辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10214号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号(友谊灯饰批发市场内)。统一社会信用代码92210211MA0UP0Q81Q。经营者：陈少对，男，1978年1月15日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部（以下简称“微微灯饰经销部”）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称“友谊批发市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。微微灯饰经销部上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决,查清事实后,依法裁决驳回原审原告的诉讼请求或发原审法院重审;二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清,证据不足,程序违法。被上诉人于2018年7月向一审法院起诉,要求上诉人给付欠缴的租金,上诉人在一审期间提出的抗辩意见是,第一,被上诉人出租给上诉人的摊位,实际面积比合同约定的面积缩小,该节事实上诉人在被起诉之前并不知情。上诉人是以每月每平方米做为缴费依据向被上诉人交纳租金的,上诉人在该灯具市场已经经营了近20年之久,为了查清上诉人的租赁房屋的实际面积,上诉人在一审期间书面提出了鉴定申请,而一审法院对上诉人的鉴定申请并未允许,上诉人认为一审法院不允许鉴定是对上诉人合法诉讼权利的侵犯,不进行鉴定根本无法查明租赁物的实际面积,据此上诉人认为一审判决存在程序违法。第二，上诉人的仓库在租赁期间发生火灾,导致库存的货物全部被烧毁,从2月到5月期间四个多月店面处于停业状态,在此期间被上诉人应给予减免租金。第三，在经营期间被上诉人对上诉人进行了限制用电措施,导致上诉人不能正常营业,据此上诉人认为也应减少对租金的支持。友谊批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要理由如下：首先，案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证明面积存在误差。其次，上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不应予以支持。关于上诉人提出的免租承诺，被上诉人对于2018年度租金的减免条件为：一次性交纳六个月租金的租户，即对其7、8月份的租金给予减免（因场地在2018年8月15日即归还大商，被上诉人不再享有出租权）。市场中的部分租户于2018年1月一次性交纳了6个月的租金，被上诉人对该部分租户7、8月的租金依据约定给予了减免。对于市场租金减免的政策上诉人十分清楚。2018年度因上诉人并未于2018年1月31日前一次性交纳六个月的租金，因此其不符合减免租金的条件，被上诉人没有给其进行租金减免。友谊批发市场向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金60113元、仓库租金31360元，合计91473元；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年，原告(出租人)与被告的经营者陈少对(承租人)签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于271号，经营面积为147.50平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准70元/月/平，支付方式为月付款，租金总额10325元×12月=123900元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定仓库租金标准为28元/月/平。原告表示被告已按此标准交纳了2017年4月之前的仓库租金。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损(烧毁)。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，原告给被告另行安排了临时库房，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金60113元(自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月，扣除已交的7000元)、仓库租金30380元(自2017年5月起至2018年8月15日止，共计15.5个月)。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金；第三、火灾及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，一审法院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为147.50平方米，被告也一直按面积147.50平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积147.50平方米每月支付租金10325元。因此，原告要求被告支付拖欠的租金60113元诉讼请求，具有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。被告主张扣除保证金或押金5000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同，但被告租赁仓库系客观事实，且被告已经按照28元/月/平的标准向原告支付了2017年4月之前的租金，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系成立。2017年2月，原告因被告仓库发生火灾重新给被告安排新的仓库，被告继续租赁新的仓库使用，双方未就租金标准协商变更，应当继续履行原租金标准。关于被告辩称原告免费提供新的仓库给被告使用的意见，对此被告未提供证据予以证明且原告不予认可，故被告的该项辩称意见，没有依据，一审法院不予采纳。综上，关于原告主张被告支付拖欠的仓库租金31360元的诉讼请求，一审法院仅支持30380元，原告主张超出部分，一审法院不予支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均认可上诉人微微灯饰经销部自1999年开始在案涉柜台开始经营。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人微微灯饰经销部提出被上诉人友谊批发市场租赁给其的柜台实际面积比合同约定面积缩小，一审未准予其鉴定申请程序违法一节，从查明的事实看，本案上诉人微微灯饰经销部系从1999年开始租赁案涉柜台，其在承租时案涉店铺作为一个特定的区域已存在，上诉人是在对案涉店铺进行实地考察，对店铺的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，且在上诉人实际使用的二十年间，从未对店铺的面积和租金提出过异议，证明案涉店铺的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘，理由是面积比合同约定缩小。但上诉人在二审中明确表示其承租案涉店铺时，对合同载明的经营面积并未进行实地测绘，只是查看店铺后即签订租赁合同，对于合同约定的经营面积147.5平方米是按照何种标准测量计算的并不知晓。既然上诉人在考察店铺后与被上诉人签订租赁合同，说明上诉人是在对其查看的店铺面积及针对该店铺的实际现状收取的租金总额接受的情况下与被上诉人形成的租赁关系。现上诉人要求重新测绘，但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，上诉人主张按照套内面积测量，而被上诉人表示其向外出租的面积是按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊，既然双方对租赁面积的计算方式和范围无法达成一致意见，即丧失了测绘的前提条件。另，虽然案涉的租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行可见，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准，此节从上诉人所称的其在租赁案涉店铺时并未实地测量面积及双方亦未约定面积是指套内使用面积还是包含公摊面积亦可得到佐证。基于以上因素，一审法院对上诉人关于鉴定的申请未予准许正确，对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人微微灯饰经销部提出火灾导致其库存的货物被烧毁，其店面处于停业状态，应减免此期间的租金一节，从查明的事实显示，上诉人所称的火灾发生在2017年2月份，而被上诉人主张的租金是2018年2月至2018年8月15日期间的租金，并不涉及火灾发生时间段，可见，即使火灾烧毁了上诉人的库存货物，对其可能造成一定影响，也不会影响到2018年2月，上诉人在火灾发生时是否足额交付了租金及是否要求减免租金，不在本案审查范围内，被上诉人现请求的租金系在火灾发生一年以后发生，故对上诉人此项主张亦不予支持。关于上诉人主张其在经营期间因被上诉人限电导致其不能正常营业，亦应减少租金一节，本院认为，上诉人承租案涉店铺经营，即应根据合同约定按时足额缴纳租金，现其未能按照合同约定履行，被上诉人作为守约方采取适当的措施督促其履行合同义务，不违反法律规定。且上诉人亦表示，被上诉人对其用电的限制只是造成其不能像以前一样将店内的灯饰同时点亮，并不是不能经营，况且，上诉人亦可通过足额交齐租金的方式使被上诉人取消对其的用电限制，但上诉人并未采取上述措施恢复其所称的正常经营，可见，该限电不足以影响上诉人的日常营业，故对上诉人此项主张同样不予支持。综上所述，上诉人微微灯饰经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由大连友谊灯饰批发市场微微灯饰经销部负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十五日书记员  董 芳