黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9737号上诉人（原审被告）：何敬国，男，1973年10月17日出生，汉族，尚志市田地中小企业创业服务公司法定代表人，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：韩秀丽，女，1976年6月28日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审原告）：孙立斌，男，1953年7月26日出生，汉族，尚志市财政局退休干部，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：程龙廷，男，1947年2月16日出生，汉族，尚志市弘扬法律服务所法律工作者，住黑龙江省尚志市。上诉人何敬国因与被上诉人孙立斌房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初3511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。何敬国上诉请求：撤销一审判决，驳回孙立斌的诉讼请求。事实和理由：1.黑龙江省尚志市人民法院作出的（2016）黑0183民初297号民事裁决书，查封了田代明所有的坐落于尚志镇××小区××门××单元××楼西房屋一套，查封田代明所有坐落于西城华苑B栋一楼一门市一个。查封期限自协助单位收到裁定日起3年期满。查封期间，可以正常使用、收益，并应尽到保管责任，未经法院允许不得转让、出售查封物，不得对查封物设定抵押权利负担；2.此案缺少关联人田代明；3.2016年2月25日顶账协议书是田代明同意在尚志镇二中对过育才小区2号楼南开门一处房产卖掉后的款项还孙立斌、陈玉斌两个债务人的部分本金，此协议只有孙立斌、田代明的签字；4.2016年3月13日，孙立斌在田代明、张艳不知情的情况下去尚志市房地产开发公司私自把三联单换成孙立斌的名字，尚志市房地产开发公司违法办理三联单更名程序，是田代明、张艳夫妻没有到场的情况下违规操作；5.田代明、孙立斌侵犯了何敬国买方的优先权，在没有通知何敬国的情况下，把此房以118,570元价格卖掉；6.孙立斌作为国家退休公务人员，进行恶意诉讼，浪费司法资源，错误查封尚志市田地中小企业创业服务有限公司账号，黑龙江尚志市人民法院（2016）黑0183执异23号执行裁定恶意查封，造成企业严重损失；7.孙立斌于2016年10月在尚志市公安局状告田代明涉嫌非法吸收公众存款罪，田代明至今在取保候审中，先刑事后民事；8.孙立斌在违法程序的情况下，于2019年2月办理了尚志镇二中对过育才小区2号楼南门2号楼南门开房屋不动产证。综上所述，请求支持何敬国的上诉请求。孙立斌辩称：何敬国的上诉请求、事实和理由，与本案不符，没有充分理由，而且何敬国上诉中所述的事实理由很多地方与本案没有关联性，不是本案的争议焦点，孙立斌对该部分内容不予答辩。孙立斌针对何敬国一审诉讼请求及一审法院查明的事实答辩如下：孙立斌与田代明于2015年5月11日签订借款合同，经孙立斌多次索要，田代明无力偿还。孙立斌于2016年1月19日起诉田代明，同时提出诉讼保全申请，查封了田代明育才小区2号楼2单元101号房屋。田代明经法庭调解后，仍然拒不偿还借款，经孙立斌多次找田代明协商，双方签订了抵债协议书。经田代明同意，将购房小票变更到孙立斌名下。孙立斌在房屋产权局办理了房屋过户手续，合法取得了该房屋的产权证。田代明与孙立斌办理房产过户前确实把诉争房屋租赁给了何敬国，何敬国明知田代明的房屋已变更到孙立斌名下，在租赁期满后依然拒不倒房，构成侵权，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律得当，判决并无不当之处，请求驳回何敬国的上诉请求。孙立斌向一审法院起诉请求：1.何敬国立即将尚志镇育才小区2号楼2单元-1层101号房屋内所有家具及日常生活用品清出，将房屋归还所有权人孙立斌；2.何敬国给付侵权房屋的租金，自2017年2月21日给付自实际倒出房屋之日止；3.何敬国支付居住房屋期间的取暖费、物业费直至实际倒出房屋之日止。一审法院认定事实:2016年2月24日，一审法院作出的（2016）黑0183民初297号民事调解书确认尚志市弘大玻璃制品经销处、田代明、张艳给付孙立斌借款本金395,411元及按月利率2%计算嗣后利息。2016年2月25日，孙立斌与田代明签订房屋顶账协议书，田代明将其名下的位于尚志镇育才小区2号楼2单元-1层101号房屋按售价顶抵孙立斌部分借款本金。2016年3月13日，尚志市房地产开发有限公司将诉争房屋开具至孙立斌名下。2019年2月23日，诉争房屋登记至孙立斌名下。2014年2月20日，田代明与何敬国签订房屋租赁协议，将诉争房屋租赁给何敬国，期限至2017年2月20日，年租金12,000元。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案中，田代明因借款到期未能偿还，2016年2月25日田代明与孙立斌签订房屋顶账协议，将田代明名下的诉争房屋抵偿部分借款本金，孙立斌自顶账协议签订之日起对诉争房屋享有所有权。何敬国自2014年2月20日至2017年2月20日期间租赁田代明的房屋，租赁期满后继续居住诉争房屋至今。孙立斌主张何敬国返还房屋并支付占用房屋期间的费用，使用费按照原租赁协议年租金12,000元的标准，自2017年2月21日至实际返还房屋时止，符合法律规定，一审法院予以支持。孙立斌要求何敬国给付居住房屋期间的取暖费、物业费等费用，应就何敬国拖欠上述费用及已由孙立斌垫付费用的事实承担举证责任，因其未能提供证据证明其主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款（四）、（八）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、何敬国于判决生效之日起十日内将位于尚志镇兴华委育才小区2号楼2单元-1层101号房屋倒出返还给孙立斌；二、何敬国于判决生效之日起十日内给付孙立斌房屋使用费，按12,000元/年的标准，自2017年2月21日付至实际返还房屋时止；三、驳回孙立斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，何敬国提交证人刘某于2017年9月12日出具的证明一份，因孙立斌对该证据的真实性不予认可，加之证人没有到庭作证，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为：案外人田代明在债务履行期限届满后，将案涉房屋顶账给孙立斌，孙立斌办理了房屋产权证，对房屋依法享有物权。何敬国从田代明处承租案涉房屋，至2017年2月20日租期届满，此后双方并未续签房屋租赁合同，在房屋所有权人向何敬国主张权利、要求腾退房屋，何敬国在合理期限内未予腾退，此时何敬国再对房屋占有属于无权占有，一审根据孙立斌的诉请，判定何敬国腾退房屋，一审法院予以支持并无不当。孙立斌与田代明于2016年2月25日签订房屋顶账协议书，孙立斌根据该协议对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，其请求何敬国给付租期届满后的房屋占有使用费，一审予以支持亦无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，何敬国如认为其优先购买权受到侵害，其只能向房屋出租人田代明主张，其在本案中向房屋买受人孙立斌主张此种权利，无事实和法律依据。此外，何敬国上诉主张遗漏田代明作为本案当事人以及其主张的应当“先刑事后民事”问题，均无事实和法律依据，本院不予支持。至于，何敬国提出的孙立斌办理房产证的合法性问题，不属于本案审查范围。综上，何敬国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何敬国负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十二月九日书记员  于文娟