山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3856号上诉人（原审被告）：王仁雷，男，1978年2月10日出生，汉族，个体工商户，住山东省齐河县。上诉人（原审被告）：赵艳丽，女，1985年10月20日出生，汉族，个体工商户，住山东省齐河县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：尹萍，山东杨宜广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹军委，男，1979年5月12日出生，汉族，个体工商户，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：董恩升，山东鹏飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐娜，山东鹏飞律师事务所律师。上诉人王仁雷、赵艳丽因与被上诉人曹军委房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王仁雷、赵艳丽上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，采信证据错误。上诉人租赁被上诉人的厂房后，2019年3月份因市场行情问题，生产量减少，于是双方协商减少一半的租赁面积及租赁费，当时被上诉人是同意的。上诉人立即空出了一半的厂房，被上诉人亲自发布再次出租的信息。一审庭审时，被上诉人故意不参加庭审，不与上诉人当面对质该问题，回避该事实。上诉人还提交了被上诉人曹军委发布的出租厂房信息图片、证人黄某和王某出庭作证，明确证明了该情况的真实性。一审法院应当认定退出厂房及租赁费减半的事实，采信上诉人提交的证据。二、一审法院判决第二项租赁费数额超出了被上诉人的诉求范围，侵害了上诉人的权益，违反法律规定。一审被上诉人提交的民事起诉状诉讼请求第二项是：“支付租金每月按4.485万元，自2019年4月6日起计至判决生效之日止并支付违约金。租金及违约金计至起诉之日暂定为18.23万元。”由此可见，被上诉人租金及违约金总计主张18.23万元。但一审法院判决第二项是：“王仁雷、赵艳丽于本判决生效之日起七日内一次性给付曹军委租赁费223070元及违约金”，明显超出了被上诉人的诉求范围，侵害了上诉人的合法权益。曹军委辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。曹军委向一审法院起诉请求：1.解除位于齐河经济开发区房屋的厂房租赁合同；2.支付租金每月按4.485万元，自2019年4月6日起计至判决生效之日止，并支付违约金（以欠付租金为基数，按年利率24%自2019年2月1日起计至完全付款之日止）。租金及违约金计至起诉之日暂定为18.23万元。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：曹军委承租了齐河富达木业有限公司厂房一处，面积为6144平方米。2018年3月1日，经过出租方同意，曹军委与王仁雷、赵艳丽签订了两份厂房出租合同，将其承租的厂房中的3072平方米转租给王仁雷、赵艳丽，约定租赁期限自2018年3月1日至2021年3月1日。第一年租金为50.457万元，第二年租金为53.82万元，第三年租金为56.06万元。同时在与王仁雷签订的合同中第四条第二款约定“租户需交租金后使用，每年提前一个月交付下一年租金，逾期每天罚款年租金的千分之一，拖延30天以上，甲方有权收回厂房并处罚金”，第九条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该厂房：1、经书面、短信催促不支付或者不按照约定支付租金达10日的，……4、欠缴各项费用达2000元以上的……”合同第十条第三款约定“如乙方不按时支付租金，每拖延10天，应向甲方支付月租金50%的违约金”，第六款“如甲方或乙方违约，单方终止合同，需提前30天书面通知对方；甲方违约单方终止合同，退还相应租金和押金，乙方违约单方终止合同，甲方不退还相应租金和押金”。2019年3月1日第二年租赁期开始后，被告仅支付了55000元租金并缴纳水、电、物业费至2019年8月6日。2019年9月4日王仁雷、赵艳丽在搬迁时因未结清水电物业费等被齐河富达木业有限公司禁止搬离。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、双方签订的厂房出租合同是否应当解除；2、曹军委主张的租金有无事实和法律依据以及数额应是多少，违约金如何计算。针对第一个争议焦点，依据曹军委与赵艳丽、王仁雷签订的两份合同，缴纳租金的时间无论是半年一付还是提前一个月付下一年租金，至本案开庭时，赵艳丽、王仁雷仅交纳了55000元，与约定的538200元相差甚远，已构成违约。按照曹军委与王仁雷签订的合同第四条第二款及第九条第四款第一项的约定，曹军委均有权解除合同，收回厂房。关于被告主张系曹军委擅自解除合同，被告被迫搬离的抗辩理由。一审法院认为，根据查明的事实，赵艳丽、王仁雷自2019年9月初开始搬离厂房，在此期间曹军委曾在微信聊天中多次向被告催要房租及水电物业费，被告也曾表示因生意赔本不想继续承租的意思，因此，逾期不缴纳租金是产生纠纷的主要矛盾点，被告的抗辩理由不能成立。被告主张的自2019年4月份房东及曹军委向他们传达了不让他们继续租赁厂房的主张，因被告未提交任何书面证据予以证实，一审法院亦不予采信。因此，王仁雷、赵艳丽未按期足额交纳第二年租赁费538200元，曹军委主张解除双方签订的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。针对第二个争议焦点，按照合同约定，第二年租赁费为538200元，可换算为每月44850元，每日1495元。现被告已支付55000元。根据齐河富达木业有限公司向曹军委出具的通知显示，曹军委于2019年9月7日与富达木业终止租赁合同关系，王仁雷、赵艳丽也于2019年9月4日开始搬离。因此，曹军委主张的租金应自2019年3月1日起计算至2019年9月7日止，共计六个月又六日计为278070元，扣除已支付的55000元，还应支付给曹军委223070元。对于王仁雷、赵艳丽主张的已于2019年3月20日退租一半厂房，租金也应减半的抗辩主张，一审法院认为，对于减少租赁面积及租金的事项，根据日常逻辑以及一般规律，应当由双方作出书面的、确定的意思表示，现两被告仅以曹军委口头同意为由主张扣除于法无据，并且曹军委提交的2018年9月至2019年8月期间被告缴纳的物业费金额是一致的，可以看出没有减少租赁面积，因此对其抗辩意见一审法院不予支持。根据双方合同第十条第三款约定“如乙方不按时支付租金，每拖延10天，应向甲方支付月租金50%的违约金”。该约定过高，曹军委主张的以欠付租金为基数，自2019年2月1日起至判决生效之日止，按年利率24%计算违约金的请求，于法不悖，可自2019年4月7日起开始计算违约金。综上所述，王仁雷、赵艳丽未按期足额交纳租金，根据合同约定双方签订的厂房出租合同、房屋租赁合同均应予以解除。合同解除后，王仁雷、赵艳丽应支付至2019年9月7日的租赁费223070元并支付违约金。判决：一、原告曹军委与被告王仁雷、赵艳丽签订的厂房出租合同、房屋租赁合同自本判决生效之日起予以解除；二、王仁雷、赵艳丽于本判决生效之日起七日内一次性给付曹军委租赁费223070元及违约金（以223070元为基数，自2019年4月7日起至2019年9月7日止，按年利率24%计算）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，由被告王仁雷、赵艳丽共同负担。本院二审期间，上诉人王仁雷、赵艳丽围绕上诉请求依法提交了证据一、一审被上诉人（原审原告）曹军委的起诉状一份，用以证明曹军委诉讼请求数额为18.23万元；证据二、视频资料两份（以光盘提交），用以证明空出一半厂房的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人曹军委认可证据一为曹军委提交，经本院与一审法院核实，一审法院亦确认证据一为一审法院向上诉人送达的起诉状。因此，对上诉人提交的证据一本院予以认定。上诉人提交的证据二系复制件，视频资料所显示的录制时间是否真实无法确定，因此本院对该证据不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、一审判决是否超出诉讼请求；二、一审判决对欠付租金数额的认定是否正确。关于一审判决是否超出诉讼请求的问题，本院认为，虽然被上诉人（原审原告）曹军委起诉状列明的诉讼请求中有“租金及违约金计至起诉之日暂定为18.23万元”的内容，但是该数额仅为起诉时的暂定数额，位于“支付租金每月按4.485万元，自2019年4月6日起计至判决生效之日止”的诉讼请求之后，一审判决确定的欠付租金的数额计至2019年9月7日，并未超过曹军委诉讼请求的范围。但是，对于欠付租金数额超过18.23万元的部分，一审法院没有收取案件受理费，差额部分责任人应当予以补交。关于一审判决对欠付租金数额的认定是否正确的问题，本院认为，上诉人王仁雷、赵艳丽主张已经于2019年3月20日退租一半厂房，但是，王仁雷、赵艳丽与曹军委之间并无该一半厂房的任何交接手续，2019年3月20日后，王仁雷、赵艳丽仍然按照原租赁合同约定的面积交纳物业费，曹军委亦不认可双方已经就退租一半面积的厂房达成了一致。至于曹军委发布的厂房招租信息，即便确为涉案厂房的招租信息，在原厂房租赁合同到期前或者可能提前解除的情况下，预先发布招租信息亦不违常理。承租人是否全部利用租赁物系属于承租人的权利，王仁雷、赵艳丽是否全部使用租赁的厂房不能作为判断租赁合同是否变更的依据。本案无法认定王仁雷、赵艳丽主张的退租一半厂房的事实真实，一审判决按照全部面积计算租金数额并无不当。综上所述，王仁雷、赵艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4646元，减半收取2323元，由上诉人王仁雷、赵艳丽负担；二审案件受理费4646元，由上诉人王仁雷、赵艳丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  温 颖审判员  王子超二〇一九年十二月二十日书记员  王婷婷