辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10216号上诉人（原审被告）:大连友谊灯饰批发市场建虹灯饰商行，住所地大连市甘井子区华北路194号。经营者:史忠英，女，1968年7月8日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人:刘玉龙，男，系上诉人的职员。被上诉人（原审原告）:大连友谊灯饰批发市场，住所地大连市甘井子区华北路194号。法定代表人:唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人:王斌，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人:申扬，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场建虹灯饰商行（简称建虹商行）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（简称友谊市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。建虹商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担；3.同意上诉人申请测量租用店面面积；4.承认上诉人因装修产生的押金。事实与理由：1.2017年2月1日市场发生火灾，导致上诉人货品全部烧毁，因为火灾引起的后续问题导致房租拖欠，多家业主均存在此问题。2.因火灾事故赔偿未达成共识导致业主多次围堵市场大门导致市场销售受到巨大影响。3.上诉人经营灯具，销售时需要用电试验货品的优劣，但被上诉人故意限制用电量，严重影响上诉人的正常销售。4.唐多默从2017年开始对市场租金实行年租金免两个月的政策，由于市场不景气，市场工作人员口头传达交六个月享受免除一个半月房租优惠，现被上诉人予以否认，令业主心寒。5.2018年8月15日大商接手后，测量面积为40.85平方米，比市场的合同少了7.95平方米。上诉人多交租金25,758元。6.上诉人因2018年进行店面装修，市场向上诉人索要5000元装修保证金，未予返还，请法院确认该节事实。上述事实影响上诉人正常使用房屋，应当减收或不收租金。友谊市场辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。友谊市场向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金28,548元；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院查明：2016年，原告(出租人)与被告(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于171号，经营面积为48.80平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额4392元×12月=52,704元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损(烧毁)。被告在受损失的商户范围之内。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金28,548元(自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月)。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在2016年《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方2016年签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一、关于被告承租的柜台租金如何确定；二、火灾问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为48.80平方米，被告也一直按面积48.80平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积48.80平方米每月支付租金4392元。现被告拖欠原告2018年2月至2018年8月15日期间的租金28,548元，原告要求被告支付上述租金，具体事实基础和法律依据，予以支持。被告主张扣除保证金或押金，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人向承租人交付符合约定的租赁物、承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中依据已查明的事实，自双方签订租赁合同后，上诉人一直依约向被上诉人交纳租金至2018年1月。因上诉人未依约向被上诉人交纳2018年2月1日以后的租金，被上诉人一审诉请上诉人交纳2018年2月至8月15日期间租金，具有事实和法律依据，原审判决予以支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人称市场发生火灾、被上诉人曾承诺“交满六个月免一个半月租金”、被上诉人限电影响经营、案涉租赁场地实测面积与租赁合同约定面积相差7.95平方米等，并以此为由拒付、减付租金一节，本院认为，第一，因火灾造成的财产损害赔偿问题，上诉人已表示将另案主张权利，故不属于本案的审理范围，火灾发生于2017年2月1日，现上诉人以该火灾为由拒付2018年2月-2018年8月15日租金，原审未予支持，并无不当。第二，上诉人关于被上诉人曾口头承诺交六个月享受免除一个半月房租优惠一节，未能提供相应证据予以证明，即使存在该承诺，享受减免优惠的前提应是上诉人按时足额交纳租金，现因上诉人未交纳2018年2月至8月15日租金，被上诉人为此诉至法院，上诉人明显不符合减免条件，故上诉人的此项上诉理由，本院不予采信。第三，关于被上诉人限制用电一节，上诉人承租案涉店铺用于经营，应根据合同约定按时足额缴纳租金，现其未能按照合同约定履行，被上诉人作为守约方采取一定措施督促其履行合同义务，本案现无证据证明限电影响了上诉人的日常营业，上诉人此项抗辩理由，原审未予采信，并无不当。第四，上诉人认可系从上一承租人处转手租赁案涉场地，上诉人在从上一承租人处转手租赁案涉场地以及与被上诉人签订租赁合同时，均应尽到审慎合理注意义务，查看并确认案涉场地现状。然而从现有证据看，上诉人自该承租人处租赁案涉场地时未向该承租人提出面积异议，其与被上诉人签订并履行租赁合同时，未对租赁面积和租金提出异议，并依约交纳租金至2018年1月。上诉人依约履行的事实表明案涉店铺面积符合其经营要求，租金总额亦是其认可的标准。上诉人现提出面积不符并以此为由申请拒付及减付租金，无事实和法律依据，亦有违诚信原则。关于上诉人申请测量租用店面面积一节，因双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，上诉人主张按照套内面积测量，而被上诉人表示其向外出租的面积是按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊，鉴于双方对租赁面积的计算方式和范围无法达成一致意见，本案不具备重新测绘的前提条件。此外，虽然案涉租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行情况表明，上诉人选择承租案涉店铺并与被上诉人签订租赁合同系基于实地考察及租赁合同载明的租金总额，上诉人亦称其在租赁案涉店铺时并未实地测量面积，且双方未约定面积是指套内使用面积还是包含公摊面积，故上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于5000元装修押金一节，上诉人在上诉状中称2018年店面装修时交过5000元装修保证金，但未提供相应交费凭证。上诉人本院二审过程中称系其从上一承租人转租时被告知交过5000元押金，其就向上一承租人交了5000元押金，没有保留凭证，也没有押金收据。按照谁主张、谁举证的证据规则，上诉人应依法承担举证不能的法律后果，其关于以5000元押金抵扣欠付租金一节，本院不予支持。综上所述，大连友谊灯饰批发市场建虹灯饰商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由大连友谊灯饰批发市场建虹灯饰商行负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍二〇一九年十二月二十五日书记员 王 亮