昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10683号原告：陈兴阳，男，1996年4月23日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：束昕奇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：潘婷，女，1984年9月6日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：熊诗琪、马千怀，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈莎，女，1988年3月2日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：熊诗琪、马千怀，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，四川省峨眉山市人，住四川省峨眉山市，系昆明尊园房地产经纪有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市沾益县，系昆明尊园房地产经纪有限公司法务，特别授权代理。原告陈兴阳与被告潘婷、陈莎以及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈兴阳及其代理人束昕奇、被告潘婷、陈莎的共同委托诉讼代理人熊诗琪、马千怀及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴阳向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告及第三人于2019年7月6日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、请求依法判令两被告返还原告定金50000元；3、请求依法判令两被告赔偿原告违约金480000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年7月6日，原、被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告潘婷将其名下位于昆明市穿金路988号公园道一号52幢3-5层A-3号房屋以240万元出售给原告，被告陈莎代理被告潘婷处理售卖房屋事宜，原、被告双方在第三人居间下达成房屋买卖协议。合同还约定由原告先支付5万元购房定金给两被告，双方约定于2019年7月15日办理房屋权属转移登记手续，原告已按合同约定支付定金，但被告却以各种理由推脱不办理过户登记。后原告得知房屋已被两被告转让给他人，导致原告无法实现合同目的，被告的行为已经构成根本违约。原告诉至法院请求维护自身合法权益。被告潘婷辩称：1、原告主张违约金过高，不符合相关法律法规之规定，应当予以调整。首先，根据《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可以看出合同法中关于违约责任相关规定的立法之目的在于“损失填平”，即合同履行过程中，守约方不能因违约方承担违约责任后获得利益。其次双方签订房屋买卖合同及居间合同后，原告仅依约支付了定金5万元，该笔款项被告并未实际收取，而是由第三人代为保管，且该笔款项在后期的合同履行过程中会转换为购房款，参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第八条之规定并进行类比，作为开发商的出卖人违约后，买受人仅可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，那么作为普通人的被告履行房屋买卖为合同违约后所承担的违约责任，也不应当高于原告所支付款项的一倍。房屋买卖合同及居间合同中既约定了定金又约定了违约金，那么在守约方仅支付了定金且未产生其他损失的前提下，参照定金法则之规定让违约方以双倍返还定金的形式承担违约责任。既惩戒了违约方的违约行为，又弥补了守约方所遭受的损失，更加符合民事法律规定的公平原则。综上，恳请法院依法驳回原告陈兴阳的诉讼请求。被告陈莎辩称：涉案房屋交易过程中，陈莎作为房屋所有权人和房屋出卖人潘婷的代理人所实施的民事法律行为产生的权利与义务，该权利与义务应当由委托人潘婷承受。潘婷于2019年5月6日向陈莎出具了委托书，委托陈莎办理房屋出售相关事宜。2019年7月6日，陈莎代理潘婷与原告在第三人居间下签订了房屋买卖合同及居间合同，此时陈莎作为被告潘婷的代理人，其在授权范围内的代理事项已经全部终结。根据中华人民共和国民法总则第162条之规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力，故由陈莎代理被告潘婷签订的房屋买卖合同暨居间合同，该合同的相对方即买方陈兴阳和卖方潘婷，陈兴阳无权要求陈莎实际履行合同，也无权要求被告陈莎承担上述合同的违约责任。无论该合同的履行情况如何，均与被告陈莎无关。综上恳请法院依法驳回原告对被告陈莎的全部诉讼请求。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：第三人认为涉案合同存在两个法律关系，一个是原、被告之间的房屋买卖合同法律关系，另一个是原、被告分别与第三人之间的居间合同法律关系。因此第三人认为本案审理的是房屋买卖合同关系，第三人对于解除整个合同中的房屋买卖合同法律关系没有异议，但是第三人不同意解除居间合同法律关系。同时原告的其他诉讼请求均未针对第三人，因此第三人对此不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的同区位同类房屋市场价值，系复印件，本院不予采信。综合上述证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年6月13日，被告潘婷委托被告陈莎代为办理出售坐落于昆明市穿金路988号公园道一号52幢3-5层A-3号房屋的相关事宜。2019年7月6日，原告陈兴阳与被告潘婷在第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告潘婷将坐落于昆明市穿金路988号公园道一号52幢3-5层A-3号房屋出售给原告陈兴阳，房屋面积160.61平方米，房屋总价款2400000元，原告陈兴阳于2019年7月6日把50000的购房定金交于第三人处托管，同时合同约定原、被告双方于2019年7月15日前办理房屋（预约）权属转移登记，原告陈兴阳于公正机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款600000元给被告潘婷，剩余款项由银行贷款支付。合同中约定，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致，并就补偿问题达成一致意见；若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。经审查，原告陈兴阳支付50000元定金，保管于第三人处。另查，2019年7月10日被告潘婷与案外人李顺林签订了《协议书》将被告潘婷坐落于昆明市穿金路988号公园道一号52幢3-5层A-3号房屋抵给案外人李顺林，并于2019年7月24日进行了不动产出让登记。本院认为，双方争议的焦点为：1、本案的违约主体是谁？；2、本案的违约责任应当如何认定？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，2019年6月13日，被告潘婷委托被告陈莎代为办理出售涉案房屋的相关事宜，并出具相应委托书。根据庭审中各方陈述，签订合同当天，被告陈莎带着委托书原件，第三人留了复印件，并告知原告该事宜，后签订合同。被告陈莎作为被告潘婷的代理人，其代理权限内容在出售房屋时已告知买方和居间方，且在代理权限内以被告潘婷的名义签署的《房屋买卖暨居间合同》，该合同的效力应对原告陈兴阳和被告潘婷发生效力。故本案中，在合同履行过程中出现违约情形，承担违约责任的应当是原告陈兴阳和被告潘婷。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告潘婷未按照合同约定时间去办理产权变更登记手续，且把涉案房屋转让给案外人，其行为已然构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告潘婷未按照合同约定时间去办理产权变更登记手续，且把涉案房屋转让给案外人，其违约行为致使房屋买卖合同目的无法实现，故原告可以解除买卖合同，因解除权系形成权，应当以意思表示达到对方时视为解除之日，本院于2019年9月20日向被告潘婷送达诉状，故双方签订的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2019年9月20日解除，合同解除后，被告应当将定金返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从上述法条可以看出，违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，该请求权产生的违约情况可以数以列举，亦可以对不同违约情况约定不同的违约责任，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，原告主张按照合同约定房屋成交价20%的违约金承担违约责任，被告在答辩中认为违约金过高，愿意支付100000元（含已支付50000元定金）作为违约金，对此，本院认为，原告在本案中主张的违约金为合同中约定的违约金，被告请求法院进行司法酌减，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。司法酌减，应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。本院分析如下：其一，关于实际损失，本案中，原告提交证据中可以看出实际损失为50000元定金及其产生的占用费；其二，关于预期利益，原告在庭审中明确购买房屋用于居住，则原告的预期利益为购买房屋居住的利益或因不能购买房屋产生的损失（约定交房之日起至合同解除之日的租金）；其三，关于合同履行情况，合同约定先支付定金，过户当日支付首付款，本案中，合同履行至支付完定金，在过户时出现了被告违约的情况，此时部分履行合同的利益对债权人而言明显低于与未履行合同的利益；其四，关于过错程度，本案中，被告潘婷的行为足以证明可归责性在于其一方；其五，合同中未对具体的违约情况进行细化，进而约定房屋成交价20%的违约金，该合同条款未实际考虑合同履行情况。综合上述五方面，本院认为，在部分履行合同的利益明显低于未履行合同的利益情况下，完全可归责于被告自身的行为，导致本案中的合同履行客观上无法进行变更登记，基于公平原则、诚实信用原则和合同履行情况的综合衡量，原告主张房屋成交价20%的违约金明显过高，应当予以司法酌减，对于被告提出的50000元作为违约金，符合司法酌减的各方面衡量，本院予以认可，故被告应当向原告支付50000元违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告陈兴阳与被告潘婷及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2019年9月20日解除；二、被告潘婷于本判决生效之日起十日内向原告陈兴阳返还定金50000元（该定金保管于第三人昆明尊园房地产经纪有限公司处）；三、被告潘婷于本判决生效之日起十日内向原告陈兴阳支付违约金50000元；四、驳回原告陈兴阳的其他诉讼请求。案件受理费9100元，因适用简易程序审理减半收取计4550元，由原告陈兴阳负担3692元，由被告潘婷负担858元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇一九年十二月四日书记员 金 玉 洁