海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民再36号上诉人（原审被告、再审申请人）：海南宜欣实业有限公司，住所地海南省海口市明珠路8号宜欣商业广场1层。统一社会信用代码：914600007358355195。法定代表人：黄凤琴，经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱南，海南京园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、再审被申请人）：王必孝，男，1970年6月11日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。上诉人海南宜欣实业有限公司（以下简称宜欣公司）因与被上诉人王必孝房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宜欣公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王必孝的全部诉讼请求。事实和理由：由于一审之后双方就涉案的铺面经过反复磋商，对退铺的事宜达到一致意见，包括退回原铺面款、原购房款、房屋维修基金、办证费用、逾期办证的违约金、还有王必孝交回当时购房合同、发票以及最后的反租租金全部达成一致，并且宜欣公司已经全部支付给王必孝，双方就涉案铺面的全部债权债务关系已经结清，在合同退铺协议第5条里面有约定，宜欣公司履行义务以后，王必孝无权就涉案的两个铺面再主张任何权利，故在二审中，宜欣公司要求变更诉讼请求，撤销再审一审判决和驳回王必孝一审的全部的诉讼请求。王必孝经本院依法传唤未到庭。王必孝一审诉讼请求：1.确认王必孝对位于海口市××区.03平方米的铺面享有房地产所有权及其范围内相应的土地使用权；2.宜欣公司将海口市明珠路8号宜欣商业广场负一层C-45号商品房办理产权证（房产证及土地分割证）至王必孝名下；3.宜欣公司向王必孝支付逾期办证违约金273606元（484259×5.65%×10年=273606元），违约金按同期银行贷款利率计算至宜欣公司实际为王必孝办理前述产权证书之日止，暂计算至起诉时；4.宜欣公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：王必孝与宜欣公司于2006年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定王必孝向宜欣公司购买宜欣商业广场负一层C-45号商品房，建筑面积共23.03平方米，合同约定房屋总价款为484259元。合同签订后，王必孝依约支付全部购房款484259元。宜欣公司向王必孝出具了不动产专用发票和收款收据。宜欣公司于2006年12月8日向王必孝交付了商铺，但至今仍未为王必孝办理该商铺的相关产权证书。一审法院认为，一、关于王必孝、宜欣公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条违约条款是否有效的问题。依据该条款，因宜欣公司的责任，王必孝不能在规定期限内取得涉案商铺的权属证书的，王必孝退房，宜欣公司在王必孝提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给王必孝，并按已付房款总额的同期银行存款利率支付利息。该条款是王必孝、宜欣公司关于迟延产权登记如何处理的约定，当宜欣公司迟延产权登记达到90日后，王必孝有权要求退房。因此上述合同格式条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式合同条款的无效规定，不存在提供条款一方，即宜欣公司免除其责任、加重对方责任、或者排除对方主要权利的情形，应当认定为有效的合同条款。二、关于《商品房买卖合同》第十五条的适用问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案宜欣公司迟延为王必孝办理产权登记，其行为违背了合同的约定，王必孝依法有权要求宜欣公司承担继续履行、赔偿损失的违约责任。又，该第十五条约定由于宜欣公司的原因导致产权登记迟延的，王必孝可以要求退房。因此，王必孝在宜欣公司迟延履行产权登记义务超过约定时限后，有权利选择要求宜欣公司继续履行、赔偿损失或者依照合同约定退房并给付利息，该选择权在守约方。同时基于《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”王必孝、宜欣公司对《商品房买卖合同》第十五条格式条款适用发生争议，存在两种解释，应当作出不利于宜欣公司的解释。因此宜欣公司主张其迟延产权登记的责任只能适用该条款解决、排除王必孝其他救济途径的抗辩，不予以支持。王必孝主张继续履行该合同有法律依据，予以支持。三、关于王必孝要求确认其享有位于海口市××区铺面房产所有权及相应土地使用权的问题。因王必孝、宜欣公司对于不动产权属并无争议，仅对登记在宜欣公司名下的不动产过户登记问题产生纠纷。因此，不能用合同确权的方法确认物权归属，该项诉请不符合确权诉讼的审查范围，不予审查。四、关于王必孝要求将涉诉房产证办理至王必孝名下，并支付逾期办证违约金的问题。王必孝已按合同约定支付了房款及相关税费，宜欣公司在交付房屋后，应按照合同约定，为王必孝办理房屋产权证书。故王必孝要求宜欣公司将涉诉房产证办至王必孝名下的请求，予以支持。另，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算。因宜欣公司逾期未为王必孝办理产权登记，构成违约，王必孝主张宜欣公司支付违约金的诉请有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决：一、限宜欣公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将海南宜欣商业广场负××层商铺过户至王必孝名下；二、限宜欣公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王必孝违约金（违约金计算标准：自2007年3月8日起至涉诉房产完成过户登记之日止，以已付购房款484259元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、驳回王必孝其他诉讼请求。本案案件受理费5689元，由宜欣公司负担。宜欣公司不服生效一审判决，向一审法院申请再审。再审请求：1.依法撤销（2016）琼0106民初7657号民事判决第二项；2.如改判宜欣公司承担违约金则以房款总价千分之二为限。再审一审法院认定的事实：宜欣公司与王必孝于2006年10月31日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房价款金额的同期银行存款利率支付买受人利息。王必孝于2016年7月28日将宜欣公司诉至龙华区法院。宜欣公司在原审过程中提交的书面答辩状第四项部分内容为“原告并没有及时按照合同约定提出退房，而原告一方面每月收取租金10年，另一方面既不按合同约定退房又要按照购房款10年的贷款利息计算违约金的主张，是对合同约定的变更，显然，违反合同约定且超过诉讼时效”。另查，海口市中级人民法院曾于2012年3月22日就与本案同类的房屋买卖合同纠纷作出（2012）海中法民一终字第246号、第247号终审民事判决书。在上述案件中，买受人赵一龙分别向本案再审申请人宜欣公司购买了海南××区、108号两套商铺。赵一龙与宜欣公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定与本案合同第十五条的约定相同。上述生效的终审判决就《商品房买卖合同》第十五条的相关认定意见为：《商品房买卖合同》中第十五条格式条款是宜欣公司迟延产权登记后如何处理的规定，该规定是对于买受人权利扩充即当宜欣公司迟延产权登记达到90日后，买受人有权利要求退房。因此上述合同格式条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式合同条款的无效的规定，不存在提供格式条款一方宜欣公司免除其责任、加重对方责任、或者排除对方主要权利的情形，应当认定为有效的合同条款。赵一龙在宜欣公司违约迟延履行产权登记义务后有权利选择要求宜欣公司继续履行、赔偿损失或者依照合同约定退房并给付利息，该选择权在守约方赵一龙。同时基于《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，本案双方当事人对《商品房买卖合同》第十五条格式条款适用的理解发生争议，存在两种解释，应当作出不利于提供格式条款一方即宜欣公司的解释，故宜欣公司主张其迟延产权登记的责任只能适用该条款解决的解释，排除赵一龙其他救济途径龙华区法院依法不予以支持。因王必孝在原审中就逾期办证违约金诉请的表述为：273606元（484259×5.65%×10年=273606元），按同期银行贷款利率计算至实际办理产权证书之日止。龙华区法院于2019年1月11日向其询问其主张的利率是按固定利率年5.65%计算，还是按银行同期贷款利率计算。王必孝答复称因本案久拖不决，其主张按银行同期五年期贷款利率计算。再审一审法院认为，本案再审争议焦点为：1.王必孝主张宜欣公司承担违约金是否过诉讼时效；2.原审关于违约金的起算时间和计算标准是否有误，是否应予改正；3.宜欣公司是否曾在原审中提起诉讼时效抗辩。一、关于诉讼时效。龙华区法院再审已查明宜欣公司在原审答辩过程中就违约金提出了诉讼时效抗辩，原审判决未就该抗辩作出认定，故宜欣公司已依法行使诉讼时效抗辩权，本案可参照适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定。宜欣公司于2006年12月8日向王必孝交付了涉案房屋，根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，宜欣公司应在房屋交付后90日内即2007年3月8日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而宜欣公司至今未能依约办理，其自2007年3月9日构成违约。最高人民法院2016年12月11日印发的《第八次全国法院民商审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对逾期办证违约金诉讼时效的规定为：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。依据该规定，本案诉讼时效起算时间为2007年3月9日，在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。王必孝于2016年7月28日起诉，其诉请2014年7月28日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效。原审判决宜欣公司自2007年3月8日起付逾期办证违约金有误，应予纠正。二、关于《商品房买卖合同》的继续履行及逾期办证违约金。海口市中级人民法院就类案作出的生效判决已认定购房人在合同第十五条约定的基础上，有权利选择要求宜欣公司继续履行、赔偿损失，或者依照合同约定退房并给付利息，该选择权在守约方即购房人。本案并无证据证明王必孝在起诉前已向宜欣公司行使合同解除权，其诉请宜欣公司履行涉案房屋过户义务，应视为其选择继续履行涉案合同。对宜欣公司关于王必孝相继行使权利造成合同关系混乱的主张，不予采纳。宜欣公司另主张王必孝不退铺则其按王必孝付款总额的千分之二承担违约金，但并未提交证据证明双方就此达成合意，故就宜欣公司上述主张，不予采纳。鉴于双方未就逾期办证违约金的计算方式作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；......”的规定，王必孝主张按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算逾期办证违约金，在上述司法解释规定范围内（中国人民银行公布的同期五年期贷款基准利率低于一年期贷款基准利率上浮30%），予以支持。本案逾期办证违约金计为：以王必孝已付购房款484259元为本金，按中国人民银行同期五年期贷款基准利率，自2014年7月28日计算至涉案房屋完成过户登记之日。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于的解释》第二百一十九条、第四百零七条第二款规定，判决：一、维持龙华区法院（2016）琼0106民初7657号民事判决第一项、第三项；二、撤销龙华区法院（2016）琼0106民初7657号民事判决第二项；三、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向王必孝支付逾期办证违约金（计算方法：以484259元为本金，按中国人民银行公布的同期五年期贷款基准利率，自2014年7月28日计算至位于海口市××区房屋完成过户登记之日）；四、驳回宜欣公司的其他再审请求。原审案件受理费5689元，由王必孝负担1016元，由宜欣公司负担4673元；再审案件受理费11378.65元，由王必孝负担2032.65元，由宜欣公司负担9346元。本院二审期间，宜欣公司围绕上诉请求依法提交了三份证据，证据1、退铺协议，证据2、银行汇款单，证据3、微信截图。上述证据的证明内容：1、王必孝已经将涉案的铺面退还宜欣公司，宜欣公司已收回涉案两个铺面的商品房买卖合同及发票的原件。2、宜欣公司已经退还两个铺面的购房款，房屋维修基金。3、宜欣公司已与王必孝就涉案的两个铺面的违约金达成协议并已付清。王必孝已无权向宜欣公司主张涉案两个铺面的任何权利。4、宜欣公司已结清王必孝涉案两个铺面的全部返租租金，涉案两个商铺全部债权债务关系已结清。5、王必孝已通过微信告知宜欣公司两个涉案官司撤诉。本院对上述证据的三性予以确认。根据上述证据，本院二审查明，本案再审一审判决后，宜欣公司与王必孝于2019年9月5日签订《退铺协议书》，约定于2019年9月4日解除双方于2006年10月31日分别签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号为：GF-2006-负壹-C-44号和GF-2006-负壹-C-45号）。合同涉及的标的物为案涉的C44号、C45号铺面。宜欣公司应在协议签订之日起三日内将购房款、违约金、办证款、房屋维修基金、返租租金共计1083951.42元退还给王必孝，王必孝于协议签订时，退还宜欣公司开具的不动产发票、办证款往来凭证、商品房买卖合同、经营管理公约、物业管理公约等附带的相关资料原件。双方履行完本协议约定的义务后，负壹层C44、C45商铺所有权转移，王必孝无权向宜欣公司再主张任何权利，双方之间的债权债务关系结清。协议书签订后，2019年9月11日，宜欣公司将1083951.42元转帐支付给王必孝。2019年9月29日，王必孝给宜欣公司的陈总发短信称：“陈总，麻烦您给您律师告知一下，那个中院的官司还在进行中，麻烦你撤诉一下”。宜欣公司陈总回复：“我了解一下，我们若撤诉，你要写一个放弃全部诉讼权利”。但王必孝没有回复，宜欣公司不同意撤回上诉。本院二审查明的其他事实与再审一审查明的事实一致。本院认为，由于宜欣公司与王必孝在再审判决作出后，出现了新的事实，即双方签订了《退铺协议书》，解除了双方签订的商品房买卖合同，王必孝将所购买的两个铺面退还给宜欣公司，宜欣公司将购房款等共1083951.42元支付给王必孝，双方的债权债务了结。该退铺协议书未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。由于该退铺协议是在再审判决作出后达成，王必孝在原审中的诉讼请求是确认其对涉案C44、C45号铺面享有所有权及其相应的土地使用权，并将该铺面过户登记到其名下，支付逾期办证违约金。现因双方已经达成了退铺协议书，王必孝已经将案涉铺面退还给了宜欣公司，宜欣公司也已经将购房款及违约金等支付给了王必孝，双方的债权债务已经清结。故王必孝的诉讼请求已经没有了依据。宜欣公司上诉请求撤销再审判决，驳回王必孝的全部诉讼请求，合理合法，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：1撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民再8号民事判决和海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初7657号民事判决；2驳回王必孝的全部诉讼请求。本案原审案件受理费5689元、再审一审案件受理费11378.65元、再审二审案件受理费8563.89元，海南宜欣实业有限公司均自愿承担，予以准许。本判决为终审判决。审 判 长 李家林审 判 员 宋 泽审 判 员 林志勇 二Ｏ一九年十二月十二日法官助理 王 悦书 记 员 陈宁婴速 录 员 王 妍附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。