浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1434号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上海禹山酒业有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号楼A-B14室。 法定代表人：丁丽洁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晔，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴通宝蚕业有限公司，住所地浙江省长兴县二界岭乡初康村初康自然村。 法定代表人：张世洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴平，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 上诉人上海禹山酒业有限公司（以下简称禹山公司）因与被上诉人长兴通宝蚕业有限公司（以下简称通宝蚕业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522民初5813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禹山公司上诉请求：1.维持（2017）浙0522民初5813号民事判决第一、二、四项；2.改判第五项判决为通宝蚕业公司赔偿禹山公司各项损失1686148元；3.改判通宝蚕业公司支付禹山公司因2017年6月擅自停水停电导致禹山公司的停产损失25万元；4.改判通宝蚕业公司退还禹山公司保证金2万元；5.本案一审反诉、二审的诉讼费用由通宝蚕业公司承担。事实与理由：一、一审认定部分事实错误。1.双方签订的《租赁协议书》第4条约定“乙方须给付甲方保证金贰万元整，待租用期满归还乙方”。禹山公司在签订合同时即依约交付了保证金2万元，一审法院否定了禹山公司曾经交付保证金的事实，导致错判。2.一审法院认定水泥道路、砌砖围墙等是在原有基础上的维修，属于禹山公司应承担的修复义务，系认定事实错误。水泥道路和砖砌围墙均是由禹山公司新建的，而非修复，相关费用不应由禹山公司承担。3.机器设备，根据《租赁协议书》第6条，在双方租赁关系终止后，禹山公司无权拆除新增的设备。同时结合双方2011年8月21日签订的《承诺书》，机器设备应留置于租赁场地内，并由通宝蚕业公司支付相应的对价。4.一审法院判决以禹山公司的装修费用抵扣通宝蚕业公司原有的房屋残值，无事实依据。双方在租赁协议签订时及签订后，就租赁期间投资建造、改造厂房是协商一致的。双方约定改扩造房屋和设备的产权是禹山公司的，但租赁关系终止不能拆除。这就意味着在退租时，通宝蚕业公司在支付相应对价后，得到的是所有由禹山公司改扩建的厂房及设备，其可以取得完整的权利，因此不存在双方对于残值的对价对付。5.因通宝蚕业公司停水停电，禹山公司被迫停止生产，导致禹山公司对下游商家的供货断链，造成违约损失。法院应就此事实给予酌定判决。二、一审法院适用法律存在错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但对双方扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担”，一审法院判决双方各自承担50%的费用，适用法律不准确。禹山公司承租期改建的厂房，目前无证是事实，但这并非是禹山公司的过错造成的。其一，在双方成立租赁关系初期，厂区内的建筑物破败不堪，完全达不到生产食品的厂房要求。若禹山公司无权进行相关建设，就无法进行生产、无法实现租房经营的目的。其二，通宝蚕业公司出租给禹山公司的整个厂区场地内的房产，自始无产权证、土地使用权证。其三，双方对厂房和改造是达成共识的，且禹山公司也是抱着长期租赁的愿望与通宝蚕业公司订立合同并积极改建。《租赁协议书》第6条、《承诺书》第三条及改造平面图，均可以体现通宝蚕业公司对改建是许可鼓励的。其四，禹山公司是外来公司，对于泗安当地的政策并不了解。在承租长达6年的改建期间，通宝蚕业公司未通知禹山公司协助去办理相关规划审批，也未接到当地政府的整改通知。其五，禹山公司新建的厂房及办公楼，在竣工后均依法向长兴县地方税务局交付了23580元税款，亦能证明禹山公司新建房产取得国家有关部门的认可。 通宝蚕业公司辩称，一、禹山公司一直未交付2万元押金，庭审时也未提交过相应凭证，依法应承担举证不能的后果。二、根据租赁协议第3条的约定，水泥道路的修复义务应当由禹山公司承担，一审判决并无不当。三、机器设备并不属于本案租赁合同项下内容，禹山公司根据自身生产经营需要购置相应的机械设备，并由禹山公司直接受益。一审认定禹山公司应自行腾空机械设备是正确的。四、本案中并无证据证明通宝蚕业公司对老办公楼装修费用是明知或允许的。该部分建筑是在拆除通宝蚕业公司原先存有的建筑基础上新建设的，一审考虑通宝蚕业公司的残值问题是符合公平原则的。五、禹山公司称通宝蚕业公司恶意停水停电没有事实依据。根据租赁协议第4条的约定，禹山公司应按月交清水电费用，否则通宝蚕业公司可以停水停电。因此，即使通宝蚕业公司实施了停水停电的行为，也是因为禹山公司欠缴费用在先，通宝蚕业公司依合同约定行使权利并无不妥。一审对于禹山公司因停水停电造成的经营损失的处理也是正确的。禹山公司作为承租人，理应依照合同约定支付租金。另外，根据租赁合同第六条，对于投资建造钢结构厂房或泥砖房的费用是有明确约定的，应当由禹山公司自行承担。一审根据公平原则要求双方各自承担50%，通宝蚕业公司对此有异议，但本着解决问题、化解矛盾的原则未提出上诉。综上，一审认定事实正确，请求二审维持原判。 通宝蚕业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年11月1日签订的《租赁协议书》无效；2.判决禹山公司腾空、返还房屋和场地并恢复原样，同时返还长兴泗安酒厂的生产许可证和长兴泗安酒厂的营业执照；3.判决禹山公司支付房屋（场地）占用使用费34020元（参照年租金58329元计算，自2016年11月1日暂计算至2017年6月1日，占用使用费要求计算至房屋实际腾空时止）。 禹山公司向一审法院反诉请求：1.确认2017年12月6日解除双方的租赁合同；2.通宝蚕业公司支付禹山公司租赁期间建设改造的机器、厂房等各项损失1686148元；3.通宝蚕业公司支付禹山公司2017年6月擅自停水停电导致禹山公司的停产损失25万元；4.通宝蚕业公司支付禹山公司营业执照转让费15万元；5.通宝蚕业公司退还禹山公司租赁保证金2万元。 一审法院认定事实：2010年11月1日，通宝蚕业公司与禹山公司签订《租赁协议书》一份，约定租用时间为五年，即从2010年11月1日起至2015年10月30日止。租金及付款办法为：前二年从2010年11月1日至2012年10月30日，每年租金为贰万玖仟元整，后三年从2012年11月1日至2015年10月30日，每年租金的增长幅度双方再协商，交纳时间为每年11月1日前。租赁原则和范围为：楼下饮料车间、老饮料车间、洗瓶凉棚及水泥洗瓶池、老办公室、老炒货车间和广场等固定资产，租赁期内通宝蚕业公司提供给禹山公司使用，禹山公司使用期间做好以上维修工作，维修费用由禹山公司负担，不得改变房屋结构，期满后必须完好无损交还给通宝蚕业公司。根据禹山公司经营需要，在租用场地内投资建造钢构厂房或泥砖房及所新增机器设备和各种生产资料产权归禹山公司所有，租用期满后，禹山公司不得随意拆除建筑物。2011年8月12日，案外人韩卫民与案外人姜山鸣签订《转让协议书》一份，约定韩卫民将其在长兴县泗安酒厂的全部资产及与此相关的合法权益（含名称）以人民币15万元的价格转让给姜山鸣。长兴县泗安酒厂的投资人于2004年4月28日由张世洪变更为韩卫民，又于2011年8月23日由韩卫民变更为姜山鸣。2011年8月21日，通宝蚕业公司与禹山公司签订《承诺书》一份，禹山公司向通宝蚕业公司作出以下承诺：……2、承诺人在经营期间投资建造和改造的机器、设备、厂房、生产资料等资产归承诺人所有……。2018年6月4日，禹山公司向该院申请评估，要求对位于长兴县泗安酒厂内现存的由禹山公司建设改造的机器设10备、厂房、办公楼、道路、围墙等做价格评估，该院出具司法评估决定书并将相关材料移交给该院评估鉴定办公室，并以电脑随机抽取的形式确定了湖州中辰国瑞资产评估事务所，后应鉴定公司要求，该院于2018年7月10日组织鉴定公司及双方当事人对涉案评估资产进行了现场勘查，现场经双方当事人确认，禹山公司建设的房屋有生产厂房两间（钢结构）、办公楼两层一幢，配酒间（钢结构）一间。禹山公司陈述的道路及西面生产厂房后的一条围墙由禹山公司建造，通宝蚕业公司陈述道路和围墙本身就存在的，道路是禹山公司租赁后重新浇筑，围墙是禹山公司未经通宝蚕业公司同意拆除后重建的。另双方就现场存在的设备进行了确认。湖州中辰国瑞资产评估事务所于2018年12月20日出具评估报告书一份，确认房屋建筑物重置价值为1860390元、评估价值为1601132元（包括钢结构厂房两间、新办公楼建造及装修、仓库、老办公楼装修、水泥道路、彩钢棚、砌砖围墙及门墩花岗岩），机器设备重置价值为179638元、评估价值为85016元。另经庭审查明，通宝蚕业公司、禹山公司双方确认禹山公司已经支付2010年11月1日至2016年10月30日期间的租金，且通宝蚕业公司认可禹山公司要求确认的2017年12月6日解除了双方的租赁合同。涉案房屋至今未予以腾空，禹山公司建设的房屋未办理合法的建设手续。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉法律关系及其 效力的认定；二、如案涉法律关系及其效力确定，案涉法律关系解除时间的确定；三、双方各自主张的诉请的认定。关于争议焦点一，1、通宝蚕业公司、禹山公司于2010年11月1日签订的《租赁协议书》，租赁标的物系通宝蚕业公司所有的固定资产，该租赁标的物系通宝蚕业公司通过企业改制而取得，具有特定的历史性，并非非法标的物，故该份《租赁协议书》系通宝蚕业公司、禹山公司双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同，受法律保护。2、通宝蚕业公司、禹山公司双方于2010年11月1日签订的《租赁协议书》于2015年10月30日到期，到期后双方未签订书面租赁协议，禹山公司继续使用租赁物，通宝蚕业公司继续收取租金，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，故自2015年10月31日开始，通宝蚕业公司、禹山公司之间形成了不定期租赁合同关系，且继续有效，受法律保护。关于争议焦点二，通宝蚕业公司、禹山公司于2010年11月1日签订的《租赁协议书》有效且已到期，故不存在解除合同之说。至于双方自2015年10月31日开始形成的不定期租赁合同关系，现经庭审确认，双方均认可该不定期租赁合同于2017年12月6日予以解除，故该院确认双方于2017年12月6日解除了自2015年10月31日开始形成的不定期租赁合同关系。关于争议焦点三，现双方当庭确认于2017年12月6日解除了自2015年10月31日开始形成的不定期租赁合同关系，且均未举证予以证明该解除合同的法律后果系任何一方因对方违约而单方行使的合同解除权所致，故该院认为该不定期租赁合同关系的解除原因不可归责于双方。该院认定通宝蚕业公司的本诉诉请如下：1、通宝蚕业公司、禹山公司形成的不定期租赁合同于2017年12月6日解除，禹山公司应支付2015年10月31日至2017年12月6日期间的租金，但因合同对该期间的租金计算标准未有明确约定，而双方就该期间的租金支付期限陈述一致，却对计算标准陈述不一致，该院认为具体支付租金的金额应由禹山公司举证为宜，且结合双方签订的《租赁协议书》就2012年11月1日至2015年10月30日约定的租金增长幅度双方再协商的约定，该院认为通宝蚕业公司陈述的以年租金29000元于2012年11月1日起每年上涨15%的计算标准更为合理，现双方确认已支付至2016年10月30日，故禹山公司还应支付2016年10月31日至2017年12月6日期间的租金，经计算确定为64162元[以58329元/年为计算标准（29000元×1.15×1.15×1.15×1.15×1.15）]。2017年12月7日至实际腾空之日的占有使用费，因涉及诉讼，双方均未积极予以处理该事宜且禹山公司也未实际经营，故该院酌情确定禹山公司参照上述租金计算标准即58329元/年，承担自2017年12月7日至实际腾空之日期间产生的占有使用费的50%。2、现通宝蚕业公司、禹山公司的不定期租赁合同关系已于2017年12月6日解除，禹山公司应当腾空房屋，返还租赁物，但直至该院判决之日，禹山公司仍未向该院举证证明涉案房屋已经腾空完毕，故对通宝蚕业公司要求禹山公司腾空房屋的诉请，该院予以支持。3、关于通宝蚕业公司主张确认双方于2010年11月1日签订的《租赁协议书》无效的诉请，无事实和法律依据，该院不予支持。4、关于通宝蚕业公司主张禹山公司恢复原样的诉请，不符合双方合同的约定，该院不予支持。5、对于通宝蚕业公司主张返还还长兴泗安酒厂生产许可证、营业执照等相关证照的诉请，该相关证照并非通宝蚕业公司所有，故通宝蚕业公司无权要求返还，故不予支持。该院认定禹山公司的反诉诉请如下：一、关于禹山公司主张通宝蚕业公司支付租赁期间建设改造的机器、厂房等各项损失1686148元的诉请，1、关于新建的房屋，该院认为，首先根据双方签订的《租赁协议书》中“根据乙方经营需要，在租用场地内投资建造钢构厂房或泥砖房及所新增及其设备和各种生产资料产权归乙方所有，租用期满后，乙方不得随意拆除建筑物”的约定，可以看出签订合同时，通宝蚕业公司同意禹山公司因经营需要在租用场地内投资建造房屋等，现确定禹山公司投资建设的房屋为生产厂房两间（钢结构）、新办公楼两层一幢，配酒间（钢结构）一间，该部分房屋评估价值为1420032元（包括装修），但该部分房屋并未办理合法建设手续，双方协议中也未明确约定由谁办理合法建设手续，在建设过程中也均未及时处理该事宜，故该院认为双方就该部分房屋未办理合法建设手续均有责任，酌定各自承担50%的责任，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，通宝蚕业公司应赔偿禹山公司新建房屋评估价值的50%即710016元。2、关于老办公楼的装修及门墩花岗岩，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，但具体到本案，因禹山公司新建的房屋有部分系在拆除通宝蚕业公司原有房屋的基础上新建，而通宝蚕业公司原有房屋因消灭而无法确认其残值，故基于公平原则考虑，就禹山公司主张的老办公楼装修残值，该院酌情确定予以抵扣通宝蚕业公司原有房屋的残值，不再予以支持该部分诉请。3、关于水泥道路、砌砖围墙，因道路和围墙均系禹山公司在涉案标的物原有的基础上进行的修复，根据双方签订的《租赁协议书》中“……禹山公司使用期间做好以上维修工作，维修费用由禹山公司负担，不得改变房屋结构，期满后必须完好无损交还给通宝蚕业公司”的约定，该院认为该修复义务在禹山公司，禹山公司据此主张损失，无事实和法律依据，该院不予支持。4、关于机器设备，现因不定期租赁合同的解除不能归责于双方，故合同解除后，该部分机器设备可以拆除，应由禹山公司自行拆除并腾空，故对该项诉请，不予支持。二、关于禹山公司主张通宝蚕业公司支付停产损失25万元的诉请，因禹山公司提供的证据不足以证明该诉请，对此不予支持。三、关于禹山公司主张通宝蚕业公司支付营业执照转让费15万元的诉请，无事实和法律依据，对此不予支持。四、关于禹山公司主张通宝蚕业公司返还保证金20000元的诉请，因通宝蚕业公司当庭否认收到该20000元，且禹山公司也未举证证明其已支付20000元的事实，故对该项诉请，该院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、上海禹山酒业有限公司支付长兴通宝蚕业有限公司租金64162元（2016年10月31日至2017年12月6日），限于判决生效之日起十日内付清；二、上海禹山酒业有限公司以58329元/年的标准支付长兴通宝蚕业有限公司自2017年12月7日至涉案房屋实际腾空之日期间的占有使用费的50%；三、上海禹山酒业有限公司应于判决生效后十日内腾空其承租的长兴通宝蚕业有限公司厂区内的机器设备等物品；四、上海禹山酒业有限公司与长兴通宝蚕业有限公司自2015年10月31日开始形成的不定期租赁合同关系于2017年12月6日解除；五、长兴通宝蚕业有限公司赔偿上海禹山酒业有限公司各项损失710016元，限于判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴通宝蚕业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回上海禹山酒业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费652元，由上海禹山酒业有限公司承担。反诉案件受理费11824元，由上海禹山酒业有限公司承担6374元，由长兴通宝蚕业有限公司承担5450元；评估费10600元，由上海禹山酒业有限公司承担5300元，由长兴通宝蚕业有限公司承担5300元。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、新建房屋、水泥道路、砌砖围墙、机器设备、装修费用应当如何处理；二、通宝蚕业公司应否返还禹山公司保证金2万元；三、通宝蚕业公司应否赔偿禹山公司停水停电造成的损失。 关于争议焦点一，通宝蚕业公司和禹山公司签订的租赁协议书系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，双方未签订新的协议，但禹山公司依然实际占有使用案涉房屋，因此双方形成不定期租赁合同关系，仍应根据协议书的约定确定各自的权利义务。现不定期租赁合同关系已经解除，本院就禹山公司主张的房屋建造费用等内容做如下分析：1.关于新建房屋，双方在租赁协议中约定禹山公司投资建造的厂房归禹山公司所有，但未明确约定租赁期满后厂房如何处理，仅约定禹山公司不得随意拆除建筑物。本院认为，该条约定的内容约定不明，导致禹山公司和通宝蚕业公司对新建厂房费用的承担问题产生争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因新建房屋始终未能办理相应建设手续，双方对此均存在过错，一审综合考虑过错程度酌定各自承担50%的责任，比例较为合理，未有明显不当。对禹山公司要求由通宝蚕业公司承担全部扩建费用的上诉请求本院不予支持。2.关于水泥道路和砌砖围墙，根据租赁协议书的约定，禹山公司应当对承租的全部租赁物做好维修工作。现禹山公司主张其并非修复而是新建了道路和围墙，本院认为，从一审所作的勘验确认笔录的内容看，通宝蚕业公司陈述厂房内原本即存在围墙、道路，禹山公司系在原有道路基础上再进行施工，至于围墙则是未经通宝蚕业公司允许自行拆除后建造，禹山公司对原先存在道路、围墙也未作否认。结合上述事实，一审认定该行为属于修复、相应费用由禹山公司自行承担较为合理，本院对此不作调整。3.关于机器设备，根据协议书的约定，新增机器设备所有权属于禹山公司，虽然该条末尾还约定“租用期满后，乙方不得随意拆除建筑物”，但该条文针对的是建筑物，并未就机器设备的拆除或补偿作出约定。考虑到机器设备是可以拆除的动产，禹山公司可以将之拆除后继续使用，其要求通宝蚕业公司赔偿机器损失的诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。4.关于老办公楼的装修费用，因禹山公司确实拆除了通宝蚕业公司的部分房屋，这些房屋已经无法恢复，在事实上造成了通宝蚕业公司的损失，一审综合考虑禹山公司的装修投入和拆除房屋的具体情况，酌情确定二者相互抵扣，亦属合理，未有明显失当，本院对此亦不予调整。 关于争议焦点二，禹山公司主张其已经向通宝蚕业公司支付保证金2万元，现因租赁期已满，要求通宝蚕业公司予以返还。本院认为，虽然双方在租赁协议书中约定禹山公司应支付保证金，但禹山公司亦应就其支付保证金的事实进行举证。现因通宝蚕业公司否认收取了该笔保证金，禹山公司也未能提供相应的证据证明该节事实，因此应当自行承担相应的不利后果。一审对禹山公司要求返还保证金的诉讼请求未予支持并无不当，本院对禹山公司的上诉意见不予支持。 关于争议焦点三，禹山公司主张其因通宝蚕业公司的停水停电造成停产损失，通宝蚕业公司对此不予认可。本院认为，禹山公司未就通宝蚕业公司实施停水停电行为进行举证，也未证明因停水停电给其造成的实际损失数额，应当为此承担不利后果。因此，对禹山公司的该项上诉请求本院不以支持。 综上所述，上海禹山酒业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11824元，由上诉人上海禹山酒业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  徐 晶 审判员  黄丽琴 二〇一九年十二月四日 书记员  谢敏飞 -14- -15-