河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22119号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时容宽，男，汉族，1989年7月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人时容宽房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.被上诉人仅支付半年房租，已严重违约。2.上诉人并未承诺在修路期间不收租金，河南台兴房产有限公司曾多次催要2018年8月之前的租金，时容宽拒不支付。不能以2017年3月15日至2017年9月14日期间的房租抵扣2018年8月之后的房租。抵扣房租计算错误。3.合同的解除日期应当为2019年6月21日。4.被上诉人购买变压器系自愿行为，与上诉人无关，上诉人不应承担购买变压器的费用。时容宽辩称，抵扣房租确实计算错误，但一审法院其他事实认定清楚，适用法律正确。时容宽向一审法院起诉请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告缴纳的租金及管理费共计101952元自2018年10月1日开始计算使用时间；3.请求被告赔偿因其违约导致原告支付的变压器费用33000元、安装费用9000元、线路修理费用14980元，共56980元以及铺设水泥路面的费用2500元，共计59480元；4.本案的诉讼费用由被告承担。时容宽于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计101952元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的变压器费用33000元、安装费用9000元、线路修理费用14980元，共56980元以及铺设水泥路面的费用2500元，共计59480元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月7日，河南台兴房产有限公司作为甲方与时容宽作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》两份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区19号、A9区21号商铺出租给乙方使用，租期均从2017年3月15日起至2022年3月14日止。2017年3月15日至2018年3月14日租金和管理费的单价均为29.5元/㎡，年租金和管理费均为50976元;2018年3月15日至2019年3月14日租金和管理费的单价均为32.4元/㎡，年租金和管理费均为56073元;2019年3月15日至2020年3月14日租金和管理费的单价均为35.69元/㎡，年租金和管理费均为61672元；2020年3月15日至2021年3月14日租金和管理费的单价均为39.26元/㎡，年租金和管理费均为67841元；2021年3月15日至2022年3月14日租金和管理费的单价均为43.19元/㎡，年租金和管理费均为74632元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。时容宽称已交纳了2017年3月15日至2017年9月14日止半年的租赁费共计101952元，对此，河南台兴房产有限公司不持异议，该院予以确认。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。因中陆广场众商户集中营业用电量激增，变压器被烧坏，中陆广场商铺停电无法正常经营，河南台兴房产有限公司未对变压器等用电设备进行维修，为促使尽快恢复用电正常经营，时容宽、李亚平等多家商户集资购买了变压器，花费变压器费用33000元。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但时容宽认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前时容宽已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为时容宽欠缴租赁费用将原告所租赁商铺断电、锁门，且对时容宽出示的2018年9月20日拍摄的对案涉商铺断电、锁门的视频无异议，对该证据该院予以确认。时容宽在此次河南台兴房产有限公司对其租赁商铺断电、锁门后，又将租赁商铺门锁打开，因租赁费争议双方并未解决，2019年3月21日河南台兴房产有限公司再次对时容宽所租商铺锁门，时容宽报警，后时容宽于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计101952元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的变压器费用33000元、安装费用9000元、线路修理费用14980元，共56980元以及铺设水泥路面的费用2500元，共计59480元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、时容宽因商铺租赁费的交纳发生争议，现时容宽起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的两份租赁合同，河南台兴房产有限公司以时容宽欠缴租金、管理费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与时容宽签订的两份租赁合同，时容宽与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故该院对原告时容宽要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的两份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与时容宽签订的上述合同的反诉请求，该院予以支持。关于合同解除的时间，2019年3月21日河南台兴房产有限公司再次对时容宽所租商铺锁门、断电后，时容宽报警，并于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故该院酌定解除合同的时间为2019年3月28日。关于租赁费的问题。时容宽称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故时容宽签订合同已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，时容宽欠付租赁费应承担支付义务，该院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向时容宽催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，时容宽已交纳的租赁费101952元应自2018年8月1日起顺延。因双方签订租赁合同后，时容宽已交纳2017年3月15日至2017年9月14日的商铺租赁费共计101952元，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日2019年3月28日应按约交纳的商铺租赁费。2018年8月1日至2019年3月28日的租赁费为74169.35元，故河南台兴房产有限公司还应返还时容宽租赁费共计27782.65元，对时容宽超过该金额的诉讼请求，该院不予支持。对河南台兴房产有限公司要求时容宽支付租金、管理费的反诉请求，该院不予支持。关于时容宽要求被告赔偿原告变压器费用33000元的诉讼请求，河南台兴房产有限公司作为商铺的招商方和出租方应为商铺承租方提供正常的经营环境和配套设施，在案涉的中陆广场商铺用电设施出现问题大面积停电无法正常营业的情况下，河南台兴房产有限公司未对用电设施进行维修，无奈众商户集资由时容宽代为购买33000元的变压器，该费用应由河南台兴房产有限公司承担，故时容宽要求河南台兴房产有限公司支付变压器费用33000元的诉讼请求，该院予以支持；关于时容宽要求的安装费用9000元、线路修理费用14980元、铺设水泥路面的费用2500元，因未提交发票或收据，证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告时容宽和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区19号、A9区21号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还时容宽租赁费27782.65元。三、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付时容宽购买变压器费用33000元。四、驳回原告时容宽的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3529元，减半收取1764.5元，由原告时容宽负担1094.5元，由被告河南台兴房产有限公司负担670元。反诉费3590元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，关于河南台兴房产有限公司曾多次催要2018年8月之前的租金，时容宽拒不支付。不能以2017年3月15日至2017年9月14日期间的房租抵扣2018年8月之后的房租的上诉理由，经查，河南台兴房产有限公司并未提供证据证明其主张，且在2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与时容宽的陈述能相互印证，可以证明双方约定修路期间不收租赁费的事实。一审法院判决时容宽已交纳的租赁费101952元应自2018年8月1日起顺延并无不当，本院予以支持。关于合同解除的时间。2019年3月21日，河南台兴房产有限公司再次对时容宽所租商铺锁门、断电，时容宽于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故一审法院酌定解除合同的时间为2019年3月28日，于法有据并无不当，本院予以支持。关于房租抵扣。自2018年8月1日至2019年3月28日，时容宽所租两间案涉商铺的租金为134803.2元（59元／每平方／月×288平方=16992元／月×8个月=135936元，16992÷30天／月×2=1132.8元,135936-1132.8=134803.2元），其已缴纳101952元，还应向河南台兴房产有限公司缴纳租金32851.2元。一审法院计算错误，现予以纠正。关于变压器。河南台兴房产有限公司作为商铺的出租方应为承租方提供正常的经营环境和配套设施，在案涉中陆广场商铺用电设施出现问题，导致大面积停电无法正常营业的情况下，河南台兴房产有限公司未对用电设施进行维修。为了继续正常经营，众商户集资由时容宽代为购买33000元的变压器，该费用应由河南台兴房产有限公司承担，一审法院判决并无不当，本院予以支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10081号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项，即解除原告时容宽和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区19号、A9区21号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》；被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付时容宽购买变压器费用33000元；驳回原告时容宽的其他诉讼请求；驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。二、撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10081号民事判决第二项，即被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还时容宽租赁费27782.65元。三、变更郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10081号民事判决第二项为，被上诉人时容宽于本判决生效之日起十日内向上诉人河南台兴房产有限公司支付租赁费共计32851.2元。四、驳回上诉人河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3529元，减半收取1764.5元，由时容宽负担1094.5元，由河南台兴房产有限公司负担670元。反诉费3590元，由河南台兴房产有限公司负担。二审案件受理费7119元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担4000元，由被上诉人时容宽负担3119元。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月二十五日书记员 蔡玉龙