湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4968号原告：湖南桑植农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L6C6X7E，住所地湖南省张家界市桑植县澧源镇文明西路38号。法定代表人:高红玲，董事长。委托诉讼代理人:向波，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人:熊志刚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告:全春连，女，土家族，1968年2月15日出生，户籍所在地湖南省张家界市永定区。被告:张家界越宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800663998166C，住所地永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔一组。法定代表人:薛晓颖，执行董事。被告:薛晓颖，女，汉族，1978年4月27日出生，住湖南省张家界市永定区。以上二被告共同委托诉讼代理人:何宗信，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司(以下简称桑植农商行)与被告全春连、张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称越宏公司）、薛晓颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告桑植农商行的委托代理人熊志刚，被告全春连及越宏公司、薛晓颖两被告共同委托代理人何宗信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑植农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告全春连以每平方2950元的价格，立即向原告支付购房尾款29万元，并按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金；2、判令被告越宏公司、薛晓颖立即共同向原告支付已经收取的由被告全春连支付给被告薛晓颖的首付款125048、差价款7156元，并支付资金占用期间的利息；3、诉讼费用由三被告承担。在诉讼过程中，原告桑植农商行将第一项诉讼请求变更为“判令被告全春连以每平方2950元的价格，立即向原告支付购房尾款26万元，并按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金”，同时将第二项诉讼请求变更为“判令被告越宏公司、薛晓颖立即共同向原告支付已经收取的由被告全春连支付给被告薛晓颖的首付款125048、按揭款3万元以及差价款7156元，并支付资金占用期间的利息”。事实与理由：位于张家界市永定区的江畔佳苑住宅小区系由被告越宏公司开发的。被告越宏公司在开发过程中，因资金周转困难向原告桑植县农村信用合作联社借款，后因无法偿还借款本金及利息，原告将被告越宏公司诉至张家界市中级人民法院，案号为（2014）张中民二初字第14号。在该诉讼过程中，原告与被告张家界越宏房地产开发有限公司达成一致调解意见，由市中院作出（2014）张中民二初字第14号民事调解书。此后被告越宏公司未按调解书确定的履行期限主动履行金钱给付义务。原告遂向市中院申请强制执行，案号为（2014）张中执字第44号，在此案执行过程中，经市中院主持调解，原告与被告越宏公司达成以物抵债协议，市中院据此作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，被告越宏公司以其开发的江畔佳苑住宅小区24套房屋抵偿其在原告处所欠的借款本金及利息（其中即包含2栋1104号房）。根据《物权法》第28条之规定原告取得上述24套房产的物权，并办理了上述不动产的预告登记及网签手续。2017年2月15日，被告全春连与被告越宏公司签订《张家界市商品房预售合同》，购买江畔佳苑住宅小区2栋1104号房，房屋建筑面积143.12平方米，单价为每平方米2950元，于2017年2月15日向被告全春连收取购房首付款125048元，差价款7156元。另双方约定的按揭贷款银行为“中国农商银行股份有限公司张家界分行”。现被告越宏公司、被告薛晓颖对于已经收取的由被告一支付的首付款，无正当理由拒不向原告支付。且被告薛晓颖在合同成立时为被告越宏公司的工作人员，代收的购房款及差价款、按揭款均进入其个人账户，故被告越宏公司、被告薛晓颖应当共同向原告支付已经收取的由被告全春连支付的首付款125048元。因被告全春连与被告越宏公司约定的按揭贷款银行不存在，该条款实际不能履行，故原告要求被告全春连一次性支付剩余购房款26万元。综上所述，敬请人民法院查清案情，支持原告全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告全春连辩称，原告要求被告全春连支付购房尾款26万元，本人实际已支付176731元，有票据为证。但被告全春连在商品房买卖合同中没有任何违约行为，原告要求按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按万分之一的标准支付逾期付款的违约金，没有事实和法律依据，纯属无理要求。同时被原告要求被告全春连承担诉讼费，也没有事实和法律依据，纯属无理要求。被告越宏公司辩称，本案的购房户全春连没有逾期付款，也没有违反所签订的《张家界商品房预售合同》。因此全春连不存在违约，也不应承担违约责任;本案所涉及的全春连首付购房款的欠款完全是桑植县农商行失职所造成的，因为两被告越宏公司、薛晓颖在2017年10月12日至10月16日的几天内存入了桑植农商行制定办理的薛晓颖账户的购房款2545000元，此款就包含了全春连购房所交的购房款。被告越宏公司及法律顾问并本案的公安法院的办案人员都要求桑植农商银行把这些购房户购房款收取，可是桑植农商银行一直不收取全春连的购房款(首付)，导致本案的资金流失。因此该全春连的购房款(首付)欠款完全是桑植农商银行失职所造成的。如果桑植农商银行在2017年10月以后把他们的购房款(首付)划走，就不会有今天的欠款纠纷。可见桑植农商银行在这个问题上有重大的过错责任。被告薛晓颖辩称，1.购房户全春连交付的购房首付款，李锡正已领走了的每户5000元的销售商品房的酬金。这是桑植农商银行张劲松副总经理决定和承诺的，并已给付。因此在结算全春连的购房首付款，应扣除这5000元；2.有关全春连的购房款，我公司和我都早已交桑植农商银行，是原告银行失职不收，才造成今天的这场纠纷。就此桑植县农商银行是有重大过错责任的，被告公司和被告不承担“占用期间的利息”；3、“差价款”不是购房户交付的“购房款”，也不是房屋“平方面积价格”的补差和调价，而是购房以后，包括给购房户办理权证、前期闲置物业管理费用等等在内的后续由购房户支付的费用。这一批购房款至今的所有权还是各购房户的。被告公司收取的这笔“差价款”，是和购房户协商收取的，被告公司与购房户商量收取和使用“差价款”的原则就是“多退少补”。况且，有的购房户已取走了部分“差价款”。因此这个“差价款”绝对不能给桑植农商银行。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2014年10月20日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，内容为“本院依据已经发生法律效力的本院于2014年8月5日制作的（2014）张中民二初字第14号民事调解书，于2014年8月26日向被执行人越宏公司发出执行通知书，责令被执行人越宏公司履行向桑植县农村信用合作联社支付借798万元及利息的义务。本案在执行过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以物抵债的协议。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第301条的规定，裁定如下:（1）被执行人越宏公司以其开发所有位于张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔的房产24套以2500元／平方米单价抵偿给桑植农村信用合作联社（具体房号及相应面积附后），用以归还所欠桑植县农村信用合作联社贷款本金798万元及相应利息，桑植县农村信用合作联社放弃其他权利;（2）申请执行人桑植县农村信用合作联社可持本裁定到有关部门办理产权登记手续，所需费用由桑植县农村信用合作联社负担，”涉案的2栋1104号房屋在以房抵债的清单之列。2014年12月，桑植县农村信用合作联社为2栋1104号房办理了在建工程抵押部分注销及预购商品房预告登记。2016年9月，中国银监会湖南监管局下发文件，同意桑植农商行及其辖区内41个分支机构开业，在该行开业的同时，桑植县农村信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖区内分支机构承接。2017年2月15日，越宏公司与全春连签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定:1.越宏公司将江畔佳苑住宅小区2栋2单元1104号房屋出售给全春连;2.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2950元，总金额为415048元，其中套内建筑面积119.81平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积23.31平方米;3.首付款（含定金）125048元于2017年6月10日支付，剩余房款290000元采用银行按揭方式支付;4.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款125048元，余款290000元向中国农商银行桑植农商行申请贷款;4.买受人如未按合同约定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;5.以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付。2017年2月15日，全春连向越宏公司交纳购房首付款125048元，同日，越宏公司还收取了全春连差价款7156元、按揭款30000元、契税8301、维修基金6226元。2017年7月1日，李锡正从越宏公司领取了2栋1104号房屋的佣金5000元，并给越宏公司出具领条一份，内容为:“今领到桑植信用社售房2栋403、1104房佣金款项共计人民币壹万元（￥10000元），领款人李锡正。”同日，薛晓颖在该领条上批注“此款已付清”。2017年3月前，桑植农商行由张劲松负责24套抵债房屋的处置，2017年3月以后，由熊鹤峰接替张劲松负责抵债房屋的处置。2017年11月21日，张劲松在张家界市的询问材料中表明，其在口头委托给越宏公司销售抵债房屋时，准许越宏公司以其开发商的名义进行售卖，涉及的按揭付款购房的情况，商量好全部到桑植农商行进行按揭，桑植农商行为了控制薛晓颖已经收取的购房款，要求薛晓颖在桑植农商行开立一个账户，并打入了250多万元的购房款项，薛晓颖向桑植农商行申请冻结，桑植农商行执行了冻结。2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元（薛晓颖收取的其经办的17套房屋的购房款），后经法院执行和抵扣秦玉霞、张玉玲房款之后，该账户上已经没有钱了。2019年3月，桑植农商行将全春连诉至法院，要求判令全春连立即对位于张家界市永定区的房屋停止侵害并将房屋返还给桑植农商行。2019年6月28日，张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1262号民事判决书，认定:2014年10月20日张家界市中级人民法院下达执行裁定书将江畔佳苑24套房屋以物抵债给桑植农商行后，桑植农商行虽取得了24套房屋的物权并在房管部门进行了预告登记，但在此后，桑植农商行委托越宏公司以越宏公司的名义对外销售，双方已构成委托合同关系，全春连取得房屋的行为合法有效，不构成对桑植农商行的侵权，并作出判决驳回了桑植农商行的诉讼请求。越宏公司成立于2007年8月20日，法定代表人为邹越，在与全春连签订《张家界市商品房预售合同》时，薛晓颖为越宏公司的商品房销售部经理，2018年7月19日，该公司的法定代表人变更为薛晓颖。上述事实，有原告陈述及原告提交的《商品房预售合同》、《收条》等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，桑植农商行委托越宏公司与购房户签订合同，越宏公司与全春连签订的涉案《张家界市商品房预售合同》能够直接约束桑植农商行和全春连。根据《张家界市商品房预售合同》的约定，剩余房款290000元（后支付30000元，现为260000元）采用银行按掲方式支付，虽然双方并未办理银行按揭手续，但全春连负有将剩下房款支付给桑植农商行的义务，故对于桑植农商行要求全春连支付购房尾款的请求，本院予以支持。对于桑植农商行要求全春连支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，越宏公司系受桑植农商行的委托与全春连签订涉案合同及收取房款，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，越宏公司应当将收取的相关款项交付给桑植农商行。另外，本案中薛晓颖将案购房款收取后，在越宏公司以及桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在桑植农离行的个人账户中，因此，桑植农商行亦有权请求薛晓颖交付该款（即首付款125048元+差价款7156元+按揭款30000元-佣金款5000元＝157204），桑植农商行请求薛晓颖支付该款项的上诉请求，本院子以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条的规定，判决如下:一、被告全春连于本判决生效之日起三十日内向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付购房尾款260000元;二、被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖于本判决生效之日起三十日内共同向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑2栋1104号房屋的首付款、购房款、差价款共计157204元;三、驳回原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7633元，适用简易程序减半收取3817元，由原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司负担38元，被告全春连负担2355元，被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖负担1424元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇一九年十二月十九日书记员  陈巧燕附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。