贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2288号上诉人（一审被告）：曹花香，女，汉族，1974年9月21日出生，贵州省三穗县人，个体工商户，住三穗县。委托诉讼代理人：黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：凯里市阳光骄子精品家私城。住所地贵州省凯里市。负责人：杨再文，系阳光家私城经理。被上诉人（一审原告）：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，凯里市阳光骄子精品家私城负责人，住贵州省凯里市。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：王开，贵州润澜律师事务所律师。上诉人曹花香与被上诉人凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称“阳光家私城”）、杨再文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。曹花香上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，驳回被上诉人的起诉。事实和理由如下：一、被上诉人起诉上诉人的诉讼主体不适格，依法应裁定驳回其起诉，一审判决适用法律错误。上诉人租赁被上诉人的3号商铺办理有营业执照，字号为“凯里市红樱桃家具店”，属于有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，本案依法应以字号而不应以经营者为诉讼当事人。二、无论是上诉人与被上诉人签订的“商铺租赁合同”，还是被上诉人实际收取上诉人经营的红樱桃家具店租金，都是按季度计算交纳和收取，本案没有任何证据证明是按平方面积计算和收取租金。一审判决以商铺的平方面积计算租金无事实和法律依据，与本案客观事实不符。三、一审判决计算租金的方式和金额出现明显错误，依法应予以纠正。1、根据一审判决认定的该客观事实，本案租金的计算方式应该为在被上诉人原降低10%收取租金的基础上再降低10%，即按原租金降低20%计算本案租金，该事实在凯里市人民法院对被上诉人另案起诉和上诉人一起租赁被上诉人商铺的经营者（孙青春，徐晨付，杨敏、花旭三户）所做出的民事判决书可以得到印证。2、一审判决认定的2017年按555.52元/天计算租金，无事实和法律依据，应按上诉人实际收取的租金即19,683元/季度的20%计算；其次，一审判决的计算结果错误，应该是555.52元/天×365天×10%＝20,276.48元。四、一审判决上诉人支付被上诉人18,998.78元房屋占用费无事实和法律依据。被上诉人与凯里市阳光房地产有限公司签订的租赁合同期限于2017年12月31日到期。合同到期后，被上诉人与凯里市阳光房地产有限公司的合同权利义务己自行终止，被上诉人已不再享有商场的租赁使用权，即被上诉人无权再要求上诉人支付2017年12月31日以后的房屋占用费及其他费用。凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初4013号《民事判决书》并未支持凯里市阳光房地产有限公司诉请被上诉人合同到期后（2017年12月31日）的租金以及其他费用，那么被上诉人诉请上诉人支付2017年12月31日后的房屋占用费及其他费用显然无事实和法律依据。现一审判决参照2017年租金标准计算，支持被上诉人诉请的2017年12月31日后的房屋占用费，则被上诉人明显属于不当得利，这与我国法律的规定不相符。被上诉人阳光家私城、杨再文答辩称：一、本案案由是房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同系上诉人曹花香与答辩人签订的，曹花香是合同相对人，根据合同的相对性，上诉人曹花香为适格的被告。二、一审认定以租赁商铺的面积计算租金事实清楚，公平合理。三、一审法院判决的租金计算方式及金额正确，认定事实清楚。上诉人曹花香与答辩人双方签订的《商铺租赁合同》中约定3B商铺2015年的租金为24,300.00元/季度，2016年的租金为25,515.00元/季度，2017年租金为26,790.00元/季度；根据答辩人2016年6月16日《通知》中的明确提出的“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共渡难关的商户……”该通知中明确表述的“再次”仅能证明曾提出过减租的事宜，不能解释为在已经减租的基础上再次减租10%，据此，一审法院认定的上诉人应支付的租金数额准确清楚。另外，关于《商铺租赁合同》2017年12月31日到期后，上诉人一直占有使用3号商铺，直至腾退之日2018年2月7日。基于公平原则，一审法院参照双方约定的2017年租金标准计算房屋占用费合理准确，并无不当。至于答辩人与第三方凯里市阳光房地产有限公司的租赁是否到期，租金结算问题不是本案的争议内容，不能作为上诉人不支付房屋占用费的抗辩理由，否则上诉人长期占有使用商铺而不用支付占用费明显有违等价有偿，显失公平。阳光家私城、杨再文向一审法院起诉请求：⒈判令被告曹花香立即腾退其所租赁的位于凯里市宁波路29号阳光骄子精品家私城3B号铺面；⒉被告支付从2018年1月1日至搬离之日止的房屋占用费、工作人员工资及电费、物管费，暂计1月份费用合计33,962.00元。［其中1月份房屋占用费30,922.00元、工作人员工资1,960.00元及电费、物管费1,080.00元；1月份以后房屋占用费按（占用天数÷当月天数）×（1÷未搬离数）×85,209元／月计算、2名工作人员工资按每月5,400.00元计算；电费、物管费据实结算至搬离为止］；⒊由被告支付拖欠的房屋租金290,547.00元；⒋被告支付拖欠房屋租金产生的违约金（以应付金额为基数按每日1%标准计算至租金付清之日止）；⒌由被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：原告杨再文系阳光家私城经营者。2009年8月5日，以阳光房产公司为出租方（甲方）、杨再文为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同书》，主要内容为：1、甲方将享有所有权位于凯里市宁波路南侧阳光帝苑第四层及阳光帝苑10号楼第五层门面房出租给乙方作商业、库房使用，具体面积范围见施工图；2、租期为8年（2010年1月1日至2017年12月31日止）；……。2010年12月22日，原告杨再文取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的《个体工商户营业执照》。2014年12月29日，阳光家私城、杨再文与曹花香签订《商铺租赁合同》，将阳光家私城的3B号商铺（面积为300平方米，作为红樱桃品牌专营店）租给曹花香。商铺租赁合同主要内容为：合同约定租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年租金为24,300.00元/季度，2016年租金为25,515.00元/季度，2017年租金为26,790.00元/季度；租金按季度交纳，并应提前一个月交纳下季度租金；如拖欠租金则按实欠房租×1%×天数收取违约滞纳金；物业管理费每月合计150元，随电费按月交纳；电费1.3元/度（该价格随电力公司电价浮动），乙方每月交纳。此外，两份合同均约定：为了维护商场、商户和消费者利益，乙方应交纳一定金额的保证金（原有商户延续上期合同保证金，新进客户保证金为2万元整）。该保证金在合同期满，乙方无违反合同、消费者投诉不处理等记录则无息退还。合同履行过程中，阳光家私城、杨再文并未按合同约定租金数额向曹花香收取商铺的租金，而是2015年度按21,870.00元/季度收取租金。由于市场等因素的影响，导致阳光家私城经营困难。2016年6月14日，阳光家私城召集业主通报了商场的相关情况。同年6月16日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》第2条“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户。对于去意已决的商户这个决定是毫无意义的，故无缘享受。”第7条“无论去留，各商户都应依据合同及约定按时交纳租金及各项费用，鉴于此次租金已处于拖欠状态，请各商户于2016年6月24日前交清所欠租金及各项费用。”。2016年7月20日凌晨5时许，因凯里地区连续降雨，涉案商铺出现漏水，造成包括曹花香等部分承租户的家具被雨水打湿和浸泡。2016年7月28日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》内容为“因为2016年7月20日与时家居区域、茉莉花香及公共通道部分区域严重漏水，2016年7月27日红樱桃区域严重漏水，两次漏水事件原因尚未查明，商场处于维修状态，为避免各商户的更大损失，商场特决定并通知各商户如下：2016年7月29日至7月31日各商户打包现所有商品，并搬至安全地带，待商场结束维修状态恢复经营秩序再行进场继续经营。撤离期间不计算租金”。后2016年8月15日原、被告口头协商，将被告租赁商铺转到1号（建筑面积560平方米），部分商品仍留存在3B商铺。阳光房产公司对漏水的门面房进行了简单的维修，具体的维修结束时间不清，二原告亦未通知各商户搬回原址经营。由于双方对损失未达成赔偿协议，直至2017年11月阳光房产公司对阳光家私城、杨再文提起诉讼后。2017年12月18日、19日，阳光家私城向曹花香送达《催款函》和《通知》，要求曹花香交纳拖欠的租金及租赁期满后不再续约的事宜。2018年1月16日，阳光家私城向曹花香送达《催告通知书》，要求曹花香清场搬离商铺并交纳拖欠的商场租金、管理费、物业费等。2018年2月7日，曹花香告知杨再文已腾空退出所租赁的1号商铺。2018年8月7日被告将留存在3B商铺部分商品搬出。2017年10月阳光房产公司以杨再文、阳光家私城为被告向该院提起诉讼，请求：1.解除与杨再文、阳光家私城签订的《房屋租赁合同》；2.由杨再文、阳光家私城支付拖欠的2016年6月至2017年9月30日的房屋租金1,377,972元及违约金336,781.20元，并按月支付2017年10月1日至退出场地房屋之日止的使用费；3.杨再文、阳光家私城立即撤出占用的场地，返还占用的办公室，并办理商铺交接手续；4.由杨再文、阳光家私城承担案件受理费。经审理，该院于同年12月4日作出（2017）黔2601民初4013号民事判决，判决：一、杨再文与阳光家私城在判决生效之日起三十日内支付阳光房产公司房屋租金1,377,972元，2017年10月1日至该案房屋租赁合同期限届满之日止的租金按租赁合同约定支付；二、驳回阳光房产公司的其余诉讼请求。杨再文、阳光家私城不服判决，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，杨再文、阳光家私城撤回上诉，黔东南州中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）黔26民终382号民事裁定书，准予杨再文、阳光家私城撤回上诉。另查明，曹花香在阳光家私城租赁商铺经营，办理有工商营业执照，字号为“凯里市红樱桃家具店”，经营者为曹花香，经营范围为成品家具（零售）。一审法院认为：本案二原告与被告曹花香签订的《商铺租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。关于腾退租赁的商铺的问题，庭审已查明，2018年8月7日，被告曹花香全部腾空该商铺并告知原告，故对原告的该项主张无需再作出判决。关于房屋租金的问题。2016年6月16日二原告向各商铺业主送达《通知》后，被告未提出终止履行协议的请求，亦未搬离阳光家私城，原、被告之间未终止《商铺租赁合同》的履行，被告仍占有、使用阳光家私城经营管理的商铺，依照约定，应当承担租赁期间的租金。因2016年7月20日的漏水事件致使被告不能正常进行经营，同时，二原告未能提交证据，证明商场结束维修状态恢复经营秩序的时间，综合全案，根据公平原则，酌情减免被告自2016年7月20日至2016年9月30日的租金。原、被告虽然在合同中约定3B号商铺2015年租金为24,300.00元/季度，2016年租金为25,515.00元/季度，2017年租金为26,790.00元/季度，但在实际履行过程中，在发生漏水之前，原告已按合同约定应当交纳租金的10%收取，为此，自2016年6月1日至2016年7月26日前被告尚欠租金15,876.00元。同时，阳光家私城在2016年6月16日的《通知》中明确表述“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户”，相互印证了二原告未按《商铺租赁合同》收取租金的事实，且本案被告并未向二原告提交撤离的申请，故2016年7月20日至水灾后被告搬到1号商铺双方尚未约定租金应当按双方合同约定参照3B号商铺300平方米应当交纳租金计每日为283.50元，1号商铺560平方米为日529.20元，自2016年7月20日起至2016年12月30日，1号商铺实际租金应按529.20元/天80%计算1号商铺租金（扣除2016年7月27日至2016年9月30日的租金）为（529.20元/天×90天×80%=38,102.40元。2017年以1号商铺560平方米合同单价计（555.52元/天×365天×10%=182,488.32元。此外，曹花香之前已交纳了保证金10,000.00元，应予扣减，故应支付租金数额为245,465.50元。关于房屋占用费的问题。《商铺租赁合同》终止后，被告仍继续占有、使用商铺直至搬离，根据公平原则，被告应承担此期间的房屋占用费。该院认定二被告腾退商铺时间为2018年2月7日，则该期间的房屋占用费为2018年1月1日起至2018年2月7日因双方无合同约定以参照2017年租金标准计555.52元/天×38天×10%=18,998.78元。原告主张被告将留存在3B商铺部分商品至搬出的租金及占用费等因双方未约定且商铺水灾后已对1号商铺计算了租金，故对原告该主张不以支持。关于工作人员的工资问题。二原告为了能更好地管理家私城，另聘请了工作人员，该工作人员的聘用二原告未与曹花香等商户进行协商，且曹花香承担了物业管理费，而物业管理费的交纳本身就是为了家私城的管理，因此，二原告诉请被告承担工作人员工资的主张不予支持。关于2018年1月1日起至被告搬离时止的电费、物业管理费的问题。因二原告未能提交证据，无法确认被告在此期间使用的具体用电度数，该主张不予支持。二原告诉请商场的电费、物业管理费由曹花香分担，理由不充分，证据不足，不予支持。关于房屋租金违约金的问题。从庭审查明的情况来看，2016年以前，被告均能按时交纳租金，漏水事件发生后，由于双方协商未果，才导致被告拖欠租金，漏水是造成拖欠房屋租金的主要原因，原告未能确保出租的租赁物质量和安全，依法应当承担主要责任，被告无主观上的故意，故二原告诉请被告承担拖欠租金违约金的主张不予支持。关于被告提出二原告起诉被告主体错误，二原告应以营业执照上登记的字号即“凯里市红樱桃家具店”为本案的诉讼当事人，请求驳回原告诉讼请求的辩解，经查，被告持有的《商铺租赁合同》是与原告共同签订，虽然3B号商铺办理有工商营业执照，登记的经营者为曹花香，但实际经营者亦为曹花香，故二原告以曹花香作为被告提起诉讼并无不当，对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、被告曹花香在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的房屋租金245,465.50元。二、被告曹花香在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的房屋占用费18,998.78元。三、驳回原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,084.00元，免予收取。二审中，被上诉人曹花香提交了与本案系租赁同一商场的其他租户与阳光家私城和杨再文因租赁合同纠纷的下列一二审判决书：1、（2018）黔2601民初594号民事判决书，拟证明本案应以“凯里市红樱桃家具店”为诉讼主体。2、（2018）黔2601民初1164号民事判决书、（2018）黔2601民初1165号民事判决书和（2018）黔26民终2590号民事判决书、（2018）黔2601民初1163号民事判决书和（2019）黔26民终566号民事判决书，拟证明关联的案件中对案件事实的认定情况。阳光家私城和杨再文的诉讼代理人质证后，对上述证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。并认为本案中，是上诉人曹花香直接与阳光家私城和杨再文签订租赁合同，根据合同相对性，承担支付租金义务的是本案的上诉人曹花香。本案对上述证据的真实性予以采信。本院二审另查明：2016年3月23日，曹花香通过银行转账交纳了21870元租金，阳光家私城和杨再文出具的收款收据中，注明该款是交纳2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金，之后，曹花香再未交纳过租金。其余查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，综合双方在二审期间的诉辩理由，本案二审的争议焦点为：1、阳光家私城和杨再文以曹花香为被告提起本案诉讼，曹花香的诉讼主体是否适格？2、一审以商铺面积来计算1号商铺的租金是否正确？曹花香应支付的租金是按原3B号商铺标准计算还是应按1号商铺的标准计算？3、一审判决计算租金的方式和数额是否正确？4、曹花香是否应该支付2017年12月31日之后的房屋占用费及其他费用？一、关于曹花香的诉讼主体是否适格的问题。经查，曹花香是以“曹花香”的名义与阳光家私城签订《商铺租赁合同》。虽然在经营期间注册登记店铺字号为“凯里市红樱桃家具店”，但“凯里市红樱桃家具店”的实际经营者也是曹花香，根据合同相对性原则，原告阳光家私城和杨再文以曹花香为被告提起租赁合同纠纷诉讼，并无不当。二、关于一审以商铺面积来计算1号商铺的租金是否正确以及曹花香应支付的租金是按原3B号门面标准计算还是应按1号门面标准计算的问题。依双方陈述的事实，在2016年7月20日和24日发生漏水事件后，杨再文通知曹花香从3B号门面搬到1号门面营业，但双方并未签订1号门面的租赁合同，应视为杨再文和阳光家私城在3B号门面不能正常使用的情况下，自愿将面积稍大一点的1号门面代替3B号门面让曹花香继续使用，故1号门面的租金应按3B号门面的租金计算。现阳光家私城和杨再文诉请按照1号门面的面积计算租金，理由不充分，证据不足。三、关于一审判决计算租金的方式和数额是否正确的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，曹花香租赁的是3B号商铺（建筑面积含公摊300平方米）。最初约定2015年度为24300元/季度并以逐年增加5%的方式按季度收取租金。但从双方当事人的陈述及所提交的交纳租金的收据金额和银行转账单看，在2016年7月20日发生漏水事故之前，曹花香每个季度交纳的租金实际都是21,870元，说明双方并未按原合同约定的租金标准执行，而是在原约定2015年度租金标准上减少了10%。另外，在2016年7月20日发生漏水事故之前，阳光家私城商场就已存在经营困难，从阳光家私城在2016年6月16日给各商户的《通知》中，在第2条中明确“商场在会议上再次提出给予减租10%的决定只针对留下共度难关的商户，……”，其中的“再次”二字表明了商场在原已减少10%的基础上承诺再减免10%的意思。这一结论，也可以从该商场的另一租户孙青春在2016年7月19日的交纳租金收据中所记载租金15,296元是交纳2016年6月1日至7月17日共计47天的租金数额中得到印证（即32,545元×90%÷90天×47天＝15,296元），也符合当时商场为挽留商户而再次给予减免租金优惠的事实。因本案的曹花香也属于“留下来共度难关的商户”，因此，2016年6月1日之后的每季度租金标准应在原已减让10%的基础上再减让10%，即曹花香在2016年6月1日之后每个季度应交纳的租金为19,683元（即24,300元×90%×90%）。因阳光家私城商场在2016年7月20日发生漏水事故后，商场停业维修。经法院生效判决同一商场的租户均扣除2016年7月20日至2016年9月30日期间的租金免交。因此，曹花香自2016年6月1日起至2017年12月31日止的租金为109,131.30元（即19,683元/季度÷90天×49天+19,683元/季度×5个季度），（其中已扣除了2016年7月20日至2016年9月30日期间的租金）。一审判决确实存在计算比例和数据错误问题，本院二审予以纠正。四、关于曹花香是否应该支付2017年12月31日之后的房屋占用费及其他费用的问题。双方的租赁合同早已于2017年12月31日到期，按合同约定和交易习惯，曹花香应于租期届满当天退回承租的门面给出租人杨再文和阳光家私城。但从曹花香的丈夫段宜群与阳光家私城和杨再文双方于2018年2月7日签字的《证明》内容看，曹花香在2018年2月7日才把1号商铺移交给阳光家私城。因此，曹花香在租赁合同到期后仍占用门面，应支付相应的占用费。鉴于曹花香是单方延长租期的行为，应按照原3B号商铺在2016年6月1日之后的每季度租金标准19,683元/季度计算应付的占用费，才符合交易惯例和公平原则。据此，计算2018年1月1日至2018年2月7日止的商铺占用费应为8,091.90元（即19,683元/季度÷90天×37天＝8,091.90元）。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。阳光家私城和杨再文与凯里市阳光房地产有限公司签订的租赁合同期限虽然于2017年12月31日到期，但到期后，产权人凯里市阳光房地产有限公司并未收回管理权，该商场仍由阳光家私城和杨再文管理，作为物的管理人，阳光家私城和杨再文仍有要求使用人曹花香继续交纳使用费的权利。故对曹花香上诉称阳光家私城和杨再文无权再要求支付2017年12月31日之后的租金（占用费）及其他费用的理由不予支持。关于阳光家私城和杨再文诉请主张的工作人员工资以及自2018年1月1日起至曹花香搬离时止的电费、物业管理费等费用的问题。一审法院认为证据不足等原因驳回了其诉讼请求后，原告阳光家私城和杨再文并未提出上诉，视为服判。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。……”的规定，本院二审不再审查。另外，曹花香之前已交纳的保证金10,000元，阳光家私城和杨再文应予以退还给曹花香，可抵扣租金或其他应付费用。综上，曹花香自2016年6月1日起至2018年2月7日期间应交纳的租金和占用费总计为117,223.20元（即109,131.30＋8,091.90），再用应退还的押金10,000元抵扣后，还欠阳光家私城和杨再文的租金等共计107,223.20元（即117,223.20－10,000）。综上所述，曹花香的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5020号民事判决。二、曹花香尚欠凯里市阳光骄子精品家私城和杨再文2016年6月1日至2018年2月7日期间的房屋租金及占用费共计107,223.20元，曹花香应在本判决生效之日起十日内付清。三、驳回凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。一审案件受理费3,084元，一审已予以免收。二审案件受理费5,266.96元，由凯里市阳光骄子精品家私城和杨再文负担3,131.55元，由曹花香负担2,135.41元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年十二月十九日法官助理莫桃书记员杨绍鑫