湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初1930号原告：柯贤良，男，1985年4月29日出生，汉族，住大冶市。原告：柯贤本，男，1986年12月27日出生，汉族，住大冶市。两原告共同委托诉讼代理人：石钧中，湖北群力律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘正林，湖北楚尚律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦，统一社会信用代码：91420100751013013K。负责人：陶建全，该行行长。委托诉讼代理人：佘弦，广发银行股份有限公司武汉分行职工。委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。原告柯贤良、柯贤本诉被告广发银行股份有限公司武汉分行（以下简称广发银行武汉分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人石钧中、刘正林，被告广发银行武汉分行的委托诉讼代理人佘弦、方贤根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯贤良、柯贤本向本院提出诉讼请求：1、判令被告广发银行武汉分行向原告支付欠付的租金909716.64元；2、判令被告广发银行武汉分行向原告支付违约金2501723.38元；3、判令被告广发银行武汉分行赔偿原告损失1000000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月10日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方（即本案被告）承租甲方（即本案原告）所有的位于黄石市黄石港区广场路1号房屋的一、二层作为金融营业及办公使用，标的房屋面积为一层906.04平方米、二层1010平方米；租赁期限为十年，即2009年10月10日至2019年12月9日；租金标准为第一至五年，一层租金为120元/月/平方米、二层租金为80元/月/平方米，第六至十年，一层租金为144元/月/平方米、二层租金为96元/月/平方米；每一个租金支付期应提前支付租金，先付后用；从第五期起，按第三期和第四期支付期限每6个月支付一次。同时，合同还约定：乙方在租赁期间未经甲方书面同意，不得拆改房屋结构或损坏房屋；不得违反本合同约定的租赁期限，单方面解除合同；如乙方违约，需按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。依据合同约定，被告本应于2019年6月5日付清2019年6月10日至12月9日的租金1364574.96元，但被告仅支付了租金454858.32元，拒绝支付剩余租金909716.64元，并于2019年7月29日突然撤离场地，终止合同的继续履行。原告在出租案涉物业前对一、二层进行了全面装修，花费了1000余万元，其中一层的地面均是高档石材铺设，立柱均用玉石架设，二层为豪华包厢；一、二层均有中央空调，且一层有架空层400平方米，该一、二层豪华包厢装修1000余万元使用不到半年即被被告拆除。被告在签订合同以后，多次违约，首先擅自将原告原400平方米的架空层进行破坏，将构建架空层的工字钢全部拆除予以售卖，更将一、二层豪华包厢及中央空调予以拆除；其次不依据合同约定给付租金；其三在明知合同租赁期限尚未到期的情况下单方面终止合同的履行。另外被告在合同中承诺优先购买原告已安装的中央空调及电子显示屏，但被告在未向原告支付相应款项、未经原告许可的情况下，就径自拆除了中央空调主机，自行安装了30多台空调外机。被告在撤场时不仅没有对此进行恢复，反而拆走了全部的30多台空调外机，更拆除了中央空调的管道严重破坏了中央空调的配套设施。根据合同约定，“被告向原告交还房屋时，房屋内装修附作物不得损坏、拆除或破坏”，但被告在撤场时不但没有对原告的豪华装修进行修复，反而拆走30多台空调外机，对ATM机多处墙面造成严重损坏，甚至对吊顶进行了破坏式拆除。被告的上述行为给原告造成巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，望判如所请。被告辩称，1、被告的租金已经付清，不存在欠付租金；2、被告未违约，不应当支付违约金；3、原告主张损失1000000元，无事实根据；4、根据双方签订的房屋租赁合同第七条约定，原告是同意被告根据自己的经营需要对租赁房屋进行装修，原来是酒店，被告必然要根据银行规范进行装修；5、装修方案已经得到原告的许可并顺利施工，装修完毕并一直使用到解除合同止，从装修到现在有九年多，原告现在提出当时装修对房屋进行破坏不符合客观事实；6、原告诉称的被告将其豪华瓷砖等进行拆除要求赔偿损失没有事实根据和法律依据，因为目前没有证据证明原告有豪华大理石和瓷砖等贵重材料被拆除，即使有相关材料被拆除，也是经过了原告同意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的被告撤场后现场照片系原件，能够反映撤场后案涉租赁场地情况的部分，本院予以确认；对原告提交的广场路一号楼中央空调安装合同书三份系原件，能够证实本案事实的部分，本院予以确认；对于原告提交的《〈关于我行房屋租赁合同终止函〉的回复函》及其向被告送交该函件的照片，庭审过程中被告对其真实性予以了确认，本院亦予以确认；对于被告提交的《承诺书》、《关于我行房屋租赁合同终止的函》、《通知》、《对广发银行提前退租的补偿说明及要求》、律师调查笔录、请款报销单、电子回单、发票和《房屋租赁退房协议》，原告对其真实性均无异议，能够证实本案事实的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），于2009年10月10日签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：由乙方承租甲方名下位于黄石市黄石港区广场路1号房产一、二层的一部分，标的房屋租赁面积为一层906.04平方米、二层1010平方米；租赁房屋用途仅作为金融营业、办公及金融业经营相关内容使用；租赁期限自2009年10月10日起至2019年12月9日止（含收尾2日），租期十年，其中2009年10月10日至2009年12月9日为60日装修免租期；租赁期满，甲方有权收回标的房屋，乙方应如期返还，如甲方将标的房屋继续出租，在同等条件下，乙方有优先续租权，但必须在租赁期满前60天向甲方提出书面意向；租金标准为第一至五年，一层租金为120元/月/平方米、二层租金为80元/月/平方米，第六至十年，一层租金为144元/月/平方米、二层租金为96元/月/平方米；每一个租金支付期应提前支付租金，先付后用；从第五期起，按第三期和第四期支付期限每6个月支付一次；甲方同意乙方根据自己的经营需要对租赁房屋进行装修，装修的全部费用由乙方承担，乙方装修房屋不能改变房屋的根本结构，不得对房屋安全造成影响；乙方承租的房屋在装修前，须将其装修方案交甲方认可备案，5个工作日内乙方未接到甲方的书面修改意见便视同甲方同意乙方施工方案，可自行组织施工；乙方在装修过程中确需改变房屋原有结构时，应征得甲方的书面同意，若改变结构使大楼存在安全隐患的，乙方应委托相关机构出具专业鉴定书，经甲方书面同意后再组织施工；甲方已安装的中央空调及电子显示屏，在甲方提出合理价格的基础上乙方承诺优先购买，购买后的维护及使用费用由乙方自行承担。同时，该合同约定了双方的违约责任，其中乙方违约责任中约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用标的房屋进行违法活动；（4）违反本合同约定的租赁期限、单方面解除合同的；（5）乙方逾期支付租金，逾期时间达60天，经甲方催告后3日内仍然未足额支付的（包括全额逾期和部分逾期两种情况）。”另外，该合同的其他事项中约定，“合同期满，乙方向甲方交还房屋时，房屋内装修附作物不得损坏，拆除或破坏，否则应向甲方赔偿损失。乙方所有的办公用品，各类机器设备及电器等由乙方自行处理。”原告在签订涉案合同前在案涉房屋已添置了中央空调，并对房屋进行了装修。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告对案涉房屋按照需求进行了装修使用，并按照合同约定的标准支付租金至2019年8月9日。2017年4月10日，原告柯贤良、柯贤本向被告出具一份承诺书，载明：“我单位承诺因将房租付款账号变更，而导致出现广发银行武汉分行要求黄石支行提前终止与我单位签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋地址为：黄石市黄石港区广场路1号的房屋一、二层的一部分，其中一层906.04平方米；二层为1010平方米）情况发生。我无条件同意终止租赁合同，并承担由此产生的一切后果。”该承诺载明的付款账号实际是原告收取租金的收款行由广发银行黄石支行变更为交通银行黄石分行，被告的付款账号并未变更。2019年6月26日，原告向被告出具一份通知，要求被告于6月29日前将应于6月9日支付的下半年租金1360000元支付完毕，否则被告应于6月29日停止营业。2019年7月2日，原告向被告发出《对广发银行提前退租的补偿说明及要求》，要求被告提前解除租赁合同应向原告进行补偿，一是补偿半年租金从2019年6月10日至2019年12月9日；二是补偿被告未经原告同意擅自破坏房屋结构、加层部分、拆除中央空调等相关费用。2019年7月9日，广发银行股份有限公司黄石支行通过挂号信的方式向原告发出落款时间为2019年6月24日的《关于我行房屋租赁合同终止的函》，载明：“我单位与贵方在2009年10月10日就黄石支行网点事宜签署了《房屋租赁合同》，因情势变化我单位与贵方确认终止该合同，经过合议我单位于2019年8月9日前进行撤场，将房屋交还于贵方，房租、水、电费据实结算。特此函告。”2019年7月22日，原告在广发银行黄石支行办公室送达了《〈关于我行房屋租赁合同终止函〉的回复函》，但被告未予回复。2019年7月1日，广发银行股份有限公司黄石支行营业部向原告在交通银行黄石分行的账户支付了2019年6月10日至2019年8月9日的租金454859.52元。2019年7月29日，被告对案涉房屋进行了撤场。2019年8月9日，被告在黄石港区钟楼社区干部的见证和协调下，将案涉房屋交付给原告。2019年8月22日，本院立案受理了原告诉被告房屋租赁合同纠纷案即本案。2019年9月，原告将案涉房屋的一部分出租给了案外人。诉讼过程中原告将中央空调外机拆除。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2009年10月10日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效并生效。双方均应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，被告于2019年上半年多次以原告于2017年4月10日出具的承诺函为由向原告提出提前解除合同的要求，但原告要求被告必须补齐最后半年租金并支付损坏房屋等造成的费用后才同意提前解除合同，并在交接完案涉房屋后立即向法院提起了诉讼。由此可见，双方并未就提前解除合同达成一致意见。但鉴于原、被告双方已于2019年8月9日完成了案涉房屋的交接，原告亦将案涉房屋的一部分出租给了案外人，双方已无继续履行合同的可能。故本院认定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除。被告已向原告足额支付租金至2019年8月9日后因合同已经解除，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对于后续租金被告无需支付。因此对原告要求被告支付欠付后续租金909716.64元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任承担的问题。被告未经原告同意，单方解除租赁关系，应承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失，被告还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。该合同签订租期长达10年，现已履行了9年多，10年的总租金高达2500余万元，若仍按照总租金的10%支付违约金明显有失公平。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡后，确认被告应支付原告违约金500000元。关于房屋损坏赔偿问题。被告系金融机构，租赁案涉房屋系用于金融营业、办公及金融业经营相关内容使用，自然需要按照金融行业相关要求进行装修使用。原、被告签订的租赁合同中约定，原告同意被告根据自己的需要对租赁房屋进行装修，只是被告装修房屋不能改变房屋的根本结构，不得对房屋安全造成影响，在装修前须将其装修方案交原告认可备案，5个工作日内被告未接到原告的书面修改意见便视同原告同意被告施工方案，可自行组织施工。这里的“改变房屋的根本结构”，应指的是房屋的主要承重结构，会对房屋安全造成影响的结构。本案中，原告未提交证据证明被告的装修行为改变了房屋的根本结构、对房屋安全造成了影响，也未提交证据证明其对被告承租后的装修行为在约定期限内提出了异议，因此，对于原告要求被告赔偿装修过程中擅自改变房屋结构及破坏房屋原有设施的费用的诉请，本院不予支持。对于中央空调、电子显示屏的赔偿问题。虽然合同中约定，被告承诺在原告提出合理价格的基础上优先购买，但合同实际履行过程中双方并未就此进行进一步协商，导致购买事宜搁置至今，该行为应视为双方对该合同条款已通过实际行为进行了变更，且原告已对中央空调外机进行了处置，故对于原告要求被告赔偿中央空调及电子显示屏的费用的诉请，本院不予支持。对于被告撤场时对租赁物的破坏性拆除问题。经本院现场查看及双方提交的证据来看，被告撤场后对租赁房屋造成的破坏主要在于对部分房屋天花板、空调管线的破坏，考虑破坏程度和折旧等因素，本院综合认定对此造成的损坏，被告应向原告赔偿100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广发银行股份有限公司武汉分行于本判决生效后十日内向原告柯贤良、柯贤本给付违约金500000元。二、被告广发银行股份有限公司武汉分行于本判决生效后十日内向原告柯贤良、柯贤本赔偿损失100000元。三、驳回原告柯贤良、柯贤本的其他诉讼请求。如果被告广发银行股份有限公司武汉分行未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42090元，由原告柯贤良、柯贤本负担36365元，被告广发银行股份有限公司武汉分行负担5725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  董晓慧人民陪审员  李乔乔二〇一九年十二月二十六日法官助理何雷书记员肖君