河北省承德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀08执异86号案外人：张玉芬，女，汉族，1959年11月22日出生。住承德市双桥区。委托诉讼代理人：曹新林（张玉芬之夫）。申请执行人：承德鸿通汇坊典当有限公司，住所地承德市开发区冯营子凤凰御苑10-11#楼109-2、209-2。统一社会信用代码：91130802097156780F。法定代表人：李海滨，职务董事长。委托诉讼代理人：孙宁、李学军，河北骥腾律师事务所律师。被执行人：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。统一社会信用代码：91130802794161235X。法定代表人：孙宏业，职务董事长。委托诉讼代理人：王德林(该公司员工)，男，满族，1952年9月16出生，住承德市双桥区。本院在执行承德鸿通汇坊典当有限公司申请执行承德嘉裕房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人于2019年12月16日对执行标的（承德市双桥区迎宾路嘉和广场商业A座1002室）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月24日举行了听证，案外人的委托诉讼代理人、申请执行人的委托诉讼代理人、被执行人的委托诉讼代理人参加了听证，案外人的委托诉讼代理人、申请执行人的委托诉讼代理人提交了书面意见。现已审查终结。案外人称,请求事项：请求贵院对承德市迎宾路嘉和广场商业A座1002室房屋解除执行查封，将该房产归还异议人。事实与理由：2014年9月2日，异议人与嘉裕房地产有限公司（下称“该公司”）签订了《购房合同》，购买位于承德市迎宾路嘉和广场的商品房一套，通过一次性现金的形式交付了全部购房款，该公司并已经交付异议人使用入住。但因该公司违约没有给异议人办理网签，所以至今不能办理房产证，异议人于2019年11月28日得知贵院将该房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前，异议人已经支付全部房款并实际占有，虽然未办理网签登记手续，但异议人对此没有过错。所以，贵院不应当查封异议人购买的房产。综上所述，异议人是案外人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议，恳请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将该房产归还异议人，切实维护异议人的合法权益。案外人向本院提交了如下证据：1、2014年9月2日案外人与承德嘉裕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份；2、2014年2月27日承德嘉裕房地产开发有限公司为案外人出具收到其购房款500000.00元、637354.00元的收据各一张。申请执行人辩称：答辩人就被答辩人提出涉及嘉和广场A座1002号房屋的《执行异议申请书》，现答辩如下：一、被答辩人未取得被执行房屋的所有权，承德嘉裕房地产开发有限公司才是涉案房屋的所有权人。人民法院为执行生效判决和裁定而查封、执行该房产，并不存在任何错误。根据《物权法》相关规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”本案中涉案房屋的所有权自始至终都是登记在嘉裕房地产公司名下，被答辩人虽然与房地产公司签订了房屋买卖合同，但没有依照法律规定进行登记，只是基于合同产生债权效力，没有产生物权变动，房屋的所有权人依然是嘉裕房地产开发公司。嘉裕房地产公司将房屋抵押给承德鸿通汇坊典当有限公司合法有效，且抵押登记对外已经产生了公示的效力和物权效力。根据物权优于债权的原则，被答辩人所享有的债权不能对抗答辩人享有的物权优先权。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理合法，不存在任何错误。被答辩人应当依据法律规定另行向嘉裕房地产开发公司要求赔偿。二、案涉房屋答辩人享有抵押权的担保物权优先权，优先于被答辩人的债权，被答辩人的异议申请不符合法律规定，不应得到人民法院的支持。2017年10月答辩人与嘉裕房地产开发公司签订房屋抵押合同，将嘉和广场A座A1001、A1002、A1003、A1004号房屋抵押给答辩人，并依法登记备案，答辩人成为该房屋的抵押权人，抵押登记对外已经产生了公示效力和物权效力。2014年9月被答辩人与嘉裕房地产开发公司签订所谓的《商品房卖合同》，虽然签订了买卖合同，但只是基于合同产生了债权效力。根据《物权法》和《担保法》相关规定，被答辩人所享有的债权不能对抗答辩人享有的物权优先权。被答辩人应当依据法律规定另行向嘉裕房地产开发公司主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，被答辩人所提出的执行异议申请不应得到人民法院的支持。三、被答辩人没有充足的证据证明已购买涉案房产，无法证实买卖房产的真实性；而且没有办理登记手续，出卖人嘉裕房地产开发公司和买受人均存在严重过错，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对该房屋的执行。被答辩人提供的《房屋买卖合同》不能作为对抗答辩人的依据。嘉裕房地产公司在2017年10月将上述房屋抵押给答辩人，并依法登记备案，答辩人依法成为该房屋的抵押权人，抵押登记对外已经产生了公示效力和物权效力。被答辩人与嘉裕房地产开发公司签订所谓的《商品房卖合同》，虽然签了买卖合同，但只是基于合同产生了债权效力。根据《物权法》和《担保法》相关规定，被答辩人所享有的债权不能对抗答辩人享有的物权优先权。而且被答辩人仅提供《商品房买卖合同》，并没有买卖房屋的付款凭证、银行转账记录等交易凭证，无法核实其交易的真伪，无法证实房屋为被答辩人实际购买。同时，被答辩人在签订合同后，没有尽到合同的注意义务，没有依法依约要求嘉裕房地产公司办理房屋登记手续，存在明显过错。所以，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的四个条件，被答辩人的异议请求不能得到法院的支持。综上所述，被答辩人的异议申请没有事实根据，没有法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的异议申请。本院查明，2014年9月2日案外人与承德嘉裕房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，案外人购买承德嘉裕房地产开发有限公司所有的位于承德市双桥区迎宾路嘉和广场商业A座1002室房屋，合同约定的总价款为1137354.00元。2014年2月27日承德嘉裕房地产开发有限公司为案外人出具收到其购房款500000.00元、637354.00元的收据各一张。案外人已支付的价款为合同约定总价款的100%。2019年12月24日被执行人承德嘉裕房地产开发有限公司向本院出具《证明》，证明由于此套房屋在金融机构做贷款抵押，我单位资金紧张，未能及时解押，至今一直未能给予其网签备案、未能提供办理房屋产权转移手续，不能使其办理网签备案和房屋产权证，其责任应由我公司承担，与购房人无关。2019年12月20日北京首开亿方物业服务有限公司向本院出具《入住证明》，证明上述房屋已于2015年12月11日在物业公司办理入住手续。2017年10月31日上述房屋在承德市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押权人为承德鸿通汇坊典当有限公司。另查明，本院依据承德仲裁委员会承仲调字（2019）第40号调解书于2019年9月27日作出的（2019）冀08执391号执行裁定书、协助执行通知书【主文：一、查封被执行人承德嘉裕房地产开发有限公司名下位于承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场6#楼1-2503（房屋所有权证号201505525）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场3#1-2702，2-2801（房屋所有权证号：201510631）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场办公、商业A1001，A1002，A1003，A1004，A1008（房屋所有权证号：201503685）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4#楼2-1301,2-1602,2-1603（房屋所有权证号：201505520）；二、查封期限三年。自2019年10月11日起至2023年10月10日】为此案外人提出上述异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因案外人在本院查封（2019年10月11日）之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；且已支付全部价款；未办理过户登记非因买受人自身原因所致，所以买受人对登记在被执行人名下的上述不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行，其异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对承德嘉裕房地产开发有限公司名下位于承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场商业A座1002室房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘军生审判员  廉立伟审判员  李国臣二〇一九年十二月二十七日法官助理胡国超书记员倪滨