湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终72号上诉人（原审被告）：李加银，男，汉族，1962年5月8日出生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟利，男，汉族，1969年3月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一律师事务所律师。上诉人李加银因与被上诉人刘伟利房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院于2018年11月29日作出的（2018）湘0202民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人李加银向本院提起上诉请求：依法撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院于2018年11月29日作出的（2018）湘0202民初1156号民事判决，改判刘伟利无权享有原登记在上诉人名下位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）的征收补偿款5131412元中的84.8%；2、一审和二审诉讼费由刘伟利负担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与刘伟利之间签订的《房屋转让合同》有效与事实不符，适用法律错误：1、本案的诉争房屋系上诉人与其妻易彦的夫妻共同财产，上诉人与刘伟利就诉争房屋的买卖一事，易彦不知情，且事后也未同意；2、在后续该《房屋买卖合同》履行过程中，刘伟利在给付房款及偿还银行贷款的过程中屡次违约，给上诉人造成重大损失，并导致上诉人亲自偿还银行剩余全部贷款。针对刘伟利的违约，上诉人早已向刘伟利以书面形式提出解除合同，但刘伟利却强行占据房屋不予返还。二、一审判决认定刘伟利享有征收补偿款的84.8%计人民币4351437元无事实与法律依据，前后自相矛盾。一审法院明确认定刘伟利未取得涉诉房屋的所有权，上诉人才是被征收房屋所有权人即被征收人，而一审法院在刘伟利未取得涉诉房屋所有权的前提下判决刘伟利享有涉诉房屋征收补偿款的84.8%计人民币4351437元亦不符合法律规定，且自相矛盾。刘伟利在与上诉人签订了《房屋转让合同》之后存在一系列的违约行为，属于先行违约，应承担合同无法履行的违约责任。综上所述，一审判决认定事实与法律错误，所作判决明显错误，请求依法改判。被上诉人刘伟利答辩称：一、答辩人与被答辩人所签订的《房屋转让合同》合法有效，被答辩人称其妻子易彦对被答辩人出售房屋的事情不知情也不同意，答辩人认为没有任何事实和法律依据，属于见利忘义有失诚信的主张，请求二审法院依法驳回。1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，物权行为和债权行为可以分离，无权处分物权不代表债权当然无效；2、被答辩人无法证明诉争房产属于夫妻共同财产，即使属于夫妻共同财产，但该房屋房产证、国土证上仅有被答辩人一人的名字，被上诉人基于对公示登记信息的信任，所签订的合同应认定有效；3、对方只是要求变更合同没有要求解除合同，且该行为已经发生14年之久并收取了大部分转让款，应认定有效。二、《房屋转让合同》虽约定“乙方在付清房屋转让费之日起，拥有该房屋所有权”，但该所有权保留条款无效，被答辩人仍有转移标的所有权给答辩人的义务。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，买卖合同当事人主张合同所有权保留适用于不动产的，人民法院不予支持。本案中虽然约定了房产所有权保留，但该条款应认定无效，应该按照合同约定由上诉人履行合同转移房屋所有权登记的义务。三、被答辩人在未经答辩人同意情况下，一次性归还银行贷款，取回了房产证及土地使用权证，拒绝交还答辩人，未能将涉案房屋过户至答辩人名下，确属被答辩人违约行为。按照合同约定，需要归还的贷款实际系两笔，在贷款还没有到期的情况下，提前归还贷款违反了合同约定。答辩人明确提出将相应提前归还的贷款支付给被答辩人，在一审中被答辩人也一直拒绝领取。被答辩人列举的《逾期催收通知书》中显示的逾期的借款（2002年1月15日出借的11.5万元）并非答辩人应当按合同归还的借款，逾期的借款可能存在是上诉人应当自行归还的借款。被答辩人擅自一次性归还全部贷款，实质是改变了《房屋转让合同》约定的付款方式，存在明显的违约行为。四、原审法院根据双方的过错程度及权利义务相一致原则确定答辩人享有拆迁补偿款，适用法律正确。原审法院根据双方的过错程度及权利义务相一致原则对登记在被答辩人名下的拆迁款进行处分，符合法律规定，没有矛盾之处。五、答辩人已经帮李加银累计支付银行贷款124700元，直接支付房款14万元，按照房屋总价28万元计算，答辩人仅有15300元未支付，占总购房款的5.46%，故一审法院应按照94.54%比例计算答辩人应得的拆迁款。即使我方存在一部分购房款没有及时支付给被答辩人以及他应当归还贷款的银行，也是因为被答辩人违约在先造成的，被答辩人不能视为答辩人违约。答辩人为尽早平息诉争，并未上诉，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人刘伟利在一审法院提出的诉讼请求：1、确认原、被告2003年11月12日签订的《房屋转让合同书》中除第三条“乙方在付清房屋转让费之日起拥有该房屋所有权”之外的条款有效；2、请求确认被告于2018年8月3日向原告寄送的《解除《房屋转让合同》的通知函》的解除合同行为无效；3、请求确认株房权证株字第00061816号房屋及株荷国用（2000）字第B1125号国有土地所对应的拆迁款4602013.45元为原告所有，应将该拆迁款返还原告；4、被告赔偿原告房屋转让费违约金50000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年11月12日，原、被告就买卖被告所有位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）签订了《房屋转让合同书》。合同书约定：李加银为甲方，刘伟利为乙方。1、甲方将位于变电站后的房屋（包括围墙内所有用地，详见甲方与竹山组签订的荒塘转让协议书）一次性转让给乙方，转让总价为贰拾捌万元整，不含转让、过户等任何税费。2、付款方式为：合同签订时首付伍万元，11月22日前再付五万元，余款在12月31日前付清（甲方用此房贷款没有偿还部分壹拾肆万元抵扣房屋转让费，从11月15日后的贷款本息由乙方偿还）。如乙方需要房产证和土地使用证，甲方随时配合拿出。3、合同签字生效，双方不得违约，否则由违约方赔付违约金伍万元。乙方在付清房屋转让费之日起拥有该房屋所有权。4、本合同一式两份，签字生效。原、被告在房屋转让合同书上签字。签订协议后，原告刘伟利于2003年12月14日、2004年1月14日、2005年1月25日共支付了140000元房款给被告李加银。被告李加银收到购房款后，将其所有的位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房实际交付给原告刘伟利。剩余房款140000元，原告以代被告偿还银行贷款的方式予以支付，因原告时常延迟还款，被告李加银于2006年3月14日还款7500元，剩余贷款及利息35028.65元，被告于2009年9月7日一次性偿还完毕，被告共计偿还银行贷款42528.65元。截止到起诉时，该42528.65元房款原告仍未支付给被告。签订协议后至今，原、被告一直未办理房屋过户手续。另查明，2018年4月17日，原、被告诉争房屋被征收，诉争房屋征收补偿款为5131412元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于房屋转让合同的效力问题。被告李加银主张本案诉争房屋系其和妻子易彦的夫妻共同财产，房屋买卖时易彦不知情且事后也未同意，故该房屋买卖合同应属于无效合同。该院认为，原告刘伟利占有使用涉诉房产达14余年之久，在此情况下，被告李加银主张涉诉房屋系夫妻共同共有的财产，其将房屋处分给了原告，未经其妻子易彦同意，对此，易彦应承担证明责任。被告的上述主张，只有其本人的陈述而不能提出其他相关证据，且易彦虽未在房屋转让合同上签字，但其在合同签订后两个月知晓了房屋转让的事实，却一直未行使撤销权要求撤销该房屋转让合同，应视为其对被告李加银转让房屋行为的默认。原、被告签订协议后，原告支付了大部分房款，被告也将房屋实际交付给了原告占有使用，合同已实际履行。不动产买卖合同未办理物权登记不影响合同的效力。原、被告之间的房屋买卖合同，未违反国家法律、法规的强制性规定，自合同成立时依法有效。关于本案涉诉房屋所有权问题。依据《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告虽然与被告签订了《房屋转让合同》，并按照合同的约定向被告支付了大部分购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告尚未取得涉诉房屋的所有权，其与被告之间仅系房屋买卖合同关系。关于原、被告履行合同的违约问题。《房屋转让合同书》约定“合同签订时首付伍万元，11月22日前再付五万元，余款在12月31日前付清（甲方用此房贷款没有偿还部分壹拾肆万元抵扣房屋转让费，从11月15日后的贷款本息由乙方偿还）”，原告于2003年12月14日给付100000元，于2004年1月14日给付35000元，于2005年元月25日给付5000元，其给付房款时间与合同约定时间不一致，且其在后续代被告偿还银行贷款时仍存在延迟还贷情形，致使银行多次向被告发放催收通知书，故原告在履行合同过程中存在违约行为。被告李加银于2009年以资金充裕为由申请一次性偿还借款本息，并拿回房产证及土地使用权证，拒绝交还给原告并协助原告办理房屋过户手续，亦属于违约行为。关于房屋征收补偿款的归属问题，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”，本案涉诉房屋的所有权已因拆迁而消灭。原告已无法取得所购房屋的产权。被告作为涉诉房屋登记的所有权人与征收方签订的房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，被告在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在已收取了原告大部分购房款的情况下，本应及时将转让的房屋过户登记至原告名下，或及时行使撤销权。现因政府搬迁政策的原因导致涉诉房屋物权消灭，在此情况下，原告主张对所购房屋产权消灭的对价即拆迁征收补偿款享有所有权，符合法律规定的权利义务相一致原则，故该院对原告要求法院确认株房权证株字第00061816号房屋及株荷国用（2000）字第B1125号国有土地所对应的征收补偿款为其所有的主张，该院予以支持。被告方自行偿还了贷款42528.65元，该院酌情认定以《房屋转让合同书》约定的转让款280000元为基础，按偿还的银行贷款占总房款的比例来计算在征收补偿款中享有的份额，即被告偿还贷款（42528.65元）占总房款（280000元）的比例为15.2%，则其享有征收补偿款的15.2%。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下，一、原告刘伟利与被告李加银签订的《房屋转让合同书》有效；二、原登记在被告李加银名下位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）的征收补偿款5131412元，由原告刘伟利享有上述款项的中的84.8%，计人民币4351437元，被告李加银享有上述款项的15.2%即计人民币779975元；三、驳回原告刘伟利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43616元，由被告李加银承担41000元，原告刘伟利承担2616元。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以认定。另查明，2001年12月21日，李加银与中国工商银行株洲市车站路支行签订《借款合同》约定，李加银申请住房贷款115000元和装修贷款6万元，贷款期限分别为10年和5年，并以案涉竹山村的自建房作为抵押担保。至2003年11月15日止，该两笔贷款约剩余14万元借款本金尚未归还。李加银与刘伟利在2003年11月12日签订《房屋转让合同书》时商定由刘伟利代李加银偿还该两笔银行贷款，李加银在收到14万元房屋转让款后，将其扣还贷款的银行存折交付给刘伟利用于还款。至2009年李加银自行归还银行贷款时止，刘伟利已代其归还了大部分的银行贷款。涉案的房屋登记在李加银名下，李加银与易彦系夫妻关系。在本案一审期间，李加银向刘伟利发函要求解除所签订的《房屋转让合同》。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点为：1、本案诉争的房屋转让合同是否有效;2、本案双方的违约责任应如何认定以及所涉房屋拆迁补偿款如何分配。本院评述如下：涉案的株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）系登记在上诉人李加银名下，被上诉人刘伟利基于信赖利益与李加银所签订的《房屋转让合同》双方的意思表示真实，内容合法有效。李加银虽主张出卖该房屋时，未取得其妻子易彦的同意，其无权处分该房屋，所签订的买卖合同无效。但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予支持。且在刘伟利占有使用该房屋的10多年里，易彦亦明知该房屋已转卖给刘伟利，但从未主张撤销该《房屋转让合同》或提起诉讼。故李加银主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中双方均存在违约行为，一审法院对各自的违约责任认定是恰当的，本院予以认可。此外，本院认为，在刘伟利付款时间违约后，李加银同意了其延迟付款，并将案涉房屋交付给刘伟利占有使用和收益，应视为双方同意继续履行该合同。李加银在自行偿还了银行贷款后，在近10年的时间亦未要求撤销该《房屋转让合同》追究刘伟利的违约责任，应视为其放弃行使撤销权的权利主张。刘伟利在李加银于2009年9月7日一次性偿还全部银行贷款并拿回房产证和土地使用权证后，也一直未以双方签订的《房屋转让合同》向李加银主张权利，要求变更房产过户。李加银作为涉案房屋的登记权利人，在房屋的拆迁过程中可以行使财产的处分权。但基于买卖合同的有效履行，在刘伟利已经支付绝大部分房屋转让款的前提下，应确认刘伟利可以合法取得涉案房屋的所有权，鉴于该房屋已被拆迁，确认房屋所有权已无必要，刘伟利可以享有房屋拆迁收益的权利。一审法院基于公平原则，酌情以《房屋转让合同书》约定的转让款280000元为基础，按李加银偿还的银行贷款占总房款的比例来计算在征收补偿款中享有的份额，即李加银偿还贷款（42528.65元）占总房款（280000元）的比例为15.2%，其享有征收补偿款15.2%的认定导致双方利益分配略有失衡。考虑到本案实际情况，特别是双方在履约的过程中的违约行为及程度，李加银在房屋拆迁过程中享有的拆迁利益应当适当增加，本院对此予以纠正，并确认李加银可以享有征收补偿款130万元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。李加银上诉认为刘伟利不应享有拆迁补偿款的上诉理由与本案事实和法律规定不符，本院不予支持；但其认为征收补偿款分配金额过低的上诉请求成立，本院依法予以调整。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项之规定，判决如下：维持湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1156号民事判决的第一项判决；撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1156号民事判决的第三项判决变更湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1156号民事判决的第二项判决为：原登记在上诉人李加银名下位于株洲市荷塘区荷塘铺乡竹山村的自建房（株房权证株字第00061816号）的征收补偿款5131412元，由被上诉人刘伟利享有上述款项的中的3831412元，被告李加银享有上述款项的1300000元；驳回被上诉人刘伟利的其他诉讼请求。本案一审受理费43616元，由上诉人李加银承担41000元，被上诉人刘伟利承担2616元；二审案件受理费41611元，由上诉人李加银负担31611元，被上诉人刘伟利承担10000元。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一九年十二月十日书记员 刘 丹