广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22356号上诉人（原审被告）：深圳市下水径投资有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道吉华路266号海心汇福园D座24层，统一社会信用代码：91440300570040143P。法定代表人：曾文杰，总经理。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绵惠，广东维邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文婷，女，汉族，1990年11月26日出生，身份证住址：深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：陈广辉，广东深展律师事务所律师。上诉人深圳市下水径投资有限公司（以下简称下水径公司）因与被上诉人张文婷商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初17765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。下水径公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判下水径公司不承担任何责任；2、本案一、二审诉讼费用全部由张文婷承担。事实和理由：一、根据《深圳市不动产登记中心关于海心汇福园项目相关事宜的复函》可知，2016年3月1日至6月12日，登记中心未收文受理下水径公司的初始登记申请是由于登记中心的原因造成的，下水径公司无过错，在此期间导致的逾期办证责任应当予以免除。二、根据深圳市龙岗区住房和建设局出具的证明，可以认定因该局的原因导致海心汇福园虽符合办证条件，但逾期办理。综上，因行政部门的原因而导致的逾期办证，下水径公司在该期间应当全部免责。请求二审法院查明事实，依法支持下水径公司的上诉请求。张文婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。张文婷向一审法院起诉请求：1、下水径公司向张文婷支付逾期办理不动产权证书违约金112320元；2、由下水径公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月19日，张文婷作为买受人，下水径公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区布吉街道海心汇福园A座1705号房屋，总价款为156万元。合同第六条约定，买受人应在签订本合同之日起7日内支付首期款，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，买受人应在签订本合同之日起0日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同，出卖人解除的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第九条约定，出卖人应当于2015年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定，出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内(港、澳、台地区除外)，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为登报当天；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同签订后，张文婷按约向下水径公司支付了购房款，下水径公司于2015年9月28日向张文婷交付了涉案房屋，张文婷于2016年11月21日取得上述房屋的不动产权证书。后张文婷认为下水径公司未在约定时间为张文婷办理房地产转移登记，遂诉至法院，提出上列诉讼请求。另查，下水径公司于2012年9月28日取得涉案海心汇福园项目的《建设工程规划许可证》，其中备注处记载“此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应在项目规划验收前建设完成并完善移交手续”；于2015年5月19日取得涉案海心汇福园项目的《建设工程规划验收合格证》，其中备注处记载“在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续”；于2015年11月5日取得该项目的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》；于2016年9月27日完成了该项目的初始登记，并取得相应不动产权证书。再查，涉案小区部分业主已分别于2016年、2017年诉至该院，请求下水径公司支付延期办证违约金，根据庭审查明，其中有业主于2016年10月14日已取得房地产证。下水径公司主张其不存在违约，提交以下证据予以证明：1、质量评估报告、道路设施产权移交书，显示涉案连廊天桥工程于2015年6月26日竣工验收，于2016年3月将产权移交给深圳市交通公用设施管理处；2、短信记录，显示下水径公司于2016年9月28日向业主群发信息，通知业主在收到通知之日起两个工作日内将办理房产证所需要的材料递交相关按揭银行，并附上具体办证所需资料及各按揭银行的负责人及电话；3、公告报纸，显示下水径公司于2016年10月13日在报纸刊登《催办房产证通知》，告知各业主所购买的海心汇福园房屋于2016年9月28日具备办理房产证的条件，下水径公司已于2016年9月28日在物业大堂处公示、发送短信的方式通知各业主，并于2016年10月9日、10日分别向各业主以特快专递的方式进行了书面告知，考虑到个别业主尚未知晓相关事项，下水径公司登报再次告知；4、深圳市不动产登记中心业务受理通知书，记载该中心于2016年6月12日收到下水径公司关于涉案海心汇福园项目首次登记的申请资料，并予以受理，办理时限为30个工作日（自受理之日起至2016年7月22日）；5、深圳市交通公用设施管理局于2017年6月12日向下水径公司出具的《证明》，其中记载：“下水径公司于2016年6月3日向我局（原前身为深圳市交通公用设施管理处）提交了用于办理下水径公司海心汇福园房产项目产权初始登记申请的市政设施连廊天桥交接申请资料，我局于当天向下水径公司出具了《道路设施产权移交书》，但下水径公司称依据深圳市不动产登记中心的要求，还须要我局提供机构代码证复印件。因我局一般不对外提供该资料，当时无法确认能否提供。我局相关工作人员提请内部研究后，于2016年6月12日出具机构代码证”；6、深圳市龙岗区住房和建设局于2017年6月20日向下水径公司出具的《证明》，记载“你公司投资建设的龙岗区布吉街道海心汇福园连廊天桥工程……该工程在2015年1月份申请竣工验收时，区环保水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求你公司向我局申请验收并出具安全性鉴定意见书。我局于2015年5月26日同意介入检测鉴定……第三方机构于2015年9月1日出具检验报告，并在2015年11月16日完成工程的全部检测结果。按规定，一般4个工作日后，我局可以完成出具备案证明，因我局考虑到连廊天桥是公益性市政工程，需对连廊天桥安全性检测报告进行研讨，因此，我局研究后于2016年2月22日复函给你公司”；7、深圳市不动产登记中心于2017年6月23日出具的《深圳市不动产登记中心关于海心汇福园项目连廊天桥产权移交有关情况的复函》，记载“2016年2月，你司向我中心咨询办理海心汇福园房产项目不动产首次登记。根据你司提交的《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验LG-2015-0034号），该项目在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续……该连廊天桥由市或区道路主管部门统一管理，遂告知你司向上述部门完善相关移交手续。根据你司提交的《道路和交通设施实物接管协议》，深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局于2016年3月1日接管了海心汇福园项目连廊天桥，同日你司再次向我中心申请办理该房产项目不动产首次登记，因对海心汇福园项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门是深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局还是深圳市交通公用设施管理处存在不确定性，我中心对上述问题又作出进一步核查、了解。在最终确定移交接收单位应为深圳市交通公用设施管理处，同时我中心不动产登记电脑系统升级改造、数据迁移、导入完成后，约于2016年5月底至6月初期间通知你司该连廊天桥应当向深圳市交通公用设施管理处移交并请你司依法备齐资料后向我中心申请海心汇福园房产项目不动产首次登记。此后，我中心于2016年6月12日受理了G06107-0796号宗地海心汇福园建筑物的不动产首次登记，基于上述两个原因，2016年9月22日完成核准登簿，2016年9月27日完成缮证”；8、深圳市龙岗区住房和建设局于2018年1月4日向下水径公司出具的《龙岗区住房和建设局关于龙岗区布吉街道海心汇福园连廊天桥市政工程证明的补充说明》，针对该机关于2017年6月20日出具的《证明》进行补充说明，记载“2015年11月16日，我局收到贵公司投资建设的龙岗区布吉街道海心汇福园连廊天桥市政工程的竣工验收备案申请，正常情况，我局可在4个工作日（即2015年11月20日）办结完毕。我局收到满足备案条件的证明材料后，实际于2016年2月22日才复函贵公司，比正常办理时间推迟94天”；9、深圳市不动产登记中心于2018年4月18日向下水径公司出具的《深圳市不动产登记中心关于海心汇福园项目相关事宜的复函》，记载“2016年3月1日，你司提交了相关材料向我中心申请办理海心汇福园房屋所有权首次登记。由于对该项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门未查找到相应的规定依据，且不动产登记电脑系统也进行了升级改造，未受理该项目房屋所有权首次登记。后经我中心核查及多方查询得知，根据深府令[2004]第129号文件的规定，该项目的连廊天桥应与市或区道路主管部门办理移交手续，由市或区道路主管部门统一管理。你司于2016年3月1日提交的《道路和交通设施实物接管协议》等相关材料已符合受理房屋所有权首次登记申请的条件，但考虑到相关法律法规未明确不动产登记机构对连廊天桥移交事项的核查职责，为审慎起见，我中心经进一步核实了解后，于2016年5月30日通知你司再次向深圳市交通共用设施管理处申请办理该连廊天桥的产权移交手续，该产权移交手续不影响海心汇福园房屋所有权首次登记受理。直至2016年6月，我中心对不动产登记电脑系统升级改造初步完成后才告知你司前来申请办理，于同年6月12日受理了G06107-0796号宗地海心汇福园房屋所有权首次登记”；10、不动产登记中心业务受理通知书、缴款通知书，记载不动产登记中心于2016年10月20日受理了张文婷的办证申请，并于2016年10月26日通知张文婷缴纳相应税费。一审法院认为，张文婷、下水径公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。涉案合同约定“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，张文婷已支付了购房款，下水径公司亦已将房屋交付张文婷，现下水径公司未在合同约定的时间办理房地产证，已构成违约，应向张文婷支付延期办证违约金。下水径公司辩称迟延办证的原因包括政府部门导致连廊天桥工程的验收及产权移交迟延、不动产登记部门迟延办理初始登记，关于连廊天桥的验收及接收，根据《建设工程规划验收合格证》的记载，完成天桥的移交手续是具备办理初始登记的条件之一，而下水径公司作为开发商，是完成涉案项目具备办理初始登记的义务主体，即使该阶段因第三人原因导致违约也应向张文婷承担违约责任，至于下水径公司在具备办理初始登记的条件后，不动产登记部门亦于2016年6月12日受理了初始登记申请，根据业务受理通知书记载的办理时限至2016年7月22日，因不动产登记部门自身的原因，导致初始登记直至2016年9月27日才完成，合计迟延67天，该阶段的迟延并非下水径公司的原因造成，下水径公司应当予以免责。依据张文婷、下水径公司双方确认的房屋交付日期起算，下水径公司未在房屋交付之日起240日内为张文婷办理房地产证，应向张文婷计付延期办证违约金。关于延期办证违约金计算的截止日期，合同约定延期办证违约金应计算至《房地产证》办出之日止，但下水径公司辩称包括张文婷在内的业主未按其通知时间交付办证资料及缴纳税费导致办证迟延，该院认为，双方在涉案合同中明确约定张文婷应在接到下水径公司办理《房地产证》的书面通知后7日内提交相关证件资料和税费，但双方并未在合同约定通讯地址，而下水径公司提交了短信记录及报纸，证明其于2016年9月28日通过短信通知各业主以及于2016年10月13日在报纸刊登催办房产证的通知，结合张文婷自认收到下水径公司的电话通知办证，该院采信下水径公司已于2016年10月13日履行了通知办证义务，而张文婷主张收到办证通知的次日已提交了办证材料，没有提交证据予以证明，相反根据下水径公司提交的委托书结合其他业主办出《房地产证》的时间，最早的出证日期为2016年10月14日，在没有证据证明下水径公司存在拖延办证的情况下，该院采信张文婷存在接到办证通知后未及时提交资料及缴纳税费的情形，对该迟延期间由张文婷自行承担，在无法确认该部分张文婷实际提交资料及缴纳税费具体时间的情况下，该院结合合同约定提交办证资料的期限为7天，办理递件过户材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，根据公平原则，酌定延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日，再扣除下水径公司上述免责的67天计算出实际的违约天数为113天，根据合同约定张文婷的违约金计算标准应为按购房总价款的日万分之三，故该院据此确定张文婷应得的延期办证违约金52884元（1560000元×113天×0.0003），对张文婷超额主张部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、下水径公司自该判决生效之日起五日内向张文婷支付延期办证违约金52884元；二、驳回张文婷的其他诉讼请求。本案受理费2546元（张文婷已预交），由张文婷承担1347元，下水径公司承担1199元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，下水径公司上诉称，根据不动产登记中心的复函，下水径公司在2016年3月1日已经具备初始登记的条件。因行政部门导致逾期办证，下水径公司在本案中不应当承担责任。对此本院认为，双方并无因政府原因导致不能办理房产证属于免责的约定，下水径公司仍应当对合同相对方承担违约责任。综上，下水径公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1199元，由深圳市下水径投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月二十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。