广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终10547号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地：广东省广州市白云区。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄斌，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：罗萍，女，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（下简称建行白云支行）因与被上诉人黄斌、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（下简称国龙公司）及原审第三人罗萍商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人建行白云支行委托代理人叶则节、张沛、被上诉人黄斌委托代理人李星叶、原审被告国龙公司委托代理人丘文杏、原审第三人罗萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行白云支行上诉请求：1撤销一审判决第三项，改判为建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.黄斌、国龙公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审直接判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与黄斌签订《商品房买卖合同》之前。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，黄斌要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，建行白云支行在办理抵押时，符合善意取得他物权的规定，且进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。二、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条是适用法律错误。首先，本案未涉及工程款。其次，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的本意是工程款对消费者而言主客观上都无法知晓，即消费者无过错，故在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者。但抵押登记具有公示效力，可以对抗消费者。上述批复仅限于工程款，不能扩大解释。再次，根据《消费者权益保护法》的规定，在本批系列案件中，部分人购买多套房屋（有的10多套），并不具备消费者特征。三、一审法院适用法律错误。一审法院对同一事实，不同的人适用不同的法律，选择性用法。本案涉及两个合同，但审理标准不同，根据特别法优于普通法的原则，按揭合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条进行审查。《商品房买卖合同》不存在《合同法》规定的合同无效的情形。建行白云支行在黄斌购买涉案房屋之前办理抵押登记符合法律规定，一审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助黄斌过户，损害了建行白云支行的抵押权，违反公平原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害建行白云支行的合法权益。黄斌二审答辩称：罗萍与国龙公司是为违法目的签订的《商品房买卖合同》，故该合同无效，原市国土房管局已经依据（2009）越刑法初字第769号刑事判决书认定的事实公告注销涉案房屋的已备案预售合同和抵押备案登记，故建行白云支行对涉案房屋的抵押权无效。即使建行白云支行的抵押权有效，根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，黄斌作为正常的消费者支付了全部购房款，并实际占有使用了涉案房屋，黄斌享有的生存权高于建行白云支行的抵押权。建行白云支行可向国龙公司进行债权申报，不应在本案中要求黄斌承担相应的责任。故请求驳回建行白云支行的上诉请求。国龙公司二审述称：同意一审判决，请求驳回建行白云支行的上诉请求。另，在名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷一系列案件中已经有部分案件由广东省高级人民法院裁定进入再审程序。该再审结果会涉及到抵押权人对涉案房屋的抵押权是否可以优先受偿的问题，请法院将该再审结果纳入本案考量范围。罗萍二审述称本案应当依据再审结果对案件作出处理。黄斌向一审法院起诉请求：1.确认黄斌与国龙公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行；2.国龙公司协助黄斌办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）27E号房屋产权登记手续；3.确认罗萍与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。一审法院认定事实：2005年3月20日，黄斌（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁27层E号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共128.4232平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为767000元。买受人分期付款，其中2005年3月20日前支付237000元，余款53万元申请银行按揭等。2005年3月21日及同年5月4日，国龙公司向黄斌出具收据两张，分别载明收到黄斌交来首期楼款5万元、税费10010.71元、入伙费7750元及楼款184000元。2005年3月22日，黄斌与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认黄斌接收国龙大厦泰兴阁27E单元。另查明：国龙公司（甲方）与中国建设银行广东省分行（乙方，以下简称建行省分行）曾于1998年12月1日签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的国龙大厦住宅部分楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证等。2002年2月23日，国龙公司（甲方）与罗萍（乙方）签订穗房预合字××号《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴阁27层E号房，该商品房建筑面积127.92平方米，总价924860元等。该合同于2002年3月21日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2002年3月19日，罗萍（借款人、甲方）、建行省分行（贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁27层E号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款64万元等。同年3月28日，经办银行中国建设银行广州市白云支行与罗萍对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州市白云支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2007年，建行省分行及建行白云支行以罗萍逾期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。广州市白云区人民法院就该案作出（2007）云法民二初字第409号民事判决。建行省分行及建行白云支行不服一审判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）粤01民终3671号民事判决书，判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第409号民事判决；二、罗萍于该判决书送达之日起三日内归还建行省分行、建行白云支行借款本金541784.4元及利息（暂计至2007年4月24日为10187元，从2007年4月25日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止）；三、国龙公司对上述第二项判决确定的罗萍的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30日止；四、驳回建行省分行和建行白云支行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：泰兴阁27E，购房人黄斌，登记预购人罗萍，抵押权人建行白云支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月26日，黄斌妻子黄齐英向国龙公司管理人账户转入涉案泰兴阁27E房购房余款53万元。2017年6月8日，广州市不动产登记中心向罗萍作出（2017）查询00364号《依申请信息公开答复书》，载明：国龙大厦泰兴阁27层E单元，预售合同号99012490，预售备案时间2002年3月21日，预售人国龙公司，预购人罗萍；罗萍于2015年4月单方申请办理预购商品房注销登记，2015年5月13日核准罗萍单方申请办理注销登记手续；暂无国龙大厦泰兴阁27层E房的有效查封信息；原市国土房管局曾根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行终2828号行政判决书，现抵押备案效力已恢复。本案审理过程中，关于罗萍有无向国龙公司支付过购房款，有无偿还过银行贷款的问题，罗萍称其未支付过首期款，银行贷款没有偿还。一审法院认为：黄斌与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助黄斌办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。关于国龙公司与罗萍签订的商品房预售合同的效力问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、罗萍的陈述，国龙公司与罗萍虽然签订商品房预售合同，但罗萍既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与罗萍签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与罗萍签订的商品房预售合同为无效合同，罗萍无权以该合同对抗黄斌的诉讼请求。因广州市不动产登记中心已于2015年5月13日核准罗萍对涉案房屋单方申请注销预购登记手续，故不需一审法院再行判决注销预售登记。此外，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，黄斌直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令黄斌参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给抵押权人。黄斌在向涉案房屋目前的抵押权人即建行白云支行支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、罗萍及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，黄斌诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，一审法院于2018年12月14日作出判决：一、确认原告黄斌与被告广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、原告黄斌在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以53万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行。三、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告黄斌完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27E房所有权转移登记至原告黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。四、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中国龙公司向本院提交（2018）粤民抗196号民事裁定书以及粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷已经进入再审程序，本案应将该案结果纳入考量范围。黄斌质证称对上述证据的真实性无法确认，由法庭确认，与本案无关，一审并未否认抵押权，只是认为黄斌的权益高于建行白云支行的权益。建行白云支行质证称其对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。罗萍质证称其对上述证据没有意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对建行白云支行的上诉请求与黄斌的答辩意见以及国龙公司、罗萍的陈述意见，分析如下：建行白云支行上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与罗萍虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但罗萍既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与罗萍就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明黄斌在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，因此一审法院认定黄斌与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助黄斌办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用罗萍名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黄斌在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。黄斌已向国龙公司付清购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令黄斌向抵押权人支付购房款利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、罗萍及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，建行白云支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十六日书记员  颜旭怀徐毅敏