广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12001号上诉人（原审原告、反诉被告）：张广付，男，1981年8月20日出生，汉族，身份证住址江苏省赣梳县。委托诉讼代理人：梁昌俊，广东金美律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳联合共赢创业孵化有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道4001号百瑞达大厦12楼。法定代表人：魏永进。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。上诉人张广付、深圳联合共赢创业孵化有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18494号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张广付的上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，维持其他项判决，同时改判：1.被上诉人向上诉人退还租赁保证金77760元；2.上诉人无需向被上诉人支付2018年8月1日至8月3日的租金、物业管理费和水电费合计3126.74元；3．上诉人无需向被上诉人赔偿律师费损失880.6元；4．由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：一、上诉人被迫单方解除《房屋租赁合同书》，一审对此未作认定并判定上诉人无权要求返还租赁保证金，认定事实不清。上诉人与被上诉人于2017年8月19日签订《房屋租赁合同书》，约定由上诉人从被上诉人处承租百瑞达大厦8层802房。其后，上诉人一直及时足额支付租金及管理费等费用。2018年3月，由于商业项目出现重大变故，上诉人不再需要使用案涉房屋，上诉人选择转租案涉房屋。又由于被上诉人规定上诉人不得私自对外放盘、转租，上诉人只能将案涉房屋的转租事宜全部交由被上诉人处置。但是，从2018年3月到同年7月，被上诉人一直未将案涉房屋转租出去，而这5个月上诉人虽然没有使用案涉房屋却仍然要支付租金及管理费等费用。如果上诉人继续等待被上诉人将案涉房屋转租出去，那只能继续无意义地承担租金及管理费等费用，其损失将不断扩大，因此，上诉人只能被迫选择单方解除《房屋租赁合同书》，并在2018年7月末已把所有个人物品从案涉房屋搬走，将案涉房屋交还被上诉人。而在上诉人搬走后，被上诉人在2018年8月即将案涉房屋转租给案外人深圳××科技有限公司。如上所述，上诉人曾试图按照合同约定转租案涉房屋，但在长达5个月的时间里被上诉人迟迟未将案涉房屋转租出去；如果继续按照合同约定，继续承担租金及管理费等费用等待被上诉人转租案涉房屋，上诉人的损失将扩大至无法承受的地步。因此，上诉人只能合理地选择单方解除《房屋租赁合同书》。虽然上诉人有单方解约的行为，但被上诉人及《房屋租赁合同书》对上诉人非合理公平的限制是导致其解约的原因。而且，在上诉人解除该合同书后一个月内，被上诉人即已将案涉房屋转租给案外人，被上诉人并没有遭受实际损失。因此，被上诉人应向上诉人返还租赁保证金77760元。二、上诉人在2018年7月末已解除《房屋租赁合同书》，并将案涉房屋交还被上诉人。2018年8月3日，上诉人将案涉房屋部分房间的钥匙交还被上诉人，而非直至当天才解除合同退还房屋。因此，一审认定《房屋租赁合同书》于2018年8月3日解除，并据此判令上诉人支付2018年8月1日至8月3日的租金、物业管理费和水电费，属于认定事实不清，适用法律错误。三、鉴于被上诉人的其他反诉请求没有事实和法律依据，其要求上诉人赔偿律师费的诉求也不应支持。一审判令上诉人向被上诉人赔偿律师费，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人深圳联合共赢创业孵化有限公司对上诉人张广付的上诉答辩称：与我方上诉意见一致。上诉人深圳联合共赢创业孵化有限公司的上诉请求：撤销原审判决第二、三、五项，改判上诉人不予退还剩余履约保证金共计25920元；改判被上诉人承担15000元律师费（实际根据二审判决确定）。上诉理由：一、一审判决认定主要事实不清，作出上诉人退还被上诉人物业管理及其他费用保证金及水电保证金的认定错误；一审认定上诉人因被上诉人违约，遭受损失的数额错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方应于2017年08月19日前向甲方交付履约保证金合计￥103680.00元，人民币大写：壹拾万叁仟陆佰捌拾元整，分别为租赁保证金￥77760.00元、物业管理及其他费用保证金12960.00元、水电保证金计12960.00元”，第八条明确约定：“合同履行期间，因乙方根本违约导致租赁合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时乙方还应承担甲方因此蒙受的个性化装修损失、房屋窄置期无收益的损失，再次招商佣金损失等损失；此外，乙方还应另行支付给甲方五个月租金的违约金损失，在合同解除时一次性支付给甲方”。合同约定的履约保证金是包含了租金保证金、物业管理及其他费用保证金及水电保证金的，被上诉人中途退租致使根本违约不予退还的应当为履约保证金即所有保证金。一审未依照《房屋租赁合同》载明违约条款认定本案事实部分，作出退还物业管理及其他费用保证金及水电保证金的认定错误。被上诉人违约搬离涉案房屋后，虽案外人深圳××科技有限公司（以下简称××公司）入住了802，但是××公司不是新入住的新客户，而是原来808房的老租户。××公司置换到802后，××公司原租用的808房屋空置期长达3个月多月。××公司于2018年8月31日从808房置换至802房后，直至2018年12月18日808房屋才有新租户入驻，即808房空置期长达3个月18天。即使只按照808房的租金计算，空置损失、再次招商佣金损失也远大于77760.00元，但是一审法院仅支持了77760元，请求二审依法改判。二、一审在被上诉人未提出调整违约金的情形下，主动以职权调整违约金金额的行为于法无据。《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和共合同法〉若干问题的解释（二）》第27条“当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依据合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”违约金调整应当基于权利人的主动申请，而不能在权利人没有要求调整时，司法机关主动行使调整权；同时，根据最高院司法解释，也只能在130%之上调整。三、另请求对律师费3万元的承担作出相应调整。律师费3万元无疑分为本诉1.5万，反诉1.5万元。一审本诉支持了77760元，与本诉的标的103680元计算，胜诉比例计算后应为11250元。显然一审计算有误。反诉部分也应当如是计算。请求二审另行根据二审判决结果对律师费做合理调整。上诉人张广付对上诉人深圳联合共赢创业孵化有限公司上诉的答辩意见：与我方上诉意见一致。上诉人张广付的原审诉讼请求：1．被告向原告退还履约保证金103680元（人民币，下同）;2．被告承担本案全部诉讼费用。上诉人深圳联合共赢创业孵化有限公司的原审反诉请求：1.原告承担2018年8月1日至2018年8月4日租金、物业管理费、水电费合计6920.19元，以及承担相应迟延付款滞纳金（计算至实际付款日）；2.原告向被告承担违约责任，违约金合计129600元（其中包含律师费30000元）；3.原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：双方有争议的事项为第四项、第五项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区坂田新天下工业城百瑞达大厦写字楼8层位于北方向的802房。二、涉案房产性质：原告称产权人是深圳市×××集团有限公司。经法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询，涉案百瑞达大厦建设单位为深圳市×××集团有限公司，于2012年10月10日取得百瑞达大厦的《建设工程规划许可证》（深规土建许字LG-2012-0094号），并于2018年2月9日变更建设工程规划许可，重新取得《建设工程规划许可证》[深规土建许字LG-2012-0094（改1）号]。三、租赁合同相关情况：2016年12月20日，深圳市×××集团有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《新天下工业城房产租赁合同》，租赁期为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。2017年8月19日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年8月21日起至2020年8月20日止，首年租金为25920元/月，首年物业管理费及其他费用（含空调、消防设施设备等改造工程有偿使用费）4320元/月，原告应于2017年8月19日前向被告交付履约保证金103680元，分别为租赁保证金77760元、物业管理及其他费用保证金12960元、水电保证金12960元。各类保证金用于担保原告全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳金、违约金、赔偿金、物业管理费及其他费用、水电费等费用。否则，即视为原告根本违约。房屋租金、物业管理费、物业本体维修基金及其他费用付款方式为应付款月份1号前向被告支付，逾期按月应付款每日5‰支付逾期滞纳金给被告。合同第八条另约定，依本合同约定应视为根本违约的其他事项（包括但不限于原告中途违约，要求提前解除/终止合同）。合同履行期间，因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时还应承担被告因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置期无收益的损失，再次招商佣金损失等损失；此外，原告还应另行支付给被告五个月的租金的违约金，在合同解除时一次性支付给被告。合同第十一条约定，双方就合同发生纠纷，律师费用由败诉方承担。合同另对其事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年8月19日前向被告交付房屋保证金、管理费押金、水电押金103680元。原告提出解除房屋租赁合同后，缴清了统计月份为2018年6月缴费通知单上的相关费用即2018年5月21日至2018年6月20日的水电、2018年7月1日至2018年7月31日的物业管理费、专项维修基金及租金共计32980.74元。被告于2018年8月1日出具统计月份为2018年7月缴费通知单显示，原告2018年6月21日至2018年8月4日的水电费用为3004.21元。四、关于原、被告房屋租赁合同的解除时间：2018年8月4日，原告向被告发送“张广付要求贵公司退还保证金”的邮件，邮件内容显示“……在2018年7月末，本人已将所有物品搬离租赁房屋，并将租赁房屋回复原状，同时告知王某在该月末退租，解除双方租赁合同。2018年8月3日，本人已将租赁房屋的钥匙退还贵公司。……”。庭审中，原告主张其2018年3月份就已向被告提出解除合同，后在2018年7月末将所有物品搬离租赁房屋，并将租赁房屋回复原状，虽然2018年8月3日才将租赁房屋的钥匙退还被告，但被告双方的租赁合同已于2018年7月31日解除，并缴清了相关费用。被告主张原、被告间的租赁合同于2018年8月4日解除，以原告发送的退租邮件到达被告邮箱系统时间计算，原告应承担2018年8月1日至2018年8月4日租金3344.52元、物业管理费557.42元、专项维修基金13.94元、水电费3004.21元，合计6920.19元，以及承担相应迟延付款滞纳金（计算至实际付款日）。五、其他需要说明的事项：原告提交的深圳××科技有限公司工商信息显示该公司登记的住所为涉案房屋位置即深圳市龙岗区坂田街道新天下工业城百瑞达大厦802室，记载的核准日期为2018年9月7日。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。被告向原告转租涉案房屋，虽未举证证明其已取得深圳市×××集团有限公司同意，但该公司并未在知道或应当知道该转租事宜后的六个月内提出异议，且被告与原告签订的房屋租赁合同租赁期为2017年8月21日至2020年8月20日，并未超过《新天下工业城房产租赁合同》中约定的租赁期，故被告与原告签订房屋租赁合同属于有效合同。关于原告主张要求被告向原告退还履约保证金103680元的本诉请求，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方合同中虽明确约定合同履行期间，因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告无权要求返还履约保证金等所有保证金，但该条款明显加重了原告的义务显失公平，部分无效。关于租赁保证金，是为保障出租方利益，防止承租人在租赁期内发生违约责任而造成出租方的损失而缴纳，法院认为，原告于2018年8月3日交还钥匙给被告，双方的房屋租赁合同关系于该日实际解除，原告提前解除房屋租赁合同，违反了房屋租赁合同第八条第五项的约定，属于约定的根本违约情形，故原告无权要求被告返还租赁保证金77760元。关于物业管理及其他费用保证金12960元、水电保证金12960元，因该费用缴纳的初衷即在预防原告在不交上述费用时，可予以抵扣，以减少被告的损失。本案中，原告虽缴清了2018年7月份的相关费用，但其怠于履行自己的义务，直至2018年8月3日才将涉案租赁房屋的钥匙退还被告，应承担由此导致的不利后果，故法院对被告反诉要求原告承担支付2018年8月1日至2018年8月3日发生的租金、物业管理费、水电费用予以支持，即原告应支付被告2018年8月1日至2018年8月3日的租金2508.39元（25920÷31×3）、物业管理费418.06（4320÷31×3）、水电费200.29元（3004.31÷45×3），合计3126.74元，超出部分，法院不予支持；关于被告反诉要求相关费用迟延付款滞纳金的请求，原告前期每月付款记录都很及时，拖欠2018年8月相关费用系因双方对履约保证金的退还产生分歧所致，故对被告主张的每日5‰支付逾期滞纳金的反诉请求，法院不予支持，被告应在原告缴清2018年8月1日至2018年8月3日的租金、物业管理费、水电费合计3126.74元后，退还原告的物业管理及其他费用保证金12960元及水电保证金12960元。关于被告反诉要求原告支付违约金129600元（含律师费30000元）的主张，法院认为，被告并未因原告单方解除合同而遭受实际损失，原告从2018年3月起即与被告交涉房屋转租事宜，租金如期缴至2018年7月底，被告于2018年8月已将涉案房屋置换给案外人深圳××科技有限公司，且原告已缴纳相当于3个月租金的租赁保证金，高于市场行情，违约金的支付应考虑无过错方的实际损失大小以及过错方的过错程度，以补偿性为主，惩罚性为辅，原告支付的租赁保证金足以弥补被告的损失，故法院对被告该项反诉请求不予支持。关于被告反诉律师费的主张，符合房屋租赁合同第十一条的约定，并有被告提交的增值税普通发票为证，法院予以采信，但应按被告的胜诉比例来承担，即原告应支付被告律师费损失880.6元（3126.74÷106520.19×30000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张广付应支付被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司2018年8月1日至2018年8月3日租金、物业管理费、水电费合计3126.74元；二、原告（反诉被告）张广付应支付被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司律师费损失880.6元；三、被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司应退还原告（反诉被告）张广付物业管理及其他费用保证金12960元及水电保证金12960元；四、驳回原告（反诉被告）张广付的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司其他反诉请求。以上第一至三项数额相互抵付，被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司应支付给原告（反诉被告）张广付21912.66元，限被告（反诉原告）深圳联合共赢创业孵化有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2374元，减半收取计1187元（原告已预交），由原告负担891元，由被告负担296元；反诉部分受理费1515.2元（被告已预交），由原告负担46.85元，由被告负担1468.35元。经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张广付上诉主张因涉案房屋迟迟无法转租其被迫解除租赁合同，联合共赢公司应返还其租赁保证金77760元。本院认为，双方签订的租赁合同约定租赁期到2020年8月及承租人不得提前解除合同，张广付在2018年8月4日向联合共赢公司发出电子邮件要求解除合同，违反了租赁期间的合同约定，应承担违约后果。张广付并未举证证明联合共赢公司向其表达过准许提前解约的意思，故其主张不承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。张广付还主张已于7月末将房屋交付给联合共赢公司，其无须承担2018年7月31日之后的租金，但张广付并未举证证明其已于7月末交付房屋，原审采纳联合共赢公司主张的收到解除合同电子邮件的时间作为合同解除时间，并无不当。张广付请求不支付2018年7月31日之后的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。联合共赢公司上诉主张根据双方合同约定，张广付提前解约，其无须向张广付退还物业管理及其他费用保证金及水电保证金。对此本院认为，该两项保证金约定的初衷是预防承租人不交纳物业水电等费用，明显有别于双方专门约定的租赁保证金，原审根据张广付的具体违约情形判令联合共赢公司返还物业管理及其他费用保证金和水电保证金、不返还租赁保证金，公平合理，并无不当，本院予以确认。联合共赢公司该项主张理据不足，本院不予支持。原审根据联合共赢公司反诉请求的胜诉情况酌情支持其律师费，并无明显不当，本院予以确认。综上所述，张广付、联合共赢公司的的上诉主张均不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2667.18元，由上诉人张广付负担1844.18元，上诉人深圳联合共赢创业孵化有限公司负担823元。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十二月十七日书记员 赵敏竹