浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终938号 上诉人（原审原告）：衢州众升商业管理有限公司，统一社会信用代码91330802595768608R，住所地浙江省衢州市柯城区荷花中路1幢地下78号。 法定代表人：周茗皓，董事长。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林小兵（曾用名林福荣），男，1982年1月21日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：叶卫东，浙江无剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周易言，男，1988年10月3日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：戴小慧，浙江无剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周茗皓，男，1979年10月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人衢州众升商业管理有限公司因与被上诉人林小兵、周易言、周茗皓房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 衢州众升商业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人免租装修期租金145087.5元及迟延付款违约金(暂算至2019年5月31日违约金为1109175.25元，此后的违约金以73527元为基数按日利率0.1%计算至实际清偿之日止);2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任具有合同依据，且符合法律规定。被上诉人拖欠上诉人租金和物业费的行为构成严重违约，上诉人有权解除租赁合同。根据上诉人与被上诉人签订的合同中违约责任的约定，上诉人有权要求被上诉人承担迟延付款违约金和补交免租装修期租金。二、解除合同协议书不能免除被上诉人的逾期付款违约责任。解除合同协议书未经上诉人盖章确认，仅有合伙人林小兵、周易言、周茗皓三人签字，是被上诉人之间的合伙结算协议，不是被上诉人与上诉人之间的结算协议，是被上诉人内部对《经营合作协议》终结后权利义务的约定。退一步说，即便上诉人对解除合同协议书内容事先知晓并接受了被上诉人的协议款或有过结算，由于解除合同协议书未涉及逾期付款责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定，上诉人仍可依法向被上诉人主张逾期付款违约责任。三、一审法院认定被上诉人有拖欠上诉人73527元的违约行为，却没有依法判决被上诉人的违约责任。 林小兵辩称：一、被上诉人并不存在违约行为，被上诉人经营的“全民一号”餐厅，其中部分美团卡、凯升公司充值消费卡的款项需要上诉人与被上诉人结算后退还，因上诉人一直不予结算支付，故被上诉人享有先予履行抗辩权。二、本案的租金、物业费等已与上诉人结算且支付完毕。林小兵、周易言、周茗皓三人对经营的内部债务进行清算，周茗皓同时是上诉人的法定代表人，三方在解除合同协议中对所欠租金及物业费进行了确认，上诉人本次起诉的数额也与被上诉人确认的金额一致，足见本案双方对租赁合同解除已做了结算。三、本案双方对一审认定的租金及物业费数额并无争议，上诉人尚应退还被上诉人50000元合同保证金，加上尚未结算给被上诉人的凯升充值消费卡、美团费用，被上诉人并不存在欠付租金的违约行为。请求驳回上诉，维持原判。 周易言辩称：同意林小兵的答辩意见。另外，周易言当时是上诉人公司员工，与周茗皓都是上诉人公司实际控制人夏介仁、徐富爱的亲戚，上诉人考虑到涉案商铺空置会资源浪费，所以才由被上诉人拿来经营“全民一号”餐厅，餐厅也是周茗皓负责经营管理，很多款项也是由周茗皓负责处理。餐厅在2017年3月就已停止经营，被上诉人认为周茗皓系上诉人的法定代表人，所以将餐厅退回给周茗皓处理。但是因为众升广场的商铺难以对外招租，上诉人才一直拖着不肯解除租赁合同和结算费用。上诉人与被上诉人之间还有其他资金来往，但根据解除合同协议的结算、约定，被上诉人已经超额支付了所欠租赁款项。 周茗皓辩称：同意上诉人的上诉意见。林小兵、周易言、周茗皓三人在解除合同协议中对所欠租金及物业费进行了确认，当时也谈到了与上诉人协商支付违约金，因数额问题没有达成一致。 衢州众升商业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.判令三被告支付拖欠的租金和物业费73527元及违约金（按合同约定，每延迟一日，按所欠费金额1‰计算，暂计算至2019年5月31日的违约金为1153483.25元，之后据实计算至款项付清之日止）；2.判令三被告支付拖欠物业费的违约金（计算至2018年2月12日的违约金为105692.6元）；3.判令三被告补交免租装修期租金145087.50元；4.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院审理认定：2014年12月9日，三被告签订合作经营协议一份，约定在衢州市合伙经营麦田无限中式餐饮。该合作协议就投资比例、合作期限等作了约定，其中特别约定，该店全权委托被告周茗皓进行全面管理。同日原告与三被告签订租赁合同及补充协议，原告将其2层南面商铺出租给三被告使用，协议约定租赁期限2014年12月10日至2020年3月9日，免租装修期间为2014年12月10日至2015年3月10日。2015年3月10日至2016年3月9日的租金为580350元；2016年3月10日至2017年3月9日租金为696420元；2017年3月10日至2018年3月9日租金为735110元……。第一年租金分两次支付，半年支付一次，于2014年12月25日前支付290175元，下半年租金于2015年5月20日前支付；第二年开始每年租金一次性支付，即每年的11月25日前支付下一年的租金。自计租日起交纳物业管理费，按每月5元／平方米计算，以一个月为一个交费期，除第一期物业费（2015年1月1日至2015年1月31日）5300元于本合同签订后五个工作日内支付，其他按自然月度交纳，于每个月的20日前一次性足额支付下个月度费用。消费者使用原告凯升储值消费卡，被告应向原告支付消费额的5%管理费，余下的95%消费货款在次月的10日返回。被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，原告有权单方解除合同。如因被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的租金。合同还就其他权利义务作了约定。协议签订后，三被告进场经营。2014年12月22日支付原告租金290175元。2017年11月24日，原告向三被告发送关于要求解除租赁合同并限期撤离的函件，要求被告在2017年11月28日前将房屋内物品撤离，接函后置之不理的，则视为同意对房屋内的物品享有任意处置权，所有损失由被告自行承担。2018年2月2日，三被告签订解除合同协议书，约定解除三方于2014年12月9日签订的合作经营协议。协议确认在经营餐厅过程中，欠原告房租及物业费共计1734455.19元（计算至2017年12月）。房租及物业费由周茗皓负责支付598475元，由周易言负责支付464100元，由林小兵负责支付740763元。被告周易言于2018年2月12日支付原告464100元。被告林小兵分别于2018年2月12日、8月8日支付原告600000元、67236元，共计667236元。 原审法院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行。本案双方对至2017年12月31日止尚欠租金及物业费等共计1734455.19元之事实无异议，法院予以确认。按协议约定，被告周易言于2018年2月12日支付原告464100元，被告林小兵于2018年2月12日、8月8日支付原告共计667236元。原告也自认被告周茗皓已支付598475元。本案争议的焦点是三被告应否承担违约责任即支付逾期付款违约金和免租装修期租金。三被告在2018年2月2日签订解除合同协议书时，对尚欠原告的租金物业费等进行确认，并明确每个合伙人应支付的金额。各被告也按约定履行付款义务。被告周茗皓既是三合伙人之一，全面负责管理合伙餐厅，同时又是原告公司的法定代表人。原告未提供证据证明其在2017年之前有过催收租金之事实，在之后催收函和诉讼中主张租金物业费欠款金额即为三被告结算的金额。但三被告结算的数额远高于实际尚欠租金物业费，原告主张该款项系垫付款，能够佐证双方有过结算之事实。由此可证实原告对三被告结算租金等款项知晓且无异议。该解除合同协议书既是三被告的合伙结算协议，也可视为原被告在租赁合同实际解除之后就租金物业费等内容达成的结算协议。故对原告的诉讼请求，合理部分，法院予以支持。对被告周易言提出租金物业费计算错误并多算的意见，因该协议系综合性的结算协议，当事人均签字予以认可，三被告也未提出证据证明对结算数额提出过异议，故应按协议约定履行，对其该意见，法院不予采纳。对被告林小兵、周易言提出的已交押金50000元应折抵租金等款项的意见，因无证据证明，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条规定，判决：一、被告林小兵于判决生效之日起三日内支付原告衢州众升商业管理有限公司73527元，被告周易言、周茗皓对上述款项承担连带清偿责任；二、驳回原告衢州众升商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18100元，减半收取9050元，由原告衢州众升商业管理有限公司负担8597元，由被告林小兵、周易言、周茗皓负担453元，限于判决生效之日起7日交纳，逾期强制执行。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。另，上诉人认可被上诉人已交纳50000元履约保证金。 经审理，本院对原审认定的双方无异议之事实予以确认。 本院认为，第一，关于2018年2月2日的解除合同协议是否对上诉人具有约束力。被上诉人于2018年2月2日对终止合伙经营餐厅进行清算，所确认的债权债务对合伙人内部有效，被上诉人周茗皓虽然时任上诉人公司法定代表人，但其与上诉人公司签订房屋租赁合同并经营餐饮业务并不违反法律的禁止性规定，其所作的结算仅是其作为自然人的个人行为，现无证据证明其代表上诉人公司进行租赁合同解除后的结算或该债务确认得到上诉人公司认可。另外，被上诉人方逾期未付房租及物业费客观存在，但被上诉人之间在解除合同协议上明确的是房租及物业费，没有体现违约金已有处理。且从常理分析，被上诉人方作为违约方，在合同相对方并未主张违约金的情况下，不大可能自行确认违约金。故本院认为2018年2月2日的解除合同协议并不属于上诉人与被上诉人对合同解除的结算。第二，关于本案违约责任的认定。本案双方签订的租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行。因被上诉人未能依约履行支付租金及物业费的合同义务，上诉人经过催收不能后依约解除租赁合同，具有事实和法律依据。依据租赁合同约定，本案因被上诉人原因导致租赁合同提前终止，对此，被上诉人应当依约支付免租期租金145087.5元。第三，关于本案上诉人主张的违约金数额。合同法规定的违约金是以合同履行可以获得的利益为基础，本案上诉人主张的违约金主要是其出租房屋而获得的租金利益，因双方并非是借款合同关系，上诉人主张按照民间借贷规定的利率区间计算违约金有所不当。同时，考虑到本案双方之间的特殊关系，双方在租赁合同履行期间互有资金往来，上诉人在租赁合同履行过程中除最后发函外并未及时催收租金，故虽无法认定双方合意改变了租金的支付期限，但可以说明双方对延迟支付租金的事实及后果均是明知，双方的共同行为导致租金延付及产生违约金，故综合前述因素考量，本院认为上诉人主张逾期支付租金、物业费的违约金具有依据，但上诉人也应对逾期未收取租金所致的损失承担部分责任，本院参照同期同类银行贷款利率酌定本案按照年利率4.5%计算违约金损失。另外，租赁合同保证金性质是担保债的履行，本案已经确定合同解除后的违约赔偿，租赁合同保证金应当在租赁合同解除时冲抵债务的履行。 综上所述，衢州众升商业管理有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2871号民事判决第一项为：林小兵、周易言、周茗皓支付衢州众升商业管理有限公司租赁费用168614.50元及违约损失149707.43元（暂计算至2018年8月8日，此后违约损失以168614.50元为基数，按照年利率4.5%计算至款清之日止）； 二、驳回衢州众升商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18100元，减半收取9050元，由衢州众升商业管理有限公司负担7100元，由林小兵、周易言、周茗皓负担1950元；二审案件受理费15427元，由衢州众升商业管理有限公司负担11997元，由林小兵、周易言、周茗皓负担3430元；均限于本判决生效之日缴纳。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇一九年十二月二十日 书记员  黄徐燕