河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23150号上诉人（原审原告）：张某某，女，1979年2月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：王国晓，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广彪，河南杰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会，住所地新郑市龙湖镇东张寨社区。法定代表人：李军杰，该居委会主任。委托诉讼代理人：张春林，河南豫新律师事务所律师。原审第三人：河南思之念实业有限公司，住所地河南省郑州市新郑市龙湖镇郑新路西50米东苑社区10号楼1203室。法定代表人：李军杰，该公司执行董事兼总经理。上诉人张某某、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会与原审第三人河南思之念实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初8004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某某的委托诉讼代理人王国晓、陈广彪，上诉人新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的委托诉讼代理人张春林，原审第三人河南思之念实业有限公司的法定代表人李军杰到庭接受询问。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1．撤销（2019）豫0184民初8004号民事判决书，并依法改判支持上诉人的诉讼请求（不再要求第三人对诉讼请求第2、3项承担协助义务）；2．一、二审诉讼费用由新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，对本案未进行充分审查，得出的结论严重显失公平。首先，本案不适用于《中华人民共和国合同法》第五十四条，双方在签订合同时，均为真实意思表示，后由于新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会与另一家幼儿园之间的未按照签订合同履行，导致新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会违约。一审法院错误的引用了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，根据本案的具体情况本案不适用于该条款，但一审法院却引用了该条款，不符合审判程序。其次，如果按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的内容分析，法院一旦变更就应当确定合同的履行规则，但法院最后在判决主文中认定本案合同系附条件合同，就说明在签订合同时双方的意思表示是真实的，明确的。本案只是单纯的新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的违约行为导致的合同目的不能实现，合同履行出现了瑕疵，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会及时采取补救措施，降低上诉人的损失即可。再次，一审庭审中上诉人的辩论意见中已经明确阐述本案新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会与上诉人之间签订的租赁合同及补充协议不违反法律法规，不侵害国家利益、其他人利益，应当依法予以保护。但是新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会严重的违约行为给上诉人造成了损失，致使上诉人合同目的的实现出现重大瑕疵，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会应承担该瑕疵行为的违约责任。最后，一审法院随意使用自己的自由裁量权使案件严重显失公平。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会辩称，上诉人张某某的上诉理由依法不能成立。张某某和新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会所签订的合同依法有效成立，合同的相应条款应当得到维持。合同签订后，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会已依约履行了合同的义务，不存在违约行为。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会至今没有一家幼儿园获得新郑市教育部门审批成立，也就是说不存在两家进行成立的幼儿园，甚至一家幼儿园都没有。所以，上诉人新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会没有违约行为。一审法院判令降低房租及其退赔36,714.72元房租没有事实根据和法律依据。河南思之念实业有限公司述称，同上诉人新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的答辩意见。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会上诉请求：依法改判，驳回张某某的诉讼请求。事实和理由：一、2018年10月27日上诉人与张某某签订了43号《房屋租赁合同》后，上诉人如约履行了合同，依约交付了本案所涉房屋，保证了水电供应，故不存在违约行为。二、上诉人与张某某双方约定的保证在新郑市龙湖镇东张寨社区仅设一家幼儿园的真实意思是：上诉人应对第三人在该社区设立幼儿园的行为不鼓励，不支持。因为在本社区是否需要设立幼儿园以及设立几家，是相关行政部门统筹后进行规划决定的，不是上诉人所能决定的，对此上诉人与张某某都心知肚明。上诉人一直没有对第三人设立幼儿园的行为进行支持、鼓励和配合，没有做出损害张某某的行为。张某某辩称，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的上诉理由不能成立，请依法驳回其上诉请求。首先，张某某所开办幼儿园是否具有办园资质、食品卫生许可证等对外招生条件与本案没有关联性，不是本案的审理范围，也不是新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会违反涉案补充协议约定，容许开办第二家幼儿园的理由。事实上张某某所开办的龙湖镇爱心幼儿园已在教育部门备案，且已经允许招生，不存在违法招生行为情况，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会也知道此情况。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会违反涉案补充协议的约定，严重侵犯了张某某的合法权益。其次，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会代表新郑市龙湖镇东张寨社区居民集体行使权利。对于集体所属的房屋统一规划，招租管理，其有权对出租的房屋用途进行监管，对于不按照其规划使用房屋的行为有权进行制止。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会招拍之前就已经明确了涉案房屋用途即开办新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会只此一家幼儿园。该社区的第二家幼儿园，装修时即开园招生后，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会没有任何制止行为，违反了涉案补充协议的约定。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会将其违约的理由归结到相关行政部门的规划上，属于推卸责任，最后，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会保证房屋的正常水电，是其最基本的合同义务。双方一审时对此无任何争议。综上，请求法院查明事实后，依法驳回新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的上诉请求。河南思之念实业有限公司述称，河南思之念实业有限公司只是代替新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会收房屋租金，河南思之念实业有限公司不存在任何违约行为，不应当承担任何责任。张某某向一审法院起诉请求：1、变更张某某、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会之间签订的43号《房屋租赁合同》，将合同约定的租金金额变更为每月每平方米30元；2、判令新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会退还多收取的租金76,051.92元；3、判令新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会向张某某退还多收取的房屋押金6,337.66元；4、判令新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会向张某某支付因违约造成的佣金损失1,140.79元；以上共计83,530.37元；5、第三人对第2、3项承担协助义务；6、诉讼费由新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会承担。一审法院认定事实：新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会依照相关规定委托河南省清风拍卖行有限公司对该社区的临街商铺承租权依法进行拍卖，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会在拍卖说明中承诺东张寨社区只允许开办一家幼儿园。2018年10月27日，张某某参加了拍卖会并成功竞拍到位于新郑市龙湖镇东张寨社区（东苑社区）10号楼42、43号临街商铺1-2层，建筑面积782平方米，5年期限租赁经营权，双方于同日签订一份《拍卖成交确认书》，确认：拍卖成交价（首年租金，单价59元/㎡·月）为人民币553,656元（大写伍拾伍万叁仟陆佰伍拾陆元整）。拍卖佣金（首年租金的1.5%）为人民币8,305元（大写捌仟叁佰零伍元）。同时还约定：拍卖成交后，买受人应当于拍卖成交后15个工作日内将拍卖成交款和拍卖佣金向委托人指定的银行账户支付完毕。拍卖成交且买受人付清所有价款后，由买受人和委托人按照《拍卖成交确认书》和《房屋租赁合同》文本内容，双方签署正式的《房屋租赁合同》。拍卖成交后，买受人除支付房产租赁经营权的成交价款之外，还应当支付一个月房屋租金为押金等内容。2018年10月27日，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会（甲方）与张某某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（43号），合同约定：第一条房屋位置、租金及付款方式1、甲方将位于东张寨社区10号楼临街商铺1-2层（建筑面积218.54平方米）及相关附属设施出租给乙方使用，乙方对甲方出租的房屋已充分了解并愿意承租该房屋。……3、上述房屋每年租金共计人民币壹拾伍万肆仟柒佰贰拾陆元（小写154726.00元）；每年租金一次性支付，每3年年租金递增10%。付款方式为转账（账户名称：河南思之念实业有限公司账号：00×××45新郑农业商业银行龙湖支行）。4、按照规定乙方需缴纳一个月租金12894元为租赁保证金（押金）。第二条租赁期限、用途1、房屋租赁期限为5年，自2018年10月27日起至2023年11月26日止等内容。同日，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会与张某某还签订了一份《补充协议》，内容为：1、按招拍约定，东张寨社区只允许一家幼儿园，东张寨任何教育机构不得变相开幼儿园。2、因幼儿园属于特殊装修，装修费用高，办理证件费用高。合同到期后，如乙方正常缴费，甲方不得以任何理由不让乙方继续续约，否则将承担乙方的装修费、办证费等相关损失。3、此协议与原合同具有同等的法律效力。2018年10月28日，张某某依据《房屋租赁合同》约定向河南思之念实业有限公司交纳押金12,894元、2018年10月27日起至2019年11月26日期间的租金154,726元。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会将涉案商铺交付张某某使用后，张某某组织对商铺进行了装修，现幼儿园已建成并开始营业招生经营。张某某的幼儿园开始招生经营的同时，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会社区内另一家幼儿园也基本建成并开始招生经营。以上事实，有张某某、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会双方陈述，拍卖成交确认书，房屋租赁合同，补充协议，收据两份，照片及视频资料等证据予以证实。一审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会在公开招标之前应当知道自己并无权保证本社区内只能设立一家幼儿园，却在拍卖说明中对外作出该社区只设立一家幼儿园的承诺，该承诺对于商铺的价格必然会产生影响；张某某是基于新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的承诺参加了投标并决定竞拍金额，中标后双方据此签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，现该社区内基本同时又建成了一家幼儿园并招生经营，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会原承诺的条件目前并没有实现，致使张某某可以预计的经营环境发生了变化，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的行为已损害了张某某利益，张某某请求变更合同应予支持。关于变更后租金数额的确定：张某某主张按照另一家幼儿园房屋租金数额予以确定，但新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会商铺的出租均是由个人依据房屋位置等多种因素通过拍卖程序依法取得的，并非完全按照商铺用途确定价格，张某某的该项主张不合理也不合法，该院不予支持；张某某虽然在竞拍中是自愿报价，但考虑到目前情形已非竞拍时新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会承诺的条件，综合上述因素及周边价格等情形，酌定变更涉案房屋租金单价为45元/㎡·月，但此单价变更仅限于新郑市龙湖镇东张寨社区其他幼儿园正常经营期间；若其他幼儿园停止经营，则双方之后（若上半年停止则自当年9月起；若下半年停止则自次年3月起）仍应双方签订的《房屋租赁合同》约定租金执行。按变更后的租金单价计算，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会应退还多收取张某某2018年10月27日起至2019年11月26日期间的租金36,715元。关于张某某主张退还多收取的房屋押金及佣金损失问题：押金实际是保证金，若张某某无违约，该押金需退还张某某或直接充抵租金，故并无部分退还之必要，该院对张某某的该项诉讼请求不予支持。该院调整租金单价是基于双方在租赁合同履行过程中新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会独家经营的承诺未得到实现而作出的，不排除恢复原约定租金单价之可能，张某某以租金单价调整为由主张新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会对其造成佣金损失，无法律依据，该院不予支持。河南思之念实业有限公司仅是代新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会收取张某某交纳上述款项，张某某主张河南思之念实业有限公司承担协助义务，无事实根据及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第三款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、将张某某与新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会于2018年10月27日《房屋租赁合同》（43号）第一条第3款中“上述房屋每年租金共计人民币壹拾伍万肆仟柒佰贰拾陆元；”变更为“上述房屋每年租金共计人民币壹拾壹万捌仟零壹拾壹元（小写：￥118,011.00元）”；如该社区其他幼儿园停止经营，则之后租金（若上半年停止，自当年9月起；若下半年停止则自次年3月起）仍应按张某某与新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》（43号）约定租金执行。二、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会应当于判决生效之日起十日内退还张某某多收取的租金36,714.72元；三、驳回张某某要求河南思之念实业有限公司承担协助义务的诉讼请求；四、驳回张某某的其他诉讼请求。案件受理费1,888元，减半收取计944元，由张某某负担529元，由新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会负担415元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：至二审庭审时上诉人张某某的幼儿园尚未取得相应的手续。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会在拍卖说明中对外作出该社区只设立一家幼儿园的承诺，此承诺系上诉人张某某决定参与竞拍的重要因素，现该社区内基本同时又建成了一家幼儿园并招生经营，必然会使张某某的经营环境发生变化，已损害了张某某利益，新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的行为违反了双方的约定，应承担相应的责任。新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会上诉称其没有违约不应退还租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会承担违约责任的方式，因双方均无解除合同的意思表示，故应以相应酌减双方约定的租赁数额为宜。本案商铺的出租均是由个人依据房屋位置等多种因素通过拍卖程序依法取得的，张某某主张按照另一家幼儿园房屋租金数额确定其房屋租金数额的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。酌减双方约定的租赁数额仅限于新郑市龙湖镇东张寨社区其他幼儿园正常经营期间，若其他幼儿园停止经营，则双方之后仍应按《房屋租赁合同》约定的租金执行。关于张某某要求退还多收取的房屋押金及佣金损失问题。因双方仍存在合同关系，且本院已判令新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会承担相应的责任，故无退还之必要，对张某某的该项上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，上诉人张某某、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会的上诉请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,776元，由张某某、新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会各负担1,888元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇一九年十二月二十三日书记员  路晓云