河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0681民初4869号原告：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。法定代表人：丁文杰，男，回族，1970年8月13日生，住址河北省涿州市双塔区。委托代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。被告：曹经，女，汉族，1987年4月15日出生，住北京市海淀区。委托代理人：韩文涛，河北时音律师事务所律师。上列原被告因商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年9月30日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司之委托代理人张媛媛与被告曹经及委托代理人韩文涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告曹经发出的《解除商品房买卖合同通知书》行为无效；2、请求法院依法判令被告继续履行于2017年4月6日与原告签订的《商品房买卖合同》；3、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”4幢3单元10层1004号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017－3596），约定：被告购买原告开发的位于河北省涿州市“涿郡东区二期”4幢3单元10层1004号房屋一套，总房款为1689550元，于2018年9月30日前交付该商品房。后原告按合同的约定如期通知被告验收上述房屋，但被告一直未收房。2019年9月24日，被告向原告发出解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知。原告认为，被告的解除事由并无事实和法律依据。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告诉请。被告曹经答辩称一、原告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，强行交付不合格房屋，答辩人有权拒绝接收。依据《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，标的房屋交付时原告有义务向答辩人出示：建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、提供面积实测数据、住宅使用说明书、住宅质量保证书等表明标的房产符合合同约定和使用条件的文件。原告不出示上述文件或出示不齐全，答辩人有权拒绝接收，逾期交付责任由出卖人承担。合同履行中，答辩人依照原告要求的时间地点前往办理房屋交接手续，原告拒绝出示上述文件，且标的房屋存在楼间距与销售宣传时的超大楼间距相差巨大、落地窗变飘窗、房屋地面严重开裂等诸多质量问题。之后答辩人数次前往原告处收房，均因原告拒绝交付符合约定条件的房屋和相关文件未能如愿。逾期交付的责任应当由原告承担。二、《解除商品房买卖合同通知书》合法有效，并已送达原告，双方《商品房买卖合同》应当解除。依据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，原告应当于2018年9月30日前向答辩人交付标的房屋，逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。商品房是用来居住和生活的，关乎使用人的生命安全，为保护人民生命财产安全，《中华人民共和国建筑法》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规对建设工程的验收规定了明确的实体条件和程序要求。在双方签订的《商品房买卖合同》中也明确约定，原告交付商品房的同时必须向答辩人出示建设工程竣工验收备案证明文件。被告自始未向涿州市建筑工程质量监督站报请竣工验收，更未取得涿州市住房和城乡建设局的《备案证明书》，不能向答辩人交付合格的房屋，构成根本违约。截至答辩人发出《解除商品房买卖合同通知书》，原告已经逾期交付长达1年之久，答辩人完全满足合同第十二条的约定解除条件，并已书面形式送达原告，商品房买卖合同应当解除。三、《商品房买卖合同》附件十一第3条约定无效《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：1.工程竣工验收备案表；2.工程竣工验收报告,竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；3.法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4.施工单位签署的工程质量保修书；5.法规、规章规定必须提供的其他文件;6.商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。可见，工程竣工验收报告仅仅是工程竣工验收备案应当向法定备案部门提供的文件之一，备案另需具备规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件等等其他法定条件。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方《商品房买卖合同》正文第九条明确约定标的房屋的交付条件为原告取得“备案证明文件”，并无特别说明或“详见补充协议”的任何说明，却在合同附件十一里将竣工验收备案证明文件单方“定义”为《竣工验收报告》，免除其工程备案的主要合同义务，属于无效条款。综上所述，预售商品房和普通商品房不同，更与普通商品不同，工程质量是通过国家备案来最终完成质量公示的。原告拒绝出示工程《备案证明书》，答辩人依据合同约定行使单方解除权，《解除商品房买卖合同通知书》合法有效，应于确认。原告因其个人原因导致逾期交房，现以起诉的方式强行交付不合格房屋，没有法律依据，其诉讼请求应当驳回。本院经审理认定事实如下：原告对其主张提供证据有：1、原告的营业执照副本、“涿郡东区二期”1至4号楼《商品房预售许可证》各一份。证明原告主体适格，并已取得涉案商品房屋的预售资格。2、原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》一份。证明原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于河北省涿州市“涿郡东区二期”4幢3单元10层1004号房屋一套。合同第十一条约定原告于2018年9月30日前向被告交付所购商品房，合同第九条约定了商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。3、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份。证明（1）原告开发的“涿郡东区二期”4号楼于2018年9月23日取得了《建设工程竣工验收报告》；（2）涉案房屋于2018年9月13日取得了房屋测绘报告；（3）同时涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（4）原告在交房期限前已具备了双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。4、“涿郡东区二期”3幢楼、4幢楼部分业主于2018年10月签订的《入住合约》。证明原告已在合同约定的期限内通知“涿郡东区二期”3幢、4幢楼的其他业主办理收房入住手续，部分业主已于2018年10月办理了入住手续，其中被告所在的4幢3单元的部分业主已按约定办理了入住手续。5、购房票据4张及河北银行凭证1张。证明被告已缴纳房款并办理了贷款手续。6、2017年和2018年涿州房价走势图。证明被告迟迟不予收房的原因系房价下调所致。7、2019年9月24日被告发出的解除通知，证明被告主观认为双方签订的合同应予解除，但实际本案不符合解除条件，双方签订的买卖合同应继续履行。被告质证意见：对证1无异议，但无本案无关。对证2真实性认可，对证明目的不认可，合同第九、十、十一条、十二条约定了交付条件，原告不具备交付条件，应承担违约责任，附件7、11关于房屋保修期及竣工验收备案文件限制性约定违反法律规定，是无效条款。对证3该组证据在被告前往原告收房的数次交流过程中，原告从未出示，验收报告不能等同于备案证明书，其内容相关书写字迹均是一人所为，由其他单位盖章，不符合法律规定由相关单位分另出具验收文件的实际和形式要求。原告做为甲方认定乙方所建设的工程合格，乙方没有不同意的，所以法律规定竣工验收需要监督，需要备案，而原告的这组证据没有相关备案文件及备案证明书，不能证明原告向被告交付了符合法律规定的房屋。对证4真实性、合法性不认可，与本案无关。对证5没有异议。证明被告履行合同全部义务，原告有义务全面履行约定义务，交付合格的房屋。对证6与本案无关，对证据三性均不认可。对证7真实性认可，对证明目的不认可，被告解除合同时间远超过合同约定的60日逾期交房期限。被告提供证据有：1、商品房买卖合同，证明原告有义务出示房产验收合格证明等文件，提供符合法律规定、合同约定的标的房产。2、房款交付票据，证明被告已全额交付房款，全面履行合同义务。3、微信聊天记录、授权委托书，证明被告强行交付不符合销售宣传、不符合合同约定的房产事实，原告等200余名业主的维权过程。4、房屋现状照片，证明标的房产存在的落地窗设计实际建造成飘窗又建成普通窗户、地面严重开裂、窗户损坏的质量问题。5、中国质量万里行消费者投诉平台关于被告“涿郡东区”项目的质量问题报道及业主维权过程报道，证明标的房产存在严重的质量问题和虚假宣传，在该报道中相关国家机关出据相应文件，也作了相关答复，截止2018年12月7日原告未向涿州市住房和城乡建设局质监申请组织竣工验收，被告解除合同符合合同约定和法律规定。原告的土地经被告了解是有抵押登记的。原告方没有备案证明书。6、涿州市工程质量质监站向社会公示的工程质量监督程序流程及验收备案流程图3张打印件；被告购买火车票网上打印件2张，证明合格房屋验收的条件和程序，原告的证据不具备该条件。因原告原因，被告未能收房。原告质证意见：对证1真实性认可，合同附件11第三条第一款明确约定竣工验收备案证明文件为竣工验收报告，我公司已取得合同约定的交房文件，符合交付条件。对证2没有异议。对证3授权委托书与本案无关。微信聊天记录是打印件，对真实性不认可。对证明目的不认可。对证4真实性、合法性、关联性均不认可，照片不能显示其所拍摄内容是本案标的房屋。对证5真实性、合法性、关联性均不认可，证据中载明内容没有得到相关部门的确认，反应的内容也只是相关人员的主观认识，与实际情况并不相符，不能证实原告开发的房产存在质量和虚假宣传。我公司涉案土地是否存抵押、是否有备案证明书我不清楚，庭下核实。对证6两张火车票打印件不认可，不能证实被告是否实际使用该车票，不认可其证明目的，原告房屋已具备交付条件，是被告原因才未收房，与我方无关。对流程图打印件不认可，真实性无法确定，对证明目的不认可，与本案无关，对涉案房屋交付双方已明确注明。本院认为：本案涉案房屋已取得商品房预售许可证，原、被告双方于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。原被告均应按照该合同约定事项，履行自己的义务。原告要求确认被告提出的《解除商品房买卖合同通知书》行为无效并继续履行该合同办理房屋的交接手续，本院予以支持。被告主张解除《商品房买卖合同》，原告不同意解除。被告未提供有效证据证明原被告间订立的合同存在法定解除或约定解除的情形，对于被告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、被告提出的《解除商品房买卖合同通知书》无效。二、原被告继续履行于2017年4月6日签订的《商品房买卖合同》，被告于本判决生效后三十日内办理房屋的交接手续。案件受理费20006元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张凌涛审 判 员  赵 芳人民陪审员  杜海涛二〇一九年十二月十日书 记 员  单克斯注：递交上诉状后七日内交纳上诉费，并提交转账凭证（上诉费以转账方式转入账户：河北省保定市中级人民法院、开户行：中国银行保定市西城支行、账号10×××07），逾期视为放弃上诉。