河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5650号上诉人（原审原告）：河南雅居美物业服务有限公司，住所地：安阳市北关区红旗路中段。法定代表人：王红波，职务：经理。委托诉讼代理人：索加加，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田玮，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王章宾，男，1968年2月20日生，汉族，无业，现住安阳市北关区。被上诉人（原审被告）：王小利，女，1972年7月14日生，汉族，无业，住安阳市北关区。原审第三人：郑州市龙河源物业管理有限公司，住所地：郑州高新技术产业开发区西四环228号1号楼2单元1层10号。法定代表人：娄延奇，职务：经理。上诉人河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）因与被上诉人王章宾、王小利及原审第三人郑州市龙河源物业管理有限公司（龙河源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅居美物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人交纳2014年9月1日至2019年8月31日的物业费共计14955元。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据龙河源物业公司撤走时和上诉人交接的电子账，以及该公司在另案中向一审法院提供的《安阳水木清华蓝山因工程问题欠费明细清单》，显示被上诉人的物业费交至2014年8月31日。被上诉人王章宾填写的因工程质量问题拒交物业费登记也可以证明被上诉人在原审第三人服务期间就开始拒交物业费。“收据”上加盖的印章不是收费专用章，“收据”上载明的收费数额也与收费标准不符。2014年11月17日开具的收据上载明物业费2014年9月1日至2015年8月31日数额2300元整，但是物业收费标准为每年2991元，根据2014年12月25日收据上的内容，一年的物业费仅为1994元。收据上载明被上诉人预交三年的物业费不符合常规，违反物业服务合同约定。王章宾辩称，上诉人并未提交其与龙河源物业公司交接时的手续，上诉人所称的电子档案是伪造的；上诉人所述原审第三人在另案中向一审法院提供的《安阳水木清华蓝山因工程问题欠费明细清单》，被上诉人至今未见，该证据不能作为欠交物业费的依据。工程质量与物业费是两回事，登记表不能作为欠交物业费的依据，被上诉人不欠物业费，有龙河源物业公司收费凭证。被上诉人交纳物业费收据上的公章都不一样。物业费的收费标准是双方自愿协商的，上诉人收取物业费标准也不一致，被上诉人有上诉人的收费票据为证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王小利未到庭，未答辩。龙河源物业公司未到庭，未答辩。雅居美物业公司向一审法院起诉请求：1.要求两被告缴纳物业费共计14955元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：被告王章宾、王小利系河南仁和置业有限公司（以下简称仁和置业公司）开发的安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期32号楼2单元1802室的房屋业主，房屋面积为166.2平方米，2011年9月起该小区前期物业管理服务方为第三人龙河源物业公司，2015年1月起该小区前期物业管理服务方为原告雅居美物业公司。2015年1月6日，仁和置业公司与原告雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，仁和置业公司委托雅居美物业公司在仁和置业公司未确定水木清华一、二期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，原龙河源物业公司对该小区业主的债权、债务由雅居美物业公司妥善处理承担。仁和置业公司建设的水木清华二期前期物业管理服务方为龙河源物业公司，收费标准为小高层1.5元/平方米/月,多层为每月1.4元/平方米/月。两被告居住楼房为小高层，应按1.5元/平方米/月缴纳物业费。原告雅居美物业公司称两被告从2014年9月1日至2019年8月31日未交纳物业服务费。被告王章宾提供2014年11月17日收据一张，载明王小利交纳2735元物业费（2014年9月1日-2015年8月31日），送2个月10月31日，收款人为朱海民。被告王章宾提供2014年12月25日收据一张，载明王小利交纳物业费3958元，2016年1月1日-2017年12月31日，经手人冯。一审法院认为，仁和置业公司作为水木清华小区的建设单位，在两被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告雅居美物业公司与仁和置业公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告雅居美物业公司签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告雅居美物业公司与仁和置业公司签订的前期物业服务委托协议后，因两被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告雅居美物业公司暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告雅居美物业公司签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，两被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。两被告于2015年1月起在接受了雅居美物业的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现两被告拖欠物业费不付，侵害了原告雅居美物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。因被告王章宾提供了其已向前任物业公司第三人龙河源物业公司预交的物业费收据，虽然该收据没有第三人龙河源物业公司的质证意见，但是其在法庭依法传唤后放弃自己的权利，其应当承担不利法律后果，故两被告交纳的该部分费用原告雅居美物业公司不能再主张。被告王章宾提供的收据记载其已交纳了2014年9月1日至2015年10月31日及2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，两被告应当向原告雅居美物业公司交纳欠交的2015年11月、12月及2018年1月1日至2019年8月31日期间共22个月的物业费。虽然原告雅居美物业公司申请法院调取了另一案件中第三人龙河源物业公司提供的证据，该证据没有第三人龙河源物业公司到庭说明，不能作为认定案件事实的证据予以对抗被告王章宾提供的原始证据。两被告居住的水木清华二期32号楼2单元1802室房屋，房屋面积为166.2平方米，物业费按每月1.5元/平方米计算22个月应为5484.6元（166.2平方米×1.5元/平方米/月×22个月)。原告雅居美物业公司作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告雅居美物业公司在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对两被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告雅居美物业公司请求两被告逾期利息的请求不予支持。关于被告王章宾主张的精神损失费问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告王章宾、王小利于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2015年11月、12月及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共计5484.6元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元，由原告河南雅居美物业服务有限公司负担62元，被告王章宾、王小利负担25元。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，各方争议的焦点为王章宾提交的2014年11月17日、2014年12月25日的收据能否作为定案依据问题，上诉人认为该两张收据不能作为认定被上诉人已交纳部分物业费的证据，理由一：龙河源物业公司撤走时和上诉人交接的电子账，以及该公司在另案中向一审法院提供的《安阳水木清华蓝山因工程问题欠费明细清单》，显示被上诉人的物业费交至2014年8月31日。理由二：被上诉人王章宾填写了因工程质量问题拒交物业费登记表。理由三：收据上加盖的印章不是收费专用章，收据上载明的收费数额也与收费标准不符，收据上载明被上诉人预交三年的物业费不符合常规。对此，本院分析认定如下，首先，龙河源物业公司与上诉人之间的交接电子账及欠费明细清单系双方之间的对账情况，不能作为对抗被上诉人交费情况的充分证据。其次，王章宾虽填写了反映工程问题的签字意见，但在该登记表上，王章宾并未表示拒交物业费。再次，收据上印章虽非收费专用章，但王章宾提交的龙河源物业公司出具的其它物业费收费票据公章也不完全一致，故不能因收据上印章非收费专用章而否认其真实性。至于预收物业费及预交优惠问题，物业公司与业主之间就业主预交物业费，物业公司给予优惠达成一致意见，属双方合议内容，法律并无禁止性规定，不能以此否定业主预交物业费的真实性。总之，上诉人提交的证据及上诉理由不足以否定两张收据的真实性，上诉人认为该两张收据不能作为认定被上诉人已交纳部分物业费的证据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，河南雅居美物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人河南雅居美物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇一九年十二月二十三日书记员  王甜甜