贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终3239号上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区桃溪园，统一社会信用代码915227017095858867。法定代表人：袁开海，该公司董事长。上诉人（原审被告）：黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市马场坪办事处迎宾路宏福生活区21号楼1单元8层1号，统一社会信用代码91522702573326542A。负责人：袁开海，该分公司总经理。被上诉人（原审原告）：祈军，男，1978年3月7日生，汉族，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。被上诉人（原审原告）：陈银莲，女，1978年10月27日生，布依族，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源集团公司）、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司（以下简称天源集团公司福泉分公司）因与被上诉人祁军、陈银莲合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天源集团公司、天源集团公司福泉分公司上诉请求撤销原判第一项、第二项，改判驳回祁军、陈银莲的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致认定法律关系和法律责任定性错误。一、造成购房者无法办证的主要原因在于政府相关部门工作滞后。首先，政府有关部门对土地性质的变更未能及时处理。根据一审已查明的事实，案涉商品房买受人因土地性质不能及时办理产权证的根本原因是福泉市对城市规划的政策原因导致天源集团公司福泉分公司合法取得的土地块的土地性质需要变更，而相关政府部门未能及时与天源集团公司福泉分公司对接办理土地性质变更手续所致，该原因是房开企业无法预见，其对该原因无过错，故不应为此承担违约责任。其次，政府有关部门对土地性质的变更后如何办理房屋产权证书未能积极应对。在天源集团公司福泉分公司与案涉商品房买受人发现不能办理产权证后，政府有关部门未能及时有效处理，延误多年。后经天源集团公司福泉分公司与案涉商品房买受人多次信访、反映和求助，直到2019年5月22日，才出具《福泉市自然资源局关于袁开芃等二人信访事项的答复意见》，该《答复意见》认可天源集团公司福泉分公司合法取得案涉项目用地“综合用地”使用权的事实，也确认政府部门曾确定城市规划后，需对案涉地块土地性质进行变更，明确由该市国土部门与天源集团公司福泉分公司对接土地用途变更事宜。但该公司从未获得该相关信息，故而未能办理。该《答复意见》亦明确了未能办理不动产登记证是多方原因，属历史遗留问题，故绝非房开企业一家能够处置。二、天源集团公司福泉分公司的违约状态早已终止，办证不能的情况不属于民事违约的法律事实。双方合同约定在2013年6月30日前为买受人提供办理不动产转移登记的材料，因此该公司未能在该期间履行义务，存在违约。但该违约状态并未持续到2019年7月16日，应终止于该公司具备提供转移登记材料的时间。一审判决脱离《商品房买卖合同》的明确约定，混淆了房开公司违约民事法律事实和购房者申请办证不能的行政法律事实。首先，天源集团公司福泉分公司已履行了合同义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，在买受人办理产权登记的过程中，房开企业的合同义务并非为其办理产权证，而是将办理产权转移登记的有关文书和材料，交付给买受人，由其自行到有关部门办理。在房开企业向政府部门提交《建筑工程竣工规划认可证》及《贵州省建设工程竣工验收备案表》后，买受人即可向房开企业索要包括移交证明、购房发票、房屋实测图纸在内的全部资料，自行到行政机关办理。而前述材料均已于2016年移交给买受人，部分买受人未及时索要的，天源集团公司福泉分公司均按照实际在有关材料中落款实际领取时间。因此该公司已履行相应的合同义务。其次，购房者到行政机关办理产权登记系行政法律关系。如前述，由于案涉地块在1999年批准为“综合用地”，但在2016年进行产权登记时，有关部门系统里并没有“综合用地”选项，只有商业用地和住宅用地选项，导致办证未果。而天源集团公司福泉分公司开发建设的案涉项目从头到尾都是根据法律相关规定取得土地、规划、建设、销售等法定资质，并且取得竣工验收备案和建设工程竣工规划认可，不能办证仅是因为政府部门2016年的系统不能兼容1999年批建的土地性质，因此该行为应属行政部门履职范围，而非天源集团公司福泉分公司的民事合同义务。一审判决将实际能够办证之日笼统认定为天源集团公司福泉分公司的违约终止之日，实际将行政部门履职不当的行为混淆到民事违约行为中，对该公司极不公平。三、对于违约责任的起止日期的问题。天源集团公司福泉分公司具备向买受人交付办理不动产转移登记的文书和材料之日为2016年4月14日，也即福泉市建筑质量安全监督管理站向其核发《贵州省建设工程竣工验收备案表（福建监备[2016]第A14号）》之日，即便该证因施工单位原因，导致该证被收回，但经房开企业多次努力，2017年6月26日，也已重新取得《贵州省建设工程竣工验收备案表（福建监备[2017第A09号）》，至少应以该时间节点作为违约状态终止日期。由于天源集团公司、天源集团公司福泉分公司在一审中已明确主张诉讼时效，因此应从一审起诉之日倒推三年起算诉讼时效。一审判决认定从2019年7月16日倒推错误。请求二审予以改判。祁军、陈银莲未答辩。祁军、陈银莲向一审法院起诉请求：1、判决天源集团公司、天源集团公司福泉分公司立即向祁军、陈银莲支付违约金97862.2元（违约金以224866元为基数，自2013年7月25日起按日万分之二计算至2019年7月16日止）；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费等由天源集团公司、天源集团公司福泉分公司承担。一审法院认定事实：天源集团公司福泉分公司（不具备独立法人资格）系天源集团公司的分公司，祁军、陈银莲与天源集团公司福泉分公司于2013年7月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013000818），合同约定祁军、陈银莲购买天源集团公司福泉分公司开发的位于贵州省福泉市××办事处老街桥开发区××单元××号房屋，并约定了房屋基本情况（商品房的规划用途为成套住宅）、房屋总价款为224866元，还约定了房屋交付使用条件及日期、房屋登记及违约责任等内容。其中合同的第二十二条第三款约定：“(一)出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，祁军、陈银莲按合同约定向天源集团公司福泉分公司支付房屋总价款224866元，天源集团公司福泉分公司亦将案涉房屋交付给祁军、陈银莲管理使用，但一直未向祁军、陈银莲提供办理房屋转移登记的有关文书。祁军、陈银莲直至2019年7月16日方知晓可以到相关行政管理部门办理不动产登记。一审另查明，天源集团公司于1999年对案涉项目的土地取得土地使用权，《国有土地使用证》中载明土地用途为综合用地；2012年办理的《建设用地规划许可证》中载明用地性质为商住用地。天源集团公司于2012年8月30日就该案涉项目办理了《商品房屋预售许可证》，于2016年办理了《建设工程竣工规划认可证》。案涉项目由贵州发展建设工程有限公司承建，于2016年3月18日该公司因印章被伪造在福泉市公安局立案；于2016年4月14日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2016］第A14号），后因贵州发展建设工程有限公司使用伪造公章将该竣工验收备案表收回；于2017年6月26日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目重新核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2017］第A09号）。一审又查明，天源贵福苑项目的竣工时间为2014年1月15日，双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成。双方对案涉房屋的交付时间存在争议，但祁军、陈银莲提供的证据备用金充值收据载明祁军、陈银莲于2015年3月16日向黔南天源集团物业管理公司缴纳备用金。一审再查明，天源集团公司、天源集团公司福泉分公司与福泉市人民政府相关部门协调过程中补缴了20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日。一审法院认为，合法的合同关系应当受到法律保护。本案争议的焦点为：第一、天源集团公司福泉分公司是否应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任？祁军、陈银莲与天源集团公司福泉分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定的关于办理房屋转移登记的违约责任，未违反法律法规的禁止性规定，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。祁军、陈银莲已向天源集团公司福泉分公司支付了全部购房款，但天源集团公司福泉分公司未按时向祁军、陈银莲提供办理商品房转移登记的有关文书，即天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。关于天源集团公司、天源集团公司福泉分公司辩称延迟办理房屋转移登记系政策变化、政府部门相关工作滞后及施工单位涉嫌刑事犯罪等多方面原因所致，但其向法院提交的证据未能证实存在不可抗力的因素，且合同中未约定逾期提供办理商品房转移登记的有关文书的免责事由，故对天源集团公司、天源集团公司福泉分公司辩称免除违约责任的理由不予采纳；第二、关于违约金约定是否过高？因天源集团公司、天源集团公司福泉分公司主张违约金过高要求法院予以下调，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因祁军、陈银莲未提供证据证明逾期办理房屋转移登记对其造成了实际损失，鉴于案涉房屋系按期交付使用，经天源集团公司、天源集团公司福泉分公司与福泉市人民政府相关部门协调后，案涉房屋已于2019年7月16日起可以办理房屋转移登记，且协调过程中天源集团公司、天源集团公司福泉分公司补缴20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日，延长了约十三年的土地使用年限，祁军、陈银莲也因此受益。据此，综合天源集团公司、天源集团公司福泉分公司过错程度不明显，以及祁军、陈银莲对案涉房屋办证具有一定的预期利益等因素，依法确认对逾期办理房屋转移登记的违约金按日0.06‰的标准计算较为适宜；第三、关于祁军、陈银莲的诉请是否存在诉讼时效中断？祁军、陈银莲向天源集团公司、天源集团公司福泉分公司主张的违约金系债权请求权，应当依法适用诉讼时效的相关规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，祁军、陈银莲与天源集团公司福泉分公司签订合同后，天源集团公司福泉分公司一直未向祁军、陈银莲交付办理房屋转移登记的有关文书，按照常理祁军、陈银莲应当认识到其权利受到了侵害，根据合同约定，违约金数额虽随着违约行为的持续不断增长，但因天源集团公司福泉分公司的违约行为每日产生的违约金数额对祁军、陈银莲是明确的债权，故祁军、陈银莲主张的违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，鉴于祁军、陈银莲提供的证据不能证实其诉请存在诉讼时效中断的情形，对祁军、陈银莲提出的关于诉讼时效中断的主张，依法不予支持；第四、关于违约金的计算期限？因本案合同的签订时间晚于合同约定的房屋转移登记时间，存在明显的逻辑错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，天源集团公司福泉分公司逾期向祁军、陈银莲提供办理商品房转移登记有关文书的违约责任的起算日期为2015年6月15日（自房屋交付使用之日即2015年3月16日起顺延90日）。但根据上述诉讼时效的相关法律规定，本案违约金应当自2019年7月16日起倒推三年，即从2016年7月15日起算，期间共计1095日，故依法确认天源集团公司福泉分公司逾期向祁军、陈银莲提供办理商品房转移登记的有关文书的违约金为14773.70元（224866元×0.00006×1095日）；第五、关于天源集团公司如何承担责任？因天源集团公司福泉分公司不具备独立法人资格，根据相关法律规定，应由天源集团公司福泉分公司对上述违约金承担清偿责任，由天源集团公司对上述违约金承担补充清偿责任。综上所述，依法成立的合同应受法律保护，天源集团公司福泉分公司未按时向祁军、陈银莲提供办理商品房转移登记的有关文书，在未存在不可抗力的因素，也未约定相应免责事由的情况下，天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。但鉴于天源集团公司福泉分公司对祁军、陈银莲未造成实际损失，违约金的计算标准一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以确认。天源集团公司作为天源集团公司福泉分公司的总公司，应当对天源集团公司福泉分公司的上述违约金承担补充清偿责任。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司于判决生效之日起十五日内支付祁军、陈银莲违约金一万四千七百七十三元七角；二、黔南天源集团实业开发有限责任公司对上述违约金向祁军、陈银莲承担补充清偿责任；三、驳回祁军、陈银莲的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2246元，已减半收取1123元（祁军已预交），由祁军、陈银莲承担780元，黔南天源集团实业开发有限责任公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司共同承担343元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。天源集团公司向本院提交书面意见，认为造成业主延期办理商品房产权证的原因并非该公司造成，且天源集团公司已通过补交土地出让金使业主的土地使用权得以延长，天源集团公司遂请求再行下调违约金比例。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。各方当事人理应按照合同约定全面履行自己的合同义务。针对天源集团公司、天源集团公司福泉分公司上诉主张，本案二审争议的问题主要有三，一是，天源集团公司、天源集团公司福泉分公司是否构成违约；二是，天源集团公司福泉分公司向购房者提供不动产权属转移登记的有关资料后，至购房者实际办证的期间产生的逾期办证违约金，应否由该公司承担；三是，本案诉讼时效期间如何认定。关于问题一，祁军、陈银莲与天源集团公司福泉分公司于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项关于转移登记的约定，出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付给买受人。否则将承担违约责任。虽双方约定的承诺交付办理商品房转移登记的有关文书早于商品房签订时间，但在没有其他特别约定的情况下，至少可以推定在签订商品房的2013年7月24日，已满足该承诺交付相关文书的条件。由于天源集团公司福泉分公司在该时间节点未能提供相关办证文件，直到2016年4月11日和2017年6月26日，才依法分别取得《建筑工程竣工规划认可证》和《贵州省建设工程竣工验收备案表》，才满足办理不动产转移登记的条件，故其行为已构成违约。关于问题二，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项关于转移登记的约定，天源集团公司福泉分公司的合同义务是为买受人提供办理商品房转移登记的有关文书，由买卖双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。但在通过买受人办理产权登记的过程中，房开企业将办理产权转移登记的有关文书和材料交付给买受人，由其自行到有关部门办理。因此房开企业的合同义务主要是提供相应办证所需资料，而买受人的主要义务是提供身份证件等资料后，连同房开企业交付的资料，向不动产登记部门申请办理转移登记。根据本案查明的事实，购房者办证受阻的原因是案涉地块在1999年批准为“综合用地”，但在办理产权登记时，有关部门系统里并没有“综合用地”选项，只有商业用地和住宅用地选项，导致办证未果，相关行政部门亦将之定性为“历史遗留问题”。由于案涉商品房从立项到建设、出售，均取得相应的行政许可而依法进行，不存在违规或违法开发的问题，对于土地性质不能办理不动产权属登记，不能归咎于开发商天源集团公司福泉分公司。该不能办理证件的事件发生后，天源集团公司福泉分公司也积极向福泉市相关部门反映，与购房者一起共同主张相关诉求，并另行出资变更案涉土地性质，解决办证问题。其行为并无不当。一审将该后果全部归责于天源集团公司福泉分公司，认定直至实际能够办证之日的期间均认定为该公司违约，与当事人的约定不符，本院予以纠正。故本院认定本案因逾期办证的违约金计算期间为2013年7月25日至2017年6月26日。关于问题三，由于天源集团公司、天源集团公司福泉分公司在一审中均提出诉讼时效抗辩，故理应对当事人的诉求是否超过诉讼时效期间进行司法审查。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定和相关适用诉讼时效司法解释规定，本院认定案涉诉讼时效期间为三年。根据相关规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，本案中，由于案涉商品房买卖合同约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，祁军、陈银莲向人民法院起诉主张权利的时间为2019年7月16日，故从该时间向后倒推三年的第二日，为诉讼时效期间，为2016年7月16日，故从2016年7月16日至2017年6月26日期间产生的违约金，理应支持，经计算该期间为345天。至于2013年7月25日至2016年7月15日的部分，因已超过诉讼时效，本院不予支持。一审中，一审根据房开企业另行缴纳变更土地性质费用等综合因素，将逾期办证违约金调整为日万分之零点六并无不当，本院予以确认,天源集团公司关于再行下调违约金比例的主张，本院不予支持。故本院认定天源集团公司福泉分公司逾期向购房者提供办理商品房转移登记的有关文书的违约金为224866×0.00006×345=4654.73元。对于天源集团公司、天源集团公司福泉分公司之间的责任承担方式问题，一审判决认定由天源集团公司承担补充责任并无不当，本院予以确认。综上所述，天源集团公司、天源集团公司福泉分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初1987号民事判决第二项；二、撤销贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初1987号民事判决第一项、第三项；三、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司于本判决生效之日起十五日内支付祁军、陈银莲违约金4654.73元。四、驳回祁军、陈银莲的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按照一审判决执行；二审案件受理费338元，由祁军、陈银莲负担231元，由黔南天源集团实业开发有限责任公司、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司负担107元。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  熊元伦审判员  倪 安二〇一九年十二月二十三日法官助理裘文昕书记员齐雯