江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初3189号 原告：碧桂园智慧物业集团股份有限公司萍乡天玺湾分公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区横板管理处办公室一楼，统一社会信用代码：91360301MA35GEE79L。 负责人：曾悝，总经理。 委托诉讼代理人：洪霖婷，女，项目副经理。 委托诉讼代理人：谢招兰，女，客服副经理。 被告：吴江，男，1972年7月6日出生，汉族，住江西省。 被告:何萍，女，1973年4月1日出生，汉族，住江西省。 原告碧桂园智慧物业集团股份有限公司萍乡天玺湾分公司（以下简称“碧桂园物业天玺湾分公司”）与被告吴江、何萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业天玺湾分公司的委托诉讼代理人谢招兰到庭参加诉讼，被告吴江、何萍经本院传票传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 原告碧桂园物业天玺湾分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年7月31日的综合管理服务费4383.26元(173.94平方米×1.8元/平方米×14个月)；2.被告向原告支付违约金4209.5元（违约金以当月所欠物业费为计算基数，按每日5‰标准计算至2019年7月10日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原告与萍乡碧桂园房地产开发有限公司签订了一份《萍乡天玺湾前期物业服务合同》，约定选聘原告对萍乡天玺湾提供前期物业管理服务。原告按约履行了相应物业管理服务。被告吴江、何萍于2017年4月5日购买萍乡开玺湾6幢2单元2802室房屋，并于2017年4月5日与原告签订了《萍乡天玺湾前期物业服务协议》，约定被告应每月向原告支付物业服务费，逾期付款的应从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。两被告于2018年6月开始拖欠物业服务费至2019年7月共计拖欠8287.48元。原告于2019年3月2日向被告发出欠费追缴函，要求两被告交纳物业费，但两被告仍拒不支付，原告遂诉至法院。 被告吴江、何萍未答辩。 原告碧桂园物业天玺湾分公司针对其诉讼请求向本院提交了原告营业执照复印件、2019年7月2日企业变更信息复印件、两被告身份证复印件、2017年4月05日萍乡天玺湾临时管理规约、2017年4月5日萍乡天玺湾前期物业服务协议、2019年3月1日的物业服务费催缴函、2019年3月2日的EMS快递单、2017年4月5日的商品房买卖合同（预售）、2018年5月23日的期楼收楼通知书、国内挂号信函收据、竣工验收备案表各一份作为证据。被告吴江、何萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。本院经审查认为，原、被告的身份信息虽系复印件，在被告拒不到庭未能提出反证的情况下，本院予以认定；原告提供的其他证据均系原件，能够证明本案待证事实，本院予以认定。 被告吴江、何萍未向本院提交证据。 经审理，本院认定如下法律事实：2017年4月5日，被告吴江、何萍与萍乡市碧桂园投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、两被告购买碧桂园天玺湾小区6号住宅楼2-2802号房屋，房屋建筑面积为174.07平方米；二、交付时间为2018年5月30日前，因买受人原因导致房屋未按期交付的，视为已按期交付房屋；三、买受人的通讯地址为江西省萍乡市开发区公园中路万龙巷2号101室，买受人保证合同中记载的通讯地址有效，该合同的文件采用书面形式以邮寄挂号信方式送达；四、出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司萍乡天玺湾分公司。同日，原告碧桂园物业天玺湾分公司与被告吴江、何萍签订了《萍乡天玺湾临时管理规约》、《萍乡天玺湾前期物业服务协议》各一份，主要约定两被告在每月公历10日前以房屋的建筑面积按每平方米1.8元即每月313.33元的标准向原告支付物业服务费，被告逾期付款应从交费日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2018年3月21日，案涉房屋取得竣工验收备案表。2018年5月24日，萍乡市碧桂园投资有限公司通过挂号信向被告吴江、何萍邮寄送达了期楼收楼通知书，要求两被告按约办理收楼手续。因被告吴江、何萍未按约向原告碧桂园物业天玺湾分公司支付物业服务费，原告于2019年3月2日通过EMS向两被告邮寄送达了物业服务费催缴函，要求两被告应在2019年3月30日前向原告支付2018年6月1日起至2019年2月28日期间的物业服务费4351.94元，违约金1534.13元。两被告仍未向原告支付相应物业服务费，原告遂诉至法院。 另查明：原告碧桂园物业天玺湾分公司于2019年1月28日登记成立，名称变更前为广东碧桂园物业服务股份有限公司萍乡天玺湾分公司，经营范围包括物业管理、房地产中介、物业租赁等。 本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业天玺湾分公司与被告吴江、何萍签订的《萍乡天玺湾前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，开发商已履行了通知义务,被告在约定的收房时间未前往收房,按房屋买卖合同约定,应视为已交房。原告已按约定提供了物业服务,但两被告一直拒交物业服务费,违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告请求两被告支付自2018年6月1日起至2019年7月31日期间的综合管理服务费即物业服务费4383.26元（313.09元/月×14个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题。本案《萍乡天玺湾前期物业服务协议》约定，逾期付款应从交费日的次月1日起，按日支付应付费用的5‰作为违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定,原告并未举证其因两被告逾期支付物业服务费所产生的损失，原告应承担举证不能的不利后果,本院结合本案实际情况认定两被告逾期付款的行为对原告造成的损失为预期利息损失，故本案协议约定的违约金计算过高，依法应予调整。综合考虑原告对未付款利息的期待利益等因素，结合涉案物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定及违约金的性质，本院参照民间借贷的利息利率规定，酌定按年利率24%确定违约金计算标准。两被告应向原告支付自2018年6月1日起至2019年7月10日期间的违约金565.6元（313.09元/月×90个月10天×24%/年=565.6元）。本院对原告超出部分的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴江、何萍应在本判决生效之日起五日内向原告碧桂园智慧物业集团股份有限公司萍乡天玺湾分公司支付自2018年6月1日起至2019年7月31日期间的综合管理服务费4383.26元； 二、被告吴江、何萍应在本判决生效之日起五日内向原告碧桂园智慧物业集团股份有限公司萍乡天玺湾分公司支付自2018年6月1日起至2019年7月10日期间的违约金565.6元； 三、驳回原告碧桂园智慧物业集团股份有限公司萍乡天玺湾分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告吴江、何萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 员  邹小蓉 二〇一九年十二月三日 代理书记员  尹 新