云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6297号上诉人（原审原告）：杨利彬，男，1967年4月5日出生，汉族，身份证登记住址：云南省安宁市，现住云南省安宁市。上诉人（原审原告）：刘俊英，女，1967年1月19日出生，汉族，身份证登记住址：云南省安宁市，现住云南省安宁市。被上诉人（原审被告）：欧春林，男，1986年3月9日出生，汉族，身份证登记住址：云南省安宁市，现住云南省安宁市。上诉人杨利彬、刘俊英因与被上诉人欧春林房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨利彬、刘俊英上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持杨利彬、刘俊英一审的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由欧春林承担。事实和理由：一、一审未判决解除本案双方签订的《房屋买卖/转让合同》及撤销《解除协议书》（以下简称：《解除协议》）显失公平，属于事实认定错误。首先，在杨利彬、刘俊英与欧春林签订《屋买卖/转让合同》1个月之后，通过312队获悉，涉案房屋权籍调查估计要1年以后才能完成。杨利彬、刘俊英考虑到涉案房屋短时间内不能过户，急等出售偿还贷款的目的无法实现，遂在杨利彬、刘俊英情感表达不真实、不自由的情况下与欧春林签订了《解除协议》，杨利彬、刘俊英承认自己违约，并向欧春林返还定金2万元、违约金8万元，并支付中介费用6000元，欧春林明知涉案房屋不能过户，却恶意拖延、强买强卖，通过威胁辱骂杨利彬、刘俊英而取得不当得利。涉案房屋无法及时过户系国家政策调控所致，政策出台后房屋交易过户必须要变更为不动产权证，权籍调查直到2019年1月21日才完成。欧春林仅向杨利彬、刘俊英支付购房定金2万元，杨利彬、刘俊英却要承担8万元过重的违约金、返还定金2万元、并支付中介费6000元，属于严重显失公平。其次，欧春林提交的视频、录音和证人证言材料，充分证明欧春林和房屋中介早就串通一气，系典型的合同诈骗。再次，欧春林提交的录音不完整，关键词句对杨利彬、刘俊英不利作过技术处理。第四，杨利彬、刘俊英得知涉案房屋无法交易过户，本不想签订合同，但中介和欧春林循循善诱，称可以约定一条补充条款，若不是双方的原因导致涉案房屋不能交易过户，任何一方提出解除合同均不算违约，但之后欧春林坚决不同意解除合同，坚持要房子，所谓的补充条款成一纸空文。杨利彬、刘俊英被威胁辱骂恐吓后，被逼承受5倍返还定金，承担中介费的严重显失公平后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。”之规定，本案双方当事人签订的《解除协议》存在显失公平的情形，依法应当撤销。二、一审法院认定事实错误，导致适用法律及判决结果错误，二审法院应当纠正。杨利彬、刘俊英在《屋买卖/转让合同》签订后1个月提出不再出售涉案房屋，根据担保法解释第117条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”、合同法第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，同时结合《屋买卖/转让合同》8.4特别条款之约定，杨利彬、刘俊英应当双倍返还定金而解除合同。三、一审法院既要求杨利彬、刘俊英退还欧春林2万元定金，又重复适用违约金违反了合同法第116条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持杨利彬、刘俊英的全部上诉请求。欧春林辩称，杨利彬、刘俊英的陈述不属实，双方签订的《房屋买卖/转让合同》是双方的真实意思表示，杨利彬、刘俊英单方不想再出售涉案房屋，单方解除合同，应当承担违约责任。《解除协议》所约定的内容是杨利彬、刘俊英主动提出的，但杨利彬、刘俊英签订《解除协议》后立即就提起本案之诉，将涉案房屋以高价出售给案外人。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨利彬、刘俊英向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖/转让合同》，撤销双方签订的《解除协议书》；2、欧春林返还杨利彬、刘俊英人民币60000元，并从起诉之日按银行同期贷款利率支付利息至款项全部返还为止；3、欧春林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨利彬、刘俊英夫妇与欧春林于2017年11月12日签订由安丰地产营销策划有限公司撮合成交的《房屋买卖/转让合同》，约定杨利彬、刘俊英将自有的安宁市连然街道办事处东湖路14号东湖拆迁安置小区3单元309号房屋出售给欧春林，房屋售价为458000元。欧春林于2017年11月12日向杨利彬、刘俊英给付定金20000元。后杨利彬、刘俊英不卖房，双方多次协商，于2018年12月31日在安丰地产营销策划有限公司门店签订《解除协议》，约定解除原因为“甲方（杨利彬、刘俊英）签订《房屋买卖/转让合同》后一个月提出不再出售房屋，甲方单方面提出解除合同，甲方不愿再履行合同造成甲方违约”；因甲方违约，需赔付乙方（欧春林）房产成交总价的20%违约金80000元（违约金应计91600元，双方协商一致同意将违约金定为80000元），于2018年12月31日支付；由甲方赔付乙方已支付中介服务费6000元；甲方须退还乙方已支付的购房定金20000元。刘俊英、欧春林在《解除协议》上签字，杨利彬在场但未签字。2018年12月31日，杨利彬、刘俊英将违约金80000元、定金20000元支付给欧春林。诉争房屋由杨利彬、刘俊英以513000元售卖给罗某、姜某，并于2019年3月11日登记过户。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《解除协议》约定杨利彬、刘俊英向欧春林支付的违约赔偿金未超过约定房款总额的20%，符合法律规定，无显失公平情况存在。杨利彬签订《解除协议》当天在场，其未在《解除协议》上签字，庭审中提出《解除协议》形式要件欠缺的主张，因为刘俊英已签署协议，其与杨利彬系夫妻关系，一人签名的行为符合家事代理条件，且在场的杨利彬未提出异议，解除合同后，杨利彬、刘俊英又出卖涉案房屋，杨利彬对解除与欧春林之间的合同关系是明知的，故《解除协议》合法、有效。杨利彬、刘俊英要求撤销《解除协议》的请求无事实及法律依据，依法不予支持。因《房屋买卖/转让合》已经被双方约定解除，杨利彬、刘俊英要求解除《房屋买卖/转让合同》，无事实及法律依据，依法不予支持。杨利彬、刘俊英主张卖房是急需资金周转，该事由并未约定在房屋买卖合同中，故其主张并未违约无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，从《解除协议》可见守约方欧春林选择的是违约金，杨利彬、刘俊英系违约方，无权选择适用违约金或者定金条款，选择适用权在守约方，故杨利彬、刘俊英主张按双倍返还定金，仅应支付40000元，要求返还60000元及利息无事实及法律依据，一审法院不予支持。杨利彬、刘俊英认为退还欧春林20000元定金系重复适用违约金和定金，系法律认识错误；双方在《解除协议》中未适用定金条款，收受定金的一方理应向给付定金的相对方退还定金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：驳回原告杨利彬、刘俊英的诉讼请求。一审案件诉讼费1300元，减半收取为650元，由原告杨利彬、刘俊英承担。二审中，杨利彬、刘俊英向本院提交《收条》壹份，欲证明：涉案房屋的老房产证一直押在中介公司长达1年多，若可以办理过户登记手续，中介公司早就代为办理了产权过户登记手续。经欧春林质证后认为，对《收条》的真实性、合法性、关联性无异议，认为杨利彬、刘俊英提交的《收条》并不能证明其观点。本院认为，办理过户登记需买卖双方相互配合共同办理，中介公司无法自行办理，该《收条》不能证明杨利彬、刘俊英的主张，对其证明内容依法不予采信。欧春林无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，且双方当事人均无异议，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案《解除协议》是否应当撤销；二、欧春林是否应当返还杨利彬、刘俊英6万元并支付利息。本院认为，一、关于涉案《解除协议》是否应当撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中杨利彬、刘俊英与欧春林签订《房屋买卖/转让合同》1个月后，单方表示要解除合同，杨利彬、刘俊英系前述合同的违约方，双方协商一致又签订了《解除协议》，该协议不违反法律的禁止性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照《解除协议》履行义务；该《解除协议》约定的违约金数额并未超过双方在买卖合同中约定的金额，不存在显失公平的情况，杨利彬、刘俊英主张撤销没有法律依据。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案的《解除协议》约定杨利彬、刘俊英退还欧春林已交纳的定金2万元，但并未适用双倍返还的定金罚则，杨利彬、刘俊英主张欧春林既适用违约金又适用定金罚则没有事实依据，系对法律规定的理解错误。三、杨利彬、刘俊英主张在签订《解除协议》时非其真实意思表示，但其并未提交证据证明，与其实际履行《解除协议》的行为不相符；结合之后杨利彬、刘俊英以高价将涉案房屋出售给案外人并办理过户登记手续的事实，房屋并无不能交易的情形，杨利彬、刘俊英的违约事实清楚，《解除协议》约定由其承担返还定金、支付违约金、支付中介服务费并未违反法律规定，其要求欧春林返还60000元的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上，杨利彬、刘俊英的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人杨利彬、刘俊英负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一九年十二月三日法官助理熊金华书记员蔡磊