湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4871号原告：胡维安，男，1962年4月5日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：肖斌，男，1971年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，现住广州市天河区。第三人：黄胜锋，男，1976年9月27日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告胡维案与被告肖斌、第三人黄胜锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡维安及其委托诉讼代理人熊志刚、被告肖斌、第三人黄胜锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡维安向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告于2019年11月8日解除原、被告双方租赁合同关系的行为合法、有效；2.判令被告自2019年9月16日起至起诉之日（2019年11月11日），向原告以每天219.18元的标准支付房屋占用费用12493.26元，并以此标准向原告支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在张家界市永定区达路旁，修建了房屋一栋用于出租经营客栈，现取名“峰上印象”。第三人从原告处租赁了该房屋，租期为12年，从2018年9月1日至2030年9月1日，年租金为8万元。2019年，第三人与被告签订了转租合同，原告予以签字、认可。2019年9月1日，被告仅向原告指定的银行卡转账10000元，对于剩余的租金，虽经原告多次催收，但被告一直拒不支付。2019年9月29日，原告向被告发送手机短信，解除与被告之间的租赁合同关系，要求被告于收到通知后的10内清理其遗留在客栈内的个人物品，但被告一直不予理睬。2019年11月8日，原告再次向被告发出通知，要求被告清理遗留在客栈内的个人物品。被告仍然不予理睬。综上所述，由于被告拒不履行合同约定的义务，且在原告多次催告之后仍然拒不履行，已经构成根本性违约。原告依据《合同法》第94、96条之规定，行使合同解除权，于法有据，行为有效，依法应当予以确认。被告在经原告多次催告后拒不清理遗留物品，导致原告承受的经济损失，被告应当予以赔偿。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告肖斌辩称：被告肖斌与原告没有租赁关系，被告肖斌只与第三人黄胜锋有转让协议。被告肖斌并不知道租赁原告的租金是每年的9月1日必须付清，当被告肖斌知道租金是每年的9月1日支付后，就给房东（原告）的妻子（屈先福）支付了10000元，被告肖斌雇佣的店长与原告进行过协调，店长打电话告诉说原告同意被告肖斌经营到2019年10月15日。事后，我们双方发生了纠纷，还报了警，在报警的第二天，客栈的房东（原告）就将被告肖斌店内的水电切断，导致被告肖斌的客栈无法经营，于是，被告肖斌就让店长把客栈锁了。在2019年9月23日前后，被告肖斌的店长打电话告诉说房东要自行经营客栈，见此情形，被告肖斌就让店长将网上预约的业务退回了，9月29日前后，房东撬开了客栈大门进去开始自行经营客栈，客栈内其中一间房存放了被告肖斌个人的很多财物，被告肖斌的店长还告知房东房屋内的物品是被告肖斌个人的，要求房东不得对外出租。10月3日左右，被告肖斌到了张家界（但没有进客栈）并派人去客栈要求取被告肖斌的物品并存放东西，当时在场的是房东的妻子，房东妻子说被告肖斌不在场就拒绝取东西和存放东西的要求，并且，房东妻子将被告肖斌聘请的卫生人员文大姐所拿的被告肖斌的东西扣留了，被告肖斌就报警了，但警方未出警也未作出处理。房东的儿子就协议是否解除与被告肖斌进行了沟通，但房东儿子一直没有正式通知被告肖斌是否解除合同，直到被告肖斌收到诉状才知道要解除合同。总之，在被告肖斌合法经营期间，房东的行为侵占了被告肖斌的私人财物，被告肖斌要求继续履行合同，并要与原告进行清算。第三人黄胜锋述称：本案诉争的客栈转让时，第三人只有20%的股份，整个转让事宜都是由被告肖斌与第三人的股东张兰进行协商的。因为第三人是这个客栈的法定代表人，故在被告肖斌与张兰协商确定转让价格为27万元后，第三人就在转让协议上签了字，当时，房东、肖斌、张兰与第三人都在场，并且都已签字认可。被告肖斌与第三人的转让协议上重要的一条是肖斌无条件履行黄胜锋与房东胡维安签订的租赁合同，并注明从签字之日起，肖斌经营过程中产生的亏损与纠纷与第三人无关，原租房合同与新签订的转让协议当时一起交付给了肖斌；房东收取租金合理合法，但交付方式应按原合同执行或与房东另行商谈，第三人建议如果肖斌愿意与房东商谈剩余时间的经营权还是让肖斌继续经营；另外，现在诉争客栈营业执照上的法定代表人仍是第三人，第三人要求肖斌将法定代表人进行变更。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2018年9月1日，原告胡维安与第三人黄胜锋签订了《房屋出租协议》一份，该协议约定：（1）原告胡维安将自己所有的位于的房屋一栋，包括前面停车坪出租给第三人黄胜锋；（2）租赁期限为2018年9月1日至2030年9月1日，共12年；（3）租金为80000元／年，必须于每年的9月1日前付清，不得拖欠；（4）第三人在租赁期间如需转让必须通知原告，否则合同无效。2、2019年7月1日，被告肖斌与第三人黄胜锋签订了本案诉争房屋的转让协议，该转让协议约定的房屋租赁期限、租金及给付时间与原租赁合同一致，当时，原告胡维安对被告肖斌与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的转让协议知情并予以认可。被告肖斌与第三人黄胜锋签订转让协议后，被告肖斌按双方的约定已给第三人黄胜锋付清了转让费27万元，并于2019年7月11日开始经营客栈，事后，被告肖斌给原告胡维安支付了房屋租金10000元。3、原、被告双方因交纳租金发生纠纷后，原告擅自将被告肖斌租赁的本案诉争客栈中的水电切断，导致被告肖斌无法经营客栈，被告肖斌遂将客栈大门锁了暂时停止了经营。事后，原告在未得到被告肖斌的同意擅自将被告肖斌租赁的客栈大门锁撬了。现在，本案诉争的客栈一直处于无人经营状态。4、2019年9月23日，原告的儿子通过短信的方式与被告肖斌就租赁客栈的纠纷进行了沟通，并说给被告肖斌二天时间进行正面沟通，逾期就要求自行经营客栈，但原、被告双方最终未能协商一致。判决的理由与结果本院认为，原告胡维案与被告肖斌、第三人黄胜锋房屋租赁合同纠纷一案，事实清楚。一、关于原告胡维安与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的《房屋出租协议》，以及被告肖斌与第三人黄胜锋签订的本案诉争房屋的转让协议是否合法有效。2018年9月1日，原告胡维安与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的《房屋出租协议》后，被告肖斌与第三人黄胜锋又签订了本案诉争房屋的转让协议，并且，原告胡维安对被告肖斌与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的转让协议知情并予以认可，该两个协议都是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告胡维安与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的《房屋出租协议》，以及被告肖斌与第三人黄胜锋签订本案诉争房屋的转让协议均合法有效。二、关于原告自行解除原、被告双方租赁合同关系的行为是否合法有效。1、虽然，被告肖斌与第三人黄胜锋签订的转让协议约定的房屋租赁期限、租金及给付时间与原房屋出租协议一致，但是，被告肖斌签订转让协议时已支付了转让费27万元，并且，被告肖斌已给原告胡维安支付了房屋租金10000元，这足以佐证被告肖斌是诚心实意租赁经营本案诉争的客栈。按照本案诉争原房屋出租协议的约定，被告肖斌应当于2019年9月1日给原告胡维安付清租金80000元，但鉴于被告肖斌转租经营客栈的租赁期限为12年，被告肖斌已经给第三人支付转让费27万元和给原告支付了租金10000元，以及被告肖斌实际经营不到二个月的实际情况，原告胡维安仅给被告肖斌二天时间付清租金，逾期就要求解除合同确实不妥。原告胡维安应当酌情给被告肖斌付清租金的合理期限。2、被告肖斌与第三人黄胜锋签订转让协议后合法取得本案诉争房屋的租赁经营权，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于依法成立的合同，受法律保护的规定，被告肖斌租赁经营客栈的合法权益应当受到保护。在原告胡维安与被告肖斌就租金支付发生纠纷期间，原告胡维安擅自将被告肖斌租赁经营的客栈中的水电切断，导致被告肖斌无法经营客栈，并且，原告胡维安在未得到被告肖斌的同意还擅自将被告肖斌租赁经营的客栈大门锁撬坏了，原告胡维安的这些行为侵犯了被告肖斌的合法租赁权益，这也是导致被告肖斌至今没有付清租金的原因之一，故原告胡维安自己存在过错。总之，在履行本案诉争合同期间，被告肖斌已明确表示要继续履行合同，虽然，原告胡维案就所欠的租金向被告肖斌进行了催告，但没有给被告肖斌付清租金的合理期限，并且，原告胡维安切断水电和撬门锁的行为侵犯了被告肖斌租赁客栈的合法权益，自己存在过错，故原告胡维安以短信的方式告知被告肖斌，如未在二天时间内就租金问题协商一致就解除双方租赁合同关系的行为，显失公平，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，并且，被告肖斌对原告胡维安解除租赁合同有异议。因此，原告胡维安要求确认其于2019年11月8日解除原、被告双方租赁合同关系的行为合法有效的诉讼请求，理由不充分，证据不足，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡维安的诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元，由原告胡维安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇一九年十二月三十日书记员 郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。