湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1719号上诉人（原审原告）：刘志军，男，1986年5月5日出生，土家族，湖南省保靖县人委托诉讼代理人：刘志华，男，1980年8月13日出生，土家族，湖南省保靖县人。被上诉人（原审被告）：宋大勇，男，1972年1月26日出生，汉族，湖南省保靖县人。委托诉讼代理人：宋耀国，湖南民益律师事务所律师。上诉人刘志军因与被上诉人宋大勇建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服保靖县人民法院（2019）湘3125民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志军上诉请求：1、请求撤销保靖县人民法院(2019)湘3125民初1345号民事判决第二项，依法改判被上诉人承担违约金10万元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、合同预见约定不免责：被上诉人在没有取得国有土地出让权不动产登记情况之下将出让地出让给上诉人，其不能预见事实的辩称理由不能成立，在此基础上，被上诉人不能免除违约责任;2、违约金约定合法：上诉人与被上诉人因出让地合同目的，一是确认合同之债，二是附条件成就的不动产权属登记过户，双方达成书面协议的真实意思表示为违约金的承担方式，被上诉人宋大勇未在约定期限内履行协议内容，属于能够预见不能免除违约责任的违约责任，上诉人依据《合同法》第一百一十四条规定及最高院《买卖合同若干意见》第二十八条规定主张被上诉人承担违约责任人民法院应当予以支持;3、合法部分应支持：上诉人与被上诉人约定违约金，属于双务合同中的真实意思表示，不违反强制性的法律规定，约定金额过高，被上诉人可以要求调整，但是依据法律规定，合同约定超出法律规定的范围，只是超出部分无效，不能认定全部无效，上诉人认为，被上诉人应当承担合同约定总金额20%范围内违约金，因为该项请求没有超出法定强制性规定，一审判决将上诉人违约金请求事项驳回无法律依据。宋大勇辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。刘志军向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告土地转让合同；2、被告支付原告违约金100000元、3、被告赔偿原告已支付的20万元购地款占用利息7917元（按人民银行同期贷款利率年利率4.75%，从2019年1月计算至10月）；4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定以下事实：2018年4月8日，原告与被告签订买卖协议，约定被告宋大勇将位于保靖县烟草公司旁的棚改安置区110号宅基地国有建设用地使用权转让给原告刘志军，土地面积为132平方米，价格为388000元。原告支付200000元预付款，办好不动产权证后支付尾款。被告须在2018年内办好不动产权证，办证费用由被告承担，一方违约赔偿另一方100000元。协议签订后，原告按约支付被告200000元预付款。被告于2018年12月缴纳了办理不动产权证的土地出让价款和税费，但被办理机关告知棚改安置区宅基地的产权证须由保靖县棚户区改造项目指挥部对所有安置户统一办理。截至庭审结束尚未确定涉案土地依据政策规定能办理不动产权证具体时间。一审法院认为，原告刘志军与被告宋大勇签订的买卖协议为国有建设用地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效。合同签订后,原告刘志军依约支付了200000元预付款，被告宋大勇为履行合同义务也缴纳了办理不动产权登记的土地出让款和相关税费，但涉案土地属政府对棚户改造安置户进行安置而出让的宅基地，根据政策要求需所有安置户统一办理不动产权证，因安置户数较多，所以进度慢，故被告宋大勇未能按合同约定完成转移不动产权的义务。该院认为，被告宋大勇未能履行合同义务虽存在政策规定方面的原因，但该政策规定并未达到当事人不可预见、不能避免且不能克服的程度，根据法律规定，对于被告认为上述政策规定构成被告宋大勇免除违约责任事由的主张，该院不予支持。被告宋大勇在未取得案涉土地的国有建设用地使用权且未去充分了解相关产权办理政策的情况下便与原告签订转让国有建设用地使用权的合同，在遵循诚实信用原则上存在较大过错，导致逾期大半年未能向原告转移案涉土地的国有建设用地使用权，现原告主张解除合同，该院认为被告违约行为足以致使原告的合同目的不能实现，对原告解除合同的行为效力予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条规定，合同解除并不排斥合同中关于违约责任承担的约定，被告宋大勇应返还已收受的国有建设用地使用权转让款并支付违约金。本案中，对于合同履行没有明显预期利益的情况下，原告的实际损失应为资金被占用的利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人双方约定的违约金10万元显著高于实际损失，违约金的计算标准可参照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍计算，计算时间应从2019年1月1日计算至20万国有建设用地使用权转让款全部返还完毕为止。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告刘志军与被告宋大勇签订的国有建设用地使用权转让合同；二、被告宋大勇于本判决生效之日起五日内返还原告刘志军支付的土地款20万元并支付违约金，违约金并按年利率6.175%自2019年1月1日计算至20万元土地款返还完毕之日止；三、驳回原告刘志军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，依法减半收取1229元，原告刘志军负担1000元，被告宋大勇负担229元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的买卖协议为国有建设用地使用权转让合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效。合同签订后,上诉人刘志军依约支付了200000元预付款，不存在违约情形。被上诉人宋大勇虽为履行合同义务也缴纳了办理不动产权登记的土地出让款和相关税费，但因涉案土地属政府对棚户改造安置户进行安置而出让的宅基地，根据政策要求需所有安置户统一办理不动产权证，因安置户数较多，所以进度慢，故被上诉人宋大勇未能按合同约定完成转移不动产权的义务，存在违约，应当承担相应的违约责任。对于违约责任的承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条规定，合同解除并不排斥合同中关于违约责任承担的约定，被上诉人宋大勇应返还已收受的国有建设用地使用权转让款并支付违约金。本案中，对于合同履行没有明显预期利益的情况下，上诉人的实际损失应为资金被占用的利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案双方当事人约定的违约金10万元显著高于实际损失，故一审根据本案实际情形对违约金进行适当调整，确定违约金参照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍计算是其自由裁量权的行使，并无不当之处，本院予以确认。综上所述，上诉人刘志军的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458元，由上诉人刘志军承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨光福审 判 员 曾浩恒审 判 员 杨安寿二〇一九年十二月二十五日法官助理 田竺青书 记 员 张  附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……