文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4456号上诉人（原审被告）：朱成娟，女，1967年1月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人（原审被告）：朱玲玲，女，1988年5月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙万祥，江苏珠溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城揽胜物业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区世纪大道盐城中小企业创业园201幢第3层。法定代表人：谈翠干，该公司总经理。委托诉讼代理人：王益贵，江苏行真律师事务所律师。上诉人朱成娟、朱玲玲因与被上诉人盐城揽胜物业有限公司（以下简称揽胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱成娟及朱成娟、朱玲玲的共同委托诉讼代理人孙万祥、被上诉人揽胜物业公司的委托诉讼代理人王益贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱成娟、朱玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.朱成娟、朱玲玲在2016年4月至2017年4月将案涉房屋租赁给陈彪经营，揽胜物业公司以1万元的价格结清了该期间的物业服务费。朱成娟、朱玲玲在2017年4月至2018年10月将案涉房屋租赁给施飞经营，揽胜物业公司要求施飞承担物业费5000元，施飞对揽胜物业公司的服务质量不满遂只交纳了3000元物业费，故一审认定朱成娟、朱玲玲仅交纳1万元与事实不符。2.双方当事人之间是物业服务合同关系，揽胜物业公司提供的物业服务存在严重的质量问题，其未完全履行合同义务，应承担未完全履行合同义务的违约责任。一审法院认为朱成娟、朱玲玲不能以物业服务存在瑕疵而拒交费用，明显不符合法律规定，违反了合同法规定的公平原则。3.朱成娟、朱玲玲之前不知道揽胜物业公司承担着物业服务的责任。因为朱成娟、朱玲玲所有的房屋均处于小区的外围，从未享受过揽胜物业公司的物业服务。揽胜物业公司不能仅凭委托服务合同在其不履行相关服务职责的情况下就可以收取相关的费用，且揽胜物业公司所依据的物业服务委托的主体已经不存在。4.案涉房屋除一楼门市之外，其余均是住宅性质，其中3号楼204室到208室系公寓，揽胜物业公司仍要求朱成娟、朱玲玲按照1.5元/平方承担物业服务费用明显不符合规定。揽胜物业公司辩称，1.一审判决认定朱成娟、朱玲玲交纳1万元物业费正确。朱成娟、朱玲玲将房屋出租给他人经营宾馆时，承租人于2016年12月底以安家宾馆名义交纳了1万元的物业费，不仅揽胜物业公司出具的收据未明确是2016年4月至2017年4月期间的物业费，而且双方也未约定1万元是2016年4月至2017年4月期间的物业费。揽胜物业公司在2017年上半年催要物业费时，承租人与朱成娟、朱玲玲之间互相推诿，都不愿意交纳，朱成娟、朱玲玲事后还责怪揽胜物业公司为何不在承租人租赁期间向承租人主张，朱成娟、朱玲玲认为揽胜物业公司以1万元结清2016年4月至2017年4月物业费不属实。后朱成娟、朱玲玲和承租人一直以揽胜物业公司未提供服务为由不交纳任何物业费。2.朱成娟、朱玲玲主张物业服务委托主体不存在，其不知道揽胜物业公司承担物业服务责任，其所有的房屋在小区的外围未享受物业服务来拒绝承担物业费没有法律和事实依据。揽胜物业公司与原委托主体签订了物业合同，管理范围包括案涉房屋，朱成娟、朱玲玲的房屋虽然在小区的外围，但与小区内的住宅的水、电等配套设施都是共用。其次，即使原委托主体不存在，在揽胜物业公司已为小区提供了保安、保洁、秩序维护、垃圾收集、清运、消防设施维护、公共区域水电服务的情况下，朱成娟、朱玲玲在享受服务之后理应承担交纳物业费的义务。3.揽胜物业公司的物业服务不存在严重质量问题，朱成娟、朱玲玲也未提供相应证据证明。揽胜物业公司不否认提供的物业服务可能存在瑕疵，但不存在不履行物业服务合同和重大瑕疵，物业服务中存在的一般瑕疵可以督促物业公司改进、提高服务质量，但不是拒绝交纳物业费的理由。4.朱成娟、朱玲玲拥有的小区3幢101室为商业，201-208室是办公用房，均是非住宅用房，1幢205、206室虽然是住宅用房，但也被朱成娟、朱玲玲打通后与其它房屋一起用于经营，实际应当按照非住宅标准1.5元/平方米/月收取物业费。即使按住宅标准交纳物业费，但该房系小高层，也应按1.2元/平方米/月收取物业费，不应当按一审法院所判决的0.4元/平方米/月标准。一审法院明显少判决0.8元/平方米/月，即少支持6700元物业费。揽胜物业公司代理人在一审判决当日就向一审法官提出异议，后因准备协商解决纠纷才没有提起上诉。综上，朱成娟、朱玲玲的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。揽胜物业公司向一审法院提出诉讼请求：判决朱成娟、朱玲玲支付2016年4月6日至2019年4月5日的物业管理费用47275元。一审法院经审理查明，朱成娟、朱玲玲系五星公寓小区的业主，其所拥有的不动产位于小区3幢101、201-208室、1幢205、206室，房屋总建筑面积1060.65平方米。其中3幢101、201-208室为经营用房，建筑面积828.28平方米；1幢205、206室为住宅用房，建筑面积232.37平方米。2016年4月6日，盐城市五星房地产有限公司五星公寓项目部（甲方）与揽胜物业公司（乙方）签订小区物业管理委托合同，约定甲方委托乙方负责五星公寓住宅小区的物业管理，总建筑面积52000平方米，期限自本协议签订生效之日起至五星公寓住宅小区业主委员会成立之日止；服务内容包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理，道路、排水管道等公用设施的使用管理，公用绿地管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序、门岗执勤等；住宅用房物业费按每月每平方米0.40元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.50元收取，小高层按1.20元每月每平方米收取；车辆管理服务费由乙方收取，用于弥补物业管理成本。协议服务期间，朱成娟、朱玲玲所有的不动产租赁给他人从事宾馆经营，且揽胜物业公司主张其朱成娟、朱玲玲将两套住宅用房与非住宅用房打通一并用于经营活动，故主张物业费用均应按非住宅用房的标准收取，根据合同约定的收费标准，截止2019年4月6日，实际应收取的物业管理费用为57275元。朱成娟、朱玲玲认为两套住宅并未用于经营活动，应按住宅用房的每月每平方米0.40元的标准收取。在此期间，朱成娟、朱玲玲未交纳过相关费用，仅由其房屋的承租人交过1万元的物业服务费用，揽胜物业公司经催收未果，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案揽胜物业公司根据合同约定已履行了物业合同约定的义务，为小区业主提供了物业服务，朱成娟、朱玲玲作为小区物业的所有权人，应当按相关合同的约定交纳物业服务费用，揽胜物业公司要求朱成娟、朱玲玲交纳物业服务费用的请求符合法律规定，依法应予支持。关于服务费的收费标准，一审法院认为，根据合同约定，服务费的收取是根据物业的性质确定的，而物业的性质是以相关职能部门审核确定，并不因当事人的行为有所改变，故本案中即使朱成娟、朱玲玲确实将两处的住宅用房打通用于经营，其作为住宅用房的性质并未改变，故仍应按住宅用房的标准收取物业服务费用，揽胜物业公司要求按非住宅用房收取费用无法律依据。根据合同约定的标准，住宅用房每月每平方米0.40元，非住宅用房每月每平方米1.50元，经核算2016年4月6日至2019年4月5日朱成娟、朱玲玲实际应交纳的物业服务费用为48073元，扣除已缴的费用1万元，实际欠费38073元。关于朱成娟、朱玲玲主张的物业服务不到位问题，一审法院认为，物业服务企业提供物业服务虽然属于企业行为，但具有相应的社会性质，朱成娟、朱玲玲不能以服务存在瑕疵而拒交费用，否则将造成恶性循环，进一步损害全体业主的权益，其完全可以通过其他方式促使物业服务企业提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：朱成娟、朱玲玲应于判决发生法律效力之日起十日内向揽胜物业公司支付物业服务费用38073元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元,由揽胜物业公司负担230元，朱成娟、朱玲玲负担752元(揽胜物业公司已预交,限朱成娟、朱玲玲在判决生效后十日内直接支付给揽胜物业公司)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.朱成娟、朱玲玲提交了一份视频及照片，其陈述该视频系三楼邻居于2018年9月拍摄，视频证明房屋外围存在“脏、乱、差”的情形;三楼屋顶没有打扫导致排水管道堵塞。照片证明二楼平台、二楼房间内因渗漏造成了损坏、门口脏乱。揽胜物业公司对该视频及照片的“三性”均不予认可，揽胜物业公司于2019年4月已经退场，目前证据与揽胜物业公司无关。2.揽胜物业公司提交了在盐城市住房和城乡建设局官网查询的揽胜物业公司物业服务信用等级打印件一份，证明揽胜物业公司物业服务信用等级为合格，朱成娟、朱玲玲对该证据的“三性”均不予认可，认为信用等级是揽胜物业公司在成立当时的评定，不能以此标准来认定其服务质量的好坏。本院经审核认为，朱成娟、朱玲玲在庭审中先陈述视频形成的时间系二审开庭前，后又陈述系三楼邻居于2018年9月拍摄，且揽胜物业公司对该证据系2018年9月形成不予认可，朱成娟、朱玲玲亦无证据证明该证据的具体形成时间，故该证据不能达到其证明目的。揽胜物业公司提交了物业服务信用等级原件，故对该证据的真实性予以确认，但该物业服务信用等级落款时间为2019年11月15日，不能达到揽胜物业公司的证明目的。二审另查明，案涉房屋均登记在朱玲玲名下，案涉3幢101、201-218室、1幢205、206室，房屋总建筑面积1060.65平方米。其中3幢101室不动产用途为商用，3幢201-218室不动产用途为公寓（办公性质），建筑面积合计828.28平方米。1幢205、206室不动产用途为住宅，建筑面积合计232.37平方米。朱成娟在二审庭审中自认案涉房屋虽登记在朱玲玲名下，但其与朱玲玲系母女关系，均系案涉房屋的所有权人。二审还查明，揽胜物业公司在本案中主张的系五星公寓3幢101、201-218室、1幢205、206室于2016年4月6日至2019年4月5日期间的物业管理费用。二审又查明，揽胜物业公司于2016年12月30日向案涉房屋承租人安家宾馆开具了一张物业费收据，载明收到安家宾馆物业费1万元整，并在下方注明2016年4月至2017年4月。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于揽胜物业公司能否向朱成娟、朱玲玲收取物业费的问题。虽然揽胜物业公司系与盐城市五星房地产有限公司五星公寓项目部签订的小区物业管理委托合同，但该合同明确约定揽胜物业公司负责五星公寓住宅小区的物业管理，总建筑面积52000平方米，该物业服务的范围包含了案涉房屋在内。揽胜物业公司在一审中也提交了证据证明其为五星公寓小区提供了物业服务，而物业服务具有公共性和整体性，物业服务的对象是整个小区内的物业，故即使盐城市五星房地产有限公司五星公寓项目部已不存在，揽胜物业公司与朱成娟、朱玲玲也未签订书面物业服务合同，但只要业主事实上接受了物业服务人的物业服务，那么业主就应向物业服务人支付相应的物业服务费用。关于案涉房屋已经交纳的物业费数额问题。朱成娟、朱玲玲主张案涉房屋已经交纳的物业服务费数额为13000元，揽胜物业公司仅认可案涉房屋已交纳的物业服务费为1万元，而朱成娟、朱玲玲仅能提交安居宾馆为案涉房屋交纳了1万元物业服务费的证据，对于其余3000元未能提供相应证据，故一审认定案涉房屋物业服务费仅交纳了1万元并无不当。关于2016年4月至2017年4月区间物业服务费是否以1万元总价结清以及2017年4月至2019年4月5日期间收费标准的问题。从揽胜物业公司于2016年12月30日向案涉房屋承租人安家宾馆开具的物业费收据来看，该收据载明收到安家宾馆物业费1万元整，并在下方注明2016年4月至2017年4月，故应认定双方之间已经约定以1万元结清2016年4月至2017年4月期间的案涉房屋物业服务费，因未注明具体日期，故本院结合日常习惯与经验认定该期间为2016年4月6日至2017年4月5日。但对于2017年4月6日至2019年4月5日期间的物业费并不能当然得出仍以每年1万元的标准进行收取，双方仍应按照物业管理委托合同的约定标准予以确定。关于2017年4月6日至2019年4月5日期间案涉3号楼201室至218室房屋物业费收取标准问题，因产权证注明了上述房屋均系公寓（办公性质），故揽胜物业公司要求朱成娟、朱玲玲按照1.5元/平方/月承担物业费用并无不当。关于朱成娟、朱玲玲能否以揽胜物业公司未完全履行合同义务拒交或减少物业服务费的问题，因朱成娟、朱玲玲未能提供充分证据证明揽胜物业公司未提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，足以成为其免交或减交物业服务费的理由，故本院对其该上诉理由不予采信。综上，朱成娟、朱玲玲的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初978号民事判决；二、朱成娟、朱玲玲于本判决发生法律效力之日起十日内向盐城揽胜物业有限公司支付物业服务费用32049元；三、驳回盐城揽胜物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费982元，由盐城揽胜物业有限公司负担381元，朱成娟、朱玲玲负担601元；二审案件受理费982元，由盐城揽胜物业有限公司负担381元，朱成娟、朱玲玲负担601元；本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十二月十日书记员  刘 湘附录法律条文1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。