四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川15民终2185号 上诉人（原审被告）：董文金，男，1966年9月27日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：胡燕，女，1978年12月4日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：刘敏，女，1988年4月10日出生，汉族，住四川省自贡市富顺县，系胡燕表妹。 原审被告：周宗英，女，1966年3月15日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：董文金，男，1966年9月27日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系周宗英丈夫。 原审被告：宜宾市天天房产信息有限公司南溪区文化广场营销部（系自然人独资的有限责任公司分公司），住所地宜宾市南溪区文化街185号。 负责人：余静。 委托诉讼代理人：黎洁，该公司员工。 上诉人董文金因与被上诉人胡燕、原审被告周宗英、宜宾市天天房产信息有限公司南溪区文化广场营销部（以下简称：天天房产）买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2019)川1503民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董文金及被上诉人胡燕的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人董文金上诉请求:1.依法重审（2019）川1503民初1354号买卖合同纠纷案；2.依法判决驳回南溪区法院对董文金的2万元判决资金。事实与理由：1.南溪区人民法院在一审过程中，胡燕说话前后矛盾，拒不回答董文金的提问，对自己的主张无法充分举证，而且作伪证、作假证。2.胡燕主张董文金一房多卖，但在庭审中无法出示证据证明。3.胡燕诉董文金签署“承诺书”证据不充分，上诉人有充足证据证明“承诺书”不合法。 被上诉人胡燕辩称：上诉方称被上诉方买房迟迟不交钱，是因为上诉人的房产证一直在银行，被上诉方拿不到证就不能交钱。交定金时上诉人是承诺会尽快将银行的钱还清，取出房产证，中介方一直催促，上诉人一直推脱，中途上诉人又将房屋卖给其它的中介，被上诉方知道后一直找上诉人到派出所调解，上诉人承诺3月3日将定金全部退还给被上诉方。 原审被告天天房产辩称：具体意见和胡燕一致。上诉人以各种理由不愿去拿房产证，中途上诉人将房屋出租给他人，直到闹到派出所才知道上诉人把房子卖给了两个人，房产公司一审提交的视频予以证明。后来是上诉人自愿书写了承诺书，分期返还定金给胡燕，但是直到现在上诉人都不履行。 胡燕向一审法院起诉请求：1.判令董文金、周宗英支付胡燕购房定金及违约金2万元；2.判令董文金、周宗英支付胡燕购房已付中介佣金1万元；3.本案诉讼费由董文金、周宗英承担。 一审法院认定事实：2018年9月24日，董文金、周宗英作为甲方，胡燕作为乙方，天天房产作为丙方（居间方），三方签订《房地产买卖合同》。合同约定董文金、周宗英将二人所有的位于宜宾市南溪区（房屋诉争时为抵押状态）出售给胡燕，出售价格32.6万元；乙方于签订合同当日支付定金1万元给甲方，先由居间方代收，待房产证解除抵押提证后转交甲方。乙方于2018年12月31日以前在向银行申请办理按揭手续之日第二次付款76000元给甲方，贷款24万元由银行按揭贷款发放之日一次性付清；甲方如无法提出房产证此合同作废，双方不产生违约责任；买方向居间方支付中介服务费4890元、按揭服务费6000元，共计10890元；任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付服务费；乙方擅自解除本协议，甲方所收该房屋定金不退还。甲方擅自解除本协议，除退还乙方所交定金及房款外，另赔偿违约金1万元给乙方。 前述《房地产买卖合同》签订当日，胡燕向天天房产支付了1万元定金。两天后天天房产工作人员在董文金的要求下，将该笔1万元定金微信转账支付给了董文金。上述事实，胡燕、董文金、天天房产均予以认可。2018年9月26日，胡燕（买方）与董文金（卖方）签订《收条》一份，该《收条》载明“收到胡燕交来购房定金1万元，如胡燕违约不买此房董文金将不退还胡燕壹万元定金，并支付天天房产中介费壹万元。如董文金违约不卖和拿不出房产证将赔付胡燕两万元定金，并支付天天房产中介费壹万元。如三方均守约中介费、过费等一切开支由胡燕支付。”董文金作为卖方在收条上按捺指纹；胡燕作为买方在收条上按捺指纹。 庭审中，董文金、周宗英、胡燕，天天房产陈述因董文金未偿还其在银行的抵押贷款（本案涉案房屋作为抵押物），因此无法提取案涉房屋产权证。胡燕陈述已向天天房产支付了中介服务费4890元及按揭服务费6000元，但并未提供有关费用收据。 2018年12月，董文金与案外人严某就该房签订房屋买卖协议（该协议未履行），天天房产工作人员获悉情况后，遂报警要求解决。 2019年1月3日，董文金、周宗英、胡燕，天天房产因要求退还定金一事发生争执，在南溪区公安分局南溪派出所，董文金出具承诺书一份，载明“由于本人无法履行房屋买卖合同，今于2019年1月3日在南溪区派出所与天天房产（6店）协商达成如下协议：1.董文金自愿于2019年3月3日前退回胡燕所交定金1万元。2.如董文金未在规定时间退还定金，本人自愿赔偿违约金壹万和中介费。3.如规定时间未退还，自愿承担法律责任和经济损失。此协议通过了派出所调解。”其后，董文金未按上述承诺履行。 另查明，案涉房屋至今未解除抵押。 一审法院认为，胡燕（甲方）、董文金、周宗英（乙方）、天天房产（丙方）三方签订的《房地产买卖合同》是各方当事人经平等协商的意思表示，内容合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。在诉讼中，各方当事人达成了解除本案《房地产买卖合同》的合意，一审法院应予准予。因此本案《房地产买卖合同》在判决生效之日解除。 本案诉辩双方争议的焦点为：哪方合同当事人构成违约。首先，根据合同约定，买方胡燕向居间方天天房产支付了1万元定金予以保管，按照合同约定，1万元定金应先由居间方代收并持有，待房产证解除抵押提证后转交给卖方。根据庭审查明的事实，天天房产在案涉房屋产权解除抵押提证前就将买方所交的1万元定金转交给了卖方董文金。天天房产的行为违背了合同约定，存在一定过错。 其次，诉辩双方在庭审中均认为对方存在违约行为。胡燕、天天房产认为董文金未清偿其设置的银行抵押贷款导致所出售房屋在约定期限内还存在他项权利，案涉房屋产权证无法提取，因此，合同无法履行，系董文金违约。董文金辩称胡燕未按合同约定的时间支付76000元房屋首付款，系胡燕构成违约。一审法院查明，本案《房地产买卖合同》“第四条：房价款及付款方式：┄┄，（二）付款方式：（2）：乙方于2018年12月31日以前在向银行申请办理按揭手续之日第二次付款76000元给甲方┄┄;”之约定，胡燕就该房应于向银行申请办理按揭手续之日第二次付款76000元。但合同标的房董文金以前所设置的抵押未消除，胡燕不可能就该房再向银行申请办理按揭贷款手续。因此，董文金为履行合同消除自己设置的抵押是前提。故胡燕在本合同中无违约行为。 同时，本案合同又约定：“甲方如无法提出房产证此合同作废，双方不产生违约责任。” 因返还定金的问题，董文金经公安派出所调解，于2019年1月3日出具承诺书，承诺自愿于2019年3月3日以前退回胡燕定金1万元，并表示未在规定时间退还定金，董文金自愿赔偿违约金1万元和中介费。该承诺书系对合同约定“甲方如无法提出房产证此合同作废，双方不产生违约责任。”的更改，董文金应按其出具的承诺书的约定向胡燕返还定金及承担违约责任。周宗英未在承诺书上签署意见，因此，该承诺书对周宗英无约束力。董文金抗辩其系在天天房产胁迫下出具的本案承诺书，但未提供相关证据予以证明。董文金向一审法院提交的其与天天房产工作人员黎洁的微信聊天记录，亦不能证明天天房产对其有胁迫行为，故一审法院对董文金的辩称主张不予采纳。综上，一审法院对胡燕要求董文金退还定金1万元并承担违约责任的诉讼请求，根据定金罚则，应当予以支持。 关于胡燕主张的中介费，胡燕陈述已向天天房产支付中介服务费4890元及按揭服务费6000元，天天房产在庭审中表示待查，但胡燕并未提供其支付凭据或天天房产的收据予以佐证，一审法院对胡燕的该项请求不予支持。胡燕对于中介佣金费用的诉讼请求，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡燕与董文金、周宗英、宜宾市天天房产信息有限公司南溪区文化广场营销部于2018年9月24日签订的《房地产买卖合同》于判决生效之日解除；二、董文金于判决生效之日起十日内向胡燕双倍返还定金2万元；三、驳回胡燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由宜宾市天天房产信息有限公司南溪区文化广场营销部负担。 本案二审中，当事人各方均未提交新证据。 本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人董文金是否应当向被上诉人胡燕返还定金和支付违约金。虽然董文金、周宗英与胡燕、天天房产签订的《房地产买卖合同》约定：“甲方如无法提出房产证此合同作废，双方不产生违约责任。”，但是，董文金于2019年1月3日在公安派出所向天天房产出具的《承诺书》载明其自愿于2019年3月3日以前退回胡燕定金1万元。并表示未在规定时间退还定金，董文金自愿赔偿违约金1万元和中介费。该承诺书系对《房地产买卖合同》相关内容的更改，董文金应按其出具的承诺书的约定向胡燕返还定金及支付违约金。董文金辩称其系受到天天房产胁迫下出具的本案承诺书，但未提供相关证据予以证明。故董文金应当向被上诉人胡燕返还定金和支付违约金，一审判决董文金向胡燕双倍返还定金2万元并无不当。 综上，上诉人董文金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费875元，由董文金负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵宗秉 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇一九年十二月五日 书记员  魏 练