重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初14633号原告：王熹婷，女，1990年9月28日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。被告：李琴，女，1991年8月4日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：张云川（系被告李琴丈夫），住重庆市双桥区。委托诉讼代理人：郑林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特1号6楼，统一社会信用代码91500105450406323C。法定代表人：万大禄，董事长。委托诉讼代理人：罗和勇，男，系被告公司工作人员。原告王熹婷与被告李琴、被告重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称“大泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王熹婷的委托诉讼代理人徐明君，被告李琴及其委托诉讼代理人张云川，被告大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王熹婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》及《补充协议》项下的原告与被告李琴之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告李琴向原告退还购房定金50000元；3.判令被告李琴向原告支付违约金132000元；4.判令被告李琴向原告赔偿律师费损失20000元、居间服务费损失16160元、权证办理费损失500元；5.判令被告大泽公司对被告李琴前述金钱给付义务承担连带责任。事实和理由：2018年4月21日，原告与二被告签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定被告李琴将位于重庆市巴南区天鹿大道X号X幢X-X房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给原告。合同签订后，被告李琴未依约履行，原告遂诉至法院。被告李琴辩称：1.涉讼房屋系被告与配偶的夫妻共同财产，配偶不同意出售房屋，故订立该合同属重大误解，应当撤销；2.因原告要起诉我方，我方才与其签订了《补充协议》，故该协议不是我方的真实意思表示；3.我方曾与原告协商退还其双倍定金，原告同意后又反悔了。被告大泽公司辩称：1.我方作为中介公司，不应当承担连带责任；2.被告李琴应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》《补充协议》《定金收条》《收据》、《函》及其快递存根、邮件流转记录、《民事委托代理合同》、律师费发票，结合二被告质证意见，本院均予以采信；2.被告李琴举示的《结婚证》《贷款账户基本信息》，结合原告及被告大泽公司质证意见，本院均予以采信；3.被告李琴举示的《CT检查申请单》《门诊病历》，与本案无关，本院均不予采信；4.被告李琴举示的《个人贷款面谈申请审批表》，无法确认其真实性，也无法与本案产生实质性关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月21日，原告作为乙方、被告李琴作为甲方、被告大泽公司作为丙方，三方签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为86.57平方米，总成交价为808000元；房屋权属状态为抵押，未还贷款约为290000元，由乙方出资解押，解押款为购房款的一部分，甲方或委托代理人应到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，产生的费用由甲方承担；付款方式为按揭贷款，贷款种类为商业贷款；乙方在2018年4月21日支付购房定金50000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分；乙方的贷款申请金额暂定为500000元（以银行审批为准），且甲乙双方约定在银行审批同意贷款后3个工作日内，且甲方在贷款银行取出该房产证并注销抵押之后办理过户手续；乙方在甲方在贷款银行还款时将首期款240000元支付给甲方；甲乙双方在房交所过户之日支付10000元；若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批同意贷款后3个工作日内补足首付款；乙方在甲方结清该房水、电、气、物业费且查实该房无户口挂靠时，付清尾款8000元；甲方在过户之日将房屋交给乙方；乙方向丙方支付居间服务费16160元及权证办理费500元；甲方应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房；甲乙双方从签订协议之日起，自觉遵守协议所约定事项，并按协议约定履行双方的权利义务，如一方未按协议约定的内容履行，则视其违约，经电话、短信或书面等形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价15%违约金，并承担丙方收取的相关费用；甲乙双方确认前面所列通讯地址分别为双方各自的约定邮寄送达地址，合同项下任何通知（包括但不限于诉讼、仲裁文书的送达）均应以书面形式送达至该联系地址；因合同履行中发生争议，通过诉讼进行解决的，违约方应承担相关诉讼费用、律师费用、保全费用（含担保费用）以及因诉讼产生的误工费、交通费、差旅费等相关费用；甲方出售该房取得时间未满2年，为减免增值税，甲乙双方协商同意在该房契税发票满2年且银行按揭审批通过后三个工作日后办理过户手续，甲乙双方不能借故拖延时间，否则承担违约责任；甲方在中国建设银行余按揭贷款290000元（金额以银行查询为准）未结清，于2018年4月25日前到贷款银行预约还款，在甲方征信良好的情况下，甲方偿还该房银行贷款贷款之日，乙方先行借支240000元给甲方，帮助甲方结清该房余款，该款在甲乙双方办理过户当日转为乙方购房款的一部分。同日，原告向被告李琴支付了定金50000元。2018年5月28日，三方签订《补充协议》，约定因市场成交价格变动较大，现将前述交易总成交价变更为870000元。同日，原告向被告大泽公司支付居间服务费16160元、权证办理费500元。2018年6月21日，原告向被告李琴发出《函》，载明因被告李琴拒不履行合同，请于收到此函件后5日内与原告联系办理银行按揭贷款手续事宜。2018年8月30日，原告为本案支出律师费20000元。2018年9月26日，原告申请对涉讼房屋市场价值进行评估，后撤回申请。2018年10月29日，被告李琴申请对涉讼房屋市场价值进行评估，后因未按时交纳评估费被退件。另查明，原告在起诉前未向被告李琴发出过解除合同的通知。本院认为，原告与二被告签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》以及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。被告李琴辩称因配偶不同意出售房屋，签订合同属重大误解；本院认为共有人是否同意出售房屋并不影响合同效力，故对于该抗辩意见本院不予采纳。根据合同约定和交易习惯，原告通过按揭贷款方式购买涉讼房屋，被告李琴有义务配合其办理按揭贷款面签手续；合同未约定办理面签的具体时间，原告可随时要求其配合，并给予必要的准备时间，现被告李琴经原告催告后仍不履行，构成违约，原告有权解除合同。原告在起诉前未向被告李琴发出过解除合同的通知，并于2018年8月13日诉至本院，本院于2018年8月25日向被告李琴送达起诉状副本，视为其于该日收到解除通知，双方房屋买卖合同关系于该日解除。合同解除后，被告李琴应当向原告退还定金50000元，故关于原告主张被告李琴退还定金的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告李琴应当向原告支付房屋成交价15%的违约金，即870000元×15%=130500元，关于原告主张被告李琴支付违约金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。违约金具有弥补损失的功能，原告未举证证明其实际损失超过前述违约金数额，故关于原告主张被告李琴赔偿各项损失的请求，本院均不予支持。被告大泽公司系居间方，原告主张其承担连带责任，没有事实及法律依据，对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王熹婷与被告李琴、被告重庆市大泽置业代理有限公司签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》及《补充协议》项下的原告王熹婷与被告李琴之间的房屋买卖合同关系于2018年8月25日解除；二、被告李琴于本判决生效之日起十日内向原告王熹婷退还购房定金50000元；三、被告李琴于本判决生效之日起十日内向原告王熹婷支付违约金130500元；四、驳回原告王熹婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11880元，减半收取计5940元，由原告王熹婷负担440元，由被告李琴负担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年十二月十八日法官助理 李明航书 记 员 丁变合