辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7592号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场聚宝盛灯饰经销部，住所地大连市甘井子区华北路194号友谊灯饰批发市场内。经营者：王柱，该经销部经理。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:大连友谊灯饰批发市场，住所地大连市甘井子区华北路194号。法定代表人:唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人:王斌，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人:申扬，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场聚宝盛灯饰经销部（以下简称“聚宝盛经销部”）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（简称“友谊市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。聚宝盛经销部上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回友谊市场的一审诉讼请求；2.诉讼费用由友谊市场承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法。一、本案在一审审理期间，聚宝盛经销部对案涉租赁摊位的实际经营面积提出异议，并且依法提交了书面的鉴定申请。因案涉租赁摊位在2018年出现了出租人主体变更的问题，在租赁摊位没有改变与新的业主签定租赁合同时，对案涉摊位进行了重新测量，结果重新测量后发现友谊市场出租给聚宝盛经销部的摊位比租赁合同少了二十多平方米。聚宝盛经销部的摊位是以每平方米为交费单位的，以每平方米每月80元为标准，二十多平方米每年多交19,000余元，聚宝盛经销部在此经营了九年时间，累计多交租金17万余元。为了查清租赁摊位的实际面积，聚宝盛经销部在一审期间提交了书面的鉴定申请书，而一审法院并未理会该项请求。故一审判决事实不清，证据不足，对聚宝盛经销部提出的鉴定请求不予审理，也是一种程序违法行为，故向二审法院提出上诉。二、聚宝盛经销部的仓库在租赁期间发生火灾，导致库存货物全部烧毁，2017年2月-5月，聚宝盛经销部店面基本处于停业状态，这期间应该减免租金。此外，聚宝盛经销部在经营期间，友谊市场进行了限电管理，导致聚宝盛经销部不能正常使用，店面无法正常经营。另，关于仓库租金的问题，是由于2017年2月友谊市场仓库着火，导致聚宝盛经销部仓库货物全部被烧毁，现使用的仓库是友谊市场临时性给聚宝盛经销部调配的临时使用库房，并没有约定租金和使用期限，是当时友谊市场为了解决着火问题给解决的临时性库房，库房不应收取租金。友谊市场辩称,不同意聚宝盛经销部的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。聚宝盛经销部提起上诉的主要理由是其所租赁店铺的面积与合同面积以及友谊市场实际收取租金的面积不符，认为其店铺面积比实际出租的面积少，友谊市场认为店铺面积没有误差，只是存在测量方法问题，即使有误差也不应调整房租，理由是：首先，聚宝盛经销部承租该店铺的原始状态时用活动板房间隔出来的，其承租之后在房间内进行了装修，其自行测量的面积与友谊市场测量的面积的前提条件不同，友谊市场出租的面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且聚宝盛经销部没有提供任何证据证明面积存在误差。其次，聚宝盛经销部在承租案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为聚宝盛经销部是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，聚宝盛经销部认为该店铺的大小符合其经营要求才实际进行承租。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价进行计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，聚宝盛经销部在承租店铺时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，聚宝盛经销部承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。对于房屋的承租，与房屋的购买有本质的区别，房屋的购买不但是针对房屋的使用价值，也是针对房屋的交换价值，如果房屋面积存在误差，必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋的承租，与房屋的交换价值无关，只关系到该房屋是否符合使用条件。聚宝盛经销部承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用，其在合理期限内也未提出异议，现聚宝盛经销部以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不应予以支持。关于库房租金，虽然没有签订书面的合同，但是不否认双方租赁关系的存在，而且是按照以前库房租赁合同约定的标准28元/平进行收取。友谊市场从未作出任何关于免费使用该库房的承诺，在聚宝盛经销部认可库房面积的情况下，按照原标准收取租金符合法律规定与合同约定。关于聚宝盛经销部主张免租承诺，电费标准，其亦未提供任何证据予以证明，且电费与本案欠租金事宜并无关联性，不应予以支持。友谊市场向一审法院起诉请求：判令聚宝盛经销部向友谊市场支付欠付的房屋租金103,800元，仓库租金30,240元(共计欠款134,040元)。一审法院查明：原告(出租人)与被告(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于189#柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准80元/月/平方米，按月支付，租金总额13,840元/月×12月=166,080元。后原告又将库房出租给被告，面积为60平方米，租金标准28元/月/平方米。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。截至庭审，被告拖欠自2018年1月起至2018年8月15日止租金103，800元(80元/月/平方米×7.5月×173平方米)以及自2017年3月起至2018年8月15日止库房租金29,400元(28元/月/平方米×17.5月×60平方米)未付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租189#柜台及库房使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效，被告应当按照上述合同中约定的租金标准向原告交纳租赁期间的租金。关于被告辩称双方未就租金达成一致意见，拒绝交纳租金的理由不成立，一审法院不予采纳。现被告拖欠原告租金及库房租金，应当予以给付。原告主张超出部分，一审法院不予支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失以及火灾发生后消防机构要求整改等因素导致市场不能经营的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，不能一并处理，现被告以该理由拒付租金没有依据，一审法院不予采纳，被告可以就火灾造成的损失另案主张。关于被告辩称原告限电，严重影响被告经营的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在被告拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告拒绝履行维修义务的意见，原告不予认可，虽然被告提供了照片显示部分区域有水渍，但无法确定该照片的拍摄时间及地点，也不足以证明原告拒绝提供维修义务，故被告的该项辩称意见，依据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院作出如下判决：一、被告大连友谊灯饰批发市场聚宝盛灯饰经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金103,800元及库房租金29,400元。如未按判決指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。案件受理费人民币2980元(原告已预付)，由原告大连友谊灯饰批发市场负担20元，由被告大连友谊灯饰批发市场聚宝盛灯饰经销部负担2960元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院补充查明，一审中，聚宝盛经销部出具书面申请书，认可其现使用的库房面积按60平方米计算，无需对仓库面积进行测量。二审中，双方当事人均认可，聚宝盛经销部现使用的库房为火灾后友谊市场为其安置的库房，该库房在室内，不影响仓储功能。聚宝盛经销部认可其现仍在使用该库房。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人向承租人交付符合约定的租赁物、承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，依据已查明的事实，自双方签订租赁合同后，聚宝盛经销部一直依约向友谊市场交纳租金至2017年12月。因聚宝盛经销部未依约向友谊市场交纳2018年1月1日以后的租金，友谊市场一审诉请聚宝盛经销部交纳2018年1月至2018年8月15日期间租金，具有事实和法律依据，原审判决予以支持并无不当，本院依法予以维持。关于聚宝盛经销部上诉称，2017年2月友谊市场仓库发生火灾，导致库存货物全部烧毁，2017年2月-5月，聚宝盛经销部店面基本处于停业状态，这期间应该减免租金一节，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而因火灾产生的相关损失属于财产损害赔偿问题，聚宝盛经销部可另行主张权利，不属于本案的审理范围。并且火灾发生于2017年2月，现聚宝盛经销部以该火灾为由拒付2018年1月-2018年8月15日期间的租金依据不足，一审法院未支持其该项抗辩理由，并无不当。关于聚宝盛经销部上诉称，聚宝盛经销部在经营期间，友谊市场进行了限电管理，导致聚宝盛经销部不能正常使用，店面无法正常经营一节，本院认为，聚宝盛经销部承租案涉店铺用于经营，应根据合同约定按时足额缴纳租金，现其未能按照合同约定履行，友谊市场采取一定措施督促其履行合同义务，并未导致聚宝盛经销部不能经营等严重后果。况且，聚宝盛经销部亦可通过足额交纳租金的方式使友谊市场取消对其的用电限制，但聚宝盛经销部并未采取上述措施恢复其所称的正常经营，可见，该限电不足以影响聚宝盛经销部的日常营业。据此，聚宝盛经销部的此项上诉理由，本院不予采纳。关于聚宝盛经销部上诉称，友谊市场租赁给其的柜台实际面积比合同约定面积少了20平方米，一审未准予其面积鉴定申请程序违法一节，本院认为，双方当事人均认可聚宝盛经销部系从上一承租人处转手租赁案涉场地，聚宝盛经销部在从上一承租人处转手租赁案涉场地以及与友谊市场签订租赁合同时，均应尽到审慎合理的注意义务，查看并确认案涉场地现状。然而从现有证据看，聚宝盛经销部自承租案涉场地后从未向其前手承租人或友谊市场提出过面积及租金异议，并且依约交纳租金至2017年12月。聚宝盛经销部依约履行的事实表明案涉店铺面积符合其经营要求，租金亦是其认可的标准。现聚宝盛经销部主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘，但对于合同约定的租赁面积是按照何种标准测量计算的并不知晓。双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，聚宝盛经销部主张按照套内面积测量，而友谊市场表示其向外出租的面积是按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊，鉴于双方对租赁面积的计算方式和范围无法达成一致意见，则本案不具备面积测绘的前提条件。另，虽然案涉租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定租金总额，但从双方当事人的陈述及对案涉租赁合同的履行情况可见，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以聚宝盛经销部对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准，此节从聚宝盛经销部所称的其在租赁案涉店铺时并未实地测量面积及双方亦未约定面积是指套内使用面积还是包含公摊面积亦可得到佐证。因此，一审法院对于聚宝盛经销部关于鉴定的申请未予准许并无不妥。关于聚宝盛经销部上诉称，由于2017年2月友谊市场仓库着火，导致聚宝盛经销部仓库货物全部被烧毁，现使用的仓库是友谊市场给聚宝盛经销部调配的临时库房，并没有约定租金和使用期限，故友谊市场对该库房不应收取租金一节，本院认为，双方当事人均认可在2017年2月火灾前，聚宝盛经销部一直租用友谊市场提供的仓库，租金按照每平方米28元计算，火灾后友谊市场及时为聚宝盛经销部安置了新的仓库，聚宝盛经销部使用至今，双方当事人均认可新安置的库房具备仓储功能。现聚宝盛经销部无据证明友谊市场同意免除其库房租金，亦未能提供其享有不支付库房租金的合同依据或法律根据，故友谊市场主张聚宝盛经销部按照双方原库房租赁的约定单价28元/平方米及双方共同认可的库房面积60平方米计算2017年3月至2018年8月15日的库房租金并无不当，一审处理结果正确，本院依法予以维持。综上所述，聚宝盛经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2980元，由大连友谊灯饰批发市场聚宝盛灯饰经销部负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 张 钱审判员 张萍萍二〇一九年十二月二十七日书记员 杜玉洁