辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1189号上诉人（原审原告）：刘大志，男，1973年2月10日生，满族，户籍地：新宾满族自治县。委托诉讼代理人：韩伟静，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地:抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人：陈心森，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁芳芳，该公司职员。上诉人刘大志因与被上诉人抚顺绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初3110号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘大志及其委托诉讼代理人韩伟静，被上诉人绿地公司委托诉讼代理人梁芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大志上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判依法确认刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令绿地公司向刘大志交付位于抚顺经济开发区房屋及销售不动产统一发票联原件；3、判令绿地公司向刘大志支付延期交房违约金暂定25417元（2014年8月31日至房屋实际交付日止）。事实及理由：1、原审判决认定事实错误。原审判决以刘大志签字的退房申请为由，认为刘大志依《商品房买卖合同》中约定合同解除的条件已成就，进而认定刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》已经解除是错误的。刘大志的退房申请不等于解除合同通知的效力。绿地公司为减少自己损失找到刘大志，希望刘大志写退房申请，目的是减少违约金的支付，退房申请是绿地公司事先打印好的，告知刘大志案涉房屋处于停建状态，何时复工不确定，交房时间不保证，绿地公司建议刘大志先交退房申请，如绿地公司同意后，会通知刘大志，并在刘大志的解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，刘大志认为只是提交申请，退房能否成功需要绿地公司通知，刘大志至今仍没有同意解除合同。本案解除合同真正生效应该是绿地公司告知刘大志退房成功且刘大志提交解除合同通知，绿地公司退还已付款。绿地公司收到退房申请后，并没有将退房是否成功一事通知刘大志，虽绿地公司内部流程已办理，但刘大志不知情，也每个月收到绿地公司退还的已付购房款。刘大志一直认为双方没有解除合同，至今一直承担案涉房屋的按揭还款义务。2、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，法律规定解除权人可以解除，但刘大志不要求解除，退房申请中明确写着“公司应当自刘大志解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款”刘大志从未向绿地公司提交过解除合同通知，绿地公司也没有退还已付款，法律规定合同解除发生法律效力的是通知而不是申请。绿地公司辩称，同意一审判决，刘大志于2016年7月份向绿地公司提出退房申请，公司于2016年9月完成退房审批，完成退房审批后，2016年10月刘大志向我方提交退房承诺书等退房资料，可见刘大志对退房事宜是主动性并对退房已审批完全知悉，并非刘大志在上诉状中所描述的情形。解除合同通知并非必须用文字体现出通知二字，刘大志已提交退房承诺书等退房资料的实际行为表明通知解除合同，合同解除条件已成就。我方不应支付刘大志所主张的违约金金额，在商品房买卖合同及退房申请中均写明了如解除合同或合同继续履行应如何计算违约金。在我方存档的商品房买卖合同中记录的交房时间为2014年10月30日。退房行为是对我司不利的行为，我方不可能要求刘大志进行合同解除，解除合同是刘大志主动行使的。刘大志向一审法院起诉请求：确认刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；绿地公司向刘大志交付位于抚顺经济开发区房屋及销售不动产统一发票联（第二联报销凭证）原件；绿地公司支付刘大志延期交房违约金25417.65元［2014年8月31日起至2017年11月27日止（起诉之日）］。一审法院认定事实：2013年8月22日，刘大志与绿地公司签订了《商品房买卖合同》。刘大志与绿地公司在该合同中约定：“刘大志购买抚顺经济开发区房屋，建筑面积为49.9平方米，房屋总价款为212754元，每平米4263.60元，付款方式及期限约定为：买受人应在2013年8月22日前付清首付款72754.00元,余款140000.00元整,于2013年9月22日以按揭贷款方式付清。出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金”。另查，2013年8月22日，刘大志交纳印花税5元、房产产权变更登记手续费80元、住房交易手续费10元、2013年9月8日,刘大志交纳专项维修资金5598.00元。再查，2013年9月22日，刘大志与案外人中国工商银行股份有限公司抚顺望花支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，刘大志在该银行贷款14万元用于向绿地公司支付购房款，现刘大志仍按期向该银行还款。又查，2016年7月28日，刘大志向绿地公司提交退房申请一份，内容为：“刘大志于2013年8月购买抚顺绿地置业有限公司开发的商品房，该商品房的用途为住宅，房屋坐落地址为抚顺经济开发区XX路东段X-XX号X单元XXXX室，房屋建筑面积为49.90平方米，套内建筑面积为39.89平方米，该商品房单价为人民币每平方米4263.60元，总金额为人民币贰拾壹万贰仟柒佰伍拾肆元整，余款140000.00元整于2013年9月22日前以按揭贷款形式付清。该商品房交付期为2014年8月30日前，逾期超过180日后，刘大志有权解除合同，抚顺绿地置业有限公司应当自刘大志解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按刘大志累计已付款0.2%向刘大志支付违约金。由于抚顺绿地置业有限公司在2014年8月30日前未交房，本人刘大志申请退房”。2016年9月26日，绿地公司总经理室负责人在合同退房申请单（事业部内部）上签字确认。2016年10月14日，刘大志向绿地公司出具退款承诺书一份，内容为：“本人承诺并同意将绿地剑桥6-55号2单元1502室款项退到中国建设银行，卡号为：62×××01，持卡人姓名：刘大志的银行卡中。并对退款方式无异议”。同日，刘大志向绿地公司出具中国建设银行卡（卡号为：62×××01）复印件。现刘大志诉至法院，请求法院判令：确认刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；绿地公司向刘大志交付位于抚顺经济开发区房屋及销售不动产统一发票联（第二联报销凭证）原件；绿地公司向刘大志延期交房违约金25417.65元［2014年8月31日起至2017年11月27日止（起诉之日）］。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，刘大志与绿地公司在双方签订的《商品房买卖合同》中已约定刘大志享有合同解除权的条件，且该条件已经成就。刘大志向绿地公司提交退房申请，绿地公司对刘大志提出申请退房的内部审批程序已进行完毕，并同意刘大志退房，故刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。关于刘大志主张确认刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、绿地公司向刘大志交付位于抚顺经济开发区房屋及销售不动产统一发票联（第二联报销凭证）原件一节，因刘大志与绿地公司签订的《商品房买卖合同》业已解除，现确认该合同合法有效并交付案涉房屋及销售不动产统一发票联（第二联报销凭证）原件的诉求无事实及法律依据，故对该项诉求，本院不予支持；关于刘大志主张绿地公司支付刘大志延期交房违约金25417.65元［2014年8月31日起至2017年11月27日止（起诉之日）］一节，鉴于该诉求与本案并非同一法律关系，对该项诉求，本院不予支持，刘大志可另行提起告诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决：驳回刘大志的诉讼请求。案件受理费435元，由刘大志承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘大志提交的证据：刘大志名下借记卡还贷款清单（工商银行），证明：截至今日案涉房屋一直由上诉人偿还贷款。绿地公司发表如下质证意见：对真实性无异议，上诉人还贷是其单方行为，与我方无关。对此证据关联性不予认可。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、双方签订的商品房买卖合同是否有效，是否发生了解除的法律后果。2、绿地公司是否应向刘大志交付房屋及销售不动产发票联原件。3、绿地公司是否应向刘大志支付延期交房违约金暂定25417元。经查，本案中刘大志与绿地公司签订《商品房买卖合同》中约定绿地公司逾期交付商品房超过180日后刘大志有权解除合同，绿地公司未能按照合同约定日期交付商品房且超过180日，刘大志于2016年7月28日以绿地公司逾期交房为由向绿地公司提交退房申请，绿地公司通过内部审批流程同意刘大志的退房申请，2016年10月14日刘大志向绿地公司出具退款承诺书，同意绿地公司退款至其卡号为62×××01中国建设银行其本人持有的银行卡中，并出具了银行卡复印件，且将其购买商品房的销售不动产统一发票联原件交还绿地公司，刘大志上述行为表明其作出解除合同的意思表示，绿地公司亦通过内部审批流程同意与刘大志解除合同，双方协商一致解除合同，现刘大志主张其不享有解除权，本案未发生合同解除的法律后果于法无据，本院不予支持。关于案涉合同效力及绿地公司是否应向刘大志交付房屋及销售不动产发票联原件一节，因双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，刘大志的上述请求丧失了继续履行的法律基础，故对该上诉请求，本院不应支持。关于绿地公司是否应向刘大志支付延期交房违约金暂定25417元一节，因与本案不属于同一法律关系，刘大志可另行诉讼。综上，上诉人刘大志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元，由上诉人刘大志承担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 艳审判员 李依桐二〇一九年十二月二十七日书记员 李耀南