浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0324民初5845号原告：麻玉龙，男，1954年6月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：崔波，浙江光正大律师事务所律师。被告：永嘉县碧莲镇应界坑村民委员会，住所地：永嘉县碧莲镇应界坑村。负责人：麻浙绍，该村党支部书记。被告：麻富浩，男，1974年10月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：麻富涛，男，1979年9月11日出生，汉族，住永嘉县。被告麻富浩、麻富涛的共同委托诉讼代理人：金建禹，永嘉县上塘法律服务所法律工作者。被告：麻光苏，男，1956年7月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：麻光胜，男，1964年6月8日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告麻光苏、麻光胜的共同委托诉讼代理人：麻建国，浙江震瓯律师事务所律师。原告麻玉龙与被告永嘉县碧莲镇应二村民委员会、麻国良、麻光苏、麻光胜合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月29日第一次公开开庭进行了审理，原告麻玉龙及其委托诉讼代理人崔波、被告永嘉县碧莲镇应二村民委员会的委托诉讼代理人朱小若、被告麻国良的委托诉讼代理人金建禹、被告麻光苏、麻光胜的共同委托诉讼代理人麻建国到庭参加诉讼。本案审理过程中，因永嘉县村（社区）规模优化调整，撤销了永嘉县碧莲镇应一村、应二村、章进岙村，合并设立永嘉县碧莲镇应界坑村。因被告麻国良于2019年4月2日死亡，本案需要等待继承人参加诉讼，本院于2019年5月14日裁定中止审理。后根据继承人申请，本院于2019年10月15日通知麻富浩、麻富涛作为本案被告参加诉讼，同时恢复本案审理。诉讼过程中，发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理。原告麻玉龙及其委托诉讼代理人崔波、被告麻富浩、麻富涛的共同委托诉讼代理人金建禹、被告麻光苏、麻光胜的共同委托诉讼代理人麻建国到庭参加诉讼，被告永嘉县碧莲镇应界坑村民委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告麻玉龙向本院提出诉讼请求：1.确认1985年6月2日永嘉县应坑乡应二村村民委员会（以下简称应二村委会）与麻岳松签订的《房屋买卖合同》无效，1986年麻岳松与麻国良签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告应二村委会、麻国良向原告退还位于应二村的一间半房屋；3.判令被告应二村委会、麻国良支付原告非法占用房屋期间使用费165000元（33年×5000元/年=165000元）；4.判令被告承担本案诉讼等合理费用。事实和理由：一、基本事实情况。1980年原告购买了坐落于应二村麻荣杰村民地基，建造一间半房屋。期间，原告在应二村从事烧砖做瓦副业，因经营不善，欠村民斫瓦柴的工资200多元。之后，原告到外地打工，期间，应二村委会将原告一间半房屋于1985年卖给麻岳松，得房款1300元，1986年麻岳松又将该房屋卖给麻国良，麻国良占用该房屋至今。1989年原告知道房屋被卖的事情，带亲属找应二村委会多次，要求返还房屋，至今未解决。二、《房屋买卖合同》无效的法律依据。无处分权处分他人财产权利而订立的合同。未经权利人追认，合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”效力待定合同经追认权人同意后，其效力确定溯及于行为成立时。效力待定合同经追认权人拒绝后，自始无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，本案中签订的合同应为无效合同。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请依法判如所请。被告永嘉县碧莲镇应界坑村民委员会辩称，应二村委会将房屋卖给麻岳松的行为合法有效。原告麻玉龙自愿将房屋抵押给应二村集体顶帐，约定两年时间内不能偿还欠款，应二村集体可以随意处置房屋。1980年原告在应二村从事烧砖做瓦副业，因为技术不过关，导致亏损，欠村民斫瓦柴的工资也无法支付，原告遂将房屋抵押给应二村集体，原告亲自出具抵押书给应二村，约定两年内无法偿还欠款，应二村集体可随意处置该房屋，同时也办理了相关的手续。后原告无能力偿还债务遂外出避债。1985年时，与原告约定的两年时间已过，应二村集体经过协商讨论，决定将该房屋予以变卖，款项用于偿还原告所欠债务。应二村基于抵押权，在原告不能履行债务的时候，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。原告将房屋抵押给应二村的事实有卖契和信访事件答复意见书均可证明。1985年6月，应二村集体牵头将房屋出售，书记麻天强与村长麻益飞叫了原告亲房多人一起写的卖契，在原告的亲房多人见证下，将房屋卖给麻岳松，原告亲房多人均在《立卖字》上签字。麻岳松于签订卖契后支付1300元作为购房款，该款项已经用于支付原告所欠债务，且因为年代久远，麻岳松和当时参与卖房的村干部很多已经过世，具体购房款如何分配问题现在已经无法去解释清楚。1986年麻岳松又以1350元的价格将该房屋卖给麻国良，至今该房屋由麻国良使用，所有权亦登记在麻国良的名下。麻岳松和麻国良都是基于买卖合同关系依法取得房屋所有权，拥有房屋的处分权，现在麻国良是该房屋的合法所有权人。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告麻富浩、麻富涛均辩称，麻国良的买卖合同合法有效，买卖完成后麻国良已经依法将房屋进行了登记且登记的时间超过了20年。综上，原告对麻国良方的诉讼请求无法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告麻光苏、麻光胜均辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。理由是：1.应二村委会跟麻岳松及麻岳松跟麻国良的买卖合同均有效。按民法理论，民事法律行为分为负担行为与处分行为。上述二个买卖合同均是负担行为，不管应二村委会或者麻岳松是否合法的房屋所有权人，应二村委会或者麻岳松均可以订立涉案房屋的买卖合同。如果应二村委会或者麻岳松因为不是房屋所有权人而不能履行合同，应当承担违约责任，而不是合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”上述司法解释已经明确了出卖人无处分权的买卖合同为有效合同。2.应二村委会有权处分涉案房屋。1980年初期，原告从事烧砖瓦副业，因为烧砖瓦技术不过关，烧出来的砖瓦不合格，结果亏空三四千元。原告因为无法还债，将涉案房屋抵给应二村，其本人逃避在外。原告提供的《立卖字》以及其诉状可以证明上述事实。尽管原告在诉状里承认欠款才200元，但这显然不符合实际。原告烧砖，要建窑、要做砖、要砍柴，无论是材料还是人工，200元显然远远不够。原告如果才拖欠他人200元，根本用不到逃债在外五六年才回家。而且，应二村委会在《立卖字》里说的很清楚了，涉案房屋用来给应二村抵债的。该文书上有原告多位本家亲戚签字。这证明原告用涉案房屋抵债是确有其事，而债务金额应该超过1300元，否则作为原告亲戚，是不可能在《立卖字》上签字确认的。根据涉案房屋当时价值大约1300元，还不够还债。因此，应二村委会通过抵债已经合法取得涉案房屋所有权。因此，应二村委会将涉案房屋出卖给麻岳松没有侵害原告权益。3.退一步讲，原告对应二村委会转让涉案房屋的行为也予以了追认，应二村委会转让涉案房屋行为有效。应二村委会将涉案房屋转让给麻岳松和麻国良，原告是明知的。1989年，原告与其舅舅郑力（当时担任永嘉县岩坦区党委书记）向应二村查询涉案房屋处置情况，认可了应二村处分涉案房屋行为。1992年登记了涉案房屋所有权，原告也没有提出异议。1996年原告自行在应一村建造一间四层楼房。上述事实都证明了原告认可涉案房屋被他人占有的事实，认可应二村委会处分涉案房屋的事实。原告既没有提出异议，也没有采取法律手段维护自己权益。可见，原告是认可应二村委会的转让行为的。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，即使1985年应二村委会无权处分，但原告于1990年时追认了应二村委会处分行为，那么其1985年处分涉案房屋行业也产生了法律效力。4.再退一步说，麻国良依善意受让取得涉案房屋，原告也不能主张取回涉案房屋所有权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，麻国良于1986年买受涉案房屋，支付房价1350元，并于1992年办理了房产权证。麻国良已经依法取得了涉案房屋所有权。5.本案应当适用当时（1985年）的法律规定，不应当适用其后的法律规定。1985年6月12日之前，国内尚无法律对房屋买卖、抵押、抵债等行为进行规定。依照当时生活习惯，财产交易应当自财产交付之日起生效。应二村委会因抵债取得涉案房屋所有权，自原告将涉案房屋交付给应二村委会时生效，麻岳松受让涉案房屋自应二村委会将涉案房屋交付麻岳松时生效，而麻国良受让涉案房屋自麻岳松将涉案房屋交付给麻国良时生效。《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日公布，于1987年1月1日生效，没有规定不动产应当登记生效。《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日公布，于1987年1月1日生效，才明确提出“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”但在农村，房屋办理建设用地使用权证的，极为鲜见。6.原告主张应二村委会、麻国良赔偿非法占用期间使用费没有事实和法律依据。原告于1985年6月前已经将涉案房屋抵债给了应二村委会。应二村委会属于合法取得房屋所有权，其占有为合法占有。原告认为应二村委会非法占有没有事实与法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人提供的证据，结合当事人的陈述，认定事实如下：1980年间，原告麻玉龙购买了坐落于原永嘉县麻荣杰村民地基，建造一间半房屋。期间，原告在应二村从事烧砖做瓦副业，因经营不善，拖欠村民斫瓦柴的工资未付。之后，原告外出打工。1985年6月12日，原永嘉县村民委员会将原告一间半房屋以1300元的价格卖给麻岳松，并签订《立卖字》一份，《立卖字》载明：……此屋原系麻玉龙建造并自愿将此屋押死给应二村顶账，现经村干部集体研究决定，将此屋出卖给麻岳松为业，计屋价壹仟叁佰元整……。1986年4月，麻岳松又将该房屋以1350元的价格卖给麻国良，并签订卖契一份。1992年10月30日，麻国良办理土地登记手续。关于本案争议的问题，本院分析评判如下：1.关于本案适用何时法律的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十六条规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”由于本案发生于1985年、1986年间，对买卖合同的效力等并无明确详细的法律规定。因此，根据上述规定，可以适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关规定。2.对于原告提出应二村委会未经原告同意，将原告所有的房屋转卖给他人，属于效力待定合同，原告已明确拒绝追认，应认定应二村委会跟麻岳松以及麻岳松跟麻国良的买卖合同无效的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，即使应二村委会属于没有处分权的人处分涉案房屋，根据上述法律规定，也不能据此认定合同无效，故对原告主张应二村委会跟麻岳松以及麻岳松跟麻国良之间的买卖合同应认定无效的诉讼请求，本院不予支持。另，麻岳松与麻国良签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且当时应二村委会将房屋卖给麻岳松是1300元，麻岳松卖给麻国良是1350元的价格，根据当时市场价格，该价格亦属于合理对价，麻国良交付房款，且已经办理土地登记，房屋所有权已经转移给了麻国良，虽然房屋买卖行为发生时不动产善意取得制度尚未法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，应遵循保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和维护社会经济秩序的宗旨，应对双方买卖关系予以认可。因此，原告作为房屋原所有人并不能向麻国良主张合同无效，亦不能要求应二村委会、麻国良（现为麻富浩、麻富涛）返还房屋及支付非法占用房屋期间的使用费。综上，本院认为，原告主张确认应二村委会跟麻岳松及麻岳松跟麻国良签订的《房屋买卖合同》无效、要求应二村委会、麻国良返还房屋以及要求应二村委会、麻国良支付非法占用房屋期间的房屋使用费，与法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条规定，判决如下：驳回原告麻玉龙的诉讼请求。案件受理费3600元，由原告麻玉龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  蒋庄平人民陪审员  刘力仙人民陪审员  徐宗修二〇一九年十二月十日书 记 员  王鹏鹏永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn