甘肃省金塔县人民法院   民事判决书   （2019）甘0921民初1464号   原告(反诉被告)：国家税务总局金塔县税务局。   负责人：李刚，该局局长。   委托诉讼代理人：潘占刚，该局副局长。   委托诉讼代理人：向海琳，酒泉航天律师事务所律师。   被告（反诉原告）：曹军生。   委托诉讼代理人：吴佛寿，酒泉阳关律师事务所律师。   原告（反诉被告）国家税务总局金塔县税务局（以下简称金塔县税务局）诉被告（反诉原告）曹军生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金塔县税务局的委托诉讼代理人潘占刚、向海琳，被告曹军生及其委托诉讼代理人吴佛寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   金塔县税务局向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告交清房屋租赁费108750元（2017年1月1日至2018年12月31日的租金90000元，2019年1月1日至2019年5月31日，房屋租金18750元，合计为108750元）；2、依法判令被告支付拖欠的水费693元（2016年7月31日之前的水费），电费9104元（2018年8649元，2019年1月1日至2019年3月31日455元，合计9104元）；3、请求被告支付电表线路改装费2380元；4、要求本案诉讼费由被告承担，第一项至第四项费用合计120927元。事实和理由：2010年原告金塔县税务局（甲方）与被告曹军生（乙方）签订了房屋租赁合同书一份。合同约定出租方金塔县税务局将坐落于金塔镇解放路XXX号建筑面积为340.49平方米的门店承包给承租人曹军生经营，租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年45000元，按年平均交纳。乙方在签订合同时向甲方一次性交清第一年的租金，在本年度经营满前15日内交清下一年租金，并约定了违约责任。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每日另加收300元房租，逾期超过15天，甲方有权终止合同并依法追究所欠相关费用。合同签订后，原告如约履行了合同约定义务，将坐落于金塔镇解放路XXX号建筑面积为340.49平方米的房屋交付给被告经营使用，被告利用该门店房经营了一家火锅店。2014年5月29日，原、被告双方又继续签订了一份补充协议书。约定甲方金塔县国家税务局同意将金顺宾馆续签三年，合同转移至巴将军火锅城合并租赁期限为六年（2015年1月1日至2020年12月31日），每年租金为45000元，租金按每年交付一次。自2017年开始被告以各种理由拒交租赁费，以及因其经营期间产生的水、电等费用及线路改造费用。经原告多次与被告进行沟通，至今未果。鉴于上述事实，原告认为，被告长期拖欠租赁费用的行为已经严重违背了双方订立的合同约定，给原告单位造成经济损失，损害了原告的合法权益，应当依法承担责任。   曹军生辩称，一、应驳回原告的第一项诉讼请求，具体理由如下：1、2010年原、被告确实签署了《房屋租赁合同》，合同签订后被告如约取得金塔镇解放路XXX号门店的使用权，并且在征得原告同意后对承租房屋进行了整体装修。此后截止2014年5月29日前，被告均能够保证租赁物符合约定的用途。2、2014年5月29日原、被告双方签订了一份《补偿协议》，该协议名为《补偿协议》实为对《房屋租赁合同》时间的延续，从合同内容来看，根本无法体现出对被告有何补偿，该协议严重显失公平。3、自双方签订《补偿协议》后，原告便开始办公楼外墙整体装修施工，并搭建脚手架，没有给被告经营中的火锅店留出安全入口，致使消费者无法正常进入火锅店。此外，被告也因施工随时停水停电造成被告经营障碍，无奈之下迫使被告停业，从而丧失了承租房屋的目的，致使合同目的不能实现。4、原告在装修过程中有意刁难被告，原本属于外墙整体装修，却在装修至被告火锅店门口时有意将门口上方部分搁置，不予装修，造成被告经营的火锅店门口与其他承租人承租的房屋门面截然不同，一片狼藉，外观视觉极差，对被告而言，完全属于是遭遇了不公正对待。5、被告室外及室内装修历时一年多时间，在此过程中将装修垃圾堆放在被告火锅店门窗处，造成粉尘污染，时常伴随着电锤砸墙的噪音，对于一个供消费者就餐的场所而言，根本无法保证一个良好的就餐环境。因此，给被告造成客源流失，无法保证正常经营。6、2015年原告在被告完全不知情的情况下，将营业中正常使用的火锅店消防通道封闭长达一年时间，致使被告消防设施不达标，被公安机关责令整改。迫使被告无法正常经营，最终导致停业。7、在被告先后经营过程中，租赁物出现大面积漏水现象，较为严重，当被告提出维修时，原告置若罔闻，拒绝维修，导致屋内装修被水侵泡，部分财产因侵泡而损坏，最终租赁物无法正常投入使用。8、上述事实发生后，被告与原告多次协商，原告承诺愿给予一定赔偿，并要求被告以书面方式提出，在被告提交多份申请材料后，被搁浅至今，原告有违约的行为。综上所述，被告有正当理由拒绝原告要求支付房租的请求。二、原告的第二项诉讼请求不应得到支持。被告在营业期间，正常通电防止食物损坏，不得已将电通上。因此，对于该项诉讼请求人民法院不应支持。原告第三项诉讼请求，对该费用的产生，被告不知情。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。   曹军生向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失345000元；2、判令反诉被告支付房屋维修费40122元，上述费用合计385112元；3、本案涉诉费用由反诉被告承担。在诉讼中曹军生增加反诉请求155920元。其中停业期间员工的工资77310元（10人×890元/天×90天＝77310元），冰箱内的肉食及菜品24200元，加盟费12240元（136元/天×90天=12240元），半个月取暖费1170元，空调外箱拆装费8000元，门面门头折旧25000元，门庭的拆除损失8000元，以上合计155920元。但曹军生没有在法庭指定的期限内补交诉讼费。事实和理由：2010年双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于金塔县金塔镇解放路XXX号的房屋以每年45000元的价格出租给反诉原告。反诉原告承租后，经反诉被告同意，对室内进行整体装修，2014年双方又签订《补偿协议》一份，约定2014年《房屋租赁合同》到期后巴将军火锅城租期延长三年，金顺宾馆续签三年合同，转移至巴将军火锅城，合并租期6年。在上述合同履行期间，反诉被告因办公楼外墙及室内整体装修施工历时1年多时间，随时停水停电，给反诉原告造成经营障碍。同时在此期间，反诉被告无故封闭反诉原告正在使用中的消防通道。此后，就上述诸多问题及所受损失，反诉原告多次与反诉被告协商，并按反诉被告要求以书面形式提交索赔申请，而反诉被告却以上会研究解决为由，推脱至今。综上所述，反诉被告出租给反诉原告的房屋因被迫停业，无法实现承租目的，丧失了租赁物约定的用途，给反诉原告造成经济损失，经双方多次协商，均未达成一致意见。无奈之下，诉诸贵院，恳请人民法院查明案件事实后，给予公平公正裁判。   金塔县税务局对曹军生的反诉辩称，反诉原告在反诉状中关于双方签订合同的事实属实，其他的不属实。在2014年5月29日原、被告签订的《补偿协议》时，已经对原告装修办公楼给被告造成的影响进行了补偿和处理。被告的反诉请求，没有事实依据，请求法庭依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：   1、原告提交的金塔县国税局出租房屋水电费抄录表，用以证明被告租赁房屋期间拖欠2014年3月14日至2018年1月26日的水费693元，拖欠2014年1月26日至2019年3月31日的电费合计9104元（其中2018年12月31日之前8649元，2019年1月至3月455元，合计9104元）。被告质证不认可。审查认为，抄表日期为2018年1月26日的抄录表，承租人签名处有曹军生妻子陈丽萍的签字，予以认定；抄表日期为2018年11月27日的抄录表，承租人签名处无承租人签字，不予认定。   2、原告提交的线路改造费销货清单和发票21张，货单为金塔县转银五交化经营部票据，用以证明原告为被告垫线路改造费2380元的事实。被告质证不认可。审查认为，销货清单抬头为金塔县税务局，不能证实为案涉门店所用，故不予认定。   3、原告提交的建筑施工许可证及合同书一份、质量评估报告档案一份及建设工程竣工验收表。证实原告外墙工程于2014年3月1日开工，2014年6月30日竣工的事实。被告对竣工日期有异议。审查认为，上述证据可作为认定案件事实的依据。   4、原告提交的疏通下水发票7张（时间是2016年至2018年），用于证实由于被告经营火锅店在2016年至2018年经营期间，造成下水堵塞，由原告出钱疏通下水的事实。被告质证不认可。审查认为，上述证据只能证实原告疏通下水的事实，不能证实下水堵塞是由被告造成的。   5、被告提交的金塔县公安局城关派出所接处警登记册一份，证实2014年9月24日原告无故封闭被告经营中火锅店的消防通道。原告对被告的证明目的有异议。审查认为，接处警登记册可以证实原告后大门封闭的事实，但原告否认承诺给被告提供消防通道，被告无证据证实原告的承诺，故对被告的证明目的不作认定。   6、被告提交的金塔县公安局城关派出所金公（城）责通字[2014]001号责令限期整改通知书原件一份，证实因原告的违法行为造成被告被公安消防部门责令整改，最终导致被告停业的根本原因。审查认为，原告否认承诺给被告提供消防通道，被告无证据证实原告的承诺，故对被告的证明目的不作认定。   7、被告申请证人俞生成、王爱萍出庭作证的证言，证实原告在装修期间，房屋存在漏水的情况，在装修期间尘土飞扬，致使被告没办法经营。在2014年的时候，原告把消防通道堵死了，致使被告停业整顿，导致其失业；证实其在上班期间，火锅店上层室内有装修，对被告影响较大，经常停电、下水经常堵塞，对被告影响较大。经审查，证人俞生成、王爱萍系被告员工，与被告有利害关系，其证言不能作为单独认定案件事实的依据。   8、被告提交的证人王彦成出具的书面证言，证实在2014年下半年，原告装修办公楼时存在封闭消防通道、造成粉尘及噪音污染、随时停水停电、店内屋顶及墙体被水侵泡、因装修引起电路短路包厢被烧等现象。原告质证不认可。审查认为，王彦成无正当理由不出庭作证，对其证言不作认定。   9、被告提交的（1）2014年5月至2015年11月期间由被告拍摄的照片12张，证实原告因办公楼外墙整体装修，自2014年5月起至2015年11月长时间搭建脚手架，堵塞火锅店正门，且随时在火锅店门窗边缘堆放施工垃圾，造成火锅店不能正常经营，给被告造成经济损失若干。（2）2014年3月至5月由被告拍摄的照片4张，证实原告因办公楼外墙整体装修，存在将被告经营中的火锅店门头及门亭强行拆除的事实，并给被告造成经济损失若干。（3）2014年8月由被告拍摄的照片5张，证实原告楼体装修为统一装修，在此过程中却无故拆除火锅店门口部分，致使火锅店门口与其他商户门口和外墙整体不一致，感观较差，对被告区别对待，显失公平。（4）2014年9月至12月由被告拍摄的照片3张，证实原告因室内装修，在砸墙的过程中使用电锤，给被告造成严重的噪音污染，无法进行正常的经营活动。（5）2014年9月24日由被告拍摄的照片一张，证实原告将被告经营火锅店的消防通道以焊接的方式封闭，致使公共场所消防不达标，存在违法行为，同时因该行为给被告造成停业损失若干。（6）2016年6月由被告拍摄的照片5张，证实消防通道被封闭后于2016年才消除封闭的事实，期间长达一年多时间，致使被告无法正常经营。（7）2015年3月至2018年10月由被告拍摄的照片12张，证实原告出租给被告的门店，因原告装修多次漏水，侵泡了被告店内的墙面、房顶、桌椅等财产，给被告造成财产损失。（8）2018年9月至2018年3月由被告拍摄的照片3张，证实原告因改造楼内设施再次将被告经营中的火锅店窗户遮挡，并在窗户边缘堆放垃圾，严重影响经营，造成经济损失若干。（9）2018年9月由被告拍摄的照片一张，证实被告经营的火锅店处于关门停业状态。（10）2019年5月由被告拍摄的照片3张，证实原告出租给被告的房屋因待于履行维修义务而大面积漏水，造成电路烧坏，无法正常经营，造成经济损失。原告认为照片中没有具体的拍摄时间，照片的背面是被告自己写的时间，该份证据是被告自制证据，不认可。原告搭建脚手架给被告造成经营损失，仅仅凭照片是无法证实的。审查认为，上述照片不能作为单独认定案件事实的依据。   10、被告提交的证明一份，证实原告因装修给被告造成下水堵塞。原告认为，被告的火锅店在经营期间，经常有堵塞的现象，不能证明下水堵塞就是由原告装修引起的。审查认为，证明记载“曹军生为税务局进行下水管道维修、维修费490元”，不能证明原告因装修给被告造成下水堵塞。   11、被告提交金塔县国税局出具的2015年度和2016年度房屋租金发票原件两张，证实2015年度和2016年度被告缴纳了房屋租金共计90000元整，由于原告装修、停电、堵塞店门口、封闭安全通道，造成被告停业一年余时间，造成房租损失45000元。原告对被告的证明目的不认可。审查认为，被告无证据证实其停业是由原告造成，故对被告的证明目不作认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于金塔镇解放路XXX号建筑面积为340.49平方米的门店承包给被告经营，租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日，租金每年45000元，按年平均交纳。乙方在签订合同时向甲方一次性交清第一年的租金，在本年度经营期满前15日内交清下一年租金。水电费、上下水管线维修费用由被告支付。下水道发生堵塞，由被告负责疏通并承担相关费用。合同签订后，原告如约履行了合同约定义务，将坐落于金塔镇解放路245号建筑面积为340.49平方米的房屋交付给被告经营使用，被告利用该门店房经营了一家火锅店。2014年5月29日，原、被告双方又继续签订了一份《补偿协议》，因原告办公楼外墙搭建脚手架，给被告带来经营不便、暂停营业；金顺宾馆原告收回被告也放弃经营，给被告造成一定损失。双方就原告维修期间给被告造成的损失达成补偿协议，原告同意将金顺宾馆续签三年，合同转移至巴将军火锅城合并租赁期限为六年（2015年1月1日至2020年12月31日），六年内租金不涨，每年45000元，租金按每年交付一次。现原、被告就房租、水电费交纳、原告装修办公楼给被告经营带来损失等问题发生争执。另查明，原告办公楼外墙装修工程建筑工程施工许可证、建设工程施工合同载明工程“计划开工日期2014年3月1日，计划竣工日期2014年6月30日”，竣工验收报告和竣工验收备案表上载明的竣工验收时间为2015年5月。   本院认为，原、被告之间存在合法的租赁合同关系，双方当事人应严格履行合同约定义务。原告要求被告支付房租108750元的诉求，于法有据，应予支持；要求被告支付拖欠的水电费9104元、电表线路改装费2380元的诉求，其中抄表日期为2018年1月26日的水电费抄录表8086.68元，有曹军生妻子陈丽萍的签字，被告无异议，予以支持，其余款项被告不认可，原告无证据证实，不予支持。根据本案情况可以认定原告装修办公楼给被告造成了影响，但被告无证据证实影响程度和损失金额，无证据证实其损失全部是由原告造成，且原、被告签订的补偿协议已经对原告装修办公楼给被告造成的影响进行过处理，故对被告关于拒付房租、水电费的答辩理由和要求原告赔偿各项损失345000元、支付房屋维修费40122元的反诉请求，本案不予支持；待证据成就后，被告（反诉原告）曹军生可另行主张。被告（反诉原告）曹军生诉讼过程中新增加反诉请求155920元，但曹军生没有在法庭指定的期限内补交诉讼费，本案不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用   一、被告曹军生于本判决生效后三十日内向原告国家税务总局金塔县税务局支付房屋租金108750元（2017年1月1日至2019年5月30日）、水电费8086.68元，以上合计116836.68元；   二、驳回原告国家税务总局金塔县税务局的其他诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）曹军生的反诉请求。   如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2720元，适用简易程序审理减半收取1360元，由原告国家税务总局金塔县税务局负担60元，被告曹军生负担1300元。反诉费3538元，由被告（反诉原告）曹军生负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 杨文军     二〇一九年十二月二日   书记员 陈小芳