四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14694号 原告：吴林，男，1986年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：杨昕，女，1989年7月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴林，男，1986年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区，系原告杨昕丈夫，特别授权代理人。 二原告共同委托诉讼代理人：罗东，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：肖华群，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李茂，男，系公司员工，一般授权代理人。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄瑞琪，女，系公司员工，一般授权代理人。 被告：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩玉杰，女，系公司员工，一般授权代理人。 原告吴林、杨昕与被告成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层投资）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称：上层酒店）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称：鑫然凯尚）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴林、杨昕向本院提出诉讼请求（经最终明确后诉请）如下：1．依法解除吴林、杨昕与上层投资于2013年4月29日签订的《房屋买卖合同》；依法解除吴林、杨昕与上层酒店于2013年4月29日签订的《委托经营管理合同》；依法解除吴林、杨昕与鑫然凯尚于2013年4月29日签订的《委托装修协议》；依法解除吴林、杨昕与鑫然凯尚于2013年4月29日签订的《补充协议》；2．依法判令上层投资与鑫然凯尚向吴林、杨昕返还购房总款362440元并支付违约金3624.40元；3．依法判令上层酒店向吴林、杨昕支付从2016年8月起至2019年11月18日止欠付的委托经营管理费58731元。事实及理由：2013年4月29日，吴林、杨昕与上层投资、上层酒店、鑫然凯尚分别签订了《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《补充协议》，以上协议约定由吴林、杨昕购买位于成都市高新区南部新区科创中心片区的“中航·国际交流中心”3栋1单元1楼74号商业房屋（以下简称诉争房屋）。现根据成都高新技术产业开发区人民法院于2019年12月3日向吴林、杨昕的释明，吴林、杨昕认为其与上层酒店和鑫然凯尚分别签订的《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《补充协议》实际上与《房屋买卖合同》均系同一天签订，彼此互为条件，相互关联，内容关联绑定系联立合同，委托管理费和装修费实为购房总款的组成部分。鉴于上层投资未依约办理产权证，故吴林、杨昕有权依据《房屋买卖合同》第十四条“产权登记……如因出卖人的责任，买受人未能在2016年8月1日前取得房屋所有权证书的……双方终止合同……”之约定，行使约定解除权并主张相应违约金；鉴于鑫然凯尚没有履行装修义务，故吴林、杨昕有权行使法定解除权，解除《委托装修协议》及《补充协议》；鉴于上层酒店没有按约履行足额支付委托经营管理费的义务，故吴林、杨昕有权依据《委托经营管理合同》第六条第3款之规定，行使约定解除权。综上，为维护自己合法权益，吴林、杨昕诉至本院，请求判如所请。 上层投资辩称如下：1．上层投资于2013年4月29日与吴林、杨昕签订了《房屋买卖合同》，同日，上层酒店与吴林、杨昕签订了《委托经营管理合同》，鑫然凯尚与吴林、杨昕签订了《委托装修协议》、《补充协议》，《房屋买卖合同》、《委托装修协议》、《补充协议》约定的款项共同构成了诉争房屋的总房款，《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《补充协议》应当一并履行或一并解除；2．吴林、杨昕主张的解除理由不成立，理由如下：第一，2013年4月29日，吴林、杨昕与上层酒店签订了《委托经营管理合同》，约定吴林、杨昕将其购买的诉争房屋交由上层酒店经营，并由其行使占用、使用、收益等权利，吴林、杨昕既不参加上层酒店对物业的经营管理，也不承担物业经营的亏损，其仅按照合同约定收取固定的费用，这是双方真实意思表示；第二，吴林、杨昕与上层投资、鑫然凯尚签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》），吴林、杨昕与上层酒店签订了《委托经营管理合同》，虽然两份合同的合同相对方不同，合同关系性质和内容约定也不同，但从履行的条件及方式来看，实际是互有关联、互有条件的，权利和义务不能分割，从签订合同内容来看，四份合同均为同一天签订，吴林、杨昕在购买诉争房屋时已经知道该诉争房屋应当由鑫然凯尚按照上层酒店的要求统一装修并获取收益，诉争房屋尚未登记至吴林、杨昕名下，主要是因为有其他诉讼造成查封，并非上层投资主观上的拖沓，故吴林、杨昕诉请解除合同的理由不能成立，诉争房屋与其他相邻的同类商业房屋无明确物理四至，吴林、杨昕和相邻业主无法单独行使对物权的单独使用的权利，其不能独立地对房屋进行装修也无法独立地使用房屋用于经营，必须依赖上层酒店统一经营管理，才能实现物权的收益；第三，诉争房屋由上层酒店统一经营管理，鉴于以上特点及商业体统一打造的模式决定了该类物业不能等同于其他物业，因此吴林、杨昕的权利行使应当有相应限制，故吴林、杨昕关于整体解除案涉相关合同的诉请不应得到法院支持；3．对吴林、杨昕主张的购房总款金额为362440无异议，但吴林、杨昕主张的违约金并无相应的事实及法律依据。 上层酒店辩称如下：答辩意见与上层投资基本一致。补充一点，上层酒店认可截至2019年11月18日，尚欠吴林、杨昕的委托经营管理费为58731元，对该款项予以认可。 鑫然凯尚辩称：1．吴林、杨昕认可装修款实际上是购房总款的组成部分，吴林、杨昕购买诉争房屋的目的已经实现，故无权解除《委托装修协议》、《补充协议》，鑫然凯尚也不应承担返还购房款的责任；2．鑫然凯尚认可购房总款为362440元。 本院经审理查明以下事实： 一、关于《房屋买卖合同》的主要约定 2013年4月29日，吴林、杨昕作为买受人与作为出卖人的上层投资签订了《房屋买卖合同》，约定吴林、杨昕购买上层投资订制的由中航瑞赛公司开发的诉争房屋，用途为商业。《房屋买卖合同》与本案有关的主要约定如下：1．诉争房屋装修水平是清水，总价款为154700元；2．诉争房屋的交付时间为2014年7月31日前；3．如因上层投资的责任，吴林、杨昕未能在2016年8月1日前取得房屋所有权证书的，吴林、杨昕有权退房，并由上层投资向吴林、杨昕承担购房总款（含装修装饰款）1%的违约金，双方终止合同。 二、关于《委托装修协议》及《补充协议》的主要约定及相关情况 2013年4月29日，吴林、杨昕作为甲方、鑫然凯尚作为乙方，双方签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关主要约定如下：1．吴林、杨昕系诉争房屋的买受人，鑫然凯尚应吴林、杨昕委托对诉争房屋进行装修；2．鑫然凯尚按照吴林、杨昕认可的成都零壹名人酒店管理有限公司（以下简称：零壹酒店）提供的酒店装修标准进行装修；3．装修工程的包干费为176800元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4．《委托装修协议》为不可撤销委托。 同日，吴林、杨昕、零壹酒店和鑫然凯尚三方还签订了《补充协议》，其中与本案有关的主要约定如下：1．吴林、杨昕自愿向鑫然凯尚支付30940元作为酒店房屋个性化装饰及配套费用，该费用不因相关工程量的增加或减少而发生变动；2．以上款项暂由零壹酒店代收，并根据装修工程进度向鑫然凯尚支付。零壹酒店收到上述款项后，在委托经营管理期内不得再向吴林、杨昕以任何名义收取其他装饰配套费用；3．本协议作为《委托经营管理合同》不可分割的一部分。 同日，鑫然凯尚还向吴林、杨昕出具《承诺函》，载明如下：“我司承诺从2013年5月1日至2014年7月31日止赠送您装修费合计19500元。”吴林、杨昕于本案中认可实际收到鑫然凯尚退还的上述装修费19500元。 三、关于《委托经营管理合同》的主要约定及履行相关情况 2013年4月29日，吴林、杨昕作为委托方（甲方）、零壹酒店作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，该合同与本案有关的主要约定如下：1．吴林、杨昕同意将诉争房屋（精装修）委托给零壹酒店进行经营管理，零壹酒店经营管理期间无论盈亏均与吴林、杨昕无关；2．吴林、杨昕委托给零壹酒店的房屋为精装房，（房屋装修装饰标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3．诉争房屋的委托经营管理期限为15年，从2014年8月1日至2029年7月31日止；4．无论诉争房屋为空置或经营使用，零壹酒店均应按本条款约定费用向吴林、杨昕支付经营管理费；5．吴林、杨昕从2014年8月1日起开始收取经营管理费。吴林、杨昕不管零壹酒店实际出租或使用房屋的时间提前或延后，吴林、杨昕均从该日开始按月收取经营管理费；6．根据酒店统一装修要求，吴林、杨昕已与鑫然凯尚签订了《委托装修协议》并指定零壹酒店为《委托装修协议》执行的全权代理人，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7．在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，吴林、杨昕有权向零壹酒店提出一次要约，要求零壹酒店对诉争房屋进行购买，零壹酒店应无条件在吴林、杨昕完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给吴林、杨昕，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为362440元，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 《委托经营管理合同》附件一：商业部分房屋装修装饰配置标准载明如下：根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 又，吴林、杨昕同时出具《授权委托书》载明如下：“中航·名人酒店3栋1单元1层74号业主吴林、杨昕，身份证号……授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止。” 四、其他查明情况 1．吴林、杨昕至今尚未取得诉争房屋的不动产权利证书，但并无证据显示系因诉争房屋被查封的原因导致。 2．各方当事人均一致认可诉争房屋及相邻商铺目前被第三方酒店用于酒店大堂的经营使用。 3．各方当事人均一致认可诉争房屋的购房总款为362440元（即由《房屋买卖合同》约定的购房款154700元、《委托装修协议》约定的装修款176800元、《补充协议》约定的个性化装饰及配套费用30940元共同构成）。 4．截至2019年11月18日，上层酒店尚欠吴林、杨昕委托经营管理费58731元。 5．成都零壹名人酒店管理有限公司于2014年2月14日经工商登记更名为成都上层名人酒店管理有限公司。 以上事实，有各方当庭陈述以及各方提交的经本院采信的证据、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，吴林、杨昕与上层投资签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。吴林、杨昕与鑫然凯尚签订的《委托装修协议》，吴林、杨昕与鑫然凯尚、上层酒店签订的《补充协议》虽分别约定了装修款和个性化装饰及配套费用的总额，但缺乏明确具体的装修装饰标准以及关于金额如何构成的约定，且相关协议明确注明：“商业部分房屋的装修根据酒店的总体装修和实际经营需要统一装修。”故应认定吴林、杨昕和鑫然凯尚之间缺乏装饰装修的真实意思表示，鑫然凯尚以“装修款和个性化装饰及配套费用”名义收取的款项实质是部分购房款。 鑫然凯尚与吴林、杨昕签订《委托装修协议》、《补充协议》并收取部分购房款的行为与上层投资向吴林、杨昕销售诉争房屋并签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对上层投资以拆分房款的形式销售诉争房屋知晓并实际参与，应认定上层投资、鑫然凯尚系房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同项下权利、义务。 吴林、杨昕与上层酒店签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，实为房屋租赁，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 又，本院认为，吴林、杨昕与上层投资、鑫然凯尚签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》《补充协议》），与上层酒店签订《委托经营管理合同》，虽然上述合同相对方不同、单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件、合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。即案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营管理系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润的目的，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就诉争房屋同时签订买卖、装修、委托经营管理合同，各方均明确知晓吴林、杨昕要购买诉争房屋就必须接受交由鑫然凯尚按照酒店方需要进行统一装修，上层酒店统一经营并支付固定收益的条件。上述相关合同系因交易而相互绑定、紧密联系，通过合同关系联立而实现投资收益、获得对价的合同目的，该意思表示系联立合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 综上，本院认为，本案系联立合同法律关系。故，在吴林、杨昕最初主张本案系商品房预售合同法律关系并主张单独解除《房屋买卖合同》并返还部分购房款的和赔偿损失情况下，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定依法对其进行释明，并告知其应纳入合同纠纷中一并进行审理，吴林、杨昕认可本院释明的法律关系并据此变更诉请。 又，本院认为，首先，诉争房屋与其他相邻的同类商业物业无明确四至，且经上层酒店打造后已与其他业主所持物业相互混同，无法区分，因此无论吴林、杨昕是否取得诉争房屋的不动产权属，其和相邻小业主无法独立行使对物权的实际占有，使用的权利，也不能独立对房屋装修进行拆分并独立地使用房屋用于经营活动，合同解除后存在多个物业无法区分、即便区分也无法单独分割腾退的情况，必然会影响其他业主对商铺的占有、经营。在此情况下，诉争房屋的腾退存在客观障碍。 其次，由于诉争房屋根据吴林、杨昕与上层投资、上层酒店、鑫然凯尚订立的合同，由上层酒店与其他物业一并整体打造、统一经营管理，故该物业无独立物理四至的特点以及整个商业体属于联合打造、统一经营的模式，决定了该类型物业不能等同于独立物业，因此吴林、杨昕的权利行使应当受到相应的限制。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条之规定，吴林、杨昕与其他业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明吴林、杨昕解除合同的意志与大部分业主意见一致的情况下，故本院对吴林、杨昕要求解除其于2013年4月29日与上层投资签订的《房屋买卖合同》、与上层酒店签订的《委托经营管理合同》、与上层酒店和鑫然凯尚签订的《补充协议》、与鑫然凯尚签订的《委托装修协议》以及要求上层投资、鑫然凯尚返还购房总款及承担相应违约金的诉讼请求不予支持。 关于吴林、杨昕要求上层酒店向其支付2016年8月起至2019年11月18日止所欠付的委托经营管理费58731元的诉请，因上层酒店对欠付金额无异议，故本院予以确认。本院认为，案涉系列合同系联立合同的认定并未突破合同相对性、超越各合同相对方在签订的合同中约定的权利义务，各合同的相对方仍应按照各合同的约定履行己方义务。故，在上层酒店未按照《委托经营管理合同》的约定按期、足额支付委托经营管理费的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴于上层酒店并未提交证据证明其拒付上述委托经营管理费具有适法、正当之证据，故应依法承担举证不能的法律后果，故本院对吴林、杨昕关于要求上层酒店支付2016年8月起至2019年11月18日止所欠付的委托经营管理费58731元的诉请予以支持。 综上，本院对于吴林、杨昕的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴林、杨昕支付委托经营管理费58731元； 二、驳回原告吴林、杨昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2314元，由原告吴林、杨昕负担1157元，被告成都上层名人酒店管理有限公司负担1157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  戴海洋 二〇一九年十二月十七日 书记员  陈思芸