江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初815号 原告：南京永景利商业管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MPF8R8X，住所地江苏省南京市栖霞区尧新大道16号02幢三单元一层5室。 法定代表人：谢渊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿培博，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。 被告：王丽君，女，1986年9月12日出生，汉族，南京市栖霞区宝贝与我母婴用品店经营者，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。 原告南京永景利商业管理有限公司（以下简称永景利公司）与被告王丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告永景利公司的委托诉讼代理人金明，被告王丽君及其委托诉讼代理人葛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永景利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金249112.5元（2018年6月1日至2019年2月28日）；2.判令被告支付物业管理费16380元（2018年6月1日至2019年2月28日的费用）；3.判令被告支付迟延支付租金的违约金（从2018年6月1日按每天2‰计算到实际给付之日）；4.判令被告支付原告聘请律师的代理费25000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月13日，原告与被告签订了《南京甬利广场商业租赁合同》，合同约定原告将位于南京市栖霞区面积约280平方米房屋出租给被告经营母婴产品零售、产后护理、婴幼儿保健及游泳；租赁期限从2018年3月1日至2023年2月28日，其中2018年3月1日前为免租期；第一年租金为304470.83元，物业管理费20020元，按季度提前十天支付下一季的租金。合同约定被告未按本合同约定的期限支付租金的，应自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二/日向原告支付违约金，并承担原告维权所产生的律师费、诉讼费等费用。合同签订后，原告于2017年12月将房屋交付给被告，被告于2017年12月18日开始装修。被告于2017年12月15日交纳了保证金55358元。在合同履行过程中，被告以其他商户遮挡光线、天然气未开通导致经营困难为由，多次与原告协商希望减免租金，原告考虑到被告的实际情况，同意降低首年租金，并于2018年2月2日与被告签订补充协议，将2018年3月1日至2019年2月28日租金降低为276791.67元，物业管理费18200元。其他条款未变。被告于2018年2月5日缴纳了租金27679.17元和1820元物业费。然而被告在交纳第一个月租金和物业费后，就未再交纳过后期的租金、物业费。从2018年6月开始拖欠原告租金249112.5元、物业管理费人民币16380元。原告向被告多次催交未果，于2018年12月25日向被告发出律师函函告被告支付租金，但被告至今依然没有支付拖欠的租金。原告委托北京市中银（南京）律师事务所作为原告代理人起诉被告，支付律师费25000元。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王丽君辩称，案涉店铺是2017年11月份承租，当时是外聘外包公司负责招商，承诺有儿童游乐、大型超市、影院等设施，被告租赁的店铺有落地窗，可以看到马路。2017年12月12日被告进场，被告投资了100万元左右进行了装修。招商公司就承诺到开业期间免租金，但是被告装修完毕无法办理营业执照，燃气不能接通，手扶电梯没有检验合格也无法使用，落地窗也在没有事先告知的情况下被维也纳酒店的门头堵死。合同约定3月1日正式开业，但3月1日不具备开业条件，后双方签订补充协议，约定5月1日开业，但到了5月1日仍然不具备开业条件。营业执照在4月份办理下来，但因燃气公司找不到经营地不能开通燃气，后被告与原告沟通，直到9月26日才开通燃气。被告的店铺在10月8日正式营业。原告没有告知被告的情况下引进了展销会的大棚子将路也堵起来了，直到2019年1月20日展销会才结束，原告提供的租赁物存在种种不完善导致租赁物不能有效的使用，也不符合合同约定的从事商业经营的需要。鉴于原告存在种种过错，2018年6月，双方就被告的损失达成了初步的共识，即从开通燃气之日起，再给予免租期4-5个月。后原告要求被告提供损失的明细单，被告计算出表格递交给原告，原告同意从开通燃气之日起免租一年。在双方达成一致后，原告再向被告主张租金，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：位于南京市栖霞区地号分别为131××××9001及131××××9014土地的使用权人为案外人南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设公司）。栖霞建设公司于2013年8月5日取得建设工程规划许可证，建设工程项目名称为“西花岗保障房项目（幸福城居住区）01地块01栋、02栋、地下室”。上述项目建成后，栖霞建设公司于2018年5月18日将02栋1-3层建筑移交案外人南京马群街道物业服务中心有限公司（以下简称物业公司）。经南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称栖霞国资办）鉴证，物业公司与原告永景利公司签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》一份，将坐落于栖霞区幸福城西花岗1号地块上商业用房出租给永景利公司，租赁期限自2017年6月6日至2025年6月5日。物业公司同意永景利公司将项目分割招租。 2017年11月13日，永景利公司（甲方）与被告王丽君（乙方）签订《南京甬利广场商业租赁合同》一份。合同约定，永景利公司将位于，建筑面积为280平方米房屋出租给王丽君开设经营“母婴坊”（“宝贝与我”）品牌店铺，经营业态为：母婴产品零售、产后护理、婴幼儿保健及游泳；租赁期限总计为60个月，即2018年3月1日至2023年2月28日（2018年3月1日前为免租期），并约定了租金金额及支付方式。合同约定签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付55358元作为合同的履约保证经；第五条约定，甲方拥有充分对外租赁的权利；甲方交付的房屋达到国家的有关标准，消防设施已通过消防部门的验收。合同第七条约定，乙方未按合同约定的期限支付租金的，应自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二/日向甲方支付违约金；若甲方因乙方违反本合同、乙方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括但不限于甲方聘请律师的代理费用、诉讼费用等全部损失；若乙方因甲方违反本合同、甲方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，甲方应当赔偿乙方因此而发生的包括但不限于甲方聘请律师的代理费用、诉讼费用等全部损失。永景利公司于2017年12月12日向王丽君交付租赁房屋。王丽君于同日向永景利公司交纳了保证金55358元，于同年12月18日申请对案涉租赁房屋进行装修。 2018年2月2日，永景利公司与王丽君签订补充协议，约定将原合同条款第一条租赁物业位置、租赁期限与租赁用途内容变更为：租赁期限总计为60个月，即2018年3月1日至2023年2月28日（2018年5月1日前为免租期）。原合同第二条租金、相关费用与支付方式中合同计租周期2018年3月1日至2019年2月28日期间租金由304470.83元变更为276791.67元，物业管理费由20020元变更为18200元；付款日期为每个付款周期（季度）使用前，即每年的：2月20日、5月20日、8月20日和11月20日前支付下一期的租金。首期租金应在2017年2月1日前支付。合同约定其他条款未作变更。2018年2月5日，王丽君向永景利公司支付租金27679.17元、物业费1820元。补充协议签订后，王丽君以商场无法按期开业，租赁同一建筑物内房屋的维也纳酒店制作的门头将其租赁房屋窗户封闭以及燃气一直无法开通等问题，与永景利公司沟通，要求延长免租期，双方未能达成书面协议。王丽君未向永景利公司支付后续租金。 2018年4月16日，南京市栖霞区宝贝与我母婴用品店领取了营业执照，经营者吴滨，经营场所南京市栖霞区花港路1号2楼002铺，经营范围母婴用品、服装零售；预包装食品兼散装食品销售；保健食品销售；婴幼儿配方乳粉销售；其他婴幼儿配方食品销售（须取得许可或批准后方可经营）；推拿服务。2018年9月27日，母婴用品店开通燃气。 2018年12月26日，永景利公司委托北京市中银（南京）律师事务所金明律师，通过邮寄方式发出律师函，函告王丽君：“1.请你于收到本函之日起五日内将所拖欠的租金249112.5元及物业费16380元及违约金104627.25元，合计370119.75元全部支付给永景利公司，并按照银行同期贷款利率支付逾期利息；2.据实交纳水电气费用。”王丽君于2018年12月27日收到该函件，但未履行给付租金义务。永景利公司委托北京市中银（南京）律师事务所指派律师代理诉讼，起诉至法院要求处理。永景利公司支付律师服务费25000元。 另查明，案涉房屋所在的幸福城居住区项目一组团（01地块）01、02栋、地库新建及01栋1-3层装修工程于2015年4月17日经南京市公安消防局消防验收合格。消防意见书第四条显示：“除01栋1-3层外为毛坯验收，该工程若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法进行消防设计审核和竣工消防验收，违者将依法查处。”2018年9月25日，与王丽君租赁同一栋房屋的南京香山湖餐饮管理有限公司马群分公司经南京市公安消防支队栖霞大队消防验收，取得“公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查合格证”。另，2019年1月8日，位于栖霞区甬利超市电梯经南京市特种设备安全监督检验研究院检验为合格。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。 上述事实，有当事人的当庭陈述，永景利公司举证的南京甬利广场商业租赁合同及补充协议、律师函、EMS查询单、委托代理协议、律师费发票、自动扶梯与自动人行道监督检验报告、照片、建设工程消防验收意见书；王丽君举证的照片、城市管道燃气供用气合同、录音以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告永景利公司与被告王丽君自愿签订商业租赁合同及补充协议，将其承租的合法房屋出租给王丽君从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。案涉商业租赁合同约定，租赁房屋产权清晰，永景利公司拥有充分对外租赁的权利。其关键内容是永景利公司是否有权租赁案涉商铺。永景利公司与物业公司经栖霞国资办鉴证签订房屋租赁合同，租赁包括案涉商铺在内房屋，并经物业公司同意对外分割招租，已经取得案涉商铺的对外租赁权。王丽君辩称案涉商业租赁合同效力待定，缺乏事实依据，本院不予采纳。 合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商铺于2017年12月12日交付王丽君，王丽君已对商铺进行装修并领取营业执照，可以从事经营。案涉商铺所在建筑于2015年通过消防验收，同建筑内其他租赁户亦于2018年9月25日经消防验收，取得验收合格证，本院确认永景利公司已向王丽君交付符合合同约定条件的商铺。王丽君辩称永景利公司交付租赁商铺消防设施不合格，不符合合同约定交付条件的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 因永景利公司招租经营的甬利广场未能按期开业，双方签订补充协议，将原免租期延至2018年5月1日，并变更第一年计租周期的租金标准。后王丽君因各种原因与永景利公司沟通，要求延长免租期，但双方未能就免租期另行达成书面协议。王丽君仍应按补充协议的约定支付租金。王丽君对其辩称永景利公司同意从燃气开通之日给予免租期的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，本院不予采纳。王丽君已经支付部分租金，永景利公司要求王丽君支付截至2019年2月28日期间租金请求成立，但其计算租金方式有误。根据补充协议约定，2018年3月1日至2019年2月28日计租周期的租金为276791.67元，其中2018年5月1日前为免租期，即该计租周期应当支付租金为230659.73元（276791.67元÷12个月×10个月），扣除已经支付租金27679.17元，王丽君按补充协议约定应当支付租金为202980.56元。虽然双方曾就相关事项进行磋商，但未能达成书面协议。王丽君陈述其永景利公司同意从开通燃气之日起免租一年，缺乏事实依据，本院不予确认。 王丽君租赁商铺从事经营活动。虽然宝贝与我母婴用品店营业执照显示，经营范围未包括商业租赁合同约定的产后护理、婴幼儿保健及游泳等经营业态，但租赁合同约定王丽君租赁房屋从事上述用途，同时约定王丽君应支付的费用包括燃气费。因此，永景利公司作为租赁物的提供者，除应交付符合合同约定的商铺外，还应当及时提供完善的、适于经营的配套设施。案涉租赁商铺迟迟不能开业接通燃气，且甬利广场配套自动扶梯至2019年1月8日方经检验合格，势必给王丽君正常经营造成不利影响，对此永景利公司存在过错。综合本案实际情况，本院对永景利公司要求王丽君支付的租金，按合同约定的70%支付，即142086.39元。对永景利公司要求王丽君支付违约金、承担律师代理费的诉讼请求不予支持。 案涉商业租赁合同对物业费进行了约定，但收取物业费的前提是永景利公司已经提供了物业服务。审理中，永景利公司未能提交物业管理服务协议或前期物业管理服务协议，其提交的装饰装修管理协议、花港商业装修管理规定、防火防盗安全责任书以及于本案诉讼过程中拍摄的照片，不能证明在2019年2月28日前，其已经委托协议相对方对包括案涉商铺在内的甬利广场提供物业服务，其要求王丽君支付截止2019年2月28日前物业管理费16380元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王丽君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京永景利商业管理有限公司支付截止至2019年2月28日止的房屋租金142086.39元； 二、驳回原告永景利公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5672元，减半收取2836元，由原告南京永景利商业管理有限公司负担1454元，被告王丽君负担1382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5672元。 审 判 员 韩栋 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫