江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3472号上诉人（原审原告）：丁立，男，1983年1月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：丁玲，女，1979年11月20日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审原告）：丁俊连，男，1953年10月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：翟永华，女，1952年11月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。四上诉人共同委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安金辉置业有限公司，住所地淮安市清江浦区环城西路22号楼1楼102室。法定代表人：付景辉，职务董事长。委托诉讼代理人：李亚男，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。上诉人丁立、丁玲、丁俊连、翟永华因与被上诉人淮安金辉置业有限公司（以下简称“金辉置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁立、丁玲、丁俊连、翟永华上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判被上诉人支付延期交房违约金461160元（按日息0.0005从2014年5月1日计算至2017年11月2日，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2017年11月2日前房屋没有交付的责任在被上诉人。2014年5月1日的交房日期是双方合同约定，不是被上诉人通知，上诉人按合同约定与被上诉人联系交房，但到现场后，双方看到房屋严重漏水，不符合交房条件，故被上诉人没有将房屋交付给上诉人，后被上诉人将整个房屋屋顶拆除重新铺设，一直没有交付房屋，直到2017年11月2日才书面通知交房。维修近三年的房屋不可能具备交付条件，2014年5月1日交房现场的状态，是存在大面积漏水等严重质量缺陷，而不是瑕疵。合同第十条关于局部渗漏水免责的条款文字重叠，根本无法识别，也是被上诉人单方不合理免除自己的责任，属于无约束力条款；2、《商品房买卖合同》第十一条书面通知交接的约定合法有效，应当作为裁判依据。根据合同第十一条，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，该条款是双方的真实意思，也是对房屋交接重大事项妥善处理的必要形式，该条款未被认定无效的情况下，应当作为裁判依据。即便被上诉人曾经电话通知或者口头通知，也不能代替书面通知。即便被上诉人2014年5月1日前电话或口头通知上诉人收房，或者因上诉人原因，未能按期交付的，被上诉人仍应再次书面通知交房时间和地点，办理验收手续，被上诉人未向上诉人发送挂号信送达交房通知书，也未在《淮海晚报》刊登交房通知书，故应当承担延期交房的违约责任；3、一审法院未进行实质调解。被上诉人将涉案房屋屋顶防水全部拆除重新铺设工作持续到2017年，2017年11月2日通知上诉人交房后，双方就延迟交房违约金有过多次协商，被上诉人向总部多次汇报，最后报赔偿费用是28万元，足以证明被上诉人存存严重的违约行为，一审没有组织双方进行实质的调解，双方矛盾未能妥害解决。金辉置业辩称，一审已经查明在合同约定的交付时间之前，被上诉人通知上诉人前来收房，被上诉人对于该证据提供了双方的视频资料，予以证实。庭审中，上诉人也认可2014年5月1日到涉案房屋，但上诉人以房屋漏水为由拒绝收房，故我方不存在逾期交房的违约责任。而上诉人以房屋存在瑕疵为由，主张逾期交付的违约金是没有事实和法律依据的。如房屋存在瑕疵给其造成损失应当另案诉讼。原告丁立、丁玲、丁俊连、翟永华向一审法院起诉请求：判令被告支付延期交房违约金646560元，按日万分之五标准从2014年5月1日计算至2019年4月1日，并按此标准计算至实际交房之日止。一审法院审理查明事实：2013年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的、位于淮安市（建筑面积91.92平方米）商业用房，房屋总价款72万元，原告在2013年7月17日支付首期房款36万元，余款36万元交房时一次付清；被告应当在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之五违约金；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之五违约金。该《商品房买卖合同》第十一条第二款第2项约定：对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。2013年7月17日，原、被告又签订《附件三：装饰、设备标准》。原、被告在《附件三：装饰、设备标准》第十三条中约定：商品房交接时，买受人对该商品房的质量有异议（除主体结构质量不合格外），买受人仍应当办理商品房的验收交接手续，同时有权要求出卖人进行整改，但买受人应一次性提出所有整改要求，如有异议且异议成立的，出卖人应及时对该商品房进行整改，在此情况下，出卖人仅承担商品房整改责任，不承担延期交房的违约责任。协议签订后，原告按约定支付了房款72万元。2014年5月1日，原告到房屋交付现场，发现房屋存在漏水现象，没有接收房屋。后被告对房屋漏水情况进行了维修，并于2017年11月2日再次发函给原告，要求原告接收房屋。原告以违约金没有谈妥为由仍未接收房屋。另查明，2014年4月21日，淮安市住房和城乡建设局对本案所涉的四季金辉家园一期4号楼予以备案，备案文件中记载被告提交的四季金辉家园一期4号楼工程竣工验收备案文件经审查符合要求，同意备案。被告为原告房屋办理了《使用说明书》及《质量保证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同》及附件，该合同及附件内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定行使权利和承担义务。本案中，已查明的事实是原告房屋存在的质量问题是房屋局部渗漏水，原告房屋在2014年5月1日前经过竣工验收且验收合格，竣工验收备案文件亦由淮安市住房和城乡建设局予以备案，本案中现有证据不能涉案房屋存在主体结构质量不合格情形。根据双方合同约定，涉案房屋交付时存在局部渗漏水的质量瑕疵，原告不能以此质量瑕疵拒绝接收房屋；原告对该商品房质量有异议，有权要求被告进行整改、维修，可以要求被告承担房屋整改、维修给原告造成的损失，但原告不能拒绝接收房屋、不能要求被告承担逾期交房违约责任。现原告以房屋存在渗漏水质量问题为由，要求被告支付逾期交房违约金，该请求与原、被告合同约定内容不符，本院对原告该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告丁立、丁玲、丁俊连、翟永华诉讼请求。案件受理费10266元，减半收取5133元，由原告丁立、丁玲、丁俊连、翟永华负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线的安装、供热、供冷系统工程等项目……。上述规定将屋面渗漏认定为是质量缺陷，且将屋面渗漏的质量缺陷与地基基础工程、主体结构工程加以区分，说明在建筑工程中，屋面渗漏不属于工程主体结构质量问题。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款第2项约定：对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。同时，在合同《附件三：装饰、设备标准》第十三条中约定：商品房交接时，买受人对该商品房的质量有异议（除主体结构质量不合格外），买受人仍应当办理商品房的验收交接手续，同时有权要求出卖人进行整改，但买受人应一次性提出所有整改要求，如有异议且异议成立的，出卖人应及时对该商品房进行整改，在此情况下，出卖人仅承担商品房整改责任，不承担延期交房的违约责任。由于双方当事人在合同中就屋面渗漏问题是否影响房屋的接收作出明确约定，因此，上诉人以涉案房屋渗漏为由拒绝收房，并以此为由要求被上诉人承担延期交房的违约责任没有合同依据。上诉人在接收房屋后，涉案房屋因维修而无法使用造成其损失问题，可以通过另行诉讼得到赔偿。至于被上诉人是否按照合同约定履行书面通知交付房屋问题。本院认为，合同约定了被上诉人应当以书面方法通知上诉人交房，虽然没有证据证明被上诉人履行了书面通知上诉人在2014年5月1日交房，但事实上上诉人在合同约定的交房时间内到达现场并进行交接，只是因为房屋存在质量瑕疵而导致上诉人拒绝收房，因此，被上诉人没有履行书面通知的义务并不会给上诉人的收房行为造成任何影响。综上所述，丁立、丁玲、丁俊连、翟永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8214元，由四上诉人共同负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇一九年十二月十三日书记员  杨 晞