江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终3762号上诉人（原审原告）：江苏海通建设工程有限公司，住所地连云港市海州区建设东路72号。法定代表人：茅红兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘友青、胡彬，江苏道忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港开源投资有限公司，住所地连云港市新浦经济开发区道浦路。法定代表人：杨从好，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏同科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号。法定代表人：冯涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周永波，该行员工。委托诉讼代理人：张进城，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港金隆投资发展有限公司，住所地连云港市海州区经济开发区振兴路1号。法定代表人：谢捷飞，该公司总经理。原审第三人：连云港金隆市场管理有限公司，住所地连云港市新浦经济开发区振兴路1号C-66。法定代表人：谢捷飞，该公司总经理。上诉人江苏海通建设工程有限公司（以下简称海通公司）因与被上诉人连云港开源投资有限公司（以下简称开源公司）、连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）、连云港金隆投资发展有限公司（以下简称金隆投资公司）、原审第三人连云港金隆市场管理有限公司（以下简称金隆市场公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初4613号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海通公司的委托诉讼代理人刘友青、被上诉人开源公司的委托诉讼代理人张华、被上诉人东方银行的委托诉讼代理人周永波、张进城到庭参加诉讼。被上诉人金隆投资公司、原审第三人金隆市场公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人海通公司上诉请求：查明事实后依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审对《租赁协议》的合同相对人认定错误。租赁协议虽然抬头和落款处加盖金隆市场公司法人章，但金隆投资公司在协议第1条对土地的使用权人是金隆投资公司予以确认，并在签订合同时向海通公司进行了披露，系金隆投资公司委托金隆市场公司以自己的名义与海通公司签订合同，合同相对人实际上是金隆投资公司而非金隆市场公司，因合同所产生的后果应由金隆投资公司承担。2.一审认定原审三被告没有侵犯海通公司的优先购买权存在错误。海通公司作为涉案土地承租方，依法享有该土地优先购买权，与东方银行抵押权的实现是两个不同且不冲突的权利，而在本案抵押权实现的过程中即通过淘宝网司法拍卖过程中，对优先购买权人的表述为无，在标的物介绍一栏中的租赁物表述为租赁情况不明。海通公司对涉案土地进行了巨大投资，所以租赁情况不明的表述严重不符合事实。原审三被告与法院应当共同在公告上进行披露，并对海通公司有效告知，而海通公司始终没有收到关于拍卖的任何书面通知，也不知道租赁场地被拍卖的情况。3.海通公司优先购买权被侵犯，开源公司通过司法拍卖取得土地的行为无效。按照正常的司法拍卖流程，竞买人都会看现场，开源公司不可能不知道海通公司占有使用的情况，开源公司仍然不顾拍卖公告与现场查明存在矛盾的事实，其通过拍卖取得涉案土地应属无效，应该承担审慎不严的法律后果。被上诉人开源公司二审答辩称，1.2018年2月23日，海通公司与开源公司签订协议书，海通公司同意在2018年5月3日之前最迟于6月3日，将涉案地块的相关资产搬离并交付给开源公司，因此无论本案是否存在优先购买权，海通公司均已经同意开源公司作为买受人购买涉案地块并同意交付，即使存在优先购买权，海通公司也已经放弃。2.2016年11月29日，开源公司通过司法竞卖平台得到涉案地块，如果海通公司认为法院在拍卖过程中享有优先购买权，应当在本案终结之前提出执行异议，不应当通过另案诉讼的方式予以主张。3.开源公司竞得涉案地块前一个星期，即2016年11月21日，海通公司与金隆市场公司签订补充协议，双方协定因诉讼产权等原因不能继续履行租赁合同的，将由金隆市场公司对于海通公司相关损失予以赔偿，可见海通公司对法院的司法拍卖过程是知晓的，其已经放弃了所谓的优先购买权。4.从补充协议看，明确出租人就是金隆市场公司不是金隆投资公司，不存在所谓的委托租赁关系。5.一审法院在执行过程中没有侵害海通公司所谓的优先购买权，因为在金隆市场公司与海通公司签订租赁协议之前，本案就存在抵押关系，东方银行享有抵押权，可以对抗上诉人享有的所谓优先购买权，因为购买权实现是抵押权实现的必然程序。被上诉人东方银行二审答辩称，海通公司的第1条上诉理由成立与否，都不应当将我方列为被告，本案案由是租赁纠纷；上诉理由第2、3条都是对一审法院关于涉案土地司法拍卖程序的不认可，涉案土地已经司法拍卖，法院也按司法拍卖程序进行了张贴公告及查封，在涉案土地整个拍卖过程中，海通公司未向法院提出任何的拍卖异议，现以租赁案由来行使执行异议之诉权利，程序上是不合法的。被上诉人金隆投资公司、原审第三人金隆市场公司二审未提供答辩意见。海通公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认开源公司、东方银行、金隆投资公司的行为侵犯了海通公司的优先购买权；2.确认开源公司通过司法拍卖取得位于连云港市海州开发区国有土地（地籍号320705101022GB0204，土地证号连国用（2012）第XP003658号）的行为无效；3.诉讼费用由开源公司、东方银行、金隆投资公司承担。原审法院认定事实如下：2014年3月1日，海通公司（乙方、承租人）与金隆市场公司（甲方、出租人）就位于海州开发区国有土地签订《租赁合同》一份，该合同约定：第一条租赁范围及用途：乙方承租甲方连云港市海州开发区连云港金隆投资发展有限公司（振兴路以西、纬五路以北）（盖公章）场地（含场地内工房，不包含厂房），乙方确认场地长193米，宽163米，面积31459平方米，用以混凝土拌合站、钢筋场地及预制场地等建设使用。第二条租赁场地期限：1、租赁期暂定8年9个月（105个月）。租赁开始时间为2014年3月6日，结束时间为2022年12月5日……第三条租赁场地租金：1、租金：场地月租金17000元/月，租金总额1785000元，租金支付方式为现金，每两年支付一次。第一次支付租金壹拾万元，第一次租金支付时间2014年3月6日；第二次支付租金壹拾贰万伍仟元，第二次租金支付时间2016年3月6日；第三次支付租金伍拾贰万元，第三次租金支付时间2016年11月30日；第四次支付租金伍拾贰万元，第四次租金支付时间2019年1月6日；第五次支付租金伍拾贰万元，第五次租金支付时间2021年1月6日。其款项应汇入甲方指定账号，同时由甲方向乙方提供授权委托书。乙方汇入的款项视为甲方收取的租金，与此有关的任何经济纠纷与乙方无关。第四条甲方对产权的承诺甲方保证出租的场地土地及地上附着物的所有权和出租权。有关抵押债务、税项及租金等甲方应在出租前办妥……第八条其他违约责任……5、甲方承诺在自身无法补偿乙方经济损失情况下，由连云港金隆投资发展有限公司连带补偿及赔偿。连云港市金隆投资发展有限公司予以认可……在上述第八条第5项条款处，金隆投资公司在该条款上加盖公章。该合同还对其他事项进行了约定。在该合同的抬头处“出租人”载明金隆市场公司且在抬头处加盖了金隆市场公司公章，在合同落款的甲方、乙方处金隆市场公司与海通公司分别加盖公章；此外，金隆投资公司另行在合同第一条、第八条第5项上加盖公章确认，金隆投资公司加盖的公章不在合同的落款处。另查明，位于连云港市海州开发区国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连国用（2012）第XP003658号】原系金隆投资公司所有，登记在金隆投资公司名下。因金隆投资公司为连云港崇源物资有限公司向东方银行的借款提供担保，金隆投资公司用涉案土地进行抵押，并办理抵押登记。2012年7月5日在上述国有土地使用权设立抵押权，权利价值为借款本金800万元及利息。后连云港崇源物资有限公司到期未能还款，东方银行据此行使抵押权，并向一审法院申请强制执行，案号（2015）海执字第1579号。执行过程中，一审法院于2016年11月29日起在连云港市海州区人民法院淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人金隆投资公司所有的位于海州区开发区振兴路西、纬五路北的国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连国用（2012）第XP003658号】。2016年11月30日，买受人开源公司以1190万元的最高价竞得。2017年1月13日，一审法院作出（2015）海执字第1579-3号执行裁定书，裁定：一、解除本院对位于连云港市海州区开发区振兴路西、纬五路北国有土地使用权的查封；二、位于连云港市海州开发区国有土地使用权【地籍号320705101022GB02024、土地证号连国用（2012）第XP003658号】及地上附属物归买受人连云港开源投资有限公司所有。该国有土地使用及地上附属物自本裁定送达买受人连云港开源投资有限公司时转移。三、买受人连云港开源投资有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年7月14日，一审法院向东方银行作出《案件执行结束通知书》，明确东方银行申请执行金隆投资公司等金融借款纠纷一案，“该案已执行完毕”。2017年4月12日，开源公司委托江苏同科律师事务所向海通公司作出《律师函》一份，通知海通公司：“请贵司在接到本函一星期内整体搬离该地块，因土地抵押权实现造成的损失，请贵司与金隆投资公司接洽商谈。若逾期，委托人将采取必要措施维护己方的权益，届时后果自负”。海通公司于2017年4月12日之后十天内收到了该律师函，并向开源公司回函，但没有向法院或出租人提出异议。金隆投资公司与金隆市场公司的法定代表人均为谢捷飞，金隆市场公司的股东系谢捷飞及金隆投资公司。诉讼中，海通公司为证明其履行了给付租金义务，提供付款凭证，具体如下：2015年9月7日，江苏海通建设工程有限公司交建分公司（以下简称交建分公司）向谢捷飞转账1万元，票据上载明“用途:工程款”。同日，金隆投资公司出具《授权委托书》一份，载明：“江苏海通建设工程有限公司204国道连云港市区段G204SQDLQ1标项目经理部：经连云港金隆投资发展有限公司同意，授权委托谢捷飞办理结算我公司在连云港市海州开发区，纬五路以北地块（约31459平方米）的租赁款项壹万元整，此款项打入谢捷飞6217001240002011588的账户上，由此产生的一切经济纠纷均由我公司负责，与贵公司无关，特此委托”。金隆投资公司在委托人处盖章，被委托人处谢捷飞签字。2015年9月23日，交建分公司向谢捷飞转账85000元，票据上载明“用途:工程款”。2015年9月23日，交建分公司向谢捷飞转账30000元，票据上载明“用途:工程款”。2016年10月26日，交建分公司向谢捷飞转账60000元，票据上载明“用途:工程款”。2016年11月28日，交建分公司向谢捷飞转账40000元，票据上载明“用途:工程款”。2016年12月1日，海通公司向金隆市场公司转账52万元，票据上载明“用途：场地租赁费”。金隆市场公司多次向海通公司出具发票，发票上载明“货物或应税劳务、服务名称：出租场地”。本案争议焦点为：1.涉案《租赁协议》的合同相对人是谁；2.开源公司、东方银行、金隆投资公司是否侵犯了海通公司的优先购买权；3.开源公司通过司法拍卖取得涉案土地行为的效力如何。一审法院认为，鉴于金隆投资公司在该《租赁协议》上加盖法人章予以确认，且金隆投资公司当时系所租赁土地的使用权人，该《租赁协议》合法有效。针对第一个争议焦点，一审法院认为，合同相对人是金隆市场公司，而非金隆投资公司，理由如下：1.从合同形式上看，《租赁协议》抬头出租人（甲方）处是金隆市场公司，加盖金隆市场公司法人章；落款处甲方（出租人）处加盖金隆市场公司法人章，而不是金隆投资公司法人章。金隆投资公司仅在合同内容的第一条、第八条第5项处加盖了金隆投资公司法人章。2.从合同的内容上看，《租赁协议》第八条第5项条款明确约定：“5、甲方承诺在自身无法补偿乙方经济损失情况下，由连云港金隆投资发展有限公司连带补偿及赔偿。连云港市金隆投资发展有限公司予以认可”，且金隆投资公司在该条款上加盖法人章，这里的连带赔偿明显与海通公司所称的金隆投资公司与金隆市场公司系隐名委托关系相矛盾。因为隐名委托关系中，委托人或受托人根据相对人的选择承担责任，而非连带责任。故金隆市场公司而非金隆投资公司才是合同相对人及出租人。3.根据海通公司提供的给付租金凭证，2016年12月1日，海通公司向金隆市场公司转账52万元，用途场地租赁费；至于其他的4笔银行转账凭证，均系交建分公司向谢捷飞转账，均载明“用途：工程款”，且这4笔款项转账的时间与《租赁协议》中约定的付款时间不一致，付款人、付款用途、付款时间等事项也不符合正常的交易习惯。一审法院对海通公司所称的金隆投资公司与金隆市场公司系隐名委托、海通公司基于选择权、选择金隆投资公司作为合同相对人的意见不予采纳。针对第二个争议焦点：1.关于东方银行是否侵犯海通公司优先购买权问题。一审法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉场地租赁关系晚于土地抵押权设立，即系“先抵后租”。虽然海通公司基于《租赁协议》享有优先购买权，但因其与出租人的租赁关系发生在涉案土地抵押之后，故该租赁关系以及其基于该租赁关系而享有的优先购买权均不得对抗已登记的抵押权。且东方银行有权请求法院对涉案土地使用权予以司法拍卖，并在抵押权范围内优先受偿，后涉案土地使用权被法院依法拍卖成交。东方银行并无侵犯海通公司优先购买权的情形。故海通公司基于场地租赁关系主张东方银行侵犯其优先购买权的诉求无事实和法律依据。2.关于开源公司是否侵犯海通公司优先购买权问题。开源公司通过司法拍卖以最高价竞得涉案土地使用权，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，未侵犯海通公司的优先购买权。拍卖成交后，一审法院已作出（2015）海执字第1579-3号执行裁定书，裁定涉案的土地使用权及地上附属物归开源公司所有。故海通公司主张开源公司侵犯其优先购买权，没有事实与法律依据。3.关于金隆投资公司是否侵犯海通公司优先购买权问题。金隆投资公司并非合同相对人及出租人，在涉案土地使用权及地上附属物被法院强制执行、拍卖时，金隆投资公司没有义务通知海通公司相关执行、拍卖事宜，不存在侵犯海通公司优先购买权的情形。对被执行人金隆投资公司所有的涉案土地使用权予以司法拍卖，系法院依法行使公权力，对被执行人可供执行财产的处置、变现，并非系土地使用权人与抵押权人协议折价、变卖土地使用权以偿还债务，故不论涉案《租赁协议》的出租人是金隆投资公司还是金隆市场公司，出租人没有义务通知涉案场地承租人海通公司涉案土地使用权被司法拍卖的相关事宜。海通公司诉求金隆投资公司侵犯其优先购买权的诉求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。针对第三个争议焦点，一审法院认为，法院依法公开拍卖被执行人金隆投资公司所有的涉案土地使用权，开源公司依照相关规定以最高价竞买成交拍卖的涉案土地使用权，程序合法，符合相关法律法规的规定，开源公司通过司法拍卖取得案涉土地使用权的行为合法有效。海通公司要求确认开源公司通过司法拍卖取得位于连云港市海州开发区国有土地的行为无效的诉求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条中规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”；第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。根据上述规定，若海通公司认为法院拍卖措施违法、侵害其对执行标的优先购买权的，应向执行法院提出执行行为异议，请求撤销司法拍卖。但海通公司未在该案执行程序终结前提出执行异议。一审法院认为，海通公司诉求确认开源公司通过司法拍卖取得涉案土地使用权行为无效的基础是对该司法拍卖的撤销，在司法拍卖被撤销的基础上，才能确认开源公司通过司法拍卖取得涉案土地使用权的有效或无效。海通公司并未通过执行异议程序撤销该司法拍卖，鉴于该基础并不存在，海通公司的第二项诉求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回海通公司的诉讼请求。案件受理费用100元，公告费1200元（海通公司已预交），均由海通公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人海通公司提出的上诉理由，经查，海通公司所提出的租赁合同相对人问题、开源公司、东方银行、金隆投资公司是否侵犯其优先购买权问题、开源公司通过司法拍卖取得涉案土地的效力问题，一审已经进行了详细阐述，所作出的认定符合法律规定，本院依法予以支持。故本院对海通公司的上诉理由不予采纳。综上，上诉人海通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元、公告费800元（海通公司已预交），由上诉人江苏海通建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  程 晨审 判 员  万子榕二〇一九年十二月十四日法官助理  孙宜峰书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。