河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4522号上诉人（原审原告）：杨振江，男，1976年10月27日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟文苹，女，1975年6月11日生，汉族，住河南省伊川县。原审第三人：洛阳绿都置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路275号三楼302。法定代表人：王雅峰，该公司事业部总裁。委托诉讼代理人：许会杰，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙强强，河南广文律师事务所律师。上诉人杨振江因与被上诉人翟文苹、原审第三人洛阳绿都置业有限公司（以下简称绿都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人杨振江，原审第三人绿都公司的委托诉讼代理人许会杰到庭参加诉讼。被上诉人翟文苹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨振江上诉请求：1．撤销原判，改判确认2014年7月15日杨振江与翟文苹签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令翟文苹及绿都公司协助为杨振江办理洛阳市洛龙区香山路南长兴街西绿都塞纳春天小区8幢1单元1-3201号房屋的产权登记手续，将该房屋登记在杨振江名下并办理房屋产权证书。事实和理由：一、一审判决认为涉案房屋有按揭贷款，在银行设定抵押，根据物权法的规定抵押期间未经抵押权人同意不得转让房屋，故认定合同效力待定，该认定明显错误。物权法的规定应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。该条规定的“不得转让抵押财产”也并非效力性规范，违反该规定不会导致房屋转让合同无效。抵押权具有追及效力，即使抵押房屋转让，抵押权人仍可以行使抵押权，故本案中的房屋转让对抵押权人银行的抵押权并未造成实质损害。另外，房产受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中杨振江已代翟文苹向银行清偿了大部分商业贷款，且一直持续还款，从未逾期，抵押权人的利益没有受到任何损害，《房屋买卖合同》应为有效。本案不属于合同法规定的三类效力待定合同的情形，一审认定本案合同效力待定错误。一审认定本案合同效力待定，并驳回杨振江诉讼请求，使得当事人之间的争议没有得到任何解决。二、翟文苹作为出卖人，绿都公司作为开发商，有义务为杨振江提供办理房屋权属转移所需文件资料，并协助杨振江办理产权转移登记手续，办理产权证书。翟文苹从《商品房预售合同》中取得的权利义务，随其与杨振江签订的买卖合同一并转移给了杨振江。绿都公司作为商品房预售合同的相对方，应就其在预售合同中对翟文苹履行的义务，向杨振江履行。绿都公司应积极按照合同约定提供相应材料，比如开具发票，出具办理产权登记所需的相关材料，并向产权登记机关备案等等。翟文苹未到庭及答辩。绿都公司述称：一、合同具有相对性，绿都公司与杨振江无合同关系，杨振江一审及上诉请求无法律依据，不应支持。绿都公司仅与翟文苹签订《商品房预售合同》，与杨振江不存在房屋买卖合同法律关系，也不存在合同权利义务转移之说。二、杨振江请求绿都公司直接将涉案房屋过户至其名下，存在现实执行不能问题。根据房管及税务部门相关法律规定，二手房交易需缴纳相应税费。翟文苹从绿都公司购买房屋，虽未办理产权登记，但已进行预告登记，翟文苹又将房屋转卖给杨振江性质为二手房交易，杨振江不能直接要求绿都公司将房屋登记至其名下。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨振江向一审法院起诉请求：1．确认2014年7月15日杨振江与翟文苹签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令翟文苹及绿都公司协助为杨振江办理洛阳市洛龙区香山路南长兴街西绿都塞纳春天小区8幢1单元1-3201号房屋的产权登记手续，将房屋登记在杨振江名下并办理房屋产权证书，房屋转让价格39万元。一审法院认定事实：2014年3月17日，翟文苹与绿都公司签订合同编号为YS0239444的《商品房预售合同》，购买位于洛阳新区××路以南、××街以东绿都塞纳春天二期第8幢1单元1-3201号房，房屋代码497085；预测建筑面积为132.54㎡，套内建筑面积108.19㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积24.35㎡；该商品房单价为7333.2元/㎡，总金额971942元；付款方式为2014年3月17日前支付首付款291942元，剩余房款68万元翟文苹采用商业贷款的方式向绿都公司支付；约定付款时间为本合同签订后30日内；绿都公司在2014年5月17日前将涉案房屋交付翟文苹使用并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了逾期付款、逾期交房的违约责任及其他事项。2014年3月21日，洛阳市房地产市场管理处在该合同上加盖合同备案专用章。2014年4月8日，翟文苹与绿都公司签订《补充协议》，约定因个人原因将涉案房屋首付款提高到391942元，贷款额为58万元，合同总房款不变。同日翟文苹向绿都公司支付了首付款，绿都公司为翟文苹出具销售不动产统一发票。2014年4月11日，翟文苹与中国农业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同序列号为ABC（2014）5006-1，约定借款金额为58万元，借款用途为购买涉案房屋，借款期限120个月；翟文苹不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入绿都公司尾号为0918的洛阳市农行营业部账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期月末的20日，还款账号/卡号为：62×××76；双方对提前还款的特别约定为：贷款人有权按提前归还金额加收1%违约金；该笔借款的担保方式为阶段性保证＋抵押，由绿都公司作为阶段性保证人为该笔借款提供连带责任保证，以涉案房屋抵押为该笔借款提供担保；自合同签订之日起7日内办理抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内办理抵押登记；翟文苹不可撤销的授权委托贷款人代为办理涉案房屋的抵押预登记手续及正式抵押登记手续；抵押期间，抵押权人对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分需经贷款人书面同意，经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债权或者提存；该合同还对其他事项做出了约定。庭审中杨振江称与翟文苹系同学关系，翟文苹因做生意需要周转资金便将涉案房屋出售杨振江。2014年4月18日杨振江向翟文苹尾号为9473的中国建设银行账户转款29万元；2014年7月23日杨振江从伊川农商银行取款10万元，以现金方式交付给翟文苹。2014年7月25日杨振江、翟文苹签订《房屋买卖合同书》，约定翟文苹将涉案房屋及相关的土地使用权出卖给杨振江，总价款为39万元，于合同签订时一次性付清；翟文苹保证涉案房屋合法、权属清楚、有合法的土地使用权，保证涉案房屋无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用、无欠账、如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等；办理房产证手续所产生的有关税费由杨振江承担；如一方违反本合同条款，该方应向对方支付3万元违约金；双方在该合同上签字并标注身份证号。杨振江称《房屋买卖合同书》签订后，杨振江按期支付翟文苹在中国农业银行股份有限公司办理的涉案房屋商贷款项。因翟文苹不履行配合其办理房屋过户手续，遂诉至一审法院。一审法院认为，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。翟文苹与中国农业银行股份有限公司签订合同序列号为ABC（2014）5006-1的《个人购房担保借款合同》，约定抵押期间抵押权人对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分需经贷款人书面同意，经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债权或者提存。杨振江未提供证据证明其与翟文苹签订《房屋买卖合同书》时，翟文苹作为抵押人在转让涉案房屋时已征得抵押权人即中国农业银行股份有限公司书面同意。杨振江亦未提供证据证明其已经代翟文苹清偿抵押权人即中国农业银行股份有限公司的涉案房屋全部商业贷款从而使抵押权消灭。杨振江虽然代翟文苹清偿了部分商业贷款，但并未使涉案房屋抵押权消灭，杨振江、翟文苹于2014年7月15日签订的《房屋买卖合同书》效力待定，故对杨振江的诉讼请求不予支持。翟文苹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：驳回杨振江的诉讼请求。一审案件受理费7150元，由杨振江负担。二审审理中杨振江提交以下新证据：1．中国农业银行洛阳分行贷款提前还款结清凭证，用以证明杨振江于2019年8月21日将案涉房屋剩余贷款的本金及利息共计315906.26元一次性清偿完毕。2．房屋分期交款凭证，用以证明杨振江自2018年10月至结清之前一直不间断的交付涉案房屋的分期款。3．燃气交款凭证、物业费票据，用以证明杨振江自一审判决之后又交付涉案房屋的燃气费、水费、垃圾处理费、物业管理费等费用，涉案房屋一直由杨振江占有使用。绿都公司质证认为，对三份证据真实性无异议，对证明方向均有异议，该证据与绿都公司无关。本院对杨振江已结清涉案房产贷款本息的事实予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，翟文苹购买绿都公司房产后，又与杨振江签订《房屋买卖合同书》，约定由杨振江向翟文苹支付39万元，将该房屋转卖给杨振江，并由杨振江承担翟文苹在中国农业银行办理的商业贷款还款义务。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨振江已履行了付款义务，翟文苹应协助杨振江办理房产过户手续。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”。本案中杨振江已将本案房产所涉商业贷款本息付清，绿都公司已收到全部房款，翟文苹可以向杨振江转让其取得相应房产的权利。因翟文苹已将与绿都公司签订的《商品房预售合同》中取得房产的权利转让给杨振江，绿都公司应自知道该转让行为后向杨振江履行协助办理相关产权手续的义务。关于绿都公司辩称房屋过户需缴纳税费的问题，属于行政部门的职权，且杨振江在二审庭审中亦明确表示对涉及到的税费其愿意承担，因此绿都公司以此拒绝履行义务的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，杨振江的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3081号民事判决；二、杨振江、翟文苹2014年7月15日签订的《房屋买卖合同》有效；三、翟文苹、洛阳绿都置业有限公司于本判决生效后三十日内协助杨振江办理洛阳市洛龙区香山路南长兴街西绿都塞纳春天小区8幢1单元1-3201号房屋的产权登记手续；四、驳回杨振江其他诉讼请求。一审案件受理费7150元，二审案件受理费100元，均由翟文苹负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月十三日书记员  高会茹