广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)桂0204民初5149号 原告：广西铭望物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路19号金绿洲如意家园会所、幼儿园综合楼1-1号，统一社会信用代码：91450200095377002M。 法定代表人：卢华铭，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋小仙，广西比谦律师事务所律师。 被告：徐代俭，男，1982年6月17日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 第三人：柳州市金绿洲物业服务有限公司，住所地：柳州市西环路14号，统一社会信用代码：91450204747970507R。 法定代表人：顾成。 原告广西铭望物业服务有限公司（以下简称铭望物业）与被告徐代俭、第三人柳州市金绿洲物业服务有限公司（以下简称金绿洲物业）关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告铭望物业的委托诉讼代理人蒋小仙、被告徐代俭到庭参加诉讼。第三人金绿洲物业经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2010年6月1日至2019年7月31日物业服务费6160元；2、被告向原告支付2008年1月1日至2019年7月31日公共楼道照明电费417元；3、被告向原告支付滞纳金1848元（滞纳金按每日1％计算，以每月应交物业费为基数，从每期欠缴之日起计至2019年7月31日的滞纳金为30233.30元，滞纳金过高按实际欠款金额的30％计算滞纳金为6160×30％=1848元，2019年8月1日之后的滞纳金以6160元为基数，按每日1％计至付清款时止）。以上诉请金额合计：6160+417+1848=8425（元）；4、被告承担本案诉讼费用。 被告徐代俭辩称，1、原告不具备诉讼主体资格；2、原告与方东房开公司签订的《前期物业服务合同》和《关于到期后合同履行的约定》，损害了全体业主的利益，该两份合同违法且无效；3、即使方东房开公司与原告铭望物业公司签订的《金绿洲小区前期物业合同》成立，原告不能按照物业合同约定一个物业管理及服务，违约在先。具体表现在不维修公共设施、公共卫生差、车辆乱停放现象严重、小区内违章搭建现象严重、小区人员随意进出导致治安差等；4、物业公司没有权利收取滞纳金；5、原告诉请的公共楼道照明电费未向法院提供相应的证据，不应支持；6、债权人转让债权的时候需要告知债务人，原告从2014年5月1日入驻小区，然后起诉到法院，业主都没有收到原告债权转让的通知。在2019年10月原告起诉之前业主都没有收到任何形式的催缴通知，所以原告的诉请是过了诉讼时效的；7、金绿洲小区是属于一级小区，原告是只具有三级资质的物业公司，本案第三人是具有一级服务资质的物业公司，其在转让时将金绿洲小区物业管理向只有三级资质的公司进行转让是不合理的。 本院认为，金绿洲如意家园的建设单位柳州市方东房地产开发有限公司（以下简称方东房开）聘请铭望物业在金绿洲如意家园小区进行前期物业管理，《金绿洲小区前期物业服务合同》及《关于到期后合同履行的约定》是方东房开在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，该服务协议符合法律法规的有关规定，合法有效，对小区的全体业主具有约束力。第三人金绿洲物业在2014年5月1日与铭望物业签订的《金绿洲小区物业费债权转让协议书》是一份关于债权转让的合同，该转让事宜已在金绿洲小区公示栏进行公示，故原告有权依约取得对金绿洲小区未缴费业主关于2014年5月1日前的物业费及其他约定欠缴费用的债权请求权。原告为该小区提供物业服务并依约取得债权请求权，被告作为小区业主，应履行交费义务。但经庭审查明的事实，原告所提供的服务存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，按其约定标准的80%计算。关于诉讼时效。对原告以在被告住宅门口张贴催费通知进行催费的形式，本院予以认可，原告向法院所提交的催费照片中显示最早的时间为2015年8月10日，该时间在《民法总则》关于3年诉讼时效适用颁布以前，故应适用当时法律关于2年诉讼时效的规定，对原告所诉请的2013年8月10日以前的物业服务费，本院不予支持。徐代俭应向铭望物业支付物业服务费为：（124.43㎡×0.45×71个月+124.43㎡×0.45÷30×21天）×80%=3212元。 关于公共楼道照明电费。由于原告未向本院提交其已实际支出的相关票据，对每户的计算也无法提供各户对应的数据予以核实，被告对此项费用亦不认可，故对该项请求本院不予支持。 关于滞纳金。被告与第三人金绿洲物业在2008年7月3日签订的《前期物业管理服务协议》中对逾期不缴纳物业费的违约责任进行了约定，约定按每天3%交纳滞纳金。金绿洲物业与铭望物业签订的《金绿洲小区物业费债权转让协议书》里约定转让的债权中包含了对截止2014年5月1日的滞纳金部分，该滞纳金实质为业主不缴纳物业费而产生的违约金。被告迟延履行交纳物业服务费的行为应承担相关的违约责任。由于在方东房开与铭望物业于2014年5月1日签订的《金绿洲小区前期物业服务合同》中并未对违约金进行约定，故原告只有权要求被告交纳欠费时起至2014年5月1日期间的违约金。而根据上述关于诉讼时效的适用，被告所应缴纳的滞纳金时间段应从2013年8月10日起算。原告现要求按实际欠付金额的30%计算，本院认为过高，依法按年利率6%进行调整。自2013年8月10日至2014年5月1日，被告累计欠缴物业费时间为8个月零21天，不足30日的天数不计入月份进行计算，该期间的滞纳金为：124.43×0.45×（8+7+……+1）×0.06÷12=10元。被告应支付原告滞纳金10元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告徐代俭支付原告广西铭望物业服务有限公司2013年8月10日至2019年7月31日的物业服务费3212元。 二、被告徐代俭支付原告广西铭望物业服务有限公司滞纳金10元。 三、驳回原告广西铭望物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告广西铭望物业服务有限公司负担15元，被告徐代俭负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  彭卫洁 二〇一九年十二月三日 书记员  黄 哲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007