广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10503号上诉人（原审原告,反诉被告）：刘锦树，男，汉族，1967年1月12日出生。上诉人（原审原告,反诉被告）：东莞市桥头东升五金制品厂，经营场所：广东省东莞市桥头镇岗头村东路。经营者：刘锦树。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨柱，广东法村律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李旭江，男，1951年9月15日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：谭志锋，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文蓉，广东金名律师事务所律师。原审第三人：东莞市卓盈实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区石鼓横亮路2号。统一社会信用代码：91441900666487409W。法定代表人：李旭均，公司执行董事。委托诉讼代理人：莫灿标，广东凯廷律师事务所律师。原审第三人：东莞市桥头镇岗头股份经济联合社，住址：广东省东莞市桥头镇岗头村。负责人：刘仲奇。委托诉讼代理人：梁泽运，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人刘锦树、东莞市桥头东升五金制品厂（以下简称“东升厂”）因与被上诉人李旭江，原审第三人东莞市卓盈实业投资有限公司（以下简称“卓盈公司”）、东莞市桥头镇岗头股份经济联合社（以下简称“岗头经联社”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2017)粤1973民初11775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并审理了本案，本院现已审理终结。原审原告刘锦树、东升厂向原审法院起诉，诉讼请求：1.请求确认刘锦树与李旭江签订的《房地产转让合同书》无效；2.判令李旭江向东升厂返还《房地产转让合同书》所涉土地及地上建筑物；3.判令李旭江返还已收取的租金4164000元及相应的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准分段计算至款项清偿之日止）；4.本案受理费由李旭江承担。原审被告李旭江向原审法院提起反诉，诉讼请求：1.判令刘锦树、东升厂继续履行《房地产转让合同书》，将位于东莞市桥头镇××村的集体土地[集体土地建设用地使用权证号：东府集建字（*）第***号]及地上的厂房[房地产权证号：粤房地证字第××号]、宿舍楼[房地产权证号：粤房地证字第××号]、仓库[房地产权证号：粤房地证字第××号]过户至卓盈公司名下；2.判令刘锦树、东升厂支付空租损失708561元、租金差额损失958244.4元；3.判令刘锦树、东升厂承担本案本诉、反诉诉讼费、鉴定费。原审第三人卓盈公司提起独立诉讼请求：1.判令刘锦树、东升厂将位于东莞市桥头镇××村的集体土地[集体土地建设用地使用权证号：东府集建字（*）第***号]及地上的厂房[房地产权证号：粤房地证字第××号]、宿舍楼[房地产权证号：粤房地证字第××号]、仓库[房地产权证号：粤房地证字第××号]过户至东莞市卓盈实业投资有限公司名下；2.判令刘锦树、东升厂承担本案诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十三条，《广东省实施办法》第四十六条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条、第二条、第八条第1项、第十八条的规定，先行判决：确认刘锦树与李旭江于2007年签订的《房地产转让合同书》有效。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2017)粤1973民初11775号民事判决书。刘锦树不服原审判决，向本院提起上诉,请求：1.撤销原审判决，改判认定涉案《房地产转让合同书》无效；2.本案诉讼费由李旭江承担。上诉理由：一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定虽未完全禁止集体土地的流转，但有明确的除外条件，而李旭江并未能举证存在该除外情形，涉案《房地产转让合同书》因违反禁止性规定应依法被认定无效。本案中，虽然刘锦树、东升厂依法取得建设用地使用权，但李旭江并非因破产、兼并的情形受让涉案土地使用权。因此，刘锦树、东升厂与李旭江所签订的《房地产转让合同书》不符合土地管理法第六十三条的除外情形，涉案《房地产转让合同书》因违反法律禁止性规定应被认定无效。二、《广东省实施办法》并未突破《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的约束，不能因此免除李旭江举证证明存在土地管理法第六十三条除外情形的义务。《广东省实施办法》第四十六条的规定与土地管理法第六十三条均规定依法获得集体土地使用权的企业转移土地使用权的，需符合破产、兼并的除外情形。《广东省实施办法》并未突破土地管理法的规定，而是对土地管理法的进一步明确细化，李旭江不能依据上述办法免除举证证明存在土地管理法第六十三条除外情形的义务。三、李旭江不符合受让和使用涉案集体建设用地的主体资格。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条规定，李旭江作为香港籍居民，刘锦树、东升厂转让给李旭江不符合可以使用集体建设用地的类型。另外，涉案《集体土地建设用地使用证》（东府集建字〔*〕第***号）载明土地用途为东莞东升五金制品厂。因此，无论基于《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》亦或《集体土地建设用地使用证》上所载明的土地用途，李旭江均不应作为涉案集体土地建设用地使用权的受让人。李旭江答辩称：与一审意见一致。卓盈公司答辩称：第一，关于主体问题，根据刘锦树、东升厂提交的起诉状内容可知，其诉请法院判令合同无效的唯一理由是认为李旭江为香港居民，不是岗头经联社的集体成员。事实上，在双方签订案涉合同时，案涉合同第三条已经明确约定，案涉物业是可以过户至李旭江指定的其他人员名下。李旭江已经指定过户至卓盈公司名下。因此，主体并不影响合同自身的效力，双方一开始有了约定。第二，关于土地问题，原审判决在查明事实部分有遗漏。因为卓盈公司不仅仅与岗头经联社签订了相应集体土地流转的合同，而且还通过了岗头经联社理事会以及股东代表大会表决通过，并得到了相应行政主管部门的审批。第三，关于法律适用问题。原审判决适用法律是正确的，与判后房管部门及自然资源局出具的函件所适用的法律是一致的。根据东莞市自然资源局2019年7月18日出具的复函，其内容实际上是概括了集体建设用地流转需要符合的条件。东莞市自然资源局2019年10月11日出具的复函，恰恰就说明案涉的土地符合前一份函件所概括的条件，包括属于城乡建设用地，符合三区四线，符合规划，已经完成供地手续。该函件陈述到目前不能办理流转的原因，是土地证与房产证登记主体不一致。这个问题并不影响合同本身的效力，只是双方在履行案涉合同过程中需要解决的一个环节。在法律和实务操作中，该环节是可以解决的。因此，案涉合同是合法有效的。二审期间,本院依职权向东莞市自然资源局发函询问案涉土地是否符合土地利用总体规划。东莞市自然资源局向本院回复《关于协助调查函（2019）粤19民终10503号的复函》。该复函的主要内容为：涉案地块用地面积共5714平方米。在土地利用总体规划中属于城乡建设用地；在城市总体规划中，有5673.3平方米为工业用地，40.7平方米为交通用地，符合三区四线，符合规划。土地使用权人与房屋所有权人不一致，该地块不能办理流转出让手续。对于《关于协助调查函（2019）粤19民终10503号的复函》，各方质证意见如下：刘锦树、东升厂质证称，真实性没有异议，该复函均说明了涉案土地与房产不一致，不能办理转让手续。李旭江的主要质证意见如下：确认复函的真实性、合法性和关联性。根据该复函，案涉集体建设用地使用权流转具备可行性。案涉集体土地除因土地使用权与房屋所有权人不一致外，已满足集体建设用地使用权流转出让的条件。土地使用权人与房屋所有权人不一致，导致案涉集体建设用地使用权无法流转，是由于刘锦树恶意违约所致。《房地产转让合同书》因刘锦树违约导致无权变动暂时处于履行不能状态，但履行不能并不因此导致合同无效。该复函证明了案涉《房地产转让合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在任何无效情形，协议有效。卓盈公司质证称，对证据三性予以确认，该证据恰恰证明合同有效的，案涉土地及建筑物符合流转的相关条件。岗头经联社质证称，对证据三性予以确认。李旭江向本院提交两组证据：一、三份复函，用以证明案涉土地从用途、规划到办证方面不存在不能流转的问题，存在唯一流转的障碍是房地不合一。二、两个最高院参考案例，第一个案例用以说明土地管理施行按用途管制，而非按用地主体进行限制，在该案中用地主体甚至是涉外法人，涉外法人都可以享有受让权益。第二个案例为不得恶意主张合同无效的案例，其判决宗旨为当事人的行为不得违反诚实信用基本原则，这样不利于民事法律关系的稳定，用以说明为追求不正当利益而主张无效，属于恶意抗辩，不应该得到支持。三份复函分别为《关于广东省东莞市第三人民法院调查函的回复》、《关于（2017）粤1973民初11175号的复函》、《关于协助调查函（2019）粤19民终10503号的复函》。《关于广东省东莞市第三人民法院调查函的回复》由东莞市桥头镇房地产管理所于2019年5月22日出具，主要内容为：1.李旭江为香港特别行政区居民，能否作为购买主体受让案涉土地及地上建筑物，建议咨询案涉土地主管部门；2.案涉集体土地权属人为东莞市桥头镇岗头管理区，建筑物产权权属为东莞市桥头东升五金制品厂。案涉土地及地上建筑物属房、地权属不一致。3.案涉土地及地上建筑物需在房、地权属一致的情况下，才能过户登记至李旭江指定的卓盈公司名下。《关于（2017）粤1973民初11175号的复函》由东莞市自然资源局于2019年7月18日出具，其主要内容为：1.东府集建（*）****号的土地权利人为东莞市桥头镇岗头管理区，登记面积5713.8平方米，批准用途为厂房，土地使用权类型为集体划拨，截至发函之日，未抵押，未查封。该宗地上建筑物已办理房产登记，权利人为东升厂。2.使用集体土地用于非农建设的，目前主要有两种途径：（1）依法征为国有土地后办理出让手续；（2）直接按集体建设用地的性质流转，若按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（省府第100号令）》执行，有三方面限制：一是权利主体资格，省府第100号令第八条列举了可使用集体建设用地的主体资格和范围，其中自然人不在主体资格范围内（村民兴建农村住宅除外）。二是集体土地流转手续须属地村集体同意、配合；省府第100号令和我市的实施办法，集体建设用地使用权流转以自愿为原则，由双方签订流转出让合同，由受让方向出让方（村集体）缴纳土地出让金及相关税费，再报自然资源部门办理流转出让审批手续。若属地村集体不配合的情况下，自然资源部门亦无法为其办理流转出让手续；三是集体建设用地使用权流转的相关条件参照国有建设用地使用权出让执行，也应当符合土地利用和城乡建设规划，否则也无法办理流转手续。综上，在未依法办理相关行政许可、审批（征地、出让、集体土地流转等）手续的前提下，依法应禁止集体建设用地使用权交易、流转。《关于协助调查函（2019）粤19民终10503号的复函》即为本院调取的复函。两个最高人民法院判例分别为（2011）民提字第29号民事判决书和（2019）最高法民终347号民事判决书。对于李旭江二审提交的证据，刘锦树、东升厂质证称：对三份复函的真实性没有异议，该三份复函均说明了涉案土地与房产不一致，不能办理转让手续。对于两个案例，真实性无法确认，与本案不具有可比性，不能作为参照的案例。卓盈公司的质证意见与答辩意见一致。岗头经联社质证称，没有意见。对于上述证据，本院认证如下：三份复函均由有关部门出具，其中包含本院依职权调取到的复函，故确认三份复函的真实性。（2011）民提字第29号判例和（2019）最高法民终347号案例与本案无关联性。本院经审理查明，原审查明事实的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争点为：案涉建筑物及所占用的土地转让是否违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本条但书部分，允许符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形可依法转移土地使用权。对于破产、兼并之外采用笼统的字眼“等情形”，何谓“等情形”，目前生效的法律、法规没有作出解释。本院认为，法无禁止即允许，在没有明确禁止的情况下，符合土地总体规划及依法登记的建设用地均可依法转让。案涉合同所转让的土地于2000年10月30日取得《集体土地建设用地使用证》，编号为东府集建总字第*号，字(96)第***号，登记的土地使用者为东莞市桥头镇岗头管理区，土地用途为“东莞东升五金制品厂”。东莞东升五金制品厂为个体工商户，注册号*****，经营者刘锦树。2019年10月11日，东莞市自然资源局复函本院：“涉案地块用地面积共5714平方米。在土地利用总体规划中属于城乡建设用地；在城市总体规划中，有56733平方米为工业用地，40.7平方米为交通用地，符合三区四线，符合规划”。“涉案地块以集体自用方式完成供地手续，并已核发集体土地使用证，权利人为东莞市桥头镇岗头管理区”。综上，案涉土地经依法登记，符合用地规划，属于依法可以转让的土地使用权。刘锦树与李旭江签订的《房地产转让合同书》未违反法律禁止性规定，为有效合同。综上所述，上诉人刘锦树、东升厂的上诉缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘锦树、东莞市桥头东升五金制品厂负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  王相东审判员  王 聪二〇一九年十二月十三日法官助理胡运科书记员陈奕霖