江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2195号 上诉人（原审原告）：黄福成，男，1967年12月24日出生，汉族，住江苏省靖江市。 上诉人（原审原告）：张惠芳，女，1969年12月17日出生，汉族，住江苏省靖江市。 两上诉人的委托诉讼代理人:李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。 两上诉人的委托诉讼代理人:李琰，北京大成（南通）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：如皋市华灿置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：张惠华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡艳霞，江苏如港律师事务所律师。 上诉人黄福成、张惠芳因与被上诉人如皋市华灿置业有限公司（以下简称华灿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2018）苏0682民初11679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄福成、张惠芳上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；诉讼费用由华灿公司负担。事实和理由：1.案涉房屋不具备交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付标准为“该商品房经验收合格”，华灿公司出具的验收合格文件是设计、建设、监理、施工四方验收合格的单位工程竣工验收证明书。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，商品房验收合格唯一有效的法定证明文件是建筑工程竣工验收备案证而不是四方验收合格证明书。同时如果约定的交付条件低于商品房综合验收标准的，应当以综合验收为交付条件，如果双方约定的标准高于商品房综合验收标准，则以双方约定的交付条件为标准。本案双方当事人合同约定的交付条件低于商品房综合验收标准，应当以综合验收标准为交付条件。华灿公司对案涉房屋不能出具建筑工程竣工验收备案证，案涉商品房不具备交付条件，一审法院认定案涉房屋具备交付条件，于法相悖。2.一审法院以黄福成、张惠芳未支付少量尾款为由不支持违约金于法不符，也严重背离了基本事实。首先，案涉房屋未通过国家消防验收。双方合同约定的商品房交付标准不能违背法律法规和行政性规定。同时，由于案涉房屋未通过国家消防验收，导致案涉房屋至今无法办理房屋产权证。其次，华灿公司至今未根据规定办理商品房买卖合同登记备案手续。其为保证房地产交易的安全，防止一房多卖，在预售合同登记备案前有权延期支付房款。第三，案涉的房产交房时不能提供住房质量保证书和住宅使用说明书。案涉房屋至今未能取得工程质量监督部门出具的质量合格的相关证明文件。故该房屋不具备交房要求和条件。3.黄福成、张惠芳在大部分房款已交清的情况下，未支付3万余元的尾款。除有上述合同及法律规定支持外，也系其对于华灿公司的不信任，属于合法行使不安抗辩权的情形。案涉房屋至今未能办理商品房买卖合同登记备案手续。至今无法通过消防验收，无法交付，无法领取产权证，符合行使不安抗辩权的规定。华灿公司工作人员多年来一直承诺可以办理产权证，且认可在办理产权证前可不支付尾款，说明华灿公司对于其行使不安抗辩权是认可的。4.黄福成、张惠芳在2012年即缴清绝大部分房款，但案涉房屋至今未能具备基本的交付居住办证条件，于情于理都对其造成了重大的损失，也导致其安家梦想迟迟不能实现。案涉房地产项目之所以烂尾，是因为华灿公司存在重大违规。 华灿公司答辩称，一审认定事实清楚，判决正确。案涉房屋已经符合合同约定的交房条件，不存在烂尾情形，已经售出且有业主入住，完全符合交房的条件。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄福成、张惠芳向一审法院起诉请求：1.判令华灿公司给付其逾期交房的违约金76406.19元（从2013年1月1日至涉案房屋经验收合格达到交房条件且华灿公司通知其办理交房手续之日止，到起诉日的违约金为：76406.19元)；2.判令华灿公司给付其逾期办理房屋权属证书的违约金153926.01元（从2013年4月1日至实际办理房产证之日，到起诉日的违约金为：153926.01元）；3.判令华灿公司协助其到房地产主管部门对案涉《商品房买卖合同》进行备案登记，并协助其办理房产证；4.请求判令华灿公司赔偿其律师代理费、差旅费损失12000元；5.本案的诉讼费用由华灿公司承担。 一审法院认定以下事实：2012年11月18日，黄福成、张惠芳（买受人）与华灿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人为华灿公司，买受人为黄福成、张惠芳。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市，编号为R2010227的地块的土地使用权，规划用途为住宅商业，土地使用年限自2011年1月6日至2081年1月6日。暂定名华灿公寓，建设工程规划许可证号为建（副）字第港320682201100026号，施工许可证号为320682320110001。第二条商品房销售依据，批准机关为如皋市住房和建设局，预售许可证号为皋建房销字第港2011010号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第2幢3单元，用途为商住，建筑面积126.59㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3150元，总金额398759元。第六条付款方式及期限，买受人于2012年11月18日付房款358883元，余款39876元于交房前一次性付清。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付时间，出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，逾期超过120日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《合同补充协议》处理等。同日双方又签订了《合同补充协议》，该协议第六条规定出卖人依据本合同第一款第1项约定的“商品房经验收合格”，是指开发商、施工单位、设计单位、监理单位四方均同意商品房验收合格的情形。第五条，出卖人依据本合同第七条第一款第（2）点约定解除合同，买受人还应承担由此产生的诉讼费、律师费、差旅费及其他费用。第九条，关于本合同第十五条的补充约定，买受人须在规定的时间内提供办理产权证所需材料及自行缴纳办理产权证所需费用，每逾期一日，买受人向出卖人支付已付房款万分之一的违约金且由此产生的后果由买受人自行承担。出卖人未及时办理产权登记，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金，累计不超过总房款的1%等。合同签订后，黄福成、张惠芳于2012年11月18日向华灿公司支付购房款358883元，华灿公司出具了《销售不动产统一发票》给黄福成、张惠芳。后因华灿公司不能提供商品房综合验收及办理权属登记的资料交付给黄福成、张惠芳，黄福成、张惠芳拒绝接收所购房屋，亦拒绝支付购房余款39876元。一直未能将约定的房屋交付给黄福成、张惠芳，亦未将黄福成、张惠芳于2018年12月25日向一审法院起诉，要求判如所请。 另查，华灿公司开发的案涉华灿公寓二号楼于2011年2月28日经施工单位南通市江北建筑安装工程有限公司、监理单位江苏广和工程咨询有限公司、设计单位南通源诚建筑设计有限公司、勘测单位南通远大建筑设计院有限公司质量验收为合格，上述验收单位在《单位工程竣工验收证明书》上签字盖章。2014年12月11日华灿公司领取了皋建房销字第2011010号《商品房预售许可证》。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案双方签订的《商品房买卖合同》第六条对购房款付款方式及期限的约定及第八条对交房期限的约定，可以确定作为买受人的黄福成、张惠芳履行支付购房款的义务应当先于作为出卖人的华灿公司履行交房的义务，即黄福成、张惠芳必须付清全部房款后，华灿公司才履行交房义务。纵观黄福成、张惠芳的付款情况，黄福成、张惠芳显然未能按照案涉《商品房买卖合同》的约定支付余款。而至本案一审判决时，黄福成、张惠芳尚有39876元购房余款未支付，故此，作为后履行一方的华灿公司在黄福成、张惠芳未履行支付全部购房款义务的情况下，有权拒绝履行交房义务。另根据约定华灿公司交付的房屋应为验收合格的商品房，审理中，华灿公司提供了一份2011年2月28日《单位工程竣工验收证明书》，该证明单证明本案所涉房屋已经进行了单体验收，符合双方的交付条件，黄福成、张惠芳拒绝接收无合法依据。故黄福成、张惠芳要求华灿公司支付违约金的诉求，一审法院不予支持。至于黄福成、张惠芳要求华灿公司协助办理所涉房屋权属证书，黄福成、张惠芳应在双方先履行支付余款及交房手续后，根据合同约定再作主张。综上，黄福成、张惠芳的请求，一审法院不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决：驳回黄福成、张惠芳的诉讼请求。案件受理费4940元，减半收取2470元，由黄福成、张惠芳负担。 二审中，黄福成、张惠芳向本院提交录音资料一份，内容为2018年10月14日黄福成与华灿公司工作人员就房屋的交房、办理产权证相应事项进行沟通时的谈话，证明黄福成自2013年以来一直就案涉房屋逾期交房，逾期办理产证与华灿公司进行积极协商，该公司项目负责人当时自认案涉房产未通过消防验收，且至谈话时案涉房屋仍然无法办理产权证，并确认华灿公司不交付房屋和不办理产权证并非由于黄福成未交纳余款。双方同意先交付房屋钥匙，待产权证办理后再交付余款。华灿公司质证认为，对该录音的真实性没有异议，但不能达到黄福成、张惠芳的证明目的，从录音内容不能体现双方对于剩余房款的交付另行达成一致意见。本院经审查认为，房款交付期限是房屋买卖合同的重要条款，黄福成、张惠芳主张双方对该条款已经协商变更未能提供书面证据，其提供的录音内容也不足以证明其主张，故对该份证据本院不予采信。 华灿公司向本院提交《小区公建配套设施建设专项验收表》一份，证明案涉房屋所在小区已经通过消防验收。黄福成、张惠芳书面质证认为，因华灿公司提供的是复印件，对该材料真实性不予认可，且该证据是消防设施的验收非消防验收。本院经审查认为，当事人未能提供证据原件，对该证据真实性本院不予确认。 一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,其中第六条、第八条对付款期限及交房期限作出明确约定，根据上述约定，黄福成、张惠芳的购房款应当于华灿公司交房前一次性付清。至本案一审判决时，黄福成、张惠芳尚有39876元购房余款未支付，因此，作为后履行一方的华灿公司在黄福成、张惠芳未履行支付全部购房款义务的情况下，有权拒绝履行交房义务，一审法院未予支持黄福成、张惠芳关于交房和办理产权登记的相关请求并无不当。黄福成、张惠芳认为华灿公司同意先交付房屋和办理产权登记后交付余款，未能提供相应有效证据，本院对此不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。黄福成、张惠芳主张未交付余款系因案涉房屋存在未取得建筑工程竣工验收备案证、未通过消防验收、商品房预售合同未经登记备案等不具备交付条件的情形，其是正当行使不安抗辩权。对此本院认为，根据上述法律规定，不安抗辩权的行使是先履行一方中止履行，如对方在合理期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保，先履行一方享有合同解除权。本案中黄福成、张惠芳对其主张的华灿公司不能按约履行的情形未能提供充分证据，且即便该情形存在，黄福成、张惠芳享有的是合同解除权。现黄福成、张惠芳明确要求继续履行合同，应当按照约定先履行给付购房款的义务，如华灿公司在其付清款项后不能按约履行交付房屋、办理产权登记等合同义务，其主张华灿公司继续履行并承担违约责任的条件方才成就。综上，黄福成、张惠芳作为负有先履行义务的债务人，在未履行支付全部购房款义务的情况下，主张华灿公司承担违约责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，黄福成、张惠芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4940元，由上诉人黄福成、张惠芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇一九年十二月二十四日 书记员 何梦玲