河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21848号上诉人(原审被告)：郑州大上海城商业有限公司。法定代表人：高建功。委托诉讼代理人：李小亭，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史明豪，男，1981年3月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：张浩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄辉，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州大上海城商业有限公司（以下简称大上海城公司）因与被上诉人史明豪租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大上海城公司的委托诉讼代理人李小亭，被上诉人史明豪的委托诉讼代理人张浩、黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大上海城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回史明豪的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由史明豪承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《托管协议》第三条约定，托管期间的税费由上诉人代扣代缴，托管协议到期后房屋现状返还且上诉人无需承担任何维修责任，且上诉人已经替被上诉人代缴了5%的税费，且上诉人向被上诉人支付的季度租金也是在扣除5%的税费后将剩余部分支付的。另外，双方签订的协议均未赋予被上诉人单方解除合同的权利，被上诉人要求解除合同也无法定理由。史明豪辩称，一、上诉人长期未按照合同支付被上诉人租金，经被上诉人多次催收，未履行其支付租金的合同义务。被上诉人按照法定的解除权，要求解除合同，并不需要合同里边明确的约定解除权。二、上诉人主张已经替被上诉人代缴了5%的税费，但并未提供任何证据，该意见应予驳回。三、合同解除后，被上诉人有权要求上诉人返还房屋、恢复原状及支付拖欠的租金及违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。史明豪向一审法院起诉请求：1．解除史明豪与大上海城公司签订的《托管经营协议》及《过渡期〈托管协议〉之补充协议》，并由大上海城公司将2层069号商铺返还史明豪（按照《商品房买卖合同》附件三约定的交房标准）并承担费用；2．大上海城公司向史明豪支付拖欠的租金（截至2019年3月暂计23891.84元；应以2986.48元／月，自2018年8月计算至托管经营协议解除之日止）及逾期租金的利息（截至2019年3月暂计313.58元，应以拖欠租金为基数，按照年利率6％的标准，自2018年11月计算至托管经营协议解除之日止）；上述拖欠租金及逾期利息合计为24205.42元；3．大上海城公司赔偿史明豪自托管经营协议解除之日至房屋恢复原状之日止的租金损失（参照《托管经营协议》约定的2986.48元／月的标准，暂按3000元计算）；4．本案诉讼费用由大上海城公司承担。一审法院认定事实：2005年6月22日，史明豪（甲方）、郑州时尚商业地产管理服务有限公司（乙方）、河南华诚房地产开发公司（丙方）签订《托管经营协议》一份，主要约定：1．甲方以人民币398198元向开发商购买位于郑州市××号“大上海商业步行街”内2层069号铺位，建筑面积26.96平方米，乙方为项目的经营管理方，丙方为目标租金保证方；2．甲方委托和协助乙方按照该房屋的《商品房买卖合同》约定的交房标准与开发商办理该房屋的交接手续；3．甲方同意将自己购买的上述房屋委托给乙方招商管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代为交纳税金等应付费用、代收租金并完成托管工作，从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第91天（承租人装修期）起算5年，为托管该房屋的期限；4．在该房屋托管的五年期限内，由丙方向甲方保证该房屋如下目标租金：第一至第三年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的8％，即31855.84元，第四至第五年，该房屋每年的目标租金回报为该房屋销售价款的9％，即35837.82元；5．因该房屋登记面积和合同约定面积发生误差导致销售价款变化时，以登记面积销售价款为准调整年目标租金回报数额；6．甲方应自行承担出租该房屋所应缴纳的税费，项目开发商同意按本协议签署时现行的税率补贴该税金，税金由开发商支付给乙方并由乙方代为缴纳；7．托管期内，目标回报租金从该协议约定的托管经营期限开始之日起每季度（三个月）结算一次，在每季度的首月10日前与甲方结算并支付上季度的目标回报租金收益；8．托管期满，本协议自动终止，在本协议终止前提前6个月，由业主大会决定是否委托由乙方继续经营管理。此外，《托管经营协议》还对甲乙丙三方的权利义务、违约责任、争议解决等条款进行了约定。《托管经营协议》签订后，双方均依约履行了合同义务。2013年8月14日，史明豪（甲方）、大上海城公司（乙方）签订了《过渡期〈托管协议〉之补充协议》一份，主要约定：1．鉴于甲、乙双方就上海商城二层069号商铺签订的《托管协议》约定的第一个托管期限已届满，而本物业业主大会尚未就是否委托乙方继续统一经营管理作出相关决定，在甲、乙双方承诺继续遵守《郑州大上海城步行街业主临时公约》和《托管协议》的前提下，双方协商一致签订补充协议；2．自首位业主第一个五年托管期限届满之日起，至本物业业主大会就托管经营事宜作出相关决定之日止，即本协议约定之过渡期；3．乙方接受甲方的委托出租该商铺，代收代付租金，甲方同意乙方每年按向开发商购买的该商铺售价的9％代为向其支付租金，若该商铺的实收租金低于9％的，亏损部分由乙方承担，若该商铺的实收租金高于9％的，盈利部分由甲方和乙方按照各50％的比例进行分配；4．甲方取得的租金及盈利分配部分而产生的相关税费由甲方按法律规定自行承担，乙方取得的盈利分配部分而产生的相关税费由乙方按法律规定自行承担；5．本协议履行至本物业业主大会就托管经营事宜作出决定之日终止；6．除变更事项外，其他条款内容均按原《托管协议》执行。协议签订后大上海城公司每季度向史明豪支付租金8511.48元，租金支付至2018年8月1日，之后租金未再支付。2019年1月30日，上海锦天城（郑州）律师事务所接受王周印、杨琳艳等五位业主代表的委托，就大上海城公司逾期支付包括史明豪在内的160户业主租金事宜，向大上海城公司发送《催告函》，要求：1．大上海城公司在收到《催告函》之日起三日内清偿拖欠的全部业主租金及资金占用期间的利息等违约损失；2．如大上海城公司未按照通知如期足额偿付租金及损失，业主将依法解除《托管协议》及相关补充协议，并通过司法途径维护自身合法权益。该通知于2019年1月31日送达大上海城公司。2019年2月27日，大上海城公司向史明豪发出关于解除《托管协议》及《过渡期〈托管协议〉之补充协议》的通知函，载明：“贵方与我司于2005年6月22日签订《托管协议》及2013年8月14日签订《过渡期〈托管协议〉之补充协议》（以下称上述两协议），上述两协议已经实际履行十几年。鉴于国家经济形势和商业模式在近几年中发生了巨大的变化，考虑上述两协议中涉及的物业业主大会迟迟不能成立之事实，为充分保护双方合法权益，在新的环境下取得大上海城商场整体利益和业主投资收益的共赢，特向贵方致函，内容如下：一、我司提出解除贵我双方于2005年6月22日签订的《托管协议》和2013年8月14日签订的《过渡期〈托管协议〉之补充协议》，贵方收到本通知函之日起上述两协议终止履行。二、请贵方在收到本通知函后尽快按通知函上联系方式到我司办公地点，就贵方物业托管事宜开展充分协商，以求尽快达成新的合作意向，确保商场和业主利益不受影响（我司已草拟两套新托管方案供贵方自主选择）。三、为保证承租方及贵我双方利益不受损失，若贵方收到本通知函后十五日内未与我司联系，将视为贵方同意执行我司与其他业主签订的《商业托管经营协议书》，我司将按照《商业托管经营协议书》的约定向贵方及时支付相关费用。”另查明，2005年6月22日，史明豪与河南华诚房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋单价为每平方米14769.96元，总价款为398198元，建筑面积26.96㎡。2009年3月5日，史明豪取得位于郑州市××区××号房屋的产权证，载明建筑面积为25.33㎡。另查明，2009年底，大上海城公司应当时租户要求，将史明豪商铺所处位置改为步梯。该步梯占用面积60㎡，涉及业主4户。庭审过程中，史明豪、大上海城公司均认可《托管经营协议》中郑州时尚商业地产管理服务有限公司的合同权利义务由大上海城公司承继，该协议系由大上海城公司实际履行，且双方均认可目前业主大会尚未成立。史明豪自愿放弃利息，不再主张。一审法院认为，史明豪与郑州时尚商业地产管理服务有限公司、河南华诚房地产开发公司签订的《托管经营协议》，史明豪、大上海城公司签订的《过渡期〈托管协议〉之补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。大上海城公司承继郑州时尚商业地产管理服务有限公司在《托管经营协议》中的合同权利义务，应按照合同约定履行自身义务。大上海城公司未按照合同约定履行支付租金的义务，且已向史明豪发送解除《托管经营协议》及《过渡期〈托管协议〉之补充协议》的通知函，明确表示不再履行合同义务，史明豪要求解除《托管经营协议》及《过渡期〈托管协议〉之补充协议》，理由正当，于法有据，该院予以支持。根据合同解除的法律规则，大上海城公司应履行向史明豪归还房屋的义务，在合同履行过程中，大上海城公司出于商业经营目的，将涉案商铺所处位置改造为步梯，使商铺用途发生了改变，现双方解除合同，大上海城公司应将位于郑州市××区××号的商铺恢复原状后返还给史明豪。大上海城公司向史明豪支付租金至2018年8月1日，史明豪主张大上海城公司支付自2018年8月1日起至《托管经营协议》解除之日止期间的房屋租金，理由正当，依照《过渡期〈托管协议〉之补充协议》的约定，大上海城公司应向史明豪支付租金的标准为2986.48元／月（14769.96元／㎡×26.96㎡×9％÷12月），故大上海城公司应按照2986.48元／月的标准支付史明豪自2018年8月1日起至房屋实际交付史明豪之日止的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：一、解除《托管经营协议》及《过渡期〈托管协议〉之补充协议》；二、郑州大上海城商业有限公司于判决生效之日起三十日内将位于郑州市××区××号的房屋恢复原状后返还给史明豪；三、郑州大上海城商业有限公司于判决生效之日起十日内支付史明豪房屋租金26878.32元（以2986.48元／月的标准，自2018年8月1日起计算至2019年4月30日止），剩余房屋租金自2019年5月1日起计算至房屋实际交付史明豪之日止。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，减半收取计303元，由郑州大上海城商业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，史明豪、大上海城公司均认可《托管经营协议》中郑州时尚商业地产管理服务有限公司的合同权利义务由大上海城公司承继。同时，史明豪与大上海城公司签订的《过渡期〈托管协议〉之补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。由于大上海城公司未按照合同约定履行支付租金的义务，致使史明豪的合同目的无法实现，史明豪请求解除双方协议并由大上海城公司支付租金、恢复原状返还房屋的主张于法有据，应当予以支持。大上海城公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，郑州大上海城商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由上诉人郑州大上海城商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  刘 皓二〇一九年十二月二十七日书记员  王 研