四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川34民终1082号 上诉人（原审原告）：仲燕，女，生于1984年2月，汉族，四川省德昌县人，村民，现住德昌县。 委托诉讼代理人：唐明，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：四川省广频物业管理有限责任公司。住所地：四川省西昌市石塔街41号三楼。 法定代表人：江勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周霞，女，生于1973年6月，汉族，四川省西昌市人，系四川省广频物业管理有限责任公司员工，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：德昌县农资房地产开发有限责任公司。住所地：四川省德昌县德州镇新华街东段11号。 法定代表人：段朝阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛钟杨，男，生于1990年10月，汉族，四川省德昌县人，系德昌县农资房地产开发有限责任公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘安贵，男，生于1967年3月，汉族，四川省宁南县人，系德昌县农资房地产开发有限责任公司销售主管，代理权限为一般代理。 上诉人仲燕与被上诉人四川省广频物业管理有限责任公司（以下简称“广频物业”）、德昌县农资房地产开发有限责任公司（以下简称“德昌房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服四川省德昌县人民法院(2018)川3424民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人唐明，被上诉人广频物业的委托代理人周霞、德昌房地产公司的委托代理人毛钟杨、刘安贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人仲燕上诉请求：撤销四川省德昌县人民法院（2018）川3424民初972号民事判决，改判二被上诉人连带赔偿上诉人房屋修复及家俱损失费人民币（以下币种均为人民币76，125.00元及鉴定费3，000.00元；本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。理由：一、本案小区住房热水系统为集中供热，每幢楼热水主管道均从各层住户的厨房穿过，各层住户在厨房内安装支管分户，分户支管连接主管道后直接安装水表，水表前的支管起端未设置截止阀，水表后端安装截止阀，破裂发生在水表之后，截止阀之前的位置，该位置破裂出水，截止阀无法控制。故应以截止阀为分界点，之前的部分属于共用部分，之后的部分属上诉人专有部分，一审笼统地认定只要在上诉人厨房内就是专有部分明显不公，过于片面。截止阀之前的部分上诉人从结构和使用上来看并非属于上诉人专有，一审对此认定不符合实际。故截止阀之前的部分属共用部分，物业公司有管理维护的义务。物业公司依据《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法（[1998]213号文件》已于2008年2月1日废止，且该文件也未对住宅供水管道的分界及权属作出具体规定，故一审采信该依据从而认定管道破裂部分属于专有部分是错误的。二、农资房地产公司将热水主管道置于室内本身存在安全隐患，且不利于管理和维修，分户支管起端未设置截止阀，设计安装不符合《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）的规定，存在过错，本案虽为物业服务合同纠纷，但管道破裂造成损失是因广频公司与农资房地产公司二者的过错行为相结合所致，故应合并处理，一审认为二者不是同一法律关系而认定本案对农资房地产公司的请求不作处理，要求另案主张显然是错误的。综上，请二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人广频物业答辩称，一、本案是物业服务合同纠纷，按照上诉人与答辩人签订的物业服务合同，本案漏水管道属上诉人应当管理维护的专有部分，不属答辩人应当负责的共用部分，故答辩人不应当承担责任。二、相关法律法规对物业管理中的共用部分及专有部分作了明确界定，本案所涉管道漏水部位属上诉人单独所有的专有部分，上诉人所称，该部分属共有部分与事实及法律规定不符，不能成立。三、事发当天早上，答辩人工作人员到现场查看，发现事故管道下面的地砖已被滴下的锈水腐蚀，说明管道漏水已发生较长时间，而上诉人疏于管理，最终导致管道破裂，如果上诉人早日发现，并及时通知答辩人帮忙维修，就不会造成热水管突然破裂，其损害后果应由上诉人自行承担。四、答辩人在履行物业服务合同中尽职尽责、诚信服务，在日常巡查、管理、维护方面不存在过错，此次事故出现后，答辩人接到反映后，立即就事故进行了妥善处理，并垫付了管道维修的人工及材料费。相反，由于上诉人不配合答辩人更换锈蚀的支管，尽快恢复整个单元的热水供给，导致整个单元的业主停了四天的热水，激起了公愤，答辩人在此次事故的发生及后来的处理中均没有过错，不应承担责任，请人民法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人德昌房地产公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，1、一审查明事实清楚，认定事实和适用法律正确，判决结果正确，应驳加上诉人的上诉。本案是物业服务合同纠纷，答辩人与上诉人只存在房屋买卖关系，物业服务和房屋买卖有本质的区别，不是同一法律关系，上诉人因物业纠纷提起诉讼，与答辩人无关系，答辩人不是适格的法律主体，应驳回对答辩人的上诉，更谈不上连带责任的说法。2、供热方式变更为集中供热是为了方便住户，供热的设计是合格的，是得到建设部门竣工验收合格才进行变更，不存在设计变更的过错。3、热水主管为共用部分，主管接到分管是上诉人的专有部分，这个专有部分的所有、使用、管理权都属于房屋买卖的配套设施，管理义务方是上诉人，漏水是一个意外事故，主要原因是上诉人疏于检查造成，责任应由上诉人承担。4、漏水造成的损失扩大也是上诉人自己造成，上诉人长期滞留一个未成年人在家居住，事故发生后，未成年不能及时处理，导致损失扩大，与答辩人无关。5、本案管道破裂漏水发生在上诉人的专有部分，不属于物业公司应当管理维护的部分，故物业公司与答辩人均不应承担责任。 上诉人仲燕一审起诉请求：1、判令二被告连带赔偿原告房屋修复及家俱损失费76，125.00元；2、判令二被告支付鉴定费3，000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实，原告仲燕系“香城丽景”小区业主，被告广频物业系“香城丽景”小区物业管理公司，被告德昌房地产公司系“香城丽景”小区开发商。被告德昌房地产公司与被告广频物业于2012年12月29日签订了《香城·丽景小区前期物业管理服务协议》,该协议载明：……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理……”。2014年1月20日，原告仲燕购买“香城丽景”小区1号楼三单元801号商品房与被告德昌房地产公司签订了合同编号为1#3-801《商品房买卖合同》，合同载明：“……第二十三条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：西昌市广平物业管理有限责任公司资质证号为：510000W0225。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为：电梯0.9元，多层0.7元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、……”当日，双方另签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同及补充协议对物业服务作了详细阐述。西昌市广平物业管理有限责任公司后更名为四川省广频物业管理有限责任公司，即本案被告广频物业。小区业主购房后，被告广频物业向业主（包括原告仲燕）发放了《香城丽景业主手册》，该手册载明：“一、物业管理服务内容管理处根据前期物业管理协议对本小区实施物业管理服务。管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；（三）环境卫生”、绿化管理服务；（四）物业管理区域内交通秩序的维护；（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；（六）物业装饰装修管理服务；（七）物业档案资料的管理……”。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告仲燕经交房验收签名确认并于2017年3月装修入住于“香城丽景”小区1号楼三单元801号房。购房后，原告按期向被告广频物业交纳物业管理费，其中2018年5月9日原告仲燕向被告广频物业交纳了2018年度的物业管理费共计1，397.00元。 2018年6月2日凌晨3时左右，原告之子（未成年人） 睡觉后醒来发现原告家中厨房内热水管支管截止阀前段发生破裂后致水漫至全屋，房屋木地板、墙体、墙纸、家具等均受到不同程度的浸泡。当时原告家中仅原告之子一人居住，其发现热水管破裂致水漫至全屋后通知原告亲属，并告知当晚在小区一楼巡查的被告广频物业值班安管员，闻讯而来的原告亲属杨明德和值班安管员赵国平立即到楼顶关闭该单元热水总阀门，随后原告的亲属及被告广频物业值班安管员共同清扫了室内积水至凌晨4时左右。当日，原告亲属要求被告广频物业赔偿原告损失后才能对破裂管道进行维修，因双方对破裂管道维修及损失赔偿产生争议，经德州镇政府和安顺社区调查、调解，业主（本案原告）、物业（本案被告广频物业）、开发商（本案被告德昌房地产公司）于2018年6月5日达成的调解协议载明：“经双方调解同意，由物管先行垫付水管破损维修费用。业主方同意更换破损物件，更换下来的物件由物管和业主封存以作走司法程序所用”，之后被告广频物业垫资更换了热水管道破损部件。原告于2018年6月20日委托凉山方正司法鉴定所对其房屋装修被水浸泡受损部分的费用进行了鉴定，凉山方正司法鉴定所于2018年7月2日作出凉方（2018）鉴字第101号司法鉴定意见书，该鉴定意见书载明：“六、鉴定意见经本所核算、估价并确认在鉴定基准日，德昌县香城丽景小区1号楼3-801室，仲燕所属房屋装修材料家具因水浸造成的损失，全部各项拆除更换恢复费用估算金额合计为：￥76125元整（大写：柒万陆仟壹佰贰拾五元整），并给以认定”。现原告仲燕以被告广频物业未履行巡查、管理、维护义务，对发生管道破裂存在过错为由要求被告广频物业承担赔偿责任；以德昌房地产公司变更供水系统的安装设计存在安全隐患，且不符合《建筑给水排水设计规范》以及安装要求存在过错为由要求被告德昌房地产公司与广频物业承担连带赔偿责任。 在本案审理过程中本院向原告与被告德昌房地产公司释明告知双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均约定了履行合同产生纠纷提交仲裁委员会的争议解决方式，释明告知后，原告表明本案系物业服务合同纠纷，合同及补充协议仅证明原告的诉讼主体资格，证明原告为案涉房屋所有人；被告德昌房地产公司表明放弃仲裁条款约定的原告与其的纠纷交由仲裁委员会解决方式。审理中，经本院释明告知后，原告表明不申请对破裂管道部件作质量鉴定（管道破裂原因鉴定）。被告德昌房地产公司对凉山方正司法鉴定所的司法鉴定意见书提出异议，申请对房屋装修被水浸泡受损部分的费用进行重新鉴定，但其在规定期限内未交纳鉴定费用，本院视为其放弃鉴定。 一审法院审理认为，物业管理服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本案的焦点一：被告广频物业是否未履行巡查、管理、维护等物业管理服务合同约定的义务或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务而承担赔偿责任。原告与被告广频物业、德昌房地产公司均认可《香城·丽景小区前期物业管理服务协议》的效力和《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中相关物业管理服务的约定，原告亦交纳了相应的物业管理服务费，原告与被告广频物业均对双方之间的物业管理服务合同关系无异议。因此，物业管理协议约定条款对原告、被告广频物业均有约束力，原告有义务按约定缴纳物业管理服务费，而被告广频物业也有义务按照协议的约定做好小区的物业管理服务工作。物业管理服务费包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等内容，所以被告广频物业有责任对小区共用部位、共用设施设备的日常运行进行维护。本案中，原告屋内厨房因热水管道发生破裂导致水漫至全屋，致使房屋木地板、墙体、墙纸等被浸泡受损。原告水管破裂部位如属于共用部位，按照合同约定被告广频物业有履行巡查、管理、维护义务；如是自用部位应由原告负责管理、自行维护、维修。审理中，通过双方陈述和证人证言并结合双方所提供管道破裂物件、漫水浸水照片、录像等系列证据，该管道破裂部位属于设置在原告家中厨房内，热水管道支管从单元供水立杠三通开始到水表、用户总阀门及终端部位均位于原告房屋内。原告的厨房及管道破裂部件位于原告家中自行管理、控制的封闭空间内，位于原告专有部分的水管破裂部位应属于自用部位。由于原告及小区业主与被告广频物业未有对业主房屋内热水管道中入户管道部位（业主房屋专有部分）进行巡查、管理、维护的约定，原告也未对其入户管道向被告广频物业提出巡查、管理、维护的请求，被告广频物业对小区公共设施巡查、管理、维护范围没有入户热水管道。因此，入户热水管道部件不属于物业配套公共设施。对被告广频物业辩称，从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位的入户管道系自用部位应由业主负责管理、维护的意见，一审法院予以采信。原告提出发生破裂的位置是支管截止阀前段，应属于共用部分。但原告未提交以其厨房内管道截止阀为节点划分共用部位与自用部位的相关依据，该理由不能成立。原告室内的热水支管漏水、破裂部位是在三通开始，水表之后其橱柜内的自用部位，管道自用部位应由原告负责管理、自行维修。故原告主张管道破裂部位属于共用部位，属于广频物业的管理和维护范围的意见，一审法院不予采信。原告厨房内热水支管管道破裂发生后，被告广频物业工作人员接到报告后即协助原告亲属关闭该单元热水总阀门、共同清扫室内积水，并提出对破裂管道部位垫资维修。通过审理查明的上述事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”之规定，由于原告提出被告广频物业未履行巡查、管理、维护的义务没有事实和法律的依据，故对原告提出被告广频物业承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 本案的焦点二：被告德昌房地产公司是否因供热水系统的设计、安装存在过错而承担连带赔偿责任。一审法院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，在本案审理过程中，原告亦表明本案系物业服务合同纠纷。原告提出被告德昌房地产公司承担责任的理由为被告德昌房地产公司因设计、安装存在过错，但原告以设计、安装存在过错作为物权或侵权理由的法律关系与本案物业服务合同法律关系非同一法律关系，故本案物业服务合同纠纷对案涉房屋热水管道的设计、安装是否存在过错不作认定。由于原告诉讼请求为二被告承担连带赔偿责任，因一审法院对被告广频物业不承担赔偿责任已作认定，被告德昌房地产公司承担连带责任已不能成立。故对原告提出被告德昌房地产公司承担连带赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。原告对被告德昌房地产公司因变更供水系统的设计及不按规范安装存在过错提出的赔偿请求，原告可另行起诉。综上，对原告仲燕提出被告广频物业、德昌房地产公司连带赔偿原告房屋修复及家具损失费76，125.00元并支付鉴定费3，000.00元的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告仲燕的诉讼请求。案件受理费1，778.00元，减半收取计889.00元，由原告仲燕负担。 二审审理过程中被上诉人德昌房地产公司提交两份证据，浙江一佳太阳能科技有限公司《工程方案》及德昌祥品电器经营部《太阳能购买安装合同》，证明原来散户供热改为集中供热是通过专业部门设计安装的，是合格的，并且竣工验收完毕。 上诉人仲燕对证据真实性无异议，但证据与本案没有关系。对证明目的有异议，只是设计方案及安装情况，安装设计是否符合行业规范不能证明。 被上诉人广频物业对证据没有异议，认为广频物业是在房屋建设后才进入小区的。 本院认证认为，由于对方对证据的真实性没有异议，真实性本院予以采信。但德昌房地产公司在本案中是否承担责任，本院将结合案件事实及其它证据综合予以认定。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案归纳争议焦点如下：上诉人因管道破裂浸水而造成的损失，二被上诉人是否应承担责任。 本院认为，上诉人仲燕2014年1月因与德昌房地产公司签订《商品房买卖合同》，而取得“香城丽景”小区1号楼3单元8层3-801号商品房所有权，并办理了房屋产权登记。“香城丽景”小区的物业服务公司为广频物业，仲燕作为该小区业方按时向广频物业交纳了物业服务费。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权…….”，第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。……”及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性、能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。……”的规定，本案水管发生破裂的位置在仲燕所购房屋的厨房内，由于构造上的独立性、使用上的排他性等特点，该部分管道属建筑区划的专有部分，其日常维护、管理应由业主仲燕自行处理，如有合同约定，业主也可以委托物业服务公司定期处理。结合本案查明的事实，在《商品房买卖合同》及广频物业发放的《业主手册》中约定，广频物业只对共用部位共用设备设施进行维修、管理的约定，业主与广频物业并未约定专有部分也由广频物业进行维修、管理，或委托进行维修、管理的约定，故依据查明事实及法律规定，广频物业并没有对专有部分设备设施进行维修、管理的义务，即没有对本案破裂水管维修、管理的义务。上诉人以管道破裂，截止阀安装不合理，不能控制出水，而主张破裂管道属共用部分，因与法律规定相悖不能成立，其主张广频物业赔偿因管道破裂而造成的损失，因无事实依据，本院不予支持。 本案是物业服务合同纠纷，被上诉人德昌房地产公司与上诉人仲燕没有物业服务关系，上诉人以物业服务合同主张德昌房地产公司承担责任无事实依据，本院不予支持。至于该部分管道的截止阀设计是否合理，因属另一法律关系，本院不予审理。一审对此认定正确，予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1，778.00元，由上诉人仲燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇一九年十二月九日 书记员 吴佳琦