北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14906号上诉人（原审被告）：邓达，男，1968年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。法定代表人：朱琳，执行董事。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。上诉人邓达因与被上诉人北京瑞华诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初19848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人邓达、被上诉人北京瑞华诚物业管理有限公司之委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓达上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或根据北京瑞华诚物业管理有限公司（下称瑞华诚公司）的服务水平依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由瑞华诚公司承担。事实和理由：我对一审判决有疑议，不同意、不认可，一审判决没有明确判决90%物业费的标准，且认定瑞华诚公司物业量化工作内容和服务水平亦缺乏具体证据。我有房不能住的境况，不能用“瑕疵”两字概括。一、瑞华诚公司在长达7年多的时间里没有对我的房屋提供物业服务，导致案涉房屋不能居住，家庭不能团聚：1.负一层所有污水泵及电控制系统损坏，物业不更换、不维修，导致污水常年倒灌，粪便满地，臭气熏天，脏乱不堪，不忍目睹；2.负一层电梯至今长达7年多不能使用；3.负一层公共通道区域卫生，在长达7年多时间没有见到一个保洁人员；4.瓷砖脱落不修，管线无人检修；5.监控安保没有，盗贼横行。瑞华诚公司的服务，把业主服务到赶出家门的地步，在全北京市没有第二家。依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行）》第22条和第26条可认定瑞华诚公司提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，瑞华诚公司明显怠于行使权利。二、因“721”小区受灾，小区2012年至今有多家单位及物业公司为小区提供服务：1.长阳镇政府应急服务；2.碧桂园居委会应急服务；3.途腾物业应急服务；4.瑞华诚公司应急服务；5.汇驰信物业应急服务；6.房山区供电局提供应急电力服务，出资建设了小区的整个电力电缆及供电系统；7.房山区建委调用公共维修基金维修电梯；8.北京市人民政府调派的6家应急物业公司到小区参与2012年“721”应急物业服务，服务时间长达三个多月，服务内容：小区负一层抽水、小区保洁、垃圾清运，请法庭向房山区长阳镇政府申请调查。在多家单位没有放弃对物业费主张的情况下，只由瑞华诚公司一家提出主张不合法，物业费付给瑞华诚公司一家更是不合法。三、碧桂园居委会出具的证明不合法。碧桂园居委会作为政府的基础组织，必须要执行“三重一大”制度，《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》（下称《情况说明》）涉及2000多户居民，上万人的根本利益，属于“三重一大”事项范围，必须符合“三重一大”议事规则，即必须召开居委会党委和行政办公会两次会议或者合并一次会议，通过会议讨论后必须上报上级组织（镇政府）批准后才能出具，瑞华诚公司需提供《情况说明》经过上述程序作出的证据才能证明《情况说明》的合法性。四、关于应急服务与正常服务的标准。应急物业服务仅限以下内容：卫生垃圾清运、安保秩序维护、供水供电、电梯运行。正常物业服务包含以下内容：1.小区各种维修工程方面；2.清洁方面；3.安保方面；4.日常管理；5.社区文化。2012年7月21日案涉小区被水淹，小区停水断电，不能正常居住，时间长达半年之久，瑞华诚公司的办公场所全都被淹，完全瘫痪，小区垃圾堆成山，垃圾清运、卫生保洁、安保监控、门禁等服务全部瘫痪，停水停电，电梯停止运行，并动用公共维修基金修理电梯。小区应急物业服务由北京市人民政府调派的其他应急物业公司提供，时间长达半年之久。小区正常物业服务没有一条做到，应急服务都不合格。五、关于一审判决认定的物业服务“瑕疵”，收取90%物业费的问题。“瑕疵”是一个非常不专业的用词，不应在庄严的判决书上出现模拟两可、不置可否的用语。物业服务费九折，缺乏标准和依据，瑞华诚公司需提供7年时间的工作内容、工作细节。六、关于一审缺席的解释。我授权我女儿出庭，但其按照开庭时间准时到达法院时因缺少亲属证明无法代理我出庭，故缺席判决。瑞华诚公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确得当，应予维持。邓达的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。邓达所述与事实完全不符，我公司从未停止为该小区提供物业服务，如卫生、供水、供电、垃圾清运、污物处理等，如果物业服务停止一天，该小区居民就无法正常生活。邓达主张的有多家单位为该小区提供服务，与事实不符，一直是我公司为案涉小区提供服务至2019年1月，此后我公司撤出案涉小区，目前已经办理了交接手续，新的物业公司已经入驻。瑞华诚公司向一审法院起诉请求判令：邓达立即清偿自2012年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费15519.42元。一审法院认定事实如下：邓达系北京市房山区×××102号房屋的业主，房屋建筑面积123.17平方米。瑞华诚公司系邓达所有的该房屋所在小区的物业服务管理企业。2009年8月3日，邓达与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定由瑞华诚公司作为前期物业服务的管理企业，资质证号为：京物企资三[2005]0843号，物业服务收费价格为1.5元/月·平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，应当在每年的8月18日前缴纳。现因邓达自2012年1月1日起未支付物业服务费，瑞华诚公司诉至法院。另查，瑞华诚公司于2013年11月5日将名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司，2014年3月26日，北京汇驰信物业管理有限公司将名称再次变更为北京瑞华诚物业管理有限公司。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，邓达与北京市碧桂园房地产开发公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行，包括该合同中的前期物业条款。瑞华诚公司已经向邓达居住的小区提供了物业服务，现要求邓达支付物业费，理由正当，证据充分，法院对合理部分予以支持。根据审理查明的事实，瑞华诚公司在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，法院酌情按照正常收费标准的90%计算应收物业费。邓达经法院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。据此，一审法院于2019年11月判决:一、邓达于判决生效之日起十日内支付北京瑞华诚物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费13967.48元。二、驳回北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，邓达提交瑞华诚公司2013-2018年企业年度报告，其中2013-2015年年度报告中的社保信息均显示“暂无”，2016-2018年年度报告分别显示瑞华诚公司社保参保人数分别为28人、33人、25人，证明瑞华诚公司员工数量不足以为案涉小区提供符合合同约定标准的物业服务；瑞华诚公司对上述企业年度报告的真实性、关联性均不予认可，主张案涉小区自设立至2019年1月瑞华诚公司是唯一为该小区提供物业服务的企业。邓达另提交载有负一层于2012年、2017年被水淹后的照片及物品清运视频及负一层现状照片光盘一张，证明瑞华诚公司物业服务不到位导致其无法居住，瑞华诚公司认为该光盘不属新证据，不予质证。本院认为，邓达与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同条款系双方真实意思表示，合法有效，对邓达具有约束力。瑞华诚公司已向邓达居住的小区提供了物业服务，邓达应交纳物业费。邓达称瑞华诚公司后期提供的是应急服务，不应按照合同约定标准支付物业费，但其未提交证据证明应急期间的物业费标准与案涉前期物业条款中约定的物业费标准存在差异，且案涉前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无显著差别，因此邓达应当按照前期物业条款约定的物业费标准按时交纳物业费。根据已查明的事实，瑞华诚公司在提供物业服务期限内，在小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，故根据瑞华诚公司物业服务状况一审法院对案涉物业费数额予以酌减，酌减标准为按正常收费标准的90%计算应收物业费，并无明显不当。邓达上诉要求进一步减免物业费，缺乏依据，本院不予采纳。邓达对于其负一层房屋的损失问题，可另行解决。综上所述，邓达的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149元，由邓达负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刁久豹审 判 员 何江恒二〇一九年十二月十七日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥