上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8840号上诉人(原审被告)：上海巍琦物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戚广兴，执行董事。委托诉讼代理人：崔玉来，男。委托诉讼代理人：毕世元，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：袁灼权，男，1973年10月25日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：王京玲，上海卓之耀律师事务所律师。上诉人上海巍琦物业管理有限公司(下简称巍琦公司)因与被上诉人袁灼权房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人巍琦公司的委托诉讼代理人崔玉来、毕世元，被上诉人袁灼权的委托诉讼代理人王京玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。巍琦公司上诉请求：依法判决撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：系争协议明确关于沿街商业面积有遗留问题需要解决，并约定分批移交。实际上上诉人已经履行了部分交房义务，且被上诉人并没有履行书面催告的义务，提出全部交房请求。案外人的其他协议与本案无关，上诉人可以保证系争合同的有效履行，被上诉人所称的违约事实并未发生。系争合同第十五条一项、二项都是违约责任约定，其中第二项是针对交房期限的特别约定，依《合同法》特别约定效力优先于一般约定。系争合同的纠纷在于交房期限，所以一审判决适用第一项违约责任不符合《合同法》的规定。被上诉人请求返还租金180万元、物业费、围墙费等等缺乏事实依据。经计算，在给予被上诉人5个月的免租期后，被上诉人还亏欠上诉人六个月的租金，合同没有解除，占有并使用的被上诉人应当支付租金，计算至判决生效止。一审判决的违约金明显过高。现同意协商解除，同意返还保证金、物业费押金与系争房屋的钥匙。袁灼权答辩称，双方签订的租赁协议约定，任何一方违反本协议约定，致使本协议提前终止的，应向对方支付违约期间标准的六个月租金作为违约金180万元。被上诉人在长达五、六个月的时间里不断的催问有关商铺场地何时能够交付，却始终没有得到上诉人的明确答复。后来才了解到上诉人不能交付出租场地的原因是已有案外人把场地续租给了别人。上诉人一直在隐瞒这一情况。一审法院判决事实清楚，于法有据，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。袁灼权向一审法院起诉请求：1.判令解除袁灼权、巍琦公司于2018年5月22日签订的租赁合同；2.判令巍琦公司退还袁灼权已支付的租金180万元、保证金90万元、物业费67,200元及物业费押金39,960元、围墙款228,000元；3.判令巍琦公司赔偿袁灼权经济损失共计2,098,323.39元。审理中，袁灼权变更第三项诉请：要求巍琦公司赔偿袁灼权违约金180万元。一审法院认定事实如下：位于青浦区嘉松中路6633弄会所、沿街商铺、地下车库产权登记在青池房产公司名下。2018年5月22日，袁灼权作为承租方(乙方)、巍琦公司作为出租方(甲方)，双方签订《租赁协议》一份，约定乙方承租甲方位于上海市青浦区赵巷镇置旺路沿街，包括：1、225号会所(约2,000平方米)；2、225号地下车库，车位54个；3、商铺(建筑面积约为775平方米，具体以平面图为准)；4、户外场地，具体见户外平面图。租赁用途为教育相关产业使用。租赁期限13年，自2018年6月1日至2031年5月31止。乙方在2018年6月1日前办理该物业交接手续。装修期及免租期：自2018年6月1日起至2018年8月31日为商铺会所装修期;自2019年9月1日起至2019年9月30日为商铺会所免租期;自2020年9月1日起至2019年9月30日为商铺会所免租期；车库无装修期及免租期。甲方同意装修期内免除乙方租金及使用费，但仍需缴纳物业费，并承担使用该物业发生的其他费用。装修期到期后，乙方应按约支付甲方租金及使用费。双方同意按如下标准支付使用费：商铺、会所及户外场地，第一、二、三年度租金及使用费为每年360万元，第四年度起在第一年度使用费基础上每3年环比递增6%。车库：第一至第三年度使用费为每个车位每个月400元，其后每3年按环比递增6%。租赁期间，甲方提供乙方10个免费车位使用。关于租金及使用费的支付方式和时间，双方约定，除首期租金及使用费外，乙方按三个月的租金及使用费为一个支付周期。先付后用。乙方在每一支付周期起始日的二十天前向甲方一次性足额支付租金及使用费。合同同时约定，在租赁合同签订之日起十天内，乙方向甲方支付270万元，其中相当于三个月的租金及使用费作为履约保证金，包括商铺和会所的履约保证金及六个月的租金计使用费(即2018年9月1日至2019年2月28日止之租金)，已支付的50万元定金自动转为租金，不足部分乙方补足。甲方向乙方提供开发商、甲方、物业、业委会关于同意会所做教育相关产业用途的会议纪要。乙方支付的物业管理费、建筑垃圾清运费等由甲方收取。物业管理费标准为每日每平方米4.8元，每月13,321元。物业管理费每三个月一付，在每一支付周期起始日的二十天前向甲方支付。乙方必须保留会所内喝茶、咖啡及休闲部分，并承担装修及设备提供等费用，在2018年11月30日前完成装修并可让甲方对外开放。本协议生效后，任何乙方违反本协议约定致使协议提前终止的，应向对方支付违约期间标准六个月租金作为违约金。甲方未按约定时间并经乙方书面催告60天后仍未交付该房屋的，按逾期每天100元，向乙方支付违约金。(底层沿街商业面积，由于物业公司需要搬进一楼，工程部尚有遗留问题需要解决，因此，范围确定，移交分批。移交以甲方提前一个月书面通知为准，单价以届时标准计算为准，免租期仍为五个月)。合同签订后，巍琦公司将会所钥匙交给袁灼权进行装修，袁灼权按约支付租金180万元、保证金90万元、物业费67,200元、物业费押金39,960元。袁灼权接收后委托他人进行了用于经营幼儿园的装修设计，并对会所进行了部分拆除，对户外场地进行了灌木及杂草的拔除，尚未正式进行装饰装修，对于车库尚未投入使用。袁灼权委托巍琦公司修筑围墙并支付巍琦公司围墙款228,000元。除此之外，袁灼权还招聘了工作人员等。袁灼权为经营学校进行相应的准备工作，产生了相应的费用。2018年8月9日，巍琦公司向袁灼权发书面材料表示商铺部分建筑面积350平方米于2018年8月1日可以交付使用。袁灼权收到该材料后表示不同意接收部分面积，要求交付合同约定的全部面积。2018年12月21日，巍琦公司工作人员崔玉来接受青浦分局赵巷派出所询问时表示：嘉松中路6633弄别墅内会所及地下车库属于青池房产公司，由其子公司久远物业公司管理。巍琦公司自千达公司处租赁了涉案会所、地下车库，租期至2026年5月31日止。巍琦公司与千达公司签订租赁协议前，赵巷置业公司已经租赁了部分场地用来办公，其租期至2018年8月30日止，千达公司承诺只要合同到期，赵巷置业公司使用的房屋就会移交给巍琦公司。巍琦公司已将涉案会所、地下车库出租给了袁灼权用来经营学校(昆山加拿大国际学校)。根据合同，除赵巷置业公司使用的房屋之外，其他已经全部交接，待赵巷置业公司合同到期搬走后，全部交清。但赵巷置业公司至今未搬离，不清楚千达公司是否和赵巷置业续签了合同。2018年12月25日，千达公司工作人员苗见春接受青浦分局赵巷派出所询问时表示：开发商青池公司授权久远物业公司就涉案会所、沿街商铺、地下车库对外出租给千达公司，约定租期至2026年12月31日。千达公司接手后，因赵巷置业公司已经自久远物业公司处租赁了沿街商铺，故千达公司与赵巷置业公司于2017年4月就沿街商铺签订了租赁合同，约定租期至2018年8月31日止。2018年4月，千达公司将涉案会所、沿街商铺、地下车库转租给巍琦公司，但因赵巷置业公司租赁了沿街商铺尚未到期，故千达公司未将该沿街商铺交付巍琦公司。租期届满后，赵巷置业公司并未搬离。经多方协商，千达公司与赵巷置业公司续签了为期一年的租赁协议，将租期延至2019年8月31日止。故千达公司无法将沿街商铺交付巍琦公司。合同履行过程中，袁灼权多次催促巍琦公司交付商铺，但巍琦公司至今未将约定面积的商铺交付袁灼权，亦无法确定具体的交房时间。一审法院审理中，袁灼权租赁涉案房屋用于经营幼儿园并成立了上海桓德文化传播有限公司，该公司表示同意以袁灼权的名义向巍琦公司主张权利。巍琦公司亦同意由袁灼权作为承租人起诉。一审法院认为，袁灼权、巍琦公司就涉案会所、商铺等签订的租赁协议系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守。虽合同未明确约定商铺的交付时间，但根据当事人的陈述及在案证据，足以证明双方签订协议时约定商铺的交付时间为赵巷置业公司租期届满搬走后，当时赵巷置业公司尚未续签合同，原租期于2018年8月30日届满，故巍琦公司有理由相信其接收商铺的时间为2018年8月30日之后的合理期限内。袁灼权、巍琦公司合同签订后，因赵巷置业公司续签了合同，将租期延至2019年8月31日，导致巍琦公司至今未能将商铺全部交付袁灼权使用，且无法确定具体的交房时间，必然影响袁灼权的经营计划。巍琦公司主张其已经向袁灼权交付了部分商铺，因巍琦公司未就此提供证据予以证明，且袁灼权不予确认，故法院对其主张难以采信。虽巍琦公司曾提出交付350平方米的商铺，但因袁灼权租赁用途为学校，其装修设计亦作为整体进行，巍琦公司仅交付小部分面积的商铺无法满足袁灼权的装修使用，故袁灼权拒绝接收该部分面积，并无不当。巍琦公司因案外人的原因无法交付全部商铺，仍构成违约，应向袁灼权承担违约责任。关于巍琦公司是否构成根本违约，袁灼权主张因袁灼权经营国际学校投资大，如果不能全部交付，导致教室减少，影响招生工作，导致利润缩小，继续经营无法达到预期的盈利，合同目的无法实现，故巍琦公司构成根本违约，法院认为袁灼权意见合理有据，应予以采纳。巍琦公司构成根本违约，袁灼权有权单方解除合同并要求巍琦公司返还已付款项及承担违约责任。合同解除后，袁灼权理应将巍琦公司已交付的会所钥匙返还巍琦公司，关于户外场地及地下车库，因无需袁灼权配合，巍琦公司可自行收回。关于合同约定的违约金标准，袁灼权主张为经营学校进行的准备工作及花费为其实际损失并提供了相应的证据予以证明，该标准并未过分高于其实际损失，故法院不予调整。综上，袁灼权诉请均合法有据，法院予以支持。一审法院判决如下：一、袁灼权与上海巍琦物业管理有限公司签订的《租赁协议》解除；二、上海巍琦物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还袁灼权租金1,800,000元、保证金900,000元、物业费67,200元、物业费押金39,960元、围墙款228,000元；三、上海巍琦物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿袁灼权合同解除违约金1,800,000元；四、袁灼权应于判决生效之日起十日内返还上海巍琦物业管理有限公司位于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号会所的钥匙。二审审理期间，上诉人提交律师函一份以证明被上诉人装修造成现场破坏，提交情况说明一份证明案外人可随时解除租赁合同。被上诉人表示该函要求被上诉人支付租金，并对情况说明不予认可。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁协议系合法有效，双方均应恪守。合同虽然约定底层沿街商业面积范围确定，移交分批，但合同明确是由于物业公司需要搬进一楼，工程部尚有遗留问题需要解决。一审法院根据当事人的陈述及在案证据，认定双方签订协议时约定商铺的交付时间为赵巷置业公司租期届满搬走后的合理期限内。因赵巷置业公司续签了合同，将租期延至2019年8月31日，导致上诉人始终未能将商铺全部交付。租赁标的系一整体，上诉人因案外人的原因无法交付全部商铺，虽然系租赁标的的一部分，一审法院认定仍构成根本违约，尚属合理，可以维持。上诉人根本违约，被上诉人有权单方解除合同并要求巍琦公司返还已付款项及承担违约责任。关于合同约定的违约金标准，一审法院结合被上诉人的实际损失及提供的相应证据，认定并未过分高于其实际损失，亦属合理，本院不再予以调整。综上所述，上海巍琦物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币45,481.28元，由上诉人上海巍琦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇一九年十二月二日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……