广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1422号 上诉人（一审被告）：广西华学教育咨询有限公司，住所广西南宁市西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场3号楼三层商业5号商铺。统一社会信用代码：91450107589829697L。 法定代表人：邵雄科。 委托诉讼代理人：滕彩云，广西锦康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏妮，广西锦康律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：梧州新兴宝石饰品有限公司，住所广西梧州市新兴珠宝路18号。统一社会信用代码：91450400619420690T。 法定代表人：叶均廷。 委托诉讼代理人：罗家辉，男，汉族，1979年12月25日出生，住梧州市长洲区，该司员工。 委托诉讼代理人：温海波，广西皓元律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：梧州华学教育文化发展有限公司，住所广西梧州市新兴珠宝路18号二层。统一社会信用代码：91450400MA5KBNYQ6L。 法定代表人：邵雄科。 上诉人广西华学教育咨询有限公司（以下简称“广西华学公司”）因与被上诉人梧州新兴宝石饰品有限公司（以下简称“新兴公司”）、梧州华学教育文化发展有限公司（以下简称“梧州华学公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广西华学公司上诉请求：依法撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初578号民事判决；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。在二审诉讼中，上诉人变更诉讼请求为：依法撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初578号民事判决，改判本案的债务由被上诉人梧州华学公司承担；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.因邵雄科成立梧州华学公司的工商登记需要，邵雄科以他是上诉人的法定代表人而委托上诉人与新兴公司签订租赁合同以便于获得经营场地进行工商登记，但上诉人从未使用该涉案租赁场所，相关租赁费、物业费、水电费等一直由梧州华学公司支付。2.根据一审起诉状，新兴公司已明确知晓涉案租赁合同的实际承租人是梧州华学公司，且新兴公司出具的告知函亦可证明租赁合同的承租人是梧州市华学公司，合同的权利义务由两被上诉人享有及承担，与上诉人无关。3.涉案租赁合同的租金、物业费和水电费等一直是由梧州华学公司支付，上诉人不参与履行合同。综上所述，上诉人并非真正与新兴公司发生租赁关系之合同的相对方，由上诉人对涉案租赁合同承担责任缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人新兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人梧州华学公司辩称，涉案场地由梧州华学公司承租和使用，应当由梧州华学公司承担责任。 新兴公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金88000元、物业费8000元、水电费6255元，共计102255元（暂计至2019年4月10日）；2.判令被告向原告支付违约金4400元（按租金总额5%计算）；3.判令被告向原告支付利息11861元（按银行同期贷款利率4.35%×8个月×4倍）。 一审法院经审理查明，2016年1月18日，原告新兴公司作为甲方与作为乙方的被告广西华学公司签订了一份《租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于梧州市全层（不含二楼平台），建筑面积490平方米租赁给乙方使用；2.租赁期限从2016年4月10日至2026年4月10日止，租赁期十年；3.租金计算方法：（1）从2016年4月至2018年3月，每月租金10000元；（2）从2018年4月至2020年3月，每月租金11000元；（3）从2020年4月至2022年3月，每月租金12000元；（4）从2022年4月至2024年3月，每月租金13000元；（5）从2024年4月至2026年4月，每月租金14000元；4.租金交付方式：先付后租，每月一付，每月一次性付清（在当月租赁期满前一周支付下月租金）；5.水、电及房屋结构维护押金30000元，在合同期满后退还乙方；6.租赁用途：乙方用作从事学习文化培训、办公使用；7.租赁期间生产生活用电源和水源由甲方提供，由此产生的水费、电费由乙方承担（水、电费用按自来水公司和电力公司抄表的价格支付，含变损）；8.在租赁期间，乙方不按合同约定的时间交纳房租，乙方按当月租金总额的5%支付违约金给甲方；9.拖欠房租一个月以上的合同可变更、解除；10.甲乙双方因特殊原因提前终止合同需提前30天以书面形式告知对方。纠纷处理期间，除双方有争议的部分外，合同其他部分应当继续有效；11.物业管理费按每月1000元收取（包括公共保安值班、公共清洁、环卫费、公共水电工及上交公共卫生费）等内容。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告广西华学公司使用。在合同履行过程中，被告未能按时向原告支付租金，2018年5月16日，被告梧州华学公司向原告出具一份《承诺书》，承诺自2018年6月10日起按照租赁合同准时足额付清每月租金、物业费、水电费。在2018年5月至10月期间还清2017年8月至2017年12月期间拖欠的租金59500元，如再有出现拖欠租金情况，愿意按合同约定向原告支付5%的违约金和按银行同期贷款利率支付滞纳金。2019年1月25日，被告梧州华学公司再次向原告出具一份《承诺书》，承诺在2019年3月至8月期间还清2018年未交付的租金。在出具该份《承诺书》后两被告没有向原告支付过租金。原告遂诉至法院成讼。另查明，广西华学公司与梧州华学公司的法定代表人均由邵雄科担任，梧州华学公司成立时间为2016年3月30日，工商营业执照登记的住所为涉案房屋的地址。在庭审中，被告梧州华学公司表示：（1）对拖欠原告2018年9月至2019年4月的租金及物业费的事实无异议；（2）对支付违约金无异议，但对被告要求支付利息有异议；（3）其与广西华学公司共同在涉案场地进行经营，应该共同承担责任，希望能把合同的承租方变更为其公司。 一审法院审理认为，原告与被告广西华学公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行各自的合同义务。原告在签订合同后已依约将涉案房屋交付被告华学公司使用，被告华学公司也应依约按时向原告支付租金。本案中，被告华学公司从2018年9月起就没有向原告支付租金，已属违约。合同中约定2018年9月至2019年4月期间每月的租金为11000元，物业费每月1000元，现原告要求被告支付拖欠的2018年9月至2019年4月期间的租金88000元（11000元/月×8个月=88000元）、物业费8000元（1000元/月×8个月=8000元），合理合法，该院予以支持。关于水电费方面，虽根据双方签订的合同约定，租赁期间产生的水费、电费由被告承担（水、电费用按自来水公司和电力公司抄表的价格支付，含变损），但对其主张的金额原告未能提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对原告主张被告支付水电费6255元的诉请，该院不予支持。关于被告是否需向原告支付违约金的问题。根据上述《租赁合同》中关于“租金交付方式为每月一付，每月一次性付清”及“在租赁期间，被告不按合同约定的时间交纳房租，被告按当月租金总额的5%支付违约金给原告”的约定，被告广西华学没有按时交纳租金属于违约，应按照双方的合同约定向原告支付违约金。现原告主张被告支付2018年9月至2019年4月期间未按时支付租金的违约金4400元（11000元/月×5%×8个月=4400元）的诉请，符合法律规定，该院予以支持。关于被告是否需向原告支付利息的问题。原告主张按照被告梧州华学公司于2018年5月16日出具的《承诺书》中的约定计算利息，因在涉案《租赁合同》中没有关于逾期支付租金利息的约定，被告梧州华学对此亦不予认可。本案中作出该承诺的为梧州华学公司，非涉案合同的相对方广西华学公司，梧州华学公司与广西华学公司是两个独立的主体，被告梧州华学的意思表示不能及于广西华学公司，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告的此项主张没有事实和法律依据，该院不予支持。被告梧州华学公司虽不是涉案《租赁合同》的签订方，但该涉案房屋实际也由被告梧州华学公司与被告广西华学公司共同使用，且被告梧州华学公司在庭审中表示愿意与被告广西华学公司共同承担责任，故被告梧州华学公司与被告广西华学公司共同承担偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广西华学教育咨询有限公司与被告梧州华学教育文化发展有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付2018年9月至2019年4月期间拖欠的租金88000元、物业费8000元；二、被告广西华学教育咨询有限公司与被告梧州华学教育文化发展有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付违约金4400元；三、驳回原告梧州新兴宝石饰品有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均没有向法庭提交新证据。由于双方当事人未能举证否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是广西华学公司是否应承担本案的租金、物业费以及违约金？上诉人广西华学公司主张其不是《租赁合同》的实际承租人，其不应承担本案的责任。本院认为，首先，《租赁合同》是合法有效的合同，合同当事人均应依约履行合同义务；合同具有相对性，合同的效力仅及于合同当事人。上诉人广西华学公司作为《租赁合同》的一方当事人，应当受《租赁合同》的效力约束。其次，虽然《中华人民共和国合同法》规定了合同当事人可以将合同权利或义务转让给第三人，但是合同义务转让给第三人需要经过债权人的同意。在本案中，广西华学公司将租赁的场所给第三人梧州华学公司使用，属于将合同权利转给第三人享有，但是广西华学公司要将《租赁合同》约定的支付租金、物业费等义务转移给梧州华学公司，需要经过新兴公司的同意。在《租赁合同》履行的过程中，虽然梧州华学公司使用涉案租赁场所，并支付相关的租赁费、物业费和水电费等，新兴公司亦对此知情，但是由于广西华学公司的法定代表人与梧州华学公司的法定代表人均为邵雄科，基于信赖原则，新兴公司默许广西华学公司允许梧州华学公司使用涉案租赁场地并由梧州华学公司支付租金、物业费等，但该默许行为并不等于同意广西华学公司将《租赁合同》约定的支付租金、物业费等义务全部转移给梧州华学公司。且根据现有的在案证据未能证实新兴公司同意广西华学公司将《租赁合同》约定的支付租金、物业费等义务全部转移给梧州华学公司。综上，本院不予采纳上诉人的主张，广西华学公司作为《租赁合同》的一方当事人，应当承担本案的租金、物业费以及违约金。由于当事人对一审法院确认的租金、物业费和违约金没有提出异议，亦没有证据予以推翻该判决确定的数额，因此本院对一审法院判决的租金、物业费和违约金予以确认。综上所述，上诉人广西华学公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2670元（上诉人已预交），由广西华学教育文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 刘创祥 审判员 林 远 二〇一九年十二月二十日 书记员 苏 琳