云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2524民初2685号原告：建水县恒璟佳苑A区业主委员会。负责人：张卫，男，1978年10月29日出生，彝族，云南省建水县人，住建水县。系建水县恒璟佳苑A区业主委员会主任（未到庭）。委托诉讼代理人：杨皓，云南六贞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：建水县建迎房地产开发经营有限责任公司。住所：云南省建水县迎晖路气象站对面。法定代表人：武志兵，系该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马伊露，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告建水县恒璟佳苑A区业主委员会（以下简称“恒璟佳苑A区业委会”）与被告建水县建迎房地产开发经营有限责任公司（以下简称“建迎房地产公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒璟佳苑A区业委会的委托诉讼代理人杨皓、被告建迎房地产公司的委托诉讼代理人吕莉、马伊露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒璟佳苑A区业委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告停止对8号楼楼底（小区活动房）的施工；并将8号楼楼底已经破坏的墙面恢复原状，不得将该房改为经营性用房；不得侵占8号楼楼底旁的公共停车棚。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：建水县恒璟佳苑A区，由建水县建迎房地产公司于2009年底开发建设，2010年向业主出售商品房，并于2011年6月将房屋交付给业主使用。交付使用时开发商委托建水县云伟物业管理有限公司对该小区进行管理，该物业公司在管理过程中，收取业主的物业费、水电费、垃圾处理费后不按时向有关部门缴纳，该小区被供电公司、水厂、环卫站停水、停电、停运垃圾。为解决小区管理问题，小区业主于2014年8月成立业主委员会，辞退原来的物业公司，引进珑洁佳物业服务有限公司对小区进行管理。A区8号楼楼底的活动室由被告作为仓库堆放杂物使用，2019年9月3日晚上，8号楼业主在开会过程中，部分业主提出被告在销售房屋时宣传，8号楼楼底是小区的活动室，被告之前一直未使用，也未交付给业主委员会，最近几年被告才在里面堆放杂物。2019年8月13日，被告公司员工叶燕到物业公司告知管理人员，其要对位于该小区的10幢4单元101号别墅进行装修，称已将该别墅出售给武云喜、徐世娟，其二人已将该别墅的一楼出租给他人用于开设婚纱店，且要将位于该别墅对面8号楼楼底的活动室进行装修改造为婚纱摄影工作室。被告向物业公司缴纳装修押金后，于2019年8月30日对别墅及活动室进行装修，装修人员按照被告要求，将8号楼楼底的活动室外墙破墙开窗、开门，严重影响了8号楼的房屋安全，以及8号楼楼底小区停车棚的使用，致使小区业主无法在停车棚停车。物业公司及8号楼业主对被告行为进行制止，经制止无效，物业公司及8号楼业主告知建水县综合执法局，执法局人员到达现场后，被告停止了施工，执法人员走后，被告又继续施工。2019年9月2日经双方协商，被告同意对8号楼的活动室进行断电，等待解决，别墅继续装修。2019年9月3日，被告的施工人员从装修的别墅处接电线到8号楼底活动室继续进行装修。当晚小区业主委员会召集8号楼的全体业主开会，8号楼全体业主要求被告将活动室恢复原状，且不得将活动室改为经营性用房，不得占用8号楼旁的公共停车棚。2019年9月4日，8号楼业主及物业公司人员到建水县住建局、国土局、综合执法局反映被告的侵权行为，住建局、国土局答复称，小区已经交付给业主使用，该局不会在下发新的批文给被告。综合执法局称：被告对活动房有产权证明。物业公司及8号楼业主要求被告提供产权证明或小区规划图给小区业主查看，被告称活动室的产权证还没有办理，被告没有小区的规划图，被告至今不能提供小区的规划图及活动室的产权证明。原告认为，1、被告应当向小区业主提供建设小区时审批的规划图纸，根据规划图纸才能明确小区内的房屋及配套设施的所有权归属，如产权属于被告的，被告有使用的权利，产权不属于被告即属于全体业主所有；2、被告在未明确产权归属问题时，擅自施工损坏小区内的房屋，其行为侵害了全体业主的合法权益；3、若8号楼楼底的房屋产权归属被告，也不能擅自改变房屋的使用性质，将其改建为经营性用房；4、若8号楼楼底的房屋产权归属被告，也不能影响或改变小区附属设施小区电动车停车棚的正常使用；5、未经全体业主同意，在小区内开设经营性项目，外来人员必然增多，且出入未通过正门，可能造成小区存在安全隐患。业主在2019年9月3日开会时，才知道被告在向8号楼业主销售房屋时，宣传楼底是小区的活动室。被告是否返还活动室原告将另案起诉，现仅要求被告停止侵害，恢复活动室的墙体原状，且不得将活动室擅自出租给他人作为经营性房屋使用，不得占用小区的停车棚。据此，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告建水县建迎房地产公司辩称：1、本案争议的8号楼一楼车库不系建筑物区划内的共有部分，其是被告享有可预售部分的房产范围。被告不仅有商品房预售许可证而且有红河恒信测绘有限公司出具的具有法律效力的房屋建筑面积测绘报告，同时有备案号为2012一10号的《建设工程竣工验收备案表》予以证实一楼系车库并属于已备案可预售部分，其并非原告所诉的活动室，也不属于该建筑物区划内的共有部分，故原告不享有该车库的物权，因此也不享有物权产生的他项权利，不存在原告所诉未交付给业主委员会的说法。2、恒璜佳苑A区于2011年6月将房屋交付业主时，一楼车库西面墙便安装有一道门、三道窗户，不存在原告所诉被告破墙开门、开窗的说法，原告所诉与客观事实不符。被告仅是为了物尽其用将原有窗户予以改建扩大一部分，其改建并未妨碍原有非机动车位的使用与停放，原告该怎样停放使用依然如故，原告认为窗户扩大的行为影响停车棚的使用无事实依据，被告改建窗户的行为与业主停车无任何因果联系。3、原告认为被告将车库作经营性用房使用无事实依据，8幢1层的车库在该小区内无法作为经营性用房使用，原告将被告的车库装修行为与位于对面的10栋4-101薇新摄影工作室混为一谈，认为该车库系经营性用房，可能导致小区安全隐患均系主观臆断，并无事实依据。被告将车库窗户扩建是为空置车库具有使用价值，使其物尽其用，其使用方式并未发生改变。4、8幢一层车库西面墙不是承重墙，被告仅将原有的三道窗户中的两道部分进行扩大，并不影响8号楼的房屋安全。5、该小区业主对自己的房屋进行装修使用，业主在属于自己建筑区划专有部分进行装修，其中也有扩大窗户、在墙上另开门等行为，业委会也未提出任何异议，不知原告为达到什么目的，对被告提起诉讼，形成本案纠纷。综上，该小区未出售车库的房屋产权依法属于被告享有，被告对车库进行装修的行为未对原告业主的房屋造成影响，也未影响小区正常的生活秩序，不存在无法使用停车棚的情况，也不存在外来人员增多，产生小区安全隐患的事实。原告所诉缺乏事实及法律依据，其事实理由不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人争议的焦点是：1、建水县恒璟佳苑A区8号楼楼底一层房屋的所有权属谁享有；2、被告对该房屋进行管理，装修改造的行为是否侵害原告的正当权利；3、原告所提诉讼请求，是否具有事实及法律依据，应否支持。本院经审理认定事实如下：建水县恒璟佳苑A区，由被告建水县建迎房地产公司于2009年底开发建设，2010年向业主出售商品房，于2011年6月将房屋交付给业主使用。该小区业主于2014年8月成立业主委员会，委托建水县珑洁佳物业服务有限公司对小区进行管理。A区8号楼楼底一层房屋一直由被告作为仓库堆放杂物使用，一层房屋西侧为小区的公共停车棚，停车棚棚顶与该房屋西侧墙体相连，该房屋大门经停车棚出入。根据《商品房预售许可证明》、《恒璟佳苑小区总平面示意图》及《恒璟佳苑房屋建筑面积测绘报告》确定，该一层房屋规划用途为车库，建筑面积为216.19平方米，属在《商品房预售许可证明》确定的被告建迎房地产公司预售房屋面积内（以预售许可证明内8号楼面积为1289.9平方米与恒璟佳苑8幢建筑面积计算结果表所载明面积合计1154.71平方米为计算依据），现该一层房屋尚未出售，也未办理不动产权证。后被告建迎房地产公司将位于该小区10幢4单元101号自己名下的别墅出售给武云喜、徐世娟，在该别墅进行装修中，2019年8月13日，被告对该别墅对面8号楼楼底的一层房屋同时进行装修改造，对一层房屋原有窗户进行改建扩大，以便于对该房屋进行管理使用。原告以被告在销售8号楼房屋时，宣传称8号楼楼底房屋是小区的公共活动室，被告之前并未使用，也未交付给业主委员会管理使用，要求被告提供相关产权证明或小区规划图给小区业主查看，以明确活动室的产权问题。并以被告在未明确产权归属问题时，擅自施工损坏小区内的房屋，其行为侵害了全体业主的合法权益为由，于2019年9月8日向本院提起诉讼，要求被告将损坏的墙体恢复原状，停止侵权行为等。上述事实，有原、被告各方当事人陈述，双方各自提供的现场照片，被告提供的《商品房预售许可证明》（一期、二期工程共二份）、《恒璟佳苑小区总平面示意图》、《恒璟佳苑房屋建筑面积测绘报告》、建水县珑洁佳物业服务有限公司收取武云喜装修押金2000元的收据、建水县房权证临安镇字第××号房屋所有权证、《门窗表》、《建设工程竣工验收备案表》等证据材料在卷证实，本院予以确认。本院认为，根据被告提供的《商品房预售许可证明》、《恒璟佳苑小区总平面示意图》及《恒璟佳苑房屋建筑面积测绘报告》等证明材料，建水县恒璟佳苑A区8号楼楼底一层房屋（建筑面积为216.19平方米），属在被告建迎房地产公司持有的《商品房预售许可证明》所确定的被告预售房屋面积内，现虽未办理不动产权登记证，但该房屋所有权仍属被告建迎房地产公司享有，对此本院予以认定。被告建迎房地产公司对自己所有的房屋进行装修改造，在未对毗连其他业主所有房屋或其它公共附属设施（如相邻停车棚）造成影响或其他危害，且符合有关法律规定的情况下，属正当行使对自己享有房屋的管理使用权行为，但异产毗连房屋的所有人应当按照自己享有的合法范围行使权利，并承担相应的义务，所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。被告作为该房屋的不动产权利人为便于管理使用该房屋，对该房屋进行修缮改造，如需利用相邻土地等，相邻建筑物及其他房屋的所有人应当提供必要的便利。被告在对房屋装修改造中，应采取合理适当的措施，尽量避免对原告业主（如停车棚的使用等）造成妨碍或其他危害，正确处理各方利益关系。原告无证据证明建水县恒璟佳苑A区8号楼楼底一层房屋属原告所有，及被告建迎房地产公司存在侵权行为的事实，其所提诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告建水县恒璟佳苑A区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告建水县恒璟佳苑A区业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  刘宝宽二〇一九年十二月九日书记员  周 全