湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初6550号原告：武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会，住所地武汉市江汉区前进二路任冬天下公寓一楼。负责人：刘阳，主任。委托诉讼代理人：邓攀，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蓉子，湖北楚义君律师事务所律师。被告：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江汉区民意一路111号。法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：熊慧，女，系公司工作人员。第三人：武汉中天商贸有限公司，住所地武汉市江汉区友谊路舞台天下1栋2层1室。法定代表人：刘芳，经理。委托诉讼代理人：熊慧，女，系武汉市江汉区房地产公司工作人员。原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会（以下简称任冬一期业委会）与被告武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房产公司）、第三人武汉中天商贸有限公司（以下简称中天商贸）不当得利纠纷一案。本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任冬一期业委会负责人刘阳及委托诉讼代理人邓攀、郭蓉子，被告江汉房产公司及第三人中天商贸共同委托诉讼代理人熊慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任冬一期业委会向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告以及任冬天下小区全体业主返还从2010年3月至2016年8月及2017年10月至2018年12月产生的不当得利共计1865760元（参照相同地段、相同时期的租金价值）；二、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年2月，被告江汉房产公司未经原告任冬一期业委会以及小区全体业主同意，单方委托第三人中天商贸与简朴寨（前进二路中心店）签订房屋租赁合同，将小区设备层出租给该店从事餐饮经营活动。任冬一期业委会在得知上述情况后，虽多次与江汉房产公司进行协商沟通，但后者始终不给予积极回复，致使设备层长期被占用，严重侵犯了小区全体业主对设备层的共有权。根据有关法律及司法解释的规定，设备层属于小区全体业主所共有，应由业委会征得全体业主同意后，依法实际管理并使用。江汉房产公司擅自对外委托出租设备层的行为，严重侵犯了全体业主的合法权益。任冬一期业委会特代表小区全体业主具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告江汉房产公司辩称，江汉房产公司委托第三人中天商贸将任冬天下小区的设备层对外进行出租的行为客观存在，但根据武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初675号民事判决书的判决内容，公司已实际向任冬一期业委会支付了2016年9月至2017年9月的租金共计202950元。该业委会成立于2015年6月，之前从未向江汉房产公司主张过权利，在前期诉讼中也未提出主张，其于本案中提出的诉讼请求，早已超过法定诉讼时效，故请求依法驳回原告的全部诉请。第三人中天商贸的述称意见与被告江汉房产公司的答辩意见一致。围绕诉讼请求，原告任冬一期业委会依法提供了业委会备案表、江房信[2016]48号《关于朱敏反映任冬天下简朴寨油烟扰民的处理意见书》、佳合房屋租赁资讯推介、设计图纸等证据，被告江汉房产公司提供了《租赁合同》、（2018）鄂0103民初675号民事判决书、租金给付凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市江汉区前进二路任冬天下小区，系由被告江汉房产公司开发建设的房地产项目。小区为一栋建筑，二楼为建筑物设备层，面积约676.50㎡。2009年10月16日、江汉房产公司与湖北简朴寨酒店管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定由江汉房产公司将任冬小区一至三楼出租给乙方用于餐饮经营；租期五年，自2010年2月16日起至2015年2月15日止；前三年一至三楼租金均价为48元/月/㎡，其中一楼租金价格120元/月/㎡，二楼租金价格35元/月/㎡，三楼租金价格15元/月/㎡。每月租金合计82941元，每年租金合计995297元。第四年起年度租金上浮5%。2014年11月26日，双方续签合同，将租赁期限顺延三年，自2015年2月16日起至2018年2月15日止，第一、二年度月租金97176元，年度租金合计1166112元，自第三年度起年度租金上浮6%，月租103007元，年租1236084元。出租房屋由江汉房产公司委托下属关联企业即第三人中天商贸实际经营管理，由后者将收取的租金交付予江汉房产公司。合同履行期限届满后，承租人已退出经营场所。2015年6月，原告任冬一期业委会正式成立。2018年1月9日，该业委会向本院提起诉讼，请求江汉房产公司返还2016年9月至2017年9月因出租设备层取得的不当得利。本院于2018年9月25日做出（2018）鄂0103民初675号民事判决书，认定设备层为小区全体业主共有，江汉房产公司擅自出租所获收益构成不当得利，并综合考虑同地段商业用房租金标准、建筑结构功能等因素，酌定返还租金标准为25元/月/㎡，并据此判令江汉房产公司返还205950元。判决生效后，江汉房产公司已实际履行返还义务。现因两份《租赁合同》履行期间仍有部分租金收益未能返还，导致本案诉讼。案件审理过程中，江汉房产公司辩称2018年2月租赁合同期限届满后未再继续出租行为，任冬一期业委会亦同意将租金最终计收截止时间确定为2018年2月。本院认为，被告江汉房产公司擅自出租业主共有的设备层收取租金，没有法律依据，构成不当得利，原告任冬一期业委会代表小区全体业主诉请返还，本院予以支持。原告任冬一期业委会成立于2015年6月，而被告江汉房产公司出租设备层的行为则发生于2010年2月，业委会成立后即知晓设备层被出租、业主权益受到侵害的情况。2018年1月9日，任冬一期业委会仅针对2016年9月至2017年9月期间的租金收益提起返还不当得利之诉，并未针对2016年9月之前及2017年9月之后发生的不当得利提出权利主张，本案审理过程中也未提供任何证据证明该部分请求权存在诉讼时效中断的事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未届满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此，任冬一期业委会针对江汉房产公司在2015年9月30日以前出租设备层所获不当得利的返还请求权，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，两年诉讼时效期间已经届满，依法不应支持；2015年10月1日后的不当得利返还请求权，可适用三年诉讼时效期间，任冬一期业委会于2019年5月提起本案诉讼，江汉房产公司自起诉之日起向前三年内取得的不当利益，均在诉讼时效期间之内。故任冬一期业委会主张的2016年5月至2016年8月及2017年10月至2018年2月期间发生的不当得利返还请求权，没有超过诉讼时效期间，依法应予支持，其余部分亦因超过诉讼时效，本院不予支持。关于返还不当得利的数额，原告任冬一期业委会主张以设备层面积676㎡，按30元/㎡/月计算。根据被告江汉房产公司对外订立租约的情况，2009年10月订立的《房屋租赁合同》明确载明二楼设备层计租标准为35元/㎡/月，2014年11月续订合同虽未再明确具体计租标准，但一至三楼整体月租金及年租金金额均高于前份合同，由此可推定设备层计租标准存在上浮情况，故任冬一期业委会主张返还的租金收益并没有超过江汉房产公司的实际获利，系对自有权利的正当处分，本院予以支持。由此，江汉房产公司向任冬一期业委会返还不当得利的金额应当为182520元（676㎡×30元×9个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市江汉区房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会返还不当得利182520元；二、驳回原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21592元，由原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会负担19433元，被告武汉市江汉区房地产公司负担2159元（此款原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会已垫付本院，被告武汉市江汉区房地产公司负担部分随同上述判决款项一并向原告武汉市江汉区任冬天下小区第一届业主委员会支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  纪 承人民陪审员  叶桃英人民陪审员  刘 芳二〇一九年十二月十日书 记 员  赵 毅