河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初2328号 原告：邢台银丰物业服务有限责任公司，住所地邢台市桥东区新华北路298号501、502室。 法定代表人：杨伊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明明，河北领航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓莉，河北领航律师事务所实习律师。 被告：肖慧，女，1989年10月19日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 被告：田有恭，男，1986年10月9日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 原告邢台银丰物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）与被告肖慧、田有恭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人张明明、徐晓莉、被告田有恭到庭参加诉讼，被告肖慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖慧、田有恭支付原告欠缴的物业管理服务费及逾期违约金合计13303.8元；2.判令被告支付原告向其催收物业管理服务费产生的费用200元；3.判令被告继续履行与原告签订的《前期物业管理服务协议》；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为邢台市桥东区红星街10号新华北小区物业服务单位，被告为该小区住户。2013年5月26日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告按其房屋建筑面积每平方米每月1.28元给付物业服务费（第四条第一款）；被告收房时预交一年物业管理服务费，一年后按季交纳，每季度第一个月10日前被告到原告处交纳当季费用（第四条第四款）；被告逾期交纳物业服务费每逾期一日，按照欠交金额的1%累计向原告赔付违约金（第九条第三款）。被告房屋建筑面积101.19平方米。按约定被告自2014年7月1日后，每季度应向原告支付物业服务费389元。被告自2014年7月1日后未交纳物业服务费，至本案原告起诉时，被告欠付原告18个季度物业服务费7002元及逾期违约金6301.8元，合计13303.8元。被告未如约向原告支付物业服务费后，原告多次通知被告，并向被告送达“物业费催缴通知单”、“催收物业费律师函”及公示被告欠缴情况。因被告的违约行为，导致原告催收产生费用合计200元，被告应当赔付予原告。综上所述，被告未按约定支付物业服务费，给原告的正常经营活动带来了不利影响，造成了一定的经济损失。被告的违约行为不仅侵犯了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益。故原告起诉至贵院，望贵院判如所请，以维护原告的合法权益，早日将被告造成的不利影响及损害降到最低。 被告肖慧、田有恭辩称，1.物业服务合同是物业单位单方面制定的格式化合同，我们业主方没有做任何条款修改和完善的可能，合同存在多项霸王条款，当初不签合同就不能拿到自己合法产权的房屋钥匙，在这种非公平公正、非平等自愿的情况下形成的物业服务合同理应不受法律保护。2.2013年5月底，开发商邢台德龙房地产开发有限公司在房屋不具备交房条件的情况下，组织交房，开发商没有提供交房所必须的资料：《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》、《河北省建设工程竣工验收报告》、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、《房屋面积实测表》等。开发商不具备交房条件，手续不全致使房屋初始登记及不动产登记不能办理，直至2017年12月底在广大业主积极寻求政府帮助的情况下才基本具备了交房资料，办理了房屋不动产登记。在房屋手续不全不具备交房条件的期间所产生物业费用理应由开发单位承担。3.本户房屋存在以下质量问题：客厅与主卧墙面出现2.5米长的双向贯通竖向裂缝；北侧次卧与书房窗台高度相差50mm（已超出《混凝土结构施工质量验收规范》15mm标准，达到规范允许偏差的3.3倍）；客厅出露台门密封性差、漏风、漏光。针对以上质量问题，答辩人多次联系开发商及物业单位，要求其组织施工单位协商处理以上质量问题。开发商答复维保由物业联系施工单位处理，物业单位服务态度差，只收费不服务，多次拖延，不作为、不积极协调处理以上问题，截止目前以上房屋质量问题仍未解决。4.2013年5月底交房时，物业强制一次性预收一年期物业费，违反《邢台市物业服务管理实施办法》中：物业服务费一次性预收不得超过3个月。5.缴纳物业费后，物业单位只给出具收据，多次讨要不给开具物业费正规发票。6.物业不履行自身义务，给答辩人造成损失。具体事项：小区安保人员形同虚设，社会人员随意进出小区不登记询问；楼栋单元门损坏，门禁系统长期失效，社会闲杂人员及各类推销人员、发小广告人员长期出入小区及楼栋，给业主生活及安全造成隐患；公共区域电梯间前室、楼道照明、单元门台阶、无障碍通道、护栏等多处公用设施破损，不组织维修；楼梯间粪便、垃圾桶周边长期得不到清理，臭气熏天；小区内绿化野草丛生、不能及时得到清理修整；公共区域、入户门等部位被贴满小广告，物业单位不制止不管理（答辩人入户门长期被贴满小广告，答辩人清理完不过两天，就又被贴上广告，多次反映物业，物业单位表面答应，但实际仍不管理，答辩人每月因此增加保洁清理费用至少200元，答辩人就该部分费用向银丰物业提出索赔）。7.物业未经过业主大会同意，利用小区公共部位、公用设施进行经营，并且所得收益没有公示，没有返还全体业主，给答辩人造成损失。具体事项：小区内街及地下车位停车费收益，小区内投放的所有广告收益，快递云柜收益，自助售卖机收益等。违反《邢台市物业管理办法》第49条之规定。8.物业擅自改变管理区域内按照规划建设的场地用途，违反行政规定，损害业主共同利益，给答辩人造成损失。具体事项：小区部分绿化用地被物业改为小院供一层部分业主使用，且所得收益未返还全体业主。物业对小区东面临街商业门面私开后门（饭店彭厨，饭店工作人员和流动人员随意从后门出入小区）不仅影响小区安全，且所得收益没有返还业主。违反《邢台市物业管理办法》第52条第10项之规定。9.物业收费1.28元/㎡的收费标准已超出政府规定，没有收费依据，乱收费。违反《邢台市物业服务收费管理实施办法》的规定（2016年5月1日前我市住宅物业费政府定价最高0.8元；2016年5月1日后我市住宅物业费政府定价最高1.1元）。10.物业没有将物业服务内容、物业收费项目及标准、各项费用的收支进行公示，收支不透明，损害业主共同利益，给答辩人造成损失。违反《邢台市物业服务收费管理实施办法》的规定。11.原告主张的物业管理费等费用已过诉讼时效，原告自称多次通知答辩人，并向答辩人送达“物业费催缴通知单”、“催收物业费律师函”及公示被告欠费情况，而答辩人没有看到过催费通知，对于原告的催收行为答辩人不知情。原告在2018年12月30日才向贵院起诉之前18个季度的物业费，其行为已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回邢台银丰物业服务有限责任公司的不合理且不合法的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年5月26日，原告物业公司与被告田有恭签订了《前期物业管理服务协议》，从该协议可以看出涉案房屋新华北小区9楼3单元2303室建筑面积为101.04平方米，协议约定收费标准为高层住宅（储藏间）服务费标准1.28元/月/建筑平方米；收房时预交一年物业管理服务费，一年后按季交纳，每季度第一个月10日前交纳当季费用。被告肖慧、田有恭未交纳2014年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。 本院认为，原告物业公司与被告田有恭签订了《前期物业管理服务协议》，被告田有恭称涉案房屋系其与被告肖慧的夫妻共同财产，根据原、被告所述，结合相关证据情况，可以看出原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但尚未达到需减免物业服务费用的程度，原告物业公司提供了物业服务，被告肖慧、田有恭应当依法履行物业服务费的交纳义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……”本案中，原告物业公司于2019年1月18日向本院提起诉讼，被告肖慧、田有恭主张原告物业公司的起诉已超过诉讼时效，原告物业公司提供的证据不足以证实存在诉讼时效中止、中断等情形，原告物业公司与被告田有恭签订的《前期物业管理服务协议》中约定，每季度第一个月10日前交纳当季费用，由此可知，原告物业公司2014年7月1日至2016年3月31日期间的物业服务费主张已超过诉讼时效。涉案房屋建筑面积为101.04平方米，被告肖慧、田有恭应向原告物业公司交纳的2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费计算为4267.93元。关于违约金，因原告物业公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，对原告物业公司提出的该项主张本院不予支持。原告物业公司要求被告肖慧、田有恭支付其因催收物业服务费而产生的费用200元，依据不足，本院不予支持。 综上所述，被告肖慧、田有恭应当向原告物业公司交纳物业服务费4267.93元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，被告肖慧、田有恭向原告邢台银丰物业服务有限责任公司交纳物业服务费4267.93元。 二、驳回原告邢台银丰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取计69元，由原告邢台银丰物业服务有限责任公司负担47元，被告肖慧、田有恭负担22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 房 伟 二〇一九年十二月三日 书记员 张云肖