河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初4078号原告（执行案外人）：曹国军，男，1968年1月7日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：李忠杰，河南扶正律师事务所律师。被告（申请执行人）：王凤娥，女，1963年12月20日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：周诺，河南聚图律师事务所律师。第三人（被执行人）：齐玉环，女，1967年10月15日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：靳新生（系齐玉环丈夫），男，1968年2月20日生，汉族，住扶沟县。第三人（被执行人）：靳新生，男，1968年2月20日生，汉族，住扶沟县大李庄乡大张行政村靳庄村49号。身份号码41272119680220583X。原告曹国军与被告王凤娥及第三人齐玉环、靳新生执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹国军及委托诉讼代理人李忠杰和被告王凤娥委托诉讼代理人周诺及第三人齐玉环委托诉讼代理人靳新生、第三人靳新生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹国军向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对齐玉环名下位于扶沟农牧场将军路东侧东方明珠1幢商3号商业用房的强制执行，并解除查封措施。2、案件受理费由王凤娥、齐玉环、靳新生共同负担。事实和理由：2019年4月28日曹国军从齐玉环处购买位于扶沟农牧场将军路东侧东方明珠1幢商3号商业用房，建筑面积238.70平方米，双方签订了书面房屋买卖合同，合同约定房屋购置价159万元，购房款于2019年4月30日、5月1日通过银行转账交付给齐玉环，2019年7月19日贵院依王凤娥的申请查封了齐玉环名下位于扶沟农牧场将军路东侧东方明珠1幢商3号商业用房，曹国军向贵院提出执行异议申请被驳回，根据《合同法》第六十条、第一百三十条、《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，因曹国军购买的房屋已归曹国军所有，故贵院查封错误，现依法提起诉讼，恳请贵院支持曹国军的诉讼请求。王凤娥辩称，本案涉异议之物系不动产，不动产买卖必须要进行登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其次根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；庭审期间，曹国军明确称购买时了解房屋当时状况，也与齐玉环、靳新生一起到该房屋开发商处了解房屋状况，故案涉房屋在贵院查封前没有进行变更登记曹国军存在过错，不能排除强制执行；曹国军在案涉房屋被查封前并未实际占有，曹国军也没有积极去进行本房屋所有权变更登记，否则也不会在本房屋被查封后2个月后才向贵院提起执行异议；综上，双方签订的房屋买卖协议仅半页，且与其他三个相关案件所提供的房屋买卖协议属同一格式，内容及段落结构都一模一样，且庭审中，曹国军明确说明与房屋所有权人齐玉环无其他关系，有理由相信本案曹国军与齐玉环、靳新生为规避强制执行而恶意串通虚假诉讼，故，请求贵院查清事实，驳回其诉讼请求。齐玉环辩称，承认曹国军的全部诉讼请求。靳新生的答辩意见同齐玉环的答辩意见一致。曹国军围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋买卖协议书一份；证明2019年4月28日齐玉环将其所有的位于扶沟东方明珠第一栋1单元1-2层3号商铺壹套（建筑面积238.7平方米）以壹佰伍拾玖万元的价格出售给曹国军。2、河南扶沟农村商业银行股份有限公司桐丘南路支行转账凭证7张；证明曹国军于2019年4月30日、5月1日分7次向齐玉环转账支付房屋价款159万元。3、收到条一份；证明齐玉环收到房款159万元之后，于2019年5月2日给曹国军出具收到条一份。4、本院（2019）豫1621执946-5号执行裁定书一份；5、本院（2019）豫1621执53号执行裁定书一份；证据4-5证明本院查封错误，驳回案外人曹国军的异议请求错误。商品房买卖合同原件、收据原件、东方明珠业主临时公约原件、前期物业服务协议原件各一份；证明2019年5月1日曹国军将案涉房屋的房款159万元交付齐玉环后，齐玉环将商品房买卖合同原件、收据原件、东方明珠业主临时公约原件、前期物业服务协议原件交付曹国军，从此时开始曹国军已合法占有案涉房屋。河南亨景源房地产有限公司（以下简称河南亨景源公司）出具的准住通知单及证明各一份；证明2019年5月9日曹国军、齐玉环一起去河南亨景源公司售楼部将双方买卖案涉房屋的情况告知了河南亨景源公司，河南亨景源公司对该买卖行为予以认可，同时向曹国军发放准住通知单，告知曹国军待案涉房屋竣工验收后，河南亨景源公司直接通知曹国军入住，不再通知齐玉环；同时证明待案涉房屋竣工验收后曹国军可持转让合同、商品房买卖合同等相关材料前往河南亨景源公司或物业公司领取房屋钥匙等物品办理装修入住手续，并可前往房管部门办理过户手续。王凤娥对曹国军提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，不能证明该协议书签订时间系所注的2019年4月18日；对证据2、4、5无异议；对证据3真实性有异议，不能确认齐玉环所写的收到条系2019年5月2日书写。对证据6真实性均无异议，无法证明曹国军已合法占用案涉房屋；对证据7河南亨景源公司未出庭，对证明目的存在异议，案涉房屋买卖无需河南亨景源公司认可，反而可以证明曹国军在购买案涉房屋时明确知道案涉房屋为在建工程无法办理相关产权手续，故曹国军存在过错。齐玉环、靳新生对曹国军提交的证据共同发表如下质证意见：对证据1-7均无异议。齐玉环为证明其主张向本院提交如下证据：1、东方明珠1幢商3号商铺商品房买卖合同复印件一份；证明2016年2月29日齐玉环以2281972元的价格购买河南亨景源公司开发的位于扶沟农牧场将军路东侧东方明珠第1幢1单元1-2层3号商业用房，建筑面积238.7平方米。曹国军、王凤娥、靳新生对齐玉环提交的证据发表如下质证意见：对证据1均无异议。王凤娥、靳新生均未向本院提交证据。本院为查明案情，依职权调取如下证据：扶沟房地产管理管所（以下简称扶沟房管所）出具的商品房预售许可证三份；扶沟房管所出具的房屋登记备案证明一份；本院对徐红涛的调查笔录一份。曹国军、王凤娥、齐玉环、靳新生对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3均无异议。经审查，本院认为，曹国军提交的证据2、4、5，王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议；齐玉环提交的证据1，曹国军、王凤娥、靳新生均无异议；本院依职权调取的证据1、2、3，曹国军、王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议；均符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院均予以认定。对当事人争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对曹国军提交的证据1证明力的认定《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”曹国军与齐玉环签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示，符合上述法律规定，对该房屋买卖协议的效力应予以认定，对该证据的证明力，本院予以认定。王凤娥辩称该协议无效的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。2、对曹国军提交的证据3证明力的认定该证据3与证据1、2相互佐证、形成证据链条，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。3、对曹国军提交的证据6、7证明力的认定该证据6、7与曹国军、王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议的本院依职权调取的证据3之间相互佐证、形成证据链条，结合齐玉环、靳新生对该证据无异议，王凤娥对该证据6真实性无异议的情形；经综合分析判断，该证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日扶沟房管所向河南亨景源公司批准发放商品房预售许可证。2016年2月29日齐玉环作为买受人与河南亨景源公司作为出卖人签订商品房买卖合同，主要内容为：“第一条项目建设依据出卖人经批准，商品房名称暂定为东方明珠。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为扶沟房管所，商品房预售许可证号为扶周房预售证第073号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人所购的商品房为第1幢1单元1-2层3号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上17层，地下1层，该商品房合同约定建筑面积共238.7平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9560元，总金额贰佰贰拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元整（￥2281972元）。第六条付款方式及期限买受人于合同签订之日一次性向出卖人支付总房款人民币贰佰贰拾捌万壹仟玖佰柒拾贰元整。第八条交付期限出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、政府行为及一切非出卖人原因造成该房屋无法按期交付。”同日，河南亨景源公司向齐玉环出具收到2281872元的收据一份。2016年7月29日齐玉环将在河南亨景源公司购买的上述房屋在扶沟房管所进行了登记备案。2019年4月28日齐玉环将案涉房屋以壹佰伍拾玖万元的价格出售给曹国军，并签订买卖协议一份；曹国军于2019年4月30日分6笔其中4笔260000元、2笔250000元和2019年5月1日1笔50000元合计159万元以银行转账的方式将159万元房款交付齐玉环；2019年5月1日齐玉环将案涉房屋的商品房买卖合同原件、收据原件、东方明珠业主临时公约原件、前期物业服务协议原件交付曹国军。齐玉环于2019年5月2日向曹国军出具159万元的收到条一份。2019年5月9日曹国军、齐玉环一起去河南亨景源公司售楼部将双方买卖案涉房屋的情况告知了河南亨景源公司，河南亨景源公司于当日向曹国军发放准住通知单，告知曹国军待案涉房屋竣工验收后，河南亨景源公司将通知曹国军入住；同时告知曹国军待案涉房屋竣工验收后曹国军可持转让合同、商品房买卖合同等相关材料前往河南亨景源公司或物业公司领取房屋钥匙等物品办理装修入住手续，并可前往房管部门办理过户手续。本院在执行王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷一案中，于2019年7月19日作出（2019）豫1621执946-5号执行裁定，查封齐玉环名下位于扶沟农牧场将军路东侧东方明珠1幢商3号商业用房，建筑面积238.70平方米，已登记备案。曹国军作为案外人不服上述查封裁定，于2019年10月16日向本院提出执行异议，本院于2019年10月25日作出（2019）豫1621执异53号执行裁定，裁定驳回案外人曹国军的异议请求。案涉房屋现在建中，尚未办理竣工验收手续。本院认为，本案争议的焦点为：曹国军作为王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷案的案外人，向本院提出执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述司法解释旨在保护物权期待权、保护交易安全。本案中，曹国军与齐玉环签订的房屋买卖协议已在本院证据和事实认定时作出分析认定为有效协议，且该买卖协议签订于2019年4月28日发生在本院查封2019年7月19日前；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书”的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故，本院认定曹国军在本院查封案涉房产之前已与齐玉环签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件；亦即法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可；结合曹国军提交的商品房买卖合同原件、收据原件、东方明珠业主临时公约原件、前期物业服务协议原件及河南亨景源公司出具的证明和准住通知单；经综合分析判断，在本院查封之前曹国军已合法占用该房屋。曹国军已按房屋买卖协议约定的价款将159万元房款全部支付齐玉环。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件，曹国军未办理过户登记有合理的客观理由而非自身原因所造成。曹国军提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，且其权利能够排除执行。王凤娥辩称曹国军提出的执行异议不符合上述法律规定的理由，无事实和法律规定，本院不予采信。综上所述，在王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷案中，曹国军作为买受人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行齐玉环名下位于扶沟县农牧场将军路东侧东方明珠1幢商3号商业用房；本院（2019）豫1621执946-5号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费19110元，由齐玉环、靳新生负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状及副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  邹鹏举审 判 员  周新红人民陪审员  王文娟二〇一九年十二月三十一日法官助理许小兰书记员李丹丹