江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏民再93号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏建威房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区游府西街8号305室。法定代表人：XINLING，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁国栋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邢利军，广东海埠律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林德叶。委托诉讼代理人：程荃，江苏法德东恒律师事务所律师。再审申请人江苏建威房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称建威公司）因与被申请人林德叶房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6238号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月8日作出（2016）苏民申5841号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人建威公司的委托诉讼代理人袁国栋、邢利军、被申请人林德叶的委托诉讼代理人程荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建威公司再审请求：撤销一、二审判决，依法改判建威公司不承担逾期办证违约责任，一、二审案件受理费由林德叶负担。事实与理由：（一）在林德叶未按照合同约定补交房屋面积差价款的情况下，建威公司拒绝配合林德叶办理房屋权属转移登记，系行使法律赋予的抗辩权，并不构成违约。建威公司于2011年10月9日将房屋实测建筑面积比合同约定面积增加的事实通知了曙光控股集团有限公司及林德叶，林德叶对房屋面积增加事宜已经明知，但林德叶一直拒绝履行补交房屋面积差价款的义务。在林德叶未按约履行补交差价款义务的情况下，建威公司未配合林德叶办理房屋产权转移登记属于行使先履行抗辩权，并不构成违约，不应当承担迟延办证的违约责任。（二）一、二审判决适用法律错误。1.双方当事人订立的商品房预售合同约定，导致迟延办理房屋产权转移登记的过错方应承担违约责任，“按每迟延一天10元计算，支付违约金”。在双方对迟延办理房屋产权转移登记已明确约定违约金计算标准的情况下，一、二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第十八条的规定，判决建威公司按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算违约金，属适用法律错误。2.根据《最高人民法院法关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。林德叶认为双方约定的违约金低于其实际损失，请求法院予以增加，应对其实际损失金额承担举证责任。一、二审审理中，林德叶并未就此有效举证，其应当承担举证不能的后果。因此，即使认定建威公司迟延办证构成违约，一、二审法院认定的违约金计算标准亦属错误。3.在建威公司另案起诉林德叶支付面积差价款的案件中，生效判决是按照中国人民银行同期存款利率标准支付违约金，而本案却按中国人民银行贷款基准利率标准计算违约金，裁判尺度不一致，有偏袒林德叶之嫌，损害了建威公司的合法权益。（三）林德叶的起诉已超出了法定的诉讼时效期间。建威公司虽然一审中未提出诉讼时效的抗辩，但二审中林德叶提供了新的证据，依照新证据及最高人民法院关于诉讼时效的司法解释规定，建威公司有权于二审中提出诉讼时效抗辩，应当认定林德叶的起诉超出了法定诉讼时效期间。林德叶再审答辩称，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，请求驳回建威公司的再审请求，维持原审判决。（一）双方合同中明确约定建威公司迟延办理房屋产权登记手续应当承担违约责任，建威公司未能在约定的时间内为林德叶办理房屋产权登记手续，构成违约。（二）房屋面积差价款纠纷已经江苏省南京市中级人民法院另案作出了判决，该判决中明确查明建威公司在交付房屋至林德叶提起该案一审诉讼时，从未向林德叶主张过房屋存在面积差事宜，林德叶自始至终不知道房屋存在面积差。建威公司以林德叶未补交房屋面积差额款为由，主张其系行使先履行抗辩权，没有任何事实和法律依据。（三）林德叶因建威公司的原因导致迟延办证的经济损失难以确定，在此情形下，一、二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第十八条的规定确定建威公司应当承担的违约责任，并无不当。（四）林德叶购买本案所涉房屋的目的是为了曙光控股集团有限公司与建威公司之间建设工程施工合同的履约，林德叶支付的4900余万元购房款均由建威公司作为工程款支付至曙光控股集团有限公司，林德叶个人垫付了2500余万元的首付款，并承担了2500万元左右银行贷款后取得的涉案房屋，就林德叶个人而言，背负了巨额债务。林德叶作为长期从事建设工程及房地产开发的从业人员急需大量资金，取得上述不动产后希望通过向银行抵押贷款的方式取得周转资金用于实际经营，但因建威公司迟延办证导致无法向银行贷款，产生了相应的融资利息损失。（五）本案没有超过法定诉讼时效期间。根据另案已查明的事实，至2015年7月林德叶方知晓需要补交房屋面积差价款，且林德叶在取得房屋后多次向建威公司催告办证，故诉讼时效期间并未超过。请求驳回建威公司的再审请求，维持原审判决，一、二审诉讼费用全部由建威公司负担。林德叶于2015年4月向南京市秦淮区人民法院起诉，诉讼请求：1.判令建威公司将南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层房屋(以下简称5号房屋)、南京市秦淮区建康路251号6号含二层房屋(以下简称6号房屋)所有权转移登记至林德叶的名下；2.判令建威公司按照同期银行贷款利率标准，以已付购房款为基数，支付自2011年3月31日起至产权转移登记之日止的违约金；3.由建威公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年7月15日，建威公司（甲方）与案外人曙光控股集团有限公司（乙方，以下简称曙光公司）签订《协议书》，双方约定，因项目资金困难，乙方为配合甲方完成阶段性项目融资，双方一致同意甲方以其开发的京隆国际公寓5号房屋、6号房屋（商业用房，最终实际面积以房产部门的实际测绘结果为准）合计作价5799.36万元（按35000元/平方米计算，毛坯交付），冲抵乙方相应金额的工程款；甲方配合乙方将上述房产签约至乙方（或者乙方指定的第三人）名下，上述房产完成商品房买卖契约的鉴证手续后，即视同甲方已将本协议约定的房产总金额相当的工程款支付给了乙方；甲乙双方有权根据实际情况在2010年12月31日前随时要求乙方（或者乙方携同其指定的第三方）将上述所有房产退还至甲方名下；如乙方最终未按甲方要求或者乙方自身原因未在指定期间内将上述房产退还甲方，则该部分房产价款即作为最终甲方已支付乙方的工程款等。同日，曙光公司承诺，因房产尚未竣工交付，不能办理二手房买卖手续，为及时变现缓解曙光公司资金压力，曙光公司特别授权建威公司将5号房屋、6号房屋以建威公司名义与曙光公司指定的购房人林德叶按30000元/平方米签订《南京市商品房买卖契约》，并为其办理相关银行按揭付款及产权登记手续，所得售房款由建威公司支付给曙光公司；如林德叶未按时向银行归还银行贷款，导致建威公司损失的，由曙光公司负担。同日，林德叶承诺，其明确知晓5号房屋、6号房屋是由建威公司以房抵工程款已经抵给曙光公司的房产，上述房产由曙光公司转售给林德叶，林德叶对建威公司与曙光公司当日订立的《协议书》条款完全清楚并无任何异议，因上述房产不能办理二手房买卖手续，为使曙光公司工程款尽快回笼，请求建威公司配合林德叶订立《南京市商品房买卖契约》，林德叶所付款项由建威公司转付曙光公司，由此产生的一切责任均由林德叶本人自负，与建威公司无关。2009年7月28日，林德叶与建威公司就5号房屋、6号房屋分别订立《京隆国际公寓商品房预售合同》，约定5号房屋、6号房屋套内建筑面积分别为659.47平方米、717.16平方米，房屋单价均为30000元/平方米，房屋总价分别为2381.28万元、2589.6万元；建威公司应于2010年12月31日前向林德叶交付上述房屋；房屋交付后90日内，林德叶、建威公司应当共同申请房屋所有权转移登记，建威公司应在申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处；合同经双方签署并至南京市房管登记备案后生效等。2009年7月28日，林德叶通过银行本票形式向建威公司支付2486.88万元，建威公司于同日向曙光公司支付了2486.88万元。2019年7月31日，上述两份《京隆国际公寓商品房预售合同》办理了预售登记手续。2009年8月6日，林德叶通过银行贷款向建威公司付款2484万元。次日，建威公司向曙光公司支付了2484万元。2010年7月13日，建威公司与曙光公司签署《冲抵协议书》，双方约定，双方经过重新协商，一致同意5号房屋、6号房屋总建筑面积约1656.96平方米，按30000元/平方米计算，合计作价4970.88万元，用于冲抵曙光公司的工程款，房屋的实际面积最终以南京市房产部门的实际测绘结果为准；建威公司根据曙光公司的要求，将上述房屋过户至林德叶名下，如曙光公司因上述房屋产生的任何纠纷皆与建威公司无关；自本协议生效，视为建威公司已将与协议约定房产总额相当的工程款支付给了曙光公司；上述房产在过户过程中产生的费用由双方按照南京市房产管理部门的相关规定各自承担；自本协议生效起，2009年7月15日订立的《协议书》即终止等。2010年12月31日，建威公司依约将5号房屋、6号房屋交付给了林德叶。林德叶已将房屋对外出租。2011年9月19日，林德叶向南京市建康路251号京隆名爵府3栋2楼的地址邮寄了催告函，函称：林德叶已于2011年8月30日和9月9日分别向建威公司邮寄了要求“及时提供办理房屋权属证书的相关资料，协助我尽快办好房屋权属证书”的函件，建威公司未予回复，故再次催告建威公司于接函后3日内向林德叶提供办理房屋权属证书的相关资料，否则林德叶将提出赔偿要求。建威公司称未收到该函件。后双方因房屋办证问题产生争议，林德叶遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，建威公司与曙光公司先行订立协议约定将5号房屋、6号房屋以35000元/平方米的价格冲抵建威公司应付曙光公司的工程款，而曙光公司为了资金尽快回笼，将房屋出售给林德叶，由于无法办理二手房买卖手续，各方同意由建威公司与林德叶订立商品房买卖合同。因此，建威公司与林德叶订立的两份《京隆国际公寓商品房预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。林德叶已按约定履行了支付全部购房款的义务，建威公司亦应当依照约定在房屋交付后的90日内，即2011年3月31日前协助林德叶办理房屋所有权转移登记手续。建威公司虽主张5号房屋、6号房屋实测面积的新增，但未能提供证据予以证明，且在房产部门测绘配图前房屋面积是否有新增亦无法确定，建威公司如认为林德叶应补足相应房款的，可另行主张权利。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准确定出卖人的违约责任。本案中，林德叶已按约定支付完毕全部购房款，故林德叶要求建威公司按照同期银行贷款利率标准以已付购房款为基数自2011年3月31日至产权转移登记之日的违约金的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。本案系林德叶与建威公司之间的房屋买卖合同纠纷，与曙光公司与建威公司之间的工程款无关，故对于建威公司申请中止本案审理的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出（2015）秦民初字第1812号民事判决：一、建威公司于本判决生效之日起十日内将南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层、南京市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的产权转移登记至林德叶名下；二、建威公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年3月31日起计算至产权实际转移登记之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。一审案件受理费99672元，由建威公司负担。一审宣判后，建威公司不服提起上诉，其上诉请求为：撤销一审判决，将案件发回重审或者改判驳回林德叶的诉讼请求。二审法院对一审法院已查明的事实予以确认。二审法院另查明，建威公司与林德叶就5号房屋、6号房屋还订立了编号分别为宁房预售合字第2009116322、2009116323号的两份《南京市商品房预售合同》，该两份合同约定，商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当办理房屋所有权转移登记；因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后30日内仍未办理的，过错方应向对方承担下列违约责任：按每迟延一天10元计算，支付违约金；双方办理交接手续时，第六条二款中《房屋测绘成果》载明的实测面积与第一条约定的面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在3%以内的，双方应按合同约定的价格（30000元/平方米）据实结算。2011年3月22日，建威公司取得5号房屋、6号房屋的《南京市商品房初始登记证明》，其中5号房屋的建筑面积比合同约定面积增加了12.32平方米，6号房屋则增加了5.59平方米，合计共增加建筑面积17.91平方米。在该证明的“注意事项”中，有如下内容：“1.取得该登记证明后的十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记。2.购房人持本证明和《南京市商品房预售合同》等相关材料三个月内到登记受理窗口办理转移登记……”。二审审理中，建设威公司认为，根据2010年10月14日南京房地产测绘事务所出具的《房屋分户（室）面积对照表》，5号房屋、6号房屋实测面积分别为806.08平方米和868.79平方米，比合同约定面积分别增加12.32平方米、5.59平方米，误比绝对值在3%以内；2010年12月31日双方交接房屋时，建威公司已将上述面积对照表复印件交付给林德叶，并告知其面积增加事宜，其应补交差价款53.73万元。林德叶则认为，在接收房屋时，未收到建威公司提交的对照表，且建威公司向林德叶出具的住宅使用说明书、房屋质保书载明的房屋面积均和合同约定面积一致。二审审理过程中，建威公司向二审法院提交了建威公司与其他购房者订立的商品房预售合同及发票，证明其他购房者均支付了差价款；提交了其他房企与购房者订立的房屋买卖合同，证明每天10元的迟延办证违约金较为合理，且得到了房企、购房者及管理部门的认可，并不存在约定违约金过低情形；提交了与林德叶所购房屋同楼盘同排其他商铺的租赁合同，证明林德叶出租的房屋租金并未因未领取房屋所有权证而有所影响。二审中，林德叶向二审法院提交了房屋租赁合同、借款合同等证据，以证明因建威公司未按约办理房屋权属证书给其造成了出租收益减少、融资成本增加的损失；同时还提交了2011年9月19日曙光公司致建威公司函件、2011年10月9日建威公司致曙光公司函件、2011年9月9日林德叶、曙光公司致建威公司函件、2013年6月3日曙光公司致建威公司函件，以证明林德叶已向建威公司催告履行办证义务，建威公司并未回复，且未告知林德叶面积增加事宜。二审法院认为：林德叶一审起诉请求为判令建威公司立即将房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权处。一审庭审及庭后谈话中，林德叶进一步将其诉讼请求明确为要求建威公司将争议房屋的产权转移登记至林德叶名下，故林德叶诉讼请求即为办理房屋产权证书，并在庭审中予以了明确，一审法院据此作出判决，并无不当。二审中建威公司提交了与林德叶订立的编号分别为宁房预售合字2009116322、2009116323号的两份《南京市商品房预售合同》，林德叶虽辩称没有收到该合同，但认可两份合同上“林德叶”的签名为其所签，故对该两份合同的真实性予以确认，对两份合同中的约定事项，双方当事人均应当予以遵守，并遵照履行。对于建威公司主张的林德叶未按约支付相应的面积差价款属违约在先的意见，二审法院认为，双方合同中并未明确约定补交面积差价款的时间，林德叶在合同约定的办理产权转移登记手续的时间逾期后，向建威公司发函予以催告，但建威公司并未对该事项进行回复，且在一审庭审中亦认可其未向林德叶发函催告要求其支付差价款，故建威公司主张林德叶违约在先的主张，不能成立。建威公司未在合同约定的期间内办理产权转移手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。2011年9月19日，林德叶发函对建威公司就该事项进行了催告，故自2011年10月19日，建威公司应当办理相关的权属转移手续，其未予办理，应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，根据二审中建威公司提交的宁房预售合字2009116322、2009116323号《南京市商品房预售合同》的约定，每天10元。林德叶认为该违约金约定过低，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因出卖人的原因买受人未能在合同约定的期限内限得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，综合双方合同履行情况以及损失的客观情况，酌定建威公司应支付违约金的标准为按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算。至于建威公司二审中提出的诉讼时效问题，因建威公司在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故不予支持。综上，因建威公司二审中提交了新的证据致一审认定事实有误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院作出(2015)宁民终字第6238号民事判决：一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1812号民事判决第一项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1812号民事判决第二项为：建威公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年10月19日起算至产权实际转移登记之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99672元，由林德叶负担9967元，由建威公司负担89705元；二审案件受理费99672元，由林德叶负担9967元，由建威公司负担89705元。宣判后，建威公司不服，向本院申请再审。本院再审中，双方当事人对一、二审已经查明的事实不持异议，本院予以确认。本院再审另查明，2009年7月28日，建威公司与林德叶就5号房屋、6号房屋分别订立《南京市商品房预售合同》(乙方办理登记手续专用)，该合同文本的“签约须知”载明，“本合同文本仅为满足乙方办理各项登记手续的基本需要设置，甲乙双方之间的其他权利义务关系需以非专用文本的内容为准。”建威公司与林德叶就5号房屋、6号房屋还订立了两份编号分别为宁房预售合字2009116322、2009116323号的《南京市商品房预售合同》，双方约定，5号房屋建筑面积793.76平方米，其中套内建筑面积659.47平方米，6号房屋建筑面积863.2平主米，其中套内建筑面积717.16平方米，单价30000元/平方米，5号房屋总价款2381.28万元，6号房屋总价款2589.60万元；林德叶迟延支付合同价款的，按照未到期价款的每日万分之三向建威公司支付延迟期间的违约金；建威公司应于2010年12月31日前交付房屋，房屋交付时应当符合已取得《建筑工程规划验收合格书》和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》等条件；建威公司迟延交付房屋的，按实际已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间利息，向林德叶支付违约金；房屋交付后90日内(应当不超过90日)，建威公司、林德叶应当共同申请房屋所有权转移登记，建威公司应当在双方申请登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送至南京市房产管理局产权市场处；因一方过错，导致所有权转移手续迟延办理，经对方催告后30日内仍未办理的，过错方应向对方按每迟延一天10元计算，支付违约金；建威公司、林德叶办理交接手续时，《房屋测绘成果》载明的实测面积与合同约定面积发生误差的，若误差值在3%以内的，双方应按合同约定的价格据实结算；建威公司应在该房屋初始登记后及时告知林德叶，林德叶应在建威公司办理初始登记后及时申请房屋转移登记等。本院再审又查明，建威公司落款日期为2011年10月9日的《关于工程决算问题的意见函（二）》载明：“曙光控股集团有限公司：贵司回复函收悉。现再次就贵我双方工程决算问题提如下意见：一、再次重申贵我双方结算工程价款的合同依据问题。……二、关于工程结算问题。……三、关于我司已支付给贵司的工程款款额问题。……现我司充抵给贵司的上述两套商业用房，经实测建筑面积分别为806.08平方米、868.79平方米，合计为1674.87平方米，按补充协议书约定的3万元/平方米计，我司充抵贵司工程款的两套商业用房最终应合计作价5024.61万元。上述事实充分表明，我司通过用商业用房充抵方式已经支付给贵司工程款5024.61万元。但令我司十分不解的是，贵司完全置上述确凿事实于不顾，来函谎称我司仅支付给贵司工程款2728.573206万元，企图将我司已实际支付给贵司的工程款款额抹杀掉近一半，贵司如此意欲何为？四、关于‘合同外工程’的工程款结算问题。……”等。本院再审还查明，建威公司另案起诉林德叶，分别请求判令林德叶支付5号房屋差价款369600元及违约金191823元，6号房屋差价款167700元及违约金87037元。南京市鼓楼区人民法院分别作出（2015）鼓民初字第5620号、5621号民事判决。该两份判决认为，双方因5号房屋、6号房屋订立的《南京市商品房预售合同》合法有效。按照合同约定足额、及时支付购房款是林德叶作为购房人的主要合同义务。根据双方订立的预售合同的约定，双方办理交接手续时，若建筑面积误差绝对值在3%以内的，双方按约定价格据实结算，故林德叶应当补足相应差价款。关于逾期付款违约金问题，依据双方预售合同的约定，双方办理交接手续时，对应建筑面积据实结算，同时也约定了房屋交付条件包括取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，还约定了建威公司应在房屋初始登记后及时告知林德叶。2010年10月，房屋分户面积对照表已经作出，据此可以确定新增建筑面积的事实，但建威公司于2010年12月向林德叶交付的《非住宅商品房使用说明书》中却注明房屋建筑面积与合同约定面积相同，因此，可以认定建威公司此时未妥善履行自己的合同通知义务。2011年3月，建威公司领取了《南京市商品房初始登记证明》，对房屋的实测面积更加清楚确定，但其未按照该证明中的“注意事项”中的“1.取得该登记证明后十日内，应将此证明交给购房人办理转移登记”的要求履行相应义务。建威公司主张已经履行了通知义务，但林德叶予以否认，而建威公司又未提供充分证据予以证明，故对建威公司主张的其已履行了通知义务的意见不予采信。由于建威公司未能妥善履行通知、交付资料的义务，且交付的《非商品住宅使用说明书》载明的房屋建筑面积与合同约定面积一致，在此情形下林德叶未支付面积补差款并不构成违约，不应当承担逾期付款的违约责任。但是，考虑到本案诉讼中建威公司提供了房屋分户面积对照表等证据，并陈述林德叶尚有面积补差款尚未结算，根据诚实信用原则，此时林德叶应当对于5号、6号房屋面积增加的事实已经清楚，其应当在合理的时间内将面积差价款结算完毕。故，结合本案案情，林德叶应当按照银行同期存款利息标准自2015年7月1日起至判决确定给付之日止给付利息。判决：1.林德叶于判决生效之日起五日内给付建威公司房屋差价款167700元、369600元，并按照银行同期存款利率标准支付该款自2015年7月1日起至判决确定给付之日期间的利息；2.驳回建威公司的其他诉讼请求。后建威公司不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院经审理认为，建威公司二审中主张其通知其他购房人及林德叶所在公司曙光公司，即等同于通知了林德叶，该主张不具备事实依据。该院遂以（2016）苏01民终67号、（2016）苏01民终13号民事判决，驳回上诉，维持原判。两判决目前已产生法律效力。以上事实，有5号房屋、6号房屋的《南京市商品房预售合同》、2011年10月9日的《关于工程决算问题的意见函（二）》、江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终67号民事判决书、（2016）苏01民终13号民事判决书、庭审笔录、当事人陈述等证据予以证实。本院再审认为，建威公司与林德叶所订立的编号分别为宁房预售合字2009116322、2009116323号《南京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且经过了房产管理部门的备案登记，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定全面、适当地履行各自的义务。经双方当事人确认，本案再审的争议焦点是：（一）建威公司二审中主张林德叶的诉讼请求已超出法定诉讼时效期间的抗辩意见能否成立；（二）建威公司没有按照合同约定的期间办理房屋所有权转移登记手续，是否构成违约；如果构成违约，违约责任应当如何承担。(一)关于焦点一，建威公司二审中主张林德叶的起诉超出了法定诉讼时效期间的抗辩能否成立的问题。建威公司主张，建威公司虽然一审中未提出诉讼时效的抗辩，但是林德叶二审中提交了新证据即2011年8月21日的函件。该函件载明两项内容，一是催告办证，二是要求建威公司承担违约责任，表明自此日起，林德叶已经知道或者应当知道建威公司违约，故诉讼时效期间即应自此时起算，而其2015年4月方起诉，已超过法定诉讼时效期间。林德叶认为，一审期间林德叶已向法院提交了2011年9月19日的催告函，载明的内容与2011年8月21日函件内容完全一致，如果建威公司因此而提出诉讼时效的抗辩，其亦应当于一审中提出。而且，双方约定的办证时间是2011年3月31日止，直至诉讼时止，建威公司依然未依约办证，其违约一直处于持续的状态，故林德叶请求建威公司依约承担逾期办证的违约责任并未超出法定诉讼时效期间。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，林德叶于一审审理中向人民法院提交了2011年9月19日的催告函，该催告函中，林德叶敦促建威公司接函后三日提交办理房屋权属证书的相关资料，协助林德叶尽快办理权属证书，否则其将向建威公司追索房屋无法正常出租、转让、利息等多项损失。二审中，林德叶又提交了2011年8月21日的函件，该函件中林德叶称，建威公司迟迟不协助办理权属证书，已构成严重违约，根据规定已须承担数十万元违约责任，希望建威公司接函后及时提供办理房屋权属证书的相关资料，协助办理权属证书，若再推拖不办，将追究迟延履行的违约责任。从两份函件的内容看，林德叶在两份函件中表达的意思完全一致，即要求建威公司尽快协助办理权属证书，否则将追究违约责任。一审中林德叶已提交了2011年9月19日的催告函，建威公司已经明了，但建威公司并未提出诉讼时效的抗辩，其二审中以林德叶二审中提交的主要内容完全一致的2011年8月21日函件为由提出诉讼时效的抗辩，显然不符合上述司法解释的规定。而且，建威公司一直未依约协助办理权属登记手续，该行为一直处于持续状态，在此情形下，也不应认定诉讼时效期间届满。因此，二审法院未采信建威公司的诉讼时效抗辩，并无不当。建威公司的该再审意见不能成立，本院不予采信。(二)关于焦点二，建威公司未按约定期限办理房屋所有权转移登记手续是否构成违约；如果违约，违约责任如何承担。1.关于建威公司是否违约问题。建威公司主张，商品房预售合同订立之后，经过测绘，房屋实际面积比合同约定面积增加了17.91平方米，建威公司于2011年10月9日发函曙光公司，告知房屋面积差事项，而林德叶系曙光公司负责人，其应当知道催告函内容。而且曙光公司在2011年9月9日和9月19日两次致函建威公司商讨工程款事宜的函件里含有林德叶的两份函件，要求建威公司办理房屋权属转移登记、承担违约责任，进一步表明了林德叶是知道面积增加需要补交差价款事宜。林德叶没有补交差价款，导致建威公司无法开具全额发票，无法办理所有权转移手续。因此，在林德叶未先行支付差价款的情况下，建威公司未办理所有权转移登记，系行使先履行抗辩权，不构成违约。林德叶认为，2011年9月9日、9月19日的函件分别是林德叶作为房屋买卖合同相对方、曙光公司作为建设工程施工合同的相对方向建威公司发送的，分别载明了各自的诉求，并无混同。建威公司2011年10月9日的回复函，系发送给曙光公司，且标题和内容都是关于建设工程施工合同的工程款决算事项，该函件的第三条虽载明了实测建筑面积，但仍然是谈工程款结算的问题，并没有明确告知林德叶实测面积增加、催告林德叶支付差价款的意思表示，故不能认定此系向林德叶告知面积差、催告支付差价款。在建威公司没有告知面积差、催告支付差价款的情况下，林德叶未支付差价款并不构成违约。而且，双方未约定差价款的支付必须是在办理权属证书之前，故建威公司以林德叶未支付差价款为由拒不协助办理权属证书，构成违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，根据双方当事人订立的编号分别为宁房预售合字2009116322、2009116323号《南京市商品房预售合同》约定，建威公司应当于2010年12月31日前交付房屋，交付时应取得《房屋测绘成果》等文件，房屋交付后90日内，建威公司、林德叶应当共同申请房屋所有权转移登记，建威公司应当在双方申请登记前，将需要由建威公司提供的登记资料报送南京市房产管理局产权市场处；双方办理房屋交接手续时，实测面积与约定面积误差在3%以内的，按约定价格据实结算。合同订立后，林德叶已依约将合同约定的购房款全部支付完毕。2010年12月31日建威公司将5号房屋、6号房屋交付给林德叶，但并无证据证明其依约同时向林德叶交付了《房屋测绘成果》，或者以其他方式告知林德叶房屋的实际测绘面积比合同约定面积增加了17.91平方米，相反，建威公司于2010年12月交付给林德叶的《非住宅商品房使用说明书》中载明的房屋建筑面积依然与合同约定面积一致，并无任何面积增加的记载。2011年3月22日，建威公司取得了5号房屋、6号房屋的初始登记证明，此时建威公司应当明确知道房屋的实测面积有所增加，但建威公司仍没有证据证明其告知了林德叶面积增加并要求林德叶支付差价款。而在此之后，林德叶几次发函敦促建威公司协助办理房屋权属转移登记手续。虽然建威公司于2011年10月9日致函曙光公司，函中提及以房抵款的房屋实测面积为806.08平方米、868.79平方米，但该函件系发送给曙光公司，且无论函件的标题还是函件的内容均系建威公司与曙光公司就建设工程施工合同所涉工程款结算事宜的意见，故该函件不能认定为系建威公司向林德叶告知面积差并催告林德叶支付差价款的函件，不能发生建威公司向林德叶告知、催告的法律后果。因此，建威公司主张其已将实测面积差告知林德叶，并催告林德叶支付差价款的意见，事实依据不足，二审法院对此未予认定并无不当。在此情形下，林德叶未向建威公司支付差价款并不构成违约。虽然依据双方约定，在实测面积增加的情况下，林德叶应当向建威公司支付相应的差价款。但是，双方并未在合同中约定该差价款应当于何时支付，更未约定必须在办理权属转移登记之前支付，故建威公司主张其未按约定期限办理权属转移登记手续属行使先履行抗辩权没有事实依据。同时，从新增的差价款数额来看，新增面积17.91平方米，按30000元/平方米价格计算，差价款应为53.73万元，而两份合同项下约定的房屋价款分别为2381.28万元、2589.6万元，合计4970.88万元，按实测面积计算，房屋总价款应为5024.61万元，差价款仅占房屋实际总价款的1.07%，即林德叶未履行的差价款付款义务仅占全部付款义务的1%左右，而办理房屋权属转移登记系出卖方建威公司主要的合同义务之一，双方未履行的义务并不对等。在建威公司没有证据证明其已向林德叶告知面积增加、催告支付差价款而林德叶表示拒绝支付的情况下，建威公司以林德叶款未履行支付1%左右差价款义务为由拒绝履行办理权属转移登记义务，不应认定为行使同时履行抗辩权。因此，建威公司主张其未按合同约定期限办理权属转移登记手续系行使法律赋予的抗辩权的意见，既没有事实依据，也有违公平，二审法院未予采信，并无不当。2.关于违约责任的承担问题。建威公司主张，双方当事人合同中明确约定逾期办证的违约金，应按此约定处理。林德叶主张违约金过低，但其提供的证据不能证明，不应采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是针对当事人对违约责任无明确约定的情形，本案双方已有约定，不应当适用。林德叶主张，合同约定的违约金过低，而林德叶的实际损失客观上又无法举证，故二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按同期同档银行贷款利率标准计算违约金，相对公平合理，不也违反法律规定。本院认为，双方当事人订立的编号分别为宁房预售合字2009116322、2009116323号《南京市商品房预售合同》中明确约定，因一方过错，导致迟延办理房屋所有权转移登记，经对方催告后30日内，仍未办理的，过错方应按每迟延一天10元的标准向对方支付违约金。建威公司未按合同约定协助办理所有权转移登记手续，致林德叶迟延办理房屋权属转移登记手续，建威公司应当依照约定的标准向林德叶支付违约金。而且，本案不同于一般的商品房买卖合同纠纷，本案双方当事人之间的房屋买卖是有以房折抵工程款的背景，建威公司与林德叶订立商品房买卖合同的目的是为了向曙光公司支付工程款，从建威公司与曙光公司的约定看，双方先约定按每平方米35000元计价，后又约定以每平方米30000元计价，而且是按套内建筑面积计价，表明林德叶与建威公司订立商品房预售合同过程中各方对房屋价款、违约责任等进行了充分协商，最终双方同意约定较低的逾期办证违约金。此外，林德叶作为长期从事建设工程及房地产开发的从业人员，订立合同时应当能够预见到如果逾期办证可能会给其造成怎样的影响，其仍然同意在商品房预售合同中约定比较低的逾期办证违约金。因此，在林德叶不能举证证明约定的违约金明显过低的情况下，建威公司就应当依照约定承担违约责任。林德叶主张合同约定的违约金远远低于其实际损失，请求予以调整，但是经审查，5号房屋、6号房屋已经出租收益，建威公司提供的证据表明林德叶出租的租金并未比其他同类房屋降低，故林德叶主张房屋因未取得房屋所有权证书导致其出租收益降低的意见不能成立；因房屋购买时已设定了抵押权，且林德叶也未能提供有效的证据证明其因房屋未取得权属证书导致其无法进行抵押融资造成巨大损失。因此，林德叶主张其实际损失远远超出约定违约金的意见，证据不足，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方当事人明确约定了不能办证的违约金标准，而林德叶又不能提供有效证据证明约定的违约金过低，在此情形下，二审法院适用该司法解释的规定直接参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，属适用法律不当，本院予以纠正。根据合同约定，双方当事人应当于房屋交付后90日内共同申请办理权属转移登记，建威公司应当在申请前将有关权属登记的材料报送产权登记部门，如果未按约定办理，经林德叶催告后30日内仍未办理的，按每延迟一天10元计算违约金。建威公司违反约定未履行该义务，林德叶于2011年9月19日进行了催告，故应当自2011年10月20日起按每天10元的标准向林德叶支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金至房屋所有权实际转移登记之日止。综上，建威公司的部分再审意见成立。二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第六项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6238号民事判决第一项，即江苏建威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层、南京市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的所有权转移登记至林德叶名下；二、变更江苏省南京市中级人民法院民事判决第二项为：江苏建威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（自2011年10月20日起，按每天10元的标准，计算至房屋所有权实际转移登记之日止）；三、驳回林德叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99672元，由林德叶负担29902元、建威公司负担69770元；二审案件受理费99672元，由林德叶负担29902元，由建威公司负担69770元。本判决为终审判决。审 判 员 刘悦梅审 判 员 张丽华审 判 员 左其洋法官助理 潘 雁二〇一九年十二月二十五日书 记 员 张璠倩