湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9043号上诉人（原审原告）：黄世海，男，1955年12月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：陈国招（系黄世海之妻），女，1956年5月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。上诉人黄世海因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称长铁开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2578号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄世海的上诉请求：1、撤销原判决第二项、第三项，改判长铁开发公司支付黄世海违约金18432元（暂计算至2018年12月27日，此后以358614元为基数按每日万分之一的标准计算至不动产权证书办理完毕之日止）；2、长铁开发公司赔偿延期办证所造成的经济损失；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、因未办理不动产权证书，上诉人受到了重大经济损失。黄世海因购房向亲朋好友借贷并承担高额利息，压力过高抑郁成疾；2、涉案房屋性质为商品房且可以上市转让，不受限制；3、原审认定的11天停止办证期间与本案无关。二、一审判决适用法律错误。合法约定优先法定，原一审判决适用《最高人民法法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条的规定，将逾期办理产权证的违约金调低至日万分之零点二，而不按双方约定的日万分之一判决是错误的。如一审判决认为上诉人的损失数额难以确定，应以中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，一审判决认定的违约金标准明显过低。三、黄世海要求长铁开发公司赔偿医药费共计2286.61元。被上诉人长铁开发公司答辩称：原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。长铁开发公司逾期办证的原因是长沙市政府的政策调整造成的，属于不可抗力因素，长铁开发公司逾期办证对黄世海来说没有影响，原审判决是根据客观情况调整逾期违约金。黄世海的一审诉讼请求:1、判令长铁开发公司立即交付不动产权证书；2、判令长铁开发公司向黄世海支付违约金18432元（暂计算至2018年12月27日，后追加至实际颁发上述权证之日止）；3、判令长铁开发公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年4月21日，黄世海与长铁开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为82.31㎡，单价为4106.86元／㎡，总房价338036元；买受人于本合同签订之日一次性向出卖人支付房款338036元；出卖人应在2015年12月31日之前交房；出卖人应在商品房交付一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半以内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房等事项进行了约定。黄世海于2015年4月21日向长铁开发公司支付了购房款338036元及其他相应的费用，2017年5月26日黄世海向长铁开发公司补交房款20578元。长铁开发公司于2016年2月1日向黄世海交付了案涉房屋。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为：黄世海与长铁开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。黄世海按约向长铁开发公司支付了购房款，长铁开发公司于2016年2月1日向黄世海交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，长铁开发公司应于商品房交付后一年半内（即2017年8月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但长铁开发公司至今未办妥黄世海的不动产权证书，截至2018年12月27日已逾期514天。合同还约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；由于长沙市人民政府于长铁开发公司向黄世海交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，因此，该11天的延误系政府行为所致，并非长铁开发公司过错，按照约定不应算作长铁开发公司逾期办证时间。因此，截至2018年12月27日，长铁开发公司实际逾期办证时间为503天（514天-11天），长铁开发公司应为黄世海办理不动产权证书并应承担逾期办证的违约责任。长铁开发公司辩称办理案涉房屋栋证时因长沙市不动产中心的原因而延误22天，庭审过程中长铁开发公司陈述对案涉房屋办理栋证情况不清楚，亦未提交案涉房屋栋证办理情况的证据，故该院对长铁开发公司的上述意见不予采纳。长铁开发公司逾期办证，黄世海主张按照合同约定以已付房款的日万分之一的标准支付违约金；长铁开发公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到长铁开发公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、长铁开发公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，该院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二，故长铁开发公司应以已付购房款358614元为基数，按每日万分之零点二的标准向黄世海支付不动产权证书办理完毕为止的逾期办证违约金，暂计算至2018年12月27日，违约金为3608元，黄世海诉求中超过的部分，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内为黄世海办理位于长沙市天心区房屋的不动产权证书；二、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄世海支付逾期办证的违约金（违约金暂计算至2018年12月27日为3608元，此后违约金以购房款358614元为基数，按每日万分之零点二的标准计算至不动产权证书办理完毕之日止）；三、驳回黄世海的其他诉讼请求。如长沙铁路房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费260元，减半收取130元，由长沙铁路房地产开发有限公司承担。在本院二审审理期间，黄世海向本院提交了九份新证据：证据一、原一审法院的谈话笔录，拟证明原一审法院是因为本院有类似的案例才判决万分之零点二，并不是按照合同约定判决的；证据二、关于涉案小区已购房屋补差价的情况说明一份，拟证明涉案小区是商品房而不是福利房；证据三、长沙市预购商品房预告登记申请书一份，拟证明涉案房屋就是商品房。证据四、银行转账凭证、借条一份，证明黄世海的购房款的来源及利息；证据五、医院住院证明、医疗发票和检查结果，拟证明因延期办证导致黄世海不能办理抵押贷款所造成的影响；证据六、长铁开发公司的文件一份，拟证明涉案房屋是商品房，不受五年上市约束；证据七、售楼部的通知，拟证明黄世海是8月29日拿到的房产证；证据八、香芙嘉园业主缴款结算清单，拟证明黄世海是8月29日拿到的房产证；证据九、商品房销售买卖合同一份，拟证明涉案小区是商品房，不是福利房。长铁开发公司质证称：对证据一的真实性无异议，关联性有异议；对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案房屋是铁路职工的定向福利房；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明系长铁开发公司延期办证而发生的费用；对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据七、八的真实性、合法性、关联性无异议；对证据九的关联性有异议。本院审查证据认为：黄世海提交的证据一系原一审法院的案卷材料，不属于可以证明本案相关事实的新证据，本院不予审查；证据二、证据三、证据六具有真实性、合法性及与本案的关联性，但不能达到证明目的，本院对证据本身予以采信；证据四、证据五不能证明与本案的关联性，且没有证据予以佐证借条的真实性，本院不予采信；证据七、证据八具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；证据九没有提交原件核对，本院无法查实其真实性，不予采信。本院经审理查明：长铁开发公司于2019年8月29日向黄世海交付了涉案房屋的不动产权证。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：本案双方的争议焦点为违约金的计算标准。1、黄世海认为一审酌定的违约金标准违反双方合同的约定，且不足以弥补其损失，故请求本院按合同约定的日万分之一的标准进行判决。经查，涉案房屋在交房后由黄世海夫妻进行了装修并入住，黄世海主张其因购买房屋向其亲友借款并承担了高额利息，但黄世海提交的借条原件及银行交易凭证不足以达到证明目的，同时即使房屋产权证不延迟办理，如果借款属实，黄世海亦需要承担相关利息，且其用涉案房屋进行抵押贷款是否能够通过银行审批亦不具有确定性和必然性，故黄世海的该点上诉理由本院不予采信。2、黄世海认为涉案房屋就是商品房，不是福利房，故应由长铁开发公司按合同约定支付违约金，但黄世海提交的证据只能证明其补齐差价后可以不退旧房、不影响其享受后续福利分房，不能证明长铁开发公司发布的《关于公布的通知》已废止，因此本院认为购房满5年才能上市交易的规定仍有效，故原一审根据上述情况并综合公平原则酌定违约金标准为日万分之零点二并无明显不当，本院予以维持。3、黄世海要求赔偿的医药费的事实依据不足，且属于另一法律关系，本院不予支持。4、长沙市人民政府停止办证的11天（2016年8月29日至2016年9月8日）在双方合同约定的办证期间内，属于双方当事人无法预见的不可抗力，故原一审判决将该期间剔除是正确的。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄世海的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费260元，由上诉人黄世海负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十二月二日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。