河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26406号原告：李春梅，女，1985年10月12日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托代理人：张庆宇，河南中亨律师事务所律师。被告：吉卫超，女，1996年11月15日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托代理人：武静涛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：刘鑫鑫，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。原告李春梅与被告吉卫超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张庆宇，被告及其委托代理人武静涛、刘鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的门面租赁合同；2、判令被告对承租房屋拆除的部分恢复原状（如不能恢复原状，赔偿恢复原状的费用20万元）；3、判令被告赔偿原告拆除后不予装修因违约期间给原告造成的损失10万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月30日，原告李春梅将其承租并装修好的店面一、二层出租给被告吉卫超，用于商业经营，双方签订了《门面租赁合同》，合同签订后，被告吉卫超支付了原告租金11.7万元、租房押金1万元（按照合同约定应当一次性支付半年租金）。被告要求两个月免租期，整体全部拆除装修，要长期租赁，原告同意其进行装修，给其免租期也是为了其进行装修，后原告交付被告进行装修。但被告吉卫超对租赁房屋固有装修进行了拆除一个月后，违约在网上私自发布转租信息，后不再进行装修，目前拆除的水泥块等杂物也丢到屋内不管。被告表示会按照合同约定尽快进行装修。直到2019年6月27日被告明确向原告说明：不装修了，没钱装修了，租不了了。原告多次联系被告无法协商赔偿事宜。原告认为被告无力完成租赁房装修，给原告造成损失，构成违约。原告为维护自身权益，诉至法院。被告吉卫超辩称，被告吉卫超与原告李春梅签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月29日解除；原告李春梅所主张的其他诉讼请求与法律事实不符，应当驳回其第2、3、4条诉讼请求。一、原告李春梅在合同履行过程中存在诸多违约行为。（一）根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款“房屋自乙方支付租金、押金之日交付”、第十条违约责任第三款“未按约定交付房屋达10日”的约定，乙方依照约定自2019年5月1日交付租金和押金，则甲方应于2019年5月1日将约定的一层、二层商铺全部交付乙方使用。原告李春梅在收到被告支付的押金和租金后并未实际交付整体房屋，自己持续占用一层继续营业，经原告多次催告，原告才于合同签订后30日交付一层房屋。同时原告并未将房屋钥匙交给被告，导致被告无法自由进入房屋内进行装修施工。原告未完全交付房屋的行为严重影响了被告的施工计划和进度，根据《房屋租赁合同》第十条已经构成违约。（二）《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》中并没有对租赁物用途作出具体约定，但是被告在租赁该商铺之时已口头明确告知租赁该商铺用于开办高级日料店，而原告也口头承诺涉案商铺外墙可以拆除重新装修设计，即双方已对该商铺的特殊效用进行了约定，作为该商铺的出租人被告应承担该商铺特殊效用的瑕疵担保责任，应当按照约定交付符合特殊效用的租赁物。但在合同履行过程中，该商铺所在处的物业明确告知一层外墙无法进行任何改建，导致该商铺不符合约定的特殊效用。截止起诉前，该商铺也并未能进行装修亦未开展日料店经营，故原告违反了出租人的基本义务，交付了不符合约定的租赁物，属违约行为。（三）被告吉卫超在合同签订后根据约定支付押金1万元及租金11.7万元，并积极对二层进行施工，直至原被告双方产生争议之前，被告吉卫超都在积极履行合同义务，不存在违约行为。二、原告的违约行为，根据涉案合同约定的解除合同条款，被告吉卫超已于2019年6月29日通知解除合同。《房屋租赁合同》第十条第（三）款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：“1、未按约定时间交付该房屋达10日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的”。原告于合同签订后并未按照合同约定给被告安装独立的水表和电表供被告使用，原告于合同签订后30日才交付商铺一层，导致被告无法按照原定施工计划进行及时施工，且原告交付的房屋不符合双方的约定，原告的行为已经构成违约，根据合同约定被告享有单方解除权。被告于2019年6月29日向原告发出合同解除的通知，合同已解除。原被告双方在合同履行过程中，对房屋空调的费用承担问题产生纠纷，不能达成一致意见，亦导致合同无法继续履行。三、原告应返还给被告押金及租金12.7万元，承担垃圾清理费7500元，承担违约金9000元。被告于合同签订前后总共支付押金及租金12.7万元给原告，原告于被告施工前便将二层的原设施腾空并拆除地板和地暖变卖，留下的垃圾均堆放至二层，被告进行垃圾清运自行支付7500元。原告违约导致合同解除，上述费用应由原告予以返还，同时按照合同约定原告承担违约金9000元。四、原告所主张的诉讼请求与法律事实不符，应当驳回其诉讼请求。原告于被告施工前便将二层的原设施腾空并拆除地板和地暖予以变卖（有录音为证），留下的垃圾均堆放至二层由被告清理，被告在施工前一直清运垃圾，尚未对二层的原有设施进行拆除。承租房屋的大量设施由原告先行予以拆除，因此原告要求被告将承租房屋恢复原状或赔偿费用的请求，没有法律事实依据，与法律事实不符，应当驳回其诉讼请求。原告作为违约方，应当赔偿因合同解除给守约方造成的经济损失，而守约方被告未具体追究，只要求原告支付违约金9000元。因此，原告要求被告赔偿给自己的损失10万元没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。综合上述理由，因原告的违约行为以及合同无法继续履行，《房屋租赁合同》已于2019年6月29日解除，应当驳回原告的其他诉讼请求。原告作为违约方，应当返还守约方被告的押金及租金12.7万元，支付垃圾清运费7500元，并承担违约金9000元，请法院依法公正判决。经审理查明：2019年4月21日，吉卫超向李春梅微信转款5000元，用于支付房屋定金。4月22日，李春梅通过微信向李春梅发送房屋租赁合同一份，后双方对合同文本进行了部分修改，并最终确认后于2019年4月30日签订《门面租赁合同》一份，李春梅为出租方（甲方），吉卫超为承租方（乙方），双方约定：甲方将其合法拥有对外出租权的座落于郑州市郑东新区商务内环五行嘉园B座八号一层二层出租给乙方用于商业经营。在租赁期限内未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变店面的原有结构和用途。合同租赁期为两年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止。免租装修期为2019年7月3日止。2019年5月1日至2020年4月30日租金为36万元，2020年5月1日至2021年4月30日为39.6万元，租金按每半年支付，押金1万元（合同签订时支付甲方）。待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。甲方应在乙方支付租金、押金之日将门面钥匙交付乙方（视为交付房屋使用），并协助乙方办理经营相关手续。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面办理好水电落户，以及配备水电等基本设施等，其所有权归甲方所有。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉，乙方承担自己进行装饰装修发生的费用。甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。乙方不支付或者不按照约定支付租金达10天的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方均有权单方解除合同，收回该房屋。甲乙双方若违约，应按月租金的30%向对方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的30%支付违约金（乙方租期起算不足半年的，剩余租金押金不退，未提前60日通知甲方的另外承担一个月租金）。甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金、押金。合同签订当天，吉卫超向李春梅微信转款5000元。2019年5月1日，吉卫超分别向李春梅转款10000元、20000元；5月2日吉卫超分别向李春梅转款10000元、10000元。2019年5月8日，吉卫超询问李春梅的垃圾如何处理，李春梅让工人将垃圾一起运走，其自愿出一份运费，并告知吉卫超不要拆除地暖，有其同行想要。5月10日，李春梅出具收条一份，载明：今日收到吉卫超5万元部分房租款，落款日期为2019.5.8。当天，李春梅将该收据通过微信发送给吉卫超。5月15日，李春梅询问吉卫超“何时开始动工，为什么停工了”，吉卫超告知“近几天就开始动工了，一直在等设计图，没做出来”，并告知李春梅，动工后，一楼需要拆除了，一、二楼一起做。李春梅称能否先装修2楼，一楼其要用到月底，三楼月底到期后，李春梅可以搬到三楼去。当天，吉卫超向李春梅转款10000元。5月19日，吉卫超向李春梅转款7000元，用于支付房租。6月2日，吉卫超告知李春梅，二楼的垃圾全部处理完。6月5日，李春梅向吉卫超转款1300元，用于支付垃圾清运费。6月23日，李春梅询问吉卫超“继续租，还是不租了”，是否继续装修，6月24日，吉卫超称，“我们这边确实无法进行了，……房子装修不了了，……现在就想着可以转租出去，你这边不受影响，把资金损失最小化”。后双方协商未果。6月27日，吉卫超微信中称“不装修了，没有钱装修了，没办法进行装修了，租不了了”，2019年6月29日，吉卫超通过微信告知李春梅，要求解除合同并退还已支付的租金和押金。庭审中，李春梅称其于2019年5月4日将涉案房屋整体交付给吉卫超，说要给吉卫超钥匙，吉卫超没有拿，一直在1楼前台放着。1楼至3楼是相通的，3楼的瑜伽馆正常经营。吉卫超称，合同签订5日后，李春梅向吉卫超交付了房屋的二楼，在2019年5月30日腾空一楼交付场地。双方共同确认，吉卫超一共向李春梅转款127000元，其中租金为117000元。涉案房屋现处于空置状态。另查明，涉案房屋系李春梅从他人处承租，李春梅在该处经营河南沙琳健身服务有限公司，系该公司的法定代表人。李春梅称其租赁期自2016年5月10日至2021年4月30日。吉卫超已就本案纠纷在本院提起诉讼，案号（2019）豫0191民初24639号，要求解除合同，要求李春梅支付其违约金9000元、垃圾清运费7500元、返还房屋租金117000元、押金10000元。以上事实有原告李春梅提交的《门面租赁合同》、微信聊天记录，被告吉卫超提交的微信聊天记录、转款记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李春梅与吉卫超签订的《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，吉卫超于2019年6月27日明确表示不再租赁涉案房屋，并于6月29日要求解除合同、退还已支付的租金和押金。庭审时双方共同确认吉卫超已搬离承租房屋、涉案房屋现处于空置状态。吉卫超以其实际行动表示不再继续履行合同，并要求解除合同，双方均无继续履行合同的意思表示，故对于李春梅要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告吉卫超对承租房屋拆除的部分恢复原状的诉讼请求，原告在将涉案房屋交付给被告前已对房屋进行了部分拆除，被告接收房屋后亦对房屋进行了部分拆除，现双方均未举证证明各自拆除的部分，原告要求恢复原状部分的范围不明确，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿原告拆除后不予装修，违约期间给原告造成的损失10万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告吉卫超在装修期内因自身的装修方案及资金等问题，提前解除合同，其行为构成违约，客观造成原告房屋空置损失，根据本案实际情况，综合考虑违约情形，本院酌定按二个月租金的标准计算原告空置期损失为60000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李春梅与被告吉卫超于2019年4月30日签订的《门面租赁合同》；二、被告吉卫超于本判决生效后十日内向原告李春梅赔偿损失60000元；三、驳回原告李春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，原告李春梅负担2320元，被告吉卫超负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月二日书记员  朱美珍