湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12266号上诉人（原审被告）:长沙银力房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区远大路口402号。法定代表人：张建国。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长沙市芙蓉区银力家园第一届业主委员会，地址长沙市芙蓉区远大路口402号。负责人：张德才。委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。。上诉人长沙银力房地产开发有限公司（以下简称银力公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区银力家园第一届业主委员会（以下简称银力家园业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初6276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。银力公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回银力家园业委会的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由银力家园业委会承担。事实与理由:一、银力家园小区-201的所有权归银力公司所有，属于银力公司专有房屋，不应当移交物业管理。二、银力公司将银力家园-201出租给他人使用系依法处置自有物权，并不违反法律规定，一审判决银力公司将-201恢复为车库功能属于事实认定不清，法律适用错误。三、一审法院判令银力公司按照千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，与事实、法律不符，且给执行带来隐患，增加纠纷。银力家园业委会辩称：一、银力家园小区-201系建筑区划内的车库，应该首先满足业主的需要。银力公司将银力家园小区-201出租给他人使用，损害了业主对该功能区的使用权，同时，若不将该区域移交给物业统一管理，业主对小区规划车库的使用权仍然无法得到保障。二、一审判令银力公司按照银力家园小区总建筑面积千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，且所有权属全体业主所有，符合法律规定。银力家园业委会向一审法院起诉请求：1、银力公司将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理；2、银力公司提供符合法律规定的物业用房并确认该物业管理用房为业主共有。一审法院认定事实：2003年4月28日，长沙市蔬菜食品（集团）银力房地产开发有限公司获得编号为出【2003】7008号的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为银力家园，用地面积为9244.01平方米。据长沙市房屋产权监理处测绘宗号为200504250020的《勘测成果表》显示，长沙市蔬菜食品（集团）银力房地产开发有限公司开发的银力家园，规划审批总层数为10层，批建面积为24577.78平方米。实勘建筑面积为24398.01平方米，总层次为10层，钢混结构，房屋建设基本符合规划审批图纸要求，且建在自有土地红线范围内。房屋设计用途为住宅，一层为车库，负一层为商业，-201为车库，负二层其他为农贸市场（已分户），分户后各户墙界为共墙，其他房屋要求见成果表。2015年6月30日，银力家园包含-201在内的29套房屋获得编号为长房权证芙蓉字第××号的房屋所有权证。现银力家园-201房被银力公司作为农贸市场出租给他人使用。2015年1月20日，银力公司物业部发出《征求业主意见表》，根据小区停车难的情况，拟对小区三个坪内的9个采光棚进行改造，是改造成花园还是停车坪？被征求意见的业主九成以上同意改造成停车坪。据2015年7月10日经银力家园业委会、长沙市芙蓉区火星街道办事处曾家坪社区居委会等盖章确认的《银力家园物业移交总表》显示，银力提供车库一间作为物业用房。该表并未显示物业用房的面积。银力家园业委会称该物业用房面积仅为36.87㎡。一审法院认为:根据银力公司向房地产管理部门的报建和审批手续，银力家园-201的规划为车库，银力家园小区开发建设完成后，银力公司将-201作为农贸市场出租给他人使用，损害了银力家园业主将其作为车库使用的权利。银力公司虽组织将小区的采光棚改造成了车库，但不能改变银力家园-201系车库功能区的规划。故对银力家园业委会要求银力公司将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条规定，物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。现银力公司仅提供了一间面积为36.87㎡的车库作为银力家园小区的物业用房，且该车库尚登记在银力公司名下，显然不符合法律规定。银力家园小区于2003年4月获得《建设用地规划许可证》，依法应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，所有权属全体业主共有。故对银力家园业委会要求银力公司提供符合法律规定的物业用房并确认该物业管理用房为业主共有的诉讼请求，一审法院依法明确为银力公司按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，所有权属全体业主共有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十五条之规定，一审判决：一、银力公司将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理；二、银力公司按照银力家园小区总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，所有权属银力家园小区全体业主共有。判决确定的义务，限银力公司于判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。案件受理费2300元，由银力公司负担。本院二审期间，银力公司提交了新的证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，银力家园业委会充分发表了意见。对上述证据材料，本院将结合一审证据及本案其他事实予以综合考量。本院审理查明：本案审理过程中，银力家园小区-201已经腾空。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、银力公司应否将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理；二、银力公司应否提供符合法律规定的物业用房。对此，本院分析如下：关于焦点一。经审查，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。根据本案查明的事实，银力家园小区-201规划用途为车库。银力公司虽为银力家园小区-201的产权人，但是使用时应符合规划用途。其将银力家园小区-201出租用于农贸市场，违反了规划用途，影响了小区业主的合法权益。一审法院判决银力公司将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理并无不当，本院予以确认。关于焦点二。经审查，小区物业用房的建设属于规划审批的范畴。银力家园业委会提交的现有证据不足以证明银力家园小区就设立物业用房已经过行政审批，银力家园业委会提出的要求银力公司提供物业用房的诉讼请求缺乏充分依据，本院对此不予支持。当事人可另觅途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，判处不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初6276号民事判决第一项，即：长沙银力房地产开发有限公司将银力家园小区-201恢复为车库功能区并移交物业管理；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初6276号民事判决第二项；三、驳回长沙市芙蓉区银力家园第一届业主委员会的其他诉讼请求。本判决确定的义务，限长沙银力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。本案一审受理费2300元，二审受理费2300元，共计4600元，由长沙银力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 戴 静二〇一九年十二月二十五日书记员 刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。