文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏11民终3401号上诉人（原审原告）：施晓静，女，1976年6月4日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：姜威，江苏路韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周戎华，男，1971年12月17日生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：蒋森林，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅睿，江苏江成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏伟星，男，1976年11月24日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。原审被告：镇江市京口东瀚宾馆有限公司，住所地江苏省镇江市京口区花山湾新村二区22号402室。法定代表人：杨丽华。委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。上诉人施晓静因与被上诉人周戎华、苏伟星、原审被告镇江市京口东瀚宾馆有限公司（以下简称东瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2017）苏1102民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施晓静上诉请求：撤销原审判决，依法改判为支持其一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、房屋装修剩余价值及预期经营收益应当评估及计算认定；2、经营收益138262元应予认定（2015年4-8月点菜单+2015年5-7月东瀚宾馆入账+苏伟星签单+苏伟星借款）；3、按照合同约定，其只需每月向东瀚宾馆缴纳3000元电费，故垫付的电费38037元应予认定；4、（2015）京民初字第2944号案件中，已认定周戎华、苏伟星系合伙关系，本案中未予认定；5、租赁合同解除已认定系东瀚宾馆违约，保证金应予返还；6、搬迁费用应当支持；7、一审法院有关事实认定错误：东瀚宾馆原应由苏伟星和周戎华共同经营；苏伟星本人签字的三份菜单款项8480元，一审法院未进行表述认定；泰康人寿票据真实性及付款情况一审未予查实。苏伟星、东瀚公司辩称，经营收益、垫付电费、装修费用无证据支持。因施晓静尚欠东瀚公司房屋租金，故保证金应当另案处理。搬迁费用应由施晓静自己承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周戎华辩称，（2015）京民初字第2944号案件调解书未认定合伙关系，只是周戎华是名义上的涉案房屋的承租人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。施晓静向一审法院起诉请求：1、周戎华、苏伟星赔偿其装饰装修费用残值共计165102.6元；2、周戎华、苏伟星返还其经营收益149007.39元，扣除5个月租金后，应返还39007.39元；3、周戎华、苏伟星返还其保证金40000元；4、周戎华、苏伟星支付违约金80000元；5、周戎华、苏伟星赔偿其预期经营收益100000元、代缴电费31470.85元及搬迁费用10000元。一审法院认定事实：2013年5月6日，镇江市京口东瀚宾馆（以下简称东瀚宾馆，合同甲方）与施晓静（合同乙方）签订《镇江市京口东瀚宾馆1号楼租赁合同》，约定：甲方将坐落于镇江市京口区仙鹤巷39号东瀚宾馆内的1号楼出租给乙方，面积约680平方米，用途为餐饮、棋牌；租期自2013年5月26日至2018年5月25日；租金每月20000元；乙方一次性交纳保证金40000元；乙方需要重新装修或者变更原有设施的，应征得甲方同意；违约方需承担相当于双倍保证金的违约金；合同期内若甲方客房部有团队包早餐、中餐、晚餐，乙方要全力配合甲方的合理用餐要求及接待服务。当日，施晓静向东瀚宾馆支付保证金40000元。2013年5月11日起，施晓静因装修租赁房屋支付费用381006元。东瀚宾馆原为个体工商户，由苏伟星个人经营。2015年5月7日，东瀚宾馆经镇江工商行政管理局京口分局审查准予注销，由个体工商户转变为东瀚公司，东瀚公司出资人为苏伟星，经营场所与东瀚宾馆一致。2015年12月3日，一审法院立案受理镇江市教育发展投资中心与周戎华、苏伟星、张秋燕、陆艳青、第三人施晓静房屋租赁合同纠纷，因苏伟星等欠付房屋租金，镇江市教育发展投资中心就镇江市仙鹤巷39号房屋提出解除合同等诉讼请求。2016年6月7日，双方达成调解协议：一、解除镇江市教育发展投资中心与周戎华、苏伟星于2008年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、苏伟星、周戎华给付镇江市教育发展投资中心租金、房屋使用费875000元（已履行）；三、双方无其他争议。2016年6月，施晓静向镇江市教育发展投资中心交付了租赁房屋。2017年9月12日，一审法院立案受理东瀚公司起诉施晓静房屋租赁合同纠纷一案，东瀚公司提出诉讼请求，要求施晓静支付拖欠的案涉房屋租赁费用303670.9元及利息，该案尚未审结。一审法院认为，东瀚宾馆与施晓静签订的房屋租赁合同真实有效，双方应当按照约定履行义务。在约定的租赁期限内，镇江市教育发展投资中心与周戎华、苏伟星的房屋租赁合同解除，致使施晓静与东瀚宾馆的房屋租赁合同不能继续履行，东瀚宾馆已经违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。现东瀚宾馆已经注销，其债务应当由其经营者以个人财产承担，故施晓静要求苏伟星承担责任符合法律规定，予以支持。施晓静认为苏伟星与周戎华系合伙经营，其并未提交证据予以证明，施晓静要求周戎华承担责任无事实依据，不予支持。关于施晓静要求退还保证金40000元的诉讼请求，合同中并未约定该保证金何时退还。根据公平原则，施晓静交纳的租赁保证金应当在其合同义务履行完毕时予以退还，而案涉房屋的租金纠纷尚在另案审理过程中，故保证金不宜在本案中处理，对该诉请本案中不予理涉。关于施晓静主张的违约金80000元，因东瀚宾馆未能履行合同中约定的房屋使用期限，已违反合同约定，应当按约支付该违约金。施晓静认为约定的违约金过低，应当提交证据予以证明。关于施晓静主张的装饰装修残值费用，施晓静并未能举证证明装饰装修的行为经东瀚宾馆同意，对此不予认定。施晓静要求返还的经营收益、代缴水电费用亦无证据予以证明，不予认定。施晓静主张的预期经营收益及搬迁费用，没有证据证实具体数额。施晓静的上述有关诉请因缺乏证据难以认定，施晓静关于约定的违约金过低的意见不予采信，仅支持其要求支付违约金80000元的诉讼请求。一审法院判决：一、苏伟星于判决生效之日起十日内给付施晓静违约金80000元；二、驳回施晓静其他诉讼请求。案件受理费8284元，由施晓静负担5584元，苏伟星负担2700元。二审中，施晓静提交以下证据：一、胡长云（东瀚宾馆会计）与徐仰五的短信以及发短信的手机，证明之前提及的款项已支付，而7月29日胡长云提及的900元、1555元、1472元、31500元四笔款项，是一审主张的经营收入的一部分，共计35427元，该款项均已支付至东瀚宾馆账户，至今未付给施晓静。二、东瀚宾馆2014年12月-2015年7月江苏银行对公账户对账单，与胡长云的短信记录一一对应，证明之前提及的款项已支付，但与胡长云短信记录一一对应的900元、1555元、1472元、31500元四笔款项未支付给施晓静。三、东瀚宾馆记账凭证复印件，证明胡长云是短信记录中的胡会计，也是东瀚宾馆的会计。四、中国移动话费充值电子发票及缴费单据，证明证据一短信记录中的胡会计即东瀚宾馆胡会计。五、户号为1000002404、000370821、1000370819电表2015年9月-2016年5月电费交费记录，该些款项的支付时间、支付数额与施晓静一审提交的银行交易流水一一对应，证明该款项系施晓静支付，该款项17笔计53037元应在扣除施晓静应付的每月3000元后返还施晓静；东瀚宾馆记账凭证4页，证明1000002404、1000370821、1000370819电表均是由东瀚宾馆使用并交纳电费；银行账号交易流水，证明该流水中反映的电费缴费记录与施晓静在供电公司调取的电费缴费记录一致，并且是施晓静缴纳，应当由被上诉人返还。六、泰康人寿签单人聂琴的谈话笔录，证明泰康人寿签单的真实性，而款项并未支付给施晓静。七、京口法院裁定书与两份审判笔录，证明周戎华与苏伟星是合伙经营东瀚宾馆，应当承担共同付款责任。苏伟星、东瀚公司质证认为，自2015年东瀚宾馆没有再经营，仅有施晓静一家餐厅在经营，不存在代付电费。电费及缴费凭证认可，但与本案无关。聂琴未到庭。其他不认可。周戎华质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，短信记录和东瀚宾馆对账单不能证明施晓静和苏伟星之间的账面往来。调解书没有认定周戎华是合伙，其仅是名义上的承租人。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因镇江市教育发展投资中心与周戎华、苏伟星房屋租赁合同解除，导致施晓静与东瀚宾馆房屋租赁合同不能继续履行，东瀚宾馆已经违约，应当承担违约责任。就施晓静主张的损失数额，认定如下：1、房屋装修剩余价值，综合考虑其租赁时间和装修情况，酌定5万元。2、经营收益，一方面为2015年4-8月点菜单的金额，该金额根据聂琴对自己签字的确认，计算为52487元，该款项应予给付；另一方面为2015年5-7月东瀚宾馆入账35427元，该款项应当给付施晓静。3、按照合同约定，施晓静每月支付电费给东瀚宾馆3000元，故施晓静垫付的电费应予返还，从本案事实可以认定，施晓静共计缴纳53037元电费，扣除施晓静应付的每月3000元后，剩余38037元电费应返还给施晓静。4、保证金40000元，因东瀚宾馆违约，双方合同不能履行，东瀚宾馆应当返还该保证金。5、80000元违约金，一审法院认定并无不当。至于其他费用，施晓静并无证据证实，故不予支持。综上，苏伟星应给付施晓静295951元。综上，因出现新证据，上诉人施晓静的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省镇江市京口区人民法院（2017）苏1102民初838号民事判决；二、苏伟星于本判决生效之日起十日内给付施晓静295951元；三、驳回施晓静的其他诉讼请求。一审案件受理费8284元，由施晓静负担2899元，由苏伟星负担5385元；二审案件受理费5584元，公告费303元，由施晓静负担1028元，由苏伟星负担4859元。本判决为终审判决。审判长  樊华勇审判员  黄 甦审判员  孙 毅二〇一九年十二月二十四日书记员  武云子