抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3400号 原告抚顺市吉顺物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区将军街延吉路32号。统一社会信用代码：9121040073086743L. 法定代表人王喜元,该公司总经理. 委托诉讼代理人张吉国,该公司经理. 委托诉讼代理人王家武,辽宁清明律师事务所律师. 被告杨薇，女，1962年10月1日出生，汉族，住沈阳市浑南区。 委托诉讼代理人伍建森,辽宁程众律师事务所律师。 原告抚顺市吉顺物业管理有限公司（以下简称吉顺物业公司）诉被告杨薇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张吉国、王家武，被告杨薇委托诉讼代理人伍建森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉至本院称，1.请求法院依法判令被告向我公司支付2004年7月至2019年10月尚欠的物业费47744元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：我公司在2003年与抚顺市天通房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》,约定我公司对其开发的江畔新苑住宅区进行物业管理,并经抚顺市物价局批准收取物业服务费。被告在江畔新苑拥有二处门市房,其中1号门市房，建筑面积255.21平方米，每平方米按0.50元/月收取物业费，月缴费127.60元，欠费（2004年7月至2019年10月）23478元。另一处2号门市房，建筑面积263.75平方米，每平方米按0.50元/月收取物业费，月缴费131.87元，欠费（2004年7月至2019年10月）24265元，二处合计拖欠物业费47744元。故诉至法院实现诉求。 被告杨薇辩称，原告的诉讼请求计算不符合事实，因为1号门市房我是从2010年6月份买的，怎么能从2004年计算物业费呢？所以原告诉讼请求计算是虚假的。物业费收取都没有依据，更谈不上滞纳金，原告在起诉状中称在2003年与抚顺市天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）签订了《物业管理委托合同》。据我调查原告公司成立日期为2005年2月21日，因此其在2003年与天通公司签订合同的事实不属实。另外我没有和物业公司或天通公司签订任何物业服务合同。我们房屋的位置不在封闭小区院内，从我们入住开始，就从来没有什么物业公司。我们门前没有正规修理道路，没有绿化及安防监控设施。是我们几家集资修的出行道路的。冬天下雪无人管，只有靠自己清扫，夏天下雨无路可走，没有人问；门前卫生也是我们自己清理，安全防范、绿化环境我们都没有享受，原告公司依据什么向我收取物业费呢，你们尽什么义务呢？原告所要的物业服务费是从2004年至今的费用，1.你的物业公司成立于2005年，怎么从2004年收取物业费呢？2.2004年至今已经16年，我国诉讼时效从2年变成3年，为什么至今才想起要呢？假设诉讼请求成立也超过了法律规定的诉讼时效，失去了诉讼权利。3.其真正原因是我住这个区域不在你的物业服务区域内，你们没有付出义务，当然享不到收费的权利的。《抚顺市物业管理条例》第三十条规定：新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用时，其供水、供电、供热、供气、排水、通信、有线电视、消防、电梯等设施，道路、绿化、物业管理用房，停车位、安防监控等附属设施设备应当同时达到有关标准，验收合格方可交付使用。而事实是门口路是我们几家集资修建的，绿化没有，消防通道大门封闭，安防监控设备也没有，卫生垃圾都是我们自己清理，你的所谓的物业服务合同都没有。原告依据什么要收取我们物业费呢？根据《物业管理条例》第四十条规定服务与费用应相一致原则。因此原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告公司前身为抚顺市吉顺物业管理处，隶属于抚顺市橡胶一厂建筑工程队。2003年按照顺城区关于企业产权制度改革的有关文件规定，组建了抚顺市吉顺物业管理处（集体企业）。2003年5月，抚顺市天通房地产开发有限公司与抚顺市吉顺物业管理处签订《物业管理委托合同》，天通房地产开发有限公司将其开发的江畔新苑小区委托抚顺市吉顺物业管理处实行物业管理。2004年江畔新苑小区成立业主委员会。2005年2月抚顺市吉顺物业管理处更名为原告公司。2007年3月20日江畔新苑小区成立业主委员会与原告公司签订《物业管理委托合同》。2007年4月、2008年12月经抚顺市物价局批复，原告公司对江畔新苑小区收取物业管理费。 2004年被告购买江畔新苑小区门市房二处，一处位于该小区9号楼1号门市，建筑面积255.21平方米，另一处位于该小区9号楼2号门市，建筑面积263.75平方米，每平方米均按0.50元/月收取物业费，从2004年7月至2019年10月，被告累计拖欠原告公司物业费合计47744元。原告公司曾于2017年12月向被告下发催缴通知单要求被告缴费未果。原告起诉来院，被告以辩称理由拒绝。 本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的抚顺市橡胶一厂建筑工程队簪吉顺物业管理处转制方案、《物业管理委托合同》、业主大会核准书。被告提供的房屋所有权证、营业执照、企业查询登记、现场照片、抚顺市物价局证明收费标准以及原、被告当庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，被告所住小区为早年开发的老旧小区，在开发初期，开发商抚顺市天通房地产开发有限公司委托原告公司前身对其开发的小区进行物业管理，并签订《物业管理委托合同》，依合同约定对被告小区实行物业管理。 本案争议焦点：一、原告主体资格问题。经国家企业信用信息公示系统查询，原告公司确实成立于2005年2月，但其前身为抚顺市吉顺物业管理处，该处隶属于橡胶一厂集体企业，后改制成立。虽未与被告签订物业合同，但被告所住小区亦接受了原告公司的服务，形成了事实上的服务关系，故原告主体资格适格。 二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已近15年，原告主张2004年8月至2019年10月的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为47744元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 被告主张其门市房不在封闭小区院内，没有享受到原告服务一节，小区楼房是一个整体，门市房位于楼房的一层，其不是相对独立的空间。虽然被告门市房房门未在小区院内，但其与楼房是整体不可分割部分，其楼上业主按时交纳物业费，而被告拒不缴纳是否对其他业主存在公平，故此辩解不予采纳。至于被告认为其中一处门市房（1号门市）于2010年6月购买，从其提供的房票上看，登记时间为2010年6月11日，不能看出其购买和实际使用房屋的时间，故无法认定从2010年6月为其拖欠时间，因此该处房屋的物业拖欠时间同其另一处时间一致。 三、诉讼时效问题，原告主张2004年7月1日到2019年10月的物业费，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起三年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，被告近15年未缴纳物业费，已违约在先。原告曾于2017年12月向被告催缴并下发催缴通知单，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决如下： 一、被告杨薇于本判决生效后立即给付原告抚顺市吉顺物业管理有限公司拖欠的物业费（2004年7月至2019年10月）合计47744元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺市吉顺物业管理有限公司要求被告杨薇支付滞纳金的诉求。 案件受理费445元（已减半收取），由被告杨薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。 审判员  何红 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘璐