山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民初4632号 原告：山东正泰电缆有限公司，住所地：济南市莱芜区和庄镇驻地。 法定代表人：胡寒立，经理。 委托代理人：高珊珊，山东圣宏律师事务所律师。 委托代理人：李龙超，男，1988年10月9日出生，汉族，住济南市莱芜区，系该公司职工。 被告：粱胜，男，1980年7月20日出生，汉族，住济南市莱芜区， 被告：王永花，女，1979年2月16日出生，汉族，住济南市莱芜区， 以上两被告委托代理人：李涛，山东隆越律师事务所律师。 被告：莱芜银弘房地产开发有限公司。住所地：济南市莱芜区长勺北路（张家洼办事处东芹村）。 法定代表人：王谢飞，董事长。 委托代理人：刘勇，莱芜莱城衡平法律服务所法律工作者。 原告山东正泰电缆有限公司与被告粱胜、王永花、莱芜银弘房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东正泰电缆有限公司的委托代理人高珊珊、李龙超，被告梁胜、王永花的委托代理人李涛，被告莱芜银弘房地产开发有限公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东正泰电缆有限公司向本院提出诉讼请求：1.准许对济南市莱芜区长勺北路286-16号8幢西1单元501室房产的执行；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月29日，山东正泰电缆有限公司（原山东科虹线缆科技股份有限公司）诉被告莱芜银弘房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双方达成还款协议，在案件执行过程中，案外人梁胜、王永花提出执行异议，贵院作出（2019）鲁0116执异63号执行裁定书，中止对济南市莱芜区长勺北路286-16号8幢西1单元501室房产的执行，该裁定是错误的。一、执行裁定书认定事实不清。被告开发商是否有商品房预售许可证没有查清，被告诉争的房屋与查封房屋并非同一套房屋，裁定书认定被告之间的认购协议书真实是错误的，因为本案被告之间不存在网签书面合同，同时认定购房者购房款已经支付缺乏依据。二、裁定书适用法律不当。开发商没有提供商品房预售许可证的情况下，其商品房预售行为认定合法有效是错误的，本案不具备适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条的条件，综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告梁胜、王永花辩称：莱芜区人民法院作出的（2019）鲁0116执异63号执行裁定，认定案件事实清楚，适用法律得当，裁决正确。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。首先，被告梁胜、王永花是在2015年11月1日与莱芜银弘房地产开发有限公司签订的房屋认购协议，并在2015年12月5日前支付了258240元房款。在2016年6月1日法院查封涉案房产以及2016年7月29日原告与莱芜银弘房地产开发有限公司案件民事调解书出具时，被告梁胜、王永花与莱芜银弘房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议正在履行。因此，被告梁胜、王永花与莱芜银弘房地产开发有限公司之间产生的权利义务关系，早于原告因诉讼而产生的权利。其次，被告梁胜、王永花与莱芜银弘房地产开发有限公司之间是因房屋买卖协议而产生的对涉案房产的物权法律关系。而原告与莱芜银弘房地产开发有限公司之间是因民间借贷而发生的债权法律关系。根据“物权优先”的原则，应当优先保护被告对涉案房产的物权权利。再次，原告向莱芜银弘房地产开发有限公司出借资金，是为了赚取利息收益，是一种投资经营行为。而被告购买涉案房产，是为了生活需要，根据以人为本的理念，被告对涉案房产的权利，也应当优先保护。最后，2019年7月26日，被告将剩余购房款255000元，交到了莱芜区人民法院。目前，被告已经支付了涉案楼房的全部购房款。原告可以就该部分房款申请执行，以维护自己的权利。综上所述，涉案房产应当属被告梁胜、王永花所有，原告无权要求法院对该房产予以强制执行。 被告莱芜银弘房地产开发有限公司辩称：同意被告梁胜、王永花答辩意见。执行裁定书认定事实正确，银弘房地产作为房产开发企业，具备开发及房产销售资质，不存在原告所述无预售资格，被告梁胜、王永花在我公司所购房款及交纳房款属实，原告对被告的起诉应予驳回。 经审理本院认定事实如下：2016年7月29日，原告山东科虹线缆科技股份有限公司与被告莱芜银弘房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，双方达成调解协议，本院作出（2016）鲁1202民初2040号民事调解书，确认：一、莱芜银弘房地产开发有限公司于2016年8月31日之前偿还山东科虹线缆科技股份有限公司借款利息86.97万元及诉讼费42400元，律师费25万元；于2016年9月30日之前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年8月1日至2016年9月30日以本金871万元按月利率2分计算）；于2016年10月31日前偿还本金300万元及产生的利息（利息自2016年10月1日至2016年10月30日以本金671万元按月利率2分计算）；于2016年11月30日前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年11月1日至2016年11月30日以本金371万元按月利率2分计算）；于2016年12月31日偿还剩余本金171万元及产生的利息（利息自2016年12月1日至2016年12月31日以本金171万元按月利率2分计算）。二、被告应按期支付上述款项，原告放弃其他诉讼请求。如被告逾期偿还任何一笔款项，原告有权在2016年10月份之后立即就上述全部款项申请强制执行。该案件在审理过程中，本院于2016年6月1日作出（2016）鲁1202民初2040号民事裁定，裁定预查封莱芜银弘房地产开发有限公司名下已办理预售许可证但未出售的坐落于莱芜区长××号××东××单元××房产；8幢西1单元101/302/402/501/502/601/602/702/802/901/902/1601/房产；西2单元501/701/702/802/1402/1502/1602等19套房产。因莱芜银弘房地产开发有限公司未按期履行调解书确定的义务，山东科虹线缆科技股份有限公司向本院申请强制执行，执行案号（2017）鲁1202执1084号，本案在执行过程中，继续查封该涉案房产。案外人梁胜、王永花提出执行异议，要求我院解除对莱芜区长勺北路286-16号8幢西1单元501房产的查封，并中止该标的的执行。 另查明，2015年11月1日，甲方（被告莱芜银弘房地产开发有限公司）与乙方（被告梁胜、王永花）签订《房屋认购协议》一份，双方约定：乙方自愿认购甲方销售的【天泰绿城】8号楼东2单元5层02室，建筑面积约127.99平方米。房屋优惠后单价为4010元/平方米，总价为￥513240元。乙方在签订本认购协议时，需交付定金人民币伍万元整（￥50000元），乙方所付定金在签订《商品房预售合同》时，自动无息抵作购房首付款。付款方式中，乙方自愿采取第2种付款方式即银行按揭贷款，签订本认购协议时，交付人民币（大写）伍万元整（￥50000元）的购房定金。在甲方售楼处通知之日起7日内交付甲方除贷款以外的首付款并根据自身情况确定贷款银行，交齐银行贷款资料。在甲方售楼处通知之日起3日内签署正式《商品房预售合同》。剩余购房款由乙方与银行签订按揭贷款合同，甲方协助乙方办理相关手续。甲方应在2016年12月31日前，将乙方所购房屋予以交付。甲方在商品房交付使用后7工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。产权具体取得时间以相关房管部门下发证件时间为准。乙方逾期未签订《商品房预售合同》及未付清首期购房款，或乙方不履行本协议书约定条款，则视为乙方单方违约，自动放弃对该协议标的房屋的购房权，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交付的定金甲方不再返还。并约定，本协议一式两份，经双方签名盖章后生效。合同尾部由被告莱芜银弘房地产开发有限公司加盖公章，被告梁胜、王永花签字并捺印予以确认。 协议签订后，被告梁胜、王永花于2015年11月1日当日支付定金10000元、2015年11月4日支付房款153240元、2015年12月5日支付购房款95000元，莱芜银弘房地产开发有限公司分别出具收款收据三份，载明收到购房款为258240元。被告梁胜、王永花与被告莱芜银弘房地产开发有限公司并未签订相关的商品房预售合同。被告莱芜银弘房地产开发有限公司称，因涉及纠纷被查封所有土地导致按揭审批未通过，无法与购房当事人签订正式的商品房买卖合同；该认购协议中载明的房号与法院查封的房号不一致的原因是在2016年1月左右，涉案的房产经房管局指定的测绘公司测绘后，楼号单元及各房号从西向东排列颠倒了之前签订合同时从东向西排列的顺序。案外人梁胜、王永花在提出执行异议后，于2019年7月26日向本院缴纳了涉案房产剩余购房款项255000元。另查明，山东科虹线缆科技有限公司于2019年4月30日变更为山东正泰电缆有限公司。 上述事实，由当事人双方房屋认购协议书、收款收据、付款银行业务凭证、2016年本院民事调解书、民事裁定书等证据及庭审笔录在案证明。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决；……”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告梁胜、王永花与被告莱芜银弘房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，梁胜、王永花亦支付了相应的价款。涉案房产系商品房，莱芜银弘房地产开发有限公司与梁胜、王永花签订认购协议时，银弘房地产虽未取得商品房预售许可证明，但根据银弘房地产提交的《商品房预售许可证》显示其已于2016年1月6日取得了涉案房产的预售许可，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，本院对该认购协议的效力予以认可。涉案房产虽然登记在银弘房地产名下，但在法院查封之前，双方已经签订了书面买卖合同，梁胜、王永花购买的房屋系用于居住，且在提起执行异议之前，其交纳的房款已超过合同约定总价的百分之五十，在执行阶段，梁胜、王永花将涉案房产剩余价款转账至法院账号。因此被告梁胜、王永花提交的证据足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求执行涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告山东正泰电缆有限公司的诉讼请求。 案件受理费8932元，由原告山东正泰电缆有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  郝来源 人民陪审员  任 杰 人民陪审员  王 彬 二〇一九年十二月九日 书 记 员  吕可心