湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3647号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区。法定代表人：戈清莲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱民，女，1973年9月7日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄顺波，男，1990年5月11日出生，汉族，湖南省沅江市人，住湖南省沅江市，系该公司员工。被告：伍庆锋，男，1983年3月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称金世纪物业）与被告伍庆锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金世纪物业的委托诉讼代理人黄爱民、被告伍庆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金世纪物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费用11184.3元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告因购买坐落于湘潭市九华区（即金侨城37-8Ｄ），与开发商指定的前期物业服务公司即原告产生物业服务合同法律关系。2009年7月1日，金侨房地产开发（集团）有限公司与原告签订了《教师公寓学府阳光物业管理委托合同》，由原告为被告提供物业管理服务，约定管理服务费高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.68元。上述合同签订后至今，原告一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定为被告提供物业管理服务，但被告自2015年3月1日起至2018年9月30日，一直未按约缴纳物业服务费（欠缴费用11184.3元）。此后，经原告多次书面催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。故原告诉至法院。被告伍庆锋答辩称，其是从2015年3月1日开始没有交纳物业费的，对原告主张的物业费数额及催缴行为不持异议。其未交物业费的原因是：1.从2015年3月1日开始，其因房屋渗水问题向物业报修后，物业虽然维修过一次，但一直没处理好。2.其家2013年搞装修的时候在阳台上装护窗，护窗要伸出阳台，物业不准装，但是现在小区内至少有十多家乱搭乱建都没人管理。3.其家中的电动摩托车2018年1月11日被盗后，摄像头只能拍到两个人抬着摩托车出去，具体从哪个门出去都查不到，物业一直没有处理这个事情，其认为物业不作为，因为被告所居住的那个单元总共只有十多户，丢了九辆电动车或者摩托车。4.负一楼和一楼装的门禁卡，要每家每户都花十元一个的价格购买，装完门禁后一个月，门禁就用不了了。5.被告家房子到现在房产证都没下来，物业说是开发商的事，但是物业是开发商旗下的公司。6.外墙有些地方开裂，可以看见钢筋，之前就出现这个情况，但是物业一直没处理，刚过五年就要求业主动用维修基金。7.小区负一楼买房时开发商说下面是文化长廊，但是现在下面脏兮兮的，没有做成文化长廊。8.小区经常停水，停水没有通知，停水之后再发通知。9.向开发商买房时，开发商承诺小区道路的两旁都可以停车，有足够的停车位，但是现在物业挡住了将隔离杆档到路中间，不能停车，本来是双车道，现在变成单行线了。10.小区内牛皮廯广告贴得到处是，随便什么人都可以随意出入小区，晒在楼顶的衣服、腊制品有时候都被人拿走了。11.买房子时候是买的水景房，但是现在是臭水沟房。12.物业费是1.68元/平方/月，但是是按水景房收费的，现在那条河流物业没有管理，到处是漂浮物、垃圾。13.公共设施维护不到位。本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，金侨房地产开发（集团）有限公司（甲方）与金世纪物业（乙方）签订《教师公寓学府阳光物业管理委托合同》，就甲方将选聘乙方提供前期物业管理服务及事宜进行了约定，委托管理期限自2009年7月1日起至业主委员会成立之日。2013年6月19日，伍庆锋（买受人）与湘潭金侨教育房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定伍庆锋购买湘潭市九华经济区富洲路1号教师公寓XX栋X单元XXXXXXX号房（建筑面积154.37平方米），出卖人依法选聘的物业管理企业为原告，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.68元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取。在金世纪物业履行合同期间，教师公寓小区内存在公共区域的墙壁和门被张贴小广告、地下车库公共设施油漆脱落、业主私搭乱建的情况，伍庆锋所住的住宅存在外墙渗水情况，2018年1月，伍庆锋停放在小区内的电动摩托车被盗。伍庆锋自2015年3月1日起至2018年9月30日，一直未交纳物业管理服务费。本院认为，金侨房地产开发（集团）有限公司与金世纪物业签订《教师公寓学府阳光物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括被告伍庆锋在内的所有业主均具有约束力，且被告与湘潭金侨教育房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》亦对前期物业服务进行了约定，被告伍庆锋应当按照约定支付物业管理费。关于被告伍庆锋提出的住宅外墙渗水、小区外墙开裂、未取得房屋产权证明的问题，经查，原告金世纪物业对其墙壁渗水的问题进行过维修，在维修不能解决问题后也向开发商进行了联系反馈，已履行相应义务，且这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可另行向开发商主张权利；关于被告伍庆锋提出小区内存在外来人员随意出入、失窃现象及其摩托车被盗问题，经查，金世纪物业已尽到合同约定的一般安保义务，金世纪物业对安全监控方面的前期物业管理服务内容为维护，并无增设监控设备的义务，且伍庆锋未举证证明金世纪物业对其摩托车被盗存在过错；关于被告伍庆锋提出的小区存在私搭乱建现象，经查，金世纪物业已在职责范围内采取如及时向行政管理部门反应小区内存在违法建筑的情况等相应措施；关于被告伍庆锋提出的物业将小区道路设置路挡的问题，经查，该路挡系金世纪物业为了保障应急管理通道畅通而设置，系为了小区公共利益需要，且小区内亦通过设置生态停车位、地下停车场解决业主停车问题；关于被告伍庆锋提出的小区内被随意张贴小广告、公共设施维护不到位等其他问题，因其提供的照片仅能证明小区内的特定时间、特定区域情况，并不能够证明入住以来长期的管理情况，金世纪物业对小区管理、卫生等方面提供了相应的服务，仅是存在公共设施管理、小区清洁服务瑕疵，且金世纪物业在职责范围内亦进行过处理措施，伍庆锋可要求金世纪物业提高服务质量。综上，金世纪物业履行了物业管理服务的义务，不存在违约行为；伍庆锋以金世纪物业服务不到位为由拒交物业管理服务费构成违约，伍庆锋对其未支付2015年3月1日至2018年9月30日期间物业费11184.3元的事实无异议，物业费经计算为11151.7元（154.37平方米×1.68元/月/平方米×43月），故对金世纪物业要求伍庆锋缴纳物业管理费的诉讼请求，本院在11151.7元的范围内予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：一、由被告伍庆锋在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭金世纪物业发展有限公司自2015年3月1日至2018年9月30日的物业管理费11151.7元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告伍庆锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一九年十二月五日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……