贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2236号上诉人（原审原告）：龙宜清，男，1969年9月4日生，侗族，住贵州省天柱县高酿镇大小圭村三组。委托诉讼人（特别授权）：龚经涛、潘海洋，贵州财团律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：杨思沛，男，1966年4月20日生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人龙宜清因与上诉人杨思沛房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2019）黔2627民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙宜清上诉请求：撤销（2018)黔2627民初2568号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定、法律适用严重错误，证据采信严重失当，应当予以纠正。一、一审判决适用法律不当，认定事实错误，对合同中违约金条款的效力判定时混淆了合同部分无效和全部无效的法律概念。首先，根据《合同法》第56条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。其次，涉案房屋土地是集体用地，上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织的成员，所以上诉人不具有宅基地使用权流转的主体资格，被上诉人是不能将房屋土地过户给上诉人的，从而致使合同部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，依法应予保护。本案合同中违约责任的部分，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最后，上诉人己经根据《房屋转让合同》规定如期履行将23万元购房款如期支付给被上诉人的义务，上诉人还另外支付了改装隔板的费用2500元。然而，被上诉人未遵守《房屋转让合同》约定，将房屋未建好的后4米部分按照前10米的规格并按城建局的设计图纸保质保量建好，也没有于2009年9月13日前将房产交付给上诉人使用，被上诉人构成根本违约。被上诉人之后又以债务压力大、房产证抵押银行等理由拒绝向原告办理过户等手续，完全背离契约精神和诚实信用原则。综上，根据合同约定及意思自治原则，上诉人有权依法要求被上诉人以已付购房款230000作为基数双倍赔偿给上诉人（即46万元）。一审法院以没有法律依据为由，不予支持上诉人根据合同违约条款提出的双倍返还购房款的诉求。二、一审判决直接导致了作为违约方的被上诉人获得巨额的法外利益，作为守约方的上诉人却因此遭受巨大经济损失的结果。该判决不仅严重破坏了法律惩治违约，倡导诚实信用的原则，还导致了严重的不公正。首先，从2009年签订合同至今，涉案房屋价值已经上涨了几倍，该升值部分亦为上诉人的损失，同时为被上诉人的获利，而十年前23万元人民币不是一笔小数目，上诉人积极履约后，这笔钱就被上诉人一直占用至今。其次，上诉人对合同没有过错，被上诉人应当承担以23万元作为基数按照民间借贷年利率24%的计算标准支付上诉人资金占用利息，计算时间从2009年4月13日起至23万元全额退还之日止。最后，一审判决没有查明被上诉人恶意违约并非法获利的事实，判决被上诉人无需承担违约金，致使被上诉人的违约成本为零，变相地鼓励了被上诉人的违约行为。三、一审法院无视上诉人的信赖利益，作出了极不公正的裁判。上诉人购买的房屋在城区，在被上诉人谎称房子可以过户，又谎称房产证抵押在银行的情况下，上诉人有理由相信本案的房屋的土地是国有土地可以依法过户的，上诉人具有信赖利益。而一审法院却无视上诉人的信赖利益，作出了极不公正的错误裁判。四、一审法院未考虑被上诉人的主观恶意，适用法律错误。被上诉人作为完全民事行为能力人，理应可以预见到上诉人对该房屋所有权及土地使用权无法得到使用，但仍自愿与上诉人签订房屋买卖合同，对导致合同的部分无效亦负有全部过错。一审法院没有考虑该因素，适用法律错误。杨思沛辩称，一、关于被答辩人的上诉请求：原审判决确认本案《房屋转让合同》无效，不符合相关法律规定，确实存在错误，应当撤销。被答辩人要求“改判支持上诉人的全部诉讼请求”缺乏事实根据和法律依据，二审应予驳回。被答辩人的第1项诉讼请求于法无据，不应受到支持；其余3项诉讼请求无疑不应受到支持，应予驳回。鉴于本案的实际情况，答辩人同意与被答辩人解除本案合同，即同意退还因本案房屋买卖合同所发生的购房款23万元。二、关于本案合同效力以及所谓违约等有关问题：1、被答辩人却始终主张确认本案《房屋转让合同》无效的诉讼请求，即主张本案《房屋转让合同》全部无效，明显与其上诉理由所称合同部分无效和部分有效的主张自相矛盾。一审判决确认本案《房屋转让合同》无效是错误的，在确认本案合同无效的基础上所作出的其他相关判决无疑存在错误，应由二审法院予以纠正。2、被答辩人说“被上诉人构成根本违约”不符合客观事实。从表面上看，答辩人没有在合同约定的期限内将房屋交付给被答辩人，但实质上是因为双方对隔墙（即所谓改装隔板)的费用等相关问题产生意见分歧后，被答辩人对答辩人要求解决合同履行过程中的相关事宜，多年来一直不予理睬，有反悔之意，其以实际行动拒绝继续履行合同，答辩人为了避免损失，只有将就被答辩人暂停履行合同，即双方都有解除合同的意愿。被答辩人要求“改装隔板”并非2500元所能完成的工程，答辩人实际费用已超过10000元，由于被答辩人不答应如数支付要求“改装隔板”的费用，违约在先，双方产生矛盾，便中止履行合同。3、多年来，是答辩人催促被答辩人及时处理相关费用问题和办理户口迁移以变更产权登记，被答辩人不理不睬。4、合同中约定“双倍赔偿”是对违约责任的约定，约定不合法，违反合同法的相关规定，不受法律保护。被答辩人提出的“以已付购房款230000作为基数双倍赔偿”的诉求无法律依据，应当驳回。三、关于所谓损失问题：1、本案合同约定的买卖房屋和转让宅基地使用权未依法成立。被答辩人将尚未依法成立的买卖房屋的升值部分说成是“上诉人的损失”“被上诉人的获利”，不管本案合同是否有效，被答辩人对合同所涉房屋尚未依法取得权利，房屋仍属于答辩人所有，房屋升值与否，属于答辩人的事，与被答辩人无关，被答辩人不可能因为答辩人房屋的升值而受到“损失”，答辩人房屋自然升值并非因本案合同而“获利”。所以，被答辩所说的“升值部分亦为上诉人的损失，同时为被上诉人的获利”之理由不能成立。2、答辩人一直催被答辩人支付实际隔墙费用，被答辩人一直躲避，也没有迀移户口进行房屋及宅基地变更登记手续的办理，有怠于履行合同并违约。被答辩人错误的将本案合同价款23万元说成是“资金占用”，然后要求按民间借贷支付“利息”，没有事实根据和法律依据，不应受到支持。3、答辩人始终没有“恶意违约”。本案合同履行过程中，被答辩人拒绝履行支付实际隔墙费的合同义务，双方产生矛盾，中止履行合同，造成房屋没有按合同约定的期限交付。再则，被答辩人没有落实户口迁移问题，造成涉案房屋和宅基地无法办理过户登记手续，责任在被答辩人一方。四、关于所谓“信赖利益”问题。本案所涉房屋宅基地属于集体所有的建设用地，签订合同时被答辩人已经充分了解，现在上诉人谎称“相信本案的房屋的土地是国有土地”，以此为借口要求法院考虑“因合理信赖而遭受损失的利益”，无道理可言。五、关于所谓“主观恶意”问题。本案合同约定转让的房屋及宅基地未能过户的真正原因，在前面已阐明，主要是由于被答辩人没有办理户口迁移所致，并非房屋转让价格争议所造成。被答辩人以此为由，说我方“主观恶意侵害上诉人的合法权益”，纯属胡说，不可信。被答辩人在上诉中只承认本案《房屋转让合同》中违约责任部分有效，是为了追求“违约责任”而签订合同。这才是真正的“主观恶意”。总而言之，本案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律禁止性规定，合同有效。被答辩人在一审提出的全部诉讼请求，均属于无理诉求。原审判决确认本案合同无效是错误的，应当撤销。杨思沛上诉请求：一、请求撤销天柱县人民法院（2018）黔2627民初2568号民事判决第一、二、三项；二、请求改判：1、解除本案《旁屋转让合同》；2、上诉人除返还购房款230000元之外，不承担返还“资金占用利息”和“隔墙费用2500元”的责任。事实和理由：一、原审认定案件事实不符合实际，存在错误。原审将本案纠纷的起因认定为至今未将达到约定条件的房屋交付给原告使用，原告为此向本院提起诉讼的责任完全推给我方，有失公正。其实，本案纠纷的发生，另有重大原因：1、原告“改装房屋隔墙”只预付费用2500元，我便要求原告现场验收，并按实际造价支付改装房屋隔墙费用，原告不予理睬；合同签订后，原告迟迟没有办理户口迁移，导致本案合同约定的房屋及宅基地转让未能实现；我方多次联系原告协商解决，原告却总是拒绝；为了避免损失扩大，也就没有按合同约定将“未建好的后4米部分”进行修建与交付。二、原审裁缺乏事实根据和法律依据，适用法律不当，裁判结果错误。上诉人认为，原审法院认定本案合同属于无效合同的理由不能成立。本案合同不属于无效合同。原、被告之间订立合同买卖私有房屋产，是合法的民事行为，无疑不存在合同无效的问题。我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖和宅基地使用权的转让，并且是允许农村房屋买卖以及宅基地使甬权转让。至于“原、被告不是同一集体经济组织成员”转让房屋及宅基地使用权，不能作为判断房屋及宅基地使用权转让合同是否“损害了社会公共利益”的标准。原审法院认定本案合同“损害了社会公共利益，属于无效合同”没有事实根据和法律依据，存在错误。返还购房款230000元，我方同意。隔墙费用2500元，已经按原告的要求用于改造“隔墙”开支，改造“隔墙”实际费用10000余元，我方所受损失更大。故原告要求返还隔墙用2500.00元理由不能成立。本案合同是双方当事人的真实意思表示，根本不知道也不可能知道本案合同约定转让房屋属于所谓的“无效行为”，只知道转让宅基地使用权的效力待定，原告户口迀移才能办理变更登记即生效。关于原、被告订立本案合同时不履于同一集体成员的问题，是双方当事人都知道的。但原告没有落实，异致本案合同无法继续履行，责任在原告，相反，原审法院将所谓“无效行为”的责任推到我一个人身上，说我“存在过错，应赔偿原告所受到的损失”，裁判不公。本案合同并没有损害社会公共利益，原审判决以本案合同“损害了社会公共利益”为由，判决合同无效，明显不当。我愿意解除本案合同、返还原告已支付的购房款230000元，原审判决赔偿购房款的“资金占用利息”，于法无据。关于“隔墙费用2500元”的，是双方约定开支的，并已实际开支，可以视为损失。我方因原告要求隔墙，支出更大，并且损坏了房屋原状，我方所受损失远远大于原告的这一损失。双方同等分担责任为合理，我方无须“返还原告龙宜清隔墙费用2500元”。龙宜清没有提出二审答辩意见。龙宜清向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方之间于2009年4月13日签订的《房屋转让合同》无效;2、判令被告退还原告已支付的购房款230000元,并支付原告垫付改装房屋隔墙的费用2500元;3判令被告以原告支付的230000元购房款为基数双倍赔偿原告460000元;4、判令被告承担自2009年4月13日起至230000元购房款全部退还之日止资金占用期间的利息,资金占用利息按照年利率24%计算。一审法院认定事实：2009年4月13日原告龙宜清与被告杨思沛签订《房屋转让合同》,合同约定：一、被告将即将竣工的坐落于凤城镇人民村的房屋一间连同房屋土地使用权转让给原告永久享有,转让价格266800元。该房屋东抵刘兆文房屋,南抵环城公路界,西抵被告房屋,北抵被告房屋，房屋宽4米，进深长14米，共有三层楼；二、被告负责将房屋未建好的后4米部分按前10米的规格并按城建局的设计图纸保质保量建好,并于2009年9月13日前将房产交付给原告使用；三、付款方式：2009年4月13日付50000元,2009年5月6日付150000元,2009年5月21日付30000元,余下36800元待房屋建好和房屋土地过户手续办好并交给原告使用时全部付清……；六、本协议经双方签字后即产生法律效力，双方互不反悔，任何一方反悔，必须双倍赔偿对方金额。之后原告按照约定在2009年5月21日前向被告支付了前三期的购房款230000元,并另外支付了因原告要求改装房屋隔墙而产生的费用2500元。后双方在履行合同中发生争议，被告没有按约定修建房屋未建好的后4米部分，至今未将达到约定条件的房屋交付给原告使用，原告为此向本院提起诉讼。另查明被告转让给原告的房屋属农村宅基地房屋，原、被告不是同一集体经济组织。一审法院认为，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，这些均属于社会公共利益的范畴。因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案中原、被告不是同一集体经济组织成员，因此原、被告签订的《房屋转让合同》损害了社会公共利益，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告返还购房款230000元及隔墙费用2500元理由成立，本院予以支持。被告明知或者应当知道将农村宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员的行为属无效行为，因此被告存在过错，应赔偿原告所受到的损失。本案中原告龙宜清并未提供相关证据证明其因涉案合同无效所造成的损失。涉案合同签订后至2009年5月21日龙宜清已支付购房款230000元，其损失可认定为该款项的资金占用费。本院参照商业银行现行同期贷款利率水平，酌定以230000元为基数从2009年5月21日起至全部款项返还之日止按年利率6%计算损失。原告要求被告以原告支付的230000元购房款为基数双倍赔偿原告460000元没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条规定，判决：一、2009年4月13日原告龙宜清与被告杨思沛签订的《房屋转让合同》无效。二、被告杨思沛于本判决生效之日起十日内返还原告龙宜清购房款230000元及资金占用利息，资金占用利息从2009年5月21日起至全部款项返还之日止按年利率6%计算。三、被告杨思沛于本判决生效之日起十日内返还原告龙宜清隔墙费用2500元。四、驳回原告龙宜清其他诉讼请求。案件受理费2950元，由被告杨思沛负担。二审期间，杨思沛提交下列证据：彭建平出具的《证明》1份1页，吴宗炳出具的《证明》1份1页及相片9张，均与合同效力没有关联性。本院不予组织质证。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订的《房屋转让合同》是否有效；2、《房屋转让合同》无效后合同中的违约条款是否有效；3、杨思沛是否存在主观恶意；4、龙宜清支付的隔墙费2500.00元是否应当返还。1、关于双方签订的《房屋转让合同》是否有效的问题。经审理认为，宅基地是农村的农户或个人用作住宅地而占有、使用本集体所有的土地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有的建设用地使用权一并处分”的规定，本案双方当事人签订的《房屋转让合同》的转让必然导致宅基地使用权的一并处分，而该处分行为违反了《中华人民共和国土地法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”中的强制性规定。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得，该行为也损害了集体经济组织的公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项“有下列情形之一的合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案双方当事人签订的《房屋转让合同》无效。2、关于《房屋转让合同》无效后合同中的违约条款是否有效的问题。经审理认为，本案是因《房屋转让合同》导致属于集体经济组织所有的土地使用权被处分而无效，是使整个合同无效，不存在合同部分无效、其他部分仍然有效的情形。因此，不符合《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定。3、关于杨思沛是否存在主观恶意的问题。经审理认为，双方签订的《房屋转让合同》虽然载明“经甲乙双方协商同意，就房屋转让事宜达成如下协议”，但在合同签订后，龙宜清按协议支付了转让款23万元，同时也按照杨思沛的要求支付了2500.00元的隔墙费用，而杨思沛却没有按约定时间履行建房。主观上确实存在不履行约定义务的恶意。正因此如此，一审法院才判决杨思沛承担资金占用利息的损失并无不当。4、关于龙宜清支付的隔墙费2500.00元是否应当返还的问题。经审理认为，虽然隔墙是应龙宜清要求隔的，但费用是杨思沛要求支付的，但在合同无效后，该隔墙不可能由龙宜清占有、使用，而杨思沛是以建隔墙费用越过2500.00元，支出过大，且损坏房屋原状为由提出上诉，但却没有提供损坏房屋原状的证据。因此，一审判决杨思沛返还隔墙费用并无不当。综上所述，龙宜清、杨思沛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6010.00元，由杨思沛负担3060.00元，龙宜清负担2950.00元。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  王山地审判员  杨再幸二〇一九年十二月四日书记员  杨 兰