甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终1581号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武威同心苑物业管理有限责任公司，住所地甘肃省武威市凉州区西关街新建路8号。 法定代表人：苏振乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马宗周，男，该公司物业部经理。 委托诉讼代理人：邹辉，武威市经济开发区法律服务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：孙亮，男，1980年5月3日出生，汉族，大专文化，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：麻英，甘肃勇盛律师事务所援助律师。 上诉人武威同心苑物业管理有限责任公司（以下简称同心苑公司）因与被上诉人孙亮合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本案甘肃省武威市凉州区人民法院曾于2018年10月8日作出（2018）甘0602民初10390号民事判决，宣判后，孙亮不服提起上诉，本院于2019年3月27日以（2019）甘06民终61号民事裁定书裁定本案发回重审。一审法院重审后作出（2019）甘0602民初5055号民事判决。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同心苑公司的委托诉讼代理人马宗周、邹辉，被上诉人孙亮的委托诉讼代理人麻英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同心苑公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误。1、上诉人作为物业管理公司，其所能够提供的仅仅是物业安保及环境卫生的管理服务，并不涉及水电等设施的供应，被上诉人称上诉人暂停为其提供水电之理由显然与实际不符；2、上诉人并未对被上诉人经营的场所房屋采取封条封门的行为。被上诉人提供的封门照片系伪造，从照片中无法反应张贴封条的系涉诉房屋，该封条上的公章明显虚假；3、案外人袁建云交纳的租赁费系其自己使用房屋的租赁费，与被上诉人应当交纳的无关；4、上诉人与被上诉人并未协商解除合同，被上诉人也未向上诉人交付过房屋，上诉人并未以任何方式强行收取过房屋，故租赁费应截止到交房为止；5、上诉人不存在违约行为，被上诉人应当支付违约金，被上诉人不能正常经营的重要原因，并非因消防问题及上诉人封门等因素，系其经营为“水疗”违规行业导致，该行业引起违法行为被全面叫停致使无法经营。综上，上诉人将房屋出租给被上诉人，双方约定了各自的权利义务，被上诉人经多次催收不交房租，且其经营的“水疗”因违法性无法继续经营，却恶意诉讼索要损失。 孙亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审中已经认定了上诉人封门等行为阻碍了被上诉人经营；2、袁建云缴纳的租赁费与被上诉人应当缴纳的租赁费有关；3、上诉人的房屋没有消防许可证对被上诉人经营有重大影响，出租房屋无法使用是因为没有消防许可证，被上诉人无法开门经营造成的损失应当由上诉人承担。 孙亮向一审法院起诉请求：1、判令解除孙亮、同心苑公司签订的房屋租赁合同；2、判令同心苑公司赔偿孙亮装修、经营等损失共计600000元。重审庭审中，孙亮明确：租赁的房屋中只要求解除水疗店的租赁合同，餐饮店不要求解除。 同心苑公司向一审法院提出反诉请求：1、要求孙亮支付租赁费135700元，2019年又增加了207984元，共计343684元；2、要求孙亮支付物业费用（水费）2172.8元；3、要求孙亮支付违约金37140元。在原来的诉讼事实理由中，变化的是同意解除合同，另外从诉讼到现在新产生的租赁费违约金207984元，向孙亮追偿。 一审法院认定事实：2017年9月1日，孙亮与同心苑公司签订房屋租赁合同，由孙亮租赁同心苑公司位于武威市凉州区星都汇上上街1号楼4层19-23号和01-02号、37号、39号建筑面积共619平方米的商铺，约定用于经营餐饮，租赁期5年，自2018年1月1日至2022年12月21日止；2018年1月1日至2018年12月31日的租费为185700元；租赁期间每年12月1日为交费期限，提前7日交纳下一年租金；若逾期7日不交房租，按逾期天数每日加收年租金0.5％的违约金；签订合同时，孙亮须向同心苑公司交纳10000元承租保证金；孙亮办理营业证书时同心苑公司尽力配合，并协助提供有关证明；租赁期内孙亮自行装修房屋时须经同心苑公司书面同意，装修费用由孙亮承担，合同解除或终止时，同心苑公司不向孙亮进行任何折价或赔偿，原装修不能拆除；孙亮若有违约事项或拒不交纳房租，同心苑公司有权出具告知函，协商解决，若协商无果，孙亮需无条件搬离此出租房，并一次性赔偿同心苑公司该出租房当年总房租金额的20％违约金用于补偿损失。合同还约定了其他事项。签订合同后，孙亮先后交纳保证金10000元、租赁费50000元，同心苑公司将房屋交付给孙亮。孙亮将承租的19-23号房屋转交合作伙伴袁建云经营餐饮，其余房屋01－02号、37号、39号由孙亮装修后欲经营水疗。在装修房屋期间，相邻甘肃古道今康保健服务有限公司因未经消防设计审核擅自施工，被武威市公安局消防支队罚款30000元。孙亮对01－02号及37号、39号承租房屋装修完成后，一直未开张营业，袁建云利用涉案房屋19－23号经营餐饮正常营业至今。期间，2018年4月8日，袁建云向同心苑公司交租赁费共计50000元，同年9月11日，袁建云又交租费40000元。2018年7月31日，同心苑公司给孙亮发出通知，告知因租金逾期未缴，暂停涉案商铺的水电及相关物业服务，并在门上粘贴了封条和通知。同年8月8日，同心苑公司再次发出通知。2018年8月27日，同心苑公司取得消防许可证。同日，同心苑公司发出告知函，限孙亮于三日内搬离承租房屋。2018年8月26日，孙亮提起诉讼。9月12日，同心苑公司提起反诉。重审开庭期间，同心苑公司向孙亮增加主张2019年1月至7月15日期间的租赁费及违约金共计207984元。另查明，涉案的19－23号房屋的面积当事人双方及实际使用人袁建云均认可为340平方米。又查明，2017年8月1日，武威市鑫旺房地产开发有限责任公司出具授权书，委托同心苑公司对西关街新建路星都汇上上街的房屋代为出租和管理。一审法院认为，本案争议焦点是：1、未取得消防许可证的房屋，租赁合同是否有效？应否解除？2、当事人对房屋租赁合同的履行有无过错或违约情形？3、房屋租赁费、装修费用及违约金如何处理？关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定”；《中华人民共和国消防法》第十三条二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”消防法关于租赁房屋消防验收的规定，目的在于维护特定的管理秩序，属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定，且参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案涉案房屋在一审辩论终结前取得了消防证，因此，本案双方签订的房屋租赁合同属有效合同。孙亮关于租赁合同违反消防法规定，属于无效合同的主张，不符合法律规定，不予采信。孙亮诉请解除涉案的01－02号及37号、39号房屋租赁合同，同心苑公司在本案的重审中，变更原审抗辩主张，同意解除合同。因双方就合同的解除意见一致，故一审法院对孙亮要求部分解除合同的诉讼请求予以支持。关于焦点2，孙亮与同心苑公司签订的房屋租赁合同约定2018年度的租期自2018年1月1日至2018年12月31日，租费185700元，每年12月1日为交费期限，提前7日交纳下一年租金，孙亮尽管按约交纳了保证金10000元，后又交纳了租金50000元，但并未按照约定在2017年12月1日前将租金交清，存在违约情形。同心苑公司违反《中华人民共和国消防法》第十三条的强制性规定，出租未取得消防证的房屋，存在过错；在合同履行过程中，未能依法行使合同权利，而是实施封条封门、停水停电等超出合同约定的行为，严重违反合同约定，构成违约。关于焦点3，（1）关于2018年的房屋租赁费，房屋租赁合同约定2018年度的租费为185700元，但消防问题、同心苑公司封门等因素，是造成孙亮不能开业经营的重要原因。因此，从2018年7月31日封条封门以后，孙亮不应再承担涉案的01－02号、37号、39号房屋的租赁费。即孙亮应当缴纳的2018年房屋租赁费应为150825元【185700元÷619㎡×340㎡+185700元÷12月÷619㎡×（619㎡－340㎡）×7月】，孙亮已经交纳定金10000元，租赁费50000元，实际经营餐饮的涉案19－23号房屋使用人袁建云已经交纳了租金90000元，总计缴纳租金(含定金)15万元，两相折抵，孙亮欠交租金825元。诉讼过程中，同心苑公司认可在袁建云经营的餐饮店消费金额可以抵扣租费，但对具体数额不能确认，可在实际履行时据实抵扣。关于2019年的房屋租赁费，同心苑公司主张至7月15日为116062.5元，因孙亮不再承担涉案的01－02号及37号、39号房屋的租赁费，只交纳19－23号面积为340平方米的房屋租赁费63750元（185700元÷12月÷619㎡×7.5月×340㎡），加上2018年欠交的租金825元，孙亮应当交纳的租金为64575元。（2）关于装修费用，房屋租赁合同约定孙亮自行装修房屋须经同心苑公司书面同意，装修费用由孙亮承担，合同解除或终止时，同心苑公司不向孙亮进行任何折价或赔偿，原装修不能拆除。因此，孙亮主张赔偿装修费用的诉求不符合合同约定，不予支持；孙亮还主张要求赔偿损失，但没有提供证据，不予支持。（3）关于违约金，因双方均有违约行为，违约责任过错相抵，一审法院对同心苑公司的违约金主张不予支持。综上，孙亮要求解除与同心苑公司签订的01－02号、37号、39号房屋租赁合同诉求，同心苑公司同意解除，应予支持；孙亮要求同心苑公司赔偿装修等损失600000元，不符合合同约定，且证据不足，不予支持。同心苑公司要求孙亮交纳拖欠的房租费，本院支持2018年欠交的825元及19－23号房屋2019年1月至7月15日期间的租赁费63750元，共计64575元；同心苑公司主张的违约金，因其在合同履行中也有违约行为，不予支持；同心苑公司主张的物业费（水费）2172.8元，因其提供的证据不能证实该物业费（水费）系孙亮承租的商铺所用，且19.4元／立方米收费标准无据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、第六十条一款，《中华人民共和国消防法》第十三条二款、第五十八条二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、孙亮与武威同心苑物业管理有限责任公司签订的涉及涉案房屋01－02号、37号、39号的租赁合同予以解除；二、孙亮支付武威同心苑物业管理有限责任公司拖欠的2019年7月15日前的房屋租赁费64575元。限判决书生效后15日内履行完毕；三、驳回孙亮的其他诉讼请求；四、驳回武威同心苑物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由孙亮负担9300元，武威同心苑物业管理有限责任公司负担500元；反诉案件受理费5422元，由孙亮负担922元，武威同心苑物业管理有限责任公司负担4500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同心苑公司向法庭提交房屋交付证明一份，证明：孙亮使用01-02、37、39号房屋截止时间是2019年9月22日，租赁费应当计算至2019年9月22日。经质证，孙亮委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证明仅能证明房屋交付的事实，不能证明孙亮实际使用了该房屋，该交付证明也只是为了解决房屋的后续问题，是基于一审判决所作的交付行为。本院认为，当事人对该证据的真实性无争议，本院对其真实性予以确认，但对同心苑公司主张的房屋租赁费应结合本案其他事实综合予以认定。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案发回重审期间，孙亮主张仅解除双方签订的租赁合同中经营水疗店的01－02号、37号、39号部分，对此同心苑公司亦同意，双方就解除部分合同达成合意，应予认定。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，同心苑公司与孙亮签订的租赁合同虽不违反法律、法规有关效力性的强制性规定，但本案涉诉房屋直至孙亮起诉后2018年8月27日才经过武威市公安消防支队竣工消防备案，并出具了武公消竣字[2018]第0019号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，且根据该凭证显示，涉案房屋委托管理方武威市鑫旺房地产开发有限责任公司系于2018年8月26日申报该建设工程的竣工验收消防备案。在同心苑公司将租赁房屋交付孙亮经营使用时该房屋尚未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》有关房屋使用条件的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，“因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。同心苑公司虽抗辩孙亮租赁的涉诉房屋无法经营，并非因消防问题及封门等因素，系孙亮经营为“水疗”违规行业导致，该行业引起违法行为被全面叫停致使无法经营，但对此并未提交证据证明。故同心苑公司所持其在履行合同过程中不存在违约情形与事实不符。另，同心苑公司虽对封条封门事实不予认可，但孙亮提交的在门上粘贴有同心苑公司封条、通知的图片，能够证实同心苑公司催收租金及告知停水停电并封条封门的事实，且经过二审庭审核对，同心苑公司对原一审卷宗中留存的封条上同心苑公司的公章并无异议，故该事实应予认定。综上，一审认定自2018年7月31日封条封门后，孙亮无需再承担涉案01－02号、37号、39号房屋的租赁费并无不当。结合二审中，同心苑公司亦认可合同中19-23房屋实际使用人袁建云交纳的租赁费就是孙亮应当交纳的租赁费的一部分，一审对2018年度及2019年新产生的租赁费的计算合情合理合法。关于孙亮是否需向同心苑公司支付违约金的问题。本院认为，本案中孙亮虽未按合同约定支付租金构成违约，但同心苑公司提供的房屋未经消防验收，尚不完全具备经营条件，其违约在先，存在过错，且在合同履行过程中，未能依法行使合同权利，而是采取封条封门等不当行为，一审对同心苑公司要求孙亮支付违约金的请求未予支持，亦无不当。关于同心苑公司主张的物业费（水费），因其提供的证据不足以证明其主张及计算标准，对该请求亦不予支持。 综上所述，同心苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3523元，由上诉人武威同心苑物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵雪梅 审判员  陈 静 审判员  赵世苍 二〇一九年十二月十八日 书记员  王 玥