河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7119号上诉人（原审原告）：邵禹尧，男，1991年6月12日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：邵明阳（系邵禹尧之父），男，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：安学峰，河南焦点律师事务所律师。上诉人邵禹尧、上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）因双方房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邵禹尧的委托诉讼代理邵明阳，上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵禹尧上诉请求：1．撤销原判，改判支持邵禹尧全部诉讼请求；2．判令尚锦公司支付逾期办理房产证违约金19530.7元，暂计至2019年12月31日。事实与理由：一、尚锦公司以规划变更、政策调整为由，称非自身原因导致逾期办理房产权证，不承担责任，邵禹尧不予认可。根据相关法律规定，房屋竣工验收3个月内，尚锦公司就应当将房屋所有权资料报产权机关登记了，并且在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。由于尚锦公司自行组织的勘察、设计、监理等五方验收未在洛阳市质量监督站监督下实施竣工验收，又迟迟未竣工验收合格，无法将规划、人防、消防以及环保等验收内容向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门备案，导致延迟向产权登记机关备案。逾期办理房产证完全是尚锦公司自身的原因，应承担违约责任。二、对于尚锦公司称2016年1月规划局暂停了升龙城所有项目的规划及验收。邵禹尧认为尚锦公司提供的证据不足，难以自圆其说，并且升龙城小区的规划验收并未暂停过。三、至于尚锦公司称勘察、设计、施工、监理、建设五方不验收违反国家效力性强制性规定。邵禹尧认为该五方验收违反了国家管理性强制规定。《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条、《城市房地产管理法》第二十六条、《建设工程质量管理条例》第五十六条，上述法律可以看出五方验收必须要在洛阳市质监站的监督下实施，必须消防验收合格、必须竣工验收合格才可以交付使用。而尚锦公司自行组织五方验收，不仅未在质监站的监督下实施竣工验收，在消防未验收合格、房屋未竣工验收合格、水电均为临时用水用电等多种隐患的情况下，将存在重大瑕疵的房屋交于众购房人，并且单一的五方验收合格是无法取得竣工验收备案合格证书，无法进行权属登记备案，直接影响其取得房屋产权证书。故逾期办理产权报备义务完全是尚锦公司自身的原因，应承担违约责任。尚锦公司辩称：一、已有生效法律文书认定五方验收交房的合同约定不违反法律强制性规定，属于有效约定。二、一审法院已认定，尚锦公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，因此根据公平原则，判令尚锦公司承担违约责任。本案一审判决已充分考虑各方因素，判决公平合理，应予以维持。三、造成尚锦公司不能按期提交办证资料报备的原因在于两个方面。其一是涉案区域规划进行了变更，其二是涉案区域通过控制性详细规划的报批手续后被认定为供电红色限报区，河南国网无法接受尚锦公司的供电申请，进而无法接入正式电。这两方面原因均系尚锦公司无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。一审法院据此对违约金起算时间点进行调整，合情合理合法。四、6#、7#系一期房屋，其正式电的接入时间为2017年8月29日，取得大证的时间为2019年8月27日。参考6#、7#，从正式电的接入至取得大证实际耗时23个月。涉案房屋系23#，属于二期房屋，其正式电的接入时间为2018年9月5日，一审法院判决自正式电的接通后给尚锦公司预留10个月期限办理相应手续，该判项合理，应予以维持。五、在尚锦公司的努力下，23#己取得消防验收合格意见书，正积极推进涉案房屋的办证进程。尚锦公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，依法改判支持尚锦公司向邵禹尧支付违约金的截止时间为尚锦公司取得产权登记机关出具升龙城B区23幢不动产首次登记受理通知单之日止。事实与理由：一审判决尚锦公司向邵禹尧支付违约金至尚锦公司将洛阳巿涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止，该判项不明确，不具有执行性。一、根据合同约定，房屋交付后，尚锦公司负有的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，提交办证资料的目的在于完成商品房的首次登记，不动产登记机关受理出卖人提交的办证资料，并向出卖人出具受理通知单，即视为出卖人的办证资料报备义务已完成。二、办证是以楼栋为单位进行，升龙城B区已交房将近10栋楼，尚有正在建设未交房的，也包括尚未建设的，同时，升龙城B区系分期开发，分批交房，因此，每栋楼进行消防验收、规划核实、竣工备案等时间均不相同，每栋楼办证资料报备时间甚至存在几年的时间差。一审判决尚锦公司支付违约金至升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止，不加区分判决的结果导致该判项不明，直接导致无法确定违约责任承担的截止时间点，是最早一栋完成首次登记的时间还是最后一栋楼完成首次登记的时间。三、若将升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止理解为升龙城B区所有楼栋不动产首次登记全部办理完毕之日止，则该判项有失公平。涉案房屋为升龙城B区23号楼，尚锦公司将升龙城B区23号楼需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，即已完成合同义务。若将违约金截止时间定为“升龙城B区所有楼栋不动产首次登记全部办理完毕之日止”，明显加大了尚锦公司的责任，导致尚锦公司在履行合同义务且邵禹尧已经取得产权的情况下，尚锦公司仍需继续支付违约金，且该期限具有不确定性，有失公允。邵禹尧辩称，其答辩意见同上诉意见一致。邵禹尧向一审法院提出诉讼请求：1．判令尚锦公司立即为邵禹尧办理涧西区珠江路升龙城23号楼1单元306室房屋所有权证；2．判令尚锦公司向邵禹尧支付违约金6663元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给邵禹尧。起诉之日起，尚锦公司仍要向邵禹尧支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3．要求尚锦公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4．要求尚锦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月13日，双方签订《商品房预售合同》一份，约定邵禹尧向尚锦公司购买升龙城B区23幢306号房屋，金额为415156元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。2016年6月4日，邵禹尧从尚锦公司处接收房屋。至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明，2016年5月30日，涉案的23号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，涉案的23号楼于2018年9月5日接入正式用电。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和双方签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，但办理不动产权属证书并非尚锦公司的单方义务，其仅有依法依约协助邵禹尧办理不动产权属证书的义务，故此，对于邵禹尧要求尚锦公司立即为其办理权属证书的诉讼请求，不予支持；同时，基于双方合同的约定及相关法律规定，一审法院确定尚锦公司应当于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助邵禹尧办理不动产权属证书。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司于2016年6月4日向邵禹尧交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使邵禹尧无法取得房地产权属证书，已构成违约，邵禹尧要求尚锦公司支付违约金的请求，一审法院依法予以支持。关于庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致尚锦公司逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非尚锦公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是尚锦公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且双方签订的《补充协议》第十二条约定“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，涉案的23号楼于2018年9月5日完成了正式电的接入工作，此后，尚锦公司办理消防验收等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间并非尚锦公司所能控制，故综合全案情况，一审法院酌定在2018年9月5日正常供电后办理消防验收等手续的时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，一审法院予以支持。综上，违约金以总房款415156元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。关于邵禹尧要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助邵禹尧办理不动产权属证书；二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向邵禹尧支付违约金（计算方式：以415156元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月5日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止）；三、驳回邵禹尧的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由尚锦公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。邵禹尧提交如下证据：1．升龙城物业服务中心通知一份，拟证明：尚锦公司到9月份消防都不合格，如何通过五方验收。尚锦公司质证认为，对该证据的真实性予以认可，对其证明方向不予认可。消防验收需要一定期限，中间存在整改也是正常情况，案涉房屋已于2019年9月27日取得了消防部门出具的建设工程消防意见书，验收意见为合格。尚锦公司提交如下证据：1．洛监消验字（2019）083号建设工程消防验收意见书一份，拟证明涉案23号楼已于2019年9月27日通过消防验收，尚锦公司正在积极推进办证进程。2．生效文书两份，拟证明已经有生效法律文书认定五方验收交付房屋的约定属于有效的合同约定。邵禹尧质证认为，对消防验收的真实性不予认可，对生效文书也不认可。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，尚锦公司与邵禹尧签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向邵禹尧支付违约金，同时约定尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，一审法院综合全案情况，酌定在正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月5日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。关于办证问题，一审法院判令尚锦公司于案涉楼栋“不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助办理不动产权属证书”，该认定期限不确定，判项不具体不明确，本院予以纠正，尚锦公司应当按照约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。邵禹尧上诉称尚锦公司应当按合同约定自2017年5月31日起支付逾期办证违约金，不符合客观实际，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算时间问题，一审判决尚锦公司支付逾期办证违约金至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止，该判项不具体不明确，本院予以纠正。违约金计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日止。综上所述，邵禹尧的上诉请求不能成立，本院不予支持；尚锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3516号民事判决第三项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3516号民事判决第一项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将邵禹尧购买的位于洛阳市涧西区升龙城B区23幢306号房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3516号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向邵禹尧支付违约金（以415156元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2019年7月5日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日止）；四、驳回邵禹尧的其他诉讼请求；五、驳回洛阳尚锦置业有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费288元，均由洛阳尚锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十四日书记员  高会茹