湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3448号上诉人（原审被告）：何永青，男，1968年10月20日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李清，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：十堰翔龙工业园有限公司。住所地：湖北省十堰市红卫教育口2号。法定代表人：吕国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈乾忠，湖北延兴律师事务所律师。上诉人何永青因与被上诉人十堰翔龙工业园有限公司（以下简称：翔龙工业园公司）排除妨害纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（以下简称:一审法院）（2018）鄂0303民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何永青上诉请求：一、请求撤销一审法院（2018）鄂0303民初2536号民事判决，驳回翔龙工业园公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由翔龙工业园公司负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》约定何永青认购本案诉争房屋，何永青支付购房首付款209804元后，却被翔龙工业园公司告知因其尚未取得商品房预售许可证书故无法签订商品房买卖合同，何永青多次找翔龙工业园公司要求签订商品房买卖合同但都被告知很快可以签订，何永青可以先收房后期补签，何永青这才领取房屋钥匙。翔龙工业园公司直至2014年8月25日才办理预售许可证且从未通知过何永青要求签订商品房买卖合同，翔龙工业园公司在明知涉案房屋所在楼盘没有预售许可证无法签订买卖合同的情况下仍将房屋出售给何永青是明显的欺诈行为。何永青在支付房屋首付款后没有签订商品房买卖合同完全是翔龙工业园公司的原因，翔龙工业园公司取得商品房预售许可证后也一直未就实际已产生的违约行为与何永青协商便诉至法院要求排除妨害，显失公平。2.一审判决遗漏诉讼主体。涉案房屋认购书是何永青与庹明霞一起签订的，房款是庹明霞支付的，翔龙工业园公司只起诉何永青一人错误。翔龙工业园公司未提交书面答辩状。翔龙工业园公司向一审法院起诉请求：1.何永青立即迁出我公司所有的、位于十堰市××区××路××小区××单元××号房屋；2.何永青从2012年12月25日起至实际迁出房屋之日止，按每月1200元支付房屋使用费；3.本案诉讼费用由何永青承担。一审法院认定事实：2011年6月30日,翔龙工业园公司与何永青及其妻子庹明霞签订了一份《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》，认购书约定，由何永青确定认购翔龙工业园公司开发建设的、位于本市××区××路××方××城·××住宅××点小区××单元××、建筑面积为136.81平方米的房屋，并约定房屋单价为5198元/平方米，签订协议时由何永青交纳定房金20000元。认购书第三条约定“乙方（何永青）于开盘后7日内补清首期款或全款，并与甲方（翔龙工业园公司）签订《商品房买卖合同》。否则，甲方有权单方对外重新销售该预定物业，并不承担任何法律责任，乙方已付定房金的10%作为违约金予以扣除，余款予以退还”；第五条约定“乙方同意以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据”。上述认购书签订后，何永青向翔龙工业园公司交纳定房金等209804元。2013年1月，上述所认购的房屋完工。2012年9月2日，翔龙工业园公司将认购的房屋交付给何永青。2014年8月25日，翔龙工业园公司取得上述所涉房屋整栋楼盘的《湖北省商品房预售许可证书》[鄂十房预售字（2014）043号]后，即要求认购者前来签订买卖合同，但有部分认购者未签订。2014年10月10日，翔龙工业园公司分别在《东风汽车报》、《十堰晚报》上发布《签订商品房预售合同通知》，主要内容为：所认购的商品房已办妥预售许可证，其公司已经以电话、短信、电梯间张贴通知等方式通知认购户签订商品房预售合同，但有部分认购者尚未签订，遂登报通知，要求认购者于2014年10月31日前签订商品房预售合同。2015年3月3日、2015年3月9日、2015年3月16日、2015年4月10日，翔龙工业园公司先后三次又在《东风汽车报》、《十堰晚报》上发布通知，要求认购者限期签订商品房预售合同。但何永青仍未与翔龙工业园公司签订房屋买卖合同。2015年11月19日，翔龙工业园公司取得上述认购房屋整栋的房屋所有权证，证号为十堰房权证张湾区字第××号。2018年1月31日，2018年2月2日，翔龙工业园公司先后在所涉房屋所在地张贴《腾退房屋通知书》，在《东风汽车报》、《十堰晚报》上发布《腾退房屋通知书》，以认购者既不签订《商品房买卖合同》，也不补交购房款为由，要求认购者尽快腾退占有的房屋。2018年2月8日、2018年2月10日，翔龙工业园公司分别以邮寄、短信和张贴公告等方式，给何永青送达《解除的通知书》，主要内容为：翔龙工业园公司多次通知要求与何永青签订商品房买卖合同，但何永青一直拒绝签订，且已达三年多，现要求解除双方签订的《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》，何永青如有异议，可在收到通知后10天内向人民法院起诉。现何永青仍继续占有使用认购房屋，既未向人民法院提起诉讼，也不与翔龙工业园公司办理签订房屋买卖合同，翔龙工业园公司遂提起本诉。另查明：1.翔龙工业园公司委托湖北天阳房地产评估有限公司对所涉房屋小区的成套住宅（约120平方米）月租金进行评估，2018年3月2日，该评估公司作出评估报告，意见为，上述房屋在2018年2月的客观租金水平为1200元/月左右。2.翔龙工业园公司向一审法院起诉了包括何永青在内的多名签订了《认购书》、但拒不签订《商品房买卖合同》的认购者，一审法院在审理过程中，大部分认购者与翔龙工业园公司及时签订了《商品房买卖合同》，翔龙工业园公司随后撤回了上述认购者的排除妨害纠纷诉讼。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。翔龙工业园公司与何永青签订的《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》应当认定为房屋买卖的意向合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合同中明确约定，该意向合同并非等同于《商品房买卖合同》，待所涉房屋达到预售条件后，何永青必须按约签订和办理《商品房买卖合同》，否则物权不发生转移，翔龙工业园公司可单方处理该房屋。何永青虽然交纳定房金后占有了该房屋，但所涉房屋达到预售条件后，翔龙工业园公司多次催告何永青签订房屋买卖合同，但何永青历经多年仍未签订，现翔龙工业园公司已书面通知解除双方签订的《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》，以张贴、发布《腾退房屋通知书》的方式，要求未签订《商品房买卖合同》的认购者尽快腾退占有的房屋。何永青未对此提起诉讼或者仲裁，该解除合同的法律行为业已生效。何永青继续占有翔龙工业园公司已取得合法产权的房屋，是对翔龙工业园公司正当物权的侵害，应予排除，故翔龙工业园公司排除妨害的诉讼请求，一审法院予以支持。何永青基于双方的认购合同和交纳定房金后占有使用该房屋，且翔龙工业园公司提交的有关房屋租金损失的评估报告，系其单方申请作出，因此翔龙工业园公司请求何永青支付占用房屋使用费的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何永青于判决生效之日起六十日内，迁出十堰翔龙工业园有限公司所有的、位于十堰市××区××路××小区××单元××号房屋；二、驳回十堰翔龙工业园有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由何永青负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据本案查明的事实，翔龙工业园公司与何永青签订的《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。按照双方的约定，认购书并不等同于商品房买卖合同，待所涉房屋达到预售条件后，何永青必须按约签订和办理商品房买卖合同，否则物权不发生转移，翔龙工业园公司可单方处理该房屋。认购书签订后，何永青交纳相关款项并占有了涉案房屋，涉案房屋达到预售条件后，翔龙工业园公司多次催告何永青签订正式的商品房买卖合同，在何永青未与翔龙工业园公司签订商品房买卖合同的情况下，翔龙工业园公司于2018年2月8日书面通知解除双方签订的《翔龙四方新城·随园楼宇认购书》，告知何永青收到解除认购书通知后若有异议可以提起民事诉讼。何永青没有对此提起诉讼或者仲裁。根据上述司法解释的规定，翔龙工业园公司解除双方签订的认购书的法律行为已经生效。现何永青继续占有涉案房屋，构成对翔龙工业园公司享有的物权的侵害，翔龙工业园公司诉请排除妨害，应予支持。本案中，何永青与庹明霞系夫妻关系，翔龙工业园公司仅起诉何永青，一审法院依据查明的事实，处理并无不当，程序亦不违法。故何永青的上诉理由均不能成立。综上所述，何永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人何永青负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一九年十二月十日书记员 江 澜