湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11692号上诉人（原审被告）：张宇舟，男，1988年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：何矿，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳心泉，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵小寒，男，1980年11月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审原告）：赵芙蓉，女，1979年6月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王碧兮，湖南云天律师事务所律师。上诉人张宇舟因与被上诉人赵小寒、赵芙蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宇舟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵小寒、赵芙蓉的全部诉讼请求；2、由赵小寒、赵芙蓉负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1号解除错误。张宇舟具有长沙户口，购买的是首套房产，且已连续缴纳24个月以上个人所得税和社保，6.25新政出台前、后均有购房资格。另，房屋取得不动产权证4年以内不能办理过户，并非一直不能办理过户，等满足国家调控政策后双方可以继续履行合同约定。赵小寒、赵芙蓉在既无法定又无约定解除事由的情况下单方邮寄《解除合同通知书》属于单方违约行为，不应产生解除合同的效力，同时还应承担违约责任。双方对在签订合同时应该对可能出现的市场风险及合同履行障碍有预见与判断；二、一审法院判决张宇舟自2018年9月起向赵小寒、赵芙蓉支付房屋租金错误。双方在2017年5月6日签订《房屋买卖合同》后，赵小寒、赵芙蓉同意将案涉房屋交付给张宇舟并进行装修、居住，在合同解除前，张宇舟系合法占有，无须支付房屋租金。且赵小寒、赵芙蓉在一审起诉状中仅要求法院判令张宇舟支付2017年5月6日至2019年4月5日期间的房屋占有使用费而非房屋租金，根据《民事诉讼法》中不告不理原则，一审法院不应判决张宇舟支付房屋租金；三、一审判决对《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》的理解错误。张宇舟的交易行为符合《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条“关于限购政策执行时效的问题”的规定事项，属于“买卖双方已实际成交，并能够提供流水确认的”，一审判决径直作出与该规定意思截然相反的判决，属于事实认定和法律适用双重错误，依法应予撤销。赵小寒、赵芙蓉共同辨称：一、根据《房屋买卖合同》的约定答辩人有权解除合同。双方于2017年5月6日签订《房屋买卖合同》时答辩人未取得房产证，张宇舟对此知情，因无法确定办证的具体日期故合同约定房屋办理过户的时间为不动产权证办好后。2018年6月25日《关于进一步加强房地产调控工作的通知》发布，其中的第三条第六款规定在本市限购区域内购买商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，未达期限无法办理房产过户登记，目前的情形属于合同第十一条第七款、第十五条第二款的因政策原因不能正常交易，不能按照约定履行合同且双方互不违约的情形，故答辩人有权解除合同；二、根据司法实践，因不可规责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的一般予以支持。本案中，合同约定房屋过户的时间为不动产权证下来后，由于6.25新政的出台，现不动产权证虽已下来，但约定的过户时间无法办理过户，那么根据合同约定答辩人无法获得第二笔首付款25万元，余款65万元更不知何时能获得，答辩人出售房屋无法获得购房款，上诉人购买房屋无法办理过户，合同目的已经无法实现，在当事人就限购政策调整后合同的变更履行不能协商一致的情况下，答辩人可以要求解除合同；三、根据公平原则，合同继续履行对答辩人明显不公平。答辩人按照《房屋买卖合同》约定在收到张宇舟13万元的首付款后将案涉房屋交付给张宇舟，履行了出卖人的义务，而张宇舟只支付了2万元定金和13万元首付款，支付的比例达不到总房款的15%，在出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》后，如果仍继续履行合同，张宇舟存在不能按时支付完购房余款的风险，其合同履行程度远不及答辩人，根据合同权利与义务对等原则，合同应该解除。此外，答辩人向张宇舟邮寄的《解除合同通知书》张宇舟已于2018年9月1日签收，答辩人主张解除合同符合法律规定。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。赵小寒、赵芙蓉向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除，责令张宇舟立即腾空房屋；2、判令张宇舟向赵小寒、赵芙蓉支付房屋占有使用费55800元，即自2017年5月6日起至2019年4月5日止的占有使用费为18个月×3100元/月，此后的占有使用费按月租3100元的标准计算至张宇舟腾房之日止；3、判令张宇舟承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月6日，赵小寒、赵芙蓉（甲方）与张宇舟（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方及产权共有人同意，自愿将位于长沙市雨花区房屋出售给乙方，建筑面积130.56平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同签订之日起下了不动产证30个工作日内还清银行贷款，并办理完毕注销抵押登记手续；该房屋出售价格为1050000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付购房定金20000元，于2017年5月14日前支付首期款130000元，第二笔首付款250000元于过户当日支付，剩余房款650000元由乙方通过向银行或者公积金中心申请贷款的方式向甲方支付；甲乙双方在不动产证下来后—天内向居间方完整地提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性，甲乙双方授权居间方办理网上签约手续；如因国家政策、银行政策、法律调整或洪水、地震、火灾等不可抗力导致合同不能履行，甲乙双方互不承担违约责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起五日内向另一方当事人提供证明；乙方已付定金、房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方；因该房未下不动产证，乙方先行支付第一笔首付款后，甲方将该房交付给乙方使用，如在2018年1月1日之前仍不能下证办理交易，则乙方只负担2017年5月至2017年12月31日这段时间的房贷利息；如不动产证在2017年10月30日之前下来，乙方仍需承担至少10000元的利息，如不动产证超过2018年1月1日，则后续的利息由甲方自行承担；如因国家政策或银行政策等原因导致该房无法正常交易，则甲、乙双方互不违约；如甲方违约，乙方投入的装修成本由甲方全额赔付。合同签订后，张宇舟支付了20000元购房定金和第一笔130000元首付款，赵小寒、赵芙蓉于合同签订当日即向张宇舟交付了房屋，交付的房屋为毛坯房，张宇舟对赵小寒、赵芙蓉的房屋进行装修后入住。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中第三条第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。同年7月4日，长沙市国土资源局发布《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》，其中第四条“关于限购政策执行时限的问题”规定：2018年6月26日之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行：1、已在不动产登记预申请平台完成网签的，或已在不动产登记预约平台完成预约的；2、买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的；3、通过省、市公积金中心出具了相关证明材料的。同年8月30日，赵小寒、赵芙蓉向张宇舟发出《解除合同通知书》：2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。根据长沙的限购新政，即使我方现在获得房屋产权证亦无法办理过户，而您至今仅支付了不到15%的购房款，双方的合同目的均无法实现，且继续履行合同对我方明显不公平。因此，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，现我方郑重对您通知如下：自本通知到达之日起，解除与您所签订的《房屋买卖合同》，请您于收到本通知之日起二个月内腾退房屋，并支付房屋自2017年5月6日至2018年8月30日的占有使用费共计人民币48980元（同地段同面积的房屋月租金3100元），该笔占有使用费将从您支付的定金与首付款中扣除，扣除后余下房款我方将于您腾退房屋后三日内返还。张宇舟于2018年9月1日签收该份《解除合同通知书》。2019年2月25日，赵小寒、赵芙蓉取得诉争房屋不动产权属证书。一审法院认为：赵小寒、赵芙蓉与张宇舟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应严格履行合同约定的权利义务。长沙市人民政府办公厅于2017年6月25日发布的《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第三条第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。本案中，赵小寒、赵芙蓉出售给张宇舟的诉争房屋于2019年2月25日才取得不动产权属证书，属于被限期出售的房屋，按照原合同约定，合同目的已不能实现，在赵小寒、赵芙蓉与张宇舟就限购政策调整后合同的变更履行不能协商一致的情况下，赵小寒、赵芙蓉可以要求解除房屋买卖合同。因购房政策调整涉案房屋在短时间内无法办理房产登记，张宇舟亦无法办理按揭贷款、无力支付全部购房款；根据公平原则，应认定为《中华人民共和国合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，对合同的解除双方均无过错。另外，上述限购政策出台时，涉案房屋交易未完成《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条“关于限购政策执行时限的问题”规定的事项，无法按之前的限购政策执行。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。赵小寒、赵芙蓉于2018年8月30日发出《解除合同通知书》，张宇舟于2018年9月1日签收，赵小寒、赵芙蓉要求确认该《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除，符合法律规定，应予支持。张宇舟主张继续履行合同，无事实与法律依据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中上述《房屋买卖合同》解除后，张宇舟已无占有、使用该房屋的合法依据，赵小寒、赵芙蓉要求张宇舟腾空该房屋，并将房屋返还给赵小寒、赵芙蓉，符合法律规定。合同解除后，张宇舟继续占用赵小寒、赵芙蓉房屋已缺乏合法性，考虑到本案实际情况，一审法院酌定诉争房屋月租金为2000元。张宇舟在入住诉争房屋时对该房屋进行了装修，并向赵小寒、赵芙蓉支付了20000元定金与第一笔130000元首付款，该《房屋买卖合同》解除后，双方可以就此进行协商或另行诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告赵小寒、赵芙蓉与被告张宇舟于2017年5月6日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除；二、被告张宇舟应于本判决生效之日起30日内腾空、搬离原告赵小寒、赵芙蓉名下的位于长沙市雨花区房屋；三、被告张宇舟应于本判决生效之日起7日内支付原告赵小寒、赵芙蓉房屋租金（按每月2000元的标准，自2018年9月起至被告张宇舟腾空、搬离之日止）；四、驳回原告赵小寒、赵芙蓉的其他诉讼请求。本案受理费1195元，因适用简易程序减半收取597.5元，由原告赵小寒、赵芙蓉、被告张宇舟各负担一半。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、一审法院判决案涉《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除是否正确；二、一审法院判决张宇舟自2018年9月起向赵小寒、赵芙蓉支付房屋租金是否正确；三、张宇舟的交易行为是否属于《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条规定的“买卖双方已实际成交，并能够提供流水确认的”的情形。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人于2017年５月６日签订《房屋买卖合同》后，2018年6月25日《长沙市人民政府办公厅关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》发布，该通知第三条第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。赵小寒、赵芙蓉于2019年2月25日才取得案涉房屋不动产权属证书，至今不符合上市交易条件，无法办理过户登记手续，故赵小寒、赵芙蓉和张宇舟的合同目的均无法实现。根据法律规定，合同解除包括约定解除权和法定解除权，上诉人与被上诉人在案涉《房屋买卖合同》第十一条第七款、第十五条第二款约定，因国家政策或银行政策原因导致案涉房屋无法正常交易的，双方互不违约。上述约定属于约定解除事由。现双方当事人因政策原因导致无法实现合同目的，符合双方约定的解除合同的条件，故上诉人关于案涉《房屋买卖合同》不符合解除条件的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，案涉《房屋买卖合同》于2018年９月１日解除，张宇舟无权再占有使用案涉房屋，张宇舟不搬离案涉房屋的行为必然给赵小寒、赵芙蓉带来损失，一审法院以计付租金的方式计算房屋占有使用费损失并无不当。上诉人关于其无需向赵小寒、赵芙蓉支付租金的上诉理由，本院不予采纳；关于争议焦点三、张宇舟提交的证据不足以证明案涉房屋交易符合《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条规定的“买卖双方已实际成交，并能够提供流水确认的”的情形，故本院对其该项上诉理由亦不予采纳。综上所述，张宇舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1195元，由上诉人张宇舟负担。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月二十五日书记员  曾知畅