广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19679号上诉人（原审原告）：钱钰，女，汉族，1984年10月15日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：曾纯清，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾金凤，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈文韬，男，汉族，1989年3月1日出生，住所地：安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：黄文书，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人钱钰与陈文韬因双方之间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初24791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱钰的上诉请求：1.撤销一审判决，确认钱钰与陈文韬于2018年6月11日签订的《店铺转让协议》无效；判令陈文韬向钱钰返回商铺转让费235000元，押金52223.60元；判令陈文韬赔偿钱钰店铺装饰、装修费用及施工费34961元；判令陈文韬支付老学员耗课费20272元。2.一、二审诉讼费用由陈文韬承担。事实与理由：一、2018年6月11日，钱钰与陈文韬签订了《店铺转让协议》，约定陈文韬将自己租赁的位于深圳市宝安区××大道北侧××里程花园××号的商铺转让给钱钰使用，转让费为35万元，押金为52223.60元，合同还约定了其他事宜。签订协议时，钱钰就要求陈文韬联系商铺产权人，但陈文韬说产权人王某此时在外地，王某是同意转租的，钱钰信以为真。签订协议后，钱钰按照协议的约定，将一部分转让费及全部押金转给了陈文韬及陈文韬指定的收款人账户。2018年8月初，钱钰因开店办理证件需要，再次要求陈文韬联系王某，让王某配合其变更租赁合同，但陈文韬一直推诿。2018年8月24日，钱钰找到了王某，要求其配合自己变更租赁合同，但是王某明确表示不同意陈文韬转租，称陈文韬违反《商铺租赁合同书》第十条第一款第五项中的约定，未经其同意擅自将租赁商铺部分或全部转租给第三方，其要收回商铺。钱钰只好找陈文韬协商，但陈文韬已回老家，一直说等其回来再处理此事。2018年8月30日，王某向钱钰出具了情况说明，明确告知钱钰其不同意陈文韬转租该商铺并收回了店铺。该案中，钱钰并没有过错，是陈文韬一直欺骗钱钰，让钱钰误以为业主是同意的。二、一审法院适用法律错误。承租人未经业主同意转租，且业主已经明确表明不同意转租并收回商铺，该合同应为无效合同。合同无效，双方应根据相关过错责任返还财物。钱钰无过错，陈文韬应将转让费，押金等全部返还。陈文韬答辩称，钱钰应当对原房东王某不同意转租承担全部责任，请求依法驳回钱钰的全部上诉请求。一、在签订《店铺转让协议》前，钱钰与案外人胡某商量不告知王某店铺转让的事实，钱钰明知王某可能不同意转租，仍与陈文韬签订店铺转让协议。二、在签订《店铺转让协议》时陈文韬已经将与王某签订的商铺租赁合同书原件以及押金收据原件交给钱钰，钱钰知悉该合同书约定，且钱钰受让店铺后已实际使用店铺，并直接向王某支付房租。三、钱钰因自身原因不愿意再经营店铺，不再履行《店铺转让协议》，钱钰联系到王某，故意让王某出具不同意转租的说明，随后起诉陈文韬，因此钱钰应当对王某不同意转租致使合同无法履行承担全部责任，陈文韬不应当退还转让费、押金以及店铺转租等费用。陈文韬的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项判决；2.改判陈文韬无须向钱钰退还商铺转让费117500元；3.改判陈文韬无须向钱钰退还租赁保证金52223.60元；4.改判陈文韬无须向钱钰支付装饰装修损失5000元；5.判令本案一审、二审案件受理费由钱钰承担。事实与理由：一、一审法院判决陈文韬向钱钰退还商铺转让费错误。首先，陈文韬与钱钰签订的《店铺转让协议》约定该店铺现有装修、装饰、合作单位及个人、设备（包括空调、计算机、打印机、办公桌椅、课桌椅等）全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。由此可知，35万元的转让费包含陈文韬在承租店铺时的装修、装饰、经营多年所积累的学生资源、合作资源、空调、计算机、打印机、办公桌椅、课桌椅等设备，35万元转让费并不是陈文韬将商铺转让给钱钰所获取的商铺租金，钱钰已实际使用占有并使用上述财产，且可以自主处理陈文韬转让的各种资源、设备，因此转让费不应当返还。其次，按照《店铺转让协议》第二条第（四）款的约定，钱钰应当在2018年7月31日前将35万元店铺转让费全部支付完毕。但是，钱钰并未按照合同约定支付全部的商铺转让费，陈文韬仅收到钱钰支付的店铺转让费175000元。一审法院将钱钰支付给案外人胡某的6万元视为店铺转让费，认定陈文韬收取了钱钰235000元商铺转让费无事实依据。再次，钱钰明知王某可能不同意转租仍与陈文韬签订《店铺转让协议》，且已实际经营，并多次直接向王某支付房租等费用。2018年9月，钱钰因自身原因不愿继续经营店铺而故意让王某出不同意转租的说明。因此，钱钰应当对王某不同意转租承担全部责任，陈文韬无须向钱钰返还商铺转让费。二、如前所述，钱钰应当对王某不同意转租承担全部责任，一审法院判决陈文韬退还全部租赁保证金52223.60元无依据。三、陈文韬将店铺转让给钱钰时，商铺现有装饰、装修一并转让给钱钰。现有装饰已经能够满足钱钰办理教育培训所用，无需再进行装饰。如钱钰为实现自身更大的利益而进行装修装饰，与陈文韬无关。一审法院认为钱钰为此进行必要的翻新符合日常经验法则并判决陈文韬支付钱钰5000元不符合现实情况，请二审法院予以改判。钱钰答辩称，陈文韬隐瞒房东未同意转租的事实，非法转租，应当退还商铺转让费以及押金。钱钰租赁该商铺后对该商铺进行了装饰、装修，陈文韬应赔偿钱钰装修损失。钱钰向一审法院起诉请求：1.确认钱钰与陈文韬于2018年6月11日签订的《店铺转让协议》无效；2.陈文韬向钱钰返回商铺转让费235000元、押金52223.60元；3.陈文韬赔偿钱钰店铺装饰、装修费用及施工费34961元；4.陈文韬支付钱钰老学员耗课费20272元；5.陈文韬支付钱钰饮用水费80元；6.陈文韬承担本案诉讼费。在一审审理过程中，钱钰撤回第5项关于支付饮用水费80元的诉求。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：位于深圳市宝安区××大道北侧××里程花园××号商铺。二、商铺转让协议签订时间：2018年6月11日，陈文韬（甲方，转让方）与钱钰（乙方，受让方）签订《店铺转让协议》。三、转让价格及转让费支付方式：乙方需在7月31日前向甲方支付转让费35万元，同时附随商铺房租押金52223.60元。《店铺转让协议》生效后2日内，乙方应支付甲方转让费一半费用及房租押金共计227223.60元，于2018年7月31日前支付剩余转让费175000元，同时甲方在2018年6月底前将商铺、附属设施移交乙方。四、钱钰、陈文韬双方均确认涉案房产于2018年6月底前交付钱钰使用，2018年9月6日，涉案商铺转让因未经商铺产权人王某的同意被收回，钱钰、陈文韬双方签订的《店铺转让协议》无法继续履行。陈文韬提交微信聊天记录拟证明钱钰与案外人胡某及陈文韬协商商铺转让且明知商铺产权人王某有可能不同意转租的事实。钱钰不予确认与案外人胡某的微信聊天的真实性。五、其他应说明事项。涉案房产的权利人为案外人王某。一审法院认为，一、关于涉案商铺转让协议的效力的问题。2015年11月23日，陈文韬（乙方）与案外人王某（甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方用于教育培训使用，租赁期限自2015年11月23日至2020年11月22日止。在合同期限内乙方如需转租需经甲方同意，否则甲方有权单方终止合同并要求乙方承担违约责任。一审法院认为，钱钰、陈文韬双方签订的《店铺转让协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钱钰关于请求确认涉案《店铺转让协议》无效的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于返还转让费、押金的问题。陈文韬于2018年6月13日出具收条，确认收到钱钰商铺前期转让费及商铺押金共计227223.60元。钱钰提交微信聊天记录，拟证明其按照陈文韬的指示向案外人胡某转账支付了剩余的6万元转让费且陈文韬予以认可的事实。陈文韬不予确认微信聊天的真实性。本案钱钰、陈文韬双方均提交主张是钱钰与案外人胡某的微信聊天记录，足以证明案外人胡某参与双方的商铺转让协商事宜，陈文韬否认钱钰支付给胡某的6万元为转让费，但无法提交反证，故一审法院采信钱钰主张的其实际另外支付了6万元转让费的事实，即合计支付了转让费235000元。一审法院认为，钱钰、陈文韬双方均确认《店铺转让协议》因未经案外人王某的同意被收回致使无法继续履行合同，钱钰、陈文韬双方均确认在签署《店铺转让协议》时钱钰知悉陈文韬的出让店铺行为未经案外人王某同意仍然与之签订，钱钰对导致合同无法履行存在过错，陈文韬作为转让人在出让店铺时违反其与案外人王某关于转让店铺需经出租人同意的约定，亦存在过错，故一审法院认定钱钰、陈文韬双方应当对《店铺转让协议》无法继续履行导致的损失承担同等责任。故陈文韬作为合同相对人应当退还钱钰50%的商铺转让费117500元并退还押金52223.60元。三、关于店铺装饰、装修费用及施工费的问题。钱钰提交工程施工合同及发票拟证明受让涉案商铺后进行了装饰装修并支出了相关费用34961元。陈文韬不予认可上述证据的真实性、关联性与合法性。一审法院认为，鉴于涉案房屋用于教育培训，钱钰为此进行必要的翻新符合日常生活经验法则，综合钱钰、陈文韬双方的过错，一审法院酌定陈文韬赔偿钱钰装修装饰损失的50%即5000元。四、关于耗课费的问题。钱钰主张其受让涉案商铺后为陈文韬的培训机构的未完课学生进行了继续培训，产生了相应的授课费用，并提交附表予以证明，主张陈文韬应予以赔偿。陈文韬不予认可钱钰的主张。一审法院认为，钱钰未能提交有效证据证明该项主张，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈文韬于判决生效之日起十日内退还钱钰商铺转让费117500元；二、陈文韬于判决生效之日起十日内退还钱钰租赁保证金52223.60元；三、陈文韬于判决生效之日起十日内支付钱钰装饰装修损失5000元；四、驳回钱钰的其他诉讼请求。一审案件受理费7334元，由钱钰负担4148元，由陈文韬负担3186元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。涉案《店铺转让协议》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均有拘束力。现双方合同因出租人不同意陈文韬转让而终止履行，根据双方上诉理由，二审争议的焦点在于：哪一方应为本案合同无法履行承担违约责任。双方合同约定，陈文韬向钱钰转让其在《商铺租赁合同书》中的权利义务及其对涉案房屋的装饰装修、办公办学设备。据此，钱钰负有支付转让款项及依约付租义务，陈文韬则应向钱钰交付相应房产、设备，并确保钱钰可依约使用涉案房产。现因陈文韬转让租赁合同权利义务未获得出租人同意，导致涉案房产被所有权人收回，钱钰未能继续使用涉案房产，属陈文韬对其《店铺转让协议》义务的违反，依法应由陈文韬承担违约责任。虽陈文韬举证证明钱钰在与其协商转让事宜之时，知晓转让尚未征得出租人同意，但获取出租人同意、确保钱钰可使用租赁房产是陈文韬的合同义务，该义务并不因钱钰明知而转移，陈文韬以钱钰明知出租人尚未同意转让为由主张免责，于法无据，本院不予采纳。本案转让合同因陈文韬违约而无法继续履行，钱钰有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，陈文韬已收取的款项中未能履行的部分应予以返还。关于转让费和押金。陈文韬认可已收到转让费175000元，但对案外人胡某收取的6万元不予确认。对此本院认为，陈文韬在一审提交的案外人胡某与钱钰之间的聊天记录表明其对胡某参与本案合同的协商是知情且认可的。钱钰在双方交易期间向胡某转账支付6万元是为履行本案合同义务，具有高度可能性。陈文韬主张胡某收取的6万元与本案无关，但并未举证证明胡某与钱钰之间还有其他经济往来，故其反驳缺乏事实依据，本院不予采纳。一审认定钱钰已支付转让款235000元，符合本案举证情况，本院予以确认。从合同内容可以看出，双方约定的转让款实际包含租赁房屋内的装饰装修、办公办学设备的对价，而钱钰在房产被收回之前已占有使用涉案房产两个月，其对陈文韬已依约交付并未提出异议，现合同解除，钱钰应返还相应物品。本案并无证据证明钱钰已将接收的桌椅、电器等可移动设备返还陈文韬，故该部分对应的款项应从需返还的转让款中扣除。因双方均未举证证明该部分物品的数量及价值，本院根据租赁房屋面积与设备配置关系的一般情况并考虑折旧因素，酌定该部分物品的价值为3万元。故陈文韬应返还钱钰转让费205000元（235000-3万）及押金52223.60元。关于装修费用。从双方合同转让的物品内容看，陈文韬是以房屋现状含设备整体转让，钱钰亦有意利用其装修。钱钰主张其另行装修产生费用，但一方面其提交的证据并不足以证明装修的实际支出，另一方面其在明知转让尚未得到出租人同意的情况下增加投入，导致损失扩大，其对扩大的损失应自行承担责任。对其要求陈文韬赔偿装修费用的请求，本院予以驳回。关于耗课费。从钱钰所提交的证据看，双方确曾就代授课的问题进行过协商，但陈文韬一方对钱钰主张的款项并不认可。钱钰的举证不足以证明陈文韬欠付其相应费用，一审未支持该项请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈文韬的上诉请求不能成立，应予驳回；钱钰的上诉请求，部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初24791号民事判决第二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初24791号民事判决第三、四项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初24791号民事判决第一项为：陈文韬应于本判决生效之日起十日内返还钱钰转让费205000元；四、驳回钱钰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7334元，由钱钰负担1534元，陈文韬负担5800元。二审案件受理费7942元，钱钰预交的4148元，由钱钰负担1534元，陈文韬负担2614元；陈文韬预交的3794元，由陈文韬负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月二十三日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。