北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16838号上诉人（原审被告）：蔡建行，男，1982年3月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：王然，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人蔡建行因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡建行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回乐生活公司的诉讼请求；2.一二审诉讼费由乐生活公司承担。事实和理由：一、蔡建行与乐生活公司之间未签订书面的物业服务合同，双方未形成物业服务关系，乐生活公司无权向蔡建行主张任何权利。二、蔡建行取得房屋实际所有权的时间是2017年5月8日，在此之前，房屋所有权没有实际交付蔡建行，开发商用该房办理了抵押登记，用于自己经营贷款，蔡建行取得该房屋的实际所有权的时间是蔡建行签订购房合同的当天。三、乐生活公司主张的物业费起算时间点有误。四、乐生活公司的服务不符合合同约定的标准。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意蔡建行的上诉请求及事实与理由。乐生活公司向一审法院起诉请求：1.请求判令蔡建行支付乐生活公司自2017年3月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费共计人民币4611.08元；2.请求判令蔡建行支付乐生活公司违约金（自2018年3月1日至2019年2月28日按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算违约金计1683.04元）；3.本案诉讼费由蔡建行承担。一审法院认定事实：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2.53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。蔡建行系北京市怀柔区案涉小区业主，其房屋建筑面积为151.88平方米。因蔡建行未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2018年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至一审法院，本案在审理过程中，蔡建行坚持答辩意见，不同意乐生活公司的诉讼请求。乐生活公司就其主张向一审法院提交如下证据：1.业主资料登记表及业主身份证复印件，证明蔡建行是该小区业主，是适格的被告；2.《物业服务合同》及补充协议，证明双方之间存在物业服务合同关系，业主应按照合同约定履行自己的义务以及物业费单价及违约金计算标准；3.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；4.2017年3月1日至2018年2月28日期间乐生活公司清理杂草、检查电梯、瓷砖、污水井管道、联系开发商维修门禁、摄像头老化维修及发票等履行物业服务合同义务的照片，证明乐生活公司按照物业服务合同为该小区提供物业服务；5.业主资料登记表、物品交接单、装修申请表，证明蔡建行是2014年11月24日办理的入住手续，蔡建行应自2014年11月24日起开始交纳物业服务费。蔡建行提交如下证据：1.照片一组，分别是2016年开始至今的，证明乐生活公司物业服务不达标；2.乐生活公司张贴的通知，通知上载明至2019年3月14日小区有290户业主未交费，这么多业主不交费，证明乐生活公司物业服务不达标；3.购房合同中的2页纸，证明2011年11月30日至2012年11月29日评估物业收费标准是2.53元每建筑平方米每月，但是2017年、2018年未评估物业价钱，蔡建行自2014年交房就入住，后来签订购房合同，开始开发商与一个别的物业公司签订合同，过两三年以后乐生活公司才入驻小区提供物业服务；4.购房合同一份，证明蔡建行是2017年5月8日签订的购房合同，当时预交给开发商一年的物业费，所以不存在未交纳2017至2018年物业费的事情；5.业主大会筹备组人员名单，证明筹备组满3个月，才能启用预存的物业费。经法庭质证，蔡建行对乐生活公司提供的证据1认可；对证据2不认可，并称签订合同不知情，物业合同是2017年8月25日签订的，但是从2017年3月1日就收费，也未按照物业服务标准执行，门禁一直不能使用，楼顶的景观灯有安全隐患，收费单价也有异议，收费评估是2015年的。保安以前是20个，现在是3个，物业服务标准下降，但物业收费不下降，服务质量与收费标准不符；对证据3表示乐生活公司名称的变更不清楚；对证据4不认可；对证据5的真实性认可，证明目的不认可，这个与乐生活公司无关，与开发商有关，蔡建行是先领的钥匙，为了验收房子，要求签合同，开发商不签，因此产生了滞后性。乐生活公司对蔡建行提供的证据1不认可、不能证明时间以及地点；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，这个只是乐生活公司的公示，而且是2019年的，不代表2017年、2018年未交费业主的数量；对证据3的真实性不认可，与本案无关，这个是与开发商签订的，而且是复印件，2014年小区建成就是乐生活公司提供物业服务；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，并称乐生活公司收物业费时间是以收房交钥匙为准，产权证证明是2016年办理的，已经登记在蔡建行名下，且蔡建行在庭前会议笔录中认可2014年就入住了，解除抵押后签订的购房合同；对证据5的真实性认可，关联性不认可，2017年不是首次成立的时间，首次成立时间应是2015年11月18日。一审法院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对涉诉小区进行了物业服务，蔡建行作为涉诉小区业主享受了物业服务，其应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故蔡建行自2017年3月4日交纳物业服务费，乐生活公司要求蔡建行交纳物业费的诉讼请求一审法院予以支持。关于蔡建行的辩解意见，一审法院根据双方当事人的陈述及相关证据，认为乐生活公司对涉诉小区的共用部位及设施已尽到日常维修义务，蔡建行提出物业服务存在瑕疵，一审法院认为瑕疵情节明显轻微，故蔡建行的辩解意见，一审法院不予采纳。关于乐生活公司要求蔡建行支付违约金的诉讼请求，因双方就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决：一、蔡建行于判决生效后七日内给付乐生活公司2017年3月4日至2018年3月3日期间的物业服务费4611元；二、驳回乐生活公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，蔡建行向本院提交一组新的证据：龙山御景小区首次业主大会会议筹备组成员名单、龙山御景小区成立业委会筹备组成员条件说明及公开募集筹备组业主代表的公告，用来证明蔡建行和开发商签过物业合同。乐生活公司对前述证据的真实性认可、关联性不认可、证明目的不认可。乐生活公司在二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对案涉小区进行了物业服务，蔡建行作为案涉小区业主享受了物业服务，蔡建行应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向案涉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因蔡建行在收房时预付了一年的物业费，故一审认定蔡建行自2017年3月4日交纳物业服务费并无不当。关于蔡建行主张物业服务不达标的问题，物业服务是一个持续动态的过程，某个时间的物业服务轻微瑕疵不必然代表物业服务不达标，一审对蔡建行的该项抗辩不予采信并无不当，本院予以维持。综上所述，蔡建行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡建行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇一九年十二月十六日法官助理  郭妍子书 记 员  朱芮萱书 记 员  赵婷婷