广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25827号上诉人（原审被告）：邓浩锋，男，汉族，1987年2月9日出生，身份证住址：广东省清远市清新区，被上诉人（原审原告）：刘进学，男，汉族，1969年10月10日出生，身份证住址：广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：赖锐东，广东国亮律师事务所律师。上诉人邓浩锋因与被上诉人刘进学房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓浩锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，并依法予以改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费均由刘进学承担。事实与理由：邓浩锋在5月28日已经实际退还房屋。虽然邓浩锋未交还钥匙，但刘进学知道邓浩锋已退房，其可以自行委托开锁公司开锁或者直接换锁。一审法院仅凭是否交付钥匙作为退还房屋的唯一要件，该认定有违常理。二、目前涉案房屋已由刘进学开锁，并正常对外招租。刘进学明知邓浩锋已清退房屋，但却不自行开锁止损，其恶意非常明显。刘进学辩称：一审法院判决刘进学承担房屋空置损失的50%有误，但是刘进学为尽早结束纠纷，因此没有上诉。至于其他，一审法院认定正确，请求维持一审判决。刘进学向一审法院起诉请求：1.解除刘进学和邓浩锋2018年3月12日签订的租赁合同；2.判令邓浩锋向刘进学支付租金15200元、滞纳金2416.8元（租金及滞纳金从应付租金之日起计至邓浩锋实际搬离之日，暂计至2018年8月17日）；3.判令刘进学不予退还邓浩锋支付的租赁保证金7600元；4.本案诉讼费由邓浩锋承担。一审法院认定的事实：2018年3月12日，刘进学与邓浩锋签订《房屋租赁合同》，约定刘进学将深圳市宝安区xx街道xx社区xx一路35号xx工业园xx栋xx号铺面（以下简称“涉案房屋”）出租给邓浩锋，作为母婴用品存放仓库使用，租期为2018年3月12日至2019年3月11日，每月租金为3800元（包含物业管理费、卫生费），不含税，保证金为7600元，在合同签订之日由邓浩锋支付给刘进学，房屋租期满后邓浩锋无违约，刘进学需自动退回邓浩锋所缴纳的保证金；刘进学应保证其与福永xx工业园管理处签订的本合同涉及的铺面租赁合同，具有真实合法性，如因刘进学与xx工业园签订合同存在虚假或者不真实而给邓浩锋造成的经济损失，应有刘进学负责并承担相应法律诉讼责任；邓浩锋应如期缴纳保证金和租金，逾期未缴纳租金按日息0.3%支付给刘进学滞纳金，如邓浩锋超过30天未缴纳租金刘进学有权责令邓浩锋搬离并不予退回租赁保证金；本合同经双方签字盖章并在邓浩锋缴纳保证金之日生效。当日，邓浩锋向刘进学支付一个月租金和保证金共计11400元。涉案房屋系深圳市伟丰物业管理有限公司出租给刘进学，双方于2016年10月25日签订一份房屋租赁合同，约定租期为2016年11月6日至2018年11月5日。双方又于2018年11月5日签订一份房屋租赁合同，约定租赁期间为2018年11月6日至2020年11月5日。上述两份合同均载明“租赁期间，乙方不得擅自将商铺和宿舍转租或分租给其他单位或个人使用。如确有需要转租或分租，应先取得甲方的书面同意，但租金另定。否则视为乙方违约处理”。庭审中，刘进学称其转租给邓浩锋时已经口头告知并取得原出租人同意，鉴于双方较为熟悉，所以没有出具相关的书面材料，且涉案物业已租赁给邓浩锋近8个月，原房东没有提出异议，应视为认可刘进学转租行为。刘进学提交微信聊天记录，主张合同签订之后，邓浩锋仅在签订当日支付一个月租金及保证金，后于2018年4月23日支付一个月租金后一直拖欠至今。邓浩锋对微信聊天真实性予以认可。庭审中，双方确认邓浩锋支付的15200元系2个月押金加上2个月租金，邓浩锋主张已从涉案物业搬走，但没有交还刘进学钥匙，没有完成交接。刘进学提交房屋租赁凭证，主张涉案房屋办理房屋租赁凭证的前提是需要房屋所有权证书或者其他合法权属证明，但于庭后提交宝安区临时使用（出租）人证明，确认涉案房屋所在物业没有房屋所有权证书，办理房屋租赁凭证要求提供的所有权证书或者其他合法权属证明的文件系房屋所在地社区工作站出具的租赁证明，涉案房屋所在物业亦无《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的应当认定为有效的情形。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于刘进学、邓浩锋双方签订的房屋租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案刘进学确定涉案房屋所在物业没有产权证明，亦未提交建设规划许可证等能证明涉案物业经主管机关批准建设的证明材料，故刘进学和邓浩锋签订的房屋租赁合同应为无效。根据无效合同的处理原则，刘进学应向邓浩锋返还因该合同取得的财产，邓浩锋应向刘进学返还涉案房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方确认刘进学已收取邓浩锋15200元（包含保证金7600元加上2个月租金）。邓浩锋自2018年3月12日起承租涉案房屋，邓浩锋主张在2018年5月中旬双方协商确认解除租赁合同，邓浩锋在5月28日退还房屋，但庭审中邓浩锋确认因刘进学没有退钱所以没有交钥匙给刘进学。一审法院认为，刘进学作为出租人，将无产权证明、未取得建设工程规划许可证的房产出租给邓浩锋，存在过错，而邓浩锋作为承租人亦未尽到对租赁物状况进行审慎审查的义务，自身存有一定过错。因此，一审法院酌情认定，邓浩锋需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2018年5月28日，2018年5月29日之后的房屋空置损失刘进学和邓浩锋各承担50%，即邓浩锋需按照合同约定租金的50%支付2018年5月29日之后的房屋占有使用费。综上，刘进学应返还邓浩锋保证金7600元，邓浩锋应支付刘进学房屋占有使用费2090元（3800元/月×2.55个月－7600元），并继续按照每月1900元（3800元×50%）的标准，自2018年5月29日支付房屋占有使用费至一审法院指定的返还之日（已经返还的则计至实际返还之日），逾期返还的，则邓浩锋需按照3800元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止。关于滞纳金。双方之间签订的房屋租赁合同无效，合同中约定的滞纳金条款亦为无效，因此，刘进学诉请邓浩锋支付滞纳金，没有依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘进学与邓浩锋签订的《房屋租赁合同》无效；二、邓浩锋于本判决生效之日起五日内向刘进学返还深圳市宝安区xx街道xx社区xx一路35号xx工业园xx栋xx号铺面；三、刘进学于本判决生效之日起五日内向邓浩锋返还保证金7600元；四、邓浩锋于本判决生效之日起五日内向刘进学支付房屋占有使用费2090元，并继续按照每月1900元的标准，自2018年5月29日支付房屋占有使用费至本判决指定的返还之日（已经返还的则计至实际返还之日）；逾期返还的，则应按照3800元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止；五、驳回刘进学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费215元，由刘进学负担197元，邓浩锋负担18元。本院经审理查明，刘进学已于2019年6月30日与深圳市伟丰物业管理有限公司解除了双方间的租赁合同，将案涉房屋交回给了出租人，不再产生租金。一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据双方诉辩意见，本案的争议焦点是邓浩锋在未将案涉承租的房屋钥匙交回给刘进学的情况下，不承担租金的理由能否成立的问题。在租赁案件中，出租人交付租赁物、承租人支付租金，是双方基本的合同义务。承租人欲终结合同，应依法依合同行使权利。本案中，邓浩锋以刘进学转租期不足一年为由，要求终止租赁关系，但又未及时将房屋交回给刘进学，进而产生了相应的占有使用费，其应当为此承担责任。邓浩锋诉称其不应为此担负责任没有事实和法律依据，其请求应予驳回。一审法院已经就2018年5月29日之后空置损失判令双方各担一半，符合公平合理的原则，依法应予支持。由于案涉房产在一审法院判决之后已于2019年6月30日交回给深圳市伟丰物业管理有限公司，不再产生租金。因此，邓浩锋所负担的租金部分亦可支付到此日为止，且该房产已由深圳市伟丰物业管理有限公司收回，邓浩锋亦无须返还该租赁房产。本院据此对一审法院判决作相应变更。综上，邓浩锋的上诉请求和理由没有事实和法律依据，应予驳回。一审法院判决因审结后案情有变，本院作相应改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20824号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20824号民事判决第二项、第五项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初20824号民事判决第四项为：邓浩锋于本判决生效之日起五日内向刘进学支付房屋占有使用费2090元，并按照每月1900元的标准，自2018年5月29日支付房屋占有使用费至2019年6月30日止；四、驳回刘进学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费215元，由刘进学负担197元，邓浩锋负担18元。二审案件受理费50元（邓浩锋已预交），由邓浩锋负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一九年十二月十九日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。