河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6037号上诉人（原审被告）：李洪刚，男，1986年10月9日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭飞，女，1988年8月31日出生，汉族，住北京市通州区漷县。原审第三人：三河市顺心置地房地产经纪有限公司。住所地：河北省三河市燕郊开发区中赵甫村东南。法定代表人：宋润姬，执行董事。委托诉讼代理人：于永超，系公司员工。上诉人李洪刚因与被上诉人谭飞、原审第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李洪刚上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、原审判决程序严重违法。在未穷尽其他送达方式的情况下即通过公告方式送达开庭传票，导致上诉人不知道被起诉的事实缺席审理，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、原审判决基本事实认定错误。上诉人有证据证明涉案房屋买卖合同确因限购政策以及案外人苏海岚涉嫌倒卖未办理初始登记房屋、逃避税收征管而无法办理过户手续，涉案房屋买卖合同无法继续履行，上诉人不存在故意不履行合同的违约行为。涉案房屋买卖合同签订时，被上诉人已经将涉案房屋卖给了案外人苏海岚，故上诉人与被上诉人签订的合同实际上由苏海岚以被上诉人的名义与上诉人签订，上诉人支付的30万元首付款也是直接支付给苏海岚。涉案不动产权证下发后，经上诉人向房屋管理部门咨询过户事宜，该种情形无法从谭飞名下直接过户到上诉人名下。三、即使涉案房屋买卖合同可以继续履行，但合同中未明确约定办理贷款及过户的具体时间，上诉人亦未收到被上诉人或者第三人的任何通知或催告，上诉人不存在任何违约行为，原审判决认定上诉人逾期未履行贷款过户等合同义务，无任何事实依据。四、即使上诉人存在违约行为，一审法院判决上诉人承担违约金384000元也明显过高，原审判决适用法律不当。本案合同解除后，被上诉人并无实际损失，一方面是被上诉人已经将涉案房屋出售给了案外人苏海岚，被上诉人将房屋过户给上诉人或苏海岚均与被上诉人无关，且涉案房屋现在的市场价与双方签订合同时的价格相差无几，合同解除后苏海岚也并无实际损失。被上诉人未提供任何证据证明其实际损失，一审法院直接依据双方合同约定判决上诉人支付总房款30%的违约金，无法律依据。谭飞提交了书面答辩意见，一、一审法院判决程序合法。被上诉人谭飞起诉书中上诉人李洪刚的地址及联系方式均系李洪刚在其另一案件中作为原告起诉时向法院提供的，一审法院在以法院专递形式向李洪刚送达开庭传票等司法文书未果的情况下才采取的公告送达。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人无证据证明涉案房屋无法办理过户手续。上诉人已经通过诉讼方式要求解除合同，已无履行合同的意向，我方作为出卖人要求解除合同有事实和法律依据。三、上诉人确系违约方，依据合同意思自治原则及双方合同明确约定，应当承担违约责任。一审法院依据审理查明的事实及合同明确约定判决违约金384000元并无任何适用法律错误及不当之处。双方买卖行为发生于2016年9月10日，上诉人除向我方交付了首付款30万元，未履行合同约定的其他义务，在房价大幅下跌的情形下上诉人不遵守合同约定以诉讼方式要求解除合同，在经两级法院判决其败诉后，至今仍不履行，上诉人反将不履行合同的过错归结于我方及第三人未对其进行催促。第三人辩称，一审法院针对我方的事实及法律认定是正确的。谭飞向一审法院起诉请求：1、2016年9月10日原告、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，原告将自有位于香河县房屋出售给被告，合同总价款为128万元，定金30万元，剩余房款被告以申请银行按揭贷款方式支付。当日被告向原告支付了定金30万元，原告将房屋交付给了被告。第三人作为居间方就原被告房屋买卖在房管局办理了备案登记。因签订合同时涉案房屋的房产证尚未下发，双方约定房本下发后办理贷款及过户手续。涉案房屋房产证于2017年11月左右下发。原告多次催促被告继续履行合同，办理贷款、过户等手续，但被告拒不履行。2018年1月15日被告以受“限购政策”无法购买该房屋，无法办理网签手续和过户登记手续为由，起诉解除合同。经一、二审法院审理，判决驳回了被告的诉讼请求。被告至今不按照合同约定继续履行合同，已经构成根本违约，应承担违约责任。故原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年9月10日，原告谭飞代理人苏海岚与被告李洪刚通过顺心置地公司签订了《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》，原告谭飞将自有位于香河县房屋出售给被告李洪刚，合同总价款为1280000元。《房屋买卖合同》中约定有“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金”等内容。签订合同当日，被告李洪刚转账支付原告谭飞代理人苏海岚购房定金300000元。在签订上述合同时，上述房屋的房产证尚未下发，后上述房产的房产证于2017年11月左右下发。2018年1月15日被告李洪刚曾以原告谭飞为被告向香河县人民法院提起诉讼，请求解除《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》，并由谭飞返还李洪刚购房定金300000元。香河县人民法院以（2018）冀1024民初583号民事判决书判决驳回了李洪刚的诉讼请求，李洪刚上诉后二审维持原判。以上事实，有原告当庭陈述、《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、（2018）冀1024民初583号民事判决书、（2018）冀10民终4720号民事判决书在卷可证。一审法院认为，原告谭飞将自有位于香河县房屋出售给被告李洪刚并签订《房屋买卖合同》等合同的事实已经（2018）冀1024民初583号民事判决书予以证实，且双方当事人在（2018）冀1024民初583号民事诉讼中均予以确认。《房屋买卖合同》第九条第（一）款约定“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之三十向守约方支付违约金”。上述房产的房产证于2017年11月左右下发后被告李洪刚逾期未履行贷款过户等合同义务至今，原告依合同约定在被告违约超过15天后有权利单方解除合同，且被告作为违约方应按约定购房款1280000元的百分之三十即384000元向原告支付违约金，合同解除后被告应将涉案房产返还原告，原告上述诉请不违反法律规定，符合合同约定予以支持。但购房定金300000元应在合同解除后由原告返还被告，购房定金与违约金相折抵后被告尚需支付原告违约金84000元。第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司与原告签订的《交易服务代理合同》、《居间服务合同》因被告不履行贷款过户的合同义务已无法继续履行，合同应予以解除，但第三人在房产交易过程中无违约行为，不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告谭飞与被告李洪刚签订的《房屋买卖合同》及原被告、第三人签订的《交易服务代理合同》、《居间服务合同》。被告李洪刚将原告自有位于香河县房屋返还原告谭飞；原告谭飞返还被告李洪刚购房款300000元。二、被告李洪刚支付原告谭飞违约金384000元。第一项原告返还被告300000元折抵后，被告李洪刚应给付原告违约金84000元。三、第三人三河市顺心置地房地产经纪有限公司不承担民事责任。以上第一项、第二项内容于判决生效后立即履行。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3630元（已减半收取），由被告李洪刚负担。二审中，上诉人提交证据一：2019年9月22日上诉人与被上诉人手机通话录音一份，证明：本案一审起诉并非被上诉人的意思表示，系与上诉人签订合同的苏海岚以被上诉人名义提起的诉讼。因被上诉人将房屋卖给苏海岚，苏海岚未过户后转卖给李洪刚，被上诉人与本案没有法律上利害关系。证据二：上诉人在河北新闻网阳光理政栏目向香河县住房和城乡建设局就本案是否能过户问题的咨询及该局答复，以及上诉人代理人从该网站获取打印该份证据的视频录像，证明：经香河县住房和城乡建设局系统查询涉案房屋买卖合同未在该局备案，且因上诉人并非直接将购房款支付给被上诉人而是支付给苏海岚，不符合该局办理过户的规定，房屋无法从被上诉人谭飞名下直接过户到上诉人李洪刚名下。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人李洪刚诉请解除其与被上诉人谭飞于2016年9月10日签订的《房屋买卖合同》，业经河北省香河县人民法院及本院作出裁判，驳回了李洪刚的诉讼请求。判决生效后，李洪刚仍未履行相关合同义务，被上诉人谭飞才诉请上诉人李洪刚构成根本违约并承担违约责任。在有生效判决的情况下，李洪刚上诉提出其履行合同义务需事先得到通知或催告的主张明显不能成立。二审中原审第三人表示李洪刚在签订上述合同时其本身就是第三人的工作人员，购买房屋事宜均由其自行办理。上诉人代理人对此予以认可。一审法院依据李洪刚在民事起诉书中及其与谭飞签订的《房屋买卖合同》中载明的地址和电话，以法院专递形式向上诉人送达开庭传票等司法文书未果后以公告形式向其送达，未违反法定程序，未剥夺上诉人的诉讼权利。一审法院综合全案证据作出的判定有事实基础，符合相关规定，并无不当。上诉人二审中提交的证据不影响本案裁判。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十二月十三日法官助理杨学军书记员郝镜颖