广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初460号 原告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 委托诉讼代理人：陈雯，广东三良律师事务所律师。 被告：陆康，男，1967年2月17日出生，壮族，广西蒙山县人，教师，住广西蒙山县。与被告黄娟系夫妻关系。 被告：黄娟，女，1970年10月29日出生，壮族，广西蒙山县人，居民，住广西蒙山县。 二被告共同委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）与被告陆康、黄娟及第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称供电分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润公司特别授权委托诉讼代理人陈雯，被告陆康、黄娟共同委托诉讼代理人李中禄，第三人供电分公司委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告双方于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告返还原告蒙山县荷塘雅苑小区5幢E单元1304号房屋给原告,原告返还购房款334420元给被告；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年12月18日原告与第三人供电分公司签订了《合作建房协议书》，协议书中约定第三人供电分公司拟购买蒙山县荷塘山庄地块建设办公楼及员工住宅楼，委托原告以代征代建方式摘牌购地为第三人供电分公司建设员工商住楼，原告确保第三人的员工购房均价为每平方米2020元，车位均价为每个50000元；第三人供电分公司的员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元……；2015年6月5日，原告与第三人签订了《合作建房补充协议书》，双方约定第三人的员工购房面积为171平方米、132平方米户型的是在1#、2#楼中选择，143平方米户型是在5#楼中选择。2013年12月25日，第三人召开员工安居工程协调小组会议纪要，确定涉案楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元。2016年1月5日，被告来到原告在蒙山分公司的售房场所以第三人员工的身份签订了《商品房买卖合同》，被告选择的是5幢E单元的1304房，原规划面积是157平方米，实际面积是162.34平方米，价钱是每平方米2060元，享受第三人的员工价，购房总价款为334420元。被告于合同签订之前通过第三人交付了80000元给原告，交付24420元现金给原告，余下的230000元于合同签订之后通过银行按揭交付原告。2018年8月份，经多次催促第三人才将其代理收取定金的员工名单及己收到定金的清单交到原告的销售中心，原告才得知被告不是第三人的员工，被告隐瞒了自己真实身份，冒用第三人员工的身份享受到购房优惠价，造成原告每平方米损失500元至800元，该套涉案房屋的交易价钱减少了10万元左右，直接导致了国家税收的减少，损害了国家利益。至此，原告认为被告冒用第三人员工的身份与原告签订合同，存在欺诈原告的情形，造成了购房交易金额减少，直接影响应该缴纳的税款金额，损害了国家利益，所以原告认为双方签订的《商品房购买合同》符合《中华人民共同国合同法》第五十二条规定内容，该合同无效。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 原告鸿润公司在诉讼中向本院提交了以下证据： 1.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》(复印件)各1份，拟证明原告交易的对象是第三人供电分公司的员工及员工的基价是2020元/平方米的事实； 2.2013年12月25日，《广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司会议纪要》(复印件)1份，拟证明员工购房的楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2层-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元； 3.2014年1月3日《广西水利电业集团有限公司蒙山供电局分公司会议纪要》(复印件)1份，拟证明员工购房的楼盘1#、2#的171平方米、132平方米的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2020元/平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;3#、5#楼以8、9层为基价层(2020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元； 4.2016年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》(复印件)1份，拟证明被告享受了员工的优惠价格，原、被告于2016年1月5日签订《商品房买卖合同》的事实； 5.陈远才、宁江前《商品房买卖合同》(复印件)1份，拟证明同一时期在同一小区购房，购买3楼的价钱2600多元/平方米，与员工价对比，高出约800元的事实； 6.陈永华、姚永琴《商品房买卖合同》(复印件)1份，拟证明被告同一时期在同一小区销售复式的价钱2800元/平方米，与员工价对比，高出700多元的事实； 7.覃丽婷《商品房买卖合同》(复印件)1份，拟证明被告同一时期在同一小区购房销售1#楼A单元的价钱2658元/平方米，与员工价对比，高出600多元的事实； 8.发票3份，拟证明以上合同（证据5-7）所缴纳对应的税金的事实； 9.收款收据等3页，拟证明被告通过第三人交款到原告处的事实。 被告陆康、黄娟辩称，原告以被告不是电力公司的员工身份而认为双方签订的《商品房买卖合同》无效的理由不对，该《商品房买卖合同》有效。而原告以陈远才、覃丽婷、姚永琴的购房价款每平方高出800元比较方式不科学，该主张依法不能成立，原、被告签订的《商品房买卖合同》没有损害国家利益。原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告已花费装修房屋，且已入住，被告不同意退房，原告也无需返还购房款给被告。 被告陆康、黄娟在诉讼中向本院提交了以下证据： 1.陆康、黄娟身份证（复印件）1份，拟证实被告的身份情况； 2.《商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证实原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将荷塘雅苑5幢E单元1304号商品房出卖给被告,该房的总价款334420元，原告应当在2016年2月29日前向被告交房；合同中没有“不是电力公司的员工不得购买该商品房的约定”，合同没有违反法律的禁止性规定，签订合同是原、被告双方的真实意思表示； 3.购房的相关票据：现金缴款单、单位内部收款收据、销售不动产统一发票、借款借据（复印件）各1份，拟证实被告已按合同履行交付购房款和相关购房费用给原告的事实； 4.通知、房屋验收交接确认书、荷塘雅苑小区房屋装饰装修管理协议（复印件）各1份，拟证实原告已将被告所购买的商品房交付给被告管理、使用所有的事实； 5.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、民事判决书（覃达广案一、二审）（复印件）各1份，拟证实原告与电力公司合作开发建设的商品房可以出售给非电力公司的员工，该事实在合作建房补充协议书有明确约定，蒙山法院、梧州中院在同类型的覃达广案已明确认定； 6.民事调解书（复印件）1份，拟证实原购买原告与电力公司合作开发建设的商品房的18户通过诉讼退房，拟证明当时原告所出售的商品房价格与当时蒙山市价差距不大的事实。 第三人供电分公司述称,其同意被告方的答辩意见。第三人供电分公司补充如下：1.原告与第三人供电分公司在合作建房的过程中，原告与第三人供电分公司多次进行沟通，对购房对象双方也有协商，且第三人供电分公司也将购房者的名单多次提交给原告方，原告明知有非第三人供电分公司员工购房的情况。2.原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告明知被告不是第三人员工，原告亦与其签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该《商品房买卖合同》合法有效。3.原告提供的证据不能证实当时原、被告签订合同的房价低于市场价格，也不能证明存在侵害国家利益的情况；4.被告提交材料给原告后，已到税务局办理登记手续，原、被告及税务局并没有对成交价格存在异议，从另一方来说，原告允许非第三人供电分公司员工从员工购买指标，或者说是转让指标的情况，第三人对购买指标或转让指标也没有异议，况且这些行为是法律允许的。此外，对于损害国家利益是否导致合同无效，应属于可撤销合同，不是合同无效。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人供电分公司向本院提供证据有：汇款明细表及汇款单、名单(复印件)各1份，拟证明第三人供电分公司将已收的237名员工定房预付款1659万元及120个车位定金预付款240万元共计1899万元，于2013年5月10日全部付清给原告鸿润公司,该款项中也包括了卢平交付给原告的款项。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告鸿润公司请求解除原告鸿润公司与被告陆康、黄娟签订的《商品房买卖合同》是否合法有据;2.原告鸿润公司请求被告陆康、黄娟归还商品房是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告及第三人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告对被告提供的证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。认为虽然合同没有约定非电力公司员工不能购房，显然原告卖给被告的价钱是第三人员工的优惠价，如果原告知道被告不是员工的身份原告卖给其的价格就不会是那么低的价格，所以该份合同的签订是被告隐瞒欺诈原告其不是第三人员工的身份。对证据3真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，可以说明被告确实是以第三人员工的名义交付款项到第三人处，由第三人支付到原告公司。对证据4真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，这些证据的行为表示是原告公司在误以为商品房买卖合同与被告的合同是真实有效情况下做出的错误的意思表示，这些行为不是原告公司的真实意思表示。对证据5当中的合作建房协议书、补充协议书真实性没有异议，对证明的事实关联性不认可，在两份协议书中明显反映到只有第三人员工才可以享受到优惠价，员工挑剩的房源归原告公司处理，对民事判决书真实性没有异议，对关联性不认可，每个案子的情况不一样，没有可比性。对证据6调解书中的当事人与原告公司的买卖合同没有看到签订的时间和内容，当事人的身份是否是第三人员工还是普通消费者，对真实性没有异议，对关联性不认可。当事人的身份信息、购房时间、购房户型不一样没有参考作用。第三人对被告提交的证据三性、证明内容均予以认可，第三人员工卢平通过单位转交的钱已经转给原告。 被告陆康、黄娟对原告鸿润公司提供证据1真实性由法院认定，但对原告证明目的有异议，因为该证据证实处分房源系第三人供电分公司，第三人供电分公司同意单位员工转让指标给他人。被告陆康、黄娟对原告鸿润公司提供证据2、3真实性由法院认定，对原告鸿润公司与第三人供电分公司确认员工购买商品房价格没有异议，第三人供电分公司员工购买原告开发的商品房需要根据员工身份、工龄进行选择购买不同户型的商品房，剩余的商品房第三人供电分公司员工不可以选择，而由原告鸿润公司销售。被告陆康、黄娟对证据4三性没有异议，合同恰好证明是双方自愿真实意思表示。原告鸿润公司提供的证据5-7合同不是被告陆康、黄娟的与原告鸿润公司签订的合同，合同真实性由法院认定，对证明的目的认为在同一时期同一楼盘三户的购房价格比被告和原告签订的购房款高出800元说损害国家利益，不能成立。被告陆康、黄娟对原告鸿润公司提供的证据8由法院认定。被告陆康、黄娟对原告鸿润公司提供的证据9的三性没有异议，前两张是第三人供电分公司员工交给第三人供电分公司的款项，第三张说明第三人供电分公司将收到的款项转给原告的事实。第三人对原告提供证据1没有异议，对证据2、3的真实性没有异议，对原告要证明内容不予认可，且原告也明知购房者中有非员工人员购买，且该证明不能证明原、被告签订的合同无效。会议纪要可以看得出来，对合作协议书，对员工购房的房屋有处分权，补充协议约定原告对剩余房源有处分权。对证据4的真实性、合法性没有异议。但原告提供证据5、6、7不能证明市场价比员工价高出600元以上，员工与原告预定价格是在2012年、2013年的房屋价格，而原告提供的证据是2016年的价格，肯定存在差异。对原告提供的证据8没有异议。对证据9的真实性没有异议，该证据恰好证明被告没有冒用第三人员工卢平的身份购房，原告与被告签订合同，且原告明知被告不是第三人的员工，不存在欺诈的情形，该合同合法有效。 原告对第三人提交证据中的名单的真实性不予认可。在名单中序列第18名的购房者黄哲就不是第三人员工身份。对其它证据的真实性予以认可，第三人认可被告通过第三人向原告交付了部分的购房款。被告对第三人提供的证据没有异议，认为第三人提供的证据证实第三人员工卢平交付给第三人的预付购房款是被告的购房预付款。在签订合同时，原告明知被告不是第三人的员工，认可了卢平预交的购房预付款，原告认可实际签订合同人与预付购房款人不一致时，不影响买卖合同的成立。也认可房屋购房者从卢平到被告的交接。 本院对原、被告及第三人提供的证据认定以下：对原告提供的证据1-3、9，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。对原告提供的证据4，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，但不能证实被告享受了员工的优惠价格。对原告提供的证据5-8，来源合法，内容客观真实，但与本案没有关联性，本院不予认定。本院对被告及第三人提供的证据认为来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，被告陆康、黄娟与原告鸿润公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定：被告陆康、黄娟购买原告鸿润公司的蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区商品房5幢E单元1304号商品房。该商品房总面积162.34平方米,单价为每平方米2060元，总价款334420元，被告陆康、黄娟应当于2016年1月5日前支付首期房价款104420元，余款230000元申请贷款支付。原告应当在2016年2月29日前向被告交付该商品房。 另查明，卢平系第三人供电分公司员工，卢平于2013年3月26日交付购房定金5000元给第三人供电分公司，卢平于2013年5月2日、9月15日分别交付购房“预付款”65000元、10000元给第三人供电分公司。2013年5月10日，第三人供电分公司帮助包括卢平在内的237名员工购房“预付款”1659万元及120个车位定金“预付款”240万元共计1899万元交付给原告鸿润公司。后卢平将该套商品房转让给被告陆康、黄娟。被告陆康、黄娟分别于2015年2月8日、6月23日交付购房“首付款”23420元、1000元给鸿润公司蒙山分公司。2016年6月22日，被告陆康、黄娟作为借款人、原告鸿润公司作为担保人与广西蒙山农村商业银行股份有限公司签订《个人购（建）房担保借款合同》，向广西蒙山农村商业银行股份有限公司借款230000元汇入原告鸿润公司的银行账户。 又查明，原告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人供电分公司员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元；第三人供电分公司员工购买小车位以个为单位，必须在该地块规划总平面图获准通过后30天内支付定金两万元。第三人供电分公司负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人供电分公司签订了《合作建房补充协议书》该协议书第一条约定“甲乙双方确定将1#、5#楼的交房时间定为2016年2月29日前，2#、3#楼的交房时间定为2016年12月31日前……”，该协议书第六条约定：“甲乙双方决定购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157平方米户型的6套房在乙方分配的房源中选择），剩余的房源由乙方处理……”。原告鸿润公司蒙山分公司是原告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任。原告鸿润公司于2017年11月6日向被告陆康、黄娟交房。原告鸿润公司认为被告陆康、黄娟冒用第三人员工的身份与原告签订合同,存在欺诈原告的情形,因此诉至法院，请求判如所请。 本院认为，本案系商品房预售合同确认无效纠纷。本案的争议焦点原告鸿润公司诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有据问题。原告鸿润公司与第三人供电分公司于2012年12月18日签订的《合作建房协议书》虽然约定有原告鸿润公司将其开发荷塘山庄地块的商品房及配套车位全部出售给第三人供电分公司员工的内容，但原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》则约定对双方合作建设的商品房除由第三人供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由原告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整。卢平为第三人供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告陆康、黄娟，并没有违反原告鸿润公司与第三人供电分公司的约定。原告鸿润公司主张被告陆康、黄娟冒用第三人供电分公司员工的身份与原告签订《商品房购买合同》，存在欺诈原告的情形，造成了购房交易金额减少，直接影响应该缴纳的税款金额，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房购买合同》应为无效。原告鸿润公司提供的证据尚不能证实涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。因此，原告鸿润公司的该项主张缺乏理据，本院不予采纳。 本院认为，原告鸿润公司请求被告陆康、黄娟归还商品房是否合法有据问题。原告鸿润公司与被告陆康、黄娟签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。卢平为第三人供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告陆康、黄娟，并没有违反原告鸿润公司与第三人供电分公司的约定。卢平于2013年3月26日交付购房定金5000元给第三人供电分公司，卢平于2013年5月2日、9月15日分别交付购房“预付款”65000元、10000元给第三人供电分公司。上述款项再由第三人供电分公司转交给原告鸿润公司。后卢平将该套商品房转让给被告陆康、黄娟。现被告陆康、黄娟已足额交付房价款给原告鸿润公司，原、被告双方已以《商品房买卖合同》按照法律、行政法规规定到相关部门办理登记备案手续，原告鸿润公司也已交付涉案的商品房给被告陆康、黄娟居住使用，故原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告鸿润公司主张被告陆康、黄娟归还涉案的商品房主张缺乏理据，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求判决其与被告陆康、黄娟双方于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求； 二、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求被告陆康、黄娟返还蒙山县荷塘雅苑小区5幢E单元1304号房屋给原告,原告返还购房款334420元给被告的诉讼请求。 案件受理费6316元，由原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  刘寿权 审 判 员  莫 春 人民陪审员  莫运春 二〇一九年十二月九日 书 记 员  利金生 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。