湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12904号上诉人（原审被告）：吴彼爱，男，1986年1月11日出生，汉族，户籍地湖南省,现住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区吉安路金侨书香庭苑E4栋一楼。法定代表人：戈清莲，总经理。委托诉讼代理人：贺小燕，女，1970年6月15日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系湘潭金世纪物业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：宁恺军，男，1967年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系湘潭金世纪物业发展有限公司员工。上诉人吴彼爱因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（简称金世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴彼爱向本院提出上诉请求：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3741号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用由金世纪公司承担。事实和理由：一、金世纪公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业主委员会催促欠费业主限期缴纳后，逾期不缴纳的，物业公司才可以向人民法院起诉，本案没有证据证明吴彼爱收到业委会催促通知仍然拒绝缴纳相应物业费；二、金世纪公司未履行相关维修、养护、管理、维护义务，构成违约，需承担违约责任；三、为业主提供物业管理服务是金世纪公司的义务，不能将其未收取物业管理费而不积极履行物业管理服务的责任归咎于业主。被上诉人金世纪公司辩称：一、根据相关规定，业主应按时交纳物业费，无法律规定必须要业主委员会先催缴。二、对于日常设施设备的维护，被上诉人应尽的义务都已尽到，安保已经外包，24小时值班。三、小区有些问题是开发商和承建商才能解决的，被上诉人只起协商作用，被上诉人并未将责任都推给开发商。金世纪公司向一审法院起诉请求：一、吴彼爱支付金世纪公司物业服务费4533元、违约金1054元，共计5578元；二、吴彼爱承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等。一审法院认定事实：湖南报业公司开发建设了位于长沙市望城区报业文化城·金［米］地亚家园小区，金世纪公司自2009年开始一直为该小区提供前期物业服务。2017年9月1日，湖南报业公司与金世纪公司再次签订《湖南报业文化城·金［米］地亚家园物业服务合同》，约定：湖南报业公司委托金世纪公司对小区提供前期物业服务，委托管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或委托方提出合同终止止；小高层带电梯住宅物业服务费为1.48元／㎡·月；物业服务费按半年交纳，业主和物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交物业服务费的万分之五收取违约金。2018年7月1日，金［米］地亚小区成立业主委员会，但至今未选聘新的物业公司，湖南报业公司也未与金世纪公司终止物业服务合同。该小区至今仍由金世纪公司提供物业服务，但服务存在一定瑕疵。2013年6月11日，吴彼爱与湖南报业公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：吴彼爱购买金［米］地亚小区Ｂ13幢2605号房，房屋建筑面积102.07平方米；出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪公司，物业服务期间自买受人交房之日至本物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务费为1.48元／月·㎡，收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。吴彼爱于2015年3月15日办理收房入伙手续，吴彼爱收房后案约定交纳物业费到2017年1月31日。自2017年2月1日起，吴彼爱认为金世纪公司提供的物业服务在很多方面存在重大瑕疵，拒绝交纳物业费，至2019年7月31日欠交4532元（1.48元／平方米·月×102.07平方米×30个月）。金世纪公司通过发短信、门上张贴缴费通知等方式催收未果，故此成诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金世纪公司根据与湖南报业公司签订的《物业服务合同》约定，为金[米]地亚小区提供前期物业服务，因此与B13幢2605号房业主即吴彼爱之间依法成立物业服务合同关系。金世纪公司应当提供物业管理服务，吴彼爱应支付物业费。吴彼爱收房入伙后向金世纪公司交纳了2017年1月31日以前的物业费，此后以金世纪公司提供的物业服务存在重大瑕疵为由，欠交2017年2月1日至2019年7月31日的物业费共计4532元。吴彼爱提供了照片、视频、业主群QQ聊天记录、微信聊天记录、业主满意度调查问卷等证据，以上证据能证明金世纪公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。一审法院酌情对吴彼爱欠缴的物业费按九折进行核减，故吴彼爱应向金世纪公司支付欠缴的物业费4078.8元（4532元*90%）。因金世纪公司在物业服务合同履行过程中提供的物业服务存在瑕疵，吴彼爱并非恶意拖欠物业费，故对金世纪公司要求吴彼爱支付逾期付款违约金1054元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、限吴彼爱于本判决生效之日起五日内向金世纪公司支付自2017年2月1日至2019年7月31日的物业服务费4078.8元；二、驳回金世纪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴彼爱负担。二审双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，结合当事人诉辩与庭询记录，本案二审的争议问题为：业主委员会督促是否为物业公司提起民事诉讼的必须的前置程序；物业公司是否存在违约行为、一审核减物业费额度是否适当。关于业主委员会督促是否为物业公司提起民事诉讼的必须的前置程序的问题。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”第六十五条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”上述规定仅明确业主委员会应当督促业主交纳物业服务费用，并未限定物业公司必须在业主委员会督促后才能另行起诉。同时依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，吴彼爱的该上诉理由系其对《物业管理条例》第六十五条的误读，并无法律依据，本院不予支持。关于物业公司是否存在违约行为、一审核减物业费额度是否适当的问题。本院认为，一审法院对物业公司履行物业服务合同过程中，其服务存在瑕疵进行了认定，对金世纪公司的诉请物业费按90%进行了核减，并对金世纪公司主张的逾期付款违约金予以了驳回，一审法院基于本案的实际情况，判决内容较为合理，本院予以维持。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，上诉人吴彼爱的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人吴彼爱承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月十八日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。