陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2560号 上诉人（原审原告）：三原县百货公司，住所地：三原县，统一社会信用代码：91610422221861162X。 法定代表人：王鑫，该公司经理。 委托诉讼代理人：王明辉，陕西池阳律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：陕西家绮置业有限公司，住所地：三原县，统一社会信用代码：91610400671531056G。 法定代表人：刘娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小庆，陕西迈拓律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人陕西家绮置业有限公司（以下简称家绮公司）因与上诉人三原县百货公司（以下简称百货公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2019）陕0422民初1028号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对案件进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人王小庆、被上诉人的法定代表人王鑫及委托诉讼代理人王明辉到庭应诉，本案现已审理终结。 上诉人家绮公司请求：1、驳回原告要求交付一、二层建筑面积的诉请，改判原判第一项为按照三原政府会议纪要及合同约定向被上诉人交付一、二层各1500平方米合计3000平方米的建筑面积，剩余约700平方米建筑面积所有权归上诉人所有。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由如下：原审法院归纳双方争议焦点是交付一、二层还是交付一、二层各1500平方米建筑面积。上诉人在原审已经提交了“三原县人民政府专项问题会议纪要”，该会议纪要已经明确被上诉人以沿街2160平方米地皮与开发商置换一、二层3000平方米产权。上诉人除向被上诉人交付3000平方米商铺外，还承担了原2160平方米土地向土地部门应该交纳的费用。原审法院认定超越家绮公司与百货公司合同制定的根据，属认定事实错误。结合双方签订的《联合开发合作意向书》、《联合开发合作合同书》第一条第一款2项为整体性约定，不得拆开或违背合同的真实意思表示作出违背公平原则的判处。恳请二审法院依法改判。 上诉人三原县百货公司对此答辩如下：原审法院认定上诉人应向答辩人交付“池阳国际1#楼一、二层全部”是正确的。双方的《联合开发合作意向书》及《联合开发合同书》均约定：大楼的一、二层不少于3000平方米（每层各1500平方米）产权属于百货公司所有。对此约定，不产生任何歧义。乙方的设计方案（一、二层营业楼平面图）必须与甲方协商后方可确定建筑方案，否则不得施工。答辩人对平面图的审定协商就是为了维护自身不少于3000平方米的利益。如果按家绮公司所称，设计面积超出700平方米，对这一巨大争议，双方岂能不进行协商，不进行具体范围的划定。政府的专题会议纪要决定的是百货公司开发改制的有关问题，是针对百货公司开发改制政策层面上的要求，并不是针对上诉人而言的。家绮公司只能依据双方签订的合同内容行使权利并承担义务。请二审法院驳回上诉人家绮公司的上诉请求。 上诉人百货公司请求：1、判决被上诉人立即支付上诉人下欠款项53万元，并支付自2019年9月18日起按照每年30万元标准计算至一、二层营业房交付之日的款项；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由如下：双方签订的《联合开发合同书》中约定：从联合开发合作意向书签订后，乙方在建设期间，每年必须向甲方缴纳30万元，以解决企业职工的养老、失业、医保等五项社会保险的上缴。至基建结束，门面房一、二楼交付使用为止。关于每年30万元的起算点，在诉讼中，双方同意按照开发场地的交付时间2012年1月1日起算，但法院认定30万元应支付至被上诉人向上诉人发出工作联系函之日是错误的。双方因移交面积发生争议，上诉人迫于无奈才提起诉讼，家绮公司到目前为止尚未交付，因此应按约定支付每年30万元的费用至实际交付之日。 上诉人家绮公司对此答辩意见为：1、百货公司收取现金30万元以及四套折抵房屋148万元合计1787830元，双方对此事实均予以认可。2、原审判决对于30万元起算点为2012年1月1日及终止点2017年6月6日查明清楚，合同书第三条第二款30万元计算期限应计算至百货公司收到家绮公司2017年6月6日工作联系单。因此肯请二审法院驳回家绮公司的上诉请求。 上诉人百货公司在一审的诉请为：1、判令被告立即向原告交付位于三原县XX街（西临百司巷大路、东临现客都超市、南临住户界墙）陕西家绮置业有限公司营业楼一、二层及不少于80平方米的办公用房（价值约600万）；2、判令被告立即支付下欠原告款项437170元，并支付自2018年12月15日起按照每年30万元的标准计算至一、二层营业房交付之日的款项（自2011年7月14日起至2018年12月14日计算了437170元，自2018年12月15日起按照每年30万元的标准计算至一、二层营业房交付之日的款项）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：三原县人民政府办公室于2011年7月4日下发的二〇一一年十七号三原县人民政府专项问题会议纪要，专题研究县商务办下属企业百货公司开发改制的有关事宜，会议决定“3、由商务办负责，在符合城市建设规划和土地利用规划的基础上对百货公司现有土地进行开发。对沿街的2160平方米地皮与投资商进行置换，置换后投资商建造的高层，一、二层3000平方米产权归百货公司所有。同时对百货公司院内3亩多土地进行开发，为企业职工建造经济适用房。”。原告作为甲方、被告作为乙方于2011年7月14日签订《联合开发合作意向书》，在该《联合开发合作意向书》二、2、①中约定“沿街由乙方建造营业大楼及住宅，大楼的一、二层不少于3000㎡（每层1500㎡），产权属于甲方，不足部分由三楼补足，其余产权属乙方。”。双方又于2011年12月16日签订《联合开发合同书》，合同第一条第2款约定：乙方将建造的一、二层不少于3000平方米（每层各1500平方米）交于甲方永久性使用，产权属甲方所有，不足部分由三楼补充；合同第三条第2款约定：从“联合开发合作意向书”签订后，乙方在建设期间，每年必须向甲方缴纳叁拾万元，以解决企业职工的养老、失业、医保等五项社会保险的上缴。至基建结束，门面房一、二楼交付使用为止；合同第六条第1款约定：乙方在建物业用房或商品房时，为甲方建造一套不少于80平米的办公用房，房价按成本价计算，用甲方固定资产折旧费的16.5万元多退少补。原告依据合同约定开发土地的用地项目名称为“池阳·国际”，并取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，2014年年底1号楼施工完毕，咸阳市公安消防支队于二〇一六年十月十三日作出咸公消验字[2016]第0132号建设工程消防验收意见书，对被告申报的池阳国际项目1#楼综合评定该工程消防验收合格。2017年6月6日被告向原告送达了工作联系函，函中载明“三原县百货公司：按照陕西家绮置业有限公司与百货公司联合开发协议中所规定，现工程已经建成完工，具备协议中所规定的交付条件。请贵公司尽快与我公司联系，协商具体事宜。”，原告公司法定代表人签收了该工作联系函。庭审中原告方陈述收到工作联系函后，其找到被告要求交付1#楼的一、二层全部，但被告认为只应向原告交付一层1500㎡、二层1500㎡共计3000㎡，双方为此发生争议，并因被告未履行交付不少于80㎡的办公用房之争议诉至本院提出以上诉讼请求。又查明2011年7月14日合同签订后被告向原告交付三十万养老统筹金，后原告分别于2017年1月20日收到被告交付的2#1单元2901室（该房抵顶欠款514730元）、2018年1月30日收到被告交付的1#2单元2504室（该房抵顶欠款340400元）、1#2单元704室（该房抵顶欠款317275元）、1#2单元504室（该房抵顶欠款315425元），庭审中原、被告均认可用原告收到的上述四套房屋的折价款来履行双方所签合同第三条第2款的约定，综上，被告共向原告交付1787830元。关于30万元起点原告最初主张被告每年向其交纳的叁拾万元的起算点应为《联合开发合作意向书》的签订时间即2011年7月14日，但在审理过程中原、被告双方认可原告向被告交付开发场地的时间为2012年1月1日，双方同意起算点应为被告接收开发场地时间。另原、被告双方就《联合开发合作合同书》第六条第1款被告应向原告交付一套不少于80㎡的办公用房实际并未履行之事实均认可，审理中原告表示如果法院判决，其同意被告向原告方交付1号楼2单元3104室（不管将来该房屋颁证面积是多少，均同意面积按92.5平方米计算）作为向原告方交付的不少于80㎡办公用房，房价按成本价3000元/㎡计算，房屋总价款为277500元，总价款减去原告固定资产折旧费165000元后，原告应该给被告补差价112500元，被告对原告的上述意见表示同意，并表示将原告应给其所补差价112500元同其应实际支付原告的每年三十万的约定一并计算总额，如果超付其不要求原告在本案中返还，保留起诉的权利。 一审法院认为，原、被告签订的《联合开发合作意向书》及《联合开发合作合同书》是双方真实意思表示且不违反法律规定，本院对其效力予以认定。诉争标的所属的池阳·国际项目1#楼已经咸阳市公安消防支队消防验收合格，认定符合交付条件。原告要求被告交付池阳·国际1#楼一、二层全部之请求，被告辩称认为依据《联合开发合作合同书》第一条第一款2项之约定，其应向原告交付一、二层各1500㎡，本院认为，该条款约定“不少于3000平方米”就是将建造的一、二层全部交付，最少是3000平方米，这样符合公平原则，故对被告的辩称不予采信，被告应将一、二层全部交付原告，不足3000平方米部分因双方对交付面积的具体四至没有约定，本院经现场勘验，认为由三楼南北以外墙皮为界、从东至西按照国标《房产测量规范》测量办法补充为宜。关于30万的起算点，起点双方没有争议，为双方认可的被告接收开发场地时间即2012年1月1日，又被告向原告发出工作联系函的时间为2017年6月6日，原告在收到该函后找被告收房，因交付面积不能达成一致意见未果，原告未采取有效措施维护其权益，故截止点应计算至此即2017年6月6日，综上被告依据《联合开发合同书》第三条第2款约定应向原告缴纳的费用共计165万(30万元/年*5.5年=165万元)，又依据庭审中查明的双方认可的被告依据该条款已实际向原告支付了1787830元（其中以四套房屋折抵1487830元，现金交付30万元），被告已实际超付，故对原告第二项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告交付不少于80平方米的办公用房之请求，审理中原、被告表示如果法院判决，其双方同意被告向原告方交付1号楼2单元3104室（不管将来该房屋颁证面积是多少，均同意面积按92.5平方米计算）作为向原告方交付的不少于80㎡办公用房，房价按成本价3000元/㎡计算，房屋总价款为277500元，总价款减去原告固定资产折旧费165000元后，原告应该给被告补差价112500元，被告对原告的上述意见表示同意，并表示将原告应给其所补差价112500元同其应实际支付原告的每年三十万的约定一并计算总额，如果超付其不要求原告在本案中返还，保留起诉权利，本院认为，原被告的上述约定不违反法律规定，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告陕西家绮置业有限公司于判决书生效后一月内向原告三原县百货公司交付池阳·国际项目1#楼一层、二层，不足3000㎡部分由三楼以3000㎡为基础按照国标《房产测量规范》测量办法补充；二、限被告陕西家绮置业有限公司于判决书生效后十日内向原告三原县百货公司交付池阳·国际项目1#楼2单元3104室作为向原告方交付的不少于80㎡办公用房；三、驳回原告三原县百货公司其他诉讼请求。 二审中，上诉人百货公司提交其内部会议记录及向县政府的申请报告，欲证明百货公司从未自己表示仅要求3000平方米的商业面积，县政府的会议纪要不能约束双方随后达成的意向和合同。 上诉人家绮公司对真实性认可，但对证明目的不认可，认为交付面积就应当以政府会议纪要确定的3000平方米为准。 上诉人家绮公司提交设计规划图和设计合同，证明设计图的出图时间为2012年6月份，该时间在双方签订合同之后。 上诉人百货公司对设计合同和图纸真实性无异议，对家绮公司的证明目的无异议。 双方在二审对涉案项目的电梯、楼道、电梯位置进行了陈述，对此双方陈述一致。商业的一楼与二楼相比，需要扣除一定面积的公共通道，但可确定一楼现有面积、二楼现有面积均大于1500平方米。 除一审查明事实外，二审另查明：规划设计图的首次出图时间为2012年6月份，该图显示商业部分的面积为7782平方米。 本院认为：上诉人与被上诉人双方签订的《联合开发合作意向书》及《联合开发合作合同书》系双方在平等基础上签订，双方意思表示真实，不违反相关法律规定，为有效协议。从最终签订并履行的合同书来看，百货公司不参与项目的管理和运营，也不承担相应的商业风险，故合同名称虽为联合开发但实质为土地使用权的出让。 从双方诉讼争议的焦点来看，双方对于合同第一条第2款“乙方将建造的一、二层不少于3000平方米（每层各1500平方米）交于甲方永久性使用，产权属甲方所有，不足部分由三楼补充”存在不同理解。其中的“不少于”存在大于和等于（3000平方米）的两种情形。 按照上诉人百货公司的诉讼观点，其首先坚持的是一、二层的全部的商业房产，如一、二层合计面积不足3000平方米的情形下，才由家绮公司从三楼的商业房产中予以补足。按其观点该条款应当约定如下：“乙方将建造的一、二层交于甲方永久性使用，产权属甲方所有；如一、二层合计面积不足3000平方米，则从三楼予以补足”。但目前合同约定的不少于3000平方米的不确定描述与括号内加注的每层各1500平方米的确定性描述明显存在矛盾。因此从整体意思来判断，每层各1500平方米是对不少于3000平方米意思表示的限制，其最终的意思是每层交付1500平方米，一、二层合计3000平方米。 另外，从本案合同的实质来看，上诉人百货公司以土地使用权的出让换取相应利益，上诉人家绮公司支付对价的主要方式是符合正常商业使用的房产。就本案所涉的商业用房而言，决定其价值的指标为楼层和面积，其中面积为核心。应当以确定的楼层和对应的面积对应当交付的房产进行明确，以确保对价的准确和固定。 依照上诉人百货公司的观点，在设计图纸尚未作出之前，其主张的对价存在不确定性。如图纸设计中的商业面积每层均大于1500平方米，其最终获得商业房产面积将大于3000平方米，大于多少难以确定。如图纸设计中商业面积每层均不足1500平方米，则按照3000平方米的总面积由三层予以补足。但作为土地出让中的出让方，上诉人百货公司以土地出让为对价，其无权针对不同的设计方案主张不同的利益。 按照上诉人家绮公司的观点，面积确定为3000平方米，如图纸设计中的商业面积每层均大于1500平方米，则按照每层各1500平方米交付。如图纸设计中的商业面积每层均小于1500平方米，不足部分则由三层予以补足。此种观点不会因图纸设计问题引发不同的面积交付结果，符合对价支付的价值确定和对等原则。同时家绮公司的观点也符合此类土地使用权出让换取固定面积房产的交易惯例和三原县政府会议纪要的确定内容。 由于本案的设计图纸已经做出，涉案房产项目已经按照设计图纸完成建设并具备交付条件。尽管商业部分每层的准确面积尚未经过房地产管理部门的权威测量，但商业部分每层大于1500平方米的事实可以得到确认。上诉人百货公司要求上诉人家绮置业交付涉案项目一、二层整体的诉请不能成立，依法应予驳回。双方应按照一、二层各1500平方米，在保证不影响以后各自正常经营的情况下，按照房产（商业性质）的测量规范进行分割交付。一审法院在查明一、二层均大于1500平方米的事实后，按照其观点不仅应在论理部分支持上诉人百货公司主张，同时亦应在判处的内容的第一项明确支持百货公司的诉请。同时对于迟延交付期间每年30万元的费用按审理思路应由家绮公司承担。一审法院目前的判处思路不当，同时判处结果相互冲突。 关于上诉人百货公司提出的每年30万元费用的计算终点问题，因上诉人主张要求涉案一、二层商业的主张未获支持，因此对因其不配合造成的交付不能，其无权要求家绮公司承担相应责任。一审判决认定建设期间每年家绮公司应支付的30万元目前家绮公司已经超付的认定正确。由于双方还存在80平方米办公用房价款的支付以及折旧费等事项，上诉人家绮公司并未提出反诉，故此节问题双方可另行处理。 综上，原审判决事实清楚，但判处结果部分不当，应当予以纠正。上诉人家绮公司的上诉理由成立，一审判决结果依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持陕西省三原县人民法院（2019）陕0422民初1028号民事判决书第二项、第三项。 二、变更陕西省三原县人民法院（2019）陕0422民初1028号民事判决书第一项为“限被告陕西家绮置业有限公司于判决书生效后一月内向原告三原县百货公司交付池阳·国际项目1#楼一层、二层，各1500平方米的面积（测量按照国标《房产测量规范》测量办法进行）”。 一审案件受理费百货公司缴纳53800元；二审案件受理费百货公司缴纳9005元、家绮公司缴纳17400元，合计80205元。由上诉人百货公司承担60000元，由上诉人家绮公司承担20205元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇一九年十二月十八日 书记员  赵茜儒