河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初5969号原告：张保明，男，生于1963年，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：梁栋、万可，河南光宇律师事务所律师。被告：禹州市昊鼎置业有限公司。法定代表人：李智辉。委托诉讼代理人：付月峰、姚小草（实习）河南禹曦律师事务所律师。原告张保明诉被告禹州市昊鼎置业有限公司（以下简称昊鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理（因当事人对按小额诉讼案件审理提出异议，经审查，该案转为适用简易程序的其他规定审理）。原告张保明及其委托诉讼代理人梁栋、万可，被告禹州市昊鼎置业有限公司的委托诉讼代理人付月峰、姚小草（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保明向本院提出诉讼请求：判令解除原告张保明与被告昊鼎公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》；被告昊鼎公司退还预付购房款41079元及电商服务费20000元；本案诉讼费由被告昊鼎公司承担。事实与理由：2018年1月18日，被告称其出售的位于禹州市××王大道与药城路交叉口北××层××号商铺，2018年5月1日开业。故原告与被告签订《商品房买卖合同》，并且按照合同约定向被告支付了41079元的首付款。另被告要求原告交付电商服务费20000元，也未向原告解释具体用途。同时被告要求与原告签订《商铺委托经营管理合同》，约定向原告交房后，委托被告进行经营管理。原告向被告交付上述费用后，被告未按之前的约定向原告交付商铺，原告多次联系被告要求交房，被告以各种理由拖延。期间，被告要求原告按照合同约定交纳购房尾款，但是原告认为被告总是无理拖延交房，故原告行使不安抗辩权，要求被告先按照合同约定履行交房义务。但是被告一直未向原告交房。被告严重违反合同约定，交房的日期一拖再拖。原告为维护其合法权益，故提起诉讼。被告昊鼎公司辩称：原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。一、被告同意解除与原告签订的合同。因原告未按合同约定向被告交付剩余购房款，其行为已构成根本违约。根据合同约定，被告享有解除合同权，故被告对原告提出解除双方之间合同的诉求予以同意。二、对原告要求判令被告退还首付购房款41079元，没有事实根据，其主张依法不能成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定：××应于2018年4月18日向出卖人支付剩余购房款41079元。因××原因无法继续支付剩余房款，超过180天，出卖人有权收回此商铺且房款不退。原告至今未向被告支付剩余购房款41079元，经被告多次催要据原告不履行，其违约行为产生的法律后果是被告有权收回商铺且不退还已付购房款。故原告的该项诉求应予驳回。三、被告从未向原告收取20000元电商服务费用，当然也没有返还该款项的义务。四、双方签订的《商铺委托经营管理合同》系附条件生效合同，所附条件未成就，合同并未生效，该合同对双方并未产生法律约束力。双方约定的委托期限自原告交清全部房款的次月1日生效，但原告至今未交清全部房款，该合同尚未生效。原告张保明为支持自己的主张，向本院提供的证据有：一、原告张保明身份证复印件，证明原告主体适格。二、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2018年1月18日签订《商品房买卖合同》，但是至今被告未将涉案房产交付原告的事实。三、《商铺委托经营管理合同》复印件一份,证明原、被告于2018年1月18日签订的《商铺委托经营管理合同》违反《商品房销售管理办法》规定:房地产企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。该涉案合同违反上述强制性规定无效。并且涉案合同第五、六、九条属格式条款，限制了买房人的权利、加重了买房人的责任，未采取合理的方式提示买房人注意。被告以此为由，收取原告的20000元的电商服务费，强加风险及成本于原告，这实质上是对该合同内容的虚假宣传，并且根据合同第四条约定被告在委托经营的前3年无需向原告支付任何收益金，严重损害原告方的利益，合同条款显失公平。四、微信聊天记录一份，证明被告对合同条款未向原告尽到告知、说明义务，且加重了原告的负担，减轻了被告的责任。五、收据复印件两份，证明原告向被告支付41079元首付款和20000元电商服务费的事实。六、宣传彩页一份和企业查询单两份，证明涉案房产系被告出资开发，与大宋官窑股份有限公司无关，系虚假宣传。综合以上证据结合被告答辩意见，并根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应先向原告交付房产并使用后，原告再支付剩余房款，根据合同相对性原则及合同顺序，因被告未及时交付房屋，故原告无需交付下余房款，根据双方签订的商品经营管理合同第四条的约定，被告经营的前3年收益折抵房款，根据该项约定，原告不必再支付下余房款。对原告张保明提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告昊鼎公司未向本院提供证据。结合上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2018年1月18日，原告张保明与被告昊鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定：张保明（××）向昊鼎公司（出卖人）购买位于禹州市××街东××·时代广场××号商铺，面积8平方米（最终以政府相关部门的实测面积为准），总价款为82158元，张保明于2018年1月18日前向昊鼎公司支付房款41079元，并于2018年4月18日前支付剩余房款41079元；由于××原因无法继续支付剩余房款，超过180天，出卖人有权收回此商铺且房款不退；出卖人应当在2017年12月31日前交付××使用等内容。同日，原告张保明与被告昊鼎公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：由张保明（委托方）将已购商铺委托交由昊鼎公司（受托方）进行经营管理，委托经营期限自张保明（委托方）交清全部房款的次月1日即2018年5月1日起至2028年4月30日止等内容。合同签订后，原告张保明向被告昊鼎公司履行了支付41079元首付购房款的义务,但对剩余房款41079元，原告张保明未按约定在2018年4月18日前向被告昊鼎公司支付完毕。本院认为，本案争执的焦点为：一、关于涉案合同的效力及解除问题。本院认为，原告张保明与被告昊鼎公司签订《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同。原告张保明要求解除2018年1月18日《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》，被告昊鼎公司亦同意解除，本院予以确认,双方之间的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》予以解除。二、关于被告昊鼎公司是否向原告张保明履行了交房义务。本院认为，《商品房买卖合同》明确载明交房时间为：“2017年12月31日”。但原、被告于2018年1月18日签署《商品房买卖合同》时并未就被告昊鼎公司是否交房提出异议，同日，原告张保明并与被告昊鼎公司协商签订《商铺委托经营管理合同》，将所购商铺委托被告昊鼎公司进行经营管理。故，本院对原告张保明所持被告昊鼎公司未履行交房义务的异议主张不予支持。三、关于原告张保明要求被告昊鼎公司退还41079元首付款问题。被告昊鼎公司认为，原告张保明未依约向其支付剩余房款41079元，根据《商品房买卖合同》约定其有权不退还收取的41079元房款。本院认为，该条款虽系合同明确约定内容，但根据公平原则，结合合同履行情况等因素，原告张保明应按已交款项41079元的30％承担违约责任，由被告昊鼎公司退还原告张保明28755.30元（41079元×70％）。四、关于原告张保明要求被告昊鼎公司退还20000元电商服务费问题。因收款收据上未载明收款人名称，且被告昊鼎公司不予认可，故不能认定系由被告昊鼎公司收取了该款项。据此，本院对原告张保明的该项请求不予支持。原告张保若有新证据，亦可另行诉讼处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条,《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告张保明与被告禹州市昊鼎置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》。二、被告禹州市昊鼎置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张保明款28755.30元。三、驳回原告张保明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1326元，减半收取663元，由原告张保明负担351元，由被告禹州市昊鼎置业有限公司负担312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  耿冬涛二〇一九年十二月九日法官助理张留丽书记员葛丽娟