西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初15158号 原告：曹建昭，男，1979年4月1日出生，汉族。被告：李晨，男，1987年7月28日出生，汉族。被告：李晨龙，男，1991年1月30日出生，汉族。原告曹建昭与被告李晨、李晨龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹建昭及其委托诉讼代理人孙兵、黄跃东，被告李晨龙到庭参加诉讼。被告李晨经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建昭向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告房屋租金、押金、装修费共计147788元（装修费以评估报告为准）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判决两被告退还原告房屋租金293188元、押金10000元、装修费17520元，共计320708元。事实与理由：2016年7月8日，原告与被告作为股东的西安志远综合农贸市场签订《房屋租赁合同》。该合同约定原告承租位于被告投资的西安志远综合农贸市场房屋，租金为372960元/年，租期为2016年9月10日至2021年9月10日。合同签订后原告按照合同约定向被告缴纳了房屋租金、卫生费及押金，但在2019年4月27日，原告被枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作指挥部、未央区未央宫街道枣园村民委员会通知即日起停止一切生产经营和建设活动。接到通知后，原告积极配合政府撤离市场，但原告就交纳的房屋租金、押金和卫生费与被告沟通无果。另，被告投资的西安志远综合农贸市场已于2019年6月21日注销。故诉至法院，请求如前所述。被告李晨辩称，本案与其没有关系，其不应作为被告参加诉讼。被告李晨龙辩称，曹建昭于2016年9月10日承租西安志远综合农贸市场门面房。租赁期间为2016年9月10日至2021年9月10日。租金按年交纳。2018年9月10日至2019年9月10日租金已付30万元，即每月租金25000元。押金已付10000元。由于政府拆迁截止营业日期2019年4月30日。已用7个月零20天，实用租金191666元，应某某承租方租金108334元，退还杜永安押金10000元。本院查明如下事实：2016年7月8日，出租方（西安市未央区XX市场）与承租方（曹建昭）就未央区XX市场的房屋租赁协商签订《房屋租赁合同》，该合同上加盖西安志远综合农贸市场的公章。合同约定出租方将296平方米，共两间门面房出租给承租方，于2016年9月10日交付使用。房屋租赁期限为五年。即从2016年9月10日至2021年9月10日止为有效期。该房屋租金为每间房屋每月31080元，壹年共计372960元，承租方须于2017年8月10日前交清租金；如遇国家建设或城中村改造，需要拆迁，商户应积极配合市场按时搬迁，商户房租按实际经营时间计算。如出租方在承租期间如需要征用承租方的房子，承租方无条件配合······合同签订后，曹建昭转账支付了2018年9月10日至2019年9月10日的房屋租金30万元。2018年10月15日，西安市未央区志远商业管理服务部发出通知一份，载明：“因西安市XX路道路拓宽工程，XX路XX号XX市场XX楼需自东向西拆除6米，为减少租赁商户损失，望在道路施工前自行搬离店内货品。积极配合政府工程工作，拆除主体框架工程工期暂定为2018年10月18日至2018年11月8日。”之后，原告所租房屋拆迁，枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作指挥部、未央区未央宫街道枣园村村民委员会于2019年5月5日下发通知，载明：“枣园村内各企业及个体工商户：根据西安市未央区人民政府发布的《关于枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作的通告》（未政告字[2018]14号）精神，已于2019年4月27日下发通告，现规定期限已到，按要求今日内务必全部搬离，今日内未全部搬离的我们将依据相关法律法规依法采取强制措施，造成的一切损失自负。”另外，西安志远综合农贸市场系个人独资企业。西安志远综合农贸市场于2016年4月14日名称变更为西安市未央区志远商业管理服务部。2016年8月8日，西安市未央区志远商业管理服务部的法定代表人由李晨龙变更为李晨，西安市未央区志远商业管理服务部的投资人由李晨龙变更为李晨。2017年7月24日西安市未央区志远商业管理服务部法定代表人由李晨变更为李晨龙。2018年11月1日西安市未央区志远商业管理服务部法定代表人由李晨龙变更为李晨，西安市未央区志远商业管理服务部投资人由李晨龙变更为李晨。西安市未央区志远商业管理服务部于2019年6月21日注销。庭审中，原告陈述其搬离时间为2019年4月27日，被告李晨龙陈述原告的搬离时间为2019年5月17日。原告提交西安恒达房地产价格评估有限公司拆迁预评估报告一份，证明原告曹建昭所租房屋装修评估价值为17520元。原告提交2016年8月19日收款收据一份，该收款收据上载明：“交款部门：杜永安，摘要：押金条，人民币（大写）壹万元整。”证明被告应某某押金10000元。因原告不同意调解，至调解未果。本院认为，西安志远综合农贸市场系个人独资企业，西安志远综合农贸市场于2016年4月14日名称变更为西安市未央区志远商业管理服务部。本案所涉《房屋租赁合同》上加盖的公章为西安志远综合农贸市场，原告按照约定支付了房屋租金，李晨龙曾是西安市未央区志远商业管理服务部的法定代表人、投资人，其认可收到原告支付的租金，因此，原告曹建昭与西安市未央区志远商业管理服务部之间形成房屋租赁关系。《房屋租赁合同》中约定：如遇国家建设或城中村改造，需要拆迁，商户应积极配合市场按时搬迁，商户房租按实际经营时间计算。原告提交2018年10月15日西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知及张甦情况说明一份，证明被告应返还道路拓宽工程期间（5个月）的租金，但是西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知载明的工期为2018年10月18日至2018年11月8日，且张甦未出庭，因此，原告主张被告退还五个月租金，不予认可。但是根据西安市未央区志远商业管理服务部发出的通知，2018年10月18日至2018年11月8日期间道路拓宽，被告应返还原告2018年10月18日至2018年11月8日的租金。原告支付了2018年9月10日至2019年9月10日的房屋租金30万元，西安市未央区志远商业管理服务部应返还原告2018年10月18日至2018年11月8日的租金18082.19元（30万元/年÷365天/年×22天）。房屋租赁期间，政府拆迁，根据双方提交的证据，本院认为搬离时间为2019年4月27日。出租房屋拆迁之后，《房屋租赁合同》已履行不能，扣除实际租赁期间的租金，西安市未央区志远商业管理服务部应返还原告租金112602.74元（30万元/年÷365天/年×137天）。西安市未央区志远商业管理服务部已经注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务应承担偿还责任。”西安市未央区志远商业管理服务部注销时投资人系李晨。2018年11月1日西安市未央区志远商业管理服务部投资人由李晨龙变更为李晨，仅将李晨作为西安市未央区志远商业管理服务部注销后的责任承担人，易导致投资人为逃避债务，将个人独资企业转让给无偿债能力的第三人，致债权人的利益受损。因此，被告李晨、李晨龙应向原告返还租金130684.93元。原告主张被告退还押金10000元，但其提交的收款收据上载明的交款部门为杜永安，因此，对原告主张被告退还押金10000元，本院不予支持。原告提交的西安恒达房地产价格评估有限公司拆迁预评估报告上载明预评结果有效期为三个月，且该报告为预评估报告，不足以证明其主张，对原告主张被告退还装修费的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中国人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李晨、李晨龙于本判决生效之日起十五日内返还原告曹建昭房屋租金130684.93元；二、驳回原告曹建昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6110元（原告曹建昭已预交），现由原告曹建昭负担3197元，被告李晨、李晨龙负担2913元，被告李晨、李晨龙于支付上述款项时一并给付原告曹建昭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      焦秋景人民陪审员      马莉莉人民陪审员      吴朝阳   二〇一九年十二月二十日 书  记  员      王晨汐