湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2382号上诉人（原审被告）:湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码91431221734771760T。法定代表人：高秀彬，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住所地湖南省会同县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周乐斌，男，1962年10月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴公司）因与被上诉人周乐斌商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：请求依法改判驳回被上诉人主张要求上诉人支付逾期办证违约金诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持，双方应按合同约定执行。2.不动产权证的办理时间并非上诉人所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理上诉人办证申请，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，上诉人不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证反正抵押在银行，买受人也拿不到。3.2017年3月27日，100多名业主围堵上诉人的法定代表人高秀彬在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使上诉人一天都无法办公，不得已签了字，该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是上诉人的真实意思表示。被上诉人周乐斌辩称：上诉人没有任何证据证明在签订该承诺书时被上诉人有胁迫欺诈和乘人之危的行为。周乐斌向一审法院起诉请求：1．判决被告立即为原告办理水岸蓝城17栋1701号商品房的房屋产权证书；2．判决被告支付原告2017年3月27日至2019年5月8日违约金91482元（后续违约金计算至原告拿到权属证书之日止）；3．判决被告立即返还原告契税7900元、房屋维修基金7900元、代收代办费790元、代收办证费1375元，并支付利息7365.65元；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月13日，原告周乐斌与被告福兴公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城17栋17层1701号住房，总房款395000元；乙方包办房屋所有权证及土地使用权证，甲方向乙方代收交易契税7900元及两证代办费等合计10065元；乙方向甲方支付专项维修基金7900元；甲方于2013年12月31日前将合同约定的商品房交付使用；如果乙方未能于2016年12月31日取得房屋的权属证书，如果乙方退房，甲方于30日内将房款退回乙方，并按已付房款的5%赔偿损失，等等。合同签订后，原告周乐斌按照合同约定履行了义务。2017年9月，怀化市不动产登记中心已受理福兴公司关于水岸蓝城项目的不动产登记申请，并于2019年1月21日完成了不动产登记。部分业主已领取不动产权属证书。另查明：2017年12月30日，被告福兴公司与水岸蓝城项目部分业主签订《承诺书》，被告福兴公司承诺于2017年9月30日前将水岸蓝城一期（第8、9、10、11栋）的不动产权利证书办理完毕交付业主，于2017年12月30日前将水岸蓝城二期（第4、6、7、14、15栋）的不动产权利证书办理完毕交付业主，如果逾期三个月以上，福兴公司从2017年3月27日起至不动产签发之日按购房款总额的每日万分之三赔偿违约金。原告在上述承诺书的附件上签名。一审法院认为:原告周乐斌与被告福兴公司签订的《商品房买卖合同》及承诺书系当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行义务。被告福兴公司未按约履行，应当承担相应违约责任。对于逾期办证违约金，双方约定按购房款总额的每日万分之三计算，该违约金约定过高，应予调整，法院调整每日万分之一计算。从2017年3月27日起计算至不动产登记之日（2019年1月21日），逾期办证违约金为395000元×0.0001/日×664日＝26228元。超出部分，法院不予支持。契税、房屋维修基金应当由业主向相关行政部门缴纳，而且福兴公司至今未将所代收的契税及维修基金支付给相关行政部门，被告也认可该款项，故周乐斌要求福兴公司返还代收的契税及维修基金，法院亦予以支持，但对于资金占用利息，原告起诉证据不足，法院不予支持。对于代收代办费、代收办证费，鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，被告福兴公司代办权利证书及收取代办费的行为是双方约定行为，且福兴公司也在履行代办义务，故法院对周乐斌要求代收代办费、代收办证费及利息的诉求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周乐斌延期办证违约金26228元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周乐斌契税、维修基金合计15800元；三、驳回周乐斌的其他诉讼请求。案件受理费2636元，减半收取1318元，由周乐斌负担892元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担426元。二审中，上诉人对一审查明的事实没有异议。被上诉人周乐斌提出其所购房屋为水岸蓝城14栋17层1701号住房,一审法院将房号写错为17栋17层1701号，对查明的其他事实没有异议。经审查，周乐斌所购福兴公司开发的水岸蓝城房屋为14栋17层1701号，故对一审法院查明的该部分事实予以纠正，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定，现上诉人未能按约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署的《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定，《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形，故本院对此理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇一九年十二月二日法官助理颜利华书记员张宝珍