广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2484号上诉人（原审被告）：陈周毅，男，1982年1月7日出生，汉族，住吴川市，委托诉讼代理人：高超强，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组。负责人：曾李九，村民小组长。委托诉讼代理人：曾帝清，村民。委托诉讼代理人：李庆瑞，广东汉基律师事务所律师。上诉人陈周毅因与被上诉人吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组（以下简称那孔村民小组）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈周毅上诉请求：一、撤销（2018)粤0883民初2593号民事判决书全部判决；二、改判陈周毅自2018年1月29日起至2018年8月31曰按25200元/年标准支付使用费；三、驳回那孔村民小组的其他诉讼请求；四、本案一、二审诉讼费由那孔村民小组承担。事实与理由：一、陈周毅并非本案适格被告，案涉土地及厂房使用人陈周强方为本案适格被告，原审法院以陈周毅作为适格被告是错误的。首先，案涉厂房属于陈华康所有，并非陈周毅所有。从《土地租赁合同》记载及那孔村民小组的起诉状记载可知，《土地租赁合同》是先由陈周毅与陈周强的父亲陈华康签订的，是由那孔村民小组出租给陈华康建设塑料厂，并约定塑料厂应于2005年建设完毕。后来由于办理营业执照的需要而在乙方陈华康的基础上增加陈周毅的名字而已。陈华康2014年去世后，案涉厂房应作为其遗产由陈华康的直系血亲继承，用于家族经营，并非陈周毅个人经营。其次，案涉厂房现实际使用人为陈周毅的胞弟陈周强。2018年9份初，陈周毅搬迁属于自己的机械设备，不再经营。案涉厂房仅由陈周毅的胞弟陈周强实际经营，陈周毅并非案涉厂房使用人，陈周毅无法履行那孔村民小组主张的腾迁搬离义务。由于本案那孔村民小组是因合同到期后实际使用案涉土地而要求腾迁搬离及给付使用费等，案涉土地的实际使用人方为本案的适格被告。由上可知，陈周毅并非是案涉土地及厂房现实际使用人，陈周强作为陈华康的直系亲属和案涉厂房实际经营者方是本案适格被告。二、案涉所涉土地的出租是无效行为，原审法院以陈周毅未举证为由认定合同有效是严重法律适用错误。首先，案涉所涉土地的出租是否有效应以案涉土地是否经依法批准为建设用地进行判断，而不是以该地是否为农用地。案涉土地为集体土地，从案涉土地出租合同记载的内容可知，案涉土地出租给陈华康建设塑料厂，用于工业，即案涉土地是出租用于非农业建设。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条、13条的规定，农村集体土地出租用于非农业建设应当经依法批准为建设用地，未依法批准为建设用地而出租用于非农业建设应认定为无效行为。也就是说，只要是“农村集体土地”出租用于“非农业建设”，就应当“经依法批准为建设用地”，而不是只有“农用地”才应当“经依法批准为建设用地”。而原审法院却以“案涉土地为旧砖厂地皮，陈周毅辩称为农用地，主张合同无效，但未提供证据予以证实”，认定合同有效。原审法院认为案涉土地只有为“农用地”才可能无效，显然原审法院是在偷换概念，适用法律错误。其次，案涉所涉土地出租是否有效的举证责任无需由陈周毅承担。从司法实践来看，在集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的纠纷案件中，由于涉及到合同是否有效关键事实，涉案土地是否经依法批准为建设用地是法院必然审查的事实，而那孔村民小组作为土地的所有人，若案涉土地已经依法批准为建设用地，那么那孔村民小组当然握有该证据，法院只需向那孔村民小组调查即可，也只有那孔村民小组才有举证能力，陈周毅是没有举证能力的。因此，原审法院粗暴地认定陈周毅未完成举证责任是严重违背民事诉讼证据规则。三、原审法院认定案涉土地上的一切建筑物归那孔村民小组所有及按11.1万元/年的标准支付占用使用费是错误的。首先，“案涉土地上的一切建筑物归那孔村民小组所有”的依据无效。由于案涉土地的出租行为是无效，那孔村民小组与陈华康、陈周毅所签订的《土地租赁合同》无效，而“案涉土地上的一切建筑物归那孔村民小组所有”是《土地租赁合同》约定的内容，那么该约定也当然无效。因此，原审法院依据《土地租赁合同》的约定认定案涉土地上的一切建筑物归那孔村民小组所有，为无有效依据。其次，按11.1万元/年的标准支付占用使用费适用法律错误。由于那孔村民小组与陈周毅、陈华康所签订的《土地租赁合同》为无效合同，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条规定，“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。……，补偿标准可以比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿”。可见，给予那孔村民小组的案涉土地占用费补偿应比照那孔村民小组与陈周毅、陈华康所签订的两份《土地租赁合同》的租金约定，而那孔村民小组与陈周毅、陈华康所签订的两份《土地租赁合同》，所约定的案涉土地租金标准为25200元/年（18000+7200)。因此，原审法院以那孔村民小组与案外人曾六女签订的土地租赁合同所约定的租金标准11.1万元/年支付占用使用费是错误的。综上所述，陈周毅并非本案适格被告，而且那孔村民小组分别与陈华康、曾六女签订的土地租赁合同均无效，地上建筑物不能依照合同约定归那孔村民小组所有，同时也不能以中标价的标准计算土地占有使用费。为此，原审判决事实认定错误，适用法律错误，陈周毅恳请依法纠正原审判决，并驳回那孔村民小组对陈周毅的主张，予以维护陈周毅的合法权益。那孔村民小组辩称，陈周毅的上诉请求事实和理由以及补充意见没有法律依据。本案是土地租赁合同纠纷，不是确认纠纷，不存在土地处理前置。一审已经查明的非常清楚，本案陈周毅的父亲是与那孔村民小组签订了土地租赁合同，该合同到期了，陈周强不是主体，不存在继承。本身合同有效与无效的宗旨已经经过裁定，认定了效力。使用租赁地的是大山江兴欲塑料厂，是个人经营，不属于遗产，这与他的家庭没有关系。陈周毅的上诉没有法律依据。陈周毅的补充意见提出的法律适用跟本案无关。一审判决认定事实与适用法律都是正确的，要求维持原审。那孔村民小组向一审法院起诉请求：一、判令陈周毅立即从位于大山江那孔村325国道南边（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮实用面积1000平方米腾迁搬离，地块四至为东至12米路，西至荒地，南至10米路，北至2000平方米厂地。二、判令陈周毅立即从位于大山江那孔村325国道南边(即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮实用面积2000平方米腾迁搬离，地块四至为东至12米路，西至林英起厂房，南至荒地，北至325线公路20米内不准建筑区。三、判决上述两块地的一切建筑物归那孔村民小组所有。四、判令陈周毅支付土地占有使用费92500元（暂计至2018年10月28日止，此后至腾迁前占有使用费仍按每年111000计收)五、判令陈周毅赔偿损失费80000元给那孔村民小组。六、陈周毅承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2005年10月15日，吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组作为出租方（甲方）与父亲陈华康在吴川市司法局大山江法律服务所的见证下签订《土地租赁合同》，其中约定：“一、甲方将权属自己的位于吴川市大山××国道南边（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮一块，长66.7米，宽30米，实用面积2000平方米。四至为：东至12米路，西至林英起厂房；南至荒地；北至325线公路20米内不准建筑区。二、租赁使用期限12年，自2005年12月28日起至2017年12月28日止。五、合同期满后，甲乙双方不成租赁，在一个月内乙方要把一切建筑物、机械设备等物自行搬走完毕，超过期限一切建筑物归甲方所有。如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有权优先，按照本合同条款继续实施租用同年11月7日，双方就甲方权属的位于吴川市大山××国道南边（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮一块，长33.3米（不包括1米通风巷），宽30米，实用面积1000平方米。四至为：东至12米路；西至荒地；南至10米路；北至陈华康2000平方米厂地的土地签订另一《土地租赁合同》，合同对租赁使用期限及优先权的约定与第一份合同一致。在租赁期间，合同相对人即父亲陈华康身亡，故于2016年在涉案两份租赁合同上“乙方”一栏加上“陈周毅”的名字，确认陈周毅作为合同的相对方继续接受合同的约束。另查明，2017年11月21日，那孔村民小组张贴《交易公告》，将位于大山江那孔村325国道南边的（即原旧那孔轮砖厂）的空置地皮一块（即涉案土地）出租进行竞标，公告规定了报名时间、地点、投标时间、地点、招标方式及标价、投标保证金等，其中，招标方式及标价：明标，采用价高者中标：低价前7年每年的租金人民币54000元，第8年起每年租金上调20%。陈周毅参加竞标，但仅在第一次竞价时举牌，其后案外人曾六女报价11.1万元，主持人三次询问是否有其他人竞价时，陈周毅在场，但没有应价，最终曾六女以11.1万元/年中标，该交易结果于2017年11月30日进行公告。2017年12月1日，那孔村民小组与曾六女就涉案土地签订了《土地租赁合同》。再查明，2017年12月29日起，陈周毅与那孔村民小组签订的两份租赁合同期限届满，陈周毅认为其对涉案土地享有优先承租权，故继续占有该土地至今，并于2017年12月14日向广东省吴川市人民法院提起民事诉讼，以吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组为被告，案外人曾六女及吴川市大山江街道办事处为第三人，请求确认其对涉案土地在同等条件下享有优先承租权及请求判决那孔村民小组与陈周毅以中标价11.1万元签订土地租赁合同。广东省吴川市人民法院于2018年5月16日作出驳回陈周毅诉讼请求的民事判决书【案号：（2017)粵0883民初2241号】。陈周毅不服该判决向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江中院于2018年9月10日作出（2018)粵08民终1584号终审判决，驳回上诉，维持原判，并于2018年9月21日生效。陈周毅再次不服，向广东省高级人民法院申请再审，省高院于2019年2月20日作出（2018)粵民申12887号民事裁定书，驳回陈周毅的再审申请。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。案外人曾六女通过竞价方式，以最高价11.1万元竞得涉案土地的承租权，并与那孔村民小组签订了《土地租赁合同》，约定租赁期为2018年5月1日至2033年4月31日，陈周毅是知晓的。陈周毅就涉案土地与那孔村民小组签订的两份租赁合同已于2017年12月28日期满，其已丧失对涉案土地的承租权，无权继续占有和使用涉案土地。涉案土地为旧砖厂地皮,陈周毅辩称涉案土地为农用地，主张合同无效，但未能提供证据予以证实。陈周毅另主张其与陈周强合伙经营但无证据证明陈周强为原该合同的一方当事人，也无证据表明存在合伙经营事实，故对陈周毅的辩证一审法院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定及租赁合同的约定，陈周毅应于合同期满后，在一个月内把一切建筑物、机械设备等物自行搬走，如逾期不搬走，一切建筑物归那孔村民小组所有。在庭审中，陈周毅自认涉案土地上还有围墙、一间厂房（含有机械）、办公室、仓库、工人宿舍及一个80KW变压器，依照合同约定，陈周毅未依约按时搬离涉案土地，故租赁合同范围内的建筑物归那孔村民小组所有。关于陈周毅请求那孔村民小组支付土地占有使用费92500元（暂计至2018年10月28日止，此后至腾迁前占有使用费仍按每年111000元计收）及赔偿损失费80000元的问题。陈周毅与那孔村民小组签订的租赁合同期限已届满，陈周毅继续占有使用涉案土地一定程度上给那孔村民小组造成损失，应向那孔村民小组支付一定的占有使用费。在陈周毅向一审法院提出的请求优先承租权一案中【案号为：（2017)粵0883民初2241号】，那孔村民小组请求以中标价11.1万元继续与陈周毅签订土地租赁合同，说明那孔村民小组认可其继续占有使用涉案土地的租金为11.1万元，现陈周毅请求那孔村民小组支付按中标价11.1万元/年的标准计算的占用使用费具有事实依据，一审法院予以支持。但陈周毅请求的起算时间应予以调整。根据双方签订的租赁合同，那孔村民小组在合同期满后，有一个月的时间搬清地上建筑物、机械设备等，故2017年12月29日至2018年1月28日期间不应计算占有使用费，即陈周毅应向那孔村民小组支付自2018年1月29日起至腾迁完毕之日止按11.1万元/年的标准计算的占用使用费。关于80000元的赔偿损失费，无证据证实陈周毅实际损失了8000元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈周毅应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限陈周毅自判决发生法律效力之日起十天之内，从位于大山江那孔村325国道南边（即原旧那孔轮砖厂）的地上（实用面积1000平方米，四至为东至12米路，西至荒地，南至10米路，北至2000平方米厂地）腾迁搬离；二、限陈周毅自判决发生法律效力之日起十天之内，从位于大山江那孔村325国道南边（即原旧那孔轮砖厂)的地上（实用面积2000平方米，四至为东至12米路，西至林英起厂房，南至荒地，北至325线公路20米内不准建筑区）腾迁搬离；三、上述地皮上的一切建筑物归吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组所有；四、限陈周毅自判决发生法律效力之日起十天之内，向吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组支付自2018年1月29日起至腾迁完毕之日止按11.1万元/年的标准计算的占用使用费；五、驳回吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3750元，由陈周毅负担。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈周毅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈周毅的上诉理由以及那孔村民小组的答辩意见，本案二审争议焦点问题有：一、陈周毅是否本案适格的被告。2005年，那孔村民小组与陈周毅的父亲陈华康签订《土地租赁合同》，将涉案土地出租给陈华康使用，租赁期间，陈华康身亡，陈周毅在该合同承租人栏上签名，且被孔村民小组确认，故陈周毅已取得涉案合同承租人的身份，因而陈周毅是本案适格的被告。二、涉案《土地租赁合同》的效力问题。涉案土地原用于砖厂建设，并非农用地，且涉案《土地租赁合同》反映了双方当事人的真实意思表示，业已履行完毕，故该合同应具有法律效力。合同期满后，孔村民小组将涉案土地进行招标出租，陈周毅参加竞标但未能中标，最终由案外人曾六女以11.1万元/年的报价中标。故一审判决以11.1万元/年的标准判令陈周毅支付逾期未返还涉案土地的使用费并无不当。综上所述，陈周毅的上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由上诉人陈周毅负担（该款已由陈周毅预交）。本判决为终审判决。审判长 梁 子 轩审判长 杜 友 裕审判员 崔 笑 颜二〇一九年十二月十日书记员 邓唐慧卉附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。