河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终5422号上诉人（原审被告）:陈祥国，男，1955年5月21日出生，回族，住河南省太康县。委托诉讼代理人:王腾，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊颖珠，河南良承律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）:太康县城关回族镇人民政府。住所地：河南省周口市太康县团结路6号。统一社会信用代码：114117240059127977法定代表人：王艳，该镇镇长。委托诉讼代理人：苏玉朗，周口市太康县鑫源法律服务所法律工作者。上诉人陈祥国因与被上诉人太康县城关回族镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2019）豫1627民初5954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈祥国及其委托诉讼代理人王腾，被上诉人太康县城关回族镇人民政府的委托诉讼代理人苏玉朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈祥国上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回太康县××镇人民政府的一审诉讼请求或者发回一审法院重审；3.本案的一、二审诉讼费用由太康县××镇人民政府承担。事实和理由：第一，一审认定事实不清，证据不充分。陈祥国与太康县××镇人民政府2009年11月1日签订的《房屋租赁合同》合法真实有效，应依法予以确认。该合同是双方经过协商，在平等自愿的前提下签订的，该合同详细约定了各方的权利义务，陈祥国按照合同约定一次性付清该房屋的租赁费用，在该租赁合同的租赁期限内积极正确履行自己的义务，一审应予支持，一审直接以未经出租人同意为由转租，依据不足。第二，太康县××镇人民政府一审称陈祥国擅自将租赁房屋其中北边两间门面房转租的行为违反相关规定，无事实和法律依据。1.陈祥国在房屋租赁期限内，是在当时太康县××镇人民政府领导的同意下，将该租赁房屋的部分房屋租赁给中国农业银行太康县支行，事后，太康县××镇人民政府也没有提出任何书面意见，太康县××镇人民政府主张的擅自转租是不客观的，与事实严重不符。2.该租赁房屋位于太康县××镇人民政府大门口的南侧，是该镇政府工作人员上下班必经之路，如果事先未经过太康县××镇人民政府转租房屋的同意，是不可能完成上述工作的，中国农业银行太康县支行的房屋装修和运营等工作也是需要一段时间，太康县××镇人民政府对此不知情是不符合常理的。3.太康县××镇人民政府以陈祥国擅自转租为由行使解除权，无事实和法律依据，应依法不予支持。即使陈祥国对上述房屋在2016年7月30日转租是否经过太康县××镇人民政府同意情况不了解，其也无权在行使解除合同的权利。依据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的相关司法解释，结合本案房屋租赁及房屋位置等具体情况，太康县××镇人民政府是应当知道涉案房屋的转租给中国农业银行太康县支行，因此，应依法驳回太康县××镇人民政府的一审诉讼请求。第三，本案应依法追加中国农业银行太康县支行为本案的第三人参加诉讼，便于查清案件事实。本案中国农业银行太康县支行是次承租人，为了案件事实的查清，应依法通知中国农业银行太康县支行参加本案诉讼。太康县××镇人民政府辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应予以维持。太康县××镇人民政府向一审法院起诉请求：1.依法要求与陈祥国解除合同；2.本案的诉讼费由陈祥国负担。一审法院认定事实：2009年11月1日，太康县××镇人民政府与太康县××镇第一五金交电部签订了房屋租赁合同，租赁期间为30年，租期自2009年11月1日至2039年11月1日结束，租金总计为201709元，陈祥国支付了该租金，该房屋一直由陈祥国使用。该房屋坐落位置为太康县××镇人民政府大门口南侧临街门面房4间，门面房东临北大街，西临为城关镇政府，南临城关镇门面房，北临城关镇大门。2016年7月20日，陈祥国与农业银行太康县支行签订一份租赁合同，将陈祥国租赁的时四间门面房其中的两间转租给农业银行太康县支行，租期为2016年7月19日至2022年7月18日，该转租行为未经太康县××镇人民政府的同意。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。承租人未经出租人同意而将房屋转租的，出租人可以解除合同。本案中，太康县××镇人民政府与太康县××镇第一五金交电部（实际经营人陈祥国）签订的房屋租赁合同，期限为30年，超过20年的部分应当无效，即2029年11月1日以后的租赁合同属于无效。陈祥国在使用租赁房屋期间未经太康县××镇人民政府（出租人）同意，擅自将北边的两间门面房，太康县××镇人民政府要求解除该两间门面房的诉讼请求，予以支持。对于陈祥国已经交付的租赁费，在合同无效的部分的租金，太康县××镇人民政府应当返还，即十年的租赁费用为67236.33元，对于太康县××镇人民政府要求的北边两间门面房因解除而未使用的十年租金应当返还，即33618.17元，故太康县××镇人民政府应当予以返还被告共计100854.50元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条之规定，判决：一、太康县××镇人民政府与太康县××镇第一五金交电部（实际经营人陈祥国）的房屋租赁合同2029年11月1日至2039年11月1日的约定无效；二、解除太康县××镇人民政府与太康县××镇第一五金交电部（实际经营人陈祥国）之间关于北边两间门面房的房屋租赁合同。陈祥国于判决生效之日起十日内将上述房屋交付给太康县××镇人民政府；三、太康县××镇人民政府于判决生效之日起十日内返还陈祥国租赁费100854.50元；四、驳回太康县××镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费100元，由太康县××镇人民政府负担50元，陈祥国负担50元。如未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.陈祥国的转租行为是否经过太康县××镇人民政府的同意，本案涉及的房屋租赁合同是否应当解除；2.本案是否应当追加中国农业银行太康县支行为本案第三人。焦点1，关于陈祥国的转租行为是否经过太康县××镇人民政府的同意，本案涉及的房屋租赁合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，陈祥国上诉称转租是经太康县××镇人民政府的同意，但是陈祥国并未提供充分的证据予以证实，本院对陈祥国的该项上诉理由不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，陈祥国于2016年7月20日将案涉房屋转租给中国农业银行太康县支行，中国农业银行太康县支行的经营具有特定的经营主体，不存在陈祥国个人经营的可能；且商业银行的经营具有明显的外部特征，中国农业银行太康县支行根据经营需要对案涉房屋进行了装修，并实际进行了经营；案涉房屋与太康县××镇人民政府大门相距不足两米，在中国农业银行太康县支行的经营具有特定的主体和明显的外部特征的情况下，可以推定自中国农业银行太康县支行实际经营之日，太康县××镇人民政府应当知道陈祥国将案涉房屋进行转租。自中国农业银行太康县支行实际经营之日，截止到太康县××镇人民政府提起本案诉讼，中国农业银行太康县支行实际经营近三年之久，依据上述法律规定，太康县××镇人民政府未能在法律规定的6个月内提出异议，太康县××镇人民政府主张解除其与陈祥国的房屋租赁合同，本院不予支持。一审仅以陈祥国的转租行为未经太康县××镇人民政府的同意为由，判决解除陈祥国与太康县××镇人民政府的房屋租赁合同，是错误的，应当依法予以纠正。太康县××镇人民政府的一审诉讼请求为要求与陈祥国解除合同和由陈祥国承担本案的诉讼费用，由于太康县××镇人民政府主张解除与陈祥国房屋租赁合同的主张不应支持，因此，应当依法驳回太康县××镇人民政府的诉讼请求；一审判决错误，应当依法予以纠正。焦点2，关于本案是否应当追加中国农业银行太康县支行为本案第三人的问题。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，但是该规定并不属于次承租人必须参加诉讼的情形；本案是对陈祥国与太康县××镇人民政府租赁合同履行过程中发生的纠纷进行处理，次承租人中国农业银行太康县支行是否作为第三人参加本案诉讼，并不影响本案事实的认定和处理，陈祥国主张中国农业银行太康县支行作为本案第三人的上诉理由，本院不予支持。综上所述，陈祥国的部分上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，但判决不当，应当依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太康县人民法院（2019）豫1627民初5954号民事判决；二、驳回太康县城关回族镇人民政府的诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人太康县城关回族镇人民政府负担；二审案件受理费100元，由被上诉人太康县城关回族镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  金 薇审判员  李玉杰二〇一九年十二月二十三日法官助理石磊书记员马家欣