黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10329号上诉人（原审被告）：河北鑫石房地产开发有限责任公司，住所地河北省沧州市新华区解放路立交桥3幢2楼201室。法定代表人：吴云梅，董事长。委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙亚杰，女，1958年3月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市尚志市。委托诉讼代理人：迟德君（系孙亚杰丈夫），男，1957年7月29日出生，汉族，黑龙江省尚志市人民法院退休干部，住黑龙江省尚志市。上诉人河北鑫石房地产开发有限责任公司（以下简称鑫石公司）因与被上诉人孙亚杰买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2019）黑0183民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。鑫石公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回孙亚杰的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定拆迁补偿安置协议系双方之间的房屋买卖协议错误。鑫石公司在开发龙城国际小区时，委托黑龙江省金峰房屋拆迁有限公司（以下简称金峰拆迁公司）拆迁、与被拆迁户洽谈条件并签订《拆迁补偿安置协议》，然后由金峰拆迁公司送交鑫石公司盖章。鑫石公司签章的拆迁协议所涉回迁安置房的所有权属于被拆迁户，被拆迁户未曾授权鑫石公司或拆迁公司出售。鑫石公司在不具备销售商品房的条件时，与买受人签订的是商品房认购协议书，不存在以签订拆迁协议的方式销售商品房的情况。由于拆迁公司在与被拆迁户协商签订拆迁协议过程中，被拆迁户有自行出卖被拆迁房屋或拆迁协议安置房的情况，鑫石公司基于对拆迁公司负责人马宪勇的信任，在其送交的存在变更回迁主体的拆迁协议上签章，是同意对拆迁协议的被拆迁户进行更名。本案中，鑫石公司在090号拆迁协议上签章，就是确认将孙亚杰变更为拆迁协议拆迁户的主体资格，并且是在不知道拆迁协议对应的刘德英房产存在造假和孙亚杰从马宪勇手里购买拆迁协议的情况下签章。在鑫石公司发现包括孙亚杰在内的购房人从马宪勇等人手里购买多套虚假拆迁协议的情况后，以马宪勇等人涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案。马宪勇在押期间，主动与鑫石公司签订协议书，承认其出卖虚假协议房，自愿返还购房人购房款并承担损失责任后被释放。此后，马宪勇向部分购房人返还了100多万元款项，该事实足以证明鑫石公司没有委托拆迁公司以签订拆迁协议的方式销售过商品房。对孙亚杰从马宪勇处购买虚假拆迁安置房不知情，也未收到过孙亚杰的任何购房款。一审认定拆迁协议系孙亚杰与鑫石公司之间的房屋买卖协议没有事实和证据支持。2.一审判决认定鑫石公司应向孙亚杰返还30万元购房款错误。首先，被拆迁户对拆迁房屋具有所有权，可以对拆迁房屋作出处分。孙亚杰购买拆迁安置房，应当是与拆迁协议的持有人进行交易。鑫石公司在拆迁协议上签章只是同意出售拆迁安置房，应认定孙亚杰与拆迁协议的持有人马宪勇之间形成了房屋买卖法律关系，而不应是孙亚杰与鑫石公司之间形成了房屋买卖法律关系。其次，一审已经认定孙亚杰向马宪勇支付了30万元购房款，孙亚杰不能向合同相对人以外的人主张权利。依据一审认定的事实及合同相对性原则，应当由马宪勇向孙亚杰返还购房款，而不应是鑫石公司向孙亚杰返还购房款。最后，一审判决为了兜底，以鑫石公司已经履行了同类给付其他购房人房屋或者退还了购房款，应视为对同类协议的追认不能成立。3.一审判决遗漏诉讼主体，存在程序违法。孙亚杰在诉状中自认在拆迁公司马宪勇手里购买的比市场价格低20%的产权调换房屋。孙亚杰及其丈夫迟德君在向鑫石公司出具的两份购房说明中亦自认是通过“大林子”找到马宪勇购买的房屋，并向马现勇和“大林子”支付了购房款。一审判决也认定孙亚杰是向马宪勇购买拆迁安置房，并向其支付了30万元购房款。孙亚杰在2016年的诉讼中，马宪勇在一、二审程序均被列为第三人参加诉讼，本案孙亚杰又是基于同一事实和理由提起的诉讼，鑫石公司在一审已申请追加马宪勇为返还购房款的义务主体，但一审未予追加，遗漏诉讼主体，程序违法。综上，由于一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，恳请二审法院支持鑫石公司的上诉请求。孙亚杰辩称，1.孙亚杰于2016年提起的诉讼，不仅主张返还购房款，而且要求赔偿损失，一审判决支持了孙亚杰的诉讼请求，二审法院发回重审，根本没有涉及房产证是否造假以及孙亚杰是否向鑫石公司支付购房款的问题。重审期间，尚志市政府刘延生市长让包案单位尚志市城市综合执法局信访办主任杨爱国、鑫石公司经理王方力、拆迁公司经理马宪勇找买房人协商落实退还购房款事宜。根据协商结果，鑫石公司与马宪勇签订了退还购房款的分工协议（详见孙亚杰一审证据七），鑫石公司应退还8户买房人购房款144万元，其中包括孙亚杰与另案原告石绍玉的购房款38万元，鑫石公司已把144万元存到了王方力和一名警官的联合账户上。孙亚杰和石绍玉得知房款已到位，撤回了起诉，但鑫石公司反悔，拒不退还，导致孙亚杰二次起诉；2.鑫石公司自认孙亚杰购买的是拆迁公司出售的垫付货币补偿款置换所得安置房，用拆迁安置协议代替买卖合同，符合买卖合同的法律特征，而且鑫石公司在协议上签章确认孙亚杰的拆迁户主体资格，买受人孙亚杰亦履行交付购房款的义务，一审认定买卖合同纠纷证据充分；3.鑫石公司对孙亚杰交纳30万元购房款的具体情况是知道的，其中交给拆迁公司10万元，另20万元存到鑫石公司经理李俊莲、出纳李俊荣储蓄账户各10万元；4.合同法第五十二条规定了合同无效的五种情由是针对合同签订人，即合同相对人一方和双方存在这五种情由中其中一种即导致合同无效，而合同相对人以外的第三人存在这五种情由不受此条的约束。鑫石公司主张协议无效，没有法律依据，一审对合同效力的认定正确；5.一审判定鑫石公司返还孙亚杰30万元购房款正确。孙亚杰看到鑫石公司在090号拆迁安置补偿协议上加盖公章和法人名章，有理由相信鑫石公司同意出售拆迁安置房，并确认最终交易方为鑫石公司，拆迁公司和马宪勇并未在合同上盖章和签名，孙亚杰与马宪勇之间不存在任何法律关系，而是与鑫石公司之间形成买卖关系，买卖合同无法履行，鑫石公司应当退还孙亚杰交纳的30万元购房款；6.马宪勇只是诉争合同的经办人，并不是合同当事人，本案判决与马宪勇没有利害关系，一审判决没有遗漏主体，程序合法。综上，请求二审法院驳回鑫石公司的上诉请求，维持原判。孙亚杰向一审法院起诉请求：1.解除孙亚杰与鑫石公司签订的房屋买卖（拆迁补偿安置）合同；2.鑫石公司返还购房款30万元。一审法院认定事实：1.2011年3月5日，鑫石公司将尚志市龙城国际小区的拆迁工作委托给金峰拆迁公司，由金峰拆迁公司负责龙城国际小区居民的拆迁。其中，案涉内容有：（1）甲方（鑫石公司）负责拆迁补偿费、安置费、搬迁费、附属物补偿及符合政策和法律法规所规定的补偿部分，甲方（鑫石公司）提供所需要的产权调换房屋；（2）依据拆迁法律法规及补偿安置方案的要求，无论是货币补偿或产权调换必须经甲方（鑫石公司）审查无误签字后生效；（3）甲方（鑫石公司）给付乙方（金峰拆迁公司）的拆迁委托承办费，用现金支付50%，用甲方建成的房屋抵兑50%。2.马宪勇具体负责尚志市龙城国际小区的拆迁工作。3.拆迁过程中，马宪勇提供所有权人姓名为刘德英的房屋产权证（尚房权证尚志镇字第××号，体现建筑面积是123平方米）给鑫石公司，并提供孙亚杰身份证，由鑫石公司出具090号的拆迁补偿安置协议一份，协议主要内容有：被拆迁人孙亚杰，有建筑面积123平方米砖木结构住宅，评估价格1900元每平方米，调换为尚志市龙城国际9号楼1单元4层1门81.78平方米房屋一栋及三号楼1单元3层3门68.93平方米房屋一栋，有孙亚杰签字，加盖鑫石公司公章及法定代表人印章。4.孙亚杰先后两次向马宪勇银行账户存入10万元、存入李俊莲账号10万元、存入李俊荣账户10万元，共计支付购房款30万元。5.2013年，鑫石公司以马宪勇涉嫌合同诈骗向公安机关报案，马宪勇被公安机关羁押。2013年10月8日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容：鑫石公司在尚志市开发龙城国际小区时，马宪勇等人利用假手续出卖手续房（拆迁协议书），经马宪勇办理卖出的拆迁补偿协议房，由马宪勇对购买拆迁补偿安置协议户承担全部责任（包括退给购买户款及其他损失），鑫石公司不承担任何责任，不承担购买户的房子及其他损失。6.2015年7月6日、2016年7月14日，尚志市房产住宅局档案室出具证明，证明内容为所有权人为刘德英（产权证号01××35）的房屋产权证在登记薄中无登记，系假证。7.2016年7月21日，尚志市公安局做出尚公（刑）撤案字[2016]31号撤销案件决定书，内容为：我局办理的20130521马宪勇、杨春林合同诈骗案，因没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第161条之规定，决定撤销此案。8.2018年4月10日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容为：“龙城国际”小区项目协议房屋纠纷事件，经尚志市政府、尚志市公安局、尚志市规划局等部门协商，双方达成协议……对10户上访户中的《拆迁补偿安置协议》090号孙亚杰和047-1号石绍玉计38万元……总计144万元由甲方（鑫石公司）负责返还。9.鑫石公司已将144万元汇入尚志市公安局民警赵宗友与鑫石公司代表王方力联名账户（35×××97）中，其他上访户均已领取，现余额38万元（含退房款协议中给付石绍玉的8万元），因鑫石公司不同意发放，孙亚杰无法领取。10.鑫石公司已履行同类合同，给付范勇、王玉玲等人购买的房屋，并退还其他同种方式购房人的购房款。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.孙亚杰与鑫石公司签订的编号为090号拆迁补偿安置协议是拆迁补偿安置协议还是拆迁安置房屋买卖合同？孙亚杰与鑫石公司签订的编号为090号拆迁补偿安置协议,从形式上看具有拆迁补偿协议的特征，孙亚杰用建筑面积123平方米的拆迁房进行产权调换，调换尚志市龙城国际9号楼1单元4层1门81.78平方米房屋及三号楼1单元3层3门68.93平方米房屋。经过庭审查明，该拆迁补偿安置协议，系马宪勇提供刘德英编号01××35号房屋产权证（系假证）及孙亚杰身份证后，鑫石公司加盖公章及法定代表人印章，并交付孙亚杰，孙亚杰本人没有被拆迁房屋，不具有拆迁补偿安置的基础，090号拆迁补偿安置协议不具有拆迁补偿安置的实质内容，不属于拆迁补偿安置协议。但090号拆迁补偿安置协议中有交付“尚志市龙城国际9号楼1单元4层1门81.78平方米房屋及三号楼1单元3层3门68.93平方米房屋”的内容，鑫石公司在明知孙亚杰没有被拆迁房屋的前提下，对马宪勇提供的刘德英编号01××35号房屋产权证（系假证）没有进行调档核实，对01××35号房屋产权证登记的所有权人为刘德英却与孙亚杰签订拆迁补偿安置协议无法做出合理解释，应当认定孙亚杰陈述内容，孙亚杰有购买低价拆迁安置房的意愿，鑫石公司同意出卖并约定交付对应房屋，符合买卖合同的法律特征，诉争《拆迁补偿安置协议》实为买卖协议，双方实为拆迁房屋买卖合同关系。2.孙亚杰与鑫石公司签订的编号为090号拆迁补偿安置协议是否具有法律效力？根据庭审查明，鑫石公司对090号拆迁补偿安置协议中公司印章及法定代表人印章的真实性均无异议，指出090号拆迁补偿安置协议系被马宪勇提供的刘德英编号01××35号房屋产权证（系假证）欺骗而签订，因表意不真实、孙亚杰与马宪勇恶意串通等原因应属于无效合同。一审法院从以下几个方面加以分析：（1）根据鑫石公司与金峰拆迁公司签订的委托合同约定，对于产权调换房屋，必须经鑫石公司审查无误后签字生效。可知，对于拆迁房屋的确认审查责任在鑫石公司，鑫石公司在审查马宪勇提供的刘德英编号01××35号房屋产权证（系假证）过程中，应当对该房屋产权证进行核实，在核实其真实性后，与刘德英签订拆迁补偿安置协议，如刘德英需要出卖，由刘德英与孙亚杰到场核实后废除原协议另与孙亚杰签订，但本案中，鑫石公司没有及时核实01××35号房屋产权证的真实性，更没有进一步审查刘德英与孙亚杰之间的法律关系，鑫石公司抗辩称受欺骗而表意不真实的理由不能成立；（2）鑫石公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，主张合同无效，本案中，针对090号拆迁补偿安置协议的形成过程，鑫石公司未举示证据证明孙亚杰与马宪勇之间存在恶意串通行为，鑫石公司主张恶意串通理由不成立，而且，本法条指向的是损害国家、集体或者第三人利益，不包括合同相对方，本案中不适用该法条；（3）公安机关以马宪勇没有犯罪事实为由，对马宪勇涉谦合同诈骗的行为做出撤销案件的处理决定，本案属民事纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，撤销权的行使期限为一年，鑫石公司明知孙亚杰已履行合同内容给付购房款且与孙亚杰签订合同，在法定期限内未行使撤销权，撤销权消灭，孙亚杰与鑫石公司签订的090号《拆迁补偿安置协议》（即拆迁房屋买卖合同）合法有效。3.孙亚杰向马宪勇支付30万元购房款的行为效力是否及于鑫石公司？在房屋拆迁过程中，被拆迁户基于对拆迁房屋的所有权，可以对拆迁房屋做出处分，或出售或赠与，在此时，拆迁补偿安置协议具有物权交付的特征，社会公众基于对拆迁补偿安置协议的公示效力，可以相信其与拆迁补偿安置协议持有人进行交易是合法的（鑫石公司在2017黑01民终5625号案件庭审笔录第11页体现：在没有发现假证事实之前，给了一家两套，是付桂英，因为当时不知道有这种行为）。本案中，孙亚杰以低于市场平均价的价格，相信通过马宪勇可以购买到低价拆迁安置房，看到鑫石公司在090号《拆迁补偿安置协议》加盖公章及法定代表人印章，认为鑫石公司同意出售拆迁安置房屋，是可以购买低价拆迁安置房的，其知晓最终交易方为鑫石公司，其向马宪勇交付30万元购房款的原因是看到鑫石公司在协议上盖章，相信了拆迁补偿安置协议的真实性，在鑫石公司出具090号拆迁补偿安置协议后，孙亚杰交付了30万元购房款，应当认定鑫石公司知道孙亚杰购买拆迁安置房屋及交付了30万元购房款的事实。4.鑫石公司是否应对孙亚杰的30万元损失承担赔偿责任？鑫石公司主张并未收到孙亚杰交付的30万元购房款，孙亚杰的损失应当向马宪勇主张。根据合同相对性原则，孙亚杰与鑫石公司签订了090号拆迁补偿安置协议，其真实目的是购买低价拆迁安置房，双方应当按约定履行合同内容，现鑫石公司明确不能交付对应房屋，孙亚杰购房目的不能实现，合同履行不能，其有权要求解除合同；关于30万元购房款，孙亚杰不能向合同相对人以外的人主张权利，而且鑫石公司已经履行了同类协议，给付了其他人房屋、退还了购房款，应视为对同类协议的追认，孙亚杰的30万元由鑫石公司承担返还责任。另外，孙亚杰的损失，并非单方过错造成，亦不应当个案处理，在马宪勇等人出售拆迁房过程中，受骗群众20余家，损失金额几百万元，这其中，马宪勇与鑫石公司均具有重大过错，在2018年4月10日双方再次签订的协议书中，对如何退还受骗群众购房款达成了分配方案，明确孙亚杰与石绍玉的购房款由鑫石公司承担，这种分配方案，如孙亚杰不同意则不具有法律效力，现迟德君代表孙亚杰、石绍玉在场表示同意接受，则应当认可马宪勇与鑫石公司关于退还购房款的协议书的效力，鑫石公司在本案中主张应由马宪勇承担损失，不予采纳。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的编号090号拆迁补偿安置协议，实为拆迁房屋买卖协议，孙亚杰有购买拆迁安置房屋的意思表示，且已交纳300000元购房款，鑫石公司通过交付拆迁补偿安置协议确认买卖合同，并进一步明确交付房屋的位置、面积等，双方买卖关系成立；现因鑫石公司无法继续履行合同，孙亚杰有权要求解除合同并承担损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十九条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除鑫石公司与孙亚杰签订的编号090号拆迁补偿安置协议（即拆迁房屋买卖合同）；二、鑫石公司于判决生效之日起十日内返还孙亚杰购房300,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：案涉拆迁补偿安置协议签订主体为孙亚杰与鑫石公司,因孙亚杰没有被拆迁房屋，不是被拆迁主体，故孙亚杰与鑫石公司签订的协议虽然名为拆迁补偿安置协议，但不具有拆迁补偿安置法律特征，一审认定案涉协议不属于拆迁补偿安置协议并无不当。由于孙亚杰具有以较低价格取得案涉被拆迁房屋权利主体所应享有的权利的意愿，鑫石公司同意并与之签约，双方之间的交易具有买卖合同的法律特征，一审据此认定双方之间系拆迁房屋买卖合同关系亦无不当。现协议所涉两套房屋，因其中一套未建成，另一套被鑫石公司出售，孙亚杰合同目的无法实现，其请求解除合同并返回购房款，一审予以支持，符合法律规定。虽然在整个交易过程中，涉及被拆迁房屋产权证被确认系假证的问题，但孙亚杰的合同权利来源于其支付的30万元购房款，与被拆迁房屋产权状况无关。因孙亚杰已实际履行了合同义务，其依约取得合同权利。在其合同目的无法实现的情况下，与其他上访户要求退还购房款，经政府等机关协调，鑫石公司与金峰拆迁公司马宪勇达成协议，鑫石公司同意由其负责向孙亚杰返还案涉购房款30万元，此种约定系鑫石公司对孙亚杰合同权利的进一步确认，一审判定由鑫石公司予以返款并无不当。鑫石公司主张交易双方是金峰拆迁公司马宪勇与孙亚杰，因签约主体并不是马宪勇亦未有金峰拆迁公司加盖印章，故鑫石公司此项主张无事实和法律依据。此外，本案属合同纠纷，鑫石公司与孙亚杰系合同权利义务主体，马宪勇并非合同当事人，亦非法定必要共同诉讼参加人，鑫石公司主张遗漏马宪勇作为本案当事人，亦无事实和法律依据。综上所述，鑫石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人河北鑫石房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十二月二十五日法官助理申艳楠书记员于文娟