湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4436号原告：肖玉兵，男，1967年10月8日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：周承珍，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：董延晓，男，1971年9月16日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，被告：廖艳，女，1970年3月10号出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：李铭，湖北新理念律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：廖瑞卫，男，1989年5月19日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍地：恩施市，原告肖玉兵与被告董延晓、廖艳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月16日作出（2017）鄂2801民初2243号民事判决书，原告肖玉兵及被告廖艳均不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）鄂28民终718号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鄂2801民初2243号民事判决并发回重审。由于廖瑞卫与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，被告董延晓及第三人廖瑞卫经传票传唤未到庭参加诉讼，原告肖玉兵及其委托诉讼代理人周承珍、被告廖艳及其委托诉讼代理人李铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖玉兵向本院提出诉讼请求：判决二被告赔偿原告房屋修复费71271元、两次鉴定费15000元、房租损失32000元。诉讼过程中，原告将房屋租金损失变更为37688.88元，合计123959.88元。事实和理由：2010年11月11日原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告以60万元的价格购买被告位于恩施市舞阳坝街道办事处枫香坪村火车站9排1号的房屋四楼和五楼两套房屋,每套房屋120平方米。原告购买前述房屋后进行了宾馆模式的装修。2016年9月1日原告将该房屋出租给廖瑞卫，租期五年，每年租金32000元。2016年10月21日被告在五楼上加层，因未处理好排水导致水渗透至五楼，将该五楼宾馆内的装饰和物品毁坏。2017年2月20日因被告的加层属于违章建筑被强制拆除。被告的加层行为造成原告房屋受损，导致原告与廖瑞卫的房屋租赁合同解除，为此遭受重大经济损失，故提出前述诉讼请求。原告肖玉兵为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；证据二、原告与被告董延晓于2010年11月11日签订的《房屋转让协议书》、原告与被告廖艳于2013年9月29日签订的《装修合同》（均为复印件），证明原告于2010年11月11日购买了被告房屋的四楼、五楼共两套房屋的事实；证据三、原告与廖瑞卫于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》复印件，证明原告将涉案的两套房屋于2016年9月1日出租给廖瑞卫，每年租金为32000元，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日；证据四、恩施市城市管理局强制拆除决定书复印件，证明被告在涉案房屋上加层构成违法建筑；证据五、（2017）鄂2801民初2091号民事判决书及民事起诉状复印件，证明二被告在涉案房屋上加层导致房顶渗水受损，同时造成原告与廖瑞卫的房屋租赁合同于2017年12月14日解除，原告的房屋租金损失应当从2017年9月1日起计算；证据六、恩施州文兴房屋安全鉴定有限公司房屋安全鉴定报告以及该公司作出的复函，证明涉案房屋受损情况及被告的加层导致涉案房屋的危险等级为B级，应当修复后使用以及修复的方案；证据七、湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估报告书（鄂循价鉴[2018]第17010号），证明被告应当赔偿的房屋修复损失为71271元；证据八、鉴定费发票两份，证明原告支付鉴定费15000元的事实；证据九、2018年11月5日原告与秦路权签订的《房屋租赁合同》，证明原告的租金损失应计算至2018年11月4日，为37688.88元。被告廖艳辩称：涉案房屋系原告与妻子姚文梅的共同财产，姚文梅应当作为共同原告起诉。按照物权公示原则，原告购买的房屋并未办理登记，不享有物权，故其无诉讼主体资格；被告廖艳与被告董延晓于2016年10月24日登记离婚，原告诉称的加层行为于2016年10月21日开始，被告廖艳并未参与；原告房屋的受损并非被告董延晓的加层行为所致，而是恩施市城市管理局的强拆行为不符合操作规范所致，原告的损失应当由该局承担。综上，应当判决驳回原告的诉讼请求。被告廖艳为支持其抗辩主张，向本院提交了离婚证复印件，证明其与被告董延晓于2016年10月24日离婚的事实。被告董延晓、第三人廖瑞卫未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及证据。经质证，被告廖艳对原告提交的证据一、五、八无异议；对证据二的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，且原、被告签订的房屋转让协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同，原告不享有房屋的所有权；对证据三的真实性无异议，认为能够证明原告房屋的受损与强拆行为有关，与被告董延晓的加层行为无关；对证据六的真实性无异议，但认为系损害结果鉴定而非成因鉴定，不能证明原告的房屋受损与被告廖艳有关；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据九有异议，认为原告计算租金的期限过长，只能计算合理修复期限内的损失。原告对被告廖艳提交的证据真实性无异议，但认为被告董延晓加层时与被告廖艳尚未离婚。经审查，本院认证如下：原告提交的证据二、六与本案待证事实无关，不予采信；原告提交的其他证据及被告廖艳提交的证据，真实、合法，且与待证事实相关，予以采信。本院在审理过程中，依职权调取了（2017）鄂2801民初2091号廖瑞卫诉肖玉兵、董延晓、廖艳租赁合同纠纷案的两次庭审笔录，原告肖玉兵及被告廖艳对该两份笔录无异议，结合该案的民事判决书，能够证明廖瑞卫因此次房屋漏水造成其损失起诉本案原、被告共同承担赔偿责任的事实。结合前述审查确认的证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2010年11月11日原告肖玉兵（乙方）与被告董延晓（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方在恩施市××坝街道办事处××火车站拆迁户安置小区7-2的房屋两套（四楼、五楼，120平方米/套）以每套30万元的价格出卖给乙方，待时机成熟后再办理登记过户手续；房子设计为五间房的宾馆，甲方交付的房屋为毛坯房。2016年9月1日原告肖玉兵（甲方）与第三人廖瑞卫（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将从董延晓、廖艳处购买的房屋出租给乙方经营宾馆，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，租金为32000元/年。2016年10月21日被告董延晓（2016年10月24日与被告廖艳登记离婚）在前述房屋上加层，造成五楼房屋渗水，致使第三人廖瑞卫的宾馆无法正常经营。由于被告董延晓的前述加层属于违法建筑，2017年2月10日恩施市城市管理局向被告廖艳下达强制拆除决定书后于2017年2月13日强制拆除了该违法建筑。廖瑞卫以廖艳、董延晓加层行为导致其无法经营为由向本院起诉请求解除与肖玉兵的房屋租赁合同并由肖玉兵、董延晓、廖艳连带赔偿其宾馆内的物品损失、停业损失、租金损失。本院经审理认定董延晓、廖艳在廖瑞卫经营的宾馆楼上加层，造成宾馆渗水致使廖瑞卫的财物遭受损坏，董延晓、廖艳应当承担主要的赔偿责任（80%）；廖瑞卫在发现宾馆渗水后未将房内物品搬离等应当承担次要责任（20%），遂判决：一、廖瑞卫与肖玉兵的房屋租赁合同于2017年12月14日解除；二、董延晓、廖艳于判决生效之日起五日内赔偿廖瑞卫60116.52元；三、驳回廖瑞卫的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。在诉讼过程中基于原告的申请，本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对前述房屋受损的修复价格进行鉴定，该公司于2018年1月23日作出鉴定意见，认定该受损房屋以2018年1月29日为基准日的修复市场价为71271元。原告为此支付鉴定费3000元。庭审中原告自认廖瑞卫从涉案房屋中搬出的时间是2018年11月17日，被告廖艳表示认可，并认为2017年12月14日原告与廖瑞卫解除房屋租赁合同至2018年11月17日腾退房屋期间的房租损失应当由廖瑞卫承担。同时原告及被告廖艳同意受损房屋修复期限以两个月计。本院认为：本案的争议焦点：（一）在涉案房屋上加层的行为系被告董延晓的个人行为还是其与廖艳共同实施的行为；（二）原、被告签订的房屋转让协议的效力认定、原告对涉案房屋享有所有权与否是否为原告主张房屋损害赔偿权利的前提。（三）涉案房屋受损原因的认定及原告所受损失的认定以及赔偿责任的认定。（一）关于在涉案房屋上加层的行为系被告董延晓的个人行为还是其与廖艳共同实施的行为问题。被告董延晓开始实施加层的行为发生在其与被告廖艳离婚之前，对该房屋加层的意思应当认定为夫妻双方共同作出，该行为为夫妻共同实施的财产管理行为，故被告廖艳称属于被告董延晓个人行为的辩称意见不予采纳。（二）关于原、被告签订的房屋转让协议的效力认定、原告对涉案房屋享有所有权与否是否为原告主张房屋损害赔偿权利前提的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。但在实践中拆迁安置房买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权未发生转移。本案中，关于原告与被告董延晓签订的房屋转让协议的效力，被告廖艳称违反了法律的强制性规定而无效，但其并未提出具体的违反效力性强制性规定的情形，在该协议未被当事人起诉主张确认无效或撤销并被法院依法确认无效或者撤销之前，应当认定为有效。由于原告在受让涉案房屋后未办理登记手续，故其并未取得涉案房屋的所有权，但原告是否享有所有权并不是其享有房屋损害赔偿请求权的先决条件，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告基于与被告董延晓签订的房屋转让协议取得的合法权益应受到法律保护，原告基于此当然享有损害赔偿请求权。（三）关于原告房屋受损原因的认定及原告所受损失的认定以及赔偿责任的认定问题。被告董延晓、廖艳在未取得相关手续的情况下违法加层行为是导致该房屋渗水、房顶受损的直接原因，被告董延晓、廖艳应当对其违法行为造成的损害后果承担损害赔偿责任。被告廖艳辩称系恩施市城市管理局的强拆行为导致原告购买的房屋受损，但其未提供证据证明，且在强拆行为实施后被告并未向该局提出过异议，故该辩称意见不予采纳。原告受让的房屋因被告廖艳、董延晓的故意违法行为受损，原告对此损害的发生并无过错，故应当由被告廖艳、董延晓承担全部损害赔偿责任。关于原告房屋修复损失，本院以具有法定资质的专业机构作出的鉴定意见认定为71271元；原告主张鉴定费15000元，本院采信的仅有针对修复费用作出的鉴定意见，故该3000元鉴定费应当由被告承担。原告主张的房租损失32000元，原告于2017年4月6日向本院起诉请求被告赔偿维修费损失，从原告的诉讼请求看，表明原告已经将被告廖艳、董延晓负有的房屋修复义务转化为要求其承担修复费的形式，自此原告应当自行承担及时修复房屋的义务，在其与第三人廖瑞卫解除房屋租赁合同之后应当及时收回房屋并进行修复。原告庭审中称其于2018年11月17日才收回房屋，导致房屋未能及时修复空置时间延长的原因与被告廖艳、董延晓无关，故该期间房屋不能正常使用造成的损失不应由被告董延晓、廖艳承担，是否由第三人廖瑞卫承担则属于另一民事纠纷，在本案中不宜作出处理，故本院只认定原告在收回房屋后因房屋修复不能正常使用期间所受的损失为被告廖艳、董延晓应当赔偿的损失。被告廖艳辩称只有五层不能正常使用，由于该房屋四层与五层系作为一个整体在经营宾馆，在该受损房屋在修复期间，四楼亦处于空置当中，故被告应当承担整个房屋不能使用期间的损失，参照该房屋正常使用期间的租金损失32000元/年计算，为32000元/年÷12月×2个月＝5333元。被告廖艳、董延晓共同实施的加层行为造成原告的合法权益受损，应当承担连带赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董延晓、廖艳于本判决生效后十日内连带赔偿原告肖玉兵房屋修复费、鉴定费、因房屋修复不能使用期间的损失共计79604元；二、驳回原告肖玉兵的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部。收款单位：恩施市人民法院。账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告肖玉兵负担510元，被告董延晓、廖艳负担1790元。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王荣华人民陪审员  张友新人民陪审员  王清国二〇一九年十二月二十四日书 记 员  田秀芳