广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1232号 上诉人（原审原告）：叶燕涛，男，1989年7月8日出生，汉族，住昭平县。 上诉人（原审原告）：冯雪艳，女，1985年8月25日出生，汉族，住昭平县。 共同委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：叶沼泷，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西贺州市宫城旅游投资有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路远东国际城百胜苑20BC。 法定代表人：庄兴凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。 上诉人叶燕涛、冯雪艳因与上诉人广西贺州市宫城旅游投资有限公司（以下简称“宫城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1806号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人叶燕涛、冯雪艳上诉请求：1.请求二审法院在依法维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1806号民事判决第一项、第二项的基础上，撤销民事判决的第三项，判决被上诉人向上诉人支付房屋首付款的利息（利息计算：从2018年11月1起至返还全部首付款之日止，以人民币189688元为基数，按照年利率6%计算），暂时计算至2019年11月1日为人民币11381.28元。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明的部分事实不准确，导致一审判决的部分判决结果错误，理由如下：1.一审判决第3页顺数第8行认定“由于原告自身原因，其未能按照商品房买卖合同的约定按时支付购房款”与事实不符。上诉人在与被上诉人签订合同之后，就按照被上诉人的要求将申请按揭贷款的相关材料提交给被上诉人，由被上诉人向中国工商银行股份有限公司贺州市建设路支行申请办理房屋的商业贷款手续，但在2019年4月30日被上诉人工作人员申国婷以微信的方式向上诉人发通知，告知上诉人因个人征信上出现的一些问题，无法办理银行按揭贷款，要求上诉人一次性全部付清剩余购房款人民币755000元，但是上诉人一直没有收到银行发出的书面通知。上诉人收到了被上诉人的通知后，上诉人到受理商品房贷款申请的中国工商银行股份有限公司贺州市建设路支行核实银行不同意发放贷款的原因。银行给出的理由是因为上诉人的负债比较大，不是因为上诉人的个人征信出现问题不发放贷款。上诉人一直以来都是按时归还其他银行的贷款，并没有失信的问题。银行工作人员认为在上诉人原有贷款的基础上，如果再发放本案的房屋贷款，就会导致上诉人负债过高，担心发放贷款会存在风险，所以不愿意放贷款，直接导致上诉人无法继续履行商品房买卖合同。上诉人无法继续履行商品房买卖合同是银行方面认为发放贷款的风险过高，拒绝发放贷款造成的，属于不可归责于上诉人和被上诉人的原因，也不是在签订合同之前就明确知悉的事实，一审认为是上诉人的原因无法继续履行商品房买卖合同不符合客观事实。2.被上诉人除了应当向上诉人返还购房首付款外，还应当支付房屋首付款的利息。本案商品房买卖合同无法继续履行的原因在于银行认为发放贷款的风险过高，从而拒绝发放贷款，不可归责于上诉人和被上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，本案中无法办理房屋按揭贷款不是上诉人恶意造成的，也不属于上诉人征信问题无法办理贷款，被上诉人依法应当向上诉人退还上述款项并且支付购房款的利息。综上所述，一审判决认定部分事实不清，证据不足，为此，上诉人提出上诉，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人宫城公司上诉请求：1.撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1806号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审及二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决遗漏认定商品房买卖双方就付款方式已达成的约定被上诉人（一审原告）提交的《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》中约定“一、买受人选择贷款方式付款：2、如本合同签订后，因买受人自身原因或贷款政策变化等任何非因出卖人原因，导致金融机构未批准买受人的贷款申请，或实际批准的贷款金额少于买受人申请的金额，买受人均不得以此为由拖延或拒绝按约定支付房款，否则视为违约，出卖人有权依据主合同按主合同第八条及本协议追究买受人的违约责任。7、如买受人按揭贷款或个人住房公积金贷款申请未获批准或银行、公积金管理机构批准的贷款金额低于买受人申请的数额，买受人须在收到出卖人、银行或公积金管理机构中任意一方关于按揭贷款额度的通知之日起10日内向出卖人付完购房金额或补齐首期差额。”以上约定，是双方就当出现买受人的贷款申请未获批准这一情况时的处理。一审判决遗漏此认定，影响了对一审原告的诉讼请求的判断。二、一审判决以“双方签订合同的目的已无法实现”为由判决解除合同，不符合法律规定。一审判决所引用的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条，以上规定的可以解除合同的情形与本案的事实不符。对于第（一）是不可抗力不能实现合同目的，显然买受人的贷款申请未获批准不属于不可抗力。第（二）、（三）、（四）项是一方（违约方）出现该情形，而另一方（守约方）有权解除合同，并非违约方有权解除合同。被上诉人作为有民事能力的成年人，在签署了买卖合同及相关附件时，应当对自己的资信状况、经济能力有认知，对于当贷款申请未获批准时仍应当继续履行购房义务也应当是明知的。被上诉人之所以被拒绝贷款是因为其本人有一小额借款仍在贷款期限内，其完全有能力提前清偿而获得住房贷款。被上诉人之所以要求解除合同，主要原因是在2019年春节过后，贺州市商品房市场出现价格下滑的情况，促使其产生了解除购房合同的想法。依据合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，合同的双方均应当按诚实信用之原则履行合同，法律只赋予了守约一方的解除权，若赋予违约一方以违约事项为由解除合同，则将导致合同领域的不确定性和法律道德风险。综上，一审判决遗漏部分相关事实，错误理解和适用法律，支持了被上诉人基于不正当目的提出的诉讼请求。上诉人提出上诉，请二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判。 针对叶燕涛、冯雪艳上诉，宫城公司答辩称：叶燕涛、冯雪艳未能通过贷款审批以及未能支付剩余购房款完全是因为叶燕涛本人的原因导致，其应自行承担责任。因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，也没有理由支付叶燕涛、冯雪艳利息。 针对宫城公司上诉，叶燕涛、冯雪艳答辩称：一、答辩人银行征信正常，按揭贷款未获银行批准不是答辩人的过错。一审判决认定答辩人未能获得银行贷款的原因是答辩人自身原因与事实不符，应为不可归责双方当事人的原因；二、《商品房买卖合同（预售）》附件四约定在无法获得银行贷款的情况下，答辩人应一次性付清购房款否则视为违约的条款属于格式合同条款，应认定为无效条款。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决双方解除合同，由上诉人返还答辩人已经支付的购房款及利息和其他费用。 叶燕涛、冯雪艳向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告房屋首付款189688元及利息（从2018年11月1日起至返还全部首付款之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算），返还管道燃气安装建设费2800元、保险费9409元，合计201897元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告叶燕涛、冯雪艳与被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司于2018年10月30日订立的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告广西贺州市宫城旅游投资有限公司向原告叶燕涛、冯雪艳返还房屋首付款189688元、管道燃气安装建设费2800元、保险费9409元，合计201897元；三、驳回原告叶燕涛、冯雪艳的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1806号民事判决书。 二审中，双方当事人均未提供有符合民事诉讼法规定的新证据。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四中关于按揭贷款未获批准，买受人应按约一次性支付剩余房款的相关条款是否有效问题 商品房属特殊商品，其特点之一即是价格远远高于普通老百姓当下阶段的购买能力。为了能早日购房，大部分购房户只能选择首付款与银行按揭贷款相结合方式付款。而一旦按揭贷款申请未获批准，如开发商又要求一次性付清剩余购房款的，以普通购房户的经济能力，买卖合同显然将难以继续履行。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，赋予了无过错的商品房买受人在未能订立商品房担保贷款合同后，请求解除合同的权利。 虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》相关条款（即，第一项第2点、第7点），对非因出卖人原因导致金融机构未批准买受人贷款申请之后，买受人应继续履行合同，按约定一次性支付剩余购房款进行了约定。但是，上述格式条款不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也明显加重了买受人的合同义务，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“……加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。根据上述规定，本院认定附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体规定》第一项第2点、第7点中，金融机构未批准买受人贷款申请之后，付款方式变更为由买受人一次性付清剩余房款的补充约定无效。因此，对于上诉人宫城公司根据上述条款提出的上诉人叶燕涛、冯雪艳应继续履行合同、承担违约责任，一审法院不应解除合同的主张，本院不予支持。 二、关于上诉人叶燕涛、冯雪艳是否因自身原因导致金融机构未批准其贷款申请问题 双方当事人对金融机构未批准上诉人叶燕涛、冯雪艳办理案涉商品房商业贷款申请的事实均无异议，但对是否因上诉人叶燕涛、冯雪艳自身原因导致各执一词。本院认为，金融机构对商品房贷款的审批受贷款人征信、收入、负债、抵押物价值以及贷款政策变化等多重因素影响。上诉人叶燕涛、冯雪艳办理按揭贷款的银行，为上诉人宫城公司指定的银行。上诉人叶燕涛、冯雪艳在签订《商品房买卖合同（预售）》时，已经向上诉人宫城公司提供了包括个人征信报告在内的办理银行按揭贷款的全部资料，宫城公司在收取资料时以及在将资料交由指定的银行审核后，并未在合理时间内对上诉人叶燕涛、冯雪艳提供的资料提出异议。现宫城公司主张贷款系上诉人叶燕涛、冯雪艳自身原因造成，应就其主张提供证据。在宫城公司未能提出充分的证据证明上诉人叶燕涛、冯雪艳个人征信存在问题、提供虚假资料、在签订《商品房买卖合同（预售）》后因自身原因造成资产状况恶化或存在其他恶意不办理房屋按揭贷款的行为的情况下，对宫城公司所提出的贷款系上诉人叶燕涛、冯雪艳自身原因造成的主张，本院不予支持。一审判决对此问题认定错误，本院予以纠正。 三、关于上诉人宫城公司是否应当支付购房款本金及利息问题 在金融机构未批准上诉人叶燕涛、冯雪艳贷款申请之后，双方当事人并未能就如何支付剩余房款达成一致意见，因此案涉商品房买卖合同已经不能继续履行。并且从现有证据看，未能订立商品房担保贷款合同并非双方当事人自身原因造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，上诉人叶燕涛、冯雪艳可以请求解除合同，上诉人宫城公司则应当将收受的购房款本金返还上诉人叶燕涛、冯雪艳。同时，考虑到双方自2018年10月30日签订《商品房买卖合同（预售）》至上诉人宫城公司于2019年6月12日收到叶燕涛、冯雪艳发出的解除合同通知书之日，在此期间叶燕涛、冯雪艳实际享有案涉《商品房买卖合同（预售）》合同权益。特别是叶燕涛、冯雪艳在2019年4月30日收到宫城公司工作人员关于金融机构未批准其贷款申请的通知，而自身也无能力消除贷款障碍后，未能在第一时间通知宫城公司选择解除合同，客观上对上诉人宫城公司及时调整销售策略，另行销售案涉商品房造成一定影响。基于公平原则，一审判决上诉人宫城公司无需支付购房款利息并无不当。 综上分析，上诉人叶燕涛、冯雪艳，上诉人宫城公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，虽然适用法律不当，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5321元（上诉人叶燕涛、冯雪艳已预交850元，上诉人广西贺州市宫城旅游投资有限公司已预交4471元），由上诉人叶燕涛、冯雪艳负担850元，上诉人广西贺州市宫城旅游投资有限公司负担4471元。 本判决为终审判决。 审判长  赖雳峰 审判员  黄灵峰 审判员  陈小坤 二〇一九年十二月二十七日 书记员  曾俊豪