山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4207号 上诉人（原审原告）：李世龙，男，1971年1月4日出生，汉族，山东铝业公司职工，现住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：王俊英，女，1942年10月25日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：李新华，女，1962年8月23日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：李新梅，女，1965年1月20日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：李伟红，女，1968年8月2日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。 上诉人王俊英、李新华、李新梅、李伟红共同委托诉讼代理人：李世龙，男，1971年1月4日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区（系王俊英之子，李新华、李新梅、李伟红之胞弟）。 上诉人（原审被告）：淄博久源置业有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路37号605号。 法定代表人：沈祥建，董事长。 委托诉讼代理人：高旭辰，山东柳泉律师事务所律师。 上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红与上诉人淄博久源置业有限公司（以下简称久源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李世龙并作为上诉人王俊英、李新华、李新梅、李伟红的委托诉讼代理人，上诉人久源公司的委托诉讼代理人高旭辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红上诉请求：1、依法判令久源公司补偿上诉人房屋套内建筑面积差额41.96平方米、协议的面积差额9平方米，总共50.96平方米；2、补偿上诉人因更改房型图纸造成的损失；3、支付租金4500元，后期每月1500元计算支付至交房为止；4、按照协议给予上诉人每平方米5500元的价格保护（在上诉人享受完优惠价格另行需要购买房屋时）；5、依照协议约定安装单元门防盗可视对讲系统；6、将上诉人的房屋达到房屋地面防水、自然通风开口面积的国家标准；7、将上诉人的地下储藏室调换至本单元楼下；8、依照协议约定久源公司只卖阁楼，并赔偿上诉人9万元；9、久源公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、双方对于涉案三套还迁房的建筑面积都无异议，但协议没有约定还迁是按楼房建筑面积，根据相关规定，应按套内建筑面积计算。协议面积是110平方米以下，实际是96.84平方米，面积误差比绝对值11.96%，超出国家规定3%多达9.856平方米，上诉人只要其中9平方米补偿。2、5单元402房的厨房位置少了一堵墙，把一间起居室包含在了厨房里面，增加了居住的不安全性，只能构建临时性的玻璃幕墙，显然容易损坏而更换，所以提出1万元损失。3、协议没有约定下发交房通知时就停止支付租金，对房屋的转移占有才视为房屋的交付使用，故租金请求应予支持。4、协议第三条约定在享受10平方米优惠价格的情况下按市场价补齐剩余面积购房，至今开发商都没有给出开盘当日的市场价，上诉人给出了2017年4月时协议地周边的市场价每平方米5300元左右，还有久源公司建造的与本协议同时开发施工的另一个拆迁协议的购买价每平方米5000元。久源公司不按法律规定在协议上写明价格，作为格式合同提供方没有做到提醒上诉人房价有大涨风险的义务。5、单元门防盗可视对讲系统与家中的防盗可视对讲系统存在整体与个体的必然联系，既然房价参照中间楼座，标准也应该是。6、协议第十一条约定的还迁房屋入户可居住显然没有达到约定，因为起居室地面低于厨卫地面，3单元102室起居室已经进水了。7、原审认可约定不明，就应按公序良俗和生活习惯及有关法律支持上诉人调换储藏室的请求。8、依照协议约定久源公司只卖阁楼，剩余的三套还迁房久源公司应配合分给20个还迁户。 久源公司针对李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红的上诉辩称：一、针对第一项诉讼请求，双方签订的拆迁还迁协议第二条第一项已经非常明确的约定，每户拆迁后是按照建筑面积进行置换，并非按照套内面积进行置换，被答辩人也已认可实际还迁平方数为273.08平米，已经超过协议约定的230平米，答辩人已经完全履行了自己的义务，被答辩人应当根据协议约定，向答辩人补交面积差额，而不应当由答辩人向被答辩人补偿面积差额，对此答辩人将另案主张要求被答辩人补交面积差额。二、针对第二项诉讼请求，答辩人一审时已提交了原始的房型图纸，该图纸是经过规划局等相关行政部门审查备案的，从未进行过变更。三、针对第三项，根据拆迁还迁协议第四条第三项的约定，拆迁户的临时过渡期为2015年11月1日起至2018年4月30日止，答辩人根据协议约定，已经全部支付了此期间的租房补贴，但是还迁楼房于2018年11月进行竣工验收，答辩人对延期部分的租金也已全部支付给了各拆迁户，因此答辩人已经完全履行了支付租房补贴的义务，还迁楼房竣工验收完毕后，答辩人于2018年12月底通知了包括被答辩人在内的所有拆迁户进行交房，但系被答辩人原因无法交房，被答辩人存在过错在先，若双方因为上述原因一直不能交房，租房补贴均由答辩人承担，对答辩人实属显失公平。四、针对第四项，拆迁还迁协议第三条第一项明确约定，给予拆迁户十平米优惠价格的情况下，多出的房屋面积差价，按照开发的中间楼座开盘当日单价每平米优惠200元，答辩人于2018年12月底向被答辩人送达的交房通知书中已明确载明，中间楼座开盘当日单价为7252元，并且答辩人开发的楼盘价格在房屋出售前已经在网上登记并公示，且登记公示程序系房产出售的前置程序。另外被答辩人的第一项上诉请求，是要求我方补偿价款，但第四项上诉请求是要求我方给予其购房优惠，两个上诉请求相互矛盾，足以体现其明显是以提出不合理的要求，来逼迫我方对其减免相应的面积差价。五、针对第五项，针对拆迁还迁协议第七条第三项，未约定安装可视的对讲系统，仅约定安装好楼宇对讲门及户门，答辩人实际上已经安装了楼宇对讲系统，此条款的约定已经履行完毕。六、针对第六项，答辩人所承建的还迁楼房已经经过多部门竣工验收，且已经备案登记，房屋质量达到了相应的国家标准，完全符合入住条件。七、针对第七项，根据拆迁还迁协议第二条第一项的约定，一户仅赠送一个储藏室，答辩人为了给所有拆迁户最大的优惠，被答辩人分得了三个储藏室，并没有支付相应的对价，被答辩人与其他拆迁户在抓阄选房之前，还迁房屋与储藏室，已经进行了配套，不是在选房后再进行配套，并且法律没有强制性规定要求住房和储藏室在一个单元楼内，因此被答辩人要求答辩人调换储藏室既不符合情理也没有法律支持，若被答辩人继续无理取闹，答辩人将收回两个储藏室或被答辩人补交储藏室的价款。八、针对第八项，根据拆迁还迁协议第十条、第十一条之规定，双方已明确约定隔楼层由答辩方另行出售，并且阁楼的产权归答辩人所有，与被答辩人无关。双方签订的拆迁还迁协议系双方真实意思表示，合法有效。根据我国合同法第八条、第六十条之规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，答辩人已经根据协议约定全部履行了自己的义务，但被答辩人始终不补交面积差价，并多次到答辩人处无理取闹，造成了无法交房的情形。截止目前，除被答辩人以外的其余拆迁户均配合答辩人工作，均已经全部补交了面积差额并交房，被答辩人在没有事实和法律依据的情形下，将答辩人起诉，对答辩人的名誉造成了恶劣的影响，答辩人建议被答辩人协商撤诉处理，否则答辩人将另案起诉，追究被答辩人相应的责任。综上所述，被答辩人所诉无事实和法律依据，为维护答辩人的合法权益以及避免群体性事件的发生，答辩人恳请二审法院查清事实后，依法驳回被答辩人的上诉请求。 久源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我方不支付租金4500元。事实与理由：根据拆迁还迁协议第四条约定，拆迁户的临时过渡期为2015年11月1日至2018年4月30日，搬迁一年后每户每月补贴1500元，我方已根据协议约定，付清了搬家费及相应的租房补贴。房屋具备交付条件时，我方于2018年12月26日通知了包括李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红在内的所有拆迁户进行交房，但因其一直未补交房屋差价，无法交房，我方不应继续支付租房补贴。 李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红针对久源公司的上诉辩称：拆迁协议第四条约定期限是2015年11月1日到2018年4月30日，但同时还约定还迁房延期时安置费顺延。久源公司2018年12月26日交房通知已经证明了还迁房已经延期。2019年3月26日，恒久景园物业办公室通知的内容是2019年3月27日天然气公司进行各户打压测试及验收，也证明了没有达到拆迁还迁协议第七条水电暖及天然气接通的约定。拆迁还迁协议第十三条有执行过程中有异议协商不成可以走法律程序的约定，久源公司没有达到协议约定的还迁房屋入户可居住的标准。久源公司应当继续支付租金。 李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红向一审法院起诉请求：1、依法判令被告补偿原告房屋套内建筑面积差额30平方米、协议的面积差额9平方米，总共39平方米，价值214500元；2、更改图纸造成的损失1万元（数额为估算）；3、被告支付租金4500元（2019年1-3月份），后期每月1500元计算支付至交房为止；4、被告按照协议给予原告每平方米5500元（没有书面证据，按照周围小区市场价及交房通知）的价格保护（在原告享受完优惠价格另行需要购买房屋时）；5、被告依照协议约定安装单元门防盗可视对讲系统；6、被告将原告的房屋达到房屋地面防水、自然通风开口面积的国家标准，原告自行测量未达到国家标准；7、被告将原告的地下储藏室调换至本单元楼下，而原告还迁楼房3单元202号现存在未出售储藏室，被告将我房屋的储藏室配套到了2单元；8、依照协议约定被告只卖阁楼，并赔偿五原告9万元（原告估算，现除阁楼外剩余三套未给还迁户，根据卖价三套共计180万元，该楼共计二十户还迁户，故赔偿原告二十分之一）。 一审法院认定事实：2017年4月27日，被告（甲方）、张店区车站办事处胜利桥社区居委会（乙方）、原告（丙方）签订《张店区胜利桥1#大院棚户区拆迁、还迁协议》，第二条：丙方同意以户为基准，每户拆迁后按照建筑面积230平米还迁楼房，即赠储藏室，免开口费。第四条：交房日期以手续办完开槽之日算起，租房期限暂定两年半，搬迁一年后，每户每月租金按1500元补贴，搬家费及租房补贴一次性付清。丙方临时过度期限：自2015年11月1日至2018年4月30日。还迁房延期时安置费顺延。第七条：甲方责任3、甲方所建还迁安置房应符合国家标准，水、电、暖及天然气接通，电视，电话布好室内线，并安装好楼宇对讲门及户门。第十一条：1、还迁房屋入户可居住，墙面刮瓷、白炽灯、厨房、卫生间铺地砖，立面砖，其他地面抛光，采暖用暖气片。楼顶为阁楼层，阁楼层甲方另行出售。丙方选择的户型为110平米小三室一套，90平米以下两室二套，共三套。第十三条：争议解决：甲丙双方如在本协议履行过程中发生争议，由双方协商解决；如果协商不成，双方一致同意通过淄博仲裁委员会解决。2018年12月26日，被告出具交房通知书，载明：兹定于2018年12月28日至2018年12月29日期间到现场办理交房有关手续。临时过渡期租房补贴截止2018年12月31日。被告提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表证实，2019年2月15日，被告将涉案工程已经进行了竣工验收（竣工验收日期2018年11月12日），条件具备，验收合格，备案文件齐全的材料（包括备案图纸）进行登记备案。被告出具房屋建筑面积分户汇总表一份，证实经淄博金宅测绘有限公司测绘，原告所选三套房屋实际建筑面积分别为88.12平米、88.12平米、96.84平米，共计273.08平米。超出原协议230平米。2019年3月11日，淄博仲裁委员会给原告出具不予立案告知书。 一审法院认为，原、被告签订的拆迁还迁协议是当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该协议合法有效。原、被告在协议中约定双方出现争议后由淄博仲裁委员会处理，因原告已经向淄博仲裁委员会申请仲裁，淄博仲裁委员会不予立案，故一审法院受理该案符合法律规定。针对原告的多项诉求分别认定如下：1、对于原告主张的判令被告补偿原告房屋套内建筑面积差额30平方米、协议的面积差额9平方米，总共39平方米，价值214500元，因淄博金宅测绘有限公司测绘，原告所选三套房屋实际建筑面积已经超出双方协议面积，故对该项主张不予支持；2、对于原告主张的更改图纸造成的损失1万元（数额为估算），因无证据支持，不予支持该项主张；3、对于原告主张的被告支付租金4500元（2019年1-3月份），后期每月1500元计算支付至交房为止，一审法院认为原告在交房过程中存在疑问且原、被告之间亦存在互动，故酌情支持被告支付原告租金4500元（2019年1-3月份）；4、对于原告主张的被告按照协议给予原告每平方米5500元（没有书面证据，按照周围小区市场价及交房通知）的价格保护（在原告享受完优惠价格另行需要购买房屋时），因原告无证据证实其观点，故不予支持；5、对于原告主张的被告应依照协议约定安装单元门防盗可视对讲系统，因《关于变更胜利桥1号大院还迁房建设标准的决议》中约定的是楼梯间安装单元门防盗可视对讲系统，并非家中的防盗可视对讲系统，故对原告该项主张不予支持；6、对于原告主张的被告未将原告的房屋达到房屋地面防水、自然通风开口面积的国家标准，原告自行测量未达到国家标准，因被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表能够证实涉案房屋已经达到交房标准，故对该项诉求不予支持；7、对于原告主张的被告将原告的地下储藏室调换至本单元楼下，而原告还迁楼房3单元202号现存在未出售储藏室，被告将我房屋的储藏室配套到了2单元，因原、被告在《张店区胜利桥1#大院棚户区拆迁、还迁协议》中未明确储藏室的具体位置，属于约定不明，故不予处理；8、对于原告主张的依照协议约定被告只卖阁楼，并赔偿五原告9万元（原告估算，现除阁楼外剩余三套未给还迁户，根据卖价三套共计180万元，该楼共计二十户还迁户，故赔偿原告二十分之一），因原告提供证据不足，故对该项诉求待证据充足后另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十条之规定，判决：一、淄博久源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红租金4500元（2019年1-3月份）；二、驳回李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红其他诉讼请求。案件受理费4518元，减半收取2259元，由李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红负担1500元，淄博久源置业有限公司负担759元。 二审中，李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红提交物业公司关于天然气打压测试的通知一份，证明涉案房屋不符合协议第七条第三项的约定，2019年3月27号通知打压，之前还没有通气。久源公司质证认为：对该证据的真实性有异议，不能证明是我单位向业主通知。该通知仅说明对天然气进行打压测试，我方已经在交房前接通了天然气，我方对该证据不予认可。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，拆迁还迁协议第二条第一项约定“每户拆迁后按建筑面积230平方米还迁楼房”，上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红所选三套房屋实际建筑面积已经超出协议约定的230平方米，其关于按照套内建筑面积计算并补偿套内面积差额、协议面积差额的上诉理由不成立，本院不予支持；关于上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红估算的更改房型图纸损失及主张的每平方米5500元的价格保护，因无证据支持，对该上诉请求不予支持；对于租金损失，一审法院综合上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红在交房过程中存在疑问且两上诉人之间亦存在互动的实际状况，酌情支持2019年1-3月份的租金4500元，并无不当；上诉人久源公司关于不支付租金的上诉理由不成立，本院不予支持。两上诉人就交房问题互动后，上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红一方应已知悉相关情况，其再行主张之后的租房补贴已超出合理期间，对其该项上诉请求，本院不予支持。对于上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红依据《关于变更胜利桥1号大院还迁房建设标准的决议》主张安装单元门防盗可视对讲系统，五上诉人提交的该协议为复印件且该协议未经签字确认，故对五上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。上诉人久源公司一审中提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表能够证实涉案房屋已经达到交房标准，对于上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红主张的涉案房屋未达到房屋地面防水、自然通风开口面积的国家标准的上诉请求，本院不予支持。拆迁还迁协议约定赠送储藏室，但并未明确具体位置，对于上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红调换储藏室的上诉请求，本院不予支持。对于上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红主张的除阁楼外剩余三套未给还迁户的房屋折价赔偿问题，可待证据充足后另行主张。 综上所述，上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红，上诉人淄博久源置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4568元，由上诉人李世龙、王俊英、李新华、李新梅、李伟红负担4518元，上诉人淄博久源置业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  马士军 审判员  胡晓梅 审判员  冯慧芳 二〇一九年十二月二十三日 书记员  巩俊杰