广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤18民终2241号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋洪英，女，汉族，住广东省广州市花都区赤泥镇。委托诉讼代理人：周木泉，男，汉族，住广东省五华县河东镇，系宋洪英的配偶。委托诉讼代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾玉丽，女，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。上诉人宋洪英因与被上诉人贾玉丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8475号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋洪英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人返还押金100000元及利息；2.撤销一审判决第五项，改判被上诉人向上诉人支付违约金60000元；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定上诉人在租赁期间没有保持租赁房屋约定的用途，涉案房屋无法达到适租条件不符合事实。(一)涉案房屋自被上诉人承租以来，一直具备正常的使用功能，从没有被改变过用途。(二)涉案《别墅租赁合同》第19条约定，租赁期间，乙方除了自己及一个委托人之外，一切人员不能进出房屋后门。有后门必然有相对应的前门，后门是增开的后院门口，前门就是原有的大门。即使增开的门口被封闭，被上诉人也可以在涉案房屋的原有大门正常进出。被上诉人从原有大门进出搬运物品并驾车离开的事实可以证实增开的门口并不是进出涉案房屋的唯一门户，所以，在租赁期间，涉案房屋也一直具备适租条件。二、原审认定上诉人违约，导致合同目的无法实现是错误的。被上诉人向上诉人交纳租金之日即2017年4月27日，租赁合同即告成立。但此时被上诉人办公的具体业务类型还没有确定，直至2017年7月其办理了营业执照，上诉人方知被上诉人租赁涉案房屋是用于经营地产咨询公司。涉案租赁合同第5条明确，房屋只是作为办公使用。至于被上诉人经营是否获利，属于正常的商业风险的范畴，不能把经营中的商业风险与能否利用涉案房屋进行经营混为一谈。因此，一审判决对被上诉人合同目的的理解的错误的。三、上诉人与被上诉人就涉案房屋增开的门口被设置障碍的状态，调整租金后继续履行合同，表明上诉人利用涉案房屋从事经营活动的目的仍然可实现。四、原审认为被上诉人依据合同法第九十四条的规定解除合同没有依据。即使被上诉人认为其合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条的规定行使合同解除权，也必须提前告知上诉人，由于被上诉人没有提前告知要解除合同，也没有说明解除合同是因为其合同目的无法实现，不但有违诚实信用原则，也导致上诉人无法依据《合同法》第九十六条规定通过司法途径确认其解除合同的效力，综上，上诉人认为原审认定上诉人在租赁期间没有保持租赁房屋约定的用途，涉案房屋无法达到适租条件，导致被上诉人合同目的无法实现，从而依据《合同法》第九十四条、第二百一十六条规定作出判决是错误的，上诉人已全面、适当地履行合同，被上诉人是违法解除合同，应当对上诉人承担违约责任，请求二审法院判如所请。被上诉人贾玉丽辩称：上诉人的上诉请求无事实依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。被上诉人贾玉丽向一审法院起诉请求：1.请求判令宋洪英退还100000元租赁押金及利息给贾玉丽（利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起，计至还清之日止）；2.判令宋洪英返还贾玉丽支付的租金117000元（其中2018年5月20日至6月11日为23000元、6月12日至8月11日为34000元、8月12日至11月11日为60000元）；3.宋洪英赔偿经营损失50000元给贾玉丽；4.宋洪英承担本案的诉讼费用。上诉人宋洪英向一审法院反诉请求：1.判令解除宋洪英与贾玉丽签订的《别墅租赁合同》;2.判令贾玉丽修复遭受破坏的玻璃门锁、将原修建广告牌的地方恢复原状;3.判令贾玉丽支付违约金60000元;4.判令贾玉丽支付欠缴的水费5.60元、污水处理费4.25元、电费384.59元，合计394.44元；5.判令贾玉丽向公司登记机关作变更登记，不再将涉案房屋作为其经营的清远宝祥房地产咨询有限公司的住所；6.判令贾玉丽承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告贾玉丽与被告宋洪英签订《别墅租赁合同》主要约定，原告承租被告的位于清远市美林湖棕榈湾*街**号房屋作办公使用，租期2017年8月12日起至2020年8月11日，第1年每月的租金为30000元，第2年每月的租金为35000元，第3年每月租金为40000元，先交租后使用，按季度三个月交纳一次租金，于每季度的前5天之内交纳；合同保证金100000元，待合同期满后一切的设备按原来完整的使用状态下交给被告后才退回给原告；租赁期内房屋产生的任何费用（如水电费、物业管理费）都由原告承担支付；合同期满后必须无条件按照原有完整正常状态下使用的物业归还被告，如果有损坏必须修复原来正常使用状态；原告合同到期或是提前搬移的，必须要注销或是变更公司的营业执照，如果没有办理注销或是变更公司，房屋保证金不能退回的；租赁期间，原告保证除了自己及一个委派人之外，一切人员不能进出房屋后门；租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告3个月的租金及保证金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告3个月租金及保证金；合同生效日期以被告已收取原告的保证金及双方签字加手指模为准。上述合同约定的保证金100000元，被告确认于2017年4月27日已收取。原告于2017年7月27日在将上述房屋作为住所注册成立了清远宝祥房地产咨询有限公司，经营范围为房地产中介服务、住宿业、旅游管理服务、批发和零售业。2017年8月11日，原、被告在上述合同上签名及印上指模。上述合同履行过程中，涉案房屋的物业管理公司广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司因认为被告擅自拆除涉案房屋花园侧面、后面的小区公共围墙增开门洞，并铲除门洞前属于小区的公共绿化带，作为新的出入口，于2018年4月18日向一审法院提出诉讼[案号（2018）粤1802民初2105号]，请求被告恢复原状。此期间，并用大石将涉案房屋花园侧院、后院所开的门口堵塞。被告对此于2018年6月1日提出反诉，请求广州市美林基业物业管理有限公司将堆砌在涉案房屋门口的大石搬离现场、排除障碍、恢复原状等，理由为认为在购买涉案房屋时开发商同意其在房屋侧院及后院墙处可各开1个出入门口，且2017年对房屋进行装修在侧院及后院增开门口时，物业管理公司亲临现场指导并分别于2017年4月19日、5月18日、6月27日发放了装修动工许可证等。该案尚在审理中。对于涉案房屋的上述门口被堵塞情况，原告于2018年6月向被告发出催告函，认为自2018年5月20日开始，承租房屋后院大门一直被乱石堆砌阻碍，严重影响公司经营，租赁合同目的已无法实现，要求被告在2018年6月20日前履行出租人法定义务，排除妨害、恢复原状，并自2018年5月20日开始至排除妨害、恢复房屋原状、符合合同约定用途之日的租金进行减免。原、被告对租金经协商，2018年6月12日至8月11日的租金调整为每月17000元，2018年8月12日起的租金调整为每月20000元，2018年11月11日前的租金原告已支付给被告。2018年11月10日，原告再次向被告发出催告函，告知如被告2018年11月12日前未能排除妨害、恢复房屋的正常使用功能，将暂停租金缴纳，直至被告履行出租人排除妨害、确保房屋适租的义务为止，并在符合法律规定或合同约定时将依法行使合同解除权。此后，原、被告在租金交纳问题上产生分歧，原告于2018年11月13日搬离涉案房屋，被告于次日接收回房屋并请人进行清洁，清洁费用已由原告支付。根据被告提供的物业交款通知书显示，涉案房屋于2018年10月28日至2018年11月27日期间需交纳水费5.60元、电费384.59元、污水处理费4.25元。另经查询，清远宝祥房地产咨询有限公司于2019年3月13日向登记机关申请注销，现在公告期间，公告期至2019年4月26日。一审法院认为，原、被告签订的《别墅租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实及结合原、被告双方的诉辩，可知，被告是在先收取原告的保证金、涉案房屋后院和侧院各增开1个门口后，合同双方才签订，亦即合同签订时涉案房屋共开设有3个门口，其中增开的门口有1个是面向小区外的美林湖大道，原告租赁涉案房屋是作清远宝祥房地产咨询有限公司办公经营之用。在合同履行期间，被告增开的2个门口于2018年5月被物业管理公司用大石堵塞，在原告发出催告函后，双方虽协商对租金作了下调，但无法正常从增开的门口出入已影响了原告的公司经营。根据合同法第216条的规定，被告在租赁期间有保持租赁房屋符合约定的用途的义务，涉案租赁房屋无法达到适租条件，原告依约正常使用房屋收益的合同目的已不能实现，为此，被告存在违约，原告可以解除合同。现原告单方解除合同，并无过错。对于被告反诉请求解除双方签订的别墅租赁合同，因原告已于2018年11月14日将涉案房屋交回被告，并支付了交回房屋后被告请人清洁的费用，合同双方已实际解除，故无需再行判决。由于被告违约，对于被告反诉请求原告支付违约金60000元，不予支持；原告请求被告返还已支付的押金100000元及自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日止的利息，可予支持。对于原告请求被告返还已支付的2018年5月20日至2018年11月11日的租金共117000元及被告赔偿经营损失50000元，鉴于经营损失并无提供依据，且租金在增开的门口被堵后被告已作下调，原告是按协商下调后的租金金额支付，原告的该请求依据不足，不予支持。对于被告反诉请求原告修复损坏的玻璃门锁，原告并无异议，予以支持。对于被告反诉请求原告支付水、电、污水处理费共394.44元，由于原告在将涉案房屋交回被告时并无办好交接手续，且从数量及金额上可以相信是原告在搬离涉案房屋前所用，本院亦予以支持。对于被告反诉请求原告将原修建广告牌的地方恢复原状、变更公司登记住所，鉴于原告现已对以涉案房屋为住所的清远宝祥房地产咨询有限公司申请注销，且原修建广告牌的地方广告牌已拆除，一审法院不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、限宋洪英于本判决生效之日起10日内向贾玉丽返还押金100000元及利息（该利息自2018年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日）；二、限贾玉丽于本判决生效之日起10日内向宋洪英支付水、电、污水处理费共394.44元；三、限贾玉丽于本判决生效之日起10日内修复位于清远市美林湖棕榈湾*街**号房屋二楼损坏的玻璃门锁，修复时宋洪英必须予以配合；四、驳回贾玉丽的其他诉讼请求；五、驳回宋洪英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5306元，减半收取计2653元，由贾玉丽负担1659元，宋洪英负担994元；反诉受理费654元，由宋洪英负担。本院二审期间，上诉人提交了一份一审法院(2018)粤1802民初2105号民事判决书，拟证明上诉人在涉案房屋围墙开设两处门口的行为获得法院的支持，堆放障碍物的状态即将消除。经审理，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《别墅租赁合同》，是双方当事人的真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。在合同履行的过程中，由于上诉人在涉案房屋围墙增开的二个门口于2018年5月被物业管理公司用大石堵塞，客观上影响了被上诉人公司的经营，在被上诉人于2018年5月20日向上诉人发出催告函，要求上诉人于2018年6月20日前履行出租人的法定义务，排除妨害、恢复原状、调整租金后，双方虽对此事进行协商，上诉人亦对租金作了下调，但二个门口被堵塞的问题并未得到决。2018年11月10日，被上诉人再次向上诉人发出催告函，告知上诉人如在2018年11月12日前未能排除妨害、恢复房屋的使用功能，将暂停租金缴纳，直至被上诉人履行出租人排除妨害、确保房屋适租的义务为止，并在符合法律规定或合同约定时将依法行使合同解除权。由于被上诉人此后仍无法正常从增开的门口出入，因双方又在租金交纳的问题上产生分歧，被上诉人于2018年11月13日搬离涉案房屋，上诉人于次日接收房屋并进行清洁，表明其对被上诉人解除合同的认可。在此情形下，不能认定被上诉人是违法提前解除了双方签订的《别墅租赁合同》，被上诉人的行为对上诉人并不构成违约，上诉人要求被上诉人支付违约金60000元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。基于上述理由，上诉人在签订合同时向被上诉人收取的100000元合同押金，亦应退还给被上诉人。综上所述，上诉人宋洪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3500元，由上诉人宋洪英负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十二月二日书记员  梁家惠书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。