湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5707号上诉人（原审被告）：长沙五星博威物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道韶山北路1号中共湖南省委大院省委四区干部公寓楼2楼（整层）。法定代表人：彭立华，董事长。委托诉讼代理人：柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓华，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南东盛物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路267号。法定代表人：黄承国，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：文辽津，男，1977年12月21日出生，汉族，住湖南省长沙市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙卡友信息服务股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦11楼。法定代表人：张晓清，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：易建刚，湖南君信律师事务所律师。上诉人长沙五星博威物业管理有限公司（以下简称五星博威公司）与被上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）、长沙卡友信息服务股份有限公司（以下简称卡友公司）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五星博威公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法驳回东盛公司对五星博威公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定五星博威公司与东成大厦第四届业主委员会签订的《物业管理服务合同》签订时合法性待定，属于适用法律错误，依法应予变更。《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案”。五星博威公司认为，根据该法规定，业主委员会自选举产生之日起成立，对外代表业主大会行使业主自治权，该等权利的行使不以任何行政机关的审核、审批、确认而发生效力。业主委员会的行政备案仅仅是对业主委员会产生过程和结果的一种存案备考，是主管部门对业主委员会履行监督、管理的职责行为，故该等备案行为既不是对业主委员会产生的行政确认，更不是对业主委员会的行政许可。现行法律、法规并未明确规定，业主委员会须得备案后才能代表业主大会行使业主自治权利。一审判决以东成大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日，认为其签订《物业管理服务合同》尚未备案，其合法性待定，属于法律适用错误，依法应予变更；二、一审判决认为东盛公司提供物业服务至2016年3月23日，且该期间范围内五星博威公司未提供物业服务，属于基本事实认定不清，依法应予查实后改判。2015年10月16日，东城大厦第四届业主委员会即发出公告，要求东盛公司应于合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并办理交接手续。但东盛公司一直未按合同约定和业主委员会要求撤出物业管理区域，一审中，东盛公司未向法庭提交其他任何提供物业管理服务的证据，一审判决以东盛公司汇付水电费用的凭证，即认定东盛公司提供物业管理服务至2016年2月23日，属于基本事实认定不清，依法应查实后予以改判。而五星博威公司自2016年1月1日起，即进场提供物业管理服务，有权按照合同约定向卡友公司收取相关费用，故五星博威公司无需向东盛公司支付已收取的费用；三、一审判决以东盛公司存在事实上的物业服务，判决东盛公司有权收取物业费，属于适用法律错误，依法应予改判。法释（2009）8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。一审判决认定东盛公司有权向卡友公司收取合同终止后拒绝退场、移交期间的物业费，属于适用法律错误，应予改判。五星博威公司与东盛公司没有任何法律关系，五星博威依据与业主委员会的物业服务合同进场，提供物业服务并收取物业费，双方之间构成物业服务法律关系，至于东盛公司是否有权向业主收取物业费与五星博威公司无关。不属于同一法律关系。针对五星博威公司的上诉，东盛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，湖南省长沙市中级人民法院已经出过多个判例，认定2016年1月至2016年3月23日物业管理费应当交付给东盛公司，所以卡友公司已经将费用交付给五星博威公司，五星博威公司无权收取任何费用，应当返还给东盛公司。一审法院认定的事实：2011年2月28日，东盛公司与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：由东盛公司向东成大厦小区业主（或使用人）提供物业管理服务，其中，住宅改办公收费标准为物业管理费2.4元/平方米/月，水费3.08元/吨，电费0.897元/度，公共分摊费系数0.215元/平方米/月，合同期限为2011年1月1日至2015年12月31日。2013年12月20日，卡友公司与东盛公司签订《东成大厦物业管理服务合同》，约定：东盛公司为卡友公司使用的东成大厦2609、2610号房屋（产权面积共计251.60平方米）提供物业服务，卡友公司向东盛公司支付物业管理费等相关费用，其中物业管理费2.4元/平方米/月，水费4.928元/吨，电费0.897元/度，公共分摊费系数0.222元/平方米/月，灭鼠费5元/套/月；卡友公司应按时交清物业管理等费用，对于不按规定交纳各项费用的，处以每日应交金额千分之五的违约金；合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日，截止2013年12月31日，之前双方所签订的一切合同自动终止。2015年10月16日，东成大厦（第四届）业主委员会发出公告，声明：东盛公司与东成大厦业主委员会的物业服务合同于2015年12月31日到期，2015年10月业主大会投票不再续聘；东盛公司应于合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业单位办理交接手续。2015年11月27日，东成大厦（第四届）业主委员会向东成大厦广大业主、物业使用人发出通知，告知：东盛公司与东成大厦业主委员会签订的物业服务合同于2015年12月31日到期，不再续聘；希望各位业主、物业使用人在2015年12月31日前与东盛公司结清账务，2016年1月1日起，各位业主和物业使用人的水电费、物业费不再向东盛公司交纳。2015年12月28日，东成大厦（第四届）业主委员会与五星博威公司签订《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》，委托该公司对东成大厦实行物业管理服务，合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。同日，卡友公司与五星博威公司签订《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》，约定五星博威公司为卡友公司提供物业服务，合同期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年1月21日，长沙市芙蓉区城建局作出编号为2016002号《业主委员会备案通知书》，给予东成大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日，任期3年。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，具明：东成大厦成立第四届业主委员会后，组织召开了业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定不再与东盛公司续聘东成大厦项目物业服务合同，并已聘请了新的物业服务企业，依法要求东盛公司在2016年3月24日之前，将物业管理用房、相关财务账目及资料移交给东成大厦业主委员会新聘请的物业服务企业。东盛公司向东成大厦小区提供物业服务至2016年3月24日搬离，并为小区业主代缴了2016年1月、2月份的水电费。卡友公司向东盛物业公司缴纳2609、2010房物业管理费用至2015年12月止，其中2014年8月至2015年12月已缴纳的费用中无灭鼠费和公共分摊费（按合同约定2014年8月至2015年7月的灭鼠费为110元，2014年8月至2015年12月的公共分摊费为884.64元，东盛公司认可从2015年8月至2015年12月不收取灭鼠费，从2015年8月起公共分摊费系数由0.222元/平方米/每月改为0.215元/平方米/月；2609房和2610房的建筑面积分别为128.48平方米和123.07平方米），期间缴费方式均为卡友公司先收到东盛公司开具的发票后再按发票金额付款，发票除载明物管费、水费、电费、维修费（有时有此项目）以外，在“其他”栏并未载明灭鼠费、公共分摊费。卡友公司从2016年1月开始未向东盛公司缴纳物业管理费用，2016年1月1日至2016年3月23日欠缴费用为：物业管理费1655.36元、公共分摊费148.28元，1-2月份水费197.12元、3月份水费147.84元，1-2月份电费4493.07元、3月份电费1033.35元。一审法院另查明，2016年6月6日，卡友公司将2609、2610号房屋从2016年1月1日至2016年3月31日的物业管理费、水费、电费全部交纳给了五星博威公司，共计8459.83元。一审法院认为：本案的争议焦点为以下三个方面：一、东盛公司能否收取公共分摊费；二、东盛公司能否收取灭鼠费；三、东盛公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。现分述如下：一、东盛公司能否收取公共分摊费。双方合同对公共分摊费的收取作出了明确约定，该约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。因2014年8月至2015年12月期间，东盛公司对于卡友公司物业管理费用的收取均为其先出具发票，卡友公司收到发票后，再按发票金额付款，而发票上并未载明灭鼠费、公共分摊费。由此可见，在此期间双方对于取消分摊费和灭鼠费的收取达成了合意，故对于东盛公司要求卡友公司支付2016年1月份之前的公共分摊费的请求，一审法院不予支持。因双方未明确约定取消公共分摊费项目，且东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》中同样约定有公共分摊费，故从2016年1月1日起至2016年3月23日的公共分摊费仍应参照原合同执行。二、东盛公司能否收取灭鼠费。因东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》中没有约定灭鼠费，灭鼠费系东盛公司擅自扩大收费范围向小区业主及物业使用人违规收取，故东盛公司无权向卡友公司收取灭鼠费，对东盛公司要求卡友公司支付灭鼠费的诉讼请求，一审法院不予支持。三、东盛公司是否有权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用。东成大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日，其与五星博威公司签订新的物业服务合同的时间为2015年12月28日，签订合同时尚未备案，其合法性待定。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权参照合同约定收取期间的物业服务费用。卡友公司辩称东盛公司无权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用的理由不成立，一审法院不予采信。东盛公司为小区业主（使用人）代缴了2016年1月、2月的水费、电费，有权向该小区业主或使用人收取该期间的水费、电费。东盛公司没有代缴2016年3月份的水费、电费，故无权向业主或使用人收取该月的水费、电费。如前所述，东盛公司有权向卡友公司收取2016年1月1日至2016年3月23日的物业管理费、公共分摊费及2016年1月、2月份的水费、电费。五星博威公司在此期间实际未向东成大厦小区业主（或使用人）提供物业服务，无权向卡友公司收取上述费用。因卡友公司已将2016年1月1日至2016年3月23日的物业管理费、水电费交纳给后续物业服务企业五星博威公司，卡友公司无需再次承担支付该款项义务，故五星博威公司应将其收取的卡友公司缴纳的2609、2610号房屋从2016年1月1日起至2016年3月23日止的物业管理费及1月、2月份的水费、电费共计6345.55元支付给东盛公司。卡友公司应将2609、2610号房屋从2016年1月1日起至2016年3月23日止的公共分摊费148.28元支付给东盛公司。对于东盛公司超出一审法院核定部分的过高诉讼请求，一审法院不予支持。关于东盛公司要求卡友公司支付违约金的诉讼请求，因卡友公司已按约缴纳合同期内的物业管理费用，合同于2015年12月31日到期后，双方为2016年的物业管理费用的收取存在争议，故对于东盛公司的该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项的规定，遂判决：一、五星博威公司于本判决生效之日起五日内向东盛公司给付物业管理费、水费、电费共计6345.55元；二、卡友公司于本判决生效之日起五日内向东盛物公司支付公共分摊费148.28元；三、驳回东盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费230元，由东盛公司负担143元，卡友公司负担87元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：五星博威公司上诉请求驳回东盛公司对五星博威公司的全部诉讼请求，本案一审判决五星博威公司应向东盛公司支付2016年1月1日起至2016年3月23日止的物业管理费及1月、2月的水费、电费共计6345.55元，故本案二审争议焦点为五星博威公司是否应向东盛公司支付上述费用。对此，五星博威公司上诉称，一审判决认为东盛公司提供物业服务至2016年3月23日，且该期间范围内五星博威公司未提供物业服务，判决东盛公司有权收取物业费，属于基本事实认定不清，适用法律错误。经审查，长沙市芙蓉区城乡建设局于2016年3月9日向东盛公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权参照合同约定收取期间的物业服务费用。五星博威公司称东盛公司无权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。另东盛公司为小区业主代缴了2016年1月、2月的水费、电费，有权向卡友公司收取，因卡友公司已将该费用支付给五星博威公司，故五星博威公司应向东盛公司给付该费用。综上，上诉人长沙五星博威物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费230元，由上诉人长沙五星博威物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月五日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。