河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23353号上诉人（原审原告）：李录江，男，1990年2月4日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：郭超，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区石佛办事处瑞达路29号附1号。法定代表人:张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，女，该公司员工。上诉人李录江因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称新合鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12383号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李录江及其委托诉讼代理人郭超、被上诉人新合鑫公司的委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李录江上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12383号民事判决，依法改判支持李录江的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务”是错误的，政府职能部门只是将“初始登记”业务统一称为“首次登记”。国家统一实施不动产登记制度，目的是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，并非取消“初始登记”，相关职能部门仍按照相关规定办理各项登记业务。“首次登记”就是本案所涉商品房买卖合同中的“初始登记”，由开发商向相关职能部门提交相关资料将所建房屋登记在开发商自己名下。开发商需要完成首次登记(即初始登记)，不然开发商无法完成转移登记业务，将房屋产权办理到购房业主名下。并且，通过对比办理首次登记和初始登记，开发商所需提交的资料完全一致，同样说明“首次登记”即是“初始登记”。二、新合鑫公司一审时提交了完成首次登记(即初始登记)的相关凭证，且答辩称“房屋初始登记业务原由房管局办理，后由不动产管理中心办理，两个部门间业务交接给业务办理造成了很大障碍，属于不可抗力，造成部分逾期”，同样印证了政府相关职能部门依然办理房屋所有权初始登记业务，只是称为“首次登记”。从新合鑫公司提供的不动产登记受理凭证显示，新合鑫公司是在2017年10月20日提交了首次登记的资料被郑州市不动产登记中心受理。因此，违约金应从2016年3月2日起计算至2017年10月20日。三、一审法院对同小区、同时期、同类型案件判决理由和结果不一致，相互矛盾，本案裁决结果显失公平，明显偏袒新合鑫公司，应当予以纠正。四、引发本案的根源完全在于新合鑫公司，根据办理初始登记(首次登记)所需资料显示，完全是由新合鑫公司应当提供的建房资料，根本无需李录江配合。被上诉人新合鑫公司答辩称：一、因政策原因，新合鑫公司已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间，如期向业主进行交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造即秦庄村付庄自然村的土地。当时，郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程，睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理。对于睿智禧园项目的相关证件办理也受其政策影响，新合鑫公司也在积极地协调和推进整体项目的进展，如期进行了交房，并没有影响业主的正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。相关政策的变化，导致无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更，不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。因政策的变化属于情事变更的范围，新合鑫公司也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响李录江对房屋的实际居住和使用功能，不会对李录江造成任何经济损失，并且李录江已经取得了不动产权属证书，李录江要求的违约金过高，且首次登记逾期并不是新合鑫公司主观故意造成。李录江要求的违约金过高，为了维护法律的正确实施和保证裁判文书的统一性，一审法院已经支持了李录江部分诉讼请求，李录江的权利已经得到相应的弥补，对于其他没有事实和法律依据的诉求理应予以驳回。综上，新合鑫公司已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情事变更范围，请二审法院考虑新合鑫公司的意见，公正判决。李录江向一审法院起诉请求：判令新合鑫公司支付李录江自2016年3月1日起至完成房屋产权登记即初始登记之日止的违约金，暂计至2017年10月1日为24341元。一审法院认定的事实：2014年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款420394元；被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告已将购房款支付被告。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、当事人陈述。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。该院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告所主张的违约金应从2016年3月2日起计至2016年8月19日，由此计算为7188.74元（420394×0.01%×171＝7188.74），此后违约金该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于判决生效后10日内，支付原告李录江违约金7188.74元；二、驳回原告李录江的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，减半收取205元，由原告李录江负担144元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担61元。本院二审期间，李录江向法庭提交：一、不动产登记受理凭证（照片打印件）一份，拟证明：案涉房屋报送资料的时间为2017年10月20日。二、(2019)豫0191民初6513号民事判决书（复印件）一份，拟证明:该判决认定郑州市于2016年8月启动不动产登记，是被上诉人签订合同时无法预见、无法克服的客观原因，酌定扣减被上诉人3个月违约期，该处理方式兼顾公平正义和诚实信用原则，较为合理。三、(2018)豫01民终19422号民事判决书（文书网页打印件）一份，拟证明:被上诉人就同小区相同事宜，不服一审判决扣减3个月违约期的处理结果提出上诉，经二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。新合鑫公司质证称：对第一份证据的真实性无异议，但对于证明目的有异议，上诉人已经取得了不动产权属证书，是因为政策的原因，导致首登业务不能办理。对第二份、第三份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。因小区起诉的业主较多，均是在2018年分批次进行诉讼。因当时各个法院对该类案件判决标准不统一，才出现了酌定赔偿的判决内容，该证据与本案无关联。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审另查明，新合鑫公司报送涉案房屋首次登记资料并被受理的时间为2017年10月20日，李录江于2017年12月14日取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，李录江与新合鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，新合鑫公司应在2016年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，新合鑫公司在约定期限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向李录江支付总房款的0.01%违约金。由于新合鑫公司未在2016年3月1日前履行该合同义务，故其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但新合鑫公司作为开发商仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，所以，对新合鑫公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减，综合本案合同履行的实际情况，本院酌情在合同约定违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。因此，自2016年8月20日至报送涉案房屋首次登记资料并被受理前一日即2017年10月19日的违约金计算为10745元（420394元×0.006%×426天）。综上所述，李录江的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12383号民事判决的第一项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12383号民事判决的第二项；三、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付李录江2016年8月20日至2017年10月19日逾期报送权属登记资料违约金10745元。四、驳回李录江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费409元，减半收取205元，由李录江负担81元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担124元。二审案件受理费409元，由李录江负担161元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担248元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月二十六日书记员 田宇恒