海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5702号上诉人（原审被告）：史铁钉，男，1961年7月14日出生，汉族，户籍登记地湖南省郴州市，现住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴泽平，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小青，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辜武大，男，1993年12月16日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张小玲，广东华商（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林钰杰，广东华商（三亚）律师事务所实习律师。上诉人史铁钉因与被上诉人辜武大定金合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初13964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史铁钉上诉请求：撤销一审判决，驳回辜武大双倍返还定金的诉讼请求，改判史铁钉返还辜武大定金及利息。事实和理由：一、史铁钉与辜武大签订的《二手房定金合同》属于无效合同。《二手房定金合同》中约定的交易标的（海口市龙华区金贸西路新宏基大厦A701房）在该合同签订时已被史铁钉抵押给案外人，且史铁钉将抵押情况如实告知了辜武大，故辜武大在上述合同签订时明知涉案房屋已被抵押的事实。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。由于史铁钉未通知抵押权人，《二手房定金合同》因违反了法律禁止性规定而无效。二、辜武大要求双倍返还定金没有法律依据。定金是合同履行的担保措施。在合同有效的情形下，接受定金一方不履行合同，应当双倍返还定金。若定金合同无效，仅返还定金，不适用双倍返还的定金罚则。《二手房定金合同》因涉案房屋被查封在先而无效，故辜武大要求双倍返还定金的诉讼请求没有法律依据。史铁钉愿意返还收取的定金，并按照同期银行流动资金贷款利率标准向辜武大支付资金占用期间的利息。综上，请求二审判如所请。辜武大辩称：一、《二手房定金合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在无效情形，合法有效。辜武大与史铁钉签订《二手房定金合同》，拟向史铁钉购买的海口市龙华区金贸西路新宏基大厦A701房虽然已被抵押，但当事人协议转让房屋的意思表示真实。况且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，因此，史铁钉在抵押权存续期间未经抵押权人同意转让涉案房屋，不影响转让合同的效力。二、史铁钉应双倍返还定金60000元。根据上述意见，买受人即便因房屋已被抵押的原因而无法办理产权转移登记，也可以通过要求对方承担违约责任、赔偿损失以及行使解除权等途径获得救济。在本案中，辜武大已经支付了30000元定金，而史铁钉未能按约定与辜武大签订房屋买卖合同，已经构成违约。之后，涉案房屋因史铁钉在其他案件中负有债务而被法院查封，导致涉案合同无法履行，史铁钉构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定向辜武大双倍返还定金共60000元。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果合法、合理，请求二审驳回史铁钉的上诉，维持原判。辜武大向一审法院起诉请求：1.判令史铁钉向辜武大双倍返还购房定金60000元，并按同期银行贷款利率支付利息187O元（从2018年3月11日起算，暂计算至2018年9月13日，2018年9月l4日到履行完毕之日的利息另计）；2.本案的诉讼费、保全费由史铁钉承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，辜武大、史铁钉签订《二手房定金合同》约定，辜武大拟购买史铁钉位于海口市××区房（证号：海口市房权证海房字第XXXX号），建筑面积为103.68㎡，房屋单价为7800/㎡，总金额为808704元；辜武大于2018年1月29日向史铁钉支付定金30000元；双方约定于2018年3月10日之前签订正式合同，如任何一方未按时签订正式房屋买卖合同，视为违约；第一次于2018年1月29日支付现金30000元，第二次于2018年3月10日支付现金778704元；双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理；史铁钉违约，除退还辜武大已付定金，并再赔偿同额度定金给辜武大；辜武大违约，放弃收回定金，史铁钉不予返还所付定金；史铁钉保证在交易时房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在产权纠纷或财务纠纷，由史铁钉承担全部责任；上述房产现处于抵押状态，签买卖契约时，需辜武大与第三方共管资金，待解除抵押后并且过户或公证给辜武大，同时解除资金共管；资金共管时间为15日，若史铁钉在15日内未完全办理完解押手续并且过户或公证至辜武大名下，视为史铁钉违约。合同签订当天，辜武大即委托陈明跃通过手机银行转账的方式向史铁钉支付定金30000元。同日，史铁钉向辜武大出具《收款收据》，内容为：本人史铁钉身份证×××是海口市金贸区B4-8新宏基大厦A座701房（以下简称该物业）的产权人，兹收到辜武大先生购买该物业的定金人民币叁万元整。史铁钉在收款人处签名捺手印。因史铁钉未依约与辜武大签订正式合同，辜武大于2018年6月19日向史铁钉发出《催告继续履行定金合同通知函》，告知史铁钉在2018年3月10日前，辜武大多次催促要与史铁钉签订房屋买卖合同、办理过户手续，但史铁钉以各种原因拒绝签订及向辜武大提交房产过户的相关材料，导致合同不能履行；要求史铁钉于接函后3个工作日内履行签订正式房屋买卖合同，如逾期，视为史铁钉不再履行《二手房定金合同》，辜武大将依法解除该合同，并追究史铁钉的违约责任。经辜武大查询EMS回单显示，该邮件系“史铁钉本人签收”字样，一审庭审中，史铁钉明确表示其已经收到该通知函。经辜武大多次催促，至今未果，遂成讼。一审另查明，2018年6月19日，海口市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询情况说明》，涉案房产登记在史铁钉名下，房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号，房屋状态属现房已抵押、未查封，登记的建筑面积为80.23㎡。2018年1月29日，辜武大、史铁钉另分别签订拟出卖史铁钉名下的海口市××区房、703房、705房三份《二手房定金合同》，辜武大于当天向史铁钉支付包括本案在内的定金共120000元。一审法院认为，关于《二手房定金合同》是否合法有效的问题。定金是当事人约定在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数额的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。本案中，双方签订《二手房定金合同》的目的在于辜武大向史铁钉支付定金作为约定的期限正式签订房屋买卖合同的保证。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案双方在《二手房定金合同》明确了涉案房产存在抵押，约定了签买卖契约时，需辜武大与第三方共管资金，待解除抵押后并且过户或公证给辜武大，同时解除资金共管。该约定即明确了双方为达到房产交易安全、过户的目的及消灭抵押权、不损害抵押权人的利益的内容，双方的约定符合上述物权法的规定，且该条款的规定不属于效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。史铁钉将房产登记的建筑面积为80.23㎡在双方合同中签订为建筑面积103.68㎡，违背诚实信用原则，辜武大属于善意的相对人；史铁钉根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定抗辩认为抵押在先没有征得抵押权人同意，定金合同无效，其事实和理由不充分，亦不符合上述法律的规定。《二手房定金合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效。关于辜武大诉请双倍返还定金及支付利息的事实和理由是否充分的问题。本案中，辜武大已依约支付定金30000元，史铁钉未能依约在2018年3月10日前与辜武大签订房屋买卖合同，已构成违约。之后，辜武大在查询涉案房产尚处于抵押状态，辜武大向史铁钉发出《催告继续履行定金合同通知函》，史铁钉仍未在限期内与辜武大签订房屋买卖合同，也未对该催告函作出表示，直至在2018年6月19日后涉案房产因史铁钉的其他案件被一审法院查封，至此，合同已无法继续履行，不能达到合同的目的，已达到解除合同的法定条件，因此，双方的《二手房定金合同》已依法解除，史铁钉应对合同的解除承担违约责任，适用定金罚则，辜武大请求史铁钉双倍返还定金60000元，事实清楚，符合双方合同约定，于法有据，一审法院予以支持。双方在合同中未约定史铁钉逾期返还定金造成损失的计算方式，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，史铁钉应自2018年3月11日起至定金30000元返还之日止按照年利率6％支付资金占用期间的利息，辜武大主张按同期银行贷款利率暂计至2018年9月13日的利息1870元，事实和依据不足，一审法院不予采信；史铁钉抗辩认为利息的计算过高，理由充分，一审法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决：一、史铁钉应在本判决生效之日起十日内双倍返还辜武大支付的定金60000元；二、史铁钉应在本判决生效之日起十日内向辜武大支付自2018年3月11日起至定金30000元返还之日止，按照年利率6％支付资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费673元、财产保全申请费620元，合计1293元，由辜武大负担13元，史铁钉负担1280元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审另查明：史铁钉在一审中主张涉案房屋因其与案外人的另案债务纠纷于2018年6月19日之后被一审法院查封。本院认为，本案属于定金合同纠纷。本案二审的争议焦点为：1.史铁钉与辜武大签订的《二手房定金合同》是否无效；2.史铁钉应否向辜武大双倍返还定金。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国担保法》与《中华人民共和国物权法》就抵押人转让抵押物的行为效力作出了相应的规定，根据新法优于旧法的原则，应优先适用《中华人民共和国物权法》的规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在本案中，史铁钉与辜武大签订的《二手房定金合同》是当事人的真实意思表示，从合同约定内容来看，双方签订该合同的目的是辜武大以交付定金为担保与史铁钉约定在指定期限内签订房屋买卖合同，该约定未违反法律和行政法规的强制性规定。虽然上述合同涉及已抵押予案外人的房产，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定属于管理性规定，而非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故史铁钉未经抵押权人同意拟转让抵押财产，亦未因违反法律的效力性禁止性规定而无效。一审认定《二手房定金合同》合法有效正确，本院予以确认。史铁钉主张《二手房定金合同》无效的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《二手房定金合同》约定的定金为立约定金。辜武大支付30000元定金后，史铁钉未按合同约定与辜武大签订房屋买卖合同。之后，由于史铁钉负有另案债务，涉案房屋被法院查封，导致《二手房定金合同》因史铁钉的原因无法履行而被解除，史铁钉的行为构成违约，依法应承担违约责任。《二手房定金合同》约定，史铁钉违约，除向辜武大退还已付定金，还需向辜武大赔偿同额度定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。据此，一审判决史铁钉向辜武大双倍返还定金共计60000元，适用法律正确，本院予以维持。史铁钉主张其仅向辜武大返还30000元定金的理据不足，本院不予支持。综上，史铁钉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费673元，由上诉人史铁钉负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月十九日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。