惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3067号原告：龚某，女，1974年9月14日出生，系香港居民。被告一：陕西省工银房地产开发公司，住所地：陕西省西安市新城区尚德路67号。法定代表人：杨怀曾。被告二：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。法定代表人：王刚。委托诉讼代理人：李香利，广东兆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯素芸，广东兆丰律师事务所律师。原告龚某与陕西省工银房地产开发公司(以下称工银公司)、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司(以下称工银大亚湾分公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告龚某、被告工银大亚湾分公司的委托诉讼代理人李香利到庭参加诉讼。被告工银公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金59297元（暂计至2019年8月6日），违约金标准按全部房价款的日万分之三计算至实际交房之日止；2.判令被告将案涉房屋的惠湾国用（2013）第13210300699号地块土地使用年限延长至65年以上；3.请求二被告承担连带责任；4.判令被告承担此次诉讼费用。事实和理由：2017年2月21日，原告与被告工银大亚湾分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告工银大亚湾分公司开发的位于惠州市××头大××路××房，房款总额492910元，原告于2017年2月21日付清全部房款。合同约定被告工银大亚湾分公司应于2018年6月30日前交房，如逾期超过120天交房，被告工银大亚湾分公司应按日万分之三支付违约金。但被告至今未交房，被告应尽快交房并按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付原告相应的违约金59297元（暂计至2019年8月6日），违约金标准按该房总价款的日万分之三计算至交房之日止。另外，2017年2月20日，被告向业主公开了“关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函”，承诺负责将涉案土地的使用权剩余年限从48年延长至65年，但被告现在拒绝履行该承诺。被告二为被告一的分公司，依法被告二应相互承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，望法院判如所请。原告提交的证据如下：1.原告身份证；2.两被告工商信息资料；3.购房发票；4.延期交房承诺书及赔偿协议；5.商品房买卖合同；6.长安苑延长土地年限承诺函。被告工银大亚湾分公司辩称，1.被告与原告于2017年2月21日签订《商品房买卖合同》，约定被告于2018年6月30日交付房屋给原告，被告于2019年9月6日交付房屋，确实存在逾期交付房屋的行为，但逾期交房非被告过错，而是有不可抗力因素导致。（1）被告未按期交房是因为在整个施工期间遭遇多个特大台风，导致建设工地工程泡潮，必须重做，加之长安苑楼盘靠海而建，只要有台风影响，都必须停产停业停工，从而延误了工期。对此，被告也提供建筑施工监理单位档案中工程泡潮的资料来证明相关事实。这些台风，属于不可抗力因素，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，因不可抗力导致交房时间延误的，不视为被告有逾期交房的违约行为。因此被告认为，认定被告延期交房的时间应当扣减因不可抗力因素延误工期的时间。（2）关于违约金赔偿标准的问题，应按照双方于2018年6月30日签订的《延期交房赔偿协议》约定的计算基数和计算方法计算，即按原告支付全部房价款万分之二计算违约金。此外，被告认为不论是按照房价款万分之三还是万分之二计算的违约金都标准过高，恳请法庭进行调整，予以适当减少。（3）长安苑楼盘所在3宗土地的使用年限被告在出售时已向所有购房者进行了释明，原告是在明知土地使用年限的情况下与被告签订购房合同的，说明原告认可房屋的土地使用年限。被告于2016年8月份向大亚湾国土局提交了延长土地使用年限的申请，大亚湾国土局也于2016年12月9日出具了《关于长安苑项目用地使用年限的复函》，但其后因地价飞涨、政府机构改革、机构职能变更等原因，原国土局负责的土地延长使用年限的审批还未确定是属于哪个政府机构的职责，故未能实际办理土地使用年限的延长并非被告的责任。我国《物权法》第一百四十九条对于建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属由明确的规定，且现在国土证和房产证已经二证合一为不动产权证，无论土地使用年限多少都符合法律规定，并不会影响到原告的居住权益。综上所述，原告的诉讼请求要求的违约金应扣除因不可抗力因素延误的日期后，按实际计算为准，予以适当减少，恳请法庭在审理后作出公平公正的判决。被告工银亚湾分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.对基坑泡水及基坑支护浸泡事故处理意见回复；2.设计变更通知单；3.关于长安苑项目用地使用年限的复函；4.购房提示照片；5.入伙通知书；6.快递单；7.竣工验收备案表；8.建设工程规划验收合格证。被告工银公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，原告与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》就商品房交付条件和时间约定为：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同就逾期交付责任约定为：如出卖人逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于约定的交房日前付清了全部购房款。后因被告工银大亚湾分公司未能在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告，原告遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。涉案房屋于2019年9月5日取得测绘报告和办理了工程竣工验收备案，原告于2019年9月6日收到被告工银大亚湾分公司寄出的《入伙通知书》并办理了收房手续。另查明，工银大亚湾分公司的营业执照上登记的企业类型是内资企业法人，具有独立的企业法人资格。本院认为，原告龚某与被告工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚信全面履行自己的合同义务。关于被告工银大亚湾分公司是否存在逾期交房问题。在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后，被告工银大亚湾分公司向原告邮寄了《入伙通知书》，原告于2019年9月6日办理收房手续，被告工银大亚湾分公司完成交付房屋义务，已超过合同约定的交房时间（2018年6月30日前），逾期天数为433天，应当承担违约责任。被告工银大亚湾分公司辩称逾期交房是因为施工期间遭遇台风，工程泡潮等不可抗力因素影响，导致工程需要重做从而延误了工期，而被告工银大亚湾分公司提供的证据不能证实存在不可抗力因素导致工期延误，因此，被告工银大亚湾分公司的上述抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于逾期交房违约金如何计算问题。被告工银大亚湾分公司逾期交房433天，已经超出120天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，原告在庭审中表示同意按照全部房价款万分之二的标准计算违约金，故被告工银大亚湾分公司应向原告支付逾期交房违约金为42686.01元（492910元×0.0002×433天）。关于延长土地使用年限的问题，国有土地使用权的用途、年限和其它条件是市、县级人民政府对城镇国有土地实施统一规划并按照国务院规定报经批准后，由土地管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》确定出让方与土地使用者的权利义务，土地使用者不能自行延长土地使用年限，故原告诉请被告将涉案房屋土地使用年限延长至65年以上本院不予支持。关于被告工银公司是否需要承担连带责任的问题。被告工银大亚湾分公司是被告工银公司设立的全资子公司而非分公司，被告工银大亚湾分公司具有独立法人资格，可独立承担民事责任。故原告要求被告工银公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。被告工银公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃诉讼抗辩和质证的权利，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告龚某支付逾期交房违约金42686.01元；二、驳回原告龚某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282.42元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担，被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应于本判决生效之日起十日内将上述费用迳付给原告。如不服本判决，原告龚某可在判决书送达之日起三十日内、被告陕西省工银房地产开发公司、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  钟新宏审判员  谢学炎审判员  林嘉伟二〇一九年十二月五日法官助理陈婷书记员潘慧蕊附相关法条：《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。