河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2202号上诉人(原审被告)：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王静静，女，1975年9月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：何利洁，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋洋，河南尊严律师事务所律师。上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人王静静商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人张文敏、被上诉人王静静的委托诉讼代理人何利洁、王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人减少支付违约金27,158.3元；2.一、二审诉讼费由王静静负担。事实和理由：中瑞公司所售商品房于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，中瑞公司以合同第11条约定的方式于2018年7月13日在濮阳日报刊登交房公告，向仍未办理入住的业主发出交房通知，一审判决支持违约金到2018年9月15日没有事实和法律依据。王静静辩称，合同明确约定交付房屋时应书面通知，王静静从未接到过中瑞公司的书面通知。中瑞公司未按合同约定时间交房构成违约，王静静在接收房屋之前未接到过相关电话微信通知，也没有接到过书面通知，一审判决根据王静静入住时间计算违约金的截止日期有事实与法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。王静静向一审法院起诉请求1.判定中瑞公司支付逾期交付房屋违约金42,148.27元，以后损失计算至中瑞公司取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件时止。（自2016年9月30日至2018年9月15日，按照租金标准评每月每平方米15.06元乘以房屋面积计算，以后逾期违约金计算至中瑞公司取得房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告止）2.一审诉讼费由中瑞公司承担。一审法院认定事实，王静静与中瑞公司于2015年9月4日签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××房，商品房预售许可证号为2014-163号，单价5,150.16元，建筑面积117.10平方米，房款总计603,084元；付款方式为：原告王静静在接到出卖人交款通知五日内，将总价款一次性付清并签订本合同；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格。该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房。该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。合同签订前，原告已向被告付清全部购房款603,084元。2015年7月28日，被告中瑞公司金龙湾分公司向王静静出具了销售不动产发票。2018年9月15日，被告中瑞公司向原告王静静交付了案涉房屋。2017年5月27日，案涉项目经建设单位组织验收合格。另查明，2018年11月27日，河南宇达房地产评估有限公司对位于上述小区002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租金评估价格为15.06元/月.平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王静静与中瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向王静静交付，构成逾期，按照合同约定应承担违约责任。现王静静要求中瑞公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同第八、九条约定，予以支持。关于原告主张的违约金计算期限，根据《建设工程质量管理条例》第49条之规定，该商品房2017年5月27日经建设单位组织竣工验收合格，自该日起符合交付使用条件。2018年9月15日，王静静从中瑞公司处领取房屋钥匙，王静静领取房屋钥匙的行为应视为已经接收中瑞公司交付的房屋，故王静静主张的逾期交房违约金计算时间应自2016年10月1日起至2018年9月15日止。因双方未约定损失赔偿办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。前述河南宇达公司对同小区2号楼房屋租金标准的鉴定结论，目前尚在报告的使用期限内，可作为对案涉房屋租金标准的参照。综上，被告应赔偿原告损失为15.06元/月.平方米×117.10平方米×23.47个月=41,389.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告王静静逾期交房违约金41,389.96元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，由原告王静静负担19元，被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担835元。经审理查明，一审中中瑞公司提交了2018年7月13日在濮阳日报以公告形式发布了交房通知，通知没有接收房屋的购房人，在7日内接收房屋。该证据在一审中经王静静质证，对其真实性无异议。其余事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审中双方当事人争议的焦点问题在于逾期违约交房期限的计算。综合中瑞公司提交的证据能够证明，涉案的房屋在2017年5月27日经过建设、设计、勘察、监理、施工五个单位验收后，被评定为合格，达到了合同约定的“商品房经验收合格”的交房条件。按照合同第十一条第一款的约定，中瑞公司应以书面形式通知买受人办理交付手续，虽然中瑞公司提交的证据不足以证明其具体在什么时间，以什么方式通知王静静交接房屋，但在涉案楼盘符合交房条件后一年多以内，有大量购房人已经办理了交接手续，在王静静等部分购房人没有交接房屋的情况下，中瑞公司于2018年7月13日在濮阳日报发布交房通知，通知买受人7日内交接房屋，应视为中瑞公司履行了通知交房的义务，即2018年7月20日为中瑞公司承担违约逾期交房期限的终止日期。一审判决计算至实际交房之日不当，应予纠正。中瑞公司向王静静承担逾期交房的期限为2016年10月1日至2018年7月20日，计21个月20天，应当赔偿王静静的逾期交房违约金为38,209.73元。（每月15.06元／平方米×117.10平米×21个月20天）。综上所述，中瑞公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定逾期交房的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3535号民事判决；二、上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿王静静逾期交房违约金38,209.73元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被上诉人王静静的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费854元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司767元，由被上诉人王静静负担87元；二审案件受理费479元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司422元，由被上诉人王静静负担57元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月二日书记员 陈亚楠