安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0803民初2498号 原告：中国建设银行股份有限公司安庆市分行，住所地安徽省安庆市集贤南路241号。 负责人：张鹏，该分行行长。 委托诉讼代理人：丁建，该分行员工。 委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。 被告：杨培元，男，1965年3月30日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告：黄有华，女，1966年4月7日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被告：安庆市富春房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市集贤北路513号。 法定代表人：郭建江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑文兵，安徽地平律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行诉被告杨培元、黄有华、安庆市富春房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行的委托诉讼代理人刘和兵、被告黄有华、被告安庆市富春房地产开发有限公司的委托诉讼代理人饶飞到庭参加诉讼。被告杨培元经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨培元、黄有华立即偿还原告借款本金824679.05元及利息、罚息（截止2019年1月9日利息为0元，罚息为0元；自2019年1月10日起利息、罚息、复利按合同约定的利率计算，直至本息全部清偿时止）;2、判令被告杨培元、黄有华支付原告为本案支出的律师代理费13246元；3、判令被告安庆市富春房地产开发有限公司对一、二项债务承担连带责任；4、请求法院判令原告对被告杨培元、黄有华名下所有的位于安庆市大观区进行折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告安庆市富春房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定“2014年4月30日至2017年4月30日，原告方发放的个人住房贷款形成的债权由被告安庆市富春房地产开发有限公司提供最高额连带责任保证，保证金额为壹亿零伍佰万元整”。2014年8月15日，两被告因购置安庆市大观区需要，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。在该合同中约定了相关具体条款，包括：1、立约人信息；2、借款用途用于购置房产；3、借款本金为130万元；4、借款期限为120个月（2014年8月15日至2024年8月15日）；5、贷款利率为浮动利率，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6、借款人的还款方法为每月等额本息；7、本合同项下的抵押财产为安庆市大观区；8、被告出现合同约定的任一违约情形，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用等；9、原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；10、其他条款等。上述合同签订后，两被告以坐落于安庆市大观区提供预抵押担保。2014年8月18日，双方办理了抵押物预告登记（房预宜字第××号）。 根据合同约定，原告于2014年8月15日将借款130万元划入两被告指定账户，后由于两被告未能按照合同约定按时还款，截至2019年1月9日，两被告仍下欠原告借款本金824679.05元及应付利息0元、罚息0元。同时根据合同约定，因两被告未按合同约定按期归还借款本息己构成违约，原告有权请求宣布贷款立即到期，并要求被告立即归还下欠的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。 经查，原告的该笔贷款发放在与被告安庆市富春房地产开发有限公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》期限内，应当由被告安庆市富春房地产开发有限公司承担连带责任保证。故此，依据合同约定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告杨培元未答辩。 被告黄有华辩称，对原告的诉求无异议，两被告确实向银行贷款买了富春公司的房产，以前房贷一直都是杨培元在还，大概还到了2017年。后房贷没有还，现杨培元在内蒙古，无法联系。对原告起诉要求还钱和拍卖房产无异议，涉案的房屋处理请法院依法办理。 被告安庆市富春房地产开发有限公司辩称，1、对本案基本事实无异议，对原告诉请归还欠款本息总额请求法庭依法核实。因为原告是从被告安庆市富春房地产开发有限公司的保证金账户上在划款，具体划款多少，请法庭核实。2、律师代理费符合法律规定，但是在证据中没有看到相应的证据。3、本案办理了预告抵押登记，产生了物权请求权，我们认为抵押权已经成立，所以银行有就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。同时，因被告公司承担的是阶段性担保，保证责任是到抵押权成立之日起，被告公司的保证责任已经终止。请求法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月30日，安庆市富春房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订了《个人住房借款最高额保证合同》，由安庆市富春房地产开发有限公司对自2014年4月30日至2017年4月30日因购置“富春国际花园二期”项目所属住房或商业用房而向中国建设银行股份有限公司安庆市分行申请借款而形成的债权提供最高额为人民币一亿零伍佰万元的连带责任保证。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日。 2014年7月22日，杨培元、黄有华与安庆市富春房地产开发有限公司签订编号为2014100167082790号的《商品房买卖合同》，约定杨培元、黄有华购买由安庆市富春房地产开发有限公司开发的安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园17幢1室房屋。合同约定杨培元、黄有华支付首付款1325000元，余款130万元申请房屋按揭贷款。 2014年8月15日，中国建设银行安庆市分行与杨培元、黄有华签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由中国建设银行安庆市分行向杨培元、黄有华提供130万元借款用于购买安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园17幢1室房屋。合同约定：借款期限为120个月，即自2014年8月15日至2024年8月15日；借款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率上浮50%；还款方法为等额本息还款；借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况的，均构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；杨培元、黄有华以购买的安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园17幢1室房屋提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应支付给贷款人的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）。同时约定，无论贷款人对合同项下的债权是否有拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押），无论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2014年8月18日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记，中国建设银行股份有限公司安庆市分行取得房预宜字第××号预抵押登记证书。 2014年8月15日，中国建设银行安庆市分行按约发放贷款130万元，并转至借款人指定银行账户。由于杨培元、黄有华未能按约定偿还本息，2019年4月1日，原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行起诉至法院，宣布贷款提前到期，要求被告杨培元、黄有华立即清偿所欠借款本息，并要求被告安庆市富春房地产开发有限公司承担连带清偿责任。后原告予以撤诉。2019年10月21日，原告再次诉至本院，要求判如所请。并为此次诉讼支付律师代理费13246元。 本案在审理过程中，经原告中国建设银行安庆市分行的申请，本院作出（2019）皖0803民初2498号保全裁定，裁定立即冻结被告银行存款83万元或查封、扣押等值财产。 另查明：杨培元、黄有华购买安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园17幢1室房屋后未办理房屋所有权登记。截止2019年11月29日，杨培元、黄有华欠中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款本金793167.83元、利息25931.09元、罚息2307.56元未还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中国建设银行股份有限公司安庆市分行分别与安庆市富春房地产开发有限公司、与杨培元、黄有华签订的《个人住房借款最高额保证合同》、及《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依合同约定履行各自义务。中国建设银行股份有限公司安庆市分行已如约履行了向杨培元、黄有华发放130万元贷款的合同义务，杨培元、黄有华未能按约归还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对中国建设银行股份有限公司安庆市分行主张杨培元、黄有华偿还所欠本金及利息的诉求，依法予以支持。因杨培元、黄有华以购买的房屋向中国建设银行股份有限公司安庆市分行提供了抵押担保，并进行了抵押预告登记，该抵押依法成立并合法有效，故对中国建设银行股份有限公司安庆市分行要求对抵押物进行处置并优先受偿的诉讼请求予以支持。因安庆市富春房地产开发有限公司为杨培元、黄有华对上述债务提供了连带责任保证担保，故中国建设银行股份有限公司安庆市分行要求安庆市富春房地产开发有限公司对杨培元、黄有华的上述债务承担连带偿还责任的诉讼请求依法予以支持。原告主张的律师费13246元，双方已约定由违约方承担，对此诉讼请求予以支持。被告安庆市富春房地产开发有限公司辩称其承担的是阶段性担保、抵押权成立之日起被告公司的保证责任已经终止，因安庆市富春房地产开发有限公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》中明确约定，保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日止，而杨培元、黄有华在购买了涉案房屋后至今未办理房屋产权证书，故本案借款仍处在保证期间内，对被告安庆市富春房地产开发有限公司的辩解意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨培元、黄有华于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款本金793167.93元及利息（截止2019年11月29的利息为25931.09元、罚息2307.56元，自2019年11月30日起按合同约定的利率标准计算至借款实际付清之日止）； 二、被告杨培元、黄有华于本判决生效之日起五日内支付原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行律师代理费13246元； 三、被告杨培元、黄有华如到期不履行上述第一、二项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行有权对被告杨培元、黄有华抵押的安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园17幢1室房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 四、被告安庆市富春房地产开发有限公司对被告杨培元、黄有华的第一、二项给付义务承担连带偿还责任；安庆市富春房地产开发有限公司承担偿还责任后，有权向杨培元、黄有华追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12179元，减半收取为6089.5元，保全费4670元，合计10759.5元，由被告杨培元、黄有华、安庆市富春房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  胡艳 二〇一九年十二月七日 书记员  胡泉 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。