安徽省宣城市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)皖18行终166号 上诉人（一审原告）李亚文，男，1971年11月13日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被上诉人（一审被告）宁国市汪溪街道办事处，住所地安徽省宁国市汪溪街道，统一社会信用代码11341702733014637M。 法定代表人肖宏亮，该办事处主任。 委托代理人魏天，宁国市汪溪街道党工委副书记。 委托代理人周洋，安徽周振华律师事务所律师。 上诉人李亚文因诉被上诉人宁国市汪溪街道办事处（以下简称“汪溪办事处”）拆迁行政协议一案，不服安徽省宁国市人民法院（2019)皖1881行初46号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人李亚文，被上诉人汪溪办事处的委托代理人魏天、周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院认定案件事实如下：李亚文原系宁国市汪溪街道汪溪村桥头组村民。2013年5月10日，因汪溪快速连接线项目的建设需要，李亚文作为房屋产权人与汪溪办事处签订了《集体土地上房屋征迁补偿安置协议》，约定李亚文被征迁房屋的建筑面积为244㎡，在窑湾安置区安置一套建筑面积为81.3㎡的房屋，另外的162.7㎡按照3770元/㎡的标准进行货币化补偿,补偿款合计为860826元（其中过渡费为6元/㎡×244㎡×18个月=26352元）。2013年11月6日，窑湾安置区25号楼开工建设，并于2015年12月16日竣工。2015年12月20日，建设单位安徽省宁国众益新型城镇化建设有限公司（以下简称“众益公司”）组织了设计、施工、工程监理等单位对25号楼进行竣工验收，验收结论为“工程质量合格”。2016年7月13日至8月2日，案涉住宅经公安消防、规划、环保等部门签章验收。此后，众益公司将《工程竣工验收报告》、消防、规划等部门出具的认可文件及其他必要材料报送宁国市建设委员会备案。2018年12月11日，宁国市建设委员会签署“该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全”之意见并加盖了工程竣工验收备案专用章。2016年8月左右，汪溪办事处通知业主接收房屋。2016年10月下旬的一天，李亚文经亲友告知，至汪溪办事处要求交付安置房，因汪溪办事处未提供房屋的验收备案文件从而拒绝接收房屋。2019年6月12日，李亚文补交了812元物业费并领取了其安置房的钥匙。汪溪办事处已足额支付李亚文截止2016年7月31日的过渡费。 一审法院审理认为，《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”第二款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，窑湾安置区25号楼于2015年12月20日经建设单位组织竣工验收，验收结论为“工程质量合格”。汪溪办事处至2016年8月，待该栋楼经公安消防、规划、环保等部门签章验收后，才通知并交付业主，符合上述法规规定的交付条件。案涉争议焦点为：一、汪溪办事处是否应当再行向李亚文支付超期过渡费；二、汪溪办事处是否应当返还李亚文缴纳的前期物业管理费。关于争议焦点一。1.虽然汪溪办事处已经双倍足额支付李亚文截止2016年7月31日的超期过渡费，但其所举证据不能证实其已于2016年7月底通知李亚文受领房屋，现有证据证明李亚文系于2016年10月下旬至汪溪办事处要求交付房屋，故汪溪办事处应当再行支付李亚文2016年8月1日至2016年10月31日期间的超期过渡费。《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、第六条规定的建设单位的备案义务属于行政管理范畴，并非房屋交付的前提要件，李亚文以汪溪办事处未能向其出示房屋竣工验收备案资料为由，主张后续的超期过渡费（截止2019年6月11日），无事实根据及法律依据，对李亚文的该项诉讼请求不予支持。2.《宁国市集体土地上房屋征迁补偿安置暂行办法》第十四条第一款第（二）项规定：“过渡费按照被征迁房屋合法面积及区位划分计算：1.选择货币补偿，按6个月一次性支付过渡费；2.选择产权调换，由被征迁人自行解决过渡房的，过渡费先按18个月计算支付；如安置房交付时间超过18个月，则以实际发生的时间双倍计算支付；3.选择产权调换，由政府提供过渡房源的，不支付过渡费用”。该办法附件《宁国市2013年度房屋征迁补偿基准价格》规定李亚文户所处区域为五类区位，附表《各种费用补偿标准》规定五类区位按合法建筑面积6元/㎡/月支付过渡费补助。结合本案，李亚文被征房屋的面积为244㎡，其中的162.7㎡为货币补偿且相应的过渡费等款项早已足额支付，另外的81.3㎡为产权调换。虽然《宁国市集体土地上房屋征迁补偿安置暂行办法》第十四条仅规定“货币补偿”和“产权调换”两种过渡费计算方式，未明确既有货币补偿又有产权调换情况下过渡费的计算方式，但结合完全货币化补偿以及产权调换是否由政府提供过渡房源的规定差异，出于社会公平角度考量，李亚文主张的过渡费应当以产权调换面积81.3㎡为基准予以计算。综上，汪溪办事处还应支付李亚文2016年8月1日至2016年10月31日期间的超期过渡费2926.8元（6元/月/㎡×81.3㎡×3个月×2倍）。关于争议焦点二。前期物业管理费系李亚文基于其自身的认识错误进而长期拒绝接收房屋而产生，且与本案非同一法律关系，故在本案中不宜一并处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十二条之规定，判决：一、汪溪办事处于判决生效之日起十日内支付李亚文超期过渡费2926.8元；二、驳回李亚文的其他诉讼请求。案件受理费50元，由李亚文负担40元，汪溪办事处负担10元。 李亚文不服上述行政判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决未对窑湾安置区项目的合法性进行审查。因汪溪办事处未提供发改委对该项目的批复文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故该项目的建设不合法。2.案涉工程的开工、竣工及竣工验收日期均造假；勘察单位没有签署质量合格意见，规划验收没有通过，汪溪办事处没有出示《建设工程规划核实合格证》，工程竣工验收后三年才备案亦不合常理，一审对以上事实均未作审查。3.汪溪办事处未以任何方式通知其接收房屋，其系于2016年10月主动向汪溪办事处催要房屋。二、一审判决适用法律错误。1.根据《建设工程质量管理条例》《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，建设工程只有在经建设主管部门备案后才能交付，《竣工验收备案表》才是房屋竣工验收合格的法定有效文件。一审法院认为建设主管部门的竣工验收备案行为仅仅是行政管理方式，以及仅以伪造的《单位工程质量验收记录》即认定案涉房屋已经验收且为合格，错误。2.汪溪办事处向其交付房屋时未向其出示任何证明房屋已经验收合格的文件，故其有权拒绝接收房屋。3.其被征迁房屋的面积为244㎡，且汪溪办事处一直系按照244㎡向其支付之前的过渡费，故一审法院按81.3㎡作为案涉超期过渡费的计算依据，错误，系对宁政规〔2013〕2号《宁国市集体土地上房屋征迁补偿安置暂行办法》第十二条、第十四条的曲解。4.因汪溪办事处拟向其交付的房屋未经竣工验收合格，不符合交付条件，故其实际收房日（2019年6月12日）之前的物业费不应由其缴纳，汪溪办事处应向其返还。请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求(即：1.判令汪溪办事处向其支付2016年8月1日至2019年6月11日期间的过渡费99625.60元及该款至判决生效之日止的利息；2.判令汪溪办事处向其返还补交的物业费812元；3.本案诉讼费用由汪溪办事处承担。) 汪溪办事处辩称：1.李亚文安置房所在的整栋楼（25号楼）已经过建设、设计、施工、监理等单位验收且为合格，亦经消防、规划、环保等专业管理部门验收亦为合格，此时该房已具备法律法规规定的交房条件。2.此后，其已通知李亚文接收房屋，但李亚文基于其自身原因未受领房屋，相应的损失应由李亚文自行承担。3.虽然李亚文被拆迁房屋的面积为244㎡，但其中仅81.3㎡为产权调换，其他部分系货币化补偿，一审法院以81.3㎡为依据计算案涉超期过渡费，正确。4.案涉物业费系其代物业公司收取，与本案无关联。请求：驳回上诉，维持原判。 二审中，李亚文向本院提举了以下证据： 1.（2017）皖18民终258号民事判决书一份（系从中国裁判文书网打印），拟证明25号楼于2017年3月时尚未经过竣工验收，即汪溪办事处所举25号楼已于2015年12月20日竣工验收之证据存在日期造假。 2.《2017年度住房保障完成情况》（系从宁国市人民政府网站打印），拟证明窑湾安置区在2017年年底才完成单体工程的竣工验收，即案涉25号楼工程的竣工日期造假。 汪溪办事处二审未向本院提举新证据。针对李亚文二审所举证据，汪溪办事处质证称：证据1，对真实性、合法性没有异议，但与本案无关联，该判决源于民间借贷纠纷案件，该案当事人的相关陈述意见在未被法院确认的情况下，不能作为证明其他事实的证据；证据2，对证据的“三性”无异议，但是不能达到李亚文的证明目的，该材料证明了案涉房屋在2017年12月时已具备交付条件，实际上，早在2015年就已经具备交付条件了，2015年-2016年期间其他楼栋又陆续竣工，于2017年对全市总体情况进行了此项通报，符合常理。 本院审查认为,李亚文二审所举证据与本案均无关联，不予认定。 经对本案有效证据的审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明：作为案涉项目补偿依据的《宁国市集体土地上房屋征迁补偿安置暂行办法》（宁政规（2013）2号）第十四条载明“对被征迁房屋搬迁、临时安置过渡、停产停业损失、涉农工具损失给予补偿或补助。……（二）过渡费按照被征迁房屋合法面积及区位划分计算：1.选择货币补偿，按6个月一次性支付过渡费；2.选择产权调换，由被征迁人自行解决过渡房的，过渡费先按18个月计算支付；如安置房交付时间超过18个月，则以实际发生的过渡时间双倍计算支付……”。李亚文的安置房为25号楼201室。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉超期过渡费的给付期间如何确定；2.案涉超期过渡费应以多大面积为计算依据；3.案涉物业费应否于本案中予以处理。 关于争议焦点1，即案涉超期过渡费的给付期间如何确定的问题。李亚文与汪溪办事处签订的《集体土地上房屋征迁补偿安置协议》上并无关于安置房交付条件的明确约定，据此，应按法定交付条件来判定。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”据此，法定的房屋交付条件为“经验收合格”，即是指房屋竣工后，在勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格的基础上，再由消防、规划、环保等专业管理部门在相应的行政管理领域进行验收，若验收合格则可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，此条规定涉及的是建筑工程竣工验收备案制度，即房屋建设单位在房屋经综合验收合格后将验收资料上报建设行政主管部门，由其登记保存以备检查和监督的行为，这是国家为加强建筑工程质量监管所规定的一项制度，虽然备案时涉及到对验收行为的审查，但是，本院认为，该项规定既非效力性强制性规定，亦非是对房屋交付条件的补充性规定。如备案审查否定了“验收合格”之结论，此备案行为才能成为先前房屋交付条件成就的阻却事由，否则，不能影响对房屋经验收合格即可交付的认定。本案中，25号楼于2015年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对工程质量进行了验收，且为合格；于2016年7月13日-8月2日分别经消防、规划、环保等专业管理部门进行了验收，亦为合格；虽然于2018年才进行竣工验收备案，但因备案行为并未否定前述“验收合格”之结论，故应认定案涉房屋在专业管理部门全部认定为合格之时（即2016年8月2日），该房屋即具备交付条件。李亚文关于建设工程竣工验收备案为房屋交付条件的主张不能成立。汪溪办事处于2016年10月在李亚文要求交付房屋时拟向其交付所属安置房，但李亚文以房屋尚未达到交付条件为由拒绝接收，相应的不利后果应由李亚文自行承担，即李亚文主张此后的超期过渡费，没有相应的事实根据。鉴于先前过渡费已支付至2016年7月，故一审法院确定案涉超期过渡费的计算期间为2016年8月-10月，并无不当。 关于争议焦点2，即案涉超期过渡费应以多大面积为计算依据的问题。过渡费这项补偿源于被征收人因其房屋被征收，在未获得安置房屋之前，其因无房居住，为解决居住问题而发生的费用（如房屋租赁费）。《宁国市集体土地上房屋征迁补偿安置暂行办法》（宁政规（2013）2号）第十四条载明“……（二）过渡费按照被征迁房屋合法面积及区位划分计算：1.选择货币补偿，按6个月一次性支付过渡费；2.选择产权调换，由被征迁人自行解决过渡房的，过渡费先按18个月计算支付；如安置房交付时间超过18个月，则以实际发生的过渡时间双倍计算支付；……”。结合本案，李亚文的被征迁房屋虽为244㎡，但其中的162.7㎡系采取货币补偿，汪溪办事处已经支付此部分的过渡费，只有另外的81.3㎡为产权调换方式，且案涉超期过渡费的发生原因正在于此产权调换安置房的交付迟延，故一审法院以81.3㎡为案涉超期过渡费的计算依据，并无不当。 关于争议焦点3，即李亚文受领其户安置房时补交的812元物业费应否在本案中予以审理的问题。物业费系物业管理企业因为业主提供了相关的服务而向业主收取的费用，即物业费的收取系民事法律行为，非行政机关基于行政管理目标的实现而作出的行政行为。故李亚文提出的物业费问题非本案行政诉讼的审查范畴，李亚文可通过其他途径另行主张权利。一审法院对此未予审查，并无不当。 综上，李亚文的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李亚文负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡少华 审判员  谢 贞 审判员  满先进 二〇一九年十二月十三日 书记员  李梦晓 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……