河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2300号原告：刘伟，男，1995年7月9日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地：定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告刘伟与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-81室的房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与刘晓东系父子关系，刘晓东与被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还刘晓东全部借款本息。2018年12月2日，被告提出用其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-81室给刘晓东之子刘伟，予以折抵借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告诉至法院。被告喜谦公司辩称，公司借过原告的钱，用借款抵顶的房子。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告营业执照副本各一份。证明：原、被告主体资格。2、身份证明一份、被告出具的《借条》二张、银行交易明细清单二页、被告出具的证明一份。证明：刘晓东系原告刘伟父亲。2017年12月18日被告向刘晓东借款200万元，当日刘晓东通过个人银行账户向被告指定的史佳祎的账户转款200万元。2018年5月27日，被告再次向刘晓东借款400万元，当日刘晓东通过个人银行账户向被告指定的康大帅的账户转款330万元，自此履行了发放借款本金的义务。3、《以房抵顶借款协议》、《预定商业房协议书》各一份及被告出具的购房款收据一张。证明：截止2018年12月2日，被告欠刘晓东借款本息5645900元，刘晓东与被告共同签署《以房抵顶借款协议》约定被告以本案涉诉商业房抵顶借款。原、被告于2018年12月2日签署《预定商业房协议书》，约定被告抵顶商业房面积为192.69平方米，价款为3900000元，被告向原告出具了收到390万元购房款的收据。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告所购房屋的合法性。5、被告喜谦公司出具的《入住签单》一份及物业费等票据三张。证明：原告已实际占有了房屋并使用。被告喜谦公司发表质证意见：原告陈述借款事实认可，抵顶一套房子的事实认可。借款合同是原告与公司签订的，购房款也是公司开具的收据，交房手续也是以购房户办理的，原告提交的证据均无异议。收款人均为被告指定的工作人员收款账户，借款用于公司经营。抵顶的房子在刘晓东之子刘伟名下，抵顶协议是刘伟签订的，出借账户是刘晓东账户。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的身份证明一份、被告出具的《借条》二份、银行交易明细清单二页、被告出具的证明一份，《以房抵顶借款协议》、《预定商业房协议书》各一份，被告出具的购房款收据一张、《入住签单》一份及物业费等票据三张，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系刘晓东之子，被告喜谦公司于2017年12月18日向刘晓东借款2000000元，刘晓东通过个人银行账户向被告指定的史佳祎的账户转款200万元，被告又于2018年5月27日向刘晓东借款400万元，当日刘晓东通过个人银行账户向被告指定的康大帅的账户转款330万元，截止2018年12月2日，被告共欠刘晓东借款本息5645900元。2018年12月2日，原告刘伟与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“甲方喜谦公司乙方刘晓东。1、截止至2018年12月2日，甲方尚欠乙方借款本金及利息5645900元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金、利息为5118945元。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城项目二期商业1套（房号为：323-81，业主姓名刘伟）；四期住宅1套（房号为：11-1-804，业主姓名为刘伟）”，原告刘伟遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区323-81室商业用房建筑面积为192.69平方米（以产权登记为准，双方同意据实结算总房款），单价为每平方米20239.763元，总房款3900000元。并自2018年12月10日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告之父刘晓东与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城小区323-81室房屋抵顶给原告刘伟。原告与被告签订《预定住宅房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告刘伟与被告喜谦公司签订《预定住宅房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区323-81室房屋，建筑面积192.69平方米（以产权登记为准，双方同意据实结算总房款），单价为每平方米20239.763元，总房款为3900000元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区323-81室房屋应归原告刘伟所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年5月12日将位于公园风景城小区323-81室房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告刘伟与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定住宅房协议书》合法有效。二、公园风景城小区323-81室房屋归原告刘伟所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区323-81室房屋房产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  石冲屹审判员  沈丽梅审判员  许继革二〇一九年十二月二十七日书记员  高海燕