江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民再75号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陆静，女，1975年12月15日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:于小焦，女，1968年10月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐娅，女，1962年4月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。再审申请人陆静因与再审申请人于小焦及被申请人唐娅房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）苏03民终639号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年11月2日作出（2018）苏03民申330号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陆静及其委托诉讼代理人王伯凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆静申请再审称，（1）原判决认定合同期满后于小焦、唐娅未能续租，陆静无权要求于小焦、唐娅支付转让款，于小焦、唐娅也无需向陆静缴纳转让费余款。事实是合同生效后于小焦、唐娅未按约付清转让费，对约定的租金也分文未付，属于根本违约；且合同期满后于小焦、唐娅继续承租并占用受让资产经营至今。因此，该认定明显与事实和法律相悖。（2）原判决违反依法全面客观审查核实证据规则，认定事实和适用法律错误。5万元押金在合同签订前已明确由于小焦、唐娅在首次付款时一并给付陆静，于小焦、唐娅出具的欠条已注明其欠付5万元押金的事实。原判决不支持陆静此项请求，违背常理和法律规定。原判决不认可于小焦、唐娅的合伙关系及唐娅应承担连带责任错误。（3）陆静在一审法庭调查前已变更减少了请求数额，一审判决仍按变更前的请求数额计算诉讼费，未按照减少后的请求数额计算退还。二审判决则遗漏了陆静的该项上诉请求。请求依法再审此案，改判支持陆静的诉求。于小焦申请再审及辩称，根据省高院新的判决认定的事实足以证明二审判决和一审判决第一项错误，应当依法再审。于小焦是承接徐州市泉山区庞庄和园四期幼儿园原合同的次承租人，实际经营期间就是陆静和徐矿集团签订的合同期间的后一部分，即于小焦实际经营期间是在履行陆静和徐矿集团的合同内容，也即于小焦和陆静之间的诉讼是基于同一事实、同一时间、和同一租赁物的纠纷。原承租人陆静和出租人徐矿集团因拖欠租赁费的案件已经被省高院改判，判决陆静减少支付50%的租赁费，因于小焦是承接原租赁合同的次承租人，所以于小焦也应减少50%给陆静的租金。请求撤销二审判决和一审判决第一项，改判于小焦支付陆静租金163158元；维持第二项驳回陆静的其他诉讼请求；依法决本案的诉讼费及其他费用由陆静承担。针对于小焦的再审申请理由，陆静辩称，于小焦的再审申请理由不能成立，理由是：陆静与徐矿集团的合同和陆静与于小焦的合同是两个不同的合同关系，二者主体、内容、标的、期限、违约责任均不同。陆静与徐矿集团之间是承包租赁关系，并约定房屋的使用和相关证明合格材料的交付等；与于小焦的合同是物品转让和房屋转租的关系，并未约定该房屋相关证件的交付问题，所以陆静并无违约问题。因此，省高院的再审判决关于徐矿集团的违约问题并不适用本案。于小焦具有多年幼儿教育经验，具有相关幼儿教育许可证件，合同签订前于小焦多次到幼儿园考察，对幼儿园的情况充分了解，且泉山法院2014年11月21日向其调查时，其明确表示不需要以上证件。综上，请求驳回于小焦的再审申请。陆静向一审法院起诉请求：判令于小焦、唐娅支付转让费119281元、押金5万元、租金610757元、利息58937元，诉讼中陆静将租金的诉讼请求数额变更为326317元。事实和理由：2014年7月7日，原告和被告于小焦签订书面协议，约定原告将个人承包的庞庄工人村和园四期幼儿园承租权及添置的物品等一并转让给于小焦，合同转让费70万元，年租金284440元。同日，原告将幼儿园及相关设施物品交付于小焦，但于小焦仅支付55万元，尚欠转让费、租金、押金。唐娅和余小焦二人是合伙关系，应当承担连带责任。一审法院认定事实：2012年8月10日，徐矿集团下属庞庄物业管理处与陆静签订协议书，约定陆静承租徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园房屋及相应附属物用作幼儿教育。租赁期限至2012年9月1日起至2015年8月31日止，3年租金共计853320元。该协议书还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，陆静于2012年8月13日向庞庄物业管理处缴纳了第一年的租金284440元，此后未再缴纳租金。2014年7月7日，陆静（甲方）与于小焦（乙方）签订协议书，约定陆静将个人承租的庞庄工人村和园四期幼儿园的相关附属设施物品承租权及添置物品一并转让给于小焦继续使用；甲方购置的物品所有权转归乙方所有，但如因甲方原因，乙方不能够续租，在甲方返还乙方转让费后甲方的财产仍归甲方所有；房屋租赁期从2014年7月8日起至2015年8月31日止；合同转让费70万元，该价款和本合同签订之日至本年8月31日的租金，乙方与合同生效当日一次性向甲方交清；年租284440元，每年8月31日前乙方把租金交给甲方，甲方同意给乙方六个月的缓缴租金期；在经营期间幼儿园人数达不到100人的情况下，甲方应到有关部门反映减免房租，并提供房屋安全证、消防证等相关材料；合同到期，甲方保证乙方后期续租，如原房主（所有权人）同意，乙方可直接与其签订续租的租赁合同，甲方不得异议，如不能继续租给乙方，甲方应如数退还幼儿园转让费70万元（限期壹个月内偿还），并按该款数的5%支付利息。该协议书还对其他权利义务进行了约定。同日，陆静将庞庄物业管理处的物品、原告添置的物品交付给于小焦，于小焦向陆静支付转让费55万元。2017年7月15日于小焦向陆静出具欠付证明，主要内容：付陆静余款如下，150000+50000押金+14年7-8月房租47460，合计247406，减退托费29000+7天房租5530+电费218+丢失物品1500=36248，合计付款247406-36248=211158。于小焦经营涉案幼儿园至2015年8月31日，在于小焦经营期间，唐娅是幼儿园的业务园长。2015年11月23日，唐娅与徐矿集团庞庄物业管理处签订了房屋租赁合同，承租涉案幼儿园的房屋，租赁期限2015年9月1日至2018年8月31日，年租金20万元。并已向徐矿集团庞庄物业管理处缴纳租金和租赁保证金。2015年12月5日，陆静通过手机短信方式向于小焦催要转让费、押金、租金、利息及违约金，后于2016年8月30日向本院提起诉讼。一审法院判决：一、于小焦于本判决生效后十日内支付陆静租金326316元及利息损失（以41876为本金，按照银行同期贷款利率，从2014年7月16日起计算至实际付清之日止；以284440为本金，按照银行同期贷款利率，从2015年3月1日起计算至实际付清之日止，上述利息总额不超过58937元）。二、驳回陆静的其他诉讼请求。陆静不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，即“驳回陆静的其他诉讼请求”，改判于小焦、唐娅向陆静赔付转让费119281元、押金5万元及利息。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人关于要求被上诉人偿付转让费119281元、押金5万元的诉讼请求，与事实和法律相悖。涉案合同约定被上诉人应于合同生效当日交清转让费和前期租金，被上诉人没有按约交清转让费，仍欠119281元未交，至合同届满租金也分文未交，被上诉人已根本违约。涉案合同还约定5万元押金应由被上诉人在首次付款时一并给付上诉人，且被上诉人在2014年7月15日出具的欠条中也注明5万元押金未交的事实。故一审法院应当判决支持上诉人的上述两项诉讼请求。二、一审判决没有认定于小焦、唐娅之间的合伙关系及唐娅应承担连带清偿责任错误。上诉人提供的2014年7月15日由于小焦唐娅共同出具的欠条、2014年11月21日和2015年10月16日的一审法院庭审笔录及于小焦、唐娅的庭审陈述，能够证明该二人存在合伙关系，唐娅应对涉案债务承担连带清偿责任。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审一致。本院二审认为：一、关于唐娅是否应对涉案债务承担连带清偿责任问题。陆静要求唐娅承担连带清偿责任的基础是其认为于小焦和唐娅之间存在合伙关系，但陆静提供的证据不足以证明于小焦和唐娅之间存在合伙关系，理由如下：首先，于小焦和唐娅均否认双方存在合伙关系，涉案转让承租协议书没有载明唐娅为合同的一方当事人。其次，唐娅作为涉案幼儿园的业务园长，其在2014年7月15日的欠款证明上签字并经于小焦最终审核，系该幼儿园内部的管理行为，该欠款证明不足以认定唐娅和于小焦之间存在合伙关系。再次，于小焦和唐娅于2014年11月21日在陆静与徐矿集团的纠纷案件中接受一审法院的陈述属于诉讼外的自认，且唐娅在本案中反复陈述其对法律上的合伙并不清楚，因此该份笔录也不足以认定唐娅和于小焦之间存在合伙关系。另外2015年11月16日一审法院在陆静与徐矿集团的纠纷案件中对唐娅的询问笔录上没有唐娅的签名，因此该份询问笔录不能作为本案的定案依据。综上，陆静提供的证据不足以证明于小焦和唐娅之间存在合伙关系，唐娅不应对涉案债务承担连带清偿责任。二、关于于小焦是否应向陆静偿付转让费119281元和押金5万元的问题。2014年7月7日陆静与于小焦签订的协议书约定“甲方（陆静）购置的物品所有权转归乙方所有，但如因甲方原因乙方不能够续租，在甲方返还乙方转让费后甲方的财产仍归甲方所有”、“合同到期，甲方保证乙方后期续租，如原房主（所有权人）同意乙方可直接与其签订续租的租赁合同，甲方不得异议，如不能继续租给乙方，甲方应如数退还幼儿园转让费70万元（限期壹个月内偿还”。但是至2015年8月31日合同期限届满，双方未续签新的合同，陆静与于小焦之间的房屋租赁合同终止，且陆静与徐矿集团因拖欠租金进行民事诉讼，徐矿集团不再与陆静续签合同。根据陆静和于小焦的上述约定，合同期满后于小焦未能续租，陆静无权要求于小焦支付转让款，于小焦也无需向陆静缴纳转让费余款。故一审法院对陆静要求于小焦偿付转让费119281元的诉讼请求不予支持，并无不当。关于押金5万元，双方在一审庭审中均认可合同期满后押金应当退还给于小焦，即使于小焦在2014年7月15日向陆静出具欠付证明中确认欠付押金5万元的事实，但没有约定给付时间，且押金的性质是履约保证金，在合同终止后应当退还给承租人。故一审法院对陆静关于5万元押金的诉讼请求亦不予支持，亦无不当。综上，上诉人陆静的上诉请求均没有事实及法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2017年8月10日，本院作出（2017）苏03民终639号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审中，再审申请人于小焦提供了江苏省高级人民法院（2018）苏民再33号民事判决书，证明陆静在与徐矿集团的诉讼中，对本院作出的（2016）苏03民终934号民事判决不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查后，依法裁定对该案进行提审。2018年5月15日，江苏省高级人民法院经再审审理后，作出（2018）苏民再33号民事终审判决，认定徐矿集团在涉案合同履行中存在违约情形，并据此扣减第二年50%的房屋租金。该判决查明，陆静在承租涉案房屋后，一直未在教育主管部门办理幼儿园注册登记，2013年12月3日徐州市泉山区文化教育体育局以其无证办园为由，要求其立即停止办园。根据《江苏省学前教育机构登记注册办法》的规定，凡在江苏省范围内举办各类学前教育机构，均应进行登记注册，其中第四条第6项规定，应当提交卫生行政部门提供的卫生保健合格证明、公安消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书。涉案房屋于2013年12月2日办理了竣工验收，2013年12月26日通过建设工程消防验收，2014年8月8日办理竣工备案登记。本案再审中，双方当事人共同确认，直至2015年8月31日案涉房屋租赁合同期限届满时止，徐矿集团未向陆静提供涉案房屋竣工验收及消防验收等手续。除一审查明事实及上述江苏省高级人民法院判决书查明的事实外，本院再审查明：2015年9月，徐矿集团再次起诉陆静，要求其支付第三年度租金等。一审法院作出（2015）泉民初字第3725号民事判决，判决陆静向徐矿集团支付租金284440元、利息15928元及违约金14222元，合计314590元。对该判决双方均未上诉。江苏省高级人民法院再审改判本院（2016）苏03民终934号民事判决后，陆静对一审法院判决的（2015）泉民初字第3725号案件向本院提出再审申请。本院审查后裁定提审该案，并以江苏省高级人民法院改判本院案件查明的事实和基本相同理由于2018年11月2日作出（2018）苏03民再147号民事判决：撤销一审法院（2015）泉民初字第3725号民事判决；陆静于本判决生效之日起十五日内支付徐州矿务集团有限公司租金142220元；驳回徐矿集团的其他诉讼请求。上述法律文书及证据材料，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认，并结合裁判说理对其证明力一并予以分析。再审期间，陆静提交了一份署名刘某,4的证词，证明其家属张孝勤一直在于小焦开办的幼儿园工作，幼儿园一直是由于小焦经营，工资也由于小焦支付，直到2018年7月转手。幼儿园的真实老板一直都是于小焦。后该刘出庭接受询问，认可以上证词。本院再审认为，双方当事人争议的焦点是于小焦在租期内未向陆静支付的部分转让费、押金及租金是否应当支付，于小焦应交的租金是否应比照陆静向徐矿集团交纳的租金执行，唐娅是否应与于小焦一起承担连带责任。一、关于陆静要求于小焦支付拖欠的部分转让费问题。首先，此问题双方在合同中明确约定应在合同生效当日一次性交清，但于小焦当日并未交清，只交付了55万元。在2014年7月15日于小焦向陆静出具的欠付证明中，于小焦仍认可欠付转让费15万元。其次，2014年7月7日双方签订的协议约定“甲方（陆静）购置的物品所有权转归乙方所有，但如因甲方原因乙方不能够续租，在甲方返还乙方转让费后甲方的财产仍归甲方所有”、“合同到期，甲方保证乙方后期续租，如原房主（所有权人）同意乙方可直接与其签订续租的租赁合同，甲方不得异议，如不能继续租给乙方，甲方应如数退还幼儿园转让费70万元（限期壹个月内偿还）”。2015年8月31日合同期限届满后，双方未续签新的合同，原房屋租赁合同终止。此后，于小焦没有将欠付的转让费给陆静，也未提出返还陆静幼儿园财产、陆静退还已收转让费的要求，而是认可该财产由签订合同的唐娅继续使用，可以说于小焦已处分了幼儿园财产。另一方面，陆静也未提出自己退出转让费55万元并要求于小焦交还幼儿园财产的主张。再次，双方的合同并未约定欠付部分转让费如何处理，合同终止后也为就此问题达成一致意见。于小焦未能续租，即使与陆静有关，但也不能成为于小焦认可幼儿园的财产任由唐娅使用的理由。陆静既未回收到财产，拖欠的转让费又得不到收回，这对其是不公平的。本院二审认为“根据陆静和于小焦的上述约定，合同期满后于小焦未能续租，陆静无权要求于小不焦支付转让款，于小焦也无需向陆静缴纳转让费余款”的评判意见，没有充分的事实依据，应予纠正。因此，陆静要求于小焦支付拖欠部分转让费的理由是成立的，应予支持。按7月15日双方认可的计算情况，于小焦应支付拖欠的转让费为：15万元-（退托费29000元+电费218元+丢失物品1500元）=119282元。虽然于小焦未能在合同约定时间内足额支付转让费，有违约行为，但陆静在其与矿务集团所签合同的后二年未能及时向矿务集团交纳租金，对于小焦未能续签合同有一定原因，故不支持拖欠部分转让费的利息损失。二、关于于小焦未支付的5万元押金还应否支付问题。本案中约定于小焦应支付的5万元押金的性质是履约保证金，在合同期满后应当退还给承租人于小焦。对此，双方在一审庭审中也是认可的。于小焦未能在约定时间内交付，存在违约行为，但陆静在本案诉讼时其与于小焦的租赁合同早已期满，且又未能完成续签手续，在此情况下再谈支付押金已失去合同本意，也不现实。故一、二审判决对陆静关于5万元押金的诉讼请求不予支持，并无不当。三、关于双方提出的租赁费问题。首先，于小焦的租赁费是因其和陆静签订幼儿园转让合同而产生的，于小焦实际经营期间就是陆静和徐矿集团签订的合同期间的后一部分，即于小焦实际经营期间实际是在履行陆静和徐矿集团的合同内容（最后一年）。于小焦和陆静之间的租赁费问题，是基于陆静和徐矿集团诉讼同一事实和同一租赁物。其次，江苏省高级人民法院在改判本院（2016）苏03民终934号民事判决一案中认为，徐矿集团直至2016年才向二审法院提交（涉案房屋竣工验收、建设工程消防验收、竣工备案登记），其行为显属违约，应承担相应的违约责任，改判陆静按照合同约定标准的50%即142220元支付租金，且不支持徐矿集团要求陆静支付利息及违约金的诉讼请求。陆静与徐矿集团最后一年租金的诉讼案件，本院已根据陆静的再审申请，作出与江苏省高级人民法院改判案件意见相同的民事判决。再次，在陆静与于小焦签订的合同中，也有陆静应提供房屋安全证、消防证等相关材料等内容。由于在于小焦经营期间徐矿集团仍没有提交涉案房屋竣工验收、建设工程消防验收、竣工备案登记等材料，根据合同目的，陆静也是违约的，也就是说陆静转租给于小焦的租赁物也是有瑕疵的，无法实现合法开办幼儿园的合同目的。因此，此案的租金应参照江苏省高级人民法院的判决理由予以改判。于小焦的申请再审理由成立，应予支持。按此意见，于小焦应支付的租赁费为：142220元/年+20938元（7、8二月-7天）=163158元。四、关于唐娅是否应对涉案债务承担连带清偿责任问题。一、二审判决认为陆静要求唐娅承担连带清偿责任的基础是陆静认为于小焦和唐娅之间存在合伙关系，此分析意见归纳准确，切合该问题要点。围绕该要点，一、二审判决从合同的签订、确认欠款证明等履约情况以及唐娅对合伙关系的认识等方面综合分析，认为陆静提供的证据不足以证明于小焦和唐娅之间存在合伙关系，唐娅不应对涉案债务承担连带清偿责任。该评判意见符合证据的客观性、真实性、关联性要求，也符合法律对合伙关系相关规定，并无不妥。陆静在申请再审期间虽然提供了证人刘某,4的证词，且刘某,4也到庭接收了询问，但该刘证词的内容是听其家属张孝勤所讲，属传来证据，仍不足以认定于小焦和唐娅系合伙关系。因此，陆静的该项再审申请理由不能成立。综上，陆静的部分再审申请理由符合法律规定，应予支持。于小焦的再审申请理由成立，予以支持。原审判决认定部分事实不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏03民终639号民事判决和徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5402号民事判决；二、于小焦于本判决生效之日起十五日内支付陆静转让费119282元；三、于小焦于本判决生效之日起十五日内支付陆静租金163158元；四、驳回陆静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4673元，二审案件受理费3685元，共计8358元，由陆静负担4101元，于小焦负担4257元（陆静已预交，于小焦应负担部分随案款一并给付陆静）。本判决为终审判决。审 判 长 邱德祥审 判 员 徐作云审 判 员 蔡青峰二〇一九年十二月二十七日法官助理 丁世超书 记 员 唐 诚