北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10679号上诉人（原审原告）：刘仁觉，男，1974年8月20日出生。委托诉讼代理人：郑伟，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华英，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何国英，男，1967年1月19日出生。被上诉人（原审被告）：赵中，男，1958年11月23日出生。被上诉人（原审被告）：苏泽荣（赵中之妻，兼赵中之委托诉讼代理人），1957年3月5日出生。赵中、苏泽荣共同委托诉讼代理人：李荣农，男，住北京市海淀区，由北京市海淀区海淀街道光大锋尚居委会推荐。上诉人刘仁觉因与被上诉人何国英、赵中、苏泽荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘仁觉及其委托诉讼代理人郑伟、李华英，被上诉人何国英、苏泽荣，苏泽荣与赵中共同委托诉讼代理人李荣农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘仁觉上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审程序违法，未按照普通程序审理的要求组成合议，而是按照简易程序审理，但严重超出审限。二、本案诉争的合同实为酒店经营权转让合同，一审法院未对合同属性进行事实认定，只以合同法基础理论为依据作出裁判，认定事实不清，适用法律错误。三、苏泽荣、何国英在与刘仁觉签订涉案合同及协议的过程中存在恶意串通，损害他人利益之情形，一审法院认定双方签订合同为真实意思表示，有违事实。苏泽荣、赵中辩称，基本同意一审法院判决，不同意刘仁觉的上诉请求和理由。何国英辩称，同意一审法院判决。关于合同问题，转让的是经营权和装修、设施设备。刘仁觉向一审法院起诉请求：1、判令确认《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》均无效；2、判令苏泽荣退还已支付租金人民币75万元，退还保证金15万元，退还保安工资18000元，退还业务办理费20000元，判令何国英退还我150万元转让费；3、判令苏泽荣、何国英共同赔偿我装修损失128万元，经营损失180万元。一审法院认定事实：韩敬宽系海淀区怡秀园9号楼北楼1-5层（以下简称北配楼）及怡秀园9号楼672号（以下简称672号）房屋所有权人，北配楼共五层，房屋建筑面积875.5平方米，设计用途为配套。2012年5月29日，韩敬宽与北京伊悦宾馆（以下简称伊悦宾馆）签订《房屋租赁合同》，约定：韩敬宽室北配楼及怡秀园9号楼672号产权所有人；伊悦宾馆承租北配楼及怡秀园9号楼672室房屋，北配楼建筑面积875.5平方米，672号建筑面积85.13平方米；承租用途为商业配套；租期2012年6月1日至2018年5月31日；韩敬宽代理人王志成在该合同上签字，苏泽荣作为伊悦宾馆代理人在该合同上签字。同年5月31日，苏泽荣书面申请转租，韩敬宽代理人王志成在该申请上签字同意。后苏泽荣将涉案房屋及伊悦宾馆经营权转让给何国英。2017年5月9日，何国英（甲方）与刘仁觉（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容为：此宾馆经营多年需装修，及更换设备，由于甲方资金有限无力投入资金，不想再经营下去，甲方打转租广告认识了乙方，甲乙双方经友好协商，平等自愿达成如下协议：1、本协议签订之后乙方一次性向甲方交付转租费150万元，此款为甲方收乙方净值人民币转让费，甲方在原甲方苏泽荣合同中交纳的柒万元押金归乙方所有，甲方房租交至2017年5月31日的房租款归乙方所有，甲方收到乙方转租费当天宾馆经营收入归乙方所有，……甲方经营的伊悦宾馆营业执照及所有手续是原合同甲方苏泽荣的，乙方经营期间可无偿使用，甲乙双方交接时，甲方把伊悦宾馆营业执照正副本原件及所有证照原件及所有手续交给乙方无偿使用，乙方应做好营业执照的年检手续；按照甲方原合同6楼是顶层，房屋自建部分如遇国家政策拆迁不能视为甲方违约，原合同甲方苏泽荣每年给乙方减租金10万元，减租金时间从搬出拆迁那天起算，拆迁费用由乙方负责……特别说明：按原合同第七条第4款规定原乙方不得转租房屋，但根据现有原合同乙方经营宾馆需装修资金情况，原合同甲方苏泽荣同意转租协议。何国英、刘仁觉、苏泽荣在该协议上签字。同日，苏泽荣（甲方）与刘仁觉（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方承租给乙方房屋位于北配楼3、4、5层及9号楼672号房屋，乙方承租上述房屋的用途为宾馆；2、此房6层顶层，是甲方自建部分，如漏雨及需要修建费用由乙方承担，如遇政府政策拆6层自建部分不属于甲方违约，乙方应无条件配合在政府限定时间内无偿搬出，由此产生的费用由乙方负责，租金从搬出时间起甲方每年从总租金中减拾万元整；租赁期为捌年，从2017年5月9日至2025年5月8日止，甲方不负责装修时间；租金为每年750000元；租金为每两年递增5%；租金笫一年每半年支付一次，策二年开始每年一次性支付一年租金，乙方须在签订本合同时向甲方交付首期租金叁拾柒万伍仟元整；乙方应与（于）每租赁期结束的前10日一次性交清下个租赁期的租金，如乙方逾期五天仍未付，每日加付其租金3%的滞纳金，超过十天未付视作乙方自动违约退租，合同自动终止，责任由乙方全部承担；租金以人民币现金转账支付，甲方收到租金后给乙方开具收据；根据原合同乙方与现乙方的转租协议，由于原合同乙方多交甲方的房租时间到2017年5月31日，故甲方收取乙方实际交房租时间为2017年6月1日开始算起；自本合同签订之日起，乙方向甲方交付租赁保证金拾伍万元，除转租合同的柒万元押金外乙方再向甲方交租赁保证金捌万元；租期届满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后，并乙方将全部水、电、网、暖气、煤气、电话费、工商、税务等所有应交费用，及经营中外欠债务付清后的十个工作日，甲方将租赁保证金无息退还乙方；乙方如在租赁期内，因乙方原因而终止合同（不可抗力除外）租赁保证金不予退还；租赁保证金不得抵作租金；北京伊悦宾馆法人苏泽荣个人的一切债权债务与伊悦宾馆无任何关系，北京伊悦宾馆投资人股东、经营人的一切债权债务与法人苏泽荣无任何关系，由乙方承担全部经济责任；伊悦宾馆的营业执照及所有手续属甲方所有，乙方经营宾馆期间可无偿使用，合同到期后若乙方再不续租，将伊悦宾馆所有证照原件手续交还甲方；乙方应按国家法规、法律规定接待入住宾馆人员，若乙方违法乱纪造成后果甲方及法人不承担任何责任，都由乙方承担；乙方在进行室内装修前，应先将装修方案给甲方一份；不能破坏主体结构及承重墙，不能使主体结构发生坍塌危险；并不致影响其他租赁的使用安全，确保装修方案不违反公共设施的管理；如因乙方装修破坏承重墙及主体结构发生的房屋倒塌危险由乙方承担全部责任；门前三包需专人管理，门前停车，院内清扫及一楼楼道卫生，乙方需每月出1500元作为门前清扫停车专管员工资支出。上述《房屋转让协议》及《房屋租赁合同》签订同日，刘仁觉向何国英支付转让费150万元，向苏泽荣支付租赁保证金15万元（含原合同押金7万元）、半年租金375000元、半年保安工资9000元。后刘仁觉于2017年11月25日向苏泽荣支付半年租金375000元，租金支付至2018年5月31日。2017年6月4日，韩敬宽为赵中出具委托书，内容为：“韩敬宽本人因工作需要不在国内特委托赵中全权办理怡秀园9号楼北配楼相关事宜，委托期限至2018年5月31日”。庭审中，苏泽荣、赵中表示涉案房屋承租出租事宜系二人共同处理，对二人以各自名义签订的合同均认可，系夫妻对共同事务的处理。对双方有争议的事实和证据，法院认定如下：1、关于保安工资。庭审中，苏泽荣、赵中陈述保安工资半年一付，其中9000元出具了收据，另外9000元刘仁觉只支付了4000元，其余5000元未实际支付，顶替业务办理费；刘仁觉主张其支付了18000元保安工资，未提交相应证据证明。法院对于苏泽荣、赵中确认的收取13000元保安工资予以认可。2、关于业务办理费。赵中于2017年12月9日为刘仁觉出具收条，内容为：“今收到业务办理费2万元整（20000）。”庭审中，刘仁觉主张业务办理费系现金支付，赵中确认收条为其出具，但对费用予以否认，主张业务办理费并未实际收取，是顶替六楼整改产生的费用，未提供证据证明。法院对刘仁觉提交收条予以认可。3、关于装修损失。刘仁觉提交施工合同一份及装修款收据8张，其中收据编号为连号；苏泽荣、赵中对此不予认可。法院认为，根据合同约定装修须经苏泽荣、赵中一方同意，刘仁觉对于装修支出仅提交了编号连续的收据，未能提供实际支付费用的证据，故法院对装修合同和收据均不予认可。庭审中，刘仁觉陈述其于2018年5月31日向韩敬宽交付房屋，此后韩敬宽将涉案房屋另租他人，但经法院与伊悦宾馆所在社区民警核实，伊悦宾馆由刘仁觉经营至今。刘仁觉就其主张的经营损失，未提供相应证据证明。刘仁觉确认：其要求确认《房屋转让协议》、《房屋租赁合同》无效的理由均为苏泽荣、赵中与何国英恶意串通，损害其利益；对此，苏泽荣、赵中与何国英均予以否认。经法院释明，刘仁觉坚持要求确认上述两份合同均无效。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘仁觉虽主张苏泽荣、赵中与何国英恶意串通，损害其利益，《房屋转让协议》与《房屋租赁合同》均属无效，但并未就此提交证据证明，根据法院查明的事实以及刘仁觉一直经营伊悦宾馆的情况，刘仁觉的上述主张，缺乏相应的事实与法律依据，故法院均不予支持。刘仁觉主张上述合同无效的理由虽不成立，但人民法院对于合同效力应当主动审查。关于《房屋转让协议》，根据法院查明的情况，系刘仁觉与何国英的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均已履行完毕，故为有效合同；因此，刘仁觉要求何国英返还转让费的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。关于《房屋租赁合同》，根据法院查明的情况，系刘仁觉与苏泽荣、赵中的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经实际履行，但该合同中超过产权人韩敬宽授权苏泽荣、赵中出租期限的部分，应属无效，故该合同超过2018年5月31日的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此刘仁觉要求退还租金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于苏泽荣、赵中收取的保安工资，在合同有效期内故不应予以退还，关于保证金及业务办理费，法院根据收取数额以及合同有效期限与租期的比例酌情予以判定。关于刘仁觉主张的装修损失，举证不足且缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持；关于经营损失，无相应的事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、刘仁觉与苏泽荣于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》中超过2018年5月31日的部分无效；二、苏泽荣、赵中于本判决生效后七日内退还刘仁觉保证金131250元、业务办理费17500元，共计148750元；三、驳回刘仁觉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘仁觉提交的出租方韩敬宽与承租方北京盛隆仁德酒店管理公司就涉案房屋于2018年6月1日签订的房屋租赁合同中，落款处北京盛隆仁德酒店管理公司法定代表人或授权代表的签字人为汤建华。苏泽荣提交的“伊悦宾馆经营证照原件交接凭证”上收件人处亦由汤建华签字确认。刘仁觉认可汤建华系其亲属。刘仁觉曾为北京盛隆仁德酒店管理公司的自然人股东，直至2019年8月28日从该公司股东退出。二审中，刘仁觉认可2018年5月31日后未实际搬出及办理交接手续，宾馆一直延续在经营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。刘仁觉上诉请求撤销一审判决并将本案发回重审，故本院对一审判决是否存在应当发回重审的情形予以审查。首先，关于一审程序问题，一审法院按简易程序审理本案，存在超出审限的问题，但该情形并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的严重违反法定程序、应当发回重审的情形，本院对刘仁觉以此为由要求发回重审的上诉主张不予支持。其次，关于一审是否存在基本事实不清的问题。一审中刘仁觉就《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》两份合同一并提起诉讼，主张合同无效，但并未举证证明苏泽荣、何国英在与刘仁觉签订合同过程中存在恶意串通的情形，一审法院对两份合同的效力认定正确，本院予以确认。根据二审查明的事实，一审法院认定基本事实清楚，不存在应当发回重审的情形。综上所述，刘仁觉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50426元，由刘仁觉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月十九日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌