安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1125民初4477号 原告：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。 法定代表人：郭义龙，执行董事。 被告：郭义龙，男，1977年10月24日出生，汉族，住安徽省定远县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：吴胜利，江苏朗华律师事务所律师。 第三人：姚善鹏，男，1993年4月18日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告王玉宝与被告定远县广源房地产开发有限公司（以下简称“广源公司”）、郭义龙，第三人姚善鹏合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告王玉宝及其委托诉讼代理人朱朝霞，被告广源公司、郭义龙及二被告共同委托诉讼代理人吴胜利，第三人姚善鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉宝向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行2016年4月7日分房协议和2016年12月29日调房协议，确认双塘金铺商业广场三幢东7号房屋归王玉宝所有；2.配合王玉宝将双塘金铺商业广场二幢东7三层、东8三层登记到第三人姚善鹏名下；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用（诉讼保全的投保费用以及案件受理费、案件申请费）。事实与理由：2013年3月份，王玉宝独资成立广源公司，之后经协商，郭义龙、李守波各自出资加入广源公司。郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波出资160万元持股比例20%，王玉宝出资160万元持股比例20%。2016年4月7日，经协商三股东达成分红协议，将公司房屋按出资比例分给三股东处理，各自有权对外出售。郭义龙将其分得的一幢东9、3幢东7房屋与王玉宝分得的一幢东4、东6房屋进行了调换，相互各找了差价。《分房协议》和调房协议达成后，郭义龙、李守波已经按协议约定行使了自己的权利，王玉宝将自己分得的双塘金铺商业广场二幢东7三层、东8三层卖给姚善鹏，二被告仍然利用其控制公司的地位，不配合王玉宝办理房屋登记手续。 广源公司辩称：1.王玉宝提起诉讼的基础是要求履行合同，即分房协议，该协议不是分红协议。广源公司不是该协议的合同相对人，协议书中没有任何有关要求广源公司配合办理房产登记给第三人的约定，王玉宝要求广源公司办理房产过户的诉讼请求属于商品房买卖合同的范畴，但王玉宝仅是代理广源公司与姚善鹏签订购房协议，其不具有要求办理过户的诉讼主体资格。2.目前广源公司尚欠外债600万元以及近60万元的税金，根据《分房协议》的约定，王玉宝对广源公司所欠债务承担20%责任，并在协议签订后2个月内付清，但王玉宝至今在多次要求下拒绝履行协议书约定的偿还公司外债义务，却将公司房产低价转让给姚善鹏，恶意逃避债务的目的明显，严重损害了公司的利益，同时协议书约定出售房产时需缴纳13%的税费，其他房款优先偿还公司所欠康泰医院的600万元借款，但王玉宝出卖多套房屋，均将出卖款据为己有，严重损害公司利益。王玉宝与姚善鹏签订的买卖协议，价格为5500元每平方，远低于股东会确定的14000元每平方的价格，所签协议无效，严重侵害公司利益，恶意转移资产，逃避债务的故意明显，王玉宝作为广源公司代理人签订的购房协议缺乏交付使用条件及交付日期等商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房预约合同，而非本约合同，在没有签订正式的商品房买卖合同下，姚善鹏无权要求办理过户手续，王玉宝也更没有相应权利，如果法院判决强制过户，代理人认为严重违反合同签订的当事人意思自治的法律规定。涉案的房产中，二幢楼307、308已于2017年由公司出售给郭义龙，并办理网签备案登记，即使法院判决过户，该房屋也不具备交付条件。 姚善鹏未发表答辩意见。 王玉宝为支持其诉讼请求，向本院举证以下三组证据： 证据一，《定远县房地产登记证明》四份，证明：本案诉争房屋登记在广源公司名下。 证据二，（2018）皖1125民初6243号民事判决书、（2019）皖1125民终766号民事判决书、《协议书》、《分得房屋确认书》、《委托书》、《律师见证书》、《调房协议》、《协议》各一份，证明：1.原、被告及股东的《分房协议》合法有效；2.涉案房屋已经合法分配给王玉宝所有和处分；3.王玉宝有权将涉案房屋卖给姚善鹏，广源公司应当配合办理过户手续。 证据三，诉讼财产保全责任保险投保单、发票、保全费票据各一份，证明：王玉宝因保全事宜支付保费700元、案件申请费5000元，应当由二被告承担。 对王玉宝举证的上述证据，广源公司、郭义龙质证认为： 一、对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，目前涉案房屋所有权人仍然是广源公司，王玉宝诉称其以所有权人的名义出卖房屋无依据。 二、关于证据二，除《调房协议》外，对其他证据的真实性均无异议，但证明目的均不予认可。1.广源公司不是《分房协议》的相对人，该协议只在公司股东之间有效，因该协议严重侵害公司及其他债权人利益，故不应依据此协议对房产所有权予以变更。2.《授权委托书》可以看出王玉宝取得包含卖房的权利，而非其诉称的房产所有权，另外，广源公司可以授权王玉宝代办过户，也可以随时终止授权。3.对王玉宝和姚善鹏签订的《协议》，真实性及履行情况王玉宝并未向广源公司说明，该协议不符合商品房买卖合同的本约买卖合同的基本内容，应当认定为预约合同。该《协议》涉及的不动产已于2017年出卖给郭义龙，并且办理了网签备案，该协议不具备交付条件。王玉宝在明知诉争房屋已由广源公司处分的情况下，还于2019年出卖给第三人，系恶意诉讼，意图明显。 三、关于证据三，1.诉讼财产保全责任保险投保单、发票的真实性由人民法院核实，该笔费用非必要支出，要求二被告承担费用无法律依据。2.保全费用（案件申请费）由人民法院依法判决。 姚善鹏对王玉宝举证的上述证据，质证认为：其与王玉宝签订的房屋买卖协议是真实的，其他证据请人民法院依法核实。 广源公司、郭义龙为支持其辩解并反驳王玉宝的诉讼请求，向本院举证以下三组证据： 证据一，《税务事项通知书》、2016年2月5日《协议》、进账单各一份，证明：广源公司具有大额负债，《分房协议》侵害了公司及其他债权人的利益，对三股东有效，对外无效。 证据二，2016年2月5日《股东会纪要》一份，证明：王玉宝以极低价格出卖公司房屋，损害公司利益，王玉宝出售房屋所得房款应当交至广源公司并优先偿还康泰医院600万元借款。 证据三，《定远县商品房预售合同》二份，证明：案涉二幢307、308二处房屋已于2017年4月17日出卖给郭义龙，并于当日办理网签备案手续，不具备交付他人的条件。 对广源公司、郭义龙举证的上述证据，王玉宝质证认为： 一、关于证据一，1.对《税务事项通知书》的关联性不予认可，不能证明广源公司目前尚欠税收费用；2.对2016年2月5日《协议》、进账单的真实性均无异议，但不能证明广源公司现仍欠康泰医院600万元借款。据了解，目前广源公司已经不欠康泰医院借款，另外该组证据不能证明广源公司负巨额债务。在三股东的《分房协议》上已经明确约定债务偿还方式，广源公司、郭义龙如果认为三股东欠债务，应当通过诉讼或者其他方式解决。 二、关于2016年2月5日《股东会纪要》，对其真实性无异议，但该会议纪要发生在《分房协议》之前，已经被后来的股东会议和《分房协议》所否定，因此不能证明二被告辩称的事实。 三、关于《定远县商品房预售合同》二份，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，是虚假的网签备案合同，广源公司作为房地产开发商，制作该备案合同很简单，该合同上未填写日期，签名也是草草而签，明显属于伪造的，不论二被告主张该合同是2017年签的，还是现在打印的，均侵犯了王玉宝的合法权益，王玉宝和另外二股东的《分房协议》是于2016年4月7日签订的，并经人民法院生效判决确认有效，王玉宝依法和依合同约定，必然享有分得房屋的所有权，二被告依法应当履行自己的义务。 姚善鹏对广源公司、郭义龙举证的上述证据未发表质证意见。 姚善鹏未举证。 本院经审理查明案件事实如下：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定将剩余的房地产以实物形式作为公司利润向股东分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉二幢（又称2#楼）东7、东8、东15、东16，三幢东3，东6等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波作为受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容），并进行公证。2016年8月25日，定远县公证处对前述委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托书人定远县广源房地产开发有限公司，受托人王玉宝，委托人拥有如下房地产：……二、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场二号楼东7、东8……，现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1.代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2.代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续…5.代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6.代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7.代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8.代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限：自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：定远县广源房地产开发有限公司（公章）法定代表人：王玉宝，二○一六年八月二十五日”。 之后，经协商，王玉宝、郭义龙于2016年12月29日达成《调房协议》，由王玉宝以其分得的一幢楼东4、东6房屋，调换郭义龙分得的一号楼东9、三幢楼东7号房屋，并互相补足了差价。 2019年6月20日，王玉宝（甲方）与姚善鹏（乙方）签订房屋买卖协议，约定：“1.甲方将定远县双塘金铺商业广场2#东307、308（即二幢楼东7、东8号房屋的第三层）约41平方米（以房产证面积为准）卖给乙方，每平方5500元，合计价款225000元…”。之后，广源公司已经按照约定将二幢楼东7、东8号房屋的第一、二层登记到姚善鹏名下，因第三层当时被广源公司抵押给银行，未能及时办理抵押登记。现二幢楼东7、东8号房屋的第三层抵押已经解除，但广源公司于2017年4月17日将前述二处房屋出售给郭义龙，双方签订了房屋买卖合同并办理了网签备案手续。 另查明：2017年8月9日，广源公司的法定代表人变更为郭义龙。 本案审理过程中，经王玉宝申请，本院于2019年7月25日裁定查封了案涉房产。王玉宝为此支出保费700元，案件申请费5000元。 本院认为，对于王玉宝提出的各项诉讼请求，应当分别评判如下： 一、关于王玉宝要求确认三幢东7号房屋归其所有的，并要求广源公司配合王玉宝将双塘金铺商业广场二幢东7三层、东8三层房屋登记到第三人姚善鹏名下的诉讼请求。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。但是，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，始得发生效力。本案中，王玉宝、郭义龙、李守波均系广源公司的股东。2016年7月4日，王玉宝、郭义龙与李守波签订分房协议，该协议经广源公司股东会确认，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应当按照协议行使权利并履行义务。根据该分房协议，郭义龙分得三幢东7号等房屋，王玉宝分得二幢东7、东8号房屋。之后，郭义龙又与王玉宝签订调房协议，对各自分得的房屋进行了调换，该调房协议亦系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，三幢东7号房屋因此属于王玉宝分得。1.根据分房协议和调房协议，王玉宝分得三幢东7号房屋，但是，该分房协议、调房协议并不直接产生物权变动或者设立的效力，王玉宝只能根据前述协议书享有对3幢东7号房屋的债权请求权，而非物权请求权。王玉宝请求人民法院确认该房屋归其所有，因不符合法律规定，依法不予支持。2.分得二幢东7、东8号房屋后，王玉宝根据分红协议及委托书将前述房屋出售给第三人姚善鹏，因二幢东7、东8号房屋登记于广源公司名下，并由广源公司委托王玉宝对外出售，故广源公司负有协助办理产权变更登记义务。但是，二幢东7、东8号房屋目前处于网签备案状态，在该网签合同未被撤销之前，该房屋无法变更登记至姚善鹏名下，故王玉宝该项诉讼请求的条件尚未成就，本院依法不予支持。王玉宝可待相关条件成就后，另行主张。 二、关于王玉宝要求二被告承担保费和保全申请费的诉讼请求。本案中，王玉宝因本案诉讼支出案件申请费（保全费）5000元以及保费700元，均是本案诉讼中的合理费用，应当由败诉方承担。鉴于本院驳回了王玉宝对三幢东7号房物权请求权的诉讼请求，并结合驳回王玉宝关于二幢东7、东8号房屋诉讼请求的原因系条件尚未成就，酌定由原、被告平均分担本案的案件申请费和保费，即由王玉宝承担案件申请费2500元、保费350元，由广源公司、郭义龙承担案件申请费2500元、保费350元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条之规定,判决如下： 驳回原告王玉宝的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告王玉宝负担20元，由被告郭义龙、定远县广源房地产开发有限公司负担20元；保费700元、诉讼保全费5000元，计5700元，由原告王玉宝负担2850元，被告郭义龙、定远县广源房地产开发有限公司负担2850元（原告已垫付，由二被告直接支付给原告）。 审判员 刘 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 费满会 附1.本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 附2.安徽省定远县人民法院账户 账号：20000543954910300000083 账户名：定远县人民法院 开户行：安徽定远农村商业银行股份有限公司