江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2899号上诉人（原审原告）：九江龙门科技有限责任公司，住所地：江西省九江市开发区长城路121号恒盛科技园生产中心11号楼3层，统一社会信用代码9136040605162610X6。法定代表人：曹德宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李钢，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604201510856183。被上诉人（原审被告）：代建华，男，1977年5月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：王国群，江西康润律师事务所律师，执业证号13604201610515371。被上诉人（原审被告）：施洋洋，女，1993年5月16日出生，汉族，住江西省九江市。上诉人九江龙门科技有限责任公司（以下简称龙门公司）因与被上诉人代建华、施洋洋房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙门公司委托诉讼代理人李钢、被上诉人代建华的委托诉讼代理人任吉杰到庭参加诉讼，被上诉人施洋洋经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙门公司上诉请求：1、请求撤销九江市浔阳区人民法院作出的（2019）赣0403民初2908号民事判决书，改判被上诉人代建华向上诉人支付自2018年12月19日至2019年6月19日期间的占有使用费104436元，以及违约金46996元和水电费2152.9元；改判被上诉人施洋洋在54370.9元范围内承担连带责任。2、一审、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：1、本案一审判决未认定占有使用费是错误的。2、本案被上诉人代建华向上诉人支付违约金46996元并不过高。3、本案被上诉人代建华应向上诉人支付水电费2152.9元。4、本案被上诉人施洋洋应在54370.9元范围内承担连带责任。代建华答辩称，关于上诉人提出的占有使用费，上诉人在原审中并没有提交相应的证据证明被上诉人代建华在房屋租赁期限届满后仍然占用租赁物的证据。关于违约金的问题，我们认为上诉人主张的过高，应该按照原审判决计算。关于水电费的问题，上诉人在原审中并没有提交其替被上诉人支付水电费的证据，故上诉人要求被上诉人支付水电费没有依据。请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。龙门公司向一审法院起诉请求：一、判令被告代建华向原告支付自2018年9月18日至2019年6月19日期间拖欠的租金及占有使用费共计158806.9元（2018年度第四季度租金52218元、水电费2152.9元，合计54370.9元，占有使用费即自2018年12月19日到2019年6月19日共6个月的租金，按每月租金17406元计算。以上共计158806.9元）。二、判令被告施洋洋在54370.9元范围内承担连带责任；三、判令被告代建华向原告支付违约金46996元（每月租金17406元×1%×30×9），以上共计205802.9元。四、判令二被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月18日，原告龙门公司与被告代建华被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为三年，自2015年12月18日至2018年12月18日。第一年、第二年租金不变，第三年根据市场行情价格变动。第一年中的三个月租金为52218元。以后每三个月为一周期，每个周期开始之前一次性付清一个周期的租金。合同签订后，原被告对租金没有调整，一直按每月17406元，即每季度52218元计算。合同第13条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的。每逾期一日。甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。原告多次向被告一催讨最后一个季度的租金（2018年9月18日至2018年12月18日）。依合同约定，被告代建华应在2018年9月18日前付清2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金，但被告代建华一直未支付。2019年1月3日，被告代建华的员工施洋洋向原告出具一份《承诺书》，承诺于2019年1月18日前付清2018年第四季度租金及水电费54370.9元，如未付清一切后果被告施洋洋承担。此后，原告找两被告催讨租金，但两被告至今未付。原告遂诉来我院。一审法院认为，原告龙门公司与被告代建华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法具有约束力，原被告双方均应依约履行。被告代建华拖欠2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金违反了合同约定，故对原告龙门公司要求被告代建华支付2018年9月18日至2018年12月18日期间的租金52218元的诉请予以支持。因原告龙门公司未向法庭提交其替被告代建华支付水电费的证据。故对原告龙门公司要求被告代建华支付水电费2152.9元的诉请，不予支持。原告要求被告代建华支付占有使用费（自2018年12月19日到2019年6月19日6共6个月的租金），因原告未提交证据证明该期间系被告代建华占用租赁物，故对该部分诉请不予支持。被告施洋洋向原告出具一份《承诺书》，本人承诺于2019年1月18日前付清2018年第四季度租金及水电费54370.9元”，系为被告代建华的债务做出的担保承诺，依法应承担相应的担保责任，因原告龙门公司未向法庭提交其替被告代建华支付水电费的证据。故本院依法确认被告施洋洋只在租金52218元的限额内承担连带保证责任。被告辩称，租赁合同中的违约金约定金额过高，要求本院依法予以调整，本院依法采信该辩解意见，确认违约金为52218×30%=15665.4元。被告代建华辩解其支付了10000元押金给原告，但未提交转账记录予以证明，本院对该项辩解不予采信。本院在庭审前依法给予了原、被告双方举证期间，庭审中又反复释明双方可以要求法庭给予时间用于收集、提供证据并组织复庭，原被告均予以拒绝，故本院对庭审后又提交的证据不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告代建华于本判决生效之日起10日内支付给原告九江龙门科技有限责任公司房屋租金52218元、违约金15665.4元，共计人民币67883.4元；二、被告施洋洋对第一项判决内容中的租金人民币52218元承担连带偿还责任，被告施洋洋承担保证责任后，有权向被告代建华追偿。三、驳回原告九江龙门科技有限责任公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人龙门公司与被上诉人代建华签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同约定租赁三年期间已到期。代建华在合同期满前未提出续租书面通知，合同期满后并未实际使用租赁房屋，双方合同已终止。根据双方合同约定，上诉人龙门公司依照约定可终止合同并收回房屋。上诉人主张合同终止后的占用使用费，但未提交证明该期间系被告代建华占用租赁物的证据，故该主张本院不予支持。关于违约金问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国和合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故一审对违约金的处理并无不当。关于水电费问题，上诉人龙门公司未向一审提交其替被上诉人支付水电费的证据，且不能说明水费和电费的具体金额计算标准，故对上诉人关于水电费的请求，不予支持。一审依法确认被上诉人施洋洋只在租金限额内承担连带保证责任亦无不当。综上所述，上诉人龙门公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人九江龙门科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇一九年十二月十日书记员  王 晖