上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10735号上诉人(原审原告、反诉被告)上海钰宁实业投资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王博霖，职务执行董事。委托诉讼代理人：薛楠，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖冰冰，上海九泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，职务董事长。委托诉讼代理人：张可可。上诉人上海钰宁实业投资有限公司(以下简称“钰宁实业”)因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初21471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钰宁实业的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认为中原物业将钥匙强行寄给钰宁实业的时间即2018年9月9日系双方解除合同的时间于法无据，应按照钰宁实业发出解除函确定的2019年4月18日作为合同解除时间。2018年9月9日房屋并未达到返还要求，无法完成交房验收工作，该日不能认定为租赁合同解除日。双方协商过程中，中原物业拒不支付房租、拒不按要求返还房屋，导致房屋无法再次出租，故中原物业应当支付合同解除之前的租金、违约金、水电费。此外，自2017年1月起，物业费已涨至每平方米人民币(以下币种均为人民币)8.3元，中原物业已按该标准支付了18个月，应被视为认可上述标准，故应按该标准支付相应物业费。中原物业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钰宁实业向一审法院提起诉讼的诉讼请求：1.中原物业支付租金342,118.08元；2.中原物业支付逾期付款违约金(以日租金3,746.88元为基数,按每日0.3%的标准，分别自2018年8月5日和9月5日起开始计算至判决生效之日止)；3.中原物业支付物业费43,394.10元及水电费;4.本案诉讼费由中原物业承担。中原物业向一审法院提出反诉请求：确认双方签署的关于上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月9日解除。一审法院认定事实如下：2015年6月25日，钰宁实业(甲方)与中原物业(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方的系争房屋(建筑面积为1446.47平方米),土地用途为商业。权利人为上海市固体废物管理中心。乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为商务办公用房使用。甲方于2015年6月25日前向乙方交付该房屋。租期共五年,自2015年6月25日起至2020年6月24日止。自2015年6月25日起至2015年8月9日为装修免租期,但乙方应支付此期间的物业管理费、水费和电费等实际产生的费用。每日每平方米建筑面积租金为2.4元，月租金总计为105,592元。自第三年起,在原租金的基础上递增8%,租金为2.59元。租金提前支付，每月一付。自支付第二期租金始,乙方应于每期租赁期开始前一个月的5日前提前支付下一期租金。乙方应按时支付租金。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日租金的0.3%支付违约金。房屋租赁保证金316,776元。租赁期间,所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方返还该房屋,符合正常使用的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知,另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的叁倍支付违约金：给对方造成损失,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后10日内仍未交付的;(2)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(3)乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;(4)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(5)乙方逾期不支付租金累计超过陆个月的;(6)合同解除因甲、乙任何一方违约。在违约责任中约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的()倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。合同中的补充条款约定，物业管理费为每月每平方米8.3元。乙方在付清保证金及第一笔预付租金后,有权对出租房屋进行装修,甲方允许乙方在装修过程中进行局部变动,但不能危及房屋主体承载结构。乙方增设的附属设施和设备属于乙方,维修责任由乙方承担。租赁期限届满或合同终止时,乙方可拆走出租房屋内所有由乙方安装的可移动的设备设施及物品,但不能造成对出租房屋的损害。如乙方未在租赁期满或合同终止后十五个工作日内撤走自己所有的物品,到期仍留在出租房屋内,则视为废弃物,甲方有权自行处置而无需向乙方进行任何赔偿。合同生效后，双方即按约履行，乙方根据办公需要，对房屋的内部结构进行改建。2018年8月13日，中原物业口头告知钰宁实业，双方的租赁合同将于2018年8月底提前终止，并同意以租赁保证金承担三个月的租赁费用，钰宁实业不允。同月26日，钰宁实业致中原物业《催告函》，函中要求中原物业继续履行租金支付的义务，并承担逾期支付的违约责任。若解除合同：1.双方就解除合同的租金、违约金或者补偿金支付达成一致。2.你方须将房屋恢复至初始状态,包括但不限于⑴恢复原有单元分隔布局：⑵恢复原有每个单元内的卫生间至原状：⑶恢复原有每个单元单独的供电线路和电表。3.清缴各项欠费,例如水费、电费、物业费等。4.双方共同完成验收和交接。后经双方交涉，未果。2018年9月8日，钰宁实业收到中原物业邮寄的房屋钥匙，但系争房屋内尚有中原物业部分物品。一审诉讼期间,钰宁实业称，在合同中虽约定物业费的标准，但实际履行中，按每月每平方米10元收取，中原物业并未提出异议，自2018年7月起，中原物业未再支付物业费。由于中原物业未按约定期限支付租金，故要求中原物业支付2018年9月10日至2019年1月9日的租金及相应的逾期付款违约金。中原物业则称，对钰宁实业超标准收取物业费虽未提出异议，但不能证明中原物业已同意提高物业费的标准，对多付的物业费用保留主张权利。现经核实，2018年6月30日之前的物业费已付清，后租赁期间的物业费同意按合同约定的标准承担。因合同提前终止并于2018年9月9日归还了系争房屋钥匙，之后的租金中原物业不应支付。一审庭审中，钰宁实业认为，中原物业无法定和约定解除权，且未提出解除合同的具体理由。因钰宁实业不同意解除，中原物业搬出系争房屋后，双方未办理退房交接手续，且系争房屋内还有其物品。钰宁实业提起诉讼后，曾挂牌出租，但无人问津，中原物业基于业务需求不需要承租大面积办公房，钰宁实业也同意其转租，但中原物业作为专业的房屋中介机构，享有优势地位，合同应继续履行，现钰宁实业未能出租，剩余租赁期应为损失。中原物业认为，双方已不存在继续履行合同的可能，合同履行中，因业务发展需要，中原物业积极通报合同履行情况，并提出提前解约，合同中虽未约定违约金计算标准，但中原物业愿以三倍的租金标准承担违约责任，因双方对解约的后果未达成共识，双方未能办理房屋交接手续。中原物业搬离系争房屋后，钰宁实业也于2018年9月9日收到了系争房屋钥匙，租赁合同的解除日应为2018年9月9日。钰宁实业恶意阻碍双方的协商事宜，致使其损失扩大，钰宁实业的请求不符法律规定，现钰宁实业将出租或转租的义务强加于中原物业显然不合理。对系争房屋内留置的物品，根据合同约定，钰宁实业可以自行处置。一审法院认为，涉案的《上海市房屋租赁合同》应是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履约。关于本诉，在合同履行中，中原物业因自身原因，于2018年8月13日以口头方式向钰宁实业提出租赁合同于8月底提前解除并止付租金，同时以三个月的租金承担违约金，而钰宁实业在得到上述通知，并于2018年9月9日收到系争房屋钥匙后，以中原物业不符合同约定或法定为由，要求中原物业继续履行合同支付租金并承担逾期付款违约责任，显不尽合理。因中原物业同意支付租赁期间所产生的物业费及公用事业费，故不再评述，但物业费应以合同约定的标准结算。关于反诉，基于上述理由，应认定双方的租赁关系应于2018年9月9日终止，涉案的《上海市房屋租赁合同》的解除日应为2018年9月9日。据此，一审法院判决如下：一、上海钰宁实业投资有限公司与上海中原物业顾问有限公司签署的关于上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月9日解除；二、上海中原物业顾问有限公司应于判决生效之日起十日内向上海钰宁实业投资有限公司结清2018年9月9日之前租赁期间产生的物业费和水电费(按合同约定)；三、准许上海中原物业顾问有限公司向上海钰宁实业投资有限公司支付违约金人民币316,776元(该款以房屋租赁保证金316,776元抵扣)；四、对上海钰宁实业投资有限公司其余之诉讼请求，不予支持。二审中，钰宁实业提交四组证据：一、2019年2月10日向中原物业发出的沟通函及工程报价单，欲证明钰宁实业要求中原物业将系争房屋恢复到原始状态以完成交房事宜。二、中原物业回函，欲证明中原物业拒绝将房屋恢复到原始状态。三、2019年4月15日向中原物业发出的合同解除通知，要求中原物业于4月18日对出租的房屋进行交接。四、与物业公司一起进入系争房屋的现状勘察备忘录，欲证明中原物业留有大量物品在系争房屋内，且对房屋结构、电力及卫生设施进行了破坏性的改造，需要恢复原状。中原物业表示相关第三方提交的材料无法确认真实性，且不能证明钰宁实业的观点。就返还房屋一节与钰宁实业进行了多次沟通，在其不予配合的情况下才以邮寄钥匙的方式交付，至于在内物品也系物业不让搬走所致，而根据合同约定应被视为主动放弃，钰宁实业有权自行处理。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据钰宁实业的在其上诉状及其在二审中的主张中，钰宁实业对双方解除合同一节已不持异议。鉴于钰宁实业提起本案诉讼系基于继续履行合同为前提的诉讼请求，而现其已同意解除合同，故其一审本诉的诉讼请求已非本案二审审理范围。至于钰宁实业主张因合同解除而产生的违约责任及损失赔偿问题可另行主张。需要说明的是，一审判决主文第三项系基于中原物业自愿履行的意思表示，并非法院对中原物业应承担违约责任的认定，故不影响钰宁实业依据合同约定继续对中原物业违约责任进行追究。根据一审审理档案的记载，钰宁实业直至本案一审庭审中仍坚持继续履行合同的意见，之后才于2019年4月15日向中原物业发出解除合同通知。根据查明的事实，中原物业于2018年9月9日将系争房屋钥匙交付钰宁实业，可以视为中原物业以该行为作出了停止履行合同及返还系争房屋的意思表示，一审法院鉴此将该时间节点作为双方合同解除的时间，并无明显不妥。而根据钰宁实业二审中所提交的证据，其系于2019年4月17日自行进入了系争房屋，故客观上双方并未就系争房屋返还进行过交接。在此情况下，在上述时间范围内中原物业是否仍要承担相应租金或占用费及其他费用，应结合合同约定的返还义务等因素作出判断，故本院认为一审认定的合同解除时间不影响钰宁实业对上述费用的追索，可予维持。至于钰宁实业主张的物业费标准一节，其并未提交证据证明双方就该标准已经达成新的书面协议，故在中原物业予以否认的情况下，仅基于中原物业曾已高于合同约定标准支付物业费的情况，不足以推定双方就此问题已经达成新的合意。如前所述，鉴于钰宁实业在本案中并未基于合同解除为前提提出相关请求，故客观上人民法院系基于双方因是否继续履行合同限于僵局而判决合同解除，故中原物业属于合同违约方，其应承担的违约责任并不因合同解除而减少或免除。在不影响本案判决的情况下，本院在本案中对中原物业是否按约完成租赁房屋的返还义务、钰宁实业是否存在因其自身原因导致损失扩大等问题不作评判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,372元，由上诉人上海钰宁实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇一九年十二月十三日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……