湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初7035号原告：武汉诚顺和中医门诊部，住所地武汉市洪山区珞瑜路588号1楼（吴家湾加油站旁）。投资人：代翠华，公司经理。委托诉讼代理人：严敏，湖北正康律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静静，湖北正康律师事务所实习律师。被告：武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路39号武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至二楼。法定代表人：周刚，公司总经理。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地武汉东湖开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：齐振远，公司董事长。委托诉讼代理人：张雯，女，公司员工。原告武汉诚顺和中医门诊部与被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理。诉讼过程中，经被告申请，本院依法通知武汉大学资产经营投资管理有限责任公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告的投资人代翠华、委托诉讼代理人严敏、朱静静、被告的委托诉讼代理人杜俊、第三人的委托诉讼代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉诚顺和中医门诊部向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年2月1日签订的租赁合同；2.判令被告退还原告租金108933元（从2018年8月23日起计至2018年9月30日）；3.判令被告退还原告履约保证金共计120000元；4.判令被告赔偿原告墙体广告费用120000元；5.判令被告向原告支付违约金376194元；6.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告退还原告装修押金20000元。事实与理由：原、被告双方于2018年2月1日签订租赁合同，约定被告将位于武汉市洪山区珞喻路“赛博珞珈胡同”商场2楼002号商铺出租给原告。商铺建筑面积为1165.07平方米，租金为53.82元/㎡/月，经营管理费为20元/㎡/月，每3个月支付一次，租期5年，还约定原告在合同签订之日向被告支付履约保证金120000元。2018年8月20日，被告向原告发出《告全体商户书》，称无法继续履行租赁合同，导致原告无法继续经营遭受经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司辩称：被告对第三项诉讼请求予以认可，但对第一、二、四、五项诉讼请求不予认可。请求法院在查清事实的基础上，对缺乏事实与法律依据的诉讼请求予以驳回。第三人系案涉商铺的出租人，案外人武汉赛博数码有限公司系承租人，被告系次承租人。原、被告之间的租赁合同无法继续履行，主要是因为第三人与案外人之间的租赁合同被解除，被告在租赁合同的履行中不存在违约行为。被告在配合第三人强制执行腾退案涉商铺之前，已居中协调包括本案原告在内的数十家商铺与第三人重新签订了租赁合同。原告与被告租赁合同中的权利义务在新的租赁合同中得以延续，其经营活动没有受到第三人与案外人解除租赁合同以及被告腾退案涉商铺的影响，原告至今仍在承租案涉商铺正常经营。第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司辩称：其不应承担任何法律责任。本院经审理确认事实如下：2018年2月1日，原、被告签订《商业租赁合同》，约定被告将位于武汉市洪山区珞喻路“赛博珞珈胡同”商场2楼002号，建筑面积1165.07㎡的商铺出租给原告用于经营中医馆，租赁期限为5年，自2018年2月1日至2023年1月31日，装修免租期为2018年2月1日至2018年5月31日。合同约定租金采取先付后用的原则，当年租金为53.82元/㎡/月，每3个月支付一次，3个月租金为188097元。履约保证金为120000元，保证金为保证原告履行本合同约定之各项义务和责任，原告应在签订本合同当日向被告支付。还约定，原告装修需向被告支付装修押金20000元，用于保证被告装修符合物业管理规定，不损害公告设施及房屋主体结构，该费用在原告装修完毕，被告验收检查合格后退还给原告。合同另约定，被告应为原告店招牌提供合理的架设或悬挂处，经协商可有偿为原告在该店铺外或武汉光谷·世界城公共部位、人行通道等处悬挂广告牌、指示牌的合理位置。其中还约定，任意一方违反本合同的约定，单方面终止履行本合同，应向守约一方支付终止履行合同前半年的租金作为违约金。2018年2月11日，原、被告签订《租赁合同附加协议》，协议约定被告应免费提供外墙面给原告做招牌和宣传用，合同期及将来合同期满续约被告提供的广告位，不收取任何费用。消防通道前室及外围广告位被告不存在任何相关责任，原告应提前向被告提交消防前室、5号通道电梯旁的亭子、外围广告位及楼梯改造的施工图和效果图，被告备案后才能施工，如遇政府相关职能部门要求整改及其他的相关法律责任，由原告承担。协议还约定，任意一方违反本合同的约定，单方面终止履行本合同，应向守约一方支付120000元违约金，原告交的履约保证金即为违约金。协议还约定，签合同按照双方协商后，缴纳120000元的履约保证金及4个月租金及物业费344000元。（其中2楼002号租金为56699元/月，物业费23301元/月，1楼临街亭子6000元/月）。本协议和主合同具有同等法律效力，有冲突时以本协议为准。2018年2月8日，原告向被告支付履约保证金120000元、2018年6月1日至2018年9月30日四个月的租金250796元及四个月的物业费93204元。2018年3月29日，原告向被告支付装修押金20000元。另，原告制作的外墙广告在租赁过程中被城管部门拆除。另查明，2010年12月23日，第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司与案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司）签订《租赁合同》，将包括案涉商铺在内的2万余平方米的房屋出租给案外人武汉赛博数码有限公司。2015年12月25日，案外人赛博数码公司将其承租的上述房屋中的1万余平方米房屋转租给被告。后第三人与案外人赛博数码公司发生纠纷。2017年12月21日，武汉市中级人民法院判决解除双方于2010年12月23日签订的《租赁合同》，并判决赛博数码公司还应履行腾退全部承租房屋、支付所欠租金等义务。2018年8月13日，武汉市中级人民法院向被告以及案外人赛博数码公司、武汉科越恒商业经营管理有限责任公司、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司等四家公司送达《责令腾退通知书》，责令四家公司将案涉商铺交付第三人。2018年8月20日至8月23日，被告联合案外人武汉科越恒商业经营管理有限责任公司、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司，以及第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司分别发布公告，告知商铺均已由第三人收回并负责管理的事实，通知商户与第三人直接办理后续承租手续。2018年10月，原告与第三人签订租赁合同。同年11月9日，原告向第三人补交自2018年8月23日至同年12月22日的租金共计250118元。以上事实，有当事人提供的《商业租赁合同》、《租赁合同附加协议》、收款收据四份、付款明细、告全体商户书、公告、《租赁合同》、民事判决书、责令腾退通知书，以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2018年2月1日签订的《租赁合同》等及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋，出租人为第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，承租人为案外人赛博数码公司，次承租人为被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司，原告再从被告处承租。因武汉市中级人民法院已判决解除出租人与承租人签订的租赁合同，承租人与次承租人也于2018年8月22日实际向出租人返还房屋，原、被告签订的租赁合同已无法继续履行，此时应当解除。原告已与第三人签订租赁合同并自2018年8月23日起计算租金，说明原、被告合同解除时间应为2018年8月22日，本院对此依法予以确认，原告亦无需再以起诉的方式行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告将租金付至2018年9月30日，因原、被告之间的租赁合同于2018年8月22日解除，原告要求被告返还2018年8月23日至2018年9月30日租金108933元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告退还保证金120000元的诉讼请求，被告予以承认，本院对原告的此项诉讼请求，依法予以支持。被告已按合同约定向原告提供广告位，双方附加协议约定广告被政府部门拆除的，相关责任由原告承担。因原告制作的外墙广告系城管部门拆除，原告要求被告对此承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。根据合同约定，被告单方终止合同应按六个月租金支付违约金376194元。诉讼过程中，被告认为原告主张的违约金过高。案涉房屋属于连环转租，原、被告合同解除的直接原因，系因第三人与案外人赛博数码公司签订的租赁合同解除，导致被告丧失承租权。但对原告因合同解除导致的经济损失，根据合同相对性原则，仍应由被告承担。原告系连环转租中的实际承租人，无法控制任一前手的行为，地位较为被动。从本案的实际情况看，第三人与案外人赛博数码公司之间合同的解除已客观上影响了整个商业卖场的经营稳定性，对商户的经营造成了影响。因此，被告仍应承担一定的违约责任。本院结合案件的实际情况，依法酌定被告按上述约定违约金的20%向原告承担违约责任，应向原告支付违约金75239元。本院对原告此项诉讼请求，部分予以支持。根据合同约定，被告应在原告装修完毕并验收合格的情况下返还装修押金，本院对原告要求返还装修押金20000元的诉讼请求，依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉诚顺和中医门诊部退还租金108933元、保证金120000元、装修押金20000元；二、被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉诚顺和中医门诊部支付违约金75239元；三、驳回原告武汉诚顺和中医门诊部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11052元，由被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司负担5034元、由原告武汉诚顺和中医门诊部负担6018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈钢审 判 员  李敏人民陪审员  王群二〇一九年十二月三十日书 记 员  汪娟