重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10189号上诉人（原审被告）：王传友，女，1940年4月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：龙卫星，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡忠均，男，1968年9月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：朱启兵，重庆丹乡律师事务所律师。上诉人王传友因与被上诉人蔡忠均农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王传友及其委托诉讼代理人龙卫星、徐华，被上诉人蔡忠均的委托诉讼代理人朱启兵到庭参加了询问。本案现已审理终结。王传友上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡忠均一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由蔡忠均承担。主要事实和理由：房屋买卖合同系要式合同，本案中除证人证言外蔡忠均无其他证据证明其与王传友有房屋买卖的意思表示；关键证人陈某未出庭接受质询，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据；本案证人均与蔡忠均存在利害关系，一审法院采纳证人证言违反证据规则规定；一审判决涉案房屋归王传友所有，是对物权法第三十三条的错误适用。蔡忠均辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。蔡忠均向一审法院起诉请求：1.判令确认蔡忠均、王传友之间的农村房屋买卖合同有效；2.确认位于重庆市渝北区土地证号为渝北（集）用（20××）字第××号房屋在征地前的所有权归蔡忠均所有；3.本案诉讼费用由王传友承担。一审法院认定事实：王传友原系重庆市渝北区××（后更名为木耳镇×社，现为木耳镇第×组）村民。2000年，王传友因投靠子女将户籍迁移至重庆市南岸区×-×-×号并搬离原户籍地重庆市渝北区木耳镇×社（现为木耳镇第×组）。根据1990年9月填写的原江北县人民政府《土地登记审批表》记载：王传友的房屋坐落于木耳乡莲花村九社，修建于1982年以前，面积为136.9平方米，土地使用权面积为176.9平方米。2003年12月30日，蔡忠均向重庆市渝北区木耳镇国土管理所提交了编号为渝北（集）用（20××）字第××号重庆市土地权属变更登记申请书、王传友的江集建（×）字第××号集体土地建设用地使用证、蔡忠均的身份证复印件，同时还提交了蔡忠均于2003年12月24日向木耳镇国土所书写的《申请》一份，主要记载：我蔡中均因叔母王传友全家迁出，其原有住房赠送于我，经叔母王传友同意，将原她原房屋的建设用地使用证确权给我，望办理过户手续。该申请上无王传友本人的签字，仅有一个指纹不能确定为王传友本人的指纹。随后，批准机关于2004年1月12日同意进行变更登记，为蔡忠均颁发了土地使用者为蔡忠均土地证号为渝北（集）用（20××）字第××号、土地面积为136.9平方米、地址为木耳镇×社。2015年，因重庆市渝北区实施城市规划建设需要,本案诉争宅基地已于2015年3月26日被依法征收为国有土地。2015年10月16日，重庆市渝北区人民政府征地办公室对属于征地范围内的木耳镇××组拆迁户发布《房屋清理调查情况公示》公示期为2015年10月16目至2015年10月22日，期间无人提出异议。2018年8月，王传友以其不知情且未到场签字确认的情况下，仅凭蔡忠均的单方意志就将王传友的土地使用权进行变更登记属于程序违法，遂提起行政诉讼，请求撤销颁发给蔡忠均的渝北（集）用（20××）字第××号集体土地使用权证，重庆市长寿区人民法院审理后作出（2018）渝0115行初135号行政判决书，认定蔡忠均在2003年申请宅基地变更登记时，无王传友本人的签字捺印，不能认定诉争的宅基地使用权变更登记行为系王传友与蔡忠均一并提出申请，且房屋所有权移转所依据的仅有一份真实性尚无法确定的2003年12月24日的《申请》，故重庆市规划和自然资源局在办理变更登记时未尽到审慎义务，确认其为蔡忠均颁发渝北（集）用（20××）字第××号集体土地使用权证书的行为违法。蔡忠均为证明其与王传友之间存在买卖合同关系，申请证人张某11（学堂村第19组社长）、蒋某1（原学堂村8组的组长）出庭作证，证人张某11陈述：蔡忠均、王传友之间买卖房屋当天我并不场，第二天听人说王传友将其房屋卖给了蔡忠均，价格是3500元，我没有参与他们之间的房屋买卖合同，也没有见过他们之间买卖合同。证人蒋某1陈述：蔡忠均与王传友签订房屋买卖协议时我在场，我当时是社长，是蔡忠均的岳母张安珍叫我去作个见证的，协议是当时大队书记陈某代写的，协议写好后我并未看他写的协议内容，对价格具体是多少钱不清楚，价款是否支付我也不清楚，现场没有看到他们给钱，协议上有谁签字我也不清楚。蔡忠均还提交了一份陈某（原莲花村书记）出具的《情况说明》，主要记载：1991年10月1日在潘家湾代坤明家由我代写协议，约定王传友将其房屋所有权转让给其侄女代发均和侄女婿蔡忠均，转让款3500元，签订协议后当场付清支转让款等……协议拟好后蔡忠均、代发均、代坤明、张安珍、王传友分别在转让方和受让方上签了字。蔡忠均拿出3500元由张安珍负责付给王传友。审理过程，一审法院依法通知陈某来院对蔡忠均、王传友买房一事接受询问，陈某陈述：上述《情况说明》中情况基本属实，王传友的丈夫戴某与蔡忠均的岳父戴坤明系兄弟关系，戴某当时是通用厂的工人，户口不在农村，他有四个子女，一个儿子戴剑当时已经当兵去了，三个女儿中有两个已经出嫁，当时王传友随她大女儿一起生活，便将户口迁到了南岸区。因王传友与戴坤明两家系相邻居住，戴坤明家子女较多，且都在家，王传友与戴坤明的妻子张安珍便协商将王传友的房屋买下来居住，他们自己协商的价格是3500元，我当时是村书记，他们喊我去帮忙写的协议，协议上写的出卖价格是3500元，当场付清，写好之后交给他们双方看了之后就签字按手印，其他人没有看协议，只是钱款并未当场支付，他们什么时候支付的房款我并不清楚。协议签订后王传友便将房屋交给张安珍家居住了，直到开发征地时一直由蔡忠均家人居住，这么多年王传友再也没有回来居住过，开发征地时也没有找过蔡忠均。一审法院认为，一、蔡忠均与王传友之间是否存在有效的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故买卖合同之成立须具备当事人、标的及价款等要素。蔡忠均主张其与王传友之间成立房屋买卖合同，则须证明该合同的主体为蔡忠均、王传友，买卖的标的，支付的价款等。而本案中，证人张某11未参与见证蔡忠均、王传友之间的签订房屋买卖合同的过程，其对双方的之间买卖房屋一事是听他人说的，故其证言不足以证明蔡忠均、王传友之间存在买卖合同关系；证人蒋某1与陈某作为见证人，其陈述均可以证明蔡忠均、王传友之间就涉案房屋签订了买卖合同，陈某作为房屋买卖协议的代写人，陈述该房屋的价格为3500元，协议写好之后交由双方签字按了手印，王传友无其他证据推翻上述证人的证言，故可以认定蔡忠均与王传友之间存在房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。而重庆市规划和自然资源局为蔡忠均颁发渝北（集）用（2004）字第565号集体土地使用权证书的行为虽经生效判决确认违法，但此仅表明蔡忠均不能取得该房屋的宅基地使用权，并不足以以此否定其与蔡忠均之间签订房屋买卖合同的效力。故对蔡忠均的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。二、蔡忠均是否取得重庆市渝北区木耳镇×社土地证号为渝北（集）用（20××）字第××号房屋在征地前的所有权。该房屋虽未经登记，但根据1990年9月《土地登记审批表》记载：王传友的房屋坐落于木耳乡×社，修建于1982年以前，面积为136.9平方米，土地使用权面积为176.9平方米，据此，可以认定该房屋原归王传友所有，根据前述理由，蔡忠均与王传友之间存在有效的房屋买卖合同，且根据证人陈述，房屋买卖协议签订之后，王传友便将该房屋交给蔡忠均一家人居住到征地开发之前，可以证明涉案的房屋在征地之前由蔡忠均实际占有使用，故可以认定蔡忠均已经取得了该房屋的所有权，故对蔡忠均的第二项请求，一审法院亦予以支持。一审法院判决：“一、确认原告蔡忠均与被告王传友之间存在有效的农村房屋买卖合同；二、确认位于重庆市渝北区土地证号为渝北（集）用（20××）字第××号的房屋在征地前归原告蔡忠均所有。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王传友负担。”二审中，王传友向本院提出四项申请：1.三份《律师调查令申请书》，申请法院出具律师调查令，以便王传友分别向长寿区人民法院、渝北区人民法院，以及渝北区木耳镇委员会调取相关证据，后因渝北区人民法院提供了本案一审庭审录音录像光盘，故对王传友向该法院调取证据的律师调查令申请不予准许；对王传友向长寿区人民法院调取相关案件庭审笔录的律师调查令申请，因申请事项与本案案件事实相关，本院予以准许；对王传友向渝北区木耳镇委员会调取木耳镇学堂村8组1952年至1994年村支部书记档案的律师调查令申请，因蔡忠均在二审中举示了与该申请相关的《证明》，故王传友的该项申请亦无准许之必要，本院依法不予准许。2.《延期开庭申请书》，请求延期开庭。本院考虑到王传友申请了多份律师调查令，需要调查收集的证据较多，且双方争议较大，故对其该项申请依法予以准许。3.《证人出庭接受质询申请书》，申请一审证人陈某出庭接受质询。因一审法院针对陈某出具的《情况说明》已通知其到院接受询问，故本院对上诉人的该项申请不予准许。4.证人出庭作证申请书，申请证人蒋某2、戴某、代某出庭作证。因其申请的证人与待证事实之间存在关联性，本院予以准许。王传友还举示如下证据：证据一《证明》，拟证明陈某与蔡忠均系亲属关系，陈某的证言不应采信；证据二录音证据，录音中有三人，分别是王传友之子戴剑，戴剑之妻王萍，木耳镇学堂村村支部书记段长波，拟证明蔡忠均在一审举示的2019年8月8日的证明不合法，系蔡忠均伪造的证据；证据三《入党自愿书》，拟证明支部书记处签字是段前明，不是陈某，陈某当时不是村支书；证据四一审庭审录音录像，拟证明证人证言之间存在矛盾及不一致之处，不应采信；证据五长寿区人民法院（2018）渝0115行初135号行政案件的庭审笔录，拟证明涉案房屋不存在买卖关系，当事人与证人陈述不一致。蔡忠均质证称，证据一不属于二审新证据，证据形式不合法，证明内容全系打印，签字人员身份无法确认，如果该证据作为证人证言，证人应当到庭质证，对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。证据二的来源不合法，未在录音前明确告知被录音人录音情况，对人员身份不能确认，内容不具有连贯性，对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。证据三作为莲花村党支部书记签字的段前明并非莲花村书记，陈某在1952-1994历任莲花村村干部42年，对该证据真实性、合法性和关联性均不认可，不能达到对方的证明目的。证据四真实性认可，但认为不能达到对方证明目的。证据五真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，涉案房屋在1991年10月1日双方达成买卖协议，到现在历时28年，当事人或相关证人基于28年的跨度，对细节作出不同陈述符合常理，不能以此认定双方不存在买卖合同关系。王传友申请的证人蒋某2陈述，他与双方当事人是一个生产队的，陈某的儿媳与蔡忠均是亲戚关系，蒋某1的老婆张某2与蔡忠均的岳母张安珍是堂姐妹。证人戴某陈述，其与王传友是夫妻关系，涉案房屋是土地改革之后分的，当时他儿子住下面，他们住上面。1965年，他就离开了涉案房屋。1992年4、5月份，戴发均和蔡忠均要结婚，他们就把房屋借给蔡忠均暂住，他们住楼上，蔡忠均住楼下。他是2018年春节才知道涉案房屋拆迁安置的事实。90年代他们的村干部是段前明，蒋某2是队长，陈某也当过村干部，但记不清是哪年，可能当过两三年。证人代某陈述，她是王传友的女儿。她们老家的房屋没有出卖，当时其父母、哥哥，还有蔡忠均都住在他们房屋，蔡忠均大概1992年搬到他们房屋居住，住在下面。1994年搬出房屋后，将房屋交由蔡忠均照看。村干部有蒋某2、张某12，陈某也当过干部。王传友质证称，对三证人证言的真实性认可，能证明蒋某1、陈某与蔡忠均有亲戚关系，涉案房屋没有买卖关系，蔡忠均入住涉案房屋是暂时的，是王传友借给他居住的。蔡忠均质证称，证人一对张安珍、张某2等人的关系无其他证据予以佐证，对证人一证言不认可。证人二、三与王传友有利害关系，且二人陈述细节存在不一致，不能达到对方的证明目的。蔡忠均举示《证明》，拟证明陈某自1952年至1994年历任该村的村干部42年。王传友质证称，对村委会《证明》的公章真实性认可，对证明内容本身不认可，证据来源存疑，真实性不认可，是蔡忠均通过伪造合同方式加盖的证明，对《证明》表述的陈某具体任职年限、职位均不清楚，证明内容无原始证据佐证，且不能证明1991年陈某是该村书记。蔡忠均向本院提交证人出庭作证申请书，拟申请证人罗某、刘某、张某12出庭作证。本院认为该项申请与本案待证事实有关，对其申请予以准许。蔡忠均申请的证人罗某陈述，他是蔡忠均的邻居。王传友在莲花村有房屋，后来卖给了蔡忠均，具体时间记不清了，买卖的时候他不在场。证人刘某陈述，他与双方都是邻居，蔡忠均是入赘的，我听说涉案房屋是王传友卖给蔡忠均的，征地时王传友没有回来过。陈某是以前的书记，卖房时陈某好像是书记。证人张某12陈述，他听说蔡忠均是1991年买的王传友的房屋，至涉案房屋开发前没听说过王传友找蔡忠均要过涉案房屋，戴剑（音同）在开发前回来过，回来的原因不清楚，他认识陈某，陈某一直是村干部，听陈某说双方写过协议，是否给钱他不清楚。蔡忠均质证称，证人证言客观真实，能证明涉案房屋是王传友出售给蔡忠均的，陈某在双方买卖房屋时是村干部。王传友质证称，三证人证言不能作为本案证据，都是“听说的”，不能证明涉案房屋有买卖关系。本院认为，对于王传友举示的证据一《证明》，虽有孙姓人员等多人签字确认，但因缺乏其他直接证据佐证，本院对该证据不予采信；证据二录音证据中段长波的身份不能确认，且蔡忠均不认可真实性，本院不予采信；证据三《入党自愿书》虽未得蔡忠均认可，但该证据上加盖有江北县木耳乡委员会印章，本院予以采信；证据四、五系从相关人民法院依法调取，本院对其真实性均予以确认。证据六，证人蒋某2所称的相关亲属关系因缺乏其他直接证据佐证，本院对该证人证言不予采信；证人戴某、代某与王传友存在密切身份关系，其证言亦因缺乏直接证据佐证，本院对其证人证言亦不予采信。对于蔡忠均举示的《证明》，虽然王传友不认可其真实性，但该证明加盖有木耳镇学堂村村民委员会公章，本院依法予以采信。对于罗某、刘某、张某12的证人证言，因均系传来证据，且王传友不认可其真实性，故本院不予采信。本院二审查明，由渝北区木耳镇学堂村村民委员会出具的，落款时间为2019年12月9日的《证明》载明：陈某从1952年至1994年任原莲花村村干部共计42年……（2003年因村建制调整，莲花村合并为学堂村。该同志先后在莲花村任会计、主任、村支书记）情况属实。在案外人戴建“支部大会通过该预备党员转为正式党员的决议”栏中，支部书记签名盖章处有“段前明”字样；“上级党委审批的意见”栏中，加盖有中国共产党江北县木耳乡委员会印章，落款时间为1989年12月18日。关于王传友的江集建（91）字第95684号集体土地建设使用证问题，王传友陈述，该证是放在老家，蔡忠均在借住房屋过程中私自取得；蔡忠均陈述，基于双方买卖关系，在蔡忠均将涉案房屋的购房款交付给王传友的同时，王传友按照双方约定当即将证交给蔡忠均。王传友还陈述，自1994年离开涉案房屋后，再未回去过，直至2018年春节知晓了涉案房屋被拆迁的事实才提出异议。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于蔡忠均与王传友是否就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。现评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”该解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，第一，从蒋某1的证人证言以及陈某出具的《情况说明》可以证实，蔡忠均、王传友之间就涉案房屋签订了买卖合同，交易价格为3500元，虽然该二人对协议签订过程及交付房款的时间等细节陈述略有不同，但考虑到该交易行为已时隔近三十年，按照普通人的记忆能力，不可能完全还原当时的交易情形，在该二人对交易主体、买卖标的、支付价款等合同主要权利义务约定陈述一致的前提下，少数交易细节的不一致意见并不足以否认双方建立房屋买卖法律关系的基本事实。第二，王传友上诉主张因陈某的大儿媳与蔡忠均是堂姐弟关系，陈某与蔡忠均也系亲戚关系，故陈某的陈述不能作为认定案件事实的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。也就是说，即使陈某与蔡忠均之间存在亲戚关系，陈某的陈述意见也只是在证明力上稍弱，但不能据此否认其存在一定的证明力，加之其陈述的意见与证人蒋某1的证言能够相互印证，故一审法院将陈某的《情况说明》作为认定本案案件事实的依据并无不当，对王传友二审中的该项上诉理由本院依法不予采信。第三，从涉案房屋实际占有使用情况看，王传友虽主张涉案房屋系借给蔡忠均暂住，但房屋集体土地建设使用证由蔡忠均持有，王传友在2000年将户籍迁出后再未回过该房屋，亦未向蔡忠均主张过任何权利，前述种种案件事实明显与“暂住”这类生活常情常理不符，而王传友对此作出的解释理由亦不充分，一审法院未予采信亦无不妥。故，本院认为，蔡忠均在一、二审中举示的证据能够相互印证，使其主张的与王传友就涉案房屋存在房屋买卖合同关系的案件事实达到高度盖然性，一审法院据此对其请求予以支持并无不当，本院予以维持，对王传友的相关上诉请求不予支持。其他认定同一审。至于王传友在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。综上所述，王传友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王传友负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇一九年十二月二十日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇