大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初12551号原告大连戎旅物业管理有限公司，统一社会信用代码912102137920422165，住所地大连经济技术开发区金马路389号。法定代表人孙荣华，总经理。委托诉讼代理人刘长革，系辽宁连安律师事务所律师。委托诉讼代理人郭静，系辽宁仕鹏律师事务所律师。被告吕书铭，男，1965年8月21日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区，现住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人张成林，系辽宁添赢律师事务所律师。委托诉讼代理人董洪涛，男，1971年2月5日生，汉族，住址辽宁省大连市旅顺口区。原告大连戎旅物业管理有限公司（以下简称“戎旅物业”）与被告吕书铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告戎旅物业的委托诉讼代理人刘长革、郭静、被告吕书铭的委托诉讼代理人张成林、董洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是物业服务企业。2016年11月1日，原告与中国人民解放军65521部队营建指挥部签订了《前期物业服务合同》，部队将“叁玖家园小区”物业承包给原告，合同约定住宅物业服务费收费标准为每平方米每月2.35元，地上和地下车库每个每月40元，原告第一年应收取的物业服务费由部队代收之后转交给原告，之后的服务费由原告自行收取。被告把第一年的费用交给了部队，部队也转交了相应的费用，但是从2017年11月1日后被告没有向原告交纳物业费。2018年6月22日，部队单方要求与原告终止前期物业服务合同，原告迫于压力同意终止合同退出物业，为此双方签订了《前期合同服务终止备忘录》。到目前为止，部队还没有给全体业主办理房屋产权证。被告是叁玖家园A13-1-501的业主，房屋面积127.66平方米，第一年物业服务费已经交纳，尚欠2017年11月1日至2018年6月21日的物业费2,298.08元未交。2019年3月18日原告在小区内张贴“公告”，要求包括被告在内的欠费业主尽快交纳物业费，可是被告仍然没有交纳，为此原告诉至法院。请求（当庭变更）：判令被告吕书铭向原告给付拖欠的物业费2,298.08元及违约金144.78元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不是叁玖家园小区业主，原告起诉主体错误。1、案涉小区房屋是中国人民解放军39集团军大连统建经济适用房，被告是申请购房人，在2014年交了预交购房款，但至今总后勤部没有核准出售的房屋面积、单价，39集团军至今也没有与各被告签订“军队经济适用房买卖合同”，根据国务院《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”；根据《辽宁省物业管理条例》第十六条规定“房屋的所有权人为业主。依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”根据《大连市物业管理条例》第十六条规定“依法办理不动产登记或者依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人，可以认定为业主。”根据以上规定，目前案涉小区住房所有权仍属于军队，军队属于业主。2、原告与中国人民解放军65521部队营建指挥部之间签订的《前期物业服务合同》无效，对被告没有约束力。其一、中国人民解放军65521部队营建指挥部不具有法人资格，不能独立承担民事责任，不属签约主体。其二、指挥部工作人员与原告恶意串通，其中负责人闫兆全，每月吃回扣5,000元竟然写到了前期物业服务合同里。正是此原因，中国人民解放军65521部队营建指挥部在《前期物业服务合同》承诺给予物业公司的物业费竟然高达每月每平方米2.35元，完全忘记小区属经济适用房的性质。叁玖家园左邻华润集团开发住宅小区物业费为1.5元/月/平方米，右邻宏苑小区物业费0.5元/月/平方米，反差巨大。其三、原告与65521部队营建指挥部《前期物业服务合同》签订后的事实表明，是65521部队营建指挥部直接向保洁、保安、绿化等公司支付服务费，原告作为物业公司，并未参与物业管理。3、原告自认收到一年的物业费不应采信。中国人民解放军65521部队营建指挥部出证明称从被告的购房款中支付了原告一年的物业费，原告自称收到，似乎可以证明原告已收到了被告一年的物业费，但这其中恰恰隐含着恶意串通，意图让指挥部人员侵占被告的购房款合法化，对此被告坚决不认可，原告须出示指挥部给付一年物业费的银行流水证据，否则不足以证明其收到了各业主一年的物业费。综上所述，被告并非业主，原告无权起诉被告要求支付物业费，原告与营建指挥部相关人员恶意串通虚高物业费的后果应由原告与军队去处理和承担。在军队与被告之间签订合同并获中国人民解放军总后勤部批准后，被告才有交纳物业费的义务，届时相关物业服务收费按辽宁省及大连市关于前期物业服务收费的相关规定执行，由军方与住户协商确定支付标准及金额。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年11月1日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与原告大连戎旅物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定为做好65521部队建设的叁玖家园小区业主生活服务保障工作，甲方聘用乙方为叁玖家园小区提供前期物业服务。物业服务费标准为：住宅2.35元/月＊平方米，车库40元/月＊个。2018年11月6日，中国人民解放军65521部队营建指挥部出具《物业服务费收取情况证明》，内容载明：我营建指挥部于2016年11月1日与大连戎旅物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，将65521部队建设的叁玖家园小区（位于大连市甘井子区华北路285号和七利路18号）前期物业承包给戎旅物业，并约定住宅物业服务费每平方米每月2.35元，我部负责收取第一年的物业服务费，收取后再按期交给戎旅物业公司。实际实施过程中，我部在收取业主房款时一并将第一年的物业服务费予以收取，没有单独给业主开具物业费专项收据。2017年11月1日以后的物业费由大连戎旅物业自行收取，与我部无关。2016年11月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，内容载明：原告（甲方）为被告（乙方）所有的位于叁玖家园小区A13-1-501号房屋提供物业服务，建筑面积为127.66平方米。计收开始时间：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期接收房屋者，自交房通知书发出或通知书上所载交房日期起计收管理费。住宅用户按照建筑面积每月每平方米2.35元计算。乙方交纳物业管理服务费时间为每年11月。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额的万分之叁向甲方交纳违约金。同日，被告签署《承诺书》，内容载明：本人位于叁玖家园小区A13-1-501号房屋的买受人或物业使用人，为维护本物业管理区域内全体业主及使用人的共同利益，本人声明如下，一、确认已详细阅读《业主临时公约》、《房屋装饰装修管理规定》、《治安消防管理规定》、《物业服务细则》的全部内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约及手册内的全部内容；三、本人同意承担违反本临时公约及相关规定的所应承担的一切责任，并同意对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。同日，被告签署《叁玖家园交房确认书》，确认接收叁玖家园小区A13-1-501号房屋。2018年6月28日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与原告大连戎旅物业管理有限公司签订《前期合同服务终止备忘录》，约定双方根据《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业服务细则》及相关法律、法规，根据业主问卷调查结果，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意解除前期物业服务合同关系。前期物业服务合同终止时间为原告自2018年6月22日上午7时30分正式解除前期物业服务合同，停止为叁玖家园小区提供物业服务。原、被告在庭审中均确认，被告自2017年11月1日起未交纳物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、物业服务费收取情况证明、前期物业管理服务协议、交房确认书、业主情况登记表、前期合同服务终止备忘录、公告、照片及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告基于《前期物业管理服务协议》向被告主张物业费有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告辩称其并非房屋所有权人，不符合法律上对于业主的定义，故不负有向原告缴纳物业费义务的抗辩意见，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告是否取得案涉房屋所有权并不影响协议的效力，亦无法免除被告基于合同向原告缴纳物业费的义务，据此，对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。至于被告抗辩房屋面积未经测绘无法确定一节，因原被告签署的《前期物业管理服务协议》中对于房屋面积有所约定，在案涉房屋未经房产部门测绘的情况下，原告以协议中约定的房屋面积主张物业费并无不当，本院予以准许。如案涉房屋在颁发房屋产权证书后，房屋面积与《前期物业管理服务协议》约定的面积不一致，原、被告双方均可另案提起诉讼解决。综上，被告应当按照《前期物业服务协议》约定的面积和物业费标准向原告缴纳2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费2,298.08元，对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。至于原告提出的违约金请求，虽被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告已经撤出案涉小区，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，为整个小区的和谐发展，本案对于原告提出的违约金请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第六条第一款之规定，判决如下：一、被告吕书铭于本判决生效之日起十日内给付原告大连戎旅物业管理有限公司自2017年11月1日起至2018年6月21日期间的物业服务费2,298.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连戎旅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告吕书铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十二月十一日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第六条第一款本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。