北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15137号上诉人（原审原告）：北京翔达投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街167号翔达写字楼三、四层。法定代表人：贾刚，董事长。委托诉讼代理人：杜帅，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐铭鸿，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：栾忠峰，男，1966年7月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗浩，北京通特律师事务所律师。上诉人北京翔达投资管理有限公司（以下简称翔达公司）因与上诉人栾忠峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人翔达公司委托诉讼代理人杜帅，上诉人栾忠峰委托诉讼代理人罗浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翔达公司上诉请求：撤销一审判决第二项中关于2018年12月1日之后房屋占用费的处理、第三项，改判支持翔达公司一审全部诉讼请求。事实和理由：同意一审判决第一项以及第二项中关于2018年12月1日之前房屋占用费的处理。一审判决在认定2018年12月1日之后房屋占用费计算标准以及利息问题上存在事实认定和法律适用上的错误。一、根据我公司发送的通知函，2018年7月1日至2018年11月30日的租金应按照10万元每年计算，2018年12月1日至实际腾退日的房屋占用费应当按照市场标准38万元每年计算。租赁合同终止后，栾忠峰不履行腾房义务应当赔偿我公司因此造成的实际损失，即按照市场价格支付房屋占用费。但考虑到双方多年承租关系，我公司在2018年11月30日前按照原租金标准收取，11月30后栾忠峰仍不腾房，性质恶劣，我公司才将占用费标准提高至38万元每年。一审判决未考虑到涉案房屋所处地区租金大幅上涨以及栾忠峰拒不腾房的情形，按照原合同标准酌定数额，应予纠正。二、因栾忠峰拒不腾退房屋，我公司遭受高额实际损失中包括栾忠峰欠付房屋占用费的利息。根据双方多年交易习惯，我公司收取房租时点在合同履行开始，即自2018年7月1日起我公司开始遭受租金被占用损失，栾忠峰迟延支付房屋占用费的利息应从此时起算至实际腾退之日止。我公司关于房屋占用费利息的主张具有事实和法律依据。栾忠峰辩称，不同意翔达公司的上诉请求。我方使用房屋期间的租金应按照10万元每年的标准来计算，且不同意支付利息。栾忠峰上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项中关于腾空房屋的内容。事实和理由：同意按照10万元每年的标准支付2018年7月1日以来实际占用房屋期间的租金。一审判决认定事实错误。一、一审判决未认定翔达公司向我方口头承诺租赁期限的事实（至少5年）。我方在翔达公司口头承诺至少还能经营5年且租金不变的情况下，经翔达公司同意投资52万元将房屋进行全部装修。若无该承诺，若我方知道翔达公司将在2018年解除租赁合同，我方不会在2017年5月做上述装修投资。翔达公司不诚信的做法严重侵害了我方合法权益。二、一审判决未认定我方支付装修款的事实。我方在翔达公司同意的情况下投资将房屋进行装修，该事实翔达公司在一审庭审中并未否认，我方也提供了装修合同及装修公司盖章收据，足以证明上述事实。翔达公司提高租金的目的在于恶意解除双方租赁合同并无偿占有我方的装修。翔达公司辩称，不同意栾忠峰的上诉请求。房屋租赁合同于2017年12月31日到期，2018年6月不定期租赁合同关系届满。对于栾忠峰主张的我公司口头同意租期至2023年，我公司不予认可，且已由生效判决认定。装修没有发生过，我公司亦不予认可。翔达公司向一审法院起诉请求：1.栾忠峰腾退位于北京市西城区陕西巷31号的房屋；2.栾忠峰支付2018年7月1日至实际腾退之日的房屋占用费（2018年7月1日至2018年11月30日期间，按照原租金标准计算；2018年12月1日至实际腾退之日，按照38万元/年标准计算）及相应利息（以实际腾退之日的房屋占用费为基数，自2018年7月1日至实际腾退之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：自2002年9月1日起，栾忠峰向翔达公司承租位于北京市西城区陕西巷31号房产，面积350平方米。双方每年签订一层租赁合同。最近一次《租赁合同书》签订于2017年1月13日，租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，年租金10万元。合同到期后，2018年10月26日，翔达公司向栾忠峰发出《关于房屋续租、腾退及相关事项的通知函》，通知栾忠峰如申请续租，应于2018年11月15日前书面申请，且房屋租金上涨至38万元每年；否则应当于2018年11月30日前腾退房屋。翔达公司与栾忠峰均认可，翔达公司收取栾忠峰2018年上半年租金5万元，翔达公司拒绝收取栾忠峰支付的2018年下半年房屋租金。翔达公司认为2018年1月1日后双方间存在不定期租赁合同关系，现已经通知栾忠峰解除。栾忠峰未提交关于翔达公司口头承诺租期延长的证据。栾忠峰提交的房屋装修证据中未包含付款证据，翔达公司对其装修证据不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，翔达公司与栾忠峰签订的《租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同已于2017年12月31日到期，合同到期后，翔达公司继续收取栾忠峰房屋租金至2018年6月30日，双方间形成不固定期房屋租赁合同关系。现栾忠峰认为其与翔达公司的租赁合同有效期至2023年12月31日，其未向法院举证证明，法院对其意见不予采纳。通过双方的举证，法院认为，翔达公司与栾忠峰的不固定期租赁合同关系已经于2018年6月30日解除。栾忠峰应当于2018年6月30日将涉案房屋腾退给翔达公司。栾忠峰至今未腾退房屋，应当向翔达公司支付占用费。对于占用费的标准，法院酌定占用费的标准为双方租赁合同约定的标准。翔达公司同时主张栾忠峰支付占用费的利息，无事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、判决生效后七日内，栾忠峰将位于北京市西城区陕西巷31号房产腾空并交还北京翔达投资管理有限公司；二、判决生效后七日内，栾忠峰给付北京翔达投资管理有限公司房屋占用费（自2018年7月1日至实际腾空房屋之日止，按年租金100000元计算）；三、驳回北京翔达投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，翔达公司提交（2019）京0102民初11235号和（2019）京02民终7940号民事判决书，以证明法院生效判决认定，栾忠峰关于《租赁合同书》期限至2023年的主张不成立。栾忠峰认可该组证据真实性，不认可其证明目的，认为双方存在口头约定，否则栾忠峰不会投资对房屋进行重新装修。经本院审查，在该案中，栾忠峰起诉翔达公司，主张其在翔达公司口头承诺至少还能经营5年且租金不变的情况下，投资52万元将房屋装修，请求法院确认双方之间的房屋租赁期限至2023年12月31日。一审判决驳回栾忠峰的诉讼请求。栾忠峰提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。翔达公司提交其检索的大栅栏地区商铺租赁价格数据，以证明翔达公司在2018年11月30日主张的38万元每年的房屋占用费远低于市场价格。栾忠峰不认可该证据真实性及其证明目的，认为一个时间点的片面的房产价格不能代表整体价格走向，缺乏准确性。翔达公司提交其分别与武志立、张登峰签订的租赁合同书，证明与涉案房屋非常接近的地段的房屋的租赁合同，约定的价格均高于每年38万元。栾忠峰认为该组证据的真实性无法确认，无法确认存在真实的租赁关系，且租赁地点不同，价格需双方达成一致，周边只是考虑因素，不认可证明目的。本院核实，一审判决认定“双方每年签订一层租赁合同”存在笔误，应为“双方每年签订一次租赁合同”，本院予以更正。另，一审中栾忠峰为证明其装修，提交了合同书、收据。翔达公司不认可上述证据的证明目的。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于租赁期限一节，双方当事人之间另案生效民事判决已经驳回了栾忠峰的相应主张，故本院对于栾忠峰就此提出的上诉意见不予采纳，本案一审判决栾忠峰腾退房屋并无不当。关于2018年12月1日之后房屋占用费的标准，虽然翔达公司主张其多次与栾忠峰沟通腾房，栾忠峰拒不腾房，亦发函告知栾忠峰2018年12月1日至实际腾退日的房屋占用费按照38万元每年计算，且房屋所处地区租金大幅上涨并提交其检索的大栅栏地区商铺租赁价格数据、其与案外人签订的租赁合同书，但是，对于翔达公司的函件，栾忠峰已经回函明确提出异议，根据现有证据不足以认定双方就翔达公司函件中提及的2018年12月1日之后房屋占用费标准达成一致，且根据翔达公司提交的现有证据，亦尚不足以证明其关于涉案房屋市场价格的主张，综合本案事实，一审判决酌定占用费标准为双方租赁合同约定的标准，并无明显不当，本院对于翔达公司就此提出的上诉意见不予采纳。关于翔达公司主张的房屋占用费利息，首先，根据查明的事实，双方就2018年7月1日之后合同关系的法律状态存在争议，双方就书面合同期满后的续租、租金标准等亦有分歧，并进入诉讼程序，双方对于2018年7月1日之后房屋占用费的支付时间亦未达成一致意见，在此情况下，难以根据翔达公司所述的双方交易习惯认定栾忠峰应于2018年7月1日支付占用费；其次，栾忠峰曾向翔达公司支付过2018年下半年房屋租金，虽然因存在分歧，翔达公司予以拒收，但表明栾忠峰没有拖欠2018年7月1日之后房屋占用费的过错。综合本案情况，一审判决未支持翔达公司关于房屋占用费利息的诉讼请求，并无不当，翔达公司就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，翔达公司、栾忠峰的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费573元，由北京翔达投资管理有限公司负担503元（已交纳），由栾忠峰负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月二十日法官助理 江 潇书 记 员 祝 石