安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9541号上诉人（原审原告）：谢长锁，男，1971年1月11日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：程瑞，安徽云旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区淮海大道与陶冲湖路交口。诉讼代表人：安徽承义律师事务所和大华会计师事务所（特殊普通合伙）安徽分所联合机构，企业管理人。委托诉讼代理人：凌胜英，安徽美林律师事务所律师。上诉人谢长锁因与被上诉人合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢长锁上诉请求：撤销一审判决，改判京商公司赔偿谢长锁房屋价值贬值损失57802元、评估费用5000元及逾期交房违约金63354元。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。谢长锁在合同订立后依约履行了支付购房款的义务，京商公司提供的户型图并未标注消防管道，交房时谢长锁才发现涉案房屋存在大量消防管道。谢长锁的房屋与同层同户型其他房屋存在明显差异，因消防管道的铺设导致谢长锁无法正常装修隔层，严重影响使用。本案中，正因为京商公司的虚假宣传、刻意隐瞒，致使谢长锁花费同样价格却得到无法隔层装修的房屋，损失应由京商公司承担。2.一审中的鉴定报告无法真实反映谢长锁的损失。涉案房屋不仅存在消防管道占用使用面积的情形，还存在因消防管道无法隔层装修的情况，面积浪费远远超过鉴定结论。一审鉴定报告没有考虑实际情形，结论是片面的，极大的缩减了谢长锁的损失，不应作为裁判损失的依据。谢长锁有权参照当地房屋租赁市场行情获得赔偿。3.一审判决认为无需支付违约金错误。谢长锁主张的延期交房违约金，符合合同约定。谢长锁第一次起诉时，法院认定房屋未交付，谢长锁不具备诉讼主体资格，驳回起诉。后谢长锁只得接受京商公司交付的房屋，但交付时，京商公司利用强势地位提出违约金的标准，谢长锁若不同意，就无法办理交付手续。因此，谢长锁只得接受京商公司的要求，但该行为并非是真实意思表示。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院判如所请。京商公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法维持原判。谢长锁向一审法院起诉请求：1.京商公司赔偿损失28901元以及评估费用5000元。2、京商公司支付逾期交房违约金63354元（违约金均从2016年1月1日起计至2018年2月1日）；3、判令京商公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月30日，谢长锁与京商公司达成购买协议，谢长锁购买京商公司开发的京商商贸城J区商业一层PO107室，二层PO207室，三层PO307室。其中，PO107室面积32.94平方米，房屋总价款为154818元；PO207室面积42.76平方米，房屋总价款为200972元；PO307室面积41平方米，房屋总价款为192700元。谢长锁共支付了首付款277140元。2016年9月15日，谢长锁与京商公司正式签订上述三套房的商品房买卖合同（合同编号：20140289800788GS20162833、20140289800788GS20162834、20140289800788GS20162832；备案单号：1609008372、1609008374、1609008371）。合同约定的交房时间为2015年12月30日之前，逾期交房违约金为按日向买受人支付已交付房款的万分之三。2016年6月，京商公司交付房屋，谢长锁接收房屋时发现公共消防主管从其所购买的房屋中穿过，对房屋的使用造成影响并占用了房屋套内空间。谢长锁与京商公司协商未果后诉至一审法院。一审法院另查明：谢长锁2018年2月接收了购买的商铺，在接收时京商公司领取了逾期交房违约金15042元，谢长锁向京商公司出具了收条。一审审理过程中，一审法院根据谢长锁的申请，委托合肥市房地产土地评估事务所有限公司对谢长锁购买的三间商铺因消防公共管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损进行评估。合肥市房地产土地评估事务所有限公司出具报告，评定损失为28901元。谢长锁支付评估费用5000元。一审法院认为，本案京商公司作为房地产开发机构，在预售商品房时，应当诚实守信，对所预售的房屋状况向购房人进行如实披露。谢长锁所购买的案涉房屋贯穿公共消防管道设施，对房屋的使用价值的不利影响明显。谢长锁在签订《商品房买卖合同》时房屋尚未建成，京商公司也未以任何合理、必要的方式将该不利之处如实告知谢长锁，违背了诚实信用的民法原则。其次，京商公司在出售给谢长锁个人所有的商品房中铺设房屋公共设施，占用谢长锁所购买房屋的套内面积，没有足额交付符合合同约定面积的房屋，应当赔偿谢长锁因消防管道造成的面积损失。对损失的具体数额，谢长锁申请损失评定。合肥市房地产土地评估事务所有限公司出具了《房地产估价报告》，评定损失为28901元，谢长锁支付评估费用5000元，这些损失京商公司应赔偿谢长锁。关于谢长锁主张的迟延交付房屋违约金，因双方在收房时京商公司已经支付给谢长锁，谢长锁出具收条，证明对迟延交房双方已经达成一致的处理意见。本案谢长锁还要求京商公司支付，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合肥京商融合置地有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿谢长锁因消防公共主管道占用房内面积、空间导致的房屋价值贬损28901元、评估费用5000元；二、驳回谢长锁其他诉讼请求。案件受理费1380元，由谢长锁和合肥京商融合置地有限公司各半负担690元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，一审中，谢长锁依据《房地产价格评估报告书》当庭变更其第一项诉请为“要求京商公司赔偿损失28901元及评估费用5000元”，一审法院已予以支持。谢长锁又上诉要求京商公司赔偿房屋价值贬值损失57802元，超出一审诉请范围，本院不予支持。关于逾期交房违约金，双方当事人于2018年2月办理涉案商铺交付手续时已经就逾期交房违约金进行了结算，相应的违约金也已实际抵扣办证费用，同时，谢长锁向京商公司出具的收条言明“收款人对合肥京商融合置地有限公司延期交房再无其他争议”。谢长锁上诉称出具收条并非出于本人真实意思表示，没有证据支持，本院不予采信。因双方已就逾期交房违约金事宜达成一致处理意见，且已实际履行，谢长锁再向京商公司提出主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述,谢长锁的的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由谢长锁负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十一日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。