湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0323民初2582号原告：竹山县盘龙上河城小区业主委员会。住所地：湖北省竹山县城关镇纵横大道盘龙上河城小区8-4-203号。负责人：王昌斌，系竹山县盘龙上河城小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙长东，竹山县城关镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：田光成，竹山县城关镇法律服务所法律工作者。被告：十堰市启森房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京路5号。统一社会信用代码：914203007534412061。法定代表人：朱启武，经理。委托诉讼代理人：孙志峰，湖北谦牧律师事务所律师。原告竹山县盘龙上河城小区业主委员会。（以下简称盘龙业主委员会）与被告十堰市启森房地产开发有限公司（以下简称启森房地产公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告盘龙业主委员会的负责人王昌斌及其委托诉讼代理人孙长东、田光成，被告启森房地产公司的委托诉讼代理人孙志峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盘龙业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认盘龙上河城小区第3、4、5、8号楼负一楼车库归盘龙上河城小区全体业主所有。2.请求判令被告将盘龙上河城小区第3、4、5、8号楼负一楼设计用于车库的部分按标准进行建设后，将该车库交由小区业主使用。3.本案受理费由被告负担。事实与理由：被告系竹山县城关镇盘龙上河城小区的开发单位，原告为小区的自治组织。从2008年开始，被告陆续获取盘龙上河城小区的第1---8号楼建设许可，按照规划设计要求，小区3、4、5、8号楼负一楼设计用途为车库，被告将小区房屋建设完工后不仅没将3、4、5、8号楼负一楼用于停车的车位按标准建设，反而将设计用于车库的房屋进行出租，用于商业经营。为此，原告多次向被告主张权利，被告拒不履行义务，又向建设行政主管部门进行投诉，经建设行政主管机关调查核实后，向被告下达了整改意见，被告仍然不按设计要求进行整改，导致小区配套的车库不能投入使用，致使小区业主享受不到应有车辆停放权利。因地下车库没有交付使用，导致车辆占用小区内通道，并造成堵塞，给小区带来严重安全隐患，也给小区业主生活造成影响。因地下车库是小区的配套公用设施，规划局也要求开发商按规划建设车库，证明了小区车库作为公共配套设施的功能和开发商的法定义务。小区土地面积为21135.34㎡，分摊面积也是21135.34㎡，足以证明小区的土地面积全部分摊到全体业主，小区的土地使用权也应当归全体业主，被告不应当享有该土地上建筑物的使用权和支配权。另外被告在出售房屋时未明确告知地下车库的建设成本是否纳入商品房的建设成本中，处于优势地位的被告明显存在对消费者的欺骗，并将应当为小区业主提供配套设施车位、车库的义务转嫁于全体业主，根据《物权法》第七十四条规定，小区业主享有优先使用车位的权利，被告亦有将设计的车库建设完毕后交于全体业主使用的法定义务。望判如所请。被告启森房地产公司辩称，启森房地产公司对盘龙上河城小区第3、4、5、8号楼负一楼房屋享有所有权，涉案房屋已完成物权登记并持有不动产产权证书，原告要求确认涉案房屋所有权没有任何依据。启森房地产公司也不存在改变房屋登记用途的情况，因涉案房屋已合法登记并确认产权归被告所有，被告依法享有对涉案房屋使用、收益和处分的权利，原告无权提出异议，且房屋用途的认定和登记属于行政职权，非司法职权，具有不可诉性。负一楼房屋及车库为启森房地产公司对专有部分所享有的所有权，不属于公用配套设施，原告认为涉案房屋是小区的公用辅助设施，混淆了建筑物公用配套设施与配套设施、建筑物专有部分的法律含义。对启森房地产公司享有建筑物专有部分所有权的车库，小区业主只有支付对价才能取得所有权，原告要求免费移交没有依据。请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年8月被告启森房地产公司获得盘龙上河城小区开发及建设权后，陆续完成1---8楼号的建设，其中3、4、5、8号楼负一楼部分规划设计为车库。3、4、5号楼负一楼建成后，被告启森房地产公司将其作为“盘龙家居建材城”对外出租进行商业运营，并于2017年8月24日在竹山县不动产登记中心办理了鄂（2017）竹山县不动产权第0001523号不动产权证书，该证书写明启森房地产公司对坐落于竹山县城关纵横大道3号盘龙上河城5幢负一层-04号单独所有，即盘龙上河城3、4、5号楼负一楼。并载明：负一楼性质为商业，用途为商业用地和商业服务，共有宗地面积21135.34㎡，房屋建筑面积6563.50㎡，分摊土地使用权面积1585.3㎡，专有建筑面积6413.13㎡，负一楼分摊建筑面积150.37㎡。2015年11月25日被告启森房地产公司对8号楼的权属在竹山县房地产管理局办理了十堰房权证竹山县字第××号房屋所有权证总证，载明建筑面积为27502.02㎡，地上18层，地下一层，住宅面积23836.33㎡，商业3524.43㎡，其他141.44㎡（设备房，不参入公摊）。房地产测绘报告标明：0层（负一楼）建筑面积1282.58㎡，分摊面积72.086㎡。另查明，被告启森房地产公司与业主签订的商品房买卖合同，在合同第十七条中已明确约定所在楼宇的屋面使用权归全体买受人所有，外墙面使用权、楼宇的命名权、小区的命名权归出卖人所有，所有独立车库、地上（下）停车位、未出卖的住宅和办公、商业及服务用房的所有权、使用权归出卖人所有；配套服务于该商品房所在楼宇的公共供水、供电、供气设施和物业用房及露天健身设施、器材归全体业主共有，物业用房由物业无偿使用。本院认为，原告请求确认3、4、5、8号楼负一楼所有权的归属问题，根据物权法定原则,谁出资谁所有。被告依法开发建设盘龙上河城小区项目,取得原始的合法所有权。在本案中，双方争议的焦点为：原告是否有主体资格、对诉争的3、4、5、8号楼负一楼是否享有所有权、原告要求被告对设计的车库按规划设计完成后交于原告小区内业主使用是否属于人民法院管辖范围。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该规定可以看出,对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,物权法采用的是“约定说”,即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式约定,诉争3、4、5、8栋负一楼未计入公摊面积,就是有地下停车位,也由双方协商，通过出租或者出售的方式由业主使用,3、4、5、8栋负一楼非建筑物区分所有权的公共部分;从规划来看,设计之初，3、4、5、8栋负一楼部分为车库，后被告启森房地产公司改变了设计规划，房屋建好后通过了政府职能部门审批验收;从建筑的结构来看,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”3、4、5、8栋负一楼不属于业主共有部分,被告启森房地产公司亦未以任何方式将其列入共有部分,从交易习惯看,开发商对专有部分的处分亦是等价有偿的;本案诉争的为3、4、5、8栋负一楼所有权,地下车库位作为独立使用的对象,并非随专有部分的购买而当然取得,而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系,两者相互独立,不存在必然的牵连关系,故原告主张3、4、5、8栋负一楼作为架空层,系从物,随依附的建筑物和土地使用权被全体业主买走，负一楼的面积已由全体业主公摊与本院查明的事实不符，要求3、4、5、8栋负一楼所有权而归全体业主所有的理由不成立。对于3、4、5、8栋负一楼成本是否为购买该小区住宅的业主所分担问题,本院认为,因3、4、5、8栋负一楼未计入公摊面积,无法直接认定其成本为购买该小区住宅的业主所分担,原告提供的被告与购买该小区住宅的业主签订的《商品房买卖合同》中已对涉案地下停车位的所有权作出过约定,应认为业主与被告确定商品房买卖合同关系时,购买该小区住宅的业主明知其所支付的购房款的对价并不包括地下车库或车位,原告证据不足以证明主张,本院不予采纳。被告启森房地产公司3、4、5号楼负一楼办理了不动产权证，8号楼负一楼办理了房屋所有权证（初始总证），产权所有人均为被告启森房地产公司，根据物权公示原则，被告启森房地产公司对诉争房屋享有所有权，原告盘龙业主委员会主张诉争3、4、5、8栋负一楼产权归全体业主所有,缺乏充分的事实和法律依据,本院不予支持。本案中,3、4、5号楼负一楼被告启森房地产公司改变了设计用途，现空闲，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位应按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。由于启森房地产公司已办理不动产权属证书，其具有合法占有、使用、收益和处分的权利，是否恢复成车库，取决于财产所有人的财产处分问题，法院无权干涉。退一步讲3、4、5、8号负一楼规划用于停放汽车的车位，不变更规划的设计用途，仍然为车库，盘龙小区业主想使用车库，也只能通过出租或者购买的方式取得使用权和所有权，否则，被告启森房地产公司仍享有所有权和处分权。原告要求人民法院判令被告对3、4、5、8号楼负一楼设计用于车库的部分按标准进行建设后，将该车库交由小区业主使用不属于人民法院的处理范围，原告若认为其合法权益受到侵害的,可通过其他行政途经解决。关于原告主体资格问题。本案盘龙业主委员会经政府部门备案登记,符合国务院《物业管理条例》相关规定,具备原告主体资格,有权代表盘龙业主委员会起诉被告。本院对被告启森房地产公司认为原告盘龙业主委员会不具备诉讼主体资格的辩解，本院不予采信。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:驳回原告竹山县盘龙上河城小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费160元，减半收取80元，由原告竹山县盘龙上河城小区业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  卢涛二〇一九年十二月十六日书记员  李淼