山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终2991号 上诉人（原审原告）：泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市创业大街中段超越广场。 法定代表人：宋晋，总经理。 委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市泰山区超越广场聚贤宾馆，住所地泰安市创业大街超越广场301-310、401-410。 经营者：赵兴勇，男，1974年10月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审被告）：赵兴勇，男，1974年10月10日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）因与被上诉人泰安市泰山区超越广场聚贤宾馆（以下简称聚贤宾馆）、赵兴勇物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人超越公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决被上诉人聚贤宾馆支付2017年8月10日至2019年1月1日的房屋占用费341516.29元，同时支付上诉人垫付的物业费、水费32339.76元；2.一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。事实和理由：。 被上诉人聚贤宾馆、赵兴勇辩称。 超越公司向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告房屋占用费367368.12元（2017年8月10日至2019年2月9日）。庭审中，原告明确计算方式为：自2017年8月10日至2019年2月9日共18个月，三楼301-310号房屋每平方米单价为19元，四楼401-410房屋每平方每月17.50元，三楼、四楼的面积均为559.16平方米，（19+17.50）*559.16*18=367368.12元。二、判令被告支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费。三、判令被告支付原告垫付的物业费、水费32339.76元。四、判令被告返还涉案房屋给原告。五、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于泰安市房屋，三楼、四楼的面积均为559.16平方米。2003年，原告为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房产在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄强等6人作为借款人与银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因原告出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等6人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，项济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。2017年8月14日原告向被告送达租赁户告知书一份，载明：接到本通知后，请有意继续租赁301-310、401-410号房屋的物业使用人，在三日内与我公司物业销售部门联系协商租赁事宜。如果你考虑不再租赁以上20套房产，请在10日内自行腾空所租赁房屋，将房屋交还我公司。赵兴勇在该告知书上签字。2016年1月1日，被告与案外人原登记的所有权人姬慧卿签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日，租金共计390000元，2016年、2017年、2018年每年租金为60000元，2019年、2020年、2021年每年70000元，承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、物业管理费等。该合同由被告赵兴勇签名、姬慧卿盖章。合同签订后，被告向姬慧卿交纳租金至2019年1月1日。庭审中，原告为证实三楼301-310号房屋占用费为每月每平方米为19元，四楼401-410房屋每月每平方米为17.50元，提供评估报告一份，被告以系原告单方委托作出为由提出异议，并申请重新鉴定，一审法院委托鉴定机构进行鉴定，但被告未在规定时间内向鉴定机构交纳鉴定费用，鉴定机构作退鉴处理。原告为证实为被告垫付的物业费、水费，提供收款收据一份，被告以从未签订物业合同及无法证实被告的用水量为由提出异议。另查明，涉案房产已于2008年9月16日被查封。 一审法院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系原告为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因原告未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后原告通过诉讼，最终于2017年8月10日对上述房产过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月10日由姬慧卿变更为原告后，且于2017年8月14日告知了被告。姬慧卿即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使出租等权利，也无权收取租金，而姬慧卿于2016年1月1日与被告签订租赁合同，将已不再登记在其名下的涉案房屋出租给被告，权利人原告对此也未追认，因此被告以与姬慧卿存在租赁合同关系为由提出的异议理由，不能阻却原告作为实际的而且是登记的物权人行使权利，原告对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于被告以“买卖不破租赁”原则所提的抗辩理由，首先肯定，“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”是一般原则，即如无法定或约定的除外情形，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形，属于所有权变动不破租赁原则适用的例外情形，因涉案房屋被法院查封在前，租赁在后，故被告的该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。原告为了维护自身的权益，在取得案涉房产后通知了被告，被告与原告并未重新建立租赁关系，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。故原告有权要求被告腾空并承担相应的房屋占有使用费。对于房屋占用费的数额，原告提供的评估报告，被告虽提出异议，但因其未在限定的时间内交纳鉴定费用而致使鉴定机构作退鉴处理，故对原告提供的鉴定意见予以确认。现由于被告已向案外人实际缴纳租金至2019年1月1日，为减少当事人的诉累，故被告应自2019年1月2日起支付房屋占用费，其中三楼301-310号房屋每月平方米按19元，四楼401-410房屋每月每平方米按17.50元，面积均按559.16平方米计算。对于原告主张的其余超出部分，一审法院不予支持。对于原告主张的为被告垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但被告提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此一审法院不予支持。原告可另行主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”被告泰安市泰山区超越广场聚贤宾馆为个体工商户，赵兴勇是其登记的经营者，也是实际经营者，对该事实双方均不持异议，在此情况下，原告列赵兴勇为被告，要求其承担责任没有必要，因此对该诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决：一、被告泰安市泰山区超越广场聚贤宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告泰安超越投资有限责任公司房屋占用费（自2019年1月2日起至实际腾退之日止，其中三楼301-310号房屋每月每平方米按19元，四楼401-410房屋每月每平方米按17.50元，三楼、四楼的面积均按559.16平方米计算）；二、被告泰安市泰山区超越广场聚贤宾馆于本判决生效之日起十日内将位于泰安市超越广场西侧三楼301-310号、四楼401-410房屋腾退交付给原告泰安超越投资有限责任公司；三、驳回原告泰安超越投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3647.81元、财产保全费2520元，共计6167.81元由原告负担3167.81元、被告负担3000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：被上诉人是否应当支付上诉人2017年8月10日至2019年1月1日的房屋占用费341516.29元及上诉人垫付的物业费、水费32339.76元。本案中，为了维护自身的权益，在取得案涉房产后通知了聚贤宾馆，聚贤宾馆与超越公司并未重新建立租赁关系，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。故超越公司有权要求聚贤宾馆腾空并承担相应的房屋占有使用费。对于房屋占用费的数额，超越公司提供的评估报告，聚贤宾馆虽提出异议，但因其未在限定的时间内交纳鉴定费用而致使鉴定机构作退鉴处理，故对超越公司提供的鉴定意见予以确认。现由于聚贤宾馆已向案外人实际缴纳租金至2019年1月1日，故聚贤宾馆应自2019年1月2日起支付房屋占用费，其中三楼301-310号房屋每月平方米按19元，四楼401-410房屋每月每平方米按17.50元，面积均按559.16平方米计算。对于超越公司主张的其余超出部分，不予支持。 对于超越公司主张的为聚贤宾馆垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但聚贤公司提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此依法不予支持。超越公司可另行主张。原审判决对此认定，符合法律规定。综上所述，上诉人超越公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7295.62元，由上诉人泰安超越投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十二月二十日 书记员  宋姚瑶