安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10069号上诉人（原审原告）：胡平，男，1989年11月12日出生，汉族，住安徽省桐城市。被上诉人（原审被告）：淮矿万振置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区太湖东路与铜陵路交口万振逍遥苑四期16栋301室，统一社会信用代码91340100343789752E。法定代表人：陈磊，董事长。委托诉讼代理人：蔡利利，男，公司员工。委托诉讼代理人：俞宝喜，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人胡平因与被上诉人淮矿万振置业有限责任公司（以下简称万振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡平上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡平的诉讼请求。事实与理由：1.双方合同约定房屋交付时间是2018年5月28日，因此万振公司应当在2018年5月28日之后的60日内向不动产登记机关提供办理办理权属资料。一审法院认定从实际交付日2018年6月16日起计算60日，缺乏法律依据。2.万振公司并未提供任何资料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”。根据该规定，万振公司在为胡平办理房屋权属证书时应当提供的资料包括不动产首次登记权属证书、商品房买卖合同、主管部门的批准文件和税费资料证明。但万振公司未提供证据证明其报送了相关资料。涉案房屋的契税、公共维修资金、产权登记费也应由万振公司代交，万振公司无任何证据证明其在约定期限内向不动产登记机关缴纳上述费用。3.一审法院以万振公司提交的《权籍调查成果审核证明》作为定案依据，缺乏法律依据。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定，申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。《权籍调查成果审核证明》仅仅是房地产开发企业办理建设用地使用权初始登记所需要的材料之一，而不是办理胡平的房屋权属证书材料之一。房地产开发企业办理建设用地使用权的初始登记，仅是登记在开发商自己名下，不是在买受人名下，与买受人并无关系。万振公司辩称，一、案涉房屋于2018年6月4日通过竣工验收，万振公司于2018年6月16日交付房屋，并已向胡平支付延期交房违约金7042元。二、万振公司办理房屋初始登记各环节时间：2018年6月16日，万振公司向胡平交付房屋；2018年8月14日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具了《权籍调查成果审核证明》；万振公司申请初始登记现场查看，合肥市不动产登记中心于2018年8月20日现场查看，现场查看意见记载：经现场查看，该栋房屋已经竣工，现场查看情况与申报材料一致，同意建设单位申请房屋所有权初始登记；2018年8月29日,万振公司申报房屋所有权初始登记；2018年9月12日，合肥市不动产登记中心对万振公司提供的资料进行审核，对万振公司工作人员进行询问。审核合格后，万振公司缴纳初始登记费。同日，万振公司将土地证原件交给合肥市不动产登记中心，该中心出具《土地证原件收取凭证》；2018年9月21日，合肥市不动产登记中心出具《房屋所有权登记证明》，万振公司完成了6#楼房屋所有权的初始登记。从以上流程可知，万振公司办理初始登记不是一次交纳所有材料，而是必须按照合肥市不动产登记中心规定的流程，分阶段交纳材料，一个阶段办理一个事务，前一个阶段的事务完成，才能办理下一个阶段的事务。万振公司只有办理了初始登记，才能办理转移登记。万振公司办理初始登记并没有任何的延误。三、万振公司办理转移登记的过程没有延迟。万振公司办理转移登记的流程为：1.报送材料至税务部门审核；2.报送材料至合肥市不动产登记中心包河分中心进行房产查询，查询业主是否符合购房条件；3.申请办理缴纳契税；4.整理录入报送一系列办证材料（每按揭客户一套）。上述四个流程，每个流程都不是万振公司所能掌控。2018年11月15日，万振公司按照合肥市不动产登记中心要求，将淮矿东祥府747户房屋维修基金7968483元汇入收款人“合肥市财政国库支付中心”。2018年11月21日，合肥市物业专项维修资金管理中心为胡平开具维修资金专用收据。2018年11月15日,合肥市不动产登记中心包河分中心通知万振公司缴纳住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费，通知单最下面一行备注：淮矿万振东祥府747户。2018年11月16日,万振公司将住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费汇入合肥市财政局账户。万振公司按照程序要求于2019年1月3日缴纳房屋买卖契税。四、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内以得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理”。万振公司已在交付房屋后60天内提交了办证所需资料，并按办证机关的要求逐步办理，完全履行了合同义务。办理产权证是政府产权登记机关的职责，万振公司作为房地产开发企业，无法控制办证所需时间。因此，胡平认为万振公司办证延期并要求支付违约金，没有事实和法律依据，与合同约定不符，请求驳回胡平的诉讼请求。胡平向一审法院起诉请求：判令万振公司立即为胡平办理房屋权属证书，并赔偿逾期未为胡平办理房屋权属证书的违约金31687.37元（暂自2018年7月29日计算至2019年3月29日，共计243天，以1304007元为基数，按日万分之一为标准计算违约金，以后计至万振公司完成办理权属证书义务时止）。一审法院认定事实：2017年11月17日，万振公司（出卖人）与胡平（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于合肥市包河区祁门路与徽山路以东东祥府小区6幢2202室，该商品房的用途为住宅，建筑面积88.13平方米，单价为每平方米14796.41元，总金额为1304007元。合同第八条约定：出卖人应在2018年5月28日前取得建设工程规划许可证正本并交付房屋。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。⒊买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。签订合同后，胡平支付首付款394007元，余款910000元办理按揭贷款。但，万振公司未在2018年5月28日前交付房屋。2018年6月18日，万振公司向胡平交付房屋，并于2019年3月27日办理了房地产权属证书。因延期交付房屋，万振公司已向胡平支付违约金7042元。合肥市不动产登记中心权籍调查科于2018年8月14日出具一份《权籍调查成果审核证明》，确认万振公司提供的权籍调查资料符合要求。一审法院认为，胡平与万振公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于商品房交付使用时间的确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，商品房交付使用的时间应为2018年6月18日。关于万振公司提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。按照《商品房买卖合同》约定，万振公司向产权登记机关提供资料备案的时间是自商品房交付使用后60日内，即万振公司应在2018年8月17日前提供资料备案。本案中，万振公司是在2018年8月14日前向合肥市不动产登记中心提供资料备案，已按约定履行了合同义务，不构成违约；此后，万振公司只是按照产权登记机关要求协助办理房地产权属证书；另外，在本案诉讼之前，万振公司已为胡平办理了房地产权属证书；综上，胡平主张万振公司立即办理房屋权属证书，并赔偿逾期办证违约金的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回胡平的诉讼请求。案件受理费592元，减半收取296元，由胡平负担。二审中，万振公司向本院提供证据：一、合肥市房屋所有权初始登记现场查看审核记录单，证明合肥市不动产登记中心于2018年8月20日现场查看，现场查看意见记载：经现场查看，该栋房屋已经竣工，现场查看情况与申报材料一致，同意建设单位申请房屋所有权初始登记。初始登记是转移登记的前置阶段和必经程序。二、房屋所有权初始登记申请书、询问笔录、不动产登记缴费单，证明2018年8月29日,万振公司申报房屋所有权初始登记。2018年9月12日，不动产登记中心对万振公司工作人员进行询问，万振公司缴纳初始登记费。从提交申请到进行询问历时15天。万振公司于2018年9月21日取得6#楼初始登记证。三、建设银行单位客户专用回单、住宅专项维修资金专用收据，证明2018年11月15日，万振公司按照合肥市不动产登记中心要求，将淮矿东祥府747户房屋维修基金7968483元汇入收款人“合肥市财政国库支付中心”。2018年11月21日，合肥市物业专项维修资金管理中心为胡平开具维修资金专用收据。四、安徽省统一公共支付平台缴款通知单、兴业银行进账单，证明2018年11月15日,合肥市不动产登记中心包河分中心通知万振公司缴纳住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费，通知单最下面一行备注：淮矿万振东祥府747户。2018年11月16日,万振公司将住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费汇入收款人“合肥市财政局”账户。五、税收缴款书、电子回单，证明万振公司于2019年1月3日缴纳房屋买卖契税，此费用的缴纳是办理业主房产证的必经程序。六、家庭住房情况查询申请表，证明万振公司进行房产查询申请日期为2018年6月18日。2018年8月16日，合肥市不动产登记中心对胡平的家庭住房查询情况进行了审核。2018年10月23日，合肥市不动产登记中心包河分中心出具对胡平的家庭成员情况及住房套数查询结果：胡平购房为首套房。从申请日期6月18日到审核8月16日直到结果出来的10月23日，四个月的时间办证延迟，并非万振公司的原因导致。七、合肥市不动产登记信息查询结果、税收缴款书、非税收入专用收据、房屋所有权登记证明、询问笔录、合肥市不动产登记审批表，证明2018年11月21日,合肥市不动产登记中心包河分中心为胡平开具住宅类不动产登记费专用收据。2019年1月3日,国家税务总局合肥市包河区税务局为胡平开具税收缴款书。从2019年1月3日税务部门开具税收缴款书,到3月29日产权证颁发下来，期间并非万振公司延误。八、东祥府小区权籍调查成果审核证明受理时间、取得时间表，证明2018年7月26日，包河不动产登记中心权籍科受理万振公司权籍审核；2018年8月14日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具了《权籍调查成果审核证明》；8月16日，万振公司工作人员朱静（本案证人）领取东祥府小区《权籍调查成果审核证明》。证明万振公司办证时间一直都是紧凑的，没有任何延误。九、证人证言，证明其提交办证材料没有迟延情形。胡平对上述证据质证认为，对证据一，真实性无异议，证明目的有异议。对证据二，房屋所有权初始登记申请书没有加盖印章，真实性有异议。询问笔录、不动产登记缴费单，真实性无异议。关联性和证明目的均有异议。对证据三、四、五，真实性无异议，关联性和证明目的均有异议。对证据六，申请表上“胡平”的字迹看不清，不能确认自己是否签过这份申请表。合同约定的交房时间是2018年5月28日，万振公司2018年6月18日才提交申请表，超过约定期限。对证据七，证明目的有异议，胡平实际取得产权证是2019年5月左右，而万振公司2019年3月29日即办理不动产权证。万振公司因为没有提前办好初始登记，导致后续程序的迟延。对证据八，证明目的有异议，万振公司应提前办好权籍调查。对证据九，证人证言的证明目的有异议，证人陈述的办证流程长是万振公司自身原因导致。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。二审另查明，2018年8月20日，合肥市不动产登记中心于现场查看；2018年8月29日,万振公司申报房屋所有权初始登记；2018年9月12日，合肥市不动产登记中心对万振公司提供的资料进行审核，对万振公司工作人员进行询问。2018年6月18日，胡平申请家庭住房情况查询；2018年8月16日，合肥市不动产登记中心对胡平的家庭住房查询情况进行了审核；2018年10月23日，合肥市不动产登记中心包河分中心出具查询结果。2018年11月15日，万振公司将房屋维修基金汇入合肥市财政国库支付中心；2018年11月15日,合肥市不动产登记中心包河分中心通知万振公司缴纳淮矿万振东祥府747户住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费；2018年11月16日,万振公司将住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费汇入合肥市财政局账户；2018年11月21日，合肥市物业专项维修资金管理中心为胡平开具维修资金专用收据；2019年1月3日,国家税务总局合肥市包河区税务局为胡平开具税收缴款书。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。…⒊买受人不退房，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同该项条款系双方关于产权登记的约定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记包括首次登记和转移登记。而双方上述条款所约定的权属登记并未明确是首次登记还是转移登记，双方对此亦持有异议。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而买受人购买商品房，经依法登记后取得不动产权证书是其必然要求。故该条款中所约定的“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，应解释为万振公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关。本案中，万振公司于2018年6月18日交付房屋。同日，万振公司协助胡平申请家庭住房情况查询，至2018年10月23日，合肥市不动产登记中心包河分中心出具查询结果。在此期间，合肥市不动产登记中心于2018年8月16日出具《权籍调查成果审核证明》，万振公司于2018年9月12日缴纳初始登记费。在合肥市不动产登记中心包河分中心于2018年10月23日出具查询结果后，万振公司于2018年11月15日将房屋维修基金汇入合肥市财政国库支付中心，于2018年11月16日将住宅类不动产登记费以及不动产权属证书工本费汇入合肥市财政局账户，至2019年1月3日,国家税务总局合肥市包河区税务局为胡平开具税收缴款书。从上述办证流程及时间节点可知，万振公司在将房屋交付后，即按照规定程序，持续提交为胡平办理转移登记需由开发商提交的材料，其间并未有故意延迟情形。虽然从2018年6月18日交付房屋至2019年3月27日办理房地产权属证书，其间相隔八月有余，但并非是万振公司的原因，而是客观原因所致。故胡平主张万振公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院虽关于驳回胡平诉讼请求的理由并不充分，但判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由胡平负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十四日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。