河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22121号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李红梅，女，汉族，1968年9月15日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人李红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.被上诉人仅支付半年房租，已严重违约。2.上诉人并未承诺在修路期间不收租金，2018年8月之前的租金上诉人曾多次催要，被上诉人拒不支付。不能以2016年11月1日至2017年5月31日期间的房租抵扣2018年8月1日之后的房租。3.合同的解除日期应当为2019年6月21日。李红梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。李红梅向一审法院起诉请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告交纳的租金及管理费（共计305856元）自2018年10月1日起开始计算使用时间；3.本案的诉讼费用由被告承担。李红梅于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告返还租金及管理费共计305856元；3.本案的诉讼费由被告承担。河南台兴房产有限公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金747165.3元、管理费706572元，共计1453737.3元（从2017年5月1日起至2019年6月21日止），同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年8月22日，河南台兴房产有限公司作为甲方与李红梅作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》六份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区5号、A1区7号、A1区9号、A1区11号、A1区13号、A1区15号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年11月1日起至2021年10月31日止。2016年11月1日至2017年10月31日租金和管理费的单价均为29.5元/㎡，年租金和管理费均为50976元;2017年11月1日至2018年10月31日租金和管理费的单价均为32.4元/㎡，年租金和管理费均为56073元;2018年11月1日至2019年10月31日租金和管理费的单价均为35.7元/㎡，年租金和管理费均为61689元；2019年11月1日至2020年10月31日租金和管理费的单价均为39.26元/㎡，年租金和管理费均为67841元；2020年11月1日至2021年10月31日租金和管理费的单价均为43.19元/㎡，年租金和管理费均为74632元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年8月23日，李红梅交纳了上述六间商铺2016年11月1日至2017年5月31日期间的管理费共计305856元。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但李红梅认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前李红梅已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为李红梅欠缴租金、物业费于2018年9月将原告所租赁商铺断电、锁门，后李红梅将租赁商铺门锁打开陆续将室内商品搬离，但鉴于室内留存有空调、已装灯具等，李红梅安排有人看管商铺。2019年3月28日，李红梅申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告返还租金及管理费共计305856元；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、李红梅因商铺租赁费的交纳发生争议，现李红梅起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的六份租赁合同，河南台兴房产有限公司以李红梅欠缴租金、物业费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与李红梅签订的六份租赁合同，李红梅与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故该院对原告李红梅要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的六份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与李红梅签订的上述合同的反诉请求，该院予以支持。关于合同解除的时间，2018年9月河南台兴房产有限公司对李红梅所租商铺锁门、断电后，李红梅又将涉案商铺门锁打开，故该院酌定解除合同的时间为李红梅变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同之日即2019年3月28日。关于租赁费的问题。李红梅称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故李红梅签订合同时已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，李红梅欠付租赁费应承担支付义务，该院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向李红梅催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后，该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，李红梅已交纳的上述6间商铺的租赁费305856元应自2018年8月1日顺延。因双方签订租赁合同后，李红梅已按合同约定交纳上述6间商铺2016年11月1日至2017年5月31日期间的管理费共计305856元，该费用属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日即2019年3月28日应按约交纳的租赁费。2018年8月1日至2019年3月28日的租赁费共计469765.08元，抵扣后李红梅还应支付河南台兴房产有限公司租赁费共计163909.08元。故李红梅要求河南台兴房产有限公司返还305856元租金及管理费的诉讼请求，该院不予支持。对河南台兴房产有限公司要求李红梅支付租金、管理费过高的部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李红梅和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区5号、A1区7号、A1区9号、A1区11号、A1区13号、A1区15号商铺的六份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、反诉被告李红梅于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南台兴房产有限公司支付租赁费共计163909.08元。三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5888元，减半收取2944元，由原告李红梅负担。反诉费8942元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担7958元，反诉被告李红梅负担984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，关于河南台兴房产有限公司曾多次催要2018年8月之前的租金，李红梅拒不支付。不能以2016年11月1日至2017年5月31日期间的房租抵扣2018年8月之后的房租的上诉理由，经查，河南台兴房产有限公司并未提供证据证明其主张，且在2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与李红梅的陈述能相互印证，可以证明双方约定修路期间不收租赁费的事实。一审法院判决李红梅已交纳的租赁费305856元应自2018年8月1日起顺延并无不当，本院予以支持。关于合同解除的时间。2018年9月，河南台兴房产有限公司对李红梅所租商铺锁门、断电后，李红梅又将涉案商铺门锁打开。2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对李红梅所租商铺锁门。后李红梅于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故一审法院酌定解除合同的时间为2019年3月28日，于法有据并无不当，本院予以支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14830元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月二十六日书记员 蔡玉龙