四川省泸州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川05民终1290号 上诉人（原审原告）：邹瑰珉，女，生于1952年12月13日，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何文，四川秉和律师事务所律师助理。 上诉人（原审第三人）：陈康友，女，生于1973年2月15日，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：刘从义，男，生于1962年4月9日，汉族。 委托诉讼代理人：李宏，四川拥彗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘春洪，男，生于1971年5月5日，汉族，住四川省叙永县。 被上诉人（原审第三人）：四川叙永农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省叙永县叙永镇环城中路55号，统一社会信用代码：9151050020500307XF。 法定代表人：徐军，董事长。 委托诉讼代理人：牟强（系公司员工），男，生于1969年11月12日。 委托诉讼代理人：李桃（系公司员工），男，生于1974年7月26日。 上诉人邹瑰珉、陈康友因与被上诉人刘春洪、四川叙永农村商业银行股份有限公司（以下简称叙永农商行）确认合同效力纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹瑰珉委托诉讼代理人刘泽超、何文，上诉人陈康友及委托诉讼代理人刘从义、李宏，被上诉人叙永农商行委托诉讼代理人牟强、李桃均到庭参加诉讼。被上诉人刘春洪经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 上诉人邹瑰珉向本院提出上诉请求：1．依法改判确认邹瑰珉与刘春洪实际签订日期为2014年7月30日，落款时间为2014年1月26日的房屋买卖合同有效，并判决被上诉人刘春洪继续履行合同；2．一审、二审诉讼费用、财产保全费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院未查清诉争房屋买卖合同的实际签订时间即认定上诉人与刘春洪之间未就涉案房屋合同价款进行结算，进而以合同履行存在未知数为由判决合同不能履行属事实认定错误。为维护自身合法权益，故上诉至泸州市中级人民法院请求查明事实后依法予以改判。 被上诉人刘春洪未答辩。 上诉人陈康友针对邹瑰珉的上诉请求辩称：邹瑰珉无任何证据证明涉案合同的实际签订日期是2014年7月30日，也没有证据证明已经支付了购房款220万元。其所提交的收条均是违法高息放贷的证明，与房屋买卖无关。涉案房屋有第三人陈康友的一半产权，也有第三人叙永农商行的抵押权。邹瑰珉的上诉请求不能成立，应予驳回。 原审第三人叙永农商行述称，叙永农商行对涉案房屋享有抵押权。不管房屋买卖合同有效与否，都不能对抗银行的优先受偿权。 上诉人陈康友向本院提出上诉请求：撤销四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初298号民事判决，改判驳回邹瑰珉的诉讼请求。事实与理由：一审法院未查明涉案房屋买卖合同的真实性，认定事实不清；且本案系以房抵债，应按照民间借贷关系审理。一审法院适用法律错误。故请求二审法院查清事实后依法予以改判。 上诉人邹瑰珉针对陈康友的上诉请求辩称，1．陈康友系原审无独立请求第三人，无权提起上诉；2．本案虽有两份房屋买卖合同，但另一份合同标的为260万元的合同没有签订日期，并未实际达成，应以邹瑰珉认可的220万元的合同进行确认；3．本案不属于民间借贷纠纷，无权处分人订立的合同，不影响合同效力，应予确认。 被上诉人刘春洪未作答辩。 被上诉人叙永农商行认可陈康友的上诉请求。 邹瑰珉向一审法院起诉请求：1、依法确认刘春洪与邹瑰珉之间的房屋买卖合同合法有效；2、依法判决刘春洪继续履行合同；3、本案诉讼费、财产保全费用由刘春洪承担。 一审法院认定事实：2014年1月5日，叙永县住房和城乡规划建设局与刘春洪签订《产权调换安置协议》，协议约定，对刘春洪所有的，在叙永镇梁家湾的住宅用房（建筑面积为177.47㎡）和商业用房屋（建筑面积为39.54㎡）进行征收．2014年1月10日，叙永县中成润翔投资有限责任公司为甲方，与乙方刘春洪、刘春涛、刘春茂、刘春艳、刘从义签订了《房屋置换协议》，协议明确，刘春洪置换所得的房屋为：二号楼负一层15号60.28平方米，三号楼负一层1号63.744平方米，、2-1号共计267.818平方米。 2014年1月26日，刘春洪与邹瑰珉签订了《房屋买卖合同》，即本案邹瑰珉主张的合同。该合同约定，刘春洪将上述《房屋置换协议》中置换所得的房屋转让给邹瑰珉，转让价款为220万元。另外，邹瑰珉与刘春洪之间还另外签订了一份《房屋买卖合同》，该份合同的价款为260万元，但没有签订的日期。该份合同上有特别约定：“以上买卖合同，甲方（刘春洪）在还清乙方（邹瑰珉）全部借款及利息后，此合同作废。甲方借款以借条金额为准”。 邹瑰珉主张支付了部分房款，出具的5张《收条》，共计2,130,000元。其中，5张存款依据，共计1,031,800元，另外还有一张250,000元的银行卡取款凭条、2014年1月26日转款139,500元的记录。 1993年7月19日，刘春洪与第三人陈康友登记结婚，2010年1月6日双方登记离婚。2019年2月14日，《四川省叙永县人民法院民事判决书》［（2018）0524民初868号］确认了第三人陈康友对本案买卖标的享有50%份额。 2010年12月13日，刘春洪与第三人叙永农商行（原叙永县农村信用合作联社永宁信用社）双方签订了《抵押合同》（合同编号：2010年永宁信个借字第238号），并办理了抵押登记。《四川省叙永县人民法院民事判决书》［（2015）叙永民初字第1684号］判决叙永农商行对该案标的享有优先受偿权。叙永农商行申请执行，叙永县人民法院于2017年10月25日作出（2017）川0524执1158号执行裁定书，对邹瑰珉和刘春洪买卖的标的进行了查封。 另查明，2014年7月29日，刘春洪向案外人刘刚借款50万元，并办理了公证。并把《房屋置换协议》的原件交由刘刚作为抵押物凭证。 一审法院认为，邹瑰珉与刘春洪在2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》，双方签字并捺印，系真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故邹瑰珉要求确认该合同合法有效的主张，应予以支持。 关于购房款问题。邹瑰珉主张双方签订合同前，其与刘春洪之间有民间借款；在签订合同时，通过结算，把借款转为了购房款，依据为5张《收条》；签订《房屋买卖合同》之后，其已经支付了大部分购房款。因刘春洪未出庭，未对双方结算的事实及依据进行确认。一审法院认为，仅凭邹瑰珉提供的5张《收条》，不足以认定双方已经结算，邹瑰珉举证不充分，应当承担举证不能的法律责任。故对邹瑰珉双方已经结算的主张不予认可。 邹瑰珉的购房款，有部分是借款转化而来，5张《收条》上，无法确认借款本金的多少及利息的高低，也就无法认定利息是否受法律保护。购房款现金支付部分，数额较大，邹瑰珉除了5张《收条》外，没有其它证据予以佐证，无法确认刘春洪是否确已收到。综上，一审法院在该案中对邹瑰珉支付的购房款不予确认，邹瑰珉可以另案诉讼。 根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，邹瑰珉、刘春洪签订的《房屋买卖合同》不是当然无效。该条法律规定，不是对效力的禁止性规定，对合同效力的认定并无影响，仅会对合同的履行产生影响，可能导致履行不能，也就是双方在办理房屋所有权转移登记时有不能顺利实现的可能。若买卖双方在办理物权转让登记时，有一方先行清偿第三人四川叙永农村商业银行股份有限公司的债权，抵押权就消灭，《房屋买卖合同》可以继续履行。故抵押权优先不能当然导致邹瑰珉、刘春洪双方之间的《房屋买卖合同》无效。第三人四川叙永农村商业银行股份有限公司以对邹瑰珉、刘春洪买卖的标的享有优先受偿权，并已申请法院对该买卖标的进行了查封为由辩称涉案《房屋买卖合同》无效的抗辩不能成立。 第三人陈康友以邹瑰珉、刘春洪买卖的标的属于其与刘春洪的共同财产，刘春洪无权处分，故涉案《房屋买卖合同》无效的辩称不能成立。根据邹瑰珉及陈康友提供的《房屋置换协议》、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》（产权调换），上述两份协议签订时间均在陈康友和刘春洪离婚以后，两份协议上无陈康友签字。邹瑰珉、刘春洪是在陈康友和刘春洪离婚后签订的《房屋买卖合同》，故邹瑰珉完全可以相信刘春洪可以处分该标的，有权签订《房屋买卖合同》。而且《房屋买卖合同》有效，并不代表物权就进行了转移，我国实行的是房屋所有权物权转让登记制，房屋转让，只签订合同，未办理转让登记，物权未发生变化。陈康友在几年以后才向法院提起诉讼请求确认对涉案房屋享有共有份额，四川省叙永县人民法院（2018）川0524民初868号判决书确认了陈康友对邹瑰珉、刘春洪买卖的标的享有50%份额。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该判决不会导致邹瑰珉、刘春洪之间的《房屋买卖合同》必然无效。以后，刘春洪可以和陈康友协商，如果取得处分权，该买卖合同可以继续履行。 综上所述，2014年1月26日邹瑰珉、刘春洪双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。但双方买卖的标的，涉及第三人四川叙永农村商业银行股份有限公司的抵押权的优先受偿问题和第三人陈康友的份额问题，是否能顺利履行还是未知数，以及邹瑰珉的购房款也无法确认。故邹瑰珉要求刘春洪继续履行合同的主张不予支持。当然，如果产生了履行不能，邹瑰珉完全可以根据合同主张违约责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定判决一、邹瑰珉与刘春洪于2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回邹瑰珉的其他诉讼请求。案件受理费24,300元，保全费5,000元，由刘春洪负担。 本院二审期间中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：诉争的《房屋买卖合同》是否是真实的房屋买卖关系？邹瑰珉的诉讼请求能否得到支持？针对争议焦点，本院评述如下： 首先，涉案的两份《房屋买卖合同》均未约定房屋的单价，亦未约定交房时间及过户时间，不具备一般的房屋买卖合同形式要件； 其次，邹瑰珉在上诉状中自认，落款日期为2014年1月26日的《房屋买卖合同》实际签订日期为2014年7月30日。但根据在案证据显示，邹瑰珉与刘春洪之间的资金往来均发生在2014年7月30日前，其在2014年7月30日以后并没有向刘春洪支付款项的记录。虽然邹瑰珉出示了刘春洪出具的购房款收条，但是邹瑰珉在庭审中不能就购房款的支付作出合理说明，因此仅凭收条尚不能证明邹瑰珉已实际按照房屋买卖合同约定支付了对价。 再次，邹瑰珉与刘春洪签订的合同标的为260万元的《房屋买卖合同》上已明确载明：“以上买卖合同，甲方（刘春洪）在还清乙方（邹瑰珉）全部借款及利息后，此合同作废。甲方借款以借条金额为准”。此合同虽未签订日期，但客观真实。综合以上证据足以说明邹瑰珉与刘春洪之间的“房屋买卖”起因系双方之间发生的民间借贷。加之邹瑰珉亦未提供证据证明双方对民间借贷进行结算或将民间借贷本息转化为购房款，故本院无法确认双方已对民间借贷已进行结算的事实。 综上所述，本院综合全案证据及当事人在庭陈述，认为案涉两份《房屋买卖合同》实质系刘春洪为其向邹瑰珉借款所签订的担保，邹瑰珉与刘春洪之间应是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系。鉴于邹瑰珉已在之前的庭审程序中明确表示不变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，依法应当驳回其起诉。一审判决认定事实正确，但适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初298号民事判决； 二、驳回邹瑰珉的起诉。 一审案件受理费24,300元退还邹瑰珉；一审保全费5,000元，由邹瑰珉负担。上诉人邹瑰珉及陈康友预交的二审案件受理费24,300元，本院分别予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 靖 审判员 李 野 审判员 蓝 军 二〇一九年十二月十六日 书记员 郑健雄