河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2303号原告李计恩，女，1967年12月12日出生，汉族，住定州市。委托代理人王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托代理人林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人刘莉霞，公司执行董事。委托代理人：李庆波，公司副总经理。委托代理人马季，公司员工。原告李计恩与河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告李计恩及其委托代理人王辉、林洁，被告喜谦公司委托代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李计恩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告喜谦公司双方的《商铺认购协议》合法有效。2、依法确认原告李计恩对位于清苑区公园风景城323-27室的房屋享有所有权。3、依法判令被告喜谦公司为原告李计恩办理上述房屋的产权登记手续。4、诉讼费及由此产生的相关费用由被告喜谦公司承担。事实与理由：原告李计恩与黎文生系夫妻关系，黎文生与被告喜谦公司曾存在借贷关系，因被告喜谦公司资金紧张，到期未能偿还黎文生全部借款本息。2018年5月28日，经双方协商，同意将黎文生与被告喜谦公司的借款本息转换为原告李计恩购买其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房323-27室的购房款，终止黎文生与被告喜谦公司的借贷关系，建立原告李计恩与被告喜谦公司商品房买卖关系。订立了商品房买卖协议后，被告喜谦公司向原告李计恩交付了房屋，原告李计恩实际占有使用，但被告喜谦公司至今未对该房屋办理过户手续。为此，原告李计恩诉至法院，请求依法支持原告李计恩的诉讼请求。被告喜谦公司辩称，原告李计恩对自己的房产要求确认房产权并办理房产手续，被告喜谦公司同意办理。原告李计恩围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告李计恩身份证复印件一份、被告喜谦公司营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、银行交易流水明细清单五张，李计红身份证复印件及证明一张。证明：被告喜谦公司向原告李计恩丈夫黎文生借款共计3900000元，案外人李计红出具证明将其持有的被告喜谦公司债权本息426240元转给黎文生，归黎文生所有，李计红不再主张该笔借款的权利。上述借款，原告李计恩丈夫黎文生、李计红分多笔通过银行转账的方式将借款本金转入被告喜谦公司指定银行账户，履行了发放借款的义务。3、《以房抵顶借款协议》一份、《商铺认购协议》一份、房款收据一张。证明：截止到2018年5月28日，被告喜谦公司尚欠黎文生借款本息4000000元，经双方协商，被告喜谦公司以其开发的保定市清苑区公园风景城323-27号商铺（面积170.24平米，单价每平方米26000元，总房款4426240元）抵偿原告李计恩丈夫黎文生借款本息共计4000000元和李计红借款本息426240元，323-27抵顶商铺业主名为原告李计恩。欠款本息转为已付房款，双方建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告李计恩所购房屋的合法性。5、被告喜谦公司出具的《入住签单》、原告李计恩与保定市兴顺谦物业管理有限公司签订的公园风景城《业主规约》、《前期物业服务合同》、《商业门脸租赁协议》、《房屋租赁合同主体变更补充协议》、契税收据、代收印花税收据、代收款项收据、保定市兴顺谦物业管理有限公司出具的物业综合费收据一张、电费收据三张。证明：原告李计恩已依约向被告喜谦公司支付了购房款，并自2018年6月7日开始已实际占有使用了323-27商铺。323-27商铺原由被告喜谦公司出租给张继伟，根据《房屋租赁合同主体变更补充协议》，自2018年11月1日起原告李计恩享有出租方的各项权利和利益并承担原由被告喜谦公司承担的各种义务和责任。被告喜谦公司发表质证意见：对原告李计恩陈述的事实和提交的证据均无异议。经庭审审核、质证，对原告李计恩提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告喜谦公司无异议，予以采信。对原告李计恩提交银行交易流水明细清单五张、《以房抵顶借款协议》一份、《商铺认购协议》一份、《入住签单》、《业主规约》、《前期物业服务合同》、《商业门脸租赁协议》、《房屋租赁合同主体变更补充协议》、印花税收据及代收款项收据、物业综合费收据、电费收据，被告喜谦公司无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告喜谦公司向原告李计恩丈夫黎文生借款共计3900000元，原告李计恩的丈夫黎文生通过银行转账方式将借款转给被告喜谦公司。2018年5月28日，黎文生与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“借款人喜谦公司出借人黎文生。1、截止至2018年5月28日，借款人尚欠出借人黎文生借款本金及利息共计4000000元。2、借款人用其开发的保定市清苑区公园风景城项目323-27商铺予以抵顶，本次抵顶借款本息合计人民币4426240元（其中抵顶黎文生借款本息4000000元、抵顶李计红本息426240元），323-27抵顶商铺业主名为原告李计恩。原告李计恩与被告喜谦公司签订《商铺认购协议》，并办理了抵顶房产的交付手续。原告李计恩自2018年6月7日开始已实际占有使用了该房屋，但被告喜谦公司未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告李计恩提交了相关证据，被告喜谦公司无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告李计恩的丈夫黎文生与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》之前，原告李计恩的丈夫黎文生与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城323-27商铺抵顶给原告李计恩。原告李计恩丈夫黎文生与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告李计恩与被告喜谦公司签订《商铺认购协议》包含了买卖合同的主要条款，如原告李计恩购买被告喜谦公司位于公园风景城323-27号商业用房，建筑面积170.24平米，单价为每平米26000元，总房款为4426240元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告喜谦公司之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城323-27号商铺应归原告李计恩所有。原告李计恩按照合同约定将被告喜谦公司所欠其丈夫黎文生债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告喜谦公司喜谦公司已于2018年6月7日将位于公园风景城323-27号商铺交付于原告李计恩，被告喜谦公司应当按照法律规定及合同约定为原告李计恩办理产权登记手续。综上，原告李计恩的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告李计恩与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议》合法有效。二、清苑区公园风景城323-27号商铺归原告李计恩所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李计恩办理保定市清苑区公园风景城323-27号商铺产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长 吴玉纯审判员赵木强审判员沈丽梅二〇一九年十二月三十日书记员 王             娜