广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17845号上诉人（原审原告、案外人）：广州市时代宏泰投资有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号1101房自编A4。法定代表人：李伟红，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴月，女，汉族，1957年10月30日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告、被执行人）：广州市笑金斗投资顾问有限公司，住所地广东省广州市中山八路23号1715房。法定代表人：童盛敏。被上诉人（原审被告、被执行人）：童盛敏，男，汉族，1978年4月29日出生，身份证住址广东省英德市。上诉人广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人吴月、广州市笑金斗投资顾问有限公司（以下简称笑金斗公司）、童盛敏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人宏泰公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持宏泰公司全部诉讼请求。事实与理由：一、本案纠纷应当适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，一审法院以《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定为由，驳回宏泰公司的诉请，适用法律错误。（一）本案纠纷不应当适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。首先，该规定仅适用于执行异议和复议案件，不适用于执行异议之诉纠纷案件。其次，预查封不等同于正式查封，该规定第二十六条适用于正式查封场合，不适用于预查封。（二）本案纠纷应当适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。本案而言，童盛敏向宏泰公司购买涉讼房屋，由一审法院预查封。宏泰公司向提起诉讼，广州市南沙区人民法院作出（2016）粤0115民初5339号民事判决,解除宏泰公司与童盛敏之间的《广州市商品房买卖合同》。据前述规定，宏泰公司依法解除合同，已经采取的查封措施应当解除，人民法院可以依据申请执行人的申请，执行宏泰公司因解除合同而须退还给童盛敏的购房款这一债权。二、涉讼房屋所有权人自始至终均为宏泰公司，童盛敏仅仅为涉讼房屋的预告登记权利人，且该预告登记已失效，继续执行涉讼房屋明显不当，依法应当中止执行。三、为了避免双方困守在执行不能的僵局中，唯有支持宏泰公司停止执行、解除查封措施的诉求，才能做到真正的案结事了。四、对于预查封在先，合同解除在后的情形，在广州法院已形成统一的裁判观点，生效裁判文书均支持开发商停止执行房屋、解除查封措施的请求。综上所述，宏泰公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人吴月二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，法院查封等执行措施并无不妥，请求驳回上诉，维持原判。吴月不同意宏泰公司的诉讼请求，并拒绝承担诉讼费用。吴月只有在收回欠款及全部利息后，才同意解除对涉讼房屋的查封措施。被上诉人笑金斗公司、童盛敏经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。宏泰公司于2018年11月1日诉至一审法院，请求判令：1.确认广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房为宏泰公司所有；2.停止对广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房的执行并解除该房屋的所有查封措施；3.吴月、笑金斗公司、童盛敏承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：宏泰公司是广州市南沙区南沙街港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园4-6栋的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年7月18日，宏泰公司（甲方、出售方）与童盛敏（乙方、认购方）签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201207174325），约定乙方向甲方购买广州市南沙区港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园自编#5-3(幢31层)3103房（现为：广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房）。该房建筑面积121.37平方米，成交总房价为1406665元，付款方式为按揭贷款方式，首期款自预售合同网上签订之日0日内（不超过5日）支付全部房价款的30.33%即426665元，除首期款外，剩余房款980000元须在2012年7月18日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行为中国农业银行股份有限公司广州流花支行。甲方应在2012年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。同年9月6日，宏泰公司与童盛敏办理了涉讼房屋的《房地产预告登记证明》（粤房地预登穗字第××号）。2012年8月10日，借款人童盛敏与贷款人中国农业银行股份有限公司广州流花支行、保证人宏泰公司签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120072174），约定童盛敏就涉讼房屋向贷款人借款980000元，宏泰公司作为保证人提供担保。宏泰公司确认童盛敏已经付清涉讼房屋房价款，因童盛敏没有收楼，涉讼房屋现由宏泰公司控制。2015年8月21日，广州市越秀区人民法院就中国农业银行股份有限公司广州流花支行诉童盛敏、宏泰公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）穗越法金民初字第225号《民事判决书》，判决：一、自本判决生效之日起，解除中国农业银行股份有限公司广州流花支行与童盛敏、宏泰公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120072174）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，童盛敏向中国农业银行股份有限公司广州流花支行清偿欠款本金955528.39元及利息、罚息、复利，（至2015年6月23日，逾期利息为49634.69元；从2015年6月24日起至还清欠款之日止，按《个人购房担保借款合同》约定标准计付）。三、宏泰公司对童盛敏的上述债务承担连带清偿责任，宏泰公司承担担保责任后，有权向童盛敏追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司广州流花支行的其他诉讼请求。2016年6月27日，广州市越秀区人民法院就向童盛敏、宏泰公司发出（2016）粤0104执5064号《执行通知书》，于2016年7月18日扣划被执行人宏泰公司的银行存款1123098.4元（申请执行标的1109602.4元+执行费13496元）。2017年5月31日，广州市南沙区人民法院就宏泰公司诉童盛敏商品房预售合同纠纷一案作出（2016）粤0115民初5339号《民事判决书》，判决：一、解除宏泰公司与童盛敏签订的《广州市商品房买卖合同》（编号：201207174325）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，童盛敏协助宏泰公司办理广州市南沙区港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园自编#5-3(自编#5-3)3103房的预告登记注销手续；三、童盛敏应于本判决发生法律效力之日起15日内，向宏泰公司支付违约金281333元、律师费46906元，返还宏泰公司代为清偿款1109602.4元；上述款项从宏泰公司返还童盛敏的上述房屋房款中抵扣；四、驳回宏泰公司的诉讼请求。该判决已于2017年8月18日生效。2017年9月25日，广州市中级人民法院作出(2016)粤01刑初490号刑事判决书，判决：一、童盛敏犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币三十五万元；……四、追缴童盛敏违法所得人民币10664600元以及其中刘高锋、张尚群与童盛敏的违法所得人民币4562600元，按比例发还各被害人，追缴不足以清偿的，责令退赔，退赔数额以前述款项为限；五、对广州市公安局荔湾区分局查封的童盛敏名下房产广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房，广州市公安局荔湾区分局和广州市南沙区法院共同查封的童志科名下房产广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街4号3104房、童元勤名下房产广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街5号3104房，依法予以拍卖，所得价款列入本判决第四项的追缴范围。另查，宏泰公司于2013年4月17日申请办理了涉讼房屋的不动产首次登记至其名下（房产登记号：2013登记号4321639）。涉讼房屋于2014年7月31日被广州市公安局荔湾区分局首查封，查封时效为2014年7月31日至2016年7月30日。现一审法院对涉讼房屋的查封为有效查封。2014年8月6日，吴月依据已经发生法律效力的（2014）穗荔法民二初字第478号《民事判决书》向一审法院申请执行，要求笑金斗公司、童盛敏偿还借款40000元并负担执行费。同日，一审法院以（2014）穗荔法执字第2355号立案执行。在执行过程中，一审法院向笑金斗公司、童盛敏发出执行通知书，责令笑金斗公司、童盛敏履行判决书确定的义务并支付执行费用，但笑金斗公司、童盛敏没有履行。2014年10月30日，一审法院作出（2014）穗荔法执字第2355-2号执行裁定书，裁定轮候查封被执行人童盛敏广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房的房产，并于2014年12月3日办理相关查封手续。2014年12月12日，一审法院作出（2014）穗荔法执字第2355-3号执行裁定书，裁定本案终结本次执行。宏泰公司于2018年4月10日向一审法院提出对执行标的的书面异议，请求：1、停止对广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房的执行；2、解除对广州市南沙区南沙街港前大道盛海大街x号xxx房的查封。一审法院于2018年10月作出（2018）粤0103执异79号执行裁定书，裁定驳回宏泰公司的异议请求。宏泰公司不服提起一审诉讼。一审法院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案是宏泰公司提起的案外人执行异议之诉，争议的焦点为一审法院裁定查封被执行人童盛敏购买的涉讼房屋是否属宏泰公司所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，童盛敏已通过支付首期房款及银行贷款的方式向宏泰公司支付了全部购房款，其已享有对涉讼房屋的物权期待权，一审法院基于金钱债权执行案件查封被执行人童盛敏购买的涉讼房屋并无不当。查封后，宏泰公司才向童盛敏主张解除房屋买卖合同，并由广东省广州市南沙区人民法院于2017年5月31日作出（2016）粤0115民初5339号民事判决书判决宏泰公司与童盛敏签订的《广州市商品房买卖合同》予以解除。该法律文书实质系就案外人宏泰公司与被执行人童盛敏之间物权期待权归属纠纷，宏泰公司以该法律文书提出排除执行异议明显违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定。因此，宏泰公司主张确认涉讼房屋为其所有及停止对涉讼房屋的执行并解除该房屋的查封措施理由不成立，一审法院不予支持，予以驳回。笑金斗公司、童盛敏经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2019年3月12日判决如下：驳回广州市时代宏泰投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17460元，由广州市时代宏泰投资有限公司负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，宏泰公司向法院提交：1.（2017）粤01民终23967号民事判决书；2.（2017）粤0105民初234号民事判决书；3.（2018）粤0106执异403号执行裁定书；4.（2017）粤0114执异17号执行裁定书；5.（2017）粤0104执异43号执行裁定书，拟证明对于预查封在先，合同解除在后的情形，在广州地区已形成统一的裁判观点，相关生效的判决文书均支持开发商停止执行房屋、解除查封措施的请求。吴月质证称：对五份材料均不予认可。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对宏泰公司的上诉主张，认定如下：本案中，童盛敏与宏泰公司签订《广州市商品房买卖合同》，通过支付首期房款及银行贷款的方式向宏泰公司支付了全部购房款，并取得了房地产预告登记证明，其已享有对涉讼房屋的物权期待权。一审法院基于金钱债权执行案件查封被执行人童盛敏购买的涉讼房屋并无不当。查封后，宏泰公司才向童盛敏主张解除房屋买卖合同，并由广东省广州市南沙区人民法院于2017年5月31日作出（2016）粤0115民初5339号民事判决书判决宏泰公司与童盛敏签订的《广州市商品房买卖合同》予以解除。该法律文书实质系就案外人宏泰公司与被执行人童盛敏之间物权期待权归属纠纷，宏泰公司以该法律文书提出排除执行异议明显违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定。为此，一审法院认定宏泰公司主张确认涉讼房屋为其所有及停止对涉讼房屋的执行并解除该房屋的查封措施理由不成立，并无不妥。至于宏泰公司上诉主张本案应适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。因宏泰公司并无证据证明其与童盛敏就涉讼房屋的买卖享有保留所有权的权利。事实上，涉案房屋未办理过户手续只是童盛敏未主张宏泰公司依约履行协助办证的义务而已。因此，宏泰公司该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人宏泰公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17460元，由上诉人广州市时代宏泰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十二月二十三日书记员  莫善友