湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2253号上诉人(原审被告)：丁进立，男，1972年5月6日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：熊竣东，湖南云济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡胜平，男，1972年1月11日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人（原审原告）：闵德胜，男，1966年4月27日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周佳勇，湖南先锋律师事务所律师。上诉人丁进立因与被上诉人闵德胜、蔡胜平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁进立的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回蔡胜平、闵德胜要求丁进立支付租金及利息的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，丁进立与蔡胜平在第二个租赁年度开始之前就口头协商一致降低租金标准，即第二年的租金为88000元，一审中丁进立已经提交（2019）湘0703民初1139号案开庭笔录、（2019）湘0703民初1832号开庭笔录及丁启浩出庭作证的证言等相关证据证明了；2、丁进立没有拖欠租金，一审判决适用法律错误。蔡胜平、闵德胜辩称，1、双方的租赁协议约定了租金标准为120000元/年，丁进立仅支付88000元，剩余32000元未支付；2、丁进立认为租金已经调整为88000元没有提交充足的证据，无法证明双方就该方案达成了一致意见；3、2018年3月10日的交接手续中，双方均没有提及保证金和剩余租金的事宜，双方没有对该两笔款项结算完毕；4、本案的实际情况是蔡胜平和闵德胜考虑到丁进立的经济情况，确实对押金不退和剩余租金不收取进行过协商，但丁进立在上诉状中颠倒了事实。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。蔡胜平、闵德胜向一审法院起诉请求：1.丁进立向蔡胜平、闵德胜支付租金32000元并赔偿逾期付款的损失（以32000元为基数按年6%标准计算自2017年3月10日起至丁进立实际支付之日止）；2.丁进立赔偿蔡胜平、闵德胜7个月的房屋空置损失费80000元。一审法院认定事实：2016年3月10日，蔡胜平、闵德胜与丁进立签订《关于斗姆湖斗金茶楼转让经营权协议》，约定：丁进立租赁位于常德市鼎城区斗姆湖的斗金茶楼从事经营活动，租赁期限为3年，丁进立每年年初一次性支付租金120000元。合同签订后，蔡胜平、闵德胜按约定向丁进立交付了房屋，丁进立按时足额缴纳了第一个租赁年度的租金120000元。2017年度，丁进立向蔡胜平、闵德胜缴纳租金88000元。2018年3月10日，丁进立因经营困难，遂要求解除合同，双方为此办理《斗金茶楼设施、物品交换手续》，丁进立将茶楼返还给蔡胜平、闵德胜，但丁进立未按合同约定向蔡胜平、闵德胜缴纳剩余租金32000元。后经蔡胜平、闵德胜多次催讨未果，故而成诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《关于斗姆湖斗金茶楼转让经营权协议》系丁进立与蔡胜平、闵德胜真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，各方均应依约履行各自的义务。合同签订后，蔡胜平、闵德胜依约将房屋交付丁进立使用，已履行了合同义务。2018年3月10日，丁进立提议解除租赁关系，蔡胜平、闵德胜对解除租赁合同并无异议，并办理了交接手续，由此可以认定双方租赁合同解除。丁进立在两年的租赁期内仅向蔡胜平、闵德胜支付了房屋租金208000元，尚欠租金32000元未付，其行为已构成违约，故对蔡胜平、闵德胜依据合同约定要求丁进立支付合同期内房屋租金32000元的诉讼请求予以支持。丁进立未按约定期限支付租金，蔡胜平、闵德胜要求以32000元为基数按年6%标准计算自2017年3月10日起至实际支付之日止的利息损失符合法律规定，亦予支持。蔡胜平、闵德胜主张房屋空置的租金损失80000元没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、丁进立于判决生效之日起10日内向蔡胜平、闵德胜支付租金32000元，并按年利率6%的标准赔偿从2017年3月11日起至清偿完毕之日止的利息损失；二、驳回蔡胜平、闵德胜的其他诉讼请求。本案受理费2540元，减半收取1270元，由蔡胜平、闵德胜负担908元，丁进立负担362元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年4月4日，丁进立起诉蔡胜平、闵德胜返还其房屋押金30000元及相应利息。一审法院于2019年5月20日作出（2019）湘0703民初1139号民事判决，判决蔡胜平、闵德胜返还丁进立保证金30000元及支付从2019年3月11日起至清偿之日止按年利率6%计算的利息。该判决现已生效。该案开庭笔录载明：“蔡胜平：丁进立提出解除合同后，我们口头说过是丁进立违约在先，而且少了租金，保证金就不退了。”2019年6月24日，一审法院（2019）湘0703民初1832号案开庭笔录载明：“周佳勇（蔡胜平的委托诉讼代理人）：原告（蔡胜平）并没有承认租金减少，只是附带条件，是租金减少，保证金不退。”本院认为，本案争议焦点为丁进立是否应支付闵德胜、蔡胜平房屋租金32000元及相应的利息。2016年3月10日，蔡胜平、闵德胜与丁进立签订的《关于斗姆湖斗金茶楼转让经营权的协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按该协议履行其权利义务。2018年3月10日，双方解除租赁协议并办理了交接手续。但丁进立在两年的租赁期之内仅支付租金208000元，剩余租金32000元未支付。从一审法院（2019）湘0703民初1139号案开庭笔录、（2019）湘0703民初1832号开庭笔录中可知，蔡胜平当时同意减少租金附有条件，即保证金不退，丁进立当时是否同意该条件没有证据显示，但丁进立于2019年4月4日起诉蔡胜平、闵德胜返还其该证金30000及相应利息，一审亦作出了返还保证金的生效判决，因此应认定丁进立未同意保证金不退租金减少的协商意见，现仅凭丁启浩的证言不能证实蔡胜平、闵德胜在退还保证金的情况下还同意减少租金32000元。故丁进立应按租赁合同的约定支付剩余租金32000元。因丁进立违约未支付剩余租金，一审法院认定其还应支付从2017年3月11日至清偿完毕之日止按年利率6%计算的利息并无不当，本院予以确认。丁进立上诉认为蔡胜平、闵德胜同意减少剩余租金32000元因而其不应支付剩余租金及相应利息的请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，丁进立的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由丁进立负担。本判决为终审判决。审 判 长 于前军审 判 员 卜玉苹审 判 员 孙 晖二〇一九年十二月二十五日法官助理 张 利书 记 员 赵丹丹附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。