云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1390号上诉人（原审原告）：王建学，男，1964年2月23日生，汉族，山东省潍坊市人，高中文化，退休工人，住云南省楚雄市。上诉人（原审原告）：缪云霞，女，1968年3月31日生，汉族，云南省禄丰县人，高中文化，无业，住云南省楚雄市(系王建学之妻)。二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司。住所地：楚雄市开发区永兴大酒店院内D1幢2楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王建学、缪云霞与上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王建学与缪云霞的共同委托诉讼代理人蔡晓燕、上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建学、缪云霞的上诉请求：一、撤销楚雄市人民法院(2019)云2301民初314号民事判决，并改判支持王建学、缪云霞一审全部诉讼请求；二、一、二审费用由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，法律依据缺失，导致判决错误。一、一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，综合考虑涉案房屋的面积、合同履行情况等因素，认为双方约定的违约金过分高于楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司违约所造成的损失，应予调整，逾期交房的违约金按已付房款的0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜。且违约金仅从2017年1月1日起至王建学、缪云霞起诉之日即2019年1月17日止。该认定法律依据缺失，忽略王建学、缪云霞与楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司签订生效并且在住建部门进行过备案的《商品房购销合同》，违背了依合同履行义务的原则。双方签订的《商品房购销合同》第七条明确约定:“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天99.95元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后:甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方己付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行”；一审既然认定，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司至今未按照合同约定的期限，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付王建学、缪云霞，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司违约，但一审法院以综合因素考虑、公平原则，就将该违约金降至按己付房款的0.01%乘以逾期天数来计算，从2017年1月1日算至王建学、缪云霞一审起诉之日。《商品房购销合同》是由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司提供，违约金是楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司根据王建学、缪云霞购买的房屋面积、交付的房款进行的约定，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司对其权利义务是明知的，对于违约金的约定并无不当。《商品房购销合同》签订后，若王建学、缪云霞不履行其中任何一项义务，少交一分钱，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司都会依合同追究业主、消费者的违约责任。但开发商违约，合同约定的违约责任，违约金的标准为何就得不到法律的支持？要说实际损失，王建学、缪云霞为购买该房屋，向老家银行全额贷款，一次性将房款支付给楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，现在楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司交付不了合格的房屋，产权证无法办理，王建学、缪云霞只能到处借钱还贷款，因房屋配套设施不完善，导致无法正常居住，王建学、缪云霞只能租房居住或回老家居住，王建学、缪云霞的实际损失又如何来计算。根据《合同法》的规定，依法成立的合同对当事人具有约束力，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司应当按照合同履行，一审法院降低违约金且未按合同约定分段来计算违约金，法律依据缺失。三、律师费用应得到支持。虽然《购销合同》没有约定开发商违约，王建学、缪云霞所产生的律师费用由开发商承担，但《商品房购销合同》是楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司提供，在其中仅约定王建学、缪云霞的违约，要承担开发商的律师费，显然不公平。其次，就开发商的违约行为，王建学、缪云霞是多次与开发商进行协商，开发商一再躲避，王建学、缪云霞通过信访等方式也未有切实的结果后，才委托律师代理进行诉讼，如果开发商有解决事情的诚意与态度，也不至于诉讼的发生。律师费用的支出，属于楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司违约行为给王建学、缪云霞造成的损失，应当予以支持。综上所述，请求撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初314号民事判决，并改判支持王建学、缪云霞全部一审请求。楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司口头答辩称，一审法院调整本案的违约金有事实和法律依据，没有支持王建学、缪云霞的律师代理费符合相关法律规定，在双方签订的房屋购销合同中就没有约定开发商逾期交房要承担对方的律师费用。一审判决是正确的，请求驳回王建学、缪云霞的上诉请求。楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司司只应承担逾期交房违约金799.60元（99.95元/天×8天＝799.60元）。事实和理由：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司己在2017年1月8日将王建学、缪云霞购买的商品房交付王建学、缪云霞占有和使用，王建学、缪云霞接受房屋时，已对房屋进行了查验，自愿接受房屋。按照购房合同约定的交付期限，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司只逾期了8天，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”的规定，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司认为本案的逾期交房违约金计算时间只应按8天计算，一审判决没有充分考虑接房事实、购房人实际损失的事实和司法解释的规定，判决结果不当，恳请二审法院作出改判。王建学、缪云霞口头答辩称，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉理由不成立，请求驳回楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉。王建学、缪云霞确实是在2017年1月8日接房，当时按照开发商的要求接房，而且根据《商品房购销合同》第7条、10条的约定，房屋必须要组织验收合格，且要提交商品房质量保证书、商品房使用说明书，当时这些东西都没有，王建学、缪云霞虽然接了房屋，但房屋到现在都没有竣工验收备案的任何登记资料，不具备交付使用的条件，接不接房都改变不了需要竣工验收备案的条件，这也是建筑法61条的明确规定，所以逾期交房的违约金就应该按照合同的约定及法律的规定计算到竣工验收备案登记时止。综上，请求驳回楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉。王建学、缪云霞向一审法院起诉请求：1、判令楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司向王建学、缪云霞支付逾期交房违约金109292.50元（其中：1、自2017年1月1日起至2017年1月31日止为2998.50元，99.95元/天×30天＝2998.50元；2、自2017年2月2日起至2019年1月11日止为106294.00元，499735元×0.0003×709天＝106294.00元），剩余违约金按已付房款的万分之三乘以逾期天数继续计算至房屋竣工验收合格之日；2、判令楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司承担律师代理费1500元；3、本案诉讼费由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实：王建学与缪云霞系夫妻，2016年11月14日，王建学、缪云霞(乙方)与永兴房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄市彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－2幢第2层201号房，该商品房套内建筑面积为109.67㎡，单价为4556.72元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为499735元；乙方于2016年11月14日支付购房首付款199735元，其余价款300000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款支付；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天99.95元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方己付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。合同签订后，王建学、缪云霞按约定向永兴房地产公司支付了全部购房款499735元。2016年11月15日，王建学、缪云霞所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2016111510272）。王建学、缪云霞于2016年11月30日交纳了房屋买卖契税9518.76元，并于2017年1月8日接收了房屋入住。另查明，至法庭辩论终结，永兴房地产公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目工程建设已经完工，但尚未通过竣工验收。一审法院认为，（一）关于永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算的问题。依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。王建学、缪云霞与永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。”之规定，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。王建学、缪云霞已依约向楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司支付了全部房款，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于2017年1月8日将未通过建设单位组织验收合格的房屋交给了王建学、缪云霞，其行为已构成违约。楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司提出王建学、缪云霞已实际接收房屋，其行为不构成违约的辩解与法律规定不符，不予采纳。王建学、缪云霞主张楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司应按合同约定支付违约金，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司认为约定的违约金过高，王建学、缪云霞已接房，应按王建学、缪云霞的实际损失进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，综合考量涉案房屋的面积、合同的履行情况等因素，认为双方所约定的违约金过分高于楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司违约所造成的损失，应予调整，逾期交房的违约金按已付房款的0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜，按此标准从自《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日即2017年1月1日开始计算。由于永兴房地产公司开发建设的永兴“彝海大成”一区（E地块）工程竣工验收之日不确定，若违约金继续计算至竣工验收之日，则违约金的金额可能会违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，因此，王建学、缪云霞主张的违约金暂从2017年1月1日起支持至王建学、缪云霞向楚雄市法院起诉之日即2019年1月17日止，则逾期交房违约金为37330元（499735元×0.01%×747天)。（二）关于永兴房地产公司是否应承担律师代理费的问题。对于王建学、缪云霞主张的律师代理费1500元，由于双方在《商品房购销合同》中没有约定，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，并报经审判委员会讨论决定，判决：一、由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内支付王建学、缪云霞逾期交房违约金37330元，款交楚雄市人民法院；二、驳回王建学、缪云霞的其他诉讼请求。案件受理费2516元，减半收取1258元，由王建学、缪云霞负担834元（已交），由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担424元（未交，限于判决生效后十五日内交纳，款交楚雄市人民法院）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，双方当事人均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于2019年12月2日提交了永兴彝海大成一区（E地块）的工程竣工验收报告，欲证实永兴彝海大成一区（E地块）的工程项目在2019年11月27日已经完成了竣工验收，并办理了竣工验收备案。经质证，上诉人王建学、缪云霞对该份证据的三性认可。本院认为，对该份证据的三性及证明目的予以确认，证实了楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目工程在2019年11月27日已经通过竣工验收，并办理了竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，1、逾期交房的时间应如何认定？2、一审判决认定违约金的计算标准是否适当？违约金应如何计算？3、律师费应否支持？针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”王建学、缪云霞与楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。王建学、缪云霞已按约支付了全部购房款，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司就应按合同约定于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付即：涉案房屋应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方可视为完成竣工验收，具备交付使用条件。虽然楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于2017年1月8日将房屋交付给了王建学、缪云霞，但该商品房在2019年11月27日时通过建设单位组织验收合格，完成了竣工验收备案登记，在此之前的交房的行为已构成违约，因为交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务，且交付房屋并不能免除开发商应承担的违约责任。楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司提出王建学、缪云霞已实际接收房屋，其行为不构成违约的辩解理由不能成立。因案涉房屋于2019年11月27日已经组织验收合格并办理了竣工验收备案，房屋已符合交付条件，故逾期交房的时间应计算至2019年11月27日止。根据双方签订的《商品房购销合同》约定，楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司交房时间为2016年12月31日，故逾期交房的时间应从2017年1月1日起开始计算至2019年11月27日止,本案的逾期交房天数应为1059天。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。”《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第一百一十四条关于违约金低于或高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质，也体现了以实际损失为原则的赔偿计算法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少”，该条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质。一审判决根据楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的违约情形、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，从鼓励诚信交易，维护良好的市场经济交易秩序的角度考虑，对双方合同约定的违约金标准调整为0.01%并无不当，应予支持，故本案逾期交房的违约金为52921.9元（499735元×0.01%×1059天）。针对第三个争议焦点，本院认为，双方在签订的《商品房购销合同》中对律师的代理费没有约定，且王建学、缪云霞也未提供相应的代理合同，一审中也仅提供的是收款收据，故对王建学、缪云霞主张的律师费，不予支持。综上所述，王建学、缪云霞及楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉主张均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判处逾期交房的天数不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初314号民事判决；二、由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内支付王建学、缪云霞逾期交房违约金52921.90元；三、驳回王建学、缪云霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1258元，由王建学、缪云霞负担834元（已交）；由楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担424元（未交）；王建学、缪云霞交纳的二审案件受理费1637元由其负担（已交）；楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司交纳的二审案件受理费713元由其负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  蒋文娟审判员  夏绍兴审判员  蔡建华二〇一九年十二月九日书记员  山 岚