黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3442号上诉人（原审被告）：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区远望04-30-1-63。法定代表人：宁希春，经理。委托诉讼代理人：池卉，女，大庆市佞金房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：杨晓宇，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田永霞，女，1951年XX月XX日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）因与被上诉人田永霞商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佞金公司上诉称：1.撤销（2019）黑0604民初4263号民事判决，判令被上诉人不承担逾期交房的违约责任；2.改判上诉人不给付被上诉人逾期交房违约金1,995.96元；3.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一审判决认定被上诉人提起诉之日可视为其主张权利之日，自该日期开始计算，没有超过诉讼时效，是明显错误的，此认定没有事实与法律依据。被上诉人未提交诉讼时效中止或中断的相关证据，被上诉人于2019年7月18日诉至一审法院已超过法定诉讼时效期间。在这期间被上诉人没有向上诉人主张过权利，被上诉人在一审要求赔偿逾期交房违约金的请求，因超过诉讼时效期间，不应支持。田永霞辩称，关于延期交房违约金的请求权并未超过诉讼时效，该请求权应予逾期办证的请求权为一整体，我们有证据对此予以证明。田永霞向一审法院起诉请求：1．请求被告支付迟延交房的违约金17,065.80元；2．要求被告支付迟延办理房屋产权证的违约金200元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：（一）2013年8月31日，原、被告签订了两份商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买由被告开发的大庆市让胡路区阳光乘风休闲购物广场2号楼商业性质公寓359、360室房屋，359室购房款为196,083元，360室购房款为203,108元；（二）合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告；第九条第2项约定，未按期交付房屋的，按延期天数支付己付房款日万分之0.5的违约金，合同继承履行；（三）合同第十五条约定，被告应当在房屋交付后360工作日内，将办理产权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按补充协议第十二条处理，补充协议第十二条规定，如因被告的原因致使原告不能在规定期限办理房地产权属证书的，被告按已付房价款百分之0.05支付违约金；（四）359、360室二套公寓交付时间为2014年4月10日，359、360室二套房屋逾期100天。2016年5月6日,涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定时间交付房屋，亦未按约定时间将产权登记资料向产权登记机关备案，构成违约，庭审中被告对违约事实予以认可，对原告主张支付逾期办证违约金200元的请求，主张合理，一审法院予以确认逾期办证违约金200元。双方争议焦点为：原告主张被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效。对此评析如下：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据上述法律规定，本案核心问题是确定原告什么时间知道权利受到侵害。原告接收房屋之时，被告违约天数已确定，按照双方合同约定的标准可以计算得出违约金数额，此时该违约金总额应当作为一个整体债权，双方合同中没有明确约定支付违约金的具体时间，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权随时要求被告履行债务。庭审中原告提供了证人证实每年都向被告主张权利，被告对证人证言予以否认，在被告不认可原告每年都向其主张权利的情况下，根据上述规定，原告提起诉讼之日可视为其主张权利之日，自该日期起开始计算没有超过诉讼时效；如果被告认可原告陈述的每年都向其主张权利的事实，那么将构成诉讼时效中断，原告提起诉讼亦不超诉讼时效。故本案原告主张被告支付逾期交房违约金的请求应当得到法院支持。关于逾期交房违约金的计算问题。原告主张违约时间计算至案涉房屋取得竣工验收备案证书之日即2016年5月6日，一审法院认为，双方合同中没有明确约定交付条件为被告取得竣工验收备案证书，且原告于2014年4月10日实际接收了二套房屋，故竣工验收备案证书的取得时间与本案无关，原告的计算方式有误，违约日期应当分别截止到2014年4月10日经计算359、360室二套房屋逾期100天。359室房屋应支付违约金980.42元（196,083元×0.5/10000×100天），360室房屋应当支付原告违约金1,015.54元（203,108元×0.5/10000×100天），总计1,995.96元。综上，对原告的请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付田永霞逾期交房违约金1,995.96元及逾期办证违约金200元，共计2,195.96元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田永霞提交通话录音光盘1份、《情况说明》1张。证明：2017年我方与上诉人公司售楼处李经理、信访办白主任及办公室刘主任交涉关于给付逾期交房违约金的问题。佞金公司质证称，三段录音为2017年，被上诉人是在诉讼时效有效期外主张权益，无法导致诉讼时效中断。另外该段录音也无法体现是我公司工作人员，更无法体现协商内容属于案涉房屋。与办公室刘主任的对话录音，双方协商内容只关于逾期办证及是否缴纳物业费，上诉人在一审中已经认可逾期办证的事实。因此，该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。本院查明的事实除与一审查明的事实一致外。另查明，田永霞曾于2018年10月19日起诉佞金公司，主张案涉房屋逾期交房违约金。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。关于田永霞主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。田永霞陈述每年物业公司催缴物业费时，均提出以违约金抵顶，佞金公司答复待办理产权证后，一并处理，证人王某1出庭证实曾与田永霞多次至售楼处和佞金公司主张逾期交房违约金，证人王某2出庭证实与王某1证明内容一致外，另证明田永霞陈述每年物业公司催缴物业费时，均提出以违约金抵顶，佞金公司答复待办理产权证后，一并处理的事实。通过田永霞提交的与案涉房屋售楼处及佞金公司的工作人员通话录音可证实，佞金公司处理其他由其开发的小区房屋违约金时，存在以物业费抵顶违约金的情形，且佞金公司关于案涉房屋违约金如何支付，至2017年业主询问时仍未形成具体的处理意见。故本院综合田永霞举证情况，认定本案存在诉讼时效中断情形，田永霞的诉讼主张并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇一九年十二月二十日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；