山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终1624号上诉人（原审原告）：马卫国，男，1956年10月30日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王洪泉，山东益联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖爱民，女，1956年12月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：肖国强，男，系肖爱民之兄长。委托诉讼代理人：王希平，德州开发进取法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐辉，男，1988年10月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：方振烽，北京市京师（德州）律师事务所律师。原审第三人：高秀兰，女，1954年2月18日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：方振烽，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人马卫国、肖爱民因与被上诉人徐辉、原审第三人高秀兰确认房屋买卖合同效力纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2018)鲁1402民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马卫国上诉请求：1.撤销(2018)鲁1402民初3158号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费全部由徐辉、肖爱民承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。涉案房产为婚后购买属夫妻共同共有，肖爱民无单方处分权。徐辉为非善意第三人，一审对徐辉受让不动产是否善意表述模糊。一审无视徐辉与肖爱民签订的合同违反法律、行政法规强制性规定和违背公序良俗，且有恶意串通损害国家和第三人利益的事实，认定合同有效是错误的。徐辉与肖爱民瞒报成交价格、未经房屋共有人书面同意，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十八条的规定；高秀兰、徐辉隐瞒债权无法兑现的真实情况，以债权兑换部分购房款，损害了马卫国的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，涉案合同应为无效合同。2.一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于贯彻执行肖爱民上诉请求：1.撤销(2018)鲁1402民初3158号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费均由徐辉、马卫国承担。事实与理由：徐辉一审中承认在2016年4月19日与肖爱民签订《房地产买卖合同》并进行变更登记时，马卫国不知情。徐辉提交的户口簿、购房白契证明徐辉知道马卫国与肖爱民是夫妻关系、涉案房产为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十五条、第十六条第二款规定，应认定徐辉为非善意第三人。徐辉在办理不动产登记时提供虚假申请材料，也说明了徐辉受让不动产时是恶意的。（2018）鲁1402行初94号判决书撤销了涉案不动产证书。综上，徐辉在受让涉案房产时非善意第三人，请求二审法院支持上诉请求。徐辉针对马卫国的上诉辩称，一、一审法院认定事实正确。（一）根据肖爱民在法庭的陈述以及其与原审第三人高秀兰的聊天记录可以看出，马卫国对房屋的出售是明知的。涉案房屋出售时，马卫国、肖爱民需要将房屋内的家具搬离，马卫国对房屋出售不知情不符合客观常识。如肖爱民所称，马卫国在徐辉结婚时已经知道房屋出售的事实，但其在两年多的时间里，一直未向徐辉做出否认的意思表示，可见其对房屋出售的事实是认可的。另据了解，涉案房屋出售所得款项，用于了马卫国、肖爱民购买马卫国父母所留房产，款项支付给了马卫国的兄弟姐妹。故马卫国一直宣称出售房屋其不知情，缺乏事实依据。（关于出售房屋款项的用途有利于查明本案事实，该证据在肖爱民、马卫国处，两人有义务提供并作出说明）。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，马卫国在知道肖爱民无权处分后，未做出否认表示，应当认定其同意出售。（二）徐辉的行为完全符合善意取得。1.房屋出售时，徐辉房屋有无其他共有权利人并不知晓。房屋登记在肖爱民一人名下，不动产物权以登记为公示方式，不动产登记簿所记载的权利状态和内容所公示的权利状态，具有法定的公示力和推定力。徐辉相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应当推定其为善意。徐辉作为与刚成年的合同当事人，无法了解肖爱民的家庭情况。在本案一审传票送达后，徐辉进行了多方的取证工作，分别从第三人高秀兰处取得了肖爱民的户口薄等复印件，从德州市房产档案馆调取了房屋登记及过户的资料，属于诉讼过程中才了解到肖爱民、马卫国的婚姻情况。马卫国断章取义，将诉讼过程中收集的证据，臆断推测为答辩人在房屋交易时对上诉人婚姻状况的了解，缺乏严谨性。一审中肖爱民承认房屋是其于2006年购买，2013年肖爱民夫妻搬出，且肖爱民承认在搬离前已经闲置多年，所以肖爱民夫妇在该房内实际居住年数很短。徐辉无能力和渠道对肖爱民是否有权处分做出实质性调查和分析，根据房屋所有权证推定其有权处分，符合善意的标准。2、徐辉已经支付了合理对价。一审时徐辉提交的证据和肖爱民的自认，可以认定双方对买卖房屋的价格，变更为110万，且双方认可款项已经付清，有争议的只是其中30万元的债权转让是否属于欺诈。马卫国、肖爱民、徐辉实质是对债权转让的行为发生争议，但并不影响涉案合同履行过程中，徐辉已经交付了全部款项的事实。3.涉案房屋早已办理了不动产过户手续。一审肖爱民自认其自愿配合徐辉于2016年4月19日已经办理了房屋过户登记，徐辉取得了房产证。虽然肖爱民、马卫国又相继提起行政诉讼，但无论最终结果如何，涉案房屋已经办理了过户登记是无法否认的。至于之后换发不动产权证书的过程中，不动产登记部门是否严格按照规定办理，程序是否存在瑕疵，均不影响房地一体的基本原则，不影响善意取得的构成。二、一审判决适用法律正确。徐辉购买房屋时是善意的，并已支付了合理对价，办理了过户登记，完全符合物权法第一百零六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》第十一条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条的规定，不存在适用法律错误的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原审第三人高秀兰述称，原审判决认定事实正确，房屋买卖时马卫国明知房屋出售的事实，并且从未作出不同意的意思表示，徐辉与肖爱民并不熟悉，房屋出售时所得的款项是用于马卫国父母遗产分割，马卫国取得了其父母的房屋，房屋出售款用于了他的兄弟姐妹应分得款项。肖爱民家户口本复印件是我在马卫国起诉后提供给徐辉的。该复印件是我在陪同肖爱民办理离婚诉讼委托时取得的。马卫国向一审法院起诉请求：1.判决确认徐辉与肖爱民签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由徐辉、肖爱民承担。一审法院认定事实：马卫国与肖爱民于1981年1月19日登记结婚。2006年肖爱民购得东方家园19号楼3单元1层102号的房产，并于2017年11月7日将办理了房产登记，取得房屋所有权证书，房屋所有权人是肖爱民，共有人无登记。2016年4月19日，肖爱民为甲方（出卖人），徐辉为乙方（承买人），双方签订了一份《房地产买卖合同》，约定将东方家园19号楼3单元1层102号的房产出售给徐辉，价格为50万元，实际给付110万。2016年2月5日，徐辉通过其德州银行股份有限公司的账户，向肖爱民支付25万元。2016年2月6日，徐辉通过其父徐庆合德州银行股份有限公司的账户，向肖爱民支付35万元。2016年3月29日，徐辉通过其父徐庆合德州银行股份有限公司的账户，向肖爱民支付20万元。另，徐辉、第三人高秀兰与肖爱民协商后，将对案外人梁钰荣、德州乐源实业有限公司的30万元债权转让给肖爱民，抵消购房款。并于2016年4月19日办理完房屋交付及房产买卖变更登记，涉案房产现登记所有权人是徐辉。上述事实，有马卫国提交的白契、所有人为肖爱民的房产证、双方提交的《房地产买卖合同》、银行转账明细、第三人高秀兰与肖爱民的微信聊天记录、鲁德字第S41485号房屋所有权证、鲁（2018）德州市不动产权第0015781号不动产证及开庭笔录等附卷证明属实。一审法院认为，马卫国、徐辉提交的《房地产买卖合同》等证据，经庭审质证各方均无异议，是合法有效证据。肖爱民与徐辉签订了《房屋买卖合同》是双方在自愿基础上的真实意思表示，双方应当遵照合同完全履行，徐辉及徐辉之父徐庆合将购房款支付给肖爱民，涉案房屋办理了房产证的变更登记的事实，涉案房屋买卖合同已实际履行。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故本案中，虽然肖爱民无权单方处分夫妻共同财产，但并不是徐辉的过错，故不予支持。关于善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。根据原房屋所有权证书可以看出，涉案房屋原登记证书中记载房屋所有人为“肖爱民”，并无共有人，购买人徐辉对此依照不动产登记购买房屋，无法推定其存在过错。徐辉购买诉争房屋，已办理房产转让登记，且居住使用多年，马卫国未能提供充分证据证明其主张，故对其请求判决确认徐辉与肖爱民签订的房屋买卖合同无效的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回马卫国的诉讼请求。案件受理费50元,由马卫国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。肖爱民提交以下证据：证据一，德州市德城区（2018）鲁1402行初94号行政判决书一份，证明徐辉办理的涉案不动产登记被撤销，徐辉不是善意取得；证据二，不动产登记证明一份，证明涉案不动产的权利人目前为上诉人肖爱民，徐辉对涉案不动产没有任何权利，一审认定徐辉对涉案不动产的善意取得是错误的；证据三，房屋转移登记询问笔录一份，证明徐辉恶意串通不动产登记机关，违反相关法律法规的规定，不让上诉人肖爱民参与询问和在询问笔录上签字，而是直接由徐辉将涉案房屋的共有性质捏造成“单独所有”并签字。从而违法完成了涉案房屋所有权转移登记，非法获得了涉案房屋的房产证。马卫国提交以下证据：证据一，行政判决书，与肖爱民提交的证据一是一致的；证据二，不动产查询登记结果一份，与肖爱民证据二证明内容一致；证据三，房屋所有权转移登记申请书一份，证明徐辉和肖爱民恶意串通，主观故意避开涉案不动产共有人上诉人马卫国，违法申请涉案房屋所有权转移登记，并欺骗登记机关；证据四，房屋转移登记询问笔录，与肖爱民提供的证据三证明内容一致；证据五，不动产登记审批表一份，证明徐辉非法完成涉案不动产登记的批准时间是2018年6月20日，不动产登记机关违法将徐辉的转移登记捏造成首次登记，使徐辉违法单方完成了不动产登记。徐辉质证认为：对于肖爱民提交的证据一真实性没有异议，该行政判决书徐辉已上诉，并未生效，不具有证明效力；对证据二的真实性、合法性均有异议，根据上诉人肖爱民、被上诉人徐辉在原审庭审中的答辩、质证及辩论意见可以得知，涉案房屋在2016年已经办理了过户手续，该不动产登记查询证明的内容明显与事实不符，不具有证明效力，并且在原审以及2018鲁1402行初94号庭审过程中，肖爱民、马卫国、徐辉以及德州市国土资源局提交的证据中可以看出，涉案房屋登记在徐辉名下，该份证据与事实明显不符；证据三已经超出了举证期限，根据该份证据也可以看出徐辉对涉案房屋在交易时的状态一直理解为肖爱民单独所有。对于马卫国提交的证据一、证据二、证据四的质证意见同对肖爱民证据一、二、三的质证意见；对证据三真实性没有异议，对其证明目的有异议，从该份证据可以看出肖爱民于2016年4月19日已经配合徐辉进行了房屋过户登记，而根据物权法对于善意取得的规定中，要求的要件之一就是办理了过户登记。由此份证据可以看出徐辉对房屋符合善意取得的部分要件；对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，该份证据是在房屋所有权证、土地使用权证全面换发不动产证时办理的。至于登记内容中的首次登记其实际异议徐辉并不了解，其只是将自己已经持有的房屋所有权证换发为不动产证。由此看一看出徐辉对涉案房屋的买卖更不具有任何的恶意。德州市德城区（2018）鲁1402行初94号行政判决，本院二审予以维持原判。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人肖爱民与被上诉人徐辉签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性效力性规定，应为有效合同。肖爱民出卖涉案房屋，其房屋产权证显示所有权人为肖爱民，共有人栏没有记载，徐辉有理由相信肖爱民有处分权，马卫国、肖爱民主张徐辉知道肖爱民无处分权应为非善意取得，没有提供充分证据证明，本院不予采信。上诉人马卫国主张肖爱民无权处分涉案房产侵害了其合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第四条的规定，涉案《房屋买卖合同》应当认定无效。但上述法律规定并非认定合同效力的依据，亦非强制性效力性规定，马卫国要求依据上述法律规定认定涉案合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。马卫国如果认为肖爱民无处分权，处分房屋损害其利益，可依法另行主张。综上所述，马卫国、肖爱民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，上诉人马卫国负担100元，上诉人肖爱民负担100元。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  王玉敏审判员  杨 敏二〇一九年十二月二日法官助理孔祥龙书记员刘晨旭