昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2698号原告：杨乐，女，1987年4月8日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。委托代理人：王英，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明康源房地产开发有限公司。法定代表人：李莹，系该公司董事长。地址：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。委托代理人：张星，系云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：邓清匀，系云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。原告诉被告昆明康源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，因被告在答辩期内提出管辖权异议并上诉而中止审理。本院依法适用普通程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王英，被告昆明康源房地产开发有限公司委托代理人邓清匀、张星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月28日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2014102977583），约定由被告向原告出售座落于盘龙区昙华社区郭家凹福缇岛小区8幢513号房屋；套内建筑面积68.34平方米；总房价为773077元，首付233077元，剩余价款540000元向银行贷款支付；交房期限为2014年10月31日前；被告在原告实际接房之日起一年内，为原告代办产权申报手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并于2015年3月5日实际接收涉案房屋，但被告却至今未能为原告办理产权证，严重侵害原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2016年3月5日起至实际办理产权证之日止，以773077元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金，暂计算至起诉之日即2019年3月4日共计110063元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告昆明康源房地产开发有限公司辩称：一、在《商品房购销合同》中被告仅负有协助办证义务。二、原告未能按照合同约定提供委托书等相关办证资料，其自身存在过错。三、涉案房屋客观上不能办证的原因不能够归责于被告。四、原告诉请的违约金起算时间已超过法律规定的三年诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、身份证复印件，二、企业信用信息公示报告，共同证明原、被告具有适格的诉讼主体资格。三、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，四、云南省地方税务局通用机打发票，五、《收据》，共同证明原、被告达成买卖涉案房屋的合意，且原告已按约履行了付款义务，并已实际接收涉案房屋。六、《关于福缇岛住宅小区零星用地整合未完成的情况说明》、《申明》，共同证明自原告接房至今，被告均以涉案小区零星用地整合未完成，需待政府招拍挂整合完成后方能办理涉案房屋产权证为由，拖延履行办证义务。经庭审质证，被告对原告提交的证据一至六的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据三至五的证明目的不予认可。被告昆明康源房地产开发有限公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：一、国有土地使用证，二、建设用地规划许可证，三、建设工程规划许可证，四、建设工程施工许可证，五、商品房预售许可证。共同证明被告开发建设的涉案房屋行政手续完备，系合法销售，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实有效。六、《商品房购销合同》，七、合同补充协议，八、商品房购销合同登记备案表，共同证明原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，且已向房管部门办理了合同登记备案手续。被告的义务是为原告代办产权申报，并非是在一年内办理好涉案房屋的产权证，原告在接房后未明确委托过被告代为办理产权申报，也未向被告交付过办证材料。九、昆明市人民政府关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知（昆政发〔2012〕32号），十、昆明市审计局文件（昆审投意〔2017〕3号）,关于《云南中立工程造价咨询有限公司及云南中立会计师事务所有限公司关于福缇岛项目零星用地土地储备支出评审报告》的审核意见，十一、盘龙区人民政府、昆明市国土资源局盘龙分局昆明康源房地产福缇岛零星土地整合项目《土地移交书》，十二、昆明市城镇土地管理（盘龙区）昆明康源房地产福缇岛零星土地整合项目《权属界址点成果》，十三、盘龙区人民政府《关于福缇岛零星整合土地收储项目土地看护承诺的情况说明》，十四、昆明市规划局关于康源房地产“福缇岛”项目零星地块的整合意见（昆规函〔2011〕35号），十五、昆明市土地矿产储备中心关于对康源房地产“福缇岛”项目零星整合地块征收的函，十六、昆明市盘龙区人民政府办公室《关于对康源房地产“福缇岛”项目零星整合地块开展土地征收的通知》，十七、福缇岛零星土地整合项目国有土地权属的情况说明，十八、关于福缇岛住宅小区整合零星用地征地71.37㎡的权属情况说明，十九、关于“请予配合开展福缇岛项目办理零星土地挂牌及社会维稳的函”的回复意见，二十、国有土地使用权协议出让意向用地公示，共同证明自2011年起，昆明市规划局、盘龙区人民政府、昆明市土地矿产储备中心、盘龙区土地局、盘龙区税务局、青云街道办事处、郭家凹居民小组等多家单位就被告开发的“福缇岛”项目零星地块整合项目进行过多次协调处理，于2016年9月2日，昆明市土地矿产储备中心、昆明市盘龙区人民政府签订了《零星整合用地国有土地收购合同》，明确委托昆明市盘龙区人民政府收购“福缇岛”项目零星土地整合项目地块，因此涉案房屋的产权证需待零星整合地块公示通过并摘牌后才能申报办理，此程序性流程非被告所能控制。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据一至二十的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据六至八及证据九至二十的证明目的不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；双方对证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分一并进行阐述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2014年10月28日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2014102977583），约定由被告向原告出售座落于盘龙区昙华社区郭家凹福缇岛小区8幢513号房屋；套内建筑面积68.34平方米；总房价为773077元，首付233077元，剩余价款540000元向银行贷款支付；交房期限为2014年10月31日前；被告在原告实际接房之日起一年内，为原告代办产权申报手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并于2015年3月5日实际接收涉案房屋。现原告以被告未能按约为其办理涉案房屋产权证为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本案争议的焦点为：被告是否应承担逾期办证的法律责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告诉请的违约金诉讼时效问题，原告当庭提出放弃2016年3月7日之前的违约金，将违约金起算时间变更为从2016年3月8日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告诉请的违约金计算时间未超过法律规定的三年诉讼时效期间，对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。在双方签订的合同中原、被告并未就逾期办证违约金进行过特别约定，原告系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条提出的权利主张，然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。本案欲确认被告是否承担逾期办证责任，首先需明确逾期办证的原因是否由被告造成。依据庭审辩论及被告提交的政府职能部门通知、意见等证据，涉案房屋未能办理房屋产权证系因零星土地整合工作尚未完结，以致房屋产权管理部门暂不予办理所致。零星土地是指在拟建涉项目用地周边，被城市规划道路红线或铁路、河道等控制界限分割不具备单独开发条件的用地，而零星土地的整合工作需要相关政府职能部门按照法律法规履行各自审批手续共同推进，工作进度及时间并非被告所能掌控，再结合整个“福缇岛小区”项目除涉案房屋所在的第八栋楼外，被告已协助其余楼房业主办理了产权登记，并均已获得《不动产权证》的事实，被告在逾期办证上并无主观过错。被告在经主管部门批准进行施工的情况下，发生零星土地整合需补充履行用地手续的事实，原告并无证据证明该事实系由被告的原因所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，逾期办证责任不应归责于被告，但考虑涉案房屋长期未取得《不动产权证》，目前尚处于正在办理过程中，对原告产生了一定预期损失，本院酌情判令被告一次性给予原告3000元补偿。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：一、被告昆明康源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨乐支付补偿款3000元；二、驳回原告杨乐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2501元，由原告杨乐承担2433.48元,被告昆明康源房地产开发有限公司67.52元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  杨君秋人民陪审员  陈 琳二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陶 园