湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘10民终4216号 上诉人（原审原告）：谢贤磊，男，1999年4月11日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂阳华源置业有限公司。 法定代表人：林启良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李石文，湖南志浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙秀录，男，该公司行政负责人。 上诉人谢贤磊因与被上诉人桂阳华源置业有限公司（以下简称华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谢贤磊上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持谢贤磊的一审诉讼请求；由华源公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审查明涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，显然涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，而一审却又认定涉案商品房符合交房条件，自相矛盾。一审判决以谢贤磊已经自行收房为由，判决驳回谢贤磊的诉讼请求与事实不符，亦与华源公司于2019年5月31日发出的收房通知不符。 华源公司辩称，涉案房屋已经主体竣工验收合格，符合交房条件，而且华源公司已将涉案房屋交付给谢贤磊，双方的交易目的达成，一审认定涉案房屋具备交房条件并无不当。谢贤磊在起诉前擅自更换入户门，加装门窗防盗网，并对房屋进行装修，已经实质占有涉案房屋，华源公司在不知情的情况下还曾催告谢贤磊办理收房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，谢贤磊诉请华源公司交付涉案房屋以及支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，请求二审驳回谢贤磊的上诉请求。 谢贤磊向一审法院起诉请求：1.依法判决华源公司继续履行合同约定的交房义务；2.依法判决华源公司向谢贤磊支付逾期交房违约金14850元（自2019年1月1日起暂计算至2019年5月30日，之后违约金按99元/日计算至实际交房之日止）；3.依法判决华源公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年10月9日，谢贤磊与华源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定谢贤磊购买华源公司在桂阳县珍珠大道与马鞍岭路交叉口西北面开发的桂阳县商贸物流园北区二期项目中的31幢6层602号住房一套，合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收取交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕；（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，谢贤磊依约已向华源公司交付了全部购房款331119元。2018年12月11日在桂阳县建设工程质量安全监督站的监督下，建设、勘察、设计、施工、监理等单位对桂阳县商贸物流园区住宅二期31#栋工程组织了竣工验收。桂阳县建设工程质量安全监督站进行工程竣工验收公示，公示期为2018年12月6日至12月21日。工程经验收合格，并出具了《建设工程竣工验收报告》。由于多方面的原因，该工程项目虽于2018年12月11日实质上已达到了验收合格的标准，但尚未成功竣工验收备案。华源公司自2018年12月24日开始陆续向购房户交付房屋，大部分的购房户均与物业公司签订了物业服务合同，并办理了交房手续，至今仅有包括谢贤磊在内的几十户人没有积极要求交付房屋，也不与物业公司签订物业服务合同，而华源公司也直至2019年5月31日才书面通知购房户收房。谢贤磊虽然未与物业公司签订物业服务合同，也未办理交房手续，但其并未告知华源公司或物业公司便已实际占有、控制了其所认购的602号房，并更换了华源公司统一安装的防盗大门，加装了防盗网，其实际占有房屋的时间，谢贤磊未如实陈述，无法核实。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：一、华源公司是否应继续履行合同约定的交付义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设工程验收合格的，方可交付使用。华源公司于2018年12月11日组织五方主体对案涉商品房进行了验收且验收合格，但因有赖备案机关的行政效率问题至今未成功备案，虽未成功取得竣工验收备案证明文件，但是案涉商品房为住宅用房，经五方主体验收已达到实质的验收合格的标准，并不会妨碍房屋的交付，大部分购房户业主均因已达到实质验收合格标准而同意如期收房，谢贤磊提出案涉商品房存在严重质量问题，没有事实依据，不予认可。综上，涉案商品房已经符合交房条件，而谢贤磊现已实际占有控制了其所认购的602号商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，故华源公司不存在继续履行交付房屋的责任。二、华源公司是否构成逾期交房违约事实。谢贤磊与华源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订的房屋买卖合同所约定的交付房屋时间是2018年12月31日，按照查明的事实，谢贤磊所认购的31#栋602房已在2018年12月11日竣工验收，并已实质达到了“竣工验收合格”的标准。华源公司在2018年12月31日前交房没有任何障碍，事实上，该小区大部分购房户也都是认为已验收合格而如期收了房。而谢贤磊在本案诉讼前便在未告知华源公司或物业公司的情况下擅自占有、控制了31栋602房，并更换了防盗门，其行为可视为房屋已经交付，且无法核实具体的交付时间，责任在于谢贤磊，可视为华源公司没有逾期交房的事实。故谢贤磊要求华源公司支付逾期交付房屋违约金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告谢贤磊的全部诉讼请求。案件受理费331元，减半收取计166元，由原告谢贤磊负担。” 本院二审中，谢贤磊提交一组证据：《物业服务合同》、物业费收款收据以及《装修和管理合同》，拟证明涉案房屋的交付时间为2019年11月25日。华源公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证明方向有异议，该组证据仅能证明谢贤磊于2019年11月25日去物业服务公司补签了《物业服务合同》和《装修和管理合同》，不能证明谢贤磊之前占有房屋的行为无效，在一审起诉前，谢贤磊更换了房门并安装了防盗网，已经实际占有涉案房屋，本案属于恶意诉讼。根据双方当事人的举证质证情况，本院认证如下：谢贤磊一审起诉前已经实际占有涉案房屋，该组证据不能证明其目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：谢贤磊的诉讼请求是否应予支持。谢贤磊与华源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。涉案房屋于2018年12月11日竣工验收合格，具备实质交房条件。双方合同中约定的交房条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，交房时间为2018年12月31日。本案中，虽然华源公司未取得竣工验收备案证明文件，但是涉案房屋已经竣工验收合格，而且谢贤磊对涉案房屋更换了防盗门并加装了防盗网，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，谢贤磊在本案起诉前就已经实际占有涉案房屋，应视为华源公司已经履行了交付房屋的义务。谢贤磊提出华源公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，谢贤磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费331元，由上诉人谢贤磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴    陈    峰 审 判 员 李    气    春 审 判 员 孟    晋    忠 二〇一九年十二月二十日 法官助理 肖    露    华 书 记 员 梁艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。