广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22659号上诉人（原审原告）：梁伟波，男，1963年4月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟国荣，男，1969年1月28日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。上诉人梁伟波因与被上诉人钟国荣土地租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁伟波上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁伟波一审诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院曲解《租赁合同》第八条的约定，钟国荣给予梁伟波3个月免租基建期是从基建日起计算，并非一审法院认为的投资建筑物达400万元才减免3个月租金。鱼珠街道办事处将案涉土地纳入整治范围并上门送达《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，证明该通知对涉案租赁合同有约束力。涉案租赁合同约定土地租赁，也约定梁伟波需投资约400万元建筑物，梁伟波转租是附带建筑物出租的，属于整治对象。因此，梁伟波延期付租有正当理由。钟国荣从2018年10月25日至2019年3月1日没有向梁伟波追缴租金，原出租人茅岗五社拒收钟国荣2018年11月、12月租金，钟国荣口头同意暂停交租，钟国荣于2019年3月1日发出解除合同通知，又于同年3月4日收取梁伟波3月份租金，租赁合同实际继续履行，视为钟国荣发出的解除合同通知已撤回等事实，一审法院不予认定。二、钟国荣收到租金不开具发票，有重大在先违约行为，梁伟波享有先履行抗辩权，梁伟波迟延交付租金不违约，钟国荣不得采取解约方式主张权利。三、租赁合同约定免3个月租金，免交租金条件已成就，即梁伟波从“基建日”起提前缴交3个月租金。四、梁伟波投资约200万元建筑物在租赁土地上，不仅是承租权，还有投资收益权，一审法院不以事实为基础，以梁伟波欠租超3个月为由驳回梁伟波的请求，明显不合法。五、当事人对涉案租赁合同约定3个月不交租金就解除的条款，以合同客观情况发生变化，显失公平为由，有权要求变更。梁伟波不构成根本违约，钟国荣主张解除合同显失公平。二审期间，梁伟波补充上诉意见：一、涉案租赁合同约定给予梁伟波3个月免租基建期，梁伟波在租赁期内每月均向钟国荣足额缴纳租金，因此梁伟波已预先额外缴纳3个月的租金，钟国荣向梁伟波出具解约通知时，双方诉争的2018年11月至2019年2月期间的租金应与免租期3个月租金予以抵扣，即梁伟波并未达到逾期超过三个月交租金的情形。二、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条等规定，是否达到合同约定的解除条件，要结合违约方的违约程度、是否影响合同目的的实现以及根据诚实信用原则等情况等予以认定。因此，双方合同不应予解除。1、因广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，茅岗五社暂停对钟国荣收取诉争标的的租金，经钟国荣同意，梁伟波基于对政府部门所出具文书的公信力亦暂停向钟国荣支付2018年11月至2019年2月期限租金，在上述期间梁伟波的分租户亦没有向梁伟波支付租金，且上述期限内钟国荣从未催促梁伟波交租。后梁伟波收到钟国荣出具的《通知》，遂即向钟国荣足额支付上述期间的租金。因此梁伟波并非无故拒不支付租金，延迟支付行为存在合理性并非恶意拖欠，违约情形显著轻微。梁伟波足额补缴租金且在2019年3月亦按期足额支付，未影响钟国荣实现合同目的亦无影响合同继续履行，不构成根本违约。2、梁伟波于1993年向茅岗五社承租案涉土地后已投入巨额资金，但2010年钟国荣以不正当方式剥夺梁伟波的优先续租权，与茅岗五社签订案涉土地租赁合同。因梁伟波在2013年拟与茅岗五社续租合同才知悉上述违法事宜，即向茅岗五社提出极力反对意见，钟国荣以同等租金标准等条件与梁伟波签署涉案租赁合同，且明确约定征收拆迁所得款项归梁伟波所有。现租赁土地处于征收拆迁过程中，钟国荣多次与梁伟波磋商补偿款分配方案，一直未达成共识。钟国荣于2019年3月通过恶意不催租的方式向梁伟波出具解约通知，其明知该通知效力未决却转而与梁伟波次承租人的分租户签订租赁合同并收取租金，从而制造场地移交的假象，进而解除租赁合同，达到侵吞原属于梁伟波巨额征收补偿款的不良目的。钟国荣辩称，梁伟波所述2010年生产社与钟国荣私自签订租赁合同不是事实。2010年黄埔区政府针对集体资产交易成立集体资产交易平台，要求所有集体资产交易统一管理，生产社遂将涉案土地通过三资平台公开招投标，钟国荣据此竞得涉案土地使用权并与生产社签订了土地租赁合同。当时三资平台也认定是土地租赁合同，因为上面的建筑物全部是无证建筑，所以即便是国家征收或者旧城改造，也不存在对这些无证建筑进行补偿的情况，更加不存在梁伟波认为的钟国荣以解除合同为手段恶意侵占其投资物，其实梁伟波是自以为这些无证建筑是他的投资物。从梁伟波一、二审意见可看出，涉案土地上的无证建筑是在1993年期间投资建设的，而钟国荣2010年与生产社重新签订合同时，生产社在1993年与梁伟波签订的合同就自然终止了，梁伟波在期间投资的无证建筑如何处理、生产社应否补偿的问题是1993年的合同应该处理的问题，而不可能由2010年在三资平台上公开竞投的钟国荣负责处理和补偿。涉案租赁合同有约定3个月免租期，实际上没有给，因为梁伟波没有投资，梁伟波所说的投资是1993年的合同。请求维持一审判决。梁伟波向一审法院起诉请求：确认钟国荣2019年3月1日发出的《解除合同通知书》无效。一审法院查明事实：1993年9月4日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《承包土地合同书》，约定甲方将位于塘口村××西、小汽车维修中心西南的露天场地出租给乙方承包，期限20年。1994年3月5日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社填表申请报建二层砖混结构的临时建筑一栋，后广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所同意广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社的报建申请。使用期限到期后，上述临时建筑未办理续期手续。2010年10月13日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第五股份经济合作社（以下简称茅岗五社）（甲方，出租方）与钟国荣（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日；总占地面积4883平方米，其中2500平方米由侨城工贸将使用权（2010年10月1日至2013年8月31日）转让给乙方；租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。2013年8月31日，钟国荣（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，总占地面积2380平方米，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日。合同第二条约定：签署本合同当日，乙方向甲方缴交10万元保证金，租赁期满或协议终止无息退回。第三条约定：租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。第四条约定：1.租赁期间，国家征用该土地，双方都要服从，不作违约，甲方只退回保证金。甲方应在收回土地前3个月，将收回土地的坐落位置、四至范围、收回理由、收回日期等，书面通知乙方。国家征地补偿款部分，属于乙方投资的构筑物补偿（以到甲方银行账户为准），归乙方所有。2.逾期交租金亦属违约，逾期在三个月内，按乙方应交金额逾期日数计，每日加收应交款的万分之三作滞纳金，逾期超过三个月，视作乙方提前退租，甲方除追收乙方上述的两项债权合计数外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致乙方及第三方的经济损失由乙方负责。3.甲方不得无故拒收乙方缴交的租金，否则，视同乙方已交纳租金处理。第七条约定：乙方有将租赁物使用权转租给第三方的权利，租赁期满，同等条件下，乙方有优先续租的权利；本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除日后30天内，将该土地的财产，仅限可移动的财产，自行搬妥，不动产应无偿归甲方所有。第八条约定：租赁期内，乙方投资建设的建筑物约400万元，从基建日起计，甲方给予乙方3个月免租基建期。该《租赁合同》签订后，梁伟波一直按时缴交租金至2018年10月。双方确认上述合同的标的是土地。2018年10月25日，广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心向广州市黄埔区鱼珠街塘口南出租户、承租户发出《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，内容为：“经核查鱼珠塘口南商铺无取得有效规划许可证，无有效产权证。现认定属于‘无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设’。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第五点规定：属于违法建设的房屋不得出租。请塘口南租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营。不得增加新的租户，不得再向承租人收取租金，出租方主动向承租人退还押金。”梁伟波自2018年11月开始未向钟国荣交租金。钟国荣提交的公证书、广州市农村财务专用收据及中国银行网上电子回单显示：钟国荣于2018年12月5日向广东省广州市黄埔公证处申请对其以EMS全球邮政特快专递方式向茅岗五社寄送《催收通知书》的行为进行保全证据，该《催收通知书》载明要求茅岗五社社长于2018年12月12日前与其联系收取2018年11月租金；2018年12月24日，钟国荣将应交付给茅岗五社的2018年12月租金56154.5元提存于广东省广州市黄埔公证处；2018年11月30日，案外人钟伟梅向茅岗五社转账支付56154.5元，附言注明“钟国荣付11月份租金”；茅岗五社向钟国荣出具了2018年10月、11月、2019年1月、2月租金的收据。2019年3月1日，钟国荣向梁伟波出具《解除合同通知书》，载明：“通知人与你方于2013年8月31日签订《租赁合同》，约定将广州市黄埔区塘口南路4号地块（面积约2380平方米）租赁与你经营，当月租金必须在当月10号前交纳。你方自2018年11月份欠租起至今连续欠租4个月，已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第四条违约责任第2项约定，视为你方提前退租，通知人有权单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致你方和第三方的经济损失由你方负责。现通知人依法依约行使合同解除权，正式书面通知你方：提前终止双方签订的《租赁合同》，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，一切法律后果由你方承担。”梁伟波收到该通知书后，于当日向钟国荣支付了2018年11月、12月、2019年1月的租金，于次日支付了2019年2月的租金，于2019年3月4日支付了2019年3月的租金。钟国荣确认收到上述租金，但表示《解除合同通知书》已生效，要求梁伟波于2019年3月5日前交还场地。后梁伟波将2019年4月至7月的租金提存于广州市黄埔公证处。梁伟波在一审庭审时称广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心粘贴《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》当天，钟国荣就在涉案场地现场，钟国荣同意其暂停交租，但未提交证据证明。钟国荣否认同意梁伟波暂时不交租金。钟国荣主张其曾安排工作人员向梁伟波催收租金，但未提交证据予以证明，梁伟波对此予以否认。双方在一审法院（2019）粤0112民初1924号案中陈述梁伟波将其承租的土地分租给案外人漆家军及黄柳新，黄柳新又分租给其他案外人，钟国荣表示其与上述分租户签订了短期分租合同，现因其与梁伟波之间存在纠纷，故上述分组户尚未开始向其缴交租金。2019年7月16日，梁伟波撤回（2019）粤0112民初1924号案对钟国荣的起诉。广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局出具的复函载明，广州市黄埔区塘口南路4号地块土地利用总体规划主要规划为城乡建设用地。一审法院认为，梁伟波与钟国荣签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据钟国荣与梁伟波于2013年8月31日签订的《租赁合同》第四条第2点的约定，逾期超过三个月交租金视为梁伟波提前退租，钟国荣追收梁伟波租金及滞纳金外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施。现梁伟波自2018年11月开始未交租金，直至2019年3月1日才补交所拖欠的租金，已逾期4个月。梁伟波主张根据合同约定，钟国荣应扣减3个月的免租基建期的租金，但根据《租赁合同》第八条的约定，钟国荣给予梁伟波免租基建期的条件是梁伟波投资建设的建筑物达400万元，而梁伟波在起诉状中自述其仅投入了200多万元，即给予免租基建期的条件未成就，故对于梁伟波扣减3个月免租基建期租金的主张，一审法院不予采纳。梁伟波主张其未交租金是基于广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，并征得了钟国荣的同意，但钟国荣否认其同意梁伟波暂停缴交租金，梁伟波亦未举证明，故一审法院对梁伟波主张钟国荣同意其暂停缴交租金的主张不予采信。根据《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》的内容，该通知针对的塘口南商铺的出租户及承租户，而双方一审在庭审中均明确《租赁合同》的标的是土地，不在上述通知的针对范围内。且租赁合同是双务合同，钟国荣提供了出租场地，梁伟波理应向其缴纳租金，若梁伟波根据上述通知“租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营”的要求而不向钟国荣缴交租金，则应将案涉土地交还给钟国荣。现梁伟波占用案涉土地而逾期4个月未按时缴交租金，已构成违约，钟国荣根据合同约定向梁伟波出具《解除合同通知书》合法有效，梁伟波要求确认《解除合同通知书》无效缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回梁伟波的全部诉讼请求。案件受理费100元，由梁伟波负担。本院二审期间，在询问双方当事人时，梁伟波提交以下证据：1、催款函（原件）；2、租金提存《公证书》（原件），拟证明梁伟波每月按时催告钟国荣收取租金，钟国荣恶意不收取后，梁伟波自2019年8月至11月继续将租金提存于公证处；3、《照片》（打印件），拟证明梁伟波自1993年至今兴建大量构筑物；4、航拍照片（打印件），拟证明涉案土地位置；5、梁伟波与案外人刘杏芳签订的《租赁合同》（原件），拟证明梁伟波将涉案土地继续转租；6、《承租人权益价值评估结果明细表》初稿（复印件，没有评估机构签字盖章），拟证明涉案地上建筑物是有征收补偿的可得利益，2018年11月由合作社投资的公司委托评估公司进行评估，钟国荣向梁伟波磋商的文书材料。经审查，上述证据1、2系在本案讼争事实发生后形成的证据，与本案讼争事实没有关联性；上述证据3没有显示拍摄时间和地点，不能证明梁伟波所要证明事实的真实性；上述证据4、5、6均与本案讼争事实没有关联性，且其真实性无法确认。故本院对上述证据均不予采纳。在本院询问双方当事人后，梁伟波又提交其与案外人刘柳珍签订的《租赁合同》、没有标注制作人的《转租情况明细表》、广州市人民政府征收土地公告[穗府埔征（2018）4号]及其搜索路径、广东省人民政府粤府土审（02）[2018]3号用地批复、广州市“三旧”改造办公室穗旧改复[2011]5号批复、《茅岗路以西城中村改造项目集体物业签约改造工作实施方案》、《通知》、《集体物业改造三方协议》等九份证据（均系复印件）。经审查，该九份证据均没有原件核对，无法确认其真实性；该九份证据或形成于一审诉讼前，或形成于本院询问当事人前，梁伟波没有对其在一审诉讼中或本院询问当事人前不提交该证据作出合理说明；该九份证据显示的内容均与本案诉争事实没有关联性。故本院对该九份证据亦不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，钟国荣与梁伟波签订的涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。梁伟波上诉主张涉案《租赁合同》关于其逾期交纳租金超过3个月则钟国荣可单方终止合同的约定显失公平，但梁伟波并没有依法请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该约定，故本院不予采信。涉案《租赁合同》有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉案《租赁合同》履行过程中，梁伟波逾期交纳租金超过3个月，构成违约及双方约定钟国荣一方解除合同的条件成就，故钟国荣于2019年3月1日书面通知梁伟波解除涉案《租赁合同》，符合双方约定及法律规定。一审法院认定钟国荣向梁伟波发出的解除合同通知合法有效，梁伟波诉请确认该解除合同通知无效缺乏依据，不予支持的审查意见及处理结果，理据充分，并无不当。梁伟波主张其根据广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，经钟国荣口头同意而暂停交租的事实，梁伟波在一、二审中均没有提供证据证明，钟国荣亦不予认可，且《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》系针对商铺租赁双方，而涉案《租赁合同》的标的物系土地使用权，不在该通知针对范围内，梁伟波仍应依约向钟国荣交纳租金，故梁伟波的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。梁伟波上诉主张以涉案《租赁合同》约定的3个月免租基建期抵扣其逾期交纳的2018年11月至2019年2月期间的租金，以此证明其未达到逾期超过3个月交租金的情形。但涉案《租赁合同》并无作此租金抵扣的约定，钟国荣亦没有同意该租金抵扣的意见，且梁伟波该上诉主张与其在收到钟国荣发出的解除合同通知后又交纳2018年11月至2019年2月期间租金的行为自相矛盾，故本院对梁伟波该项上诉主张不予采纳。梁伟波上诉主张钟国荣收到租金不开具发票，首先违约，其延迟支付租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。但涉案《租赁合同》约定梁伟波交纳租金在先，钟国荣开具发票在后，且没有约定钟国荣开具发票系梁伟波交纳租金的前提条件，故梁伟波的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。梁伟波上诉主张钟国荣收取其交纳的2019年3月份租金，涉案《租赁合同》实际继续履行，视为钟国荣撤回解除合同通知。但该上诉主张缺乏法律依据，且依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，梁伟波在涉案《租赁合同》解除后自行向钟国荣继续交纳租金的行为，双方可另行协商解决，但该行为并不影响解除合同通知的效力，故梁伟波的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。梁伟波系在逾期交纳租金超过3个月，钟国荣依约解除合同的情况下才补交欠付的租金，故梁伟波以其违约程度轻微，及时补交租金而未影响钟国荣的合同目的为由，主张涉案《租赁合同》不应解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。梁伟波主张其对涉案租赁土地投入巨额资金，钟国荣解除合同是为了侵吞其巨额征收补偿款，涉案《租赁合同》不应解除的上诉意见，没有证据证明，本院不予采信。综上所述，梁伟波上诉主张涉案《租赁合同》不应解除的理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，梁伟波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁伟波负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一九年十二月三十日书记员  江亭利林美欣