长春汽车经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0192民初1907号 原告：洪某，女。 委托代理人：周某，长春市二道区东盛街道法律服务所法律工作者。 被告：长春万科地铁置业发展有限公司。 法定代表人：林某。 委托代理人：赵某，吉林功承律师事务所律师。 原告洪某诉被告长春万科地铁置业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告及其委托代理人周某，被告的委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告于2019年6月份在被告处贷款认购商品房一套，被告向原告收取诚意金2万元。之后被告找到原告无故提高原告的首付款贷款比例，由原来的30%提高至40%，当事人未能订立商品房买卖合同，房地产开发商应当返还所收费用。依据城市房地产管理法规定，原、被告双方没有签订《商品房买卖合同》，由于主合同没有订立，从属的担保定金条款也就不能生效；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也应当返还定金。至于《商品房预定书》，原告交付2万元诚意金当天并未签订任何材料，而是后来被告方人员通知原告到被告单位签订了半尺厚的材料的过程中签署的，故请求人民法院判令：一、被告依法返还原告诚意金人民币2万元；二、诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：2019年6月19日，原、被告双方签订《商品房预订书》，原告认购被告开发的××区商品房，销售面积106.7平方米，成交单价9295元/平方米，总房价991777元，原告同时缴纳2万元购房定金。《商品房预订书》第二条第2款约定：“首付款即总房款的30%即3017777元（包括购房定金2万元），该定金在买卖合同生效后转为购房款，余款贷款；如为银行贷款，上述首付款（含定金）包含按揭万位数以下余款。按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准。如银行贷款金额不足以支付总房价款减去上述首付款之后的余额，首付款则改为总价款减去银行批准的按揭贷款总额后的余额。若银行贷款总额在商品房买卖合同签署前已确定的，则买受人应补足首付款不足部分；商品房买卖合同签署后确定的，则买受人应按照商品房买卖合同约定，补足不足部分，并全力协助出卖人进行《商品房买卖合同》订正手续的完成。”贷款银行对原告贷款资格进行审查时，因原告自身原因，银行将其贷款额度降低，根据上述约定，原告应补足首付款不足部分，故首付款比例由30%调整至40%。《商品房预定书》第三条约定“在本预定书第二条约定的期限内，如买受人未依本预定书付款或签署《商品房买卖合同》，买受人违约，出卖人有权解释本预定书，并有权将该房屋另行销售，交纳的定金不予退还”。被告于2019年8月28日向原告洪某发出《签约催告函》，通知原告于2009年8月31日前到万科湖畔城市展厅办理相关购房手续，缴纳相应房款税费，并于2019年9月8日向原告发出《西宸之光解除商品房预定书及罚没定金通知》，告知原告，因原告未能按时缴纳购房款、签订房屋《商品房买卖合同》，已经构成违约，与原告解除《商品房预定书》，定金不予退还，房屋另行销售。《商品房预定书》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律的强制性的效力性规定，因原告自身原因未能按时签订《商品房买卖合同》、缴纳购房款，被告有权拒绝返还已缴纳定金，原告洪某要求被告返还购房定金于法无据，综上，恳请贵院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理查明：原告到被告处为贷款认购被告开发的××区商品房（销售面积106.7平方米，成交单价9295元/每平方米，总房价99177元，交房时间2021年12月前），与被告方销售人员进行咨询洽谈，被告方销售人员对原告的贷款资格及额度情况经咨询银行信贷相关人员后，告知原告可按总房款30%的首付比例贷款购房。原告遂于2019年6月19日到被告单位向被告交纳人民币2万元，被告给原告出具的收款回执上明确该款性质为购房诚意金。2019年7月1日，原告应被告方销售人员要求，再次到原告单位交纳购房首付款186818元即交纳至购房款的20%，被告向原告出具的收款回执上同样记载为诚意金。 庭审中，被告举证原、被告签订的被告方落款日期为2019年6月19日的《商品房预定书》两份，一份预定书的第二条第二款约定：首付款即总房款的30%，即301777元（含购房定金2万元），该定金在买卖合同生效后转为房款的一部分，余款贷款。如为银行贷款，上述首付款（含定金）应包含按揭万位数以下余款，按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额不足以支付总房价款减去上述首付款之后的余额，首付款则改为总价款减去银行批准的按揭贷款总额后的余额，若银行贷款总额在商品房买卖合同签署前已确定的，则买受人应补足首付款不足部分；若在商品房买卖合同签署后确定，则买受人应按照《商品房买卖合同》约定，补足不足部分，并全力协助出卖人进行《商品房买卖合同》订正手续的完成。《商品房预定书》第三条约定，在本预定书第二条约定的期限内，如买受人未依本预定书付款，或签署《商品房买卖合同》，买受人违约，出卖人有权解除本预定书，并有权将该房屋另行销售，缴纳的定金不予退还。该预定书第九条明确记载“本预定书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力”。另一份预定书中，内容除“付款方式为一次性付款：总房款991777元”外，其余内容与前述预定书内容一致。另，该预定书原告签字处只有签名，落款日期处为空。 原告交纳上述款项并签订订购房屋相关手续后，期间，原告又贷款12万余元购买了家用车一辆。贷款银行对原告购房贷款资格正式审查时，发现原告该车贷事实后，对原告贷款购房的相应资格变更为：原告首付款比例提高至总房款的40%，且要求原告将该12万元车贷缴清。原告在其购房贷款资质变更后，基于须一次性偿付车贷及购房40%的首付款金额的事实，放弃了对本案争议房屋的购买。被告2019年8月28日向原告邮发签约催告函通知其月底前到被告销售部门办理相关购房手续及缴纳相应房款税费事宜，9月8日向原告邮发了解除标的房屋《商品房预定书》及罚没定金的通知。之后，原告找被告退款时，被告在收回原告手中两份交款回执后，只退还人民币186818元。 上述事实有原告交款POS机存根、交款回执各两份、《商品房预定书》两份、《签约催告函》、《西宸之光解除商品房预定书及罚没定金通知》、邮递物流信息打印件两份及当事人陈述等证据证实。 本院认为：一、关于原、被告签订的《商品房预定书》效力问题。1、原告方于2019年6月19日向被告交纳的2万元诚意金，并未明确为购房定金，只是在原、被告签订《商品房预定书》后，将该2万元变更为成约定金，《商品房预定书》相关的内容，属于对此前原告交纳2万元诚意金的一种合同关系变更，属于免除被告方的责任约定。《商品房预定书》作为被告方提供的格式条款合同，在变更免除被告方责任的情况下，被告作为格式条款合同的提供方，依法，并尤其在原告方陈述只一次在被告单位同时签订大量材料、签了一下午的情况下，被告依法应举证对相关的变更内容向原告方进行了足够明确的提示，但被告并未进行相应举证。2、被告方提供的《商品房预定书》存在以下问题：（1）按照预定书的约定，原、被告应各执一份。但根据被告所述，两份合同文本均在被告处，且内容不同，一份是全款购房的预定书，一份是贷款购房的预定书，而根据查明事实，原、被告间从未有全款购房的意思表示。（2）该预定书只被告签章处的日期签署上有2019年6月19日字样，原告签名处的落款日期为空，故依据该证据无法直接认定原告签订该《商品房预定书》的时间为其交纳2万元诚意金当日；且庭审中，原告表示交纳2万元当日未签署任何材料，后来被告方人员通知原告到被告单位签字时签署了大量材料，签了一下午。鉴于预定书签订的上述瑕疵和本院的高度合理怀疑，本院要求被告庭审后5日内提供补强预定书为2019年6月19日签订的证据，否则承担举证不能的后果。但被告方在本院限期内并未补充提供相应证据。根据以上两点看，可认定被告没有充分的证据证明原告签订《商品房预定书》时为其真实意思表示，依法该《商品房预定书》对原告不产生法律效力。因此被告主张原告2019年6月19日交纳的2万元诚意金为定金的抗辩主张，证据不足；二、根据已查明事实，原告在购房之初，被告方人员告知原告为实现购房所需交纳的现金为30余万元，而在其交纳诚意金后，因其贷款资质的变化，原告须多承担包括清偿车贷12万元在内的22万元资金。这一资金数额的变更，对公民个人而言并非仅是个意愿的问题，而是涉及个人货币负担能力问题，因贷款首付款资金增加而不能实现购房的现象在我国社会普遍存在，该现象中，不能因此认定购买方当事人存在过错违约的问题。被告亦未举证这些资金对原告而言并不构成压力。原告在此期间贷款购车，属于日常生活行为，也不能因此认定原告对于其贷款资质的下降存在过错。原告在进行贷款购房期间的银行贷款资质变化，应认定为不归属于原、被告双方的原因导致。综上，本案中不能认定为因原告个人原因导致《商品房买卖合同》的不得签署。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，即便被告认为该2万元为定金，依法被告亦应向原告返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条一款、第四十条、第五十二条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 被告长春万科地铁置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告洪某返还人民币2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取150元，由被告长春万科地铁置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  高强 二〇一九年十二月五日 书记员  李微