黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑04民终528号上诉人（原审被告）：鹤岗市永大房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。法定代表人：李继敏，该公司经理。上诉人（原审第三人）：耿建利，男，1967年8月1日出生，汉族，鹤岗市长城建筑公司第九项目部经理，现住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：姜秀娟，女，1967年11月16日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省鹤岗市南山区。被上诉人（原审原告）：刘玉霞，女，1970年7月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：李秀秀（系被上诉人外甥媳妇），女，1984年3月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。上诉人鹤岗市永大房地产开发有限公司（以下简称永大公司）、耿建利因与被上诉人刘玉霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市南山区人民法院（2019）黑0404民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永大公司的法定代表人李继敏、上诉人耿建利的委托诉讼代理人姜秀娟、被上诉人刘玉霞及其委托诉讼代理人李秀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永大公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、李凯与上诉人永大公司没有挂靠关系；2、被上诉人与李凯签订拆迁安置合同，应由合同签订人承担责任，而在合同签订时，李凯是以棚改办的名义开发该项目，李凯死后，由包保组决定变更以上诉人永大公司的名义开发且完善手续。此时基于拖欠的工程款、回迁安置等问题，经市政府领导批示自救，如果按照一审判决就侵害了第三人的利益。3、被上诉人产权调换协议中，李凯使用的售房专用章不是我公司提供的，也不是我公司授权任何人刻制的，所以不能代表我公司的真实意思表示。耿建利对上诉人永大公司的上诉请求及理由没有意见。刘玉霞辩称，我在一审提供的证据完全可以证实李凯挂靠永大公司的事实。李凯生前富力小区二期工程已完工，我是和永大公司签订的房屋产权置换协议，此工程不是棚改项目，其他第三方自救与我无关，是针对施工方而言的。耿建利的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、耿建利承建的李凯以市棚改办名义开发的案涉工程，由于李凯拖欠耿建利的工程款，李凯死后，市政府领导批示自救，工程才以永大公司名义办手续，被上诉人拿着无效的拆迁安置合同起诉，不应得到法院的支持。2、被上诉人与李凯签订拆迁安置合同，应由合同签订人承担责任，而在合同签订时，李凯私刻公章与被上诉人签订的欺诈协议是无效的。二、一审法院适用法律错误，本案既存在垫资施工合同纠纷，也存在着政府干预的自救行为，上诉人作为施工人，依法享有优先权。同时，由于政府的干预实施自救，使得上诉人再次垫资，上诉人应当在垫资范围内享有优先权。永大公司辩称，我公司是在李凯去世后，经市政府批示自救，经包保组同意，项目才变更为以我公司的名义，由第三人垫资完善手续达到入住标准，所以安置不应由我公司承担，该工程一直都由第三人实际控制与安置回迁户。刘玉霞辩称，因为我与永大公司签订合同，耿建利是第三方，我不与耿建利对话。刘玉霞向一审法院起诉请求：1、请求被告履行合同交付房产；2、请求被告给付5万元房租损失费。一审法院认定事实：永大开发公司成立于2008年5月30日，原法定代表人为李继勇，现法定代表人变更为李继敏。百年信诚房地产经纪公司的法定代表人为宋雅珍，系李继勇、李继敏之母，因非法集资犯罪已被判处承担刑事责任。因百年信诚房地产经纪公司从放款群众处吸收的资金出借给永大开发公司，故永大开发公司为实际用款人。鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组将永大开发公司偿还放款群众的事宜交由中国共产党鹤岗市直属机关工委（简称：鹤岗市机关工委）、黑龙江省鹤岗市地方税务局包保。2008年鹤岗市爆发非法集资系列案件，为了偿还鹤岗市多家公司欠放款群众的集资款，鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组出台相关特殊性扶持政策。其中符合条件的有百年信诚房地产经纪公司（永大开发公司），拟开发5个项目还清集资款。缓缴行政事业性收费50%、土地出让金48%。李凯得知上述政策后，主动到鹤岗市机关工委要求挂靠永大开发公司开发富力小区二期工程项目，并约定以房屋、现金方式替永大开发公司偿还放款户集资款170万元。2012年李凯开始以鹤岗市永大房地产开发有限责任公司名义对鹤岗市南山区75委现鹤岗市南山区富力小区二期工程位置拆迁。2014年4月9日，刘玉霞与李凯签订《房屋拆迁产权调换协议书》，合同主要内容：一、补偿内容：1.被拆迁房屋按《中华人民共和国房屋所有权证》载明的结构砖木，用途住宅，建筑面积34.43平方米；6.被拆迁人自行解决过渡用房的，由拆迁人按《中华人民共和国房屋所有权证》标明的建筑面积、使用性质，向被拆迁人支付临时安置补偿费住宅每月平方米6元、非住宅每月每平方米12元；8.被拆迁人要求产权调换富力小区7号楼108室、109室住宅，建筑面积78.50平方米、78.60平方米，补交房屋差价款20,000.00元。二、违约责任：1.拆迁人不能按期竣工，过渡期超过18个月的，拆迁人加倍支付拆迁安置补偿费。合同尾部有手写注：有照面积一米顶一米；无照一米顶一米；附属物及其它款项顶面积；拆迁人给被拆迁人2户楼房7#楼108室面积78.60平方米、109室面积78.50平方米，被拆迁人给拆迁人交20,000.00元。拆迁人处有李凯字样的签名，委托承办单位处有名为鹤岗市永大房地产开发有限责任公司富力小区售房专用章的签章，被拆迁人处有刘玉霞字样的签名。鹤岗市南山区富力小区二期工程项目由长城建筑公司承建，耿建利为实际施工人。2013年11月鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组办公室出台《关于以棚改办项目报建的重点集资还款项目履行报建程序的通知》欲将富力小区二期工程列入棚改项目报建，2014年因政策变更富力小区二期项目未能列入棚改项目报建，而是按照商业开发项目报建。2016年2月20日李凯因病去世，该工程建设停滞。2016年8月24日在李凯之子李志宇家，由鹤岗市机关工委原书记刘凤英主持，有施工人耿建利、拆迁户代表包艳秋（未经全体被拆迁人授权推选）、永大开发公司法人李继敏参加召开自救会议，耿建利、包艳秋、李继敏共同签订《关于富力小区二期工程自救办法协议》，协议对该小区后续承建问题进行了约定。鹤岗市南山区富力小区分一期、二期规划，共计并排七栋住宅楼建筑，从北数第1至第4号楼房为一期住宅楼，第5、6、7号楼为二期工程新盖住宅楼，即富力小区二期工程1、2、3号楼。富力小区二期工程3号楼共有四个单元，一单元为两户，01室建筑面积80.13平方米、02室建筑面积80.47平方米；二单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室建筑面积65.71平方米；三单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室建筑面积65.71平方米；四单元有两户，01室建筑面积80.47平方米、02室建筑面积80.13平方米。2018年1月31日该工程取得建设工程规划许可证，现该工程已取得了商品房预售许可证。一审法院认为，李凯以永大开发公司名义开发鹤岗市南山区富力小区二期工程，所得利润部分用于给永大开发公司偿还放款户的集资款，李凯与永大开发公司为有偿挂靠关系。李凯以永大开发公司名义与刘玉霞签订合同，刘玉霞有理由相信该行为为永大开发公司所实施，故该合同具有法律效力。李凯死亡后，其法定继承人未主张对案涉工程享有继承权，且刘玉霞请求交付的房屋为拆迁安置房屋，故李凯的法定继承人虽未参加诉讼，但不影响本案的审理。永大开发公司作为该工程的开发人应按照合同约定交付置换的房屋。永大开发公司主张李凯私刻公章的事实，无证据证明，不予采纳。虽原、被告签订合同中的楼号、户号与实际规划不一致，但系因标号方式不同导致。如按现有楼号、户号、房屋面积依次排序确认，合同中约定的富力小区二期7#楼108室面积78.60平方米、109室面积78.50平方米，实际为富力小区二期3号楼4单元101室建筑面积80.47平方米、102室建筑面积80.13平方米。永大开发公司应在上述房屋符合交付使用条件后将上述房屋交付给刘玉霞。鉴于现房屋面积与合同约定面积不同，关于差价款，参考永大开发公司与其他被拆迁户签订的合同，酌情按照1,500.00元/平方米计算房屋面积差价款。富力小区二期3号楼4单元101室建筑面积80.47平方米、102室建筑面积80.13平方米，两户房屋总实际建筑面积大于总合同约定面积，故刘玉霞应向永大开发公司支付房屋面积差价款（80.47平方米+80.13平方米-78.50平方米-78.60平方米）×1,500.00元/平方米=5,250.00元。刘玉霞请求永大开发公司支付租房费，因双方签订合同履行过程中，客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，即富力小区二期工程未能享受相应优惠政策成本增加和实际开发人李凯死亡的重大变化，如果继续履行合同中安置补偿费的约定，对于仅作为李凯的被挂靠人的永大开发公司有失公平，故本院依据永大开发公司的抗辩主张，对合同予以变更，对合同中关于安置补偿费的约定予以解除，对刘玉霞此项请求不予支持。耿建利主张于2018年4月1日将富力小区二期3号楼4单元101室抵工资款安置给于涛、但其提供的“顶房协议”为复印件，且该协议签订时间晚于原告与永大开发公司签订合同的时间，原告的合同成立在先，故应优先履行。耿建利主张102室已经另行处置，因未提供相应证据，该主张不予支持。因与永大开发公司、耿建利签订自救协议的拆迁户代表包艳秋未经过刘玉霞的授权，且自救协议的签署系民事行为，非行政行为，不应强制刘玉霞适用，故该自救协议对于刘玉霞不具有约束力。永大开发公司、耿建利主张对刘玉霞应按照棚改政策和自救协议的约定安置的意见，没有法律依据，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、鹤岗市永大房地产开发有限公司于本判决生效后且房屋符合交付使用条件之日起三十日内向刘玉霞交付坐落于鹤岗市南山区（建筑面积80.47平方米）、102室(建筑面积80.13平方米)两户房屋；二、刘玉霞于鹤岗市永大房地产开发有限公司向其交付房屋之日给付鹤岗市永大房地产开发公司房屋面积差价款5,250.00元；三、驳回刘玉霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行指定的行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050.00元，由鹤岗市永大房地产开发有限公司承担。二审期间各方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，李凯以永大公司名义开发鹤岗市南山区富力小区二期工程的事实，已被法院生效的法律文书所确认，故对于上诉人永大公司提出的李凯与上诉人没有挂靠关系的主张，不予支持。2014年4月9日，李凯与被上诉人刘玉霞签订了房屋拆迁产权调换协议书，并加盖了鹤岗市永大房地产开发有限公司富力小区的售房专用章，同时也为被上诉人出具了收款收据。虽然永大公司提出，该售房专用章不是公司提供的，也不是公司授权刻制的，不能代表公司的意思表示，但由于李凯与永大公司的挂靠关系，被上诉人刘玉霞有理由相信该行为为永大公司所实施。另由于房屋拆迁产权调换协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，永大公司应当按照合同约定向刘玉霞交付置换的房屋。关于上诉人耿建利提出的其作为施工人，依法享有优先权的问题，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有物权优先的效力，故对上诉人耿建利提出的主张，不予支持。综上所述，鹤岗市永大房地产开发有限公司及耿建利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1，100.00元，由鹤岗市永大房地产开发有限公司负担1，050.00元，由耿建利负担50.00元。本判决为终审判决。审判长 任 重审判员 顾立宏审判员 李文杰二〇一九年十二月二十三日书记员 张峻铭