广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22270号上诉人（原审原告）：李旺辉，男，1978年9月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道东门中路与文锦中路交汇处2092号怡泰大厦B座3-5楼。法定代表人：陈伟林。上诉李旺辉因与被上诉人深圳市皇室堡酒店公寓有限公司（以下简称皇室堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。皇室堡公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人李旺辉上诉请求：1.撤销一审判决第三项,判决解除合同并由皇室堡公司赔偿违约金50000元；2.二审诉讼费用由皇室堡公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，法律适用错误。皇室堡公司的行为已给李旺辉造成了实际损失，违约金应当予以判决支付。2015年12月16日，李旺辉与皇室堡公司签订了《酒店式公寓租赁协议》，约定李旺辉将自有的广州市番禺区坑口路xxx号第五层xxx号房产出租给皇室堡公司经营酒店式公寓，租期从2015年8月1日至2025年7月21日，租金每月2455元，第四年开始每年递增4.5%，租金按月支付，逾期支付租金的，每延期一日，按月租金金额万分之二支付违约金。如遇单方违约，在守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的视为合同违约，需承担守约方赔偿责任，赔偿金额为人民币50000元。双方合同约定的免租期是基于租赁期为10年，但皇室堡公司未租满10年，也没有按照合同约定将房屋转租的情况事先通知李旺辉，致使李旺辉与次承租人之间关系不明，皇室堡公司应支付违约金50000元。此外，2018年5月10日，李旺辉才知道皇室堡公司已变更为大坊阁酒店公寓经营，至今皇室堡公司仍未支付2018年5月以来的租金，已构成违约，严重损害了李旺辉的合法权益，造成李旺辉的经济损失，包括因皇室堡公司违约造成李旺辉应得租金递增利益损失113529元。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错方当事人所受损失的功效，兼具弥补损失和惩罚的作用。惩罚性违约金与守约方损失并无直接关系，无论违约后果是否发生，非违约方均可以请求支付违约金。本案中皇室堡公司的违约行为造成了李旺辉的实际损失，且该损失大于双方约定的违约金，皇室堡公司应当承担违约责任，支付相应违约金，而一审法院没有支持，明显违反法律规定。被上诉人皇室堡公司无答辩。李旺辉向一审法院起诉请求：1.皇室堡公司向李旺辉支付拖欠的租金20662元及逾期付款滞纳金（租金每月2455元，从2018年5月计至2019年1月，九个月共计22095元，扣除十月份收到部分租金1433元，共计欠租金20662元；逾期付款滞纳金自欠费次月1日起，每天按逾期额的万分之二的标准计算至清偿之日止）；2.解除合同并赔偿违约金500000元；3.皇室堡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市番禺区市桥街坑口路xxx号xxx的房屋（以下简称涉讼房屋）登记为李旺辉、吴方丽共同共有，建筑面积为40.95平方米，用途为商业。2015年12月16日，李旺辉、吴方丽作为出租方（甲方）与皇室堡公司作为承租方（乙方）签订一份《酒店式公寓租赁协议》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止；于正式交楼之日起三个工作日之内，乙方应向甲方交纳相当于首期贰个月租金的费用为租赁保证金，即4910元；甲方同意自交楼时间起的前4个月为免租期，即2015年8月1日起至2015年12月1日止；每月租金为2455元，首期租金于2015年12月1日始计；租金在第四年（结满36个月）开始，逐年递增4.5%；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；本协议有效期内，一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元；等等。合同尾部有李旺辉的签字及盖有皇室堡公司的合同专用章。为证明皇室堡公司拖欠租金及其催缴情况，李旺辉向一审法院提交了以下证据予以证明：加盖中国农业银行股份有限公司广州番禺支行业务专用章的《中国农业银行银行卡交易明细清单》，证明2018年皇室堡公司支付租金的实际情况；《催租函》、运单号为1051303293827的EMS中国邮政速递底单及投递记录网页截图，证明李旺辉曾通过邮寄《催租函》的方式催促皇室堡公司支付租金，且该邮件显示于2018年11月16日由前台签收。一审另查明，李旺辉、吴方丽于2003年4月17日登记结婚。吴方丽于诉讼中向一审法院出具《情况说明》，表示其与李旺辉为夫妻关系，同意相关权益由李旺辉代为主张。一审诉讼中，李旺辉述称：《酒店式公寓租赁协议》签订后，皇室堡公司向李旺辉支付了4910元的租赁保证金，李旺辉于2015年8月1日交涉讼房屋交付皇室堡公司用作酒店公寓使用。李旺辉收到2018年4月前的全部租金及2018年5月的部分租金1433元，此后未收到任何款项，并经多种方式多次催收无果。实际上，自2018年1月起的租金均由案外人大坊阁酒店公寓支付，但李旺辉未与该主体签订任何合同，涉讼房屋转由大坊阁酒店公寓经营并未经李旺辉同意，但至今仍由大坊阁酒店公寓经营，在本案中不主张大坊阁酒店公寓腾空交还物业。因皇室堡公司的违约行为，李旺辉产生了租金、利息、交通费及误工费损失。一审法院认为：《酒店式公寓租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。李旺辉已依约向皇室堡公司交付了涉讼房屋，皇室堡公司作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现李旺辉主张皇室堡公司拖欠2018年5月份的租金1022元以及2018年6月至2019年1月共8个月的租金19640元，共计20662元，皇室堡公司作为交纳租金的义务方未举证其已交纳上述租金，应承担举证不能的不利后果，故对李旺辉该主张予以支持。皇室堡公司逾期交纳租金，依合同约定应承担相应的违约责任，李旺辉主张的违约金计算标准未超过合同约定，予以支持。皇室堡公司应向李旺辉支付的违约金为，2018年5月以1022元为本金、2018年6月至2019年1月各月均以2455元为本金，按每日万分之二的标准，分别从次月1日起计算至清偿之日止，每月的逾期违约金以当月欠缴的租金为限。由于皇室堡公司欠付租金超过半年，李旺辉主张解除上述协议具有合同依据，亦予支持。《酒店式公寓租赁协议》从皇室堡公司收到一审法院应诉通知书、起诉状副本等应诉材料之日（2019年3月28日）解除。协议因皇室堡公司违约而解除，李旺辉有权没收皇室堡公司已交纳的租赁保证金4910元，为免诉累，在本案中予以一并处理。另外，李旺辉在诉讼中确认涉讼房屋已由案外人大坊阁酒店公寓继续经营，其对此并未提出异议并实际收取了大坊阁酒店公寓向其支付的部分租金，且其亦未提交证据证明其实际损失，故逾期付款违约金及租赁保证金足以弥补其损失，根据公平原则，对李旺辉要求皇室堡公司支付合同赔偿金50000元的诉请予以驳回。皇室堡公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、抗辩及举证的诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认李旺辉与皇室堡公司于2015年12月16日签订的《酒店式公寓租赁协议》于2019年3月28日解除；二、皇室堡公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向李旺辉支付拖欠的位于广州市番禺区市桥街坑口路100号504房屋自2018年5月至2019年1月的租金共计20662元及逾期付款违约金（2018年5月以1022元为本金、2018年6月至2019年1月各月均以2455元为本金，按每日万分之二的标准，分别从次月1日起计算至清偿之日止，每月的逾期违约金以当月欠缴的租金为限）；三、驳回李旺辉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1579元，由深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李旺辉向本院提供了银行流水和皇室堡酒店宣传资料，拟证明其自案涉公寓实际使用人处仅收到过1433元租金，而其购买案涉公寓的原因在于皇室堡公司宣传返租公寓10年，自第四年起每年递增租金4.5%，故其因皇室堡公司违约致损失可期待租金。二审审理期间，李旺辉明确其主张的50000元违约金与解除租赁协议的请求不可分割，是针对皇室堡公司未依约支付租金及未依约承租案涉公寓10年的违约行为。李旺辉在二审中主张皇室堡公司支付违约金50000元，放弃主张逾期支付租金的违约金。本院认为：李旺辉在二审中提交的证据已超过举证期限，且不属于二审新证据，也与本案二审要处理的问题没有关联性，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：皇室堡公司应否支付李旺辉违约金50000元。本案中，案涉租赁协议解除的原因在于皇室堡公司长期欠租，且未经李旺辉同意将案涉公寓转由案外人经营，致使李旺辉不能按照合同约定取得相应租金，已构成根本违约。现李旺辉要求解除租赁协议并由皇室堡公司支付违约赔偿金50000元，符合双方租赁协议的约定，具有合同根据，且皇室堡公司未到庭抗辩，故本院对李旺辉的上诉请求予以支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于逾期支付租金的违约金问题，因双方约定的违约赔偿金50000元数额已足以涵盖逾期支付租金的违约金，且李旺辉在二审中放弃主张上述逾期付款违约金，是其处分合同权利的行为，本院予以采纳，相应对一审此判项予以变更。综上所述，李旺辉的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但在违约金问题上处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1505号民事判决第一项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1505号民事判决第三项;三、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1505号民事判决第二项为：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向李旺辉支付拖欠的位于广州市番禺区市桥街坑口路100号504房屋自2018年5月至2019年1月的租金共计20662元及违约金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）一审案件受理费1579元、二审案件受理费1579元，均由被上诉人深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十八日书记员 王 敏彭诗敏