广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23618号上诉人（原审被告）：李群畅，男，1983年6月17日出生，汉族，住广东省紫金县。上诉人（原审被告）：钟秀娟，女，1985年8月2日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：李群畅，男，系钟秀娟丈夫。被上诉人（原审原告）：张建权，男，1971年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王新英，广东竹石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡黎明，广东竹石律师事务所律师。上诉人李群畅、钟秀娟因与被上诉人张建权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李群畅、钟秀娟上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人张建权的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人张建权负担。事实及理由：一、上诉人认为原判决认定事实错误且认定事实不清，证据不足。二、一审法院适用法律确有错误。三、上诉人认为一审法院违反法定程序，影响到案件的正确判决。本案的起因系被上诉人张建权为获取更高额的租金而故意解除与上诉人之间的租赁合同，且当初约定在张建权支付完全部赔偿款后，上诉人才搬离涉案房屋，因张建权未按约定付清赔偿款，故不应解除双方的租赁合同。被上诉人张建权二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人与上诉人是不定期租赁合同关系，被上诉人已在起诉前书面告知上诉人限期搬离，但上诉人既不搬离，也不愿意提高租金，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。张建权向一审法院起诉请求：1.确认原告张建权与被告李群畅之间的租赁合同关系于2018年12月24日解除；2.被告李群畅立即将位于深圳市龙岗区坂田街道XXX号首层（101房和102房）租赁物腾退给原告；3.被告李群畅向原告支付2018年11月1日至2018年12月24日期间的租金4823元；4.被告李群畅按照2680元/月的标准向原告支付场地占用费，自2018年12月25日起计至被告实际腾退涉案租赁物之日止；5.被告李群畅向原告支付自2018年10月1日起计至被告实际腾退涉案租赁物之日止实际产生的水电费，水费按7元/立方米计算，电费按1元/度计算，暂计算至2019年1月23日为3920元；6.被告向原告支付房屋维修费40320元；7.被告钟秀娟对上述债务承担连带责任；8.原告无须向被告返还押金1800元；9.两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区坂田街道XXX号首层（101房和102房）。二、涉案房产的产权情况：无产权登记信息，无建设工程规划许可等合法报建手续。原告及其妻子黄冬梅于2005年自建。三、房屋租赁合同的签订时间、租赁期限、租金等事实：2012年9月24日，原告张建权（甲方）与被告李群畅（乙方）签订一份《合同书》，约定乙方租用涉案房产，每月租金1300元，合同有效期自2012年8月20日至2016年8月19日。上述合同约定的期限届满后，双方未续签书面合同，但被告李群畅与钟秀娟事实上一直占用涉案房屋。四、房屋占用及支付占用费的情况：上述合同约定的期限届满后，双方未续签书面合同，但被告李群畅与钟秀娟事实一直占用涉案房屋用于经营店铺，两名被告按2680元/月的标准支付占用费。2018年12月24日，原告通知被告清空房屋、结清房租，但被告未按原告通知要求搬离。被告自2018年11月开始拖欠房屋占用费。双方当事人确认，被告在原告处有押金1800元。五、关于水电费：原告主张截至2019年1月23日，被告未支付2018年10月1日起的水电费共计3920元。原告在庭审中陈述了具体的用电量和水量。被告虽有异议，但没有提供证据证明其占用的房屋所使用的相应水电量，应承担举证不能的不利法律后果，一审法院采信原告主张的水电费。原告另主张2019年1月23日之后的水电费，因没有明确的诉讼请求金额，不予支持。六、关于房屋维修费：根据出庭的证人证言，可以认定原告是知晓被告对房屋的改造，且原告没有提供真实有效的证据证明其具体的维修费用，故对该部分损失的请求，不予支持。七、其他需要说明的事实：原告张建权与被告李群畅曾于2018年10月14日签订一份《协议书》,记载：2018年10月14日，当事人双方因房租产生纠纷，原告朋友阻拦进店购物客人，和被告李群畅母亲李XX发生争执，李XX倒地昏迷，被送往龙华医院治疗。张建权自愿赔偿李群畅30万元，双方互不追究责任，此事了结。赔偿金分三期付清，于2018年10月15日付9万元，2018年10月30日付10万元，最后一笔11万元在2018年12月31日被告李群畅搬离房屋前付清。李XX住院费用全部由张建权负责，出钱至出院为止。被告另出具原告张建权签名的欠条一张，落款时间为2018年10月14日，内容为：欠李群畅11万元。原告张建权称，当天其出具共三张欠条，是根据《协议书》中的三期付款对应的三张欠条，另两张欠条因为原告已经支付相应款项，所以被告只出具一张欠条。双方当事人确认，被告于2018年10月15日收到原告支付的9万元，于2018年11月1日收到原告支付的95000元，原告于2018年11月1日少支付的5000元是抵扣了被告应支付的房租。被告称，因原告未付清《协议书》中的最后一笔11万元，所以其根据该协议不予搬离涉案房屋。一审法院认为，因案涉《合同书》涉及的不动产标的没有取得建设工程规划许可或者进行了合法的产权登记，应认定合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，故一审法院认定《合同书》无效，且《合同书》到期后未续签书面合同，原告与两名被告之间事实上的租赁关系属于无效民事法律关系。原告请求解除租赁合同关系，一审法院不予支持；但原告请求被告搬离涉案房屋，符合无效合同的法定后果，一审法院予以支持。原告诉请其无需返还保证金，没有合法有效的合同依据，一审法院予以驳回。被告抗辩称，因原告没有支付《协议书》中的款项，其即可无需搬离涉案房屋。经审查，《协议书》并未约定其搬离房屋附条件，只约定了被告付款的期限。因《协议书》中的相应法律关系与本案争议并非同一法律关系，如原告认为被告未履行《协议书》中的义务，可以另循法律途径解决，而不能据此拒绝搬离房屋。两名被告因无效合同取得了案涉房屋的占有收益，一审法院认为本案应以利益衡平作为合同无效后果的处理原则，即被告应按已经支付的“租金”标准支付2018年11月之后的占用费。根据双方已发生的实际履行的房屋占用费支付情况，原告主张房屋占用费按2680元/月的标准，一审法院予以准许，但原告于2018年11月1日按照《协议书》少支付5000元抵扣了部分房屋占用费，一审法院在计算上述房屋占用费时应予以抵扣。另被告在原告处的押金1800元，亦一并予以抵扣应支付的房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李群畅、钟秀娟于判决生效之日起5日内将深圳市龙岗区坂田街道XXX号首层（101房和102房）清空自身物品后退还给原告张建权；二、被告李群畅、钟秀娟于判决生效之日起5日内向原告张建权支付2018年11月1日至退还房屋之日止的占用费（扣减6800元），按照2680元/月的标准支付；三、被告李群畅、钟秀娟于判决生效之日起5日内向原告张建权支付2018年10月1日至2019年1月23日期间的水电费3920元；四、驳回原告张建权的其他诉讼请求。一审案件受理费569元（原告已预交），由原告负担439元，被告负担130元。二审中，上诉人李群畅、钟秀娟向法院提交一份录音光盘及录音文字整理，拟证明被上诉人没有按期向上诉人支付赔偿款，所以上诉人不应搬离房屋。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不属于二审的新证据，对于证据的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关，其录音文字文件仅能体现双方在协商退房事宜，并未体现上诉人的退租是附条件的退租。被上诉人在二审中未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因张建权出租给李群畅、钟秀娟的房屋未取得建设工程规划许可等合法报建手续，亦无进行产权登记，根据上述法律规定，张建权与李群畅、钟秀娟就涉案房屋达成的租赁合同应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故张建权要求李群畅、钟秀娟将涉案房屋退还于法有据，应予支持。张建权要求李群畅、钟秀娟支付房屋占用期间的使用费亦符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。李群畅、钟秀娟上诉主张因张建权未付清赔偿款，其不应搬离房屋的理由，因双方对搬离房屋的前提条件并未作特别约定，故该理由不能成立。综上所述，李群畅、钟秀娟的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人李群畅、钟秀娟负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇一九年十二月十二日书记员 陈秀丽