广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初4472号 原告：黄克怀，男，1973年4月9日出生，汉族，住桂平市。 原告：蒋敏茵，女，1979年3月13日出生，汉族，住桂平市。 两原告的委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被告：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地:桂平市长安工业园，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U(1-1)。 法定代表人：郑刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄金耀，广西桂力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何浩然，男，1995年1月4日出生，汉族，住桂平市。 原告黄克怀、蒋敏茵与被告广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称玮力裕公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于同年11月14日公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2018年11月22日签订的《5-9号楼逾期交房补偿协议书》；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由： 2018年11月22日，原、被告签订了一份《5-9号楼逾期交房补偿协议书》，协议约定就原告购买其开发建设的“润月星城商住小区”一期第6幢11层O2号房逾期交房事宜，对原告进行补偿，即购置地下室车位优惠20000元。 2019年6月份，原告得知:2018年案涉小区有50多户业主起诉被告要求支付逾期交房违约金，贵港市中级人民法院于2019年4月对上述系列案作出终审判决，判决被告按照《商品房买卖合同(预售)》第十二条的约定向业主支付逾期交房违约金。并且，法院判决后，被告依照判决履行了相应的违约金支付义务。原告认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(修改稿)》第72条之规定，原、被告双方2018年11月22日签订的《5-9号楼逾期交房补偿协议书》(以下简称补偿协议)是因原告重大误解而签订的，而且显失公平，严重损害原告的合法权益，依法应当撤销。具体理由如下: 1、补偿协议并非双方遵循平等、自愿、公平、公正和诚实信用的原则下签订的，系被告故意利用其优势地位及原告的草率、无经验，迫使原告签订的，不是原告的真实意思表示。 (1)被告一直依仗其台资企业背景，对小区业主的态度极其蛮横，其工作人员也一直宣称其公司财大气粗，即使业主起诉，业主也不可能胜诉。 (2)被告的工作人员多次电话催促原告到售楼部签订补偿协议，如果不签订补偿协议并接受公司的补偿方案，公司将不帮原告办理涉案房屋的不动产登记手续。鉴于上述原因，原告才与被告签订了补偿协议。 2、补偿协议的补偿(购置地下室车位优惠20000元)与原告依法可以获得的赔偿金额(76826.31元)相差巨大，被告以极少的代价获得了极大的利益，这种不平衡违反了等价公平原则。 依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定的违约金计算方式及贵港市中级人民法院就案涉小区作出的生效判决确定的违约金计算期间(即自2016年12月1日起，计算至2O18年6月6日止)，原告依法可以获得76826.31元的逾期交房违约金。但是，补偿协议约定的补偿方案（购置地下室车位优惠20000元）与原告依法可以获得的赔偿相差甚远。而且，所谓的购置地下室车位优惠20000元，实际是被告先提价再优惠，原告实际并没有获得多少利益。被告通过车位涨价的方式，造成原告恐慌，逼迫原告签订补偿协议，以极低的补偿，免除其依法应当承担支付76826.31元违约金的违约责任，严重损害了原告的合法权益，显失公平。 3、原告签订补偿协议也是受到被告的忽悠和欺骗后，产生重大误解才签订的。 (1)被告一直依仗其台资企业背景，对小区业主的态度极其蛮横，其工作人员也一直宣称其公司财大气粗，即使业主起诉，业主也不可能胜诉。如果不接受公司所谓的补偿方案，迟点可能一分钱都拿不到。鉴于被告的强势态度，原告自己又不清楚违约金应当如何计算，依法可以获得的赔偿是多少。原告便听从被告的说法签订补偿协议。 (2)被告欺骗、忽悠小区业主，损害小区业主的合法权益的情况并非首次。被告曾在交房间题上欺骗原告及小区其他业主。被告在2018年1月向原告发出收房通知书，并在收房通知书中宣称，涉诉房屋己经于2018年1月经桂平市相关部门验收和项目开发单位、设计单位、施工单位、监理单位五方组成的验收小组验收合格。但事实上，涉诉房屋当时并未通过桂平市相关部门的验收，被告于2018年6月6日才获得《建设工程竣工验收备案证明文件》。原告在不知情的情况下，按照收房通知书的要求，于2018年2月接收了涉案房屋。 (3)2018年，桂平法院在审理润月星城小区业主起诉被告广西玮力裕电子科技有限公司的商品房预售合同纠纷系列案(50多件)中认定，被告在发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合合同约定的交付条件，也未明确告知收房业主相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件。这一事实明显地说明，被告为了逃避承担逾期交房的违约责任，故意欺骗、忽悠小区业主，其行为是普遍现象，并非个例，也并非公司员工的个人行为。 综上所述，原、被告双方签订的补偿协议系因原告重大误解而签订的，而且显失公平，严重损害原告的合法权益，依法应当撤销。在客观上，当事人之间存在利益的不平衡，被告以极少的代价获得了极大的利益，这种不平衡违反了等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿;主观上，该补偿协议系被告故意利用其优势地位及原告的草率、无经验等订立的协议。 为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，现诉至人民法院，请判如所请。 被告玮力裕公司辩称，一、原告业主与被告广西玮力裕电子科技有限公司是平等的民事主体，2018年10月、11月间，双方自愿签订了《5-9号楼逾期交房补偿协议书》（以下简称补偿协议书）。在整个过程中，被告并不存在什么优势地位，更没有宣称如果业主不签订补偿协议并接受被告的补偿方案，被告就不帮业主办理房屋的不动产登记手续。根据相关法律，房屋的不动产登记，需要原告的申请和办理，被告只是协助原告办理。2018年6月6日被告已经取得《建设工程竣工验收备案证明》，被告协助办证的义务已经基本完成，下一步是不动产部门的工作。根据原告业主与被告签订的《商品房预售合同》，被告逾期不履行协助办证的义务，是要支付逾期违约金的。被告没有这样做的动机，被告不可能，也不会不协助业主办理不动产登记。原告宣称被告以不帮业主办理房屋的不动产登记手续，迫使原告签订补偿协议书，是没有事实和证据的。 二、原告称是受到被告的忽悠和欺骗，产生重大误解才签订补偿协议，这不符合事实。 原告是具有完全民事行为能力的成年人，不可能不理解补偿协议的内容。2018年2月，被告向原告交房时，商品房已经五方验收合格。只是由于政府相关部门材料审核的迟延，2018年6月6日才获得《建设工程竣工验收备案证明》。为了回应个别业主对交房时未获竣工验收备案的质疑，被告在2018年6月将房屋已经竣工验收备案情况说明在小区告示。这就是说，2018年10月、11月间，双方签订补偿协议书时，原告已经知晓房屋已经竣工验收备案，根据双方签订的《商品房预售合同》的条款，能够清楚地计算出逾期交房的天数，计算出逾期交房违约金的数额。原告称自己不清楚违约金如何计算，依法可以获得的赔偿是多少，这是不符合客观事实的。 在2016年以前的桂平其他楼盘，《商品房买卖合同（预售）》中交房条件都是“竣工验收合格”。轮到本案楼盘时交房条件变更为“取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告”。2017年11月22日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。2018年1月26日，涉案商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。根据以前的备案合同标准，是达到交房条件了。所以，2018年2月，被告交房是合理合法的。至于竣工验收备案，被告在五方验收合格后，就马上向政府相关部门提交备案文件。一直到2018年6月5日，政府已经审批了全部备案文件后，才签字接收备案文件，6月6日才同意备案。所以，由于情势变更，政府对《商品房买卖合同（预售）》中的交房条件“竣工验收合格”变更为“竣工验收备案”，政府相关部门却没有做好配套的工作，导致备案时间的延迟，这对于开发商极不公平。2018年2月，被告向原告交房时，商品房已经五方验收合格。被告认为，商品房已经具备交付条件。只是由于政府相关部门材料审核的迟延，2018年6月6日才获得《建设工程竣工验收备案证明》。在交房过程中，被告没有任何隐瞒、欺骗的行为。原告称被告有隐瞒、欺骗的行为，是不符合事实的。 三、原告认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第72条之规定，补偿协议是因原告重大误解而签订的，而且显失公平，依法应予撤销。 被告认为，原告适用法律不当。根据刚刚颁布的最高人民法院民商审判会议纪要法[2019]254号，依照新的规定优于旧的规定的法律适用规则，重大误解，显失公平的可撤销合同事由，应适用民法总则而不适用《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》。 如前所述，本案不存在原告重大误解的情形，原告也未能举证证实。至于显失公平，民法总则第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。这就是说，单独的显失公平不能成为撤销事由，还要考虑是否存在“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平”的因素。本案中，业主并非处于危困状态、缺乏判断能力等情形，被告更没有因此致双方签订补偿协议时显失公平。所以，原告请求人民法院撤销补偿协议，事实与法律依据均不成立。 四、原告称根据生效法律判决，可以算出逾期交房违约金高达几万元。但需要指出的是，不少业主贷款逾期，未能在约定交房日前付清房款。根据先交钱，后交房的交易原则，在业主未付清房款前就计算被告的逾期交房违约金显系不公。被告也可以根据商品房预售合同向业主主张逾期付款违约金。所以，原告与被告在签订补偿协议时，根据逾期付款的时间，据此抵减被告逾期交房时间，这是双方的自愿合意，应予支持。 五、被告已经依据补偿协议的规定，给予业主现金补偿，代业主交纳物业费用等。至于购买车位的抵减费用，车位已经规划好，由于二期尚未交房（2020年初交房），车位需统一发售，被告会在二期交房后，及时发售车位给业主。被告会履行在补偿协议中的承诺，让有关业主购买车位时抵减费用。 综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的桂平市长安工业集中区的“润月星城商住小区”一期6幢11层02号商品房，总价款463927元；其中第九条约定：被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；第十一条约定：被告应在2016年11月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担……；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第十二条第1（1）项中的比率]的违约金。 2017年11月22日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月28日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2018年6月5日，被告玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交原桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。被告玮力裕公司于2018年2月将涉案商品房交付给了原告。 2018年11月22日，玮力裕公司（甲方）与黄克怀、蒋敏茵（乙方）签订了一份《[润月星城]5-9号楼逾期交房补偿协议书》，协议书主要内容有：根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十一条交付时间的约定，甲方应于2016年11月30日向乙方交付该房，但因受客观因素的影响导致了一定程度的逾期交房，乙方选择“购置地下室车位优惠20000元”的补偿方案。……二、乙方选择上述补偿方案后，乙方获得该项下补偿的内容，即为甲方已履行甲乙双方于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》第四章第十二条约定的逾期交付违约责任……即乙方签订本协议之日起不得再以任何的时间点时间段为理由追究甲方的违约责任。三、乙方承诺不可撤销地自愿放弃一切通过诉讼、委托他人诉讼、调解、仲裁、信访上访、滋事生非等方式，直接或变相追究甲方迟延交房责任的权利……。 原告黄克怀、蒋敏茵在上述协议上签名并捺印。 本院认为，原、被告双方签订的《[润月星城]5-9号楼逾期交房补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,该合同合法有效,双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定,撤销合同必须具有下列事由:1、因重大误解订立合同的;2、在订立合同时显失公平的;3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同的。本案中,原告方要求撤销其与被告签订的上述协议书,但其未能举证证实其在与被告签订协议时存在上述可撤销合同的情形。 一、原告对于自己按照合同约定，有权获得逾期交房违约金赔偿是清楚的、明确的。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，即出卖人逾期超过60日交付商品房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。原告作为成年人应当对合同明确记载的违约条款有清楚的认知，其完全可以根据合同条款计算出自己应得的违约金数额。在明确知晓自身权利的情况下，原告签订《[润月星城]5-9号楼逾期交房补偿协议书》，不存在重大误解的情形。 二、原、被告双方因被告逾期交房产生纠纷后，有权通过协商确定纠纷的解决方案，而协商通常是一个相互谅解和相互妥协的过程，在协商过程中一方当事人放弃自己的部分权利以换取纠纷的顺利解决是正常和常见的现象，协商的最终结果不足以填补一方当事人的全部损失并不属于显失公平，而是当事人对自身权利的自由处分。原告在明确知晓违约金计算方式的情况下选择较低的赔偿，是其自由处分自身权利的表现，不属于显失公平。 三、原告未能举证证实被告采取了欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,逼迫、欺骗原告签订《[润月星城]5-9号楼逾期交房补偿协议书》。 综上所述，原告以双方签订的补偿协议系因原告重大误解而签订，而且显失公平、严重损害原告合法权益为由要求撤销协议,不符合事实和法律规定,本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 驳回原告黄克怀、蒋敏茵的诉讼请求。 本案受理费150元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄克怀、蒋敏茵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费300元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 羿 二〇一九年十二月十三日 代书记员  陈燕萍