贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7478号上诉人（原审原告）：王维新，男，1979年8月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：唐正斌，系贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：陈利三，系贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区育才路99-10栋2层15号。法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李兴华，贵州贵达律师事务所律师。上诉人王维新因与被上诉人绿地集团（贵阳白云）房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王维新上诉请求：一、请求依法撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4104号民事判决并改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，且错误，应当改判。上诉人于2019年5月19日向贵州省贵阳市白云区人民法院起诉，案由为排除妨碍。原因是上诉人与被上诉人之间存在返租情形，该返租主体为被上诉人的关联公司，上诉人主张返租作为上诉人收到房屋的依据。上诉人请求排除妨害，理由是被上诉人的消防管道、排水管道侵害了上诉人对该房屋的层高。在第一次庭审过程中，被上诉人辩称房屋未实际交房，本案不存在排除妨害。审判员当庭告知该案不属于排除妨碍，属于房屋买卖合同纠纷，随后上诉人撤诉。其次，返租合同租期届满后，应当交付房屋，但被上诉人也未向上诉人交付房屋，也未以任何形式通知上诉人交付房屋钥匙，且该房屋的层高不够，也不符合《房屋买卖合同》的约定。上诉人认为，返租后被上诉人应当交付房屋给上诉人，但是至今被上诉人仍然未交付。上诉人认为在签订《商品房买卖合同》的时候附条件签订了《房屋租赁协议》，视为被上诉人在延期交付房屋的宽限期，宽限期届满后，应当及时履行房屋交付义务。绿地公司辩称，以一审答辩意见为准，房屋已经交付。王维新向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即向原告交付位于贵阳市××马掌坡××号绿地伊顿公馆B2-2-19号商铺；2、依法判决被告支付原告逾期交房的违约金29312.44元（计算方式：已交付房款424818元×万分之一每天×逾期690天=29312.44元，逾期时间暂时从2017年7月1日开始自2019年6月2日起诉之日，690天），直至交付房屋（商铺）时为止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实:2014年8月11日，原告王维新与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××马掌坡××号绿地伊顿公馆B2-2-19号商品房。合同第四章第十一条“交付时间和条件”中约定：（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十二条第一款“城市基础设施”中约定：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件……。另外，该合同第十三条关于“逾期交房责任”中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不小于第十条第1（1）项中的实现），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）……。购房总款113475元，被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房90日之内，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年12月31日次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款421818元。2014年8月10日，原告王维新与贵阳缤纷城商业经营有限责任公司签订《商铺委托租赁合同》。合同约定委托租赁期限为三年，从2014年6月30日至2017年6月30日止，三年租金共计101567元。《商铺委托租赁合同》第1条“标的物”中第1款第5项约定：商铺合同单价36.1.01元/㎡；商铺合同总价462694元（即现实支付总价）。该商铺合同价格是由商铺销售员总价减去前三年的租金及优惠得出的。因此甲方签定本合同时，即视为已经受领了乙方支付的第1-3年的全部租金及相关优惠。2014年4月24日，被告就案涉项目取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。2014年5月30日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2014年3月25日，被告在《贵阳晚报》刊登交房公告，公告内容为：“尊敬的业主：绿地伊顿公馆A区、B区已具备竣工交房条件，将定于3月29日起开始办理集中交房”。2016年12月30日，被告在《贵州都市报》刊登绿地伊顿公馆商铺返还公告，公告内容为：“尊敬的业主：绿地伊顿公馆B2栋商铺与我司租期已满，我司经定于12月20日起开始办理集中还铺。2019年5月19日，原告以涉案房屋层高不够、房屋内安装了排污管道为由向一审法院起诉要求被告拆除排污管道并赔偿损失，案号（2019）黔0113民初3806号。经开庭审理后原告撤诉。在该案庭审笔录中，原告自认涉案房屋已交付原告，系以返租的形式交付。原告提供工程联系函，载明涉案商铺至今未收房的主要原因系业主提出以下几项质量问题需要整改：室内空间不够、墙面不平、配电箱无电、内有杂物，业主要求尽快处理。且原告以涉案房屋层高不够、房屋内安装了排污管道为由拒绝收房。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的销售不动产统一发票、预售合同备案登记表、《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》、开庭笔录、工程联系函、现场照片，被告提供的《商铺委托租赁合同》、2014年3月12日贵阳晚报、2016年12月30贵州都市报、建筑工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告绿地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告作为房屋的出卖人，负有按期交付合同约定条件的合格商品房的义务。关于涉案商铺是否交付的问题，因原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《商铺委托租赁合同》，且《商铺委托租赁合同》已实际履行，在（2019）黔0113民初3806号案庭审中原告自认涉案房屋已交付原告，系以返租的形式交付，故原告现诉请涉案房屋仍未交付，要求被告向其交付房屋无事实依据，对原告的该诉请一审法院不予支持。原告提出涉案房屋存在层高不足，未达到合同约定的层高3.7米，原告仅提供其自行测量的数据予以证实，且被告不予认可，故原告的证据不足，一审法院对原告该主张不予认定，另外，原告主张涉案房屋安装排污管道及工程联系函载明的室内空间不够等问题均属于房屋质量问题，原告可以涉案房屋存在质量问题另行诉讼向被告主张权利。关于逾期交房违约金的问题，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案商品房约定的交付时间为2014年6月30日前，交房时应该取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。鉴于业主众多，被告在2014年3月25日通过贵阳晚报公告通知了集中交房和办理交房手续，并已于2014年4月24日取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，于2014年5月30日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。且被告已经向原告履行了交付告知义务，原告主张案涉房屋在《商铺委托租赁合同》租赁期限已届满即2017年6月30日时仍未达到合同约定的交付条件，与事实不符，经查，该商品房已经竣工验收合格并取得备案，且已取得面积实测技术报告，因此被告开发的涉案房屋已具备交付条件，原告拒绝收房并要求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，驳回原告王维新的诉讼请求。案件受理费532元，减半收取266元（原告已预交），由原告王维新负担。二审期间，当事人无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于涉案商铺是否已交付的问题，被上诉人开发的案涉商品房于2014年已经竣工验收合格并取得备案，并取得面积实测技术报告，涉案房屋已具备交付条件。在2014年3月25日被上诉人通过贵阳晚报公告通知了集中交房和办理交房手续，被上诉人已履行通知义务。且，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《商铺委托租赁合同》，且《商铺委托租赁合同》已实际履行，上诉人在（2019）黔0113民初3806号案庭审中自认涉案房屋已交付给其，系以返租的形式交付，故上诉人现诉请涉案房屋仍未交付，要求被上诉人向其交付房屋无事实依据。上诉人主张涉案房屋存在层高不足，未达到合同约定的层高3.7米，及主张涉案房屋安装排污管道及工程联系函载明的室内空间不够等问题均属于房屋质量问题，上诉人就涉案房屋存在质量问题不符合合同要求可另行诉讼向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人王维新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由王维新负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月二十三日书记员  蒲美君