江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3966号上诉人（原审被告）：付秀珍，女，1973年1月8日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：周祥毅，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：傅巧平，男，1974年11月14日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：夏沅大，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：定南县鼎胜园林绿化有限责任公司，住所地江西省定南县历市镇良富工业区闽通花园4单元2楼。法定代表人：黄永柱，总经理。委托诉讼代理人：任向阳，定南县正泰法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人付秀珍、傅巧平因与被上诉人定南县鼎胜园林绿化有限责任公司（以下简称鼎胜公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院(2019)赣0728民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付秀珍上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项中由付秀珍履行的义务，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不是一审法院认定的广告牌及装修装饰物所有权人、使用人，无权拆除傅巧平的所有物。上诉人已将案涉商铺返还给被上诉人，且该商铺被上诉人已另行出租给他人使用并自行装修，被上诉人出租、装修的行为应视为对租赁物返还不持异议，一审判决系认定事实不清。上诉人返还的租赁物符合使用后的状态，符合双方签订的《店面租赁合同》的约定，上诉人无须拆除广告牌及装饰装修物。一审判决上诉人拆除广告牌及装饰装修物证据不足。上诉人傅巧平上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项中由傅巧平履行的义务，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉讼主体不适格。本案的一楼入户并非被上诉人享有专有权，一至三楼有较多业主，该入户通道属一至三楼的业主共同共有，被上诉人无权代表其他业主行使权利。二楼、三楼的外墙面非被上诉人享有专有权，一审时被上诉人未提交所有业主同意被上诉人主张权利的证据，所以被上诉人无权要求上诉人拆除广告牌及装饰装修物。上诉人并未在三楼外墙安装户外广告牌及装饰装修物，一审判决上诉人去拆除他人的广告牌及装饰装修物，属认定事实错误。租赁合同未约定租赁到期后要将室内恢复原状，故一审判决上诉人拆除二楼的室内装饰装修物，属认定事实错误。上诉人已将案涉商铺返还给被上诉人，且该商铺被上诉人已另行出租给他人使用并自行装修，被上诉人出租、装修的行为应视为对租赁物返还不持异议，一审判决系认定事实不清。上诉人返还的租赁物符合使用后的状态，符合双方签订的《店面租赁合同》的约定，上诉人无须拆除广告牌及装饰装修物。一审判决上诉人拆除广告牌及装饰装修物证据不足。被上诉人鼎胜公司辩称：答辩人因被答辩人的违法行为而诉至法院，答辩人不代表其他业主，但因答辩人本身就是荣华商厦的业主，答辩人为了维护自身合法权益，有权提起诉讼。被答辩人占用业主共有部分，安装一楼入户电子广告牌，侵害了答辩人作为业主的合法权利。答辩人作为业主，对自己专有部分所对应的外墙（包括窗户）享有使用权。租赁合同期满交还租赁物时，应当恢复原状交还。况且，答辩人在租赁期满装修自己所有的商铺时，被答辩人多次阻挠答辩人拆除二楼及三楼外墙装修装饰物。据此，应由被答辩人拆除二楼及三楼外墙装修装饰物，恢复原状交还答辩人。被答辩人付秀珍作为涉案《店面租赁合同》的承租方，合同签订人，依法应承担恢复原状、交还租赁物的法定义务。答辩人装修并不代表对被答辩人交还租赁物现状的认可，答辩人装修没有改变被答辩人原有的遗漏下来的装修装饰物。原有的装修装饰物应该由被答辩人拆除，以原状交回。一审原告鼎胜公司向一审法院起诉请求：1、依法责令二被告拆除定南县建设东路荣华商厦一楼入户电子广告牌及装修装饰物；2、依法责令二被告拆除定南县建设东路荣华商厦二楼、三楼的户外广告牌及装修装饰物；三、依法责令二被告拆除定南县建设东路荣华商厦二楼的室内装修装饰物；四、依法责令二被告拆除定南县建设东路荣华商厦二楼西面的空调等机电设施；五、依法责令二被告拆除定南县建设东路荣华商厦二楼与“定南3D国际影城”之间的楼梯通道，并将该二楼接口处的墙体恢复原状；六、依法责令二被告赔偿原告的损失（具体金额待司法鉴定后确定）；七、本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。2019年8月8日开庭审理后原告变更第六项诉讼请求为：依法责令二被告赔偿原告的损失60000元。一审法院认定事实：2003年及2005年，被告傅巧平与定南荣华实业发展有限公司签订合同，约定将荣华商厦三楼租给被告傅巧平经营傢私，租赁期至2007年8月19日止。2005年1月12日，被告傅巧平又与定南荣华实业发展有限公司签订合同，约定将荣华商厦二楼27间店铺租给被告傅巧平用于经营傢私，并在合同结尾处附加条款：同意乙方（被告傅巧平）将荣华商厦二楼搭建楼梯通往政府会场。后被告傅巧平搭建楼梯，通往二楼政府会场。2010年3月17日，被告傅巧平购买荣华商厦二楼三间店铺并进行了产权登记。2011年及2012年原告鼎胜公司购买荣华商厦一楼部分商铺（建筑面积275.26㎡）、二楼部分商铺（建筑面积601.77㎡）、三楼整层商铺（建筑面积714.10㎡），并进行了房屋产权登记。其中，二楼有三间店铺产权属于被告傅巧平。2013年5月1日，因被告付秀珍与原告鼎胜公司法定代表人妻子卓晓燕相识，被告付秀珍与卓晓燕签订店面租赁合同，约定由卓晓燕将荣华商厦二楼出租给被告付秀珍，建筑面积600㎡，租赁期间自2013年5月1日至2018年4月30日，当时用于二被告经营儿童乐园。租赁期限届满后，原告要求二被告将一楼、二楼、三楼的广告牌、装修装饰物及楼梯进行拆除。另查明，荣华商厦二楼、三楼靠近道路（即建设东路及往老县政府方向道路）的店铺，除往老县政府方向一间店铺不属于原告所有以外，均属于原告所有。另查明，被告付秀珍与被告傅巧平系兄妹关系，卓晓燕系原告鼎胜公司法定代表人黄永柱妻子，荣华商厦二楼电影院经营者为被告傅巧平。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二被告因经营儿童乐园需要租赁原告荣华商厦二楼店铺，现租赁期限届满，二被告应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态返还租赁物。因荣华商厦二楼、三楼靠近道路（即建设东路及往老县政府方向道路）的店铺，除往老县政府方向一间店铺不属于原告所有以外，均属于原告所有，对于原告所有的店铺外墙使用权亦属于原告，故对原告要求被告傅巧平对二楼三楼原告所有的店铺外墙广告牌进行拆除的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，对于不属于原告所有的店铺外墙，原告则无权要求被告进行拆除。对于荣华商厦二楼的室内装修装饰物，属于原告所有的商铺，被告应当予以拆除。对于荣华商厦二楼西面的空调等机电设施，因原告未提供证据证明该机电设施属于被告所建，且被告抗辩称其并未建空调等机电设施，故一审法院认定二楼西面的空调等机电设施非被告所有，原告可在查清该机电设施所有人后再行处理。对于荣华商厦一楼入户电子广告牌及装修装饰物，因该部分属于公共部分，被告未举证该部分得到全体业主同意使用，故被告应当对该部分入户电子广告牌及装修装饰物进行拆除。对于荣华商厦二楼与“定南3D国际影城”之间的楼梯通道，原告要求被告对该楼梯通道进行拆除，并将该二楼接口处的墙体恢复原状，因该部分是否属于违章建筑系城乡规划主管部分管理范畴，一审法院对原告的该部分诉讼请求不作处理。对于原告要求被告赔偿损失6000元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其存在损失，故对该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第八十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告付秀珍、傅巧平应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除定南县建设东路荣华商厦一楼入户电子广告牌及装修装饰物。二、被告付秀珍、傅巧平应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除定南县荣华商厦二楼、三楼属于原告定南县鼎胜园林绿化有限责任公司商铺外墙的户外广告牌及装修装饰物。三、被告傅巧平应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除定南县荣华商厦二楼属于原告定南县鼎胜园林绿化有限责任公司商铺的室内装修装饰物。四、驳回原告定南县鼎胜园林绿化有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费675元（已减半收取），由原告定南县鼎胜园林绿化有限责任公司承担650元，由被告傅巧平承担25元。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下新证据：一、《收条》、《中国农业银行交易流水》、照片、微信聊天记录截屏，欲证明1、2018年9月10日，上诉人与被上诉人作为共同出租人将案涉二楼商铺出租给案外人周荣楷用于服装经营；2、上诉人傅巧平通过其妻子黄红兰农业银行账户分别于2018年9月11日、2018年11月1日向卓晓燕账户转账周荣楷支付的租金8000元。二、照片，欲证明1、上诉人返还商铺后，被上诉人自行装修、施工后的现状；2、被上诉人对案涉商铺进行装修、施工改变了上诉人租赁期届满后已返还商铺的原貌、状况。被上诉人对证据一中《收条》、照片、微信聊天记录的真实性、合法性表示无法确认。对《银行交易明细清单》的真实性、合法性不持异议。对上述证据与本案的关联性持有异议，被上诉人并没有与上诉人作为共同出租人将二楼的商铺出租给周荣楷。证据一不能证明上诉人与被上诉人作为共同出租人将案涉二楼商铺出租给案外人周荣楷，本院对证据一的关联性不予认定。被上诉人对证据二的真实性、合法性、关联性表示无法确认，如果被上诉人对涉案商铺部分位置有进行装修，但没有影响上诉人的合法权利，也不影响上诉人按原状交还租赁物。证据二与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。二审经审理查明：上诉人傅巧平、付秀珍返还商铺后，被上诉人自行对商铺进行了装修。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本条规定了合同有效但终止履行时未构成附合的装饰装修物的处理原则。未形成附合的装饰装修物由承租人拆除取回不以出租人同意为必要条件，承租人对装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除。本案中，双方所签订的租赁合同合法有效，被上诉人鼎胜公司对于上诉人在租赁期间届满前挂装的广告牌及所施工的装饰装修物不持异议，双方对租赁期间届满后相关的广告牌及装饰装修物应如何处理未作约定，故按照上述《解释》的规定，上诉人对于是否拆除广告牌及未形成附合的装饰装修物，具有选择权。上诉人并未选择拆除，且被上诉人鼎胜公司已自行对上诉人返还的案涉商铺进行了装修，故一审判决由上诉人拆除广告牌及相关装饰装修物，没有事实和法律依据。此外，对于荣华商厦一楼入户电子广告牌及装饰装修物，仅被上诉人鼎胜公司持有异议，其他业主并未提出反对意见，故一审判决由上诉人拆除该入户电子广告牌及装修装饰物，亦属不当。综上所述，上诉人傅巧平、付秀珍的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省定南县人民法院(2019)赣0728民初1260号民事判决；二、驳回被上诉人定南县鼎胜园林绿化有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计675元，二审案件受理费200元，合计875元，由被上诉人定南县鼎胜园林绿化有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月十二日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞