广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22784号上诉人（原审被告、反诉原告）:祖小娟，女，1981年4月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市。委托诉讼代理人：蒲永红，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:靖玲玲，女，1990年6月7日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李吉祥，广东威豪律师事务所律师。上诉人祖小娟因与被上诉人靖玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。祖小娟上诉请求：1.依法撤销罗湖区人民法院(2019)粵0303民初13304号民事判决，改判靖玲玲向祖小娟支付违约金358000元、赎楼费用277046元；2.本案一审、二审诉讼费用由靖玲玲承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。由靖玲玲支付包括赎楼相关费用在内的税费是合同约定的义务。二、靖玲玲应当承担违约责任、支付赎楼费用。靖玲玲须严格按照合同约定支付赎楼相关费用。按照交易习惯和常理即可推定靖玲玲知晓祖小娟办理赎楼的事实，而无需祖小娟举证证明已通知靖玲玲。靖玲玲已在2019年1月2日对合同作了变更，据此，祖小娟亦不构成违约。祖小娟当庭补充上诉意见：一、祖小娟为靖玲玲垫付赎楼费用并将案涉房屋过户展示了祖小娟最大的诚信和善意，靖玲玲在案涉房屋交易完成后即向法院提起诉讼，至少说明其是非善意。二、委托书不是祖小娟真实意思表示。靖玲玲辩称，原审判决认定事实清楚。靖玲玲向一审法院起诉请求：祖小娟支付靖玲玲违约金358000元;2.本案诉讼费用由祖小娟承担。祖小娟向一审法院反诉请求：1.靖玲玲向祖小娟支付违约金358000元；2.靖玲玲向祖小娟支付垫付的赎楼费用277046元；3.本案诉讼受理费、诉讼保全费、公告费由靖玲玲承担。一审法院认定事实：一、靖玲玲祖小娟于2018年9月29日签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定由靖玲玲购买祖小娟名下位于深圳市罗湖区XX路XXX家园X栋X座XXX房产，转让价格为17900000元，靖玲玲应在合同签订当日向祖小娟支付定金500000元；付款方式为一次性付款，靖玲玲应于2018年10月15日前付清除定金、交楼押金以外的全部房款17400000元。合同第五条约定的递件过户时间为以下两项中时间先届满者为准（除非有特别约定，否则在第二项时间届满时，因一方原因致第一项条件未符合，则该方须按合同第十条、第十一条承担相应违约责任）1.在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内；2.买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内。第六条约定买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方于签订合同3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼公证的委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押手续，并按约定提交房地产证原件。一方未按约定履行义务，有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，如逾期履行超过五日，可解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或者买方没收定金、卖方双倍返还定金。买方承担按揭款七百余万的赎楼费用，加按揭费用由卖方自行承担。双方还约定了其他权利了义务。二、合同签订后，靖玲玲当天支付了定金500000元，双方于2018年9月30日签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将17400000元支付至监管机构的指定账户中，中国银行深圳东乐支行于2018年10月16日出具两份《交易资金委托监管业务收款收据》，载明收到靖玲玲划来资金情况，明确入账金额为17400000元。三、祖小娟于2018年9月29日先后办理两份《委托书》，委托深圳市汇瀚融资担保有限公司办理赎楼事宜，祖小娟主张其于2019年1月2日协商赎楼费用的事实可证明其已通知靖玲玲缴纳上述赎楼手续费用。祖小娟在2018年12月14日21时54分的微信聊天中表示，其因存在其他法律纠纷，另案诉讼处于上诉阶段，担心处理该房产涉及相应的法律后果，并表示会在一周内解决与靖玲玲之间的房屋买卖事宜。祖小娟于2019年1月7日、8日又分别办理赎楼及办理转让登记的委托公证手续，其确认实际通过2019年1月8日的委托手续办理相关赎楼及过户事宜。四、祖小娟主张赎楼费用如下：1.其于2019年1月22日向担保公司员工蒋XX转账70000元；2.担保公司于2019年1月10日向祖小娟转账9950000元用于赎楼，祖小娟于2019年1月22日向担保公司返还10000000元，其中50000元差额为祖小娟向担保公司支付的赎楼费；3.祖小娟的配偶叶XX于2019年1月10日向担保公司员工转账160000元；4.祖小娟通过微信转账方式向担保公司“齐总”支付20000元。祖小娟提交署名为“王XX”的经手人出具的收款收据，载明收到赎楼担保费共计280000元，祖小娟称该280000元为上述第一项至第三项赎楼费总额。五、靖玲玲于2019年1月10日向靖玲玲出具一份承诺书，承诺承担赎楼费120000元。靖玲玲于2019年1月22日分两笔共向祖小娟转账70000元。祖小娟于2019年1月25日向靖玲玲出具一份委托书，明确委托梅X代其收取靖玲玲承担的赎楼费50000元，靖玲玲全额支付该款项后，祖小娟确定靖玲玲按约定承担了赎楼费用的全部义务，靖玲玲于2019年1月25日向梅X转账50000元。六、双方确认计算违约金的期限为2018年12月1日至2019年1月10日，按逾期40天计算。祖小娟主张赎楼费用300000元，向银行提前还款罚息86026.4元，公证费1020元，合计387046元，梅亮在抵扣相关费用后向祖小娟返还40000元，即靖玲玲共支付祖X娟110000元，要求靖玲玲支付277046元。一审法院认为，本案为买卖合同纠纷。双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应当依照合同约定履行各自义务。靖玲玲已依约办理全部房款资金监管，祖小娟应当按照协议约定履行赎楼及过户手续，祖小娟虽于2019年9月29日办理赎楼的委托公证，但其并未提交证据证明已通知靖玲玲支付相关费用或靖玲玲存在其他违约情形，其在2018年12月14日21时54分的微信聊天记录亦体现其因其他法律纠纷未处理涉案房产，并表示会在一周内解决与靖玲玲之间的房屋买卖事宜，故一审法院对祖小娟关于其已通知靖玲玲支付赎楼费的主张不予釆信，并对靖玲玲关于祖小娟因其个人原因导致赎楼未果的主张予以采纳，祖小娟应当依照合同的约定向靖玲玲支付逾期履约违约金。鉴于双方对计算逾期履行违约金期间的主张一致，一审法院认定计算违约金的期间为2018年12月1日至2019年1月10日按40天计算，计得祖小娟应当向靖玲玲支付违约金358000元(17900000×0.0005×40)。祖小娟要求靖玲玲支付违约金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于赎楼费，祖小娟提交的转账记录及收款收据不足以证明款项系用于涉案房产的赎楼费用，且根据祖小娟的委托书，在靖玲玲向梅X支付50000元后，靖玲玲即完成赎楼费的全部支付义务，因此祖小娟要求靖玲玲支付赎楼费的请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、祖小娟应当于判决生效之日起十日内向靖玲玲支付违约金358000元；二、驳回祖小娟的要求靖玲玲支付违约金的反诉请求；三、驳回祖小娟要求靖玲玲支付赎楼费的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3335元、反诉案件受理费5075元，由祖小娟负担（靖玲玲已预付本诉案件受理费人民币3335元，祖小娟负担之数应当于判决生效之日起十日内迳付靖玲玲）。本院二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，祖小娟承认因涉案房产涉及诉讼，故涉案房产的赎楼费用比一般情况下为高。本院认为，祖小娟与靖玲玲签订的《二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。靖玲玲已依约办理全部房款资金监管，祖小娟应当按照协议约定履行赎楼及过户手续。双方的争议焦点在于靖玲玲应承担赎楼费用的数额以及因赎楼迟延导致的办理过户手续的迟延的责任在于哪一方。双方在涉案合同中约定，买方承担按揭款700万元的赎楼费用，加按揭费用由卖方自行承担。由此可见，靖玲玲承担的赎楼费仅为祖小娟在签订涉案合同时房屋按揭贷款所产生的正常的赎楼费用。合同的履行过程中，虽然祖小娟于2018年9月29日就已办理赎楼的委托手续，但因涉案房产涉诉，导致赎楼费用的增加，双方一直在协商赎楼费用的负担事宜。祖小娟在2019年1月7日、8日又再次办理赎楼及转让登记委托公证手续，靖玲玲于2019年1月10日出具承诺书，承诺承担12万元的赎楼费，而祖小娟亦于2019年1月25日出具委托书，确认靖玲玲已支付12万元，按约定承担了赎楼费用的全部义务。祖小娟并未提交证据证明靖玲玲不愿承担700万元按揭贷款的赎楼费用，因房产涉诉而产生的额外的赎楼费用，双方直到2019年1月25日才达成一致，确定买方应承担的赎楼费用的数额。由此造成的赎楼迟延是因房产涉诉而致，祖小娟未及时处理相关诉讼，由此造成的赎楼以及办理过户递件手续的迟延应由祖小娟承担。原审判令祖小娟承担迟延履行合同的责任正确，本院予以维持。祖小娟请求靖玲玲承担双方确认的12万元之外的赎楼费用没有依据，本院予以驳回。综上所述，祖小娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10150.46元，由上诉人祖小娟负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇一九年十二月二十三日本件与原本核对无异书记员 吕 周