黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1522号上诉人（原审被告）：彭云太，男，1961年7月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：李佳梁，男，1963年9月29日出生，汉族，穆棱林业局街道办事处职工，住黑龙江省穆棱市,系穆棱林业局第三社区推荐。被上诉人（原审原告）：穆棱市运输有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市穆棱市八面通镇长征路78号。法定代表人：朴学哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：付德玖，穆棱市穆棱法律服务所法律工作者。上诉人彭云太因与被上诉人穆棱市运输有限责任公司（以下简称穆棱运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2019）黑1085民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭云太及委托诉讼代理人李家梁，被上诉人穆棱运输公司的委托诉讼代理人付德玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭云太上诉请求：1.撤销穆棱市人民法院（2019）黑1085民初1091号民事判决；2.支持继续履行合同。事实与理由：2017年8月9日，上诉人与徐长宝签订合伙购车协议，协议载明，上诉人与徐长宝共同出资购买殡仪车，该殡仪车是二人共同拥有。2019年6月5日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，该合同载明出租的房屋是库房并未载明不准停放殡仪车。上诉人对涉案房屋修缮完毕后，就将殡仪车停放在该库房内。一审法院认定事实错误。是被上诉人反悔违约，要求撕毁合同，上诉人与徐长宝不是租赁关系而是合伙关系。一审法院认定上诉人与徐长宝存在转租关系缺乏证据，被上诉人也未能提供转租关系的证明。殡仪车是上诉人的赚钱工具之一，租库存放殡仪车既不违法也不违约，也没有违背民俗。穆棱运输公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，程序合法，判决于法有据。上诉人以公民身份与被上诉人签订房屋租赁合同，是上诉人本人（公民主体）与被上诉人的真实意思表示，而上诉人与徐长宝合伙经营购买殡仪车是合伙组织，本案上诉人主体是公民身份主体，而非合伙组织，上诉人改变租赁标的物的使用主体，构成实质违约。二、租用房屋用于存放殡仪车及殡葬物品损害被上诉人出租房屋利益。殡仪车及殡葬物品具有一定特殊性，民俗公众对存放这些物品非常忌讳，会影响被上诉人再行出租的利益，且被上诉人发现后已告知上诉人不准存放，但上诉人仍然存放，违背了民间习惯，违背合同目的，上诉人实际违约，应承担责任。穆棱运输公司向一审法院起诉请求：1.彭云太立即解除终止双方签订的《房屋租赁合同》，同时彭云太立即返还房屋及房屋钥匙；2.彭云太按照约定承担违约金1000元；3.本案诉讼费彭云太负担。一审法院认定事实：2019年6月5日，穆棱运输公司、彭云太签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：租赁房屋“用做库房使用”租金自2019年6月1日开始年租金4000元（并以实际交付给穆棱运输公司），第四条约定不得转租，第七条违约方向对方承担1000元违约金。租赁期间，彭云太允许案外人徐长宝存放殡葬车辆及殡葬物品，穆棱运输公司发现后告知彭云太不准存放殡葬车辆及物品、不得转租他人使用，但彭云太仍存放殡葬车辆及物品，经法庭询问后，彭云太仍然认为合同应继续履行并一直存放殡葬车辆，彭云太属房屋转租行为，为此穆棱运输公司提出上述请求。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第款一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务”；《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”；本案穆棱运输公司、彭云太签订房屋租赁合同中第一条在出租房屋用途时仅仅表述为“做库房使用”，而彭云太并非存放一般性物品，而是存放殡葬车辆及殡葬物品使用，殡葬车辆及殡葬物品具有一定特殊性，根据当地民俗，人们对存放殡葬车及物品非常忌讳，若彭云太用于存放殡葬车辆，穆棱运输公司将难以再行出租，将影响穆棱运输公司出租利益，彭云太用于存放殡葬车辆，穆棱运输公司得知即明确告知不准存放殡葬车辆及殡葬物品，彭云太理应明确告知或者声明租用房屋具体存放用途即存放殡葬车辆及物品，并经穆棱运输公司同意后方可存放，而本案在穆棱运输公司的工作人员明确告知彭云太不得存放殡葬车辆及物品时仍然存放殡葬车辆及物品，彭云太违背履行诚实信用原则明显违背穆棱运输公司出租房屋目的，彭云太存放殡葬车辆也违反双方签订的房屋租赁合同第四条租赁房屋不得转租和《中华人民共和国合同法》九十四条一款二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或以自己行为表明不履行主要债务”。彭云太租用房屋用于存放殡葬车及物品明显违背签订合同的目的，彭云太不按合同约定导致合同目的不能实现构成实际违约。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同第四条规定“乙方在租赁期间不得将房屋转租或者转让给他人，……”。该约定实际是要求承租人不得给除承租人以外的他人使用，即彭云太应自行使用出租房屋，而非彭云太将租赁房屋给徐长宝使用或者合伙使用，彭云太将房屋转租或者转让给他人，本质上彭云太属违反双方订立房屋租赁合同目的转租违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案彭云太将房屋给徐长宝使用，属于违反房屋租赁合同所约定的不得转租行为，彭云太转租未经穆棱运输公司同意，穆棱运输公司提出依法解除双方当事人的房屋租赁合同应予支持；合同解除后穆棱运输公司损失参照双方约定年租金4000元和彭云太实际占用房屋时间计算损失1333元（4000元∕年÷3月∕年），当事人双方签订的房屋租赁合同第七条“乙方若违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金1000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿”的约定，彭云太已经构成转租行为，因此应当承担相应违约责任，穆棱运输公司实际损失应比照租金数额4000元和彭云太占用原告房屋期限接近四个月的比例1333元（4000元∕年÷3）计算，违约金应比照穆棱运输公司实际损失适当应予以减少到30%，符合最高人民法院关于约定违约金过高应予以适当调整的司法解释精神，即按400元计算较符合实际；穆棱运输公司主张解除合同要求彭云太返还库房和钥匙也应予以支持；彭云太重新更换房门损失因彭云太没有在本案中提出具体请求可另案处理；彭云太交给穆棱运输公司4000元租金，穆棱运输公司扣除违约金400元和损失1333元后，剩余部分应予以退还给彭云太。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款四项、九十七条、第二百二十四条规定，判决：一、解除黑龙江省穆棱市运输有限责任公司与彭云太签订的《房屋租赁合同》；二、彭云太于本判决生效之日起三日内腾退房屋、交付穆棱市运输有限责任公司房门钥匙，彭云太承担占用穆棱市运输有限责任公司房屋期间损失1333元，违约金400元，总计1733元；对穆棱市运输有限责任公司收取彭云太4000元扣除损失和违约金总计1733元外，余2267元（4000元-1733元）于本判决生效之日起三日内退还给彭云太；三、驳回穆棱市运输有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由穆棱市运输有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据，徐长宝、李宏阳证人证言。证明问题：彭云太和徐长宝合伙购买殡仪车，殡仪车也是彭云太的殡仪车，租库存殡仪车的行为不是彭云太把车库转租给徐长宝。穆棱运输公司质证称，上诉人提供的两份证人证言不属于新证据，两证人与本案上诉人有亲属关系，存在利害关系。该证人证言所证明的内容与本案的租赁合同纠纷不存在关联性。且车辆合伙的事实不能成立，因为车辆不动产是由车辆登记部门依法确认权属，单凭道听途说不能证明该车辆物权的权属。本院认为，证人徐长宝、李宏阳是上诉人的亲戚与朋友，与其存在利害关系，证明力较弱，本院不予采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中仅约定涉案房屋的出租用途为“做库房使用”，上诉人并非将涉案房屋用来存放一般性物品，而是存放殡葬车辆及殡葬物品。殡葬车辆及殡葬物品具有一定的特殊性，根据当地民俗，人们对存放殡葬车及殡葬物品非常忌讳，如果上诉人将涉案房屋用来存放殡葬车辆及殡葬物品，被上诉人将难以再行出租，将影响被上诉人的出租利益。依据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。”上诉人未提前告知被上诉人其将在涉案房屋内存放殡葬车辆及殡葬物品，且在被上诉人工作人员已明确告知其不准将涉案房屋用来存放殡葬车辆及殡葬物品后，上诉人仍然坚持存放。上诉人的行为明显违背了双方签订《房屋租赁合同》的真实目的。因此，一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当。综上所述，彭云太的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭云太负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洋审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇一九年十二月四日法官助理  孙 驰书 记 员  伊金萍附相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。