河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4222号上诉人（原审原告）：张官贤，汉族，1954年8月21日出生，住信阳市浉河区。上诉人（原审原告）：贺华霞，女，汉族，1955年7月29日出生，住信阳市浉河区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴文豹，河南金誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：信阳会友房地产开发有限公司。地址：信阳市浉河区金牛山办事处。法定代表人：孙会强，该公司总经理。上诉人（原审被告）：孙会友，男，汉族，1968年12月12日出生，住信阳市浉河区。上诉人（原审被告）：孙会强，男，汉族，1974年7月5日出生，住光山县。三上诉人共同委托诉讼代理人：程锐、邓玉敏，河南高普律师事务所律师。上诉人张官贤、贺华霞、上诉人信阳会友房地产开发有限公司、孙会友、孙会强因与对方侵权责任纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张官贤、贺华霞及其委托诉讼代理人吴文豹，上诉人信阳会友房地产开发有限公司、孙会友、孙会强的共同委托诉讼代理人邓玉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张官贤、贺华霞上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持张官贤、贺华霞的诉讼请求或者发回重审；2.本案一切诉讼费用由信阳会友房地产开发有限公司、孙会友、孙会强承担。事实和理由：一审判决与事实不符，未遵循法律规定。1.一审判决孙会友、孙会强不承担侵权责任，违反法律规定。二人指挥、唆使、直接参与强制拆除房屋，应与信阳会友房地产开发有限公司共同承担侵权责任。2.对于房屋被侵害后的判决赔偿标准，有违客观事实和法律规定。一审没有审查评估报告的客观性，以二者相加除以二的方法计算损失金额，与实际损失相差甚远。应当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第十九条、第二十一条规定判决损害赔偿金额。3.一审法院在认定事实中，违背了法律规定，让张官贤、贺华霞无法得到保护。一审在没有任何证据的情况下，把张官贤、贺华霞的集体土地作为建设用地委托评估，侵害了张官贤、贺华霞的合法权益。一审判决驳回其他经济损失，也是对张官贤、贺华霞的侵害。信阳会友房地产开发有限公司、孙会友、孙会强上诉请求：1.撤销原审判决，改判赔偿房屋损失341086元；2.由张官贤、贺华霞承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决将房屋损失酌定为505145.5元，属于认定事实不清，证据不足。1.被拆迁房屋在2010年就纳入人民政府征收拆迁的范围，2011年信阳会友房地产开发有限公司取得《房屋拆迁许可证》，拆迁期限为2010年11月26日至2011年3月31日。因此房屋拆迁补偿费原则上应当按2011年的房屋价值进行评估。2.河南远志房地产有限公司对房屋价值按房屋倒塌的时间进行了评估，评估价值为341086元，而一审判决没有按照房屋灭失时的评估价值进行判决。3.张官贤、贺华霞没有与信阳会友房地产开发有限公司达成拆迁补偿协议，没有得到拆迁补偿款完全是张官贤、贺华霞自己的原因造成的。张官贤、贺华霞索赔历时时间长，是由于张官贤、贺华霞自己的原因造成的。信阳会友房地产开发有限公司、孙会友、孙会强辩称，1.强拆是信阳会友房地产开发有限公司的行为，与孙会友、孙会强无关。2.评估程序合法，结果客观真实，可以作为认定房屋价值的依据。张官贤、贺华霞辩称，答辩意见同上诉意见。张官贤、贺华霞向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告各项损失共计1821150元（房屋总价值：一层门面房29.87㎡×25000元/㎡，二层门面房35.73㎡×25000元/㎡，三层住房36.23㎡×5000元/㎡）。2.被告赔偿原告占地损失共计1493500元（土地使用权29.87㎡×50000元/㎡）。3.被告支付原告房屋租赁费暂计86400元（12个月㎡×1200元/月×6年）。4.被告支付原告水电户头及安装费20000元。5.本案一切诉讼费均由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月28日，原告张官贤、贺华霞名下的原位于信阳市浉河区建设路大拱桥村十三组的房屋被拆除，原告认为在未取得其允许的情况下，被告强制拆除原告的房屋，侵害了其合法权益，故起诉来院，请求判令支持其诉讼请求。信阳市同济房地产评估事务所有限公司受被告信阳会友房地产开发有限公司委托，对原告所有的案涉房屋市场价值进行评估，该所于2013年3月5日出具的信同济房地估［2013］字第C03-01-0001号《房地产估价报告》，确定于估价时点可能实现的市场价值为第二、三层住宅129043元，单价为2080元/平方米；第一层住宅（经改造有一定的商业价值）部分179916元，单价为5800元/平方米；共计308959元。拆迁人信阳会友房地产开发有限公司与被拆迁人贺华霞因房屋拆迁补偿金额、补偿方式等问题未达成协议，依信阳会友房地产开发有限公司申请，信阳市房产管理中心于2013年6月8日作出的信房裁（2013）01号行政裁决书，认为拆迁人申请裁决的手续齐全、程序合法，符合《城市房屋拆迁裁决工作规程》的规定，被拆迁人提出第一层后半部分及第二层均产权调换门面房，超面积少补差价的要求，没有向我中心提供合法依据，故我中心不予支持，裁决：一、被拆迁人可以选择产权调换或货币补偿。若选择产权调换，对拆迁人所提供房源进行产权调换，对等面积互补差价，超出对等面积部分按该区城拆迁补偿安置方案进行结算。如被拆迁人选择货币补偿，货币补偿标准参照信阳市同济房地产评估事务所有限公司出具的《房地产估价报告书》信同济房地估［2013］字第(C03-01-0001)号分户评估报告执行。二、对附属物的补偿及其它费用按本建设项目补偿安置方案执行。三、被拆迁人应在送达本裁决书之日起十五日内完成搬迁。在本案诉讼过程中，原、被告双方均向信阳市浉河区人民法院提出对案涉被拆迁房屋的市场价值的鉴定申请。原告张官贤、贺华霞请求对被拆迁的房屋按申请日（2018年5月4日）市场价值进行鉴定“：1、一、二层按照申请日的同地段同位置门面房的价格予以认定市场价格；2、三层按照申请日的同地段位置住房的价格予以认定市场价格；3、对土地使用权以申请日为基准鉴定市场价格。”被告信阳会友房地产开发有限公司请求对被拆迁的房屋按政府拆迁房屋性质按2014年8月28日的市场价值进行鉴定。信阳市浉河区人民法院依法委托河南远志房地产评估有限公司进行评估。该公司于2019年4月22日出具了豫远志评字［2019］法B066-01号《房地产司法鉴定估价咨询报告》，价值时点2014年8月28日，房地产市场价值为341086元，合建筑面积单价3350元/平方米。被告公司支付鉴定费用10000元。该公司于2019年4月22日出具了豫远志评字［2019］法B066-02号《房地产司法鉴定估价咨询报告》，价值时点2018年5月4日，房地产市场价值为669205元，合建筑面积单价6572元/平方米。原告支付鉴定费用10000元，原告申请鉴定人出庭接受质询，支付有关费用1820元。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该法第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，被告公司在与原告未达成补偿协议的情况下，于2014年8月28日强行拆除原告房屋，侵犯了原告的合法财产权利，应承担相应的民事责任。河南远志房地产评估有限公司出具的参考价值时点为2014年8月28日及2018年5月4日的两份《房地产司法鉴定估价咨询报告》，是对案涉原告被拆迁房屋整体（包括土地上的房屋及土地）价值两个不同时点的评估。本案从原告房屋拆除至今历时过长，原告尚未得到相应的赔偿，确实对原告造成了相应的损失，考虑到双方均有防止损失扩大的义务，综合确定，原告的房屋价值损失505145.5元［（669205+341086）÷2］。原告要求被告支付拆迁范围内、拆迁期限内的案涉房屋的租赁费、水电户头及安装费20000元，理由不充分，没有事实依据和法律依据，不予支持。原告要求被告孙会友、孙会强个人承担相关民事责任的诉请，理由不充分，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第七款、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告信阳会友房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告张官贤、贺华霞房屋损失505145.5元；二、驳回原告张官贤、贺华霞的其他诉讼请求。本院二审中当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，信阳会友房地产开发有限公司违法拆除张官贤、贺华霞房屋，侵害其合法权益，应当承担侵权责任，赔偿张官贤、贺华霞的损失。关于双方当事人争议的房屋价值损失问题。一审委托具有相应资质的房地产价格评估机构对案涉房屋市场价格进行评估，以此认定房屋价值，符合法律法规规定，应予支持。经河南远志房地产评估有限公司评估，价值时点2018年5月4日的评估市场价格为669205元，价值时点2014年8月28日的评估市场价格为341086元，即房屋拆除时的市场价格为341086元。房屋被拆除之时，信阳会友房地产开发有限公司即负有赔偿义务，但因其迟延履行赔偿义务，导致张官贤、贺华霞的损失不断增加。故对增加的损失，信阳会友房地产开发有限公司亦应当承担赔偿责任。一审认为双方均有防止损失扩大的义务，以两个价值时点的评估价格相加除以二确定房屋价值损失，处理不当，本案应以价值时点为2018年5月4日的评估价格确定房屋价值损失，即669205元。信阳会友房地产开发有限公司上诉主张以房屋灭失时的评估价格确定房屋价值损失，理由不能成立，本院不予支持。关于张官贤、贺华霞其他损失问题。租金损失属已现实发生的损失，参照2014年至今同地段同面积相似房屋的租赁市场价格，本院酌定其租金损失为800元/月，从2014年9月计至2019年12月，租金损失共计800元/月×64月＝51200元。水电户头及安装费20000元，无相应证据证实，本院不予支持。孙会强、孙会友是信阳会友房地产开发有限公司的法定代表人和工作人员，其侵权责任由信阳会友房地产开发有限公司承担，张官贤、贺华霞要求孙会友、孙会强共同承担侵权责任无法律依据，本院不予支持。综上所述，信阳会友房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；张官贤、贺华霞的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初409号民事判决；二、信阳会友房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付张官贤、贺华霞房屋损失669205元、房屋租金损失51200元，合计720405元；三、驳回张官贤、贺华霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用34168元，由张官贤、贺华霞负担17084元，由信阳会友房地产开发有限公司负担17084元；双方各自支付的鉴定费用各自承担。二审案件受理费用34168元，由张官贤、贺华霞负担26973元，由信阳会友房地产开发有限公司负担7195元。本判决为终审判决。审判长  蔡红莉审判员  李德如审判员  彭 晨二〇一九年十二月三十日法官助理井超书记员熊晓梅