上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10852号上诉人(原审被告、反诉原告)：封彪，男，1969年5月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：刘玉萍，女，1969年5月19日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郁秀娥，女，1965年6月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李敏，上海华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一舟，上海华夏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海爱舍房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈建华，总经理。委托诉讼代理人：陈珏，上海问学律师事务所律师。原审第三人：刘显明，男，汉族，1939年11月10日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：王月英，女，1942年7月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：刘封玲，女，1991年3月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：范法家，上海明伦律师事务所律师。上诉人封彪、刘玉萍与被上诉人郁秀娥、上海爱舍房地产经纪事务所(以下称“爱舍中介”)、原审第三人刘显明、王月英、刘封玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初19491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。封彪、刘玉萍上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七、九项，将本案发回重审或改判：一、驳回郁秀娥要求封彪、刘玉萍赔偿损失的诉请；二、爱舍中介、郁秀娥与封彪、刘玉萍各按三分之一之份额承担赔偿责任；三、郁秀娥在收到封彪、刘玉萍返还的购房款人民币(以下币种均为人民币)140万元后，立即腾退上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；四、封彪、刘玉萍负担评估费、鉴定费13,000元的三分之一；五、郁秀娥支付房屋占有使用费248,500元(按每月3,500元标准，自2013年1月1日计算至2018年11月30日)。事实和理由：封彪、刘玉萍和郁秀娥签订的《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》是因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条而解除，并非封彪、刘玉萍违约导致。一审法院对此认定错误。同时，房屋差价不应作为郁秀娥损失的计算依据。房屋差价即预期利益损失，而预期利益损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，高额差价显然非封彪、刘玉萍在签订合同时可预见。另，郁秀娥明知系争房屋系封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲五人共有，却仍与部分产权人封彪、刘玉萍签约。在签约之后，也未要求刘显明、王月英、刘封玲对封彪、刘玉萍签约行为予以追认，故郁秀娥对合同解除具有重大过错。本案中，爱舍中介作为专业的房屋居间机构，为赚取佣金而促成双方交易，其行为明显损害了交易双方的合法权益，故其应承担按份赔偿责任，而非补充赔偿责任。最后，郁秀娥占有使用系争房屋，在合同因违反了法律强制性规定而解除后，应当向封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲支付占有使用费。前文已述，因郁秀娥及爱舍中介均有过错，故不应由封彪、刘玉萍完全负担评估费及鉴定费。综上，封彪、刘玉萍请求二审法院支持其上诉请求。郁秀娥辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。爱舍中介辩称，其同意一审判决，不同意封彪、刘玉萍的上诉请求。刘显明、王月英、刘封玲共同述称，其同意封彪、刘玉萍的上诉请求及理由，请求二审法院予以支持。郁秀娥向一审法院起诉请求：1、判令其与封彪、刘玉萍签订的《上海市房地产买卖合同》和《特别协议》于2018年12月6日解除；2、判令封彪、刘玉萍返还购房款1,400,000元；3、判令封彪、刘玉萍赔偿经济损失3,840,000元(计算方式为已付款140万元的2倍加上房屋市场价420万元的20%及装修损失20万元)；4、判令爱舍中介返还中介费13,800元；5、判令封彪、刘玉萍支付已付房款的利息损失(以1,400,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年1月6日起计算至实际返还之日止)；6、判令爱舍中介支付已付中介费的利息损失(以13,800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年2月28日起计算至实际返还之日止)；7、判令爱舍中介对封彪、刘玉萍上述第三项赔偿责任根据其过错程度承担补充赔偿责任。封彪、刘玉萍向一审法院提出反诉请求：判令郁秀娥支付房屋占有使用费248,500元(按3,500元/月计算，自2013年1月1日计算至2018年11月30日)。一审法院认定事实：刘显明、王月英系夫妻关系。封彪、刘玉萍系夫妻关系，又系刘显明、王月英的女儿和女婿。刘封玲系封彪、刘玉萍之女。系争房屋系嘉定区马陆镇众芳村XXX号的房屋动迁置换而来。2012年9月28日，封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲(买方，乙方)与案外人上海嘉定城市建设投资有限公司(卖方，甲方)就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，载明甲方通过土地使用权出让方式取得嘉定区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为嘉XXXXXXXXXX。2012年9月30日，封彪、刘玉萍持上述预售合同至爱舍中介与郁秀娥签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定出卖人(甲方)为封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲，买受人(乙方)为郁秀娥，房屋坐落于上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室，房地产权证号为嘉XXXXXXXXXX；建筑面积135.70平方米，转让价款为1,580,000元，乙方于2012年9月30日支付100,000元作为定金，于2012年12月30日前支付购房款1,300,000元，余额180,000元过户后再付清，如乙方需贷款，以银行放贷为准。封彪、刘玉萍在甲方处签字，郁秀娥在乙方处签字。同日，双方还签订《特别协议》，约定甲方尚未取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权，就双方之间提前办理该房地产之交付手续、乙方提前支付房价款等事项达成如下协议：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他的非正常抵押情况；第一期房价款于2012年9月30日支付；第二期房价款于甲方房屋拿到钥匙并交予乙方使用当日支付1,300,000元；第三期房价款于国家政策允许过户之日支付180,000元；双方在国家政策允许过户时起一个月内办理过户手续，不得拖延时间，双方须积极配合办理过户事宜；房屋在过户之前价格无论上涨还是下跌，双方都必须按照协议制定的条款履行；双方承诺将按照原买卖合同和本特别协议的约定诚意履行本交易，若甲方出现违约情形，需偿还乙方所付资金2倍款项另加房屋市场总价20%的违约金，且全额补偿乙方对该房地产进行装修、添附所发生的费用【以乙方出示的装修、添附的付款凭证(发票)为准】；签订本协议后，如甲方或乙方未能履行买卖合同义务的，违约方应向爱舍中介支付居间补偿金，数额为本次交易应收双方总佣金之和计总房价的2%。封彪、刘玉萍在甲方处签名，郁秀娥在乙方处签名。上述合同签订后，郁秀娥当天向封彪、刘玉萍支付定金10万元。同年10月14日、12月14日、2013年1月5日郁秀娥分别支付30万元、30万元、70万元，上述款项均由刘玉萍收取。郁秀娥共计支付房款140万元。之后封彪、刘玉萍将系争房屋钥匙交付郁秀娥，郁秀娥随即进行装修并居住至今。郁秀娥并分别于2012年10月15日、2013年2月28日向爱舍中介支付中介费10,000元、3,800元，共计13,800元。2014年12月2日，系争房屋产权登记至封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲名下。2017年10月，刘显明、王月英、刘封玲以封彪、刘玉萍、郁秀娥作为被告于向法院起诉要求确认系争买卖合同无效。该案审理中，刘显明方表示，封彪、刘玉萍告知其系争房屋用于出租，其至接到爱舍中介的电话要求配合办理过户时才得知系争房屋已被封彪、刘玉萍出售的事实，因郁秀娥明知系争房屋的产权情况，故认为封彪、刘玉萍和郁秀娥串通。封彪、刘玉萍表示确未和刘显明方商量卖房事宜，也未告知郁秀娥其向刘显明方隐瞒出售系争房屋之事，但爱舍中介未告知其还需要其他共有人在合同上签字。郁秀娥则表示交易过程中，封彪、刘玉萍告知其刘显明方均听从他们的安排，其相信了，所以没有要求出示授权委托书。法院经审理认为刘显明方以郁秀娥和封彪、刘玉萍恶意串通为由主张合同无效于法无据，遂于2018年7月27日作出(2018)沪0114民初5169号民事判决，驳回了刘显明方的全部诉讼请求。该案现已生效。一审审理中，法院根据郁秀娥申请，委托上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值作了估价，该司于2019年1月29日出具房地产估价报告，载明系争房屋在2018年12月6日的房地产价值总价为408万元。郁秀娥为此支付评估费11,430元。对此估价结论郁秀娥、爱舍中介无异议，封彪、刘玉萍及刘显明方认为价格过高，系争房屋价值应为380万元。法院另根据郁秀娥申请，委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修残值进行审价，该司于2019年3月25日出具司法鉴定意见书，载明，房屋装饰造价为171,451元，其中人工费22,385元，安装造价42,809元，其中人工费29,403元，实物成新率建议按60%考虑，如何取舍，由法院裁决。郁秀娥为此支付鉴定费6,000元。对此鉴定结论郁秀娥无异议，表示其原主张的装修费20万元仅材料费，未含人工费，并表示不同意折旧。封彪、刘玉萍及刘显明方不予认可，认为鉴定结论高于郁秀娥的主张，郁秀娥主张的装修费20万应包含所有材料费及人工费，并应按60%进行折旧并结合双方过错程度分担。爱舍中介认为郁秀娥主张的装修费20万元应包含材料费及人工费，装修费应按60%折旧。一审庭审中，郁秀娥据此将第三项要求封彪、刘玉萍赔偿损失的诉请金额调整为3,830,260元，具体计算方式为已付款140万元的2倍加上房屋市场价408万元的20%及装修损失214,260元，并要求封彪、刘玉萍承担评估费和鉴定费。一审法院认为，郁秀娥与封彪、刘玉萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，系争房屋被登记至封彪、刘玉萍、刘显明、王月英、刘封玲名下，合同中无刘显明、王月英、刘封玲签字，亦无证据证明封彪、刘玉萍有权代理刘显明、王月英、刘封玲出售系争房屋，刘显明、王月英、刘封玲亦未进行追认，故上述合同仅对郁秀娥与封彪、刘玉萍产生约束力。因封彪、刘玉萍向郁秀娥隐瞒未获其他共有人授权而出售系争房屋的事实，并导致合同无法履行，故封彪、刘玉萍属违约方。但是郁秀娥在未确认其他共有人是否同意出售房屋的情况下即签订买卖合同，故郁秀娥对合同无法继续履行也有过错。而爱舍中介作为专业的房屋中介机构，在接受房屋买卖委托以及提供居间服务时，本应尽到必要的审查、核实、披露义务，对房屋权属状况、交易主体身份、出卖人的资格与代理权限进行全面审查，对未获得共有人一致同意或授权而签订合同的风险亦应是明知的，现其未提供证据证明其要求封彪、刘玉萍提供有权出售房屋的材料，亦未对在此情况下的风险向郁秀娥作了明确告知，故其对合同无法履行亦有一定过错。郁秀娥主张其返还中介费并在过错程度内承担补充赔偿责任合法有据，可予以支持。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求解除合同并主张损害赔偿。合同解除后，封彪、刘玉萍应返还购房款140万元并赔偿郁秀娥因合同无法履行造成的损失。郁秀娥应将系争房屋返还给封彪、刘玉萍。对于郁秀娥主张的诉请三、五、六均属于损失赔偿，封彪、刘玉萍认为合同约定违约金标准过高且装修费应按折旧计算，郁秀娥因合同解除的主要损失为房屋差价和装修损失，故郁秀娥主张的赔偿金额确高于其实际损失，故法院结合本案房款支付情况、房屋差价、协议履行情况、各方过错程度、装修成新率等酌定，封彪、刘玉萍应赔偿郁秀娥经济损失200万元，爱舍中介应对该赔偿责任20%的范围内承担补充赔偿责任。上述赔偿款已经涵盖相关费用的利息损失，故法院对郁秀娥主张已付房款、已付中介费的利息损失，均不再支持。关于封彪、刘玉萍主张的房屋占有使用费，因郁秀娥占有房屋系封彪、刘玉萍履行买卖合同向其交付房屋，故其属合法占有，且现因封彪、刘玉萍违约导致合同解除，故对于封彪、刘玉萍的该项诉请，法院不予支持。一审法院作出判决：一、解除郁秀娥与封彪、刘玉萍之间于2012年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》与《特别协议》；二、封彪、刘玉萍应于判决生效之日起十日内返还郁秀娥购房款1,400,000元；三、封彪、刘玉萍应于判决生效之日起十日内赔偿郁秀娥损失2,000,000元；四、上海爱舍房地产经纪事务所应在封彪、刘玉萍上述第三项赔偿责任的20%范围内向郁秀娥承担补充赔偿责任；五、郁秀娥应在上述第二至第四项履行完毕后二十日内腾退位于上海市嘉定区城固路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将该房屋返还给封彪、刘玉萍；六、上海爱舍房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内返还郁秀娥中介费13,800元；七、封彪、刘玉萍应于判决生效之日起十日内支付郁秀娥评估费和鉴定费合计13,000元；八、驳回郁秀娥的其他诉讼请求；九、驳回封彪、刘玉萍的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，正是因为封彪、刘玉萍违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条即共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让之规定，才导致系争房屋产权无法转移至郁秀娥名下，郁秀娥与封彪、刘玉萍所签订的相关买卖协议只能解除这一后果。故合同解除显然是因封彪、刘玉萍违约所致，封彪、刘玉萍必须承担因合同解除而产生的违约责任。若双方之间合同正常履行，郁秀娥本可获得系争房屋产权。现因封彪、刘玉萍违约，导致郁秀娥合同目的落空，故系争房屋在2018年12月6日的市场价值与合同价款之间的差价，即为郁秀娥的损失组成部分。封彪、刘玉萍上诉认为不应以房屋差价作为损失的计算依据，本院不予采纳。关于爱舍中介所应承担的赔偿责任之问题，一审法院确定为补充赔偿责任，符合法律规定，本院予以认同。至于郁秀娥应否支付房屋占有使用费及评估费、鉴定费应否按份分摊之问题，本院对双方在履约过程中的过错程度、郁秀娥的实际损失以及最终确定的赔偿金额等各项因素综合考量后认为，一审法院相关的判定，并无不妥。综上所述，封彪、刘玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,114.5元，由上诉人封彪、刘玉萍共同负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇一九年十二月六日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……