广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终1627号上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳凤玲，广东君信律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市。负责人：王玉新。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。被上诉人（原审原告）：周耀华，男，1961年4月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）与被上诉人周耀华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。国龙公司上诉请求：撤销原审判决第二项，将原审判决第二项改判为周耀华向国龙公司支付购房款利息（以44万为基数，自2005年1月6日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）。事实与理由：建行白云支行虽然对涉案房产办理了房地产抵押权登记，但是未提供证据证明该抵押权存在对应的债权，因此，建行白云支行并未享有与涉案房产登记抵押权相对应的债权，周耀华未支付的剩余房款利息应向国龙公司支付。建行白云支行上诉请求：1、撤销原审判决的第一项。2、将原审判决的第二项改判为：在建行白云支行收到抵押物相应的市场评估价值后，建行白云支行予以协助抵押涂销。3、周耀华、国龙公司承担全部诉讼费用。事实与理由：周耀华在买卖涉案房产时，涉案房产已经办理了抵押登记，根据（2004）云法民执字第2153号民事裁定书，环市路276号国龙大厦泰兴阁25涉案房产于2004年7月19日已被法院查封，根据法律规定及协执通知书，查封期间不得办理买卖过户。其次建行白云支行办理抵押登记都发生在国龙公司与周耀华签订的《购房合同》之前。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条以及《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权人同意除外。因此，建行白云支行认为周耀华要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。二、原审法院适用法律错误。第一，原审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》错误。首先，本案不涉及工程款。其次，该批复并没有规定消费者可以对抗抵押权。根据物权登记具有公示效力，可以对抗不特定的第三人，包括消费者。且周耀华购买多套房屋，并不具有该批复第二条的消费者的特点。第二，根据《中华人民共和国立法法》第104条，原审法院适用的工程款的批复针对的是《中华人民共和国合同法》第286条应用的解释，本案周耀华的诉讼请求并未涉及工程款支付，因此，本案不存在工程款的批复的基础。三、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案国龙公司不同意周耀华的诉讼请求，即破产管理人已明确解除了其与周耀华的房屋买卖合同。周耀华辩称：同意原审判决，我方也愿意支付利息。我方已经把房款付给管理人，利息最终付给谁，由人民法院决定。周耀华向原审法院起诉请求：1、确认其与国龙公司签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，双方继续履行；2、国龙公司协助周耀华办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）25F号房屋产权登记手续。原审法院认定事实：周耀华（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴25层F号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为639000元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付199000元，44万元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2005年4月28日及同年5月4日，国龙公司向周耀华出具收据两张，分别载明收到周耀华交来首期楼款78938元及楼款120062元共199000元。国龙公司确认收到周耀华的上述款项。2005年1月6日，周耀华与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认周耀华接收国龙大厦泰兴阁25F单元。据2003年5月29日粤房地他证字第××号《房地产他项权证》记载：越秀区环市中路276号之二2506房权属人为国龙公司，权利人为建行白云支行，权利价值为750625元。据2018年10月17日的房产登记号：2002登记字197529号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区环市中路276号之2号2506房的建筑面积为127.83平方米，使用性质为住宅和非住宅，权利人为建行白云支行，权利价值750625元。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，周耀华向国龙公司管理人账户转入涉案泰兴阁25F房购房余款44万元。原审法院认为：周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助周耀华办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋存在抵押权存在冲突。对此，原审法院认为，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，周耀华直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令周耀华参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给建行白云支行。周耀华在向涉案房屋目前的抵押权人即建行白云支行支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，周耀华诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，作出如下判决:一、确认周耀华与广州市国龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》有效。二、周耀华在该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以44万元为基数，自2005年1月6日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给建行白云支行。三、广州市国龙房地产开发有限公司在周耀华完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助周耀华到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁25F房所有权转移登记至周耀华名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10190元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：周耀华已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。原审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令周耀华直接向抵押权人支付购房利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司与建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共20380元,由上诉人广州市国龙房地产开发有限公司负担10190元，中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担10190元。本判决为终审判决。审判长 石 佳审判员 葛卫东审判员 苏喜平二〇一九年十二月三十日书记员 杨超玲黄夏敏