陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)陕01民再214号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王俪颖，女，1971年4月6日出生，汉族，无业，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：祁程昱，男，1972年8月15日出生，汉族，子长县公安局警员，陕西省子长县。系王俪颖之夫。委托诉讼代理人：祁钰翔，男，1994年2月16日出生，汉族，武警西安支队现役警官，住西安市未央区。系王俪颖之子。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王杨，男，1982年11月11日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：战楠楠，女，1983年7月11日出生，汉族，无业，住西安市长安区一审第三人：西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部。住所地：西安市浐灞生态区十里铺街道酒十路金裕青青家园东区40号楼3单元30102（北1）。经营者：魏海海，个体工商户负责人。委托诉讼代理人：李晶，女，1987年6月16日出生，汉族，西安市浐灞生态区法务部专员，住西安市浐灞生态区。再审申请人王俪颖因与再审申请人王杨、战楠楠、一审第三人西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部（以下简称馨立服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终12564号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）陕民申1089号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王俪颖及其委托诉讼代理人祁程昱、祁钰翔,再审申请人王杨、战楠楠，一审第三人馨立服务部的委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俪颖再审请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：其有新证据证明王杨、战楠楠在与其房屋买卖合同存续期间，还将涉案房屋出让给他人，可与一审向法庭提交的一房二卖的视频、录音、照片等证据相互印证，证明王杨、战楠楠构成根本违约。原审以王杨无权处分涉案房屋、交易违反限购政策等理由，要求增加房屋价款的事实，仅为违反诚信原则，而认定不构成违约，明显错误。二审法院仅凭王杨出具的2018年4月2日缴纳房屋契税票据认定王杨、战楠楠履行了合同约定，忽视了其向法庭提交的证据，未予查明其为继续履行合同约定奔波忙碌和王杨、战楠楠的违约事实。二审法院认为双方2018年3月29日签订合同，同年4月18日引发本诉，因间隔时间段，不足以认定王杨、战楠楠违约的事实，有违《中华人民共和国合同法》第108条的规定。王俪颖因本案辗转延安和西安多次，督促王杨、战楠楠履行合同，但是王杨、战楠楠以涉案房屋不符合政策规定、增加价款等理由拒不履行合同，足以认定王杨、战楠楠预期违约，为了行使不安抗辩权，其有权以此为由依法请求解除合同，要求支付违约金赔偿损失。二审法院遗漏了其要求中介公司退还服务佣金的诉讼请求，损害了其合法权益。综上，二审判决认定事实不清，适用法律不当，遗漏诉讼请求。王杨辩称，不是其不想卖房，而是暂时未办房产证，不符合房产证过户条件，财产保全把房子封了，更办不了房产证。其没有说过加价的事。其没有收到其中介费，合同也是建立在取得房产证的情况下，没有房产证就不存在违约事实。对方没有证据证明其违反合同哪一条，只是说其违约不卖房。战楠楠辩称，涉案房屋买入未满五年，房产证取得未满二年。开发商是先办房产证，才解押，但是办理房产证时间不确定。这是王俪颖和王杨的事情，与其他人无关。王杨、战楠楠再审请求：撤销一、二审判决，驳回王俪颖诉讼请求。事实和理由：原审法院在一审期间多次拒收其提交的证据，承办法官在一审庭审期间对其误导导致其作出错误意思表示，程序违法。因为涉案房屋系已抵押且无房产证的夫妻共同所有房屋，其未签过售房委托书，王俪颖伪造起诉证据，恶意隐瞒事实，多次申请保全，给其造成巨大的经济损失，应承担过错赔偿责任。其未就房屋涨价不再出售的事宜与王俪颖沟通过，王俪颖无证据证明此节事实。国家规定购买房屋未满五年且取得房产证不足2年的不得买卖，双方签订的合同因违反该规定而无法履行，王俪颖应承担缔约过失责任。王俪颖及其子非西安市人，其无西安市的购房资格，王俪颖联合中介欺骗其出让房屋，后来明确不再购买该房屋，属于合同诈骗。王俪颖主张的居间代理费3.49万元已经退还，加上多给的2953元，必须归还37853元。王俪颖不购买房屋要解除合同，是违约的重要表现，应承担违约责任。二审判决认定事实不清，判处不当。馨立公司辩称，请求撤销二审判决，维持一审判决。战楠楠来我们公司要求要涨价到149万元，原价是133万元。我们和王俪颖说涨价的事，约了双方谈此事，确有这事存在。战楠楠、王杨再次将房屋再次卖出，是在2018年4月18日卖出，第二次合同价格是153万元。按照合同约定，战楠楠、王杨应承担居间费用，中介公司并未给王俪颖退中介居间费34900元。中介公司已提供中介义务，不应承担违约损失，应由王杨承担。王俪颖辩称，其有录音和U盘证明王杨打过电话说自己不卖房屋了。涨价是事实，与亲口说不卖没有区别。其子是武警支队的在职警官，工作单位给开的在职证明，有资格购买房屋。购房合同上王杨、战楠楠都签字了，不是她所说对此事不知情。按照合同约定，应退还房屋居间服务佣金。王杨一房二卖，已经构成违约行为。其申请财产保全是因为质疑王杨的人品。合同签订后，单方要求涨价，一房二卖已经是违约。王杨、战楠楠无权处理涉案房屋，房屋至今未取得房产证，后续合同无法继续履行。王俪颖向一审法院起诉请求：1.解除其与王杨签订的《西安市存量房买卖合同》；2.王杨、战楠楠返还定金50000元。3.王杨、战楠楠承担违约金390000元。4.王杨、战楠楠返还居间代理费34900元。5.王杨、战楠楠承担房屋增值差价254000元、其律师代理费30000元、交通费1842.5元，并由王杨、战楠楠承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月29日，王俪颖与王杨通过第三人馨立服务部为居间方，签订《西安市存量房买卖合同》，甲方（出卖人）为王杨，共有权人一栏记载战楠楠，乙方（买受人）为王俪颖，双方就位于西安市浐灞生态区房屋达成买卖协议，房屋建筑面积110.59平方米，该房屋已经抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司陕西省分行，尚欠贷款余额约40万元，甲方于甲方之名义房产证成功办理后20个工作日之内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于甲方之名义房产证成功办理后50个工作日之内办理完毕解除抵押登记手续；该房屋成交价为133万元，乙方向银行申办抵押贷款；乙方承诺本人或夫妻双方（若指定购买人，包括指定的购买人或购买人夫妻双方，指定购买人姓名：祁钰翔身份证号：）征信无瑕疵，具有贷款资格；定金5万元，乙方于签订本合同当天支付甲方，甲方于办理首付款资金监管当天将此定金划转至二手房交易结算资金转用账户；首期房价款（不含定金）49万元，乙方于办理首付款资金监管当天转至二手房交易结算资金转用账户；第二期房价款79万元，乙方以银行贷款支付，双方认可第二期房价款划转至二手房交易结算资金转用账户的时间以乙方贷款银行规定为准；甲乙双方应于乙方购房资格审核通过后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于乙方购房贷款审批通过后七个工作日内将定金及首期房价款划转至二手房交易结算资金专用账户；双方申请办理产权转移登记手续后当日交付房屋；甲方商品房买卖合同网签备案时间满5年且办理完毕抵押注销手续拿到产证原件交予乙方查看无误后且乙方的贷款审批通过银行成功房款后且全部购房款划转至二手房交易结算资金专用账户后15个工作日内办理产权转移登记手续；合同第六条对违约责任约定：6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金39万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价损失等，另违约方还应赔偿守约方已经向居间方支付的居间服务佣金；…6.2（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋共同买受人均知晓并同意本次交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违约前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的30%赔偿守约方损失；本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；第八条其他约定：8.1乙方承诺本人及指定购买人已知晓且符合西安市现行购房政策要求，承诺指定购买人具有购买此房的资格；8.2甲乙双方友好协商待甲方商品房买卖合同网签备案时间满五年且甲方办理完毕抵押注销手续拿到产证原件交予乙方查看无误后7个工作日内，甲方配合乙方向西安市二手房交易市场递交购房资格审核的相关资料；8.3甲乙双方均认可本次交易为等证过户，待甲方之名义房产证成功办理且将原件交予乙方查看无误后方可办理本次交易的后期手续。合同落款乙方处签名王俪颖，甲方处签名王杨。同日，王俪颖（乙方）、王杨（甲方）与居间方即第三人馨立服务部（丙方）还签订房屋买卖居间合同一份，合同约定甲乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了西安市存量房买卖合同，合同第二条约定居间代理费为3.49万元，由乙方承担，于合同签订当日支付丙方；第三条权利义务约定：1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的而一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费。上述合同签订后，同日，王俪颖向被告战楠楠招商银行账户转款5万元，王杨向王俪颖出具收条一份，载明：“收条本人王杨身份证号652922198211110311今收到王俪颖身份证号610623197104060140购买海景·北部湾小区13号楼2单元11层04号房屋定金伍万元整（￥50000）。收款人：王杨（战楠楠招商银行账号：62×××35）收款日期：2018.3.29”。王俪颖又按居间合同约定支付居间方佣金3.49万元，支付代办按揭费2500元。合同签订后，被告以房屋售价低要求增加房屋价款，未再履行合同约定的各项义务。经居间方协商未果，王俪颖诉至法院，酿成诉讼。2018年4月17日，王俪颖与陕西弘业律师事务所签订委托代理合同，委托该所指派律师代为诉讼，代理费3万元。庭审中，王俪颖称该房屋系为其儿子祁钰翔购买，合同中约定了指定购买人为祁钰翔，祁钰翔系武警西安支队执勤五大队执勤十四中队现役警官，符合西安市购买房屋资格；并申请合同经办人许俊强到庭作证，许俊强到庭陈述，其是双方房屋买卖合同的经办人，签订合同时战楠楠不在场，要求将定金打到她的卡上才同意签字，王俪颖将钱转给战楠楠后，战楠楠通过微信向其发了一份委托书；发生争议后，双方协商时其在场，因王杨认为卖的价位低没有协商成，并将其与战楠楠的微信聊天记录向法庭提交。王杨对该聊天记录认可，称记录与其提交证据中的记录相同。战楠楠对记录不认可，但认可其向许俊强发送了委托书。王杨称涉案房屋虽系其婚前购买，但其与战楠楠婚后共同偿还按揭贷款，房屋属夫妻共同财产，房屋买卖合同中并无战楠楠签名，战楠楠并不知晓签订合同的情况及合同内容。馨立服务部称签订合同前已打电话告知战楠楠房屋价款，战楠楠同意并要求将定金5万元支付至其银行卡方同意王杨签订合同并出具委托书，王俪颖将定金转至战楠楠银行卡后，战楠楠签署了委托书并拍照发送给其，委托书内容为：“委托人战楠楠与受托人王杨系夫妻关系，现出售西安市未央区浐灞大道路海景北部湾小区13幢2单元1104室房产一套，（房产证/购房合同编号：Y13053739，建筑面积：110.59平方米），现因我（我们）不能亲自办理上述房产的出售相关事宜，故委托受托人王杨为我方代理人，代为办理以下事项：1、代为签订委托销售协议，2、代为签订房屋买卖合同，领取定金，3、代为办理与出售上述房屋相关的其他事宜。受托人在上述委托权限内所办理的事宜，所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此所产生的一切法律后果。委托人：战楠楠2018年3月29日”。战楠楠认可向居间方工作人员发送过委托书的照片，但称委托书上的签名及捺印均非其本人所为，因当时居间方催促，其抱着孩子不方便，在楼道内找他人书写的委托书并由书写人签名捺印，其将委托书及其持委托书所拍照片发给居间方工作人员；战楠楠还称其学历为自考本科。另查明，2013年5月27日王杨与西安永坤房地产有限责任公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，合同登记号为Y13053739，该合同于2013年5月13日进行备案登记；王杨与战楠楠于2014年4月30日登记结婚。诉讼中，王俪颖申请诉讼保全，请求冻结王杨、战楠楠银行存款760742.5元或查封、扣押其同等价值的财产，由陕西金苹果诉讼保全担保有限公司提供担保，王俪颖交纳保全费4333元。一审法院于2018年8月15日作出（2018）陕0112民初6829号民事裁定，将涉案房屋予以查封。王俪颖围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、《西安市存量房买卖合同》。证据二、收条及银行转账凭证一份。证据三、房屋买卖居间合同、佣金收据及POS签购单各一份。证据四、战楠楠与中介方业务员的微信聊天记录、王俪颖丈夫与战楠楠通话录音、定金收条、房屋买卖合同各一份。证据五、盛腾美巢家装工厂店优惠活动抢订合同及收款收据各一份。证据六、交通费发票、委托代理合同、陕西弘业律师事务所收费发票。王杨、战楠楠对证据一真实性认可，但是该合同没有房屋共有人战楠楠的签字，依法应当是无效合同。对证据二真实性认可，同意返还王俪颖5万元定金。对证据三居间合同的真实性认可，佣金收据、代收款收据、签购单，因为该证据是王俪颖和馨立服务部所发生，其对该证据真实性无法确认，对证明目的不予认可。本案房屋按照政策以及建设部的相关规定属于禁止买卖的房屋。中介公司在明知该房屋不能进行买卖的情况下仍然隐瞒事实，为王俪颖和王杨提供中介服务并收取中介费，该合同无法履行中介公司存在重大过错，王俪颖的中介费损失应当由中介公司承担。且王杨、战楠楠并没有收取王俪颖的中介费，王俪颖要求王杨、战楠村返还3.49万元中介费缺乏事实根据。对证据四聊天记录以及通话录音的真实性无法确认，证明目的不予认可，在本案双方签订买卖合同之后，王杨向王俪颖说过该房屋因为违反限购政策不能交易的事实，其当时提出涨价主要是为了以此为借口逼迫王俪颖放弃本案涉案房屋的交易请求，其真实目的并不是为了涨价。对证据五装修合同及收款收据，是王俪颖和案外人之间所发生，其对真实性无法确认，即便该事实存在也和本案没有关联。王俪颖放弃了装修部分的诉讼请求，所以对证明目的不予认可。对证据六的三份证据并不是王俪颖和王杨之间所发生，对真实性无法确认；交通费发票即便为真也和本案没有直接关联，该部分交通费及律师代理费与王俪颖所主张的违约金相互冲突，根据法律规定，王俪颖只能在违约金与实际损失之间择一而诉。只有在违约金不足以弥补其损失的情况下才可以要求法院予以调整，王俪颖关于违约金以及其各项损失方面的主张属于重复主张。王俪颖并没有提供证据证明存在房屋增值差价25.4万元的事实，所以王俪颖关于房屋差价的损失缺乏事实根据，而且房屋差价损失与违约金属于重复诉讼请求。馨立服务部对王俪颖提供证据的真实性全部认可，认为证据五与本案没有关联性。1、存量房买卖合同真实有效，是可以继续履行的。王杨所说政策问题是行政机关的处罚性规定，对本合同没有影响。2、根据居间合同第4条第5款违约方除承担违约责任外还应该承担守约方的律师费、交通费，被告应该承担原告的损失。王杨、战楠楠提交了以下证据：证据一、银行交易明细表。证据二、网签备案信息网络查询单；证明按照合同约定原告向其支付5万元定金的时间是2018年3月30日且根据“市政办发[2017]59号”文件第一条规定：2017年4月18日以前在限购区域内（包括未央区）购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易。其购买的涉案房屋未满五年，属禁止交易的房屋，本案双方签订的《西安市存量房买卖合同》属无法履行之合同。王俪颖对证据一真实性认可，证明目的不认可，其在合同签订当天29日转账，是通过建设银行跨行转账的，30日到账。因为跨行转账到账问题不能说明其违约。对证据二的真实性和证明目的均不认可，按揭的房子应该有房产证，只是因为有抵押贷款在银行押着。馨立服务部对证据一真实性认可，证明目的不认可。对证据二真实性认可，证明目的不认可，所有中介签订的房屋买卖合同属于房屋的预订合同，行政机构的约束只是一个政策，属于行政处罚，对实际房屋合同的成立不能产生影响。馨立服务部提交了以下证据：战楠楠给王杨出具的委托书一份，战楠楠、王杨结婚登记证，王杨的购房合同，证明购房在战楠楠、王杨结婚之前。王俪颖对真实性及证明目的均认可，认为馨立服务部提供的证据可以证明涉案房屋是王杨的个人财产，且在出卖的时候战楠楠给王杨出具了书面的委托书，王杨可以处分。王杨、战楠楠对馨立服务部提交的商品房买卖合同及结婚证复印件记载的内容认可，认可王杨购买涉案房屋确在双方领取结婚证之前，但是因为涉案房屋属于按揭购买，仅从购房时间上看无法证明该房属于婚前个人财产；对于委托书真实性和证明目的均不认可，如果确实向中介所说涉案房屋属于王杨个人财产，那么王杨、王俪颖在签订本案的房屋买卖合同时不应在合同上书写战楠楠的名字，与馨立服务部的主张自相矛盾。本案王杨、王俪颖签订的房屋买卖合同没有战楠楠的签字以及书面同意材料是事实。一审法院判决：一、原告王俪颖与被告王杨、战楠楠及第三人西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部于2018年3月29日签订的西安市存量房买卖合同于本判决生效之日解除。二、被告王杨、战楠楠于本判决生效之日起十日内返还原告王俪颖定金5万元，并支付违约金39万元，赔偿居间费3.49万元及律师代理费3万元。三、驳回原告王俪颖其余诉讼请求。案件受理费11702元，保全费4333元，王俪颖已预交，由王杨、战楠楠承担13182元，于履行本判决上述付款义务时一并支付王俪颖，其余2853元由王俪颖承担。王杨、战楠楠不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判；2.继续履行2018年3月29日双方签订的《西安市存量房买卖合同》；3.免除违约金39万元、居间服务费3.49万元及律师代理费3万元；4.一、二审诉讼费用由王俪颖承担。二审法院认定事实：王杨、战楠楠二审提交：证一，王杨婚购买涉案房屋时个人支付首付款的银行流水，证明涉案房屋属王杨婚前财产的事实；证二，王杨与战楠楠婚前财产约定的协议书，证明涉案房屋属于王杨婚前个人财产的事实；证三，涉案房屋开发商于2018年5月14日向业主发出的办理房产证的通知，证明王俪颖于2018年4月13日提起诉讼时，涉案房屋房产证尚未取得的事实；证四，涉案房屋契税票据，证明2018年4月2日其交纳了契税，一直积极履行合同的事实；证五，2017年6月28日本市限购政策文件，证明涉案房屋不具备限购政策规定的交易条件的事实；证六，战楠楠与中介工作人员的聊天记录，证明2018年3月30日，中介向战楠楠索要委托书，没有给委托书样本，战楠楠没有给委托书，王俪颖明知涉案房屋为王杨婚前财产的事实。二审法院组织当事人进行质证。王俪颖认为战楠楠提交的上述证据与本案无关，涉案合同签订时，中介已向双方告知交易条件，因王杨、战楠楠违约致合同不能履行。馨立服务部未到庭，亦未发表意见。二审法院认证认为，一审法院查明的事实基本属实。王杨、战楠楠于2018年11月21日撤回其提交的证一，证二，证六证据。对于证三、证四、证五证据，亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不作为新的证据予以认定。二审法院认为，涉案《西安市存量房买卖合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案的《西安市存量房买卖合同》签订于2018年3月29日，合同第一条1.5约定：王杨于其之名义房产证成功办理后贰拾个工作日之内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且王杨最迟应于其之名义房产证理后伍拾个工作日之内办理完毕解除抵押登记手续。1.6约定：房屋存在租赁，租赁期限至2018年5月31日止，租金每月600元，王杨承诺现承租人已经放弃优先购买权且无其他人对该房屋享有优先购买权。根据上述合同约定，涉案双方将房屋取得产权证约定为履行后续义务的条件。现涉案房屋至今没有取得房产证，王俪颖与王杨、战楠楠也不能就继续履行合同达成一致，王杨、战楠楠在一审诉讼中同意解除合同，退还定金，王俪颖在二审诉讼中不同意继续履行合同，涉案合同应予解除为宜。关于违约金问题。违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质。涉案合同第六条6.1约定：本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金39万给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价等；另违约方还应赔偿守约方已经向居间方支付的居间服务佣金。王俪颖以此条约定为据诉请王杨、战楠楠承担违约金。虽然根据王俪颖的述称意见及举证证据，能够认定王杨、战楠楠在合同签订后曾以王杨无权处分涉案房屋、交易违反限购政策等理由，要求增加房屋价款的事实，但涉案双方在合同中约定的后续履行义务皆以房屋取得房产证为条件，涉案房屋至今未取得房产证，合同后续义务的履行条件尚未具备。王杨、战楠楠在履行条件具备前要求加价属于单方意思表示，王俪颖予以拒绝后，其仍可要求按原合同约定继续履行各自义务。然王俪颖于2018年4月18日就提起本案之诉，诉请解除合同、支付违约金、赔偿损失，此时距离合同签订只有十余天，且根据王俪颖在诉讼中的述称意见及举证证据，也并不能认定王杨、战楠楠不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的事实。因此，王俪颖诉请违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于赔偿损失问题。王杨、战楠楠在合同履行条件具备前要求加价的确有违诚信，综合考虑合同性质、约定内容，以及王俪颖实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对王俪颖所诉损失予以支持，王杨、战楠楠应向王俪颖赔偿损失6.5万元为宜。二审法院判决：一、维持西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初8626号民事判决第一项、第三项。二、变更西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初8626号民事判决第二项为：王杨、战楠楠于本判决生效之日起十日内返还王俪颖定金50000元，并赔偿损失65000元。一审案件受理费11702元、保全费4333元，共计16035元（王俪颖已预交），由王杨、战楠楠负担。二审案件受理费8124元（王杨、战楠楠已预交），由王杨、战楠楠负担。诉讼费于执行时一并清结。再审中，王俪颖提交新证据：第一组，《西安市存量房屋买卖合同》1份，证明：2018年3月29日，王俪颖与王杨签订《西安市存量房屋买卖合同》，双方约定了房屋坐落位置、面积、成交价格、定金及几款支付方式，违约责任等内容；第二组,王俪颖和涉案房屋经纪人陈某的微信聊天记录；王俪颖在一审中向法院提交的由中介方提供的“一房二卖”定金收条、房屋买卖合同照片复印彩印等资料；战楠楠与中介方另一业务员的微信聊天记录等，证明：本案房屋王俪颖是买给我的婚房，由于王杨一房二卖，是根本违约，导致王俪颖无法实现合同目的，王俪颖有权解除合同，并要求王杨按照双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》中约定，向王俪颖支付违约金39万元；王杨根本违约，导致合同已无法履行，根据诚信原则，王杨应按双方合同的约定赔偿王俪颖房屋增值损失，房屋增值损失参照同地段同户型房屋增值价极计算；第三组，与王凯签订的三方存量房屋买卖合同、居间合同、居间服务合同、中介公司“置联行”出具的买受人王凯中介费收款收据、房屋所有权代管委托书原件，证明王杨、战楠楠构成根本违约的铁的事实。以及证人陈某到庭作证，证明其与王俪颖微信聊天记录是真实的，交易是因为卖方不愿意继续履行合同，双方坐一起调解，没有调解成功。过程中发现卖方与其他居间合同又签订买卖合同。王俪颖对证人证言表示认可。王杨、战楠楠对证人证言质证称：不认可。王杨、战楠楠对新证据质证称：前2组证据真实性不认可，证明目的也不认可。第3组证据，合同的字不是我们写的字，不是我的指纹。和王凯的买卖合同均不是我俩的签字，合同也不是我们撕毁的，这份合同上的房屋不是本案涉案房屋。馨立公司质证称：第1组，真实性认可，证明目的认可；第2组，陈某和王俪颖聊天记录真实性认可，证明目的也认可；第3组证据的证明目的认可，真实性不发表意见。战楠楠提交新证据：王俪颖的起诉状、王俪颖与我的短信记录，证明：王俪颖说让其退钱，就不再找事了。王俪颖质证称：起诉状是真实的，短信记录时间是12月27日，证明目的不认可。馨立公司质证称：短信不发表意见，不知道短信情况。起诉状真实性认可，证明目的不清楚什么意见。再审查明，原一、二审判决认定其余事实属实。本院认为，本案争议的焦点是：1、涉案《西安市存量房买卖合同》的效力和解除问题；2、当事人是否有违约或过错责任的认定问题。2018年3月29日，王俪颖与王杨通过第三人馨立服务部签订《西安市存量房买卖合同》，同日，三方当事人另签订《房屋买卖居间合同》。该《西安市存量房买卖合同》虽合法有效，但形式要件上与西安市限购政策相冲突。2017年6月25日，西安市政府作出市政办发（2017）59号《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》第一项规定，2017年4月18日以前，在新城、碑林、未央等区域内购买的商品房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）满5年方可上市交易：在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。上述文件系西安市政府为了抑制过快上涨的房价而作出的限制性规范文件，应具有相应的法律效力。依文件规定凡是二手房不符合上述交易条件的，属于禁止上市交易范围。2013年5月27日，王杨与西安永坤房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该合同于2013年5月13日进行网签备案登记。按上述限购文件规定，买卖双方应在2018年5月12日后方能签订买卖协议。但三方实际于2018年3月29日签订《西安市存量房买卖合同》，明显不符合上述西安市限购文件的规定。再审认为，该合同在形式要件上明显有瑕疵。关于三方当事人是否有违约或过错责任的认定问题。首先，王杨购买涉案房屋进行网签备案时间为2013年5月13日，三方当事人在2018年3月29日签订《西安市存量房买卖合同》时均应当知道不符合西安市限购文件的规定。特别是馨立服务部作为二手房交易的专业中介服务机构，明知西安市二手房交易政策对签订买卖合同行为的限制，仍以居间方积极协助买卖双方签订合同，馨立服务部具有一定过错。王杨、战楠楠在网签未满5年出卖房屋亦负有一定的过错。签订合同后，王杨、战楠楠收取定金又要求增加房价款，其行为确实有违诚实信用原则。其次，涉案房屋买卖合同的内容是附有履行条件，即在王杨房产证成功办理后20个工作日内，还清银行贷款；于50个工作日内办理完毕抵押解除登记手续。但合同约定的王杨的房产证直至二审终结时尚未办理完毕。王杨、战楠楠虽以买卖合同违背了西安市住房限购政策，认为合同实际无法履行，并在履行条件具备前要求加价，此系有违诚信的单方意思表示，不是实质解除合同行为。王俪颖不同意后，其仍可有权选择要求继续履行合同并等待合同履行条件的具备。然而王俪颖放弃继续履行合同的诉求，在距网签满5年仅差25天，距合同签订之日差20天，即向一审法院起诉要求解除合同。合同签订后，王俪颖只交付对方5万元定金，且从签订合同到要求解除的时间短，王俪颖并无房屋差价款的实际损失。依合同的约定，王杨、战楠楠的合同义务是完成房产证的办理和之后解除抵押等义务，因买卖合同继续履行条件尚未具备即房产证尚未办理，且王杨、战楠楠并未单方主动解除合同。王俪颖主张王杨、战楠楠有违约行为的事实依据不足，其请求再审判令王杨、战楠楠承担违约责任的理由不能成立。原审判令解除买卖合同正确。考虑本案事实，再审酌情认定由王杨、战楠楠应向王俪颖退还5万元定金，并承担占用期间的利息。因王俪颖在本案一审仅要求解除房屋买卖合同，并未要求解除三方签订的居间服务合同。目前王俪颖已在一审法院另案起诉，要求解除与馨立服务部签订的《房屋买卖居间合同》并要求馨立服务部返还居间代理费3.49万元等。故本案对王俪颖一审涉及居间合同的诉请不予涉及。综上，王俪颖再审理由不成立，王杨的再审理由成立。原一审判决第一项正确，再审应予维持，对二审判决及一审判决第二、三项予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）陕01民终12564号民事判决及西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初6829号民事判决的第二、三项；二、维持西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初6829号判决的第一项；三、王杨、战楠楠于本判决生效之日起十日内返还王俪颖定金5万元，并以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息（自2018年3月29日起至定金退还之日止）。四、驳回王俪颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11702元、保全费4333元，共计16035元，由王俪颖负担14333元，王杨、战楠楠负担1702元。二审案件受理费8124元，由王杨、战楠楠负担1124元，王俪颖负担7000元。双方于履行上述给付义务时一并清结。本判决为终审判决。审 判 长 晏永娟审 判 员 齐 放审 判 员 王笑天二〇一九年十二月二十五日法官助理 张 磊书 记 员 岳 珊