昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10121号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托代理人：吕飞翔，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：娄建华，男，汉族，1971年7月24日出生，户籍登记地云南省文山壮族苗族自治州广南县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告娄建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人吕飞翔到庭参加了诉讼，被告娄建华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：一、请求解除原告与被告娄建华签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园2栋1216室公共租赁住房（按年租金计算标的额为7987.2元）；三、判令被告向原告支付自2018年12月9日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费以每月665.6元为标准计算，暂计至2019年8月5日为3993.6元）；四、判令被告向原告支付2018年12月9日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金的5%即33.28元的标准计算，暂计至2019年8月5日为7953.92元）；五、判令被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）；六、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；七、本案案件受理费由被告承担。原告于庭审中明确第五项诉讼请求没有费用产生。事实与理由：2017年5月25日，原告作为出租方与被告娄建华签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称补充协议），约定被告承租原告位于昆明市盘龙区颐惠园2栋1216室公共租赁住房；月租金665.6元，合同期限为2017年6月10日至2020年6月9日，租金缴纳每六个月为一期，被告于签订合同之日缴纳第一期租金，并于上一期租金到期前30日缴纳下一期租金。被告自2018年12月9日起一直拖欠房屋租金，经原告多次催收未果，故原告诉至本院主张权利。被告娄建华经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告娄建华于2017年5月25日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司将昆明市颐惠园2栋1单元1216室住房出租给被告娄建华居住使用；建筑面积为57.34平方米，租金标准为每月665.6元，租赁期自2017年6月10日起至2020年6月9日止；租金每6个月为一期，被告于合同签订之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；被告于合同签订之日，按照相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3993.6元，如被告在本合同终止或者解除时，无违约事项，无对房屋损害行为，并结清全部相关费用，可退还履约保证金；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额及损失，不足部分原告有权继续追偿；若被告拖欠租金，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金；若拖欠租金累计达到6个月，原告有权不予退还履约保证金并解除合同，收回该房屋；被告应在合同解除之日起30日内腾退该房屋。原告当庭自认被告已于2017年5月25日向其缴纳履约保证金人民币3993.6元，并交清截止2018年12月9日的房屋租金。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司以被告拖欠2018年12月9日至今的房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，针对原告主张的解除合同、返还房屋、支付租金和房屋占用费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间支付拖欠租金，但被告逾期未支付，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告从2018年12月10日开始逾期支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示达到对方时视为解除之日，后原告诉至本院要求解除合同，被告因下落不明，本院于2019年9月12日依法向被告发出公告，向其送达起诉状、举证通知书及开庭传票，经过60日，即可视为上述法律文书已于2019年11月10日送达被告，故《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2019年11月10日解除，合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋返还给原告，因此被告应当向原告支付从2018年12月10起至2019年11月10日止拖欠的租金7343.48元（7343.48元=665.6元×11个月＋665.6元×12个月÷365天×1天），以及从合同解除之日起至实际腾还房屋之日止按照合同约定的665.6元/月的租金标准计算的房屋占用费。关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据合同约定，原告有权将被告缴纳的履约保证金冲抵违约金不予退还，该约定并无不当，本院予以确认，原告因被告违约确实存在一定损失，但原告未举证证明其产生的实际损失超过被告缴纳的履约保证金，故本院认为原告不予退还履约保证金用于冲抵违约金已经足以弥补其损失，其主张的其他违约金本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告娄建华于2017年5月25日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2019年11月10日解除；二、被告娄建华于本判决生效之日起三十日内腾空其承租的位于昆明市颐惠园2栋1单元1216室公共租赁住房并退还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告娄建华于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付拖欠的租金7343.48元以及自2019年11月11日起至实际腾还案涉房屋之日止，按每月665.6元的标准计算的房屋占用费；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告娄建华支付的履约保证金3993.6元予以冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费294元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担114元，由被告娄建华承担180元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  朱 原人民陪审员  陈金芝人民陪审员  李继伟二〇一九年十二月十七日书 记 员  刘昕垚