浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0281民初12192号 原告：谢新来，男，1949年1月16日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：陈建国，浙江陈建国律师事务所律师。 被告：余姚万达广场投资有限公司。住所地：余姚市四明西路855号201。统一社会信用代码：91330281583952299H。 法定代表人：于修阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚梦洁，浙江义韬律师事务所律师。 原告谢新来与被告余姚万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理，依法适用简易程序进行审理，并于2018年12月20日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2019年5月5日第二次公开开庭进行审理。原告谢新来的委托诉讼代理人陈建国，被告万达公司的委托诉讼代理人褚梦洁两次均到庭参加诉讼。在诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告谢新来向本院提出诉讼请求：一、判令被告万达公司将余姚万达豪庭1幢101室交付原告谢新来使用，并支付逾期违约金317838.35元；二、判令被告万达公司开避水沟引流解决余姚万达豪庭1幢101室楼下地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题；三、判令被告万达公司调换原告谢新来的车位；四、确认万达公司未将余姚万达豪庭1幢101室交付原告谢新来使用前的物业费由被告万达公司负担。事实和理由：谢新来于2013年1月15日支付1934500元购买万达公司开发的余姚万达豪庭1幢101室商品房和车位一只，房屋建筑面积133.04平方米，约定于2014年6月30日前交付谢新来使用，并确定逾期交房的违约责任。但由于万达公司未开避水沟引流解决房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题，未将商品房交付原告使用，双方发生冲突，致道闸挡车杆折断，原告于2018年8月13日赔偿3000元。另，原告的车位在其他业主按地形停放车辆后，因靠南墙角落边而无法倒入。据此，原告起诉至法院，望判如所请。 被告万达公司答辩称：一、原告诉称因涉案房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道工作时声音很大导致房屋至今未交付不符合事实。早在2014年，被告已与原告办理了涉案房屋交接手续，将房屋交付原告使用，2016年原告也自行办理了涉案房屋和车位的不动产权证，因此，不存在被告逾期交房的情况，原告据此主张违约金、物业费缺乏依据。关于涉案房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道的问题，首先，涉案房屋及相关设施设备均通过竣工验收、符合工程要求。第二，在开庭前，原、被告和承办人一起对现场进行了勘查，原告诉称的1号楼101楼下地库集水井水泵电机和排水管道，其中最大的两根排水管道现并未使用，另外的水泵电机工作时的声音并不会对原告造成任何影响。因此，原告让被告开避水沟引流的诉请缺乏依据。二、原告要求调换车位缺乏依据，被告交付的车位符合合同约定，且根据当天现场勘查的情况，涉案车位前面距离对面的车位空间很大，不存在无法停车的问题，且2014年交房后，原告从未向被告提起过车位无法停车的问题。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 为证明诉称事实成立，原告谢新来向本院提交了下列证据： 1、商品房买卖合同2份、销售不动产统一发票7份（均系复印件），拟证明谢新来于2013年1月15日支付1934500元购买余姚万达豪庭1幢101室房屋，建筑面积133.04平方米和车位一只，约定于2014年6月30日前交付，并约定逾期交房违约责任的事实； 2、发票1份、证明1份，拟证明因万达公司未开避水沟引流解决涉案房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题，未将房屋交付原告，双方发生冲突致使倒闸挡车杆折断，原告于2018年8月13日赔偿3000元的事实； 3、照片1组，拟证明原告的车位在其他业主按地形停放车辆后，靠南墙角落边的车位车辆无法倒入的事实。 为证明辩称意见成立，被告万达公司向本院提交了下列证据： 1、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、建设项目环境保护初验意见单、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书各1份，拟证明案涉房屋在2014年6月30日前就具备交房条件的事实； 2、房屋交接单、余姚市不动产登记情况证明各1份，拟证明涉案房屋已办理房屋交接手续及不动产权证，被告交付给原告的车位符合合同约定的事实； 3、照片1组，拟证明原告诉称的集水井水泵电机和排水管道并未对原告造成任何影响的事实； 4、授权委托书1份，拟证明原告涉案房屋相关事宜是委托其女婿办理，原告委托其女婿在房屋交接单签字表明其交房手续已办理完成的事实。 经质证，对原告提交的证据，被告对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但被告已按时办理交房手续；对证据2中发票的真实性无法确认，与被告无关，且与本案亦无关联性，证明系证人证言但证人未出庭作证，对证明的真实性有异议，且证明的内容不符合事实，被告已履行交房义务，原告也从未向被告反映过房屋地下集水井水泵电机和排水管道声音很大和原告车位无法倒入的情况。经审查，本院对证据1予以认定；对证据2发票的真实性予以认定，对证明形式上的真实性予以认定，但经本院向方忠明询问，其表示万达公司已将房屋交付给原告，故对该证据证明被告未交付房屋的事实不予认定；对证据3的真实性予以认定，关联性不予认定。 对被告提交的证据，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告的房屋符合交房条件；对证据2中房屋交接单的真实性有异议，签名非谢新来本人所签，对不动产权证的真实性无异议，但不动产权证系被告代办的；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，排水管道部分已割断，说明当初该集水井水泵电机和排水管道确实给原告造成了影响；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，授权委托书非谢新来所签，且谢新来并没有收房。经审查，本院对证据1的真实性予以认定；对证据2中的房屋交接单，原告虽对签名的真实性有异议，但未申请笔迹鉴定，且根据现场勘查情况，涉案房屋已入住，故本院对该证据予以认定，对不动产权证予以认定；对证据3的真实性予以认定；对证据4，原告虽对签名有异议，但未申请鉴定，且该证据内容能与交房确认书相互印证，故对该证据予以认定。 本院经现场勘查，出示集水井水泵电机和排水管道、车位的现场照片及房屋室内照片各一组。经质证，原告认为排水管道部分已割断，说明当初该集水井水泵电机和排水管道确实给原告造成了影响，谢新来没有办理房屋交接手续，没有入住涉案房屋，房屋室内照片中的家具均不是谢新来的。被告对排水系统照片无异议，该集水井水泵电机和排水管道现在已经弃用，经现场勘查，改造后的电机工作时声音不大，不会对原告造成影响，对涉案房屋照片认为房屋中有包括床、沙发等家具及沐浴露、毛巾等个人用品及绿植等，显然被告已将房屋交付给原告且原告已入住，该事实与物业公司方忠明的陈述一致，车位经现场勘查不存在无法倒入的情况。 本院向大连万象物业管理有限公司余姚分公司经理方忠明制作询问笔录一份，其陈述谢新来与被告万达公司的房屋交接手续已经办好，但与物业公司没有办过交接手续，物业费也从未交纳，房屋钥匙没有交给谢新来，但谢新来已入住。大约在2018年8月物业公司发现谢新来没有在物业办理交接手续，便取消了车辆授权，双方还为此发生过争执。关于1幢101室房屋楼下集水井水泵电机和排水管道贴墙安装在工作时声音很大的问题，原告在交房的时候就反映过，被告万达公司姓姚的经理之前提出过有15000元的引水工程改造费用，但一直未落实。后物业公司在集水井里另外放了一个潜水泵通过靠墙的一根水管，将地下水排出，原先的那套排水系统暂时弃用了，这是两三年前进行的改造。小区里1、2、3、4号楼都安装有集水泵电机，3号楼住户也反映过有噪音，但反映不强烈。原告对方忠明签名的真实性无异议，但认为其陈述原告与万达公司的房屋交接手续已办理不符合事实。被告认为方忠明陈述的被告万达公司已办理房屋交接手续系事实，房屋买卖合同约定于2014年6月30日前交房，万达公司也在此之前向业主发放入伙通知书，但因业主对房屋装修、公共区域等问题存在争议，业务委托8位业主代表与被告公司、总包中建二局进行谈判，后三方于2014年9月26日签署《协议书》，后业主集中在2014年9月底10月初办理交房手续，方忠明陈述被告公司姚经理承诺过15000元的引水工程改造费用非事实，原告未向被告反映过集水井水泵电机和排水管道贴墙安装在工作时声音很大的问题。 根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2013年1月15日签订《商品房买卖合同》及商铺合同补充协议各一份，合同载明：原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为余姚市住房与城乡建设局，预售许可证号为余房预许字（2012）第16号；原告购买被告开发的余姚房屋，房屋用途为住宅，房屋结构为钢混，房屋建筑面积为133.04平方米，房屋总价款为1814500元；原告应于2013年1月14日前一次性付清全部房款；房屋交付期限为2014年6月30日前。若出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。 另原、被告于2013年2月2日签订《商品房买卖合同》及商铺合同补充协议各一份，合同载明：原告购买被告开发的余姚万达广场D幢807车位一个，套内面积13.75平方米，价款120000元，原告应于2013年1月15日前一次性付清全部房款；房屋交付期限为2014年6月30日前。若出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。 合同签订后，原告于2012年9月15日支付车位款120000元和购房款200000元，于2012年9月24日支付购房款500000元，于2012年10月30日支付购房款300000元，于2012年12月3日支付购房款400000元，于2012年12月21日支付购房款200000元，于2013年1月11日支付购房款214500元，合计支付购房款1814500元和车位款200000元。 后因万达公司业主对小区公共区域、室内装修、逾期交房等问题存在争议，包括原告在内的业主委托8位业主代表与被告万达公司、总包单位中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）进行协商，并于2014年9月26日签订《协议书》，原告同意按《协议书》约定的“方案1”执行，即在收房后10日内，由中建二局按照住宅建筑面积每平方米258元的标准向业主发放资金；“室内”涉及的问题，由业主自行负责优化整改并承担相关费用（入户门、窗除外）；“公告区域”部分涉及的问题，由万达公司按照双方确认的符合设计规范、规划要求的方案进行优化整改，并承担相关费用，故原告于2014年10月29日办理涉案房屋及车位交接手续，确认其选择《协议书》约定的“方案1”执行，确认《协议书》中所列争议事项已一揽子解决。中建二局向其支付资金后，承诺不再就《协议书》中所列争议事项再向万达公司及中建二局主张任何权利、责任或费用。涉案房屋已于2016年12月23日办理不动产登记，登记房屋建筑面积132.48平方米，车位建筑面积13.75平方米。 后原告就涉案房屋地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题向大连万象物业管理有限公司余姚分公司反映，物业公司遂将排水管道进行简单改造在集水井里另外放了一个潜水泵通过靠墙的另一根水管将地下水排出，弃用了原先的排水系统。 本院曾组织原、被告去现场勘查，发现涉案房屋内已放置餐桌、沙发、床等家具，涉案房屋楼下集水井排水系统已进行简单改造，已经弃用的集水井水泵工作时确有声音和震动，改造后的潜水泵工作时声音明显较轻。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。关于争议焦点一，被告是否已交房。原告诉称被告现尚未交房，但综合被告提交的交房确认书、物业公司方忠明的笔录及本院查看现场的情况，原告虽对交房确认书中本人签字的真实性有异议，但未申请笔迹鉴定，方忠明的笔录中陈述被告已将房屋交付给原告使用，且经现场勘查涉案房屋已经有人入住，故本院认定谢新来已于2014年10月29日办理房屋交接手续。因合同约定交房时间为2014年6月30日前，关于该逾期交房违约金，因在办理房屋交接手续时已在房屋交接单中写明关于逾期交房等事项已一揽子解决，故本院对于万达公司该逾期交房违约责任不再处理，故本院对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，涉案房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题。经现场勘查，被告原先使用的排水系统在工作时确实存在噪音和震动，但经物业公司改造后原先的排水系统已经弃用，新使用的排水系统工作时声音较小，且关于该排水系统工作时的噪音和震动是否超过相关标准，原告并未向本院申请鉴定，故本院难以认定该噪音和震动已经超标需要整改，故对于原告要求开避水沟引流解决涉案房屋楼下地库集水井水泵电机和排水管道贴墙安装而在工作时声音很大的问题，本院不予支持。关于争议焦点三，原告要求调换车位的问题。根据房产证显示，被告交付的车位面积13.75平方米符合合同约定，且经现场勘查，原告的车辆不存在无法倒入的情况，故对原告要求调换车位的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告主张房屋交付前（2014年7月1日起至实际交付日为止）的物业费由被告支付，本院认为，物业费的收取涉及到案外人，可由案外人另行主张，本院对此不作处理。综上，原告的诉讼请求不具有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告谢新来的诉讼请求。 本案案件受理费6068元，由原告谢新来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  岑益娇 人民陪审员  陈少俊 人民陪审员  陈汝钿 二〇一九年十二月二十六日 代书 记员  徐虹玒