湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14047号原告：谢小凤，女，1965年10月4日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：黄晓旭，女，1988年10月24日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告儿媳。被告：廖晓凤，女，1981年10月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告谢小凤与被告廖晓凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢小凤及其委托诉讼代理人黄晓旭、被告廖晓凤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谢小凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿房屋买卖违约金5万元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用；3.判决被告承担与本案相关的原告垫付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。事实与理由：2019年5月6号原告作为买受方、被告作为出售方，通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，就被告位于长沙市猴子石大桥西头北侧阳光壹佰新城C8栋1101房(房屋权证编号:713087749，建筑面积156.9平方米)，签订了《房屋买卖合同》。按合同约定，被告需在2019年9月1号前办理注销抵押登记手续，以保证后续过户交易如期完成。在此过程期间，被告存在欺瞒甚至欺诈行为，对其房屋5月签订买卖合同前后因其巨额外债被追讨起诉导致房屋被法院依法查封冻结的事实一直隐瞒不报，且企图向原告索要高额定金，并谎称其房屋贷款已结清只是未去拿证。在其房屋查封事实和谎言暴露之后，对于原告提出的解约和协商违约赔偿要求，多次主观躲避和出尔反尔、拒不履行违约责任的恶劣行为。时至今日，仍不露面承担违约责任。该事件造成原告定金5万元及部分中介费用1.3万元合计6.3万被非法占用达5个多月，且耗费原告及家人大量时间精力，导致原告白白等待5个月错过购房时机及房价上涨差价损失，同时也对原告及家人上学、生活和身心造成很大负面影响。鉴于以上事实，被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，故原告根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向人民法院提出如上诉讼请求，恳请依法判决。被告廖晓凤辩称：涉案房屋交易之前被法院查封被告是不知情的，新环境中介也存在过错，没有事先核查被告的房屋是否冻结，房子本来还是可以按照合同卖给原告，只是变更了付款的方式，后来被告与原告一直在谈赔偿的事情，双方口头有赔偿五万元的协议，但是被告咨询了法律机构，新环境作为第三方没有尽到其义务，并且房子并非不能交易，所以被告认为被告并没有违约。经审理查明：2019年5月6日，原告谢小凤（乙方、买受方）与被告廖晓凤（甲方、出售方）及案外人长沙市岳麓区天达房屋信息咨询服务部（阳光100公司/门店）（丙方、居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司丁方（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告自愿将坐落于长沙市猴子石大桥西头北侧阳光壹佰新城C8栋1101房出售给原告，权证号码713087749，建筑面积约为156.9平方米。甲方承诺对该房屋有完全处置权。该房屋的现有状况为已在交通银行设有抵押，抵押金额约350000元。甲乙双方确定房屋总售价为1720000元，付款方式为：乙方于2019年5月6日支付甲方购房定金人民币50000元，定金由甲乙双方要求丁方指定账户托管。乙方申请银行贷款700000元，已支付部分房款，甲乙双方在本合同签订后60日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2019年8月31日前办理贷款审批，丙方协助。贷款实际审批额度与拟申请额度差异的，在第一笔首付款支付时相应增减差额，贷款到账日期以实际情况为准，放款差额部分在放款后三个工作日内甲乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。甲方应于乙方贷款审批通过后15个工作日内结清房屋抵押贷款，并在2019年9月1日前办理注销抵押登记手续。甲、乙双方需相互配合在甲方办理注销抵押手续后15个工作日内前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付被告购房首付款950000元，房屋交付时乙方支付给甲方交房尾款20000元。合同第四条各方义务约定：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签定本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。合同第六条违约责任约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价款20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具了定金收条一张，载明：今收到谢小凤购买本人廖晓凤位于猴子石大桥西头北侧阳光壹佰新城C8栋1101房购房定金伍万元整，产权证号：713087749。原告同时向居间方长沙岳麓区天达房屋信息咨询服务部交纳了中介费13000元，长沙岳麓区天达房屋信息咨询服务部向原告谢小凤出具收款收据一份，载明：今收到谢小凤交来购买位于阳光一百新城C8栋1101房的居间服务费13000元。2019年5月7日，因被告廖晓凤存在400万元的借贷纠纷，涉案房屋被依法冻结交易手续。被告知道该情况后并未将房屋被冻结告知原告及居间方。原告继续按照合同约定向银行申请按揭贷款，在原告办理贷款手续时银行告知因涉案房屋被冻结，贷款无法办理。后双方经多次口头协商，确定：合同因被告廖晓凤违约无法继续履行，双方同意解除合同，被告承担违约金50000元，并约定于2019年9月16日以现金方式将违约金及定金支付给原告。但被告并未按约履行。2019年9月25日，原告谢小凤与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司向被告廖晓凤发送通知函一份，该函载明：虽然居间方在签订合同后已经完成居间服务，但本着“客户至上”的原则，应买受方谢小凤的委托，特此函告：1.买受方希望您重视已经签订的合同，在收到此函后的二日内，主动联系买受方或通过居间方联系，与买受方谢小凤履行解约及赔偿事宜；2.如您收到该函件后，未能按期履行合同或二日内未主动联系买受方或通过居间方联系买受方履行解约及赔偿事宜，乙方视为您同意解除《房屋买卖合同》。甲方须承担违约责任。买受方有权到管理方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司退回买卖合同中托管定金50000元及相关中介服务费13000元，共计63000元，丁方予以配合上述事宜的办理。因被告未予履行，湖南新环境经纪连锁有限公司于2019年9月27日向原告退还了定金及中介费共计63000元。因被告一直未向原告支付违约金50000元，故原告诉至本院。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、定金收条、不动产登记信息、通知函、录音及微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同关系因被告所有的涉案房屋被冻结致使合同无法履行而解除，对此，本院予以确认。合同的解除系被告的房屋被司法机关依法冻结所导致，且在房屋被冻结后，被告并未及时将该情况向原告进行告知，存在违约行为，应当承担违约责任。被告主张居间方未尽审查义务，存在过错，对此，本院认为，涉案房屋被冻结系居间方履行居间服务后，被告的该抗辩缺乏事实及法律依据，对此，本院不予采纳。根据原、被告之间的口头约定，双方同意解除房屋买卖合同，并由被告赔偿原告50000元，该约定未违反法律规定，本院予以确认，且即使没有该口头约定，原告依据“定金罚则”要求被告承担双倍返还定金的违约责任亦于法有据，应予支持。现原告已收到退还的定金50000元，对其所主张的50000元赔偿金，本院予以支持。对原告所主张的律师费、保全费，原告并未提供证据予以证实，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、限被告廖晓凤自本判决生效之日起五日内向原告谢小凤支付违约金50000元；二、驳回原告谢小凤的其他诉讼请求。如果被告廖晓凤未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由被告廖晓凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年十二月二十四日法官助理张小芹书记员柳遇珍