辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2468号上诉人（原审被告）：姜宏友，男，1982年2月6日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：刘存山，抚顺市望花区民权法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：路宜，女，1983年7月27日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：路中业（被上诉人父亲），1956年12月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。上诉人姜宏友因与被上诉人路宜房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜宏友及其委托诉讼代理人刘存山，被上诉人路宜及其委托诉讼代理人路中业、郭丕勋到庭参诉讼。本案现已审理终结。姜宏友上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序严重违法。1、被上诉人没有房屋产权证，非法签订租赁合同将房屋出租给上诉人，因此双方签订的房屋租赁合同违法，应认定无效。2、租房协议均不是本人亲笔所签，被上诉人委托其父亲路中业签字，没有委托书，事后又未追认。协议没有给上诉人一份，只有在庭审质证时，才给上诉人一份复印件。租房协议签订后未按法律有关规定给付上诉人一份，租房协议程序违法，应当依法认定无效。3、在履行租房协议时，被上诉人父亲路中业责令上诉人支付38000元装修房屋材料费和人工费。2018年6、7月，被上诉人及其父亲以在北京买房为由，先后从上诉人手中拿走2500元、10000元，有证人证言在案佐证。上诉人合计支付给被上诉人55000元，上诉人不欠被上诉人4万元，一审认定事实不清。4、一审民事起诉状中原告处签名不是路宜本人亲笔所签，起诉不是路宜真实意思表达，妨碍人民法院审理案件，一审认定事实不清，程序违法。路宜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。理由：1、被上诉人是案涉房屋的法定产权人，有购房缴款收据和《抚顺市商品房交易合同书》为证，依法享有房屋租赁权。因特定历史原因，案涉房屋所在小区在近20年的时间里没有办理产权证，2018年才开始办理产权证，被上诉人的产权证正在办理中，已经被区政府和产权处认定为案涉房屋产权人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。2、上诉人主张租房协议未经被上诉人认可，与事实不符。被上诉人委托父亲路中业代办租房事宜，该租房协议经过被上诉人本人认可。3、上诉人主张没有租房协议，只是在庭审质证时才取得复印件，与事实不符。该租房协议是经被上诉人修改后到打字室打印出稿的，共打了两份。被上诉人签字、按手印后留存了一份。且该协议复印件是法庭给上诉人的，不是被上诉人给的。4、上诉人主张被上诉人父亲责令其支付38000元装修材料费和人工费，系无中生有。2018年9月18日至2019年9月18日上诉人租赁房屋期间，案涉房屋没有发生过装修，不可能发生装修费和人工费。租房协议第四项约定，本协议经甲乙双方签字之后，乙方（姜宏友）可进行房屋的改造装修，其发生的全部费用均由乙方负责。故如果上诉人进行了改造装修，费用亦应由其承担。5、上诉人主张的2500元、10000元是案涉租房协议前产生的2018年5月、6月、7月房租，与本案无关。6、上诉人主张不欠被上诉人房屋4万元，与事实不符。2018年9月6日双方签订租房协议后，上诉人承租案涉房屋，一楼开饭店、二楼开棋牌室，整整一年未交过房租。7、上诉人主张起诉不是被上诉人真实意思表示，与事实不符。被上诉人就房租问题多次找到上诉人，但上诉人均拒不履行租房协议，被上诉人无奈之下于2019年5月5日到一审法院按法律规定办理了相关手续。8、上诉人主张一审判决事实不清、程序违反，没有任何证据支持。一审认定的事实均经过庭审举证、质证，且上诉人在一审庭审时对此均认可，有庭审笔录为证。路宜向一审法院起诉请求：判令姜宏友履行租房协议交付房租款40000元。一审法院认定事实：姜宏友长期租赁路宜所有的一层门市。2018年9月6日，路宜与姜宏友签订了《租房协议》，双方约定：路宜将其位于望花区的门市房，租赁期从2018年9月18日至2019年9月18日止，租金每年4万元整，租金先付后用。同时又约定，路宜负责安装门市房的取暖设备及其安装费用，姜宏友负责缴纳取暖费及其其他费用。姜宏友实际使用后，路宜购买了20片暖气，由姜宏友雇人安装，姜宏友安装暖气片花人工费1300元。姜宏友又对此房屋进行了装修改造。事后，路宜向姜宏友索要房屋租金时，姜宏友因房屋装修费等问题与路宜产生分歧，拒不缴纳房屋租金。一审法院认为，路宜、姜宏友平等自愿签订的房屋租赁合同是有效合同。合同中明确约定了双方的权利和义务，路宜向姜宏友主张一年的房屋租赁费4万元是合同中确定的承租人义务，姜宏友应当按照合同的约定履行自己的给付义务。鉴于双方在安装暖气片时，姜宏友已实际支付了人工费1300元，该费用应当从租赁费中剔除。对姜宏友辩称房屋装修费折抵租赁费的说法，因其未提供相应的证据，一审法院无法支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、路宜与姜宏友的房屋租赁合同有效；二、判决生效后十日内，姜宏友给付路宜38700元。案件受理费800元由姜宏友负担。二审期间,上诉人提交如下证据：1、专用收款收据存根三张，拟证明2018年11月6日，上诉人支付窗户安装费1000元、刮大白人工费4000元、管工工时费1600元；2、辽宁省增值税普通发票一张，拟证明上诉人于2018年11月6日支付承租房暖气费10336元；3、专用收款收据存根一张，拟证明2018年11月14日上诉人支付装修一楼大门款2700元；4、建设银行个人活期账户交易明细一张，拟证明2018年7月10日被上诉人从上诉人处预支10000元房租费；5、没有票据的实物，拟证明上诉人支付灯管开关2000元、安装玻璃800元、安装监控1800元、暖气片2640元、池盆3个400元，被上诉人于2018年6月从上诉人处预支2500元。被上诉人质证意见：以上证据均不属于新证据。对证据1、3、5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据2的真实性认可，租房协议明确约定暖气费由上诉人承担，暖气费不能抵顶房租，不能实现上诉人证明目的；对证据4的真实性认可，关联性及证明目的不认可。另，上诉人申请对租房协议中乙方姜宏友签名进行笔迹鉴定，本院依法委托抚顺公正司法鉴定所进行笔迹鉴定。《抚顺公正司法鉴定所司法鉴定意见书》鉴定意见：检材上“姜宏友”签名与样本是同一人所写。本院组织双方对鉴定意见书进行了质证，上诉人质证意见：对鉴定意见有异议，没有注明鉴定设备，检验及论证没有科学性，要求重新鉴定；被上诉人质证意见：鉴定意见科学、有效，认可鉴定意见。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：当事人应当按照约定履行自己的义务。本案，路宜通过买卖取得案涉房屋所有权，其委托父亲路中业代签租房协议，不违反法律规定，姜宏友以路宜未在协议上亲笔签名而主张租房协议无效，不具有事实和法律依据。姜宏友以鉴定意见书未标注鉴定设备而否认鉴定意见的科学性、真实性、合法性，并要求重新鉴定，不符合申请重新鉴定的法律规定，本院不予准许。该司法鉴定意见书系具有相关资质的鉴定人员依照法定程序、参照鉴定规范作出的鉴定结论，符合法律相关规定，本院予以采信。租房协议是出租方路宜和承租方姜宏友的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规规定，协议合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。姜宏友于2018年9月18日至2019年9月18日承租案涉房屋，应当按协议约定履行向路宜支付租金40000元的义务。因2018年7月10日案涉租房协议尚未签订，姜宏友以当日银行取款交易明细主张支付房租10000元，不具有合理性，本院不予采信。姜宏友未提供证据证明其支付路宜55000元，故其不欠房租40000元的主张，本院不予支持。按照租房协议第四条第1项约定，协议经双方签字后，姜宏友可以进行房屋改造装修，发生的全部费用均由其负责，故姜宏友提交的装修费用票据与本案不具有关联性，本院不予采信。协议第四条第2项约定，路宜负责安装取暖设备及其费用，姜宏友负责交纳房屋取暖费及其他费用。故姜宏友交纳的暖气费10336元属于其应负责交纳的费用，其主张以暖气费抵顶房租不符合协议约定，本院无法支持。因姜宏友安装暖气片时支付的人工费1300元属于路宜应承担的费用，故一审法院在房租中予以剔除，具有事实和法律依据。路宜提起诉讼是其真实意思表示，姜宏友未提供证据证明起诉状不是路宜亲笔签名，其以此主张一审程序违法，不具有法律依据。综上所述，姜宏友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元、鉴定费2400元，由上诉人姜宏友负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓龙审判员  张庆敏审判员  张 秦二〇一九年十二月二十六日书记员  吕香凝