黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3459号上诉人（原审原告）：毛雪峰，男，1971年11月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王静波，黑龙江上欧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：许东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞朝晖，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。上诉人毛雪峰因与被上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛雪峰上诉称：1.撤销（2019）黑0604民初4872号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人交付符合交付条件的房屋，同时立即向上诉人支付逾期交房违约金27,313.44元（自2018年10月16日起至2019年7月21日止，共计279天），以及自2019年7月22日起至交付的房屋实际达到交付条件之日止的违约金（利率计算方法按中国人民银行同期贷款利率计算，暂以年利率4.35%计算）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院对违约金计算截止日期的相关事实未查清。被上诉人承担逾期交房违约金计算截止日期应为被上诉人取得建设工程竣工验收备案证书，向业主提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并通知业主接房，且完成公共配套设施之日，而一审法院认定违约金计算截止日期为被上诉人电话通知上诉人爱人2019年7月22日是错误的，应当计算至被上诉人交付的房屋实际达到交付条件之日止。2.一审法院未查清被上诉人交付的房屋不符合买一层赠花园的承诺条件这一事实。3.一审法院未查清上诉人的实际损失高于《商品房买卖合同》约定的违约金的事实。大庆市城市建设投资开发有限公司辩称，一、双方关于房屋交付条件在合同第八条有明确约定即验收合格的房屋，并且合同第十一条也明确约定“交接商品房达到交付使用条件后”也再次印证了该事实。而上诉人认为的质量保证书和住宅说明使用书仅仅是合同的附随义务，并不是房屋交付使用条件。另外，上诉人认为配套设施没有及时完成，该义务也不是房屋交付使用条件；二、关于违约金。商品房买卖合同对逾期交房或违约金有明确约定，是双方协商一致的结果，上诉人也没有有效证据证明逾期交房的实际损失。因此，本案不存在违约金应当调整的情形。毛雪峰向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月16日起计算至实际交付符合交付条件房屋之日止，以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大庆中央花园居住小区建设工程-A-8#楼2单元101号房，建筑面积120.8平方米，单价每平方米6,800元，总房款为821,440元，房款分三次交纳，2017年7月25日交纳预收房款131,440元，2017年8月10日交纳预收房款9万元，2017年9月16日交纳60万元。被告应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房将付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金”。截至2017年9月16日，原告交纳了全部购房款821,440元。2019年7月19日，被告电话通知原告爱人2019年7月22日可以接房，但原告一直没有接。2019年7月18日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证书。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定积极履行各自义务。原告向被告支付了全部购房款，被告应如期向原告交付符合约定的房屋，现被告逾期交付房屋的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，原告提出要求被告交付房屋及按银行同期贷款利率支付逾期交房违约金两项诉讼请求。关于交付房屋的请求，被告在2019年7月18日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证书后，于2019年7月19日电话通知原告爱人2019年7月22日可以接房，但原告至今没有接房，故被告仍应履行向原告交付房屋的义务。至于原告庭审中提到的房屋质量瑕疵问题，可通过与被告协商，由被告进行相应修缮，或原告另案主张权利。关于原告主张的逾期交房违约金，首先关于违约金的计算标准，双方在合同中约定，逾期交房违约金按已交房款的日万分之0.20予以计算，该约定是双方当事人自行协商的结果，符合法律规定，一审法院依法予以认定。现原告主张约定的违约金明显低于其所受损失，但未能提交充分证据予以证实，故一审法院按照合同约定的计算方式支持原告的违约金请求。关于违约金的起止时间，应从约定交房的次日起计算，即2018年10月16日，计算至被告取得竣工验收备案证书后通知原告接房时止，即2019年7月22日，共计279天。经计算，逾期交房违约金为821,440×279×0.00002＝4,583.63元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内将位于大庆中央花园居住小区建设工程-A-8#楼2单元101号房交付原告毛雪峰；二、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告毛雪峰逾期交房违约金4,583.63元。三、驳回原告毛雪峰的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：毛雪峰提交光盘1张（含两段视频，当庭播放视频原始载体）、图纸1份（复印件）、图片3张（打印件）。欲证明：2019年10月19日，上诉人到被上诉人售楼处拍摄墙面悬挂的楼房图纸，该图纸显示一层楼房出售时赠送花园。2019年10月23日，上诉人到购买房屋处拍摄现场，该花园只围上了栅栏且未完全完成，花园内部土壤及相关设施并未配套齐全。同时，被上诉人欲交付的房屋存在严重质量问题，门窗均已破损，被上诉人于2019年11月27日才修缮完毕。目前为止，被上诉人并未履行赠送花园的售楼义务。大庆市城市建设投资开发有限公司质证称，对视频和图纸的真实性无异议，对3张图片的真实性有异议，在一层楼房出售时我方从未承诺赠送花园，关于合同内容应当以签订的买卖合同为准。至于房屋质量问题，假设存在，上诉人应当以房屋质量问题提起诉讼。本院对视频和图纸的真实性予以认定，对3张图片的认定需结合其他证据综合认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。争议焦点为：1.毛雪峰主张拒绝接收案涉房屋的理由是否成立；2.逾期交房违约的计算标准。一、关于毛雪峰主张拒绝接收案涉房屋的理由是否成立的问题。1.根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。建设单位办理备案应当提交工程竣工验收报告、备案表，规划、环保、消防等部门出具的验收合格文件，以及施工单位签署的工程质量保修书等6类文件材料。备案通过的，建设单位取得《建设工程竣工验收备案表》。由此可见，出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定标准。本案中，涉案房屋于2019年7月18日取得建设工程竣工验收备案证书，亦具备交付使用的法定标准，毛雪峰主张消防设施未配套齐全不具备交房条件，但其提交的证据不足以推翻建设主管部门备案通过的文书，本院对毛雪峰的该主张不予支持。2.毛雪峰未提交证据证明其办理收房手续时，大庆市城市建设投资开发有限公司存在未向其出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的事实，故本院对毛雪峰主张因大庆市城市建设投资开发有限公司未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》而拒绝收房的主张，不予支持。3.大庆市城市建设投资开发有限公司与毛雪峰所签订的《商品房买卖合同》中并未约定赠送花园的相关内容，且从毛雪峰提交的视频和图纸不足以反映出，大庆市城市建设投资开发有限公司曾承诺赠送花园，故本院对毛雪峰主张花园未完善不符合交付条件，不予支持。4.大庆市城市建设投资开发有限公司与毛雪峰所签订的《商品房买卖合同》中约定，如果公共配套设施在交房时未达到使用条件，由大庆市城市建设投资开发有限公司进行协调整改、完善，故本院对毛雪峰主张未完成公共配套设施，不具备交房条件，不予支持。综上，大庆市城市建设投资开发有限公司于2019年7月22日通知毛雪峰接房，毛雪峰提出的上述未予接收房屋的理由不成立，故一审法院以大庆市城市建设投资开发有限公司通知毛雪峰接房的时间，作为计算逾期交房违约金的截止时间，并无不当。二、关于逾期交房违约的计算标准问题。毛雪峰主张《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，应予提高，但其未提交证据证明实际损失，故一审法院对其主张未予支持，并无不当。综上所述，上诉人毛雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由上诉人毛雪峰负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇一九年十二月十七日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；