4广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20494号上诉人（原审原告）：罗姹妍，女，1982年8月1日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：胡义，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市北路1路。法定代表人：刘煜，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑燕燕，该公司员工。上诉人罗姹妍因与被上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗姹妍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判逸涛雅苑公司返还罗姹妍交付的定金50000元及利息52元（以50000元为本金，自2019年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至逸涛雅苑公司返还50000元本息为止，暂计至今的利息为52元）；3.逸涛雅苑公司承担案件全部诉讼费用。事实和理由：（一）逸涛雅苑公司并未于2019年3月17日向罗姹妍出示《商品房预售合同》及补充协议和配套文件（以下简称预售合同），罗姹妍没有机会看到该合同，无法就合同条款是否公平合理进行判断。2019年3月17日签订认购书时销售人员称24日签约才提供预售合同，24日当天罗姹妍要求提供预售合同，销售人员又称必须重签认购书才提供，以预售合同需要在房管局打印出来以免信息有误等理由拒绝提供合同。销售人员提供预售合同的时间是3月24日晚上，罗姹妍自25日开始一直与销售人员沟通条款事宜，直至29日都无法达成一致。29日罗姹妍再次去现场与销售人员沟通，但逸涛雅苑公司态度强硬，不予更改条款，只能买或不退订，逸涛雅苑公司对于17日未提供合同资料这一事实并未否认。（二）签订认购书时销售人员并未对认购书中的条款、注意事项、须知等信息做任何提示说明，在17日至24日的沟通期间，销售人员也未提及关键信息，也未提及订购书签订前提供预售合同，而且期间销售只给罗姹妍发了预售证和须知，并未退回本应退回给罗姹妍的认购书，掩盖了认购书中有列出但销售未向罗姹妍明示的不实条款。（三）并非罗姹妍不依约签订预售合同，罗姹妍3月24日前往签订预售合同，销售人员以新认购书内容一致，只有优惠变更为由要求重签认购书，但由于17日签订认购书时销售人员已存在对条款信息隐瞒等，罗姹妍无法在没有搞清楚状况的情况下重签任何文件。在24日的交谈中，罗姹妍有向销售人员表明信息不对称的疑惑以及认购书中存在销售人员未提及的条款，但销售人员以各种理由拒绝当场提供预售合同，罗姹妍无法获取更多信息，故双方无法对合同条款协商一致，并非是罗姹妍不依约签订预售合同。（四）罗姹妍不存在私自取走认购书、不诚信的问题。在4月24日的谈话最后，罗姹妍当场告知销售人员认购书等相关资料由罗姹妍先拿着，当时销售人员并未要求罗姹妍退回或要求什么时候退回，也没有明确表示资料不能取走，之后也没有任何方式提及过需要收回。且签订的认购书理应出示一份给罗姹妍，不存在私自取走认购书的问题。认购书中提及罗姹妍需要带认购书原件及本人资料进行合同签订，可见在签订正式购房合同前，订购书原件本就应该退还给罗姹妍。（五）认购书上述条款均为格式条款，加重罗姹妍的义务，限制了罗姹妍的权利，应重点标识。逸涛雅苑公司二审答辩称，（一）罗姹妍严重违反认购书的约定，逸涛雅苑公司有权解除认购书并没收定金5万元。罗姹妍于2019年3月17日向逸涛雅苑公司认购涉案房屋，双方签署了认购书，其中约定罗姹妍应于2019年3月24日前办理签约及付款，但3月24日罗姹妍到逸涛雅苑公司的销售中心时，在未经逸涛雅苑公司允许的情况下将所有认购文件私自带走拒不归还，且逸涛雅苑公司多次通过口头、函件的形式催促，但罗姹妍拒不履约。（二）逸涛雅苑公司在罗姹妍签订认购书前已充分履行了说明和解释义务，并由罗姹妍在认购书中签字确认，同时，《商品房买卖合同》及其补充协议已经南沙区房管局登记备案并在销售现场予以公示，罗姹妍所述没有任何事实理据。因此，罗姹妍在认购涉案房屋前充分知悉《商品房买卖合同》及补充协议的条款并与逸涛雅苑公司协商一致，“协商条款不一致”只是罗姹妍不想买房、要求退还定金的借口。（三）罗姹妍所述的“2019年3月24日逸涛雅苑公司向罗姹妍出示新的版本《商品房认购书》，双方对内容未协商一致”与事实不符，罗姹妍并未提交完整的录音文件文字版，无法反映真实情况，且罗姹妍严重曲解录音文件的内容。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，罗姹妍的上诉理由不能成立。罗姹妍向一审法院起诉请求：1.逸涛雅苑公司向罗姹妍返还定金50000元及利息（利息的计算方法：以50000元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率，自2019年3月25日起计算至逸涛雅苑公司返还款项之日止）；2.本案诉讼费由逸涛雅苑公司承担。一审法院认定事实：逸涛雅苑公司是逸涛雅苑项目的开发商，已取得该项目的商品房预售许可证。2019年3月17日，罗姹妍（乙方）（联络地址：广州市海珠区晓港中马路**号）与逸涛雅苑公司（甲方）（地址：广州市南沙区环市北路*号）签订《商品房认购书》，约定罗姹妍预购广州市南沙区南沙街赏涛二街*号（自编2号楼B座）404室，折扣后成交总价1530000元。第二条付款方式为分期付款，2.采取其他付款方式的，乙方承诺本认购书签订前已按总房款100%足额准备资金，并同意首期款不低于成交总价30%即459000元，具体以乙方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件当天甲方确认的应付首期房款金额为准，乙方不得因此拒绝履行本认购书第三条第2款约定，无论采取何种付款方式，乙方应于《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件签订之日起45天内付清全部房款。乙方理解并同意上述付款方式及期限，承诺若未按时足额支付甲方确认之应付首期金额或尾数的，甲方有权按照本认购书第三条第4款之约定处理。3.乙方知悉并认可前述付款期限，未经甲方同意，在签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件时不得变更。第三条其他约定事项，1.乙方应于本认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。2.乙方应自本认购书签订之日起7日内即2019年3月24日前持本认购书原件、定金收据与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件。签约现场乙方应先行付清全部首期房款并同时向甲方缴付预购物业的专项维修基金，否则甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件且不视为违约。3.双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的全部内容，充分了解《商品房买卖合同》及其补充协议和相关文件之内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议的全部内容与甲方在房地产交易所网签系统导入的合同模板一致，并无异议。同时，双方确认为购买该房屋双方另行签署的配套之相关文件、附件，虽未导入网签系统，但双方签署本认购书时也已对配套之相关文件、附件中的内容充分协商一致，同意在签署《商品房买卖合同》时同步签署。若乙方以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4.乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。12.乙方在本认购书中提供的联系方式应准确详尽，如须变更，应以书面方式告知甲方，否则，甲方按本认购书载明的乙方的联系方式所发出的任何通知均视为乙方已收悉，由此导致无法送达的责任由乙方自行承担。18.在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。签订《认购书》当日，罗姹妍支付了50000元定金，逸涛雅苑公司出具了《收款收据》，载明“项目名称逸涛雅苑，客户名称罗姹妍，楼栋编号2栋*座，房间编号***，定金50000元”。罗姹妍陈述逸涛雅苑公司于2019年3月24日要求其签署一份新的认购书，双方就新的内容进行协商但未达成一致意见，且罗姹妍要求对逸涛雅苑公司提供的《商品房买卖合同》第十条、第十四条，补充协议第一条第三小点、第一条第五小点、第三条第二小点、第三条第三小点、第九条、第十四条进行修改，亦未获得逸涛雅苑公司同意，故罗姹妍没有与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》。逸涛雅苑公司陈述根据公司的政策，如果购房人按原认购书约定的时间来签约，会给予购房人原认购房价的99折优惠，并重新签订认购书。罗姹妍、逸涛雅苑公司确认逸涛雅苑公司于2019年3月24日提供给罗姹妍的《认购书》与罗姹妍、逸涛雅苑公司于2019年3月17日签订的《认购书》除了折扣后成交总价降低外，其余条款与原认购书一致。罗姹妍提供《律师函》及邮政快递查询单，以证明其于2019年4月3日向逸涛雅苑公司寄送《律师函》，该函载明“贵司与罗女士销售南沙区南沙街赏涛二街6号（自编2楼B座）404房达成意向，支付完毕上述定金后，贵司于2019年3月24日要求罗女士签订《商品房认购书》；罗女士马上支付剩余首付款；罗女士支付完毕首付款后签订《商品房预售合同》。在上述三件事情过程中，罗女士没有任何异议的权利，必须无条件接受贵司任何合同条款。上述合同包括认购书和购房合同有诸多不合理条款，罗女士提出进行协商修正，贵司拒绝。后经查询，贵司因为合同问题被数量庞大的业主起诉，已经有诸多判决，还有判决尚未公布。这证明了罗女士要求对合同条款进行更改维护自己权利的合理性。本律师认为，贵司的行为致使罗小姐与贵司的房地产购买合同无法签订，无法购买房产。房产买卖合同无法签订的原因在于贵方不愿意进行任何协商，因此贵方应当承担相应法律责任。”该《律师函》于2019年4月4日被签收，签收人：保安，逸涛雅苑公司对该函的真实性、合法性予以确认，但陈述未收到。逸涛雅苑公司主张2019年3月18日至3月23日期间，双方积极为签订《商品房预售合同》做准备，并提供了微信聊天记录。罗姹妍对微信聊天记录的真实性予以确认，认为可以证明其本意是想要签订合同，但逸涛雅苑公司态度强势及合同内容不合理，导致最终没有签约。逸涛雅苑公司主张罗姹妍于2019年3月24日在销售中心擅自拿走了双方于2019年3月17日签订的《认购书》及其他文件，并提供监控录像资料。罗姹妍认为系由于双方协商未果，其要求逸涛雅苑公司退还之前签订的《认购书》，逸涛雅苑公司主动予以退还。逸涛雅苑公司提供其分别于2019年4月17日、2019年5月11日向罗姹妍寄送的《通知函》、《解约确认函》及邮单，该两份函分别于4月21日、5月16日被退回。一审庭审中当庭拆封该两份函，其中《通知函》载明“罗姹妍：因您未在约定期限内履行签署《商品房预（出）售合同》、付清相应购房款、提交完整的购房资料/按揭贷款资料，我司与您签署的《认购书》已经解除。”一审法院另查明：在本案审理过程中，罗姹妍将其从逸涛雅苑公司拿走的于2019年3月17日签订的《认购书》、《购房须知》、《2018年广州最新楼市新政》、《承诺书》退还给逸涛雅苑公司。《购房须知》载明逸涛雅苑公司在现场销售中心已向罗姹妍公示《商品房买卖合同》及其《补充协议》和其他相关文件等，付款方式，一次性付款，认购之日起7天内付清全款并签订《商品房买卖合同》，分期付款和按揭付款，认购之日起7天内付清不低于30%首期并签订《商品房买卖合同》，余款于签署《商品房买卖合同》后45天内付清。《承诺书》载明“本人罗姹妍购买阳光城丽景湾项目澜悦2B栋404房的房屋，承诺于2019年3月24日办理按揭贷款以及签署房屋买卖合同等相关手续，逾期按挞定处理”。一审庭审中，罗姹妍增加请求解除罗姹妍与逸涛雅苑公司于2019年3月17日签订的《认购书》，后又认为逸涛雅苑公司已将涉案房屋另行出售，故在本案中不需请求解除双方签订的《认购书》。一审法院认为：罗姹妍与逸涛雅苑公司签订的《认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定切实履行各自义务。结合罗姹妍的诉请和逸涛雅苑公司的抗辩，本案争议焦点为逸涛雅苑公司应否退还定金50000元及其利息给罗姹妍。一审法院对此阐述如下：首先，罗姹妍与逸涛雅苑公司于2019年3月17日签订了《认购书》，依据该《认购书》的约定，罗姹妍应于2019年3月24日前与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》，但当日罗姹妍拒绝签订合同，构成违约。罗姹妍主张逸涛雅苑公司提供了一份新的认购书，双方对新的内容未协商一致。然而新的认购书变更了折后成交总价，且价格比之前低，该价格变更对罗姹妍有利，罗姹妍以此为由拒绝签订合同依据不足，一审法院不予支持。其次，罗姹妍签署的《购房须知》已载明逸涛雅苑公司在现场销售中心公示《商品房买卖合同》及其补充协议和其他文件，罗姹妍与逸涛雅苑公司签订的《认购书》又约定，罗姹妍在签订认购书前，已在销售现场阅读了解《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件的全部内容，确认《商品房买卖合同》以及补充协议的全部内容与在房地产交易所网签系统导入的合同模板一致，并无异议，罗姹妍以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与逸涛雅苑公司达成一致为由，而拒绝签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，视为罗姹妍违约。故罗姹妍以逸涛雅苑公司提供的《商品房买卖合同》部分条款不合理，要求修改却未获同意为由拒绝签订合同缺乏依据，一审法院不予支持。再次，依据《认购书》的约定，罗姹妍未按约定的时间与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件，罗姹妍承担违约责任，逸涛雅苑公司有权单方解除本认购书，没收罗姹妍已支付的定金。如上所述，罗姹妍未按约定于2019年3月24日与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件，已构成违约，逸涛雅苑公司享有单方解除认购书的权利。逸涛雅苑公司于2019年4月17日向罗姹妍寄送《通知函》，通知罗姹妍解除认购书，该邮件虽然被退回，但依据《认购书》的约定，逸涛雅苑公司向罗姹妍提供的联系地址寄送书面通知视为罗姹妍已收悉，故一审法院认定涉案《认购书》于邮件被退回之日即2019年4月21日解除。据此，罗姹妍认为双方未能就《商品房买卖合同》、《认购书》等内容达成一致，并以此为由要求逸涛雅苑公司返还定金50000元及其利息，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2019年9月30日作出如下判决：驳回罗姹妍的全部诉讼请求。案件受理费1052元，由罗姹妍负担。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：罗姹妍要求逸涛雅苑公司返还定金50000元及利息的主张是否成立。罗姹妍、逸涛雅苑公司于2019年3月17日签订《认购书》，约定罗姹妍应于2019年3月24日前与逸涛雅苑公司签订《商品房买卖合同》，故罗姹妍、逸涛雅苑公司未依约签订《商品房买卖合同》的原因系认定合同双方责任的关键。对此，本院评析如下：首先，罗姹妍并无充分证据证明2019年3月17日的《认购书》系其在受到欺诈或者胁迫的情况下签订，本院对其该主张不予采信，故该《认购书》为双方真实意思表示，对双方均有约束力。其次，罗姹妍签订的《购房须知》中已经载明逸涛雅苑公司在现场销售中心公示了《商品房买卖合同》及补充协议和其他文件。罗姹妍作为购房者，在缔约时亦负有审慎注意义务，对《认购书》以及公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其他文件合同条款是否公平、合理进行了解和评估，对于自身能否接受、履行相关条款进行充分的考虑和衡量。罗姹妍现以逸涛雅苑公司未对《认购书》的条款、注意事项、须知等信息作出提示及说明，其对所公示的合同条款是否公平合理未进行判断为由拒绝签订《商品房买卖合同》有违诚信。再者，罗姹妍主张逸涛雅苑公司在2019年3月24日要求重新签订认购书，比对前后两份认购书的内容，后一份认购书并无加重罗姹妍义务或者明显减轻、免除逸涛雅苑公司义务的情形，一审法院认定罗姹妍以此为由拒签合同依据不足，并无不当，本院予以认同。据上，罗姹妍、逸涛雅苑公司未依约签订《商品房买卖合同》的责任在于罗姹妍，一审法院认定罗姹妍构成违约并无不当，本院予以认同。2019年3月17日《认购书》中载明“若乙方（罗姹妍）以《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，甲方（逸涛雅苑公司）可按第三条第4款约定行使相关权利”，该《认购书》第三条第四款约定“乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购或者按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件的，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除本认购书及与本认购书项下的物业有关的全部合同，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金”。现罗姹妍未依约与逸涛雅苑公司签署《商品房买卖合同》及其补充协议和配套文件、附件，逸涛雅苑公司有权依照前述约定没收罗姹妍缴纳的定金，罗姹妍要求逸涛雅苑公司返还定金50000元及其利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，罗姹妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人罗姹妍负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  贾妍胡秀红