苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初12850号 原告：邓海艳，女，1967年9月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。 被告：苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。 法定代表人：滕万飞，总经理。 原告邓海艳与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称苏州万亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告邓海艳到庭参加诉讼，被告苏州万亚公司经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓海艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2019年上半年租金18272.19元及违约金（以18272.19元为基数，自2018年12月17日起按每日万分之三计算至实际履行之日止）；2.判令被告支付拖欠原告的2019年下半年租金54009.17元及违约金（以54009.17元为基数，自2019年6月16日起按每日万分之三计算至实际履行之日止）；3.判令被告退还2016年至2018年多扣的税金4871.97元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月14日，邓海艳与苏州万亚公司签订《商铺租赁合同》，约定邓海艳将其所有的位于苏州市吴江区商铺出租给苏州万亚公司，由苏州万亚公司以自己的名义从事该商铺的经营管理，租赁期限十年（自2014年1月1日起至2023年12月31日止），租金按照邓海艳与开发商购房发票金额为基数，2019年度乘以6.1%的比例计算，每半年一付。苏州万亚公司应于2018年12月16日之前将2019年上半年度的租金付清，以及于2019年6月15日之前将2019年下半年度的租金付清。但截至起诉之日，邓海艳仅收到苏州万亚公司2019年度上半年部分租金，下半年租金分文未付。其间，邓海艳多次去苏州万亚公司业主接待室催讨，毫无结果。 被告苏州万亚公司于庭前递交答辩状，辩称，一、关于邓海艳要求支付2019年上半年租金的差额为18272.19元，2019年下半年租金差额为18272.2元。苏州万亚公司基于业主的信任，以租赁的形式将业主的商铺进行统一对外招商招租经营。虽然苏州万亚公司尽职尽守，但因实体店经营连连遭受重挫，品牌层次、开业率连续下滑，商铺营业额连年大幅下降，过去的租金都是苏州万亚公司在年年亏损的情况下，自行垫资给付。2018年下半年起，苏州万亚公司提出将原租金标准下降到新标准，否则只能停止经营管理，并与广大业主进行沟通，大多数业主均表示理解，与苏州万亚公司就新租金标准达成变更协议，苏州万亚公司也按新租金标准向广大业主支付租金。邓海艳因一己利益得失，不顾上千户业主共同利益，不但不签署变更协议，更提起诉讼诉请差额租金，试图按高于其他上千户业主的标准来收取租金，实属不应该，也对其他业主不公正。如支持邓海艳的诉请，因本案所涉物业涉及1000多户业主并且是统一招商经营，必然导致其他业主亦提同样主张，那将是上千万的差价租金请求，苏州万亚公司根本没有能力支付，最后苏州万亚公司只能解除合同、终止经营，导致所涉物业经营商户停止经营，全体业主连新标准的租金都无法收取。到那时就不是一般经济纠纷，而是严重妨碍社会稳定。二、邓海艳诉请的违约滞纳金、利息损失、诉讼费，缺乏相应事实及法律依据。本案所涉租金差额是由于变更合同降低租金，为了双方共赢而形成，并非苏州万亚公司故意违约不付。租金中包含各项成本，不能全部等同租金收益。另，该费用的支出，不是必然实际损失，是邓海艳单方导致的损失扩大，应由其自理。三、邓海艳诉请返还多扣三年的税金，金额正确。租赁合同中约定苏州万亚公司为邓海艳代扣代缴税费，先付租金后开票的流程。2014年、2015年房屋租金适用的税率为5%；2016年8月营改增以后，开具发票更加规范，邓海艳提供的开票资料不全导致无法开票，于是开票时间有延期。营改增之后，租金收入适用的税率有所调整，个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以下的，税率为3.5%；个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以上的，税率为8.5%。考虑到国家税收政策存在变动、先付租金后开发票、支付租金时每个业主适用的税率不确定等因素，苏州万亚公司统一暂按5%的比例代扣代缴，计划在租期结束前统一进行核算，进行多退少补。四、双方签订的《商铺租赁合同》，应当予以变更或解除。租赁合同于2013年签订，当时对市场及实体店经营预判错误。近年来，受网络销售冲击，劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高，实体店纷纷关闭并濒临淘汰，这些情况已是普遍现象。这些情况，苏州万亚公司在签订合同时无法预见，属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如不降低租金标准，继续按原标准履行，对苏州万亚公司明显不公平，不能实现合同目的。苏州万亚公司已向全体业主出示审计报告等各项财务资料，已然完全履行了告知义务，还不能得到邓海艳的理解和支持，只能请求法院变更或解除本案所涉租赁合同。因此，邓海艳此项诉请在现实上继续履行已成不可能。综上，请求法院判决解除或变更双方租赁合同并驳回邓海艳全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴江区铺系邓海艳单独所有。购房发票记载该商铺的价款为1835017.97元。 2014年1月1日，邓海艳作为甲方，苏州万亚公司作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将所购商业用途物业“万亚广场”商铺租赁给乙方统一经营管理；该物业座落位置为吴江区；租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止；甲方在该商铺出租期间向乙方收取该商铺租金。租金以甲方与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算如下表：                            年度                       2014                       2015                       2016                       2017                       2018                       2019                       2020                       2021                       2022                       2023                               比例                       5.5%                       5.5%                       5.8%                       5.8%                       6.1%                       6.1%                       6.4%                       6.4%                       6.7%                       6.7%                租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成；乙方除按上述约定的期限、金额、方式向甲方支付该商铺租金外，其他任何经营盈亏均由乙方独立享有并承担；因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方就租金而产生的税费按法律规定由甲方承担（乙方承诺将与当地税务部门沟通争取以当年度最优惠的标准计算），并由乙方在向甲方支付每期租金时代扣代缴（在当地税务部门的同意下执行）；乙方逾期向甲方支付该商铺租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按该商铺租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；逾期超过30天的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。 后，苏州万亚公司向邓海艳支付2019年上半年度租金35736.97元，2019年下半年度租金35736.97元。 庭审中，邓海艳同意由苏州万亚公司按3.5%的比例代扣代缴2019年度租金的税费。 以上事实，由原告邓海艳提交的商铺租赁合同、房屋所有权证、销售不动产统一发票、被告苏州万亚公司提交的中国工商银行网上银行电子回单以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，邓海艳与苏州万亚公司签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。 关于租赁合同约定的租金标准是否应当变更的问题。本案租赁合同中约定，2019年度的租金标准为6.1%，合同签订后，双方未签订协议变更租金标准，同时租赁合同约定，苏州万亚公司除按约定的期限、金额、方式支付租金外，其他任何经营盈亏均由苏州万亚公司独立享有并承担，故苏州万亚公司要求调低租金，缺乏合同依据。此外，苏州万亚公司陈述的市场变化，属于商业风险，不属于情势变更，苏州万亚公司要求变更或解除租赁合同，本院不予支持。 关于邓海艳主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同约定，租金每半年一付，提前15天完成，故2019年上半年租金应在2018年12月16日支付，2019年下半年租金应在2019年6月15日支付。苏州万亚公司迟延付款，应当赔偿邓海艳的损失。租赁合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付该租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金。苏州万亚公司自2018年12月17日、2019年6月16日起即存在逾期付款行为，邓海艳主张苏州万亚公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持。 关于苏州万亚公司代扣代缴税费的问题。审理中，邓海艳同意由苏州万亚公司对2019年的租金税费按照3.5%的比例代扣代缴，本院对此予以确认。在苏州万亚公司代缴税费过程中，发现邓海艳租金收入的税费有变化的，应当据实调整，实行多退少补。苏州万亚公司以前年度多扣的税费4871.97元，应予返还。 综上，苏州万亚公司应当按照6.1%的租金标准支付2019年年度的租金，扣除苏州万亚公司代扣代缴的税费3.5%，苏州万亚公司应支付邓海艳2019年上、下半年的租金均为54009.17元（1835017.97元×6.1%×96.5%/2），扣除苏州万亚公司均已支付的35736.97元，上、下半年租金余款18272.2元，苏州万亚公司应当继续履行，并支付自逾期付款之日起的违约金。苏州万亚公司应当返还邓海艳多扣的税费4871.97元。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告邓海艳2019年度上半年租金18272.2元，并支付违约金（以18272.2元为基数，自2018年12月17日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告邓海艳2019年度下半年租金18272.2元，并支付违约金（以18272.2元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告苏州万亚商业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓海艳多扣的税费4871.97元； 四、驳回原告邓海艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取864元，由原告邓海艳负担400元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担464元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告邓海艳。原告邓海艳预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  陆蕴 二〇一九年十二月五日 书记员  吴昊 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。