江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1957号上诉人（原审被告）：袁宜平，男，汉族，1970年4月17日出生，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市。上诉人（原审被告）：刘蓉，女，汉族，1970年4月24日出生，江西省宜春市袁州区人，袁宜平的妻子，住江西省宜春市。委托诉讼代理人：袁宜平，男，汉族，1970年4月17日出生，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市。被上诉人（原审原告）：宜春市金嘉物业有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区袁山西路206号。统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，汉族，1968年5月30日出生，宜春市金嘉物业有限公司员工，住江西省吉安市新干县。上诉人袁宜平、刘蓉因与被上诉人宜春市金嘉物业有限公司（以下简称金嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院(2019)赣0902民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁宜平、刘蓉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金嘉公司的诉讼请求、返还已收取的物业费、赔偿给小区造成的损害。事实和理由：蒋亮不具备服务水平和管理能力，蒋亮以服务为名给小区造成了物业利益、设施设备损害。物业合同也是伪造的非法合同，罗仁就是在袁宜平的指导下开始物业服务的，人员也是袁宜平之前留下少数工作人员。是业主委员会违规倒卖的给蒋亮、罗仁的方式为小区服务，之后私自撤离小区而再来向业主主张不合理的物业费，对此提出异议。请求二审法院依法查明事实，支持袁宜平、刘蓉的上诉请求。金嘉公司辩称，一、金嘉公司是通过合法途径获得金地嘉园小区的物业服务管理权限的。2015年12月11日金嘉公司股东罗仁挂靠宜春市锦和物业管理有限公司（以下简称锦和公司），在公平公开公正并在社区干部监督下，获得了金地嘉园物业管理服务权。之后为方便管理罗仁、蒋亮另行注册了金嘉公司，为进一步明确金地嘉园小区物业服务的债权债务关系，在物业公司股东罗仁、蒋亮不变的前提下锦和公司、金嘉公司和金地嘉园业主委员会共同协商，签订了了一份《金地嘉园物业管理债权债务三方协议书》，明确自2016年1月1日起至2018年12月31日止金地嘉园物业服务的债权债务由金嘉公司享有并负责。因此，袁宜平、刘蓉有关金嘉公司不具备资质的主张，不能成立，也不存在业主委员会违规将合同倒卖给蒋亮。综上，请求二审法院依法驳回袁宜平、刘蓉的上诉，维持一审判决。金嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令袁宜平、刘蓉支付2016年1月1日至2017年10月31日物业管理费3250元及滞纳金5133元，共计8383元；2.诉讼费由袁宜平、刘蓉承担。一审法院认定事实：2015年11月10日，金地嘉园业主委员会发布公告，向社会公开招聘小区物业服务公司。2015年12月30日，金地嘉园业主委员会向锦和公司发出中标通知。2016年2月6日，锦和公司与袁宜平与刘蓉所居住金地嘉园小区的业主委员会签订了《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由金地嘉园小区业主委员会委托锦和公司对金地嘉园小区实行物业实施管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车房、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月），3、锦和公司按月向业主和物业所用人收取物业管理费，有权对欠缴物业费的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同同时对物业服务管理质量及标准等其它事项一并进行了约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，金嘉公司注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以锦和公司为甲方、金嘉公司为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了金嘉公司。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以金嘉公司的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与锦和公司和金嘉公司签订该三方协议时，并未召开业主大会由业主大会决定。2017年10月31日，金嘉公司撤离金地嘉园小区。在金嘉公司服务期间，小区电梯存在未年检的情况。另查明，袁宜平与刘蓉在该小区购买14栋1单元1203室房屋一套，建筑面积为123.1平方米。2016年1月至2017年10月，袁宜平与刘蓉未缴纳物业费，故金嘉公司诉至该院。一审法院认为，金地嘉园业主委员会系由业主选举产生。锦和公司通过公开招标，与金地嘉园业主委员会签订《金地嘉园小区物业管理合同》，入驻金地嘉园小区从事物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，《金地嘉园小区物业管理合同》对小区全体业主具有约束力，袁宜平与刘蓉应按《金地嘉园小区物业管理合同》的约定向锦和公司支付物业管理费。《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十一条规定“业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定”，案涉《金地嘉园小区物业管理合同》约定收费标准为电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，袁宜平与刘蓉居住的房屋位于12层，故应按其房屋面积123.1平方米，按1.2元/平方米/月交纳物业管理费。袁宜平与刘蓉袁宜平辩称物业费收费标准过高，该院不予采信。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体不同，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿。基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。依据《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》的约定，金嘉公司后期亦实际提供了物业管理服务，金地嘉园小区的业主应向金嘉公司支付物业管理费。袁宜平与刘蓉袁宜平辩称，金地嘉园前业主委员会主任邓某及金嘉公司的法定代表人蒋亮等存在违法犯罪行为，要求追究他们的相关责任，因属另一法律关系，该院不予审理。袁宜平与刘蓉袁宜平还辩称，金嘉公司的股东罗仁免除了袁宜平与刘蓉的物业费，但袁宜平与刘蓉袁宜平未提供证据证实，故对袁宜平与刘蓉袁宜平辩称驳回金嘉公司的诉请，该院不予采信。金嘉公司诉请要求袁宜平与刘蓉支付物业管理费3250元，自2016年1月至2017年10月袁宜平与刘蓉需支付的物业管理费应为3249.8元（123.1㎡×1.2元/1㎡×22个月），故该院确认袁宜平与刘蓉所欠物业费为3249.8元。袁宜平与刘蓉并非无故拖欠物业费，因此无需向金嘉公司支付滞纳金，对金嘉公司要求袁宜平与刘蓉支付滞纳金的主张，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:一、限袁宜平、刘蓉于判决生效之日起十日内支付金嘉公司物业管理服务费3249.8元；二、驳回金嘉公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由袁宜平、刘蓉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁宜平、刘蓉对金嘉公司提交的《公告》、《委托书》、《资质证书》、《税务登记》、《营业执照》没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以认证如下：1.袁宜平、刘蓉提交的第一组证据《文件函》（业主委员会发给南氏集体南进喜总经理的文件函）复印件1份。拟证明：当时业主委员会要求袁宜平配合罗仁的工作，相关的文件招投标文件金嘉公司都未提供。金嘉公司质证称，该证据为复印件，不予认可，即便是真实的也恰恰证明金嘉公司是通过公正公平的招投标取得物业管理权限的。2.袁宜平、刘蓉提交的第二组证据《业委会组建新物业人员的通知书》复印件1份。拟证明：证明蒋亮、罗仁、金嘉公司不具备物业服务的资质。相关的文件招投标文件金嘉公司都未提供。金嘉公司质证称，该证据为复印件，不予认可，即便是真实的也恰恰证明金嘉公司是通过公正公平的招投标取得物业管理权限的。3.袁宜平、刘蓉提交的第三组证据《2015年11月10日业委会通知》复印件1份。拟证明：证明业委会要袁宜平将物业交给业委会自管。金嘉公司质证称，该证据为复印件，不予认可，即便是真实的也恰恰证明金嘉公司是通过公正公平的招投标取得物业管理权限的。4.袁宜平、刘蓉提交的第四组证据《合作协议》复印件1份。拟证明：业委会违规将物业服务权倒卖，造成了严重后果。金嘉公司质证称，证据为复印件，不予认可，金嘉公司提供物业服务期间是自2016年1月1日起至2018年12月30日止，该《合作协议》与本案无关。5.袁宜平、刘蓉提交的第五组证据《2015年11月29日房管局整改通知》、《整改回复函》复印件各1份。拟证明：蒋亮在服务过程中未履行服务义务造成现在还未交接的后果。相关的文件招投标文件金嘉公司都未提供。金嘉公司质证称，该证据为复印件，不予认可，且第五组证据也与本案无关。6.袁宜平、刘蓉提交的第六组证据《照片》5张。拟证明：蒋亮对小区未履行合同给小区业主造成的后果。金嘉公司质证称照片与本案无关。7.袁宜平、刘蓉提交的第七组证据《视频》1份。拟证明：蒋亮无法与新的业委会交接的视频影像。金嘉公司质证称，对该证据的合法性有异议，且所谓无法交接与本案无关。8.金嘉公司提交的《中标通知》1份。拟证明：结合其他证据证明金嘉公司是通过公平公正公开招标合法取得金地嘉园物业小区的服务管理权限。袁宜平、刘蓉对该中标通知及整个中标过程有异议。9.金嘉公司提交了证人邓某（2015年9月至2017年12月担任金地嘉园业主委员会主任）当庭所作证言：业委会是经业主投票依法选举的，邓某担任主任时业委会是合法的；对物业服务，业委会进行了合法的招投标，锦和公司中标之后过渡给金嘉公司；在邓某担任主任期间，金嘉公司对小区进行了合法的物业管理。袁宜平、刘蓉质证称，对证人所作证言不认可，不属实，选举业主委员会成员只是放了个投票箱在小区转盘中间，并未抱着投票箱每家每户上门。本院对当事人提交的证据综合认证如下：对袁宜平、刘蓉提交第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据，均为复印件，金嘉公司均不予认可，本院不予确认。且该五组证据的内容，与袁宜平、刘蓉的主张的证明目的之间亦缺乏关联。对袁宜平、刘蓉提交第六组、第七组证据，与本案缺乏关联，且没有其他证据佐证，本院不予确认。对金嘉公司提交的《公告》、《委托书》、《资质证书》、《税务登记》、《营业执照》，袁宜平、刘蓉没有异议，本院予以确认。袁宜平、刘蓉对《中标通知》及中标过程虽提出异议，但未提供相反证据，且本院（2018）赣09民终2238号生效民事判决已确认相关事实。对金嘉公司所申请的证人邓某所作证言，邓某系2015年9月至2017年12月期间的业主委员会主任，其所作证言与本案其他证据能够相互印证，本院予以确认。因此，袁宜平、刘蓉的异议不能成立，其提出的业委会非法倒卖物业合同、金嘉公司不具有服务水平和资质及金嘉公司造成小区损害等主张和理由，未提供充分有效证据予以证明，且与上述生效民事判决确认的事实不符。本院二审查明的事实与一审法院认定的一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，锦和公司、金嘉公司为袁宜平、刘蓉所在金地嘉园小区提供了物业服务，袁宜平、刘蓉应当缴纳物业费，且锦和公司将其此前在金地嘉园小区服务期间的债权债务转移给了金嘉公司，金嘉公司有权向袁宜平、刘蓉主张该两人所欠的服务费，故对袁宜平、刘蓉提出的不缴纳物业费抗辩理由和主张，与查明的事实不符，不能成立。一审判令袁宜平、刘蓉支付2016年1月至2017年10月的物业费共计3249.80元，于法有据，符合本案事实，本院予以维持。综上，袁宜平、刘蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁宜平、刘蓉负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十二月十三日法官助理管林健书记员汪咪咪