广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19625号上诉人（原审被告）：马少丰，男，1982年9月14日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨建强，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪丽，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马伟达，男，1955年9月1日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：唐桂英，女，1954年12月10日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦，统一社会信用代码91440300455769027E。负责人：姚华明，行长。委托诉讼代理人：徐杰，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑞婷，广东深天成律师事务所实习律师。上诉人马少丰因与被上诉人马伟达、唐桂英及原审第三人中国银行股份有限公司深圳市分行所有权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马少丰上诉请求：1.撤销全部一审判决；2.改判马伟达、唐桂英不享有涉案房产的任何份额，房屋全部产权归马少丰所有，或发回重审；3.一、二审诉讼费用由马伟达、唐桂英承担。马伟达、唐桂英辩称：1.马少丰与马伟达共同出资购买，具有合资购买的合意，是借名买房关系。2.马伟达、唐桂英对涉案房产的出资是购房款，并非马少丰所称的对其的赠与，也不是借款。3.马伟达、唐桂英自始至终认为涉案房产系共同出资、共同所有，马少丰也认可马伟达、唐桂英对涉案房产有权益，可以分的份额。4.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马少丰的全部上诉请求，维持原判。中国银行股份有限公司深圳市分行述称：请求二审法院依法保护中国银行股份有限公司深圳市分行的抵押权利。马伟达、唐桂英向一审法院起诉请求：1.马少丰将其名下深圳市福田区××路×号××××××园××××××房100%产权中的50%产权归还马伟达、唐桂英，变更登记为马伟达、唐桂英持有；2.本案诉讼费由马少丰承担。一审法院认定事实：2010年12月1日，马伟达（买方）与案外人蒋某某（卖方）签署《房产买卖合同》约定，卖方将位于深圳市福田区××××××园××××××房屋（下称涉案房产）以人民币145万元（以下货币均为人民币）的价格出售给买方。购房定金为3万元，首期款45万元于2010年12月8日前交由银行监管，剩余的购房款以银行按揭贷款支付，合同备注约定，买卖双方同意在国土局过户时写买方马伟达儿子即马少丰的名字。同日，马伟达向卖方支付定金3万元。2010年12月6日，马少丰公证委托马伟达购买涉案房产。同日，马伟达取款419367元并存入马少丰的账户。2010年12月23日，马伟达作为马少丰的代理人与卖方签署《深圳市二手房买卖合同》。2010年12月28日，涉案房产核准登记至马少丰名下。2010年12月30日，马少丰与中国银行股份有限公司深圳市分行签署《借款合同》约定，马少丰向中国银行股份有限公司深圳市分行借款78万元，款项直接付至蒋逸云名下。马少丰同意将涉案房产作为抵押担保。同日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司深圳市分行。2011年1月6日，马少丰签署了78万元的借据。2013年3月3日，马伟达向马少丰转账支付8万元，双方确认马少丰转回马伟达2.5万元。2017年初，马伟达、唐桂英与马少丰因出售涉案房产产生纠纷，双方的微信聊天内容显示，马少丰称其出资105万元，马伟达、唐桂英出资40万元。马伟达、唐桂英称606房出租10.8万元存入还贷账户（2011年8月至2014年7月），涉案房产马伟达、唐桂英出资45万元、马少丰支付装修款5万元，马伟达、唐桂英支付装修款1.5万元，另外马伟达、唐桂英转款8万元给马少丰（马少丰转回2.5万元）。2018年6月，马少丰以排除妨害纠纷为由将本案马伟达、唐桂英列为被告诉至一审法院，要求马伟达、唐桂英搬离涉案房产，目前该案仍在审理过程中。中国银行股份有限公司深圳市分行提交的马少丰的还款明细记载，截至2019年4月2日，马少丰共计还款551608.92元，其中本金303089.13元、利息248519.79元，贷款本金余额为476910.87元。另查，马伟达、唐桂英为夫妻关系，马少丰系双方的儿子。马伟达、唐桂英具备在深圳市购买房产的资格，马伟达、唐桂英另提交了中国银行的个人存款证明书，证明书记载马伟达在该银行有存款49万元。一审庭审时，马伟达、唐桂英称其于2011年6月份左右搬入涉案房产内居住，当时马少丰也一起居住，2015年马少丰搬离涉案房产。房产的契税是4664.70元，登记费为50元，当时过户的手续是由马伟达、唐桂英办理的，不记得费用是马伟达、唐桂英支付还是马少丰支付。马伟达、唐桂英愿意代马少丰偿还剩余的贷款本金。马少丰称其在外地工作，只是偶尔回去住，马少丰的孩子由马伟达、唐桂英看管。马少丰确认马伟达、唐桂英支付了定金3万元、首期款419367元，马伟达、唐桂英主张的108000元系其向马少丰支付的占有使用涉案房产时的租金，另外8万元为马少丰向马伟达、唐桂英借的款项，且已偿还了2.5万元，该款项与本案无关。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，马少丰出具的公证授权的时间是2010年12月6日，而马伟达是于2010年12月1日以买方的名义签署《房产买卖合同》并支付定金、转入首期款419367元，合同仅备注约定将涉案房产登记在马少丰名下，如若是马少丰不方便购房，委托马伟达、唐桂英买房，常理上会提前公证授权马伟达、唐桂英买房，相应的合同的买方亦写马少丰，而马伟达、唐桂英则会以马少丰代理人的身份签署上述合同，鉴于合同约定的马伟达、唐桂英按揭贷款支付除定金及首期款之外的购房款，而马伟达、唐桂英签署合同时已有55岁，向银行申请贷款并获批的概率低，马伟达有理由以马少丰的名义购买涉案房产，即马伟达、唐桂英支付的款项并非出借给马少丰的款项，而是购房款。对于双方无争议的马伟达、唐桂英支付定金3万元，存入首期款419367元，一审法院予以确认。马伟达、唐桂英另存入马少丰偿还贷款账户的10.8万元，马伟达、唐桂英入住涉案房产时，马少丰也在涉案房产内居住，而且马伟达、唐桂英还照顾马少丰的子女，对马少丰抗辩称该款项为马伟达、唐桂英支付的租金，一审法院不予采信。马伟达、唐桂英向马少丰转账支付的8万元未明确是出借款，扣除马少丰已返还的2.5万元，剩余的5.5万元亦应认定为马伟达、唐桂英支付房款的一部分。根据微信聊天记录，马伟达、唐桂英另支付了装修款1.5万元。涉案房产的契税和登记费分别为4664.70元、50元，马伟达、唐桂英与马少丰均未举证证明该费用实际由谁支付，但涉案房产的变更过户登记手续由马伟达、唐桂英办理，一审法院推定该费用全部由马伟达、唐桂英实际支付，综上，马伟达、唐桂英实际支付的购房款及费用共计632081.70元（30000+419367+108000+55000+15000+4664.70+50）。涉案房产的购买价为145万元，贷款78万元，契税4664.70元、登记费50元，双方自述的装修款6.5万元。截至2019年4月，涉案房产的贷款已还本金、利息551608.92元，剩余本金476910.87元，截至该月，涉案房产已实际支出的购房款、契税、登记费、装修费、贷款本息合计1291323.62元（1450000-780000+4664.70+50+65000+551608.92），马伟达、唐桂英实际支付的金额占涉案房产目前已支付的各项费用的48.95%（632081.70/1291323.62）。依照我国物权法的相关规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。根据双方出资情况，马伟达、唐桂英与马少丰为涉案房产的按份共有人，马伟达、唐桂英占48.95%的产权份额，马少丰占51.05%的产权份额。不动产权属证书（房地产证）是不动产物权归属的凭证，即不动产权属证书记载的状态具有推定物权有效成立的证明作用，但如当事人由证据证明物权的实际状态与权属证书记载的状态不符，则可以通过诉讼的方式予以变更或要求确认物权。如上所述，涉案房产马伟达、唐桂英占48.95%的产权份额，但不动产权属证书记载的权属状态为马少丰享有100%的产权，与物权的实际状态不符，在马伟达、唐桂英具备购房资格，愿意一次性清偿抵押贷款、在马少丰不清偿贷款的情况下代马少丰清偿并具备支付能力的情况下，应将马少丰名下的涉案房产的48.95%份额转移登记至马伟达、唐桂英名下，对马伟达、唐桂英请求超出一审法院认定的部分，一审法院不予支持。涉案房产系马伟达、唐桂英借马少丰名义购买，在办理转移登记过程中所产生的费用应由马伟达、唐桂英自行承担。关于中国银行股份有限公司深圳市分行的抵押权问题。如上所述，截至2019年4月，马伟达、唐桂英已支付了实际购买涉案房产费用的48.95%，对于之后借款本息，马伟达、唐桂英与马少丰应按48.95%与51.05%的比例承担清偿责任，如若马少丰不清偿，马伟达、唐桂英代马少丰偿还后，其可就其代为偿还51.05%的份额另行向马少丰主张权利，中国银行股份有限公司深圳市分行在贷款清偿后，应配合办理注销抵押登记。因涉案房产的权属问题产生本案纠纷，马伟达、唐桂英与马少丰均有过错，诉讼费用由双方各承担一半。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、马伟达、唐桂英、马少丰应于判决生效之日起十日内清偿中国银行股份有限公司深圳市分行的抵押贷款，注销深圳市福田区××××××园××××××房屋的抵押登记，中国银行股份有限公司深圳市分行应予以配合；如马少丰不履行前述义务，马伟达、唐桂英应代马少丰偿还抵押贷款，以注销上述房产的抵押登记；二、马少丰应当在上述房产注销抵押登记之日起十日内，与马伟达、唐桂英共同向深圳市不动产登记中心申请将上述房产中的48.95%的份额转移登记至马伟达、唐桂英名下，过户登记需缴纳的税费由马伟达、唐桂英支付；三、驳回马伟达、唐桂英的其他诉讼请求。案件一审受理费17850元（已由马伟达、唐桂英预交），由马伟达、唐桂英负担8925元，马少丰负担8925元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方在购买涉案房屋时没有签订任何书面协议以明确双方是共同出资购房关系还是借贷关系，一审法院根据日常生活经验，通过分析涉案买卖合同的内容，即买方注明是马伟达，而仅在备注处约定登记在马少丰名下，这一与通常委托购房不同之处，认定双方是共同购房关系，并无不妥，且马少丰也无充足的证据予以推翻，根据民事证据规则，本院对一审法院的认定予以维持。至于双方对涉案房屋占有份额，本院认为确定份额应根据购买时双方出资比例予以确认，而不是以要求确权时双方在涉案房产上的支出为依据，且仅应计算购房本身的费用，不应包括购房后为房屋装修、添附等支出，否则比例将处于一种动态变化状态，加之，本案马伟达主张的10.8万元和8万元均无明确证据显示为购房款。综上，双方对涉案房屋占有比例应根据购房时马伟达实际出资454081.7（30000+419367+4664.7+50）元、总购房款145万元进行确定，即马伟达、唐桂英占31.32%（454081.7元÷145万元）的产权份额。至于马伟达向马少丰支付的10.8万元和8万元，其可另循法律途径解决。综上所述，马少丰的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10907号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10907号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10907号民事判决第二项为马少丰应当在上述房产注销抵押登记之日起十日内，与马伟达、唐桂英共同向深圳市不动产登记中心申请将上述房产中的31.32%的份额转移登记至马伟达、唐桂英名下，过户登记需缴纳的税费由马伟达、唐桂英支付；四、驳回马伟达、唐桂英的其他诉讼请求；一审受理费17850元（马伟达、唐桂英已预交），由马伟达、唐桂英负担8925元，马少丰负担8925元，一审法院向马伟达、唐桂英退回8925元，马少丰应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费8925元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审受理费8925元（马少丰已预交），由马伟达、唐桂英负担2000元，马少丰负担6925元，本院向马少丰退回2000元，马伟达、唐桂英应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审受理费2000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇一九年十二月二十三日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。