湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘08民终335号上诉人（原审原告）：彭佳，女，1982年4月2日出生，土家族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：余大静（彭佳之姨），住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：彭红心，湖南正诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张登岸，男，1966年8月24日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：王光华，湖南天门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会，住所地湖南省张家界市武陵源区袁家界村。法定代表人：龚建勇，该委员会主任。委托诉讼代理人：张琰军，女，张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会工作人员。委托诉讼代理人：张劲松，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。上诉人彭佳因与被上诉人张登岸、张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会（以下简称景区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服张家界市武陵源区人民法院（2018）湘0811民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭佳上诉请求：撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2018）湘0811民初329号民事判决，依法改判，由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，处理不当。上诉人租赁的房屋是张管处严格按照《环境保护法》和《湖南武陵源世界自然遗产保护条例》的规定报湖南省住建厅批准建设的，房屋用途为茶餐厅。《关于整治核心景区生产经营环境的通告》明文规定整治、关停的对象是非法经营和违章建筑，彭佳经营的场所不属于整治关停的对象，且与彭佳性质相同、经营规模更大的袁家界阿凡达餐厅至今仍然正常营业，没有予以关停。一审判决没有对前述通告的具体内容进行表述而是模糊认定为政策性变化，景区管委会擅自放大该通告规定范围。本案系景区管委会和张登岸违约单方提前终止合同，彭佳仅安置员工损失将近30万元，景区管委会应当承担违约责任并赔偿上诉人因提前终止合同造成的损失。景区管委会辩称，1.《国际青年旅社袁家界店经营合同书》的合同当事人为上诉人和张登岸，景区管委会没有在该合同上签字、盖章，并非合同的当事人，与本案没有直接关联，基于合同相对性原则不应由景区管委会承担该合同解除导致的相关责任。彭佳支付的5万元押金由张登岸收取，张登岸在一审中也同意返还押金，故该押金应由张登岸而非景区管委会返还。2.景区管委会与张登岸于2003年1月26日签订的《经营合同》并非委托合同，根据该合同第二、三、二十条等约定，双方形成了租赁合同关系。景区管委会与张登岸、彭清柱于2013年4月9日签订的《终止的协议》中，三方一致同意解除《经营合同》，景区管委会根据协议支付了318万元的补偿款，且景区管委会与张登岸于2014年3月另行签订的一份关于涉案房屋的租赁协议也可以证明《经营合同》已经终止并补偿到位。3.2017年4月，武陵源区政府依据相关法律规定下发的《关于整治核心景区生产经营环境的通告》，对核心景区多家餐饮、住宿场所实施关停，张登岸据此通知上诉人解除《国际青年旅社袁家界店经营合同书》，该合同的解除系因遇到国家政策的调整，属于合同约定的解除情形，解除合同不构成违约。4.上诉人称因安置员工造成损失将近30万元没有证据证明，其要求张登岸与景区管委会承担该损失没有事实和法律依据，请求予以驳回。张登岸辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。彭佳向一审法院起诉请求：1．判令张登岸、景区管委会给彭佳支付违约金6万元、赔偿经济损失269万元、返还押金5万元，并承担连带支付责任；2．由张登岸、景区管委会共同承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年1月26日，景区管委会根据张管处的授权，以景区管委会（加盖的印章为张家界国家森林公园袁家界景区管理委员会）的名义与张登岸签订《袁家界快餐厅委托经营合同书》，将张管处所有的袁家界快餐厅和望桥台茶室一并委托给张登岸经营管理，委托经营方式是由张登岸负责景区管委会几十名职工在袁家界快餐厅就业，职工的工资、福利、医疗待遇等由张登岸负担，每年的委托经营经济指标为38万元，无需上交。双方约定委托经营期限为20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。2003年7月28日，张登岸将袁家界快餐厅租赁给案外人彭清柱经营，双方签订了《袁家界快餐厅经营合同书》。2006年8月31日，张登岸（甲方）将望桥台茶室租赁给彭佳（乙方）使用，彭佳将望桥台茶室改名为国际青年旅舍袁家界店（以下简称青年旅舍），双方签订了《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》，张登岸在合同上加盖了“张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会天桥快餐厅”印章。该合同约定：1．租赁期限自2006年8月31日起至2022年12月31日止；2．租金4万元／年；3．乙方签订合同时，一次性向甲方交纳押金5万元，甲方为乙方办理好相关营业执照和税务登记后，乙方向甲方交付第一年租金4万元，以后租金分期按年度支付；4．经营范围：住宿、餐饮；5-2．甲方负责办理好经营的各种证、照，保证乙方能够正常经营住宿、餐饮；7-2．如果乙方在合同签订后30日内不能办理好青年旅舍的相关证照，甲方必须立即退还所收取的全部款项，否则，甲方应承担乙方全部款项月息20％的投资损失；7-4．经营期间若遇到国家政策性调整规定、景区规划等原因，需拆除旅舍及停止旅舍经营的，合同立即终止，不视为违约，乙方新增的固定资产的补偿，由甲方按国家有关规定评估提取折旧后的净值补偿；7-7．经营期内非政策性因素，甲、乙双方不能随意单方面退出，否则视为违约；7-8．甲方同意乙方在现有房屋旁修建厨房，费用由乙方自理；8．甲、乙双方必须认真履行本合同，若一方严重违约，应向对方赔偿合同总标的60万元的10％违约金，并赔偿对方其他相关一切经济损失。合同签订当日，彭佳向张登岸交纳押金5万元。2006年11月，彭佳对租赁房屋进行改造，并实际投资修建了37.28㎡的厨房。该厨房是以包工包料的方式由张登岸修建完成的，双方签订了《施工协议》，协议约定了人工价格和材料价格等情况。后张登岸为彭佳办理了个体工商户营业执照，名称为张家界市武陵源区袁家界望桥台餐厅。彭佳一直在袁家界景区从事餐饮、住宿经营，每年向张登岸交纳租金4万元，张登岸为其出具了加盖“张家界国家森林公园袁家界景区管理委员会”印章的收款收据，已交至2016年底。2017年4月29日，张家界市武陵源区人民政府为落实中央环境保护督查工作组的督查工作，规范核心景区生产经营秩序，保护生态资源环境，依据《中华人民共和国环境保护法》、《湖南省武陵源世界自然遗产保护条例》等相关法律法规，下发了张武政通［2017］4号《关于整治核心景区生产经营环境的通告》，决定由工商、环保、食药等职能部门对核心景区旅游经营秩序、生产经营环境进行集中整治，对核心景区内违法搭建的摊棚摊点、违法建筑一律拆除，对租赁房屋违规从事商业经营以及无证无照、证照不全等其他非法经营行为，一律依法进行限期关停。同日，武陵源区工商部门以彭佳经营的青年旅舍未办理相关证照为由，责令停止经营。2017年5月4日，武陵源区工商部门对青年旅舍实施查封措施，青年旅舍被迫停止经营。2017年5月9日，张登岸以望桥台茶室属于整治对象，书面通知彭佳解除租赁合同，随后拆除了全部床位。这次集中整治行动关停了核心景区多家餐饮、住宿场所。另查，张管处为收回袁家界快餐厅重新修建，于2013年4月9日与张登岸、彭清柱三方签订《终止〈袁家界快餐厅委托经营合同书〉的协议》，约定张登岸分别与景区管委会、彭清柱签订的《袁家界快餐厅委托经营合同书》、《袁家界快餐厅经营合同书》于2013年3月31日终止履行，由张登岸、彭清柱同时将袁家界快餐厅以及添置的所有资产移交给景区管委会，由景区管委会一次性补偿给张登岸、彭清柱318万元（该补偿款包括彭清柱添置的609平方米的砖混建筑物的补偿，已付清）。但对张登岸租赁望桥台茶室的相关事宜未作出处理，望桥台茶室仍由彭佳租赁使用。2014年3月19日，景区管委会又与张登岸签订《房屋租赁协议》，约定：1．景区管委会将望桥台茶室继续租赁给张登岸，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金1万元，租赁期满可协商顺延；2．租赁期内如遇政策变动，导致合同不能继续履行，双方立即终止合同，不视为违约。张登岸向景区管委会交纳租金至2015年底。景区管委会以前是张管处的下级机构，2015年4月1日，张管处变更登记为张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局，景区管委会是该管理局下属事业单位法人。“张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会天桥快餐厅”未进行工商注册登记。在诉讼过程中，根据彭佳的申请并经张登岸、景区管委会同意，一审法院委托张家界市方民司法鉴定所对国际青年旅舍袁家界店剩余租期的经营利润及投资残值进行鉴定，经鉴定彭佳在国际青年旅舍袁家界店投入的家俱残值为42770元，双方对此无异议。彭佳修建的厨房经当事人庭审确认，按使用年限七成新折价为34032元。一审法院认为，彭佳与张登岸签订的《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》，名为经营合同，实为张登岸将望桥台茶室租赁给彭佳使用的租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。张登岸系景区管委会的职工，根据其与景区管委会签订的《袁家界快餐厅委托经营合同书》，双方形成的是委托合同关系，其在授权范围内以“张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会天桥快餐厅”的名义将望桥台茶室租赁给彭佳，签订的《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》直接约束委托方景区管委会和彭佳，相应的民事责任应当由委托方景区管委会承担。张登岸在租赁合同签订后给彭佳交付了租赁房屋，并办理了营业执照，彭佳在租赁期间从事餐饮、住宿经营达十余年，双方均较好地履行了各自的合同义务。2017年4月，张家界市武陵源区人民政府为落实中央环保督查工作，规范景区生产经营秩序，保护生态资源环境，依据相关法律法规，下发《关于整治核心景区生产经营环境的通告》，开展集中整治活动，对核心景区多家餐饮、住宿场所实施关停，因政策性原因合同不能继续履行，张登岸通知解除合同，该解除合同行为属于双方合同约定的“经营期，若遇到国家政策性调整，景区规划等原因，需拆除旅社及停止旅舍经营的，合同立即终止，不视为违约，乙方新增的固定资产的补偿，由甲方按国家有关规定评估提取折旧后的净值补偿”终止合同权利义务的情形出现，不应当认定为违约，故彭佳请求支付违约金6万元的诉讼请求，不予支持。但根据双方合同的约定，出租方应对彭佳新增固定资产残值给予补偿，彭佳投入的家俱残值为42770元、当事人庭审确认新建厨房造价折旧为34032元，投资总残值为76802元。现《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》已经实际解除，合同解除后双方的权利义务终止，出租方应当遵循诚实信用原则返还其收取的押金5万元。景区管委会提出涉案租赁合同是彭佳与张登岸签订，根据合同相对性原则，彭佳只能根据合同相对性向张登岸主张合同权利的抗辩意见与法律相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、第四百零二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会补偿彭佳固定资产残值76802元；二、张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会返还彭佳押金5万元；三、驳回彭佳的其他诉讼请求。案件受理费29200元，鉴定费20000元，共计49200元，由彭佳、张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会各负担24600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人彭佳提交的汇总表一份、领条七张以及张家界市旅游工作委员会两份会议纪要、图纸、造价书等，均不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审中，上诉人彭佳申请对涉案房屋的建设投资进行补充鉴定，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，被上诉人张登岸、景区管委会对该鉴定意见均没有提出异议，上诉人彭佳提出了以下异议：1.该鉴定意见评估单价未表明价格采用的标准或适用的规范性文件，来源不明确导致评估汇总表中重置成本评估原值缺乏实体价值评估基础、背离建设时的客观事实；2.综合新成率推测并未列出具体的推测公式或方法，系主观臆断，明显缺乏科学依据导致评估汇总表中的评估净值不客观、不公允，故该鉴定意见不能作为参考的依据，本院认为，上诉人彭佳提出的异议没有相应证据证明，该鉴定意见系根据相关的法律法规在履行了评估的必要性程序的基础上作出的，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。二审另查明，2019年11月29日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司对上诉人彭佳在涉案房屋的建设投资认定为35741元。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人彭佳与被上诉人张登岸签订的《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张登岸系被上诉人景区管委会的职工，其根据与景区管委会签订的《袁家界快餐厅委托经营合同书》，在景区管委会授权范围内以“张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会天桥快餐厅”的名义签订《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》将涉案房屋租赁给彭佳，并向彭佳出具了加盖“张家界国家森林公园袁家界景区管理委员会”印章的收取租金的收据，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，故《国际青年旅舍袁家界店经营合同书》直接约束景区管委会和彭佳，相应的合同权利义务应当由景区管委会承担。涉案合同已实际履行了十余年，2017年4月张家界市武陵源区人民政府为落实中央环保督查工作，规范景区生产经营秩序，保护生态资源环境，依据相关法律法规下发了《关于整治核心景区生产经营环境的通告》，开展集中整治活动，对核心景区多家餐饮、住宿场所实施关停，张登岸据此与彭佳解除合同。由此可见，涉案合同解除符合合同第7-4条约定的“经营期间若遇到国家政策性调整规定、景区规划等原因，需拆除旅舍及停止旅舍经营的，合同立即终止，不视为违约，乙方新增的固定资产的补偿，由甲方按国家有关规定评估提取折旧后的净值补偿”的情形，双方当事人均不构成违约，故彭佳要求支付违约金的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院虽委托张家界市方民司法鉴定所对国际青年旅舍的投资残值进行了鉴定，但根据当事人在二审的陈述确认以及本院现场查看，该鉴定中仍有遗漏的部分。除当事人一审庭审确认新建的厨房造价折旧为34032元外，彭佳还对原建筑进行了装修等改造，对于上述遗漏部分，景区管委会应根据前述合同的约定对新增的固定资产折旧后的净值予以补偿。二审中，上诉人彭佳就此申请鉴定，本院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，根据该鉴定意见，上诉人彭佳的其他建设投资共计35741元，景区管委会应予补偿，超过部分，本院不予支持。彭佳主张在解除合同后为安置员工花费了30万元，并在二审中提交了领条，但该领条没有其他证据予以印证，故彭佳在一、二审中提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当承担举证不能的不利后果，彭佳要求赔偿安置员工费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，彭佳的上诉部分请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持张家界市武陵源区人民法院（2018）湘0811民初329号民事判决第二项即“张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会返还彭佳押金5万元”；二、撤销张家界市武陵源区人民法院（2018）湘0811民初329号民事判决第一、三项；三、被上诉人张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会补偿上诉人彭佳经济损失共计112543元，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；四、驳回上诉人彭佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29200元，鉴定费20000元，共计49200元，由彭佳承担36871元，张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会承担12329元；二审案件受理费6250元，鉴定费20000元，共计26250元，由彭佳承担15800元，张家界武陵源风景名胜区和国家森林公园管理局袁家界景区管理委员会承担10450元。本判决为终审判决。审 判 长 詹恒清审 判 员 杨 芳审 判 员 刘利利二〇一九年十二月二十三日法官助理 向 源书 记 员 覃 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。