广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1479号 上诉人（一审被告）洪振杰，男，1975年10月6日出生，汉族，住钦州市钦南区。 被上诉人（一审原告）广西钦州方正物业管理有限公司，住所地钦州市北部湾北大道51号华信香江花园5栋一层，统一社会信用代码9145070275979570X3。 法定代表人：黄秀林，公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所实习律师。 上诉人洪振杰诉被上诉人广西钦州方正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦南区人民法院（2019）桂0702民初1966号民事判决，于2019年9月25日向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人洪振杰，被上诉人广西钦州方正物业管理有限公司的委托代理人李俊霖、方军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人洪振杰上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院作出的（2019）桂0702民初1966号民事判决的第一条：“被告洪振杰应向原告广西钦州方正物业管理有限公司支付华信香江花园小区6幢1单元503室房屋的2011年11月起计至2018年4月的维修基金365元、电梯维护费1520元、公摊水电费3755.5元，共计5640.30元”。并依法予以改判，改判为：“不予支持被上诉人代垫付水费、公摊水电费的主张，不需要支付水费、公摊水电费，物业管理费只需按购房合同户型图0503一户来计算交纳，并减半支付。”二、维持第二项判决。三、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买的是华信香江花园盛翠华庭一单元0503一套五房三厅两卫的房屋，建筑面积193.70平方米（有合同房屋平面图为证、房地产证平面图为证）。上诉人在接收房屋时中间并无隔墙分开成两个独立套间，一直按照合同户型图一个套间来使用，且只有上诉人一户人居住。一审法院判决上诉人需要按照两套来交公摊水电费、电梯维护费是认定事实错误，对上诉人显失公平。二、被上诉人只列出每个月公摊费用，这些费用如何构成没有相关数据，计算依据不足，所列数据没有数据性、真实性。计量表也没有相关资料证明计量范围。三、物业服务协议中并未约定被上诉人负有代业主缴纳水电公摊费并向业主收取相应水电公摊费的职责，被上诉人亦未与开发建设单位、业主或业委会书面约定具体水电公摊费公摊办法。四、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理义务，应承担相应的赔偿责任。基于以上事实和理由，为保护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人广西钦州方正物业管理有限公司辩称，1、被上诉人认为一审法院认定上诉人0503号实际上就是两套房；2、一审法院判决上诉人向被上诉人支付503、504房屋的维修基金、电梯维护费、公摊水电费认定的事实和适用法律正确；3、上诉人主张被上诉人没有履行相关义务是错误的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人广西钦州方正物业管理有限公司在一审的起诉请求：一、判令被告支付拖欠的维修基金365元、电梯维护费1520元、公摊水电费3755.50元，共计5640.30元，逾期付款违约金8798.87元（违约金从2011年11月1日起计至2018年4月，共78个月，按年利率24％计，以后违约金另计），两项合计11439.17元给原告（各项欠费详见欠费明细表）。二、本案诉讼费用由被告承担。 一审判决认定，被告是钦州市华信香江花园小区的业主。2017年5月27日，原告与广西钦州华信置业有限责任公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并签订了《“华信香江花园”小区前期物业管理委托合同》，原告即进驻华信香江花园小区进行物业管理。被告于2008年11月4日接收了广西钦州华信置业有限责任公司交付的6幢1单元503室房屋并于同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。双方对权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用和其他有偿服务费用进行了约定，该协议自房屋交付后生效。被告从2011年11月起没有按照约定向原告交纳相关物业管理服务费用，至2018年4月，被告共计欠到原告维修基金、电梯维护费、公摊水费、公摊电费共计5640.30元，上述费用一直由原告代为垫付，经原告多次向被告催收，未果，遂提起诉讼。 一审判决认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。原告与广西钦州华信置业有限责任公司签订的《“华信香江花园”小区前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。被告辩称只购买了一套房屋，电梯维护费、公摊水电费、维修基金均应按一户收取，鉴于被告已办理房屋产权证，产权证书虽然只有一本，但登记的房号是503、504号。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此，被告享有的是两套房屋的物权，各项费用应当分别缴纳。原告已代垫公摊水电费，并按户分摊，被告不予认可，但未能举证推翻原告的主张。被告从2011年11月起至2018年4月拖欠各种费用未交，违约状态存在持续性，诉讼时效应当从违约行为结束开始计算。对于各项欠费的明细清单，原告张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，原告所提交的证据已完成了其举证责任。原告要求被告按年利率24%支付违约金的诉请，因原告据以请求的条款系格式条款，原告未能提供证据证明在签订协议时充分向被告说明、协商并征得对方同意，且加重了被告的责任，该违约条款无效；同时，在众多的原告提起诉讼的物业合同纠纷案件里，经查原告在提供物业服务的过程中，确实存在一定程度的瑕疵；因此，对原告关于违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，之规定，判决：一、被告洪振杰应向原告广西钦州方正物业管理有限公司支付华信香江花园小区6幢1单元503室房屋的2011年11月起计至2018年4月的维修基金365元、电梯维护费1520元，公摊水电费3755.50元，共计5640.30元；二、驳回原告广西钦州方正物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人洪振杰向本院提交新证据： 华信香江花园一期小区照片，证明被上诉人违约、损害、侵害业主权益，没有履行合同约定服务及法律法规规定义务的事实。 被上诉人对上诉人提交新证据的质证意见：对证据三性不予认可，与本案没有关联。 经庭审举证质证，本院对各方当事人提交的证据综合认证如下：对上诉人在二审阶段提出的证据，本院认为该证据不符合证据三性，本院不予采信。 经二审审理，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、关于上诉人提出只购买了一套房屋，电梯维护费、公摊水电费、维修基金均应按一户收取的上诉理由。 《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。上诉人向被上诉人购买503、504号房屋，且上诉人已办理房屋产权证，产权证书虽然只有一本，但登记的房号是503、504号，房屋是一套还是两套应以登记部门登记的为准。因此，上诉人依法享有上述两套房屋的物权，各项费用应当分别缴纳。被上诉人已代垫公摊水电费，并按户分摊，上诉人不予认可，但未能举证推翻被上诉人的主张。上诉人上诉认为只购买一套房，应承担一套房的费用的上诉理由不成立。 二、关于水电公摊费等收费不合理的上诉理由，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。上诉人与广西钦州华信置业有限责任公司签订的《“华信香江花园”小区前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。上诉人上诉提出不予支持被上诉人代垫付水费、公摊水电费，不需要支付水费公摊水电费的诉讼请求不成立。 综上所述，上诉人上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下： 驳回上诉,维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人洪振杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 盛 审 判 员  韦乐熙 审 判 员  钟凌意 二〇一九年十二月十六日 法官助理  叶嘉庚 书 记 员  郭杨兴