湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11176号上诉人（原审被告）：史云芳，男，1977年9月13日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈晓华，湖北良朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙水东，男，1972年10月29日出生，汉族，户籍地武汉市新洲区。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人史云芳因与被上诉人孙水东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。史云芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由孙水东承担。事实与理由：1、一审中史云芳诉讼主体不适格；2、史云芳退出案涉餐饮经营，由案外人刘汇平接手经营的想法和决定事先跟孙水东协商过，并征得孙水东同意；3、一审判决认定的30000元违约金过高。孙水东辩称：一审认定事实正确，一审判决认定的3万元违约金过低，应该是5万元。史云芳主张孙水东主体不适格于法无据；史云芳主张是案外人签订合同的事宜与本案无关。孙水东接受的2万元是案外人刘汇平替史云芳缴纳的房租，孙水东对转租是不认可的，也不符合事实。孙水东向一审法院起诉请求：1．确认双方之间的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；2．判令史云芳支付拖欠的租金共19500元（自2018年9月30日至11月15日）及逾期缴纳租金滞纳金共8775元（自2018年9月30日至11月15日）；3．判令史云芳立即腾退位于在武汉市洪山区南湖新千家街129号房屋给孙水东，并向孙水东支付逾期腾房占有使用费（按约定的月租金13000元/月的标准，自2018年11月16日起计算至史云芳实际腾退房屋之日止）；4．判令史云芳支付房屋租赁合同违约金200000元整；5．判令史云芳承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，孙水东变更诉讼请求如下：1．确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2．判令史云芳支付拖欠的租金共63200元（2018年10月1日至2019年1月1日19000元租金未付，2019年1月1日至2019年4月12日拖欠44200元未付）及逾期缴纳租金滞纳金共45125元；3．判令史云芳支付物业费、水、电费3389元（物业费2332元，水费1205元，电费362元，上述费用截止2019年4月10日）；4．判令史云芳立即腾退位于武汉市洪山区南湖新千家街129号房屋给孙水东；5．判令史云芳支付房屋租赁合同违约金人民币200000元整；6．判令史云芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孙水东名下登记有位于武汉市洪山区南湖新千家街129号汇东·南湖新村2栋1，2层商铺4室房屋（建筑面积165.44㎡）一套。2018年2月2日，孙水东（作为出租人、甲方）与史云芳（作为承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1．甲方将坐落于武汉市洪山区南湖新千家街129号汇东·南湖新村2栋1，2层商铺4室房屋出租给乙方作为经营之用，租赁期限自2018年1月1日起至2021年12月31日止；2．租金每月13000元，租金支付方式为每3个月为一期，第一期租金由乙方在签订本合同当日一次性支付给甲方，租金自2018年1月1日起计算，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的10天前一次性足额支付给甲方；3．甲、乙双方商定该房屋租赁保证金共计20000元，如保证金不足抵偿乙方的欠款和赔付的，甲方有权进一步追索，乙方提前终止本合同或由于乙方违约甲方提前终止本合同，甲方有权直接扣除保证金作为违约金的一部分；4．租赁期内水费、电费、供暖费、通讯费、物业管理费、卫生费、消防费等由乙方承担；5．本合同租赁期满、终止或者解除时，乙方必须在1日内办理完交接手续并撤场，否则，甲方除按超期天数收取乙方租金外，乙方还需向甲方赔付违约金200000元，经甲、乙双方签署房屋移交确认书后方能视为办理完交接手续；6．租赁期内，乙方不得以任何理由将该房屋转租、转借给任何第三方，否则，视为乙方根本性违约，按本合同第十四条第2款处理；7．乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的5‰支付滞纳金给甲方；8．乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失：……，（4）未经甲方书面同意擅自将房屋转租、分租、交换、转借、提供或容许给任何第三人使用的，……，（7）拖欠房屋租金达15天的。《房屋租赁合同》签订后，孙水东向史云芳交付了案涉房屋，并由史云芳和案外人刘汇平共同经营餐饮。史云芳向孙水东支付了租赁保证金20000元和第一季度租金39000元，2018年3月21日支付了第二季度租金39000元，2018年7月22日支付了第三季度租金39000元。2018年9月，史云芳向孙水东口头表示要退出案涉餐饮经营，由刘汇平接手并独自经营，但孙水东并未同意与刘汇平重新签订租赁合同。2018年10月14日，刘汇平向孙水东转账支付了租金20000元。其后，史云芳和刘汇平均未再向孙水东支付过租金。2018年11月15日，孙水东向史云芳发出短信，载明：“史云芳你好，根据我双方签订的房屋租赁合同第十五条第二款你已经拖欠租金超过15天，我有权行使单方解约权。根据合同第七条第2款限你1日内办理腾退手续并撤场否则需赔付违约金贰拾万。”2019年1月14日，孙水东再次向史云芳发出了书面《解除租赁合同通知》。但直至2019年7月2日，孙水东、史云芳双方才正式办理了案涉房屋交接手续。一审另查明，2019年4月10日，汇东·南湖新村物业服务中心出具《证明》，载明，汇东南湖新村“谷道房”门面商铺，欠物业费：2018.6.30-2019.3.31（2234元）、2019.4.1-2019.4.12（98元），电费362元，水费1205元，以上合计3389元。一审法院认为，孙水东与史云芳签订《房屋租赁合同》，建立了合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。孙水东已向史云芳交付了案涉租赁房屋，史云芳应向孙水东支付相应租金，史云芳辨称孙水东已口头同意由刘汇平承租案涉房屋并由刘汇平直接支付租金，并没有提交充分证据予以证实，一审法院对此抗辩意见不予采信。因史云芳延迟支付租金，故作为守约方的孙水东依法享有单方的合同解除权，2018年11月15日孙水东向史云芳发出解除合同的短信，案涉合同于此日解除。故自2018年10月1日至合同解除之日（2018年11月15日），史云芳应于2018年9月20日前支付相应租金19660元（13000元/月×12月÷365日×46日），但刘汇平于2018年10月14日转账支付了20000元，因史云芳提出滞纳金约定过高并请求减少的抗辩意见，一审法院酌定史云芳按24%的年利率支付滞纳金，即因此发生323元（19660元×24%÷365日×25日）滞纳金。其后，案涉合同虽已解除，依照约定史云芳仍应向孙水东支付自2018年11月16日至2019年4月12日的租金63255元（13000元/月×12月÷365日×148日），此部分租金依据合同约定，史云芳需支付违约金，而无需支付滞纳金。综上史云芳尚应支付孙水东租金共计62915元（19660元＋63255元－20000元）。同时按照合同约定，史云芳需向孙水东支付拖欠的物业费、水费、电费共计3389元。因孙水东、史云芳现已办理了房屋交接手续，故史云芳无需再向孙水东腾退案涉房屋。关于违约金20万元的问题，案涉合同约定合同租赁期满、终止或者解除时，史云芳必须在1日内办理完交接手续并撤场，否则，孙水东除按超期天数收取史云芳租金外，史云芳还需向孙水东赔付违约金20万元，史云芳提出应按实际损失计算违约金的抗辩意见，一审法院根据史云芳的申请，基于孙水东的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定史云芳向孙水东支付违约金30000元，同时依照合同约定，史云芳已支付的租赁保证金20000元可以抵扣违约金，故本案中，史云芳实际需向孙水东支付违约金10000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、孙水东与史云芳于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；二、史云芳于本判决生效之日起十日内支付孙水东租金62915元和滞纳金323元；三、史云芳于本判决生效之日起十日内支付孙水东物业费、水费、电费共计3389元；四、史云芳于本判决生效之日起十日内支付孙水东违约金10000元；五、驳回孙水东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取2362元，由孙水东负担1181元，史云芳负担1181元。财产保全费1920元，由史云芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：孙水东与史云芳签订《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于史云芳提出其被告诉讼主体不适格的上诉理由，由于史云芳是本案案涉合同的相对方，故其该项上诉理由不能成立。关于史云芳提出一审判决认定的30000元违约金过高的上诉理由。一审根据本案的实际情况，兼顾案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定史云芳向孙水东支付违约金30000元并无不当。史云芳的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人史云芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4724元，由史云芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇一九年十二月九日书记员 李一凡