广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21396号上诉人（原审被告）：谢瑞华。委托诉讼代理人：梁振秋，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李谢瑞萍。委托诉讼代理人：黄娟，广东厚载律师事务所律师。原审被告：黄劲松。上诉人谢瑞华因与被上诉人李谢瑞萍及原审被告黄劲松房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审被告黄劲松经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。谢瑞华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李谢瑞萍的诉讼请求。事实与理由：首先，一审法院在讼争各方均不能提供借款合同证据的情况下，以存在网签的事实认定双方存在以房抵债及房屋买卖合同，以结果推定房屋买卖事实存在，而李谢瑞萍在一审中提交的没有买卖双方当事人签名且不具备证据效力的房屋网签合同恰可证明网签事实根本就不存在。一审时讼争双方均无法提供在办理网签时签章的存量房买卖合同原件，一审对李谢瑞萍是如何办理网签手续的事实没有查明。李谢瑞萍在一审时提供的存量房买卖合同没有双方的签章，黄劲松在一审答辩时否认与李谢瑞萍签订了房屋买卖合同，并指谢瑞华与李谢瑞萍串通盗取黄劲松的身份资料冒名网签了房屋买卖合同，谢瑞华又否认黄劲松的上述陈述。其次，一审法院在证据存在矛盾情况下认定买卖双方已办理存量买卖房网签手续，而谢瑞华也不是李谢瑞萍提供的没有当事人签名的合同当事人，不应据此判决谢瑞华向李谢瑞萍履行义务。本案中即使存在房屋买卖合同，也是李谢瑞萍与黄劲松之间签订的，谢瑞华与李谢瑞萍之间不存在合同关系，其没有向李谢瑞萍履行义务的基础。谢瑞华是依据婚姻关系从黄劲松处获得案涉房屋的物权的。李谢瑞萍要维护其合同权益，应先通过诉讼程序解决其与黄劲松之间的合同争议，在确定该合同应继续履行后再另案向谢瑞华主张权利。一审直接判决谢瑞华向李谢瑞萍履行义务不当。谢瑞华取得案涉商铺物权的原因是广州市海珠区人民法院在确认该物权没有争议的情况下作为夫妻共有财产判决给谢瑞华的，这是谢瑞华与黄劲松离婚后取得的唯一财产，也是其今后治病和维持基本生活的唯一来源。李谢瑞萍辩称：首先，谢瑞华明知黄劲松已将案涉房产转让给李谢瑞萍的事实，并无异议。谢瑞华在与黄劲松离婚诉讼时向法院提交的答辩状已确认案涉房产已转让给李谢瑞萍，不属于夫妻共同财产。谢瑞华亲笔书写的书面证明内容“……谢瑞萍在用了贰拾万元购买同德围得雅街14号108铺之用，从此，这铺的产权使用权是属于谢瑞萍所有”，该事实在广州市海珠区人民法院和白云区人民法院的判决书中均有陈述，足以证明谢瑞华一直明知黄劲松早已于2003年11月就将案涉房产转让给了李谢瑞萍的事实，且无异议。其次，广州市白云区人民法院作出的（2018）粤0111民初2845号民事判决已生效，其法律效力及于谢瑞华。谢瑞华作为该案第三人参与了该案的诉讼，在该案审理期间，谢瑞华收到了广州市海珠区人民法院作出的（2017）粤0105民初7518号离婚案的民事判决书。（2017）粤0105民初7518号民事判决将案涉房产判给了谢瑞华，谢瑞华如不服（2018）粤0111民初2845号民事判决，其作为独立请求权第三人依法享有上诉权，但谢瑞华与黄劲松均未依法提起上诉，（2018）粤0111民初2845号民事判决及（2017）粤0105民初7518号民事判决均已生效。最后，就谢瑞华质疑的网签合同问题，（2018）粤0111民初2845号已认定“被告主张其从未与原告到广州市白云区房地产交易中心的电脑交易平台办理网签手续，本院不予采信。上述合同可证实原被告双方就涉案商铺曾进行过网上签约操作，足以证明原被告双方就涉案商铺存在买卖合同关系”、“原告提交的证据已经形成完整的证据链，足以证实原被告之间就涉案商铺存在房屋买卖合同。原告现占有使用涉案商铺是基于双方房屋买卖合同的约定……原被告之间就涉案商铺存在房屋买卖合同关系，原告根据房屋买卖合同享有要求被告办理涉案商铺产权过户登记的请求权……”。据此，李谢瑞萍依法提起本案诉讼，要求谢瑞华与黄劲松为其办理案涉房屋转移登记至李谢瑞萍名下的手续，程序合法。（2017）粤0105民初7518号民事判决将案涉房产判归谢瑞华所有，但因该房产在其夫妻婚姻关系存续期间已转让给李谢瑞萍，谢瑞华可以依法通过申请再审维护其合法权益。综上，一审判决的事实和法律依据充分，谢瑞华的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。黄劲松二审未到庭应诉答辩。李谢瑞萍向一审法院起诉请求：谢瑞华、黄劲松限期办理广州市白云区××路××××街×号108铺所有权转移登记至李谢瑞萍名下的过户手续。一审法院认定事实：广州市白云区××路××××街×号108铺原是登记在黄劲松名下。2018年9月18日，广州市白云区人民法院就李谢瑞萍诉黄劲松、谢瑞华（在该案中为第三人）合同纠纷一案作出（2018）粤0111民初2845号民事判决。该判决查明：李谢瑞萍与谢瑞华系亲姐妹关系，黄劲松与谢瑞华原系夫妻关系。2018年1月22日，广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民初7518号民事判决书，判决准予黄劲松与谢瑞华离婚，并判决位于广州市白云区××路××××街×号108铺的房屋产权归谢瑞华所有，黄劲松应在判决生效之日起三十日内协助谢瑞华办理该房产的产权变更登记手续。上述案件审理过程中，法院查明涉讼商铺登记在黄劲松名下，谢瑞华提出涉讼商铺已经转卖给李谢瑞萍，不属于其与黄劲松的夫妻共同财产，广州市海珠区人民法院经审理后认为，根据涉讼商铺的产权查册登记情况，法院认定该涉讼商铺属于夫妻共同财产。上述判决已于2018年2月16日发生法律效力，涉讼商铺已于2018年3月21日转移登记至谢瑞华名下，该商铺建筑面积为79.6675平方米。李谢瑞萍提交黄劲松与中国工商银行广州市环城支行于2000年9月28日签订的《个人综合消费贷款借款合同》，合同约定黄劲松向中国工商银行广州市环城支行借款20万元，借款期限自2000年11月1日至2003年11月1日。李谢瑞萍另提交了该笔借款的扣款授权书、借款借据、借款凭证。李谢瑞萍提交谢瑞华手写的证明一份，内容为“黄劲松在2000年11月1日至2003年11月1日把白云区××路××××街×号108铺用贰拾万贷款抵押给工商银行，因为贷款期限到不能按期还欠款给银行，经黄劲松同意，当时通过妹妹谢瑞琴把20万元支付黄劲松扣还银行，所以，谢瑞萍在用了贰拾万元购买同德围得雅街14号108铺之用，从此，这铺的产权使用权是属于谢瑞萍拥有”。该份证明书中并无签名及落款。李谢瑞萍自行在上述文字后添加“2003年11月1日后所在该铺位管理费、水电费均由李谢瑞萍缴交，使用出租及其相关费用也是她本人全权负责交付。特此证明”。该案审理过程中，李谢瑞萍、黄劲松确认李谢瑞萍替黄劲松偿还了工商银行的借款20万元，黄劲松自2003年11月1日开始将涉讼商铺交付给李谢瑞萍使用至今。李谢瑞萍至今保留涉讼商铺房地产权证书原件。李谢瑞萍提交编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》一份，合同签约时间为2011年4月11日，合同甲方（卖方）为黄劲松，乙方（买方）为李谢瑞萍，载明：房地产地址为白云区××路××××街×号108铺。该房地产按整套出售并计价，总金额400000元，乙方已经向甲方支付。甲乙双方应当于2011年4月11日向房地产登记机构申请办理产权转移登记等等。该合同甲乙双方签章处为空白。李谢瑞萍提交广州市房屋交易监管中心于2016年10月31日向其出具的复函显示，涉讼商铺于2011年4月11日通过白云区不动产登记中心签约服务点于存量房网上交易系统办理了存量房买卖合同（合同编号：11040016597号）的签约手续。该案审理过程中，法院就上述穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》签约情况发函至广州市白云区国土资源和规划局和广州市住房和城乡建设委员会请求协助调查。广州市白云区国土资源和规划局于2018年7月23日函复法院称：一、关于网上交易业务的主管部门。根据《关于实行存量房网上交易的通知》（穗国房〔2010〕1651号）第三条规定，广州市房屋交易监管中心负责存量房网上交易的具体实施和交易行为监管。根据《广州市存量房网上交易规则》（穗建房产〔2016〕1344号），以下简称《规则》第四条规定，存量房买卖合同双方当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，可通过市建委确定的签约服务点或者网站办理存量房网上交易手续。二、关于签约服务点的具体操作根据《规则》第二、三条规定，本市行政区域内已经取得不动产权证（房地产权证）的存量房交易应当通过房屋交易信息化平台——存量房网上交易系统办理网上交易手续、市住建委负责组织实施本规则。按照目前驻白云区不动产登记中心签约服务点的做法，买卖双方当事人或合法代理人，需提供有效的身份证明、房产证等原件以及预签编号，到签约服务点申请打印《存量房买卖合同》。工作人员在初步核对合同信息后打印草稿合同，经买卖双方当事人在草稿合同签名确认合同内容后，打印正式的《存量房买卖合同》等书面材料。签约服务点仅留存草稿合同，正式合同由当事人保管。涉讼合同办理时间久远，有关当面网上交易和签约服务点的具体规定，建议详询市住建委。三、关于网上交易相关书面资料的保管期限。根据《规则》第十五条规定，签约服务点及房地产中介服务机构应当保管相关书面资料五年。2011年的相关书面材料已依法依规进行销毁，驻白云区不动产登记中心的网签服务点无法核查是否有收取涉讼的存量房买卖合同。四、关于涉讼合同是否有在登记档案中留存的问题。经核查，买卖双方当事人至今未向我局申请不动产登记，我局在登记环节未收取涉讼合同。广州市住房和城乡建设委员于2018年8月23日函复法院称：一、基本情况。经核查存量房网上交易系统，2011年4月11日，白云区不动产登记中心办理了该房屋的自行交易网签手续，制作了《存量房买卖合同》，卖方黄劲松，买方李谢瑞萍。二、协助核实事项：（一）关于办理存量房网签手续是否需要合同双方当事人达到签约现场、签约服务点是否会对双方当事人身份予以核实的问题。根据《广州市存量房网上交易规则》的规定，自行交易的双方当事人需要至签约服务点通过网签系统打印存量房买卖合同并签章，签约服务点也应对交易双方当事人的身份进行核实。关于该网签合同的具体办理情况，请详询白云区不动产登记中心。（二）关于该网签合同上显示并无双方当事人签字，该情形是否认定网上签约成功的问题。根据《广州市存量房网上交易规则》和网签系统的设置，签约服务点制作存量房买卖合同并生成合同编号后，在完成交易过户前或者存量房买卖合同未撤下的，该交易房屋不得再通过网签系统办理网签手续。银行、税务部门、不动产登记部门在银行贷款、缴纳税费、不动产登记等交易环节应当审核交易双方当事人已签章的纸质网签合同。由于网签系统无法记录网签合同存量房交易当事人的签章情况，为避免产生歧义，我委对于查询网签情况的复函现已统一表述为“办理了存量房买卖合同的制作手续。”（三）关于合同双方当事人是否已向我委提交该网签合同、该网签合同签约地点的问题。网签系统是我委为市民提供的签约服务平台，根据《广州市存量房网上交易规则》，我委不保存该网签合同，也不知情该网签合同的签章情况。广州市白云区人民法院认为：该案争议的焦点是李谢瑞萍与黄劲松之间就涉讼商铺是房屋买卖合同关系，还是以涉讼商铺使用权抵偿借款（即以租抵债）的合同关系。黄劲松主张双方是以租抵债的合同关系，对此法院认为，两人之间若达成了以涉讼商铺使用权抵偿借款的协议，则双方必然对在何种条件下黄劲松有权收回房屋进行明确约定，若双方并未约定房屋收回的条件，则应当视为双方之间实质上是以房屋所有权抵偿借款（即房抵债）的合同关系，在法律上即为房屋买卖合同关系。该案中，黄劲松主张双方约定以涉讼商铺的租金收益抵偿借款本金及借款（利息按同期人民银行公布的银行贷款利率标准计算），直到全部借款还清之日，但黄劲松对于其主张的上述合同内容并未提供任何证据予以证实；同时，黄劲松主张双方约定以租金收益抵偿借款本金，则租金收益的计算方式对于黄劲松何时收回房屋具有重要影响，理应成为双方协议的重要内容，现黄劲松亦未能明确双方对于租金收益计算方式的约定，明显不合常理。另黄劲松自2003年11月1日将涉讼商铺交付李谢瑞萍使用以来，并无证据证实其曾向李谢瑞萍主张过返还涉讼商铺，其也从未就涉讼商铺的租金收益与李谢瑞萍进行核算或者沟通，故就行为来看，黄劲松从未有收回涉讼商铺的意图。因此黄劲松主张其与李谢瑞萍就涉讼商铺为以租抵债的合同关系明显违反常理。李谢瑞萍主张双方存在房屋买卖合同关系，为此其提交了谢瑞华书写的书面证明，谢瑞华承认书面证明系其亲笔书写，且该书面证明的内容与谢瑞华在广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民初7518号离婚纠纷案件中的陈述内容一致，谢瑞华是李谢瑞萍的妹妹，且与黄劲松曾经存在婚姻关系，谢瑞华应当清楚李谢瑞萍、黄劲松之间就涉讼房屋的约定，故其书面证言可证实李谢瑞萍、黄劲松之间存在以涉讼商铺所有权抵偿借款的约定。此外，李谢瑞萍、黄劲松提交了穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》，该合同上虽然没有双方签字，但根据广州市白云区国土资源和规划局和广州市住房和城乡建设委员会的复函，自行交易的双方当事人至签约服务点进行网签时，签约服务点会对交易双方当事人的身份进行核实，故黄劲松主张其从未与李谢瑞萍到广州市白云区房地产交易中心的电脑交易平台办理网签手续法院不予采信。上述合同可证实李谢瑞萍、黄劲松双方就涉讼商铺曾进行过网上签约操作，足以证明双方就涉讼商铺存在买卖合同关系。最后，从客观行为上看，涉讼商铺的房地产权证原件、黄劲松与工商银行签订的借款合同等材料均由李谢瑞萍保管，且涉讼商铺安装监控更换消防设备的费用均由李谢瑞萍承担，故李谢瑞萍显然是以所有的目的占有、使用涉讼商铺。综合以上事实，黄劲松并未就其与李谢瑞萍存在以租抵债的合同关系进行举证，而李谢瑞萍提交的证据已经形成完整的证据链，足以证实两人之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同。李谢瑞萍现占有使用涉讼商铺是基于双方房屋买卖合同的约定，黄劲松现反诉要求李谢瑞萍向其支付房屋使用费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于李谢瑞萍要求确认涉讼商铺归其所有的诉讼请求，双方之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同关系，李谢瑞萍根据房屋买卖合同享有要求黄劲松办理涉讼商铺产权过户登记的请求权，该请求权在性质上为债权，并非物权，在涉讼商铺尚未变更登记在李谢瑞萍名下的情况下，李谢瑞萍要求确认涉讼商铺为其所有于法无据，其诉讼请求应予驳回。遂判决如下：一、驳回李谢瑞萍的全部诉讼请求；二、驳回黄劲松的全部反诉请求。上述判决已于2018年10月27日发生法律效力。后李谢瑞萍提起本案诉讼。一审法院认为：生效的（2018）粤0111民初2845号民事判决已认定李谢瑞萍与黄劲松之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同关系，李谢瑞萍根据房屋买卖合同享有要求黄劲松办理涉讼商铺产权过户登记的请求权。黄劲松、谢瑞华的相关抗辩，与生效判决不符，一审法院不予采纳。从前案查明的事实来看，对于黄劲松以房抵债将涉讼商铺出卖给李谢瑞萍，谢瑞华是知情并予以认可的，现谢瑞华对此予以否认，有违诚信。鉴于涉讼房产经离婚析产转移登记在谢瑞华名下，李谢瑞萍诉请要求黄劲松、李谢瑞萍共同承担本案责任，一审法院予以支持。因涉讼的房屋买卖在限购政策施行之前早已发生，李谢瑞萍购买涉讼商铺并未违反限购政策。至于诉讼时效的问题，本案涉及的是依据房屋买卖办理房屋产权过户登记的请求权，不应适用诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，黄劲松、谢瑞华到房管部门为李谢瑞萍办理广州市白云区××路××××街×号108铺所有权转移登记至李谢瑞萍名下的手续。一审案件受理费11800元，由黄劲松、谢瑞华负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，李谢瑞萍为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，讼争双方之间的争议应适用内地法律作为准据法。经查明，广州市白云区人民法院作出的（2018）粤0111民初2845号民事判决认定李谢瑞萍与黄劲松之间就案涉商铺存在买卖关系，且李谢瑞萍已占有使用该商铺，李谢瑞萍根据房屋买卖合同享有要求黄劲松办理该商铺过户登记的请求权。只是因该商铺当时并未登记在李谢瑞萍名下，故不支持其关于确认该商铺为其所有的请求。因案涉商铺经黄劲松与谢瑞华离婚诉讼而转移登记至谢瑞华名下，现李谢瑞萍根据已发生法律效力的（2018）粤0111民初2845号民事判决认定的事实要求黄劲松、谢瑞华协助办理将该商铺转移登记在其名下的手续，一审法院依法予以支持，依据充分，本院依法予以维持。谢瑞华现上诉主张的理由实际是其对（2018）粤0111民初2845号民事判决认定的事实不服，在无证据显示（2018）粤0111民初2845号民事判决已经法定程序被变更或撤销的情况下，本院对谢瑞华的上述主张不予采纳。综上所述，谢瑞华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由谢瑞华负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十二月十一日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱