昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10818号原告（反诉被告）：云南城投龙江房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。法定代表人：曹雷，系公司执行董事。委托代理人：刘鸿超，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：肖俊，女，汉族，1992年2月26日出生，户籍登记地云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司（以下简称“龙江公司”）与被告（反诉原告）肖俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙江公司的委托代理人刘鸿超，被告（反诉原告）肖俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙江公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903备案编号：5301012018062300791）；2.判令被告向原告支付违约金117000元（合同解除后，从原告向被告退还己付款中直接扣除）；3.判令被告向原告支付本案律师代理费43788.81元（合同解除后，从原告向被告退还己付款中直接扣除）；4.判令被告承担本案全部诉讼费。龙江公司当庭增加诉讼请求：在解除原被告之间的合同关系以后，请求被告配合原告办理解除合同登记的相关手续。事实及理由：2018年6月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：530102018062300791），合同约定原告将城投湖畔四季城-琴园（中坝7号地块）Ⅲ4幢2单元19层1903号房屋出售给被告，合同价款为1574848元。根据合同约定，原告完成了合同备案及协助原告申请贷款等工作。后由于被告原因无法满足银行放贷的条件，导致尚欠1170000元购房款未支付。因此，原告按照合同约定通知被告补足差额或解除合同。被告至今未办妥贷款、也未补足购房款差额、也不同意解除合同，致使原告未能收到该房屋出售的相应款项，也不能收回房屋从新出售，严重侵害了原告的合法权益，原告遂起诉至本院主张权利。被告（反诉原告）肖俊答辩称：对于原告要求判令解除双方签订的商品房买卖合同是认可的；对于龙江公司主张的违约金、律师费及案件受理费是不认可的，因为这是不可以归结于肖俊的责任；如果双方调解以后或者是法院裁决以后，同意配合龙江公司办理解除备案合同的相关手续。被告（反诉原告）肖俊反诉称：1、判令解除反诉人与被反诉人之间签订的《商品房买卖合同》（预售）合同编号：中坝74-2-1903；2、请求人民法院依法判令被反诉人退还反诉人已支付的购房首付款人民币404848元；3、判令被反诉人自2018年6月24日之日起至被反诉人退还全部款项之日止的利息，暂计至2019年10月14日为25133元（以本金404848元按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算477天）；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2018年3月，肖俊因购房需求到龙江公司售楼部了解情况。肖俊因经济原因明确告知龙江公司工作人员只有符合银行按揭条件，才能通过银行按揭的方式购买房屋。龙江公司的工作人员明确表示他们会将资料给按揭银行提前审查，在签订《商品房买卖合同》前可以确认客户是否符合按揭条件。肖俊根据龙江公司的要求向其提交了个人银行流水、工资收入证明等材料，后龙江公司告知肖俊符合银行贷款条件，可以签订《商品房买卖合同》。2018年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，肖俊按照合同约定支付了首付款324848元。合同签订时，龙江公司工作人员说明正常情况只有客户的银行按揭下来后才登记备案，因已经提前审查过肖俊符合按揭条件，合同于当日即可登记备案。2018年6月27日，龙江公司工作人员电话通知肖俊需要追加80000元首付款才可以办理银行按揭，肖俊无奈之下只能又向龙江公司缴纳80000元首付款。后龙江公司告知肖俊，需要肖俊父母作为担保人才可以办理银行按揭，但肖俊父母不同意作为担保人，龙江公司工作人员便告知肖俊需要追加400000元首付款，因肖俊无法提供，龙江公司告知换一家银行办理按揭，但至今贷款仍未办理下来。2019年3月18日，肖俊起诉龙江公司要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，龙江公司在诉讼中认可肖俊曾提交材料给按揭按银行审查，经反复确认在符合贷款条件的情况下才签订了《商品房买卖合同》。后原告于另案中撤回起诉，现为维护自身合法权益，遂起诉至本院主张权利。原告（反诉被告）龙江公司答辩称：1、对于肖俊要求解除合同的诉讼请求是同意的；2、对于肖俊要求退还的404848元，金额是没有异议的。但应该扣除相应的违约金和律师费用以后再进行退还；3、双方的购房合同已经明确约定了原被告双方关于违约金承担的责任，不存在龙江公司应该支付利息的情况，反倒是应该由肖俊向龙江公司支付违约金，所以请求人民法院驳回该项诉讼请求；4、就是关于费用的承担，不应该由龙江公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于龙江公司提交的委托代理协议，因被告提交该份证据系为了证明其因本案诉讼而产生的律师费，但其并未提交相应的发票对此进行佐证，故对于该份证据的证明目的，本院不予采信。对于肖俊提交的银行流水，虽然龙江公司对其真实性、合法性、关联性不予认可，但对证明目的中所述支付的款项金额是认可的，故对于肖俊提交该份证据证明其向龙江公司付款金额的证明目的，本院予以认可。对于肖俊提交的微信聊天截图，因无法核实当事人身份，且龙江公司质证对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故对于该份证据，本院不予采信。对于龙江公司提交的商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同登记备案表及肖俊提交的庭审笔录，双方当事人对证据的真实性予以认可，本院对此予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年6月23日，龙江公司（出卖人）与肖俊（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：5301012018062300791），约定由肖俊购买龙江公司开发的城投湖畔四季城-琴园（中坝7号地块）Ⅲ第4幢2单元19层1903号房屋，房屋预测建筑面积为125.33平方米，总价款为1574848元；买受人应当于2018年6月23日前支付首期房价款324848元，占全部房价款的20.63%，余款1250000元向昆明市盘龙区农村信用合作联社龙头街信用社申请贷款支付；买受人承诺签订本合同前已向该金融机构确认按揭贷款方式的可行性，并符合该金融机构的贷款条件；买受人应于本合同签订之日起30日内，将按揭贷款手续办理完毕，否则出卖人有权解除合同，买受人按照应付款的10%支付违约金，违约金及已发生的交易相关税费从买受人已付房款直接扣除，余款退还买受人；如因买受人原因（包括但不限于提供资料不符合申请贷款银行的要求或有不良信用记录、有逾期供款记录、首付比例未达银行要求等）造成金融机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额或不同意向买受人提供按揭贷款的，出卖人有权向买受人催告通知补足差额部分的购房款或付清全部剩余应付购房款项，买受人需在催告通知送达15日内补足差额部分的购房款或付清全部剩余购房款项，同时办妥相关手续；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同应当书面通知买受人，自解除合同通知送达之日本合同解除。买受人支付全部剩余应付购房款百分之十的违约金，违约金自买受人已付款中直接扣除。因买受人违约合同被解除的，出卖人有权在应退款项中扣除买受人应承担的违约金、利息及出卖人的其他损失（包括诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费、公证费等）。同日，案涉房屋办理商品房买卖合同登记备案。肖俊于2018年6月23日向龙江公司支付购房款324848元，于2018年7月4日向龙江公司支付购房款80000元。后肖俊因个人原因未获得银行贷款，亦未向龙江公司支付剩余购房款。另查明，本院于2019年6月18日公开开庭审理（2019）云0103民初3087号肖俊诉龙江公司商品房销售合同纠纷一案，龙江公司于庭审中陈述：根据惯例，龙江公司是在将肖俊贷款资料提供给银行初审，银行初审通过后龙江公司才与肖俊签订合同并备案，肖俊贷款未能办理的原因是银行认为肖俊系单身贷款，有风险。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，龙江公司与肖俊签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定如因肖俊个人原因导致金融机构批准的贷款金额低于其申请贷款金额或不同意提供按揭贷款的，肖俊需在龙江公司催告通知送达15日内补足差额部分的购房款或付清全部剩余购房款项，逾期超过30日，龙江公司有权解除合同。而肖俊在2018年7月4日追加首付款80000元后未再支付剩余贷款，龙江公司有权自2018年8月3日起的一年内行使解除权，但龙江公司并未提交证据证明其在该段期间内通知肖俊解除合同，故龙江公司的合同解除权已经消灭，但双方于庭审中均同意解除案涉合同，故对于龙江公司及肖俊要求解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903备案编号：5301012018062300791）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因案涉合同已经解除，故龙江公司应当将基于合同收取肖俊的购房款404848元退还肖俊，肖俊应当协助龙江公司办理注销《商品房购销合同》备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，肖俊未按合同约定向龙江公司支付购房款，已经构成违约，应当承担违约责任。肖俊主张其在反复确认符合贷款条件的情况下才签订了《商品房买卖合同》，不应当承担未能办理贷款支付剩余购房款的责任，但龙江公司作为开发商，并不具有协助肖俊办理贷款的义务，最终未能办理贷款亦并非因其原因导致，且本案所涉房屋买卖合同约定通过按揭贷款支付剩余款项也仅仅是肖俊履行付款义务的一种方式，而非为必须方式，肖俊在无法办理按揭贷款的情况下，仍可以采取其他方式支付剩余的购房款；加之承担违约责任的前提是未按合同约定履行义务或履行合同义务不符合约定，如不具备法定或约定的免责事由，则并不影响违约责任的承担。综上，肖俊未按合同约定支付购房款，存在违约的事实，且双方并未约定如贷款无法办理肖俊可以无需承担逾期付款的责任，故对于肖俊的该项主张，本院不予认可。虽然合同中约定了买受人迟延付款超过30日的应支付全部剩余应付购房款百分之十的违约金，但在龙江公司并未举证证明其实际损失的情况下，该标准明显超过其未按时取得购房款的损失，加之肖俊对该违约金标准提出异议，故本院综合案涉合同的履约情况、肖俊的过错程度等因素,酌情支持肖俊向龙江公司支付违约金5000元。对于肖俊主张的资金占用期间的利息，因本案合同系双方合意解除，且贷款无法办理系肖俊个人原因导致，龙江公司并不存在违约行为，故对于肖俊的该项诉讼请求，本院不予支持。对于龙江公司主张的律师费，因龙江公司并未提交证据证明该部分费用实际产生，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司与被告（反诉原告）肖俊于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：5301012018062300791）；二、被告（反诉原告）肖俊于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司办理注销《商品房购销合同》备案手续；三、原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）肖俊购房款404848元；四、被告（反诉原告）肖俊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金5000元；五、驳回原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3516元，由原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司承担3407元，由被告（反诉原告）肖俊承担109元。反诉案件受理费3875元，由原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司承担3649元，由被告（反诉原告）肖俊承担226元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  徐力红人民陪审员  苟 钰二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘昕垚