广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23770号上诉人（原审原告）：梁国柱，男，1968年4月29日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。上诉人梁国柱、因与被上诉人广州金辉洋房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。梁国柱上诉请求：1.请求撤销原审判决，并判令金辉洋公司为上诉人办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁XXX房的过户手续，将该房屋登记在上诉人名下；2.由金辉洋公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案纠纷的起因和梁国柱维权的过程。梁国柱是涉案房屋真正购房人。金辉洋公司为骗取银行贷款，先与虚假的购房人孔xx订立虚假的《商品房买卖合同》，然后以孔xx的名义向银行按揭贷款，之后又将房屋出售给梁国柱。由于金辉洋公司未能偿还贷款，因此债权人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（下称东方资产公司）在2009年起诉孔xx，要求其偿还贷款并在其不能偿还贷款的情况下，有权以涉案房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。梁国柱依法维权。经过十年的诉讼，贵院先后作出一系列公正的判决，判决金辉洋公司与孔xx关于买卖涉案房屋的行为无效：东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿权。以这些生效判决为依据，广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日依职权撤销了以孔xx的名义办理的涉案房屋的合同备案登记及涉案房屋抵押登记。但东方资产公司又向原审法院申请执行孔xx的债务，原审法院于2018年12月裁定查封了涉案房屋。二、上述障碍是暂时的，是能够消除的。原审法院的上述执行裁定，是裁定“查封孔xx预购的广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁XXX房”，梁国柱对原审法院查封涉案房屋的执行行为和执行标的均提出了执行异议。原审法院已在2019年3月开庭进行听证。由于涉案房屋现在是在金辉洋公司名下，而不是在孔xx名下，因此原审法院以涉案房屋是在孔xx名下为事实依据而查封涉案房屋显然是错误的，该查封理应解除。三、梁国柱恳请贵院在梁国柱所提出的执行异议有最终处理结果前，暂缓处理本案。如前所述，梁国柱就涉案房屋被查封已向原审法院提出了执行异议，该执行异议的处理结果关系到涉案房屋能否过户登记在梁国柱名下，即本案的审理应以执行异议案的最终处理结果为依据。必须强调的是，现孔xx的合同备案登记已撤销，涉案房屋现实际上是在金辉洋公司名下，而金辉洋公司负债累累（贵院在2004年已立案执行金辉洋公司），一旦涉案房屋又被其他债权人申请查封，则梁国柱十年的维权成果化为乌有，贵院一系列的公正判决也变得毫无意义。所以万般无奈之下，梁国柱向原审法院申请了诉松保全，查封了涉案房屋，目的就是避免金辉洋公司的其他债权人查封涉案房屋，而不断产生新的障碍。鉴此，梁国柱恳请贵院考虑本案的特殊情况及梁国柱的实际困难，在执行异议案有最终审理结果前，暂缓处理本案。金辉洋公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。梁国柱向一审法院提出诉讼请求：1.金辉洋公司为梁国柱办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁XXX房的过户手续，将该房屋登记在梁国柱名下；2.金辉洋公司承担本案受理费和诉讼保全费。一审法院查明事实：2004年，梁国柱与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁XXX房，总房价663880元。梁国柱向金辉洋公司支付了首期购房款333880元和税费13610元，于2004年8月31日收楼。已生效的（2014）穗荔法民三初字第1830号民事判决确认梁国柱与金辉洋公司对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。为了套取银行的贷款，金辉洋公司与孔xx签订了《商品房买卖合同》，并办理了预售合同登记备案手续（合同号00xxxxx5）。（2011）穗中法民五终字第130号民事判决确认金辉洋公司与孔xx之间买卖涉案房屋的行为无效。根据（2014）穗荔法民二重字第4号民事判决和（2016）粤01民终13391号民事判决，预告登记不能产生设立抵押权的效果，中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司）对涉案房屋不享有优先受偿权。2018年11月15日，广州市国土资源和规划委员会依职权注销了涉案房屋00xxxxx5号合同备案登记及01备字25961号抵押备案登记，并在官方网站上发布了相应公告。在诉讼期间，梁国柱提出诉讼保全申请。2019年6月4日，一审法院作出了（2019）粤0103民初4330号民事裁定，查封了涉案房屋。梁国柱交纳了诉讼保全费5000元。另查，涉案房屋于2018年12月被一审法院以（2018）粤0103执5319号裁定查封，梁国柱向一审法院提起执行异议，案号为（2019）粤0103执异103号。该案尚未审结。一审法院认为，已生效的民事判决确认了梁国柱与金辉洋公司对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系；金辉洋公司与孔xx之间买卖涉案房屋的行为无效；东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿权。广州市国土资源和规划委员会依职权注销了涉案合同备案和抵押备案登记。梁国柱是涉案房屋的合法购买人，依约向金辉洋公司支付了首期楼款及税费，实际入住了涉案房屋。按照合同约定，金辉洋公司负有为梁国柱办理涉案房屋产权登记手续的义务。但是，涉案房屋经一审法院予以司法查封。梁国柱的诉讼请求，存在客观障碍，一审法院不予支持。金辉洋公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回梁国柱的诉讼请求。一审受理费50元和保全费5000元，由梁国柱承担。二审期间，梁国柱当庭提交新的证据：广州市荔湾区人民法院于2019年10月23日作出（2019）粤0103执异103号执行裁定书、收款收据、送达回证，拟证明：梁国柱购房余款33万元已交给广州市荔湾区人民法院，该院并于2019年11月22日以（2019）粤0103执异103号执行裁定书撤销对案涉房屋的查封；广州市规划和自然资源局关于荔湾区法院《协助查询通知书》的复函，拟证明：涉案房屋现在是登记在被上诉人金辉洋公司名下。另查明，梁国柱具备广州市住房限购区域内的住房购买资格。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实；”结合案件查明事实来看，已经生效的法律文书已经认定梁国柱与金辉洋公司之间针对案涉房屋存在合法有效的房屋买卖合同关系，梁国柱为案涉房屋的合法购买人。一审法院认定金辉洋公司负有为梁国柱办理案涉房屋产权登记手续的义务并无不当，本院予以确认。在二审期间，另案对案涉房屋的查封已解除，办理案涉房屋过户登记手续已无障碍，对于梁国柱的诉讼请求应予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审期间出现新的事实，本院予以改判。被上诉人广州金辉洋房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103第4330号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州金辉洋房地产有限公司为梁国柱办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁XXX房的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案一审受理费50元、诉讼保全费5000元，由广州金辉洋房地产有限公司负担二审受理费100元由广州金辉洋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十五日书记员 王日平郭丽淳