贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2341号原告：贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处黎阳路11号1-4号铺位。统一社会代码：91520421MA6H41YF79。法定代表人：唐功胜，职务：系该公司经理。委托诉讼代理人：王涛（系公司员工），男，1992年12月28日生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区越州镇潦浒居委会潦浒四村231号。公民身份号码：530302199212280977。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周礼慧（系公司员工），女，1995年10月14日生，汉族，贵州省安顺市西秀区人，住贵州省安顺市西秀区岩腊乡龙潭村大地边组。公民身份号码：522501199510148741。代理权限：特别授权。被告：贺良菊，女，1966年2月7日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：马垒，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：柳州捷翊汽车租赁有限责任公司，住所：柳州市东环大道228号双福雅苑1栋1-1号。统一社会信用代码：91450205MA5KCKE465。法定代表人：张生坤。原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司（以下简称“龙里捷众公司”）与被告贺良菊、第三人柳州捷翊汽车租赁有限责任公司（以下简称“柳州捷翊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。第三人柳州捷翊公司经本院合法传唤未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认各方签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议》无效；二、判令被告返还已付未使用的租金91700元；三、判令被告向原告返还押金8000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年4月11日，第三人柳州捷翊公司与被告贺良菊签订《房屋租赁合同》，约定由第三人承租被告位于贵州省安顺市××办事处××号商铺的房屋，建筑面积230平方米，使用面积177平方米，租赁用途为办公及公司日程经营；租赁期限自2018年5月22日至2021年5月21日，租金为每年100000元，租金支付方式为年付，第一期租金于2018年4月22日前支付。合同签订以后，由于实际承租房屋的主体发生变更，经各方同意，原被告与第三人于2019年1月10日签订《补充协议》，约定由原告承继第三人享有原合同的全部权利义务。原告依约支付租金后投入使用，但原告后来得知该房屋未取得行政规划许可，双方所签订的合同违反禁止性规定，原告便于2019年7月3日将案涉房屋交还被告。但被告拒绝接受案涉房屋，也未归还原告剩余未使用租金和押金。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。原告提供房屋租赁合同、补充协议、收款收据、第三人企业查询信息、被告身份证复印件、短信记录截屏等证据支持其主张。被告贺良菊辩称，原、被告及第三人所签订的合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，该合同真实有效，被告已将房屋交给原告使用，我方不存在任何违约情形，故，原告的各项诉请不具有法律和事实依据，不应得到法院的支持。且原告在使用房屋的过程中产生的电费等费用均由我帮其代缴，还损坏了我的东西，对此，我方保留追诉的权利。原告称在2019年7月29日通知我方退租，但至今未将钥匙交还给我方，并未与我办理房屋移交相关手续。被告提交平坝区安平街道办事处城南新村村民委员会证明及用水审批表、房屋租赁合同、补充协议、交纳电费发票等证据支持其主张。第三人柳州捷翊公司未提供答辩意见也未提交证据。本院经审理查明：2018年4月11日，第三人柳州捷翊公司与被告贺良菊签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于贵州省安顺市平坝区安平街道办事处黎阳路11号1-4号铺位出租给第三人使用，建筑面积为230平方米，使用面积为177平方米；租赁期限共计3年（36个月），自2018年5月22日至2021年5月21日止；租金按36.3元/平方米计算，月租金为833.34元，年租金为100000元；租金按年支付;房屋租赁押金为8000元。合同签订后，第三人按约支付2018年5月22日至2019年5月21日房屋租金100000元，押金8000元。原告自认第三人与其均系捷众普惠国际融资租赁公司下辖的子公司，案涉房屋系原告委托第三人代为租赁，房屋实际使用人为原告。2019年1月10日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定因第三人“柳州捷翊汽车租赁有限责任公司”在贵州省××××区注册后名称为“贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司”就主体变更相关事宜，达成协议；从2018年7月9日起，房屋租赁的承租方由第三人柳州捷翊公司变更为原告龙里捷众公司，第三人柳州捷翊公司在《房屋租赁合同》中享有或承担的全部权利、义务除本协议另有规定外转由原告享有及承担。第一年租赁期届满，原告按约向被告交纳了第二年租金100000元，后原告以所租赁房屋依法不能出租为由，告知被告要求退还租金，双方协商未果，致成诉讼。原告称其于2019年7月29日通知被告已搬离租赁房屋，并要求被告退还租金及押金。被告称原告在2019年9月份还在租赁房屋内搬东西，至今原告都没有与其办理房屋移交的相关手续，也未将房屋钥匙交还。现案涉房屋原、被告均未使用。另查明，案涉房屋未取得房屋产权证或建设工程规划许可证。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、收款收据等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，经查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，直至法庭辩论终结前也未能补办，贺良菊将未办理报建手续建设的建筑物出租给第三人柳州捷翊公司使用，双方并为此签订《房屋租赁合同》，根据上述规定，贺良菊与第三人柳州捷翊公司签订的《房屋租赁合同》应为无效，原告龙里捷众公司与被告贺良菊及第三人柳州捷翊公司基于上述《房屋租赁合同》签订的《补充协议》亦为无效。关于返还租金及押金问题。合同无效，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”具体到本案，虽然合同无效，但原告实际占用使用了案涉房屋，原告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方合同约定每月租金为8333.34元，第二期租赁期限从2019年5月22日至2020年5月21日，原告在起诉状中称其于2019年7月3日将案涉房屋交还被告，但经庭审调查，原告至今未向被告交付房屋钥匙也未与被告办理房屋交接手续。被告对原告所称搬离房屋的时间不予认可，原告提供的短信截屏也无法证明其何时搬离房屋并将搬离房屋事宜告知被告。本院结合本案的客观事实，从原告对案涉房屋已实际租用使用一年多，其在与被告及第三人签订《补充协议》时就应当有审慎义务，核实案涉房屋是否系合法建筑，同时，在其使用期间，并没有因案涉房屋未取得报批建手续有相关行政部门来妨碍原告对房屋的使用等综合因素考虑，确定以原告起诉之日为其通知被告交接房屋的时间节点，对该期间的占用费应当由原告给付被告。故，对于原告要求返还的租金，本院确定为100000元-[（8333.34元×3个月）+（8333.34元÷30天×19天）]=69722元。对于原告要求返还的押金8000元，因合同无效，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告贺良菊与第三人柳州捷翊汽车租赁有限责任公司于2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》及原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司与被告贺良菊、第三人柳州捷翊汽车租赁有限责任公司于2019年1月10日签订的《补充协议》均无效。二、被告贺良菊于本判决生效之日起二十日内退还原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司房屋租金69722元。三、被告贺良菊于本判决生效之日起二十日内退还原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司房屋押金8000元。四、驳回原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费2292元，减半收取计1146元，由原告贵州龙里捷众汽车服务有限公司平坝分公司负担253元，由被告贺良菊负担893元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2292元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可于本判决指定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请强制执行。并且，义务人因此将有可能被纳入失信被执行人名单。审判员  王晓云二〇一九年十二月六日法官助理黄雯书记员方俊