辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15820号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，该公司员工，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：刘兴海，男，1977年9月22日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兴友，男，1975年4月5日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司（以下简称“联东公司”）因与被上诉人刘兴海、刘兴友商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联东公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应当改判。一、销售合同第十九条第8款明确约定上诉人应该为在园区登记注册的公司办理产权证，而非被上诉人个人，本案中被上诉人没有按照约定在园区内成立公司，因为被上诉人的违约，造成上诉人不能在合同约定的期限内为在园区登记注册的公司办理房屋权属转移登记的，按照合同约定，上诉人不承担违约责任。原审判决错误的认为应该为被上诉人办理，而非在园区登记注册的公司，属于事实认定错误。备案合同内容主要是针对住宅，而非工业厂房，双方在备案合同的补充协议中明确约定了两份合同的效力，备案合同内容实际上与销售合同内容是一致的，如果有不一致，也以销售合同为准。二、上诉人收取维修基金是基于双方的合意，不是代收。上诉人收取维修基金时向被上诉人出具了盖章的收据，收据上明确收款人是上诉人而非其他的任何行政机关，被上诉人自愿向上诉人缴纳维修基金及上诉人收取并向被上诉人开具收据的事实，表明：1.被上诉人是自愿交纳；2.双方对此形成合意，是双方真实意思表示；3.该行为并不违反法律、法规等强制性规定；4.合同虽没有对此进行约定，但双方以实际行为确认了收取维修基金的事实。因此根据“有约定，从约定，无约定，从法定”的原则，上诉人有权收取维修基金，现在厂房所在的园区也开始陆续出现问题，需要维修，如果法院判决返还，那可能造成园区无法正常维护，造成社会的不安定。刘兴海、刘兴友辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。1.双方签订前期的《联东U谷厂房销售合同》及备案的《商品房买卖合同》中，买受人均为二被上诉人，且上诉人已在2018年4月25日代办了所有权为二被上诉人的不动产权证。故上诉人关于产权权利人不是二被上诉人个人的主张不能成立。2.备案合同及补充协议签署在后，其十四条第12项关于注册公司的条款，并没有任何与办理产权证有关的约定。该约定与《厂房销售合同》的约定不一致，故关于办理房产证，应以签订在后的备案合同及补充协议的约定为准。3.即便按之前签订的《厂房销售合同》，也没有约定变更买受人为公司是办理房产证的前提条件，上诉人也没有提供证据证明不变更买受人为公司实际影响了产权转移登记。4.关于维修资金，目前沈阳市的政策规定工业性质房屋不需要缴纳维修资金，上诉人并未提供任何证据证明双方就维修责任以及维修费用等相关事项进行过协商并达成一致，上诉人收取维修资金既无法定依据又无合同依据。另外之前已有多个案例判决本案上诉人返还其他业主的维修资金。综上，请二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。刘兴海、刘兴友向一审法院起诉请求：1.要求联东公司支付逾期办理房证违约金178,669.82元（以已付房款总额4,840,088元为基数，从2017年9月1日至2018年4月25日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按基准利率的1.3倍计算）；2.要求联东公司返还代收刘兴海、刘兴友的维修资金74,722元及利息（从2019年7月12日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2013年12月25日，刘兴海、刘兴友与联东公司签订《联东U谷厂房销售合同》，实为前期合同，约定刘兴海、刘兴友购买联东公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲文路20号地块中的工业用商品房一套，建筑面积预测为1299.5平方米，总价款4,873,125元，交付期限为2015年8月30日前；合同第十五条对产权登记约定为：刘兴海、刘兴友同意委托联东公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰仟元；联东公司应于刘兴海、刘兴友缴清全部房款且在刘兴海、刘兴友办理该房的入住手续后730日内（遇政府机关规定调整除外），办理完毕合同项下房屋的权属转移登记。合同第十九条第8项另约定：如本购房合同买受人为自然人或非在本房产坐落的工业园区登记注册的公司，应于交付时限之前，与出卖人签订合同主体变更协议，将合同项下买受人主体变更为房产所在工业园区注册登记的公司；如因买受人未在前述期限内办理合同主体变更而造成出卖人不能在厂房销售合同约定的期限内办理房屋权属转移登记的，出卖人不承担延期办理权属转移的违约责任。2017年4月15日，刘兴海、刘兴友与联东公司签订《商品房买卖合同》，实为备案合同，约定刘兴海、刘兴友购买联东公司开发的位于沈阳市沈北新区（全部）工业用商品房一套，建筑面积为1290.69平方米，总价款4,840,088元，交付期限仍为2015年8月30日前；合同第十五条对产权登记约定为见另行签订的《补充协议》，该协议约定，刘兴海、刘兴友同意委托联东公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰仟元；联东公司即受托人应当在刘兴海、刘兴友即委托人缴纳全部房款且在刘兴海、刘兴友办理该房的入住手续后730日内，办理完毕该房所在楼栋的转移登记。2015年8月30日前，刘兴海、刘兴友缴纳了全部购房款4,840,088元，并办理了入住手续。涉案不动产权证于2018年4月25日由联东公司代办完毕。2015年8月27日，联东公司收取了刘兴海、刘兴友维修资金74,722元、代办费2000元，刘兴海、刘兴友在得知涉案房屋无需缴纳维修资金后，要求联东公司返还未果。一审法院认为，刘兴海、刘兴友与联东公司签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应严格履行。由于不动产经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延必然会影响受让人权利的实现，本案联东公司没有在约定的期限内办理完毕涉案房屋权属登记，应当向刘兴海、刘兴友支付逾期办理房证违约金。关于违约金的计算方法，因合同没有约定，根据有关规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但违约金的支付数额应以刘兴海、刘兴友的请求为限。办理不动产权证，应以备案合同为准，该合同买受方的签约主体是作为自然人的刘兴海、刘兴友，双方签订合同对产权登记的约定，未以变更买受方主体为公司作为前提条件，联东公司亦无证据证明逾期办理房证是由于未变更买受方主体而造成的，故联东公司在辩称中对此的抗辩，不予采信。关于维修资金问题，联东公司自认对于涉案房屋房产部门已不收取，联东公司亦无证据证明双方就维修责任以及维修费用等相关事项进行过协商并达成一致，且联东公司占有该项费用无法定依据，故刘兴海、刘兴友要求联东公司返还维修资金及自起诉之日起支付利息的诉讼请求，应予支持。一审判决：一、联东公司给付刘兴海、刘兴友逾期办理房证违约金（自2017年9月1日至2018年4月24日止，按照已付购房款4,840,088元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，给付刘兴海、刘兴友的违约金不能超过178,669.82元）；二、联东公司返还刘兴海、刘兴友维修资金74,722元；三、联东公司给付刘兴海、刘兴友维修资金74,722元的利息（从2019年7月12日开始至本判决发生法律效力时止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；上述款项，均于本判决发生法律效力时给付。如果联东公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘兴海、刘兴友的其他诉讼请求。案件受理费5100元，减半收取2550元，由联东公司承担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘兴海、刘兴友与联东公司签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人是否应当承担逾期办证违约责任的问题。《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》关于上诉人为被上诉人办理房屋权属转移登记期限的约定一致。2013年《联东U谷厂房销售合同》第九条就免除上诉人逾期办证违约责任的情形作出特殊约定：“如本购房合同买受人为自然人或非在本房产坐落的工业园区登记注册的公司，应于交付时限之前，与出卖人签订合同主体变更协议，将合同项下买受人主体变更为房产所在工业园区注册登记的公司；如因买受人未在前述期限内办理合同主体变更而造成出卖人不能在厂房销售合同约定的期限内办理房屋权属转移登记的，出卖人不承担延期办理权属转移的违约责任。”双方2017年4月签订的备案《商品房买卖合同》、《补充协议》未作上述约定。在两份合同约定不一致，且没有特殊说明的情况下，应以双方后签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》为准。故一审依据《商品房买卖合同》以及《补充协议》，认定上诉人逾期办证构成违约正确。况且即使本案适用《联东U谷厂房销售合同》第九条，上诉人仍须举证证明被上诉人未办理合同主体变更手续是导致上诉人无法为其办理房屋权属登记的主要原因，上诉人在本案中亦未提交上述相关证据。综上，一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金正确。关于上诉人应否退返还被上诉人公共维修基金的问题。目前沈阳市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修资金。上诉人主张其系基于与被上诉人的合意收取该笔费用，但并未提供证据证明双方就该问题进行过协商并形成合意，被上诉人对此亦予以否认，上诉人收取该笔费用缺乏法定及合同依据，本院无法支持。一审判决上诉人退还被上诉人上述费用，并支付利息损失，并无不当，应予维持。综上所述，沈阳联东置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5100元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十二月二日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。