湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6081号上诉人（原审原告）：长沙力天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城6栋103号房。法定代表人：熊伟光。委托诉讼代理人：刘友明，男，1962年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈航浩，男，1992年6月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李晨，男，1987年7月13日出生，白族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晶晶，女，1981年10月4日出生，白族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。上诉人长沙力天物业管理有限公司（以下简称力天公司）与被上诉人李晨、李晶晶因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力天公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判李晨、李晶晶向力天公司支付自2016年4月1日至2018年5月31日的物业费3743.35元及滞纳金，滞纳金按照每日1‰的标准自2016年4月1日计算至2018年5月31日；二、李晨、李晶晶承担本案诉讼费。事实与理由：关于本案的事实认定。一、力天公司的事实管理行为得到了业主委员会的追认和大部分业主的认可；业主委员会针对交纳物业费事项还作出了决定。1、一审判决查明了以下事实。2018年5月23日力天公司与生活艺术城小区业主委员会、湖南泰弘物业管理有限公司（以下简称泰弘公司）三方达成一致，并发布了《关于物业费交纳的联合公告》（以下简称联合公告），公告中载明“敬请艺术城全体业主将欠费之日起到2018年5月31日之前应交物业费尽快交纳给力天公司”。显然，联合公告中，要求业主将2018年5月31日前欠交的物业费交给力天公司的内容条款，是业主委员会在物业合同到期后，对力天公司对小区进行事实管理行为的追认，同时该条款也是业主委员会对交纳物业费事项作出的决定，该决定清晰明确的定义了欠费业主的交费时间段为欠交之日起至2018年5月31日止，收取物业费的相对人为力天公司，该决定不违反禁止性法律规定，且与《物业管理条例》第六十四条的规定相一致。2、一审判决遗漏了以下事实。力天公司在一审过程中提交了生活艺术城小区80%以上业主交纳了2018年5月31日的物业费的证据，开庭时李晨、李晶晶也对该证据进行了质证，但一审判决遗漏该事实。该事实足以证明生活艺术城小区的业主积极响应并执行业主委员会的决定，用实际行动认可力天公司的事实管理行为。3、李晨、李晶晶是联合公告的参与者及起草者，全程参与了在街道、社区见证下的三方会议，不但未对联合公告内容提出任何异议，还多次表态支持联合公告内容，亲自参与了联合公告的起草，并在联合公告上加盖了业主委员会的公章。4、业主委员会成员超过半数响应联合公告的决议，已经向力天公司缴纳了2018年5月31日前欠缴的物业费；二、力天公司退出生活艺术城小区的时间依约应为2018年5月31日。1、湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终10019号民事判决于2018年4月26日生效，该判决要求，力天公司在判决生效后30日内撤出生活艺术城小区，即力天公司可以在小区服务至2018年5月26日，力天公司尊重法院判决，于2018年5月23日主动邀请街道、社区进行见证，组织召集小区业主委员会、泰弘公司召开联席会议，并达成一致意见，形成书面公告，公告约定力天公司于2018年5月31日退出，泰弘公司于2018年6月1日起进驻，力天公司退出小区的时间应为2018年5月31日。2、在人民法院审理期间，泰弘公司一直没有入驻小区，而同样是在等待法院判决结果，力天公司则按照《2016年1月15日物业交接备忘录》的约定“在新中标物业公司进驻小区服务之前，维持小区业主正常生活秩序，承担相应的法律责任”。因此力天公司退出小区的时间同样应为2018年5月31日。关于本案法律适用。一、一审法院适用法律明显错误。1、业主委员会的决定对全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。生活艺术城小区业主委员会与力天公司签订的联合公告对李晨、李晶晶具有约束力，李晨、李晶晶理应按照业主委员会的决定及时将2018年5月31日前的物业费交给力天公司，一审判决既然认定了联合公告系生活艺术城业主委员会与力天公司及泰弘公司，经过协商，平等自愿在街道、社区见证下达成了一致，就应该在认定该事实的基础上，按照联合公告的约定，适用《中华人民共和国合同法》第三十六条，判决支持力天公司的诉讼请求。2、前期物业服务合同的权利义务自始得以延续，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款要求人民法院对物业企业请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费不予支持。具体到本案，在业主委员会通过书面形式追认力天公司的事实管理行为后，前期物业服务合同的权利义务自始得以延续，与司法解释强调的物业服务合同权利义务终止后的情形显然不符。本案中虽然前期物业合同已于2016年5月13日到期，但业主委员会及大多数业主接受了力天公司到期后的事实管理行为，并签订联合公告进行了书面追认，还作出了将2018年5月31日前的物业费尽快交给力天公司的决定，且得到了大多数业主的响应和执行。一审判决适用法律错误。3、司法判决不应限制缔约自由，一审判决无视各方达成的合意，置业主委员会的决定于不顾，干预当事人的意思自治。4、力天公司认为，根据一审判决对联合公告事实的认定，本案并没有法律与司法解释相冲突的情形。当司法解释与法律发生冲突时，司法解释应该服从于法律。就本案而言，应当适用《中华人民共和国合同法》；二、一审判决有违公平原则。1、生活艺术城小区有13栋房屋，建筑面积17.7万平方米，电梯44台，力天公司需要安排物业管理人员35人左右，每年度工资支出987522元，保洁外包费用477600元，电梯维保外包费用140800元，电梯电费及公共照明费587768元，公用水费79954元，合计力天公司每年支出2273644元，以上仅是力天公司服务生活艺术城小区的硬成本。力天公司提供物业服务，一审判决有悖公平原则。针对力天公司的上诉，李晨、李晶晶辩称：一、一审判决认定事实清楚、正确。1、业主委员会从未追认所谓事实管理行为。联合公告中业委会并未认可2018年5月31日之前的物业费由力天公司收取，公告原文为“2018年5月31日之前应交物业费”，而不是“2018年5月31日之前的物业费”。2、小区业主并未认可力天公司非法收费。部分业主交费是因为家中水电已无存费、停水停电，无奈交费。3、前期物业服务合同终止后力天公司无权收取物业费。按照2016年1月15日小区业委会与力天公司所签《关于生活艺术城2016年1月15日物业交接备忘录》已明确，2016年1月15日之后至招标的新物业进场，力天公司不收取小区业主物业费；并且国务院《物业管理条例》第二十条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。2016年5月13日小区业委会已与其他公司签订物业服务合同并生效，前期物业服务合同已经终止，力天公司要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，没有依据。一审判决认定事实正确；二、一审判决适用法律正确，处理公平得当。根据司法解释规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。力天公司要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，没有依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。力天公司向一审法院起诉请求：一、判令李晨、李晶晶向力天公司支付拖欠的自2016年4月1日至2018年5月31日物业费3743.35元；二、判令李晨、李晶晶向力天公司支付自2016年4月1日至2018年5月31日的违约金1403.76元；三、判令李晨、李晶晶承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：李晨、李晶晶系长沙市天心区生活艺术城小区1栋1单元302号房屋业主，该房屋建筑面积110.75㎡。力天公司为生活艺术城小区提供前期物业服务。2007年9月29日，力天公司（甲方）与李晨、李晶晶（乙方）签订《生活艺术城前期物业管理合同》，约定物业管理服务费按照法定产权面积计收；按月进行预交，每月15日后为交费的时间；住宅物管费每月每平方米1.4元；乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的5‰交纳违约金。合同签订后，物业管理服务费实际按1.3元每月每平方米收取。2015年6月，生活艺术城小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并办理了相关备案手续。2015年12月，生活艺术城业主委员会召开业主大会，业主大会决定公开选聘物业公司。2015年12月29日，生活艺术城业主委员会向力天公司送达《终止前期物业服务合同的告知函》，告知力天公司根据业主大会的投票结果，公开选聘物业服务公司，与力天公司的前期物业服务合同将于2016年1月15日终止。2016年1月15日，生活艺术城业主委员会又与力天公司签订《物业交接备忘录》，力天公司保证在新中标物业公司进驻小区前，维持小区业主正常生活秩序，如力天公司未在选聘物业公司的招标中中标，则保证新中标物业公司进驻小区时，和平交接小区所有物业资料及设施、设备及相关公司账目、费用等。后力天公司未在招标中中标，2016年5月13日，生活艺术城业主委员会与泰弘公司签订了物业服务管理合同。根据合同约定，泰弘公司应于2016年6月1日0时入驻生活艺术城小区，但力天公司拒绝退出，继续占据生活艺术城小区物业管理用房、相关设施及资料，泰弘公司未入驻。生活艺术城业主委员会于2016年8月17日向一审法院提起诉讼，要求力天公司限期退出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料。一审法院于2017年10月31日判决力天公司于判决生效之日起三十日内撤出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料。力天公司不服判决，向长沙市中级人民法院提出上诉，长沙市中级人民法院于2018年4月10日作出终审判决，驳回力天公司的上诉，维持原判，力天公司与生活艺术城业主委员会于2018年4月25日签收长沙市中级人民法院二审判决书。2018年5月23日，力天公司、生活艺术城业主委员会与泰弘公司就物业交接达成一致并发布《关于物业费交纳的公告》，公告中载明：“敬请艺术城小区全体业主将欠费之日起到2018年5月31日之前应交物业费尽快交纳给力天公司”。李晨、李晶晶向力天公司交纳物业管理服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日至2018年5月31日，李晨、李晶晶再未向力天公司交纳物业服务费。一审法院认为：业主大会有权选聘与解聘物业服务企业，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2015年12月，生活艺术城业主委员会召开业主大会，业主大会决定公开选聘物业公司。2015年12月29日，生活艺术城业主委员会向力天公司送达《终止前期物业服务合同的告知函》，告知与力天公司的前期物业服务合同将于2016年1月15日终止。后生活艺术城业主委员会又与力天公司签订《物业交接备忘录》，约定新中标物业公司进驻小区时，力天公司应交接小区所有物业资料及设施、设备及相关公司账目、费用等。2016年5月13日，生活艺术城业主委员会与泰弘公司签订了物业服务管理合同，泰弘公司应于2016年6月1日0时入驻生活艺术城小区，力天公司应于此时退出，但力天公司拒绝退出，致使生活艺术城业主委员会诉至一审法院要求力天公司限期退出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料，得到法院生效判决支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2016年6月1日0时，力天公司未按约定退出生活艺术城小区，无权收取2016年6月1日及之后的物业管理服务费。李晨、李晶晶向力天公司交纳物业管理服务费至2016年3月31日，故应交纳2016年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费287.95元（1.3元/平方米·月×110.75平方米×2月），力天公司诉讼请求超过部分，不予支持。力天公司要求按每日1‰支付自2016年4月1日至2018年5月31日的违约金，该违约金的计算标准过高，一审法院调整为每日0.5‰。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第四项、第十五条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，遂判决：一、由李晨、李晶晶于本判决生效之日起十日内向力天公司支付物业费287.95元及违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日0.5‰自2016年4月1日计算至2018年5月31日）；二、驳回力天公司的其他诉讼请求。如果李晨、李晶晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费50元，由李晨、李晶晶负担5元，由力天公司负担45元。本院二审期间，力天公司向本院提交如下新的证据：力天物业生活艺术城收入与支出明细。拟证明：收入支付保洁费、电梯维修费、公用电费、水费以及支付员工工资的事实。针对力天公司提交的新的证据，李晨、李晶晶发表如下质证意见：该证据不是新的证据，不符合新的证据的基本规定，对真实性不予认可，不能达到其证明目的。李晨、李晶晶二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对力天公司提交的新的证据认定如下：该证据系力天公司单方制作，其真实性无法核实，且该证据与李晨、李晶晶是否应当缴纳物业服务费并无直接关联，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，2015年12月生活艺术城业主委员会召开业主大会，业主大会决定公开选聘物业公司。2016年5月13日，生活艺术城业主委员会与泰弘公司签订《生活艺术城小区物业服务管理合同》，该合同合法有效，力天公司与长沙市天心区生活艺术城小区业主之间前期物业服务合同相应终止，2016年6月1日0时，力天公司未按约定退出生活艺术城小区，无权收取2016年6月1日及之后的物业管理服务费。李晨、李晶晶仅应交纳2016年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费287.95元（1.3元/平方米·月×110.75平方米×2月），力天公司要求按每日1‰支付违约金，该违约金的计算标准过高，一审法院调整为每日0.5‰，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人长沙力天物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由长沙力天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月四日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。