江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初4129号原告：任广宁，男，1965年7月26日生，汉族，南京市人，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李春林、方盼，江苏友诚律师事务所律师。被告：句容市东进房地产开发有限公司，住所地句容市茅山镇老南镇街8号。法定代表人：俞昌明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑玉平，江苏民中律师事务所律师。原告任广宁诉被告句容市东进房地产开发有限公司（以下简称东进房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月15日、8月19日公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告任广宁委托诉讼代理人李春林，被告东进房地产公司委托诉讼代理人郑玉平三次开庭到庭参加诉讼。原告任广宁第一、二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任广宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告将句容市茅山风景区抱朴中路99号福地山庄1幢101室、1幢102室、2幢102室、4幢102室、4幢103室五套房屋过户给原告；2.依法判令被告向原告支付36.6万元房款；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年8月27日，被告东进房地产公司与原告任广宁、周发田签订《茅山物资站地块开发项目协议》，约定：该商业用地项目由后者全额出资开发，后者为该项目单独设立相关管理人员，费用由项目内开支，公章印鉴由财务主管保管，项目单独建账。后者需要向被告缴纳管理费80万元；《协议》同时约定任广宁与周发田各按50%比例投资该项目。在该协议签订之前，2008年6月至8月间，任广宁曾两次向被告公司汇款5759429.8元，签订协议后，原告未曾向被告出资。在项目开发过程中，周发田受让了被告的全部股权，于2016年1月8日成为该公司唯一股东。项目建设完成后定名为“福地山庄”，被告对项目进行了核算、确认，在此基础上原告、被告、周发田又于2016年4月24日签订《补充协议》，约定“剩余17套房屋中的8套归任广宁独自所有”；还约定“任广宁所有的8套房屋由甲方进行销售，销售所得扣除相关法定税费后全部由任广宁所有，由甲方在取得销售款后两个工作日内支付任广宁。在任广宁认为合适的时候，也可以要求甲方将房屋直接过户至自身名下”。2019年2月，被告委托销售公司销售该别墅项目，目前仍有5套尚未销售出去，房号为句容市茅山风景区抱朴中路99号福地山庄1幢101室、1幢102室、2幢102室、4幢102室、4幢103室五套房屋。被告将销售出去的房屋得款按照三套房屋结算给原告，三套房屋得款480万元，扣税后为441.6万元，已收款405万元，尚欠36.6万元未给付原告，剩余五套房屋按照约定归原告独自所有。故原告诉至法院，请求判如所请。被告东进房地产公司辩称：1.2008年8月27日签订的开发协议明确约定了双方是合作开发，协议对双方投资比例和投资收益和风险承担都约定为50%。协议签订后双方也按照协议约定进行了投资，周发田实际投资6438341.5元，占比达到52.826%，任广宁实际投资5749429.8元，占比达到47.1738%。2.2010年左右，整个项目基本完成，在整个项目建设过程中，虽然任广宁在现场待的时间不多，但整个项目的大小事宜，任广宁也是全程参与的，且任广宁和周发田都是按照开发协议承担各自的责任。即使在双方签订了补充协议后，原被告也没有按照补充协议履行，根据东进房地产开发有限公司的账目可以看出，原告的投资款和分配款并没有按照补充协议的约定履行。所以被告认为原、被告之间的法律关系还是合作开发房地产合同纠纷，原、被告之间的权利义务应当受到双方签订的《茅山物资站地块开发项目协议》的约束。3.关于2016年签订的补充协议，该补充协议从内容看，形式上可能符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，即原被告之间现在是房屋买卖合同关系。即使原、被告之间是房屋买卖合同关系，该法律关系也应当是从2016年12月24日起转变的，依据原告诉状及庭上所述，原告所购的是8套别墅，关于别墅的单价在原告的诉状及庭审中也明确表明是160万一套，既然原、被告之间是房屋买卖合同，那么原告作为购房者，应当先将8套别墅的价款交付给被告，被告才能将8套别墅的所有权转移给原告。8套别墅，单价160万一套，共计1280万。原告的实际总投入款为5749429.8元，尚欠7050570.2元未支付给被告，原告应该在支付给被告7050570.2元后才能取得8套别墅的所有权。按照目前原告5749429.2元的投入款计算，原告只能获得3.5934套别墅的所有权，同时依据原告所述，原告已经回款405万元。所以原告要求剩余5套别墅的所有权是完全没有事实和法律依据的。综上，被告认为原、被告之间仍然是合作开发房地产合同纠纷，应当受双方签订的《茅山物资站地块开发项目协议》约定的约束，双方可以共同委托审计部门对涉案项目进行全面的审计，在审计基础上进行责、权、利的承担和分配。如果法院认可原告所述也认为原、被告之间是房屋买卖合同纠纷，那么原告应当在补足8套别墅价款的基础上，被告愿意将剩余的5套别墅过户被原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对于原告提交的合作协议、明细、补充协议、不动产登记证明、本院调取的企业信用信息、不动产登记查询表予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月27日，东进房地产公司（甲方）和任广宁、周发田（乙方）签订《茅山物资站地块开发项目协议》一份，双方约定：茅山物资站地块面积为7866平方米，为商业用地，现有甲方竞标并中标，但购买该地块款项全部由乙方出资。甲乙双方还就开发事宜约定为：一、该宗地块由乙方全额出资购得，乙方独享该宗地块所有权；二、乙方挂靠甲方开发该宗地块，乙方全额出资进行开发，自主经营，独立享有利润分配权。甲方收取该宗地块开发所有项目，挂靠管理费80万元。……四、乙方必须为该项目的开发单独设立相关管理人员……项目单独建账，独立核算。……十、乙方合伙人各按50%比例投资该项目，周发田、任广宁对本协议乙方的责权利享有同等待遇。甲方应监督乙方两合伙人的投资额符合对等原则。……协议还约定了其他内容。2016年4月，东进房地产公司（甲方）、周发田（乙方）、任广宁（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于2016年1月8日，甲方变更为乙方一人持有的自然人独资公司，股东和法定代表人变更为周发田。福地山庄项目已开发完毕，共开发别墅22套，卖出4套，被法院查封1套（2幢101室），剩余17套。现甲乙丙三方对福地山庄项目进行分配：一、剩余17套房屋中的8套归丙方独自所有，具体8套房号为（空）。其余9套归甲乙双方共有，与丙方无关。二、丙方所有的8套房屋由甲方进行销售（销售价格？），销售所得扣除相关法定税费（很难界定）后全部归丙方所有，由甲方在取得销售款后两个工作日内支付丙方。在丙方认为合适的时候，丙方也可以要求甲方将房屋直接过户至自身名下。三、甲方、乙方若因债务问题涉诉，由甲乙方共有的9套房屋进行偿还，不得处置丙方所有的8套房屋。四、如丙方所有房屋非因自身原因被查封、拍卖、毁损，由甲方、乙方赔偿丙方损失。五、除本协议第二条中的税费外，丙方不再向甲方、乙方支付任何费用。协议还约定了其他内容。甲方东进房地产公司在协议上盖章，乙方周发田在协议上盖章并签字，落款时间为2016年4月24日，丙方任广宁在协议上签字，落款时间为2016年12月24日。任广宁自2008年7月18日起至2013年2月4日多次投入项目资金总计5749429.8元；自2017年12月18日起至2019年5月16日，任广宁实际收回资金4050000元。周发田自2008年6月24日起至2017年11月18日多次投入资金总计6438341.5元；自2017年12月14日起至2019年5月16日，周发田实际收回资金5575550元。位于句容市茅山风景区，现已售出12套，分别为1幢103室、1幢104室、2幢103室、2幢104室、3幢101室、3幢103室、3幢104室、4幢101室、4幢104室、5幢101室、5幢103室、5幢104室，另2幢101室因涉诉执行已被裁定过户，现有九套房屋尚登记在东进房地产公司名下。本案中，原告任广宁申请本院查封1幢101室、1幢102室、2幢102室、4幢102室、4幢103室。东进房地产公司委托房产销售公司进行销售，售出的房屋时间和房屋总价分别为：2017年9月1日4幢104室成交价203万，2018年3月28日4幢101室成交价226万，2018年6月10日1幢103室成交价100万，2018年9月22日5幢104室成交价228万，2018年11月28日2幢103室成交价174万，2018年12月28日2幢104室成交价200万，2019年2月15日3幢104室成交价160万，2019年3月27日3幢101室成交价175万，2019年4月22日3幢103室成交价174万，2019年5月13日5幢101室成交价180万，2019年7月26日5幢103室成交价190万，上述每套房屋东进房地产公司回款每套160万元，余款由销售公司回款。2019年6月6日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，东进房地产公司成立于2003年9月26日。2016年1月8日投资人发生变更，由句容市茅山镇经济实业总公司、句容市茅山镇农业服务中心变更为周发田，法定代表人由俞昌明变更为周发田，市场主体类型由有限责任公司变更为有限责任公司（自然人独资）。2017年3月24日，法定代表人由周发田变更为俞昌明，公司主要人员为俞昌明总经理、执行董事，任广宁监事。本院认为：本案中，东进房地产公司、任广宁、周发田于2008年8月27日三方签订的《茅山物资站地块开发项目协议》以及2016年4月三方签订的《补充协议》合法有效，生效的合同对合同当事人具有约束力。对双方诉争焦点，评述如下：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。针对本案合同性质，《茅山物资站地块开发项目协议》其合同性质为合作开发房地产合同，三方在此后签订的《补充协议》的第一条明确约定，“任广宁分配8套房屋，独自所有”，第三条、第四条、第五条则约定任广宁不承担债务，由此可以认定，双方已经对最初合作开发协议进行了变更，案涉两份协议应当认定为房屋买卖合同。因为合作开发房地产行为的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险之上。如果合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”资金作为获取固定数量房屋的对价。其法律特征一方面与合作开发相悖，另一方面则与房屋买卖相同。因此，具有此种约定内容的“合作开发房地产合同”应定性为房屋买卖合同，其法律效果溯及于“合作开发房地产合同”订立之时。因此，原告任广宁投入的资金5749429.8元，系获取8套房屋的对价。《补充协议》第二条作出约定，“任广宁所有的8套房屋由东进房地产公司进行销售（销售价格？），销售所得扣除相关法定税费（很难界定）后全部归任广宁所有，由东进房地产公司在取得销售款后两个工作日内支付任广宁。在任广宁认为合适的时候，任广宁也可以要求东进房地产公司将房屋直接过户至自身名下。”从该条约定可以看出，任广宁选择将其所有的8套房屋委托东进房地产公司进行销售，同时保留了要求东进房地产公司直接向其交付8套房屋的权利。原告任广宁现向本院提出的诉请中，要求被告东进房地产公司直接交付5套房屋并办理过户，本院认为，房屋买卖合同中，作为买受人的原告要求作为房屋出卖人的被告交付房屋，请求符合双方的约定，被告东进房地产公司应当按照《补充协议》约定给付原告房屋，并协助原告办理过户手续，对产生的税费，应当由买卖双方按相关规定承担。由于双方在合同中未指明哪8套房屋，现在原告主张要求将1幢101室、1幢102室、2幢102室、4幢102室、4幢103室房屋过户给原告，并不违反法律和合同约定，本院予以支持。对于原告任广宁主张要求被告东进房地产公司支付房款36.6万元，原告认为被告将销售出去的房屋得款按照三套房屋结算给原告405万元，三套房屋得款480万元（每套160万元），扣税后为441.6万元，尚欠36.6万元应当给付原告。本院认为，原告任广宁和被告东进房地产公司之间系房屋买卖合同关系，原告与被告又约定由被告代为销售原告所有的房屋，该约定涉及房产交易中的二次销售、二次过户以及销售公司提成等问题，因双方合同没有约定具体房屋，被告在销售过程中每套房成交时间有不同，既有被告自行销售的，也有销售公司销售的房屋，销售价格、税费、销售公司提成等均未能核算，故原告要求补足差额，该数据缺乏事实依据，原、被告双方应当就房款数额及应当负担的税费数额应当另案解决。据此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容市东进房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告任广宁办理位于句容市茅山风景区房屋过户手续。二、驳回原告任广宁的其他诉讼请求。案件受理费6790元，财产保全费5000元，合计11790元，由原告负担5895元，被告负担5895元（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（江苏省镇江市中级人民法院的账号：11×××61，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。审 判 长  王洪亮人民陪审员  孙雪龙人民陪审员  朱金虎二〇一九年十二月二日书 记 员  郭春霞