大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9764号原告大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层。法定代表人曲建波，总经理。委托代理人迟仁辉，辽宁安则泰律师事务所律师。委托代理人李瑾璐，女，1984年10月4日生，住大连市中山区。被告杨维超，男，汉族，1978年11月25日生，住大连市甘井子区。原告大连生生物业管理有限公司与被告杨维超物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连生生物业管理有限公司委托代理人迟仁辉，被告杨维超出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告即交纳所拖欠的物业费14290.14元，违约金4287.04元，总计人民币18577.18元。事实与理由：2010年9月16日，原告与大连彩虹房地产开发有限公司签订前期服务合同，委托原告对艾维尼小城提供物业管理服务及收取物业管理费。2010年10月20日原告、被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定由原告对艾维尼小城小区提供物业服务，住宅按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，缴费时间为每季度10日前。如乙方不按约定的收费标准和时间交纳费用，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补齐并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。被告系该小区房屋业主，建筑面积58.09平方米，被告未支付自2012年7月30日至今的物业费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：物业费应按照2元/月/平方米交纳；要求原告给我修复下跃墙壁和吊顶问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区新星艾维尼小城房屋的业主。2010年9月6日，原告（乙方）与大连彩虹房地产开发有限公司（甲方）签订《新星艾维尼小城前期物业服务合同》，约定：甲方委托原告为案涉小区实行前期物业管理。2011年11月27日，大连彩虹房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，附《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述协议约定甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，向乙方收取物业管理费用。住宅按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，交费时间为每季度10日前。如乙方不按约定的收费标准和时间交纳费用，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补齐并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。在该协议落款甲方处加盖的是原告印章。上述协议签订后，原告为案涉小区提供物业服务至今。原、被告均认可案涉房屋建筑面积为58.09平方米。被告没有向原告交纳2012年7月30日至2019年5月30日止的物业服务费，在此期间拖欠物业费合计14290.14元（82个月×58.09平方米×3元/月/平方米）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与大连彩虹房地产开发有限公司签订的《新星艾维尼小城前期物业服务合同》、原、被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按约履行义务。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，借故拖欠无理。故原告诉请被告交纳2012年7月30日至2019年5月30日止的物业服务费14290.14元具有事实基础和法律依据，本院予以支持。对于被告辩称的交费标准为2元/月/平方米一节，因原、被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》载明交费标准为3元/月/平方米，被告提出该合同系原告擅自涂改，未能提供证据佐证，且原告在庭审中陈述案涉小区一层带下跃的房屋均按3元/月/平方米收费，故本院对被告该项抗辩不予支持。对于被告抗辩称下跃吊顶有色差、返潮至墙皮脱落一节，被告提供的照片证明力不足，且房屋质量问题并非物业企业的管理范畴，被告以此对抗物业费用缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案为物业服务合同纠纷，至法庭辩论终结，原告仍在案涉小区继续向被告提供服务。虽然案涉前期物业服务协议对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨维超于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司2012年7月30日至2019年5月30日的物业服务费14290.14元。二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取132元（原告已预交），由原告大连生生物业管理有限公司负担53元，由被告杨维超负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇一九年十二月二十四日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。