河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7283号上诉人（原审原告）：李飞，男，1986年1月11日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：申清枝，河北腾迅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州荣盛房地产开发有限公司,住所地河北省沧州市运河区黄河西路北侧阿尔卡迪亚国际大酒店103室。法定代表人：周刚，该公司经理。委托诉讼代理人：徐跃民，河北海岳律师事务所律师。上诉人李飞因与被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李飞及其委托诉讼代理人申清枝、被上诉人荣盛公司的委托诉讼代理人徐跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李飞上诉请求：1、依法撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初第1893号民事判决，改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将上诉人请求解除上诉人与被上诉人签订的坐落于荣盛国际购物广场、合同编号分别为第1305250030号、第1305250031号、第1305250032号、第1305250033号的四份商品房买卖合同的起诉，认定为撤销之诉，并以上诉人在一年内没有行使撤销权故撤销权消灭为由，驳回上诉人诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、上诉人起诉解除房屋买卖合同，系解除合同之诉，而非撤销权之诉。根据《中华人民共和国合同法》九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据以上法律规定，合同解除，有约定解除和法定解除，是指合同生效后，当事人在法律规定的或者合同约定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。而可撤销合同，是指因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。因此合同解除权和撤销权是不同的权利，一审法院将上诉人的解除房屋买卖合同之诉，认定为撤销权之诉，是没有任何法律依据的。2、退一步讲，假设是撤销权之诉，也没有超过期限。被上诉人于2019年1月4日向上诉人下达“关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函”，上诉人才知道被上诉人竟然让上诉人为不存在的“增加的面积”买单等，故起诉，不超过期限。二、因被上诉人存在多处违约行为，致使上诉人无法实现合同目的，上诉人享有合同解除权，一审法院应支持上诉人解除合同、返还房款并支付违约金等全部诉讼请求，理由如下：（一）被上诉人存在多处违约行为，致使上诉人无法实现合同目的，上诉人享有合同解除权。1、合同签订时，被上诉人并没有明确告知上诉人所购买商铺的坐落位置及结构布局、没有提供房屋的平面图，被上诉人至今没有提供房屋界址，上诉人不清楚所购买房屋的结构布局、坐落，更无法测量房屋的实际面积，致使上诉人无法实现合同目的。2、被上诉人于2019年1月4日向上诉人下达“关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函”，在该函中，被上诉人称上诉人购买的商铺面积增加1.98平方米，但是只增加公摊面积，套内面积没增加，却要求上诉人支付增加面积的差价，在此情况下，在套内面积不变，总房价增加的前提下，相当于被上诉人单方提高了套内面积的单价，而对于购房者来说，套内面积才是自己能够利用的面积，而房屋套内面积价格高低，是购房者是否购买房屋的决定性因素，被上诉人单方提高诉争房屋套内面积单价，属于单方变更合同价格，单方变更合同，双方无法达成一致，同样使上诉人无法实现合同目的，上诉人享有合同解除权。3、被上诉人称上诉人购买的商铺面积增加1.98平方米，该增加面积部分超过合同面积的3%，在此情况下，即使公摊面积和套内面积同步增加，上诉人同样享有合同解除权。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人双倍返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据以上法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。（2）被上诉人通过格式条款，在面积误差比绝对值超出3%时，限制和剥夺上诉人的合同解除权，是无效条款（大量涉及生效判决对此已经确认）。4、由于被上诉人交付的房屋没有界址，造成上诉人无法确定房屋位置，更无法确定房屋面积是否增加，同样无法实现合同目的。5、被上诉人存在规划变更，根据双方合同约定，被上诉人在商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等规划、设计变更后，应在变更经有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，但被上诉人却至今没有就设计变更给上诉人送达书面通知，而在此情况下，上诉人有权选择退房，同样享有合同解除权。（二）因被上诉人的违约行为，导致合同解除，被上诉人应依法对上诉人承担返还购房款并支付违约金的责任。三、被上诉人存在严重欺诈行为，被上诉人称上诉人购买的商铺面积增加1.98平方米，没有事实依据，上诉人坚决要求解除合同。1、根据住建局存档的数据，上诉人所购买的荣盛国际购物广场整体实测总面积是273590.62平方米，预测总面积是276685.38平方米，即实测总面积比预测总面积缩水了3094.76平方米，既然实测总面积缩水，相应地，业主所购买的商铺面积总和应该缩水，但令人百思不得其解的是，所有的荣盛国际购物广场的业主都“被”凭空增加了“实测面积”。因此，被上诉人涉嫌严重欺诈，金额十分巨大，明明因为面积缩水应该给每位业主降低房价，却以虚假的面积增加为由，要求所有业主为不存在的增加面积增加房价。2、被上诉人在房屋交付时，所有业主的商铺的公摊系数都比预测时的公摊系数大大升高，且只增加公推面积，不增加套内面积，通过这种手段，变相提高房屋总价，这种行为，无异于单方提高房屋价格，是合同的单方变更，更是欺诈，上诉人享有合同解除权。3、在荣盛国际购物广场整体实测总面积大副度缩水的情况下，实际交付的商铺面积应该相应减少，被上诉人却在对业主的通知中，告知每位业主实际交付的商铺面积不减反增，这不是欺诈吗？4、对于被上诉人的欺诈行为，住建局等国家监管部门可以视而不见吗？法院可以不公正审理吗？综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。请求二审法院查清事实，判如所请。荣盛公司答辩称，一、上诉人主张的面积差超过3%不足以构成解除合同的条件。1、双方在合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定“商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方均同意按照第1种方式进行处理：按产权登记面积结算，房价多退少补”。可见，双方约定的出现面积差以后的解决方式为：合同继续履行，房价据实结算而不是解除合同。2、尽管本案出现了超过3%的面积差，但是2019年1月4日被上诉人向上诉人发出的《关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函》中明确“我公司仅收取增加面积3%以内的面积差款”，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条赋予买方的解除权目的在于避免增加买方的房款负担。本案中，在被上诉人已经排除买方3%以上面积的房款交付义务时，不宜再适用该规定的买方解除权。3、是否增加的套内面积在法律规定而言，与增加建筑面积并无差异，不能以此为由认为被上诉人违约。4、上诉状中所称的无法标定界址是错误的，本案类似的集体诉讼涉及的400余户已经在沧州市运河区人民法院的主持下进行界址标注，故该项理由不能成立。二、上诉人的起诉超出了法定合同解除权或撤销权的除斥期间。根据被上诉人提供的邮寄底单及通知书留存复印件可以证明，被上诉人在2015年3月即通知了上诉人面积差事宜，参照《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利”的批复意见，应当认定上诉人的诉权起算时间为2015年3月，至上诉人一审起诉已经四年多时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故，上诉人的解除权或撤销权的除斥期间已经超出，无权再行使合同解除权。李飞向一审法院起诉请求：1.依法判定解除原、被告之间签订的第1305250030号、第1305250031号、第1305250032号、第1305250033号商品房买卖合同；2.依法判令被告返还原告购房款共计688272元；3.依法判令被告承担违约金227129元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月25日，原告与被告签订了四份商品房买卖合同，合同编号分别为第1305250030号、第1305250031号、第1305250032号、第1305250033号。该四份合同约定：被告将位于荣盛国际购物广场6层6266铺、6267铺、6268铺、6269铺出售给被告，约定每套商铺扣除2015年1月1日至2017年12月31日三年期间租金收益后价款为132492元（每套实际价款为172068元）。并约定被告于2014年12月25日之前将房屋交付原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款，但被告存在多处严重违约行为。1.合同签订时，被告并没有明确告知原告购买商铺的坐落位置及结构布局，合同签订至今，被告没有提供房屋的平面图。2.被告至今没有提供房屋界址。原告不清楚所购买房屋的结构布局、坐落，更无法测量房屋的实际面积。而以上因素，直接影响到原告是否愿意购买房屋。3.被告并没有按照合同约定日期交付房屋。但却利用格式合同免除自己的违约责任。4.被告于2019年1月4日向原告下达“关于办理荣盛国际购物广场面积差相关事宜的函”，在该函中被告说明原告购买的商铺面积增加1.98平方米，但只增加公摊面积，套内面积没增加，且增加面积部分超过合同面积的3%，却要求原告支付面积差价。而根据法律规定，在此种情况下购房者享有合同解除权，被告却依据格式条款违法剥夺原告享有的合同解除权。5.由于被告交付的房屋没有界址，原告是无法核实商铺面积是否增加了1.98平方米，因此，面积增加仅仅是被告单方说法，原告无法核实，更不能给其补缴面积差。6.被告存在规划变更。根据双方合同约定。被告在商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等规划、设计变更后。应在变更经有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日做出是否退房的书面答复，但被告却至今没有就设计变更给原告送达书面通知。而在此情况下，原告有权选择退房。7.由于被告交付的房屋没有界址，原告无法正常使用以上房屋，无法实现合同目的。8.至今被告仍没有依法为原告办理产权登记手续。基于被告有以上严重违约事实，造成原告无法正常使用以上房屋，无法实现合同目的，且被告在签订协议至今，没有提供以上商铺的平面图、界址。原告商铺的坐落、结构、朝向、面积无法确定，直接影响原告是否愿意购买以上房屋，原告多次找到被告协商合同解除事宜。被告均不予理会。为了维护原告的合法权益诉至人民法院，请求依法判决。荣盛公司辩称：1.原、被告签订的合同有效，且被告已经履行完毕主要的合同义务，原告解除合同的诉讼请求缺乏法定或约定的事由。2.原告诉状中所称688272元与事实不符，双方合同约定的购房款是每套132492元，总计529968元。3.原告诉状中所称的违约金没有说明计算依据，但是其主张的数额也没有合同依据。4.原告诉状中所主张的部分事实是属于签订合同时是否存在重大误解的理由，涉及的是是否导致合同撤销而不是解除问题。5.被告在房屋建成后分别以入住通知和逾期通知和律师函的方式向各业主分别送达告知业主交房的时间已经出现的面积差和及时办理入住手续的相关问题，为此原告诉状中对该部分事实的陈述有误。6.原告的起诉已经超出解除权的行使期间。鉴于以上理由，请法庭驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实：2013年5月25日，原告与被告签订了四份商品房买卖合同，合同编号分别为第1305250030号、第1305250031号、第1305250032号、第1305250033号。该四份合同约定：被告将位于荣盛国际购物广场6层6266铺、6267铺、6268铺、6269铺出售给被告，建筑面积均为21.52平方米，单价6156.57元/㎡。约定每套商铺扣除2015年1月1日至2017年12月31日三年期间租金收益后价款为132492元（每套实际价款为172068元）。并约定被告于2014年12月25日之前将房屋交付原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款。荣盛国际购物广场竣工后实测面积均为23.5平方米。被告于2015年3月12日向原告发出逾期通知，要求原告办理交楼手续。2019年1月4日向李飞发出关于办理面积差相关事宜的函，要求原告李飞继续补交上述店铺的面积差款。原告未办理交房手续，于2019年5月9日将被告诉至法院。一审法院认为，原告李飞请求解除其与被告沧州荣盛房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同,因此本案属于撤销之诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，该撤销权消灭。原、被告约定2014年12月25日之前将房屋交付原告，且被告已于2015年3月12日向原告发出逾期通知，原告的撤销权应当从2015年3月12日计算，故原告的撤销权已消灭，对于被告的该项抗辩，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，判决：驳回原告李飞的诉讼请求。诉讼费6477元，由原告李飞承担。本院二审期间，上诉人李飞提交房屋测绘成果认签表和实测及预测面积计算成果表（实测122页、预测105页）复印件（上诉人称，该证据为荣盛国际购物广场其他商铺业主复印于住建局），用以证明其上诉状事实与理由第三条，商铺实测面积比预测面积缩水，分摊系数增加。被上诉人荣盛公司质证意见：上诉人提供的复印件无法确认其真实性；事实上预测和实测是由同一测绘部门作出，之所以出现差异是由于预测为根据图纸作出，而实测是在工程建成后进行的实际测量，误差属于法律所允许的范围内，而且公摊面积是为了保障套内面积的合理有效利用而产生的，并非没有价值，且最终颁发的产权证也包括了公摊面积。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案双方当事人2013年5月25日订立的四份《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”均约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品交付后，产权登记面积和合同约定面积产生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）、按产权登记面积结算，房价多退少补（2）、×（3）、×（4）、×；2、双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。”虽该条款中“面积确认及面积差异处理”涉及了两种解决方式，表面上赋予了上诉人选择权，但实际上“双方同意按第1种方式进行处理”中的“1”系由荣盛公司打印至由其提供的《商品房买卖合同》空白处，并未体现双方进行过协商，该条款是由荣盛公司预先制定、可重复使用、并排除合同对方当事人合意的，故该条款属于格式条款。被上诉人未提供证据证明就该条款在合同订立时已尽合理提示及说明义务，而该条款排除了上诉人在所购商品房面积误差比超出3%时依法享有的合同解除权这一主要权利，故该条款应认定为无效对上诉人没有法律约束力。因此，在商品房面积误差比绝对值超出3%时，不应以此条款内容作为面积差异的处理方式,而应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”；第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”法律对于本案情况下上诉人行使合同解除权的期限没有明确规定，双方当事人在合同中对此亦无约定。该条第二款指的是，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有合同解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭。被上诉人并未向上诉人发出过行使解除权的催告。根据沧州市房产测绘队出具的实测数据，案涉四套商铺面积误差比均超出合同约定面积3%（约定建筑面积均为21.52平方米，实际建筑面积均增加了1.98平方米），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：……(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……。”，上诉人诉求解除案涉商品房买卖合同，返还已付购房款，应予支持。根据双方商品房买卖合同约定的商品房总金额（每套132492元）、销售不动产统一发票、合同附件四《合同补充协议》第四条“该商品房合同金额已扣减2015年1月1日至2017年12月31日期间三年租金收益（三年租金按照销售案场房款金额分别以每年7%、8%、8%在房款中予以扣减，构成该合同金额），此期间租金不再另行支付”的约定，上诉人支付的购房款应认定为688272元，被上诉人应予返还。上诉人诉讼请求违约金227129元依据不足，依照上述规定，本院支持以688272元为基数按相关利率标准计算自一审法院立案之日起至实际返还之日止的利息。综上所述，上诉人李飞的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1893号民事判决；二、解除上诉人李飞与被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司签订的第1305250030号、第1305250031号、第1305250032号、第1305250033号商品房买卖合同；三、被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人李飞购房款688272元及利息（利息以购房款688272元为基数，自2019年5月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以不超过227129元为限）；四、驳回上诉人李飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6477元，由上诉人李飞负担1607元，被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司负担4870元；二审案件受理费12954元，由上诉人李飞负担3214元，被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司负担9740元。本判决为终审判决。审判长  张兆阳审判员  余志刚审判员  刘晓莉二〇一九年十二月二十六日书记员  马 君