湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1081号原告：宋光保，男，1940年7月7日出生，汉族，退休职工，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：宋晓斌，女，1967年12月18日出生，汉族，职工，住武穴市。系宋光保之女。特别授权。被告：陕西泓瀚房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区南二环东段365号3单元1楼西户。统一社会信用代码916100006641335785。法定代表人：卢志刚，男，该公司经理。委托诉讼代理人：卢西牛，男，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：喻水高，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：湖北兴桥房地产开发有限公司，住所地：武穴市向阳坊1号。统一社会信用代码91421182676749686XH。法定代表人：王艳姣，女，该公司经理。原告宋光保与被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司（以下简称“泓瀚公司”）、湖北兴桥房地产开发有限公司（以下简称“兴桥公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋光保的委托诉讼代理人宋晓斌，被告泓瀚公司的委托诉讼代理人卢西牛、喻水高及被告兴桥公司法定代表人王艳姣到庭参加诉讼。庭审后，当事人申请庭外和解，未能达成调解意见。本案现已审理终结。原告宋光保向本院提出诉讼请求，1、要求泓瀚公司赔偿宋光保损失，具体金额按购置协议约定面积，按同地段商品房价格计算；2、判令泓瀚公司支付宋光保房屋拆迁期间租金损失，自2013年6月按每月500元计算至判决确定之日止；3、判令泓瀚公司支付违约金40万元；4、本案诉讼费用由泓瀚公司承担；5、兴桥公司对泓瀚公司应履行的义务承担连带清偿责任。事实和理由：2011年5月17日，兴桥公司与宋光保签订《拆迁补偿协议书》，约定宋光保将其所有的原武穴市美雅食品厂56.78平方米房改房交给兴桥公司翻建改造，该公司返还宋光保实有面积为100平方米的房屋，不计算公摊面积，新房屋超面积的部分计算公摊面积，整个公摊部分均为兴桥公司自愿还建给宋光保的面积，上述面积均载于产权证。兴桥公司开发的房屋竣工验收后，在验收之日起8个月内为宋光保办理置换房屋的不动产产权登记，并将证件交付给宋光保。如宋光保超面积置换房屋，对超出面积部分按每平方米2000元向兴桥公司购买。兴桥公司施工期间给予宋光保第一年、第二年过渡期租金每年5000元，从第三年开始变更为每月500元。如未按协议约定向宋光保提供还建房屋，兴桥公司须一次性支付宋光保违约金40万元。后该项目转让给泓瀚公司，但无人通知宋光保。致使宋光保丧失优先选房权，且协议已无法实际履行。宋光保要求泓瀚公司履行协议未果，故提出本案起诉。被告泓瀚公司辩称，美雅食品厂棚户区改造项目由兴桥公司于2010年开始拆迁，2014年正式立项，2015年底拆迁审计完成，规划设计一栋为十二层、二栋为十七层，后因种种原因工程停止开发，该工程由武穴市人民政府以招商引资的方式引进泓瀚公司开发建设该工程。泓瀚公司于2016年1月29日通过拍卖程序取得该工程的建设用地，2016年2月7日签订国有土地使用权转让合同，2016年4月22日取得建设用地规划许可证，2017年3月16日取得建设工程施工许可证。泓瀚公司办齐相关手续后，该工程以“泓瀚逸居”的工程名称正式动工建设。2017年，公司多次通知还建户与公司重新签订还建合同，但未成功。宋光保要求泓瀚公司履行其与兴桥公司2011年5月17日签订的《拆迁补偿协议书》，因该《拆迁补偿协议书》对泓瀚公司没有约束力，故不应得到支持。泓瀚公司接手该工程时，涉及到还建户的置换义务由泓瀚公司承担，按照原房产证上的面积来置换。关于宋光保的置换问题，如果调解的话，泓瀚公司同意在100㎡范围内无偿置换还建，并为其办理不动产产权登记，超出或不足部分同意按市场价多退少补。泓瀚公司已按宋光保要求为其预留了商品房一套，并在房产局办理了备案。泓瀚公司不同意货币补偿。被告兴桥公司辩称：对宋光保陈述的情况及泓瀚公司答辩的情况兴桥公司均不清楚。泓瀚公司通过拍卖程序取得土地使用权后没有与兴桥公司发生任何业务往来。泓瀚公司开发该地块时，通过公告的方式与原拆迁户达成了新的补偿协议，原兴桥公司与还建户签订的协议即不再具有法律效力。故兴桥公司在本案中不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2011年5月17日，兴桥公司与宋光保签订《拆迁补偿协议书》，约定宋光保将其所有的原武穴市美雅食品厂56.78㎡的房改房交给兴桥公司翻建改造，该公司返还宋光保实有面积为100㎡的房屋，不计算公摊面积，新房屋超面积的部分计算公摊面积，整个公摊部分均为兴桥公司自愿还建给宋光保的面积，上述面积均载于产权证。兴桥公司开发的房屋竣工验收后，在验收之日起8个月内为宋光保办理置换房屋的不动产产权登记，并将证件交付给宋光保。如宋光保超面积置换房屋，对超出面积部分按每平方米2000元向兴桥公司购买。兴桥公司施工期间给予宋光保第一年、第二年过渡期租金每年5000元，从第三年开始变更为每月500元。如未按协议约定向宋光保提供还建房屋，兴桥公司须一次性支付宋光保违约金40万元。2015年底拆迁征收完成，规划设计一栋为十二层、二栋为十七层，后该工程转由泓瀚公司开发建设。泓瀚公司于2016年1月29日通过拍卖程序取得该工程的建设用地，2016年2月7日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，因地块涉及拆迁还建，按合同要求泓瀚公司必须无偿还建面积14010.99平方米，其中包括住宅9338.64平方米。2016年4月22日取得建设用地规划许可证，2017年3月16日取得建设工程施工许可证。泓瀚公司办齐相关手续后，该工程以“泓瀚逸居”的工程名称正式动工建设。2017年10月，泓瀚公司要求宋光保与公司签订正式还建合同，但未成功。“泓瀚逸居”工程尚在建设过程中，房屋没有交付使用。二、庭审过程中，宋光保认可2016年后没有收取到泓瀚公司支付的过渡期租金。三、2018年1月15日，泓瀚公司就19户还建安置过程中存在争议的还建户，通过武穴市房屋征收与补偿办公室在武穴市房地产管理局为理房屋预留备案，为宋光保预留备案的房号为2003号，面积为153㎡。庭审中，泓瀚公司明确表示不同意货币补偿。置换房屋的交付时间暂定为2020年8月。本院认为：一、被告兴桥公司与原告宋光保于2011年5月17日签订的《拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，合法有效，被告泓瀚公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，合同明确要求被告泓瀚公司必须无偿还建住宅面积，且被告泓瀚公司也提前为原告宋光保预留了一套面积为153㎡的房屋，并办理了备案。因此，被告兴桥公司与原告宋光保于2011年5月17日签订的《拆迁补偿协议书》约定的还建义务应由被告泓瀚公司承担。但因该公司“泓瀚逸居”工程尚在建设过程中，房屋没有交付使用，原告宋光保现起诉要求被告兴桥公司、泓瀚公司履行2011年5月17日签订的《拆迁补偿协议书》，即不计算公摊面积返还其实有面积为100㎡的房屋的诉讼目的还不能实现，故不予支持；二、原告宋光保要求被告兴桥公司、泓瀚公司按每月500元计算支付2013年6月至置换房屋交付之日止的租金，因原告宋光保在庭审中认可未收到租金的起始时间为2016年，其本人不能确定具体时间。同时该置换房屋的具体交付时间不能确定，故只能从被告泓瀚公司取得该地块的时间2016年1月开始计算，可暂计算至被告泓瀚公司认可的2020年8月，共计56个月，28000元；三、原告宋光保要求被告兴桥公司、泓瀚公司支付因未按约定交付房屋应当承付的违约金40万元。结合双方签订合同时的商品房的市场价格，原告宋光保理解的双方约定的违约金数额超过约定置换房屋的总价款，可以理解为被告兴桥公司或泓瀚公司无法交付还建房屋时应承担的违约责任。现被告泓瀚公司已按约定为原告宋光保预留了还建房屋并办理了备案，因此，不能认定被告泓瀚公司未按合同约定交付房屋，被告泓瀚公司尚不构成违约。故对原告宋光保要求被告泓瀚公司支付违约金40万元的诉讼请求，不予支持；四、原告宋光保要求被告泓瀚公司按购置协议约定的面积及同地段商品房价格赔偿损失，但没有提供具体的计算依据，且被告泓瀚公司明确表示不同意货币补偿，并已为原告宋光保预留了置换房屋，故对原告宋光保要求被告泓瀚公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告宋光保自2016年1月至2020年8月的租金28000元；二、被告湖北兴桥房地产开发有限公司在本案中不承担责任；三、驳回原告宋光保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，原告宋光保负担5300元，被告陕西泓瀚房地产开发有限责任公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判长  李均义审判员  胡晓玲审判员  彭丽君二〇一九年十二月十四日书记员  沈 璐