重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初13978号原告：重庆健之佳健康药房连锁有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红金路36号惠心大厦1幢2-2，统一社会信用代码915001036664495681。法定代表人：蓝波，总裁。委托诉讼代理人：李旭武，男，系原告公司工作人员。被告：重庆天奇地产集团有限公司，住所地重庆市北碚区云华路170号海宇大厦14楼1号，统一社会信用代码91500109203246262W。法定代表人：陈先琦，董事长。委托诉讼代理人：阮永庆，重庆仁业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆仁业律师事务所律师。原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司与被告重庆天奇地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年8月30日、2018年11月14日，原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司的委托诉讼代理人李旭武，被告重庆天奇地产集团有限公司的委托诉讼代理人阮永庆、王莉到庭参加诉讼。2019年12月19日，原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司的委托诉讼代理人李旭武，被告重庆天奇地产集团有限公司的委托诉讼代理人阮永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金67500元；2.判令被告向原告退还2017年10月24日至2018年2月4日期间的租金71623.4元；3.判令被告向原告赔偿损失37908元；4.判令被告向原告支付违约金100000元。事实和理由：2014年，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于重庆市江北区塔坪26号附19号房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告，租赁期限为2014年4月5日至2020年4月4日；租金标准为每月27000元，自2015年4月5日起每年递增4%；保证金为67500元。合同签订后，原告向被告交纳了保证金并实际支付租金至2018年2月4日。2017年10月24日，涉讼房屋被司法拍卖。2017年12月11日，原告与案外人暨涉讼房屋新所有权人张怀勇签订《房屋租赁协议》，并另行支付了保证金与租金。被告已不再是涉讼房屋所有权人，应当向原告退还保证金及多收取部分的租金；且因被告未向原告出具租金发票，导致原告无法抵扣税费，造成损失，应当赔偿；被告行为亦构成违约，应当按约支付违约金。被告重庆天奇地产集团有限公司辩称：1.被告不应当退还保证金。租赁合同仍然存在，不符合合同约定的退还条件。2.被告不应当退还租金。被告收取租金在前，司法拍卖在后；张怀勇购买涉讼房屋时，应当通过拍卖公告知晓涉讼房屋的租赁情况，亦应当承受被告已收取租金的后果。3.被告不应当赔偿损失。被告已结清与涉讼房屋相关的税费，且原告未举证证明其实际产生税费损失。4.被告不应当支付违约金。合同并未约定涉讼房屋被司法拍卖情形下，被告应当承担违约责任；且原告仍在使用涉讼房屋，未发生任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据，本院评析如下：1.原告举示的《房屋租赁协议》（原告与被告签订）、《房屋租赁补充协议》《委托支付函》、蒙进全身份证、《授权委托书》、杨军秀身份证、陈先琦身份证、《交通银行电子回单》、租金发票、《执行裁定书》、保证金收据、《房屋租赁协议》（原告与张怀勇签订）、《收条》《准予变更登记通知书》，因证据之间可以相互印证，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的保全费收据，系另案诉前保全产生的费用，与本案无实质性关联，本院不予采信；3.法院依法调取的《拍卖公告》《送达回证》，经当事人质证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系涉讼房屋所有权人。2014年，被告作为甲方、原告（原云南健之佳重庆药房有限公司）作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；该房屋建筑面积为140.5平方米，用于经营健之家药房；租赁期限为6年，自2014年4月5日起至2020年4月4日止；房屋按月计租，租金为每月27000元，乙方交纳租金后，甲方向乙方提供租赁发票，自2015年4月5日起，租金每年按4%递增一次；租金按月度缴纳，在每月届满前15日（节假日顺延）支付下一月度的租金，乙方应于2014年3月20日前第一次支付2014年4月5日至2014年5月4日的租金27000元，以后租金支付时间以此类推至租期届满；在签订本协议时，乙方应向甲方交付67500元保证金，甲方收到保证金后向乙方提供保证金收据；租期届满，在乙方履行了本协议相关全部义务且无任何违约情况下，则甲方应在3日内无息返还保证金给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，甲方需支付乙方违约金100000元，违约金不足弥补乙方损失的，由甲方负责赔偿责任：甲方商铺出租给乙方后因该商铺发生产权纠纷或者因甲方以出让、抵押、转租等方式处置该商铺致使乙方不能按本合同条件继续租用的。2014年3月4日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》，补充约定租金标准如下：2014年4月5日至2015年4月4日期间，租金标准为每月27000元，2015年4月5日至2016年4月4日期间，租金标准为每月28080元；2016年4月5日至2017年4月4日期间，租金标准为每月29203元，2017年4月5日至2018年4月4日期间，租金标准为每月30371元；2018年4月5日至2019年4月4日期间，租金标准为每月31585.8元；2019年4月5日至2020年4月4日期间，租金标准为每月32849.2元。2014年3月5日，原告向被告支付了保证金67500元。2017年1月1日，被告向原告出具《委托支付函》，告知原告自2017年1月1日起将租金支付至案外人蒙进全账户。2017年1月17日，原告一次性向被告支付了2017年2月5日至2018年2月4日期间的租金252720元。后涉讼房屋因另案被司法拍卖，拍卖公告载明“该拍卖标的物租期自2014年4月5日至2020年4月4日，租金按月交付，每月届满前15日支付下一月的租金，实际租金每月27000元，违约金100000元；该拍卖标的物现用作药店用途”。2017年10月24日，张怀勇竞得该房屋。2017年11月8日，法院裁定将涉讼房屋所有权办理给张怀勇，该裁定书于2017年11月13日送达张怀勇。2017年12月11日，原告与张怀勇签订《房屋租赁协议》，约定张怀勇将涉讼房屋出租给原告，租赁期限为2017年10月24日至2020年4月4日；租金标准为2017年10月24日至2018年4月4日期间每月26513.89元，2018年4月5日至2019年4月4日期间每月27574.4元，2019年4月5日至2020年4月4日期间每月28677.35元；保证金为40000元。2017年12月14日，原告向张怀勇支付保证金40000元、租金63291.22元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，涉讼房屋所有权发生变动，自此被告不再是涉讼房屋出租人，无权收取保证金及租金，鉴于原告已向新产权人另行交纳保证金及租金，被告应当退还。被告辩称租赁合同仍在履行不应退还保证金，但该合同已与被告无关，故对于该抗辩意见，本院不予采纳；被告辩称张怀勇应当知晓并承受其提前收取租金的行为，与拍卖公告不符，故对于该抗辩意见，本院不予采纳。如前所述，被告应原告退还保证金67500元，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告应向原告退还2017年11月13日至2018年2月4日期间的租金，具体标准为252720元÷12个月÷30日×84日=58968元，关于原告主张被告退还租金超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿损失，但未举示充分证据予以证明，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，被告以出让、抵押、转租等方式处置该商铺致使原告不能按本合同条件继续租用涉讼房屋应当承担违约责任；但涉讼房屋所有权变动后，原告以更优惠的条件继续承租涉讼房屋直至租期届满，不符合合同约定的违约金条款，故关于原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆天奇地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司返还保证金67500元；二、被告重庆天奇地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司退还2017年11月13日至2018年2月4日期间的租金58968元；三、驳回原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5474.6元，减半收取计2737.3元，由原告重庆健之佳健康药房连锁有限公司负担1737.3元，由被告重庆天奇地产集团有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年十二月十九日法官助理 李明航书 记 员 丁变合