广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29499号原告（反诉被告）东方山水投资管理（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区体育中心体育场北101、北102，统一社会信用代码91440300782771212W。法定代表人刘耿胜，总经理。委托代理人张梅生，广东伟强律师事务所律师。委托代理人蔡高凡，广东伟强律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳华人物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道84区裕安西路、宝源南路、罗田路宝安体育中心体育场一楼十三间商铺及附场功能楼（两层）之西门一号铺，统一社会信用代码914403003497860501。法定代表人洪培芝，总经理。被告（反诉原告）洪培芝，男，汉族，1984年12月28日出生，住址广东省深圳市宝安区，共同委托代理人林荣，广东宝城律师事务所律师。共同委托代理人温芷晴，广东宝城律师事务所实习律师。上列原告东方山水投资管理（深圳）有限公司诉被告深圳华人物业管理有限公司（以下简称“华人物业公司”）、洪培芝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，两被告在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉并案处理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张梅生、蔡高凡、两被告的共同委托代理人林荣、温芷晴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、依法判令二被告立即支付所欠租金、卫生费及水电费2371364.00元；2、依法判令二被告支付违约金210079.00元（暂计至2018年10月31日，应计至租金、卫生费及水电费还清之日止）；3、依法判令诉讼费全部由二被告承担。庭审中原告将第2项诉讼请求变更为被告支付违约金210079元（该违约金暂计2018年10月31日），之后违约金以2371364元为计算基数，自2019年5月1日起按月利率2%的标准计算至清偿之日止。两被告的反诉请求：1、请求法院判决撤销被告与原告于2019年5月21日签订的《调解协议》；2、请求法院判决被告无需支付原告2018年3月至2018年10月期间的房屋租金、水电费、卫生费2371364元及违约金210079元；3、请求法院判决原告返还被告多支付的房屋租金及费用共计人民币1519048.36元；4、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。本案相关情况一、租赁合同的签订情况：2018年10月31日，原告与被告华人物业公司、案外人深圳市宝安区银富私房菜馆（以上简称“银富菜馆”）签订一份《转租协议》，约定原告同意银富菜馆将位于深圳市××体育中心××宝××路第贰号商铺（以下统称“涉案商铺”）转租给被告华人物业公司使用，建筑面积共约1333平方米，并由华人物业公司承担银富菜馆所拖欠的截至2018年10月31日的租金费用等共计2751301元（未包括10月水电费），银富菜馆与原告的租赁合同终止，华人物业公司承继银富菜馆的所有权利及义务，并与原告重新签订租赁合同，并确认签订协议当日，华人物业公司已支付涉案商铺两个月租金50万元。同日，原告与华人物业公司另行签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告华人物业公司作为商业经营用途使用，建筑面积共约1333平方米，租赁期限从协议签订之日起至2025年6月30日止，租金标准为2012年11月1日至2014年6月1日租金每月193285元、卫生费每月4932元，从第三年开始每月租金标准按8%的增幅递增。二、《调解协议》的签订情况：2019年5月，原告与两被告签订一份《调解协议》，约定双方确认自2018年3月1日至2018年10月31日止被告尚欠原告租金、水电费及卫生费等共计2371364元；根据合同约定自2018年3月1日至2018年10月31日止被告应支付的违约金为3099813元，原告同意减为210079元；被告洪培芝同意于2019年8月31日前付清上述欠款；被告洪培芝同意自2019年5月1日起至全部租金及违约金2581443元还清之日止，按尚欠租金总额每月2%的标准继续计算违约金。原告的两名委托代理人及被告洪培芝均在落款处签字确认。庭审中双方均确认上述《调解协议》的签订过程为2019年3月原告向本院提起诉讼时，法院先启动诉前联调程序，在联调机制下，双方通过协商达成的一致意见。三、其它需要说明的情况：2012年9月26日，原告与深圳金百悦餐饮娱乐有限公司就涉案商铺签订了租赁协议；2015年3月27日，原告同意深圳金百悦餐饮娱乐有限公司将涉案商铺转租给银富菜馆，原告与银富菜馆另行签订了租赁协议；2018年10月31日，原告同意银富菜馆将涉案商铺转租给被告华人物业公司，并另行签订租赁协议，即与本判决第一项查明的事实一致。被告确认被告洪培芝系深圳金百悦餐饮娱乐有限公司的法定代表人及股东，系银富菜馆的经营者，并确认上述租赁过程中各承租人实际承租的均为同一物业。四、涉案租赁合同是否有效：原告提交了建设工程规划许可证、工程竣工验收报告等证据，拟证明涉案商铺有合法产权证明，被告对建设工程规划许可证的真实性无异议，但认为该份证据仅为首页，不能证明涉案商铺属于规划许可范围内，对工程竣工验收报告因无原件核对不予确认。本院认为，根据原告提交的建设工程规划许可证显示用地位置及其它信息与本案涉案商铺可以基本吻合，能证明涉案商铺有合法产权来源，故依法确认原告与被告之间签订的租赁合同系有效合同，双方均应依约切实履行。五、关于《调解协议》是否可撤销问题及被告的反诉请求的处理：被告主张涉案房屋实际租赁面积仅为1055.79平方米，与约定的租赁面积1333平方米严重不符，故原告存在欺诈行为，被告在被欺诈的情形下与原告达成的《调解协议》非被告的真实意思表示，故反诉请撤销该协议及不予支付所欠原告2018年3月至10月的各项费用及违约金，并要求原告返还被告多支付的租金等费用。本院认为，涉案商铺系双方当事人认定的特定房屋，双方约定的租金标准并非按照租赁面积数计算单价得出，而是相对固定的数额；虽然被告华人物业公司于2018年10月31日起租，但鉴于前述承租人与华人物业公司的关系，如若被告对此有异议，其应当在2012年9月首次租赁的合理期限内提出，但被告直至本案反诉时才提出；且被告以在《转租协议》、《调解协议》签字盖章的形式均认可了所欠原告的租金等费用，亦并未就此提出任何异议，现被告又以合同约定面积与实际不符为由主张撤销协议及拒付或减付租金，不能成立，故被告的相关反诉请求，均不予支持。六、关于原告的诉讼请求：本院认为，双方订立的《调解协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守，现该《调解协议》已明确约定被告尚欠原告租金、水电费及卫生费等共计2371364元，并约定了违约金，故原告的相关诉讼请求，有事实和法律依据，均应得到支持。被告辩称被告洪培芝非租赁合同主体，其在《调解协议》签字的行为系履行职务行为，故洪培芝不应承担责任。本院认为，《调解协议》已明确列明了协议当事人为原告与两被告，故被告洪培芝的签字行为除作为华人物业公司的法定代表人，代表了华人物业公司外，亦代表本人，且协议内容亦明确表明了洪培芝亦应当承担付款责任，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳华人物业管理有限公司、洪培芝应于本判决生效之日起五日内支付原告东方山水投资管理（深圳）有限公司租金、水电费及卫生费等共计2371364元；二、被告深圳华人物业管理有限公司、洪培芝应于本判决生效之日起五日内支付原告东方山水投资管理（深圳）有限公司违约金（违约金分两部分，第一部分违约金为210079元；第二部分违约金以2371364元为计算基数，自2019年5月1日起按月利率2%的标准计算至清偿之日止）；三、驳回被告深圳华人物业管理有限公司、洪培芝的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13726元，反诉受理费19801元，均由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘   琼二〇一九年十二月二十日书记员 韦 凤 鸾书记员 梁倩（兼）1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。