湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行终2063号上诉人（原审原告）:岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区梅溪乡胥家桥村。法定代表人：黄继文,该公司董事长。被上诉人（原审被告）：岳阳市岳阳楼区人民政府。住所地：岳阳市金鹗中路235号。法定代表人：黄建文，该区区长。委托代理人：匡宜明，岳阳市岳阳楼区人民政府工作人员。委托代理人：熊新星，湖南金骏律师事务所律师。岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司（以下简称天鹅岛公司）诉岳阳市岳阳楼区人民政府（以下简称岳阳楼区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06行初103号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。岳阳市中级人民法院经审理查明：岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目位于岳阳市中心城区，是岳阳市城市建设的重点工程，是岳阳市打造中心城区商业发展的重要配套项目，该项目的实施能够有效改善居民的居住生活条件，能够提升城市品位，加快城市发展，符合公共利益需要。2017年7月31日，岳阳楼区政府发布并公示了《房屋征收决定公告》岳楼政发【2017】35号，决定对岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围内国有土地上的房屋及附属物实施征收，公告确定征收部门为岳阳楼区征收安置工作局，征收实施单位为岳阳楼区城市管理局。签约期限为被征收人收到分户评估报告之日起90天内。同日，岳阳楼区政府发布《征收补偿安置方案》，方案公布的征收补偿方式及标准为：征收补安置实行以货币安置为主，政府搭建服务平台，组织房源信息，落实奖励优惠政策，促进被征收户购买商品房形式为辅的政策。天鹅岛公司的房屋位于岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号，在本项目征收范围内。经岳阳金图腾土地房地产评估有限公司（以下简称金图腾公司）评估，天鹅岛公司被征收房屋的主体评估单价为18500元／㎡，评估面积824.29㎡，价值15249365元。在征收补偿商谈过程中，天鹅岛公司未能与征收部门达成协议。2018年10月25日，岳阳楼区政府对岳阳市岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号房屋所有权人作出《岳阳市岳阳楼区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定书》），决定征收岳阳市岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号房屋，其主要内容为：被征收人房屋在本次征收红线范围内。房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。被征收人未在规定的签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议。现作出征收补偿决定如下：一、对天鹅岛公司位于岳阳楼区××街道办事处捕捞社区××都市场××号的房屋实施征收，按照《征收补偿安置方案》的规定，以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅给予补偿。二、根据金图腾公司对房屋的分户评估报告和《征收补偿安置方案》的规定，天鹅岛公司应得的货币补偿金额为：（一）房屋主体补偿15249365元；（二）室内装饰装修及设施、设备补偿待确定；（三）搬迁补助24729元；（四）停产停业补助106746元，上述四项合计人民币15380840元，全部存储于交通银行岳阳市分行。三、被征收人应在决定书送达之日起60日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空交付给房屋征收部门。天鹅岛公司对该决定不服，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销岳阳楼区政府对其作出的征收补偿决定。2019年6月23日，岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部向天鹅岛公司法定代表人黄继文送达了九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部关于拟按照房源的告知书，载明：针对您要求产权调换房的补偿安置，项目部提供安置房源（附表）供其选择。根据《征收补偿条例》第二十一条的规定，项目部将与您计算、结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。附表载明了房源名称、楼栋与楼层、户型、面积、房号、房屋均价等信息。天鹅岛公司收到该告知书后未予选择。岳阳市中级人民法院经审理认为，本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了天鹅岛公司的补偿方式选择权。根据《征收补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定，产权调换是由征收人为被征收人提供新的房屋，并计算被征收房屋与调换房屋的价值差额，双方进行结算的一种征收补偿方式。本案中，通过对案涉证据的分析，可以认定天鹅岛公司选择的补偿方式为产权调换。而岳阳楼区政府在作出的案涉征收补偿决定书中载明：“房屋征收部门为被征收人提供了以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式。”因该《房屋征收补偿决定书》并未明确告知天鹅岛公司享有产权调换的权利，侵害了天鹅岛公司的补偿选择权，应当确认违法。但因岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目符合公共利益需要，对岳阳市城区的整体提质改造具有重要意义，若判决案涉征收补偿决定书撤销重作将会导致整个项目在时间节点上滞后，有损公共利益。而且，在诉讼过程中岳阳楼区政府向天鹅岛公司送达了可以进行产权调换的房源告知书，明确告知了可供产权调换的房屋具体位置、面积、价格，并告知将与其计算被征收房屋与调换房屋的价值差额以便天鹅岛公司选择，岳阳楼区政府在诉讼过程中提供安置房的行为属于行政机关自我纠错的行为，已弥补了《房屋征收补偿决定书》的瑕疵，应当认为岳阳楼区政府的行为从实质上已经充分保障了被征收人产权调换的权利，该《房屋征收补偿决定书》也可以不予撤销。另对岳阳楼区政府辩称天鹅岛公司不服补偿安置方案的起诉已经超过了起诉期限的意见，因本案中天鹅岛公司起诉要求撤销的系《房屋征收补偿决定》，并未要求对《征收决定公告》进行审查，该答辩意见不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决确认岳阳市岳阳楼区人民政府于2018年10月25日对岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司作出的《岳阳市岳阳楼区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》违法。案件受理费50元，由岳阳市岳阳楼区人民政府负担。天鹅岛公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目部不能代替楼阳楼区政府的职责，该项目部送达的“房源告知书”不能证明岳阳楼区政府送达了“房源告知书”。二、涉案补偿决定严重违法，应予撤销。一审判决以公共利益为由不予撤销，属于适用法律错误。三、评估机构的选定违法，评估结果不公平。四、涉案补偿决定未对装饰装修、搬迁费用予以补偿违法，停产停业仅补偿106746元违法。五、征补决定中记载“以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅”的方式予以补偿违法，在诉讼过程中被上诉人提供拟安置房源违法。综上，请求撤销一审判决，撤销补偿决定。岳阳楼区政府口头答辩称：1.在一审中，上诉人没有对安置房和补偿价值的问题提出异议，但在二审中提出与一审不同的事实和主张，严重损害了被上诉人的利益，其行为不合法。2.关于产权调换的问题。被上诉人在一审阶段采取了补救措施，提供了就近住宅和商业房源，明确了可以对上诉人进行补偿，也可以和上诉人进行协商。3.关于评估机构选定及评估程序问题。本次项目改造选定的评估机构为岳阳市金图腾房地产评估有限公司，由于笔误写成湖南金图腾房地产评估有限公司，该事实有岳阳市岳阳楼公证处出具的情况说明，并非上诉人所说的评估机构为无资质的非法公司。评估程序符合法律规定，分户评估报告已送达给上诉人，有上诉人的签名为证。上诉人主张评估报告未送达、未入户勘察没有事实根据。故请求：维持一审判决。当事人在原审法院诉讼中提供的证据均随卷移送本院。经审查，原审法院采信的证据可作为认定本案事实的依据。本院对原审认定的事实予以确认。本院另查明：1.2017年7月11日至2017年7月14日，岳阳楼区征收安置工作局采取票选的方式选定湖南金图腾房地产评估有限公司作为涉案征收项目的评估机构，原岳阳市岳阳楼区公证处对票选进行了公证，作出（2017）湘岳楼证字第629号公证书，岳阳楼区征收安置工作局选定评估机构的结果进行了公示。2.2019年9月18日，岳阳市岳阳楼区司法局出具的情况说明中载明：原岳阳市岳阳楼区公证处出具的（2017）湘岳楼证字629号公证书中的“岳阳市金图腾房地产评估有限公司”笔误为“湖南金图腾房地产评估有限公司”。原岳阳市岳阳楼公证处于2017年10月撤销，原岳阳市岳阳楼公证处印鉴均已销毁，无法出具新的公证文书，特将此情形进行说明。3、岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期城管局项目部采用邮政EMS向天鹅岛公司邮寄房屋征收分户评估结果报告后，天鹅岛公司法定代表人黄继文于2018年7月24日向岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期城管局项目部作出回函中称：你部寄来的编号2S002-229岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司房屋征收分户评估结果报告已到，我所有的房屋产证号岳楼字276746国土证号岳市国用S9730栋号/楼层JY-020-101被划为拆迁范围，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令第二十一条）等法律规定，我们选择房屋产权调换，不选择货币补偿，你部寄来的房产评估结果我们不予认可。1、选择房屋产权调换，不选择货币补偿。2、选择房屋产权调换，不选择货币补偿。3、选择房屋产权调换，不选择货币补偿。被征收户：岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司黄继文。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审主要的争议焦点为：1.涉案评估报告是否可以作为确定涉案房屋价值的依据；2.撤销涉案补偿决定是否损害国家利益；3.涉案补偿决定对黄继文涉案房屋是否给予装饰装修、搬迁费用、停产停业损失补偿。1.关于评估报告是否可以作为确定涉案房屋价值的依据问题。从天鹅岛公司法定代表人黄继文于2018年7月24日向岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期城管局项目部作出的回函看，上诉人收到了分户评估报告。（1）评估机构的选定合法。岳阳楼区政府采取协商（选票）办法确定涉案项目房地产价格评估机构。涉案项目应发放选票260份，实发选票232份，收回选票143份，收回有效票143份。由被征收人代表唱票、计票和监票，经统计房地产价格评估机构票选情况为：岳阳市金图腾房地产评估有限公司135票、湖南正阳房地产评估咨询有限公司7票、岳阳方源房地产评估经纪公司1票。该次选定有岳阳市岳阳楼公证处到现场监督，并出具（2017）湘岳楼证字629号公证书证明选定合法有效。故评估机构的选定程序合法，上诉人主张评估机构的选定违法，因无事实根据，本院不予支持。（2）评估程序符合法律规定。本案评估机构在考虑了涉案房屋的区位用途、建筑结构和楼层、新旧程度、租金收入、空置率以及等影响因素后作出的分户评估报告，确定了相应的房屋价值，与《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款关于评估因素之规定相符。评估机构还告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请专家鉴定。但是，上诉人在收到分户评估报告后未在法定期限内申请复核评估。评估机构作出的涉案评估报告可以作为确定涉案房屋价值的依据。2.关于撤销涉案补偿决定是否损害国家利益的问题。涉案征收项目为棚户（旧城）区改造项目，属于为社会公共利益征收。如判决撤销涉案补偿决定，将影响涉案征收项目的拆迁进度，迟滞项目建设进度，增加国家的建设成本和资金占用成本，损害国家利益。且岳阳楼区政府自行采取纠错误行动，提供了用于产权调换的房屋，上诉人选择产权调换的权利能够得到保障。原审以撤销涉案补偿决定损害国家利益为由，判决涉案补偿决定违法，保留该补偿决定的效力符合法律规定。上诉人要求撤销涉案补偿决定的上诉请求，本院不予支持。3.关于涉案补偿决定对天鹅岛公司涉案房屋给予的装饰装修、搬迁费用、停产停业损失补偿的问题。经查，涉案补偿决定中称：房屋内装饰装修及设施、设备因被征收房屋情况复杂尚未作出评估结论，其中给予天鹅岛公司涉案房屋主体补偿15249365元，室内装饰装修及设施、设备补偿待确定，搬迁补助人民币24729元，停产停业补助,106746元，上述合计人民币15380840元，全部存储于交通银行岳阳市分行，室内装饰装修及设施、设备补偿在签约时再行评估确认。因此，天鹅岛公司可在后续与征收人协商签约时对室内装饰装修及设施、设备补偿再行约定，补偿决定中确定的搬迁补助及停产停业补助并无明显不当。需要指出的是，对用于产权调换的房屋，房屋征收部门应当同样以征收决定公告发布之日作为评估时点，评估确定用于产权调换房屋的价值。岳阳楼区政府在补偿决定中写明为被征收人提供以货币补偿为主，以周边商品楼盘团购为辅的补偿方式，后由岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期城管局项目部于2019年6月23日作出《关于拟安置房源的告知书》并附拟安置房源登记表，没有按评估确定用于产权调换房屋的价值不妥，岳阳楼区政府应尽快对用于产权调换房屋的价值进行评估，以便天鹅岛公司选择产权调换房屋。一审判决确认岳阳市岳阳楼区人民政府对岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司作出的《岳阳市岳阳楼区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》违法的结论并无明显不当。综上，天鹅岛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岳阳市天鹅岛园林绿化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄山宁审判员  李清平审判员  李俊穎二〇一九年十二月二十五日书记员  李 顺