江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4506号上诉人（原审被告）：无锡快捷利商务宾馆有限公司，住所地江苏省无锡市汉昌北路36号6-8楼。法定代表人：尤志洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐蓉，该公司财务经理。委托诉讼代理人：夏大莉，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪雪梅，女，1966年11月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王晓华，江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡快捷利商务宾馆有限公司（以下简称快捷利宾馆）因与被上诉人汪雪梅房屋租赁合同纠纷一案不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。快捷利宾馆上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回汪雪梅关于租金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将2008年8月15日的租房协议复印件作为认定案件事实的依据，明显不当。1.汪雪梅提供的签署时间为2008年8月15日的租房协议复印件存在涂改痕迹，无原件予以核对。快捷利宾馆自成立后，股权两次转让，法定代表人已发生三次变更，现法定代表人接收时并不知晓存在该协议，对该协议的真实性无法确认。2.一审法院虽对当时的股东张永庆进行调查，并制作了谈话笔录，但该笔录未经当事人质证，也未就调查收集的情况进行说明。一审法院将张永庆的证言予以采纳，不符合程序规定。3.为方便查明案件事实，快捷利宾馆一审中向法院申请追加有直接利害关系的周新云、刘永东作为被告，以便查明案件事实，但法院不予准许，其也不应就之前他人经营期间的租金承担付款责任。二、汪雪梅提供的房屋产权证载明房屋坐落在，该房屋是否是快捷利宾馆门牌号为××、719号房屋无法确认。三、即便2008年8月15日的租房协议复印件属实，根据该协议约定的付款时间及方式，汪雪梅主张2016年至2017年的租金，已超过诉讼时效。四、根据2008年8月15日的租房协议复印件，租赁期限至2018年8月25日。一审法院认定房屋租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日，与事实不符。汪雪梅辩称：1.2018年8月15日的租房协议是双方真实意思表示，案涉房屋也是于2008年8月25日前交付给快捷利宾馆的。在此之后其曾与张永庆母亲签署过署名时间为2009年1月1日的房屋租赁协议，更改了租赁期限、提高了租金。一审中之所以陈述交房日期是2009年1月1日，是为了与2009年1月1日的房屋租赁协议相匹配，因为该份协议的租金较高。现因2009年1月1日的房屋租赁协议中“张永庆”的签名并非张永庆本人所签，故其依据2018年8月15日的租房协议主张权利，租赁期限由法院依法认定。2.经其赴快捷利宾馆现场确认，快捷利宾馆现门牌号××、719房屋即为其主张返还的房屋。3.其2017、2018年均上门追讨租金，并不存在怠于主张权利的情形，至于快捷利宾馆是否发生股东变更不影响快捷利宾馆承担支付租金的义务。4.快捷利宾馆租赁到期后，应当参照租赁协议继续向其支付占有使用费，并应尽快腾空房屋恢复原状。请求驳回上诉，维持原判。汪雪梅向一审法院诉讼请求：1.判令快捷利宾馆支付房屋租金和使用费144465元，包含2016年1月1日到2016年12月31日（租期第8年）租金32413元，2017年1月1日到2017年12月31日（租期第9年）租金34034元，2018年1月1日到2018年12月31日（租期第10年）租金35728元，2019年1月1日以后的场地使用费参照合同关于租金的约定计算至2019年5月24日；2.快捷利宾馆支付违约金1万元；3.判令快捷利宾馆立刻腾空房屋、恢复原状、返还房屋。事实与理由：汪雪梅与快捷利宾馆签订房屋租赁协议，将其汉昌北街12-716室房屋出租给快捷利宾馆使用，快捷利宾馆拖欠房租未支付。诉讼中，汪雪梅一方称，对于恢复原状的具体要求无法陈述清楚。快捷利宾馆一审辩称：租赁合同是张永庆出面签订的，现法定代表人不认识张永庆；根据租赁协议，违约方应该支付违约金1万元，汪雪梅放弃收取违约金，一旦违约合同就自动失效；汪雪梅如需要继续租赁合同，需要与新的法定代表人重新签订租赁协议。房屋现在空置，确实在快捷利宾馆处，同意腾空返还房屋；对汪雪梅主张的租金计算无异议，但租金主张已经全部超过诉讼时效；现法定代表人在2017年3月接手以来房屋状态与现状一致，汪雪梅出租房屋时的原状无法知道。一审中，汪雪梅提供了房屋所有权证、租赁协议两份、工商登记资料、律师函、房屋照片作为证据。快捷利宾馆提供了快捷利商务宾馆转让合同、工商变更登记通知作为证据。经质证，除快捷利宾馆对汪雪梅提供的两份租赁协议存在异议外，其余证据均无异议。一审法院认为，汪雪梅提供了分别于2008年8月15日和2009年1月1日签订的租房协议，其中2009年1月1日租房协议承租方仅有张永庆签名，该签名与张永庆其他签名字样特征明显不一致，汪雪梅亦称可能是张永庆母亲代签的，故该份书面租房协议无法证明汪雪梅与快捷利公司达成了租赁协议。2008年8月15日签订的租房协议，承租人既有张永庆签名，亦有快捷利酒店图章印，虽汪雪梅未能提供原件，张永庆对其经手签订该租房协议予以确认，张永庆当时系快捷利宾馆股东，结合快捷利宾馆租赁涉案房屋的客观事实，且快捷利宾馆亦未提供相反证据，故对2008年8月15日租房协议予以采纳。一审法院认定事实：汪雪梅系房屋（建筑面积49.45平方米）所有权人。2008年8月15日，汪雪梅和快捷利宾馆签订租房协议，约定汪雪梅将其汉昌北街12-716室房屋租赁给快捷利宾馆，租赁期限10年，从2008年8月25日至2018年8月25日止；承租人承租期内必须保证承租房屋及其他设施完好，未经出租人同意，不得擅自改变房屋用途，改动房屋结构和增加其他设施须经出租方同意，租赁期满后承租人对房屋恢复原状，房屋和其他附属设施维修由承租人承担等；租赁费用及交付办法：第1-4年租金为每年2.8万元，第5-10年租金为在上年度基础上每年上浮5%，每年租金承租人必须在该租赁年度前一个月付清，否则出租人有权单方终止合同。租赁期间水、电、气、通讯及物业管理费用均由承租人自行承担。诉讼中，汪雪梅陈述，房屋于2008年8月25日交付给快捷利宾馆，房租为每半年或一年结算，2015年8月25日之前房租已经付清。后又陈述，房屋出租经张永庆母亲介绍，第一份协议（2008年8月25日协议）签订后，汪雪梅觉得租金太低不愿意出租，后经张永庆母亲协调承诺涨租金，故签了第二份协议（2009年1月1日协议），房屋实际为2009年1月1日交付，同意租赁期限相应调整顺延；第二份协议是张永庆母亲拿回去签字的，经与张永庆核实，可能是其母亲代张永庆签名，现同意以第一份租房协议履行。716号房屋就是现在门牌号为××、719房屋。快捷利宾馆陈述，因宾馆经过装修改造，无法确认汪雪梅716号房屋即现门牌号××、719房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对双方均具有约束力。本案中汪雪梅与快捷利宾馆签订了房屋租赁协议，且快捷利宾馆实际租赁使用了房屋，应按约履行义务。快捷利宾馆以因股东转让，汪雪梅未与现法定代表人签订租赁协议为由抗辩，因快捷利宾馆系合同主体，其内部股份和法定代表人发生变化，并不影响其对外签订合同主体身份及权利义务，故对快捷利宾馆上述意见不予支持。因汪雪梅称房屋实际为2009年1月1日交付，故租赁期限和租金支付期作相应调整。关于2016年1月1日至2018年12月31日期间租金102175元，在双方约定的租金范围内，快捷利宾馆对租金计算无异议，但辩称该主张已经超过诉讼时效。法院认为，根据双方约定，租金按年提前一个月支付，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，以及自2008年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条均规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。故本案租金支付诉讼时效应自2017年12月1日起算，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，应适用民法总则诉讼时效为三年的规定，汪雪梅于2018年11月16日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。汪雪梅请求支付租金的主张，依据充分，故予以支持。关于汪雪梅要求支付租赁期满后房屋使用费，根据租赁协议租期约定和房屋实际交付时间，本案房屋租赁期间应为2009年1月1日至2018年12月31日，因租赁期限届满前，快捷利宾馆在2018年12月28日庭审中已明确表示房屋属空置，同意交还房屋；且之后双方于2019年4月通过函件交涉，快捷利宾馆亦明确表示同意交还房屋并催促汪雪梅至快捷利宾馆办理收房手续。因房屋交还需双方配合，汪雪梅并未举证证明快捷利宾馆在租赁期满后拒不返还房屋，故对汪雪梅该部分费用请求不予支持。关于汪雪梅要求快捷利宾馆支付违约金1万元，因其与快捷利宾馆签订的租赁合同并无相关约定，该请求缺乏依据，故不予支持。关于汪雪梅要求快捷利宾馆腾空并返还房屋，因房屋租赁期限已经届满，且快捷利宾馆亦同意上述请求，故对此予以确认。关于汪雪梅要求快捷利宾馆恢复房屋原状，但未能明确陈述具体情形和要求，故本案不予理涉。关于快捷利宾馆所称因宾馆经过装修改造，无法确认汪雪梅716号房屋是否即现门牌号××、719房屋，因根据合同约定，承租人未经出租人同意不得改动房屋结构，租赁期满后承租人返还房屋原物，既属双方合同约定，也是承租人的法定义务，快捷利宾馆内部股权及法定代表人变化，不影响其承担上述义务，故快捷利宾馆应负责按房屋原有部位结构返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，作出判决：一、快捷利宾馆于判决发生法律效力之日起七日内支付汪雪梅房屋租金102175元；二、快捷利宾馆于判决发生法律效力之日起七日内腾空汉昌北街12-716房屋并返还汪雪梅；三、驳回汪雪梅的其他诉讼请求。一审案件受理费3564元，由汪雪梅负担1220元，由快捷利宾馆负担2344元。二审中，双方未提供新的证据。二审查明事实与原审法院一致，本院对原审已查明事实依法予以确认。二审中，经法院组织双方勘验，双方确认快捷利宾馆门牌号××、719房屋即为汪雪梅名下的汉昌北街12-716房屋改造而成。双方确认按照当日快捷利宾馆门牌号××、719房屋的状况交接，汪雪梅已于当日取回汉昌北街12-716房屋。二审中，快捷利宾馆法定代表人尤志洪陈述，2017年汪雪梅曾经来主张前一经营者的租金，2018年汪雪梅的老公和她儿子来过一次催讨之前的租金，其要求汪雪梅去找前一任经营者。二审补充查明：一审法院曾就本案相关情况于2019年4月19日向张永庆进行调查。张永庆陈述，其原系快捷利宾馆的股东之一，确实与汪雪梅签订了第一份租房协议（2008年8月25日协议），该份协议由其签名并加盖了快捷利公司公章；第一份租房协议上的涂改内容，是当时签订合同时修改的，以修改后的内容为最终确定的内容。该谈话笔录，一审法院交由双方进行了质证，快捷利宾馆对真实性予以确认，但认为张永庆签订的合同不能代表快捷利宾馆，对快捷利宾馆没有约束力。以上事实，有一审卷宗中的谈话笔录，开庭笔录，二审勘验笔录及当事人陈述在卷佐证。本院认为：双方在二审审理中已自行完成房屋交接，汪雪梅亦同意按照接受当日的现状收房，故双方围绕诉争房屋返还的争议已经解决，不属于本案二审争议焦点。汪雪梅虽然在二审答辩中要求快捷利宾馆在租赁到期后参照租赁协议继续支付占用使用费，但汪雪梅的该主张并未以上诉方式提出，不属于本案二审审理范围，本院不予理涉。围绕快捷利宾馆的上诉意见，当前双方争议焦点为：一、汪雪梅与快捷利宾馆之间是否存在房屋租赁关系，一审法院认定的租赁期限是否有误，认定的拖欠租金总额是否加重了快捷利宾馆负担；二、汪雪梅主张案涉房屋租金是否已经超过诉讼时效。关于争议焦点一，虽然汪雪梅提供的第一份租房协议系复印件，但该复印件内容能够与汪雪梅提供的房屋所有权证、张永庆的证言以及案涉房屋由快捷利宾馆经营使用等相互吻合，上述证据可以形成证据链证明汪雪梅与快捷利宾馆之间存在房屋租赁关系。快捷利宾馆现以股东发生变更，当前法定代表人对之前签订的协议不知情，第一份租房协议系复印件，张永庆的证词未经质证等理由，主张应追加其他案外人为被告参加诉讼，否认双方之间存在房屋租赁关系等理由均不能成立，快捷利宾馆作为合同主体一方，应当依约履行合同义务。关于快捷利宾馆二审中针对房屋租赁期限提出的异议。经审查，汪雪梅在一、二审中确实就房屋实际交付时间的陈述存在反复，在无充足证据证明其向快捷利宾馆的交房时间为2009年1月1日的情形下，一审法院以汪雪梅的某次单方陈述认定第一份租房协议的租赁期限为2009年1月1日至2018年12月31日，缺乏充足依据。第一次租房协议中的租赁期限应当依照第一份租房协议中载明的内容确定为2008年8月25日至2018年8月25日，之后的期限应视为不定期租赁。需要说明的是，尽管一审法院就第一份租房协议的起止时间认定不当，但快捷利宾馆并未能提出反证证明一审法院现行认定快捷利宾馆拖欠汪雪梅租金金额超出其应当负担的金额，在汪雪梅亦未就一审判决判令的拖欠租金金额提出上诉的情况下，本院对一审法院认定快捷利宾馆仍拖欠汪雪梅租金金额102175元予以确认。关于争议焦点二，快捷利宾馆在二审中自认汪雪梅在2017年、2018年均上门向快捷利宾馆讨要租金，故汪雪梅并不存在怠于行使权利主张的情形。因案涉租金的诉讼时效期间应当自最后一期履行期限届满之日起计算，快捷利宾馆主张案涉租金已超过诉讼时效期间的主张不能成立。一审法院判令快捷利宾馆支付汪雪梅房屋租金102175元，本院予以确认。综上，快捷利宾馆关于免于支付租金的上诉主张不能成立，一审判决虽就房屋租赁期限的认定不当，但并未因此加重快捷利宾馆应该支付的租金负担，本院对一审判决中关于租金的判项予以维持。因二审中双方已自行完成房屋交接，一审判决中关于快捷利宾馆腾空并返还房屋的判项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10340号民事判决第一项、第三项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10340号民事判决第二项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费3564元（已由汪雪梅预交），由汪雪梅负担1220元，由快捷利宾馆负担2344元。快捷利宾馆应于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳其应当负担的一审案件受理费，汪雪梅多预交的一审案件受理费可向一审法院申请退回。二审案件受理费2344元（已由快捷利宾馆预交3564元），由快捷利宾馆负担。快捷利宾馆多预交的二审案件受理费可向本院申请退回。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇一九年十二月二十七日法官助理 宁尚成书 记 员 徐冬晖