海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5192号上诉人（原审被告）：岳辉，男，1968年5月3日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：吴坤江，海南吾佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雄，海南吾佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐浩，男，1967年12月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周卿帼，北京银座律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。上诉人岳辉因与被上诉人徐浩合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳辉上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，并改判驳回徐浩一审的全部诉讼请求；2.判令徐浩承担本案一、二审的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，处理结果偏袒徐浩，二审法院依法应予以纠正。一、一审判决认定“建设办公楼”为双方签订合同的目的，据此认定合同目的无法实现有误。《投资开发协议书》明确载明用途和目的是用于花卉、苗木、园林景观、绿化、园艺资材等园艺产业的经营。徐浩在签订合同时，已清楚知道涉案场地为农用地且在海南国际花卉产业园内，表明土地用于花卉、苗木、园林景观、绿化、园艺资材等园艺产业的经营，即便有徐浩具体运行并管理，岳辉予以协助指导的约定，但徐浩无论怎样具体运行均应在经营花卉园艺范围内。即便园区发布的《海南国际花卉产业园管理细则》载明“租户在租用场地上兴建生产、生活所用配套设施设备以及配套用房，需在施工前报园区物业管理办公室备案”，但这仅是园区在实际情况下，为了方便园区租户在经营园艺时可能会兴建配套用房而做出的管理性条款，是租户或经营者服从园区管理制度的义务性条款而非权利来源，不能成为确定甚至改变双方《投资开发协议书》合同目的的依据。实际上，正因为涉案场地只用于花卉、苗木、园林景观、绿化等园艺产业的经营，岳辉才以5.639亩场地使用权出资每年收取33333.4元的固定回报费，否则，如果是商业用途，回报费必然远远超出这个价位。所谓的合同目的应当以签订合同时为准,徐浩称其合同目的是建设房屋并用于办公用途,显然是其签订合同之后所变更的目的，或者为达到解除合同目的而编造的“合同目的”。徐浩对不能建办公楼房应当是可以预见的或是明知的。即便在涉案场地可以修建简易房屋，但也不能就此改变“经营园艺”这个合同目的。同时，没有证据证明双方经营花卉园艺的合同目的无法实现，徐浩按照合同签订时的场地用途和合同目的使用涉案场地不存在任何障碍，本案并不存在无法实现合同目的的情形。二、徐浩肆意解除合同于法无据，一审判决以“建设舒适度美观度办公房的合同目的无法实现”为由判决解除合同属适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条所述之合同目的是指双方签订合同时载明的合同目的，签订合同时一方所掩盖的，之后擅自改变目的，或者企图达到解除目的而编造的“合同目的”等等不在其中。本案中，徐浩实现合同目的没有问题。其次，该条所保护的是合法的合同目的，涉案场地为农用非建设用地，在该地建设“办公楼”明显违反国家建设、规划等法律法规的规定，显然不是合法的合同目的。再者，适用公平原则解除合同时有限制，徐浩解除合同属于擅自毁约，构成了根本性违约。此外，解除合同也侵害了岳辉的合法权益，破坏了交易稳定，该行为不应得到法律的支持和保护。三、一审判决解除合同时没有考虑到岳辉的损失问题。（一）一审判决遗漏解除合同前租金的承担问题。从涉案场地交付给徐浩起，徐浩只交了2018年的租金，2019年租金至今尚未支付，尚欠园区合计126284.19元租金。关于这笔租金，在合同没有被合法解除前，依约依法应当由徐浩承担，但一审判决并没有予以抵扣，实际上是让岳辉来承担，显然是错误的。（二）一审判决认为解除合同并未给岳辉造成损失不符合客观事实，亦属认定事实不清。关于岳辉的损失，初步统计如下：1.岳辉为了交付涉案场地，搬迁处理了涉案场地的苗木，为此支出100600元的苗木损失和搬运费；2.如果岳辉继续经营涉案场地，每年可获得12万元以上的收益，但因徐浩的加入致使岳辉丧失了获取收益的机会；3.交付涉案场地给徐浩后，徐浩没有经营涉案场地，导致场地荒芜，岳辉再行恢复经营需要至少3万元。以上直接损失合计349884.19元，且还未含违约赔偿。岳辉实际损失的还有：1.岳辉因交付场地丧失自交付时至徐浩退还期间对场地的使用经营权；2.因交付场地后岳辉另行租赁其他地方继续经营原来的园艺业务；3.出于长期合作的关系，岳辉给徐浩免收一年的固定收益费,且因与徐浩交易丧失了其他的交易机会等等。因此，一审判决没有全面考虑且忽略了岳辉的合法权益，判决岳辉返还徐浩500000元，显然错误。四、一审判决所述之政策变化与双方的合同目的没有关系，所谓的政策变化不能作为合同目的无法实现的理由，更不能作为据此解除合同的依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院依法应予以纠正。徐浩答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。双方签订合同的目的，在双方合同中已经有明确的体现，也就是《投资开发协议书》第4条第2款，兴建建筑物、购筑物，也就是一审法院所认定的修建办公场所。按照之前岳辉与海南热带花卉发展有限公司签订的场地租用合同，明确了可以建造90平米的管理用房以及面积不超过40平米的工人房或者仓库，建筑形式可采用板间房、钢结构、木房等，而在2019年初，因国土资源执法大队要求不允许建造上述房屋，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，所以一审法院判决解除《投资开发协议书》有事实和法律依据。在合同签订时，徐浩已向岳辉明示了要修建办公场所的目的，并且在合同中也有体现，岳辉在上诉状中称系用于经营园艺，显然是违背事实和合同的。徐浩向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年5月21日签订的《投资开发协议书》；2.岳辉返还固定回报利润款50万元、租金76369元、赔偿损失20万元，合计776369元；3.本案的诉讼费用由岳辉承担。一审法院认定的事实：2014年11月12日，岳辉与案外人海南热带花卉发展有限公司（以下简称花卉公司）签订《海南国际花卉产业园场地租用合同》，主要约定：1.岳辉租用花卉公司产业园内A25号场地（以下简称涉案场地），合共面积5.639亩。2.租用场地用于花卉、苗木、观赏鱼等种养、展览、销售以及园林景观、园林绿化、园林资材等园艺产业的经营。3.租用期限自2014年11月12日至2033年12月31日。4.租金从2014年7月1日起按每年每亩计收，以后每年租金在上一年基础上按3.8%递增。5.从2014年7月1日起按每亩每月计收管理费150元，以后每年在上一年基础上递增3.8%。6.租金与管理费均以每半年为一支付周期，于每年的6月25日至30日、12月25日至31日支付下一周期费用。该合同附件2《租户年租金及管理费计算表》载明：2018年租金98455.36元、每月管理费981.92元；2019年租金102196.66元、每月管理费1019.25元。合同附件4《海南国际花卉产业园管理细则》第2条载明：租户在租用场地上兴建生产、生活所用配套设施以及配套用房，需在施工前报产业园物业管理办公室备案。第3条载明：非生产用的配套设施及配套用房（不含生产用的荫生棚或温室，指生活和管理用房），管理用房主体建筑占地面积不得超过90平方米，工人房（或仓库）面积不超过40平方米；建筑形式可采用板间房、钢结构、木房等，一层架空不得少于0.8米，必须见到泥土。2018年5月21日，徐浩、岳辉签订《投资开发协议书》，主要约定：1.双方共同经营涉案场地，场地四至及界址地点坐标详见岳辉与花卉公司签订的《海南花卉产业园场地租用合同》，合作期限自本合同签订之日至2033年12月31日止。2.徐浩按年固定回报利润给岳辉，2018年6月1日至2019年6月1日免费，2019年6月1日至2033年6月1日计15年，平均每年固定回报33333.4元，15年总额500000元。3.本合同约定的花卉、苗木、观赏鱼等种养、展览、销售及园林景观、绿化等园艺产业的经营项目开发由徐浩具体运作并管理，岳辉予以协助指导。徐浩负责在涉案场地兴建各类建筑物、构筑物，并承担相关费用；如因政府原因导致场地被征用，所得全部苗木、建筑物附属物赔偿均与岳辉无关。4.徐浩拥有场地所有地上物使用权，岳辉不再参与本项目的任何经营活动，盈利或亏损与岳辉无关。2018年9月5日，徐浩通过一零零一夜（海南）健康管理有限公司名下在中国农业银行账户向龙宗南分两笔转账合计500000元，附言“国际花卉产业园土地转让费”。同年9月29日，徐浩向花卉公司转账76369元，附言“国际花卉产业园租金费”。上述转账期间，徐浩曾于2018年8月15日与案外人张某签订《房屋代建管理协议书》，约定由张某负责涉案场地施工，开工建设由徐浩预支200000元。徐浩为主张200000元的损失，提供了《一零零一夜（海南）健康管理有限公司支出费用清单》，该清单由徐浩单方制作，未经岳辉认可。2019年3月15日，海口市美兰区国土资源执法大队向涉案场地同一园区的另一家企业海南绿泽源园林工程有限公司，下发美土执字（2019）85号《限期自行拆除地上建筑物附着物构筑物的通知书》，主要内容为：根据国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》[2014]127号，该司不按设施农用地审批标准，擅自违规建有3间木屋、阳台、铁皮棚、外楼体以及水泥硬化，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》的规定，已构成未经批准，非法占地行为。限该司收到通知书之日起3日内自行拆除地上建筑物、附着物、构筑物。2019年4月22日，徐浩诉至一审法院。在本案2019年6月3日庭审过程中，徐浩答复一审法院询问时表示其订做的木屋只需打木桩进行架设，徐浩向园区提交了建房申请，但园区不同意。徐浩签订《投资开发协议书》的目的是为一零零一夜（海南）健康管理公司在涉案场地建立办公用房，实际不是经营花卉产业。岳辉表示其已收到《投资开发协议书》约定的500000元利润回报，其对徐浩缔约是为建立办公用房，实际不是经营花卉产业的目的不知情。为核实园区是否准予徐浩建房，一审法院于庭审之后前往涉案场地调查。花卉公司物业管理部物业主管接受一审法院调查时答复的主要内容为：因政府政策变化，目前园区场地只能放置厢房，即在别处建好铁皮屋，可以放在租赁的地块上。之前城管、农业行政管理部门曾在园区联合执法，在一些不符合政策规定的建筑都张贴了限期拆除通知，花卉公司的办公楼也属于拆除范围。2019年3月15日左右，在联合执法过程中，园区不符合要求的建筑都已经拆除。徐浩在本次调查时答复的主要内容为：《海南花卉产业园场地租用合同》附件与现行政策要求已经不一致了，徐浩签订合同时的目的是建木屋作办公室用，徐浩不做园林行业，因园区环境好，想做办公使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.徐浩是否具有合同解除权暨徐浩解除权的来源；2.徐浩主张返还利润款、租金及赔偿损失是否有事实和法律依据。调查重点：1.涉案合同的效力及履行情况；2.岳辉是否存在违约行为及违约情形。一、关于《投资开发协议书》的效力。徐浩称其签订该协议的目的是为建设办公场所，虽岳辉称对该缔约目的不知情，但双方在协议中已约定由徐浩对涉案场地进行具体运作并管理，故徐浩对涉案场地的用途并不受岳辉拘束。徐浩通过一零零一夜（海南）健康管理公司向龙宗南转账回报款时备注为“国际花卉产业园土地转让费”，而非合作款或利润回报，鉴于该款项非是按合作实际利润比例分成，且是一次性支付15年的款项，岳辉亦予以接受，故该协议的约定内容及履行情况更符合转让合同的特性，以合作经营的名义转让涉案场地15年的使用权应是双方真实意思表示。据此，一审法院认定双方签订该协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。二、关于解除《投资开发协议书》。根据《海南国际花卉产业园场地租用合同》附件4《海南国际花卉产业园管理细则》的规定，租户在租用场地建设占地面积不得超过90平方米的管理用房以及面积不超过40平方米的工人房或仓库，建筑形式可采用板间房、钢结构、木房等。该附件为徐浩、岳辉签订《投资开发协议书》时适用的建筑政策。而根据海口市美兰区国土资源执法大队2019年3月15日下发的美土执字（2019）85号《限期自行拆除地上建筑物附着物构筑物的通知书》，木屋、阳台、铁皮棚、外楼体均属于限期拆除范畴。结合一审法院2019年6月3日在涉案场地调查的情况，园区物业管理部门确认了园区政策的变化，即目前园区只能放置厢房，且花卉公司此前已建成的办公楼也成为拆迁对象。综合以上情形，一审法院认定徐浩、岳辉签订《投资开发协议书》后，发生了缔约时无法预见的政策变化，且该变化不属于商业风险。徐浩欲在涉案场地兴建办公场所，因政策变化将园区建筑限定为厢房，无法实现办公场所对舒适度、美观度等对外形象的要求，属于合同目的无法实现的情形。鉴于《投资开发协议书》未约定岳辉投资的内容，且徐浩在2018年9月29日已代岳辉向花卉公司转账支付了涉案场地租金76369元，故本案现有证据并未体现解除合同将对岳辉造成投资损失，而继续履行该协议书对徐浩显失公平。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，徐浩诉请解除《投资开发协议书》，有事实及法律依据，一审法院予以支持。三、关于岳辉是否存在过错及其支付义务。本案并无证据证明岳辉在签订《投资开发协议书》过程中存在过错，本案是因政策变化导致合同目的无法实现，故岳辉在本案中不承担违约责任。支付涉案场地租金及为建设办公用房进行前期投入，均属于徐浩个人经营行为，岳辉未进行指导，也未参与经营，对此不存在过错，且岳辉未因徐浩建房的前期投入获益，据此，徐浩诉请岳辉返还其支付给花卉公司的租金并赔偿损失，缺乏事实根据，一审法院不予支持。一审法院上述已认定解除《投资开发协议书》，协议约定2018年6月1日至2019年6月1日属于不用支付投资回报的期间，现徐浩诉请岳辉返还其支付的回报款500000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，一审法院判决：一、解除徐浩与岳辉于2018年5月21日签订的《投资开发协议书》；二、限岳辉于本判决生效之日起十日内向徐浩返还500000元；三、驳回徐浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5781.85元，由徐浩负担2057.85元，由岳辉负担3724元。二审期间，上诉人岳辉提交花卉公司关于限期缴纳租金、管理费的通知，用于证明徐浩没有按时向园区缴纳租金和管理费，导致园区向岳辉发函催款，也证明徐浩实际上对岳辉构成了违约，合同未解除之前这些费用根据双方协议应当由徐浩承担。经质证，徐浩对该证据的真实性有异议，认为该证据与本案没有关联，即使存在逾期付款情形，岳辉应另行主张。本院认为，该证据有原件核对，确认其真实性，但岳辉未提出反诉，与本案所涉法律关系无直接关联，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点是：1.岳辉与徐浩之间签订的《投资开发协议书》应否解除；2.徐浩请求返还固定回报利润款50万元是否有事实根据和法律依据。首先，关于涉案《投资开发协议书》应否解除的问题。签订涉案《投资开发协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院认定该协议合法有效并无不当，本院予以确认。双方协议签订时，根据《海南国际花卉产业园管理细则》的规定，租户可在租用场地建设占地面积不得超过90平方米的管理用房以及面积不超过40平方米的工人房或仓库，建筑形式可采用板间房、钢结构、木房等。此后，根据海口市美兰区国土资源执法大队2019年3月15日下发的美土执字（2019）85号《限期自行拆除地上建筑物附着物构筑物的通知书》，木屋、阳台、铁皮棚、外楼体均属于限期拆除范畴。根据一审法院现场调查的情况，目前园区只能放置厢房。双方协议所载合同目的系进行园艺产业经营，由徐浩具体管理运作，但根据查明的事实，徐浩管理后目的变更为建造办公场所，而因目前园区只能放置厢房，建造办公场所的目的不能实现，其提出解除合同虽构成违约，但并非出于恶意，因为协议约定徐浩负责所有投资，若合同继续履行将造成其损失不断扩大，对其显失公平。岳辉得知上述情况后仍拒绝解除协议，有违诚实信用，双方形成合同僵局。参照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”的规定，对徐浩关于请求解除其与岳辉签订的《投资开发协议书》的诉请，应予以支持。一审判决解除双方协议的处理结果正确，但解除合同的理由不当，本院予以纠正。其次，徐浩请求返还固定回报利润款50万元是否有事实根据和法律依据的问题。本案中并无证据证明岳辉存在过错或违约。而基于以上论述，徐浩系违约方，判决协议解除，徐浩应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。结合本案实际，协议解除对岳辉必然造成一定损失，而双方协议缺少相应约定，因此对于徐浩已付给岳辉的50万元固定回报利润款，本院酌情确定岳辉向徐浩返还35万元，其余15万元作为徐浩解除双方协议应支付的违约金。一审判决岳辉向徐浩返还50万元不当，本院予以纠正。综上所述，岳辉的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用部分法律有误，造成部分处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6369号民事判决第一项；二、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6369号民事判决第二项为：限岳辉于本判决生效之日起十日内向徐浩返还35万元；三、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6369号民事判决第三项；四、驳回徐浩的其他诉讼请求；五、驳回岳辉的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5781.85元，二审案件受理费11563.7元，均由徐浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 璐审 判 员 林 梅审 判 员 刘思其 二〇一九年十二月二十三日法官助理 姜 倩书 记 员 张 洁速 录 员 黄丽]附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。