山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3268号上诉人(一审原告、执行案外人)：潘太永，男，1980年2月16日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：孙春林，山东滕国律师事务所律师。被上诉人(一审被告、申请执行人)：商琦，男，1965年1月4日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：崔凯，山东赞国律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：王姣，女，1978年12月5日出生，汉族，住滕州市。一审第三人（被执行人）：侯钦耀，男，1999年2月26日出生，汉族，住滕州市。一审第三人（被执行人）：侯洪元，男，1939年11月6日出生，汉族，住滕州市。上诉人潘太永因与被上诉人商琦及原审第三人王姣、侯钦耀、侯洪元案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘太永上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初791号民事判决，依法排除对涉案房屋的执行；2.一、二审诉讼费用由商琦承担。事实和理由：2016年5月18日，山东省滕州市人民法院对商琦诉王姣、侯钦耀、侯洪元民间借贷纠纷一案作出（2015）滕民初字第2539号民事判决，判决三被告偿还商琦借款本息等。此案审理过程中，据商琦的请求，一审法院做出了（2015）滕民初字第2539号民事裁定，将潘太永购买的位于滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号的房屋予以查封，并在执行程序中做出了（2017）鲁0481执630号之一执行裁定，继续对该房屋进行查封。2019年1月，潘太永依法提起了案外人执行异议之诉。诉讼过程中，潘太永向一审法院提交了有关证据，证明涉案房屋原所有权人为第三人侯洪元。一审法院以潘太永未“在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同”为由，驳回了潘太永的诉讼请求。潘太永认为，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、山东省滕州市人民法院作出的（2015）滕民初字第2539号民事裁定，并没有确凿的证据予以支持。涉案房屋至今未取得不动产登记证书，在法院对该房屋进行查封时，也没有任何证据证明该房屋所有权人系侯贺超。2015年6月5日即房屋保全后的第三天，法院工作人员对时任滕州市善南办事处南侯庄村支部书记侯钦海进行调查，该调查笔录，根本不能得出被查封房屋属侯贺超所有的结论。此外，也没有其他任何证据证明该宅基地分配给侯贺超。据潘太永了解，该村近三四十年来一直没有分配过宅基地。因此，法院裁定将涉案房屋认定系侯贺超所有并予以查封，没有任何事实和法律依据。二、潘太永虽然是与侯贺超签订的《房屋买卖合同》，但通过现有证据可以看出侯贺超非该房屋所有权人，其买卖房屋的行为，实质上是替代其父侯洪元对该房屋进行处分。因此，潘太永和侯贺超之间的房屋买卖，实质上系潘太永通过侯贺超购买了侯洪元的房屋。关于侯洪元系房屋所有权人，有侯贺超遗书、侯洪元电费收据予以印证。从潘太永和侯贺超2015年3月7日签订的《房屋买卖合同》可看出，1.侯贺超并没有陈述其本人系该房屋所有权人；2.合同备注栏：“因侯贺超看病急用钱转卖此房”，既是“转卖”，说明是将他人的房屋出卖。综上所述，本案涉案房屋原所有权人系侯洪元，潘太永实际购买了侯洪元的房屋。因此，无论侯洪元与潘太永之间的房屋买卖合同有效与否，该房屋产权均与侯贺超无关，被上诉人无权对涉案房屋进行查封乃至执行。补充：一、一审法院判决援引了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议案件规定)第第二十八条，认为潘太永不符合“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”的情形。但该第二十八条适用的前提，是“登记”在被执行人名下的不动产，而本案中，涉案房屋既没有取得土地使用证，也没有取得不动产权属证书，并没有在任何机构进行过权属登记。因此，一审法院据此判决属适用法律错误。二、涉案房屋被查封时，除二份“调查笔录”外，滕州市人民法院没有任何有关涉案房屋权属的证明材料。1.侯钦海的调查笔录中，并没有首先询问涉案房屋的产权归属问题，而是直接问“侯贺超的房子确权没有”，这说明在没有任何证据的情形下，工作人员已经先入为主，直接将该村2巷17号的房屋认定为侯贺超所有，并以此为基调进行所谓的调查。该份笔录不能作为确认涉案房屋产权人的依据。2.侯贺超的姐姐侯景英的调查笔录中，侯景英说：“我问过村里，村里登记的是侯贺超的名字”，侯景英的陈述，属传来证据，并且来源也没有相关证据进行佐证，也不能以此来认定涉案房屋的产权人系侯贺超。三、从国家的土地政策层面看，目前国家只禁止农村宅基地买卖，而对于已转为城镇的村居居民买卖房屋的行为，并没有予以禁止。目前，滕州市城区龙泉街道居民都属城镇居民。龙泉街道是在2001年6月因城区规划调整而设立的，南侯庄也因此撤村改居，其居民也早已按城镇居民对待。因此，即使涉案房屋原房主系候贺超，潘太永购买候贺超房屋的行为，也是合法有效的。商琦辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，潘太永与侯贺超于2015年3月7日签订的《房屋买卖合同》标的物为农村宅基地，潘太永作为非本集体经济组织的成员签订的合同应当认定无效。2015年3月7日，潘太永与侯贺超签订了《房屋买卖合同》，约定侯贺超将其位于山东省滕州市善南街道侯庄村2巷17号的房产土地卖于潘太永，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，涉案房屋上土地性质为集体土地，根据法律规定使用权不得转让；潘太永在与侯贺超签订买卖合同之时并非本集体经济组织成员，依照法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。二、涉案房屋未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，涉案房屋未能办理变更登记，不发生物权变动的法律效力。同时不符合执行异议和复议的规定，潘太永所享有的债权请求权不足以排除执行，商琦与与侯贺超之间存在债权债务关系，侯贺超死亡后，因滕州市人民法院(2015)滕民初字第2539号民事判决确定，王娇、侯钦耀、侯洪元应当在继承遗产的范围内向商琦承担清偿责任，案涉房屋属于侯贺超的遗产，商琦有权对该房屋申请法院采取强制执行措施。三、潘太永在上诉状中陈述的内容与执行异议申请、执行异议之诉案件中陈述前后矛盾，违反了民事诉讼诚实信用原则，与事实显然不符。潘太永在执行异议申请中陈述，2015年3月7日潘太永与侯贺超签订了房屋买卖合同，交付房屋款项后并实际占有，潘太永提交的执行异议复议申请书及案外人执行异议起诉状中均陈述该房屋权属及合同签订履行的事实。一审法庭审理中，原告亦陈述与侯贺超签订房屋买卖合同付款当时王娇、侯钦耀、侯洪元均在场认可该房屋为侯贺超所有，并且在商琦与其民间借贷案件及后续执行案件之中均认可案涉房屋原为侯贺超所有，均未提出异议。潘太永前后陈述自相矛盾，违反了民事诉讼禁止反言的规定，并且与本案第三人的陈述不一致，应当不予支持。侯洪元与案涉房屋没有直接的物权关系，其权利为继承侯贺超的遗产的权利，按照潘太永陈述该房屋系侯洪元所有，是涉及执行标的的所有权问题以及是否作为案外人向执行法院提出异议的问题，该权利并非本案潘太永所享有，潘太永无权在本案中以其他第三人的名义或代替其他第三人向法院提出异议，因此潘太永陈述侯洪元系案涉房屋的所有权人不是本案的审查范围，也不是潘太永排除执行的理由。潘太永提出滕州市人民法院作出的(2015)滕民初字第2539号民事裁定没有确凿的证据证明该房屋为侯贺超所有，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，潘太永对执行依据存有异议应当通过申请再审提出。综上，潘太永对涉案房屋的权利不足以排除执行，依法应当驳回潘太永的上诉。另补充答辩：1.潘太永称一审法院适用执行异议和复议案件规定第二十八属于适用法律错误，没有事实依据，潘太永在一审中提出的诉讼请求的法律依据即该第二十八条，因此一审法院依照该第二十八条的规定，驳回潘太永的诉讼请求正确。2.对于法院的调查笔录，也不属于本案执行异议之诉的审查范围。潘太永提出上诉的理由是对执行依据存有异议，其应当向执行法院申请再审提出，而不应当在本案中予以审查。3.对于农村宅基地使用权问题，法律明确规定宅基地的使用权系集体经济组织无偿提供给本集体成员所享有的，与特定的集体经济组织成员的身份关系相关联。法律及行政法规为了保障农村居民居住权和生存权，禁止向城镇居民出售宅基地及地上房屋。对于该土地所在辖区已转变为城市街道问题，并没有直接改变其土地是集体的性质。因此，该买卖行为仍然应当适用关于农村宅基地买卖相关法律法规。潘太永向一审法院起诉请求：1.停止对滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号（现为6巷19号）房屋的执行；2.诉讼费由商琦承担。一审法院认定事实：2015年3月7日，潘太永与侯贺超签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方：侯贺超，乙方：潘太永，经甲、乙双方协商一致，甲方将位于山东省滕州市善南街道侯庄村中间中心大街西侧东临中心街西临侯文国，此房中间墙归两户共有，东西长7米南北长13米建筑面积220平方底上三层独院卖于乙方。为明确双方责任，房屋由甲方承建，现卖乙方使用，形成文字条款，以共同信守。一、该房屋房款叁拾捌万元整。待甲方办理完水、电、天然气更名手续产生的费用甲方出，乙方预付款给甲方捌万元。剩余房款叁拾万元在2015年3月16日一次性付清，并向乙方开收款收据。二、甲方保证如实陈述上述房屋权属状况和其它具体情况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。房屋产权，该房交付使用后产权归乙方所有，此房屋确权手续暂时不能办理过户，甲方保证给办理所在村委会出具房地买卖证明，在允许的情况下土地使用证由甲方协助乙方办理，确权手续由甲方协助乙方办理。三、从交房之日起，甲方停止对房子的一切使用权，此后如因房子所产生的任何费用都由乙方负责与甲方无关。四、如遇到拆迁改造等所有的补偿归乙方所有，与甲方无关。五、甲、乙双方不能反悔，必须认真履行以上协议，如出现不履行或履行不完全所造成的各类损失，由违约方承担，如有乙方违约承担双倍房款赔偿。六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议签字按手印后生效。注：因侯贺超看病急用钱转卖此房”。侯贺超在甲方处签名捺印，潘太永在乙方处签名捺印。2015年5月24日，潘太永之妻吴肖华向侯贺超指定账户转款29万元。同日，侯贺超向潘太永出具收条，载明：“今收到买房业主乙方潘太永贰拾玖万元整（￥290,000元），以转账方式转入，转入账户名姜英，至此房款叁拾捌万元整（￥380000）已全部付清”。侯贺超在收到人处签字捺印。潘太永为证明其对涉案房屋占有居住，提交2015年7月至8月的水费收据、2015年9月燃气发票及电力收费凭条。商琦辩称上述票据时间均在法院查封涉案房屋之后，不能认定潘太永在法院查封前合法占有涉案房屋。潘太永于2015年11月18日将户口由山东省枣庄市山亭区城头镇徐洼村216号迁至滕州市龙泉办事处南侯庄村6巷19号。庭审中，潘太永主张滕州市龙泉办事处南侯庄村2巷17号与6巷19号系同一处房屋，迁户时直接填的燃气号的地址。另查明，商琦诉王姣、侯钦耀、侯洪元民间借贷纠纷案，一审法院依商琦的申请于2015年6月3日作出（2015）滕民初字第2539号民事裁定，裁定查封侯贺超位于滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号房屋一套，并于2015年6月5日对滕州市龙泉街道南侯庄居委会进行了告知，在该房产处张贴了查封公告。滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号房屋所占土地为农村集体土地。潘太永提出书面异议，一审法院于2015年8月20日作出（2015）滕民初字第2539-1号民事裁定，驳回潘太永提出解除对滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号房产查封的异议申请。一审法院于2016年5月18日作出（2015）滕民初字第2539号民事判决，判决王姣偿付商琦借款本金28.5万元及利息损失，侯钦耀、侯洪元对上述债务在继承侯贺超遗产范围内承担清偿责任。该判决审理查明部分载明“侯贺超于2015年农历8月29日因病去世，其第一顺序法定的继承人为：其父亲侯洪元，其妻子王姣，其子侯钦耀”。上述判决生效后，商琦申请对涉案房屋强制执行，潘太永提出书面异议，一审法院于2018年10月26日作出（2018）鲁0481执异45号之一执行裁定，裁定驳回案外人潘太永的异议请求。潘太永对该裁定不服，提起诉讼，诉请如上。诉讼中，潘太永提交侯贺超生前书写证明一份，认为该书证证明涉案房屋出卖前所有人为侯洪元，实际是侯洪元委托侯贺超出卖房屋，实为侯洪元与潘太永之间的买卖关系，不论房屋买卖有效或无效，商琦无权查封房屋。第三人王娇对潘太永提交的证据予以认可。商琦认为无法确定该书证的真实性，无法确定该房屋所有人为侯洪元，且潘太永一直陈述该房屋为侯贺超，但又以该书证证明为侯洪元，前后矛盾，应不予认定，该证据更与执行异议无关。一审法院认为，执行异议和复议案件规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，潘太永与侯贺超签订《房屋买卖合同》，约定侯贺超将滕州市龙泉街道南侯庄居2巷17号房屋卖给潘太永，上述房屋所占土地为集体土地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。涉案《房屋买卖合同》的买卖标的物包含房屋及相应的宅基地使用权，潘太永虽在法院查封涉案房产后将户口迁至滕州市龙泉办事处南侯庄村6巷19号，但潘太永与侯贺超签订《房屋买卖合同》时，并非本集体经济组织成员，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的行为，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二第（四）项规定的情形，应认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。按照全国人民代表大会常务委员会2015年2月27日公布的《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂止调整实施有关法律规定的决定》的规定要求，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，依法认定合同有效，但经审理查明滕州地区不属于上述试点地区，亦不能按照上述原则确认合同的效力。综上，潘太永所诉不符合执行异议和复议案件规定第二十八条规定的“在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同”的情形，故潘太永要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回潘太永的诉讼请求。案件受理费8050元由潘太永负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。潘太永提交以下三组证据：第一组证据二份，系滕州市人民法院对侯钦海、侯景英的调查笔录。证明目的：1.滕州市人民法院对侯钦海的调查笔录询问内容不规范，在没有相关证据的情形下，认定龙泉街道南侯庄2巷17号房屋属侯贺超所有，并以此进行的调查；2.侯景英的陈述属传来证据。综上，以上两份调查笔录，不能作为认定涉案房屋的产权属侯贺超所有的有效证据。第二组证据一份，系枣庄供电公司供电专用收据一份。证明目的：在2015年5月时，客户编号为0171189939，客户地址为南侯庄居委会南侯庄大路南侯庄759号的用电客户，系本案第三人侯洪元。第三组证据二份，系枣庄供电公司供电专用收据二份。证明目的：2019年11月时，客户编号为0171189939，客户地址为南侯庄大路南侯庄759号的用电客户，系本案潘太永。综上可以看出，侯洪元的供电专用收据，无论是客户编号，还是客户地址，均与潘太永的供电专用收据中相关记载一致，因此可以得出潘太永目前居住的房屋曾经为侯洪元所有。故可以证明潘太永系购买侯洪元的房屋（至于地址不是2巷17号，那是因该居一直没有统一对居民住宅进行编排，故造成门牌编号××。崔代：对于第一组证据的调查笔录，真实性无异议。但是该证据是对执行法院执行依据的异议，应当通过再审程序提出，不属于本案的审查范围。潘太永的证明目的与其在一审执行异议之诉起诉状和庭审过程中陈述的该房屋系侯贺超的内容前后矛盾。对于第二组证据、第三组证据真实性无异议，证据中显示的地址系南侯庄759号，与一审潘太永向法院陈述的地址及提供的相关供水、煤气、供电票据的地址均不一致，该组证据与本案无关联性。本院认定，枣庄供电公司客户编号为0171189939供电专用收据，不能作为本案认定房屋所有权人的依据，一审法院依职权对侯钦海、侯景英所作的调查笔录，结合其他证据可以作为本案认定侯贺超系涉案房屋所有权人。本案二审查明的事实及认定事实的证据与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系案外人潘太永提起的执行异议之诉，本案争议焦点为，案外人潘太永对涉案房屋是否享有实体民事权益，并且能够排除法院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。据此，潘太永应对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议和复议案件规定第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。执行异议和复议案件规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，潘太永与侯贺超2015年3月7日签订《房屋买卖合同》，约定侯贺超将位于滕州市善南街道侯庄村的房屋卖给潘太永，上述房屋所占土地为集体土地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。涉案《房屋买卖合同》的买卖标的物包含房屋及相应的宅基地使用权，潘太永虽在法院2015年6月3日查封涉案房产后2015年11月18日因买房将户口迁至滕州市龙泉办事处南侯庄村6巷19号，但潘太永与侯贺超签订《房屋买卖合同》时，并非本集体经济组织成员，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的行为，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。潘太永不能依据该合同取得涉案房屋的物权或物权期待权。综上，潘太永所诉不符合执行异议和复议案件规定第二十八条规定的“在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同”的情形，故潘太永要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，不予支持。因此，潘太永阻却强制执行的理由不符合上述法律规定，不能够排除对涉案房屋的强制执行。潘太永执行异议的诉请不能成立，本院二审不予支持。综上所述，潘太永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人潘太永负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 刘广芳审判员 王 丹二〇一九年十二月六日书记员 高 天