河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初2515号原告：任景轩，男，1935年8月11日出生，汉族，现住固安县。委托代理人：谷云飞，固安县贺东法律服务所法律工作者。被告：冉祥顺，男，汉族，1954年6月21日出生，现住固安县。委托代理人：黄继，河北天元通和律师事务所律师。被告：刘洪刚，男，1976年8月13日出生，汉族，住址：高碑店市。第三人：王彦峰，1970年1月14日出生，汉族，现住固安县。原告任景轩诉被告冉祥顺、刘洪刚及第三人王彦峰确认合同无效纠纷一案，本院作出（2016）冀1022民初3009号民事判决书，被告冉祥顺不服提出上诉，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终3119号民事裁定书，撤销河北省固安县人民法院（2016）冀1022民初3009号民事判决书，发回固安县人民法院重审，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谷云飞，被告冉祥顺及委托代理人黄继，第三人王彦峰到庭参加了诉讼，被告刘洪刚经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。任景轩向本院提出诉讼请求：1、判决确认二被告签署的《房屋、土地转让协议》无效；2、责令二被告退还原告的所有权手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月30日，因被告冉祥顺购买住房不成，我将冉祥顺的房款100000元转为借款，并将我在县医院北侧的一处院落的一份协议和购地款发票交由冉祥顺保存。预定期限届满，冉祥顺将我以民间借贷纠纷诉至法院，并查封了涉案房产，在查封期间，二被告签订了房屋、土地转让协议书，将我的房屋土地变卖。我与冉祥顺之间是债权债务关系，房产土地属于物权，且债权与物权价值明显不对等，二被告的行为属于恶意串通的无效处分行为，我在固安县法院起诉的（2015）固民初字第2006号案件中才知道二被告的买卖行为，现起诉，请求确认二被告签订的房屋、土地转让协议书无效，判令二被告退还所有权手续。被告冉祥顺辩称：第一、我方认为原告不具有主体资格，不是本案所涉协议书当事人。二、本案所涉合同标的只涉及合同权利，合同标的不是物权，没有房产证土地证，原告不拥有物权，且合同标的经此后五次转让，标的物早已不存在。三、合同无效之诉是形成之诉，应适用合同法和诉讼时效的规定，本案中间并没有中断或者延长的法定事由。四、原告在一审二审及重审中没有举出任何证据原件，不能证明其诉讼主张。被告刘洪刚未提出答辩意见。被告刘洪刚未提出答辩意见。第三人王彦峰称：一、原告主体不适格。民事诉讼法第119条规定的原告，指的是在起诉立案时，与诉争财产有利害关系的人，本案的原告在本案起诉立案时不是涉案财产的所有权人。就涉案财产的转让过程，在已经生效的2015固民初字第2006号裁定书中已经查明，同时认定原告没有证据证明其对诉称的房屋及宅基地仍享有所有权。故原告在本案立案时，不是诉争财产的利害关系人，其主体不适格。二、原告所诉无事实和法律依据。首先，原告自愿与冉祥顺签订了协议，用房地抵押，该协议内容是双方的真实意思表示，且有在场的中证人孙某签字。双方在协议中明确写明，如原告不及时还款，冉祥顺有权处分抵押财产，用价款受偿，这种文字的表述在法律上属于明示的书面授权，该行为不违反法律关于效力性的强制性规定，合法有效。其次，在2007年时，该房屋所在小区的二手房的价值并不高，抵押物的价值也就在10万元左右。通过原告与冉祥顺的协议也可以证明该事实。后冉祥顺依据原告的书面授权，以市场价格将抵押物转让给刘洪刚，不存在不对等低价转让的事实，更不存在双方恶意串通的事实。三、本案属于重复起诉。原告就涉案的财产已经在此前起诉过，但未获得胜诉，法院已经作出了裁判文书，且已经生效。其本次起诉的真正目的是为了在实质上否定此前法院的裁判文书的结果。根据《民诉解释》第247条的规定，原告的本次起诉构成了重复起诉。综上，原告主体不适格，其在购买张东巍、杨雪松的土地后没有办理登记，未取得物权，且其已经明确授权冉祥顺处分抵押财产，冉祥顺在有明确授权的情形下与刘洪刚所签订的转让协议书完全合法有效。退一步讲，即便原告没有授权的话，涉案的协议书也依然有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。与土地相关的所有手续，在开发商交给房管局以后，已经全部销毁，早就不存在了，房屋是被原告之子任志国拆除的，所有的砖瓦木料等材料均被任志国拉走了，土地的使用权也早就变更了。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，且属于重复起诉，也早就超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告任景轩曾开发固安县景泰公寓小区。2007年8月30日，任景轩因不能向被告冉祥顺交付商品楼和返还购楼款，遂与冉祥顺协商将冉祥顺所交购楼款100000元转为借款。双方就此事签订了协议一份，协议约定：借款期限45天，月息5分。到期本利共计107500元一起还清，超期还款最多不超过15天，过期利息加倍计算。为增加诚信，乙方（任景轩）将县医院本人宅基地协议作为借款抵押，如乙方不能及时还清借款和利息，甲方（冉祥顺）有权将乙方宅地（协议）及房产转让低价售出以示还款，协议及购地款发票冉祥顺存），中证人孙某在协议上签了名字。其中购地款手续为固安县建设局证明一份，内容为“张东巍同志1994年在医院北侧征得房基地一块，地款已于当年交齐，收据丢失，特此证明。2002年11月7日”和固安县城乡建设环境保护局1994年5月30日收据一张,内容为“今收到杨雪松交来地款10000元整”。任景轩未按约定期限偿还冉祥顺房款，冉祥顺于2007年12月28日将任景轩诉至本院，要求偿还借款100000元及利息。本院根据冉祥顺申请于2008年1月8日对涉案房屋、土地作出保全裁定，后冉祥顺撤回起诉。2008年1月27日，经第三人王彦峰联系，冉祥顺与被告刘洪刚签订《房屋、土地转让协议书》一份，冉祥顺将涉案房屋、土地以110000元价格转让给刘洪刚，中证人王彦峰在协议上签了字。购地款手续及冉祥顺与任景轩协议原件转到了刘洪刚手中。2008年6月5日，本院东湾法庭出具（2008）固民初字第806号民事调解书：被告刘洪刚（高碑店市人）于2008年6月25日前偿还原告韩丙贤（固安县渠沟乡人）借款18万元，2008年6月30日，该调解书执行和解笔录显示，刘洪刚将从冉祥顺手中购得的土地与房屋折抵给了韩丙贤，刘洪刚将房屋及土地手续转交给了韩丙贤。2010年6月份，涿州汇元房地产开发有限公司对县人民医院北侧的平房区进行开发改造，任景轩原宅基地也在开发范围内。开发商找不到任景轩，听说房产的手续在被告王彦峰手中，开发商讲只有将涉案房产卖给王彦峰才能减少拆迁置换中间环节。同年11月份，经人介绍本案原告之子任志国与被告王彦峰相识，王彦峰称可以用30万元价格从韩丙贤处购买任景轩原宅基土地手续。任志国与王彦峰签订了《房屋买卖及土地使用权转让协议》：1、任志国将自己所有的位于固安县医院北侧小区，占地525平方米房屋及土地转让给王彦峰，任志国保证权属无争议，转让费175万元。2、王彦峰享有独立与开发商签订置换协议，并享有回迁户一切权利。日期：2006年2月3日。该协议为打印后双方签字。协议签订后，王彦峰扣除了30万元购买土地手续款项给了他人，又代扣了任景轩所欠他人债务15万元，余款于2011年12月给清了任志国。2010年11月29日，王彦峰与涿州市汇元房地产开发有限公司签订了该宅基地及房屋拆迁安置补偿协议，置换了619.5平米楼房及车库。任景轩原宅基地及房屋手续变更过程为：任景轩抵押给了冉祥顺，冉祥顺卖给了刘洪刚，刘洪刚折抵给了韩丙贤，韩丙贤将涉案房屋手续卖给了王彦峰，任志国与王彦峰签订协议，将手续及涉案房屋全部卖给王彦峰，王彦峰将手续及涉案房屋拆迁置换给了开发商。2014年8月5日，原告任景轩起诉任志国、王彦峰，要求确认任志国、王彦峰之间签订的《房屋买卖及土地使用权转让协议》无效，后撤诉。2015年，任景轩再次起诉王彦峰、任志国，请求确认该房屋买卖及土地使用权转让协议无效，本院于2016年8月25日作出（2015）固民初字第2006号民事裁定书，以诉讼主体不适格为由驳回了任景轩的起诉。2016年10月10日，原告起诉，请求确认被告冉祥顺与被告刘洪刚签订的房屋、土地转让协议无效，二被告退还涉案房屋所有权手续。经查，包括涉案土地在内的涿州汇元房地产开发有限公司开发的汇元雅居小区土地性质均为国有土地，原告涉案地块为固安县建设局征地，原告建房时未办理土地证和房产证。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的借款协议、（2008）固民初字第226号民事裁定书、房屋土地转让协议书，第三人提供的（2015）固民初字第2006号民事裁定书，本院调取的刘洪刚的户籍信息等证据佐证。本院认为：原、被告均认可涉案房屋原为任景轩所有，任景轩为本案适格主体。原告与被告冉祥顺就购楼款转化为借款达成的协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。双方协议中“乙方（任景轩）将县医院本人宅基地协议作为借款抵押，如乙方不能及时还清借款和利息，甲方（冉祥顺）有权将乙方宅地（协议）及房产转让低价售出以示还款”的约定，应视为原告不能偿还被告冉祥顺欠款时对冉祥顺的一种授权，即本案原告任景轩在到期不能偿还欠款时，授权冉祥顺出售该房产及土地使用权。这也是双方当时的真实意思，否则，冉祥顺的权益将无法得到保障。原告将涉案房屋手续交给被告冉祥顺，是对双方2007年8月30日房款转为借款协议的履行保障，该协议中的抵押不属于法律规定的必须进行登记的情形。由此，自协议签订日起，即在原告任景轩和被告冉祥顺之间发生效力。本案双方主要争议为案涉财产的归属，不应适用诉讼时效的规定。原告主张房屋为防古建筑，其价值远大于借款价值，被告不予认可，原告无证据证实，原告主张不予认定。原告主张二被告属于恶意串通，被告冉祥顺否认，并陈述交易前及交易中双方互不认识，只见过一面，因原告未提供证据佐证，该主张不能成立。被告冉祥顺根据双方协议及原告授权，转让涉案财产及权利凭证，符合双方合意内容，不违反法律强制性规定，原告诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任景轩要求确认被告冉祥顺与被告刘洪刚签署的《房屋、土地转让协议》无效及二被告退还原告的所有权手续的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  赵建军人民陪审员  李海强人民陪审员  穆秋云二〇一九年十二月四日书 记 员  刘丽姚