四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终977号 上诉人（原审原告、反诉被告）：内江市地山房地产开发有限公司，住所地四川省内江市东兴区蟠龙路362号。 法定代表人：兰永华，总经理。 委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游海，四川泰维律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨桃春，女，1980年11月9日出生，汉族，住四川省威远县严陵镇外西街。 委托诉讼代理人：刘作良，四川法锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邱能修，男，1976年1月1日出生，汉族，住四川省荣县双石镇马鞍村。 委托诉讼代理人：刘作良，四川法锐律师事务所律师。 上诉人杨桃春、邱能修因与上诉人内江市地山房地产开发有限公司（以下简称地山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2019）川1024民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桃春、邱能修及其委托诉讼代理人刘作良，上诉人地山公司委托诉讼代理人游海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 地山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持地山公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨桃春、邱能修承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。按照2014年7月5日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，地山公司可以协助而无义务为杨桃春、邱能修办理按揭贷款，按揭贷款不能实现，地山公司没有任何过错。一审法院采信杨桃春与地山公司销售经理陈明宏的微信聊天记录及2017年9月25日陈明宏要求杨桃春、邱能修分期付款起草协议系事实不清。该聊天记录不是一个完整的截屏资料，导致错误理解。陈明宏起草的分期付款协议，充分证明银行不给杨桃春、邱能修按揭贷款，地山公司要求变更为分期付款，但杨桃春、邱能修拒绝变更，属于违约。地山公司提交了其他买受人在2016年6月前均获得银行按揭贷款，证明是杨桃春、邱能修拖延了按揭贷款时间，政策变化，责任不在地山公司。地山公司提交的通话录音证明杨桃春、邱能修很忙，耽误了银行发放贷款机会，是杨桃春、邱能修自己责任。2.一审适用法律不当。一审驳回地山公司的诉讼请求，支持了杨桃春、邱能修的反诉请求，属适用法律错误。杨桃春、邱能修行使解除权已消灭，一审判决解除《商品房买卖合同》没有法律依据。 杨桃春、邱能修辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合同约定余款30万元通过中国银行股份有限公司威远支行借款支付，在2017年7月按规定提供了按揭资料，由于该银行不对“时代天街”楼盘发放个人商业用房贷款，致使合同无法履行，地山公司一直叫杨桃春、邱能修等待按揭通知。杨桃春、邱能修信用没有问题，也按地山公司要求提供了所有资料，是因为地山公司指定的银行不发放个人商业用房贷款，杨桃春、邱能修的反诉请求于法有据。地山公司对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解属于断章取义。 杨桃春、邱能修上诉请求：1.依法改判地山公司返还杨桃春、邱能修购房款及代收费共计311,586元及利息损失（利息从2014年7月5日按同期人民银行贷款利率计算至付清时止）；2.一、二审诉讼费由地山公司承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但应当判决地山公司支付利息。一审法院认为杨桃春、邱能修没有举证证明损失，但杨桃春、邱能修的实际损失远不止银行贷款利息损失，只是息事宁人而已。杨桃春、邱能修的利息损失无需举证证明，应当支持。 地山公司辩称，杨桃春、邱能修应当按照约定履行义务，按揭贷款不能实现不是地山公司过错导致，杨桃春、邱能修不享有合同解除权。 地山公司向一审法院起诉请求：1.依法判决杨桃春、邱能修继续履行合同，立即向地山公司支付购房款30万元及违约金（按未支付的购房款金额日万分之五计算，从2014年7月5日至付清时止）；2.判令杨桃春、邱能修承担连带清偿责任；3.本案受理费由杨桃春、邱能修承担。 杨桃春、邱能修向一审法院反诉请求：1.判令解除双方在2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令地山公司返还杨桃春、邱能修购房款及费用311,686元及利息；3.反诉受理费由地山公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月5日，地山公司与杨桃春、邱能修签订了《商品房买卖合同》（合同编号2014003528），合同约定：杨桃春、邱能修购买地山公司开发的位于时代天街7号楼第1层1-481-38号商业用房，建筑面积73.22平方米，单价为8337.69元，总计房款610,486元。付款方式杨桃春、邱能修于2014年7月5日缴纳首付款310,486元，剩余房款30万元向银行申请贷款，可以向中国银行股份有限公司威远支行或住房公积金管理机构借款支付。逾期付款责任：逾期超过30日后地山公司有权解除合同。地山公司解除合同后，杨桃春、邱能修应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向地山公司支付违约金，并由地山公司退还杨桃春、邱能修全部已付款。杨桃春、邱能修愿意继续履行合同的，经地山公司同意后，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，杨桃春、邱能修向地山公司支付逾期应付款万分之五的违约金。地山公司应当在2016年2月28日前向杨桃春、邱能修交付该商品房。当天双方签订《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：该房屋总价款为610,486元，杨桃春、邱能修应于签订买卖合同及补充协议当日支付首付款410,486元，其余房价款20万元由地山公司向杨桃春、邱能修指定的银行申请“个人住房抵押贷款”。如未按地山公司推荐的按揭银行办理完毕按揭贷款手续，应属杨桃春、邱能修违约，地山公司有权解除买卖合同及补充协议，并收取总房款3%的违约金。房屋交付的特别约定，自媒体公告或书面通知的交房之日内仍未办理房屋交接手续的，自媒体公告或书面通知的交房之日起的第8日视为地山公司的实际交房日。关于合同解除的约定，在合同履行中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定的解除条件，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房款总款的20%向对方支付违约金。当天杨桃春、邱能修向地山公司交纳了410,486元的首付款及代收费1100元。2016年5月26日地山公司在《内江日报》公告《时代天街交房公告》，其内容为：“尊敬的时代天街2栋、3栋、4栋、7栋及8栋（合同楼栋号）未接房业主：我司先后于2016年1月和2月分批通知上述楼栋业主接房，截至目前仍有少量业主未办理接房手续和履行缴纳相关费用的义务，目前我司已经开始着手办理上述楼栋房屋的产权事宜，请上述楼栋仍未接房的业主尽快前往售楼部办理接房手续和缴纳相关费用，因延迟接房及缴纳相关费用而影响办理产权及其他权属证明，我司将不承担所有逾期责任。特此公告通知！”。2016年5月26日，地山公司与杨桃春、邱能修签订《商品房买卖合同》，杨桃春、邱能修购买地山公司开发的坐落在时代天街3号楼1层1-481-59号商业用房，总价款716,595元。杨桃春、邱能修将2014年7月5日交纳410,486元首付款中的10万元，转到购买时代天街3号楼1层1-481-59号商业用房的房款。当天地山公司向杨桃春、邱能修出具收据，收据载明：地山公司收到杨桃春、邱能修购买时代天街3号楼1层1-481-38号商业用房的首付款310,486元，2014年7月5日地山公司出具收到410,486元首付款的收据作废。杨桃春、邱能修将相关的按揭资料交给了地山公司，杨桃春、邱能修出具的收入证明时间分别是2016年4月18日、2016年5月19日。地山公司将杨桃春、邱能修的按揭贷款资料交到中国建设银行股份有限公司威远支行（以下简称建行威远支行）申请按揭贷款。建行威远支行与地山公司“时代天街”项目贷款合作期限至2019年1月1日到期。杨桃春提供的与地山公司的销售经理陈总（陈明宏）的微信聊天记录：2017年8月6日的内容“杨桃春：我那个铺子的按揭下来没有哦，陈总：还没有，上周才问了银行，杨桃春：那咋办，陈总：只有等通知”。2017年9月25日地山公司将《商铺购铺尾款付款协议书》发给杨桃春，杨桃春未认可地山公司的分期付款协议。2019年7月18日中国银行股份有限公司威远支行向一审法院出具说明，其内容：“时代天街”项目在我行均为住房贷款，无个人商业用房贷款。目前该房未实际交付也未办理产权过户登记。一审法院认为，2014年7月5日双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方签订的合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，2016年5月6日杨桃春、邱能修将410,486元的首付款中的10万元，转到购买时代天街3号楼1层1-481-59号商业用房的房款，地山公司表示认可。因此，系双方对《商品房买卖合同补充协议》进行了变更，双方的权利、义务应以2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》约定为准。按照《商品房买卖合同》，杨桃春、邱能修已支付首付款310,486元，剩余的房款30万元以银行按揭方式支付。杨桃春、邱能修将按揭贷款的资料交给地山公司，履行了义务。2017年8月6日杨桃春与地山公司的销售经理陈总（陈明宏）的微信聊天记录，能证明杨桃春、邱能修希望及时通过按揭贷款履行义务。地山公司未提供证据证明系杨桃春、邱能修的原因致按揭贷款无法实现，因此应认定系地山公司的原因致杨桃春、邱能修的按揭贷款无法实现，其过错在地山公司。由于杨桃春、邱能修不能按揭贷款致不能实现合同目的，反诉要求解除双方的《商品房买卖合同》，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，目前该房未实际交付也未办理过户产权登记，《商品房买卖合同》解除后，地山公司应返还杨桃春、邱能修的购房款310,486元及代收费1100元。杨桃春、邱能修反诉利息损失未向一审法院提供证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、解除双方于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》；二、地山公司于本判决生效之日起10日内返还杨桃春、邱能修购房款310,486元及代收费1100元，总计311,586元；三、驳回地山公司、杨桃春、邱能修的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元、反诉案件受理费2988元，由地山公司负担，于本判决生效后3日内向一审法院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第2项约定：“其余房屋价款人民币20万元，由买受人向出卖人指定的银行申请‘个人住房抵押贷款’支付。” 二审查明的其他案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案系何方违约。2.杨桃春、邱能修行使解除权的期限是否已经超过。3.杨桃春、邱能修主张的利息损失应否得到支持。 争议焦点1：按照双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，办理案涉房屋按揭贷款的银行是地山公司指定的中国银行股份有限公司威远支行。案涉房屋是商业用房，中国银行股份有限公司威远支行已向一审法院说明，案涉房屋所处的“时代天街”项目在该行所做贷款均为个人住房贷款，并无个人商业用房贷款。因此，案涉房屋无法在地山公司指定的银行办理贷款，这显然属于因地山公司原因导致的违约行为。即使双方在之后又向其他银行申请贷款，也只能视为是双方共同对合同不能履行的事后补救，补救失败并不意味着地山公司的违约行为不存在，也不能认为杨桃春、邱能修免除了地山公司的违约责任。综上，本案系地山公司违约，杨桃春、邱能修享有合同解除权。 争议焦点2：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条司法解释适用的前提是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，但本案并非此两种情况，故本案不应适用该条司法解释。双方签订的合同并未约定因地山公司指定的银行不能办理按揭贷款时对方的解除权行使期限，地山公司也无证据证实催告过杨桃春、邱能修行使解除权，杨桃春、邱能修可以随时主张解除合同。综上，杨桃春、邱能修在本案中行使解除权并未超过期限。 争议焦点3：依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案系地山公司违约导致不能办理按揭贷款，导致合同不能继续履行，杨桃春、邱能修有权请求解除合同和赔偿损失。虽杨桃春、邱能修未举证证实其损失大小，但已支付的房屋首付款的资金占用利息显属其损失，应当予以支持。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的意见，利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从杨桃春、邱能修要求解除合同的反诉状副本送达地山公司时即2019年6月25日起，计算至本判决指定的期限时止。 综上所述，地山公司的上诉请求不能成立，杨桃春、邱能修的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省威远县人民法院（2019）川1024民初1167号民事判决； 二、内江市地山房地产开发有限公司与杨桃春、邱能修于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，于2019年6月25日解除； 三、内江市地山房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还杨桃春、邱能修购房款310,486元、代收费1100元，共计311,586元及利息（利息自2019年6月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决指定的履行期限时止）; 四、驳回内江市地山房地产开发有限公司的诉讼请求； 五、驳回杨桃春、邱能修的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费5800元，减半收取2900元，反诉受理费5976元，减半收取2988元，共计5888元，由内江市地山房地产开发有限公司负担。二审案件受理费，杨桃春、邱能修上诉部分50元，内江市地山房地产开发有限公司上诉部分5800元，均由内江市地山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 锋 审 判 员  吴 敏 审 判 员  王 侯 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  李 清 书 记 员  李泓洁