文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终3211号上诉人（原审原告）：王文红，男，1983年9月3日出生，汉族，住宝应县。上诉人（原审原告）：范静，女，1981年11月16日出生，汉族，住宝应县。两上诉人共同委托诉讼代理人：何学芹，江苏国浩律师（南京）事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪书静，江苏国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘月娥，女，1961年11月16日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：周平，江苏申明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国安，江苏申明律师事务所律师。上诉人王文红、范静因与被上诉人潘月娥买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2018）苏1023民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王文红、范静上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判潘月娥交付宝应县白田新村×××幢×××室房屋原房产证附注的6.05平方米的车库。3.一、二审诉讼费用由潘月娥负担。事实和理由：1.当事人之间数份协议约定的车库面积不一，是因潘月娥在办理过户手续时谎称车库面积有笔误，将合同上车库面积的6.05平方米修改为3平方米，王文红、范静着急过户没有多想就同意更改，但不代表王文红、范静同意接受不合法的车库。2.王文红、范静两年来未提出异议并非对交付车库的默认。王文红、范静基于对老小区房子没有经验，就没有怀疑潘月娥交付的车库是违建。3.车库是从物，应当与主物一并转让，故潘月娥应交付的车库为原产权证附注的6.05平方米的车库。潘月娥辩称，王文红、范静的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1.讼争车库以“附记”的方式记载于房产证附页，仅是对房产相关信息的一种记载，并非对车库所有权的确认。2.潘月娥有两间车库，对出售与不出售，出售哪一间，有选择权。王文红、范静向一审法院起诉请求：1.判令潘月娥腾让位于宝应县安宜镇白田新村×××幢×××室所在车库，并将车库立即交还给王文红、范静；2.判令潘月娥赔偿王文红、范静占有房屋使用费12000元（暂从2016年6月1日计算至于2018年6月1日，每月500元）；3.由潘月娥负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年12月17日，范静父亲范某与潘月娥签订《房屋买卖协议》一份，约定潘月娥将位于宝应县安宜镇白田新村×××幢×××室出售给范某。房产证面积77.4平方米。车库面积约为6.5平方米（办理房产登记手续时双方将车库面积变更为3平方米），约定交易价格为681800元；2.2015年12月17日，王文红、范静与潘月娥签订《房屋买卖协议》以及《存量房买卖契约》一份，约定潘月娥将位于宝应县安宜镇白田新村×××幢×××室出售给王文红、范静，面积77.4平方米，交易价格为38万元。其中《房屋买卖协议》约定车库面积8平方米；3.本案所涉房产位于宝应县，房产证号宝房权证安宜字第××号。该房产证“附记”载明：“王文红、范静共有，车库。该房已抵押给中国建设银行股份有限公司宝应支行”。在王文红、范静、潘月娥完成房产登记过户前，原房产证“附记”曾载明“车库6.05平方米”。一审法院认为，本案争议焦点在于双方在买卖合同中所约定的车库是否具体指向现潘月娥所占有的面积6.05平方米之车库。就相关问题现评析如下：首先，本案中，潘月娥作为出卖房屋的所有权人有权转让自己的房产，其与范静父亲及王文红、范静先后签订两份房屋买卖合同，其中11月17日的房屋买卖合同内容较详实，且潘月娥按该合同约定的价款进行了履行，而后在房管部门签订的《房屋买协议》对双方11月17日合同价格作出了重大调整，并在房管部门备案登记。而二手房买卖合同送房管部门登记备案仅是物权变动的一个手续，房管登记行政机关依法不主动审查及确认该合同效力，故对两份合同的价格应依双方当事人的真实意思认定。综合对双方签订合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，11月17日价格为681800元的合同应当是双方真实意思表示和双方实际履行的合同，成交价681800元的合同更为真实、客观。而38万元成交价是双方办理产权证备案过程中产生的，其与11月17日合同价之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，应为无效，依法不予保护。另因买卖协议实际在王文红、范静与潘月娥之间履行，潘月娥对由王文红、范静与其履行合同义务未提出异议，应视为双方同意原买受人范某将其合同权利义务全部转让予本案王文红、范静，各方仍应受原范某与潘月娥所签订合同条款之约束。故一审法院对潘月娥有关王文红、范静不具备本案诉讼资格的答辩意见不予支持；其次，关于合同所约定车库的具体指向问题。一审法院认为，王文红、范静有关潘月娥应向其交付6.05平方米车库的诉讼请求不应予以支持。其理由在于：本案讼争车库系以“附注”方式载于房产证附页，但该附记载性质并非对车库所有权的确认，通常该类型车库系因层高未达2.2米、未计入容积率等原因无法办理产权登记。本案王文红、范静、潘月娥讼争车库间与白田新村×××幢×××室位于独立的不同空间，并未附合于白田新村×××幢×××室房屋，并非白田新村×××幢×××室房屋的组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋的效用，故应视为白田新村×××幢×××室的从物。在当事人未进行特别约定的情况下，主房屋转让，作为从物的该车库应随主房屋一并转让。但本案中，在办理房产过户时，双方已书面将原标明的车库面积由“6.05平方米”变更为“3平方米”，且在办理房产变更登记手续后，潘月娥方即时向王文红、范静实际交付了该面积约3平方米的“车库”，双方通过实际交付的方式就交付标的进行了具体明确，王文红、范静接手该“车库”后长期未对此提出异议。另外从双方实际交付“车库”客观状况来看，该“车库”系占用小区共有通道并以铁皮围挡而成，且在“车库”内尚有其他业主通讯线路等公用设施，显然该“车库”与周围其他附注于房产证的车库外观上存在差异明显，王文红、范静作为一般理性当事人对此应有合理认识。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第八十八条、第一百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王文红、范静的诉讼请求。本案受理费100元，由王文红、范静负担。二审中，王文红、范静当庭播放了一组视频，1.视频1中，潘月娥称，该房屋所对应的车库是其租的别人家的车库。说明直到2018年7月15日潘月娥仍隐瞒案涉房屋对应的车库就是其现居住的车库，也说明签订合同时王文红、范静不知晓该车库，也不知潘月娥有两间车库，一直以为交付的违建车库是合法车库。2.视频2反映了原房产证6.05平方米车库的现场，证明潘月娥正在其中居住使用。3.视频3、视频4反映潘月娥认可王文红、范静买房时没有看过车库。4.视频5反映了潘月娥交付给王文红、范静的违建的车库，系在两堵墙中自行安装一扇铁门形成。潘月娥质证认为，对视频的真实性无异议。视频1不能证明房屋买卖合同约定的3平方米的车库不是潘月娥所有。视频2,潘月娥长期居住在6.05平方米的车库，恰恰能够佐证王文红、范静与潘月娥在房屋买卖合同中约定的3平方米的车库与该6.05平方米潘月娥居住的车库不是一回事。视频3、视频4，王文红、范静是否对其买受的车库进行现场勘查，并不是合同成立的法定条件。视频5中3平方米车库是否属于违章建筑，并非王文红、范静说了算，且到目前为止，该3平方米车库一直都由王文红、范静行使所有权和使用权。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人一致认可，王文红、范静实际支付给潘月娥的房款为681800元。王文红陈述，原本误认为潘月娥出售的房屋对应的合法车库（即潘月娥从开发商处购买的车库）就是实际交付的3平方米的车库，2018年7月交物业费时听邻居讲到潘月娥房子卖掉了还住在车库里，才发现潘月娥另有一间正规的车库，因此提起本案诉讼。二审争议焦点为：王文红、范静要求潘月娥交付案涉房屋原房产证附记所对应的6.05平方米的车库，是否应当支持？本院认为，王文红、范静要求潘月娥交付案涉房屋原房产证附记所对应的6.05平方米的车库，不应支持。理由如下：其一，就案涉房屋，潘月娥与王文红、范静或其亲属签署了数份房屋买卖合同，其中潘月娥与范静之父范某签订的合同价款为681800元，与双方认可的实际交易金额一致，其余合同文本记载的价款均远低于681800元，是当事人为了避税而签订，故应以实际履行的范某与潘月娥签订的合同为准，其余合同系双方通谋虚伪的意思表示，应认定无效。潘月娥与范静之父范某签订的合同实际由王文红、范静履行，合同原约定车库6.05平方米，过户时王文红同意将车库更改为3平方米，体现了当事人的真实意思表示。合同签订后，潘月娥按约向王文红、范静交付了该3平方米的车库，该车库从外观上明显可见并非正规的建筑物，王文红、范静对此是明知的。王文红、范静在接收该车库后，并未在一年的除斥期间内申请撤销该合同，现要求潘月娥另行交付车库，缺乏法律依据。综上所述，王文红、范静的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王文红、范静负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月六日书记员  蔡瑾文