新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民事判决书   （2019）新2901民初3051号   原告(反诉被告):阿克苏市飞越游泳健身会馆，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   经营者：吴越，男，1984年8月15日出生，汉族，个体户，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：苗笑寒，新疆白水河律师事务所律师。   被告（反诉原告）：熊强，男，1989年3月1日出生，汉族，无固定职业，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   被告（反诉原告）：熊斌，男，1980年12月5日出生，汉族，无固定职业，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。   两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘荣含，新疆制衡律师事务所律师。   原告（反诉被告）阿克苏市飞越游泳健身会馆（以下简称飞越会馆）诉被告（反诉原告）熊强、被告（反诉原告）熊斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）飞越会馆的经营者吴越及其委托诉讼代理人苗笑寒、被告（反诉原告）熊强、被告（反诉原告）熊斌的共同委托诉讼代理人刘荣含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）飞越会馆向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付租赁费774900元；2.判令两被告共同承担逾期支付租金的违约金113400元（378000元×30%）；3.判令两被告共同支付拖欠的物业费44100元（2450元*18个月，2018年4月至2019年9月），电费2080元，合计46180元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年3月初，被告熊强需租赁原告位于阿克苏市××区院内（原粮食储备库内）2号仓库经营餐饮。2017年3月9日，被告熊斌代熊强与原告签订《房屋租赁合同》。约定租期8年（2017年6月10日至2025年6月11日），第一年租金360000元，被告于2018年6月10日开始每年递增5%，并于每年6月10日之前向原告支付下一年租金，每逾期一日支付租金，按日租金的3倍支付违约金；被告负责缴纳租赁期间因经营活动所产生的相关费用（如水费、电费、暖气费、物业费、卫生费等一切费用）及税金。合同签订后，被告熊强仅支付了一年的租金360000元，对第二年租金378000元、第三年租金396900元未支付；被告租赁房屋每月物业费2450元，被告拖欠2018年4月至2019年9月期间物业费共44100元，电费2080元。为维护原告合法权益，原告诉至法院。   被告（反诉原告）熊强、熊斌辩称，2017年3月9日，双方签订的合同中明确约定：“在租赁期内，原告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方早本合同及补充条款中约定外，均由原告负责；原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”。2017年4月20日双方签订的补充协议中明确约定“原告承诺于2017年7月15日前解决该房屋供电（200千瓦）和排水问题，原告承诺该房屋的地暖设施、消防设施由原告安装施工、验收通过并承担相应施工验收费用，否则被告有权解除协议，原告除退还被告已支付的房屋租金和押金外，还应承担被告装修房屋一切费用和损失”。被告在装修及经营使用期间发现该租赁房屋供电、排水以及消防均存在问题，向原告反映后，原告均表示会尽快进行整改，在被告多次催促原告予以解决上述问题期间，阿克苏市公安消防大队对该房屋的消防设施也下达过《责令限期改正通知书》。原告不按照约定保证房屋使用安全，也未达到被告租赁房屋时的供电及排水改造条件，消防设施至今未达到合格标准，属于根本违约。被告因原告的违约行为无法正常经营，于2018年10月初便已与原告沟通过解除合同事宜，原告要求给予一定转租期，被告认可后并于同月办理了营业注销手续。原告根本违约，且被告经核算因原告根本违约给被告造成了严重的经济损失。因此原告要求被告支付租金、违约金没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）熊强、熊斌向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同；2.判令反诉被告立即退还反诉原告已经支付的房屋租金360000元、押金10000元，支付违约金36000元，并赔偿反诉原告的经济损失1244609.2元；3.判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定：“在租赁期内，反诉被告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方早本合同及补充条款中约定外，均由反诉被告负责。反诉被告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。反诉被告因不能提供本合同约定的房而解除合同的，应支付反诉原告本合同租金总额10%的违约金”。2017年4月20，反诉原告在装修期间与反诉被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、反诉被告同意反诉原告使用该房屋从事餐饮服务行业；二、反诉被告承诺于2017年7月15日前解决该房屋供电（200千瓦）和排水问题，否则反诉原告有权解除协议，反诉被告除退还反诉原告已经支付的房屋租金和押金外，还应承担反诉原告装修该房屋的一切费用和损失；三、反诉被告承诺该房屋的地暖设施、消防设施由反诉被告安装施工、验收通过并承担相应施工验收费用；否则反诉原告有权解除协议，反诉被告除退还反诉原告已支付的房屋租金和押金外，还应承担被告装修房屋一切费用和损失”。合同签订后，反诉原告在经营过程中发现该房屋供电及排水达不到合同约定的要求，且该房屋消防设施不合格。反诉原告在经营过程中多次因上述问题导致停业，严重影响反诉原告的正常经营。反诉原告多次找反诉被告协商，反诉被告均承诺尽快整改，但至今都未进行整改。2018年10月初，因反诉被告迟迟不予解决上述问题，反诉原告与反诉被告协商解除《房屋租赁合同》，反诉被告同意但要求一定时间的转租期，反诉原告认可并于当月办理了营业注销手续。反诉被告根本违约，给反诉原告造成了严重的经济损失，现提出反诉，请求依法保护反诉原告的合法权益。   原告（反诉被告）飞越会馆辩称，反诉被告按照合同约定，向反诉原告租赁房屋供电、排水，满足反诉原告的生产经营需要。租赁房屋的消防设施，由反诉被告投资建设，并经第三方鉴定机构检测合格，反诉被告将房屋按约定交付反诉原告后，反诉原告持续经营没有因上述供电、排水和消防问题导致停业及严重影响正常的经营；在合同履行过程中，反诉原告从未找过反诉被告提出供电排水消防的问题；2018年10月初，反诉原告因经营不善，自行将租赁房屋关闭，解散人员，不知去向，反诉被告及管理人员多次给反诉原告打电话、发短信等方式告知反诉原告如不租赁房屋，要求结清之前拖欠的租赁费，将租赁房屋内的物品搬离出租赁房屋，减少双方的损失，但反诉原告经常不接电话，不回短信，对反诉被告的要求置之不理。综上，反诉被告严格按照合同约定履行了义务，将房屋交付给反诉原告使用至今，但反诉原告从2018年6月至今拖欠两年的租赁费，并拖欠物业费，严重违约，因此对反诉原告提出的解除房屋租赁合同，要求返还已支付的押金，赔偿经济损失没有事实依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。   原告（反诉被告）围绕本诉、反诉，依法提交下列证据：   1.原告（反诉被告）提交《房屋租赁合同》，证明双方于2017年9月3日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限8年，自2017年6月10日至2025年6月11日，第一年租金36万元，从2018年6月10日起每年递增5%（36万元基础上逐年增加5%），租金支付方式每年6月10日之前，逾期，支付3倍违约金；被告（反诉原告）对合同的真诚实性无异议，对证明观点无异议；本院对合同的真实性及对本案的证明力予以确认；   2.原告（反诉被告）提交租赁房屋内消防设施照片、2018年4月16日阿克苏鑫龙消防设施检测有限公司《建筑消防设施检测报告》、《建筑消防设施检测合同》，证明在租赁房屋内投资完成消防设施，经被告（反诉原告）委托检测，消防设施合格；被告（反诉原告）对照片真实性不予认可，认为不能反映消防设施合格；对检测报告真实性认可，但认为检测报告于2018年4月16日检测，租赁于2017年6月10日交付，对证明观点不予认可；对上述证据本院将结合其他证据予以认定；   3.原告（反诉被告）提交2019年9月15日晚拍摄的照片，证明被告（反诉原告）尚有大量物品未搬走，故房屋无法租赁；被告（反诉原告）对照片真实性无异议，但认为物品没有搬走是因为当时搬离时原告（反诉被告）不准许，且根据约定物品原告方可以利用，由原告支付一定的费用即可，并非房屋无法租赁的原因；本院对照片的真实性予以确认；对其他事实结合其他证据予以认定；   4.原告（反诉被告）提交2019年9月15日晚拍摄照片、2018年8月23日收取电费8000元收据、2018年9月25日收取电费4000元收据，证明被告租赁的房屋使用电量为2336度，现租赁房屋酿造啤酒的设备仍然在运行；根据约定，被告一直是向原告缴纳电费；被告（反诉原告）对证据的真实性、证明观点均无异议，但认为根据合同约定，我方缴纳的电费应当向物业公司缴纳；本院对证据的真实性及对本案的证明力予以确认；   5.原告（反诉被告）提交收据、发票、工资表，证明收取物业费合理；被告（反诉原告）对收据真实性无异议，认为系原告收取；对垃圾清运费、工资表认为与本案无关联性；本院对收据的真实性予以确认；对发票、工资表将结合其他证据予以认定；   6.原告（反诉被告）提交餐饮经营单位食品及原料采购索证台账、餐饮服务企业（单位）食用油脂采购与进货台账、进销存单、营业进账流水单，证明上述证据系从租赁房屋内获取，被告从租赁房屋起至2018年10月7日一直持续经营，期间未中断；被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，但对合法性不予认可，认为进销存单不能反映真实营业情况，期间有间断；本院对上述证据的真实性予以确认，对其他事实将结合其他证据予以认定；   7.原告（反诉被告）提交员工王争峰2019年2月26日与熊强通话录音，证明原告多次要求被告把店里物品搬走，催促被告支付租赁费，并告知如不支付尽快解除合同；被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，但对解除合同观点不认可，认为录音中未明确表示解除合同的意图，双方于2018年10月份停业时就对合同事项进行过沟通；本院对录音的真实性予以确认；对其他事实将结合其他证据予以认定；   8.原告（反诉被告）提交王争峰出庭作证，证明被告租赁的房屋从2017年4月入住到现在一直拖欠电费、物业费，房屋一直占着没有缴纳房租、我多次打电话，发过信息催缴；原、被告对证人证言均无异议；本院对证人证言予以采纳；   被告（反诉原告）围绕本诉、反诉依法提交下列证据：   1.被告（反诉原告）提交《房屋租赁补充协议》，证明合同协议合法有效，双方应按照约定内容履行合同义务，否则应按照合同约定承担违约责任；原告（反诉被告）无异议；本院对补充协议的真实性及对本案的证明力予以确认；   2.2017年3月11日农业银行交易明细，证明签订合同后，被告（反诉原告）支付36万元房租、1万元房屋押金，共计37万元；原告（反诉被告）无异议；本院对证据的真实性及对本案的证明力予以确认；   3.被告（反诉原告）提交租赁房屋装修等合同及对应的付款凭证（包括：1.烧烤餐吧新疆阿克苏设计合同；2.家庭装饰工程施工合同；3.钢构网架工程承揽合同；4.通风管道制作与安装合同书；5.天然气入户工程委托安装实施合同；6.冷风机销售协议；）证明被告（反诉原告）投入装修等费用共计1244609.2元；原告（反诉被告）认为上述证据系被告与第三方签订及资金往来，无法核实真实性且与本案无关联性；对上述证据本院将结合其他证据予以认定；   4.责令限期改正通知书，证明合同约定原告（反诉被告）负责房屋消防，但未办理行政许可，消防设施不合格，原告（反诉被告）根本违约；原告（反诉被告）对通知书的真实性无异议，但认为已将消防设施做好交付被告使用，至于被告有没有给消防部门提交手续与原告无关；本院对通知书的真实性予以确认；   5.准予注销登记通知书，证明经营的探伙鲜烤吧于2018年10月19日注销登记；原告无异议，认为系被告经营行为，与原告无关；本院对该通知书的真实性予以确认；   原、被告当庭陈述。   根据当事人的陈述以及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：   2017年3月9日，原告（反诉被告）飞越会馆（甲方）与被告（反诉原告）熊强、熊斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；甲、乙双方对所租赁房屋的坐落、面积、装修、设施等情况及相关证照手续明确且无异议；甲方出租给乙方的房屋位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区阿克苏市××区内飞越游泳健身会馆旁（550平方米场）；该房屋租赁期共8年，自2017年6月10日起至2025年6月11日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营教育性服务行业使用；……。乙方须向甲方交纳房屋租赁押金10000元。当租赁期满，乙方履行了本合同的所有事宜，押金予以全额退还；第壹年租金总额为360000元。于2018年6月10日开始每年递增5%；乙方应于每年6月10日之前以现金或转账形式向甲方支付下一年租金，甲方收款后应提供给乙方具有法律效力的收款凭证；经双方协商确认，乙方负责缴纳租赁期间因经营活动所产生的相关费用（如水费、电费、暖气费、物业费、卫生费等一切费用）及税金；……。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计6个月以上；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；甲方应保障乙方在营业过程中正常用水、用电、用暖（相关费用应由乙方按时自行承担），如遇特殊情况需提前告知乙方，不可抗力因素除外；场地工程验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金；……。租赁期间，乙方有第八条第3项所列举的违约行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照解除之日到合同期满之日租赁额的10%向甲方支付违约金，并赔偿甲方相应损失；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当年全年租金总额30%的额度向甲方支付违约金，并赔偿甲方相应损失；乙方如未经甲方同意，逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付违约金；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力等等。双方还对各自其他权利义务进行了约定。   2017年4月20日，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》。约定：甲方同意乙方使用该房屋从事餐饮服务行业；若因房屋使用性质及权属原因导致乙方无法取得餐饮行业相关证照，则乙方有权解除协议，甲方除全额退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用和损失；甲方承诺于2017年7月15日前解决该房屋供电（200千瓦）和排水改造问题，否则乙方有权解除协议，甲方除退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用的损失；甲方承诺该房屋的地暖设施、消防设施由甲方安装施工、验收通过并承担相应施工验收费用；否则乙方有权解除协议，甲方除退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用和损失等等。   上述合同及补充协议签订后，被告（反诉原告）即开始装修，并以“王大爷探伙鲜烤”、“阿克苏市探伙鲜烤吧”名义进行经营。2018年10月19日，阿克苏市市场监督管理局根据熊强提交的注销登记申请，将“阿克苏市探伙鲜烤吧”准予注销。被告未搬离，亦未经营，但酿造啤酒设备仍然运行，根据原告2019年9月15日晚拍摄提交的被告所用电表照片显示为2336度。   2017年3月11日，被告（反诉原告）熊斌向原告（反诉被告）飞越会馆经营者吴越转账支付第一年租金360000元及押金10000元；2017年10月6日、11月1日、12月23日，被告按每平方3.5元分别向原告缴纳2017年8月至10月、11月、12月（物业）服务管理费7350元、2450元、2450元；2018年4月6日，被告向原告缴纳2018年1至3月的物业管理服务费7350元；2018年8月23日，被告按每度电1元的40倍向原告缴纳电费8000元，2018年9月25日按上述标准缴纳电费4000元；原告通过其员工向被告电话、短信通知被告解决租赁房屋租金及相关事宜，但未果，原告遂诉至法院。   另，2018年1月22日，阿克苏市公安局消防大队向阿克苏市探伙鲜烤吧发出《责令限期改正通知书》，内容为：2018年1月22日进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为：1.未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案；2.消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；11.其他消防安全违法违法行为和火灾隐患：具体问题1.未办理行政计可手续；2.二层缺少一处安全出口；3.停用消防栓系统；4.疏散指示标志、安全出口标识设置不符合要求；5.未设置自动报警系统、自动灭火系统；6.两个安全出口之间的距离超标，不符合要求。对上述第1项，责令你单位于2018年2月22日前改正；第2.11项，责令你单位于2018年1月28前改正。2018年3月22日，被告与阿克苏鑫龙消防设施检测有限公司签订《建筑消防设施检测合同》，对阿克苏市探伙鲜烤吧（室内装饰）竣工检测，检测内容为：室内消火栓系统、防火分隔系统、消防应急照明、疏散指示标志、灭火器材。2018年4月16日，阿克苏鑫龙消防设施检测有限公司出具建筑消防设施检测报告，检测评价结论：消防供配电设施合格，消防和消火栓系统合格，应急照明和疏散指示标志合格，消防产品合格，防火分隔设施合格，灭火器。   本院认为，原告（反诉被告）飞越会馆与被告（反诉原告）熊强、熊斌签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系各自真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。《合同法》规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。双方合同约定：第一年租金总额为360000元，于2018年6月10日开始每年递增5%，被告（反诉原告）应于每年6月10日之前以现金或转账形式向原告（反诉被告）支付下一年租金；被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意，逾期支付租金，每逾期一日，则被告（反诉原告）须按日租金的3倍支付违约金。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年6月11日至2019年6月10日期间、2019年6月10日至2020年6月10日期间租赁费774900元的诉讼请求，本院予以支持；双方对被告（反诉原告）逾期支付租金约定的违约金过高，原告（反诉被告）自愿调整为按被告（反诉原告）拖欠的2018年租金的30%主张违约金的请求，本院亦予以支持；在双方合同履行过程中，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳物业管理费、电费，原告（反诉被告）收取并出具收据，现原告（反诉被告）依照原缴纳标准向被告（反诉原告）主张物业费、电费的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。《合同法》规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告（反诉原告）虽陈述，在经营过程中发现所租赁房屋供电及排水达不到合同约定的要求，房屋消防设施不合格，多次因上述问题导致停业，严重影响正常经营，多次找反诉被告协商，均承诺尽快整改，至今未整改。并当庭提交阿克苏市公安消防大队《责令限期整改通知书》等证据，但根据双方合同约定“甲方（反诉被告）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”，结合反诉原告接收租赁房屋后进行装修，并支付第一年租金、押金及缴纳物业费、电费及经营等情况，反诉原告提交的证据不能证实反诉被告交付的房屋不符合双方约定的条件，双方解除合同的条件已成就，故反诉原告的反诉请求，因不符合双方约定及法律规定，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆支付租赁费774900元；   二、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆承担逾期支付租金的违约金113400元（378000元×30%）；   三、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆支付拖欠的物业费44100元（2450元/月×18个月，自2018年4月至2019年9月），电费2080元。   四、驳回被告（反诉原告）熊强、熊斌的反诉请求。   本诉案件受理费13143.80元，已减半收取6572.40元，反诉案件受理费19655.48元，已减半收取9827.74元，由被告（反诉原告）熊强、熊斌承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。   审判员 陈 彬   二0一九年十二月十日   书记员 李冬冬