湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2452号上诉人(原审原告）：湖北玉环房地产开发有限公司，统一社会信用代码91421100795908679F,住所地黄冈市明珠大道68号（黄冈创业中心13楼）。法定代表人：张仲生，董事长。委托诉讼代理人：王冬姣，湖北文赤壁律师事务所律师。执业证号14211199511408068。委托诉讼代理人：朱启瑞，黄冈市黄州区诚信法律服务所法律工作者。执业证号31710181110038。被上诉人(原审被告）：林国安，男，汉族，1958年11月23日出生，黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。被上诉人(原审被告）：李桂珍，女，汉族，1962年6月18日出生，黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。共同委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。执业证号14211201210630331。上诉人湖北玉环房地产开发有限公司（以下简称玉环公司）因与被上诉人林国安、李桂珍合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉环公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判林国安、李桂珍支付我方垫付的房屋税费543742.83元、土地出让金及其税费500288.37元，合计1044031.2元及其利息（利息以1044031.2元为基数，按同期贷款利率计算）。事实和理由：一、一审将房屋还建与房屋代售混为一谈，导致税费金额认定错误。还建的八套房屋全部对外代售，我方实施的是代售行为而非还建行为。双方在协议中只约定了还建房屋的税费分担，并未约定代售房屋税费分担问题，故代售房屋税费应按法律规定分担。林国安、李桂珍系实际售房主体和纳税义务人，根据相关税收法律规定和我方提供的涉税咨询报告，其应当承担代售房屋税费543742.83元。二、还建房所占集体土地变性后，我方垫付了土地出让金，林国安、李桂珍应承担土地出让金、契税和印花税等共计500288.37元，一审对此不予认定有误。根据《拆迁还建协议书》第4条、第5条约定以及林国安向黄冈市城市投资公司出具的承诺书，林国安、李桂珍应承担我方垫付的土地出让金、契税和印花税等共计500288.37元。林国安、李桂珍辩称，一审依据双方签订的《拆迁还建协议书》和《补充协议》作出判决合理合法，玉环公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。玉环公司向一审法院起诉请求：1.判令林国安、李桂珍返还我方垫付房屋税费、土地税费、搬家费等费用共计2175270.68元及其利息（利息以2175279.68为基数，按同期贷款利率计算）；2.请求依法判令林国安、李桂珍承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月23日，玉环公司（甲方）因金科家园房地产开发需占用林国安、李桂珍（乙方）的房屋，双方签订了一份《拆迁还建协议书》。协议约定：拆迁还建的方式：经甲乙双方协商甲方以新建成房屋的面积840平方米还给乙方，楼层由乙方在甲方新建成的2#楼或1#楼三楼以上八楼以下自选。超出或少于的部分按甲方对应楼层的销售价多退少补；乙方如需要甲方的门店房时，乙方必须在甲方开盘销售做出决定，并以同等住房的房产价值进行置换，甲方优先考虑置换给乙方；二号楼靠东头，两间车库面积按同等住宅面积优先置换给乙方。原房屋的产权证（含土地证、房产证）交给甲方办理相关手续。乙方新得到的新产权证（含土地证、房产证）由甲方办理交给乙方，甲方还建给乙方的房屋，如果乙方需要对外出售，甲方应当按照乙方指定产权人办理相关产权手续。还建房的契税、房屋维修基金、营业税由甲、乙双方各承担一半，其余税费由甲方承担。因该房屋的土地是集体土地，乙方必须配合甲方办理相关手续。乙方在甲方通知开工前15日内搬迁完毕，其费用和住房由乙方自行承担。自搬家日起，甲方在18个月以内将部分还建房还给乙方。双方还对违约责任进行了约定。2014年8月11日，经双方协商，在原协议不变的基础上，双方达成一份《补充协议》。约定：一、乙方自搬家之日起，甲方在24个月内还房给乙方。如提前交房乙方有权不退过渡费。逾期不还房，甲方应承担过渡费（按1000元/月计算）；二、如乙方需出售自选的房屋，甲方有义务优先代售，其价格必须与甲方的同一楼层同一价格，由售楼部代售其价格与费用跟甲方一致；三、如乙方需要甲方自西向东的两间门店时，乙方必须在甲方开盘销售前作出决定，并在同等住房的房产价值进行置换，甲方优先考虑置换给乙方；四、乙方自选的房屋为1#楼西边8层1套计140㎡、2#楼8层4套计420㎡、6层3套300㎡，以实际面积为准；五、乙方须在2014年8月13日前搬家，2014年8月16日甲方拆屋；六、甲方在2014年8月11日付给乙方搬家费、安置过渡费、房屋装修费等一切费用，合计人民币壹拾万元整，并签订此协议。2014年8月11日，玉环公司付给林国安搬家费、安置过渡费、房屋装修费等一切费用合计10万元，林国安向玉环公司出具一份收条。《拆迁还建协议书》签订后，2013年12月12日林国安向黄冈市城市投资公司出具《承诺书》一份，同意将其位于黄州区东门路以北××内××号地块挂牌出让，并承诺如因房屋占有的土地和土地证的原因产生的一切纠纷由其本人负责。2014年6月20日黄冈市国土资源局依据黄冈市规划局函告，按程序将位于黄州区××国道以北××一宗国有土地使用权挂牌出让，玉环公司取得该宗国有建设土地使用权，并按要求足额缴纳了全部土地出让金。林国安、李桂珍按协议约定履行了义务，玉环公司开始施工建设金科家园项目，2016年6月金科家园项目竣工。2016年12月30日，林国安向玉环公司出具一份《委托书》，称“金科家园”商住小区已于2016年6月全部完工，应还给其名下的还建房已于2016年12月30日之前全部还至其名下，现其本人全权委托玉环公司对外出售。玉环公司依协议约定将还建给林国安、李桂珍的房屋全部出售，总销售房款共计3328738元，面积为863.31㎡。因玉环公司与林国安、李桂珍签订的《拆迁还建协议书》约定拆迁还建房屋面积为840㎡，多余面积及价款，一审法院以（2018）鄂1102民初1523号民事判决已予以调整。2019年6月18日湖北京楚税务师事务有限公司以鄂京楚税咨字〔2019〕第1号涉税咨询报告，对林国安委托销售的8套房屋税费分类列表分析，其中购房者王震增值税为24285.71元，吴安清及方秋增值税为22839.14元，易三五增值税为16630.14元，胡能及郭双红增值税为16716.14元，孙雷及周翠增值税为16619.05元，刘思增值税为15867.71元，霍细亮增值税为22714.29元，马东增值税为22839.14元，以上增值税合计158511.33元，此增值税是按照面积为863.31㎡计算的。按照还建面积为840㎡计算，增值税额为154231.41元。经测算，按拆迁还建协议约定情况下林国安应承担的税款（不含土地出让金）为107961.99元。庭审过程中，玉环公司陈述房屋维修基金、购房契税由购房者缴纳，其余税费均由玉环公司缴纳。一审法院认为，玉环公司与林国安、李桂珍签订的《拆迁还建协议书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，协议合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。玉环公司与林国安、李桂珍应当按照协议约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自变更或者解除协议。《补充协议》明确约定玉环公司在2014年8月11日付给林国安、李桂珍搬家费、安置过渡费、房屋装修费等一切费用，合计10万元。同日，玉环公司按照补充协议约定向林国安、李桂珍支付搬家费、安置过渡费、房屋装修费等费用10万元，林国安向玉环公司出具了收条，这是双方对补充协议的实际履行。玉环公司要求林国安、李桂珍返还其支付的搬家费、安置过渡费、房屋装修费等费用10万元，有悖于双方的约定，不符合法律规定，不予支持。玉环公司与林国安、李桂珍签订《拆迁还建协议书》约定玉环公司还建给林国安、李桂珍的房屋，如果林国安、李桂珍需要对外出售，玉环公司应当按照林国安、李桂珍指定产权人办理相关产权手续，还建房的契税、房屋维修基金、营业税由双方各承担一半，其余税费由玉环公司承担。拆迁还建协议已明确约定了税款的分担方式，即还建房的契税、房屋维修基金、营业税（已改为增值税）由玉环公司、林国安、李桂珍各承担一半，其余税费由玉环公司承担。庭审过程中，玉环公司陈述房屋维修基金、购房契税已由购房者缴纳，其余税费均由玉环公司玉环公司缴纳。经湖北京楚税务师事务有限公司以鄂京楚税咨字〔2019〕第1号涉税咨询报告测算，按拆迁还建协议约定情况下林国安应承担的税款（不含土地出让金）为107961.99元。因此，玉环公司要求林国安、李桂珍返还玉环公司垫付的税款107961.99元，予以支持。由于拆迁还建协议中已明确约定其余税费由玉环公司承担，因此，玉环公司要求林国安、李桂珍返还玉环公司支付的城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、土地出让金等，有悖于双方的约定，没有法律依据，不予支持。遂判决：一、林国安、李桂珍于判决发生法律效力之日起十日内支付玉环公司垫付的税款107961.99元。二、驳回玉环公司的其他诉讼请求。二审中，玉环公司向本院提交两组证据：证据一、湖北京楚税务师事务有限公司出具的鄂京楚税咨字[2019]第2号咨询报告及发票各一份，拟证明林国安、李桂珍应承担八套商品房税款543742.83元和土地出让金及其税费500288.37元，玉环公司支出评估咨询费1万元；证据二、黄冈市国土资源市场交易中心与玉环公司签订的成交确认书一份，拟证明玉环公司开发的金科家园出让土地778.4平方米，成交总价401万元，规划容积率＜9.0，林国安、李桂珍应承担的八套商品房土地出让金、契税和印花税系按土地面积、商品房面积及容积率计算而来。经质证，林国安、李桂珍认为证据一与本案没有关联性，税费应按拆迁还建协议及补充协议约定进行分摊；证据二与本案没有关联性，该证据只能证明玉环公司缴纳了出让金，不能证明我方应承担该费用。本院认为，林国安、李桂珍与玉环公司已对房屋税费进行了约定，双方应按该约定进行分担，上述证据与双方约定相悖，本院对上述证据不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案中，关于玉环公司受托对外出售还建房屋所产生的房屋税费和土地出让金等税费承担问题，林国安、李桂珍主张应按《拆迁还建协议书》第四条约定进行分担，即契税、房屋维修基金和营业税由双方各承担一半，其余税费由玉环公司承担，而玉环公司主张本案系对外出售房屋，不是房屋还建，故上述约定不适用于本案。因双方当事人对协议条款的含义理解不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，虽然双方签订的协议名为《拆迁还建协议书》，但协议第四条前段内容亦对房屋对外出售时产权办理事宜进行了约定，同时双方在《补充协议》中也对代售房屋的价格进行了约定，由此可见，双方在签订协议时已经预见到代售房屋这一情形，即林国安、李桂珍在还建时既可以选择接受还建房屋，也可以选择委托玉环公司代售房屋，林国安、李桂珍收取售房款，该两种方式均属于合同约定的拆迁还建方式。因协议第四条关于税费分担的内容已包含代售房屋这一情形，且该约定不违反法律规定，双方当事人应予遵守，因此，一审依据双方约定判令林国安、李桂珍返还玉环公司107961.99元并无不当，玉环公司要求林国安、李桂珍返还房屋税费54万余元和土地出让金等税费50万余元没有事实依据，本院不予支持。综上所述，玉环公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14190元，由湖北玉环房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘小成审判员  邱爱兵审判员  张 敏二〇一九年十二月十七日书记员  黄 宁