云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9433号原告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所：昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩。委托代理人：范慧芸，女，汉族，1995年11月1日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州金平苗族瑶族傣族自治县，系该公司员工，特别授权代理。被告：余丰晏，女，汉族，1969年8月7日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：胡朝辉，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城经纪公司）诉被告余丰晏委托合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范慧芸，被告的委托代理人胡朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付违约金33600元及退还已收取的保证金500元，合计34100元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月19日,原告与被告签订《房屋快销委托合同》（合同编号为：KX0054667），由原告提供居间服务，独家代理出售被告所有位于昆明市盘龙区金实小区603幢2单元401号房屋。《房屋快销委托合同》第九条约定，如违约则承担相应违约责任。现被告在委托期限内拒绝与原告介绍的购买人签署《买卖合同》自行或委托他人已将房屋出售，其行为已违反合同约定。现原告多次要求被告支付违约金，被告迟迟未履行。现原告为维护自身合法权益，遂起诉至本院。被告余丰晏答辩称：中介服务没有完成,相关法律规定,居间未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求支付从事居间活动的必要费用。因此,原告的诉请没有法律依据，从双方签订的协议来看,原告方利用专业知识的优势提供明显不公平的服务合同,存在欺骗合同,显失公平,违约金的约定条款是无效的。中介公司的交易服务，即使是达成了居间的服务一般的服务费也就是在1.5%左右，这在昆明市大体就这样。原告利用专业优势约定3%的违约金，已经远远超过了提供服务的价值显然不公平无效。居间合同的定义，居间合同的费用包含了两块，一部分是中介方支付的相关成本，也就是自己交通费人员费，一部分是因为提供了有价值的信息和专业的服务收取的费用，显然第一部分的成本是很低的，价值高的是第二部分价值，原告方并没有完成居间服务，没有产生任何价值，所以也只能按合同法427条收取从事居间合同支付的必要费用。不动产特性，不动产是具有完全排他性的，不动产的权利人有权利处分自己的财产，在协议中签订唯一的代理协议，排除了所有权人的处分权和我们国家的物权法相抵触，服务不好等情况当然可以自行处置房屋或委托他人处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，对于当事人提交的符合证据的真实性、合法性和关联性且无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院综合分析认定如下：被告对于原告提交的证据三：房屋快销委托合同（合同编号：KX0054667）的真实性认可，合法性、关联性不认可，对于证据四：微信聊天记录、保证金收据中保证金收据真实性认可，微信聊天记录真实性认可，合法性、关联性均不认可，因为微信聊天记录不完整，原告方本身在聊天中有故意涉嫌取证或者其他目的，且也是不完整的，对于证据五中荣城地产存量房屋买卖合同因没有任何一方签字，认为与本案无关，不予认可，对于证据五中微信聊天记录、短信聊天记录三性均不认可，对于证据五中二手房买卖合同、房屋信息查询摘抄表的真实性认可，关联性证明目的不认可。本院综合上述证据，认为证据相互印证，形成了证据锁链，对于整个委托事项进行了展现，被告的不认可并未提交证据进行证实，故本院对于被告的质证意见不予采纳，对于证据的证明内容将综合评述。根据当事人的陈述、举证及庭审查明的事实，本院确认如下事实：2019年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋快销委托合同》，约定“一、委托代理方式：甲方委托乙方独家代理出售其所有的房屋，乙方同意为甲方提供居间服务。二、甲方委托乙方独家代理出售坐落于昆明市金实小区603幢2单元401号房屋。三、甲方同意上述房产委托出售价为1120000元。四、委托期限：自2019年3月19日起至2019年5月19日止。五、保证金：1、就本委托事项，甲方收取乙方支付的保证金人民币500元。在委托期内，乙方未能促成购房人与甲方达成购买合意，即未签订《房屋买卖合同》甲方有权没收该保证金。2、在委托期限内，出现下列情形之一的，甲方应立即将保证金返还给乙方：……（4）因甲方违约，致使本合同无法履行的。在出现本条第2款所列情形时，乙方向甲方提出返还申请后2日内，甲方应返还全额保证金，若拒绝返还的，每逾期一日按应返还金额的1%支付违约金。六、甲方承诺上述房产在委托期内不得自行或委托第三人出售，乙方为唯一的委托代理人。甲方同意将委托房屋的钥匙交由乙方保管，并于2019年3月19日之前交给乙方，并由乙方开据《钥匙收条》。九、违约责任：如甲方有下列行为之一的，按本合同委托售价的3%向乙方支付违约金，并向乙方退还已收取的保证金：1、甲方在委托期限内或终止委托后3个月内或委托期满3个月内与乙方介绍的购买人达成交易，不论是自行成交的或是通过其他方以代理或居间方式成交的。2、非因法定或者约定理由，拒绝与乙方介绍的购买人签署《买卖合同》。3、在委托期限内，擅自终止或变更本委托代理。4、在委托期限内，自行或委托他人代理出售上述房屋。”合同签订后，原告向被告转账支付保证金500元。另查明，2019年4月14日，原告曾促成被告与案外人段柑宇达成《荣城地产存量房屋买卖合同》的基本意向，但未最终签订。2019年4月29日，被告将房屋出售案外人吴义寿，并办理产权过户登记手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第（一）款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原、被告签订的《房屋快销委托合同》合法有效，现被告未按照合同约定与原告介绍的买受人订立买卖合同，而是在未通过原告的情况下将房屋擅自出售案外人，其行为已构成违约，至于原告所约定的违约金，本院根据查明的事实以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整酌定被告应支付的违约金为合同约定违约金1120000元×3%×20%=6720元。关于原告主张的保证金，由于双方合同中有明确约定，故该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告余丰晏于本判决生效之日起十日内向原告昆明荣城房地产经纪有限公司支付违约金6720元；二、被告余丰晏于本判决生效之日起十日内向原告昆明荣城房地产经纪有限公司退还保证金500元；三、驳回原告昆明荣城房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费653元由被告余丰晏承担131元，由原告昆明荣城房地产经纪有限公司承担522元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  董维娜人民陪审员  柴自丽人民陪审员  代路英二〇一九年十二月二十四日书 记 员  胡龙坤