河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2248号原告刘明磊，男，1966年1月5日出生，汉族，住清苑区。委托代理人王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托代理人王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人刘莉霞：公司执行董事。委托代理人李庆波，公司副总经理。委托代理人马季，公司员工。原告刘明磊与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告刘明磊及其委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明磊向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告刘明磊对位于清苑区公园风景城小区325-31号房屋享有所有权。3、依法判令被告喜谦公司为原告刘明磊办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告喜谦公司承担。事实与理由：原告刘明磊与被告喜谦公司素有借款业务往来，因被告喜谦公司资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年5月9日，被告喜谦公司提出以其清苑区公园风景城项目商品房住宅325-31号房屋予以折抵借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告喜谦公司至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告刘明磊诉至法院。被告喜谦公司辩称，认可原告刘明磊所述事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告刘明磊围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告刘明磊身份证复印件一份、被告喜谦公司营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、《借条》复印件一份、赵敏的《证明》一份（内容为经其银行所转给喜谦公司的款均为刘明磊所有）、银行转账记录一份（25页）、亲属关系证明。证明：刘明磊与被告喜谦公司素有借款业务往来。刘明磊、刘佳和赵敏自2015年8月7日至2018年6月19日，分34笔向被告喜谦公司出借资金，共计115421300元，履行了发放借款的义务。3、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2019年5月9日，因被告喜谦公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告喜谦公司以其所有的325-31号商品房（面积32.53平方米，合同价款为422890元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告喜谦公司抵顶房屋的合法性。5、代收印花税收据一张、代收款项收据一张、物业综合费收据一张、被告喜谦公司出具的《入住签单》一张。证明：被告喜谦公司已经向原告刘明磊交付了房屋，原告刘明磊自2019年10月6日开始已实际占有了房屋，但被告喜谦公司始终没有为原告刘明磊办理该房屋的产权登记手续。经庭审审核、质证，对原告刘明磊提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告喜谦公司无异议，予以采信。对原告刘明磊提交的《借条》复印件一份、赵敏《证明》一份、银行转账记录一份（25页）、亲属关系证明、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张、代收印花税收据一张、代收款项收据一张、物业综合费收据一张、《入住签单》一张，被告喜谦公司无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告刘明磊与被告喜谦公司素有借款业务往来，自2015年8月7日至2018年9月15日，原告刘明磊及其子刘佳、案外人赵敏分34笔向被告喜谦公司出借资金，共计115421300元，具体情况如下：刘明磊农行账户62×××61借款情况共计25笔涉及金额9292.13万元。具体情况如下：1、2015年8月7日向李杨杨转款435万元。2、2015年8月11日向李杨杨转款50万元。3、2015年9月9日向王海霞转款200万元。4、2015年9月10日向王海霞转款200万元。5、2015年10月8日向李士明转款250万元。6、2015年10月27日向刘少光转款150万元。7、2015年12月21日向刘少光转款200万元。8、2016年2月6日向刘少光转款150万元。9、2016年4月7日向李兆静转款1200万元。10、2016年5月9日向刘少光同时转款二笔，分别为500万元和300万元。11、2016年10月9日向刘少光转款115万元。12、2016年11月20日向刘少光转款500万元。13、2016年12月9日向刘少光转款310万元。14、2017年3月15日向刘少光同时转款三笔，分别为500万元、500万元和159.6万元。15、2017年7月11日向刘少光转款500万元。16、2075年7月13日向刘少光同时转款三笔，分别为500万元、200万元和300万元。17、2017年7月14日向刘少光转款200万元。18、2017年9月12日向刘少光转款300万元。19、2017年10月17日向庞云青陆续转款三笔，分别为210万元、120万元和500万元。20、2017年10月19日向庞云青转款100万元。21、2017年10月27日向庞云青转款33.23万元。22、2018年1月25日向高生转款50万元。23、2018年1月28日向高生转款50万元。24、2018年1月31日向高生转款59.3万元。25、2018年6月19日向高生转款250万元。刘明磊的中行账户60×××62于2017年3月15日向田立琴转款200万。刘佳农行账户62×××78转款情况共计三笔，涉及金额670万元。1、2016年10月9日向刘少光转款430万元。2、2016年12月9日向刘少光转款190万元。3、2018年6月19日向高生转款50万元。赵敏农行账户62×××66转款情况共计五笔，涉及金额1580万元。1、2016年10月9日向刘少光转款730万元。2、2018年4月16日向高生转款500万元。3、2018年5月11日向庞云青同时转款二笔，分别为100万元和100万元。4、2018年9月15日向高生转款150万元。综上共计转款115421300元。经原、被告协商，上述借款均用被告喜谦公司开发的保定市清苑区公园风景城小区房屋进行折抵，本次涉案的折抵房屋为17套，具体如下：1、折抵给刘佳公园风景城小区325-58号房屋，面积9.58平方米，单价13000元，价值124540元。2、折抵给刘佳公园风景城小区325-32号房屋，面积26.32平方米，单价13000元，价值342160元。3、折抵给刘佳公园风景城小区325-42号房屋，面积63.36平方米，单价13000元，价值823680元。4、折抵给刘佳公园风景城小区325-43号房屋，面积19.05平方米，单价13000元，价值247650元。5、折抵给刘佳公园风景城小区325-39号房屋，面积63.36平方米，单价13000元，价值823680元。6、折抵给刘佳门脸323-73号房屋，面积289.83平方米，单价20000元，价值5796600元。7、折抵给刘佳公园风景城小区325-38号房屋，面积19.05平方米，单价13000元，价值247650元。8、折抵给刘佳公园风景城小区325-16号房屋，面积29.86平方米，单价13000元，价值388180元。9、折抵给刘明磊门脸325-23号房屋，面积29.86平方米，单价13000元，价值388180元。10、折抵给刘明磊门脸325-10号房屋，面积39.65平方米，单价13000元，价值515450元。11、折抵给刘明磊门脸325-31号房屋，面积32.53平方米，单价13000元，价值422890元。12、折抵给孙杏丽公园风景城小区325-57号房屋，面积61.91平方米，单价13000元，价值804830元。13、折抵给孙杏丽门脸325-56号房屋，面积20.79平方米，单价13000元，价值270270元。14、折抵给孙杏丽门脸325-61号房屋，面积20.79平方米，单价13000元，价值270270元。15、折抵给张杨公园风景城小区325-51号房屋，面积18.90平方米，单价13000元，价值245700元。16、折抵给张杨公园风景城小区325-59，面积13.95平方米，单价13000元，价值181350元。17、折抵给张杨门脸325-60号房屋，面积59.93平方米，单价13000元，价值779090元。以上房屋折抵金额共计12672170元。被告喜谦公司于2017年7月13日出具了借条一张，借款金额为17000000元。涉案17套房屋的抵顶金额未超过借条上所述金额。2019年5月9日，原告刘明磊与被告喜谦公司签署《以房抵顶借款协议》,主要内容为“甲方喜谦公司，乙方刘明磊。1、截止至2019年5月9日，甲方尚欠乙方借款本金及利息97523500元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金为97523500元。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城小区包括325-31号房屋。（面积为32.53平方米，单价为每平方米13000元，合同价款为422890元）。原告刘明磊遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区325-31号建筑面积为32.53平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款422890元。原告刘明磊自2019年10月6日开始已实际占有了房屋，但被告喜谦公司未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告刘明磊提交了相关证据，被告喜谦公司无异议，本院已进行核实，各方对此均无异议。本院认为，在原告刘明磊与被告喜谦公司签订房屋认购合同之前，原、被告之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，与原告刘明磊协商后，将公园风景城小区325-31号房屋抵顶借款422890元。原告刘明磊与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定，系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告刘明磊与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告刘明磊购买被告喜谦公司位于公园风景城小区325-31号，建筑面积32.53平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款为422890元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购协议的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区325-31号房屋应归原告刘明磊所有。原告刘明磊按照合同约定将被告喜谦公司所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告喜谦公司已于2019年10月6日将位于公园风景城小区325-31号房屋交付于原告刘明磊，被告喜谦公司应当按照法律规定及合同约定为原告刘明磊办理产权登记手续。综上，原告刘明磊的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告刘明磊与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、清苑区公园风景城小区325-31号商业用房归原告刘明磊所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告刘明磊办理保定市清苑区公园风景城小区325-31号房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  许继革审判员  石冲屹二〇一九年十二月三十日书记员  高海燕