湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初3184号原告：林麟，男，1990年5月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，户籍所在地武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：宋群杰，湖北精图治律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：金玉林，男，1989年8月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。统一社会信用代码91420000714672941F。法定代表人：王浩，该行负责人。委托诉讼代理人：闻亚、徐麟，该行员工。代理权限为一般授权。原告林麟与被告金玉林、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林麟及其委托诉讼代理人宋群杰，被告金玉林，第三人建行湖北省分行的委托诉讼代理人闻亚、徐麟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林麟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2017年10月7日签订的存量房买卖合同有效；2、判令被告办理涉案房屋的按揭贷款还款手续和注销抵押登记手续；3、判令被告协助原告办理涉案房屋过户手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，被告金玉林购买了位于新洲区邾城街章林村××大道以南（祥和.世纪城）第10栋1单元8层2室房屋[不动产权证号：鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0028432号]，此房屋于2017年10月27日设定抵押，抵押权人建行湖北省分行。2017年10月7日，我与被告签订《存量房买卖合同》，我以人民币76万元购买被告的房屋。合同签订后，我依约支付了前期购房款366000元。2017年10月14日，我与宝驰国际装饰（香港）公司签订《武汉市住宅室内装饰装修工程施工合同》对房屋进行了装修用作婚房安家居住，支付了房屋的水电费。此后，在我要求被告配合办理涉案房屋房地产权属变更登记手续时，被告不予配合。因此，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告金玉林辩称，1、我们之间签订房屋买卖合同，房屋已经交付给原告了，我没有不配合原告过户，是原告自己的原因才没有过户，2018年6月28日前我的贷款到期，我说只要钱到位我就协助过户；2、原告承诺还银行贷款的承诺没有兑现，导致银行贷款一直没有偿还，所以才没有过户，责任不在我。第三人建行湖北省分行述称，原、被告之间的诉争我方不知情，与我方无关，不管结果如何，我行与被告金玉林的贷款合同关系和相关权益不应受到侵犯，应该受到法律的保护。由于被告没有按期还款，我行已经向江汉区法院提起诉讼。原告林麟为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告的身份证、第三人工商登记信息复印件各一份。证明原、被告及第三人的身份信息。证据二、销售不动产统一网络发票、不动产权证书各一份。证明2016年4月19日，被告购买了位于武汉市新洲区邾城街祥和世纪城10栋1单元8层2室房屋一套。证据三、存量房买卖合同一份。证明于2017年10月7日，原、被告签订了存量房买卖合同，原告以76万元购买涉案房屋。证据四、收条、银行流水各一份。证明原告支付了购房款366000元。证据五、银行流水一份。证明原告向被告支付15000元用于偿还贷款。证据六、施工合同、收据、订货单、订购单各一份，销售单3份。证明原告对涉案房屋进行了装修。证据七、缴费单2份。证明原告在涉案房屋内居住并缴纳了水、电费。证据八、不动产抵押信息单一份。证明中国建设银行股份有限公司湖北省分行是涉案房屋的抵押权人。被告金玉林未提交证据。第三人建行湖北省分行为了支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告身份证、户口本、无婚姻登记记录查询证明、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、武汉市不动产抵押信息单复印件各一份。证明我行与被告签订了借款合同，并履行了贷款义务。证据二、对账单2份、结清试算表1份。证明被告在我行有两笔贷款，一笔是房屋贷款26万元，一笔是快贷153700元，现在房贷还欠本息236689.36元，快贷还欠本息182953.45元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金玉林对原告林麟提交证据的质证意见为：对证据一、二、三、四无异议；对证据五有异议，我一共只收到了原告366000元；对证据六我不知情，我承认他装修的事实；对证据七、八无异议。第三人建行湖北省分行对原告林麟提交证据的质证意见为：对证据八无异议，抵押是属实的，对其他证据不予质证，原、被告之间的诉争我方不知情，与我方无关。原、被告对第三人建行湖北省分行提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告的证据五是银行出的流水，具备真实性，本院予以认定；原告的证据六是原告对涉案房屋进行装修的证据，被告对原告装修的事实不予否认，应具备真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年初，被告金玉林购买了湖北祥和建设集团房地产开发有限公司开发的位于新洲区邾城街章林村××大道以南（祥和.世纪城）第10栋1单元8层2室商品房，房屋价款377252元，被告支付首付款117252元，余款向第三人建行湖北省分行申请了按揭贷款26万元，签订了《个人住房借款合同》，该合同约定：借款期限为：2013年5月23日至2033年5月23日，还约定了借款利率、违约责任、抵押等重要条款。2013年7月2日，第三人建行湖北省分行按约定向被告发放了贷款26万元。被告为该商品房办理了不动产权证[不动产权证号：鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0028432号]后，于2017年10月27日在武汉市新洲区不动产登记中心办理了抵押登记，抵押权人为第三人建行湖北省分行。截止2019年11月19日，被告金玉林尚欠房贷本息236689.36元。2017年10月7日，在新洲区好邻居中介公司的居间服务下，原告林麟与被告金玉林签订了《存量房买卖合同》，该合同约定：买方原告林麟（乙方）购买卖方被告金玉林（甲方）的上述房屋，成交价76万元，付款方式为：2017年10月7日首付房屋定金12万元；第二次付款双方以银行贷款为准，给贷款之前的钱；第三次付款待乙方贷款给甲方，以银行贷款为准；合计76万元；还约定了双方的权利义务，甲方无条件协助乙方过户，费用由双方协商，如有违约，由违约方向另一方赔偿总房款20%的违约金等主要事项。合同签订后当天，原告林麟依约向被告金玉林支付了12万元，被告当即向原告交付了房屋。原告林麟取得房屋后，于2017年10月14日与宝驰国际装饰（香港）公司签订《武汉市住宅室内装饰装修工程施工合同》，对该房屋进行了装修后作为婚房进入居住。此后不久，原告在被告的要求下，陆续支付购房款，截止2019年6月20日，原告共向被告支付购房款366000元。之后，双方协商办理涉案房屋房地产权属变更登记手续未果。为此，原告诉至本院。另查明，被告于2017年6月28日又向第三人建行湖北省分行借了另一笔贷款153700元，截止2019年11月19日，被告尚欠该贷款本息182953.45元未还。本院认为，原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。因诉争房屋已向第三人建行湖北省分行设立了抵押权，并办理了抵押登记，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》在诉争房屋按揭抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，被告金玉林就涉案房屋向建行湖北省分行设立了抵押权，在与原告林麟签订《房屋买卖合同》后，应当按照合同约定负责清理与涉案房屋相关的债务，将房产过户登记至原告名下，但被告并未清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同签订后，原告林麟按约定也只履行了合同部分义务，双方都有违约行为，应各自承担相应的责任，双方均应按合同要求继续履行各自的义务。关于合同继续履行。第三人建行湖北省分行系涉案房屋的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告应当另行提供抵押物或清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记；如被告未能注销涉案房屋抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。若原告代为清偿抵押债务款项超出自己应付被告的购房款，有权向被告追偿。第三人建行湖北省分行对注销涉案房屋抵押登记负有协助义务。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下；一、被告金玉林应于本判决生效之日起三十日内注销位于新洲区邾城街章林村龙腾大道以南（祥和.世纪城）第10栋1单元8层2室商品房[不动产权证号：鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0028432号]的抵押登记；二、原告林麟应于判决生效之日起三十日内支付被告金玉林购房款394000元(如被告金玉林未履行本判决第一项义务，原告林麟可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记。原告林麟代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记的，可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款,如代为清偿抵押债务款项超出应付被告金玉林的购房款，有权另行向被告金玉林追偿)。三、被告金玉林应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋协助过户登记至原告林麟名下，过户登记的税费由原告林麟承担。四、驳回原告林麟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元、保全费元，由原告林麟负担500元，被告金玉林负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  高昳春人民陪审员  陈春荣人民陪审员  陈文萍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘 潋