河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2295号原告：杨秀芹，女，1975年8月12日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉、王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞，公司执行董事。委托诉讼代理人：马季，公司员工。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。原告杨秀芹与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称喜谦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告李光辉委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人马季、李庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀芹向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效；2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-83室的房屋享有所有权；3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续；4、诉讼费用及由此产生的相关费用由被告承担。事实与理由：原被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年6月17日，被告提出以其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-83室予以抵顶借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理确权手续。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告喜谦公司辩称，公司借过原告的钱，用借款抵顶的房子。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：一、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。二、中国银行转账记录一份、中国建设银行转账客户回单一份。证明：2018年6月6日，原告与付彦文共同向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借本金800万元,约定借款利息为月2.5%，自此建立了借款合同关系。2018年6月6日、7日，原告通过本人的个人账户,将借款本金400万转入了被告指定的刘莉霞的银行账户，2018年6月8日，付彦文通过本人的个人账户,将借款本金400万转入了被告指定的邢缇的银行账户，履行了发放借款的义务。三、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2019年6月17日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的323-83号商品房（面积169.22平方米，合同价款为2876740元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。四、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。五、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张。证明：被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年7月31日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。房号323-83。被告喜谦公司发表质证意见：原告陈述借款事实认可，抵顶四套房子的事实认可。买卖合同是各原告与公司签订的，购房款也是公司开具的收据，交房手续也是以各购房户共同办理的，原告提交的证据均无异议。收款人均为被告指定的工作人员收款账户，借款用于公司经营。抵顶的房子在杨秀芹名下，并已经交接。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份；中国银行转账记录一份、中国建设银行转账客户回单一份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张。被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，原告与付彦文共同向被告河北喜谦房地产开发有限公司出借本金800万元,约定借款利息为月2.5%，自此建立了借款合同关系。2018年6月6日、7日，原告通过本人的个人账户,将借款本金400万转入了被告指定的刘莉霞的银行账户，2018年6月8日，付彦文通过本人的个人账户,将借款本金400万转入了被告指定的邢缇的银行账户，履行了发放借款的义务。2019年6月17日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的323-83号商业用房（面积169.22平方米，合同价款为2876740元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年7月31日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。房号323-83。2019年6月17日，原告杨秀芹与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为甲方河北喜谦房地产开发有限公司乙方杨秀芹。1、截止2019年6月17日，甲方尚欠乙方借款本息（人民币）大写壹仟零贰拾万玖仟伍佰伍拾元整，小写10229550元。2、双方同意，甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/商铺予以抵现。本次抵顶借款本息合计人民币壹仟零贰拾贰万玖仟伍佰伍拾元整，小写10229550元。本息已全部结清，至此甲方与乙方再无任何债务纠纷。3、本次抵顶借款的房源为保定市清苑区公园风景城项目保定市清苑区公园风景城项目房源：323-83#商铺，面积169.22平方米，单价17000元每平方米；323-85#商铺，面积167.74平方米，单价17000元每平方米；325-53#商铺，面积70.93平方米，单价13000元每平米；325-50#商铺，面积70.93平方米，单价13000元每平米，业主杨秀芹。4、本次抵顶之后，之前甲方出具给乙方的借据/借款协议等原件应全部收回，乙方以抵顶金额填写收款条，甲方据以签订房屋认购协议及开具收款收据。5、乙方已尽知该房屋目前的实际情况，待甲方处理完遗留问题，统一办理网签手续。原告杨秀芹遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，有商铺款收据一张，已办理了抵顶房产的交付手续。并自2019年7月31日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城小区323-83室房屋抵顶给原告杨秀芹。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告杨秀芹与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区323-83商业用房，建筑面积169.22平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米17000元，总房款为2876740元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区323-83室房屋应归原告杨秀芹所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2018年7月31日将位于公园风景城小区323-83室房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告杨秀芹与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、位于保定市清苑区公园风景城小区323-83室房屋归原告杨秀芹所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区323-83室房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  石冲屹审判员  许继革二〇一九年十二月二十九日书记员  高海燕