山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11818号上诉人（原审被告）：于鑫，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邱朋勇，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐军，山东贤关律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：山东凯旋物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：马永金，经理。委托诉讼代理人：陈巨业，山东律尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建敏，山东律尚律师事务所律师。上诉人于鑫因与被上诉人山东凯旋物业管理有限公司（以下简称凯旋物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于鑫上诉请求:依法改判驳回凯旋物业公司的诉讼请求，或者裁定撤销原判决，发回重审。事实与理由：一、于鑫不是适格被告，凯旋物业公司也不是适格原告，无权主张租赁费，一审判决没有查明租赁合同相对人，认定案件事实错误。于鑫系济南青果教育咨询有限公司的发起人及法定代表人，签订本案租赁合同系用于公司注册及教学办公使用，凯旋物业公司对该事实知情，且一直以济南青果教育咨询有限公司为合同相对人履行租赁合同。凯旋物业公司收取于鑫及员工交纳的水电费、车位费、物业管理费及取暖费后，均以济南青果教育咨询有限公司为购买方开具增值税普通发票。另外，凯旋物业公司在2018年12月25日以“青果教育”为抬头催过物业费等。因此，于鑫为设立公司签订租赁合同，但已由济南青果教育咨询有限公司与凯旋物业公司互为合同相对方实际履行合同权利及义务。凯旋物业公司在庭审中对于鑫提交的增值税发票和催费通知单真实性均无异议，一审判决却没有对该证据的证明力予以分析认证，片面采信凯旋物业公司的单方陈述，认定事实必然错误。凯旋物业公司提交的证据足以证明涉案租赁房屋存在权属争议，凯旋物业公司无权收取租金，更无权继续出租他人所有的308、310房屋。济南青果教育咨询有限公司正是因为凯旋物业公司产权纠纷导致被锁门无法正常经营，工作人员、学生及家长受到恐吓、惊吓，离职、退费，损失重大。一审判决在凯旋物业公司仅提交与济南凯旋黄金珠宝商场有限公司房屋租赁合同复印件、已经到期、且凯旋物业公司没有提交补强证据的情况下，径直采信凯旋物业公司与济南凯旋黄金珠宝商场有限公司之间形成不定期租赁合同，认定凯旋物业公司有权出租涉案房屋，显然错误。二、凯旋物业公司已经以济南青果教育咨询有限公司为相对人实际履行合同、主张权利，一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款、《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款之规定，本案租赁合同系为设立济南青果教育咨询有限公司而签订，且凯旋物业公司早已选择以济南青果教育咨询有限公司为合同相对人履行合同权利及义务，主张过租赁费、物业费等，故凯旋物业公司无权再起诉作为发起人和法定代表人的于鑫本人。一审判决认定事实错误，必然适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，涉案房屋被查封、抵押，308、310房屋没有所有权及租赁合同原件，凯旋物业公司没有举证证明有权出租及收取租金，其主张显然不能成立，应当承担举证不能的不利法律后果。一审判决分配举证责任及认定事实不符合法律规定。综上，于鑫请求人民法院依法查明案件事实，判驳回凯旋物业公司的诉讼请求，或者裁定撤销原判决，发回重审。凯旋物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持，驳回于鑫的上诉请求。凯旋物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决于鑫偿还拖欠凯旋物业公司的租赁费、物业费225000元；2、请求法院判决于鑫偿还拖欠凯旋物业公司的取暖费27109.07元；3、请求法院判决解除双方合同编号为SDKX2017063011的《租赁合同》，并且于鑫搬走涉房屋内所有于鑫的物品；4、本案的诉讼费、保全费等相关费用由于鑫承担。一审法院认定事实：山东凯旋商务中心有限公司（以下简称凯旋商务公司）系历下区历山路XXX号房屋的所有权人，房产证号为历080343和历080341。2007年1月1日，凯旋商务公司向凯旋物业公司出具授权租赁委托书，授权凯旋物业公司就济南市山东凯旋商务中心A座、B座、C座办公楼对外进行租赁，对外以受托方的名义代为签署房屋租赁合同、租金代收等事宜，授权期限自2007年1月1日至2022年1月1日。2016年2月3日，济南凯旋黄金珠宝商场有限公司（以下简称凯旋黄金公司）与凯旋物业公司签订房屋租赁合同，约定凯旋黄金公司将济南市山东凯旋商务中心C座北楼三层XXX、XXX房屋出租给凯旋物业公司用于办公，租赁面积57.6平方米，租赁期限自2016年1月4日起至2019年1月4日止，每年租金34768元。该租赁合同到期后，双方虽然未续订新的租赁合同，但凯旋物业公司主张上述308、310房屋在合同到期后仍由其继续租用，双方之间形成不定期租赁合同。2016年11月17日，凯旋物业公司（甲方）与于鑫（乙方）签订租赁合同（合同编号：SDKX20170630011），约定：凯旋物业公司将位于济南市山东凯旋商务中心X座三层XXX、XXX房间，X座三层中厅及三层东侧大办公室（以下简称涉案房屋）出租给于鑫，建筑面积共计344.88平方米，房屋用途仅用于教育培训及办公，租赁期限为伍年，自2016年11月18日起至2021年11月17日止；房屋租赁及物业费价格按1.43/平方米/天，租金及物业费的年度总费用180000元，自第四个租赁年度（含第四个租赁年度）起租金与物业费在上一年度租金的基础上递增3%，直至合同租赁期限结束；支付方式按每季度为一期支付的方式预交下一期租金及物业费，前三个租赁年度每期预付金额45000元，第四年每期预付金额46350元，第五年每期预付金额47740.50元；合同期间，租赁房屋水电费由乙方承担，电费执行现行价格1.26元/小时/千瓦时，水费6.2/立方，冬季取暖费按济南市商务写字楼标准39.8/平方/季，乙方所租物业总取暖费用为13726.20元，采暖费用自供暖开始时间提前一个月收取。合同第十条规定，乙方无故拖欠租金及物业费1个月以上的（含一个月），甲方可单方面解除合同，收回房屋。合同尾部，凯旋物业公司与于鑫分别签字盖章。另查明，2016年11月2日，于鑫以济南青果教育咨询有限公司名义从凯旋物业公司处承租了济南市山东凯旋商务中心X座一楼大厅，租赁面积为16.39平方米，房屋用途只限办公，租期自2016年11月18日起至2018年11月17日止。2016年12月7日，于鑫登记注册了济南青果教育咨询有限公司，公司法定代表人和股东为于鑫，住所地济南市山东凯旋商务中心X座一楼大厅'style='cousor:pointer'>为济南市。庭审中，于鑫称其使用X座一楼大厅进行招生接待，使用涉案房屋进行教学办公；凯旋物业公司认可涉案房屋的用途为教育培训办公。凯旋物业公司主张，上述合同签订后，于鑫正常支付了2016年11月18日至2017年11月17日期间涉案房屋的租金及物业费，于鑫于2017年12月4日支付了2018年2月17日之前的租金及物业费，但截至2018年2月17日之前于鑫仍欠付6000元租金及物业费，凯旋物业公司对该6000元在本案中未予主张；庭审中，于鑫对欠付租金的事实未提出异议，但主张因涉案房屋房门被他人强制锁死，导致其自2017年12月起无法正常使用涉案房屋。因于鑫欠付2018年2月18日之后的租金及物业费、两个采暖季的取暖费，凯旋物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，凯旋物业公司与于鑫签订的编号为SDKX20170630011的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。对于鑫所称凯旋物业公司主体不适格的抗辩意见，一审法院认为，凯旋物业公司提交的房屋权属状况信息表、凯旋商务公司出具的授权租赁委托书，以及凯旋黄金公司与凯旋物业公司签订的房屋租赁合同，可以证实凯旋物业公司享有对涉案房屋合法的出租权，作为出租人有权依据合同约定向承租人主张房屋租金。于鑫虽然抗辩涉案房屋存在产权纠纷，但对此未提交相应证据予以证实。故，对于鑫的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。对于鑫主张凯旋物业公司应以济南青果教育咨询有限公司为一审被告，于鑫主体不适格的抗辩意见，一审法院认为，涉案房屋的租赁合同系由凯旋物业公司与于鑫在2016年11月17日签订，济南青果教育咨询有限公司注册成立于2016年12月7日，现有证据可以证实，于鑫系济南青果教育咨询有限公司的发起人，且涉案房屋实际用于济南青果教育咨询有限公司的教学办公使用。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未设立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”由此可知，凯旋物业公司在本案中享有请求设立人或者法人承担合同责任的选择权，既可以依据合同相对性要求发起人于鑫承担合同责任，也可以依据济南青果教育咨询有限公司对合同权利义务的确认要求该公司承担合同责任。因此，于鑫主张被告主体不适格的抗辩意见，于法无据，一审法院亦不予采纳。对凯旋物业公司主张于鑫拖欠的租金及物业费、取暖费，于鑫虽然抗辩涉案房屋自2017年12月起因被他人上锁而无法使用，但对此未提交任何证据予以证实，且从于鑫提交的2019年5月22日其自行拍摄的涉案房屋内照片可知，涉案房屋仍然由济南青果教育咨询有限公司占有使用。于鑫未能按照双方租赁合同约定交纳2018年2月18日之后的租金及物业费，已构成违约，故凯旋物业公司有权要求于鑫支付已欠付的2018年2月18日至2019年5月17日期间共计五个季度的租金及物业费225000元，对凯旋物业公司的该项诉讼请求，一审法院应予支持。凯旋物业公司主张于鑫欠付2016年至2017年、2018年至2019年两个采暖季的取暖费，于鑫对此未提出异议，按照合同约定每年的采暖费用为13726.20元，凯旋物业公司主张两个采暖季的取暖费共计27109.07元，符合合同约定，故对凯旋物业公司的该项诉讼请求，一审法院应予支持。根据双方租赁合同第十条第2款第2项“承租人无故拖欠租金及物业费1个月以上的（含1个月），出租人可单方解除合同、收回房屋”的约定，于鑫拖欠房屋租金及物业费，凯旋物业公司有权单方解除合同，因此，凯旋物业公司要求解除双方租赁合同并腾空房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院对此应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除山东凯旋物业管理有限公司与于鑫于2016年11月17日签订的租赁合同（合同编号：SDKX20170630011）；二、于鑫于判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋；三、于鑫于判决生效之日起十日内向山东凯旋物业管理有限公司支付2018年2月18日至2019年5月17日期间的租金及物业费225000元；四、于鑫于判决生效之日起十日内向山东凯旋物业管理有限公司支付2016年至2017年、2018年至2019年两个采暖季的取暖费27109.07元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费3650元，由于鑫负担。二审中，当事人没有提交新证据。于鑫2019年12月9日向本院提出调取证据申请，申请调取济南市公安局历下区分局科院路派出所2017年11月、12月份和2019年7月5日相关接处警记录表和出警视频等资料。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除问题。根据双方2016年11月17日签订的租赁合同第十条第二款约定，无故拖欠租金及物业费1个月以上的（含1个月），凯旋物业公司可单方面解除合同。根据已查明事实，于鑫未能按照合同约定交纳2018年2月18日之后的租金及物业费，已构成违约，凯旋物业公司诉请解除合同具有合同依据和事实依据。同时，根据双方当事人二审陈述，涉案房屋租赁合同已无继续履行可能，一审法院判决解除双方之间签订的租赁合同，并无不当。关于凯旋物业公司是否有权出租房屋和收取租金问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。于鑫主张涉案租赁房屋存在权属争议，导致济南青果教育咨询有限公司因产权纠纷无法正常经营，凯旋物业公司无权收取租金，未提供相关证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。关于于鑫诉讼主体是否适格问题。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。于鑫系济南青果教育咨询有限公司发起人，于鑫租赁涉案房屋系为济南青果教育咨询有限公司教学办公使用，且根据合同相对性原理，于鑫作为涉案租赁合同当事人，应当承担合同约定的义务。于鑫欠付涉案租赁房屋租金、物业费、取暖费等费用，一审法院依据双方签订的租赁合同约定，判决于鑫承担相应法律责任，具有事实和法律依据。另，关于于鑫提出的调取证据申请问题，于鑫未依法在法定期限内提出该申请，同时不能明确具体报警人、报警时间等内容，不能证明与本案待证事实具有关联，且并非确属必要，本院依法不予准许。综上所述，于鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人于鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十二月十二日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰