江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10395号上诉人（原审原告）：何国林，男，1969年6月18日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审原告）：陈成钗，女，1971年3月14日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：何国林，男，1969年6月18日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，系陈成钗丈夫。上诉人（原审原告）：陈约瀚，男，1973年1月22日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈小秋，女，1972年9月27日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，系陈约翰妻子。上诉人（原审原告）：陈小秋，女，1972年9月27日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被上诉人（原审被告）：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，总经理。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：冯义忠，总经理。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐家居生活广场）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋的上诉请求：改判禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司返还商铺，承担测绘费用，禧徕乐投资公司承担连带责任。事实和理由：一、禧徕乐投资公司在何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋付清房款的情况下，将房屋的使用权交给禧徕乐家居生活广场，禧徕乐家居生活广场未经何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋同意，将二期商场经营权移交给案外人，应当向何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋返还房屋。二、禧徕乐投资公司对其与禧徕乐家居生活广场系各自独立的主体没有向何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋作明确披露说明，致使何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋对两公司是关联企业产生合理信赖，禧徕乐投资公司对禧徕乐家居生活广场的行为应承担连带责任。一审法院（2018）苏0581民初12985号案件判决认定禧徕乐投资公司是禧徕乐家居生活广场的唯一股东，不能提供证据证明公司财产独立于其自身的财产，应承担连带责任。禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司二审未作答辩。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋向一审法院起诉请求：1、判令禧徕乐家居生活广场支付2014年10月1日至2016年9月30日的四期租金148096元并支付利息(按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，以37024元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的利息)。2、判令禧徕乐家居生活广场因不付租金及租金利息而产生的违约责任，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算违约金(以37024元为本金自2015年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2015年10月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年5月16日至实际履行日止；以37024元为本金自2016年10月16日至实际履行日止的四部分组成的违约金)。3、判令解除《统一经营管理合同》，将该商铺腾让交还何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋。4、判令禧徕乐投资发展有限公司同时承担该案民事责任。一审法院认定事实：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报。2010年1月23日，何国林、陈约瀚（甲方，业主方）与禧徕乐家居生活广场（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》（以下简称“该合同”）约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”一层A1022号商铺（以下简称“该商铺”）交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年为商场培育期，自2010年10月01日起计算，甲方同意开业第一年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-3条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按￥37024元合计一年租金￥74048元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-4条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。另查明：常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”一层A1022号商铺为何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋所有，产权证建筑面积为58.48平方米，购房款为851552元。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋购置后交禧徕乐家居生活广场统一经营管理,何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋收取租金，自2014年10月起禧徕乐家居生活广场未再向何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋支付租金。还查明：禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体四层商场的出租经营，其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主推选成立临时业主委员会（以下简称“临委会”）。2016年5月27日“临委会”单独与禧徕乐家居生活广场签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，禧徕乐家居生活广场只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称“赛格橙果公司”）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司自此实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未取得验收合格。赛格橙果公司已将其收益的部分租金自行按业主留给禧徕乐家居生活广场的租金银行账户直接打给相关业主。一审法院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故案涉商铺性质为产权式商铺。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋与禧徕乐家居生活广场之间的统一经营管理合同合法有效，禧徕乐家居生活广场应按合同约定给付何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋相应的租金。关于何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋主张禧徕乐家居生活广场长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，事实上禧徕乐家居生活广场（二期）至此始终未能形成整体四层统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，禧徕乐家居生活广场作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，原来的的统一经营合同已不再履行并产生了合同实际终止的法律事实，包括何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。法院释明后何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋现仍坚持要求禧徕乐家居生活广场解除合同并返还商铺，该主张缺乏事实依据，法院碍难支持。禧徕乐家居生活广场作为违约方造成合同终止应赔偿何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋损失，故其承担的租金期间应延续计算到2016年9月30日止。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋要求禧徕乐家居生活广场应支付自2014年10月1日至2016年9月30日的租金148096元的诉讼请求予以支持。后段何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋如有其他损失，可提交证据后依法再行主张权利。关于违约金，何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。禧徕乐家居生活广场辩称违约金过高要求调整，综合本案实际情况，法院支持违约金以37024元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自2015年5月16日、2015年10月16日、2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的四部分利息损失。禧徕乐家居生活广场和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，禧徕乐家居生活广场为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担相应的民事责任。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋认为两公司混为管理，应一并承担责任的主张，依据不足，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决生效后十日内给付何国林、陈成钗、陈约瀚、陈小秋租金148096元及违约金（以37024元为基准，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失）。二、驳回何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1631元，由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋提供了一审法院（2018）苏581民初12985号民事判决，一审法院在该案中认定禧徕乐投资公司作为禧徕乐家居生活广场的唯一股东，不能提供证据证明公司财产独立于自身财产，也不申请司法专项审计，证明公司财产独立于自身财产，亦拒绝配合何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋方的司法审计申请，故应当对公司债务承担连带责任。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋还提供了一审法院（2018）苏581民初14133号民事判决。一审法院在该案中认定常熟赛格橙果成国企业管理有限公司对业主、商铺的占有属无权占有。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋还提供了一张照片，证明其购买的商铺是独立产权房。禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司质证认为，对两份民事判决无异议，对照片无法确认。禧徕乐家居生活广场二审中确认2016年9月底退出二期商场经营管理。本院认为：何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋与禧徕乐家居生活广场的统一经营管理合同合法有效。禧徕乐家居生活广场在对何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋的商铺进行经营管理期间，因经营困难，由部分业主组织将二期商场交给常熟赛格橙果企业管理有限公司经营管理。何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋与禧徕乐家居生活广场的统一经营管理合同事实上已经终止。禧徕乐家居生活广场应将其受托经营管理期间的租金支付给何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋。涉案商铺现在常熟赛格橙果企业管理有限公司控制之下，何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋要求禧徕乐家居生活广场返还商铺无事实依据。禧徕乐投资公司与禧徕乐家居生活广场是两个独立经营的不同主体，何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋认为其对两公司是关联企业产生合理信赖，而要求禧徕乐投资公司承担连带责任，无法律依据。至于禧徕乐投资公司在他案中因不能提供证据证明禧徕乐家居生活广场财产独立于自身而承担连带责任，并不能直接适用于本案。综上所述，何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人何国林、陈成钗、陈约翰、陈小秋负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。