广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14769号上诉人（原审被告）：广州市槿尚韩式创意咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区元岗路310号自编11栋复式C5、D1单元。法定代表人：周维临，职务：总经理。委托诉讼代理人：范炳荣，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵镇，广东合邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁鸿儒，男，2007年9月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。法定代理人：涂某，女，系梁鸿儒的母亲。委托诉讼代理人：陈善云，广东康创律师事务所律师。原审被告：周维临，男，1980年11月25日出生，香港特别行政区居民，上诉人广州市槿尚韩式创意咨询有限公司（以下简称：槿尚公司）因与被上诉人梁鸿儒，原审被告周维临租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人槿尚公司的上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、判令梁鸿儒承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：槿尚公司与梁鸿儒于2017年5月达成一致意见，双方于2017年5月31日解除租赁合同，梁鸿儒一直清楚槿尚公司用保证金抵扣租金的意愿，并且梁鸿儒也未明确提出要槿尚公司补交租金，故2017年4月、5月的租金应在保证金中扣除。槿尚公司于5月底已明确要提前解除房屋租赁合同，也将大部分物品搬离了房屋，人员已经离开，且梁鸿儒于2017年6月1日将房屋加锁，双方实际于2017年5月31日解除了房屋租赁合同关系，6月以后是因梁鸿儒自身原因致使房屋闲置，该期间的租金损失不能由槿尚公司承担，故槿尚公司无需支付租金48560.4元给梁鸿儒。被上诉人梁鸿儒二审答辩称：《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》中均没有约定押金可以抵扣租金。在租赁过程中，双方也没有达成以押金抵扣租金的补充协议。原审法院判决支持梁潇2017年4月、5月的租金请求正确。其上诉请求没有证据证实，也没有法律依据。原审被告周维临于二审无答辩。梁鸿儒于一审提出的诉讼请求：1.槿尚公司、周维临连带支付拖欠的2017年4月1日至6月17日期间的租金57259.8元（按每月23124元的标准计付）；2.槿尚公司、周维临连带支付迟延支付上述期间租金的违约金[以当月拖欠的租金为本金，按每月2%的标准（每个月按30天计算），自当月2日起计至付清之日止]；3.槿尚公司、周维临连带赔偿提前解除租赁合同而产生的违约金83246.4元[按剩余租期（即2017年6月18日至2018年3月31日期间）租金总额的30%计付]；4.本案诉讼费由槿尚公司、周维临承担。一审法院经审理查明：房地产管理部门于2009年8月18日核发的《房地产权证》载明：梁鸿儒是广州市天河区华夏路49号之一1301房（即1301房）的房地产权属人，规划用途为办公，建筑面积为169.41平方米等内容。2015年2月11日，梁鸿儒的母亲涂某与槿尚公司签订《合同》（首部显示：出租人/甲方为梁鸿儒，承租人/乙方为槿尚公司），约定：甲方同意将1301房出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积169.41平方米；2015年2月12日至3月31日为免租期，2015年4月1日至2017年3月31日的月租金额为20392元，2017年4月1日至2018年3月31日的月租金额为21412元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳44047元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定详见《补充协议》等条款。同日，梁鸿儒的母亲涂某与槿尚公司签订《补充协议》（首部显示：甲方为梁鸿儒，乙方为槿尚公司），约定：1.甲方必须保证出租单位产权清晰，并配合乙方办理租赁登记及工商登记事宜；2.本合同的税金由乙方支付，甲方在每月收到乙方的含税租金后开具等额完税发票给予乙方；乙方付给甲方的含税租金如下：2015年2月12日至3月31日为免租期，2015年4月1日至2017年3月31日的月租金额为22023元，2017年4月1日至2018年3月31日的月租金额为23124元；5.合同期内双方不得提前终止合同；若乙方提前终止合同，乙方须提前3个月以书面形式告知甲方，甲方在扣除（注：梁鸿儒认为此处的“扣除”是没收的意思）乙方租赁保证金后，乙方另须赔偿甲方租赁存续期租金总额的30%作为违约金；……不可抗拒因素或自然灾害除外；13.签约后，乙方须支付甲方两按一租；每月1日前（遇节假日提前），乙方须向甲方缴纳当月租金，甲方提供租赁发票；租金采取转账方式，乙方须于每月1日（遇节假日提前）前将租金转入甲方指定账户，即：户名：涂某……15.……本协议是《合同》不可分割的组成部分，如本协议与《合同》产生矛盾，一切以本协议为准等条款。槿尚公司还同时向广州市天河区华夏路49号之一1302房（以下简称1302房；即与1301房相毗邻的房屋）的房地产权属人梁潇承租1302房。此后，槿尚公司付清1301房的租赁保证金44047元。2017年1月15日，槿尚公司作出致梁鸿儒的《退租申请书》，其中包括：我公司自2015年2月12日租用1301房以来……目前由于我司近来经营形势一路走低……为了减少开支，我司经过认真研究，决定自2017年3月31日起不再租用1301房等内容。梁鸿儒称其于2017年2月20日收到上述申请书。周维临于2017年4月1日以银行转账方式向梁鸿儒支付1301房2017年2月的租金20392元，于2017年5月2日以银行转账方式向梁鸿儒支付1301房2017年3月的租金20392元。梁鸿儒称槿尚公司支付1301房的租金至2017年3月31日。1301房的房地产权属人梁潇的父亲梁彦斌与槿尚公司的工作人员“崔小姐”存在以下（包括但不限于）短信往来记录：5月10日，梁彦斌发送内容为“如果贵公司今天不明确继续履行合同并补齐所欠租金的话，请在三日内搬离；否则，我们将对自己的物业采取锁门和上封条处理……”的短信（注：梁鸿儒提供的证据没有显示对方回复该短信）；5月28日，对方发送内容为“梁先生，这么多天你们两位都没给我们知道你们商量的结果……现在两个方案，第一，你们让我们搬走，我们把大厅的空调留下，也留一些家具，打扫好卫生，让下家来的时候能马上办公；第二，不让我们搬走，我们只好对以上打算留给你们的家具做出相应处理（拆掉所有我们的装修和家具）。烦请回复”的短信，梁彦斌回复称“01的业主今天从美国回来，我会把你们的意见转告给她。但有一点必须郑重地告诉你们，按照合同规定你们搬走时装修必须保持原样，是不得随意拆卸和破坏的……”；5月31日，对方发送内容为“梁先生……还是那句，给我们放行条，我们会把里面的垃圾全部搬走，并收拾干净留给你们；没有放行条的话，我们想帮忙清理都做不到，所以垃圾和废品都会留在里面，和扔一部分到后楼梯。请麻烦明天内务必回复贵方的决定”的短信；6月1日，梁彦斌发送内容为“01的业主已把他们的意见发到‘SA内勤公用’这个微信号上，你们抓紧和他们协商解决吧！我因生病确实无暇也无力顾及此事，如果你们联系不上他们再来找我吧！”的短信，对方回复称“梁先生……但我们等到现在都没有收到你说的那位的回复……并且我们没有拆除任何墙体或装修，你们可以上门检查。放行条是我们想把场地搞卫生清空干净，既然你们仍不帮忙，那么请你们自行清洁，我们明天正式离开，不再负责”，双方当天约定于次日10点面谈；6月3日，梁彦斌发送内容为“崔小姐：因为还有许多善后问题没有处理，且贵方对合同违约抱着不承担任何责任的态度，让我们无条件地让你们搬离显然是无法做到的。鉴于目前双方存在较大分歧，我暂时在你们已锁的大门上加了一把锁，待大家处理完善后问题，有了解决问题的办法，才能开锁处理搬迁事宜。如果你们不经允许强行搬离，我们同样也可以报警的。关于这件事情的处理有两个方面的问题需要解决：第一、你们要搬离，必须先清理完你们租赁期内按租约规定的理应由你们承担的相关费用，包括物业管理费、水电费和税费等，并且要到出租屋管理中心办理解约手续。在这些事情没有处理前要我们无条件放行显然是不可能的。第二、由于是你们要提前解除合同，按照合同规定你们理应承担违约责任，但是你们没有任何一点要承担责任的意思，甚至连租房的押金都要用来冲抵所欠的房租，这与我们当初签订的合同规定相差太大；……如果大家都是讲理的人，就一起坐下来协商解决；协商不成，也可以通过司法途径来确定责任和是非……这两天我会和01的业主沟通，提出我们的要求和解决方案。同时也希望你们认真对待，本着解决问题诚意，就上述两个问题给我们一个合情合理的答复。谢谢!”的短信（注：梁鸿儒提供的证据没有显示对方回复该短信）；6月5日，梁彦斌发送内容为“经过商议，我们提出以下解决方案：1.在贵方补缴完2017年5月31日以前所欠的房租、税费、电费及理应由贵方承担的其他相关费用并在出租屋管理中心办理终止租赁合同的相关手续后，贵方即可搬离现租赁场所，我方将保证放行；2.贵方搬离时，租赁场所可以移动的设施由贵方自行处理，但对于镶嵌或固定在地面、墙壁、天花、消防、电梯、水电、门窗等整体结构或设施上的装修或设施要保持完好，不得拆除或毁坏。3.由于是贵方提前解除合同，按双方签订的合同规定，应由贵方承担违约责任。因此贵方在签约时交付的租赁保证金只能作为贵方的违约补偿而不能用来充抵租金。4.如果贵方同意按以上原则处理此事，双方可据此签订书面解约协议，妥善处理善后事宜。5.如果贵方不同意按以上意见处理，我方只有通过司法途径来解决这个问题，要求按合同规定追究贵方的违约责任。请贵方派员和我方一同清理登记现租赁场所的所有物品后对这些物品进行封存，等候法院的裁决。6.贵方对以上内容有何意见请在三日内向我方提出。如果贵方对以上建议不予理睬，同时不派人到租赁场所和我方共同清理登记所遗留的物品，可视为贵方放弃对这些物品的处置权而任由我方处理”的短信（注：梁鸿儒提供的证据没有显示对方回复该短信）；6月7日，梁彦斌发送内容为“崔小姐：此刻你明明在津滨腾越大厦管理处，却刻意拒绝接听我的电话，对我三天前给你们的短信也不予理睬，因此我们认为你们对租赁场所里所留下的物品已经视为垃圾弃物，我方会在两天后进行清理。如果这些物品你们仍然需要，请按我方要求于两日内清理出去，否则我方将作为垃圾处理，特此通知。津滨腾越大厦南塔1301、1302业主”的短信；6月9日，对方发送内容为“梁先生，有关租金的问题，你们可遵循法律的途径去解决，你我之间的租金纠纷问题，只涉及合同法，属民事，再者我们还有两个月保证金在你那边，抵销两个月的租金，税务差问题我们随时可以和你去办理，但现在1301、1302室内的物品则属于我司的公司财产，如你们在未经我司同意下，私自进内拿取我司室内财产，则为盗窃，属刑法，我司可随时报警处理（所有家俬我司全都有拍照作保留）。而且我司一直很想清理干净室内的垃圾，给回你的下一任租户，但你们没有跟物管处沟通好开放行条事宜，令我司至今无法清理垃圾离开大楼。如这次在你要求的期限内进行清理，请问你或另一个业主是否都已通知物管处开放行条事宜？这样我司才可把垃圾清理出去。如果不是，请问我们又能如何清理？请不要提出如此自相矛盾的提议。并且6月10号是周六，时间太急，一下子不能约到清理人员，昨天夜间我司才收到你们的通知，若一定要在此期限内清理，实在强人所难了。如果真的要我司进行处理，请两位业主都与物管处事先沟通好开放行条的事情，我们可在下周一安排人员去清理。……”的短信；6月10日，梁彦斌发送内容为“我把你们的回复通报给了01的业主，经过商量我们同意在你们补交所欠税费后允许你们清理所遗留的物品，我们会通知物业管理处放行。所欠的租金如果你们仍然拒绝支付的话，我们将通过法律途径来解决。具体安排如下：6月11日（周一）上午请将税款交给我们或安排人员和我们一起去出租屋管理中心补交税款，税款交齐后你们自行清理所遗留物品，我们会通知物业放行。清理和打扫卫生希望能在周一全部完成……周一上午9点30分涂小姐会在现场等候，请你们与她联系。联系电话：……”的短信；6月11日，对方发送内容为“梁先生……如周一我方去税局缴纳税款，那么我司需走流程进行申请相关费用，这需要一定时间，周一未必能及时安排好。现在可如此安排：周一下午我们可一起缴纳税款，周二全天我司清理垃圾。望尽快回复，我司方能进行商讨”的短信，梁彦斌回复内容分别为“没问题，可以按此时间处理，但周二必须全部清理完毕。……”和“请明天下午二点半派人和我们去出租屋管理中心支付税费，付款完后你们即可派人清理了。……”两条短信；6月12日，对方发送内容分别为“好，下午见。但我们只能安排人员明天上门搬运和清理，请麻烦提早开具放行条，以免耽误大家的时间”和“梁先生，我司已经查清楚，在当时缴纳的押金是第一年两个月的含税租金总额。现在我司的押金用来抵扣租金，两个月押金足以抵扣2、3月的租金及税款。所以我司是没有欠你任何税金。原我已带备现金，准备交4、5月的税金进行开票，及开票后通知财务立即支付4、5月租金不含税差额部分，但贵方的涂小姐还突然发脾气拿走了我司已经缴纳税金的1-3月发票。还有明天到底能否清理，在今日5点前回复，否则我司只能取消预约好明天过去清理1301、1302的人员。……”两条短信，梁彦斌回复内容分别为“按照合同，贵公司2017年3月31日前每月应付1302房的租金14634元（含税租金金额），但贵司一月份支付14634元后，2、3月份没有支付租金，然后于2017年4月交了13550元、2017年5月交了13550元，正好为2、3月份的不含税租金金额，我们视为贵司补交了2、3月份的租金，但此金额与规定应缴纳的含税金额相比，每月少交了1084元税款，两个月合计共2168元。1301的情况与此类似，贵司同样是少交了2、3月份房租的税款。因此我们这次要求你们把这笔款项补交齐全，这个要求应该是合理的吧？至于贵司在签约时缴纳的2个月保证金你们要求充抵2个月的租金，因违反合同的规定我们不能同意。由于在这个问题上双方存在分歧，我们希望通过法院进行判决，一切以法院的裁决为准。因此我们的意见是贵司补交完所欠2、3月份租金的税费后，可以清理和搬走你们遗留的物品，双方存在的分歧和纠纷既然不能通过协商来解决，那就留待法院来裁决吧！如果你们非要强迫我们接受你们用保证金来充抵租金的无理要求，并用遗留的废弃物品占用我们的物业而拒绝搬离，你们必须承担全部责任和后果。……因此我们再次郑重地告诉你们，如果两日内你们不自行清理所遗弃的物品的话，我们将单方面进行处理”和“1301房2月份含税租金22023元，实际收到20392元；3月份含税租金22023元，实际收到20392元。租方应补交税金两个月共计3262元”两条短信，对方回复称“梁先生……今天协商不成并非我们的问题，而是你们突然发难并拿走了1-3月的发票，也不打招呼就离开了。我打电话给你问这要如何处理的时候都还是那个问题：‘出具了放行条，我们就可以清理东西了。’可是你一直不肯正面回应我，我在上条短信时已经说了我等你的回复到5点，若你过了时间都不回复如何处理和开放行条的问题，那么我就只好取消了明天清理的人员安排。只要明天6月13日上午我司能拿到放行条（我可以在管理处取放行条，然后贵方安排人员在后天6月14日来开门），那么后天就一定能一天内清理干净。请不要再一边强调要求我们清理，却又不肯出具放行条这种自相矛盾的做法”，梁彦斌回复内容分别为“你们把2、3月租金的差额补齐，我们会把1-3月的发票给你们并到管理处开放行条。……2、3月份的租金差额你们可打入你们之前付房租的账号或者当面支付现款，收到此款项后我们即可放行。其余问题留待以后法院处理……”和“还有我看到你要求我5点前回复的那条短信时已经过了5点钟，所以不是我有意不回复你。……”两条短信。2017年6月14日，槿尚公司向梁彦斌邮寄其于当日作出的致梁鸿儒和梁潇的《联系函》，其中包括：贵方收到《退租申请书》后并未作出回复，槿尚公司视为贵方不同意槿尚公司提前退租，故继续向贵方支付房租；2017年5月10日，贵方发来短信要求槿尚公司在3天内搬离租用的房屋，槿尚公司与贵方进行电话协商，贵方同意槿尚公司5月31日搬出，且并未提出其他条件；但5月26日，槿尚公司前往大厦管理处办理放行条时，贵方……不让槿尚公司搬离；鉴于两套租用的房屋已经不再具备办公条件，槿尚公司办公人员只能先行离开，并将大量财物留置在1301房、1302房中；6月1日，槿尚公司联系贵方代理人涂某小姐前来槿尚公司协商搬离事宜……最终导致协商失败；期间，贵方不断通过短信方式，要求槿尚公司立即搬离，否则将扔掉1301房、1302房两套房屋中属于槿尚公司的财物，但却又拒不同意管理处向槿尚公司出具放行条，导致槿尚公司迟迟无法搬离；直至6月12日，双方终于达成一致前往出租屋管理中心缴纳租房所得税并开具发票，贵方同意槿尚公司搬走房屋内的财物；当日贵方代理人涂小姐突然要求槿尚公司缴纳今年2-3月的税金，因槿尚公司给贵方的押金中已经包含了两个月税金，故槿尚公司拒绝了此要求，涂小姐只得自行缴纳了税金，但却拿走了本应开具给槿尚公司的发票，在拒不给槿尚公司开具放行条的情况下再次要求槿尚公司必须在两天内搬离；现针对退租事宜，槿尚公司向贵方提出如下建议：槿尚公司支付给贵方的押金扣除税金部分，可以直接抵扣槿尚公司今年4-5月应支付的租金，根据合同约定不足部分槿尚公司愿意补足，同时请贵方在收到此函2日内将1-3月税金发票返还给槿尚公司，协助槿尚公司开具放行条，槿尚公司将会收到放行条的3日内搬离，将租用房屋腾还给贵方；请贵方在收到此函2日内向槿尚公司回复处理意见等内容。梁鸿儒已收到上述《联系函》。2017年6月15日，梁彦斌向槿尚公司的工作人员“崔小姐”发送内容为“崔小姐并槿尚公司：……今天我们会开锁并通知物业放行，请你们在三天内（6月19日零点以前）清理你们废弃的垃圾和物品，清扫干净现场，搬离我们的物业。如果你们拒不执行，我们将按日计算你们的租金……我们将通过法律途径追究你们的全部违约责任和所欠的租金、滞纳金。特此通告津滨腾越大厦南塔1301、1302业主，2017年6月15日”的短信（注：梁鸿儒提供的证据没有显示对方回复该短信）。2017年6月15日，梁鸿儒配合槿尚公司到物业管理处开具《物品外运单》（其中载明：“外运物品时间”为“6.16或6.17详细时间需确认人员安排方可确认”，“外运物品负责人”显示崔某某的手写签名，“客户签字”显示“涂某”的手写签名等内容）。梁鸿儒称槿尚公司于2017年6月17日腾空搬离1301房，其于次日收回1301房。后广州市天河区冼村街流动人员和出租屋管理服务中心出具《天河区房屋租赁申请登记备案收据》，其中载明收到1301房、1302房于2017年6月29日交来的（解除）房屋租赁申请登记备案有关证件等内容。梁鸿儒还提供了以下证据：1.于2017年2月28日作出的致槿尚公司的《告知书》[其中包括：《退租申请书》已于2017年2月20日收到，现回告如下：一、……贵司作为合同的乙方如果要求提前终止合同，必须按照《补充协议》第5条的规定赔偿我方（合同甲方）违约金，否则我方（合同甲方）将不同意提前终止合同；二、自2017年2月份开始，贵司已没有按时缴纳2017年2月份的房租……我们将按合同规定收取所欠租金及滞纳金；……希望贵司在收到本告知书后于7日内和我方进行沟通，并尽快补交所欠房租和滞纳金等内容。尾部显示“1301业主：梁潇1302业主：梁鸿儒”等打印内容，“授权委托代理人”一栏显示梁彦斌的手写签名]和《寄方存根联》[打印件。显示：寄件人为梁彦斌，收件人为崔小姐，收件人地址为1301房和1302房，付款方式为寄付现结，托寄物为文件1份，寄件日期为2017年3月9日等内容]；2.于2017年6月8日作出的致槿尚公司的《告知书》（打印件。其中包括：现我方再次通知，请贵方于2017年6月10日前与我方联系处理所弃物品，如果贵方仍然不予回应，我方将把所弃物品作为垃圾弃物单方面进行处理等内容。尾部显示“津滨腾越大厦南塔1301、1302业主”的打印内容）和《寄方存根联》[打印件。显示：寄件人为梁彦斌，收件人为周维临，收件人地址为广东省广州市天河区元岗路310号智汇Patk创意园别墅区B2栋（注：梁鸿儒称该地址是槿尚公司搬离1301房和1302房之后的办公地址），付款方式为寄付现结，托寄物为文件1份，寄件日期为2017年6月8日等内容]；3.于2017年6月15日作出的致槿尚公司的《告知书》[打印件。其中包括：今天我们会开锁并通知物业放行，请你们在三天内（6月19日零点以前）清理你们废弃的垃圾和物品，清扫干净现场，搬离我们的物业等内容。尾部显示“津滨腾越大厦南塔1301、1302业主”的打印内容]和寄件存根联[打印件。显示：寄件日期为2017年6月15日，其他内容与寄件日期为2017年6月8日的《寄方存根联》的内容一致]。上述证据用于证明槿尚公司在刚需要加租时提出解除合同，梁鸿儒收到其《退租申请书》后没有答应退租申请，槿尚公司继续支付租金，合同继续履行。槿尚公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，称其没有收到上述三份邮件。梁鸿儒未能提供上述三份邮件妥投的证据。槿尚公司还提供了拍摄时间为2017年6月14日17时52分的照片（1张。显示：进出口玻璃门的把手上存在一把U形锁），用于证明梁鸿儒于2017年5月31日将1301房的进出口大门锁住，以实际行为解除租赁合同关系。梁鸿儒发表以下质证意见：对该证据的真实性、关联性均无异议；梁鸿儒对1301房加锁的时间并非2017年5月底，而是2017年6月3日，且是在槿尚公司已对1301房上锁的情况下再添加一把锁；梁鸿儒加锁的原因是防止槿尚公司逃避支付租金和破坏1301房，并非槿尚公司所述的梁鸿儒的加锁行为导致合同解除；梁鸿儒在短信往来中已表示如果槿尚公司有需要，梁鸿儒可以随时配合打开门锁。梁鸿儒认为双方未能及时办理1301房的交接手续的原因和责任在于槿尚公司，理由如下：1.槿尚公司没有依约补交租金；2.槿尚公司的新办公地址尚未装修好；3.槿尚公司搬离其自有物品的时间持续至2017年6月17日。关于违约金的问题。梁鸿儒称：1.迟延支付租金的违约金和提前解除合同的违约金性质不一致、不冲突。2.关于迟延支付租金的违约金，梁鸿儒已主动调低违约金计付标准，符合法律规定。3.剩余租期租金总额的30%的提前解除合同的违约金计付标准并不过高，因为梁鸿儒给予槿尚公司免租期合计一个月18天，这是梁鸿儒希望槿尚公司承租1301房满三年才给予的优惠条件；但槿尚公司在需要加租时提出解除合同，应承担违约责任，剩余租期的30%约不到三个月，在扣除免租期后实质上只有一个月左右。槿尚公司则称：免租期是行业惯例，且其成本必定在后续租金（尤其是《补充协议》的租金）中得到收益；租赁保证金是为了合同履行而设立的，与其他违约条款不能同时适用；违约金总额的最大限额应相当于租赁保证金；梁鸿儒知晓槿尚公司没有继续承租1301房的意愿及槿尚公司的经济条件、槿尚公司出现拖欠租金等情况，梁鸿儒应当有足够的认知及时间防止损失扩大；租赁保证金即相当于两个月租金已足以弥补梁鸿儒的损失。另查明，槿尚公司的唯一股东为法人股东即S.A.GROUPINTERNATIONALLIMITED。一审法院认为：从本案查明的事实看，梁鸿儒的母亲涂某和1302房的房地产权属人梁潇的父亲梁彦斌作为梁鸿儒的委托代理人处理将1301房出租给槿尚公司的相关事宜，因此，涂某、梁彦斌依法实施的相关民事法律行为对梁鸿儒发生法律效力。《合同》和《补充协议》的主要内容均合法有效。依据《补充协议》第15条中关于“如本协议与《合同》产生矛盾，一切以本协议为准”的约定，在《合同》与《补充协议》约定不一致的情况下，应当以《补充协议》的约定为准。梁鸿儒已收回1301房，梁鸿儒与槿尚公司就1301房的租赁合同关系已实际解除。关于《合同》解除的时间问题。槿尚公司虽于2017年1月15日作出致梁鸿儒的《退租申请书》，告知梁鸿儒称其自2017年3月31日起不再租用1301房，但槿尚公司在2017年3月31日之后仍继续使用1301房，梁彦斌和槿尚公司的工作人员崔小姐的短信往来记录显示槿尚公司从2017年5月28日开始再次与梁鸿儒协商解除租赁合同关系的方案及要求搬离1301房，并于2017年5月31日和6月1日催促梁鸿儒向其出具放行条及于2017年6月1日告知梁彦斌称其将于2017年6月2日正式离开。从双方的协商情况看，梁鸿儒对于提前解除租赁合同关系没有异议，但要求槿尚公司承担租赁期内1301房的物业管理费、水电费、税费等及承担提前解除合同的违约责任，并于2017年6月1日告知槿尚公司称“我暂时在你们已锁的大门上加了一把锁，待大家处理完善后问题，有了解决问题的办法，才能开锁处理搬迁事宜”，根据现有证据，一审法院认定梁鸿儒对1301房实施加锁行为的时间为2017年6月1日。槿尚公司提供的前述加锁照片的拍摄时间为2017年6月14日17时52分，不足以证明梁鸿儒于2017年5月31日将1301房的进出口大门锁住。综上，一审法院认定《合同》和《补充协议》于2017年6月1日解除。关于租赁合同关系提前解除的责任归属问题，从本案查明的事实看，槿尚公司因自身原因向梁鸿儒提出提前解除租赁合同关系，应认定租赁合同关系提前解除的责任在于槿尚公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于梁鸿儒主张槿尚公司支付2017年4月1日至6月17日期间租金的问题。槿尚公司作为承租人理应支付承租1301房期间的租金，且在租赁合同关系解除后负有腾空、交还1301房的义务，而梁鸿儒作为出租人在同意解除租赁合同关系的情况下亦应及时采取适当措施防止损失扩大，否则，梁鸿儒不得就扩大的损失要求赔偿。梁鸿儒已于2017年6月1日对1301房加锁，结合梁鸿儒已于2017年6月15日配合槿尚公司到物业管理处开具《物品外运单》的事实和梁鸿儒关于槿尚公司于2017年6月17日腾空搬离1301房的陈述，一审法院酌情认定槿尚公司应向梁鸿儒支付1301房截止至2017年6月1日的租金和2017年6月15日至6月17日期间的占有使用费，至于2017年6月2日至6月14日期间的损失则应由梁鸿儒自行承担。槿尚公司提出以租赁保证金冲抵两个月租金没有合同依据，且现有证据未显示梁鸿儒曾同意该方案，一审法院对槿尚公司提出的相应抗辩不予采纳。综上，槿尚公司应向梁鸿儒支付2017年4月1日至6月1日期间的租金和2017年6月15日至6月17日期间的占有使用费合计48560.4元（即23124元×2个月+23124元÷30天×3天）。对于梁鸿儒主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于梁鸿儒主张槿尚公司支付迟延支付上述期间租金的违约金问题。《合同》和《补充协议》均约定每月租金应于当月1日前（遇节假日提前）支付，《合同》约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金”，槿尚公司至今没有支付上述租金，构成违约，理应承担相应的违约责任。其中，迟延支付2017年4、5月租金的违约金均以23124元为本金计付，梁鸿儒主张均从当月2日计至实际支付之日止并无不妥，一审法院予以支持；迟延支付2017年6月1日租金的违约金应以770.8元（即23124元÷30天×1天）为本金，从当月2日计至实际支付之日止。至于2017年6月15日至6月17日期间的占有使用费，不存在计付违约金的问题。梁鸿儒主张上述违约金按照每月2%的标准计付，槿尚公司则抗辩称梁鸿儒主张的上述标准仍然过高，一审法院酌情将其调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付。上述各期违约金总额以不超过各期本金为限。对于梁鸿儒主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于梁鸿儒主张槿尚公司赔偿提前解除租赁合同而产生的违约金83246.4元的问题。依据《补充协议》第5条的约定，槿尚公司提前解除租赁合同关系应承担的违约责任包括租赁保证金不予退还及赔偿梁鸿儒租赁存续期租金总额的30%的违约金。综合免租期、合同已履行和未履行的期限等案情及违约金的性质，一审法院将上述违约责任酌情调整为在租赁保证金归梁鸿儒所有之外由槿尚公司再向梁鸿儒支付违约金23124元。对于梁鸿儒主张的超过上述标准部分，一审法院不予支持。迟延支付租金的违约金和提前解除租赁合同关系的违约金是不同性质的违约金，槿尚公司抗辩称梁鸿儒重复主张违约金没有依据，一审法院不予采纳。关于梁鸿儒主张周维临对槿尚公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。槿尚公司为有限责任公司，但其唯一股东登记为S.A.GROUPINTERNATIONALLIMITED，并非周维临，因此，梁鸿儒以周维临是槿尚公司的唯一股东为由提出上述诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。周维临经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市槿尚韩式创意咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁鸿儒支付拖欠的租金/占有使用费48560.4元。二、被告广州市槿尚韩式创意咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁鸿儒支付迟延支付2017年4月1日至6月1日期间租金的违约金（均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准，从当月2日计至实际支付之日止；其中，迟延支付2017年4、5月租金的违约金均以23124元为本金计付，迟延支付2017年6月1日租金的违约金以770.8元为本金计付；各期违约金总额均以不超过各期本金为限）。三、被告广州市槿尚韩式创意咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告梁鸿儒支付提前解除合同的违约金23124元。四、驳回原告梁鸿儒的其他诉讼请求。本案受理费3140元，由原告梁鸿儒负担1510元，被告广州市槿尚韩式创意咨询有限公司负担1630元。公告费950元，由原告梁鸿儒负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，周维临是香港特别行政区居民，本案属于涉港租赁合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。因租赁合同纠纷属于不动产物权纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，应当以不动产所在地法律作为准据法，故本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。讼争各方在涉案《补充协议》第5条约定，如槿尚公司提前终止合同，在扣除槿尚公司租赁保证金后，槿尚公司仍需赔偿租赁存续期间一定比例的租金作为违约金。从上述约定的内容来看，扣除应当是没收的含义。槿尚公司在6月1日、6月15日至17日仍然占有和使用涉案房屋，应当支付相应的房屋占用费。一审判决的上述认定理据充分，本院依法予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1630元，由上诉人广州市槿尚韩式创意咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 李志明二〇一九年十二月二十日书记员 黄晓君李蕴妍