黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9594号上诉人（原审被告）：黑龙江新世源医药有限公司，住所地哈尔滨市南岗区鞍山街84号。法定代表人：王薇，职务经理。委托诉讼代理人：邢紫龙，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书博，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江省天主教教务委员会，住所地哈尔滨市南岗区银行街2号。法定代表人：岳福生，职务主教。委托诉讼代理人：谢明泽，黑龙江百程律师事务所律师。上诉人黑龙江新世源医药有限公司(以下简称新世源公司）因与被上诉人黑龙江省天主教教务委员会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初8417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新世源公司的法定代表人王薇以及委托诉讼代理人邢紫龙、张书博，被上诉人天主教会的委托诉讼代理人谢明泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世源公司上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院作出的（2019）黑0103民初8417号判决第一项，查清事实，依法改判，驳回天主教会的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院依据房产移交书认定天主教会是房屋的产权单位，证据不足，认定事实错误。天主教会非本案适格主体。1.天主教会提交的房产移交书中交接明细第一点中显示交接材料提交为联合开发协议的复印件，其真实性有待确定。房屋所有权变更应以登记为准，仅凭房产移交书不能证明房屋主体变更。案涉房屋没有办理相关产权变更登记或其他材料予以证明，无法证明天主教会是房屋的所有权人，因此，天主教会无权请求新世源公司搬离房屋。另外，房产移交书在庭审举证时天主教会并未举示，而是在庭审结束两个月后提出，以超出举证期限。2.一审法院以新世源公司与天主教会签订的2016年租赁合同认定天主教会具有主体资格是错误的。双方签订的合同中甲方签字均为张荣，与新世源公司交接事项的联系人也一直都是张荣，天主教会也并未告知房屋产权变更事项，因此新世源公司并不知情错误的处分了自己的权利，与天主教会签订了合同并支付租金，不能据以认定新世源公司为本案适格主体。二、即使产权人发生变更，新世源公司也享有继续承租的权利。即使本案产权人已经变更，但是王薇根据公有房承租证仍享有承租权，产权的变更并不影响天主教会与王薇之间的承租关系，而新世源公司与案涉房屋承租人王威于2008年签订了租房协议，租赁期限截止至2023年1月，根据合同法第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即新世源公司在租赁关系存续期间，天主教会不得以变更产权人为由，要求新世源公司返还承租房屋。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。出租人没有在法定期限内通知承租人解除合同，那么出租人自己丧失解除权，其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，无法成立，人民法院应当不予支持。且天主教会、哈尔滨市天主教爱国会房产管理科多次与新世源公司签订租房协议，足以证明新世源公司承租的合法性，且每年签订租房协议并非是对新世源公司的承租权的确认，而是为了新世源公司开具正规发票使用，故新世源公司仍享有因合法转租而产生的承租权。天主教会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回新世源公司的上诉请求，维持原判。1.天主教会是本案争议房屋的房产所有人，依法对争议房屋享有权利。在一审中天主教会已经向法庭出示了争议房屋的联合开发协议，黑龙江省宗教事务局的说明函以及哈尔滨市天主教爱国会与天主教会的房产移交书，能够充分地证明天主教会对争议房屋依法享有权利。关于房产移交书的问题，是天主教会为了合议庭能够进一步核实权属信息，于开庭后的第二天通过南岗区人民法院的立案大厅材料转接窗口，将房产交接协议提交给法庭。对此天主教会能够提供诉讼材料收转单，收转单显示的接收日期为2019年6月28日，也就是第一次庭审的第二天，并不是新世源公司声称的庭审结束后两个月，但房产移交书无论是否提交都可以非常明确的通过天主教会与新世源公司的交易行为上得出新世源公司对天主教会主体适格的认可。2018年4月1日最后一次与新世源公司签订的房屋租赁合同在内的几份合同都是新世源公司与天主教会签订的，租赁合同上盖有新世源公司的公章，接收款项的账号为天主教会。且在一审诉讼过程中，新世源公司十次向天主教会的法人账户进行转款，欲强行租赁争议房屋，更能说明新世源公司对天主教会主体资格的认可。如果新世源公司不认可，就不会与天主教会签订房产租赁协议，也不会向天主教会的账户汇款，更不会向天主教会提出续租申请。至于天主教会没有办理争议房屋不动产证的问题，是由于历史遗留的原因所造成。现在黑龙江省省委统战部、黑龙江省宗教管理局正协调房产部门进行办理，没有办理下来不动产证不是新世源公司强占争议房屋的理由。2.新世源公司与天主教会于2018年4月1日签订的房屋租赁协议已于2019年3月31日到期，新世源公司没有继续占用争议房屋的权利。根据新世源公司与天主教会的交易习惯，都是每年签订合同，按照合同的约定租期与价款进行履行的。现最后一份房屋租赁合同已于2019年3月31日到期，天主教会不再出租争议房屋，新世源公司理应立即搬离。关于新世源公司的法定代表人王薇在2003年以自然人身份持有的《公有房屋承租证》，是当时应王薇的请求为公司办理资格认证、税务登记等手续，后新世源公司多次要求返还，遭到王薇拒绝，现此证早已失效作废。其一，承租证上明确了使用期限为六年，此承租证的使用期早已到期。其二，2016年5月12日天主教会又对全体租户发布了通知，换发新承租证，之前所有的原承租证废止。如果此证有效，新世源公司也不会每年另行与天主教会重新签订合同，更不会提出续租申请，并强行向天主教会账户内汇款。上述行为恰好能说明新世源公司没有继续占用争议房屋的权利，需要重新签订合同并缴纳租金。综上，新世源公司在房屋租赁期限到期的情况下，依然强行占有争议房屋，拒不搬出是违法的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确请二审法院维持原判，驳回新世源公司的上诉请求。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令新世源公司停止对天主教会的侵权行为，立即搬出天主教会位于南岗区××街××楼××室的房屋；2.判令新世源公司向天主教会给付因侵权所造成的损失（参照同地段相同面积日租金每天300元计算至侵权行为停止之日止）。一审法院认定事实：2003年12月哈尔滨市天主教爱国会为王薇颁发位于南岗区××街××楼××室的公有住房承租证。王薇系新世源公司的法定代表人。2008年1月18日王薇与新世源公司签订租房协议，约定王薇将其名下承租的公产房，位于哈尔滨市南岗区鞍山街86号2楼1号和鞍山街84号十九层，经产权单位同意转租给新世源公司作为经营场地使用，租赁期限首期签订为15年，从2008年1月28日至2023年1月27日。同日王薇给新世源公司出具委托书，主要内容为委托新世源公司向哈尔滨市天主教管理科缴纳案涉房屋的房费及相关费用，委托年限为15年（2008年1月1日至2023年12月31日）。自2008年起至2015年止哈尔滨市天主教爱国会房产科作为出租方与新世源公司作为承租方分别签订了2008年4月1日至2010年3月31日、2013年4月1日至2014年3月31日、2014年4月1日至2015年3月31日关于案涉房屋的租赁合同。2016年起天主教会作为出租方与新世源公司作为承租方分别签订了2016年4月1日至2017年3月31日、2018年4月1日至2019年3月31日关于案涉房屋的租赁合同，2018年度双方约定年租金为20000元。租赁到期后，王薇向天主教会账户转入20000元租金。2015年12月16日哈尔滨市天主教爱国会与天主教会签订房产移交书，交接明细中写明交接房产有哈尔滨市南岗区鞍山街84-86号、住宅111户、使用面积：5434.34㎡、目前出租房屋（商服）14户，该处房产未有房屋所有权证。2018年4月3日黑龙江省宗教事务局向哈尔滨市房产交易中心出具关于天主教会接受哈尔滨市天主教爱国会房产移交相关事宜的说明函。主要内容为哈尔滨市民族宗教事务局作为哈尔滨市天主教爱国会的业务主管部门，其出具的《说明函》已经对哈尔滨市天主爱国会对该房产的处置意见表示同意。2019年1月8日新世源公司向天主教会房产科提交对案涉房屋的续租申请。2019年3月12日天主教会房产科向新世源公司发出通知，告知新世源公司承租的鞍山街86号2楼1室，租期即将结束，天主教会无意与新世源公司再续租，并告知新世源公司于4月10日前撤离此房屋。2019年3月12日新世源公司针对天主教会的通知向天主教会回函，主张新世源公司对该房屋享有承租权。2019年4月4日天主教会向新世源公司发出通知，告知新世源公司于2019年3月12日发出关于终止南岗区××街××楼××室合同的通知，并将在2019年4月10日撤离此房屋。现天主教会诉至法院要求新世源公司立即从案涉房屋迁出，双方形成诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点一为天主教会是否为本案的适格主体。根据公产房承租证的记载，为王薇颁发案涉房屋公产房承租证的单位为哈尔滨市天主教爱国会。结合天主教会向法院提交的房产移交书以及黑龙江省宗教事务局出具的说明函，哈尔滨市天主教爱国会已将案涉房产的相关权利交予天主教会，同时根据双方提交的证据可知，2016年起租赁合同均系天主教会与新世源公司签订，故一审法院认定天主教会有权作为本案原告向新世源公司主张权利。本案的争议焦点二为新世源公司是否应当迁出。《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。根据该规定，公产房承租人可以将公产房转租，但需经产权单位的同意，现天主教会作为产权单位不同意承租人王薇继续将房屋转租给新世源公司使用，王薇则无权继续转租，新世源公司亦无权继续使用房屋，故天主教会诉请新世源公司立即搬出天主教会位于南岗区××街××楼××室的房屋，于法有据，一审法院予以支持。对于天主教会诉请新世源公司向天主教会给付因侵权所造成的损失（参照同地段相同面积日租金每天300元计算至侵权行为停止之日止），因案涉房产系公产房而非普通的商品房，承租人王薇在天主教会拒绝收取新世源公司缴纳的房租后，已向天主教会交纳了房租，故天主教会实际并没有损失产生，对于天主教会的该项诉请，一审法院不予支持。判决：1.被告黑龙江新世源医药有限公司于本判决生效之日起三十日内从南岗区××街××楼××室迁出；2.驳回原告黑龙江省天主教教务委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于天主教会主体资格问题。首先，2015年12月16日哈尔滨市天主教爱国会与天主教会签订包括案涉房屋在内的房产移交书，以及黑龙江省宗教事务局出具的说明函，可以证明哈尔滨市天主教爱国会将对案涉房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利转移给天主教会，且作为案涉房屋原出租人哈尔滨市天主教爱国会对此并未提出异议。其次，新世源公司作为案涉房屋的承租人，自2016年开始与天主教会签订案涉房屋的租赁合同，并向天主教会缴纳租金，表明新世源公司对天主教会作为出租方的知晓并认可。再次，天主教会未取得案涉房屋不动产证并不必然产生没有主体资格的法律后果。故，天主教会具有本案诉讼主体资格。关于新世源公司是否应从案涉房屋中迁出问题。天主教会与新世源公司签订的案涉房屋租赁合同已期满，天主教会不同意再与新世源公司续签租赁合同，要求新世源公司迁出应予支持。新世源公司的法定代表人王薇抗辩其持有案涉房屋的承租证，而该承租证亦期满，且案涉租赁合同的相对方为新世源公司。因此，新世源公司不同意从案涉房屋迁出无事实依据，本院不予支持。综上所述，新世源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江新世源医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一九年十二月十六日法官助理胡渤书记员周小倩