天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初36335号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司，住所地天津市滨海新区津塘公路7016号香颂园18号楼四层，统一社会信用代码91120116553417519H。负责人：赵学伟，总经理。委托诉讼代理人：杨学庆，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，河北高俊霞律师事务所实习律师。被告：梁宏成，男，1974年12月5日出生，汉族，天津新河船舶重工有限责任公司职员，住天津市滨海新区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司与被告梁宏成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨学庆，被告梁宏成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5858.92元；2、判令被告向原告支付自2019年1月1日至被告实际履行之日止的违约金（计算方法：以被告拖欠的物业服务费为基数，每日按照万分之三累积计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与天津普利达房地产建设开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，由原告向其开发的滨愉花园小区提供前期物业管理服务。合同期限自2012年5月1日至业主大会选定物业管理企业并签订物业管理委托合同之日终止。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用。合同物业服务费标准为2.2元每月每平方米，其中物业管理服务费1.44元每月每平方米，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用为0.76元每月每平方米。经原告优惠后，实际按照1.8元每月每平方米计收。缴费时间为每月15日前，逾期交费的从逾期之日起按所拖欠的物业服务费的万分之三按日计算交纳违约金。原告根据合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务。被告在该小区所有的房屋产权登记建筑面积为112.24平方米，拖欠自2016年8月1日至2019年1月1日的物业服务费共计5858.92元。经原告多次催缴后仍拒绝缴纳，故产生违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，故起诉到法院，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：证据一、企业营业执照及名称变更核准通知书，证明原告的主体资格，有相应的服务资质。证据二、《前期物业服务合同》及备案证明，证明被告与原告存在物业服务合同关系，原告为被告所在小区提供物业管理服务后，被告应按合同约定缴纳物业费。证据三、催缴记录，证明原告曾向被告催缴过物业费。证据四、《保洁服务合同》，证明原告已按合同约定对被告所在小区公共场所、道路进行定期清扫，垃圾清收，并进行园区消杀工作。证据五、《垃圾清运合同》、《装修垃圾清运合同》，证明原告已按合同约定对被告所在小区的生活垃圾、装修垃圾及时清运，以保持清洁。证据六、《保安服务合同》，证明原告已按合同约定对被告所在小区实行安全保卫，对车辆行驶与停放进行秩序管理，对设施设备以及消防进行管理。证据七、《绿化改造施工合同》、《工程技术服务协议》，证明原告已按合同约定对被告所在小区的绿化进行养护，对公共区域的设备设施进行巡视、巡查、维修。证据八、《天津市二次供水设施清洗消毒证明》、《电梯定期检验报告》，证明原告已按合同约定对整个园区的设施设备等进行定期的维护保养。证据九、原告的服务照片及通知，证明原告为提高小区的服务标准和水平履行了诸多服务工作。证据十、天津市不动产登记簿查询证明，证明涉诉房产为被告所有。被告梁宏成辩称：原告所述事实没有问题。唯一有异议的是原告没有按照合同要求的质量进行服务，也就是未完全履行合同要求。被告为支持其主张，向本院提供证据材料：照片，证明原告没有完全履行物业合同的要求，履行的不到位。其中一张照片是公共部位的广告，盈利应归业主所有，应从物业费中扣除。本院经审理认定事实如下：被告梁宏成系天津市滨海新区塘沽滨愉花园XXX业主，该房屋建筑面积为112.24平方米。2012年5月1日天津普利达房地产建设开发有限公司与原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定服务期限自2012年5月1日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制的形式，收费标准为高层住宅按建筑面积计算每月每平方米1.44元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.76元的标准由业主交纳。交纳费用时间为每月15日前交纳。合同签订后，原告对该小区进行物业管理服务，原告实际按建筑面积每月每平方米1.80元的标准向业主收取物业服务费。按以上标准，被告自2016年8月1日至2019年1月1日拖欠物业服务费共计5858.92元。2016年1月4日原告公司名称由北京远洋基业物业管理有限公司天津塘沽分公司变更为远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司。本院认为，原告与被告所在小区的开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告对被告所在小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，被告作为小区业主负有及时交纳物业管理服务费的义务。庭审中，原告认为被告提供的照片没有具体拍摄时间和地点，部分照片形成时间于2019年，无法证明是在业主的欠费区间和涉案小区滨愉花园，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可；关于广告费收益不认可被告主张，认为该费用用于小区的整体运行。被告不认可原告关于违约金的主张，认为原告提供的服务没有达到业主的要求。结合原、被告举证、质证意见及当庭陈述，可以推定原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中并未做到尽善尽美，存在瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院不予全部支持，物业服务费在原告主张的欠费数额上酌减。因原告提供物业服务存在瑕疵，原告要求违约金的诉讼请求本院不予支持。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的问题，可以通过与原告积极沟通或其他方式维护自己的合法权益，而不能采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。作为物业管理单位为增加物业管理的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员的被告，也应支持、理解物业工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告梁宏成于本判决生效之日起十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司自2016年8月1日至2019年1月1日的物业服务费5155元。二、驳回原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁宏成负担，于本判决生效之日起十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司天津滨海新区分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 秦 琴二〇一九年十二月十一日书记员 刘小娄