湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4339号上诉人（原审原告）：李云飞，男，1984年10月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人（原审原告）：谷亚琴，女，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省宜章县，系李云飞妻子。委托诉讼代理人：李云飞，系谷亚琴丈夫。被上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙铭，男，1983年2月5日出生，汉族，住湖南省宜章县，系该公司办公室副主任。上诉人李云飞、谷亚琴与被上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。李云飞、谷亚琴上诉请求：1、改判一审判决第二项，支持李云飞、谷亚琴18550元违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由玉溪河公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决第二项有失公平。一审法院根据物业管理费收据载明的时间跨度确认案涉房屋交付时间为2014年5月1日，根据一审法院确认的交房时间至李云飞、谷亚琴2019年9月20日起诉暂计时间为1967天，李云飞、谷亚琴在一审中主张从2014年8月21日暂计至2019年9月20日1855天违约金18550元是对自己合法权益的处置，并不代表放弃了不动产产权证下发之前的违约金。虽然购房款大部分为按揭，但李云飞、谷亚琴有经济能力足额支付月供，也能在产权证书下发后一次性支付剩余房款，一审法院认定李云飞、谷亚琴承担30%责任是错误的，李云飞、谷亚琴没有过错，玉溪河公司应全额支付违约金，起诉之后的违约金也应当计算至产权证登记之日止。玉溪河公司出具的《宜章县房屋转让备案告知单》只是起到一个预告登记的作用，并不代表案涉房屋产权已归李云飞、谷亚琴所有，玉溪河公司没有将案涉房屋不动产权证书登记为李云飞、谷亚琴，违约事实就一直在延续，李云飞、谷亚琴就有权主张违约金。玉溪河公司辩称，玉溪河公司与李云飞、谷亚琴签订的合同第十五条约定“报产权登记机关备案”，该约定已完成，一审法院以2017年12月27日《宜章县房屋转让备案告知单》的时间作为违约金的结算时间没有错误，起算时间为2014年8月21日也没有错误，不存在李云飞、谷亚琴所提出的违约金时间跨度和金额问题。李云飞、谷亚琴向一审法院起诉请求：一、玉溪河公司为李云飞、谷亚琴办理房屋不动产权证书；二、玉溪河公司向李云飞、谷亚琴支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金18550元（违约金从房屋交付2014年8月20日的第二天开始暂计至2019年9月20日，后续违约金另计）；三、玉溪河公司向李云飞、谷亚琴退还多收0.5%的契税1677元；四、玉溪河公司向李云飞、谷亚琴退还转让手续费366元。以上总计20593元。一审法院认定事实：宜章玉溪河综合投资开发有限公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。2013年1月22日，李云飞、谷亚琴与玉溪河公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，李云飞、谷亚琴购买玉溪河公司开发的位于玉溪河畔的*幢**层****号房，合同约定首付106435元，银行按揭230000元。李云飞、谷亚琴按合同约定履行了付款义务。合同约定玉溪河公司交房期限为2013年5月31日前。李云飞、谷亚琴提供其于2014年8月20日交付2014年5月1日至2015年5月1日的物业服务费的票据，主张玉溪河公司实际交房时间为2014年5月1日。2015年9月24日，李云飞、谷亚琴向玉溪河公司交纳了办证房契税6710元、转让手续费366元等费用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由玉溪河公司代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。另查明，玉溪河公司于2017年12月27日将办理案涉房屋权属登记的资料报房屋产权登记机关备案，但房屋产权登记机关尚未发放房屋产权证书。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下：一、李云飞、谷亚琴的诉讼是否超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定玉溪河公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。上述条款约定了逾期办证违约金按日计算至实际办妥备案登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以确定，故请求按日支付逾期办证的违约金的诉讼时效期间应从办妥备案登记的次日起算。玉溪河公司于2017年12月27日向房屋产权登记机关备案，李云飞、谷亚琴于2019年10月11日起诉，李云飞、谷亚琴请求玉溪河公司支付逾期办证违约金的权利未超过三年诉讼时效。玉溪河公司主张逾期办证违约金超过了诉讼时效不符合合同约定和法律规定，不予支持。二、关于请求判令玉溪河公司为李云飞、谷亚琴办理不动产权证书的诉讼请求是否支持。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内提供办证资料到产权登记机关办证。如果玉溪河公司未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故该诉讼请求不符合法律规定和合同约定，不予支持。三、李云飞、谷亚琴诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李云飞、谷亚琴提供的物业服务费收据证明了交房时间为2014年5月1日，玉溪河公司应在2015年5月1日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但玉溪河公司于2017年12月27日才办理产权备案登记。从2015年5月1日至2017年12月27日，逾期办证备案合计971天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金9710元。李云飞、谷亚琴诉请的18550元违约金计算不符合合同的约定，不予支持。玉溪河公司抗辩主张交房时间为2015年9月24日与事实不符，不予采信。玉溪河公司根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。李云飞、谷亚琴的房款大部分为按揭，李云飞、谷亚琴未提供证据证明除了办证费用的利息损失外，玉溪河公司违约造成了其他损失，根据上述法律规定，玉溪河公司要求对违约金进行调整的请求，符合法律规定，予以支持。根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，李云飞、谷亚琴的实际损失，兼顾保护守约方利益和体现公平原则，酌情对违约金进行调整。对李云飞、谷亚琴主张的违约金按合同约定的70%予以确定，故2015年5月1日至2017年12月27日的违约金9710元的70%为6797元。李云飞、谷亚琴诉请的18550元违约金予以部分支持6797元，超出部分不予支持。四、李云飞、谷亚琴主张玉溪河公司多收取的契税1677元及房屋产权转让手续费366元是否现在退还。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，玉溪河公司只是代收代缴。本案虽已办理产权备案登记，但产权证尚未办理，该费用尚未结算，李云飞、谷亚琴可在产权证办理后与玉溪河公司进行结算。李云飞、谷亚琴要求退还契税1677元及房屋产权转让手续费366元，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李云飞、谷亚琴支付逾期办理不动产权证违约金6797元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李云飞、谷亚琴的其他诉讼请求。案件受理费315元，减半收取计157.5元，原告李云飞、谷亚琴负担105.5元，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担52元”。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效。争议焦点在于1、逾期办证的起止时间；2、下调违约金是否有法律依据和事实依据。关于焦点一。李云飞、谷亚琴提供其于2014年8月20日交2014年5月1日至2015年5月1日物业服务费的票据主张实际接收房屋时间为2014年5月1日。玉溪河公司辩称房屋交付时间是2014年8月20日，但未提交证据证明，本院限定其庭审后三日内提交交房手续，玉溪河公司至今未提交，应承担举证不能的责任，故案涉房屋交付时间应认定为2014年5月1日。双方约定玉溪河公司的办证义务为商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，玉溪河公司于2017年12月27日已将案涉房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案，一审认定逾期办证的起止时间为2014年5月1日至2017年12月27日符合法律规定及合同约定，本院予以维持。李云飞、谷亚琴认为违约金应计算至不动产产权证登记之日的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。关于焦点二。一审法院对此进行了详尽阐述，本院不再赘述。同时李云飞、谷亚琴并未提交其因迟延办理权属登记而产生实际损失的相关证据。一审法院综合案情后，依法酌情对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李云飞、谷亚琴的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由李云飞、谷亚琴负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇一九年十二月十二日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。