湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终991号上诉人（原审原告）：肖红霞，女，1970年7月30日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张洪建，湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李孔明，男，1961年3月5日出生，汉族，住湖北省随县。上诉人肖红霞因与被上诉人李孔明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖红霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认肖红霞和李孔明签订的《房屋买卖合同书》无效；2.判令李孔明返还肖红霞购房款90000元及利息并赔偿违约金30000元；3.本案一、二审诉讼费由李孔明负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院认定涉案房屋登记性质为城镇房产，不属于在农村宅基地上建设的房屋，从而认定涉案《房屋买卖合同书》有效错误。李孔明在一审答辩认可涉案房屋系在原宅基地上改建。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。同时，相关法律均规定禁止城镇居民在农村购买宅基地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，肖红霞与李孔明签订的《房屋买卖合同书》因违反了法律的强制性规定而无效。其次，一审法院以涉案房屋未被建设规划或土地管理部门认定为违章建筑为由认定涉案房屋系合法建筑错误。李孔明未提供证据证实其改建涉案房屋办理了建设工程规划许可手续，涉案房屋应属于违法建筑。本案《房屋买卖合同书》违反了《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效合同。2.李孔明在本案房屋买卖交易中存在欺诈情形。首先，李孔明对涉案房屋无处分权；其次，《房屋买卖合同书》中明确约定办证事宜，告知涉案房屋可以办证，现李孔明又拿出作废的《随州市城镇私有房屋所有权证》，证实李孔明对涉案房屋无法办理产权证存在隐瞒欺诈行为。3.本案因李孔明的过错导致《房屋买卖合同书》无效，李孔明应当赔偿肖红霞的损失。李孔明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肖红霞向一审法院起诉请求：1.判令确认肖红霞与李孔明签订的《房屋买卖合同书》无效；2.李孔明返还肖红霞购房款90000元并支付违约金30000元；3.案件诉讼费由李孔明负担。一审法院认定事实：2018年8月17日，肖红霞（乙方）为购买位于随县唐县镇××组桃园宾馆南部的房屋，与李孔明（甲方）签订了《房屋买卖合同书》，主要内容为：“一、房屋的位置：此房位于随县唐县镇××组，桃园宾馆南；二、房屋的范围：坐北朝南，一楼北两间的北半部和一楼东一间房屋（不含门朝南的两间车库）；三、房屋的总价款90000元整；四、付款时间及方式：2018年8月17日，乙方一次性付清购房款90000元；五、甲方于2016年8月17日将合同约定范围内的房屋以现状交给乙方，产权归乙方所有；六、该房在买卖前没以任何形式设立抵押、担保。甲方确保产权与他人无纠纷，确保房屋质量。乙方已充分了解房屋状况和产权情况。…九、本合同签字生效，系双方真实的意思表示，不得反悔，必须共同信守，任何一方违约承担违约金叁万元整，造成损失的另赔偿损失。…”，肖红霞、李孔明分别在《房屋买卖合同书》中签字、按手印。同日，肖红霞向李孔明一次性支付了90000元购房款。另查明，李孔明岳母胡德忠于1987年8月26日取得随州市人民政府颁发的位于随××唐县镇紫金居委会、面积为69.76平方米的1层3间土木结构私有住宅房屋的所有权证。李孔明于2011年接受胡德忠的委托办理老宅房屋改建事宜，对上述房屋进行改建，改建为6层建筑，肖红霞购买了一楼北两间的北半部和一楼东一间房屋（不含门朝南的两间车库）。2019年6月25日，胡德忠向一审法院出具了《房屋买卖合同追认声明》，表示对李孔明与肖红霞于2018年8月17日签订的《房屋买卖合同书》予以追认。一审法院认为，肖红霞、李孔明双方买卖的房屋是在已进行物权登记的房屋基础上进行改建的改建房，原房屋的登记性质为城镇房产，不属于在农村宅基地上建设的房屋，改建后的房屋并未被建设规划或土地管理部门认定为违章建筑，肖红霞、李孔明在签订《房屋买卖合同书》时已明确约定说明肖红霞充分了解房屋状况及产权状况，且了解房屋状况本就是买房者的义务，肖红霞诉称李孔明存在隐瞒房屋状况的事实，不予认定。关于本案合同效力，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定认定，本案中，肖红霞与李孔明于2018年8月17日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且肖红霞未提供证据证明本案房屋买卖行为存有欺诈、胁迫、恶意串通或损害国家、社会公共利益等导致合同无效的事由，为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，况且本案交易的房屋并非完全未登记领取权属证书，只是在改建时未经建设规划行政审批，相关房产的改建和交易行为只是与城市房地产的管理性强制性规定不符，并不属于导致合同无效的法定情形。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，李孔明虽不是房屋的登记所有人，其与肖红霞签订《房屋买卖合同书》以出售一楼北两间的北半部和一楼东一间房屋（不含门朝南的两间车库）的出卖行为取得了登记所有人胡德忠的追认，为有效行为。故，肖红霞与李孔明于2018年8月17日签订的《房屋买卖合同书》有效。肖红霞未举证证明李孔明在履行《房屋买卖合同书》的过程中存在违反合同约定义务的违约情形，对肖红霞主张由李孔明支付30000元违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回肖红霞的诉讼请求。案件受理费2700元，按简易程序减半收取1350元，由肖红霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经审理查明，1987年8月26日，随州市人民政府颁发的位于随××唐县镇紫金居委会、面积为69.76平方米的1层3间土木结构私有住宅房屋所有权证上登记所有权人为胡德中，胡德中与胡德忠系同一人。另查明，李孔明在胡德忠（××）××随县唐县镇××层土木结构私有住宅基础上改建的三间六层房屋未办理建设工程规划许可证。本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于肖红霞和李孔明之间签订的《房屋买卖合同书》的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李孔明未提交证据证实涉案房屋的土地性质，且认可涉案房屋改建时未办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，李孔明出卖给肖红霞的房屋未办理建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，双方之间签订的《房屋买卖合同书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李孔明因买卖合同取得的购房款90000元以及肖红霞基于买卖合同取得的涉案三间一层房屋，应当互相返还。关于双方在签订合同中的过错问题，李孔明将没有合法建房手续的房屋卖给肖红霞，存在过错；肖红霞在购买房屋时，未审查李孔明是否持有合法建房手续，也具有过错，故双方应当对各自的损失各自承担责任。肖红霞要求李孔明支付其购房款利息及违约金30000元于法无据，不予支持。综上所述，肖红霞的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初1017号民事判决；二、肖红霞与李孔明于2018年8月17日签订的《房屋买卖合同书》无效；三、李孔明于本判决生效之日起十日内返还肖红霞购房款90000元；四、肖红霞于本判决生效之日起十日内返还李孔明位于随县唐县镇紫金居委会三组桃园宾馆南部一楼北两间的北半部和一楼东一间的房屋；五、驳回肖红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，按简易程序减半收取1350元，由肖红霞负担；二审案件受理费2700元，由肖红霞负担1350元，由李孔明负担1350元。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇一九年十二月十六日书记员  朱玉玲