甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书甘0102民初2329号原告：颜景智，女，1965年11月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘磊，甘肃众炀律师事务所律师。被告：高文蔚，男，1933年1月24日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：王晓冬，甘肃圣方舟律师事务所律师。第三人：唐延凯，男，1979年5月2日出生，汉族，住兰州市城关区。原告颜景智与被告高文蔚、第三人唐延凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜景智及其委托诉讼代理人刘磊、被告高文蔚的委托诉讼代理人王晓冬、第三人唐延凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高文蔚向本院提出诉讼请求：1、判决城关区团结新村街道团结新村40号住房所有权归原告所有；2、判令被告协助履行过户手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年被告委托其子高宏将位于兰州市城关区住房出售给原告颜景智，第三人唐延凯为此次房屋买卖提供担保；合同签订后，原告积极履行了合同义务，但被告在其子高宏2012年2月24日去世后，以种种借口拒绝履行过户手续，致使原告合法权益长期得不到落实，酿成纠纷。现原告依法请求人民法院判决兰州市城关区住房所有权归原告所有，判令被告协助履行过户手续和承担本案诉讼费用，以维护原告的合法权益，望法院判如所请。被告高文蔚辩称：一、本案涉案房屋为答辩人所有，被答辩人无权取得涉案房屋的所有权。本案涉案房屋为答辩人所有，于2019年1月4日登记至答辩人名下，答辩人自始从未将房屋对外出售。虽被答辩人起诉状中称其购买房屋系与答辩人之子高宏签订买卖合同，但答辩人与高宏之间的父子关系并不构成法定的代理权，且答辩人也从未委托过高宏出卖本案涉案房屋，故被答辩人无权取得涉案房屋的所有权。二、本案被答辩人与答辩人之子高宏签订的《房屋买卖合同》依法为无效合同。被答辩人起诉状中所称，其购买房屋系与答辩人之子高宏签订买卖合同，但高宏并非涉案房屋的所有权人，无房屋买卖的代理权，其与被答辩人签订的《房屋买卖合同》依法应为效力待定的合同，需得到答辩人的追认方为有效。而答辩人于1996年离开兰州后直至高宏2012年去世期间，高宏从未告知答辩人涉案房屋被出售的情况，直至2018年4月被答辩人找到答辩人时，答辩人才得知高宏将房屋出卖的情况。得知此情况后答辩人并未对高宏的行为表示予以追认，依法被答辩人与高宏之间的买卖合同应为无效合同。综上，被答辩人与高宏之间的买卖合同为无效合同，其无权取得涉案房屋的所有权。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人唐延凯辩称：高文蔚是高宏的父亲，也是我的舅舅，高文蔚向高宏出具的委托书我没有进行鉴别。高宏通过我认识本案原告，我作为担保人，担保他们把钱款交接清楚，房屋买卖的事实经过我亲身经历，买卖过程我很清楚。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：委托书、售房协议、国有住房专用票据、房屋产权证、公房售后协议书、甘肃省城市房地产开发公司证明、唐延凯证明、不动产申请书（组）、房屋水电等缴费票据。证明：2006年10月10日高文蔚委托其子高宏售卖房本房；高宏根据《委托书》将房本房4万元售卖给原告颜景智的事实；第三人唐延凯对本次交易提供保证责任；房屋交付给原告颜景智的事实；原告颜景智2008年1月6日以被告名义交纳购房款19703元；原告将公房购买后换发新的房屋产权证；原告以被告名义签订购房售后协议；房屋真实的购买人是原告颜景智；高文蔚将公房售卖给颜景智；原告和被告之间房款、证件两清；高文蔚2019年1月3日以“遗失补证”的方式办理新的房屋产权证；原告颜景智一直以被告高文蔚的名义占有、使用房屋。被告高文蔚质证认为：委托书真实性存疑，高文蔚本人陈述从未委托出售房屋；售房协议在2006年从未见过此份协议，2018年原告找到被告时才见到，被告对真实性质疑；国有住房专用票据真实性无异议，证明目的有异议，购房发票购房人为高文蔚，也未注明是原告代缴，是以被告名义缴纳的购房款，证明力不足，购房款缴纳时间是2008年，与签订合同时间不符；房屋产权证与我方提供的产权证登记时间不一致，真实性需要核实；公房售后协议书真实性无异议，证明目的有异议，且登记名称是高文蔚，该协议的签订时间是2008年6月30日与其所称购买房屋的时间2006年不符；甘肃省城市房地产开发公司证明是该单位出具，证明目的有异议，经过10多年时间，证明内容与现实情况不符，该单位出具的收据名称是高文蔚，所证明的内容并不真实；唐延凯证明基于其与本案有关联关系，该证据证明力不足；不动产申请书（组）真实性无异议；房屋水电等缴费票据真实性无异议，证明目的有异议，在2018年之前高文蔚对房屋管理使用情况不清楚。第三人唐延凯质证认为：委托书我见过，是高宏直接交给原告的，我没有进行鉴别；售房协议是我们签订的，是真实的；国有住房专用票据我没有见过，交款的事情我知道，是原告交的钱，原告当时和我沟通过，高宏去世前，高文蔚来兰州的时候我告知过高文蔚；房屋产权证我没见过；公房售后协议书具体情况我不知情；甘肃省城市房地产开发公司证明情况我不知情，交房款事宜颜景智曾经和我沟通过；唐延凯证明真实；不动产申请书（组）我不清楚；房屋水电等缴费票据自2004年房屋出售后一直是颜景智在管理使用。被告高文蔚当庭出示下列证据：甘（2019）兰州市不动产权第0001411号《不动产权证书》及《不动产产权情况表》。证明：本案涉案的兰州市城关区第2单元1层102室房屋系高文蔚单独所有；本案涉案的兰州市城关区第2单元1层102室房屋登记日期为2019年1月4日，购房日期为2008年3月4日，故高文蔚不应在2006年向原告出售涉案房屋。原告颜景智经质证认为：对于证据的真实性无异议，证明目的不认可，该证是2019年1月4日才领取，无法证明该房屋的历史变革情况。第三人唐延凯经质证认为：证据的真实性无异议，我不清楚被告何时领取的。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：被告高文蔚系涉案房屋所有权证登记的所有权人,高宏（已去世）系被告高文蔚之子,第三人唐延凯系被告高文蔚的外甥,同时第三人唐延凯是涉案《售房协议》的介绍人及原告付款的担保人。涉案房屋是在被告高文蔚离开兰州之时，直接将房屋及证件交由其子高宏管理。2006年5月，经第三人唐延凯介绍，被告高文蔚之子高宏持被告的授权委托书（真实性不明）与原告签订《售房协议》，协议主体为原告颜景智与被告高文蔚及高宏，协议约定：涉案房屋以4万元的价格出售给原告，被告高文蔚与儿子高宏为房屋过户提供一切手续。合同生效后，涉及房屋房改的纠纷由高文蔚及高宏承担法律责任，协议签订后，涉案房屋归原告所有。此后，原告向高宏支付了4万元的购房款，缴纳了涉案房屋之前所欠的水电费等费用，被告之子高宏也向原告交付了涉案房屋及证件。2008年6月，涉案房屋进行房改，原告按照规定向有关部门支付了19703元的购房款，并办理了房改过程中的协议签订、付款、领取房屋所有权证等具体事宜。庭审中，第三人唐延凯证实：2006年至2012年期间，其曾经向被告高文蔚告知过涉案房屋买卖之事，并请求其尽快协助办理房屋过户手续，但被告高文蔚以没有时间为由，未能办理房屋过户手续。2012年，被告高文蔚之子高宏因病去世。此后，原告通过第三人继续要求被告办理房屋过户事宜，但第三人认为被告之子刚刚去世，需等待一段时间。期间第三人曾向高宏的子女及女婿提及过房屋过户之事。之后第三人给原告提供了被告高文蔚的联系方式，原告与被告直接沟通后未能形成一致意见。2019年1月，被告高文蔚向相关登记部门挂失涉案房屋的不动产权属证书，并重新办理了涉案房屋的不动产权证书,证书编号为：甘（2019）兰州市不动产权第0001411号，该证书记载权利人：高文蔚，坐落：兰州市城关区，房屋建筑面积：50.04㎡，地号:,幢号:房屋总层数：7层，所在层数：1层，购房日期：2008年3月4日。现涉案房屋仍在原告的实际占有、使用管理之下。本院认为，首先,被告高文蔚在离开兰州之时，已将涉案房屋及证件授权其子高宏管理。高宏与原告签订《售房协议》后，也向原告交付了涉案房屋及证件，基于被告与高宏的父子关系，原告有理由相信高宏有代理权，高宏的代理行为应当认定为有效；其次，2006年至2012年期间，根据第三人的陈述：涉案房屋的买卖事宜已向被告告知过，并请求其协助办理涉案房屋的所有权过户手续，被告对买卖事宜并未提出异议，只是认为没有时间办理过户；再次，涉案房屋从2006年已交付给原告，在2019年之前的十余年期间，被告高文蔚对此不闻不问并不符合常理；同时，被告之子去世后至2019年之前,被告对于自己交由儿子管理的财产在其子已经去世的情况下仍然不作处理，其所作所为也不完全符合常理。综上，根据案件审理查明的基本事实可以确定：涉案房屋是被告高文蔚授权其子高宏管理，因高宏本人已经去世，当时的有关情况已无法核实,依据本案现有证据无法确认高宏买卖涉案房屋的行为超越其代理权限；同时，涉案房屋的买卖事宜被告高文蔚在2006年至2012年期间已经明知，在其本人已经明知的情况下，其对高宏买卖涉案房屋的行为并未提出过任何异议。据此，依本案现有证据可以认定：高宏的代理行为有效，涉案《售房协议》应确定为有效合同，各方当事人应当按照合同约定和法律规定履行各自的合同义务。根据审理查明的案件事实,2006年5月，涉案房屋及权利证书已由被告之子高宏直接交付给原告，原告也如期支付了购房款及之前的水、电、暖等费用。2008年6月，在涉案房屋房改过程中，原告与相关部门办理了涉案房屋房改的具体事宜，支付了购房款1.9万元，并领取了房改后的房屋所有权证，被告及其儿子高宏对此并未提出过任何异议，上述事实第三人唐延凯也予以确认。因此，从2006年签订《售房协议》至今，原告支付了购房款,并实际占有、使用涉案房屋，其合法权利应受法律保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下:一、确认坐落于兰州市城关区的房屋归原告颜景智所有；二、被告高文蔚于本判决生效后三十日内依法协助原告颜景智将坐落于兰州市城关区的房屋所有权证办理在原告颜景智名下。案件受理费100元，由被告高文蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  梁秀英人民陪审员  马小玲二〇一九年十二月十日法官助理缪娟娟书记员梁婕