湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4963号原告（反诉被告）：吴富洲，男，1990年5月18日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：周灿，湖南华略律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路579号天元涉外景园B区商业1栋2003号。法定代表人：刘建元。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘政雄，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告吴富洲诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元美居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，天元美居乐公司提起反诉，本院受理后依法合并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴富洲向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的商品房买卖合同关系不成立；2、判令被告立即退还原告2288870元及利息194553.95元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率6%标准计算，从2017年11月11日开始计算，暂计算至2019年4月10日止，后段利息仍按此标准计算），合计2483423.95元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月26日，原告到被告售楼处看房，通过初步了解，原告想购买一间门面，并于当日向被告支付购房定金10000元。定金交付以后，原告到被告处欲洽谈合同细节，却被售楼处告知该间门面购买以后，前三年的租金收益全部归被告享有，原告不得享有前三年的租金收益，原告得知后，异常气愤，表示不愿意购买该房屋，亦表示不再向被告支付购房款。原告父亲吴锡军系汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂法定代表人，在汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂与湘潭广地建材有限公司、湖南天元建设有限公司建设工程分包合同纠纷一案中，岳麓区人民法院作出(2017)湘0104民初4344号民事判决书，以及长沙市中级人民法院作出(2018)湘01民终9795号民事判决书，两级法院均认定：“泪罗市清泉花岗岩装饰材料厂与湘潭广地建材有限公司口头协议，达成了由湘潭广地建材有限公司代汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂法定代表人吴锡军的儿子（即原告）向被告湖南天元姜居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元的事实。”现该判决已经生效，虽原告在支付10000元定金后，并无意继续购买被告所售门面，但湘潭广地建材有限公司在没有原告或者汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂的书面授权、委托、通知等意思表示的前提下，径直向被告支付了2278870元的购房款，该事实已经被两级人民法院生效判决所确认。现原告多次到被告处要求被告退还2288870元购房款，被告的财务人员均回复说需要等门面卖出去后，才能退还该款项给原告，后经原告多次催促，被告仍是采取拖延的态度。鉴于上述事实，原告认为，被告收取了原告2288870元购房款，在没有与原告签订买卖合同的前提下，且原告亦未同意购买涉案门面的情形下，被告拒绝退还原告购房款的行为已经严重损害了原告的合法权益。被告天元美居乐公司辩称：一、天元美居乐与吴富洲之间形成商品房预售合同法律关系，且该合同已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”和第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”综合吴富洲签字确认《购房一览表》、支付购房定金、认可广地公司代其支付购房款2278870元、接收天元美居乐开具的购房款收据以及其在民事起诉状中自认2278870元款项属于购房款性质的行为来看，天元美居乐与吴富洲达实际已形成商品房预售合同关系，且该合同已实际履行。二、吴富洲无权解除案涉商品房预售合同，其要求退还购房款228870元及利息的诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，依法应当予以全部驳回。吴富洲支付2288870元购房款后，天元美居乐依约向吴富洲开具了购房款收据，吴富洲未提出任何异议，案涉商品房预售合同已实际履行。后天元美居乐多次通知吴富洲补签书面的商品房买卖合同、支付剩余购房款、办理收房手续，但吴富洲不予配合，天元美居乐不存在任何违约行为。吴富洲根本无权解除双方已形成的商品房预售合同。并且吴富洲收到天元美居乐开具购房款收据的时间为2017年1月10日，其现在主张解除案涉商品房预售合同也已明显超过除斥期间。因此，吴富洲要求退还2288870元及利息的诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，依法应当予以全部驳回。三、退一步讲，即使认定天元美居乐与吴富洲未形成商品房预售合同法律关系，吴富洲要求天元美居乐退还广地公司支付的2278870元及利息和其支付的10000元定金及利息也严重缺乏事实和法律依据，依法应当予以全部驳回。1、吴富洲在起诉状中称“广地公司在没有原告或者汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂的书面授权、委托、通知等意思表示的前提下，径直向被告支付了2278870元购房款”，按照吴富洲的上述陈述和逻辑，则天元美居乐收取的2278870元是广地公司支付，与吴富洲没有任何关系，天元美居乐未收取吴富洲支付的任何款项，根本不存在天元美居乐返还吴富洲款项的问题。至于广地公司与天元美居乐之间就该款项如何处理，与吴富洲没有任何关系，也不属于本案审理的范围。因此，退一步讲，即使认定天元美居乐与吴富洲之间未形成商品房预售合同法律关系，吴富洲也无权要求天元美居乐退还广地公司支付的2278870元及利息。2、即使认定天元美居乐与吴富洲未形成商品房预售合同关系，而未签订合同系吴富洲所导致的，天元美居乐公司依法有权不予退还该10000元定金。并且，在清泉材料厂诉广地公司案件的2018年1月22日庭审笔录中，清泉材料厂也当庭承认如其不同意该房抵工程款，也只是损失10000元。由此可见，在吴富洲不购房的情况下，其对天元美居乐不退还该10000元定金是明知和认可的。因此，吴富洲无权要求天元美居退还还其支付的10000元购房定金。综上所述，吴富洲的全部诉讼请求严重缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回吴富洲的全部诉讼请求。反诉原告天元美居乐公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原、被告双方形成了商品房买卖合同关系；2、判令反诉被告吴富洲立即支付剩余房款660454元以及逾期付款违约金（自起诉之日起，按银行同期贷款利率计算到实际支付之日止）；3、本案诉讼费及鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2017年9月26日向反诉原告预定购买反诉原告开发的位于长沙市岳麓区间，并填写了购房一览表，明确约定：购买面积101.32平方米，毛坯合同单价29303元，毛坯合同总价为2822312元，契税112892元，维修基金12158元，印花税1411元，产权登记费550元，合计人民币2949324元，以上款项抵陈炳炼16号栋外墙干挂石材工程款，且注明了前三年租金收益属开发商所有。预定当日反诉被告向反诉原告支付购房定金人民币10000元，因湘潭广地建材有限公司（以下简称“广地公司”）与汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂（以下简称“清泉材料厂”）之间存在工程款纠纷，反诉被告系清泉材料厂法定代表人吴锡军之子，广地公司和清泉材料厂就工程款纠纷达成协议，由广地公司代反诉被告向反诉原告支付购房款人民币2278870元用以抵扣广地公司欠付清泉材料厂的工程款。2017年11月10日，广地公司通过其执行董事陈炳炼妻子王燕吟的账户向反诉原告分两次共计支付了2278870元购房款，并在用途一栏注明“代吴富洲付房款”。同日，反诉原告向反诉被告开具了2278870元的收据，反诉被告未持异议。以上事实由人民法院生效判决书予以确认，其中长沙市岳麓区法院（2017）湘0104民初4344号民事判决书认定“在本案审理过程中，被告广地公司与原告清泉材料厂达成的由被告广地公司代原告清泉材料厂法定代表人吴锡军之子吴富洲向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元以抵扣本案工程款的口头协议系双方真实意思表示”。长沙市中级人民法院（2018）湘01民终9795号民事判决书中认定“清泉材料厂确实存在购房意向。在广地公司向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付了2278870元款项后，湖南天元美居乐房地产开发有限公司也向吴锡军之子吴富洲出具了房款收据，且收到该收据后并未提出异议，加之广地公司在未经清泉材料厂同意的情况下直接代其向案外人支付两百余万元，明显与常理不符，因此，一审法院认定清泉材料厂与广地公司存在以购房款抵扣工程款的口头协议，较为合理，本院予以维持”。鉴于购买Ｂｌ-1164号门面系反诉原、被告协商达成的一致意见，是双方真实意思表示，且反诉被告已通过支付定金和大部分购房款的方式实际履行了与反诉原告购房合同的主要义务，反诉原告亦于2017年11月10日收到房款后即向被告开具了相应的收款收据，进一步确认了双方基于实际履行成立购房合同法律关系，现剩余660454元房款反诉被告至今仍未支付，经反诉原告多次催促未果。反诉被告吴富洲司辩称：一、反诉原、被告之间的商品房买卖合同关系不成立。1、商品房买卖合同是法定的要式合同，必须签订书面协议才具备成立和生效的要件。原、被告之间没有签订任何书面的商品房买卖合同，反诉被告支付的一万元定金，也只是因为当时在案件调解过程中存在过购房意向，反诉原告的置业顾问告知，交一万元可以抵三万元，如果没有达成购买协议，可以随时退款。之后，双方也未签订任何书面定金合同或认购合同。2、《购房一览表》上所有签字均不是反诉被告所写，反诉被告也不知情，与反诉被告无关。反诉被告更没有与反诉原告就相关的购房条款细节达成过任何协议，包括口头协议，更不是反诉原、被告之间关于购房合同的真实意思表示。而且，经查，陈炳炼系广地公司的前法定代表人，是现在公司的执行董事，也是湖南天元建设有限公司幕墙分公司的负责人，而湖南天元建设有限公司与反诉原告是关联公司，其中的利害关系显而易见，陈炳炼作为与反诉原告具有高度利害关系的人，未经反诉被告授权而向反诉被告支付购房款的行为，明显对反诉被告是不利的。3、案外人广地公司代反诉被告向反诉原告支付2278870元购房款是在反诉被告不知情的情况下支付的，反诉被告从未授权其他任何单位或个人代为向反诉原告支付房款。2018年1月22日法庭调解时，反诉被告与案外人并没有就该房屋买卖合同达成任何协议，也是在当天才知道广地公司在反诉被告未知情的情况下已经代反诉被告向反诉原告支付了购房款，收据原件也是在广地公司欺骗反诉被告说随时可以办退房款手续的情况下拿的，收下收据原件并不能证明双方形成了买卖合同关系。4、从反诉原告的反诉请求第一项请求法院确认双方形成了商品房买卖合同关系，就可以完全证明反诉被告自己是认可双方并没有形成商品房买卖合同关系。因此，在反诉被告没有与反诉原告签订任何书面的商品房买卖合同的情形下，要求法院确认双方之间形成所谓的商品房买卖合同关系，明显违反法律和法规的强制性规定，应予以驳回。二、反诉原告要求反诉被告支付剩余房款660454元无事实和法律依据。双方之间从未签订商品房买卖合同，同时也未签订任何其他协议，也从未就商品房买卖合同单价、面积、交付日期以及双方违约责任等进行过协商，双方之间买卖合同关系不成立，反诉原告要求反诉被告支付剩余房款无任何事实和法律依据。三、反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求缺乏依据。双方之间从未签订商品房买卖合同，同时也未签订任何协议，双方之间本就没有约定任何违约责任，而反诉原告在明知双方没有约定违约责任的前提下，要求反诉被告向其支付违约金，明显自相矛盾，缺乏事实和法律的依据。综上所述，反诉原告的反诉请求明显缺乏事实和法律的依据，请求法庭依法驳回其全部反诉请求，支持反诉被告的全部诉请。经审理查明：吴富洲系汨罗市清泉花岗岩装饰材料厂（以下简称“清泉材料厂”）法定代表人吴锡军之子。清泉材料厂于2017年6月13日以湘潭广地建材有限公司（以下简称“广地公司”）、湖南天元建设有限公司为被告，提起建设工程分包合同纠纷诉讼，本院审理后于2018年8月29日作出了（2017）湘0104民初4344号民事判决，认定如下事实：“在本案审理过程中，广地公司与清泉材料厂达成口头协议，清泉材料厂以其法定代表人吴锡军之子吴富洲的名义向湖南天元美居乐房地产开发有限公司购买该公司开发的B1-1164房屋，由广地公司代吴富州向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元，以抵扣本案工程款。后广地公司于2017年11月10日代吴富州向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元。湖南天元美居乐房地产开发有限公司于同日向吴富州出具收到房款2278870元的收据。”并认为：“经鉴定，本案建设工程价款为3293794.29元，被告广地公司已向原告清泉材料厂支付工程款961189元，应予以扣除。在本案审理过程中，被告广地公司与原告清泉材料厂达成的由被告广地公司代原告清泉材料厂法定代表人吴锡军之子吴富州向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元以抵扣本案工程款的口头协议系双方真实意思表示，且被告广地公司已按约定代吴富州向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付购房款2278870元，故该购房款2278870元应抵扣本案工程款。”据此，判决广地公司还应支付原告清泉材料厂工程款53735.29元。该判决作出后，清泉材料厂以对工程款抵房款存在异议等为由，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年1月23日作出（2018）湘01民终9795号终审民事判决，其中认定：“……由此可知，清泉材料厂确实存在购房意向。在广地公司向湖南天元美居乐房地产开发有限公司支付了2278870元款项后，湖南天元美居乐房地产开发有限公司也向吴锡军之子吴富州出具了房款收据，且收到该收据后并未提出异议，加之，广地公司在未经清泉材料厂同意的情况下直接代其向案外人支付两百余万元，明显与常理不符，因此，一审法院认定清泉材料厂与广地公司存在以购房款抵扣工程款的口头协议，较为合理，本院予以维持。”本案中另查明：1、吴富洲因有购买门面的意向，于2017年9月26日向天元美居乐公司交纳了B1-1164号门面的定金10000元。天元美居乐公司向吴富洲出具了定金手续。之后，双方未签订书面合同，天元美居乐公司未向吴富洲交付门面，与前述定金收据所对应房号的天元美居乐公司名下门面至今由天元美居乐公司出租并收取租金。2、天元美居乐公司为证明双方合同关系，提交了《购房一览表》一份，《购房一览表》包括“客户资料”、“客户合同签约价格”、“购房费用明细”三栏。其中“客户资料”栏中的“合同姓名”处有手写“吴富州”字样；“客户合同签约价格”栏中填有栋号（1＃）、房号（1164）、面积（101.32）、毛坯合同单价（29303）、毛坯合同总价（2822312）；“购房费用明细”栏中填有契税（112892）、维修基金（12158）、印花税（1411）、产权登记费（550），合计（127012）等内容。《购房一览表》价款及费用合计2949324元。在表格下方有：以上款项抵扣陈炳炼（广地公司原法定代表人）16号栋外墙干挂石材工程款；前三年租金收益属开发商所有；契税、维修基金、印花税计算公式等备注内容。《购房一览表》下方“签字确认”处有陈炳炼、丁某、李某等三人签名。本案审理过程中，吴富洲就该《购房一览表》中“合同姓名”一栏“吴富州”署名字迹是否是吴富州本人所书写申请鉴定，经鉴定，《购房一览表》中“吴富州”并非吴富洲本人所写。吴富洲为该鉴定支出鉴定费用12000元。后天元美居乐公司就该《购房一览表》“合同姓名”一栏“吴富州”署名字迹与本案《民事起诉状》、吴富洲提交的《授权委托书》中的署名字迹是否为同一人书写申请鉴定。经鉴定，《购房一览表》上“吴富州”署名字迹与本案《民事起诉状》、吴富洲提交的《授权委托书》中的署名字迹是同一人书写。天元美居乐公司为该鉴定支出鉴定费用29500元。吴富洲及其父亲吴锡军均自认本案中《民事起诉状》、《授权委托书》上的“吴富洲”的签名均为吴锡军代签，且吴富洲本人自愿追认。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的收据、（2017）湘0104民初4344号民事判决书、（2018）湘01民终9795号民事判决书、《购房一览表》、建设银行客户专用回单、不动产登记情况表、湖南迪安司法鉴定中心司法鉴定意见书、西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：吴富洲和天元美居乐公司之间是否成立商品房买卖关系及相关民事责任的承担问题。一、关于吴富洲和天元美居乐公司之间是否成立了商品房买卖合同关系的问题《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，首先，虽然吴富洲本人最初有过购房意愿，并支付了定金10000元，且相关生效判决确认了以工程款2278870元抵付吴富洲购房款的事实，但从天元美居乐公司据以主张商品房买卖合同关系的《购房一览表》看，一方面，该《购房一览表》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；另一方面，无论是吴富洲还是其父亲吴锡军，甚至天元美居乐公司均未在表格尾部的“签字确认”处签名或盖章，无法认定该《购房一览表》系吴富洲与天元美居乐公司协商一致的真实意思表示。其次，除定金及另案生效判决确认的工程款抵付房款外，吴富洲未向天元美居乐公司实际支付过购房款，且另案生效判决确认抵付的工程款金额也不足以支付《购房一览表》中所明确的购房总价款，天元美居乐公司亦未提交证据证明其向吴富洲追偿过购房款差额。第三，天元美居乐公司既无证据证明其向吴富洲提出过签订正式的商品房买卖合同之主张，也未将其主张的《购房一览表》中所明确的房屋交付给吴富洲，且吴富洲所交定金对应房号的门面一直由天元美居乐公司享有产权和出租收益权等权益至今。据此，无法认定吴富洲与天元美居乐公司之间存在“商品房买卖合同已履行”的事实。综上，本院认为吴富洲与天元美居乐公司之间未成立商品房买卖合同关系。二、关于商品房买卖合同未成立的民事责任承担问题首先，如前所述，吴富洲与天元美居乐公司之间虽就商品房买卖有过缔约磋商，但最终并未能依法成立商品房买卖合同关系，故双方基于成立商品房买卖合同的民事行为及权利义务关系均应当撤销并终止。其次，现无充分的事实及法律依据确认双方当事人就合同未能依法成立存在的过错责任。综上，本院确定：1、吴富洲在缔约磋商过程中所支付的购房定金10000元应予返还；2、另案生效判决确认已为吴富洲抵付的购房款2278870元应予返还；3、双方当事人的其他诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第三十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴富洲与被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司之间未成立商品房买卖合同关系；二、限被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）吴富洲返还定金10000元；三、限被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）吴富洲返还购房款2278870元；四、驳回原告（反诉被告）吴富洲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13334元，由原告（反诉被告）吴富洲负担6667元，被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担6667元；财产保全费5000元，由被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担；原告（反诉被告）吴富洲、被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本案诉讼过程中支出的鉴定费各自负担；反诉费6667元，由被告（反诉原告）湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇一九年十二月二十日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。