辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1941号 上诉人（原审被告）：刘晓东，男，满族，1973年5月15日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：宋斌、赵宇宏，辽宁玄同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张洪安，男，汉族，1956年6月26日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：曲义安，辽宁新伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牟岳山，男，汉族，1967年11月24日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 被上诉人（原审被告）：朱迎辉，女，汉族，1967年12月15日出生，住址辽宁省本溪市明山区。 上诉人刘晓东因与被上诉人张洪安、牟岳山、朱迎辉执行异议之诉一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘晓东上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判驳回张洪安的诉讼请求。2.诉讼费由张洪安、牟岳山、朱迎辉负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2016年2月15日，张成山等六人与刘晓东签订《债权转让协议》，将其六人对朱迎辉享有的320万元债权转让给刘晓东。2016年3月3日，刘晓东与朱迎辉签订《房屋买卖合同》，约定：朱迎辉将其明山区合峪街1#楼1-10轴1-2层房屋(建筑面积397.86平方米)转让给刘晓东，转让价格为320万元。因朱迎辉欠刘晓东借款本金320万元，故刘晓东无需支付现金，而以借款抵顶全部购房款。朱迎辉、刘晓东在合同上签字。2016年9月12日，刘晓东与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，将协议书上的名字由朱迎辉变更为刘晓东，调换房屋为案涉房屋。二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。”依据上述规定，刘晓东已支付全款、并实际占有财产、对未办理房屋产权过户不存在过错三个条件同时具备，原审法院不得查封，已经查封的，应予解封。故应依法驳回张洪安的诉讼请求。 张洪安辩称：一、刘晓东称其以320万元购得该房屋，以现有的证据并不能够证明，刘晓东只提供两份协议，第一份债权转让协议，该协议的真实性本身无法证明，而买卖合同称朱迎辉欠刘晓东本金320万元，又与债权转让协议互相矛盾，就买卖合同本身也存在着瑕疵，房屋买卖需共有人共同签字。该合同上仅有朱迎辉签字。另外此合同第四条约定，房屋具备过户条件时，方可办理过户登记。可见该合同为附条件合同，待条件成就时方可实际履行，也就是说该合同没有实际履行，当然不产生物权效力，并且此合同就是一份以物抵债协议，刘晓东没有支付对价，主观意愿就是消灭债权。该合同的第二条与第四条相互矛盾，规避法律意图明显，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的相关规定。二、刘晓东提供的396号城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，更是一份虚假合同。首先，房地产公司不是拆迁房屋安置的登记机关，无权变更安置房权属，所以才有虚拟的协议书。张洪安查封此房产时此房产仍登记在朱迎辉名下，并不像刘晓东所称是接待人员的错误，而是房地产公司无权变更，根本就没有变更。也就是说在查封的时候没有法律意义上的变更手续。上述事实证明该动迁房涉及合同的三方是串通作弊、弄虚作假，符合以合法形式掩盖非法目的，依法属于无效合同。三、刘晓东提供的证据表明从其要以物抵债的形式消灭债权时就清楚，不能进行产权登记，属于主观故意。刘晓东提出的最高人民法院关于人民法院执行查封扣押、冻结财产规定第17条与执行异议司法解释的第二十八条，两条都规定了四项条件，符合后方能认定所有权属变动，现刘晓东不能证明法院在查封之前签署了合法有效的买卖合同，仅凭一纸无效的合同并不能证明。在查封之前也没有占有该不动产，张洪安带本溪市明山区人民法院的法官查封时房产处于闲置状态，屋内没有任何物品。刘晓东也不能提供其他任何证据证明其实际占有该房产。另外刘晓东也没有支付全部价款，而是以物抵债消灭债权。刘晓东也清楚该房产不能进行过户登记，并且到一审结束时买卖合同上都没有共有人签字，显然不能进行变更登记。刘晓东不能排除强制执行。 张洪安向一审法院起诉请求：1.依法撤销本溪市明山区人民法院（2017）辽0504执异60号执行裁定书；2.刘晓东与朱迎辉签订的房屋买卖合同、本溪经济开发区金城房地产开发有限公司与刘晓东签订的城市房屋拆迁产权调换协议书无效，不产生物权效力；3.（2016）辽0504执2136号执行裁定书合法有效，继续查封执行本溪市明山区百合新城1#1-10轴线1-2层房屋；4.诉讼费由刘晓东、牟岳山、朱迎辉负担。 一审法院认定事实：2007年10月25日，朱迎辉与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，拆迁人为本溪经济开发区金城房地产开发有限公司，被拆迁人朱迎辉，约定朱迎辉同意将坐落于明山区合峪街1293.68平方米平房交由开发公司拆除，产权调换为百合新城小区合峪街建筑面积1310.04平方米，其中调换后房屋包括1#楼1-10轴1-2层面积397.86平方米（涉案房屋）。刘晓东提供一份债权转让协议，时间为2016年2月15日，约定张成山等六人对朱迎辉享有的320万元借款债权转让给刘晓东。刘晓东提供一份房屋买卖合同，时间为2016年3月3日，约定朱迎辉将其明山区合峪街1#楼1-10轴1-2层房屋（建筑面积397.86平方米）转让给刘晓东，转让价格为320万元。因朱迎辉欠刘晓东借款本金320万元，故刘晓东无需支付现金，而以借款抵顶全部购房款。朱迎辉、刘晓东在合同上签字。2016年9月12日，刘晓东与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，刘晓东同意将坐落于明山区合峪街面积397.86平方米平房交由本溪经济开发区金城房地产开发有限公司拆除，调换为合峪街1号楼1-10轴1-2层建筑面积397.86平方米房屋（涉案房屋）。尚未进行预告登记及办理产权过户手续。 2016年，张洪安因与牟岳山、朱迎辉（夫妻关系）的民间借贷纠纷诉至一审法院，一审法院于2016年8月8日作出（2016）辽0504民初1816号民事判决书，判决：牟岳山、朱迎辉于判决发生法律效力后立即偿还张洪安借款45万元及利息。判决生效后，张洪安向申请执行，2017年6月21日，一审法院作出（2016）辽0504第2136号民事裁定书，裁定查封朱迎辉名下的位于百合新城1#楼1-10轴线1-2层面积397.86平方米的门市房。查封后，刘晓东提出执行异议，一审法院作出（2017）辽0504执异60号民事裁定书，裁定：中止对坐落于本溪市明山区百合新城1#楼1-10轴线1-2层房屋（面积397.86平方米）的执行。该裁定下达后，张洪安不服，提起诉讼。 一审法院认为，刘晓东受让320万元债权，并以此作为房款购买了朱迎辉的房屋，该笔320万元债权受到了申请执行人即本案张洪安的质疑，朱迎辉、刘晓东均未能提供债权债务形成及债权客观存在的相应证据。直至该房屋被申请执行时，涉诉房屋买卖合同缺少共同共有人签字认可，且该房屋尚未在产权部门进行预告登记及产权变更，故刘晓东房屋上的权利不能够排除申请执行人实现的债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：一、准许张洪安执行百合新城1#楼1-10轴线1-2层面积397.86平方米的门市房。二、驳回张洪安的其他诉讼请求。案件受理费500元，由刘晓东承担；公告费560元，由牟岳山、朱迎辉承担。 本院经审理查明：2007年10月25日，本溪经济开发区金城房地产开发有限公司(甲方拆迁人)与朱迎辉(乙方被拆迁人)签订《城市住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定：甲方因实施合峪棚户区改造工程建设项目，经本溪市房屋拆迁管理办公室拆许字［2007］第2号《拆迁许可证》批准，需拆迁乙方所有的住宅房屋。根据本溪市人民政府第86号令的有关规定，乙方对其被拆除房屋自愿选择以产权调换方式进行拆迁补偿。甲、乙双方经协商达成如下协议：一、被拆迁房屋。乙方同意将坐落于明山区合峪街建筑面积为1293.68平方米的平房，使用性质为住宅的私有房屋产权放弃，交由甲方拆除。二、产权调换房屋。1.甲方以百合新城小区合峪街，建筑面积约1310.04平方米，使用性质为住宅的房屋与乙方被拆迁房屋进行产权调换。2.具体安置：1#楼1-10轴线、1-2层、面积397.86平方米。 2016年2月15日，张成山、孟芙蓉、连龙、关天虹、王德宝、洪景龙(甲方)与刘晓东(乙方)及朱迎辉(丙方)签订一份《债权转让协议书》约定，一、截至本协议签署日前，债务人朱迎辉拖欠甲方借款共计320万元未支付。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。三、陈述、保证和承诺。1.甲方承诺并保证：(1)其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；(2)其转让的债权系合同、有效的债权。2.乙方承诺并保证：(1)其具有完全行为能力，有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任。四、违约责任。各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失等责任，违约方须向守约方赔偿约方因此遭受的一切经济损失。张成山、孟芙蓉、连龙、关天虹、王德宝、洪景龙、刘晓东、朱迎辉在协议书中签名。 2016年3月3日，朱迎辉(甲方)与刘晓东(乙方)签订一份《房屋买卖合同》约定，一、甲方将其所有坐落于明山区合峪街1#楼1-10轴1-2层房屋（建筑面积397.86平方米）转让给乙方，转让价格为320万元。因甲方欠乙方借款本金320万元，所以乙方无需支付现金，而以甲方所欠乙方的借款320万元抵顶全部购房款。二、本合同签订后，甲方配合乙方到开发单位本溪经济开发区金城房地产开发有限公司处办理主体变更手续，将买房人由甲方变更为乙方。三、甲方于本合同签订之日将房屋及钥匙交给乙方，房屋正式归乙方所有。四、房屋具备过户条件时办理过户登记，过户过程中所发生的费用由双方协商解决。五、本合同自双方签字之日起生效。朱迎辉、刘晓东在合同上签字。 2016年9月12日，本溪经济开发区金城房地产开发有限公司(甲方拆迁人)与刘晓东(乙方被拆迁人)签订《城市住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定：甲方因实施合峪棚户区改造工程建设项目，经本溪市房屋拆迁管理办公室拆许字［2007］第2号《拆迁许可证》批准，需拆迁乙方所有的住宅房屋。根据本溪市人民政府第86号令的有关规定，乙方对其被拆除房屋自愿选择以产权调换方式进行拆迁补偿。双方经协商达成如下协议：一、被拆迁房屋。乙方同意将坐落于明山区合峪街建筑面积为397.86平方米的平房，使用性质为住宅的私有房屋产权放弃，交由甲方拆除。二、产权调换房屋。甲方以合峪街1#楼1-10轴1-2层，建筑面积为397.86平方米，使用性质为住宅的房屋与乙方被拆迁房屋进行产权调换。甲、乙双方同意按1200元/平方米计算产权调换房屋价格。三、被拆迁房屋的补偿。甲、乙双方根据市政府86号令及有关规定，确认被拆迁房屋的货币补偿标准为1200元/平方米，合计477432元。五、产权调换房屋差价款结算。被拆迁房屋补偿金额与产权调换房屋价款结算差价为：产权调换房屋价款总额-拟被拆迁房屋应补偿总金额=0。 张洪安与牟岳山、朱迎辉民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年8月8日作出（2016）辽0504民初1816号民事判决书，判决：牟岳山、朱迎辉于判决发生法律效力后立即偿还张洪安欠款45万元及利息。判决生效后，张洪安申请执行。2017年6月21日，一审法院作出（2016）辽0504第2136号民事裁定书，裁定：查封朱迎辉名下的位于百合新城1#楼1-10轴线1-2层面积397.86平方米的门市房。查封后，刘晓东提出执行异议，一审法院作出（2017）辽0504执异60号民事裁定书，裁定：中止对坐落于本溪市明山区百合新城1#楼1-10轴线1-2层房屋（面积397.86平方米）的执行。张洪安不服该裁定，提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：刘晓东就执行标的，即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，在法院查封之前刘晓东与朱迎辉签订了《房屋买卖合同》，虽然张洪安辩称该合同无效，但未能举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同有效。其次，《房屋买卖合同》中约定，朱迎辉于合同签订之日将房屋及钥匙交给刘晓东，房屋正式归刘晓东所有。再次，购房款是张成山、孟芙蓉、连龙、关天虹、王德宝、洪景龙(甲方)与刘晓东(乙方)及朱迎辉(丙方)签订的《债权转让协议书》约定的款项抵顶，且刘晓东与朱迎辉确认已抵顶完毕。张洪安并未举证证明《债权转让协议》《房屋买卖合同》存在违法的情形，故应视为刘晓东已支付了价款。最后，本案没有在本溪市房屋产权管理部门办理产权登记，并非刘晓东的个人原因。刘晓东已与本溪经济开发区金城房地产开发有限公司签订了城市住宅房屋拆迁产权调换协议书，其已履行了自己的合理注意义务。综上，刘晓东的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其权利能排除执行。故对刘晓东的上诉请求，予以支持。一审判决结果错误，予以纠正。 综上所述，刘晓东的上诉请求成立，应予支持；一审判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初3130号民事判决。 二、驳回被上诉人张洪安的诉讼请求。 一、二审案件受理费各五百元，共计一千元。由于被上诉人张洪安负担。一审公告费五百六十元，二审公告费三百元，共计八百六十元，由被上诉人牟岳山、朱迎辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  许 晶 审判员  孙 燕 二〇一九年十二月二十日 书记员  金路峰 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。