广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28854号上诉人（原审原告）：巫远琼，女，汉族，1966年8月23日生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，上诉人（原审原告）：杨彬，男，汉族，1964年7月16日生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某2，男，汉族，1982年2月14日生，身份证住址：广东省紫金县，被上诉人（原审被告）：王某，女，汉族，1984年10月26日生，身份证住址：广东省紫金县，被上诉人（原审被告）：陈某1，男，汉族，2005年7月12日生，身份证住址：广东省紫金县，法定代理人：陈某2、王某，个人基本信息同上。被上诉人（原审被告）：汪绣花，女，汉族，1987年10月18日生，身份证住址：重庆市忠县，被上诉人（原审被告）：龚卫国，男，汉族，1983年12月24日生，身份证住址：湖南省澧县，被上诉人（原审被告）：陈慈英，女，汉族，1978年9月20日生，身份证住址：广东省紫金县，被上诉人（原审被告）：赖惠梅，男，汉族，1975年4月6日生，身份证住址：广东省五华县，原审第三人：徐莉，女，汉族，1982年2月24日生，身份证住址：广东省河源市源城区，上诉人巫远琼、杨彬因与被上诉人陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅、原审第三人徐莉排除妨害纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。巫远琼、杨彬上诉请求：1、请二审法院依法判决撤销一审判决；2、改判陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅立即搬出龙岗区五联竹头背居民小组第二期2号地块的房屋并交出手上的钥匙；3、改判陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅向巫远琼、杨彬支付从2017年1月起至实际搬离期间的租金，应按每月4405.08元暂计17个月为74886.36元；4、判决陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅承担本案的所有一审、二审诉讼费用。事实和理由：巫远琼与李锦辉的房屋转让协议书，签订后由于杨彬反对，没有实际履行，另外巫远琼、杨彬不知晓李锦辉在2005年8月3日将涉案房屋卖给徐莉并在广东敏思律师事务所做了见证。徐莉提交的由巫远琼与李锦辉签订的房屋转让协议书上手写字样“注：李锦辉已将此房地产转让给徐莉”并有敏思律师事务所见证律师的签章，纯属徐莉私自事后补写，巫远琼与李锦辉签订的协议不包含此话，巫远琼与李锦辉的房屋转让协议书因为房屋的性质，并且实际履行，已经归于无效。由于李锦辉将自己无权处分的的房产卖给徐莉，其与徐莉的合同自始无效，至于徐莉是否有向李锦辉付钱，事实无从得知。徐莉并非本案涉案的合法占有人，巫远琼、杨彬知晓涉案房的情况，并提出异议，但陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅不予配合，且涉案房屋的水电费一直由巫远琼、杨彬负担。因此，陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅没有合法依据和事实可以占有房屋，巫远琼、杨彬是房屋的合法产权人，陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅必须立即搬出涉案房屋，且承担搬离之前产生的对房屋占有使用的费用。巫远琼、杨彬向一审法院起诉请求：1、判令陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅立即搬出龙岗区五联竹头背居民小组第二期2号地块的房屋并交出手上的钥匙；2、陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅向巫远琼、杨彬支付从2017年1月起至实际搬离期间的租金，按每月4405.08元暂计17个月为74886.36元；3、陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：涉案房屋系位于深圳市××五联竹头背的一栋三层私宅，所在宗地号为Ｇ01119-××3，宗地面积120平方米，房屋建筑面积334平方米。该房屋于1997年5月26日办理出房产证（深房地字第××号），登记共有权利人为巫远琼、杨彬。2000年10月17日,巫远琼和案外人李锦辉在律师见证下签订了《房屋转让协议书》，约定巫远琼以320000元的价格向李锦辉转让涉案房屋。2005年8月3日，李锦辉和徐莉在律师见证下签订了《房产转让协议书》，约定李锦辉以400000元的价格向徐莉转让涉案房屋。2005年8月6日，徐莉与赖惠梅签订《店铺房屋租赁合同》，约定赖惠梅向徐莉承租涉案房屋，租期15年，从2005年8月6日至2020年7月6日，每月租金1700元，租金于当月5日前付清。2011年2月25日，徐莉将涉案房屋的电费、水费缴纳用户变更至其本人名下，并委托银行代收相关费用。2013年1月24日，涉案房屋办理出新的产权证（深房地字第××号），登记权利人为巫远琼、杨彬，各占50％份额。该房产证备注“该证是由深房地字第××号房地产证遗失补办而来”。2016年12月5日，巫远琼、杨彬与案外人深圳市保达房地产开发有限公司签订了《搬迁补偿安置协议》，约定巫远琼、杨彬在协议签订后30天内交付涉案房屋，并约定了其他事项。另查，陈某2、陈慈英是姐弟关系。庭审中，巫远琼、杨彬对前述2000年10月17日《房屋转让协议书》的真实性不予认可，庭后提交书面意见称“巫远琼确认当时有过此事，但是因为杨彬反对，所以合同没有实际履行（没有办理过户手续也没有实际交房）”。此外，巫远琼、杨彬陈述涉案房屋建成于1993年，其后巫远琼、杨彬一直未使用和管理涉案房屋，但巫远琼的娘家人在涉案房屋附近居住。第三人徐莉向该院提交了涉案房屋编号为深房地字第××号的房产证原件，以佐证其合法购得涉案房屋的主张。赖惠梅和第三人徐莉主张其之间存在租赁关系，均向该院提交了案外人钟小冬的银行存折作为证据。银行存折显示，该账户2011年4月至2012年7月期间每月存入现金金额约1200元，2012年8月至2017年4月期间每月存入现金金额1700元。第三人徐莉辩称其与钟小冬原系夫妻关系，此前涉案房屋租金付给钟小冬，两人离婚后则付给第三人。巫远琼、杨彬对该证据的真实性认可，关联性不予认可。一审法院认为，根据上述审理查明的事实，巫远琼、杨彬确认2000年10月17日其与案外人李锦辉签订的《房屋转让协议书》是真实的，但辩称合同并未实际履行、房屋未实际交付；第三人徐莉主张其从案外人李锦辉购得涉案房屋后租予赖惠梅，赖惠梅与徐莉之间存在租赁关系。故，本案的争议焦点在于第三人徐莉是否涉案房屋的合法占有人。首先，巫远琼、杨彬陈述涉案房屋建成于1993年，直至2016年12月5日巫远琼、杨彬签订《搬迁补偿安置协议》，其在长达23年期间一直未居住使用和管理涉案房屋，明显与常理相悖。其次，涉案房屋一直持续产生水电费，巫远琼、杨彬提供的房产证系2013年1月24日通过遗失补办而来，且巫远琼称其娘家人在涉案房屋附近居住，在此情形下巫远琼、杨彬仍不知晓涉案房屋的占有使用状况，再次与常理相悖。第三，结合第三人提交的涉案房屋两次转让的合同原件、原房产证（深房地字第××号）原件、低压居民住宅缴费人变更登记表、委托银行代收水费协议书、房屋租赁合同以及银行流水，足以形成完整的证据链证明巫远琼、杨彬对于涉案房屋的交付使用是知情且同意的。巫远琼、杨彬辩称其不知晓涉案房屋的占有使用状态，该院不予采信。据此，第三人徐莉基于合同关系占有涉案房屋，并将涉案房屋出租予赖惠梅，现两次房屋转让的买卖合同尚未经生效法律文书确认无效或撤销，巫远琼、杨彬要求陈某2、陈某1、王某、汪绣花、龚卫国、陈慈英、赖惠梅搬离涉案房屋并支付租金损失，理由不成立，该院不予支持。陈某2、王某、陈某1、陈慈英、赖惠梅经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃举证质证的权利。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回巫远琼、杨彬的全部诉讼请求。案件受理费1672.15元（巫远琼、杨彬已预交），由巫远琼、杨彬负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，巫远琼、杨彬上诉称巫远琼与李锦辉签订《房屋转让协议书》后，因为杨彬反对，协议实际没有履行。对此，本院认为，一方面，如上述协议没有履行，巫远琼、杨彬称涉案房屋建成后一直没有使用和管理过涉案房屋，该解释不符合常理。另一方面，徐莉提交的转让合同原件、原房产证原件、房屋租赁合同、银行流水等证据，足以证明徐莉通过购买的方式取得涉案房屋，并将涉案房屋出租给赖惠梅。据此，本院认定巫远琼根据《房屋转让协议书》的约定，交付了涉案房屋。在协议效力尚未认定的情况下，对于巫远琼要求赖惠梅等人搬离涉案房屋并支付占有使用费的请求，本院不予支持。综上，巫远琼、杨彬的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672.15元，由巫远琼、杨彬负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。