湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初13118号原告：芦斌，男，1972年3月18日，回族，居民身份证住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：黄齐公、张春雪，湖北垦博律师事务所律师。被告：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武昌区和平大道716号武汉航天首府15栋2层商1。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：杨幸，女，1990年4月24日出生，居民身份证住址武汉市武昌区。系该公司员工。原告芦斌与被告武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告芦斌的委托诉讼代理人黄齐公、张春雪与被告三江公司的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦斌诉称：2015年8月28日，原告与被告三江公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定以1，361，225.00元的对价购买三江公司所开发的武汉航天首府二期7幢33层4号房屋，被告应于2015年9月20日前将符合合同约定标准的房屋交付买受人使用；若出卖人逾期交房，则按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金。合同还约定被告应于房屋交付使用之日起90日内办理完房产初始登记；如果因被告责任造成原告不能办理房地产权属证书，被告应按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，然经多次催告，被告仍未能按约交房。经武汉市中级人民法院生效判决认定，被告直至2016年6月27日才完成合同所约定的正常生活供电，此前均是以临时施工用电在替代合同所约定的“通电”条件，此前不符合交房条件，构成逾期交房。根据武汉市房产查询信息，考虑双方权责问题，可认定被告迟延交房281天。为此，原告芦斌诉至本院，请求人民法院判令：被告三江公司向原告支付逾期交房违约金76，500.85元、逾期办证违约金13，612.25元，并承担本案诉讼费用。三江公司辩称：针对逾期交房，根据民事诉讼法的规定，原告的起诉已超过诉讼时效，被告不应当承担赔偿责任。根据最高法院关于商品房买卖问题的意见，对房屋转移占有视为房屋的交付使用，被告仅承担至实际交房日的违约责任。针对逾期办证的，关于合同约定的被告办证义务，是办理完房地产权属登记，也就是开发商的大产权证，对个人小业主的权属证书仅具有协助义务，因被告在合同约定交付前已完成竣工验收备案，已办理大产权证，小业主即具有办理权属证书的条件，小业主具体办理权属证书由业主自行决定，故不应承担逾期办证违约金。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：2015年8月28日，原告芦斌与被告三江公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉航天首府二期7幢33层4号房屋(现小区更名为武汉恒大首府小区)。该合同第九条约定三江公司应当在2015年9月20日前将符合合同第九条约定的8项交付条件的商品房交付买受人使用。合同第九条第三款明确载明“供电、给水、排水等设施按照设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。”第十一条约定如果出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。原告芦斌提交的销售不动产统一网络发票显示已向被告三江公司交纳购房款1,361,225.00元。2016年3月31日，原告芦斌与被告三江公司办理了房屋交接手续。2016年6月27日，供电部门完成了武汉航天首府小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。以上事实由原告芦斌提供的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140049220）、销售不动产统一网络发票、湖北省武汉市中级人民法院生效判决书（案号：（2017）鄂01民终1160号）、武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）、武汉市房屋初始登记证明、交房流程表及当事人的当庭陈述等证据证明。本院认为，原告芦斌与被告三江公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。芦斌已按合同约定支付了购房款，三江公司应按合同约定履行交房义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、原告起诉是否超过诉讼时效。关于被告辩称原告起诉超过了诉讼时效。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从两年调整为三年，原告权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年10月1日前两年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。涉案房屋在2016年6月27日之前未达到合同约定的交付条件，原告于2019年6月25日向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，对被告的辩称理由不予支持。二、三江公司所交付的房屋是否达到交付条件。关于三江公司在2016年6月27日前所交付的房屋是否达到交付条件，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3款和第5款的约定。第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。三江公司未在举证期间内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第5款约定：“供电：于2015年9月20日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查事实，涉案房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合合同约定的“通电”条件发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”首先应对合同约定的“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而非临时供电。此外，本案中的《商品房买卖合同》系三江公司提供的格式合同，发生争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释原则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2016年6月27日之前未达到合同约定的交付条件。三、三江公司应承担何种法律责任。芦斌与三江公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：一是出卖人应当按期交房；二是按期交付的房屋应当达到交付条件。对于未按期交房的，不符合第一层的含义要求，应当承担逾期交房的违约责任，三江公司未在2015年9月20日前向芦斌交付房屋，而是在2016年3月31日向原告交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房的违约责任，向芦斌支付违约金52,271.04元（1361225元×0.0002×192天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第一层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何处理承担责任，合同未作明确约定。本院认为，合同第九条约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确做出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上所述，买受人可以参照合同第十一条约定向出卖人主张违约责任。三江公司交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成对芦斌房屋使用权的妨害，芦斌参照合同第十一条约定向出卖人主张违约责任，本院予以支持。但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，从2016年3月31日至2016年6月27日期间提交的房屋应认定存在瑕疵，本院应酌情予以调整，三江公司应向芦斌支付违约金4,845.96元（1361225元×0.0002×89天×20%）。对于逾期办证的，根据合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。芦斌与三江公司签订的合同约定的交房日期为2015年9月20日，根据武汉市房屋初始登记证明显示，被告办理的房地产初始登记日期为2016年2月29日，该登记日期已超过合同约定的90日期限，故本院对芦斌主张逾期办证违约金13，612.25元予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告芦斌违约金合计70,729.25元。二、驳回原告芦斌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由原告芦斌负担410.6元，被告武汉三江航天投资发展有限公司负担1642.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张创均人民陪审员  梅艳霞人民陪审员  汪 源二〇一九年十二月二十四日法官助理骆洁书记员明惠萍