江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终4531号 上诉人（原审原告）：苏彬，男，1966年5月5日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人（原审原告）:张素梅，女，1971年10月1日出生，住江苏省泗洪县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：马长金，男，1949年4月2日出生，居民身份证号码320827194904026411，汉族，住江苏省洪泽湖监狱宿舍。 被上诉人（原审被告）：马辕，女，1988年5月2日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。 原审第三人：张守兵，男，1962年3月5日出生，住安徽省明光市。 原审第三人：胡君丽，女，1963年1月1日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人苏彬、张素梅因与被上诉人马辕及原审第三人张守兵、胡君丽案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：马辕与张守兵、胡君丽民间借贷纠纷一案，泗洪法院于2017年6月30日作出（2017）苏1324民初4695号民事调解书，该调解书约定：张守兵、胡君丽同意偿还马辕借款本息合计260000元，于2017年7月29日前履行完毕；案件受理费5200元，减半收取计2600元，由张守兵、胡君丽共同负担。在该案诉讼过程中，泗洪法院依据马辕的申请，于2017年7月10日查封了张守兵名下位于泗洪县xxxB幢103室房屋（房产证号06××65）。 由于张守兵、胡君丽未能履行调解书确定的还款义务，根据马辕的申请，泗洪法院于2017年8月1日立案执行。在执行过程中，苏彬以其受让取得了涉案房屋所有权为由提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，停止执行。2019年3月6日，泗洪法院作出（2019）苏1324执异21号执行裁定，驳回苏彬的异议请求。 苏彬、张素梅对上述裁定不服，遂向泗洪法院提起执行异议之诉，请求：1.确认苏彬、张素梅与张守兵、胡君丽签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.确认泗洪法院（2019）苏1324执异21号执行裁定认定事实和适用法律错误，依法予以撤销；3.本案诉讼费用由马辕负担。 泗洪法院经审理查明：2005年11月15日，苏彬、张素梅（乙方）与张守兵（甲方）签订《房屋买卖协议》1份，约定：甲方自愿将位于泗洪县房屋卖给乙方;双方商定成交价格为人民币161299.20元;甲方于2005年11月15日将上述房屋交付给乙方，同时将《江苏省宿迁市销售不动产通用发票》、《江苏省契税完税证》、《宿迁市物业维修基金缴款凭证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》转交乙方;乙方在甲方提供完整的上述文书、交付房屋后，首付房款及手续费计67991.45元以现金方式给付，余款103888.20元由乙方付按揭款，打入按揭账号11×××40;乙方完成房款按揭事宜后，由甲方负责将该房屋的房产证及相关手续过户到乙方名下。 苏彬、张素梅自2006年2、3月份起在泗洪县居住生活，该房屋产权现仍登记在张守兵名下。2005年7月12日，张守兵办理案涉房屋按揭贷款113000元，贷款期限60个月。据苏彬提交的银行个人业务凭证显示，2005年12月至2010年10月，由苏彬及张素梅向张守兵房屋按揭贷款账户打款共计30余次，由张守兵向房屋按揭贷款账户打款共计20余次。该贷款已于2010年7月12日全部结清。 另查明：苏彬、张素梅系夫妻关系，张素梅与张守兵系亲兄妹关系。2005年期间，苏彬、张素梅与张守兵以家庭经营方式共同经营大型超市。2015年8月，张守兵以案涉房屋作为抵押物在泗洪农商行办理抵押贷款250000元,抵押登记最高债权数额为371400元，抵押借款期限自2015年8月19日至2018年8月15日，目前尚余借款本金249391.74元及利息未偿还。 张素梅在泗洪法院（2017）苏1324执异56号案中，曾以借用张守兵名字买房为由主张对案涉房屋所有权，要求解除查封，停止执行，异议请求被驳回后，其在法定期限内未提起诉讼。在该执行异议案件中，张守兵出具证明称案涉房屋于2005年8月出售给其四妹张素梅。 泗洪法院认为，本案争议焦点为：1.苏彬、张素梅与张守兵、胡君丽是否已订立合法有效的房屋买卖合同；2.苏彬、张素梅是否已合法占有涉案房屋；3.苏彬、张素梅是否已支付全部购房款；4.苏彬、张素梅对涉案房屋未办理过户登记手续是否存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于争议焦点1，苏彬、张素梅与张守兵虽签订了《房屋买卖协议》，但张素梅在其他执行异议案件中，对被查封的泗洪县青阳镇XXXB幢103室房屋陈述系“借名买房”，而苏彬、张素梅在本案中又主张涉案房屋是“协议转让”，相互矛盾;苏彬、张素梅与张守兵签订的《房屋买卖协议》中对购房发票等与房屋买卖有关的证件与票据均约定于协议签订之日交付，但是，对房屋买卖最为重要的证件房产证却未约定颁发后交付给购房人，并且《房屋买卖协议》签订后，张守兵于2015年8月19日仍以案涉房屋所有权人身份将案涉房屋作为抵押物抵押给银行办理贷款，且张守兵陈述未告知苏彬、张素梅，苏彬、张素梅也陈述对此不知情，并且苏彬、张素梅陈述多还了5个月按揭贷款，均不合常理。因张守兵与张素梅系亲兄妹关系，与本案存在一定利害关系，因此，苏彬、张素梅与张守兵之间是否存在真实房屋买卖关系存疑。 关于争议焦点2，苏彬、张素梅与张守兵签订《房屋买卖协议》后，苏彬、张素梅虽然自2006年起一直使用案涉房屋，在该房屋中以苏彬名字安装了电话，办理了水费交费卡交纳水费和以扣张素梅银行卡款项方式交纳电费，但苏彬、张素梅是否是根据《房屋买卖协议》占有使用该房屋，因房屋买卖真实性存疑和苏彬、张素梅与张守兵系亲戚关系，也不排除苏彬、张素梅租用或借用案涉房屋的可能性。 关于争议焦点3，苏彬、张素梅虽提供证据证明向张守兵的房屋按揭贷款账户多次打款，但因苏彬、张素梅与张守兵曾共同经营大型超市，加之如苏彬、张素梅租用或借用案涉房屋，也不排除苏彬、张素梅通过交纳案涉房屋按揭贷款方式结算双方之间账务的可能。苏彬、张素梅陈述按揭贷款103888.20元均是其偿还，并且多还了5个月案涉房屋按揭贷款11000元，无充分证据证明，也不合常理。关于首付款及手续费苏彬、张素梅是否交付给了张守兵，张守兵虽认可该款已经交付，《房屋买卖协议》虽约定以现金方式交付首付房款及手续费计67991.45元，但是并无张守兵出具收到该款的收条，因张守兵与张素梅系亲兄妹关系，无法确认该款交付的真实性。苏彬、张素梅诉称另支付给张守兵10580.45元房屋装潢款，也无充分证据证实。因此，即使苏彬、张素梅与张守兵之间存在真实房屋买卖关系，苏彬、张素梅也无充分证据证明已支付全部购房款。 关于争议焦点4，苏彬、张素梅与张守兵签订的《房屋买卖协议》中明确约定苏彬、张素梅完成房款按揭事宜后，由张守兵负责将该房屋的房产证过户到苏彬、张素梅名下。本案房屋按揭贷款于2010年7月12日即已偿清完毕。至苏彬、张素梅起诉之日，案涉房屋按揭贷款已还清近9年，该房屋仍登记在张守兵名下。张守兵虽陈述由于其在外地开发房地产工作忙和家属身体不好以及因苏彬、张素梅向其索要多付的10000余元款等原因致房屋至今未过户，因张守兵与苏彬、张素梅系亲戚关系，该陈述无其他证据印证，该理由缺乏可信度和合理性。苏彬、张素梅于2019年1月4日提起诉讼，要求张守兵协助办理案涉房屋过户手续，又于2019年1月29日撤回起诉。苏彬、张素梅无充分证据证明其积极要求第三人协助其办理案涉房屋过户手续，因此，苏彬、张素梅对案涉房屋未办理过户手续存在一定过错。 按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案苏彬、张素梅与张守兵之间是否存在真实房屋买卖关系，苏彬、张素梅是否依据真实《房屋买卖协议》占有使用案涉房屋以及苏彬、张素梅是否支付了诉称的全部购房款，均无充分证据证明，对此苏彬、张素梅应承担不利法律后果。即使苏彬、张素梅与张守兵之间存在真实房屋买卖关系，那么苏彬、张素梅对未办理房屋过户手续也存在过错。 综上，苏彬、张素梅对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回苏彬、张素梅的诉讼请求。案件受理费3500元，由苏彬、张素梅负担。 苏彬、张素梅不服该判决，向本院提出上诉称，1.2005年11月15日，上诉人与张守兵签订房屋买卖协议，该协议符合相关法律规定，应认定为有效合同。2.上诉人已根据协议约定付清房款，自2010年7月还清按揭贷款后，上诉人对案涉房屋享有物权，符合法律规定的排除法院强制执行的情形，马辕申请执行该房屋于法无据，银行主张抵押权也无法可依。3.一审对按揭贷款计算错误，2005年12月至2010年12月，上诉人共还款55次，其中20余次以张守兵名义偿还。4.上诉人在按揭贷款还清后多次催促张守兵办理过户手续，但张守兵以各种理由拖延，未办理过户登记非上诉人过错。5.在（2017）苏1324执异56号案件中，因代理人误解于《执行异议申请书》中主张案涉房屋是上诉人以张守兵名义购买，该表述不准确，该房屋是张守兵购买后与上诉人签订房屋买卖协议，出卖给上诉人。请求：1.依法确认上诉人与张守兵签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.依法确认（2019）苏1324民初2252号民事判决书及（2019）苏1324执异21号执行裁定书错误，依法改判停止对案涉房屋的执行；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。 马辕辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人张守兵述称，同意苏彬、张素梅的上诉请求。 对于原审判决查明的事实，上诉人苏彬、张素梅对一审判决查明的“由张守兵向房屋按揭贷款账户打款共计20余次”“2005年期间，苏彬、张素梅与张守兵以家庭经营方式共同经营大型超市”“张素梅在泗洪法院（2017）苏1324执异56号案中，曾以借用张守兵名字买房为由主张对案涉房屋所有权，要求解除查封，停止执行，异议请求被驳回后，其在法定期限内未提起诉讼。在该执行异议案件中，张守兵出具证明称案涉房屋于2005年8月出售给其四妹张素梅”等内容提出异议。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人苏彬、张素梅提供泗洪县公安局桥南派出所出具的苏彬、张素梅户口迁出证明1份，拟证明2014年4月12日苏彬、张素梅前往南京居住，因来往不便委托律师代理案件，2018年4月8日提供的《执行异议申请书》是由委托的律师拟写，其中关于案涉房屋是以张守兵名义购买的表述系代理律师误解，该表述不准确。 被上诉人马辕对该证据质证意见为：对该证据真实性无异议，但与本案无关联性。 原审第三人张守兵对上述证据质证意见为：对该证据无异议。 本院对上述证据认证意见如下：该户口迁出证明系从泗洪县公安局桥南派出所出具，且被上诉人、原审第三人对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但与本案无关联，不能达到上诉人证明目的。 本院查明的事实与泗洪法院查明的事实一致。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：苏彬、张素梅对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，苏彬、张素梅与张守兵虽签订房屋买卖协议，但因买卖双方系亲属关系，且自2010年7月按揭贷款还清后双方未按约定办理过户登记，张守兵于2015年仍以房屋所有权人身份向银行办理抵押贷款，因此无法认定苏彬、张素梅与张守兵之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。根据协议约定，上诉人应于签订合同之日支付首付款及手续费67991.45元，上诉人亦未提供相应证据证明其已向张守兵支付该笔首付款。即便协议签订后所有按揭贷款均为上诉人偿还，也无法认定上诉人于案涉房屋查封前支付全部购房款。协议约定上诉人完成按揭贷款事宜后即办理房屋产权变更手续，自2010年7月12日本案房屋按揭贷款偿清完毕之日起至今，上诉人未积极主张张守兵协助办理产权变更手续，苏彬、张素梅对案涉房屋未办理过户手续存在一定过错。 综上，上诉人苏彬、张素梅对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益，其上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人苏彬、张素梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇一九年十二月九日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。