江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3377号上诉人（原审原告）：张月波，女，1965年5月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：李中英，女，1966年7月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张宜余，江苏天立言信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱文杰，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭仰芳，女，1934年5月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：于马林（系郭仰芳之子，于淑建之兄），男，1954年9月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：于淑建，男，1961年4月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人张月波、李中英因与被上诉人郭仰芳、于淑建排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张月波、李中英上诉请求：撤销一审判决，依法改判；案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案不存在无权处分行为，不动产的权属以不动产登记为准。本案中，案外人于兴跃作为房屋的登记产权人将房屋出售给案外人梁年生，并依法办理了不动产转移登记，后张静从梁年生手中以市场价购得涉案房屋，并办理了公证手续，淮安市公证处对房屋的产权进行了审查确认。一审错误否定不动产登记薄对于房屋权属的登记效力。2、被上诉人并未提供证据证明涉案房屋原系于马林所有，也未提供判决书中提及的永不改变使用性质的声明。即使存在该声明，双方在声明中关于房屋的约定不具有对外公示的效力，也不影响房屋的买卖，且房屋产权已经办理变更手续。3、上诉人以市场价购买了涉案房屋，并支付购房款、办理产权变更登记。上诉人及张静购买房屋时对房屋的相关情况不了解，在整个交易过程中已经尽到了合理注意义务，不存在任何恶意行为。被上诉人郭仰芳辩称：1、被上诉人一审陈述涉案房屋产权是于马林的，房屋过户给于兴跃是为了方便他结婚，于马林当时出具的承诺书明确载明房屋性质是用于居住。2、于兴跃并非通过正常手段处分房屋。一审开庭时，被上诉人才知道房屋被卖并已过户了三次，本案一审于2019年4月25日第一次开庭后，被上诉人就去白鹭湖派出所报案，2019年4月29日派出所找了于兴跃谈话，并告知被上诉人涉案房屋已经被冻结。综上，一审判决正确，请求维持原判。被上诉人于淑建未作答辩。张月波、李中英向一审法院起诉要求：郭仰芳、于淑建搬离淮安市清江浦区和达雅苑B区46号楼101室；并承担房屋占用费（自2018年12月12日至实际搬离之日，按照每月1000元标准计算）和本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：张月波、李中英系夫妻关系，郭仰芳、于淑建系母子关系，案外人于兴跃系于淑建之子，案外人张静系张月波之妹。案外人于马林系郭仰芳之子、于淑建之兄。淮安市和达雅苑B46号楼101室（下称101室）系于马林老房拆迁而来。2010年2月，于马林声明不能改变101室使用性质后同意将101室登记在其侄儿于兴跃名下。2017年11月8日，于兴跃将101室转移过户给案外人梁年生。2018年4月8日，张静与梁年生签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定张静购买101室房屋，建筑面积约为93.38平方米，总价款（含车库）65.3万元，合同同时约定买方应于签订合同当日支付定金5万元，于2018年6月20日支付购房款65.3万元（含已付全部定金）。合同尾部手写备注载明：……双方约定从总房价里扣押5万元作为尾款，待2018年6月20日交房时付清。案外人曾爱剑作为担保人在合同尾部签字。2018年4月13日，梁年生在公证处出具委托书，委托张静就101室与买受人签订买卖合同、办理不动产权过户变更手续等。2018年12月11日，张静携上述委托书，将101室所有权变更至张月波、李中英名下。关于购房款的支付，张月波陈述其于合同签订当日（2018年4月8日）以现金方式支付购房定金5万元，并提交其妹张静中国农业银行取现5万元的记录。2018年4月16日，张月波陈述其使用其妹张静银行卡通过中国银行和中国农业银行分别按照曾爱剑的指示向曾爱剑妻王玲转账20.5万元、5万元，向孙慧玲转账30万元,上述付款均为支付购房款。2019年2月18日，因张静与郭仰芳、于淑建未就搬离涉案房屋问题达成一致，张静报警要求公安机关处理，公安机关建议其通过法律途径解决。2019年3月5日，因101室房屋一直未能交房，张静向一审法院起诉梁年生、曾爱剑[（2019）苏0812民初1817号案件]，主张赔偿逾期交房的损失，该案最终达成调解协议，约定曾爱剑、梁年生赔偿张静逾期交房损失5.6万元(其中5万元以买卖合同约定的购房尾款5万元冲抵，剩余6000元于2019年4月10日之前付清。另查，2018年4月18日，张静出具给梁年生借条一份，该借条载明：今借到梁年生人民币5万元，此款约定为交房时一次性结清，房屋地址为和达雅苑46号楼101室。2018年7月4日，曾爱剑出具给张静借条一份，该借条载明：今借到张静人民币63万元整，于7月18日前还清，如拖欠每日以1000元罚金计算。一审法院认为，房屋登记管理机关的登记情况，仅为形式登记，其可能与房屋实际民事权利的归属不一致。解决房屋归属问题，应考察房屋购买当事人的真实意思表示、支付购房款等情况综合分析，确定房屋归属。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，101室原系于马林所有，仅因考虑母亲及兄弟一家生活而登记在侄儿于兴跃名下，在没有明确赠与意思表示的情况下并不能推定于马林做出将101室赠与给于兴跃的意思表示，这点也在于马林在房屋登记档案中书写“永不改变使用性质”的声明中得以印证，故于兴跃无权处分101室房屋，其将101室出售给梁年生的合同因没有取得实际权利人的追认而无法履行。从101室买卖的整体过程来看，张静只需依据合同约定条件成就即交房后支付梁年生购房尾款，却又出具借条载明“借到梁年生人民币5万元，此款约定为交房时一次性结清”；曾爱剑作为买卖担保人出现在买卖合同中，又以出具借条的方式保证如果交房不成就退回房款；张静实际购买房屋，又将房屋无偿登记于张月波、李中英名下；张静向梁年生购买101室，但不向梁年生支付购房款而向曾爱剑指示的其他人支付购房款。以上行为，均说明张静或者张月波、李中英对房屋存在权属争议、可能不能顺利交房均是明知的，均与通常房屋买卖的惯例不符，本案中张月波、李中英（或张静）不能证明自己受让101室时是善意的，故不能对抗房屋的实际权利人。综上，101室不能确定为张月波、李中英所有，其主张郭仰芳、于淑建搬离101室并支付租金，无事实和法律依据，一审不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，作出判决：驳回张月波、李中英的诉讼请求。案件受理费50元，由张月波、李中英负担。二审中，被上诉人提供淮安市自然资源和规划局于2019年5月9日出具的不动产登记薄信息利用结果证明，证明涉案房屋用于郭仰芳、于淑建居住，原件在清扬路居民委员会。经质证，上诉人张月波、李中英认为该证据与本案无关联性。本院二审确认一审查明的事实。二审另查明：上诉人在一、二审中陈述，张静买房之前由曾爱剑带去看过房，当时郭仰芳、于淑建在里面居住，没有向房屋中居住人询问房屋状况，买房过程都是张静处理，上诉人就在房屋登记时候参与了。上诉人在一审中还陈述，张静于2018年4月18日出具给梁年生的借条，曾爱剑于2018年7月4日出具给张静的借条，是张静支付购房款后梁年生迟迟不能交付房屋，张静想让梁年生退钱，让梁年生写了上述两份借条。本院认为：上诉人主张于兴跃作为不动产登记薄载明的产权人，有权处分房屋。而被上诉人一审提供的（2007）河民一初字第2415号民事判决书以及于马林在2007年5月13日出具的承诺声明，能够反映涉案房屋原所有人为于马林，于马林将房屋登记在于兴跃名下，但于兴跃不能改变房屋使用性质，故于兴跃作为名义上的所有权人，其无权处分涉案房屋。于兴跃虽于2017年11月8日将涉案房屋转移过户给梁年生，但根据上诉人在一、二审的陈述，房屋过户后，涉案房屋一直系被上诉人居住，并未交付给梁年生，故在无实际权利人追认的情况下，梁年生亦无权处分涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，如受让人是善意的，且支付了合理对价，应取得不动产或动产的所有权，反之，房屋所有权人有权追回。本案中，上诉人主张其对涉案房屋真实权属情况不知情，不存在恶意。但根据上诉人在一、二审中的陈述，张静作为实际购房人，在支付购房款之后、办理房屋变更登记之前，已经预料到房屋不能交付的情况下，仍办理转移过户登记至上诉人名下。并且，上诉人未参与买房过程，亦未实地查看房屋现状，而张静虽查看了房屋，但在被上诉人仍居住于涉案房屋的情况下，未就房屋权属状况向被上诉人作充分了解，故上诉人及张静均称不知情的行为存在过错，不能认定上诉人或张静系善意受让人，亦不能认定上诉人善意取得涉案房屋的所有权。故上诉人无权主张被上诉人搬离涉案房屋，一审法院对上诉人诉讼请求未予支持，并无不当。综上，上诉人张月波、李中英的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张月波、李中英负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 季明丽审 判 员 王 健二〇一九年十二月十六日法官助理 刘 薇书 记 员 周 亚