广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17878号上诉人（原审原告）：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：张文祥，职务总经理。委托诉讼代理人：马丽，系北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月明，女，1954年6月24日出生，汉族，联系地址，系该司职工。被上诉人（原审被告）：温雅，女，1960年3月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈小惠、刘雅斯，分别系广东永惠忠律师事务所律师、实习人员。上诉人广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）因与被上诉人温雅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2019)粤0103民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人穗华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判温雅向穗华公司支付广州市荔湾区和平中路xx号和乐大厦xxx、xxx、xxx房屋超出协议约定面积部分合计49.1738平方米的价款合计人民币344216.6元；3.判令温雅向穗华公司赔偿逾期支付价款损失，以人民币344216.6元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2008年7月1日计算至温雅实际清偿之日止；4.改判温雅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定涉案房产超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算是适用法律错误，温雅应按7000元/平方米的单价向穗华公司支付全部49.1738平方米建筑超面积购房款。1.《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《回迁安置协议（业主）》三份文件是黄丽经、陈昭汉与穗华公司的真实意思表示，温雅在当年仅是作为黄丽经代理人代为签名，在黄丽经、陈昭汉从来没有提出异议的情况下，温雅无权推翻更改当年的任何约定。2.根据涉案被拆迁房屋《广州市房地产证》反映这是一幢建基面积很小的4层楼房而不是平房，不适用国家关于拆迁平房的规定和政策，同时可证明当年黄丽经、陈昭汉与穗华公司达成1:1的建筑面积拆迁补偿协议完全符合拆迁政策相关规定。3.一审法院判决10平方米超面积应按建筑成本价缴纳购房款是错误理解国家相关政策规定，完全没有法律依据。二、温雅应向穗华公司赔偿逾期支付价款损失。穗华公司早于2008年6月27日已通知温雅回迁房屋面积，并要求温雅按7000元/平方米支付多出面积的房价款，但温雅一直以各种理由拖延，其行为严重损害了穗华公司的合法权益，应以赔偿。三、一审法院不支持穗华公司要求温雅赔偿逾期支付超面积价款损失所作出的认定存在适用法律错误和混淆事实等问题，请求法院查明予以改正。1.自广州市房地产测绘所在2008年6月27日出具了包含涉案房屋在内的《房屋面积测量成果报告书》，温雅三套回迁补偿房屋就有了明确合法的测量面积，从而知道了具体明确的超出原面积的数额，不需要等到领取房产证才明确知晓。2.根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定，穗华公司将三套含有超面积产权的补偿房屋交付温雅使用之日，温雅就负有向穗华公司支付超面积购房款的责任。3.从穗华公司一审递交的证据完全可证明温雅是无理拖延拒不支付超面积购房款的过错方，应该承担逾期支付超面积价款的赔偿责任。二、根据被拆迁人和被拆迁房屋的实际状况，结合当年广州市城市房屋拆迁补偿安置细则，温雅应按7000元／平方米价格计超面积购房款给穗华公司，不适合判以建筑成本结算十平方米超面积。被上诉人温雅辩称：穗华公司提出的上诉请求及事实理由不能成立。一、穗华公司认为在测量成果报告出具后就可以确定房屋面积的主张不符合物权法的规定，测量成果不能作为确定房屋面积的依据。双方当事人的另案（2016）粤0103民初4246号生效判决认定，产权登记面积才是真实的可作为依据的面积。二、本案超面积款的计算，应适用《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的规定，且只有在产权登记后确定了产权面积，且确定了结算价格之后才能支付。穗华公司拒绝履行合同义务，拒绝办理产权登记导致无法确定产权登记面积，所以温雅才无法支付该价款。在2008年穗华公司通知温雅按7000元/平方米标准支付价款时，温雅提出了异议，认为穗华公司存在无理要求。在（2016）粤0103民初4246号案中，穗华公司提出诉请要求按3万元/平方米结算，反映正是由于穗华公司提出漫天要价导致温雅无法支付合理的价款。本案一审判决的结算价款是合理的，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。穗华公司向一审法院起诉请求：1、判令温雅向穗华公司支付广州市荔湾区和平中路xx号和乐大厦xxx、xxx、xxx房屋超出协议约定面积部分合计49.1738平方米（按7000元/平方米计算）价款合计人民币344216.6元；2、判令温雅向穗华公司赔偿逾期支付价款损失，以人民币344216.6元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2008年7月1日计算至温雅实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为人民币317515.43元；3、判令温雅承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案外人黄丽经是原荔湾区和平中路x号房屋的业主。1997年1月20日，黄丽经经公证立下遗嘱，表示在其去世后上述房屋产权归温雅一人所有。1997年4月3日，温雅作为黄丽经的代理人、陈昭汉（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字248号房屋拆迁许可证批准，拆除和平中路x号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积164.84平方米；乙方同意1997年4月30日前迁出原址房屋，甲方应于2000年6月30日前，在和平路新建回迁大楼第四层产权自有的建筑面积100平方米、第五层产权自有的建筑面积64.8416平方米安置乙方回迁居住；陈昭汉户安排在新建回迁大楼五楼北向，建筑面积64.84平方米，温雅户安排在该大楼四楼建筑面积100平方米，由各自独立使用，温雅户分为一房一厅，二房一厅两个套间，其中一个东北向或东向，另一套间北向，两个套间相连有一个阳台，陈昭汉户有一阳台，等等。同年4月17日，温雅作为黄丽经的代理人（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除座落于荔湾区和平中路x号房屋，建筑面积164.8416平方米，甲方将自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除乙方所有的原址房屋的补偿，并于2000年6月30日前移交给乙方；甲方安排给乙方在新建回迁大楼分为三个套间，并作产权交换，其中四楼东北角分为建筑面积60平方米（二房一厅）和40平方米（一房一厅）两个相连套间，五楼北向建筑面积64.8416平方米；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用由甲方负责，等等。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为穗华公司。2006年9月15日，穗华公司与温雅签订《回迁安置协议（业主）》，约定原和平中路x号业主现同意回迁到和平中路xx号xxx、xxx房居住，并同意于2006年12月30日前回迁完毕。同年，穗华公司通知陈昭汉回迁至和平中路xx号xxx房。一审另查：2001年12月31日，黄丽经去世，温雅表示其一直口头表示接受遗赠，并于2010年办下接受遗赠公证书，上述房产由温雅一人承受。2015年，温雅起诉穗华公司要求办理房产证。2015年8月27日，一审法院作出（2015）穗荔法民三初字第1097号民事判决书，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，穗华公司为温雅办理广州市荔湾区和平中路xx号和乐大厦xxx、xxx、xxx房屋的产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由穗华公司承担。判后，穗华公司不服提起上诉。2015年11月19日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5352号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经执行，2016年9月14日，房管部门向温雅核发了广州市荔湾区和平中路17号406房（建筑面积58.5256平方米）、407房（建筑面积75.6355平方米）、604房（建筑面积79.8543平方米）的不动产权证书，房屋总层数为18层。本案一审庭审中，穗华公司、温雅均同意确认当时涉案房屋的商品房价格为7000元/平方米。一审法院认为：温雅作为黄丽经代理人与穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后黄丽经去世，温雅接受黄丽经对涉案房产的遗赠，上述合同的权利义务由其继承。本案的争议焦点为实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差的计算标准问题。关于房屋面积差的计算问题。双方于1997年4月17日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定穗华公司应于2000年6月30日前将自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除温雅所有的原址房屋的补偿。从双方约定内容来看，只约定了回迁房的补偿建筑面积，并没有就实际回迁时回迁房超出原建筑面积的，超出部分将如何结算。对此，一审法院认为，双方协议于1997年4月17日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”1997年9月16日公布的《关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知》穗国房字[1997]239号文通知如下：九层以下（含九层）无电梯的多层楼房，每平方米为1300元；九层以上的高层楼房（含七层以上有电梯的楼房）每平方米为1700元。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算，因穗华公司、温雅对涉案房屋的商品房价格标准无异议，可确定商品房价格为7000元/平方米。根据拆迁补偿协议原被拆迁房屋建筑面积164.8416平方米，温雅的回迁房屋建筑面积为214.0154平方米，实际回迁房屋的建筑面积比约定大49.1738平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即10平方米×1700元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即39.1738平方米×7000元/平方米）。现穗华公司要求按7000元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足,不予支持。至于穗华公司主张的赔偿逾期支付价款损失问题，因温雅在2016年9月才取得涉案房屋的不动产权证书，至此温雅才明确知晓回迁面积超出原面积，但穗华公司要求的超面积款标准过高，温雅并非不同意支付超面积款，只是不同意按穗华公司主张的标准支付，因此，温雅未向穗华公司支付超面积款没有过错，穗华公司要求温雅赔偿逾期支付价款损失，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，温雅向穗华公司支付广州市荔湾区和平中路17号406房、407房、604房超建筑面积款291216.6元。二、驳回穗华公司其他诉讼请求。温雅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5209元，穗华公司负担2917元，温雅负担2292元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。另查明，穗华公司曾提出（2016）粤0103民初4246号房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求判令：一、温雅向穗华公司支付广州市荔湾区和平中路xx号和乐大厦xxx、xxx、xxx房屋超出协议约定面积部分合计49.178平方米的价款合计人民币1475340元；二、温雅向穗华公司赔偿逾期支付价款人民币1475340元的损失，以人民币1475340元为基数按银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自广州市荔湾区和平中路xx号和乐大厦xxx、xxx、xxx房屋过户至温雅当日起计至实际清偿之日止。一审法院作出（2016）粤0103民初4246号民事判决，认为穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求温雅支付面积差异款，缺乏事实和法律依据，不予支持，穗华公司可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。该判决已生效。再查，在本院已生效的（2015）穗中法民五终字第5352号民事判决书中，本院认为穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求温雅先支付面积差异款再办证，缺乏事实和法律依据，不予支持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：首先，关于实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差的结算问题。双方于1997年4月17日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并没有就出现面积差如何结算的问题进行约定。一审法院适用双方协议签订时有效的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）对上述纠纷进行处理，是可行的。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”一审法院结合上述文件规定及根据公平原则，对于涉案回迁房屋面积超出原面积十平方米内的，按建筑成本价结算（即10平方米×1700元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即39.1738平方米×7000元/平方米），该处理并无明显不当，本院予以认可。穗华公司上诉要求按7000元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足,本院不予支持。其次，关于穗华公司主张温雅赔偿逾期支付价款的损失问题。房管部门于2016年9月才核发涉案房屋的不动产权证书。而生效的（2016）粤0103民初4246号民事判决认为，穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求温雅支付面积差异款，缺乏事实和法律依据，不予支持。（2015）穗中法民五终字第5352号民事判决亦认为，穗华公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求温雅先支付面积差异款再办证，缺乏事实和法律依据，不予支持。现穗华公司本案二审主张温雅于2008年7月1日起就应向穗华公司承担逾期支付超面积价款的损失，与上述生效判决的认定不符，本院不予采纳。再考虑到穗华公司一直以来向温雅要求支付的超面积款标准过高，双方对此存在争议，因此一审认定温雅未按穗华公司主张的金额向其支付超面积款不存在过错，并无不当，本院予以维持。综上所述，穗华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10418元，由广州市穗华房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员 王 敏