广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22307号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈坚，男，1954年1月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：贺敬松、姜婧怡，广东西格律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡其华，男，1967年1月10日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人陈坚与上诉人胡其华租赁合同纠纷一案，因双方均不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈坚上诉请求：依法改判一审判决第一项为：胡其华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈坚支付自2017年12月1日至2019年7月1日止的租金（其中自2017年12月1日至2018年3月31日期间按每月3500元的标准计付；自2018年4月1日至2019年7月1日期间按每月3000元的标准计付；胡其华已付的2017年12月1日至2019年7月1日期间的租金16200元应予以从中扣除）。事实与理由：胡其华在2017年12月1日至2019年7月1日期间只支付了16200元的租金，另外7000元为胡其华支付的2017年10月份和2017年11月份的租金，不应从2017年12月1日至2019年7月1日期间的租金中抵扣。对于陈坚的上诉请求，胡其华答辩称：不同意陈坚的上诉请求，金额问题以胡其华提交的交租清单为准。上诉人胡其华上诉请求：1.依法确认双方签订的合同于2018年4月10日解除；2.退还押金7000元；3.赔偿等值押金7000元；4.赔偿由于漏水引起的衣服、棉被、电器、书籍等损失合计9000元；5.租金计至2018年3月，其中2017年10月按每月3500元交租，2017年11月至2018年2月按每月2300元交租，2018年3月按1750元交租；6.支付医疗费用、精神赔偿费（含合理潜伏期）暂计为20000元；7.赔偿误工、重复搬屋费用3000元；8.物业维修及清理疏导的费用共2350元；9.陈坚承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.有新的证据足以推翻一审判决；2.一审判决认定的基本事实缺乏证据证明；3.一审判决适用法律模糊不清；4.一审判决以推理性逻辑去认定相关所谓事实，对胡其华严重不公；5.一审判决逃避相关程序、徇私舞弊，作出对陈坚有利，对胡其华不利的判决；6.陈坚在一审中的证言证词有多处前后严重矛盾，一审对此不闻不问，并采信陈坚的陈述作出对胡其华不公的判决。对于胡其华的上诉请求，陈坚答辩称：请求驳回陈坚的诉讼请求。陈坚于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，经变更并确认其诉讼请求为：1.判令胡其华向陈坚支付拖欠的租金43300元及迟延缴纳租金的违约金43300元，其中租金要求计付至2019年7月1日；2.胡其华向陈坚支付代其垫付的电费718.06元、燃气费41.40元、水费71.28元以及污水处理费34.20元。胡其华反诉请求：1.依法确认双方签订的合同于2018年4月10日解除；2.退还押金7000元；3.赔偿等值押金7000元；4.赔偿由于漏水引起的衣服、棉被、电器、书籍等损失合计9000元；5.租金计至2018年3月，其中2017年10月按每月3500元交租，2017年11至2018年2月按每月2300元交租，2018年3月按1750元交租；6.支付医疗费用、精神赔偿费（含合理潜伏期）暂计为20000元；7.赔偿误工费用合计3000元；8.物业维修及清理疏导的费用共2350元。一审法院认定事实：坐落在本市××区友爱路××房的房屋，权属人为陈坚，规划用途为住宅，建筑面积为63.07㎡。2017年9月26日，陈坚（甲方、出租人）与胡其华（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在××区友爱路××房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积61平方米；租赁期限自2017年10月1日至2019年6月30日，月租金额为3500元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳7000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，甲方应负的修缮责任为1.房屋的主体结构及房屋内部管道质量的更换或维修，2.电器设备的自然老化或损毁的维护或更换；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期内任何一方提前退租视违约处理，甲方有权没收乙方预缴的房屋保证金或赔偿等额保证金等。就涉案房屋存在渗漏的问题，胡其华向一审法院提交了如下证据：1.2018年4月10日，广州市越秀区华乐街华侨新村社区居民委员会向友爱路五巷××房住户发出的《致住户函》，其中称：鉴于贵住房长期以来有水渗出，影响楼下其他住户，尤其是××房的日常生活及家具的损害，故要求住户前往居委会协商处理。2.照片13张，其中内容显示室内渗漏且墙壁霉变。对此，陈坚质证认为：对于《致住户函》真实性无异议，但该函件不能证明陈坚在2017年5月-6月对漏水问题进行投诉，更不能证明胡其华的家具、衣物、电器受损，涉案房屋在交付胡其华使用时是完好无损的。对于照片的来源合法性存有质疑，故对其三性均不予确认，照片不能反映房屋的现状。基本的事实是，胡其华与他的儿子在开庭时仍在案涉房屋居住，如胡其华所述房屋已不具备居住的条件，为何胡其华在主张合同应于2018年3月解除的同时，还一直居住在涉案房屋内。就租金调整的问题，胡其华称2017年11月至2018年2月的租金在押金中扣除，按2300元/月的标准支付，自2018年3月开始租金调整为1750元/月。对此，陈坚称其从未与胡其华达成口头约定，胡其华单方通知陈坚降租，陈坚对此从未认可。为此，胡其华提交了一份手写的《租房协议》，其中有陈坚的签名及落款时间为2018年7月2日，内容为：甲方把华侨新村友爱路五巷××房出租给乙方，租期从2018年7月1日至2018年9月23日止；租金经协商后为每月1750元，本房无收取押金，定于每月1日前乙方把租金转到甲方账户，迟一天收违约金拾元等。对此，陈坚质证认为该证据的真实性无异议，但该协议签订的前提是租期至2018年9月23日，且约定自2018年7月1日至9月23日三个月的租金调整为1750元。鉴于胡其华未搬离涉案物业，故该租金协议应视为无效。就垫付的水电费问题。陈坚向一审法院提交了如下证据：1.2019年7月11日广州供电局有限公司向陈坚开具的发票，写明收取涉案房屋2019年5月1日至2019年7月1日的电费718.06元。2.2019年7月17日广州市自来水公司向陈坚开具的发票，写明收取涉案房屋水费71.28元。3.2019年7月7日广州燃气集团有限公司向陈坚开具的发票，写明收取涉案房屋的燃气费41.40元。4.开具于2019年7月17日，款项金额为34.20元，计费时段为2019年5月14日至2019年7月14日的广州市水务局污水处理费发票一张，写明用水地址为涉案房屋。对于上述证据，胡其华质证认为：三性均不予确认。庭审中，胡其华称其已经向陈坚预付了水电费用。一审法院认为：陈坚与胡其华双方签订《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。陈坚与胡其华均应恪守诚信，切实履行各自负担的合同义务。至于胡其华提交的陈坚拟定的《租房协议》，因该协议的约定系对前述租赁合同的变更，其租期于2018年9月23日届满。在此基础上，变更2018年7月1日至9月23日期间的租金为1750元。由于胡其华并未在该协议上签字亦未与陈坚达成口头一致并变更前述合同按此协议履行，故该协议并未成立，对于陈坚、胡其华双方不具有约束力。陈坚、胡其华双方之间的权利义务关系仍应依据前述租赁合同的约定进行调整。根据租赁合同的约定，陈坚作为出租人，其负担的主要合同义务是向胡其华提供适租的房屋并在租赁期间保持房屋的适租性。胡其华自2017年10月起承租涉案房屋，因而胡其华应依约自该日起向陈坚支付租金。至于胡其华辩称涉案房屋早在2017年5月-6月期间即已经发生渗漏，陈坚刻意隐瞒该事实并与其签订前述合同。根据胡其华提交的《致住户函》的内容仅能证明涉案房屋在2018年4月曾因605房渗漏发生漏水的现象，胡其华于庭审中亦称其在承租涉案房屋前曾亲自察看房屋并未发现有渗漏现象，且其入住后首次发现渗漏的情况是2017年10月15日。对此，结合胡其华的陈述及证据来看，胡其华关于涉案房屋自2017年5月起即发生渗漏且渗漏未得到维修、长期存在渗漏的辩解意见，缺乏事实依据及证据佐证，不予采信。胡其华自2017年12月起未依约支付租金，显已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，陈坚诉请要求胡其华支付欠付租金，理据得当，予以支持。但考虑到涉案房屋自2018年4月后发生渗漏且未见陈坚证据证明其曾对涉案房屋进行过修缮并消除渗漏的现象，应根据渗漏对涉案房屋实际使用产生的影响酌减租金。由于陈坚、胡其华双方未就渗漏影响涉案房屋使用应予减少租金的标准达成一致意见，考虑到胡其华仍实际居用涉案房屋至租赁合同期满这一事实，酌情调减2018年4月起至2019年7月1日期间的租金标准为3000元/月。至于胡其华辩称双方已经口头约定自2017年11月至2018年2月的租金在押金中抵扣且租金减少至2300元/月，并未提供证据支持，对此陈坚亦予以否认。因而，对于胡其华的该项辩解意见，不予采信。至于陈坚诉请要求胡其华支付的逾期支付租金的违约金，考虑到本案纠纷实因涉案房屋存有渗漏导致双方就合同的履行发生争议，非因胡其华恶意欠付租金所致，且从陈坚、胡其华的陈述意见亦可见胡其华也曾支付过部分租金。因而陈坚主张的该逾期付款违约金，不予支持。鉴于本案诉讼过程中，合同约定的租赁期限业已届满，胡其华也已迁出涉案房屋。因而，陈坚撤回其要求胡其华搬离案涉房屋的诉讼请求，予以准许。至于陈坚诉请要求胡其华支付其租用涉案房屋期间的水、电等费用，因陈坚已垫付上述费用并提供了相应的证据予以证明。虽然胡其华辩称其预付了水电等费用，但未能提供相应的证据，对于胡其华的辩解意见不予采信。胡其华在租用涉案房屋期间因其使用房屋发生的水、电等费用，理应由其承担，陈坚的该项诉请，理据得当，予以支持。至于胡其华反诉要求确认双方合同已于2018年4月10日解除，因胡其华逾期支付租金违约在先，作为违约方其不能以拒付租金的行为作为解除合同的意思。因而，胡其华的该项反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。根据前述合同的约定，租赁保证金在合同期满后应予退还承租人，因而胡其华反诉要求陈坚退还该押金，符合合同约定，予以支持。至于胡其华辩称该押金可先行抵扣其欠付租金并不符合合同约定，不予采信。至于胡其华反诉要求陈坚赔偿一倍押金7000元，并无合同及法律依据，不予支持。至于胡其华反诉要求陈坚赔偿其医疗费用、精神赔偿费、误工费以及物业维修及清理疏导的费用，胡其华既未提供证据证明前述费用已经实际发生，其中关于医疗及精神赔偿费用更与本案租赁合同关系无因果联系，胡其华的前述反诉请求，均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于2019年8月26日判决如下：一、胡其华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈坚支付自2017年12月1日起至2019年7月1日止的租金（其中自2017年12月1日至2018年3月31日期间按每月3500元的标准计付；自2018年4月1日至2019年7月1日期间按每月3000元的标准计付；胡其华已付的23200元应予从中抵扣）。二、胡其华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈坚支付电费718.06元、燃气费41.40元、水费71.28元以及污水处理费34.20元。三、陈坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡其华返还租赁保证金7000元。四、驳回陈坚的其他诉讼请求。五、驳回胡其华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元（其中本诉受理费1965元，反诉受理费735元），由陈坚负担1058.50元，由胡其华负担1641.50元。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一、胡其华在一审提交了华鸿家电维修中心于2018年4月1日出具的《收款收据》，载明收到维修长虹牌空调二台共950元，还提交了案外人于2018年3月30日出具的收据，载明收到涉案房屋清疏厕所下水道人工共1300元。二、在一审法院2019年4月17日开庭审理时，胡其华表示在陈坚未赔偿之前，其坚决不同意搬走，其为了维权，有权在涉案房屋内保留证据。二审中，胡其华向本院提交证据三份：1.1张中国工商银行凭证（2018年4月26日）和10张中国工商银行自动柜员机客户凭条，拟证明胡其华足额支付了水电费；2.短信记录，胡其华称是其与陈坚的聊天记录，其中陈坚于2018年9月7日发给胡其华的短信内容为：14号已收到九月份1750元房租，多谢了,上个月给你的协议，希望签字后给我；陈坚于2018年11月7日发给胡其华的短信内容为：你好今天下午才收到你转过来的1750元，现共4个月只收1750元，从今月起应每月交2300元，且按原合同约定每月1日房租要到账，租到期满。请回复我；你这只是交了上个月租金（10月份），今个月还未交请速补上；陈坚于2019年6月30日发给胡其华的短信内容为：我打你电话你无接，我间屋按合同本月至时了，希望你月底前搬走，并结清水、电煤气费；陈坚于2019年7月1日发给胡其华的短信内容为：你讲今早8：30后三个小时给我电话，到现在还不给，我××房门又打不开，现在决定打门换锁，你即到或给我电话；你换了大门锁也不留锁匙给我，我已咨询派出所人员，并在当时的中介黄小姐见证下开锁进屋，屋里的杂物我准备清走，你是要的马上过来搬走，否则后果自负。该证据拟证明租金标准有变更；3.《租房协议》，该协议与胡其华一审时提供的内容一致，但该协议落款处有双方签名，拟证明陈坚与胡其华就租金问题达成了减免的协议。对于胡其华二审提交的证据，陈坚提交书面质证意见表示：1.胡其华二审当庭提交的证据不是新证据，一审法院已经给予胡其华充足时间举证，但胡其华未在一审时提供，二审提供不应被采纳；2.关于水电费转账凭证，其中第1页的凭证显示胡其华在2018年4月26日支付了800元水电费，与陈坚诉请主张的水电费用无关；其他转账记录无法证明胡其华所提出的待证事实，对三性均不予认可；3.关于短信记录，由于胡其华长期拖欠租金，陈坚是出于解决纠纷考虑才提议减租，但胡其华拒绝回复同意接受，且拒绝支付租金，故双方没有对减租问题达成一致意思表示；4.关于《租房协议》，胡其华未在协议上签字，且协议特别约定有效期限是2018年7月1日至9月23日，胡其华在9月23日后仍拒绝搬走，胡其华实际租用涉案房屋应按每月3000元支付租金。另，胡其华向本院提交了《关于请求法院传召证人出庭作证的申请》，载明其出示的照片是广州市公安局越秀分局华乐街派出所一警员拍摄，请求该警员出庭说明该组照片确实在2017年9月或之前拍摄，即可证实涉案房屋在租给胡其华之前已漏水，胡其华与陈坚最早签订的租房合同并无法律效力。本院认为，陈坚与胡其华签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。涉案房屋是否漏水属于该合同是否可解除的因素,对该合同的效力并不构成影响，故胡其华申请证人出庭作证的拟证明的事实与本案的处理无关，对胡其华的该申请本院不予接纳。在一审诉讼期间，合同约定的租赁期限届满，陈坚于2019年7月1日自行收回涉案房屋，双方合同已解除。胡其华上诉要求确认涉案合同于2018年4月10日解除，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点有：1.合同履行期间双方是否就租金标准进行了调整及胡其华需要补交的租金数额；2.胡其华是否应向陈坚支付相关水电费用；3.胡其华诉请的各项损失是否予以支持。对此，本院分析如下：关于租金标准是否调整的问题，胡其华提供《租房协议》和短信记录证明双方就租金标准进行了变更。对于《租房协议》，虽然胡其华在一审提交时并未签名确认，但胡其华将该协议作为证据提交代表其认可协议的内容，结合胡其华事实上是按照协议约定支付了2018年7月至10月的租金，可认定其以事实行为接受该协议，据此可认定双方已就该协议约定内容达成一致意见。一审法院认为该协议因胡其华未签字而未成立，与事实不符，本院予以纠正。对于短信记录，陈坚并未否定其真实性，且从短信内容可清楚显示租金的调整情况，即从2018年11月起每月交租2300元，陈坚虽对此不予认可但未提交相反证据予以反驳，本院对该短信记录予以采信。因此，根据已经查明的事实及上述证据，结合《租房协议》载明的“本房无收取押金”及胡其华在一审陈述“2017年11月至2018年2月的租金在押金中扣除”，可以反映因涉案房屋出现漏水问题后，双方就租金标准进行了协商和调整，并事实上按照变更的租金标准进行交收至2018年10月。至于之后的租金，胡其华并未提供证据证明其已支付，陈坚也不予认可。胡其华使用涉案房屋至2019年7月1日，故其需向陈坚支付2018年11月1日至2019年7月1日期间欠交的租金，租金标准按2300元每月计算。关于租赁保证金，如上文所述，该保证金已经实际抵扣胡其华应付的租金，胡其华诉请退还不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于陈坚诉请的水、电费用，因陈坚已垫付上述费用并提供相应证据予以证明，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。胡其华上诉主张其已预付了上述费用，并在二审中提交中国工商银行凭证和客户凭条予以证明，但中国工商银行凭证显示的转款时间是2018年4月26日，金额仅为800元，其他证据不能胡其华的主张，且陈坚对此不予认可，故本院对上述证据不予采信，对胡其华的该项上诉主张不予支持。关于胡其华诉请的因漏水引起的损失问题，从上文所述可知，双方因漏水问题就租金标准进行了多次协商和调整，并因此对租金进行了相应的减免，且即使胡其华确实支付了空调维修费及清疏厕所下水道费，但该费用发生在双方于2018年7月2日的租房协议之前，在该协议中并无提及该两项费用，在胡其华未提供证据证明其损失已明显高于减免的租金数额，且在漏水问题发生后胡其华仍一直不交还涉案房屋的情况下，对胡其华诉请的损失，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于胡其华反诉请求的医疗费、精神赔偿费、误工费及物业维修等费用，一审法院论述及处理正确，本院不再赘述并予以维持。综上所述，上诉人陈坚的上诉请求不成立，本院予以驳回。上诉人胡其华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8971号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8971号民事判决第三、四、五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8971号民事判决第一项为：胡其华应于本判决送达之日起十日内一次性向陈坚支付自2018年11月1日至2019年7月1日止的租金（每月按2300元计）；四、驳回陈坚的其他诉讼请求；五、驳回胡其华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2700元（其中本诉受理费1965元，反诉受理费735元），由陈坚负担1194元，由胡其华负担1506元。二审案件受理费835元，由陈坚负担235元，由胡其华负担600元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月三十一日书记员  郭 俏黄晶晶