广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20195号上诉人（原审原告）：广州珠江城置业有限公司，住所地广州市天河区珠江西路15号珠江城13楼。法定代表人：叶志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周林飞，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟为，广州金鹏（荔湾）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州加悦柏工程设计有限公司，住所地广州市天河区珠江西路5号808房（部位：自编813）。法定代表人：张珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。上诉人广州珠江城置业有限公司（以下简称珠江城置业公司）因与被上诉人广州加悦柏工程设计有限公司（以下简称加悦柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。珠江城置业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持珠江城置业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为加悦柏公司于2013年3月3日交还涉案房屋，认定双方租赁合同关系于该日实际解除，属于事实认定错误。《补充合同》约定交还条件是清空租赁单元、恢复原状、设备设施完好及交还所有房门钥匙。物业公司在另案笔录中仅是确认加悦柏公司将财物搬出，并未明确说明加悦柏公司已向珠江城置业公司交还租赁单元，交还的条件最多仅满足清空租赁单元的条件，加悦柏公司仍需完成将租赁单元复原等交还条件。加悦柏公司并未提供证据证明其已按上述条件向珠江城置业公司履行了交还租赁单元的程序，且物业公司不是租赁合同当事人及租赁单元产权人，租赁合同及物业服务合同未约定加悦柏公司可向物业公司交还租赁单元，珠江城置业公司也从未委托物业公司收回加悦柏公司的租赁单元，加悦柏公司应当承担举证不能的后果。双方签订的《解除合同协议书》为明确的附条件解除合同，加悦柏公司未履行协议约定的义务，其应当知悉原租赁合同未解除的后果。因附条件解除合同的解除条件未成就，合同尚未解除，珠江城置业公司于2017年11月1日单方发函解除合同（次日妥投），具有明确的法律依据及合同依据。加悦柏公司未在法定的三个月异议期内提出异议并起诉，合同解除日期应当确定为2017年11月2日，加悦柏公司应支付租金至合同解除之日。二、《解除合同协议书》明确约定加悦柏公司未履行约定义务的，珠江城置业公司有权要求按照原《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定追究加悦柏公司的违约责任，一审法院在未认定《解除合同协议书》附条件的解除条款性质的前提下，认定《解除合同协议书》变更了原《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的相关约定，缺乏依据。且即使按照一审法院观点，一审法院也未按照《解除合同协议书》约定的条件认定承租人的违约责任。《解除合同协议书》已明确约定加悦柏公司应当支付合同解除违约金，一审法院却认为珠江城置业公司要求加悦柏公司支付合同解除违约金缺乏依据，论证逻辑明显错误。三、一审法院在认定《解除合同协议书》的性质及合同解除日期等问题与珠江城置业公司的主张不一致，一审法院未履行法律规定的释明义务，且珠江城置业公司也明确向一审法院提出，如认定加悦柏公司仅需支付租金至2017年3月3日，法院应行使释明义务，珠江城置业公司将变更第三项诉讼请求租赁单元空置期间损失为自2017年3月4日起算至2017年11月20日的租金。一审法院未履行法定的释明义务，程序不当。加悦柏公司辩称，珠江城置业公司提出的上诉理由与一审陈述的理由完全一样，没有新的内容和新的证据，而这些理由在一审已经充分展开和辩论。对于物业交还时间并不是珠江城置业公司简单地拿着律师函或者合同来理解，该解除时间已经在一审法院另外一个案件作出生效判决，案件清楚地查明交付时间是在2017年3月3日。珠江城置业公司作为物业的业主，与物业管理公司接收加悦柏公司钥匙，确认已经撤场的安排是一致且没有冲突的。实际上加悦柏公司欠珠江城置业公司的租金只有两个月87000多元，但至今为止加悦柏公司已经交了21万元租金和保证金，足以交纳拖欠的租金。珠江城置业公司仍然要求加悦柏公司支付80多万元的违约金，不合法。珠江城置业公司向一审法院起诉请求：1、加悦柏公司向珠江城置业公司支付拖欠的租金328285.16元（其中2017年3月4日至2017年4月3日欠付租金7192元，2017年4月4日至2017年6月3日欠付租金为每月43596元；2017年6月4日至2017年11月2日欠付租金为每月47084元）；2、加悦柏公司向珠江城置业公司支付逾期支付租金的违约金（迟延支付2017年3月4日至2017年4月3日租金的违约金以7192元为本金，自2017年11月23日起计算；迟延支付2017年4月4日至2017年10月3日租金的违约金均以当月欠付的租金为本金，自上月11日起计算；迟延支付2017年10月4日至2017年11月2日的租金以45565.16元为本金，自2017年9月11日起计算；违约金均按照每日千分之二的标准计算至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；3、加悦柏公司向珠江城置业公司支付合同解除后的违约金28250.4元（以合同终止之日至下家起租之日的租金作为解除合同的违约金，即按照47084元/月的标准自2017年11月3日起计至2017年11月20日）。一审法院查明事实：2015年5月15日，珠江城置业公司（出租人，甲方）与加悦柏公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区珠江西路15号第15层自编1506房号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用；甲乙双方协定的租赁期限为2015年6月4日至2018年6月3日，其中2016年7月4日至2017年6月3日期间月租金额为43596元，2017年6月4日至2018年6月3日期间月租金额为47084元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账方式交付租金给甲方（法定节假日顺延）；乙方向甲方交纳87192元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。同日，珠江城置业公司（甲方，出租方）与加悦柏公司（乙方，承租方）签订《补充合同》，约定由甲方按租赁合同约定的条件将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限为2015年6月4日至2018年6月3日，其中2016年7月4日至2017年6月3日期间月租金额为43596元，2017年6月4日至2018年6月3日期间月租金额为47084元；每个租赁月度租金按月支付，并于每月10日（法定节假日顺延）前以银行转账方式支付下一个租赁月度租金；乙方应于租赁合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方交纳租赁保证金87192元，作为履行租赁合同的担保；租赁期满或租赁合同提前终止的，在乙方按本合同规定将租赁单元退还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方，如租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分无息退还乙方；（十一、违约责任）租赁合同有效期内，乙方无法定或合同约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方仍应在租赁合同解除或终止之日起15天内向甲方支付租赁合同未履行部分的全部租金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租金保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；本合同为原合同的组成部分，有抵触之处，以本合同为准等。《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》签订后，珠江城置业公司依约向加悦柏公司交付涉案房屋，其后在租赁期间内因加悦柏公司存在欠付租金的情况，珠江城置业公司多次发出珠江城租金催缴通知。2017年3月30日，珠江城置业公司（出租人，甲方）与加悦柏公司（承租人，乙方）签订《解除合同协议书》，载明在租赁期内，乙方提出提前终止租赁合同的申请，经协商，甲乙双方就解除原合同达成如下条款：1、乙方于2017年4月30日前一次性向甲方支付2017年1月4日至2017年3月3日的租金87192元及解除合同的违约金87192元，且已缴交的租赁保证金87192元甲方不再退还；2、乙方于2017年3月3日前将租赁单元移交甲方；3、……；4、如乙方按照上述约定履行，双方确认原合同于2017年3月3日解除，双方互不追究对方其他法律责任，如乙方未按照上述三条约定履行，逾期支付款项或逾期移交复原的租赁单元，则甲方不同意提前终止租赁合同，视为乙方单方违约解除合同，甲方将依据合同第十一条的规定追究乙方的违约责任等。2017年11月1日，珠江城置业公司向加悦柏公司发出《关于终止租赁合同的函》，函称：双方签订《解除合同协议书》后加悦柏公司仅支付2017年1月4日至2017年2月3日的租金43596元，加悦柏公司未履行《解除合同协议书》的约定条款，珠江城置业公司不同意提前终止租赁合同，视为加悦柏公司单方违约解除合同；现通知加悦柏公司《广州市房屋租赁合同》于该函件送达之日起解除，珠江城置业公司将没收加悦柏公司支付的租赁保证金，请加悦柏公司于2017年11月6日前向珠江城置业公司支付2017年2月4日至11月3日的租金409804元、逾期支付租金的违约金140585元、租赁合同未履行部分的全部租金作为违约金329588元；另加悦柏公司应在2017年11月6日前将租赁单元存放的物品搬出该单元、租赁单元恢复原状并交还钥匙，否则珠江城置业公司有权自行处理等。加悦柏公司确认已收到该函件。2017年11月22日，加悦柏公司通过转账方式向珠江城置业公司支付款项80000元，用途备注为租金。珠江城置业公司表示该款项已于其计算诉讼请求时进行扣减。珠江城置业公司以加悦柏公司在收到《关于终止租赁合同的函》后仍欠付相应的租金及违约金为由提起本案诉讼。在一审法院受理的（2018）粤0106民初28065号（以下简称28065号案）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司广东分公司（以下简称戴维斯公司）诉加悦柏公司物业服务合同纠纷一案中，加悦柏公司表示其于2017年2月28日搬离涉案房屋，戴维斯公司则表示加悦柏公司系于2017年3月3日搬离涉案房屋。本案审理过程中，双方均确认戴维斯公司系涉案房屋的物业管理方，针对28065号案中戴维斯公司的上述陈述，珠江城置业公司表示没有意见，但认为加悦柏公司仅是与物业公司办理相关手续，没有与珠江城置业公司办理相关手续，在加悦柏公司未按照《解除合同协议书》的约定支付款项的情况下，珠江城置业公司对提前终止租赁合同是不予同意的，所以加悦柏公司通过其行为可以知道双方签订的租赁合同是继续履行的，可以向物业公司拿回钥匙。加悦柏公司则表示物业公司明确其在2017年3月3日将场地交付给珠江城置业公司，故珠江城置业公司主张2017年3月3日之后的租金缺乏依据。关于涉案房屋的交付情况，加悦柏公司表示其于2017年2月28日搬离涉案房屋，并在2017年3月3日将涉案房屋移交给珠江城置业公司。珠江城置业公司表示双方未确认搬离的时间，也未办理搬离手续，其在发送解除租赁合同函（2017年11月2日妥投）后收回涉案房屋并另行出租。珠江城置业公司就其第三项诉讼请求作出如下说明：根据《补充合同》的相关约定，珠江城置业公司可向加悦柏公司主张租赁合同未履行部分的全部租金，但考虑到珠江城置业公司在2017年11月21日将涉案房屋出租给下一个租户，故降低了该部分的解除合同违约金为租赁单元自合同解除之日至租赁给下家租户空置期间的租金，珠江城置业公司认为租赁合同未履行至租赁期间截止之日给其造成的损失为场地空置损失。加悦柏公司表示不同意支付解除合同后的违约金，因其于2017年3月3日交还涉案房屋，双方并于2017年3月30日签订《解除合同协议书》，无论加悦柏公司是否按照协议书的内容支付相应的租金或其他费用，均已明确表达解除合同的意愿，珠江城置业公司对此是知悉的，且在加悦柏公司已交还涉案房屋的情况下珠江城置业公司可以采取相关措施避免损失扩大。一审法院认为：珠江城置业公司、加悦柏公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及《解除合同协议书》均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于加悦柏公司实际交还涉案房屋的时间，就此一审法院认为，涉案房屋的物业管理方戴维斯公司在28065号案中确认加悦柏公司于2017年3月3日搬离涉案房屋，结合珠江城置业公司、加悦柏公司双方于2017年3月30日签订的《解除合同协议书》中对于加悦柏公司应于2017年3月3日前交还涉案房屋的约定，加悦柏公司关于其于2017年3月3日已搬离涉案房屋的陈述更符合常理，一审法院予以采信。故在加悦柏公司已实际搬离涉案房屋的情况下，其与珠江城置业公司就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系亦于2017年3月3日实际解除，故加悦柏公司应向珠江城置业公司支付租金至2017年3月3日。珠江城置业公司要求加悦柏公司支付涉案房屋2017年3月4日至2017年11月2日期间的租金及逾期支付租金的违约金均缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于珠江城置业公司要求加悦柏公司支付合同终止之日至下家起租之日的租金作为解除合同的违约金的问题，因双方已签订《解除合同协议书》对租赁合同关系解除后的违约金支付等事项进行约定，应视为双方就租赁关系解除后的责任承担问题变更了原《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》中的相关约定，故珠江城置业公司要求加悦柏公司支付上述解除合同的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回珠江城置业公司的诉讼请求。案件受理费10620元，由珠江城置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据珠江城置业公司的上诉请求，双方二审争议焦点仍然是加悦柏公司实际交还涉案房屋的时间认定。根据涉案房屋的物业管理人戴维斯公司关于加悦柏公司于2017年3月3日搬离涉案房屋的陈述，及涉案《解除合同协议书》载明加悦柏公司支付涉案房屋租金至2017年3月3日和加悦柏公司于2017年3月3日前将涉案房屋移交珠江城置业公司的内容，可以认定加悦柏公司于2017年3月3日搬离涉案房屋，将涉案房屋交还珠江城置业公司的事实。故珠江城置业公司与加悦柏公司之间的涉案房屋租赁合同关系于2017年3月3日实际解除。一审法院对上述事实的认定正确。戴维斯公司系珠江城置业公司委托管理涉案房屋的物业管理公司，加悦柏公司向戴维斯公司交还涉案房屋，珠江城置业公司应当知道；珠江城置业公司主张加悦柏公司未按合同约定条件交还涉案房屋，对此，珠江城置业公司可另行追究加悦柏公司的违约责任，但不能以此否定上述合同解除的事实。因此，涉案房屋租赁合同关系于2017年3月3日解除，则珠江城置业公司于2017年11月1日向加悦柏公司发出解除合同的通知不构成涉案房屋租赁合同关系解除的事实。故珠江城置业公司认为涉案房屋租赁合同关系于2017年11月2日解除，加悦柏公司应支付2017年3月4日至2017年11月2日的租金及逾期支付该部分租金的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《解除合同协议书》对涉案房屋租赁合同关系解除后的违约金支付等事项进行了约定，应视为双方变更了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》中相应事项的约定，且《补充合同》约定的加悦柏公司解除合同的违约责任并无珠江城置业公司所主张的以合同终止之日至下家起租之日的租金作为违约金，故一审法院对珠江城置业公司的该违约金主张不予支持并无不当，珠江城置业公司就此提出的上诉，本院亦不予支持。此外，一审法院关于涉案房屋租赁合同关系解除时间及《解除合同协议书》中违约金支付等事项内容的认定，属于案件事实认定，并非对珠江城置业公司主张的涉案法律关系的性质作出认定，故本案不存在当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的情形。因此，珠江城置业公司认为一审法院未向其履行法律规定的释明义务，程序不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，珠江城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10620元，由广州珠江城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月二十四日书记员  江亭利林美欣