辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8890号上诉人（原审被告）：甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部，个体工商户，住辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：程月。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地：辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬、王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部（以下简称博惠灯饰）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊灯饰市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担；3.同意上诉人申请从库房火灾的巨大损失中扣抵柜台费；4.同意上诉人申请因漏水，漏雨问题造成无法正常营业以及损失物品的赔偿；5.同意上诉人请求被上诉人先赔偿库房火灾的重大损失。事实与理由：原审判认定上诉人应该给付被上诉人柜台租金93225元自2018年1月起至2018年8月15日止，合计7.5个月及物业费2276元自2018年2月至2018年8月15日止，合计18.5个月，是真正的颠倒黑白，明显错误的。被上诉人从2017年开始对市场租金实行年租金免两个月的政策，因大环境的影响市场更是不景气，许多业户关店倒闭，于是市场工作人员下来口头传达，交满六个月房租可以享受免除一个半月房租优惠，这些年市场实行的一直是口头传达的方式跟业户沟通，这一点所有业户都可以作证。2017年火灾后，因为消防不合格，对上诉人所在店面上面的大棚进行拆除，造成上诉人店面上面的顶棚严重损伤，冬天漏雪、寒冷，夏天漏雨。上诉人去被上诉人处交涉多次不给修复和解决，造成货物损失，经营损失。在这种情况下拒付物业费理由充分。根据合同法第111条、220条和221条规定，因2017年火灾消防拆除造成的上诉人店面损失，上诉人有权要求维修和减免房租。如果不是库房火灾的重大损失，导致上诉人倾家荡产，且被上诉人拒不赔偿，就不会有上诉人拒交柜台费一事，被上诉人根本无权追要火灾过后的物业费。之所以要求在柜台租金里扣除库房火灾损失，以及赔偿上诉人因为火灾后遗症引起的一系列损失是因为库房火灾后，上诉人已经倾家荡产，生活和生意经营都无法正常运转，负债累累，多次去被上诉人的办公室找其法定代表人唐多默协商赔偿问题和柜台租金问题，被上诉人的法定代表人唐多默拒不露面，其工作人员更是态度恶劣，上诉人在遭受巨大损失后，实在是没钱，无力承担上诉费和那些高额鉴定费，所以迟迟不能去法院起诉，只能在最无助的情况下一次再一次的去找被上诉人协商解决，但始终无果。自2018年1月起至2018年8月15日，因为被上诉人拒绝卖电给上诉人供店面营业使用，致使上诉人的店面没有电，一直不能正常营业，这种情况下，被上诉人没有理由追要柜台租赁费。大连友谊灯饰批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。对于房屋的承租，与房屋的购买有本质的区别，房屋的购买不仅针对房屋的使用价值，也是针对房屋的交换价值，如果房屋面积存在误差，必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋的承租，与房屋的交换价值无关，只关系到该房屋是否符合使用条件。上诉人承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用，在合理期限内也未提出异议，现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不应予以支持。对于其认为火灾存在损失应当减免租金的事项，如其认为存在损失应当另案诉讼，与本案无关。对于限电，不存在限电的事实，对于上诉人主张的金额其租金按照小面积计算，但减免金额按正常合同面积计算，不符合逻辑。对于物业费的主张，我方一直以来为市场内业户提供物业服务，包括打扫卫生、维修房屋、维护经营秩序，上诉人也一直按照双方约定的收费标准进行缴纳，应当认定双方存在服务关系，上诉人应当缴纳相应费用。大连友谊灯饰批发市场向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付欠付的柜台租金93225元、物业费2276元，合计95501元。一审法院认定事实：原告(出租人)与被告(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于E厅166-2#柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准110元/月/平方米，按月支付，租金总额12430元/月×12月=149160元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费123元(包含水费10元)。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠自2018年1月起至2018年8月15日止租金93225元以及自2017年2月起至8月15日止物业费2276元未付。原告同意以被告交纳的押金5000元抵扣等额欠付租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租E厅166-2#柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效，被告应当按照上述合同中约定的租金标准向原告交纳租赁期间的租金。关于被告辩称双方未就租金达成一致意见，拒绝交纳租金的理由不成立，不予采纳。现被告拖欠原告租金93225元，扣除押金5000元，被告应当向原告支付拖欠的租金88225元。原告主张超出部分，不予支持。关于原告主张被告支付物业费的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就物业费虽未订立书面合同，但被告接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照123元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的物业服务合同关系成立，被告应当按照123元/月的标准向原告支付物业费。故关于原告主张被告支付拖欠的物业费2276元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失以及火灾发生后消防机构要求整改等因素导致市场不能经营的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，不能一并处理，现被告以该理由拒付租金没有依据，不予采纳，被告可以就火灾造成的损失另案主张。关于被告辩称原告限电，严重影响被告经营的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在被告拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告拒绝履行维修义务的意见，原告不予认可，虽然被告提供了照片显示部分区域有水渍，但无法确定该照片的拍摄时间及地点，也不足以证明原告拒绝提供维修义务，故被告的该项辩称意见，依据不足，不予采纳。一审法院判决：一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金88225元及物业费2276元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。案件受理费人民币2190元(原告已预付)，由原告大连友谊灯饰批发市场负担167元，由被告甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部负担2023元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，被上诉人自认上诉人不欠2017年度的租金，被上诉人正常给予上诉人办理充电业务。由于2017年2月1日灯饰市场7号库发生火灾后，自2018年1月1日开始，上诉人没有交纳租金，被上诉人停止向上诉人办理充电业务至2018年8月15日止。上诉人曾向被上诉人提出交租金5000元，因该租金额少于上诉人应支付的1个月的租金额，被上诉人未予收取，也未给予上诉人办理充电业务。二审中，双方均认可上诉人的库房在2017年2月1日的火灾中被烧毁。本院认为，由于双方签订的《柜台租赁经营合同》于2017年12月31日租赁期满之后没有另行签订租赁合同，且上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定双方之间的租赁关系为不定期租赁正确，本院予以确认。双方的租赁合同继续履行的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订租赁合同的目的是出租人可以利用租赁物获得收益即收取租金，承租人可以对租赁物进行使用并获得收益，因此，在合同履行过程中，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。出租人如按照双方合同约定收取租金，则应向承租人交付的租赁物必须是能够符合使用条件并可以利用租赁物进行收益，包括但不限于保持租赁物的水电齐全等，否则，出租人如交付的房屋存在瑕疵则不能获得合同约定的收益，本案中，虽然被上诉人将案涉租赁柜台交付给了上诉人使用，但从2018年1月至2018年8月15日止，被上诉人自认其没有向上诉人供电，由于上诉人租赁案涉柜台的目的是进行灯饰销售，而销售灯饰的过程中必须有电照明的情况下才能进行，而电的供应系由被上诉人控制，向上诉人供电亦是被上诉人实现其合同目的必须履行的义务。虽然被上诉人主张系上诉人未交纳租金的情况下才没有向上诉人供电，但双方在本案二审中均认可上诉人的库房在2017年2月1日的火灾中被烧毁，而上诉人在诉讼中亦表示其因火灾后多次与被上诉人协商解决火灾的损失等问题无果且因火灾导致其“倾家荡产”的情况下才拒绝交纳租金，被上诉人亦表示因火灾之后的2018年，上诉人曾要求向其交纳5000元租金而因不足一个月的租金额而拒收，由此表明，上诉人未按时交纳租金，确有其客观原因，而被上诉人应先保证其提供的租赁物完全符合使用条件的情况下，才能获得合同约定的租金，不向上诉人供电从而导致上诉人无法使用案涉租赁物，应视为被上诉人提供的租赁物不符合合同约定，则不能获得相应的租金，但在被上诉人未向上诉人供电且导致上诉人无法正常使用案涉租赁物的情况下，上诉人没有采取其他措施如要求解除合同以及将租赁物腾退给被上诉人等，而是仍然占有使用案涉租赁物，在一审程度上会导致损失扩大化。因此，从公平角度考虑，综合本案具体情况，上诉人应对案涉租金承担50%的给付责任为宜。由于双方对于被上诉人主张的2018年1月至2018年8月15日期间的租金数额93225元没有提出异议，上诉人应向被上诉人支付的租金为46612.5（93225元×50%）元，被上诉人表示同意以上诉人交纳的5000元押金抵扣租金，抵扣之后，上诉人应向被上诉人支付租金41612.5元。由于双方对于案涉物业费的收费标准没有异议，上诉人并没有向被上诉人提出解除合同并腾退案涉租赁物，被上诉人仍然在向上诉人提供物业服务，则上诉人应支付物业费，双方对于上诉人所欠物业费2276元没有异议，因此，一审认定上诉人承担该部分物业费，并无不妥。关于上诉人博惠灯饰主张被上诉人友谊灯饰市场赔偿其火灾损失、物品损失以及损失抵扣租金等，本院认为，本案诉讼系被上诉人作为原审原告而向一审法院提出，而一审判决是基于当事人一审诉讼请求而作出，当事人不服一审判决而上诉的，仍然是针对当事人的一审诉讼请求支持与否而进行的，且上诉人在本案一审诉讼中并未提起反诉，因此，当事人二审中的上诉请求应受一审诉讼请求的局限，在一审诉讼请求之外二审中新增加的独立的诉请，不属于二审审查的范围，上诉人主张的前述损失等不属于本案二审审查的范围，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7155号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7155号民事判决第一项为：甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部自本判决发生法律效力之日起十日内向大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金41612.5元及物业费2276元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回大连友谊灯饰批发市场其他诉讼请求。一审案件受理费2190元，由大连友谊灯饰批发市场负担1190元，甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部负担1000元。二审案件受理费2190元，由大连友谊灯饰批发市场负担1190元，甘井子区友谊灯饰批发市场博惠灯饰经销部负担1000元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇一九年十二月三十日书记员  任建芳