河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5799号上诉人（原审原告）：常小丽，女，汉族，1981年6月24日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳兴城置业有限公司，住所地河南省汝阳县新人桥南半岛国际销售中心。法定代表人：刘道荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏梦，河南民天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远东，河南民天律师事务所实习律师。上诉人常小丽因与被上诉人洛阳兴城置业有限公司（以下简称兴城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人常小丽的委托诉讼代理人王建敏，被上诉人兴城公司的委托诉讼代理人王苏梦、王远东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常小丽上诉请求：撒销一审判决第二项、第三项，改判兴城公司：1.为常小丽缴纳暖气一次性管网建设费2847.8元（不含兴城公司为其他用户优惠的1000元）并按《消费者权益保护法》的规定给予三倍赔偿8543.4元；2.改判兴城公司从2015年3月23日起按房款357364元的日0.01%支付违约金至实际为常小丽办理产权登记之日；或将案件发回重审。事实和理由：一审适用简易程序不当，本案不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，不适用简易程序。认定事实不清，兴城公司建设热源是双方合同约定中兴城公司应当承担的合同义务。合同约定兴城公司承担热源供应，在市政供热的情况下，兴城公司减少了建设供热设施的成本，该建设成本应当计算在常小丽的房款中，在发生市政供暖的情形下，兴城公司为常小丽开通热源的义务并不免除。情势变更只是热源供应的变更，并不是合同权利义务的变更，在市政集中供热的情况下，兴城公司向市政缴纳暖气一次性管网建设费即应视为履行其合同义务。在合同对热源提供义务有明确约定的情况下，兴城公司以市政集中供热为由让常小丽承担“暖气一次性管网建设费”构成对常小丽的欺诈，应当按照消费者权益保护法的规定予以惩罚性赔偿。兴城公司应当从2015年3月23日起至实际办理产权登记之日按照每日总房款的0.01%向常小丽支付违约金，一审判决兴城公司支付违约金35.73元，违背法律规定，无异于鼓励兴城公司违约。常小丽认为对该违约条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上的解释，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释，应当认定为兴城公司逾期办理权属证书的按已付款房款的日0.01%计算违约金至实际办之日。兴城公司辩称，本案事实清楚，涉案标的额较小，且涉案双方签订的商品房预售合同中对双方权利义务约定非常明确、具体，一审适用程序得当，认定事实清楚，适用法律正确。常小丽与兴城公司签订的《商品房预售合同》明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款约定系双方真实意思表示，不能严重背离书面含义去创造所谓的新解释。关于产权方面的约定，兴城公司并未违约。兴城公司依据合同一直都在积极的办理产权登记向有关部门提供（报送、协调）所需的材料。截止目前兴城公司所开发小区，属于分期开发，尚未全部开发完成，该情形在双方签订的《商品房预售合同》已经进行明确约定。综上所述，常小丽上诉请求不应当被支持，依法应当予以驳回。常小丽向一审法院起诉请求：1.判令兴城公司为其开通暖气(如兴城公司拒不开通，常小丽交付的开通费用由兴城公司承担)；2.判令兴城公司按《消费者权益保护法》的规定向其支付赔偿金；3.责令兴城公司为其办理房屋产权登记并从2015年3月23日起按房款的日0.01%支付违约金至实际办理产权登记之日。庭审时，常小丽明确诉讼请求第一项的具体数额为参照其他购房户实际收取金额2847.8元，第二项请求的具体数额以2847.8元为基础，3倍赔偿金为8543.4元。一审法院认定事实：2014年4月23日，常小丽与兴城公司签订《商品房预售合同》，常小丽购买兴城公司开发的半岛国际城市花园小区第25号楼2单元601室住房一套，总房款357346元。常小丽按照约定支付了购房款。于2015年1月23日交房。常小丽2015年7月11日申请装修，2016年2月16日装修完成。在常小丽与兴城公司签订《商品房预售合同》时，汝阳县没有开始市政集中供暖项目建设，兴城公司开发的半岛国际城市花园小区拟采取自建供暖设施供暖，后由于汝阳县开始市政集中供暖建设，兴城公司没有再自建供暖系统。住户使用集中供暖，需要与热力公司签订合同，交纳暖气一次性管网建设费用。同样开发商也需要交纳一定数量的管网建设费用。现常小丽依据《商品房预售合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.自来水、电、排污、道路、电梯与交房同步；2.闭路电视、宽带网络、电话、供暖系统、智能化系统、于交房期期满前达到使用条件；3.非采暖期内，供暖设施不使用；4……”的约定，向一审法院提出的诉讼请求第一项为，判令兴城公司为常小丽开通暖气，如兴城公司拒不开通，常小丽交付的开通费用由兴城公司承担。具体数额参照其他购房户实际交付金额为2847.8元。常小丽依据《消费者权益保护法》第二条规定，并要求判令兴城公司按《消费者权益保护法》的规定向常小丽支付三赔偿金8543.4元。常小丽与兴城公司签订的《商品房预售合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。常小丽至今没有取得房地产权属证书，具体取得时间没有确定。常小丽依据该约定及事实，向一审法院提出的诉讼请求第三项为责令兴城公司为常小丽办理房屋产权登记并从2015年3月23日起按房款的日0.01%支付违约金至实际办理产权登记之日。常小丽与兴城公司签订的《商品房预售合同》第五条：“产权登记约定合同第十五条约定的权属登记期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记，因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人完成产权登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》；因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任：（1）买受人未按合同、协议约定支付房款的；（2）买受人未按期交纳有关税、费的；（3）买受人未按行政机关的要求提交证明、治疗的；（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的；（5）其他因买受人原因导致无法取得《房屋所有权证》的……”。因兴城公司开发的小区属于分期开发，尚未全部开发完成，加之兴城公司商住楼涉及跨占两宗及两宗以上地块需要和宗，常小丽至今没有取得《房屋所有权证》。常小丽为此向一审法院提出的诉讼请求第三项为，责令兴城公司为常小丽办理房屋产权登记并从2015年3月23日起按房款的日0.01%支付违约金至实际办理产权登记之日。一审法院认为，常小丽与兴城公司签订的《商品房预售合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应当认定为有效。双方当事人应当按照《商品房预售合同》的约定，及时、全面履行合同义务。本案常小丽按照《商品房预售合同》的约定，全额支付了购房款，兴城公司也应当按照《商品房预售合同》的约定，完成除交付房屋外的其他合同义务。但在合同履行过程中，出现了情势变更，即半岛国际城市花园小区按要求施行市政集中供暖，常小丽要开通暖气，需要和热力公司签订供暖合同，向热力公司交纳一定的管网建设费用，常小丽要求判令兴城公司为其开通暖气或者承担其交付的开通费用，没有合同根据及法律依据，一审法院无法予以支持。关于常小丽请求的判令兴城公司按《消费者权益保护法》的规定，向其支付三赔偿金8543.4元。常小丽提供的证据不能证明兴城公司存在欺诈行为，其请求不符合《消费者权益保护法》的规定，一审法院不予支持。关于常小丽诉讼请求第三项，责令兴城公司为其办理房屋产权登记并从2015年3月23日起按房款的日0.01%支付违约金至实际办理产权登记之日。按照《商品房预售合同》第十五条的约定，兴城公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由兴城公司提供的资料报产权登记机关备案。如因兴城公司的责任，常小丽不能在规定期限内取房地产权属证书的，兴城公司应按已付房价款的0.01%向常小丽支付违约金。约定明确，常小丽已付总房款357346元，兴城公司应向常小丽支付的违约金为35.73元。常小丽要求按日0.01%支付违约金没有合同依据，一审法院只能按照合同的约定予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限兴城公司在判决书生效后30日内，将办理常小丽半岛国际城市花园小区第25号楼2单元601室权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由兴城公司提供的资料报产权登记机关备；二、兴城公司在判决书生效后十日内向常小丽支付的违约金为35.73元；三、驳回常小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由兴城公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，兴城公司与常小丽签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。常小丽依约支付了购房款，兴城公司应当按合同约定交付符合合同约定的房屋，并按约定期限将办理房屋权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的责任。本案争议的问题有两个：兴城公司是否应当赔偿常小丽应当缴纳热力公司的管网建设费及兴城公司是否应当赔偿因逾期办证的违约金。一、兴城公司是否应当赔偿常小丽应当支付热力公司的管网建设费问题。双方签订的《商品房预售合同》第十四条约定，兴城公司交付的房屋应在闭路电视、宽带网络、供暖系统等方面达到使用条件。该合同附件五第四条约定，采用地源热泵供暖。兴城公司开发的半岛国际城市花园小区本拟采取自建供暖设施供暖，后因汝阳县人民政府办公室下发《关于实施燃煤锅炉综合整治的通知》，汝阳县开始市政集中供暖建设，兴城公司无需再自建供暖系统，双方约定的供暖方式发生了变更，即半岛国际城市花园小区按要求施行市政集中供暖，常小丽要开通暖气，需要和热力公司签订供暖合同，缴纳暖气一次性管网建设费用。本院认为，兴城公司应当按照《商品房预售合同》的约定，及时、全面履行交付房屋的主合同义务，也应当按照约定，履行配套供暖的附随义务。双方合同的根本目的为商品房买卖，配套供暖为合同附随义务，供暖方式的变更并不致使合同根本目的不能实现，且供暖方式的变更会减少兴城公司关于供暖设施的投资，继续履行合同对兴城公司没有显失公平，因此，本案供暖方式的变更不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》情势变更的情形。从双方合同约定看，兴城公司应当向常小丽交付能正常使用暖气的房屋，常小丽不需再额外出资，现采用市政集中供暖常小丽需要额外缴纳暖气一次性管网建设费用2847.8元，该费用应当由兴城公司支付常小丽。关于常小丽要求兴诚公司欺诈并支付三赔偿金8543.4元之请求，因常小丽提供的证据不能证明兴城公司存在欺诈行为，故本院不予支持。二、兴城公司是否应当赔偿常小丽逾期办证的违约金。双方在《商品房预售合同》中明确约定，如因兴城公司的责任，常小丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，兴城公司应按已付房价款的0.01%向常小丽支付违约金。该约定系双方真实意思表示，明确具体，为加黑字体，且在庭审中已查明，常小丽并无实际损失，现常小丽已付总房款357346元，因此，一审法院判决兴城公司应向常小丽支付违约金35.73元，认定事实正确，符合合同约定，本院予以维持。综上所述，常小丽的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实正确，但适用法律有误，本院予以纠正，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1770号民事判决书第一、二项；二、撤销河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1770号民事判决书第三项；三、洛阳兴城置业有限公司于本判决生效后十日内支付常小丽2847.8元；四、驳回常小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由洛阳兴城置业有限公司负担，二审案件受理费1551元，由洛阳兴城置业有限公司负担1000元，常小丽负担551元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月二十三日书记员  李圆圆