黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民再49号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：黄立操，男，1976年10月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：李晶石，黑龙江龙跃律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：孙鹤，女，1977年12月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。再审申请人黄立操因与被申请人孙鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）黑12民终49号民事判决书，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2019年6月13日作出（2019）黑民申310号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄立操及其委托诉讼代理人李晶石、被申请人孙鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄立操申请再审称，其响应安达市政府招商引资政策，同卧里屯乡政府租用土地开办养殖厂，协议约定经营期间不得擅自转让土地使用权，不得改变农用地性质，不得搞永久性建筑及与农业生产无直接关联的项目建设。其投入470余万元建设蔬菜大棚、看护用房、操作间及两栋二层楼房。2015年因资金紧张，外债较大，其寻求合作伙伴与孙鹤取得联系，孙鹤承诺投资养殖厂，但为了投资无风险，要求其以买卖的形式将案涉土地及房屋抵押给孙鹤，但孙鹤迟迟不与其签订合作协议，20余万元也以借款方式支付。原审其举示的录音资料可以证明双方目的是合作经营，孙鹤明确承认是为投资提供抵押保障，从买卖合同不约定付款方式、期限，后期孙鹤付款仍让其出具欠条以及打井以其名义付款情形看，双方签订买卖合同不真实。案涉房屋土地不得转让、过户登记，原审未考虑孙鹤未交付合同约定全部款项，判决其为孙鹤办理过户错误，也无法在安达市房产管理局执行过户。经法院鉴定案涉土地房屋价值300余万元，合同定价50万元，显失公平，应予撤销。原审认定事实不清，适用法律错误。再审请求1.撤销（2017）黑1281民初1717号民事判决和（2018）黑12民终49号民事判决，依法再审本案；2.一、二审及再审案件受理费全部由被申请人承担。孙鹤辩称，我认为双方签订合同有效。因黄立操系完全民事行为能力人，在卧里屯乡从事畜牧业并执业多年，不存在没有经验的问题，并且黄立操和我均为平等主体，也不存在利用优势问题，所以黄立操与我签订的房屋买卖合同不符合显失公平的情形。我们双方签订的房屋买卖合同有效，请求房产过户。孙鹤向一审法院起诉请求：1.请求判令黄立操履行房产过户义务；2.判令黄立操将车牌号黑Ｅ×××××号面包车交付给孙鹤；3.案件受理费由黄立操承担。在一审审理过程中，孙鹤放弃第2项诉讼请求。黄立操向一审法院反诉请求：1.请求依法撤销双方签订的房屋买卖合同，判令孙鹤赔偿由此给黄立操造成的财产损失500000元；2.案件受理费由孙鹤承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，孙鹤与黄立操签订房屋买卖合同，约定黄立操将位于安达市卧里屯乡安肇新河北侧房屋（春峰养殖场）出卖给孙鹤，房屋建筑面积867.88平方米，土地面积19200平方米，价款为500000元。孙鹤已交房款270000元。养殖场使用土地为国有草原，以租赁方式取得土地使用权。土地使用权证【安国用（2010）第00680号】，房屋所有权证【乡（镇）村房权证2301安字第××号】。孙鹤于2015年5月1日前后入住并经营至今，入住后孙鹤对养殖场进行了修缮。2015年5月20日，孙鹤支付打井工程款160500元。一审法院认为，1.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。从以上规定可以看出，人民法院确认合同无效同样不能以合同条款为依据。本案中，涉案土地和房屋已经依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书，不存在《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、行政法规规定的合同无效的情形，孙鹤与黄立操签订的房屋买卖合同合法有效，孙鹤应当履行支付尚欠购房款的义务，黄立操应当遵循诚实信用原则，履行协助办理房产变更登记的义务。孙鹤诉讼请求合理，应予支持。2.黄立操主张孙鹤乘人之危，采取欺诈手段与其达成房屋买卖协议，无证据证明，对其主张不予支持。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，黄立操系完全民事行为能力人，在卧里屯乡从事畜牧养殖业多年，不存在没有经验的问题，并且孙鹤与黄立操主体平等，不存在利用优势问题。所以，黄立操与孙鹤签订的房屋买卖合同不符合法律规定的显失公平情形。一审法院判决：一、被告（反诉原告）黄立操协助原告（反诉被告）孙鹤办理房屋产权变更登记，于判决生效后十日内履行；二、驳回反诉原告黄立操的反诉请求。本诉案件受理费8800元，由本诉被告黄立操负担。反诉案件受理费8800元，由反诉原告黄立操负担。黄立操不服一审判决，上诉请求：请求撤销原判，改判撤销双方签订的房屋买卖合同；一、二审案件受理费由孙鹤承担。二审法院确认一审法院查明的事实。二审法院认为，第一、关于一审认定双方签订的买卖合同有效是否属于认定事实错误问题。上诉人黄立操与被上诉人孙鹤于2015年3月30日签订房屋买卖协议后，上诉人黄立操将涉案房屋的所有权证及涉案土地的土地使用权证交付给了被上诉人孙鹤，孙鹤按照合同约定给付了上诉人黄立操大部分款项。并没有证据证实上诉人黄立操与被上诉人孙鹤之间存在投资合作关系，孙鹤也否认双方存在投资合作关系的事实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据该规定，上诉人黄立操作为具有完全民事行为能力的自然人，与孙鹤签订的房屋买卖协议，不违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，认定事实正确；第二、关于双方所签订的协议是否显失公平，是否应予撤销，一审判决适用法律是否存在错误问题。在一、二审审理时，上诉人黄立操称其还有相同的地块已经出卖，但并没有提供证据证实。对于该农场的出卖价格是否显失公平问题，被上诉人孙鹤称，其相邻东侧地块也已经出卖，出卖时的价格也不高于其购买黄立操出卖的价格。虽然在一审审理时对涉案农场的土地及房屋进行了鉴定，但该鉴定对土地性质认定为工业用地并按工业用地性质进行评估，价格明显过高。从上诉人黄立操取得的土地使用权证上标注的土地性质看，涉案土地的性质为畜禽养殖，并不是工业用地。被上诉人孙鹤现已对该农场进行了大量的投入，对此事实上诉人黄立操并不否认。一审法院未认定双方签订的协议显失公平，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人黄立操负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审期间，本院依职权向安达市自然资源局、安达市不动产登记中心调取如下证据。证据一、安达市自然资源局《关于设施农用地管理政策的说明》一份，证实依据《国土资源局、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发［2014］127号）第三条第一款内容，设施农用地不属于有偿用地范围。因此，设施农用地的土地使用权剩余年限不列入评估拍卖范围，属于承包用地，使用者承包乡镇的土地用于设施农业。安达市春峰养殖厂于2008年6月5日经原安达市国土资源局备案，备案使用人黄立操，备案年限30年（2008年6月1日至2038年6月1日）。按照国家关于设施农用地管理相关政策，该宗土地不具有市场流通性质。证据二、安达市不动产登记中心说明一份，证实因案涉房产所依附土地使用权无法转移，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。所以根据房地权利保持一致原则，故该地块上建设的房屋也不具备市场流通性。黄立操质证意见：对证据一及证据二没有异议，最初我也没打算出卖房屋，只是用于抵押与孙鹤合作经营。孙鹤质证意见：对证据一的真实性没有异议，因为房屋买卖是和黄立操签订的协议，法院调取的证据中具体法律规定部分，我不清楚。关于证据二，在与黄立操交易的时候，我只是看见了土地使用权证和房产证。因此我们二人便签订了买卖协议。本院认证认为，上述两份证据系由国家行政机关出具的证明，证据来源合法，内容客观真实，本院予以采纳。本院再审确认一审法院查明的事实。另查明，安达市卧里屯乡安肇新河北侧房屋（春峰养殖厂）建造地块所依附的土地性质为国有草原，使用权类型为租赁方式，该宗土地不具有市场流通性质，土地上建设的房屋亦不具备市场流通性。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、孙鹤是否有权主张黄立操为其办理产权变更登记；二、双方签订的房屋买卖合同是否显失公平，是否应予撤销。关于孙鹤是否有权主张黄立操为其办理产权变更登记问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉土地及房屋均不具备市场流通性，且黄立操与孙鹤签订房屋买卖合同时，已明确约定合同价款，孙鹤应当按照合同约定支付全部购房款。购买人孙鹤在提起诉讼时，仅支付了270000元，尚欠230000元房款未予支付。孙鹤在未支付全部房款的情况下，无权要求黄立操协助办理房屋产权变更手续。关于双方签订的房屋买卖合同是否显失公平，是否应予撤销问题，本案中，双方当事人均为完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同时，黄立操已承包经营春峰养殖厂多年，其具备足够经验知悉养殖厂的经营现状及未来预期可得收益，黄立操未能举示证据证实二者间是合作经营关系，签订房屋买卖合同是为投资提供抵押保障。因此，其反诉主张没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，一、二审判决适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黑12民终59号民事判决：二、维持安达市人民法院（2017）黑1281民初1717号民事判决第二项，即驳回反诉原告黄立操的诉讼请求；三、撤销安达市人民法院（2017）黑1281民初1717号民事判决第一项，即被告（反诉原告）黄立操协助原告（反诉被告）孙鹤办理房产变更登记，于判决生效后十日内履行；四、驳回孙鹤的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由本诉原告孙鹤负担。反诉案件受理费8800元，由反诉原告黄立操负担。二审案件受理费8800元，由上诉人黄立操负担。本判决为终审判决。审判长  董晓东审判员  陈玉娟审判员  杨照娜二〇一九年十二月三十日法官助理褚静书记员康亚娟