湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初2271号 原告：龙响林，女，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师（一般授权）。 被告：宁远金泰置业有限公司。住所地，宁远县舜陵镇九嶷南路137号。 法定代表人：张来，执行董事。 委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。 第三人：李杰，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，。 原告龙响林诉被告宁远金泰置业有限公司（以下简称金泰公司）与第三人李杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，原告于2019年8月5日向本院申请撤回对第三人永州市泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）的起诉，本院予以准许，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙响林的委托诉讼代理人何明辉，被告金泰公司的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼，第三人李杰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙响林向本院提出如下请求：1、判令被告金泰公司2倍赔偿原告购房款共计人民币2455398元，并支付原告购房款利息280000元（按银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告赔偿原告差旅费、律师费等人民币20000元；3、案件受理费由被告金泰公司负担。事实与理由:永州市泰丰房地产开发有限公司系本案第三人李杰的一人独资公司,法定代表人为李杰。泰丰公司为参加竞买宁远县彩印厂地块，李杰经手多次向原告借款融资。2013年7月8日泰丰公司以143800000元竞买到宁远县彩印厂地块后,于2013年10月25日泰丰公司以宁远县彩印厂地块及部分资金独资成立被告金泰公司,在宁远县彩印厂地块上开发建设“金水湾宁郡华府”房地产项目,公司法定代表人为李杰。之后,金泰公司因房屋销售困难,造成资金紧张,无法如期偿还原告借款本息。泰丰公司及李杰与原告协商，于2015年8月8日签订《以房抵债合同》,泰丰公司以金泰公司开发的“宁郡华府”项目的房屋抵债,以偿还原告部分借款本息。其中合同第2条约定:“乙方和其子公司宁远金泰置业有限公司有义务保证在签署房屋买卖合同后至为丙方办理产权前不得将已与丙方签署房屋买卖合同的标的房屋向任何第三方销售,若一经甲方发现,须向甲方(龙响林)赔偿2倍售房款及违约金。”第4条:“乙方和其子公司宁远金泰置业有限公司未按本合同和房屋买卖合同约定有损甲方权益时,甲方有权向房产所在地法院对乙方和其子公司提起诉讼,乙方和其子公司应当承担甲方因诉讼和执行而发生的所有费用,包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用。”2015年10月12日金泰公司与原告签订《商品房买卖合同》,原告购得“金水湾宁郡华府”项目中第5#幢5-1-3102,5-1-25A03,5-1-5A02房屋。合同约定3套商品房建筑面积分别为123.27平方米,129.49平方米,123.27平方米,总面积为376.03平方米,单价为每平方米3265元,总金额为1227699元,合同签订当日,金泰公司财务开具了收到原告购房款1227699元的收款收据。合同约定,金泰公司应当在2016年12月30日前交付原告商品房。逾期交房,则从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。后因李杰不再担任被告金泰公司的法定代表人,2016年12月30日,原告按照《商品房买卖合同》的约定要求被告金泰公司交付购买的商品房,被告金泰公司以原告未支付购房款为由拒绝交付。为此,原告于2019年5月13日向宁远县人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼,于同年6月6日开庭时,被告金泰公司辩称并提供证据证实三套涉案房屋己分别于2017年5月23日、5月31日、6月3日再次出售给了皮洋舟、卿德军、于鹏和杨丽娟,并办理了商品房买卖备案,且新的购房人已装修入住,致使原告的购房合同目的不能实现,原告被迫于2019年6月19日撤诉。综上所述,原告龙响林与被告金泰公司签订的《商品房实卖合同》真实合法有效,且被告金泰公司收到了原告全额购房款,原告已全面履行了合同约定的付款义务,双方商品房买卖关系成立,依法应受法律保护。被告金泰公司不但未安合按约定在2016年12月30日前履行交房义务,而且于2017年5月和6月间将三套涉案房屋再次出售给他人,一房二卖,其行为已构成根本违约,应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定,为维护原告的合法权益，特具状起诉，恳请人民法院依法判处。 被告金泰公司辩称，原告的请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，理由如下：一、我司已依法解除案涉买卖合同,不存在“一房两卖”的情形,我司并未违约,龙响林追究我司责任没有依据。1、龙响林未实际支付案涉买卖合同项下的购房款,且逾期远超30日,根据案涉买卖合同第七条第一款第2项关于“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定,我司有权解除案涉买卖合同；2、我司已于2016年12月9日通过邮政快递EMS向龙响林催收了购房款，催收未果后,我司于2016年12月22日向龙响林邮寄了解除合同的通知，2018年2月8日,我司再次于《永州新报》刊登公告，公告内容明确载明龙响林等人的房屋买卖合同已于2016年12月解除。上述邮寄地址就是龙响林在起诉状上载明的地址。且宁远县邮政局已出具证明，证明上述解除通知的邮件已到达龙响林地址。根据《合同法》第96条的规定,案涉买卖合同已经依法于2016年12月22日解除；3、我司将案涉房屋另行出售的时间发生于2017年5、6月期间,是在案涉合同解除后另行销售的,属于正常处分自己财产的合法行为,不构成违约,更不存在“一房两卖”的行为。二、龙响林主张的民间借贷与案涉的房屋买卖合同关系没有关联,民间借贷关系中的所谓债务不能抵作购房款。1、龙响林诉称民间借贷的主体是龙响林和李杰、永州市泰丰房地产开发有限公司(以下简称泰丰公司),因此,即便存在借款也应当是由李杰或泰丰公司负责偿还,该民间借贷债务与我司无关,不应由我司偿还；2、我司并未同意,龙响林也无证据证实,其诉称的民间借贷中的债务转化为购房款或存在所谓“以房抵债”关系，借贷债务与房屋买卖无关,是两个独立的法律关系；3、没有证据证实龙响林诉称的民间借贷债务与我司项目有关，龙响林主张的借款中有50万元发生在2012年3月、2013年2月，我司成立于2013年10月,宁远县国税局就我司“宁郡华府”项目土地对外招拍挂的时间2013年6月9日。上述款项发生在我司成立之前、我司土地挂牌之前，因此上述款项不可能与我司“宁郡华府”项目有关，同时,无证据证实龙响林主张的本案借款与我司“宁郡华府”项目有关，不能证实其在本案主张的款项流向我司或用于我司项目。事实上,龙响林诉称的借款人泰丰公司开发有“永州金水湾城市广场”等众多项目。三、龙响林主张的“以房抵债”关系无效。我司不认可龙响林主张的借贷关系及款项等事实,假设龙响林主张的民间借贷债务属实、合法有效,那么根据合同相对性的原则,该债务也应当由李杰或泰丰公司偿还。龙响林在明知道该债务属于李杰或泰丰公司的情况下,仍然要求由我司偿还(偿还方式是“以房抵债”)属于恶意将法定代表人或股东的债务转嫁给公司的行为，根据《公司法》第一百四十八条关于“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程,对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得侵占公司的财产”的规定、《合同法》第五十条关于“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效”的规定、《合同法》第五十二条第(二)项关于“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定,龙响林主张的“以房抵债”关系无效。(最高人民法院在与本案案件基本致的(2012)民提字第208号民事判决书中,认定“转嫁债务给公司”而产生的“以物抵债”关系无效)。四、龙响林主张双倍赔偿购房款及购房利息的主张不成立,且赔偿标准过高。1、如上所述,我司未实际收到任何购房款,不存在“一房两卖”等违约行为,不应承担任何赔偿责任；2、如上所述,龙响林主张的“以房抵债”关系不仅没有依据,且我司不应承担任何赔偿责任，“以房抵债”关系不存在、无效的情况下,龙响林应当向李杰、泰丰公司主张民间借贷关系下的债权,而无权再根据“以房抵债”关系向我司主张赔偿或要求退还购房款；3、龙响林主张的损失标准明显与实际损失不符,其计算方式本身错误,应当予以调整，(1)我司并未实际收到“购房款”,龙响林主张的购房款实际是民间借贷的本息,其应当向李杰、泰丰公司主张民间借贷关系中的损失,龙响林的实际损失实际为民间借贷的本息,因“以房抵债”关系不存在、无效,不存在房屋买卖合同项下的损失；(2)即便考虑房屋买卖合同关系,我司在案涉买卖合同解除后,另行出售给他人的房屋价款仅为1499690元,这与龙响林与我司房屋买卖合同约定的1227699元的差价为271991元,根据《合同法》第113条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”即房屋买卖合同关系项下龙响林如有损失,也仅为房屋差价损失271991元；(3)龙响林既主张2倍购房款,又同时主张28万元的所谓购房款利息以及其他损失2万元,明显是对同一行为多次主张赔偿,依法不成立。综上所述,龙响林的诉求没有事实和法律依据,悬请人民法院依法予以驳回。 第三人李杰述称，一、原告诉称的事实和证据客观真实,本人完全认可，借款本金及利息经双方确认无误；二、永州市泰丰房地产开发有限公司和宁远金泰置业有限公司均由我出资设立,法人代表也是我；三、原告与宁远金泰置业有限公司签订的合同真实有效,且是发生在宁远金泰置业有限公司法定代表人变更之前；四、金泰公司通过公司的出纳向龙响林偿还部分利息的事亦客观存在(2015年8月7日抵房款13.8215万元);五、永州市泰丰房地产开发有限公司与龙响林协商变更清偿债务的方式系基于双方的自愿,且符合法律规定,这个偿债方式的变更就是:龙响林分别与泰丰公司跟金泰公司签订了《以房抵债合同》、《商品房买卖合同》,将泰丰公司原拖欠龙响林的部分债务转化为原告的购房款,既签订了商品房买卖合同,又出具了收据,完成了消灭公司部分债务的全部过程，本人作为金泰公司的法定代表人经手办理,同样代表金泰公司。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的1号证据被告金泰公司以及泰丰公司的企业信息，被告无异议，本院予以采信；原告提供的2号证据《以房抵债合同》，被告对该证据的真实性有异议，并申请对该份证据的形成时间以及对“永州市泰丰房地产开发有限公司”的印章进行鉴定，但在鉴定过程中因被告未提供“永州市泰丰房地产开发有限公司”的备案章导致鉴定无法进行，在本院向被告释明后，被告在规定时间内未向本院提交备案章，视为放弃申请鉴定，对拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果，本院认为，该证据有原告、被告泰丰公司法定代表人李杰的签名并加盖了泰丰公司的印章，合同内容及形式合法，本院对该证据予以采信；原告提供的3号证据《商品房买卖合同》，是原告与被告金泰公司签订的，被告对真实性无异议，且该证据有原告、被告的委托代理人签名并加盖了被告金泰公司及法定代表人李杰的印章，合同内容及形式合法，本院予以采信；原告提供的4号证据收款收据，该收据加盖了被告公司的财务专用章，经手人李珊签名，本院予以采信；原告提供的5号证据结算单、6号证据银行转账凭证及流水，本院认可第三人李杰、泰丰公司向原告借款的事实；原告提供的7号证据被告与他人(于鹏、杨丽娟，卿德军，皮洋舟)签订的《商品房买卖合同》以及8号证据房屋交付使用文件，拟证明涉案房屋已经出售并交付他人的事实，被告无异议，本院予以采信；原告提供的9号证据本院作出的（2017）湘1126民初106号民事判决书，该证据是已生效的裁判文书，本院予以采信；原告提供的10号证据委托合同及发票，本院对该证据予以采信。 被告提供的证据1号证据《关于支付商品房买卖合同购房款的催告函》、2号证据《商品房买卖合同解除通知书》、3号证据邮政EMS快递单及送达证明、公民信息检索单、4号证据2018年2月8日永州新报《公告》，以上证据本院对其真实性予以采信，对其证明目的本院在说理部分予以评析；被告提供的5号证据被告与他人(于鹏、杨丽娟，卿德军，皮洋舟)签订的《商品房买卖合同》，与原告提交的8号证据一致，本院予以采信。 依照本院采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：第三人李杰独资设立的永州市泰丰房地产开发有限公司为了开发建设位于宁远县九嶷南路的“金水湾·宁郡华府”房地产项目工程，于2013年10月25日独资成立了宁远金泰置业有限公司，法定代表人为李杰。之前，因项目开发投资需要，李杰及永州市泰丰房地产开发有限公司从2012年3月起陆续向原告融资借款。因永州市泰丰房地产开发有限公司以及第三人李杰无法按时偿还原告借款本息，2015年8月8日，原告与永州市泰丰房地产开发有限公司双方协商后签订了《以房抵债合同》，约定永州市泰丰房地产开发有限公司用其子公司宁远金泰置业有限公司开发的“宁郡华府”项目楼盘的房屋以房抵债。之后于2015年10月12日，原告与被告金泰公司签订了《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》，原告所购房屋为“金水湾·宁郡华府”第五幢5-1-3102,5-1-25A03，5-1-5A02号房屋，建筑面积分别为123.27平方米、129.49平方米、123.27平方米，单价为每平方米3265元，总价款为1227699元。合同约定被告宁远金泰置业有限公司于2016年12月30日前交房，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告金泰公司向原告出具了一张交纳1227699元购房款的收据。2016年7月31日，泰丰公司与原告对借款本息进行结算，核减了原告用于抵作购房款的1227699元。 另查明，一、2016年6月23日,被告宁远金泰置业有限公司变更了法定代表人,李杰不再担任法定代表人；二、2017年5月23日，2017年5月31日，2017年6月3日被告金泰公司将涉案房屋分别出售给了皮洋舟，卿德军，于鹏、杨丽娟，以上房屋的房屋总价款分别为513949元、491712元、494029元，以上三套房屋的总价款为1499690元。 本院认为，本案争议的焦点是:一是永州市泰丰房地产开发有限公司与原告的借贷关系是否成立；二是以房抵债的《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》是否有效，该合同是否因被告《商品房买卖合同解除通知书》而解除；三、原告的损失如何确定。对于以上争议的焦点，本院评析如下： 关于焦点一，永州市泰丰房地产开发有限公司与原告的借贷关系是否成立的问题。本案中，原告提交了银行转账凭条、银行流水、泰丰公司确认借款数额及利息的结算单、被告金泰公司出具的收到原告交纳购房款的收据，可以证实李杰代表永州市泰丰房地产开发有限公司与原告成立了借贷关系。 关于焦点二，以房抵债的《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》是否有效，该合同是否因被告《商品房买卖合同解除通知书》而解除。第一，在签订合同之前，泰丰公司与原告存在借贷关系，双方协商之后签订了《以房抵债合同》，约定以借款抵付房款。由于李杰、泰丰公司、金泰公司三者存在经济混同，两公司的日常经营及相关活动也均由李杰一人支配，李杰既可以代表泰丰公司，又可以代表金泰公司对外从事商业活动。在原告与金泰公司签订《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》后，金泰公司财务向原告出具了一张收到购房款1227699元的收据，且在之后原告与金泰公司的借款结算单中，核减了原告用于抵作购房款的1227699元。上述房产交易中，基于当事人自愿，将抵偿债务作为房款的支付方式并不违反法律强制性规定。第二，《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》签订于2015年10月12日,宁远金泰公司法代表人变更及实际控制人变更是2016年6月23日,此前,金泰公司的企业信息显示系泰丰公司独资，泰丰公司与原告的以房抵债行为没有恶意串通损害金泰公司其他股东及后来实际控制人的权益，故以抵债方式签订的《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》是合法有效的，债权人可以就抵债物直接受偿。此时,作为房屋买受人的原告以抵债方式支付购房款后,可以认定其已经向出卖人金泰公司给付房屋全部购房款,作为买受人的付款义务已经履行。被告金泰公司仍以原告未交纳购房款为由向原告发出《商品房买卖合同解除通知书》,单方解除合同,被告宁远金泰公司的行为不能达到解除合同的目的。因为,当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的,必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件,即需要具备约定或法定的解除权,合同才能解除。人民法院在审查合同是否解除时,需要审查发出解除通知的一方是否享有合同解除权,不能仅仅以约定或法定的异议期限届满而受通知一方未起诉表示异议就认定合同已经解除。本案中,原告已经履行了付款义务,金泰公司在不享有合同解除权的情况下向房屋买受人发出《商品房买卖合同解除通知书》，当然不引起合同解除的后果，故对被告金泰公司提出的与原告的商品房买卖合同关系已经解除的抗辩意见，本院不予采纳。 关于焦点三，本案原告的损失如何确定。本案中，被告金泰公司已将涉案的三套房屋出售给他人，导致原告与被告金泰公司的商品房买卖合同目的不能实现，依法应当承担赔偿损失的责任，但是被告金泰公司在向他人出售房屋之前通过邮政快递向原告邮寄了解除合同的通知，且于《永州新报》刊登了公告，公告内容载明与龙响林的房屋买卖合同已于2016年12月解除，虽然被告金泰公司单方面解除合同的行为并未达到合同解除的后果，但亦表明被告金泰公司将涉案房屋出售给第三人在主观上并无恶意，故对原告诉请赔偿双倍购房款的赔偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。另，根据原告与被告签订的《金水湾·宁郡华府商品房买卖合同》中约定“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”本案中，被告金泰公司将涉案的三套房屋出售的总价款为1499690元，原告与被告金泰公司签订的商品房买卖合同的总价款为1227699元，故被告因违约所取得的利益为271991元，而原告与被告金泰公司约定的违约金低于被告因违约所取得利益，根据合同法第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故被告金泰公司应当将因违约而取得的利益271991元作为原告损失，予以返还。另，导致原告与被告金泰公司的商品房买卖合同目的不能实现的主要过错在于被告金泰公司，原告诉请其承担购房款利息，符合法律规定，结合原告诉请，本院确定自交付购房款之日起按银行同期同类贷款利率4.35%支付购房款占用期间的利息。故对原告要求被告金泰公司双倍赔偿原告购房款共计人民币2455398元，并支付原告购房款利息280000元的诉请，本院予以部分支持。原告要求被告承担律师费、差旅费20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、限被告宁远金泰置业有限公司在判决生效后二十日内返还原告龙响林购房款1227699元及利息（利息以1227699元为基数，自2017年10月12日起按年利率4.35%计算至债务履行完毕之日止）； 二、限被告宁远金泰置业有限公司在判决生效后二十日内给付原告龙响林违约损失271991元； 三、驳回原告龙响林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28843元，减半收取14421.5元，由原告龙响林承担4421.5元，被告宁远金泰置业有限公司承担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  李裕民 二〇一九年十二月四日 法官 助理  雷松利 代理书记员  朱 奕 附法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。