湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再508号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。法定代表人:陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德文，湖南金凯华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南醴陵农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省醴陵市瓷城大道100号。法定代表人：凌光武，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。再审申请人湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称嘉茂公司）因与被申请人湖南醴陵农村商业银行股份有限公司（以下简称醴陵农商银行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2017）湘02民终2046号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月1日作出（2018）湘民申3040号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人嘉茂公司的委托诉讼代理人刘德文、谢攀，被申请人醴陵农商银行的委托诉讼代理人陈建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。醴陵农商银行向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理好醴陵市文化商业步行街Z区综合楼全部房屋（一至十一层）的国有土地使用证和房屋所有权证（现为不动产权证书）并交付给原告；2.判令被告赔偿原告各项损失3540000元；3.判令被告支付逾期交房、逾期办证违约金7800000元。诉讼过程中，原告自愿将第二项诉讼请求变更为请求判令被告支付面积补差款3319800元。一审法院认定事实：2007年9月3日，原醴陵市长江房地产开发有限公司作为甲方，原醴陵市农村信用合作联社作为乙方，醴陵市房产管理局作为丙方签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经过有关部门批准，开发建设文化北路商业步行街，需拆迁乙方房屋；拆迁范围：乙方位于解放路32号范围内的所有建筑物及附属物（含信用社营业厅及办公用房、出租的大金店及其他用房），房屋面积1379.57平方米，土地面积2562平方米；拆迁补偿方式为房屋兑换，兑换房屋具体位置及区位为：Ａ区临解放路和临文化路北路壹至陆号门面的一、二、三层房屋；甲方应向乙方提供房屋平面图、立面图、效果图、施工图、设计图以及规划用地红线图、消防等相关职能部门同意、变更的审批意见作为本协议的附件；兑换房屋的土地面积按醴陵市规划局用地红线图标示为准，房屋占地面积700平方米以上（含），房屋总建筑面积为5107.8平方米，其中：临解放路和临文化北路壹至陆号门面商务楼的一、二、三层房屋面积分别为644平方米，加上一楼夹层147.1平方米，合计2079.1平方米，壹至伍号门面商务楼的四至九层房屋面积分别为504.7平方米，合计3028.2平方米；甲方实际交付乙方房屋产权登记面积不得少于甲方所提供设计图纸尺寸的实际面积，如果交付房屋时实际尺寸与设计图纸尺寸不符造成的面积减少，其减少面积部分由甲方补足减少面积的房款（第一层按每平方米15000元计算，第二层按每平方米6000元计算，第三层以上按每平方米1500元计算）给乙方；甲方交付房屋的面积大于设计图纸尺寸面积无论多少乙方不支付其房屋价款，产权归乙方所有，同时，本条款所有房屋面积均指建筑面积，乙方不接受任何设计图纸以外的公共或共用建筑面积分摊，且不支付任何价款；甲方在交付兑换的房屋给乙方之日起九个月内为乙方办理好兑换房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，逾期将罚金在履约保证金中扣除，并承担相关税费用，如乙方将兑换的房产全部或部分出售，由甲方协助出售，提供相关资料，由甲方办理房、地产证，相关税费由乙方与购房方承担；甲方应于本协议书签订之日起十二个月内将验收合格、符合建设部商品房标准和本协议约定标准的兑换房屋交付乙方使用，逾期每天支付违约金5000元；如甲方交付房屋面积少于设计图纸尺寸面积或者降低房屋建造标准，质量不符合约定的设计要求，乙方有权拒绝验收，并要求甲方整改至约定的要求，如因此造成兑换房屋逾期交付，甲方应承担按日5000元的逾期违约责任的处罚；甲方在协议签订之日起3天内向乙方支付3000000元履约保证金，主体工程完工后，由乙方按国家建设部商品房建筑标准对其质量进行验收，验收合格后乙方退还1000000元的履约保证金，不符合质量要求，乙方不予退款，并按质量要求责令甲方修复；工程验收合格交付使用后退还1000000元，如验收不合格，乙方不予退款，并按质量、设计要求，责令甲方修复达标；甲方所交履约保证金余款1000000元作为工程质保金和办理权证的保证金，待工程验收合格并交付使用之日起一年内如房屋出现质量问题，则甲方无条件及时免费为乙方修复达到国家建筑标准，如甲方不及时修复，则乙方有权请他人代为修复，所发生的费用在工程质保金中扣除；一年后无任何质量问题并能如期办理好国土证和房屋所有权证，则全部退还质保金和办理权证的保证金；甲方按国家法律、法规规定承担房屋质量保修责任；工程主体验收合格后，乙方向甲方提供原城区信用社的土地使用证和房屋所有权证，如甲方未能在本协议约定的期限内办理好兑换房屋国有土地使用证和房屋所有权证交付给乙方，则视为甲方违约，逾期每天支付违约金5000元；协议自三方签字盖章之日起生效。2009年1月7日，一审法院受理醴陵市轻工业总公司和醴陵市集体工业联社对醴陵市长江房地产开发有限公司的破产申请。2009年8月31日，该院作出（2009）醴破字第1-5号民事裁定，裁定批准对醴陵市长江房地产开发有限公司的重整计划；终止重整程序。重整计划确认交房时间自人民法院批准重整计划之日起12个月内交房，若涉及调规区则18个月内交房，如延期交房，按原协议相关条款执行；联社置换房因与Ａ区并列，若Ａ区调整规划须与联社置换部分连同调规时，则联社原设计的9层以上加层面积优先售给联社，其价格按实际成本（剔除地价再由联社委托评估机构评估后），另每平方米加价100元，如联社不购买，加层部分的客户通道另行安排，并由联社按加层面积收取750元／㎡，其联社置换部分设计调整须经联社同意方可施工，否则，债权人有权阻止债务人调规加层。2009年9月21日，该院作出（2009）醴破字第1-8号民事裁定，裁定醴陵市长江房地产开发有限公司所有的财产及债权均由嘉茂公司享有，醴陵市长江房地产开发有限公司所负的全部债务均由嘉茂公司承担；醴陵市长江房地产开发有限公司的破产重整计划由嘉茂公司负责执行；醴陵市长江房地产开发有限公司设定的抵押继续有效。2010年12月，经有关主管部门批准，被告调整了综合楼的规划，将楼房层高由九层调整为十一层。2011年11月，被告开工建设醴陵市文化路商业步行街Ｚ区综合楼。工程于2012年3月竣工，2012年11月经验收合格。综合楼建成后的层高为十一层并按照最初的规划设计建造了地下停车场，均由被告出资建设，目前尚未办理产权证。2013年1月，被告将整栋综合楼及地下停车场交付给原告使用，原告于2013年3月将10层、11层出租给他人用于经营醴陵市蓝海大酒店，并收取租金。另查明，2014年11月17日，中国银行业监督管理委员会湖南监管局作出湘银监复［2014］424号“中国银监会湖南监管局关于醴陵农商银行开业的批复”，批复同意醴陵农商银行及其辖内46个分支机构开业，该行开业的同时，醴陵市农村信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接。再查明，签订《房屋拆迁补偿协议书》后，被告向原告支付了3000000元履约保证金。本案诉讼过程中，经醴陵市房屋测量事务所测绘，嘉茂Ｚ区综合楼地下1层的建筑面积为926.13平方米，第1层的建筑面积为506.59平方米，夹层的建筑面积为335.21平方米，第2层至第11层每层的建筑面积均为596.18平方米。一审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与原醴陵市长江房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》以及债权人会议通过的《重整计划书》均合法有效，应受法律保护。原醴陵市长江房地产开发有限公司与被告之间系项目重整融资转让合同关系，在醴陵市长江房地产开发有限公司破产重整后，原、被告成为案涉《房屋拆迁补偿协议书》和《重整计划书》实际的权利义务主体，原、被告均应按照《房屋拆迁补偿协议书》和《重整计划书》的规定履行各自的义务。依据《房屋拆迁补偿协议书》的约定，被告负有协助原告办理兑换房屋所有权证和国有土地使用证的义务。被告对原告享有综合楼一至九层房屋的所有权权益无异议。对于双方有权属争议的十层和十一层加层部分，被告在调规建成加层部分房屋后，于2013年1月即将加层部分交付给原告使用，原告主张被告在建设综合楼时擅自违反合同约定减少了占地面积及房屋面积，被告系基于双方存在的用加层部分弥补其他减少面积部分楼层损失的口头协议向原告交付加层部分房屋，被告对此予以否认，主张因原告未支付对价，被告向原告交付加层部分并无转让所有权的意思表示。对此问题，一审法院认为，原、被告对加层部分虽未签订书面的转让协议，但被告系自愿将加层部分房屋交付给原告占有、使用。原告受让房屋后，于2013年3月即将房屋出租给他人并收取租金。原告对加层部分房屋的占有、使用和收益是一个连续的、公开的、和平的过程，被告在长达三年多的时间内一直未向原告主张过权利，原、被告之间亦没有借用或者租赁等基于房屋所有权派生的债权债务法律关系，如果被告在将加层部分交付给原告时没有转让房屋所有权的意思表示，其作为所有权人长期怠于行使权利，与一般房屋所有权人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。此外，结合被告兑换给原告的案涉综合楼存在短缺房屋面积的客观事实，综上足以认定原、被告之间就加层部分已形成了事实上的房屋买卖合同关系，被告向原告交付加层部分房屋的行为具有双方达成合意后转让房屋所有权的意思表示。原告作为买受人，受让并实际占有、使用了房屋，依法应享有房屋的所有权权益，但亦负有向被告支付房屋转让对价的义务。双方如对支付房屋转让对价有争议，可另行协商或诉讼解决。因此，原告要求被告协助办理综合楼一至十一层房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，予以支持。对于原告要求被告支付面积补差款3319800元的诉讼请求，依据测绘机构的测绘结果，结合《房屋拆迁补偿协议书》关于兑换房屋面积所作“临解放路和临文化北路壹至陆号门面商务楼的一、二、三层房屋面积分别为644平方米，加上一楼夹层147.1平方米，合计2079.1平方米，壹至伍号门面商务楼的四至九层房屋面积分别为504.7平方米，合计3028.2平方米；甲方实际交付乙方房屋产权登记面积不得少于甲方所提供设计图纸尺寸的实际面积，如果交付房屋时实际尺寸与设计图纸尺寸不符造成的面积减少，其减少面积部分由甲方补足减少面积的房款（第一层按每平方米15000元计算，第二层按每平方米6000元计算，第三层以上按每平方米1500元计算）给乙方”的约定，被告建成并交付给原告的第一层房屋比约定面积缺少137.41平方米（644㎡-506.59㎡），第二层和第三层均缺少47.82平方米（644㎡-596.18㎡），故被告依约应补偿原告一至三层的房屋面积补差款2419800元[(137.41㎡×15000元)+（47.82㎡×6000元）+（47.82㎡×1500元）]。原告要求被告支付土地面积补差款900000元，但未提交证据证实被告向其交付的土地面积不足于合同约定的土地面积，应承担举证不能的不利后果，对原告的该项诉求不予支持。被告辩称其向原告交付的四至九层及夹层的房屋面积超出了合同约定面积，应用以抵偿一至三层缺少的房屋面积，其主张与《房屋拆迁补偿协议书》关于“甲方交付房屋的面积大于设计图纸尺寸面积无论多少乙方不支付其房屋价款，产权归乙方所有”的约定不符，故不予采纳。签订合同后，被告向原告支付了3000000元履约保证金，依据《房屋拆迁补偿协议书》的约定，其中的2000000元已达到退款条件，被告主张在本案中予以抵扣，该主张系合理主张且有利于纠纷的一次性解决，予以采纳，并在被告应支付给原告的2419800元房屋面积补差款中予以冲抵。相应冲抵后，被告还应向原告支付419800元房屋面积补偿款。对于原告要求被告支付逾期交房违约金2700000元的诉讼请求，依据《重整计划书》关于“自人民法院批准重整计划之日起12个月内交房，若涉及调规区则18个月内交房，如延期交房，按原协议相关条款执行”的规定，结合一审法院于2009年8月31日裁定批准对醴陵市长江房地产开发有限公司的重整计划的事实，被告依法应于下达裁定之后的18个月内即2011年2月28日之前将兑换房屋交付给原告。由于被告迟至2013年1月才向原告交付兑换房屋，依据《房屋拆迁补偿协议书》关于“甲方应于本协议书签订之日起十二个月内将验收合格、符合建设部商品房标准和本协议约定标准的兑换房屋交付乙方使用，逾期每天支付违约金5000元”的约定，被告依法应按照每天5000元的标准向原告计付2011年3月1日至2013年1月1日期间的逾期交房违约金。综上，原告要求被告支付2700000元逾期交房违约金的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，予以支持。被告辩称双方约定的逾期交房违约金远远超出了原告的实际损失，请求予以调整，酌情参照同时期、同地段以及同用途房产的价格水平，结合兑换房屋的面积和价值，该院认为双方约定的5000元每天的逾期交房违约金标准并未过分高于原告遭受的损失，被告的该项抗辩主张缺乏事实依据，不予采纳。对于原告要求被告支付逾期办证违约金5100000元的诉讼请求，依据《房屋拆迁补偿协议书》关于“甲方在交付兑换的房屋给乙方之日起九个月内为乙方办理好兑换房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证”的约定，结合被告于2013年1月将兑换房屋交付给原告的事实，被告至迟应于2013年10月31日前为原告办理好兑换房屋的房地产权证。但被告至今仍未为原告办理好兑换房屋的房地产权证，其行为已构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。被告主张双方约定的5000元每天的逾期办证违约金标准过高，请求予以调整，结合被告逾期办证行为给原告造成的实际影响，综合本案案情，该院对被告的该项抗辩主张予以采纳，并酌情认定被告从2013年11月1日起至其为原告办理好房地产权证之日止，按照每天2000元的标准向原告计付逾期办证违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖南醴陵农村商业银行股份有限公司支付房屋面积补偿款419800元（实际应付2419800元，冲抵被告已支付的2000000元履约保证金后，还应支付419800元）；二、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告湖南醴陵农村商业银行股份有限公司办理醴陵市文化路商业步行街Z区综合楼第一层至第十一层房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；三、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖南醴陵农村商业银行股份有限公司支付逾期交房违约金2700000元；四、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖南醴陵农村商业银行股份有限公司支付逾期办证违约金（2013年11月1日至2016年8月31日期间应支付2040000元，2016年9月1日起至被告为原告办理好醴陵市文化路商业步行街Z区综合楼第一层至第十一层房屋的房屋所有权证和国有土地使用证之日止，按照每天2000元的标准计付）；五、驳回原告湖南醴陵农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89840元，测绘费16696元，合计106536元，由被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担。嘉茂公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1.政府相关规划部门规划要求与标准提高是房屋地面可建面积减少的主要原因，交付的1－3层面积虽少于协议约定面积，但夹层及4－9层面积均大于协议约定面积，交付的1－11层（含地下停车场）的总面积7729.73平米远大于协议约定的面积5107.80平米（1－9层及夹层），协议对房屋面积虽约定“多不退少要补”的原则，但并没有细化该规定是针对每一层的面积还是整个Ｚ区的面积，房屋面积应当作为整体来计算才公平合理，嘉茂公司无需支付房屋面积补偿款；2.被上诉人规划设计调整是逾期交房主要原因，即使存在延期交房，经嘉茂公司了解，醴陵市同时期、同地段、同面积的办公房屋租金标准不高于每月30000元，远未达到每天5000元的标准，且醴陵农商银行在此期间一直在醴陵市站附近自身所有的办公楼内办公，根本没有租金损失，人民法院也应根据嘉茂公司的请求依法核减逾期交房违约金；3.由于醴陵农商银行规划调整，整个项目成本大大增加，其对第10－11层及地下停车场是否购买迟迟不作出答复，导致权属出现争议，醴陵农商银行不支付相应房款才是逾期办证主要原因，嘉茂公司不应支付逾期办证违约金，即使存在逾期办证，也没有对其造成实际影响，一审判决按每天2000元标准计算逾期办证违约金过高。被上诉人醴陵农商银行辩称，本案中《房屋拆迁补偿协议书》约定了嘉茂公司应交付的房屋面积，并约定了交付面积减少的补偿方法，一审法院的《重整计划书》也确认“按原房屋拆迁补偿协议书”约定的面积、质量等履行，但嘉茂公司在履行合同过程中擅自违反约定，将综合楼占地面积减少，用以增加自己的商业开发土地面积，一审判决计算的面积补偿款是正确的；一审判决确定的逾期交房违约金是按照重整计划书确定的交房时间和实际交房时间及合同约定的违约金标准计算的，由于逾期交房，醴陵农商银行长期不能搬迁至新办公楼和营业地，造成的场地费用损失及经营损失远高于一审判决确定的违约金；加层部分是否需要支付房款至今都没有定论，该部分产权也归被上诉人，就算要支付加层部分房款，被上诉人也可行使抵销权，其逾期办证是明显违约合同约定的行为，更何况一审判决还调低了违约金的计算标准，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人嘉茂公司提交了以下证据：第一组证据即房屋拆迁补偿协议书、户室面积对照表，拟证明交房面积大于协议约定面积；第二组证据即重整计划书，拟证明涉及调规交房时间延长6个月；第三组证据即规划审批图纸（2009.11.20）、规划审批图纸（2010.12.29）、醴陵市建设工程规划技术指标复核表、醴陵市建设工程规划、许可证、建筑工程施工许可证，拟证明调规是导致延期交房的主要原因；第四组证据即建设报批项目复核表、负一层平面图，拟证明增加建设了原规划没有的地下停车场；第五组证据即工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、拍卖成交确认书，拟证明综合楼竣工验收时间为2012年11月，并且在2013年1月份之前就已经交房，实际交房期限为13个月；第六组证据即关于“醴陵市文化路商业街”土地出让规划条件变更函、醴陵市文化路商业街Z区坐标定点图，拟证明由于整体规划要求提高，使得整体用地面积减少；第七组证据即公函（2015.9.18）、公函（2015.10.19）、关于湖南嘉茂房地产开发有限公司公函的复函、律师函、关于湖南金凯华律师事务所律师函的复函，拟证明上诉人多次发函要求被上诉人明确是否购买加层部分并支付购房款，被上诉人始终没有明确答复，因其未支付购房款导致未办房产证。被上诉人醴陵农商银行质证称，对于上诉人所举的证据，都不属于民事二审新证据，第一组证据中涉及面积补差以及补偿标准拆迁补偿协议中有特别约定；第二组证据中增加的10-11层，约定了优先购买和价格，被上诉人也已经接受了对方的函件，双方只是就面积补偿问题、延期办证、延期交房问题没有达成一致意见，才未能成功结算价款；第三组证据中调规是因为对方开发商品房时，事先没有预留土地面积，缩小了我方建综合楼的面积，这个责任由对方承担；第四、五组证据，不是新证据，在一审中已质证了；第六组证据中涉及规划，但不能因为第三方的原因或自行调规而不履行合同约定的义务；第七组证据不是新证据，在一审中已经质证，往来函件属实，函件可证明对方已交房给被上诉人，被上诉人也要求对方办理房屋不动产权证。被上诉人醴陵农商银行未向二审法院提交新证据。二审法院认为，上诉人嘉茂公司二审提交的上述证据均不属于新证据且不能达到其证明目的，二审均不作证据使用。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。二审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二审的争议焦点为：嘉茂公司在本案中是否应当支付房屋差额面积补偿款、逾期交房违约金以及逾期办证违约金，如需支付，则具体数额如何确定。现分述如下：1.关于房屋差额面积补偿款问题。双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》约定“临解放路和临文化北路壹至陆号门面商务楼的一、二、三层房屋面积分别为644平方米，加上一楼夹层147.1平方米，合计2079.1平方米，壹至伍号门面商务楼的四至九层房屋面积分别为504.7平方米，合计3028.2平方米；甲方实际交付乙方房屋产权登记面积不得少于甲方所提供设计图纸尺寸的实际面积，如果交付房屋时实际尺寸与设计图纸尺寸不符造成的面积减少，其减少面积部分由甲方补足减少面积的房款（第一层按每平方米15000元计算，第二层按每平方米6000元计算，第三层以上按每平方米1500元计算）给乙方”，《重整计划书》亦明确“按原房屋拆迁补偿协议书”约定的面积、质量等履行置换，而嘉茂公司实际交付的第一层建筑面积只有506.59平米，第二、三层均只有596.18平米，分别减少了137.41平米和47.82平米。嘉茂公司抗辩称，造成交付面积减少的原因是政府规划部门规划要求与标准提高而不应补偿。即使其所述属实，该商业风险也应由作为房地产开发企业的嘉茂公司承担，不应转由醴陵农商银行承担，嘉茂公司支付差额面积补偿款的义务不能因此而免除。此外，嘉茂公司还提出房屋面积应当作为整体来计算，因上述补偿协议明确约定了交付时每一层的建筑面积，该理由与协议约定不符，不能成立。至于嘉茂公司在补偿协议之外另建的第10层、11层价款问题，双方可另行依法解决。综上，嘉茂公司关于规划调整、交付面积应以整体计算而不应支付面积补偿款的上诉理由不能成立，二审法院不予采纳，一审判决根据面积差额及约定的补偿标准，确定嘉茂公司共计应支付差额面积补偿款2419800元并无不当，二审予以确认。2.关于逾期交房违约金问题。如前所述，嘉茂公司关于因规划调整造成逾期交房、不应支付违约金的上诉理由，不能成立，二审法院不予采纳。《重整计划书》确定“自人民法院批准重整计划之日起12个月内交房，若涉及调规区则18个月内交房，如延期交房，按原协议相关条款执行”，一审法院于2009年8月31日裁定批准了该重整计划，嘉茂公司应于下达裁定之后的十八个月内即2011年2月28日之前交房，但实际交房日期为2013年1月，嘉茂公司应承担逾期交房违约责任。嘉茂公司还提出每天5000元的违约金标准过高、醴陵农商银行根本没有租金损失等理由，请求核减该违约金。因嘉茂公司并未提供相应证据予以证明，且是否存在租金损失与应否支付逾期交房违约金之间并无直接因果关系，二审法院对其关于核减逾期交房违约金的上诉请求，不予支持，一审判决根据合同约定确定该违约金的标准，并无不当，二审予以确认。3.关于逾期办证违约金问题。嘉茂公司称因整个项目成本增加，醴陵农商银行拒不支付第10－11层房款才造成逾期办证。因嘉茂公司并未提供证据证明，醴陵农商银行在本案中有先行支付该房款的义务，该上诉理由不能成立，嘉茂公司应当承担违约责任。一审判决综合全案事实，将逾期办证违约金标准酌情从约定的每天5000元下调至每天2000元，不违反法律规定，二审亦予确认。综上所述，嘉茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。嘉茂公司申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决在双方没有签订书面房屋买卖合同且被申请人未向申请人支付过任何款项的基础上，仅凭被申请人事实上占有、使用加层房屋的情况，就主观臆断双方达成买卖合意，形成了买卖合同关系错误。原判决适用法律错误。原判决认定被申请人享有加层房屋所有权适用法律错误，原判决认定申请人应当支付差额面积补偿款适用法律错误，原判决认定申请人应当支付延期交房和延期办证违约金适用法律错误。综上，请求依法再审改判。醴陵农商银行答辩称，原一、二审法院判决都是依据本案的相关证据判决的。当时的约定也是我们付出了相应的代价才有这个约定，约定是双方的合意，嘉茂公司是后来加入进来的，其没有理由否定其认可的权利义务。关于补偿的问题，原审都是按照约定判的，没有错误。请求依法维持原审判决。再审期间，双方均未提交新证据，本院对原一、二审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方争议的焦点为：嘉茂公司是否应当支付房屋差额面积补偿款及逾期交房违约金、逾期办证违约金。现分述如下：一、关于房屋差额面积补偿的问题。经查，诉争双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》约定：“临解放路和临文化北路壹至陆号门面商务楼的一、二、三层房屋面积分别为644平方米，加上一楼夹层147.1平方米，合计2079.1平方米，壹至伍号门面商务楼的四至九层房屋面积分别为504.7平方米，合计3028.2平方米；甲方实际交付乙方房屋产权登记面积不得少于甲方所提供设计图纸尺寸的实际面积，如果交付房屋时实际尺寸与设计图纸尺寸不符造成的面积减少，其减少面积部分由甲方补足减少面积的房款（第一层按每平方米15000元计算，第二层按每平方米6000元计算，第三层以上按每平方米1500元计算）给乙方，甲方交付房屋的面积大于设计图纸尺寸面积无论多少乙方不支付其房屋价款，产权归乙方所有。”即所谓的“少补多不退”。本案诉讼过程中，经醴陵市房屋测量事务所测绘，嘉茂公司交付的诉争综合楼地下室的建筑面积为926.13平方米，第一层的建筑面积为506.59平方米，夹层的建筑面积为335.21平方米，第二层至第十一层每层的建筑面积均为596.18平方米。经与合同约定的交付比较，第一层的建筑面积比约定的少137.41平方米（644-506.59），第二、三层的建筑面积比约定的均减少47.82平方米（644-596.18）。但夹层的建筑面积比约定的多188.11平方米（335.21-147.1）。如何补差应严格按合同约定进行。经计算，嘉茂公司应向醴陵农商行支付补差的款项为2419800元（137.41平方米x15000元/平方米+47.82平方米x6000元/平方米+47.82平方米x1500元/平方米=2419800元）。对于第一、二、三层面积减少夹层面积增加的原因，嘉茂公司主张系因为在诉争综合楼建设过程中的政府规划部门两次调规以及综合楼后面的居民没有通道，强烈要求为其预留进出通道所致。本院认为，这既是商业风险，也有政府原因，同时考虑夹层面积增大而未予考虑的因素，可酌情考虑减少补差款50万元。故嘉茂公司应向醴陵农商行支付房屋面积补偿款1919800元。此外，嘉茂公司向醴陵农商行支付了3000000元履约保证金，依据《房屋拆迁补偿协议书》的约定，其中的2000000元已达到退款条件，嘉茂公司在原审中主张在本案中予以抵扣，该主张系合理主张且有利于纠纷的一次性解决，予以采纳，并在嘉茂公司应支付给醴陵农商行的1919800元房屋面积补差款中予以冲抵。冲抵后，醴陵农商行应向嘉茂公司返还80200元房屋面积补偿款。二、关于逾期交房的违约金问题。嘉茂公司对自己已逾期交房的事实没有异议，但认为系规划调整所致，所以不应支付逾期交房违约金。但《重整计划书》已确定“自人民法院批准重整计划之日起12个月内交房，若涉及调规区则18个月内交房，如延期交房，按原协议相关条款执行。”原一审法院于2009年8月31日裁定批准了该重整计划，嘉茂公司应于下达裁定之后的十八个月内即2011年2月28日之前交房，但实际交房日期为2013年1月。故嘉茂公司应承担逾期交房违约责任。原审依双方的约定，判决嘉茂公司向醴陵农商行支付逾期交房违约金2700000元，并无不当。三、关于逾期办证的违约金问题。经查，醴陵农商行长期无偿占用诉争综合楼第十、十一层加层部分，并已出租他人进行营利性活动，同时无偿使用综合楼地下室多年，均未支付相应对价。嘉茂公司多次去人、去律师函要求与其协商加层、地下室转让款的问题，醴陵农商行均以各种理由拒绝或不予理会，嘉茂公司的合理诉求始终得不到保障。故在醴陵农商行未向嘉茂公司支付综合楼加层及地下室对价的情况下，嘉茂公司有权行使抗辩权而拒绝为醴陵农商行办理案涉房屋的不动产权证。原审判决嘉茂公司向醴陵农商行支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持醴陵市人民法院（2016）湘0281民初2695号民事判决第二、三项；二、撤销株洲市中级人民法院（2017）02民终2046号民事判决和醴陵市人民法院（2016）湘0281民初2695号民事判决第一、四、五项；三、湖南醴陵农村商业银行股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向湖南嘉茂房地产开发有限公司支付房屋面积补偿款80200元（嘉茂公司实际应付1919800元，冲抵嘉茂公司已支付的2000000元履约保证金后，醴陵农商行应返还嘉茂公司80200元）；四、驳回湖南醴陵农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89840元，测绘费16696元，二审案件受理费89840元，合计196376元，由湖南嘉茂房地产开发有限公司承担117825.6，由醴陵农村商业银行股份有限公司承担78550.4元。本判决为终审判决。审判长  涂晓晖审判员  王典良审判员  欧阳卓二〇一九年十二月十一日书记员  陶止戈