辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9613号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：房成忠，男，1979年7月16日生，汉族，住普兰店市。委托诉讼代理人：赵春，辽宁中和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行（以下简称“鑫荣灯饰商行”）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称“友谊批发市场”）房屋租赁合同纠纷，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鑫荣灯饰商行的上诉请求为：改判被上诉人支付维修费33,500元或发回重审。事实和理由：一、上诉人自承租被上诉人店铺以来长达4年，实际经营面积与被上诉人租赁给上诉人的178号店铺租赁合同中约定的面积相差8平方米，原审法院在收到上诉人提交的申请司法测绘租赁面积的前提下，却以双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致为由，不接受上诉人正当合法的评估请求而直接判决上诉人给付租金，系程序违法，请二审法院依法将本案发回重审。1.上诉人认为本案被上诉人作为店铺出租人，对租给被上诉人经营使用的店铺面积是多少，如何计算而来的，负有举证责任。从上诉人租赁店铺以来，包括本案一审开庭时，上诉人提交产权人大商股份有限公司测绘其178号经营店铺面积为122平的测绘数据，被上诉人始终未提供其租赁178号店铺是130.8平方米的相关测绘报告给法庭和上诉人。这足以证明被上诉人于2014年1月1日租赁178号店铺给上诉人是根本没有测绘报告而自行确定的租赁面积。这个面积根本不具有真实性，准确性和合法性。2、正是因为上述原因，导致上诉人经营面积到底是多少平米双方产生争议，上诉人才基于上述原因在本案一审开庭审理前向一审法院提交了书面的《司法测绘申请书》，上诉人就想通过法院委托司法鉴定部门运用科学合法的测绘方法和手段对双方有争议的经营面积做出科学鉴定。而一审法院却以双方对租赁面积计算的方式，范围不一致为由不准许上诉人的评估申请，上诉人认为法院这一做法是违反法定程序，剥夺上诉人合法权益的违法判决。既没举出为什么租赁面积是130.8平米合法测绘依据，又没合法合理说明2014年1月1日租给上诉人店铺面积130.8平方米是如何计算范围，采取什么方式计算而来的，就以不准许为由不同意上诉人的测绘申请实属显失公平。如果按面积差为8平方米计算，上诉人经营四年多，被上诉人就无合法理由多收上诉人6万多元租金。二、关于被上诉人应该返还上诉人维修费33,500元及经营期间因维修产生实际经营损失，而一审却判决被上诉人只支付11,772元维修费。上诉人认为此判决事实不清，判决不当，应予改判。在一审法院己经查清因上诉人经营店铺漏水后，作为出租人的被上诉人一直拖延不修导致上诉人自己联系维修公司维修而产生33,500元维修费，但在上诉人一审己提交案外维修公司出具的《维修费收据》及《鑫荣灯饰维修工程量清单》等证据前提下，原审法院却以上诉人仅提供了案外公司出具的收据为由，酌情予以认定维修费用为11,772元，明显是事实不清，证据不足。同时对因上诉人自己找维修公司维修漏水店铺期间给上诉人造成的经营损失。上诉人认为也应由被上诉人赔付。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，主张一审认定事实正确,适用法律正确，请求维持。友谊批发市场向一审法院提出诉讼请求：鑫荣灯饰商行支付欠付的柜台租金52,974元，物业费975元，合计53,949元。鑫荣灯饰商行提出反诉请求：1、返还收取的物业费5850元；2、返还柜台租金56,160元；3、返还电费2099.78元；4、赔偿经营期间因租赁房屋漏雨而支付的维修费用33,500元；5、退还租赁合同到期后押金2000元。一审法院认定事实如下：2014年1月1日，友谊批发市场（出租人）与鑫荣灯饰商行（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定友谊批发市场将位于F厅178号，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金标准90元/月/平方米，按月支付，每月1-5日交纳当月租金，租金总额11,772元/月×12个月=141,264元。租赁合同到期后，双方又续签了一年合同，合同期限至2015年12月31日，其他合同约定并无变化。此次合同到期后，双方未续签书面租赁合同，鑫荣灯饰商行继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。双方口头约定鑫荣灯饰商行租赁期间每月向友谊批发市场交纳物业费150元（含仓库用电10元、物业服务130元、水费10元）。鑫荣灯饰商行按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至一审庭审，鑫荣灯饰商行拖欠柜台租金52,974元（自2018年4月起至2018年8月15日止）、物业费975元（自2018年2月起至8月15日止）。2015年鑫荣灯饰商行所租店铺因漏雨导致墙皮等处受损，鑫荣灯饰商行自行进行了维修，产生了相关费用，鑫荣灯饰商行未递交维修费用的发票，对于维修产生的费用无法认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方当事人在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，鑫荣灯饰商行继续承租案涉柜台使用，友谊批发市场没有提出异议，双方于2014年1月1日签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于鑫荣灯饰商行承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，鑫荣灯饰商行是否应当支付物业费；第三、友谊批发市场是否应当返还鑫荣灯饰商行电费。第四，友谊批发市场是否应当赔偿鑫荣灯饰商行因漏雨而支出的维修费。关于争议焦点一，鑫荣灯饰商行承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于鑫荣灯饰商行提出的测绘申请，一审法院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方自2012年开始形成租赁关系，形成的书面合同中确认的面积为130.8平方米，鑫荣灯饰商行也一直按面积130.8平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故鑫荣灯饰商行应当按照约定，在租赁期间按照面积130.8平方米每月支付租金11,772元。故关于鑫荣灯饰商行主张友谊批发市场返还超出实际租赁面积收取租金的反诉请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，没有书面合同，鑫荣灯饰商行是否应当支付物业费的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，友谊批发市场与鑫荣灯饰商行就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但鑫荣灯饰商行租赁仓库及接受友谊批发市场物业服务系客观事实，且鑫荣灯饰商行已经按照150元/月的标准向友谊批发市场支付了物业费，友谊批发市场亦予以接受，双方之间的物业服务合同关系成立，鑫荣灯饰商行应当按照150元/月的标准向友谊批发市场支付物业费。故，关于鑫荣灯饰商行主张返还交纳的物业费的反诉请求，一审法院不予支持。关于争议焦点三，友谊批发市场是否应当返还鑫荣灯饰商行多支付的电费的问题。一审法院认为，鑫荣灯饰商行主张友谊批发市场返还多支付电费，首先应当举证证明其实际向友谊批发市场交纳的电费数额，但鑫荣灯饰商行仅提供照明表及空表用电量照片，该证据不足以证明鑫荣灯饰商行实际支付电费数额，故鑫荣灯饰商行要求友谊批发市场返还电费的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点四，友谊批发市场是否应当返还鑫荣灯饰商行因维修而支出的费用问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物应向承租人使用的，应当较少租金或者延长租期。本案中，大连友谊灯饰批发市场未举证证明其已经完成了维修义务，故对于鑫荣灯饰商行因维修产生的相关费用应当给付鑫荣灯饰商行。至于维修费用的具体数额，因鑫荣灯饰商行仅提供了案外公司出具的收据，无法以此认定维修的费用，但为了解决原鑫荣灯饰商行双方的纠纷，一审法院对于维修的费用酌情予以认定，根据鑫荣灯饰商行租赁店铺的面积及受损情况，一审法院酌定维修费用为11,772元，可直接抵扣鑫荣灯饰商行欠付的店铺租金。关于友谊批发市场提出的诉讼时效抗辩，因漏水维修时间为2015年8月后，至2015年10月1日仅不到2个月，而维修店铺的时长为2个月亦属合理。即《中华人民共和国民法总则》实施时（2017年10月1日），鑫荣灯饰商行关于返还维修费用的请求未超过两年的诉讼时效，故可以依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，适用三年的诉讼时效，至鑫荣灯饰商行提出反诉，未超过三年的诉讼时效，故对于友谊批发市场提出的时效抗辩一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、鑫荣灯饰商行自判决发生法律效力之日起十日内向大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金52,974元、物业费975元，合计53,949元。二、大连友谊灯饰批发市场自判决发生法律效力之日起十日内向鑫荣灯饰商行给付维修费用11,772元。上述一、二项相互抵扣后，鑫荣灯饰商行自判决发生法律效力之日起十日内向大连友谊灯饰批发市场给付42,177元。三、驳回大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。四、驳回鑫荣灯饰商行的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1150元，由鑫荣灯饰商行负担；反诉费1176元（鑫荣灯饰商行已预付)，由友谊批发市场负担300元，由鑫荣灯饰商行负担876元。给付时间均为该判决发生法律效力之日起十日内。二审中，上诉人提交案外人大连锦钰建筑装饰工程有限公司盖章的《工程验收证明》一份，载明2016年8月25日验收，鑫荣灯饰装修合同价款33,500元。被上诉人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的前述证据，本院认为，仅有该份证据不足以证明案涉店铺在2015年8月发生严重漏雨且在被上诉人未维修的情况下实际发生了相应维修费用，故本院对该份证据的真实性及待证事项均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在一审时，上诉人拟证明案涉店铺在2015年8月发生严重漏雨且因被上诉人未维修而自行维修产生相应维修费用为33,500元的证据为，21张照片、两位证人证言、专用收款收据、工程量清单等。在两位证人出庭接受质询时，一位证人认可系被上诉人的承租人且与被上诉人有尚未审结纠纷，另一位证人认可与上诉人有长期合作关系。在二审期间，上诉人认可其在一审庭审时提交的21张照片原始载体看不到拍摄时间且维修费33,500元系现金给付，同时上诉人认可其只对维修费提起上诉，未对租金等问题提起上诉。本院确认上述事实有一审庭审笔录、二审询问笔录及当事人陈述等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，从上诉人提交的上诉状及二审审理期间陈述来看，其对一审判决中租金等问题未提起上诉，只对一审判决中维修费用差额部分提起上诉且实际该此交纳上诉费，则本案依法应对被上诉人应向上诉人给付案涉店铺漏雨维修费用数额的上诉请求进行审理。针对该焦点问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据已查明的事实，上诉人提交现有证据不足以证明其为维修发生在2015年8月份漏雨问题实际花费了33,500元。具体理由如下：第一，上诉人未能提供直接且客观证据证明案涉店铺漏雨发生在2015年8月。其提交的21张照片本身无拍摄时间，两位证人自认分别与上诉人及被上诉人存在利害关系，则其证言依法不能单独作为认定案件事实的依据；其次，上诉人在一审时提交的专用收款收据、工程量清单，虽然记载维修费为33,500元，但是时间显示为2016年4月，而上诉人在二审提交的工程验收证明出具时间为2016年8月。即证据本身显示着系先付款而后验收，有悖常理。且前述证据显示时间均系在上诉人所称的漏雨发生一年后，无法直接证明相应维修系针对一年前的漏雨问题。据此，上诉人依法应承担举证不能的法律后果，一审判决酌定以一个月租金11,772元认定维修花费，并无不当，本院予以维持。至于上诉人鑫荣灯饰商行上诉称案涉店铺面积与租赁合同约定不符，并申请对面积进行司法测绘一节，本院认为，上诉人从2014年开始承租案涉店铺，当时案涉店铺作为一个特定的区域已存在，上诉人是在对案涉店铺进行实地考察，对店铺的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，且在上诉人实际使用多年期间，从未对店铺的面积和租金提出过异议，证明案涉店铺的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘，理由是面积比合同约定缩小，但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，即上诉人主张按照套内面积测量，而被上诉人主张按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊。鉴于双方对测绘标准和范围无法达成一致，故则丧失了测绘的前提条件。另，虽然案涉的租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行情况来看，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准。基于以上因素，一审法院未准许上诉人申请面积测绘，于法有据，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人大连友谊灯饰批发市场鑫荣灯饰商行负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十五日书记员  王丽秋