广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执监139号 申诉人（被执行人）：湛江市建筑工程公司，住所地：湛江市霞山区民享路30号。 法定代表人：陈薇，经理。 申请执行人：湛江市住房公积金管理中心，住所地：湛江市赤坎区康顺路21号。 法定代表人：满粤华，主任。 被执行人：湛江市建房地产开发公司，住所地：湛江市霞山区新园路7号。 法定代表人：陈虎，经理。 利害关系人：黄玉琼，女，1947年11月12日出生，汉族，住湛江市霞山区。 申诉人湛江市建筑工程公司不服湛江市中级人民法院（2018）粤08执监52号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 湛江市霞山区人民法院（以下简称霞山法院）在执行申请执行人湛江市住房公积金管理中心（以下称住房公积金中心）与被执行人湛江市建房地产开发公司（以下称建房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案中，湛江市建筑工程公司（以下简称建筑工程公司）不服霞山法院执行拍卖其名下位于湛江市霞山区民享路30号房地产的执行行为，在所提异议被驳回后，向霞山法院申请执行监督。霞山法院作出（2016）粤0803执监1号执行裁定。建筑工程公司不服，向湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）申诉，湛江中院作出（2016）粤0803执监1号执行裁定，指令霞山法院重新审查。 建筑工程公司请求：1.对霞山法院（2008）霞法执字第62号案件予以立案监督；2.确认霞山法院执行拍卖申请人位于湛江市霞山区民享路30号房地产的执行行为违法；3.撤销霞山法院于2009年12月22日作出的（2008）霞法执字第62号民事裁定书。其主要理由为：湛江市霞山区民享路30号房地产的土地属划拨土地，执行国有划拨土地及房产时，必须先经过有批准权的行政机关批准，必须按法定程序进行评估，并应当由特定行政主管部门实施拍卖。霞山法院在执行拍卖上述涉案房地产时，没有按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，报有批准权的行政机关批准，也不按《国有资产评估管理办法》第12条规定的程序进行评估，并且还委托商业拍卖机构进行拍卖，且霞山法院拍卖前没有依规定通知申请人。霞山法院在拍卖上述房地产时，严重违反法定程序，造成国有资产流失，侵害申请人的合法权益。 霞山法院经审查查明，该院在审理建房地产公司与住房公积金中心合作开发房地产合同纠纷一案过程中，裁定查封了坡头区南调路南侧海滨加油站对面23392平方米的土地使用权。2005年12月15日，建筑工程公司向霞山法院出具担保书，称上述国有土地使用权属于案外人李轩所有，为避免造成案外人的损失，该司愿意提供位于湛江市霞山区民享路30号的房屋所有权作为本案的担保物，以解除对上述国有土地使用权的查封。2006年2月28日，霞山法院以（2005）霞民二初字第162-3号民事裁定查封了建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号的房屋。 2007年8月9日，霞山法院对住房公积金中心与建房地产公司合作开发房地产合同纠纷一案作出（2005）霞法民二初字第162号民事判决，确认权属原告住房公积金中心位于湛江市霞山区创新路21号湛江造船厂内的9000平方米的房屋、车库和2326.48平方米的17间商铺、19套房屋的房产权属证登记所需各项办证费1911882元，限被告建房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告住房公积金中心，并提供上述房屋的竣工验收手续协助原告办理房产权属证书。本案发生法律效力后，由于建房地产公司不履行判决确定的义务，根据申请执行人住房公积金中心的申请，霞山法院依法立案执行。 2009年1月9日，霞山法院作出（2008）霞执字第62号民事裁定，拍卖保证人建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号房屋第一、二层。同年1月13日，霞山法院作出（2008）霞执字第62号民事裁定，确认：1.保证人建筑工程公司在保证责任范围内对申请执行人承担责任；2.限保证人建筑工程公司于裁定书送达之日起十日内向申请执行人住房公积金中心支付各项办证费1911882元及利息；3.逾期履行的，将依法强制执行。霞山法院分别将上述两份裁定书送达给建筑工程公司。 霞山法院经依法摇珠，分别选定湛江虹宇房地产土地评估咨询有限公司（下称虹宇评估公司）和湛江长城拍卖有限公司（下称长城拍卖公司）为本案的评估机构及拍卖机构。经霞山法院委托，虹宇评估公司对湛江市霞山区民享路30号房屋第一、二层房地产进行评估，并于2009年7月13日作出[2009]第071319号评估报告。2009年11月5日，霞山法院委托长城拍卖公司对上述房地产进行拍卖。同月7日，长城拍卖公司在湛江晚报上刊登拍卖通告，定于2009年11月27日下午3时在霞山法院三楼拍卖上述房地产。2009年11月20日，霞山法院分别向申请执行人住房公积金中心及被执行人建房地产公司（留置送达）发出拍卖日到场通知。经拍卖，案外人黄玉琼于2009年11月27日以3074000元竞得上述房地产。同日，长城拍卖公司为买受人黄玉琼出具《拍卖成交确认书》。2009年12月22日，霞山法院作出[2008]霞法执字第62号民事裁定：1.买受人黄玉琼拥有位于湛江市霞山区民享路30号（第一、二层）房地产的所有权及相应的其他权利归买受人黄玉琼所有。上述房地产的所有权自本裁定送达买受人黄玉琼时起转移。2.买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 霞山法院另查明，建筑工程公司2009年11月10日《关于请求协调相关部门暂缓拍卖我司位于湛江市霞山区××路办公楼的报告》（湛市建[2009]报字11-10号）中载明“近日霞山区法院强制登报公开拍卖其司唯一的资产—办公楼”。 霞山法院再查明，因对涉案房产拍卖程序不服，建筑工程公司曾以上述理由提出执行异议，案经二审审查，均驳回建筑工程公司的异议请求。 霞山法院认为，湛江市霞山区民享路30号房地产，是建筑工程公司向霞山法院提供的担保物，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条的规定，对抵押物的拍卖不需要经过有关部门批准。而且，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条调整的对象是普通民事主体之间的自主交易行为，而本案是人民法院在强制执行程序中对涉案财产的拍卖行为，属于公法行为。而且，霞山法院根据不动产登记部门的登记簿按现状拍卖上述房地产，因此，建筑工程公司认为拍卖涉案房地产必须经过有批准权的行政机关批准及拍卖时未将公共部分面积划分的理由不成立。《最高人民法院关于人民法院在强制执行程序中处分被执行人国有资产适用法律问题的请示报告的复函》（[2001]执他字第13号）明确人民法院在执行程序中委托评估作为被执行人的国有企业的资产，无须参照适用《国有资产评估管理办法》，而应根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第47条的规定办理，即由人民法院自行委托依法成立的资产评估机构进行。本案中，霞山法院通过摇珠，依法委托虹宇评估公司对涉案房地产进行评估，该评估程序合法有效。关于申请人建筑工程公司认为涉案房地产应由行政主管部门进行拍卖的问题，现行法律法规没有明确规定人民法院在执行程序中拍卖房地产应委托特定行政主管部门进行，故申请人的该主张亦不成立。另外，长城拍卖公司在报纸公告了拍卖的具体时间和地址，而且，建筑工程公司《关于请求协调相关部门暂缓拍卖我司位于湛江市霞山区××路办公楼的报告》亦证明了建筑工程公司知道霞山法院正在拍卖上述房地产。综上所述，申请人建筑工程公司的执行监督请求不成立，霞山法院不予支持。霞山法院于2018年3月19日作出（2017）粤0803执监1号执行裁定，裁定驳回申请人湛江市建筑工程公司的执行监督请求。 建筑工程公司对霞山法院执行监督裁定不服，向湛江中院申请监督，请求撤销霞山法院（2017）粤0803执监1号执行裁定，并确认霞山法院执行拍卖建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号房地产的执行行为违法，撤销霞山法院（2008）霞法执字第62号民事裁定书。其主要理由为：1.涉案房地产的土地属于国有划拨土地，建筑工程公司已取得湛府国用字03010302号《国有土地使用证》。而涉案的房地产共有四层，申请人已取得粤房字第××号房屋所有权证，所以案涉房地产中，土地属于国有划拨土地且办理独立国有土地使用证，该地上房屋虽已作为一个整体登记给建筑工程公司，但仅是房屋所有权证并非是房地产权证，证号是粤房字第××号并非是粤房地证字第0617251号，没有涉及土地权属。霞山法院在执行该案中，将建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号（第一、二层）房屋从委托评估、拍卖到裁定均存在违法。（1）未按法定程序进行评估。霞山法院委托湛江市虹宇房地产土地评估咨询有限公司对上述房地产评估违反了《国有资产评估管理办法施行细则的规定，不符合法定程序。（2）评估时仅涉及房屋，但（2008）霞法执字第62号民事裁定书裁定的标的物包括土地使用权。（3）执行国有划拨土地及房产时，必须先经过有批准权的行政机关批准，但霞山法院在执行拍卖时没有事先经过有批准权的行政机关批准。（4）执行国有划拨土地及房产，必须按法定程序进行评估，但霞山法院执行拍卖的评估不符合法定程序。（5）划拨土地及房产的拍卖应当由特定行政主管部门实施，但霞山法院却委托商业拍卖机构进行拍卖。（6）由于霞山法院的违法执行拍卖，造成被申请人至今无法办理变更登记手续。2.霞山法院执行拍卖“位于湛江市霞山区民享路30号（第一、二层）房地产”的面积，是按照粤房证字第0617251号房屋所有权证标注的第一、二层的面积，并未将公共部分面积划分出来，这明显错误。3.霞山法院执行的其他违法行为。（1）没有按法律规定通知建筑公司参加拍卖。（2）霞山法院在执行过程中，建筑工程公司曾提出中止拍卖请求，在霞山法院不予理睬并于2009年12月22日作出[2008]霞法执字第62号民事裁定后，霞山法院曾主持建筑工程公司与买受人调解处理，并达成了由建筑工程公司付给买受人30万元赔偿给买受人来终结买受人的买卖关系，霞山法院也收取了建筑工程公司的30万，但该款到现在也未作出处理。（3）涉案房地产拍卖价款为3074000元，且此款已由霞山法院收取，但霞山法院至今对此款未作任何处理。（4）涉案房地产仅属于执行阶段的担保物，没有抵押的意思表示，也没有办理抵押登记的行为，故（2017）粤0803执监1号执行裁定认定涉案房地产属于抵押物，并适用《城市房地产管理法》认为拍卖涉案房地产不需要经过有关部门批准，明显属于认定事实错误，适用法律不当。 湛江中院对霞山法院认定的事实予以确认。 湛江中院另查明，霞山法院拍卖被执行人建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号房地产，是建筑工程公司在霞山法院审理住房公积金中心与建房地产公司合作开发房地产合同纠纷一案过程中其自愿以该房屋作为本案诉讼保全财产解除查封的担保物。湛江市霞山区民享路30号房屋所占有的土地是划拨土地，该土地证办理在建筑工程公司名下。被执行人建筑工程公司在湛江市霞山区民享路30号的土地上建有四层楼房，其中三层楼房共用一个房产证。霞山法院委托虹宇评估公司对湛江市霞山区民享路30号第一、二层房地产作出评估报告后，委托长城拍卖公司拍卖湛江市霞山区民享路30号房地产第一、二层,第一次拍卖底价为:整体拍卖3073760元;分拆拍卖第一层2330080元;第二层743680元。最后买受人黄玉琼以3074000元竞得上述房地产第一、第二层。后黄玉琼持霞山法院作出的[2008]霞法执字第62号民事裁定申请房地产交易登记中心办理该第一、二层楼房的房地产权属登记过户手续。房地产管理部门据此出具了粤房地权证（湛江ＣＱ字第××号），该证载明房地产权属人为湛江市第二建筑工程公司（建筑工程公司前身），房屋座落湛江市霞山区民享路30号第一、二层，附记栏注明：1.根据（2008）霞法执字62号，该房屋（第一、二层）产权归黄玉琼所有。2.此证只作房屋情况登记。并在房地产平面图上注明了建筑面积、套内面积和共用面积。 湛江中院另查明，2015年3月20日霞山法院函告虹宇评估公司，要求该司对出具《湛江市虹宇房地产评估咨询有限公司房地产估价报告》（报告编号：湛虹宇房估字[2009]第071319号）中估价结果为384.22万元是否包含土地价值,如包括土地价值,请对估价土地面积、位置、价值等问题进行说明。2015年3月25日虹宇评估公司复函称估价结果为384.22万元为湛江市霞山区民享路30号(第一、二层)房地产总价值，包含建筑物和土地的面积，二者不可分割，即估价结果包含土地价值。但无法确定待估价对象所分摊的土地范围、面积、价值。 湛江中院认为，本案的争议焦点霞山法院拍卖建筑工程公司位于湛江市霞山区民享路30号房地产是否违法。据本案查明的事实，位于湛江市霞山区民享路30号房地产是建房地产公司在霞山法院审理住房公积金中心与建房地产公司合作开发房地产合同纠纷一案过程中作为该案诉讼保全财产解封而提供的担保物。该案的民事判决生效后，由于建房地产公司不自觉履行生效判决确定的义务，霞山法院据此立案执行，并在执行过程中裁定建筑工程公司在保证范围内向申请执行人住房公积金中心支付各项办证费1911882元及利息。因此，霞山法院裁定拍卖建筑工程公司提供担保的位于湛江市霞山区民享路30号房地产第一、二层，以该拍卖标的款用于清偿本案债务，符合法律规定。关于涉案房地产的评估拍卖程序是否合法的问题。本案处置的房地产是作为国有企业的被执行人资产，依照国务院发布的《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）的相关规定，对国有资产的处置，要经过国有资产管理部门审批，且确定了对国有资产占用单位在自主交易中进行评估的程序，即委托评估的主体应是国有资产的占有企业，在特殊情况下可由国有资产管理部门委托评估。但该《国有资产评估管理办法》与《中华人民共和国房地产管理法》所调整的均是普通民事主体之间的自主交易行为，其关于处置国有资产要经过国有资产管理部门审批的规定，是国有资产管理人处置国有资产的内部审批程序，而对于人民法院在执行程序中委托评估拍卖作为国有企业的被执行人资产，并无相应的规定，依法不能约束人民法院的强制行为。本案是在被执行人不履行法定义务的情况下执行法院在执行阶段对被执行人的财产采取强制执行行为，本质上属公法行为，不需要经过有关政府和土地管理部门的批准。同时，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第47条的规定，法院在处置被执行人财产时可由执行法院自行委托依法成立的资产评估机构进行评估，对评估机构的评估结论，由执行法院独立审核确认并据以确定拍卖底价。因此，只要执行法院委托了依法成立的评估机构进行评估，并据以判断认为该评估结论不存在重大错误，该评估程序和结果就是合法有效的。因此，霞山法院在本案执行中直接委托作为商业机构的虹宇评估公司和长城拍卖公司进行评估拍卖对建筑工程公司的上述涉案财产进行评估拍卖并无违反法律规定。建筑工程公司以霞山法院的委托评估拍卖行为未经有关政府和土地管理部门的批准为由主张评估拍卖无效，依据不足，不予采纳。另外，在拍卖上述财产时，长城拍卖公司在报纸上公告了拍卖的具体时间和地址，霞山法院亦已依法履行通知建筑工程公司参加拍卖的义务，建筑工程公司也知道霞山法院正在拍卖其公司上述涉案房地产，该事实从建筑工程公司《关于请求协调相关部门暂缓拍卖我司位于湛江市霞山区××路办公楼的报告》的内容中得到印证。建筑工程公司以未接到霞山法院的拍卖通知为由主张拍卖程序违法，没有事实依据，不予支持。 涉案处理的位于湛江市霞山区民享路30号（第一、二层）房地产虽是土地和房产两证分离，但在拍卖处置时依法应一并处理。霞山法院委托虹宇评估公司对被执行人位于湛江市霞山区民享路30号房地产进行评估后，虹宇评估公司已明确表示出具的《湛江市虹宇房地产评估咨询有限公司房地产估价报告》（报告编号：湛虹宇房估字[2009]第071319号）中的估价结果384.22万元为湛江市霞山区民享路30号(第一、二层)房地产总价值，当中包含建筑物和土地的面积，二者不可分割，即估价结果包含了土地价值。因此，建筑工程公司认为评估及拍卖的对象仅为房屋，霞山法院却将该房屋占用的土地一并裁定给买受人，主张该拍卖行为无效，没有事实依据。买受人竞得涉案的湛江市霞山区民享路30号房地产(第一、二层)后，其向房地产管理部门申领的粤房地权证（湛江ＣＱ字第××号）中的房地产平面图上注明了第一、二层建筑面积、套内面积和共用面积。建筑工程公司认为由于霞山法院的违法执行拍卖，造成买受人至今无法办理变更登记手续及未将房屋的公共部分面积划分出来与事实不符。建筑工程公司申请认为涉案房地产仅属于执行阶段的担保物，没有抵押的意思表示，也没有办理抵押登记的行为，故霞山法院（2017）粤0803执监1号执行裁定认定涉案房地产属于抵押物与事实不符的问题。湛江市霞山区民享路30号房地产是否已办理抵押登记，并不影响霞山法院对该财产进行拍卖处置。建筑工程公司主张霞山法院已收取涉案房地产拍卖价款3074000元及霞山法院在主持建筑工程公司与买受人调解处理时，代收取了由建筑工程公司付给买受人作为终结买卖关系的30万元，上述两款项均未作出处理的问题。涉案房地产拍卖价款3074000元如何处理，属执行法院内部处理问题，与作为被执行人的建筑工程公司无关。至于霞山法院代收的30万元，建筑工程公司可向霞山法院另行主张解决。湛江中院遂于2018年10月29日作出（2018）粤08执监52号执行裁定，裁定驳回建筑工程公司的执行监督请求。 建筑工程公司向本院申诉，请求确认霞山法院拍卖案涉房地产的执行行为违法；对（2008）霞法执子第62号案予以监督；撤销（2017）粤0803执监1号、（2018）粤08执监52号执行裁定；撤销（2008）霞法执子第62号执行裁定。其主要理由为：1.霞山法院拍卖程序违法。（1）霞山法院没有依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定》第14条的规定，在拍卖5日前以书面形式或能够确认收悉的方式，通知当事人，造成申诉人对拍卖案涉房屋毫无知情。（2）申诉人曾申请协调，霞山法院也主持调解处理，由申诉人赔偿买受人30万元。申诉人于2010年7月28日划款30万元汇入法院指定的银行账户。霞山法院给申诉人出具票据，清晰注明“（2008）执字62号还黄玉琼标的款”。但至今未作任何处理，也未以不能达成调解为由将30万元退给申诉人。涉案房地产拍卖价款300余万元至今也未支付给申请执行人，也未将剩余的款项支付给申诉人。2.霞山法院执行行为违法。案涉房地产是国有资产，申诉人虽已取得《国有土地权证》，但该地属于国有划拨土地。房屋共有五层，虽然作为一个整体登记给申诉人，但仅是房屋所有权证，并非是房地产权证。执行法院违法行为包括：（1）未按法定程序进行评估，《国有资产评估管理办法实施细则》第21条明确规定，国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估都应纳入国有资产评估管理办法的管理范围。霞山法院委托评估公司对案涉房地产的评估违反了上述《实施细则》的规定。（2）评估报告并没有涉及土地使用权的价值，但（2008）霞法执字第62号民事裁定书裁定的标的物为案涉房地产，包含了国有划拨土地。执行国有划拨土地及房地产时，必须先经过有批准权的行政机关批准。霞山法院在执行时没有事先经过有批准权的行政机关批准。划拨土地及房地产的拍卖还应当由特定行政主管部门实施，但霞山法院却委托商业拍卖机构进行拍卖。3.霞山法院拍卖案涉第一、第二层房地产的面积是按照房屋所有权证标注的第一、二层的面积，并未将公共部分面积划分出来，明显错误。执行法院拍卖时未将公共部分面积特别是楼梯通道划分出来，必然造成第一、二层楼梯通道均属于申诉人，第三、四五层无法使用楼梯通道。4.案涉房地产仅属于执行阶段的担保物，没有抵押的意思表示，也没有办理抵押登记。霞山法院（2017）粤0803执监1号执行裁定书认定案涉房产属于抵押物，并认为拍卖案涉房地产不需经过有关部门批准，属于认定事实错误。执行国有划拨土地及房产时，必须先经过有批准权的行政机关批准。 本院对湛江中院、霞山法院查明的事实予以确认。 本院对申诉人所提请求及理由，综合评判如下。 首先，关于撤销拍卖的请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款对于撤销拍卖的情形做了明确规定，即“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案之拍卖虽在该法律规定施行之前进行，但该规定亦是对办理执行案件经验之总结，对是否构成撤销拍卖的条件，亦当遵照执行。从申诉人所提理由来看，其认为执行法院拍卖程序违法的理由主要有二。其一，未依法进行公告，其对拍卖不知情；其二，案涉土地是国有划拨性质，需经有关部门批准才可进行处置，而执行法院未报批准。 对申诉人所提未对其进行告知的理由，根据查明的事实，2009年11月5日，霞山法院委托长城拍卖公司对上述房地产进行拍卖。同月7日，长城拍卖公司在湛江晚报上刊登拍卖通告，2009年11月20日，霞山法院分别向申请执行人住房公积金中心及被执行人建房地产公司（留置送达）发出拍卖日到场通知。因此，申诉人所提未对拍卖进行公告的理由与事实不符。对申诉人所提未报有权的国家机关批准的问题，本案是在被执行人不履行法定义务的情况下执行法院在执行阶段对被执行人的财产采取强制执行行为，《最高人民法院关于人民法院在强制执行程序中处分被执行人国有资产适用法律问题的请示报告的复函》（[2001]执他字第13号）明确人民法院在执行程序中委托评估作为被执行人的国有企业的资产，无须参照适用《国有资产评估管理办法》，而应根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第47条的规定办理，即“法院在处置被执行人财产时可由执行法院自行委托依法成立的资产评估机构进行评估，对评估机构的评估结论，由执行法院独立审核确认并据以确定拍卖底价。”因此，霞山法院直接委托作为商业机构的评估公司和拍卖公司对建筑工程公司的涉案财产进行评估、拍卖并无违反法律规定。申诉人请求撤销拍卖的请求显然没有事实和法律依据，不予支持。 其次，关于执行法院能否执行担保财产的问题。根据查明的事实，在本案财产保全过程中，霞山法院查封了坡头区南调路南侧海滨加油站对面23392平方米的土地使用权。建筑工程公司向霞山法院出具担保书，称上述国有土地使用权属于案外人所有，为避免造成案外人的损失，该司愿意提供案涉房屋所有权作为本案的担保物，以解除对上述国有土地使用权的查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第85条规定，“人民法院在审理案件期间，保证人为被执行人提供保证，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人承担责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。”因此，执行法院有权执行担保财产。至于申诉人所提未办理抵押登记的理由，抵押登记可产生公示效力，申请执行人可因此而有优先受偿权。未办理抵押登记，仅是无法对抗第三人，但不能改变案涉不动产的担保属性。故申诉人的此点理由亦不成立。 至于申诉人所提其交纳的30万元赎回资金没有退回的理由，不属于本案对执行行为的审查范围，申诉人应另行向霞山法院主张。申诉人所提拍卖时未将公共部分面积划分的理由，经查，霞山法院系根据不动产登记部门的登记簿按现状拍卖房地产。拍卖成交后，房地产管理部门据此出具了粤房地权证，已在房地产平面图上注明了建筑面积、套内面积和共用面积。申诉人的此点理由亦无事实依据，且不构成撤销拍卖的法定情形。 综上所述，霞山法院对申诉人名下不动产采取的执行行为并无不当，申诉人的申诉请求及理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下： 驳回湛江市建筑工程公司的申诉请求。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十二月二十五日 书记员  潘 兴