江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初7697号 原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海东路99号恒积大厦14楼M座。 法定代表人：张圣哲，董事长。 委托诉讼代理人：胡尚灶，江苏苏站律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩利，江苏苏站律师事务所实习律师。 被告：嘉业阳光城花园业主委员会，住江苏省苏州市姑苏区西环路3135号。 负责人：刘志林，主任。 委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。 原告上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称锐翔物业公司）与被告嘉业阳光城花园业主委员会（以下简称嘉业阳光城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日、11月22日公开开庭进行了审理，原告锐翔物业公司的委托代理人胡尚灶、韩利、被告嘉业阳光城业委会主任李志林及其委托诉讼代理人闾健、单璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锐翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原被告之间的物业服务合同有效；2.判决被告继续履行该合同并向嘉业阳光城花园全体业主公告。事实与理由：2003年至2009年期间，原告为嘉业阳光城花园业主提供前期物业管理服务，2009年嘉业阳光城花园小区成立第一届业主委员会后，原告即与其订立物业服务合同，为该小区业主提供物业管理服务，期间续订物业服务合同多次。2018年8月24日，原告又与嘉业阳光城业委会订立了新的物业服务合同，该合同经由嘉业阳光城业委会盖章，并由时任业主委员会主任沈桂元作为授权代表人签字确认，原告更是勤勉履行各项合同义务。然而，嘉业阳光城小区新的业主委员会成立后，不顾合同已经成立并生效且得到实际履行的事实，单方面在2019年8月23日向全体业主公告称双方于2018年8月24日订立的物业服务合同无效，其上述行为已经严重的损害了原告的企业商誉，并给物业服务合同义务的履行造成了严重的障碍。为维护原告合法权益，请求法院判若所请。 被告嘉业阳光城业委会辩称：案涉合同当属无效合同，理由如下：1.与原告签约的人员并非合法成立的嘉业阳光城业委会，首届嘉业阳光城业委会于2008年经由业主大会选出并备案通过，任期于2011年届满，任期届满后，嘉业阳光城小区未能召开业主大会选出新的业主委员会，原业委会主任沈桂元没有根据规定将业委会公章交至嘉业阳光城小区所在居民委员会；故持嘉业阳光城业委会公章与原告方签订案涉物业服务合同的所谓业主委员会并非合法存在更未经过备案登记，不能代表全体业主与原告签订合同；2.签订合同前，上一届业主委员会也没有组织召开业主大会并征求半数以上业主同意，违反了《物权法》第七十六条关于选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定；3.嘉业阳光城小区确实由原告方实际提供物业管理服务，部分业主也已经按照之前的物业费标准向原告缴纳了物业服务费，但该行为只是履行事实上物业服务合同，并非对案涉合同的追认；4.我方已经在2019年9月召开全体业主大会就是否续聘现有物业公司进行了投票，投票结果是业主大会决议不再续聘现有物业公司。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证，根据锐翔物业公司提供的《物业服务合同》、签约照片、公告照片、备案表、双方往来文件、统计表、嘉业阳光城业委会提交的业委会筹备组公告、业委会会议记录、业主大会投票结果及会议流程、市长信箱回复，结合苏州市姑苏区住房和建设委员会物业管理处函件及当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1.2008年6月18日，本市姑苏区嘉业阳光城小区首届业主委员会经业主大会选举产生并由相关部门完成备案登记，任期三年，业委会主任为沈桂元；该业委会任期届满后，在2011年及2014年的换届选举中均采用以业主代表大会代替业主大会方式表决和选举，故相关部门未同意对选举产生的业主委员会予以备案登记。2017年8月11日，嘉业阳光城小区再次启动业委会选举工作，但苏州市姑苏区住房和建设委员会在2018年1月18日审核发现其中部分委员并非业主，故备案仍未获得同意。2018年9月，该小区再次启动业委会选举工作，选举产生现任业委会即本案被告，于2019年5月23日完成备案登记，任期三年，业委会主任为刘志林。 2.锐翔物业公司（原名称为上海上房物业管理有限公司）系嘉业阳光城小区的前期物业公司。2008年10月28日，嘉业阳光城小区时任业主委员会主任沈桂元持“嘉业阳光城花园业主委员会”公章与锐翔物业公司签订《苏州市物业服务合同》一份，约定合同期限自2008年11月1日至2009年10月31日，物业服务费标准为：多层住宅0.60元/月·平方米、高层及小高层1.30元/月·平方米、联排别墅及跃层0.80元/月·平方米、别墅1.1元/月·平方米、商业1.60元/月·平方米。该合同到期后，沈桂元在嘉业阳光城小区首届业主委员会任期届满前及届满后均继续持上述公章与锐翔物业公司订立《苏州市物业服务合同》，其中2011年以前的物业服务合同均在物业行政主管部门进行过备案，2011年以后的合同没有进行备案。 2018年8月24日，沈桂元持该公章与锐翔物业公司订立了案涉《苏州市物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同约定的物业服务费标准较2008年物业服务合同约定的标准上浮0.20元/月·平方米；锐翔物业公司陈述称参与签约的人员包括当时的嘉业阳光城业委会及监委会的全体成员，同时亦确认当时的嘉业阳光城业委会成员与2008年备案通过的业委会成员已经不一致，该合同亦未至物业行政管理部门进行备案。 审理中，锐翔物业公司主张其在2018年9月20日在小区内张贴方式公示上述物业服务合同，并实际收缴物业服务费，2018年12月至2019年11月7日的物业服务费收缴率按已缴纳业主户数占应收户数的比例计算为69.95%、按照已收物业服务费总额占应收物业服务费总额的比例计算为73.72%。另，锐翔物业公司提交其与嘉业阳光城业委会之间往来沟通材料证实双方已经在实际履行案涉合同，嘉业阳光城业委会不予认可，抗辩认为其系基于双方间存在的事实上的物业服务合同关系与其发函来往并非认可案涉合同效力。 3.2019年8月23日，嘉业阳光城业主委员会在小区内发布公告称案涉物业服务合同违反了《物权法》第七十六条的规定，应属无效合同。双方发生纠纷，锐翔物业公司遂提起本案诉讼。 2019年9月28日，嘉业阳光城小区召开业主大会就是否续聘现在物业公司等事宜进行表决，最终反对续聘的业主户数占总户数的54.24%、反对续聘的业主占有部分建筑面积占建筑物总面积的54.02%。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，物业服务企业的选聘及续聘应由居民小区全体业主召开业主大会决定，业主委员会负责与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且物业服务企业应当在签订物业服务合同后将合同提交物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）进行备案。本案物业服务合同的签订并未经过业主大会表决同意亦未进行备案登记，即与锐翔物业公司订立案涉物业服务合同并非全体业主的真实意思表示，沈桂元加盖“嘉业阳光城花园业主委员会”公章的行为并不能认定为系嘉业阳光城全体业主所作出的承诺，嘉业阳光城全体业主与锐翔物业公司之间并未成立案涉合同。锐翔物业公司主张其作为善意方，并不知晓小区业主大会召开情况及业主委员会的备案情况，沈桂元持有“嘉业阳光城花园业主委员会”公章且以往合同均为其签字盖章，故其有理由相信沈桂元为主任的时任业委会有权代表全体业主订立案涉物业服务合同。然而，物业服务企业的续聘与否均应召开业主大会决定，且相应结果应当反馈至物业服务企业，锐翔物业公司在未收到相关结果反馈的情形下径行与沈桂元订立合同，不符合专业物业服务企业的操作规程，本院难以认定其善意的认为已经被业主大会续聘；另，物业服务合同续订后应当向相关部门备案，如其认真履行备案手续，物业管理行政主管部门必然会向其反馈嘉业阳光城小区业主委员会未经备案登记的事实。 退一步讲，即便嘉业阳光城小区原业主委员会持续就物业管理问题与与锐翔物业公司沟通，锐翔物业公司有理由相信该“业主委员会”有权订立合同，然而案涉物业服务合同的签订未经业主大会表决同意，系“业主委员会”擅自订立，未经业主大会追认，对全体业主不发生法律效力；现业主大会的表决结果显示过半数业主及占有一半专有面积以上的业主均不同意继续聘用锐翔物业公司，可见业主大会亦不可能追认案涉物业服务合同，故案涉物业服务合同亦无法对嘉业阳光城业主产生法律效力。锐翔物业公司主张现已有半数业主缴纳了物业服务费，据此应认定业主对案涉物业服务合同进行了追认，然即便不存在案涉物业服务合同，锐翔物业公司实际提供了物业服务，其亦有权收缴物业服务费，业主缴纳物业服务费的行为不应径行认定为其对合同效力的追认。 综上，本院无法支持锐翔物业公司要求确认2018年8月24日签订的《苏州市物业服务合同》有效的诉讼请求。本案虽仅系双方当事人对合同效力的争议，但必然会对物业公司提供服务和业主缴纳物业费产生影响，物业服务是小区居民日常生活至关重要的保证，物业服务水平的高低切实影响到小区居民的生活质量，锐翔物业公司作为小区物业服务的实际提供方，在未实际退出小区的物业管理前应当与业主以及相关主管部门及时沟通、保证服务质量；小区业主作为物业服务的受益者，亦应当秉持诚实信用、公平合理的原则依法向锐翔物业公司缴纳物业服务费，以保证物业服务企业有足够的投入以维持服务水平。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第四十四条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十五条第（二）项、第十六条第一款、第三十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告上海锐翔上房物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告上海锐翔上房物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇一九年十二月五日 书记员  冯 涵