江苏省连云港市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏07行终248号 上诉人（原审原告）阎亮，男，1975年12月22日生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托代理人钟玉红，江苏润国律师事务所律师。 委托代理人范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人李入洋，该局局长。 出庭机关负责人陈会改,该局党组成员。 委托代理人孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 原审第三人徐勋，男，1975年6月15日出生，汉族，户籍地连云港市赣榆区。现住赣榆区。 原审第三人李玉娟，女，1974年2月20日生，汉族，户籍地连云港市赣榆区县。现住赣榆区。 上诉人阎亮因与被上诉人连云港市赣榆区自然资源和规划局（原连云港市赣榆区房产管理处，以下简称赣榆资源局）、原审第三人徐勋、李玉娟不动产登记一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791行初168号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2017年1月5日，连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）与第三人徐勋、李玉娟共同向赣榆资源局提出房屋所有权转移登记申请，要求将强某公司开发建设的涉案8号房屋转移登记在徐勋、李玉娟名下，双方提交了徐勋和李玉娟签名的加盖强某公司公章及其法定代表人李某私人印章的申请书、徐勋、李玉娟的身份证、户口簿及结婚证、双方于2006年1月22日签订的商品房买卖合同、房地产分户平面图、2012年2月6日开具的销售不动产统一发票（办证用）和契税发票。赣榆资源局受理申请人提交的上述申请材料后，经审查认为，申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2017年1月12日作出房屋权属登记，将涉案8号房屋转移登记在第三人徐勋、李玉娟名下，并核发了涉案不动产权证书，第三人徐勋于2017年1月12日领取涉案不动产权证书。 另查明：2006年4月8日，阎亮与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎亮购买强某公司开发建设的8号房屋和9号房屋，房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎亮、刘某作为借款人，与建设银行赣榆支行签订了个人住房借款合同，合同约定阎亮、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎亮、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某在抵押合同上盖章，原房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎亮结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，阎亮向赣榆资源局出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，赣榆资源局将8号房屋和9号房屋分别登记在徐勋、李玉娟和嵇某胜名下的行为违反法律规定，要求赣榆资源局依法撤销该登记行为及房屋所有权证。2018年11月7日，赣榆资源局以未查询到阎亮主张的抵押登记信息、赣榆资源局办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理阎亮的申请。阎亮不服，提起诉讼。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《审理房屋案件规定》）第四条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。本案中，阎亮主张其与强某公司签订的商品房买卖合同已经由原房产管理处办理了预售登记，8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记。但根据阎亮的申请调取的证据，在原房屋管理处房屋登记系统中，并未查询到阎亮对8号房屋和9号房屋已经办理预告登记和抵押登记的信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）第四十四条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。上述规定表明，预告登记和合同备案是两种不同的法律制度，产生的法律效果也不相同。预告登记是物权法确定的一种物权登记制度，以保障将来发生不动产物权变动为目的预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该项不动产不发生物权变动的效力。而合同登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一种行政管理手段，虽然也具有一定的公示性，但法律并未规定登记备案的合同具有优先于其他未经登记备案的合同效力或者具有限制物权变动的效力，合同登记备案不产生预告登记的法律效果。因此，虽然阎亮与强某公司签订的商品房买卖合同已经登记备案，但8号房屋和9号房屋未依法进行预告登记，阎亮提起诉讼不符合《审理房屋案件规定》第四条第（一）项的规定。 《城市房地产抵押登记管理办法》（2001年修订版）第三十四条第二款规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。阎亮与建设银行赣榆支行在签订抵押合同后虽然曾经提出对8号房屋和9号房屋办理抵押登记申请，但该抵押登记申请并无审批机关准予抵押登记的审批意见。虽然原房产管理处地抵押合同上加盖有抵押鉴证专用章，但在该预售商品房竣工后，阎亮未依照上述规定先领取房地产权属证书，重新办理抵押登记。故阎亮主张涉案8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记无事实和法律根据。况且，即使8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记，作为债权人的抵押权人是建设银行赣榆支行而不是阎亮。因此，阎亮以8号房屋和9号房屋已经办理抵押登记提起诉讼，既无事实根据，也不符合《审理房屋案件规定》第四条第（二）项的规定。此外，阎亮也无证据证明赣榆资源局在作出8号房屋和9号房屋的转移登记行为过程中，存在《审理房屋案件规定》第四条第（三）项、第（四）项“人民法院依法采取强制执行措施、登记机关与第三人恶意串通”的情形。综上，阎亮对涉案8号房屋的转移登记行为提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，对其起诉依法应当不予受理，因本案已经立案，依法应当驳回其起诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定驳回阎亮的起诉。案件受理费50元，退还阎亮。 阎亮不服原审裁定，向本院提起上诉称，上诉人所购房屋已经由原房产管理处办理了预售登记,该预售登记符合当时的商品房预售登记惯例。上诉人所购房屋已经由原房产管理处进行了抵押登记，有《房地产抵押合同》上加盖的印章为证，且上诉人也据此从中国建设银行赣榆支行银行按揭贷款20万元。一审法院对第三人如何向强某公司缴纳购房款的情况没有审查，事实情况是上诉人购买房屋后返租给强某公司，由强某公司安排第三人使用，第三人代上诉人缴纳按揭贷款，抵顶租金，时间段为2008年至按揭贷款结束。第三人的合同是虚假的，有多处错误。强某公司在2008年已经停止经营活动，不可能与第三人一起申请办理房产证明手续。综上，上诉人所购房产经有权机关有效预售登记及抵押登记，第三人隐瞒了有关事实，被上诉人违法为第三人发证，依法应予撤销。 被上诉人赣榆资源局答辩称：上诉人与强某公司签订的房屋买卖合同上加盖赣榆县商品房预售登记专用章是按照规定将预售合同报房产管理部门登记备案，不是物权法上的预告登记。上诉人与建设银行赣榆区支行在签订抵押合同后虽然提出办理抵押登记，但该抵押登记申请没有审批机关的审批意见，且涉案房屋竣工后，上诉人未先领取房产证重新办理抵押登记。所以，上诉人没有对涉案房屋进行预告登记，也没有办理抵押登记，因此上诉人的诉求没有事实依据，也不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。强某公司虽然被吊销了营业执照，但公司并未注销，仍然具有法律主体资格，仍然能够从事一定的民事行为，上诉人没有证据证明强某公司的签章是虚假的，也没有证据证明答辩人与第三人恶意串通。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人述称，涉案房屋是我们自己购买和装修的，且已经居住十余年。 本院认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益的，有权向人民法院提起行政诉讼。本案中，阎亮就涉案房屋与强某公司签订了商品房买卖合同并进行了备案登记，阎亮对此亦提供了相关证据佐证，因此阎亮与涉案房屋登记行为依法存在利害关系，可以就房屋登记行政行为提起行政诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理······”上述规定适用的主体是债务人与债权人关系，本案中，阎亮与第三人之间并不存在债权债务关系，故不应适用该规定。原审法院适用该条款认为阎亮的诉讼请求不符合受理条件属于适用法律错误。原审法院裁定驳回起诉不当，本案应由原审人民法院继续审理。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，最高人民法院《关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第一百零九条的规定，裁定如下： 一、撤销连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791行初168号行政裁定； 二、本案指令连云港经济技术开发区人民法院继续审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  李 进 审 判 员  宋建霞 审 判 员  李翠玲 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  袁 萍 书 记 员  徐晓慧 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；