广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1481民初1830号原告：兴宁市凯汇日用饰品有限公司，统一社会信用代码：914414006179250388，住所地：广东省兴宁市叶塘镇新兴工业园万利工业村。法定代表人：何志勇，该有限公司董事长。委托诉讼代理人：黄威聪、廖创，均为广东广兴律师事务所律师。被告：彭文亮，男，1992年5月12日出生，汉族，住址：广东省兴宁市。委托诉讼代理人：彭星良（系彭文亮之父），男，汉族，1960年8月13日出生，住址：广东省兴宁市。原告兴宁市凯汇日用饰品有限公司（以下简称“凯汇日用品公司）与被告彭文亮建设用地使用权转让合同纠纷一案，广东省梅州市中级人民法院于2019年5月27日作出了（2019）粤14民终433号民事裁定，裁定撤销广东省兴宁市人民法院于2018年12月27日作出的（2018）粤1481民初2454号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯汇日用品公司的委托诉讼代理人廖创、被告彭文亮及其委托诉讼代理人彭星良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告凯汇日用品公司向本院提起的诉讼请求为：一、判令被告立即办理受让土地的过户手续；二、判令被告支付给原告土地转让款18万元，并支付从2015年4月10日起至办理完毕土地使用权过户手续之日止按照中国人民银行规定的贷款利率计息的利息；三、判令被告赔偿给原告因原告代其缴纳的土地使用税41770.81元，并支付从代付之日起至办理完毕土地使用权过户手续之日止按照中国人民银行规定的贷款利率计息的利息；四、判令被告支付违约金30万元给原告；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原告是一家港商自然人独资的有限责任公司，位于广东省××镇新兴工业园区，所有属于该公司的土地使用权均为出让性质。原、被告经过协商后，于2014年12月31日签订了一份《土地买卖合同》，约定甲方（原告）转让给乙方（被告）位于广东省××镇新兴工业园的土地11816平方米，转让款为258万元，由乙方预付订金100万元作为首期订金，付清首期订金后甲方协助乙方办理过户手续，过户的一切费用由乙方承担，余款以转移土地使用权手续办完的当天一次性付清。任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，除应按照本合同和法律规定承担违约责任外，还应赔偿对方100万元的经济损失。原告已经将转让的土地交付给被告管理、使用，被告也随后在受让的土地上进行建设。2015年2月2日，被告交付了100万元的转让款给原告。为了尽快履行完毕合同约定的义务，原告在合同订立后就催促被告赶快办理转让土地的过户手续；双方曾约定好2015年4月9日到政府办证大厅办理过户手续，但当原告带着所有过户需要的材料去到时，被告被其父亲彭星良拉出了办证大厅，说先不办理过户手续，原告只得暂且搁下。2015年4月13日，被告又支付转让款40万元给原告，此后任凭原告再怎么要求被告办理过户手续，被告也不作理会，摆明了就是欺负原告是外商企业，不办理过户手续照样使用土地，还可省下一笔过户费用。而且，被告使用着受让来的土地却不去缴纳土地使用税，在税务部门分别给原告发出催缴通知后，原告只得自己去缴纳应由被告缴纳的土地使用税，其中，在2016年5月4日补缴了2015年1月1日至2015年12月31日的土地使用税19991.66元，在2017年1月1日补缴了2016年1月1日至2016年12月31日的土地使用税21779.15元。原告认为，原告与被告之间签订的《土地买卖合同》是有效合同，双方应该受合同的约束。合同订立后，原告已经履行了交付土地的义务，被告也交付了大部分价款，但是，不知被告出于何种目的，就是不顾原告的催告，不去办理土地使用权的过户手续，还恶意阻止过户手续的办理。非常明显，被告的行为已经构成违约，被告为此应该承担合同约定的违约责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，依照法律的规定和《土地买卖合同》的约定，被告本来应该向原告支付约定的违约金100万元，但在本案中原告只要求被告支付30万元，应该是合适且合法的。此外，被告应该与原告共同去办理土地使用权的过户手续，把未付的转让款18万元付给原告，赔偿原告为其代缴的土地使用税41770.81元；同时，因为被告恶意阻却支付转让条件的成就，根据合同的约定，还应赔偿按照中国人民银行规定的贷款利率计算的利息给原告，其中，欠付转让款18万元的利息从2015年4月10日起计算至过户手续办理完毕之日止，代付土地使用税19991.66元的利息从2016年5月4日起计算至过户手续办理完毕之日止，代付土地使用税21779.66元的利息从2016年5月4日起计算至过户手续完毕之日止。综上所述，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告凯汇日用品公司在诉讼中向本院出示的证据如下：1、营业执照副本、法定代表人证明书，拟证实原告的诉讼主体资格；2、《土地买卖合同》一份，拟证实双方于2014年12月31日签订了一份《土地买卖合同》，合同中约定了各自的权利和义务；3、粤房地证字第××号房地产权证、兴府国用2004第28-1041号土地使用证；拟证实涉案转让土地来源合法，登记面积为11816平方米。4、收据3张，拟证实被告支付给原告的土地转让款（含订金）共计240万元；5、原告方预先准备的办理过户手续的有关材料，拟证实原告将办理过户手续的有关资料准备好后，被告拒不履行办理过户手续；6、税收完税证明2份，拟证实原告替被告缴纳的2015年度和2016年度的土地使用税。被告彭文亮辩称：一、答辩人愿意立即陪同原告去办理不动产权属从原告过户到答辩人名下的手续；二、虽然2015年4月9日因原告反悔造成双方未能办理不动产权过户手续，但答辩人在此明确表示，双方按诉请第一项向不动产登记中心递交齐不动产权过户资料后，三日内按原告诉请第二项支付款项；三、原告提出的第三项诉请，2015年度的土地使用税，答辩人已经按原告要求的数额用现金支付给了原告，时间是在2015年10月或11月，黄厂长与张小姐一起到答辩人的工厂时，由彭星良现金交付，收款地点是星光家私值班室；2016年度的土地使用税，答辩人已于2016年5月10日按原告的要求向梅州市紫芝林药业有限公司交付24277元。因此答辩人不存在欠土地使用税的问题，此部分诉请应依法驳回；四、合同不存在不能履行的情况，应依法驳回原告的第四项诉讼请求；五、原告的第五项诉请，由法院依法裁判。此外，答辩人已按合同的约定履行90%以上的义务，况且，办理过户手续时需要原告方开具的正式发票，否则，不能过户。因此，原告诉称答辩人不同意过户，与事实不符。原告方交付的土地面积不符合合同的约定，答辩人对此问题曾与原告方多次协商未果，故答辩人不存在违约行为。被告彭文亮在诉讼中出示的证据如下：1、涉案土地投影图，拟证实涉案土地的实际面积为10504.59平方米，而不是合同约定的11816平方米；2、《关于公墙声明》，拟证实原告方替被告缴纳的2016年度的土地使用税在其与梅州市紫芝林药业的土地界限分割过程中，按原告的要求已经抵扣了该年度的税款。经过庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据1、2、3、4表示无异议；对证据5的质证意见为：对原告方出示的材料的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告对被告出示的证据1的质证意见为：真实性待查证（但原告方在一审时已经认可，其替被告缴纳的2016年度的税款已经返还）；对证据2的质证意见为：无异议。由于被告彭文亮对原告出示的证据1、2、3、4、5、6的真实性表示无异议，本院予以确认。原告凯汇日用品公司虽在重审时对被告出示的证据1提出疑义，但其在一审时已认可，其替被告缴纳的2016年度的土地使用税已经返还；同时，原告对被告出示的证据2表示无异议，故对被告出示的证据1、2，本院亦予以确认。根据本院采信的证据以及原、被告双方在庭审之中的陈述，本院确认如下事实：2014年12月31日，原告凯汇日用品公司的原法定代表人陈兆辉作为甲方（2017年11月9日，该公司的法定代表人变更为陈苑辉；2018年12月9日，该公司的法定代表人又变更为何志勇）与被告彭文亮作为乙方签订了一份《土地买卖合同》，双方约定，原告将其依法出让取得的一块国有建设用地使用权，以258万元的价格转让给被告彭文亮。该《土地买卖合同》的主要内容为：一、甲方出让给乙方的土地位于广东省××镇新兴工业园，转让土地面积为11816平方米；二、土地转让费为258万元。转让费由乙方预付订金人民币100万元作为首期订金，付清首期订金后甲方协助乙方办理过户手续，过户相关费用由乙方承担。余款以转移土地使用权手续办理完毕当天一次性付清；三、双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，除应按照本合同和法律规定承担违约责任外，还应赔偿对方100万元的经济损失；四、其他未尽事宜及国家政策变化需作调整的，由双方共同协商做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力；五、本合同自双方签订之日起生效。原告凯汇日用品公司的原法定代表人陈兆辉和被告彭文亮分别在《土地买卖合同》上签了名。被告彭文亮在《土地买卖合同》签订当天即依约支付了100万元的转让费给原告，大约一个星期后，原告凯汇日用品公司亦将涉案土地交付给被告彭文亮占有使用。其后，被告彭文亮在其受让的涉案土地上兴建了单层钢结构家私厂，并于2015年5月开始营业。期间，被告彭文亮还于2015年2月2日、2015年4月13日分别支付了100万元和40万元土地转让款给凯汇日用品公司。原告凯汇日用品公司每次受领土地转让款后仅向被告出具收款收据，而未开具税票。在办理产权过户变更登记手续过程中，被告彭文亮发现原告凯汇日用品公司交付的涉案土地面积只有10504.59平方米，与《土地买卖合同》约定的和土地使用证上记载的11816平方米不符，双方为此发生纠纷，导致未能如期办理土地使用权变更登记手续，被告彭文亮亦据此拒绝履行剩余的18万元土地转让款的义务。对此，原告凯汇日用品公司作出如下解释：其清楚涉案土地的实际面积与土地使用证上记载的面积不一致的情况，但其在转让涉案土地时已经把该误差告知了被告彭文亮。被告彭文亮否认原告方曾告知其涉案土地的实际面积与登记面积不一致的事实。另查明：原告凯汇日用品公司替被告彭文亮缴纳了2015年度涉案土地的土地使用税和滞纳金共计19991.66元和2016年度的涉案土地的土地使用税以及滞纳金共计21779.15元，但被告彭文亮已经将2016年度的土地使用税21779.15元返还给了原告凯汇日用品公司。审理中，原告凯汇日用品公司坚持其诉讼请求；而被告彭文亮则认为原告交付的涉案土地的面积不符合合同约定，属原告方违约，其没有违约，不应承担违约责任。原告方只有把差额部分的面积补足后，其才同意支付剩余的18万元土地转让款；同时，其愿意在本案中把原告替其缴纳的2015年度的土地使用税赔给原告，并愿意支付从2016年5月4日起至还清之日止按年利率6%计息的利息。案经调解，双方各持己见，未能达成协议。本院认为：原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《土地买卖合同》，属双方的真实意思表示，且合同约定的标的物属依法可以转让的国有建设用地土地使用权，因此，原、被告之间订立的建设用地使用权转让合同依法成立有效。虽然原告凯汇公司的法定代表人已经依法变更登记，但依照公司法的有关规定，并不影响其在本案买卖合同中所享有的合同权利及应承担的合同义务。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定或者依照法律规定，全面履行自己的合同义务，否则，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原、被告双方的诉辩主张，判断原告的诉讼请求能否成立，关键在于判断：1、原告凯汇日用品公司是否有权诉请被告办理涉案土地使用权变更登记手续；2、被告是否存在违约行为和以及是否需要承担违约责任；3、原告凯汇日用品公司能否在本案主张被告赔偿其替被告彭文亮缴纳的2015年度土地使用税。一、关于原告是否有权诉请被告办理涉案土地使用权变更登记手续的问题。请求权是请求他人作为或者不作为的权利，它是为了维护权利而产生的权利。请求权的构成要件之一是须存在基础性权利。本案属建设用地使用权转让纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。从合同法的该条规定可以看出，交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的一项义务，而非出卖人的权利。当出卖人不履行转移标的物所有权的义务时，买受人有权诉请法院判令出卖人履行该项义务，这是法律赋予买受人的一项权利，其目的在于维护买受人的合法权益能够及时实现。作为出卖人在法律上无权诉请法院，要求买受人办理产权变更登记手续。换言之，作为出卖人的原告诉请作为买受人的被告办理涉案土地使用权变更登记手续，缺乏基础性权利，该项请求权不能成立。二、关于被告是否存在违约行为以及是否需要承担违约责任的问题。从《土地买卖合同》的约定和本案双方当事人履行合同的情况分析，被告彭文亮不存在违约行为。其理由如下：第一，原告主张被告恶意阻却办理涉案土地使用权变更登记手续，其行为构成了违约。但从本案查明的事实上看，因原告凯汇日用品公司未开具办理产权变更登记手续所必须具备的有关土地使用权转让的交易税票，这造成产权变更登记手续在客观上履行不能。因此，造成产权变更登记手续未能如期履行的后果，难言归责于被告彭文亮。第二，根据《土地买卖合同》的约定，由乙方即被告彭文亮预付100万元订金后，甲方即原告凯汇日用品公司协助乙方办理过户手续，余款在土地使用权手续办理完毕当天一次性付清。上述约定表明，除预付100万元订金外，被告彭文亮在履行其他付款义务时，存在着履行顺序，即，在办理完毕涉案土地使用权变更登记手续后，其才有付清余款的义务。被告彭文亮在双方签订《土地买卖合同》当天就预付给原告100万元订金，对于其余转让款，在涉案土地使用权变更登记之前，彭文亮有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，拒绝履行。第三，在涉案土地使用权变更登记前，被告彭文亮另外分两次再付给原告凯汇日用品公司140万元，这属被告彭文亮提前履行其债务的行为，该行为没有损害原告的利益且原告受领了这一给付。据此可以认定，被告彭文亮的这一行为没有违反《中华人民共和国合同法》第七十二条的规定，是合法行为。需要指出的是，原告凯汇日用品公司受领被告彭文亮的提前履行给付，并不意味着双方对履行期限作出了变更并达成了新的变更协议，而应当认定为被告对其提前履行的债务，放弃了先履行抗辩权，但不能据此推出被告彭文亮对其履行期限尚未届至的义务即18万元转让款亦放弃了先履行抗辩权的结论。第四，兴府国用（2004）第28-1041号国有土地使用证和《土地买卖合同》明确记载，涉案土地的面积为11816平方米。而依据被告方测绘的结果，土地面积仅为10504.59平方米，两者相差1311.41平方米。从庭审情况看，原告凯汇日用品公司明知涉案土地的登记面积与实际面积不相符的情况下，无证据证明其履行了相应的告知义务，有违诚信原则。虽然原告凯汇日用品公司提出在转让涉案土地使用权时其告知了被告这一事实，但原告未提供证据证实且被告予以否认，故对原告主张的这一事实，本院不予采信。由于《土地买卖合同》对原告方交付标的物的履行期限没有约定，属于履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，被告可以随时要求履行。从本案查明的事实上看，原告凯汇日用品公司在合同签订一个星期后就将涉案土地交付给被告彭文亮占用和使用，被告彭文亮亦履行了其大部分付款义务。从原、被告双方履行合同义务的情况角度考量，无论本案的涉案土地使用权是否履行了变更登记手续，因原告的履行行为（即原告交付的涉案土地的面积仅为10504.59平方米，而非合同约定的11816平方米）不符合合同约定，被告有权拒绝其相应的履行要求。第五，涉案土地使用权虽未办理产权变更登记手续，但已由被告彭文亮占有和使用，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）第二条的规定，土地使用税的纳税义务主体应为被告彭文亮。被告彭文亮缴纳土地使用税是其应当承担的公法上的义务，并非合同上的义务，因此，如果被告彭文亮迟延缴纳或者拒绝缴纳涉案土地使用税，其所应承担的是公法上的责任，而非合同责任，不构成违约行为。综上分析，被告彭文亮在涉案建设用地使用权转让的整个交易过程中，不存在违约行为，其无需承担违约责任。因此，原告凯汇日用品公司提出被告彭文亮的行为构成了违约，并应支付剩余的土地转让款18万元和承担30万元违约金的诉讼主张，理由不能成立，本院依法不予支持。三、关于原告凯汇日用品公司能否在本案主张被告赔偿其替被告彭文亮缴纳的2015年度的土地使用税的问题。如前所述，交纳涉案土地使用税是被告彭文亮应承担的公法上的义务，并非合同上的义务。因原告凯汇日用品公司请求本院判令被告彭文亮赔偿其替彭文亮缴纳的2015年度的土地使用税的法律关系与原告根据双方签订的买卖合同所提起的契约之诉的法律关系不相同，两者的请求权基础规范亦不相同，本不能并案处理，但是，鉴于被告彭文亮表示其同意赔偿且同意在本案中一并处理，为减少当事人的讼累和当事人的权利能够及时实现，本院可以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭文亮应在本判决生效之日起十五日内赔偿给原告兴宁市凯汇日用饰品有限公司替被告彭文亮缴纳的2015年度的土地使用税19991.66元，并支付从2016年5月4日起至还清19991.66元之日止按年利率6%计息的利息。二、驳回原告兴宁市凯汇日用饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9018元，由原告负担8672元，被告负担346元。此款已由原告交，由本院迳行退回346元给原告。被告负担的部分，由被告在履行上述赔偿义务时，直接向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘绍明审 判 员  龚垒成人民陪审员  潘汉辉二〇一九年十二月三日书 记 员  翁勇鹏