河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终380号上诉人（原审原告）：高慧芳，女，1992年1月19日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：党俊卿、任文刚，河南俊卿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂海周，男，1974年10月2日出生，汉族，住济源市。上诉人高慧芳与被上诉人聂海周排除妨害纠纷一案，高慧芳于2016年11月22日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令聂海周停止侵权，立即从位于济水大街锦汇花苑1号楼2单元1102号房屋搬出，济源市人民法院于2017年9月20日作出（2016）豫9001民初6507号民事判决，判决聂海周于判决生效后十日内停止侵权，从济水大街锦汇花苑1号楼2单元1102号房屋搬出。聂海周不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月20日作出（2017）豫96民终958号民事裁定，撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初6507号民事判决，本案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院重审后，于2018年9月13日作出（2018）豫9001民初1313号民事判决，高慧芳不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高慧芳的委托诉讼代理人任文刚、被上诉人聂海周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高慧芳上诉请求：撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初1313号民事判决，改判支持高慧芳的原一审诉讼请求。本案的诉讼费用、公告费由聂海周负担。事实和理由：一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院已经查明高慧芳对涉案房屋享有合同权利，并且支付全部房款，缴纳契税，受领房屋的事实，同时也否认了聂海周提供的关于涉案房屋合同等相关证据，即否认聂海周享有合法的合同权利。那么根据已经查明的事实，足以说明高慧芳享有合法的合同权利，高慧芳依据该合同权利合法占有该房屋，对涉案房屋享有合法占有权。虽然高慧芳暂时没有办理房产证，但是未办理房产证系开发商原因所致，并非高慧芳的原因导致，一审法院机械适用《物权法》的相关规定，忽略了合同权利也是实现物权的一种基础事实依据，在未取得不动产的情况下，高慧芳完全可以依据合同权利而取得涉案房屋合法占有权，并要求聂海周搬出房屋以保障自己的占有权利。本案中，高慧芳行使的是占有权，而非物权排除妨碍权，故一审法院在判决时仅依据《物权法》的规定，认为高慧芳不享有所有权而驳回高慧芳的诉讼请求，属于适用法律错误。高慧芳依据合同已经合法占有涉案房屋，有权排除其他人对其占有房屋的妨碍，法院应当根据实际情况判决聂海周停止侵权，搬离房屋。聂海周辩称，王铁刚在锦汇花苑小区干有工程，聂海周于2013年从王铁刚处购买本案房屋，装修一年后入住，因担心房屋有纠纷，所以聂海周分三次支付了王铁刚房款。高慧芳称其购买房屋并交付全款，但高慧芳在几年的时间里没有去过涉案房屋，且高慧芳没有房屋钥匙，聂海周有房屋的全套钥匙。高慧芳向一审法院起诉请求：判令聂海周停止侵权，立即从其位于济水大街××楼××单元××号房屋搬出。一审法院认定事实：2012年9月27日，高慧芳向锦汇置业公司缴纳电费押金300元，煤气开口费2450元，有线电视费240元；同日，锦汇置业公司盖章确认高慧芳已交清锦汇花苑1号楼2单元1102户房产的“全部房款及涉及开发企业的其他各项费用与代收费用”。2012年10月30日，高慧芳与锦汇置业公司签订商品房买卖合同，同日在济源市房地产管理局登记对该合同进行备案。2012年11月8日，锦汇置业公司向高慧芳开具销售不动产统一发票，载明收到高慧芳“1102”号不动产全款249075元。2013年1月8日，高慧芳缴纳契税5081.13元。上述房屋现未办理不动产权属证书，高慧芳称系因锦汇置业公司有罚款未缴纳而未能办理。2016年11月，高慧芳父亲到该房屋查看时，发现聂海周已经装修入住。一审法院认为，高慧芳从锦汇置业公司购买锦汇花苑1号楼2单元1102户房产并支付全部房款、交纳契税的事实，证据确实充分，予以认定。但依据法律规定，不动产所有权应当以权属登记为准，本案中高慧芳与锦汇置业公司之间的房屋买卖合同关系可以确认，该合同关系形成的是双方的债权关系，虽然双方对该合同进行了备案，该备案却并非预告登记，不能产生保障将来实现物权之效力；至今该房屋也未进行房产权属登记，因此高慧芳只取得了作为合同相对人的债权请求权，而非取得该房屋的所有权。在此情况下，高慧芳要求排除妨害证据不足、于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回高慧芳的诉讼请求。案件受理费100元，公告费240元，由高慧芳负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明：2012年9月27日，高慧芳的父亲高双成作为高慧芳的委托代理人与锦汇置业公司签订锦汇花苑交房程序表。本院到河南省新乡女子监狱对锦汇置业公司法定代表人杜晓进行了调查。杜晓陈述，其是锦汇置业公司的法定代表人，锦汇花苑小区因证件不全，没有办理房产证，交房时间届满后，锦汇置业公司通知业主看房，业主同意收房的话就交付钥匙给业主，交房签有手续，记不清楚是不是高慧芳提供的交房程序表。锦汇置业公司只有一套印章，高慧芳与锦汇置业公司签订的《商品房买卖合同》上加盖的锦汇置业公司印章及杜晓印章，是锦汇置业公司的印章及杜晓私人印章，聂海周提供的王铁钢与锦汇置业公司签订的《商品房买卖合同》上锦汇置业公司印章及杜晓印章，不是公司的印章及杜晓私人印章。锦汇置业公司2013年、2014年有以房顶账的事情，应该是只有两套房子用于顶账，顶给做窗户工程的人了，均为100多平方米的房子，具体由公司工程部核实金额，然后到售楼部签订房屋买卖合同，但以房顶账是整个小区施工进入尾声后才发生的，2012年没有以房顶账，顶账房都是没有卖出去的房子。其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，高慧芳向锦汇置业公司交清全部房款，缴纳了电费押金、燃气开口费、有线电视费，双方签订了商品房买卖合同，并在房管部门备案，高慧芳在锦汇置业公司开具不动产发票后缴纳了契税，根据上述事实，可以确定高慧芳与锦汇置业公司之间形成房屋买卖合同关系。2012年9月27日，高慧芳的委托代理人高双成与锦汇置业公司签订了锦汇花苑交房程序表，该表由锦汇置业公司加盖印章，能够证明本案所涉房屋已交付给高慧芳，本院对该事实予以确认。高慧芳与锦汇置业公司签订的商品房买卖合同已经实际履行，高慧芳因而取得该房屋的占有、使用、收益权利。聂海周陈述其从王铁钢处购买了本案所涉房屋，其提供了王铁刚与锦汇置业公司签订的商品房买卖合同，但该合同未显示合同编号，买受人信息除姓名外均为空白，合同所附房屋平面图与高慧芳提供的房屋平面图不一致，该合同落款处加盖的锦汇置业公司印章及该公司法定代表人印章与高慧芳提供的合同中印章明显不一致，经比对，聂海周提供的合同上加盖的公司印章明显与汇置业公司年检报告书中加盖的公司印章不符，也与本案所涉房屋门备案的合同印章不符，本院二审期间，对锦汇置业公司原法定代表人杜晓进行调查，杜晓陈述，锦汇置业公司印章只有一套，聂海周提供的合同上加盖的印章与该公司印章不符，该合同上加盖的法定代表人印章也并非杜晓本人印章，综上，对聂海周提交的王铁刚与锦汇置业公司签订的商品房买卖合同的真实性无法确定。聂海周在庭审中又陈述，因王铁钢欠聂海周几万元，所以王铁钢将本案房屋顶账给了聂海周，聂还周提供了王铁刚出具的证明收到聂海周24.4万元房款的证明，但因王铁钢未到庭，聂海周称联系不上王铁钢，无法核实该证明的真实性，聂海周几次陈述的房屋价格也均不一致，对王铁钢欠其款项数额陈述不清，对其如何取得本案房屋钥匙也陈述不清。本案所涉房屋水电、燃气、有线电视开口费等均是以高慧芳名义缴纳，聂海周对此表示知晓。综合上述分析，聂海周未能证明其对本案所涉房屋的占有为善意、合法占有，本案房屋已由锦汇置业公司交付高慧芳，高慧芳要求聂海周搬离本案所涉房屋，理由正当，本院予以支持。综上所述，高慧芳的上诉请求能够成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初1313号民事判决；二、聂海周于本判决生效后三十日内从济水大街锦汇花苑1号楼2单元1102号房屋搬出。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由聂海周负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 林慧慧审判员 李 芳二〇一九年十二月十三日书记员 段晨晓