文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终26596-26601号26596号上诉人（原审被告）:卢昱佑（曾用名：卢运忠），男，汉族，1961年11月3日出生。26597号上诉人（原审被告）：陈炬良（曾用名陈小雁），男，汉族，1963年8月1日出生。26598号上诉人（原审被告）：何永青，男，汉族，1963年12月31日出生。26599号上诉人（原审被告）：吴凤娣，女，汉族，1933年10月20日出生。26600号上诉人（原审被告）：陈冠中（曾用名：陈小鹃），男，汉族，1970年10月15日出生。26601号上诉人（原审被告）：陈伟民，男，汉族，1960年12月11日出生。委托诉讼代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区住房和建设局，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道文锦中路1008号罗湖管理中心大厦15楼，统一社会信用代码：114403030075418892。负责人：马晓东。委托诉讼代理人：陈洁，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人卢昱佑、陈炬良、何永青、吴凤娣、陈冠中、陈伟民因与被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局（以下简称罗湖住建局）租赁合同纠纷六案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初7376-7381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本六案，现已审理终结。上诉人卢昱佑等六人向本院上诉请求:1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判上诉人卢昱佑等六人仅需向罗湖住建局支付本案立案前一年的租金；3.判令由罗湖住建局承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：上诉人卢昱佑等六人承租涉案房屋，是基于原东门老街的拆迁工作安排，其性质与普通的租赁关系有着明显差别，不能仅以租赁合同作为判决依据。一审判决认定事实片面，未查明本案重要事实，严重损害卢昱佑等六人的合法权益。另，租金的诉讼时效只有一年。罗湖住建局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人卢昱佑等六人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。罗湖住建局向一审法院起诉请求:1.卢昱佑等六人立即腾空位于深圳市××东湖路鹏程花园的案涉房产（具体房号详见附表）；2.卢昱佑等六人立即支付罗湖住建局租金（具体见附表）（租金暂计至2018年12月份）；3.一审诉讼费用由卢昱佑等六人承担。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。罗湖住建局与卢昱佑等六人的书面房屋租赁合同的租期已过，但之后卢昱佑等六人一直居住在涉案房产中，罗湖住建局未提出异议，因此，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十七条亦规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。罗湖住建局和卢昱佑等六人之间为不定期租赁且卢昱佑等六人长期欠缴租金。罗湖住建局于2018年6月13日授权深圳市罗湖区住房保障事务中心向卢昱佑等六人发出《周转住房限期退房通知书》，解除与卢昱佑等六人的房屋租赁合同，并限期卢昱佑等六人腾房。卢昱佑等六人收到通知书后，未按期腾房。现罗湖住建局请求卢昱佑等六人立即腾退涉案房产，理由充分，一审法院予以支持。关于欠付租金的问题，卢昱佑等六人提出诉讼时效的抗辩。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。罗湖住建局和卢昱佑等六人原租赁合同约定卢昱佑等六人须于每月10日前向罗湖区房产管理所缴纳租金，卢昱佑等六人未按时缴纳房屋租金（未按时缴纳租金的具体起始时间见附表）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。罗湖住建局未提交证据证明其于2018年6月发出通知书前向卢昱佑等六人催缴过租金。卢昱佑等六人最迟应于2016年10月10日缴纳当月租金，因此罗湖住建局主张2016年10月之前的租金，确已超过诉讼时效。但卢昱佑等六人仍应向罗湖住建局支付2016年10月之后的租金。由于罗湖住建局诉请的租金只计至2018年12月，一审法院只对该期间的租金进行处理。经核算卢昱佑等六人应缴租金（具体金额见附表），对罗湖住建局请求超出的部分，一审法院不支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、卢昱佑等六人须自本判决生效之日起三十日内腾退案涉房产。二、卢昱佑等六人须自本判决生效之日起十日内向罗湖住建局支付租金（见附表）。三、驳回罗湖住建局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（一审案件受理费及负担情况见附表）。以上费用罗湖住建局已经预交，卢昱佑等六人须自本判决生效之日起十日内迳付罗湖住建局。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，应予确认。本院认为，本六案房屋租赁合同关系，有别于普通民事主体间租赁关系，具有特殊性。首先，罗湖住建局出租的是政府物业，且是向特定住户出租，即当时居住在深圳××街改造片区的居民。因此，案涉租赁关系的形成也具有历史原因。其次，从诉辩双方在诉讼中的主张及陈述和一审法院查明的案情来看，案涉租赁合同的形成，并非平等民事主体间协商的结果。政府主导、政府行政管理的痕迹明显。第三，从案涉房屋租赁合同中确定的租金数额亦与普通民事主体间的租金不同，与同地段同时期市场租金有别。基于以上分析，本院认为，本案租赁合同纠纷不为民事诉讼法调整范围，不应作为民事诉讼案件予以审理。一审法院以民事案件受理并审理没有法律依据，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初7376-7381号民事判决；二、驳回深圳市罗湖区住房和建设局的起诉。一审案件受理费（见附表）由一审法院退还深圳市罗湖区住房和建设局；上诉人卢昱佑、陈炬良、何永青、吴凤娣、陈冠中、陈伟民预交的二审案件受理费（见附表）由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 马   龙审判员路德虎审判员 周   敏二〇一九年十二月二十五日书记员 林翘（兼）附表：            上诉人（原审被告）              卢昱佑              陈炬良              何永青              吴凤娣              陈冠中              陈伟民                  二审案号：（2019）粤03民终              26596号              26597号              26598号              26599号              26600号              26601号                  一审案号：（2019）粤0303民初              7376号              7377号              7378号              7379号              7380号              7381号                  涉案房产（原房号）              xx              xx              xx              xx              xx              xx                  涉案房产（现房号）              xx              xx              xx              xx              xx              xx                  罗湖住建局诉请的租金数额              64328元              75460元              90381元              99736元              54945元              88560元                  未缴纳租金起始时间              2007年9月              2006年3月              2007年4月              2007年8月              2009年10月              2007年1月                  一审认定的应缴纳租金金额数额              12771元              13230元              17307元              19656元              13365元              16605元                  一审案件受理费              1408元              1687元              2060元              2293元              1174元              2014元                  一审判决罗湖住建局负担的受理费              1128元              1391元              1666元              1841元              888元              1636元                  一审判决认定上诉人负担的受理费              280元              296元              394元              452元              286元              378元                  二审案件受理费              1408元              1687元              2060元              2293元              1174元              2014元