江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初5514号原告：南通康普莱企业管理有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇星湖城市之星11幢225室125。法定代表人：董直海，董事长。委托诉讼代理人：杜丘，江苏清心律师事务所律师。被告：朱磊，男，1985年6月2日出生，汉族，住江苏省金坛市。原告南通康普莱企业管理有限公司（以下简称康普莱公司）与被告朱磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康普莱公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还房屋，与原告办理交接手续。2.请求判令被告支付拖欠的租金106800.9元（按26957元/月，从2018年10月1日起，计算至2018年11月16日；按28574元/月，从2018年11月17日起，计算至2019年1月26日）；判令被告支付拖欠的综合管理费28623.5元(按7488元/月，从2018年10月1日起，计算至2019年1月26日）。3.请求判令被告支付占用使用费142870元（按28574元/月，从2019年1月27日起，暂计算至2019年6月26日，要求计算至返还租赁房屋之日止）；判令被告支付拖欠的综合管理费37440元（按7488元/月，从2019年1月27日起，暂计算至2019年6月26日，要求计算至返还租赁房屋之日止）。4.请求判令被告支付合同违约金103335元。5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年8月2日，原、被告签订了《通州奥邦城市商业广场租赁合同书》一份，合同约定，原告（甲方）将坐落于南通高新区银河东路8号“奥邦城市商业广场”L4-001/4001号铺位租赁给被告（乙方）使用，租期自2016年9月25日至2022年9月24日，共计6个年度。租赁面积为142平方米。第一、第二年度，被告按26957元每月向原告支付租金，第三、第四年度，按28574元每月向原告支付租金，同时按7488元每月向原告支付综合管理费，租赁费用和综合管理费每3个月为一个支付期，先支付后使用。合同第十八条约定，乙方逾期支付租赁费用、管理费、水、电、气其他应付费用，在甲方书面通知后，10日内仍未交付的，每逾期一天，应按上述拖欠费用的1%支付违约金。乙方在租赁期内有累计3次逾期10日以内支付之情形或一次性逾期支付达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同第16.3条约定，因提前解除合同的，有过错的一方应当支付相当于3个月租金和综合管理费之和的违约金（根据解除前一年的平均租金和综合管理费之和计算）。合同第21.2条约定，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，向物业所在地有管辖权的人民法院起诉。合同履行过程中，被告2018年10月1日开始就不再支付租金。原告曾于2018年8月30日、2018年12月23日发函催告被告缴纳欠费，被告仍拒不交付，严重违反合同约定。请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱磊未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《通州奥邦城市商业广场租赁合同书》一份，合同约定：原告（甲方）将坐落于南通高新区银河东路8号“奥邦城市商业广场”铺位号为L4-001/4001号的商铺租赁给被告（乙方）使用，乙方承租总面积为499.2平方米；乙方经营品牌为一汤一煲，经营类别为江浙菜；租赁期限自2016年9月25日起至2022年9月24日止，共计6个年度（合计72个月），营业免租期为8个月，自2017年1月25日至2017年3月24日，自2017年4月25日至2017年6月24日，自2017年7月25日至2017年9月24日，自2017年10月25日至2017年12月24日，免租期内物业费仍需缴纳；甲方拟计划于2016年9月25日开业；租赁费用约定为纯租赁费用形式，第一年、第二年为26957元/月，第三年、第四年为28574元/月，递增率6%，第五年、第六年为30288元/月，递增率6%，每两年递增6%，物业管理费（三个月），租金与物业管理费同时缴纳，总额103335元；支付方式为租赁费用按3个月为一个支付期，先支付后使用。首次支付金额为人民币80871元，以后乙方必须在每个支付期开始前7日内全额付清该期房租；综合管理费标准为15元人民币/月·平方米，月管理费人民币7488元，管理费包括物业管理费、公共区域能耗公摊费、中央空调使用费等费用；乙方向甲方支付履约保证金68890元，保证金不计算利息；第十六条合同解除中约定，乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的10天内，乙方未予纠正的，甲方有权提前解除合同；因提前解除合同的（指本合同而非本条中），有过错的一方应支付相当于3个月租金和综合管理费之和的违约金（根据解除前1年的平均月租金和综合管理费之和计算）；第十八条违约责任中约定，乙方在租赁期内有累计3次逾期10日以内支付之情形或一次性逾期支付达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担；未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续3天（含3天）以上的或租赁年度一年内累计5天的。2017年8月16日，原、被告签订补充协议一份，约定原合同的起租日改为奥邦广场开业日2016年11月17日，租赁年限按原合同顺延；原合同免租日期为8个月，后因项目延迟开业，经双方协商一致，将前期商务条款一并归纳至此，此份补充协议为最终版本；租赁免租期共计10.5个月，自2017年2月17日至2017年8月16日，自2017年9月17日至2017年11月16日，自2017年12月17日至2018年2月16日，自2018年3月17日至2018年3月31日。合同签订后，被告于2016年11月17日开始正式营业，于2019年1月23日歇业。被告已支付租金及物业管理费至2018年10月1日；已缴纳履约保证金68890元，原告同意在本案中一并处理。2018年12月23日，原告发函给被告，向被告催缴2018年11月17日至2019年2月16日应缴租金85722元、物业管理费22464元，合计108186元，并告知缴款时间及违约金的计算标准。被告于2018年12月25日收到。2019年1月23日，原告向被告发“撤场通知函”，主要内容为“现贵方未经我司书面同意，已逾期支付租金达30天以上，同时于2019年1月23日起停止营业，严重违反租赁合同相关条款。现我司正式函告贵方如下：请贵方于收到本函后3日内腾退该租赁商铺并主动至我司营运部办理撤场手续，三日内未完成腾退的，我司可根据租赁合同条款15.2进行处理，并且贵方需补齐租金及综合管理费131004.5元至腾退租赁商铺之日。如以上款项在收到函件1天内未缴至我司账户，我司将直接进行司法诉讼，届时根据合同约定贵方将另行向我司支付3个月租金及综合管理费之和103335元作为违约金”。被告于2019年1月24日收到。2019年3月6日，原告向被告发“关于一汤一煲清空铺内通知函”，主要内容为“现贵方未经我司书面同意，已逾期支付租金达30天以上，同时于2019年1月23日起停止营业至今，严重违反租赁合同相关条款。现我司正式函告贵方如下：请贵方于收到本函后3日内腾退该租赁商铺归还该物业钥匙并主动至我司营运部办理撤场手续，三日内未完成腾退的，我司可根据租赁合同条款15.2进行处理，并且贵方需补齐租金及综合管理费至腾退租赁商铺之日。如以上款项在收到函件3天内未缴至我司账户，我司将按照合同规定，直接进入该物业进行贵方抛弃物的处理，届时贵方将不得提出任何异议。同时根据合同约定贵方将另行向我司支付3个月租金及综合管理费之和103335元作为违约金”。被告于2019年3月7日收到。另查明，案涉L4-001/4001号商铺由南通市通州区奥邦商业广场1幢四层3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43号商业用房构成，上述商业用房均由业主与原告签订委托运营管理合同，全权委托原告负责该商业用房所在商场的整体运营及管理，且均在委托运营管理期限内。原告在法庭辩论终结后申请变更诉讼请求，申请撤回第1项诉讼请求；第2项、第3项诉讼请求变更为：租金按26957元/月，自2018年10月1日计算至2018年11月16日；租金及房屋占有使用费按28574元/月，自2018年11月17日起计算至2019年3月6日；综合管理费按7488元/月，自2018年10月1日计算至2019年3月6日。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷为证。本院认为，原、被告签订的《通州奥邦城市商业广场租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行。原告已将案涉租赁商铺交付给被告使用，被告亦应按合同约定支付原告租金及物业服务费。原告2019年1月23日的“撤场通知函”中载明因被告逾期支付租金，要求被告于收到本函后3日内腾退案涉租赁商铺并办理撤场手续，该“撤场通知函”包含解除租赁合同的意思表示。被告于2019年1月24日收到“撤场通知函”，双方签订的租赁合同于2019年1月24日解除。原告在法庭辩论终结后申请变更诉讼请求，系其对自己权利的处分，变更后的诉讼请求缩小了原诉讼请求，不影响被告的实体权利，本院照准。被告已支付原告租金及综合管理费至2018年10月1日，尚应支付原告2018年10月2日至2018年11月16日按26957元/月计算的租金41244.21元（26957元/月×1.53个月）；2018年11月17日至2019年3月6日按28574元/月计算的租金及房屋占有使用费104866.58元(28574元/月×3.67个月）；综合管理费38937.6元（7488元/月×5.2个月）。根据合同约定，被告未按约履行给付租金及综合管理费，并经原告催告后仍未履行，故被告应按合同约定向原告支付违约金103335元。以上共计288383.39元，被告已缴纳的履约保证金68890元，原告同意在本案中一并处理，故被告尚应给付原告租金、房屋占有使用费、综合管理费及违约金219493.39元。被告经本院公告开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自己诉讼权利的放弃，应由被告承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱磊于本判决生效后十日内支付原告南通康普莱企业管理有限公司租金、房屋占有使用费、综合管理费及违约金219493.39元；二、驳回原告南通康普莱企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6676元，由原告南通康普莱企业管理有限公司承担2525元，被告朱磊承担4151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6676元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  季敬飞人民陪审员  包晓炜人民陪审员  季佩华二〇一九年十二月十日书 记 员  俞慧慧