四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1553号 上诉人（原审原告）：张志强，男，汉族，生于1991年5月14日，住四川省渠县。 上诉人（原审原告）：李亚娟，女，汉族，生于1991年2月6日，住四川省渠县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路188号。 法定代表人：彭海斌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱芳，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。 上诉人张志强、李亚娟因与被上诉人广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志强、李亚娟上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持张志强、李亚娟的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亿佳公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2017年3月31日，张志强、李亚娟在亿佳公司购买了案涉房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条（一）中1、2以及附件五（一）中1的约定，亿佳公司应为张志强、李亚娟所购买房屋实行水电一户一贸易结算表，即安装能够使业主自行到供水供电企业交费的一户一表，且由亿佳公司负责安装，并办理开通手续及承担相应费用；根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条（一）中3的约定，燃气也应由亿佳公司完成室内燃气管道敷设，即燃气管道敷设入户，并承担安装费用。2.按照合同约定，亿佳公司应于2018年6月30日交房，但其并未取得案涉房屋工程竣工验收备案表，且没有书面通知张志强、李亚娟接房，同时水电气安装不完善，因此亿佳公司的房屋不能达到交房条件，其应当承担逾期交房的违约金。二、一审判决适用法律错误。根据物业管理条例等关于直供方式供水、供电、供气的规定和合同法关于对格式条款解释应当作出不利于提供格式条款一方的规定，合同及附件约定住宅楼的水电一户一贸易结算应当理解为张志强、李亚娟所购买的房屋安装能够使业主自行到供水供电企业交费的一户一表，也没有取消《商品房买卖合同》第十六条（一）中3完成室内燃气管道的敷设的约定。加之其提供了最高人民法院对于相关类似案件已有指导案例，人民法院审理此类案件时应当与指导案例认定的事实及裁判结果保持一致。 亿佳公司辩称，双方在合同中约定的是上下水及电能达到正常的使用条件，没有约定要一户一表的直供，一户一表只是针对住宅楼专有部分，张志强、李亚娟购买的房屋属于商业楼，不能适用该条款，国家允许商业综合体实行转供。双方合同中对燃气管道敷设入户是划叉删除了的，亿佳公司不负有该义务，更不应承担开通费用。本案与张志强、李亚娟所称的指导案例案情不同，不能参照适用。一审法院认定亿佳公司2018年9月26日通知交房，且房屋符合交付条件正确。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张志强、李亚娟向一审法院起诉请求：1.判令亿佳公司为张志强、李亚娟购买的广安轻工博览城二期房屋向供电部门、供水部门申请办理一户一表；2.判令亿佳公司按合同约定为张志强、李亚娟所购房屋敷设燃气管道入户；3.判令亿佳公司承担水电一户一表安装、开通等手续的全部费用及敷设燃气管道入户的全部费用；4.判令亿佳公司向张志强、李亚娟支付违约金共计25,824元；5.本案诉讼费由亿佳公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月29日，张志强、李亚娟（买受人）与亿佳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》［合同编号（2017）XXX、企业合同自编号XXX］及《补充协议》，该商品房买卖合同约定：1.张志强、李亚娟所购商品房位于广安市广安区广安轻工博览城二期，商品房用途为商业，房屋总价为538000元；2.在该预售合同签订前，买受人已向出卖人支付购房款278888元；3.基础设施设备：上水、下水2018年6月30日前达到正常使用条件，电2018年6月30日前达到正常使用条件，该两项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；该条中未对燃气进行的相关约定（燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应的条款被明确划叉删除）；4.出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，已取得房屋面积实测报告书；5.逾期90日内交房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该补充协议约定：出卖人可以选择按买受人在合同上所留的联系方式进行电话通知或寄发书面通知。 同时查明，广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）于2018年7月2日取得《广安市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》、于2018年9月25日取得《建设工程规划条件核实合格证》；广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）1号楼于2018年6月20日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，并于2018年7月19日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格》。该楼房现采用转供水电方式（总表），由四川广安爱众股份有限公司向物业公司供水供电，再由物业公司向业主转供水电，亿佳公司已为张志强、李亚娟所购门市安装水电表，可查看产生的费用情况，无法查看使用量。四川广安爱众股份有限公司《关于广安区人民法院调查亿佳公司商品房销售合同纠纷案中水电气相关事宜的复函》称：1.国家暂无明文规定商业楼水电气必须直供（一户一表）或转供（总表）；2.广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园的水电总表可以由业主自行申请改造成一户一表，经他公司勘察规划出具预算书，业主缴纳费用即可改造；3.燃气管道由他公司预埋至楼栋，尚未入户，业主或开发商可自愿申请并提供相应资料经爱众公司勘察核实，出具设计方案和预算书，双方通过合同约定履行相应义务。广安市发改委[2018]302号文件要求加强对转供电主体违规加价不执行国家电价政策的行为进行清理处罚，规定商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电主体，应以转供用户每月电量和电网企业结算电费据实计算并收取电费，线损电价按6%计算纳入电费，公共电费、办公电费等纳入物管费。 张志强、李亚娟已于2017年12月29日交纳购房款278,888元，2018年1月18日付清余款。2018年9月26日，亿佳公司电话通知张志强、李亚娟接收其购买的广安轻工博览城二期门市，张志强、李亚娟至今未接收该房屋。 另查明，广安轻工博览城目前尚未繁荣发展，30-50平方米的商业门市近一年的租赁价格约10,000元/年。 一审法院认为，张志强、李亚娟与亿佳公司两次签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。前后两次签订的合同中对同一事项的约定不一致的，应视为双方在后合同中协商一致而变更了原合同的相关约定，故应以签订时间在后的合同约定为准。因此，本案中双方对商品房交付条件以及商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定应以双方于2017年12月29日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。 对张志强、李亚娟要求亿佳公司为其申请办理水电一户一表的问题。因国家现暂无明文规定禁止或必须采用一户一表（直供）或总表（转供）的方式供应水电，《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，也没有禁止物业服务企业代收水电费气等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案所涉水电供应采取何种方式应完全按照双方的合同约定履行。本案中，张志强、李亚娟购买的房屋系商业用途，双方在合同中明确约定水电在2018年6月30日达到正常使用条件即可，而并未约定水电供应采取一户一表或总表的方式，合同附件中载明的“住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表”内容不适用于商业门市，现亿佳公司虽采用的总表（转供）方式，但已经保障了张志强、李亚娟水电的正常使用，亿佳公司没有为张志强、李亚娟办理一户一表的合同义务，故张志强、李亚娟的该项请求没有事实基础和法律依据，不予支持。张志强、李亚娟诉称亿佳公司采用总表方式供应水电，变相无故增加了张志强、李亚娟的水电费用，一审法院认为该问题属于相关行政部门应予管理的违规收费问题，行政部门已经发出了相关整改通知，未否定转供电的方式，只是对转供电主体的收费标准予以规范，因此，张志强、李亚娟可向有关行政部门检举报告，对违规收费问题要求予以整改处罚。 对张志强、李亚娟要求亿佳公司将燃气管道敷设入户的问题。双方2017年10月26日签订的合同明确将“燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应”的条款划叉删除，明确了亿佳公司方不负有将燃气管道敷设入户的义务，张志强、李亚娟该项请求亦没有事实基础和法律依据，不予支持。因此，张志强、李亚娟要求亿佳公司承担水电一户一表安装及燃气管道敷设入户的相关费用的请求，亦不予支持。 对张志强、李亚娟主张的逾期交房违约金问题。张志强、李亚娟购买的案涉门市已付清购房款，亿佳公司应按照合同约定期限于2018年6月30日前向张志强、李亚娟交付房屋，亿佳公司于2018年9月26日才通知张志强、李亚娟接收该房屋，亿佳公司已构成违约。亿佳公司在通知张志强、李亚娟接收房屋时已取得《广安市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程规划条件核实合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》及《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格》等材料，符合交付条件，虽张志强、李亚娟至今未接收该房屋，但逾期交房违约金只应计算至2018年9月26日，逾期交房时间为88日，按照合同约定逾期交房90日内，按日计算已付房款万分之一的违约金，该违约金的约定与一审法院走访调查该地段门市租赁行情差距不大，故逾期交房违约金按合同约定计算应为4,734.4元（538,000元×0.01%×88天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十四条之规定，判决：一、亿佳公司于本判决生效之日起十日内向张志强、李亚娟支付逾期交付广安市广安区广安轻工博览城二期门市的违约金4734.4元；二、驳回张志强、李亚娟的其他诉讼请求。本案受理费446元，减半收取223元，由张志强、李亚娟负担123元，由亿佳公司负担100元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.亿佳公司应否承担案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务；2.一审判决的逾期交房违约金是否正确。 张志强、李亚娟上诉主张亿佳公司应当承担其购买的案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务，其依据的事实依据是双方当事人于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条（一）中1、2、3和附件五（一）中1的约定。但审查该合同约定的内容，该合同第十六条（一）1、2对供水供电的约定没有载明一户一表，第十六条（一）3对燃气约定内容的尾部是划叉删除，附件五（一）1约定的是住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，而该合同第四条（二）约定该房屋用途为商业，而非住宅，加之上述合同条款内容约定明确，能够通常理解，不应当有两种以上解释而作出不利于提供格式条款一方的解释，故一审判决认定该合同附件五（一）1不适用于商业门市，双方当事人未约定水电气采取一户一表和燃气管道敷设入户，符合合同约定，并无不当。合同没有约定亿佳公司负有为案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务，现有法律、行政法规也没有规定案涉类型商业用房的供水供电必须是直供式一户一表和燃气管道必须敷设入户，张志强、李亚娟提供的案例所涉房屋用途及合同约定均与本案不同，故亿佳公司不应当承担案涉房屋水电一户一表安装开通和燃气管道敷设入户的义务。一审判决驳回张志强、李亚娟关于水电气安装及费用的诉讼请求，亦无不当。 双方当事人于2017年12月29日签订的补充协议约定，出卖人可以选择电话通知或寄发书面通知的方式将具体交房时间通知买受人，亿佳公司于2018年9月26日电话通知张志强、李亚娟接房，符合合同约定，且此时已符合交房条件，故一审判决认定逾期交房88天并按照合同约定标准计算支付违约金，并无不当。 综上所述，张志强、李亚娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费446元，由张志强、李亚娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  罗乔军 审 判 员  阳晓川 二〇一九年十二月十日 法官助理  刘京峰 书 记 员  何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。