湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘07民初137号 原告：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市。 诉讼代表人：李安云，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：林江，男，该公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：简丹，女，该公司管理人工作人员。 被告：覃旺国，男，1985年6月6日出生，汉族，住湖南省常德市。 原告常德市水星楼商业经营管理有限公司(以下简称为水星楼公司)因与被告覃旺国租赁合同纠纷一案，本院于2019年9年5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水星楼公司的委托诉讼代理人林江到庭参加诉讼。被告覃旺国经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 水星楼公司向本院提出诉讼请求：1.覃旺国立即向水星楼公司支付租金170765元、管理费113845元和水电费5624元,以上共290234元(已计算至2019年8月31日)；2.覃旺国向水星楼公司支付违约金190139.83元(已计算至2019年8月31日,此后每日按应付租金及费用总额的0.2%支付至清偿完毕之日)；3.解除双方的租赁合同，覃旺国立即向水星楼公司腾退商铺，并按月16584元标准(即按租赁合同约定的租金和管理费标准)支付自2019年9月1日起至腾铺之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2015年6月，案外人张洁与水星楼公司签订《商铺租赁合同》，约定水星楼公司将位于常德市武陵区府坪街道东湖巷社区青年南路977号水星楼5号楼166号商铺出租给案外人张洁用于经营餐饮业。合同约定了租金和相关费用的标准及交纳期限，每逾期一天，按应交租金或费用总额的0.2%承担违约金，逾期30日交纳的，水星楼公司有权解除合同，收回商铺，追究违约责任并予以停电。合同签订后，案外人张洁经水星楼公司同意于2016年3月28日将商铺转租给案外人鲁威；2017年3月6日，鲁威又经水星楼公司同意将商铺转租给案外人贺波；2018年8月13日，贺波再经水星楼公司同意将商铺转租给覃旺国，至此，张洁与水星楼公司签订的《商铺租赁合同》所涉权利和义务全部由覃旺国享有和承担。但覃旺国交纳租期至2018年3月31日止的租金及管理费后，再没有按照合同约定履行支付租金、管理费等合同义务。至2019年8月31日止共欠租金及管理费284610元，水电费5624元，产生违约金总额为190139.83元。覃旺国逾期交纳租金已超一年，构成根本违约。 被告覃旺国未到庭参加诉讼，也未进行答辩。 为支持自己的诉讼主张，水星楼公司向本院提交了如下证据： 1.本院《民事裁定书》、《决定书》各1份，拟证明水星楼公司已宣告破产的事实及管理人的合法主体资格； 2.《商铺租赁合同》及《商铺转租协议》各1份，拟证明双方存在合法有效的房屋租赁合同关系，以及合同约定的内容； 3.收据2份、《水星楼商业广场商户水电费收费通知单》3份，拟证明覃旺国欠付租金、管理费、水电费和应付违约金的事实。 覃旺国未向本院提交证据，也未对水星楼公司提交的证据发表质证意见。本院认为，水星楼公司提交的证据具有证据的合法性、真实性和关联性，可以作为认定本案事实的证据。 本院确认如下事实为案件事实：2015年6月，案外人张洁与水星楼公司签订《商铺租赁合同》，约定水星楼公司将位于常德市武陵区府坪街道东湖巷社区青年南路977号水星楼5号楼166号商铺出租给张洁用于经营餐饮业。租期6年，自2015年6月1日至2021年5月31日止。租金及管理费每3个月交纳一次。每逾期一天，按应交租金或费用总额的0.2%承担违约金，逾期30日交纳的，水星楼公司有权解除合同，收回商铺，追究违约责任并予以停电。合同签订后，张洁经水星楼公司同意于2016年3月28日将商铺转租给案外人鲁威；2017年3月6日，鲁威又经水星楼公司同意将商铺转租给案外人贺波；2018年8月13日，贺波与覃旺国签订《商铺转租协议》，约定贺波将本案所涉商铺转租给覃旺国，转租期限为2017年3月6日至2021年5月31日止，具体合同租金及经营费用以《商铺租赁合同》为准，同时约定转租后，覃旺国履行原《商铺租赁合同》约定的所有权利和义务，并承担合同内约定的所有责任。水星楼公司在协议的“业主方审核”处加盖了公章。转租协议签订后，覃旺国按期交纳了2018年3月31日止的租金及管理费，此后未按照合同约定履行支付租金、管理费。2019年3月后，水星楼公司管理人采取了停电停水的措施，要求覃旺国交纳租金，覃旺国将商铺关门上锁后离开，现去向不明。 覃旺国欠交的租金、管理费(按租赁合同约定计算)及水星楼公司主张的违约金(违约金按欠交金额的日0.2%计算)为： 1.2018年1月31日前应交纳2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金28620元及管理费19080元，已付15900元，欠付31800元，即实际只交纳了1个月租金及管理费，尚欠两个月的未交纳。水星楼公司主张从2018年2月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数576天，违约金36633.60元；2.2018年4月30日前应交纳2018年6月1日至2018年8月31日期间的租金30337元及管理费20225元，合计50562元，全部未交纳。水星楼公司主张从2018年5月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数487天，违约金49247.39元；3.在2018年7月31日前交纳2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金30337元及管理费20225元，合计50562元，全部未交纳。水星楼公司主张从2018年8月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数395天，违约金39943.98元；4.在2018年10月31日前交纳2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金30337元及管理费20225元，合计50562元，全部未交纳。水星楼公司主张从2018年11月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数303天，违约金30640.57元；5.在2019年1月31日前交纳2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金30337元及管理费20225元，合计50562元，全部未交纳。水星楼公司主张从2019年2月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数211天，违约金21337.16元；6.2019年4月30日前交纳2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金30337元及管理费20225元，合计50562元，全部未交纳。水星楼公司主张从2019年5月1日起计算违约金，算至2019年8月31日止，违约天数122天，违约金12337.13元。 上述六期(17个月)共欠租金及管理费284610元，水星楼公司主张的违约金总额为190139.83元。 按合同约定，2019年9月1日至2020年5月31日，合计应交租金91011元(30337元/期×3期)、管理费60675元(20225元/期×3期)，合计151686元，即每月平均16854元。2020年6月1日至2021年5月31日合计应交租金128628元(32157元/期×4期)、管理费85752元(21438元/期×4期)，合计214380元，即平均每月17865元，水星楼公司要求按每月16584元的标准支付门面占用费，并支付自2019年9月1日起至腾铺之日止的房屋占有使用费。 2018年7月5日，本院作出(2018)湘07破申4号，裁定受理水星楼公司的破产清算申请，同时指定湖南鼎诺清算服务有限公司担任管理人。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是本案所涉合同是否应当解除？二是覃旺国是否应当承担违约金，应承担的金额为多少？ 关于焦点一，本案所涉《商铺租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和第三人的利益，应当认定为有效合同。合同签订后，经三次转租至覃旺国承租，在与覃旺国签订的转租协议上，水星楼公司作为出租方加盖了公章，应视为已同意了覃旺国的转承租，且依据贺波与覃旺国签订的《商铺转租协议》，转承租后，《商铺租赁合同》所涉权利和义务均由覃旺国享有和承担，覃旺国依法应当支付租赁合同约定的租金和管理费，并应承担其经营过程中发生的水电费，覃旺国仅按期交纳了2018年3月31日止的租金及管理费，至水星楼公司提起诉讼时止，覃旺国已欠交租金及管理费17个月，水星楼公司有权依据租赁合同的约定解除合同。自2019年3月，水星楼公司停电停水，应认定为水星楼公司以行为通知覃旺国解除合同，之后覃旺国将门面关门上锁，去向不明，至2019年8月31日，水星楼公司通知解除合同已达六个月，水星楼公司起诉主张租金算到2019年8月31日，要求自2019年9月起由覃旺国支付占用费，实质上是请求确认自2019年8月31日起解除本案所涉《商铺租赁合同》。其请求符合法律规定。 关于焦点二，覃旺国共欠17个月租金及管理费284610元，按合同约定应当承担违约金。本案所涉违约金，系按覃旺国欠交租金及管理费的数额计算的，带有资金占用费的性质，按合同约定为0.2%，即相当于月利率6%，过份高于法律规定的限额标准，本院予以调整，确定为覃旺国按月2%承担违约金，据此计算，覃旺国至2019年8月31日应承担的违约金为63379.94元。合同解除后，覃旺国应当及时返还商铺，但商铺仍由覃旺国关门上锁占有，故对水星楼公司要求按租赁合同约定的租金和管理费标准支付自2019年9月1日起至腾铺之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，水星楼公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、覃旺国自本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司支付租金170765元、管理费113845元和水电费5624元,以上共计290234元； 二、覃旺国自本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司支付违约金63379.94元(已计算至2019年8月31日,此后按应付租金及费用总额284610元月2%的标准支付至清偿完毕之日止)； 三、确认自2019年8月31日起解除双方的《商铺租赁合同》，覃旺国于本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司返还租赁的商铺,并按每月16584元标准支付自2019年9月1日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费； 四、驳回常德市水星楼商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8505元，由覃旺国负担7000元，由常德市水星楼商业经营管理有限公司负担1505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 肖 丕 国 审判员 文 晓 桃 审判员 刘 宇 学 二〇一九年十二月十三日 书记员 莫澜婉依 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。