贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7445号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：何美玉，女，1995年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏安惠，女，1985年10月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨，该行行长。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人夏安惠、上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称上海浦发贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回夏安惠的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由夏安惠承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在夏安惠名下，上诉人已向夏安惠交付房屋，夏安惠可以将涉案房屋对外出租获得租金收益，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目已实现，合同中双方的主要义务已履行。虽然在本案中上诉人存在逾期协助夏安惠办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，为维护交易的稳定性，不应解除商品房买卖合同；2、逾期办理转移登记未给夏安惠造成实际损失，并不影响夏安惠对房屋的占用、使用和收益，接房之后夏安惠近几年均在使用该房屋，而夏安惠是以逾期办证为理由，在近期才进行起诉要求解除合同的，因此即使法院判决解除，利息也不应当从2015年2月5日付款之日起算，而应当从夏安惠起诉之日起计算，否则将显失公平；3、一审仅判决解除合同，未判决双方应当在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记（其他同类案件有判决，若未在判决予以注明，将导致案涉房屋无法办理注销登记，即导致被告将购房款退还后却又收不回房屋的不利后果），属于增加双方当事人的诉累，上诉人已经损失房屋长达几年的占用收益，损失了购房款本金及利息，却又无法收回房屋，显失公平。夏安惠答辩称：1、上诉人未按约履行办证义务，合同约定的解除权行使条件已成就，夏安惠有权解除合同并要求退还购房款及利息；2、案涉房屋系商业用房，夏安惠基于投资的目的购买，上诉人逾期办理转移登记已造成夏安惠相关损失，解除合同后上诉人收回房屋将获得近年来房价上涨的利益，一审判决自支付购房款次日起计算利息并无不当；3、一审判决已判令夏安惠先行配合上诉办理相关注销手续，本案一审判决并不存在显失公平的情况。上海浦发贵阳分行未进行答辩。夏安惠向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与被告上海浦发贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》，并判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担向被告上海浦发贵阳分行返还判决生效之日起剩余贷款利息；3、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还原告首付款287,704元、预告登记费550元及判决生效之日止原告已偿还的银行按揭本息（暂计至2018年11月为137,261.61元），并判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司赔偿原告支付的首付款及预告登记费利息损失83,864元（以288,254元为基数，按银行同期贷款利率7.35%，从2015年2月13日计至2019年1月8日为83,864元，最终计算至第一被告实际返还原告购房款之日止）；4、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：原告夏安惠（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2015年2月13日签订合同编号为185766号《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区花果园项目R-1区第7-11栋负1层47号房，建筑面积共27.63平方米，该商品房总价款为574,704元。买受人采取银行按揭贷款的付款的方式支付房款，首付款287,704元，剩余287,000元向银行贷款，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”。该合同附件十二《补充协议》第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购款项”。合同签订当日，原告按照合同约定支付了首付款287,704元及预告登记费550元，同时原告与上海浦发银行贵阳分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100131130601），贷款287,000元支付了剩余购房款。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2018年11月22日原告委托律师向第一被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款，但第一被告未予签收。后原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告撤回关于贵州宏立城物业服务有限公司相关诉讼请求。另，原告还提交了银行的个人还款明细单，证明截至2018年11月，原告已向被告上海浦发贵阳分行归还借款本息137,261.61元。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日取得商品房所有权初始登记期限届满后，第一被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约，原告委托律师于2018年11月22日向第一被告发出律师函，书面通知被告解除合同、退还房款的意思表示明确，第一被告未予签收，原告向一审法院提起诉讼亦是向第一被告发出退房通知的方式，对第一被告产生效力，故现在原告诉请要求解除合同，一审法院依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，本案的商品房买卖合同解除后，原告与被告上海浦发贵阳分行之间的贷款担保合同因合同目的不能实现也应当一并予以解除，第一被告应当将已经收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第二被告和原告。另外，双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，第一被告在前述各项手续办理完毕30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款。关于原告主张第一被告按照银行同期逾期贷款利率支付利息与合同约定不符，一审法院不予支持。原告诉请第一被告支付预告登记费550元，因第一被告的违约行为导致合同解除，此费用属于原告的损失，原告诉请第一被告支付的请求应予以支持。但该费用并非被告收取并占用，故对原告诉请计算预告登记费利息损失，一审法院不予支持。保全担保费778元，无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告夏安惠与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：185766）；二、解除原告夏安惠与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：37012015100131130601）；三、原告夏安惠与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区花果园项目R-1区第7-11栋负1层47号房屋的商品房预售备案登记手续后，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向原告夏安惠退还购房款287,704元，并支付利息（以该购房款为基数，从2015年2月14日起按照中国人民银行同期存款利率计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司将购房款287,704元退还原告夏安惠之日止），注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告夏安惠预告登记费550元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏安惠已向被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告夏安惠就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以《个人购房担保借款合同》的约定进行计算）；七、驳回原告夏安惠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,986元，保全费3,112元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告夏安惠已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告夏安惠）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，案涉房屋除商品房预售备案登记外，还办理了预告登记、预抵押登记。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约履行各自义务。夏安惠已按约定支付购房款，宏益房开作为涉案房产的开发商，协助夏安惠办理产权登记系其基本的法定义务和合同义务。按照合同约定，宏益房开应于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给夏安惠，逾期超过180日，夏安惠有权单方面解除合同。宏益房开违反该项合同约定，夏安惠行使解除权的条件已经成就，一审判决解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及双方合同的约定，故本院予以维持。宏益房开所提其违约行为不属于根本违约且夏安惠的合同目的已经实现故而合同不应解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第九十五条涉及的是解除权消灭的内容，与本案不存在关联，属适用法律瑕疵，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，宏益房开应当将收取的购房首付款退还夏安惠并支付相应利息，一审判决宏益房开以购房首付款为基数，自收取购房款次日起按照中国人民银行同期存款利率计算至购房款实际退还之日止符合合同约定及法律规定，本院予以确认。宏益房开主张利息应当自夏安惠起诉之日起计算无事实及法律依据，本院不予支持。一审已依据补充协议的约定判决双方相互配合办理案涉房屋的商品房预售备案登记手续，对于宏益房开上诉主张的预抵押登记、预告登记的注销问题，因案涉房屋部分购房款系通过办理银行按揭贷款的方式支付，确实办理了预抵押登记、预告登记，故双方应秉持诚实信用原则，依照合同约定相互配合办理，一审对此未进行判决存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1383号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1383号民事判决第六、七项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初1383号民事判决第三项为：夏安惠与贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理贵阳市南明区花果园项目R-1区第7-11栋负1层47号房屋的商品房预售备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续，贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向夏安惠退还购房款287,704元，并支付利息（以该购房款为基数，从2015年2月14日起按照中国人民银行同期存款利率计算至贵阳宏益房地产开发有限公司将购房款287,704元退还夏安惠之日止），注销费用由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；四、贵阳宏益房地产开发有限公司在履行本判决第三项义务的同时向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还夏安惠就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以《个人购房担保借款合同》的约定进行计算）；五、驳回夏安惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8,986元，保全费3,112元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款夏安惠已预交，贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给夏安惠）；二审案件受理费8,986元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十七日书记员 岳立莲