广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14756号上诉人（原审原告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街禾仓村。法定代表人：胡玲，该公司董事长。上诉人（原审原告）：朗兴投资有限公司。住所地：香港特别行政区上环皇后大道西5-7号大皇商业大厦6楼。法定代表人：江明，该公司董事。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高国华。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）、朗兴投资有限公司（以下简称朗兴公司）因与被上诉人高国华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人国泰公司、朗兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持国泰公司、郎兴公司的全部诉讼请求；2.依法判令高国华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、国泰公司、郎兴公司通过邮寄信件、发律师函、报纸公告、起诉等方式通知高国华，已穷尽一切手段，尽到合同通知义务。一审法院认定国泰公司、郎兴公司未尽到合同通知义务属于事实错误。2009年8月17日，国泰公司、郎兴公司通过香港曾鼐光律师行向高国华发出声明，催促高国华在期限内前往朗兴公司办理房产手续，否则将单方解除合同；2011年3月16日，国泰公司、郎兴公司通过邮寄方式向高国华发出通知，2011年2月16日国泰公司、郎兴公司通过《星岛日报》刊登产权登记公告，2012年3月24日，国泰公司、郎兴公司通过《星岛日报》及《广州日报》刊登产权登记公告，催促高国华办理房产手续，国泰公司、郎兴公司使用了很多办法联系高国华无果，遂向一审法院提起诉讼，一审法院受理案件后通过人民法院公告网向高国华公告送达起诉状副本及开庭传票仍无法联系到高国华。国泰公司、郎兴公司虽有违约行为，但已积极纠正自身违约行为，穷尽一切手段联系高国华，一审法院对此认定有误。二、一审法院引用《中华人民共和国经济合同法》第二十六、第九十四条作出判决，但《中华人民共和国经济合同法》已于1999年10月1日废止，一审判决适用法律错误。国泰公司、郎兴公司依据《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条行使合同解除权。1994年7月6日，国泰公司作为合同甲方，朗兴公司作为甲方代理人，与高国华（合同乙方）签订了《广州市从化县【海洋广场】-第一期（北3区）房地产预售合同》，其中合同第六条约定：高国华须于1994年9月15日前付清房款的90%；合同第九条约定：高国华逾期支付房款超过三十天，国泰公司、郎兴公司有权单方面解除合同，并有权把物业另售卖他人。高国华除支付房款港币82898元外，余款133372元至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条第三、第四款规定，国泰公司、朗兴公司与高国华之间的商品房预售合同明确约定了解除合同的条件，高国华逾期支付房款已达二十年，满足约定解除权的条件。且国泰公司、郎兴公司通过很多形式和方法向高国华发出通知，催促高国华限期办理房产手续，否则国泰公司、郎兴公司单方面解除合同，但高国华一直未有回音，导致合同一直无法解除，则涉案合同目的无法实现，国泰公司、郎兴公司依据法定解除权解除商品房预售合同符合相关规定。被上诉人高国华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。国泰公司、朗兴公司向一审法院起诉请求：1.解除国泰公司、朗兴公司与高国华于1994年7月6日签订的《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》，并由朗兴公司退回购房款港币82898元（折合人民币约为72950元）；2.本案诉讼费由高国华承担。一审法院经审查查明：1993年7月9日，朗兴公司与国泰公司签订《协议书》约定：朗兴公司拟出资兴建销售商贸城北三区两栋建筑面积约19000平方公尺之楼宇，国泰公司负责完善商贸城用地有关文件，负责水电到小区范围、平整土地及河堤建造；朗兴公司负责投入资金、开发、销售、租赁、管理工程、负责售楼、基建等一切税收和费用，另朗兴公司获得以国泰公司名义对约定的19000平方米的楼宇享有处理权利；国泰公司负责商贸城项目的确立、土地的平整、水电通至楼宇用地的小区范围、办理报装水电手续、提供售楼及公证合同、负责报建并支付报建费用、协助工程发包并负责监督楼宇的质量、负责办理开工证、房产证及收取朗兴公司的费用等。1994年7月6日，高国华与国泰公司及合同所载明的国泰公司代理人朗兴公司签订了《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》约定高国华购买国泰公司开发的坐落于广州市从化县广从公路/小海河旁[海洋广场]朗兴阁六楼B单位（以下简称为涉案房屋），总房价为港币216270元。合同第三条约定，国泰公司应于1995年10月30日或之前将涉案房屋的工程完成。若因不可抗力事故、天气影响、国泰公司不能控制的因素、施工中遇到重大技术问题或因故需更改建筑图则而导致工程延误，工程完成日可相应延展，但延长期最长不得超过360天，国泰公司无需向高国华支付任何利息或违约金，惟上述原因必须经有关部门出具书面证明。因其他原因延期完成工程，国泰公司应自因该等原因而延期完成工程之日起向高国华支付延期利息，利率按高国华已付楼价款项以年息8%按日计算，直至国泰公司代表发出工程完成通知书为止。合同第四条约定，国泰公司出售的案涉房屋须经政府有关部门验收后才交付给高国华使用。自国泰公司发出交付使用通知日起一年内，国泰公司负责属于工程质量问题，督促承建商按有关文件规定免费维修。合同第六条约定，高国华必须依期到国泰公司指定的收款银行或经办律师行以港币缴交每期楼款。高国华按免息分期的方式付款，先付订金港币6000元，并签署临时楼宇确认书，七天内到指定律师楼签署正式买卖合约，并付款楼价10%（包括已付订金），签署买卖合约后30天起以每月之首日免息分期连续84个月（即7年）支付楼价70%，1994年9月15日付楼价10%，于入伙通知信发出起计7天内付楼价10%。合同第九条约定，高国华未能按合同商定的付款方式期限内交付楼款，则视为违约；国泰公司有权依照下列步骤处理涉案房产：（1）为高国华继续保留涉案房产30天，但高国华需加付延期付款利息，利率按欠款数额以月息百分之二（2%）按日计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际缴付之日止；（2）从第24天起，国泰公司有权发出通知书要求高国华在7天内缴付所有欠款及延期利息。终止本合同及没收高国华所有已付之款项作为国泰公司的赔偿。在终止本合同后，国泰公司有权以拍卖、私人协议或其他方式将涉案房产转卖他人，转卖所得款项全数归国泰公司所有，高国华不得异议。若转卖所得款项加上高国华被没收的款项仍低于楼价，国泰公司有权向高国华追讨赔偿损失及所有因高国华违约而招致的任何损失。合同第十条约定，高国华在付清购楼款后，国泰公司应给高国华购房证明书。楼宇竣工后，应即给高国华发出该房入伙通知书，并协助高国华向房管部门办理房屋产权证书。上述房地产预售合同于1994年8月20日经当时的从化县公证处予以公证。房地产预售合同签订后，国泰公司、朗兴公司自认高国华已支付购房款为82898港元，尚欠购房款为133372港元。国泰公司、朗兴公司向一审法院提交购买涉案楼盘的其他业主于1997年5月26日寄送给朗兴公司的信件一份，该信件载明：案外人黄金满、郑锦芳购买了涉案楼盘的其他三个单元，合同约定应于1995年10月前交付房屋，但截至1997年5月，仍未交付涉案房屋，已出现违约行为。因此，从1997年6月开始将停止供楼，希望朗兴公司早日交楼并给予合理赔偿。国泰公司于2011年1月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表。2009年8月17日，国泰公司、朗兴公司通过香港曾鼐光律师行向高国华发出声明，催促高国华在期限内前往朗兴公司办理房产手续，否则将单方解除合同，但联系未果；朗兴公司在2011年3月16日通过邮寄方式向高国华发出通知，但邮件被退回；朗兴公司分别在2011年2月16日的《星岛日报》、2012年3月24日的《星岛日报》及《广州日报》，刊登办理产权登记公告，但高国华一直未与两国泰公司、朗兴公司联系。国泰公司、朗兴公司提交的时间显示为2016年8月10日的香港曾鼐光律师行发出的《律师行声明》附表显示，涉案房屋的断供时间为1996年7月1日。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，国泰公司、朗兴公司与高国华签订的商品房预售合同真实、合法、有效，双方均应受合同的约束。该院现就国泰公司、朗兴公司在本案中主张的解除国泰公司、朗兴公司与高国华之间的商品房预售合同及返还高国华已支付购房款的诉请认定如下：根据国泰公司、朗兴公司提交的证据及庭审过程中对本案事实的自认可以看出，在签订商品房预售合同之后，高国华已支付房款82898港元，但国泰公司并未按照合同约定的于1995年10月30日前将涉案房屋的工程完成，直至2011年1月21日才取得竣工验收备案表。国泰公司、朗兴公司的违约行为发生在高国华不缴纳剩余的购房款之前，且该违约行为持续将近十七年时间。虽合同约定国泰公司在高国华逾期付款三十天后的情况下具有合同的解除权，但国泰公司、朗兴公司违约在先，合同的解除权应赋予守约一方，否则会产生违约方滥用解除权之情形。根据现有证据显示，国泰公司、朗兴公司最早是在2009年8月17日通过发律师函方式通知高国华办理涉案房产有关手续，后朗兴公司又于2011年通过邮寄方式对高国华进行告知，并于2011年、2012年在相关报纸上刊登办理产权登记公告，但在合同签订近十五年后，高国华的住址及个人情况必然会发生巨大变化。国泰公司、朗兴公司于2009年8月17日由律师发律师函以及朗兴公司邮寄通知书和在报纸刊登公告之行为，尚不足以认定其尽到合同通知义务，则未达到解除合同的条件。综上，国泰公司、朗兴公司主张的解除商品房预售合同及在解除合同后返还高国华已支付购房款的诉请不符合合同解除的情形，且解除合同有违诚实信用原则及公平原则。因此，该院对国泰公司、朗兴公司的全部诉请予以驳回。高国华经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国经济合同法》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：驳回国泰公司、朗兴公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币1624元，由国泰公司、朗兴公司负担。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因高国华是香港特别行政区居民、朗兴公司是在香港特别行政区登记注册的公司，故本案属于涉港合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。又因涉案交易的标的为在我国内地的不动产，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院应适用不动产所在地即内地法律作为处理本案纠纷的准据法，合法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为国泰公司、朗兴公司是否有权解除涉案合同。对此，本院分析如下：根据现有证据显示，涉案合同早签订于1994年，此后高国华亦按合同约定如期支付部分购房款，但由于朗兴公司与国泰公司并未能按照合同约定的1995年10月前将涉案房屋交付使用，故高国华才停止支付余下房款。直至2011年，朗兴公司与国泰公司才取得涉案房屋的竣工验收备案表。由此可见，朗兴公司与国泰公司的违约行为发生在高国华不缴纳剩余的购房款之前，且该违约行为持续近十七年时间。由于国泰公司违约在先，高国华不缴纳剩余购房款事出有因，高国华并不存在故意不履行合同的主观恶意。根据诚实信用及公平合理的原则，合同的解除权应赋予守约一方，违约方不享有合同解除权，否则将会产生违约方滥用解除权之情形。而且至今为止，朗兴公司与国泰公司亦未能提供充分的证据证明高国华有明确拒绝继续履行涉案合同的意思表示。综合上述分析，朗兴公司与国泰公司提供的现有证据不足以达到解除涉案合同的条件，故本院对其解除合同的主张不予支持。综上所述，朗兴公司、国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1624元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司、朗兴投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月二十六日书记员  王嘉宝陈晓君罗文敏