辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民初143号原告：张福海，男，1949年5月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈心光，辽宁维权律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：刘思慧，该行工作人员。委托诉讼代理人：李璀，该行工作人员。被告：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，住辽宁省沈阳市大东区。原告张福海诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张福海及其委托诉讼代理人陈心光，农商行大东支行的委托诉讼代理人刘思慧，北方公司的委托诉讼代理人古赛男，宏缘公司和谷实的委托诉讼代理人解子玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张福海向本院提出诉讼请求：1.判决不执行位于沈阳市大东区房屋(以下简称案涉房屋)。2.确认案涉房屋归张福海所有。3.本案诉讼费由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实承担。事实与理由：农商行大东支行因与宏缘公司、谷实借款纠纷申请法院查封了张福海购买的案涉房屋，张福海为此提出案外人执行异议。辽宁省高级人民法院(以下简称辽宁高院)作出（2018）辽执异19号执行裁定，驳回了张福海的异议请求。该执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误。张福海于2011年1月30日与宏缘公司签订了《“观泉路50号”项目团购房协议》（以下简称《2011年团购协议》），支付全部购房款，购买宏缘公司开发的商品房。双方约定2013年7月31日前确定楼号房号，因宏缘公司违约，2014年8月23日双方签订了《关于团购客户张福海的等值选房协议》（以下简称《选房协议1》），确认张福海购买的房屋为沈阳市大东区某房产，“账款两清双方互不相欠，双方所有约定均以此协议为准”。宏缘公司同时向张福海交付了所购房屋。所购房屋没有办理过户手续，非张福海自身原因。张福海位于沈阳市和平区的住房系2014年6月4日取得，在签订《2011年团购协议》时其名下无其他住房，所购房屋系用于居住。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。按照上述法律规定，对照本案事实，张福海在《2011年团购协议》基础上，与宏缘公司签订了《选房协议1》，明确了张福海所购房屋的房号、面积、价款等内容，具有房屋买卖合同的基本要素，应当认定在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。张福海已经交付了购房全款，并在法院查封前合法占有了所购房屋，未办理房屋过户非因买受人自身原因。张福海所购房屋用于居住且购房时名下无其他用于居住的房屋。因此，无论按照《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条规定，均应认定张福海享有足以排除强制执行的民事权益。张福海与宏缘公司签订了房屋买卖合同，支付了全款并占有使用所购住房，虽然未办理产权证书，但也应认定该住房为张福海所有。从（2018）辽执异19号执行裁定看，本案并不是孤案，共涉及94户购房人。如果法院判决执行，必定引发94户购房人与宏缘公司新的诉讼，必定产生社会不稳定因素。解决一个纠纷又将产生更多更大的纠纷。故请求依据事实和法律并充分考虑各方面因素作出公正判决，维护张福海的合法权益。北方公司辩称：1.张福海与宏缘公司之间实际系借贷关系。张福海与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系，而是名为团购实为借贷的法律关系。2011年至2014年，张福海与宏缘公司多次签订《团购协议》《团购返款确认书》《延期协议》《选房协议》等，通过内容均可直观看出双方以272,000元为本金，宏缘公司亦多次与张福海协商并承诺返还本金及24%高额年息的事实。根据北方公司现掌握并提供的证据，谷实确实于2012年8月31日、2013年2月6日通过银行转账累计向张福海转款130,560元,该笔款项正是以272,000元为本金，自2011年1月31日至2013年1月30日（24个月）的利息。由此可见，张福海与宏缘公司之间并非真正意义上的房屋买卖关系，而是以团购房屋的名义行借款收息。一般情况下，买受人在签订商品房买卖合同并付清全款后，开发商应及时开具购房发票，但本案中张福海2011年1月就已经支付了所谓的“房款”，但至今已过8年，张福海始终未通过宏缘公司开出不动产发票。显而易见，没有发票张福海是无法实际取得涉案房屋并办理产权登记手续的。宏缘公司没有向张福海出具涉案房屋不动产发票的做法正是对此次交易的一种控制，即如果宏缘公司能够向张福海还本付息，张福海就不能对涉案房屋主张相应权利。这再次说明，张福海与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系。实际上，宏缘公司的房屋在2013年前后就已经正式对外销售，而且此时真实买房的消费者均已办理了房屋备案登记。但本案张福海并没有在此期间积极选房并及时办理备案登记，而是还在与宏缘公司研究借款本金和利息返还事宜，显然其没有真实买房的意图，并非真实的购房消费者。2.张福海不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和二十九条规定的排除执行的情形。如上所述，本案张福海与宏缘公司之间并非真实房屋买卖关系，双方之所以签订买卖合同是因为2014年宏缘公司被农商行大东支行起诉，宏缘公司为了逃避债务转移资产才陆续与本案张福海在内的若干债权人签署了买卖合同。但即使双方串通为了对抗本案优先债权人而签订了所谓的《商品房买卖合同》，按照法律规定，张福海对涉案房屋依然不享有足以排除执行的权利，理由如下：（1）《商品房买卖合同》的签订时间在法院查封之后。根据（2018）辽执异14号执行裁定，因农商行大东支行起诉宏缘公司，辽宁高院于2014年10月将宏缘公司相关房产进行查封（其中包含案涉房产），而张福海与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月7日，系在法院查封后。辽宁高院于2016年10月25日作出(2016)辽执65号执行裁定书，续封了上述房产。因此65号裁定的作出是对案涉房屋查封的延续，而并非另案首次对案涉房屋的查封。所以，针对涉案房屋的查封始终存在，并未中断。况且该查封是否存在中断并不影响本案争议标的首次查封时间是2014年10月的事实。因此张福海签订合同的时间在法院查封后，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条第（一）项的规定。（2）张福海没有在法院查封前合法占有涉案房屋。如上所述，案涉房产首封时间为2014年10月。且案涉房产属于四标段工程项目，于2015年6月才竣工验收，故从时间上看，张福海不可能在法院查封前合法占有涉案房屋，因此不符合《执行异议规定》第二十八条（二）项之规定。（3）张福海并未向宏缘公司支付案涉房产的全部价款。首先，通过张福海提供的银行流水可以看出，张福海于2011年1月30日支付272,000元的收款方为谷实个人而非宏缘公司，且张福海并未对此说明理由，亦未能举证证明转给谷实的272,000元已计入宏缘公司的收款账目。故北方公司认为该笔款项的支付与本案无关，不能仅凭此转款记录证明张福海履行了给付涉案房屋房款的义务。其次，如张福海所述其早在2011年1月30日就支付了272,000元房款，那么为何没有向法庭提交宏缘公司2011年1月30日开具收款收据，而是提供了2012年8月24日的收据，对此北方公司有理由质疑2011年1月30日的付款是否对应的是2012年8月24日的收据，又或张福海与宏缘公司之间另有其他交易。因此，单凭该笔272,000元的银行转账记录无法直接证明张福海向宏缘公司支付房款的事实，故不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之规定。（4）张福海名下现有其他用于居住的房屋。张福海现名下有一处位于沈阳市和平区的房屋，建筑面积247.07平米。因此张福海的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项之规定。3.张福海自身存在严重过错。案涉房产在2012年9月就已抵押给了农商行大东支行，张福海在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时对该权利障碍应当知晓，但张福海作为买受人没有履行合理的注意义务，导致因案涉房产存在抵押权而无法登记，对此张福海自身存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项之规定。此外，按张福海说法，其早在2011年1月就支付了房款，如果真是想买房，那么在2012年8月宏缘公司取得预售许可证后，就应该抓紧时间选房、签合同并办理登记备案，但张福海并没有这么做，显然其真实的目的并不是购房，而是放贷收息。因此张福海在涉案房屋被抵押登记、被法院查封前没有积极主张权利，反而在这之后才与宏缘公司签订买卖合同，导致案涉房产无法办理登记备案，存在严重过错。4.张福海并非真实购房消费者，其权利不应优先保护。建筑工程价款优先受偿有其深刻的社会基础，建筑工程价款多为“农民工”工资性质，作为承包人的“民工”性质群体相对发包人而言处于弱势地位，对建设工程价款优先权做出明确规定，意在保障“民工”基本生活，从而推动建筑工程市场良性发展。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先权批复》）中之所以强调建筑工程价款优先权不能对抗购房消费者是因为消费者的物权期待权涉及生存利益，涉及其基本生存权和基本生活需求。安身立命之所对于此类消费者而言是刚需，但对于那些并不是没有该房屋就没有栖身之所赖以生存的人而言，并不需要赋予其优于建筑工程价款优先权的特殊保护地位。最高法院裁判规则认为消费者行为应以《消费者权益保护法》第二条即为生活消费需要购买使用或接受服务的行为来界定，可见消费者的认定不能包含因债权让与担保或以房抵债等事实形成的权利主体。如前所述，一方面从张福海与宏缘公司签订买卖合同的过程和目的看，张福海真实意图并非真实的购房消费者，而是通过“团购”形式放贷收息，并非基于生存居住所需购买房屋，显然不是普通的消费者；另一方面张福海名下已有房屋,并不涉及法律优先权保护的生存权，因此张福海对宏缘公司的债权或者说以房抵债的请求权应列后于农商行大东支行的抵押权，更不用说北方公司的工程价款优先权。结合本案而言，通过张福海提供的银行流水可见，在2011年1月至2012年1月短短一年之间，张福海就有390万元左右的付款流水，可见其经济水平并不拮据，甚至较为富裕，且其名下已有房屋地处太原街繁华商业区，240.07平方米的面积足以满足基本家庭生活需要，因此张福海对案涉房屋的“购买”并不是满足其基本生活需要。综上，无论从本案张福海与宏缘公司之间真借贷假买卖关系看，还是从适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定看，张福海就案涉房产均不享有足以排除人民法院强制执行的权利，其提供的证据亦无法证明涉案房屋应归其所有。故请求依法驳回张福海诉讼请求，维护北方公司合法权益。农商行大东支行辩称：同意北方公司的意见，并坚持该行的质证意见。宏缘公司、谷实辩称：同意张福海的意见。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。本院在该案审理中于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。另查明：2018年2月8日，张福海作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，本院于2018年9月26日作出（2018）辽执异19号执行裁定，认定张福海在本院查封案涉房屋后与宏缘公司签订书面买卖合同，虽已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回张福海的异议请求。张福海不服，提起本案诉讼。再查明：2011年1月30日,张福海与宏缘公司签订《2011年团购协议》，约定张福海自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房,按建筑面积73.9平方米,团购单价3680元,房款272,000元,张福海应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿张福海的利息损失。同日，张福海向谷实个人账户转款272,000元，宏缘公司向张福海开具金额为272,000元的收款收据,收款事由载明“团购预收款”。2012年8月24日,张福海与宏缘公司又签订《“观泉路50号”一期项目团购房协议》（以下简称《2012年团购协议》），除了违约责任中张福海选定楼号房号的时间及宏缘公司退还房款时间有变更外,其他约定与《2011年团购协议》一致。同日，宏缘公司又向张福海开具一份金额为272,000元的收款收据。2012年8月31日,谷实向张福海转款97,920元。2013年2月5日,张福海出具收到宏缘公司团购利息32,640元的收条一份,并注明“以银行实际转款到卡内金额为准”,2013年2月6日,谷实向张福海转款32,640元。2013年1月27日，张福海与宏缘公司签订《团购返款确认书》,主要内容为张福海自动放弃选房,并约定本金272,000元及利息的额度、给付时间。2014年3月10日，张福海出具授权书一份,载明委托其妻子张松烈全权办理宏缘50号公馆团购事宜。同日,张松烈与宏缘公司签订《关于团购客户张福海延期协议》（以下简称《延期协议》）,载明宏缘公司如不能按团购协议如期支付本息,则双方继续签订延期协议,并约定了本息的额度及给付时间。张福海提供2014年8月23日其与宏缘公司签订的《关于团购客户张福海的等值选房协议》（以下简称《选房协议1》）一份,载明团购面积73.9平方米,团购本金272,000元,利息按24%和15%计付,本息合计365,840元,由张福海等值选房,房源为12#2-20-2，面积为91.54平方米，单价6140元,总价为562,056元，272,000元本金及相应利息共计365,840元，故张福海应补交房款196,216元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。张福海申请的原房源12#2-20-2调至11#2-6-5,面积51.25平方米，单价6140元,总价为314,675元,剩余房款选车位。北方公司提供2014年11月7日张福海与宏缘公司签订的《关于团购客户张福海的等值选房协议》（以下简称《选房协议2》）一份,该协议约定房源为**,并约定“如一年内客户未实现销售或入住，宏缘公司承诺等值（按562,056元）回收”。其他约定与《选房协议1》基本一致。2014年11月7日，张福海与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张福海购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区产，建筑面积51.25平方米，房屋价款272,000元。合同载明张福海已交齐全部房款。还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，张福海、张松烈共同共有位于沈阳市和平区**房屋一处，面积247.07平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2014年6月4日。上述事实，有（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执二字65号执行裁定、（2018）辽执异14号执行裁定、《2011年团购协议》《2012年团购协议》《团购返款确认书》、授权书、《延期协议》《选房协议1》《选房协议2》《商品房买卖合同》《补充协议》《宏缘地产50号公馆入住通知书》、转款凭证、收款收据、房屋电子登记（簿）查询证明等证据及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为,《民诉法司法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。张福海在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对张福海就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。张福海与宏缘公司签订《2011年团购协议》及《2012年团购协议》，协议中并无具体的房源信息，仅为就张福海购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订上述协议，但并未成立房屋买卖法律关系。张福海于2011年1月30日向谷实账户转款272,000元后，谷实于2012年8月31日及2013年2月5日通过其个人账户向张福海分别转款97,920元及32,640元，总计130,560元，该额度与272,000元按照24%的年利率计算的自2011年2月至2013年1月共24个月的利息额度相一致。后张福海与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定张福海放弃选房，还约定了272,000元及利息的额度、给付时间。《延期协议》又调整了本息的给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向张福海支付利息，因此，张福海与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，2014年8月及11月，张福海与宏缘公司分别签订《选房协议1》《选房协议2》，约定由张福海选房,其中的房款是以272,000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从张福海在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议1》《选房协议2》中约定选房，再结合张福海与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明张福海是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房。另外,《选房协议１》《选房协议２》两份协议均约定由开发商免费更名一次,《选房协议２》还约定如张福海一年内未销售或入住，宏缘公司按562,056元等值回收,这些约定均不符合房屋买卖合同的要件。且《选房协议２》签订在后,其载明的房源信息与后续双方签订的《商品房买卖合同》的记载不一致。综上，双方成立合法有效的商品房买卖法律关系的时间应为《商品房买卖合同》签订的时间即2014年11月7日。虽然张福海与宏缘公司之间成立了合法有效的商品房买卖法律关系，但张福海的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，《商品房买卖合同》签订于人民法院查封案涉房屋之后。2014年10月23日，本院依农商行大东支行申请查封了案涉房屋。张福海主张《选房协议1》明确了张福海所购房屋的房号、面积、价款等内容，具有房屋买卖合同的基本要素，故应当认定张福海在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。如前所述,双方成立合法有效的商品房买卖法律关系的时间为2014年11月7日，故张福海与宏缘公司签订书面买卖合同的时间在本院查封之后。第二，张福海并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《优先权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房屋办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人，但张福海并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，张福海与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，张福海购买案涉房屋属于无奈之选，而并非以居住为目的；且张福海在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为247.07平方米的房产,购买案涉房屋在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，张福海亦未提供证据证明其在本院查封前实际占有案涉房屋。综上所述，张福海就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其中止执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回张福海的诉讼请求。案件受理费5380元（张福海已预交），由张福海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年十二月二十三日法官助理赵明娇书记员张博涵