四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民再13号 上诉人（一审原告）：韩心琼，女，汉族，生于1958年10月5日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：李于江（系韩心琼丈夫），男，汉族，生于1957年3月18日，住四川省广元市利州区。 被上诉人（一审被告）：广元市新程实业有限公司，住所地广元市利州区利州东路二段。 法定代表人：杨乾惠，系公司董事长。 上诉人韩心琼与被上诉人广元市新程实业有限公司（以下简称新程公司）房屋买卖合同纠纷一案，广元市利州区人民法院于2012年5月8日作出的（2011）广利州民初字第1888号民事调解书，已经发生法律效力。广元市利州区人民法院审判委员会讨论认为，该涉案房屋已被该院于2011年12月29日以（2011）广利州民初字1515号民事调解书在另案中作出了调解处分，因此（2011）广利州民初字第1888号民事调解书的调解处理确有错误，于2018年8月7日作出（2018）川0802民监6号民事裁定，进入再审，并于2019年1月10日作出（2018）川0802民再8号再审判决。上诉人韩心琼不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩心琼的诉讼委托代理人李于江到庭参加了诉讼，被上诉人新程公司经传票传唤未到庭。现已审理终结。 上诉人韩心琼的上诉请求：1.请求判决撤销广元市利州区法院（2018）川0802民再8号民事判决；请求判决维持（2011）广利州民初字第1888号民事调解书；2.请求判决撤销利州区法院（2018）川0802民再9号民事判决和（2011）广利州民初字第1515号民事调解书；3.请求判决广元市新程实业有限公司与四川亚泰建设有限公司对54号房工程款抵押登记自始无效。主要理由：1、韩心琼与新程公司2011年9月24日达成的《内部申购协议》是有效的；2、没有交16万元违约是认定错误。 被上诉人新程公司未到庭，也未提供书面意见。 一审法院认定的事实：2011年6月8日，新程公司在韩心琼处借款406500元。2011年9月26日，新程公司在韩心琼处借款618500元。2011年9月24日，韩心琼与新程公司签订《内部申购协议》，协议大致内容：韩心琼申购新程公司修建的江南星城A栋一层1-54商铺，并约定了所申购房屋的地点、面积、价款等及双方的权利义务。此协议备注的内容：“此房的优惠以确定是否抵款，抵款没有优惠，不抵款以按现有优惠进行。乙方在9月30日前须付款160000元整余下的款项再开盘时须一次性付清，若按揭付清房款50%，若乙方未在约定时间内付款，则视为违约，甲方有权另行出售此商铺”。。2011年9月24日，韩心琼缴纳诚意金4万元。2011年10月1日，韩心琼缴纳诚意金4万元。 2011年9月29日，新程公司在广元市房地产管理处办理江南星城楼盘的《商品房预售许可证》。 2011年9月30日，新程公司将江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司，他项权证号2011093000474。 江南星城A栋一层1-54商铺查封的经过：韩心琼与新程公司保全一案的（2011）广利州民保字第22号民事裁定书、（2011）广利州执保字5号协助执行通知书，在2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。 利州区人民法院2011年12月29日（2011）广利州民初第1515号（原告朱碧珍与被告新程公司、第三人亚泰公司案件）民事调解书内容：（一）第三人亚泰公司同意将江南星城A栋一层1-34、1-54共两间商铺、建筑面积约53㎡，以140万元价款出售给原告。付款方式为：原告按原《内部申购协议》所支付的100万申购诚意金转作购房款，第三人予以认可，被告赔偿原告的损失30万元视为原告的付款，余款10万元在原告、第三人两方合作将上述两间商铺登记到原告名下后，由原告直接支付给第三人，第三人向原告出具140万元的购房款发票（其中30万元为被告赔偿原告的损失），以换取原告手中的原申购诚意金收据。房屋交付标准为精装修（按照第三人统一的标准执行）。（二）原、被告终止履行双方此前签订的《江南星城内部申购协议》内容，并放弃追究被告的任何法律责任。（三）第三人同意并以书面形式至函抵押备案登记机关，同意将上条所列两间商铺出售给原告。（四）被告同意与第三人进行工程款结算时，上述两间商铺作价140万元进行账务结算。（五）因《江南星城》A栋商品房项目已获“商品房预售许可证”。在本协议第一条的约定内容签订《商品房买卖合同》，并在广元市房地产管理处登记备案。（六）因上述A栋一层1-54号商铺被法院查封，第三人以实现抵押权为由，申请法院解除该查封，以便于原告与被告或原告与第三人签订《商品房买卖合同》办理备案或登记，税费按照法律规定各自承担。 2012年5月8日，韩心琼与新程公司达成（2011）广利州民初字第1888号民事调解书，将江南星城A栋一层1-54商铺调解给了韩心琼。 一审法院认为，本案中的焦点是案由问题和新程公司以江南星城A幢1-54号商铺抵偿韩心琼债务1153780元是否合法的问题。 焦点一、关于本案案由问题。原审原告在原一审的起诉书和立案时的案由为民间借贷纠纷。（2018）川0802民监6号裁定书案由为房屋买卖合同纠纷，再审裁定书与原调解书书写的案由一致，本次立案为房屋买卖合同纠纷。根据原告陈述的案件事实，2011年6月8日被告向原告借款，2011年9月26日再次借款，2011年9月24日签订数码广场内部申购协议，购买A幢一层54号商铺，系先有民间借贷，再有购买房屋。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，最高人民法院关于《民事案件案由规定》第三条第5项“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”。因此，本院确定本案案由为民间借贷纠纷。 焦点二、新程公司以江南星城A幢1-54号商铺抵偿韩心琼债务1153780元是否合法的问题。 首先，关于抵押和查封情况。新程公司2011年9月30日将江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司。韩心琼与新程公司保全一案，在2011年10月31日对江南星城A栋一层1-54商铺予以查封。抵押在前，查封在后。 其次，关于两个调解书的先后和内容问题。本院原审（2011）广利州民初第1515号民事调解书在2011年12月29日达成，调解书中抵押权人已经实现了抵押权。（2011）广利州民初字第1888号民事调解书在2012年5月8日达成。（2011）广利州民初字第1888号民事调解书的以物抵债内容，与先生效的（2011）广利州民初第1515号民事调解书内容矛盾。 第三，韩心琼与新程公司2011年9月24日达成的《内部申购协议》是否可以对抗2011年9月30日新程公司与亚泰公司的抵押权。 韩心琼与新程公司2011年9月24日签订《内部申购协议》中，要求韩心琼于2011年9月30日前须付款16万元整。客观上，韩心琼2011年9月30日前仅仅缴纳诚意金4万元。按照《内部申购协议》中内容，若韩心琼未在约定时间内付款，则视为违约，新程公司有权另行出售此商铺。新程公司2011年9月30日将此商铺抵押给亚泰公司，符合根据《内部申购协议》中关于韩心琼违约的约定，并无不当。 综合以上分析意见，关于韩心琼的诉讼请求一、二项，请求撤销本院（2011）广利州民初字第1515号民事调解书；判决新程公司与四川亚泰建设有限公司对54号房营业房的工程款抵押登记自始无效。原告的该二项诉讼请求超出本案审理的范围，在本案中不能处理。关于韩心琼的第三项诉讼请求，判决被告应归还原告借款本金1025000元，利息94339元，共计1119339元冲抵原告购买被告的商铺购房款，本院不予支持。 综上，韩心琼在民间借贷案件中要求新程公司用江南星城A幢1-54号商铺抵偿债务的诉讼请求，缺乏法律支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第五十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《商品房销售管理办法》第十六条，《城市商品房预售管理办法》第六条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决：一、撤销本院（2011）广利州民初字第1888号民事调解书达成的协议内容；二、驳回原审原告韩心琼的诉讼请求。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，新程公司于2011年9月29日与亚泰公司签订了将江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司的抵押合同，2011年9月30日办理了抵押登记。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《内部申购协议》，从形式到内容都没有违反法律规定，没有证据证明签订协议违背自愿原则。2011年9月24日签订协议时被上诉人虽然还没有取得《商品房预售许可证》，但2011年9月29取得了《商品房预售许可证》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，因此该《内部申购协议》是有效的。有效的协议，双方都应该履行。新程公司违反《内部申购协议》，于2011年9月29日，将该案所涉房屋江南星城A栋一层1-54商铺抵押给亚泰公司，并办理了抵押登记，抵押对外具有公示效力。现在该房屋处理给了案外人，抵押权人已经实现了抵押权。导致《内部申购协议》的目的不能实现。（2011）广利州民初字第1888号民事调解书侵犯了抵押权人的利益，上诉人请求维持该调解书的请求本院不能支持。 综上所述，上诉人韩心琼一审的诉讼请求一、二项，是撤销之诉和确认之诉，不属于本案审理的范围；上诉人的第三项诉讼请求，因为该房屋上诉人没有实际购买，法院不能支持，一审判决结果并无不妥，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人韩心琼可以另案主张其合法权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14874元，由上诉人韩心琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪小琰 审判员  梁晓斌 审判员  徐小雁 二〇一九年十二月二十三日 书记员  姚岚升