贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8289号上诉人（原审被告）：李强，男，1975年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昌亮，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪胜男，女，1992年12月6日出生，汉族，住贵州省黔西县。原审第三人：贵州达昌隆不动产经纪有限公司，住所地贵州省白云区中环路281号。法定代表人：刘凡仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴明，男，1982年9月10日出生，汉族，住贵州省息烽县，系该公司员工。上诉人李强因与被上诉人倪胜男以及原审第三人贵州达昌隆不动产经纪有限公司（以下简称达昌隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李强的委托诉讼代理人吴强，被上诉人倪胜男，原审第三人达昌隆公司的委托诉讼代理人张兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李强上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、三方当事人曾于2019年7月1日协商确认解除合同并退还定金，只是对定金退还时间未协商确定，双方均不存在违约，被上诉人亦未举证证明其遭受损失，故被上诉人主张违约金无事实及法律依据，不应得到支持；2、上诉人多次表示被上诉人主张的违约金应以实际损失为限，便系对违约金请求调整的答辩，违约金应当进行调整。倪胜男答辩称：1、2019年5月25日，上诉人提出家人不同意卖房为由（实则是因为房屋可能涉及拆迁），要求解除房屋买卖合同，且短时间内无法退还答辩人购房订金以及违约金，答辩人在不明实因的情况下表示可以尊重上诉人决定，但赔偿事宜应在合同解除时即时完成，但上诉人以“没钱”为由，企图拖欠答辩人定金及赔偿金，在双方无法协商一致的情况下，被上诉人于2019年6月19日向云岩区人民法院提起诉讼，答辩人未曾在7月1日与上诉人见面，也未曾有相关协商，双方协商未果、协议未签及款项未支付，何来协商解除合同一说；2、本案合同的订立是各方的真实意思表示，受法律保护，上诉人得知相关部门将对该房产进行重新规划，对拆迁房屋予以折价返还，便以家中长辈不同意为由，拒绝继续履行合同义务，答辩人认为上诉人一系列行为属严重违反合同约定，应承担违约带来的所有责任；3、合同中已经明确约定了违约应支付违约金及所有损失，本案系上诉人原因导致无法继续履行合同，故上诉人应该承担违约责任，赔偿被上诉人违约金及相关损失。达昌隆公司述称，首付款的支付有相关规定，合同约定的首付款9万元是在办理过户之日支付，买受人的贷款申请通过了后，达昌隆公司就通知出卖人办理过户，但出卖人称家人不同意，故拒绝履行合同，双方起诉前曾协商过，但并未协商成功，所以被上诉人才起诉到法院，根据合同约定，居间服务费达昌隆公司是要收取的，但至今还未实际收取。倪胜男向一审法院起诉请求：1、请求判令依法解除与被告李强所签不动产买卖合同；2、请求判令被告李强支付原告倪胜男不动产买卖合同违约金人民币84,000元；3、请求变更李强双倍返还乙方所支付全部定金人民币40,000元；4、居间介绍费126,000元、律师费3,000元由被告李强承担；5、诉讼费、保全费、保险费由被告李强承担。一审法院认定事实：2019年5月22日，原告倪胜男作为买方、乙方与被告李强作为卖方、甲方签订一份《不动产买卖（居间）合同》，主要约定：一、甲、乙双方交易不动产位于贵阳市××大道××小区××单元××号房屋，5．有设定抵押，抵押权人为修文农商银行，尚未还清金额为30万元左右；二、该不动产成交金额为42万元净收，1．本合同签订当日，乙方先向甲方支付2万元作为定金，该笔定金在该不动产过户时配合资金监管流程，本合同履行完成时，自动转为房款，甲方收取乙方定金后，若甲方违约，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方违约，所支付的定金不退，乙方不履行本合同7个工作日后，甲方有权再将该不动产转让予他人。三、甲乙双方约定付款方式为第2条：2．银行按揭贷款：商业贷款，首付金额9万元（含定金）于乙方签订《借款合同》及办理产权过户前打款至资金监管中心（评估差额直接打款至甲方指定账户），贷款金额33万元于乙方到不动产登记中心办理《抵押登记》后由银行通过资金监管中心划入甲方指定账户；六、本合同一经三方签字，则经纪方居间介绍已经达成，甲乙双方须向经纪方支付相应居间介绍费，乙方向经纪方支付居间介绍费12,600元；七、甲乙双方办理交易过户的时间为银行审批通过之日待经纪方通知为准五个工作日，甲方向乙方交付该不动产的时间为收到尾款三个工作日内在2019年8月30日前；十一、本合同签订后，甲乙双方若有违约的，则违约一方赔偿另一方相应违约金（违约金为本合同第二条“成交金额”的20%的金额）及所有损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、担保费、公告费、差旅费等因诉讼发生的费用）；若有涉及交付金额以及本合同约定待付账款的，违约方须赔偿所有交付金额、待付账款及相关损失，若因违约导致交付金额或待付账款逾期造成利息的，违约方按照相关金额月利率2%的标准支付利息给守约方。十二、本合同签订后，若因遇国家临时变动政策等不可抗力因素导致不能按照约定履行本合同的，受不可抗力因素影响一方应在不可抗力因素发生起7日内告知另一方，并提供相应的证明材料则可免除责任，均不作违约处理，然后经三方友好协商，另行签订《补充协议》；十五：补充条款：甲方该房有贷款，甲方同意找第三方垫支，垫支利息由甲方承担，甲方无条件配合经纪方办理一切手续。合同签订当日，原告向被告李强转账支付定金2万元，被告向原告出具一份《收条》。被告于同日向达昌隆公司支付1万元，达昌隆公司向被告出具一份《收款收据》。对于该1万元被告称系应达昌隆公司要求交纳，交易成功后由达昌隆公司退还。后因云岩区人民政府发布《关于实施三马片区“五横七纵”（同城大道北段）道路建设项目拟征收房屋公告》，被告遂以家人不同意为由告知达昌隆公司工作人员不出售房屋，原告经与被告于2019年6月4日协商解除《不动产买卖（居间）合同》未果，遂诉至一审法院，提出如前诉请。庭审中，原告认可其未向第三人达昌隆公司支付中介费12,600元。被告李强称至开庭时其仍未与征收部门签订征收合同。案件审理过程中，经一审法院依法向原告释明，其自愿主张违约金，放弃双倍定金的主张。一审法院认为，对于原被告双方签订的《不动产买卖（居间）合同》的效力问题，被告主张因涉案房屋存在抵押，该合同的签订违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定应为无效。经查，该条款并非效力性强制性规定条款，贷款清偿完毕后房屋仍可具备过户条件，涉案房屋设立抵押权并不必然导致《不动产买卖（居间）合同》无效，被告辩解理由不充分，一审法院不予采纳。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。对原告要求解除《不动产买卖（居间）合同》的诉请，该合同现被告已明确不同意继续履行，且同意解除合同，故对原告该诉请，一审法院予以支持。对原告主张被告支付违约金84,000元的诉请，合同签订后，原告已按约向被告支付定金2万元，现被告以家人不同意出售房屋为由拒绝履行合同约定还款、过户义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任；对违约责任，双方既约定定金罚则，又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，一审法院依法向原告进行释明，原告自愿主张违约金；同时，被告亦未抗辩违约金过高请求调整，故对原告主张被告支付违约金84,000元的诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持。对被告向达昌隆公司支付1万元的行为，被告认可系应达昌隆公司要求支付，不能抵扣本案款项。对被告称政府发布征收公告、冻结产权系不可抗力的辩解意见，经查，政府发布征收公告后至庭审时，被告仍未与征收部门签订征收合同，同时，根据双方签订的合同第十二条“……受不可抗力因素影响一方应在不可抗力因素发生起7日内告知另一方，并提供相应的证明材料则可免除责任，均不作违约处理”约定，被告系以家人不同意出售房屋为由拒绝履行合同，并未尽告知义务，被告该主张并非免除其违约责任的理由，被告辩解理由不充分，一审法院不予采纳。对原告主张居间费12,600元、律师费3,000元由被告承担的诉请，原告并未支付该费，且主张该费的主体应为达昌隆公司，原告提出该主张于法无据，一审法院不予支持。对于律师费，原告未举证其已支付该费，故一审法院不予支持。对原告主张的保险费，系原告提出保全申请向担保人所支付费用，且该费并非诉讼必要费用，故对原告该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、解除原告倪胜男与被告李强于2019年5月22日签订的《不动产买卖（居间）合同》；二、被告李强于本判决生效之日起十日内一次性支付原告倪胜男逾违约金84,000元；三、驳回原告倪胜男的其余诉讼请求。案件受理费1,546元（已减半收取），由原告负担616元（已预交），由被告负担930元（该款原告已预交）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否存在违约行为以及是否应当向被上诉人支付违约金。本案中，上诉人、被上诉人以及原审第三人签订的《不动产买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《不动产买卖（居间）合同》签订后，被上诉人依照合同约定支付了定金，上诉人不同意继续履行构成违约，被上诉人依照合同约定的违约金条款主张违约金符合法律规定，一审判决予以支持并无不当。上诉人称三方当事人曾就解除合同协商一致，但并未提交证据予以证明，被上诉人及原审第三人对此亦不认可，故本院不予采信。本案违约金条款系上诉人与被上诉人自愿约定，亦不违反法律规定，对于违约金是否应当进行调减，上诉人并未提交证据证明合同约定的违约金金额明显高于被上诉人的实际损失，故一审未对违约金进行调减并未违反法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,860元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十五日书记员 岳立莲