杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初12393号 原告：钱昭广，男，1955年11月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告：潘华英，女，1955年12月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：钱雄，男，1984年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：顾颖，女，1985年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈水芬，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告钱昭广、潘华英与被告钱雄、顾颖所有权确认纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年9月9日第二次公开开庭进行了审理。原告钱昭广、潘华英，被告钱雄，被告顾颖及其委托诉讼代理人陈水芬到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长三个月的普通程序审理期限。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认两原告享有坐落于杭州市西湖区所有权（估价180万元）；2.两被告协助办理坐落于杭州市西湖区变更登记为两原告名下；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系，两原告与钱雄是父母儿子关系，与顾颖是公婆儿媳关系。2017年1月初，两被告强烈要求两原告给其儿子（即两原告孙子）购置学区房，并称已看好房，务必先汇购房定金。两原告无奈，考虑诸多方面后决定筹资购置，并于同年1月5日先向顾颖持有的工商银行卡汇去购房定金8万元。2017年1月29日，两原告与两被告特拟写了一份《协议书》，并由原被告亲笔签名确认。《协议书》明确约定：该房坐落于杭州市西湖区（以下简称涉案房屋），建筑面积59.5平方米，出售总价168万元，中介费及房屋转让税费15万元，共计人民币183万元，均由两原告负责出资；如资金不足部分，以两被告名义向银行贷款，所贷款项仍由两原告承担还贷本息至完毕；该房地产权虽均登记在两被告名下，但两原告是实际的房地产权的所有权人；两原告享有居住权；未经两原告同意，两被告不得擅自转让（出售）、抵押、贷款等。于是两原告按约从工商银行瑞安支行兴隆分理处分三次向顾颖持有的工商银行杭州市广电支行卡号62×××82汇款计人民币124.2万元（其中2017年1月5日汇款8万元，2017年2月9日汇款1万元，2017年2月21日汇款115.2万元），并由顾颖办理交易购房款及房屋转让税费、中介费等手续。剩余房款60万元以顾颖名义向工商银行贷款，但仍由两原告偿还房贷本息（每月需还贷本息3365.44元，但实际每月汇款3370元）至今。综上，原被告已拟写签订了《协议书》，并由双方当事人亲笔签名确认，依法明确约定并足以证实认定，购房款、税费、中介费及偿还房贷本息等均由两原告出资；房地产权虽登记在两被告名下，但两原告是实际的房地产权的所有权人。为维护自身合法权益，根据物权法第32条、第33条、第39条及有关法律法规，特诉至法院。 被告钱雄辩称，两原告诉称内容属实。2016年底，钱雄与妻子顾颖商议由两原告出资在杭州市西湖区购买学区房，方便儿子钱义琰（即两原告孙子）日后就近上学。两原告同意出资，但希望所有权仍归其所有。2017年1月初，经杭州市我爱我家房地产中介公司物色到涉案房屋，两原告在场的情况下两被告与中介公司签订了购房协议。2017年1月5日，两原告向顾颖所持工商银行卡号汇入购房定金8万元。2017年1月29日，两被告及孩子回老家过年时又与两原告签订了所有权归属协议，协议内容大致是：涉案房屋出售价168万元，中介费及房屋转让税费15万元，共计人民币183万元均由两原告出资，房地产所有权虽登记在两被告名下，但两原告是实际的房屋所有权人。后两原告按约将购房款陆续汇入顾颖的工商银行卡内，再由顾颖转汇给工商银行、房屋介绍所等。以上均是事实。从法律上看，购房首付和贷款均是两原告出资，虽然涉案房屋登记在两被告名下，但有协议约定并禁止两被告行使权利，故涉案房屋确属两原告所有；从情理上说，两原告以两被告名义购房时顾及孙儿户口在两被告名下，方便日后就学；从道德上讲，儿孙应孝顺父母，不应与父母争利，从维护公序良俗的角度，涉案房屋所有权归两原告理所当然、天经地义。 被告顾颖辩称，本案是由顾颖向钱雄提起离婚而引发的所有权确认纠纷。但涉案房屋的所有权并非由两原告单独享有，而是由原被告四人共同享有。理由是：1、原被告的《协议书》第一条约定双方拟定购买涉案房屋，说明有双方计划共同购买的意思表述；第四条“该房的房地产权均登记在甲方名下，但乙方是实际的房地产权的共有权人，有权利居住”，该条明确表述两原告是房屋的共有权人，而非单独所有权人。这里不得不提到钱昭广的身份，其是退休法官，对于法律的理解自然比一般人要强，《协议书》也是由其提供让两被告签字的，表述必然是经过深思熟虑的。如果初衷认为房屋是两原告单独所有，不会这样表述，肯定会表述两原告是房屋产权人，与两被告无关之类的意思。并且，涉案房屋使用顾颖的名额与额度进行贷款，《协议书》虽提到两原告会还本付息，但毕竟房贷时间长，主要还贷义务还是会压到顾颖身上，从公平原则出发，顾颖也应该是房屋的共有权人之一。2、从该《协议书》的来源看，当初是由钱昭广直接打印后让顾颖签字的，落款时间是2017年1月29日。两原告在诉状中也承认2017年1月原被告已经在计划购买学区房了，且1月5日钱昭广给顾颖的账户汇入购房定金8万元，而原告向顾颖账户支付首付款115.2万元的时间是2月21日。也就是说两原告拿出该协议是在交完定金之后，支付首付之前，此时定金已经交纳，不签该协议就意味着违约，而顾颖当初想着毕竟是为了孩子读书，就签了协议，签协议时不说有胁迫的意思吧，但至少当时顾颖已经骑虎难下。3、涉案房屋是以顾颖的名义进行的贷款，现在贷款也全部是顾颖每月在归还。涉案房屋买入时带租赁，本来租金完全可以抵每月的按揭，但钱雄收取租金后就没有拿出来付过按揭，按揭款一直从顾颖的工商银行卡上划扣。因为潘华英作为奶奶没有带孙子，所以从2017年4月至2018年1月每月汇入的款项相当于是孩子的生活费。但从2018年2月起两原告就没有给顾颖汇过任何款项，所有费用全由顾颖一人承担。4、购房的相关费用均由顾颖支付，包括因租客提前退租而退给租客的5000多元、简单装修费用以及水、电、煤、物业费等，两原告及钱雄均未支出过任何费用。补充意见：一、两原告自始至终没有明确表示首付是借款以及房屋归其所有；二、《协议书》订立目的不是确认房产归属，而是对钱雄作出有效制约，避免其将房屋抵押贷款；三、如《协议书》真实目的是确立房产归属，则显示公平，应自始无效；四、《协议书》多处存在词语多义性，词语表述不清楚，目的不确切，与事实不符等问题，顾颖对“共有权”的理解是共有居住权；五、协议订立过程中两原告没有遵循诚实信用原则，不是双方真实意思表示，对产权的界定含糊其辞，故意误导以掩盖其真实目的；六、《协议书》约定两原告“承担还贷本息至完毕”事出有因，且两原告未按此约定履行义务。七、退一步讲，即使按照协议约定，顾颖也应享有涉案房屋四分之一份额。综上，请求驳回两原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，钱雄系两原告之子，钱雄与顾颖于2014年5月4日登记结婚，婚后育有一子。 2017年1月29日，两原告（乙方）与两被告（甲方）就购买住房及学区房事宜签订《协议书》一份，约定：一、甲、乙双方拟定购买涉案房屋给子孙作居住及学区房之用；二、该房转让出售总价168万元，中介费及房屋转让税费15万元，共计人民币183万元；三、该房总价款183万元均由乙方负责出资，如资金不足部分，以甲方的名义向有关银行贷款，但甲方所贷款项，仍由乙方承担还贷本息至完毕；四、该房的房地产权均登记在甲方名下，但乙方是实际的房地产权的共有权人，有权利居住，未经乙方同意，甲方不得擅自主张转让（出售）、抵押、贷款等行为。原被告双方在该协议上签字。 2017年1月5日，钱昭广向顾颖汇款8万元用于支付涉案房屋的购房定金；2017年2月9日，钱昭广向顾颖汇款1万元；2017年2月21日，钱昭广向顾颖汇款115.2万元用于支付购房首付款。为购买涉案房屋，顾颖还向工商银行贷款60万元，自2017年5月1日起于每月1号归还贷款本息3365.44元至2047年4月1日止。2017年3月27日，涉案房屋登记在两被告名下。 2017年4月至2018年1月期间，潘华英每月均向顾颖汇款3370元用于归还涉案房屋按揭贷款，此后未再向顾颖汇付上述款项，自2018年3月起至2019年潘华英改为向钱雄汇款3370元，该款并未用于归还涉案房屋按揭贷款。 另查明，两原告户口均不在杭州，也未在杭州缴纳过社保和个人所得税，故不具备在杭购房资格。 以上事实有两原告提供的当事人户口簿、结婚证、《协议书》、工商银行凭证、工商银行借记卡账户历史明细清单、建设银行客户回单及业务回执、杭州市区住房情况查询记录，被告顾颖提供的工商银行借记卡账户历史明细清单结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，两原告与登记权利人即两被告之间关于涉案房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，房屋所有权因此并未转移或变更，只是在当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，两被告因此负有相应的协助办理房屋所有权转移或变更登记的义务。因此，两原告不能根据《协议书》的约定直接取得房屋所有权。其对登记权利人所提出的协助过户登记的请求，也因两原告在诉讼时仍不具备在杭购房资格，且该房屋项下存在按揭贷款，而不具备再行转让交易的条件，其请求因法律上的履行不能而不能得到支持。两原告可待具备履行条件时再行主张。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回钱昭广、潘华英的诉讼请求。 案件受理费21000元，由钱昭广、潘华英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴 凯 人民陪审员  姜克宁 人民陪审员  林秀明 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  赖 芳