广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19306号上诉人（原审原告）：广州市橡胶集体联社，住所地：广东省广州市海珠区金沙路9号。法定代表人：裘定孝，职务：经理。委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师委托代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州南润物业租赁有限公司，住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，职务：经理。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，住江西省湖口县。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。上列四上诉人共同委托代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上列四上诉人共同委托代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。原审被告：黄贤卫，男，1985年12月18日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾开发区。原审被告：陈绮媚，女，1970年8月3日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。原审被告：文均绍，男，1971年8月18日出生，汉族，住广东省化州市。原审被告：曾正谷，男，1975年10月14日出生，汉族，住四川省中江县。原审被告：雷秀军，男，1960年12月6日出生，汉族，住湖南省祁东县。原审被告：张陆贤，男，1978年5月12日出生，汉族，住广东省五华县。原审被告：张元淑，女，1971年6月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人广州市橡胶集体联社（下简称橡胶联社）、广州南润物业租赁有限公司（下简称南润公司）、王翼翔、王彩虹、张昌益、因与被上诉人王君、原审被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。橡胶联社上诉请求判令：1、变更原审判决第二项为，南润公司每逾期一日按月管理费金额2％的标准向橡胶联社支付逾期付款违约金；2、撤销原审判决第六项，改判南润公司于2017年7月1日起继续向橡胶联社支付案涉物业的租金直至办理回租赁物业交接手续时为止(综合服务费的计算标准为：2017年7月1日至2018年6月30日按87215元／月、2018年7月1日至2019年6月30日按90704元／月)，并按月管理费金额2％的标准向橡胶联社支付逾期付款违约金；3、变更原审判决第三项为，王翼翔、王彩虹、张昌益、王君就南润公司在判决确定债务范围内承担连带清偿责任；4、改判由南润公司等四人共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定橡胶联社解除《租赁合同》且收回租赁物业属事实认定和法律适用上的双重错误，且判决结果严重损害橡胶联社的合法权益。其一，南润公司违约事实清楚且持续违约至今。南润公司于2013年6月14日与橡胶联社签署《广州市房屋租赁合同》，承租位于广州市海珠区昌岗中路74号首层101、102房的物业，租赁面积为1939.48平方米，赁期限为自2013年5月1日起至2019年6月30日止。《租赁合同》租赁后，南润公司未取得橡胶联社许可，将物业分租予相关分租商户进行经营，并向分租商户收取高于应付租金标准的租赁费用，从中赚取收益。自2015年起，南润公司己发生不能及时足额支付租金的情形，经橡胶联社多番催促后才断断续续支付部分租金，且拖欠自2017年2月1日起的租金至今未能支付，其违约行为清楚明确。原审判决对南润公司的违约事实未作认定，存在严重错误。其二，南润公司并未向橡胶联社主张解除租赁合同，也未向橡胶联社移交租赁物业，应认定《租赁合同》持续履行。第一，依据《租赁合同》第七条约定：“租期内不得单方面提前解除租赁合同。如乙方(承租人)需提前解除租赁合同，则乙方应提前两个月通知甲方，保证金不予退回”。《租赁合同》履行期间，南润公司为谋取收益，虽发生拖欠租金的违约行为，但从未向橡胶联社作出解除《租赁合同》的意思表示，双方也从未签署确认解除《租赁合同》的法律文件。第二，橡胶联社于原审期间提交的《催租函》、《律师函》可反映，橡胶联社持续向南润公司要求支付拖欠的租金及综合服务费用，期间南润公司并未提出解除合同的抗辩理由，可以反映南润公司也并未认为双方的租赁合同关系己解除。南润公司于本案原审期间出于逃避责任而提出该主张，依法应当不予认可其抗辩理由。第三，依据《租赁合同》第二条的约定，南润公司承租的是租赁物业的整体，如主张解除《租赁合同》，理应按《租赁合同》第十条的约定，将全部租赁物业按原状移交给橡胶联社，但南润公司既无向橡胶联社提出交回租赁物业的主张，也无具体的移交行为，反映《租赁合同》并未解除，南润公司应继续向橡胶联社支付租金及综合服务费用，直至向橡胶联社履行交回全部租赁物业的义务时止。且，南润公司应于橡胶联社主张解除《租赁合同》后，按约定的标准支付物业占用费，直至移交回租赁物业之日止。其三，《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》不构成双方确认解除《租赁合同》的依据。第一，橡胶联社未收到《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》，故对其证据的真实性不予认可，原审判决采信该份证据并无法律依据，明显属于适用法律错误。第二，原审判决认定《租赁合同》解除的时间为“2017年6月30日”，但《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》的落款时间却为“2017年11月25日”，原审判决用在后发出的文件作为确认合同在先解除的证据，显然存在严重的谬误。第三，因南润公司收取分租户的租金后未向橡胶联社缴付租金，分租户出于担心南润公司挪用租金以及租赁物业可能被收回而影响经营的考虑，主动与橡胶联社联系请求将租金交由橡胶联社代管，避免在橡胶联社针对南润公司发起法律行动时需承担连带支付租金的责任，橡胶联社出于保护自身合法权益的考虑同意了分租户的请求，其行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，不应以此否认南润公司的违约行为并免除其责任。第四，根据橡胶联社于原审期间提交的《催租函》、《律师函》，橡胶联社及万力公司持续向南润公司发出催租文件主张权利，从未认可南润公司关于无缝衔接的观点。南润公司虽发出《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》，但针对橡胶联社持续的催租行为，却从未提出《租赁合同》己解除的主张，也未按《租赁合同》约定将租赁物业交回给橡胶联社，故该份函件不能免除南润公司的违约责任，否则将产生鼓励违约行为的不良社会效果。第五，将租金交由橡胶联社代管的仅为小部分分租户，大量的租赁面积仍由南润公司掌握，该场地的经营管理权事实上也从未移交给橡胶联社，原审判决片面地减轻了南润公司应当承担的合同责任，对橡胶联社极不公平，也将导致逾百万元的国有资产流失。第六，分租户虽将租金交由橡胶联社代管，但橡胶联社已将该租金抵扣了南润公司应支付的租金和综合服务费，属于继续履行《租赁合同》的行为，与南润公司解除《租赁合同》的主张不相符。其四，即使《租赁合同》解除，因南润公司未向橡胶联社移交租赁物业，故应继续向橡胶联社支付租赁物业的租金和占用费，并承担逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，橡胶联社己依据《租赁合同》的约定将租赁物业交付给南润公司，如南润公司主张解除《租赁合同》，则应按《租赁合同》第十条的约定“乙方(承租人，南润公司)应到甲方(出租人，橡胶联社)处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认”，如南润公司主张双方的《租赁合同》己解除，则应履行租赁房屋的移交义务，未履行移交义务之前，仍应按《租赁合同》第十条的约定，承担每日按月租金10％的标准支付物业占用费的合同法律责任。其五，原审判决片面地免除了南润公司应负担的法律责任，将产生鼓励任意违约的不良社会效果。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同为双务合同，且承租方于租赁合同期满、解除或终止之时，应当承担付清租金及交回物业的法律责任。本案中，南润公司违约拖欠租金在先，其后又拒不将租赁物业交回给橡胶联社，导致橡胶联社无法将租赁物业重新招租，期间产生重大损失，理应判令南润公司承担支付租金及占用费、违约金等法律责任。原审判决仅凭一份未经橡胶联社确认的《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》，直接免除了上百万元的租金、占用费及违约金的支付义务，其处理结果让人无法接受；二、原审判决不支持橡胶联社关于支付违约金的请求属事实认定和适用双重法律错误。其一，我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，违约责任的承担存在同时适用不同违约责任承担方式的可能。本案中，南润公司既存在逾期支付租金的违约行为，又同时存在经橡胶联社主张解除合同后拒不交回物业的违约行为，其多重的违约行为理应承担多重的违约责任，原审判决仅以没收租赁保证金而免除南润公司的违约责任，明显违背法律确定的违约责任承担方式，属于适用法律的严重错误。其二，橡胶联社依据《租赁合同》之具体约定，就南润公司拖欠租金、拒不交付物业的行为，分别采取要求支付违约金、没收租赁保证金等违约处理方式，符合《租赁合同》的约定，原审判决对《租赁合同》的具体条款已作查明却未予适用，属于认定事实错误。其三，南润公司至今未向橡胶联社支付拖欠的租金，其违约行为是持续的，原审判决未考虑该违约行为将导致橡胶联社的损失持续增加，仅以没收租赁保证金即免除了南润公司的违约金支付责任，明显有违诚实信用原则和公平原则。其四，即使南润公司主张违约金过高，依据证据规则也应由南润公司承担举证责任，但南润公司根本未履行举证责任，原审判决免除其违约责任毫无依据；三、原审判决适用法律错误，应改判王翼翔等就南润公司的债务承担连带清偿责任。王翼翔和王彩虹未履行出资义务的事实清楚，张昌益和王君违法减资的事实也清楚，原审判决仅支持王翼翔、王彩虹、张昌益和王君承担补充责任，违反了现行法律规定和最高人民法院公报案例，应予改判为连带责任承担方式。第一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释[2008]6号))第二十二条第二款规定：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，现南润公司早己变更股东试图逃避债务，公司注册地址已空无一人，属于停止经营的状态，根本不具备债务清偿能力，故应判决其原股东(即王翼翔、王彩虹)在未履行出资义务的金额范围内，承担债务的连带清偿责任。第二，最高人民法院公报案例(2010)民提字第79号“某信用社与某煤电公司等借款合同纠纷案”，其裁判要旨指出：减资行为虽不属于抽逃出资，但因公司资产减少降低了公司承担责任能力，直接影响到公司债权人利益，故法律对公司减少注册资本规定了比增加注册资本更加严格的法律程序。股东违反《中华人民共和国公司法》规定的减资程序，应认定为名为减资，实为抽逃出资性质，减资股东应在其出资范围内对公司债务承担连带责任。因此，原审判决仅判决王翼翔、王彩虹、张昌益和王君承担补充清偿责任是错误的。南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益对橡胶联社的上诉请求答辩称：与原审答辩意见一致。南润公司上诉请求判令：l、撤销原审判决第二、三项；2、改判驳回橡胶联社对南润公司等四人的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、关于违约责任问题。如原审认定，在2017年7月起，“涉案房屋租赁经营权已由橡胶联社实际控制，故可认定橡胶联社以其实际行动对解除其与南润公司之间的租赁合同关系及接收涉案房屋作出意思表示”，南润公司与橡胶联社的物业管理关系因橡胶联社的实际行动而自行解除。可见，对于涉案租赁合同的解除，南润公司并无违约、更无过错，是双方以实际行动表明协商一致的解除。原审上述认定是正确的，也符合当时的实际情况。即使南润公司存在未准时缴纳物业管理费的情况，但原审法院要求南润公司承担参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，严重高于南润公司的实际损失；二、关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹股东将股权转让给张昌益及王君，张昌益、王君将公司注册资本进行变动的行为合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，各方也完成了工商变更手续，上述行为均应受法律保护。根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释的规定，股东承担责任的前提是公司债务不能清偿，本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有所谓的清偿债务能力，导致债务不能清偿。也就是说，南润公司是否需要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少，等等，都没有任何证据支持。另，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款认定四名自然人股东承担补充赔偿责任，但适用该条款需同时满足三个要件，一是股东必须未履行或者未全面履行出资义务，二是公司对其债务不能清偿，三是承担补充清偿责任的主体必须是股东。对于第一项，四个自然人股东的出资期限均未届满，不应认定为未履行或者未全面履行出资义务。公司法是保护股东出资的期限利益，也就是说在出资期限届满之前股东不需要履行出资义务，故原审判决要求股东承担补充赔偿责任，实质上是加速了股东出资的期限，没有法律依据。关于第二项，公司债务不能清偿是指公司进入了破产清算程序，或者是人民法院穷尽执行措施而无财产可供执行的情况，但南润公司具备履行债务能力，故该条件不符合。关于第三项，王彩虹和王翼翔在万力公司起诉时已经不是南润公司的股东，也就是说，即使要求南润公司的股东承担补充清偿赔偿责任，也跟该两人无关。在此情况下，原审法院直接判令要求股东承担责任，没有事实依据。橡胶联社对南润公司等的上诉请求答辩称：其一，关于股东责任问题。原审判决股东承担补充清偿责任是错误的，应当改判承担连带清偿责任。在本案诉讼之前，南润公司早已不在注册登记地址办公，其实际上处于没有经营的状态，也不持有任何资产，其股东实际上是利用南润公司的有限责任制度来逃避债务。其二，无论是公司法的司法解释还是最高人民法院的公报案例，对股东未足额出资的责任都有明确的规定，特别是《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二十二条第二款，强调了设立公司的发起人以及公司的股东应当对公司债务承担连带清偿责任。鉴于南润公司的现状，本案判决由股东承担连带清偿责任更为符合法律的规定。其他意见与上诉意见一致。被上诉人王君及原审被告黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、原审被告张陆贤、张元淑经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。橡胶联社于2018年1月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除橡胶联社与南润公司之间的租赁合同关系；2、南润公司及黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑立即共同向橡胶联社返还广州市海珠区昌岗中路74号首层101、102号房屋（其中自编8号商铺由黄贤卫、自编9号商铺由陈绮媚、自编11号商铺由文均绍、自编12号商铺由曾正谷、自编13号商铺由雷秀军、自编14号商铺由张陆贤、自编15号商铺由张元淑共同与南润公司向橡胶联社返还）；3、南润公司向橡胶联社支付上述房屋2017年3月1日至2017年11月30日期间的租金共计553446.15元及逾期付款违约金暂计为55344.61元；4、南润公司向橡胶联社支付自2017年12月1日起至交回房屋之日止的占有使用费（每天按月租金额87215元×10%的标准计算）；5、橡胶联社没收南润公司支付的房屋租赁保证金270000元；6、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第3、第4项诉请债务承担连带清偿责任；7、南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：橡胶联社是位于海珠区××房的权属人。广州万力集团有限公司是位于海珠区××房的权属人，广州万力集团有限公司的原名称是广州国际集团有限公司。2011年5月19日橡胶联社与广州国际集团有限公司签订《房屋使用权置换合同》，双方约定将各自所有的广州市海珠区昌岗中路74号首、二层房屋置换使用，房屋置换使用后，双方的产权不变更。甲乙双方可自行出租置换物业。2013年6月14日，橡胶联社（甲方、出租人）与南润公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：WYZL-JT001），约定：（第二条）甲方同意将坐落在海珠区××房、102房的房地产，出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1939.48平方米。（第三条）租赁期限自2013年5月1日起至2019年6月30日止，其中……2016年7月01日至2017年6月30日月租金87048元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金90530元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金94151元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳27万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同并收回房屋之日将保证金全额无息退回乙方。（第六条）乙方逾期支付租金超过60天的，甲方可解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。（第七条）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的2%向甲方支付违约金。租赁合同附件订明：七、租赁期内不得单方面提前解除租赁合同。如乙方需提前解除租赁合同，则乙方应提前两个月通知甲方，保证金不予退回；如甲方需提前解除租赁合同，则甲方应提前两个月通知乙方，并支付相当于保证金金额的补偿，且全额无息退回乙方保证金。十、甲乙双方不续租时，乙方必须按房屋原状交还给甲方。租期届满当日，乙方应到甲方处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认；如果乙方在租赁期满后十日内仍没有和甲方办理承租物业的交回手续，视为乙方未将租赁房屋交回甲方，则每逾期一日，乙方支付物业月租金的10%作为占有使用费和甲方的经济损失赔偿给甲方，直到乙方将承租物业交还给甲方为止。2013年7月30日橡胶联社（甲方）与南润公司（乙方）又签订《补充协议》订明：一、合同第二条的出租面积1939.48㎡变更为1868.48㎡。二、由于出租面积更改，合同第三条的租金作相应变更，具体如下：……2016年7月01日至2017年6月30日月租金83861元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金87215元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金90704元。三、合同其它条款仍按原来约定执行，本协议是合同（合同编号：WYZL-JT001）不可分割的部分，具有同等法律效力。合同签订后，南润公司向橡胶联社支付保证金27万元。南润公司向橡胶联社支付租金至2017年2月。2016年4月-2017年12月期间橡胶联社多次委托物业管理公司及律师向南润公司及其股东发出催缴租金等欠费的通知书，橡胶联社并在2017年12月22日发出的《律师函》中明确自即日起正式与南润公司解除上述《租赁合同》，要求其腾空、移交涉案场地。该邮件“退回”。2017年7月起橡胶联社委托物业管理公司以代南润公司名义向黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑等分租户按其与南润公司约定的租金标准收取租金。2017年11月25日南润公司向橡胶联社及物管公司发出《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》，载明“经友好协商广州南润物业租赁有限公司同贵司于2017年6月30日已正式终止了双方的租赁合同，并将该物业整体退回给贵司，贵司也于2017年7月1日起正式直接收取了南润公司的分租户的租金及水电费等费用。既然贵司已实际接收了原南润公司的各分租户，贵司应按南润公司与分租户的协议履行，现各分租户请贵司办理好原协商好的无缝衔接的交接手续，即按南润公司与分租户的协议约定的原租金及合同期顺延，合同期至原合同的2019年6月30日止。期满后，合同期满各分租户有优先承租权。希望贵司尽快同各分租户办理好相关手续。”该函件附有包括本案黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、广州市淼贤口腔门诊部（张陆贤）、张元淑在内的各分租户签名，最后有“已收原件，王某东”字样。橡胶联社对该函件的真实性有异议，不确认抗辩合同解除及已交还场地的事实。南润公司向橡胶联社承租涉案场地后，分割成15间商铺转租给包括本案黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑在内的各分租户，本案黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑分别与南润公司签有《广州市房屋租赁合同》，租赁期限均至2019年6月30日。橡胶联社向众南润公司等收回涉案场地无果，遂于2018年1月10日提起本案诉讼。双方当事人确认以下分租户租赁地址为同一商铺：1、海珠区××房自编8号（黄贤卫，海珠区××房自编号A07）；2、海珠区××房自编9号（陈绮媚，海珠区昌岗中路74号自编A06铺）；3、海珠区××房自编11号（文均绍，海珠区××房A3号铺）；4、海珠区××房自编12号（曾正谷，海珠区××房自编A03）；5、海珠区××房自编13号（雷秀军，海珠区××房自编号A28）；6、海珠区××房自编14号（张陆贤，海珠区××房自编号A02）；7、海珠区××房自编15号（张元淑，海珠区××房自编号A25）。另经原审法院到涉案场地现场核查，涉案场地除由上述分租户使用外，其余商铺的租户已搬离。原审另查：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。原审法院认为：橡胶联社与南润公司就涉案场地租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》，该合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。南润公司抗辩其与橡胶联社的租赁合同关系在2017年6月30日已解除并交还涉案场地事实，提交《关于海珠区××房、102房物业的无缝衔接的函》证据证明，虽然该证据为复印件且橡胶联社表示有异议，但从分租户陈述意见，结合涉案场地现场使用状况及橡胶联社已向各分租户收取租金事实来看，2017年7月起涉案场地租赁经营权已由橡胶联社实际控制，故可认定橡胶联社以其行动对解除其与南润公司租赁合同关系及接收涉案场地作出意思表示，因此对南润公司抗辩的该事实，予以采信。南润公司向橡胶联社支付租金是合同的法定义务，橡胶联社主张南润公司从2017年3月起没有支付租金，南润公司抗辩已支付至2017年6月，但南润公司没有提交证据证明该事实，故对橡胶联社要求南润公司按约定标准支付2017年3月1日至2017年6月30日期间租金的请求，予以支持。由于南润公司逾期支付租金，导致双方租赁合同关系解除，对此南润公司应承担违约责任。本案中橡胶联社既主张迟延支付租金的违约金，又主张解除合同没收保证金，鉴此，依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，由橡胶联社没收南润公司支付的房屋租赁保证金27万元作为赔偿为宜，对橡胶联社要求南润公司计付逾期支付租金违约金的请求，予以驳回。如前所述，橡胶联社从2017年7月起已实际控制并收回涉案场地经营权，之后没有出租商铺是橡胶联社出于自身原因考虑所致，故橡胶联社要求南润公司支付2017年7月1日起至实际腾退涉案场地期间的租金及占有使用费的请求，依据不足，不予支持。黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑是本案负有腾房义务的次承租人，南润公司与橡胶联社的租赁合同已解除，橡胶联社是涉案场地的所有人及使用人，故橡胶联社要求上述次承租人返还商铺的请求有理，予以支持。王翼翔、王彩虹、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东。经查上述四人对公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年3月起欠租，2017年9月张昌益、王君受让原股东王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知橡胶联社情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王翼翔、王彩虹、张昌益、王君应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对橡胶联社要求该四人承担连带责任不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，于2019年2月22日判决如下：一、解除广州市橡胶集体联社与广州南润物业租赁有限公司关于海珠区××房、102号房屋的租赁合同关系；二、广州南润物业租赁有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市橡胶集体联社支付从2017年3月1日起至2017年6月30日止的租金（每月按83861元标准）；三、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在未出资本息范围内对广州南润物业租赁有限公司在本判决主文第二项确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、广州市橡胶集体联社没收广州南润物业租赁有限公司支付的房屋租赁保证金27万元；五、黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、张陆贤、张元淑在本判决生效之日起10日内将承租商铺交还给广州市橡胶集体联社（黄贤卫：海珠区××房自编8号；陈绮媚：海珠区××房自编9号；文均绍：海珠区××房自编11号；曾正谷：海珠区××房自编12号；雷秀军：海珠区××房自编13号；张陆贤：海珠区××房自编14号；张元淑：海珠区××房自编15号）；六、驳回广州市橡胶集体联社的其它诉讼请求。本案受理费13460.1元，由广州市橡胶集体联社负担5024.1元、广州南润物业租赁有限公司负担8436元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，南润公司提交网上公开招租信息，以证明：橡胶联社在2018年至2019年期间多次对涉案租赁物进行公开招租，证实橡胶联社已实际控制涉案租赁物。橡胶联社庭后提交书面质证意见称：对其三性均不予确认，橡胶联社并未在广东招标网、海珠招标网上发布有关涉案租赁物的招租信息。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，南润公司应向橡胶联社支付租金至何时止；其二，橡胶联社是否可没收南润公司交纳的租赁保证金；其三，南润公司是否应向橡胶联社支付逾期交租违约金；其四，王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任。关于南润公司应向橡胶联社支付租金至何时止的问题。橡胶联社称南润公司一直未将涉案租赁场地交还，并据此诉请南润公司支付租金至南润公司实际搬离涉案租赁物之日止，南润公司则辩称其与橡胶联社已于2017年6月30日办理涉案租赁场地的移交手续，双方之间的租赁关系就此解除。对此，本院认为：依据已查明的事实及原审法院在本案原审期间经现场勘查查明的实际情况，涉案租赁场地部分由南润公司出租给次承租人，部分空置，对于南润公司已出租的部分物业，橡胶联社已委托万力公司自2017年7月1日开始即以代收名义向次承租人直接收取租金，对于空置的部分物业，虽南润公司在本案中均未提交充分证据证明其有与橡胶联社办理交接手续确认移交事实，但在南润公司拖欠租金已构成违约的情况下，作为守约一方的橡胶联社亦负有及时采取合理措施避免损失进一步扩大的义务，但无充分证据反映橡胶联社因单独归责于南润公司的原因而无法收回租赁物，结合橡胶联社事实上已委托万力公司直接收取已出租部分物业租金的事实，可认定，涉案租赁场地的经营管理权自2017年7月1日开始即已由橡胶联社实际控制。据此，原审判决南润公司向橡胶联社支付租金至2017年6月止，并无不当，可予维持。橡胶联社上诉请求改判南润公司支付2017年7月起的租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于橡胶联社是否可没收南润公司交纳的租赁保证金的问题。因南润公司未充分举证证明其已向橡胶联社支付2017年3月至6月期间的租金，其行为已构成违约故橡胶联社诉请没收南润公司已交纳的租赁保证金，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。南润公司以双方已就租赁合同的解除达成一致为由，上诉认为其不构成违约，故橡胶联社无权没收其租赁保证金，但双方是否就租赁合同解除协商一致不能改变南润公司在此之前违约欠租的事实，在橡胶联社未明确表示同意放弃追究南润公司拖欠租金的违约责任的情况下，南润公司应就其欠租的违约行为向橡胶联社承担相应的违约责任，包括被没收租赁保证金，故南润公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于南润公司是否应向橡胶联社支付逾期交租违约金的问题。如前所述，南润公司未向橡胶联社支付2017年3月至6月期间的租金已构成违约，而依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，南润公司应向橡胶联社支付相应的违约金。虽然如此，但合同解除系南润公司拖欠租金所致，而如前所述，南润公司应就其欠租行为承担租赁保证金被没收的违约责任。在此情况下，原审法院根据本案实际情况，采纳南润公司有关调整违约金标准的意见，并据此驳回橡胶联社要求南润公司支付逾期交租违约金的诉请，合理适当，可予维持。橡胶联社上诉请求改判南润公司支付逾期交租违约金，理据不充分，本院不予采纳。关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司对橡胶联社及万力公司负有债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致橡胶联社对南润公司的租金债权面临无法清偿的风险，故橡胶联社诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，原审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿橡胶联社的租金债权承担补偿赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。因此，无论是王翼翔、王彩虹、张昌益上诉请求改判其无需承担赔偿责任，还是橡胶联社上诉请求改判王翼翔、王彩虹、张昌益及王君与南润公司承担连带清偿责任，均缺乏充分法律依据，本院均不予采纳。综上所述，上诉人橡胶联社与南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13460.1元，由广州市橡胶集体联社负担5024.1元，广州南润物业租赁有限公司、王翼翔、王彩虹、张昌益共同负担8436元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪