湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘10民终4264号上诉人(原审被告)：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢运凤，女，1976年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：侯锦琼，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人谢运凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司代理人邓伍军，被上诉人谢运凤委托诉讼代理人侯锦琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回谢运凤全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由谢运凤承担。事实与理由：一、一审法院查明美世界公司与谢运凤于2016年10月30日签订《郴州市商品房买卖合同》，约定房款分期支付，并约定美世界公司应当于2016年12月31日前交付商品房给谢运凤，谢运凤于2017年6月1日才将按揭款300,000元支付至美世界公司，根据上述查明事实及双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期，但一审法院没有依据查明的事实予以延期，属认定事实错误；二、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，依据双方合同约定遭遇不可抗力时美世界公司可以据实顺延交房，且不承担责任，一审对该事实不予采信属认定事实错误。工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期；因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。三、一审认定“双方合同约定的违约金不存在过高”是适用法律错误，谢运凤依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失；涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及谢运凤的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，请求二审法院依法予以核减。谢运凤辩称，1.施工期间的天气状况和城市对施工时间的要求并不是不可抗力，而是在施工前美世界公司应当预计到的状况；2.违约金是对买卖双方平等设立的一致标准，为公平的标准，美世界公司没有提供违约金损失30%的证据，因此违约金设立不存在过高；3.谢运凤交完房款全款是在约定交房时间之前，与交房时间无直接联系，其次美世界公司提出的逾期交款违约金是属于新的诉讼请求，美世界公司应当提起反诉或另行提起起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢运凤向美世界公司起诉请求：1、判令美世界公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关法律手续，并将合格的郴州美美世界城市商业广场楼盘A栋16A16号房交付给谢运凤；2.判令美世界公司支付逾期交房违约金59,230.32元给谢运凤（违约金暂算至起诉之日2019年7月31日，后违约金暂算至美世界公司实际具备合法交房条件之日止）；3.本案诉讼费、保全费由美世界公司承担。庭审中，谢运凤当庭撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：1、2016年4月18日，谢运凤（买受人）与美世界公司（出卖人）签订一份合同编号为2013020316A16的《郴州市商品房买卖合同》，即由谢运凤购买被告美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J[栋]16层16A16号房，建筑面积46.03平方米，总房价278,338元。签订合同后,谢运凤依约向美世界公司支付了首付房款58,338元。2017年3月13日通过银行按揭向美世界公司支付剩余房款220,000元。2、《郴州市商品房买卖合同》中第五条付款方式及期限约定:买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）￥58,338元，余款￥220,000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款，并在/年/月/日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……第六条买受人逾期付款的违约责任约定：……买受人逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。……；第九条交房期限及条件约定:出卖人应当在2016年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人……；第十条房屋交接及违约处理方式约定：……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3、双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定的交房期限为2016年8月31日前,而美世界公司至今未将涉案房屋交付给谢运凤使用。至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。4、美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间强降雨雪天气天数达到281天及郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力原因导致,而谢运凤予以否认。5、庭审中，谢运凤申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认为，双方签订的合同编号为2013020316***的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的内容履行各自的义务。谢运凤申请撤回第一项诉讼请求，属于当事人处分自身权利，且不违反法律规定，予以准许。本案的争议焦点为：1、美世界公司应否承担逾期交房的违约责任及如何承担；2、谢运凤主张逾期交房违约金是否过高。对此，作如下评判：（一）美世界公司应否承担逾期交房的违约责任及如何承担。本案中，谢运凤已支付了全部购房款,美世界公司却一直未将涉案房屋交付给谢运凤使用,美世界公司理应承担逾期交房的违约责任。美世界公司辩称谢运凤诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因谢运凤未能提供证据证实其曾多次催促过美世界公司交房，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，一审法院仅对谢运凤起诉前三年内即提起诉讼之日2019年9月2日至2016年9月2日期间的违约金给付请求予以保护，现谢运凤仅诉请2019年7月31日之前的逾期交房违约金，故在本案美世界公司应付谢运凤逾期交房违约金为59,174.65元(从2016年9月2日算至2019年7月31日,按已付购房款278,338元×1063天×0.0002＝59,174.65元，以后的违约金按上述标准继续计算至实际交房之日止)。另，美世界公司辩称其未按期交房系因施工期间强降雨雪天过多和郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力因素所导致,一审法院对此认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而美世界公司提交的证据均不属于上述规定的不可抗力的情形，尚不足以证明美世界公司逾期交房系不可抗力因素所导致,且美世界公司亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对美世界公司的逾期交房抗辩理由,不予采纳。至于美世界公司抗辩谢运凤未在合同约定期限付款需支付逾期付款违约金，因美世界公司未提出反诉，故本案中不予处理。（二）谢运凤主张逾期交房违约金是否过高。本案双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定了逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对双方均有约束,对双方公平一致,且美世界公司未提交充分的证据证明谢运凤诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对美世界公司要求核减违约金的辩解,不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效后十天内支付原告谢运凤逾期交房违约金59,174.65元(从2016年9月2日算至2019年7月31日,按已付购房款278,338元×1063天×0.0002＝59,174.65元，以后的违约金按上述标准继续计算至实际交房之日止；二、驳回原告谢运凤的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取640元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明，案涉《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：“交房期限及条件约定:出卖人应当在2016年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……２、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）……”。本院认为，本案的争议焦点为：一、美世界公司是否可根据逾期付款时间据实顺延交房；二、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；三、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，谢运凤主张的违约金是否过高。关于争议焦点一。根据案涉《郴州市商品房买卖合同》第五条的约定，谢运凤应保证在购房合同签订后30日内按揭贷款的220,000元支付至美世界公司，而谢运凤交付首期房款后，于2017年3月13日才通过银行按揭将剩余房款220,000元支付完毕，延期付款184天。根据《郴州市商品房买卖合同》第九条的约定，谢运凤在合同约定交房期限届满日即2016年12月31日，仍未向美世界公司支付剩余房款，美世界公司可据实予以延期交房，故美世界公司主张向谢运凤交房的时间应予以延期184天，本院予以支持。计算至2019年7月31日止，美世界公司逾期交房时间为869天，一审法院对美世界公司逾期交房时间计算错误，本院予以纠正。故本案逾期交房违约金应为48,375.14元（278,338元×869天×0.0002＝48,375.14元）谢运凤认为其逾期付款的违约责任应另行主张的理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向谢运凤交付房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的其中一个原因是工程报价增加，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向谢运凤交付房屋，应向谢运凤承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的《郴州市商品房买卖合同》明确约定，若谢运凤逾期付款，则谢运凤应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《郴州市商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向谢运凤交付房屋，应依约承担违约责任，向谢运凤支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明谢运凤主张的逾期交房违约金已超过谢运凤实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的部分上诉请求成立，成立部分本院予以支持；一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4663号民事判决第二项；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4663号民事判决为限上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十天内支付被上诉人谢运凤逾期交房违约金48,375.14元（计算至2019年7月31日止，按已付购房款的每日万分之二计算），之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止；三、驳回被上诉人谢运凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1279元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 黄肖华审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇一九年十二月六日法官助理 黄晓宇书 记 员 谷 琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。