海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2258号   再审申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：海口仁和巨益置业开发有限公司，住所地：海口市美兰区蓝天路西12号世纪生活港C0501房，统一社会信用代码：91460100687262268Q。   法定代表人：马志芳，总经理。   委托诉讼代理人：曾媛媛，河北远瞾律师事务所律师。   被申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审被上诉人）：海南录德房地产股份有限公司，住所地：海口市金茂西路26号中城商住楼A座107铺面，统一社会信用代码：91460000552762628J。   法定代表人:邱廷录，董事长。   委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。   再审申请人海口仁和巨益置业开发有限公司（以下简称仁和巨益公司）因与被申请人海南录德房地产股份有限公司（以下简称录德公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终3220号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   仁和巨益公司申请再审称：（一）一、二审法院对于合同的性质及解除权并未依法准确认定，最终导致认定合同的解除时间缺乏准确界定。涉案的《椰海润景销售代理合同》依法属于《合同法》中之委托合同范畴，根据《合同法》第410条的规定，无论是委托人还是受托人，均有权随时解除委托合同，无须协商一致。就本案而言，仁和巨益公司在2018年9月2日向录德公司发出解除合同的《律师函》，录德公司收到且未提出诉讼要求仁和巨益公司继续履行合同，自收到仁和巨益公司通知之日，双方的《销售代理合同》即解除。合同的解除时间，对于认定损失的额度，具有重要意义，错误认定了解除时间，损失的认定自然是不准确的。（二）一、二审法院认定仁和巨益公司构成违约，缺乏有效的证据和法律支持，应予以撤销。由于双方的《销售代理合同》属于委托合同，且在2018年9月2日通知送达之日解除，那么确认违约方和违约事由也应按照委托合同的法律规定及《销售代理合同》的约定予以判断。在2018年7月30日预售许可证办理下来之前，双方签订的《销售代理合同》属于效力待定状态，或者说是不生效或者无效状态，预售许可办理完毕之后，《销售代理合同》才生效，但是由于此前约定的价格条件及销售政策发生了根本性的变更，那么对于价格有绝对决定权的仁和巨益公司，自然会针对签订合同一年之后的市场价格的大幅度上涨，重新确定销售价格，《销售代理合同》约定的价格体系不能再适用；同时，海南省限购政策法规在2018年发生了根本性的变更，直接导致细分市场的变化。由于价格和客户群是《销售代理合同》的基本条款，二者的变更必然要求录德公司作为受托人提出合乎市场价值行情的价格体系，同时提出解决限购政策带来客户群受限的方法，限购政策出台到预售许可证办理完毕，期间有三四个月，这还是在仁和巨益公司发函催促的情况下，录德公司才勉强拼凑了一个销售策略初步方案，仁和巨益公司无法再将销售代理权委托给录德公司。案涉合同属于委托合同，而委托合同解除不需要约定理由，委托人就有权解除合同。而只要对方违约（包含受托人不履行和履行不合格），那么委托人在解除合同时，就不需要承担违约责任。（三）二审法院以本案预期利益具有不确定性撤销了一审法院支持的利润损失681万元值得肯定，但是却以仁和巨益公司违约占用被申请人资金400万元，进而支持了违约金的同时又超出诉请范围支持了月息2%的资金占用费，缺乏法律和合同依据，应予以撤销。录德公司起诉只是主张了退还保证金、支付违约金、索要可得利益损失三项，并不包含资金占用费。即便申请人违约，法院要么支持录德公司的违约金，要么支持其补偿其资金占用费，不能两个都支持，否则明显与法律规定相悖。   录德公司提交意见认为，一、二审法院对销售合同的性质、期限以及仁和巨益公司单方违约的认定正确，认定事实清楚，适用法律正确。请求对再审申请予以驳回。   本院经审查认为：一、关于仁和巨益公司与录德公司签订的《椰海润景销售代理合同》在2018年12月31日后是否已终止的问题。仁和巨益公司与录德公司签订的合同虽约定合同的服务期限为合同签订之日起至2018年12月31日止，但合同第三部分第二条约定“上述考核以甲方于2017年12月1日前拿到七栋楼预售证前提供完全具备销售条件的售楼处给乙方入驻为前提，如果到期不能拿到预售证或不能如期提供售楼处给乙方入驻的，考核期顺延（预售证以政府发放日为准）。”但仁和巨益公司于2018年7月30日方取得《海口市商品房预售许可证》，故录德公司的服务期限及合同终止期限根据约定应相应顺延至2019年8月31日，仁和巨益公司提出合同于2018年12月31日后已终止的理由没有事实依据。   二、关于仁和巨益公司解除双方签订的《椰海润景销售代理合同》是否构成违约的问题。海南省政府虽实施商品房限购政策，但并非禁止销售，仁和巨益公司亦自认涉案项目房产已销售30%左右，因此，政府限购政策并不导致合同目的无法实现；在仁和巨益公司取得项目的预售许可证之后，仁和巨益公司发函要求录德公司提供销售计划或销售策略方案，录德公司根据要求已向仁和巨益公司提交了《椰海润景项目销售策略初步方案》，但仁和巨益公司既不提出修改意见，亦未相互协商，而是单方解除合同，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。   三、关于二审判决仁和巨益公司退还录德公司400万元保证金并支付资金占用费、支付违约金有无事实根据和法律依据。依据《椰海润景销售代理合同》约定，仁和巨益公司无故终止合同，属于仁和巨益公司方根本性违约，故仁和巨益公司应退还给录德公司400万元保证金，还应另行支付违约金200万元。因仁和巨益公司于2017年10月收取录德公司保证金400万元后至今未返还录德公司，应就其占用资金的行为给录德公司造成的损失向录德公司进行补偿。二审法院从合同的履行情况、当事人的过错程度因素考虑，酌定为按月利率2%的标准支付资金占用期间的损失并无不当。   综上，仁和巨益公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回海口仁和巨益置业开发有限公司的再审申请。   审 判 长 王 峻   审 判 员 张 爽   审 判 员 冯 坤     二○一九年十二月二十三日   法官助理 陈 颜   书 记 员 李文健   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。