安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9935号上诉人（原审原告）：安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县撮镇镇先锋社区，统一社会信用代码91340122597057404Ｃ。法定代表人：徐本磊，总经理。委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许学刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肥东县金巴兰餐饮管理有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇宣坝村，统一社会信用代码91340122ＭＡ2ＮＰ9ＵＷ5Ａ。法定代表人：史跃武，总经理。委托诉讼代理人：耿召军，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史跃武，女，1967年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审被告）：董小英，女，1968年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审被告）：王跃武，男，1968年1月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：耿召军，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王光银，男，1940年1月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司（以下简称利民公司）、肥东县金巴兰餐饮管理有限公司（以下简称金巴兰公司）因与被上诉人史跃武、董小英、王跃武、王光银劳动争议一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利民公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判金巴兰公司除支付欠付租金及占用费外，还应支付滞纳金91360元（以租金47350元为基数，自2019年6月1日起按月息两分计至款清之日止）；二、撤销一审判决第四项，改判史跃武、董小英、王跃武、王光银对上述欠款承担连带责任。事实与理由：一、一审认定利民公司未向金巴兰公司主张滞纳金，故视为放弃主张权利，未予支持，适用法律错误。双方签订的租赁合同明确约定，金巴兰公司如拖欠租金，利民公司有权按照欠付租金的2%每日加收滞纳金。利民公司没有放弃主张滞纳金的权利，现利民公司主张滞纳金也未超过诉讼时效，一审应按照双方合同约定予以支持。二、一审法院认定史跃武、董小英、王跃武、王光银承诺书中未提到金巴兰公司，故与本案无关，驳回利民公司该请求，事实认定错误。史跃武、董小英、王跃武、王光银是利民公司与金巴兰公司签订租赁合同仅间隔11日，于2016年6月16日向利民公司出具的。该承诺书与租赁合同一并保存，具有补充协议效力。史跃武、董小英、王跃武、王光银明确承诺对金巴兰公司经营期间的全部债务承担连带责任，一审应判决该四人承担连带责任。金巴兰公司、史跃武、董小英、王跃武辩称，利民公司与金巴兰公司的负责人是亲戚关系，金巴兰公司拖欠租金后，利民公司有过催要租金，但因双方亲戚关系故未支付滞纳金，利民公司没有主张滞纳金是因双方有亲戚关系。承诺书是史跃武、王跃武、王光银对董小英债务的承诺，本案合同主体是金巴兰公司，一审对承诺书的效力认定正确。王光银未作答辩。金巴兰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判其不支付利民公司租金42000元。事实与理由：一、利民公司未依法履行解除合同通知义务，本案双方房屋租赁合同未解除，一审判决解除双方房屋租赁合同不当。合同约定利民公司在2018年即可行使合同解除权，但是利民公司却并未行使合同解除权，而是继续收取金巴兰公司租金和水电费用等，并在一审庭审后收取金巴兰公司50000元租金。可见，利民公司诉讼目的是向金巴兰公司催讨欠付租金，没有解除合同的意思表示，一审直接判决解除双方的租赁合同不当。二、合同附页第四项大房、一楼活动房、楼梯间被烧掉，截至2019年5月31日的该部分租金16000元，利民公司不应该再收取，一审未扣减该部分租金错误。三、根据电力部门规定，本案租赁房屋用电每度不到1.1元，但是利民公司却一直按照1.1元每度收取金巴兰公司电费。从2017年6月至今，金巴兰公司用电高达约65万度，利民公司多收金巴兰公司将近20万元，一审未对此进行审查认定错误。四、根据双方所签订合同的附件，案涉房屋产权证为7层共4110.19平方米，每层面积相同即为587.17平方米，1-3层共为1761.51平方米，地下一层实际不足200平方米，合计不足2000平方米，比约定的2170平方米少约200平方米，不足部分的面积应按比例减少租金，该部分两年的租金约77000元不应收取。五、案涉房屋此前是由其他人承租进行餐饮经营，金巴兰公司接手时支付了前手承租人的装修投资费用，接手后又对饭店进行了重新装修，前后为承租经营这个饭店投资高达约400万元。一审判决解除双方合同，将导致金巴兰公司巨大损失，利益衡量失衡，应予调整。利民公司辩称，金巴兰公司一直未支付租金，利民公司起诉视为履行通知义务，一审判决解除双方租赁合同正确。电费是根据合同约定按商业用电标准收取。房租不是根据面积计算，而是根据每年房屋状态计算，房屋面积与合同约定相差无几。金巴兰公司续租后仅对厨房简单装修，支出的装修费在50万元之内。史跃武、董小英、王跃武、王光银未作陈述。利民公司向一审法院起诉请求：一、判令解除利民公司与金巴兰公司于2017年6月5日签订的《房屋租赁合同》，并责令其立即腾空房屋返还利民公司；二、金巴兰公司立即支付拖欠利民公司的房屋租金142000元及滞纳金91360元（自2018年6月1日起按月息两分暂计至起诉之日，此后顺延计算之款清之日止），并按月租47350元自2019年6月1曰起顺延计算至腾空之曰止；三、金巴兰公司支付利民公司垫付酒店的电费80000元，人员工资80000元；四、史跃武、董小英、王跃武、王光银对上述欠款共计393360元承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年6月5日利民公司（甲方）与金巴兰公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于肥东县撮镇镇王咀的房屋，租赁给乙方合法使用，乙方租赁房屋地上1层至3层和部分地下1层，使用面积约为2170平方米。租赁期限为六年，从2017年6月1日起至2023年5月31日止。费用标准：租金经甲乙双方协定第一年的房屋租金为人民币肆拾捌万元整，以后每年租金按上年5%递增。费用支付：“租金每年支付一次，提前一个月支付下一年租金。乙方在2017年5月31日之前付清第一年租金，以后以此类推。”承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金。若拖欠租金出租方有权向承租方每天按实欠租金2%加收滞纳金，出租方有权解除合同。水电费由承租方缴纳给甲方。按商业用电、水的定价及时向甲方缴纳直至合同期满。合同中第九条约定“乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、……2、没经过甲方同意，拖欠租金达3个月”。合同及附页均有金巴兰公司盖章和董小英签字。在合同附页中的出租物（小二楼6间、小办公楼2套、消防池、锅炉房、公共卫生间、大房、一楼活动房、楼梯间）约定年租金为39000元。董小英支付合同押金50000元。王光银、王跃武、史跃武于2017年6月16日出具承诺书，内容为：“董小英是我们的主心骨，我们是一个共同整体。董小英代表我们利益奋斗，她在社会方方面面产生的债权、债务和其它经济责任，我们以家庭财产、资产和各自私有财产、资产抵押担保偿还。（附注：关于酒店房租债务事项我们共同承担）特此承诺及立书。”附注内容为手写。董小英于2017年11月13日、2018年11月18日向徐邦年借款750000元、80000元。董小英于2019年3月22日向徐邦年出具80000元欠条一张。董小英于一审庭审后，向该院提交收条一份，收条上载明：“今收到房租伍万元整。此据。收款人：徐邦年。2019年7月14日。”一审法院认为，利民公司与金巴兰公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，金巴兰公司应按照合同约定支付租金。金巴兰公司以电费定价过高，和实际承租面积与合同约定不符为由，不缴纳租金，该抗辩该院不予支持。董小英自述合同附页中第四项一楼活动房楼梯间于2018年春节期间被烧掉，这部分租金应予以扣除，该院认为，金巴兰公司未同利民公司就该部分房租重新协商，且金巴兰公司在此后一直向利民公司支付房租，故该部分租金不予扣除。董小英在本案审理过程中，向该院提交的5万元房租收条，因该收条款项性质不明,董小英要求抵扣房租并无不当,该院予以支持。案渉房屋第一年租金（2017年6月1日-2018年5月31日）租金为51.9万元，第二年租金（2018年6月1日-2019年5月31日）租金为54.3万元，第三年租金为56.82万元（每月租金为47350元）。至起诉时，金巴兰公司已支付利民公司租金92万元，计算至2019年5月31日尚欠租金142000元。关于金巴兰公司缴纳在利民公司出的押金50000元，利民公司当庭认可收到押金50000元。董小英庭审后支付了50000元租金.因此，上述两笔款项在尚欠租金中予以扣除，金巴兰公司尚欠利民公司租金42000万元。现利民公司要求解除同金巴兰公司签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，该院予以支持。金巴兰公司应在合同解除后十五日内腾空案渉房屋，并将房屋返还给利民公司。利民公司要求金巴兰公司支付滞纳金的诉请，该院认为，案渉合同约定，金巴兰公司应在2017年5月31日前缴清第一年租金，以后以此类推。利民公司在2017年6月5日同金巴兰公司签订合同后，金巴兰公司就一直未按期缴纳租金，此后在金巴兰公司向利民公司支付租金时，利民公司也一直未向金巴兰公司主张滞纳金。在此种情况下，该院认为，利民公司已放弃了向金巴兰公司主张滞纳金的权利，故该院对该项诉请不予支持。利民公司诉请的垫付电费，没有提供税务发票，利民公司可在补充证据后，另行主张。本案审理的是房屋租赁合同关系，利民公司诉请的人员工资、借款合同与本案不是同一法律关系，可另行主张。利民公司要求王光银、王跃武、史跃武、董小英就案渉租金承担连带责任。案渉租赁合同的签订主体为利民公司与金巴兰公司，承诺书未涉及到金巴兰公司与本案无关，该项诉请不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司与肥东县金巴兰餐饮管理有限公司的房屋租赁合同；二、肥东县金巴兰餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内向安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司返还案渉房屋；三、肥东县金巴兰餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司欠付租金42000元，并自2019年6月1日起按每月47350元支付占用费，直至房屋返还给安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司；四、驳回安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7280元，减半收取3640元，由肥东县金巴兰餐饮管理有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除。金巴兰公司存在拖欠租金情形，利民公司依据合同约定请求解除合同，有事实及合同依据，本院予以支持。金巴兰公司主张利民公司请求解除合同非其真实意思表示，本院不予采纳。关于滞纳金。双方合同约定金巴兰公司如拖欠租金，利民公司有权按照欠付租金的2%每日加收滞纳金。利民公司虽在催要租金过程中未一并主张滞纳金，但并未有明确放弃滞纳金的意思表示，一审认为应视为利民公司放弃该权利，无事实依据，二审予以纠正。一审认定金巴兰公司尚欠租金42000元，双方对此金额均未提出异议，故本院认定滞纳金应以42000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自利民公司主张的日期2019年6月1日开始起算，计算至款项付清为止。利民公司主张按照月息两分计算，无合同依据，本院不予采纳。关于史跃武、董小英、王跃武、王光银应否对金巴兰债务承担连带清偿责任。该四人出具的承诺书系为董小英债务所作承诺，而非为金巴兰公司的债务承诺。本案系利民公司与金巴兰公司之间的纠纷，利民公司主张上述四人承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。关于金巴兰公司上诉主张的各项费用。金巴兰公司主张多付电费约20万，及合同附页第四项大房、一楼活动房、楼梯间被烧掉应扣减租金16000元，金巴兰公司未提供证据证明，本院不予支持。金巴兰公司主张房屋面积不足，应按比例减少租金，因双方合同约定金巴兰公司承租范围是“房屋地上1层至3层和部分地下1层，使用面积约2170平方米”，即双方是按照房屋层数确定承租范围，面积仅是估算，而金巴兰公司交纳租金时未有对房屋面积提出异议，故金巴兰公司主张面积不足减付租金，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3947号民事判决第一项、第二项、第三项，即：解除安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司与肥东县金巴兰餐饮管理有限公司的房屋租赁合同；肥东县金巴兰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司返还案渉房屋；肥东县金巴兰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司欠付租金42000元，并自2019年6月1日起按每月47350元支付占用费，直至房屋返还给安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司；二、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初3947号民事判决第四项；三、肥东县金巴兰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司滞纳金（以42000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年6月1日起，计算至款项付清时止）；四、驳回安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7280元，减半收取3640元，由肥东县金巴兰餐饮管理有限公司承担；二审案件受理费3094元，由安徽省肥东利民建筑安装工程有限公司负担1010元，由肥东县金巴兰餐饮管理有限公司负担2084元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十三日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。