湖南省常德市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)湘07行终50号之一 上诉人(原审原告)蔡建林，男，1968年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托代理人李益友，湖南经卫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人(原审被告)常德市自然资源和规划局，住所地湖南省常德市武陵区武陵大道877号。 法定代表人陈爱喜，该局局长。 出庭负责人尹东风，该局党组成员。 委托代理人吴远国，男，1963年6月13日出生，常德市不动产登记中心工作人员，住湖南省常德市武陵区，代理权限为一般授权代理。 委托代理人刘清国，湖南保协律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被上诉人(原审被告)常德市房地产管理局，住所地湖南省常德市育才中路。 法定代表人程灵敏，该局局长。 委托代理人谢彬，男，1977年11月15日出生，汉族，常德市房地产产权管理处工作人员，住湖南省常德市武陵区，代理权限为一般授权代理。 委托代理人曾贤燕，女，1987年6月9日出生，汉族，常德市房地产产权管理处工作人员，住湖南省澧县，代理权限为一般授权代理。 原审第三人梅恒，男，1965年3月19日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 原审第三人李莹，女，1982年2月28日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 原审第三人常德凯通房地产开发有限公司(原常德华星宇实业有限公司)，住所地湖南省常德市武陵区永安街道XX小区。 法定代表人王大云，该公司总经理。 委托代理人吕舒，湖南德有常律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托代理人唐树国，湖南德有常律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 上诉人蔡建林、常德市自然资源和规划局因与被上诉人常德市房地产管理局、原审第三人梅恒、李莹、常德市凯通房地产开发有限公司(以下简称凯通公司)房屋行政登记一案，常德市武陵区人民法院于2014年11月7日作出(2014)武行初字第22号行政判决，判决驳回蔡建林的诉讼请求。蔡建林不服，向本院提起上诉，本院于2015年1月30日作出(2014)常行终字第76号行政判决，驳回上诉，维持原判。蔡建林不服，向本院申请再审，本院于2015年4月15日作出(2015)常行监字第17号驳回再审申请通知书。蔡建林仍不服，向湖南省高级人民法院申诉。湖南省高级人民法院于2016年1月23日作出(2015)湘高法行监字第196号行政裁定，裁定提审本案，再审期间，中止原判的执行。湖省省高级人民法院认为，本案应当中止诉讼，待当事人解决相关民事争议后再恢复审理。常德华星宇实业有限公司作为原权利人，与本案的处理有利害关系，本案一、二审未追加其作为第三人参加诉讼，属程序不当，遂于2016年7月20日作出(2016)湘行再1号行政裁定，裁定撤销一、二审行政判决，本案发回常德市武陵区人民法院重审。常德市武陵区人民法院2016年8月23日立案后于2018年11月30日作出(2016)湘0702行初87号行政判决。蔡建林、常德市自然资源和规划局不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月23日公开开庭审理本案，上诉人蔡建林及其委托代理人李益友，常德市自然资源和规划局负责人尹东风及其委托代理人吴远国、刘清国，常德市房地产管理局委托代理人曾贤燕、谢彬，原审第三人凯通公司的委托代理人吕舒、唐树国到庭参加诉讼，原审第三人梅恒、李莹未到庭，本案现已审理终结。 一审法院认定，2007年3月29日，原常德华星宇实业有限公司(后更名为凯通公司)与蔡建林签订了商品房买卖合同，蔡建林按照特优价188800元(实际交纳房款11万元，余款按揭)购买了座落在常德市武陵区XX小区建筑面积为94.4平方米的105栋102、103号门面。蔡建林虽没有取得该门面的房屋所有权证，但其实际占有并于2013年11月4日将门面出租给了案外人余珍蓉。2014年5月，因李莹诉余珍蓉返还原物，要求腾房一案，蔡建林知道了常德市房地产管理局于2007年3月5日为梅恒颁发常房权证武字第001624XX号房屋所有权证以及2010年11月23日为李莹颁发常房权证监证字第0329XXX号房屋所有权证的事实。蔡建林认为，常德市房地产管理局为梅恒办理房屋所有权证所依据的《商品房买卖合同》在买受人姓名、商品房用途、建筑面积、价格、合同尾部签约时间等多处存有明显涂改且未签字盖章认可的情形，转移登记申请表申请人处原常德华星宇实业有限公司未盖公章、公司法定代表人亦未签名，办证程序明显违法。常德市房地产管理局为李莹办理房屋所有权证的办证程序亦存在严重违法行为，遂于2014年6月23日诉至法院，要求依法撤销常房权证武字第001624XX号房屋所有权证和常房权证字第0329XXX号房屋所有权证。 另查明，根据2016年3月24日常编发［2016］4号《关于整合市级不动产登记职责有关事项的通知》，常德市不动产登记工作的职权变更为原常德市国土资源局行使。 一审法院认为，首先，蔡建林与原常德华星宇实业有限公司签订了商品房买卖合同，并对涉案房屋占有使用，其认为梅恒与原常德华星宇实业有限公司之间签订的商品房买卖合同系虚假合同，常德市房地产管理局根据该合同为梅恒及从梅恒处受让案涉房屋的李莹先后颁发的房屋所有权证使自己受到实质的、不利的影响，常德市房地产管理局为梅恒、李莹先后作出的行政行为与蔡建林有利害关系，蔡建林是本案的适格原告，其对常德市房地产管理局为梅恒和李莹分别作出的转移登记行为一并提起行政诉讼，应当依法受理。根据中共常德市委机构编制委员会常编发［2016］4号文件、常德市人民政府常政发［2016］12号关于实施不动产统一登记的通告，原常德市国土资源局系不动产登记整合后继续行使常德市房地产管理局房屋权属登记职权的行政机关，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条的规定，应当追加原常德市国土资源局为本案的被告。常德市房地产管理局相关行为后果由原常德市国土资源局承担。案涉房屋系原常德华星宇实业有限公司开发建设的商品房，其作为原权利人，本案的处理与其有利害关系，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第二十四条第一款的规定，应当追加为本案的第三人参加诉讼。 其次，常德市房地产管理局为梅恒办理房屋权属的行政登记，虽只需进行形式审查，但不能违背理性人的注意义务，如果对于一般人在通常情况下能够判断的事项没有判断出来，就不能免责。梅恒和原常德华星宇实业有限公司签订的《商品房买卖合同》在买受人姓名、商品房用途、建筑面积、价格、合同尾部签约时间等多处存有明显涂改且未签字盖章认可的情形，转移登记申请表申请人处无原常德华星宇实业有限公司公章、无公司法定代表人签名，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由法定代表人申请”的规定。原常德市房地产管理局在为梅恒颁发房屋权属证书时未尽审慎义务，且房屋买卖双方未共同申请，其作出的行政登记行为存在明显不当和严重不合理，且程序违法，属于行政行为违法的情形。但因梅恒的涉案房屋权属登记已转至李莹名下，常德市房地产管理局为梅恒颁发的常房权证武字第001624XX号房屋产权证已不具有可撤销内容，故蔡建林关于撤销行政机关为梅恒颁发的涉案房产证的诉求，不予以采纳。蔡建林关于撤销李莹涉案房屋产权证的诉求，因从现有作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件来看，不能证明常德市房地产管理局为李莹颁发房屋权属证书的行政行为有违法情形，不予以采纳。据此，原审法院依照《最高人民法院 上诉人蔡建林上诉称，原审判决适用法律错误，认定事实错误，请求：一、将原审判决第一项“确认常德市房地产管理局为梅恒办理的常房权证武字第001624XX号房屋产权证的行政行为违法”变更为“撤销常德市房地产管理局为梅恒办理的常房权证武字第001624XX号房屋产权证的行政登记行为”；二、撤销原审判决第二项，改判为撤销常德市房地产管理局为李莹办理的常房权证武字第0329XXX号房屋产权证的行政登记行为。其理由如下：一、原审第三人李莹不是善意第三人。李莹购房价格远低于市场价格，明显不合理，且购房前没有现场看房，购房后四年才找到房屋具体位置，应当认定李莹与梅恒恶意串通，逃避债务，不构成房屋善意取得。二、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，不撤销后续转移登记行为必须满足“原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求”被驳回，或后续转移登记行为的第三人是善意第三人。因李莹不是善意第三人，对其办理的转移登记行为应予撤销，而原审判决未予撤销，适用法律错误。三、原审判决认定事实错误。常德市房地产管理局为李莹颁发房屋产权属证书的行政行为违法，梅恒、李莹的房屋平面图的左上角有权证号，说明为事后补办，梅恒从2007年2月买房到2010年11月卖房，从未主张权利，可知梅恒不知房屋位置。李莹在2014年元旦前，亦不知案涉房屋所在。由此看来测绘人员更不可能知晓案涉房屋位置，那么办理产权证前的测绘则无从谈起。 上诉人常德市国土资源局上诉称，被诉房屋登记行为事实清楚，符合法定程序，原审判决适用法律错误、认定事实错误。据此，请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判常德市房地产管理局为梅恒办理的常房权证武字第001624XX号房屋产权证的行政行为合法，并驳回被上诉人蔡建林的诉讼请求；二、由被上诉人蔡建林承担全部诉讼费用。具体理由如下：一、原审判决认定蔡建林系本案的适格原告错误。蔡建林购房时未取得房屋所有权证，未付清全款，未按物权法的规定取得登记，不是案涉门面的所有权人，对案涉门面不具有直接支配和排他的权利，而生效法律文书仅确认蔡建林与凯通公司之间存在合同关系。因此，被上诉人蔡建林不是本案的适格原告。二、原审判决以没有双方共同申请为由，认定给梅恒办理登记时程序违法，属于适用法律错误。根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第三条第三款、第九条、第十一条规定，房屋买受人可以单方提出转移登记。三、合同有修改不是不办理房屋转移登记的理由。《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定的不得办理登记的情形中不包括合同有修改的情形。凯通公司与梅恒之间的房屋买卖协议，只能由凯通公司提出异议，至今凯通公司未提任何异议。本案所涉争议系由凯通公司一房两卖所引起的，蔡建林可以民事诉讼途径向凯通公司主张其权利，与被诉房屋登记行为无关。 被上诉人常德市房地产管理局答辩称，被诉两次房屋登记行为事实清楚，程序合法，蔡建林的上诉请求与理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其理由如下：一、我市房屋登记职能由常德市自然资源和规划局继续行使，本案当事人应当为常德市自然资源和规划局。2016年，房屋登记职权变更由原常德市国土资源局行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，本案被告应为现继续行使原常德市国土资源局不动产登记职能的常德市自然资源和规划局。二、常德市房地产管理局实施的两次房屋登记行为事实清楚，程序合法。1、常德市房地产管理局于2007年3月经审核梅恒提交的申请书、身份证明、商品房买卖合同、测绘结果报告、商品房初始登记证、契税完税证、销售不动产发票等材料，认为梅恒的房屋登记申请符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，遂为其颁发房屋所有权证。梅恒所提交的商品房买卖合同虽有涂改，但符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立及生效要件，截止日前仍为有效合同，现行法律法规并未规定涂改的合同应认定为无效或可撤销。常德市房地产管理局对梅恒提交的资料进行形式审查后，为其办理的房屋登记行为合法。2、2010年11月，梅恒和李莹向常德市房地产管理局提交了申请书、身份证明、授权委托书、房屋分层分户平面图、存量房买卖合同、房地产交易税收申报核定表、契税完税凭证、税收通用完税证、房屋所有权证等材料，申请办理房屋转移登记。经审核，常德市房地产管理局认为该申请符合《房屋登记办法》相关规定，为李莹办理房屋转移登记，颁发房屋所有权证合法。据此，两次被诉房屋登记行为事实清楚、程序合法。梅恒与原常德华星宇实业有限公司的合同关系及梅恒与李莹的合同关系是否成立，属于民事争议，不在本案审理范围。三、蔡建林应通过民事诉讼途径解决案涉房屋权属纠纷。蔡建林与原常德华星宇实业有限公司签订商品房买卖合同所产生的民事纠纷，不属于《中华人民共和国行政诉讼法》调整范围，与被诉两次房屋登记行为无关，蔡建林应当通过民事诉讼途径解决案涉房屋权属纠纷。 当事人一审提交并质证的证据已随案移送本院，经审查，原审判决采信的证据可以作为认定本案事实的依据。本院经审理查明的事实与原审裁定认定的事实一致。 另查明，根据常德市2018年机构改革方案，原常德市国土资源局和原常德市规划局的职责已经整合，并于2018年12月24日挂牌成立常德市自然资源和规划局。 本院认为，经审查，本案的被诉房屋登记行为存在多处疑点，一审法院未予查清。关于案涉房屋的所有权归属问题，民事争议仍未解决，蔡建林可以提起民事诉讼，请求确认对案涉房屋具有所有权。在无生效判决或者其他生效的法律文书，确认案涉房屋所有权归属的情况下，因被诉房屋登记行为的基础民事法律关系存疑，其合法性，无法从实质上进行审查。一审法院在基础民事法律关系未予确认的情况下，直接作出判决，属于认定基本事实不清、证据不足。本案可待基础民事法律关系确认以后，再行立案审查。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十八条第二款的规定，经最高人民法院批准，高级人民法院可以根据审判工作的实际情况，确定若干人民法院跨行政区域管辖行政案件。湖南省高级人民法院确定自2019年5月1日起，常德基层法院一审行政案件由常德市鼎城区人民法院和澧县人民法院管辖，常德市武陵区范围内属基层法院管辖的一审行政案件由常德市鼎城区人民法院集中管辖。据此，本案发回常德市鼎城区人民法院重新审理。 综上所述，一审判决基本事实不清、证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十八条第二款、第八十九条第一款第(三)项的规定，裁定如下： 一、撤销常德市武陵区法院(2016)湘0702行初87号行政判决； 二、发回常德市鼎城区人民法院重新审理。 审 判 长  杨 晋 审 判 员  覃宏庆 审 判 员  唐招军 二〇一九年十二月十六日 法官助理  赵阳娟 书 记 员  黄 莺 附：本裁定适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十八条行政案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。 经最高人民法院批准，高级人民法院可以根据审判工作的实际情况，确定若干人民法院跨行政区域管辖行政案件。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清，证据不足的，发回原审人民法院重审或查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。