安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0124民初6369号原告：张小广，男，1978年9月18日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：卜世楼，庐江县白湖镇法律服务所法律工作者。被告：安徽省爱庐置业有限责任公司，住所地安徽省庐江县庐城镇城东文明中路，统一社会信用代码91340124560678020W。法定代表人：胡迎生，该公司总经理。第三人：深圳市花样年国际物业服务有限公司庐江分公司，住所地安徽省合肥市庐江县庐城镇文昌路226号，统一社会信用代码91340124MA2MWP5M5C。主要负责人：杨胜伟，该公司总经理。上述被告及第三人的共同委托诉讼代理人：张后乐，安徽潜川律师事务所律师。原告张小广与被告安徽省爱庐置业有限责任公司（以下简称“爱庐置业公司”）、深圳市花样年国际物业服务有限公司庐江分公司（以下简称“花样年物业庐江分公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小广的委托诉讼代理人卜世楼、被告爱庐置业公司及第三人花样年物业庐江分公司的共同委托诉讼代理人张后乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小广向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《地下车位使用权转让合同》；2、判令被告退还原告购车位款70000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2017年9月购买被告开发的爱庐公园首座商品房时，被告要求原告必须同时购买该商品房地下停车位（车位号F-044,售价70000元），原告因急需购房居住，只能违心接受被告违规搭售停车位的条件，在购买商品房时亦同时购买了该地下停车位。该停车位自使用以来，车库进出口虽有蓝牙栏杆，但形同虚设，无人管理，一直对外呈敞开式开放，社会车辆可以随意进出。原告的停车位长期被社会车辆随意占用，致使原告所购买的停车位不能得到有效合理使用，不能实现合同目的。另该地下车库长期无人管理，存在严重安全隐患，且该地下车位应属于该小区业主共同共有，原告可以合理免费使用。综上，请求法院依法支持原告的诉请。爱庐置业公司辩称：1、所有《房屋买卖合同》均系买卖合同双方在平等、自愿的基础上签订的，被告从未搭售车位。二期工程中有594套商品房、600余个地下车位，《房屋买卖合同》与《车位使用权转让协议》均系分别签订，现被告仅与152名业主签订车位使用权转让协议，其余车位均未转让，事实证明，搭售之说与事实明显不符；2、原告认为其所购停车位不能得到有效合理使用不是事实。现仅有152名业主与被告签订车位使用权转让合同，有部分住户系支付使用权定金而暂时取得车位使用权，而部分无车住户则无需使用车位，故车库蓝牙杆全方位管控是不远的管理目标，需要一个过程，但无论如何，不至于影响原告合同目的的实现。另所有车位受让户均有专属车位吊牌和带遥控的车位锁，且钥匙也由该车位使用权人专属掌控，车辆出入可以由所有权人控制，完全可以排除任何外来车辆使用其车位。即便有小区住户亲属串亲访友短暂停放，车库内也有充足的空位可以补充使用，根本不可能影响原告对车位的使用，不妨碍原告实现正常停放车辆的合同目的；3、原告诉称“停车库长期无人管理，潜在严重安全隐患”没有事实依据。目前剩余车位仍在销售过程中，配备的所有设施、设备，第三人已进行正常的维护和保护，且目前物业公司尚未向业主收取任何车位管理费；4、讼争地下车库属爱庐公园首座北区（二期）地下车库，该车库建设办理了所有的合法准建手续，车库分摊面积为0㎡，故所有地下车库属被告独立建设并享有的产权范围，根本不属于与业主共同共有的范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人花样年物业庐江分公司述称：同意被告的答辩意见，其已尽到了物业服务管理义务。张小广围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、原告身份证、被告及第三人工商登记信息复印件各一份，用于证明本案当事人诉讼主体适格；2、（2017）庐江县不动产权第0008037号不动产权证书复印件一份，用于证明原告系爱庐公园首座小区业主；3、《地下车位使用权转让合同》、购车位收据复印件各一份，用于证明原告在被告处购买了地下停车位以及价款为70000元的事实；4、照片一组，用于证明其本人及其他业主地下停车位被社会车辆随意侵占的事实；5、（2019）皖庐公证字第439号公证书一份，用于证明原告所使用的地下车库，社会车辆可以随意进出并随意占用的事实；6、机动车行驶证一份，用于证明公证文书中所称的专属车位“皖Ａ×××××”系与其同一小区的居民邓飞（另案原告）的专属停车位。爱庐置业公司及花样年物业庐江分公司对上述证据的质证意见为：1、对证据1、2、3的三性无异议；2、对证据4的真实性无异议，但是对其合法性有异议，该证据不排除原告为达到诉讼目的故意让该车在地下停车位上停放，且由原告专门拍摄，故明显带有个人目的。另对该证据的关联性亦有异议，这只是个别停放的车辆，可能是原告有意安排的，不能达到原告的证明目的；3、对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性不予认可，因该证据被原告在内的十业主（另案原告）在起诉时同时使用，可以证明十原告在诉前存在串通行为，不排除恶意制造证据的情况。另原告是为了取证需要才进入车库的，故并不具有普遍性，业主持有的钥匙可以阻止外来车辆进入其专用停车位，所谓的外来车辆停放只有在原告故意放位或者在原告疏于控制的情况下才能有可能进入的；4、证据6与本案无关。爱庐置业公司及花样年物业庐江分公司为佐证其抗辩，亦向本院提交了如下证据：1、《建设工程规划许可证》复印件一份，用于证明地下车位与地上构筑物不是共同规划的，是专属规划的；2、爱庐公园首座竣工验收备案表一份，用于证明地下车库业经验收合格，具备转让条件；3、庐江县房屋面积测绘报告一份，用于证明原告所在的小区房屋总建筑面积为6984.05㎡，车库面积为0㎡，从而能够进一步验证地下车库是单独规划和设计的；4、关于内环东路与城东公园之间地块规划设计条件的函（庐建规设2010006号）一份，用于证明原告所在的区域经城镇规划，地面不设停车位；5、图片14张，用于证明专属车位由遥控电子锁控制，可以严控车辆出入，社会车辆非经业主同意不能入内，且原告所在的地下车库出入有专人管控，设备及安全有专人管理和巡查，地下车库的保洁卫生亦有专人定期清扫的事实；6、爱庐公园首座二期车位锁遥控器及充电器领取记录表一份，用于证明其地下停车位已配备车位锁并发放了摇控器的事实。张小广对上述证据发表的质证意见为：1、对证据1真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，这个建设项目名称是小区16幢，而非原告所在的住宅楼幢；2、对证据2、3真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；3、对证据4三性无异议；4、对证据5三性均有异议，该组照片不能证明是涉案车库场所，可能是虚假证据；5、对证据6三性均有异议，车位锁是去年才安装的，锁是坏的。本院经审查认为，对于原告提交的证据1-6、被告及第三人提交的证据1、2、3、4、6，因各质证意见方对其真实性均不持异议，本院予以确认。对于被告及第三人提交的证据5，原告虽怀疑系异地拍摄，但其中部分照片明确显示有案涉小区标识，故本院对其真实性予以确认，但该组照片并不能客观反映第三人已完全尽到管理义务，故对其证明目的不予认定。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：爱庐·公园首座商品房及地下车库工程系被告投资开发建设。原告在被告处购买了该小区10栋1401室房屋，并于2017年办理了该房屋的产权登记。2015年12月14日、2017年7月4日，原告先后支付原告车位款10000元、60000元，合计70000元。2017年9月26日，原、被告分别作为合同的“乙方”和“甲方”签订《爱庐·公园首座地下车位使用权转让合同》一份，合同约定：乙方向甲方受让爱庐·公园首座地下车位的使用权，乙方所购商品房位于10#1401室。基于乙方成为爱庐·公园首座业主，甲方同意将位于F-044号车位使用权转让给乙方使用，一次性定价为人民币70000元整（无产权证）；乙方采用一次性付款方式，于2017年9月26日前一次性付清；甲方应在2017年9月27日前将乙方所受让使用权的车位交乙方使用；乙方所受让地下车位的使用权同小区内的住宅产权年限具有同等年限的使用权。此外，双方还就其他事项作了约定。合同签订后，被告将案涉F-044号车位交付原告使用，该车位非人防车位。另查明，爱庐·公园首座地下车库进出口已配备蓝牙杆，地下专属车位亦配备了专属吊牌和车位锁。该地下车库由第三人花样年物业庐江分公司进行管理，至今尚未收取原告车位管理费。该地下车库自交付业主使用以后，存在外来闲散车辆入内临时停放现象。同时还查明，爱庐·公园首座地下车库工程建设，业经庐江县规划及住房建设管理部门颁证许可。其北区规划范围内许可的地下车库总建筑面积为25427㎡（不计容面积），其中非机动车库2032㎡，机动车库15631㎡，人防工程6058㎡，设备用房1706㎡，机动车停车位587个。2017年6月1日，案涉地下车库工程竣工并经验收合格。2017年7月19日，庐江县房地产测绘队根据被告的委托，对原告所在10#楼房屋面积进行现场测绘，测绘结果为房屋总建筑面积6984.05㎡，其中车库面积为0㎡。本院认为：爱庐·公园首座地下车库系被告投资建设，未计入原告的房屋公摊面积，原告所受让的F-044号地下车位亦非人防车位，故案涉车位的产权应属被告享有。被告将其车位使用权有偿转让给原告并与之签订《爱庐·公园首座地下车位使用权转让合同》，其行为并不违反我国法律、法规的强制性规定，该合同对双方均具有拘束力。审理中，根据原告提交的地下车库现场照片、公证书以及被告和第三人的当庭陈述，本院可以确认第三人在对案涉地下车库的管理过程中，确存在疏于管理或管理不到位的情形。对于该不当行为，被告及第三人理应立即予以纠正，但原告据此认为不能实现其合同目的，要求解除合同并返还转让款的诉请，证据尚不充分。首先，从本院审理查明的事实看，案涉地下车库中已配备了车位锁，专属车位业主理应完全可以控制第三方车辆停放在其车位内；其次，即便原告的车位存在过被占用的事实，给其造成不便，但原告并无证据证明其车位存在长期被占用、确已造成其实际不能实现合同目的的情形。综上，原告的上述诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四第一、二款之规定，判决如下：驳回原告张小广的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告张小广、被告安徽省爱庐置业有限责任公司各负担387.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  黄路英二〇一九年十二月十三日书记员  桑 妮