浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5635号 原告：高长根，男，1955年10月12日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 原告：赵锦霞，女，1956年3月1日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 委托诉讼代理人：高长根，系配偶。 原告：罗秋莲，女，1962年8月19日出生，汉族，住玉环市。 被告：洪小平，女，1979年5月27日出生，汉族，住玉环市。 被告：林世斌，男，1971年3月29日出生，汉族，住玉环市。 原告高长根、赵锦霞、罗秋莲与被告洪小平、林世斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告高长根、罗秋莲以及原告赵锦霞委托诉讼代理人高长根到庭参加诉讼、被告洪小平、林世斌经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（当庭变更）：1.判令解除原告高长根、赵锦霞、罗秋莲与被告洪小平、林世斌房屋租赁合同，同时腾空租赁房屋，将租赁物使权返还给三原告；2.判令两被告洪小平、林世斌立即恢复被告因经营所需拆除、改建的交界墙（与邻近吕小女家交界）、三间小房按图纸恢复原样（前墙高度2.50米，底面与风角高度3.15米，长9.5米，宽2.30米）；若未恢复原样的，被告需赔偿原告恢复原样费用人民币50000元。恢复因经营所需拆除、改建的二楼室内的过间墙、二楼平台上厕所、房间内的厕所；若未恢复原样的，需赔偿原告恢复原样费用人民币10000元；3.被告洪小平、林世斌支付给三原告拖欠租金计人民币12300元（自2019年7月至9月期间），并自2019年10月1日起继续支付至实际交还房屋使用权之日止的租金损失（每月租金按5000元计算/半年为一期的租金为30000元，原告高长根、赵锦霞占上述租金的二分之一，原告罗秋莲占上述租金的二分之一）；4.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告高长根、赵锦霞系夫妻关系，原告罗秋莲与叶冬梅（现已死亡）系亲母女关系。原告高长根、赵锦霞、罗秋莲、叶冬梅四人于2001年期间共同购置玉环市玉城街道垟青村垟青巷2号的壹拾间房地产（房屋所有权证：玉房权证玉环县字第××号；国有土地使用证：玉国用（2001）字第2124号；四人按份共有，各占四分之一）。叶冬梅于2017年4月17日死亡，其配偶罗安昌及其子女共五人，即长子罗根云、次子罗根青、三女罗秋莲、四子罗深法、五女罗春琴。叶冬梅的父母均先于叶冬梅死亡，因叶冬梅生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人罗安昌、罗根云、罗根青、罗深法、罗春琴均表示自愿放弃对上述房产中属被继承人叶冬梅四分之一份额遗产的继承权，由原告罗秋莲一人继承上述遗产。 两被告系夫妻关系，共同经营幼儿园。2013年10月8日，原告赵锦霞、罗秋莲与洪小平补签了一份《房屋租赁协议》，内容为：三原告将名下所有的上述涉案房屋（其中部分出租给两被告，具体方位在四方花园边一独门独院一楼小仓库及附属三间小房、二楼）整体出租给两被告使用，租期从2013年6月1日起至2018年5月31日，租期为五年整。房租分为十期支付，每半年付一次；前六期每期租金29000元，第七、八期每期租金30500元，第九、十期每期租金32000元，平台上面的厕所准许拆掉，因施工造成平台屋面、墙体渗漏等一切后果由被告自己处理，不再承租后，由被告负责恢复原样及使用功能；如未恢复，由被告赔偿原告重建费用壹万元整。（前墙225cm×210cm，后墙210cm×210cm）。协议同时约定其他相关费用及房屋修缮等事项。2013年9月19日，因两被告经营的幼儿园部分位置需要改建，并因改建问题，以原告高长根、罗秋莲为甲方与两被告为乙方签订壹份《三间小房改建协议书》，约定：一、经双方协商交界墙不准拆，同意在交界墙（与邻近吕小女家交界）大门口进来第一至第二间当中开一扇门（通道）宽度，不得超过一米五十公分，如以后不承租，乙方负责将原交界墙恢复原样。二、三间小房同意乙方改建，改建要求，房顶有所遮盖，保留向外清水形式。改建费用一切由乙方自理，如以后不承租，乙方负责恢复原样（附照片图纸各一份，备注：前墙高度2.50米，底面与风角高度3.15米，长9.5米，宽2.30米）。三、协议终止后，一个星期内必须恢复原样，以上两项如未恢复原样，由乙方赔偿甲方恢复原样费用五万元正。两被告承租后，因办幼儿园所需对拆除一楼交界墙通道，中间开一扇门（通道）以及三间小房；拆除二楼室内的过间墙、二楼平台上厕所，并擅自改建一房间为幼儿使用的一厕所等。租金到期后，两被告因资金紧缺，未按合同约定履行付租义务，经常拖欠。现合同已到期，双方未重新签订租赁协议，口头约定续租协议。自2019年7月起至2019年9月30日，两被告尚拖欠三原告租金计人民币12300元，显属违约在先。根据租赁协议约定，原告有权要求解除合同，责令两被告搬迁，并腾空租赁房屋，将承租的租赁物交还给叁原告使用。同时继续支付参原告租金至两被告实际交还房屋使用权之日止，将租赁物的交界墙按图纸恢复原样，三间小房的房顶恢复原样。二楼房间内的过间墙、二楼厕所及阳台厕所等均恢复原样。若不及时恢复，需按工程造价赔偿损失。综上所述，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。故诉至本院。 被告洪小平、林世斌均未作答辩。 经审理，本院认定的事实与原告诉称陈述的事实一致。 在诉讼中，被告洪小平、林世斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。以上事实有《房屋租赁协议》一份、《三间小房改建协议书》及图样一份、欠条两份、《公证书》一份、房屋所有权证、国有土地使用证等复印件各一份、两被告协助查询婚姻状况函一份以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告高长根、赵锦霞、罗秋莲与被告洪小平、林世斌签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立。三间小房改建协议书系合同的组成部分。三原告高长根、赵锦霞、罗秋莲与叶冬梅（已亡故）对案涉租赁物按份共有，每人各占四分之一份额。在租赁期间，原租赁物共有权人叶冬梅系原告罗秋莲母亲，于2017年4月17日死亡，其案涉租赁物四分之一份额遗产的继承权进行公证后，由原告罗秋莲一人继承。故原告罗秋莲对租赁物的租金共享有二分之一的收益权。租赁期间届满，承租人洪小平、林世斌继续使用租赁物，出租人高长根、赵锦霞、罗秋莲没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原租赁合同约定和双方交易习惯，原告主张每月租金按5000元计算，不违反双方约定和法律规定。因被告无正当理由未支付或者迟延支付租金的，原告向本院起诉要求解除合同，腾空和返还租赁物，本院向被告送达起诉状副本，可视为原告履行催告义务。经催告后在合理期限内仍未履行，两被告在合理期限内也未提出解除异议，构成根本性违约，该房屋租赁合同已发生解除效力。故原告诉请解除房屋租赁合同的理由成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故两被告应当按照房屋租赁合同和改建协议书约定腾空并返还租赁物使用权，支付拖欠租金，并按约恢复原样，若不能恢复，则要求承担赔偿责任。故原告主张的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。按照三原告内部的约定，原告高长根、赵锦霞占上述租金的二分之一，原告罗秋莲占上述租金的二分之一，本院予以确认。合同解除后，两被告继续使用租金房屋至实际交还之日止的逾期占用的租金损失，应当予以赔偿。故原告主张租金的损失请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第六十一条，第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告高长根、赵锦霞、罗秋莲与被告洪小平、林世斌签订的房屋租赁合同； 二、限两被告洪小平、林世斌于本判决生效之日起一个月内将租赁物[坐落于玉环市玉城街道垟青村垟青巷2号的壹拾间房地产（房屋所有权证：玉房权证玉环县字第××号；国有土地使用证：玉国用（2001）字第2124号）]腾空，并返还租赁物使权给原告高长根、赵锦霞、罗秋莲。同时恢复因经营所需拆除、改建的交界墙（与邻近吕小女家交界）、三间小房按图纸恢复原样（原前墙高度2.50米，底面与风角高度3.15米，长9.5米，宽2.30米）；若未恢复原样的，被告需赔偿原告恢复原样费用人民币50000元。同时恢复因经营所需拆除、改建的二楼室内的过间墙、二楼平台上厕所、房间内的厕所；若未恢复原样的，需赔偿原告恢复原样费用人民币10000元： 三、限两被告洪小平、林世斌于本判决生效之日起一个月内支付给原告高长根、赵锦霞、罗秋莲租金计人民币12300元，并自2019年10月1日起继续支付至实际交还房屋使用权之日止的租金损失（租金按5000元/月计算，半年为一期，原告高长根、赵锦霞占上述租金的二分之一，原告罗秋莲占上述租金的二分之一）。 如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规，加倍支付债务利息。 案件受理费1608元，减半收取804元，由被告洪小平、林世斌共同负担（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  郑风雨 二〇一九年十二月六日 代理书记员  王丹华