广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5636号上诉人（原审被告）：李杰良，男，1976年2月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：广州市业启企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区环市西路187号自编4号楼。法定代表人：梁钰峰，该公司总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南洋电器有限公司，住所地广东省广州市越秀区黄华路43号。法定代表人：吴耀祺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈小英，广东广信君达律师事务律师。原审第三人：黄锦辉，男，1992年7月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。原审第三人：曾辉，男，1986年10月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。原审第三人：苏林山，男，1991年1月16日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。原审第三人：冯美君，女，1978年4月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：姜娘卷，女，1969年10月14日出生，汉族，住福建省沙县。原审第三人：俞士江，男，1964年8月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。原审第三人：王建党，男，1976年8月6日出生，汉族，住河南省上蔡县。原审第三人：胡宝臣，男，1972年10月19日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。原审第三人：卢天志，男，1988年1月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人李杰良、广州市业启企业管理有限责任公司（以下简称业启公司）因与被上诉人广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司）、原审第三人黄锦辉、曾辉、苏林山、冯美君、姜娘卷、俞士江、王建党、胡宝臣、卢天志（以下简称黄锦辉等九人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杰良、业启公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判为：（1）李杰良、业启公司无需支付租金逾期违约金；（2）李杰良无需支付租金及逾期违约金、房屋使用费、房屋管理费；（3）黄锦辉等九人与业启公司共同承担向南洋公司支付租金、房屋使用费。诉讼过程中，李杰良、业启公司变更诉讼请求如下：增加不服一审判决第一项，其余不变。事实和理由：（一）业启公司与南洋公司签订《广州市房屋租赁合同》后，业启公司将案涉房屋分成若干商铺分别与黄锦辉等九人签订《商铺租赁合同》，业启公司转租给黄锦辉等九人使用，但黄锦辉等九人只支付了首月租金，其后拖欠业启公司房屋租金及电费。目前房屋仍由黄锦辉等九人使用，因此，本案并不是业启公司有意拖欠南洋公司房屋租金，且业启公司已向广州市越秀区人民法院起诉黄锦辉等九人，但尚未判决，因此，本案租金和房屋使用费应由业启公司和黄锦辉等九人共同承担。（二）一审判决违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定可知，业启公司并非有意拖欠租金，黄锦辉等九人拖欠业启公司租金使业启公司本身利益受到极大的损害，其要求业启公司支付每日2%的违约金，明显高于造成损失的30%，因此，本案违约金应得到法院的调整。另，案涉房屋的租赁行为是业启公司与南洋公司之间的租赁行为，李杰良在公司筹办初期尚未取得营业执照时代表业启公司与南洋公司签订租约，李杰良是职务行为，由此导致的后果应由业启公司承担，与李杰良无关。综上，恳请二审法院判如所请。南洋公司二审辩称，不同意李杰良、业启公司的上诉请求、事实和理由，南洋公司同意一审判决。李杰良、业启公司提到的黄锦辉等九人拖欠租金的行为与南洋公司无关。在一审判决第三项中已对违约金的上限作出调整，不存在违约金过高的情形。李杰良提出其不是承租方的问题，一审判决已作出了认定。关于业启公司、李杰良提及的不同意一审判决第一项，一审当中业启公司、李杰良已经表示对此无异议，且法院作出了认定。黄锦辉等九人二审述称，对一审判决无异议。南洋公司向一审法院起诉请求：1.确认南洋公司、李杰良、业启公司的租赁关系于2017年10月30日解除；2.李杰良、业启公司向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月30日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月1日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）；3.李杰良、业启公司向南洋公司支付2017年10月31日至实际返还房屋的使用费（每月按约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.李杰良、业启公司向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋的管理费（每月按991元计）；5.李杰良、业启公司立即向南洋公司交还广州市黄华路自编8号首层部分及自编7号首、二层（面积共991、45平方米）。一审法院认定事实：2016年11月23日，南洋公司（甲方）与李杰良（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市越秀区黄华路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月15日起至2020年12月31日止；其中2016年12月15日至2017年12月31日的每月租金为59487元，2018年1月1日至2018年12月31日的每月租金62461元等；租金按月缴纳，乙方应于每月的15日前向甲方一次性足额支付当月租金；甲方收取款项后应向乙方开具收款凭证；租金未含每月的管理费991元，管理费另外收取；乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于3个月租金总额的租赁保证金178461元，用水保证金2000元，用电保证金3000元及首月的租金59487元，以上合计共242948元；本租赁合同所涉保证金不能用以抵扣任何租赁物租金、管理费、水电费等费用；如合同终止或解除，双方同意按以下条款进行租赁物的返还：（1）乙方须于合同提前终止、解除或届满之日后的3日内腾空租赁物，并同时返还租赁物和有关设施设备、搬走属于乙方的可移动物品。逾期未腾空租赁物的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，并同意租赁物内所有物品由甲方处置。甲方有权采取任何其认为适当的方式进入租赁物并处理租赁物内的物品，清空并收回租赁物，甲方处理乙方遗留物品所发生的费用由乙方负担；（2）租赁期满或合同解除时，乙方应保留租赁物装修后的状态或甲方要求的状态无偿移交给甲方，租赁物内属乙方所有的可移动物品由乙方自行处理，如需甲方处理乙方遗留物品，费用由乙方负担。增加的电器（限非直接固定在墙、天花板上的）可拆除（但不能拆线）。所有硬件（嵌装在租赁物结构或墙体内的设备、供电、通讯线路和装修）不得拆除。因乙方进行拆除而导致租赁物毁损的，甲方有权在乙方交纳的保证金扣除修复费用，同时要求乙方赔偿损失。如水、电有进行账户变更的，应对相应账户进行变更登记；租赁期内，乙方不得整体转租，如需进行分租，应当经甲方书面同意并将所有分租合同交甲方备案；如本合同提前终止或解除的，乙方与分租户之间的分租合同应同时终止，乙方应当负责腾空租赁物并交还给甲方；乙方因分租行为产生的纠纷和责任概由乙方负责处理和承担；乙方拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，甲方适用本条进行合同解除时，合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准，并参照本合同第十条第5款追究乙方的违约责任（没收租赁保证金、水电保证金等相关款项不予退还，有权要求乙方赔偿因乙方违约造成的损失和费用）；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金；逾期五天仍未交纳租金、水电费或其他费用的，导致水、电供应停止的，所造成的损失均由乙方自行承担；逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还。甲方有权采取包括但不限于停水停电措施防止损失扩大，因甲方采取相应措施造成的损失由乙方承担等。合同签订后，南洋公司将案涉房屋交付给李杰良使用。同日，李杰良向南洋公司出具了《承诺函》，记载李杰良与南洋公司签订的《广州市房屋租赁合同》前已经详细了解合同中约定的租赁物的产权情况及现状，知悉该租赁物中包括897.03平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，存在897.03平方米的临时建筑因历史原因未经批准或者按照批准内容建设。李杰良在知悉以上房屋情况后，仍同意按照合同约定的面积991.45平方米计算租金，按照合同约定的条款向南洋公司履行支付租金、管理费和其他费用的义务。2017年2月8日，南洋公司（甲方）与李杰良（乙方）及业启公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起，增加丙方作为原合同的承担方，丙方与乙方共同享有原合同的属于承租方的全部权利，并共同承担原合同中属于承租方全部义务，包括但不限于租金、水电费、管理费、税费等款项的支付以及依法经营、使用租赁物的责任与义务等，并连带承担违反合同义务导致的相关违约责任；丙方在签订本协议之前对原合同的全部条款已充分知晓且不存在任何，丙方保证严格履行原合同；丙方在签订本协议之前已对租赁物业性质及现状进行了充分了解，对租赁物业自愿增加为原合同的承租方等。一审另查，2016年12月15日-2017年6月20日，业启公司分别与黄锦辉等九人签订《商铺租赁合同》，记载业启公司将案涉房屋分别转租给黄锦辉等九人使用，租赁期限自2016年12月15日至2020年12月31日止，其中冯美君承租2号商铺（面积70平方米），经营小食；姜娘卷承租3、4号商铺（面积30平方米），经营福建小食；曾辉承租5号商铺（面积28平方米），经营百货；俞士江承租6号商铺（面积18平方米），经营蒸包、馒头；王建党承租7号商铺（面积30平方米），经营装修公司；卢天志、黄锦辉承租8-10号商铺（面积154平方米），经营餐饮小吃；胡宝臣承租1号商铺（面积93平方米），经营米线、饭类；苏林山承租11号面积商铺（38平方米），经营小食等。一审庭审中，李杰良、业启公司对南洋公司陈述的欠租事实没有异议，其司承租案涉房屋后将房屋分成若干分别转租给黄锦辉等九人作商业使用，由于无法办理营业执照，其司向南洋公司提出了提前解除合同，但因黄锦辉等九人不同意交还房屋，李杰良、业启公司已另案向黄锦辉等九人提起诉讼。另南洋公司为证明其主张，向一审法院提供证据1，2017年7月20日南洋公司向李杰良发出《租金催缴通知》，记载李杰良、业启公司拖欠2017年2月至7月租金356922元、管理费5946元，共计362868元，要求李杰良、业启公司于本月31日前缴交，否则按合同约定收取相应的滞纳金。该通知为李杰良、业启公司于7月31日签收。2.2017年10月16日，南洋公司委托律师向李杰良、业启公司发出《律师函》，内容记载李杰良、业启公司拖欠南洋公司2017年2月-9月的租金475896元、管理费7928元，合计共483824元，要求李杰良、业启公司于2017年10月19日前一次性支付拖欠的费用及相应的违约金。3.2017年10月30日，业启公司向南洋公司发出的《我司退场告知书》，内容为“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”。4.2017年11月20日南洋公司向李杰良、业启公司发出的《关于“退场告知书”的复函》，内容为“因贵方向我司发来的告知书中已明确贵方要将租赁物业交还给我司，鉴于贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限约定到2020年12月31日截止，贵方单方面要求返还物业的行为实际为单方提前退租并终止合同。依据《租赁合同》第十条第四项的约定，在租赁期内如贵方提前退租，属贵方单方违约，我司已收取的租赁保证金等款项不予退还，同时应当将租赁物业按现状完好无损地交还我司。另外，依据《租赁合同》第七条第二项第二款约定，因贵我双方之间租赁合同提前终止或解除的，贵方与分租户之间的分租合同应同时终止，贵方应负责腾空租赁物业并交还给我司，同时因此产生的纠纷和责任概由贵方负责处理和承担。基于贵方单方解除合同及上述合同约定，我司现正式通知贵方，贵我双方之间的《租赁合同》自我司收到贵方之告知书即2017年10月30日当日正式解除，贵方应当严格按照合同约定向我司返还物业并缴清相关的费用（管理费共8919元）、租金（2017年2月至10月，共535383元）及占有使用费（2017年11月至归还之日止，暂为59487元）。同时，贵方所支付的相关保证金我司不予返还。请贵司务必于2017年11月30日前向我司缴清上述租金及费用并将租赁物业腾空后返还给我司且与我司办理相关物业返还手续”。李杰良、业启公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。一审法院认为，南洋公司与李杰良、业启公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。鉴于南洋公司与李杰良、业启公司双方对合同的解除时间没有异议，李杰良、业启公司亦同意返还案涉房屋，一审法院予以照准。由于李杰良、业启公司没有按合同约定的时间支付租金及管理费，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。李杰良、业启公司对南洋公司陈述欠付租金、管理费的事实没有异议，故对南洋公司要求李杰良、业启公司支付拖欠费用及违约金的请求合理合法，一审法院予以支持。由于南洋公司与李杰良、业启公司就案涉房屋的合同解除，李杰良、业启公司与黄锦辉等九人就案涉房屋的《商铺租赁合同》亦依法随之解除，黄锦辉等九人作为房屋的实际使用人，应协助李杰良、业启公司将案涉房屋交还给南洋公司。至于黄锦辉等九人与李杰良、业启公司之间的合同关系，双方已另案提起诉讼，本案不再调处。南洋公司计算违约金的起算时间有误，一审法院予以纠正。由于补充协议明确约定李杰良、业启公司共同享有租赁合同的属于承租方李杰良的全部权利，并共同承担原合同中属于承租方李杰良全部义务，故对李杰良的抗辩，一审法院不予接纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条及第一百一十七条第一款的规定，于2018年8月29日判决如下：一、确认南洋公司与李杰良、业启公司的租赁合同于2017年10月30日解除；二、李杰良、业启公司及黄锦辉等九人自判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区黄华路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋腾空交还南洋公司；三、李杰良、业启公司自判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月16日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）。违约金的总额以不超过欠付租金总额为限；四、李杰良、业启公司自判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年11月1日至实际返还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；五、李杰良、业启公司自判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋之日的管理费（每月按991元计）。一审案件受理费13698.6元，由李杰良、业启公司共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，业启公司起诉原审第三人姜娘卷的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）粤01民终242号民事判决，该判决查明，二审期间，本院向广州市城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局分别发函调查了涉案建筑的合法性，两单位作出了穗城管函【2019】938号、穗城管函【2019】1175号、穗规划资源协查【2019】262号的复函。穗城管函【2019】938号载明：“暂未发现有城乡规划管理类案件的立案查处情况，亦即目前无上述商铺的违法建设立案查处记录……”。穗城管函【2019】1175号载明：“……铺4（涉案商铺）为黄华路43号自编7号首层房间，1994年由原广州南洋电器厂以职工饭堂（危房）改建的名义，向城市规划部门申请改造，经原广州市城市规划局东山区规划分局批准，办理《建设工程报建审核书》（1994）穗城规东建字第0204号，同意建一层51平方米临时建筑；铺3及铺3、铺4、铺5、铺6对上第二层共109平方米，经原广州市城市建设管理监察支队东山大队认定，构成违法建设，于1999年罚款32700元。……”。穗规划资源协查【2019】262号载明：“黄华路43号自编8号、自编7号所在建筑是经原广州市城市规划局（82）建字756号、穗城规东片建字[1995]0108号《建设工程规划许可证》批准建设的，但因（82）建字756号《建设工程规划许可证》图纸缺失，无法核查相关信息。”本院组织各方当事人对上述复函进行了质证。姜娘卷质证认为：对穗规划资源协查【2019】262号函件的真实性予以确认，对其关联性无法确认，该文件除了第一页可看清文件内容外，其他附件页数均无法辨认内容，更无法看出姜娘卷所承租的店铺位置，并且该文件的首页也明确回复因为图纸缺失无法核查相关信息；对穗城管函【2019】938号函件的真实性予以确认，对其关联性不予确认，该文件叙述的是建议法院向相关部门核查，并没有就案涉物业产权进行明确的回复；对穗城管函【2019】1175号函件的真实性予以确认，对其附件1的关联性予以确认，该附件1也就是业启公司在一审中所提交的产权证明的平面附图，从该文件可知黄华路43号前面A9171B号为空地，并没有任何建筑物，从该文件可知，黄华路43号地块为工业用地，规划为车间、饭堂用途，并不能用于商业经营用途，而且该文件的附件4可看出南洋电器厂曾经因违章建筑被相关部门进行处罚，该处罚通知书也明确写明此处罚决定书不作办理产权依据，食药监部门与当地政府沟通后已经禁止黄华路43号沿街物业进行经营以及办理食品许可证，本案中除了向相关国规部门发函外，还应该向食药监部门函询涉案商铺是否可以用于食品经营，是否符合颁发食品经营许可证的条件。业启公司质证认为：对三份函件的真实性、合法性、关联性没有异议。二审中，双方当事人共同确认以下事实：李杰良、业启公司实际欠付一审判决争议期间的租金。李杰良、业启公司表示：同意一审判决第二项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审当事人争议的在于：（一）案涉租赁合同的效力认定；（二）争议费用及违约金的给付。关于案涉租赁合同的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据本院向行政管理部门发函调查的回复内容可知，双方签订的租赁合同中大部分租赁物不具有合法报建手续，因此，依据上述司法解释之规定，案涉租赁合同应认定为部分有效部分无效。一审法院认定案涉合同全部合法有效欠妥，本院予以纠正。鉴于合同无效以及合同解除均产生相互返还和支付占有使用费的法律后果，故一审判决第一、二项处理结果对于当事人的权益并不产生实质性的区别，故上述判项可予维持。关于争议费用及违约金的给付问题。因双方当事人对于案涉租赁物中有未经合法报建的房屋均是清楚知悉，因此，双方当事人对于导致案涉合同部分解除部分无效均负有同等的过错责任。据此，双方当事人应各自承担相应的损失。一审法院判令李杰良、业启公司支付争议的租金、房屋使用费及管理费正确，本院予以维持。但南洋公司主张违约责任缺乏事实及法律依据，应予以驳回。一审法院对于违约金的处理欠妥，本院予以撤销。李杰良上诉提出其不应承担争议的责任，从《租赁合同补充协议》约定内容审查来看，该协议中业启公司是作为债的加入，而三方并未明确约定为免责式的债的加入，因此，李杰良作为原债务人提出其不应承担合同项下的债务，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，李杰良、业启公司上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对于违约金的处理欠妥，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3650号民事判决第一、二、五项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3650号民事判决第三项为：自本判决生效之日起十日内，李杰良、广州市业启企业管理有限责任公司向广州南洋电器有限公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3650号民事判决第四项为：自本判决生效之日起十日内，李杰良、广州市业启企业管理有限责任公司向广州南洋电器有限公司支付2017年11月1日至实际交还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计）；四、驳回广州南洋电器有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13698.6元，由广州市业启企业管理有限责任公司、李杰良负担6849.3元，由广州南洋电器有限公司负担6849.3元；二审案件受理费13598元，由广州市业启企业管理有限责任公司、李杰良负担6799元，由广州南洋电器有限公司负担6799元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月三十一日书记员  杨希