四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1657号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地：四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘敏，女，1985年7月28日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：吴德俊，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地：四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地：四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾鼎城置地有限责任公司工作人员。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人刘敏、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销原审判决，并改判准许执行位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号小区X1号的房产；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原判对被上诉人刘敏支付了案涉房产的价款且实际占有案涉房产的事实认定错误。被上诉人并未支付案涉房产价款并实际占有案涉房产，一审判决认定事实错误。二、原判遗漏对购房户中真实的消费者和以房抵债所取得案涉房产的被上诉人的“债权人”身份进行审查，其判决错误。1．本案中，对消费者身份的认定应仅限于购买商品房用于居住且名下无其他房屋的购房户，一审法院遗漏审查该事实。2．本案被上诉人系以房抵债取得了案涉房产，其身份系“债权人”而非消费者，一审法院遗漏审查该事实。刘敏辩称，刘敏作为善意的买受人，支付了对价，鼎城公司未将购房款用于清偿上诉人债务，非买受人能控制。因抵押权人即上诉人已出具《证明》同意出售抵押物，刘敏与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已支付全部价款，在法院查封前已经合法占有案涉房屋，房屋不能办理产权登记不是刘敏过错，刘敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回上诉人的诉讼请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经依法传唤未到庭接受询问也未提交书面答辩意见。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：1．判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号的房产继续执行；2．本案诉讼费由被告共同承担。一审法院认定事实：2016年7月19日，被告刘敏与被告鼎城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YW-GY-1631），约定被告鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号房屋，以总价款300,000元出售给被告刘敏，该合同还载明了商品房的销售依据和基本情况、抵押情况等条款。同日，被告鼎城公司向被告刘敏出具收到购房款300,000元的收款收据，被告刘敏于2017年2月22日向被告鼎城公司交纳了上述房屋的契税、维修基金、办证费、电费等费用。2017年3月10日，鼎城公司将案涉房产交付被告刘敏占有使用。被告刘敏交纳了物业费。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由自贡市中级人民法院执行。自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由自贡市大安区人民法院执行。该院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450,000,000元或查封、扣押同等价值财产。2019年6月4日，被告刘敏向该院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房屋主张排除执行。同年6月14日，该院裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号X1号房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向该院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。另查明，自贡市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证；2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（C幢商业，D幢商业，E、F幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）。一审法院认为，本案的争议焦点为被告刘敏就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于被告刘敏是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告刘敏在法院查封前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告刘敏买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前鼎城公司已将案涉房产交付被告刘敏占有使用，被告刘敏交纳了电费、契税、物业费等费用，显示其已实际占有使用案涉房产。因此，在法院查封之前，案涉房产已交付给被告刘敏。故应当认定被告刘敏在人民法院查封之前与鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。（二）关于被告刘敏是否已经支付价款的问题。根据被告刘敏与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产的总价款为300,000元，鼎城公司也出具了收据予以认可。故应当认定被告刘敏已经支付价款。（三）关于是否因被告刘敏自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人刘敏基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因被告刘敏自身原因。因此，被告刘敏所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号X1号房产不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。案件受理费5,800元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘敏就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，刘敏在法院查封之前已经与鼎城公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，刘敏买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，刘敏交纳了案涉房屋物业服务费，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，案涉房屋已交付给刘敏。上诉人主张刘敏非真实的消费者以及一审认定案涉房屋已实际占有错误的理由不能成立，本院不予支持。二、关于刘敏是否已经支付价款的问题。根据刘敏与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定由刘敏以一次性付款300,000元的价格购买案涉房屋，鼎城公司出具了收据并予以认可。一审判决认定刘敏已经全额付清价款并无不当，本院予以支持。三、关于是否因刘敏自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售的证明，买受人刘敏基于对建行宜宾分行同意销售的行为而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非因刘敏自身原因。因此，刘敏所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  曾 静二〇一九年十二月十日法官助理  黄建儒书 记 员  张利珍