浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17660号 原告：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街77号诸暨印象城五楼。 法定代表人：陶冶，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孟洪权，浙江越晖律师事务所律师。 被告：张国春，男，1985年2月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：杭州辉吉青服饰有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道金鑫大厦1801、1802室。 法定代表人：曾鸽辉。 上述两被告共同委托诉讼代理人：王敏，浙江诺力亚律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陈芳，浙江诺力亚律师事务所律师。 原告诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下简称“越都公司”）与被告张国春、杭州辉吉青服饰有限公司（以下简称“辉吉青公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告越都公司的委托诉讼代理人孟洪权、被告张国春、辉吉青公司的共同委托诉讼代理人陈芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告越都公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元，并自2019年4月8日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金；2.判令两被告支付拖欠的租金、管理费、公用事业费、装修期水电费等合计135014.93元，并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至款付清日止）以拖欠金额按月利率2%计算的违约金。事实和理由：被告张国春与出租方原告于2019年4月10日签订了《商铺租赁合同》一份，于2019年4月8日签订了《诸暨印象城综合管理服务协议》一份，约定承租诸暨印象城购物中心内第2层编号为02-11的商铺，租赁期从2019年4月1日起至2020年6月30日止，被告在签订当时（2019年4月8日）应当向原告支付各类诉请中要求的保证金及每一期租金、管理费、公用事业费、装修期水电费支付时间及计算标准。但实际上原告与被告辉吉青公司在此事之前已办理相关租赁手续。履约过程中被告未按协议约定支付各类保证金及相应产生的费用。 被告张国春、辉吉青公司共同辩称，1.被告辉吉青公司不是本案适格被告，被告辉吉青公司与原告越都公司之间并未建立合同法律关系，案涉租赁物是被告张国春向原告越都公司租赁的，原告越都公司也是向被告张国春提供的管理服务，而并非是向被告辉吉青公司提供。因此原告越都公司无权根据合同约定向被告辉吉青公司主张合同的相关权利；2.原、被告双方并未就相应支付的金额达成一致意思表示，导致被告张国春没有支付租金等相关款项，案涉租赁物实际交付日期是2019年4月18日；根据双方协商，原告越都公司就案涉租赁物同意给予被告张国春两个月的免租期，但是原告越都公司不同意将两个月的租金扣除，被告张国春一直与原告在协商，所以被告张国春没有支付相关款项；3.2019年8月26日，原告越都公司私自将案涉租赁物的水电断了，租赁物的门也因此无法打开，导致被告张国春于2019年8月26日开始无法使用租赁物，使合同目的无法实现。综上，请求法院驳回原告越都公司不合理的诉请。 原告张国春为证实其主张向本院提供证据材料如下： 1.商铺租赁合同、诸暨印象城综合管理服务协议各1份，用以证明双方之间的合同关系及相关费用的计算方式和支付时间，并确定违约责任和逾期交付违约金的计算方式。经质证，两被告对其真实性、合法性无异议，但是认为管理服务协议约定的部分条款与实际约定不一致，双方存在争议；商铺租赁合同及管理服务协议均是被告张国春与原告越都公司发生的，并非被告辉吉青公司与原告越都公司发生的租赁合同关系。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.交付使用书、施工许可证、装修施工授权委托书、店铺消防报审承诺书、租户销售登记表、诸暨市张国春服装店工商登记情况各1份，用以证明被告辉吉青公司参与房屋租赁合同，上述证据均有被告辉吉青公司的盖章，同时被告张国春与被告辉吉青公司租赁商户的销售品牌都是一致的，有理由相信是被告张国春与被告辉吉青公司共同承租该商铺。经质证，两被告对工商登记情况、租户销售登记表无异议，对该组其余证据的落款时间均有异议，案涉租赁物实际交付日期为2019年4月18日，而被告辉吉青公司是作为被告张国春的委托人盖章，不是作为承租人盖章。本院对其真实性均予以确认。 3.商户结算通知单2份，用以证明被告欠费情况。经质证，两被告对其有异议，认为原告越都公司承诺两个月免租期未扣除，2019年8月26日后因为原告越都公司的行为导致被告张国春无法使用租赁物，之后的租金及管理费不应计算。本院对该份证据收集在卷，将结合其他证据综合予以认定。 4.催告律师函、邮寄凭证各1份、缴费通知5份，用以证明原告于2019年6月5日起多次向被告催讨缴纳费用，缴费通知函是由被告门店店长鲁韩签收。经质证，两被告认为原告催讨费用的主体是被告张国春个人，恰恰可以证明案涉租赁合同与管理合同双方当事人是被告张国春与原告越都公司，非被告辉吉青公司与原告越都公司，被告辉吉青公司不是案涉租赁物的承租人，鲁韩是被告张国春租赁店铺的店长。本院对该组证据的真实性予以确认。 两被告为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下： 5.聊天记录3份，用以证明：第一份是曾鸽辉与原告越都公司工作人员徐佳慧（微信名为夏日）的聊天记录，曾鸽辉是被告辉吉青公司的法定代表人，交付租赁物时间是2019年4月18日，原告方人员同意给予两个月免租期的事实，徐佳慧也说到责任在于原告越都公司；第二份是诸暨店铺店长鲁韩和运营经理刘雅丽聊天记录，该两人均是被告公司员工，原告于2019年8月26日对案涉租赁物断水断电导致被告张国春无法实际使用租赁物的事实；第三份是群聊天记录，人员为曾鸽辉、宗然、徐佳慧、刘雅丽，宗然是诸暨印象城招商的，其中2019年5月21日下午15时56分聊天记录，徐佳慧说前期确实答应过两个月免租期的事实，上述聊天均是在合同签订后产生，可以证明双方双之间确实对于免租期有约定；当时诸暨印象城和西溪印象城是一起招商的，如果要签西溪印象城，诸暨印象城也要签掉，诸暨和西溪是一起在谈的。经质证，原告认为徐佳慧是西溪印象城的招商，不是诸暨印象城的招商，聊天记录中被告单方说是4月18日交付，原告不予认可。对于群聊中的人员原告不清楚，徐佳慧不是原告方的人员，宗然没有讲到免租和4月18日交付时间，对被告方内部交谈的聊天记录不予认可。本院认为，第一份聊天记录虽然提到进场时间是18号，但是仅是被告方单独陈述，且交付使用书上明确载明交付时间为2019年4月1日，故交付时间应确定为2019年4月1日；同时被告未能举证证明徐佳慧系原告的工作人员，综上对第一份聊天记录的证明力不予采纳。第二份聊天记录的聊天人员均是被告方内部人员的聊天记录，故对其证明力不予采纳。第三份聊天记录中宗然没有陈述免租两个月和4月18日交付案涉租赁物的情况，被告亦没有举证证明徐佳慧是原告的工作人员，故对其证明力不予采纳。 6.视频光盘1份，用以证明原告于2019年8月26日擅自将租赁物断水断电及锁门的事实。经质证，原告认为视频内的人员无法确认，没有人像，即使存在断水断电的情形，合同中亦有相应的约定。本院认为，该份视频未显示人的头像，亦无法确定身份，不能达到被告的证明目的，故对其证明力不予采纳。 经审理，本院查明的事实如下： 2019年4月8日，被告张国春（甲方）与原告越都公司（乙方）签订《诸暨印象城综合管理服务协议》一份，载明：甲方自营业之日向乙方缴纳该商铺的管理费、宣传推广费；每月管理费=管理费收费标准×计租面积；首期管理费缴纳标准为每月每平方米人民币25元；以三个月为一个交费期，除首期费用外，甲方应当在每个交费期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向乙方一次性足额支付下个交费期相应费用；首期管理费、宣传推广费应于本协议签署后五个工作日内支付，收费期间为2019年5月1日至2019年7月31日，应交管理费为11953.50元；自商铺交付日起，甲方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热能等公用事业费，本协议项下甲方应交纳的各项公用事业费（包括损耗部分公用事业费），均为乙方代相关公用事业部门收取，甲方对此予以确认；本协议签订时，甲方应当向乙方支付28688.40元作为履约保证金；甲方应在本协议签订时向乙方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；甲方户内公用事业保证金9元/平方米，甲方应于本协议签订时向乙方支付该费用，甲方在服务期内拖欠任何一项公用事业费的，乙方有权从该保证金中扣收相应欠款及损失，如乙方行使上述权利，甲方应在乙方通知后3日内补足差额；甲方逾期支付本协议约定的应交款项的，每延迟一日，甲方应当向乙方支付相当于欠费金额2%的违约金。 2019年4月10日，原告越都公司（甲方）与被告张国春（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方位于商业广场内地02层编号为02-11的商铺，甲乙双方同意，该商铺建筑面积为159.38平方米；若无甲方另行通知，乙方应于约定交付日前往商业广场办理该商铺的交接手续，由双方签署《商铺交接确认书》；甲方应于2019年4月1日（约定交付日）向乙方交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日；在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起30天的装修期，即2019年4月1日至2019年4月30日，该商铺自交付日起开始计租，装修期内乙方须向甲方支付租金及装修服务费、水电费等实际发生的费用；乙方装修期的固定租金为2.5元/平方米，即398.45元；营业日起第一租赁年度的固定租金为65元/月/平方米，即10359.7元/月，第二租赁年度的固定租金为65元/月/平方米，即10359.7元/月；除装修期租金外，乙方以三个月为一个支付周期向甲方支付固定租金，装修期租金及首个支付周期的固定租金乙方应在本合同签署后五个工作日内支付给甲方，以后乙方应于每个支付周期结束当月的5日前向甲方支付下一个支付周期的固定租金。签订上述两份合同后，被告分文未付。后经原告催讨未果。 本案的争议焦点是租赁合同的双方当事人是谁。原告主张租赁合同的当事人原告和两被告，两被告主张租赁合同的当事人是原告和被告张国春。本院分析如下：1.案涉两份合同签订的主体是原告与被告张国春，被告辉吉青公司未在两份合同上盖章，根据合同相对性原则，被告张国春应为合同相对人；2.根据原告提供的商户结算通知单显示商户名称为“张国春”，缴费通知单的催缴对象为“张国春”，可知，租赁合同的相对人应为被告张国春；3.虽然交付使用书、施工许可证、店铺消防报审承诺书上有被告辉吉青公司的印章，但是这并不足以证明租赁合同的相对方为被告辉吉青公司，且被告张国春亦表示被告辉吉青公司是受被告张国春委托在上述材料上盖章，被告辉吉青亦不能据此受涉案两份合同权利义务的约束。综上，本院认定租赁合同的双方当事人为原告与被告张国春。 本院认为，原告越都公司与被告张国春之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。被告张国春在签订合同后，未能按照合同约定支付款项，已属违约，理应承担相应的责任。1.原告要求两被告共同支付履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元，及上述费用自2019年4月8日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金。本院分析如下：依照《诸暨印象城综合管理服务协议》第四条第1款规定，本协议签订时，张国春应向越都公司支付28688.40元作为履约保证金；该协议第四条第3款规定，张国春应在本协议签订时向越都公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；该协议第四条第4款规定，张国春户内公用事业保证金：9元/平方米（收费标准根据公摊面积折算），张国春应于本协议签订时向越都公司支付该费用，据此，原告有权向被告张国春收取上述费用，至于违约金，被告认为违约金过高，要求本院予以调整，本院根据本案实际情况酌情调整为年利率10%；至于被告辉吉青公司，因上述争议焦点部分已认定其非租赁合同相对人，故其无需对上述费用承担支付责任。2.原告要求两被告支付拖欠的租金、管理费、公用事业费、装修期水电费等合计135014.93元，并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至实际付清日止）以拖欠金额按月利率2%支付违约金。本院分析如下：依照《商铺租赁合同》约定，2019年4月1日-2019年4月30日装修期租金为398.45元，应付时间为2019年4月15日前；2019年5月-7月的租金为31079.10元，应付时间为2019年4月15日前；2019年8月-10月的租金为31079.10元，应付时间为2019年7月5日前；2019年11月-2020年1月的租金为31079.10元，应付时间为2019年9月30日前（因2019年10月5日是法定节假日，按照合同约定应提前至法定节假日前最后一天），上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。依照《诸暨印象城综合管理服务协议》约定，2019年5月-7月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年4月13日前；2019年8月-10月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年7月5日前；2019年11月-2020年1月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年9月30日前（因2019年10月5日是法定节假日，按照合同约定应提前至法定节假日前最后一天），上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。2019年5月电费为1525.44元，2019年6月电费为1363.20元，2019年7月电费为1381.20元；2019年8月电费为1248元，2019年9月电费为0.84元，上述电费的违约金自起诉日起计算。至于上述费用的违约金，被告认为违约金约定过高，要求法院进行调整，本院根据本案实际情况酌情确定为年利率10%。本院对合理部分的诉请予以支持，对不合理部分的诉请予以驳回。两被告辩称，原告同意给被告张国春两个月的免租期，但原告不同意扣除该费用，双方一直在协商，所以被告一直没有支付合同约定的款项。本院认为，原告与被告张国春签订的两份案涉合同中未约定免租期，且双方亦未对免租期达成一致意见及签订补充协议，故对原告要求免租两个月的主张不予采信；至于原告认为免租期未协商一致而导致被告没有支付合同约定的款项，本院认为，原告与被告张国春已签订案涉合同，原告理应按照合同约定支付款项，但是原告却分文未付，已属违约，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告张国春应支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司履约保证金、质量保证金、公用事业保证金共计人民币40122.82元，并支付自2019年4月9日起至款付清日止按年利率10%计算的违约金，上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告张国春应支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司租金93635.75元、管理费35860.50元、电费5518.68元，合计人民币135014.93元，并支付至款付清日止按年利率10%计算的违约金（违约金分段计算：租金398.45元自2019年4月16日起、租金31477.55元自2019年4月16日起、租金31079.10元自2019年7月6日起、租金31079.10元自2019年10月1日起；管理费11953.50元自2019年4月14日起、管理费11953.50元自2019年7月6日起、管理费11953.50元自2019年10月1日起、电费5518.68元自2019年10月30日起），上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3803元，依法减半收取1901.50元，由被告张国春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 何 婧 二〇一九年十二月九日 书记员 谢周成