安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初3665号原告：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会二楼，统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。法定代表人：赵磊，该公司总经理。委托诉讼代理人:杨娟，该公司法务。被告：龚吉星，男，1992年12月4日生，汉族，住安徽省天长市。被告：龚玲玲，女，1986年5月16日生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称来安雅居乐公司）与被告龚吉星、龚玲玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告来安雅居乐公司的委托诉讼代理人杨娟，被告龚吉星、龚玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来安雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告签订的关于被告购买其开发的汊河新城长江路33号南京湾雅居乐花园G12幢2003室的《滁州市商品房预售合同》；2.判令被告在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续；3.判令被告向其支付违约金43731.85元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与其签订《滁州市商品房预售合同》，约定被告购买其开发的汊河新城长江路33号南京湾雅居乐花园G12幢2003室商品房，合同总价为874637元，并申请办理690000元购房款的银行按揭手续。根据合同的约定，“若贷款银行对乙方在签约当日提交的按揭资料进行审查后要求乙方补充相关资料的，乙方应予积极配合，并在接到贷款银行通知或甲方通知后的5日内补齐相关资料。乙方逾期申请贷款或补充资料的，每逾期一日，乙方按申请贷款总额的日万分之五向甲方支付违约金，如乙方逾期30日仍办妥银行按揭签约手续的，甲方有权解除合同，乙方按房屋总价款的5%向甲方支付违约金。”银行在审核被告贷款申请时，因需提供追加首付等相关资料，其于2019年3月23日发函至被告，要求被告补齐相关资料。期间，虽经其多次催告，被告仍未办妥相关银行手续，亦未支付应付购房款，被告的行为己构成根本违约，亦符合《商品房预售合同》约定的解除条件。龚吉星、龚玲玲辩称，合同解除不能归责于被告，原告应退还购房款及相应利息。原告有很多真实情况没有告知，其多次询问，原告也没说过实情，贷款月供收入不够，原告要求加一个共同还款人并告知共同还款人去银行贷款不受影响，但现在原告说其属于二套房并将责任推给银行。第一次告知其银行把材料丢失，其积极补充材料，银行又让补充流水和征信报告，而原告要求把所有材料补充一遍。最近物业催其去交物业费，应当是原告没跟物业沟通好。即使被告违约，约定的违约金过高，本案合同解除没有给原告造成任何损失，原告却长期占用其购房款，因此违约金数额应当进行相应的降低。经审理查明：2017年12月24日，来安雅居乐公司为甲方与龚吉星、龚玲玲为乙方签订《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，约定龚吉星、龚玲玲购买来安雅居乐公司开发的位于来安县汊河新城南京湾雅居乐花园第G12幢2003室房屋，总房款为874637元，龚吉星、龚玲玲须于2017年12月24日前支付首付房款184637元，剩余房款690000元，龚吉星、龚玲玲须于2018年2月17日前以银行按揭贷款的方式支付，双方另约定商品房抵押贷款事宜详见《补充条款》。按双方《补充条款》的约定，签订合同当日内，乙方须办理银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用；乙方逾期申请贷款或补充资料的，每逾期一日，乙方按申请贷款总额的日万分之五向甲方支付违约金，如乙方逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同，乙方按该房屋总房价的5%向甲方支付违约金；贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内与甲方办妥相关手续，同时付清房款，逾期超过30天的，超出部分按申请贷款总额的万分之二的标准支付违约金，且甲方有权解除合同，乙方需按房屋总价款的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失；乙方在承担上述违约金及偿还连带责任款项等合同约定由乙方承担的费用，并且配合甲方办理完成撤销合同网签等解除购房合同手续后90日内，甲方向乙方退还剩余的购房款。合同签订后，龚吉星、龚玲玲支付首付房款184637元。2019年3月23日、3月30日，来安雅居乐公司向龚吉星、龚玲玲发出两份《催告函》，告知其因龚吉星财产共有人赵生俊发放过一笔住房贷款，本笔贷款为二套房，需增加19万元首付，且工作单位有变动而无法完成贷款审批手续，并要求龚吉星、龚玲玲限期内补充贷款资料或补交房款，否则将追究其违约责任。2019年4月7日，江苏法德永衡律师事务所向龚吉星、龚玲玲发出一份《律师函》，告知龚吉星、龚玲玲贷款无法完成，要求其在接到通知后3内日内配合银行完成贷款审批手续或在该期限内缴清剩余购房款，逾期来安雅居乐公司有权解除合同。但龚吉星、龚玲玲至今仍然未能完成银行贷款审批手续，也未能支付剩余购房款690000元，来安雅居乐公司遂提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述，来安雅居乐公司提供的《来安县商品房预售合同》及《补充条款》、《催告函》、《律师函》，龚吉星、龚玲玲提供的收款收据复印件等证据在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：来安雅居乐公司的诉讼请求是否应当支持。针对争议焦点，来安雅居乐公司与龚吉星、龚玲玲于2017年12月24日签订的《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，龚吉星、龚玲玲应在来安雅居乐公司通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内付清剩余购房款，逾期超过30天的，来安雅居乐公司有权解除合同，龚吉星、龚玲玲需按房屋总价款的5%向来安县雅居乐公司支付违约金。本案龚吉星、龚玲玲未在《来安县商品房预售合同》约定的付款时间内即2018年2月17日前付清房款，此后在接到来安雅居乐公司和江苏法德永衡律师事务所多次寄发的《催告函》和《律师函》后，仍未在约定的期限内缴清剩余房款690000元，且逾期支付时间超过合同约定的30日以上，依照双方合同约定，龚吉星、龚玲玲属违约行为；依照我国相关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以申请解除合同。因龚吉星、龚玲玲出现上述违约行为，来安雅居乐公司依照合同约定可以行使合同解除权，故对来安雅居乐公司请求判令解除与龚吉星、龚玲玲之间签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持；在合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，龚吉星、龚玲玲理应在合同解除后，协助来安雅居乐公司至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续，故对来安雅居乐公司请求判令龚吉星、龚玲玲在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续的诉讼请求，本院予以支持；依照法律规定，合同解除后原合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。因合同约定龚吉星、龚玲玲应在来安雅居乐公司通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内到来安雅居乐公司付清剩余购房款，逾期超过30天的，来安雅居乐公司有权解除合同，龚吉星、龚玲玲需按房屋总价款的5%向来安县雅居乐公司支付违约金。龚吉星、龚玲玲辩称违约金过高并请求予以降低，审理中，来安雅居乐公司未提供证据证明因龚吉星、龚玲玲违约给其造成的具体损失，根据双方履行合同情况、应付款利息损失、房屋销售成本及案涉房屋价格变化等因素，应对双方约定的违约金进行调整，本院酌定由龚吉星、龚玲玲按房屋总价款的4%向来安县雅居乐公司支付违约金，即应向来安雅居乐公司支付违约金34985.48元（874637×4%）。因龚吉星、龚玲玲已支付来安县雅居乐公司购房款184637元，故对于龚吉星、龚玲玲应当承担的违约金34985.48元从该购房款中扣除为宜；对于剩余的购房款149651.52元（184637元-34985.48元），因双方已在合同中约定龚吉星、龚玲玲配合来安雅居乐公司办理完成撤销合同网签等解除购房合同手续后90日内，来安雅居乐公司向龚吉星、龚玲玲退还剩余的购房款，且经本院释明后，龚吉星、龚玲玲未在本院限定的期限内缴纳相关的诉讼费用，故在本案中不作处理，双方可自行协商解决，协商不成龚吉星、龚玲玲可另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告来安雅居乐房地产开发有限公司与被告龚吉星、龚玲玲于2017年12月24日签订的《来安县商品房预售合同》于本判决生效之日解除；二、被告龚吉星、龚玲玲在合同解除后十日内配合原告来安雅居乐房地产开发有限公司办理购房合同备案登记注销手续；三、被告龚吉星、龚玲玲向原告来安雅居乐房地产开发有限公司支付违约金34985.48元（从被告龚吉星、龚玲玲已付购房款184637元中扣除）；四、驳回原告来安雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893元，减半收取446.50元，由原告来安雅居乐房地产开发有限公司89.50元，被告龚吉星、龚玲玲负担357元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  陈 平二〇一九年十二月十日法官助理郭正卿代理书记员  王家杰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。