广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12153号原告：张亚男，女，汉族，1969年8月26日出生，住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：安星，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涛，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：邹向华，男，汉族，1972年8月29日出生，住址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：郑义武，广东康顺律师事务所律师。原告与被告民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人安星、徐涛和被告委托诉讼代理人郑义武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令被告向原告支付2018年10月-2019年4月共7个月的房租共计108500元，并按月计算迟延履行利息（每月以15500为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自应付房租日计算至本金付清之日止）；2.本案案件受理费、财产保全费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付2019年5月-12月共7个月的房租合计108500元，并按月计算迟延履行利息（每月以15500为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自应付房租日计算至本金付清之日止），变更第2项诉讼请求为：法院退还本案诉讼费用。被告辩称，原被告签订的房屋承包租赁合同显示双方是房屋租赁法律关系，但双方实质上是民间借贷法律关系。根据合同约定，合同签订后原告向被告缴纳押金50万元，待合同到期后被告需向原告退还50万元押金。而在此期间被告需要每月向原告支付15500元，就是说整个租赁期间被告作为出租人不仅没有盈利，反而还要亏损，双方之间更符合民间借贷法律关系特征，即被告向原告借款50万元，每月利息15500元，借款期限届满被告返还50万元本金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案相关情况1.被告系深圳市宝安区××街道××人××栋权利人，占其中50%，另50%归被告母亲刘凤娇。2017年6月28日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订《房屋承包租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区石岩街道应人石社区应人石新村5巷12栋（与宝安区石岩街道应人石村175栋属同一栋房屋，除甲方自住的301和302外）出租给乙方，租期为三年，从2017年7月1日至2020年7月1日；合同签订时，乙方向甲方缴纳租赁押金50万元，甲方提供房产证给乙方作为收租依据，合同期满后甲方如不能退还50万元押金，则乙方继续收租；合同期间，乙方每月收5巷12栋和老村62号商铺租金（甲方自住的301和302不收租）15500元，如有不足，由甲方补足；合同期满，甲方退还乙方50万元押金，不计利息。6月29日，被告向原告出具特别声明，称应人石新村5巷12栋系其与母亲刘凤娇联名的自建房，各占50%，刘凤娇已将管理和收租权交由被告全权处理，现将该房屋出租给原告，被告有权代表签字。同日，被告向原告出具收据，确认收到押金50万元。2.原告称，签署合同后，在实际收取房租的过程中相当于被告抢先向租客收取房租，收到之后再转交给原告，签订合同到2018年9月期间都在正常履约。被告称，从2017年6月至2018年8月被告每月通过银行转账15500元给原告，2018年9月转账5500元，2018年10月转账10500元，2018年11月转账三笔分别是2000元（银行转账）、500元（微信转账）、5000元（微信转账），累计还款17个月，还款总额240500元。原告对被告的还款情况予以确认。3.2019年10月23日，被告因涉嫌伪造国家机关证件罪被深圳市宝安区人民检察院提起公诉。深宝检刑诉〔2019〕5046号起诉书中载明，2016年至2018年期间，被告因资金需求分别向叶文星、张亚男、王树平、徐和虎借款，被告为获得上述借款人的信任，伙同中介伪造3本其名下位于深圳市宝安区××街道××人××栋的“房地产证”，并在签订合同过程中将上述房产证分别交给叶文星、张亚男、王树平；2018年年底，被告因欠债无法偿还而躲避上述借款人，借款人发现被告提供的“房地产证”系伪造后，遂向公安机关报案；经深圳市不动产登记中心核实，深房地字第××号房地产证（共3本）均非登记部门核发。判决理由及结果本院认为，虽然原告与两被告签订的名为《房屋承包租赁合同》，但从合同的内容及双方的实际履行看，双方并不存在真实的房屋租赁合同关系。首先，根据深宝检刑诉〔2019〕5046号起诉书，被告系基于借款的意思表示伪造了房地产证原件（深房地字第××号）而向包括原告在内的多个借款人借款；其次，《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋承包租赁合同》约定，原告每月收取租金15500元，如有不足，由被告补足，合同期满，被告将50万元押金退还给原告。按照原告陈述合同实际履行情况，也是被告按月向原告支付相应款项，这显然与《合同法》规定的租赁合同并不一致。第三，在法律特征上，原告与被告的法律关系与民间借贷更为吻合，即原告向被告出借款项，被告按月向原告支付利息，合同到期后一次性偿还借款本金，故本院认定原告与被告系民间借贷关系。《房屋承包租赁合同》中约定的押金50万元实为借款，每月15500元实为原告出借款项的利息，折算年利率为37.2%（15500元×12个月÷500000元），超过了法律规定的民间借贷利率的上限年36%，超出部分应属无效。经核算，按法律规定的民间借贷利率的上限年36%，被告应支付的每月利息最多为15000元（50万元×3%），每月已按15500元支付的利息中多出的500元（15500元-15000元）应当折抵被告未付的利息。对于已还款项，双方确认金额为240500元，相当于2018年9月之前被告已按15500元支付完毕，2018年10月支付了8000元。关于利息，对于被告已付的超出法律规定的上限部分7500元（从2017年7至2018年9月共计15个月，每月多付500元），应当折抵拖欠的利息，对未付的利息，应当按月2%计算。2018年10月，加上之前多付的7500元，被告已向原告支付利息15500元（7500元+8000元），超出法律规定上限500元（15500-15000元），该500元应当计入2018年11月应付利息。从2018年11月至2019年12月，利息金额应为140000元（50万元×2%×14个月），扣减500元，被告应向原告支付2018年11月至2019年12月利息139500元（140000元-500元）。原告主张的迟延利息，相当于利息的复利，已经超过法律规定的范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告邹向华在本判决生效之日起十日内向原告张亚男支付2018年11月至2019年12月利息139500元；二、驳回原告张亚男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元，保全费1063元，由原告负担1193元，被告负担2148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳 海 涛二〇一九年十二月三十一日书记员 沈重（兼）书记员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。