湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4260号上诉人（原审被告）：永州市恒隆房地产有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：罗育兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗才华，男，1988年11月21日出生，汉族，该公司办公室主任，住湖南省永州市零陵区（特别授权）。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：冯琛，男，1993年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：冯新旺，男，1965年10月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。委托诉讼代理人：冯松林，湖南杰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐旭霞，男，1977年10月10日出生，汉族，住湖南省祁阳县。上诉人永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆房地产公司）因与被上诉人冯琛、徐旭霞商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒隆房地产公司上诉请求：1、判决撤销原判，并依法改判驳回被上诉人冯琛对上诉人的全部诉讼请求；2、判决本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定部分事实错误和适用法律错误，导致前后矛盾判决。1、被上诉人冯琛购买涉案商铺时，涉案商铺已是被上诉人徐旭霞的，并早已由其占有并出租受益；2、涉案商铺交易合同双方是被上诉人冯琛与徐旭霞个人，上诉人没有与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人没有收到被上诉人分文定金及房款。且商品房买卖合同和收据中“恒隆公司合同专用章”（无数字编码）并非上诉人的公章；3、原判认定上诉人恒隆公司是涉案商铺E-106合同的共同主体错误，实则变相保护了被上诉人冯琛与徐旭霞偷税漏税的行为。事实上公司早已为徐旭霞开具了房屋增值税发票。被上诉人冯琛明知实情，仍然签订合同，仍想共同逃避国家法定税收，损害国家利益，其并不是善意购买人。原判损害了上诉人的合法权益，显失公平也不合理，故请求二审依法改判。冯琛辩称，一审认定事实清楚，判决正确。答辩人所购门面的产权所有人仍是上诉人，且上诉人同意徐旭霞对其所取得的房产以上诉人的名义出售。涉案门面房是上诉人的房屋销售代理商的业务人员负责出售的。定购协议、商品房买卖合同都是在售楼部由代理商的业务人员组织签订的。商品房买卖合同首部的出卖人是上诉人公司，法人代表是徐旭霞，合同尾部的出卖人处加盖了上诉人的合同专用章。虽然定金和购房款都是转账给徐旭霞的，但上诉人在定购协议的收款单位处加盖了上诉人的合同专用章，购房款的收款收据上加盖了上诉人的合同专用章予以确认，足以说明上诉人当时是同意答辩人将购房款直接付给徐旭霞的，故与冯琛形成合同关系的为两原审被告，两原审被告均是合同相对人，上诉人提出其不是涉案房屋出卖人的上诉理由，因与事实不符而不能成立，其上诉请求依法应当予以驳回。徐旭霞未予答辩。冯琛向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理所购商铺的不动产权证书；2、判决二被告向原告支付违约金3600元。一审法院认定事实：被告恒隆房地产公司系冷水滩区华源府第小区的开发商，被告徐旭霞在2016年4月19日前为该公司的股东和法定代表人。被告徐旭霞担任被告恒隆房地产公司股东期间，该公司与被告徐旭霞口头约定华源府第E-106号门面虽登记的产权人为该公司，但实际属于被告徐旭霞所有，被告徐旭霞有权出售该门面。为便于统一销售华源府第小区临街商铺，被告恒隆房地产公司设立了售楼部，聘请永州市新联房地产公司为代理商，负责商铺销售。因原告冯琛有意购买华源府第门面，2017年11月3日，其父母前往上述售楼部了解情况。经了解，原告冯琛父母有意为原告冯琛购买华源府第E-106号门面。在与售楼部销售主管肖文林沟通过程中，原告冯琛父母了解到E-106号门面实际属于被告徐旭霞所有，被告徐旭霞为被告恒隆房地产公司的股东，原为该公司的法定代表人，购买该门面需被告徐旭霞同意。原告冯琛父母得知此情况后，仍有意购买E-106号门面。肖文林遂联系被告徐旭霞前往售楼部，与原告冯琛父母洽谈门面出售事宜。洽谈过程中，被告徐旭霞也表明了其为门面的实际所有人，房屋之所以登记于被告恒隆房地产公司名下未过户到其名下是为了在门面出售时作一手房交易，可节约部分税费。原告冯琛父母对此无异议，同意定购E-106号门面，原告冯琛父亲遂在售楼部代表原告冯琛为乙方，签署了《〔华源府第〕商品房定购协议》，协议约定：定购人冯琛，联系电话13907461925；标的物E栋106号商铺，建筑面积72.35㎡；付款方式为一次性付款，销售单价24,879.06元/㎡，销售总价180万元；定金10万元；乙方应于5天内携带本定购协议、定金收据、身份证，前来办理《商品房买卖合同》的签订手续，同时付清应付款项，否则视为乙方自动放弃所购房产，定金予以没收，且甲方有权对该房屋另行处理；《商品房买卖合同》签订后，乙方所交纳的定金自动冲抵房款，同时本《定购协议》自动废止；本定购协议经双方签字和盖章后生效。协议签订后，原告冯琛向被告徐旭霞长沙银行尾号为7859的银行卡转账支付了10万元定金。随后，肖文林陪同原告冯琛母亲前往被告恒隆房地产公司财务室，财务室出纳孙姓工作人员在《〔华源府第〕商品房定购协议》收款单位处加盖了“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”，肖文林在《〔华源府第〕商品房定购协议》置业顾问处签名。2017年11月7日，原告冯琛父亲代表原告冯琛为买受人，被告徐旭霞为出卖人，双方在售楼部签订一份《商品房买卖合同》。在合同首部，合同双方当事人分别为出卖人被告恒隆房地产公司（法定代表人徐旭霞）和买受人冯琛。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得冷水滩区育才路与湘永路交叉口东北角、编号为B-10地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为永（冷）国用2007第972号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为〔华源府第〕；合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购的商品房为E-106号商铺，层高4.5米，建筑面积72.35平方米；合同第四条计价方式与价款：房屋总价款180万元，折合单价24879.06元/平方米；合同第六条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式，即签订合同当日支付全部购房款；合同第八条交付期限：出卖人应于2017年11月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工可使用的商品房交付买受人；合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，契税及办证费用由买受人承担。出卖人逾期未能办理好房屋所有权证的，按买受人已付总房款的千分之三支付违约金。双方同意购房款直接支付给被告徐旭霞。合同签订当天，原告冯琛向被告徐旭霞长沙银行尾号为7859的银行卡转账支付了购房款162万元，被告徐旭霞亦向原告冯琛交付了案涉门面。因此前该门面已由被告徐旭霞出租并收取租金，原告冯琛与被告徐旭霞同意以8万元租金抵扣购房款。被告徐旭霞在售楼部向原告冯琛开具了收到E-106门面180万元购房款的收据。在《商品房买卖合同》和收据上，被告徐旭霞均在售楼部持“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”加盖了该公章。2017年12月27日，被告恒隆房地产公司为被告徐旭霞及案外人罗小秀、雷良达开具了两张E-106号门面的增值税普通发票，金额分别为72.35万元。被告恒隆房地产公司当庭陈述因被告徐旭霞与案外人雷良达就案涉门面登记于哪方名下未达成一致意见，其无法办理该门面的转移登记手续。案涉门面现仍登记在被告恒隆房地产公司名下，房屋所有权证号为永房权证冷字第714009886号。两被告至今未为原告冯琛办理案涉门面的不动产权证，原告冯琛故诉至法院。本案审理过程中，因被告恒隆房地产公司对《商品房买卖合同》及收据上加盖的“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”的真实性提出异议，向法院申请对该公章进行司法鉴定。因被告恒隆房地产公司未对上述公章在相关部门进行备案登记，导致鉴定无法进行。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点主要为与原告冯琛形成商品房销售合同关系的合同相对人为如何承担的问题。对此，法院评析如下：一、与原告冯琛形成商品房销售合同关系的为两被告，两被告均为合同相对人。理由如下：1、案涉门面由被告恒隆房地产公司开发，门面的登记所有权人为被告恒隆房地产公司，该公司设立了售楼部出售包含案涉门面在内的华源府第临街门面。原告冯琛在华源府第售楼部获知案涉房源，通过案涉门面代理商永州市新联房地产公司的销售部主管肖文林了解情况和洽谈购房；2、被告恒隆房地产公司认可《〔华源府第〕商品房定购协议》上加盖的“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”为其公司公章，该公章加盖在收款人处，应认定该公司对签订定购协议和收取定购款均予以认可，同意将案涉门面出售给原告冯琛；3、《商品房买卖合同》和180万元购房款的收据上亦加盖了“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”，虽然被告恒隆房地产公司认为该公章均系伪造，但并未提供相反证据证实，应承担举证不能的不利后果。并且原告冯琛作为善意买受人，无法对公章的真伪作出准确判断。该公章由被告徐旭霞在售楼部持“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”加盖，原告冯琛在签订《〔华源府第〕商品房定购协议》和交纳定购款后有理由相信签订《商品房买卖合同》和为其开具收据均系被告恒隆房地产公司的真实意思表示；4、两被告协议被告徐旭霞为案涉门面实际所有权人，有权出售案涉门面不违反法律规定，原告冯琛亦对此无异议。被告徐旭霞有权作为房屋实际所有权人出售门面和签订《商品房买卖合同》、开具收据、收取定购款和购房款。基于上述分析，两被告均在《商品房买卖合同》和收据上签名盖章，均为合同相对方，共同与原告冯琛形成商品房销售合同关系。二、本案违约责任应由两被告依照《商品房买卖合同》的约定共同向原告冯琛承担。原告冯琛对其父亲代为签订《〔华源府第〕商品房定购协议》、《商品房买卖合同》和交纳定购款、售房款均予以认可，双方间形成代理关系，上述行为的法律后果均应由原告冯琛承担。《〔华源府第〕商品房定购协议》、《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依照合同约定享受权利、承担义务。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋所有权证，逾期按买受人已付总房款的千分之三支付违约金。原告冯琛已依照合同约定履行全部义务，案涉门面于2017年11月7日交付使用，现已两证合一，两被告至今未为原告冯琛办理不动产权证已构成违约，应承担为原告冯琛办理案涉门面不动产权证的义务，并应依照约定支付原告冯琛逾期办理不动产权证的违约金。原告冯琛主张违约金3600元符合合同约定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞于本判决生效后十日内为原告冯琛办理位于冷水滩区的华源府第E-106号商铺的不动产权证（该商铺的房屋所有权总证号为永房权证冷字第714009886号）；二、被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞于本判决生效后十日内支付原告冯琛逾期办证违约金3600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由被告永州市恒隆房地产有限公司、徐旭霞承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争执的焦点问题是：被上诉人冯琛是否与上诉人恒隆房地产公司形成商品房销售合同关系及上诉人恒隆房地产公司应否按约为被上诉人冯琛办理涉案商铺的不动产权证并承担逾期办证违约金。涉案门面由被告恒隆房地产公司开发，门面的登记所有权人为被告恒隆房地产公司，上诉人恒隆房地产公司认可《〔华源府第〕商品房定购协议》上加盖的“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”为其公司公章，该公章加盖在收款人处，上述事实足以证实上诉人对签订定购协议和收取定购款均予以认可，双方就案涉门面出售的问题已形成合意；后被上诉人徐旭霞在售楼部持“永州市恒隆房地产有限公司合同专用章”在《商品房买卖合同》和购房款收据上加盖，被上诉人冯琛在签订《〔华源府第〕商品房定购协议》和交纳定购款后有理由相信签订《商品房买卖合同》和为其开具收据均系上诉人恒隆房地产公司的真实意思表示；被上诉人冯琛是善意买受人。故两原审被告均在《商品房买卖合同》和收据上签名盖章，均为合同相对方，共同与原审原告冯琛形成商品房销售合同关系。至于涉案门面出卖前的实际所有人是谁，与被上诉人冯琛无直接利害关系；而不论是上诉人还是被上诉人徐旭霞将涉案门面过户给被上诉人冯琛，被上诉人冯琛所应交纳的税费都是一样的；上诉人冯琛不存在偷漏税的问题。两原审被告至今未为被上诉人冯琛办理不动产权证已构成违约，应承担为被上诉人冯琛办理案涉门面不动产权证的义务，并应依照约定支付被上诉人冯琛逾期办理不动产权证的违约金。综上，上诉人永州市恒隆房地产有限公司提出其不是商品房买卖合同相对人、不应承担办证义务及违约责任的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人永州市恒隆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月十六日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。