山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初6986号 原告（执行案外人）：翟振林，男，1979年3月11日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：邱军昌，淄博开发众意法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：刘大维，男，1987年11月29日出生，汉族，住淄博市张店区。 第三人（被执行人）：山东世纪金源置业有限公司，住所地淄博市张店区联通路26号5-11号颐鸿大厦五层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 原告翟振林与被告刘大维、第三人山东世纪金源置业有限公司（以下简称“世纪金源”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟振林的委托诉讼代理人邱军昌、被告刘大维、第三人世纪金源的委托诉讼代理人陈红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟振林向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告购买的坐落于张店区的房屋(房屋价款537976.00元)，对查封的房产予以解封;2.判令世纪金源为原告办理张店区房屋的权属登记;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年7月30日，原告与世纪金源签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买世纪金源所有的坐落于张店区，房产建筑面积87.16㎡，房屋价款537976.00元。合同签订后，原告依照约定支付了房款及相关费用，并于2015年8月13日起合法占有该房产并使用，世纪金源未在约定时间内为原告办理房产权属登记。另，刘大维因与世纪金源的房屋买卖合同纠纷，申请张店区人民法院对世纪金源名下的房产采取财产保全措施，张店区人民法院于2018年4月24日查封了世纪金源名下产权证号为(2017)淄博张店区不动产权第0004298号坐落于张店区，该房屋即系前述原告所购买的房产，其房屋买卖合同纠纷案现已进入执行程序。综上所述，在张店区人民法院查封案涉房屋之前，原告与世纪金源就该套房屋的买卖转让，已签订了合法有效的购房合同(网签合同)，原告已支付全部购房款，且合法占有该房屋使用，并已经在办理产权登记手续(契税、物业维修基金已缴)。因此，人民法院不应该执行原告购买的张店区房屋。现原告依照相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请人民法院查清事实判如所请。 刘大维辩称，依据《民事诉讼法》第一百零三条规定，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。如果查封时翟振林是该资产的权利人，法院执行人员会及时发现问题。不动产登记中心不给翟振林办理转移登记，也是因为该房产权利人是世纪金源。法院只会对被执行人名下的资产进行查封，不会对非执行人名下的资产进行查封。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第二条，人民法院可以查封、扣押冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。在法院进行查封时，《产权、产籍档案证明》明确显示产权人姓名为山东世纪金源置业有限公司，房屋坐落于张店区。因此可以确认此房屋与翟振林无关，此房属于世纪金源所有。而且区法院在查封时出具的《协助执行通知书》中明确写道：“山东世纪金源置业有限公司名下位于柳泉路77号院2号楼3层324”，已经明确了证明了执行局在查封之前，就已经完全查证清楚了房屋的产权问题，才进行了下一步查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定，张店区人民法院确实履行了查封案涉房产的程序，世纪金源称案涉房产早已销售给翟振林的理由不成立。张店区法院(2019)鲁0303执异144号《执行裁定书》驳回了翟振林的执行异议，又一次的证明了324号房屋的产权归属问题。若原告有真实购买此房屋的行为，在2013年就会对房屋进行网签，在淄博房产信息网的公开信息当中，可以明确看到房屋状态由“可销售”变更为“已销售”，就不会被查封。原告所谓的购房款，并非原告直接与开发商发生账务往来，而是原告的妹妹翟芳与开发商有账务往来，之前执行异议开庭时，也是翟芳代理翟振林出庭，翟芳之前在开发商的售楼处工作过数年，是开发商推荐的业主委员会的成员之一，同时也是红黄蓝亲子园的法人代表，一直与开发商有着密切的联系和千丝万缕的关系。原告自称在2013年就购买了此次查封的324号商品房，并且自称也交纳了所有的办证费用，但是在2号楼达到办证条件后，为什么还要拖到2018年4月份等法院把房子都查封了，还不原告办理房产证，在这之前付了款还不给网签，这一切都有悖于常理。 世纪金源述称，不反对原告第一项诉求，第二项诉求与本案无关，不属于审理范围，根据原告与第三人的协议约定，房屋权属登记问题由原告自行办理。 原告翟振林围绕诉讼请求依法提交了淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303执异144号执行裁定书、《商品房买卖合同》七份、不动产权证六份、备案房产档案查档证明、银行转账复印件、汇款凭证复印件、案涉房屋销售不动产统一发票（发票号码000××××7237）及说明一份、世纪新世界广场交房流转单、淄博绿源物业管理有限公司物业费收据一宗、第三人与原告之间关于办证《协议书》、税收完税证明、山东省住宅专项维修资金专用票据、案外房屋销售不动产统一发票一宗、不动产登记信息查询结果证明、残疾证、房款差价补缴款收据。被告刘大维提交产权产籍档案证明（执行卷宗拍照打印件）、淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303执1960号协助执行通知书（执行卷宗拍照打印件）、淄博市房产信息网公开信息、照片打印件三张。第三人世纪金源提交情况说明一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据有淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303执异144号执行裁定书、备案房产档案查档证明、银行转账复印件、汇款凭证复印件、税收完税证明、山东省住宅专项维修资金专用票据、案外房屋销售不动产统一发票一宗、不动产登记信息查询结果证明、残疾证、第三人情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的事实和证据，本院认定如下:1.关于《商品房买卖合同》七份和不动产权证六份。第三人无异议，被告主张该合同系第三人伪造，证据不足，不予采信，对该宗证据本院予以认可并在卷作证。2.关于案涉房屋销售不动产统一发票（发票号码000××××7237）及说明一份。被告质证认为发票中的房号303不是涉案房屋房号324，“说明”系第三人自己出具无证明力。经审核，结合原告提供的张店区柳泉路以西、联通路以南淄博潘成商贸购物广场2号楼010311、010312、010313、010314、010315、010316、010324号共七套房屋的《商品房买卖合同》以及缴纳购房款的银行转账、汇款凭证,合同价款3749235.00元和原告实际支付购房款3749235.00元一致，再结合七套房屋购房发票及房款差价补缴款收据，发票总额与实际付款额一致，再综合原告提交的世纪新世界广场交房流转单、淄博绿源物业管理有限公司物业费收据一宗、第三人与原告之间关于办证《协议书》、税收完税证明、山东省住宅专项维修资金专用票据等证据，本院足以认定该案涉房屋销售不动产统一发票（发票号码000××××7237）及说明的真实性，予以在卷佐证，原告已经就案涉房屋足额缴纳购房款535569.00元。3.关于世纪新世界广场交房流转单、淄博绿源物业管理有限公司物业费收据、第三人与原告之间关于办证《协议书》。被告质证称以上证据系第三人出具无证明力，但并无相反证据提交，结合原告提交的《商品房买卖合同》、备案房产档案查档证明、银行转账复印件、汇款凭证复印件、山东省住宅专项维修资金专用票据、案外房屋销售不动产统一发票一宗、不动产登记信息查询结果证明等证据，可以认定原告已经购买案涉房屋并实际居住。4.关于被告提供的产权产籍档案证明、协助执行通知书，有执行卷宗佐证，本院予以认可；对于淄博市房产信息网公开信息，该证据是网络下载资料，欠缺证明力，该网站显示案涉房屋处于“查封”状态，并不能证明被告主张的案涉房屋未销售的事实，对该证据不予采信。5.关于房款差价补缴款收据。被告对真实性不予认可，但无相反证据予以佐证，本院结合七份《商品房买卖合同》、六份不动产权证、备案房产档案查档证明、银行转账复印件、汇款凭证复印件、案涉房屋销售不动产统一发票等证据综合认定，该份证据予以确认并在卷佐证。6.关于被告提供的照片，欲证明原告与第三人恶意串通，虚假诉讼，但仅凭照片无法证明被告主张，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘大维与世纪金源房屋买卖合同纠纷一案（2016）鲁0303民初6414号，本院经审理后作出如下判决：“一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘大维办理淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022406室房地产权属证书（被告已收取的办证费18559.11元由被告承担）；二、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘大维逾期办证违约金78572.52元。”该案经淄博市中级人民法院二审后，维持原判决。因世纪金源未履行生效判决的给付义务，刘大维于2018年3月26日向本院申请执行。本院于2018年4月19日作出（2018）鲁0303执1960号执行裁定书，并于2018年4月24日查封了世纪金源名下【初始产权证号为鲁（2017）淄博张店区不动产权第0004298号】坐落于张店区案涉房屋。 另查明，2019年4月25日，本院收到翟振林对执行标的张店区房屋的书面异议。2019年7月17日，本院作出（2019）鲁0303执异144号执行异议裁定：驳回异议人翟振林的异议。2019年10月9日，翟振林对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 还查明，翟振林与翟芳系兄妹关系，裴汝庆与翟芳系夫妻关系。2013年7月30日，原告与世纪金源分别签订《商品房买卖合同》三份，用于购买张店区柳泉路以西、联通路以南淄博潘成商贸购物广场2号楼010315、010316、010324号三套房屋。2013年7月29日，裴汝庆、翟芳与世纪金源分别签订《商品房买卖合同》四份，用于购买张店区柳泉路以西、联通路以南淄博潘成商贸购物广场2号楼010311、010312、010313、010314号房屋。合同约定以上七套房屋总价款为3749235.00元，以上购房款，翟振林、裴汝庆、翟芳通过翟振林账户及翟芳账户向世纪金源全部支付完毕。2015年8月13日，再次支付面积差价，七套房屋最终支付购房款3786241.00元（发票金额）。案涉房屋2号楼010324号于2015年8月13日交房，翟振林实际入住，并于2018年11月23日为案涉房屋缴纳契税16067.07元，2018年11月27日缴纳住宅专项维修资金6161.00元。该案涉房屋已经在房管部门备案，备案人名称为原告翟振林，初始产权证号为世纪金源名下鲁（2017）淄博张店区不动产权第0004298号。2017年6月2日，原告与世纪金源签订《协议书》一份，约定世纪金源退回原告缴纳的办证费20381.46元，案涉房屋的不动产权证，由原告自行申请并办理，世纪金源不再承担为原告办理商品房不动产权证的义务，但仍负有向原告提供应由开发商出具的办证资料协助原告申请办理不动产权证的义务。后因翟振林、翟芳私自拆除010311、010312、010313、010314、010315、010316号房屋间隔墙，世纪金源以必须限期整改为由，一直未为010324号案涉房屋办理过户登记手续。 本院认为，本案的争议焦点问题是原告翟振林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照上述规定可以清楚地看出,存在买卖事实但没有完成过户的涉案房屋不得查封的条件包括:合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。 本案中，2013年7月30日，翟振林与世纪金源已经就案涉房屋010324号签订《商品房买卖合同》，虽然包括案涉房屋在内的七套房屋由翟振林、翟芳共同完成付款，但案涉房屋已经备案在翟振林名下，其与翟芳之间关于房款支付的约定是另一法律关系，也是购房人翟振林对如何支付房款的自身权利的处分，因此，可以认定翟振林已经完成足额支付房款的义务。之后，世纪金源交付案涉商品房，翟振林在本院查封之前已经实际占有、使用该房屋，双方合同的主要义务已经履行完毕，事实清楚，证据充分，予以确认。关于案涉房屋在查封前未办理过户的原因，世纪金源称，系因未经公司同意，翟振林、翟芳擅自将所购六套房屋部分隔墙（非承重墙）打通用于进行经营活动使用，故不同意为翟振林提供办证资料，除非将房屋恢复原状。因双方以上争执，导致迟迟未办理案涉房屋的产权登记手续。后经双方协商一直，于2018年11月23日准备办理产权登记手续时，发现案涉房屋已经被法院查封。根据2017年6月2日翟振林与世纪金源签订的《协议书》，案涉房屋的不动产权证虽约定由翟振林自行办理，但世纪金源仍负有向原告提供应由开发商出具的办证资料协助办理不动产权证的义务，010324号房并不存在擅自改造的问题，世纪金源应当为翟振林办理不动产登记手续提供协助以保障产权人的物权所有权，故，案涉房屋未办理过户登记非因买受人翟振林自身原因造成。 综上,原告具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要件,因此,被告刘大维对世纪金源后来因房屋买卖合同纠纷产生的金钱给付之债的权利,不能优于多年以前原告就已经通过合法的途径对涉案房产存在的物权期待权，原告就执行标的(即涉案房屋)享有足以排除强制执行的民事权益。原告诉求世纪金源为其办理张店区房屋的权属登记，不属于本案审理范围，原告可另案处理。 综上所述，原告的诉求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下: 一、不得执行位于淄博市张店区的房产； 二、驳回原告翟振林的其他诉讼请求。 案件受理费9179.76元,由被告刘大维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 本院（2019）鲁0303执异144号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 胡 卿 人民陪审员 尹 锐 人民陪审员 许 国 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 肖甜甜