山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10353号 上诉人（原审被告）：青岛霄隆置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江路中路208号201-2室。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋丽华，女，1975年6月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人青岛霄隆置业有限公司（以下简称霄隆置业公司）因与被上诉人宋丽华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 霄隆置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人承担不超过一审判决逾期交房违约金数额的50％。事实和理由：涉案房屋已经交付给被上诉人居住使用，而逾期交房的责任是多方原因共同导致的，属于多因一果、混合过错的情况，每一方的原因都足以单独导致逾期交房结果的发生，根据过错责任原则，过错方都应承担相应的责任，上诉人仅应在自身过错范围内承担相应的责任，一审判决上诉人承担全部责任于法无据。一、因市政供暖工程原因导致上诉人无法按时办理竣工验收，应当对逾期交房承担一定的过错责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》中明确约定了逾期交房的免责条款，因市政供暖工程原因造成的逾期交房，上诉人不承担违约责任，退一步讲，即使上诉人需要承担违约责任，亦不应承担全部的违约责任。商品房预售合同中约定的上诉人交房时间是2016年8月31日，上诉人早已于2013年12月18日进行了地基与基础工程质量验收备案，于2014年6月6日进行了主体整体结构工程质量备案，并缴纳了供热配套资金，而在2018年6月11日，相关部门对17#、18#楼供热管线进行检查时还存在问题而未验收，该检查日期远在合同约定的交房日期之后，故市政配套设施迟迟未完工必然导致竣工验收备案无法通过，而正是因市政供暖不能及时验收导致上诉人无法办理竣工验收手续，上诉人也无法在合同约定的日期交付房屋。因此，市政配套部门对逾期交房亦有过错，理应承担相应的过错责任。二、被上诉人提前装修入住、擅自改变房屋外墙立面的结构，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”，项目规划验收未通过，被上诉入自身也存在过错，对逾期交房也应承担相应的过错责任。被上诉人明知案涉房屋未竣工验收、不具备交付的条件，却多次到政府部门反映问题，在政府部门的协调下，上诉人只能同意被上诉人进住到未经竣工验收的房屋内，上诉人已经实际交付了房屋，被上诉人也在房屋钥匙接收单上签字确认。此外，被上诉入在提前装修房屋时签署了《竣工验收前严禁施工事项》，其中载明：严禁业主出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩墙、改动阳台灯破坏外墙立面的行为。否则，由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切 后果由业主承担。而被上诉人却违反了上述竣工验收前严禁施工事项的约定，提前装修房屋且出现了封闭阳台、空调外机挂在外墙等擅自改变房屋外墙立面的结构的行为，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”，导致青岛西海岸新区城市规划技术服务中心的项目规划验收未通过。被上诉人在明知房屋不具备交付条件且签署了《竣工验收前严禁施工事项》的前提下，还是随心所欲的装修，明知不可为而为之，主观上存在故意和重大过错，由此导致房屋逾期交付的后果被上诉人自身也应当承担一定的责任。因此，虽然上诉人作为案涉房屋的开发商，负有向业主交付房屋的义务。但综上所述，逾期交房不能完全归责于上诉人。根据过错责任原则和公平原则，上诉人最终承担的责任不应超过全部责任的50%。 宋丽华辩称，至于上诉人与案外人如何签定和履行合同与被上诉人无关。且其已经办理房屋产权证，证明不存在上诉人主张的问题。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 宋丽华向一审法院起诉请求:判令霄隆置业公司支付逾期交房违约金136613.86元。 一审法院认定事实：1.2016年4月7日，宋丽华（乙方）与霄隆置业公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由宋丽华购买霄隆置业公司开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期18栋x单元x户房产，总价款1653088.50元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买房人不退房的（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止），出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金。”合同附件一中约定付款方式：银行按揭贷款，合同总价款1653088.50元。首付款：1353088.50元（含定金50000.00元），乙方应于2016年4月7日前存入本合同指定的账户。贷款300000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年4月8日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年4月22日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”补充条款第七条约定：“本补充条款是甲、乙双方签订的主合同条款的组成部分，主合同条款的约定与本补充条款不一致或相矛盾的，以本补充条款约定为准”。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。2.宋丽华于2016年4月12日前支付房款1353088.50元，剩余30万元办理了银行贷款，宋丽华于2016年4月18日与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款于2016年12月12日发放到位。霄隆置业公司抗辩宋丽华未按照合同约定的时间交纳首付款及贷款，宋丽华提交青岛市不动产登记信息查询，其上载明涉案房屋抵押登记于2016年11月16日注销，贷款未能按时发放系霄隆置业公司未及时注销涉案房屋的抵押登记造成。3.宋丽华于2018年8月29日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》和“18号楼竣工验收前严禁施工事项”，后者内容为：“因18号楼现整体未完全竣工验收，我因个人需求提前申请进行房屋装修，除严格执行海德物业服务中心其他各装修管理规定外，还严格遵守以下事项：严禁出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩窗、改动阳台雨落管等破坏外墙外立面的行为。我接受广大业主朋友及物业服务中心的监督，如若出现上述情况，由我本人负责恢复原状，并负责由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果。”4.霄隆置业公司提交18号楼“地基与基础工程质量验收备案报告”和“主体结构工程质量验收备案书”，其上显示18号楼地基与基础于2013年12月18日经质量验收合格。主体结构于2014年6月6日经验收合格备案。霄隆置业公司提交18号楼“竣工验收备案登记表”，其上显示18号楼于2019年4月26日通过竣工验收备案。5.霄隆置业公司提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，霄隆置业公司缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。霄隆置业公司提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，宋丽华对其真实性不予认可，该打印件模糊不清，霄隆置业公司未能提供原件，对该证据不予采信。另宋丽华提交涉案18号楼工程进度表，其上记载供水、燃气、暖气管道、外墙、外立面、电梯等完工时间均计划在2017年10月份后，总体完工时间和主体验收计划在2017年12月30日，拟证明霄隆置业公司工程施工进度缓慢，涉案房屋延期交付并非是因政府行为所导致。霄隆置业公司对该工程进度表不认可，认为该证据无法证明工程进度情况。因该证据未加盖霄隆置业公司单位公章，无其他证据佐证，不予采信。6.霄隆置业公司提交“项目规划验收核实情况表”，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3.停车位数量：地下批准（三期总）569个，实测无；4.绿地面积：批准（地块总）33863.91平方米，实测1800.76平方米；5.室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致。6.外立面局部与规划批准图纸不一致。宋丽华不予认可，认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是宋丽华装修原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因。另霄隆置业公司提交了照片一组，证明宋丽华随意装修，进行了封闭阳台等行为，导致出现“外立面局部等与规划图纸不一致”，使得项目验收未通过。宋丽华对该证据证明事项不认可。因本案宋丽华主张的逾期交房违约金计算至其领取钥匙之日即2018年8月29日，装修等事项均发生在领钥匙之后，因此该证据与本案的逾期交房违约金无关联性。7.霄隆置业公司提交2017年1月18日青黄建发[2017]12号“青岛市黄岛区城市建设局关于优化调整建设工程竣工验收备案有关事宜的通知”，其上载明备案需要提供的资料包括：工程竣工验收报告、工程质量监督机构出具的建设工程质量监督报告；竣工工程项目缴纳税收情况证明（原件，外地施工单位提供）；城市建设局会签表，公共事业设施竣工验收表（含供水、供热及供热配套费、燃气，公共事业办公室出具，原件）”，拟证明在供热配套未竣工验收的情况下，霄隆置业公司不可能完成备案手续。宋丽华认为该证据即使真实，其下发时间也迟于双方合同约定的交房日期，不能作为霄隆置业公司的免责事由。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1.霄隆置业公司是否构成逾期交房；2.霄隆置业公司应否承担逾期交房违约责任，即霄隆置业公司抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立；3.违约金如何计算。综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，作如下分析判定：一、霄隆置业公司构成逾期交房。理由如下：双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行权利义务。宋丽华已支付了全部购房款，虽实际贷款发放的时间晚于双方约定的时间，但造成贷款发放逾期的原因系霄隆置业公司未及时解除涉案房屋的抵押登记，责任不在宋丽华，且贷款实际发放的时间也早于约定的交房时间，因此，霄隆置业公司应当依约按时交付涉案房屋。双方在合同第十一条约定了交房时间为2016年12月31日前，但在该时间，霄隆置业公司未能交付房屋，已构成逾期交房。二、霄隆置业公司应承担逾期交房违约责任。理由如下：霄隆置业公司抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”法院认为，霄隆置业公司的抗辩理由不能成立。首先，霄隆置业公司虽缴纳了市政配套资金，但这是霄隆置业公司开发房地产必须履行的手续。18号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，霄隆置业公司未能提供证据证明。其次，在供暖工程施工前，18号楼是否已具备了供暖工程的施工条件，霄隆置业公司未能举证证明，亦未能提供涉案18号楼单体竣工验收合格的证据。根据霄隆置业公司提交的“建设工程竣工验收备案表”，涉案18号楼系在2019年4月26日竣工验收备案。再次，霄隆置业公司提交的“项目规划验收核实情况表”，其上除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此，霄隆置业公司不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收备案的唯一原因。同时霄隆置业公司亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，霄隆置业公司抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由以及因业主的原因导致未能通过规划验收的理由，均不能成立，对其抗辩意见，不予采纳。霄隆置业公司应承担逾期交房的违约责任。三、违约金的计算方式。宋丽华于2018年8月29日接收房屋钥匙，其主张的逾期交房违约金亦计算至该日期，该系其对享有的权利的自行选择，予以支持。根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，经计算，自2017年1月1日起至2018年8月29日止的逾期交房违约金约为124389元。综上，宋丽华所诉，有事实和法律依据，予以支持。霄隆置业公司所辩，证据不足，不予采纳。判决：青岛霄隆置业有限公司于判决生效之日起10日内支付宋丽华逾期交房违约金124389元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3032元，由青岛霄隆置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行合同义务。本案上诉人逾期交付房屋的事实清楚。二审双方争议的焦点为上诉人是否只应承担不超过50%的逾期交房违约金。对此，本院认为，上诉人主张因市政供暖工程原因导致上诉人无法按时办理竣工验收，但上诉人为此提供的证据并不充分，不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收备案的唯一原因，且政府部门以及市政配套部门不是本案的当事人，因此，虽然上诉人与被上诉人签订的青岛市商品房预售合同补充条款第六条3项约定“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”但不能因此免除上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人认为政府部门以及相关市政配套部门在本案中亦有过错，是其与政府以及市政配套部门之间的法律关系，可另行解决。上诉人提交的“项目规划验收核实情况表”，除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致等情形。上诉人称被上诉人提前装修入住、擅自改变房屋外墙立面的结构，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”，项目规划验收未通过，但未能举示证据证明其主张，且上诉人主张的装修等事项均发生在被上诉人领取钥匙之后，对此，本院不予采信。因此，上诉人主张其只应承担不超过50%的逾期交房违约金的依据不足，依法不予支持。 综上所述，霄隆置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 综上所述，霄隆置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1354元，由上诉人青岛霄隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇一九年十二月二十日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷