新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1538号 上诉人（原审原告）：乌买尔，男，1977年1月8日出生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被上诉人（原审被告）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市准噶尔路71号（果香园小区内）。 法定代表人：张强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜正权，男，该公司员工。 原审第三人：奎屯华亿仓储物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结南街南9号欧亚国际物流中心办公用房22栋101号。 法定代表人：孙琪佳，该公司董事长。 上诉人乌买尔因与被上诉人新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和公司）、奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乌买尔，被上诉人通和公司的委托诉讼代理人姜正权到庭参加诉讼。原审第三人华亿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乌买尔上诉请求：撤销一审判决，改判人民法院停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，确认其对华亿公司1#一层12号享有租赁使用权，将本案发回重审。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。涉案《使用权转让协议》系房屋租赁合同，一审法院认定为房屋买卖合同属于事实错误。2．一审判决适用法律错误。其租赁案涉房屋应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行处理，一审判决以房屋买卖合同为由驳回其诉讼请求适用法律错误。请求二审法院支持其上诉请求。 通和公司辩称，涉案《使用权转让协议》名为使用权转让，实为房屋买卖协议，因该协议违反了效力性强制性规定而无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。乌买尔明知案涉房屋未经竣工验收，也无资质文件，为图便宜，恶意串通华亿公司，强行占有使用房屋，属于恶意案外人，无适用法律的余地，不应受法律保护，请求驳回上诉，维持原判。 华亿公司未到庭，也未提交书面意见。 乌买尔向一审法院起诉请求：1．判令停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行；2．判令乌买尔对华亿公司综合楼1#一层12号享有使用权至2054年7月；3．本案诉讼费由通和公司、华亿公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月5日，华亿公司（甲方）与乌买尔（乙方）签订了一份使用权转让协议，该协议第一条约定甲方将其拥有的××屯房屋的使用权转让给乙方，建筑面积110.92平方米，房屋单价为4000元，总价款为443,680元，乙方于2014年7月29日支付120，000元，于2015年7月29日支付238,680元；第二条约定乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的独占使用权，使用期限至2054年7月28日止；第三条约定本协议约定的房屋达到使用条件后，乙方须按甲方通知办理交付手续……。2015年8月2日，孙永军在该协议下方注明：此房款已全部付清。该协议下方甲方落款处加盖有华亿公司的印章，经办人处书写有孙永军，刘小珍，乙方处有乌买尔的签字。 2014年7月30日，乌买尔给孙永军银行转账49,000元；2014年7月31日，乌买尔给孙永军银行转账66,000元，共计115,000元。2015年1月5日，华亿公司给乌买尔出具了一份收据，载明：交三号楼一层012号使用权443,680元，该收据中加盖有华亿公司的印章。庭审中，华亿公司亦认可收到上述款项的事实，认可协议约定华亿公司3号楼即系华亿公司综合楼1#。华亿公司在签订协议后将涉案房屋交付乌买尔，乌买尔用该房屋经营“奎屯乌买尔伊犁河风味那仁馆”。 2017年6月15日，通和公司与华亿公司建设工程合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理，双方达成和解，伊犁州分院作出（2017）新40民初93号民事调解书，调解协议如下：一、华亿公司支付通和公司工程款1,540.94812万元，并赔偿利息损失120万元，本息合计1,660.94812万元，该款由华亿公司分别于2017年7月30日前向通和公司支付650万元、于2017年8月30日之前支付330万元、于2017年9月30日之前支付330万元、于2017年10月30日之前支付剩余款项350.94812万元；二、案件受理费127,942元，减半收取63,971元，由通和公司、华亿公司各负担31,985.5元；三、双方就本起建设工程施工合同再无其他争议。该调解书生效后，华亿公司未按协议内容履行付款义务，通和公司于2017年11月6日向伊犁州分院申请强制执行，该院于2017年11月8日作出（2017）新40执73号执行裁定书，裁定：（2017）新40民初93号调解书由新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院执行，该院于2018年1月4日立案执行。 一审法院2018年11月23日在华亿公司综合楼1#、2#张贴公告，公告载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和公司申请执行华亿公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院将依法拍卖已查封的被执行人华亿公司名下位于奎屯市××街两宗土地使用权及地上所有房屋……。 一审法院在执行上述案件中，乌买尔对执行标的华亿仓储物流公司综合楼1号楼一层××号房屋提出书面异议，本院作出了（2019）新4003执异18号执行裁定书，以涉案房产系被执行人华亿仓储物流公司建设的工程，因被执行人不履行到期债务，一审法院将被执行人名下的财产进行查封、冻结、符合法律规定，裁定驳回了案外人乌买尔的异议请求。乌买尔不服，于2019年3月14日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。另查明，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第××号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿仓储物流公司，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。庭审中，乌买尔、通和公司、华亿公司均认可该许可证载明的用地即为华亿仓储物流公司综合楼1#、2#楼所在地。 一审法院认为，关于乌买尔与华亿公司签订的“使用权转让协议”性质的问题。乌买尔主张其与华亿公司签订的“使用权转让协议”性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有合法使用权。通和公司辩称涉案的转让协议虽名为房屋租赁合同，实际都是房屋买卖合同。通过乌买尔与华亿公司签订的转让协议内容来看，2015年1月5日，华亿公司与乌买尔签订的“使用权转让协议”中，约定房屋的转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在付款方式中亦载明支付的是房款，并约定乌买尔对该房屋享有排他的独占使用权期限至2054年7月28日止，结合涉案工程用地的性质，可见，该转让协议虽名为使用权转让协议，但实际内容均系房屋转让协议。 关于涉案房屋能否进行转让，涉案转让协议是否有效，乌买尔能否以此协议阻止本院对涉案房屋强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，华亿公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，将建设用地规划许可为仓储用地的涉案房屋出售给原告，且协议签订后也未办理改变案涉土地用途的手续，故该转让协议违反了上述法律中的强制性规定，应属无效，乌买尔对涉案房屋不享有所有权，其无权阻止一审法院对涉案房屋的强制执行。综上，乌买尔请求停止对华亿仓储物流公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因涉案协议的性质并非房屋租赁合同，故乌买尔以涉案协议请求确认其对涉案房屋享有使用权的诉请，不能成立，一审法院不予支持。通和公司辩称涉案协议的性质系买卖合同的意见，一审法院予以采纳。华亿公司辩称其与乌买尔签订的涉案协议系房屋租赁合同，其公司愿意继续履行该合同的意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回乌买尔的诉讼请求。案件受理费100元（乌买尔已预交），由乌买尔负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院另查明，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于2015年9月22日作出（2015）奎垦民保字第30号民事裁定书，查封刘小珍、孙永军、华亿公司位于奎屯市××街（土地证号：奎国用××第××号）及南附3号（土地证号：奎国用××第××号）两宗土地（以下简称为案涉两宗土地）。次日，该院向奎屯市国土资源局送达（2015）奎垦执保字第119号协助执行通知书，协助执行：1．查封华亿公司名下案涉两宗土地使用权，查封期间停止办理上述两宗土地的过户、买卖、抵押、出租等手续；2．查封期限三年（2015年9月23日-2018年9月22日）。2019年7月9日，新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院于2019年7月8日向奎-独开发区不动产登记分局送达（2018）新4003执28号协助执行通知书，协助：1．请贵单位协助我院查封华、扣押华亿公司名下案涉两宗土地及地上所有房屋和附属物。2．查封期限三年（2019年7月9日-2021年7月8日）。案涉两宗土地批准用途为仓储用地，使用年限60年，自2012年7月27日起至2062年7月26日。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《使用权转让协议》的性质和效力；二、乌买尔对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除强制执行。 关于争议焦点一。首先，案涉《使用权转让协议》，从“使用权转让协议”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，符合租赁合同的构成要件。其次，从案涉《使用权转让协议》中“使用权转让给乙方”、“使用期限至2054年7月28日止”、“乙方转让房屋时必须向开发公司办理变更、登记手续”等表述可见，协议的内容也符合租赁合同的构成要件。再次，一审中乌买尔与华亿公司均认可签订的《使用权转让协议》系房屋租赁合同。综上，应认定乌买尔与华亿公司签订的两份《使用权转让协议》实质为房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，除租赁期限超过20年的部分无效外其余内容不违反法律规定，合法有效，本院确认乌买尔对华亿公司综合楼1#一层12号享有20年的租赁使用权，即租赁使用权至2035年1月4日止。一审法院认定上述《使用权转让协议》系房屋买卖合同有误，本院予以纠正。 关于争议焦点二。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物具有法律依据，且执行法院的执行行为对租赁物所有权变动，并不影响租赁合同的效力，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，承租人要求阻止移交占有被执行不动产的诉讼请求应予以支持。而庭审中，乌买尔承认其使用案涉房屋未受到任何限制，一审法院在执行过程中亦未要求其移交占有的上述房屋，故乌买尔上诉请求停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行不符合上述法律的规定。综上，乌买尔以其对案涉房屋享有租赁使用权并排除对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，华亿公司作为本案中的被执行人，对乌买尔提起的执行异议之诉并无异议，依据上述规定，可以列其为第三人，一审判决将乌买尔列为被告不当，本院予以纠正。乌买尔将华亿公司作为原审被告没有法律依据，本院将其列为原审第三人。 综上，乌买尔的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初395号民事判决； 二、确认乌买尔对奎屯华亿仓储物流有限公司综合楼1#一层××号享有20年的租赁使用权（即租赁使用权自2015年1月5日至2035年1月4日止）； 三、驳回乌买尔的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人乌买尔负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 平 审判员 芦海龙 审判员 张瑀歆 二〇一九年十二月二十四日 书记员 李婉雨