宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民再40号抗诉机关：宁夏回族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：丁万林，男，1955年12月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：宁夏北方温和房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：温炳成，该公司总经理。委托诉讼代理人：党建国，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞玉，宁夏综义律师事务所律师。申诉人丁万林因与被申诉人宁夏北方温和房地产开发集团有限公司（以下简称温和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决，向检察机关申诉。宁夏回族自治区人民检察院作出宁检民（行）监[2019]64000000031号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）宁民抗30号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。宁夏回族自治区人民检察院指派检察官朱智巧、检察官助理蒋皖宁出庭。申诉人丁万林、被申诉人温和公司的委托诉讼代理人党建国、庞玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏回族自治区人民检察院抗诉认为，宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决确定温和公司承担违约责任畸轻，系适用法律确有错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损害确定违约金数额。”现温和公司未按合同约定于2013年8月31日前交房，应承担逾期履行的违约责任。诉讼中，丁万林认为约定的违约金低于造成的损失，请求法院予以增加。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”商品房买卖合同系开发商事先拟定好的格式合同。在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，没有改变合同条款的权利，而开发商则尽可能减轻自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同不能如期履行，造成购房者较大经济损失时，只会承担较小数额的违约责任，从而导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。具体到本案，丁万林与温和公司签订的商品房买卖合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.0001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”该合同后附补充协议第一条约定：“乙方（丁万林）不按主合同第七条约定的付款方式及时间按时向甲方（温和公司）付清合同第五条约定的房价款，则甲方无条件收回本房屋，将在30日内退还乙方已付房款，并按主合同第八条约定条款扣除乙方违约金。如甲方同意继续履行合同，自主合同规定的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方缴纳累计应付款万分之五的违约金。”据此，丁万林逾期付款承担违约金的计算标准为“应付款万分之五”，而温和公司逾期交房违约金的计算标准却为“已交付房价款万分之0.1”，两者相差50倍。可见，涉案合同关于违约责任的确定，有违公平和诚信原则。同理，二审判决以“丁万林提交的租赁合同及收条真实性存疑，丁万林亦不能证实其主张的误工费与本案房屋买卖合同纠纷案由有关联”为由，仍然根据合同约定确定温和公司的违约责任，有违公平和诚信原则。丁万林申诉称，一、原审法院认定事实错误。温和公司既将云翠园5#、6#楼卖给银川市西夏区开山石料场，又将其中一套卖给丁万林，涉案房屋团购的真实性存疑；温和公司不可能在2015年12月10日的庭审中通知丁万林收房；丁万林租房的事实清楚，应予认定；原审判决以合同约定和发票认定房屋总价款不符合事实和常理。二、原审判决以合同约定万分之0.1标准计算违约金，未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，属于适用法律错误。三、原审法院审判程序违法。再审请求：一、依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决；二、解除双方所签合同，判决温和公司退还丁万林购房款682351元及利息276123元（按贷款利率6.55%自2013年9月1日计算至2019年11月4日），赔偿丁万林租房损失182783元、误工损失47677元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，共计1871285元；三、判决温和公司支付逾期交房违约金667680.45元（按日万分之五自2013年9月1日计算至2019年1月10日）；四、诉讼费用由温和公司负担。温和公司辩称，一、检察机关的抗诉意见将双方所签《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同之补充协议》混为一谈，认定格式合同违反公平和诚信原则没有事实依据。二、《商品房买卖合同之补充协议》中有关逾期付款违约金的条款并未实际履行，不存在履行是否公平的问题。三、丁万林以合同约定的违约金过低为由要求增加，没有依据，丁万林主张的租金损失不能认定为温和公司逾期交房造成的损失。四、丁万林认为关于违约金的约定有违公平与诚信原则，要求比照《商品房买卖合同之补充协议》逾期付款万分之五的标准计算逾期交房违约金的理由不能成立。五、温和公司已向丁万林实际履行了交付房屋和支付逾期付款违约金的合同义务。综上，请求维持二审判决。丁万林于2016年7月1日向宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院起诉请求：一、温和公司支付丁万林因延迟交房产生的违约金268846元（682351元自2013年9月1日至2015年10月28日以每日万分之五计算，并主张至房屋合法交接之日止）；二、温和公司按照房价实付款补开发票；三、诉讼费由温和公司负担。一审法院认定事实：2011年1月21日，温和公司（甲方）与银川市西夏区开山石料厂（乙方）签订一份定向开发团购协议，协议载明：“乙方根据单位员工意愿，自主决定在银川市内选择甲方开发建设的北方温和·云翠园购买5﹟6﹟号楼。”2013年5月17日，丁万林与温和公司签订一份银川市商品房买卖合同，合同载明：“甲方（出卖人）宁夏北方温和房地产开发集团有限公司，乙方（买受人）丁万林。第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的××巷××号××小区×号楼×单元×室房。第七条1.乙方于2013年5月17日前付首付人民币计221050元；大写贰拾贰万壹仟零伍拾元整。2.乙方于2013年6月7日前付公积金贷款人民币计320000元；大写叁拾贰万元整。第九条、出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之0.01向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续”。该合同后附补充协议第一条载明：“乙方不按主合同第七条约定的付款方式及时间按时向甲方付清主合同第五条约定的房价款，则甲方无条件收回本房屋，将在30日退还乙方已付房款，并按主合同第八条约定条款扣除乙方违约金。如甲方同意继续履行合同，自主合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方缴付累计应付款万分之五的违约金”。2013年5月17日，丁万林向户名为冯某某的中国工商银行账户转款356312元，同日，丁万林向温和公司交付物业储备金6039元；2013年7月5日，丁万林向户名为温和公司的宁夏银行账户转款320000元。2013年5月23日，温和公司为丁万林开具金额为221050元的购房发票；2013年7月8日，温和公司为丁万林开具金额为320000元的购房发票。2015年7月17日温和公司取得银川市新建住房配套设施交付使用证（云翠园5号楼）。温和公司于2015年8月11日在云翠园小区单元门口张贴通告，通知住户办理相关手续。温和公司于2015年8月12日在《银川晚报》刊登通知，通知载明：“宁夏北方温和房地产开发集团有限公司开发的位于银川市××区住宅小区的各户主，请带上《商品房买卖合同》（正副本均可）、购房发票、物业储备金收据，到宁夏北方温和房产公司财务科开具竣工决算书，换取物业储备金发票，办理相关手续”。诉讼中，银川市西夏区开山石料厂于2015年12月17日出具一份情况说明，载明：“为解决我厂职工以及相关人员的住房问题，2011年1月21日我厂与温和公司签订了《定向开发团购协议书》，我厂职工及相关人员转让与否，本厂不得而知，也无权干涉，特此说明”。一审法院另查明，丁万林于2015年9月1日、2016年6月25日与张某某签订房屋租赁合同，约定承租××小区××号楼×单元××号房屋，租赁期分别为2015年9月15日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日，前一次租金为每月2000元，后一次租金为每月2500元。温和公司于原审开庭审理当日，即2015年12月10日通知丁万林接收房屋。但截至本案一审法庭辩论终结，丁万林一直未接收涉案房屋。一审法院于2016年9月27日作出（2016）宁0104民初5635号民事判决：一、温和公司于判决生效后七日内向丁万林支付逾期交房损失54600元；二、驳回丁万林的其他诉讼请求。案件受理费2666元，由丁万林负担2125元，温和公司负担541元。丁万林和温和公司均不服一审判决，向宁夏回族自治区银川市中级人民法院提出上诉。丁万林上诉请求：改判追加温和公司支付逾期交房违约金94296元；一、二审诉讼费由温和公司负担。温和公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判温和公司支付逾期交房违约金4490.72元；一、二审诉讼费由丁万林负担。二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，温和公司逾期交房，丁万林不要求解除合同，温和公司应按照合同约定支付违约金。关于购房款的金额，丁万林主张其支付了房款682351元，但双方合同约定的单价为4480元每平方米，房屋建筑面积120.77平方米，总房款数额为541050元，温和公司亦向丁万林出具了541050元的购房款发票，故一审判决将总房款的数额认定为541050元并无不妥。关于违约金的计算方法，双方合同中对违约金的支付约定为，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。丁万林系完全民事行为能力人，对签约行为具有审慎注意义务，该约定不违反法律禁止性规定，合法有效。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应就其实际损失金额向法庭举证。丁万林提交的租赁合同、收条真实性存疑，对方亦不认可，不能达到证明目的；本案案由系房屋买卖合同纠纷，丁万林不能证实其主张的误工费与本案案由有关联，不予支持。综上，丁万林主张违约金按照已付房款每日万分之五计算无合同或法律依据，违约金金额应按照双方合同约定认定。对于违约金的金额，温和公司2015年12月10日庭审中当庭通知丁万林收房，故二审法院支持541050元房款自2013年9月1日（合同约定的交房日期次日）起至2015年12月10日止（共计831天）按日万分之零点一计算违约金，共计4496.13元。因本案系二审案件，对丁万林要求在原一审判决基础上追加房屋租金和误工费等102705元不予处理。二审法院于2018年11月15日作出（2016）宁01民终2552号民事判决：一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5635号民事判决；二、温和公司于判决生效之日起十五日内支付丁万林违约金4496.13元；驳回丁万林其他诉讼请求。一审案件受理费2666元，由丁万林负担2600元，温和公司负担66元；二审案件受理费4823元，由温和公司负担100元，丁万林负担4723元。再审庭审中，丁万林提交两组证据：证据一为张某某出具的收条三张，证明2018年三四季度和2019年一季度的租房损失。证据二为房屋装饰装修申请表、入住协议、补充说明各一份，证明2019年1月10日从温和公司领到房屋钥匙。温和公司质证认为，收条的真实性无法确认且与本案无关；证据二的真实性无异议，但不能达到丁万林的证明目的。温和公司提交发放钥匙通知单、收条各一份，证明温和公司于2018年11月30日向丁万林发放钥匙，丁万林于2018年12月4日收到温和公司退回××号房屋违约金3246元。丁万林对发放钥匙通知单的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据是温和公司给宁夏温莎物业服务有限公司的发放钥匙通知单，不能达到温和公司的证明目的；对收条的真实性无异议。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据认定如下：丁万林提交的证据一系案外人单方出具的收条，温和公司对收条的真实性提出异议，对该证据本院不予采信；对证据二的真实性予以采信。对温和公司提交证据的真实性予以采信。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见和当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：温和公司应当如何承担涉案房屋逾期交房的违约责任。本案商品房买卖合同系双方当事人依法自愿订立，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、承担义务，温和公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。涉案合同约定的双方如何承担违约责任的条款虽然不对等，但并不违反法律禁止性规定，丁万林也未能证明其在本案起诉前曾对涉案合同的违约责任条款提出过异议。丁万林主张按日万分之五的标准计算温和公司应支付的违约金，没有合同依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，丁万林认为合同约定的温和公司承担已付购房款万分之0.1的违约金过低，要求增加，主张以违约造成的损失确定违约金数额、温和公司应赔偿其租房损失和误工损失，但根据本案查明的事实，丁万林购买涉案房屋时，在本市有其他房屋可供居住，且丁万林提交的房屋租赁合同、收条等证据不足以证明温和公司逾期交房给其造成了损失。丁万林原审提交的工资条，无法证明其因温和公司逾期交房导致了误工损失发生，故原审以在案证据不能证明因温和公司逾期交房给丁万林造成了损失，对丁万林的此项诉讼请求不予支持并以合同约定条款认定温和公司应当支付的违约金数额，并无不当。关于已交付购房款金额，原审以合同约定的单价乘以房屋建筑面积得出总房款数额为541050元、温和公司亦向丁万林出具了相同金额购房款发票为由，认定购房款金额为541050元正确。关于违约金的计算期限，在一审法院2015年12月10日的庭审中，法官询问温和公司“今天庭审是否通知原告交房”，温和公司回答“随时可以交房”，故原审以温和公司当庭通知丁万林收房，认定温和公司应支付合同约定的交房日期次日至2015年12月10日期间的违约金，并无不当。丁万林再审关于解除合同、退还购房款及利息、温和公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因丁万林在一审中未提出上述诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，上述诉讼请求不属于再审审理范围。综上所述，检察机关的抗诉理由和丁万林的再审请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，判决如下：维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决。本判决为终审判决。审判长 桂 红审判员 张玉秋审判员 武靖非 二〇一九年十二月二十三日书记员 张馨文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。