江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4449号上诉人（原审被告）：薛伟刚，男，1962年6月20日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：江阴市顾山镇国南村村民委员会，江阴市顾山镇北国育才路6号。负责人：徐建荣，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：王丽芳，江苏申越律师事务所律师。上诉人薛伟刚因与被上诉人江阴市顾山镇国南村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。薛伟刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.村委会主体资格不符，本届村民委员会是非法组织，选举违反了《村民委员会组织法》第十一条、第十二条、第十五条之规定，没有通过村民直接选举产生的，是上级政府提名候选人，村民小组组长去村委会领取选票后，去每家每户打勾一下选票上的候选人，选举程序严重违法，一审法院在主体资格不符的情况下，审理本案。2.涉案土地不属于村里的集体土地，一审中村委会只提供了一张1993年6月25日的市政府批复，成立合资公司是假的，没有举办“江阴兰达电源有限公司”，对17组村民没有任何补偿，严重侵犯村民利益，一审法院没有查明真实的事实情况，而采信了村委会的主张，一审法院支持被上诉人的主张是严重错误的。村委会利用威吓、引诱的非法手段，于2019年6月11日，在17组村民不知情的情况下，由村副书记周文兵写好了相关内容后叫17组组长王惠元抄写的“情况说明”，一审法院却支持了村委会的伪证。3.一审程序违法。其在一审中提出了反诉请求，并当庭提交了反诉状，一审法院裁定不予受理是错误的。一审法院没有进行举证和质证、没有征求各方最后意见、没有组织调解程序、没有组织相互辩论和相互发问、没有发表各自的辩论意见，强行把庭审流程走完，致使其还有证据没有提交，剥夺了其的相关诉讼权利。被上诉人村委会辩称：薛伟刚认为其主体资格不符合，及对涉案土地性质有异议，一审判决已经作出判定，认定事实无误。一审程序合法，薛伟刚提出反诉状，一审也进行了审查，裁定不予受理正确。薛伟刚提交的关于对一审法官、村委会以及相关内容，其认为与本案无关，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方在1997年5月12日签订的租赁协议书；2.薛伟刚支付结欠的租赁费用697328元及自2019年起至判决生效之日按每年7.43万元计算的租金。一审法院认定事实：（并村情况）2002年3月18日，江阴市人民政府发布文件，撤销原江阴市北国镇德明村村委（以下均简称村委会），设立国南村村委会。（租赁协议书情况）1997年5月12日甲方村委会与乙方薛伟刚签订租赁协议书一份，主要约定：“甲方将所属土地、房屋出租给乙方，土地2000平方米年租金计2.5万元，厂房六间每间每年1500平方米计9000元，围墙86米计每年3096元，乙方每年按销售收入的0.5%上交公共事业设施费用，租金及公共事业设施费暂定5年，自1997年6月1日至2002年5月30日止，如继续租用另行商定；不论企业盈亏，租金都必须当年足额交清，上、下各半年付款，乙方延迟交纳按千分之五作经济补偿。”村委会称，出租给薛伟刚时村委有182.4平方米的厂房，围墙也是村委修建的，薛伟刚在围墙内修建了厂房，具体多少间、何时修建不清楚。薛伟刚拒绝回答该部分问题。薛伟刚承租后，经营一段时间，将土地、房屋转租给案外人蔡惠东。双方均陈述，协议到期后，双方没有签订新的书面协议，国南村同意继续出租给薛伟刚，租赁范围没有发生变化。薛伟刚另行提供日期为2002年6月1日甲方为国南村17组，乙方为薛伟刚的土地租赁协议书一份，主要载明：“甲方将土地2000平方出租给薛伟刚，每年4500元，租金上交给17组，租期为2002年6月1日至2017年6月1日。”协议上签字人员为王惠元。薛伟刚称，王惠元是17组生产队长，协议书是2018年4月28日补签的，机打部分是薛伟刚打的，宣读给王惠元后，王惠元签字。村委会提供王惠元的情况说明，主要载明：“2002年6月1日和薛伟刚签订的土地租赁协议书实际签订时间为2018年4月28日，当时薛伟刚给我一瓶酒骗我和他签订协议，我想他总归欠村委会租金的，我想给村委拿点租金，实际上涉案土地不属于17生产组，属于村里，一直由村委出租。”村委会称，所有内容均为王惠元手写，涉案土地和厂房是村委会的。（关于土地、房屋性质）村委会提供1993年6月25日江阴市人民政府关于北国镇创新蓄电池厂使用土地的批复【澄土管（1993）217号】，主要载明：“北国创新蓄电池厂：你单位为发展外向型经济，拟与美国尼克-麦克斯公司合资举办江阴兰达电源有限公司，要求使用土地的报告悉。经审核，同意你单位使用德明村十二、十六、十七队耕地14.31亩。经济补偿、耕地占用税等按有关文件规定办理。土地批准后，加速建设。项目建成后，即报市土管局验收，核发土地使用证。用地指标在镇总指标中核减。”双方确认，涉案土地属于集体土地；薛伟刚称土地属于村民小组。关于1993年6月25日江阴市人民政府的批复，村委会称，北国镇创新蓄电池厂当时是村办集体企业，当时想成立合资企业，土地后来还给了村里，经济补偿、土地占用费已经按照有关文件办了。关于涉案土地上的房屋，均没有办理建设工程规划许可证。（关于租金调整文件情况）村委会提供2012年3月9日江阴市委办公室、市人民政府办公室关于进一步增强村级财力加强农村集体三资管理的意见【澄委办（2012）11号】，载明要求对村级集体建设用地年租金标准进行调整。村委会提供2015年4月27日中共江阴市顾山镇委员会关于印发《进一步加强村级管理的意见》的通知【顾委发（2015）27号】，载明要求对年租金进行调整。薛伟刚称起诉之前从未看到过上述两份文件，对租金调整不认可。（实际交付租金情况）村委会提供“薛伟刚结欠国南村历年资金明细”一张，载明：“2002年应交合计3.79万元（包括租金3.4万元，管理费0.39万元）；2003年应交合计3.535万元（包括租金3.4万元，管理费0.135万元）；2004年至2006年每年应交租金2.4万元（该费用为经村委会同意每年减免1万元，不包括管理费，其中2004年管理费为0,2005年为0.15万元，2006年为0.08万元）；2007年至2015年每年应交土地租金3.34万元、公共设施费1万元、房屋租金1.08万元，合计5.42万元（租金、公共设施费均根据政府文件调整）；2016年应交土地租金5.01万元、公共设施费1.34万元、房屋租金1.08万元，合计7.43万元（根据政府文件调整）。”薛伟刚提供明细一份，载明：“2002年、2003年每年应交租金3.4万元；2004年至2006年每年应交2.4万元；2007年至2010年每年应交3.4万元；其中2010年实际缴纳5.42万元。”双方一致确认，2002年1月1日之前的租金已经全部交清。薛伟刚称，对村委会主张的2002年至2006年的租金没有异议，对村委会主张的2002年至2006年的公共事业设施费（管理费）计算方式及计算结果没有异议，但该费用无需支付，因为村委会没有尽到义务；2011年开始因厂房被政府关掉，因此不应再支付租金。双方一致确认，薛伟刚自2002年至今实际交付115927元。（其他情况）1.薛伟刚称对房屋进行了修缮并支付了费用，但没有提供证据。2.村委会称，本案仅要求解除1997年5月12日签订的租赁协议书，无论该协议书是解除还是无效，对于解除或无效的后果（返还土地、房屋还是拆除建筑、恢复原样），不要求法院处理，另行解决。3.村委会称起诉之前曾口头告知薛伟刚解除合同，薛伟刚对此予以否认；本案诉状、证据副本等应诉材料于2018年1月24日送达薛伟刚。4.薛伟刚提供《中华人民共和国村民委员会组织法》部分法条打印页面，下面有部分人员签字，薛伟刚称：村委会是非法组织，村委主任和候选人都是上级部门内定好的，再交村民确认选票，没有根据选举法的规定进行选举。村委会对此不予认可，对签字真实性也不予认可，并称与本案无关。以上事实，有租赁协议书、政府文件、双方提交的租金明细及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于土地、房屋的出租主体。村委会认为是村委会，依据是1997年5月12日的租赁协议书。薛伟刚认为是国南村17组，依据是2002年6月1日的协议书。法院认为，双方在1997年5月12日签订了租赁协议书，明确甲方为村委会，薛伟刚也认可“协议到期后，双方没有签订新的书面协议”，并且也在2002年之后向村委会支付了部分租金，后薛伟刚提供了2002年6月1日的协议书，但该协议书是2018年4月28日签订，并且村委会也提供了王惠元的情况说明陈述了协议书的具体情况，王惠元也陈述“涉案土地是村里的，一直由村委会出租”，故法院认定，双方实际履行的是1997年5月12日的租赁协议书，该协议书到期后，租赁关系继续，出租主体仍是村委会。二、关于租赁协议书和双方租赁关系的效力。1997年5月12日签订的租赁协议书将土地、房屋进行了区分，并分别列明了面积、租金标准，故该协议书实际上包括土地、房屋等建筑两个部分的租赁，且两个部分是可以单独区分的。关于土地。村委会提供了1993年6月25日江阴市人民政府的批复，批复载明“举办江阴兰达电源有限公司……同意你单位使用德明村十二、十六、十七队耕地14.31亩。经济补偿、耕地占用税等有关文件规定办理。土地批准后，加速建设。项目建成后，即报是土管局验收，核发土地使用证。用地指标在镇总指标中核减”，涉案土地经市政府审批用于非农建设，现村委会将涉案土地出租给薛伟刚，不违反法律规定，应为合法有效。关于房屋等建筑。因房屋等建筑未取得建设工程规划许可证，故房屋等建筑的出租违反法律规定，应为无效。因租赁协议书约定租期至2002年5月30日，此后双方继续租赁关系，故双方之间存在不定期租赁关系，其中土地租赁关系有效，房屋租赁关系无效。三、关于薛伟刚的责任承担。双方之间土地租赁关系合法有效，薛伟刚应当支付土地租金；房屋租赁关系无效，薛伟刚无需支付租金，但应当参照协议书约定的租金标准等支付占有使用费的。租赁协议书中列明了土地租赁、房屋租赁、围墙费用、公共事业设施费四部分费用，故对于上述费用，法院一并予以处理。1.关于2002年1月1日之前的费用，双方均表示已经付清，故薛伟刚无需再支付。2.关于2002年至2006年年底的费用。村委会提交的明细载明租金每年3.4万元（其中2004年至2006年每年减免1万元），并载明了管理费的具体数额，薛伟刚表示“对租金没有异议，对村委会主张的2002年至2006年的公共事业设施费（管理费）计算方式及计算结果没有异议，但该费用无需支付，因为村委会没有尽到义务”，因协议书约定薛伟刚应当支付公共事业设施费，村委会也表示该部分费用用于相关道路建设、绿化支出，已经尽到义务，故该费用薛伟刚应当支付。上述费用合计14.755万元。3.关于2007年至2009年的费用。村委会认为根据市政府相关文件，租金和公共设施费都进行了调整，故要求按照文件办理。薛伟刚称从来不知道相关文件，不认可调整。本案协议书系双方之间的民事合同关系，协议书并未载明租金标准按照政府文件调整，村委会没有提供证据证明双方协商一致变更租金标准，故仍应按照以前的标准执行，土地租金、房屋占有使用费每年为3.4万元；村委会主张的公共设施费2002年为0.39万元，2003年为0.135万元，2004年为0元，2005年为0.15万元，2006年为0.08万元，每年均不一样，薛伟刚也没有提供租赁协议书约定的“销售收入”情况，故法院酌情按照平均值确定2007年至2009年的每年的公共设施费为0.15万元[（0.39+0.135+0+0.15+0.08）/5]。故2007年至2009年费用合计为10.65万元（3.4*3+0.15*3）。4.关于2010年至2015年的费用。村委会提交明细载明2010年租金、公共设施费合计5.42万元，薛伟刚提交的明细也载明2010年实际缴纳5.42万元，对此薛伟刚并未作出合理解释，故法院认定，从2010年至2015年每年费用合计5.42万元，共32.52万元。5.关于2016年至2018年年底的费用。村委会称根据政府文件进行了变更提供。薛伟刚予以否认。本案协议书系双方之间的民事合同关系，协议书并未载明租金标准按照政府文件调整，村委会没有提供证据证明双方协商一致变更租金标准，故仍应按照2010年的标准执行，为5.42万元，2016年至2018年合计16.26万元（5.42*3）。关于村委会主张自2019年起至本判决生效之日按每年7.43万元计算的租金，对年租金标准应当调整为5.42万元，理由不再重述，该款项薛伟刚应当予以支付。综上，2002年至2018年费用合计74.185万元（14.755万元+10.65万元+32.52万元+16.26万元），薛伟刚已经支付160927元（115927元+村委会自认收到45000元），还应支付58.0923万元，对于结欠款项，薛伟刚应当支付。关于薛伟刚提出扣除房屋、围墙面积折算的土地租金，没有法律依据和合同依据，法院不予支持。四、关于薛伟刚提出扣除修缮房屋的费用。因薛伟刚没有提供证据，也不能明确何时、何人对房屋何部位进行了修缮，故法院不予支持。五、关于土地租赁关系是否解除及时间。租赁协议书约定的租期届满后，双方之间就土地租赁形成不定期租赁关系，薛伟刚仍应当按照原租赁协议约定的时间交付费用。租赁协议书约定“租金都必须当年足额交清，上、下各半年付款”，因薛伟刚未能按约交付费用，迟延履行主要债务且结欠款项时间较长，已构成根本违约，故村委会有权解除土地租赁关系。村委会称起诉之前曾口头告知薛伟刚解除合同，薛伟刚对此予以否认，村委会也没有提供相关证据，因本案诉状、证据副本等应诉材料于2018年1月24日送达薛伟刚，故双方之间土地租赁关系于2018年1月24日解除。关于薛伟刚提出村委会系非法组织的问题，仅提供了部分人员签字的法条，村委会予以否认，且薛伟刚也没有提供其他证据，故法院对薛伟刚该抗辩不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（三）（四）项、第九十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、村委会与薛伟刚之间的土地租赁关系于2018年1月24日解除。二、薛伟刚于判决发生法律效力之日起十日内向村委会支付费用58.0923万元（包括租金、占有使用费、公共设施费），并承担自2019年1月1日至判决生效之日按每年5.42万元计算的费用。三、驳回村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10772元、财产保全费3770元，合计14542元（村委会已预交），由村委会负担2428元，由薛伟刚负担12114元，薛伟刚负担部分于判决发生法律效力之日起十日内向村委会支付。二审中，薛伟刚向本院提交村民张月兴的农村土地承包经营权证，证明土地权属是17组村民集体所有，不属于村委会的集体土地。村委会质证意见，该证系江阴市政府开展农村土地承包经营权确权登记颁发的耕地土地承包经营权证，该耕地与涉案土地并无关联。2016年其由江阴市长泾镇安排第三方测绘局对各个村民小组实际耕地面积进行测绘，确权登记耕地方案经村委与各村民小组开会并签字同意决定，平均分配给各组每个能享有土地承包经营权的村民，张月兴为其中一位村民。此次确权土地并未测量无锡超威电池有限公司（涉案承租地块）及附近企业地块。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于诉讼主体资格问题。本案是租赁纠纷，1997年5月12日，村委会与薛伟刚签订了租赁协议，涉案土地、房屋的出租主体是村委会，而且薛伟刚在租赁期间也向村委会支付过部分租金，虽然租赁协议早已到期，村委会也历经由并村和更名，但村委会始终是出租土地和房屋的协议相对方。现村委会持租赁协议起诉薛伟刚支付租金和使用费，符合原告诉讼主体资格。本院对薛伟刚该上诉意见不予支持。关于涉案土地是否属于村委会的问题。一审中，村委会提供了1993年6月25日江阴市人民政府的批复，批复中明确同意村委会使用德明村十二、十六、十七队耕地14.31亩，涉案土地经政府审批用于非农建设。而薛伟刚在二审中提交的张月兴的农村土地承包经营权证，该承包土地与涉案土地并非同一地块，且土地性质也不同。故薛伟刚上诉称涉案土地不属于村委会的集体土地，缺少事实依据，本院不予采纳。关于一审法院程序是否违法的问题。薛伟刚在一审中反诉村委会干部非法侵占村办企业资产的问题，不是民事诉讼审理的范围，一审裁定不予受理，并无不当。经本院审查，一审法院按照民事诉讼法规定的一审程序审理了本案，并不存在违法之处。故本院对薛伟刚该上诉意见不予采信。薛伟刚在一、二审中多次干扰审判程序，无正当理由对审判人员申请回避，质疑人民法院的审判工作，不按庭审规则要求进行诉讼，望今后遵守诉讼规则，避免浪费司法资源。综上所述，薛伟刚的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10722元，由薛伟刚负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月九日书记员  汪丽敏