湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3776号上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司永州市分公司，住所地永州市冷水滩区梅湾路59号。负责人：刘鲲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋勇志，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪梅，女，1974年12月27日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邓康智，湖南君义律师事务所律师。上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司因与被上诉人张雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国联合网络通信有限公司永州市分公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定被上诉人于2019年5月开具收据送交上诉人下属公司双牌分公司遭拒收无事实依据，属认定事实错误；2、一审认定上诉人仍在使用涉案物业进行经营活动与客观事实不符，上诉人在书面告知被上诉人时就已未再继续使用租赁物业；3、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决上诉人支付租金及违约金，属适用法律不当，上诉人因经济环境不景气导致租赁合同目的不能实现，符合合同法第九十四条规定的“不可抗力”，在上诉人书面通知被上诉人解除合同时，双方的租赁合同即行终止。张雪梅答辩称，1、上诉人所称被上诉人未向双牌联通分公司提交收据与客观事实不符。2014年7月2日上诉人与被上诉人签订租赁合同之后，近5年的租金支付方式是，被上诉人将收据交给双牌联通分公司，由其转交给上级单位，也就是本案的上诉人。根据补充合同及租赁合同的约定，税金是由上诉人承担的，在上诉人不愿承担税金的情况下，被上诉人无法独自完成开具税票的任务。2、迄今为止，上诉人未将租赁物移交给被上诉人，租赁期间上诉人对租赁物如何使用不影响房屋租金的给付，因为被上诉人对上诉人经营行为无权干涉，同时被上诉人从未接到上诉人解除合同的通知。3、租赁合同第六条明确约定，在合同未依法解除的情况下，上诉人应依诚信原则全面履行给付租金及违约金的相关合同义务。经济环境不景气，属于市场规律调节范围，不是不可抗力。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。张雪梅向一审法院起诉请求：一、要求被告给付房屋租金30万元，违约金从违约之日起每天1000元给付到租金付清时止；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月2日，原告（合同签订的甲方）、被告（合同签订的乙方）签订《双牌县转角楼4G体验厅租赁合同》，合同约定：甲方将位于双牌县泷泊镇紫金中路38号1-2层面积为800平方米的商铺租与乙方使用。租赁期限为10年即自2014年7月5日至2024年7月4日止，2014年7月5日起开始计租。租金及缴付时间约定：本合约标的物租金为每年人民币叁拾万元整（开票税费由乙方承担），自租约第一年起，每年在上年租金基础上递增5%。十年租金共计叁佰柒拾柒万叁仟肆佰元整。甲方须于每月计租自然月提前一个月开收据给乙方，乙方收到收据后一个月内付清上年的租金给甲方。如乙方拖付租金超出10天（除因乙方未收到甲方的租金收据外），甲方有权通知乙方在7天内交付租金，若乙方拒付，则按5‰每日计滞纳金直至付清租金。押金约定：双方签订本合约后，乙方交房七天内即付押金叁万元整（人民币30,000元整）给甲方，依约信守，合约期满时，甲方依数退回给乙方。违约责任约定：签订后乙方违约，押金归甲方所有，如甲方违约，则将押金双倍返还给乙方，并得继续履行本合约，若甲方违约导致本合约无法履行，甲方应赔偿乙方装饰费用、开办费用及其他损失。同日，原、被告又签订《双牌县转角楼4G体验厅租赁合同补充协议》，该补充协议对十年租金进行明细确定每年的具体租金数额。2018年6月25日，原、被告双方又签订《变更协议》，该变更协议的主要变更内容为：一、将租赁面积800平方米变更为400平方米，将二层商铺退租；二、将租赁期十年变更为一年一签，租赁期限自2018年7月5日至2019年7月4日止。如合同到期，乙方继续租赁，房租每年不再进行递增，如不续租，甲方无条件退还押金叁万无整，终止合同；三、将已确定的每年租金变更为本标的物租金价格下调为人民币叁拾壹万元整（人民币310,000元整）。增加第十五条：因原房屋租赁合同未到期，考虑到甲方的实际利益，另与甲方约定：自租赁期内，如有别的老板租赁，可提前告知乙方，甲方退还剩余租赁费用及押金叁万元，乙方给予甲方3个月的租金补贴（即甲方少退3个月的租金给乙方）。该变更协议第4条约定：除上述在本协议明确约定的变更部分外，原协议的其余部分应完全继续有效。该变更协议系复印件，乙方没有签署日期。截至庭审之日，被告仍在使用涉案租赁物进行经营活动。另查明，2019年6月10日，中国联合网络通信有限公司双牌县分公司给原告发出《告知函》，告知原告2019年7月4日租赁到期，不再续租，要求原告退还押金30,000元。2019年6月11日，原告给中国联合网络通信有限公司双牌县分公司发出《回复函》，明确回复租赁期为2014年7月5日至2024年7月4日，要求中国联合网络通信有限公司双牌县分公司继续履行合同，不同意终止租赁。再查明，原告于2019年5月份就开具收据送交给被告下属公司即中国联合网络通信有限公司双牌县分公司遭拒收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。原告依约将商铺交与被告使用，被告理应依约支付租金。被告主张租赁合同已变更的抗辩意见，因变更协议被该院已确认为无效，故被告的抗辩主张不能成立。同时被告仍在使用该商铺的事实客观存在，其拒付租金构成违约，依约应支付违约金。原告请求被告给付租金及支付违约金的诉讼请求成立，该院依法予以支持。至于原告诉请被告给付300,000元的租金及支付1000元1天的违约金低于原、被告的合同约定，系原告自行处分自己的民事权利，于法有据，该院予以支持。违约金自2019年7月5日计算至开庭之日即2019年8月1日，计28天即28,000元。被告要求解除合同，原告未予承诺，被告理应通过仲裁或诉讼程序解决，但被告并未就合同解除提出反诉，故在本案中不予审查。被告抗辩的原告未向其提交收据，只向双牌分公司提交收据遭拒，故被告有权拒付租金的理由不能成立，因向原告发函要求解除合同并退还押金的是双牌分公司并不是被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告中国联合网络通信有限公司永州市分公司于本判决生效后十日内给付原告张雪梅商铺租金300,000元，支付违约金28,000元，合计328,000元；二、被告中国联合网络通信有限公司永州市分公司于本判决生效后十日内支付原告张雪梅后期违约金。后期违约金的计算方式为：自2019年8月2日起，按每天1000元计算至租金付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由中国联合网络通信有限公司永州市分公司负担。二审期间，中国联合网络通信有限公司永州市分公司向本院提供了如下证据：证据1、上诉人的员工文星星与被上诉人的微信聊天记录，证明上诉方在2019年9月4日再次向被上诉人发出解除合同的通知；上诉方在2019年的9月11日已经搬离租赁房屋，并且微信告知被上诉人接收房屋的事实。证据2、搬离过程的照片，证明上诉人现在已经搬离了租赁房屋。证据3、上诉方的员工与被上诉人的短信记录，证明上诉方已书面告知解除租赁合同的事实。张雪梅对中国联合网络通信有限公司永州市分公司提供的证据质证认为，证据1、上诉人所说的解除通知，被上诉人未收到。合同中没有任何一方当事人可以解除合同的相关约定。证据2，未通知我方到现场，这是上诉人的独自经营问题，与被上诉人无关。证据3，不能证明被上诉人收到了短信。对中国联合网络通信有限公司永州市分公司提供的证据，本院认证如下，上诉人提供的三份证据无其他证据相佐证，不能证实被上诉人已知晓合同解除以及上诉人已搬离租赁的房屋的事实，因此对上诉人提供的证据不予采信。本案二审查明的事实除一审认定的“原告于2019年5月份就开具收据送交给被告下属公司即中国联合网络通信有限公司双牌县分公司遭拒收”外，其他事实与一审认定的事实一致，对一审查明的该部分事实，本院予以确认。本案二审另查明，被上诉人未在合同约定的时间内向上诉人开具收据。还查明，被上诉人已于2019年11月19日知道上诉人搬离涉案出租房屋的事实。本院认为，本案争议焦点为上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司是否应当支付被上诉人张雪梅2019年7月5日至2020年7月4日的租金300,000元及延期支付租金的违约金。双方合同约定，“甲方（被上诉人）须于每年计租自然月提前一个月开具给乙方（上诉人），乙方收到收据后一个月内付清上年的租金给甲方”，被上诉人无证据证实其已按合同约定向上诉人开具了收据，上诉人有权依据合同约定拒绝向被上诉人履行交付租金的义务。因此，原审认定上诉人迟延支付租金并支付迟延履行违约金每天1000元的认定不符合本案客观事实，上诉人上诉提出“原审认定被诉人于2019年5月开据收据送交上诉人下属公司双牌分公司遭拒收无事实依据，属认定事实错误”的上诉理由成立，本院予以支持。《双牌县转角楼4G体验厅租赁合同》未对合同解除事项进行约定，该合同履行过程中亦未出现法定的解除条件。上诉人依据《的变更协议》主张合同已到期，并于2019年6月12日向被上诉人送达了解除合同通知书，要求解除合同，但该合同中“张雪梅”的签字非被上诉人本人所签，该变更协议对被上诉人不发生效力，上诉人依据该变更协议主张解除合同不符合合同规定。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同并未依合同约定而解除。现上诉人已擅自搬离出租房屋，涉案合同客观上已不能履行，合同目的无法实现，应予终止。依据本案查明的事实，被上诉人直到2019年11月19日，才知道上诉人已搬离涉案房屋的事实，因此上诉人应支付实际使用或占用期间的租金至2019年11月19日，即112,500元（300,000元/年÷12个月×4.5个月）。上诉人不履行合同的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，上诉人交纳的30,000元押金归被上诉人所有。另，因上诉人违约解除合同，导致被上诉人房屋暂时无法出租，上诉人应赔偿被上诉人因房屋暂时无法出租造成的损失，该损失以租金形式计算，由上诉人赔偿被上诉人三个月租金损失，即75,000元（300,000元/年÷12个月×3个月）。综上，上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初745号民事判决第二项；二、变更湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初745号民事判决第一项为由上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司自判决送达之日起五日内给付被上诉人张雪梅2019年7月5日至2019年11月19日的租金112,500元;三、由上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司自本判决送达之日起五日内赔偿被上诉人张雪梅损失75,000元;四、上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司交纳的30,000元押金不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司承担2100元，被上诉人张雪梅承担800元；二审案件受理费5800元，由上诉人中国联合网络通信有限公司永州市分公司负担4200元，被上诉人张雪梅负担1600元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇一九年十二月九日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。