贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7939号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：杜静，女，1978年10月10日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王木，男，1973年9月23日出生，汉族，住重庆市合川区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国清，贵州一策律师事务所实习律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张贵红，男，1965年4月12日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：唐金贤，贵州曹达律师事务所律师。原审第三人：贵州众杰壹品不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园3-1栋1层19号。法定代表人：潘豪杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘清华，男，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省思南县，系该公司员工。原审第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56贵州世贸大厦。负责人：杜宪阳，该支行行长。上诉人杜静、王木因与被上诉人张贵红以及原审第三人贵州众杰壹品不动产经纪有限公司（以下简称众杰经纪公司）、中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称云岩支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜静、王木的委托诉讼代理人王晓红，被上诉人张贵红的委托诉讼代理人唐金贤，原审第三人众杰经纪公司的委托诉讼代理人刘清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜静、王木上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订房屋买卖合同是事实，上诉人没有违约，是被上诉人因为春节期间需支付农民工工资不能按时支付款项，是被上诉人违约，故而应该支持上诉人诉请；2、上诉人曾在起诉前向被上诉人发出解除合同通知书，被上诉人认可该事实，也没有提出异议，视为其对解除合同通知书的认可，应该执行该解除合同通知书；3、本案合同应该认定为分期付款买卖合同，付款未达到70%以上，因此也应该判决解除合同；4、按照交易习惯，众杰经纪公司是向被上诉人收取佣金，但一审时中介客观说明了事实，与上诉人所称能够相互印证，也充分说明是被上诉人违约，应该采信中介公司的陈述；5、涉案房屋已经被其他法院查封，无法进行买卖，并不是上诉人的主观原因导致，故应该撤销原判决；6、双方明确约定了付款金额及方式，被上诉方也曾经支付了5万元，知晓上诉人的银行卡号，即便有异议，也应当按原约定价款向上诉人履行支付义务，或者向中介说明不能履行的原因，但被上诉人没有按照原约定金额支付购房款，违约的是被上诉人；7、根据举证规则，被上诉人没有举证证明上诉人存在违约行为，一审法院也没有证据证明上诉人违约；8、截至目前为止，已经将近两年半时间，被上诉人仅仅支付5万元就将房屋占有，被上诉人的主张不能得到支持，也不符合常理；9、上诉人主张被上诉人支付租金的诉讼请求与合同是否解除无必然因果关系，一审未予支持错误；10、上诉人主张解除合同符合双方签订的《房地产买卖合同》第九条第一款，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定。张贵红答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的，应该按照合同约定履行；2双方约定由双方各出一半的钱结清银行按揭贷款，本案中由于上诉人没有按照合同约定支付贷款，足以证明是上诉人违约在先，被上诉人考虑到特殊情况，同意支付大部分价款，后因为房价上涨，上诉人不按照合同约定履行，要求涨价，故本案违约的是上诉人，被上诉人是有心购买该房屋的，并没有违约；3、通知被上诉人解除合同是没有依据的，因此上诉人诉至法院后要求继续履行合同；4、本案虽然是分期付款，但合同中是有明确约定的，应该按照合同约定履行，虽然已支付的购房款没有达到70%以上，但这是因为上诉人违约造成被上诉人的没有继续履行，故而一审判决正确；5、本案中被上诉人一直在积极处理，损失并不是被上诉人造成的，被上诉人占有房屋是合法的，被上诉人不存在未按约支付租金的事实，造成的损失应由拖延一方承担，故而被上诉人不应该承担租金损失。综上，上诉人的上诉请求是不成立的，请求驳回上诉。众杰经纪公司答辩称，签订的合同已经约定了付款方式，需要偿还银行按揭贷款的部分是因为银行拖得太久，经三方协商，被上诉人同意增加支付首付款以偿还银行按揭贷款，虽然没有书面证据，但口头确认约定过的。提前结清银行按揭贷款获批准后，众杰经纪公司通知被上诉人前来一起办理，但后面一段时间很难联系到被上诉人，之后电话打通后，被上诉人却称要发民工工资，故而导致银行按揭贷款没有结清，之后又经过沟通，被上诉人称在春节过后来办理提前还款事宜，但仍然没有支付任何款项，导致银行按揭贷款没有结清。上诉人最初卖房是因为急需用钱，因为时间拖得太久，上诉人认为卖房已经没有意义了，就考虑不卖房了。另外，被上诉人搬进房屋居住前，三方于2017年7月29日签订《协议》，约定若在规定时间内未办理完提前还贷手续，被上诉人需支付租金。云岩支行未进行答辩。杜静、王木向一审法院起诉请求：1、判令解除杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司于2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日签订的《协议》；2、张贵红支付杜静、王木2017年8月1日至2018年8月22日期间的租金共计28,000元（2,000元/月），并立即搬离杜静、王木位于贵阳市××××号的房屋；3、杜静、王木没收张贵红支付的50,000元购房定金；4、张贵红支付杜静、王木因此诉讼产生的律师费12,000元；5、诉讼费由张贵红承担。张贵红向一审法院提出反诉请求：1、判令杜静、王木继续履行2017年6月23日与张贵红签订的《房地产买卖合同》；2、杜静、王木配合第三人众杰经纪公司将其名下位于贵阳市××××号房屋依法过户给张贵红；3、杜静、王木承担张贵红因此诉讼产生的律师费8,000元；4、本诉、反诉费用由杜静、王木承担。一审法院认定事实：2017年6月23日，王木、杜静作为卖方，张贵红作为买方，第三人众杰经纪公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定卖方自愿将其位于贵阳市××××号房屋出售给买方，房屋面积为124.54平方米，房屋所有权证号（商品房买卖合同备案号）为Y0399933，其中，签订合同当日买方支付定金人民币50,000元整给卖方，办理产权过户当日，买方支付首付房款人民币120,000元整，款项打入双方指定的银行监管账户或卖方账户，其余尾款人民币530,000元由买方在银行按揭贷款一次性支付给卖方。另外，买方在签署合同时向经纪方支付服务费人民币21,000元。合同还补充约定：因卖方的该套房屋在银行还有按揭尾款，该尾款由卖方申请还款，于还款之日买方支付首付款170,000元，其中包括定金50000给卖方，卖方在银行结清该房屋按揭尾款。2017年6月27日，张贵红向杜静支付购房定金50,000元。2017年7月14日，张贵红向众杰经纪公司支付中介服务费11,000元。2017年7月29日，杜静作为甲方，张贵红作为乙方，众杰经纪公司作为经纪方签订《协议》，载明：“甲方将贵阳市白云区恒大城28栋27层2号房卖给乙方，乙方已缴购房定金给甲方，乙方提前搬入该房屋入住，因有关手续还在完善中，双方协商同意加急办理相关手续，加急所产生的相关费用4,500元整由乙方承担，如加急多出费用则由经纪方承担。加急办理时间为4个月内完成过户手续，且乙方拿到产权证。（即2017年7月31日至2017年11月30日），如加急未能完成，则乙方以2,000元/月的租金支付给甲方（注：以上手续甲乙双方需全力配合经纪方办理，如因不配合导致的时间拖延，则由不配合的一方承担相关责任及一切费用。乙方入住该房屋后，所产生的一切费用（如：水费、电费、物管费、燃气费等）及安全责任，由乙方自行承担与甲方无关。《协议》签订后，张贵红搬入案涉房屋居住。《协议》达成后，杜静、王木按约向银行申请提前归还银行贷款。2017年12月底，众杰经纪公司通知杜静、王木及张贵红提前归还贷款。杜静、王木与张贵红达成口头协议，约定将《房地产买卖合同》中张贵红应支付的首付款17万元增加至25万元（包含5万元购房定金），张贵红在相应的期限内支付该笔款项（杜静、王木主张支付时间为2018年1月中旬，张贵红主张的付款时间为过完年后即2018年2月底）。付款期限届满后，原告又要求被告一次性支付34万元，被告不同意，双方为此产生争议。原告诉至一审法院，诉请如前。被告亦提出反诉，反诉请求如前。另查明，王木、杜静系夫妻关系。2012年9月13日，王木与案外人贵州广聚源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王木以价款572,195元购买贵州广聚源房地产开发有限公司位于贵阳市××××号房屋。双方约定，王木在合同签订之日交付首期房款172,195元，余款400,000元通过银行按揭方式支付，并办理了房屋预告抵押登记（筑房预白云字Y1302890号），截至当前涉案房屋尚欠贷款余额314,324.45元，云岩支行同意原告与被告间的买卖，只要其中一方能够归还完借款即可，被告张贵红表示可以在给付原告的出售款中代为归还贷款余额。一审法院认为，依法成立合同受法律保护，双方应诚信地全面履行合同义务。本案中，原被告及第三人签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应按合同约定履行合同义务。本案焦点在于被告张贵红的行为是否构成违约。对此，一审法院认为，本案中合同签订后，被告即时交付定金5万元，并按合同约定积极准备履行交付首付款17万元（含定金5万元）义务，根据合同约定，交付时间为办理产权证当日支付，经庭审查明，因案涉房屋系按揭购买，实际办理产权登记是由原告申请向银行还款，也只有原告才知道申请成功与否及申请还款的具体时间，被告的义务系按原告通知给付首付款17万元，为了达到尽快办理产权的目的，被告为此还支付了第三人办理产权证的加急费4,500元，同时被告为证明自己没有违反合同约定出示2017年11月至2018年初的银行流水进行佐证其是诚信按合同约定履行义务的，其未交付首付款给原告系因原告违反合同约定要求被告支付25万元，至2018年春节左右，原告又要求被告支付34万元，故一审法院认为被告未违约，对原告诉请解除2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日的《协议》，于法无据，一审法院不予以支持；原告其余三项诉讼请求的基础系解除合同，因原告诉请解除合同一审法院不予以支持，故其余诉请一审法院亦不予支持。对被告反诉原告继续履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》的主张，一审法院认为，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，被告未有违约行为，原告与被告对合同签订后超出原合同关于付款多少的协商未达成一致，原被告及第三人均应履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》，故对被告反诉原告继续履行2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》的主张，一审法院予以支持；对被告反诉原告承担8,000元律师费，被告未提供相应代理合同及发票佐证，且在本案中一审法院不予以支持解除合同，合同仍处于待双方诚信积极履行的状态，故一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杜静、王木（反诉被告）及第三人贵州众杰壹品不动产经纪有限公司继续履行与被告张贵红（反诉原告）2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告杜静、王木（反诉被告）全部诉讼请求；三、驳回被告张贵红（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1,025元，由原告（反诉被告）杜静、王木负担。二审中，上诉人提交房屋记载表，证明涉案房屋已被重庆铁路运输法院查封，已经没有办法进行买卖交易。被上诉人张贵红质证称，对真实性无异议，但查封时间为2019年9月3日，是在双方买卖合同签订之后，本案诉讼过程中查封的，被上诉人认为可能是上诉人的转移财产行为，并不影响本案处理。原审第三人众杰经纪公司质证称其对此不清楚。本院经审理查明事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为：本案买卖双方是否存在违约行为，杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司于2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日签订的《协议》是否应当予以解除。根据本案查明的事实，杜静、王木与张贵红作为买卖双方在前期履行合同过程中均积极履行了各自义务，张贵红按约支付了定金以及加急办理相关手续的费用，杜静、王木亦按约将房屋交付给张贵红使用并向云岩支行申请提前还贷。双方合同约定办理产权过户当日支付首付款，但在提前偿还银行按揭贷款获批可以办理后，双方为具体何时办理提前还贷事宜以及首付款具体支付多少产生争议，未达成一致意见，之后张贵红未按原约定金额支付首付款，杜静、王木亦未配合办理房屋产权过户手续，导致合同目的未能实现，双方对此均有过错，均存在违约行为。现双方当事人已丧失继续履行合同的信任基础，一审判决继续履行合同不当，杜静、王木、张贵红及众杰经纪公司于2017年6月23日签订的《房地产买卖合同》及2017年7月29日签订的《协议》应当予以解除。合同解除后，杜静、王木应返还张贵红支付的定金50,000元，张贵红应将案涉房屋返还给杜静、王木，并就占有使用房屋向杜静、王木支付相应租金损失，租金损失参照双方2017年7月29日签订的《协议》约定的2,000元/月，自2017年8月1日起计付至案涉房屋实际返还之日止，杜静、王木仅主张2017年8月1日至2018年8月22日期间的租金共计28,000元，本院从其自愿。对于张贵红已实际支付给众杰经纪公司的中介费11,000元、加急费4,500元，因系买卖双方共同违约行为导致合同解除，根据公平原则，买卖双方应平均分担中介费与加急费，故杜静、王木应支付张贵红中介费、加急费损失共计7,750元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3696号民事判决；二、杜静、王木于本判决生效之日起十日内退还张贵红购房定金50,000元，支付张贵红中介费、加急费损失共计7,750元；三、张贵红于收到第二项判决确认的款项后十日内将位于贵阳市××××号的房屋返还给杜静、王木，并支付杜静、王木租金损失28,000元；四、驳回杜静、王木的其他诉讼请求；五、驳回张贵红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,025元，反诉案件受理费25元，共1,050元，由杜静、王木负担525元，张贵红负担525元；二审案件受理费1,025元，由杜静、王木负担512.5元，张贵红负担512.5元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十六日书记员 岳立莲