上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10357号之一上诉人(原审原告)：周红香，女，1976年10月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：贺文毅，上海合呈律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国电信股份有限公司上海分公司，营业场所中国(上海)自由贸易试验区。负责人：马益民，总经理。委托诉讼代理人：陈友峰，上海齐坦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，营业场所上海市。负责人：张宜军，总经理。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。原审第三人：上海富绅餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：葛玉杰，总经理。原审第三人：葛玉杰，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。原审第三人：李黄平，男，1957年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。上诉人周红香因与被上诉人中国电信股份有限公司上海分公司(以下简称“中国电信”)、中国铁塔股份有限公司上海市分公司(以下简称“铁塔公司”)及原审第三人上海富绅餐饮管理有限公司(以下简称“富绅公司”)、葛玉杰、李黄平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周红香上诉请求：撤销原判,发回重审或依法改判支持周红香的诉讼请求。事实和理由：1、葛玉杰向李黄平承租的范围为本市南车站路XXX号全幢(以下简称“系争房屋”)的2－4层商铺房屋，不包括系争房屋楼顶，葛玉杰无权将系争房屋楼顶进行转租。且葛玉杰与周红香间的租赁关系已于2017年9月9日解除。2、周红香于2015年1月9日取得系争房屋所有权，为系争房屋合法所有权人。2016年4月24日，周红香向中国电信、铁塔公司告知系争房屋已发生产权人变更。富绅公司与中国电信签订租赁合同未经房屋权利人授权，中国电信也未对相对方的签约资质尽审核义务，故中国电信、铁塔公司在承租系争房屋楼顶时存在严重过错，不构成善意第三人，中国电信、铁塔公司在2015年1月9日至2017年9月9日期间向葛玉杰支付租金显属不当，其应向周红香支付上述期间的租金。3、周红香对葛玉杰与中国电信、铁塔公司之间擅自进行无权转租及承租的行为并不知情，也未对此进行过事先同意。4、一审法院适用法律错误。周红香自2015年1月9日起成为系争房屋的唯一合法产权人，却不能享有2015年1月9日至2017年9月9日期间系争房屋楼顶的出租收益，显属不公。因葛玉杰无权转租且中国电信、铁塔公司存在重大过错，故葛玉杰与中国电信、铁塔公司间的租赁合同并非合法有效，严重损害了周红香的合法权益。被上诉人中国电信辩称：1、葛玉杰与李黄平签订的《房屋租赁合同》合法有效，承租期间，葛玉杰作为富绅公司法定代表人与中国电信签订《通信基站租赁合同》，作为出租人的李黄平未提出任何异议，应视为其认可，故中国电信与富绅公司签订的租赁合同应属有效。中国电信已按约履行合同义务，不存在过错和违约。2、周红香取得系争房屋全部权利后，也未向中国电信告知权利的变更情况。2015年11月1日中国电信已将通信基站的权利义务变更给铁塔公司，中国电信不是合同的当事人，周红香要求中国电信按2017年9月9日其与铁塔公司约定的使用费标准支付2015年1月9日至2015年10月31日期间使用费，显属不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人铁塔公司辩称：李黄平对于中国电信与富绅公司建立租赁关系是明确知晓的，但李黄平并未提出任何异议。之后，周红香取得系争房屋权利，其作为产权人应明知自己所有房屋的状况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人富绅公司、葛玉杰陈述称：李黄平对于通信基站的建设是明知且认可的，2013年葛玉杰与李黄平就楼顶基站事宜进行过协商并签订协议一份，约定葛玉杰每年补给李黄平人民币2万元(以下币种均为人民币)。因此，系争房屋楼顶租给中国电信做通信基站，李黄平是知晓，周红香也是知情的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李黄平书面述称：李黄平同意周红香的上诉意见。根据李黄平与葛玉杰签订的租赁合同之约定，葛玉杰是无权转租系争房屋2－4层，无论是楼顶还是墙面。周红香向一审法院提起诉讼，请求判令：按照周红香与铁塔公司所签合同约定的使用费(每年96,000元)标准，由中国电信向周红香支付2015年1月9日至2015年10月31日期间占用房屋楼顶部位的使用费77,589.04元，由铁塔公司向周红香支付2015年11月1日至2017年9月9日期间占用房屋楼顶部位的使用费178,586.30元。一审法院认定事实：周红香与李黄平原系夫妻关系。系争房屋原登记的权利人为李黄平，2012年11月12日房屋权利人变更为周红香和李黄平按份共有，其中周红香占60%份额，李黄平占40%份额，2013年12月2日，周红香和李黄平经法院调解离婚，签署的离婚协议约定系争房屋权利归周红香所有，2015年1月9日系争房屋产权变更登记至周红香一人名下。葛玉杰系富绅公司法定代表人，葛玉杰、李黄平于2011年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定李黄平将系争房屋2－4层出租给葛玉杰用于经营，租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日止。2013年8月13日，葛玉杰以富绅公司名义与中国电信签订《通信基站租赁合同》，将系争房屋楼顶场地出租给中国电信用于安装通信设施设备，租赁期自2013年9月1日起至2018年8月31日止，年租金80,000元。合同生效后，中国电信按约履行支付租金义务。合同履行期间，根据行政部门相关规定，中国电信所属的通信铁塔相关资产自2015年11月1日起转让给铁塔公司，为此，富绅公司与中国电信签订的《通信基站租赁合同》项下承租人的权利义务由铁塔公司承继。之后，富绅公司、葛玉杰与铁塔公司三方又签订《黄锦蓬营改增补充协议》，约定原富绅公司与中国电信签订的《通信基站租赁合同》中出租主体变更为葛玉杰。铁塔公司按约支付租金直至2017年8月31日。周红香在2015年1月9日取得系争房屋产权证后，曾要求葛玉杰按照其与李黄平签订的《房屋租赁合同》约定履行支付租金义务，在履行中，因葛玉杰违约，故周红香提起诉讼，要求解除葛玉杰与李黄平签订的《房屋租赁合同》，经法院审理后，认定葛玉杰构成违约，故作出判决葛玉杰与李黄平签订的《房屋租赁合同》于2017年9月9日解除。判决生效后，周红香与铁塔公司签订《移动通信基站楼顶塔/楼顶抱杆租赁协议》，约定自2017年9月10日双方建立租赁关系，由铁塔公司向周红香支付原安装在系争房屋楼顶的通信设施设备场地使用费，每年96,000元。之后，周红香以系争房屋楼顶非葛玉杰承租范围，葛玉杰、富绅公司无权对外出租该部位，中国电信、铁塔公司在签约时未尽审查义务，不构成善意第三人，中国电信、铁塔公司在2015年1月9日至2017年9月9日期间占有系争房屋楼顶部位侵犯周红香权益为由，向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，葛玉杰、李黄平签订的《房屋租赁合同》合法有效，葛玉杰在承租期间，以其作为法定代表人的公司名义与中国电信签订《通信基站租赁合同》，将属于承租房屋共有部分的楼顶部位出租给中国电信用于安装通信设施设备并无不妥，中国电信根据相关行政条例与房屋实际使用人签订协议亦符合规定，铁塔公司系根据相关规定承继中国电信通信铁塔相关权利义务，其与富绅公司、葛玉杰签订的相关协议均系当事人真实意思表示且不违反法律规定，故相关协议均属有效，协议各方亦均按照约定履行各自义务。在中国电信、铁塔公司与富绅公司、葛玉杰协议履行期间，周红香和李黄平作为系争房屋权利人，应当对系争房屋的出租负有注意义务，根据查明的事实，在协议履行的若干年间，李黄平对此从未提出异议，而周红香现称对此不知情，其所称有悖常理。现周红香在中国电信、铁塔公司已履行支付租金义务的情况下，再要求两公司按2017年9月9日其与铁塔公司所签合同中约定的使用费标准支付自其取得系争房屋全部权利之日起至2017年9月9日止的使用费之诉请，显属不当，故对其诉请，法院不予支持。一审法院判决：周红香要求中国电信股份有限公司上海分公司支付2015年1月9日起至2015年10月31日期间占用本市南车站路XXX号房屋楼顶部位使用费77,589.04元和中国铁塔股份有限公司上海市分公司支付2015年11月1日至2017年9月9日期间占用本市南车站路XXX号房屋楼顶部位使用费178,586.30元的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。葛玉杰在承租期间，以其作为法定代表人的富绅公司名义与中国电信签订《通信基站租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合同的效力并不受出租人是否享有租赁物权的影响。之后铁塔公司根据相关规定承继中国电信通信铁塔的相关权利义务，其与葛玉杰、富绅公司签订的《黄锦蓬营改增补充协议》亦是各方真实意思表示，协议也不存在法律规定的合同无效的情形。故上诉人周红香关于前述合同及协议均属无效的意见，于法无据，本院不予支持。上述合同及协议履行过程中，中国电信、铁塔公司已分别按约履行支付租金义务。而李黄平、周红香作为系争房屋的权利人从未对葛玉杰出租事实提出过异议。在周红香取得系争房屋全部权利后，其与铁塔公司又建立新的租赁关系，现其称对通信基站事宜并不知情，不合常理。一审判决对周红香要求中国电信、铁塔公司按其与铁塔公司所签合同约定的使用费标准支付自其取得系争房屋全部权利之日起至2017年9月9日止的占用费之诉请不予支持，并无不当，本院认同。综上所述，周红香的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,143元，由上诉人周红香负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 王 珍审判员 俞 璐二〇一九年十二月二十日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……