云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2940号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南可容商业管理有限公司。住所地：昆明经开区昆明出口加工区A9—11#地块。法定代表人：秦松，执行董事。委托诉讼代理人：何蕊珠，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王露露，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南容灿生物科技有限公司。住所地：昆明经开区昆明出口加工区A9—11#地块门市3—1—2号。法定代表人：秦松，执行董事。委托诉讼代理人：何蕊珠，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王露露，云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明拓普达工贸有限公司。住所地：昆明市官渡区众天路众天工程建筑机械配件专业市场012—013号。法定代表人：刘君，执行董事。委托诉讼代理人：张科玄，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘敏，女，系该公司员工，特别授权代理。上诉人云南可容商业管理有限公司（以下简称“可容公司”）、云南容灿生物科技有限公司（以下简称“容灿公司”）因与被上诉人昆明拓普达工贸有限公司（以下简称“拓普达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人可容公司、容灿公司共同委托的诉讼代理人何蕊珠、王露露，被上诉人拓普达公司的委托诉讼代理人刘敏、张科玄到庭参加诉讼。本案经报请批准延长审理期限，现已审理终结。两上诉人共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人退还上诉人容灿公司保证金100万元，并按银行同期贷款利率计算自2017年6月1日起至款项退还之日止的资金占用费；3、被上诉人返还上诉人容灿公司多交付的租金88051元，并按银行同期贷款利率计算自2017年6月1日起至款项退还之日止的资金占用费；4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由为：一、一审判决采信与客观事实不符的证据，错误认定被上诉人已将C1—1、C2—2、A1—3半栋租赁物交付上诉人。该部分租赁物实际是由被上诉人交给上诉人进行托管。二、一审判决无视为更好招商引资，经协商一致采取被上诉人投入商铺、上诉人投入资金，由被上诉人隔楼方式通力合作，力图做大做强市场的合作事实。上诉人出资，由被上诉人搭建二楼，同时明确由此产生的租金收益双方分别分享一、二层。三、一审判决认为《关于促进云南东盟农产业仓储物流城商户入驻的政策》适用于A1—3迎街面、C—1、C—2栋，而不适用于A1—1、A1—2、A3—1栋与客观事实不符。四、一审判决认为双方合同关系依然存续，对上诉人诉请退还保证金的主张不予支持有失公正。五、上诉人可容公司成立以后，与被上诉人签署和上诉人容灿公司一致的租赁合同，此后均由上诉人可容公司履行《房屋租赁合同》和《补充协议二》，合同主体已经变更为上诉人可容公司，上诉人容灿公司在本案中不应承担责任。综上，请求二审法院予以改判。拓普达公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。拓普达公司向一审法院起诉请求：被告可容公司与被告容灿公司共同向原告拓普达公司支付自2016年8月30日至2017年5月31日的租金3,877,335元并确认两被告违约，所交纳的保证金抵充违约金不予退还。可容公司及容灿公司提出反诉请求：驳回原告的所有诉讼请求；原告退还被告保证金100万元、返还多交付租金88,052元、已交未移交资产租金1,345,680元，按银行同期贷款利率计算支付自2017年6月1日起的资金占用费，并赔偿违约金50,000元。一审法院确认各方当事人无争议的事实为：原告拓普达公司从昆明市粮油购销有限责任公司处通过招商引资项目获得昆明市经开区羊甫片区（昆明出口加工区）A9—11#地块（J2009—050#地块）的土地经营权。2015年6月1日，原告拓普达公司（合同甲方，出租方）与被告容灿公司（合同乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋系原告建盖、位于昆明市经开区羊甫片区（昆明出口加工区）A9—11#地块（J2009—050#地块），出租的房屋暂定为十一栋（A1—1、A1—2、A1—3、A3—1、A3—2、A4—1、A5—1、B1—1、B1—2、C1—1、C2—1栋），面积共计25,613㎡（实际承租栋号、面积以实际交付为准），被告经实地考察，自愿承租上述房屋。双方合意，租赁该房屋作为云南兽药饲料物流中心使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。租赁期限为20年，合同10年一签，同等条件下被告优先承租。该房屋租赁期自2015年8月30日起至2025年8月29日止，共计十年。合同第三条第3款约定：“在本合同租赁期间，为保证市场发展的持续和稳定，房屋租金按照33元/㎡/月计算，三年不变；第四年至第六年每年租金在上年基础上上浮7%；第七年至第九年每年租金在上年基础上上浮10%；若乙方继续租赁，租金价格按当时市场行情确定，随行就市。”合同第五条约定：“1、该房屋租赁期内租金按照33元/㎡/月计算，甲方保证在合同期限内价格按本合同第三条第3款约定执行。2、租赁期内，甲方给予乙方租赁优惠期限及免租政策，经甲乙双方协商确定：房屋分期交付给乙方，第一期从本合同签订之日，甲方将A1—1、A1—2、A3—1栋交付给乙方使用，该部分房屋计租期从2015年8月30日起算，该部分房屋面积为7992㎡，租金按年支付，即从2015年8月30日至2016年8月29日止。A3—1栋暂定为仓库使用，租金暂定为20元/㎡/月。租金总计为2,732,400元（付款时已双方认可面积支付），该笔租金乙方应于2015年8月30日之前全部支付给甲方；其余房屋根据乙方实际需要进行交付并收取租金，在房屋交付时按实际承租面积和承租时间支付租金，租金按年支付。次年租金在上一年度期满前一月内支付，以此类推。3、在本合同签订后，除乙方确定承租的第一期A1—1、A1—2、A3—1栋房屋外，其余部分房屋甲方有权出租给兽药饲料行业以外的任何第三方，在甲方尚未出租给第三方前，乙方拥有优先承租权。4、在签订本合同当日乙方支付保证金100万元给甲方，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。此保证金在乙方第二期市场(C1—1、C2—1栋)开发时冲抵租金……”同日，原告与被告容灿公司签订《补充协议》约定A3—1栋为临时安置仓库，租金按20元/㎡/月计收。2015年8月17日，双方签订了《补充协议（二）》约定甲乙双方协商一致，乙方承诺于2015年12月30日前，完成整体出租面积为60%以上房屋二楼搭建及招租工作。甲方委托乙方统一管理A1—1、A1—2、A1—3、A3—1、A3—2、A4—1、A5—1、B1—1、C1—1、C2—1栋以及该范围内的公共部分，乙方自愿接受委托，并成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理。合同签订后，原告将A1—1、A1—2、A3—1、A1—3端头174平方米的部分交付被告使用。2015年10月8日，“云南可容商业管理有限公司”成立。原告与被告可容公司签订了一份内容与2015年6月1日，原告与被告容灿公司签订的《房屋租赁合同》一致的合同。被告容灿公司、可容公司向原告支付的款项：2015年6月3日，房屋保证金100万元；2015年8月20日，房屋租金100万元；2015年8月31日，租金1,725,430.4元；2016年11月10日663,052元。以上合计4,388,482.4元。2016年5月9日、18日，原告拓普达公司与被告可容公司共同签章发布《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》对外公告商户承租优惠政策为2016年5月1日至2019年5月1日，租金一、二层合计30元/平米，交两年用三年。据此政策，双方均有引进商户、签订合同的行为。2017年5月16日，被告可容公司引入新的股东后与原告签订《承包经营合同》，对原告所有的场地进行承包租赁，重新约定了单价、面积等细项，合同履行自2017年6月1日起开始，但未对双方之前的各项问题作出处理，对合同的承接、权利义务的终止、保证金的存废或转接、之前的租赁费是否已经付清均未作出结论或处理。一审法院审理中查明：原、被告共同对外发布优惠政策公告并进行招租。后，原、被告均据此政策对外出租商铺、与商户签订租赁合同和收取租金。2017年5月16日，原告拓普达公司（合同甲方，发包方）与被告可容公司（合同乙方，承租方）签订《承包经营合同》约定：甲方承包给乙方经营管理的标的物位于昆明市经开区羊甫区（昆明出口加工区）A9—11#地块（J2009—050地块约120亩），房屋有15栋（A1—1、A1—2、A1—3、A1—4、A1—5、A3—1、A3—2、A4—1、A5—1、B1—1、B1—2、C1—1、C2—1；D型及综合楼一栋，面积共计为4万多平方米，以实际测量交付为准，包括地上附属设施）。承包经营期内，甲方将全部该地块资产交付给乙方（包括甲方已出租的仓库、商铺所有租赁合同复印件及云南容灿生物科技有限公司已出租的所有商铺合同原件）。合同还约定了双方的其他权利义务。原告将自己一方对外出租的商户的情况列表移交给了被告。审理中，双方共同确认，被告支付给原告的费用，加上保证金100万元共计4,388,482.4元。本案原、被告于2015年6月1日签订房屋租赁合同后，因房屋交接不规范，加之双方为建设云南兽药饲料物流中心、对外招租、双方盈利最大化等因素，共同使用了租赁场地、对外招租、出租、管理。双方在履行合同过程中对被告具体租赁房屋栋数、面积及应付租金等内容产生异议，并发生纠纷，故原告诉至法院诉请如上。审理中，因双方仍在继续合作，虽之前双方在合同签订、变更、履行中存在问题太多，但现在仍然存在合同关系，建议双方充分协商、弥补漏洞、消除隔阂，但双方各执一词，就承租面积、租金单价不能达成共识，无法调解。一审法院认为，原告系市场商铺的投资人、建设者和持有方，被告容灿公司系兽药饲料营销公司，被告可容公司系商业管理公司，在市场经济规律的支配下，达成协议。两被告与原告签订的多份房屋租赁合同、补充协议、补充协议二系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告出租目的系想将市场交由较强实力的专业公司来进行市场推广、吸纳商户以期物业利益最大化；被告可容公司、容灿公司则是看好原告建设的物业区域、面积、市场前景，故双方签订了合同期限为二十年的《租赁合同》以及补充协议。但实际被告容灿公司除部分租赁商铺自己使用外，其余大部分的商铺则是以其名义进行招租。双方签订的房屋租赁合同、补充协议、补充协议二明确约定了原、被告租赁房屋的相关权利义务并要求被告容灿公司成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理。2015年10月8日，被告可容公司成立，其法定代表人与被告容灿公司的一致（均为秦松）。被告可容公司成立后，原告与被告可容公司签订了一份房屋租赁合同，该合同的内容与原告、被告容灿公司签订的房屋租赁合同内容一致。原告分别与两被告签订的房屋租赁合同，从内容上看是一致的，其中合同约定可容公司需交付保证金100万元，实际是由被告容灿公司交纳。原告并未退还容灿公司保证金，被告可容公司也未重复交纳。从事实上看被告具体负责租赁合同实施的人员相同、办公场所相同；从实体权利义务上看两被告共同承担合同义务、享受合同权利。故视为两被告对原告负有共同的合同义务，共同承担责任。在租赁合同履行过程中，因对外招租不畅，2016年5月9日、18日，原告拓普达公司与被告可容公司共同签章发布原、被告对外招租、出租、共同管理并公告招租优惠政策等，《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》出台、对外公告商户承租优惠政策为2016年5月1日至2019年5月1日，租金一、二层合计30元/平米，交两年用三年。原、被告均有以自己名义将商铺出租的行为。为了规范统一市场，原告与被告于2017年5月16日签订《承包经营合同》，但因双方在一系列过程中未能以书面方式固定各自的权利义务，现原告主张如上。本案争议焦点为：被告接受、使用哪几栋楼，面积是多少？产生多少租金？一、原告诉称被告应支付A1—1、A1—2、A1—3、C—1、C1—2的租金；被告辩称A1—3的前半、C—1、C—2原告未交付给被告使用。一审法院认为，对于原、被告均认可交付或使用的A1—1、A1—2、A3—1、A1—3端头174平方米的事实，一审法院予以确认。对于双方争议的A1—3栋迎街面1128平方米和C—1、C—2栋，原告提交书面证据和证人证言证明被告对上述商铺进行施工向商户出租，进而主张上述楼栋已交付被告使用，被告对于原告的主张不予认可，但不能就己方向施工单位支付200万元工程款系什么性质的行为作出令人信服的解释。故一审法院确认上述楼栋已经交付给被告的事实，支持原告对上述楼栋的租金主张。同时，经庭审查明由原告自行出租的部分共计620㎡的商铺面积应予以扣除。二、对于租金的计算，原告主张按合同价款计算，被告则辩称原、被告共同对外发布优惠政策后，租金收益减少部分由双方共同承担。一审法院认为，原告原来收取的是每月33元/平米，共同发布优惠政策并执行的商铺租金计算后为每月20元/平米，但双方未对已经完成交接的商铺进行新的租金价格的约定，最初的合同双方未明确废止，故一审法院认为原来已经完成交接部分的A1—1、A1—2、A1—3端头174平方米仍按33元/平米计算；A3—1系仓库，按每月20元/平米计算；而新交付的部分仍按每月33元/平米收取显然与发布优惠政策的初衷不符且显失公平。原、被告共同发布优惠政策视为双方共同调整租金的行为，目的在于扩大影响、增加商户。此时物业的业主为原告，更需回收资金，而被告则是希望随着市场影响的扩大以图长期利益。但双方未就优惠政策实施执行后租金分配形成协议，此刻，应保障业主权益即满足所有权人的利益且不影响其他人的合法权益。故一审法院认为，执行优惠政策按照每月20元/平米应当作为自2016年8月31日起被告向原告支付A1—3迎街面（1128㎡）、C—1（2220㎡）、C—2（4093㎡）租金的计算标准。根据优惠政策承诺租金优惠起算时间为2016年5月1日，A3—1栋仓库（2762.7㎡）为仓库，租金优惠前后均为20元/㎡/月支付租金。针对被告的反诉，一审法院认为：一、在计算清楚承租面积、单价、日期后能够计算出应该支付的租金后即可知道是原告尚未收到足额租金还是被告多付了租金应当退还。二、被告要求的退还100万元保证金，但双方的合同关系依然存续，均未主张解除合同。依据较大体量的商业面积的租赁关系中，承租方均需向出租方交付一定数额的保证金的惯例，虽然在双方以后的合同中均未对保证金进行约定，一审法院认为，该保证金仍应作为双方继续履行合同条件之一存续于合同中。故对于被告主张的要求退还保证金的主张不予支持；同样，原告主张被告违约，要将保证金作为违约金不予退还。一审法院认为，双方在履行合同中的不规范是双方行为所致，依据查明的事实，不能得出被告违约的结论，故对原告的该项主张一审法院不予支持。三、反诉主张的未移交资产租金部分，该部分争议系双方在2017年5月16日重新签订《承包经营合同》后形成的，不在本案的受理范围之内，反诉原告可另诉主张。综上所述，被告应向原告支付的租金具体如下：1、A1—1栋(2604㎡)，2015年8月30日至2017年5月31日租金为2604㎡×33元/㎡/月×21个月＝1,804,572元；2、A1—2栋(2604㎡)，2015年8月30日至2017年5月31日租金为2604㎡×33元/㎡/月×21个月＝1,804,572元；3、A3—1栋仓库（2762.7㎡），2015年8月30日至2017年5月31日租金为2762.7㎡×20元/㎡/月×21个月＝1,160,334元；4、A1—3端头（174㎡），2015年8月30日至2017年5月31日租金为174㎡×33元/㎡/月×21个月＝120,582元；5、A1—3迎街面（1128㎡），2016年8月31日至2017年5月31日租金为1128㎡×20元/㎡/月×9个月＝203,040元；6、C—1（2220㎡）、C—2（4093㎡）共计6313平方米，2016年8月30日至2017年5月31日的租金6313㎡×20元/㎡/月×9个月＝1,136,340元。以上共计应付款为6,229,440元，扣除原告自己出租的620平方米620㎡×20元/㎡/月×9个月＝111,600元，被告已向原告共支付3,388,482.4元，综合计算为6,229,440元－111,600元－3,388,482.4元，被告还应支付原告租金2,729,357.6元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司支付租金人民币2,729,357.6元；二、原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司的其他本诉请求不予支持；三、驳回被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司的反诉请求。本案本诉诉讼费37,818元，由被告承担20,110元，由原告承担17,708元。反诉费13,763元，由被告（反诉原告）承担。二审中，上诉人为证明其诉讼主张，向本院提交了证据。经审查，对上诉人提交的上诉人及被上诉人的企业信用信息报告，本院对真实性予以采信；对招商邀请函，上诉人提交该证据欲证明被上诉人为市场运营主体和市场管理人，本院认为，仅凭对外发布的招商文件不足以证实市场运营和管理的实际情况，上诉人提交的该证据不能证实其所欲证明的主张，本院不予采信；对搭楼工程款支付凭证、保安室部分消费单、保安公司支付凭证、《工程项目合同》及工程款支付收据，上诉人提交该组证据欲证明A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋不在租赁范围内，双方共同改善市场经营环境，降低市场空置率，本院认为，该部分证据仅能证实上诉人支出过部分费用，不足以证实上诉人实际接收及使用租赁物的情况，本院对该组证据不予采信；对上诉人提交的A1—3栋、C—1栋、C—2栋房屋被上诉人签订合同明细表以及被上诉人对外出租前述房屋的合同，因拓普达公司对其对外出租房屋的事实无异议，本院对该证据予以采信；对上诉人可容公司与被上诉人签订的东盟农牧产业仓储物流城交接面积及金额、收据、记账凭证，因拓普达公司对前述证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。二审经审理对一审判决确认的各方当事人无争议的事实予以确认。对各方当事人存有争议的事实，本院将在说理部分予以阐述。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人容灿公司在本案中是否应承担责任？二、A1—1栋、A1—2栋、A1—3栋端头的租金标准应如何确定？三、上诉人是否应当向被上诉人交纳A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋的租金？四、保证金是否应当退还？本院认为：针对第一个争议焦点，本案中，上诉人容灿公司与被上诉人于2015年6月1日签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，并于2015年8月17日签订了《补充协议（二）》，根据上述合同约定，被上诉人拟将位于昆明市经开区羊甫片区（昆明出口加工区）A9—11号地块的房屋出租给上诉人容灿公司使用（具体出租的房屋尚未确定），虽然上诉人可容公司与被上诉人再次签订了内容与上诉人容灿公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》内容一致的《房屋租赁合同》，但从被上诉人于2015年6月2日出具的收到房屋租赁保证金的《收据》中载明的付款方是上诉人容灿公司的事实来看，上诉人容灿公司并未退出《房屋租赁合同》的履行，上诉人容灿公司也未提交证据证实其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》经双方达成一致意见予以解除，故上诉人容灿公司在本案中仍应作为承租人承担相应责任。针对第二个争议焦点，上诉人主张根据其与被上诉人共同对外发布的《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》，2016年5月1日之后，A1—1栋、A1—2栋、A1—3栋端头的租金应当按照13.75元/平方米/月计算。本院认为，根据《房屋租赁合同》以及《补充协议（二）》的约定来看，上诉人租赁昆明出口加工区A9—11号地块的房屋后是用作云南兽药饲料物流中心，上诉人租赁房屋后再通过对外招租向租户收取租金的方式获益。《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》系上诉人与被上诉人共同对入驻仓储物流城的商户所发出的租金优惠政策，上诉人并非该优惠政策的适用对象，在双方未对租金标准重新协商达成一致的情况下，上诉人要求租金下浮的上诉请求缺乏合同依据，本院不予支持。上诉人主张其向商户收取的租金下降，其可获得的利润大幅减少，故应向被上诉人交付的租金数额也应相应调低，本院认为，上诉人与被上诉人系租赁合同法律关系而非合伙关系，上诉人在使用租赁物过程中应自负盈亏，其以收益下降为由要求降低租金缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院对A1—1栋、A1—2栋、A1—3栋端头租金计算正确，本院予以确认。针对第三个争议焦点，首先，在租赁合同法律关系中，出租人的基本义务是交付适租的房屋，承租人的基本义务是按时交付租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被上诉人向上诉人主张A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋的租金，则其应承担举证责任证实其已经将A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋交付上诉人使用。本案中，被上诉人并未提交上诉人接收A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋的相应证据，其对此应承担举证不利的法律后果。被上诉人主张上诉人已经装修了A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋，故上诉人已经接收了房屋；上诉人主张其对房屋进行装修系履行《补充协议（二）》约定的托管义务而非接收租赁房屋。本院认为，根据证人许可的证言及双方当事人的自认，上诉人及被上诉人均对A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋进行了装修。并且，上诉人可容公司与被上诉人于2016年5月9日签订了《关于促进云南东盟农牧产业仓储物流城商户入驻的政策》，共同确定了对外招商的优惠政策，之后双方均对外出租了A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋的部分房屋且分别向商户收取了租金，从上述事实来看，上诉人与被上诉人均实际使用了A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋的房屋。对于被上诉人关于上诉人已经接收房屋的主张，因与其自身使用房屋的行为相悖，本院不予支持。对上诉人关于其装修房屋系履行托管义务的上诉主张，根据《补充协议（二）》第一条“在乙方租赁使用昆明市经开区羊甫片区A9—11号地块的房屋期间，甲方委托乙方统一管理该片区（范围包括A1—1；A1—2；A1—3；A3—1；A3—2；A4—1；A5—1；B1—1；C1—1；C2—1栋以及该范围内的公共部分），乙方自愿接受委托，并成立具有相关专业管理资质的“商业管理公司”进行管理；自行承担将固定电话线、宽带线、有线电视引入片区，安保监控设备的配备，管理用房的装修、办公室设备等费用。在委托期限内，由乙方负责维护该片区的正常、合法经营秩序，制定管理规范、统一安排停车位、负责片区的消防、安保、环境卫生以及代甲方收取水电费用等与管理相关的全部事项”以及第五条“在委托期限内，由甲方向乙方免费提供400平方米的毛坯房以及值班室3间供乙方人员管理使用，该房屋由乙方负责装修并承担相关装修费用……”之约定，上诉人作为代管人仅需负责装修管理用房，A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋并不属于管理用房，上诉人将房屋装修完毕后也将部分房屋出租给了商户，上诉人的该上诉主张亦不成立，本院不予支持。其次，因上诉人及被上诉人均使用了A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋，则上诉人应当向被上诉人支付相应使用费，对于该费用标准，双方并未协商一致，一审法院以双方共同协商的优惠招商政策确定的租金标准20元/月/平方米计算，未考虑被上诉人也使用房屋的因素，本院在综合考虑合同实际履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，参照上述优惠政策，确认上诉人应向被上诉人支付10元/月/平方米的使用费。第三，一审法院以《工程承包协议》约定的装修期限届满起计算并无不当，本院予以确认。据此，本院确认上诉人应向被上诉人支付A1—3栋迎街面、C—1栋、C—2栋房屋2016年8月31日至2017年5月31日的使用费613890元【（A1—3迎街面1128平方米+C—1栋2220平方米+C—2栋4093平方米－被上诉人自行使用的620平方米）×10元/月/平方米×9个月】。针对第四个争议焦点，对于保证金，《房屋租赁合同》第5.4条约定：“在签订本合同当日乙方支付保证金100万元给甲方……此保证金在乙方第二期市场（C1—1、C2—1栋）开发时冲抵租金。”根据该约定，保证金应冲抵第二期市场的租金。上诉人与被上诉人已经于2017年5月16日签订了《承包经营合同》，约定了二期市场的开发，因《承包经营合同》约定的租金自2017年6月1日起计算，即本案计算的租金及使用费并非二期市场租金，故上诉人要求被上诉人退还保证金于法无据，本院不予支持。另，对于A3—1栋仓库的租金1160334元，双方当事人均无异议，本院予以确认。综上，上诉人应向被上诉人支付租金及使用费5503950元（1804572元+1804572元+1160334元+120582元+613890元），扣除上诉人已经支付的3388482.4元，上诉人还应向被上诉人支付租金及使用费2115467.60元。上诉人要求被上诉人退还多支付租金的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实不清导致对本案处理有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初1877号民事判决第三项，即“驳回被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司的反诉请求”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初1877号民事判决第一项，即“由被告（反诉原告）云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司支付租金人民币2,729,357.6元”、第二项，即“原告（反诉被告）昆明拓普达工贸有限公司的其他本诉请求不予支持”；三、由云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向昆明拓普达工贸有限公司支付租金及使用费2115467.60元；四、驳回昆明拓普达工贸有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费37818元，由上诉人云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司负担19000元，由被上诉人昆明拓普达工贸有限公司负担18818元；一审反诉案件受理费13763元，由上诉人云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司负担。二审案件受理费37818元，由上诉人云南容灿生物科技有限公司、云南可容商业管理有限公司负担19000元，由被上诉人昆明拓普达工贸有限公司负担18818元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 符圆圆二〇一九年十二月十一日书记员 刘 雯