广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2557号上诉人（原审原告）：沈阅。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人（原审第三人）：隋光学。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊光，广东纵横天正律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。上诉人沈阅、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、隋光学因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。沈阅在原审的诉讼请求：1.判令国龙公司立即为沈阅办理广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁9E房的房产证；2.判令国龙公司向沈阅支付自2003年2月18日起至沈阅实际取得房地产权证书之日止的违约金（以已付购房款总额192780元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算）。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、沈阅在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款430000元及该款自2002年12月18日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。二、广州市国龙房地产开发有限公司在沈阅完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助沈阅到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁9E房所有权转移登记至沈阅名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；隋光学、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。三、驳回沈阅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12513.1元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人沈阅、建行白云支行、隋光学均不服，分别向本院提起上诉。上诉人沈阅的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为：沈阅在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款43万元支付给建行白云支行。2.由国龙公司、隋光学、建行白云支行承担本案诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.在一审过程中，国龙公司未向沈阅提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，隋光学、建行白云支行也未提出独立的诉讼请求，沈阅未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决沈阅支付剩余购房款的利息给建行白云支行超出一审诉讼请求的范围。2.沈阅与国龙公司系房屋买卖合同关系，建行白云支行与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人建行白云支行的上诉请求：1.将原审判决第二项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.判令沈阅、国龙公司承担全部诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与沈阅签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，沈阅要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）认定相互矛盾。上诉人隋光学的上诉请求：撤销原审判决，并依法作出公正判决。上诉的主要理由及答辩意见：1.隋光学与国龙公司签订的《商品房预售合同》是真实意思表示，隋光学是善意购房人，其名下关于“9E”的房屋预售登记及抵押备案登记均为合法有效。2.一审判决与769号刑事判决自相矛盾，违反了“一事不再理”原则，构成重复起诉。沈阅是该刑事案件被害人，769号刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。3.一审判决判令隋光学协助沈阅办理产权登记的房产系银行具有合法抵押权的房产，严重损害了贷款银行作为抵押权人的合法利益。4.一审法院错误引用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，错误认定沈阅对涉案房屋的权利优先于银行的抵押权，是明显的认定事实不清，适用法律错误。5.隋光学完全没有过错，但沈阅却不是完全善意的。在隋光学无辜遭受十年诉讼的煎熬，还遭受一审法院以盲目牺牲隋光学的合法利益为代价，一味保护并不无辜的沈阅，其判决结果失之偏颇，具有极坏的社会示范效应。6.隋光学作为涉案房屋的登记预购人和按揭借款人，在相关债务负担未得到妥善、彻底解决的情况下，一审法院判决将隋光学名下的涉案房屋转移登记到沈阅名下，没有法律依据、显失公平、有失公允，具有反向社会示范效应。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。建行白云支行的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。沈阅的质证意见：国龙公司与借款人及金融机构之间是一种虚假的合同关系，是虚假买卖、虚假贷款、虚假抵押，以合法形式掩盖非法目的。沈阅与国龙公司之间的合同关系才是合法有效的。隋光学的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人沈阅、建行白云支行、隋光学虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人沈阅、建行白云支行、隋光学的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12513元，由上诉人沈阅负担6206.5元，上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元，上诉人隋光学负担6206.5元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍