辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2300号上诉人（原审原告）：抚顺天朗置业有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一路29号楼501号写字间。法定代表人：刘鸿，该公司董事长。委托代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何娴如，女，1947年1月24日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：佟斌，男，1973年12月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人抚顺天朗置业有限公司因与被上诉人何娴如、佟斌租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺天朗置业有限公司的委托代理人朱琳到庭参加了诉讼，被上诉人何娴如、佟斌经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。抚顺天朗置业有限公司上诉请求：请求撤销原审判决第2项，改判被上诉人何娴如、佟斌共同给付上诉人房屋租金680079元或发回重审。事实及理由：1、原审法院认定事实错误。佟斌是争议店铺的实际经营人，其认可小狼山、亲地儿由其经营，其欠天朗公司租金。佟斌实际负责店铺的运营管理，账目统计及店铺撤场。2、原审法院适用法律错误。原审中上诉人提交了佟斌向上诉人出具的《欠条》、《函件》等证据证明佟斌是店铺的实际经营人，上诉人已经完成了举证责任，但被上诉人佟斌却没有提出反证证明其不是实际经营人。即便合同的相对人是何娴如，但何娴如从来没有参与过经营管理，甚至除了签订合同外，都没有来过店铺，整个店铺一直都是由佟斌操持。原审法院因二被上诉人是母子关系就认定佟斌不必然构成实际经营人是错误的。被上诉人何娴如、佟斌未作答辩。抚顺天朗置业有限公司向一审法院起诉请求：2017年11月25日，被告佟斌以被告何娴如的名义与原告天朗置业签订了两份商铺租赁合同，对租赁物、租金标准、违约责任等做了约定。现被告延期交纳租金，原告有权解除合同。请求法院判令1、被告支付原告2017年11月25日至2018年11月24日小狼山欠租290381元、亲地儿欠租263632元，合计759733元；2、小狼山租金从2018年11月25日起至被告实际腾退之日止按照日2574元计算，亲地儿租金从2018年11月25日起至被告实际腾退之日止按照日1237.71元计算；3、水费1074.15元；4、燃气费16780.08元及逾期违约金。一审法院认定事实，2017年11月25日，原告天朗置业作为甲方与被告何娴如作为乙方签订了两份租赁合同，原告将抚顺天朗置业国际广场二层中区L2-W-01、L2-W-23号商铺412.57平方米、每平方米每日租金3元，三层东区L3-E-01号商铺990平方米、每平方米每日租金2.6元，出租给被告。被告将二层用于经营亲地儿餐厅，三层用于经营小狼山餐厅。二层第一年租金缴付方式为：第一季度免二交一、第二季度为正常、第三季度为免一交二、第四季度为免一交二，三层第一年租金缴付方式为第一季度免租三个月、第二季度为正常、第三季度为免二交一、第四季度为免一交二。2019年1月8日，被告佟斌手写：我方承认所欠小狼山租金2017年11月25日至2018年11月24日共欠租金贰拾玖万壹仟陆佰陆拾捌元伍角（291668.5）其余欠款双方协商。另，被告向原告累积交纳了100000元保证金、装修保证金20000元和电卡押金300元，原告均出具了收款收据。一审法院认为，本案第一个争议焦点为主体问题。原告天朗置业主张被告佟斌系租赁合同的实际经营者，原告主张中的经营者的含义应是对经营活动的后果承担权利义务的人，而本案中与原告天朗置业签订房屋租赁合同的相对方系被告何娴如，被告佟斌虽在经营活动中出现，但鉴于二被告系母子关系，被告佟斌并不必然构成履行租赁合同过程中的实际经营者，原告天朗置业此主张理由不够充分，原告天朗置业要求被告佟斌共同承担给付责任的主张，本院不予支持。第二个争议焦点为租金数额的计算。对于开始计租日的问题，双方签订的商铺租赁合同中已经予以明确，同时明确的还有免租期，符合商铺租赁的惯常做法，所以对合同中约定的计租日2017年11月25日本院予以确认。对于到期日的问题，虽然被告的物品一直在租赁物中存放至2019年6月，但被告提交的证据能够证明2019年2月18日被告有撤出物品的意图时，原告予以阻拦，而其他时间点，双方均未提供充分的证据予以证明，故本院确定以2019年2月18日作为计租的截止日。对于承租房屋的面积，被告对亲地儿商铺部分提出异议，但其依据的是装修时装修公司的测量结果，不论此结果是否准确，都与双方经合议约定的承租面积不是同一概念，即使租赁物确如被告所述的计算了楼梯的面积，也属于被告在签订合同的过程中，怠于行使自己勘查检验租赁物的权利，也应由被告承担不利后果。故本院确定以租赁合同中载明的面积计算租金。对于租金标准，当事人双方中合同中已经明确做出约定，本院予以确认。同时，双方签订的合同中约定的是固定月租金同时约定免租期，故被告按照平均月租金数额计算总额的方式与合同约定不符，本院不予支持。小狼山部分，被告对2018年11月24日前拖欠291668元予以认可，2018年11年25日至2019年2月18日共计86天，被告仍应给付原告221364元，合计513032元。亲地儿部分，因原告亦认可自2018年10月即已停止营业，故自2018年11月起至2019年2月18日间的房屋租金，应由原、被告共同承担。2018年10月之前租金结合双方约定的免租期等因素，租金为250842元；之后的租金按照租金标准计算并为157601元，由原告自行负担50%；再扣除被告已经交纳的38369元，合计291273元，以上总计804305元。第三个争议焦点为抵扣租金的范围。被告向原告交纳的100000元保证金、装修保证金20000元和电卡押金300元，有票据为证，本院予以认定。煤气表安装费5000元属于已经添附至租赁物且可以利用，本院予以认定。被告主张的50000元原材料损失、230000元经营损失和亲地儿员工工资42129元，被告未提供任何证据证明自己的主张，本院即无法确定损失数额，更不能判断原告是否违约并给被告造成了这些损失，本院不予支持。被告主张的就餐费用，与本案不是同一法律关系，不予处理。以上合计125300元可以抵扣房租款。第四个争议焦点为原告提出的其他诉讼请求。原告主张的水费1074元，被告予以认可。原告主张的燃气费16780元及逾期违约金，未提供充分的证据证明应由被告负担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告何娴如自本判决生效后十日内给付原告抚顺天朗置业有限公司房屋租金680079元；二、驳回抚顺天朗置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费12576元，由原告抚顺天朗置业有限公司负担6000元，被告何娴如负担6576元。本院对原审查明的事实予以确认。二审中，抚顺天朗置业有限公司提交了工作人员和佟斌的短信记录，欲证明在最后的撤场工作中由佟斌履行撤场义务，由此可以证明佟斌是争议店铺的实际经营人。被上诉人未作质证。本院认为，本案争议的焦点是佟斌是否为案涉商铺的实际承租人。合同具有相对性，抚顺天朗置业有限公司是与何娴如签订的商铺租赁合同，何娴如系案涉租赁合同的承租人，即便佟斌系亲地儿餐厅、小狼山餐厅的实际经营者，亦不能突破合同相对性由佟斌在本案中承担商铺承租人的民事责任，故本院对抚顺天朗置业有限公司的上诉请求不予支持。经本院审查，抚顺天朗置业有限公司二审提交的短信记录也不能佐证佟斌在本案中应承担民事责任，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人抚顺天朗置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 马开智审判员 罗 华二〇一九年十二月九日书记员 田俊杰