广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2542号上诉人（原审原告）：雍军烂。上诉人（原审原告）：雍倩倩。上诉人（原审原告）：农春新。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人（原审第三人）：殷望芝。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、殷望芝因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。雍军烂、雍倩倩、农春新在原审的诉讼请求：1.确认雍倩倩、农春新与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，继续履行；2.变更合同第六条第2款分期付款为余款54万元一次性支付给国龙公司；3.判令国龙公司为雍军烂、雍倩倩、农春新办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二泰兴阁20F房屋产权登记手续。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认雍倩倩、农春新与广州市国龙房地产开发有限公司于2001年11月28日签订的《商品房买卖合同》有效。二、雍军烂、雍倩倩、农春新在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款54万元及该款自2002年1月14日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。三、广州市国龙房地产开发有限公司在雍军烂、雍倩倩、农春新完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助雍军烂、雍倩倩、农春新到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁20F房所有权转移登记至雍军烂名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；殷望芝、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11621元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新、建行白云支行、殷望芝均不服，分别向本院提起上诉。上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判为：雍军烂、雍倩倩、农春新在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款54万元支付给建行白云支行。2.由国龙公司、殷望芝、建行白云支行承担本案诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.在一审过程中，国龙公司未向雍军烂、雍倩倩、农春新提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，殷望芝、建行白云支行也未提出独立的诉讼请求，雍军烂、雍倩倩、农春新未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决雍军烂、雍倩倩、农春新支付剩余购房款的利息给建行白云支行超出一审诉讼请求的范围。2.雍军烂、雍倩倩、农春新与国龙公司系房屋买卖合同关系，建行白云支行与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人建行白云支行的上诉请求：1.将原审判决第三项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.判令雍军烂、雍倩倩、农春新、国龙公司承担全部诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与雍倩倩、农春新签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，雍军烂、雍倩倩、农春新要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定相互矛盾。上诉人殷望芝的上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回雍军烂、雍倩倩、农春新的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。本案并不涉及建设工程价款的优先受偿权问题，且雍军烂、雍倩倩、农春新只向国龙公司支付了30%“购房款”，故《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》根本不适用于本案。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任和违反公平原则，认定事实有误，不符合公序良俗。（1）雍军烂、雍倩倩、农春新并非善意购房人。（2）在殷望芝承担了《楼宇按揭合同》的全部银行欠款且已被法院立案执行的情况下，原审法院仍认为殷望芝未实际向银行偿还按揭贷款；同时，殷望芝经过多年努力主张权利得到广州铁路运输第一法院的判决支持并在房屋管理部门恢复了预售合同和抵押备案登记的情况下，原审法院仍认为殷望芝未就涉案房屋主张过民事权利，仅依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决，就认定国龙公司与殷望芝签订商品房预售合同并非真实意思表示，无视广州市中级人民法院和广州市铁路运输第一法院生效判决的存在。（3）殷望芝作为涉案房屋的登记预购人和按揭借款人，在欠银行按揭借款债务负担未得到合理合法、彻底解决的情况下，原审法院判决将殷望芝名下的涉案房屋所有权转移登记到雍军烂名下不但没有法律依据，而且违反法律的最基本常识。3.原审法院支持雍军烂、雍倩倩、农春新的诉讼请求等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书唱反调。4.原审法院判决认定殷望芝与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）应依法认定殷望芝与国龙公司签订的《商品房预售合同》有效，认定雍倩倩、农春新与国龙公司签订的《商品房买卖合同》无效。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）关于殷望芝与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效的原审法院判决已被广州市中级人民法院（2016）粤01民终3672号生效民事判决撤销。（4）根据（2016）粤7101行初2914号生效行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至雍军烂、雍倩倩、农春新名下，实质上是否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.雍军烂、雍倩倩、农春新的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。雍军烂、雍倩倩、农春新是（2009）越法刑初字第769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.雍倩倩、农春新与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令雍军烂、雍倩倩、农春新返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审另查明，雍倩倩为雍军烂、农春新的婚生女儿。2001年11月28日，雍倩倩、农春新与国龙公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。2017年11月15日，雍军烂与农春新签订《离婚协议书》，其中有约定涉案房屋归雍军烂所有等相关内容。2017年11月15日，广州市白云区人民法院作出（2007）云法民一初字第1759号《民事调解书》，确认雍军烂与农春新离婚，但并未记载涉案房屋归属的相关内容。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。建行白云支行的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。雍军烂、雍倩倩、农春新的质证意见：该再审案件对本案不构成任何影响，国龙公司与其员工串通骗取银行贷款，损害金融机构的利益。名义购房人大多是国龙公司的员工或员工的亲戚朋友，没有实际支付任何款项，以房屋作为抵押物骗取贷款，不是真正的购房人。殷望芝的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新、建行白云支行、殷望芝虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新、建行白云支行、殷望芝的上诉请求，均不予支持。虽然雍军烂与农新春离婚协议书约定涉案房屋归雍军烂所有，但该约定并未经生效法律文书所确认，且本案为房屋买卖合同纠纷，国龙公司负有为合同相对方办理产权证的义务，不宜直接判决将涉案房屋过户至雍军烂名下，本院二审对此予以纠正。雍军烂等人就涉案房屋过户问题可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律准确，但直接将涉案房屋过户至雍军烂名下不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12701号民事判决第一项、第二项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12701号民事判决第三项为：广州市国龙房地产开发有限公司在雍军烂、雍倩倩、农春新完成一审判决第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助雍军烂、雍倩倩、农春新到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁20F房所有权转移登记至雍倩倩、农春新名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；殷望芝、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。二审案件受理费11621元，由上诉人雍军烂、雍倩倩、农春新负担5760.5元，上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元，上诉人殷望芝负担5760.5元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍