山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1984号 上诉人（原审被告）：山东揽翠湖建设开发有限公司，住所地东营市南二路201号。 法定代表人：康俊水，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李路路，山东汇研律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖宇豪，男，2001年12月24日出生，汉族，高中学生，住东营市东营区。 法定代理人：肖某（被上诉人肖宇豪之父），男，住东营市东营区。 法定代理人：王某（被上诉人肖宇豪之母），女，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：陈志芳，山东鲁昌律师事务所律师。 上诉人山东揽翠湖建设开发有限公司（以下简称揽翠湖公司）因与被上诉人肖宇豪商品房预售合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 揽翠湖公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并依法改判；2.一、二审案件受理费由肖宇豪承担。事实与理由：一、一审判决认定因天气因素停工18天是错误的，揽翠湖公司开发建设的香悦四季小区工程，因天气因素至少停工75天。二、一审判决认定因政府通知因素停工25天是错误的，因政府通知至少停工58天。三、除上述原因外，揽翠湖公司在办理规划验收手续过程中因政府机关迟延办理行政许可，导致规划验收完成时间至少推迟106天，揽翠湖公司可以据实延期106天。综上，因气候、政府通知或政策、停电以及政府延期批准行政许可导致的停工有240天，根据合同约定，揽翠湖公司可据实延期240天后交房，肖宇豪主张的违约天数应当扣除240天，一审判决仅认定可以延期44天交房是错误的。 肖宇豪答辩称，揽翠湖公司逾期交房的抗辩无事实及法律依据，逾期交房事实清楚，应依法驳回揽翠湖公司的上诉请求。 肖宇豪向一审法院起诉请求：1.依法判令揽翠湖公司支付自2019年1月1日起至商品房满足法定交付条件且房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以895904元为基数，按照日利率万分之一计算），其中计算至起诉之日为9675元；2.依法判令揽翠湖公司将涉案房屋的入户门更换为钢质防盗门；3.请求判令自实际交房之日起开始缴纳物业费；4.本案诉讼费、保全费等全部费用由揽翠湖公司负担。 一审法院认定事实：2018年1月6日，肖宇豪与揽翠湖公司签订《商品房预售合同》，约定肖宇豪购买揽翠湖公司开发的香悦四季8幢3单元401室，总价款876160元，建筑面积140.33平方米，储藏室坐落于8幢3单元-1-11，总价款19744元，合计895904元。出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，该商品房交付时，应当竣工验收合格且取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。合同第十二条对于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未在约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期90日内，自交付期限届满之次日起至实付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.但遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2.因气候原因被迫停工的；3.因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4.因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。合同附件六中对于入户门约定为钢质防盗门。 上述合同签订后，肖宇豪已依约支付全部购房款。2018年12月26日，揽翠湖公司向肖宇豪送达《香悦四季交房入住通知书》，通知集中交房时间为2019年1月1日至1月4日，2019年1月4日办理入住手续。肖宇豪因涉案楼房尚未达到合同约定的交付条件未予接收房屋。至今，涉案楼房尚未办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。 一、关于天气因素：根据2017年3月至2018年12月天气资料并结合监理日志，能够确认该段时间内出现不适宜露天施工作业的暴雨天气、大风天气、高温天气的日子有18日，分别是：2017年的7月26日、8月19日、8月28日、2018年的3月15日、4月3日、4月6日、6月5日、6月6日、6月21日、6月25日、7月23日、8月14日、8月15日、8月16日、8月17日、8月18日、8月19日、8月20日。二、关于政府通知：根据政府重污染天气应急通知并结合监理日志，能够确认该段时间内根据政府通知停止施工作业的日子有25日，分别是：2017年的10月20日、10月21日、10月22日、12月14日、12月15日、12月16日、12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、2018年的3月13日、6月7日、6月8日、6月10日、6月11日、6月12日、6月13日、8月26日、11月23日、11月24日、11月25日、11月26日、12月14日、12月15日、12月16日。三、关于停电：2017年11月3日因停电停止施工1日。 一审法院认为，肖宇豪与揽翠湖公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。肖宇豪已按合同约定向揽翠湖公司支付全部购房款，揽翠湖公司应当按照合同约定履行房屋交付义务。本案争议焦点在于揽翠湖公司是否存在逾期交房，是否应当承担违约责任。在涉案楼房的施工过程中，揽翠湖公司确因受到上述因素的影响，停止施工44天，故双方约定的交房日期可以依合同延期至2019年2月14日。揽翠湖公司至今仍未取得建筑工程和市政基础设施工程的《竣工备案表》，尚未达到合同约定的交付标准，存在逾期交房的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，揽翠湖公司应当向肖宇豪支付逾期交房的违约金。按照合同第十二条的约定，揽翠湖公司应自逾期之日起按日向肖宇豪支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，自2019年2月15日计算至2019年4月24日为6092元（895904×68×1/10000=6092），并应按此标准计算至达到约定交付标准且实际交付之日。关于肖宇豪要求更换入户门的主张，由于其并未提供相关检测证实揽翠湖公司所安装的入户门不符合同约定的标准，肖宇豪的主张依据不足，不予支持。关于肖宇豪要求自实际交房之日起开始缴纳物业费的主张，对于物业费的缴纳应当遵守相应物业服务合同的约定，不属于本案的审理范围，对此不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、揽翠湖公司于判决生效之日起十日内支付肖宇豪逾期交付房屋的违约金6092元，及自2019年4月25日至达到约定交付标准且实际交付之日的违约金；二、驳回肖宇豪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由揽翠湖公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 揽翠湖公司提交2019年3月3日审批告知单、2019年6月19日规划审查事项告知单各一份，证明：揽翠湖公司提交香悦四季小区规划验收资料后，东营市城乡规划局在2019年3月3日给揽翠湖公司出具审批告知单，对需要整改事项进行了告知。揽翠湖公司对告知整改实行整完成后再次申报规划核实，东营市城乡规划局却在2019年6月19日书面告知揽翠湖公司需要对第一次整改事项之外的其他事项进行整改。东营市城乡规划局对需要整改事项不进行一次性告知，东营市城乡规划局违反了一次性告知的法律规定，导致揽翠湖公司延期取得规划验收许可，进一步导致竣工验收逾期，这属于《商品房买卖合同》第十二条第2款规定的因政府部门迟延批准行政许可导致延期交房的因素，揽翠湖公司可以据实延期。根据东营市城乡规划局迟延批准行政许可对规划验收的影响，揽翠湖公司主张可以延期106日。 肖宇豪质证后认为，对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，揽翠湖公司与肖宇豪约定房屋交付时间为2019年1月1日，交付条件为该商品房竣工验收合格，但从该告知单可以看出揽翠湖公司提出验收时间晚于交房时间，且第一次验收不合格后规划局要求其整改，对整改后提交材料中不合格项进行再次告知，不存在延迟审批情况。 本院认为，揽翠湖公司提交的东营市城乡规划局出具审批告知单能够证实其涉案房产存在问题，多次需要整改完善，等待整改事项完成后再行申报，不能证实其主张的系东营市城乡规划局原因影响规划验收的证明目的，对该证据不予采信。 二审中，肖宇豪未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，揽翠湖公司关于延期交房的主张能否成立，应否承担逾期交房违约责任。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人揽翠湖公司应当于2019年1月1日前向买受人肖宇豪交付竣工验收合格且取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的商品房。揽翠湖公司至今仍未取得建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表，尚未达到合同约定的交付标准，存在逾期交房的事实。一审判决根据揽翠湖公司提交的施工期间天气资料、监理日志等相关证据，确定延期交房44天并无不当。揽翠湖公司上诉主张因天气因素至少停工75天、因政府通知因素至少停工58天、因政府机关迟延办理行政许可至少推迟106天的主张证据不足。且大部分因素情形也属于双方签订合同时可预见情形，一审判决已根据相应证据支持延期交房44天，故其主张扣除其他天数本院不予支持。 综上，揽翠湖公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由揽翠湖公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月三十日 法官助理张丽颖 书记员倪玉佳