贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2525号上诉人(一审原告):广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道华伟中央城第5栋物业用房。负责人：吴波，男，该公司负责人。委托诉讼代理人：杨绍霞、龙泽，贵州阳泽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李宣臻，男，1984年4月7日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司（以下简称“银湾公司”）因与被上诉人李宣臻物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2019)黔2631民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。银湾公司上诉请求：撤销黎平县人民法院（2019）黔2631民初1474号民事判决书，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院在没有证据证明情况下，依据被上诉人的辩解就认定上诉人银湾公司存在管理瑕疵，从而判决被上诉人承担70%的物业费没有法律依据。2.双方在合同中约定由被上诉人支付电梯年检费，上诉人代收代交，现上诉人已代被上诉人垫付了电梯年检费后向被上诉人主张该笔费用合法有据，一审法院判决不予不支持该诉讼请求，违反了双方合同约定，判决结果错误。3.一审法院“同案不同判”，上诉人起诉的系列同类型案件黎平县人民法院已作出了三种结果不同的判决，存在明显的错误和矛盾，严重影响了法律权威和司法判决的社会指导和指引作用，造成了负面导向。双方当事人在合同中约定电梯年检月检费由被上诉人承担，一审判决不需向上诉人缴纳该费用，不利于物业管理工作的开展，不利于电梯运行安全，最终全体业主财产生命受到威胁。二审中李宣臻作出答辩如下：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。1、银湾公司未履行合同约定，业主拒交物业费合理合法。在实际履行中应该是物业公司先履行服务管理义务，业主后缴纳物业费，银湾公司未提供符合行业标准的服务，不但造成业主的经济损失，而且严重违约。业主有权行使先履行抗辩权。2、电梯年检费没有相关委托书，业主有权不予承认。银湾公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付物业费835.17元（该费用是按房屋建筑面积119.31㎡×1元/月×7个月=835.17元，从2017年11月1日起算至2018年5月31日，共7个月）；2.依法判决被告向原告支付电梯年检月检费1240元，（该费用是按40元/月×31个月=1240元，从2015年11月1日计算至2018年5月31日，共31个月）；3.依法判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%支付原告违约金（按尚欠的物业费为基数，从2017年11月1日计算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：被告是黎平“华鼎·凯旋名门”1栋1单元401号房的业主，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，原告为被告居住的黎平华鼎·凯旋名门小区提供前期物业管理服务。合同第六条约定：…物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层住宅：1.00元/月/平方米；…商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。第九条约定：…从开发商通知（公布）交房之日起全额计收物业管理费，物业管理服务费按1年交纳，在每年12月30日前履行缴纳义务。合同第二十九条约定，…甲方未能按时足额交纳物业服务费，或业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴纳物业费百分之五百的标准向乙方支付违约金…。原、被告签订合同后，原告在提供物业服务期间，小区设备有时出现故障，被告未能及时维修，其派驻的管理人员有部份服务不到位，致双方发生矛盾，部分业主以原告物业公司管理、服务质量达不到物业合同约定的标准而拒交物业管理费。2018年5月31日，原告以收取的费用不够开支，出现亏损等理由退出黎平华鼎·凯旋名门小区物业管理。被告自2017年11月1日至2018年5月31日期间尚欠相关物业管理费835.17元。同时查明，被告对于按时或经催收后缴纳物业服务费的业主并未收取关于合同约定的电梯年检月检费，自双方签订物业服务合同以来，原告也没有通知要求被告缴纳电梯年检月检费。一审法院认为，原告是具有物业服务资质的物业服务公司，2015年8月26日原告与黎平华鼎房地产开发有限公司签订《黎平“华鼎·凯旋名门”前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对原、被告双方均有约束力。合同签订后，原告为涉案小区业主提供了前期的物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，原告对所服务的小区业主有权按合同约定收取物业管理费。现原告请求被告支付尚欠7个月的物业服务费835.17元，因被告抗辩原告的物业管理不到位，物业服务质量存在瑕疵而拒绝全额交纳物业费。《合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”。根据上述规定，在物业公司提供服务管理不符合合同约定或者服务质量存在瑕疵时，业主可以行使瑕疵履行抗辩权，但应限定在“正当理由”之内。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益。物业公司的物业服务范围包括对小区的安全防范保障、房屋建筑共用部位，共用设施的日常维修、养护、管理，车辆停放的引导和停车场所的管理等事项。结合本案实际，原告在提供管理服务期间小区时常处于停水停电且无人处理状态，发生电梯载人途中自行掉落事故，消防通道堵塞，抽水泵无法正常抽水，小车乱停乱放，门卫室无人现象。业主曾予以反映，但原告没有采取适当的合理、合法措施进行应对、整改。以上现象给被告及小区其他业主的日常生活带来了一定程度的影响，其安全保障受到了较大妨碍，原告提供的物业服务对于被告而言已具有较大的瑕疵，被告行使瑕疵履行抗辩权、具有相应合理性。原告虽然提供的物业服务具有瑕疵，但原告确实提供了服务，业主不能因服务有瑕疵而拒绝缴纳所有物业管理费，这不符合民法的诚实信用、公平公正原则。故综合本案事实，酌定被告尚欠物业服务费用可适当减免30%，支付所欠物业服务费835.17元的70%为584.62元。关于违约金的问题。被告拒交物业管理费是因为原告物业管理服务不到位，存在违约行为，被告为此行使瑕疵履行抗辩权，具有一定的合理性，导致上述费用至今仍未交纳也并不可完全归责于被告，故对原告请求被告承担违约金的请求，不予支持。关于原告请求支付电梯年月检费的问题。认为，原告请求被告支付电梯年月检费没有法律依据和合同依据，根据《物业服务收费管理办法》第二条、第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而公共电梯属于全体业主共用的机器设备，则电梯的年检月检费应包括在物业管理费内。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予以支持”。双方合同第六条约定：小高层住宅：1.00元/月/平方米；商业物业：1.50元/月/平方米。代收代缴电梯年检月检费：40元/月/户，用完续交。而被告系小高层住宅，不属于商业物业，商业物业约定对电梯年月检费的收取对被告没有约束力。即使合同约定条款对被告有约束力，根据合同约定电梯年月检费系代收代缴，用完续交，现原告没有提供证据证明代收代缴多少，代收的款项是否用完及应当续交多少的证据，系举证不能。且庭审中，原告陈述对于按时或经催收后主动缴纳物业服务费的业主并未收取电梯年检月检费，而在诉讼前，原告亦从未向被告提出过缴纳电梯年检月检费的主张，现提出此项请求，不符合公平公正原则，也没有法律依据和合同依据。故对原告请求支付电梯年检月检费的诉求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决：一、被告李宣臻在本判决书生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司物业管理费584.62元。二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李宣臻负担。二审中，双方均向本院提交了新证据，上诉人银湾公司向本院提交了以下证据：1、黎平县人民法院（2018）黔2631民初1457号、1458、1459号民事判决书，拟证明黎平人民法院判决业主支付尚欠物业费的70%和违约金及全部支持电费年检月检费的事实。现一审法院却只判决支持物业费70%，明显同案不同判。2、黎平县人民法院(2019)黔2631民初606号民事判决书，拟证明针对同类性质，同类诉求的案件，此前黎平县法院人民法院又作出判决为业主支付尚欠的全部物业费及按尚欠的全部物业费的期限计算并支持电梯年检月检费的事实，现一审法院却只判决支持物业费的70%，明显同案不同判。3、物品交接清单、业主委员会名单。拟证明：朱守坤是业主委员会的主任，在2018年6月1日，上诉人退出小区后与业主委员会确认所有物品完好的情况下，双方进行了物品交接清单，不存在设备毁损的情形，也不存在单方退出小区的情形。被上诉人李宣臻提交如下证据：第一组证据：一栋一单元1至6楼的排气阀更换、栋一单元1至6楼的排气阀漏水故障的事故图。拟证明业主自己出钱维修，上诉人管理期间都是坏的。更换时间在2018年11月。房屋因为排气阀漏水，造成墙壁脱落，因此拒绝缴纳2017年11月1日-2018年5月31日物业管理费。第二组证据：图片，拟证明银湾公司管理期间车辆门禁损坏无人修理、业主田丽占用绿化带，银湾公司视而不见。第三组证据：华鼎凯旋名门小区供水泵房设施、业主集资维修小区共有设施费用开支情况。拟证明广西银湾公司在管理期间没有履行义务，没有认真维护设备管理小区，导致设备带病工作，严重影响小区业主正常生活。第四组证据：缴纳物业费的收据及欠费通知单。拟证明公共能耗费出现重复收费情况。第五组证据：向地产商获取前期合同复印件及向黎平县住建局获取前期合同复印件。拟证明合同期限时间有涂改痕迹，存在造假嫌疑。本院组织双方进行了质证，李宣臻对银湾公司提交的证据质证意见如下：对第一份证据，认为每一户的情况不一样，欠的金额不一样，所以判决结果也不一样。对第二份证据不认同，不知道前期有物业合同的，只有自己与物业签订的合同，至于合同是有意玩文字游戏还是无意的，物业与业主签订的合同存在文字陷阱。对第三份证据，认为清单里面备注里面写明是否完好是否损坏，质量好坏不清楚。银湾公司对被上诉人李宣臻提交的证据质证意见如下：对第一组证据的三性和证明目的都有意见，银湾公司根本没有自来水排气阀，公司管理期间也没有收到反应有墙面受损的情况，从证据上来看，无法明确具体的拍摄地点、时间、拍摄人，证据来源不明，更无法明确图片内容以及造成图片状况的原因，不能证明是上诉人管理期间造成的问题。对第二组证据的质证意见和第一组证据质证意见一致。对第三组证据的三性有异议，该张表是业主自己统计的单据，不具有证明力，发生的这种情况是均是在上诉人退出之后，不能证明与上诉人有关。对第四组证据证明目的有异议，证实了被上诉人欠物业费的情况。对第五组证据的证明目的有异议，没有造假，公司说到期后是自己与业主在合同上修改时间，时间也是业主自己修改的，之后银湾公司继续为小区提供服务，业主也没有异议。并且在直到2018年5月31双方的合同才终止。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，上诉人因主张物业服务费，在黎平县人民法院提起多个民事诉讼。其中，（2018）黔2631民初1459号民事判决书已经发生法律效力。本院认为：本案的争议焦点，一是一审法院判决被上诉人承担70%的物业费是否于法有据；二是上诉人要求被上诉人支付电梯年检费月检费，是否应按合同约定，属于代交代付费用；三是该案是否属于同案不同判。针对争议焦点，分述如下：一、关于一审法院判决被上诉人承担70%的物业费是否于法有据的问题。黎平县人民法院（2018）黔2631民初1459号民事判决书已认定“原、被告签订合同后，原告在提供物业服务期间，小区设备有时出现故障，被告未能及时维修，其派驻的管理人员有部份服务不到位”的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，该事实无须当事人另行举证。故一审法院认定上诉人在物业服务后期管理不到位，服务有瑕疵有事实依据，从而酌情扣减上诉人30%的物业服务费并无不当。二、关于电梯年检费月检费，是否应按合同约定履行问题。《电梯监督检验和定期检验规则》第七条第一项规定，对于在用电梯，每年进行1次定期检验。故对于在用电梯，只存在年检费，而不存在月检费。另，作为特殊设备，电梯在客观上还存在每月例行的维护工作，由此产生的费用属于维护费用而非年检费用。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。故电梯年检费、维护费应当属于物业费范畴。《贵州省物业管理条例》第六十六条规定，物业服务企业或者其他管理人应当按照物业服务合同的约定、法律、法规的规定以及相关行业规范的要求履行维修、养护、管理和维护义务。不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。涉案合同既约定共用部位、公共设施设备的维修、养护、管理由上诉人提供服务，同时又约定公共能耗费、电梯年检月检费等费用由业主承担，显然自相矛盾。按上述规定，该项约定已构成重复收费，属于上诉人利用格式合同加重对方责任的情形，根据《合同法》第四十条之规定，相关约定条款应当无效，上诉人的该上诉人理由不能成立，本院不予支持。三、关于该案是否属于同案不同判的问题，不属于本案审查范围，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据，故其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西银湾物业服务有限公司黔东南州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  王家良审判员  陈生燕二〇一九年十二月十二日法官助理罗惠书记员杨绍鑫