北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10705号上诉人（原审被告）：北京华瑞时代通讯设备有限公司，住所地北京市房山区良乡地区黄辛庄东里11号楼1层3号。法定代表人：宇文浩，总经理。委托诉讼代理人：赖灿伟，男，北京华瑞时代通讯设备有限公司职工。委托诉讼代理人：王首成，男，北京华瑞时代通讯设备有限公司职工。被上诉人（原审原告）：北京正阳置业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦504室。法定代表人：母传杰，总经理。委托诉讼代理人：龙磊，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京华瑞时代通讯设备有限公司(以下简称华瑞公司)因与被上诉人北京正阳置业房地产开发有限公司（以下简称正阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回正阳公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.正阳公司在签订合同前隐瞒涉案房屋部队要收回的事实，造成华瑞公司装修及经营的重大损失。2.一审法院认可涉案房屋确实受到影响，判决酌情免除租金及物业费的10%不足以弥补华瑞公司的装修损失，在法院有相似案件中是判决正阳公司支付装修费。3.一审法院判决华瑞公司支付房租，但履行合同保证金及装修押金未减除。4.正阳公司多计算涉案房屋面积，华瑞公司在一审申请鉴定未予准许。5.华瑞公司提交反诉材料，一审法院未予受理。正阳公司辩称，同意一审判决，不同意华瑞公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.正阳公司没有欺骗华瑞公司，华瑞公司清楚涉案房屋的情况。2.正阳公司是涉案房屋的开发公司，中国人民解放军某参谋部直属工作局（以下简称某直工局）和正阳公司共享涉案房屋，正阳公司享有55%面积的45年使用权。正阳公司和某直工局签了和解协议，把投资转化为租金退了一部分。3.华瑞公司交了两期租金。4.正阳公司认可一审法院酌情减免10%。5.华瑞公司提起反诉的时间太晚，因此一审法院拒绝华瑞公司的反诉请求。6.双方交接测量后才将涉案房屋交给华瑞公司，对于面积计算出的租金华瑞公司也认可，华瑞公司控制涉案房屋一年半以上，从未提出面积问题，因此一审法院认为鉴定面积没有必要。正阳公司向一审法院起诉请求：1.华瑞公司支付正阳公司欠付的租金929801元、物业费32920元；2.华瑞公司向正阳公司支付自逾期之日至判决生效之日的逾期违约金，每日标准为51655.61元；3.华瑞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月27日，正阳公司（甲方、出租方）与华瑞公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落北京市海淀区某大厦F座（以下简称某大厦F座）1层108建筑面积：67.28平方米；西厅房间，建筑面积330平方米；F座5层505房间，建筑面积204平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为办公用房；租期为叁年，自2016年6月27日至2019年6月26日；108、西厅每建筑平方米日租金10元，叁年租金为4350216元、505每建筑平方米日租金5.5元，叁年租金为1228590元；叁年物业费197520元；租金支付方式为预付租金，先交租金后使用房屋，租金按半年支付，每半年929801元，半年物业费32920元。合同第十二条第三款约定：乙方违约未按期交付房租、电费的，每推迟1日，按日应交租金的十倍向甲方支付违约金。至今华瑞公司未交纳2017年12月27日至2018年6月26日的租金及物业费。华瑞公司表示其无法正常使用涉案房屋，自2017年6月水电时有时无，广告牌被拆除，可以进涉案房屋也可以办公，但无法办理营业执照。华瑞公司提交某直工局的《公告》和《关于配合军队全面停止有偿服务工作函》，证明2017年8月31日部队就不让其经营，2018年5月21日其搬离涉案房屋。正阳公司表示对上述证据不予认可，其认为华瑞公司是2018年6月之后才腾出房屋，且正阳公司表示华瑞公司一直正常使用房屋，据此正阳公司提供2018年3月至4月的监控视频和照片。华瑞公司表示其在2018年3月至4月已经不再经营，但未搬离房屋。正阳公司提交和解协议及（2017）京0108民初37212（2）号民事调解书，表示其可以合法经营使用某大厦F座至2018年9月30日。华瑞公司对和解协议及民事调解书的真实性认可。华瑞公司另对承租房屋面积存在质疑，但就此未提交证据。另查，2017年，某直工局以合同纠纷为由将正阳公司诉至法院，要求解除双方签订的某大厦副楼翻扩建合同书等法律文书，要求正阳公司腾退占用的某大厦F座房地产，并完整交付上述房产，正阳公司提出反诉，要求某直工局赔偿因此产生的全部经济损失。法院于2017年12月作出（2017）京0108民初37212（1）号民事判决，解除某直工局与正阳公司签订的某大厦副楼翻扩建合同书、偿还某大厦副楼建设垫付资金协议书、某大厦副楼使用协议及其补充协议。正阳公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）京01民终2312号民事判决，认定：双方当事人之间的合同应确认为房屋租赁法律关系；“全面停止有偿服务活动”政策的实施确实会对涉案合同能否继续履行造成重大影响，但本案不应适用不可抗力的规定，亦不构成情势变更，对于合同订立后由于政策的实施致使无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。判决：撤销（2017）京0108民初37212（1）号民事判决，解除某大厦副楼翻扩建合同书、偿还某大厦副楼建设垫付资金协议书、某大厦副楼使用协议及其补充协议书中租赁期限未超过二十年的部分。2018年8月31日，法院作出（2017）京0108民初37212（2）号民事调解书，调解内容：XXXXXXXXX。2018年5月21日，某直工局向各租赁单位发出公告，写明：2018年5月21日，我局与正阳公司合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院作出民事判决书解除双方所签相关合同，现已生效，依据该判决，请某大厦F座内现有租赁单位于2018年5月24日前搬离，逾期我局将采取停水、停电等措施，由此给各租赁单位造成一切损失由各自承担，我局将保留追究其相关法律责任权利。一审法院认为，正阳公司与华瑞公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行。现双方就华瑞公司的腾房时间存在分歧，但均未能提供相应证据，根据某直工局发出的通知可知，各租户应于2018年5月24日前搬离租赁房屋，逾期将采取停水、停电等措施，故法院认定华瑞公司在此之后未再继续使用租赁房屋，华瑞公司应向正阳公司支付2017年12月27日至2018年5月24日的租金及物业费，同时根据某直工局与正阳公司在北京市海淀区人民法院的诉讼情况以及华瑞公司提交的证据可以认定，华瑞公司于2017年12月27日至2018年5月24日使用涉案房屋确实受到一定影响，故法院酌情免除华瑞公司应交租金及物业费的10%，即需向正阳公司支付租金683403.72元、物业费24196.21元。华瑞公司提出正阳公司多计算租赁面积，未提交相应证据，且华瑞公司已经腾退涉案房屋，此前并未就此提出过质疑，故法院不予采信。正阳公司从某直工局承租涉案房屋后转租给华瑞公司，因政策原因，正阳公司与某直工局之间的合同无法继续履行，生效判决已于2018年5月21日确认解除双方之间的合同关系，虽然正阳公司与某直工局达成调解协议，确认正阳公司在2018年9月30日之前将涉案房屋腾空交付某直工局，但此事实仅是正阳公司与某直工局就合同解除之后对于房屋交接问题达成的协议，因此法院对正阳公司提出其可以收取租金、物业费至2018年6月26日的主张不予支持。因华瑞公司未交纳租金及物业费系因使用房屋受到影响以及某直工局与正阳公司之间的合同纠纷，并非恶意拖延支付，故法院对正阳公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、北京华瑞时代通讯设备有限公司于本判决生效后7日内给付北京正阳置业房地产开发有限公司租金683403.72元、物业费24196.21元,以上共计707599.93元；二、驳回北京正阳置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，经查阅2019年4月9日和8月20日一审开庭笔录，华瑞公司在一审法院最后一次法庭辩论结束前未提出反诉，亦未要求以保证金或押金折抵租金。本院认为，正阳公司和华瑞公司于2016年5月27日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行。某直工局2018年5月21日发出公告要求某大厦F座内现有租赁单位于2018年5月24日前搬离，在正阳公司与华瑞公司均未提交充分证据证明华瑞公司搬离涉案房屋的具体时间的前提下，一审法院参照上述公告中提到的最后腾退时间即2018年5月24日，作为华瑞公司搬离的时间并无不当。截止于2018年5月24日正阳公司和华瑞公司之间的《房屋租赁合同》依然有效，因此华瑞公司应向正阳公司支付2017年12月27日至2018年5月24日的租金及物业费。对于华瑞公司具体应交的租金及物业费的数额，结合此期间某直工局与正阳公司之间的诉讼情况以及华瑞公司提交的相应证据，可以推定华瑞公司使用涉案房屋虽受到一定影响，但并未完全不能使用，一审法院酌定免除华瑞公司应租金及物业费的10%，并无不当，本院予以确认。华瑞公司有关履行合同保证金及装修押金应折抵租金的主张，因其在一审法院最后一次法庭辩论结束前，既未提出反诉，也未要求以保证金或押金折抵租金，故本案不予处理，可另行主张。根据本案已查明的事实，正阳公司在与华瑞公司签订《房屋租赁合同》时，已有部队停止有偿活动的政策颁布，华瑞公司应当知道涉案房屋存在被收回的风险，华瑞公司主张正阳公司隐瞒涉案房屋要收回的事实，无相关依据，本院不予采信。涉案房屋属于现房租赁，且华瑞公司从租赁至搬离涉案房屋期间并未对涉案房屋面积问题提出过异议，因此一审法院依照双方合同约定的租赁面积确认租金支付标准并无当。综上所述，华瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13428元，由北京华瑞时代通讯设备有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十九日法官助理 张 超法官助理 张宏宇书 记 员 杨梓薇