河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23028号上诉人（原审被告）：张政芳，男，1979年8月20日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王福波，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙伟利，男，2001年2月12日出生，汉族，住河南省方城县。上诉人张政芳因与被上诉人孙伟利租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张政芳及其委托诉讼代理人王福波，被上诉人孙伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张政芳上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5646号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间系转让行为，并非一审法院认定的转租行为，此事实在被上诉人一审起诉状中也得到认可，一审法院在认定上诉人与被上诉人系转租行为的前提下，判决上诉人退还被上诉人经营转让款，相互矛盾。二、本案涉及两个法律关系，即买卖和转租合同关系，关于买卖合同关系，上诉人将涉案饭店中的相关资产转让给被上诉人，被上诉人支付对价90,000元，上诉人与被上诉人之间的买卖合同目的已经实现，且已履行完毕，所以不能实现合同目的完全是混淆视听。至于后期这些资产如何处置完全是被上诉人所有权范围内的事，与上诉人无关，不能因为被上诉人处置这些资产亏损了就要求上诉人返还转让款，但是一审法院却按照转租的法律关系来处理双方买卖法律关系，属适用法律错误。关于转租行为，上诉人同意因为拆迁这一不可抗力导致转租合同无法履行，可以停止履行，房东已将享有押金及剩余房屋租金返还给被上诉人，被上诉人也没有受到损失，转租合同三方已经和解，一审法院将买卖与转租两个法律关系混为一谈，因而导致适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。综上，请求二审法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。孙伟利辩称：2017年9月25日，上诉人王某铮签订《租赁协议》，取得了涉案房屋的租赁权，2019年5月14日，上诉人王某铮同意的前提下，将涉案房屋转租给被上诉人，故一审法院认定案由合法有据。被上诉人承租涉案房屋后，上诉人不清理房屋中的东西，而答辩人要重新装修房屋，不可能将东西扔到别处任其损毁，将其变卖是恰当的经济抢救措施，并且变卖是，上诉人是知道的，现在家具电器更新很快，折旧程度很大，上诉人提出家具价值60,000元，无事实依据。上诉人开始转租饭店的时间与网上发布沙口路扩迁的时间是一致的，加上近两年生意不景气，一直未能转手，被上诉人在不了解的情况下接手饭店，虽然答辩人现在没有有力的证据证明上诉人明知拆迁一事，加上朋友关系，被上诉人不再追究，但被上诉人的狡辩属无稽之谈。综上，请求驳回上诉，维持原判。孙伟利向一审法院起诉请求：一、判令被告立即退还原告转让费90,000元，并按照年利率6%支付自2019年6月16日起至被告实际退还完毕该款项期间利息；二、判令被告赔偿原告损失20,000元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，被告与案外人王某签订《租赁协议》一份，约定：被告承租王某位于兴隆铺村南、××路西门面房（以下简称“涉案房屋”）；租赁期限自2017年10月10日至2020年10月9日；第一年租金半年费用44,000元，以后每年递增6,000元，每半年交一次；租赁期间，如遇国家征用、道路拓宽等不可抗拒原因，此合同应视为终止。被告在涉案房屋内开办了饭店。2019年5月14日，经王某同意，被告将涉案房屋（含房屋内的设备）以90,000元价款转让给原告经营，双方未签订书面转让合同。原告当日支付被告费用92,000元（含押金2,000元）。原告将涉案饭店装修后于5月22日正常营业。原告于5月23日向被告支付三个月房租23,500元。被告于5月24日将房租23,500元交付给王某。2019年6月3日，刘寨街道办事处铁路沿线拆迁整治指挥部张贴拆迁公告，限令包含涉案饭店在内的商户于6月10日之前搬离。原告于6月8日停业。王某于2019年6月9日退还原告自2019年6月1日至2019年8月23日租金21,000元及押金2,000元。原告与被告协商退还转让费未果。因被告不参与涉案饭店内的设备处理，原告自行变卖空调四台、冰柜三台、桌椅十七张、果汁机一台、水池一个、架子三个、消毒柜一台，获款共计10,350元。涉案房屋已经被拆迁。本案在审理中，证人王某出庭证明如下：“2019年5月20日，我之前的租户张政芳告诉我，他将我的门面房转让给孙伟利。我说转让的事不管，我只负责收房租。转让是由被告谈的，转让那天我也去了。我们商量的是：如果更换营业执照、卫生许可证这一系列手续比较复杂，原告又着急装修开业，所以就商量让原告先用着被告的手续。我给原告说，如果给我直接签租赁合同，房租得涨；如果先用着被告和我签的租赁合同，房租先不涨。5月24号左右，被告张政芳给我交的房租。”“2019年6月3日上午9点之前．有个铁路红线拆迁，这个已经拆过了，当时不包括我们。后天突然在6月3日我们听说之后，我们不愿意，就去村委会，办事处主任来解释说这是铁路扩片拆迁，为了提高郑州形象。我也挡不住拆迁的事，就将拆迁的事告知了原告。”在被问及原告在协商转让事宜时是否问过涉案房屋是否会拆迁时，证人回答道：“问了，当时我说的是不会拆。”一审法院认为，虽然原、被告未签订书面转租合同，但是被告将涉案饭店以90,000元价款转租给原告经营的事实清楚，证据充分，该院予以确认。涉案饭店在被转租未满一个月后即因政府拆迁而不能再继续经营，故原、被告的转租协议应当解除，被告应当退还所收取原告的自2019年6月9日至2020年10月9日期间经营转让款。综合考虑原告经营等实际情况，该院酌定被告退还原告转让款80,000元。因被告不参与涉案饭店设备的处理，原告为减少损失而采取的自行变卖措施不存在过错，但其应将变卖款10,350元返还给被告。经折抵，被告应向原告返还转让款69,650元。因原告所提供证据不能证明被告存在故意隐瞒拆迁事宜，故其要求被告支付利息及赔偿损失的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告张政芳于本判决生效后十日内退还原告孙伟利转让款69,650元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，减半收取1,025元，原告负担255元，被告负担770元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人于2019年5月14日就涉案房屋转租事宜达成一致，后涉案房屋因政府拆迁而导致被上诉人无法继续经营，故上诉人与被上诉人达成的转租协议应当解除，上诉人因转租协议取得的价款应当予以退还，一审法院依据《中华人民共和国合同法》相关规定，结合实际情况，判令上诉人退还被上诉人转让款69,650元，具有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,050元，由上诉人张政芳负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇一九年十二月二十七日书记员  宋 猛