江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10386号上诉人（原审被告）：张家港市联谊超细粉有限公司，住所地杨舍镇东莱蒋桥。法定代表人：曹新华，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：张家港市华东船用阀门制造有限公司，住所地杨舍镇东莱蒋桥。法定代表人：倪建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱进，该公司员工。上诉人张家港市联谊超细粉有限公司（以下简称联谊公司）与被上诉人张家港市华东船用阀门制造有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2019）苏0582民初6458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联谊公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回华东公司诉讼请求或发回重审；二、本案案件受理费由华东公司负担。事实与理由：一、解除合同的理由不能成立。1.虽然华东公司出示的租赁合同租期为2016年8月至2019年8月止，但实际租期为2011年4月开始。当时双方约定只要联谊公司要求续租的，华东公司必须满足；2.虽然案涉土地的使用权系华东公司向金茂公司租赁且该租赁关系于2019年5月终止了租赁关系。但华东公司与金茂公司的合同中并未约定华东公司与金茂公司的租赁关系终止时，华东公司与联谊公司的租赁关系也随之终止。3.政府要求停产整治的原因主要在华东公司：一是违章搭建房屋太多，二是消防通道堵塞。4.基于华东公司保证联谊公司能长期租赁，联谊公司才投资2900多万元。现在联谊公司远未收回投资就被判令解除合同有违公平。二、判令联谊公司按照合同标准支付租金显失公平。1.2018年8月起联谊公司没能正常生产的原因不在联谊公司，而是政府环保整治力度加大。这一情况是双方订立合同时无法预见的，故双方均无过错，落实整改的成本不应由联谊公司一方承担。2.整治通知书表明，导致联谊公司停产停业的主要原因在于华东公司将区域内的消防通道堵塞、区域存在大量违章建筑、危房。三、一审法院判令上诉人一个月内搬离租赁区背离实际。租赁区域内大多是大型生产设备，拆装困难且寻找新的生产场所需要时间。华东公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、租赁合同约定，双方的租期与华东公司、金茂公司间的租期同步。中途如因金茂公司不租给华东公司或其他不可抗拒情况，均不算华东公司违约。二、合同约定联谊公司未按期支付租金的，华东公司有权终止合同。三、华东公司于2019年4月23日书面通知联谊公司按合同支付租金并明确与其终止合同。四、华东公司与金茂公司间的租赁终止协议明确，2019年4月30日联谊公司与金茂公司终止土地租赁。五、联谊公司被政府停产的原因在联谊公司。（1）联谊公司存在严重粉尘污染且发生过重大安全事故致人伤亡，多次受环保、安全部门处罚；（2）华东公司2019年4月10日才接到政府停产整治通知，而联谊公司在2018年8月就单独接到停产整治通知。六、联谊公司未按时交纳房屋租金。七、合同约定的搬迁时间为15天，迄今联谊公司未交清房租也未搬迁。八、联谊公司没有投资多少钱的凭据，且投资多少与华东公司无关。华东公司向一审法院起诉请求：1.联谊公司支付房租金25万元整；2.确认双方之间的租赁合同已解除；3.联谊公司搬离承租的车间；4.诉讼费由联谊公司承担。一审法院认定事实：华东公司位于东莱镇蒋桥的厂房所用土地使用权为向张家港市金茂投资发展有限公司承租取得。2011年4月27日，华东公司（甲方）与联谊公司（乙方）签订合同，约定：乙方因生产需要向甲方租用现空置的铸件车间的场地约4500㎡，双方经协商达成如下协议：一、甲方以铸件车间现状租给乙方，需要说明的是铸件车间均为危房，乙方必须在办理完营业执照后并提供改造方案经甲方同意后方可实施改建，房屋改建部分租期满后归甲方所有，乙方必须在确保改造安全后方可实施生产；二、租期的确定，因甲方所拥有的土地是向张家港市金茂投资有限公司租用的，原则上乙方的租期与甲方的租期同步，现因乙方投入的机器设备安装费用较大，甲、乙双方协商同意将合同租期暂定为三年即从2010年9月1日至2013年8月31日止，中途如张家港市金茂投资有限公司变化不租给甲方或其他不可抗拒的情况，均不能算甲方违约，并且假如有补偿的乙方新投入部分的补偿归乙方所有；…十二、本合同到期后，只要乙方续租，甲方必须续租，但租金可根据市场公允价格双方协商确定…等。合同签订后，华东公司将约定的车间、场地交给联谊公司使用。2016年8月30日，华东公司（乙方）与联谊公司（甲方）又签订合同，约定：乙方因生产需要租用甲方原铸件车间空地4605.1㎡，其中门卫承担费6000元/年，总计300000元/年，（含税价）经双方商定，结算价300000元，其他事项甲、乙双方协商达成如下协议：一、租用期限从2016年8月30日至2019年8月29日止；二、租金的支付，在本合同签订之日先付50%，余款在2017年2月30日现金结算付清，先付后用（注：以后二年按第一年付款方式一样付款）；…十、合同期满，如乙方不再续租的，乙方只能搬迁所投入的机器设备部分，不动产部分（含简易房及房屋改造部分）均归甲方所有；十二、如合同期满，乙方必须提前一个月与甲方续签，否则甲方则视同乙方不再续签合同，甲方有权要求乙方在合同期满十五天内将设备搬迁完，否则所超部分的租金按本合同书规定的租金折算后双倍计算，所遗留下的一切物品设备归甲方所有；十三、如乙方不能按规定时间及时付清租金的，所逾期天数按本合同规定的租金双倍计算，或者只要一方逾期，甲方就有权终止本合同，不再续租给乙方，并按本合同第十二条履行。双方在合同中同时还对其他条款作出了约定。合同签订后，联谊公司继续对约定的车间、场地进行使用。因联谊公司未足额缴纳2018年8月30日至2019年8月29日的租金，2019年4月23日，华东公司向联谊公司发出通知，载明：贵公司于2016年8月30日与本公司签订《合同书》，租用本公司原铸件车间空地4605.1㎡，双方约定租金为30万每年，租用期限为2016年8月30日至2019年8月29日止，租金支付约定在本合同签订之日先付50%，余款在每年二月底之前结清。同时在《合同书》第十三条约定，如贵公司不能按时付清租金的，所逾期的天数按本合同规定的租金双倍计算，或者只要贵公司逾期，本公司就有权终止本合同，并要求贵公司在十五天之内结算租金并完成搬迁。贵公司与本公司签订合同后，从未按合同及时履行付租金义务，…三，2018年8月30日至2019年9月29日期间的租金仅于2019年2月3日付5万元。按合同约定贵公司应在2019年2月底前全部付清，但贵公司至今未付清当年租金，故本公司现正式书面通知贵公司在接本通知速来本公司按《合同书》第十二、十三条约定结算租金，并在十五天内完成全部搬迁，逾期本公司将按《合同书》第十二、十三条执行，望贵公司接本通知二天内速来办理，否则所引起的一切后果和损失均由贵公司自行承担，如造成本公司损失的理应由贵公司赔偿。联谊公司于2019年4月25日收到该通知。2019年5月15日，华东公司（乙方）与张家港市金茂投资发展有限公司（甲方）签订《土地使用权租用协议书之终止协议》，约定：鉴于2018年12月31日，双方签署的《土地使用权租用协议书》约定乙方承租金茂公司位于张家港市蒋桥的土地31.4亩，根据合同法、相关法律法规规定，甲、乙双方经友好协商一致，就终止《土地使用权租用协议书》履行一事达成本《土地使用权租用协议书之终止协议》，并于2019年5月15日共同签署、共同遵守：第一条、协议终止，1.双方同意本协议签署之日起，《土地使用权租用协议书》终止不再执行；2.甲、乙双方共同确认双方在《土地使用权租用协议书》项下甲方不存在任何违约行为、责任、争议或纠纷，自签署之日起，双方不再存在任何权利、义务；3.双方土地租金结算至2019年4月30日。第二条、成立及生效，本协议一式两份，每份均具有相同效力，经签字盖章之日起成立生效。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人主要争议在于：案涉租赁合同是否已经解除？相应租金该如何计算？联谊公司不同意解除租赁合同，并认为根据2011年4月27日签订的租赁合同，只要联谊公司需要续租，华东公司应无条件租赁给联谊公司，故其才投资2900万元开设了超细粉公司，华东公司主张解除合同，违反了双方长期租赁的约定，导致其投资办厂的根本目的落空。政府在2018年就已经通知搬迁，接下来就不能租赁，其他企业也陆续停产，其和华东公司协商租金等最后关停的时候再结算，华东公司予以同意，只要求其先支付一点用来发工资，所以其支付了5万元，华东公司对剩余部分租金一直没向其要过，一直到2019年4月25日要求其支付全部租金，而且要求马上搬离，事实上是金茂公司在2019年5月15日终止了与华东公司的土地租赁协议造成了华东公司方态度的转变，其之所以不愿意搬迁，是因其投资的固定资产大，也改造了3000㎡的房屋，其设备和储存罐都在房屋内，所以要等政府与其谈判拆迁补偿后其才能搬迁。华东公司认为联谊公司陈述不属实，其没有与联谊公司协商过，也没有同意联谊公司先付一点租金，等到最后关停再结算，其一直在向联谊公司讨要租金。并认为根据2011年4月27日签订的租赁合同第二条的约定，华东公司所拥有的土地是向张家港市金茂投资有限公司租用的，原则上联谊公司的租期与华东公司的租期同步，联谊公司的租期为三年，中途如金茂公司变化，土地不租给其或者出现其他不可抗拒的情况，均不能算华东公司违约，金茂公司已于2019年4月30日与其签订了土地租赁的终止协议，故其于2019年4月25日向联谊公司发出通知要求解除合同不能算违约，要求联谊公司搬离也是合法的要求。一审法院认为，双方于2011年4月27日及2016年8月30日签订的租赁合同均是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。虽然双方于2011年4月27日签订的租赁合同第十二条约定“本合同到期后，只要乙方续租，甲方必须续租”，但合同第二条同时也约定“因甲方所拥有的土地是向张家港市金茂投资有限公司租用的，原则上乙方的租期与甲方的租期同步”，而华东公司厂房土地使用权的租赁已于2019年5月15日终止，根据该条约定，双方之间的租赁合同关系亦应随之终止，故华东公司要求解除租赁合同并未违反双方的约定，本院对联谊公司的抗辩意见不予采纳。而根据2016年8月30日的租赁合同第十二条、第十三条约定，如联谊公司未按规定时间及时付清租金的，华东公司有权终止合同，并可要求联谊公司在十五天内将设备搬迁完，因联谊公司未按合同约定时间支付租金，故华东公司于2019年4月23日向联谊公司发出通知要求联谊公司支付租金并要求联谊公司搬离，符合合同约定，案涉租赁合同已于联谊公司收到通知之日即2019年4月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故联谊公司应支付华东公司2018年8月30日至2019年4月25日期间的租金，并从案涉租赁车间中搬离，将案涉车间及场地返还华东公司。关于联谊公司要求减少租金的抗辩，本院认为，根据2011年4月27日的租赁合同第一条“甲方以铸件车间现状租给乙方，需要说明的是铸件车间均为危房，乙方必须在办理完营业执照后并提供改造方案经甲方同意后方可实施改建…”可知，联谊公司在租赁时对车间为危房是明知的，其在承租后对房屋进行了改造，在生产经营中其自身也存在安全、环保等问题，故本院难以认定联谊公司被要求整改及停产的原因仅在于华东公司，联谊公司以上述理由要求减少租金，本院不予支持。经核算，2018年8月30日至2019年4月25日期间的租金为145833.5元，联谊公司已支付5万元，故还应支付华东公司95833.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、张家港市华东船用阀门制造有限公司与张家港市联谊超细粉有限公司于2016年8月30日签订的租赁合同于2019年4月25日解除。二、张家港市联谊超细粉有限公司于判决生效之日起十日内支付张家港市华东船用阀门制造有限公司2018年8月30日至2019年4月25日的租金95833.5元。三、张家港市联谊超细粉有限公司于判决生效之日起十五日内从租用的张家港市华东船用阀门制造有限公司位于原张家港市蒋桥的车间及场地中搬离。四、驳回张家港市华东船用阀门制造有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2525元，由张家港市华东船用阀门制造有限公司负担1558元，由张家港市联谊超细粉有限公司负担967元。二审审理查明，2018年10月25日，经开区（杨舍镇）“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向联谊公司发出的告知书载明，根据省“两减六治三提升”和上级关于“散乱污”企业专项整治的工作要求，要求联谊公司停止现有生产经营活动，并于2018年10月30日前自行拆除生产设备，清理现场。以上事实由告知书、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。关于联谊公司认为一审法院判令解除合同的理由不能成立的上诉意见，本院认为，依照双方于2011年4月27日签订的租赁合同第二条“因甲方所拥有的土地是向张家港市金茂投资有限公司租用的，原则上乙方的租期与甲方的租期同步”以及双方于2016年8月30日签订的租赁合同第十二条、第十三条“如联谊公司未按规定时间及时付清租金的，华东公司有权终止合同，并可要求联谊公司在十五天内将设备搬迁完”的约定，在华东公司与金茂公司间厂房土地使用权的租赁已于2019年5月15日终止的情况下，华东公司与联谊公司之间的租赁合同关系亦应随之终止，且联谊公司未按合同约定时间支付租金，故华东公司于2019年4月23日向联谊公司发出通知要求联谊公司支付租金并要求联谊公司搬离，符合合同约定，故一审法院认为案涉租赁合同已于联谊公司收到通知之日即2019年4月25日解除处理正确，本院对此予以确认。关于联谊公司认为其不应按合同标准支付2018年8月30日至2019年4月25日租金的上诉意见，本院认为，根据经开区（杨舍镇）“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向联谊公司发出的告知书载明的情况，联谊公司被政府要求停产整治的主要原因在于联谊公司自身。另外，根据双方于2011年4月27日所签订的租赁合同第一条约定“甲方以铸件车间现状租给乙方，需要说明的是铸件车间均为危房，乙方必须在办理完营业执照后并提供改造方案经甲方同意后方可实施改建…”可知，联谊公司在租赁时对车间为危房是明知的，其在承租后对房屋进行了改造，在生产经营中其自身也存在安全、环保等问题，故本院对此上诉意见不予采纳。至于联谊公司认为搬迁时间过短的上诉意见，本院认为，依照2016年8月30日的合同约定，因未及时缴纳租金而被终止合同的，联谊公司是应在15日内搬迁完毕的，现一审法院限期联谊公司15日搬离并无不当，本院对此予以确认。综上所述，联谊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由张家港市联谊超细粉有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月二十三日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航