浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4433号 上诉人（原审被告）：宁波诚士物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区天伦时代广场79号026幢（6-1）（集中办公区）。 法定代表人：谢丽君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符灵菲，浙江海虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢某，女，2006年7月2日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 法定代理人：谢鲁定，1978年12月31日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，系被上诉人谢某父亲。 原审被告：宁波天伦时代置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区惊驾路227号。 法定代表人：戴嵘健，该公司经理。 原审第三人：袁峰，男，1974年2月2日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 上诉人宁波诚士物业管理有限公司（以下简称诚士物业）因与被上诉人谢某、原审被告宁波天伦时代置业有限公司（以下简称天伦公司）、原审第三人袁峰租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 诚士物业上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判诚士物业向谢某支付提前解约违约金28598.5元，案件上诉费由谢某负担。事实和理由：一审法院对提前解约违约金的认定缺乏依据，且谢某未提供任何损失的证据，应不予认定。如果法院审理后认为确存在空置期，最多应调整为三个月以内的房屋租赁损失即28598.5元。 谢某答辩称，房屋出租后第一年、第二年都未拿到过租金，双方对提前解约违约金的计算有明确约定，一审法院判决正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 天伦公司、袁峰未予答辩。 谢某向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除谢某与诚士物业签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》，并支付违约金172571元；2.诚士物业、袁峰腾退涉案商铺并交还给谢某；3.诚士物业向谢某支付租金57197元（租金从2018年10月1日暂计算至2019年3月30日，之后至实际腾退之日的租金及占有使用费按租金标准继续计算），并支付迟延支付租金的利息3575元（按年利率25%暂计算至2019年1月30日，之后至判决履行之日的利息另行计算）；4.诚士物业赔偿谢某支出的律师费14000元；5.天伦公司对诚士物业的上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2015年8月8日，谢某与诚士物业签订《天伦时代广场商铺租赁合同》一份，其中第2.1条约定：谢某把其名下位于宁波天伦时代广场3-132商铺租赁给诚士物业；第2.2条约定：租期自2015年10月1日始至2025年9月30日止共10年；第3.1条约定：第一年至第二年（即2015年10月1日起至2017年9月30日止）年租金为0，第三年至第六年（即2017年10月1日起至2021年9月30日止）年租金为114394元、第七年至第十年（即2021年10月1日起至2025年9月30日止）年租金为130736元；第3.3条约定：每六个月为一个租金支付周期，每周期第一个月的20日至30日向谢某支付租金；第6.3条约定：若诚士物业未能按时支付租金，延期时间在90天内时，应按未付租金金额的银行同期贷款利率向谢某支付违约金，并偿付租金，合同继续履行。延期时间在90天以上时，按未付租金金额的银行同期贷款利率的2倍支付违约金，并偿付租金。同时，谢某有权解除合同，诚士物业需按时返还商铺，若逾期未按时返还，则每天按所付租金的标准赔偿损失；第9.4条约定：任一方违约，应赔偿守约方因本案所产生的律师费等费用；合同还对其他权利义务进行了约定。2018年5月7日，谢某与诚士物业、天伦公司签订补充协议一份，约定天伦公司作为履行合同的担保方承担担保责任，并变更原合同第6.3条为：延期时间90天变更为30天，延期时间90天以上违约金银行同期贷款利率2倍变更为延期30天以上违约金银行同期贷款利率5倍。2018年7月4日，诚士物业、天伦公司出具承诺书一份，其中第四条约定：租赁期内，如因我司逾期超过90天以上未能支付租金而导致小业主提前解除合同，我司须向小业主追加购房款12%的违约补偿金。诚士物业在该份承诺书的承诺人处盖章，天伦公司在担保人处盖章。 另查明，涉案商铺已转租给袁峰用于经营密室。涉案商铺的购买价为1438093.13元。谢某因本案诉讼支出律师费14000元。 一审法院认为，涉案租赁合同、补充协议、承诺书等均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同。谢某依约向诚士物业交付了涉案租赁房屋，诚士物业未按约支付租金，已构成违约。根据约定，2018年10月1日至2019年3月31日的租金，诚士物业应在2018年10月20日至30日支付，但至今未付。根据租赁合同及承诺书约定，诚士物业逾期90天未支付租金，谢某有权要求解除合同，并要求诚士物业支付购房款12%的违约金。同时，对于逾期支付的租金，诚士物业仍应支付。故对谢某要求解除合同、支付解约违约金、支付逾期租金的诉讼请求，均予以支持。对于逾期付款违约金，该院认为，设立违约金的目的是为了惩罚违约人并补偿无过错一方当事人所受损失。诚士物业、天伦公司出具的承诺书约定了解除合同的违约金为购房款12%的违约金，以该标准计算的违约金远高于租赁合同及补充协 议中关于逾期付款违约金的金额，该院认为购房款12%的违约金 足以弥补谢某因诚士物业违约造成的损失，故对其主张的逾期付款违约金不予支持。双方对于违约产生的律师费亦进行了约定，谢某主张律师费符合约定，予以支持。天伦公司在补充协议中约定对《天伦时代广场商铺租赁合同》承担担保责任，在承 诺书中又作为担保人进行盖章确认，故应对诚士物业的上述义务 承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向诚士物业追偿。租赁合同解除后，诚士物业负有返还商铺的义务，故合同解除前的租金以及合同解除后逾期腾房占有使用费，诚士物业均负有支付义务，支付标准则按照合同约定的租金标准及实际使用租赁房屋的情况计付。袁峰作为次承租人，实际占有使用涉案商铺，亦负有腾房义务。至于袁峰因不能继续使用涉案商铺造成的损失，可另行向相关违约方主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决：一、解除谢某与诚士物业于2015年8月8日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》；二、诚士物业支付谢某提前解约违约金172571元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、诚士物业、袁峰于判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场3层132室的商铺并返还给谢某；四、诚士物业支付谢某2018年10月1日至2019年3月31日的租金57197元，并支付自2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的租金及按租金标准计算的占有使用费，限于判决生效后十日内履行完毕；五、诚士物业支付谢某律师费14000元，于判决生效十日内履行完毕；六、天伦公司对诚士物业的上述第二、四、五项付款义务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向诚士物业追偿；七、驳回谢某的其他诉讼请求。案件受理费5010元，诉前财产保全费1757元，合计诉讼费6767元，由谢某负担71元，由诚士物业、天伦公司负担6696元。 二审中，各方当事人未提交新的证据。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据租赁合同及承诺书约定，诚士物业逾期90天未支付租金，谢某有权要求解除合同，并要求诚士物业支付购房款12%的违约金。现根据查明事实，诚士物业未按约支付租金，已构成违约，一审法院根据双方约定，支持谢某的诉讼请求，并无不当。诚士物业上诉称谢某并不存在损失，及一审判定的提前解约违约金过高应予调整，本院认为，基于公平自愿原则，双方就提前解约违约金事项达成了协议，且诚士物业也未提交充分证据证明该违约金过分高于由此给谢某所造成的损失，故对该上诉主张本院难以采信。 综上，诚士物业的上诉理由不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6182元，由上诉人宁波诚士物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡惠娜 审判员  莫爱萍 审判员  王亚平 二〇一九年十二月十二日 书记员  黄 琼