河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初1664号原告：张争辉，男，汉族，1993年9月3日出生，住河南省修武县。原告：马立琴，女，汉族，1990年9月18日出生，住河南省修武县。被告：河南博暄置业有限公司，统一社会信用代码：91410821596258060M，住所地：修武县商业区青龙大道16号。法定代表人：李卫军，职务：董事长。委托代理人：徐九灵，河南久灵律师事务所律师。委托代理人：武孟孟，河南久灵律师事务所实习律师。原告张争辉、马立琴诉被告河南博暄置业有限公司（以下简称博暄置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理，依法由审判员杨玉明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张争辉、马立琴，被告河南博暄置业有限公司委托诉讼代理人徐九灵、武孟孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约交付原告购买房屋；2、判令被告依约支付逾期交房违约金78495.12元（计算标准为：每逾期1天按房价总额千分之一支付，自2019年1月1日计算至2019年7月14日合205天）；3判令被告按诉请2计算标准支付自2019年7月25日起至被告实际交付之日的逾期交房违约金；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月23日，原告与河南博暄置业有限公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》，合同编号XWYS20170873。合同约定：买受人购买河南博暄置业有限公司开发的位于修武县××大道××宁城××单元××号住宅，房款总计382903元，《商品房预售合同》第八条××应于2018年12月31日交付房屋；《补充协议》第四条甲方（××）如不履行合同规定，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方（买受人）。协议生效后原告依约支付了房款，但被告河南博暄置业有限公司至今未如约交付房屋，经原告与被告多次协商未果。综上，被告已延期交房近200天，其行为已经严重违反合同约定，给原告的生活带来了严重的影响和巨大损失，故原告依据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定向人民法院提起诉讼，以维护合法权益，望判如所请。诉讼中，原告损失数额变更为124826.38元。被代答辩称：1、关于原告诉请交房问题。涉案房屋已经五大主体验收合格，已符合交房条件，被告已通知原告接收房屋，是原告原因没有接收房屋，责任不在被告。现原告可随时前往被告处办理交房手续，被告可以交付符合合同约定的房屋。2、关于原告诉请逾期交房违约金问题。首先，按双方合同第八条约定，被告应于2018年12月31日前交付房屋，但该条同时约定“由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延根据实际情况另行确定”，因大气污染防治原因，修武县住建局下发文件，在修武县实行第二阶段“封土行动”，期间自2017年11月15日至2018年3月15日，导致停工四个月，该情形属于合同约定的免责条款，工期应当顺延四个月，故本案的交房时间最长应顺延至2019年4月30日。而本案工程已于2019年2月22日竣工验收合格，被告在2019年3月16日已通知原告收房，故本案不存在延期交房的问题，被告不应承担逾期交房的违约责任及违约金问题。另因原告投诉导致政府对被告下发行政处罚决定书，要求被告停止交房，也是本案交房时间延迟的不可抗力原因之一。故被告不应为此承担任何责任。除此之外，原告诉请的违约金标准计算依据是《商品房买卖合同补充协议》第四条，主张每逾期一天按房价总额计千分之一的违约金，事实上《商品房买卖合同补充协议》是对业主应当缴纳税款及办理银行按揭手续等进行具体约定，不是对逾期交房的约定。原被告签订《商品房预售合同》对延期交房违约责任有明确约定，所以关于所谓的“延期交房”不应适用补充协议，应适用《商品房预售合同》第九条。即使被告存在延期交房的违约责任，也应当按照《商品房预售合同》第九条的约定按每逾期一日万分之0.5计算违约金。鉴于被告在本案中不存在逾期交房的违约责任，故应驳回原告该项诉讼请求。特此答辩，请依法判决，维护被告的合法权益。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议一份，证明：根据商品房预售合同第八条约定：被告置业公司应当于2018年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告，但案涉的商品房至今并未经过验收，因此被告应当因其逾期交房承担违约责任，同时根据商品房买卖合同补充协议第四条第一项的约定：置业公司不按本合同履行义务的，每逾期一天按房价总额千分之一做为违约金赔偿给原告。第二组证据：收据两份，证明：原告已将房款382903元已经交付给被告置业公司，被告应当按照房价总额千分之一按日承担违约责任。被告质证认为：对第一组证据的真实性无异议但对证明目的有异议，原被告签订的商品房买卖合同补充协议是对商品房预售合同未尽事项的补充而不是对商品房预售合同的变更，这两份合同的签订日期都是在2017年6月23日同一天签订的，且补充协议也未约定商品房预售合同与补充协议不一致的时候以补充协议为准，明确约定的是补充协议和商品房预售合同具有同等法律效力，通篇阅读两份合同能够明显看出补充协议是对商品房预售合同没有约定的税费向银行贷款、联系方式变更这三项内容的约定没有延期交房的没有提及，所以关于延期交付不能适用双方签订的补充协议的违约条款。根据商品房预售房合同第八条，明确约定由于政府相关部门行为或由于相关政策法律法规强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定，在本合同履行过程中出现了修武县人民政府下发的封土令也就是修建字2017八号文，该文件明确要求在2017年2月13日到2017年3月15日，2017年11月15日至2018年3月15日期间实行封土行动，禁止修武县县城内施工，根据双方约定的该条交房日期可顺延，所以被告不应当承担延期交房的违约责任。被告为支持其主张向本院提交如下证据：第一组证据：1、2019年2月22日由五方盖章涉案9号楼《河南省建设工程竣工验收意见书》。2、2019年2月22日由五方盖章涉案10号楼的《河南省建设工程竣工验收意见书》。3、2019年2月22日由五方盖章涉案9号楼《工程竣工验收报告》。4、2019年2月22日由五方盖章涉案10号楼《工程竣工验收报告》。5、通知交房的短信截图一份；第一组证据证明：涉案房屋已经由五方验收合格并出具验收报告，由此证明涉案房屋已经符合原被告签订的商品房预售合同第八条约定的交房条件，被告通过短信、电话、邮件等方式通知业主接收房屋，被告已依约履行通知及交付房屋前的辅助义务。在被告已经通知原告交房原告并实际接收房屋的情况下，被告是不应当承担延期交房的违约责任。第二组证据：6、修武县住房和城乡建设局印发焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于开展扬尘污染防治“封土行动”的通知（修建字[2017]8号）。焦建【2018】174号，焦作市污染防治攻坚战领导小组办公室文件焦环攻坚办【2018】314号、焦环攻坚办【2018】296号，修武县环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件修环攻坚办【2018】23号、修环攻坚办【2018】21号，2018年12月15日修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室通知一份。证据6证明目的：因大气污染防治，修武县修武县住房和城乡建设局下发修建字[2017]8号文件，在2017年2月13日——2017年3月15日，2017年11月15日——2018年3月15日期间实行“封土行动”禁止县城内施工，所以被告在此期间停止施工导致工期延误，该情形属于《商品房预售合同》第八条2.0款“由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定”的××可据实予以延期的情况。其它证据也可以认定被告延期交房是政府行为导致的。7、修武县住房和城乡建设局（2019）修建罚字第012号《行政处罚决定书》一份；8、修武县人民政府修政复字（2019）3号《行政复议决定书》。证据7、8证明：被告通知业主交房后，业主通过信访、上访、拉幅条、建立微信群等方式向修武县住建局投诉被告交付的房屋不符合交房条件，县住建局在业主投诉下作出了禁止被告继续交房、并进行相应处罚的行政处罚决定书，后经行政复议，修武县政府撤销了修武县住建局的处罚决定，从业主控告开始导致被告无法交付房屋系原告自身行为及政府行政行为导致，被告不应对此承担延期交付的责任。行政复议决定书生效后，被告仍按之前通知继续向前来要求交房的业主履行了交房义务，被告保证该房屋可随时交房。第二组证据证明目的：因大气污染防治，修武县住建局下发的相关文件，在修武县实行的封土行动，导致工期延误两个多月，该情形属于合同约定的免责条款，对该期间的延期交付，被告不承担违约责任；后因业主投诉及政府下发行政处罚决定书，系因原告业主行为及政府行政行为导致交房中止，被告不应承担任何责任，对业主的要求延期交房的违约责任，应予全部驳回。原告质证认为：上面说的我没有上访信访，也没有证据证明我去上访，建微信群是为了我们交流，政府看不到，信访局也看不到，形成不了上访。微信只是通知我去接房，至今没有给我合同第十一条应该的出具住宅质量保证书和住宅使用书，封土令是在我买房之前就发布的，两个封土令是在2017年2月27日下的，我签合同是在2017年6月23号，推迟交房这不是理由，他们就知道2018年12月31日能给我交房，这是能预见的，商品房验收交接单、入住流程表没有给我，其它证据也不能证明被告方延期交房存在合法理由。证据分析：原被告举证的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告与被告河南博暄置业有限公司均签字认可，其证明效力本院予以认可。修建字【2017】8号文件、修政复字【2019】3号行政复议决定书符合证据相关要件，本院予以认定。2018年12月15日修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室通知一份，证明因政府行为导致被告施工期间段内间断停工的天数，本院予以采信。经审理查明：2016年12月1日，修武县住房和城乡建设局给河南博暄置业有限公司颁发了《建设工程施工许可证》，博暄置业开发天下城二期商品房宁城尚景9#、10#住宅楼，2017年3月取得《商品房预售许可证》。2017年6月23日博暄置业与原告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告博暄置业公司开发的博暄宁城尚景小区第9幢2单元34号住宅商品房，合同编号XWYS20170873，房款382903元。合同约定交房时间为2018年12月31日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定。工程于2018年12月20日竣工，博暄置业遂请求消防部门予以验收，但此时消防部门得到机构职能改革的消息，明确提出暂不参与消防验收，等机构职能改革后再予以决定。博暄置业于2019年1月28日开始组织相关单位和有关专家组成验收组进行初验，于同年2月22日经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收结束。2019年5月17日，修武县住房和城乡建设局以申请人未组织竣工验收擅自交房违反法律规定，但违法行为属于一般，遂作出立即停工整改并罚款380000元的行政处罚。申请人不服行政处罚，遂提起行政复议。2019年8月26日修武县人民政府下发修政复决字【2019】3号行政复议决定书撤销2019年修建罚字第012号《行政处罚决定书》为本案事实。本院认为：原被告之间的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意义表示，合法有效。被告博暄置业未按合同约定交房日期2018年12月31日向原告交房，应按合同约定的原告已交付房款382903元的日万分之0.5向原告赔付相关损失至交房日2019年3月25日，期间扣除2018年12月15日至2018年12月31日因修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室下发停工通知期限17天，逾期交房期限为67天，原告请求损失过高部分不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条》，判决如下：一、被告河南博暄置业有限公司与本判决生效之日起三十日内赔偿原告逾期交房违约金1282.72元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2796元，减半收取为1398元，由原告承担1373元，被告承担25元，被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并给付。被告河南博暄置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨玉明二〇一九年十二月二十六日书记员  梁泽亚