河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初2090号原告：吴某，女，1980年7月5日出生，汉族，住大厂回族自治县。委托代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。委托代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。被告：郭某，女，1991年7月24日出生，汉族，户籍登记地：河北省保定市徐水县，住北京市朝阳区。委托代理人：吕丛，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：王某，男，1988年4月12日出生，蒙古族，户籍登记地：辽宁省丹东市振安区，现住北京市朝阳区。系被告之夫。原告吴某与被告郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某委托代理人芦岩，被告郭某委托代理人吕丛、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告购房首付款500000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于大厂回族自治县的房屋一处，总房价款910000元，原告支付首付款500000元，剩余房款410000元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约向被告支付首付款500000元。被告于2018年1月17日取得涉案房屋不动产证书，但是其未按合同约定还清银行贷款，亦未按照约定办理银行贷款面签手续，被告构成违约。另外，2017年3月、6月，廊坊市政府和大厂回族自治县政府均出台相应限购政策，原告不符合购买条件，不能办理银行贷款，双方之间的买卖合同不能继续履行。故诉至法院，请求法院依法判决。被告郭某辩称，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同。但双方签订的合同是双方真实意思表示，双方应当诚信履行合同的义务。被告确实收到原告购房款500000元（含定金）。合同明确约定在房本下发后，清偿银行贷款尾款后解除抵押，现被告已将银行贷款尾款还清。原告提出没有购房资质，被告不知情，原告无法贷款是原告自身原因造成，且长达2年原告未将此情况告知被告，原告属于恶意。在房价下跌的情况下解除合同，造成被告很大损失，原告行为构成违约，要求原告赔偿被告经济损失500000元。经审理查明，2017年3月15日，原、被告在中介公司的居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同及补充协议约定：“原告购买被告所有的位于大厂回族自治县的房屋，房屋总价款为910000元，合同签订当日原告交付定金100000元，2017年2月26日前原告支付首付款500000元（含定金），首付款用于被告清还此房屋全部贷款，被告保证在下房本后15个工作日内清还银行剩余尾款。如被告将此款作为他用，由被告承担全部违约责任；剩余房款410000元以银行按揭贷款方式支付，原、被告双方于该房屋产权证下发后30个工作日内办理银行贷款面签手续，银行批贷额度与预计贷款额有差异的，原告需在三日内补齐，银行贷款审批手续通过后30日内原、被告双方办理该房屋产权变更等手续；在被告房屋产权证下来之后，被告及其配偶要在约定日期内积极配合原告进行该房屋按揭贷款申请及产权变更手续，如若被告及其配偶未在约定日期内配合原告办理该房屋产权变更手续，按延迟天数每日支付给原告首付款的万分之五作为延迟补偿金，天数延迟在30个工作日内未能积极配合原告办理产权变更手续，则视为被告违约；违约责任约定原告购买被告的房屋为商品房，因此次交易周期比较长，在此过程中房价可能会出现上涨或是下跌，经原、被双方协商，无论房价上涨或是下跌，双方都不以任何理由违约，如有违约，则违约方赔偿守约方总房款的40%，并按违约时房屋的市场价与此次购买价的差额一次性赔偿给守约方，本条款与主合同及补充协议的任何违约条款均不冲突，守约方有权同时主张。”合同签订后，原告依约向被告支付首付款500000元，被告亦将涉案房屋交付给原告。2017年6月，大厂县对房地产市场出台限购政策明确规定“本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”涉案房屋于2018年1月17日颁发不动产证书，证号为：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0001661号。2018年11月12日，被告从开发商处领取不动产权证书，同日将涉案房屋不动产权证交给中介公司。被告于2018年11月20日还清银行按揭贷款，办理解押手续。后双方经过不同方式协商沟通购房尾款贷款事宜，因被告及其丈夫丁强购置涉案房前已在大厂县购置三套住房，同时在永清县购置一套住房，每套房屋均有银行贷款，故涉案房屋尾款无法办理贷款。被告遂于2019年7月15日、22日向原告发出通知书，要求原告支付购房尾款410000元，但原告至今未支付购房尾款。另查明，被告在诉讼过程中要求对涉案房屋市场价值进行评估，本院依法委托廊坊市华信达资产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，该公司于2019年10月25日就涉案房屋价值作出《资产评估报告书》，评估结论为：“大厂回族自治县人民法院委托的关于原告吴某与被告郭某房屋买卖合同纠纷一案涉及的坐落于大厂回族自治县温泉丽都小区2号楼2单元402室房屋于评估基准日2019年9月16日的评估价值为伍拾柒万零伍佰肆拾伍元整（570545元）。被告垫付评估费6425元。以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、《个人住房借款合同》、银行贷款手续、结婚证、限购政策条件，被告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《不动产权证书》、微信聊天记录、收据、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、录音光盘、催款通知书、顺丰速运单查询单、《资产评估报告书》、河北增值税普通发票及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告主张解除上述合同，被告亦同意解除合同，本院予以支持。根据《合同法》规定“合同解除后，当事人尚未履行的终止履行，已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告应在合同解除后将涉案房屋返还给被告，同时被告应将收取原告的购房款500000元返还给原告。关于双方均主张对方违约应承担违约责任的问题，因原告在签订合同时，就存在四套房屋有购房贷款问题，在其购买涉案房屋时，就应考虑到购房尾款贷款能否得到银行审批通过的问题，其在签订合同时并未将该情况告之被告，尾款不能办理银行贷款系本合同无法履行的主要原因，虽限购政策对银行贷款政策产生一定影响，但不能完全减轻原告对合同解除应承担的主要责任。但涉案房屋不动产权证书早于2018年1月17日颁发，而被告迟至2018年11月12日才领取到不动产权证书，被告在此期间未采取积极有效的方法在不动产权证颁发后在尽可能短的时间内领取不动产权证书，致使涉案房屋拖至2018年11月20日才办理解押手续。被告在领取不动产权证书后，未在30日内采取相应的措施要求原告办理涉案房屋过户手续，即使原告想以购置的涉案房屋办理抵押贷款，按照银行贷款流程，办理抵押贷款的前提条件亦应是先将涉案房屋过户至原告名下后，原告才能办理银行按揭抵押贷款手续。虽被告向原告催要涉案房屋尾款，但按交易习惯，亦应是在过户后或当日交纳房屋尾款。故原告在合同履行过程中亦存在一定过错，应承担相应的违约责任。在2018年1月至原告起诉期间，大厂县域内商品房市场价格明显出现下降，经评估涉案房屋现市场价格为570545元，与原告购置涉案房屋价格910000元相比较，市场价格下跌了339455元。现双方均同意解除合同，造成合同无法继续履行而解除，双方均存在不同的违约行为，但原、被告过错责任相比较，原告应负主要责任。合同解除后，原告将涉案房屋返还给被告，涉案房屋的实际居住使用功能未降低，且被告已占用原告支付的购房款500000元达2.5年有余，原告本就存在资金利息损失，本院综合全案情况、双方的违约过错程度，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告赔偿给被告损失250000元。该赔偿应从被告返还给原告的购房款中予以扣除，即被告应返还给原告购房款250000元。被告为了确认涉案房屋现价值申请评估而垫付的6425元评估费，因合同无法继续履行而解除系原告主要责任造成，故评估费应由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告郭某于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告郭某于本判决书生效之日起五日内返还给原告吴某购房款250000元。三、原告吴某于本判决书生效之日起五日内将位于大厂回族自治县房屋返还给被告郭某。四、原告吴某于本判决书生效之日起五日内支付给被告垫付的评估费6425元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，由原告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  陈连友二〇一九年十二月四日书记员  刘洪滔