四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1622号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川旭曌商贸有限公司，住所地：广元市利州区开发区天津路南口东侧“捷顺公寓”院内一楼，统一社会信用代码：915108027274735970。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：饶晓东，男，汉族，1973年8月8日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 上诉人四川旭曌商贸有限公司（以下简称旭曌公司）与被上诉人饶晓东因商品房销售合同权纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭曌公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审对被上诉人饶晓东是否欠付购房款和双方真实履行的合同文本认定错误。2008年9月7日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》，约定被上诉人未付清购房款，所欠购房款按月利率1%计算。后为在房管部门办理产权证，双方另行签订了用于备案登记的《房地产买卖契约》。原审以备案合同认定双方之间无房款争议违背了双方真实意思表示。2、上诉人作为企业没有能力为被上诉人办理房屋土地使用权证。3、上诉人不是房地产开发企业，本案不是商品房买卖合同关系，而是房屋买卖关系。 饶晓东辩称，被上诉人在2008年9月7日应上诉人大股东辜国光的要求将当时下欠的购房款转为了辜国光的个人借款，并在当日向辜国光出具了借条，后陆续支付借款5万元，2008年11月6日，下欠辜国光2.6万元，故被上诉人不欠上诉人房款，只欠辜国光个人借款。 饶晓东向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证违约责任；二、原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。 旭曌公司向一审法院起诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币26000元及资金利息，利息自2008年9月7日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费19954.67元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2008年9月7日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）股东辜国光商议由原告（反诉被告）出资226000.00元购买由旭曌公司开发的位于广元市利州区（建筑面积108.67平方米），原告（反诉被告）当天向被告（反诉原告）股东辜国光支付购房现金15万元，下欠房款7.6万元应被告（反诉原告）股东辜国光要求原告（反诉被告）向其出具了借条，同时被告（反诉原告）股东辜国光向原告（反诉被告）出具收条一张。2008年11月6日原告（反诉被告）又向被告（反诉原告）股东辜国光支付借款5万元，下欠借款2.6万元未付；2008年11月6日由被告（反诉原告）股东辜国光出具收条一张，收条证明：今收到饶晓东归还借款伍万元（5万元），原借条未退给饶晓东，现余借款2.6万元。2009年7月13日为了办理房屋权属证书，原、被告补签了《房地产买卖契约》，协议约定：被告将位于广元市利州区（建筑面积108.67平方米）出售给原告（反诉被告），房屋总价款为108670.00元。但被告（反诉原告）提交的协议第十二条的约定是被告（反诉原告）公司股东辜国光单方添加上的，原告（反诉被告）饶晓东对协议第十二条的约定不知情，且与原被告双方在该日交与房屋部门备案等登记的契约不一致。”被告（反诉原告）2009年7月13日向广元市房地产管理处出具证明，证明原告（反诉被告）将购房款已全部付清，并于2009年8月11日为原告（反诉被告）办理了房产证（证号：广房权证城字第××号），办证的税费应由原告（反诉被告）承担的部分原告（反诉被告）已承担。被告（反诉原告）没有提交饶晓东向辜国光出具的借条。 另查明：一、广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭曌商贸有限公司；二、本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用（2009）第870号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭曌商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用(2016)第3066号；三、据工商部门企业登记档案，旭曌公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 一审法院认为，原告（反诉被告）饶晓东与被告（反诉原告）旭曌公司签订的《房地产买卖契约》实为商品房买卖合同，不违反法律规定，该合同合法有效。从被告（反诉原告）旭曌公司2019年7月13日向广元市房地产管理处出具的原告（反诉被告）已将房款付清的证明、原告（反诉被告）已为办理房屋所有权证缴纳了税款并办理了房屋所有权证及2008年11月6日被告（反诉原告）旭曌公司股东辜国光 向原告（反诉被告）出具收条一张等证据看，原告（反诉被 告）依据合同履行了支付房屋价款的义务，被告（反诉原告） 应按合同约定为原告办理房屋权属证书。依照《中华人民共 和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押 时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转 让、抵押”之规定，被告（反诉原告）旭曌公司理应按照合 同约定将诉争房屋土地使用权转移给原告（反诉被告）饶晓 东。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）办理房屋土 地证书的诉讼请求一审法院予以支持。 对于被告（反诉原告）旭曌公司提出要求原告（反诉被告）饶晓东立即支付所欠房款2.6万元及利息和支付所欠办 理产权证所发生的税费19954.67元的反诉请求，被告（反 诉原告）依据其提供的2009年7月13日与原告（反诉被告） 签订《房地产买卖契约》第十二条的约定而提出，但该证据 与房管部门备案的合同不一致，也没有原告（反诉被告）饶 晓东的签名或捺印，该十二条约定的内容对原告（反诉被告） 没有约束力，对于被告（反诉原告）反诉称，原告（反诉被 告）欠其房款26000元，该事实被告（反诉原告）未予充分 举证证明，原告（反诉被告）亦辩称该欠款已转化为被告（反 诉原告）股东之一辜国光个人借款，故被告（反诉原告）的 诉请，一审法院不予支持。 对于被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司是否承担 逾期办证的违约责任问题，双方合同签订后被告已将房屋交 付饶晓东使用至今，且已办理了房产证，订立合同的根本目 的已经实现，故原告（反诉被告）饶晓东起诉要求被告（反 诉原告）承担违约责任的请求，一审法院不予支持。对于被告（反诉原告）是否承担原告（反诉被告）因主张权利而委托代理人产生的代理费问题，因双方签订的合同中没有约定，故原告（反诉被告）饶晓东起诉要求被告（反诉原告）承担该诉请，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华 人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四 十二条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在本判决生效后十五日内为原告（反诉被告）饶晓东办理位于广元市利州区（建筑面积108.67平方米）房屋土地使用证；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。本案本诉诉讼费1237元及反诉诉讼费800元，合计2037元由被告（反诉原告）承担。 二审期间，旭曌公司围绕上诉请求向本院提交了辜国光出具的《关于捷顺公寓购房户欠付房款的说明》（以下简称《说明》）一份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：辜国光是案涉事宜的直接参与人，清楚事实经过，其在《说明》中陈述饶晓东在内的购房户未向其借过钱，其是代表旭曌公司收取购房户书写的欠房款的借条，借条中的款项是旭曌公司的应收房款，不是个人借款。饶晓东对辜国光的该陈述表示认可。则本案双方当事人及辜国光对案涉借条中款项的性质和借条的出具并无争议，辜国光代表旭瞾公司收取饶晓东的借条，借条中的款项并非饶晓东向辜国光的借款，而是欠付旭瞾公司的房款，本院对该事实予以确认。 二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原审判决对本案法律关系的认定是否正确；二、饶晓东是否应当向旭曌公司支付欠付购房款、利息和办理产权证的税费。 一、原审判决对本案法律关系的认定是否正确。根据审理查明，案涉房屋所在小区的土地使用权总证登记在旭曌公司名下，小区房屋也是由旭曌公司开发并对外出售，故旭曌公司实为案涉房屋所在小区的开发商，本案应为商品房买卖合同纠纷。 二、饶晓东是否应当向旭曌公司支付欠付购房款、利息和办理产权证的税费。根据审理查明，饶晓东与辜国光之间并无借贷事实，借条中的款项是饶晓东欠付的旭曌公司购房款，而辜国光亦是代表旭曌公司收取借条，故饶晓东主张欠付旭瞾公司的购房款已转化为对辜国光的个人借款不能成立，旭曌公司与辜国光之间并未进行债权转让，案涉借条实质是以饶晓东向辜国光出具借条的形式对欠付旭曌公司的购房款进行确认，故饶晓东应当支付旭曌公司欠付购房款2.6万元。旭曌公司在原审中提交了一份《房地产买卖契约》，在该契约最后第十二条空白处约定了办理房产证、欠付房款利息、土地证办理和税费承担共四项条款，而双方当事人在房产部门备案的《房地产买卖契约》中第十二条并无上述四项条款，并且旭曌公司的契约中第十二条四项条款是该公司股东辜国光单方手写添加，饶晓东表示不知情，故不能确定该四项条款是双方当事人的真实意思表示形成的合意，本院对契约中该四项条款不予确认。双方当事人对欠付购房款利息和旭曌公司办理产权证的税费承担未进行约定，故对旭曌公司主张饶晓东按月息1%支付欠付购房款利息和承担该公司办理产权证的税费本院不予支持。 因2016年广元市开始实施不动产登记制度改革，房屋使用权证和土地使用权证双证合一为不动产登记证书，故饶晓东诉请旭曌公司办理房屋土地证书不符合实际情况，应当办理的是不动产权证书。 综上所述，上诉人四川旭曌商贸有限公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初637号民事判决； 二、被上诉人饶晓东在本判决生效之日起十日内向上诉人四川旭曌商贸有限公司支付购房款26000元； 三、上诉人四川旭曌商贸有限公司在被上诉人饶晓东履行本判决第二项确定的给付义务后十五日内为被上诉人饶晓东办理位于广元市利州区（建筑面积108.67平方米）不动产权证书； 四、驳回原审原告饶晓东的其他诉讼请求； 五、驳回原审反诉原告四川旭曌商贸有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1237元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担990元，被上诉人饶晓东负担247元，一审反诉案件受理费800元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担352元，被上诉人饶晓东负担448元；二审案件受理费474元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担218元，被上诉人饶晓东负担256元。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  王振茂 审判员  熊剑洪 二〇一九年十二月二十日 书记员  黄 莉