湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11179号上诉人（原审被告）：吴进东，男，1975年12月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省红安县，现住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：周智，男，1977年3月12日出生，汉族，户籍所在地武汉市硚口区。委托诉讼代理人：周桂生，系周智之父，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人吴进东因与被上诉人周智房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。吴进东上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回周智的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由周智承担。事实与理由：1、双方达成的是不定期租赁合同；2、吴进东于2017年5月已经腾退出案涉门面，并通知了周智，吴进东不再占用案涉门面；3、吴进东有新证据表明其腾退出案涉门面。周智辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周智向一审法院起诉请求：1、吴进东将位于武汉市硚口区玉带一村1栋134号1层1室的承租商铺返还给周智。2、吴进东向周智支付2016年4月至2018年6月期间商铺租金195250元。3、吴进东向周智支付占用周智房屋使用费（按月人民币8250元计，参照原租赁合同，自2018年7月1日起至吴进东迁出日止）。4、吴进东向周智支付违约金58575元。5、依法由吴进东承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：周智系武汉市硚口区玉带一村1栋134号1层1室房屋所有权人。2015年7月1日，周智与吴进东签订了《房屋出租合同书》，合同该约定，一、甲方（周智）将位于京汉大道××（玉带××村××室）门面99平方米出租给乙方（吴进东）。二、租赁期间自2015年7月1日至2018年6月30日止。三、甲乙双方约定每季租金24750元（水电费除外）超过一年以上租约，经甲乙双方协商约定，没有租金以10%的比例递增，增长租金以合同约定的第二年期第一个月起。乙方向甲方一次性缴纳保证金人民币2400元。在合同终止不再续约时，由甲方将保证金一次性退给乙方（不计息）。乙方必须在每季5日前如数向甲方交清当季租等费用。未按时缴纳者，按费用总额收取滞纳金，每迟交一天加收1%，迟交两天加收2%，以此类推，超过一个月未交租金及水电费等，甲方除追缴全部房租及水电费，并收取乙方滞纳金外，有权采取强制措施收回门面另行安排。四、乙方必须爱护所租的门面，确保财产不受破坏和损失，乙方如损害建筑设施、水电设备等一律照价赔偿。乙方自行装修等一切费用由乙方自负，合同终止后，机房收回门面或房产，不负装修等费用。五、乙方租用期间，必须做好防火防盗工作，加强安全措施，杜绝安全隐患，如发生安全事故，甲方一概不负责任。六、出租期间甲、乙双方均不得故意提前终止合同，因政策及特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方，并办理终止合同和退场手续，合同终止甲方在十五日内将押金退还乙方，乙方在十五日内退场。七、乙方不得私自将门面或仓库转租，转租须经甲方同意才能转租，若私自转租门面，甲方有权处罚（在保证金中抵扣）并收回门面另行安排，甲方同意后，乙方方可转租，转租后租期及租金条款以原合同为准。八、在本租赁合同工期内，乙方可以转让，要提前15日通知甲方。九、本合同期满，乙方如需续租，要提前一个月通知甲方，经甲方同意后，经甲乙双方协商办理续租手续。乙方在同等条件下，有优先续租权，乙方如不在续租，必须在合同到期前十五天内办理终止合同和退场手续，并按甲方规定期退场……十二、因所租门面近期面临市政拆迁，经双方协商，每季缴纳租金时间不变，如在不可抗力因素下，乙方退场，甲方当月按天收取租金，剩余款项及押金退返乙方。上述合同签订后，吴进东按每月8250元的租金标准缴纳租金至2016年4月1日。武汉市硚口区人民政府于2015年10月决定对诉争房屋所在区域进行征收，并于2016年4月对该租赁区域进行围墙施工。因区域围墙施工，吴进东自2016年4月1日起自行将租金调整为2500元每月缴纳至2017年4月，其中2016年6月、2017年2月未缴纳租金。2019年2月26日，周智以短信方式告向吴进东发送律师函要求其交付租金并腾退房屋。截止庭审之日，吴进东未能举证证明房屋已交还周智，其占用房产至今。一审法院认为，周智、吴进东签订的《房屋出租合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，诉争房屋虽进入拆迁范围，但双方均未提出解除合同，吴进东亦未返还承租房屋，合同继续履行，但考虑到诉争房屋用于经营用途，武汉市硚口区人民政府自2016年4月对诉争房屋所在区域进行围墙施工，势必影响到吴进东的正常经营，其自2016年4月开始调整租金至每月2500元，周智亦接收租金未提出异议，双方以实际交易行为对此后的租金标准达成一致，即每月2500元，故吴进东应向周智支付2016年4月1日至2018年6月30日的租金共计40000元（27个月*2500元－2500元*11个月）。合同履行期限届满后，吴进东应按合同约定将承租房屋返还给周智。吴进东在合同履行期限届满后继续占用承租房屋应当支付占用费，故对于周智要求吴进东支付2018年7月1日至吴进东实际腾退房屋之日止的房屋占用费的主张，一审法院予以支持，占用费应以2500元每月为标准计算。关于违约金，双方合同第三条约定：“未按时缴纳者，按费用总额收取滞纳金，每迟交一天加收1%，迟交两天加收2%，以此类推，超过一个月未交租金及水电费等，甲方除追缴全部房租及水电费，并收取乙方滞纳金外，有权采取强制措施收回门面另行安排。”因违约金约定过高，周智主张以年租金20%为标准计算无依据，一审法院酌情调整为合同期内第一个月租金8250元为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴进东于本判决生效之日起15日内将武汉市硚口区玉带一村1栋134号1层1室的商铺腾退给周智；二、吴进东于本判决生效之日起7日内向周智支付2016年4月至2018年6月期间的租金40000元；三、吴进东于本判决生效之日起7日内向周智支付自2018年7月1日起至上述房屋实际腾退之日止的占用费（以2500元每月为标准）；四、吴进东于本判决生效之日起7日内向周智支付违约金人民币8250元；五、驳回周智其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3172元，由周智负担2041元，吴进东负担1131元。本院二审期间，吴进东向本院提交照片一组、证人证言三份，拟证明2017年5月份案涉合同已经终止，案涉房屋已经腾退。经质证，周智对该证据的真实性有异议，认为不能达到其证明目的。本院认为，吴进东在二审中提交的证据无法达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，吴进东虽提交了相关证据，但其提交的证据不足以证明其所主张的事实，故吴进东的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴进东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6344元，由吴进东负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇一九年十二月十日书记员 李一凡