甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初9136号 原告：宋某，男，1988年12月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，司机。 被告：汪某，男，1983年10月15日出生，汉族，甘肃省临泽县人，个体工商户，住临泽县。 被告：甘肃泓润文化传媒有限公司，住所：甘肃省张掖市甘州区 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，该公司经理。 原告宋某与被告汪某、甘肃泓润文化传媒有限公司（以下简称“泓润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋某、被告汪某、泓润公司委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告违约金4200元；2.要求被告退还原告定金2000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月20日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告从被告汪某处购买位于张掖市××区房屋一套，面积为130.25㎡，价款为405000元。被告泓润公司为合同中介方。原告向被告汪某支付房屋首付款15万元，向泓润公司支付押金1万元。因汪某所售房屋存在产权纠纷，导致房屋无法办理过户手续，后汪某退还原告房款14万元，被告泓润公司退还原告押金8000元。被告的违约行为给原告造成了损失。为维护原告合法权益，遂提起诉讼。 被告汪某未向本院提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：2019年4月20日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告汪某位于张掖市××区房屋一套，价格为405000元。合同签订后，原告向汪某交付房屋首付款15万元属实，但应原告的要求，汪某将其中1万元交给被告泓润公司。后双方协商退房退款，约定汪某向原告退款14万元，被告泓润公司退款1万元。现汪某已将14万元房款全部退还给原告。原告陈述涉案房屋因产权发生纠纷不属实，该房屋是顶账房，抵顶工程款的顶账协议在原告手中。合同约定待开发商手续完备后办理房屋按揭手续，2019年9月，原告的征信报告显示其欠款80万-90万元，无法办理房屋按揭手续。原、被告在签订协议前已知涉案房屋暂时办不了按揭手续，协议中也未约定办理房屋按揭手续的具体时间，被告不存在违约情形，原告要求被告承担违约金没有依据。 被告泓润公司未向本院提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：2019年4月20日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告汪某位于张掖市××区房屋一套，价格为405000元。合同签订后，原告向汪某交付房屋首付款15万元，但应原告要求，汪某将其中1万元交给被告泓润公司作为押金。后签订退款协议时原告没有将房屋抵顶工程款协议书原件和1万元的收据原件交付给泓润公司，因此，泓润公司只给原告退还了8000元，现如果原告退还收据及协议原件，泓润公司可以退还原告下剩2000元。原告与被告汪某签订房屋买卖协议，泓润公司只是中介机构，促成双方达成交易，故泓润公司不存在违约行为，不承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，张掖市佳园房地产开发有限公司作为甲方，临泽县博沅装饰工程有限公司作为乙方，被告汪某作为乙方的法定代表人，双方签订《房屋抵工程款协议书》一份，约定甲方开发建设的位于张掖市××区一期6#楼、二期8#楼、9#楼窗户制作安装由乙方供应。应乙方要求，甲方同意将该项目中的一期房源××楼房屋抵顶给乙方，用于抵付工程款。房屋建筑面积为130.25平方米，抵款单价为3885元/平方米，总房款为506021元。协议书还约定了其他事项。 2019年4月20日，原告宋某作为买受方，被告汪某作为出卖方，被告泓润公司作为中介方，三方签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告汪某所属位于张掖市××区房屋一套，建筑面积为130.25平方米，价款为405000元。合同签订之日起，宋某向汪某支付首付款15万元，剩余房款255000元办理银行按揭贷款，鉴于开发商暂时不能办理房屋按揭手续，双方约定，宋某将首付款先支付给汪某，汪某用该房屋的抵账单作为抵押，待开发手续完善后，汪某协助宋某办理银行按揭贷款手续。首付款由汪某付给该楼盘的开发公司，汪某协助宋某办理完所有贷款手续，银行放款后，该房屋所有款项付款完毕，该合同终结。合同约定原告交付给被告汪某的15万元首付款，汪某将其中1万元交付给被告泓润公司作为押金，约束汪某给原告办理该房屋的按揭手续，如该房屋手续正常办理，泓润公司将押金退还汪某，如汪某不积极办理该房屋按揭手续，押金由泓润公司交付给原告。协议还约定了其他事项。泓润公司向原告出具了1万元的收据一张。 另查明，2019年9月2日，被告汪某作为甲方，原告宋某作为乙方，被告弘润公司作为丙方，三方签订退款协议一份，约定甲乙双方就皇庭国际7号楼1单元1401室房屋买卖未达成协议，现甲方同意退款给乙方，于2019年9月9日前退还8万元，2019年9月17日前退还6万元，如甲方未按约定时间退款，应承担乙方自2019年4月20日至2019年9月17日所付房款14万元所产生的利息，并承担违约金5万元整。丙方于2019年9月17日前退还乙方定金1万元，如未按约定时间退款，丙方应承担该款所产生的利息。 2019年9月18日，被告汪某作为甲方，原告宋某作为乙方，双方签订退款协议一份，约定甲乙双方就皇庭国际7号楼1单元1401室房屋买卖未达成协议，现甲方同意退款给乙方。甲方于2019年9月30日退还乙方房款14万元，如甲方未按约定之日退款，应无条件将该房屋过户给乙方，并承担约定的违约金5万元。甲方无条件协助乙方办理开发公司过户手续，剩余房款，乙方无条件付给甲方。 再查明，2019年9月30日，被告汪某向原告退还购房款10万元，同年10月1日退还4万元。2019年9月30日，被告泓润公司向原告退还押金8000元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的房屋买卖协议、退款协议（2019年9月18日签订）、退款协议复印件（2019年9月2日签订）、房屋抵顶工程款协议书、收据，被告汪某提交的银行转账凭证、微信转账凭证在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间形成的退款协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。协议约定，被告汪某于2019年9月30日退还原告房款14万元，如汪某未按约定之日退款，应承担违约金5万元。协议签订后,汪某于2019年9月30日退还原告房款10万元，2019年10月1日退还4万元。被告汪某未按约定时间向原告履行完付款义务，构成违约，应承担违约金，协议中虽然约定了违约金的承担方式，但约定明显过高，现原告主张的违约金实际系资金占用期间的利息损失。当事人主张过分高于实际损失的，人民法院可以根据公平原则及诚实信用原则适当予以调整，对利息损失的调整可以结合当事人订约时的交涉能力能否平等、是否存在相互让步、逾期违约的过错程度、履约进度等因素综合考量。现原告以首付款15万元为本金，按照6%/年主张自其向被告汪某交付涉案房款之日起即2019年4月20日至2019年10月1日的利息4200元，本院依法支持2537.5元(140000元×4.35%/年÷12个月×5个月)。被告汪某辩称，因原告名下负债较多，又无法提供资产抵押，导致涉案房屋无法办理按揭手续，汪某不存在违约行为，不应承担违约金。原告对被告汪某的辩称不认可，其陈述汪某与原告签订房屋买卖协议时已知原告负债情况，仍与原告签订房屋买卖协议，现房屋无法办理按揭手续，被告应承担违约责任。对此，本院认为，导致房屋无法办理按揭手续只是双方解除合同的事由而已，并非系被告违约之理由，本案争议焦点是被告是否按约定期限向原告退款问题，因被告汪某与原告签订退款协议时明确约定了付款期限，但其未按期付款的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故对被告汪某的辩解理由，本院不予采信。 关于原告要求被告弘润公司返还原告押金2000元的诉讼请求，因被告弘润弘润公司收取原告押金1万元，已退还8000元，尚欠2000元未退，庭审中被告弘润公司亦表示愿意退还原告押金2000元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告汪某向原告宋某支付逾期付款利息2537.5元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告甘肃泓润文化传媒有限公司退还原告宋某押金2000元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告宋某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪某负担。原告已交纳，被告负担的受理费直接给付原告，本院退还原告受理费25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 曾丽娟 二〇一九年十二月十三日 法官助理 张燕燕 书 记 员 许媛媛