广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7693号上诉人（原审被告）：深圳维景京华酒店有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门中路2088号温莎广场11楼，统一社会信用代码：91440300618913821D。法定代表人：黄燕，董事长。委托诉讼代理人：玉荣嘉，广东正大元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童习文，男，汉族，1973年8月15日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：欧善财，广东深金牛律师事务所律师。原审第三人：平安银行股份有限公司深圳龙华支行，住所地：深圳市龙华区龙华街道办事处东环二路东和花园综合楼东侧1-2层，统一社会信用代码：91440300728562751D。负责人：蔡宏林，行长。上诉人深圳维景京华酒店有限公司（以下简称维景酒店）因与被上诉人童习文及原审第三人平安银行股份有限公司深圳龙华支行（以下简称平安银行龙华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初9562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维景酒店上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，判令由童习文承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、维景酒店已按约履行协助办理不动产证义务，不存在违约情形。维景酒店作为国企，永远把责任放在首位，严格按合约履行。维景酒店通过张贴告示、用挂号信单独邮寄办证通知和登报公告办证通知等多种方式通知所有业主办理不动产证，并且整个温莎广场共736间商铺，从2003年发出通知至2004年已办理房产证7××余间。童习文在购买商铺后就置之不理，不闻不问。这些小商铺全部是一间连着一间，均是在同一楼层商业体内的。在其他业主均已办理房产证后童习文称其不知晓，完全不合常理。二、一审判决认定2002年11月24日签订的《补充协议》第六条无效，却无视该份《补充协议》第三条中甲方（维景酒店）对乙方（童习文）的经济补偿。该份《补充协议》的条款是甲乙双方自愿协商确定、并互为前提条件的，而不是单独孤立的。该份《补充协议》中，甲方补偿乙方时，均是经过了多次充分的谈判，乙方把放弃相关权利作为条件来换取甲方的经济补偿。一审判决认定该份《补充协议》无效，则应一并判令童习文返还《补充协议》第三条所收取的经济补偿。双方在另一份协议即2002年3月8日签订的《补充协议》“第六条、其他约定”中所约定的内容是手写的，不是格式条款，其中“3、乙方不再以延期交房为由提起诉讼。”也充分证明两份《补充协议》均是双方自愿协商的结果。三、维景酒店于2011年11月18日对温莎广场2-4层的空置现状进行了现状事实公证，证明维景酒店自2002年11月24日双方签订补充协议约定童习文开始行使所有权之日起至公证日的期间从未使用或侵占包括涉案商铺在内的所有商铺。维景酒店作为国有财产的管理者，对国有资产负有管护的职责。为了减少国有资产的损失，2015年2月5日，维景酒店将包括童习文物业在内的物业整体租赁给第三方并收取租金，在此之前并未使用或侵占包括涉案商铺在内的全部商铺。对于2011年11月18日进行场地空置公证后，至维景酒店2015年2月5日实际占用前的占用费，现有的已生效的深圳市中级人民法院民事判决是认定需要由温莎广场的开发商（即维景酒店）与业主各承担一半（详见二审证据2），但维景酒店认为应当从实际占用之日起计算占用费。在没有占用事实的情况下而判令承担占用费用，无法律依据。童习文辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，维景酒店上诉理由不成立。请求二审法院驳回维景酒店的全部上诉请求，维持原判。童习文向一审法院起诉请求：1.判令维景酒店将童习文购买的XX广场XX号房地产交付童习文使用；2.判令维景酒店为童习文办理XX广场XX号房地产证；3.判令维景酒店向童习文支付延期办理房产证违约金，暂计2004年5月21日至2017年4月22日为40300元（2.08平方米×155月×125元/月/平方米），之后的违约金应支付到办好房地产证之日止；4.判令维景酒店向童习文支付房屋占有使用费，暂计2002年10月29日至2017年4月22日为45240元（2.08平方米×174月×125元/月/平方米），之后的房屋占有使用费应支付到交付房地产给童习文使用之日止；5.判令维景酒店向童习文支付延期履行上述义务期间的债务利息，按中国人民银行同期贷款利率从判决生效之日起至清偿债务之日止；6.判令维景酒店负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2005年7月8日，维景酒店的名称由“深圳温莎广场实业有限公司”变更为“深圳维景京华酒店有限公司”。二、2000年3月26日，童习文与维景酒店签订《深圳市房地产买卖合同》，约定如下:童习文向维景酒店购买位于深圳市罗湖区××广场××房，面积为2.08平方米；售价为43587元/平方米，总价为90659元；维景酒店应于2000年10月28日将上述房产交付童习文，如逾期交付，则维景酒店应按房地产价款的万分之五的标准向童习文支付每日的违约金；逾期交付超过三十天，童习文有权单方解除合同，若童习文不解除合同，维景酒店应按房地产价款的万分之三的标准向童习文支付每日的违约金；维景酒店应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知童习文共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因维景酒店的过失造成童习文不能按法定期限领取房产证，从维景酒店取得《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由维景酒店向童习文支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止；童习文应于签约当日付31593元，于2000年9月28日付9066元，于2000年3月27日付5万元。随后，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）补充合同》，双方约定维景酒店逾期交付房产的违约金数额为全部房地产价款的万分之二，造成童习文损失的，维景酒店除支付违约金外，应当赔偿损失。三、1999年12月13日，案外人深圳XX物业顾问有限公司出具一份收据，载明童习文已支付涉案房产订金1万元。童习文分别于1999年12月26日、2000年1月23日、2002年12月26日向维景酒店支付房款12527元、9066元、9066元。童习文主张其已于2000年4月15日通过向平安银行龙华支行办理楼宇按揭支付剩余房款5万元。四、2002年3月8日，童习文与维景酒店签订一份《温莎广场房地产买卖合同补充协议》，双方约定如下：双方重新约定交房日期为2002年8月30日，若维景酒店未能如期交房，则维景酒店应从约定交房之日起按市场指导租金的标准，每月给予童习文经济赔偿，直至交房之日止；维景酒店同意一次性给予童习文8500元的经济补偿，此款项从童习文应缴购房款中扣除，童习文尚欠的购房款应于其入伙前付清；童习文不再以延期交房为由提起诉讼，童习文继续履行其银行按揭合同。2002年11月24日，童习文与维景酒店签订另一份《温莎广场房地产买卖合同补充协议》，双方约定如下：双方重新约定交房日期为2002年10月28日，若维景酒店未能如期交房，则维景酒店应从约定交房之日起按市场指导租金的标准，每月给予童习文经济赔偿，直至交房之日止；维景酒店签署本协议30天内给予童习文10879元的经济补偿；如童习文未付清楼款，则维景酒店从补偿金中扣除未付的楼款；本协议一经签署，童习文不得再以原签署的《深圳市房地产买卖合同》任何条款违约为由提起诉讼或除本协议之外的任何经济赔偿。该协议备注处注明：童习文尚有10%的楼款未付，所补偿金额经财务核实后为准，另有滞纳金1116.49元。2002年12月26日，童习文向维景酒店出具收款收据，载明其已收取维景酒店支付的补偿金11995元。五、经查，涉案房产权利人为童习文，暂未办理房产证，如童习文符合相关法律法规则可办证；涉案房产存在抵押记录，抵押权人为平安银行龙华支行；深圳市规划与国土资源局于2003年1月29日向维景酒店颁发涉案地产的《深圳市建设工程规划验收合格证》。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。童习文与维景酒店之间签订的合同，是双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应严格履行。关于童习文是否足额支付购房款的问题，童习文主张，其已全额支付。对此，维景酒店主张，按照现有证据进行确认。一审法院认为，一方面，童习文已提供收款收据以及银行借款借据等证据，证明其已向维景酒店支付购房款90659元，而维景酒店并未提供任何证据证明童习文尚未全额支付购房款，维景酒店应承担举证不能的不利后果；另一方面，因童习文、维景酒店双方于2002年11月24日签订的补充协议中明确童习文尚有10%的购房款即9065.90元未付（90659元×10%），而随后，维景酒店于2002年12月26日出具的收款收据载明其已收取童习文9066元，据此可认定童习文已向维景酒店支付剩余10%购房款。综上，一审法院认定童习文已向维景酒店支付全部购房款90659元。童习文已履行其支付购房款的义务，维景酒店应按约向童习文交付房产，并协助童习文办理涉案房屋的不动产证。现维景酒店未能履行其交付房产以及协助办理不动产证的义务，已构成违约，应承担违约责任。对此，童习文主张，维景酒店应按合同约定向其支付延期办理房产证违约金以及房屋占有使用费。而维景酒店则主张，其与童习文于2002年11月24日签订的补充协议，已明确约定，童习文不得再以双方签署的《深圳市房地产买卖合同》任何条款违约为由提起诉讼或除补充协议之外的任何经济赔偿；现其已按照补充协议赔偿童习文，故其无须承担童习文所主张的违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。在本案中，童习文与维景酒店于2002年11月24日签订的补充协议的第六条关于童习文不可向维景酒店主张补充协议以外任何经济赔偿的条款，免除了维景酒店因后续违约而应承担的责任，并排除了童习文因维景酒店的后续违约可获得赔偿的权利，该格式条款无效，故对维景酒店的主张，一审法院不予采纳，一审法院认定维景酒店仍应按照合同的约定承担其违约责任。关于维景酒店支付延期办理房产证违约金的问题，因童习文与维景酒店已书面约定，维景酒店在领取《竣工验收证书》后应书面通知童习文，共同申请办理不动产证，如因维景酒店过失造成童习文不能领证，则维景酒店应自其领取《竣工验收证书》之日的第一百八十天起按指导租金的标准向童习文支付租金。现维景酒店未能提供充分的证据证明其在领取《深圳市建设工程规划验收合格证》后已书面通知童习文的事实，维景酒店存在过失，故维景酒店按约向童习文支付延期办理房产证违约金。因《深圳市建设工程规划验收合格证》系于2003年1月29日颁发，维景酒店按照约定应从2003年7月28日起按罗湖区房屋租赁指导租金的标准支付违约金。现童习文主张维景酒店应从2004年5月21日起支付违约金，系童习文对自己民事权利自由处分的权利，对此，一审法院予以准许。2004年罗湖区房屋租赁指导租金的标准为200元／月／平方米，2005年至2011年罗湖区房屋租赁指导金的标准均为150元／月／平方米、2012年至2015年罗湖区房屋租赁指导金的标准均为124元／月／平方米，2016年至2017年罗湖区房屋租赁指导金的标准均为125元／月／平方米，现童习文主张维景酒店支付延期办理房产证违约金的计算标准为每月125元／平方米，该标准低于某些年份的指导租金标准，系童习文对自己民事权利自由处分的权利，对此，一审法院予以准许。反之，若童习文的计算标准高于某些年份指导租金标准，则该年应以指导租金标准为计算标准。根据2004年至2017年罗湖区房屋租赁指导租金的标准，截止至第二次庭审之日即2017年10月24日，可计得延期办理房产证违约金共计41785.09元（2.08平方米×125元／月／平方米×12月÷365天×224天＋2.08平方米×125元／月／平方米×12月×8年＋2.08平方米×124元／月／平方米×12月×4年＋2.08平方米×125元／月／平方米×12月÷365天×296天）。因后续的迟延办证违约金不明确，故本案不作处理，童习文可另循法律途径解决。关于维景酒店支付房屋占有使用费的问题，因童习文与维景酒店已在2002年11月24日签订的补充协议中约定，若维景酒店未能在2002年10月28日将涉案房产交付童习文使用，则维景酒店应从2002年10月28日起按市场指导租金的标准，每月给予童习文经济赔偿，直至交房之日止，现维景酒店未能如期交付涉案房产，其应向童习文支付房屋占有使用费。2002年至2004年罗湖区房屋租赁指导租金的标准为200元／月／平方米，2005年至2011年罗湖区房屋租赁指导租金的标准均为150元／月／平方米、2012年至2015年罗湖区房屋租赁指导租金的标准均为124元／月／平方米，2016年至2017年罗湖区房屋租赁指导租金的标准均为125元／月／平方米，现童习文主张维景酒店支付延期办理房产证违约金的计算标准为每月125元／平方米，该标准低于某些年份的指导租金标准，系童习文对自己民事权利自由处分的权利，对此，一审法院予以准许。反之，若童习文的计算标准高于某些年份指导租金标准，则该年则应以指导租金标准为计算标准。根据2002年至2017年罗湖区房屋租赁指导租金的标准，截止至本案第二次庭审之日即2017年10月24日，可计得房屋占有使用费共计46657.42元（2.08平方米×125元／月／平方米×12月÷365天×64天＋2.08平方米×125元／月／平方米×12月×10年＋2.08平方米×124元／月／平方米×12月×4年＋2.08平方米×125元／月／平方米×12月÷365天×296天）。因后续产生的房屋占有使用费不明确，故本案不作处理，童习文可另循法律途径解决。关于利息的问题，童习文主张，虽合同并未约定利息，但如维景酒店迟延履行判决义务则应支付利息，一审法院认为，童习文的主张符合法律规定，故一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、维景酒店在判决生效之日起十日内向童习文交付深圳市罗湖区××广场××房；二、维景酒店在判决生效之日起十日内协助童习文办理深圳市罗湖区××广场××房的不动产证；三、维景酒店应在判决生效之日起十日内向童习文支付逾期办理房产证违约金41785.09元；四、维景酒店应在判决生效之日起十日内向童习文支付房屋占有使用费46657.42元；五、驳回童习文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由维景酒店负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审庭审过程中，维景酒店提交了一份投递单，该投递单的邮戳时间为2004年3月22日，收件人为童习文，收件地址为双方所签《深圳市房地产买卖合同》上童习文的收件地址，但未留童习文的联系电话。该投递单因“原写地址不详”而未妥投。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。在房屋买卖合同法律关系中，买方的主要合同义务是支付房款，卖方的主要义务是交付房屋包括办理所有权转移登记。从本案查明的事实来看，童习文已经付清了房款，履行了合同主要义务。维景酒店主张其向童习文邮寄了催促办理入伙及办证的通知，但其二审提交的邮戳时间为2004年3月22日的邮件并未妥投，该邮件并未填写童习文在合同中所提供的联系电话。在上述邮件未妥投的情况下，维景酒店也未再重新邮寄通知。维景酒店未按合同记载的详细联系方式邮寄通知，在通知因地址不详未能妥投的情况下，未与童习文电话联系或重新邮寄通知，维景酒店的上述通知不符合合同约定，不能认定为履行了通知义务。维景酒店上诉称涉案温莎广场很多业主都办理了房地产证，童习文应当知晓入伙及办证情况，不应该对入伙及办证不闻不问。本院认为，严格按照合同约定的方式通知入伙及办证系卖方的合同义务，即使买方知晓相关情况，也不能免除卖方的上述通知义务。维景酒店以童习文实际上应该知道可以入伙及办证为由辩称其不构成违约，缺乏依据。就交房义务来讲，维景酒店也并未提交其他证据证明其向童习文交付了房屋。一审法院认定维景酒店未通知童习文办理入伙及办证手续，未按约定履行房屋交付及办证义务，构成违约，应当承担相应违约责任，认定正确。双方2002年11月24日补充协议虽然约定童习文不得再以原签署的《深圳市房地产买卖合同》任何条款违约为由提起诉讼或除本协议之外的任何经济赔偿。该条应当理解为童习文同意交房日期延至2002年10月28日，在维景酒店给予10879元的经济补偿后，童习文不再追究维景酒店之前的延期交房违约责任，而不应当理解为即使维景酒店之后没有按照延期后的日期交房，童习文也不得追究维景酒店的延期交房违约责任，更不能理解为即使维景酒店一直没有交付房屋，维景酒店都可以免除延期交房违约责任。维景酒店上诉主张按照上述约定其不应承担延期交房违约责任，与补充协议上述约定的本意不符，本院不予采纳。综上，维景酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2011元(已由深圳维景京华酒店有限公司预交)，由深圳维景京华酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十二月十二日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。