海南省万宁市人民法院民事判决书（2019）琼9006民初3145号原告：黄芳，女，1973年10月22日出生，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：陈少波，万宁市和谐法律事务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。被告：崔九二，男，1945年2月3日出生，汉族，住海南省万宁市。委托诉讼代理人：崔道华，男，1977年5月3日出生，汉族，现住海南省万宁市，系被告崔九二儿子，代理权限为特别授权。被告：林先业，男，1949年8月12日出生，汉族，住海南省万宁市。原告黄芳诉被告崔九二、林先业确认合同无效纠纷一案，本院于201年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄芳、被告林先业、被告崔九二委托诉讼代理人崔道华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告崔九二、林先业于2019年4月28日签订的售房协议书无效；2、请求判令被告林先业将原告交付的购房款245000元返还于原告；3、请求判令被告林先业向原告支付门窗工程款5000元。事实与理由：2018年底原告黄芳经朋友介绍与被告林先业认识,被告林先业称其在万宁市东岭农场红卫队有一幢房子出售。该房子位于万宁市东岭农场红卫队,其四至为:东边房前至水泥公路水沟,西边至后坎下围墙,南边与崔道华合墙,北边与江前住户隔壁。房子现为平顶房,面积是76平方米,其中长20米,宽3.8米，打了三屋地基，总房款售价为245000元。原告之前一直在广东省工作居住,因变故于今年回万宁老家生活，故拟在万宁东岭地区买房居住。于是原告与被告林先业在2019年4月13日签订售房协议书,原告并于当天将全部购房款245000交付被告林先业。之后被告林先业才告知原告该房子要用被告崔九二名义向东兴居报建,原告便要求与被告崔九二重新签订售房协议书,并于2019年4月28日与被告崔九二重新签订售房协议书。原告付款后即找工人安装门窗,造价5000元,并准备在原房基础上加建三层，经向东兴居有关规划部门了解,介于被告崔九二为低保户建房面积有限制,被告林先业以其名义申请建房并没有得到审批,原告扩建无法完成。于是原告多次找到被告林先业要求其将购房款退还,但被告林先业拒绝退还。综上,原告认为被告林先业故意隐瞒事实与原告签订售房协议书,其行为对原告存在欺诈,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款及第五十八条,《城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定,双方签订的售房协议书应当认定无效，故原告现依法提起如上诉请,恳请判如所求。被告崔九二辩称，原、被告签订合同之前，被告已经知道所购买涉案房子报建不一定成功，报建房子需用被告崔九二的名义去报建，是被告崔九二的儿子崔道华代理被告崔九二去办理报建手续。被告林先业辩称，刚开始卖房子的时候，被告林先业已经告知原告该房子没有房产证和土地证，要用被告崔九二的名义去报建，原告是与被告林先业的女儿联系购房事宜，后双方约定以购房款245000元为成交价格，事后被告林先业本人也收到245000元。原告黄芳为证明其主张，举证如下：证据1：售房协议书1份1页，证明原告黄芳与被告崔九二、林先业存在房屋买卖合同关系；证据2：收据1份1页，证明被告林先业收到付房款；证据3：中国农业银行业务转账凭证1份1页，证明原告在农业银行取款245000元。被告崔九二对原告黄芳提交的上述证据质证称：对证据1有异议，在原、被告签订合同前，崔道华只把崔道华和崔九二的名字写上去，身份证号码是由林先业和黄芳填写上；对证据2、3不清楚，崔道华本人从未见过这两份收据。被告林先业对原告黄芳提交的上述证据质证称：对证据1，本人是以见证人的身份去签名，上面名字也是本人签名，但填写的身份证号码是原告念给本人写的；对证据2、3，被告林先业本人没有农业银行的账户，原告是用现金形式支付购房款给本人。本案在审理过程中，被告崔九二未提交证据。本案在审理过程中，被告林先业未提交证据。本院对原告黄芳提交的证据认证如下：原告黄芳提交的上述证据1，被告崔九二、林先业均承认在该协议书上签名，虽被告林先业身份证号码填写有误但并不影响其作出出售房屋真实意思表示，该证据可证明原告黄芳与被告崔九二、林先业存在房屋买卖事实，本院予以采纳；证据2、3,被告林先业在庭审中承认原告黄芳已经向其交付购房款245000元，证据之间相互印证，本院对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。本院根据原告的陈述、被告答辩及对证据的认证，查明以下事实，原告黄芳为广东省湛江市籍人，因家庭变故拟在万宁市东岭老家买房居住。2018年底原告黄芳经朋友介绍与被告林先业认识,双方于2019年4月13日签订售房协议书，约定被告林先业将位于万宁市东岭农场红卫队平顶房售予原告,其四至为:东边房前至水泥公路水沟,西边至后坎下围墙,南边与崔道华合墙,北边与江前住户隔壁，总房款售价为245000元。原告于2019年4月13日将全部购房款245000以现金形式交付被告林先业。之后原告因报建受阻，原告与被告崔九二、林先业于2019年4月28日重新签订售房协议书。双方拟用被告崔九二名义报建，后报建未获审批,原告购房扩建目的无法实现。黄芳认为被告崔九二、林先业存在隐瞒和欺骗过错，应向其返还购房款及涉案房屋门窗安装费。为此，原告起诉请求：1、请求确认原告与被告崔九二、林先业于2019年4月28日签订的售房协议书无效；2、请求判令被告林先业将原告交付的购房款245000元返还于原告；3、请求判令被告林先业向原告支付门窗工程款5000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案原、被告双方之间签订的农村房屋买卖合同效力问题；二、效力认定后合同的履行问题。一、案涉房屋建造在农村宅基地上，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原告黄芳为广东省湛江市籍人，并非宅基地所在集体经济组织成员，无权取得案涉房屋的宅基地使用权，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条之规定。因此原、被告签订的售房协议书违反了法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”应当认定无合同无效，对于原告提出的要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。二、合同确定无效后的履行问题。合同被确认为无效后，将导致合同自始无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告签订的《售房协议书》违反法律、行政法规的强制规定而无效，对于原告已经向被告林先业交付的购房款245000元，原告请求被告予以返还，符合法律规定，本院予以支持。原告主张门窗安装费5000元的损失未提交证据予以证实，本院对原告要求被告林先业赔偿损失5000元的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1确认原告黄芳与被告崔九二、林先业于2019年4月28日签订的《售房协议书》无效；2被告林先业于本判决生效之日起十日内向原告黄芳返还购房款245000元；3驳回原告黄芳的其他诉讼请求。案件受理费人民币2525元，由原告黄芳负担1262.5元，被告林先业负担1262.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 蒙启晖 二〇一九年十二月五日书记员 曹雅雯附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提出确认合同无效诉讼的，应准予确认合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。