河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7078号上诉人（原审被告）：伊川盛百利商贸有限公司，住所地河南省伊川县城关街道办事处文化路中段。法定代表人：董萍华，该公司总经理。委托诉讼代理人：关社轻，河南厚思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳秋，女，1982年12月5日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：李纪生，河南绿洲律师事务所律师。原审被告：伊川银兴置业有限公司，住所地河南省伊川县城关镇豫港大道东段银兴广场4楼402室。法定代表人：杨浩天宇，该公司总经理。上诉人伊川盛百利商贸有限公司（以下简称盛百利公司）因与被上诉人刘艳秋及原审被告伊川银兴置业有限公司（以下简称银兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初3541号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛百利公司委托诉讼代理人关社轻、被上诉人刘艳秋及其委托诉讼代理人李纪生到庭参加诉讼，原审被告银兴公司经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。盛百利公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.判令刘艳秋承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）关于租赁合同是否属于可撤销的认定及判决不当。首先，盛百利公司与银兴广场1169、2169号商铺所有权人签订有《铺位合作经营及管理协议书》，该协议书第三条约定：“在合作经营期内，乙方（盛百利公司）享有该铺位的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权；在合作经营期限届满后，同等条件下，乙方享有优先合作经营权”。盛百利公司依据该协议将案涉商铺出租给刘艳秋没有任何不当。其次，尽管案涉商铺所有权人将盛百利公司起诉至一审法院，要求确认盛百利公司与刘艳秋之间的《租赁合同》无效，伊川县人民法院（2018）豫0329民初3362号民事判决书认为：案涉商铺所有权人与银兴公司签订的商铺认购书及商品房现房买卖合同的效力并不影响盛百利公司与刘艳秋签订的房屋租赁合同的效力，因此案涉商铺所有权人的该项请求于法无据，不予支持，且该判决在伊川县人民法院（2018）豫0329民初3541号民事判决书作出前已经生效，对同一事实依然做出与一审法院生效判决完全相反的判决。最后，一审法院依据《合同法》第五十四条第二款之规定，撤销盛百利公司与刘艳秋之间签订的《租赁合同》明显属于错误。与刘艳秋签订《租赁合同》时，盛百利公司既没有欺诈，也没有胁迫，更没有乘人之危，该合同是双方的真实意思表示，在订立时也不存在任何的显失公平。（二）认定盛百利公司赔偿刘艳秋损失不当。盛百利公司与刘艳秋于2018年7月7日签订的《租赁合同》，租赁期限一年，自2018年8月1日至2019年7月31日，合同签订后盛百利公司按照合同约定将案涉商铺交予刘艳秋，盛百利公司一直抱着积极的态度和刘艳秋及案涉商铺所有权人协商，诉讼期间刘艳秋依法处于正常经营状态，没有任何人阻止其经营，只是由于刘艳秋自身原因不再承租，单方要求解除合同，一审法院却让盛百利公司承担期间所有的损失，明显不公。刘艳秋使用房产期间所产生的租赁费、物业费也不应该让盛百利公司承担；同时，刘艳秋所支付46000元购买的第一年技术转让费也不会因合同的撤销而消失，以及物料费40840元，刘艳秋已使用多日，刘艳秋即使不使用盛百利公司房产开店，但完全可以另外开店，继续使用，而该部分费用一审法院却全部认定为刘艳秋的损失让盛百利公司承担，既不公平，也不合理。刘艳秋辩称，（一）盛百利公司上诉称与所有人何亚威、何亚飞签订的有铺位管理协议，但何亚威和何亚飞并不认可。盛百利公司所称的铺位管理协议，在刘艳秋承租商铺之后二十几天，何亚威、何亚飞等不断到商铺内进行闹事，报警就报了几次，造成刘艳秋无法正常经营。（二）伊川法院3362号判决，并没有对盛百利公司和刘艳秋之间签订的租赁协议效力进行认定，所以说不存在两个判决两份不同的结果。（三）盛百利公司欺诈事实明显。房屋的实际所有人是何亚威、何亚飞，并不是盛百利公司，但是盛百利公司自己将房屋进行出租，隐瞒事实并且在事情败露之后，拒不改正，造成刘艳秋无法经营，损失巨大。（四）刘艳秋的损失真实有效，在一审时盛百利公司绝大部分对真实性都没有异议。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告银兴公司未到庭，未发表意见。刘艳秋向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销刘艳秋和盛百利公司签订的20180707号“租赁合同”，退还租赁费、物业费及合同押金41,856元，银兴公司对退费承担连带责任；2.依法判令盛百利公司承担违约责任，赔偿因违约行为给刘艳秋造成的门店装修、门店加盟费及各项物品损失20万元，银兴公司对赔偿损失承担连带责任；3.本案诉讼费、律师费由盛百利公司、银兴公司承担。一审法院认定事实：2018年7月7日，刘艳秋与盛百利公司签订一份《租赁合同》，租赁位于伊川县城关××广场××、××号商铺用于经营品牌快餐，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，租赁费用包含租金、物业费等共计31,856元。合同还约定了违约责任，并约定因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订当天，刘艳秋依约向盛百利公司缴纳了商铺押金10,000元、一年租金和物业费31,856元。其后，刘艳秋对该1169、2169号商铺进行了装修装饰、购买了经营工具及食品原料等，其中装修装饰包括室内装修、门头装修等共计支出83,727元，购买食品原材料支出40,840元；此前刘艳秋为开办品牌快餐店，于2018年6月27日支付46,000元购买了第一年的技术转让费。为解决纠纷，刘艳秋支出律师代理费3,000元。另查明，伊川县城关××广场××、××号商铺系银兴公司开发的商业用房，于2016年年初出卖给何亚威、何亚飞，购房人当时已全额支付了购房款。2018年8月20日，何亚威、何亚飞得知自己购买的商铺被刘艳秋租赁使用，到刘艳秋刚开业的快餐店进行交涉阻止。2018年9月3日，盛百利公司向刘艳秋发送一份《解除租赁合同通知书》，称“因自己原因无法继续履行合同要求解除租赁合同，退还刘艳秋所付履约保证金、剩余租金及物业费36,600.9元并赔偿其直接损失”。2018年10月11日，银兴广场1169、2169号商铺购买人何亚威、何亚飞将银兴公司、盛百利公司、刘艳秋诉之一审法院，要求确认盛百利公司与刘艳秋签订的《租赁合同》无效，银兴公司、盛百利公司立即将1169、2169号商铺恢复原状并交付何亚威、何亚飞使用。一审法院于2019年3月18日作出（2018）豫0329民初3362号民事判决书，判令银兴公司将银兴广场1169、2169号商铺交付何亚威、何亚飞，该判决已发生法律效力。一审法院认为，盛百利公司在对银兴广场1169、2169号商铺无处分权的情况下仍然将该商铺对外出租，隐瞒真相使刘艳秋在违背真实意思的情况下与之签订《租赁合同》，该合同刘艳秋已要求予以撤销，一审法院依法应予撤销，撤销后该合同自始没有法律约束力。刘艳秋要求盛百利公司返还租赁费、物业费、合同押金41,856元及赔偿损失合理部分，一审法院予以支持。刘艳秋为经营该快餐店而对所租赁商铺进行的装修，包括室外门头广告装修，均系不可移动、拆除后无使用价值物品，应认定为刘艳秋的直接损失；刘艳秋为经营该品牌快餐店购买技术而支出的技术转让费，有效期为一年，在有效期内因盛百利原因导致不能有效使用该技术进行经营，该技术转让费应认定为刘艳秋的直接损失；刘艳秋所购买的食品原料，因均为有保质期物品，也应认定为刘艳秋的直接损失。综上，刘艳秋的损失为：装修费63,000元、地板装修费6,750元、窗帘800元、灯饰2,310元、地板革地毯850元、门头广告费10,017元、技术转让费46,000元、物料费40,840元，律师代理费3,000元，共计173,567元。刘艳秋主张损失中的小厨具、操作台、制冰机、桌椅、网购物品（含两个空调）等，因均系可移动、可反复使用的物品，不影响其以后继续使用，故该部分不宜作为刘艳秋的损失，刘艳秋的该部分诉求一审法院不予支持。刘艳秋要求银兴公司承担连带责任，因银兴公司并非《租赁合同》相对方，且刘艳秋无提供应由银兴公司承担连带责任的证据，故银兴公司不应承担连带责任。盛百利公司作为独立法人，应返还刘艳秋的租赁费、物业费及合同押金41,856元，赔偿刘艳秋损失173,567元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决：一、撤销刘艳秋与盛百利公司签订的20180707号《租赁合同》；二、盛百利公司于本判决生效之日起十日内返还刘艳秋租赁费、物业费、合同押金41856元；三、盛百利公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘艳秋损失173567元；四、驳回刘艳秋的其他诉讼请求。如盛百利公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2464元，由盛百利公司承担。本院二审期间，盛百利公司提交证据如下：证据1.《铺位合作经营及管理协议书》两份，拟证明:何亚飞和何亚威将商铺交由盛百利公司管理经营；证据2.《伊川银兴广场商铺认购书》一份，拟证明：何天斌认购商铺两间；证据3.照片七张，拟证明:刘艳秋占用商铺至2019年11月20日才搬出。刘艳秋质证认为，对于证据1，《铺位合作经营及管理协议书》期限是2015年5月1日至2018年4月30日止，案涉合同是在2018年7月份签订的，且产权人何亚威、何亚飞也不认可并提起诉讼；对于证据2，何天斌不是产权人，真实性无法确定；对于证据3，照片只是搬家情况，在2019年1月13日已经将钥匙交还。刘艳秋提交（2018）豫0329民初3362号民事判决书一份，拟证明：产权人何亚威、何亚飞起诉盛百利公司私自将其房屋出租，盛百利公司无权处分。盛百利公司对判决书真实性没有异议。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，盛百利公司在二审中所提交的《铺位合作经营及管理协议书》的期限是2015年5月1日至2018年4月30日，与本案租赁合同期限并不重叠。本案中，盛百利公司没有证据能够证明自己对案涉房产享有对外出租的权利，且刘艳秋正常经营活动受到影响，其要求撤销与盛百利公司的租赁合同理由正当，故一审法院判决撤销双方租赁合同并无不当，本院予以维持。另，刘艳秋与盛百利公司签订的《租赁合同》，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日止，盛百利公司上诉称刘艳秋占用本案案涉商铺直至2019年11月20日，刘艳秋虽不认可盛百利公司的主张，但亦自认在2019年1月13日才将钥匙交还。一审法院仅因盛百利公司原因导致刘艳秋在一年期限内不能有效使用转让技术进行经营，就判令盛百利公司对刘艳秋技术转让费全额赔偿不妥，且刘艳秋购买食品原料所支出的物料费40840元，明显不是一次性的支出，其食品原料是否存在损失以及损失多少，与盛百利公司过错之间因果关系并不紧密，仅凭刘艳秋购买食品原料就认定盛百利公司应承担全部物料费赔偿责任明显不当，本院依法予以调整。一审判决盛百利公司返还刘艳秋租赁费、物业费、合同押金41856元，事实和法律依据充足，本院予以维持。结合本案实际情况，本院酌定盛百利公司对刘艳秋购买食品原料支出的物料费40840元承担50%的赔偿责任，对于其他投入损失承担80%的赔偿责任，以上各项共计为126602元。综上，伊川盛百利商贸有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初3541号民事判决第一、二项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初3541号民事判决第四项；三、变更河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初3541号民事判决第三项为：伊川盛百利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘艳秋损失126602元；四、驳回刘艳秋的其他诉讼请求；如伊川盛百利商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2464元，由伊川盛百利商贸有限公司负担。二审案件受理费4531元，由伊川盛百利商贸有限公司负担4000元、由刘艳秋负担531元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇一九年十二月三十一日书记员 张 慧