云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0323民初2105号原告（反诉被告）：方智，男，汉族，1976年4月8日生，初中文化，个体户，师宗县人，住师宗县。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。原告（反诉被告）：伏丽芝，女，汉族，1978年10月15日生，初中文化，农民，师宗县人，住师宗县。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530000719407522C）。法定代表人：高绍华，总经理。地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901—904号。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。被告（反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（统一社会信用代码：91530323056986630G）。负责人：朱冲礼，经理。地址：师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权委托代理。原告（反诉被告）方智、伏丽芝与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于2019年11月15日向本院提起反诉，原告（反诉被告）方智、伏丽芝在收到反诉状后未提出答辩期异议，并明确表示本诉和反诉按本诉确定的开庭时间开庭审理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方智、伏丽芝之特别授权委托诉讼代理人朱磊，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司之特别授权委托诉讼代理人龚爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方智、伏丽芝向本院提出诉讼请求：判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-201号房的逾期交房违约金37988元；本案诉讼费由被告承担（庭审中变更）。事实和理由：2015年4月25日，原告向被告交款20万元，作为购买信合怡苑3-1-201号房的定金。2016年1月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同编号为信合怡苑住3-1-201号，合同约定，购房款总额为292225元，原告于合同签订之日支付尾款92225元，至此，商品房购销合同约定房款全部支付完毕。同时，合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，甲方逾期交房的违约责任为：合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，逾期30天后，甲方按乙方己付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金。2016年2月25日，原、被告在师宗县城镇房地产交易管理所办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为SZ201600140。原告如约履行合同，而被告未如约交付房屋，自2016年9月1日起至被告公告交房之日（2017年8月6日）共逾期340天。综上所述，被告逾期交房，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，现原告特诉至法院，请求支持其诉请。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称：一、二原告与我公司是签订过《商品房购销合同》，合同编号：信合怡苑住3-1-201。但我公司也于2016年8月31日前工程完工验收合格后，电话通知过二原告接房，二原告已于2016年10月初自己撬房入住，我公司多次通知办理接房手续，二原告拒绝办理接房手续。现来起诉实在无理。二、本案信合怡苑住3-1-201《商品房购销合同》与《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》的开发地块是同一地块，同一规划的一、二期建设工程，所以，按照师宗县农村信用合作联社的要求，其命名为“信合怡苑”。由于师宗县农村信用合作联社违约，2014年3月27日签订的开发购买合同，长达五年多时间至今不履行，导致本案（一期工程）房屋建设完工后不能通过规划验收，其过错也是师宗县农村信用合作联社造成的，由此，理论上我公司也不能承担本案180个工作日办理房屋产权证的责任。但即使要办产权证，也要等二原告办理接房手续后才能办理。三、本案《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期30天内交房承担乙方交房款每天0.02%违约金，逾期30天后，按乙方交房款每天承担0.04%违约金，逾期90天以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”，按照本条约定：逾期30天交房，甲方承担违约金为1753.35元（292225元×0.02%×30天），逾期30天的从31天至90天（60天）为7013.40元（29225元×0.0004×60天），逾期90天以上的就解除合同按（29225元×5%）承担违约金14611.25元，退还购房款29225元。这就说明，本案合同约定30天内为一段，31天至90天（60天）为二段，合计8766.75元（1753.35元+7013.4元），91天为解除合同，退还购房款，并承担购房款的5%的违约金的情况。这一合同约定的事实，希望双方都尊重，况且2017年7月20日、21日的公告交房是因向二原告这样不来办理接房手续的才再次催告交房不能作为交房期限，所以不要为了钱扩大性无限期地按0.04%每天无限制地计算。二原告计算违约金高达340天是没有依据的。四、由于二原告自2016年10月撬房入住未办理接房手续，按合同第10条定，我公司也有权解除合同，并按该条清算结清合同款项。由此，我公司已经提起了反诉，希望法庭重视。综上，我公司与二原告是签订了《商品房购销合同》，但我公司已经于2016年8月31日前完工验收合格了房屋通知了二原告接房，可二原告不办接房手续，不拿钥匙，2016年10月撬门装修入住，实在不讲理。我公司现已提起反诉，请求按双方合同约定解除合同。2016年8月两原告就自行撬门进去装修入住了，并且没有办理房屋接房手续。我公司已多次通知了两原告来接房，但两原告都没有来。被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司反诉称：请求法院依法判决将公司与二被反诉人签订的编号：信合怡苑3-1-201《商品房购销合同》解除，我公司愿按合同第10条约定结清退还其购房款。事实与理由：我公司因取得师宗县城东侧文笔路与文化大道交叉口东北角一宗51.09亩的城镇混合住宅用地，2014年3月27日与师宗县信用合作联社签订了《师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同》，应师宗县信用合作联社的要求，要建成《信合怡苑》一期为住宅，二期为经营性业务用房；但由于师宗县信用联社违约，二期工程至今没有动工建设（此案正在诉讼中），形成了“一、二期工程统一规划，统一报建，规划统一验收的规划建设格局”，也因师宗县信用联社的违约行为，造成我公司一期工程完工后不能按时通过规划验收，理论上不能按时办理房产登记，交付业主的客观事实，我公司正在努力中。但双方在合同中有约定，我公司不能接受被反诉方的无理要求，特提起反诉，请求依照合同第十条约定解除合同。一、二被反诉人不遵守合同约定，我公司于2016年8月31日前一期工程完工验收合格后按期交房。二被反诉人作为业主我公司于2016年8月31日前通知接房，二被反诉人不来办理手续，但其在2016年8月初就自己撬开房门装修入住，自己已经住着房子，现在来起诉违约金，这让人不可理喻，二被反诉人的楼下赵建红是2016年11月27日接的房，二被反诉人的上楼王芳是2016年9月20日接的房。大家都能接房，只有二被反诉人撬房装修入住是何原因？二、二被反诉人既然住着房子又不愿来办理接房手续，按照合同第10条约定，我公司反诉解除本合同，并按合同第10条约定结算清算房款。综上，我公司提出反诉，请求法庭支持我公司的反诉请求，解除与二被反诉人的商品房购销合同。原告（反诉被告）方智、伏丽芝辩称：我方不同意解除合同，反诉原告诉的内容不是事实，我方没在2016年8月自行装修入住，相关证据等待质证阶段再做明确。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司。2016年1月30日，原告（反诉被告）方智、伏丽芝与被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订了合同编号为：YJG-2003信合怡苑住3-1-201号《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》于2016年2月25日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：SZ201600140，该《商品房购销合同》约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司设立的分公司开发的位于师宗县商品房，合同总价款为292225元。二原告（反诉被告）于2015年4月25日、2016年1月30日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。现本诉二原告向本院起诉，请求人民法院判令被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-201号房的逾期交房违约金37988元，本案诉讼费由被告承担（庭审中变更）。本诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司向本院提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑住3-1-201号《商品房购销合同》。对于以上事实有二原告（反诉被告）提供的“原告（反诉被告）身份证复印件一份、收据复印件两份、YJG-2003信合怡苑住3-1-201号《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份”及被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提供的“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号复印件一份、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号复印件一份、云建No.0120739复印件一份、师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张、主体结构工程验收记录复印件13张、前期物业公司办理接房手续统计表复印件一份、收据复印件48张、25户业主接房材料复印件各一份（李仙先、王芳等户）、交房公告复印件一份、合同编号为信合怡苑住3-1-201的《商品房购销合同》复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司营业执照复印件一份、高绍华法定代表人身份证明书一份、高绍华身份证复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照复印件一份、朱冲礼法定代表人身份证明书一份、朱冲礼身份证复印件一份、信合怡苑电收费表复印件一份、信合怡苑水收费表复印件一份、信合怡苑水电收费表复印件一份”等予以证实并在卷佐证。在庭审过程中，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司虽对二原告（反诉被告）提供的证据持有不同异议，但被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未提供足以推翻二原告（反诉被告）诉讼主张的相关证据，且被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在庭审中认可原告（反诉被告）方智、伏丽芝向其购房已付购房全款的事实，故对双方当事人没有争议的及被证据证明了的上述事实，本院予以确认。综上，对二原告（反诉被告）提供的上述证据“原告（反诉被告）身份证复印件一份、收据复印件两份、YJG-2003信合怡苑住3-1-201号《商品房购销合同》复印件一份、交房公告复印件一份”的来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县联社综合业务经营用房项目定向开发购买合同复印件一份、师宗县发展和改革局师发改投资备案〔2014〕04号复印件一份、中华人民共和国建设工程规划许可证建字第530323201400080号复印件一份、云建No.0120739复印件一份、主体结构工程验收记录复印件13张、收据复印件48张、25户业主接房材料复印件各一份（李仙先、王芳等户）”，虽二原告（反诉被告）持有不同异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院依法对其真实性、合法性予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“师宗县农村信用合作联社信合怡苑全景图设计图1张、现场照片4张、前期物业公司办理接房手续统计表复印件一份”,二原告（反诉被告）持有异议，且该证据不符合相关法律的规定，本院仅作参考；对二被告（反诉原告）提供的证据“交房公告复印件一份、合同编号为信合怡苑住3-1-201的《商品房购销合同》复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司营业执照复印件一份、高绍华法定代表人身份证明书一份、高绍华身份证复印件一份、被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司营业执照复印件一份、朱冲礼法定代表人身份证明书一份、朱冲礼身份证复印件一份、信合怡苑电收费表复印件一份、信合怡苑水收费表复印件一份、信合怡苑水电收费表复印件一份”，虽二原告（反诉被告）持有不同异议，但该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法对其能与其他证据及本案事实相互印证的部分予以采信；对二被告（反诉原告）提供的证据“说明一份”,二原告（反诉被告）持有异议，且该证据属单位证言，无相关单位负责人签字，该证据不符合相关法律的规定，本院仅作参考。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间未办理交接房手续，原告（反诉被告）系自行对号装修入住，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施。2017年9月21日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费210.82元；2017年11月26日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费149.37元、水费13.60元；2018年2月28日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费377.50元、水费40.80元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。本案中被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司逾期交房的时间及违约金如何确定和承担，综合被告（反诉原告）提交的相关证据及缴纳电费等情况分析，原告（反诉被告）2017年9月至11月期间的月使用电费约75元左右，其2017年9月21日向小区物管缴纳电费210.82元相当于使用三个月时间的电费，照此推定，原告（反诉被告）接房时间应从2017年9月21日倒推约三个月即倒推至2017年6月20日，结合本案实际及生活经验法则推定，原告（反诉被告）接房时间应确定为2017年6月20日，综上，被告（反诉原告）逾期交房的时间应认定为2016年9月1日至2017年6月20日为宜，共计逾期交房时间为293日，按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金32495.42元（即292225元×0.02%×30天+292225元×0.04%×263天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担，也可以先以被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，本院依法予以支持。关于二被告（反诉原告）以“其他业主接房材料、收据、前期物业公司办理接房手续统计表、主体结构工程验收记录”等证据主张其开发的房屋于2016年8月31日具备按时交房条件的理由是否成立，因该证据不能证明涉案房屋具备法定的交房条件，故其理由不能成立。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房、原告（反诉被告）逾期接房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等确定该条款的真实意思，原告（反诉被告）现已实际装修入住该涉案房屋，且双方现已实际履行合同的主要义务，结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求不能成立。综上，二被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）方智、伏丽芝支付逾期交房违约金32495.42元；二、驳回原告（反诉被告）方智、伏丽芝的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费750元，减半收取375元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  杨志华二〇一九年十二月十六日书记员  蔡承锡