海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5366号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺，统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴雪琼，女，1973年10月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人吴雪琼房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴雪琼的起诉，改判盛世开泰公司与吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.诉讼费由吴雪琼承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院对涉案诉争房屋属于海南省人民检察院第一分院（以下简称检察院）干警团购房，对于检察院应承担的办证责任没有认定。（一）签署合作开发合同约定干警购房资格。2009年4月6日，海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院后勤中心）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》，合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定拟成立盛世开泰公司。2010年12月12日，检察院后勤中心与鸿福公司签署《股权转让协议书》。（二）签署团购房协议的前提是检察院干警才有资格购房。2009年9月30日，检察院后勤中心（甲方）与盛世开泰公司（乙方）签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3.甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院后勤中心提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》中有164户与检察院干警名单不符，不属于检察院的干警。因此以上协议，均限定购房人必须是检察院干警，不属于干警没有资格购房。（三）吴雪琼根本不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替，采用欺诈手段骗取签订《海口市商品房买卖合同》，一审判决对该事实没有认定。检察院出具团购房干警分房名单，实际签署合同有164户与名单不符。吴雪琼冒名顶替、冒充国家机关工作人员、侵吞国家利益，损害盛世开泰公司的利益。（四）检察院后勤中心用于合作的11.74亩土地涉嫌侵吞国有资产，私分国有资产，属于严重违法，严重损害国家利益，一审对该事实没有认定。检察院后勤中心以自己所有的11.74亩土地合作开发商品房，将11.74亩土地的价值变现到房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，吴雪琼能以低于成本价购得涉案房屋是没有支付土地成本，属于严重的违法行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《海口市商品房买卖合同》合同无效。（五）吴雪琼与干警合谋转让，涉嫌偷税漏税，一审判决对该事实没有认定。吴雪琼与干警合谋转让，涉嫌偷逃税款，在房屋购买未满五年转让，如果是政策性房屋，国家明令禁止转让，擅自转让应该缴纳20%以上的个人所得税，擅自转让涉嫌偷逃税款，属于扰乱税务征管、逃避个人所得税的违法行为。二、一审判决适用法律错误。（一）吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》不是盛世开泰公司的真实意思，属于无效合同。按照检察院后勤中心所有的11.74亩土地，3.0容积率，可建设房屋面积为23456.52平方米。而检察院后勤中心实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院后勤中心土地所能盖房屋面积，侵占盛世开泰公司土地8.65亩，盛世开泰公司不但承担11.74亩土地的全部建筑成本，还无偿被检察院强行侵占8.65亩土地，造成盛世开泰公司巨额亏损。额外增加这些面积正好是吴雪琼冒充检察院干警购买的房屋面积，因为吴雪琼隐瞒事实，采取欺诈手段，导致盛世开泰公司产生重大误解，误以为是检察院干警，与吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》不是盛世开泰公司的真实意思，属于无效合同。（二）在签订《海口市商品房买卖合同》过程中采用欺诈手段，骗取购房资格，损害国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”吴雪琼采用欺诈的手段冒充国家工作人员，骗取签订《海口市商品房买卖合同》，严重损害国家利益，合同无效。一审判决没有依据法律规定判决，系适用法律错误。三、程序严重违法。盛世开泰公司于一审申请鉴定、调取证据，法院不予准许。盛世开泰公司于一审提供与检察院合作开发建房，并且提供全部证据，同时要求检察院承担办证的责任，要求法院追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院不予理会，系遗漏重要的当事人。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。吴雪琼辩称，一、关于合作开发、团购房、购房资格等问题。涉案房屋是否由盛世开泰公司与他人合作开发，如何开发，开发过程中的面积变更、设计费增加、配套费增加、成本加大、盛世开泰公司巨额亏损以及后期政府认定涉案房屋属于“公房”等一系列问题，均与本案无关。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的团购协议，效力仅限于双方当事人，约定的权利义务对本案的购房者没有约束力。涉案的《海口市商品房买卖合同》既没有约定涉案房屋只能由检察院干警购买，也没有约定不得转让购房资格。因此，盛世开泰公司以购房者系非检察院干警为由而主张合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。二、逾期办证的责任在盛世开泰公司。盛世开泰公司未在合同约定的时间内为购房者办理房屋权属证书，且无法定或合同约定的免责事由。盛世开泰公司在交房时以代收代缴的名义向购房者收取契税、维修基金等款项后，既未履行代收代缴义务，也未及时退还相关款项，这才导致购房者缴纳契税和维修基金的时间滞后。三、合同约定的办理房屋权属证书的期限应理解为办理不动产权证书的期限。（一）合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起750日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”不动产权证书是唯一属于购房者的房屋权属证书。（二）事实上不存在购房者取得房屋权属证书后，盛世开泰公司继续为购房者办理土地使用权证的情形，因此将办理土地使用权证的期限计入办证期限既缺乏事实依据，也显失公平。（三）合同第十五条为格式条款，双方对该条款理解上的争议，应依据合同法的有关规定，做出不利于提供格式条款的一方（即盛世开泰公司）的解释。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。吴雪琼向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司向吴雪琼交付不动产权证书；2.判令盛世开泰公司支付逾期办证违约金4265元；3.案件受理费由盛世开泰公司承担。盛世开泰公司向一审法院反诉请求：1.判令盛世开泰公司与吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.判令吴雪琼承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签订《商品房团购协议书》，约定：盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，检察院干警购买商品房总建筑面积为41670㎡。2012年10月28日，吴雪琼、盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：吴雪琼购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积179.23平方米，每平方米2380元，总金额426567.4元；盛世开泰公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付吴雪琼使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起750日内为吴雪琼办理房屋权属证书，在吴雪琼取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在750日内向土地登记机关申请，为吴雪琼办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前10日如实书面告知吴雪琼办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由吴雪琼提供的证件资料，吴雪琼应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，吴雪琼不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司按吴雪琼已付房款的日万分之一支付违约金，但违约金总额不应超过吴雪琼已付总房款的1%。合同签订后，吴雪琼依约向盛世开泰公司付清全部购房款。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，盛世开泰公司于2018年10月29日为吴雪琼办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。涉案房产已抵押给银行，现涉案房产的《不动产权证书》存放于银行。另查明，《海南省人民检察院第一分院干警团购商品房抽签选房登记表》上涉案房屋的签名确认人为韩惠英。《海南省人民检察院第一分院干警团购“椰海雅苑”名单》上显示涉案房屋购房人姓名由韩惠英变更为吴雪琼。吴雪琼在海南臣恒有限公司工作，其与检察院干警韩惠英系朋友关系。案在审理中，一审法院依法向盛世开泰公司释明，其反诉主张《海口市商品房买卖合同》无效与一审法院审理认定有效不一致，告知其在两个工作日内可以变更诉讼请求。盛世开泰公司在一审法院限期内未变更诉讼请求。一审法院认为，一、关于吴雪琼的本诉请求。吴雪琼、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，吴雪琼已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付吴雪琼使用，自房屋交付之日起750日内为吴雪琼办理房屋权属证书。吴雪琼主张涉案房屋交付日期为2014年1月30日，予以认可。盛世开泰公司应于2016年2月19日前为吴雪琼办理房屋权属证书并交付给吴雪琼。合同还约定，吴雪琼不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司应按吴雪琼已付房款的日万分之一向吴雪琼支付违约金，但违约金总额不超过吴雪琼已付总房款的1%。盛世开泰公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，故应承担自2016年2月20日起至2016年11月14日期间（共268天）的违约金4265.674元（426567.4元×1%＝4265.674元）。故吴雪琼主张盛世开泰公司支付逾期办证违约金4265元，予以支持。2.关于吴雪琼主张盛世开泰公司交付不动产权证书的问题，涉案房产因贷款抵押给银行，涉案房屋的不动产权证书已存放于银行处，并不在盛世开泰公司处。吴雪琼偿还完贷款后,可以到银行领回。故吴雪琼主张盛世开泰公司交付不动产权证书无事实依据，不予支持。2关于盛世开泰公司的反诉请求。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的《商品房团购协议书》约定盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，但并没有约定团购住房的购买人仅限于检察院干警，也没有禁止检察院干警转让购房资格的约定，因此虽然吴雪琼并非检察院干警，但其从检察院干警韩惠英处取得团购住房的资格，上述行为不违反《商品房团购协议书》的约定，亦没有损害盛世开泰公司的利益。吴雪琼与盛世开泰公司签订了《海口市商品房买卖合同》，并依法缴纳了购房款，双方已经成立了商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务应以《海口市商品房买卖合同》为准。且根据盛世开泰公司提交的《声明书》可以看出，盛世开泰公司对吴雪琼并非检察院干警的身份是明知的，但其对更名为吴雪琼并未提出异议，故盛世开泰公司以吴雪琼冒充检察院干警，骗取盛世开泰公司签订《海口市商品房买卖合同》为由，反诉主张双方签订的《海口市商品房买卖合同》无效，无事实依据。同时，针对双方签订的《海口市商品房买卖合同》效力，一审法院已依法向盛世开泰公司进行释明，盛世开泰公司没有变更诉讼请求，故对盛世开泰公司提出的反诉请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：一、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向吴雪琼支付逾期办证违约金4265元；二、驳回吴雪琼的其他诉讼请求；三、驳回盛世开泰公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元，均由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于盛世开泰公司与吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。盛世开泰公司以吴雪琼不是检察院干警为由，不符合鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》的约定为由主张合同无效。首先，鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》和盛世开泰公司与吴雪琼签订的《海口市商品房买卖合同》属于两份不同的合同，当事人基于该两份合同所形成的法律关系不同，权利义务也不相同，吴雪琼并非《房地产合作开发协议书》的一方当事人，该协议书对其没有约束力。其次，涉案房屋原定购房人为检察院干警韩惠英，后更名为吴雪琼，但韩惠英与吴雪琼系朋友关系，且检察院后勤中心向盛世开泰公司提交更名申请后，盛世开泰公司从未提出过异议，即盛世开泰公司系在明知吴雪琼并非检察院干警身份的情况下与吴雪琼签订《海口市商品房买卖合同》，应认定签订该合同系盛世开泰公司的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。2关于盛世开泰公司是否应向吴雪琼支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，盛世开泰公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付吴雪琼使用，盛世开泰公司应当自房屋交付之日起750日内为吴雪琼办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应在750日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。合同还约定，吴雪琼不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自750日后开始至盛世开泰公司办妥该套房的房地产权属备案（总证）之日止，盛世开泰公司应按吴雪琼已付房款的日万分之一向吴雪琼支付违约金，但违约金总额不超过吴雪琼已付总房款的1%。吴雪琼主张涉案房屋交付日期为2014年1月30日，故以该日作为计算办证时间，据此，盛世开泰公司应于2016年2月19日前为吴雪琼办理房屋权属证书。盛世开泰公司于2016年11月14日才办理涉案房屋所在的椰海雅苑E座总证，显然其不能按合同约定750日内（即在2016年2月19日前）交付房屋权属证书，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任。一审法院认定盛世开泰公司应承担自2016年2月20日起至2016年11月14日期间（共268天）的逾期办证违约金4265元并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○一九年十二月十三日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速 录 员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。