辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10218号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：金志勇，男，1968年9月7日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，程序违法。被上诉人于2018年7月向一审法院起诉，要求上诉人给付欠缴的租金，上诉人在一审期间提出了抗辩意见是：一，被上诉人出租给上诉人的摊位，实际面积比合同约定的面积小，该节事实上诉人在被起诉之前并不知情。上诉人在该灯具市场经营了近20年之久，为了查清上诉人的租赁房屋的实际面积，上诉人在一审期间书面提出了鉴定申请，而一审法院对上诉人的鉴定申请并未允许，上诉人认为一审法院不允许鉴定是对上诉人合法诉讼权利的侵犯，不进行鉴定根本无法查明租赁物的实际面积，据此上诉人认为一审判决存在程序违法。二、上诉人的仓库在租赁期间发生火灾，导致库存在货物全部被烧毁，从2月到5月期间四个多月店面处于停业状态，在此期间被上诉人应给予减免租金。三、在经营期间被上诉人对上诉人进行了限制用电措施，导致上诉人不能正常营业，据此上诉人认为也应减少对租金的支持。请求二审法院依法纠正一审的错误判决，撤销一审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求或将案件发回原审法院重新审理。大连友谊灯饰批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人认为其所租赁店铺的面积与合同面积、甲方实际收取的面积不符，认为其店铺面积比实际出租的面积少，被上诉人认为店铺面积没有误差，只是存在测量方法问题，即使有误差。也不应调整房租，理由是：首先，案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证明面积存在误差的证据。其次，上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。对于房屋的承租，与房屋的购买有本质的区别，房屋的购买不仅针对房屋的使用价值，也针对房屋的交换价值，如果房屋面积存在误差，必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋的承租，与房屋的交换价值无关，只关系到该房屋是否符合使用条件。上诉人承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用，在合理期限内也未提出异议，现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不应予以支持。关于火灾损失，市场并非火灾事故的责任人，也并非火灾事故的侵权人。如主张火灾损失应另案诉讼，与本案无关。大连友谊灯饰批发市场向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金514,148元；2、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年，原告(出租人)与被告的经营者金志勇(承租人)签订《摊位(柜台)经营合同》，约定原告将位于48号，租赁面积为581平方米的柜台租赁给被告的经营者使用。租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额627，480元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2016年，原告(出租人)与被告的经营者金志勇(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于48号地下柜面，经营面积为374.80平方米加85平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准60元/月/平加上20元/月/平，支付方式为月付款，租金总额22,488元×12月=269，856元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损(烧毁)。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。被告未支付原告2017年12月起至2018年8月15日期间地上部分和地下部门的租金，拖欠租金合计8.5个月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、火灾问题、限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，一审法院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，书面合同中确认了租赁面积为，被告也一直按租赁合同约定的标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。被告应当按照约定，在租赁期间按照租赁合同确定的面积交纳租金。关于48号的地上部分，虽租赁合同约定的租赁面积为581平方米，但原告自认地上部分的面积为400平方米，按原告提供的租赁合同约定的租金标准90元/月/平，被告拖欠原告48号的地上部分的租金306,000元(90元/月/平×400平方米×8.5个月)。原告自认地下部分每月租金金额22，488元，未超过租赁合同约定的标准，被告拖欠原告48号的地下部分的租金191,148元(22,488元/月×8.5个月)。因此，被告应当向原告支付拖欠的租金497,148元。原告主张超出部分，不予支持。被告主张扣除保证金或押金10,000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，依据已查明的事实，双方均认可自2012年开始签订合同，合同到期后，上诉人继续承租。在履行此前租赁合同过程中，上诉人均已向被上诉人交纳了租金。然而，双方在履行案涉租赁合同时，上诉人未依约支付2017年12月至2018年8月15日租金。现被上诉人一审诉请上诉人依约交纳2017年12月至2018年8月15日期间租金，有事实和法律依据，一审判决如是处理，并无不妥，本院予以维持。关于上诉人上诉称案涉租赁场地实际使用面积与案涉租赁合同约定面积不符、被上诉人限电影响经营等，并以此为拒付、减付租金理由以及一审法院未准许其对面积进行测绘，程序违法一节，本院认为，首先，如前所述，上诉人认可上诉人和被上诉人之间租赁合同关系形成于2012年。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，均理应尽到审慎合理注意义务，查看并确认案涉场地现状。然而，从现有证据来看，上诉人租赁案涉场地时未向该承租人提出面积异议，与被上诉人直接签订并履行租赁合同时，亦未对租赁面积提出异议，且此前已依约交纳租金。故上诉人现提出面积不符并以此为由申请测量面积、拒付及减付租金，无事实和法律依据，有违诚信原则；其次，关于被上诉人采取适当的限制用电的方式督促上诉人按时交纳租金一节,上诉人承租案涉店铺经营,即应根据合同约定按时足额缴纳租金,现其未能按照合同约定履行,被上诉人作为守约方采取适当的措施督促其履行合同义务,上诉人可通过足额交齐租金的方式使被上诉人取消对其的用电限制,但上诉人并未采取上述措施恢复其所称的正常经营。故上诉人此项上诉理由,本院亦不予采纳。据此，上诉人的上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人租赁给其的柜台实际面积与合同约定面积不符，一审未准予其鉴定申请程序违法一节，从查明的事实看，本案上诉人系从2012年开始租赁案涉柜台，其在承租时案涉店铺作为一个特定的区域已存在，上诉人是在对案涉店铺进行实地考察，对店铺的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，且在上诉人实际使用多年，从未对店铺的面积和租金提出过异议，租金亦是上诉人认可的标准。上诉人在二审中明确表示其承租案涉店铺时对合同载明的经营面积并未进行实地测绘。既然上诉人在考察店铺后与被上诉人签订租赁合同，说明上诉人是在对其查看的店铺面积及针对该店铺的实际现状收取的租金总额接受的情况下与被上诉人形成的租赁关系。现上诉人主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘，但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，即丧失了测绘的前提条件。因此，一审法院对于上诉人关于鉴定的申请未予准许并无不妥。综上所述，上诉人大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8940元，有上诉人大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇一九年十二月三十日书记员 董 芳