昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7941号原告（反诉被告）：张超，男，汉族，1989年3月12日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：罗伊琳、邹震，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李强，男，汉族，1971年2月21日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：陈艳，女，汉族，1975年6月5日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。以上二被告共同委托诉讼代理人：张楠林，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）张超诉被告（反诉原告）李强、被告（反诉原告）陈艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，案件审理过程中被告（反诉原告）李强及陈艳向本院提出反诉，原告（反诉被告）张超的委托诉讼代理人罗伊琳、邹震、被告（反诉原告）李强及李强与陈艳的共同委托诉讼代理人张楠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张超向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行《房屋转让预约合同》，将位于盘龙区房屋腾退、交付给原告，至原告取得不动产登记受理通知单之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告欲购买二被告的回迁房，该房产尚未取得房屋所有权证，双方于2018年4月10日签订了《房屋转让预约合同》，并对该合同进行了公证。原告依约将预付款30万元支付给被告。被告依约将房屋交付原告，并履行交接手续，原告承担了物业管理费。原告接房后对房屋进行了装修并准备出租。被告于2019年2月，找人强行拆锁、换锁。原告向公安机关报案后无法解决。被告在房屋装修后以暴力手段强占房屋，侵害了原告对房屋占有、使用、收益权，并且造成了实际的租金损失。被告不履行公证合同使原告支付必要的诉讼费用。被告（反诉原告）李强、陈艳共同辩称：本案不是继续履行房屋转让预约合同，实际是借款的担保，被告只是借原告的30万，为了保证还款，原告提出附上房屋转让预约合同，到今天为止，被告已经基本上还清30万。原告的事实和理由没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李强、陈艳反诉称：1、请求判令反诉人与被反诉人之间2018年4月10日签订的《房屋转让预约合同》无效；2、请求判令被反诉人恢复盘龙区金尚俊园二期五幢2101号房屋的装修；3、请求判令被反诉人因强占反诉人的房屋造成的装修损失6万元；4、由反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：反诉人于2018年4月向被反诉人借款30万元，其为了所借的资金能安全返还，就协商约定用反诉人的回迁安置房与被反诉人签订一份《房屋转让预约合同》，签订合同目的就是作为借款担保，合同签订后，被反诉人就通过银行转账的方式借给反诉人30万元，至2018年12月26日止，反诉人通过银行四次还款126200元，支付宝五次还款65000元，微信七次还款29000元，共计已经还款270200元。而被反诉人通过各种手段威胁反诉人腾房给他，反诉人认为《房屋转让预约合同》只是保证所借款得到偿还，不是真实的房屋买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同，是无效合同，而反诉人已经还了270200元，所欠也就是29800元，而被反诉人于2019年1月强制拆锁、换锁。将反诉人已经装修好的房屋进行重新分割，破坏了房屋结构及用途，反诉人并向公安机关报案。综上，被反诉人的行为已经侵害了反诉人的合法权益，为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）张超辩称：对于反诉状的诉讼请求不予认可，请求法院依法驳回其诉请。第一，双方之间签订的房屋转让预约合同不符合合同法合同无效的情形，且双方之间并不存在借款合同关系，其该诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予认可。第二，被反诉人在反诉人装修好的房屋内进行重新分割搭建，不符合案件事实。第三，对于反诉人要求赔偿6万元装修损失依法无据。被反诉人根据房屋转让预约合同合法占有该房屋，有权使用该房屋，事实上是反诉人单方强占房屋给被反诉人造成了实际损失，合同中没有约定过不许装修改造的条款，且第九条明确写明被告违约的，原告已对房屋进行预装修的，原告的装修款损失列为实际损失范围。换句话说，房屋是可以进行装修的，且装修符合住宅使用标准给房屋带来的增值，因此请求法院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张超、李强、陈艳提交的照片均无其他证据与之相印证，本院不予采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年4月10日张超与李强、陈艳签订《房屋转让预约合同》约定：李强、陈艳将通过房屋拆迁回迁安置的昆明市盘龙区房屋转让给张超，转让价款为人民币1000000元，同时双方自愿约定，张超已于签订本合同之日前将预付款人民币叁拾万元整支付给了李强、陈艳，余款人民币柒拾万元整待李强、陈艳取得不动产权登记证书后，协助张超办理产权转移登记且张超取得不动产登记受理通知单当日一次性支付给李强、陈艳。2018年4月10日双方就上述《房屋转让预约合同》在云南省昆明市明信公证处进行了公证。张超、李强、陈艳均认为对方当事人侵犯了自己的合法权益，故诉至本院主张权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张超与李强、陈艳签订的《房屋转让预约合同》内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，李强、陈艳主张合同无效，但李强、陈艳提交的证据并不能证明《房屋转让预约合同》符合合同无效的情形，张超称本案的购房款300000元系通过案外人黄斌的账户转给李强，但张超并未提交证据证实委托案外人黄斌代为支付购房款也并未提交证据证实张超与案外人黄斌有债权债务关系，且李强及陈艳庭审中并不认可该笔转账系支付购房款，并提交了银行流水及支付宝转账记录证明李强与案外人黄斌之间的多次款项往来，故本院认为张超并未向李强及陈艳支付购房款，关于案外人黄斌向李强支付的300000元各方当事人可以另案予以解决。张超、李强、陈艳均应按照《房屋转让预约合同》履行自己的义务，对李强、陈艳主张《房屋转让预约合同》无效的诉讼请求本院不予支持。关于张超主张将位于盘龙区房屋腾退、交付给原告，至原告取得不动产登记受理通知单之日止的诉讼请求及在房屋具备办理产权证时由被告配合办理产权证，办理产权证后张超再将剩余房款700000元交付给李强、陈艳的主张，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案根据双方合同约定，张超应向李强、陈艳先支付预付款300000元，但张超并未支付该笔款项，李强、陈艳可以拒绝履行自己的义务，故对张超的该项诉讼请求及主张本院不予支持。关于李强、陈艳主张由张超恢复涉案房屋装修及因张超强占李强、陈艳的房屋造成装修损失60000元的诉讼请求，因李强、陈艳并未提交证据证实房屋原状，且李强、陈艳提交的《千百炼装饰工程有限公司工程施工合同条款》还涉及了案外人的权利义务，故李强、陈艳的上述诉请不宜在本案中进行处理，各方当事人可以另案解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张超与被告（反诉原告）李强、陈艳2018年4月10日签订的《房屋转让预约合同》有效；二、驳回原告（反诉被告）张超的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李强、陈艳的反诉请求。本诉案件受理费人民币13800元由原告（反诉被告）张超承担，反诉案件受理费人民币688元由被告（反诉原告）李强、陈艳承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  左东晖人民陪审员  李秀萍二〇一九年十二月十六日法官助理王涛书记员杨璐