湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2805号上诉人（原审原告）：张春波，男，1975年5月5日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上诉人（原审原告）：李姣艳（系张春波之妻），女，1987年6月24日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。二上诉人共同的委托代理人：包爱宁，湖北诚弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜昌市润康置业有限责任公司。住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道虾子沟转盘。法定代表人：余宝容，该公司执行董事。委托代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师。上诉人张春波、李姣艳因与上诉人宜昌市润康置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春波、李姣艳上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：1、双方在合同约定的交房时间是2015年8月30日，上诉人多次通过电话或直接上门的方式要求宜昌市润康置业有限责任公司尽快交房，但宜昌市润康置业有限责任公司总以各种理由加以推诿，上诉人并未怠于主张权利，而是主张权利未得到实现。2、宜昌市润康置业有限责任公司作为案涉房屋开发商，当房屋达到交房条件时，应由其通知各业主收房，宜昌市润康置业有限责任公司从来没有通知过上诉人收房，因为案涉房屋直到诉讼前都达不到交房条件，所以迟延交房的损失应全部由宜昌市润康置业有限责任公司承担。宜昌市润康置业有限责任公司辩称：2015年，张春波、李娇艳已实际办理了案涉房屋的交接手续，并进行了装修。依照合同约定，房屋交付后转移占有即视为交付，故张春波、李姣艳在案涉房屋交接后不得再另行以逾期交付为由追究售卖人的违约责任。宜昌市润康置业有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张春波、李姣艳的一审诉讼请求。主要事实和理由：一审法院已认定双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其附件均为有效合同，因此在张春波、李娇艳于2017年即已取得案涉房屋并没有主张出卖人违约的情况下，一审法院判令宜昌市润康置业有限责任公司承担违约责任，有违合同约定，属于适用法律错误。张春波、李姣艳辩称：2015年1月25日，双方签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定交房时间为2015年8月30日，我们于2017年12月底才拿到案涉房屋装修钥匙。2019年4月9日，我们诉至一审法院，在法院开庭后的5月30日，双方在一审法官组织协调下到涉案房屋内才办理了房屋交接手续，并办理水电气卡，上述事实均有书面证据证实。对方主张双方在2015年就办理了房屋交接手续没有事实依据，我方也不认可。我方于2017年12月底拿到装修钥匙与办理房屋交接手续不能等同，一审宣判后，我方到宜昌市夷陵区建设工程质量安全监督站查询后，方得知涉案房屋在2019年4月9日才办理了竣工备案表，也就是说，2019年4月9日涉案房屋才具备法律规定的交房条件，故宜昌市润康置业有限责任公司存在违约行为导致不能如期交房，应承担违约责任。张春波、李姣艳向一审法院起诉请求：1、判决宜昌市润康置业有限责任公司积极交房并承担迟延交房的违约金（按每天人民币75.4585元计算，时间从2015年9月30日到实际交房之日止）；2、由宜昌市润康置业有限责任公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月21日，张春波、李娇艳夫妇(买受人）与宜昌润康置业有限责任公司（出卖人）签订一份《宜昌市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》等，合同第一、三、五条约定，宜昌润康置业有限责任公司将位宜昌市夷陵区小溪塔街办虾子沟的楼盘平湖港湾2号楼，建筑面积为135.94平方米的房屋一套出售给张春波、李姣艳夫妇，房屋总价款为人民币754858元。合同第六条约定付款方式和时间为：贷款方式付款，具体约定见附件六。《附件六合同补充协议》第一条（1）签订合同时，买受人支付总房款的30%即234858元。（2）剩余房款520000元通过银行按揭方式支付。合同第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2015年8月30日前，将商品房交付买受人使用。《附件六合同补充协议》第四条…3、出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给买受人，买受人同意给予出卖人30日宽限期。在宽限期内合同继续履行出卖人无需向买受人承担违约责任。宽限期后出卖人仍未交房，则出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一支付违约金。4、若出卖人存在逾期交房，买受人应在房屋交接时提出，否则房屋交接后买受人不得以逾期交房为由追究出卖人违约责任。合同第十一条约定房屋交接：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同还对双方的其它权利义务及违约责任作了详细约定。合同签订当日，张春波、李姣艳按照合同约定支付了房屋首付款人民币234858元。2015年2月10日，张春波、李姣艳与中国银行股份有限公司宜昌西陵支行签订一份《个人一手住房贷款合同》，通过审核后获得贷款人民币520000元，该贷款由银行直接支付给了宜昌润康置业有限责任公司。张春波、李姣艳自2015年4月1日开始偿还银行按揭贷款至今。张春波、李姣艳履行合同约定的付款义务后，宜昌润康置业有限责任公司并未按照合同约定的交房时间按期交房。2017年底，张春波、李姣艳以查看房屋为名从宜昌润康置业有限责任公司拿走装修钥匙一把，之后未将该钥匙返还。2019年4月初，张春波、李姣艳上门要求宜昌润康置业有限责任公司交房时引发争议，遂酿成讼。2019年5月30日，本案一审承办人及书记员召集双方当事人到涉案房屋进行了现场查看，张春波、李姣艳在涉案房屋门口的公共走道处加装了一道玻璃门用于与其他公共区域相隔离，玻璃门上有锁，室内有砸墙和开挖线槽等陈旧的装修痕迹。查看现场之后，双方在案件承办人的督促下，办理了涉案房屋的交接手续。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张春波、李姣艳与宜昌润康置业有限责任公司于2015年1月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张春波、李姣艳依约付清了购房款，宜昌润康置业有限责任公司应当按照约定于2015年8月30日之前交付房屋，但宜昌润康置业有限责任公司至本案诉讼后才与张春波、李姣艳正式办理涉案房屋的交接手续，构成迟延交房，宜昌润康置业有限责任公司应当按照合同之约定承担迟延交房的违约责任。宜昌市润康置业有限责任公司以张春波、李姣艳在取得涉案房屋装修钥匙后未按照《附件六合同补充协议》“第四条…4、若出卖人存在逾期交房，买受人应在房屋交接时提出，否则房屋交接后买受人不得以逾期交房为由追究出卖人违约责任”之约定向出卖人提出追究违约责任的请求，构成免责之抗辩，与《宜昌市商品房买卖合同》第十一条“房屋交接：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担”之约定不符，是否办理了房屋交接应以该条约定为准，不能以张春波、李姣艳拿走了涉案房屋的装修钥匙而认定双方已实际进行了“房屋交接”，故宜昌润康置业有限责任公司之免责辩解，不能成立，不予采信。根据《附件六合同补充协议》“第四条…3、出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给买受人，买受人同意给予出卖人30日宽限期。在宽限期内合同继续履行出卖人无需向买受人承担违约责任。宽限期后出卖人仍未交房，则出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一支付违约金。”之约定，二原告主张自2015年9月30日起以购房款总额为基数按日万分之一的标准计付迟延交房违约金的观点符合合同约定，本院予以采纳。按照张春波、李姣艳的自述其于2017年12月底即从宜昌市润康置业有限责任公司处拿走了涉案房屋的装修钥匙后一直未归还，室外加装的玻璃门和室内残留的陈旧的装修痕迹，表明张春波、李姣艳已实际占有了涉案房屋，因宜昌市润康置业有限责任公司不能提供张春波、李姣艳拿走涉案房屋装修钥匙具体时间的相关证据，故该时间以张春波、李姣艳自认的时间较为适宜。2017年12月以后至2019年4月之间，张春波、李姣艳未提供其曾要求与宜昌市润康置业有限责任公司办理交房手续或完善交房手续的相关证据，也未提供宜昌市润康置业有限责任公司拒不履行交房义务的相关证据，由此推定张春波、李姣艳怠于主张权利，未及时采取有效措施止损有放任损失扩大之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对于扩大之损失应由张春波、李姣艳自己承担。因此，延期交房违约金计算至2017年12月底较为适当。综上，延期交房违约金确定为62124.8元（754858元×0.0001×823天）。经主持调解，双方当事人不能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、宜昌市润康置业有限责任公司于本判决生效后立即向张春波、李娇艳支付逾期交房违约金62124.8元。二、驳回张春波、李娇艳的其他诉讼请求。本院二审中，张春波、李姣艳向本院提交涉案平湖港湾小区的竣工验收备案表作为新证据，拟证明涉案房屋在2019年4月9日才进行竣工验收备案。宜昌市润康置业有限公司对该证据的真实性无异议，但认为从该表可以看出案涉房屋在2017年2月28日就通过了竣工验收，只是备案日期是2019年4月9日，实际上很多业主在2014年底和2015年初就入住了。宜昌市润康置业有限公司向本院提交如下证据：同楼层1506室和1501室的业主入住手续、楼宇交接书、责令限期改正通知书、开工证、装修告知书、装修协议，拟证明在2015年，1506室和1501室的业主就已入住，张春波、李姣艳也是同期入住的，因我方工作人员疏忽未留下书面入住证据。张春波、李姣艳对该组证据的真实性有异议，且其他房屋的交房时间与本案也无关。本院认为，张春波、李姣艳向本院提交的涉案楼盘平湖港湾的竣工验收备案表可以证明案涉房屋于2017年2月28日通过了竣工验收；宜昌市润康置业有限公司向本院提交的证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。同时查明，案涉房屋于2017年2月28日通过了竣工验收。本院认为，张春波、李姣艳与宜昌润康置业有限责任公司于2015年1月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，张春波、李姣艳依约付清了购房款，宜昌润康置业有限责任公司按照约定应当于2015年8月30日之前取得竣工验收及交付房屋，但案涉房屋在2017年2月28日才通过竣工验收，且在本案一审期间才与张春波、李姣艳正式办理涉案房屋的交接手续，构成迟延交房，宜昌润康置业有限责任公司应当按照合同约定承担迟延交房的违约责任。但按照张春波、李姣艳的自述，其于2017年12月底即从宜昌润康置业有限责任公司拿走了涉案房屋的装修钥匙且一直未归还，且现场可以看到室外加装的玻璃门和室内残留的陈旧装修痕迹，说明张春波、李姣艳于2017年12月底已实际占有了涉案房屋并曾进行了装修，故案涉房屋交房时间应认定为2017年12月底，一审法院将违约金计算至2017年12月底正确。综上所述，张春波、李姣艳及宜昌市润康置业有限责任公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费各2222元，由张春波、李姣艳及宜昌市润康置业有限责任公司各自负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  周铁金审判员  罗 娟二〇一九年十二月二十四日书记员  冀琦芳