河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初28035号原告(反诉被告）：蔡君霞，女，1973年4月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。委托代理人：孟瑶瑶，河南光法律师事务所实习律师。被告(反诉原告）：张龙，男，1987年10月19日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人：唐大兵，河南国银律师事务所律师。第三人：方雪，女，1974年2月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告（反诉被告）蔡君霞与被告（反诉原告）张龙、第三人方雪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡君霞及其委托代理人崔世杰、被告委托代理人唐大兵到庭参加诉讼，第三人方雪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张龙的房屋转租协议并退还已支付的定金10000元及租金15000元，共计25000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年07月24日，原告与被告张龙达成房屋转租协议，由被告张龙将从第三人方雪处承租的位于郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号的房屋转租给原告。约定：原告在被告张龙剩余的三个月承租期之内，先支付给被告张龙10000元定金，剩余转租费用待店铺实际盈利之后另行支付。待转租期过后，原告与第三人直接签署租赁合同，继续承租该房屋，协议达成之后，原告按照约定支付给被告张龙转租定金10000元。在原告履行自己的合同义务之后，被告不顾合同约定，强行将原告已搬入租赁房屋之内的货物扔出，并改换门锁，致使原告无法进入房屋实际营业，合同目的无法实现。被告的行为已经严重损害了原告的利益，故根据民事诉讼法的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张龙辩称，原告的主张没有事实及法律依据，请求依法予以驳回；被告仅转租3个月的房子，不可能在原告店铺实际营业之后再收取转租费。反诉原告张龙向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还房租押金20000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付房租30000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月24日，张龙与蔡君霞达成房屋转租协议，张龙将其从方雪处承租的位于郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号的房屋转租给蔡君霞，并约定先交纳定金10000元，后在蔡君霞的催促下张龙搬离涉案房屋，将该房屋交于蔡君霞使用。后经张龙撮合，蔡君霞与方雪就涉案房屋达成租赁协议，张龙在之前租赁该房屋时交纳了20000元的押金，该押金直接转嫁给蔡君霞，蔡君霞不用再向方雪交纳押金。在搬离涉案房屋前张龙有价值几万的设备，在蔡君霞的催促下张龙拆除了原有设备，蔡君霞还拆除了原装修的楼梯。后经张龙多次催要，蔡君霞却一直不予支付转租费用，蔡君霞的行为严重侵害了张龙的利益。故张龙向法院提起反诉请求。反诉被告蔡君霞辩称，1、张龙与蔡君霞在2019年7月24日签订转手协议，蔡君霞也向其缴纳了10000元的定金，而搬离原有的房屋和拆除原有的设备，均是张龙应当履行的义务，与蔡君霞没有任何关系。2、关于房租、押金，在蔡君霞和方雪签订的房屋租赁合同中已经明确说明，且张龙也知道相关的情况。3、在双方未签订正式合同的情况下，张龙明确主张不再租给蔡君霞，并私自又粘贴租赁广告，张龙违约在先，应承担全部的违约责任，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明：2019年7月24日，蔡君霞通过POS刷卡向郑州市郑东新区河马胖胖水浴馆支付10065元。同日，张龙出具房屋转手协议一份，载明，今收到蔡君霞位于天赋路28号16号楼1-2层附1号，140平方米房屋租赁定金10000元整。房屋装修期自河马胖胖搬出日期起算七日截止，自搬出前店内所有之前责任由本人负责。2019年7月29日，蔡君霞通过微信向张龙转账三笔共计15000元。2019年8月1日，第三人方雪作为出租方（甲方），蔡君霞作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在郑东新区天赋路28号16号楼1-2附1号门店一楼一间面积约40平方米的房屋，合计建筑面积140平方米出租给乙方做经营使用。租赁期共24个月，甲方从2019年10月25日起将出租房屋交付给乙方使用，至2021年10月25日收回。甲乙双方议定年租金22万元，由乙方在下次交房租前30日缴纳给甲方。乙方验收出租房屋及附属设备无误后，乙方向甲方交纳租房物品及费用押金2万元，先押后入住。其他约定事宜：2万元押金与上家租户张龙的押金冲抵掉，乙方的2万元押金交给张龙。蔡君霞分别于2019年7月28日、8月2日向第三人方雪转款65000元、45000元，共计11万元。第三人方雪于2019年8月1日出具收据一份，载明，今收到蔡君霞郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号门店2楼，面积约140平方米，半年租金11万元整。另查明：涉案房屋房屋所有权人系第三人方雪。庭审中，双方共同确认蔡君霞于2019年7月24日将其物品搬入涉案房屋，当时屋内仍有张龙的物品，张龙于2019年8月2日将涉案房屋腾空。后张龙向蔡君霞催要租金未果，张龙在涉案房屋上加锁，并把蔡君霞物品搬至门外。自2019年8月2日至10月24日，房屋一直处于空置状态，蔡君霞未实际使用房屋。以上事实由蔡君霞提交的房屋转手协议、房屋租赁合同、微信聊天记录、转账凭证，张龙提交的微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张龙向蔡君霞出具的房屋转手协议中明确约定，装修期自河马胖胖搬出之日起算7日截止，双方未明确约定租金的支付期限，张龙于2019年8月2日腾空房屋，据此装修期应为2019年8月3日至9日，而张龙在2019年8月2日即要求蔡君霞支付房屋租金并无相应依据，其以蔡君霞未缴纳租金为由将涉案房屋锁门并搬出蔡君霞的物品，致使蔡君霞未能实际使用涉案房屋，其以实际行为表明不再继续履行合同，其行为亦导致蔡君霞签订租赁合同的目的无法实现，故对蔡君霞要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方之间的转手协议解除，蔡君霞已经缴纳的租金15000元、定金10000元应当予以退回。因张龙锁门并将蔡君霞物品搬出，自2019年8月2日至10月24日，蔡君霞未实际使用房屋，房屋一直处于空置状态，故对于张龙要求蔡君霞支付房租30000元的诉讼请求，本院不予支持。关于张龙诉请的押金，蔡君霞与第三人方雪签订的《房屋租赁合同》明确约定，2万元押金与上家租户张龙的押金冲抵掉，蔡君霞应支付的2万元押金交给张龙，故对于张龙要求蔡君霞支付押金2万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）蔡君霞与被告（反诉原告）张龙签订的《房屋转租协议》；被告（反诉原告）张龙于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）蔡君霞退还房屋租金15000元、定金10000元；原告（反诉被告）蔡君霞于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张龙支付房租押金20000元；驳回原告（反诉被告）蔡君霞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）张龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费426元，减半收取213元，由被告张龙负担。反诉案件受理费525元，由反诉原告张龙负担315元，反诉被告蔡君霞负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月二十七日书记员  杜 辉