江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2476号上诉人（原审原告）：刘海波，男，1962年3月16日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：李靖，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海松，江苏安淮律师事务所律师。被告：淮安盛元房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海西路165号。法定代表人：刘长明，该公司董事长。委托诉讼代理人：范建军，江苏钻石律师事务所律师。上诉人刘海波因与被上诉人淮安盛元房地产开发有限公司(以下简称盛元公司)商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘海波上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、《商品房买卖合同》约定交房时间是2017年9月30日，合同约定超过90日交房，上诉人享有合同解除权，而按照一审法院认定，被上诉人于2018年6月才通知交房，远远超出合同约定的时间，因此上诉人要求解除合同符合双方的约定；2、上诉人购买的商铺，从被上诉人提供的效果图上看，该商铺位于整个小区的东南角，门口就是广场，交通四通八达，没有任何障碍物妨碍交通。现规划为广场的位置却存在一栋6层建筑，四周用围墙圈住，造成上诉人购买的商铺与广场割裂，根本无法发挥商铺的效果，上诉人购买房屋的价值无法实现，即合同目的无法实现，符合法定解除条件。因此一审认定上诉人要求解除合同无事实与法律依据错误，请求二审依法审理。被上诉人盛元公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原告刘海波向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告订立的《商品房买卖合同》；2、被告退还购房款2426368元并承担利息（按年利率8%，自收款之日起计算至款项退清之日止）。一审法院认定如下事实：位于本市海洲•铂兰庭建设项目由被告投资开发。2014年9月29日，被告（甲方）与案外人淮安市福力特工程有限公司（乙方，以下简称福力特公司）就上述建设项目签订《高层铝合金门窗制作安装承包合同》。2016年12月10日，双方就以房抵款、工程付款等相关事宜签订《补充协议》，约定：一、目前施工的铝合金门、窗，因铝型材涨价、窗框清理、原窗扇材料资金积压等因素，经甲、乙双方友好协商，甲方补贴乙方45万元；二、原合同中以房抵款的商品房，除以形成销售的外，不再抵商品房，现以21-2号商铺（189.56㎡×12800元/㎡＝2426368元）抵部分工程款；三、2017年1月15日前20#楼、21#楼商业铝合金门、窗须全部完成（除甲方原因外），春节前若电梯安装具备使用条件，须完成16#、17#、18#楼窗扇的安装；四、工程付款调整：1、2017年春节前完成上述工程后，付工程款50万元，销售情况良好，可以再付5万元；2、2017年春节后按甲方编排进度要求完成后，每月付工程款100万元；3、全部工程竣工验收备案付至工程款的95%。福力特公司法定代表人刘海波在协议上签名并加盖了公司印章。2017年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海洲•铂兰庭第21幢21-2号房屋，总价2426368元，房屋用途为商业；买受人于2017年1月11日签合同付款1226368元，余款计人民币120万元，买受人自合同签订之日起7日内办理按揭贷款手续或以现金形式付清余款，按揭贷款的利率及相关手续事宜由买受人与银行协定；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同；出卖人逾期交房90日后，买受人有权解除合同；出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，在具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……；合同就其他事项也进行了约定。2017年1月21日，被告向原告出具1226368元购房发票。2018年6月，被告向包括原告在内的相关业主邮寄了交房通知书，通知相关业主于2018年6月25日开始分批交房。原、被告双方尚未办理房屋的交接手续。2018年9月4日，原告诉至一审法院并提出上列诉请。审理中，福力特公司向一审法院提交了说明，主要内容是其与盛元公司2016年12月10日签订补充协议，约定盛元公司以其21-2号商铺，折价2426368元抵部分工程款，事后由福力特公司法定代表人刘海波与盛元公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘海波购买上述房屋，涉及的购房款与盛元公司拖欠福力特公司的工程款直接充抵，即福力特公司对盛元公司到期债权2426368元全部转让给刘海波……。被告对上述证明表示不完全属实，被告将所欠福力特公司的1226368元工程款抵充原告的购房款，该部分款项属债权转让，这是三方协商，且福力特公司办理了相关手续，开具了收到被告1226368元工程款的收据，被告向原告出具了收到其房款1226368元购房款的发票，另120万元也全部转让给刘海波没有事实依据。另查，福力特公司就承接盛元公司案涉小区工程的铝合金门窗工程款结算，于2018年9月向本院起诉，福力特公司要求盛元公司给付所欠工程款。本院经查明确认，福力特公司承接案涉工程总价款为11954384.09元。福力特公司自认盛元公司已支付工程款为11373759元。盛元公司对已付款表示需要核实，但之后其未向本院反馈核实结果。本院后确认福力特公司自认的盛元公司上述付款金额，2019年1月9日，本院判决盛元公司给付所欠工程款。该判决已生效。本案审理中，对于被告辩称原告尚欠购房款120万元，原告表示不予认可。在福力特公司已收工程款中，已将本案房款2426368元全部计入，原告购房款全部履行完毕，被告未开具全部发票，不影响工程款以房抵款的行为。原告向本院提交的被告向福力特公司付款明细中，列明的所收款项中有门面全款2426368元。审理中，原告还表示，其对于案涉房屋的现状知情。当时做工程时，旧楼就存在。在办理以房抵款手续中，被告提供几套房供原告挑选，原告按当时售房沙盘挑选，被告也说明6层旧楼在交房时要拆掉，所以当时原告和另外一个购房者选择涉案房屋并排的两个商铺。在交房日期到来后，另一购房者发现小楼还未拆除，所以向被告提出退房要求，被告与其办理了退房手续，而原告向被告提出同样的要求时遭到拒绝。因目前整个广场被６层楼人为隔断，造成交通、人流、外观形象均无法保证，不能按照合同约定实现商业用途，造成原告方合同目的不能实现，因此，不管是被告存在欺诈行为，还是因被告的现场宣传给原告造成重大误解，合同都应依法解除。被告表示，旧楼客观存在原告是清楚的，拆迁属于政府工作范围，被告无权决定拆迁与否，也不可能做出承诺在交房时将房屋拆迁。按照原告陈述，购房时提供了几套房屋，原告自己挑选了涉案房屋，不存在被告欺骗隐瞒。对于其他业主退房，与本案无关，是多种原因，不是因为该楼未拆迁。被告所建房屋完全按照政府规划建设，旧楼是在规划红线以外，到目前为止在政府规划中该楼还存在。原告作为福力特公司法定代表人在施工现场进行施工，对现场很了解，更何况该商铺可以使用，并没有完全封闭。被告是否存在欺诈，原告提交的证据无法证明。一审法院审理中，对案涉现场状况进行了拍摄勘察，案涉商铺面朝东，商铺门前有较大面积的平台，使用通行无影响。商铺门前为南北向道路，正常通行。西商铺北角前有一幢旧式六层楼房，因该楼商铺向西无法通行。根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：1、原告是否全部履行款义务；2、原告主张解除《商品房买卖合同》的理由能否成立。关于争议焦点1，一审法院认为，基于被告与案外人福力特签订的以房抵款《补充协议》，被告于2017年1月11日与原告签订了商品房买卖合同。被告与福力特公司所订补充协议及被告与原告订立的商品房合同依法成立，当事人应依约定行使权利并履行义务。对于应付房款2426368元，补充协议约定，以案涉商铺折抵盛元公司所欠福力特公司的工程款。根据该约定及原告向一审法院提交的相关证据，能够证明原告全部履行了支付购房款的义务。被告辩称只收到1226368万元，尚欠120万元，虽然其只开具了1226368万元发票，但并不影响补充协议及商品房买卖合同的履行，也不能说明原告尚欠120万元，故被告辩称的理由不能成立，不应予采纳。关于原告主张解除《商品房买卖合同》的理由能否成立。一审法院认为，首先，案涉商品房买卖合同就合同的解除，仅约定逾期交房及买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书，买受人有权解除合同。此外，相关司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同。而案涉房屋，并不存在上述约定或法定的解除情形。其次，原告作为福力特公司的法定代表人，参与了福力特公司承接被告开发的案涉工程的施工，其对案涉房屋的现状知情。且其也称购房时，被告提供了几套房屋，是其自己挑选了涉案房屋。原告作为完全民事行为能力人，应当对其判断及选择负有责任。根据现场勘察，案涉商铺门前使用通行无任何障碍，商铺西北角因有旧楼存在，商铺往西北无法通行，但不足对原告的商铺经营使用产生重大影响。对于旧楼的处置，涉及到政府的规划建设及相关征收，对该房屋被告并不具有处置权。原告称被告承诺交房时拆除旧楼，但被告对此并未认可，原告对此也未举证证明被告向原告作出过相应承诺，原告对此应承担举证不利的后果。原告主张解除案涉合同，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告刘海波的全部诉讼请求。案件受理费26211元，财产保全费5000元，合计31211元，由原告刘海波负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人要求解除合同的依据主要有两点：一是被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现，上诉人享有法定解除权；二是双方约定解除合同的条件已经成就，上诉人享有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。上诉人认为案涉商铺门前存在的旧楼严重影响商铺的使用，导致商铺商业价值受影响，因此无法实现其购买商铺的合同目的。本院认为，首先，案涉房屋是被上诉人用以抵冲上诉人的工程款的，上诉人自认其在签订《商品房买卖合同》时，对于房屋的现状是清楚的，其是在几套房屋中选择了案涉商铺，故案涉房屋价格应该是双方就商铺的现状及市场价值协商一致的结果；其次，上述人陈述被上诉人承诺交房时旧楼就拆除，对此被上诉人不予认可，而且对旧楼的拆除，被上诉人不具有处置权，故上诉人认为被上诉人有拆除的义务，无事实与法律依据。因此，上诉人认为因为旧楼的存在导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，无事实与法律依据，上诉人据此要求解除合同不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人于2017年9月30日前交付房屋。逾期超过90日后，上诉人有权解除合同。被上诉人于2018年6月才通知上诉人交付房屋，逾期远远超过90日，因此上诉人享有约定解除权。上诉人在二审上诉理由中以其享有合同约定解除权为由要求解除合同，应当得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但是因上诉人二审增加要求解除合同的新理由，导致一审适用法律错误，本院予以纠正；上诉人的上诉请求正确，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初3421号民事判决；二、解除上诉人刘海波与被上诉人淮安盛元房地产开发有限公司于2017年1月11日签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人淮安盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人刘海波的购房款2426368元及利息（按银行同期贷款利率标准从2017年1月21日计算至实际支付之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26211元，保全费5000元，二审案件受理费26211元，均由被上诉人淮安盛元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇一九年十二月九日书记员  王 姝