海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终1999号海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终1999号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南美好房地产开发有限公司，住所地海南省临高县临高角临澜湾海豚花园。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：董春阳，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘合朋，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗运景，女，汉族，1960年1月27日出生，住址河南省郑州市。委托诉讼代理人：唐志光，海南经和纬律师事务所律师。上诉人海南美好房地产开发有限公司（以下简称海南美好公司）因与被上诉人罗运景物权确认纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海南美好公司上诉请求：1.撤销海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初1367号民事判决第一项，判令海南省××县公寓楼的房产3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-309、3-401、3-402、3-403、3-409、3-501、3-502、3-503、3-505、3-609、3-706、3-801、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1001、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409房屋归海南美好公司所有；2.撤销海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初1367号民事判决第二项；3.撤销海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初1367号民事判决第三项，支持海南美好公司一审全部反诉请求；4.判令一审诉讼费用、诉讼保全费、反诉费用、二审诉讼费由罗运景承担。事实和理由：一、海南美好公司成立于2007年，开发有“海豚花园”项目，洪流(罗运景好友)是海南美好公司第二大股东、第一大自然人股东，在2016年5月份之前一直担任总经理职务，掌控海南美好公司公章及主管日常业务。洪流在未经海南美好公司的授权或内部流程审批同意下，利用掌管海南美好公司的公章及其职务便利，在2010年3月4日以4500元/平米的不公平低价与罗运景签订《房产包销合同》，而当时市场价为10000元/平米以上，企图牟取高额差价，侵犯海南美好公司利益。该《房产包销合同》属于罗运景与洪流恶意串通，自我交易，应依法认定为无效。但一审法院对于《房产包销合同》只是形式上的审查，未对内容及主体关系进行认定，忽视海南美好公司的反诉请求及利益，严重违背事实和法律的适用，应依法予以纠正。二、罗运景在一审诉讼提供的部分合同及证据是与洪流、杨某（罗运景好友)单方面违法制作的，海南美好公司完全不知情，涉案合同不符合事实及常理，对海南美好公司无任何法律效力。（一）罗运景提供的2015年9月2日海南美好公司与杨某签订的《铺面租赁合同》是违法制作的，应依法认定为无效。海南美好公司在绿谷康都B号商铺办公总计只有数月的时间，后搬至绿谷康都小区一层80余平米的房间内，与《铺面租赁合同》中租赁期限自2010年11月至2012年12月存在巨大的差异。海南美好公司于2015年9月2日补充签订《铺面租赁合同》，对已过诉讼时效的“口头”债务协议进行确认，并同意支付高额违约金、承担税金，违悖常理，应视为无效。(二)罗运景提供的《房产包销补充协议》是罗运景与洪流、杨某等人为侵吞海南美好公司利益单方面制作的，其内容严重损害了海南美好公司的利益，协议的内容严重不符合事实及常理，应依法认定为无效。《房产包销补充协议》是罗运景与原海南美好公司总经理洪流、杨某等人恶意串通，在未经海南美好公司股东会、董事会同意的情况下，违反海南美好公司章程规定的情况下签订的，应被认定无效。《房产包销补充协议》内容严重违背事实与常理。一审法院未查明事实，对违法制作的部分合同及证据给予认定并以此作为依据作出一审判决是错误的，应依法予以纠正。三、罗运景提供的税务师事务所出具的《各项税收测算报告》(大信駿成鉴字[2015]第142号)测算的内容存在矛盾、虚假制作，鉴定的方面过于片面，罗运景及洪流、杨某等人为达到侵吞海南美好公司利益的非法目的，没有将准确、真实、完整、合法的资料提供给税务师事务所，所得到的测算报告不是真实的。（一）《各项税收测算报告》附件中海南美好公司与杨某签订的《铺面租赁合同》，与2015年9月2日杨某、洪流单方面制作的《铺面租赁合同》存在时间上的差异，该合同为虚假合同，应不予采纳；（二）对罗运景的《房产包销合同》税务测算不完整。《各项税收测算报告》未对约定应由包销人罗运景承担的营业税、土地增值税、营业税附加等进行测算，该测算不完整。（三）对与海南家乐佳实业有限公司(以下简称家乐佳公司)销售代理合同的税务测算不完整。罗运景提供的家乐佳《房产代理销售合同》第四条约定：乙方客户正式合同价等于项目结算价时，甲方按客户合同总额的6%支付乙方代理佣金，同时支付乙方每套房2000元机票费用；客户签订正式合同价大于项目结算价时，超出部分金额，甲乙双方按8：2分成。税务师事务所的《各项税收测算报告》仅对洪流、杨某的家乐佳公司6%佣金部分进行了测算，但是家乐佳公司很多房屋都是以高于结算价售出，高出部分售房款家乐佳公司在洪流的授意下并未按约定8：2分成，而是另签订《装修合同》将余款让业主汇入其指定账号，还有的作为罗运景的包销款汇入海南美好公司。《各项税收测算报告》的测算未对这方面的情况作出测算，应不予认可。税务师事务所的《各项税收测算报告》测算依据严重失真、片面，不能作为裁判的依据。四、如按照《房产包销合同》约定，罗运景违约时间长达5年，并且剩余的50%的包销款均是罗运景串通关联方单方面制作支付凭证所拼凑的，应依法不予认定。五、罗运景诉讼的真实目的是想通过判决的方式，将其与其他利益关联主体侵吞海南美好公司利益的违法行为合法化，企图创设债权债务以抵销自己对海南美好公司的债务，其行为明显属于虚假诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求。综上所述，请求二审法院查清事实与真相，支持海南美好公司的全部上诉请求。罗运景辩称，一、本案涉案的《房产包销合同》、海南美好公司租赁杨某铺面办公、租金及佣金支付等事实客观真实存在，海南美好公司所谓的本案存在关联交易、虚假账务之说凭猜测推理，与事实严重不符。（一）关于《房产包销合同》，海南美好公司成立时，注册资本共2000万元，要同时运作临高临澜湾项目和乐东龙沐湾项目，资金远远不足，海南美好公司董事会就确立了利用临高项目快速回收资金撬动乐东项目的思路。临高临澜湾项目2010年4月8号取得施工许可证，同年11月6日才取得预售许可证，涉案包销合同及预收的包销款对海南美好公司两个项目的启动发挥了极其重要的作用。包销合同的包销价格为当时的市场价，价格合理。（二）关于海南美好公司租赁杨某铺面办公及其租金的问题。海南美好公司从2007年成立开始即在绿谷康都B铺面办公，根据吴明的交代，杨某免除了海南美好公司从2007年到2010年11月1日三年的租金，只计算了从2010年11月1日起的租金。租赁的铺面大约六七百平方米，有会议室、待客厅、厨房餐厅和多间高管独立办公室，不是海南美好公司所称的绿谷康都80多平米的小房子。（三）关于临高万柯物业服务综合管理有限公司（以下简称万柯物业）服务费问题。海南美好公司提供的《临高万柯物业服务综合管理有限公司的工商信息》，证明了万柯物业是一个合法的、真实存在的公司。万柯物业从海豚花园竣工至今年上半年，一直在提供物业管理服务，小区多年来管理得井井有条，物业公司履行了相应的物业服务，依约应得到相应的报酬。三、《房产包销合同》及《房产包销补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，没有侵犯他人合法权益，合法有效，应该受到法律保护。《房产包销合同》及《房产包销补充协议》的签订的是公司行为，按照公司法和公司章程，这种日常经营行为不属于股东大会或者董事会决定事项，由公司经营班子决定即可，海南美好公司以未开股东会或董事会决定为由，认为《房产包销合同》及《房产包销补充协议》无效是不成立的。海南美好公司称《房产包销补充协议》未计算罗运景逾期支付包销款的违约责任不公平。罗运景逾期支付部分包销款是事实，按照合同约定应该支付违约金。但同时，家乐佳公司的总包销合同和万柯物业的物业服务合同也约定了海南美好公司不依约支付销售佣金和物业服务费时的违约责任，《房产包销补充协议》也没有追究海南美好公司逾期付款的违约责任，合同总体上是公平合理的。四、海南美好公司职业道德不高，间接证明其上诉和举证不能成立。其采用造谣中伤、歪曲事实、混淆视听等手段，妄图以舆论误导法官，道德绑架法律审判。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。罗运景向一审法院起诉请求：1.确认海南省××县公寓楼54套面积共计为4117.43平方米的房产归罗运景所有（具体房号附后）；2.海南美好公司将上述房产依法备案和办妥房产证在罗运景或罗运景指定的人名下，相关契税由罗运景承担，其他费用由海南美好公司承担。海南美好公司向一审法院反诉请求：1.判令罗运景支付海南美好公司违约金2301600.7元；2.反诉费由罗运景承担。一审法院认定事实：2010年3月4日，罗运景与海南美好公司签订一份《房产包销合同》，约定由海南美好公司将其投资开发位于海南省临高县临高角“临澜湾国际海岸水城”海豚花园项目3号楼二层（含二层）以上约6936平方米的房产以每平方米4500元的底价给罗运景包销，期限自本合同签订之日起至罗运景按约定完成房产销售之日止，罗运景向海南美好公司支付包销款总金额为31212000元。罗运景的销售价格由其自行确定，但不得低于海南美好公司对外销售价格的90%，双方以测绘部门测绘的实际面积为准并按每平方米4500元的包销底价进行结算。在合同签订之日起三个工作日内，罗运景应向海南美好公司支付定金3000000元，十个工作日内支付包销总金额的50%，即为15606000（包定金）元，在海南美好公司取得预售许可证后的六个月内支付余下包销款15606000元。客户购买罗运景销售的房产时，由海南美好公司与客户签订购房合同，销售款直接汇入海南美好公司账户并由海南美好公司提供发票。销售价格高于底价部分由罗运景负责纳税。客户购买罗运景包销的房产，海南美好公司按包销底价的2%支付罗运景佣金，罗运景的客户购买海南美好公司项目其他房产的，海南美好公司按客户所签订合同价格的3%支付罗运景佣金；罗运景交纳50%的包销款后，购房款差额及佣金一月一清，海南美好公司在次月的十日前结算支付给罗运景。在销售期间，如客户退房，海南美好公司在接到罗运景通知之日起十日内退还客户购房款，在下个月结算时在罗运景的销售费用中扣除该房的销售佣金。若客户签署合同后单方违约，所产生的违约金由双方按5:5分成；海南美好公司若不按合同约定向罗运景支付房产差价和佣金，每延误一天，则按应支付而未付金额的万分之一向罗运景支付违约金。罗运景若不按合同约定向海南美好公司支付包销款，每延误一天，则按应支付而未付金额的万分之一向海南美好公司支付违约金。延误超过三十天，海南美好公司有权收回罗运景未售出的包销房产。临高县住房保障与房产管理局于2010年8月16日向海南美好公司颁发《临高县商品房预售许可证》。2008年1月16日，海南美好公司与家乐佳公司签订一份《房产代理销售合同》，约定由海南美好公司将其投资开发位于海南省临高县临高角“临澜湾国际海岸水城”项目一期总建筑面积90%的房产指定家乐佳公司独家代理销售，期限自本合同签订之日起至家乐佳公司按约定完成该项目销售之日止；房产销售价格由海南美好公司制定“会员均价”和“销售均价”，家乐佳公司以此为依据制定“会员均价结算价格表”和“销售结算价格表”，经海南美好公司审核并经双方签章后作为本合同的附件，且作为双方结算每套房产代理佣金的依据；海南美好公司按客户所交定金额的6%支付家乐佳公司代理销售佣金，该笔佣金在开盘后，对应冲抵每套房成交后家乐佳公司实际应得的佣金额。开盘后，家乐佳公司客户签订正式合同价等于项目结算价时，海南美好公司按合同总额的6%支付家乐佳公司代理佣金，同时支付家乐佳公司每套房2000元的机票费用。家乐佳公司在销售过程中，通过策略抬高销售价格，客户签订正式合同价大于项目结算价时，超出结算价的那部分金额，双方按8:2分成，并不享受6%的提佣；佣金一月一清，每月的十日，家乐佳公司报当月销售报表及代理佣金结算表给海南美好公司，海南美好公司于当月十五日前结合已收到的客户款项进行审核并支付家乐佳公司代理销售佣金。海南美好公司必须严格按照本合同约定支付销售佣金，否则每逾期一天，则按应支付销售代理佣金总额0.1%累计向家乐佳公司支付违约金；任何一方违约，应向守约方支付1000000元的违约金，并承担违约金不能弥补的损失；合同同时对双方的责任、特别约定等也做了约定。2012年1月10日，海南美好公司与万柯物业签订一份《前期物业服务合同》，约定由海南美好公司将海豚花园建筑面积为43446.65平方米的物业交给万柯物业管理，物业服务费以包干制的方式，期限自2012年1月20日起至海豚花园小区成立业主委员会确定新的物业服务单位之日止。2015年9月2日，海南美好公司与杨某签订一份《铺面租赁合同》，内容主要为：一、双方确认自2010年11月1日至2012年12月31日，海南美好公司租赁杨某铺面用于办公，双方当时口头约定税后租金为66250元，租金每半年缴纳一次，逾期按每日万分之五计算违约金。水电、物业等费用另外交纳。后因海南美好公司经营困难至今租金及违约金分文未交，按当初口头约定核定海南美好公司共欠杨某租金1656250元、违约金1003687元；二、上述租金及违约金经海南大信骏成税务师事务所有限责任公司进行核算，租金应交税金838102.41元、违约金应交税金337238.83元，两项共计为1175341.24元，由海南美好公司在本年度内直接支付给杨某，杨某收到此税款后十日内提供相应租赁发票给海南美好公司，也可以直接将上述税款交给税务部门。三、在扣除上述税款后，杨某税后租金及违约金共计2322698.17元，海南美好公司同意杨某将此款代罗运景支付3号楼包销款2322698.17元。抵扣完毕后，该租金及违约金视做已经支付完毕。2015年9月2日，杨柯、罗运景与海南美好公司以及家乐佳公司、万柯物业、海口家居乐实业公司、杨某签订一份《房产包销补充协议》，约定：一、杨柯、罗运景应支付给海南美好公司的包销款，经双方结算，相关联的家乐佳公司、万柯物业、海口家居乐实业公司、杨某均予以确认，无任何异议；二、海南美好公司租赁杨某绿谷B铺面物业用于办公，杨某自愿用海南美好公司应付的租金及违约金代杨柯、罗运景支付3号楼和5号楼的包销款，海南美好公司与杨某因房屋租赁纠纷而产生的权利义务因本约签订而全部结清；三、海南美好公司与家乐佳公司签订的“临澜湾国际海岸水城”总包销协议，家乐佳公司依约应取得的佣金已结清，家乐佳公司自愿代杨柯、罗运景支付的包销款海南美好公司予以认可。此约签订后，海南美好公司与家乐佳公司因签订总包销协议而产生的权利义务已全部结清；四、海南美好公司与万柯物业签订的“临澜湾国际海岸水城”《前期物业服务合同》，海南美好公司同意万柯物业以应收取的物业服务费代杨柯、罗运景支付包销款，双方确认在本约签订后，海南美好公司已结清支付万柯物业2015年7月之前的物业服务费用；五、经上述一至四项统计，海南美好公司确认杨柯、罗运景已全部支付了包销款，海南美好公司不再拥有××楼的产权，3号楼和5号楼的产权属于杨柯、罗运景及其客户所有。已办理备案的，海南美好公司应依约为杨柯、罗运景的客户尽快办妥房产证；未办理备案的房产，海南美好公司应在本约签订之日起三个月内办理备案手续到杨柯、罗运景及其指定的人名下，并在备案后半年内办妥产权证；六、由于海南美好公司未依约支付租金、佣金、物业服务费及违约金，导致家乐佳公司、万柯物业等无法开具发票，为此，海南美好公司专门委托税务师事务所进行税务测算，测算家乐佳公司、万柯物业等应缴纳多少税款。家乐佳公司、万柯物业等是以扣税后的余额代杨柯、罗运景缴纳包销房款，海南美好公司应按税务报告确定的数额，在本约签订后三个月内将相应税款交给家乐佳公司、万柯物业等，以便家乐佳公司、万柯物业等到税务部门开具发票交给海南美好公司入账。如果海南美好公司未缴交税款所产生的法律责任，应海南美好公司承担，与家乐佳公司、万柯物业等无关。又查明：2014年8月14日，海南美好公司出具《往来凭证》，确认收取罗运景支付海豚花园3号楼包销款19838168元；2015年9月5日，海南美好公司出具《往来凭证》，分别确认：罗运景以税后佣金支付海豚花园3号楼包销款373432元、家乐佳公司以税后佣金代罗运景支付海豚花园3号楼包销款6648796.98元、临高万柯物业公司以物业税后管理费代罗运景支付海豚花园3号楼包销款131524.85元、杨某以绿谷B铺面租金代罗运景支付海豚花园3号楼包销款2322698.17元。之后，罗运景和海南美好公司进行结算，扣除罗运景从海豚花园3号楼的包销房产中拿出七套面积共计为427.82平方米的房产（即201、202、203、205、206、207、208）给海南美好公司用于抵押贷款后，罗运景向海南美好公司支付包销款总计为29314620元。2015年8月23日，海南美好公司委托海南大信骏成税务师事务所有限责任公司对杨某将绿谷康都B商铺出租给海南美好公司使用后所取得的租金及违约金的应付税款、万柯物业依据与海南美好公司签订的《前期物业服务合同》所取得的物业管理费的应付税款、家乐佳公司依据与海南美好公司签订的《房产代理销售合同》所取得佣金的应付税款以及杨柯、罗运景依据与海南美好公司签订的《房产包销合同》分别取得的佣金税款进行测算。该公司于2015年9月1日作出《关于海南美好房地产开发有限公司各项合同税收测算报告》，其中杨某应缴纳各项税金合计为1345992.22元、万柯物业应缴纳各项税金合计为144029.76元、家乐佳公司应缴纳各项税金合计为386967.02元、杨柯应缴纳各项税金合计为220380.13元、罗运景应缴纳各项税金合计为152956.14元。海豚花园3号楼的部分房产已经销售备案，余下房产3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-309、3-401、3-402、3-403、3-409、3-501、3-502、3-503、3-505、3-609、3-706、3-801、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1001、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409尚未销售备案。3-606虽未备案，但已与案外人王某、胡某签订商品房买卖合同，案外人王某、胡某已支付购房款。3-406、3-606房屋状态不清，经查未临高县住房保障与房产管理局备注备案或不备案。3-803已销售备案登记在案外人候某名下。在诉讼当中，罗运景申请对上述房产进行保全。经临高县住房保障与房产管理局查实后，上述房产除了3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-306、3-501、3-502、3-801、3-803、3-1001已被查封外，一审法院于2016年4月29日依法作出裁定，查封海南美好公司位于海南省××县的如下房产：3-309、3-401、3-402、3-403、3-406、3-409、3-503、3-505、3-606、3-609、3-706、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409。一审法院认为，本案争议焦点为：一、罗运景和海南美好公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》是否具有法律效力；二、罗运景是否存在违约行为；三、海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金是否超过诉讼时效；四、海南美好公司是否有义务为罗运景办理房屋备案以及房屋产权证。一、关于罗运景和海南美好公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》是否具有法律效力问题。罗运景和海南美好公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》，签约主体均具有完全民事行为能力，合同内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，合法有效。二、罗运景是否存在违约行为。《房产包销合同》约定：海豚花园3号楼包销款为31212000元，在合同签订之日起十个工作日内，罗运景向海南美好公司支付50%的包销款即15606000元；在海南美好公司取得预售许可证后的六个月内，罗运景再向海南美好公司支付50%的包销款即15606000元。对于罗运景在约定的期限内支付的第一笔包销款15606000元，海南美好公司在答辩中予以确认；罗运景支付的第二笔包销款是否构成违约。在合同履行当中，由于海南美好公司和案外人家乐佳公司、万柯物业、海口家居乐实业公司、杨某之间存在债务纠纷。而为了解决海南美好公司和上述案外人之间的债务纠纷以及海南美好公司与罗运景之间房产包销款问题，海南美好公司、杨柯、罗运景以及家乐佳公司、万柯物业、海口家居乐实业公司、杨某三方签订《房产包销补充协议》，海南美好公司同意上述案外人将海南美好公司所欠的债务分别作为罗运景支付3号楼的余下包销款。《房产包销补充协议》签订后，罗运景基于《房产包销合同》而产生的权利义务已经被该补充协议所替代。《房产包销补充协议》实质是罗运景和海南美好公司就包销款及违约金事项进行变更。如涉及违约金责任分担问题，补充协议则必然会有所体现。海南美好公司以罗运景迟延支付包销款，已构成违约而提起反诉请求罗运景支付违约金，证据不足，不予支持；罗运景辩称理由成立，予以采纳。三、关于海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算。根据罗运景与海南美好公司签订的《房产包销合同》第二条第2项规定：海南美好公司在取得商品房预售许可证后的六个月内，罗运景全额支付3号楼房产包销余款。如罗运景不按照合同的约定支付包销款，则以未付包销款金额按日万分之一向海南美好公司支付违约金。本案中海南美好公司从取得商品房预售许可证截止2017年10月份即《中华人民共和国民法总则》颁布之前已超过了两年，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关于二年法定诉讼时效的规定，且海南美好公司不能提供证据证明存在诉讼时效中止的情形。海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金已经超过诉讼时效期间。四、关于海南美好公司是否有义务为罗运景办理房屋备案以及房屋产权证问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。罗运景向海南美好公司支付了包销款，已履行其义务。海南美好公司没有按照《房产包销补充协议》的约定，为罗运景或其指定的人备案及办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。综上所述，罗运景请求确认海豚花园3号楼的房产为其所有，由海南美好公司依法为其备案和办理房产证，除去已销售备案登记的房屋及目前销售状态不清的房屋外，其余涉案商品房确权事实清楚、证据充足，有法律依据，应予支持；海南美好公司辩称罗运景的诉讼属于虚假诉讼，并提起反诉请求罗运景支付违约金，证据不足，应承担不利的后果。一审法院依照《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、海南省××县公寓楼的房产3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-309、3-401、3-402、3-403、3-409、3-501、3-502、3-503、3-505、3-609、3-706、3-801、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1001、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409归罗运景所有;二、限海南美好房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起三十日内将上述房产依法备案和办理房屋权属证书于罗运景或罗运景指定的人名下。相关契税由罗运景承担，其他费用由海南美好房地产开发有限公司承担；三、驳回海南美好房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费132971元、诉讼保全费2000元，由海南美好房地产开发有限公司承担；反诉费25572元，由海南美好房地产开发有限公司承担。二审中，海南美好公司围绕上诉请求提交有新证据，提交八份证据：一、海南美好公司2015年9月《使用公章使用登记表》和海南美好公司章程，拟共同证明一审证据《房产包销补充协议》、《房屋租赁协议》、《前期物业合同》、《房产代理销售合同》、委托会计审计报告的文件等均是洪流亲自操办，并且登记盖章日期与合同所签日期存在矛盾，盖章并未经过海南美好公司合法程序，系洪流私下偷用公章签署协议，涉嫌利用职务之便非法私自炮制系列合同，以达到侵吞公司财产之目的。该章程第十五条，已经有明确规定，证明洪流对此项没有权利；证据二、《临高万柯物业服务综合管理有限公司工商信息》，拟证明《房产包销补充协议》中的其中一方主体临高万柯物业综合管理有限公司主体并不实际存在，该合同签订无效，系洪流伙同罗运景等人造假，虚构物业费冲抵包销款，进而侵吞海南美好公司合法财产；证据三、杨某侵占海南美好公司房款的部分统计及相应的购房资料，拟证明在《房产代理销售合同》履行过程中，杨某未按约定指示购房人直接付款至海南美好公司账户，而是欺骗购房人诱使购房人将购房款直接支付至杨某个人账户，同时，又通过做低合同价格的形式骗过海南美好公司，使海南美好公司不能掌握房屋实际交付价格，杨某存在虚构事实隐瞒真相，侵占原本属于海南美好公司的购房款，涉嫌诈骗罪和侵占罪；证据四、《控诉状》，证据五、临高风险小组作出的《关于临高万柯物业服务综合管理有限公司违规行为的通报》，证据六、临高县住房和城乡建设局作出的《关于临高万柯物业服务综合管理有限公司服务情形终止后移交相关材料的函》，拟共同证明洪流、杨某、罗运景等人控制的万柯物业不仅未按照应有标准提供物业服务，而且还非法侵害业主利益，已经被有关机关通报。即便不论前期物业合同的有效性和真实性，其亦无权根据事实履行物业职责的事由向海南美好公司和业主收取物业费，更无权要求抵消包销款。万柯物业只是罗运景等人变相敛财、损害海南美好公司利益的工具；证据七、海南美好公司举报洪流、杨某、罗运景等人的举报信，证据八、刑事《立案告知书》，拟共同证明洪流、杨某、杨柯、罗运景等人因通过控制海南美好公司房地产销售、物业、装修等环节侵占海南美好公司财产，海南美好公司已经将此事向公安机关报案，目前洪流、杨某等已经因利用签订案涉系列协议涉嫌职务侵占被刑事立案侦查。案涉协议的履行，可能涉嫌犯罪。罗运景的质证意见为：认为证据一不是二审中的新证据，洪流和杨某不是本案当事人，海南美好公司内部公章使用规范与否，与罗运景无关。海南美好公司章程恰好能证明总经理有权决策日常经营事务，签订3号楼、5号楼的包销协议不是总经理个人决定的，而是公司大股东的决定的，取得了所有董事会成员的同意。包销补充协议签订的时候，公司的净资产已经有十多亿元，包销协议及补充协议的标的额达不到公司净资产的十分之一，故对证据一的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据二的真实性没有异议，但工商信息与本案的所有权确认纠纷没有关联，故对该证据的关联性和证明力不予认可；杨某不是本案的当事人，与本案的审理没有关联；对证据四、五、六的关联性不予认可；证据七是海南美好公司单方面作出的，与本案不具有关联性，故对该证据的真实性、关联性均不予认可；认为证据八与罗运景无关，对该证据的真实性、关联性不予认可。罗运景提交七份证据：证据一、海南美好公司股东及股东比例的工商注册资料，证据二、营业执照复印件，证据三、吴明的刑事判决书，拟共同证明：海南美好公司的实际控制人是吴明，洪流不是大股东和法人代表，海南美好公司称洪流控制海南美好公司为所欲为的说法不成立；证据四、吕某于2010年1月18日签订的临澜湾1、2号楼房产包销协议，证据五、临澜湾项目的施工许可证和预售许可证，拟共同证明，本案涉案包销协议是在吕某签订1、2号楼房产包销协议之后，权利义务内容相似，证明本案包销协议不是关联交易。本案包销协议签订时项目尚未开工，包销协议及其提前收取的销售款对海南美好公司具有积极意义，不是海南美好公司所称为了勾结牟利；证据六、乐东公安和海口龙华公安立案书，证据七、相关举报材料，拟共同证明海南美好公司的行为及其人品道德。海南美好公司质证意见：对证据一、证据二、证据三的真实性予以认可，对该三份证据的证明目的不予认可，证据三恰好证明吴明在2015年被刑事拘留后，洪流利用控制海南美好公司的公章更加为所欲为，其违反公司章程规定，恶意串通，与其关联方违法炮制房产包销补充协议；对证据四、证据五的真实性予以认可，但对其关联性及证明目的不予认可，认为证据五吕某与海南美好公司签订的1、2号楼包销协议，因吕某未向海南美好公司支付包销款，包销协议已经解除。罗运景与海南美好公司能够以这种不正常方式继续履行包销合同，明显是罗运景与海南美好公司原总经理洪流恶意串通的结果；对证据六的真实性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可；对证据七的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予以认可，认为该证据与本案的审理无关。结合本案案情，本院对海南美好公司提交的证据的认证意见如下：证据一并非原件，且是截取的部分记录，也不能直接证明洪流私下偷用公章签订相关协议，故对该证据的关联性及证明力不予确认；证据二的真实性予以确认，但其关联性不予确认；对证据三的关联性不予确认；对证据四、证据五、证据六的真实性予以确认，对该三份证据的关联性不予确认；对证据七、证据八的真实性予以确认，证据七是海南美好公司的举报材料，为其单方制作，证据八为公安局的立案通知书，罗运景是否构成犯罪，该刑事案件是否与本案有关，需待法院判决后才能确定，故对该两份证据的关联性及证明力不予确认。本院对罗运景提交的证据的认证意见如下：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性予以确认，该三份证据能够反映法定代表人及实际控制人的情况，故对该证据的关联性予以确认；对证据四、证据五的真实性予以确认，但该案外人吕某与海南美好公司签订的《房产包销协议》与本案的审理并无关联，故对该两份证据的关联性不予确认；对证据七、证据八与本案的审理无关，故对该证据的关联性及证明力不予确认。本院二审经审理查明，洪流和杨某为夫妻关系，杨柯为杨某的哥哥。关联方家乐佳公司的股东为洪流、杨某和李玉杰,洪流占股30%、杨某占股30%、李玉杰占股40%，法定代表人为洪流;关联方万柯物业的股东为杨某和杨柯，杨某占股6%、杨柯占股94%，法定代表人为毛燕；关联方海口家乐居实业有限公司股东为杨柯和李玉杰，杨柯占股66.67%、李玉杰占股33.33%，法定代表人为杨柯。另查明，海南美好公司章程关于总经理的权限中规定，总经理经经营管理高层办公会议讨论以后，有权决定公司发生单项交易金额占公司最近一期经审计净资产10%以下的交易，超过标准的交易，总经理拟定后应当以书面形式报告董事会，由董事会决策。本院二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、罗运景与海南美好公司签订的《房产包销合同》及《房产包销补充协议》是否具有法律效力；二、海豚花园3号公寓楼50套房产是否归罗运景所有，海南美好公司是否有义务为罗运景办理房屋备案以及房屋产权证；三、罗运景是否存在违约行为，是否应赔偿海南美好公司违约金损失。关于第一个争议焦点。关于《房产包销合同》是否具有法律效力的问题。合同成立后，能否产生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，要视合同是否具备生效要件。合同生效应具备以下要件：1.当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；2.合同当事人意思表示真实；3.合同不违反法律或者行政法规强制性规定，不损害他人利益及社会公共利益。本案中，罗运景为完全民事行为能力人，海南美好公司为依法存续的法人，双方具有民事权利能力和民事行为能力。罗运景与海南美好公司所签订的《房产包销合同》上，有罗运景的签名及海南美好公司的盖章，应视为是双方的真实意思表示，该合同及补充协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，海南美好公司提交的现有证据亦不足以证明存在合同价款明显低于市场价格损害公司及他人利益的情形，同时，海南美好公司以《房产包销合同》有效为由反诉请求罗运景支付违约金，该主张显然是对《房产包销合同》的效力进行确认，因此，罗运景与海南美好公司所签订的《房产包销协议》合法有效，对罗运景及海南美好公司均具有法律约束力。关于《房产包销补充协议》是否具有法律效力的问题。首先，海南美好公司与杨柯、罗运景及关联方家乐佳公司、万柯物业、海口家乐居实业有限公司、杨某签订《房产包销补充协议》的行为构成关联交易。《中华人民共和国公司法》第二十一条规定:“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。”所谓关联方,是指本企业的董事、监事、高级管理人员及其近亲属,以及这些人员所有或者实际控制的企业。本案中,杨某为原海南美好公司总经理洪流的妻子，杨柯为杨某的哥哥;关联方家乐佳公司的股东为洪流、杨某和李玉杰,法定代表人为洪流;关联方万柯物业的股东为杨某和杨柯，法定代表人为毛燕；关联方海口家乐居实业有限公司股东为杨柯和李玉杰。洪流作为原海南美好公司的总经理，系高级管理人员，与其自己持股的公司或其近亲属及其持股的公司与海南美好公司签订《房产包销补充协议》，构成公司高级管理人员直接或间接控制的关联企业之间的关联交易。其次，《中华人民共和国公司法》第一百四十九条第一款第四项规定，董事、高管人员不得“违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”。如果董事、高管人员与公司之间的关联交易违反公司章程规定或者未经股东会同意，则该交易无效。罗运景未举证证明其与海南美好公司及关联方签订的《房产包销补充协议》符合海南美好公司章程中关于总经理决定公司发生单项交易的权限规定，亦未举证证明签订该补充协议经过了海南美好公司股东会同意。因此，根据民事诉讼证据规则，罗运景应承担举证不能的不利后果，《房产包销补充协议》应属无效。再次，从《房产包销补充协议》的内容来看，该协议第五条载明，经上述一到四项统计，海南美好公司确认罗运景已全部支付了包销款，海南美好公司不再拥有3号楼的产权，3号楼的产权属于罗运景及罗运景客户所有。该协议并未就关联方家乐佳公司、万柯物业、海口家乐居实业有限公司、杨某各为罗运景支付包销款具体数额及明细作出认定，罗运景亦未提交相关支付凭证、结算凭证等对关联方已实际代罗运景支付包销款的事实予以证明，其提交的现有证据尚不足以证明关联方实际代罗运景支付包销款的具体行为及代付包销款的具体数额。综上所述，海南美好公司未经股东会同意与杨柯、罗运景及关联方家乐佳公司、万柯物业、海口家乐居实业有限公司、杨某签订的《房产包销补充协议》不具有法律效力。关于第二个争议焦点。因海南美好公司与杨柯、罗运景，及关联方家乐佳公司、万柯物业、海口佳乐居实业公司、杨某签订的《房产包销补充协议》不具有法律效力，该补充协议的内容亦对合同各方当事人不具有法律约束力。因此，罗运景根据《房产包销补充协议》的约定，主张3号楼的产权归其所有，没有事实根据，其要求海南美好公司将3号楼未备案的50套房产依法备案和办理房屋权属证书到罗运景或罗运景指定的人名下，亦无事实根据及法律依据，应不予支持。关于第三个争议焦点。海南美好公司主张罗运景支付逾期付款的违约金，但其并未提供足够的证据证明罗运景逾期付款的具体金额及逾期付款的具体时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，海南美好公司应承担举证不能的不利后果，关于海南美好公司请求罗运景支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，海南美好公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国公司法》第二十一条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：1撤销海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初1367号民事判决；2驳回罗运景的诉讼请求。3驳回海南美好房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费132971元，诉讼保全费2000元，反诉费25572元，共计160543元，由罗运景负担134971元，海南美好房地产开发有限公司负担25572元；二审案件受理费158543元，由罗运景负担132971元，海南美好房地产开发有限公司负担25572元。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 周翼腾审 判 员 雷琼艳 二○一九年十二月二十三日法官助理 别 蓝书 记 员 陈 曦附：本案适用的相关法律条文《《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国公司法》第二十一条公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。第一百四十八条董事、高级管理人员不得有下列行为：（1挪用公司资金；（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；（七）擅自披露公司秘密；（八）违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共30份）