辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2476号上诉人（原审被告、案外人）：辛新，女，1956年7月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：于捷，辽宁绿茵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贵伟，男，1960年2月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告、被执行人）：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区站东街新华嘉园。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。上诉人辛新与被上诉人兰超越、抚顺市秋实房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辛新及其委托诉讼代理人于婕，被上诉人兰超越及其委托诉讼代理人温忠孝、李贵伟到庭参加诉讼。被上诉人抚顺市秋实房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。辛新上诉请求：1.撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初485号民事判决书，驳回兰超越的诉讼请求，或者判决不准许执行位于顺城区房屋；2.一、二审案件受理费均由兰超越承担。事实与理由：1.辛新对争议房产拥有物权。抚顺市秋实房地产开发有限公司依据房屋建设关系对争议房屋享有物权，其与抚顺市垚鑫园艺有限公司的债权债务关系，通过以物抵债的方式将争议房屋抵顶给园艺公司，此时，园艺公司实际占有该房，二公司债权债务结清。当园艺公司将房屋抵顶给辛新，辛新陆续办理了相关手续，交纳房屋税款、水费、物业费等费用，并取得了房屋钥匙，实际占有争议房产。抚顺市秋实房地产开发有限公司和抚顺市垚鑫园艺有限公司有权处分争议房屋，并与辛新签订有效的顶账合同和商品房买卖合同，并将房屋完整的交付给辛新，抚顺市秋实房地产开发有限公司、抚顺市垚鑫园艺有限公司及辛新的债权债务关系结清，辛新实现债权，实际取得争议房屋。兰超越通过诉讼得到的权利是债权，并且尚未实现。而此时辛新已经占有未登记的物权，实现债权，此权利在兰超越之前，物权效力优于债权效力。2.一审法院错误、机械运用法条，未考虑社会实效性。本案中，抚顺市垚鑫园艺有限公司与兰超越均是抚顺市秋实房地产开发有限公司的债权人。抚顺市秋实房地产开发有限公司将争议房产按与抚顺市垚鑫园艺有限公司签订的合同约定折抵给抚顺市垚鑫园艺有限公司，自觉履行债务的合法行为，无需经过法院裁判，法院必需对该行为给予支持和认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。抚顺市垚鑫园艺有限公司又将房屋折抵给辛新,辛新已经实现债权并实际占有争议房屋。一审法院以没有登记为由判决准许执行争议房屋明显错误，辛新取得房屋时，抚顺市秋实房地产开发有限公司未取得房屋开发最后的办理产权证的许可，2017年2月经政府下发文件准许办理过户相关手续，至于何时办理过户手续，辛新可以自由选择，一审法院不能因其没有办理过户手续就从一个已经实现债权的人手中将标的物转给另一个债权人，为辛新创设新的债权债务案件，相当于辛新替抚顺市秋实房地产开发有限公司偿还另一个债权人兰超越40万佘元的债务，明显是一审法院迫使抚顺市秋实房地产开发有限公司一房二卖。一房二卖情形，“即使后买受人办理了备案登记，也不能对抗签约在前，支付房款、合法占有不动产的买受人”，更会给抚顺市秋实房地产开发有限公司造成巨大的赔偿责任。鉴于此种情况，一审法院应当执行抚顺市秋实房地产开发有限公司其他财产偿还兰超越的债务，避免重复诉讼，避免一房二卖赔偿责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，一审法院在裁判本案时，机械运用28条第（四）项，未考虑社会实效性，逼迫辛新继续诉讼维权，造成诉累，循环诉讼给法院增加工作量，浪费诉讼资源。综上所述，请求中级人民法院判决驳回被上诉人兰超越的诉讼请求，或者不准执行位于顺城区房屋。兰超越辩称，辛新的上诉无事实和法律依据，应予驳回。理由：1.2013年抚顺市垚鑫园艺有限公司与抚顺市秋实房地产开发有限公司签订的抹账协议是抵债协议，仅产生债法上的效力，不能阻止人民法院对案涉房屋的执行；2.辛新在复议和一审庭审中明确表示案涉房屋未办理过户登记手续是无钱办理，在上诉状中也承认。其不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干若干问题规定》第28条第4款规定，并明确表示其可以自由选择何时办理过户手续，说明辛新对案涉房屋的过户存在放任、懈怠，其也未缴纳房屋交易税和维修基金等过户义务；3.辛新引用《最高人民法院关于商品房买卖合同》的司法解释第11条，该条是房屋过户和风险承担问题，不是房屋所有权转移依据的规定，案涉房屋电表为零，表示辛新从未接收使用；4.2013年9月17日，辛新作为抚顺市垚鑫园艺有限公司企业负责人签订抹账协议，与上诉状中表述抚顺市垚鑫园艺有限公司将房屋抵顶给其相互矛盾，体现辛新拥有案涉房屋权益不真实。兰超越向一审法院起诉请求：1.顺城区法院（2018）辽0411执异70号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，给予撤销；2.请求确定兰超越对查封房屋有优先权，将该房屋用于偿还兰超越债务；3.诉讼费由辛新、抚顺市秋实房地产开发有限公司承担。一审法院经审理查明，2008年9月22日，抚顺市秋实房地产开发有限公司取得抚顺市商品房单户销（预）售许可证。2011年5月25日，抚顺市秋实房地产开发有限公司与抚顺市垚鑫园艺有限公司签订新湖国际花园23方块小区绿化工程施工承包合同，经双方协商由抚顺市垚鑫园艺有限公司负责为抚顺市秋实房地产开发有限公司进行案涉小区绿化工程施工；抚顺市秋实房地产开发有限公司按工程进度支付抚顺市垚鑫园艺有限公司工程款等价房产。2013年9月17日，抚顺市垚鑫园艺有限公司（乙方）与抚顺市秋实房地产开发有限公司（甲方）签订抹账协议，双方约定甲方开发建设的城东23方块园区内软、硬绿化工程，委托乙方施工，现甲方欠乙方工程款1，415，214.54元；甲乙双方协商，甲方同意将26方块高层复式住宅9#楼2单元1802室，建筑面积120.96平方米，单价7200元/平方米，总房款870912.00元；23方块高层复式住宅1#楼3单元1802室，建筑面积77.8平方米，单价7200元/平方米，总房款560160.00元。抚顺市秋实房地产开发有限公司庭审中表示26方块高层复式住宅9#楼2单元1802室房屋即本案案涉房屋，该房屋在签订抹账协时，抚顺市秋实房地产开发有限公司法人丛向秋签字不同意办理。2014年8月22日，在抹账协议上补签同意1号楼3单元1802室办理手续，对案涉房屋未提及。2016年11月1日，辛新（乙方）与抚顺市垚鑫园艺有限公司（甲方）签订协议书，载明甲方为抚顺市秋实房地产开发有限公司做23方块园区绿化工程，抹房一套抵工程款。此房屋坐落在新湖国际花园一期26方块9#楼2-1802，建筑面积120.96平方米，单价7200.00元/平方米，金额870,912.00元。甲方将此房屋出售给乙方，相关手续由甲方协助乙方办理：甲方与乙方因此房屋发生的任何纠纷与抚顺市秋实房地产开发有限公司无关。2015年1月5日，抚顺市秋实房地产开发有限公司取得房屋所有权初始登记证明。2016年11月1日，抚顺市秋实房地产开发有限公司与辛新签订案涉房屋商品房买卖合同并开具入住通知单，辛新缴纳水费225.00元、物业费3017.00元。另查，2017年11月30日，法院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决抚顺市秋实房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。抚顺市秋实房地产开发有限公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。本案兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向本院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，兰超越申请执行。2018年7月16日，辛新认为案涉房屋属于其所有，向本院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。法院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异70号执行裁定书，认为辛新异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区四套房屋的查封。兰超越不服上述裁定，依法向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请人执行异议之诉，法院主要审查的是兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及抚顺市垚鑫园艺有限公司与抚顺市秋实房地产开发有限公司，兰超越与抚顺市秋实房地产开发有限公司两个债权。抚顺市垚鑫园艺有限公司与抚顺市秋实房地产开发有限公司虽签订抵账协议，但是关于抵押物抚顺市垚鑫园艺有限公司未办理抵押登记手续。故认为本案抚顺市垚鑫园艺有限公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，抚顺市垚鑫园艺有限公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，在法院查封之前，辛新已经具备了办理案涉房屋产权过户手续的条件，但是因其自身原因未办理过户登记手续，应承担由此导致的不利法律后果。抹账协议仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，辛新对该抵押物不享有优先受偿权，亦因辛新未及时办理产权过户登记手续，导致辛新不享有案涉房屋的物权期待权。故依据本院查明事实，辛新不具备法律规定的执行异议成立的条件。故本院认为，辛新对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。兰超越的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准许原告兰超越继续执行位于顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告辛新、抚顺市秋实房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，抚顺市秋实房地产开发有限公司于2013年9月17日与抚顺市垚鑫园艺有限公司签订抹账协议，约定用案涉房屋抵顶工程款；2016年11月1日，抚顺市垚鑫园艺有限公司与辛新签订协议书，辛新取得案涉房屋；同日，辛新与抚顺市秋实房地产开发有限公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。抚顺市秋实房地产开发有限公司为辛新出具案涉房屋收款收据、及缴纳物业费、水费的收款收据；同日，抚顺市秋实房地产开发有限公司为辛新出具入住通知单，入住通知单记载：辛新已缴清购房款；双方的上述行为应视为辛新实际占有案涉房屋。签订《商品房买卖合同》时，因为抚顺市秋实房地产开发有限公司的原因未办理房屋过户登记手续，抚顺市秋实房地产开发有限公司未能提供确凿证据证明在案涉房屋可以办理过户登记手续时，通知辛新办理房屋过户登记手续，故案涉房屋未办理过户登记手续的过错不在辛新。辛新是在人民法院查封之前签的合法有效的书面买卖合同；并合法占有该不动产；支付全部价款。其情形符合上述法律规定。辛新依法取得案涉房屋的物权期待权。该物权期待权应予保护。兰超越是在2017年9月申请人民法院查封案涉房屋，人民法院根据兰超越申请查封了案涉房屋。兰超越在辛新之后依法取得的债权不足以优于辛新依法取得的物权期待权。故辛新的上诉请求于法有据，本院予以支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。综上所述，辛新的上诉请求有事实依据和法律依据，应予支持;一审判决认定事实清楚，但适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初485号民事判决；二、驳回兰超越的诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费12509元，由被上诉人兰超越负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇一九年十二月二十五日书记员  刘 娟