河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6418号上诉人（原审原告）：李子强，男，1964年4月12日出生，汉族，住固安县。委托诉讼代理人：谷云飞，固安县固安贺东法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：固安县金典房地产开发有限公司。住所地固安县知子营乡马庆村北。法定代表人：马健，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云鹏，北京华泰律师事务所律师。上诉人李子强因与上诉人固安县金典房地产开发有限公司（以下简称金典公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李子强上诉请求：改判金典公司按双方协议约定支付李子强各项费用共计10000000元；二审诉讼费用由金典公司承担。事实和理由：原审认定事实清楚，但对双方协议约定条款审查不明，简单认为“违约金为重复约定且超出法律规定”进而不予支持是错误的。1.2011年1月份拆迁，约定18个月内回迁，而交付的一套房屋并不属于回迁房范畴，因此双方在“补充协议”中对此做出了明确约定，而且将租房费和交付房屋作为第五条和第六条两个条款分别载明。第五条是对租房费的约定，条件是“甲方须将置换的三套楼房全部交付乙方后，才可视为交付完毕”，而对应的措施是“从协议签订之日起18个月内回迁，期间给付租房费，每间房每月260元，甲方逾期将按原有租房费的双倍给付租金。逾期不能交房，甲方还需向乙方支付违约金，计算标准按置换面积的市场销售价格日3‰支付。”以上约定是对回迁安置租房费一项作出的约定；而第六条是对“若甲方不能按合同约定交付房屋的”，“甲方除按交付房屋时其销售房屋的最高价格向乙方支付赔偿款外，还需按以上价格的30%向乙方支付违约金”，这一条是对不能交付房屋的约定。从两个条款对两件事情做出不同约定的真实意思，可以看出这既不属于重复约定，也更符合房地产市场的运行规律，结合固安县当地房地产市场的房租价格及周边房价，李子强无论是租房费损失还是房价款损失，远比现在主张的还要更多。不存在重复主张的问题，当事人意思自治更不违反法律规定。2．一审认定了房屋赔偿款，但是并未按照双方协议约定“按交付房屋时其销售房屋的最高价格向乙方支付赔偿款”，反而将经评估机构询价取得的已经是均价的房款单价又下浮20%作为房价，没有任何事实和法律依据，李子强交付的是国有土地上的房屋，回迁房本身也是商品房，并没有严格的两种房子和房价的区分，尤其在约定优于法定且并不违法的情况下，应该按照约定。3．诉讼费的计算，既然一审法院没有支持请求，在诉讼费中对未支持部分的诉讼费应予剔除，而且因金典公司违约造成，均应由金典公司承担。请二审法院予以纠正。金典公司答辩称：不同意李子强的上诉请求。金典公司上诉请求：依法改判驳回李子强的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定的事实有误，适用法律错误。1．一审法院认为金典公司应该支付李子强未交付置换面积赔偿款，缺乏事实和法律依据。双方签订的合同中并未约定金典公司未如期交房，需向李子强支付置换面积赔偿款。该合同不存在履行不能的问题，拆迁置换小区的回迁房中有现房，且金典公司一直和被李子强沟通，让其在现房中选房，但李子强不同意选房。2．法院认定违约金的方式，缺乏事实和法律依据。合同中约定回迁期间如李子强无居住场所，金典公司应当按月给付租房费，但协议签订之时金典公司即交付给李子强150平方米现房一套，因此不应当再承担支付房屋租金及违约金的责任。对于未置换面积的违约金。计算未置换面积的价值时，周围小区的房屋价格对该回迁小区的房价不具有参考价值。违约金的数额应当以违约产生的损失为限，李子强并未举证金典公司的行为给其造成实际损失，且金典公司一直同意以同小区的现房为其置换拆迁面积，即使由于李子强无法获得房屋产生了损失，也属于李子强未采取适当措施防止损失扩大，不能因此要求金典公司承担赔偿责任。3．一审法院认定诉讼费的承担方式不符合法律规定。民诉法规定，对于当事人部分胜诉、部分败诉的，应当根据双方当事人的责任大小确定分担比例，在本案中，李子强主张的违约金过高致使法院不能支持，对于该部分诉讼费理应由李子强承担。李子强答辩称，原审对事实的认定清楚，但金典公司上诉内容当中所说的违约金缺乏事实，没有依据，双方在补充协议当中对房租及交房时间和两个违约金以两条的形式分别作出了明确约定，应该按照约定履行。李子强向一审法院起诉请求：1．判令金典公司支付租房费、房屋赔偿款及违约金10000000元（具体分项如下：租房费197600元、违约金9783180元、房屋赔偿款4187040元，以上共计主张10000000元。）2．诉讼及其他费用由金典公司承担。一审法院认定事实：2011年1月26日，李子强与金典公司签订拆迁安置补偿合同及补充协议。合同约定李子强将其五间平房院落交由金典公司拆迁置换，置换总面积418.4平方米。金典公司向李子强交付玫瑰家园现房三居室一套、车库一个，总面积150㎡。剩余拆迁面积268.4㎡，该面积在五号楼15层、16层置换两居室。从签订协议之日起18个月内回迁，期间给付租房费，每间房每月260元，金典公司逾期将按原有租房费的双倍给付租金。逾期不能交房，金典公司还需向李子强支付违约金，计算标准按置换面积的市场销售价格日3‰支付。金典公司需将置换的三套楼房全部交付李子强后，才可视为交付完毕。若金典公司不能按合同约定交付房屋的，金典公司除按交付房屋时其销售房屋的最高价格向李子强支付赔偿款外，还需按以上价格的30%向李子强支付违约金。协议签订后金典公司交付李子强玫瑰家园现房三居室一套、车库一个，总面积150㎡。另支付李子强装修补偿款10万元（包含房租费）。至李子强起诉时，金典公司拆迁安置的五号楼未能开工建设。一审法院认为，李子强、金典公司签订拆迁安置补偿合同及补充协议，李子强将其平房院落如约交给金典公司开发置换，金典公司应按合同及协议约定向李子强交付拆迁置换的楼房，并支付拆迁置换期间的租房费。协议签订后金典公司已向李子强交付现房一套，双方对剩余拆迁置换楼房面积268.4㎡无异议，该剩余面积置换的五号楼已经无法开工建设，拆迁安置补偿合同及补充协议也无法履行，金典公司应按约定支付李子强赔偿款，并支付违约金。双方所签订的补充协议第五条及第六条均约定了逾期交房违约金，该违约金为重复约定且超出法律规定，李子强要求金典公司支付违约金9783180元的诉讼请求，不予支持。关于李子强要求金典公司支付房屋赔偿款4187040元的请求。金典公司应向李子强交付的为回迁房，根据固安县城的现状及行情，该拆迁置换小区回迁房的价格低于周边小区商品房销售价格20%左右。故金典公司应按评估报告确定的周边小区平均销售价格的80%向李子强支付未交付置换面积的赔偿款，同时支付30%的违约金。经一审法院委托廊坊市衡达资产评估有限公司询价，周边小区平均市场价为12879元/平方米。金典公司应给付李子强的赔偿款及违约金为3594993元（12879元×80%×268.4㎡×130%）。金典公司辩称评估报告测算是周边小区商品房，本案是涉及回迁房，回迁房的价格低于商品房。该小区的回迁房价格远远达不到周边小区商品房的成交价格，本小区销售价格当时成交价均在5000元左右。确定的金典公司赔偿款标准已经综合考虑了市场行情及回迁房和商品房的价格差，金典公司所称成交平均价5000元的意见不符合现状，不予采信。李子强要求金典公司按合同约定支付逾期交房的双倍租房费。该双倍支付逾期交房的租房费系对金典公司违约的惩罚性赔偿条款，双方签订协议后，金典公司已交付李子强现房一套由李子强装修入住，表明金典公司履行合同的诚意，再要求金典公司按双倍支付逾期交房的租房费不符合法律规定，一审法院调整为按租房费的30%支付违约金。金典公司应给付李子强逾期交房的租房费及违约金128440元（98800×130%）。金典公司辩称该拆迁项目所有权归属固安县大成房地产开发有限公司，应该追加大成公司作为被告，金典公司作为大成公司的股东进行涉案项目的前期拆迁，最终回迁是由大成公司负责办理。本案中拆迁置换补偿协议系李子强与金典公司达成并签订，并且由金典公司实际交付李子强现房一套及装修补偿款和房租费，本案合同相对方应为金典公司，向李子强承担赔偿责任的主体亦应为金典公司。综上所述。一审法院判决：一、金典公司于判决生效后十日内给付李子强租房费及违约金128440元、房屋赔偿款及违约金3594993元。二、驳回李子强其他诉讼请求。本院二审期间，金典公司没有新证据提交，申请证人史某出庭，证明金典公司与李子强就回迁选房进行了几轮沟通，李子强选定了3号楼3单元1601室和1701室，共计256.27平方米的回迁房屋，之所以未达成最终协议是因为还剩余20多平方米房屋面积如何补偿产生纠纷，说明本案并不是像一审法院认定的履行不能。李子强发表质证意见：不认可证人所述，在一审当中，金典公司并没有提到证人所述的事情，另外证人几乎全程参与了一审的过程，所以该证言有明显的倾向性。对询问他的两个问题，证人均是模糊概念，选房的时间不确定，是不是协议约定的时间不回答，完全回避了协议的内容，所以对证言的真实性不认可。因证人证言无其他证据佐证，且李子强不认可，本院对金典公司举证目的，难以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金典公司陈述案涉小区规划是5栋楼，现在完工封顶的是3栋楼，4、5号楼未开工建设。案涉《补充协议》第一条约定：金典公司给李子强在玫瑰家园购买10号楼135.5平方米三居室一套，车库一个，共计150平方米。金典公司称上述“150平方米”是签订拆迁安置补偿合同的时候给李子强的。李子强称“拆迁的时候交付的，2011年，所以在补充协议当中才约定了全部交付才视为交付完毕。”《补充协议》第三条约定：李子强挑选楼房为五号楼十五层客厅在阳面两居室一套、十六层对门两居室各一套。《补充协议》第五条约定：从签订协议之日起18个月内回迁，逾期将按原有租房费的双倍给付租金。逾期不能交房，金典公司还需向李子强支付违约金，计算标准按置换面积的市场销售价格日3‰支付。《补充协议》第六条约定：金典公司需将置换的三套楼房全部交付李子强后，才可视为交付完毕。若金典公司不能按合同约定（楼层、户型）交付房屋的，金典公司除按交付房屋时其销售房屋的最高价格向李子强支付赔偿款外，还需按以上价格的30%向李子强支付违约金。本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述及在案证据佐证。本院认为，李子强与金典公司签订的《拆迁安置补偿合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方应依约全面履行。《补充协议》第五条“从签订协议之日起18个月内回迁，逾期将按原有租房费的双倍给付租金。”该约定系惩罚性条款。本案中，金典公司虽未如期全部履行《补充协议》约定内容，构成违约，但金典公司已按约履行了《补充协议》第一条内容即交付了“玫瑰家园10号楼135.5平方米三居室一套，车库一个，共计150平方米”，据此，一审法院认为金典公司已交付李子强现房一套由其装修入住，表明了金典公司履约诚意，再要求金典公司按双倍支付逾期交房的租房费不予支持，并无不妥。《补充协议》第五条约定逾期不能交房，需支付违约金；第六条约定不能按合同约定（楼层、户型）交房，需支付违约金。一审法院认为《补充协议》第五条约定的逾期交房违约金与第六条约定存在重复，且计算标准是按置换面积的市场销售价格日3‰，超出法律规定，对李子强要求金典公司支付违约金9783180元的诉请不予支持，并无不妥。从《补充协议》第五条内容看，是针对租房费的约定，李子强也是按第五条约定向金典公司主张租房费及违约金。一审法院结合案情，确定金典公司给付李子强逾期交房的租房费及按租房费的30%支付违约金，并无不妥。案涉《补充协议》第三条明确约定李子强挑选的楼房是五号楼十五层客厅在阳面两居室一套、十六层对门两居室各一套。《补充协议》第六条约定金典公司需将置换的三套楼房全部交付李子强后，才可视为交付完毕，若不能按合同约定（楼层、户型）交付房屋的，金典公司除按交付房屋时其销售房屋的最高价格向李子强支付赔偿款外，还需按以上价格的30%向李子强支付违约金。截至一审法院作出判决前，金典公司不能依约交付上述房屋，也未与李子强签订新的书面协议，故一审法院支持李子强诉请金典公司给付未交付置换面积的赔偿款及违约金的主张，有合同依据。金典公司关于一审法院判令其支付未交付置换面积赔偿款及违约金缺乏依据的上诉主张，本院不予支持。对于给付赔偿款问题，《补充协议》注明金典公司若不能按合同约定（楼层、户型）交付房屋的，应按交付房屋时其销售房屋的最高价格向李子强支付赔偿款。截至目前，金典公司仍无法交付合同约定楼层及户型的房屋。鉴于李子强一审中明确诉求为参照案涉评估报告的均价计算赔偿款，故一审法院参照案涉评估报告，有事实依据，但按评估报告确定的周边小区平均销售价格的80%计算，没有合同及法律依据。故金典公司给付李子强未能实现置换房屋的赔偿款为3456723.6元（12879元×268.4㎡）。《补充协议》第六条约定金典公司不能按约定的楼层、户型交付房屋，除支付赔偿款，还需“按以上价格的30%支付违约金。”故金典公司应给付的违约金为1037017.08元（12879元×268.4㎡×30%）。一审法院根据双方当事人的责任大小确定一审案件受理费、财产保全费、评估费分担比例，并无不妥。李子强及金典公司针对一审诉讼费用分别上诉的主张，本院不予支持。综上所述，李子强的上诉请求部分成立。金典公司的上诉请求无充分证据支持，不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初407号民事判决；二、固安县金典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付李子强租房费及违约金128440元、未置换面积的房屋赔偿款及违约金4493740.68元；三、驳回李子强其他上诉请求；四、驳回固安县金典房地产开发有限公司上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81800元减半收取计40900元、财产保全费5000元、评估费20000元合计65900元，由李子强负担25000元，由金典公司负担40900元。二审案件受理费118387元，由李子强负担61350元，由金典公司负担57037元。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二〇一九年十二月二十五日法官助理宋巍书记员于学娇