江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9314号上诉人（原审被告、反诉原告）:美格尔橄榄油业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区长泰路1号。法定代表人：司文结，总经理。委托诉讼代理人：胡波，江苏吴中益律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:苏州市庆安驾驶员培训服务有限公司，住所地江苏省苏州市西环路90一1号。法定代表人：孙蓬庆，董事长。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所实习律师。上诉人美格尔橄榄油业（苏州）有限公司(下称美格尔公司)因与被上诉人苏州市庆安驾驶员培训服务有限公司（下称庆安公司）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美格尔公司上诉请求：1.撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5238号民事判决书第二项判决，依法改判上诉人无需支付庆安公司土地道路改造损失人民币139190.35元、无需退还租金人民币43671.23元及103068.50元，合计285930.08元；2.撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5238号民事判决书第三项判决，依法改判支持上诉人在一审中的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用均由庆安公司承担。事实和理由：《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》是中介居间人王国成(又名郭城)等与被上诉人的法定代表人孙蓬庆签订的，为被上诉人服务的物业管理协议(以下简称物业管理协议)，该协议并非上诉人与被上诉人签订。郭城(王国成)、司坤既不是上诉人的员工，也不是上诉人总经理，更不是上诉人委托的签约人。上诉人确实委托了被上诉人的物业管理人员司坤帮助收取相关租金等费用。一审法院仅仅依据上诉人的这次收款委托，就武断地认定司坤至始至终都具有“签约”代理权限，被上诉人为自己聘请的物业管理而支出的相关费用认定为租金，既无事实基础，更无法律依据。法定测绘机构的“驾校的训练场测绘报告范围”就是被上诉人一直使用的场地面积；被上诉人的“驾校测量成果”明确其驾校面积为18865平方米。被上诉人以实际使用仅13亩来抗辩上诉人在一审中的此项反诉请求，而且一审法院认为其抗辩具有合理性、合法性，应是一审法院没有查清相应案件事实的武断认定，依法应予以纠正。被上诉人没有按照《土地租赁协议》规定足额缴纳租金，被上诉人使用的办公用房和上诉人建设的场地一直没有支付过占用费用。上诉人多次催讨租金和占用场地和办公用房费用，但是被上诉人总是久拖不付。被上诉人提出的所谓断电、不让场地使用等不是事实，反而印证被上诉人拖欠租金和占用超额场地而不支付费用等违约行为。由于被上诉人系列违约行为，上诉人只有提出终止合同并通过解除合同的方式，收回物业管理权，尽可能限度地维护自己的合法权益。被上诉人的独立水表和电表都是自行安装而且都是新表，水表电表的起始度数自然为零，一审判决书以此竟然支持被上诉人拒交用水用电费用，方式简单粗暴。由于被上诉人申请司法鉴定，致使场地滞留，被上诉人理应承担经济责任。上诉人在本案上诉中提出以鉴定报告做出的时间作为租期和场地占用的时间节点，不仅合情合理，也已经是最小的权益主张。庆安公司在诉讼中答辩称：我方认为王国成和司坤是上诉人公司员工。上诉人是失信人员，所以我们款项实际上都不是正常的经济往来，都是个人名义收款，我们后续才知道这个原因。当时我们租用场地，他们让我付到哪里我们就付到哪里。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。庆安公司向一审法院起诉请求：1、自2018年7月5日解除双方之间签订的租赁合同；2、美格尔公司赔偿经济损失92.5万元(2017年10月至2018年9月无法使用租赁场地的租金损失41.6万元加上原告先前投资损失42.5万元)；3、美格尔公司承担本案全部诉讼费用。美格尔公司向一审法院提起反诉请求：1、庆安公司支付美格尔公司在《土地租赁协议》项下拖欠的租金2万元；2,庆安公司支付合同之外占用的15.3亩的土地占用费956250元（自2016年9月5日起至2018年10月8日,按3万元／亩／年计算）；3、庆安公司支付300平方米的办公用房的占有使用费162500元（自2016年9月5日起至2017年10月5日，标准按150000元/年计算）；4、庆安公司支付拖欠的水电费共计29605.3元，5、反诉费用由庆安公司承担。一审法院认定事实：2016年9月5日，美格尔公司（甲方）与庆安公司（乙方）签订《土地租赁协议》1份，约定，经甲乙双方协商，就乙方租赁甲方土地、房屋达成如下协议：一、地理位置：苏州市相城区长泰路1号；二、面积：共计13亩。租金：每年3万元/亩，合计39万元。三、具体租期：自2016年9月5日起至2021年9月4日止。四、履行保证：1、甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方10万元作为土地租赁押金，合同期满后，在乙方土地完善交付，且甲方并无异议时，甲方一次性退还乙方押金（不计息）。2、乙方租用土地必须合法使用，不得作任何搭建，否则视为违约。五、租金支付：乙方在2016年9月5日前将第一年租金一次性付给甲方，并于每年8月5日前需将下一年度全部租金支付给甲方，如有逾期，乙方承担日租金5%的违约责任。六、其他约定……3、乙方所建的建筑物在合同到期后无偿归甲方所有。合同另约定了免责、违约条款等其他相关事宜。签约后，美格尔公司依约将租赁标的物交付庆安公司。2016年9月13日，庆安公司法人孙蓬庆作为乙方与郭城、司坤作为甲方签订《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》，约定内容如下：庆安公司租用美格尔公司长泰路1号的院内场地和办公用房开办驾驶员训练场，美格尔安排总经理司坤和物业郭城经理负责与驾校对接管理工作，现达成如下协议：甲方负责向乙方提供报名、办公、学员休息等候室、教练员办公休息室、理论培训考试、模拟驾驶等用房面积300平方米。乙方在租赁期内每年向甲方支付管理费人民币壹拾壹万元整。一审庭审中，双方一致确认：2016年9月13日起至2017年10月5日，庆安公司占有使用美格尔公司上述300平方米的办公用房。2016年9月14日，庆安公司向美格尔公司交付37万元、10万元的银行转账支票二份，用途写明“美格尔橄榄油业租场费”、“美格尔橄榄油业场地租用押金”，同日，又向司坤、王国成交付11万元的银行转账支票，用途写明“美格尔橄榄油业房屋场地管理费”。2016年9月18日，美格尔公司向庆安公司出具37万元、10万元的收据二份，收款事由分别为：2016年9月5日-2017年9月4日的土地租赁租金、13亩土地租用押金。2016年9月15日，司坤、王国成向原告出具11万元的场地管理费收据一份。2017年9月6日，美格尔公司出具委托司坤全权负责公司租赁业务洽谈、催收款等的委托书一份。2017年9月6日，司坤向庆安公司出具收到孙蓬庆支付美格尔租金39万元的收据一份。同日，司坤、王国成向庆安公司出具收到孙蓬庆支付美格尔物业管理费用11万元的收据一份。2018年7月5日，美格尔公司向庆安公司出具《告知书》，内容如下：一、截止目前，贵司尚欠我司土地租金2万元，办公用房租金30万元。二、我司目前正在重组，经新董事会研究决定，贵司所租赁土地正规划兴建新的厂房。为此要求：清偿所有债务，终止合同，于2018年9月5日前搬离，逾期搬离由此产生后果自负。后双方一直未办理交接手续，美格尔公司在一审庭审中确认庆安公司于2018年10月8日结束租赁场地的实际占用。2016年7月23日，庆安公司向美格尔公司的原法定代表人司贵永支付2万元。同日，庆安公司法人出具《证明》一份，内容载明：“关于孙蓬庆办驾校之事，经商谈确定先付贰万元订金，此订金作为办理职能部门相关手续时间违约金。期限15天，办好就作为租金，办不好就违约，不退还。承诺人：孙蓬庆”。涉案土地、房屋已办理房屋所有权证及国有土地使用权证。房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号，所有权人为美格尔公司；土地使用权证号为相国用(2010)第00224号，土地使用权人为美格尔公司。以上事实，由当事人提供的营业执照复印件、《土地租赁协议》、《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》、银行转账支票、收据、委托书、《告知书》、《证明》、房屋所有权证、土地使用权证等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审审理中，根据庆安公司的申请，一审法院依法委托诚信金泰建设管理（苏州）有限公司对《土地租赁协议》中涉及的面积为13亩及院内300平方米上的投资建设的土地道路整改项目的工程造价进行鉴定，该鉴定机构于2019年6月28日出具苏诚基咨（2019）361号司法鉴定报告，鉴定结论如下：1、本案涉及的土地道路整改项目的工程造价为239417.89元(未含税)。2、化粪池项目造价为12841.65元(未含税)。庆安公司垫付鉴定费5300元。对于该鉴定报告的真实性双方不持异议，庆安公司认为鉴定报告的金额239417.89元并未完全包含其实际投入成本，具体金额由法院认定。化粪池是我方建造的，依据没有，造价12841.65元应属我方的损失。庆安公司对鉴定结论无异议，造价应以鉴定结论为准，庆安公司自行主张的实际投入成本530983.3元不予认可。化粪池是我方原有的，庆安公司并没有改造，12841.65元的造价非其损失。一审法院认为，本案主要争议焦点一：2016年9月13日郭城、司坤与孙蓬庆签订的《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》是否是庆安公司与美格尔公司之间签订的合同。庆安公司主张上述补充合同就是双方就《土地租赁协议》之外就庆安公司租用300平方米办公用房而签订的补充租赁合同，虽然合同中未明确约定租金，但双方约定要另行收取庆安公司11万元/年管理费作为300平方米办公用房的租金。美格尔公司主张上述补充合同没有公司盖章或授权人签字，不予认可。300平方米办公用房庆安公司确实实际使用了，但因双方一直未签订书面的租赁合同，庆安公司口头答应一年15万租金，但一直分文未付。一审法院认为认为，虽然美格尔公司未在上述协议中加盖公章，但合同上的签名人为郭城、司坤，根据2016年9月15日的11万元场地管理费收据、2017年9月6日的39万元租金及11万元的管理费二份收据中均有司坤签名，2017年9月6日美格尔公司出具委托书又确认司坤有权代表公司处理其租赁事宜包括业务洽谈、收款等的事实，结合《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》的合同内容与《土地租赁协议》上的衔接性，一审法院认为确认《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》系庆安公司与美格尔公司之间签订。本案主要争议焦点二：庆安公司有无拖欠第一年租金中的2万元。庆安公司认为没有拖欠，根据2016年7月23日已向美格尔公司的原法定代表人司贵永支付2万元，《证明》中明确为订金，该2万元应作为租金予以抵扣。美格尔公司则认为根据庆安公司法人出具的《证明》，因其未在约定的15天内完成，应按约定予以没收，不退还。实际上其支付的2万元作为违约金赔付了，故不能作为之后的租金抵扣。一审法院认为认为，根据庆安公司法人于2016年7月23日出具的《证明》，明确约定庆安公司支付的2万元系作为开办驾校至职能部门办理相关手续时间的承诺金，15天办好就作为租金，办不好就违约，该2万元不退还。事实上庆安公司未在其约定的15天（即2016年8月7日前）办好相关手续，直至2016年9月5日双方签订合同后才办好，故该2万元应作为违约金扣除，不应计入租金。上述拖欠的2万元租金在美格尔公司2018年7月5日以《告知书》形式催讨后，庆安公司至今尚未支付，美格尔公司要求支付拖欠的2万元租金，合法有据，应予支持。综上，一审法院认为认为，美格尔公司与庆安公司于2016年9月5日签订的《土地租赁协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，予以确认。双方均应按约全面履行各自义务。现双方一致同意自2018年7月5日解除合同，应为合意解除，一审法院认为予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。关于庆安公司主张的土地道路整改造价损失，合同中就未到期解除合同情况下，对此双方未作约定。根据租赁合同，租赁期满承租方所建的建筑物无偿归出租方所有，故上述土地道路整改价值为五年费用。根据鉴定报告，庆安公司投入的土地道路整改项目造价为239417.89元，一审法院予以认定。鉴定报告中的化粪池造价庆安公司认为系其改造，但对此事实未在本院规定的举证期限内提供相应证据，美格尔公司亦否认化粪池系庆安公司改造，故一审法院对于庆安公司主张化粪池造价12841.65元系其损失的事实不予认定。对于上述庆安公司损失239417.89元，自2016年9月5日起至2018年10月8日止，庆安公司应承担已使用期间的土地道路整改工程造价损失计100227.54元，剩余工程造价损失139190.35元应由美格尔公司承担。关于庆安公司主张的租金损失，除前文已述的庆安公司拖欠美格尔公司的第一年租金2万元外，双方一致确认截至2018年9月4日前《土地租赁协议》的租金均已付清，而庆安公司实际占用使用至2018年10月8日，应支付占有使用费36328.77元（39万元/年/365天×34天），上述款项与庆安公司已交纳的押金10万元相抵，美格尔公司尚应退还庆安公司租金43671.23元（100000-20000-36328.77）。关于300平方办公用房的租赁费，双方在《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》中未明确约定租期，系不定期租赁合同。虽然该合同并未明确约定11万元管理费即为租金，但结合合同内容300平方米系提供的报名、办公、学员休息等候室、教练员办公休息室、理论培训考试用房、模拟驾驶等用房，合同中并未对具体管理项目进行约定，租金系租赁合同的主要条款，双方当事人在该补充协议中也未明确对房屋租金事宜另行协商或约定，据此，一审法认定300平方米办公用房的租金即管理费11万元/年，结合双方自认的使用时间，按上述标准计算300平方米办公用房自2016年9月13日起至2017年10月5日的租金应为116931.50元，而庆安公司共支付2年管理费合计22万元，故美格尔公司应退还租金103068.50元。关于美格尔公司主张《土地租赁协议》中13亩之外庆安公司另实际占用其土地15.3亩，要求其支付以《土地租赁协议》约定的租金标准计算的占有使用费，对该事实美格尔公司仅能提供庆安公司至苏州市运输管理处申报驾校行政许可时所提供的材料（场地面积为18865平方米即28.3亩），且认为申报材料中美格尔公司公章系庆安公司伪造。庆安公司明确该份合同是用于审批驾校使用，并非实际租赁面积的合同，双方实际履行的租赁合同就是《土地租赁协议》。一审法院认为，《土地租赁协议》系双方当事人一致确认的租赁合同，且双方自租赁日起一直按该协议实际履行，美格尔公司也未能提供证据证明曾向对方就合同约定之外的土地主张占有使用费，即使在2018年7月5日解除合同的告知书中也只字未提，在没有其他证据佐证的前提下，美格尔公司主张的该项占有使用费，没有客观依据，法院予以驳回。关于美格尔公司主张的水电费，仅向一审法院提供电表、水表的照片及自行出具的账单，对于庆安公司使用前、搬离后的电表、水表的用度数、缴纳的发票等能证实庆安公司实际用电、用水情况的证据均未能提供，致一审法院无法核实庆安公司用电、用水的实际情况，美格尔公司的该项主张，依据不足，亦予驳回。综上，美格尔公司应支付庆安公司工程造价损失139190.35元、退还庆安公司租金43671.23元及103068.50元，合计285930.08元。遂判决：一、美格尔橄榄油业（苏州）有限公司与苏州市庆安驾驶员培训服务有限公司于2016年9月5日签订的《土地租赁协议》自2018年7月5日解除。二、美格尔橄榄油业（苏州）有限公司应赔偿苏州市庆安驾驶员培训服务有限公司土地道路整改造价损失人民币139190.35元、退还租金人民币43671.23元及103068.50元，合计285930.08元。三、驳回美格尔橄榄油业（苏州）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为6525元，反诉案件受理费减半收取为8277元，鉴定费人民币5300元,合计人民币20102元，由苏州市庆安驾驶员培训服务有限公司负担人民币6031元，美格尔橄榄油业（苏州）有限公司负担人民币14071元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，美格尔公司与庆安公司签订的《土地租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。鉴于合同双方现一致同意自2018年7月5日起解除该合同，并确认庆安公司已于2018年10月8日结束租赁场地的实际占用，庆安公司据此要求美格尔公司返还多收取租金并对其对租赁场地的改造投入给与相应赔偿的请求，符合法律规定，应予支持。郭城、司坤系美格尔公司的工作人员，根据美格尔公司于2017年9月6日出具的委托书，司坤有权代表美格尔公司处理其租赁事宜包括业务洽谈、收款。一审法院据此认定郭城、司坤与庆安公司法定代表人签订《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》及司坤向庆安公司出具租金及场地管理费的行为均是代表美格尔公司的职务行为，证据充分。结合《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》与《土地租赁协议》的合同内容，一审法院认定《关于庆安驾校使用美格尔院内场地、办公用房的补充约定》中所约定的每年11万元的场地管理费，即庆安公司使用租赁土地上的办公用房而向美格尔公司支付的费用，并无不当。原审法院据此依照庆安公司实际使用租赁物的时间及司法鉴定意见对庆安公司投入损失及应付租金和占有使用费数额的认定，证据充分，本院予以维持。当事人在诉讼中对自己的主张负有相应的举证责任。美格尔公司认为，除了《土地租赁协议》中约定的13亩之外，庆安公司另实际占用其土地15.3亩，故要求其支付相应的占有使用费，美格尔公司对此应负相应举证责任。鉴于美格尔公司作为涉案土地的所有人，在诉讼中仅提供了庆安公司至苏州市运输管理处申报驾校行政许可时所提供的材料，而没有提供庆安公司实际使用场地的四至及具体丈量数据等客观证据予以佐证，美格尔公司的该项反诉请求依据不足，本院不予支持。同样，美格尔公司虽然要求庆安公司支付水电费用，但在诉讼中却不能提供庆安公司在使用前、搬离后的电表、水表的用度数、已缴纳费用的发票等能证实庆安公司实际用电、用水情况的证据，致一审法院无法核实庆安公司用电、用水的实际情况，故美格尔公司的该项反诉请求，因依据不足，亦予驳回。据此，美格尔公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21327元，由上诉人美格尔橄榄油业（苏州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十五日书记员  杨颖颖