江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4801号上诉人（原审被告）：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区新204国道东、盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李家欢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡景晔，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋玉梅，女，1979年1月23日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。原审第三人：中国银行股份有限公司盐城盐都支行，住所地江苏省盐城市绿环与世纪大道交汇处东南角世纪大楼。负责人：黄海燕，该支行经理。委托诉讼代理人：周长兴，男，该公司员工。上诉人盐城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人宋玉梅、原审第三人中国银行股份有限公司盐城盐都支行（以下简称中行盐都支行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭于2019年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人李家欢、被上诉人宋玉梅、原审第三人中行盐都支行的委托诉讼代理人周长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由宋玉梅承担。事实和理由：1.曹旺并非碧桂园公司的工作人员，而是房屋销售代理公司的销售人员，曹旺通过销售房屋赚取佣金，其因业务原因必然更倾向于维护业主利益。宋玉梅的姐姐宋晓梅等人均与曹旺相识，均为曹旺的客户，因此曹旺与宋玉梅之间存在利害关系。且曹旺同时也是案涉商品房所在项目的业主，其在收房时因房屋的细微质量问题曾与碧桂园公司发生纠纷，并投诉碧桂园公司。因此，曹旺的证言不应采信。2.认购书及商品房买卖合同均已约定房屋按建筑面积计价，无论公摊面积大小如何，均不影响房屋单价及总价的认定，一审法院以案涉商铺单价高于其他房屋为由解除合同没有法律依据。3.宋玉梅将中行盐都支行列为第三人，但其诉请中却包含了要求解除个人商业用房贷款合同，根据最高院关于商品房买卖合同司法解释第二十五条的规定，中行盐都支行既非本案被告，又未作为有独立请求权的第三人提出解除合同的请求，应仅审理商品房买卖合同，不应在本案中对贷款合同作出处理。宋玉梅辩称，1.一审判决第五页第六行表述有误，曹旺介绍案涉房屋时说的是两下两上，一审判决书此处表述为两下一上；2.曹旺与宋玉梅不存在利害关系，曹旺就只是宋玉梅购买案涉房屋时的销售人员，一审中宋玉梅提交的曹旺证言并非孤证，宋玉梅还申请两位证人出庭作证，证明案涉房屋当时介绍的就是两下两上；3.曹旺带宋玉梅实际看房时看到是两下两上，公摊面积是如何分配的宋玉梅不懂，宋玉梅从平面图上亦无法辨识案涉房屋，只能认曹旺带宋玉梅看的实际位置，因此，碧桂园公司应交付给宋玉梅两下两上房屋；4.碧桂园公司称一审不应对贷款合同作出处理没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。中行盐都支行述称，如果法院明确判决解除商品房买卖合同，则中行盐都支行也要求解除贷款合同，但前提是贷款要清偿完毕。宋玉梅向一审法院起诉请求：1.解除宋玉梅与碧桂园公司于2017年5月24日签订的《商品房买卖合同》；2.解除宋玉梅与中行盐都支行于2017年7月17日签订的《个人商业用房贷款合同》；3.退还宋玉梅已支付中行盐都支行的购房款1181738元及至判决生效之日止支付给银行的贷款本金、利息，（截止到2019年2月11日，合计支付给银行的本金和利息是225894.48元）；4.碧桂园公司赔偿宋玉梅已支付购房款1181738元自2017年4月28日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5.碧桂园公司赔偿宋玉梅办理贷款支出的费用2790元。一审法院认定事实：碧桂园公司（出卖人）与宋玉梅（买受人）于2017年5月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定：宋玉梅购买碧桂园公司开发的领誉世家41幢第1-2层107号房，该商品房用途为商业，一层4.5米，二层3.3米，建筑面积196.04平方米，套内建筑面积132.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积63.98平方米；单价为11996.22平方米，房款合计2351738元；贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2017年4月28日前支付首期房价款1181738元，占全部房价款的50.25%，余款1170000元向出卖人指定的合作银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。双方签订的商品房买卖合同后附41#楼一层平面图。合同签订后，宋玉梅向碧桂园公司支付首付款1181738元，宋玉梅与中行盐都支行于2017年7月17日签订个人商业用房贷款合同一份，约定：贷款金额1170000元，期限120个月等。2018年10月30日，碧桂园公司通知宋玉梅向其交付案涉107号商铺，宋玉梅接到碧桂园交房通知后去商铺查看，发现碧桂园公司向其交付的商铺系一下两上与售楼员曹旺向其销售时向其介绍的商铺系两下一上不一致，故拒绝接收案涉商铺，双方多次协商未果，故宋玉梅诉至一审法院。一审另查明，宋玉梅购房的碧桂园公司开发的领誉世家商铺，101至107商铺一共七户，自领誉世家小区东门右侧，依次由北向南。同类型101至106商铺均是两下两上。宋玉梅购买的107商铺系离小区东门最远的商铺，建筑面积196.04平方米，套内建筑面积132.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积63.98平方米；单价为11996.22平方米，房款合计2351738元。105号商铺，建筑面积222.8平方米，套内建筑面积213.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.7平方米；单价为13596.80平方米，房款合计3029367元；106号商铺，建筑面积220.6平方米，套内建筑面积211平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.6平方米；单价为13782.59平方米，房款合计3040440元。宋玉梅与碧桂园公司签订的商品房买卖合同附件无41号商铺二层平面图，105与106号商铺合同中均有二层平面图。一审法院认为，一、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》是否应予解除的问题。根据法律规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。碧桂园公司委托销售的销售员曹旺一审已到庭证明其向宋玉梅销售案涉商铺时当时向宋玉梅介绍的系两下一上的商铺，而碧桂园公司通知向宋玉梅交付的商铺为一下两上，与曹旺销售介绍的商铺完全不符。另碧桂园公司与宋玉梅签订案涉商铺的合同中未附41#楼二层平面图，再综合宋玉梅购买的案涉商铺单价相对于其他商铺的价格是最便宜，而在其他商铺公摊面积只有不到10平方米的情况下，宋玉梅购买的107商铺公摊面积高达63.98平方米，距离小区东门最远的107商铺的实际面积的单价远远高于其他商铺。综上，现宋玉梅要求解除与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院依法予以支持。另根据法律规定因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现宋玉梅要求解除与中行盐都支行签订的《个人商业用房贷款合同》的请求，符合法律规定，依法应予支持。二、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》解除后，对各方当事人不再有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还第三人中行盐都支行的剩余购房按揭贷款，出卖人作为担保人应对买受人剩余购房按揭贷款的偿还义务承担连带责任。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款实际收取方即碧桂园公司直接向中行盐都支行支付剩余贷款本金和利息。剩余贷款清偿完毕后，中行盐都支行应及时涤除涉案房屋的抵押预告登记。现宋玉梅要求碧桂园公司退还其已支付的购房款1181738元及至判决生效之日止支付给银行的贷款本金、利息，（截止判决生效之日银行出具的具体明细），符合法律规定，依法予以支持。对宋玉梅要求碧桂园公司赔偿其已支付购房款1181738元自2017年4月28日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的请求，符合法律规定，依法予以支持。对宋玉梅要求碧桂园公司支付因办理贷款支出的费用2790元，因该费用系宋玉梅办理案涉房屋实际支付给中介公司的费用，故应由碧桂园公司赔偿该费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除宋玉梅与碧桂园公司于2017年5月24日签订编号为HTBA20170548478商品房买卖合同；二、解除宋玉梅与中行盐都支行于2017年7月17日签订的《个人商业用房贷款合同》；三、碧桂园公司返还宋玉梅已支付的购房款1181738元及截至判决生效之日宋玉梅已偿还中行盐都支行贷款本金及利息（具体以银行出具的明细为准）；赔偿宋玉梅1181738元自2017年4月28日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以上均于判决生效后十日内履行完毕；四、碧桂园公司于判决生效后十日内支付中行盐都支行剩余贷款本金和利息（以银行出具的明细为准）；五、碧桂园公司于判决生效后十日内赔偿宋玉梅办理贷款支出的费用2790元。案件受理费34996元，由碧桂园公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明，关于曹旺向宋玉梅卖房的经过，2019年2月14日，曹旺在一审法院谈话时陈述，“当时带她（宋玉梅）看的时候，我以为是两上两下，介绍的也是两上两下，后来交付的时候是两上一下。”2019年2月20日，一审庭审中曹旺陈述，“我们卖的时候以为楼下两间和楼上两间，客户交房的时候是楼下一间、楼上两间……我以为销售的都是两上两下的房屋，在这个过程中也没有得知这个房子和其他有什么不一样的地方。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。关于宋玉梅能否要求解除案涉商品房买卖合同的问题。经查，宋玉梅根据案涉房屋销售人员曹旺的介绍认为107号商铺应为两上两下的商铺，故经协商与碧桂园公司签订了案涉商品房买卖合同，但实际上107号商铺为两上一下，宋玉梅要求碧桂园公司交付两上两下的商铺，碧桂园公司客观上无法交付，为此双方发生矛盾。在商品房买卖过程中，通常买受人系通过销售人员的介绍和现场查看样板房来了解户型，宋玉梅作为一般买受人并不能看懂平面图的指示，虽然107号商铺客观上是两上一下，但销售人员出卖过程中介绍和展示的107号房屋是两上两下，宋玉梅也正基于销售人员的介绍才同意购买销售人员口中的107号商铺，故应认定宋玉梅表意购买的是两上两下商铺，销售人员出卖的也是两上两下商铺，因此，应认定双方达成一致买卖的107号商铺为两上两下的商铺。由于商铺一楼与二楼的商业价值差别巨大，两上两下商铺与两上一下的商铺不能混同替代，对于宋玉梅要求碧桂园公司交付两上两下的107号商铺的主张，碧桂园公司显然无法完成。因此，宋玉梅购买两上两下商铺的合同目的无法实现，故宋玉梅提起本案诉讼要求解除与碧桂园公司签订的案涉商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的情形，一审法院判决解除案涉商品房买卖合同符合法律的规定。关于本案能否判决解除案涉个人商业用房贷款合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，宋玉梅提起本案诉讼时虽将中行盐都支行作为第三人，但诉讼请求中同时也要求解除案涉个人商业用房贷款合同。一审中，中行盐都支行已经表示，如果法院判决解除宋玉梅与碧桂园公司之间的商品房买卖合同，则同意解除宋玉梅与中行盐都支行签订的个人商业用房贷款合同。故一审法院对案涉个人商业用房贷款合同一并处理并无不妥。关于曹旺证言能否作为定案依据的问题。经查，宋玉梅系曹旺出卖案涉房屋的客户，双方之间并不存在利害关系，曹旺作为案涉房屋的销售人员，其负责并知晓案涉房屋出卖的具体经过，其证言并无违法情形，能够作为定案依据。故碧桂园公司提出曹旺证言不能采信的上诉理由不能成立。综上，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34996元，由上诉人盐城碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月二十五日书记员 施凯钰