上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10797号上诉人(原审原告)：张连法，男，1952年8月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：忻浩，上海予湛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎隆暄，上海申道律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海嘉定包桥农村社区股份合作社，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严岚，主任。委托诉讼代理人：孙丽莉，上海千颂律师事务所律师。原审第三人：上海中凡橡塑制品有限公司，住所地上海市。法定代表人：倪天耸，总经理。委托诉讼代理人：周喜清，上海市中天信律师事务所律师。原审第三人：吴建龙，男，1974年3月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省张家港市。委托诉讼代理人：黄金生，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人张连法因与被上诉人上海嘉定包桥农村社区股份合作社(以下简称“包桥合作社”)及原审第三人上海中凡橡塑制品有限公司(以下简称“中凡公司”)、吴建龙土地租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初9377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连法上诉请求：撤销一审判决，依法改判包桥合作社履行《农村集体土地租赁合同》，交付上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号土地。事实和理由：双方就上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号4亩土地(以下简称“系争土地”)签订的《农村集体土地租赁合同》中虽然表述张连法对系争土地做了充分了解，但事实上张连法诉讼中才知晓系争土地上违法建筑为陈文君所有，该情形导致张连法无法使用系争土地，包桥合作社有义务排除妨害，帮助张连法行使土地使用权。张连法之前向中凡公司收取租金系基于吴建龙转让系争土地上厂房的协议及土地租赁合同，但吴建龙没有厂房所有权，吴建龙与中凡公司于2013年10月份签订的《租赁合同》没有合法性，中凡公司对系争土地及建筑物的占有没有合法依据，张连法有权要求包桥合作社排除妨害。包桥合作社是系争土地的实际所有权人，有义务保证实际承租人的合法权益。包桥合作社有义务也有权利要求中凡公司搬离系争土地，将系争土地交付张连法。包桥合作社辩称，不同意张连法的上诉请求。双方签订土地租赁合同时，张连法已经了解系争土地的情况及地上物的情况，张连法是在完全了解土地状况的情况下主动与包桥合作社签订了土地租赁协议。张连法一直主动缴纳土地使用费并且从中凡公司处获得租金收益，其已经享有土地及地上物的收益，包桥合作社实际已经履行了交付义务。因张连法丧失了对系争土地地上物的租赁收益，才发生本案诉讼。包桥合作社不具有排除中凡公司对地上物使用的义务，系争土地上的地上物不是包桥合作社所有，包桥合作社无法排除中凡公司对地上物的使用。中凡公司书面意见述称，不同意张连法的上诉请求。对一审认定事实无异议，中凡公司一直根据安徽省南陵县人民法院(以下简称“南陵法院”)的裁定直接向南陵法院交付吴建龙应收取的租金。中凡公司要求继续履行与吴建龙之间的租赁合同。吴建龙述称，不同意张连法的上诉请求。陈文君与案外人上海皇家实业总公司(以下简称“皇家公司”)就系争土地签订的资产转让协议合法有效，该协议约定土地使用期至2023年，故在该协议未被合法解除的前提下，包桥合作社无权与他人就系争土地签订租赁合同，张连法无权要求包桥合作社交付系争土地。生效判决已经确定了陈文君负有向上海丁裕奇贸易有限公司(以下简称“丁裕奇公司”)的赔偿义务，陈文君没有履行支付义务，丁裕奇公司有先履行抗辩权。丁裕奇公司现已注销，吴建龙为该公司股东，对系争土地及其上房屋有财产权利。张连法向一审法院起诉请求：判令包桥合作社履行《农村集体土地租赁合同》，交付上海市嘉定区马陆镇美建路XXX号土地。一审法院认定事实：一、系争土地为嘉定区马陆镇包桥村民委员会所有的集体工业用地，包桥合作社为嘉定区马陆镇包桥村民委员会下的农民专业合作社。1994年1月14日，陈文君与皇家公司签订资产转让协议书，约定：由陈文君向皇家公司购买原马陆石灰加工厂的办公楼、厂房、仓库、露天行车二辆及动力电源、照明系统及自来水供水系统等设施，所占用的约9亩土地(其中4亩即系争土地)也归陈文君使用；皇家公司为陈文君办理土地使用手续，使用期暂定30年，陈文君按规定每年每亩支付皇家公司土地使用费2,000元；陈文君根据生产发展需要，可以按陈文君意愿规划，对原厂房场址等进行改造和扩建等。该协议书于1994年1月15日经嘉定区公证处公证。上述资产转让协议书中土地面积约9亩所涉及的房屋未取得房屋产权证，亦未办理相关批准手续。2004年5月26日，陈文君与上海泰丽工贸有限公司(以下简称“泰丽公司”)签订资产和土地租赁协议书，约定：陈文君将位于上海市嘉定区原马陆石灰加工厂即陈文君与皇家公司资产转让协议书中转让的财产及土地使用范围租赁给泰丽公司使用，租赁范围包括办公楼、厂房、仓库、露天行车两辆及场地等，租期10年，自2004年6月31日(应为6月30日，下同)到2014年6月31日止；租金每年80,000元，每年6月31日前支付下年租赁费和土地使用费；泰丽公司如在每年6月31日前不能支付租赁费和土地使用费，陈文君可单方解除合同；泰丽公司根据生产需要，可以在租赁场地空地规划建筑厂房，也可对原办公楼、原厂房、仓库进行改造，租赁到期后归陈文君所有。合同签订后，陈文君将房屋及场地交泰丽公司使用，泰丽公司为使用方便，拆除了仓库和露天行车。2005年8月16日，泰丽公司与丁裕奇公司签订合同书，约定：由泰丽公司将其承租的场地划出4亩(即系争土地)给丁裕奇公司，丁裕奇公司一次性支付泰丽公司土地转让费180,000元，租期10年，到期后再续签；其余土地仍归泰丽公司使用。同年，丁裕奇公司未办理有关建房审批手续在系争土地上建造了厂房，并出租给案外人使用。因泰丽公司未支付陈文君租金，陈文君向法院提起诉讼【案号为(2007)嘉民三(民)初字第268号，以下简称“第268号”】。法院经审理后判决：一、确认陈文君与泰丽公司于2004年5月26日签订的资产和土地租赁协议书无效；二、泰丽公司应于判决生效后十日内给付陈文君实际使用费170,000元；三、陈文君应于判决生效后十日内赔偿丁裕奇公司损失535,650元；四、丁裕奇公司应于判决生效后十五日内从其承租的系争土地迁出；五、泰丽公司应于判决生效后二十日内将其承租的系争土地及其上的房屋全部返还陈文君。陈文君、丁裕奇公司不服该判决，向二中院提起上诉，二中院经审理后终审判决【案号为(2009)沪二中民二(民)终字第2404号，以下简称“第2404号”】：一、维持第268号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销第268号民事判决第三项；三、陈文君应于判决生效之日起十日内赔偿丁裕奇公司损失1,071,300元。丁裕奇公司就第2404号判决向法院申请执行陈文君赔偿损失1,071,300元等，执行中经查陈文君暂无可供执行的财产，丁裕奇公司也未能向法院提供陈文君有可供执行的财产线索并同意法院对本案终结本次执行程序，故该案裁定终结本次执行程序。丁裕奇公司后注销，吴建龙为丁裕奇公司原股东、法定代表人。2013年10月，吴建龙与中凡公司签订租赁合同，约定：吴建龙将系争土地上的房屋(约2150平方米)出租给中凡公司，中凡公司向吴建龙支付租金。2014年1月，吴建龙与张连法签订协议，吴建龙向张连法借款1,000,000元，吴建龙用马陆仓库(即丁裕奇公司在系争土地上所建房屋)作抵押。同时，吴建龙出具委托书，由张连法向中凡公司收取租金及水电费,张连法遂向中凡公司收取相关费用。2017年9月30日，南陵法院在执行梁平、陈友高与吴建龙两起民间借贷纠纷案件过程中，吴建龙提供其在中凡公司存在租金收入线索，南陵法院作出(2016)皖0223执字第293号、407号执行裁定书，裁定扣留(提取)吴建龙在中凡公司的租金收入3,000,000元。张连法对此提出书面异议，南陵法院作出驳回张连法异议请求的裁定。2018年3月8日，张连法向南陵法院提出执行异议之诉，南陵法院于同年5月31日作出判决，驳回张连法的全部诉讼请求。张连法不服该判决，上诉至安徽省芜湖市中级人民法院，安徽省芜湖市中级人民法院审理后裁定撤销一审判决，发回南陵法院重审。目前该案正在审理中。二、2017年3月16日，包桥合作社(出租方、甲方)与张连法(承租方、乙方)签订《农村集体土地租赁合同》，约定：甲方将系争土地出租乙方，乙方已对甲方所要出租的土地作了充分了解，予以承租该土地；租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日；租金为每年80,000元，先付后用，于每年4月30日前支付；乙方还应向甲方支付履约保证金10,000元，合同期满后，在甲方确认无意外损失后无息归还乙方；租赁期内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当给乙方造成了经济损失，由甲方负责赔偿；合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，张连法向包桥合作社支付了保证金10,000元，并于2017年3月、2018年4月、2019年4月支付了当年度租金80,000元。因南陵法院裁定导致张连法无法收取中凡公司相关费用，张连法遂诉至法院。三、一审诉讼中，张连法、包桥合作社均确认：自2011年起，张连法就系争土地与上海包桥工贸有限公司(为包桥合作社前身)联系，此后张连法向上海包桥工贸有限公司、包桥合作社支付系争土地的租金。包桥合作社陈述，皇家公司是嘉定区马陆镇包桥村民委员会两村合并前的下属企业，但皇家公司没有与包桥合作社进行资产交接。一审审理中，包桥合作社、中凡公司、吴建龙均明确目前由中凡公司使用系争土地上的房屋，中凡公司不同意搬离，包桥合作社表示无法排除中凡公司对系争土地使用权的妨碍，即无法向张连法交付系争土地。经法院向张连法释明，张连法坚持其诉请。一审法院认为，系争土地为嘉定区马陆镇包桥村民委员会所有的集体工业用地，包桥合作社作为嘉定区马陆镇包桥村民委员会下的农民专业合作社，可以将系争土地对外出租。包桥合作社与张连法签订的《农村集体土地租赁合同》并不违反法律法规的规定，应属合法有效。皇家公司原也是嘉定区马陆镇包桥村民委员会的下属企业，据皇家公司与陈文君间的资产转让协议书，系争土地早已由皇家公司交由陈文君使用，包桥合作社应在厘清系争土地实际使用情况后审慎处理。本案租赁合同签订前张连法已向系争土地上违法建筑的使用方中凡公司收取相关费用，租赁合同明确张连法对系争土地作了充分了解后承租该土地，张连法与包桥合作社实际一直是以张连法向中凡公司收取相关费用的方式履行租赁合同。租赁合同签订后，张连法向包桥合作社支付了押金及土地租金，但中凡公司实际占用系争土地上的房屋，包桥合作社明确表示无法排除中凡公司对系争土地使用权的妨碍即无法向张连法交付系争土地，故张连法可向包桥合作社主张其他违约责任或解除租赁合同。经法院释明，张连法坚持主张包桥合作社交付系争土地，该诉请本院难以支持。判决：驳回张连法的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争土地早已由皇家公司交由陈文君使用，而张连法在与包桥合作社就系争土地签订租赁合同之前已经向土地上建筑物的实际使用人中凡公司收取相关费用，且双方租赁合同中明确张连法对系争土地作了充分了解后承租该土地，现中凡公司实际占用系争土地上的房屋，包桥合作社明确表示无法排除中凡公司对系争土地使用权的妨害，在此情况下，一审法院对张连法要求包桥合作社交付系争土地的请求不予支持，尚无不妥。张连法如果认为包桥合作社无法向其交付系争土地，应承担违约责任，张连法可另案主张。张连法的上诉请求本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张连法负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十二月二十日书记员  陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……