广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22817号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天河永达装饰工程有限公司，住所地：广州市黄埔区红山街文船路222号法定代表人：莫家贵，职务：经理。委托代理人：梁庆才，广东大贤东宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘金成，男，1948年9月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：莫传晶，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托代理人：方琪琦，广东金桥百信（黄埔）律师事务所实习人员。上诉人广州市天河永达装饰工程有限公司（下简称永达公司）因与被上诉人潘金成借款合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人永达公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，维持第二、三项；2、本案一、二审诉讼费由潘金成承担。事实与理由如下：一、原审判决认定永达公司借款767000元，按九个案件平均分摊，认定每个案件借款金额为85222.22元，显然严重违背事实。根据与本案有关的原审法院在(2016)粤0112民初5513号民事案件及本案中查明的事实，永达公司分别于1999年两次借到潘金成共计767000元后，曾于2001年1月3日和2001年4月1日作过结算，2001年1月3日以《双方约定》结算“经与潘金成结算利息到2000年12月底止，共欠本金54万元利息114000元（已还950元现金……”），2001年4月1日的结算是在《双方约定》下面记载的内容为“到2001年3月31日止已计清利息，从4月1日起计息基数应是517600……”，至2001年6月27日，永达公司与潘金成在一份《说明》上签字确认2001年6月底前息已结清。上述《双方约定》的两次结算及2001年6月27日的《说明》，潘金成均有签字确认。可见，至2001年6月底前，永达公司已付清利息给潘金成，从2001年6月底起，永达公司只欠潘金成借款本金517600元。因此，原审判决永达公司在本案中需归还潘金成借款85222．22元(九案共767000元)以及从借款之日计付利息，即等于认定永达公司向潘金成借款之后至今从未归还一分本息给潘金成，明显违背事实；二、虽然至2001年4月1日止，永达公司尚欠潘金成借款本金共517600元，但永达公司在原审本诉中仍然愿意按双方签订的涉案《内部认购商品房合同书》载明的“购房款”总额698568.72元(本案“购房款”为66909元)作为借款本息总额返还给潘金成，因永达公司在原审本诉中提出的诉讼请求是基予涉案《内部认购商品房合同书》无效后“互相返还财产”的法律规定提出，故案涉“购房款”超过实际尚欠借款本息部分，永达公司愿意放弃。但原审判决却曲解了永达公司的意思，误认为永达公司愿意放弃已全部归还给潘金成的借款本息部分，仍按借款本息未归还一分一厘认定并作出判决，显然错误的；三、关于涉案借款与涉案《内部认购商品房合同书》“购房款”之间的关系。其一，永达公司向潘金成借款后，先后以现金归还利息、本金给潘金成，现金归还大约几十万元，永达公司当时归还的资金来源是出售“红山阁”部分房屋取得的款项。其二，2000年7月8日，永达公司与潘金成签订《内部认购商品房合同书》，将红山花苑第二区A3802房以2000元/㎡的价格出卖给潘金成，该购房款120820元潘金成没有实际支付，而是从永达公司所欠其借款中冲抵。其三，至2001年6月27日，永达公司与潘金成在一份《说明》上签字确认“2001年6月底前息己结清，欠潘金成的款，抵押物到2001年10月底止还清，如不还清的，由潘金成收物业，物业抵押如下……”。上述《说明》证明至2001年6月27日止，永达公司已结清利息和归还了部分本金给了潘金成，对尚欠的借款本金明确以房屋作为抵押。依照常理，潘金成没有实际支付的购房款就是永达公司尚欠的借款本息金额，这是事实，也符合常理和日常生活逻辑。双方同时口头约定，自此之后不再计算利息，以潘金成占用房屋期间的收益冲抵利息，故双方自此之后再没有就利息进行结算，潘金成也没有再向永达公司主张借款本息；四、房屋抵押期间，以占用房屋期间的占用费或收益冲抵借款利息既符合常理及公平原则，也符合遵循先例原则。在永达公司与陈土振买卖房屋合同纠纷案中，存在相似状况，一、二审法院均判决确认陈土振占用房屋期间的占用费冲抵其应收的借款利息；五、潘金成提起的反诉借款纠纷不属于反诉，且其主张归还借款本息的请求己远远超过法律规定的诉讼时效。其一，依照法律规定，反诉的目的是抵消本诉的请求，而本案本诉是永达公司基于买卖房屋合同无效的后果提起，永达公司应该返还给潘金成的是“购房款”，由于“购房款”实质是借款，故永达公司返还的款项实质是以购房款之名掩盖的借款金额，如果潘金成认为存在“购房款”之外的借款，应另行起诉。其二，潘金成提起的反诉借款纠纷，其主张的请求己远远超过诉讼时效。按照原审判决认定的事实，潘金成借款给永达公司后，永达公司从借款之日起没有归还过任何本息给潘金成，潘金成也没有向永达公司主张过权利，时间已达20年之久，无疑早已超过诉讼时效。自2001年6月27日双方进行结算后，潘金成就一直未向永达公司主张过借款本息，到其提出本案反诉时止，时间也已长达18年之久，也远远超过诉讼时效。被上诉人潘金成答辩称：一、原审判决认定事实清楚。永达公司法定代表人莫家贵于1999年8月与潘金成协商，约定由永达公司向潘金成借款，口头约定利息为三分，后潘金成分别于1999年8月11日用支票向永达公司支付第一笔借款227,000元，1999年11月3日用支票向永达公司支付第二笔借款540,000元，以上两笔借款合计767000元。2000年4月2日，永达公司与潘金成签订《内部认购商品房合同书》，约定潘金成购买其位于××花××区××号商品房，“购房款”66090元。该房产实际是与其他三套房产一起交付给潘金成作借款抵押物，所谓“购房款”是永达公司自行决定的，不代表实际抵押金额。2000年4月3日，永达公司与潘金成签订《协议书》，约定“同意潘金成认购红山花苑B1802、B2802、302、301、A2802、A3703、A160l号商品房、2号商铺”，用以抵押其中的借款本金716750元，但事实上永达公司仅提供了B1802、B2802、301商品房和2号商铺共四处房产抵押，B2302、A2802、A3703、Al601号商品房并未抵押给潘金成。永达公司当时称上述《协议书》用于冲账，协议书上载明的四处房产与潘金成无任何关系，潘金成已经在原审法院(2016)粤0112民初5513号案庭审中作出说明。2001年1月3日，永达公司与潘金成签订《双方约定》，就第二笔借款(54万元)利息进行结算，确认永达公司欠潘金成本金54万元和利息114000元未作偿还，以红山阁B3302、B3303、B4302共三处房产抵押。永达公司在2001年1月3日后仍无力偿还潘金成任何借款本息，永达公司法定代表人对潘金成称将公司抵押的房产抵账给潘金成，为便于公司冲账，让潘金成在其手写的“到2001年3月31日止已计清利息，从4月1日起计14000元一半的’7000元利息计到还清14000元为止。”的内容下签字，但永达公司实际上是没有偿还过借款本息给潘金成。2001年6月27日永达公司书面写了《说明》，约定2001年10月底止还清欠款，如不还清的，由潘金成收物业，物业抵押如下：2#商铺，B1802，B2301，B2802，B3302、303，B4302，B4603，B5601。2001年10月25日，永达公司再次写了《说明》，对其到2001年10月底仍未偿还欠款作了“说明”。以上证据，均证明了永达公司一直没有偿还过潘金成借款本息。永达公司就涉案红山花苑第二区B2301房及其他八处房产于2016年10月25日向原审法院提起诉讼，请求确认与潘金成签订的认购合同无效，经原审法院作出(2016)粤0112民初5513号民事判决、广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终2872号民事判决书，已经确认双方签订的《内部认购商品房合同书》无效，判决并认定：永达公司和潘金成之间为抵押借款关系而非房屋买卖关系，双方对借款关系中的权利义务应一并清结，在双方未对借款关系结算清理之前，对永达公司诉请返还房屋不予支持。据此，本案现为借款合同纠纷，应当对借款关系的权利义务全面理清结算，永达公司主张的“购房款”与借款本息是两个概念，原审法院按实际借款关系查明借款金额合法合理，认定借款总额总计767000元事实清楚。此外，永达公司未偿还过潘金成借款本息是事实，(2016)粤0112民初5513号案和本案一审己进行了充分的庭审调查、质证。永达公司称其以红山花苑第二区A3802房购房款120820元冲抵借款与事实不符，该房产为潘金成向其正常购买，一审庭审中已经查明，永达公司主张其偿还过潘金成借款本息完全与事实不符；二、关于借款利息。永达公司向潘金成借款时，双方口头约定利率按“三分息”，永达公司在(2016)粤0112民初5507号案提交的民事上诉状已有载明，本案原审庭审调查亦查明双方约定借款利率为三分息，潘金成在原审自愿调整为年利率24％。永达公司称其与陈土振买卖房屋纠纷案中存在相似状况，主张遵循先例以房屋占用费冲抵借款利息，但我国并非判例法国家，所谓“先例”对本案没有法律效力，原审法院在充分调查本案借款本息和参考历年广州市房屋租金参考价标准的基础上作出判决，合法合理。永达公司有关借款利息的诉讼时效的主张，原审法院已在判决阐明清楚，永达公司该主张毫无事实和法律根据。永达公司于2019年2月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、永达公司退还借款66090元给潘金成；2、潘金成返还黄埔区红山街红山阁B2301房给永达公司；3、潘金成支付自2000年4月2日起至其返还房屋之日止的占有使用费（房屋面积66.09㎡，按每月8元/㎡计，暂计至2019年7月31日止共232个月占用费为122663元）；4、潘金成承担本案诉讼费用。潘金成反诉请求判令：1、永达公司补偿黄埔区红山街红山阁B2301房的装修款24497元给潘金成；2、永达公司向潘金成返还借款本金85222.22元（按照借款总额767000元平均分配到九个案件）；3、永达公司向潘金成支付借款利息（按年利率24%以227000元为本金从1999年8月11日开始、以540000元为本金从1999年11月3日开始，暂计至2019年6月2日，平均分配到九个案件为407711.89元）；4、永达公司承担诉讼费用。原审法院经审理查明：2016年10月25日，永达公司向原审法院提出诉讼请求：确认永达公司与潘金成签订的《内部认购商品房合同书》无效；潘金成退回房屋给永达公司。2018年1月10日，原审法院依法作出（2016）粤0112民初5513号《民事判决书》。该案查明：2000年4月2日，永达公司与潘金成签订《内部认购商品房合同书》，载明：出售方（甲方）为“广州市黄埔房地产开发总公司”、认购方（乙方）为潘金成，甲方将红山花苑第X区XX号商品房出售给乙方，房屋面积66.09平方米，售价每平方米1000元，共计66090元，付款方式为一次性付清。第六条、双方责任，1.甲方负责与购房者签订《预售商品房契约》及办理《房地产证》；2.楼宇于2000年3月30日交付使用，提前或推迟三个月属正常范围；5.交钥匙时每个套间乙方另付的费用：供电负荷费1500元…。《内部认购商品房合同书》下方载明的甲方为“广州市黄埔房地产开发总公司红山花苑售楼部”，并盖有永达公司私刻之“红山花苑售楼部专用章”，另盖有永达公司印章及“莫家贵”签名字样；乙方认购房业主处有潘金成签字。永达公司确认，签署《内部认购商品房合同书》当日，永达公司将案涉房屋交付给潘金成使用。永达公司另提交日期为2000年4月2日的《收据》，载明“今收到潘金成交来B2301号#（66.09㎡）房款66090元”。永达公司提交落款时间为2001年1月3日的《双方约定》，载明：“经与潘金成结算利息到2000年12月底止，共欠本金54万元、利息114000元（已还950元现金），现用红山阁B3302#、37.39㎡；B3303#、38.27㎡；B4302#、37.39㎡作抵押到2001年10月底止，如不还清此款的，这三套房永属潘金成所有。”约定人处有莫家贵、潘金成的签名。永达公司还提交落款时间为2001年6月27日的《说明》，载明：“欠潘金成的款，抵押物到2001年10月底止还清，如不还清的，由潘金成收物业。物业抵押如下：2#铺、29.52㎡；B1802#、84.16㎡；B2301#、66.09㎡；B2802#、84.16㎡”；下另深色字迹写有“B3302#、37.39㎡；303#、38.27㎡；B4302#、37.39㎡；B4603#、64.78㎡；B5601#、64.78㎡”，欠款人处有“莫家贵”签名字样，另有潘金成的签字。其中永达公司确认《说明》上载明的“303#、38.27㎡”是其自行添加上去的。潘金成主张其与永达公司签订认购书的时候，永达公司并没有说需要签订抵押借款的说明，过了一年多的时间，永达公司说要用于公司内部的冲账使用，与我方买卖合同没有关系，所以让我签订了该说明，永达公司多次要求我方签署相关的文件；潘金成另认为B3302#、303#、B4302#、B4603#、B5601#笔迹与上文的笔迹不一样，是后面添加的。永达公司陈述，双方没有签订书面的借款协议，只是口头约定。庭审时，永达公司为证明双方是借贷关系，当庭补充提交以下证据：一、《协议书》，载明：“莫家贵借潘金成的716750元本金，现双方同意潘金成认购红山花苑B1802、B2802、302、301、A2802、A3703、A1601号商品房，2号商铺，总价值716750元。如莫家贵在半年内还不清以上款项给潘金成的，以上房产归潘金成所有，不得违反。欠款人：莫家贵，2000.4.3日。潘金成，2000.4.3日”。潘金成陈述该协议书是永达公司当时说用于冲账使用，协议书上载明的部分房屋与潘金成无任何关系，印证了潘金成的说法，71万多的本金潘金成根本不知道情况，是永达公司单方面要其签订，整套材料是永达公司单方制作。二、《说明》，载明：“经与潘金成结清利息到2000年7月底止，还欠潘金成利息款贰万零壹佰元正（20100元），欠款人：莫家贵，2000.7.8日，同意：潘金成”。三、《借条》，手写载明的以下内容已被划线删除：“今借到潘金成支票陆拾万元正，借期三个月，从99年11月3日至2000年2月2日止。若到期还不清的，潘金成可收红山花苑二区一号、二号、六号之一三间铺位作为陆拾万元款抵押还清。借款人：莫家贵，99.11.3日。”该书证上还有手写“李中平，99.11.3日”字样，下方手写写明“本原件作废，潘金成，2001.10.25”。潘金成庭审时陈述，永达公司当时想向我借款，但我不同意，后来我方夫妻协商以后，同意买房，但不同意借款。该案中，原审法院认为永达公司与潘金成虽于2000年4月2日签订涉案的《内部认购商品房合同书》，约定由潘金成向永达公司购买案涉房屋，永达公司当天开具收据证明收取房屋款项并将房屋交付潘金成使用。但是，根据永达公司提交的双方在《内部认购商品房合同书》之后签订的《说明》《协议书》，载明永达公司以包括案涉房屋在内的多套房屋为抵押物，向潘金成借款，及还款日期、逾期还款则抵押的房产归属潘金成所有等内容，而潘金成承认上述《说明》及《协议书》中其签名的真实性，只是抗辩称永达公司当时说要用于公司内部的冲账使用，与其买卖合同无关，故多次要求其签订了上述相关文件，但潘金成的该抗辩不符常理，且其并未确实、充分的举证证明。另一方面，根据双方在庭审中的陈述，永达公司在签订《内部认购商品房合同书》当天将案涉房屋交付给潘金成，与《说明》及《协议书》中载明的收取房屋的时间明显不符，若双方是真实的房屋买卖关系，无需再作上述《说明》及《双方约定》的约定。综上，永达公司关于双方真实关系为抵押借款关系而非房屋买卖关系的理据成立，涉案《内部认购商品房合同书》并非当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，永达公司诉请其与潘金成签订的涉案《内部认购商品房合同书》无效，予以支持。但是，在双方未对借款关系结算清理之前，对永达公司诉请返还案涉房屋不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决确认《内部认购商品房合同书》无效。潘金成不服，提出上诉，广州市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）粤01民终2872号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。本案原审诉讼中，永达公司确认其是按照《内部认购商品房合同书》约定的房款来主张返还的借款金额。潘金成主张其向永达公司出借了767000元，向原审法院提交了时间分别为1999年8月11日、1999年11月3日的支票存根两张，支票金额分别为227000元、540000元，收款人为“莫家贵”、用途为“借款”。永达公司主张其已经还了一部分本息，实际欠款本金为510600元，有关事实在2001年1月3日的《双方约定》有相应的记载。原审法院另查明《双方约定》下面手写载明：到2001年3月31日止已计清利息，从4月1日起计息基数应是517600元，如还清14000元，计息基数应为510600元。从4月1日起计14000元一半的7000元利息计到还清14000元为止。潘金成称该约定是针对54万元欠款的，永达公司根本没有还过钱，潘金成以为签了这个，房子就归他，所以就签了。潘金成主张双方口头约定了3分息，并提交了永达公司在（2016）粤0112民初5507号案中提交的《民事上诉状》，其中关于借款金额及利率等问题载“至于利息双方口头约定为三分，一个月结算一次，但无书面约定”。永达公司称，借款时确实有约定3分利息，包括5分息都有，但在2001年1月3日双方重新结算签订《双方约定》之后就没有再约定利息了。双方确认案涉房屋于《内部认购商品房合同书》签订之日交由潘金成使用，永达公司称其自行解决案涉房屋的腾退问题，只要求潘金成退场。永达公司主张参考广州市住宅租赁价，取的历年最低值，占有使用费按照8元/平方米·月计算。潘金成称，案涉房屋地段欠佳、难以出租，其提交《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同》，主张房产的月租金水平在200元至500元之间。潘金成为证明其装修损失提交了落款时间为2015年10月8日，其与李辉签署的《装修合同》，约定李辉为红山花苑B2802房进行装修，装修价暂定为10万元。其另提交了落款时间为2015年10月8日的《装修工程验收结算书》（无承包方签名、结算金额处空白），以及《工程结算表》（仅有各项目单价，无相关人员签名）。潘金成称《装修合同》是2015年装修完工后签的，装修款也是现金结账，装修时间过去较长，结算依据也找不到了。原审再查明，永达公司就“红山阁”第二区2号商铺、B2802、B5601、B3302、B4603、B4302、B1802、B3303房的抵押借款纠纷向原审法院提起了诉讼[案号分别为（2019）粤0112民初字第1508、1510、1511、1512、1513、1514、1515、1516号]，潘金成在上述案件中均提出了反诉，双方的本、反诉诉讼请求及事实理由与本案基本一致。原审法院认为：生效判决已经确认永达公司与潘金成签订的《内部认购商品房合同书》无效，双方真实意思为抵押借款关系，故本案案由为借款合同纠纷。现永达公司诉请偿还借款并要求潘金成返还房屋合理合法，予以支持。关于借款的本金，永达公司辩称已偿还部分本金，但未提交已还款的证据予以证明，同时永达公司在反诉答辩中对已还本金放弃相关的权利，故确认潘金成实际向永达公司出借款项总计767000元。永达公司主张按照《认购商品房合同书》约定的“购房款”予以返还，因该“购房款”并非实际支付的本金，潘金成主张将本金平均分配至九件系列案件中，即本案中永达公司应向潘金成返还本金85222.22元，予以准许。关于案涉房屋的返还可能涉及对承租人的处理问题，因永达公司已经明确其自行解决租户的交接，故在本案中不再处理。根据《说明》《双方协议》，双方有将借款本金及利息与案涉房屋的所有权冲抵的意思表示，只是因该约定不符合法律规定而不能得到保护，现双方需相互返还房屋及借款本金，双方针对借款利息和房屋占有使用费分别提出诉讼请求，对双方主张利息及占有使用费评析如下：关于潘金成主张的利息，其主张双方本来约定的是3分息，但其自愿调整为年利率24%；永达公司称之前双方有约定了3分息、5分息，但在双方签订《双方约定》之后就没有再约定利息了。原审法院认为，因《内部认购商品房合同书》无效，潘金成与永达公司之间的借款合同关系继续履行，双方在《双方约定》之后未再约定借款利息是基于永达公司将案涉房屋冲抵了借款本金及利息，现《内部认购商品房合同书》已被确认无效，故关于借款的利息仍应遵循《内部认购商品房合同书》签订前的约定，即3分息（年利率为36%）。潘金成自愿将利率调整为每年24%符合法律的规定，予以准许。故永达公司应向潘金成支付从1999年8月11日开始以25222.22元为本金、从1999年11月3日开始以60000元为本金的利息，利息按年利率24%的标准计算至实际付清之日止。关于永达公司主张的占有使用费，原审法院认为潘金成占有使用案涉房屋，应当支付占有使用费，永达公司主张按8元/平方米·月计算占有使用费，参考历年广州市房屋租金参考价标准，永达公司的主张合理，予以准许。双方均确认案涉房屋于《内部认购商品房合同书》签订之日交付，故认为潘金成应从《内部认购商品房合同书》签署之日开始计付占有使用费，即潘金成应按照528.72元/月（66.09平方米×8元/平方米·月）的标准，支付从2000年4月2日起计算至实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。关于潘金成主张的房屋装修损失，原审法院认为根据潘金成的陈述，其装修时间为2015年期间，该装修已使用较长时间。同时潘金成仅提交了《装修合同》，无相应的装修款支付凭证等相佐证。故对于其主张的房屋装修损失不予支持。至于永达公司关于借款利息的诉讼时效的抗辩，原审法院认为本案诉讼时效应从《内部认购商品房合同书》被生效判决确认无效之日开始起算，故对于永达公司的诉讼时效抗辩，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款、第二十六条的规定，于2019年10月10日判决如下：一、广州市天河永达装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向潘金成清偿借款85222.22元及利息（其中25222.22元本金的利息从1999年8月11日起算、60000元本金的利息从1999年11月3日起算，均按年利率24%的标准计算至实际付清之日止）；二、潘金成于本判决生效之日起三十日内将广州市黄埔区红山花苑B2301房按现状交还给广州市天河永达装饰工程有限公司，并支付占有使用费（占有使用费按528.72元/月，从2000年4月2日起计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回潘金成的其他反诉请求。本诉受理费5123元，由潘金成承担；反诉受理费4487元，由广州市天河永达装饰工程有限公司承担4275元，潘金成承担212元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，永达公司清偿潘金成借款本金应如何计算；其二，潘金成的反诉请求是否已超过诉讼时效。关于永达公司清偿潘金成借款本金应如何计算的问题。依据另案生效判决的认定，永达公司与潘金成签订的《内部认购商品房合同书》无效，双方之间的权利义务应按借款合同关系处理。永达公司确认潘金成向其实际出借的本金为767000元，均摊至本案的本金为85222.22元。据此，原审判决永达公司向潘金成清偿本金85222.22元及按年利率24%的标准支付相应利息，不违反相关法律规定，可予维持。永达公司上诉认为其已向潘金成归还部分借款本息，但未就其实际归还的具体借款本息金额充分举证证明，故永达公司上诉请求改判依据《内部认购商品房合同书》约定的购房款金额确定借款本金金额，依据不充分，本院不予采纳。关于利息的起计日期，原审已判决潘金成向永达公司支付自占有房屋之日起的占有使用费，故原审判决认定永达公司应付借款利息自潘金成出借款项之日起算，符合公平合理原则，可予维持。关于潘金成的反诉请求是否已超过诉讼时效的问题。依据本案现有证据及另案生效判决认定的事实，双方就涉案房屋签订《内部认购商品房合同书》系为永达公司向潘金成履行归还借款本息义务提供担保，无证据反映在永达公司为履行《内部认购商品房合同书》而将涉案房屋交付潘金成之后，双方有就借款本息或房屋占用费提出相应主张或进行交收，由此可证实双方事实上已达成将借款本息与房屋使用权益进行冲抵的意思表示并一直履行，双方就借款本息及房屋使用费的权利主张因此而产生中断诉讼时效的效果，而在另案生效判决确认《内部认购商品房合同书》无效之后，前述意思表示无法再实际履行，相应地，双方就借款本息及房屋使用费提出相应权利主张的诉讼时效应重新起算。据此，潘金成在本案中反诉请求永达公司返还借款本金并支付相应利息，并未超过法定的诉讼时效，永达公司上诉认为潘金成的反诉请求已超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人永达公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8694元，由上诉人广州市天河区永达装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪