广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21535号上诉人（原审原告）：周勇东，男，1981年8月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴清清，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡丽珍，女，1951年1月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：潘瑞凡（兼胡丽珍委托诉讼代理人），女，1980年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人周勇东因与被上诉人胡丽珍、潘瑞凡房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。周勇东上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，并依法改判为确认周勇东与胡丽珍、潘瑞凡之间的租赁关系于2019年6月15日解除；2.请求撤销一审判决第四项，依法判决胡丽珍、潘瑞凡退还多收取的租金3850元及违约金。（以14850元为基数，以年利率24%计算，直至拖欠的款额全部付清为止，暂计至2019年9月3日为792元）。3.依法维持一审判决第二项、第三项。4.判决上诉费及一审诉讼费均由胡丽珍、潘瑞凡承担。事实与理由：一、一审事实认定存在错误：案涉租赁合同应当自2019年6月15日承租人实际搬离案涉房屋时解除，而一审认为双方租赁合同于2019年6月23日解除是事实认定错误，理由如下：1、周勇东以实际行动解除案涉租赁合同的时间为：2019年6月15日。2019年6月15日，周勇东完全搬离案涉房屋，并将案涉房屋的钥匙交给了胡丽珍、潘瑞凡委托的中介王小姐，周勇东已经实际履行了返还房屋的义务，应当认定周勇东以实际行动解除了双方的租赁关系。至于交还其他钥匙的问题，因出租房屋的钥匙有其自身的特点，新承租人常常会出于安全性的考量，将承租房屋的旧锁芯及钥匙换掉，所以交还旧的剩余钥匙，仅构成附随义务，为履行瑕疵，不应当成为认定租赁合同解除时间的依据。周勇东于6月15日在3人微信群通知胡丽珍、潘瑞凡验收案涉房屋，胡丽珍、潘瑞凡未作回应；6月21日，周勇东再次催促胡丽珍、潘瑞凡查看、登记水电等验收事直；因胡丽珍、潘瑞凡一方原因拖延至6月23号。周勇东认为，虽然案涉房屋因胡丽珍、潘瑞凡原因拖延至6月23日才验收，但周勇东已经实际搬离，双方租赁合同应于实际履行了返还房屋义务之日起解除。2.周勇东通知胡丽珍、潘瑞凡解除租赁合同的时间为2019年6月21日。2019年6月6日，周勇东微信通知胡丽珍、潘瑞凡决定续租半个月到21号，提前15日通知胡丽珍、潘瑞凡决定解除租赁合同，胡丽珍、潘瑞凡己提前15日知悉周勇东不再继续承租的事实。退一步讲，即使一审判决认为周勇东的实际搬离不能成为租赁合同解除的依据，那么周勇东通过通知行使任意解除权的行为也己生效。综上所述，周勇东认为，一审认定案涉租赁合同于2019年6月23日解除属事实认定错误。实践中，不定期租赁关系的任意解除权，可以通过通知的方式行使，也可以以实际行动行使，即以承租人实际搬离或出租人自行收回房屋等实际行为行使。鉴于周勇东于6月15日己经完全搬离案涉房屋，实际履行了交还房屋的义务，因此，周勇东认为双方的租赁合同在实际搬离日己经解除。二、一审判决适用法律不当，《合同法》第232条并没有规定不定期租赁合同的承租人行使任意解除权必须附加提前一个月通知的义务。1.法律未对承租人行使任意解除权附加提前一个月通知的义务。根据《合同法》第232条、第236条的相关规定，原租赁合同的租赁期限为不定期；周勇东作为不定期租赁合同的承租人，依法享有随时解除合同的权利；法律明文规定，出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人，并没有要求承租人负担此项义务。因承租人的任意解除权属于形成权，周勇东作为承租人，依法行使任意解除权，不需要胡丽珍、潘瑞凡的同意，只需要尽到通知义务即可成立。况且，周勇东基于诚信原则，已经于6月6日通知胡丽珍、潘瑞凡租到6月21号。从6月6日至6月21日，已经提前近15日，周勇东行使任意解除权的行为合法且诚信。一审判决要求周勇东行使任意解除权需提前一个月通知，没有法律依据，属于任意加重了周勇东的合同义务，对周勇东极其不公平。2.不定期租赁，意味着租赁关系存在着随时解除的可能性。胡丽珍、潘瑞凡嫌麻烦，未续签书面合同，作为一个合格的市场主体，应当对不定期租赁关系存在随时解除的风险有所预见。法律对不定期租赁双方均有任意解除权的规定表明，在此类情形下，合同解除的风险需要各方各自承担，胡丽珍、潘瑞凡应当对自己的行为后果有所预见，自担风险。周勇东依法行使任意解除权，井基于诚信提前15日通知胡丽珍、潘瑞凡，胡丽珍、潘瑞凡完全知悉周勇东不再承租的事实，并己经于6月6日开始找中介出租案涉房屋，胡丽珍、潘瑞凡不存在合理信赖租赁合同会继续的理由。周勇东支付6月份的租金是在严守《房产租赁合同》的约定，周勇东的守约行为不能构成胡丽珍、潘瑞凡拒不退还租金，获得额外利益的理由。3.一审判决合同解除后不需退还多收取的租金于法无据。依据《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。周勇东认为，租金是使用租赁标的物的对价，周勇东依法行使任意解除权，不存在任何过错及违约行为，周勇东实际搬离房屋后，胡丽珍、潘瑞凡应当将多收取的租金依法返还。而一审判决认为即使合同解除，也不需退还租金；此判决没有法律依据，没有合同约定，不定期租赁关系也不存在此类的交易习惯，实属判决错误，请贵院依法纠正，改判胡丽珍、潘瑞凡向周勇东返还多收取的租金3850元。三、胡丽珍、潘瑞凡未及时足额退还保证金及多收取的租金属违约行为，应当参照《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准向周勇东支付违约金。周勇东于6月15日腾空涉案房屋，胡丽珍、潘瑞凡应当及时交接，结算各种费用，退还保证金及多收取的租金。胡丽珍、潘瑞凡虽曾经通知退还押金，但是通过胡丽珍、潘瑞凡提交的证据可以看出，胡丽珍、潘瑞凡通知退还的金额是强行扣除300元清洁费后的金额，并拒不返还多收取的租金，其退还金额与实际应当退还的金额相差甚远，履行不符合要求。根据《合同法》第60条、第72条的规定，当事人履行自己的义务应当遵守全面履行原则。胡丽珍、潘瑞凡部分履行，周勇东有权拒绝接受。胡丽珍、潘瑞凡没有全面履行合同义务，不能认定为有效履行，仍属违约。参照双方签订的《房产租赁合同》第二条、第三条、第六条约定的违约金计算标准，胡丽珍、潘瑞凡应以逾期返还的款额为基数，技日息1%的标准支付违约金。但周勇东主动降低诉求标准，要求胡丽珍、潘瑞凡按年利率24%支付违约金，恳请法院依法支持。综上所述，一审判决认定的事实存在错误，适用法律不当，所作的判决对周勇东极不公平，现依法提起上诉，请求贵院予以纠正，并请求依法改判！胡丽珍、潘瑞凡辩称：一、对于上诉请求1：要求维持一审判定，上诉方需要承担租金至2019年7月6日。理由如下：（1）对于不定期租赁合同，双方当事人均得以随时解除，但基于诚实信用及公平合理原则，解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人。一个月的通知期在房屋租赁市场上是非常合理的最低要求，而且同类租赁合同都是整月来出租的，不会按天或按周或按半月来出租的。一般一年期房屋租赁合同会约定1-3个月的通知期，租期更长的合同会约定更长的通知期。双方原租赁合同规定的租期虽只是12个月，但实际租用期限已接近3年。上诉方2019年6月7日至7月6日当月租金已提前支付，突然要求立刻退租，没有给与我们足够准备时间，有违公平合理原则。房屋最后找到的新租户是8月才开始付租金的，7月份已损失了租金收入，我们都没要求上诉方赔偿7月份的租金。（2）一审判定租赁合同于2019年6月23日解除，主要是基于当天我们已经上门查看，但当时我们双方没有办理书面的退房交接手续。房屋第二把钥匙在2019年6月23日当面交回，第三把钥匙在2019年6月27日之后的某一天，上诉方委托同事，自行开门进入房屋后留下第三把钥匙，期间房屋的锁芯钥匙都没有更换过。上诉方只要一天不归还全部钥匙，上诉方都可随时进屋、使用房屋及设施，所以不排除他们在归还钥匙之前是有继续有使用房屋的。二、对于上诉请求2：要求维持一审判定，不存在多收取的租金，而且上诉方对于违约金的计算歪曲事实，非常的不合理。理由如下：（1）基于请求1的理由，我们不存在多收取的租金。（2）违约金计算的基础包含了保证金1.1万元，保证金我们是一直都是同意退还的，在7月1日（当时我还不知道上诉方要起诉我），我已主动在微信通知上诉方，明确要退还保证金1.1万元与维修费490元。即使双方对租金和清洁费有异议，也不妨碍上诉方收取保证金的。对于保证金，我们一直是想给的，只是上诉方一直不肯回应，也不明确银行账号（上诉方之前是用多个账号来支付租金的）。一审判定后，我还问了一审的书记员，对于保证金部分我们是否要先支付给上诉方，书记员说我们等终审了再支付。（3）在上诉方的起诉书与上诉书中都歪曲事实，说我们不退还保证金，以此增加索赔的计算金额。要不然这次起诉涉及的金额实在是太小，上诉方委托的律师不好计算律师费。三、对于上诉请求3：在没有一审判决二与判决三之前，我们就主动联系上诉方，要求退还1.1万保证金与490元维修费。四、对于上诉请求4：我认为上诉费与一审诉讼费全部应该由周勇东承担。理由如下：在7月1日我已主动联系上诉方，要求退还尾款时就主动要求退还1.1万保证金与490元维修费，没有丝毫拖欠的意思。我还本着息事宁人的心态，答应优惠500元给起诉方，这个金额比扣除300元清洁费还要多。所以，在本案件中，我们并没有过错，不应该承担诉讼费。周勇东向一审法院起诉请求：1、判决确认周勇东与胡丽珍、潘瑞凡之间的房屋租赁合同己于2019年6月15日解除；2、判决胡丽珍、潘瑞凡退还周勇东房屋租赁合同保证金11000元；3、判决胡丽珍、潘瑞凡退还多收取的租金3850元（5500元/30天×21天）；4、判决胡丽珍、潘瑞凡向周勇东支付违约金792元，以14850元（3850元+11000元）元为基数，以年利率24%计算，从2019年6月15日起算直至拖欠的款额全部付清为止，暂计至2019年9月3日为792元）；5、判决胡丽珍、潘瑞凡返还周勇东修理费490元；6、诉讼费由胡丽珍、潘瑞凡承担。一审法院查明事实：广州市荔湾区荔湾路121号xxx房用途为住宅，建筑面积109.55平方米，原是胡丽珍与潘xx共有的房产。胡丽珍与潘xx是夫妻关系，两人育有一女儿即潘瑞凡。2017年2月14日，潘xx死亡。经公证处公证，潘xx对上述房屋的份额由胡丽珍一人继承。2018年3月9日，该房屋登记在胡丽珍一人名下。2016年10月7日，胡丽珍、潘xx（出租方，甲方）与周勇东（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区荔湾路121号之一至二十三xxx房建筑面积109.55平方米的房产出租给乙方作住宅使用，租期为壹年，自2016年10月7日至2017年10月6日，月租金为5500元；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金为11000元以及首月租金5500元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；承租租约到期后需搞好卫生交还出租方，如未搞卫生则在押金扣回300元当作清洁费给出租方，等等。上述协议签订同日，周勇东向胡丽珍、潘xx支付保证金11000元。之后，双方依约履行合同至期满。期满后，双方没有再签订租赁合同，但周勇东继续使用案涉房屋并按原合同租金标准交租。2019年6月5日，周勇东通过微信告知胡丽珍、潘瑞凡可能要搬走，但没有发出书面的解除通知。2019年6月6日，周勇东最后一次支付租金，支付了至2019年7月6日的租金。2019年6月23日，潘瑞凡上门查看，查看时房屋已搬空，仅留有一两双鞋及部分遗弃物品在内。双方没有办理书面退房交接手续。庭审中，周勇东陈述，2019年6月15日已完全搬离案涉房屋并拖好地。胡丽珍、潘瑞凡陈述，案涉房屋有三套钥匙在周勇东手上，2019年6月14日周勇东将一套钥匙交给了胡丽珍、潘瑞凡委托的中介以方便中介放租；2019年6月23日周勇东委托其同事交还一套钥匙给胡丽珍、潘瑞凡，该日查看时，案涉房屋只是做了表面的粗略的清洁；2019年6月27日，胡丽珍、潘瑞凡对房屋进行了深度清洁，为此花费清洁费300元；之后，周勇东回来拿回两双遗留在案涉房屋的鞋同时将最后一套钥匙留下给胡丽珍、潘瑞凡。一审法院认为：案涉《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。上述租赁合同在2017年10月6日期限届满后，周勇东继续使用租赁的房屋，胡丽珍也没有提出异议并继续收取房屋租金，依据相关法律规定，诉讼双方形成不定期租赁关系，可以随时解除合同。现周勇东在2019年6月5日微信告知胡丽珍、潘瑞凡可能要搬走，即表达了可能解除合同的意思。关于合同解除的时间，周勇东主张2019年6月15日已完全搬离案涉房屋并拖好地，但没有与胡丽珍办理交接房屋的手续，故周勇东主张租赁合同于该日解除依据不足，一审法院不予支持。从查明事实来看及胡丽珍、潘瑞凡庭审陈述来看，2019年6月23日周勇东已搬空案涉房屋并交付钥匙一套给胡丽珍、潘瑞凡，故从该日起胡丽珍已收回案涉房屋并实际掌控，上述租赁合同事实上也于该日解除。因租赁合同于2019年6月23日解除，故周勇东应交租至合同解除之日。关于2019年6月24日至2019年7月6日的租金是否应退还的问题。虽然周勇东有随时解除合同的权利，但行使权利应遵守诚实信用原则和遵循一般的交易习惯，以合理方式去行使，提前一个月通知解除合同较为合理。且周勇东支付2019年6月7日至2019年7月6日租金的行为让胡丽珍有理由相信周勇东会继续承租至2019年7月6日，现周勇东提前解除双方租赁合同势必给胡丽珍造成因重新寻找新的承租人需要合理的时间而产生的租金损失，而由周勇东承担2019年6月24日至2019年7月6日期间的租金损失符合公平合理原则。综上所述，一审法院认为胡丽珍不应退还该期间的租金给周勇东为宜，鉴于此，周勇东对该租金违约金的主张，一审法院不予支持。关于租赁保证金11000元。胡丽珍答辩要求在保证金中扣除清洁费300元后退还周勇东。对此，一审法院认为，租赁合同虽约定交还房屋未搞卫生的情形下胡丽珍有权在保证金中扣除300元清洁费，但胡丽珍确认周勇东在搬空后有对案涉房屋做表面清洁，并非未搞卫生，且合同并未约定搞好卫生的具体标准，而作为承租人，表面清洁符合一般的清洁义务。故胡丽珍要求扣除清洁费300元的意见一审法院不予接纳，胡丽珍应退还周勇东保证金11000元。因合同就保证金并未约定违约金，故周勇东主张该项违约金依据不足，一审法院不予支持。至于空调修理费490元。因胡丽珍答辩同意支付空调修理费490元给周勇东，故一审法院按其意见处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认周勇东与胡丽珍签订的《房产租赁合同》于2019年6月23日解除。二、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，胡丽珍向周勇东返还保证金11000元。三、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，胡丽珍向周勇东支付修理费490元。四、驳回周勇东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费102元，由周勇东负担58元，胡丽珍负担44元。二审期间，当事人均未提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于:1.周勇东主张双方合同解除时间应为2019年6月15日是否成立；2.合同解除后多交的租金应否退还及退还的保证金应否计算违约金的问题。对此分析认定如下：案涉《房产租赁合同》租赁期限届满后，周勇东继续使用租赁的房屋，胡丽珍、潘瑞凡也没有提出异议并继续收取房屋租金，依据相关法律规定，双方形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方的陈述及微信记录，周勇东于2019年6月5日已提出将要搬出案涉房屋，胡丽珍、潘瑞凡提出找中介放盘需一个月时间，不同意周勇东退租，周勇东提出为避免房屋的空置损失最多再租十五天，胡丽珍、潘瑞凡则认为如果十五天能出租则十五天，如果租不出去则要周勇东多租一个月。此后，周勇东于2019年6月15日告知钥匙已交给中介，但还差一个房间的东西及大件物品，2019年6月23日房间内物品完全搬空，胡丽珍、潘瑞凡也进行了查看。根据上述事实可知，2019年6月15日周勇东尚有物品在房间，故周勇东认为该日合同已解除于法无据，2019年6月23日胡丽珍、潘瑞凡查看后确认物品已搬空，据此可认定23号双方合同已事实上解除，一审认定正确，应予维持。关于2019年6月24日至2019年7月6日的租金应否退还的问题。根据上述查明的事实，周勇东于2019年6月5日已告知将解除合同并为避免出租人空置损失将再租十五天，对此本院认为，作为承租人已尽诚信履行合同的义务，且根据法律规定，不定期租赁合同的承租人是可以随时解除合同的，因此，胡丽珍、潘瑞凡认为周勇东需在解除合同前提前一个月通知，且不论周勇东是否实际使用均需收取租金的意见，既无合同约定亦无法律依据，综上，根据本案的实际情况，应以周勇东实际使用时间据实结算租金，即2019年6月24日至2019年7月6日的租金2383.3元（5500元/30天×13天）应予以退还，同时，因迟延返还租金，理应支付相应的利息损失，即从2019年6月24日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审对此认定有误，予以纠正。关于退还的保证金应否计算违约金的问题。双方签订的合同并未约定退还保证金的违约金，且根据一审查明的事实，胡丽珍、潘瑞凡曾主动要求退还保证金，但周勇东并未提供相应账号，故关利息损失自行承担。此外，案涉合同的由胡丽珍签订，且案涉房产亦系胡丽珍一人所有，故周勇东上诉请求潘瑞凡承担相关责任于法无据，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5722号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5722号民事判决第四项；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，胡丽珍向周勇东返还租金2383.3元及利息（以2383.3元为本金，从2019年6月24日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回周勇东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费102元，由周勇东负担15元、周丽珍负担87元。二审受理费50元，由周勇东负担25元、周丽珍负担25元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十三日书记员 王日平郭丽淳