广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23060号上诉人（原审原告）：向可文，男，汉族，1968年1月24日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曹军，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡孔洪，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙艳，女，汉族，1980年7月10日出生，住所地：湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审被告）：徐晓燕，女，汉族，1979年8月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李军，广东格祥律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行，住所地：广东省深圳市福田区深南大道6021号喜年中心大厦1-2楼，统一社会信用代码：9144030073305628X6。负责人：胡青。委托诉讼代理人：陈子煌，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮妮，广东嘉得信律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈远亮，男，系该公司员工。上诉人向可文因与被上诉人孙艳、徐晓燕及原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工行喜年支行）、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。向可文的上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持向可文全部诉讼请求或发回重审；3.本案的一、二审诉讼费用由孙艳、徐晓燕承担。事实与理由：一、英X园X栋X1房产为向可文与孙艳的共有财产。二、孙艳通过中原地产工作人员，与徐晓燕串通签订涉案房产的《二手房买卖合同》，损害向可文对涉案房产的共有权益，孙艳与徐晓燕签订的关于涉案房产《二手房买卖合同》应为无效。徐晓燕不能适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定而获得涉案房产物权。涉案房产应恢复登记至孙艳名下。三、即便孙艳与徐晓燕签订的房屋买卖合同不构成恶意串通而无效，孙艳未经共有人向可文同意，单方面转让涉案房产也属于无权处分。徐晓燕在购买涉案房产上存在重大过失，不能依善意取得涉案房产物权。四、向可文就孙艳与徐晓燕就涉案房产的交易提出了大量的疑点和反常情形，完成了初步举证，在这种情形下，应当将相应的举证责任倒置，由孙艳、徐晓燕说明其交易属于正常。被上诉人徐晓燕答辩称，1.涉案房产登记在孙艳名下，根据公示公信原则，徐晓燕有理由相信孙艳有完全的处置权。2.涉案房产的交易从签订合同到履行合同以及过户完毕，是正常交易且价格合理程序完备，不存在任何与孙艳恶意串通的情形。3.向可文主张徐晓燕与孙艳之间存在恶意串通，应当承担举证不能的责任。4.徐晓燕构成了善意取得，至于向可文所称的特殊状态，并不是法律上的房屋查封，徐晓燕对此并不知情，也不应为此承担责任。综上，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求驳回向可文的上诉请求。被上诉人孙艳未到庭亦未提交书面答辩状。原审第三人工行喜年支行答辩意见与一审意见一致。原审第三人中原地产答辩意见与一审意见一致。向可文向一审法院起诉请求：1.确认孙艳与徐晓燕就南山区南X路X号钰龙园X栋X1房产签署的二手房买卖合同无效；2.徐晓燕配合将南山区南X路X号钰龙园X栋X1房产回转至向可文及孙艳名下；3.诉讼费由孙艳、徐晓燕承担。一审庭审中，向可文明确第二项诉讼请求为：将涉案房产恢复登记至孙艳名下。一审法院认定事实：位于深圳市南山区××大道与××处××房（涉案房产），建筑面积70.01平方米，于2005年6月24日核准登记至孙艳名下。2016年4月7日，涉案房产转移登记至徐晓燕名下，并办理了抵押登记，抵押权人为工行喜年支行。向可文与孙艳于2002年7月12日登记结婚。2016年2月23日，向可文向一审法院提起离婚诉讼，一审法院予以受理。2016年4月13日，一审法院做出（2016）粤0305民初2009号民事判决书，判决不准向可文与孙艳离婚。2016年2月26日，孙艳（卖方）与徐晓燕（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价395万元；买方同意在本合同生效之日起一日内（含当日）向卖方支付定金19万元；第二部分楼款以按揭方式支付，买方须于2016年3月28日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2016年3月28日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户；卖方应当于收到全部楼款扣除交楼押金三日内将该物业交付予买方；及其他内容。合同备注条款约定：本协议附家私清单一份，此物业英达钰龙园X栋3001与X栋X2号两套打通，现由买家负责将3001与X2物业阳台与客厅之间打掉的墙补上。同日，孙艳（甲方、卖方）与徐晓燕（乙方、买方）、中原地产（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金19万元、交楼押金1万元交由丙方进行托管；及其他内容。2016年2月26日，徐晓燕向孙艳支付定金19万元；2016年3月3日，徐晓燕向工行喜年支行二手房资金监管账户支付首期款100万元。2016年3月30日，孙艳（卖方）与徐晓燕（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》［深（南）房现买字（2016）第10900号］，约定：卖方将涉案房产转让给买方，转让总价款1724626元；及其他内容。徐晓燕（贷款人）与工行喜年支行（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放276万元的贷款。2016年4月19日，工行喜年支行向孙艳账户放款276万元。向可文提交涉案房产所在小区管理处、深圳市南山区南头街道红花园社区工作站出具的《居住证明》及相关照片等，以证明向可文从2005年6月起至今一直居住在涉案房产内。向可文表示，涉案房产在2005年居住时，向可文将涉案房产与孙艳名下的另外一套房产（X栋X1房）打通了，只有一个入户门，之前是有两套水表、电表、煤气表、烟道，装修后只剩下一套煤气表。向可文另提交2016年2月23日的深圳电视台法观天下栏目的图片打印件，以证明向可文与孙艳的矛盾及关于夫妻共同财产的争议经电视台专题报道，并在电视、地铁、公交等渠道播放，对此徐晓燕应当是知情的。为证明中原地产工作人员郭某与孙艳的关系“不一般”，向可文当庭提交了深圳市国锐泓信息咨询有限公司的营业执照、放行条等复印件，以证明2016年2月29日中原地产工作人员郭某去涉案房产搬走了钢琴及公司的电脑；且向可文与孙艳离婚案件开庭时，郭某还作为陪同在旁听席旁听。徐晓燕对前述证据不予认可。一审庭审中，徐晓燕表示其看过涉案房产，是中原地产的两个工作人员陪徐晓燕去看的，涉案房产内没有人，签订合同时徐晓燕见过孙艳；徐晓燕表示其听中介说房屋是与X2号房打通的，原本的格局可以隔回来，孙艳说另外一套房产也会出售出去，会和业主讲清楚；孙艳说他老公同意卖房，因为有三个小孩不够住，才考虑换房。中原地产表示，涉案房产的买家是通过中原地产的正常推广途径了解到房屋信息的，本案徐晓燕与X2房的买家不认识，是分开看的房。另查，工行喜年支行于庭后出具《回函》，内容为：其调取的系统内徐晓燕《二手楼按揭贷款确认书》明确签署日期为2016年3月15日；中原地产向徐晓燕出具贷款承诺函，签订借款合同以及整个贷款过程合法、操作规范，经严格审查后发放贷款，属于正常合理的工作范畴，已经履行相应义务，为上述房产合法抵押权人，请法庭依法维护中原地产的合法权益。向可文于2017年5月10日向一审法院申请对涉案房产在孙艳、徐晓燕交易期间的市场价格进行评估，后于2018年1月22日申请撤回评估。向可文表示其不同意代为清偿债务以注销涉案房产的抵押登记。一审法院认为，涉案房产系向可文与孙艳婚姻存续期间转移登记至孙艳名下的，系向可文与孙艳的夫妻共同财产，孙艳在未经向可文同意的情况下处分涉案房产的行为系无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给买受人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，买受人取得该不动产或者动产的所有权：（一）买受人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，中原地产善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”从上述规定可以看出，如具备以下三个条件的，夫妻一方与买受人签订的房屋买卖合同有效：一、买受人已经办理了产权登记手续；二、买受人支付了合理对价；三、买受人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益。因此，本案的焦点问题为，徐晓燕购买涉案房产是否构成善意取得，故围绕上述三个条件，分析如下：首先，涉案房产已过户至第三人名下，且从徐晓燕提交的买卖合同、资金监管协议、转账记录、贷款合同等证据可以看出，徐晓燕已向孙艳支付了购房款共计395万元，向可文并未举证证明该价格明显低于市场价，故一审法院确认徐晓燕已向孙艳支付了购买涉案房产的合理对价。对于向可文提出的徐晓燕首付款资金来源不明、贷款违法违规、家庭收入不足以支付首付款和按揭款的理由，一审法院认为，相关证据已证明徐晓燕系通过银行资金监管、银行贷款的方式向孙艳支付了首付款及剩余购房款，相关证据不足以证明徐晓燕首付款的资金来源与孙艳有关，也不能证明孙艳实际上并未收到徐晓燕支付的对价，且工行喜年支行亦表示徐晓燕的贷款合法合规，因此，徐晓燕的家庭收入多少、贷款程序是否合规、资金来源是否合法与徐晓燕是否已支付合理对价并无直接因果关系，向可文以此认定徐晓燕未支付合理对价，仅是个人“推断”，并无事实和合法依据。其次，对于徐晓燕是否属于善意购买的问题。所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况；根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉的司法解释（一）》第十五条规定：“买受人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定买受人为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”因此，在判断买受人是否为善意时，应考虑其是否知道或者应当知道转让人无处分权、是否存在重大过失，且应由原权利人即本案向可文对买受人是否具有恶意进行举证。对此，一审法院从以下几个方面分析本案徐晓燕是否属于善意购买。第一，徐晓燕是否知道或者应当知道孙艳属于无权处分、徐晓燕是否存在重大过失的问题。《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉的司法解释（一）》第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产买受人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；……真实权利人有证据证明不动产买受人应当知道转让人无处分权的，应当认定买受人具有重大过失。”本案中，涉案房产仅登记在孙艳名下，且不存在前述规定的记载错误、存在查封等相关情形，故不能认定徐晓燕“知道”孙艳无处分权。对于徐晓燕是否“应当知道”的问题，一审庭审中，徐晓燕表示，孙艳曾告诉徐晓燕其老公即向可文同意卖房，结合徐晓燕的上述陈述及相关证据，一审法院认为，实践中，如果出卖人与买受人为初次交易，买受人在不认识出卖人及其配偶的情况下，买受人一般难以有确切渠道了解出卖人的基本情况，更无法了解出卖人及其配偶之间是否存在夫妻内部矛盾，基于对不动产登记簿的信赖，买受人一般不会“高度怀疑”出卖人处分不动产的权利，也不应苛责买受人应尽到调查询问的义务。本案中，向可文虽主张其与孙艳的纠纷在电视台多次播出，徐晓燕理应了解相关情况，但向可文提交的证据不足以证明向可文与孙艳之间的矛盾纠纷已成为社会焦点或热议的问题，或是已成为普通大众均应了解的情况，也不能证明徐晓燕已通过相关途径了解到了向可文与孙艳之间的矛盾。因此，作为买家的徐晓燕没有理由不相信孙艳权利的正当性，故，以一般的普通人的知识、经验为基础，徐晓燕已尽到了相关审查义务，并不存在其知道或者应当知道孙艳处分房产时未经其他共有人同意的权利瑕疵，徐晓燕也并无重大过失。第二，从徐晓燕提交的相关证据及中原地产的陈述可以看出，徐晓燕系通过正规的中介市场了解到涉案房产的房源，且徐晓燕亦表示其已实际查看过房产。涉案房产与X2房虽打通为一套房产，但涉案房产具有独立的房产证书，可以独立使用，故徐晓燕与X2房的买家单独购买房产符合实际和常理，不能因此推断徐晓燕在购房时存在重大过失。第三，本案中，向可文主张涉案房产的交易是在中原地产工作人员郭某、龚某一的策划下，孙艳、徐晓燕恶意串通签订购房合同来转移向可文的共有权益。对此，一审法院认为，相关证据不能证明徐晓燕与孙艳之间存在或间接存在“关联交易”以及除购房款之外的其他资金往来等情况，故向可文的相关证据不能形成完整的证据链，不足以证明孙艳、中介工作人员及徐晓燕三方之间存在共同串通转移房产的行为。最后，物权法设立善意取得制度的目的，是基于保护占有的公信力，保护交易安全、鼓励交易、维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。保护交易当事人的信赖利益，实际上就是保护交易安全，一旦交易安全缺乏保障，则任何一个进入市场进行交易的权利主体，在购买物品或者在财产上设定权利时，都需要对财产的权属进行详尽确实的调查，以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能性，这样提高了交易成本，阻碍了交易进行，不利于社会经济的发展。因此，如要求每一个买受人都要对于登记在出卖人名下的房产是否有其他共有人、其他共有人是否已同意出让等等情况做详尽确实的调查，不利于房产交易市场的稳定和健康发展。因此，对于夫妻之间的权利义务确实值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，应优先保护外部权利义务关系，以维护正常的交易安全；故，判断买受人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定买受人是善意的，而由原权利人对买受人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意，而不应只从个别“不符合常理”之处推断买受人为“非善意”，而且“非善意”并不就是恶意。本案中，向可文提交的证据不足以证明徐晓燕在购买涉案房产时知道或者应当知道孙艳系无权处分，不能证明孙艳存在重大过失，也不能证明孙艳、徐晓燕之间存在恶意串通。因此，徐晓燕受让涉案房产时是善意的，且徐晓燕支付了合理的对价并已经办理了产权变更登记，故对于向可文要求确认孙艳、徐晓燕签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并要求将涉案房产恢复登记至孙艳名下的诉讼请求，一审法院不予支持。因孙艳擅自转让涉案房产的行为损害了向可文的合法权益，向可文就此可另行法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回向可文的全部诉讼请求。一审案件受理费21321.80元，保全费5000元，由向可文负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据向可文上诉理由，二审争议的焦点在于：一、孙艳与徐晓燕就涉案房屋签订房屋买卖合同是否存在恶意串通，损害向可文利益的情形；二、徐晓燕受让涉案房产时是否为善意。关于焦点一，孙艳与徐晓燕是否恶意串通。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条关于恶意串通证明标准的规定，当事人对于恶意串通事实的证明需达到待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的程度，人民法院始得采信。本案中，一审根据向可文的申请，调取了涉案合同履行过程中所涉款项账户在交易期间的银行往来资金记录，以对房款的来源及去向进行核查。从转账记录看，徐晓燕已实际支付了本案房款，而向可文并没有举证证明涉案房产价格严重低于市场交易价格，基于前述事实，即便孙艳无权处分涉案房产，但在涉案交易为真实且价格合理的情况下，该交易行为并不必然损害向可文利益，故亦不足以证明徐晓燕存在损害向可文利益的故意。因此，向可文在本案的举证并未能达到令本院确信孙艳与徐晓燕恶意串通之事实存在的可能性足以排除合理怀疑的程度，本院对此主张不予采信。关于焦点二，徐晓燕受让涉案房产时是否为善意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条善意取得中受让人善意的认定规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案并不存在前述司法解释第十六条第一款列明的不动产受让人知道转让人无处分权的情形，对于徐晓燕是否应当知道孙艳超越处分权，本院认为，徐晓燕在一审庭审中表示其知道孙艳已结婚，但孙艳告诉徐晓燕因其有三个孩子需要换房，其配偶同意卖房。虽徐晓燕对此未进一步核实存在疏漏，但日常生活中为便于办理相关房产事务而将夫妻共有财产登记于一方名下的情形较为普遍，登记一方的处分行为通常情况下亦是基于夫妻共同意思表示，本案并无证据证明徐晓燕知道或应知孙艳夫妻之间存在矛盾，以一般普通人的知识、经验为基础，徐晓燕该疏漏尚不构成重大过失。至于向可文称其在涉案房产交易期间曾在房产门上标识“离婚纠纷房”，徐晓燕应对此知情的主张，因向可文未能提供证据证明当时情景，徐晓燕亦不确认，本院不予采信。向可文还主张其与孙艳的纠纷在电视台多次播出，徐晓燕理应知晓，但向可文所提供的证据并不足以证明其与孙艳之间的矛盾已成为深圳市民众所周知的新闻，其据此主张徐晓燕应知孙艳无权处分或无权代表向可文意愿，事实依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，向可文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21321.80元，由向可文负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。