南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初4817号 原告：杨春云，男，1981年1月1日生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：严桦，北京市高鹏（南京）律师事务所律师。 被告：陈志耘，女，1971年3月10日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。 第三人：南京静港宾馆有限公司，统一社会信用代码91320113730556318F，住所江苏省南京市栖霞区和燕路478号。 法定代表人：陈吉胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。 原告杨春云与被告陈志耘、第三人南京静港宾馆有限公司（以下简称静港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法由审判员朱悦适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春云及其委托诉讼代理人严桦，被告陈志耘及其委托诉讼代理人李俊、第三人静港公司的委托诉讼代理人李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春云诉称，自2011年开始，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告将其名下位于南京市栖霞区和燕路478号静港宾馆2楼153平方米的房屋租赁给原告经营足疗，此后双方多次续约。2017年3月双方续约，原、被告签订了《租房合同》一份，租期自2017年3月1日至2020年2月29日止，租金每年15万元。被告保证租赁期内不会拆迁，并在合同中约定所有拆迁的补偿归原告所有。至此，原告才交付了租金，开始经营。原告近期曾对房屋门头和内部进行装修并安装设备，花费近20万元，另添置电器等设备数万元。2018年6月，被告打电话给原告，告知房屋可能要拆迁，要求原告搬家。原告感到很突然，在此期间既无人员正式通知要拆迁，张贴相关公告，也没有拆迁人员到现场洽谈拆迁。后来有自称是评估公司的人员来现场采集了一些数据，没有给原告任何材料和拆迁内容的文件。2018年7月，被告向原告发出正式书面通知，称该房屋已经拆迁，要求原告搬迁，并表示届时将停水停电，但拒绝出示任何拆迁文书和协议。7月9日，被告突然将水电报停，强行断水断电，并强拆房屋损毁物品，导致原告无法继续经营，损失巨大。原、被告曾经在燕子矶派出所进行协调，被告仍然拒绝出示任何拆迁文件，透露任何拆迁内容。原告认为，被告擅自断水断电的行为已经严重违约，导致合同不能继续。原告要求解除合同，并要求被告对其违约行为给原告造成的损失进行赔偿。如该房屋确实拆迁，根据双方签订的合同条款，拆迁形成的各项补偿、赔偿利益应当归原告所有。被告故意隐瞒拆迁真实情况，实际上是企图侵吞该补偿款，该行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令双方解除租赁合同；2、判令被告支付以下属于原告利益的款项：因拆迁停止营业的补偿款，暂定人民币26万元（具体以拆迁补偿协议为准）以及逾期给付的相关利息（自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付至实际给付之日止）；拆迁的搬迁费暂定3万元，具体以拆迁补偿协议为准；拆迁的装修损失及强拆造成的物品损失暂定10万元，具体以拆迁补偿协议为准；因被告突然停电停水造成的直接经营损失1万元，合计40万元；3、被告承担本案的诉讼费及相关费用。原告起诉后，向本院申请追加静港公司为被告，本院审查后通知静港公司以第三人身份参加诉讼。原告遂将第2项诉讼请求变更为：判令被告及第三人向原告支付以下属于原告利益的款项：①因拆迁停止营业的补偿款219711元（具体以拆迁补偿协议第四六七八项为准，总的停业补偿费1244198元加提前搬迁奖励费622099元加货币安置奖励费1244198元加经营性房屋经营补偿6575520元，合计9686015元，除以总面积6745.05平方米，乘以租赁面积153平方米）；②拆迁的搬迁费及移机费12460元（根据协议第三项设备拆除搬迁费497679元加移机费29650元，除以总面积6745.05平方米，乘以租赁面积153平方米）；③拆迁的装修损失158750元（根据协议第二项装修及附着物补偿费8451227元，除以总面积6745.05平方米，乘以租赁面积153平方米）；④因突然停电停水造成的直接经营损失3万元。原告将第3项诉讼请求变更为：被告及第三人承担本案的诉讼费及相关费用。 被告陈志耘辩称，原告所陈述的案涉房屋属于第三人所有，是被告代表第三人和原告签订的合同，租金是第三人收取。因此，原告要求被告承担法律责任缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对被告的诉请。 第三人静港公司辩称，租房合同是被告签订的，但是租金都是第三人收取的，被告作为本案被告不适格。对于原告要求解除合同的诉请，第三人认为租房合同是自行终止的。根据省高院的规定，房屋租赁期限内房屋被拆迁了，应该终止合同，故原告第一项诉请应当驳回。对于原告第二项诉请中的营业损失和搬迁费用，第三人认为原告主张的数额过高，根据相关法律规定，应该给予停产停业损失房地产评估价的8%进行赔偿，搬迁补偿费是由合法占有人所得。按照相关政策并结合双方的约定，第三人愿意根据相关规定和政策并结合原告实际承租的面积补偿损失和搬迁费用。对于装修损失和直接经营损失，并非是第三人强拆，第三人认为原告的合同中已经告知了可能会拆迁，原告的该部分诉请不符合应当补偿的范围，故请求法院驳回。原告的房租和水电费算至2018年6月份，且没有归还钥匙，在拆迁期间内我公司保留其中的水电费和房租费向原告主张的权利。 经审理查明，原告于2011年起在第三人门面房处经营足疗店，2012年6月13日原告注册登记个体工商户南京市栖霞区春玉足疗店（以下简称春玉足疗店），经营场所登记为南京市栖霞区燕子矶街道和燕路478号，原告为春玉足疗店的经营者。第三人静港公司为有限责任公司，被告陈志耘系第三人的董事及股东。2017年3月1日，原告杨春云与第三人静港公司签订了《租房合同》1份，合同约定：一、甲方（静港宾馆）和燕路478号门面房面积约153平方米（以下简称案涉房屋），现出租给乙方（杨春云）经营足疗，此协议自2017年3月1日起至2020年2月29日止，协议期暂定叁年，协议期满如甲方续租，同等情况乙方优先；二、房屋年租金为人民币拾伍万元整。协议签订后乙方交付甲方四个月租金伍万元整，以后每四个月交一次，每次伍万元整。每次租金需提前15天交款。水电使用装表计量按月付费不得拖欠；三、乙方如对房屋进行装修，不得损坏和任意改变房屋结构，费用自行承担，合同期满或解除不得任意拆除和毁坏，如人为损坏应照价赔偿；四、乙方在承租期内应遵纪守法，遵守甲方规约，不得以任何理由私自转租、转让或改变房屋用途，确需转让，应得到甲方同意并重新签订合同；五、如遇国家拆迁属不可抗力因素，本合同自行终止；拆迁方赔偿的停业损失和搬迁费归乙方，其他赔偿与乙方无涉，如一方要求提前解除合同应提前三个月通知对方并赔偿对方损失贰万元整，不可抗力因素双方不予赔偿。被告陈志耘代表第三人静港公司在《租房合同》甲方处签字。 合同签订后，原告继续使用案涉房屋经营春玉足疗店，并向被告静港公司交纳了至2018年6月的租金。 因南京地铁1号线北延工程及红山路-和燕路快速化改造工程的建设需要，南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处（以下简称燕子矶办事处）委托了南京大陆土地房地产评估有限公司（以下简称大陆评估公司）对第三人静港公司位于和燕路478号的房地产进行国有土地上房屋征收补偿评估。2018年5月12日至2018年5月20日，大陆评估公司对第三人静港公司位于和燕路478号的房地产进行实地勘察。2018年6月27日，大陆评估公司针对第三人静港公司位于和燕路478号的房地产作出了《房地产征收补偿评估报告》。该评估报告的《室内装饰装修评估一览表》中涉及案涉房屋的有：房屋名称-春“运”（错字）足疗，建筑面积-120平方米，房屋状况及内部装饰装修-复合地板地面、局部地砖、立体墙纸墙面、石膏吊顶，套等单价-486元/平方米、套等总价-58320元。该评估报告的《室内装饰装修评估结果》中涉及案涉房屋的项目、数量、评估单价、合价有：门头，数量4.6平方米、评估单价288、合价1325；整体橱柜，数量14.16平方米、评估单价456、合价6457；蹲坑，数量1个、评估单价405、合价405；台盆池，数量1个、评估单价234、合价234；地柜，数量4.8平方米、评估单价410、合价1968；不锈钢水池，数量3个、评估单价270、合价810；木包门，数量10平方米、评估单价983、合价9830；铝合金门，数量4.4平方米、评估单价315、合价1386；简易地柜，数量4.8平方米、评估单价410、合价1968；铝合金窗，数量6.64平方米、评估单价270、合价1793；不锈钢扶手，数量10.5平方米、评估单价180、合价1890；石材背景墙，数量5.4平方米、评估单价247、合价1334；全玻门，数量3.64平方米、评估单价636、合价2315；地毯，数量8平方米、评估单价131、合价1048；以上合计32763元。在该评估报告的《固定资产-机器设备评估测算表》中涉及案涉房屋的项目有：门头数码管，数量1套、净值1300；店内监控，规格型号5点位、数量1套、净值6300。以上项目评估价值合计为98683元。另外，在该评估报告的《南京市国有土地上房屋分户评估汇总表》中，对于无证的和燕路、燕恒路门面房产评估单价为1159元/平方米。 在大陆评估公司作出了《房地产征收补偿评估报告》的当天，燕子矶办事处与第三人静港公司签订了《协议书》，该协议书是对第三人静港公司的建筑物、构筑物及附着物等拆除补偿达成协议，协议主要内容为：乙方（静港公司）建筑物、构筑物及附着物坐落于和燕路478号，房屋建筑面积6745.05.05平方米，甲方（燕子矶办事处）对该项目范围内的乙方建筑物、构筑物及附着物等实施货币补偿；甲乙双方停业损失协商补偿标准为房屋补偿金额的10%，乙方建筑物、构筑物及附着物等补偿总款35102952元，其中房屋补偿款为12441981元（详见评估报告）、装修及附着物补偿费为8451227元（详见评估报告）、设备拆除搬迁费为497679元、停业补偿费（协商）为1244198元、移机费为29650元（空调51台、宽带网20个、有线电视11部、电话15部、太阳能热水器2个）、提前搬迁奖励费622099元、货币安置奖励费为1244198元、经营性房屋经营补偿6575520元、不可搬迁资产补偿3996400元；本协议签订之日起10日内，甲方预付200万元给乙方用于搬迁及清理租赁户，尾款在乙方交付房屋后60日内支付完毕。2018年7月25日，因为拆除第三人静港公司的建筑物、构筑物及附着物事宜，原告杨春云等人与第三人静港公司发生纠纷，双方到燕子矶派出所进行协调，但协调无果。2018年8月24日，第三人静港公司的建筑物、构筑物及附着物，包括案涉房屋在内等被拆除。 因原、被告及第三人就补偿事宜无法达成一致意见，故原告杨春云诉至法院，要求处理。庭审中，就案涉房屋的具体位置，被告及第三人称案涉房屋位于燕恒路的附楼，即《房地产征收补偿评估报告》中标识图号为4的燕恒路门面房1楼2楼及图号为3的燕恒路门面房2楼部分面积，本院向原告出示了上述评估报告的图号确认图，原告表示无法分辨；原告认为案涉房屋的2楼面积为评估报告标识图号为1的酒店主楼的2层部分面积，为此原告举证了第三人静港公司名下房屋被拆除时的现场视频。对上述争议，因原告举证的拆迁现场视频并无法反映出其欲证明的目的，而大陆评估公司制作的《栖霞区房屋征收装饰装修登记表（国有）》中对春玉足疗店的房屋坐落明确载明“4号1、2层”，故本院认定案涉房屋坐落于燕恒路的附楼，且无合法建筑许可手续。 原告在庭审中为证明其于2016年进行装修花费158750元，举证了其与南京金池装饰有限公司签订的《装修合同书》及经营期间的照片打印件，因原告并未提交支付凭证，且被告及第三人也不予认可，故本院对此主张不予采纳。 原告杨春云认为本案是以涉及拆迁为由产生的纠纷，但是实际上该拆迁没有官方的批文和公告，不是真正意义上的拆迁，是一个非常不规范的类似于拆迁的行为；原、被告签订的租赁合同中涉及拆迁的内容，拆迁方赔偿的停业损失和搬迁费归原告，该条款在本案中不能适用，因此给原告造成的所有损失都应当由被告及第三人承担，主要包括房屋装修和停业损失；如果合同无效，其中的条款也无效，应当根据过错责任判定；评估鉴定不是在依法的情况下进行的，没有经过承租人的同意，也没有公示，在评估时也没有经过承租人签字确认，评估价格偏低。故原告坚持诉请，请求法院依法裁判。第三人静港公司认为其作为租赁合同的当事人，相关法律责任应当由其承担；关于承担的责任范围，基于案涉房屋没有办理合法的建筑手续，所以租赁合同为无效合同，按照法律规定，合同无效的应当互相返还财产，无法返还的折价补偿，有损失的根据各自过错承担责任；参照合同的约定，原告无权要求装修补偿；而按照过错赔偿的原则，对于实际产生的相关损失，原告在签订合同的时候应当知道案涉房屋的状况及可能拆迁的事实，所以原告也应当承担相应的责任；综上，本案应当根据案涉房屋的装修情况、合同履约情况，双方当事人合同的签订情况，由其承担相应的责任。被告陈志耘主张租赁合同是原告和第三人静港公司之间的合同关系，其行为属于履行职务行为，不应当承担相应的法律责任。由于双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。 上述事实，有双方当事人的陈述、《租房合同》、案涉房屋的相关收据及照片、大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》、燕子矶办事处与静港公司签订的《协议书》、《接处警工作记录》、协调人员名单及本院庭审笔录等证据在卷证实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对主张的事实负有举证义务。原告杨春云与被告陈志耘签订的《租房合同》，因案涉房屋未办理合法的建筑许可手续，违反了法律法规的强制性规定，该合同无效。第三人静港公司将未办理合法建筑许可手续的案涉房屋出租给原告；原告杨春云在没有了解案涉房屋的真实状况下签订了《租房合同》，双方对此各负责任。考虑到原告杨春云实际使用了案涉房屋，故其向第三人静港公司交纳的相关费用不予返还。由于原告杨春云在使用案涉房屋的过程中，第三人静港公司与燕子矶办事处签订了《协议书》，将包括案涉房屋在内的建筑物、构筑物及附着物等交付给燕子矶办事处进行拆除。因此，第三人静港公司应参照相关的房屋征收补偿规定，对原告杨春云的损失进行赔偿。基于《租房合同》无效，本院对原告杨春云要求解除与被告陈志耘签订的《租房合同》的请求不予支持。 原告杨春云在庭审中表示要求对其装修损失、停业损失、搬迁移机费用进行赔偿，而上述请求符合法律规定和相关的房屋征收补偿规定，故本院对原告杨春云上述请求予以支持，但原告杨春云以第三人静港公司获得的总的停业补偿费1244198元加提前搬迁奖励费622099元加货币安置奖励费1244198元加经营性房屋经营补偿6575520元，合计9686015元，除以总面积6745.05平方米，乘以租赁面积153平方米，要求赔偿停业损失219711元；以第三人静港公司获得的设备拆除搬迁费总额497679元加上移机费29650元，除以总房屋面积6745.05平方米，再乘以实际租赁面积153平方米，要求赔偿移机费12460元；以第三人静港公司获得的装修及附着物补偿费8451227元，除以总面积6745.05平方米，乘以租赁面积153平方米，要求赔偿装修补偿158750元。上述赔偿请求的计算方式不符合相关房屋征收补偿规定，也无事实依据，本院不予采纳。对于原告杨春云主张的装修损失、停业损失、搬迁移机费用，本院结合大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》中评估项目、数量及合价，第三人静港公司与燕子矶办事处签订的《协议书》中确定的补偿项目、标准及双方在庭审中自认的原告杨春云自2011年即在案涉房屋经营至今的事实，参照相关的房屋征收补偿规定予以认定，经审核，原告杨春云主张的案涉房屋装饰装修及附着物损失为：《室内装饰装修评估一览表》中载明的58320元、《室内装饰装修评估结果》中载明的各项共计32763元、《固定资产-机器设备评估测算表》载明的1300元、6300元，上述合计98683元。停业损失，结合评估报告确认的和燕路、燕恒路门面房产评估单价为1159元/平方米，酌定停业损失为21279.24元（153平方米×1159元/平方米×12%）；对于搬迁移机费用，原告杨春云没有提供相关的证据，考虑到案涉房屋确有移机损失，故酌定为1000元。综上，原告杨春云的各项损失共计为120962.24元。 原告杨春云认为大陆评估公司出具的《房地产征收补偿评估报告》中有遗漏的物品没有评估，但原告杨春云未能提供证据证实，故本院对此主张不予采纳。原告杨春云要求被告陈志耘及第三人静港公司赔偿因突然停电停水造成的直接经营损失3万元，但没有提供相应的证据证实因被告陈志耘及第三人静港公司实施了上述行为造成其经营损失的事实，也无证据证实被告陈志耘及第三人静港公司实施了拆除行为，故本院对此请求不予支持。 被告陈志耘系第三人静港公司的董事及股东，被告陈志耘与原告杨春云签订《租房合同》是被告陈志耘代表第三人静港公司的职务行为，故原告杨春云要求被告陈志耘承担责任，无法律依据，本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、第三人南京静港宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨春云各项损失人民币120962.24元。 二、驳回原告杨春云对被告陈志耘的诉讼请求。 三、驳回原告杨春云其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由原告杨春云与第三人南京静港宾馆有限公司各负担3650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  朱 悦 人民陪审员  施义明 人民陪审员  陈荣健 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜