余30万元以银行按揭贷款支付；被告为原告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切费用均由原告承担，如原告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，被告概不负责。合同签订后，原告于2017年5月27日向被告交付了购房款191800元，于2018年4月15日交付了下欠30万元购房款的第1年利息14700.24元及契税9836元。2018年10月1日，原告入住该房屋。2019年5月13日，原告在祁阳县税务局交契税、增值税等合计21614.74元。2019年5月26日，原、被告签订结清协议，协议内容为被告付房款方式由银行按揭转为一次性付清，30万元欠款的第2年利息（2018年6月1日至2019年5月31日的利息）为14700元，2019年1月11日至2019年12月31日的物业费1740元，工本费80元，另被告退原告办证费3000元、增值税7000元及契税9836元，即双方结清后原告应付被告296684元。该协议签订后，双方按协议履行完毕。原告已付被告296684元并办理了不动产权证［不动产证号为湘（2019）祁阳县不动产权第000XXXX号］。本院认为，原告邓勇军、周琼芳与被告唐建秋签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，原、被告双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。但原、被告在履行合同过程中，达成的结清协议变更了合同内容，属新协议。新协议签订后，原、被告双方当事人已按新协议履行完毕。因原、被告双方当事人已按新协议履行，导致合同约定的原、被告权利义务终止。原告称原、被告达成的结清协议不是原告真实意思表示，被告存在威胁行为，但原告没有举证证明，且该协议未违反法律禁止性规定，故该协议合法有效。对于原告要求被告退还房款57884.37元、税款8107元、利息29400.24元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓勇军、周琼芳的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取计1088元，由原告邓勇军、周琼芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  罗菊香二〇一九年十二月十日书记员  张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。