安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1282民初4634号 原告：阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：安徽省阜阳市颍州区西二环路交通大厦三楼。统一社会信用代码:91341200769006364H。 法定代表人：尹飞，执行董事。 委托诉讼代理人：周光杰，安徽修齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虢馨雨，安徽修齐律师事务所律师。 被告：阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司，住所地：安徽省阜阳市颍州区西二环路。统一社会信用代码:91341202764765046U。 法定代表人：王干，执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。 原告阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司与被告阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人周光杰、被告阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司委托诉讼代理人康明杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付给原告926713.42元（庭审中变更为878200元）及利息13900元（按照年利率6%计算，从2019年7月25日计算至2019年10月25日，之后的利息按照法律规定计算），合计940613元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将其位于安徽省界首市人民东路南侧盛鑫大厦103铺、106铺、3层至5层的房产出租给被告，用于宾馆经营，租金为每年5万元，双方未签订书面租赁合同。2017年11月24日，原被告就界首市盛鑫大厦提高租金及支付事宜召开会谈，并形成会议纪要，双方一致同意：被告将根据原告提供的界首市盛鑫大厦租赁价格测算表予以再次采价确认后，双方就共同采集的数据展开协商，并确定具体租金价格，双方协商确定租金价格后，须按照确定的价格从被告改制完成之日起向委托人全额补足之前的租金。2019年7月25日，原告对上述房产进行拍租，被告中标，年租金为45万元。2019年6月24日，安徽省界首市人民法院作出（2019）皖1282民初2377号民事判决，确认5层的物权归阜阳市公路局界首分局所有。该层租金占整体租金的24.9%。 被告中标之前，双方虽未签订书面租赁合同，但被告一直在使用原告的房产并支付租金，双方形成了事实的租赁关系；2017年11月24日的会议是由双方的法定代表人及其他高级管理人员参加的，双方的法定代表人在会议纪要上签字，该会议纪要系双方的合意，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，应该履行会议纪要的约定;原告根据评估价格对上述房产进行拍租，被告自愿参与竞拍并中标，原被告拍租、竞拍的行为实质上完成了双方会议纪要第一项的内容，确定了租金的价格，被告应当按照中标的价格补交租金；被告原系国有控股公司，阜阳市公路局占90%的股份，因阜阳市公路局于2016年6月23日全部转让其股份，完全退出，被告改制成为私有企业。 综上所述，被告应当补足2016年6月23日至2019年7月24日的租金差额，共计878200元。但经原告多次催要，被告一直未支付。现原告为维护自己的合法权益，同时为了防止国有资产流失，特提起诉讼。 原告为证明其主张向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告适格诉讼主体。2、会议纪要，证明⑴原被告之间的租赁关系；⑵被告中标前，被告一直使用原告房产；⑶被告改制完成后，按照中标价格补交租金。3、房产证，证明原告拥有对涉案租赁房屋位于安徽省界首市人民东路南侧的盛鑫大厦103铺、106铺、3至5层房屋的所有权。4、企业公示信息，⑴证明被告于2016年6月23日改制完成，应从该日起计算租金差额；⑵证明王干在会议当时已经是被告的法定代表人，于2008年成为该公司法定代表人。5、拍卖确认书、评估报告，证明⑴原告对涉案房屋进行拍卖，被告中标；⑵证明涉案房屋的市场价值为年租金45万元/年；⑶房屋租金差价计算应从2016年6月23日至2019年7月25日，差价为878200元。 被告阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司辩称：一、原、被告之间没有具体的书面协议，原告起诉变更878200元，无法依据、没有证据证明。二、会议纪要不是最终协议，不能代表书面合同，王干当时参加签字，不是股东推举的代表，其签字对被告没有约束力。三、关于评估报告，因是当时的评估报告，故与本案无关。四、原被告原同属一个企业，当时就租赁费的标准、结算问题没有进行过商谈。五、原告称被告使用的是其房产，与事实不符，被告所使用的是公路局的房屋。六、关于补差价问题，其时间应该从2018年算起，原告主张从2016年补差价没有依据。七、关于使用面积问题，一楼的100多平米、三楼使用面积有争议，其中的700平方米被告没有使用；还有800平方米中的500平方米由职工宿舍占用，被告仅实际使用300平方米。最后，会议纪要是在被告公司没成立之前形成。总之，被告认为不应当支付原告租金。 被告为证明其主张向本院提供如下证据：1、审计评估报告，证明企改是审计后再次重新进行的。原告主张企改以工商登记为准，不符合纪要的要求。2、汇款凭证，证明在重新组建企业后，被告向主管单位阜阳市公路局汇款的事实。 经审理查明：2017年11月24日上午，原被告就界首市盛鑫大厦提高租金及支付事宜召开会谈，并形成会议纪要。原告的法定代表人尹飞、被告的法定代表人王干均参加了会谈。双方形成共同意见：“1、此次会议结束后，被告将根据原告提供的界首市盛鑫大厦租赁价格测算表予以再次采价确认后，双方就共同采集的数据展开协商，并确定具体租金价格；2、双方协商确定租金价格后，须按照确定的价格从被告改制完成之日起向房产公司全额补足之前的租金；3、在双方确定此次租金价格之前，被告需按照原来会议纪要中约定的租金价格将2017年12月31日之前的租赁费及时支付给房产公司”。 2019年7月25日，原告对其所有的位于安徽省界首市人民东路南侧盛鑫大厦103铺、106铺、3至5层房产10年期租赁权进行拍租，年租金参考价44.9万元，被告中标，并签订拍卖成交确认书，确认总成交金额为5327657.91元。 2019年6月24日安徽省界首市人民法院作出（2019）皖1282民初2377号民事判决，确认涉案的界首市人民路界首盛新大厦的5层房屋产权归阜阳市公路局界首分局所有。该层经评估月租金为9308元、年租金总价为111696元，占整体年租金（经评估为448608元）的24.9%。 涉案界首市人民路界首盛新大厦的3层房屋中的300㎡，原告另行出租给他人使用。 被告原系国有控股公司，阜阳市公路局占90%的股份，后阜阳市公路局全部转让其股份退出，被告于2016年6月23日改制为私有企业。被告自2016年6月23日至2017年12月31日，已支付原告租金75000元。 上述事实，由原告提供的会议纪要、房产证、评估报告、拍卖确认书、被告提供的审计评估报告以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为：1、关于租赁合同是否成立的问题。2017年11月24日原被告会谈后形成会议纪要，并经双方法定代表人签字确认，故本院对该会议纪要予以确认。根据该会议纪要记载的内容可以看出原被告之间此前存在房屋租赁关系。根据会议纪要和拍卖成交确认书可以看出，双方又达成了此后租期为十年的房屋租赁合同。本院认为，上述租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。 2、关于租赁面积的问题。根据拍卖成交确认书，可以看出被告所承租的房屋为位于安徽省界首市人民东路南侧盛鑫大厦103铺、106铺、3至5层房产，其中的第5层房屋产权已经安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初2377号民事判决确认归阜阳市公路局界首分局所有，该层面积应从总租赁面积中予以扣除；原告自认第三层中的300平方米另行出租他人，应从总租赁面积中予以扣除；被告对第三层中700平方米的租赁面积有异议，但未提供证据证明，故本院对其异议不予采信。 3、关于租金的问题。原告主张中标价每年租金为45万元，有拍卖成交书予以佐证，本院予以采信。扣除第五层所占比例24.9%，每年租金为45万×75.1%=337950元。根据会议纪要约定，被告应从改制完成之日起补足之前全额的租金。被告于2016年6月23日改制完成，故应从该日开始计算租金。本案中，按原告主张的期间自2016年6月23日至2019年7月24日，共计37个月，合计租金为1042012元。被告已支付的75000元租金及原告将三楼出租与他人的300㎡所涉租金88798.82元（300㎡／1881.15㎡×180588元／年租金×37个月÷12），应从中扣除，被告还应支付原告租金878213.18元。 4、关于原告请求支付租金利息的问题。本案中，虽然双方未约定利息或违约金，但因被告逾期未支付租金，则实际上给原告造成了一定的经济损失，故原告主张按年利率6%自2019年7月25日起计算逾期占用利息，符合最高人民法院关于民间借贷有关规定的精神，具有合理性，本院予以采信。 综上，原告要求被告支付所欠租金878200元，未超出合理范围，并要求支付相应利息的请求成立，本院均予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告原告阜阳市盛鑫房地产开发有限责任公司房屋租赁费878200元及逾期利息（自2019年7月25日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日）。 案件受理费13206元，被告阜阳市诚鑫物业管理有限责任公司负担。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 应 欣 二〇一九年十二月二十四日 书记员 许丽程