广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17730号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州高田投资有限公司（以下简称高田公司），住所地广州市天河区林和东路。法定代表人：符朝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：林朝银，该公司职员。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜餐饮公司），住所地广州市环市东路。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：潘雪芬，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹顺，广东恒益律师事务所实习律师。上诉人高田公司、上诉人百胜餐饮公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初37462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高田公司的委托诉讼代理人宋晶，被上诉人百胜餐饮公司的委托诉讼代理人潘雪芬、曹顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高田公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判百胜餐饮公司向高田公司支付欠交的2015年5月31日前的租金合计243852.6元；2、撤销一审判决第三项，改判百胜餐饮公司向高田公司支付2015年6月1日至2017年5月16日高田公司应收百胜餐饮公司租金与xxx会应收租金差额合计157407.56元；3、撤销一审判决第二项，改判百胜餐饮公司向高田公司按年利率24%支付违约金（滞纳金）（其中欠付租金243852.6元自2015年11月11日起算，欠付157407.56元自2017年5月26日起算，按欠付租金金额年率24%计算，不超过欠付租金金额）；4、一审、二审诉讼费用由百胜餐饮公司承担。事实和理由：一、涉案商铺建筑面积经一审法院认定，由222.79平方米变更为203.16平方米。2012年3月1日至2015年5月31日，百胜餐饮公司应向高田公司支付租金合计797611.3元，但百胜餐饮公司仅付553758.7元，百胜餐饮公司应补足243852.6元；二、根据生效判决认定高田公司与xxx会的租赁合同于2017年5月16日解除，百胜餐饮公司应当按照其与高田公司签订的租赁合同约定的租金标准支付租金。鉴于百胜餐饮公司仅按照高田公司与xxx会租赁合同约定的租金标准直接支付给xxx会，百胜餐饮公司应将租金差额157407.56元支付给高田公司；三、前述两项应补足的租金，百胜餐饮公司均应按照合同约定向高田公司支付滞纳金，滞纳金按照年利率24%换算日利率0.0007计算。百胜餐饮公司辩称：一、高田公司仅有权收取xxx会产权面积的租金，无权收取公共通道的租金。二、高田公司要求百胜餐饮公司支付租金差额157407.56元没有事实和法律依据。三、高田公司要求百胜餐饮公司按年利率24%支付违约金的租金基数、起算日期及利率均错误。四、根据（2016）粤01民终10529号民事判决，涉案商铺应按222.79平方米计算。百胜餐饮公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项并改判，由高田公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、百胜餐饮公司与高田公司约定的承租期限为2018年10月21日至2023年12月31日，xxx会与高田公司约定的承租期限为2010年6月1日至2015年5月31日，故百胜餐饮公司与高田公司签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》自超出2015年5月31日的部分应为无效，而非解除上述两份合同；二、百胜餐饮公司与高田公司及余超群均同意按照产权人建筑面积÷承租总面积×合同月租金标准计算月租金。百胜餐饮公司自2012年3月1日至2014年8月31日按照上述标准支付属于xxx会产权部分的租金，高田公司亦一直未提出异议。因此，一审法院判决突破当事人意思自治，极为不公；三、高田公司于2014年3月25日函告百胜餐饮公司其与xxx会的租赁关系于2015年5月31日终止。百胜餐饮公司多次催促并函告高田公司与xxx会续约，否则行使不安抗辩权，但直至2017年5月16日高田公司与xxx会因生效判决而解除合同，故百胜餐饮公司的违约金起算时间应从2017年5月16日起算。且高田公司的起诉请求是要求百胜餐饮公司承担2015年11月11日起的滞纳金，一审判决超出当事人的诉讼范围；四、一审法院遗漏审理百胜餐饮公司要求高田公司返还25000元履约保证金的诉讼请求；五、因高田公司在与百胜餐饮公司签订合同时未告知xxx会回迁情况，且其后与xxx会约定的承租期限小于其与百胜餐饮公司约定租赁的期限，导致百胜餐饮公司自2015年6月1日至2023年12月31日的租期实际履约无望，高田公司应承担履约不能给百胜餐饮公司造成的租金损失132745.22元；六、高田公司将涉案房产部分出售给余超群，未按照合同约定通知百胜餐饮公司，侵害其优先购买权，亦未让余超群与其签订租赁合同，导致百胜餐饮公司产生的增值税专用发票未抵扣损失共计12195.39元。高田公司对百胜餐饮公司的上诉意见辩称以其上诉意见及一审答辩意见一致。2018年10月8日，高田公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认高田公司、百胜餐饮公司签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》超出2017年5月16日后的部分无效，对双方没有法律约束力；2、百胜餐饮公司向高田公司支付2012年3月1日至2015年5月31日前的租金268934.99元（按承租面积减去余超群的面积乘以合同约定的月租金计算）；3、百胜餐饮公司向高田公司支付2015年6月1日至2017年5月16日应收百胜餐饮公司租金与xxx会应收高田公司租金差额173798.41元（涉案房屋合同的租金标准减去高田公司与广州市xxx协会约定的租金标准计算）；4、百胜餐饮公司向高田公司支付未付租金的滞纳金至付清之日（其中2015年11月11日起按268934.99元每日0.1%计，2017年5月26日起按173798.41元每日0.1%计）。百胜餐饮公司在一审中反诉请求：1、高田公司向百胜餐饮公司支付因违约导致百胜餐饮公司为重新缔结合同而多支出的租金132745.22元（与广州市xxx协会约定的租金标准减去与高田公司约定租金标准计自2017年7月1日至2019年6月30日）；2、高田公司向百胜餐饮公司支付因违约导致百胜餐饮公司承担的税费损失12195.39元（2012年3月至今向余超群支付的租金256103.16元产生可抵扣增值税的损失）。一审法院认定事实：2008年9月8日，高田公司（出租方、甲方）与百胜餐饮公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区xxx路xxx号xx轩（原xxx路xx街78-80号）首层222.79平方米（使用面积129平方米）的房产出租给乙方开设必胜宅急送连锁餐厅使用，租赁期限为2008年10月7日至2023年11月30日；甲方应于每月5日前向乙方提供下月租金的合法租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月10日前向甲方交付下月租金；在合同履行过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁发票。因甲方提供的租赁发票未能达到税务或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的损失，或由乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣该等损失。甲方应当将上述租赁发票按时以快递（包括邮政专递）或以挂号信的方式递交给乙方财务部指定收件人。送达时间为乙方接受的时间。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止；在甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金0.1%的滞纳金；除合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失等。2009年2月21日，高田公司（出租方、甲方）与百胜餐饮公司（承租方、乙方）签订《租赁补充协议二》，约定租赁期限调整至2023年12月31日止，其中租金标准2012年2月22日至2013年2月21日的月租金为26500元，2013年2月22日至2015年2月21日的月租金为28090元，2015年2月22日至2017年2月21日的月租金为29775.4元；本协议作为原合同的补充，其有效期至原合同终止而终止，本协议未涉及到的变更条款仍按原合同执行。涉案房屋由百胜餐饮公司使用至今。一审另查，广州市越秀区xxx路213-231（单）号、203号、205号101房（建筑面积为149.72平方米，套内建筑面积为86.51平方米）以及广州市越秀区xxx路217号212房（建筑面积为70.99平方米，套内建筑面积为38.78平方米）的房地产权属人为广州市xxx协会。2010年5月13日，广州市xxx协会（为甲方、出租人）与高田公司（为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区xxx路213-231（单）号、203号、205号101房及217号212房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积101房为149.72平方米、212房为70.99平方米，租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日，月租金额为22806元等。因高田公司自2014年8月1日没有向广州市xxx协会支付租金，广州市xxx协会于2015年3月19日向一审法院提起诉讼，要求解除双方于2010年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》并收回高田公司使用的房屋；高田公司向广州市xxx协会支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（按照每月22806元的标准计算）及支付从2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的逾期支付房屋租金的违约金（按照每日月租金的1%计算，按照同期拖欠的租金来计算）。该案中高田公司与广州市xxx协会确认涉案场地建筑面积共220.71平方米，一楼建筑面积149.72平方米，二楼面积70.99平方米，一审法院于2017年4月25日作出(2015)穗越法民三初字第778号民事判决，该案其中认定百胜餐饮（广东）有限公司系涉案场地的实际使用人，根据公平合理和等价有偿原则，广州市xxx协会主张其应与广州高田投资有限公司司共同承担支付租金的义务，理据充分，一审法院予以支持。百胜餐饮（广东）有限公司以其与广州市xxx协会未有直接合同关系作为不同意交租的抗辩事由，理据不足，一审法院不予采信。判决：一、广州市xxx协会与广州高田投资有限公司在2010年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区xxx路213-231（单）号、203号、205号101房（建筑面积：149.72平方米）腾空交回给广州市xxx协会；三、广州高田投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市xxx协会支付广州市越秀区xxx路217号212房从2015年6月1日起至2015年7月8日止的租金（按月租金7335.1元的标准计付）；四、广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市xxx协会支付广州市越秀区xxx路213-231（单）号、203号、205号101房从2015年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按月租金15470.9元的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的租金，由广州高田投资有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司按上述标准逐月计付给广州市xxx协会。该案于2017年5月16日发生法律效力。广州市越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-103房（建筑面积18.46平方米）、104房（建筑面积34.98平方米）房地产权属人为余超群，房屋所有权取得方式购买，登记时间2012年3月30日，规划用途商业。余超群于2015年12月2日向一审法院提起诉讼，要求解除与百胜餐饮（广东）有限公司就上述房屋的租赁关系、收回房屋，并支付2012年3月1日起的租金及违约金。一审法院于2016年5月30日作出（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决，一、余超群与百胜餐饮（广东）有限公司关于广州市越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-104房的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋腾空交回给余超群；三、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余超群支付广州市越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋从2012年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按2009年2月21日广州高田投资有限公司与百胜餐饮（广东）有限公司签订的《租赁补充协议二》约定的月租金的23.9867%计算）；本判决发生法律效力之次日起，百胜餐饮（广东）有限公司应按建筑面积53.44平方米,参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准逐月向余超群支付房屋使用费至将房屋腾空交回给余超群时止；四、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余超群支付逾期给付2012年3月1日起至2015年10月31日止的租金的违约金（以同期应付而未付的租金为基数，从2012年3月11日起，按每日0.1%的标准计算至付款之日止，违约金的总额不得超过同期应付而未付的租金总额）。上诉期间，百胜餐饮公司于2016年6月16日直接向余超群账户支付了2012年3月1日至2016年6月30日的租金总额352457.3元，余超群确认上述付款事实。2016年10月10日，广州市中级人民法院作出了（2016)粤01民终10529号终审判决，一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2692号民事判决第三项为：百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决送达之日起十日内，向余超群支付广州市越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-103房，越秀区xxx路213号-231号（单）、203号、205号-104房房屋从2016年7月1日起至本判决送达之日止的租金（按2009年2月21日广州高田投资有限公司与百胜餐饮（广东）有限公司签订的《租赁补充协议二》约定的月租金的23.9867%计算）；本判决送达之次日起，百胜餐饮（广东）有限公司应按建筑面积53.44平方米,参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准逐月向余超群支付房屋使用费至将房屋腾空交回给余超群时止；四、百胜餐饮（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向余超群支付逾期给付2012年3月1日起至2016年6月30日止的租金的利息（以同期应付而未付的租金为基数，从2012年3月11日起，按照中国人民银行公布的同期一至五年(含五年)中长期金融机构人民币贷款基准利率计算至付款之日止）。本案一审期间，高田公司、百胜餐饮公司确认(2015)穗越法民三初字第778号案里的涉案房屋即是本案百胜餐饮公司承租使用的房屋。高田公司陈述涉案房屋面积包括广州市xxx协会的房产和余超群的房屋及通道面积。百胜餐饮公司陈述按合同约定向高田公司支付租金至2014年8月，后因高田公司与广州市xxx协会的诉讼纠纷暂停支付租金，2015年6月1日后按(2015)穗越法民三初字第778号判决确定的标准向广州市xxx协会支付房屋使用费，2017年7月与广州市xxx协会就涉案房屋签订租赁合同，涉案房屋的使用面积、状况自承租时使用至今。高田公司称百胜餐饮公司按合同约定的标准向其支付租金至2012年2月，2012年3月-2014年8月向其只支付属广州市xxx协会面积的租金。一审法院认为：高田公司、百胜餐饮公司就涉案房屋自愿签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，经高田公司、百胜餐饮公司确认，本案涉案房屋的面积即是高田公司向广州市xxx协会承租的面积，该面积包括广州市xxx协会101房建筑面积149.72平方米和余超群房屋建筑面积53.44平方米（103房建筑面积18.46平方米、104房建筑面积34.98平方米），合共建筑面积203.16平方米，按规定房屋的建筑面积已包含通道、楼梯等公共分摊的面积，故涉案房屋的面积实为广州市xxx协会房屋和余超群房屋的面积。由于高田公司当时向广州市xxx协会承租（部分面积后出售给余超群）后转租给百胜餐饮公司使用，而鉴于高田公司与广州市xxx协会2010年5月13日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》经(2015)穗越法民三初字第778号判决生效之日解除，而该判决于2017年5月16日发生法律效力，故高田公司、百胜餐饮公司签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》应随之解除。故百胜餐饮公司在合同解除之日前应按双方合同约定的标准向高田公司支付租金。现百胜餐饮公司已向余超群支付了2012年3月1日至2016年6月30日的租金，及已向高田公司支付2012年3月至2014年8月（除余超群面积）。百胜餐饮公司应向高田公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的租金（除去余超群面积）的租金。由于2015年6月1日至2017年5月16日期间涉案房屋的租金百胜餐饮公司已分别向广州市xxx和余超群支付了租金，根据公平合理原则，高田公司要求百胜餐饮公司支付2015年6月1日至2017年5月16日应收百胜餐饮公司租金与xxx会应收高田公司租金差额173798.41元没有依据，不予支持。百胜餐饮公司以高田公司与广州市xxx协会的诉讼为由暂停支付租金的理据不足，不予采纳。百胜餐饮公司逾期支付租金理应按约定承担违约责任，合同约定按每日月租金1%的计算违约金，结合本案具体实际情况，显属过高，因此一审法院酌情调整为按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付为宜。百胜餐饮公司就涉案房屋自愿与广州市xxx协会重新约定租金标准及主动自愿向余超群支付租金至今，根据意思自治原则，其反诉请求没有依据，故亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条的规定，于2019年5月6日作出如下判决：一、被告百胜餐饮（广东）有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州高田投资有限公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的租金（其中2014年9月1日-2015年2月21日每月按20701.1元计，2015年2月22日-5月31日每月按21943.16元计）；二、被告百胜餐饮（广东）有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州高田投资有限公司支付拖欠2014年9月1日至2015年5月31日租金的违约金（从2014年8月11日起计至实际付清之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计；违约金以不超过被告同期所拖欠的租金总额为限）；三、驳回原告广州高田投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告百胜餐饮（广东）有限公司的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11766.6元，反诉费1599.4元，合计共13366元，由原告广州高田投资有限公司负担7287元，被告百胜餐饮（广东）有限公司负担6079元。二审中，高田公司提交其自2012年3月1日至2014年8月31日向百胜餐饮公司开具的增值税专用发票，证明其在该期间一直按照149.72÷222.79×合同月租金标准计算租金，高田公司一直未对此提出异议并开具等额有效的发票。高田公司质证认可发票的真实性，认为高田公司收取的仅仅是上述期间的部分租金而非全部租金。二审中，百胜餐饮公司提交了房产证书、涉案物业平面图、公证书，拟证明高田公司向百胜餐饮公司出租涉案场地时并未告知已分户的事实，百胜餐饮公司已通过公证将涉案场地交还给产权人。高田公司质证认为双方协商租赁合同时，涉案场地并未最终分割，分户图是涉案租赁范围确定后才出图，百胜餐饮公司交还涉案场地给产权人与高田公司无关，与本案无关。经审查，一审判决查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定高田公司、百胜餐饮公司就涉案房屋自愿签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》为有效合同正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，涉案房屋的面积实为广州市xxx协会房屋（建筑面积149.72平方米）和余超群房屋（建筑面积53.44平方米）的面积，合共建筑面积203.16平方米，按规定房屋的建筑面积已包含通道、楼梯等公共分摊的面积。由于高田公司当时向广州市xxx协会承租（部分面积后出售给余超群）后转租给百胜餐饮公司使用，而鉴于高田公司与广州市xxx协会2010年5月13日就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》经(2015)穗越法民三初字第778号判决生效之日解除，该判决已于2017年5月16日发生法律效力，故一审判决认定高田公司、百胜餐饮公司签订的《租赁合同》和《租赁补充协议二》应随之解除并无不当，认定百胜餐饮公司在合同解除之日前应按双方合同约定的标准向高田公司支付租金亦正确。现百胜餐饮公司已向余超群支付了2012年3月1日至2016年6月30日的租金，及已向高田公司支付2012年3月至2014年8月（除余超群面积）的租金，因此一审判决认定百胜餐饮公司应向高田公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的租金（除去余超群面积）正确，但百胜餐饮公司已缴纳的25000元履约保证金可从中予以抵扣。一审判决已就高田公司要求百胜餐饮公司支付2015年6月1日至2017年5月16日应收百胜餐饮公司租金与xxx会应收高田公司租金差额没有依据而不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。高田公司虽与广州市xxx协会产生纠纷而致诉讼，但高田公司向广州市xxx协会交租至2015年5月31日，百胜餐饮公司对此亦承认其明知，在此情况下，百胜餐饮公司以高田公司与广州市xxx协会的诉讼为由暂停向高田公司支付租金的理据不成立，一审判决认定百胜餐饮公司逾期支付租金理应按约定承担违约责任正确。一审判决结合本案具体案情酌情调整违约金标准并不违反公平合理原则，本院予以维持。百胜餐饮公司就涉案房屋自愿与广州市xxx协会重新约定租金标准及主动自愿向余超群支付租金至今，一审判决根据意思自治原则认定其反诉请求没有依据而不予支持并无不妥。综上，上诉人高田公司、百胜餐饮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人广州高田投资有限公司负担7287元、上诉人百胜餐饮（广东）有限公司负担6079元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月三十日书记员  彭文悦书记员  区敏儿