吉林省磐石市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0284民初3247号 原告（案外人）:王志国，男，1958年5月5日生，汉族，农民，住磐石市。 被告（申请执行人）：杨俭波，男，1959年9月7日生，汉族，无职业，住梅河口市牛心顶子镇。 第三人（被执行人）：宋文学，男，1971年3月11日生，汉族，农民，住磐石市宝山乡。 第三人（被执行人）：朱亚荣，男，1972年9月13日生，汉族，农民，住磐石市宝山乡。 原告王志国诉被告杨俭波及第三人宋文学、朱亚荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王志国、被告杨俭波及第三人宋文学、朱亚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志国向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人宋文学、朱亚荣于2018年4月15日签订的房屋买卖合同合法有效；2、停止磐石市东宁街隆昌上城二期续建20号楼332室的执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2018年4月15日签订了房屋买卖合同书，约定将坐落于磐石市东宁街隆昌上城二期续建20号楼332室房屋出售给原告，建筑面积88.93平方米，房价20万元，余款由原告负责偿还按揭银行贷款。原告从2018年5月起以第三人宋文学的名义每月偿还银行贷款2000元，现原告已经偿还至2019年9月。现原告现实际居住该异议房屋，并交纳了供热费、物业费、水电费并实际入住至今。另第三人给原告出具了借条，欠款2.5万元。在被告杨俭波与宋文学、朱亚荣、宋昌胜民间借贷一案中，杨俭波向磐石市人民法院申请执行，磐石市人民法院依据（2018）吉0284民初1918号民事判决书查封了案涉房屋。根据执行法律的相关规定，原告对该查封提出异议，磐石市人民法院驳回了原告的执行异议。原告认为磐石市人民法院的查封侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告杨俭波辩称，原告与第三人是亲属关系。原告给第三人担保向我借钱，逾期后我多次索要，第三人答应卖勾机、卖房子还我钱，但一直未还，我向法院提起诉讼，第三人仍然不予偿还。他们是合伙欺骗我，欺骗法院。我申请执行宋文学的财产与原告不发生关系。1、原告与第三人之间签订的房屋买卖合同是弄虚作假，房屋产权现仍归宋文学所有，没有办理登记过户，不应受法律保护；2、原告没有支付给宋文学房价款，是用房屋顶的账，所以买卖关系不成立。请法院依法驳回原告诉请。 第三人宋文学、朱亚荣述称，我认为这个房子是王志国的，我跟王志国之间也有债务关系，拿房子抵顶一部分欠款，我同意原告的诉讼请求。 经审理查明：原告与被告及第三人均系亲属关系。两第三人间系夫妻关系。2015年6月1日，第三人宋文学与吉林省隆昌房地产开发有限公司签订《隆昌上城二期20号楼商品房预定合同》，宋文学以274，790.00元（每平方米3090，00元）的价款购买了隆昌上城二期20号楼三单元三层2号，建筑面积暂定88，93平方米的住宅楼房。该房屋的所有权人为吉林省隆昌房地产开发有限公司，预告登记权利人为宋文学。2018年4月15日，原告与两第三人签订《房屋买卖合同书》。约定：“一、甲方（第三人）自愿将坐落在磐石市磐铝南路以南，振兴大街以西，隆昌上城二期第20号楼三单元三层2号，建筑面积88.93平方米楼房出售给乙方（原告）；二、房屋价款：贰拾万元，于本合同签订之日起三日内一次性付清；三、从本合同签订之日起，该商品房在银行的按揭贷款由乙方偿还。”合同签签定后，原告未向第三人履行20万元房屋价款的交付以物。因该房屋第三人已经搬出，欲用此房偿还被告杨俭波的欠款，故合同签订当日，原告入住该房屋。原告自2018年5月起以第三人的名义每月偿还银行贷款2000元，现已偿还至2019年10月。并交纳了物业费、水电费及取暖费。 因被告与第三人之间存在民间借贷关系，原告于2018年5月向本院提起民间借贷纠纷诉讼。本院经审理于2018年5月分别作出（2018）吉0284民初1902号、1917号《民事调解书》，又于2018年6月20日作出（2018）吉0284民初1918号《民事判决书》。第三人未履行本院法律文书确定的偿还义务，被告杨俭波申请执行。进入执行程序后，本院于2018年9月14日分别作出（2018）吉0284执恢297号、298号、299号执行裁定，查封磐石市东宁街隆昌上城二期续建20号楼332号登记在第三人宋文学名下的88.93平方米的房产。2019年10月8日原告向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年10月16日作出（2019）吉0284执异60号《执行裁定书》，驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提出执行异议之诉。 上记事实，有原、被告及第三人陈述、《房屋买卖合同书》、《贷款对账单》、《存款明细》、《还贷款凭证》、《、水电费、取暖费票据》、《还款计划书》、《民事调解书》、《民事判决书》、《执行异议裁定书》、《档案证明》等证据记录在卷，予以佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案庭审中原告认为，其与第三人之间签订并已经实际履行的房屋买卖合同合法有效，该房屋已经是原告的合法财产，应停止执行；被告则认为，原告与第三人之间签订的房屋买卖合同是虚假的，原告没有支付给第三人房屋价款，不是合法有效的买卖关系，且该买卖行为未办理产权过户登记，原告不享有房屋所有权，应继续执行。本案原被告双方争议的焦点问题是：1、原告与第三人于2018年4月15日签订《房屋买卖合同书》是否合法有效？2、以物抵债是否成立？本院依据查明的事实及相关法律、司法解释规定，综合分析评判如下：（一）、原告与第三人之间2018年4月15日签订《房屋买卖合同书》的真实性、合法性及有效性本院无法确认。1、双方约定的房屋价格明显低于第三人购买时的市场价格。原告与第三人在买卖合同中明确约定“房屋价款贰拾万元整，于本合同签订之日起三日内一次性付清。”而第三人于2015年6月1日从开发企业购买此房时的价格为274，790.00元，而且原告购买时，此房是经过装修后能够居住的房屋，而第三人从开发企业购买时是不能居住的毛坯房，存在较大的价格差异；2、原告未履行价款的给付义务。合同约定了价款给付日期，但原告并未向第三人交付20万元的房屋价款；3、合同中虽然约定“该商品房在银行的按揭贷款由乙方（原告）偿还”，原告亦实际进行了偿还，但合同中未明确约定偿还的具体数额，且与该房屋出卖时合同中约定的价格相矛盾。4、买卖合同签订后，已经满足了登记的条件，但因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告的诉讼请求未满足排除执行的全部条件，无法排除执行。（二）、以物抵债的抗辩主张依法不能成立。庭审中，第三人抗辩称，案涉房屋系因欠原告借款20万元而抵债给原告的，原告亦承认此主张。本院审查认为，第一、以物抵债的前提和基础是债权人和物权人存在真实合法的借贷关系，以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在；第二、在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议，协议中应约定原债务终止；第三、用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应。本案原告与第三人并未签订以物抵债协议，未约定该房屋的实际价格，亦未约定原债务终止，故不能对抗申请执行人的执行。综上，原告的诉讼请求不符合阻却执行的法定构成要件，不能排除执行，原告得诉讼请求本院无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王志国的诉讼请求。 案件受理费4,300.00元，由原告王志国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  高 智 人民陪审员  郑玉芝 人民陪审员  褚世威 二〇一九年十二月二日 书 记 员  郑安琪