海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4994号上诉人（原审被告）：海南成燕房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91460000780704008Y，住所地海口市龙昆北路2号帝豪大厦1110房。法定代表人：朱录松，总经理。委托诉讼代理人：陈安琪，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭智俊，男，1967年2月10日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海南省澄迈县。委托诉讼代理人：石文辉、常明，北京盈科（海口）律师事务所律师。上诉人海南成燕房地产开发有限公司（以下称成燕公司）因与被上诉人郭智俊房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。成燕公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郭智俊一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由郭智俊承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，且遗漏重要事实。（一）成燕公司在一审中已举证证明涉案商品房的价格系通过合法合规备案，郭智俊对该证据的三性均予以认可，但一审判决在认定事实部分却未提及该事实，明显存在重大遗漏。2018年7月14日，成燕公司与郭智俊签订《【星华海岸城二期】商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定郭智俊向成燕公司认购星华海岸城二期1#楼1102号房（以下简称“涉案商品房”）。2018年12月19日，成燕公司与郭智俊签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00396506）（以下简称“合同”）。根据成燕公司一审时提供的证据1可知，涉案商品房经合法备案的建筑面积单价为26436元/㎡，双方签订的认购书约定涉案商品房建筑面积单价为24803.39元/㎡，该价格低于前述备案价格，符合价格备案的规定。2018年12月19日，双方签订的合同中约定的涉案商品房的建筑面积单价与认购书中的一致，郭智俊在合同上签字摁手印，说明其认可涉案商品房的价格且无异议，合同系双方的真实意思表示，合法有效。因此，涉案商品房的价格并未违反价格备案的规定，涉案商品房的价格系通过合法合规备案的，该事实与案件具有重大关联，一审判决遗漏该事实，明显错误。（二）成燕公司在一审中已举证证明涉案合同已经备案，但一审判决在认定事实部分却未提及该事实，明显存在重大遗漏。合同已于2019年7月18日备案，合同不存在无法继续履行的情形，不具备解除条件，也不存在合同约定或法律规定的应当解除合同的情形，该事实与案件具有重大关联，一审判决明显存在重大遗漏。（三）一审判决“本院认定事实”部分表述的“因政府限价政策实行”没有任何依据，明显与事实不符。《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》（海发改物价[2018]134号）（以下简称“134号通知”）仅是要求房地产开发企业对具备预售（现售）条件及有未售房源的商品房项目的备案价格进行调整，而并非是实行限价政策。海口市政府从未颁布过限价政策，一审判决在没有查明事实且无任何证据的情形下，擅自认定政府实行限价政策，严重与事实不符。二、一审判决理由相互矛盾，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定解除涉案合同明显错误，其判决成燕公司向郭智俊返还购房款亦没有事实和法律依据。（一）一审判决“本院认为”第二点内容明显存在矛盾。一审判决中自认“郭智俊、成燕公司签订《合同》的行为发生在海口市政府颁布的限价政策之后”，之后又认为“该政策的施行为郭智俊、成燕公司无法预见”，明显前后矛盾，既然一审法院认可在“海口市政府颁布的限价政策”之后，成燕公司与郭智俊才签订合同，那么对于签订合同前已发生的事宜，双方完全可以预见，但一审判决又认为双方无法预见，判决理由明显相互矛盾。（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由此可见，该条款适用的前提为“合同成立以后”，本案中，134号通知于2018年8月26日印发，而成燕公司与郭智俊于2018年12月19日才签订合同，134号通知发生在合同签订之前，并非是合同成立以后发生的客观情况，明显不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的可以解除合同的情形，一审判决适用法律错误，其判决成燕公司向郭智俊返还购房款亦没有事实和法律依据。三、一审判决明显违反最高人民法院对于适用情势变更原则的精神。《最高人民法院关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）中均明确要求严格适用情势变更原则，准确区分变更的情势与正常的市场风险，维护合同严肃性和市场秩序的稳定性，避免以政策变动为由，盲目否认合同效力、恣意免除合同责任。《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号）中要求严格适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，且对于该条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。在134号通知印发后，整个海口地区存在诸多与本案相似的情形，若其他案件均参照一审判决内容，将出现大量的购房者诉至法院请求解除合同、退还购房款的情形，由此造成整个海口地区房地产市场秩序的混乱。因此，一审判决明显违反最高人民法院关于适用情势变更原则的精神，影响市场秩序的稳定性。综上所述，一审判决遗漏重要事实，判决理由相互矛盾，适用法律错误，违反最高人民法院关于适用情势变更原则的精神，成燕公司为此提起上诉，恳请二审法院根据事实和法律，依法撤销一审判决，改判驳回郭智俊一审诉讼请求，维护成燕公司的合法权益。被上诉人郭智俊答辩称，一、一审判决认定事实清楚，判决内容并不存在矛盾。郭智俊与成燕公司于2019年7月14日签订《【星华海岸城二期】商品房认购书》（下简称认购书），认购书签订后一个月的时间，海口市住建局、海口市发改委联合作出“关于加强商品房销售价格备案管理的通知”，要求房地产开发企业在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格。成燕公司了解到上述限价政策动向后，迟迟不与郭智俊签订《商品房买卖合同》，却私下拿着郭智俊签订的《认购书》前往海口市住建局将涉案房屋登记为预定状态。直到2018年12月才将空白合同邮寄给郭智俊。之后成燕公司一边拖延《合同》的签订，一边又偷偷将涉案房屋的备案状态登记为预定状态（企图以此逃避调整价格）。直到2019年3月因成燕公司迟迟未备案，郭智俊才从相关部门了解到成燕公司2019年1月3日已将其全部房产备案价格均调整至每平方米17300以下，但郭智俊所购的房产价格仅仅因为签订了《认购书》并支付了全部房款而未调整。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。本案中《认购书》签订一个月后海口市政府即颁布限价政策，该限价政策双方确实无法预见，亦不能归责于双方任何一方。同时，对于郭智俊而言，其作为普通的老百姓真正知悉限价政策影响房价是在2019年前往物价局调取的成燕公司2019年1月3日提交的备案价格后。综上，郭智俊认为一审判决内容并不存在任何矛盾。二、海口市政府施行限价政策已属不争的事实。海口市住建局、海口市发改委联合作出“关于加强商品房销售价格备案管理的通知”，要求房地产开发企业在2018年9月28日前主动核实成本，调整价格。该政策的施行是为了遏制房企价格虚高，对商品房备案价格进行指导调整，通过行政手段对楼市进行调控。此项政策的实施属于不争的事实，全省的房产销售价格均控制在17300元㎡以下（成燕公司提交的2019年1月3日的备案价格也能证明）。此外，成燕公司在一审的庭审中也明确承认了海口市施行限价政策（详见一审庭审笔录），庭审中双方均认可政府的限价政策对海口市的房价均调整至17300元㎡以下，且造成房价的下调的重大变化的原因并非属于商业风险。三、一审判决适用法律正确。1、政府的调整房价政策系双方签订《认购书》时无法预见到的政策性变化，该政策变化对省内房价的影响是客观存在的，双方当事人在心态上都不存在过错，该事由的出现不可归责于双方，该政策的出台及严格施行是在双方签订《认购书》及《合同》之后才出现的。2、如果继续履行《认购书》及《合同》，势必会导致郭智俊自身巨大损失，明显显失公平。结合庭审证据来看，星华海岸城二期1号楼的备案销售价格均在每平方米17300以内，涉案房产的楼上、楼下的房产价格均为17300以下，对比1202房、1302房、1402房、1502房、1602房来看，其房屋的房型、面积（82.65㎡）、装修情况均一模一样，但每平方米价格相差7513元，一套房屋的总价相差620981元。其原因仅仅是因为《认购书》签订后一个月的时间政府出台的房价调整政策所致，很明显，如果不对《认购书》及《合同》进行调整，明显会导致合同的履行显失公平，给郭智俊造成巨大损失。3、郭智俊在此之前多次与成燕公司协商变更合同内容均遭到成燕公司拒绝，无奈之下，郭智俊向法院提起诉讼主张解除《认购书》及《合同》。综上，一审法院判令解除《合同》完全具有法律与事实依据，本案《合同》解除确系政策变化所致，双方均无过错。一审法院根据公平原则，并结合本案实际情况判令《合同》解除，实体处理并无不当，判决结果依法应当予以维持。为维护郭智俊的合法权益，恳请法院依法查清事实，驳回成燕公司的全部上诉请求。郭智俊向一审法院起诉请求：1、解除双方于2018年7月14日签订的《【星华海岸城二期】商品房认购书》；2、解除签订的《商品房买卖合同》（合同编号L00396506）；3、判令成燕公司返还郭智俊支付的购房款2050000元整；4、本案诉讼费由成燕公司承担。一审法院认定事实：2018年7月14日，郭智俊、成燕公司签订《认购书》，郭智俊购买成燕公司位于海南省海口市××区星华海岸城二期：1-1102房，建筑面积82.65㎡，建筑面积单价24803.39元/㎡，房屋总价款2050000元。《认购书》签订当天，郭智俊支付购房定金50000元整。2018年7月16日，郭智俊支付购房款2000000元。《认购书》约定“双方应于2018年7月21日前签订《合同》”。因政府限价政策实行，郭智俊、成燕公司并未在《认购书》约定的期限内签订《合同》。成燕公司于2018年12月将空白合同邮寄给郭智俊，12月19日郭智俊签订《合同》，并于12月23日邮寄给成燕公司。2019年3月28日，郭智俊与成燕公司协商退还《合同》。郭智俊因发现购买的房产均价高于同小区同户型房产，于3月29日向成燕公司发出律师函，要求成燕公司在收到律师函后五日内与郭智俊重新商定并签署《合同》。4月4日，成燕公司明确拒绝修订《合同》。郭智俊遂诉至一审法院，请求解除《认购书》和《合同》，并返还购房款。一审法院认为，一、关于郭智俊请求解除与成燕公司签订的《认购书》。郭智俊、成燕公司在签订《认购书》后，虽未依照双方约定的时间签订《合同》，但在成燕公司将《合同》寄与郭智俊后，郭智俊已在《合同》上签名和填写了时间。郭智俊虽主张从未收到成燕公司交回的《合同》，但认可成燕公司提交的《合同》的真实性，该合同确认签订的时间为2018年12月19日，上述时间应确定为郭智俊、成燕公司签订《合同》的时间。郭智俊、成燕公司签订的《认购书》第六条约定，郭智俊、成燕公司在签订《合同》后，《认购书》自动失效。郭智俊、成燕公司已签订《合同》，依照约定，郭智俊、成燕公司签订的《认购书》已自行失效，郭智俊请求予以解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于郭智俊请求解除与成燕公司签订的《合同》。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。郭智俊、成燕公司签订《合同》的行为发生在海口市政府颁布的限价政策之后，该政策的施行为郭智俊、成燕公司无法预见，亦不能归责于郭智俊、成燕公司双方，但如果继续履行郭智俊、成燕公司之间的《合同》，对郭智俊明显不公。成燕公司以本案不适用情势变更原则的抗辩理由不能成立。郭智俊请求解除与成燕公司签订的《合同》于法有据，一审法院予以支持。三、关于郭智俊请求成燕公司返还已支付的购房款2050000元。郭智俊、成燕公司之间的《合同》已被解除，成燕公司因该合同取得的购房款依法应予返还。郭智俊请求成燕公司返还已支付的购房款2050000元于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：1、解除郭智俊与成燕公司于2018年12月19日签订的《商品房买卖合同》；2、成燕公司于本判决生效之日起十五日内，向郭智俊返还购房款2050000元；3、驳回郭智俊的其他诉讼请求。案件受理费23200元，由成燕公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。二审另查明，2017年8月30日，海口市发展和改革委员会给成燕公司发出海发改物价[2017]744号《关于海南成燕房地产开发有限公司星华海岸城二期（一期）1#幢至9#幢、14#瞳住宅项目商品房预售价格备案的通知书》载明：涉案1#幢1102房销售单价为26436元/㎡，房屋销售价格为2184935元，销售状态为未售。2019年1月3日，海口市发展和改革委员会给成燕公司发出海发改价备[2019]9号《关于海南成燕房地产开发有限公司星华海岸城二期（一期）项目1#幢至9#幢、14#瞳住宅下调备案价格的通知书》载明：涉案1#幢1102房装修单价为24803元/㎡，装修总价为2050000元，销售状态为预定。2019年7月18日，涉案《商品房买卖合同》在海口市住建局办理了备案，合同备案号为：L00396506。本院认为，本案争议的焦点是，涉案《商品房买卖合同》应否解除。本案中，郭智俊诉请解除涉案《商品房买卖合同》理由主要是在双方签订合同后政府出台限价政策下调了涉案房产的价格，继续履行合同对其明显不公，因政策原因导致其产生巨大损失不属于其自身应当承担的正常风险，涉案合同应予解除。根据已查明的案件事实可知，涉案房产在郭智俊与成燕公司签订《认购书》之前已在海口市住建局进行了销售价格备案，销售单价为26436元/㎡；郭智俊与成燕公司签订涉案《商品房买卖合同》后，涉案房产在海口市住建局又进行了销售价格备案，装修单价为24803元/㎡，与双方合同价格相一致。虽然涉案星华海岸城二期（一期）1#幢有部分房产受限价政策影响下调销售单价为17300元/㎡左右，但因限价政策影响下调销售单价为17300元/㎡的房产仅限于未销售房产，对已售房产或已予以预定房产不属于下调销售单价价格范围，涉案房产属于已预定，限价政策出台后的销售备案单价仍为24803元/㎡。且涉案合同是在限价政策出台之后签订的，也已在海口市住建局备案，不存在合同不能履行的情形。涉案房产出现价格波动属于正常的风险，不属于情势变更。因此，郭智俊对涉案合同没有解除权，其以购买涉案房产价格与已下调销售房产单价相差7513元对其明显不公为由诉请解除涉案合同并要求成燕公司返还购房款2050000元无事实根据。一审判决适用法律错误，应予以纠正。另外，即便在本案存在适用情势变更的情形，也应严格履行适用情势变更的相关审核程序。一审未履行适用情势变更的相关审核程序，违反法定程序。成燕公司关于一审遗漏重要事实和本案不适用情势变更的上诉理由成立。本院予以支持。综上所述，成燕公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8127号民事判决；二、驳回郭智俊的诉讼请求。一审案件受理费23200元，二审案件受理费23200元，由郭智俊负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年十二月二十三日书记员 柯小莉速录员 刘梦微附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。