大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2576号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵瑞，男，1988年9月20日生，汉族，住址大连市甘井子区，系该公司职员。委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区，系该公司职员。被告：岳远甜，女，1981年6月29日生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告岳远甜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董飞到庭参加了诉讼，被告岳远甜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求（当庭变更）：1、判令被告支付拖欠2012年1月1日至2016年4月25日期间物业费13,392.90元；2、判令被告支付逾期交费违约金4,017.87元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系第五郡五号地逸林园小区3号1单元4层1号房屋2012年1月1日至2016年4月25日期间的业主，住宅面积129.20平方米，入住小区时原告与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2015年原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同均约定：由原告为被告房屋所在第五郡逸林园小区提供物业服务。物业费收费标准为：住宅按面积每月每平2元、叠院（下跃）按建筑面积每月每平1.20元收取，被告应于每季度前10日交纳该季度的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额总额的0.3%承担违约金。原告作为该小区的物业服务企业按约定提供了物业服务，按合同约定被告应当向原告交纳自2012年1月1日至2016年4月25日期间物业费13,392.90元，但最近一次催费后被告未缴费。根据合同规定，被告应缴纳违约金，原告主张欠费总额的百分之三十，为4,017.87元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，恳请法院判如所请。被告岳远甜未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告岳远甜系第五郡五号地逸林园小区3号1单元4层1号房屋2012年1月1日至2016年4月25日期间的业主，住宅面积129.20平方米。该房屋为多层住宅。案涉小区开发商大连亿达美加房地产开发有限公司（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方，现已更名为亿达物业服务集团有限公司，即原告）签订《前期物业服务合同》，约定原告针对多层住宅按建筑面积每月每平方米2元向物业业主或物业使用人收取物业服务费；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日内交纳该季度的物业费；逾期未交纳的，业主或物业使用人须按日按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。2015年10月17日，原告下属的分公司大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与大连市甘井子区第五郡逸林园小区业主委员会签订了《第五郡逸林园小区物业服务合同》，对上述物业服务事项、内容、标准、物业费收费标准、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约为案涉小区提供了物业服务，但被告自2012年1月1日起至2016年4月25日期间未交纳物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市房地产权证复印件及权属登记情况表、《第五郡5#地前期物业服务合同》、《第五郡逸林园小区物业服务合同》、原告陈述及本院庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故大连市甘井子区第五郡逸林园小区业主委员会有权与原告下属分公司大连亿达物业管理有限公司住宅分公司签订的《第五郡逸林园小区物业服务合同》，该合同效力及于被告。大连亿达物业管理有限公司住宅分公司为原告分公司，不具有独立法人地位，因此该合同效力同样及于原告。现原告依约为案涉小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，不应借故拖欠。因此原告诉请被告交纳自2012年1月1日至2016年4月25日止的物业服务费13,392.90元（129.2平方米×2元/月/平方米×51.83个月），具有事实基础和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。被告岳远甜未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告岳远甜于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2012年1月1日至2016年4月25日的物业费共计13,392.90元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费240元、公告费560元，共计800元（原告已预付），均由被告岳远甜负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 员  陈袁媛人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月三日书 记 员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。