广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4511号原告：许金萍，女，1972年5月2日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区，现住广州市越秀区。送达确认地址：阳江市新江北路299号淘金湾北区七幢二楼，联系人：谢丽丹。委托代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。委托代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。被告：戴彩莲，女，1967年9月12日生，汉族，户籍地址：广东省阳西县，原住阳江市江城区，现住阳江市江城区。送达确认地址：阳江市江城区。被告：陈文，男，1971年12月5日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市阳东区，原住阳江市江城区，现住阳江市江城区。送达确认地址：阳江市江城区。原告许金萍诉被告戴彩莲、陈文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许金萍及其委托代理人冯永锐、谢丽丹，被告戴彩莲、陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许金萍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与两被告签订的《房屋租赁协议》；二、判决被告戴彩莲支付尚欠的租金（从2018年10月16日起计至2019年7月15日止的租金为130230元，2019年6月16日起至被告腾迁出原告房屋之日止的租金按14470元/月的标准计算）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；三、判决被告戴彩莲支付违约金34314.6元给原告；四、判决被告戴彩莲支付的25000元履约保证金归原告所有;五、判决被告戴彩莲赔偿房屋损失10000.00元(损失待鉴定后再确定）给原告；六、判决被告戴彩莲支付欠缴的电话费及滞纳金共9405.02元（从2018年7月1日计至2019年7月31日的电话费共6066.3元及滞纳金3338.72元）给原告；七、判决两被告立即对阳江市创业南路一街一号的房屋恢复原状，并将该房屋交回给原告；八、被告陈文对上述第二、三、四、五、六项请求承担连带责任；九、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月13日，原告与杨益珍签订一份《房屋租赁协议》，约定将阳江市创业南路一街一号二门面（铿荣宾馆），6层出租给杨益珍经营住宿，租赁期限为五年，自2013年10月16日起至2018年10月15日止，第三年递增5%。第四条租金及付款方式明确约定，该房屋租金为：人民币壹万贰仟五佰元整/月（12500元/月）。采取先付租金后使用的原则，按月缴纳。每月16日前缴纳下月租金，超过1个月未交租金的，原告有权终止本协议，并不予返还履约保证金。之后原告按约将房屋交付给杨益珍经营宾馆，杨益珍将该宾馆改为凯平住宿。2016年4月15日杨益珍经原告同意，将上述房屋转租给姚庆经营宾馆。2016年5月25日姚庆又经原告同意将上述房屋转租给被告戴彩莲，被告戴彩莲在2017年4月8日再经原告同意转给被告陈文，由被告戴彩莲负责管理。在这过程中，各承租人一直沿用《房屋租赁协议》，并按照协议继续履行双方权利义务。2018年7月27日，由于两被告没有按照协议约定支付租金，原告起诉被告戴彩莲要求解除合同并要求支付租金以及违约金等[案号（2018)粵1702民初3455号、（2018)粵17民终1560号]，最终法院判决支持2018年6月、9月、10月的租金以及7月、8月少付的租金。但是判决生效后，被告戴彩莲并没有将该租金支付给原告,并且从2018年10月16日起至今，被告戴彩莲也没有向原告支付过任何一个月的租金，巳经构成违约，根据《房屋租赁协议》第四条、第五条的约定以及《合同法》第二百二十七条的规定，原告有权终止本协议，故原告请求法院判决解除该《房屋租赁协议》，并要求两被告立即对阳江市创业南路一街一号的房屋恢复原状，并将该房屋交回给原告;被告戴彩莲支付尚未支付的2018年10月16日至2019年7月15日的租金，每月14470元，共130230元，已经收取的25000元履约保证金归原告所有。按照《房屋租赁协议》第十一条的约定，同时要求两被告按照合同约定年度租金的20%承担违约责任。被告戴彩莲应支付违约金34314.6元[(13781×3+14470×9)×20%=34314.6]给原告。在合同解除后，被告戴彩莲还应付清所欠缴的电话费、水电费等费用，并恢复房屋原状。同时，被告戴彩莲在经营宾馆期间，没有经过原告的同意就占用二楼的房间来出租给他人，造成二楼房间损坏，故对于该损坏，被告戴彩莲应该对房间损坏承担赔偿责任。被告陈文作为该房屋实际承租人，应该对被告戴彩莲造成原告上述损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，希判如所请。被告戴彩莲辩称：被告戴彩莲同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，从2018年10月合同届满开始被告就没有再经营，对于原告的第二项诉讼请求被告不认可，是原告乱说的，应计至2018年10月；违约金是不存在的，之前有起诉过，是原告违约在先的，被告不应支付违约金；对于原告的第四项诉讼请求，这是被告之前支付的押金，该怎么处理就怎么处理；对于原告的第五项诉讼请求，不应全部由被告承担，该是谁承担的就是谁承担；对于第六项诉讼请求，当时报停电话，需要原告本人去报停，但原告没有在阳江，无法去报停，故一直产生着电话费。房屋可以交回给原告，但被告不可能去恢复原状。涉案房屋是被告一个人租赁的，被告陈文无需负连带责任。被告陈文辩称：原告与被告戴彩莲协商过将房屋的经营权转给被告陈文，但是被告陈文没有承接，也没有存在任何交接形式；涉案房屋在2017年4月8日止是被告戴彩莲在经营着，被告陈文与涉案的房屋租赁协议没有任何法律关系，请求法院驳回原告对被告陈文的诉讼请求。经审理查明：位于阳江市江城区××号房屋的权属人是原告许金萍，房地产权证为粤房地证字第××号。2004年11月15日，经营者阮世荣在该房屋经营阳江市江城区铿荣宾馆（个体工商户），营业执照有效期至2012年11月14日。2013年10月13日，原告（甲方）与案外人杨益珍（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：一、甲方将座落于阳江市创业南路一街一号二门面，房屋6层，整栋出租给乙方；二、乙方租赁该房屋用途为经营住宿，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；三、租赁期限为五年，即自2013年10月16日起至2018年10月15日止，第三年递增5%；四、该房屋租金为12500元/月。采取先付租金后使用的原则，按月缴纳，每月16日前缴纳下月租金，超过1个月未交租金的，甲方有权终止本协议，并不予退还履约保证金；五、甲乙双方协商由甲方收取乙方履约保证金25000元。该履约保证金为保证乙方依约定履行合同义务，如出现任何违约行为，本履约保证金不予退还，如乙方无违约行为，本履约保证金在合同终止办理完毕退房手续时返给乙方；六、甲方保证出租屋内的所有物品（见附件一、房屋配套设施设备清单，该附件作为甲方按照本协议约定交付乙方使用和乙方在本协议租赁期满交还该房屋时的验收依据）为甲方所有，并有权出租给乙方使用；七、未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋部分或全部转租、转让、转借给第三人，否则，甲方有权终止本协议，并不予退还履约保证金；八、乙方保证在承租期间妥善使用承租的房屋及屋内物品（包括门窗、床、电视、空调、监控设备、水电等），如有需维修，由乙方维修，维修费用由乙方自行承担，如有损害，则照价赔偿；九、租赁期满，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；十、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金；十一、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；十二、本合同共四页，一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。合同签订后，杨益珍交付了25000元履约保证金给原告。杨益珍经营宾馆一段时间后，经原告的同意于2016年4月15日将宾馆转让给案外人姚庆经营。原告与案外人姚庆沿用上述《房屋租赁协议》。2016年5月25日，经原告的同意，案外人姚庆将涉案宾馆（现名称为“凯平住宿”）再转让给被告戴彩莲经营。原告与被告戴彩莲继续沿用上述《房屋租赁协议》。在被告戴彩莲所持有的该《房屋租赁协议》第三条租赁期限条款后面，原告虽然添加了“本租期增至2020年9月15日（许金萍）”的内容，并签名确认，但在（2018）粤1702民初3455号判决审理查明部分，原告自认增加租赁期限的前提条件是被告应支付100000元的保证金给原告，但因被告戴彩莲并无支付100000元保证金给其所以增加租期是不生效。被告戴彩莲亦称因其不同意补交100000元的保证金给原告，所以其是不同意、亦没有将租赁租期增至2020年9月15日的。故对于原告主张双方确认将租赁租期增至2020年9月15日理据不足，本院不予确认。另，原告及被告戴彩莲在签订的《房屋租赁协议》第四页上方空白处手写“同意经营权转陈文许金萍2017.4.8.戴彩莲2017.4.8.”的内容，并签名确认。但原告没有充分证据证明其实际已将房屋转租给被告陈文。本案中，原告虽提供微信聊天记录，拟主张原告将房屋出租给被告陈文，被告陈文将该房屋交由被告戴彩莲管理。但上述微信聊天记录的内容没有记载和证实所原告主张的上述事实。两被告对于原告上述主张亦不予确认，并称被告戴彩莲没有将房屋出租给被告陈文；被告戴彩莲称因原告要求补交80000元押金遂放弃了转租房屋给被告陈文；被告陈文称其不确认上述合同中原告与被告戴彩莲所写的转租给其的内容，亦不确认有转租涉案房屋给其的事实。原、被告签订合同后，被告戴彩莲支付25000元的履约保证金给姚庆，姚庆再转给杨益珍，即被告戴彩莲承接杨益珍已支付给原告的履约保证25000元。被告戴彩莲承租后支付租金至2018年6月份，对于之后的租金原告以被告戴彩莲拒付等为由，诉至本院，请求解除租赁合同、支付拖欠的租金等内容[案号：（2018）年粤1702民初3455号]。本院经审理后，于2018年10月24日作出（2018）年粤1702民初3455号判决书。该判决书中予以查明认定了原告与被告戴彩莲双方确认对于2018年4月份起每月的租金，双方口头约定同意变更为了每月按租金13800元支付给原告的事实；原告在该案中主张由被告戴彩莲仅按每月租金13781的标准支付拖欠的租金；另，在该判决书中查明确认被告戴彩莲应支付拖欠的10月份租金为13781元（计至2018年10月15日止）。上述判决的内容如下：一、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月份的租金13781元，以及2018年7月份、8月份未足额支付的租金余额2862元、9月份的租金13781元、10月份的租金13781元给原告；二、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付电梯保养费用1800元给原告。原告对此判决不服而上诉至阳江市中级人民法院，案经该院审理后，于2009年1月15日作出（2018）粤17终1560号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月15日租赁期满后，被告戴彩莲继续使用原告的房屋，但未支付租金给原告。2019年7月8日，原告以被告拖欠租金已构成违约，请求解除租赁合同等为由向本院起诉，请求如诉称。本案中，原告请求2018年10月16日起的租金按照每月14470元计算，但依据租赁合同中的约定：“三、租赁期限为五年，即自2013年10月16日起至2018年10月15日止，第三年递增5%”,租赁双方并非是约定每三年递增租金，故原告主张按照每月14470元计算上述租金，本院不予确认。从2018年10月16日起的租金可按双方在上述判决书中确认的每月租金13800元的标准支付。庭审中，被告戴彩莲确认其尚未腾迁出房屋将房屋返还给原告，但称原告可随时拿回房屋。原告与被告戴彩莲在庭审中双方同意并确认本案租赁合同于2019年8月28日解除。此后，原告称由于被告在庭审后已经全部搬走了东西，将房屋空置，故原告收回了涉案房屋，其并于2019年9月10日重新与他人签订了租赁合同，已将房屋重新出租。另查明，原告与被告戴彩莲确认被告戴彩莲所租赁房屋的范围是涉案房屋的一楼一个门面及房屋的三至七层，原告没有将二层、八屋、九层出租给被告。诉讼中，原告主张被告没有经其同意，占用了二楼整屋房屋间给他人使用并造成二楼房间损坏，而请求被告赔偿该二楼的损失给其，但原告对此未能举证证明。诉讼中，原告申请对二楼房间的损失及恢复原状所需的费用进行鉴定。被告对于原告的上述主张则不予确认，称其没有占用和损坏其二层的房间。对于被告戴彩莲在2018年11月起至2019年8月承租期间未支付的电话费，原告提供其于2019年9月5日已支付电话费给中国电信股份有限公司阳江分公司的发票14张，主张其已为被告戴彩莲代缴了其所拖欠的电话费6204.3元，对于所欠电话费的滞纳金已找人免交，故原告要求被告应支付电话费6204.3元给其。诉讼中，原告主张被告戴彩莲将所租赁房屋的406房套间里的房门用白色铁板固定钉着，而把套间变成了两个房间，并在门上安装了一个活动门锁，对此原告要求被告需予以拆除。被告戴彩莲则称原告所主张的述406房套间门的情况不是其所为，是上一承租人所为，故其不同意去拆除，但对此被告戴彩莲未能举证证明，因此对于被告戴彩莲的主张本院不予确认。另，原告称被告将租赁房屋中的四套空调拆除了，要求被告恢复原状。对此被告戴彩莲仅确认其只是拆除了两套旧的二手空调，并非四套空调。此后，在案件审理期间原告称由于其将涉案房屋重新出租后，新的承租人已将被告戴彩莲拆除的空调重新安装，其中三台新的空调每台约1300元，另外一台约为1700元，但对于被告戴彩莲所拆除的空调的现值，以及原告主张被告拆除的空调是四套，原告均未能举证证明。被告戴彩莲则称其拆除的两套旧空调每套价格约为500元，其同意折旧赔偿1000元给原告，但对此被告戴彩莲亦未能提供证据证明。以上事实，原告提供有原告被告戴彩莲、被告陈文的身份证、房屋租赁协议、（2018）粤1702民初3455号民事判决书、（2018）粤17民终1560号民事判决书、微信聊天记录、中国电信客户账单、房地产权证、406房套间照片、中国电信股份有限公司阳江分公司发票14张等证据为证。本院认为，原告与被告戴彩莲签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定履行合同义务。诉讼中，原告主张被告戴彩莲将房屋转租给被告陈文，但未能提供证据充分证明，被告对此亦不予确认，故对于原告该主张及请求被告陈文在本案中承担连带责任，本院不予支持。原告与被告戴彩莲之间的租赁合同约定租赁期限五年，从2013年10月16日起至2018年10月15日止，合同到期后，原告与被告戴彩莲未签订续租合同，但被告戴彩莲继续使用上述房屋，原告亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告与被告戴彩莲之间的租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。本案庭审中，原告与被告戴彩莲均同意并确认上述租赁合同于2019年8月28日解除，对此本院予以支持。被告戴彩莲虽称其与原告之间的租赁合同已于2018年10月份到期之后再无经营，但其确认并未腾迁出涉案房屋交还原告。故原告请求被告戴彩莲支付租用期间2018年10月16日至合同解除日2019年8月28日的租金，及在合同解除后至原告收回涉案租赁房屋即2019年9月10日期间的占用费，合法合理，本院予以支持。关于租金及占用费的数额，如本院查明确认的事实，应参照双方确认的每月租金13800元标准计付，即被告戴彩莲应支付租金143520元（13800元×10个月+13800元÷30天×12天）、房屋占用费5980元（13800元÷30天×13天）给原告。原告已于2019年9月10日收回涉案租赁房屋，故对于原告仍请求被告戴彩莲滕迁将房屋交回其，本院不予支持。关于保证金、违约金及利息问题，双方在协议中约定：“。采取先付租金后使用的原则，按月缴纳，每月16日前缴纳下月租金，超过1个月未交租金的，甲方有权终止本协议，并不予退还履约保证金；五、甲乙双方协商由甲方收取乙方履约保证金25000元。该履约保证金为保证乙方依约定履行合同义务，如出现任何违约行为，本履约保证金不予退还，如乙方无违约行为，本履约保证金在合同终止办理完毕退房手续时返给乙方;。”，以及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、保证金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，上述合同条款中约定甲方因乙方拖欠租金违约而解除合同时可以没收履约保证金，该约定是针对迟延给付租金的违约金，基于双方没有明确约定该保证金具有定金性质，故原告主张没收履约保证金25000元，于法不符，本院不予支持，应按照违约金的法律规定处理。基于双方在合同中同时约定了违约金：“十、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金；”根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案中，原告主张违约金按年利率20%,折算为月利率即为按照1.667%计算，没有超出法律规定，本院予以采纳。另，原告主张被告戴彩莲对拖欠的租金另按中国人民银行同期同类贷款计算利息，对此因双方没有在合同中作出约定，本院不予采纳。根据合同中对于租金支付期限的约定，承租方应在每月16日前缴纳下月租金，故对于拖欠租金的违约金，被告戴彩莲应按当月所欠的租金，从上个月17日起计算违约金至被告付清款日止；对于所欠房屋占用费的违约金，被告戴彩莲应从2019年8月17日起计算违约金至付清款日止。原告已收取的保证金25000元应予以返还给被告戴彩莲。原告主张被告占用了二楼整屋房屋间给他人使用，并造成二楼房间损坏，而请求被告赔偿该二楼的损失10000元给其，但原告对此未能举证证明，被告对此亦没有确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告上述请求，缺乏充分的证据足以证明，本院不予支持。对原告申请对其所主张的二楼房间的损失及恢复原状所需的费用进行鉴定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与对待证事实无关联，或者对证明对待证事实无意义的，人民法院不予准许。”之规定，本院不予采纳。关于本案原告主张的电话费及滞纳金，被告戴彩莲在2018年11月起至2019年8月承租期间未支付电话费，原告提供其于2019年9月5日已支付电费给中国电信股份有限公司阳江分公司的发票14张，故原告要求被告戴彩莲支付其已代被告戴彩莲所缴的电话费6204.3元，合法合理，本院予以支持。对于所欠电话费的滞纳金，因已予免交，故对于原告请求的滞纳金，本院不予支持。根据本院查明确定的事实，被告戴彩莲将所其租赁的406房套间里的房门用白色铁板固定钉着，而把套间变成了两个房间，并在门上安装了一个活动门锁，在本案合同解除后，原告对此请求被告戴彩莲予以拆除、恢复原状，应予支持。另，在被告戴彩莲租赁期间，原告主张被告戴彩莲拆除了四套空调，但被告戴彩莲则只确认其拆除了两套旧的二手空调，由于原告对其主张未能提供证据证明，故本院应予采纳被告戴彩莲自认的拆除两套旧空调的主张。由于原告与被告戴彩莲均未能举证证明被告戴彩莲所拆除的空调的现值，且原告已重新将涉案房屋另租他人并已重新安装了新空调，故对于被告戴彩莲应予赔偿给原告拆除空调的损失，本院酌定按双方提出的价值折中计算，结合市场价格由被告戴彩莲按每套空调价值1000元计算为宜，即赔偿2000元（1000元×2）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、确认原告许金萍与被告戴彩莲签订的《房屋租赁协议》已于2019年8月28日解除；二、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金143520元、房屋占用费5980元给原告许金萍；三、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金143520元的违约金（该违约金按照1.667%计算，以当月所欠租金为基数，从上个月17日起计算至付清款日止）给原告许金萍；四、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费5980元的违约金（该违约金按照1.667%计算，从2019年8月17日起计算至付清款日止）给原告许金萍；五、原告许金萍返还履约保证金25000元给被告戴彩莲，该款可在本判决第三项、第四项所确定的应付违约金中先予抵扣；如有余额，可在本判决第二项所确定的应付款项中抵扣；。六、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内支付电话费6204.3元给原告许金萍；七、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内拆除坐落阳江市江城区创业南路一街1号房屋406房套间内房门上的白色固定铁板及活动门锁，恢复原状；八、限被告戴彩莲在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿拆除空调的损失2000元给原告许金萍；九、驳回原告许金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7240元（原告已预交），由原告许金萍负担3786元，由被告戴彩莲承担3454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  许 玲人民陪审员  梁端肃人民陪审员  何计花二〇一九年十二月十三日书 记 员  冼金莲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、保证金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。