安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终1970号 上诉人(原审被告)：亳州市宏安房地产开发有限公司，住所地亳州市利辛县前进路,统一社会信用代码913416233719917207R(1-1)。 法定代表人：朱秀美。 委托诉讼代理人：申瑞杰，安徽黄淮海律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：安徽省鑫誉建筑装饰有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县前进西路南侧，统一社会信用代码9134416237199171944(1-1)。 法定代表人：葛永。 委托诉讼代理人：王酥，河南文浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，1971年11月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖泉区。 委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 上诉人亳州市宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安开发公司）、安徽省鑫誉建筑装饰有限公司（以下简称鑫誉建筑装饰公司）因与被上诉人刘艳丽房屋买卖合同纠纷一案，安徽省利辛县人民法院作出（2017）皖1623民初5937号民事判决，被告宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司不服提起上诉，本院作出（2018）皖16民终1429号民事裁定，撤销本院（2017）皖1623民初5937号民事判决，将本案发回重审。安徽省利辛县人民法院做出（2018）皖1623民初6833号民事判决，宏安开发公司和鑫誉建筑装饰公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏安开发公司的委托诉讼代理人申瑞杰、上诉人鑫誉建筑装饰公司的委托诉讼代理人王酥、被上诉人刘艳丽的委托诉讼代理人王文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏安开发公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法驳回被上诉人刘艳丽的全部诉讼请求；3.本案一、二审及重审诉讼费用由被上诉人刘艳丽承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不当且枉法裁判。双方没有签订商品房销售合同，没有收取刘艳丽购房款，二者不具有相关合同的权利义务关系。首先，对房屋买卖合同效力的确认是错误的。本案没有商品房销售合同，无法确认合同主体、客体、内容。有悖于《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，无法确认合同效力，不应确认存在房屋买卖合同关系；其次，刘艳丽没有和上诉人签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式；再次，刘艳丽持2005年11月10日安徽省鑫誉建筑装饰有限公司出具的80万元收据及2007年1月23日葛永50万元门面款收条不能证明是交纳上诉人名下的0101、0102号铺的全部购房款。两份收条没有载明涉案房屋的具体位置、面积、价格，该两份收条不能证明刘艳丽购买上诉人的门面，更不能证明交纳的是上诉人名下的0101、0102号铺的全部购房款；最后，即使刘艳丽与安徽省鑫誉建筑装饰有限公司签订了二建公司商住楼销售合同，根据相关法律法规规定也是无效的。因为安徽省鑫誉建筑装饰有限公司并非房地产开发企业，其营业执照范围里没有房地产开发，其销售商品房行为无效。协议约定是宏安房地产公司负责出售。原判查明事实中认定2005年上诉人法定代表人朱秀美的丈夫葛刚找被上诉人丈夫要卖房给被上诉人以及房屋交付问题上失实。被上诉人提供的安徽省鑫誉建筑装饰有限公司2005年11月10日出具的80万元收据上面载明的是“一层门面东头拐角”而重审认定是“一层门面东头拐角四间”进而进行判决。二、重审时本案程序违法，重审时秦红出具了一份说明，案件审理法官对秦红作了问话笔录。秦红属于本案证人，应按照法律规定出庭接受当事人的质询，秦红未出庭作证。三、本案被上诉人将上诉人错列为当事人。本案上诉人没有和被上诉人刘艳丽签订商品房销售合同，没有收取刘艳丽购房款，二者不具有相关合同的权利义务关系。刘艳丽主张上诉人与安徽省鑫誉建筑装饰有限公司联合开发利辛县城关镇前进路西段南侧二建公司商住楼，联合开发不能说明是共同销售。纵观本案二建公司商住楼销售合同均是由上诉人同购房者签订，鑫誉公司不能销售二建公司商住楼。刘艳丽将上诉人列为被告进行起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，错列当事人。 鑫誉公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法驳回被上诉人刘艳丽的全部诉讼请求；3.本案一、二审及重审诉讼费用由被上诉人刘艳丽承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律不当且枉法裁判。双方没有签订商品房销售合同，刘艳丽所持2005年11月10日安徽省鑫誉建筑装饰有限公司出具的80万元收据及2007年1月23日葛永50万元门面款收条是事实。2005年11月10日刘艳丽想购买二建公司商住楼一楼东头拐角门面，因当时房屋未建好，不能确定门面的面积、价格及宏安公司是否同意等，双方就购买房屋的具体位置、间数、面积、价格等方面未达成协议，至今未签订购房销售合同。由于当时刘艳丽不愿意退钱，而要求由她出面以她名义把房屋出租，可以长期租赁给阜阳商厦，租金她先用着，抵之前的购房款。2008年下半年上诉人是不同意该租赁的，原审法院在没有查明案件事实的情况下，错误的适用法律，枉法裁判。二、上诉人无权销售二建公司商住楼商品房。上诉人并非房地产开发企业，营业执照范围没有房地产开发。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，上诉人无权销售房屋。在被上诉人原审提供的2005年1月10日，上诉人与宏安房地产开发有限公司签订的二建公司综合楼联合开发协议书抵4条明确约定亳州市宏安房地产开发有限公司负责二建公司商住楼的销售。 刘艳丽辩称,1.答辩人与二上诉人之间存在房屋买卖合同关系,从2005年元月10日二上诉人签订的《二建公司综合楼联合开发协议书》、2008年2月18日二上诉人向利辛县房地产管理局出具的办证说明和上诉人办理的商品房预售许可证中都可以看出，二建综合楼系二上诉人联合开发建设，由鑫誉公司提供土地使用权，宏安公司提供资金，鑫誉公司按照销售收入的10%为宏安公司分红，剩余开发利润用于鑫誉公司企业改制职工安置费用以及弥补以前年度亏损。2005年7月15日利辛县房地产管理局颁发了（2005）房预售证第004号商品房预售许可证，该许可证存根显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司（即鑫誉公司），许可证的正本显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司（即鑫誉公司）、利辛县宏安房地产开发有限公司（即宏安公司）。工程竣工验收后，双方却违反联合开发协议的约定，私自将开发房屋办证到宏安公司名下。在施工期间，二上诉人均以自己的名义对外销售房屋，收取购房款。截止到今日，二上诉人之间都没有进行联合开发结算，也没有进行财产的分割，他们之间依然保持着联合开发的关系。他们对于联合开发财产拥有共同共有的关系，他们均属于《城市商品房预售管理办法》第二条规定的“房地产开发企业”，应共同作为房屋买卖合同的出卖人，而上诉人有关鑫誉公司无权对外销售房屋，其销售房屋行为无效的观点是错误的，没有事实及法律依据。 2.虽然买卖双方之间没有签订书面的房屋买卖合同，但是答辩人提供了鑫誉公司于2005年11月10日出具的收取80万元门面房款的收据和鑫誉公司法定代表人葛永于2007年元月23日出具的收取50万元门面款的收条。从其中80万元收据的内容来看，它包含了买卖双方当事人名称、购买房屋的位置、价格、交款事由和收款的方式等内容条款，通过这些条款能够证明答辩人与上诉人之间存在着房屋买卖合同关系，符合法律规定的书面形式，对合同双方具有约束力。虽然在收据中没有体现出交房的时间，交房的条件等条款，但是这些都不影响答辩人与上诉人之间房屋买卖关系的存在。因为答辩人购买的房屋已于2007年10月份交房，答辩人也将该房屋租赁给他人使用至今，购买房屋的物权早已交付。在2007年10月17日，答辩人与安徽金隆盛商贸有限公司签订了房屋租赁合同，将位于利辛县水厂对面的门面房拐角四间租赁给安徽金隆盛商贸有限公司，租赁期限为10年，房屋钥匙是鑫誉公司直接交给安徽金隆盛商贸有限公司，在答辩人与金誉公司不存在着租赁等其他有偿使用房屋的情况下，鑫誉公司交付房屋及钥匙的行为就应当认定为系基于与答辩人之间房屋买卖关系而进行的交付。2007年10月21日，宏安公司的法定代表人朱秀美与安徽金隆盛商贸有限公司签订租赁合同，将与本案争议房屋相邻的门面房也出租给安徽金隆盛商贸有限公司，在合同第三条约定，“房租按平方米／年计算”（以房产证面积为依据），单价按乙方与刘艳丽签订的房租单价优惠10%（即乙方租刘艳丽房屋的年租金除以刘艳丽的房产证面积乘以0.9计算），由此认定上诉人交付房屋及认可双方房屋买卖合同关系存在的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。”根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品方买卖合同。因此双方之间存在房屋买卖合同关系。3.根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中，答辩人已经两次向上诉人缴纳了130万元的购房付款，履行了购房付款的主要义务，上诉人也实际收取了购房款，并于2007年就将房屋交付给答辩人所有，答辩人将房屋出租给他人使用并收取租金至今，因此房屋买卖合同关系是成立的。4.没有签订书面房屋买卖合同的过错在于上诉人。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而上诉人在收取答辩人缴纳的购房款，并没有按照规定签订正式的商品房预售合同，应当承担法律责任。答辩人作为善意相对人，在自己的认知范围内履行了购房付款的主要义务，对于没有签订商品房预售合同不具有过错。5.双方没有签订商品房书面合同没有违反“效力性强制性规定”，上诉人仅以没有签订书面合同就认定买卖合同不成立的观点是错误的。二、答辩人履行了支付购房付款义务。1.2005年11月10日答辩人购买了两上诉人共同开发的位于利辛县港口路西侧的“二建综合楼”的四间门面房（现登记在宏安公司名下为101、102二间），当时上诉人称如果提前交付大部分购房款，门面房可以按照每平方米4000元的价格给予优惠，由于答辩人同意一次性付清全部购房款，鑫誉公司为答辩人出具了收款收据，在收据上的交款事由明确该款项就是购买门面房的购房款，而且是全款支付，如果仅是部分购房款的话，上诉人应该注明。同时上诉人在2007年元月23日又收取了答辩人50万元购房款，此后就将房屋交付答辩人所有，根据交易习惯，如果没有交付全部购房款，上诉人不会将房屋交付，也未让答辩人出具拖欠购房款的欠条，也未主张过权利或提出诉讼，因此答辩人认为，双方最终协商且实际履行完毕的购房款就是130万元，上诉人有关答辩人没有支付全部购房款的观点不符合常理，没有依据。2.上诉人有关房屋价格的观点不能成立。根据法律规定，城区范围内的新建商品房住房项目预售前，房地产开发企业必须向价格行政主管部门申请办理商品住房销售价格备案手续。房地产主管部门在受理商品房预售许可时，无商品住房价格备案手续的，不予发放《商品房预售许可证》，上诉人提供了利辛县房地产管理局颁发的（2005）房预售证第004号商品房预售许可证，就应该提供商品住房销售价格备案手续，而不是仅提供售楼价格征求意见稿，上诉人提供的宏安公司与关曙光等人的购房协议、收据都达不到答辩人没有足额交付购房款的目的，不能作为定案的依据。从答辩人一审提供的证据可以看出，在2005年期间，同时期、同地段的房屋销售价格仅在2000-3000元之间，秦红也向法庭陈述她在购买房屋时协商价格为3000多元，封顶时的价格绝对不会超过5000元每平方，后来之所以多交那么多的购房款，都是在受到上诉人的逼迫下的无奈行为，不是最初协商的价格，答辩人交款的时间时在2005年1月10日，而且是一次性付清全部购房款，上诉人也是在收到该款项后才缴纳的土地出让金，才得以顺利施工，而在房屋即将交付时上诉人通过胁迫的方式让答辩人在违背真实意思表示的情况下于2007年1月23日又交了50万元所谓的购房款。三、二上诉人负有协助为答辩人办理不动产产权过户登记手续的义务。由于该房屋系两上诉人联合开发，两个公司对开发建设的房屋属于共同所有，无论房屋登记在哪个公司名下，都不能免除他们为答辩人协助办理房屋产权登记过户的义务。双方之间不存在房屋权属的争议，造成目前房屋的所有权人与土地使用权人不一致的结果是上诉人的过错。四、上诉人宏安上诉有关其不应作为本案的当事人的观点是错误的，两个公司联合开发，共同所有，房屋登记在宏安公司名下，宏安公司应作为本案的被告。五、一审程序合法，上诉人称重审法官审理本案程序违法，偏袒被上诉人一方观点错误。对证人秦某取证，是在原一审的诉讼过程中，因秦红摔伤无法出庭，出具书面证明，法庭为查明事实到医院进行核实，并制作了问话笔录，没有任何违反程序之处。综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘艳丽向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权过户手续，庭审中变更为被告协助办理原告购买被告开发的利辛县第二建筑工程公司综合楼一层由西向东建筑面积为178.96平方米房屋的产权过户登记手续，即登记在宏安公司名下的0101、0102号商铺；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审查明事实：2005年12月31日，利辛县第二建筑工程公司变更为安徽省鑫誉建筑装饰有限公司，经营范围为房地产开发、建材购销，法定代表人为葛永。2007年1月30日，利辛县宏安房地产开发有限公司变更为亳州市宏安房地产开发有限公司，经营范围为房屋建筑工程施工，法定代表人为朱秀美，朱秀美与葛永系母子。2005年1月10日，利辛县第二建筑工程公司（甲方）与利辛县宏安房地产开发有限公司（乙方）签订《二建公司综合楼联合开发协议书》，协议载明甲方为了解决企业改制职工安置经费问题，将位于利辛县㎡的土地与乙方联合开发，房屋销售的收入扣除乙方投资后剩余资金打入甲方指定的账户，甲方按房屋销售收入的10%为乙方分红等。2005年3月17日，利辛县建设委员会颁发的建筑工程施工许可证显示，利辛县二建公司综合楼建设规模6000㎡，合同价格为280万元。2005年7月25日，利辛县房地产管理局颁发的（2005）房预售证第004号商品房预售许可证存根显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司，许可证正本显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司、利辛县宏安房地产开发公司两个单位。2005年12月10日，利辛县国土资源局以每平方米382元的价格将位于利辛县前进西路南侧面积1946.01㎡的土地出让给鑫誉建筑装饰公司，总价771400元。2005年下半年，葛刚（朱秀美丈夫、葛永父亲）与刘艳丽丈夫协商，将利辛县第二建筑工程公司与利辛县宏安房地产开发有限公司联合开发的门面房卖给刘艳丽。2005年11月10日，鑫誉建筑装饰公司出具收据，收据载明收取刘艳丽购门面款现金80万元，一层门面房东头四间。2007年1月23日，葛永出具收条，收条载明“收条今收到刘艳丽购利辛二建门面款伍拾万元正（¥500000元）葛永2007、元、23”。该工程竣工验收时间为2007年3月。 2007年10月17日，刘艳丽与安徽金隆盛商贸有限公司签定租赁合同，将位于利辛县水厂对面的门面房拐角四间租赁给安徽金隆盛商贸有限公司，租赁期限10年，房屋钥匙由鑫誉建筑装饰公司直接交付给安徽金隆盛商贸有限公司。2007年10月21日，宏安开发公司的法定代表人朱秀美（甲方）与安徽金隆盛商贸有限公司（乙方）签定租赁合同，将与本案争议房屋相邻的门面房也出租安徽金隆盛商贸有限公司，合同第三条约定“乙方支付给甲方的房租按平方米/年计算（以房产证面积为依据），单价按乙方与刘艳丽签订的房租单价优惠10％（即乙方租刘艳丽房屋的年租金除以刘艳丽的房产证面积乘以0.9计算）”。2007年10月25日，秦红也将与本案争议房屋相邻的门面房出租给安徽金隆盛商贸有限公司。刘艳丽与安徽金隆盛商贸有限公司签定的租赁合同到期后，2017年11月1日，刘艳丽与童金荣签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给童金荣使用，租赁期限为5年。 2007年12月10日，宏安开发公司向利辛县房产局递交申请，请求给予其与利辛县第二建筑公司联合开发的二建公司综合楼办理房产登记手续。2008年2月18日，鑫誉建筑装饰公司、宏安开发公司联合给房产局出具说明，说明载明原利辛县第二建筑工程公司与宏安开发公司联合开发的位于建综合楼，现同意把房产证产权办理到宏安开发公司名下。2017年11月1日，刘艳丽租赁给童金荣的四间房屋登记在宏安开发公司名下，该房产权属登记对应显示，即位于利辛县城关镇前进路南侧港口路西侧二建筑公司商住楼101、102铺（登记为二间），101铺套内面积为88.38㎡、产权面积为90.72㎡，102铺套内面积为86.51㎡，产权面积为88.8㎡,两间商铺产权面积共计179.52㎡。 刘艳丽于2018年1月17日向本院提出财产保全的申请，本院于2018年1月17日依法作出（2017）皖1623民初5937号民事裁定书，裁定“查封位于利辛县城关镇前进路南侧港口路西侧二建筑公司家属院0101、0102、0103铺涉案房屋”。宏安开发公司不服裁定，于2018年1月30日向本院提出复议申请，本院经审查后，依法作出（2017）皖1623民初5937号之一民事裁定书，裁定“驳回宏安开发公司的复议申请”。 一审法院认为：一、刘艳丽与宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司是否应该协助刘艳丽办理房产登记证上显示的101、102号铺的房屋产权过户登记手续。 关于争议焦点一、房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。两被告签订的二建公司综合楼联合开发协议书及向利辛县房地产管理局出具的办证说明、利辛县房地产管理局颁发给两被告的预售许可证，能够证明两被告系二建综合楼的共同出卖人。合同的成立，必须是双方当事人就合同的主要条款达成合意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”鑫誉建筑装饰公司于2005年11月10日出具给刘艳丽的80万元收据载明交款单位“刘艳丽购门面款”、收款事由“一层门面房东头四间”，收据中包含有当事人名称、标的和数量；2007年10月17日，刘艳丽与安徽金隆盛商贸有限公司签定租赁合同，将位于利辛县水厂对面的门面房拐角四间租赁给安徽金隆盛商贸有限公司，租赁期限10年，房屋钥匙由鑫誉建筑装饰公司直接交付给安徽金隆盛商贸有限公司，在鑫誉建筑装饰公司与刘艳丽之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的情形下，鑫誉建筑装饰公司交付房屋的行为应当认定为系基于与刘艳丽之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，可以认定当事人之间达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖法律关系。两被告联合开发二建综合楼所使用的土地依法办理了项目立项、土地出让、建设规划、建筑施工、商品房预售等批准手续，政府相关主管部门颁发了规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，鑫誉建筑装饰公司将房屋出售给刘艳丽系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”上述法律法规规章中“商品房销售应当订立书面合同”的规定，系管理性强制性规范，不影响合同的效力，宏安开发公司关于刘艳丽与被告未签订书面合同，买卖合同关系并未成立的辩称明显不符合法律规定，本院不予采信。 关于争议焦点二、本案在审理过程中，刘艳丽变更诉讼请求第一项为：被告协助办理刘艳丽购买被告开发的利辛县第二建筑工程公司综合楼一层由西向东建筑面积为178.96平方米房屋的产权过户登记手续，即登记在宏安公司名下的101、102号铺，本院认为，根据101号铺和102号铺的权属登记信息和建设图纸显示，刘艳丽购买的四间门面房的位置与101号铺和102号铺的位置一致，刘艳丽诉状中陈述的购买的四间门面房的面积约为220平方米，因当时房屋并未建设完成，所以与在同一位置上建设完工的101号铺和102号铺的总面积179.52平方米之间有误差符合常理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，刘艳丽变更诉讼请求符合事实和法律规定，本院依法予以支持。《安徽省城市房地产交易管理条例》第十四条规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让，同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。”该条规定的是房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让，并没有规定商品房联合开发情况下，房屋所有权人与土地使用权人分属联合开发两企业不予办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”该规定是将过去的商品房房屋所有权和国有土地所有权分开登记统一为一并登记，并没有规定在《不动产登记暂行条例》实施前分开进行登记的商品房不予给予一并登记，且造成案涉房屋所有权与其所依附的土地登记主体不一致的原因是两被告的联合开发及向利辛县房地产管理局出具的办证说明，刘艳丽并没有过错，故宏安开发公司关于本案中房屋和土地分别属于不同的权利主体，办理房屋转移登记的法定条件尚不成熟，刘艳丽请求协助办理房产证实际上无法实现的辩称没有法律依据，本院依法不予采纳。《安徽省城市房地产交易管理条例》第十七条规定“经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。”该条规定商品房预售登记备案的义务主体是预售人，也就是本案的两被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时需提交经备案的买卖合同。”该条规定登记机关办理转移登记时要求申请人根据不同情况提供不同的材料，列明的材料包含人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；该条第二款仅要求须提交备案的买卖合同，并没有规定未能提交备案的买卖合同，登记机关就不予办理转移登记，故宏安开发公司关于不办理商品房买卖合同备案就不能办理不动产登记的辩称没有法律依据，本院不予采纳。刘艳丽申请办理房屋使用权转移登记依法应当缴纳相关税费，提交相关税费缴纳凭证是办理登记必须提交的材料，宏安开发公司关于刘艳丽也负有申请办理登记、提交申请登记相应资料、缴纳契税、维修基金等义务的辩称符合法律规定，刘艳丽在申请办理不动产转移登记前应依法履行缴纳契税、维修基金等义务。案涉房屋建设立项、土地出让、建设规划、建筑施工的申请人是鑫誉建筑装饰公司（利辛县第二建筑工程公司），预售单位是鑫誉建筑装饰公司、宏安开发公司（预售许可证存根联售房单位是利辛县第二建筑工程公司），房屋登记在宏安开发公司名下是鑫誉建筑装饰公司基于联合开发同意的结果，房屋产权虽然登记在宏安开发公司名下，但宏安开发公司不能据此否认刘艳丽与鑫誉建筑装饰公司之间存在的房屋买卖法律关系，两被告系联合开发，且都是售房单位，两被告应本着诚实信用的原则共同履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。刘艳丽诉请两被告协助其办理房屋产权过户手续（转移登记）于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告亳州市宏安房地产开发有限公司、安徽省鑫誉建筑装饰有限公司于判决生效之日起十日内协助原告刘艳丽办理位于利辛县城关镇前进路西段南侧二建公司商住楼登记在亳州市宏安房地产开发有限公司名下的101、102号铺的产权过户登记手续。本案受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由被告亳州市宏安房地产开发有限公司、安徽省鑫誉建筑装饰有限公司负担。 二审中，各方当事人提交的证据及质证意见同一审。上诉人宏安公司另提交利辛县市场监督管理局的一个企业基本信息，证明鑫誉公司不具有房地产开发销售的经营范围。鑫誉公司对该企业基本信息无异议。刘艳丽发表质证意见为：因为宏安公司与鑫誉公司是联合共同开发，从房产管理局于2005年7月25日办理的商品房预售许可证能够显示，售房单位为鑫誉公司和宏安公司，他们符合法律规定的房屋开发企业。对宏安公司二审提交的企业信息证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，对其证明目的，本院不予认定。 经审理查明，2005年12月31日，利辛县第二建筑工程公司变更为安徽省鑫誉建筑装饰有限公司，经营范围为房地产开发、建材购销，法定代表人为葛永。2007年1月30日，利辛县宏安房地产开发有限公司变更为亳州市宏安房地产开发有限公司，经营范围为房屋建筑工程施工，法定代表人为朱秀美，朱秀美与葛永系母子。2005年1月10日，利辛县第二建筑工程公司（甲方）与利辛县宏安房地产开发有限公司（乙方）签订《二建公司综合楼联合开发协议书》，协议载明甲方为了解决企业改制职工安置经费问题，将位于利辛县㎡的土地与乙方联合开发，房屋销售的收入扣除乙方投资后剩余资金打入甲方指定的账户，甲方按房屋销售收入的10%为乙方分红等。2005年3月17日，利辛县建设委员会颁发的建筑工程施工许可证显示，利辛县二建公司综合楼建设规模6000㎡，合同价格为280万元。2005年7月25日，利辛县房地产管理局颁发的（2005）房预售证第004号商品房预售许可证存根显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司，许可证正本显示售房单位为利辛县第二建筑工程公司、利辛县宏安房地产开发公司两个单位。2005年12月10日，利辛县国土资源局以每平方米382元的价格将位于利辛县前进西路南侧面积1946.01㎡的土地出让给鑫誉建筑装饰公司，总价771400元。 2005年11月10日，鑫誉建筑装饰公司出具收据，收据载明收取刘艳丽购门面款现金80万元，收款事由“一层门面房东头拐角”。2007年1月23日，葛永出具收条，收条载明“收条今收到刘艳丽购利辛二建门面款伍拾万元正（¥500000元）葛永2007、元、23”。该工程竣工验收时间为2007年3月。 2007年10月17日，刘艳丽与安徽金隆盛商贸有限公司签定租赁合同，将位于利辛县水厂对面的门面房拐角四间租赁给安徽金隆盛商贸有限公司，租赁期限10年，房屋钥匙由鑫誉建筑装饰公司直接交付给安徽金隆盛商贸有限公司。2007年10月21日，宏安开发公司的法定代表人朱秀美（甲方）与安徽金隆盛商贸有限公司（乙方）签定租赁合同，将与本案争议房屋相邻的门面房也出租安徽金隆盛商贸有限公司，合同第三条约定“乙方支付给甲方的房租按平方米/年计算（以房产证面积为依据），单价按乙方与刘艳丽签订的房租单价优惠10％（即乙方租刘艳丽房屋的年租金除以刘艳丽的房产证面积乘以0.9计算）”。2007年10月25日，秦红也将与本案争议房屋相邻的门面房出租给安徽金隆盛商贸有限公司。刘艳丽与安徽金隆盛商贸有限公司签定的租赁合同到期后，2017年11月1日，刘艳丽与童金荣签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给童金荣使用，租赁期限为5年。 2007年12月10日，宏安开发公司向利辛县房产局递交申请，请求给予其与利辛县第二建筑公司联合开发的二建公司综合楼办理房产登记手续。2008年2月18日，鑫誉建筑装饰公司、宏安开发公司联合给房产局出具说明，说明载明原利辛县第二建筑工程公司与宏安开发公司联合开发的位于建综合楼，现同意把房产证产权办理到宏安开发公司名下。2017年11月1日，刘艳丽租赁给童金荣的四间房屋登记在宏安开发公司名下，该房产权属登记对应显示，即位于利辛县城关镇前进路南侧港口路西侧二建筑公司商住楼101、102铺（登记为二间），101铺套内面积为88.38㎡、产权面积为90.72㎡，102铺套内面积为86.51㎡，产权面积为88.8㎡,两间商铺产权面积共计179.52㎡。 刘艳丽于2018年1月17日向利辛县人民法院提出财产保全的申请，利辛县人民法院于2018年1月17日依法作出（2017）皖1623民初5937号民事裁定书，裁定“查封位于利辛县城关镇前进路南侧港口路西侧二建筑公司家属院0101、0102、0103铺涉案房屋”。宏安开发公司不服裁定，于2018年1月30日向利辛县人民法院提出复议申请，利辛县人民法院经审查后，依法作出（2017）皖1623民初5937号之一民事裁定书，裁定“驳回宏安开发公司的复议申请”。 本院认为，围绕本案的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.原审判决程序是否合法，诉讼主体是否适格。2.双方之间是否存在房屋买卖关系，上诉人是否有义务履行协助被上诉人办理房屋产权证的义务。 本案中，上诉人宏安公司与鑫誉公司联合开发案涉房屋，其内部关于房屋销售的约定不能对抗第三人，被上诉人刘艳丽将款项支付至鑫誉公司，由鑫誉公司的法定代表人葛永出具收据，刘艳丽认为其是向宏安公司和鑫誉公司购房，将宏安公司和鑫誉公司列为共同被告，并不违反法律规定，两上诉人具有诉讼主体资格，是本案适格被告。双方之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但上诉人已经将案涉房屋实际交付刘艳丽占有使用，刘艳丽已将该房屋出租给金盛商贸进行经营，虽然上诉人宏安公司向金盛商贸出具通知，但金盛商贸事实上已经租赁满10年期，上诉人对此租赁是知悉的。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，可以认定当事人之间达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖法律关系。两上诉人联合开发二建综合楼所使用的土地依法办理了项目立项、土地出让、建设规划、建筑施工、商品房预售等批准手续，政府相关主管部门颁发了规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，鑫誉建筑装饰公司将房屋出售给刘艳丽系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据101号铺和102号铺的权属登记信息和建设图纸显示，刘艳丽购买的门面房的位置与101号铺和102号铺的位置一致，案涉房屋建设立项、土地出让、建设规划、建筑施工的申请人是鑫誉建筑装饰公司（利辛县第二建筑工程公司），预售单位是鑫誉建筑装饰公司、宏安开发公司（预售许可证存根联售房单位是利辛县第二建筑工程公司），房屋登记在宏安开发公司名下是鑫誉建筑装饰公司基于联合开发同意的结果，房屋产权虽然登记在宏安开发公司名下，但宏安开发公司不能据此否认刘艳丽与鑫誉建筑装饰公司之间存在的房屋买卖法律关系，两上诉人系联合开发，且都是售房单位，两上诉人应本着诚实信用的原则共同履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。刘艳丽诉请两上诉人协助其办理房屋产权过户手续（转移登记）于法有据，应予以支持。上诉人认为刘艳丽欠付其购房款，因其一审未提出反诉，不属于本院二审审查范围，若上诉人要求刘艳丽支付其欠付的购房款，可依其所有的刘艳丽欠付购房款的证据另行主张。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由亳州市宏安房地产开发有限公司负担50元，由安徽省鑫誉建筑装饰有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  刘秋菊 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年十二月二日 法官助理孙曼 书记员韩振宇