湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初1184号原告（反诉被告）虞大斌，男，1966年10月5日出生，汉族，住随州市曾都区。原告周梅，女，1968年1月21日出生，汉族，住址同上。二原告的共同委托代理人何仁铭（代理权限：参加诉讼、调解），男，1952年4月22日出生，住随州市曾都区。被告（反诉原告）随州红奕商业管理有限公司。住所地：随州高新技术产业园区熊家村。法定代表人李雷，总经理。被告（反诉原告）张婉，女，1991年6月26日出生，汉族，住随州市。二被告的共同委托代理人姚凯（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。原告虞大斌，周梅与被告随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）、张婉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告虞大斌、周梅及其共同委托代理人何仁铭、被告张婉及其与红奕公司共同委托代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞大斌、周梅诉称，2016年12月3日，原告与二被告签订了商铺租赁合同一份，约定原告租赁被告的商铺二间，面积为179.04平方米，每月租金为4774.40元（26.60元/平方米）。但被告张婉自2018年1月起违反合同约定要求原告按40元/平方米交纳，原告交纳了2018年1至6月租金，7至8月共交房租9000元，二被告于2018年10月强行锁了原告经营的商铺，同时擅自解除了与原告的租赁合同，特诉至法院，要求判令二被告赔偿经济损失计100000元。被告张婉、红奕公司反诉称，虞大斌与我们签订租赁合同后，违反合同的约定，长期拖欠租金并不支付管理费，以达到解除合同条件。因此，特提起反诉，要求判令被告返还租赁的房屋并支付拖欠的租金、管理费和违约金计204929.10元。经审理查明，原告虞大斌、周梅系夫妻关系,2017年4月17日,原告虞大斌与被告张婉、红奕公司签订了二份条款完全相同的《商铺租赁和管理服务合同》，合同均约定：甲方为张婉、乙方为虞大斌、丙方为红奕公司；甲方将其所有的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心5-8、5-9二间商铺，租赁期限为60个月（从2016年12月31日起至2021年12月30日止），每间商铺租金按2387.20元/月计算，甲方将商铺交由丙方管理，乙方每月向丙方支付经营管理费447.60元/间，租赁期第一年免收乙方经营管理费，第二年减半征收，第三年由双方协商确定；租赁及经营管理费以三个月为一个交租期，在每个交租期前10个工作日内支付，租金由乙方支付到甲方指定账户，管理费由乙方支付至丙方指定账户。履约保证金为10000元，由乙方在签订合同的当日支付给丙方。乙方在该商铺经营品类为瓷砖，品牌为金牌亚洲；乙方延迟交纳租金及其他费用的，每延迟一日，应当向甲方支付欠费金额3%的违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；合同因乙方违约而提前解除或终止的，丙方有权没收履约保证金，乙方并按十二个月租金总额作为提前解除合同违约金等等。被告张婉实际在双方签订合同前的2016年8月1日已将二间商铺交由原告虞大斌，原告虞大斌在验收后即进行了装修。并于自2017年1月开始营业。原告虞大斌在经营期间仅于2018年5月8日、6月27日、10月13日分三笔向被告张婉支付租金共计51970元（21485元+21485元+9000元），后经被告张婉、红奕公司催收租金和管理费未果。二被告于2018年10月15日联名向虞大斌下达了解除合同通知书，原告自2018年10月起停止了经营。2019年3月6日，二原告诉至本院，要求二被告赔偿经济损失100000元。本案在审理的过程中，二原告申请对其租赁房屋装修部分进行了鉴定评估，本院遂委托随州正兴工程造价事务有限公司对涉案房屋装修造价进行鉴定评估，该公司与2019年6月30日作出了随正鉴字【2019】第006号工程造价鉴定书，鉴定意见为：5-8、5-9二间二层房屋装饰工程造价为317921.43元，二原告交纳鉴定费5000元。庭审中，二原告将其诉讼请求变更为422921.43元（100000元+317921.43元+5000元）。但未在规定的期限内交纳增加诉讼请求的诉讼费用。二被告在审理的过程中提起反诉，要求反诉被告虞大斌除返还租赁物外并向张婉支付租金100262.40元，违约金24062.90元，自2018年10月31日起按2387.20元/月至交付房屋之日止租赁物占用费，向红奕公司支付管理费18799.20元，逾期付款违约金4511.80元，解除合同违约金57292.80元。另查明，原告虞大斌在签订本案合同的同时，另外与李福林、红奕公司签订了一份《商铺租赁和管理服务合同》，共计在建材博览中心租赁商铺三间，共向红奕公司交纳履约保证金10000元，平均每间商铺交纳履约保证金3333.33元，本案二间商铺计6666.67元（3333.33元/间×2间）。本案争议的焦点为：1、双方当事人签订合同效力的问题；2、双方当事人谁应当承担违约责任的问题；3、本案合同是否已解除的问题；4、损失的计算问题。关于合同效力的问题。在本案中，原告方向本院提交了2017年4月11日原告虞大斌与项目负责人签字的《随州红星建材博览中心合同签订审核程序表》的复印件，要求以该《审核程序表》为合同的依据，确认其当天与二被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》无效。本院认为，首先，该复印件上无本案二被告的签字认可；其次，该《审核程序表》不符合合同形式要件；其三，原告方既要求按该表中免租一年执行，又不按该表中约定的40元/平方米/月的价格交纳租金，要求按三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》中约定的26.60元/平方米/月计算租金，属自相矛盾。故原告方要求以《审核程序表》为合同的依据，确认三方签订的《商铺租赁及管理服务合同》无效的请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。经本院审查，本案三方所签订的《商铺租赁及管理服务合同》从合同的主体、形式、格式、内容均符合合同的要件，内容不违反法律、法规的规定，属有效合同。关于违约责任的问题。本院认为，原告虞大斌实际接收租赁房屋的时间是2016年8月1日，而正式签订合同的时间是2017年4月17日。原告虞大斌在签订合同之日起就应当知道其自2016年12月31日起每月应支付被告张婉二间房屋租金共4774.40元（2387.20元/间×2间）及自2018年1月起应向红奕公司每月交纳相应的管理费，并按合同的约定，每三个月交纳一次，在每个交租期的前十个工作日内支付。但原告虞大斌未按合同约定的时间和数额支付租金及管理费。根据双方合同的约定，二原告自2017年1月经营至2018年9月应向被告张婉支付租金100262.40元（4774.40元/月×21个月），但其仅向被告张婉支付租金51970元，未向被告红奕公司支付管理费，其行为构成违约。原告诉称系因被告张婉擅自提高租金、锁门及解除合同违约在先的主张。首先，根据双方在合同中的约定，原告应当从2017年1月开始每月应按26.60元/平方米交纳租金，但其2017年一直未交纳，被告张婉要求自2018年起每月按40元/平方米交纳租金，逐渐弥补其2017年未交纳的租金并无过错，其收取租金的数额并未超出双方在合同中约定的总数额，故双方虽然在合同中约定了原告每月应交纳租金的数额，但被告张婉实际收取的租金数额并未超过双方在合同中的约定；其次，原告在庭中提交了锁门的照片二张，但本院不能从照片中确定锁门的时间、地点、人员，本院不能仅凭此照片判定被告方存在违约行为；其三，被告方于2018年10月15日向原告方送达解除合同通知，系因原告方未按合同的约定交纳租金、管理费违约在先，已达到合同中约定解除条件。故本院可以认定被告方在本案中已履行了全部义务，且无违约行为，原告方因未按合同的约定按期交纳租金和管理费已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在本案中，双方在合同中约定了合同解除条件，被告方根据合同的约定于2018年10月向原告方下达了解除合同的通知，原告方在本案中并未要求确认解除合同的效力，故双方所签订的合同于2018年10月已解除。关于损失计算的问题。原告方在本案中要求被告方赔偿损失分二部分构成，一是经营损失，二是装修损失及造价鉴定费用。首先，因原告方违约在先，其要求被告方赔偿损失缺乏相应的事实与法律依据；其次，双方所签订合同期限为五年，原告方装修后至今已达近三年，如果原告方认为其装饰装修工程材料尚有利用价值，可以返还租赁物时保持该房屋原状对装饰材料拆除，或者由双方协商处理。故原告方要求被告方赔偿的诉讼请求，本院不予支持。被告方在本案中提起反诉，要求反诉被告虞大斌支付租金、占用费、违约金、管理费等，因双方在合同中约定按日3%计算违约金，反诉原告自认为该约定过高要求按年利率24%计算违约金请求，符合法律的规定，故反诉被告虞大斌应向反诉原告张婉支付2017年1月至2018年9月的租金，为100262.40元（2387.20元/月×2间×21个月），扣减已支付51970元，尚欠48292.40元；延期履行违约金自2018年10月1日起至支付之日止按年利率24%计算，并应自2018年10月1日起止租赁物返还之日止每月按2387.2元支付租赁房屋的占用费。反诉原告红奕公司要求反诉被告支付管理费18799.20元（447.60元/月×21个月×2间）及违约金4511.80元的反诉请求，因双方在合同中约定第一年免收、第二年减半收取管理费，故其管理费只应从2018年1月至9月减半计算，应付管理费4028.40元（447.60元/月÷2×9个月×2间），逾期付款违约金按年利率24%计算。反诉原告红奕公司要求反诉被告按12个月租金支付解除合同违约金57292.80元的诉讼请求。因租金与反诉原告红奕公司无关，故双方在合同中约定以12个月租金为依据向其支付解除合同违约金不对等，反诉原告红奕公司只有收取管理费的权利。故应以12个月的管理费为依据向其支付解除合同违约金10742.40元（447.60元×2间×12个月）。在本案中，双方在合同中既约定了延期支付违约金、解除合同违约金，又约定了履约保证金，而反诉原告在反诉中选择了违约金，不能同时主张履约保证金，故反诉原告红奕公司在本案中取反诉被告的履约保证金6666.67元应从中扣减。综上，本院认为，原告虞大斌与被告张婉、红奕公司签订的《商铺租赁及管理服务合同》系合同三方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。在本案中，原告周梅虽未在合同上签字，但其与原告虞大斌系夫妻关系，原告虞大斌在租赁房屋后与其共同经营，故其在本案中具有诉讼主体资格。二原告在经营过程中，未按合同的约定按期交纳房屋租金和管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故二原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。二被告在本案中同时提起反诉，其反诉部分成立，本院予以支持；其反诉尚有部分缺乏相应事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告虞大斌、周梅的诉讼请求。二、反诉被告虞大斌于本判决生效之日起十日内向反诉原告张婉返还其租赁的位于随州市高新区红星国际广场建材博览中心5-8、5-9商铺。三、反诉被告虞大斌于本判决生效之日起十日内向反诉原告张婉支付拖欠的房屋租金48292.40元及延期支付违约金（自2018年10月1日起至支付之日止，按年利率24%计算），并自2018年11月1日起至返还租赁房屋之日止，按4774.40元/月支付房屋占用费。四、反诉被告虞大斌与本判决生效之日起十日内向反诉原告随州红奕商业管理有限公司支付管理费4028.40元及延期支付违约金（自2018年10月1日起至支付之日止，按年利率24%计算）、解除合同违约金10742.40元。反诉被告虞大斌已交付的履约保证金6666.67元可从中扣减。五、驳回反诉原告张婉、随州红奕商业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费2300元，由原告虞大斌、周梅负担。反诉费1175元，由反诉被告虞大斌负担500元，反诉原告张婉负担375元，反诉原告随州红奕商业管理有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳人民陪审员  苏功茂人民陪审员  裴 涛二〇一九年十二月三日书 记 员  谢守顺