江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3741号上诉人（原审原告）：傅某，女，1972年5月24日出生，汉族，住东海县。上诉人（原审原告）：吴某，男，1970年10月8日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓旭，江苏港人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港新时代房地产开发有限公司，住所地东海县牛山街道。法定代表人：陈庚远，董事长。被上诉人（原审被告）：东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地东海县牛山街道牛山北路208号。法定代表人：陈本道，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原审第三人：唐某，男，1977年8月24日出生，居民身份号证号码332601197708242013，汉族，住东海县。上诉人傅某、吴某因与被上诉人连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）、东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称远洲公司）、原审第三人唐某房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2018）苏0722民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅某、吴某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决上诉人与被上诉人远洲公司签定的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》不解除明显是错误的。上诉人与被上诉人远洲公司签定的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》应当解除。理由加下：1、因被上诉人远洲公司没有按时交纳租金，并且已超过3年，按《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》第6条第4项约定上诉人有权终止合同，这是双方合同约定的解除情形。2、被上诉人远洲公司没有履行《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》的能力，首先，涉案租金已超过3年，被上诉人远洲公司到目前为止都没有能力交纳租金。其次，被上诉人远洲公司高价承租（280万元左右承租），低价出租（52万元左右出租），被上诉人永远没有能力履行《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》的能力。也就是说无论如何上诉人都收不到租金，合同的目的无法实现，这是法定的解除合同的条件。3、上诉人的商铺是外铺，是独立的，解除上诉人与被上诉人远洲公司签定的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》不影响其他商户，这从实际情况看，也可以解除。二、被上诉人远洲城公司与原审第三人签订的《租赁合同》是无效的。从被上诉人远洲公司和原审第三人均知道上诉人与被上诉人签定的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》的租金情况看，明知道被上诉人远洲公司高价承租（280万元左右承租），低价出租（52万元左右出租），仍签订《租赁合同》，很明显上诉人远洲公司与原审第三人恶意串通损害上诉人的利益，故该合同是无效合同。三、同样的房屋租赁合同，原审法院是判决解除租赁合同的。综上，请二审依法改判或发回重审。被上诉人新时代公司、远洲公司辩称，涉案《产权商铺委托租赁管理合同》合法有效，不应解除。至于答辩人是否能按约支付租金与合同效力无关，答辩人与第三人也不存在恶意串通，并无导致合同无效的情形。涉案商铺与其他商铺连为一体，没有墙界，且商铺均委托答辩人整体招租统一经营。如果允许上诉人解除合同，会影响商场整体功能，造成资源浪费，损害其他业主及次承租人的利益。原审程序合法。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人唐某未到庭也未提交答辩意见。傅某、吴某向一审法院起诉请求：1、解除傅某、吴某与远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》；2、新时代公司和远洲公司连带给付傅某、吴某租金331550元及利息1万元；3、本案诉讼费用由新时代公司、远洲公司承担。一审法院经审理查明，2012年12月31日，傅某、吴某（买受人）与新时代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买远洲城市广场第1幢1单元105室商铺，该商铺单价为70226.76元/㎡，面积为39.8平方米。同日，傅某、吴某（甲方）与远洲公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁管理合同》，该合同第一条载明：甲方同意将其购买的远洲城市广场1层105号商铺委托乙方进行统一经营管理。第二条载明：委托管理期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后5年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月）。第四条载明：1、自2014年1月1日至2016年12月31日，该阶段因甲方购买房屋时同意委托经营管理，获得房屋优惠价，此期间乙方无需支付任何费用；自2017年1月1日至2017年12月31日，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）331550元，支付时间为2017年6月30日之前；自2018年1月1日至2018年12月31日，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺收益（税前）45765元，支付时间为2018年6月30日之前；2、自2019年1月1日至2023年12月31日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该商铺的收益（税前）为届时实际租金的90%（乙方10%）。其计算方式为：商铺租金收益=(商铺总房款/总委托商铺总房款）*90%总租金。第六条载明：若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同。新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认。涉案商铺的2017年租金收益尚未支付给傅某、吴某，引发诉讼。2013年7月28日，远洲公司与唐某签订了《远洲城市广场租赁合同》,将包括傅某、吴某的部分商铺在内的290平方米商铺出租给了唐某经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止。前两年的租金为529250元，以后按每两年6%递增，按照季度支付租金。合同签订后，唐某进行投入和装修，经营德克士快餐店，该合同正在履行中，诉讼中唐某提供5份收款收据，累计向远洲公司交纳租金及管理费用695237元。一审法院另查明，远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。一审法院认为，傅某、吴某与远洲公司之间签订的《产权商铺委托租赁管理合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务。关于是否应当解除《产权商铺委托租赁管理合同》，傅某、吴某购买涉案商铺后，即交由远洲公司统一进行出租、经营和管理，傅某、吴某按约收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式，因涉案商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，若允许某一单一的商户单独解除合同，势必影响整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成资源的浪费，故一审法院对傅某、吴某要求解除合同的诉讼请求不予支持。关于租金收益数额，按照《产权商铺委托租赁管理合同》的约定，远洲公司应支付给傅某、吴某的2017年租金收益为331550元。远洲公司抗辩称“涉案商铺租金过高，应予以调整”，无法律依据，一审法院不予支持。《产权商铺委托租赁管理合同》载明“若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行”，现远洲公司未按约定时间向傅某、吴某支付租金，构成违约，其应按中国人民银行同期贷款利息向傅某、吴某支付违约金。关于逾期违约金的计算时间，双方关于“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上是在2014年1月18日开业的，故双方约定的租金支付时间应当顺延，故远洲公司应自2017年7月19日起向傅某、吴某支付违约金。综上，关于傅某、吴某要求远洲公司支付租金331550元及利息1万元，符合合同约定的部分，一审法院予以支持。新时代公司作为担保方在该合同上盖章确认，因没有约定保证方式和保证范围，依法应当在租金收益、违约金范围内承担连带清偿责任。故一审法院对傅某、吴某要求新时代公司连带偿还租金收益及利息的诉讼请求予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决：一、远洲公司于判决生效后十日内向傅某、吴某支付租金331550元及违约金（违约金计算方式如下：以331550元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年7月19日起计算至实际付清之日止）；二、新时代公司对上述债务承担连带责任；三、驳回傅某、吴某其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10799元，由新时代公司、远洲公司连带负担（先由傅某、吴某垫付，新时代公司、远洲公司于判决书生效后十日内给付傅某、吴某）。二审中，上诉人傅某、吴某提交了以下证据：1、连云港市中级人民法院（2018）苏07民终3572号民事判决书，证明包括本案涉案商铺及原审第三人所承租的所有商铺是可分的系单间，同时证明本案被上诉人无支付拖欠租金及后续租金的能力，证明与本案有关联的即原审第三人承租的商铺中的其他业主，曾因拖欠租金向法院提起诉讼解除合同，后经东海及中院两级法院认定，被上诉人存在违约行为符合合同约定的解除情形，判决解除涉案租赁合同。2、上诉人在全国法院失信人员查询网站查询的打印件共计9张五页纸。证明本案两个被上诉人作为失信被执行人案件分别为41、40起，结合该份证据可以证明被上诉人无支付拖欠上诉人租金的能力，同时其也没有继续支付涉案合同租金的能力。双方签订的委托租赁合同的目的已无实现可能。被上诉人质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，正是因为一审作出了解除租赁合同的错误判决，远洲公司提出上诉，二审在查明事实的基础上判决租赁合同不予解除。对证据2的三性均有异议，也不能证明上诉人的证明目的。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：上诉人与被上诉人远州公司签订的产权商铺委托租赁管理合同是否应当解除。本院认为，上诉人傅某、吴某与被上诉人远洲公司签订的产权商铺委托租赁管理合同第六条第四项约定，若远洲公司逾期支付租金收益超过六个月，傅某、吴某有权终止合同，并不视为上诉人单方面终止合同。新时代公司作为担保人在该合同上盖章确认。该约定及担保合法有效，双方当事人均应按约履行。另根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中被上诉人远洲公司逾期支付租金早已超过六个月，因此，上诉人请求解除合同，符合法律规定和合同约定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，本案中，远洲公司因经营不善很难向上诉人支付租金。再次，根据上诉人傅某、吴某与新时代公司签订的商品房买卖合同及图纸附件，涉案房屋为商业营业用房，房型为单间外铺，并非商场内部摊位，能够与周边房屋区分，有独立的空间和区位。原审第三人唐某承租的商铺的产权人大多因被上诉人未向产权人支付租金而起诉要求解除合同，故本院对上诉人要求解除合同的请求予以支持。如果原审第三人唐某等次承租人及业主认为因涉案合同的解除而给其带来不利影响，可依法向合同相对方被上诉人主张权利。综上，上诉人傅某、吴某的上诉请求能够成立，原审判决认定事实基本清楚，鉴于上诉人二审中提交新证据，本院对上诉人的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院（2018）苏0722民初2269号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省东海县人民法院（2018）苏0722民初2269号民事判决第三项；三、解除傅某、吴某与东海县远洲城市广场经营管理有限公司签定的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》，东海县远洲城市广场经营管理有限公司于判决生效后十日内向傅某、吴某返还远洲城市广场第1幢1单元105号房产。一审案件受理费10799元（傅某、吴某已预交），二审案件受理费10799元（傅某、吴某已预交），均由被上诉人连云港新时代房地产开发有限公司、东海县远洲城市广场经营管理有限公司连带负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年十二月十日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。