江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2773号原告：好盈（南通）实业有限公司，住所地南通市港闸区永兴大道388号，统一社会信用代码913206007945642969。法定代表人：张建武，经理。委托诉讼代理人：邹锋，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：江苏宏国环保工程有限公司，住所地南通市崇川区外环西路106号，统一社会信用代码913206111383308388。法定代表人：钱锐锋，职务不详。原告好盈（南通）实业有限公司（以下简称好盈公司）与被告江苏宏国环保工程有限公司（以下简称宏国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好盈公司的委托诉讼代理人邹锋到庭参加诉讼，被告宏国公司经合法传唤未到庭应诉（简易程序中到庭）。本案现已部分缺席审理终结。好盈公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《好盈国际能源中心租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付截止2019年5月13日止的房屋租金170858.88元及2019年5月14日至2019年10月14日期间的房屋占有使用费94490.13元、2018年8月1日至2019年10月14日期间的物业费23365.38元，合计288714.39元；3.判令被告向原告支付违约金86439.09元、律师费18000元，合计104439.09元；4.判令被告向原告缴纳的保证金，原告不予退还；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月签订了《好盈国际能源中心租赁合同》一份，约定原告将位于南通市港闸区永兴大道388号2幢第2层房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止；前两年的租金为218054.16元，免收前半年物业费，自2018年2月1日开始物业费收费标准为1615.22元/月；租金及物业费每六个月支付一次，采用先付后用的原则；除第一期租金外，每期租金应提前在该期租金所对应的租赁期开始30天前付清；如被告逾期付款的，原告有权解除合同，没收保证金，同时承租人还需向原告支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，被告经原告催要仍然没有未支付2018年8月1日之后的租金、物业费。为此，原告于2019年4月24日书面通知被告解除合同，并要求其腾还房屋和支付拖欠的费用。嗣后，原告又于2019年5月13日通过短信/微信方式告知了被告法定代表人，但被告至今仍未向原告支付租金、物业费，故成讼。宏国公司辩称，双方之间存在租赁关系及欠付原告租金、物业费是事实，自2019年7月之后被告就未曾使用过案涉房屋，房屋一直由原告掌控，钥匙也由原告持有；因被告经营困难暂无力支付欠款，请求酌情免收租金、物业费及违约金；宏国公司确曾收到原告发出的微信，被告于2019年7月3日通过微信确认同意解除合同；原告主张的律师费与本案不具有关联性，不应支持。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。好盈公司提交了《好盈国际能源中心租赁合同》、催款通知书、通知、微信聊天记录截图、EMS邮寄面单、律师费发票、《民事委托代理合同》、房屋所有权证书、照片等；宏国公司提交了微信聊天记录截图等。经庭审质证，本院认定事实如下：2017年5月22日，原告好盈公司与被告宏国公司签订了《好盈国际能源中心租赁合同》（合同编号：20170501）一份，约定原告将其所有的位于南通市港闸区永兴大道388号2幢第2层房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日；2017年8月1日至2019年7月31日期间的租金为218054.16元/年，2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为230168.28元/年；物业费收费标准为1615.22元/月，免收前半年物业费，自2018年2月1日开始计收；租金及物业费每六个月支付一次，采用先付后用的原则；除第一期租金外，每期租金应提前在该期租金所对应的租赁期开始30天前付清；本合同签订后十五个工作日内，被告应向原告支付首期六个月租金109027.08元、租赁保证金21800元、装修保证金20000元；若被告逾期支付租金或其他应付款（包括但不限于物业费、水电费等）达三十日，原告有权解除合同，没收保证金，并要求被告支付相当于该房屋三个月租金的违约金；因履行本合同发生争议的，任何一方有权向法院提起诉讼，败诉方承担诉讼费及对方的律师费等费用。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金21800元和装修押金20000元，并支付了2018年8月1日前的租金。后因被告未按约支付2018年8月1日起的租金、物业费，原告先后于2019年1月、2月致函被告催要拖欠的租金和物业费。2019年4月，原告通知被告：解除《好盈国际能源中心租赁合同》、清空租赁房屋、支付欠款207139.87元及违约金54513.54元。被告法定代表人钱锐锋于2019年5月13日通过微信接收了该通知，但被告此后未及时支付拖欠的租金、物业费，亦未腾还房屋。原告为提起本案之诉支付了律师费18000元。诉讼过程中，被告在2019年10月14日的庭审中表示房屋早已腾空可以交付，原告于2019年11月20日收回了案涉房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的《好盈国际能源中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。原告依约将案涉房屋交付给被告使用，被告亦应按约向原告支付租金及物业费。根据合同约定，租金及物业费每六个月支付一次，现被告仅支付了2018年8月1日前的租金和物业费，此后未再支付，原告要求被告支付拖欠的租金和物业费于法有据，应予支持。被告接受租赁物后是否实际投入使用，系对自身权利的处置，不能因此而免除其支付租金、物业费的合同义务，故对被告关于其在合同签订之后未实际使用案涉房屋，不应计算租金、物业费或减免租金、物业费的抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《好盈国际能源中心租赁合同》明确约定若被告逾期支付租金或其他应付款（包括但不限于物业费、水电费等）达三十日，原告有权解除合同。现被告逾期支付租金和物业费超过三十日，原告有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2019年4月向被告发出了解除合同的《通知》，被告确认于2019年5月13日收到该通知，即合同于2019年5月13日解除。关于被告欠付租金和物业费数额的问题，合同约定的第一、二年的租金标准为218054.16元/年，物业费为1615.22元/月，故被告应向原告支付2018年8月1日至2019年5月13日期间的租金170858.88元（218054.16÷365×286）、物业费15187.49元（1615.22×12÷365×286）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《好盈国际能源中心租赁合同》解除后至腾还房屋前，被告仍应按合同约定的标准支付租金和物业费。原告自愿将房屋占有使用费和物业费计算至2019年10月14日，与被告明确表示可以收回租赁房屋的时间吻合一致，本院照准。因此，被告还需支付2019年5月14日至2019年10月14日期间的逾期腾房占有使用费94490.13元（218054.16÷365×79+230168.28÷365×75）、物业费8177.88元（1615.22×12÷365×154）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告逾期支付租金、物业费已超过三十天，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金并不予退还保证金，同时败诉方应承担诉讼费及对方的律师费等费用。被告认为原告主张的违约金过高，请求调减。经审查，被告的违约行为给原告造成的实际损失主要包括占用资金的利息损失、合同解除后租赁物闲置期间的租金损失、律师费等损失，本院经综合考虑，酌定被告应支付的违约金为80000元。原、被告之间关于保证金不予退还的约定，属于违约责任的范畴，故被告已经支付的保证金可在履行本判决确定的给付义务时予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、南通好盈南通实业有限公司与江苏宏国环保有限公司签订的《好盈国际能源中心租赁合同》（合同编号：20170501）于2019年5月13日解除；二、江苏宏国环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向南通好盈南通实业有限公司支付2019年5月14日前所欠付的租金170858.88元、物业费15187.49元；三、江苏宏国环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向南通好盈南通实业有限公司支付2019年5月14日至2019年10月14日期间的房屋占有使用费94490.13元和物业费8177.88元；四、江苏宏国环保工程有限公司于本判决生效之日起十日内向南通好盈南通实业有限公司支付违约金80000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6428元，由江苏宏国环保工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6428元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  肖玲玲二〇一九年十二月十九日法官 助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。