河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初676号 原告：鲁伟男，男，1994年11月29日出生，锡伯族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：鲁明义，系原告鲁伟男父亲（本案原告之一）。 委托诉讼代理人：贺静，河北国正律师事务所执业律师。 原告：鄂静峰，女，1966年9月5日出生，锡伯族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：鲁明义，系原告鲁伟男父亲（本案原告之一）。 原告：鲁明义，男，1964年6月22日出生，汉族，住北京市顺义区。 被告：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号，统一社会信用代码，911308243198275448。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系被告承德大地创见房地产开发有限公司职员。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 第三人：河北银行股份有限公司承德滦平支行，住所地，滦平县城关新建路社区05鑫港小区B1号商业楼S7室，统一社会信用代码，91130824MA07MCCQ5K。 负责人：许英春，职务，行长。 委托诉讼代理人：崔瀚祺，承德承天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙宏玉，承德承天律师事务所实习律师。 原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义与被告承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）、第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行（以下简称河北银行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理，在审理过程中，因原告鲁伟男以河北银行滦平支行作为被告向本院起诉，河北银行滦平支行向本院提出申请，要求以第三人身份参加本案诉讼，经与原告协商，原告同意河北银行滦平支行以第三人的身份参加。因鄂静峰、鲁明义与原告鲁伟男作为共同借款人与第三人河北银行滦平支行签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》用于购买本案案涉商品房，本院依法通知鄂静峰、鲁明义作为本案原告参加诉讼，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告鲁明义，被告大地创见公司委托诉讼代理人黄奕卿、第三人河北银行滦平支行委托诉讼代理人崔瀚祺、孙宏玉到庭参加诉讼，原告鲁伟男及其委托诉讼代理人贺静，原告鄂静峰，被告大地创见公司法定代表人苏为学及其委托诉讼代理人王文倩，第三人河北银行滦平支行负责人许英春未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁伟男、鄂静峰、鲁明义向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告鲁伟男与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求依法解除原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义与第三人滦平支行于2017年7月24日签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》；3、请求依法判令被告承德大地创见房地产开发有限公司返还原告房屋首付款1960898.00元及利息和原告已向第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行支付的相应贷款本息257254.31元；4、请求依法判令被告承德大地创见房地产开发有限公司向原告支付违约金488089.80元；5、请求依法判令被告承德大地创见房地产开发有限公司向第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行偿还编号ＤＫ170724000015《个人住房（商业用房）担保借款合同》项下剩余贷款。以上合计2706242.11元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月23日原告鲁伟男与被告大地创见公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下简称案涉合同），购买了被告大地创见公司开发的位于滦平县房屋（以下简称案涉房屋）一套，房屋价款4880898.00元，首付款1960898.00元，余款2920000.00元向河北银行滦平支行申请贷款支付。首付款和贷款原告均已给付被告。原告于2017年7月24日以所购买的房屋提供抵押担保与第三人河北银行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》（以下简称按揭贷款合同），借款本金2920000.00，采用等额本息还款方式每月归还本息金额16845.58元。后因房屋被拆除，合同标的物灭失、导致合同无法继续履行。原告认为，原告购买的房屋系被告大地创见公司原因被拆除，被告大地创见公司无法按案涉合同交付房屋，已构成根本性违约，并且，因房屋已被拆除，案涉合同无法履行，应予解除。现因按揭贷款合同目的已无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条及二十五条第二款的规定，原告有权解除按揭贷款合同。原告因该合同解除而受到的损失应由被告大地创见公司承担。为维护原告的合法权益，特起诉至你院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 大地创见公司辩称，一、原告与我司于2018年12月14日签订《协议书》，就案涉合同履行中产生的纠纷后的处理方案达成协议，且我司按照协议正常履行并已向原告支付268449.39元并代付银行按揭款202146.96元，原告并未提出解除《协议书》的要求。故协议合法有效，应得到法律的保护。现原告又起诉要求被告按照合同承担责任，与《协议书》存在冲突，不应支持。案涉房屋是“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）齐全的合法商品房，案涉合同合法有效。我司没有从事违法违规建设，案涉房屋合法合规。二、我司不构成违约，不应承担违约责任，双方已经签订协议书，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我司也不存在违反《协议书》约定的情形，原告主张我司偿还全部房款没有合同和法律依据，应予驳回。三、原告要求被告向第三人偿还剩余银行按揭贷款，请法院依法判决。因原告在审理过程中要求自2019年12月15日依法解除原被告于2018年12月14日签订《协议书》。本案应依法中止审理。 第三人向本院提出诉讼请求：1、请求判令鲁伟男、鲁明义、鄂静峰及承德大地创见房地产开发有限公司共同向第三人偿还剩余的贷款本金2830015.74元（截止至2019年12月11日）及贷款利息（利率按合同约定计算）；2、判令由鲁伟男、鲁明义、鄂静峰及承德大地创见房地产开发有限公司承担第三人因主张权利所发生的律师费、差旅费；3、本案的诉讼费用由鲁伟男、鲁明义、鄂静峰及承德大地创见房地产开发有限公司负担。事实和理由：第三人曾与大地创见公司签订《个人住房/商业用房按揭贷款合作协议书》，约定由第三人向购置大地创见公司开发的巴克什营旅游文化产业园区项目房屋的买受人提供商业贷，大地创见公司为借款人提供担保。第三人又与鲁伟男、鲁明义、鄂静峰签订按揭贷款合同，并按约定提供贷款2920000.00元用以购买案涉房屋。现因鲁伟男购置的房屋现在已经完全灭失，鲁伟男、鲁明义、鄂静峰尚有大额贷款本息未还，三原告及大地创见公司存在无法旅行约定义务的重大风险。第三人决定行使不安抗辩权，要求借款人鲁伟男、鲁明义、鄂静峰及大地创见公司立即还清所欠贷款本息。综上，为维护第三人的合法权益，特向贵院提出诉求，望贵院依法支持第三人诉讼请求。 就第三人河北银行滦平支行的诉讼请求，三原告辩称，不同意第三人的诉讼请求，坚持三原告的诉讼请求。 就第三人河北银行滦平支行的诉讼请求，被告大地创见公司辩称，一、按揭贷款合同项下借款人即三原告不存在违约情况，正常按期偿还按揭贷款，我司不应承担保证责任；二、律师费、差旅费不是案件必然发生的费用，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供如下证据： 证据一:《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170323030）及补充协议，用以证明案涉房屋总价款为4880898.00元，其中首付款1960898.00元，以银行按揭贷款方式支付2920000.00元；被告应在2018年8月31日前交付涉案房屋；被告逾期交付，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当在合同解除后30天内退还全部已付价款，并按房屋总价款支付原告10%的违约金即488089.80元。 证据二：《个人住房（商业用房借款合同）》（编号：DK170724000015），用以证明除房屋首付款外，原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余房屋价款。 证据三：收据（编号：0001380），用以证明原告根据合同约定，向被告支付首付款1960898.00元。 证据四：网上备案证明，用以证明案涉合同已经进行网上备案。 证据五：按揭贷款还款清单，用以证明原告一直按照按揭贷款合同的约定按月还贷。 证据六：《协议书》，用以证明原、被告已经签订《协议书》，按《协议书》约定，被告已经给付原告首期付款，自2018年11月20日至2019年12月11日期间，被告一直代原告在偿还按揭贷款本息。被告承诺原告在2019年6月30日前进行转贷，现案涉房屋已经灭失，希望解除案涉合同。 对原告提供的证据，被告大地创见公司质证认为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对证据五的真实性由第三人核实。 对原告提供的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二的真实性无异议；证据三、证据四与第三人无关；证据五的真实性以第三人提供的银行交易流水为准；证据六没有第三人的签字或者盖章，第三人不同意协议的内容。 为证明自己的观点，被告大地创见公司向法庭提供如下证据： 证据一：《协议书》，用以证明：原告鲁伟男与我司就案涉合同履行中产生纠纷后的处理方案达成协议； 证据二：银行回单13份，用以证明：截止2019年12月11日我司代原告向第三人支付按揭贷款合计202146.96元，2019年12月11日我司已按照协议的约定向原告支付了《协议书》中的首期付款268449.39元； 证据三：《国有土地使用权证》（证号：滦国用（2016）第00003号）； 证据四：《建设用地规划许可证》（证号：地字第130824201600003号）； 证据五：《建设工程规划许可证》（证号:建字第130824201600003号）； 证据六：《建筑工程施工许可证》（证号：1308242016009220201）； 证据七：《商品房预售许可证》（证号：（滦）房预售证第20160030号）； 被告提供的证据三至证据七用以证明案涉房屋“五证”齐全。 证据八：《撤销行政许可决定书》四份，用以证明：案涉房屋“四证”的行政许可被撤销，是具体行政行为，我司因此提起行政诉讼。 证据九：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》及政府拆除现场照片，用以证明案涉项目因政府2018年10月2日的行政行为要求停止办理案涉房屋有关的行政审批手续；案涉房屋拆除是政府安排的。 对被告大地创见公司提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据八的真实性、合法性由法院认定；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三至证据七的真实性、合法性由法院认定，被告逾期没有交房，原告根据逾期交房90天的事实，提出诉讼请求，要求解除合同和赔偿损失。原、被告签订的《协议书》说明被告应代原告偿还按揭贷款；对证据八、证据九因原告不知道具体情况，无法确认真实性。 对被告大地创见公司提供的证据，第三人质证认为：证据一与第三人无关，不能免除三原告偿还贷款本息的责任；对证据二中的按揭贷款还款记录的真实性认可，无论实际还款人是谁，不影响借款人和还款人是三原告的事实。证据二中被告支付《协议书》约定的首期付款的银行回单因与第三人无关，不发表质证意见；对证据三至证据九的真实性没有异议，但是不能作为解除按揭贷款合同的依据。 为证明自己的观点，第三人河北银行滦平支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房/商业用房按揭贷款合作协议》（合同编号：ED170630000012），用以证明被告和第三人之间签有按揭贷款合作协议，被告对其开发项目的借款人有保证责任。 证据二：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人形成借款合同法律关系，原告为借款人，第三人为贷款人，借款用于购置涉案房屋，原告和第三人自愿约定了权利义务，合法有效，担保借款合同属于独立的法律关系。 证据三：河北银行信贷风险管理系统截屏及交易明细表，用以证明原告名下贷款未还本金为2830015.74元，当期利息为9302.50元，要求原、被告共同承担本金及利息的支付责任。 对第三人河北银行滦平支行提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据三的真实性、合法性没有异议。案涉房屋因被告的原因被拆除，案涉合同无法履行，应予解除，案涉合同解除后按揭贷款合同的目的也无法实现，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条、二十五条的规定应由被告承担偿还贷款的义务，不同意与被告一起作为按揭贷款的共同还款人。 对第三人河北银行滦平支行提供的证据，被告质证认为：对证据一至证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三的真实性由法院核实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鲁伟男与被告大地创见公司于2017年3月23日签订了合同编号为20170323030的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的三组团170号商品房销售给原告鲁伟男，房屋总价款为4880898.00元，其中首付款1960898.00元，以银行按揭贷款方式支付2920000.00元；被告大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告于2017年2月27日向被告支付购房款1960898.00元。合同签订后，原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义于2017年7月24日与第三人河北银行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款2920000.00元用于购买案涉房屋。2017年8月10日，第三人将全部贷款一次性划入原告鲁伟男账户并于当日转入被告大地创见公司账户。被告未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月14日，被告大地创见公司（甲方）与原告鲁伟男（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司（丙方）就本案案涉房屋买卖合同纠纷及由此发生的按揭贷款清偿等事项签订《协议书》，该《协议书》第六条约定：甲方同意自本协议签订之日起，代替乙方承担剩余购房按揭贷款及其相关责任，具体如下：（一）在甲方、乙方和银行（以下简称三方）就按揭还款责任转移事宜协商一致前，乙方协助甲方办理按揭款的还款及办理相关手续。.....（三）如2019年6月30日前三方协议未能签订，则乙方有权解除《协议书》，此前甲方支付乙方的款项视为甲方在目标房屋的《商品房买卖合同》下给乙方的退款及违约金。......”《协议书》签订后，被告大地创见公司于2018年12月20日依《协议书》约定返还原告首期退款268449.39元。后在约定时间内（2019年6月30日前），三方（甲方、乙方和银行）协议未能签订。 另查明，截止2019年5月1日，原告鲁伟男已偿还第三人河北银行滦平支行贷款本息合计459401.27元，其中包括被告替原告偿还贷款本息202146.96元，原告本人偿还257254.31元，尚欠贷款本金2830015.74元及利息。 本院认为，原告鲁伟男与被告大地创见公司于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且涉案房屋已经拆除，合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除案涉合同。原、被告及案外人虽经协商签订《协议书》一份，但因该《协议书》中约定附条件解除案涉合同，现因附条件未成就，故案涉合同并未解除，同时《协议书》亦约定“2019年6月30日前三方协议未能签订”原告鲁伟男有权解除《协议书》，现原告向本院起诉要求解除案涉合同及按揭贷款合同及在本案审理过程中主张解除《协议书》的诉讼行为，系原告不愿继续履行《协议书》、要求解除《协议书》的意思表示。故本院对原告要求解除原、被告于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持。对被告大地创见公司关于案涉合同已解除、双方应继续履行《协议书》辩解意见不予支持。 案涉合同解除后，三原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对三原告要求解除其与第三人于2017年11月8日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。 因按揭贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。 被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属于不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地创见公司提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩主张不予支持。 因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。利息损失自2017年2月27日起至2019年8月19日应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。被告大地创见公司依照《协议书》的约定返还原告的“首期退款”268449.39元应视为退还原告鲁伟男购房首付款,被告大地创见公司尚欠原告购房首付款1692448.61元。 对于第三人请求三原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前三原告为还款义务人，解除前的欠款本息应由三原告负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将三原告已支付的贷款本金返还三原告，同理，三原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向河北银行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求三原告偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人主张由原告鲁伟男、鲁明义、鄂静峰及被告大地创见公司承担第三人因主张权利所发生的律师费、差旅费，因未提供相应的证据，其该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告鲁伟男与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月27日签订的合同编号为20170327064的《商品房买卖合同（预售）》（包括补充协议）； 二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鲁伟男已付购房款1592448.61元； 三、由被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁伟男购房首付款的利息损失。（利息损失自2017年2月27日起至2018年12月20日以1960898.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2018年12月21日起至2019年8月19日止以1592448.61元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止以1592448.61元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义已偿还第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行按揭贷款本金及利息合计459401.27元； 五、解除原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义与第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行于2017年7月24日签订的合同号编为编号DK170724000015《个人住房（商业用房）担保借款合同》； 六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行合同编号为DK170724000015《个人住房（商业用房）担保借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）担保借款合同》约定的标准计算）； 七、驳回原告鲁伟男、鄂静峰、鲁明义的其他诉讼请求； 八、驳回第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28440.00元、保全费5000.00元，合计33440.00元，由被告承德大地创见房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  张小红 人民陪审员  王思文 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： loz1loz因不可抗力致使不能实现合同目的； loz2loz在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； loz3loz当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行； loz4loz当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； loz5loz法律规定的其他情形。 第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，副本二份，交至滦平县人民法院巴克什营人民法庭。同时，向承德市中级人民法院交纳上诉费，逾期将失去上诉的权利。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。