广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19398号上诉人（原审被告）：苏奋图，男，1967年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：余沛生，男，1982年2月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭展鸿，广东百健律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司。住所地：广州市番禺区沙头街廷根村。法定代表人：黄志辉，职务：经理。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊筠如，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺永盛塑胶厂（普通合伙）。住所地：广州市番禺区沙头街汀根大板工业区13号。负责人：余健生（执行事务合伙人），职务：厂长。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭展鸿，广东百健律师事务所实习律师。上诉人苏奋图、余沛生因与被上诉人广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司（以下简称汀根公司）、原审第三人广州市番禺永盛塑胶厂（以下简称永盛塑胶厂）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人苏奋图、余沛生向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汀根公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由汀根公司承担。事实和理由：一、一审判决关于涉案《租用土地合同》及《合同补充协议》中租赁期限超过20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》而认定无效，系适用法律错误。1、《物权法》明确规定的用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，而一审法院已查明涉案土地为村集体建设用地，故苏奋图、余沛生租赁汀根公司的建设用地并取得承租土地使用权的性质属于物权性质。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第二款规定，“集体建设用地使用权出租，是绐集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，本涉讼土地属于集体建设用地性质，汀根公司将涉讼土地出租给苏奋图、余沛生，后由苏奋图、余沛生在该土地建厂并投入生产，永盛塑胶厂于2000年7月取得营业执照后，依约支付租金给苏奋图、余沛生至今。故本涉讼的两份合同应当是集体建设用地使用权出租性质的土地租赁合同，并非属于一般的合同，不应直接适用《中华人民共和国合同法》及其相关规定。2、根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定，“集体建设用地使用权可依法办理流转，其出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”；另根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”，《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》（2010年12月8日粤高法民一复字【2010】17号）对于集体建设用地出租年限问题的答复明确载明“对于出让、出租年限问题…如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效”。本案中，涉讼土地位于广州市番禺区沙头街汀根村大板工业区内，该土地应属于集体建设用地性质，可作非农业经营性建设使用，涉讼合同中约定涉讼土地使用年限自2000年6月16日起至2030年6月15日止，共30年，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限50年。涉讼合同中有关土地使用年限约定不应受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束，应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》等规定。二、涉诉合同没有违反法律以及行政强制性的规定。2000年2月22日、23日，汀根公司与苏奋图、余沛生签订涉讼合同。涉讼合同上有双方当事人的签名、盖章确认，是双方的真实意思表示，且具备生效要件，故合同合法有效。《合同补充协议》将租赁期延长至30年是考虑到苏奋图、余沛生使用涉诉土地进场厂房基础建设、购买设备设施等投入较大。苏奋图、余沛生在租赁期间，一直履行义务，做好安全生产、防火工作及环保工作，依照约定缴纳租金、管理费、水电费，从未出现违约情形。另外，汀根公司称，涉诉土地地价远低于市场水平，也与事实不符。据了解，目前当地出租空地的租金约为5-6元/㎡，出租厂房的租金约为15-20元/㎡。而苏奋图、余沛生与汀根公司签订的《租地建厂》、《补充协议》，实质是租地（空地）合同，按《补充协议》约定的租金计算约5元/㎡，完全符合目前的租金水平。汀根公司以出租厂房的价格对比出租空地的价格，以此辩称双方约定的租金远低于市场平均水平而显失公平，实属偷换概念。涉讼合同至今已履行将近20年，现汀根公司却以合同无效及显失公平为由要求确认合同无效，严重损害苏奋图、余沛生的合法利益，明显违反诚实信用原则。综上所述，恳请二审法院依法支持苏奋图、余沛生的上诉请求。被上诉人汀根公司答辩称，苏奋图、余沛生的上诉缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。汀根公司向一审法院起诉请求：1、确认汀根公司与苏奋图及余沛生于2000年2月23日签订的、关于汀根村大板工业区1722平方米土地的《合同补充协议》中超过20年的租赁期限部分（即2020年5月16日至2030年6月15日）无效；2、本案诉讼费由苏奋图、余沛生承担。一审法院经审理查明：2000年2月22日，汀根公司作为甲方、出租方，苏奋图、余沛生作为乙方、承租方，签订合同号为2003的《租用土地合同》，约定甲方同意将位于本村大板工业区内自有用地中的1772平方米土地（以下简称涉讼土地）租给乙方作建厂房之用，租期共20年，即从2000年6月16日起止2020年5月15日止；甲方每月收取乙方每平方米2.00元的租金，租期内，乙方每月向甲方交纳200元公共管理费，租金及管理费实行每满3年在上一年的基础上递增15%，即在本合同租期内共递增6次；为确保合同有效性，在合同签订时，乙方向甲方交付6888元作租地保证金。合同落款处甲方有番禺市市桥镇汀根经济发展公司的公章及法定代表人签名，乙方处有苏奋图、余沛生的签名，鉴证部门处有番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室盖章。庭审中，苏奋图、余沛生提出，合同记载租期“自2000年6月16日起至2020年5月15日止”是笔误，租期应该是从2000年6月16日起至2020年6月15日止，汀根公司主张由法院审核。2000年2月23日，汀根公司作为甲方，苏奋图、余沛生作为乙方，签订《合同补充协议》，约定，依据双方于九九年租地合同的洽谈基础，尤其是考虑乙方在厂房基础建设、用电设施以及机械设备等方面均投入比较大，当时按30年租期来洽谈的，现经双方协商，甲方同意，乙方租用甲方的1722方工业用地，在原租期20年的基础上续租10年，即从2000年6月15日至2030年6月15日止，续租期间原合同的内容除时间改变外，合同中的其余条款双方必须严格执行，即对续租10年间具同等法律效力。补充协议落款处甲方有番禺市市桥镇汀根经济发展公司的公章及法定代表人签名，乙方处有苏奋图、余沛生的签名及按捺指模。庭审中，双方当事人确认，汀根公司原名为番禺市市桥镇汀根经济发展公司，涉讼土地属于村集体建设用地；合同签订后，苏奋图、余沛生按约定缴纳保证金，汀根公司交付了土地；其后，苏奋图与他人合伙成立了永盛塑胶厂，在涉讼土地上经营使用至今，租金、管理费仍在正常缴纳。双方当事人对于《合同补充协议》中超过20年的租赁期限部分是否有效存在争议：汀根公司主张，苏奋图、余沛生与汀根公司双方于2000年2月23日签订的租期为30年的《合同补充协议》，并无经过村集体同意，也无番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室加盖公章，是汀根公司当时的法定代表人私下与苏奋强、余沛生签订的，目的是为规避最长20年的租赁期限以及政府部门对合同的管理。涉讼土地是广州市番禺区沙头街汀根村的土地，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，以租赁方式处分集体财产，须经村民会议依法通过公开的程序才能实施，《合同补充协议》未经集体同意，将原《租用土地合同》延期10年的处置无效，而且租期30年的约定也违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年的部分（即2020年5月16日至2030年6月15日的期限）约定无效，因此，涉讼土地的租赁期限应至2020年5月15日止。此外，《租用土地合同》约定涉讼土地每月每平方米的初始租金为2元，2000年同类的土地租金为每月每平方米5元，至今合同履行了19年，租金只涨到每月每平方米5元，而同类的土地租金已经接近每月每平方米20元；且补充协议中对厂房基础事实投入大的陈述不是事实。苏奋图、余沛生、永盛塑胶厂主张，涉讼土地的《租用土地合同》及《合同补充协议》是经过双方当事人签字盖章，是双方的真实意思表示，没有违反法律以及行政强制性的规定，合同合法有效，合同期限至2030年6月15日结束。首先，合同及补充协议至今已履行20年，汀根公司以合同无效以及显失公平为由要求确认合同无效，明显违反诚实信用原则；其次，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条规定“集体建设用地使用权可以依法办理流转，其出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权的最高年限”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”因此，补充协议约定土地租赁期限为30年并无超过上述规定土地使用权出让的最高年限，该约定合法有效；再次，《合同补充协议》将租赁期限延长至30年是考虑到苏奋图、余沛生使用涉讼土地进场厂房基础建设、购买设备设施等投入较大，汀根公司主张合同超过20年的租赁期限部分无效，严重损害当事人的合法权益；最后，汀根公司提出其当时法人并未经集体同意自行与苏奋图、余沛生签订《合同补充协议》，但汀根公司在本案中并无提供相关的集体会议记录，而且汀根公司是公司性质的企业，并非村民委员会或者经济合作社，不受《中华人民共和国村民委员会组织》的约束，是否加盖番禺市市桥镇农村承包合同管理办公室公章也不影响合同效力，因此，汀根公司的主张没有事实依据及法律依据。一审法院认为：汀根公司与苏奋图、余沛生签订《租用土地合同》约定租期为20年，“从2000年6月16日起至2020年5月16日止”。因该期间不足20年，且结合《合同补充协议》中约定续租10年，租期是“从2000年6月15日至2030年6月15日止”，可以认定《租用土地合同》中约定租期“从2000年6月16日起至2020年5月16日止”是如苏奋图、余沛生主张存在笔误，原《租用土地合同》租期应至2020年6月15日止。双方当事人在《租用土地合同》签订次日即签订了《合同补充协议》，将租期延长至30年，现双方争议的焦点在于租赁期限超过20年的部分是否有效。对此，一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，本案中租赁期限超过20年部分（2020年6月16日至2030年6月15日）无效。对于苏奋图、余沛生主张租赁期限30年未违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，由于上述规定中是对土地出让和出租的最高年限作出限制，并不能排除《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的适用，故一审法院对苏奋图、余沛生上述抗辩意见不予采纳。至于苏奋图、余沛生主张租赁期限20年将损害其合法权益的意见，其可另行向汀根公司主张，不在本案的处理范围。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司与苏奋图、余沛生于2000年2月22日签订的《租用土地合同》及于2000年2月23日签订的《合同补充协议》中合同期限超过20年的部分（即2020年6月16日至2030年6月15日期间）无效；二、驳回广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司的其他诉讼请求。案件受理费8346元，由广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司负担25元，由苏奋图、余沛生负担8321元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。苏奋图、余沛生在二审提交现场图片，拟证明对案涉地块的投入情况。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方当事人在签订了《租用土地合同》次日签订了《合同补充协议》，将租期延长30年，双方的行为与上述法律规定不符，一审法院认定租赁期限超出20年部分无效正确，本院予以确认。至于合同无效后，双方当事人的权益是否收到损害，与本案实体处理无关，本院不予考量。对于苏奋图、余沛生二审提交的证据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16616元，由上诉人苏奋图、余沛生负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月十日书记员  李苇镟