陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2019）陕民申2595号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：孟凡利，男，汉，住陕西省西安市莲湖区XX园XX路XX号。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢立，陕西韬达律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：梁莲宁，女，汉族，住陕西省绥德县。被申请人（一审第三人）：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，公司员工。再审申请人孟凡利因与被申请人梁莲宁、陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院 (2019)陕04民终273号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。孟凡利再审请求：1、对本案提审或者指令再审。2、撤销二审判决第一项至第四项全部内容，并改判如下:（1）解除申请人与梁莲宁之间于2018年3月21日签订的《房屋买卖合同》；（2）申请人没收梁莲宁交付的定金50000元整；由梁莲宁承担申请人因梁莲宁违约行为产生的律师费40000元整；（3）驳回梁莲宁全部诉讼请求；（4）由被申请人承担本案一、二审本诉及反诉全部诉讼费用。3、终止二审判决的执行。事实与理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）梁莲宁并未按照合同约定履行前期义务。1、根据《房屋买卖合同》第四条第三款的约定，梁莲宁在签订合同当日即2018年3月21日就应将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交，且原审法院也认定了2018年4月4日梁莲宁才向中国建设银行股份有限公司咸阳分公司营业部提交了资料。梁莲宁提交按揭资料的时间明显违反了合同约定。2、根据《房屋买卖合同》第七条的约定，梁莲宁应当承担申请人16万元垫资产生的费用，16万元垫资产生的费用的含义是梁莲宁应垫资支付16万元或梁莲宁自行联系担保公司垫资并由梁莲宁承担担保费用，但梁莲宁从未向申请人支付过16万元垫资费用，也从未自行联系担保公司垫资并承担担保费用梁莲宁明显未履行《房屋买卖合同》第七条的约定。3、梁莲宁在合同签订后就没有在西安停留、连夜就返回榆林，仅在2018年费4月初和4月底来过两次西安，也没有委托他人代为办理房屋交易事宜，被申请人交易中更是表示对涉案房屋不是很中意、想要换一套；中介公司于2018年4月26日给梁莲宁发《告知函》，《告知函》中载明梁莲宁前期不配合中介安排的过户手续，所导致第一时间节点的过户程序未能完成，以及梁莲宁未经申请人及中介允许，私自把要购买的房屋挂到58同城网站及多个中介处进行二次出售的事实。（二）原审判决认定申请人首先违约的基本事实缺乏证据证明。1、《房屋买卖合同》约定的是申请人最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记，截止被申请人起诉时申请人和梁莲宁尚未进入办理产权过户手续阶段，申请人办理完毕注销抵押登记的合同义务尚未到履行的时间节点，申请人不存在违约的情形。2、《房屋买卖合同》虽约定申请人应当向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，但如前所述《房屋买卖合同》第七条还约定了梁莲宁应当承担申请人16万元垫资产生的费用。合同就此义务约定了先后履行的顺序，即在梁莲宁应先向申请人支付过16万元垫资费用或自行联系担保公司垫资并承担担保费用，然后申请人才有义务去提交一次性还清剩余贷款本息的申请。另外，申请人早已准备完毕还清银行贷款所需的费用。3、即便是申请人“应当先履行义务”，但是在梁莲宁私自以自己的XX房XX城网站以及多个中介处出售他人，意图让他人与申请人再次签订《房屋买卖合同》，擅自改变《房屋买卖合同》交易主体的情况下，申请人有理由相信梁莲宁出现了有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，申请人有权依据《合同法》第六十八条的规定终止履行申请人的合同义务。二、原审判决适用法律确有错误。被申请人梁莲宁私自以自己的XX房XX城网站以及多个中介处出售他人，意图让他人与申请人再次签订《房屋买卖合同》，擅自改变《房屋买卖合同》交易主体的行为，已明确表明被申请人梁莲宁放弃购买诉争房屋，构成违约，明显违反了《合同法》第八条的规定。原审判决适用法律确有错误。三、原审判决超出诉讼请求。原审法院判决被申请人陕西新环境房地产经纪有限公司继续履行合同明显超出了被申请人梁莲宁的一审诉讼请求和二审上诉请求。四、原审审判组织的组成不合法。本案原审开庭时仅有一人开庭审判，合议庭另外两名成员均未参加原审庭审，明显违反法定程序。梁莲宁提交意见称，一、原审判决认定的事实清楚证据充分。1、根据《房屋买卖合同》第四条第三款的约定。首先，孟凡利于2018年3月22日才向陕西新环境房地产经纪有限公司询问关于房屋面签需要的资料。其次，《房屋买卖合同》是在2018年3月2日晚上8时多签订，贷款机构当天未确定在哪个银行。梁莲宁办理过户所需的资料在榆林老家；孟凡利在山东居住，面签所需资料均在山东。所以，客观上都无法履行。2、陕西新环境房地产经纪有限公司员工雷某某，从未与梁莲宁联系，其证词与事实相违背，不能作为证据。涉案房屋买卖合同的联系人是中介李维刚而非雷某某。雷某某从未与梁莲宁联系过，此证人证词不能作为证据。梁莲宁积极配合中介李维刚。2018年4月2日李维刚安排“明天或后天有时间就过来”，2018年4月4日，中介张少波陪同梁莲宁在建设银行办理按揭手续，并开户存入首付款38万元、交付按揭代办费1万元。合同并未对梁莲宁有面签时间的限制。3、关于16万元垫资费用的问题。根据《房屋买卖合同》第七条的约定，只有孟凡利的16万垫资费用产生后，梁莲宁才承担。合同第一条第二款也明确约定，孟凡利应于2018年4月5日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款剩余本息的申请。孟凡利有先履行合同的义务为前提条件，梁莲宁才承担孟凡利16万元垫资产生的费用。再者孟凡利没有向原贷款机构办理撤押之前，更无权要求梁莲宁自行找担保公司。孟凡利的证言不能作为证据，该证据没有事实依据。相反二手房过户的程序是解抵押、网签、资金监管、过户。4、《告知函》内容不属实，不具有法律效力。从《告知函》主体上看，只有孟凡利的签名，显然该《告知函》是孟凡利一方的意思表示。该《告知函》内容不属实，梁莲宁始终积极配合丙方安排，于2018年4月4日银行做面签；其次，合同中并没有所谓的第一时间点；梁莲宁以自己的XX房XX城网站，并非“私自”，“擅自”行为。即使第三人有购买意向，也是梁莲宁与第三人签订购房合同，与孟凡利没有任何关系。二、原审判决适用法律正确。孟凡利以梁莲宁58同城发布涉案房屋信息而认定二审判决适用法律错误是缺乏事实和法律依据的。梁莲宁在58同城发布该房屋信息时登记的是自己的姓名与电话，即便有他人看中房屋，也是梁莲宁与第三人签订合同，与孟凡利没有任何关系；梁莲宁与孟凡利是一法律关系，梁莲宁与第三人属另一法律关系。孟凡利首先未履行合同的第一条第二款，接着拒绝去银行签字，导致后续手续无法进行。三、原审判决未超出诉讼请求。孟凡利以原审判决第三人陕西新环境房地产经纪有限公司继续履行合同为由，称原判决超出梁莲宁的一审诉讼请求和二审上诉请求完全是从字面理解，主观臆断其含义的。梁莲宁和孟凡利之所以能签订《房屋买卖合同》是通过陕西新环境房地产经纪有限公司的磋商，而且《房屋买卖合同》也是三方共同签订的。梁莲宁一审、二审的诉讼请求是《房屋买卖合同》有效，“有效”就是继续履行合司，也就是指三方应继续履行，故原审判决并未超出诉讼请求。四、关于原审判决组织的问题。根据法律，合议庭也可以在庭前和庭后进行书面审理，该判决书是由三名审判员组成合议庭是符合法律的。本院经审查认为，（一）关于孟凡利的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项情形的问题。孟凡利主张梁莲宁未按照房屋买卖合同第四条第3项的约定将办理房屋过户、贷款所需一切资料提交。梁莲宁虽存在迟延行为，但不构成根本性违约，并不直接影响孟凡利的合同权利。孟凡利主张梁莲宁未承担其16万元垫资费用。该约定系就孟凡利涤除抵押权所应支付款项的债务负担的约定，并未就该16万元何时支付予以约定，故不能认定梁莲宁违约。孟凡利主张梁莲宁未按期面签属于违约行为，根据房屋买卖合同，并无双方关于何时办理网签的时间约定，案涉合同签订时间为2018年3月21日，梁莲宁于2018年4月初办理网签并未超出合理时间范围。孟凡利还主张其无违约行为，根据房屋买卖合同第一条第2项的约定，孟凡利应于2014年4月5日前，向原贷款机构提交一次性还清贷款本息的申请，而孟凡利并未提交证据证明其已经提交申请，故原审认定孟凡利存在违约的事实并无不当。综上，孟凡利的该项再审理由不能成立。（二）关于孟凡利的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项情形的问题。孟凡利主张梁莲宁违反合同约定向第三方出售案涉房屋，合同中并无不能向第三方出售的内容约定，梁莲宁出售行为并未违反合同约定和法律规定，且与本案不是同一法律关系。故孟凡利主张梁莲宁变更合同主体构成违约，依据不足，不能成立。（三）关于孟凡利的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项情形的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项所规范的审判组织不合法指人民陪审员独任审理、应当组成合议庭审理的案件采用独任制审理、合议庭成员数量不符合法律规定等情形，孟凡利所主张的事由不属于该法所规定的情形，二审民事案件可以进行不开庭审理，原审判决由合议庭作出，审判组织的组成合法。（四）关于孟凡利的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项情形的问题。梁莲宁原审诉请要求孟凡利继续履行合同，原审判令各方应继续履行，因案涉房屋买卖合同由三方签订，陕西新环境房地产经纪有限公司作为第三人亦参加了诉讼，其并无异议，原审判决合同继续履行并无不当。故孟凡利的该项再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回孟凡利的再审申请。  审  判  长    胡晓晖审  判  员    赵艳华审  判  员    张奋霆  二Ο一九年十二月二十日   法 官 助 理    高  高书  记  员    刘鑫玮1