湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2503号上诉人（原审原告）：刘汪阳，男，1989年8月30日出生，汉族，住麻城市。委托诉讼代理人：刘义才，男，1961年3月10日出生，汉族，住麻城市，代理权限为特别授权。系原告刘汪阳父亲。被上诉人（原审被告）：陈锋（又名陈峰），男，1954年9月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：涂学亚，女，1957年5月7日出生，汉族，住湖北省麻城市。被上诉人（原审被告）：李斯忠，男，1968年8月24日出生，汉族，住麻城市。涂学亚、李斯忠的共同委托诉讼代理人：张德林、周子谦，湖北伟岸律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：麻城市城市建设综合开发公司。住所地：麻城市沿河大道2号，组织机构代码：42073618-8。法定代表人：刘守武，该公司经理。委托诉讼代理人：刘应良，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人刘汪阳因与被上诉人陈锋、涂学亚、李斯忠、麻城市城市建设综合开发公司（以下简称“城建开发公司”）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2018）鄂1181民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘汪阳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判城建开发公司与亚贸商厦308、309、310、311、312住户签订的协议无效，归还上述五套546.54㎡；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，2011年我就对该部分房产主张权利，而被上诉人2014年才签订正式房屋买卖协议。亚贸商厦单价都在4000元/㎡左右，《房屋预售协议》中的2100元/㎡显失公平，系恶意串通。2、城建开发公司取得许可证的时间是2011年3月3日，取得商品房预售许可证的时间是2011年5月9日，而城建开发公司与涂学亚签订《房屋预售协议》的时间是2011年1月4日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，该《房屋预售协议》系无效协议。3、刘汪阳对诉争房产享有的权利系根据刘汪阳与城建开发公司签订的土地置换协议而来，刘汪阳对诉争房产享有所有权。城建开发公司辩称，1、刘汪阳的诉请损害了其他共有人的权益。刘汪阳父亲代签订的两份协议对城建开发公司不具有约束力，且两份协议属无效协议。2、刘汪阳与陈锋达成的《亚贸商厦建设工程合同》约定，将共有产权归属其中一人等条款严重侵犯其他按份共有人的合法权益，其他三共有权人没有委托陈锋签订协议，城建开发公司对此亦一直未予认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涂学亚、李斯忠共同答辩称，1、刘汪阳的上诉请求已超过了其在一审中提出的诉讼请求范围，二审可根据当事人自愿原则就新增加的诉请进行调解，调解不成应告知另行起诉。2、刘汪阳二审中提交的证据均在一审时予以提交，不属于二审新证据。3、刘汪阳的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘汪阳向一审法院起诉请求：1、判决涂学亚、李斯忠与麻城市城市建设综合开发公司亚贸商厦项目部陈锋签订的《房屋预售协议》无效，归还本属于刘汪阳的亚贸商厦507㎡的房产；2、请求陈锋、城建开发公司、涂学亚、李斯忠、承担本案诉讼的全部费用。一审法院认定事实：2011年1月4日，城建开发公司亚贸商厦项目部作为甲方（卖方）与涂学亚（罗登瑞之妻）作为乙方（买方）签订了《房屋预售协议》，协议主要约定：甲方已将亚贸商厦第三层产权面积700平方米补偿给原土地股东，乙方自愿认购该项目第三层除去产权面积700平方米以外的全部剩余房屋，双方还就剩余房屋的产权面积、销售价格、暂定的房屋总价、办证费用的承担及房款的付款方式等进行了约定，该协议有作为该项目部项目经理的陈锋签名和甲方的盖章及涂学亚签名。预售协议签订后，2012年2月20日涂学亚、李斯忠作为买受人与城建开发公司作为出卖人分别签订了《商品房买卖合同》，以每平方米2100元的单价购买了涉案诉争的部分商品房，于2014年2月21日和2014年2月28日分别办理了房屋所有权登记手续，取得了房屋所有权证书，其他涉案诉争的商品房随后也陆续出售给了涂学亚、李斯忠和其他案外人，且办理了房屋所有权登记手续，且已占有和使用了上述房屋。另查明，2009年12月20日，城建开发公司发文成立亚贸商厦项目部，同日任命陈锋为该项目部项目经理。2010年5月20日，刘汪阳和案外人罗登瑞（涂学亚之夫）、胡学曼、李斯忠四人作为甲方与作为乙方的城建开发公司签订了《亚贸商厦建设工程合同》一份，约定由城建开发公司在刘汪阳、罗登瑞、胡学曼、李斯忠四人享有土地使用权的一宗土地上承包建设亚贸商厦楼盘，位于麻城市××大道渡槽旁，用地性质为商住综合用地。该楼盘由城建开发公司全额垫资建设，刘汪阳等四人在工程建设前将该宗土地的使用权过户到城建开发公司名下，工程竣工验收后，由刘汪阳等四人享有一、二层（含门店）整体（面积以实际建筑面积为准）及三楼靠渡槽旁边面积为700平方米的房屋，除此以外的房屋产权归城建开发公司所有。所有房屋的权属证书的办证费用均由城建开发公司承担，刘汪阳等四人只承担一、二楼及三楼700平方米产权部分的消防设备、设施费用及水电设备的安装费用，该合同对其他相关事项进行了约定。2010年5月20日，刘汪阳等四人之间签订了《亚贸商厦股东房屋分配协议》一份，约定了四人在亚贸商厦楼盘中享有产权的房屋的大致分配方案。2010年5月23日之前，刘汪阳之父刘义才代表刘汪阳与陈锋签订了《土地开发合作协议书》，约定陈锋拥有四层房屋以上房产的所有权，拥有后排除960平方米（一楼起）以外楼层房产的所有权，拥有自主开发、经营、出让房产的权利。刘汪阳享有门面的地下室，一至二层（即1-5个门面）房产的所有权，以及三层不超过600元／m2的购买权，拥有后面一层以上960m2的房产所有权，拥有一至二个门面的上空及旁边剩余土地的所有权。该协议书上未注明签订时间。后刘汪阳之父又自行书写了“因规划发生变化，同意现有规划面积的1-2层和地下室及第三层不超过600元／㎡全部给与刘汪阳。”内容的土地开发合作协议书，陈锋在其上面书写了“三楼按800.00元平米，原合同无效。陈锋，2010.5.23号”。2010年10月20日，该宗土地的土地使用权过户登记到城建开发公司名下，2011年3月3日，城建开发公司取得了该宗土地建设用地规划许可证，并开工进行亚贸商厦项目建设，2011年5月9日，城建开发公司取得了亚贸商厦楼盘的商品房预售许可证书。亚贸商厦项目竣工后，城建开发公司已按2010年5月20日签订的亚贸商厦建设工程合同的约定将该商厦一、二层（含门店）整体及三楼靠渡槽边面积为700平方米的房屋交付给刘汪阳等四人。刘汪阳等四人亦根据四人签订的《亚贸商厦股东房屋分配协议》的约定对房屋进行了分配。现刘汪阳以涂学亚与陈锋及城建开发公司签订的《房屋预售协议》是在没有取得预售许可的情况下订立，双方明知涉案房屋已出售给刘汪阳，又以超低价出售，属于恶意串通，该协议无效，涉案亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产刘汪阳与陈锋有协议约定，该房产应归刘汪阳所有为由提起诉讼。一审法院认为，经评议本案争议的焦点为：1、城建开发公司及陈锋与涂学亚签订的《房屋预售协议》是否无效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2011年1月4日，陈锋、城建开发公司与涂学亚签订的就城建开发公司开发的亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外的房产达成的《房屋预售协议》，系当事人真实意思表示，合同已依法成立，不存在欺诈、胁迫和损害国家利益的情形；城建开发公司、陈锋自愿将其开发所有的房产预售给涂学亚，涂学亚自愿购买，系双方对其自身权利的处分，约定的预售价格是双方自愿协商的，没有证据证实预售价格明显低于当时的市场价，其买卖行为是公开合法的行为，不属于恶意串通损害第三人利益和以合法形式掩盖非法目的情形，刘汪阳与陈锋订立的《土地开发合作协议书》中涉及的亚贸商厦楼盘三楼700平方米以外房产买卖的协议也属于一种合同关系，虽订立时间在前，但没有法律规定据此就认定城建开发公司与涂学亚签订的《房屋预售协议》无效，至于刘汪阳的合同权益，刘汪阳可向合同相对方主张；涉案的预售协议签订的时间虽在城建开发公司取得商品房预售许可证之前，但城建开发公司在起诉前已取得了商品房预售许可证，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，该预售合同有效，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定的其他情形；综上，遂判决：驳回刘汪阳的诉讼请求。案件受理费200元，由刘汪阳负担。本院审理过程中，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院查明的事实与原审一审查明的事实一致。本院认为，本案系因城建开发公司将其开发的亚贸商厦三楼700平方米以外的房屋产权出卖给两个不同的买受人而引起的纠纷。根据合同法、物权法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释相关规定，一房多卖并不必然导致买卖合同的无效。每份商品房买卖合同在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的情形下，均应为有效合同。现刘汪阳以涂学亚、李斯忠与城建开发公司签订的《商品房买卖合同》价格明显低于市场价，属显失公平的合同，且合同双方当事人恶意串通，导致刘汪阳无法取得房屋为由，请求确认涂学亚、李斯忠与城建开发公司签订的《商品房买卖合同》无效。针对刘汪阳的上诉，本院认为，显失公平并非导致合同无效的情形，同时刘汪阳并未提供证据证实涂学亚、李斯忠与城建开发公司之间存在恶意串通的行为，刘汪阳的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产买卖合同并不引起不动产物权的变更，作为出卖方负有的合同义务系协助刘汪阳将房屋变更登记至刘汪阳名下。只有在办理了变更登记的情况下，买受人才取得不动产的所有权。因此，刘汪阳主张诉争房产归其所有的上诉请求不能成立，本院不予支持。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效”。本案中，虽然订立合同时，出卖方城建开发公司未取得商品房预售合同，但在起诉前已取得预售许可，依据上述规定，合同应认定有效，刘汪阳认为未取得商品房预售许可签订的合同应为无效的上诉理由不能成立，应不予支持。综上所述，刘汪阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘汪阳负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  樊 军审判员  骆 骥二〇一九年十二月二十四日法官助理李栋书记员刘雄