广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终861号上诉人（原审第三人）：戚耀升，男，1963年10月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈静利，男，1973年11月2日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永波，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务行长。上诉人戚耀升、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“信达资产广东公司”）因与被上诉人陈静利、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称“国龙公司”）、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农行淘金支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人戚耀升提起上诉称，1.撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22376号民事判决，改判驳回陈静利的起诉；2.本案一、二审诉讼费全部由国龙公司承担。事实与理由：1.陈静利与国龙公司于2002年4月4日签订的《国龙大厦认购书》时合同诈骗案的证据，根本就不是民事合同，合同不成立。2.即使按照民事关系处理的一房两卖，房屋的产权也不归陈静利所有。陈静利在一审开庭时提交了一份2006年12月26日的收款收据，载明收到陈静利交来的现金楼款441913元，该证据充满疑点。收据的样式与国龙公司其他收据的样式不同，没有盖国龙公司发票专用章，只盖了收款专用章；如果陈静利在2006年12月26日交齐了所有楼款，就应该马上与国龙公司签订正式的《商品房买卖合同》而并非仅有一份认购书。同时，该收据在公安机关调查诈骗案时并未出示。国龙公司在一审开庭时没有了解事实真相，就贸然认可了该收据是错误的。戚耀升从1998年起担任国龙公司法律顾问，处理了很多案件以及提供了大量房地产开发的法律服务，涉案房屋是作为抵偿其法律顾问费，由国龙公司的法定代表人陈中兴与戚耀升口头协议并执行，首期款及抵押按揭的供楼款由国龙公司负责，因此，戚耀升不是名义购房人。另外，就银行抵押权问题，一审法院引用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是错误。3.一审判决陈静利获得该房屋有违公平原则以及过错比例承担原则，陈静利也应承担银行的抵押贷款的还款责任。对戚耀升的上诉，陈静利辩称，1.一审法院查明的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法驳回戚耀升的上诉请求，维持原判。2.陈静利在国龙公司购买涉案房屋一套，并无购买20多套房产，戚耀升瞎编捏造事实，陈静利自购买涉案房屋后进场装修、入住并没有接到戚耀升的任何权利主张，这有违常理。戚耀升在一审第一次庭审中声称（2004）东法民二初字第780号调解书并非他的授权，其并不知情，现在却又以该调解书确定的内容作为权属确定的法律依据，明显相互矛盾。3.一审法院认定戚耀升与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，其为名义购房人，不是实际购房人。被上诉人国龙公司辩称：认可一审法院作出的判决，而且认为一审判决符合（2009)越法刑初字第769号的内容。请求驳回戚耀升的上诉请求。信达资产广东公司发表如下意见：无论陈静利与国龙公司、戚耀升三者之间的法律关系如何，信达资产广东公司作为善意抵押权人，合法享有抵押权，依法就戚耀升与国龙公司、农行淘金支行于2010年4月26日签订的《购房担保贷款合同》所约定的担保债权范围内对涉案房产享有优先受偿权。上诉人信达资产广东公司提起上诉称，1.撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22376号民事判决，改判驳回陈静利的起诉；2.本案二审诉讼费由陈静利承担。事实与理由：1.一审判决第一项在毫无事实依据情况下，确立了陈静利与信达资产广东公司不存在的债权关系，旨在以陈静利与国龙公司于2006年签订的《国龙大厦认购书》项下债权范围作为信达资产广东公司就广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁23层B房（以下简称“涉案房屋”）享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达资产广东公司协助办理涉案房屋过户手续，变相要求信达资产广东公司涂销合法享有抵押权，属于事实认定和适用法律错误。即便戚耀升、国龙公司之间关于涉案房屋的《商品房预售合同》被最终确认无效，信达资产广东公司亦属于善意抵押权人，信达资产广东公司有权就戚耀升、国龙公司及农行淘金支行于2001年4月26日签订《购房担保贷款合同》约定担保债权范围，对涉案房屋享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达资产广东公司有权拒绝协助陈静利办理涉案房屋产权过户手续并就依据涉案房屋实现担保物权。2.一审判决就信达资产广东公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保权范围等问题进行了审理，违反《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“民诉法”）第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第780号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房屋所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达资产广东公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保债权范围等问题，因此，一审判决应予撤销并依法改判驳回陈静利的诉请请求。陈静利针对信达资产广东公司的上诉辩称，关于抵押权的问题，一审法院已经查明并指引了解决途径，信达资产广东公司的上诉没有法律依据。国龙公司发表如下意见：认可一审法院作出的判决，而且认为一审判决符合（2009)越法刑初字第769号的内容。请求驳回戚耀升的上诉请求。戚耀升发表如下意见：同意信达资产广东公司的上诉意见。农行淘金支行经本院传唤不到庭，亦未提交书面意见。陈静利向一审法院起诉请求：判令国龙公司立即协助陈静利办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁23B房的不动产权证。一审法院认定事实：2002年4月4日，陈静利（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》。认购书约定：认购物业：广州市越秀区环市中路276号“国龙大厦”住宅裕兴阁23B。该物业的建筑面积（含公用分摊面积）为127.41平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准），定价950351元。成交价；883826元。折扣93折。认购方付款方法：一次性付款，首期楼款：441913元（扣除定金并已含按揭尾数）及税费19444元，合共461357元须于2002年4月4日前付清,并同时签署正式《商品房买卖合同》；第二期楼款：441913元须于2002年6月4日前付清。认购方购买条件：⑴认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市环市中路276号国龙大厦签署正式《商品房买卖合同》并缴付首期楼款和有关税费。⑵认购方在上述期限内未能缴付上述各期楼款，出售方有权将该物业另行出售，无须事先通知认购方，认购方所交的定金不予退还等。2002年4月4日国龙公司向陈静利出具收据5张，载明收到陈静利交来裕兴阁23B入伙费4750元、税费19444元、物业维修基金3000元、综合服务费2000元、首期楼款441913元。国龙公司确认收到陈静利的上述款项。2002年4月4日，陈静利与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认陈静利接收国龙大厦裕兴阁23B单元大门钥匙。2006年12月26日国龙公司向陈静利出具收据1张，载明收到陈静利交来裕兴阁23B楼款441913元。国龙公司确认收到陈静利的上述款项。另查明：2001年4月16日，国龙公司（甲方）与戚耀升（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦裕兴23层B号房，该商品房建筑面积127.41平方米，总金额913912元。2001年4月16日前支付92521元，2001年6月16日支付91391元，房价款730000元申请办理银行按揭，甲方须于2001年6月28日将房屋交付给乙方使用等。该合同于2001年5月8日在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2001年4月26日，戚耀升（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁23层B单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款73万元等。同年5月9日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以戚耀升未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月14日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第780号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与戚耀升、国龙公司于2001年4月26日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、戚耀升应于2004年7月15日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、戚耀升应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费12036元；四、戚耀升如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求戚耀升清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖戚耀升名下的广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁23B房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿戚耀升在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向戚耀升追偿。2007年11月28日，一审法院作出（2007）越法执字第3034-2号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第780号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（以下简称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。该判决书附表1记载陈静利已付房款为441913元。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2017年7月6日，广州市不动产登记中心向戚耀升作出（2017）查询00425号《依申请信息公开答复书》，答复其暂无国龙大厦裕兴阁23层B单元的有效查封信息；原市国土房管局曾根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3178号行政判决书，现合同备案和抵押备案效力已恢复。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人戚耀升的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币600231.97元，利息442858.08元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。戚耀升未能举证证明其已支付第一、二期房款给国龙公司。陈静利陈述：当时一半的购房款是由我支付的。2006年底，我当时因故无法联系，国龙公司联系我妻子说可以补交另外一半房款办理房产证，我妻子就联系了我的财务支付了另外一半购房款。大概在2007年或2009年，具体时间忘记了，收到朋友通知，说政府在组织登记我类似的办不到证的情况。我向登记人员说明了我是交了全款的，当时因为找不到我财务交钱那次的收据，登记人员说按手头有的单据先登记，事后找到了再补。再后来我在澳门家中找到了第二次交钱的单据，但那时候登记人员已经撤走了。当时政府告知公安部门已经介入了，我觉得公安部门会查清楚，所以也就没有再去管这个单据的事了。一审法院认为：陈静利与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助陈静利办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、戚耀升的陈述，国龙公司与戚耀升虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但戚耀升既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与戚耀升签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与戚耀升签订的商品房预售合同为无效合同，戚耀升无权以该合同对抗陈静利的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，陈静利直至2006年12月26日才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令陈静利参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给信达资产广东公司。陈静利在向涉案房屋目前的抵押权人即信达资产广东公司支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、戚耀升及信达资产广东公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，陈静利诉讼请求于法有据，一审法院予以支持.综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，判决如下：一、陈静利在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付购房款的利息（以441913元为基数，自2002年4月4日起至2006年12月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达资产广东公司。二、国龙公司在陈静利完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助陈静利到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号之二号国龙大厦裕兴阁23B房所有权转移登记至陈静利名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；戚耀升、农行淘金支行及信达资产广东公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12638元，由国龙公司负担。本院查明，在本案二审庭询后，戚耀升向本院提交书面申请，请求对陈静利提交的2006年12月26日收款收据中“广州市国龙房地产开发公有限公司收款专用章”的真伪及形成时间进行笔迹鉴定。另外，戚耀升提出减免缓交诉讼费申请，但未提交相应的其符合减免缓交诉讼费条件的证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，因陈静利为澳门特别行政区居民，本案属于涉港澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。一、关于涉案房屋产权的归属问题。依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、戚耀升的陈述，国龙公司与戚耀升虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但戚耀升既未向国龙公司支付房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，戚耀升主张涉案房屋是国龙公司用以支付其为国龙公司提供法律服务的对价，但亦未提供证据证明其该主张，国龙公司与戚耀升就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，一审法院认定国龙公司与戚耀升签订的商品房预售合同为无效合同，戚耀升无权以该合同对抗陈静利的诉讼请求，并无不妥。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，而戚耀升并无证据证明陈静利在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且陈静利举证证明其已足额缴纳了购房款，国龙公司对此也予以确认。戚耀升主张陈静利提交的证明第二期房款支付情况的收据为伪造，但在收款人国龙公司对该证据的真实性未予否认，且戚耀升未提供证据证明该收款收据存在造假的情况下，一审法院采信该证据并确认陈静利已足额支付购房款并无不当，本院对戚耀升对该收款收据进行司法鉴定的申请不予接纳。一审法院认定陈静利与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助陈静利办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。二、信达资产广东公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，应驳回陈静利的诉讼请求。首先，如前所述，依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与戚耀升虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但戚耀升既未向国龙公司支付房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与戚耀升就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明陈静利在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且现有证据可以证明陈静利已足额缴纳购房款，因此一审法院认定陈静利与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助陈静利办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用戚耀升名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明陈静利在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。陈静利已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令陈静利向抵押权人支付相应购房款利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、戚耀升、农行淘金支行及信达资产广东公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。戚耀升申请减免缓交诉讼费，由于其未提交符合《诉讼费交纳办法》中关于减免缓交诉讼费条件的证据，因此，本院对其该申请不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人戚耀升、信达资产广东公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费25276元，由上诉人戚耀升负担12638元，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担12638元。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年十二月十三日书记员  陈蕴琦刘嘉欣