湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂0202民初2314号 原告：湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区鄂黄路7号，统一社会信用代码91420200682674714R。 法定代表人：张友锋，执行董事。 委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。 被告：陈洪武，男，1955年7月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省阳新县。 被告：涂惠君，女，1978年1月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省黄石市西塞山区，现住湖北省黄石市黄石港区。 委托诉讼代理人：黄松林，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者。 原告湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司（以下简称卓锋公司）与被告陈洪武、涂惠君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓锋公司的委托诉讼代理人田中林、被告陈洪武、被告涂惠君及其委托诉讼代理人黄松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卓锋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈洪武、涂惠君之间关于黄石市黄石港区鄂黄路7号2号楼108铺的房屋租赁合同关系；2、判令两被告立即从位于黄石市黄石港区鄂黄路7号2号楼108铺的房屋内腾退并将房屋返还给原告；3、判令被告陈洪武、涂惠君自2019年3月1日起按照每月2094元标准至两被告实际腾退并返还房屋之日止向原告支付房屋租金及占有使用费，并由两被告承担房屋占有使用期间的物业费及水电费610元；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告陈洪武于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，由被告陈洪武向原告租赁位于黄石市黄石港区鄂黄路7号2号楼108铺房屋用于经营超市。合同约定租赁期限为2014年9月1日至2018年2月28日，计租面积为69.8平方米，每月租金为2094元。租金不含物业管理费，同时租金按年支付，每年1月1日前缴纳下年租金。原告与被告陈洪武的租赁合同于2018年3月1日到期后并未续签，双方形成不定期租赁关系。被告陈洪武向原告支付房屋租金至2019年2月28日，之后再未支付租金。原告于2019年6月15日委托律师向被告陈洪武发出律师函，要求解除与其的不定期租赁关系，并要求被告陈洪武十五日内腾退房屋。经原告了解，被告陈洪武擅自将房屋转租给被告涂惠君，经原告多次向两被告催告，但两被告仍未腾退，故原告诉至法院，望判如所请。 被告陈洪武辩称，此事与其无关，当时原告工作人员罗经理带着被告涂惠君找到其租房，双方协商的转让费是13万元。因被告陈洪武与原告之间的合同只有三年多的期限，罗经理说等合同期满后再与被告涂惠君续签。被告陈洪武认为其只经营了几个月就将商铺转租了，该商铺所欠费用不应由其支付，故其不应承担付款的责任。 被告涂惠君辩称，1、原告与被告涂惠君之间仍属合同租赁关系，受法律保护。涉案商铺系其从被告陈洪武处转租而来，且当时转租系江泰春岸售楼部罗经理介绍和协调。罗经理口头承诺该商铺可续租并长期经营。依据法律规定原告知道或应当知道被告陈洪武转租而未在六个月内提出异议，则不得以未经其同意为由解除合同。被告涂惠君依约支付了租金，最后一次于2018年12月28日在原告的通知下又一次性交纳了半年的租金12564元，加上江泰春岸物业公司答应送被告涂惠君六个月的租期，故该门面的租赁期限至2019年12月才终止，原告采取暴力行为将被告涂惠君合法经营的门面打砸封堵，属违约且违法的行为；2、原告的诉状虚构事实，且违反诚实信用原则，具有不正当竞争的行为。被告涂惠君支付租金至2019年12月而非2019年2月28日，且原告要求被告涂惠君腾退门面的真实原因是害怕自己经营的超市无法与被告涂惠君所经营的超市竞争；3、原告所发的律师函中要求被告涂惠君腾退的时间并非合理期限，属于违反诚实信用，原告滥用民事权利；4、原告的非法暴力行为属不正当竞争，给被告涂惠君造成的损失应予赔偿。 本院经审理认定事实如下：黄石市黄石港区鄂黄路7号2号楼108铺房屋的所有权人为原告卓锋公司。2014年9月，原告与被告陈洪武签订《房屋租赁合同》，双方约定：由被告陈洪武承租江泰春岸小区2号楼108号商铺，该商铺面积为69.80平方米，租赁期限从2014年9月1日至2018年2月28日，每月租金为2094元，租金按年支付，被告陈洪武于每年1月1日前向原告交纳下一年的租金。合同签订之日，被告陈洪武向原告缴纳押金2000元。被告陈洪武享有六个月的免租期，免租期内原告不收取租金（免租期含装修期）。同时双方还约定，如合同到期而不续签时，被告陈洪武应于期满前十五日内搬出租赁场地。被告陈洪武经营一段时间后因压力过大，于2015年11月4日与被告涂惠君签订《超市转让合同》，双方约定：被告陈洪武将其经营的位于江泰春岸2号楼108商铺超市转让，超市内一切货物、设施及相关手续转让费总额为130000元。该超市转让合同签订前的一切债务，各种费用由被告陈洪武交清，转让之后各项费用由被告涂惠君承担。被告涂惠君经营字号为黄石港区凯瑞便利超市至2018年2月28日承租合同期限届满后，原告并未要求其腾退，双方形成不定期租赁关系。2019年5月23日，原告已明确表示不再继续出租108商铺，被告涂惠君表示反对并拒绝腾退。2019年6月14日、15日，原告分别向被告陈洪武、涂惠君邮寄律师函，要求两被告在收到函件之日起十五日内腾退房屋，被告陈洪武于同年6月19日收到律师函，被告涂惠君于同年6月15日收到律师函。后因被告涂惠君没有按原告要求的时间腾退，原告于2019年7月初采取堵门等措施，但被告涂惠君仍未腾退，双方因此成诉。 另查明，被告涂惠君分别于2016年5月24日以被告陈洪武的名义交纳租金8376元，原告出具收据上注明系2016年3月1日至6月30日的租金；2017年4月13日以被告陈洪武的名义交纳租金20940元，原告出具收据上注明系2016年11月1日至2017年8月31日的租金；2018年6月28日被告涂惠君通过手机银行转账的方式交纳租金23000元，2018年12月28日通过银行转账的方式交纳租金12564元。 本院认为，原告与被告陈洪武所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，该合同成立并生效。原告称其并不知道被告陈洪武将108商铺转租给被告涂惠君，本院认为，涂惠君经营黄石港区凯瑞超市时间长达三年，其本人也长期守店经营，且原告的办公地点同在黄石市黄石港区鄂黄路7号江泰春岸小区，从常理来推断原告应当已经知晓转租的事实，但其在长达三年多期间内未提出异议，本院认为原告已认可了被告陈洪武将108商铺转租给被告涂惠君的行为。对被告涂惠君辩称其租金已交至2019年12月的主张，经查明其在2017年4月13日交纳租金20940元，原告出具收据上注明系2016年11月1日至2017年8月31日的租金，其后被告涂惠君又于2018年6月28日交纳租金23000元，同年12月28日交纳租金12564元，共计交纳租金为35564元，而2017年9月1日至2019年2月28日应交租金数额为37692元，在被告涂惠君未提交证据证明其还交纳其他租金的情况下，本院认定被告涂惠君虽未足额交纳2019年2月28日前的租金，但原告自认其租金已交纳至该时间，故本院予以认可，而其后的租金被告涂惠君并未交纳。被告涂惠君认为原告与被告陈洪武签订的租赁合同中有六个月免租期的条款，故其租赁期限应至2019年12月，本院认为，从常理而言，免租期一般在承租期开始之时，且原告与被告陈洪武签订的租赁合同中已经注明“免租期含装修期”，故免租期的优惠被告陈洪武已经享受，被告涂惠君主张由其享受免租期的优惠缺乏证据证实，本院不予支持。对原告主张解除与被告陈洪武、涂惠君之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院认为双方在租赁合同期满后继续履行，应视为形成不定期租赁关系，2019年6月15日原告向被告陈洪武发出律师函，明确了解除合同的意思表示，被告陈洪武已于同年6月19日收到。根据《合同法》的规定，原告对不定期租赁合同随时可以要求解除，故该不定期租赁合同已于律师函送达给被告陈洪武之时即2019年6月19日解除，本院对原告主张判令解除租赁合同的诉讼请求不予支持。对原告主张被告陈洪武、涂惠君立即从租赁房屋中腾退，并连带支付从2019年3月1日起至实际腾退之日止按每月2094元支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，原告与被告陈洪武之间的不定期房屋租赁合同解除前，依据合同相对性原则应由被告陈洪武支付租金，故其应承担2019年3月1日至6月19日租金数额为2094元×3个月＋2094元÷30天×19天=7608.20元。而108商铺为次承租人即被告涂惠君占有，故负有腾退义务的主体系被告涂惠君。此外按照法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持，故被告涂惠君应向原告支付以每月2094元为标准从2019年6月20日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对原告主张被告陈洪武、涂惠君连带支付欠缴的物业费及水电费的诉讼请求，因原告未提交充分证据予以证实，本院不予支持。对被告涂惠君辩称原告堵门给其造成损失应予赔偿的主张，本院认为原告解除合同后已给予被告涂惠君合理期限腾退房屋，但被告涂惠君未能在合理期限内腾退，其行为已构成违约。虽然原告行使自力救济的权利造成被告涂惠君经营困难，但并不能就此认定原告存在侵权行为，故本院对被告涂惠君的主张不予支持。对被告陈洪武已交纳的押金2000元，因其将108铺房屋转租给被告涂惠君时就已约定“一切货物及相关手续转让总金额为130000元”，而被告涂惠君已向其支付了上述款项，故押金2000元的退还请求权已由被告涂惠君享有，虽然被告涂惠君存在违约行为，但本院已判令其支付房屋占有使用费，故该笔押金应予抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条之规定，判决如下： 被告陈洪武于本判决生效之日起十五日内向原告湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司支付2019年3月1日至2019年6月19日的租金7608.20元； 被告涂惠君于本判决生效之日起十五日内从原告湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司所有的位于黄石市黄石港区鄂黄路7号2号楼108铺的房屋内腾退，并按照每月2094元的标准，在抵扣押金2000元后支付从2019年6月20日至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 驳回原告湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告陈洪武、涂惠君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元（已减半收取），由被告陈洪武、涂惠君连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审判员 黄 镔 二〇一九年十二月十二日 书记员 邝慧敏