广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21915号上诉人（原审原告）：洪欢，男，1988年11月8日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市恺富资产管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南西路26号402室。法定代表人：杨钟华，该公司经理。委托诉讼代理人：林思前，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒雅，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：百胜餐饮（广东）有限公司江南西肯德基外卖店，住所地广东省广州市海珠区江南西路26号首层（部分）。负责人：郑颖燕。委托诉讼代理人：谷运平，该公司职员。上诉人洪欢因与被上诉人广州市恺富资产管理有限公司（以下简称恺富公司）、原审第三人百胜餐饮（广东）有限公司江南西肯德基外卖店（以下简称百胜外卖店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洪欢上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.撤销一审判决第二、三、四项，改判恺富公司向洪欢赔偿商铺装修损失2万元，改判恺富公司向洪欢赔偿未履行合同期间的预期利益损失30万元，改判恺富公司向洪欢返还扣押的全部商铺货物并赔偿货物贬值损失2万元，以上总共上诉请求金额340000元；3.本案一、二审诉讼费用全部由恺富公司承担。事实和理由：（一）一审法院程序错误。洪欢向一审法院申请评估被扣押的物品贬值损失，一审法院组织现场勘查并对相关物品进行封存。一审法院告知洪欢等待法院委托评估工作的通知，但其并未开展摇珠等实质性的评估委托工作，同时也未告知洪欢法院不予采纳评估申请的决定及其理由，而是直接作出判决，故一审法院剥夺了洪欢充分发表意见的诉讼权利，程序违法。（二）一审法院认定事实不清。首先，关于被扣押货物贬值损失的问题。恺富公司作为商场的经营管理者，如非其要求洪欢将货物堆放在一楼大堂公共区域并未通知洪欢搬离，洪欢不可能将货物在商场内。洪欢也曾于2019年5月向恺富公司发出《律师函》，要求恺富公司返还扣押的物品，恺富公司确认收到该函件，但一直未与洪欢联系也未返还。洪欢也通过公司协商、报警处理等方式积极想要取回相关物品，即洪欢没有怠于取回相关物品。洪欢积极寻求合理解决问题期间的货物贬值损失，应当由恺富公司承担。因此，一审法院关于洪欢没有证据证明其将货物放在恺富公司处及未有证据证明洪欢有积极取回相关物品的认定是错误的。其次，关于未履行合同期间的预期利益损失的问题。恺富公司单方违约解除与洪欢的租赁合同，其应当支付洪欢的预期利益损失。洪欢向一审法院提供了案涉店铺经营期间每月和每日营业收入的电子收款对账单，由此可以证明洪欢经营案涉店铺所产生的收入，虽洪欢作为个体经营无法提供规范的账务凭证进而确定具体的金额，但可以参照当地同行业其他经营者的利润与营业额之间的平均利润水平确定本案洪欢经营店铺的平均利润额。最后，关于装修损失的问题。洪欢签订合同时，对案涉商铺进行装修花费21570元，为证明上述装修损失，洪欢提供了装修费用收据，还提供了经营时的商铺照片显示的装修后的状况与装修费用收据相互印证。（三）一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回洪欢的预期利益损失的赔偿主张。洪欢认为，本案应当结合诚实信用原则，在合理限度内弥补洪欢的损失，让违约失信人承担法律制裁。综上，恳请二审法院判如所请。恺富公司二审辩称，不同意洪欢的上诉请求、事实和理由。具体答辩理由如下：一、一审法院程序正当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十六条规定，法院对于当事人提出的鉴定申请有权决定是否进行鉴定。一审法院查明事实后，认定本案无需鉴定，合理合法。二、一审法院认定事实清楚。首先，因临时店铺紧邻的商场正门需要改造升级，恺富公司依约与洪欢解除租赁合同并通知其退场，洪欢也同意。洪欢退场时将部分物品打包临时堆放在商场，随后反悔以强行再求继续合同为要挟，拒绝搬走上述打包物品。恺富公司从未扣押洪欢的物品，洪欢要求恺富公司返还扣押商铺货物并赔偿货物贬值损失，缺乏事实及依据。其次，洪欢违约进行无证经营，未缴纳税款，恺富公司基于客观情况，且经洪欢同意后通知其退场，并无不当。洪欢未有证据证明其实际损失的情况下，对恺富公司主张预期利益的损失，缺乏事实依据。最后，案涉商铺占地面积仅为2㎡，除进行简单的门头广告灯箱装饰外，根本不具备其他装修的客观条件，且其未能提供相关证据证明其损失，故其要求恺富公司赔偿装修损失2万元，缺乏事实依据。百胜外卖店二审述称，百胜外卖店的总公司百胜餐饮（广东）有限公司与恺富公司于2018年7月23日签订的《租赁补充合同》办理登记备案，该合同合法有效，百胜外卖店的承租权应当得以保障。百胜外卖店从始至终均不知洪欢与恺富公司之间的租赁合同及其履约情况，且于洪欢和恺富公司之间的租赁纠纷无任何关联，百胜外卖店作为善意第三人不应向洪欢承担任何法律责任。洪欢向一审法院起诉请求：1.恺富公司向洪欢赔偿商铺装修损失2万元；2.恺富公司向洪欢赔偿未履行合同期间的预期利益损失30万元；3.恺富公司向洪欢返还扣押的全部商铺货物并赔偿货物贬值损失2万元；4.恺富公司向洪欢返还履约保证金14000元、预付的2018年5-6月电费500元、预付的2018年4月26日-2018年4月30日租金1167元共计15667元；5.本案诉讼费用全部由恺富公司承担。一审法院认定事实：海珠区江南西路26号首层（null）的权属人为广州友谊集团有限公司。2017年12月20日，洪欢（乙方、承租方）与恺富公司（甲方、出租方）签订《江南西人租赁合同》，约定：甲方同意向乙方出租位于广州市海珠区江南西路26号首层自编号正门右侧临时商铺；该商铺只作为乙方经营手机配件品牌之用；租赁期为36个月（含装修免租期），自交付日起算；租金标准：交付日起至第12个月每月租金为7000元，第13个月至第24个月每月租金为7000元，第25个月至第36个月每月租金为7420元；在本合同签订时，乙方须一次性向甲方支付相当于首年2个月租金的履约保证金14000元；该商铺的交付日为2017年12月15日；乙方须在每月5日前（如遇法定节假日的提前至放假前一天前）向甲方支付当月综合服务费及上月水、电费；该商铺为临时商铺，甲方在提前一个月通知乙方的前提下，有权对商场大门进行改造；若涉及须乙方退场或停业，甲方除退回乙方履约保证金外，其他任何费用不须赔偿；乙方同意不以该商铺内的装修和新增的设施设备向甲方折抵所欠款项，并且不在任何情况下向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用，也就不相关商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔；乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回该商铺，并追究乙方的违约责任：（1）由于乙方原因，致使该商铺或该商铺内的财物被依法查封的；（2）乙方破产或进入清算程序（因合并进行清算的除外）；（3）乙方或该商铺被吊销营业执照；（4）乙方或该商铺违法经营被政府部门责令停业；等。2018年6月25日，恺富公司向洪欢发出《关于中止通知函》，载明：洪欢于2017年12月20日向恺富公司承租江南西人临时商铺以来，一直未办理相关营业执照，违反政府有关部门规定，故自即日起恺富公司中止与洪欢的租赁关系；另根据《江南西人租赁合同》约定，该合同租赁的位置为临时商铺；恺富公司有权对商场大门进行改造，若涉及须乙方退场或停业，甲方除退回乙方履约保证金外，其他任何费用不须赔偿；请洪欢携履约金收据正本，三天内到恺富公司财务部门结算有关费用，办理退款退场手续；等。洪欢于2019年4月1日提起本案诉讼。诉讼中，洪欢、恺富公司确认以下事实：1.洪欢于2017年12月20日接收案涉商铺，洪欢于2018年4月25日晚上停止经营；2.洪欢向恺富公司缴纳了保证金14000元以及2018年1月1日至4月30日的租金共28000元；3.现出租给百胜外卖店使用的商铺包含原出租给洪欢的商铺。洪欢为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1.加盖了广州市真旺彩广告有限公司公章的《真旺广告收据/取货单》，其中客户名称为手机维修店，日期为2017年12月31日，货物名称为招牌不锈钢架、亚克力灯箱片、LED灯、ur灯箱、不锈钢挂柱、背景墙（包含地毯），金额合计为21570元。洪欢主张该单据上的装修系用于案涉商铺的装修。2.2018年1月1日至2018年5月30日的“手机维修贴膜-江南西店”电子收款对账单。洪欢主张按照行业营业收入的毛利润60％，在每月毛利润26000元的基础上扣除员工费用，再下浮50%按净利润1万元计算，时间上扣除装修改造2个月后，恺富公司没有交付洪欢使用的时间应为30个月，所以预计损失30万元。对此，恺富公司质证表示：对于证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，洪欢不存在装修，移动装饰品洪欢在退场时已经全部搬走，不存在恺富公司扣押及拆除其装修的事实；对于证据2的真实性、合法性、关联性不认可，不能证明洪欢收入及经营情况。此外，洪欢表示：1.洪欢于2018年3月以现金方式将2018年1月1日至6月30日的电费1500元交给了恺富公司的工作人员牛雄，但没有开具相关凭证；2.洪欢没有为案涉店铺办理工商登记，无缴纳税，但请了一个亲戚帮忙，没有签订劳动合同，也没缴纳社保；3.洪欢聘请的亲戚于2018年4月25日将物品打包成五个箱子后一字排开放置在案涉商铺的对面商铺墙上，当时是恺富公司的工作人员指定洪欢摆放位置，没有进行清点，也没有开具清单给洪欢；洪欢于2018年6月19日去现场查看发现物品已经没有摆放在原来位置。恺富公司表示：1.没有收到牛雄转交的该笔电费，也没有委托牛雄收取该费用；2.恺富公司未曾扣押洪欢的任何打包物品，相关物品因洪欢故意搁置在商场而拒绝搬走，物业人员将其原封不动地堆放在仓库。为查明案件事实，一审法院于2019年6月28日组织洪欢、恺富公司及百胜外卖店到达案涉商铺所在商场物业管理方的仓库，经洪欢与恺富公司辨认，仓库内共有1个手机维修台、2个可移动柜台、5个大纸箱、2个小纸箱和2大件不锈钢铁皮；经洪欢清点，洪欢主张原打包放置在商场内的所有物品除约3000元现金及60张价值50元/张的手机号码卡以外，其余物品均没有丢失；洪欢主张对于丢失的现金及手机号码卡已报警处理；洪欢明确第三项诉请中所主张贬值损失的具体货物系指现场被恺富公司扣押的物品中全部的手机液晶显示屏、手机外壳和手机屏幕保护膜这三大类物品自2018年4月26日起的价值贬值损失，洪欢申请对该贬值损失进行评估；洪欢主张的上述价值贬值损失的物品经洪欢主张装箱及各方签名确认后封存的共有7箱物品，现由恺富公司负责保管；鉴于其余物品已由洪欢取回，洪欢明确第三项诉讼请求中要求恺富公司返还的物品范围仅指上述经洪欢主张装箱及各方签名确认后封存的7箱物品。根据洪欢申请，一审法院依法向广州市公安局海珠区分局调取了洪欢、恺富公司于2018年6月25日向广州市公安局海珠区分局江南中派出所报警的相关材料。广州市公安局海珠区分局江南中派出所出具的《受理报警登记表》记载：2018年6月25日中午，洪欢要求进入商场营业，商场方以没有装修好，不让洪欢营业，双方发生纠纷并报警，民警到场将双方带回派出所，双方协商解决。一审法院认为，洪欢、恺富公司之间所签订的《江南西人租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，洪欢、恺富公司均应按照合同约定履行各自义务。合同约定，该商铺为临时商铺，恺富公司在提前一个月通知洪欢的前提下，有权对商场大门进行改造；若涉及须洪欢退场或停业，恺富公司除退回洪欢履约保证金外，其他任何费用不须赔偿。根据该约定，恺富公司有权对商铺大门进行改造，但并不意味着恺富公司有权以此为由单方解除租赁合同。而且大门改造完成后，案涉商铺所在位置仍为商铺，也不存在该位置无法出租使用的情况，合同也未约定在洪欢未办理工商登记的情况下恺富公司可行使合同单方解除权，因此恺富公司主张解除上述租赁合同的理由不成立，洪欢要求恺富公司赔偿商铺装修损失，有理，一审法院予以支持。但鉴于商铺原有装修状态已经灭失，洪欢也无法提供商铺装修花费的有效凭证及支付记录，综合考虑商铺的性质、用途及面积，一审法院酌情调整为恺富公司向洪欢赔偿商铺装修损失8000元。关于未履行合同期间的预期利益损失的问题。鉴于洪欢自述没有为案涉店铺办理工商登记，没有税收缴纳记录，也没有聘请员工的相关记录；洪欢提供的2018年1月1日至2018年5月30日的“手机维修贴膜-江南西店”电子收款对账单也无法证明是案涉店铺经营产生的收入，更无法核实案涉店铺的经营成本，故洪欢要求恺富公司赔偿未履行合同期间的预期利益损失30万元，依据不足，一审法院不予支持。关于货物贬值损失的问题。一审法院认为，首先，洪欢未提供证据证明恺富公司要求洪欢将物品放置在商场内，洪欢也未与恺富公司办理任何的交接手续；其次，洪欢申请一审法院调取的报警材料也未显示洪欢积极要求取回放置在商场内的物品；再次，洪欢作为货物的权利人，明知货物存在因时间而贬值的可能性，却未积极寻求解决途径而造成损失扩大，该扩大性损失应由洪欢自行承担。综上，洪欢要求恺富公司赔偿货物贬值损失，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于经洪欢主张装箱及各方签名确认后封存的7箱物品无评估的必要，故洪欢可在本判决生效后自行到恺富公司处取回。关于履约保证金、预付电费及预付租金的问题。洪欢要求恺富公司退还履约保证金14000元和预付租金1167元，恺富公司表示同意，故对该项诉请一审法院予以支持。洪欢主张向恺富公司预付2018年5-6月电费500元，但未提供任何证据予以证明，恺富公司也不予确认，故对于洪欢该项诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年9月11日判决如下：一、恺富公司在判决生效之日起10日内向洪欢退还履约保证金14000元和预付租金1167元；二、恺富公司在本判决生效之日起10日内向洪欢支付商铺装修损失赔偿款8000元；三、洪欢可在判决生效之日起10日内到恺富公司处取回经洪欢主张装箱及各方签名确认后封存的7箱物品；四、驳回洪欢的其余诉讼请求。一审案件受理费6635元，由洪欢负担6203元，恺富公司负担432元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，洪欢表示：1.同意一审判决第一项：2.装修损失的依据是收货单，其中包含了可移动的装修部分，但上述部分被恺富公司取走，对此无证据证实。3.争议货物的价值贬损是自行预估的。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：合同解除的法律后果处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉合同因恺富公司收回而导致双方无法继续履行，故恺富公司应向洪欢退还履约保证金和预付租金。至于损失赔偿的认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”据此可知，合同解除时纳入装修赔偿范围的仅为已经形成附合的装修装饰物，现洪欢提交的证据不能证明全部属于上述可以赔偿的范围，因此，一审法院酌情判令恺富公司承担8000元的装修损失赔偿，属于一审法院自由裁量的范畴，且符合公平合理原则，本院予以维持。洪欢对此提出的上诉缺乏事实依据，本院不予采信。由于案涉合同对于恺富公司违约解除合同的违约责任并无进行明确约定，因此，洪欢在未能提交证据证明其实际损失发生的情况下主张恺富公司支付预期可得利益损失，缺乏法律依据，本院不予采信。至于货物贬值损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”一审法院认定应由洪欢承担积极取回的义务，对于扩大损失不予支持，符合上述法律规定，本院予以维持。综上所述，洪欢的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6203元，由洪欢负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十九日书记员  杨希曾龙辉