河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26158号原告：文智宇，男，1995年10月10日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李保亮，河南千盈律师事务所实习律师，一般代理。被告：何江平，男，1984年6月4日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。委托诉讼代理人：丁晓旭，河南言正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王方奎，河南言正律师事务所律师，特别授权。第三人：朱振楠，男，1989年10月16日出生，汉族，住河南省宁陵县。原告文智宇与被告何江平及第三人朱振楠执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文智宇的委托诉讼代理人杨云玲、李保亮，被告何江平的委托诉讼代理人丁晓旭、王方奎到庭参加诉讼，第三人朱振楠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文智宇诉称，2018年3月2日，经幸福港置业公司玉兰街店中介，朱振楠、付丽丽夫妻将位于郑州市高新技术开发区西四环310号16楼2单元21层367号房屋转让给文智宇，并签订了房屋买卖合同。约定：房价90万元，文智宇付定金3万元，于2018年3月15日之前付房款35万元；朱振楠收到定金（暂存中介公司）及35万元房款后交房，自2018年3月20日起该房按揭月供由文智宇承担，房屋权属证书核发后30个工作日内变更至文智宇指定的人名下。文智宇根据合同约定于2018年3月7日前支付了38万元（含定金）房款，并承担了自2018年3月20日以后的月供。朱振楠也在收到房款后随即交付了房屋，文智宇收房入住后，双方及中介公司共同到物业管理公司办理了业主变更，于2018年4月7日至8月18日花费约18万元对房屋进行了装修。该房朱振楠一手购入价约为64万元，其中约20万元首付，约44万元银行按揭。文智宇二手购入价90万元，其中约46万付给朱振楠，约44万元通过银行按揭方式付给银行。文智宇已向朱振楠支付38万元，尚欠8万元（约定过户时支付）未付。现能够作为朱振楠财产权利执行的款项有中介公司保管的定金3万元及约定过户时交付的8万元。2018年7月1日，原告向贵院申请解除查封，贵院以（2019）豫0191执异516号执行裁定书驳回了原告的异议请求。本案所涉房产合同购买价90万元，包括原告应向被执行人交付的46万元和应向按揭银行交付的44万元。原告应向被执行人交付的全部价款为46万元，已交付38万元，尚欠8万元。原告提出异议申请解除查封，在申请书中已明确表示自愿将剩余价款8万元交付执行。贵院在受理原告异议申请后，未对是否接受原告交付剩余价款8万元作出任何回应。综上，原告申请向贵院提交购房尾款8万元后解除查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应予以支持。为此，特提出起诉，请求：1、在原告向贵院提交购房尾款8万元后依法解除对郑州市高新技术开发区西四环310号16楼2单元21层367号房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。被告何江平辩称，贵院作出的（2019）豫0191执异516号裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，文智宇并非涉案房屋的所有权人，其异议不足以排除执行，请依法驳回文智宇的诉讼请求。位于郑州市高新技术开发区××楼××单元××367的房屋所有权人为朱振楠，并非文智宇，文智宇在查封之后仍在装修没有占有该不动产。涉案房产尚未办理不动产登记手续，因此文智宇购买该房产存在过错，另外，涉案房产为一手房，查封之前没有人入住，文智宇并未占有涉案房产。文智宇应将剩余所有的购房款交付给法院执行，并非仅仅交付剩余8万元首付款。综上，朱振楠尚未取得涉案房产的不动产登记证书。涉案房屋存在抵押的情况，尚不能办理过户的情况下，不能交易。文智宇作为购房人存在过错。文智宇并非涉案房屋的所有权人，其异议不足以排除执行，请依法驳回文智宇的诉讼请求。第三人朱振楠未到庭、未答辩、未举证。经审理查明，何江平诉黄田甜、朱振楠民间借贷纠纷一案，申请人何江平向本院申请财产保全，本院于2018年6月27日查封了朱振楠名下位于高新技术产业开发区西四环310号16号楼2单元21层367（预告登记证明号：1509113801）的房产。文智宇就上述房产提出书面异议，本院于2019年8月14日作出（2019）豫0191执异516号执行裁定书，驳回了文智宇的异议请求。文智宇不服该执行裁定书，2019年9月3日，其向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年3月2日，第三人朱振楠（甲方、卖方）与原告文智宇（买方、乙方）、郑州幸福港置业玉兰街店（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，约定：甲方拥有位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号的房产，合同号为GX150××××6532，房屋建筑面积为88.05平方米。成交价格为90万元，乙方于本合同签订时支付定金3万元，甲方授权丙方代为收取定金，并代甲方向乙方出具手续。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲乙双方同意分期付款，乙方在2018年3月15日之前给甲方付款35万元，此款冲抵房款，甲方收到35万元给乙方交房，同意乙方装修入住；乙方从2018年3月20日替甲方还月供，本金冲抵房款，利息由乙方承担；甲方自己解押，房产证下来三十个工作日完成；双方应在办理完毕解押手续之日起房产证下发契税满两年办理房屋过户手续。本合同签订时，丙方的报酬由乙方支付18000元。2018年3月7日，文智宇通过中国建设银行向朱振楠转款35万元，朱振楠作为收款人于当日向文智宇出具收条，载明：今收到文智宇购房款首付款叁拾伍万圆整，房子位置西四环310号16幢2单元21层367号，该房子朱振楠已卖给文智宇。同日，郑州幸福港房地产营销策划有限公司出具收据，载明收到文智宇中介费18000元。2018年4月7日，海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司向文智宇出具收据，载明收到16-2-2102垃圾清运费880元。朱振楠于2017年12月29日向海南珠江物业郑州分公司转款2325元，海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司向朱振楠出具收据，载明兹收到16-2-2102朱振楠交来预收物业服务费（2018.4.26-2019.4.25）2325元。2018年3月7日，文智宇微信转账转给朱振楠2300元。2018年4月7日，文智宇与海南珠江物业酒店管理有限公司郑州分公司签订了装饰装修管理服务协议、装修施工责任承诺书、装修施工消防安全责任书、封阳台安全承诺书、承诺书对双方权利义务、涉案房屋装修需注意事项等进行了约定。又查明，文智宇分别于2018年3月13日、4月11日、5月15日通过其支付宝账户向朱振楠转款2392元、2391元、2391元。2019年6月8日，文智宇代朱振楠以现金方式偿还还房贷7213元。文智宇分别于2018年8月12日、9月11日、10月10日、11月12日、12月14日、2019年2月12日、3月14日、4月9日通过其微信每次向微信名称为房东朱振楠转款2391元，2019年1月13日通过其微信向微信名称为房东朱振楠转款2392元。以上事实由原告提交的《房屋买卖合同》、中国建设银行客户回单、收条、中介费收据、垃圾清运费、电费收据、装修施工责任承诺书、承诺书、易邦A6原创设计装修事务所预（决）算表等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房屋的时间为2018年6月27日，原告提交的房屋买卖合同签订时间2018年3月2日，能够证明其在涉案房屋被查封前已签订了合法有效的买卖合同；原告提交的涉案房屋装饰装修管理服务协议、垃圾清运费收据、微信和支付宝转款凭证也能够证明其在2018年4月本院查封涉案房产之前已实际占有使用涉案房屋。关于涉案房屋的过户问题，涉案房产未办理不动产登记权属证书，且根据合同约定，尚在约定办理过户的规定时间内，即其尚未办理过户手续非因买受人自身的原因。关于购房款，根据房屋买卖合同约定可以证明，总房款共计90万元，原告代替朱振楠偿还银行分期贷款，其中本金冲抵购房款，利息由原告承担，其余款项应由原告支付给朱振楠，原告已经按照合同约定向朱振楠支付35元购房款，且表示自愿将剩余8万元购房款交付法院执行，对于银行分期贷款，该部分款项属于房产本身负担债务，本身亦不属于申请执行人可以受偿的部分。综上，原告提交证据符合上述法律的规定，其对涉案房产享有的权利能够排除执行，对其诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑州市高新技术产业开发区西四环310号16号楼2单元21层367（预告登记证明号：1509113801）的房产。案件受理费12800元，由被告何江平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长  高 山人民陪审员  陈利霞人民陪审员  朱新学二〇一九年十二月三十日书 记 员  李真真