福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2769号 上诉人（原审被告）：福建省亿坤置业有限公司，住所地福建省龙海市东园开发区兰溪湾接待中心，统一社会信用代码91350681689381113Y。 法定代表人：邱武汤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何志勇，福建弘信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市善居先锋电子商务有限公司，住所地福建省厦门市思明区石顶街32号二楼B区19单元,统一社会信用代码91350203M0000F0P6X。 法定代表人：焦安平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人福建省亿坤置业有限公司（以下简称亿坤公司）因与被上诉人厦门市善居先锋电子商务有限公司（以下简称善居公司）居间合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，以书面审并通过调查、询问当事人的形式审理了本案。本案现已审理终结。 亿坤公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对《兰溪湾项目渠道联动合作协议》第四条4.2保证金条款的理解存在错误。讼争合同第4.2条关于“在合作期内，乙方促使130平方米以上房屋销售成交套数低于80%，每少一套，甲方有权扣罚乙方每套1万元的保证金作为违约金。”鉴于被上诉人只促成4套成交。根据该条款上半句的意思，被上诉人构成了被扣款的依据（低于80%）；下半句则是扣罚办法，即“少一套则扣1万元”，据此，上诉人根据销量约定，返还的金额只有4万元。一审法院将按照销量96套房屋的80%为计罚基础计算违约金，再谈“少一套扣罚1万元”，明显不符合合同本意。二、本案被上诉人没有按照合同约定每天至少安排七名工作人员在场开展工作，影响了楼盘推介销售，给上诉人造成损失。三、未到退还保证金的时间。根据合同第4.2条约定：被上诉人促成130平方米以上房屋销售成交80%，保证金退还，提前完成提前退还。那延迟完成则延迟退款，尚未完成则未能退还。一审法院支持被上诉人要求退还的要求，不合理。 善居公司答辩称：驳回上诉人的上诉请求。一、关于保证金退还金额的问题。首先，根据讼争合同第4.2条约定的保证金退还方式内容，即“乙方在合作期内促使130平方米以上房屋销售成交套数达80%，保证金100%退还，提前完成保证金提前退还”，文字表述意思可以直接推导出退还100%保证金并不需要将130平方米以上的房屋96套全部销售完毕，而只需要销售80%比例即77套即可。由此可见，上述房屋中仍有20%的房屋数量即19套是明确约定不计入退还保证金条件范围的。其次，讼争合同第4.2条关于“在合作期内，乙方促使130平方米以上房屋销售成交套数低于80%，每少一套，甲方有权扣罚乙方每套1万元的保证金作为违约金。”该句话中间使用的是逗号，前后内容是完整的一句话，每少一套扣罚1万元保证金是以130平方米以上房屋约定的应成交套数，即总套数96套*80%≈77套作为计算基数。在80%的销售数量范围内，被上诉人每促使成交少一套，上诉人作为甲方就有权扣罚被上诉人每套1万元的保证金。在实际合作期间，被上诉人交付了100万元的保证金，促使成交了4套，尚有73套未促使成交，上诉人有权扣罚73万元，故期限届满时上诉人应退还被上诉人27万元。二、关于保证金是否到期应退还的问题。根据合同第三条中第3.1条约定的合作期间是2017年10月20日至2018年4月20日，现合作期限早已届满，被上诉人依约履行了合同义务，上诉人应依约退还被上诉人27万元。 善居公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令亿坤公司退还保证金27万元；2、亿坤公司支付逾期违约金35370元（按日千分之一的利率标准计算，其中27万元,自2018年11月30日起至实际付清止，暂计至2019年4月10日为35370元），以上合计305370元。3、亿坤公司承担本案诉讼费等全部费用。 一审法院认定事实：亿坤公司委托善居公司向其开发经营的位于龙海市东园开发区的兰溪湾项目提供独家渠道客户推介服务事项，为此，亿坤公司（甲方）与善居公司（乙方）签订了《兰溪湾项目渠道联动合作协议》，该协议载明：第二条2.4，委托乙方渠道服务范围：本项目36#、39#、40#可售房源；第三条3.1，期限自2017年10月20日起至2018年4月20日；第四条4.2，乙方须按甲方要求向甲方账户转入100万元作保证金，保证金退还方式：乙方在合作期内促使130平米以上房屋销售成交套数达80%（该“成交”是指客户交付首期款并签订《商品房买卖合同》），保证金100%退还，提前完成保证金提前退还。在合作期内，乙方促使130平米以上房屋销售成交套数低于80%，每少一套，甲方有权扣罚乙方每套1万元的保证金作为违约金。扣罚部分通过未结算服务费进行冲抵的形式扣罚。第四条4.3，甲方委托乙方作为本项目渠道联动方，授权乙方组织客户参与本项目委托房源利用现有资源和所拥有及渠道，引导客户购买本项目商品房，乙方推介客户成交后，甲方向乙方支付转介服务费。合作期内，甲方不得以任何形式授权其他第三方开展同类渠道活动。第五条5.1（1）乙方转介服务费按签约总价的5.5%收取。第八条8.3，甲方未按约定退还乙方保证金的，则甲方应当按照未退还部分金额，每逾期一日，向乙方支付千分之一的违约金。……等等。上述合作协议签订后，亿坤公司将兰溪湾32幢楼、36幢楼、39幢楼、40幢楼共96套130平米以上的房屋委托善居公司推介销售。善居公司于2017年12月22日按协议约定向亿坤公司转账支付保证金100万元，并提供了推介服务，双方陆续进行了结算确认：善居公司促成4套130平米以上房屋的出售，转介服务费共计1832602元。亿坤公司已陆续向善居公司转账支付了销售服务费共计1832602元。2018年11月22日善居公司通过邮政快递向亿坤公司邮寄《关于返还保证金之律师催告函》。因亿坤公司未返还保证金，为此，善居公司诉至法院。 一审法院认为，善居公司与亿坤公司所签订的《兰溪湾项目渠道联动合作协议》，是一份居间合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方争议的主要焦点是对保证金退还方式的约定及理解问题。合同第四条4.2保证金退还方式约定：“乙方促使130平米以上房屋销售成交套数低于80%，每少一套，甲方有权扣罚乙方每套1万元的保证金作为违约金”，因亿坤公司将96套130平米以上的房屋委托善居公司推介销售，善居公司只促成4套房屋的出售，根据上述合同约定，亿坤公司有权扣罚善居公司的保证金73万元，故亿坤公司应退还善居公司保证金27万元。据此，善居公司主张亿坤公司退还保证金27万元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。因双方对保证金退还方式的约定及理解问题存在争议，且合同并未约定退还保证金的具体时间；亿坤公司委托善居公司独家渠道推介销售房屋是96套，而善居公司只促成4套房屋的出售，善居公司未完成合同约定的销售量，造成亿坤公司库存房屋较多。综合上述情况，善居公司主张亿坤公司支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、亿坤公司应于判决生效之日起一个月内退还善居公司保证金270000元。二、驳回善居公司其他诉讼请求。一审案件受理费5880.5元，减半收取计2940元，由亿坤公司负担。 二审审理过程中，亿坤公司、善居公司均没有提交证据。 二审审理过程中，亿坤公司、善居公司对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本案当事人的争议焦点是：善居公司要求亿坤公司返还保证金27万元能否成立。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，本案的争议主要在于对合同第四条4.2的解读，约定“乙方须按甲方要求向甲方账户转入100万元作保证金，保证金退还方式：乙方在合作期内促使130平方米以上房屋销售成交套数达80%（该“成交”是指客户交付首期款并签订《商品房买卖合同》），保证金100%退还，提前完成保证金提前退还。在合作期内，乙方促使130平方米以上房屋销售成交套数低于80%，每少一套，甲方有权扣罚乙方每套1万元的保证金作为违约金。扣罚部分通过未结算服务费进行冲抵的形式扣罚。”根据文义解释，善居公司在合作期内，促使130平方米以上房屋销售套数成交量达80%以上，即96套130平方米以上房屋的80%，按77套计算，保证金100%退还。如果130平方米以上房屋销售成交套数低于80%，则每少一套，扣1万元。现善居公司促使完成4套130平方米以上房屋，明显低于80%的约定，则每少一套，扣1万元，现比80%的77套，少了73套，应扣罚73万元，根据约定亿坤公司应退还27万元。现双方约定的合作期限已经届满，亿坤公司也已将全部的转介服务费支付给善居公司，现善居公司要求亿坤公司返还保证金，合法有据，应予支持。亿坤公司抗辩尚不应退还保证金，即使退还保证金只需退还4万元的理由，不能成立，不应支持。 综上所述，本院认为，上诉人亿坤公司的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人福建省亿坤置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  戴 旭 审判员  郭兰君 二〇一九年十二月五日 法官助理许伟森 书记员洪东玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。