广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24432号上诉人（原审被告）：吴海兵，男，1975年3月26日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李水泉，广东深达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张廷进，男，1987年7月2日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。原审被告：周某1，男，2009年7月7日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。法定代理人：周某2，男，1977年8月30日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。系周某1父亲。原审被告：周某2，男，1977年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。上诉人吴海兵因与被上诉人张廷进、原审被告周某1、周某2物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11561号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴海兵上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，依法改判吴海兵无需向张廷进赔偿损失10万元或发回重审；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用；事实和理由：一、本案原一、二审法院裁定认定“学位”不属于民事权益范畴也不属于民事案件受理范畴，现一审判决却作出学位房价值差异进行赔偿没有法律依据。本案原定安法院（2017)粤0306民初13968号判决认为：“学位作为学校周边住房的附属权益，系政府就教育资源的合理配置而设置的行政管理手段，不属于民事权益范畴。”深圳中院（2018)粤03民终3007号民事判决认为：“腾退学位涉及相关行政部门审批职能，属于行政管理范畴，该部分请求不属于民事案件的受理范畴，原审法院对该部分请求驳回起诉并无不当。”在该判决中认为有关赔偿损失请求，涉及相对方是否违反合同附随义务或法定义务并造成损失问题，该问题属于民事案件的受理范围。所以，一审判决依据评估报告的学位房市场价值进行赔偿，没有法律依据。二、宝安区学位房制度颁布在双方房产买卖合同之后，买卖合同没有学位房的约定，签订买卖合同时也不能预见有该义务，因此，吴海兵并没有违反合同附随义务和法定义务。按照当时学位房制度的规定，也不影响张廷进使用学位。《宝安区公办义务教育学校学位房制度试行办法》第一条第三款规定：“业主在本办法颁布之前，将房屋租给他人使用申请学位，房屋信息被锁定，该房屋租期未满时，业主本人的孩子可以用该房屋申请学位。”也就是说，按新规定，当时并不影响原告（新业主）继续使用学位的。张廷进起诉前租赁期限已经届满，吴海兵没有处理权限。从张廷进提交的《房屋租赁凭证》和《房屋租赁合同书》也证明当时约定租赁期限为2013年10月1日至2016年10月1日，即张廷进在2017年5月起诉前租赁期限已经届满。张廷进起诉要求腾退学位和赔偿损失，理应由张廷进与学位占用的周某1的监护人周某2协商处理和赔偿。三、张廷进要求赔偿损失10万元没有事实和法律依据。涉案房屋买卖行为早已在2013年11月8日履行完毕，张廷进是在2017年5月才起诉，超过三年半才起诉请求赔偿，已经超过诉讼时效。张廷进起诉中提出因学位被占用，导致不能出售房屋。但张廷进并未提供相关证据证明最近出售房屋和因学位被占用导致不能出售或受损失10万元的事实，也没有因学位占用，张廷进小孩无法就读的事实。因此，张廷进诉讼请求提出要求赔偿10万元的请求无事实和法律依据。相反，双方在2013年10月是以185万元的价格买卖该房产，现在价值至少400万元，张廷进并没有损失。四、深龙房估字2019第010号《房地产估价报告》不具有合法性，不能作为判决的依据。学位作为学校周边住房的附属权益，系政府就教育资源的合理配置而设置的行政管理手段，不属于民事权益范畴。因此，本估价报告对学位房进行评估，并据此主张民事权益不具有合法性。该评估报告执行的时点是2019年2月28日，这个时点跟张廷进与吴海兵房屋过户已达5年多，这个时点张廷进涉案房产也并没有实际转让，并不存在实际损失。张廷进答辩称，一、上诉人与被上诉人诉争的不仅仅是学位问题，而是上诉人所向被上诉人移交房屋的时候所应移交的房屋的附属权利的问题，上诉人向被上诉人出售的房屋，而在出售的过程中把房屋所应能申请的学位私下通过出租的方式出租给本案给周某2，侵害了房屋的完整性，依法应负违约责任或侵权责任。二、吴海兵辩称在与周某2签订房屋租赁合同的时候，宝安区没有施行学位房制度，此抗辩系断章取义。吴海兵与周某2签订租赁合同，实质上未使用租赁房屋。根据《宝安区公办义务教育学位房制度试行办法》不具有学位房而想取得学位使用的房屋租赁年限及居住时间，是一个客观的评定基础。所以被上诉人认为吴海兵与周某2系恶意串通，利用租赁合同的方式侵占了被上诉人的学位。三、学位的法律性质虽然没有明确定性，但是作为与房屋价值密切相关的权利属性是确定的。在房地产评估机构作出房地产价值评估的时候，能够使用学位的房产与不能使用学位的房产之间的差价，应是吴海兵与周某2共同侵权所对被上诉人造成的损失。四、诉讼时效问题，吴海兵与周某2的侵权行为一直持续到现在，学位一直被占用，未予退还，所以被上诉人认为诉讼时效未过。而且学位移交属于房屋的附属义务，在吴海兵没有向被上诉人完全移交房屋所有权的情况下，不能视为房屋买卖合同完全履行，所以本案不存在诉讼时效的问题。周某1、周某2述称没有意见。张廷进向一审法院起诉请求：1.吴海兵向张廷进支付租金79200元，并赔偿张廷进损失100000元，合计179200元；2.周某2、周某1对上述赔偿金额承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由吴海兵、周某2、周某1承担。一审法院经审理查明，2013年9月19日，张廷进与吴海兵签订《房地产买卖合同》，约定吴海兵将位于深圳市宝安区××区××号房屋转让给张廷进，转让价款人民币185万元。该合同于2013年11月8日履行完毕。上述合同履行完毕后，涉案房产一直由张廷进居住并使用。另查，2013年10月9日，吴海兵与周某2签订房屋租赁合同，约定周某2承租吴海兵所有的位于深圳市宝安区××区××号房屋，月租金2200元。吴海兵与周某2主张该租赁合同经过深圳市宝安区房屋租赁管理办公室备案，但没有实际履行，周某2未在涉案房产居住，亦未向吴海兵支付涉案租赁合同约定的租金。再查，涉案房产学位已使用。本案审理过程中，张廷进申请对涉案房产即深圳市宝安区弘雅花园（四期）雅兰亭2号楼205号房产带弘雅小学学位和无学位房的市场价值差异进行评估。一审法院委托深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对张廷进主张事项进行评估，深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司于2019年3月15日出具《估价报告》，载明：估价房产为深圳市宝安区弘雅花园（四期）雅兰亭2号楼205号房产，估价的价值时点为2019年2月28日，估价目的是为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产有、无弘雅小学学位情况下的市场价值差异，评估结果为估价对象房地产在价值时点有、无学位情况下的市场价值差异评估值为102283元。以上事实，有房地产买卖合同、房屋产权证、房屋租赁合同、房屋租赁凭证、学位已被使用信息、电话录音等证据和庭审笔录予以证实，并经质证，足以认定。一审法院认为，张廷进与吴海兵签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，张廷进已按照合同约定支付全部购房款，吴海兵也按照合同约定将涉案房产交付张廷进，并配合张廷进在2013年11月13日完成了涉案房产的转移登记手续。张廷进主张欲出售涉案房产时发现涉案房产的学位被周某1占用，导致涉案交易无法进行，要求吴海兵、周某2、周某1赔偿租金及损失合计179200元，吴海兵抗辩称其将涉案房产学位给周某1使用，并未从中获利，涉案房产也没有交付周某2使用，张廷进并未提供证据证明张廷进因涉案房产学位被占用受损失，对张廷进的主张不予确认。一审法院认为，学位作为学校周边住房的附属权益，对于房产具有较高的附加价值。涉案房产附带弘雅小学的学位，吴海兵出售涉案房产给张廷进，弘雅小学学位未使用应是合同的附随义务。吴海兵在已经与张廷进签订《房地产买卖合同》，即已经将涉案房产出售予张廷进的情况下，又与周某2签订房屋租赁合同，将涉案房产附带的弘雅小学学位给周某1使用，吴海兵的行为已经构成违约。为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，张廷进作为守约方有权要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任。张廷进要求吴海兵赔偿因学位被使用造成的损失10万元的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以认可。张廷进另要求吴海兵、周某2、周某1支付租金79200元，并主张该租金即为涉案房产的学位使用费，因上述损失10万元已经包含涉案房产学位被使用造成的市场价值差异，张廷进亦未提供其他证据证明张廷进已由于涉案房产学位被使用而造成的损失具体金额，故张廷进要求吴海兵、周某2、周某1支付租金79200元的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。张廷进主张吴海兵与周某2恶意串通使用涉案房产的学位，要求周某1、周某2对上述款项承担连带赔偿责任，张廷进未提供任何证据证明吴海兵与周某2存在恶意串通的情形，一审法院对其主张不予认可，张廷进要求周某1、周某2对上述款项承担连带赔偿责任的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、吴海兵于判决发生法律效力之日起五日内向张廷进赔偿损失10万元；二、驳回张廷进的其他诉讼请求。一审案件受理费1942元，评估费25000元，合计26942元，由张廷进承担11854元，由吴海兵承担15088元，案件受理费、评估费张廷进已预交，吴海兵迳付张廷进。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张廷进与吴海兵于2013年9月19日签订了《房地产买卖合同》，并于2013年11月13日完成了房产转移登记手续。张廷进与吴海兵签订的买卖合同中明确约定涉案房产没有租约，然而吴海兵却于2013年10月9日与周某2签订房屋租赁合同，将涉案房产附属学位交给周某2使用。吴海兵的这一行为不仅违约且极不诚信，应当赔偿由此给张廷进造成的损失。对于张廷进的损失，一审法院虽然委托深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产有无弘雅小学学位情况下的市场价值差异评估值为102283元，但估价的价值时点为2019年2月28日，距吴海兵签订租赁合同占用学位的时间已逾5年，不能反映当时有无学位对房产价值产生的市场价值差异。而且张廷进不能证明当时已经存在涉案房产租给他人使用申请学位、房屋信息即被锁定的相关政策，故吴海兵在2013年无法预见到其行为将会给张廷进现今造成的损失情况。再者，张廷进未出售房产，现没有使用学位的需求，损失尚未实际发生。综上情形，又考虑吴海兵的违约行为确实给张廷进带来的现实影响，本院酌定吴海兵赔偿张廷进5万元。一审判决赔偿金额为10万元畸高，张廷进诉请吴海兵赔偿179200元亦没有依据，本院均不予认可。吴海兵不能证明买卖合同签订时告知张廷进涉案房产的学位已经占用，其诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于上诉人吴海兵的上诉请求，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11561号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11561号民事判决第一项为：上诉人吴海兵于本判决发生法律效力之日起五日内向被上诉人张廷进赔偿损失5万元；三、驳回被上诉人张廷进的其他诉讼请求。一审案件受理费1942元，由张廷进承担1401元，吴海兵承担541元；评估费25000元，由吴海兵承担。二审案件受理费2300元（上诉人吴海兵已预交），由吴海兵承担1150元，张廷进承担1150元，并由张廷进迳付吴海兵。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十二月二十日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。