海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5646号上诉人（原审被告）：海南东宸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91460000793107499W，住所地海口市国贸大道A-8小区申亚大厦第二十一层。法定代表人：解艳华。委托诉讼代理人：黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海口宏圣房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91460100698923092G，住所地海口市美兰区海甸岛白沙门上村1-21号铺面。法定代表人：陆薇薇，董事长。委托诉讼代理人：唐元，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁媛，女，1990年1月4日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海口市。委托诉讼代理人：黄辉，男，1990年11月16日出生，汉族，公民身份号码×××，现住海口市，系袁媛丈夫。上诉人海南东宸房地产开发有限公司（以下简称东宸公司）、海口宏圣房地产营销策划有限公司（以下简称宏圣公司）因与被上诉人袁媛房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。东宸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁媛的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由袁媛承担。事实和理由：一审法院认定东宸公司与宏圣公司存在代理关系，属于认定事实错误。东宸公司具有独立法人资格，开发“海悦·四季花园”项目时，在项目所在地设立有自己的售楼中心。一审判决仅凭袁媛的单方陈述就认定东宸公司与宏圣公司属于代理关系，该事实的认定没有任何证据证明，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定。第三方销售东宸公司房屋，除了委托代理法律关系外，在合同法中还可能存在居间合同法律关系。就本案而言，袁媛作为完全民事行为能力人，在向宏圣公司购买涉案房产时，应当要求宏圣公司就销售“海悦·四季花园”项目房产出具相关文书，认清宏圣公司的法律地位。即使袁媛与宏圣公司签订《海悦·四季花园认购协议书》支付了购房定金，然而，袁媛在庭审中陈述袁媛与东宸公司签订《海口市商品房买卖合同》，无论该合同是否成立或生效，袁媛均应当将购房款支付给东宸公司，而非宏圣公司。结合袁媛退房理由是东宸公司未能办理备案，袁媛支付购房款的行为具有明显的过错。二、一审判决认定“袁媛与东宸公司签订了编号为L00386378的《海口市商品房买卖合同》，认购日期为2018年7月25日”的事实错误，请二审法院予以纠正。一审期间，袁媛虽提供加盖“海口市房屋交易与产权查询管理中心商品房买卖合同备案确认章”，但该份《海口市商品房买卖合同》没有双方的签章。袁媛在一审期间也自认《海口市商品房买卖合同》仅有袁媛签名，并没有东宸公司盖章确认，该合同依法不成立，也未生效，认购日期也不实。三、一审判决适用法律错误，判决东宸公司承担责任不当，应予以纠正。一审法院应当先向袁媛释明，退还购房款180016元依据的是解除《海悦·四季花园认购协议书》，还是依据解除《海口市商品房买卖合同》。法院必须明确退还购房款180016元依据的事实基础，以及对应的责任承担主体，必须明确对退还购房款180016元主体选择东宸公司还是宏圣公司，而不能由法院依据查明事实后作出判决结果。袁媛诉请解除《海悦·四季花园认购协议书》，而《海口市商品房买卖合同》没有成立，没有生效，一审法院判决依据的基础事实是《海悦·四季花园认购协议书》，既如此，《海悦·四季花园认购协议书》合同主体是袁媛与宏圣公司，与东宸公司无关。袁媛与东宸公司之间的《海口市商品房买卖合同》没有成立，东宸公司也没有收到袁媛的购房款，且袁媛在2019年1月21日是向宏圣公司申请退购房款。如袁媛所述与东宸公司签订《海口市商品房买卖合同》，袁媛应将购房款直接支付给东宸公司，而非宏圣公司，袁媛具有明显的过错。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条判决东宸公司承担退房款的责任，明显不当，突破了合同的相对性原则。综上所述，请求二审法院查明事实，作出公正的判决。宏圣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判；2.判令袁媛承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“袁媛与东宸公司签订了编号为L00386378的《海口市商品房买卖合同》，认购日期为2018年7月25日”的事实错误，请二审法院予以纠正。该合同并没有生效，认购日期也不实。一审期间，袁媛虽提供加盖“海口市房屋交易与产权查询管理中心商品房买卖合同备案确认章”，但该份《海口市商品房买卖合同》没有双方的签章。袁媛在一审期间也自认《海口市商品房买卖合同》仅有袁媛签名，并没有开发商东宸公司盖章确认，该合同依法不成立，也未生效。二、一审判决适用法律错误，判决东宸公司承担责任不当。一审法院应当先向袁媛释明，退还购房款180016元依据的是解除《海悦·四季花园认购协议书》，还是依据解除《海口市商品房买卖合同》。法院必须明确退还购房款180016元依据的事实基础，以及对应的责任承担主体，必须明确对退还购房款180016元主体选择东宸公司还是宏圣公司，而不能由法院依据查明事实后作出判决结果。袁媛诉请解除《海悦·四季花园认购协议书》，而《海口市商品房买卖合同》没有成立，没有生效，一审法院判决依据的基础事实是《海悦·四季花园认购协议书》，既如此，《海悦·四季花园认购协议书》合同主体是袁媛与宏圣公司，与东宸公司无关。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条判决不当，突破了合同的相对性原则。综上所述，请求二审法院查明事实，作出公正的判决。袁媛辩称：一、一审认为东宸公司、宏圣公司就“海悦四季花园”楼盘项目存在委托代理销售关系是正确的，东宸公司称一审法院认定事实错误，没有任何依据。（一）东宸公司就其开发“海悦四季花园”项目时，在项目所在地设立有自己的售楼中心，据大型房产网站“房天下”显示，“海悦四季花园”项目售楼中心位于海口市××区，与宏圣公司的工商注册及实际开展业务地址海口市××区铺面一致，且该上村只有一个“海悦四季花园”项目售楼中心，也正是袁媛与宏圣公司、东宸公司签订《海悦·四季花园认购协议书》《海口市商品房买卖合同》的地点。（二）宏圣公司提供给袁媛签署的《海口市商品房买卖合同》载明涉案房屋开发商为东宸公司，该合同有唯一编码L00386378，且在海口市房屋交易与产权管理中心有档案记录。在此情况下，袁媛有理由相信销售代理宏圣公司有权代理开发商签订认购协议认购涉案房屋，有理由相信其是与开发商签订的商品房买卖合同，也有理由相信其实际交纳的涉案房款330016元已被开发商东宸公司收取。（三）东宸公司认为袁媛与其签订《海口市商品房买卖合同》，应当将购房款支付给东宸公司，而非宏圣公司。然而东宸公司向袁媛退还涉案房屋购房款50000元的行为，证明东宸公司已从宏圣公司收到袁媛支付的部分购房款，故东宸公司与宏圣公司的行为符合委托代理性质。二、一审法院适用法律正确，程序合法，东宸公司、宏圣公司的上诉理由不能成立。一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定是正确的。宏圣公司为代理东宸公司销售涉案房屋而与袁媛签订《海悦·四季花园认购协议书》《海口市商品房买卖合同》，应视为宏圣公司为履行代理人义务实施行为。袁媛提交《退房申请书》及《撤销购房合同申请书》后，东宸公司、宏圣公司分别向袁媛退还了部分款。东宸公司、宏圣公司分别向袁媛履行了退款义务，属于经双方协商一致解除合同的情形，所以一审法院在法律适用上并无不妥。综上，恳请二审法院驳回东宸公司、宏圣公司的诉讼请求，维持原判。袁媛向一审法院起诉请求：1.确认袁媛与宏圣公司于2018年6月3日签订的《海悦·四季花园认购协议书》已解除；2.东宸公司、宏圣公司向袁媛退还剩余的购房款180016元；3.东宸公司、宏圣公司以180016元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年6月14日起至退还全部购房款之日的利息损失（暂计算至2019年4月19日约6650.72元）；4.本案的诉讼费用由东宸公司、宏圣公司负担。一审法院认定事实：袁媛与宏圣公司于2018年6月3日签订《海悦·四季花园认购协议书》，约定：1.袁媛认购宏圣公司开发的海悦·四季花园803号房（以下简称涉案房屋），建筑面积45.14平方米、单价17723元、总价800016元。2.付款方式：商业贷款，签订认购书时预付50000元为定金，2018年6月15日之前付清全款或首付款（定金可以抵充房款）；否则宏圣公司有权单方面取消袁媛购买权，定金不予退回。协议书签订同日，袁媛向宏圣公司名下银行账户转账50000元；2018年6月14日，袁媛另向宏圣公司名下银行账户转账280016元。宏圣公司分别向袁媛出具了与上述付款日期、金额相对应的《收据》，并加盖宏圣公司财务专用章。协议书签订后，袁媛与东宸公司签订了编号为L00386378的《海口市商品房买卖合同》，主要约定：1.袁媛向东宸公司购买涉案房屋，建筑面积45.14平方米、单价15000元、总价677100元。2.袁媛应于合同签订之日付足首期购房款207100元，余下房款中的240000元由袁媛申请住房公积金贷款，230000元申请银行商业贷款。3.东宸公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。袁媛提交加盖“海口市房屋交易与产权管理中心商品房买卖合同备案确认章8”印章的涉案房屋查询记录载明涉案房屋合同号、备案号均为L00386378，认购日期2018年7月25日，无签约日期及备案日期，成交总价677100元。2019年1月21日，袁媛向宏圣公司提交《退房申请书》，载明因合同无法正常备案，申请退涉案房屋，退款金额330016元，申请之日起10个工作日到账。同日提交《撤销购房合同申请书》，载明袁媛与东宸公司就涉案房屋签订了购房合同，现双方经协商一致，同意撤销该合同。以上《退房申请书》《撤销购房合同申请书》由袁媛单方签名。2019年1月30日，东宸公司向袁媛名下银行账户转账50000元，摘要注明“退海悦四季花园803房购房款”；次日，宏圣公司法定代表人陆薇薇向袁媛名下银行账户转账100000元。在本案庭审过程中，袁媛表示其到涉案房屋售楼处询问房源信息时，由李明和张强接待，事后知道李明是宏圣公司员工，张强为东宸公司员工。签订商品房买卖合同时是李明将多份空白合同提供给袁媛签名，并告知袁媛后续将给开发商盖章并进行备案，但李明拿走合同后一直没有返还袁媛。袁媛半年后去房产管理部门查询得知合同存在，但已失效，故实际上没有进行备案，因此找李明协调要求退款。李明说宏圣公司是代理销售，其交纳的购房款及定金在东宸公司处，要袁媛找张强协调。张强答复其没有权限决定退款，会将事情向东宸公司总经理许国良汇报。东宸公司表示张强确系该司员工，但只负责工地施工，不参与房屋销售，其是在袁媛与宏圣公司协商退款不成之后才认识袁媛的。东宸公司没有将涉案房产项目委托给宏圣公司销售，但双方有合作销售关系，东宸公司在宏圣公司销售房屋后会给提成。一审法院认为，本案的调查重点：1.袁媛与宏圣公司签订的认购协议书是否合法有效，该协议书的履行情况；2.袁媛与东宸公司、宏圣公司之间的法律关系；3.袁媛购房款的支付情况。争议焦点：1.袁媛请求解除涉案认购协议书是否有事实及法律依据；2.袁媛要求东宸公司、宏圣公司返还购房款是否有事实及法律依据。1关于东宸公司与宏圣公司之间的法律关系。虽东宸公司在庭审中陈述其与宏圣公司之间就涉案房屋所属房地产项目不存在委托销售关系，而是合作销售关系，但其未能举证证明双方实际缔约情况。宏圣公司提供给袁媛签署的《海口市商品房买卖合同》载明涉案房屋开发商为东宸公司，该合同有编号，且在海口市房屋交易与产权管理中心有档案记录，只是未能完成合同备案登记手续，据此，袁媛通过宏圣公司，已实际与东宸公司订立房屋买卖合同关系。虽袁媛将房款支付给了宏圣公司，但东宸公司向袁媛退还涉案房屋购房款50000元的行为，可证东宸公司已从宏圣公司收到袁媛支付的部分购房款。综合以上情形，宏圣公司是从东宸公司处取得涉案房屋买卖合同并领取售房提成，该合同最终由袁媛与东宸公司签署，且东宸公司实际履行了部分内容，故东宸公司与宏圣公司的行为符合委托代理的性质。东宸公司就双方法律关系性质有举证能力而不予举证，应承担不利后果。据此，一审法院认定东宸公司与宏圣公司就涉案房屋存在委托代理销售关系，东宸公司为委托人，宏圣公司为代理人。2关于《海悦·四季花园认购协议书》的解除。宏圣公司为代理东宸公司销售涉案房屋而与袁媛签订该协议书，应视为宏圣公司为履行代理人义务实施的行为。袁媛提交《退房申请书》及《撤销购房合同申请书》后，东宸公司、宏圣公司分别向袁媛退还部分款项，视为东宸公司同意解除其与袁媛签订的《海口市商品房买卖合同》，宏圣公司同意解除其与袁媛签订的《海悦·四季花园认购协议书》，均属于经双方协商一致解除合同的情形。据此，一审法院认定《海悦·四季花园认购协议书》已于宏圣公司法定代表人陆薇薇向袁媛退款之日即2019年1月31日解除。3关于退款义务。东宸公司与宏圣公司就涉案房屋存在委托销售关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，东宸公司应承担向袁媛返还购房余款的义务。袁媛合计支付购房款330016元，扣除已退还的150000元，东宸公司仍需向袁媛返还180016元。该款项的占用利息，应自《海口市商品房买卖合同》解除之日，即东宸公司退款之日2019年1月30日，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率，计算至款项付清之日。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、确认袁媛与宏圣公司于2018年6月3日签订的《海悦·四季花园认购协议书》已于2019年1月31日解除；二、限东宸公司于本判决生效之日起十日内向袁媛返还购房款180016元及利息（计算方式：以180016元为本金，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率，自2019年1月30日计算至款项付清之日）；三、驳回袁媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4033.33元，由东宸公司负担。二审中，东宸公司提交一份认购协议书，欲证明：1.袁媛购买的是毛坯房，不含装修，袁媛跟宏圣公司签订的合同是含精装修的，两份合同每平方米有2000多元的差价，两份合同的主体是不一样的；2.东宸公司根据该合同（6月20日认购协议书）已经退了50000元，东宸公司没有收到袁媛支付的其他购房款，因此，一审法院将袁媛和宏圣公司签订认购协议与东宸公司和袁媛签订认购协议混为一谈，要求东宸公司承担退还袁媛与宏圣公司签订的认购协议中的退款义务是不当的。经质证，袁媛对该协议书的真实性有异议，否认该协议中的签名为本人所签。东宸公司因此申请本院对该协议中袁媛签名的真实性进行鉴定。二审经审理查明的其他事实与一审判决一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：东宸公司、宏圣公司应否向袁媛返还购房款180016元及支付该款的占用利息。本案中，袁媛签署的《海口市商品房买卖合同》载明涉案房屋开发商为东宸公司，该合同有编号，且在海口市房屋交易与产权管理中心有档案记录，只是未能完成合同备案登记手续，而东宸公司在一审中对其与宏圣公司之间的法律关系性质并未举证证明，因此，即便该合同东宸公司未盖章，亦可以认定袁媛通过宏圣公司，已实际与东宸公司形成房屋买卖合同关系。一审法院认定东宸公司与宏圣公司就涉案房屋存在委托代理销售关系，东宸公司为委托人，宏圣公司为代理人，有事实依据，符合法律规定。东宸公司上诉主张其与宏圣公司不是委托代理销售关系，亦未举证证明双方的法律关系性质，故对其该上诉主张，本院不予支持。袁媛提交《退房申请书》及《撤销购房合同申请书》后，东宸公司、宏圣公司分别向袁媛退还部分款项，视为东宸公司同意解除与袁媛签订的《海口市商品房买卖合同》，宏圣公司同意解除与袁媛签订的《海悦·四季花园认购协议书》。在《海悦·四季花园认购协议书》《海口市商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，作为委托人的东宸公司应承担向袁媛返还购房款的义务。袁媛合计支付购房款330016元，扣除已退还的150000元，东宸公司仍需向袁媛返还购房余款180016元及支付该款项的占用利息。东宸公司关于涉案的《海口市商品房买卖合同》未成立，未生效，其不应承担返还购房余款的责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东宸公司二审中提交的认购协议书中袁媛签名的真伪，不影响东宸公司与宏圣公司之间形成的委托代理销售关系，对本案的实体处理并无影响，故对东宸公司的鉴定申请，本院不予准许。宏圣公司与东宸公司是委托代理销售关系，宏圣公司为代理东宸公司销售涉案房屋而与袁媛签订《海悦·四季花园认购协议书》，是宏圣公司履行代理人义务实施的行为，该协议解除后，依法应由委托人东宸公司承担退款责任。故宏圣公司以其为《海悦·四季花园认购协议书》的合同相对人为由，上诉主张承担返还购房余款的责任，本院不予支持。综上，东宸公司、宏圣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4033.33元，由海南东宸房地产开发有限公司、海口宏圣房地产营销策划有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月二十六日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。