贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1533号上诉人（原审被告）：刘应钊，男，1972年3月14日出生，汉族，个体工商户，住贵州省德江县。上诉人（原审被告）：徐小霞（系刘应钊之妻），女，1971年3月15日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。上诉人（原审被告）：刘昊军（系刘应钊之子），男，1996年8月1日出生，土家族，学生，住贵州省德江县。共同委托诉讼代理人：李正刚，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司，住所地贵州省德江县青龙街道玉溪路。法定代表人：李清秀，公司经理。委托诉讼代理人：安祥豪，贵州毅力律师事务所律师。上诉人刘应钊、徐小霞、刘昊军因与被上诉人贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司（以下简称吉兴房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘应钊及徐小霞、刘昊军共同委托诉讼代理人李正刚，被上诉人吉兴房开公司委托诉讼代理人安祥豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘应钊、徐小霞、刘昊军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者驳回被上诉人吉兴房开公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由吉兴房开公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人租赁吉兴房开公司A1.2-1-3号商铺进行经营，上诉人于2016年4月26日提前2年终止租赁合同，双方经协商吉兴房开公司给予上诉人29.5万元经济补偿性质上属于违约赔偿金。吉兴房开公司没有实际支付该款，故上诉人对吉兴房开公司享有29.5万元的合法债权。2、2016年4月26日《补充协议2》双方确认抵消后上诉人只欠吉兴房开公司40万元，该协议明显包含了一个29.5万元债权债务抵消协议，一审没有认定该协议存在，认定案件事实存在疏漏。3、《补充协议2》中上诉人用享有的29.5万元债权抵消相应的购房欠款，相当于上诉人实际支付给吉兴房开公司29.5万元购房款。客观上也发生欠款金额从69.5万元减少为40万元的法律后果，一审认定29.5万元不属于案涉房屋的购房款错误。4、杨华奎作为吉兴房开公司总经理及实际负责人，在职权范围内的行为对该公司产生法律效力。杨华奎承诺上诉人如在2017年农历春节前付清全部房款，可以再优惠2万元，符合日常经验规则和双方实际情况，具有高度可信性，一审没有认定吉兴房开公司单方免除2万元债务错误。二、上诉人虽有迟延给付行为，该行为并不必然构成违约。上诉人提供的吉兴房开公司总经理杨华奎两段录音和业务经理张仲华出具的《证明》足以证明上诉人迟延履行得到吉兴房开公司的同意，且吉兴房开公司已于2017年9月12日开具了两张共计1390396元增值税发票，加之双方经常有义务往来，彼此信任，吉兴房开公司认可上诉人迟延付款，且一直未提出异议，足以说明上诉人已完全履行了给付购房款的义务，不构成违约。三、《补充协议2》主体是刘昊军，签名却是刘应钊，刘昊军未授权刘应钊签订合同，该《补充协议2》属于效力待定合同，故不存在违约。《补充协议2》“如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的总房款（减去已付房款，欠695000元）支付给乙方”的违约金条款内容与该协议明确确认双方债务已变更为40万元相矛盾，违背了29.5万元债务已经抵消的事实，且约定的迟延履行违约金太高，超过40万元债务总额，显失公平，该条款属于无效条款，不具有法律效力。吉兴房开公司辩称，上诉人与我公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议2》系双方当事人真实意思，合法有效。上诉人支付首付款后，尚欠购房款69.5万元。我公司出售租赁商铺时，同意给予29.5万元的价格优惠，《补充协议2》明确约定给予优惠附有生效的条件。刘应钊逾期支付购房款，已不能适用对其的优惠条件。29.5万元并非给予上诉人的补偿费，亦不存在刘应钊享有吉兴房开公司的29.5万元债权与其尚欠吉兴房开公司购房款相互抵消的事实。杨华奎没有公司的授权委托书，其行为不能代表公司。我公司退还刘应钊租赁门面的履约保证金与本案无关联，且给刘昊军开具增值税发票并不等同于上诉人已实际支付了全部购房款，仅是办理产权登记的必须要件。上诉人未按照《补充协议2》约定的期限支付购房款，已构成违约，一审判决上诉人支付我公司购房款31.5万元正确，请求驳回上诉，维持原判。吉兴房开公司向一审法院起诉请求：1.判令被告刘应钊、徐小霞、刘昊军连带支付原告购房尾欠款315000元，并从2014年6月3日起至付清该款之日止，按月利率1%支付利息；2.案件受理费由刘应钊、徐小霞、刘昊军承担。一审法院认定事实：刘应钊、徐小霞、刘昊军向吉兴房开公司购买“世纪明珠”B区B1-1-32号门面房（位于贵州省××××）。2012年5月1日及同年6月19日，徐小霞分别向吉兴房开公司交付定金100000元和200000元。2014年6月3日，徐小霞与吉兴房开公司签订《商品房买卖合同》载明双方权利与义务，刘应钊、刘昊军系“世纪明珠”B区B1-1-32号门面房的共有人。签订该合同的当天，徐小霞向吉兴房开公司付款395396元，同时，刘应钊、徐小霞、刘昊军（乙方）与吉兴房开公司（甲方）达成《补充协议1》，载明：乙方尚欠甲方购房款695000元，定于2014年9月3日前付300000元、2014年12月3日前付395000元，从交房之日（即2014年6月3日）起，乙方每月向甲方承担所欠房款总额的1%月息（属于约定违约金）至付清所欠房款之日止，乙方若按约定付款方式付清欠款，则不承担利息，否则需承担利息等内容。刘应钊、徐小霞向吉兴房开公司出具一份《欠条》载明欠吉兴房开公司购房款695000元。2016年4月26日，吉兴房开公司（甲方）与刘昊军（乙方）达成《补充协议2》，载明：将尚欠房款695000元变更为400000元，乙方于2016年4月26日支付甲方100000元、同年5月5日支付100000元、同年5月30日前支付200000元，其他费用由乙方另行支付，如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的总房款（减去已付房款，欠695000元）支付给乙方等内容。签订合同时，刘应钊向吉兴房开公司出具一份《承诺书》，载明：因刘昊军长期在贵阳不能亲自办理相关手续（包括签字等），现由刘应钊代为办理，签字后所产生的一切法律及经济责任由刘应钊承担，且按协议的约定以刘昊军的名义付给吉兴房开公司房款100000元。2016年5月11日，吉兴房开公司应要求将案涉商品房的买受人变更为刘昊军，并签订《商品房买卖合同》。2017年1月17日，刘应钊、徐小霞、刘昊军以刘昊军的名义向吉兴房开公司付款280000元。一审法院认为，刘应钊、徐小霞、刘昊军与吉兴房开公司于2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。刘昊军与吉兴房开公司于2016年5月11日签订的《商品房买卖合同》系双方对2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》的变更，合法有效。2014年6月3日，刘应钊、徐小霞、刘昊军与吉兴房开公司签订的《补充协议1》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。2016年4月26日，吉兴房开公司（甲方）与刘昊军（乙方）为案涉商品房签订的《补充协议2》约定前述协议约定的尚欠房款695000元变更为400000元，该款分三次支付，最后一次付款金额200000元于2016年5月30日前付清，其他费用由乙方另行支付。如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的尚欠房款695000元支付及乙方应于2016年4月30日前到税务部门缴纳契税并与甲方完善相关手续等内容。该协议内容系双方的真实意思表示，且刘应钊、徐小霞无异议。刘昊军除按该协议支付了100000元外，于2017年1月17日向吉兴房开公司支付了280000元。刘昊军未按约定的期限履行义务已构成违约。现吉兴房开公司主张按《商品房买卖合同》约定的尚欠房款695000元计算，要求刘应钊、徐小霞、刘昊军支付尚欠房款315000元的诉讼请求，符合双方自愿达成的协议内容，且不违反法律法规，该院予以支持。2016年4月26日《补充协议2》中未有利息约定，系对2014年6月3日《补充协议1》中对利息约定的变更，故吉兴房开公司主张以315000元为基数，从2014年6月3日起至付清该款之日止，按月利率1%支付利息的诉讼请求，该院不予支持。刘应钊、徐小霞、刘昊军提出刘应钊与吉兴房开公司存在租赁合同关系，因吉兴房开公司违约应赔偿295000元，该款系刘应钊对吉兴房开公司享有的合法债权，应从案涉商品房欠款695000元抵减；吉兴房开公司应刘应钊的要求单方已免除了20000元购房欠款，案涉商品房在吉兴房开公司协助下已办理了房产证，吉兴房开公司未提出异议，也未行使同时履行抗辩权，足以推定迟延履行吉兴房开公司是同意的，刘应钊、徐小霞、刘昊军迟延履行不构成违约，其已全面履行了支付购房欠款400000元的义务，应依法驳回吉兴房开公司诉讼请求的抗辩理由。对案涉295000元，不属于案涉商品房的购房款，刘应钊可向吉兴房开公司另案主张权利。对于吉兴房开公司应刘应钊的要求单方已免除了20000元购房欠款，刘应钊、徐小霞、刘昊军未提供充分的证据予以证明，且杨华奎的承诺不能代表吉兴房开公司的意思表示。同时，出卖人协助买受人办理房产权证系出卖人应尽的义务，作为买受人应按约定期限履行付款的义务，故该院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘应钊、徐小霞、刘昊军支付贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司购房款315000元，限本判决生效之日起20日内支付；二、驳回贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3012元，由刘应钊、徐小霞、刘昊军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：第一组证据《购房增值税发票》、《中华人民共和国税收完税证明》，拟证：上诉人按照《补充协议2》约定交清购房尾款，吉兴房开公司认可其迟延付款行为，并将增值税和完税发票交给刘昊军，上诉人已全部履行给付购房款的义务。吉兴房开公司对该证的真实性、合法性无异议，认为发票不能证明吉兴房开公司实际收到全部购房款，该公司是履行合同办证义务而向上诉人出具税票，对其证明目的不予认可。第二组证据《合作开发房地产协议》，拟证：杨华奎不仅是吉兴房开公司的股东，也是该公司总经理，其行为系履行该公司的职务行为。吉兴房开公司质证认为即便杨华奎是公司股东，上诉人没有提交授权委托书证明杨华奎代表公司履行职务，达不到其证明目的。第三组证据《一本通绿卡表》、两份《租赁合同》，拟证：刘应钊租赁吉兴房开公司商铺，如果其未按照协议约定交清购房尾款，该公司不可能退还刘应钊租赁合同履约保证金4万元。吉兴房开公司认为该组证据与本案无关联，达不到其证明目的。第四组证据杨华奎录音资料，拟证：杨华奎同意上诉人迟延付款和优惠2万元购房款，上诉人已按照《商品房买卖合同》和《补充协议2》约定履行支付购房款义务，其行为不构成违约。吉兴房开公司对杨华奎录音的真实性无异议，认为其不是公司的代理人，无权代表公司作出决定。第五组证据《补充协议》，拟证：2016年4月26日吉兴房开公司与上诉人签订《补充协议》，该公司提前两年解除与上诉人签订的《世纪明珠商业广场租赁合同》(租NOA1.2-1-020)，同日双方签订《补充协议2》，两份补充协议能够证明补偿的30万元用于折抵上诉人购买案涉门面的购房款，且双方已实际履行完毕。吉兴房开公司对该证的真实性无异议，但认为刘应钊租赁A1.2-1-021商铺与本案无关联，上诉人早知我公司出让租赁商铺产权及商铺设计变更的事实。双方关于案涉门面销售尾款的变更，只是债权的约定，且双方约定的优惠附有条件，上诉人逾期付款构成根本违约，应当支付总欠付的购房尾款。本院对上述证据分析认定如下：吉兴房开公司对上诉人提交五组证据的真实性均无异议，且上述证据与本案有关联，本院予以认定。本院二审查明：刘应钊除购买案涉门面外，另外又向吉兴房开公司租赁商铺进行经营。其中：1、吉兴房开公司与刘应钊签订《世纪明珠商业广场租赁合同》，(租NOA1.2-1-3)，吉兴房开公司将其所有的“世纪明珠”A区第1.2栋1层19-22号铺位出租给刘应钊进行经营，租赁面积225.44㎡，租赁期5年，从2013年5月11日起至2018年5月11店庆日止，刘应钊在签订合同之时一次性付清所租铺的合同履约保证金2万元。2、2013年3月13日吉兴房开公司与刘应钊签订《世纪明珠商业广场租赁合同》，(租NOA1.2-1-020)，吉兴房开公司将其所有的“世纪明珠”A区第1.2栋1层6、7号铺位出租给刘应钊进行经营，租赁期3年，从2013年5月开业日起至2016年5月店庆日止，刘应钊在签订合同之时一次性付清所租铺的合同履约保证金1万元；3、吉兴房开公司与刘应钊签订《世纪明珠商业广场租赁合同》(租NOA1.2-1-32),吉兴房开公司将其所有的“世纪明珠”A区第1.2栋1层23、24号铺位出租给刘应钊进行经营，租期从2013年5月11日起至2016年5月11日止，刘应钊在签订合同之时一次性付清所租铺的合同履约保证金1万元。后吉兴房开公司决定出售刘应钊租赁商铺折抵股东投资款，并对商铺设计进行调整，2016年4月26日，吉兴房开公司（甲方）与刘应钊（乙方）签订《补充协议》，约定乙方租赁世纪明珠A-1-21商业门面，由乙方与该门面产权人另行签订租赁合同，租期6年。甲乙双方于2013年3月13日签订的《世纪明珠商业广场租赁合同》(租NOA1.2-1-020)于本协议生效之日起自动作废。后刘应钊与产权人重新签订租赁合同。2018年2月5日，吉兴房开公司退还刘应钊合同履约保证金共计4万元。另查明，2016年4月26日吉兴房开公司（甲方）与刘昊军（乙方）签订了《补充协议2》，内容为“一、乙方于2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议1》之约定，乙方购买甲方开发的德江世纪明珠门面—房号B1-1-32，合同约定总房款为人民币1390396元，已支付房款695396元，尚欠695000元。现甲乙双方重新约定所欠房款变更为40万元，乙方于2016年4月26日支付给甲方10万元、2016年5月5日支付给甲方10万元、2016年5月30日前支付给甲方20万元；其他费用由乙方另行支付。如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的总房款（减去已付房款，欠695000元）支付给乙方”。同日，刘昊军向吉兴房开公司支付10万元、2017年1月17日支付了28万元，实际支付购房款共计1075396元。再查明，2014年6月3日刘应钊、徐小霞向吉兴房开公司出具《欠条》时，杨华奎在欠条上标注：同意暂欠。2017年9月12日，吉兴房开公司向刘昊军开具了两张共计1390396元贵州增值税发票，刘昊军向有关部门缴纳案涉门面契税。2017年9月18日德江县国土资源局、德江县房地产交易局向刘昊军颁发了《不动产权证书》，该证载明：权利人刘昊军，坐落青龙街道城南新区世纪明珠B区B栋1-32，现案涉房屋产权证由刘应钊一方持有。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、《补充协议2》的效力；2、上诉人是否违约，应否支付31.5万元购房款。关于焦点一。2014年6月3日刘应钊、徐小霞、刘昊军与吉兴房开公司签订了《商品房买卖合同》，2016年4月26日吉兴房开公司作为甲方与刘昊军作为乙方签订了《补充协议2》，虽然该协议乙方是刘应钊代表刘昊军签字，但徐小霞、刘昊军对该协议真实性不持异议，刘应钊又系案涉门面买受人之一，且刘应钊、徐小霞、刘昊军于2016年5月11日将案涉门面买受人变更为刘昊军，刘昊军亦是依据《补充协议2》向吉兴房开公司主张购房款已付清，可见，徐小霞、刘昊军事后对《补充协议2》的效力进行了追认，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。《补充协议2》载明所欠房款69.5万元变更为40万元，上诉人向吉兴房开公司支付40万元购房款的具体时间节点。同时约定如逾期不付，则按原《商品房买卖合同》中约定的总房款（减去已付房款，欠695000元）支付给乙方，该约定是双方对购房款69.5万元变更为40万元所附的生效条件，上诉人提出《补充协议2》载明的上述约定系迟延履行的违约金，主张违约金条款无效的理由，本院不予支持。关于焦点二。1、《补充协议2》签订前，上诉人向吉兴房开公司购买的案涉门面尚欠房款69.5万元，此外，吉兴房开公司还向刘应钊出租部分商铺。吉兴房开公司决定销售商铺折抵公司股东的投资款，并对商铺设计进行调整，2016年4月26日吉兴房开公司与刘应钊签订《补充协议》，提前2年解除吉兴房开公司与刘应钊商铺租赁合同。同日双方签订的《补充协议2》明确约定将上诉人所欠房款69.5万元变更为40万元，上诉人主张吉兴房开公司因出卖其租赁未到期的商铺，同意给予其29.5万元补偿款抵扣其所欠该公司的购房款，吉兴房开公司主张29.5万元是对出售刘应钊租赁该公司商铺的优惠，且该优惠须符合《补充协议2》约定生效的条件。根据本院查明的事实，刘应钊至今没有购买吉兴房开公司的租赁商铺，吉兴房开公司对上诉人已购买门面再行给予29.5万元的巨额优惠，与交易习惯不符，可以认定将所欠房款69.5万元变更为40万元是吉兴房开公司对其提前解除租赁合同给予刘应钊的补偿。2、2016年4月26日签订《补充协议2》载明将上诉人所欠房款69.5万元变更为40万元，当天上诉人向吉兴房开公司支付10万元，2017年1月17日支付28万元，共计38万元。虽然上诉人未按照《补充协议2》约定的时间节点（2016年5月30日前）全部支付购房款40万元，但上诉人提交了杨华奎口头同意2017年春节前付清全部欠付购房款后，可以再优惠上诉人2万元，并认可上诉人已付清全部购房款的录音资料，杨华奎及吉兴房开公司对录音资料真实性均无异议，但认为杨华奎无权代表吉兴房开公司作出优惠购房款的口头决定。经查，上诉人向吉兴房开公司出具69.5万元《欠条》时，杨华奎代表吉兴房开公司在《欠条》上签字同意其暂欠购房款。杨华奎作为吉兴房开公司股东，又系公司总经理，其行为系履行吉兴房开公司的职务，由此产生的后果应由吉兴房开公司承担。3、吉兴房开公司于2017年9月向刘昊军开具1330396元的增值税发票，上诉人仅支付购房款1075396元。吉兴房开公司对案涉门面办理产权转移登记，并将《不动产权证书》交付给上诉人，现案涉门面的房产证由上诉人持有。之后，2018年2月吉兴房开公司又将租赁商铺履约保证金4万元退还给刘应钊，吉兴房开公司主张上诉人未付清购房款，又将《不动产权证书》和保证金退还给上诉人明显违背日常生活常理及交易习惯。综上，上诉人以1330396元价格向吉兴房开公司购买案涉门面，《补充协议2》签订前已支付购房款695396元，尚欠65万元。吉兴房开公司提前解除租赁给刘应钊的商铺，双方达成将上诉人所欠房款69.5万元变更为40万元的《补充协议2》。虽然上诉人未按照该协议约定支付40万元，但上诉人提交的杨华奎录音资料能够证明吉兴房开公司同意上诉人迟延付款和减免2万元，该事实与吉兴房开公司在上诉人支付完毕38万元房款后，开具全部购房款1330396元的增值税发票，办理《不动产权证书》交付给上诉人，并退还刘应钊租赁商铺履约保证金4万元的客观事实相互印证，足以证明上诉人迟延付款已得到吉兴房开公司的认可，上诉人已按照双方协议履行全部购房款的义务，其行为不构成违约。吉兴房开公司仅以上诉人未按照《补充协议2》约定的时间支付40万元购房款，已构成违约为由，要求上诉人支付尚欠的31.5万元房款无事实依据，一审判决支持吉兴房开公司的诉请明显不当，本院予以纠正。综上所述，刘应钊、徐小霞、刘昊军上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初901号民事判决；二、驳回贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司的诉讼请求。一审案件受理费3012元（贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司预交），由贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司负担。二审案件受理费6025元（刘应钊预交），由贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓慧审判员  田亚勇审判员  王电赏二〇一九年十二月五日书记员  张 罗