贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1905号上诉人（原审被告）：铜仁佳诚置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭斌，男，1973年10月3日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：晏玉梅（谭斌之妻），女，1974年1月7日出生，汉族，住重庆市万州区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王茂，贵州献才律师事务所律师。上诉人铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）因与被上诉人谭斌、晏玉梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人佳诚置业公司的委托诉讼代理人蒋大坤、被上诉人谭斌及被上诉人谭斌、晏玉梅的共同委托诉讼代理人王茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳诚置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.合同中约定的交房日期为2014年10月31日，被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效应至2016年10月30日止，其主张已超过诉讼时效，应依法予以驳回。2.被上诉人未按照案涉商品房买卖合同约定及时足额支付购房款，未完全履行支付义务，其行为已经构成违约，上诉人有权拒绝向被上诉人交付案涉房屋。谭斌、晏玉梅当庭辩称，关于诉讼时效的问题，案涉合同有明确约定诉讼时效的计算应当从实际交房开始，上诉人到现在都还没有交房，本案违约金以日计算是持续在进行，一审法院对诉讼时效的认定正确；关于未付尾款的问题，根据合同第十条对逾期付款责任的约定，逾期超过60日，出卖人有权解除合同，由买受人按逾期应付款的10%支付违约金。从该条可以看出，出卖人应当履行相关的通知义务，但至今被上诉人未收到通知；本案中我方起诉对方逾期交房，逾期交房及逾期付款是两个独立的条款，不具备相关性，未付款责任是不同的法律关系。一审判决查明及对方申请银行工作人员出庭作证，被上诉人已经履行了向银行申请按揭的义务，主要因没有商业氛围导致银行不放贷；双方约定如因出卖人原因导致按揭贷款未发放，合同继续履行，具体的付款方式和付款期限另行协商，但对方一直拖延至今都没有协商办理；上诉人收取购房现金已达6年之久，从民间借贷的利率来看，一审判决的违约金只是月息1分多的利息，被上诉人为了购买房屋已倾尽所有，从公平原则来看一审法院判决的违约金已经远远低于上诉人商业投资的价值。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。谭斌、晏玉梅向一审法院起诉请求：1.判令当事双方继续履行签订的《商品房买卖合同》；2.判令佳诚置业公司支付逾期交房违约金按照购房款844,763元为基数以每日万分之五计算，暂从2014年11月1日起计算至2019年7月1日止，违约金为720,157.9元；3.本案诉讼费由佳诚置业公司承担。一审法院认定事实：谭斌与晏玉梅系夫妻关系。2014年8月23日，谭斌、晏玉梅与佳诚置业公司签订六份《商品房买卖合同》（合同编号：2014008456、2014008460、2014008463、2014008464、2014008467、2014008468），约定谭斌、晏玉梅购买佳诚置业公司开发建设的位于铜仁市碧江区××大道××号“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”第13-15幢一层B15-1-15号、B15-1-14号、B15-1-16号、B15-1-17号、B15-1-18号、B15-1-19号门面；该门面的规划用途为商业用房，建筑面积分别为66.72㎡、41.99㎡、36.36㎡、57.63㎡、66.72㎡、41.99㎡，套内建筑面积分别为55.44㎡、34.89㎡、30.21㎡、47.88㎡、55.44㎡、34.89㎡，按套内建筑面积计价，单价分别为6,113.60元/㎡、6,126.86元/㎡、6,391.23元/㎡、6,391.44元/㎡、6,126.42元/㎡、6,113.76元/㎡；房屋价款分别为338,938元、213,766元、193,079元、306,022元、339,649元、213,309元，房屋总价款合计1,604,763元。买受人（谭斌、晏玉梅）应于合同签订之日向出卖人（佳诚置业公司）交付首期购房款844,763元，出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。原告分别于2013年12月15日和2014年8月23日，原告向被告支付首期房款844,763元，尚欠被告购房款760,000元。2019年3月初，谭斌、晏玉梅实际占有使用案涉房屋。另查明，2013年11月1日，被告佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区××大道××号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城1,13～15,16～19,2,20～23,3,4,5～7,8～12幢取得了《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、当事双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，该合同应否继续履行；2、佳诚置业公司是否存在逾期交房的行为，应否承担相应的违约责任；3、谭斌、晏玉梅主张的违约金是否超过诉讼时效；4、谭斌、晏玉梅主张的违约金计算标准是否明显过高，是否属于法院依法调整的范围。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案中当事双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。故，对谭斌、晏玉梅要求佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。谭斌、晏玉梅向佳诚置业公司支付了首期购房款，佳诚置业公司则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向谭斌、晏玉梅履行交房义务。佳诚置业公司未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，佳诚置业公司理应向谭斌、晏玉梅承担逾期交房的违约责任。庭审中，佳诚置业公司辩称谭斌、晏玉梅主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，本案中双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同对逾期交房违约金的计算方式、支付期间及支付期限进行了明确约定，即逾期交房违约金的支付期间为合同约定的商品房交付期限届满之次日（2014年11月1日）起至实际交付之日止，该支付期间的约定未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则。对支付期限约定为商品房实际交付之日起30日内予以支付，该支付期限应为本案诉讼时效的起算时间。谭斌、晏玉梅于2019年3月初实际占有使用案涉房屋，谭斌、晏玉梅于2019年6月12日诉至法院，主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。故，对佳诚置业公司提出诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。佳诚置业公司应当按照法律规定和双方合同约定向谭斌、晏玉梅承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即逾期超过60日，按照谭斌、晏玉梅已付款每日万分之五的标准计算违约金，根据约定，佳诚置业公司应以谭斌、晏玉梅已付房款844,763元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2014年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，谭斌、晏玉梅称2019年3月占有使用案涉房屋，则逾期交房违约金计算至2019年3月1日止较为合理。故，佳诚置业公司承担的逾期交房违约金为844,763元×1582天×0.0005=668,208元。谭斌、晏玉梅主张的该部分违约金，于法有据，予以支持，超过部分不予支持。庭审中，佳诚置业公司主张案涉合同约定的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。根据“谁主张，谁举证”的原则，佳诚置业公司应对此承担举证证明责任，但至本案作出判决前，佳诚置业公司未能提交证据证明案涉合同约定的违约金过分高于谭斌、晏玉梅造成的损失，佳诚置业公司应承担举证不能的不利后果。况且，对逾期交房违约金的约定，未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则，双方应当按约履行。因此，佳诚置业公司的辩解理由不能成立，不予采纳。庭审中，对谭斌、晏玉梅尚欠购房款760,000元部分，佳诚置业公司表示愿意与谭斌、晏玉梅协商，若协商不成，佳诚置业公司将另案主张权利。综上所述，对谭斌、晏玉梅要求佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并要求佳诚置业公司以购房款844,763元为基数，按照每日万分之五的标准支付从2014年11月1日起至2019年3月1日止该期间的逾期交房违约金668,208元的诉讼请求，于法有据，予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、谭斌、晏玉梅与铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方于2014年8月23日签订的六份《商品房买卖合同》（合同编号：2014008456、2014008460、2014008463、2014008464、2014008467、2014008468）；二、铜仁佳诚置业有限公司于判决生效之日起十日内支付谭斌、晏玉梅逾期交房违约金668,208元；三、驳回谭斌、晏玉梅的其他诉讼请求。案件受理费11,001.57元，已减半收取计5,501元，由谭斌、晏玉梅负担401元，铜仁佳诚置业有限公司负担5,100元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：当事双方在商品房买卖合同补充协议中约定，“5.3买受人应向出卖人付清全部房款（含实测面积补差款）、代付款（如有）和违约金（如有）、与出卖人确认实测面积后方可办理房屋交付手续。上述事实，有一审在卷证据佐证，足以认定。本院认为，谭斌、晏玉梅与佳诚置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效,双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方均未主张解除合同、佳诚置业公司对合同的继续履行不持异议，且佳诚置业公司在事实上亦已交付房屋，双方对合同的继续履行不存在争议，故谭斌、晏玉梅关于继续履行合同的诉讼请求不具有可诉性。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，当事双方在合同中明确约定谭斌、晏玉梅应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即谭斌、晏玉梅应该先履行付款的义务，佳诚置业公司才履行交房的义务。谭斌、晏玉梅至今未付清全部房款，佳诚置业公司有权依法拒绝向其交付房屋。谭斌、晏玉梅在未付清全部房款的情形下，向佳诚置业公司主张逾期交房违约金无事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，本院予以驳回。佳诚置业公司关于谭斌、晏玉梅未足额支付购房款，其有权拒绝交付房屋的上诉理由成立，本院予以支持。综上，佳诚置业公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2253号民事判决；二、驳回谭斌、晏玉梅的诉讼请求。一审案件受理费11,001.57元，减半收取5,501元，由谭斌、晏玉梅负担；二审案件受理费10,482元，由谭斌、晏玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  唐正洪审判员  吴爱民二〇一九年十二月十三日法官助理陆茜书记员刘鹏