河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6411号上诉人（原审第三人）：陈江伟，男，1977年2月24日生，汉族，户籍地新安县，现住新安县新城东区。委托诉讼代理人：王小京，河南君信合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张喜连，女，1977年3月23日生，汉族，住新安县。被上诉人（原审原告）：雷博，男，2000年3月29日生，汉族，住新安县。委托诉讼代理人：王建伟，男，河南省法治建设研究会推荐代理。委托诉讼代理人：史亮，河南申慎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷涛，男，1976年11月7日生，汉族，住新安县。上诉人陈江伟因与被上诉人张喜连、雷博、雷涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈江伟及其委托诉讼代理人王小京，被上诉人张喜连及其与被上诉人雷博的共同委托诉讼代理人王建伟、史亮，被上诉人雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈江伟上诉请求：撤销原判，改判驳回张喜连、雷博的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定诉争房屋系张喜连、雷博与雷涛共有是错误的，张喜连、雷博对诉争房产没有所有权。张喜连与雷涛于2007年11月1日已离婚，离婚时对原有房产已经作出明确分割。而原有房产被拆迁的时间是2013年，且亚威金尊置业公司与雷涛签订的房屋拆迁产权置换协议书上仅有雷涛一人名字。拆迁安置时，张喜连和雷涛应当分别就自己所有的房产部分向拆迁安置单位提出主张。雷涛与亚威金尊置业公司产权置换所得的房屋仅属于雷涛个人所有，与张喜连、雷博无关。本案中雷涛和张喜连共有的房屋还有71平方米已在亚威金尊置业公司开发的“南区安置房”进行安置。二、陈江伟和雷涛2013年6月19日签订的房屋转让协议合法有效，且已实际履行并交付使用，陈江伟已装修入住达四年之久。双方签订房屋买卖协议时，该房产已取得预售许可证，可以上市交易。陈江伟已经支付了全部购房款，有雷涛签名捺印的收到条为证，并有两个中间人在场作证。张喜连所述该房屋是由陈江伟装修，用装修费折抵租金的说法不成立。三、陈江伟取得涉案房屋不存在主观恶意，也没有过错。张喜连与雷涛已离婚多年，陈江伟买房时不需要征求其前妻的意见。房屋拆迁产权置换协议书上只有雷涛一人的名字，且没有表明其他共有人。一审法院以陈江伟没有提供银行交易记录为由，不认定陈江伟支付了合理价款是错误的。陈江伟是分两次以现金方式支付的，法律没有必须以银行转账方式支付的强制性规定。收到条虽然是陈江伟代为书写，但有雷涛签名按指印，还有两名证人在场并签名。雷涛是完全行为能力人，其行为足以证明收到条真实有效。一审法院以收到条上雷涛签的“雷涛子”与身份证不符即不认定陈江伟支付了合理价款更不符合事实。雷涛称其没有收到房款的说法不能成立，其作为成年人在长达5年的时间内既不报警也不提起撤销之诉，该收到条具备法律效力。一审法院调取的物业费收据复印件虽然是雷涛的名字，但陈江伟提交的物业公司证明已证实自2014年11月16日至今，水、电、物业费由陈江伟交纳。物业费是陈江伟以雷涛的名义交纳，雷涛没有物业费收据的原件。四、一审法院以其他住户已经办理了产权证而雷涛与陈江伟签订房屋转让协议后未办理登记备案手续，因此认定陈江伟不是善意取得，于法无据。依据物权法的规定，本案合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。五、本案中，张喜连和雷涛存在恶意串通的事实。二人离婚时已对房产进行分割，各自应当分别向安置单位主张权利，但拆迁已六年之久，张喜连因改嫁一直未向拆迁安置单位主张权利。雷涛于2013年6月19日将置换的房屋转卖给陈江伟所有，却于2014年5月21日又与张喜连签订“财产分割补充协议”，将不属于其二人所有的财产非法分割，该协议已被生效判决依法撤销。本案在一审法院先后三次诉讼，第一次一审法院撤销了张喜连与雷涛恶意串通分割房产的协议，第二次一审法院已作出驳回张喜连诉讼请求的判决，张喜连领取判决书时拒不领取而申请撤诉。张喜连、雷博辩称：一、涉案房产系张喜连、雷博与雷涛共同所有的老宅拆迁置换所得，故涉案房产系3人共同所有。二、因涉案房产系共同所有，且没有办理房产证。根据中华人民共和国城市土地管理办法第38条，涉案房产不得转让。陈江伟与雷涛签订的房屋转让协议，违反上述法律的强制性规定，所以签订的房屋买卖合同无效。三、陈江伟在明知雷涛躲避张喜连、雷博分到房产的情况下，仍然与雷涛签订房屋买卖合同，不属于物权法第106条规定的善意，故不适用物权法善意取得制度。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回陈江伟的上诉请求。雷涛辩称，合同是2013年6月份签的，当时陈江伟没有支付房款。到2015年3月份翟小勇、雷涛、陈江伟、赵向前一起吃饭喝酒，陈江伟趁我喝多了拿出来一张收到条让我在上面签字还按了手印。张喜连向一审法院起诉请求：1．确认雷涛与陈江伟在2013年6月19日签订的新安县新城东区亚威小区1号楼3单元401室《房屋买卖协议》无效；2．陈江伟应依法将新安县新城东区亚威小区1号楼3单元401室的房屋返还给张喜连、雷博（房产估价30万元）。一审法院认定事实：2007年11月1日，张喜连和雷涛在新安县民政局登记离婚，离婚协议书载明：老院里面房子产权归男方和孩子雷博，如果男方再婚，老房子可以住，但房产继承权归孩子雷博所有，任何人不得分割。老院右边新盖一间两层的房子，房产权归女方所有，但房产继承权归孩子雷博所有。因新安县城区改造需拆除离婚协议中的老房及厦房，2012年1月5日对老房、厦房及其附属物进行了丈量，雷涛之父雷朱章在丈量表上代雷涛签名。2012年3月31日，新安县新城东区开发建设指挥部（甲方）、雷涛（乙方）、新安县城关镇人民政府（丙方）、北关村委会（丁方）签订房屋拆迁产权置换协议，约定：乙方现有在册（非）属地人口3人，居住在北关村××组，在拆迁区域宅基证内砖混结构主体房及厦房一层面积40.5平方米，可置换房屋52.65平方米，二层面积129.75平方米，可置换房屋142.73平方米，乙方申报120平方米住房两套。2013年3月29日，雷涛和拆迁人洛阳市亚威金尊置业有限公司签订《房屋拆迁产权置换协议书》，以产权置换方式进行安置，给雷涛安置房屋位于新安县××世家××单元××室，雷涛应置换205.38平方米，安置建筑面积为134.38平方米，剩余71平方米至今未安置。2013年6月19日，雷涛和第三人陈江伟签订房屋转让协议书一份，主要内容为：甲方雷涛，乙方陈江伟。甲方自愿将位于新安县新城东区亚威金尊世家小区1栋3单元401号房屋一套转让给乙方，房屋总价款为37万元，乙方首次向甲方支付购房款335000元，待甲方将房产证办理完毕并过户到乙方名下后，乙方将剩余35000元购房款支付给甲方，该房屋自本合同签订之日起归乙方所有，甲方应将该房屋的相关钥匙、收款收据等资料交付乙方。2015年3月16日第三人陈江伟书写收到条一张，载明：今收到陈江伟购房款叁拾贰万伍仟元整（房款全清），雷涛在收到条尾部签署“雷涛子”并按指印。2014年5月21日，雷涛（甲方）与张喜连（乙方）签订财产分割补充协议，内容为：甲乙双方在2007年11月1日签订了离婚协议书，因该协议涉及的房产已被拆迁，无法继续履行，双方在自愿平等基础上根据政府补偿安置实际情况达成如下补充协议：1．涉及拆迁房屋总面积170.25平方米，其中乙方81平方米，甲方89.25平方米。2．根据房屋拆迁置换安置协议，应补偿现金101338.9元，安置房屋205.38平方米，其中属于乙方105.3平方米，属于甲方100.08平方米。安置房屋两套，分别位于东区亚威1号楼3单元401室，另一套未分。3．补偿款已由甲方掌管，应退还乙方50669.45元。4．东区亚威一套房，房产应属乙方所有；另一套未分，房产应属甲方所有。甲方同意将此房转给儿子雷博名下，甲乙双方应相互配合进行过户变更登记。2018年3月，张喜连向一审法院申请确认2014年5月21日其与雷涛签订的财产分割协议，一审法院于2018年3月26日作出（2018）豫0323民特33号民事裁定，确认双方达成的调解协议有效。同年4月18日，陈江伟向一审法院提起第三人撤销之诉，一审法院于2018年7月18日作出（2018）豫0323民初1257号民事判决，撤销该院（2018）豫0323民特33号民事裁定。同年8月，张喜连以陈江伟、雷涛为被告向一审法院提起诉讼，要求张喜连、雷涛返还房屋，支付现金，2019年4月22日，一审法院作出（2018）豫0323民初3069号民事裁定，准许张喜连撤诉。2019年5月31日，张喜连、雷博再次诉至一审法院，引起本次诉讼。一审另查明，2015年4月4日，陈江伟以装修施工负责人的名义向新安全意物业管理有限公司金尊世家管理处办理了装修施工许可证等相关手续并开始装修。2015年10月29日，雷涛向新安全意物业管理有限公司金尊世家管理处缴纳了2015年11月6日至2016年5月16日的物业费，在此之前的物业费也一直由雷涛交纳。2016年5月16日之后的物业费由陈江伟以其个人名义缴纳。2015年11月第三人陈江伟开始入住该房屋至今，但尚未办理房屋产权登记。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项、第七项的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；法律行政法规规定禁止转让的不得转让。本案中诉争的位于新安县新城东区亚威金尊世家小区1号楼3单元401室的房屋系由张喜连、雷博和雷涛三人共有的位于新安县城关镇北关村的老宅经拆迁改造置换而来，该房屋应归张喜连、雷博及雷涛共有。2013年6月19日，雷涛在未经其他共有人书面同意的情况下，和第三人陈江伟签订房屋转让协议，将涉案房屋出售给陈江伟，且涉案房屋至今未取得房屋所有权证书，在张喜连、雷博及雷涛三人老宅被拆除后至今无房居住的情况下，依法应禁止转让。故雷涛与第三人陈江伟签订的房屋转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项、第七项的规定及《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故雷涛和第三人签订的房屋转让协议应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三人陈江伟取得涉案房屋不属善意取得。因为：1．不能证明陈江伟取得该不动产是善意的。陈江伟明知涉案房屋系雷涛家庭成员共有的拆迁安置房，却在未经其他共有人同意的情况下和雷涛签订房屋转让协议，不能排除陈江伟和雷涛恶意串通的可能性；2．陈江伟不能证明向雷涛支付了合理的价款。陈江伟在庭审中自述2013年6月19日签协议当天用现金支付的方式交给雷涛18万元，在2015年3月16日又用现金支付方式交给雷涛145000元，陈江伟未提供银行交易记录等相关证据佐证，雷涛对此予以否认；陈江伟出示的2015年3月16日收到条系陈江伟自己书写，雷涛在上边签的“雷涛子”与身份证上的名字不符；一审法院向新安县全意物业管理有限公司金尊世家管理处调取的物业费收据显示，2015年10月29日的物业费仍由雷涛交纳，2016年5月16日之后的物业费才由陈江伟交纳，陈江伟所述2013年6月19日向雷涛支付18万元房款并拿到房屋钥匙及2015年3月16日向雷涛付清剩余房款145000元的说法与上述物业费缴纳情况明显矛盾，如果陈江伟在2015年3月16日已付清全部房款，则雷涛不可能在2015年10月29日仍然交纳涉案房屋的物业费。故综合本案全面情况，不能认定陈江伟向雷涛支付了合理的价款。3．本案诉争房屋所在的楼栋办理有商品房预售许可证，该楼栋内的拆迁安置户的房屋至今未办理房屋产权证书，其他住户已经办理了房屋产权证书，陈江伟和雷涛签订房屋转让协议后，未到新安县新城东区开发建设指挥部、新安县城关镇人民政府、新安县城关镇北关社区居民委员会办理登记备案手续。故不能认定陈江伟系善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，雷涛和第三人陈江伟签订的房屋转让协议被确认无效后，第三人应当将涉案房屋返还给张喜连、雷博，由此给第三人造成的损失第三人可另行向相对人主张。第三人陈江伟提出的辩解意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决：一、雷涛与陈江伟于2013年6月19日签订的新安县新城东区亚威金尊世家小区1号楼3单元401室的房屋转让协议为无效合同；二、陈江伟在判决生效后三个月内将新安县新城东区亚威金尊世家小区1号楼3单元401室的房屋返还给张喜连、雷博。一审案件受理费5800元，由雷涛、陈江伟各负担2900元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案争议焦点为：1．陈江伟、雷涛于2013年6月19日签订的《房屋转让协议》的效力；2．陈江伟是否应返还诉争的新安县新城东区亚威金尊世家小区1号楼3单元401室房产。一、关于陈江伟、雷涛于2013年6月19日签订的《房屋转让协议》的效力。张喜连主张协议无效的理由是雷涛与陈江伟恶意串通，雷涛无权转让与张喜连按份共有的房产。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。但本案仅雷涛主张其为了不让张喜连得到诉争房产与陈江伟串通签订房屋转让协议，且陈江伟并未实际付款，但陈江伟对此不予认可。依据现有证据，不足以证明陈江伟与雷涛恶意串通的事实，因此张喜连以此主张房屋转让协议无效的理由不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此，雷涛是否具有诉争房产的所有权或处分权不影响其与陈江伟签订的房屋转让协议的效力。如因出卖人雷涛无所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人陈江伟可依据合同质证违约责任及要求赔偿。一审法院认定房屋转让协议无效，依据不足，本院依法纠正。二、关于陈江伟是否应返还诉争的新安县新城东区亚威金尊世家小区1号楼3单元401室房产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。张喜连和雷涛于2007年11月1日协议离婚时，对双方共有房产明确作出分割，各自取得部分房产。本案诉争房产系张喜连和雷涛原共有房产拆迁置换所得，仍应属于张喜连和雷涛共有。张喜连与雷涛于2014年5月21日签订财产分割补充协议，对该置换所得房产协议分割，约定诉争房产归张喜连所有。虽然该协议双方申请一审法院确认后，经陈江伟申请，一审法院又撤销了原作出的确认该财产分割补充协议有效的裁定，但不影响张喜连作为共有人依法追回共有财产的权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。依照该规定，雷涛不具备处分诉争房产的权利。雷涛未经张喜连同意擅自与陈江伟签订《房屋转让协议》，将该共有房产转让给陈江伟，张喜连依法有权追回。因雷涛与陈江伟转让房产未进行登记，依据前述法律规定，陈江伟未取得该房产所有权，应当返还。关于陈江伟与雷涛之间的债权债务关系，因陈江伟未取得诉争房产产权，并未消灭，陈江伟可以另行向雷涛主张该债权，或依据《房屋转让协议》向雷涛主张违约责任，并可以要求雷涛赔偿相关损失。综上所述，陈江伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初1815号民事判决第二项；二、撤销河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初1815号民事判决第一项；三、驳回张喜连、雷博其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，均由雷涛负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月三十日书记员  高会茹