陕 西 省 高 级 人 民 法 院 陕 西 省 高 级 人 民 法 院 执行裁定书                                 （2019）陕执复182号 复议申请人（申请执行人）:北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市和平路116号。组织机构代码：67152014-6。负责人：赵政党，该行行长。委托诉讼代理人：李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。被执行人（异议人）:陕西秦楚房地产开发有限公司，住所地咸阳市秦都区秦皇北路秦楚汽车城。组织机构代码：57065625-5。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 法定代表人：张光滨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴小秦，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：常龙，该公司法务部员工。复议申请人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）不服咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）(2019)陕04执异211号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月12日举行公开听证，复议申请人北京银行西安分行委托诉讼代理人李峰、李娟，被执行人陕西秦楚房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴小秦、常龙参加了听证。现已审查终结。咸阳中院在执行北京银行西安分行与陕西秦楚房地产开发有限公司（以下简称秦楚公司）等借款合同纠纷一案中，作出（2016）陕04执字第173号执行裁定书，裁定：查封秦楚公司名下位于秦汉新城预售证号为西咸房预售字第2019115号、面积70225.10平方米，西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米，西咸国土房预售字第2019028号、面积30235.03平方米，西咸国土房预售字第2019027号、面积30614.19平方米房产，期限三年，自2019年7月15日至2022年7月14日。秦楚公司以该裁定超标的查封为由，向咸阳中院提出书面异议。秦楚公司异议称，请求撤销（2016）陕04执字第173号执行裁定书。理由是：咸阳中院在执行北京银行西安分行与秦楚公司借款合同纠纷一案中，依（2016）陕04执字第173号执行裁定书查封了秦楚公司位于西咸新区秦汉新城的西咸房预售字第2019115号、西咸国土房预售字第2019026号、西咸国土房预售字第2019028号、西咸国土房预售字第2019027号商品房预售证项下的房屋，存在超标的查封问题。1、上述房屋在不动产登记部门备案销售总价为1853592637元，远远超出了秦楚公司的借款债权；2、超标的查封严重影响秦楚公司的正常运转，影响到工程竣工验收工作的进行，也影响到秦楚公司的声誉和发展，以及招商引资的进程；3、查封行为损害到了其他债权人的利益，将引起新的争端，引发社会不稳定；4、在本案执行之前，秦楚公司已将部分房屋出售给他人，目前的查封将导致新的纠纷，引发新矛盾；5、超标的查封直接影响到外聘商业运营公司的经营。秦楚公司已向法院提供了备案总价228410869元的房屋，法院可对上述房屋查封、拍卖，用以清偿秦楚公司的债务。北京银行西安分行答辩称，查封房产是否超标的，应当以实际可变现价值为依据，不应以不动产登记部门的备案销售价值为依据。涉案房屋目前尚不具备交付条件，暂时难以处置，即便启动评估拍卖程序，北京银行西安分行的债权也未必能实现，秦楚公司主张本案为超标的查封无事实依据。法院对涉案房屋的查封不损害任何第三方利益，请求驳回秦楚公司的异议请求。咸阳中院查明，北京银行西安分行与秦楚公司等借款合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2016年3月31日作出了（2016）陕证执字第99号执行证书，确认案件执行标的为：本金29856930.38元，利息476006.78元及从2016年3月24日至实际还款之日的利息、罚息以及其他实现债权的费用。北京银行西安分行据此向该院申请执行，该院于2016年4月15日作出了（2016）陕04执字173号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划、提取、扣留秦楚公司等被执行人名下银行存款3100万元或投资权益、股权或查封、扣押相同价值的财产；二、财产被查封、扣押后十日内如不履行还款义务，该院将对查封、扣押的财产评估拍卖，所得价款清偿债务。2016年4月29日，该院向咸阳市国土资源局发出协助执行通知书，要求预查封秦楚公司名下北上召汽车产业园内面积为22467.1、22537.5平方米两块土地使用权，预查封期间自2016年4月29日至2019年4月28日。2019年4月22日，该院向咸阳市自然资源局发出协助执行通知书，要求继续查封秦楚公司名下北上召汽车产业园内面积为22467.1平方米、22537.5平方米两块土地使用权，查封期间自2019年4月22日至2022年4月21日。对该两块土地使用权的查封由预查封转为正式查封，两块土地的使用证号为（2017）咸阳市不动产权第0000004号、（2017）咸阳市不动产权第0000005号。2019年7月15日，该院向西咸新区规划与住房城乡建设局发出协助执行通知书，要求查封秦楚公司名下位于秦汉新城预售证号为西咸房预售字第2019115号、面积70225.10平方米，西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米，西咸国土房预售字第2019028号、面积30235.03平方米，西咸国土房预售字第2019027号、面积30614.19平方米房产，期限三年，自2019年7月15日至2022年7月14日。另查明，在案外人陕西兴艾建设工程有限公司针对该院查封行为所提执行异议一案中，该院于2019年10月25日作出（2019）陕04执异215号执行裁定书，裁定：解除陕西秦楚房地产开发有限公司名下西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米房产及西咸国土房预售字第2019027号预售证所涉房产中由案外人陕西兴艾建设工程有限公司承建房屋的查封。还查明，秦楚公司出具的《秦楚公司在售房屋存量和北京银行严重超标查封的情况汇报》中写明：西咸房预售字第2019115号、可售面积70225平方米房产，备案价格9.34亿，地下面积15000平方米，价值6000余万元，已售面积15000余平方米；目前，计划提供给咸阳中院查封或拍卖，用于清偿北京银行西安分行3100万元债务，提供房屋情况为该楼的4、5、6层总建筑面积约22355平方米，总价值2.28亿元，该部分房屋无纠纷、无查封、无抵押。咸阳中院认为，本案争议的焦点是该院查封财产的价值是否超标的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价格足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。本案（2016）陕04执字173号执行裁定确定的执行标的为3100万元。根据已查明的事实，本案已查封预售证为行政机关颁发的合法预售许可证，预售许可证显示涉案房产的预售期限均在法定期限内，因而该房产在许可销售的期限内属于依法可分割销售的房屋。在涉案执行标的为3100万元左右的情况下，查封预售许可证项下房产的备案价值已经远远超出执行标的额。故本案查封被执行人名下财产的价值明显超标的。结合本案的实际情况，被执行人秦楚公司提供的西咸房预售字第2019115号预售证项下1号楼4、5、6层总建筑面积约22355平方米，备案价值2.28亿元，秦楚公司虽自认该部分房屋无纠纷、无查封、无抵押，但不动产登记部门的备案销售价值与实际可变现价值之间的对等性因各种因素存在极大不确定性，为充分保障申请执行人的利益、增进社会的整体利益，也为了避免给被执行人的权益造成重大损失，提高实现债权的效率，对异议人秦楚公司的部分请求予以支持。因秦楚公司名下西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米房产在另案中已解除查封，本案再不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第三项之规定，裁定：解除对陕西秦楚房地产开发有限公司名下西咸国土房预售字第2019028号、面积30235.03平方米，西咸国土房预售字第2019027号、面积30614.19平方米房产的查封。    北京银行西安分行复议称，请求撤销咸阳中院（2019）陕04执异211号执行裁定书。理由是：1、执行异议裁定认定查封超标的不符合实际情况。查封房屋是否超标的，应当以实际可变现价值为依据，不应当以不动产登记部门的备案销售价为依据。本案在执行过程中，秦楚公司出具的《秦楚公司在售房屋存量和北京银行严重超标查封的情况汇报》中载明2019026、2019027和2019028三个预售许可证项下的房屋均已售罄或抵债，2019115号预售证项下的房屋也部分出售，且秦楚公司存在拖欠工程款及其他债务，涉案房屋的实际价值或可变现价值与不动产登记部门的备案销售价大相径庭，即便处置全部案涉房屋，也会因房屋出售、拖欠工程款及其他负债导致北京银行西安分行可能获得的执行款金额不确定。同时，涉案房屋尚不符合交付条件，难以处置，故以备案价为依据判断本案存在超标的查封没有事实依据；2、异议裁定中“另案”即咸阳中院（2019）陕04执异215号执行裁定书认定事实不清，不能证明2019026号预售证项下的房产和2019027号预售证项下的1、2、3、4、5、6号楼为兴艾公司承建，故裁定解除2019026号预售证项下的房产及2019027号预售证项下1、2、3、4、5、6号楼的查封没有事实和法律依据。咸阳中院（2019）陕04执异215号执行裁定书中仅通过兴艾公司出具的《关于兴艾公司建设施工享有法定优先权的楼体说明》和秦楚公司提供的《关于兴艾公司施工情况的说明》就认定兴艾公司承建的楼体工程为2019026号预售证项下的楼和2019027号预售证项下的1、2、3、4、5、6号楼，并未对施工合同、双方结算凭证及其他证据进行审查，仅凭借兴艾公司和秦楚公司的说明，就认定兴艾公司享有优先权并进行解封没有事实依据。本院查明，咸阳中院查明的事实基本属实。另查明，本院在执行复议案件审查阶段，秦楚公司向本院提供了2019026、2019027、2019028以及2019115四张房屋预售证项下的房屋销售情况统计表，显示：2019026号预售证项下的房屋共计358套，仅有28套房屋未出售，其余均已销售或抵债。2019027号预售证项下的房屋共计476套，仅有20套房屋未出售，其余均已售。2019028号预售证项下的房屋共计268套，均已销售或抵债。2019115号预售证项下的房屋共计888套，仅有291套房屋未出售，其余均已售或抵偿工程款。本院认为，本案争议的焦点问题是咸阳中院查封被执行人秦楚公司名下房产是否存在明显超标的查封的情形。    一、关于本案是否存在明显超标的查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”依据上述司法解释的规定，衡量查封的标的物是否存在超标的查封的情形，应将被查封房屋的价值与本案执行标的额相比较方能确定。本案中，执行依据确定的债权数额为本金29856930.38元，利息476006.78元及从2016年3月24日至实际还款之日的利息、罚息以及其他实现债权的费用。咸阳中院在执行过程中，查封了被执行人秦楚公司名下2019026、2019027、2019028以及2019115四张房屋预售证项下的房屋，但该四张预售证项下的房屋大部分已出售或是抵债，剩余部分房屋的价值未经评估机构进行评估，无法确定其价值。现有证据不足以证明咸阳中院的查封存在明显超标的情形，咸阳中院执行异议裁定认定本案存在超标的查封缺乏充分的事实依据。 二、关于复议申请人所提咸阳中院在（2019）陕04执异215号执行裁定书中认定另案债权人兴艾公司对秦楚公司2019026号预售证项下的房屋和2019027号预售证项下的1、2、3、4、5、6号楼享有优先受偿权属事实认定不清的问题。兴艾公司与秦楚公司建设施工合同纠纷一案经咸阳中院一审作出（2017）陕04民初134号民事判决书并经本院二审作出（2018）陕民终13号民事判决书，对秦楚公司应向兴艾公司履行的义务作出了生效判决。兴艾公司对秦楚公司被查封的案涉房屋是否享有优先受偿权及享有优先受偿权的债权范围不属于本案审查的问题，本案应着重审查咸阳中院查封的案涉房产是否存在明显超标的查封的情形。 综上，复议申请人北京银行西安分行所提复议理由成立。咸阳中院执行异议裁定解除部分房产查封的依据不足，处理结果应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款（二）项之规定，裁定如下：撤销咸阳市中级人民法院 (2019)陕04执异211号执行裁定书。    本裁定为终审裁定。   审   判   长   魏西霞审   判   员   张  工                              审   判   员   贾文军                              二0一九年十二月十八日                            法 官 助 理    陈  婧书   记  员    王  晨     - 1 -