甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初656号原告（申请执行人）：甘肃万隆建筑工程有限公司，住所地兰州市城关区雁滩乡雁滩南路1995号。法定代表人：王焱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。被告（案外人）：陈一萱，女，汉族，1982年9月19日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃伟业房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区雁宁路395号。法定代表人：戴道森，该公司总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。原告甘肃万隆建筑工程有限公司（以下简称：万隆公司）与陈一萱、甘肃伟业房地产开发有限公司（以下简称：伟业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万隆公司委托诉讼代理人郭佳栋、芮敏，被告陈一萱、伟业公司共同的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求对位于兰州市城关区雁宁路森地国际395号1号楼1单元611号房产许可执行；2、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，兰州市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018)甘01民初79号民事判决书，后经甘肃省高级人民法院二审审理维持了上述判决，本案进入执行阶段。兰州市中级人民法院2019年3月4日依法作出（2019）甘01执339号执行裁定书，2019年3月22日作出（2019）甘01执339号协助执行通知书，继续查封兰州市城关区雁宁路395号1单元611号商品房，并开始评估拍卖工作。2019年7月23日，被告陈一萱对执行标的兰州市城关区雁宁路395号1单元611号商品房提出书面异议。2019年7月29日，兰州市中级人民法院作出（2019）甘01执异544号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层611室房产的执行。原告认为（2019）甘01执异544号执行裁定书存在证据不足、认定事实错误及适用法律错误。被告陈一萱提供的证据根本无法证实其与被告伟业公司就本案所涉房屋形成真实的买卖合同关系，并支付相应价款，既未证明其系本案所涉房屋的权利人，也未就其权利的合法性与真实性进行证明，其对涉案执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权利。首先，兰州市城关区雁宁路395号森地国际1号楼1单元611室系经兰州市中级人民法院依法审查认定为被告伟业公司的合法财产后才进行查封的，并非是被告陈一萱的房产；其次，被告陈一萱提供的认购书性质为预约合同，是商品房买卖双方在签署正式的房屋买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，没有就《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，明显不具备正式《商品房买卖合同》的效力。且本案中被告陈一萱并未提供证据证明其已按照《认购书》的约定与被告伟业公司签订正式的《商品房买卖合同》，无法证明其与被告伟业公司就本案所涉房屋签订了书面的买卖合同，故被告陈一萱与被告伟业公司之间是否存在真实的买卖合同关系没有证据予以证明。再次，被告陈一萱提供的收据、个人借款合同不能证明其确已向被告伟业公司支付本案所涉房屋价款，（2019）甘01执异544号执行裁定书认定被告陈一萱支付超过总价百分之五十的购房款系认定事实错误。最后，本案被执行人伟业公司系房地产企业，但（2019）甘01执异544号执行裁定书中对兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元6层611室房产的执行系适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出的，适用法律明显错误。故被告陈一萱提交的证据不足以证明其购买本案所涉房屋并支付全部价款，被告陈一萱应承担举证不能的不利责任，被告陈一萱对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求支持原告的诉讼请求，对位于兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元611室房产许可执行。被告陈一萱辩称，兰州市中级人民法院作出的（2019）甘01执异544号执行裁定书合法有效。2010年9月19日，陈一萱与伟业公司就涉案房屋616室签订了认购书，并于2010年9月19日以现金的方式交付房屋首付款1167700元，剩余650000元于2010年10月21日在浦发银行兰州分行进行贷款，在法院查封之前，已缴纳购房款占总价款的50%以上。认购书属于商品房买卖合同，其内容真实有效，当属有效合同;陈一萱已合法占有使用涉案房屋；法律应当保护善意第三人，伟业公司与他人之间的纠纷不是陈一萱在购买房屋时能够预见的，办理产权过户登记属于行政程序，陈一萱无权干涉，该责任不能归责于陈一萱。被告伟业公司辩称，万隆公司的诉讼请求和理由没有事实和法律依据，陈一萱与伟业公司在法院查封前就已签订了认购书，伟业公司收到了陈一萱支付的购房款，万隆公司的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告万隆公司为支持其诉讼请求，提交以下三组证据。第一组证据：1、兰州市中级人民法院（2017）甘01民初38号民事裁定书；2．兰州市中级人民法院（2017）甘01民初38号协助执行通知书；3．兰州市中级人民法院（2019）甘01执339号执行裁定书；4．兰州市中级人民法院（2019）甘01执339号协助执行通知书。证明目的：兰州市中级人民法院受理原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案后，查封、冻结了被告伟业公司名下位于兰州市城关区，2017年被告伟业公司申请将上述已查封的房屋变更担保为其名下位于兰州市城关区。兰州市中级人民经依法审查后认为该房屋属于被告伟业公司且符合法律规定，遂裁定对伟业公司申请的上述房产依法进行了冻结、查封。原告与被告伟业公司的债权经人民法院审理后认定合法有效，被告伟业公司负有向原告支付金钱债务的义务，人民法院查封时房屋登记在被告伟业公司名下，被告伟业公司系被查封房屋的合法权利人，人民法院查封本案所涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，查封、执行措施并无不当。经质证，被告陈一萱、伟业公司对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明原告享有执行涉案房产的权利，协助通知书不能反映系伟业公司申请变更查封房产的事实。第二组证据：（2019）甘01执异544号执行裁定书。证明目的：人民法院作出（2019）甘01执异544号执行裁定时只进行了形式证据审查，没有围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四之规定从被告陈一萱是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行对涉案房产的执行三个方面进行实体审查，另被告伟业公司即被执行人系房地产企业，人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定作出（2019）甘01执异544号执行裁定适用法律明显错误。被告陈一萱、伟业公司对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，这是法院根据相关的法律作出的裁定书，与本案无关。第三组证据：案例检索报告。证明目的：1.被执行人是房地产企业，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的合法权益应进行实体审查，只有同时满足第二十九条规定的三项内容才能排除强制执行；2.根据最高人民法院和其他法院的审判案例，案外人以其系商品房购房人提出执行异议，但仅凭房款收据不能证明已付购房款。被告陈一萱、伟业公司对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，是案例检索报告，仅具有指导与参考意义，形式上不属于证据。被告陈一萱根据其抗辩提交了四组证据。第一组证据：陈一萱与伟业公司签订的森地国际房屋认购书。证明目的：2010年9月19日，陈一萱与伟业公司签订认购书，该认购书中的内容包含买卖的标的、数量、金额、履行方式、期限等条款，应当视为合法有效的商品房买卖合同。经质证，原告万隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均有异议。首先，该认购书系复印件无原件予以核实，被告伟业公司于2017年3月21日以该房屋系其所有向兰州市中级人民法院申请将原查封的房屋进行变更保全，现被告陈一萱主张其与被告伟业公司于2010年签订上述认购书，明显与事实不符，故不具有真实性及合法性。对于该证据与本案的关联性与证明目的方面，根据被告陈一萱提交认购书内容可以看出，该认购书的性质应为预约合同而非正式的房屋买卖合同，没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的13项内容，且该认购书明确约定支付相应款项后签署正式《商品房买卖合同》。故被告陈一萱与被告伟业公司之间签订的认购书不具备商品房买卖合同效力，难以证实被告陈一萱与被告伟业公司之间存在有效的买卖合同关系，更无法证明被告陈一萱与被告伟业公司之间就人民法院已查封的雁宁路395号森地国际1号楼1单元611号房屋签订了合法有效的书面买卖合同，被告陈一萱并非本案房屋的买受人，其不享有阻却强制执行的合法权益。退一步而言，该认购书也明确约定需要签署正式的商品房买卖合同，因而该认购书不具备商品房买卖合同的效力。而且该联也不属于陈一萱的留存联。第二组证据：伟业公司法定代表人戴道森签字的收据。证明目的：证明伟业公司收到陈一萱的购房款1167700元。原告万隆公司质证后认为，根据庭审查明的事实伟业公司的印章是2019年才加盖的，故对后加盖的印章不予认可。对于该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，在收款人处签名的戴道森并非本案的当事人，没有参与本案的庭审，无法查实该签名确系其本人所签，另外本案也没有其他证据予以佐证戴道森于2010年9月19日这一天收到了1167700元的现金。更为重要的是对于金额高达百万元的现金交易，被告陈一萱未提交任何银行交易流水、取款凭证证明其在2010年9月19日确实持有上述金额的现金，故对于该收据的真实性和合法性有异议。其次，对于该证据的关联性有异议，虽然被告伟业公司的法定代表人名为戴道森，但因该收据中并未注明收款人戴道森的详细身份信息，难以证实收款人戴道森与被告伟业公司法定代表人戴道森系同一人，故该收据与本案不具有关联性。即使被告提供证据证明收款人戴道森与被告伟业公司法定代表人戴道森系同一人，因戴道森在担任被告伟业公司法定代表人的同时也是自然人，享有法律规定的民事权益，可以作为交易主体进行市场交易，故仅凭该收据无法证明该款项系被告伟业公司所收的购房款。即使被告提供证据证明该款项确系被告伟业公司所收购房款，因被告伟业公司并非普通的售房者，其系以销售房屋为主要业务的房地产公司，其开发的楼盘不止森地国际这一处，仅就森地国际这一楼盘开发面积已达74000多平方米，总层数32层，故被告伟业公司可以出售的房屋数量较多，按照交易习惯房地产公司在收到购买者的购房款时必须注明所购房屋的详细信息及交款人是谁。另一案被告王艺瑾提供的购房发票上明确注明了房屋详细信息，但被告陈一萱提供的金额高达116万余元的收据既没有注明付款人更没有注明所购买的房屋是哪个楼盘、哪套房屋，上述收据根本无法证明本案被告陈一萱为购买雁宁路395号森地国际1号楼1单元611号房屋向被告伟业公司支付现金1167700元，收据明显与本案不具有关联性。被告陈一萱仅凭收款人为戴道森的收据，不能对抗原告对位于兰州市城关区商品房的执行申请。第三组证据：2014年、2015年、2016年、2017年、2018年陈一萱缴纳物业管理费的凭证。证明目的：是由陈一萱合法占有该房屋并交纳物业费及相关系费用。万隆公司对该组证据的真实性及证明目的均有异议，收据上的房屋面积与被告所提交的认购书上的房屋面积不一致，另外也没有写明具体的单元号，仅仅写的是611，无法确认是那一单元的，收据上收款方式是刷卡，没有付相应的刷卡小票记录，无法证明收据的形成时间与实际的收款日期相符，另，物业费由谁去交并不能证明房屋由谁实际购买并居住。第四组证据：个人购房借款合同共31页以及上海浦发银行（兰州分行）2019年度还款计划三份共12页。证明目的：陈一萱履行了付款义务。万隆公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，该《个人购房借款合同》系复印件没有相关原件予以核实，对于真实性及合法性有异议。其次，对该证据的关联性及证明目的有异议，被告陈一萱在执行异议申请书中陈述为购买本案所涉房屋即雁宁路395号森地国际1号楼1单元611号向浦发银行贷款650000元，但根据被告陈一萱提供的浦发银行《个人购房借款合同》可知，该贷款合同中并未显示其贷款所购买房屋的具体位置及详细的楼层房号等信息，且被告陈一萱向浦发银行贷款的金额并非650000元，而是298万元，故依据上述《个人购房借款合同》无法证明被告陈一萱为购买本案所涉房屋向浦发银行贷款650000元。最重要的是该《个人购房借款合同》明确约定该借款打入的账户为伟业公司，但被告既未提交借款人浦发银行打款的凭证也未提交收款人伟业公司已实际收到上述款项的凭证，故依据《个人购房借款合同》无法证明被告陈一萱为购买本案所涉房屋向伟业公司支付650000元购房款。对个人贷款还款明细真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，该证据系打印件并未加盖出具机构的印章对其真实性及合法性有异议。其次，即使该个人贷款确系真实存在的，也仅能证明被告陈一萱的个人债务，无法证明该债务与本案有关。被告伟业公司对陈一萱提交证据的真实性以及所要证明的问题均无异议。被告伟业公司提交了记账凭证7张。证明目的：伟业公司与戴道森本人有经济往来，陈一萱向戴道森支付的载明收款人为戴道森的收据，注明房款支付方式为现金，是符合常理的。原告万隆公司对3张记账凭证的真实性有异议，是伟业公司自己制作的，记账凭证系打印的，没有任何人的签字；对2张收据的真实性有异议，系伟业公司自行制作，没有财务人员的签字，无法确定形成于案发前还是案发后；3张银行凭证的真实性有异议，与之前收据显示的交款人不一致，对证明目的有异议，该组证据与本案的陈一萱提出的执行异议没有关联性，不能证明陈一萱实际支付了购房款及实际购买房屋的事实，不能证明戴道森与伟业公司之间有债权债务关系，购房款的支付有明确的规定，戴道森的个人经济往来与本案不具有关联性。被告陈一萱对该组证据的真实性及证明目的均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万隆公司与被告伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）甘01民初79号民事判决后，伟业公司不服，向甘肃省高级人民法院提起上诉，2018年12月29日，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民终537号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告伟业公司未在判决书规定的期限内履行付款义务，万隆公司遂向本院申请强制执行，本院作出（2019）甘01执339号执行裁定书，裁定：冻结、扣划伟业公司银行账户内存款4007707.25元以及产生的利息、迟延履行金；银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖伟业公司与执行标的等额的财产。2019年3月22日，本院作出（2019）甘01执339号协助执行通知书并对涉案房屋开始评估、拍卖工作。2019年7月23日，被告陈一萱对执行标的兰州市城关区商品房提出执行异议。2019年7月29日，本院作出（2019）甘01执异544号执行裁定书，中止对兰州市城关区雁宁路395号1单元6层611室房产的执行。万隆公司与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案，原查封的房屋为兰州市城关区雁宁路395号2720号房屋，2017年被告伟业公司向本院提出申请，用其所属的兰州市城关区商品房作为等值的担保财产，请求变更保全标的物，经审查其请求符合法律规定，本院于2017年4月6日裁定：冻结被告伟业公司位于兰州市城关区的过户转移，解除对被告伟业公司位于兰州市城关区雁宁路395号2720室商品房产权过户手续的冻结。现陈一萱主张购买了森地国际1号楼1单元611号房屋，提交了认购书、收据、个人购房借款合同等证据。案涉房屋没有签订正式的售房合同，也没有进行网签，未取得房屋所有权证。庭审中陈一萱陈述，其与伟业公司法定代表人戴道森原系夫妻关系，后离异。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，被告陈一萱虽提交了其与被告伟业公司签订的认购书，但该认购书仅约定了首付款的金额及支付时间，对于剩余款项的支付时间及支付方式均未约定，同时认购书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项规定的交付条件、装饰设备标准、公共配套建筑的产权归属、产权登记、面积差异的处理、违约责任等主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购书缺乏商品房买卖合同的基本条款，不应认定为商品房买卖合同。除签订买卖合同外，购房款是否支付是判断双方之间是否存在真实、合法、有效的买卖关系最关键的因素，也是认定真实的买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。被告陈一萱提交的收据并未载明付款人名称、房屋坐落、房号，该收据系戴道森出具，虽具名为收据，从形式上不具有公司财务出具的收据的要素，也未加盖伟业公司的财务专用章，且被告陈一萱并未提供取款记录、转账凭证等能够证明其现金款项来源的证据，仅凭该收据无法证明被告陈一萱为购买本案所涉房屋向被告伟业公司支付现金1167700元。被告陈一萱提交的《个人购房借款（综合）合同》系一般的个人借款并非购房抵押贷款合同，且借款时间在认购书签订以后，借款的用途不能证明是用于购买本案所涉房屋，除以上证据外被告陈一萱并未提供其他相应证据予以佐证其确以现金的方式向被告伟业公司支付1167700元了购房款，也无法证明其已向被告伟业公司支付了剩余650000元的购房款，被告伟业公司所举证据亦不能证明其已实际收到了被告陈一萱支付的购房款。故被告陈一萱与被告伟业公司之间不具有真实、合法、有效的买卖合同关系。另，伟业公司在2017年以本案所涉房产向法院提供反担保，申请置换了万隆公司保全的其他房产，在案件进入执行程序后，陈一萱在明知案涉611号房屋已经被查封的情况下，又提出执行异议，有违诚实信用原则，陈一萱关于其是善意第三人的主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，被告陈一萱认为其对案涉房产享有物权期待权请求阻却对被执行人伟业公司名下案涉房产的执行没有事实和法律依据。原告主张对位于兰州市城关区雁宁路395号1号楼1单元611室房产许可执行的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许对被告甘肃伟业房地产开发有限公司名下位于兰州市城关区商品房的执行。案件受理费100元，由被告陈一萱、甘肃伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘01执异544号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  魏长青审判员  李彩虹审判员  王晓花二〇一九年十二月十一日法官助理刘艺涵书记员高雲霞