江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2400号 上诉人（原审原告）：魏水连，女，1957年10月5日出生，汉族，职业：农民，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：涂怀仁，男，1957年10月14日出生，汉族，住江西省南昌市新建区，系魏水连配偶。 委托诉讼代理人：邓嫄，江西众山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：万国明，男，1966年1月2日出生，汉族，职业：江西华川建设集团有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：徐珍珍，女，1976年1月5日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区，系万国明配偶。 委托诉讼代理人：周星，江西秦风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李林，男，1963年11月20日出生，汉族，原江西省明华房地产开发有限公司法定代表人，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人魏水连因与被上诉人万国明、李林执行异议之诉一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏水连及其委托诉讼代理人涂怀仁、邓嫄，被上诉人李林，万国明及其委托诉讼代理人周星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏水连上诉请求：一、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初1407号《民事判决书》，并改判撤销江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异7号《执行裁定书》、（2017）赣0112执578号《执行裁定书》及（2017）赣0112执578号《协助执行通知书》；二、依法裁定解除被上诉人李林位于南昌市新建区长堎镇长麦路459号长麦大街汇景新城1栋1单元3102室房产【房产证号：赣（2017）新建区不动产权第0009220】的查封；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。（一）上诉人与被上诉人李林的委托代理人李某签订的案涉房屋买卖居间合同合法有效。2015年3月9日，被上诉人李林与程蓓签订《离婚协议书》，约定各人名下的不动产归各人名下所有，协议自签字之日起生效。案争房屋在婚姻财产分割后，已明确该房屋归李林所有。2015年3月18日，李某受被上诉人李林委托，全权处理案争房屋的出租、出让、转让出卖等事宜。2016年3月28日，李某与被上诉人签订案涉房屋买卖居间合同属合法有效。（二）上诉人在签订了房屋买卖居间合同后，于2016年4月8日、5月8日、6月8日分别向被上诉人的代理人分别支付了20万、20万、20万共计60万元的全部购房款，并有相应收条、取款记录、第三人证言予以佐证。（三）上诉人在签订购房合同后，便组织人员进场装修，实际占有了案争房产，并实际居住直至当前。（四）上诉人未能将案争房产进行过户登记的原因在于被上诉人。同时上诉人为保障自身权益，积极向法院诉讼，并申请法院对案争房产进行了保全查封，远远早于被上诉人万国明申请法院对案争房产进行保全的查封时间。二、原审法院适用法律不当。上诉人基于对房屋享有的占有物权法律关系而向法院申请查封的案争房产不仅是程序上的首封，更是具有物权性质的优先权。而被上诉人万国明基于对金钱债权的基础法律关系而向法律申请的轮候查封不仅在程序上属于轮候查封，不产生任何效力，同时，在实体权利上不具有任何优先性。三、原审法院适用程序不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条和第十二条之规定，本案涉及案涉房产房屋买卖合同有效性、无权代理、案外人第三人等事实认定问题，案情较为复杂、争议较大，应当进行听证，并组成合议庭进行审理。并且上诉人在向原审法院提交的起诉状中亦申请听证。然而，原审法院罔顾案件事实和上诉人诉求，未查实“执行异议审查程序是否违法”，违反程序正当原则，存在程序违法。 万国明辩称，一、人民法院查封前上诉人未签订合法有效的买卖合同。离婚协议是有关身份关系的协议不受合同法调整，并非签字即生效；2015年3月9日签订的离婚协议中并未明确涉及到案涉房屋的分配，否则之后2016年3月7日李林与程蓓就不会共同委托李某办理案涉房屋的税费领证事宜，故李林作为房屋共有人之一无权单独委托；同时，李林与程蓓于2016年3月7日签署的委托书变更了李林2015年3月18日委托的内容，根据该委托书事项，李某无权在16年7月8日代签居间买卖合同。二、无证据可证明上诉人已向李林支付全部房款。房屋买卖属大宗交易，而且双方选择居间交易，表明双方存有较高的审慎义务，综观上诉人的银行流水，上诉人熟练使用便捷支付转账，取款60万现金交委托人买房既不安全也不符合常理。所谓的证人李某，是李林的亲属，系利害人关系，证言不可信。其出具的三份收条除日期外，完全一致，明显是一次性打印后签字的。所以被上诉人认为，故未形成完整证据链证明已向李林支付全部房款。三、上诉人未在法院查封前合法有效的占有案涉房屋。上诉人提交的装修证据均为复印件，均无有效公章和负责人签字，不符合证据的合法形式，且手续均为李某办理，与上诉人无关联。上诉人主张2017年占有案涉房屋证据不足，与上诉人提供的2019年的电费缴纳票据相矛盾，且晚于人民法院最早查封案涉房屋的日期2017年7月5日。更何况，李某出售房屋给上诉人属于无权处分，且房款支付情况不明极有可能是双方串通的虚假合同，即使上诉人能证明对案涉房屋现实控制，也不属于“合法”占有。四、案涉房屋未过户，上诉人过错明显。（2017）赣0112民初1634号《民事调解书》中，上诉人陈述未过户登记的原因在李林，由于该案是以上诉人李林自愿调解结案，未进入实质审理阶段，所以无任何确认过错方的认定。根据买卖居间合同特别约定，上诉人当时明知案涉房屋产权证未下，居间人已告知其风险，以及约定了不办理过户手续的居间费计取。表明上诉人对可能办不了过户的客观事实心知肚明，签订合同后也未积极的办理过户手续，而非仅仅是李林拖延造成。五、一审法院适用法律正确，在未办理过户登记前，上诉人享有合同债权，而非物权。 李林辩称，魏水连向其购房属实，其确已收到购房款现金60万。李林与万国明之间的借款也属事实，请求法院依法判决。 魏水连向一审法院起诉请求：一、依法裁定撤销南昌市新建区人民法院（2019）赣0112执异7号《执行裁定书》、（2017）赣0112执578号《执行裁定书》及（2017）赣0112执578号《协助执行通知书》；二、依法裁定解除对李林位于南昌市新建区长堎镇长麦南路459号（长麦大街汇景新城）1栋1单元3102室【房产证号：赣（2017）新建区不动产权第0009220】房产的查封；三、本案诉讼费用依法由李林、万国明承担。 一审法院对有争议的证据和事实认定为：1、万国明对魏水连提供的李林出具的二份委托书、南昌市东湖公证处的《公证书》有异议，认为2015年3月18日李林出具的委托书是李林个人出具的，没有房屋共用人程蓓（李林之妻）的签名，委托内容也被2016年3月8日的委托书所变更，而南昌市东湖区公证处出具的公证书仅是对委托书的签名进行了公证，没有对委托书的内容公证，委托书的内容只是委托李某代办房产的有关手续，没有委托出售房产、代收房款的内容；对于上述证据一审法院认为李林在购买涉案房产时尚未离婚，应属夫妻共同财产，2015年3月18日出具的委托书应属无效委托；2016年3月8日的委托书的具体权限为代缴涉案房产的各项税费、领取产权证书，并未具体授权出售涉案房产、代收房款等内容，故一审法院对万国明的抗辩理由予以支持，即对魏水连提供该组证据的证明效力不予认定。2、万国明对魏水连提供的城市房屋买卖代办合同有异议，认为李某没有有效的代理权限，该买卖合同不合法；一审法院认为，李林及其妻子程蓓的授权委托书并未具体授权李某代为出售涉案房产，故其代为签订的房屋买卖合同属无效合同。3、万国明对魏水连提供的房款收条有异议，认为李某无权收取房款，也没有转账凭证予以证实；一审法院认为，如前所述，李某无代收房款的权限，其出具的收条不等同李林收到了房款，故万国明的抗辩理由成立。4、万国明对魏水连出具的中国银行交易明细清单的关联性有异议，认为魏水连的提现记录并不能证明李林收取了房款；一审法院对万国明的抗辩理由予以支持；5、万国明对魏水连提供的入住证明和电费缴纳票据有异议，认为物业服务中心出具的入住证明不符合证据的“三性”规定，电费缴纳票据均是2019年度，不能证明在法院查封前已合法占有该房屋；一审法院据此认为，魏水连提供的入住证明无有效公章和负责人签名；且证明内容为魏水连自2017年10月起正式入住，与魏水连仅能提供2019年度的电费缴纳票据相矛盾，故一审法院对魏水连提供的该组证据的证明效力不予认定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李林的代理人李某无权代理签订涉案房产的买卖合同，故2016年3月8日订立的存量房买卖合同无效，不符合上述规定的第（一）种情形；一审法院于2017年9月、2017年11月8日查封涉案房产，魏水连仅能提供2019年度的电费（缴费人李林）缴纳票据，无证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，不符合上述规定的第（二）种情形；魏水连仅能提供购买涉案房产的取款银行流水，无证据证实李林收取购房款的银行流水；600000元的购房款支付现金且收款人并非房产所有权人，魏水连提供的证据不具备说服力，故不符合上述规定中的第（三）种情形。另外，魏水连依据一审法院2018年6月14日作出的（2017）赣0112民初1634号民事调解书提出排除执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，是在执行标的被查封之后作出的，人民法院不予支持。综上所述，案外人魏水连就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回魏水连的诉讼请求。本案受理费100元，由魏水连负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 魏水连向本院提交以下证据支持其主张：证据一：离婚证复印件及离婚协议书，证明目的：魏水连与李林、李某签订的案涉房屋买卖合同合法有效；证据二、装修申请审批表、装修承诺书、装修安全责任书、装修管理服务协议、装修许可证、收据；证据三、2017年10月2日淘宝订单及支付宝截图、工商银行江西分行的刷卡单据一份；证据四、电费信息、供电发票，证据二、三、四证明目的：魏水连在查封之前已占有案涉房产的事实；证据五、（2017）赣0112民初1634号之四民事裁定书；证据六、（2018）赣01刑终104号裁定书；证据五、六证明目的：上诉人积极配合缴纳各种税款，案涉房屋无法办理过户系因李林被羁押无法配合过户，及万国明之后才查封案涉房屋，对于未能办理过户，并非是上诉人的过错。 本院二审查明以下事实：2012年10月23日，李林与江西省海威房地产开发有限公司签订一份《新建县商品房买卖合同》，约定李林购买江西省海威房地产开发有限公司开发的位于南昌市新建区长堎镇长麦路459号长麦大街汇景新城1栋1单元3102室房产，该房屋建筑面积105.85平方米，单价3080元每平方米，总金额为32.6018万元。2017年8月15日，李林取得该房屋的不动产权证，不动产权证编号为赣（2017）新建区不动产权第0009220。 李林与李某系堂兄妹关系。2015年3月18日，李林向李某出具一份《委托书》，内容为“兹委托李某全权处理本来抵给南昌市新建县位于长麦路459号长麦大街汇景新城1栋1单元3102室房的包括但不限于出租、出让、转让出卖等一些事宜”。2016年3月7日，李林、程蓓共同出具一份经过公证的《委托书》，内容为“我们特全权委托李某代为办理坐落在新津县长麦南路延伸长麦大街汇景新城1#楼1单元1-3102室房产的有关手续，代为缴纳上述不动产的各项费用，代为到开发商领取不动产权证书，并全权代办其他一切事宜”。李林与程蓓曾系夫妻关系，双方于2015年3月9日登记离婚，双方在离婚协议书中约定“各人名下其他的动产及不动产全部归各人名下所有”。 2016年3月8日，李某代李林与魏水连及江西家家靓房实业有限公司签订一份《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》，约定李林将长麦大街汇景新城1#楼1单元1-3102室房产出售给魏水连，房屋买卖价款为60万元。三方在该合同中还特别约定在2016年4月8日、5月8日、6月8日各支付房款20万元，支付完毕后将房屋交给魏水连。魏水连主张其已向李某交付了60万元现金，其分别于2016年3月7日、2016年4月7日、2016年5月7日支取现金20万元。魏水连在二审庭审时表示，其在取现后将现金带至中介公司交给李某，李某也在当天出具收条交给魏水连。为此魏水连还提供了三张李某开具的《收条》，内容分别为于2016年4月8日、2016年5月8日、2016年6月8日收到魏水连各20万元。 魏水连于2017年8月11日向一审法院起诉李林，要求李林将上述房屋过户至魏水连名下，一审法院为此追加了李某为第三人参加诉讼。审理中当事人达成了调解，一审法院于2018年6月14日作出（2017）赣0112民初1634号民事调解书，该调解书确认李林自愿将上述案涉房屋产权变更至魏水连名下。另魏水连在该案中申请财产保全，一审法院作出（2017）赣0112民初1634号之一民事裁定书，裁定查封李林名下的上述案涉房屋。魏水连主张其已实际占有了案涉房屋，为此提供了物业开具的《入住证明》，该证明内容为“兹证明汇景新城一期一栋一单元3102房住户自2017年10月起正式入住，住户是魏水连”。魏水连主张其系于2017年9月装修案涉房屋，为此其还提供了有李某淘宝网上购买装修物品的记录，该记录显示收货地址是案涉房屋地址，收货人系魏水连，付款时间是2017年10月。 2016年8月17日，万国明向一审法院起诉李林偿还借款，双方在审理中达成调解，一审法院于2017年8月29日作出（2016）赣0112民初1494号民事调解书，在该调解书中，明确约定李林应当向万国明支付款项3024720元及利息，而李林一直未履行义务，2017年9月27日，一审法院作出（2017）赣0112执578号执行裁定，裁定冻结、划拨李林在银行的存款400万元或扣留、提取其相应收入，或查封扣押其相应价值的财产。2017年11月8日，一审法院查封了李林位于南昌市新建区长堎镇长麦路459号长麦大街汇景新城1栋1单元3102室房产【房产证号：赣（2017）新建区不动产权第0009220】。 一审法院在执行万国明与李林、江西福田房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，魏水连于2019年3月6日提出异议，认为其对案涉房产有所有权，一审法院于2019年4月9日作出（2019）赣0112执异7号执行裁定，裁定驳回魏水连的异议请求。魏水连不服该裁定，故向一审法院提起本案之诉。 另在庭审过程中，本院多次向上诉人魏水连询问其与一审证人李某的关系，魏水连向本院明确表示其与李某之间并无关系，因购买案涉房产才通过中介认识李某。庭审后本院传唤李某前来接受调查，李某表示其系上诉人魏水连的儿媳，其于2012年1月9日与魏水连大儿子涂继国登记结婚，其出具给魏水连的《收条》是事后补写的。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。而案外人这一诉讼请求的依据是其对执行标的享有实体权益，且法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。故在案外人执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，二审争议焦点在于魏水连对于案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益？ 所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明事实来看，在案涉房屋的不动产登记没有变更至魏水连名下的情况下，案涉物权变动并未完成，魏水连尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。 而对于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中魏水连主张其已向李某交付现金60万元，并提供银行流水表示其系分别于2016年3月7日、2016年4月7日和2016年5月7日取现20万元。但魏水连提供的签订于2016年3月8日的《南昌市城市房屋存量房买卖代办合同》明确约定魏水连是分别于2016年4月8日、2016年5月8日和2016年6月8日各支付20万元，上述付款时间与取现时间并非一一对应。而对于现金交付的过程，魏水连在庭审时明确表示系于取现当天送去中介给的，《收条》也是当天给的，但显然这并非事实，也不合逻辑，正如前述，如若魏水连2016年3月7日取现20万元，其不可能在当天前往中介交付现金。因本案当事人主张系现金交付，当事人有义务有责任向法院详细说明现金的来源、现金的给付过程等，但显然魏水连并未能对此作出应有的说明。相反，魏水连在诉讼过程中极为不诚信，在庭审过程中法庭发现李某与其可能存在一定关系时向其询问，其矢口否认；在李林表示李某与魏水连应该是一家人时法庭再次向其询问双方关系，其仍表示不认识，但事实上李某与其系婆媳关系，对这一事实魏水连刻意隐瞒并欺骗法庭。李某与卖方人李林系堂兄妹关系，又与魏水连系婆媳关系，而合同正是李某与魏水连所签订，按照魏水连陈述其系先将款项交予李某，再由李某交予李林，因三方存在的这种特殊关系，对于是否真实给付款项，魏水连应当提供充分、确凿的证据予以证明，方能予以认定。魏水连虽举证证明其支取了款项，但并未能够提供证据证明其已将款项交付给了李某，且其在诉讼过程中极为不诚信，对相关事实陈述不清并自相矛盾，对其陈述本院更难以采信。综上，魏水连提供的证据尚不足以证明其已实际支付了全部的购房款，因此魏水连根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张对于案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，魏水连的上诉请求不能成立，对其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由魏水连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 欧阳晓明 审 判 员 谢  芸 二〇一九年十二月十六日 法官助理 魏  娟 书 记 员 刘 惠 文