贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13735号 原告:胡勋国，男，汉族，1982年2月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（特别授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月21日，本院公开开庭进行审理。原告，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金21144.70元，自2013年12月31日起按照每日11.98元支付逾期办证违约金至2018年10月5日止（共1765天）;2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年8月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建造的位于瑞丰新城13号楼17层1705号商品房，房屋总价款人民币239558.00元。同时约定，被告应该于2011年12月31日前，将该房屋交予原告使用，并于730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。因被告的原因，原告一直到2018年10月5日(被告逾期1765天）才取得所购买房屋的不动产登记证明。被告的违约行为，严重损害了原告的利益，原告为维护自身权益，因此诉至本院。被告答辩，1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，该国家政策的实施属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。4、原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，其无权再向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金；5、根据不动产转移登记查询信息记载，涉案房屋权利人为胡勋国、王琼，现仅有胡勋国一人起诉，本案遗漏必要诉讼当事人，应予裁定驳回。6、《商品房买卖合同》约定关于逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金为按照已付购房款日万分之零点五计算，在原告不能举证证明其损失高于该合同约定的违约金计算标准且被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准仅应执行合同约定的日万分之零点五。7、即便被告承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算截止日也应为被告将办理商品房转移登记的有关文书提交登记机关备案之日止，即2018年10月31日，而非不动产登记证书发证之日。本院经审理查明，2010年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××道瑞丰新城第13幢17层5号房屋，房屋总价款为239558.00元，出卖人承诺于2011年12月31日交付涉案房屋，并于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款239558.00元。被告于2011年12月31日向原告交付涉案房屋，并于2018年10月31日向毕节市不动产登记中心提交办理涉案房屋转移登记的有关文书。2018年11月5日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原被告陈述以及双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2011年12月31日，故被告应于交付使用后730日内亦即是2013年12月31日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告向毕节市不动产登记中心提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间为2018年10月31日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年12月31日之前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年10月23日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年10月23日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2019年10月23日为起点倒推超过3年部分，即2014年4月1日起至2016年10月22日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2016年10月23日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金，计算违约金的截止时间为2018年10月31日，故被告应当支付的违约金为：239558.00元×0.5÷10000×739日=8851.67元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起立即支付原告胡勋国逾期办证违约金8851.67元； 二、驳回原告胡勋国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币164.00元，由原告胡勋国负担139.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月二日 书记员  邓 頔