新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3646号上诉人（原审原告）：刘成林，男，1970年12月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：胡云松，新疆金仕成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨清文，男，1973年4月15日出生，汉族，深圳华为技术有限公司项目经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：赵娥（杨清文之妻），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。上诉人刘成林因与上诉人杨清文房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2018）新0106民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭于2019年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘成林的委托诉讼代理人胡云松，上诉人杨清文及其委托诉讼代理人赵娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘成林上诉请求：撤销一审判决书第二项，依法改判杨清文退还我租金180,000元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。双方当事人在租赁协议中明确约定涉案商铺是用于经营餐饮，且杨清文也在签订租赁协议时明确答复我涉案商铺可以作餐饮经营使用。基于以上事实，我才以高于当时市场价的租金租赁了涉案商铺，但在签订协议第二天，我就发现涉案商铺烟道正对楼上住户客厅窗户，无法经营餐饮。我立刻将该情况告知杨清文，杨清文也到现场进行查看，但不同意解除合同。我多次前往环保局、执法局相关部门咨询，相关部门均答复我涉案商铺禁止进行餐饮经营。因此，由于我的合同目的不能实现，我多次请求并通知杨清文解除合同，另行出租以减少损失，杨清文也同意另行出租，只是最终与他人没有谈妥租金数额。通过一审庭审查明的事实可以看出，我从未使用涉案商铺，因此租赁协议并未实际履行，而导致合同目的无法实现的过错方是杨清文，其理应退还我预付的全年租金180,000元。2.一审判决适用法律错误。我在得知涉案商铺无法进行餐饮经营后就与杨清文联系，并采用送达书面通知、张贴通知等方式通知杨清文退房、解除合同，但杨清文拒绝退房，对我拒不理睬，也不同意解除合同，是杨清文的这种处理方式导致涉案商铺不能使用且空置长达将近一年，其本身存在直接恶意和过错，由此产生的扩大损失及责任应当由杨清文自行承担。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。杨清文辩称，不同意刘成林的上诉请求，以及依据的事实和理由。1.刘成林所称涉案商铺不能经营餐饮与事实不符，目前承租该商铺的承租人安装了专用烟道和油烟净化设备，租赁用途同样是经营餐饮，手续齐全完整，可以正常使用。这与头屯河区人民法院在案件审理过程中去相关部门调查的情况相符，证明刘成林的合同目的完全可以实现。直至目前也没有明文规定涉案商铺禁止经营餐饮，因此，刘成林的该项上诉理由不能成立。2.在刘成林起诉之前从未提出解除合同的要求，其以在涉案商铺门前张贴通知的行为要求解除合同也不符合法律规定。3.根据庭审查明的事实，刘成林共向我支付租金162,000元，故其要求我向其退还租金180,000元没有事实及法律依据。一审判决对租金退还部分认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘成林的上诉。杨清文上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回刘成林要求我退还押金20,000元的诉讼请求。事实和理由：刘成林直到2019年3月4日都没有将涉案商铺钥匙交还给我，我透过涉案商铺的大门玻璃看到商铺内部有毁损和拆除的情况，依据双方当事人租赁协议的约定，房屋毁损或拆除，我保留押金不予退还，因此，请求二审法院支持我的上诉请求。刘成林辩称，不同意杨清文的上诉请求，以及依据的事实和理由。双方租赁协议并未实际履行，也没有办理正式的交接手续，杨清文所说的毁损和拆除的事实不存在。另外，杨清文向我给付钥匙的时候就是将钥匙放在隔壁的打印店，我自己去拿的。后来我发现涉案商铺不能经营餐饮就将钥匙放回了隔壁打印店，应视为我将钥匙交还给杨清文了，请求二审法院驳回杨清文的上诉，支持我的上诉请求。刘成林向一审法院起诉请求：1.判令解除刘成林、杨清文双方的《商铺租赁合同》；2.判令杨清文退还刘成林租金180,000元及押金20,000元，合计200,000元。一审法院认定事实：2018年3月31日，杨清文甲方（出租方）与刘成林乙方（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落于经济技术开发区澎湖路188号乌鲁木齐经开万达广场第8栋1层商业18号的产权商铺出租给乙方使用。第一条约定：租赁期限及用途：自2018年4月1日起至2026年3月31日止，合同租赁期限8年；乙方租赁该商铺作餐饮使用。第二条约定：租金及交纳期限、押金以及支付方式：商铺租金为第一年年租金180000元，付款方式为按年支付；押金为20000元；本合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付年租金180000元以及押金20000元，共计200000元，合同期第二年、第三年租金180000元维持不变，合同租赁期第四年起租金上浮幅度为上一年度租金的10%，2018年4月至2019年3月的租金支付日期为2018年3月31日，其余年度的租金支付日期为当年的2月1日；租金支付方式为按年支付，在合同期下一年度起始日前两月内支付下一年的租金；租金由乙方以现金或银行转账的方式支付，甲方开具收款收据。乙方须按规定日期支付租金，不得以任何理由拖欠甲方租金或者要求降低租金价格（乙方如若拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方收取每天实欠租金10%的滞纳金），否则按违约处理方式处理，且押金不予退还。第三条约定：约定条款：乙方须自行办理所有完整的必须的营业手续及交清相关费用，比如环境检测、消防、排烟标准等等；甲方只需提供必要的身份或合同等相关辅助证明；乙方须遵守物业公司、环保局、执法局以及社区等相关管理部门的各项管理规章制度，在相关部门进行合法的备案并办理相关合格证件；合同终止前，乙方须结清所有租金以及物业管理费、水、电、暖气费用等，否则甲方有权从押金中扣除相关费用。第四条约定：违约以及违约处理方式：上述第一条、第二条、第三条内容甲乙双方均不得违背，否则视为违约；违约处理方式：违约方须向对方支付违约金80000元，在对方提出书面要求之日内支付；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下单方面解除合同，同样属于违约行为，须按违约处理方式处理。第六条约定：租赁期间房屋装修及修缮：甲方房屋交给乙方后，乙方使用期间的装修及修缮由乙方自行负担，甲方概不负责；乙方装修标准符合并达到餐饮中高端标准，装修风格高端、有档次，以250000元为最低装修标准；乙方装修工程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事故与甲方无关。第七条约定：甲方权利和义务：甲方须保证房屋产权面积的合理合法，且保证产权无债权债务纠纷；甲方不承担乙方的经营风险及责任；在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件。第八条约定：乙方权利和义务：按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自更改房屋用途。第九条约定：经营管理：乙方应遵守相关部门的管理规定，经营的商品和经营行为必须遵守国家有关法律法规，禁止销售假冒伪劣过期计量不足和标准不准的产品。第十条约定：免责条件：若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。合同签订后，杨清文向刘成林交付了商铺，刘成林于2018年3月30日通过手机银行向杨清文转账押金20000元、于2018年3月31日通过手机银行向杨清文转账162000元。2018年3月31日，杨清文向刘成林出具《收条》及《押金收条》，分别载明“今收到刘成林承租万达广场8号楼118商铺一年租金费用180000元（其中现金162000元，优惠金额18000元合计180000元）”、“今收到刘成林承租万达广场8号楼118商铺押金20000元”。后刘成林认为该商铺因无专用烟道不能用作餐饮，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，故诉至法院。2018年10月，一审法院前往长城物业股份有限公司乌鲁木齐分公司万达华府二期管理处办公室调查，得知万达华府所涉一百多家商铺，其中很多商铺用作餐饮，被万达华府业主以油烟污染环境为由投诉，2018年8月，澎湖路社区、头区执法大队、工商管理所、环境管理局经过协商一致，决定由经营餐饮的商铺加装油烟净化设备以解决油烟污染环境的问题。2019年1月，一审法院前往乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）环境保护局、乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）城市管理行政执法局调查，得知万达华府商铺现有餐饮商家在改造至油烟和噪音均达到环保标准后，向该环境保护局备案后继续营业，但不允许新晋餐饮商家从事产生油烟的餐饮。另查明，2017年11月13日，杨清文与赵娥共同购买了位于乌鲁木齐市经济技术开发区的商铺。2018年4月2日，杨清文交纳了物业费5619.60元、水卡电卡工本费40元、装修垃圾清运费945元。一审法院认为，本案争议焦点：一、关于合同效力的问题。刘成林、杨清文在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的责任。二、关于合同是否解除的问题。本案中，双方签订合同后，刘成林向杨清文交付押金及租金，杨清文向刘成林交付了出租的商铺。合同履行过程中，刘成林以杨清文提供的商铺无专用烟道无法从事餐饮为由，依据《商铺租赁合同》第十条即若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止的约定，要求解除合同。杨清文辩称，他向刘成林提供了其享有产权的商铺，刘成林经营餐饮应当自行办理所有完整的必须的营业手续比如环境检测、消防、排烟标准等等，自行承担经营风险，其不同意解除合同，故刘成林不能单方解除合同。一审法院认为，《商铺租赁合同》对刘成林租赁商铺的用途及双方责任均做了明确约定，刘成林作为餐饮经营者，应当对其案涉商铺情况及其从事餐饮应具备的条件标准做充分了解。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设备并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。案涉商铺虽没有专用烟道，但双方在合同中已明确约定刘成林从事餐饮需达到排烟标准。一审法院前往乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）环境保护局、乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）城市管理行政执法局调查得知，包括刘成林在内在租赁万达华府现有商铺从事餐饮的商家应当采取安装油烟进化设备或采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，可以经营餐饮，故刘成林要求解除合同的事由不属于《商铺租赁合同》中第十条约定的无法使用房屋的事由。经一审法庭询问，刘成林陈述现已实际搬离案涉商铺，另行租赁商铺从事餐饮。一审法院认为，经法院释明杨清文坚持不同意解除合同，考虑到刘成林不愿意继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，商铺租赁合同目的已无法实现，故一审法院依法解除该商铺租赁合同。三、关于合同解除时间的问题。庭审中，刘成林出示《照片》证明在自己租赁的商铺上张贴了《还房通知书》要求与杨清文解除合同。一审法院认为，涉案商铺已于签订《商铺租赁合同》后交付至刘成林使用，刘成林将《还房通知书》张贴在自己实际控制的商铺大门上，不产生通知杨清文的效力。《商铺租赁合同》应于2019年2月18日解除。因商铺租赁合同解除，由此产生的损失应由刘成林承担违约责任。四、关于刘成林要求杨清文退还租金180000元及押金20000元的诉讼请求。刘成林称实际向杨清文支付的租金为180000元，与其在庭审中提交的杨清文出具的《收条》中载明“收取租金162000元，优惠18000元”的内容矛盾，且未在庭审中举出有效证据推翻《收条》载明的内容，故一审法院确认刘成林实际向杨清文支付2018年4月1日至2019年3月31日一年的租金162000元、押金20000元。故自合同解除次日2019年2月19日至2019年3月31日期间的租金及押金20000元均应退还刘成林，应退还房屋租金数额为18450元［162000元÷12个月÷30天×41天（2018年2月19日至2019年3月31日）］。判决：一、解除刘成林与杨清文于2018年3月31日签订的《商铺租赁合同》；二、杨清文返还刘成林租金18450元；三、杨清文返还刘成林押金20000元。本案二审期间，杨清文围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。杨清文向法庭提交如下证据：1.乌鲁木齐经济技术开发区邂逅餐酒吧营业执照（副本）、食品经营许可证、乌鲁木齐经济技术开发区落玉盘餐厅营业执照、食品经营许可证、乌鲁木齐经济技术开发区娟子酿皮店营业执照、食品经营许可证各一份，证明涉案商铺及其相邻商铺目前均在进行餐饮经营，即涉案商铺可以满足经营餐饮的条件。2.手机照片、视频各一份，证明涉案商铺内部水表、墙体被刘成林毁损，下水管道堵塞的事实。3.2019年3月8日乌鲁木齐晚报公告一份，证明至2019年3月6日刘成林仍未向杨清文交还商铺，杨清文登报要求收回商铺的事实。刘成林对上述证据发表质证意见认为，第1组证据为复印件，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。对第2组证据的真实性、合法性及关联性不予认可，从照片和视频中无法确定就是涉案房屋，且涉案房屋杨清文已经出租，从照片和视频上无法证明杨清文的具体损失。对第3组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该公告只能证明杨清文在报纸上登了公告，但不能证明杨清文跟我联系过，实际情况是我一直在跟杨清文联系，但是杨清文一直拒接我的电话。本院经审查认为，杨清文向法庭提交的第1组证据均为复印件，且刘成林对该组证据不予认可，故对该组证据的真实性、合法性及关联性不予确认。对杨清文向法庭提交的第2组证据，刘成林不予认可，且，即使该组证据确为涉案商铺也仅能证明涉案商铺在拍摄照片和视频当时的状况，无法证实杨清文向刘成林交付商铺时的状况，故对杨清文出示该组证据证明刘成林对涉案商铺造成毁损的事实，不予确认。对第3组证据的真实性、合法性刘成林认可，本院予以确认，对于刘成林何时向杨清文交付涉案商铺的事实系双方当事人有争议的事实，本院将结合全案证据予以综合认定。另，二审庭审中，刘成林认为其于2018年3月30日向杨清文支付的是“定金”，而非“押金”，一审法院对该部分事实认定有误。本院经审查认为，双方当事人在《商铺租赁合同》中约定刘成林应当在签订合同当日即2018年3月31日向杨清文支付租金180,000及押金20,000元，现刘成林认为其支付的系定金，但未向法庭提交相应证据予以证实，故，本院对一审查明的事实及所依据的证据均予以确认。本院认为，本案争议焦点为：刘成林要求杨清文向其退还房屋租金180,000元及押金20,000元，有无相应的事实及法律依据。对此，本院认为，刘成林与杨清文签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其约束，按照合同约定全面履行各自的义务。现刘成林上诉称涉案商铺不允许经营餐饮，其合同目的无法实现，要求解除合同并退还其租金及押金。但根据一审法院前往乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐头屯河区）环境保护局、乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）城市管理行政执法局调查的情况来看，只要商铺采取了油烟净化措施，使油烟排放达标，则可以经营餐饮。虽然刘成林和杨清文签订的《商铺租赁合同》中并未约定由出租人或承租人承担对商铺采取油烟净化措施的义务，但根据该合同第三条第1款“乙方（刘成林）须自行办理所有完整的必须的营业手续及交清相关费用，比如环境检测、消防、排烟标准等等；甲方（杨清文）只需提供必要的身份或合同等相关辅助证明”的约定，以及该商铺实际经营人系承租人刘成林的情况来看，对涉案商铺采取油烟净化措施的义务人应当是承租人刘成林。因此，刘成林以涉案商铺无法经营餐饮，故其以合同目的无法实现系杨清文的过错为由，要求杨清文向其退还全部租金的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。杨清文在向承租人刘成林提供符合合同约定的租赁物后，已经完成了其作为出租人的主要义务，而刘成林在接收租赁物后，在双方就租金交纳事宜未予协商一致变更的情况下，应当按照合同约定履行向出租人交纳租金的义务。因此，刘成林称其并未实际使用涉案商铺，双方租赁合同没有履行，应当退还其全部租金的上诉理由，本院亦不予采纳。如前所述，杨清文在本案中不存在导致刘成林租赁合同目的无法实现的违约行为，现刘成林要求解除涉案租赁合同不符合双方合同约定，也不符合法律规定，其上诉称已经以张贴公告和向第三方交付钥匙的方式向杨清文返还了涉案商铺，但杨清文对刘成林所述上述事实不予认可，在此情形下，刘成林的该行为亦无法产生合同解除的法律后果，但考虑到刘成林不愿继续履行租赁合同，且租赁合同的义务性质不宜强制履行，因此，双方当事人的合同目的客观上已经无法实现，基于此，一审法院判决本案《商铺租赁合同》于一审判决作出之日即2019年2月18日解除并无不妥，本院对此予以维持。二审庭审中，刘成林虽向法庭称其向杨清文支付的租金为180,000元，但并未向法庭出示充足证据予以证实，且该上诉意见与其向法庭提交的收条内容不符，故，对刘成林称其已付租金数额为180,000元的意见，本院不予采纳。一审判决以年租金162,000元计算杨清文应当返还的租金数额无误，本院亦予以维持。双方当事人《商铺租赁合同》解除后，杨清文因该租赁合同收取的押金20,000元理应予以退还。二审中，杨清文上诉称刘成林对涉案商铺有故意损毁和拆除行为，因此押金不应予以退还，但因杨清文未向法庭提交充足证据证实该商铺向刘成林交付时的状况，故现有证据无法证明涉案商铺是否存在毁损和拆除的情况，亦无法证明系刘成林所为,故，对杨清文的该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，刘成林、杨清文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,200元（刘成林已预交3,900元，杨清文已预交300元），由刘成林负担3,900元，由杨清文负担300元。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年十二月十二日书记员  刘杨