广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20444号上诉人（原审原告）：陈炳杰，男，汉族，1962年5月22日出生，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：崔勇刚，广东燊尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋鑫，男，汉族，1996年12月20日出生，住湖南省道县。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陈炳杰因与被上诉人蒋鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈炳杰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1.双方于2018年8月15日签订的转租合同于2018年12月31日解除；2.陈炳杰没收蒋鑫保证金三万元；3.蒋鑫支付2018年11月15日至2018年12月31日租金13500元；4.本案一、二审诉讼费用由蒋鑫承担。事实和理由：一审故意回避蒋鑫违约的事实。在双方签订《转租合同》时，陈炳杰已明确告诉蒋鑫自己和华师大公司所签订的《服务项目承包合同》的期限，并且双方协商一致在合同尾部手写了备注部分，约定“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”。这表明：对于合同期限，在如果可以续期的情况下，双方约定到2019年8月14日，但是如果华师大公司要求提前收回的，那么则按照陈炳杰与华师大公司签订的《服务项目承包合同》约定的期限为准。尽管2018年9月华师大公司发出了退场通知，但该通知所要求的到期时间为2018年12月31日，该日期与陈炳杰与蒋鑫在转租合同当中所特别约定的期限是一致的。故并不存在蒋鑫无法经营而被迫搬离所租赁场地的情形。蒋鑫于2018年11月14日未与陈炳杰进行任何的沟通就搬离了租赁场所，并且拒绝支付水电费和租金，这只代表了蒋鑫的违约行为，但并不代表合同的解除，因为陈炳杰至今未将该物业出租。蒋鑫存在严重违约的行为，因为根据转租合同的约定，合同是在2018年12月31日到期，与蒋鑫违约搬离租赁场地的时间相差一个半月。陈炳杰也没有任何阻挠蒋鑫经营、使用租赁场地进行收益的行为，而且华师大公司在2018年12月又撤销了收回场地的通知。蒋鑫在明知合同约定的期限，且在陈炳杰没有任何违约的前提下，提前搬离并不支付租金，明显构成违约，应支付至2018年12月31日的租金和水电费。一审判决不公平不合理，请求二审法院依法改判。被上诉人蒋鑫二审答辩称：不同意陈炳杰的上诉请求，同意一审判决。陈炳杰并没有告知蒋鑫有关涉案房产的情况，陈炳杰也未提供任何证据证明其将与房东的租赁合同出示给蒋鑫看。转租合同上的备注是陈炳杰单方面写上去的。陈炳杰于2018年12月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.双方于2018年8月15日签订的《转租合同》于2018年12月31日解除；2.陈炳杰没收蒋鑫保证金30000元；3.蒋鑫支付2018年11月15日至2018年12月31日租金13500元、电费2200元；4.本案诉讼费由蒋鑫承担。一审法院经审理查明：2018年1月18日，陈炳杰（乙方）与案外人广东华南师大资产经营管理有限公司（甲方）（以下简称“华师大公司”）签订《服务项目承包合同》（以下简称《承包合同》），约定：（第二条）甲方将坐落在广州市天河区中山大道西55号华师大西8栋（华师科技大楼）自编一层100号（建筑面积约12.6平方米）（以下简称“涉案商铺”）用作零售、日用百货、文具、水果、国内版图书、报纸、期刊、卷烟、雪茄烟、酒类（散装酒除外）、预包装食品（含酒精饮料）、散装食品（含现场制售）、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）服务项目的经营，由乙方对该项目进行承包经营，并由乙方自行承担经营风险及相关责任。（第三条）甲方提供经营场所，并负责物业管理，乙方负责服务项目的出资经营，乙方向甲方按月缴纳综合管理费（主要含服务承包费、安保、保洁、公共设备设施维修维护及消防等费用）和水电费，承包期限为2018年1月1日至2018年12月31日，乙方每月上缴综合管理费金额为2603元等内容。2018年8月15日，陈炳杰（甲方）与蒋鑫（乙方）签订《转租合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方作独立经营使用；租赁期限为一年，即2018年8月15日至2019年8月14日止，租金按月结算，由乙方每月的15号前按现金付款方式缴付租金及水电费给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回经营权；乙方向甲方缴纳30000元保证金，甲方在租赁期满解除合同之日验收合格，将保证金无息退回乙方；租赁期满，应将原承租铺面交回甲方，如需续租，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同，如需提前退租，则不退回保证金，再加收一个月租金等内容。另，陈炳杰蒋鑫双方在该合同尾部手写备注“注：合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”并按捺手印。一审诉讼中，陈炳杰、蒋鑫双方确认蒋鑫已于2018年11月15日搬离涉案商铺，并于2018年11月14日短信通知陈炳杰以及于2018年11月15日发函通知陈炳杰，蒋鑫缴交租金至2018年11月14日，陈炳杰代蒋鑫缴交2018年10月15日至2018年11月15日电费2200元。蒋鑫主张其2018年9月29日收到退场通知，其认为合同无法继续履行后要求解除合同并搬离涉案商铺，提供如下证据拟予以证明：证据1.广东华南师大资产经营管理有限公司于2018年9月29日出具的《退场通知》，称该司所管理使用的华南师范大学科技大楼合同于2018年12月31日到期的物业，要求科技大楼各商户于2018年12月31日前完成退场，缴清应缴租金以及水电费用并将场地交回该司。证据2.蒋鑫于2018年11月14日向陈炳杰发送短信息称“陈炳杰先生，因为你故意隐瞒涉案场地已被广东华南师大资产经营管理有限公司收回不能出租的事实，与我签订的转租合同，现在广东华南师大资产经营管理有限公司要求我退场，我这里已经无法经营。我已经委托律师向你发函，要求解除合同，要求把押金、入场费退还给我，并赔偿我的全部损失。我同意结清本月的水电费，我现在不在广州，你把你的银行卡号发过来，我叫我老妈把水电费钱转给你”。证据3.律师函及妥投证明，反映蒋鑫于2018年11月14日向陈炳杰邮寄送达律师函称因陈炳杰故意隐瞒涉案商铺已被产权人收回不能出租的事实，导致合同无法履行，要求解除《转租合同》并退回保证金、入场费等，陈炳杰于2018年11月21日签收上述函件。经质证，陈炳杰对上述证据1-3的真实性均予以确认。一审法院认为：根据已查明事实，陈炳杰、蒋鑫之间就涉案商铺存在租赁合同关系。陈炳杰、蒋鑫虽通过《转租合同》约定涉案商铺的租赁期限为2018年8月15日至2019年8月14日，但双方同时约定“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”，结合陈炳杰与案外人华师大公司签订《承包合同》的先决情况来看，可见陈炳杰的出租权来源于华师大公司，现陈炳杰蒋鑫双方均确认华师大公司已于2018年9月29日出具《退场通知》，要求包括蒋鑫在内的商户于2018年12月31日前完成退场，且现亦无证据显示陈炳杰方与华师大公司另行续签《承包合同》，蒋鑫在陈炳杰丧失出租权的情况下于2018年11月15日搬离涉案商铺并无不当，双方的租赁关系应于当日实际解除。陈炳杰诉请要求判令双方的《转租合同》于2018年12月31日解除缺乏依据，一审法院不予支持。蒋鑫基于华师大公司出具的《退场通知》在合理期限内腾退涉案商铺，并无不当，陈炳杰诉请要求没收蒋鑫保证金缺乏依据，一审法院不予支持。至于陈炳杰要求蒋鑫支付其搬离之后的租金13500元亦缺乏理据，一审法院不予支持。至于电费，双方均确认蒋鑫代陈炳杰缴交2018年10月15日至2018年11月15日电费2200元，未代缴水费，一审法院对陈炳杰的该部分主张予以支持，陈炳杰超出上述诉请部分，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月26日作出如下判决：一、蒋鑫自本判决发生法律效力之日起10日内，向陈炳杰支付2018年10月15日至2018年11月15日电费2200元；二、驳回陈炳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2558元，由陈炳杰负担2508元，蒋鑫负担50元。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均确认一审判决书第四页第二行的“被告代原告”应为“原告代被告”，同意二审直接纠正。对一审其余查明事实，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。经本院询问，一、蒋鑫表示陈炳杰仅向其口头告知涉案房屋是其向华师大公司承包来的，但陈炳杰没有向蒋鑫出示陈炳杰和华师大公司之间的合同，也未向蒋鑫告知该合同的期限。陈炳杰则表示其有口头告知蒋鑫其与华师大之间的合同是在2018年12月31日到期，也将该合同的复印件给了蒋鑫，但蒋鑫没有签收；二、关于转租合同尾部手写备注“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”的问题，蒋鑫表示该手写条款是陈炳杰在签合同时要求写的，即便加了这句话，也应当保证转租合同明确约定的租赁期限。陈炳杰则表示华师大公司自出租以来都是半年或一年签一次，如果华师大公司在2018年12月31日之后把涉案物业收回去，租赁期限就以2018年12月31日为准，否则就以合同约定的2019年8月14日为准。三、陈炳杰确认其与华师大公司没有续签合同。四、关于退场时间，蒋鑫称：在管理处明确发出退场退知要求2018年12月31日前退场的情况下，其为了减少损失就于2018年11月15日提前搬走；而陈炳杰则称：蒋鑫于2018年11月11日搬走，此前蒋鑫曾向陈炳杰发短信称准备交租，但后来蒋鑫在没有通知任何人的情况下就自行撤场了，陈炳杰在蒋鑫当天搬走后打电话给蒋鑫，蒋鑫说这是他交租的期限，故他要在15号前搬走，然后蒋鑫就起诉了陈炳杰。二审另查明，蒋鑫于2018年11月26日向一审法院起诉陈炳杰，要求1.确认双方签订的《转租合同》于2018年11月21日解除；2.陈炳杰退还蒋鑫保证金3万元、入场费1.5万元；3.陈炳杰赔偿蒋鑫装修损失6.9万元；4.陈炳杰赔偿加盟费损失6万元；5.陈炳杰承担本案诉讼费。一审法院于2019年9月2日作出（2018）粤0106民初27934号民事判决，判令：一、确认双方于2018年8月15日签订的《转租合同》于2018年11月15日解除；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，陈炳杰向蒋鑫退还保证金3万元；三、驳回蒋鑫的其他诉讼请求。判后，陈炳杰不服上诉至本院，本院以（2019）粤01民终20478号案立案审理。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈炳杰的上诉，二审争议焦点在于双方租赁合同解除的原因及责任归属问题。对此，具体分析如下：从现有证据及当事人陈述可知，陈炳杰的出租权来源于其与华师大公司签订的《承包合同》，且该合同中载明的承包期为2018年1月1日至2018年12月31日，而陈炳杰与蒋鑫于2018年8月15日签订的《转租合同》的租赁期限为一年，即2018年8月15日至2019年8月14日止，明显超出上述《承包合同》的期限。虽然双方在转租合同中通过手写条款约定了“合同期以华师科技大楼管理处所签期限为准”，陈炳杰亦称其已将其与华师大公司签订的《承包合同》出示给蒋鑫看，并称如该承包合同不能续租，其与蒋鑫的转租合同就于2018年12月31日到期，但蒋鑫对此予以否认，而《转租合同》亦未对此进行明确约定，且陈炳杰对其上述陈述亦未能举证证明，故陈炳杰对此的上诉主张缺乏理据，本院不予采信。在双方当事人均确认华师大公司于2018年9月29日出具《退场通知》要求各商户于2018年12月31日前退场，且陈炳杰未与华师大公司续签《承包合同》的情况下，蒋鑫称其出于减少损失的考虑而于2018年11月15日搬离涉案商铺，并非没有依据，一审法院基于此认定双方的租赁关系于2018年11月15日实际解除，并无不当，本院予以维持。陈炳杰上诉主张双方租赁合同于2018年12月31日解除，与事实不符，本院不予采纳。如前所述，鉴于涉案租赁合同非因蒋鑫恶意违约而解除，陈炳杰上诉主张没收蒋鑫支付的保证金3万元缺乏理据，本院不予支持。鉴于蒋鑫确认其于2018年11月15日搬离涉案商铺，而陈炳杰确认蒋鑫在一审中提交的2018年11月14日发出的解约短信及邮寄的律师函的真实性，还在二审中表示蒋鑫于2018年11月11日就已经搬走，故陈炳杰要求蒋鑫支付搬走之后的租金13500元亦缺乏事实依据，本院不予支持。对于双方当事人均提出上诉的一审其余处理，本院不予审查并予以维持。综上所述，陈炳杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人陈炳杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十七日书记员 张冰玲李逸丹