湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1081号上诉人（原审原告）：胡婧，女，1991年5月1日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王晨，湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成利威(随州)实业有限公司，住所地随州市曾都区新型工业基地。法定代表人：谭本占，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘常凤，随州市忠信法律服务所法律工作者。上诉人胡婧因与被上诉人成利威(随州)实业有限公司（以下简称成利威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡婧上诉请求：1.撤销原判，改判房屋买卖合同无效；2.判决成利威公司立即返还胡婧支付的购房款117216元，赔偿全部购房款243016元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年1月8日起到付清之日的利息；3.诉讼费用由成利威公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。双方签订的合同名为房屋买卖合同，实质为商品房预售合同。成利威公司无预售许可销售房屋，上述合同无效。二、一审适用法律错误。（一）《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，属于强制性规定。我国土地严格按不同性质确定不同用途，违反法律规定改变土地用途，将会严重损害国家、集体和社会公共利益。成利威公司违反上述规定，改变土地用途出卖房屋，合同无效。房屋买卖合同作为主合同无效后，解除房屋买卖合同协议书作为从合同也无效。（二）成利威公司未办理房屋工业用地转商业用地的审批手续，未取得该商品房项目的建设工程施工许可证、商品房预售许可证，甚至早在2014年1月27日就将房屋抵押给案外人，均属重大过错，应当作为商品房出卖人承担惩罚性赔偿责任。成利威公司辩称：双方买卖合同关系已经解除，胡婧诉求没有依据，应予驳回。胡婧向一审法院起诉请求：1.确认胡婧与成利威公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决成利威公司立即返还胡婧支付的购房款243016元，并承担按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月8日起到付清之日的利息；3.判决成利威公司双倍支付购房款；4.诉讼费用由成利威公司负担。一审法院认定事实：2014年12月23日，胡婧之母王琴与成利威公司签订认购书，约定：房号为A2-1-198号、预测建筑面积40.66平方米、建筑面积单价6335.69元/平方米、总价257609元、认购金额定金人民币一万元整；若认购方确定该物业后，在签署购房合同前变更业权人姓名，须征得出售方同意，否则无效，出售人在该规定的时间内无权将认购人所确定的物业另行出售给第三方，否则出售方须双倍返还认购人已付定金；认购方须在签订本认购协议书5日内与出售方签署《房屋买卖合同》并缴付首期房款，否则即视为认购方放弃本协议书中规定的物业权益，出售方有权将该物业出售给第三方，届时无须告知认购人，同时本协议书自动终止，出售方已收取的定金不予退还；本协议书必须由认购人亲自签署，如由投入代签须提供有效委托证明。2015年1月8日，胡婧（买受人）与成利威公司（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于随州市交通大道××号方正国际建材港的土地使用权，买受人购买的房屋为B幢2座一层196号房，建筑面积为40.66平方米；买受人一次性方式付款的，须于本合同签订当日付清全部购房款即243016.00元，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人按日支付违约金。双方还对面积确认及面积差异处理、交接、保修责任等进行了约定。之后还签订了合同补充条款。本案房为现房，胡婧的姓名由其母亲王琴在房屋买卖合同上代签，成利威公司也在该合同上加盖了印章。2015年1月8日，胡婧（其母代签）（委托方、甲方）与成利威（随州）置业发展有限公司（受托方、乙方）签订物业委托经营管理合同，约定甲方将其所拥有的位于湖北省××交通大道××号方正国际建材港A2栋的第1层196房，总面积约40.66平方米的商铺委托乙方经营。委托经营的期限为本合同签订之日的第二个月起共计十五年。同时双方约定了每年保底收益，及实际年收益高于保底租金的乙方收取20%的管理费用，80%归甲方所有等。根据本合同签订时间，在物业经营收益每当年的1月8日至2月8日期间由乙方将保底收益汇入至甲方指定账户，超出保底收益分红部分满一年后统一结算。双方还对各自的权利义务、违约责任等进行了约定。2014年12月22日、2015年1月8日，胡婧分别向成利威公司支付定金20000元、购房款223016元，共计243016元，成利威公司亦交付了房屋。2017年10月31日，成利威公司（合同乙方）与胡婧之母王琴以胡婧的名义（合同甲方）签订解除《房屋买卖合同》协议书，协议主要内容为“1.甲乙双方于2015年1月8日在随州签订了编号为B2-1-196的《房屋买卖合同》，现甲乙双方协商一致，同意解除上述《房屋买卖合同》。2.合同解除后，乙方按甲方实际交付的购房款总额全额清退给甲方，并按月利率0.535％计算利息。3.利息计算起止时间为甲方交付购房款当日至2017年8月30日单笔计算。4.甲乙双方因此事宜产生的费用由甲乙各自承担。5.乙方保证清退甲方交付购房款贰拾肆万叁仟零壹拾陆元整（￥243016.00元整）及利息叁万肆仟肆佰伍拾玖元（￥34459.00元）。6….”。胡婧的母亲王琴及成利威公司在该合同上盖章签字确认。该合同签订后，成利威公司向母亲王琴银行账户分别于2017年11月1日转账110800元、2018年2月14日转账5000元、2018年6月9日转账10000元，共计转账125800元。该协议书签订后，胡婧将涉案房屋退还给成利威公司。涉案房屋土地用途为工业用地，不属于商业用地，成利威公司至今未办理工业用地转商业用地的审批手续。房屋规划用途为车间。2014年1月27日，成利威公司将其所有的位于随州市交通大道××号方正国际建材港的全部房屋（含涉案房屋）抵押给湖北随州农村商业银行股份有限公司曾都支公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效？2、胡婧母亲签订的解除《房屋买卖合同》协议书是否构成表见代理？3、胡婧的损失如何处理？关于焦点1，本案所涉房屋占用土地的性质为工业用地，房屋规划用途为车间，房屋买卖合同也未约定系商品房，表明本案房屋属工业产权性质的一般房屋买卖合同，不属于商品房买卖合同，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，胡婧认为成利威公司改变土地用途未经审批，合同应无效，一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，该行政法规属管理性规范，不属效力性规范，不属合同法第五十二条第（五）项规定的无效情形，本案所涉合同也未损害国家利益、社会公共利益，合同由胡婧之母代签，对胡婧有约束力，且加盖了成利威公司印章，合同主体合法，意思表示真实，应属有效合同。胡婧以成利威公司隐瞒涉案房屋已被抵押构成欺诈为由要求确认合同无效，一审法院认为，首先，法律未禁止抵押物的转让，涉案房地产抵押不影响房屋买卖合同的效力，其次，即使成利威公司在签合同时构成欺诈，只要未损害国家利益，应属可撤销合同的情形，胡婧以此为由，要求确认合同无效的理由不能成立。关于焦点2，胡婧之母以其名义签订的解除《房屋买卖合同协议书》，构成表见代理。其理由：房屋认购书签订、定金交纳、签订房屋买卖合同、物业委托经营管理合同及支付购房款均系王琴代胡婧所为，王琴在原审中亦认可上述事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，本案中成利威公司与王琴签订解除《房屋买卖合同》协议书时有理由相信王琴系代理胡婧的行为，即王琴的行为对成利威公司而言构成表见代理，双方所签协议书是合法有效的，胡婧、成利威公司应按协议书享有权利、履行义务。关于焦点3，诉讼中胡婧提供成利威公司的大股东董仕全于2017年11月27日书写的承诺书复印件（上有董仕全签名，成利威公司的印章），2019年3月5日董仕全与原方正购房业主签订的协议书复印件，2019年9月、10月信息截图，对董仕全的录音光盘及录音笔录，拟证明成利威公司应承担全部赔偿责任。一审法院认为，上述证据有的系复印件，无法确认其真实性，信息截图只是双方交流的反映，无实质内容；录音亦无实质内容，且和其他证据不能形成证据链，均不予采信。如上所述，本案的房屋买卖合同有效，胡婧基于合同无效和最高院关于商品房买卖合同的司法解释要求成利威公司返还购房款及利息、双倍支付购房款的诉请，无法律依据，不予支持。成利威公司应按解除《房屋买卖合同》协议书返还胡婧购房款、利息，成利威公司已退房款125800元应从中扣除，即成利威公司还应退胡婧房款117216元及约定利息34459元。胡婧其他诉求可待其举证充分后另行解决。综上，胡婧部分诉请成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、成利威(随州)实业有限公司于判决生效之日起十日内退还胡婧购房款117216元及利息34459元；二、驳回胡婧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由胡婧负担1000元，成利威(随州)实业有限公司负担10000元。本院对一审查明的事实予以确认。针对二审争议焦点，本院综合评判如下：关于诉争房屋是否属于商品房的问题。本案所涉房屋占用土地的性质为工业用地，房屋规划用途为车间，房屋买卖合同也未约定系商品房，表明本案房屋买卖合同属工业产权性质的一般房屋买卖合同，不属于商品房买卖合同。关于诉争房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”该规定属管理性规范，不属效力性规范，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形，本案所涉合同也未损害国家利益、社会公共利益，合同由胡婧之母代签，对胡婧具有约束力，且成利威公司加盖了印章，合同主体合法，意思表示真实，应属有效合同。胡婧以合同无效提出的有关诉求，不予支持。双方已经签订了解除合同的协议，对合同解除的约定合法有效，应当履行。此外，胡婧二审中提交的有关成利威公司及其股东出具的书面意见等材料，并无该公司承诺承担商品房买卖合同无效责任的明确具体的内容，故对胡婧以此为由提出的上诉请求，不予支持。综上所述，胡婧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4945元，由胡婧负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 周 鑫审判员 李 超二〇一九年十二月十六日书记员 何沛俊