湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初1450号 原告：符志鹏，男，汉族，1965年1月11日出生，住湖南省沅江市。 原告：尤淑群，女，汉族，1967年10月3日出生，住湖南省沅江市。系符志鹏之妻。 委托诉讼代理人：符婧宇，女，汉族，1990年2月11日出生，住沅江市，系原告女儿。代理权限为特别授权代理，即代为提起财产保全，代为提交证据，代签法律文书，代为应诉，参与调解等。 被告：益阳丰彩置业有限公司，住所地为益阳市赫山区桃花仑西路875号。 法定代表人：赵传俊。 委托代理人：姜守松，湖南鼎鸣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。 委托代理人：纪东倩，男，汉族，1986年12月4日出生，住湖南省松滋市，系公司员工。代理权限为一般诉讼代理，代为领取证据材料及其他材料。 原告符志鹏、尤淑群与被告益阳丰彩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法由审判员覃锐国独任审判，公开开庭进行了审理。原告符志鹏、尤淑群、两原告的委托代理人符婧宇，被告益阳丰彩置业有限公司的委托代理人姜守松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2014年10月1日在被告的沅江分公司定下1-077号商铺一间，总金额为968796元，并于2015年2月11日陆续交付定金300000元，2015年3月2日交付第一笔尾款300000元，2015年3月3日交付被告代收的商铺契税金额46058元，且于2015年3月3日当日双方签订了买卖合同。合同约定被告于2015年8月30日前把商铺交付原告使用，原告于2015年6月30日前付清剩余尾款，但因被告装修延迟种种原因，经被告通知，原告在不需要支付违约金的情况下于2016年6月21日向被告付清商铺剩余尾款368796元。全额付清后，被告却违反合同，不愿交付商铺，只同意退款，付低息赔偿给原告，且未经原告同意，把商铺租给他人使用。原告为维护自身权益故诉至法院。要求1、判令被告履行合同，交付商铺给原告（968796元）；2、被告赔偿原告逾期未交付商铺造成的经济损失，即占用费460000元；3、被告承担全部诉讼费用，包括但不限于诉讼受理费、保全费、公告费及律师费用（以上合计142896元）。 被告辩称，第一，合同因为政策的调整无法继续履行，因为双方合同的目的是取得合同标的物的所有权，能够办理登记，现在因政策的调整，不能办理登记手续，所以合同的目的无法实现。第二，基于第一点，被告方已经于2017年3月17日通知解除合同，也告知了原告方解除合同的理由，本案的合同根据法律规定已经解除。第三，因政策的调整不能实现合同目的，我们建议原告方基于本案的客观情况双方协调解决较妥。我方同类型的情况，都已经协调解决。第四，关于占用费，因本案合同是一种债权，原告请求是物权请求权，原告该诉求在技术层面有障碍。第五，原告第三项诉求没有合理依据，诉讼费由法院决定。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、《沅江市商品房买卖合同》，拟证明房屋买卖的事实及合同有效； 2、房屋登记查询证明，拟证明产权能够办理； 3、收据，拟证明原告已经付了房屋全款和契税； 4、好润佳商业广场对外出租事项委托合同，拟证明产权证能够办下来，被告未跟其他人协商解决，而是用返租的方式获利。 被告经质证意见为：对证据1与原件核对后，对三性均无异议。但是，合同中的房屋分层平面图所标记的商铺位置，在买卖时，该77号商铺可以办理分铺证，房管部门当时也是认可的。证据2为17年查询的，商铺在原告名下，但是不是产权证明，是合同备案的登记。是行政管理的问题，不能达到原告的证明目的。对证据3不发表意见，因为不是我经手的。对证据4的三性均有异议，是别人的委托合同。 被告为支持其主张，向法庭提供如下证据： 1、勘测成果表复印件，拟证明原告所述的1-077号商铺在东边内铺外侧，当时有测绘，可以办理分铺证，与原告所提交的买卖合同一致。 2、房产项目测量协议书，拟证明至2017年11月14日时，一层除了外围可以办证以外，证据1中测绘的内铺部分已经不可以办证了； 3、解除合同通知书，拟证明合同因政策的调整已经通知解除了，应当按解除合同的事实处理本案。 原告方对被告提供的证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但是证明目的有异议，测量协议书是2017年11月14日，解除合同通知书是2017年3月给原告方的，测量在解除合同通知后面，在无法预知的情况下通知解除合同，是被告单方面的为了解除合同而作出的商业行为。对证据3无异议，对证明目的有异议，只是被告单方面发出了通知，但是经过协商原告没有同意协商方案，合同并没有解除。 经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下： 原告符志鹏、尤淑群与被告益阳丰彩置业有限公司于2015年3月3日签订了买卖合同，二原告购买了位于好润佳的1-007号商铺，根据合同约定被告应于于2015年8月30日前把商铺交付原告使用。后原告方缴纳了全部房款968796元及契税46058元。2017年3月17日，被告以商铺不能办理产权登记为由，向原告送达了解除合同通知书，原告亦收到了被告送达的解除合同通知书。现原告要求被告履行合同，交付商铺给原告，并赔偿原告逾期交付商铺造成的经济损失，即占用费460000元，判令被告承担全部诉讼费用，包括但不限于诉讼受理费、保全费、公告费及律师费用。被告认为原、被告双方的房屋买卖合同已经经通知解除，现无法交付商铺，不同意支付逾期交付的损失。另查明，被告开发的好润佳1-007号商铺因房产部门无法测绘不能办理产权证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但合同约定的好润佳1-007号商铺虽经登记机关备案，却因政策原因，被告实际上已经无法办理产权证明并交付给原告，被告在知道无法办理产权证明的情况下，于2017年3月17日向原告发出了解除合同的通知书，通知书承诺按年息率8%的标准，结合实际付款时间及金额计补利息。该通知书原告已于当日签收。因此，双方的商品房买卖合同已经解除。被告应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还给买受人即原告符志鹏、尤淑群。被告承诺的年利率8%，系单方作出的承诺，高于同期银行贷款利率，不违反法律规定，可以作为计算的依据。 依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告益阳丰彩置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告符志鹏、尤淑群购房款(含契税)本金1014854元及利息（利息计算以300000元为基数按年利率8%自2015年2月11日起计算至实际付清之日止；以300000元为基数按年利率8%自2015年3月2日起计算至实际付清之日止；以46058元为基数按年利率8%自2015年3月3日起计算至实际付清之日止；以368796元为基数按年利率8%自2016年6月21日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告符志鹏、尤淑群的其它诉讼请求。 案件受理费8829元，由被告益阳丰彩置业有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 覃锐国 二〇一九年十二月十五日 法官助理 文宥妍 书 记 员 王 艳 附：有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。