安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9656号上诉人（原审原告）：许世凤，女，汉族，1952年2月5日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：汪金金，男，1991年10月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县，系基层组织推荐的代理人。委托诉讼理人：文霞，女，1983年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系许世凤儿媳。被上诉人（原审被告）：谢道勤，男，1965年9月9日出生，汉族，安徽省合肥市蜀山区室。委托诉讼代理人：杨会余，安徽高速律师事务所律师。委托诉讼代理人：章丽丽，安徽高速律师事务所实习律师。上诉人许世凤因与被上诉人谢道勤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许世凤上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.谢道勤向许世凤支付房屋占有费7340元（以月租金3800元为基础，自2019年5月15日计算至2019年7月13日实际交房之日）；3.谢道勤支付占有房屋期间使用的水电费966.5元并支付违约金10000元；4.诉讼费由谢道勤承担。事实和理由：1.2019年5月14日双方租赁期满后，由于许世凤与谢道勤未能达成续租约定，谢道勤应当腾房，但经许世凤多次要求后，谢道勤依然拒绝退房，直到2019年7月13日才腾房。期间非法占有许世凤的房屋，该行为给许世凤造成直接经济损失，包括房屋再转让的收入损失。按照双方最后一个年度月租金标准，占有58天的租金约是7340元，谢道勤应当支付该占有使用费。2.双方在租赁合同中也就水电费由谢道勤负担有明确约定。2019年7月13日腾房后，许世凤对水电费进行查账，发现欠水电费共计966.5元。该水电费已经由许世凤缴纳并取得缴纳凭证，谢道勤应当支付。3.双方签订租赁合同时，许世凤收取了谢道勤合同约定的违约押金10000元，该押金具有违约金的性质，谢道勤逾期不交房也不缴纳租金，非法占有房屋，也不按时缴纳水电费，其违约行为给许世凤造成严重损失，应当承担10000元违约金的责任。综上，请求支持许世凤的上诉请求。谢道勤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许世凤的上诉请求。许世凤向一审法院起诉请求：1.判令谢道勤将合肥市蜀山区霍山路奥林花园裙房19.26平方米门面房予以腾空，并返还给许世凤；2.判令谢道勤支付占用房屋使用费4100元/月（自2019年5月15日计算至实际腾退房屋之日〕；3.判令谢道勤支付占用房屋期间使用的水、电费〔按实际使用量据实支付）及支付违约金10000元；4.本案诉讼费由谢道勤承担。一审法院认定事实：2013年始，许世凤与谢道勤就位于合肥市霍山路奥林花园裙房19.26平方米门面房出租达成协议。2018年5月15日，出租方（以下简称甲方）许世凤与承租方（以下简称乙方）谢道勤又签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方位于合肥市霍山路奥林花园裙房19.26平方米门面房出租给乙方，月租金为3800元整，租期暂定壹年，自2018年5月15日至2019年5月14日止。租金定为壹季度壹付；出租期甲方有权按合同收取正常，不得收取其他额外费用，并有义务对该房进行必要的大的维修以保障该房的正常使用，若因该房产权引起纠纷由四班主负责解决；承租期乙方有权使用该房，并合理使用该房的原有设施，但不得损坏，否则按价赔偿。乙方应按时交纳水电费及相关费用，不得拖欠拒付，否则甲方有权追讨，乙方不得转租、转换、转让该房，否则甲方有权解除合同并收回该房，若需改建、改装、添建该房的结构，必须征得甲方同意，否则应承担恢复原状和赔偿损失的责任。为此，甲方收取乙方违约押金壹万元整；房租应提前壹个月交纳等。2019年5月16日，双方因租房到期是否续租等发生纠纷。另查明：谢道勤案涉房屋租金交至2019年5月15日。许世凤收取了谢道勤房屋押金10000元。再查明：2013年5月2日，许世凤向谢道勤言明：到期不做，东西只要下家要可以给他，价钱你们自己谈，如果是下家不做食品，只要你们谈好，我不干涉。如果不要那我没办法解决。一审法院认为，许世凤与谢道勤自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。谢道勤在合同履行到期后，许世凤应就不与谢道勤续签合同提前通知对方，且应给予谢道勤必要的腾房时间，现双方租赁期限届满已过二月有余，故许世凤诉请谢道勤立即返还租赁物，于法有据，一审法院予以支持；但许世凤其他诉请，证据不足，一审法院不予支持。谢道勤返还租赁物后，许世凤应当返还谢道勤交纳的押金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、谢道勤应于判决生效后十日内返还许世凤出租的位于合肥市霍山路奥林花园裙房19.26平方米门面房；二、驳回许世凤的其他诉讼请求。案件受理费153元，减半收取76.5元；由谢道勤负担。二审期间，许世凤提交电费和水费清单，证明谢道勤共欠缴水电费966.5元，欠缴费用已经由许世凤缴纳。谢道勤对证据真实性无异议，但认为与本案无关，谢道勤在2019年7月12号下午将涉案房屋内物品清空，房屋钥匙放到隔壁家代为还给许世凤，涉案房屋已交还。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，许世凤与谢道勤签订的《门面房租赁合同》于2019年5月14日到期后，双方就续租事宜未能达成一致意见。在此情况下谢道勤应及时向许世凤返还案涉房屋，但根据谢道勤二审期间的陈述，其于2019年7月12日下午方腾空案涉房屋并将案涉房屋钥匙交由隔壁商户代为转交。许世凤自认于2019年7月13日拿到案涉房屋钥匙并确认该日为谢道勤返还案涉房屋的时间。因2019年7月12日下午谢道勤与许世凤并未当场办理交接，故本院认为，谢道勤向许世凤返还案涉房屋的时间应为2019年7月13日。因谢道勤已经向许世凤返还案涉房屋，一审法院判决的返还房屋义务谢道勤已经履行，故对一审法院该项判决本院依法予以撤销。因谢道勤于2019年7月13日方将案涉房屋返还许世凤，谢道勤依法应当向许世凤支付合同到期至实际返还案涉房屋期间的房屋占有使用费，许世凤参照双方此前合同约定的租金标准主张该期间的占有使用费7340元具有事实和法律依据，本院予以支持。根据许世凤二审期间提供的水电费票据，谢道勤占有案涉房屋期间产生了水电费合计966.5元，谢道勤在二审期间亦认可返还案涉房屋前在正常营业，也未支付过占有使用期间的水电费，故该费用应由谢道勤承担，对许世凤关于水电费966.5元的主张，本院依法予以支持。至于许世凤主张的违约金10000元，因双方系在合同到期后因续租问题未达成一致引起的纠纷，故其主张按照合同约定事由向谢道勤主张违约金依据不足，本院不予支持。鉴于许世凤已经收取谢道勤10000元押金，谢道勤应向许世凤支付的房屋占有使用费7340元、水电费966.5元，许世凤可从10000元押金中直接抵扣。就扣除后的剩余款项1693.5元，许世凤应当返还谢道勤。综上，许世凤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初5731号民事判决；二、谢道勤向许世凤支付房屋占有使用费7340元、水电费966.5元，合计8306.5元（该8306.5元从许世凤收取的10000元押金中直接抵扣，谢道勤无需另行支付）；三、驳回许世凤的其他诉讼请求。一审案件受理费153元，减半收取76.5元；由谢道勤负担；二审案件受理费153元，由许世凤负担84元，谢道勤负担69元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月六日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。