安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2422号 上诉人（原审原告）：秦文卿，男，汉族，1985年8月17日出生，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：吴润琴，安徽中辉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：崔斌霞，女，汉族，1983年2月12日出生，住安徽省住岳西县。 委托诉讼代理人：吴润琴，安徽中辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳西县瑞城房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇回龙社区（莲云快车道北侧）。 诉讼代表人：岳西县瑞城房地产开发有限公司管理人，该公司管理人。 委托诉讼代理人：方珏，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾卫民，安徽皖激扬律师事务所律师。 上诉人秦文卿、崔斌霞因与被上诉人岳西县瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城房地产公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人秦文卿及其与上诉人崔斌霞的共同委托诉讼代理人吴润琴，被上诉人瑞城房地产公司的委托诉讼代理人方珏、贾卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦文卿、崔斌霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定瑞城金翠名园社区与紫薇山庄区位一致，位置相近，住宅销售价格及房屋租赁价格相当错误。2、一审认定上诉人对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信房估计[2017]H-1406号咨询报告（以下简称1406号咨询报告）不持异议错误。一审中，上诉人只是对1406号咨询报告的真实性不持异议，但对其合法性及关联性均有异议。该报告与本案无关联性，且来源不合法，一审不能据此认定上诉人的实际损失。二、一审依据1406号咨询报告的评估结论计算上诉人的损失金额不当。首先，一审核减被上诉人违约金无事实依据。上诉人诉请违约金的金额是按案涉《商品房买卖合同》中双方当事人约定的标准计算得出的，有事实依据。其次，一审核减被上诉人违约金金额无法律依据。一审判决按房屋租金的标准计算违约金不当，因当事人在合同中约定了违约金的计算方法，且该金额并未过分高于上诉人的实际损失。 瑞城房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。请求驳回上诉，维持原判。 秦文卿、崔斌霞向一审法院起诉请求：1、确认被告赔偿逾期交房违约金142863.70元，2、案件诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月11日秦文卿、崔斌霞与瑞城房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：秦文卿、崔斌霞购买瑞城房地产公司开发的瑞城金翠名园社区2#楼1单元501室房屋一套，建筑面积120.64平方米，单价4150.77元/平方米，总购房款500749元，2015年6月30日前交付房屋，若瑞城房地产公司未按合同的约定交付房屋，逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。秦文卿、崔斌霞按照合同的约定支付了全部购房款，瑞城房地产公司于2018年2月21日向秦文卿、崔斌霞交付房屋，逾期966天。 一审另查明：2018年8月15日一审法院作出（2018）皖0828破申3号民事裁定，裁定受理岳西县国厚资产管理有限公司对瑞城房地产公司的破产申请。同日，一审法院指定岳西县人民政府成立清算组担任瑞城房地产公司的管理人。秦文卿、崔斌霞就逾期交房违约金向瑞城房地产公司管理人申报债权，请求支付违约金171256元，瑞城房地产公司破产管理人审核确认违约金额损失为39773元（31.7月×120.64㎡×8元/㎡/月×130%=39773元）。2019年7月13日秦文卿、崔斌霞收到瑞城房地产公司邮寄的债权审核表。 一审再查明：一审法院前期在审理涉及安徽紫薇房地产开发有限公司迟延交房违约金的案件，经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对购房者因迟延收房的实际损失进行了评估，该评估公司作出的《皖中信房估计[2017]H-1406号咨询报告》确认：该地段住宅正常租金为8元/㎡/月，报告有效期为2017年12月28日至2018年12月28日止。该咨询报告所评估对象与案涉的瑞城金翠名园社区区位一致，位置相近，住宅销售价格及房屋租赁价格相当。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，秦文卿、崔斌霞与瑞城房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。瑞城房地产公司未按约如期交付房屋，应当承担相应违约责任。根据法律规定，瑞城房地产公司逾期交房，应当根据双方约定的标准计算违约金。现瑞城房地产公司以约定的违约金过高为由请求予以核减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”若约定的违约金过分高于实际损失，瑞城房地产公司可以请求予以调减。如何确定约定的违约金是否过分高于实际损失，应以瑞城房地产公司逾期交房给秦文卿、崔斌霞造成的实际损失来衡量。一般而言，逾期交房给购房者造成的实际损失，可以参照逾期交房期间同地段同类房屋的租金作为标准来核算。瑞城房地产公司逾期近三年交房，秦文卿、崔斌霞主张违约金额为142863.70元。相较房屋租金而言明显过高，故瑞城房地产公司请求调减违约金的理由成立，应予采纳。关于该地段房屋租金的参照基准，瑞城房地产公司主张比照按安徽紫薇房地产开发有限公司开发的紫薇山庄逾期交房租金损失计算违约金。基于瑞城房地产公司已进入破产程序，为快速解决纠纷，早日实现债权人的债权；因紫薇山庄与瑞城金翠名园社区区位相同，位置相近；秦文卿、崔斌霞对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司皖中信房估计[2017]H-1406号报告不持异议，该评估报告尚在有效期内等因素，故可参照适用该咨询评估报告的标准计算逾期交房实际损失。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释〉》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少。”即以上述租金标准为基数，结合所购房屋面积及逾期期间计算出的租金130%为标准核定。故瑞城房地产公司应承担的违约金金额为40400元（966天÷30天／月×8元／月／平方米×120.64平方米×130%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、岳西县瑞城房地产开发有限责任公司赔偿秦文卿、崔斌霞逾期交房违约金40400元。二、驳回秦文卿、崔斌霞其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由岳西县瑞城房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对秦文卿、崔斌霞提交的：紫薇房地产开发公司的《商品房买卖合同》、《紫薇山庄车位使用合同》、《协议书》，因瑞城房地产公司对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，但因与本案无关联性，故对其证明目的不予认定；对本院（2018）皖08民终2641号民事判决书，因该文书系本院发生法律效力的文书，故予以认定。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的上诉请求及诉辩理由，本案二审争议焦点问题为：1、被上诉人违约金应否进行调减；2、违约金计算标准的问题。 关于争议焦点一。秦文卿、崔斌霞上诉称，双方当事人在合同中对违约责任进行了约定，被上诉人的违约金不应调减。本案中，瑞城房地产公司在履行其与秦文卿、崔斌霞间《商品房买卖合同》过程中，未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案诉讼过程中，瑞城房地产公司以其与上诉人间合同约定的违约金标准过高为由，请求人民法院予以调减。为此，瑞城房地产公司举出了与瑞城金翠名园小区区位相同、位置相近的紫薇山庄小区的《评估报告》，请求以此《评估报告》的评估结论作为计算上诉人案涉损失的依据。秦文卿、崔斌霞则认为应当依照合同约定的标准计算违约金。本院认为，在通常情况下，开发商违约迟延交付房屋对买房人来说，其直接损失为房屋的租金损失。在买房人未举证证明因开发商迟延交房还造成其尚有其他损失的情况下，应当认定买房人的损失为房屋租金损失。本案中，秦文卿、崔斌霞未举证证明其因瑞城房地产公司迟延交付房屋造成除租金损失外还有其他损失，故应当认定秦文卿、崔斌霞损失为案涉房屋租金损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依据上述规定，结合上诉人的本案诉讼请求明显高于案涉房屋的租金，以及瑞城房地产公司已进入破产程序的事实，在瑞城房地产公司提出违约金过高的抗辩后，一审法院予以适当调减并无不当。 关于争议焦点二。秦文卿、崔斌霞上诉称，违约金即使需调减，一审法院参照紫薇山庄小区房屋租金的标准对其损失进行认定不当。秦文卿、崔斌霞对其所称的瑞城金翠名园小区房屋租金明显高于紫薇山庄小区房屋租金的上诉主张未提供有效证据证明，且也与其在本院二审庭审中陈述的2014年两小区同期出售商品房价格相当的内容相矛盾。鉴于被上诉人已进入破产程序，为减少当事人的讼累，节约司法资源，快速推进破产程序，实现债权人的债权，一审法院参照与瑞城金翠名园小区区位相同、位置相近、销售价格相当的紫薇山庄小区的评估报告作为上诉人损失的依据，并无不当。秦文卿、崔斌霞该节上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，秦文卿、崔斌霞的上诉请求不能成立，应予驳回。从秦文卿、崔斌霞的诉讼请求看，其系请求人民法院确定其对瑞城房地产公司享有债权。一审法院判决主文表述不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更安徽省岳西县人民法院（2019）皖0828民初2262号民事判决为秦文卿、崔斌霞对岳西县瑞城房地产开发有限责任公司享有债权额为40400元； 二、驳回上诉人秦文卿、崔斌霞其他诉讼请求。 一审案件受理费40元（已减半收取），由秦文卿、崔斌霞负担；二审案件受理费80元，由秦文卿、崔斌霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨再松 审判员  查世庆 审判员  陈澜竞 二〇一九年十二月二日 法官助理丁俊 书记员刘柯