贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1848号原告：昆明欣荣物业服务有限公司。地址：昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦B座5-1号。统一社会信用代码：9153011155514944XX。法定代表人：鲁向东，男，1974年5月1日出生，汉族，住重庆市璧山县，被告：吕站海，男，1972年6月9日出生，住贵州省黎平县，委托诉讼代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所专职律师。被告：陈国燕，女，1973年6月9日出生，住贵州省黎平县，原告昆明欣荣物业服务有限公司诉被告陈国燕、吕站海物业服务合同纠纷一案，原告于2019年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁向东、被告吕站海及其委托诉讼代理人彭双雄到庭参加诉讼，被告陈国燕经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费用共计2008.20元；2、判令被告按照每逾期一日按照应缴额千分之三支付的逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2019年10月31日应支付滞纳金2012.20元）；3、判令被告承担本案受理费。事实与理由：被告系原告提供物业服务的侗族风情园小区14幢1单元302号住房的业主，原告昆明欣荣物业有限公司(以下简称欣荣物业公司)是该小区的物业服务单位，在原告与建设单位贵州省鸿业房地产开发有限公司(以下简称鸿邺地产公司)《前期物业委托合同》中以明确约定相关服务收费的单价标淮、服务内容、缴费方式以及违约责任，因前一届物业公司经营问题停止物业服务，并撤离侗族风情园小区长达一年之久后，欣荣物业公司才由鸿业地产公司、侗族风情园小区筹备会人员和黎平县住建局依法选聘物业服务企业，该事项也向全体业主以公告形式告知，欣荣物业公司与鸿业房地产公司签订《前期物业委托合同》后，按照相关手续及要求到黎平县住建局办理《物业服务企业备案》登记备案，同时按照工商局要求办理登记并取得营业执照开展经营活动，原告从2018年12月1日正式开展物业服务工作，原告提供了服务，被告却从2018年12月1日起至今一直未交相应的物业费。虽然原告多次催促，但未果。综上，被告的拖欠物业费用的行为已经严重阻碍了原告的物业管理服务工作。影响了小区物业管理服务的正常开展，损害了原告及其他已缴费业主的权益。为此原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合理合法权益和小区服务的正常工作秩序。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照：证明公司取得合法经营活动；2、法人身份证复印件：证明鲁向东为我公司法人；3、立案委托书及受委托人身份证复印件：证明授权委托杨国葳代为办理本案立案事宜；4、物业管理委托合同：证明物业公司与房开商签订前期物业委托合同，并对全体业主有效；5、入驻通知：证明选聘物业公司进驻小区，实施物业管理并告知全体业主；6、物业公司备案表：证明物业公司在黎平县住建局备案；7、商品房购买合同：证明被告作为房屋买受人从房开商处购买房屋并产生合同关系，认可房开商选聘物业公司；8、物业费缴费公告：证明对全体业主进行物业费催缴公告，并告知未缴纳物业费对物业工作的影响；9、催费通知：证明对被告张贴缴纳物业费通知单，通知缴纳物业费；10、被告欠费明细：证明被告从2018年12月至今，应交物业费明细；11、物业服务工作综合：证明物业公司进驻小区后开展的工作及说明，证明物业公司在小区做实事。12、工资发放表：证明原告在对小区进行管理，对相关管理人员发放工资；13、满意度问卷调查表：证明原告在管理期间，170户业主满意的评价。经庭审质证，对证据1真实性无异议，但与本案无关；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4三性均不予以认可；对证据5三性均不予以认可；对证据6三性有异议；对证据7的真实性无异议，但证明目的有异议；对证据8三性均不予以认可；对证据9真实性，合法性，关联性三性有异议；对证据10三性有异议；对证据11三性均不予以认可；对证据12三性均不予以认可；对证据13三性均不予以认可。被告吕站海辩称：一、被答辩人诉讼主体资格不适格。（一）被答辩人诉讼主体资格不适格。答辩人并未与被答辩人形成合同关系。根据《贵州省物业管理条例》第47条：包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。答辩人于2014年10月9日购买位于黎平县××风情××单元××号房屋，购房合同第20条约定的前期物业公司：黔东南州荣华物业服务有限公司。因此，答辩人与被答辩人并未形成任何合同关系，被答辩人的入住并未有通过法律程序予以公告、招标和备案，该行为违背了《贵州省物业管理条例》第55条：前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合周解除权的，应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。（二）被答辩人聘用程序不符合法律规定。根据《贵州省物业管理条例》第49条：包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业；对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。推行前期物业服务合同示范文本。（三）被答辩人并未到住建部门进行登记备案。被答辩人收费标准、入住时间和服务内容无法确定。根据被答辩人提供对《前期物业服务合同》和《物业服务企业备案表》来看，被答辩人仅于2018年11月29日与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，但《物业服务企业备案表》主体为昆明欣荣物业服务有限公司黎平分公司，这完全属于两个主体身份，无法证明被答辩人已经履行服务职责，且被答辩人入住形式未获得业主和政府主管的批准，无法排出被答辩人与房开公司恶意串通，故意损害包括答辩人之内的全体业主的权利。同时，答辩人认为，被答辩人与房开之间的合同与答辩人无关，答辩人前提物业服务公司并非被答辩人。（四）答辩人诉讼主体错误。答辩人已经于2018年6月7日与被告陈国燕办理协议离婚，诉争房屋完全属于答辩人独自所有，被答辩人连房屋主体都不清楚，充分说明答辩人对于服务范围全然不知，从而证明被答辩人服务职业尚未进行。二、被答辩人主张物业费收取缺乏事实和法律依据。（一）答辩人来接受诉争房屋，也未正式入住。根据《贵州省物业管理条例》第54条：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。答辩人与房开商签订于2014年《商品房买卖合同》，答辩人将全部购房款、契税和维修基金等全部税费交付给房开商，房开商至今未；将房屋交付给答辩人的行为违反合同约定，答辩人保留追究被答辩人违约的权利。（二）被答辩人并未进行任何物业，无权收取答辩人物业费用。《贵州省物业管理条例》第61条：物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的，应当具有相应资质。第62条：物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。l、被答辩人欺骗业主和行政主管部门。根据被答辩人向法庭提供的《物业服务企业备案表》，被答辩人迸驻管理人员包括吴家林、杨过葳、姜锦超和陈贵，但被答辩人并未向法庭出具进驻人员的身份信息、相应资质和服务过程，结合姜锦超、陈贵等人证言证实，被答辩人辩称进驻管理人员根本不存在，物业服务无从谈起。2、被答辩人未履行服务活动。根据黎平县住建局作出的“黎住建函(2019)217号”答复意见书：该意见明确陈述房开商“贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司”尚未将房屋交付给答辩人。被答辩人服务期间未尽到妥善服务管理基本职责，导致消防设施破损、损坏，电梯无人管理维修、供水供电线路异常导致小区经常停水停电。同时，结合黎平县环保局作出的“黔东南黎环限改字(2019)4号”《环境违法行为嫌弃整改通知书》，被答辩人服务期间环境卫生极其脏乱不堪，房屋开发商贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司对该行为也予以确认。因此，被答辩人的服务内容根本无从谈起，无权要求包括答辩人在内的任何业主支付任何物业费用。2019年11月8日，被答辩人服务的小区发生严重火宅，黎平县应急救援大队赶到后发现，小区消防设施被严重堵塞，根本无法有效同行。同时，小区所有的消防栓均没水可用，因消防栓污水导致房屋被付之一炬，该责任应当由所谓的物业公司承担。同时，被答辩人服务的小区竟然发生摩托车丢失至今无法找回的情形，据说该业主已经按期交纳物业费，那么被答辩人应当承担责任又该如何。更令全体小区业主惊讶的情形，被答辩人竟然私自动用小区公共维修进行进行所谓物业维修，但是公共维修基金批准情况、使用情况和维修情况至今没有任何情况说明。根据《商品住宅专项维修资金使用暂行办法》规定：物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分，总人数三分之二以上的业主同意，其他决定事项，应当经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。但被答辩人动用小区公共维修基金未经过任何有效法定程序，被答辩人的行为难免让人不怀疑其物业的最终动机，也无法让小区业主做到最基本的认可与信任。（三）被答辩人提供证据与主张自相矛盾。l、经查询昆明欣荣物业服务有限公司黎平分公司营业登记情况，该分公司于2019年1月28日才正式注册登记，但被答辩人诉讼请求第一项要求答辩人从2018年12月1日开始交付物业费。被答辩人主体资格都不存在，如何进行有效服务，计算时间明显错误。2、根据被答辩人向法庭提交的《物业服务企业备案表》可知，昆明欣荣物业服务有限公司黎平分公司于2019年1月3日向黎平县住房和城乡建设局办理备案登记，但该分公司于2019年1月28日才注册登记，分公司未注册的情况下进行登记行为情况只有两种：一种属于登记错误，另外一种就是被答辩人提供虚假证据，请求法庭依法予以核实。（四）被答辩人应当承担举证不能的不利后果。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人向法庭提供的证据五：入住公告指出，被答辩人的入住行为系经过黎平县住建局主持，黎平县侗族风情园筹备委员会、黎平县鸿邺房地产开发有限公司，昆明欣荣物业服务有限公司黎平分公司相关人员参与并最终确认同意由昆明欣荣物业服务有限公司黎平分公司进行物业服务，但被答辩人并未向法庭提供该会议记录及表决情况。实际情况是，被答辩人的入住行为并未获得小区业主的知情和同意，被答辩人根本未进行任何有效物业服务行为，无权主张任何物业费用。（五）诉求违约金和公摊用水与实际情况不符。一是被答辩人未有进行任何有效物业服务，不仅无权收取物业费用，即便其单方面入住，但是纵观黎平县环保局和住建局下发的整改通知，被答辩人自身存在严重物业服务瑕疵，违背物业服务的基本宗旨，无权主张任何违约金。二是被答辩人无法证明答辩人房屋属于服务范畴，答辩人至今仍未有正式入住，被答辩人提供的前期物业合同约定的服务建筑面积为35万平方米，但到住建部门的备案登记仅有9万平方米，但该9万平方米的具体范围并未明确，无法证明答辩人房屋属于服务范围。三是物业费用均需要进行备案登记，物业标准应当包含所有公摊费用，被答辩人单独收取每户10元/月的公共用水缺乏依据，属于重复收取服务费用，且该标准未进行备案登记，也未获得答辩人签字确认，无权进行单独收费。经审理查明：2014年10月9日，被告吕站海、陈国燕与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告吕站海、陈国燕购买贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司开发的位于黎平县××风情××小区××单元××房，建筑面积为89.89平方米。2018年11月29日原告与黎平县侗族风情园小区开发商贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》，原告为被告居住的黎平县侗族风情园小区提供前期物业管理服务。合同第七条物业管理服务费第1项约定：本物业服务收费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅：1.20元/月/平方米；3、业主和物业使用人从2018年12月1日起，每户按年缴纳业主建筑面积的物业管理费；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理。（2）从逾期之日起每天应交管理费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告于2018年12月1日入住黎平县侗族风情园小区，期间，被告未向原告缴纳物业服务费。另查明：在原告管理期间，因“侗族风情园小区”环境卫生脏、乱问题被黎平县环保局通知整改和黎平电视台曝光。同时查明位于黎平县××风情××小区××单元××号户吕站海户电度表显示度数为：20953.84度。被告吕站海于2018年6月7日与被告陈国燕办理协议离婚，离婚后，该房屋归被告吕站海所有。以上事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，2014年10月9日，被告吕站海、陈国燕与贵州省鸿邺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是依法成立的有效合同，虽然此合同约定黔东南州荣华物业服务有限公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，贵州省鸿邺房地产开发有限公司与原告签订《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》时“侗族风情园小区”业主委员会尚未成立，这表明建设单位贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与原告签订的《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》，属于前期物业合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合原告在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故原告依法为此前期物业管理服务合同的当事人。结合被告吕站海302室的电表显示度数为20953.84度这一事实，因此被告提出本人尚未入住、原告与被告没有物业服务合同关系、诉讼主体资格不适格的辩解与事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。原告请求判令被告支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费用共计2008.20元；从2018年12月1日至2019年11月30日共12个月，按建筑面积计算148.19平方米，1.20元/月/平方米计算；被告应交物业管理费为：148.19平方米×1.2元/月/平方米×12个月=2133.94元，原告请求2008.20元，系原告对自己权利的处分，本院予以确认，因原告在物业管理服务期间，在管理和服务上均存在质量瑕疵，遵照公平原则，结合本案实际情况，本院酌情扣减30%，被告实际应付物业费为：2008.20元×70%＝1405.74元，因被告吕站海于2018年6月7日与被告陈国燕办理协议离婚，离婚后，该房屋归被告吕站海所有，而原告签订《物业合同》的时间为2018年12月1日，因此该物业费1405.74元应当由房屋所有人被告吕站海支付。关于原告请求判令被告按照每逾期一日按照应缴额千分之三支付的逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2019年10月31日应支付滞纳金2012.2元），根据《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》第七条物业管理服务费第3项约定：业主和物业使用人从2018年12月1日起，每户按年缴纳业主建筑面积的物业管理费和第4项业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理。（2）从逾期之日起每天应交管理费的千分之三交纳违约金。约定物业费按年交纳，但并未规定具体交纳时间，所以无法确定逾期交纳时间，《物业管理合同》是原告在物业管理服务期间，为被告提供物业服务后被告按约定支付物业服务费的合同，该物业费具有补偿性，而违约金具有惩罚性，在原告提供的物业未能完全达到物业管理要求，管理和服务上存在瑕疵的情况下，业主采取拒缴物业费的形式系行使抗辩权的行为，且该违约金的约定明显加重了被告的责任，故原告请求支付违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吕站海于本判决书生效后十五日内支付原告昆明欣荣物业服务有限公司2018年12月1日至2019年11月30日期间物业管理费1405.74元；二、驳回原告昆明欣荣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕站海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员 欧 波二〇一九年十二月三日书记员 刘银平