天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初624号原告（执行案外人）：刘强，男，1958年1月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告（申请执行人）：天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行，住所地天津市南开区西市大街故里花园21号底商。主要负责人：杜玉华，行长。委托诉讼代理人：才萍，女，该支行职员。委托诉讼代理人：李树昌，天津元平律师事务所律师。被告（另案申请执行人）：齐鲁银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河北区光复道街海河东路57、58号。主要负责人：刘冬晖，行长。委托诉讼代理人：朱小刚，男，该分行职员。委托诉讼代理人：李晓鹏，男，该分行职员。被告（被执行人）：天津滨海新区林立房地产集团有限公司，住所地天津市滨海新区杭州道50号增1号。法定代表人：杨长林，总经理。委托诉讼代理人：张洪云，女，该公司经理。被告（被执行人）：天津世邦物流有限公司，住所地天津市滨海新区空港经济区机场货运路8号483室。法定代表人：郝洋。被告（被执行人）：刘勇刚，男，1978年8月26日出生，汉族，住天津市河北区。被告（被执行人）：郝洋，男，1977年11月11日出生，汉族，住天津市河东区。原告刘强与被告天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行（以下简称滨海农商广开支行）、齐鲁银行股份有限公司天津分行（以下简称齐鲁天津分行）、天津滨海新区林立房地产集团有限公司（以下简称林立公司）、天津世邦物流有限公司（以下简称世邦公司）、刘勇刚、郝洋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘强，被告滨海农商广开支行的委托诉讼代理人才萍、李树昌，被告齐鲁天津分行的委托诉讼代理人李晓鹏，被告林立公司的委托诉讼代理人张洪云到庭参加诉讼。被告世邦公司、刘勇刚、郝洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1．判令立即停止执行原告购买的天津滨海新区扬州道638号房屋，并解除查封；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与林立公司签订的《林立鑫盛静安里市场房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且原告从林立公司处购买的房屋至今一直正常使用，房屋买卖合同有效。原告多次向林立公司催要房产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告与林立公司在法院查封之前已合法占有涉案房屋，原告已支付全部对价，且非因原告自身原因未办理过户登记，故涉案房屋应为原告所有。滨海农商广开支行辩称，其对涉案执行标的物享有抵押权，根据物权法的相关规定，人民法院对该涉案房产采取的查封措施符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。齐鲁天津分行辩称，齐鲁天津分行既不是申请执行人也不是被申请执行人，且人民法院裁定及查封与其没有关系，故齐鲁天津分行不是适格的被告，请求驳回原告对齐鲁天津分行的起诉。林立公司辩称，同意原告的诉讼请求。世邦公司、刘勇刚、郝洋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：滨海农商广开支行与世邦公司、林立公司、刘勇刚、郝洋金融借款合同纠纷一案，2015年3月27日，滨海农商广开支行与世邦公司签订编号为ＨＴ0101110150003484的《基本额度授信合同》，约定滨海农商广开支行为世邦公司提供最高本金额度为人民币50000000元的授信，授信有效期自2015年3月27日至2016年2月26日。同日，滨海农商广开支行与林立公司签订编号为ＤＢ0101121150006300的《最高额抵押合同》，约定以林立公司坐落于滨海新区塘沽扬州道622号的房地产（产地证津字第10××77号）为世邦公司在上述《基本额度授信合同》项下的借款提供最高额抵押担保，抵押最高本金限额为50000000元。《最高额抵押合同》签订后，滨海农商广开支行对抵押财产进行登记，并取得他项权利证书。林立公司为滨海农商广开支行出具《抵押承诺书》，承诺为世邦公司在上述《基本额度授信合同》项下的借款提供连带责任保证。同日，刘勇刚、郝洋分别与滨海农商广开支行签订《个人最高额保证合同》，约定刘勇刚、郝洋分别为世邦公司在上述《基本额度授信合同》项下的借款承担连带保证责任。同日，刘勇刚、郝洋分别向滨海农商广开支行出具《个人担保声明书》及《担保承诺书》。上述合同签订后，2015年4月20日，滨海农商广开支行向世邦公司发放借款50000000元。截至2015年11月20日，世邦公司欠滨海农商广开支行利息1520721.73元。现借款已经到期，世邦公司未按约定偿还借款本金及利息。林立公司、刘勇刚、郝洋未依约承担担保责任。滨海农商广开支行于2016年1月19日向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月22日作出（2016）津01民初50号民事裁定书，裁定：“冻结被告天津世邦物流有限公司、天津滨海新区林立房地产集团有限公司、刘勇刚、郝洋的银行存款51520721.73元或查封、扣押其同等价值的财产。本裁定送达后立即执行”。2016年1月25日，本院向天津市滨海新区不动产登记第一中心作出（2016）津01民初字第50号协助执行通知书：“查封天津滨海新区林立房地产集团有限公司名下位于天津市滨海新区塘沽扬州道622号，房地产权证号为10××77的不动产。查封期限三年，自2016年1月25日至2019年1月24日。（以上均为轮候查封）”。后，滨海农商广开支行向本院提起诉讼，本院于2016年5月25日作出（2016）津01民初50号民事判决书，判决：“一、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行借款本金50,000,000元、截至2015年11月20日所欠的利息1,520,721.73元以及自2015年11月21日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（按双方《流动资金借款合同》约定的标准计付）；二、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行律师费10,000元；三、被告天津滨海新区林立房地产集团有限公司、被告刘勇刚、被告郝洋对上述给付事项承担连带保证责任，三被告在承担连带保证责任之后有权向被告天津世邦物流有限公司追偿；四、原告天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行对被告天津滨海新区林立房地产集团有限公司为本案讼争借款提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299,404元，财产保全费5,000元，共计304,404元，由被告天津世邦物流有限公司、被告天津滨海新区林立房地产集团有限公司、被告刘勇刚、被告郝洋连带负担”。林立公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉。在天津市高级人民法院审理过程中，林立公司于2016年6月28日向天津市高级人民法院申请撤回上诉。天津市高级人民法院于2016年8月2日作出（2016）津民终336号民事裁定书，裁定：“准许天津滨海新区林立房地产集团有限公司撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。二审案件受理费299,404元，减半收取149,702元，由上诉人天津滨海新区林立房地产集团有限公司负担”。判决生效后，世邦公司、林立公司、刘勇刚、郝洋未履行生效判决确定的给付义务，滨海农商广开支行向本院申请执行。天津市第二中级人民法院在审理齐鲁天津分行与天津慈航物流有限公司、世邦公司、林立公司等借款合同纠纷一案中，于2015年7月22日作出（2015）二中民二诉保字第298号保全裁定：“查封……天津滨海新区林立房地产集团有限公司名下坐落天津市滨海新区塘沽扬州道622号（不动产10××77）……。”本院于2016年1月25日对上述房产轮候查封。2019年1月20日，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02执恢1330号移送执行函：“……鉴于你院（2017）津01执29号执行案件债权人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行对该查封财产享有顺位在先的担保物权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责……”。2012年5月29日，刘强与林立公司签订了《林立鑫盛静安里市场房屋买卖合同》，约定刘强购买坐落于塘沽扬州道628号房屋，建筑面积按间，总价30万元。刘强主张通过其朋友李钧的妻子邵晶于2010年1月13日交付房款20万元，李钧于2010年4月2日交付房款10万元。邵晶于2012年5月29日交付房款和其他各项费用共计59290元。林立公司出具收据。经查，涉案房屋扬州道638号房屋系扬州道622号建筑的商铺，扬州道622号具有一个整体的产权证，现均处于出租状态。庭审中，关于销售许可证的问题，林立公司表示涉案房屋原来登记在林立公司名下，由于历史原因林立公司申请重建，故不需要办理销售许可证即可出售房屋；关于涉案房屋产权证的问题，林立公司表示原告就此找过林立公司，但当时林立公司正值办理产权证过程中，只有大房的产权证办理下来之后才可以给原告办理产权证。另查，2010年4月15日，天津市塘沽区林立房地产开发有限公司建设的塘沽静安里农贸市场项目经天津市滨海新区发展和改革委员会审核备案。经天津市工商行政管理局核准，2011年3月4日天津市塘沽区林立房地产开发有限公司名称变更为天津滨海新区林立房地产开发有限公司，2011年4月29日天津滨海新区林立房地产开发有限公司名称又变更为天津滨海新区林立房地产集团有限公司。据天津市国土资源测绘和房屋测量中心2012年5月7日出具的房产面积测算成果表显示，塘沽扬州道622号分为若干独立的空间，对应相应的户室号，分别进行房屋面积测算。据原告称，林立公司在其不知情的情况下将包含涉案房屋在内的扬州道622号房地产整体抵押，滨海农商广开支行在办理抵押时未实地查看涉案房屋的实际情况，存在瑕疵。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点是：原告对涉案房屋是否享有实体权利，该实体权利是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，首先，2012年5月29日原告与林立公司签订了《林立鑫盛静安里市场房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。其次，依据现有的证据可以证明，原告已向林立公司支付了全部房价款，林立公司亦向原告交付了涉案房屋，且涉案房屋由原告一直使用至今。再次，涉案不动产登记在林立公司名下，林立公司以包含已出售的涉案房屋在内的扬州道622号房地产为世邦公司的借款提供最高额抵押担保，滨海农商广开支行业已对前述抵押财产进行登记并取得他项权利证书，进而导致涉案房屋至今无法办理过户登记；林立公司亦认可原告在购房后多次向其提出办理过户登记请求等积极行为，故原告对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以认定原告对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求本院停止执行涉案房屋的诉请，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：不得执行天津市滨海新区塘沽扬州道622号项下的扬州道638号房屋。案件受理费80元，由被告天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  王 路审 判 员  张玉洁人民陪审员  范培舒二〇一九年十二月二十六日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。6．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。