湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初6816号 原告刘伊涵，女，1989年6月13日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 原告李军，男，1988年5月1日出生，汉族，湖南省宜章县人，住湖南省宜章县。系原告刘伊涵之夫。 两原告委托诉讼代理人郑文娣，女，1963年9月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告郴州市中谊置业投资有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道89号招商广场701室。统一社会信用代码：914310006685873826。 法定代表人刘栋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人肖伟，系湖南林邑律师事务所律师。 原告刘伊涵、李军与被告郴州市中谊置业投资有限公司（以下简称中谊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘伊涵、李军、被告中谊公司的委托诉讼代理人肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伊涵、李军向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将验收合格的位于郴州市交汇处的中谊公馆1栋1718号房交付原告使用；2、判令被告向原告支付违约金81610.17元（违约金以已付购房款704751元为基数，自2019年1月1日起开始计算，其中2019年1月1日至2019年6月30日按照每日0.03%计算，2019年7月1日至2019年10月31日按照每日0.05%计算，实际违约金以被告实际履行交付房屋之日为准）；3、判令被告承担与本案相关的案件受理费、诉讼费。 被告中谊公司的答辩要点：1、房屋目前不具备法定的交付条件，原因是多方面的，最主要原因是政策变更的原因。2、原告主张的违约金计算起点应该是从2019年1月1日计算，双方签订房屋买卖合同的目的是买方不是赚取利息，原告主张的违约金过高应当予以核减。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实: 2017年9月23日，刘伊涵（买受人）、李军（共有人）与中谊公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201700041718），双方约定：1、买受人购买出卖人开发的中谊公馆项目中的第1栋1718号房，房屋建筑面积为116.7平方米，单价为每平方米6039元，总金额704751元；2、买受人以银行按揭方式付款，应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计144751元，余款560000元向农行银行申请贷款；3、出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；（2）扣除非有效施工日。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）如出卖人逾期交房未超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）如出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……。合同签订后，刘伊涵、李军按照合同约定支付了首期房款144751元；余款560000元于2017年12月11日向中国农业银行股份有限公司郴州分行贷款支付。而中谊公司却未按合同约定的时间交付房屋，故酿成纠纷。 另查明，涉案房屋尚不具备交房条件。 庭审中，经本院释明，两原告要求继续履行合同 判决的理由与结果 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告刘伊涵、李军与被告中谊公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告刘伊涵、李军已按约定付清了购房款。被告中谊公司未按照合同约定期限履行交房义务，其行为构成违约，应承担违约责任。合同约定被告中谊公司应当在2018年12月30日前交付房屋，而被告中谊公司至今仍未将房屋交付，其应按照合同约定向两原告支付违约金。被告逾期交房已超过180日，因两原告要求继续履行合同，故被告应自最后交房期限第二天起至交房之日止按日向两原告支付已交付房价款万分之五计算违约金。被告中谊公司认为双方约定的违约金过高，要求核减。本院认为，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，本案主要目的还是交付房屋。根据本案的实际情况，对逾期交房违约金适当予以核减，本院确认按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止按原告刘伊涵、李军已付房价款的每日万分之三计算违约金。截止2019年10月31日，被告中谊公司共逾期交房304天（2019年1月1日至2019年10月31日），应向原告刘伊涵、李军支付逾期交房违约金64273.29元（704751元×0.03%×304天）。因案涉房屋暂不具备交房条件，故对原告刘伊涵、李军要求被告中谊公司立即将验收合格的房屋交付使用的主张，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市中谊置业投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告刘伊涵、李军逾期交房违约金64273.29元（违约金以已交房款704751元为基数按日万分之三从2019年1月1日计算至2019年10月31日止，之后的违约金按上述标准另计至实际交房之日止）。 二、驳回原告刘伊涵、李军的其他诉讼请求。 如被告郴州市中谊置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1840元，减半收取920元，由被告郴州市中谊置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  石纳新 二〇一九年十二月六日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。