广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2532号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人（原审第三人）：梁松锡。被上诉人（原审原告）：黄斌。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均系广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、梁松锡因与被上诉人黄斌以及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。黄斌在原审法院的诉讼请求：1.确认黄斌与国龙公司于2005年3月20日签《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；2.国龙公司协助黄斌办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）14E号房屋产权登记手续；3.确认梁松锡与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认黄斌与广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与梁松锡签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与梁松锡在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、黄斌在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以53万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。四、广州市国龙房地产开发有限公司在黄斌完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁14E房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；梁松锡、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11470元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后上诉人建行白云支行、梁松锡均不服，分别向本院提起上诉。上诉人建行白云支行的上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.将原审判决第四项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；3.判令黄斌以及国龙公司承担全部诉讼费用。上诉主要理由及答辩意见：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与黄斌签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，黄斌要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押时，符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定相互矛盾。上诉人梁松锡的上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回黄斌的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。该案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且黄斌只向国龙公司支付了50％的“购房款”。原审法院判决书生搬硬套地引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定是明显的适用法律错误。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误，不符合公序良俗。（1）黄斌并非善意购房人。（2）在梁松锡承担了《楼宇按揭合同》的全部银行欠款且已被法院立案执行的情况下，原审法院仍认为梁松锡未实际向银行偿还按揭贷款；仅依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决，就认定国龙公司与梁松锡签订商品房预售合同并非真实意思表示，无视广州市中级人民法院生效判决的存在。（3）梁松锡作为涉案房屋的登记预购人和按揭借款人，在欠银行按揭借款债务负担未得到合理合法、彻底解决的情况下，原审法院判决将梁松锡名下的涉案房屋所有权转移登记到黄斌名下不但没有法律依据，而且违反法律的最基本常识。3.原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》唱反调。4.原审法院判决认定梁松锡与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）梁松锡与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已办理了合同备案登记和抵押备案登记。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）关于梁松锡与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效的一审判决已被贵院（2016）粤01民终10118号生效民事判决撤销。（4）根据生效的（2017）粤71行终1299号行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至黄斌名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.黄斌的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。黄斌是（2009）越法刑初字第769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.黄斌与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令黄斌返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人黄斌的主要答辩意见：1.我方基本同意原审判决，房屋买卖关系、借贷关系应该分开，原审判决主要解决一房二卖的问题，我方认为原审判决认定国龙公司与名义购房人签订的《商品房预售合同》为无效合同是正确的。2.国龙公司和名义购房人之间的《商品房预售合同》无效，与名义购房人和金融机构之间借款合同有效之间，并不冲突。商品房购房人所享有的权利优先于抵押权，当这二者冲突时，优先适用所有权。3.名义购房人提起上诉，没有任何法律依据，是建立在虚假买卖的合同基础上，当时名义购房人是为了配合国龙公司套取银行资金，并没有支付实际购房款。之后虽办理了银行按揭款，但是国龙公司把钱划到他们账户上用于还贷，他们自己并未实际还款。一直到我方提起诉讼，都没有主张自己的请求，现提起上诉这是虚假无效的，应当依法予以驳回。4.原审判决之后，国龙公司没有提出上诉，视为同意原审判决。原审被告国龙公司的主要陈述意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。建行白云支行的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。黄斌的质证意见：房管部门曾经根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实公告注销了涉案房产的已备案预售合同和抵押备案登记，后来根据行政判决的结果，相关合同备案和抵押备案效力已恢复。但即使黄丹霞通过再审认定银行对该案涉案房屋享有抵押权和优先受偿权，也不影响本案对事实的认定和处理的结果，因为本案一审已经认定，买受人对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。梁松锡的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人建行白云支行、梁松锡虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人建行白云支行、梁松锡的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11470元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元，上诉人梁松锡负担11370元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍