江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0305民初1150号 原告：徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。 法定代表人：王飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海波，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。 被告：连云港宁发建设有限公司，住所地连云港市灌南县新东北路15号。 法定代表人：刘宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。 被告：刘宁，男，1976年8月1日出生，汉族，住连云港市灌南县。 被告：朱明霞，女，1969年5月27日出生，汉族，住连云港市灌南县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：汤云雷，江苏韵律律师事务所律师。 原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇公司）与被告连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皓宇公司的委托诉讼代理人王海波、陈根成，被告宁发公司的委托诉讼代理人赵春祥、赵广新，被告朱明霞及被告刘宁、朱明霞的共同委托诉讼代理人汤云雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皓宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告工程款1100万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月，原告决定投资兴建大吴农贸市场，同年6月将工程发包给被告施工。在施工过程中，原被告双方多次因工程质量及工程款支付问题发生纠纷。2015年7月31日，被告非法组织上百人以要工程款为由无理围堵当地政府办公区域。后经大吴街道办事处、解台村委会出面协调，原被告双方达成和解协议。该协议约定：双方共同审计工程总造价，被告将未完工程全部完工，存在质量问题的修复到位后，原告即支付剩余工程款。由解台村委会监管原告资金回笼，三方共同保管原告加盖印章的租售合同。如需处置原告所有的农贸市场商铺，则由三方共同出具原告的租售合同。协议签订后，原告按约定要求委托了常州广厦建设监理咨询有限公司对涉案工程进行审计评估，却遭到了被告的无理拒绝，被告也拒不按协议约定履行剩余工程完工及质量维修义务，仍多次非法聚众围堵大吴镇政府、解台村委会及原告住所。2015年10月27日，原被告再次达成协议，原告不得不低价拿出9套商铺交付给被告，以折抵工程款。该9套商铺每套仅45.33万元，总价408万元。剩余工程款待被告履行协议后再行支付，如决算后原告工程款已经超付，则被告应将多抵偿的商铺再返还给原告。然而，手续办完后，被告将9套商铺立即处置，但拒不返还58份空白租售合同，再次严重违约，致使原四方协议仍无法履行。此时，常州广厦建设监理咨询有限公司审计已经有了结果，审计结论为工程实际造价3000余万元，与被告要求相差1116万元。面对审计结论，被告仍提出无理要求，遭到原告拒绝后。2016年1月8日，被告又组织50余人到政府闹事，迫于政府压力，原告只好又向被告支付了40万元工程款，并于2016年1月13日向被告提起质量纠纷诉讼，而被告也在2016年1月20日以拖欠工程款为由向法院起诉，并申请保全了农贸市场*区17号及内街**、**、**、**号和*区1号商铺及原告原法定代表人王婷婷名下住宅一套等相关资产。随后，原告发现这期间被告竟利用保管原告加盖印章空白租售合同，擅自非法、低价出售原告的商铺和房产。在诉讼期间，被告先将法院保全查封的房产擅自对外出售，以此作为广告，据不完全统计，从2016年2月至6月期间，被告就恶意非法出售原告房产达20余套，总价值1600余万元，扣除原告应支付被告宁发公司的尾款、维修金、保证金，三被告共同侵占原告近1100余万元资产。上述非法侵占原告的资金，全部分别存入了被告朱明霞、刘宁的个人银行账户之中，以至于徐州中院（2017）苏03民终4893号判决书生效后，被告都不敢申请执行原告。被告恶意非法处置、出售行为，且被告宁发公司在与原告施工期间所有的资金往来都是汇在被告刘宁和朱明霞个人卡上，二被告为实际投资人，处置房屋的出售款及工程款均掌控在其二人个人手中，故将二人列为共同被告一并诉讼。为此，原告特向法院起诉，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告宁发公司辩称，一、双方对大吴农贸市场结算和付款协议书均无争议，该协议主要表明原告将涉案相关销售合同交给被告，该合同上面盖有原告单位的公章和相关人员的签字，内容完备，只是购买人处空白，这种行为应认定为原告将涉案房屋充分授权给被告进行销售，因此被告没有侵权或者其他违法之处。结合合同第四条第七款的约定，原告将房屋以成交价75折抵给被告，该文字内容非常明确，如果能够双方协商，应按照该条约定抵付工程款。二、原告主张以房源表上的价格来抵付工程款主张不能成立。因为房源表是原告单方制作，没有被告单位的印章或者相关人员签字，被告不认可，原告主张和结算协议是相矛盾的，故双方应当以结算协议第四条第七款约定为准。三、徐州市中级人民法院（2017）苏03民终4893号民事判决书认定了原告拖欠被告大量工程款，故原告以房抵款是有依据的。该判决书中载明关于以房抵款的问题涉及到小产权，所以不再法院处理范围内，同时双方无法达成一致意见，所以也不在该案调解范围内。徐州市贾汪区法院（2018）苏0305民初1136号判决书也同样认定小产权房属于行政处理范围，不属于法院处理范围。本案名为合同纠纷，实际上是涉及到原告将涉案房屋抵偿给被告充抵工程款，涉及到原告将房屋销售给被告，只不过是被告将工程款作为对价支付给原告，这一行为依然是涉及到小产权房屋销售的问题，因此本案不属于法院处理范围。综上，请求法院裁定驳回原告的请求。 被告刘宁辩称，其系宁发公司法定代表人，对外代表公司履行职务，所产生的法律后果均应当宁发公司承担。 被告朱明霞辩称，其系宁发公司会计，代表公司履行职务行为，所产生的法律后果均应当由宁发公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，皓宇公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订一份《解台农贸市场合作投资建设协议书》，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩；皓宇公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米，西侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇公司所有，皓宇公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。 2014年5月18日，皓宇公司与宁发公司签订一份《合同协议书》，约定：工程内容为大吴农贸市场总承包，合同价款暂定3000万元，合同工期总日历天数230天。该合同补充条款约定：1.合同的计价方式按照2004江苏计价表，江苏省建筑工程费用定额，地方市场造价信息及相关要求下浮5%计算；2.税票由甲方自行处理，没有产生的费用乙方在工程预算中不纳入计算。双方还约定，现场施工至主体一次结构一层封顶时支付完成工程产值的70%，主体一次结构三层封顶支付施工工程总预算造价的50%，工程完工付至工程总造价的80%，完工后两个月内付至95%，余款一年内付清。 2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。 2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大吴邻里中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。 2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，皓宇公司（甲方）与宁发公司（乙方）、解台村委会（丙方）、王海波（丁方）签订一份《大吴农贸市场结算和付款协议书》，协议约定，一、验收及结算方案：甲乙双方自本协议签订之日起8个工作日内共同参与对乙方施工工程质量及工程造价进行核算；如在期限内不能达成一致意见，则由甲乙共同选定具备工程质量检测资质及工程造价审计资质的中介机构对工程质量和工程造价进行检测和审计。二、付款方案：在本协议第一条中的验收及结算结论作出后，甲乙双方按验收及结算方案所对应的工程质量及工程造价履行双方《合作协议书》施工及付款义务；为确保剩余应付款的顺利、及时支付，甲乙双方共同同意由丙方提存、监管甲方对工程中未出售房屋自本协议之日起的售房款，并在剩余工程款付清前由丙方直接将提存、监管的房款向乙方支付。三、提存、监管方案：1.甲乙双方一致同意自本协议签订前，对大吴农贸市场的房产出售及未售房源进行核算，并确定全部甲方有权出售的未售房产并制作清单，明确各房售价（清单作为本协议的附件，一式三份，甲、乙、丙方各持一份）。2.甲乙丙三方一致同意，将上述清单中未出售的全部房产登记为丙方名下（以买卖合同或者其他形式体现，但甲方与丙方并不存在真实的买卖合同关系，丙方亦不承担任何形式的向甲方付款义务）。3.甲、乙、丙三方一致同意，甲方将上述清单中登记在丙方名下的未售全部房产的销售收入全部提存至丙方账户。4.甲方应积极销售上述清单中的未售房产，同时甲方不得擅自出售上述清单中的房产，甲方销售房产的必需向丙方及乙方通报，并将售房款支付至提存账户。5.三方共同制作剩余房产的出售合同，并对合同进行编号，全部编号合同由丙方保存，在甲方销售相应房产时从丙方领取；甲方不得以其他任何形式的售房合同签订出售房产，否则视为甲方违约。6.对于提存在丙方账户的售房款，丙方有义务于进账之日起三个工作日内支付给乙方。7.甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保金1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方取得用于抵付工程款的房产。保修金（工程总价的5%）由丙方提存、担保，在保修期满三个工作日内支付给乙方。丁方自愿对本协议中甲方应履行的全部义务承担连带担保责任。该协议还约定了违约责任。 2015年10月27日，皓宇公司以其开发的大吴农贸市场内9套商业房抵付宁发公司工程款共计408万元，由宁发公司开具一份抵款收据，载明抵房房号为：商**号、商**号、B**号、B**号、B**号、B**号、C*号、C*号、C**号。同日，皓宇公司出具一份《工商服务业统一收款收据》，该收据载明：项目为商**#、商**#、B**#、B**#、B**#、B**#、C*#、C*#、C**#共计玖套，金额为408万元，并注明：此房款是因为大吴邻里中心总工程款决算未清算完毕，故由我公司用大吴邻里中心房屋玖套折价抵偿，原58份质押合同无效，我公司收回。待总工程款核算完，按约定核对账目，如我公司超出约定多支付宁发公司工程款，则宁发公司按原价退还超出房屋。 另查明，2016年1月8日，宁发公司将大吴农贸市场内*区17#、内区23#两套房屋卖给刘士清，用来折抵宁发公司欠工程款，其中*区17#房屋售价30万元，内区23#房屋售价15万元。 2016年3月16日，宁发公司（甲方）与刘士清（乙方）签订一份《协议书》，约定甲乙双方就连云港云山华庭小区项目投资建设事宜达成如下协议：1.因该项目是乙方居间服务签订的，甲方投资该项目缺少资金，先由乙方投资作为甲方启动资金。2.现甲方自愿将和徐州皓宇农贸市场管理有限公司开发建设的位于贾汪区大吴商贸城，经皓宇公司签字盖章同意，由甲方出售剩余部分房屋（商**.**.**.**.**.**.**.**.**.**，B**.**.**.**，C**，内**.**号房）交给乙方负责出售，以上述所有房屋去掉乙方已付给甲方的购房款外，剩余房屋共作价315万元，作为甲方给付乙方的居间服务和投资的部分回报。3.甲方交给乙方出售的房屋，签订协议后全部属乙方所有，并且甲方把出售该房屋的所有手续交给乙方。 2016年4月28日，宁发公司出具一份证明，载明内容为：2016年1月8日经开发商皓宇公司在徐州市的商业用房租售合同上签字盖章同意，并经宁发公司（承建商）委托刘士清出售大吴商贸城房产商业用房租售合同16份已交给刘士清，其中有商*#、**#、**#、**#、**#、**#、**#、**#、**#、**#、**#、C**#、内**#、**#、**#、**#，以上房产刘士清已全部售完，售房款由刘士清与本公司全部结清。如以上出售的房屋因产权出现的经济纠纷与刘士清无关，由本公司承担全部责任。 根据皓宇公司与买受人签订的商业用房租售合同，确认经刘士清出售的大吴农贸市场商业房建筑面积及价格为：1.商**#房133.2平方米、价格32万元；2.商**#房133平方米、价格31万元；3.商**#房133平方米、价格38万元；4.商*#房133平方米、价格38万元；5.商**#房133平方米、价格30万元；6.商**#房133平方米、价格38万元；7.商**#房133平方米、价格38万元；8.内**#房24平方米、价格22万元。 根据原告提交的房源明细表及商业用房租售合同，确认刘士清出售其余商业房建筑面积为：商*#房133.2平方米、商**#房139.2平方米、商**房133.2平方米、商**#房133.2平方米、B**#房156.2平方米、C**#房241.92平方米、内**#房24平方米、内**#房24平方米、内**#房24平方米。 2016年3月19日，宁发公司将承建的大吴农贸市场B**号商业房以45万元抵偿金刚借款。2016年5月28日，宁发公司将其承建的大吴农贸市场B**#、B**#两套商业房抵付刘士清劳务报酬。刘士清将上述商业房以每套42万元对外予以出售。 2016年4月20日，宁发公司将其承建的大吴农贸市场商37#门面房出售给程思恒，总价款为30万元。2016年6月6日，宁发公司（甲方）与于明波（乙方）签订协议书，约定甲方将位于徐州市贾汪区（甲方承建）C21、商37号门面房抵押给乙方，该房所售价款用于冲抵甲方所欠乙方材料款；此房屋售后如有纠纷，由宁发公司负责全部经济损失及法律后果。 还查明，因双方就涉案工程价款结算产生纠纷，宁发公司于2016年1月20日诉至本院，要求皓宇公司、解台村委会及王海波连带支付工程款9657880.2元及相应银行利息。在审理过程中，宁发公司申请对已完成工程量造价进行鉴定，经本院委托，徐州汇鑫工程造价事务所有限公司出具鉴定报告，鉴定结果为：涉案工程造价31397981.14元，其中农贸市场24725822.61元、商业街6620192.03元、签证51966.5元。主要情况说明：社会保障费已按照2009《江苏省建设工程费用定额》计入共计946972.49元，已按照合同约定下浮5%作为鉴定结果。 2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0305民初438号民事判决，判决：一、皓宇公司于本判决生效后十日内给付宁发公司工程款3944596.79元及利息（其中2374697.79元，从2016年1月1日期按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；总工程款5%部分质保金1569899元，从2017年1月10日起参照人民银行同期贷款利率支付至实际付清为止）；宁发公司在其承建的工程折价或拍卖价款范围内优先受偿；二、解台村委会对上述债务承担连带清偿责任；三、王海波对上述债务承担连带清偿责任；四、皓宇公司于本判决生效后十日内返还宁发公司保证金740000元；五、驳回宁发公司的其他诉讼请求。宁发公司不服该判决，提出上诉。 2018年5月28日，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终4893号民事判决，判决维持一审民事判决第二、三、四项内容；撤销一审民事判决第一项内容，改判皓宇公司于判决生效后十日内给付宁发公司工程款3944596.79元及利息（其中2374697.79元，从2016年1月1日起按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；总工程款5%部分质保金1569899元，从2017年1月10日起参照人民银行同期贷款利率支付至实际付清为止）；王婷婷对上述债务承担连带清偿责任。 在本案审理过程中，原告皓宇公司变更诉讼请求为：一、判令被告宁发公司返还房屋租售款1100万元及利息（从2016年1月1日按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付款之日）；二、判令被告刘宁、朱明霞承担连带赔偿责任。 以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提交的《大吴农贸市场结算和付款协议书》、宁发公司出具的证明、房屋买卖协议、收据、商业用房租售合同复印件等证据，被告提交的收款收据以及（2016）苏0305民初438号民事判决书、（2017）苏03民终4893号民事判决书予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告宁发公司是否处置原告开发的大吴农贸市场商业房以及处置房屋的数量；2.被告宁发公司应否向原告皓宇公司返还售房款以及房屋价款的认定；3.被告刘宁、朱明霞应否承担连带责任。 一、被告宁发公司是否处置涉案商业房以及处置房屋的数量问题。 根据生效判决认定的事实，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，未办理建设用地规划许可及建设工程规划许可等行政审批手续，故原、被告双方签订的施工合同无效。虽然双方所签的施工合同无效，但涉案工程已实际竣工并交付使用，故双方签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》并不必然无效。因皓宇公司未能按约付清工程款，遂将涉案大吴农贸市场部分商业用房空白租售合同交付给宁发公司，即以其开发的部分商业房抵付涉案工程价款，后宁发公司通过案外人刘士清对外出售，据此认定宁发公司对外销售涉案大吴农贸市场部分商业用房。根据宁发公司与刘士清签订的协议书及宁发公司出具的有关证明，能够认定宁发公司对外出售涉案商业用房共计22套，即房号为商*#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、商**#、B**#、B**#、B**#、B**#、**#、C**#、内*#、内**#、内*#、内**#。被告宁发公司庭审中辩称其实际出售涉案房屋16套，与事实不符，本院不予采信。 二、被告宁发公司应否返还出售房屋价款以及价款计算问题。原告皓宇公司认为被告持有涉案大吴农贸市场58套房屋的空白合同及房屋价格表，目前原告所举证据足以证明被告处置了22套房产。虽然被告不认可按价格表确认涉案58套房屋价格，但双方于2015年10月27日低付9套房屋系真实意思表示，故被告所处置涉案58套房屋价款应当按照已抵付9套房屋平均价格予以认定，而不能按被告对外出售的价格来认定。被告宁发公司认为，双方于2015年7月31日签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》合法有效，皓宇公司将盖有其公章的空白合同交由宁发公司的行为系授权行为，不存在宁发公司侵权或者其他损害皓宇公司利益的行为。根据《大吴农贸市场结算和付款协议书》第四条约定，被告出售的房屋应按实际成交价的70%抵偿工程款。本院认为，因双方就涉案工程价款结算问题产生纠纷，宁发公司向本院提起诉讼，在审理过程中，皓宇公司提出以其开发的涉案大吴农贸市场的58套房屋抵付工程款，二审法院认为涉案房屋未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记以及不能确定双方能否履行以房抵款协议，对该主张不予理涉。本案中，双方所签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》第四条第7项约定“甲方（皓宇公司）确保在2015年12月31日前付清全部剩余工程款（工程款造价5%作为质保金除外），如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方（宁发公司），…以便乙方得以取得用于抵付工程价款的房产”，该约定属于当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，并不属于小产权房买卖合同关系，由此产生纠纷属于法院审理范围。因在前一次诉讼中，法院对皓宇公司以房抵付工程款的主张不予处理，并在未认定皓宇公司实际履行以物抵债的情况下，判决皓宇公司向宁发公司支付工程款及保证金，故本案中皓宇公司有权主张宁发公司返还出售涉案房屋价款。在双方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》后，皓宇公司以涉案9套房屋抵偿工程款408万元，且该9套房屋价格低于皓宇公司制作的58套未售房源表载明的价格，应视为双方按照约定方式履行以物抵债协议，即视为双方认可每套房屋折抵价值，故在本案中双方可以已抵9套房屋均价作为宁发公司对外出售房屋的成交价。根据本案查明的事实，宁发公司实际处置涉案大吴农贸市场内商业用房22套，其中内区商业房4套，内区两套房屋销售平均价格为18.5万元，据此宁发公司处置涉案22套商业房价款计算为890万元（408万元÷9套×18套+18.5万元×4套），按照双方约定成交价75%抵付工程款，故被告宁发公司应当返还房屋价款667.5万元（890万元×75%）。因原告皓宇公司未能按约定限期付清工程款，已构成先期违约，其要求宁发公司返还出售房屋价款的利息，本院不予支持。 三、被告刘宁、朱明霞应否承担连带责任的问题。原告皓宇公司认为宁发公司在施工期间将所有资金汇到刘宁和朱明霞个人账户，此二人为实际投资人，掌控宁发公司处置房屋的出售款及工程款，应当承担连带责任。本院认为，刘宁系宁发公司的法定代表人，朱明霞系宁发公司财务人员，皓宇公司未能举证证明宁发公司在施工期间将所有资金汇到刘宁和朱明霞个人账户，即未能提供充分证据证明刘宁和朱明霞与宁发公司财产混同，故原告皓宇公司要求刘宁和朱明霞对宁发公司的涉案债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告连云港宁发建设有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司房屋价款667.5万元； 二、驳回原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87800元，财产保全费5000元，合计92800元，由原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司负担36500元，被告连云港宁发建设有限公司负担56300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张玉忠 人民陪审员  刘敬佩 人民陪审员  范津立 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  李维娜