湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初6654号 原告：周虹，女，1972年1月9日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨薇，湖南高泽律师事务所律师。 被告：湖南东马国际置业有限公司,住所地长沙市望城区雷锋大道东马社区熙庭原著小区。 法定代表人：李飞跃。 委托诉讼代理人：龙朝霞，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：魏敏，女，系公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。 负责人：文爱华，行长。 委托诉讼代理人：邓鹏飞，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张德良，男，系公司员工。 原告周虹与被告湖南东马国际置业有限公司（以下简称东马公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序。后本院依职权追加中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）作为第三人参加诉讼，并于2019年11月28日公开开庭进行审理。原告周虹的委托诉讼代理人魏旭兰、杨薇，被告东马公司的委托诉讼代理人龙朝霞、魏敏及第三人建行湖南省分行的委托诉讼代理人邓鹏飞、张德良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周虹向本院提出诉讼请求：1、确认周虹与东马公司于2018年6月1日签订的《长沙市商品房买卖合同》已于2019年7月31日解除；2、被告立即向原告退还购房款214万元；3、被告赔偿原告资金占用损失（以222万元为基数，按照年利率6%的标准自2018年7月1日起计算至2019年9月18日止为16.2万元，以214万元为基数自2019年9月19日起按照年利率6%的标准计算至款项返还完毕之日止，暂计算至2019年11月1日为1.5万元）、产权登记费、抵押登记费等350元，律师代理费5万元，暂合计227350元；4、被告立即配合原告退还已缴纳的物业专项维修资金16036元，维修基金44400元、契税及印花税31714.29元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定原告以222万元购买位于望城区星城镇腾飞村东马社区熙庭原著6栋1层106房，被告应在2018年12月30日前向原告交付该商品房。原告按合同约定在签约当日交付首期房款111万元，并支付了产权登记费等350元，专项维修资金16036元，维修基金44400元、契税及印花税31714.29元。2018年6月5日，原告与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，依约贷款111万元支付了剩余全部房款。原告一直严格按照合同约定履行义务，每月按期偿还按揭贷款，支付5000元房贷利息，但被告却未在2018年12月30日如期交房，严重违约。原告多次找被告商议解决办法，但被告不予理会也始终未予交房，合同目的已无法实现，被告构成根本违约。后原告提出解除合同，被告予以同意，并在2019年7月31日出具承诺书，承诺于2019年10月31日前完成所有退房手续，同时将所有购房款退还。被告违约行为给原告带来严重经济损失，特此提起诉讼。 东马公司辩称，原告确实购买了被告房屋，被告也确实未如期交房，后来原告要求退房，我方也同意，但双方因房款退付问题未能达成一致；同意退房，但现无钱支付，希望可以分期支付；同意负担银行贷款产生的利息，不同意支付首付款产生的利息；不同意承担律师费。 第三人建行湖南省分行对原、被告的陈述均无异议，当庭表示在本案中不主张相应权利。 本院经审理，查明事实如下：2018年6月1日，原告周虹与被告东马公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于望城区星城镇腾飞村东马熙庭原著6栋106号房屋一套，建筑面积213.82平方米；房款总价222万元，首付款111万元，剩余房款111万元向中国建设银行申请贷款；被告应当在2018年12月30日前交房；出卖人未按合同约定条件交房，逾期超过90个工作日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60个工作日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金。 合同签订后，原告于同日向被告交付首付款111万元，还交纳产权登记费、抵押登记费及国土证费350元，并交纳物业专项维修基金16036元及税费31714.29元。同年6月5日，第三人建行湖南省分行与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人按揭贷款111万元，期限156个月，以原告购买的上述房屋作抵押，并办理了抵押预告登记，被告东马公司作为保证人承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后原告按期偿还第三人的贷款，截止2019年11月28日，共偿还贷款本金120961.46元，支付贷款利息84743.41元，尚欠贷款本金989038.54元。 《长沙市商品房买卖合同》约定的交房时间到期后，被告未将符合上述合同约定的房屋交付给原告，原告向被告提出退房要求，被告于2019年7月31日向原告出具承诺书：“因我司未能按合同如期交房，我司同意你的退房要求，我司承诺在2019年10月31日前完成所有退房手续，同时将你的所有房款退给你”。后，被告于2019年9月18日向原告退款8万元，剩余房款一直未退，双方就相关事宜协商未果，原告遂诉至法院，酿成诉争。 上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收据及银行凭证、《承诺书》、《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人提供的个人贷款对账单及三方陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》系原、被告自愿协商一致达成，经双方签字盖章，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告按约履行了支付购房款义务，被告理应履行按时交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因被告存在逾期交房违约行为，原告按合同约定要求被告退房，被告出具承诺书表示同意。该《商品房买卖合同》经双方协商一致已于2019年7月31日解除。对原告要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2019年7月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告应返还原告已支付的房款，原告已向被告交付首付款111万元，通过银行贷款方式向被告交付剩余款项111万元，完成全部付款义务。经双方协商解除合同后，被告已向原告退款8万元，故被告还应向原告退还剩余的214万元。因涉案房屋尚未办理不动产登记权证，对被告代收的办证费用350元，也应当由被告向原告予以退还；同时，因案涉房屋尚未交付，原告不负有向被告退还房屋的义务。被告已经为涉案房产办理了不动产预告登记，确定被告为预告登记权利人。案涉房屋还存在抵押预告登记，确定第三人建行湖南省分行为抵押权利人，原告为抵押义务人。在抵押预告登记注销后，原告有义务配合被告办理涉案房产的注销不动产预告登记手续，恢复案涉房屋的原始权利状态；关于原告要求被告支付按年利率6％支付资金占用损失的诉讼请求，本案中被告逾期交房显然已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担相应违约责任。虽双方在合同中约定的“出卖人逾期交房，应按照买受人已付款的2%支付违约金”，但被告逾期交房已近一年，显然给原告造成较大利息损失。原告向被告缴纳首付款的111万元的时间为2018年6月1日，首次向银行偿还贷款时间为2018年7月10日，结合原、被告合同履行情况、被告违约程度、涉案房屋贷款合同约定的贷款利率等情形，现原告主张自2018年7月1日起以被告实际欠款金额为基数按照年利率6%计算资金占用期间利息损失，并不违反法律规定，本院依法予以支持。经计算，截止2019年11月1日，被告应向原告支付利息177157元，原告仅主张177000元系对其自身权利合法行使，本院不予干涉，后段利息应以实际欠款金额为基数按照年利率6%计算至款项清偿之日止。对被告关于仅承担银行贷款利息不承担首付款利息的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳；关于实现债权的相关费用，原、被告并未在合同中约定该费用的负担问题。虽原告委托律师代理本案诉讼，但律师费并非其主张本案债权的必要支出，且本院已支持原告主张的利息损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请被告立即配合原告退还已缴纳的物业专项维修资金16036元、维修基金44400元及契税及印花税31714.29元的诉讼请求，原告并未提交证据证明其主张的维修基金44400元已实际缴纳，且物业专项维修基金是专项用于物业共用部位、公用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，其缴纳、使用以及处置等事项，均应当根据相关法律法规处理，并非商品房买卖合同当事人的合同权利义务。契税是根据我国税收政策及法律规定缴纳的税种，受行政法规及政策规制约束，不属于民事纠纷审查的范畴。因此，原告的该项主张缺少法律依据，且不属于民事诉讼审查范畴，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周虹与被告湖南东马国际置业有限公司于2018年6月1日签订《长沙市商品房买卖合同》于2019年7月31日解除； 二、被告湖南东马国际置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告周虹已支付的房款214万元及产权登记费、抵押登记费及国土证费350元； 三、被告湖南东马国际置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周虹支付利息177000元（已计算至2019年11月1日止，后段利息以实际欠付房款金额为基数按照年利率6%计算至款项付清之日止）； 四、原告周虹在收到上述款项之日起十五日内注销不动产抵押预告登记并配合被告湖南东马国际置业有限公司注销不动产预告登记； 五、驳回原告周虹的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 本案案件受理费26476元，因适用简易程序减半收取13238元，保全费5000元，两项合计18238元，由原告周虹负担371元，由被告湖南东马国际置业有限公司负担17867元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇一九年十二月四日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。