河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22122号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦建杰，男，汉族，1964年8月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人秦建杰房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.被上诉人仅支付约半年房租，已严重违约。2.上诉人并未承诺在修路期间不收租金，2018年8月之前的租金上诉人曾多次催要，被上诉人拒不支付。不能以2016年12月20日至2017年6月20日期间的房租抵扣2018年8月1日之后的房租。3.合同的解除日期应当为2019年6月21日。秦建杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。秦建杰向一审法院起诉请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告缴纳的租金及管理费共计107136元自2018年10月1日开始计算使用时间；3.请求被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面的费用3000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。秦建杰于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计107136元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面的费用3000元；4.本案的诉讼费由被告承担。河南台兴房产有限公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金225704.2元、管理费247482元，共计473186.2元（从2017年6月20日起至2019年6月21日止），同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，河南台兴房产有限公司作为甲方与秦建杰作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》两份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区27号、A9区29号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年12月20日起至2021年12月20日止。2016年12月20日至2017年12月20日的租金和管理费单价均为31元/㎡，年租金和管理费均为53568元；2017年12月21日至2018年12月20日的租金和管理费单价均为34.1元/㎡，年租金和管理费均为58924元；2018年12月21日至2019年12月20日的租金和管理费单价均为37.51元/㎡，年租金和管理费均为64817元；2019年12月21日至2020年12月20日的租金和管理费单价均为41.26元/㎡，年租金和管理费均为71297元；2020年12月21日至2021年12月20日的租金和管理费单价均为45.38元/㎡，年租金和管理费均为78416元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年11月7日，秦建杰已交纳了两间商铺2016年12月20日至2017年6月20日止半年的租赁费共计107136元。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但秦建杰认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前秦建杰已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为秦建杰欠缴租赁费用于2018年9月将原告所租赁商铺断电、锁门。后秦建杰将其租赁商铺门锁打开，但因租赁费争议双方并未解决，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对秦建杰所租商铺锁门，后秦建杰于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计107136元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面的费用3000元；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、秦建杰因商铺租赁费的交纳发生争议，现秦建杰起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的两份租赁合同，河南台兴房产有限公司以秦建杰欠缴租金、管理费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与秦建杰签订的两份租赁合同，秦建杰与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故该院对原告秦建杰要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的两份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与秦建杰签订的上述合同的反诉请求，该院予以支持。关于合同解除的时间，2018年9月河南台兴房产有限公司对秦建杰所租商铺锁门、断电后，秦建杰又将涉案商铺门锁打开，但因租赁费争议双方并未解决，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对秦建杰所租商铺锁门，后秦建杰于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故该院酌定解除合同的时间为2019年3月28日。关于租赁费的问题。秦建杰称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故秦建杰签订合同已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，秦建杰欠付租赁费应承担支付义务，该院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向秦建杰催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，秦建杰已交纳的租赁费107136元应自2018年8月1日起顺延。因双方签订租赁合同后，秦建杰已交纳了两间商铺2016年12月20日至2017年6月20日止半年的管理费共计107136元，该款项属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日2019年3月28日应按约交纳的商铺租赁费。2018年8月1日至2019年3月28日两间商铺的租赁费为161307.12元，故秦建杰还应支付河南台兴房产有限公司租赁费共计54171.12元，对河南台兴房产有限公司要求秦建杰支付租金、管理费反诉请求过高的部分，该院不予支持。对秦建杰要求河南台兴房产有限公司返还租金及管理费的诉讼请求,该院不予支持。关于秦建杰要求被告支付铺设水泥路面的费用3000元，因证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告秦建杰和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区27号、A9区29号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、被告秦建杰于本判决生效之日起十日内支付河南台兴房产有限公司租赁费54171.12元。三、驳回原告秦建杰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2503元，减半收取1251.5元，由原告秦建杰负担。反诉费4199元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担3737元，由秦建杰负担462元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，关于河南台兴房产有限公司曾多次催要2018年8月之前的租金，秦建杰拒不支付。不能以2016年12月20日至2017年6月20日期间的房租抵扣2018年8月之后的房租的上诉理由，经查，河南台兴房产有限公司并未提供证据证明其主张，且在2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与秦建杰的陈述能相互印证，可以证明双方约定修路期间不收租赁费的事实。一审法院判决秦建杰已交纳的租赁费107136元应自2018年8月1日起顺延并无不当，本院予以支持。关于合同解除的时间。2018年9月，河南台兴房产有限公司对秦建杰所租商铺锁门、断电后，秦建杰又将涉案商铺门锁打开。2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对秦建杰所租商铺锁门，秦建杰于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故一审法院酌定解除合同的时间为2019年3月28日于法有据并无不当，本院予以支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6702元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月二十日书记员 蔡玉龙