内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1505号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建军，男。委托诉讼代理人：刘峰，内蒙古运宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：媛媛，内蒙古运宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑娥，女。委托诉讼代理人：于晶，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。上诉人刘建军因与被上诉人刘淑娥房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2019）内0724民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建军的委托诉讼代理人媛媛、被上诉人刘淑娥的委托诉讼代理人于晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘淑娥承担。事实和理由：一、2016年12月19日，刘建军与刘淑娥签订《房屋买卖定金协议书》。协议约定，刘建军购买鄂温克族自治旗**房屋，建筑面积127.33平方米，价款369257元。2016年刘淑娥将涉案房屋交付给刘建军，刘建军进行了装修。刘建军按协议约定支付定金119000元，2018年又支付购房款70257元，共计支付189257元。刘淑娥至今未与刘建军签订房屋买卖合同并办理不动产登记证书。二、一审法院将《房屋买卖定金协议书》认定为房屋买卖合同错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十六条规定，该协议中没有房屋交付条件及日期、办理产权登记等商品房买卖合同的主要内容，不是房屋买卖合同，应为定金合同。三、一审法院认定《房屋买卖定金协议书》合法有效错误。涉案房屋的开发单位为呼伦贝尔市驰誉置业有限公司，房屋所有权属于开发单位，刘淑娥并未取得房屋所有权，也未经开发单位授权出售，系无权处分，开发单位至今未对刘淑娥的无权处分行为进行追认，该协议应为无效合同。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，刘淑娥应当返还双倍定金。五、一审法院漏列当事人，严重违反法定程序。涉案房屋的所有权人开发单位与本案处理结果有法律上的利害关系，应当通知其参加诉讼。刘淑娥辩称，一、刘建军购买的房屋系刘淑娥顶账获得，理应由开发商办理产权证，刘建军对该事实已知悉。《房屋买卖定金协议书》中未约定刘淑娥负有办理产权证的义务。二、刘淑娥已经按照《房屋买卖定金协议书》的约定履行了义务，协议书不存在违反法律的无效条件，协议书依法有效。刘淑娥有权出售涉案房屋，不属于无权处分。即使是无权处分，依据我国法律规定也不影响合同效力。三、2016年刘淑娥将房屋交给刘建军。现刘建军已将房屋另行出售，案外人进行了装修。四、《房屋买卖定金协议书》约定未付清房款时所有权归刘淑娥所有，刘建军只享有使用权，刘建军至今未付清房款已构成违约，无权主张房屋所有权。五、双方争议与开发公司无关，刘建军主张漏列当事人的上诉理由不能成立。刘淑娥向一审法院起诉请求：1.判令刘建军支付购房款180000元；2.由刘建军承担诉讼费用。刘建军向一审法院反诉请求：1.解除《房屋买卖定金协议书》；2.判令刘淑娥返还购房款190000元；3.判令刘淑娥支付占用购房款期间的利息，以190000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年12月31日至本息实际付清之日止；4.判令刘淑娥支付双倍定金；5.判令刘淑娥赔偿刘建军装修费用（具体费用按司法鉴定意见计算）；6.诉讼费用由刘淑娥承担。一审法院认定事实：刘淑娥与刘建军于2016年12月19日签订《房屋买卖定金协议书》。刘建军购买刘淑娥位于鄂温克族自治旗**房屋，面积127.33平方米，每平方米2900元，总购房款369257元。协议约定，刘建军支付定金119000元，在双方签订《房屋买卖合同》时，抵作购房款，剩余房款250000元于2017年12月30日前支付，在未付清剩余房款前，房屋所有权归刘淑娥所有，刘建军只有使用权，如刘建军未按期付清余款，刘淑娥不退回定金，并收回房屋等。协议签订后，刘建军支付定金119000元，刘淑娥将房屋交付给刘建军。2018年年底刘建军支付购房款70257元，剩余购房款180000元至今未付。一审法院认为，《房屋买卖定金协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间系房屋买卖合同关系。刘建军未按《房屋买卖定金协议书》约定，支付剩余购房款，已构成违约。刘淑娥要求刘建军支付购房款180000元的诉讼请求成立，予以支持。关于刘建军所提双方签订合同至今已三年之久，刘淑娥一直未给刘建军办理房产证，开发商也在推托，所以未交付剩余房款并要求退房的抗辩主张，因《房屋买卖定金协议书》中明确约定，在未付清剩余房款前，房屋所有权归刘淑娥所有，刘建军只有使用权，刘建军未按约定支付剩余购房款已经违约，故刘建军的抗辩主张不成立。刘建军反诉请求解除《房屋买卖定金协议书》、返还购房款190000元及利息、支付双倍定金、赔偿装修费用，因根据《房屋买卖定金协议书》约定，刘建军未按时支付剩余购房款构成违约，且刘建军未提供证据证实反诉主张，故不予支持。判决：一、刘建军于判决生效之日起十日内向刘淑娥支付购房款180000元；二、驳回刘建军的反诉请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有三个：第一，双方签订的《房屋买卖定金协议书》是否有效；第二，刘建军反诉主张解除《房屋买卖定金协议书》是否成立；第三，一审法院是否漏列当事人。针对争议焦点一，即协议效力问题。刘建军主张刘淑娥尚未取得涉案房屋所有权，出售房屋系无权处分，因此双方签订的《房屋买卖定金协议书》无效。本院认为，二审中刘淑娥认可涉案房屋系顶账取得，没有办理不动产权证，刘淑娥确实尚未取得涉案房屋所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，因此刘建军的上诉主张不能成立，该主张也与其要求解除合同的反诉请求相矛盾，故本院不予支持。一审法院认定《房屋买卖定金协议书》合法有效正确，本院予以维护。针对争议焦点二，即能否解除合同问题。刘建军以刘淑娥未给其办理产权手续为由反诉主张解除《房屋买卖定金协议书》。本院认为，《房屋买卖定金协议书》明确约定刘建军应于2017年12月30日之前交清剩余房款，并未对过户时间进行约定，刘建军要求先过户后交清房款的主张没有事实依据，且刘建军未能举证证实涉案房屋不能办理不动产权证，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”所规定的情形，因此刘建军主张解除合同的请求不能成立，本院不予支持。一审法院判令驳回刘建军的反诉主张，双方继续履行合同，由刘建军支付剩余房款正确，本院予以维护。针对争议焦点三，即一审法院是否漏列当事人问题。刘建军主张涉案房屋的开发单位与本案处理结果有法律上的利害关系，应当参加本案诉讼。本院认为，《房屋买卖定金协议书》是刘建军与刘淑娥二人所签，约定了双方之间的债权债务关系，合同如何履行以及是否能够履行均不影响涉案房屋开发单位的权益，开发单位与本案处理结果没有法律上的利害关系，不属于须由人民法院通知参加诉讼的第三人，刘建军的主张于法无据，本院不予支持。关于刘建军二审申请本院调取涉案房屋开发单位信息的请求，因申请事项与本案不具有关联性，故本院不予准许。综上所述，刘建军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由刘建军负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇一九年十二月十三日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”