湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3793号上诉人（原审原告）:欧阳汉龙，男，1965年6月13日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区Ｃ2-Ｂ3）。法定代表人：周方军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，该公司员工，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。被上诉人（原审被告）：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：杨德刊，男，1944年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：王建军，男，1969年11月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：蒋丽云，女，1959年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）:屈双凤，女，1970年9月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：曾广度，男，1954年6月19日出生，汉族，户籍地永州市东安县。上诉人欧阳汉龙因与被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称“和壹房地产公司”）、周方军、杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳汉龙上诉请求：1、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3220号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人蒋丽云、王建军与被上诉人屈双凤是否是2013年签订的《售房合同》并不能查清；2.被上诉人周方军、杨俊荣与被上诉人屈双凤恶意串通，双方签订的合同应属无效合同，且对涉案房屋不构成善意取得，其双方约定的购房款明显低于市价。同时，涉案房屋的产权变更是在被上诉人周方军接到上诉人是起诉状之后，购房人也没有证据证明其支付了相应的购房款，仅仅是口述的以房抵债。和壹房地产公司、周方军辩称，1、上诉人上诉要求周方军，杨俊荣，杨德刊履行合同，但个人非合同相对方，并且作为股东只是履行公司手续，是职务行为，对上诉人的诉请应当予以驳回；2、上诉人在履行本案合同时，没有依照合同约定交付房款，接收房屋。被上诉人在各自与上诉方电话沟通，并在有关报社发表交房公告，上诉方没有履行收房义务，也没有交付房款，根据合同约定超过30天，出卖方有权解除合同。所以上诉方已经构成违约，不存在被上诉方交付房屋履行合同的权利；3、本案合同签订是2010年，交付房屋是在被上诉方2015-2016年1月发布公告之日起，上诉人没有履行收房义务，到上诉方向法院起诉已经过了四年，超过了诉讼时效的保护期限，其要求追究和壹公司违约及要求和壹公司交房应当不受法律保护；4、上诉人要求撤销本案一审判决没有事实法律依据，一审法院程序合法事实清楚证据充分，应依法予以维持。杨俊荣辩称，同意和壹房地产公司及周方军答辩意见。蒋丽云、王建军辩称，1、答辩人与杨俊荣、周方军、屈双龙、屈双凤有“三方协议”，该协议证明涉案房屋若“一房二卖”行为，与答辩人无关；2、和壹房地产公司出售涉案房屋与答辩人无关，答辩人不是涉案房屋买卖合同的相对方，答辩人与和壹房地产公司不存在任何关系，也不清楚上诉人与和壹房地产公司之间存在涉案房屋的买卖关系；3、答辩人与屈双龙、屈双凤签订《商品房买卖合同》及《不动产入场交易合同》是根据涉案房源的土地受让者杨俊荣、周方军两个有实际卖房权人的意思签订的。屈双凤辩称，答辩人是善意合法取得房屋产权，请求驳回上诉维持原判。杨德刊未予答辩。欧阳汉龙向一审法院起诉请求：1、判令王建军、蒋丽云与屈双凤签订关于西南花园C2-B3栋304号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；2、判令七被告将冷水滩区西南花园C2-B3栋304号房屋过户至原告名下;3、判令七被告连带承担延期交房的违约金233,986.31元(违约金自约定的交房日2011年8月1日起算，暂算至2019年6月1日，直至被告交房时止);4、本案诉讼费由七被告承担。一审法院认定事实：2009年10月8日，被告蒋丽云、王建军(甲方)与被告杨俊荣、杨德刊、周方军(乙方)签订《合作开发协议》，约定甲方提供其位于冷水滩区西南花园的C2地块供乙方开发销售，乙方支付甲方3,850,000元税外投资款，尔后的销售收入归乙方所有。后被告杨俊荣、杨德刊、周方军以永州市皇冠房地产开发有限公司名义开发并对外销售商品房。2010年9月28日，原告欧阳汉龙（乙方）与永州市皇冠房地产开发有限公司(甲方)签订一份《商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的冷水滩区西南花园C2-B3幢301号房屋出售给乙方，建筑面积116.14平方米，每平方米1365元，折后总金额158,531元；上述房款未包括办理银行按揭相关手续费用、办理产权证、土地分户、网络及有线电视、物业管理、维修基金等相关税费，相关税费由乙方承担，甲方代为办理；付款方式为银行按揭，首付款48,531元，余款11,000元向银行按揭借款；乙方如未按本合同约定的时间付清房款，乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除合同；甲方应当在2011年8月1日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用，但如遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为），且甲方在发生之日起十五日内告知乙方，甲方可据实予以延期；甲方逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；甲方逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之六的违约金；按揭付款方式的客户，如合同约定的交房之日按揭贷款没有到位的，房屋交付使用日期顺延至按揭贷款到位之日，甲方不作违约处理；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；因甲方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由甲方承担全部责任；乙方必须按本合同约定的时间交清房款后，甲方能办理产权手续；房屋产权证在交房之日起180个工作日内，由甲方统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由甲方统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，逾期未办理给乙方，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告欧阳汉龙于2010年11月12日向永州市皇冠房地产开发有限公司交首付款48,531元，2013年3月1日按被告周方军指定的账户付购房款11,000元及水电开户费3500元。2015年12月永州市皇冠房地产开发有限公司以新更名为永州和壹房地产开发有限公司名义，在永州新报登报公告，告知购房户其位于冷水滩区西南花园C2地块B3栋房屋已通过验收，准予交付使用。交房时间为2015年12月10日至2016年1月10日止。后该房屋一直未办理不动产权证，遂酿成纠纷。另查明，2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际售房人与被告屈双凤签订了《售房合同》并代签了被告蒋丽云、王建军的签名，但事后得到了两被告的追认。合同约定将涉案房屋以总价158,807元出售给被告屈双凤，2019年2月1日被告杨俊荣为给被告屈双凤办理涉案房屋不动产权过户手续，邀被告蒋丽云、王建军到永州市不动产登记中心与被告屈双凤签订了《不动产入场交易合同》将涉案房屋过户登记到了被告屈双凤名下。同时查明，2016年5月15日被告蒋丽云、王建军（甲方），被告周方军、杨俊荣（乙方），西南花园C2—B3a栋购房业主（丙方）签订了《西南花园C2—B3a栋办证三方协议》，协议约定该栋房屋的质量、物业管理、水电和其他安全问题一律由乙方负责，甲方不负任何责任，丙方表示无异议。出现一房多售的现象由周方军、杨俊荣承担所有的经济和法律责任，与蒋丽云、王建军无关。一审法院认为，被告王建军、蒋丽云与被告屈双凤签订关于西南花园C2—B3栋304号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》售房合同虽由实际出卖人杨俊荣填好并代被告王建军、蒋丽云签名，但事后得到了两被告的捺印确认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原告欧阳汉龙主张被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双凤系恶意串通签订售房合同，但未提供相应的证据证实被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双凤恶意串通，签订合同损害国家、集体或者第三人利益，因此双方签订的售房合同及不动产入场交易合同应属于合法有效，故原告欧阳汉龙诉请确认被告王建军、蒋丽云与被告屈双凤签订关于西南花园C2—B3栋304号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》无效，法院不予支持。2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际出售人已经将涉案房屋出售给被告屈双凤，并于2019年2月18日将涉案房屋产权过户登记在被告屈双凤名下，被告屈双凤已经合法取得了涉案房屋的所有权，故原告诉请要求被告将涉案房屋过户至原告名下已不能实际履行，同时被告王建军、蒋丽云、屈双凤等人并无为原告欧阳汉龙办理过户义务，法院不予支持。原告要求七被告连带承担逾期交房违约金233,986.31元，因本案中被告王建军、蒋丽云、屈双凤、杨俊荣、周方军、杨德刊并非合同的相对方，根据合同的相对性原则，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告欧阳汉龙的诉讼请求。案件受理费5110元，减半收取2555元，由原告欧阳汉龙负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，被上诉人屈双凤在2019年4月30日的开庭笔录中陈述：借钱给杨俊荣，杨俊荣以房抵债；但被上诉人屈双凤在一、二审期间均未向本院提交其与杨俊荣在达成售房合同前存在158,800余元的债权债务关系的相关证据。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人蒋丽云、王建军与被上诉人屈双凤之间订立的《售房合同》、《不动产入场交易合同》是否构成恶意串通，损害上诉人欧阳汉龙的利益；二、本案所涉《售房合同》被认定无效后的法律后果如何。关于焦点一：被上诉人周方军作为和壹房地产开发公司的法定代表人明知涉案房屋已经出售给上诉人欧阳汉龙，仍将房屋出售给被上诉人屈双凤；被上诉人屈双凤未提供相关证据证实其向和壹房地产开发公司支付了购房款，被上诉人屈双凤主张以借款抵付涉案的购房款，但未提供充分、有效的证据证实。因此，被上诉人屈双凤并未提供相应的证据证实其对涉案房屋支付了合理对价，被上诉人和壹公司亦未出具收取购房款的相关收据给被上诉人屈双凤，明显不合常理。在一审诉讼过程中，被上诉人将房屋不动产权证过户到屈双凤名下，明显存在恶意串通行为。故涉案的《售房合同》、《不动产入场交易合同》构成恶意串通，损害了上诉人欧阳汉龙的利益关于焦点二、本案所涉《售房合同》被认定无效后的法律后果如何？2010年9月28日，上诉人欧阳汉龙与永州市皇冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应属合法、有效的合同，上诉人欧阳汉龙依据该合同已向和壹房地产公司付清了购房款，和壹房地产公司也向上诉人欧阳汉龙交付了房屋。上诉人欧阳汉龙可依据《商品房买卖合同》向被上诉人和壹房地产公司主张办理过户手续，因和壹房地产公司的法定代表人周方军及股东杨俊荣与被上诉人屈双凤恶意串通，已将房屋过户至屈双凤名下，屈双凤应当负有协助办理过户登记的义务。上诉人欧阳汉龙主张的延期交房违约金，因上诉人欧阳汉龙在庭审中认可2013年2月28日已经收房，且未提供相关证据证实因和壹公司逾期交房所造成的损失。故对上诉人欧阳汉龙主张的违约金不予支持。综上所述，上诉人欧阳汉龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3220号民事判决；二、被上诉人王建军、蒋丽云与被上诉人屈双凤签订关于西南花园Ｃ2-Ｂ3栋304号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；三、被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、周方军及屈双凤将位于永州市冷水滩区西南花园Ｃ2-Ｂ3栋304号房屋过户至上诉人欧阳汉龙名下；四、驳回上诉人欧阳汉龙的其他诉讼请求。一审案件受理费5110元，减半收取2555元，由上诉人欧阳汉龙负担；二审案件受理费5110元，由被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、周方军、杨俊荣、杨德刊、屈双凤负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月二十三日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共同国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。