广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17411号上诉人（原审原告）：何少强。上诉人（原审原告）：何少璋。上诉人（原审原告）：何少珊。上诉人（原审原告）：何少侠。上诉人（原审原告）：何少峰。上诉人（原审原告）：何少联。上诉人（原审原告）：何少添。以上七上诉人的共同委托诉讼代理人：王瑾，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何少桓。委托诉讼代理人：何仲文，系何少桓的儿子。被上诉人（原审被告）：何少驹。被上诉人（原审被告）：何少雄。委托诉讼代理人：何少驹，具体身份情况同上。原审原告：何少萍。上诉人何少强、何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添（以下简称何少强等七人）因与被上诉人何少桓、何少驹、何少雄、原审原告何少萍共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院作出的（2015）穗越法民三初字第1718号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审原告何少萍经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人何少强等七人上诉请求：撤销一审判决，改判支持何少强等七人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由何少驹、何少桓、何少雄承担。事实与理由：一审法院以何少驹、何少雄在广州市辖区内没有其他拥有产权的住房为由不予支持何少强等七人关于对其折价补偿的诉讼请求，于法无据。何少驹、何少雄名下均有房产，何少雄的配偶在广州市有房屋，何少驹将其房屋转移给了其儿子。何少驹、何少雄实际不能因其对案涉房屋分别占有3.2552平方米产权而居住使用该房屋。在各方存在极大争议的情况下，一审判决未能解决根本问题，必然引起一系列新的纠纷。按案涉评估报告的对价对包括何少驹、何少雄在内的相关权利人进行折价补偿才是对所有权利人权利的最好保护。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实依法改判，维护何少强等七人的合法权益。何少强等七人又提交补充意见称：首先，何少雄除了其配偶名下所有的位于广州市荔湾区××路×街×号×房用于对外出租外，还有位于广州市荔湾区××路×号×房，法院也是向该地址对其送达的。其次，经向广州市白云区黄石花园第一居委会了解，何少驹与其妻子黄素芬、儿子何盛恩长期共同居住在白云区××××房。在房管局未能查到该房屋的产权登记情况，可能是因为该房屋是小产权房或未补交土地出让金。再次，何少驹、何少雄实际并不能对其分别享有的3.2552平方米房屋进行居住使用。何少驹在一审庭审时曾表示同意出售其房产份额，只是要求按高于评估价出售，说明其并不依赖该房产进行居住，只是为了获得更大利益。最后，因案涉房产问题，讼争各方已有14件案的诉讼，本案的析产之诉是为了彻底解决纠纷。一审既然认定各方共有的基础已丧失，就应依法予以分割，否则因共有问题还会引起新的诉讼和矛盾。何少驹辩称：同意一审判决，何少强等七人的上诉已过了法定上诉期间。按继承法和物权法的规定，何少驹对案涉房屋享有3.2552平方米的所有权，这是其名下唯一的房产。根据房地产档案馆的资料，何少强拥有位于广州市海珠区××路××街×号×房的产权份额，请求二审法院予以核实，并依法驳回何少强等七人的上诉请求，维持原判。何少雄辩称：其至今未收到一审判决书。一审时八原告陈述案涉房屋一直空置，何少强并未居住在该房屋。何少雄与何少驹除案涉房屋的份额外，并无其他有产权的房屋，而何少强还有其他房屋，现何少强等七人要求将何少雄拥有的案涉房屋份额折价分给何少强没有依据。何少雄配偶拥有的是房改房，其并非登记的产权人。讼争各方是同胞兄弟姐妹，但何少强等多次提起诉讼，企图利用司法途径达到将案涉房屋全归何少强一人所有的目的。何少强未经何少雄同意将案涉房屋出租，其行为构成侵权。何少雄与何少驹占有的房屋份额可以相互使用，何少强等七人应依法将何少雄的房屋份额予以返还。一审判决已认定何少雄占有的房屋份额，并无纠纷，何少强主张共有不动产会导致新纠纷不属《中华人民共和国物权法》第九十九条规定的可分割房屋的重大理由。综上，一审判决合情合理合法，同意一审判决，请求驳回何少强等七人的上诉请求。何少桓述称：一审判决认定事实错误。一审法院根据向广州市房地产档案馆的查询结果认定其在广州市还拥有其他房屋，这与事实不符，其在一审判决前及至今都只拥有讼争房屋的产权份额。一审经办法官在2017年11月没有与房地产测绘人员一起到讼争房屋处进行勘查，得出的勘查结论既不客观也不真实。本案纠纷的处理离不开案涉遗嘱，全部继承人应当执行遗嘱内容。遗嘱明确何少桓拥有三楼厅房的使用权，其对房屋享有相应的产权份额，是合法的共有人。请求撤销一审对何少桓作出的错误判决，改判其继续拥有案涉房屋相应的份额。何少强等一审八原告向一审法院起诉请求：1.讼争房屋归何少强所有，何少强以每平方米16000元的价格按照产权份额补偿给何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍及何少桓、何少雄、何少驹（该价格标准系根据阳光家缘网查询获知的2015年8月后的广州市越秀区房屋成交价计算得出）；2.本案诉讼费用由何少桓、何少雄、何少驹承担。一审法院认定事实：座落于广州市越秀区××路××巷×号房屋，钢筋混凝土结构，3层，规划用途为住宅，建筑面积50.81平方米，建筑基地面积15.86平方米。讼争各方均系何炻昌（又名何石川）与罗艳琼的子女。据广州市越秀区公证处1990年1月9日出具的（90）穗越证内字第031号《继承权证明书》，何炻昌于1985年6月29日在广州逝世，其留有座落在广州市××路××巷×号房屋1幢，该房屋是何炻昌与妻子罗艳琼在婚姻关系存续期间所得的共有财产，罗艳琼占有上述房屋二分之一产权，另外二分之一产权属于何炻昌的遗产。属于何炻昌的房屋遗产应当由其妻子罗艳琼，儿子何少桓、何少侠、何少驹、何少联、何少添、何少强、女儿何少萍、何少雄、何少峰、何少珊、何少璋十二人共同继承。据广东省广州市公证处1994年4月22日出具的（94）穗证内字第1731号《证明书》，罗艳琼于1994年4月15日到达该公证处，在遗嘱上签字。该遗嘱内容如下：“立遗嘱人：罗艳琼，女，1914年6月25日出生，现住广州市××路××巷×号。座落在广州市××路××巷×号房屋（广州市房屋所有权证：穗房共证字第××号）的二十四分之十三产权是我的个人财产。现我因年事已高，我决定于我去世后，将上述房屋中的15平方米产权，给儿子何少强，其余部分按法律规定给十一个子女共同继承”等。据广东省广州市公证处2007年8月23日出具的（2007）穗证内字第8233号《遗嘱继承公证书》，罗艳琼于1996年8月13日在广州市逝世。依据前述遗嘱公证书，被继承人罗艳琼的上述遗产应当按照遗嘱的指定由何少强继承15平方米，其余部分由何少桓、何少侠、何少驹、何少联、何少添、何少强、何少萍、何少雄、何少峰、何少珊、何少璋十一人共同继承。讼争房屋于2014年11月14日基于继承进行了变更登记，登记为讼争各方共十一人共有。其中，何少强独自占有17.1170平方米，其他十人每人分别独自占有2.1170平方米，讼争十一人共同占有12.5205平方米。一审庭审中，何少桓、何少雄、何少驹一致认为，讼争房屋是由何少强实际管理使用至今。何少强等一审八原告一致称，讼争房屋一直空置，只是有何少强代为管理但其并未实际居住使用，何少驹也持有一楼大门钥匙和一楼内铁皮小屋钥匙。另外，通过现场勘查，讼争房屋目前仅有一个大门供出入，房屋没有设置厨房；其中一楼安装有卫生间，三楼没有安置卫生间；一楼由何少驹建造一个铁皮小屋，该铁皮屋宽1.3米，长2.4米，高2.1米。庭审中，何少强、何少桓、何少雄、何少驹称，除讼争房屋外，其在广州市区内并无其他拥有自有产权的住房。何少萍述称，其属于香港特别行政区居民，在香港有自有产权住房。何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联均称其在广州市区内除了讼争房屋外，还拥有其他自有产权的住房。经向广州市房地产档案馆查询，何少桓除讼争房屋之外在广州市辖区范围内还拥有其他自有产权的住房，何少驹、何少雄除讼争房屋外，目前在广州市辖区范围内没有其他拥有产权的住房。另查明，何少强等一审八原告与何少桓、何少雄、何少驹之间就讼争房屋的管理使用等曾经多次引起纠纷并诉至法院。另查明：何少驹、何少桓以前述（90）穗越证内字第031号《继承权证明书》、（2007）穗证内字第8233号《遗嘱继承公证书》内容不真实侵害其合法权益为由，分别向一审法院提起诉讼，一审法院分别作出（2016）粤0104民初9965号、（2017）粤0104民初19085号民事判决书，均驳回其诉讼请求。经何少强等一审八原告申请，一审法院通过摇珠选定委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司对讼争的广州市越秀区××路××巷×号房屋市场价值进行评估。该公司于2017年12月5日出具《房地产估价报告》，房屋建筑面积50.81平方米，评估单价为25000元/平方米，评估总价值为1270250元。庭审中，何少驹、何少雄表示，如果讼争房屋需要进行产权分割，其不愿意通过折价补偿方式购买其他人的产权份额。何少桓表示，其只愿意买回讼争房屋的三楼。一审法院认为：讼争房屋建筑面积50.81平方米，已按生效公证文书确定的产权份额登记在讼争双方十一人名下。何少强独自占有17.1170平方米，其他十人每人分别独自占有2.1170平方米，讼争十一人共同占有12.5205平方米。根据《物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”。现没有证据证明讼争双方十一人之间就讼争房屋的维持或分割达成过相关协议，讼争各方均早已分户独立，成家立业，且双方因讼争房屋管业问题多次引起纷争，共同共有的基础已经丧失。关于房屋产权的分割，则应以便于使用、管理为原则，同时也应在房屋结构允许的情况下尊重历史使用状况进行分割。一审八原告占有讼争房屋的份额过半，而一审八原告均同意讼争房屋归何少强所有，何少驹、何少雄均不同意通过折价补偿方式购买相应产权份额。其次，讼争房屋除一楼室内的小铁皮屋之外一直由何少强管业或实际控制，何少桓、何少雄、何少驹均不在讼争房屋内居住使用，且何少桓在广州市辖区内除讼争房屋外均拥有其他产权的住房。其三，何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联、何少萍明确同意将其名下讼争房屋的产权份额转让给何少强，系其自由行使处分权的行为，一审法院予以照准。综上理由，一审八原告要求将何少桓享有讼争房屋的份额确认归何少强所有并予以折价补偿的诉请，合法合理，一审法院予以支持。何少桓认为（2007）穗证内字第8233号《遗嘱继承公证书》造假，但没有提供任何证据予以证明，其依法应当承担举证不能的不利法律后果。何少桓相应抗辩主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。另外，何少桓表示，其只愿意买回讼争房屋的三楼。但鉴于三楼并没有独立的卫生间和厨房，不具备独立居住使用及生活功能，且其在广州市辖区内还拥有其他产权的住房，其相应分割及折价购买主张，一审法院不予支持。由于何少雄、何少驹在广州市辖区内没有其他拥有产权的住房，一审八原告要求将其名下讼争房屋份额产权确认归何少强所有并折价补偿的诉请，于法无据，一审法院不予支持。何少雄、何少驹原分别独自占有2.117平方米建筑面积产权份额，另外讼争双方十一人共同占有12.5205平方米建筑面积的产权份额。由于共同共有基础丧失且何少驹、何少雄均不同意折价购买相应份额，分割后何少驹、何少雄分别占有3.2552平方米建筑面积产权份额。分割后，何少强占有44.2971平方米建筑面积产权份额。根据深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价报告》，讼争房屋评估单价为25000元/平方米。依该评估价格折价补偿，经核算，何少强需要向何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联、何少萍及何少桓每人补偿的建筑面积为3.2552平方米，需要向其每人支付补偿款81380元，合计支付补偿款651040元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区××路××巷×号房屋归何少强、何少雄、何少驹按份共有（其中何少强单独占有44.2971平方米建筑面积的产权份额，何少驹单独占有3.2552平方米建筑面积的产权份额，何少雄单独占有3.2552平方米建筑面积的产权份额），何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联、何少萍及何少桓应予协助何少强、何少驹及何少雄办理前述房屋分割后的产权登记手续；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，何少强分别向何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联、何少萍、何少桓每人分别支付补偿款81380元，前述补偿款合计651040元；三、驳回何少强、何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用5776元（其中案件受理费100元，评估鉴定费用5676元），由何少强、何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍负担5045元、何少桓负担731元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，何少强等七人提交了何少雄的常住人口资料、房屋查册表、结婚申请书，拟证明何少雄拥有自有房屋。另提供了出具产权情况证明登记表、照片等材料，拟证明经向何少驹住处的居委会了解，何少驹与其妻子等在黄石花园第一居委会登记其常住在机场路1788号705房，该房是其私产。另外，何少驹在案涉房屋一楼搭建了一个铁皮屋出租，政府主管部门已发文要求拆除。何少驹质证称，其与儿子居住在一起，并无自有产权的住房，荔湾区×××三街×号×房登记的权属人是张约南，不清楚是其婚前还是婚后财产。何少雄质证称，荔湾区×××三街×号×房是房改房，权属人是张约南。何少桓质证称，与何少驹的上述质证意见一致。何少桓、何少驹、何少雄分别提交了不动产登记查册表，拟证明除了案涉房屋外，何少桓、何少驹在广州市并无其他自有产权住房，何少强还拥有其他自有产权房屋，荔湾区×××三街×号×房登记的产权人是张约南。何少强等七人质证称，该材料不能证明何少桓、何少驹、何少雄的主张。何少驹在二审中表示其与何少雄自1980年之后就没有在案涉房屋居住了，目前何少驹与其儿子一起居住在白云区××路，何少雄与其丈夫一起居住在荔湾区长寿路。何少驹另表示，若需对房屋进行强制分割，其并无能力购买其他人拥有的份额，现只要求拥有自己的份额，并可以与何少雄占有的房屋份额相互通用。何少强等七人在二审中表示，案涉房屋一直由何少强管理，从2015年起空置至今，何少驹、何少雄持有的案涉房屋份额无法独立使用，也无法对其份额进行物理分割，出租房屋后分租金也无法解决大家的矛盾，各方因案涉房屋问题已发生多宗诉讼案，现各方共有的基础已丧失，故需要折价分割，避免再发生新的纠纷。另查明，一审法院于2018年8月9日向何少强等七人的委托诉讼代理人送达了一审民事判决书，何少强等七人于2018年8月16日向一审法院递交了民事上诉状，其提起的上诉请求并未超过《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定的上诉期限。本院认为：何少萍为香港特别行政区居民，本案为涉港共有物分割纠纷，依法应参照涉外案件审理。本案是因不动产所致的争议，案涉不动产位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。根据案涉房屋的产权登记情况，该房屋建筑面积共50.81平方米，其中何少强独自占有17.117平方米，其余十人分别独自占有2.117平方米，讼争十一人另共同占有12.5205平方米。何少强等一审八原告以对房屋的共有基础丧失为由主张对该房屋以折价补偿方式进行分割，该房屋归何少强所有，由何少强向其他人进行折价补偿，何少强等八人占有的房屋份额之和已超过全部房屋的三分之二以上。一审八原告要求对共有的房屋进行折价分割，属对共有的不动产作出的处分决定，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，一审支持何少强等八原告对案涉房屋进行折价分割的主张正确，本院依法予以维持。一审认定的讼争各方分别各自对案涉房屋占有的具体份额，讼争各方均无异议，本院依法予以确认。在确定各自占有的具体房屋份额后，一审根据委托评估的单价确定何少强应向何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍、何少桓折价补偿的金额，虽然何少桓在二审答辩时表示不同意以折价补偿的方式分割房屋，但其并未依法提起上诉，应视为其同意一审判决，故本院对一审确定的何少强应对何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍、何少桓折价补偿的金额予以确认。本案二审的争议焦点在于何少强等七人上诉主张应对何少雄、何少驹分别各自占有的案涉房屋份额以折价补偿方式分割给何少强的理由是否成立问题。本院综合分析认定如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，何少雄、何少驹与另外九人之间对案涉房屋并无关于共有的约定，何少强等一审八原告依法有权随时请求分割房屋。其次，讼争各方本为同胞兄弟姐妹，但一审原被告之间却缺乏互谅互让精神，因案涉房屋问题彼此积怨多年，矛盾颇深，就各种事由发生了多宗诉讼案件，既耗费了彼此的时间和精力，也极大影响了同胞兄弟姐妹之间的手足之情。何少强等一审八原告以共有的基础丧失为由请求分割房屋，依法应予以支持。再次，虽经查询何少雄、何少驹在广州市内除对案涉房屋占有的份额外，其并无其它经登记的自有产权住房，但何少雄、何少驹早已成家分户多年，其二人在二审过程中确认实际自1980年后就已没有在案涉房屋居住，并确认实际分别居住在其他地方，即何少雄、何少驹无需依赖该房屋份额满足实际居住生活需求。而且经一审法院派员进行现场勘查，何少雄、何少驹分别占有的3.2552平方米实际也无法独立使用及满足居住功能。鉴此，案涉房屋的分割并不会影响何少雄、何少驹的实际居住和生活状况。且因讼争各方存在的矛盾已导致案涉房屋闲置多年，若继续维持何少强与何少雄、何少驹对案涉房屋的共有关系，则极有可能引起新的矛盾和纷争，因此既不利于发挥房屋的使用价值，也不利于维护大家庭的和睦关系。故从彻底解决各方矛盾及实现物尽其用原则考虑，对何少强等七人提出的对何少强与何少雄、何少驹之间就案涉房屋的共有关系予以分割的上诉主张，本院依法予以支持。最后，因各方未能协商确定对案涉房屋的分割方式，何少雄、何少驹占有的案涉房屋份额又无法进行物理分割，何少驹在一、二审中明确表示其不愿购买其他人对案涉房屋占有的份额，何少雄在一审中也明确表示其不愿购买其他人占有的房屋份额，何少强占有案涉房屋的最大份额又实际管理房屋，且占有案涉房屋三分之二以上份额的共有人对该房屋以折价补偿方式归何少强所有的处理方案并无异议，根据《中华人民共和国物权法》第一百条关于“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，对何少强等七人上诉主张的按一审确定的评估价对何少雄、何少驹分别占有的房屋份额以折价补偿方式予以分割的主张，本院依法予以支持。故何少雄、何少驹对案涉房屋分别占有的3.2552平方米建筑面积归何少强所有，何少雄、何少驹应协助何少强办理房屋分割后的房屋产权变更登记手续，何少强向何少雄、何少驹分别支付补偿款81380元。综上，何少强应向何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少添、何少联、何少萍、何少桓、何少雄、何少驹每人分别支付补偿款81380元，前述补偿款合计813800元。综上所述，何少强等七人的上诉理由成立，本院依法予以支持。因案涉房屋归边由何少强所有，为公平起见，本院酌定一审案件受理费、评估费和二审案件受理费均由何少强承担。依照《中华人民共和国物权法》九十七条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1718号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区××路××巷×号房屋归何少强所有，何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍、何少桓、何少雄、何少驹应协助何少强办理前述房屋分割后的产权变更登记手续；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，何少强分别向何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍、何少桓、何少雄、何少驹每人分别支付补偿款81380元，前述补偿款合计813800元；四、驳回何少强、何少璋、何少珊、何少侠、何少峰、何少联、何少添、何少萍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元、评估鉴定费5676元，由何少强负担。二审案件受理费100元，由何少强负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十二月二十六日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱