广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22308号上诉人（原审被告）：广州迅捷物业管理有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇东涌村。法定代表人：李绍威，职务总经理。委托诉讼代理人：黄慧琳，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：卢敏姗，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄嘉贤，男，1987年5月8日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。上诉人广州迅捷物业管理有限公司（以下简称迅捷公司）因与被上诉人黄嘉贤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。迅捷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二判项，改判驳回黄嘉贤关于办理《房地产权证》及支付逾期办证违约金诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄嘉贤承担。事实和理由：一、迅捷公司与黄嘉贤之间不存在委托缴交契税的法律关系，涉案车位的不动产权证未能办理的原因系黄嘉贤一直未向税务机关缴纳契税，迅捷公司不应承担逾期办证违约责任。首先，根据黄嘉贤与迅捷公司签订的《广州市番禺区商品房建设项目车位买卖合同》第七条第2款及附件三第一条第4款规定，黄嘉贤应按有关政府部门的规定缴纳办理产权登记所需交纳的的契税，即黄嘉贤在签订合同时已知悉其负有自行缴纳契税的义务。其次，黄嘉贤不曾委托迅捷公司为其代缴契税，迅捷公司亦未收取黄嘉贤该笔款项。根据黄嘉贤提交的收据，黄嘉贤系自行委托广州完全房地产物业管理有限公司（以下简称完全物业公司）为其代缴相关契税，迅捷公司对此并不知情。一审法院仅凭迅捷公司与完全物业公司共同交付涉案车位这一行为，即推定迅捷公司清楚知晓黄嘉贤委托他人代缴契税，与本案事实严重不符。实际上，迅捷公司确实未委托完全物业公司代收黄嘉贤的契税，完全物业公司亦从未将该笔款项转交给迅捷公司。而迅捷公司委托完全物业公司代收涉案小区个别车位的契税，更是与本案无关，一审法院据此推定迅捷公司存在委托完全物业公司收取黄嘉贤契税的行为，属于类推解释，不符合法律规定，亦缺乏事实及法律依据。再次，广东省地方税务局于2015年5月12日印发的粤地税函[2015]411号《广东省地方税务局关于清理房地产企业违规代理契税的通知》规定：“在2015年6月30日前，各级地税机关对委托代征行为进行全面自查，发现任何代征行为必须立即整改，不得以任何理由拖延。房地产开发企业、物业公司违规代理契税业务的，违规代理款项在检查过程中仍未向主管税务机关申报缴纳入库的，应于2015年6月30日前无条件退回给纳税人或向主管税务机关办理纳税申报缴纳入库”。该规定再次明确，缴纳契税系黄嘉贤的义务，黄嘉贤应自行向税务主管机关缴纳契税，在该规定实施后，黄嘉贤未及时要求完全物业公司退回契税款项，也没有另行向税务机关缴纳契税。根据合同第七条第5款约定，因不可抗力、政府行为或黄嘉贤原因包括未能按期提交产权登记所需的各种文件、交纳各种费用及其他违约行为导致产权登记迟延的，迅捷公司不应承担任何责任，涉案车位的产权证办证期限应予以顺延，迅捷公司不应对黄嘉贤的过错承担逾期办证责任。二、退一步说，如果法院认为迅捷公司应承担逾期办证的违约责任，黄嘉贤主张的违约金亦过高。根据《合同法》第114条规定，迅捷公司请求法院降低违约金。黄嘉贤辩称：不同意迅捷公司的上诉请求。理由如下：1.黄嘉贤与迅捷公司于2013年12月9日签订的车位买卖合同，2013年12月15日前已一次性支付车位款等费用，但迅捷公司没有按照合同约定在交付车位后240工作日内为黄嘉贤办理产权登记，延误的时间长达数年，即便后来国家税务局已经有了新规定，但迅捷公司作为专业的房地产开发企业，应当预计到办证过程中可能存在政策发生变化的情况并及时处理，但迅捷公司并未将相应税款退还黄嘉贤，或向税务机关办理相关手续，也未将情况及时告知黄嘉贤，因此黄嘉贤未能向税务部门缴税，是迅捷公司未能及时履行告知义务所致，应当承担赔偿的义务；2.关于违约金约定，双方已经在合同中明确约定，违约金的数额是累积计算的，不是恒定的数字，是迅捷公司的逾期违约才导致的违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回迅捷公司的全部诉讼请求。黄嘉贤向一审法院起诉请求：1.迅捷公司立即为黄嘉贤办理涉案车位的《房地产权证》；2.迅捷公司向黄嘉贤支付从2016年3月2日起至2019年9月20日止的逾期办证违约金47153.7元，每日违约金以车位款72600元的万分之五为标准；3.本案诉讼费由迅捷公司承担。一审法院经审理查明：2013年12月9日，黄嘉贤（乙方）与迅捷公司（甲方）签订《广州市番禺区（现南沙区）商品房建设项目车位买卖合同》（以下统称《车位买卖合同》），约定：“乙方已向甲方购买坐落于广州市番禺区（现南沙区）东涌镇和乐一路58号锦绣新城XX号房，现乙方向甲方购买涉案车位，该车位以位为单位进行销售，不按面积进行计价，成交价为72600元。乙方应于2013年12月15日前一次性付清全部车位款。甲方应当在2014年1月1日前，将符合合同约定的车位交付给乙方占有使用。本合同车位的产权登记乙方委托甲方进行办理，甲方应自车位交付乙方使用之日起240个工作日内向产权登记机关为乙方办理产权登记。甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每日按本合同总车位价款的万分之五向乙方支付违约金。因不可抗力、政府行为或乙方原因包括未能按期提交产权登记所需的各种文件、交纳各种费用及其他违约行为导致产权登记迟延的，甲方不承担任何责任等。”上述合同附件三《锦绣新城收费一览表（地下车位）》中约定：“一、交首期楼款及签订《商品房买卖合同》时需缴交的费用（按政府部门规定收取）：1.购买房屋的产权情况查档：40元/宗。2.房屋办证费：非住宅550元/宗。3.合同印花税：按楼价的0.05%收取。4.契税：车位按楼价的3%收取。5.土地登记费：13元/宗（个人）。6.转移登记费：非住宅550元/宗。7.房产证印花税：5元/宗。二、办理收楼时须缴交的费用：1.物业维修资金：首期按建筑面积50元/㎡缴纳，如不足购房款2%的部分，由购房者按业主委员会或业主大会的决定缴交。2.物业管理费：预收三个月管理费（车位管理费30元/月）。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月1日，迅捷公司和完全物业公司共同为黄嘉贤办理涉案车位的交付手续，黄嘉贤于该日接收涉案车位。完全物业公司系涉案车位所在小区的物业管理公司，一直为涉案车位所在小区提供物业服务。黄嘉贤于《车位买卖合同》签订当日（即2013年12月9日）向迅捷公司付清了全部车位款，并向完全物业公司交纳了合同附件三约定的契税、土地登记费、转移登记费、合同印花税、房产证印花税、产权情况查档费等费用。黄嘉贤向一审法院提交（2016）粤0115民初5256号以及（2016）粤01民终11181号《民事判决书》，用以证明完全物业公司系受迅捷公司委托代迅捷公司向黄嘉贤收取各项款项。迅捷公司另在（2016）粤0115民初5497号案2017年5月19日的庭审中确认，涉案小区其他车位的上述办证费用由完全物业公司代收后交由迅捷公司。迅捷公司认为上述案件仅代表个案情况，不能据此认定涉案小区的全部车位均是由迅捷公司委托完全物业公司代收契税等相关费用，并且完全物业公司在收取黄嘉贤支付的契税等相关费用后并未转付给迅捷公司。迅捷公司在2019年6月12日庭审中提交了广东省地方税务局于2015年5月12日印发的粤地税函[2015]411号《广东省地方税务局关于清理房地产开发企业违规代理契税的通知》，通知要求：“在2015年6月30日前，各级地税机关必须对委托代征行为进行全面自查，发现任何委托代征行为必须立即整改，不得以任何理由拖延。房地产开发企业、物业公司违规代理契税业务的，违规代理款项在检查过程中仍未向主管税务机关申报缴纳入库的，应于2015年6月30日前无条件退回给纳税人或向主管税务机关办理纳税申报缴纳入库。”在案件审理过程中，黄嘉贤于2019年8月29日另行向税务机关缴纳了涉案车位的契税并取得《税收完税证明》。涉案车位目前尚未办理不动产权证书。另查明，黄嘉贤曾于2019年3月1日就逾期办证违约金对迅捷公司提起（2019）粤0115民初2188号民事诉讼，后因黄嘉贤未按时交纳受理费，该案按黄嘉贤撤诉处理。黄嘉贤后于2019年3月25日提起本案诉讼。一审法院认为：《车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。迅捷公司将房屋交付给黄嘉贤后，依约应当在商品房交付使用后240个工作日内，即2014年12月17日前为黄嘉贤向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但其未在该约定的期限内为黄嘉贤办证，已构成违约。现黄嘉贤要求迅捷公司为其办理涉案车位的不动产权证书，符合合同约定，一审法院予以支持。关于黄嘉贤直至2019年8月29日才取得《税收完税证明》，是否可以据此免除迅捷公司迟延办证的违约责任的问题。迅捷公司在庭审中确认系由其和完全物业公司共同为黄嘉贤办理涉案车位的交付手续，即迅捷公司在交付车位时即已清楚知晓完全物业公司代收了涉案车位的契税款项。结合涉案车位所在小区其他车位均由迅捷公司委托完全物业公司代收契税的事实，依据日常经验以及车位买卖交易习惯，一审法院认为，应理解为完全物业公司系受迅捷公司委托向黄嘉贤收取了契税等相关费用。此外，依据《车位买卖合同》的约定，代收代缴契税的主体均为迅捷公司，故一审法院认为黄嘉贤实际已于《车位买卖合同》签订当日即2013年12月9日完成合同约定的向迅捷公司交纳契税款项的义务。如上所述，迅捷公司本应在2014年12月17日前为黄嘉贤向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，该时间远远早于广东省地方税务局发布《广东省地方税务局关于清理房地产开发企业违规代理契税的通知》的时间，即迅捷公司在文件印发之前已经逾期。另外，迅捷公司作为专业的房地产开发企业，在与黄嘉贤签订买卖合同时应预计到办证过程中可能存在的政策变化情况并及时予以处理。上述通知已要求各企业应于2015年6月30日前无条件将代收税款退回给纳税人或向主管税务机关办理纳税申报缴纳入库，但迅捷公司即没有依据文件要求向黄嘉贤退还契税或向主管税务机关申报缴纳入库，亦没有将该情况及时告知黄嘉贤。因此，黄嘉贤未能及时向税务部门交纳契税系由迅捷公司未及时履行合同义务所致，迅捷公司仍应按合同约定承担相应的违约责任。现黄嘉贤主张从2016年3月2日起，按车位总价款每日万分之五的标准计收违约金，合法有据，一审法院予以支持。黄嘉贤在2019年6月12日的庭审中已知需自行向税务部门交纳契税，但其直至2019年8月29日才交纳，故2019年6月13日至2019年8月29日期间的迟延办证责任应由黄嘉贤自行承担。迅捷公司抗辩违约金标准过高，依据不足，一审法院对其调整违约金标准的要求，不予采纳。综上所述，迅捷公司应向黄嘉贤支付2016年3月2日至2019年6月12日以及2019年8月30日至2019年9月20日期间的逾期办证违约金44286元（72600元×0.05%×1220天）综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年9月30日判决如下：一、广州迅捷物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为黄嘉贤办妥广州市南沙区东涌镇和乐XX号车位的不动产权证书；二、广州迅捷物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄嘉贤支付2016年3月2日至2019年6月12日以及2019年8月30日至2019年9月20日期间的逾期办证违约金44286元；三、驳回黄嘉贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费979元，由黄嘉贤负担60元，由广州迅捷物业管理有限公司负担919元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，迅捷公司表示如需承担违约责任，要求按照成交价72600元的银行同期一年期贷款基准利率计算违约金。二审中，一、双方当事人没有提交新证据。二、迅捷公司表示在2014年12月以及2015年6月、7月均有电话通知黄嘉贤缴纳契税款。黄嘉贤表示与迅捷公司签订合同当日即2013年12月9日已经缴纳契税，在一审第一次庭审后，黄嘉贤才取回已缴纳契税款，由黄嘉贤于2019年8月29日自行缴纳契税。迅捷公司表示契税款不是由迅捷公司收取，迅捷公司也没有退回契税款。三、黄嘉贤确认其已于2019年10月28日收到涉案车位的产权证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院评析如下：本案的争议焦点为涉案车位未办理产权证是否应归责于迅捷公司的问题。迅捷公司主张未办理产权证的原因是因黄嘉贤未缴纳契税，鉴于：1、迅捷公司与黄嘉贤签订的上述《车位买卖合同》已明确约定，黄嘉贤在签订该合同时需缴纳契税，而黄嘉贤事实上也缴纳了契税，虽由完全物业公司出具了契税款的收据，但一审根据迅捷公司在另案中曾自认委托完全物业公司代收契税款等相关情况，认定在本案中完全物业公司亦系受迅捷公司的委托收取契税款并无不当；2、迅捷公司与黄嘉贤签订的上述《车位买卖合同》还明确约定迅捷公司负有办理涉案车位产权登记的义务，即使应由黄嘉贤自行支付契税款，迅捷公司亦有义务通知黄嘉贤向相关部门缴纳契税款，但并无证据证实迅捷公司履行了该通知义务。故黄嘉贤未能及时向税务部门交纳契税系由迅捷公司未合理履行义务所致，一审法院认定迅捷公司仍应按合同约定承担相应的违约责任正确，本院予以维持。至于迅捷公司抗辩违约金标准过高的问题。鉴于迅捷公司与黄嘉贤签订的上述《车位买卖合同》对违约金的计算标准已有明确的约定，迅捷公司主张该违约金过高依据不足，一审法院对其调整违约金标准的要求不予采纳并无不妥，本院予以维持。关于一审判决第一项的问题。如前所述，迅捷公司负有办理涉案车位产权登记的义务，故一审判决迅捷公司办理涉案车位的不动产权证并无不当，本院予以维持。但鉴于在一审判决后，黄嘉贤已取得涉案车位的产权证，迅捷公司无需再履行该项判决。综上所述，上诉人迅捷公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费907元,由上诉人广州迅捷物业管理有限公司负担。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十七日书记员  郭 俏区敏儿