湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4265号上诉人（原审被告）：永州市金桥市场开发有限公司，住所地冷水滩区。法定代表人：杨伟华，男，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：唐小松，男，1959年9月23日出生，汉族，住冷水滩区。上诉人永州市金桥市场开发有限公司因与被上诉人唐小松商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金桥公司上诉请求：一、请求依法撤销原判，改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定的基本事实存在错误，被上诉人由于没有按照双方的书面约定签订正式的商品房买卖合同和支付后期购房款，已构成违约，其已经丧失购房和享有优惠的权利。现有证据只能反映被上诉人没有按约签订正式合同，可能是其看中更好的房屋或暂时不能支付全部前期购房款，是被上诉人构成违约。二、被上诉人不应再享受20个平方的优惠面积。本案是商品房预售合同纠纷，双方签订的定购书中没有约定20平方米的优惠，一审法院按照拆迁补偿安置协议的约定来认定事实，并判决上诉人仍然承担该权利对应的损失，明显有失公允。唐小松辩称：双方签订的《滨江华府商品房定购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，是双方真实意思表示，应属合法有效。被上诉人在签订定购书的七天期限内多次找到上诉人要求兑现无偿赠送的20平米住房面积和几年未付的房屋拆迁安置过渡金，这样好把正式房屋买卖合同签了。而上诉人总是以忙不开、不要紧、以后再说的方式推卸、拖延，导致正式合同没有在期限内签下，以至被上诉人的定购房于2017年12月7日另卖他人。事实上若上诉人兑现其无偿赠送的20平米面积及双方在定购书中约定的七天内签订正式合同应享受的优惠，加上上诉人逐月应付给被上诉人的、拖欠了四年的过渡金，被上诉人完全付清了所购房的首付款。在签订正式购房合同时，要求给付所欠过渡金理所当然。上诉人见利忘义，一房二卖，导致被上诉人购房的直接经济损失近30万元。一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。唐小松向原审法院提出诉讼请求：一、判决解除原被告签订的《滨江华府商品房定购书》；二、被告退还原告的购房款120,000元，并支付原告购房款120,000元的赔偿，赔偿原告赠送面积20平方米104,800元的损失；三、判决被告赔偿原告的购房优惠款43,840元（滨江华府商品房订购书约定），赔偿原告购房损失170,000元（具体以鉴定结果为准）；四、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。一审经审理查明，2009年8月4日，原告与被告金桥公司及案外人永州市冷水滩区总工会签订《冷水滩区总工会综合楼拆迁补偿安置协议书》，约定原告被拆迁房屋面积为98.68平方米。原告同意按照产权调换的形式进行房屋拆迁补偿安置。2012年7月29日，原告与被告签订《住宅拆迁安置协议》，协议中约定：“甲方（被告）安置原告在总工会住宅的原始协议的基础上，另无偿送20m2给原告，计入乙方（原告）在本（被告）小区购买住房时的面积中，且不与原协议相冲突。”2016年5月23日，原告与被告签订《滨江华府VIP卡认购协议书》，协议中约定：“一、乙方（原告）自愿在签订本协议当天交纳认购金壹拾万元整（￥100,000元），认购【滨江华府】VIP卡；二、选房方式：乙方意向预选的房号为*单元****号房，同意在此套房源正式定购当日与甲方签订《滨江华府定购书》及缴付相关定金，定购当日不签订《滨江华府定购书》及缴付相关定金的视为无效定购，该意向预选的房号不再保留甲方可另行处理，VIP及相关优惠自动失效。”为此，2016年5月4日，原告向被告支付50,000元VIP认购金；2016年5月23日，原告向被告支付50,000元VIP认购金。2016年8月20日，原告与被告签订《滨江华府商品房定购书》，定购书中约定：“一、乙方（原告）自愿向甲方（被告）定购【滨江华府】住宅2单元1105号商品房（以下简称该商品房），建筑面积137.56平方米（最终以产权登记的面积为准）。二、该商品房原单价为人民币5,240元/平方米，原总价为人民币720,814元。三、乙方享有的相关权益及具体优惠措施为：1、以VIP卡优惠为准；2、定购当日，优惠30元/m2；3、按时签合同优惠30元/m2；4、一次性付款，优惠60元/m2。注：折后单价和折后总价待签合同时统一计算。四、签订本定购书当天，乙方向甲方缴付定金人民币贰万元整（￥20,000元），在签订本《定购书》时，前期的VIP认购金一并转为定金，正式签订《商品房买卖合同》时，定金直接转入购房款。五、在签订本认购书7日内，乙方需持本定购书、定金票据及相关证件到【滨江华府】销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》，同时向被告付清首期房款。六、如乙方未在上述的约定日期前与甲方签署《商品房买卖合同》和支付首期款，本定购书中约定的乙方所享有的权益自动终止，定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且甲方有权对该商品房另行处置。七、本定购书经双方签字盖章并支付定金后生效，待双方签订《商品房买卖合同》，乙方付清首期房款后，此定购书权益自动终止。”2016年8月21日，原告向被告支付*单元****房定金20,000元。原告在签订《滨江华府商品房定购书》七天内，曾多次找被告进行协商，要求签订《商品房买卖合同》，被告以各种理由拒绝与原告签订。2017年12月7日，被告将涉案房屋卖给案外人，并办理了相关手续，导致本案争议发生。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原被告双方签订的《冷水滩区总工会综合楼拆迁补偿安置协议书》、《住宅拆迁安置协议》、《滨江华府VIP卡认购协议书》、《滨江华府定购书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应遵守该合同的约定。本案争执的焦点为：一、原、被告双方签订《滨江华府商品房定购书》后能否视为双方的购房合同使用。该院认为，《定购书》中虽然对商品房的基本状况及价款进行了约定，但并不具备商品房买卖合同的全部要件，不能作为双方的购房合同使用。由于双方没有签订正式合同，原告主张被告赔偿购房优惠款及购房损失没有事实和法律依据，该院不予支持。二、原、被告双方是否存在违约。原告在认购VIP卡和签订《认购书》后都及时的交清了认购金和定金，并积极向被告请求签订正式的《商品房买卖合同》，说明原告一直在积极履行义务，庭审中被告方亦认可与原告就具体条款没能达成一致而未能签订合同。之后，双方多次协商，但被告在没有征得原告同意的情况下将涉案房屋卖给案外人，导致合同履行不能，属违约行为，应承担违约责任。因此，原告主张解除双方签订的《滨江华府商品房定购书》符合法律的规定，该院予以支持；被告的违约行为侵害了原告的合法权益，因此原告要求被告赔偿120,000元定金损失，该院予以支持。另根据原、被告双方签订的《住宅拆迁安置协议》中约定被告安置原告在总工会住宅的原始协议的基础上，另无偿送20m2给原告，计入原告在被告小区购买住房时的面积中，该面积系被告的赠与行为，是原告的既得利益，因此，按照原、被告签订的《定购书》约定的价格5,240元/平方米计算为104,800元，原告的该项诉请符合法律规定，该院予以支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告唐小松与被告永州市金桥市场开发有限公司签订的《滨江华府商品房定购书》；二、限被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告唐小松的购房定金120,000元、赔偿原告唐小松定金损失120,000元，赔偿原告唐小松赠送房屋面积的损失104,800元，以上共计344,800元；三、驳回原告唐小松的其他诉讼请求。案件受理费9,386元，由被告永州市金桥市场开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，本院认为，本案争执的焦点问题是：上诉人与被上诉人在履行商品房预售合同时，是否存在违约行为。被上诉人在签订《滨江华府VIP卡认购协议书》、《滨江华府商品房定购书》后及时交纳了认购金和定金是实，并在规定的时间内向上诉人要求签订正式的商品房买卖合同；被上诉人一直在积极履行义务，双方均认可就具体条款没能达成一致意见而未能签订正式商品房买卖合同。之后，上诉人在没有征得被上诉人同意的情况下将涉案房屋卖给案外人，导致合同履行不能，属违约行为，应承担相应的违约责任。原判判决上诉人双倍返还购房定金，并无不当，对此项判决内容，应予维持。双方虽然在《住宅拆迁安置协议》中约定上诉人安置被上诉人在总工会住宅的原始协议的基础上，另无偿送20m2给被上诉人，计入被上诉人在小区购买住房时的面积中，故该赠与行为是附条件的赠与行为，即：被上诉人要在小区另行购房；但现双方并未达成正式购房合同，赠与行为所附条件并未成就，赠与行为并未成立；一审法院将20平方米的住宅面积，按照双方签订的《定购书》约定的价格5,240元/平方米计算为104,800元，作为被上诉人的既得利益，由上诉人赔偿给被上诉人，于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初1693号民事判决第一项，即：解除被上诉人唐小松与上诉人永州市金桥市场开发有限公司签订的《滨江华府商品房定购书》；二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初1693号民事判决第二项，即：限上诉人永州市金桥市场开发有限公司在收到本判决后十日内返还被上诉人唐小松的购房定金120,000元和赔偿上诉人唐小松定金损失120,000元，共计240000元；三、驳回被上诉人唐小松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费18772元，由上诉人永州市金桥市场开发有限公司负担10000元，被上诉人唐小松负担8772元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十二月三十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。