黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初496号原告：董艳秋，女，1973年1月27日出生，汉族，哈尔滨银行新华支行副行长，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：金立新，男，1972年10月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：祝璐珩，黑龙江泰盛律师事务所律师。被告：沈阳市裕兴实业有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区大南街28号甲。法定代表人：王长清，董事长。被告：王长清，男，1953年11月17日出生，汉族，沈阳市裕兴实业有限公司董事长，住辽宁省沈阳市和平区。第三人：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区箫乡明珠小区。法定代表人：刘成，总经理。委托诉讼代理人：姜贵臣，男，该公司职员。第三人：舒志，男，1971年11月28日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告董艳秋与被告沈阳市裕兴实业有限公司（以下简称裕兴公司）、第三人黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）、舒志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董艳秋的委托诉讼代理人金立新、祝璐珩，被告裕兴公司的法定代表人王长清，第三人迅成公司的委托诉讼代理人姜贵臣到庭参加诉讼。第三人舒志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董艳秋向本院提出诉讼请求：1.判令裕兴公司不得执哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产;2.判哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产归董艳秋所有，迅成公司协助董艳秋办理房屋产权证照;3.裕兴公司、王长清承担案件受理费。事实和理由：2013年10月，董艳秋购买了包括诉哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产在内的南通心城小区13栋3层整层建筑，议定价款为280万元。董艳秋于2013年12月30日、2014年3月20日分别以银行转账的方式向迅成公司支付购房款200万元整。2014年12月29日，董艳秋丈夫金立新与迅成公司、黑龙江新天地建筑工程有限公司（南通心城小区13#楼承建商)签订了《议书》,剩余80万元房款以迅成公司应支付给黑龙江新天地建筑工程有限公司（以下简称新天地公司）的工程款抵顶。2014年12月29日，迅成公司为董艳秋出具了购房款收据，载明“三期13#住宅3层1层，房款280万元”。2016年8月，迅成公司通知董艳秋进户。董艳秋于2016年9月23日办理了进户手续，缴纳了进户费用，并对该房屋进行了装修,租赁给新天地公司、黑龙江冠誉房地产开发有限公司等几家公司办公使用。2018年11月,董艳秋在向哈尔滨市呼兰区房地产管理局咨询办理房产证时,得知诉争房产被哈尔滨市中级人民法院于2015年9月2日、2018年11月2日裁定查封。董艳秋向执行法院提出案外人执行异议，认为依据法律规定，诉争房产应属于董艳秋所有，请求解除查封措施。2019年1月28日，哈尔滨市中级人民法院作出了（2019）黑01执异13号执行裁定书，裁定驳回董艳秋的执行异议请求。董艳秋对裁定不服提起诉讼,请求人民法院支持董艳秋的诉讼请求。裕兴实业、王长清辩称，1.迅成公司及该公司法定代表人舒志于2011年起欠裕兴公司及王长清巨款长期不还。裕兴公司于2015年8月诉至哈尔滨市中级人民法院，同时申请了诉前保全，呼兰区房产局查清裕兴公司待售房源，根据待售房源和现场实际调查，向人民法院递交了裕兴公司的待售房源清单，本案争议的房屋正在待售房源清单之中。2015年9月3日，哈尔滨市中级人民法院下达了131号民事裁定书和查封房产清单。2.人民法院裁定下达通知后，董艳秋及案外人第三方、迅成公司和舒志本人没有在规定时间内向法院提出任何异议。3.董艳秋诉称，2018年11月2日到呼兰房产局办证才得知该诉争房被查封，但实际董艳秋2016年向人民法院递交了异议后，人民法院从没有下达解封裁定，早在2016年5月20日查封时对该诉争房已经作了询问笔录，董艳秋当场承认没有提供任何原件、异议。董艳秋称2013年12月30日、2014年3月20日分别通过银行转账方式支付了购房款二百万，但没有董艳秋与迅成公司的合同、认购书、订购书、正规收据、发票等。既然已购诉争房一层，别的房都在房产局备案登记了，也办了房证了，为什么诉争房被查封了，没有办理。诉争房是第三阶段收尾楼盘2013年才开始筹划建设，根本谈不到验收和预售阶段，当时交款购房与事实不符。至于董艳秋提出的200万元三联收据是当时董艳秋与第三方开发商工程欠款往来账还是虚假行为，总之根本与本案无关，没有任何能说明对该诉争房的证据采信价值。2017年4月17日，呼兰区房产局进一步调查核实例会，并作出了当时提供人民法院的被查封的迅成公司原保全房产是当时待售房源，该诉争房屋当时根本没有在房产局备案登记、借贷保全之中。迅成公司在人民法院保全查封裁定下达生效后为转移财产私自制造虚假公章勾结他人制造虚假动迁和买卖手续，现由哈尔滨市公安局刑侦支队已立案侦查，董艳秋提起本案诉讼不符合法律规定，请人民法院驳回董艳秋的诉讼请求。迅成房地产述称：董艳秋交纳的购房款，争议房屋是董艳秋购买。舒志未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。董艳秋向本院提交了十二份证据：证据一、（2019）黑01执异13号执行裁定书，拟证明2018年11月董艳秋发现其所有的哈尔滨市呼兰区南通心城小区13栋3单元301室房产被哈尔滨市中级人民法院查封，董艳秋提出案外人执行异议、提起本案诉讼。经质证，裕兴公司、王长清、迅成公司对该证据无异议，本院予以采信。证据二、NO.00060467《收据》一份，拟证明董艳秋购哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产支付全款后，2014年12月29日，迅成公司给董艳秋出具280万元购房款收据。经质证，迅成公司对该证据无异议。裕兴公司、王长清认为：该证据仅是三联据，加盖迅成公司的公章，此证据无采信价值，也不能说明问题，书写的时间就是为了绕开裕兴公司保全的时间。证据三、董艳秋612280001500242726农村信用合作联社《客户简易明细账查询单》两份、2013年12月30日黑龙江省农村信用社电汇凭证、2014年3月20日黑龙江省农村信用社电汇凭证、《客户开户或大额存/取款时填写单》两份，证明董艳秋购哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产的资金来源。且2013年12月30日董艳秋将100万元购房款转给迅成公司法定代表人舒志的事实。2014年3月20日董艳秋将100万元购房款转给迅成房公司会计姜海艳的事实。经质证，迅成公司对该证据无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋向舒志、姜海艳转款没有标注购买房屋，认为与本案无关。证据四、2014年12月29日《协议书》一份，证明董艳秋购哈尔滨市××区××心城小区××单元××室房房产的80万元，是由迅成公司欠新天地公司的工程款冲抵的。经质证，迅成公司对该证据无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋、迅成公司提供的证据均是虚假证据。本院认为，董艳秋提供的证据二、三、四欲证明其购买案涉房屋的资金支付问题，但根据迅成公司、新天地公司、董艳秋三方签订的协议书显示，董艳秋及其丈夫金立新与迅成公司在2013年12月至2014年4月存在三笔100万元的资金往来，其中100万元为迅成公司向董艳秋的借款；该协议还显示除本案争议的房屋，董艳秋在迅成还购买了13号楼商服一套、三层七个房屋，房屋总价款共计580万元，董艳秋向舒志、姜海艳转款200万元是购房款还是向迅成公司出借款，本院无法认定。证据五、南通心城东小区1#、12#楼施工协议和南通心城东小区13#楼施工协议，证明迅成公司开发的南通心城东小区1#、12#、13#楼由新天地公司进行施工建设。经质证，迅成公司对董艳秋提供的上述证据五、六、七无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋、迅成公司提供的证据均是虚假证据。本院认为，迅成公司、新天地公司于2014年4月、8月分别签订的施工协议中约定付款方式为以房源抵顶工程款，而董艳秋提供的证据四协议书确认迅成公司拖欠新天地公司工程款230万元冲抵董艳秋购房款，在迅成公司不能提供其与新天地公司工程结算的情况下，本院对董艳秋提供的该组证据不予采信。证据六、七、徐莹莹证人证言一份；证实董艳秋购买13#楼三层整层住宅和13#楼东侧1门商服和购房交付款的情况。徐莹莹在单位档案室发现董艳秋13#楼三层整层《商品房买卖合同书》，经请示后联系董艳秋的丈夫金立新取走的事实。经质证，迅成公司对董艳秋提供的上述证据五、六、七无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋、迅成公司提供的证据均是虚假证据。本院认为，徐莹莹证实其系迅成公司的销售员，董艳秋持有的收据，是其在2014年12月29日向董艳秋出具。该证人并非迅成公司的会计人员，并没有看到董艳秋支付购房款，徐莹莹作为售楼员向消费者出具现金收据不符合常理，该证人证言本院不予采信。证据八、陈军证人证言材料一份；证明陈军以新天地公司名义承建迅成公司开发的南通心城东小区1#、12#、13#楼。在此陈军曾多向董艳秋的丈夫金立新借款，本息共计239万元。待董艳秋向迅成公司购买13#楼三层整层住宅和13#楼东侧1门商服时，陈军用工程款抵顶了董艳秋在迅成公司的购房款230万元的事实，其中商服150万元、住宅80万元。本院认为，证人没有到庭接受质询，该证言材料本院不予采信。证据九、南通心城东小区进户通知单、《收据》11张、取暖费发票4张，证明董艳秋于2016年8月30日对其购买的哈尔滨市呼兰区南通心城东小区13号楼三层一层住宅，建筑面积721.42平方米进行进户的事实和原告交13号楼三层一层住宅燃气费、有线电视费、物业费、预存电费、装修保证金、取暖费的事实，足以证实董艳秋是13号楼三层一层住宅的房主。证据十、南通心城东小区13号楼三层一层住宅照片12张，证明董艳秋所有的南通心城东小区13号楼三层整层住宅现在真实情况及董艳秋多年来实际占有、实际使用情况。证据十一、2019年2月28日迅成公司出具的《证明》一份，证明董艳秋购买南通心城东小区13号楼三层整层住宅交付购房款280万元的具体情况和2016年9月23日董艳秋实际进户，实际占有、实际使用情况。经质证，迅成公司对董艳秋提供的上述证据九、十、十一无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋、迅成公司提供的证据均是虚假证据。本院认为，各方当事人对争议房屋由董艳秋占有的事实无异议，本院予以确认。证据十二、《商品房买卖合同书》一份；证明2013年10月23日董艳秋与迅成公司签订《商品房买卖合同书》，董艳秋购买迅成公司开发的哈尔滨市呼兰区南通心城小区13栋三层整层房产，是董艳秋的真实意思表示，合同双方均已履行了合同约定的相关义务。经质证，迅成公司对董艳秋提供的该证据无异议。裕兴公司、王长清认为：董艳秋、迅成公司提供的证据均是虚假证据。本院认为，我院于2015年9月2日作出的（2015）哈民三商初字第131号民事裁定书查封了案涉房屋，2016年5月董艳秋向我院提出异议时并没有提供该合同，本院对该合同的签订时间、合同是否真实不予采信。裕兴公司、王长清为证实其抗辩主张成立，提供四份证据：证据一、哈尔滨市中级人民法院于2015年9月2日作出的（2015）哈民三商初字第131号民事裁定书一份，证明哈尔滨市中级人民法院作出裁定之日已查封了案涉房屋。证据二、查封房产明细清单，查封房产当时由房产局出具迅成公司所有房产的微机联网的待售房源，还有现场调查核实，向人民法院提供的。证明（2015）哈民三商初字第131号民事裁定书房产清单是在2015.8.18日截止，包括案涉房屋在内。证据三、哈尔滨市公安局刑事技术支队鉴定文书一份，法院查封裁定下达后，迅成公司转移财产将已被查封的房产作出虚假的动迁、购买人买受，变卖已经被查封的房产，在这个过程当中，迅成公司为了进一步蒙混过关在法院能够通过达到解封目的，私刻假公章，经哈尔滨市经侦技术支队鉴定迅成公司违法犯罪。证据四、董艳秋作为案外人提出财产保全异议书一份、董艳秋提供迅成公司出具购房款收据二张、人民法院对董艳秋丈夫金立新询问笔录一份，证明董艳秋于2015年4月24日向我院提出查封异议申请。经质证，董艳秋认为：对证据一的真实性无异议，但董艳秋与迅成公司的房屋买卖先于人民法院的查封。对证据二的真实性和所要证明的问题均有异议，董艳秋购买诉争房产是2013年，人民法院的查封是在董艳秋的购买行为之后，董艳秋是该房产的合法所有权人。对证据三真实性和要证明的问题均有异议，此证据与董艳秋无关。对证据四的真实性、关联性、客观性、其要证明的问题均有异议。迅成公司未陈述质证意见。本院认为，裕兴公司提供的民事裁定书、查封清单和公安机关的鉴定意见为人民法院、公安机关作出的有效文书，本院予以认定。裕兴公司提供案外人财产保险异议书、收据、询问笔录来源于（2015）哈民三商初字第131号案件卷宗，本院对裕兴公司提供该组证据的真实性予以采信。迅成公司、舒志未向法庭提交证据。综合当事人诉辩主张及提供的证据，本院认定如下事实：2015年7月，裕兴公司、王长清以迅成公司、舒志为被告提起合作协议纠纷诉讼，要求迅成公司、舒志偿还欠款49,143,720元。我院受理后，于2015年9月2日根据裕兴公司申请，作出（2015）哈民三商初字第131号民事裁定书，查封了迅成公司所有的位于哈尔滨市呼兰区南通心城东小区1-15号楼房产（包括案涉房屋在内）。2015年12月15日，我院作出（2015）哈民三商初字第131号民事判决，判令迅成公司、舒志给付裕兴公司2000万元及利息。迅成公司、舒志不服提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2016年7月8日作出（2016）黑民终276号民事判决，驳回上诉，维持原判。案涉房屋查封期间，董艳秋对我院财产保全查封提出案外人异议，并提供其与迅成公司于2013年12月30日就案涉房屋签订《萧乡明珠商品房定购书》一份（复印件）、迅成公司于2013年12月30日出具董艳秋支付13号楼整个3层定金100万元收据一份、迅成公司于2014年3月21日出具董艳秋支付购房款100万元收据一份；2016年5月20日，我院组织董艳秋、裕兴公司进行了询问：“问：你提交的异议书所附材料当中有认购书一份及票据两份，现你能否提供认购书原件。董艳秋答：不能，因为开发商没给过我原件，我所提交的异议书及复印的材料都是开发商提供的。”我院根据裕兴公司申请，在执行生效的（2015）哈民三商初字第131号民事判决过程中，董艳秋以其系哈尔滨市呼兰区南通心城东小区13号楼3单元301室房产实际权利人为由提出书面异议,董艳秋提供购房收据主张其以280万元现金购买方式从迅成公司合法取得案涉房屋，请求人民法院解除对案涉房屋的查封。2019年1月28日，我院作出（2019）黑01执异13号执行裁定，以董艳秋未与迅成公司签订商品房买卖合同，仅以一次性交付大额现金的收据主张已交付全部购房款，证据不足，驳回董艳秋的异议请求。董艳秋对该执行裁定不服，提起本案案外人执行异议之诉。另认定，董艳秋通过其银行账户于2013年12月30日向舒志转款100万元，于2014年3月20日向姜海艳转款100万元。2016年8月30日，迅成公司发出进户通知，向董艳秋交付哈尔滨市呼兰区南通心城东小区13号楼3单元整个3层，包括案涉房屋在内，共计八套房屋。现案涉房屋由董艳秋占有。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议的焦点是：董艳秋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人只有同时具备该项法律规定三个必备法律要件的情形下，人民法院方能依法保护案外人的合法权益。本案中，董艳秋请求人民法院排除执行的房屋登记在迅成公司名下，本院应依照上述法律规定对董艳秋排除执行的法律要件予以审查认定。关于董艳秋、迅成公司商品房买卖合同效力问题。1.2015年7月，我院在审理裕兴公司诉迅成公司合同纠纷一案过程中，于2015年9月将包括案涉房屋在内的迅成公司名下部分待售房产予以查封，我院实施查封系由协助执行的房产管理部门根据联机备案未售房源确认，此时案涉房屋仍登记在迅成公司名下，我院依法查封行为并无不当。2.案涉房屋查封期间，董艳秋曾持有房屋定购书向我院提出异议。此时董艳秋没有提供其与迅成公司签订商品房买卖合同，其仅提供2013年12月30日定购协议的复印件，不足以证明董艳秋为案涉房屋的真实权利人，我院在131号案件审理期间没有支持董艳秋的异议请求亦并无不当。3.董艳秋在本案中提供的商品房屋买卖合同签订日期是2013年10月23日，而其在第一次向我院提出执行异议时所提供定购协议的订立时间是2013年12月30日。董艳秋、迅成公司在已签订房屋买卖合同后，再为意向购买案涉房屋订立定购协议，显然不合常理。迅成公司出具不同形式的合同、协议的行为足以使裕兴公司、王长清有理由认为董艳秋、迅成公司为规避人民法院的查封而提起本案诉讼，损害申请执行人的合法权益。因此，董艳秋举示的证据不足以证明人民法院查封案涉房屋前，董艳秋、迅成公司已签订了合法有效的书面买卖合同，本院对董艳秋所提供商品房买卖合同的法律效力不予认定。关于案涉房屋性质能否排除执行问题。前述法律第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，系案外人排除执行的法律要件之一。但根据董艳秋的主张和举证，其购买了哈尔滨市呼兰区南通心城小区13栋3单元3层整个楼层的8套房屋（包括案涉房屋），出租于案外人作为办公用房获利，董艳秋要求不得执行案涉房屋不符合该项法律规定，本院不予支持。关于案涉房屋价款问题。2016年5月20日，董艳秋第一次向我院主张异议时提供迅成公司分别于2013年12月30日、2014年3月21日董艳秋支付13号楼整个3层定金100万元、购房款100万元两份收据；本案审理期间董艳秋又提供迅成公司于2014年12月30日出具的280万元收据。而董艳秋、迅成公司在2013年10月23日签订购房合同的时间却迟于董艳秋支付房屋定金67天，双方先订立买卖合同，后支付定金的买卖方式不符合商品房买卖市场的交易习惯。且迅成公司为董艳秋出具的收据并非房屋买卖正规发票，加之董艳秋、迅成公司之间除案涉房屋存在其他多处房产牵连关系的事实，仅凭董艳秋提供的转款明细和迅成公司的自认，不足以证明董艳秋已支付了案涉房屋对价的事实。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，董艳秋的诉讼理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，董艳秋要求人民法院不得执行案涉房屋的诉讼理由不成立，不予支持。关于董艳秋请求人民法院判令案涉房屋归其所有、迅成公司协助办理房屋登记的主张，与本案并非同一法律关系，本院不予审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告董艳秋的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告董艳秋负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 董茂建审判员马立娜审判员王爱军二〇一九年十二月十六日法官助理刘向坤书记员刘晶