湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3777号上诉人（原审被告）：郴州市兴桂房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区涌泉小区19栋605室。法定代表人：刘桂平，该公司负责人。委托诉讼代理人：谢亚红，该公司员工。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州市东岭桂园小区业主委员会，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道344号东岭桂园小区。代表人：朱三平，男，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：牛光明，男，东岭桂园小区业主。原审被告：郴州市鑫义物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花路食品加工城19栋101号。法定代表人：刘传平，该公司负责人。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人郴州市兴桂房地产开发有限公司（以下简称兴桂公司）因与被上诉人郴州市东岭桂园小区业主委员会（以下简称东岭桂园业委会）、原审被告郴州市鑫义物业服务有限公司（以下简称鑫义物业）合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴桂公司上诉请求：撤销原判，驳回东岭桂园业委会的诉讼请求。事实与理由：一、东岭桂园业委会起诉的依据是兴桂公司与郴州市苏仙区国税局集资团购户6位代表签订的《商品房个人认购协议书》，该协议书的效力不及于其他购房户，东岭桂园业委会不是协议的当事人，不具有诉讼主体资格，无权提起诉讼。二、兴桂公司2010年就完成了涉案房产的交付，2014年1月15日验收。东岭桂园业委会在小区投入使用10年后才提起诉讼，已经超过诉讼时效。三、兴桂公司是开发建设新的住宅小区，不是对旧的楼房进行改造。小区的供水供电设施是按照“一户一表”的要求设计安装的，不存在改造的问题。兴桂公司收取的600元是更换IC卡水表的差价，一审认定该600元更改水表的费用与“一户一表”改造费用相符合，从而判决兴桂公司应完成小区的水改电改，属认定事实错误。四、一审依据《湖南省物价局、省建设厅关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》，判决兴桂公司应当完成小区供水设施改造，适用法律错误。涉案小区供水设施是按照“一户一表、抄表到户”的要求施工建设的，已经通过了综合验收，足以说明供水设施是符合法律规定的。五、兴桂公司一审按照法庭要求补充提交的6份证据材料，一审未组织质证，也没有审查，就作出判决，程序违法。东岭桂园业委会答辩称：一、东岭桂园业委会具有主体资格，不仅仅是依据认购协议书的约定要求兴桂公司为小区开通水电“一户一表”，更是以国家行政部门的规定为依据。即使没有认购协议书的约定，兴桂公司也应该为小区全体业主开通水单“一户一表”。二、涉案小区2014年1月15日通过综合验收合格与本案无关，不能免除兴桂公司开通水电“一户一表”的义务。东岭桂园业委会一直主张权利，本案诉讼没有超过时效。三、兴桂公司称收取的600元是更换水表的差价，不是事实，收据上已经注明“水改”、“电改”。东岭桂园业委会要求兴桂公司实行“一户一表”、满足小区业主能够直接到供水供电部门缴纳水电费的要求，至于供水设施是否符合安装规范、是否需要改造、改造的内容包括哪些、改造费用等，都应由兴桂公司按照供水供电部门的要求实施。四、一审判决适用法律正确。小区的用水问题已经严重影响到业主的生活，到处爆管、漏水严重，兴桂公司应当立即整改到位。鑫义物业答辩称：鑫义物业已经退出涉案小区，本案与鑫义物业无关。请求依法处理。东岭桂园业委会向一审法院起诉请求：由兴桂公司、鑫义物业在判决生效后两个月内完成东岭桂园小区328位住户的水表、电表安装（供电、供水部门的到户刷卡）改造工程，一切费用由兴桂公司、鑫义物业承担，包括“一户一表”，“抄表到户”改造所需的基础施工，开户等费用。一审法院查明：2007年，东岭桂园业委会以出让方式取得位于郴州市青年大道郴国用（2007）第458号地块的土地使用权，并在此进行商品房建设，项目名称为“东岭桂园”。该项目建成后房屋业主分集资建房团购户和商品房户共计300余户。2007年1月18日，兴桂公司与原郴州市苏仙区国家税务局集资建房团购户6位代表签订了《商品房个人认购协议书》,其中对工程内容及标准约定：水电安装:室内全部采用铜芯线套管暗敷,分空调线、照明线、插座线三组设置。同时设置室内电话、宽带、电视线路。室内供水采用3A塑钢管。安装水表,电表。(供电,供水部门的到户刷卡,水改,电改安装费由购房户承担)并预留供气管道位置。主水管安装在室外。并约定集资建房团购户为177户（最后为168户）。集资建房团购户从2010年起，陆续交纳水改费600元、电改费550元、监控系统费465元，合计1615元。该费用由鑫义物业代兴桂公司收取。双方均未举证证明项目中是否约定了供水、供电设施的具体要求。东岭桂园业委会提供的《湖南省物价局、省建设厅关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》载明：凡城市新建、改造住宅工程项目需要增加城市公共用水的必须按“一户一表、抄表到户”的要求,配套建设供水设施。对原以总表计量的住宅具备改造条件的,由供水部门分步实施“一户一表、抄表到户”的改造工作；新建、改造住宅室内给水工程所需经费纳入工程项目总概算,由建设开发单位承担，是商品房的摊入商品房销售价格中；本通知自2001年10月1起执行,各地过去制定的有关规定与本文不一致的一律以本文规定为准。一审法院认为:房地产开发是从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为。该行为应当遵行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，从而有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。兴桂公司与东岭桂园的业主在签订房屋买卖合同时，未对供水、供电有明确约定，兴桂公司作为房地产开发企业，就应当积极执行政府的有关政策，按照《湖南省物价局、省建设厅关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》中“凡城市新建、改造住宅工程项目需要增加城市公共用水的必须按“一户一表、抄表到户”的要求,配套建设供水设施。”的内容执行。另外，兴桂公司在与东岭桂园的集资建房团购户签订《商品房个人认购协议书》后，按约定收取的改造费用，与当时所需的“一户一表、抄表到户”改造费用相符合。故东岭桂园业委会现诉请兴桂公司完成郴州市东岭桂园小区“一户一表”，“抄表到户”改造工程，予以支持。鑫义物业只是受兴桂公司委托代为收取改造费用，不应承担本案责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、限郴州市兴桂房地产开发有限公司在判决生效后六个月内按“一户一表、抄表到户”要求，完成郴州市东岭桂园小区供水、供电设施的建设改造；二、驳回郴州市东岭桂园小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，减半收取40元，由兴桂公司负担。本案二审中，兴桂公司提交了以下证据材料：1、供水设备合同、合格证、验收单；2、管道安装施工协议书、预算书。拟证明兴桂公司购买的供水设备合格，施工单位具有相应资质，原水表为机械表；3、2009年会议纪要，拟证明团购房业主要求将水表更换为IC卡表；4、付款审批单，拟证明兴桂公司支付了IC卡水表差价款86496元；5、《郴州市城市二次供水设施安全管理责任书》；6、郴州市水务办公室关于东岭桂园项目二次供水设施验收证明。拟证明东岭桂园小区二次供水设施经验收可以运行使用。东岭桂园业委会质证认为：兴桂公司对“一户一表”理解错误，“一户一表”是供电供水部门抄表到户，故兴桂公司上述证据与本案无关。收据中已经明确写明了是水改、电改费用。东岭桂园业委会提交了以下证据材料：1、业主维权集资表，拟证明本案诉讼是80%以上业主授权；2、市政府会议记录，拟证明市政府对东岭桂园的涉案问题非常重视。兴桂公司质证认为：不认可东岭桂园业委会上述证据材料。本院认证如下：由于双方当事人争议的不是供水供电管线的质量问题，而是如何理解“一户一表”的内容，故兴桂公司二审提交的证据材料与本案没有直接关联性，本院不予采纳；东岭桂园业委会二审提交的证据材料，与本案均没有直接关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，兴桂公司在开发涉案小区时已经对每家每户安装了水表电表，但在供水供电部门所开户头尚为一个总户。涉案小区的水电缴费方式为物业逐户收取后上交供水供电部门。本院审理期间走访了供水部门，供水部门尚未对涉案小区的供水进行验收和接管，原因之一在于该小区跑漏水严重，目前总表水费已相当于原正常情况下总表水费的5倍。本院认为，本案为合同纠纷，焦点在于兴桂公司是否应该按照“一户一表、抄表到户”的要求对涉案小区的供水供电管线进行改造，以及如何改造。虽然兴桂公司在开发涉案小区时供水供电管线在建设施工层面上已经验收合格，并给每家每户安装了独立的电表水表，但是，按照《湖南省物价局、省建设厅关于城市供水实行“一户一表、抄表到户”建设改造及水表安装价格有关问题的通知》的精神，“一户一表、抄表到户”要求的本质是开发商新建楼盘应该与供水供电部门办理移交手续，以便住户与供水供电部门直接建立供水供电合同。上述义务，既是行政规章对开发商的要求，也是商品房买卖合同中的应有之义，以保证住户正常用水用电之最基本的民生需求。因此，兴桂公司在开发建设过程中尚未与供水供电部门办理移交手续，属于未恰当履行合同义务，应承担继续履行之法定义务，且不适用诉讼时效规定。兴桂公司所收取的600元的性质是什么，不影响兴桂公司履行上述义务。东岭桂园业委会作为依法成立的组织，有权代表业主提起本案诉讼。至于如何对供水供电设施进行改造，根据以上分析，改造应当按照供水供电部门的要求进行，并最终实现与供水供电部门办理交接手续。综上所述，兴桂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由郴州市兴桂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  罗燕青审 判 员  林海波二〇一九年十二月十六日法官助理  黄 慧书 记 员  高尚书附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。