海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4793号上诉人(原审被告)：海南義盟置业有限公司，住所地海南省海口市琼山区凤翔西路14号帝和华庭9栋1505房,统一社会信用代码91460100MA5T7FWC3Q。法定代表人：陈国明，总经理。委托诉讼代理人：林明峰，海南大弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘少梅，女，1990年4月1日出生，汉族，现住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：黎经苗，海南万理律师事务所律师。原审第三人：刘景峰，男，1978年5月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，公民身份号码×××。上诉人海南義盟置业有限公司（以下简称義盟公司）因与被上诉人刘少梅、原审第三人刘景峰居间合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院(2019)琼0107民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人義盟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘少梅对義盟公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由刘少梅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。刘少梅于2019年3月7日通过其朋友叶绵海的介绍，委托義盟公司协助其购买刘景峰名下的位于海口市××区房屋。该宗房屋买卖由義盟公司员工林诗强负责，在与刘少梅、刘景峰取得联系、沟通后，指导双方准备房屋买卖所需资料、房屋贷款事宜。经协商，刘少梅与刘景峰约定涉案房屋总价款为117万元，按照购房惯例，按揭贷款首付应支付30%，即351000元，但因刘少梅所备资金不够充足，不足以支付房屋的最低首付，自身又无银行流水，刘少梅提出其哥哥是生意人，银行流水状况良好，可用其哥哥的名义贷款。在此情况下，林诗强为其联系银行开展贷款工作。但等到刘少梅提供其哥哥的银行流水时才发现其银行流水月平均才6000多元，而该房贷款月供就要5000多元，最终因银行流水不足等因素未能顺利贷款。一审法院认为房屋评估价过高是造成未能办理贷款的主要原因，義盟公司认为一审法院认定事实错误，刘少梅最终未能顺利贷款是因其提供的银行流水不足造成的。二、刘少梅应向刘景峰请求返还购房定金。为保证刘景峰可以将房子预留，不再挂盘出去与他人进行交易，在收到刘少梅的购房定金2万元后，于当日（即2019年3月7日）将该钱款转至刘景峰的账户，刘景峰也确认收到该款项，该款作为刘少梅与刘景峰购房合同的定金，根据合同相对原则，刘少梅应向刘景峰请求返还该款，而非要求義盟公司来承担退还义务。综上所述，一审法院认定事实错误，为维护義盟公司的合法权益，请求法院依法支持義盟公司的诉讼请求。被上诉人刘少梅辩称：一、義盟公司与刘少梅口头达成协议，如果买卖不成功，義盟公司退还刘少梅已付的各项款项，该口头协议是双方真实意思表示，刘少梅也在一审时提供了微信聊天记录截图及报纸证明上述事实，该口头协议并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。而最终买卖并没有成功，義盟公司应当按照当初的约定，退还刘少梅已支付的各项费用。二、義盟公司作为一个专业的中介公司，应当了解整个交易的过程，包括按揭贷款等相关事项，应事先跟刘少梅作出说明，但義盟公司并没有告知刘少梅买房过程中的风险问题，不但如此，还一再承诺能贷款通过，并企图通过高评高贷的违规方式来办理贷款事项，最终贷款通不过，義盟公司本身存在过错，应对此承担责任。三、義盟公司与刘少梅买卖不成功的理由是银行评估过高所导致，在评估过程当中，所有的材料均是由義盟公司提交，而不是義盟公司在起诉状中所述的刘少梅哥哥流水不足的问题，因为从一开始刘少梅就已经明确地跟義盟公司说以哥哥的名义买房按揭作贷款，義盟公司是非常清楚的。在整个过程中，刘少梅并没有过错，相反，義盟公司存在重大过错。因此，一审法院所认定的事实及法律适用是正确的，应当予以维持。原审第三人刘景峰未陈述意见。刘少梅向一审法院起诉请求：1.判令義盟公司向刘少梅退还购房意向金20000元、银行经理费5000元、评估费5315元，共计30315元；2.判令本案诉讼费由義盟公司承担。一审法院认定事实：位于海口市××区房系刘景峰名下房产。刘少梅通过朋友叶绵海介绍，委托義盟公司协助购买该房，并于2019年3月7日向義盟公司法定代表人陈国明转定金20000元（后刘少梅认为20000元为购房意向金而非定金），義盟公司向刘少梅出具收据，载明收到刘少梅“购房定金贰万元整”。同日，義盟公司将该20000元转至刘景峰账户，附言“刘小梅交海岸赛拉维2栋1006房购房定金”。義盟公司拟了合同，因刘景峰在外地工作，刘少梅及刘景峰尚未在合同上签字确认。经刘景峰协调，刘少梅、義盟公司约定涉案房屋总价款为117万元，刘少梅按揭购房，但未明确首付款金额。義盟公司业务员林诗强负责涉案房产的销售。因刘少梅资金（仅30万元）不足以支付房屋首付，且银行流水较少，刘少梅遂向林诗强说明该情况，并提出其胞兄刘阳京的银行流水较多，二人作为共同买受人，用刘阳京名义贷款。林诗强建议对房屋价格进行评估，同时通过提高房屋评估价的方式申请更多贷款，刘少梅于2019年3月12日向林诗强转账支付评估费5315元。義盟公司委托海南立信长江土地房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行了评估，评估总价1279292元。林诗强联系银行为刘少梅办理贷款业务，期间以“银行经理费”的名义向刘少梅收取5000元，刘少梅于2019年3月16日向林诗强转款支付5000元。刘少梅、義盟公司经过半个多月的协调沟通，换了多家银行，贷款始终未能获批。刘少梅以義盟公司曾承诺贷款未批将退款为由，要求義盟公司退还刘少梅所支付的20000元及评估费5315元和“银行经理费”5000元，義盟公司认为定金已由刘景峰收取，故应由刘景峰退还。林诗强曾要求刘景峰向刘少梅退还20000元，遭拒。双方关于贷款未获批的意见有分歧，刘少梅认为由于義盟公司对涉案房产“高评”所致，義盟公司则认为因刘阳京流水较少致未能通过贷款审批。林诗强与银行经理聊天记录如下：银行经理称“刘阳京的评估价太高，领导不给报，要按照市场价格评”，林诗强回复“按多少评呢”，银行经理“你这个位置的毛坯的最多1.6万元，都已经评到了18400了，实际的成交价没有到132万吧”，林诗强回复“有的，就是这个价格”，银行经理又称“报上去会被打回来”……。2019年4月2日，刘少梅向《海南特区报》记者反映房屋买卖不成，卖方拒不退还定金。《海南特区报》对此进行了报道，義盟公司负责人向记者坦言，确实未能实现帮刘少梅办理贷款的承诺，购房定金理应退还。林诗强告诉记者“当时我也跟卖方说了，贷款办下来后再支付首付款并过户，如果买卖不成功，定金要退还，他当时也答应了。”一审法院认为，一、涉案20000元的性质应如何认定。意向金是附条件的定金。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。若卖方同意买方的购买要约，中介公司将意向金转交给卖方，则此时意向金转化成定金，买卖双方必须按约定履行各自义务。本案中，刘少梅欲购买刘景峰名下房屋，将20000元购房意向金交给房产中介義盟公司，后刘景峰同意刘少梅购房，義盟公司遂将20000元转交刘景峰，则该款转为定金。二、刘少梅要求義盟公司返还定金20000元是否有事实和法律依据。義盟公司认为刘少梅应向刘景峰主张返还该款，虽然義盟公司在收到该笔款项后已及时转给刘景峰，但刘景峰按照约定保留房屋等待刘少梅办理贷款后签订书面合同，后因刘少梅贷款未获审批无法购房，且三方当事人提交的证据不能证明刘景峰曾作出返还定金的承诺，故刘景峰并无返还定金的义务。然而，一方面，根据《海南特区报》记者采访中義盟公司负责人承认未能帮刘少梅办理贷款而定金理应退还，林诗强在采访中关于曾告知刘景峰买卖不成定金需退还的陈述，结合刘少梅多次以義盟公司承诺退款为由要求还款的事实，足以认定義盟公司答应刘少梅如不能办理贷款导致无法购房则退还定金。另一方面，義盟公司存在过错，其作为专业的房地产经纪中介服务机构，在明知刘少梅自身购房资金根本不足以交付购房首付的情况下，企图通过“高评高贷”这种违规方式帮助刘少梅办理贷款以便购房，而房屋评估价过高是未能办理贷款的主要原因之一。因此，刘少梅要求義盟公司返还定金20000元，一审法院予以支持。三、刘少梅主张義盟公司返还评估费5315元是否有事实和法律依据。首先，刘少梅应義盟公司要求转款5315元作为评估费，虽義盟公司未能提供向评估机构支付记录，但義盟公司确实委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估必然产生费用；其次，刘少梅在交易过程中亦有过错，按照相关规定首套房首付比例为30%，则117万房产的首付应为35万余元，刘少梅自有资金30万元，默许義盟公司通过“高评高贷”的方式办理贷款，理应由刘少梅承担适当责任，平衡各方利益。根据公平原则，一审法院认定评估费5315元损失由刘少梅承担。刘少梅要求義盟公司返还评估费5315元，一审法院不予支持。義盟公司同意返还刘少梅“银行经理费”5000元，一审法院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限義盟公司于本判决生效之日起十日内退还刘少梅定金20000元和银行经理费5000元，共计25000元。二、驳回刘少梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，由刘少梅负担67元，由義盟公司负担212元。二审期间，各方当事人未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘少梅委托義盟公司协助购买涉案房屋，并将购房定金转给義盟公司，義盟公司又将定金转至刘景峰账户。義盟公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向刘少梅如实报告。但義盟公司作为专业的房地产经纪中介服务机构，在明知刘少梅自有资金不足以支付购房首付的情况下，企图通过“高评高贷”的违规方式帮助刘少梅办理贷款，并对刘少梅作出不当承诺，存在过错。现刘少梅未能通过贷款审批，无法购买涉案房屋，一审法院判决義盟公司按其承诺向刘少梅退还定金及银行经理费并无不当，本院予以维持。至于義盟公司主张应由刘景峰返还购房定金的问题。因義盟公司将购房定金转给刘景峰后，刘景峰按照约定保留房屋等待刘少梅通过贷款审批后再行签订书面房屋买卖合同，刘景峰在整个交易过程中积极配合购房事宜，并未存在违约行为，现因刘少梅贷款未获审批无法购房，未有证据显示刘景峰曾作出返还定金的承诺，故刘景峰并无返还定金的义务。对義盟公司此主张，本院不予支持。综上所述，義盟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由海南義盟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 王春芬审判员 杨 曦 二〇一九年十二月十一日书记员 谭文姬速录员 黄 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。