湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7022号上诉人（原审被告）：李松平，男，1972年10月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付之艮，女，1970年11月1日出生，汉族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：郭若男，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭赞，湖南崇民律师事务所律师。原审第三人：王银兰，女，1977年8月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人李松平因与被上诉人付之艮、原审第三人王银兰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李松平上诉请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2217号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院有选择的认定案件事实，明显有失公平公正。本案中，一审无视案件真实情况有选择的认定案件事实表现在以下几个方面。（一）付之艮在提交的证据二“租赁合同”的证明目的中自认其接手旅馆时间早于合同约定的租赁期限，故另行交6000元给李松平。事实上付之艮在与李松平签署门面转让合同、房屋租赁合同前曾与李松平履行一段时期房屋租赁合同，另行缴纳6000元是该期间的租金。据此，该部分租赁合同关系与本案所涉的合同纠纷没有关联，该6000元房屋租金不应混淆在本案中且不应退还。（二）付之艮在起诉状中表述“付之艮接手都市宾馆后工商局再次上门告知关停”，据此可知，付之艮在起诉前一直在经营都市宾馆（实际情况是付之艮从未停止）以及使用房屋内的装修装饰和各项设施设备，李松平提交的证据（物业公司证明以及美团交易记录）可以佐证。付之艮自门面转让合同约定的交付日期至今一直占用案涉房屋。但一审判决没有对上述事实进行表述，一审无视付之艮使用案涉租赁房屋内的装修装饰以及各项设施设备进行经营的事实。2、一审对法律概念理解错误，适用法律根本错误，所作判决荒诞至极。一审依照《合同法》第九十四条、九十七条对本案做出了解除合同的判决，但处理却按照《合同法》第五十八条合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，判决李松平返还房屋租金和门面转让费，明显适用法律错误，并且对于付之艮一直占用租赁房屋以及房屋内的设施设备不做任何处理。3、即使一审判决案涉合同解除，合同解除前付之艮占用租赁房屋和设施设备从事经营活动也应承担相应的承租费用；即使认定李松平应向付之艮返还房屋租金和门面转让费，截止本案判决时付之艮依合同占用的租赁房屋、房屋内设施设备应当返还李松平，装修剩余价值也应当折价赔偿。付之艮辩称：一审判决认定事实清楚，判决公平公正。1、涉案租赁合同是一个整体，被上诉人租赁上诉人的房屋，接手上诉人的“都市宾馆“从始至终是一个事件，是同一法律关系。付之艮接手上诉人房屋时，上诉人与另案当事人王东照的租赁合同尚未到期，为方便结算，两个租赁合同时间均从2019年1月20日开始。2、付之艮不否认接手“都市宾馆”后曾短暂经营，但很快便由工商部门上门告知关停，在合同目的无法实现之后付之艮及时通知上诉人要求解除合同，经营时间不超过一个月。由于上诉人一直拒绝解除合同并恢复原状，拒绝接收付之艮返还的涉案房屋及房屋内的设施设备，故付之艮被迫代为保管，而非占用。3、一审法律适用准确，关于合同解除的法律后果判决正确。原审判决付之艮返还房屋及设备、装修、经营权，上诉人李松平退还收取的转让费及租金，符合法律规定，并非上诉人所说适用的是《合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果。付之艮向一审起诉请求：1、解除付之艮与李松平签订的《门面转让协议》，李松平向付之艮返还126000元门面转让费；2、解除付之艮与李松平签订的《房屋租赁合同》，李松平向付之艮返还房屋租金19200元；3、王银兰对李松平的上述债务承担连带清偿责任。一审法院查明以下事实：2018年12月17日，李松平与付之艮签订一份《门面转让合同》，双方约定：1、李松平将其位于车站北路168号都市先锋407、408、409号门面转让给付之艮使用；2、转让后门面现有装修全部归付之艮所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归付之艮，付之艮在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；3、付之艮向李松平支付转让费126000元。双方还对其他事项进行了约定。同日，李松平与付之艮还签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、李松平将其名下位于都市先锋三单元409号房屋出租给付之艮，租赁期限为三年，自2019年1月20日起至2022年1月19日；2、租金为每月2200元，付之艮每半年支付一次。双方还对其他事项进行了约定。同日，李松平向付之艮出具《收条》，内容如下：“今收到都市先锋A栋都市家庭旅馆转让费（包括407、408、409房内所有装修及家电设备）共计126000元。”李松平在庭审时认可收取了付之艮租金19200元。另查明，李松平曾于2010年12月20日、2017年12月29日分别与案外人吕小龙、彭志佩签订《房租协议》、《租房协议》，约定李松平承租都市先锋1期407、408号房屋用于经营家庭旅馆。2011年10月25日，案外人王冬云出具《收条》，确认收到李松平交来都市家庭旅馆转让费208000元。长沙市工商行政管理局芙蓉分局于2018年9月18日向王银兰出具《责令改正通知书》，因王银兰在都市先锋409房经营住宿业务系无照经营，要求王银兰立即改正违法行为。都市先锋407、408、409号房原系李松平承租用于经营“都市家庭”旅馆。一审法院认为，本案争议焦点在于《门面转让合同》的标的系车站北路168号都市先锋407、408、409号门面还是上述门面所涉及的“都市家庭”旅馆的经营权。《门面转让合同》中虽然约定李松平将车站北路168号都市先锋407、408、409号转让给付之艮使用，但同时约定房屋内装修及营业设备等归付之艮所有，即该转让除涉案房屋的使用权外，还涉及房屋装修、设备的所有权。2011年10月25日案外人王冬云向李松平出具《收条》，确认收到李松平交来都市家庭旅馆转让费208000元，在该份《收条》中，李松平系从王冬云处接手都市家庭旅馆的经营权，并非仅指都市家庭旅馆涉及的房屋的使用权，结合李松平在2018年12月17日出具的《收条中》明确收到付之艮都市先锋A栋都市家庭旅馆转让费126000元，两份《收条》均表明收取的是“家庭旅馆转让费”，故该院确认《门面转让合同》的标的系“都市家庭旅馆”的经营权以及经营该旅馆的407、408、409号房屋的使用权。“都市家庭”旅馆系李松平、王银兰共同经营，且未办理营业执照，李松平在未向付之艮释明该情况的前提下，将经营权及涉案房屋使用权转让给付之艮，致使付之艮无法实现经营家庭旅馆的目的，故付之艮有权行使解除权，解除《门面转让合同》及《房屋租赁合同》。合同解除后，李松平应当向付之艮退还所收取的转让费及房租，故付之艮起诉请求李松平向其退还转让费126000元及房屋租金19200元的诉讼请求合法，该院予以支持。付之艮还主张王银兰对李松平的上述债务承担连带清偿责任，但上述《门面转让合同》及《房屋租赁合同》系付之艮与李松平签订，王银兰仅作为409号房的所有权人，并未收取付之艮的转让费及房租，故该院对付之艮的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：1、解除李松平与付之艮签订的《门面转让合同》及《房屋租赁合同》；2、李松平于判决生效之日起十日内向付之艮退还转让费126000元及房屋租金19200元；3、驳回付之艮的其他诉讼请求。一审案件受理费3204元，因适用简易程序，减半收取1602元，保全费1270元，合计2872元，由付之艮负担12元，李松平负担2860元。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：关于涉案《门面转让合同》、《房屋租赁合同》解除后合同当事人权利、义务的问题。上诉人认为，被上诉人受让、租赁涉案房屋及其附属设施后客观上利用该受让、租赁房屋及其附属设施从事经营活动并收益，一审判决合同解除后判令上诉人全额返还因《门面转让合同》、《房屋租赁合同》获得的转让费、租金认定事实错误、适用法律不当。本院经审理认为，首先，一审法院认定李松平未向付之艮释明所转让的标的情况而将涉案房屋使用权转让给付之艮，致使付之艮无法实现经营家庭旅馆的目的，据此认定付之艮有权行使解除权并无不当。其次，根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《门面转让合同》、《房屋租赁合同》签订后，付之艮向李松平支付了转让费、租金，李松平向付之艮交付了房屋及其附属设施，应当认定双方之间诉争的合同已经开始履行。而付之艮自认其的确在承租的房屋内利用房屋及附属设施开展过短期的经营活动，根据上述法律规定以及民商事活动公平原则，付之艮应当承担相应数额的租金，故此，一审判决李松平全额返还付之艮支付的租金19200元确有不当，本院予以纠正，结合付之艮提供的证据及陈述，其应当承担前期（实际接手时间至合同约定租赁开始时间期间）租金6000元及《房屋租赁合同》签订后实际使用期间（以月为基本计算单位）的租金2200元，即由李松平退还付之艮11000元租金。对于上诉人要求驳回被上诉人的全部诉讼请求的上诉主张，本院认为，本案系上诉人的行为致使涉案合同的目的不能实现，上诉人应当赔偿被上诉人相应的损失，被上诉人遭受的损失主要有向上诉人支付的转让费126000元以及租金损失，上诉人应当返还。综上所述，李松平的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2217号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2217号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2217号民事判决第二项为：由李松平于本判决生效之日起十日内向付之艮退还转让费126000元及房屋租金11000元；四、驳回付之艮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1602元，保全费1270元，合计2872元，由付之艮负担162元，由李松平负担2710元；二审案件受理费3204元，由上诉人李松平负担3023元，由付之艮负担181元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月二日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。