河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0681民初4859号原告：刘骏腾，男，汉族，1990年5月3日出生，住保定市新市区。委托代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。被告：涿州市联合房地产开发有限公司，地址涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码：91130681667715290E。法定代表人：韩联合，公司经理。委托代理人：赵蒙，河北博典律师事务所律师。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号－2839号，统一社会信用代码：91110111335465870A。法定代表人：赵林英，公司董事。委托代理人：徐晓艳，系公司员工。原告刘骏腾与涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称“联合房地产公司”）、被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称“东方鼎石公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘骏腾之委托代理人沙瑀智与被告联合房地产公司委托代理人赵蒙，被告东方鼎石公司委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘骏腾向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》无效；2、依法判令被告涿州市联合房地产开发有限公司退还原告已付购房款391894元，并支付利息（自2017年2月17日起以391894元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；3、依法判令被告北京东方鼎石科技发展有限公司退还原告中介服务费40000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年2月9日，原告到第一被告开发的金域中央（又名古城家园）项目售楼处看房，销售人员向原告介绍称该楼盘地理位置优越，五证齐全。原告决定购买后，按照销售人员的要求于当日向第一被告交纳了购房定金2万元。2017年2月17日，原告与第一被告签订《商品房买卖协议》，约定原告购买第一被告的金域中央项目7幢2单元703号房，面积96.32平米，单价13412.52元/㎡，总房款1291894元，2018年12月31日交房。合同签订时，原告交齐了全部首期购房款，并在协议中注明已交齐首付款391894元，剩余90万元申请按揭贷款。同日，原告与第二被告签署了《金域中央项目团购优惠告知书》，并交纳了洽商中介服务费4万元。之后，第一被告迟迟未通知原告办理银行按揭贷款手续，经原告多方打听得知，第一被告并未取得商品房预售证明，依法不允许对外销售房屋。原告认为，二被告故意隐瞒所售房屋未取得商品房预售许可证明的事实与原告签订的《商品房买卖协议》为无效合同，为此原告多次与二被告协商退房事宜，但二被告总以各种理由推脱。现为维护原告合法权益不受侵害，特具状诉至贵院，请求贵院查明本案事实，依法支持原告的诉请。被告联合房地产公司辩称：核实证据后，同意退还原告已支付的购房首付款，不同意支付利息。被告东方鼎石公司辩称：我方同意退还原告治商服务费3万元(因为需要扣除1万元的成本)，退还时间按照(团购优惠告知书》约定自首付款退还后1个月内。理由如下:1、我方已经履行了义务。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2017年2月9签订《金域中央认购定单》,约定原告以15586.2元/平米、总价1501263元购买涉诉房屋，后原告于2017年2月17日参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与联合公可进行治谈。此时原告早已认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为13412.52元/平米、总价1291894元，使原告房款得到将近21万元的优惠。我方履行了义务，提供了治商服务，不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致我方与原告的代理关系无效，更不能否认我方提供了服务的事实。2、我方为履行合同义务，支付了大量的成本。根据行业性质及常识可知,组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宜传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。因此，即便如原告所说合同无效，合同无效的法律后果是双方返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据原告与我方签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元。故我方综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由原告折价补偿我方1万元，在我方向原告返还的服务费中相应扣除，剩余3万元返还给原告。本院经审理认定事实如下：原告刘骏腾对其主张提供证据有：1、原告的身份证。证明原告的具体身份信息。2、《商品房买卖协议》一份，联合公司开具的首付款收据1张，银行签购单2张。证明2017年2月17日，原告与被告联合公司签订《商品房买卖协议》一份，约定原告购买被告联合公司的金域中央项目7幢2单元703室的房屋，建筑面积96.32平方米，单价为13412.52元/平方米，总价为人民币1291894元。同时并在协议中注明已交齐首付款391894元，剩余90万元申请按揭贷款。并证明原告已交齐了首付款391894元。3、金域中央项目团购优惠告知书，东方鼎石公司开具的中介服务费收据一张。证明2017年2月17日被告东方鼎石公司向原告收取中介服务费40000元。4、2019年9月29日，涿州市行政审批局出具的情况说明一份。证明直到起诉前，联合公司的“金域中央”项目没有取得商品房预售许可。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第二条的规定，双方签订的《商品房买卖合同》无效。被告联合房地产公司质证意见：对证1、2真实性认可。对证3不予质证，与我公司无关。对证4不予质证，原告应提供证据原件。被告东方鼎石公司质证意见：对证1、3没有异议。其他证据与我公司无关。另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。本院认为，原告与被告联合房地产公司签订《商品房买卖协议》后，至本案庭审结束时，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明，违反法律规定，该合同为无效合同。被告东方鼎石公司应将基于该合同取得的服务费返还给原告，其主张不应退款，未能提供证据证实，不予采信。原告要求被告联合房地产公司返还首付款391894元及利息，本院应予支持。原告要求被告东方鼎石公司返还中介服务费40000元，本院予以认可。原告要求支付中介费利息，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘骏腾与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年2月17日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告首付款391894元及利息（自2017年2月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算，至还清之日止）。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告洽商中介服务费40000元。三、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7778元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担6978元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张凌涛审 判 员  赵 芳人民陪审员  杜海涛二〇一九年十二月三日书 记 员  单克斯注：递交上诉状之日起七日内交纳上诉费（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号：10×××07），并向本院递交转账凭证。逾期，视为不上诉。