河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7289号上诉人（原审被告）：河北盛东房地产开发有限公司，住所地定州市兴定路（交警大队斜对过），统一社会信用代码91130682583609589B。法定代表人：许建军，该公司董事长。委托诉讼代理人:高媛超，女，该公司员工。委托诉讼代理人：寇君红，河北泰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马莲，女，1978年8月25日出生，汉族，住定州市北城区。委托诉讼代理人:李金海，男，1970年1月26日出生，汉族，住定州市北城区，系马莲丈夫。委托诉讼代理人：徐雪培，河北世纪三和（定州）律师事务所律师。上诉人河北盛东房地产开发有限公司（以下简称盛东公司）因与被上诉人马莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盛东公司委托诉讼代理人高媛超、寇君红，被上诉人马莲的委托诉讼代理人李金海、徐雪培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛东公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定手写内容没有事实依据，双方约定置换面积为462.8平米，而非703.26平米。703.26平米实际为被上诉人自己选择的房屋面积总和，而非置换面积。被上诉人本是一层房子，在得知拆迁后临时加盖二层，且拆迁时未完工，根据交易常识和房地产置换市场规则，被上诉人主张已经超出合理范畴。一审法院认定书写内容优于打印的格式条款没有事实法律依据。二、根据约定，上诉人支付30个月过渡费12000元，每月实际400元。一审认定被上诉人每月1000元过渡费没有事实和法律依据。上诉人完全能够提供应置换面积房屋，只是被上诉人不接受且拒绝支付差价，造成未能交付的现状，对此被上诉人应承担责任，上诉人不应再支付过渡费。马莲答辩称，一、对安置补偿面积确定上，合同关于补偿比例的原打印文本条款与手写安置面积6个117.21不一致，根据合同规定，应适用手写内容。另外赠送车位三个、仓房五个、配套五套，开盘后任意选房，据此也可以认定置换面积为手写约定。二、拆迁安置补偿协议填写的宅基地面积及二层建筑面积与事实不符，不能作为计算安置补偿面积的基础。三、拆迁后置换房屋迟迟不能交付，答辩人及家人名下无房，其主张的租房损失属于合理的实际损失。马莲向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告履行2013年12月16日签订的定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议和2015年3月28日签订的补充协议，向原告交付已选定的7套房屋。二、判令被告支付自2016年5月17日起至实际交付房屋之日止原告的损失（包括原告现居住房屋的租赁损失及按约定时间原告收到置换房屋后可对外出租房屋的利益损失）,按每套房屋每月1000元计算。一审法院认定事实：原告有住宅一处。2013年12月16日原、被告签订了定州市北城区瘟庙街社区旧城改造居民安置补偿协议书，由被告对原告住宅进行拆迁安置，双方约定，原告宅基面积294平米，二楼建筑面积166.9平米，二层楼的宅基按1：1.12比例置换，二楼按1：0.8比例进行置换，平房按1：1.15比例置换；被告负责原告回迁房中一套水、暖、电、有线电视、宽带的配套费用和一套回迁房的房产证的办理费用;在签订协议后，被告方一次性给付原告方过渡费12000元，搬迁费1000元，在置换面积一栏写了6个117.21，并备注车位3个，仓房5个，配套5套，开盘后任意选房;乙方（即原告）所选房屋面积大于或者小于应置换面积时，所差面积正负5平米，按2350元退补，超出5平米，按市场销售价每平米优惠100元；交房时间为被告将原告房屋拆除后30个月内，被告不能按约定交房时，租房过渡费按约定标准从第31个月起付到交房止。协议签订后，被告对原告房屋进行了拆除。2015年3月28日，原被告双方签订补充协议，被告承诺将盛东广场3号楼1单元302室、3单元2701室、2号楼1单元2403室、2单元802室、1803室、3单元302室、2302室计693.2平米，给原告保留，交房时以实测面积按拆迁置换标准面积比例多退少补。后因交房双方产生争议，引起诉讼。经实地查看，被告开发盛东广场项目，没有2号楼，3号楼1到4层为商场，没有302室，3号楼3单元2701室已经交付其他拆迁人。被告自3号楼准备1单元502室、2404室、2804室、2单元504室计474.3平米，同意交付给原告。原告以这些房屋不符合交付条件不同意接收。原告原住宅为三层楼房，一到二层面积为417平米，三层为52.125平米。原告房屋拆除后，租房居住，现每月房租为1000元。一审法院认为，原被告签订居民安置补偿协议，对原告住宅进行拆迁安置，双方约定了拆迁比例，但对置换面积没有写明明确面积，只是写了6个117.21。双方对此产生争议，原告认为签定协议时没有完全按比例计算，还有安置费用也在内，当时说的是补偿6套117.21平米的房子，合700余平米；被告认为补偿面积是按比例计算，当时原告选了6套117.21平米的房子，合同明确约定的是交房时按约定价格多退少补。因安置面积栏书写了6个117.21，对补偿比例内容系打印而来，书写内容优于打印的格式条款，故本院认定安置面积为6套房面积的总和，即703.26平方米。后原被告签订补充协议，被告承诺给原告留7套房，现被告承诺的7套房屋均不能履行，不能履行责任在被告，但原告要求履行房屋的诉讼请求，无法予以支持。按双方约定，交房时间为将原告房屋拆除之日起30个月内，应在2016年6月16日前交付房屋，被告未按期交房，构成违约，被告应承担违约责任。原告要求被告支付自2016年5月17日起至实际交付房屋之日的损失（包括原告现居住房屋的租赁损失及按约定时间原告收到置换房屋后可对外出租房屋的利益损失）,按每套房屋每月1000元计算。双方协议约定，被告未按约定交房，租房过渡费按约定标准从第31个月起付到交房止，双方约定过渡费为一次性12000元。被告交房过渡期为30个月，约定一次性过渡费为12000元，原告实际租房居住租房费每月1000元，双方约定的过渡费不能弥补原告实际损失，原告损失应根据原告租房费用每月1000元，自2016年6月17日起计算到原告起诉之日（2019年3月20日），为33000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，并经审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河北盛东房地产开发有限公司赔偿原告损失33000元，限本判决生效后五日内履行。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元,由被告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”上诉人与被上诉人之间签订的《居民置换协议书》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，应认定有效，双方当事人应按约履行。《居民置换协议书》第一条载明了马莲的宅基地面积为294平方米，二楼建筑面积为166.9平方米；第二条约定了房屋拆迁置换标准：即宅基地房屋不做评估的按1：1.12比例置换，二楼按1：0.8的比例置换，且注明：所选房屋面积大于或是小于应置换面积时，所差面积正负5平方米按2350元退补；超出5平方米按市场销售价每平方米优惠100元。在2013年12月16日的《居民置换协议书》中置换面积中虽手写6个117.21平方米，但在2015年3月28日的《补充协议》已对房屋面积进行了变更，分别为92.8平方米、119.8平方米、115.8平方米、115.8平方米、83平方米、83平方米、83平方米，合计693.2平方米，且注明“今后交房时以实测面积按拆迁置换标准面积比例多退少补。”据此应认定，《补充协议》是被上诉人所选房屋面积，但不是应置换的房屋面积，被上诉人应置换的房屋面积应按置换标准面积比例多退少补。一审按《居民置换协议书》认定被上诉人应置换的房屋面积为703.26平方米,违背双方当事人所签《补充协议》，应予纠正。被上诉人宅基地面积为294平方米，按1：1.12置换应为329.28平方米，二楼166.9平方米，按1：0.8置换应为133.52平方米，两项合计为462.8平方米，即被上诉人原有房屋可置换的房屋面积为462.8平方米，故对上诉人主张被上诉人应置换462.8平方米房屋的请求，本院予以支持。经一审法院实地勘查，上诉人不能交付房屋，故对被上诉人履行不能的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。上诉人未能按期交房，应当承担违约责任，对逾期交房期间被上诉人租房损失应予赔偿。一审中被上诉人提交了租房合同，月租金1000元，故一审判决上诉人支付被上诉人每月1000元租房费用亦无不当，上诉人按过渡费每月400元标准支付从第31个月起的房租主张，理据不足，本院不予支持。综上，一审法院对房屋置换面积的认定欠妥，本院予以纠正；但因上诉人不能交付被上诉人房屋，故一审判决上诉人赔偿被上诉人损失、驳回被上诉人其他诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人河北盛东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  常金星审判员  陈道忠审判员  于纪芳二〇一九年十二月十二日法官助理杨亚军书记员刘淼