河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2734号上诉人（原审被告）：黄峻峰，男，汉族，1973年3月11日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李红艳，女，汉族，1978年8月27日出生，住址同上。被上诉人（原审原告）：漯河天行健物业管理有限公司，住所地：漯河市郾城区淞江路峻峰华亭小区1幢104号。法定代表人：吴培营，该公司总经理。委托诉讼代理人：赫大泉，河南汇星律师事务所律师。上诉人黄峻峰因与被上诉人漯河天行健物业管理有限公司（以下简称天行健物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2019）豫1103民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄峻峰的委托诉讼代理人李红艳、被上诉人天行健物业公司的委托诉讼代理人赫大泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄峻峰的上诉请求：请求法院依法撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人主体不适格，上诉人从未和上诉人签订过所谓的前期物业服务协议，包括其他业主，不知道有被上诉人物业公司存在。通过天眼查平台，被上诉人的公司成立于2016年4月26日，在2016年4月26日之前，被上诉人并未给上诉人提供过物业服务。请求法庭依据民法的相关规定对被上诉人的不诚信诉讼行为进行相应的处罚。2、假如被上诉人主体适格，被上诉人主张的物业管理费有部分也超过诉讼时效，被上诉人主张的物业费是从2013年12月21日到2019年7月24日，按照民法通则的诉讼时效规定，有部分物业费超过诉讼时效。3、上诉人方通过前期缴纳物业费收据可知，前期物业服务是有一个叫峻峰华庭物业管理处收取的物业费，也与原告无关。4、假如被上诉人主体适格，被上诉人的物业服务也达不到同级同类物业公司所提供的服务标准。基于以上理由故依法上诉。天行健物业公司辩称：一、答辩人天行健物业公司诉讼主体适格漯河绿茵房地产开发有限公司(以下简称绿茵公司)是峻峰华庭小区的建设单位，2011年1月1日绿茵公司与峻峰华庭物业管理处具体负责人吴培营签订《前期物业服务协议》，协议签订后，峻峰华庭物业管理处吴培营即在该小区进行物业管理。同时协议约定:绿茵公司为甲方，峻峰华庭物业管理处吴培营为乙方。甲方同意乙方具体负责人吴培营成立物业公司后，由成立后的物业公司承担本协议所有的权利义务。甲方不再和乙方成立的物业公司签订新的协议。在乙方成立的物业公司催交物业费时，必须以峻峰华庭物业管理处和新成立的物业公司共同通知。根据有关法律规定，虽然峻峰华庭物业管理处未在工商部门登记注册，不具备企业法人资格，但双方在前期物业服务协议中有明确的约定，峻峰华庭物业管理处承担的权利义务由答辩人天行健物业公司承担。根据《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，与本小区建设单位绿茵公司签订的《前期物业服务协议》合法有效对全体业主具有约束力。一审庭审中，被答辩人黄峻峰认可天行健物业公司的股东及法人系吴培营，且在实际的物业管理中确由吴培营、王克勇负责工作，综上，答辩人具有本案的诉讼主体资格。二、本案未超过诉讼时效。答辩人天行健物业公司从2011年1月1日起在该小区提供物业管理服务。自2015年以来多次向被答辩人黄峻峰催缴物业费用，且物业服务系提供的不间断性的连续性服务诉讼时效因答辩人天行健物业公司的催缴发生中断。本案并未超过诉讼时效。三、答辩人天行健物业公司认可一审法院判决答辩人天行健物业公司系物业服务公司，其提供的物业服务具有特殊性，是向小区所有业主提供的整体服务，小区的每个业主均应从该整体服务中获得利益，同时也应当为该服务付出相应的费用。虽然一审法院认定，答辩人天行健物业公司在提供物业服务中有一定的瑕疵，将本案的物业管理费每月每平方米0.99元调整到每月每平方米0.8元计算答辩人天行健物业公司尊重一审法院的判决。被答辩人黄峻峰自2014年1月1日未交物业费至今，按照一审法院的判决共欠答辩人天行健物业公司7652元物业费应当支付。综上所述，答辩人天行健物业公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回被答辩人黄峻峰的上诉请求，维持原判，以维护答辩人天行健物业公司的合法权益。天行健物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付物业费的时间从2013年12月31日至2019年7月24日，共欠费67个月24日，天数为2059天，拖欠物业费9626元，滞纳金为19820元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：峻峰华亭小区系漯河绿茵房地产开发有限公司开发建设。被告黄峻峰系峻峰华亭小区3单元3楼西户的业主，房屋建筑面积为143.4平方米，自2012年4月入住该小区至今。2011年1月1日，漯河绿茵房地产开发有限公司与峻峰华亭物业管理处（具体负责人为吴培营）签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议的主要内容有：“发包方：漯河绿茵房地产开发有限公司（甲方），承包方：峻峰华亭物业管理处（乙方）具体负责人：吴培营。一、乙方自签订本协议3日内，成立峻峰华亭小区物业管理处，对峻峰华亭小区进行管理经营，实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任，为物业小区提供物业管理服务。……四、小区的物业管理内容：1、物业维护、维修、给排水、供电、电梯、消防等设备设施的维护、维修。2、小区的社会治安、交通秩序维护。3、小区每栋楼的楼梯间、门厅、公共通道、停车场地，清扫保洁，垃圾集中外运。4、小区的绿化补种及管护。5、协助公安部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好小区消防安全工作、6、负责收取物业服务费、停车费，由乙方支配。……九、甲方同意乙方具体负责人成立物业公司后，由成立后的物业公司承担本协议乙方所有的权利义务，甲方不再与乙方成立的物业公司签订新的协议，但乙方成立的物业公司催缴物业费时必须以峻峰华亭物业管理处和新成立的物业公司共同通知。”合同签订后，峻峰华亭物业管理处负责人吴培营即在该小区进行物业服务管理。庭审中，被告认可峻峰华亭小区的物业费是按每平方0.99元收取，被告自2014年1月1日不再交纳物业费至今。庭审中，原告认可自2019年7月24日撤离峻峰华亭小区，停止物业管理服务。另查，“峻峰华庭物业管理处”在工商部门未登记注册。峻峰华亭小区在2019年4月12日设立了业主委员会。原告漯河天行健物业管理有限公司于2016年4月6日设立，股东为吴培营、王克勇，法定代表人为吴培营。庭审中，原告提供催缴物业费通知书照片4份，证明峻峰华庭物业管理处和原告多次向被告发送书面催缴物业管理费通知书。庭审中，被告提供物业费收据5张，证明在2017年、2018年、2019年有部分业主交物业费的时候是交给峻峰华庭物业管理处，不存在向原告公司交费。被告提供证人王某、柴某出庭作证证言，证明峻峰华亭小区物业服务质量很差，秩序混乱，治安不稳定，业主对物业服务不满意；证人没听说过天行健物业公司。一审法院认为：一、关于原告诉讼主体资格的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，漯河绿茵房地产开发有限公司是峻峰华亭小区的建设单位，其签订前期物业服务合同，符合上述行政法规的规定，虽然峻峰华亭物业管理处未在工商部门登记注册，不具备企业法人资格，但双方在前期物业服务协议中约定“甲方同意乙方具体负责人成立物业公司后，由成立后的物业公司承担本协议乙方所有的权利义务”，庭审中原告认可天行健物业公司的股东及法人系吴培营，且在实际的物业管理中，确由吴培营、王克勇负责工作，综上，原告应具有本案的诉讼主体资格。二、关于本案诉讼时效的问题。物业服务系提供的不间断的连续性的服务，且从原告提供的催缴物业费通知书照片可知，原告自2015年以来多次向被告催要物业费用，诉讼时效因原告的催要而发生中断，原告的起诉并未超出诉讼时效。三、关于物业费用的承担问题。原告系物业服务公司，其提供的物业服务具有特殊性，是向小区所有业主提供的整体物业服务，小区的每个业主均从该整体服务中获得利益，同时也应为该服务付出相应费用。但从被告提供的照片、证人陈述可以看出，原告在提供物业服务中也存在一定的瑕疵，庭审中，被告认可峻峰华亭小区的物业费是按照每平方0.99元的标准收取，综合本案案情，本院酌定物业费用标准按每月每平方米0.8元计算。庭审中，被告认可自2014年1月1日未交物业费至今，则2014年1月1日至2019年7月24日期间欠交的物业费用为：143.4平方米×0.8元×66.7个月=7652元。原告要求被告支付滞纳金，本院认为，原告没有很好地与业主沟通物业管理服务中存在的问题，在物业管理服务中也存在一定瑕疵，故对原告要求支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄峻峰于本判决生效后10日内支付原告漯河天行健物业管理有限公司物业费用共计7652元。二、驳回原告漯河天行健物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半后收取25元，由被告黄峻峰负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。二审中，上诉人提交出警情况说明4份及郾城区消防大队作出的行政处罚决定书、照片1张，欲证明小区无人管理，物业公司不作为；被上诉人质证称真实性不认可。本院认为，关于本案诉讼主体资格的争议，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，漯河绿茵房地产开发有限公司作为峻峰华亭小区的建设单位，其签订前期物业服务合同，符合上述行政法规的规定，应认定有效。依据原审法院查明的事实，峻峰华亭小区于2019年4月12日设立了业主委员会，业主委员会于2019年7月14日向被上诉人天行健物业公司出具停止服务告知书，被上诉人于2019年7月24日搬离峻峰华亭小区，因被上诉人一直服务于该小区，故被上诉人天行健物业公司具有诉讼主体资格，上诉人黄峻峰的此项上诉理由，本院不予采信。关于诉讼时效的争议，依据被上诉人天行健物业公司在原审中提交的证据可知，被上诉人天行健物业公司自2015年以来多次向上诉人黄峻峰催要物业费用，诉讼时效因催告而中断，故此项上诉理由，本院不予采信。关于物业费标准的争议，上诉人黄峻峰称被上诉人天行健物业公司的服务达不到同级标准，本院认为，物业公司的服务应当严格依照合同约定进行服务，经原审法院查明及上诉人黄峻峰提供的证据可知，被上诉人天行健物业公司的服务的确存在瑕疵，因瑕疵的存在，原审法院将物业费由每平方0.99元的价格酌情降到每平方0.8元亦合理合法，应予以维持。综上所述，上诉人黄峻峰的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄峻峰负担。本判决为终审判决。审判长  于忠祥审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇一九年十二月二十四日书记员  赵秋玲