广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初453号 原告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：广西梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明。 委托诉讼代理人：陈雯，广东三良律师事务所律师。 被告：朱国强，男，1982年9月25日出生，汉族，广西蒙山县人，务工，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：广西蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 委托诉讼代理人：吴志强，广西诚瑞律师事务所律师。 原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）与被告朱国强、第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称蒙山供电分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿润公司委托诉讼代理人陈雯，被告朱国强的委托诉讼代理人李中禄，第三人蒙山供电分公司的委托诉讼代理人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告双方于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告返还蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1402号房屋给原告,原告返还购房款291,808元给被告；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年12月18日原告与第三人签订了《合作建房协议书》,协议书中约定第三人拟购买蒙山县荷塘山庄地块建设办公楼及员工住宅楼,委托原告以代征代建方式摘牌购地为第三人建设员工商住楼,原告确保第三人的员工购房均价为每平方米为2,020元,车位均价为每个50,000元；第三人的员工购房以户为单位,在原告取得土地后90天内支付定金捌万元……；2015年6月5日,原告与第三人签订了《合作建房补充协议书》,双方约定第三人的员工购房面积为171平方米、132平方米户型的是在1#、2#楼中选择,143平方米户型是在5#楼中选择……。 2013年12月25日,第三人召开员工安居工程协调小组会议纪要,确定涉案楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层,基价为2,020元每平方米,2-6层每层按基准价递减10元/平方米,9-13层每层按基准价递增10元/平方米；3#、5#楼以8、9层为基价层(2,020元每平方米),10-15层按基价层往上每层每平方米加10元,2-7层按基价层往下每层每平方米减10元,……。 2016年1月4日,被告来到原告在蒙山分公司的售房场所以第三人员工的身份签订了《商品房买卖合同》,被告选择的是5#F单元的1402房,原规划面积是143平方米,实际面积是140.97平方米,价钱是每平方米2,070元,总价款291,808元，享受第三人的员工价。被告于签订合同之前通过第三人交付了8万元给原告,现金交付16,808元,余下的195,000元于签订合同之后通过按揭交付。 直至2018年8月份,经多次催促第三人才将其代理收取定金的员工名单及已收到定金的员工清单交到原告的销售中心,原告才得知被告不是第三人的员工,被告隐瞒了自己真实身份,冒用第三人员工的身份享受到购房优惠价,造成原告每平方米损失500至800元,该套涉案房屋的交易价钱减少了10万元左右,直接导致了国家税收的减少,损害了国家利益。 至此,原告认为被告冒用第三人员工的身份与原告签订合同,存在欺诈原告的情形,造成了购房交易金额减少,直接影响应该缴纳的税款金额,损害了国家利益,所以原告认为双方签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定内容,该合同无效。原告因此诉至法院。 原告鸿润公司在诉讼中向本院提交了以下证据： 1.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》（复印件）各1份4页，证明原告交易的对象是第三人的员工，及员工的基价是2,020元/平方米的事实； 2.2013年12月25日蒙山供电分公司会议纪要（复印件）1份，证明员工购房的楼盘1#、2#的楼层定价以7-8层为基价层,基价为2,020元每平方米,2-6层每层按基准价递减10元/平方米,9-13层每层按基准价递增10元/平方米，复式户型按基价层基价；3#、5#楼以8、9层为基价层(2,020元每平方米),10-15层按基价层往上每层每平方米加10元,2-7层按基价层往下每层每平方米减10元，复式户型按基价层基价； 3．2014年1月3日蒙山供电分公司会议纪要（复印件）1份，证明员工购房的楼盘1#、2#的171平方米、132平方米的楼层定价以7-8层为基价层，基价为2,020元/平方米，2-6层每层按基准价递减10元/平方米，9-13层每层按基准价递增10元/平方米;到3#、5#楼以8、9层为基价层(2,020元/平方米)，10-15层按基价层往上每层每平方米加10元，2-7层按基价层往下每层每平方米减10元；与证据1对应； 4.2016年1月4日原、被告签订《商品房买卖合同》（复印件）1份，证明被告享受了员工的优惠价格，原、被告于2016年1月4日签订商品房买卖合同的事实； 5.陈远才、宁江前《商品房买卖合同》复印件1份，证明同一时期在同一小区购房，购买3楼的价钱2,600多元/平方米，与员工价对比，高出约500元的事实； 6.陈永华、姚永琴《商品房买卖合同》1份，证明原告同一时期在同一小区销售复式的价钱2800元/平方米，与员工价对比，高出700多元的事实； 7.覃丽婷《商品房买卖合同》1份，证明被告同一时期在同一小区购房销售5#楼E单元的价钱2,658元/平方米，与员工价对比，高出600多元的事实； 8.发票（复印件）3份，证明以上合同（证据5-7）所缴纳对应的税金的事实； 9.缴费凭证（复印件）3页，证明被告通过第三人交付一部分购房款到原告处的事实。 被告朱国强辩称：1.原告以被告不是第三人员工的身份签订的合同无效的说法不对，该合同有效。2.原告以陈永华、姚永琴、覃丽婷的购房价款高出800元比较方式不科学，该主张依法不能成立，没有损害国家利益。3.原告与被告签订的合同有效，被告已花费装修、入住，不同意退房，原告也无需返还购房款给被告。 被告朱国强向本院提交了以下证据： 1.朱国强身份证（复印件）1份，证实被告的身份情况； 2.《商品房买卖合同》（复印件）1份，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将荷塘雅苑5幢E单元1402号商品房出卖给被告，该商品房总价款291,808元，原告应当在2016年2月29日前向被告交房；合同中没有“不是电力公司的员工不得购买该商品房的约定”，合同没有违反法律的禁止性规定，签订合同是原、被告双方的真实意思表示； 3.购房的相关票据：现金缴款单、单位内部收款收据、销售不动产统一发票、借款借据（复印件）各1份，证实被告已按合同履行交付购房款和相关购房费用给原告的事实； 4.通知、房屋验收交接确认书、荷塘雅苑小区房屋装饰装修管理协议（复印件）各1份，证实原告已将被告所购买的商品房交付给被告管理、使用的事实； 5.《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》、民事判决书（覃达广案一、二审）（复印件）各1份，证实原告与第三人合作开发建设的商品房可以出售给非第三人的员工，该事实在《合作建房补充协议书》有明确约定，蒙山法院、梧州中院在同类型的覃达广案已明确认定； 6.民事调解书（复印件）1份，证明原购买原告与第三人合作开发建设的商品房的18户通过诉讼退房，证明当时原告所出售的商品房价格与当时蒙山市价差距不大的事实。 第三人蒙山供电分公司述称：其同意被告方的答辩意见。补充如下：1.在合作建房的过程中，原告与第三人多次进行沟通，对购房对象双方也有协商，且第三人也将购房者的名单有多次提交给原告方；2.原、被告签订买卖合同时，原告明知被告为非第三人员工，原告亦与其签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示；3.原告提供的证据不能证实当时原、被告签订合同的房价低于市场价格，也不能证明存在侵害国家利益的情况；4.被告提交材料给原告后，到税务局办理登记手续，原、被告及税务局并没有对成交价格存在异议。从另一方来说，原告允许非员工从员工手中购买指标，或者说是转让指标的情况，第三人对购买指标或转让指标也没有异议，况且这些行为是法律允许的。另外，对于损害国家利益是否导致合同无效，应属于可撤销合同，不是合同无效。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人蒙山供电分公司在诉讼中向本院提交了所有购房户的购房预付款的名单、汇款明细表及汇款单、名单（复印件）各1份，证明第三人将已收的237名员工定房预付款1,659万元及120个车位定金预付款240万元共计1,899万元，于2013年5月10日全部付清给原告鸿润公司,该款项中也包括了黄品祥（第63项）的交付给原告的款项87,865元，第三人允许员工转让购房指标。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告鸿润公司诉请确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效是否合法有据;2.原告请求被告归还商品房是否合法有据。 针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告提交的证据，被告质证后认为，对证据1真实性由法庭核实，对证明目的有异议，处分房源在第三人，不单是第三人员工，第三人同意出售指标。对证据2、3真实性由法院核定，只是代建房的价格，对确认价格部分没有异议，对证明员工购房只是在户型中选择被告方认为只要是代建员工根据身份、工龄选择，而不是只能在这些户型选择，剩余的不可以选择。对证据4三性没有异议，合同恰证明双方自愿真实意思表示。对证据5-7的合同不是朱国强的合同，合同真实性由法院核实，对证明的目的在同一时期同一楼盘三户的购房价格比被告和原告签订的购房款高出800元说损害国家利益，不能成立。对证据8，证据5-7三户的纳税事实由法院核定。对证据9三性没有异议，前两张是被告交给电力公司的款项，第三张说明电力公司将收到的款项转给原告的事实。 第三人蒙山供电分公司对原告提交的证据质证后认为，对证据1没有异议，对证据2、3的真实性没有异议，但是对证明内容不予认可，且原告也明知购房者中也有非第三人员工人员购买。且该证据不能证明原、被告签订的合同无效。从会议纪要可以看得出来，对《合作建房协议书》，员工对购房的房屋有处分权，补充协议才约定原告对剩余房源才享有处分权。对证据4的真实性、合法性没有异议。对证据5、6、7不能证明市场价比员工价高出600元以上。员工与原告预定价格是在2012年、2013年的房屋价格，而原告提供的证据是2016年的价格，肯定存在差异。对证据8没有异议。对证据9的真实性没有异议，该证据恰好证明被告没有冒用第三人员工的身份购房，被告没有冒用黄品祥的名字与原告签订合同，且原告明知被告不是第三人的员工，并与被告签订了合同。转账凭证中，第三人认可第三人的员工黄品祥转交给原告的总款项为87,865元。 对被告提交的证据，原告质证后认为，对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。虽然合同没有约定非第三人员工不能购房，显然原告方卖给被告的价钱是第三人员工的优惠价，如果原告方知道被告不是员工的身份原告方卖给其的价格就不会是那么低的价格，所以该份合同的签订是被告隐瞒欺诈原告方其不是第三人员工的身份。对证据3真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，可以说明被告确实是以第三人员工的名义交付款项到第三人处，由第三人支付到原告。对证据4真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，这些证据的行为表示是原告在误以为商品房买卖合同与被告的合同是真实有效情况下做出的错误的意思表示，这些行为不是原告的真实意思表示。对证据5当中的《合作建房协议书》、《补充协议书》真实性没有异议，对证明的事实关联性不认可，在两份协议书中明显反映到只有第三人员工才可以享受到优惠价，员工挑剩的房源由原告处理，对民事判决书真实性没有异议，对关联性不认可，每个案子的情况不一样，没有可比性。对证据6调解书中的当事人与原告的买卖合同没有看到，不知道签订的时间和内容，当事人的身份是否是第三人员工还是普通消费者，对真实性没有异议，对关联性不认可。当事人的身份信息、购房时间、购房户型不一样没有参考作用。 第三人蒙山供电分公司对被告提交的证据质证后认为，对被告提交的证据三性、证明内容均予以认可。对黄品祥通过单位转交的钱已经转给原告，在第三人提供证据的63项里。 对第三人提交的证据，原告质证后对证据中的名单列表的真实性不予认可，认为在名单中序列第18名的购房者黄哲就不是第三人员工。对其它证据的真实性予以认可，第三人认可被告通过第三人向原告交付了部分的购房款。该证据也不能证明第三人员工可以转让购房资格。该份证据恰恰说明了被告朱国强不是第三人的员工，其冒用第三人员工签订合同。 对第三人提交的证据，被告质证后认为对证据三性、证明目的均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对原、被告及第三人提供的证据认定如下：对原告提供的证据1-3、9，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。对原告提供的证据4，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，但不能证实被告享受了员工的优惠价格。对原告提供的证据5-8，来源合法，内容客观真实，但与本案没有关联性，本院不予认定。本院对被告及第三人提供的证据认为来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，被告朱国强与原告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：被告购买原告鸿润公司的蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1402号商品房，该商品房建筑面积140.97平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2,070元，总价款为291,808元。被告朱国强应当于2016年1月4日前支付首期房价款96,808元，余款195,000元申请贷款支付。原告鸿润公司应当在2016年2月29日前向被告朱国强交付该商品房。 另查明，黄品祥系第三人蒙山供电分公司员工，黄品祥先后于2013年5月2日交付购房定金70,000元、2013年9月24日交付购房预付款10,000元，共计80,000元，交给第三人蒙山供电分公司。2013年5月10日，第三人供电分公司帮助包括黄品祥在内的237名员工将购房“预付款”1,659万元及120个车位定金“预付款”240万元共计1,899万元交付给原告鸿润公司。后黄品祥将该套商品房转让给被告朱国强。2015年6月5日，被告交付购房“首付款”16,010元给原告鸿润房公司的蒙山分公司。2016年1月4日，被告交付购房“首付款”798元给原告鸿润公司的蒙山分公司。2016年1月12日，原告鸿润公司的蒙山分公司开具收到被告购买商品房首期款96，808元的销售不动产统一发票给被告。2016年2月1日，广西蒙山农村商业银行股份有限公司依据被告朱国强作为借款人、原告鸿润公司作为担保人所签订的《个人购（建）房担保借款合同》，将被告朱国强的购房借款195,000元汇入原告鸿润公司账户。 又查明，原告鸿润公司与第三人蒙山供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：第三人供电分公司员工购房以户为单位，在原告取得土地后90天内支付定金捌万元；第三人蒙山供电分公司员工购买小车位以个为单位，必须在该地块规划总平面图获准通过后30天内支付定金两万元。第三人蒙山供电分公司负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人蒙山供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书第一条约定：“确定将1#、5#楼的交房时间定为2016年2月29日前”；该协议书第六条约定：“甲乙双方决定购房的171平方米、132平方米户型在1#、2#楼中选择，143平方米户型在5#楼中选择，157平方米户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157平方米户型的6套房在乙方分配的房源中选择），剩余的房源由乙方处理……”。原告鸿润公司的蒙山分公司是原告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任。原告鸿润公司于2017年11月29日向被告朱国强交房。原告鸿润公司认为被告朱国强冒用第三人员工的身份与原告签订合同,存在欺诈原告的情形,因此诉至法院，请求判如所请。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。原告鸿润公司主张认为被告朱国强冒用第三人员工的身份与原告签订合同,存在欺诈原告的情形,造成了购房交易金额减少,直接影响应该缴纳的税款金额,损害了国家利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房买卖合同》应为无效。本院认为，原告鸿润公司与第三人蒙山供电分公司于2012年12月18日签订的《合作建房协议书》虽然约定有原告鸿润公司将其开发荷塘山庄地块的商品房及配套车位全部出售给第三人蒙山供电分公司的内容，但在原告鸿润公司的蒙山分公司与第三人蒙山供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》则约定对双方合作建设的商品房除由第三人蒙山供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由原告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整，黄品祥为第三人蒙山供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告朱国强，并没有违反原告鸿润公司与第三人蒙山供电分公司的约定。原告鸿润公司提供的证据尚不能证实涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形。因此，原告鸿润公司的该项起诉主张缺乏理据，本院不予采纳。 关于原告鸿润公司请求被告朱国强归还商品房是否合法有据问题。原告鸿润公司与被告朱国强签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，本院予以确认。黄品祥为第三人蒙山供电分公司的员工，将涉案的该套商品房转让给被告朱国强，并没有违反原告鸿润公司与第三人蒙山供电分公司的约定。黄品祥先后于2013年5月2日交付购房定金70,000元、2013年9月24日交付购房预付款10,000元，共计80,000元，交给第三人蒙山供电分公司再由第三人蒙山供电分公司转交给原告鸿润公司。后黄品祥将该套商品房转让给被告朱国强。现被告朱国强也已依《商品房买卖合同》足额交付房价款给原告鸿润公司，原、被告双方已以《商品房买卖合同》按照法律、行政法规规定到相关部门办理登记备案等手续，原告鸿润公司也已交付涉案的商品房给被告朱国强使用居住，故原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告鸿润公司主张被告朱国强归还商品房缺乏理据，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求判决其与被告朱国强双方于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求； 二、驳回原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司请求被告朱国强返还蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1402号房屋给原告,原告返还购房款291,808元给被告的诉讼请求。 案件受理费5,677元，由原告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃建斌 审 判 员  王晓春 人民陪审员  龙 玉 二〇一九年十二月六日 书 记 员  林芳草 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。