江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4375号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丁春辉，男，1974年2月4日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：张永昌，江苏东晋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀芳，女，1938年12月16日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：周松标，启东市民主法律服务所法律工作者。 原审被告：钱程，女，1976年4月28日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：周松标，启东市民主法律服务所法律工作者。 上诉人丁春辉因与被上诉人陈秀芳及原审被告钱程房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院(2019)苏0684民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁春辉上诉请求：撤销一审判决，改判撤销其与陈秀芳于2018年9月19日订立的《房屋买卖合同》；驳回陈秀芳的反诉请求；一、二审诉讼费用由陈秀芳承担。事实与理由：1.案涉房屋买卖合同中所售房屋为毛坯房的约定明确。一审法院认定“对案涉房屋是整体或是仅附属设施以毛坯交付并未明确约定，应视为约定不明”“丁春辉对房屋装修现状在合同签订时即已明知”错误。首先，虽然“毛坯房，配套房（‘房’字是笔误，应当是‘费’字，才符合真实表意，实际不存在配套房甲方交付的事实）甲方已交，第一本产权证由甲方自己办”写在“附属设施”之后标有横划线空白的地方，只要客观、整体地看其全部内容，就不会认为这行字是对附属设施的具体项目的表述或说明，而是与“附属设施”相独立，是对所售房屋为毛坯房及费用交付、权证办理情况的特别说明，意思表达完整明确。附加该说明，是因为订立合同时借用房屋中介机构的格式合同，打印文字地方原来就有了，标有横线的上方空白是留给当事人写上特别约定或作具体说明的内容。从内容看，这段文字不会引起双方认为是对附属设施的说明，因为上面已明确出售的是98平方米的私有住房、12平方米的车库（储藏室）一套。不像大型别墅、生产厂房、仓库等附属设施会有其它配套的建筑物或构筑物等需用是否是毛坯房来说明，更不可能将交费、办证等事宜列入附属设施。一审中，丁春辉举证合同证明买卖合同中明确交易的房屋是毛坯房，对此陈秀芳的质证意见为“但合同条款中记载的毛坯房是因为双方约定按毛坯房的价格计算房屋价格”，暂不管这一抗辩理由是否成立，但至少可以证明其认可“毛坯房”的说明是针对其所售房屋。可见，对合同中记载的“毛坯房”是针对所售房屋的说明，双方无异议。只是陈秀芳所谓按毛坯房的价格计算房屋价格的抗辩违背合同的意思表示而已。其次，常人都知道，城市多层套间毛坯房是未经装修和未配置生活设备的，在内不能正常生活的房子。因此，丁春辉在订立合同时只知道案涉房屋是毛坯房，怎么也不可能知道该房已装修且住过人还死过人的事实。原审断章取义，以退一步讲的推理方式，摘取合同只言片语（配套费“甲方已交”“乙方对甲方所售房屋做了充分了解并愿意购买”）作出丁春辉对房屋装修现状在合同签订时即已明知的事实认定，更是错误。2.原审认定订立合同时陈秀芳已披露所售房屋因遗产分割涉诉的相关事实、丁春辉已知有人逝于该屋内的事实错误。原审作出这一认定依据的是合同付款方式条款的约定推断出来的。该条款表明的是该房屋曾经有纠纷，经过法院处理好了，当时在执行中，65万元陈秀芳打到法院账户，法院执行到位可以办理过户。订立合同时，陈秀芳也是这样回答丁春辉的。丁春辉根据合同条款毛坯房的说明认为房屋没住过人，无非是权属纠纷，法院已解决，打款后不影响案涉房屋的交付。只要公正，运用逻辑推理和日常生活经验，凭合同中打款给法院的表述，是不可能作出原审法院上述判断的。3.原审对陈秀芳隐瞒在订立合同之前李善林在案涉房屋内死亡的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的认定，明显认定事实错误。首先，合同证实陈秀芳明确所售房屋是毛坯房，原审庭审中陈秀芳对李善林在案涉房屋中死亡及简装修房屋的事实无异议，但抗辩在订立之前已向丁春辉平披露，却没有证据证明，其抗辩不能成立。其次，陈秀芳深知如果丁春辉知道案涉房屋死过人会不订立合同，故意设计隐瞒这一事实，诱使丁春辉作出错误意思表示订立了合同。陈秀芳在合同上告知丁春辉所售房屋是毛坯房，并找借口不让丁春辉看房，这样就把房屋已装修的事实不让丁春辉知道。陈秀芳隐瞒装修的目的是防止丁春辉知道房屋不是毛坯房而深究房屋住过人、死过人的情况而不签合同，因而设下只告知是毛坯房的虚假情况，不告知已装修且住人、死人的真实情况的计策，诱使丁春辉作出错误意思表示签订合同。丁春辉也正是上了陈秀芳的圈套，认为是毛坯房，不会住人，也不可能有死人的情况，从而作出错误意思表示。如果知道案涉房屋内有死过人的情况，不管是怎么死的，丁春辉是不会签订合同的。丁春辉在签订合同后不久知道案涉房屋内死人的事实，即提出撤销合同，不打首付款，不到一个月就提起撤销之诉，足见案涉房屋内死人事件是直接影响其签订合同的。第三，陈秀芳出售房屋时隐瞒屋内曾死过人的事实，是决定丁春辉是否愿意与陈秀芳进行房屋交易的重大信息，应当定为欺诈行为。根据一般交易习惯和常规，对于交易出现死人情况的房屋，尤其是城市房屋，不一定非得是“横死”或“凶宅”，必然会出现正常流通受阻及房屋价值贬损的后果。因为对于购房者而言，逝者非其亲属，难以接受，且入住这样的房屋必然产生极大的心理恐惧。屋内出现过死人的情况（况且距签订合同不到9个月，时间不长）必然对合同是否订立或者对合同订立的条件产生重大影响，因此对购房者来说是重要信息，这是常识。合同法等法律规定，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。陈秀芳理应在与丁春辉订立合同前，主动将案涉房屋曾发生过有人死亡这一对于丁春辉来说是否愿意与其进行交易的重大情况告知丁春辉。但陈秀芳却对此刻意隐瞒，有违诚实信用原则和社会公德。原审对李善林“寿终正寝”逝于案涉房屋内，陈秀芳没有主动披露的法定义务，不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的认定，有违常理，有悖法律原则。对照《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第68条规定，陈秀芳订立合同时告知毛坯房的虚假情况，隐瞒房屋死过人的真实情况，达到诱使丁春辉订立合同作出错误意思表示的目的，完全可以认定陈秀芳存在欺诈行为。 陈秀芳、钱程辩称，一审法院认定事实和判决正确。丁春辉上诉要求解除房屋买卖合同没有任何依据。请求依法驳回丁春辉的上诉请求。 丁春辉向一审法院起诉请求：1.判令撤销其与陈秀芳、钱程于2018年9月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈秀芳返还定金10万元。 陈秀芳向一审法院反诉请求：1.判令继续履行案涉合同；2.判令丁春辉支付违约金43.5万元。 一审法院认定事实：2018年9月19日，陈秀芳（甲方）与丁春辉（乙方）订立《房屋买卖合同》一份，主要内容：1、甲方自愿将坐落于启东市北上海C区27号302室住房一套（建筑面积约98㎡，车库储藏室12㎡）及附属设施（毛坯房，配套房甲方已交，第一本产证由甲方自办）出售给乙方。乙方对甲方所售房屋做了充分了解并愿意购买。总成交价为人民币壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元），甲方净得价。2、付款方式：签订合同之日乙方首付房款定金人民币壹拾万元整（￥100000元），买卖成立后，此款即转为购房款，其余购房款付款方式如下：甲方通知乙方付首付款后两天内付人民币陆拾伍万元整（￥650000元），用于甲方打入法院账户；待法院执行好后办理过户手续，过户当日交接房屋并付清全款；3、甲、乙双方须遵守国家房地产政策、法规，并按照规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，在办理过户手续时，甲方必须协助乙方共同办理有关手续并提供相应材料，经双方协商房产权转移发生的费用由乙方承担；4、合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付购房定金的双倍外，还应支付对方总房价30%的违约金。陈秀芳在甲方处签字确认，丁春辉的签名系其妻许红梅代签。当日，丁春辉通过启东市高邦房产信息服务部（以下简称高邦中介）工作人员潘玲妤尾号为2349的银行账户向钱程尾号为3547的银行账户转账支付定金10万元。钱程于2018年10月7日至15日期间通过中介及邮寄挂号信等方式向丁春辉催要首付款，但均未得到回应。 另查明，案涉房屋原系陈秀芳与案外人李善林夫妻共同所有，出售前由李善林居住。李善林于2018年1月14日在案涉房屋中去世，居民死亡医学证明（推断）书载明死亡原因系“衰老”。为遗产分割事宜，陈秀芳曾诉至法院，经法院判决，陈秀芳在给付其他继承人遗产分割款后房屋产权归陈秀芳所有。2018年12月11日，案涉房屋产权移转登记至陈秀芳名下。 本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否存在可撤销情形？在此基础上分析当事人各自诉请能否得到支持。 关于案涉合同是否可撤销，丁春辉主张出卖人在案涉合同订立过程中刻意隐瞒两点事实：一是李善林逝于房屋内；二是房屋已作装修而非合同约定的毛坯房，故出卖人存在欺诈行为，合同应予撤销。陈秀芳认为，案涉房屋系简装及李善林逝于房屋内属实，但其在订立合同时已披露上述事实。合同明确约定“首付款65万元用于甲方汇入法院账户”，故丁春辉对房屋涉诉系明知。另外，案涉房屋遗产分割诉讼期间已为其他继承人占有，考虑到腾房时电器、家具等极可能被搬离，故双方在议价过程中将该部分价值剔除，相当于以毛坯价出售。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第68条关于“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为”的规定，民事欺诈的成立须具备四个构成要件：1、欺诈方有欺诈的故意；2、客观上实施了欺诈行为；3、受欺诈方因欺诈陷入错误的认识；4、受欺诈方因错误认识而作出订立合同的不真实意思表示；而且欺诈行为与被欺诈方的不真实意思表示具有因果关系。本案中，并无证据证明丁春辉受到欺诈并因此签订案涉合同。理由如下： 一、丁春辉虽主张李善林逝于房屋内会造成其使用障碍，但居民死亡医学证明（推断）书载明李善林死亡原因系“衰老”，该事实远未达到普通民众所认知的因“横死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的严重程度。对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。从法律意义上讲，不宜过于宽泛的认定“凶宅”，应严格限定在非正常死亡的房屋内。本案中，李善林系正常死亡，该事件的发生不构成房屋的重大瑕疵，也不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。另一方面，从合同内容看，双方约定的付款方式中“首付款用于甲方打入法院账户”、“待法院执行好后办理过户手续”，应认定已披露房屋因遗产分割涉诉的相关事实，丁春辉已知有人逝于屋内具有高度盖然性。退一步讲，即便在订立与履行合同的过程中未告知李善林逝于屋内，但如前所述逝者在房屋内“寿终正寝”不构成房屋的重大瑕疵，故对买受人未予询问的事宜，出卖人没有主动披露的法定义务，双方对此类事件是否属应当告知的范围也未曾有过约定。故出卖人的该节行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。 二、丁春辉认为房屋已装修与合同约定的“毛坯房”不符。对此，一审法院认为，合同第一条约定：“甲方自愿将…住房（建筑面积约98㎡，车库储藏室12㎡）一套及附属设施毛坯房，配套房甲方已交…出售给乙方”。该条款对“毛坯房”的表述列于“附属设施”之后，故对案涉房屋是整体或是仅附属设施以毛坯交付并未明确约定，应视为约定不明。退一步讲，即便认定双方约定案涉房屋系以毛坯整体交付，但该条款中亦明确“甲方已交”“乙方对甲方所售房屋做了充分了解并愿意购买”，故应认定丁春辉对房屋装修现状在合同签订时即已明知，但其并未对此提出异议，故应由其自行承担不利后果。加之通常情况下，装修房屋较毛坯房价格上更具优势，现双方在合同订立时仅以毛坯价格计算，客观上并未使丁春辉利益受损。如丁春辉认为已装修之情形会产生拆除并增加其二次装修成本，为衡平各方利益，一审法院将在认定本案违约金金额中对该拆除费用一并加以考虑。综上，对丁春辉主张基于被欺诈要求撤销合同并返还10万元定金的主张不予支持。案涉合同合法有效，不存在可撤销情形，当事人均应按约继续履行合同。钱程系陈秀芳在案涉合同中的代理人，其实施的民事法律行为依法对被代理人发生效力，其在本案中不应承担相应责任。 关于陈秀芳反诉请求丁春辉支付违约金435000元的诉请。一审法院认为，本案中，钱程于2018年10月7日至15日期间通过与中介短信、邮寄挂号信等方式催促付款，但丁春辉未予支付并抗辩其未收到相关催款信息。一审法院认为，双方经高邦中介订立合同，且定金亦通过中介工作人员潘玲妤支付，故陈秀芳在无丁春辉通讯地址的情形下通过中介催要房款符合常理及双方之间的交易习惯。同时，潘玲妤于10月11日向钱程发送合同附件，要求更改相关付款条件，应视为丁春辉知悉催款信息且有意更改付款条件。故丁春辉迟延履行付款义务构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方对违约金的数额虽进行了明确约定，但仍应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在此基础上，结合本案案情全貌，酌情将违约金的数额调整为10万元。 综上，丁春辉的本诉请求无事实和法律依据，依法不予支持；陈秀芳的部分反诉诉请于法有据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决：一、丁春辉、陈秀芳继续履行双方于2018年9月19签订的《房屋买卖合同》；二、丁春辉于判决生效之日起十日内支付陈秀芳违约金10万元；三、驳回丁春辉的全部诉讼请求；四、驳回陈秀芳的其他诉讼请求。如果丁春辉未按照判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17850元、反诉案件受理费3913元，合计21763元，由丁春辉负担2万元，由陈秀芳、钱程负担1763元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，二审中本案的争议焦点为：丁春辉以陈秀芳存在欺诈行为为由请求撤销案涉《房屋买卖合同》是否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，案涉《房屋买卖合同》中“毛坯房，配套房甲方已交，第一本产证由甲方自己办”虽然手写填在“附属设施”之后，但对于住房而言，附属设施通常是指房屋装修等添加的部分，附属设施不存在“毛坯房”的问题，因此，“毛坯房”是对房屋的说明，而非对“附属设施”的说明。但是上述合同中“附属设施”仍作了保留并没有删去，也可以理解为合同对案涉毛坯房有特定的含义，房屋包括装修等添加部分也不违反双方的意思表示。可见，案涉房屋为装修房并不违背双方合同的约定。而且，通常情况下，相同的房屋出售，装修过的房屋较毛坯房更具价值优势。又且，对于现房特别是二手房，购买人不去房内查看的可能性相对较小。虽然本案的出卖方没有带丁春辉去看房，但是从丁春辉能提供案涉房屋的室内照片来看，不能排除丁春辉在签订合同时已经到案涉房屋室内查看，即已经知道案涉房屋的室内装修情况的事实。如果丁春辉不去现场查看，反过来可以说明房屋现状并不是影响其交易的决定性因素。况且，合同中还约定“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解并愿意购买”。由此也可以认定丁春辉对房屋装修现状在合同签订时已经明知，其并未对此提出异议，表明其认可房屋现状。一审庭审中丁春辉的陈述（丁春辉陈述，其诉讼主要原因是基于房屋有人死亡的事实才要求撤销双方的合同）也可以证明，案涉房屋是否装修并非影响其购买的决定因素。另外，房屋买卖中卖方常附加赠送装修部分，而不计算价格，因此，陈秀芳辩解“为何合同中写了毛坯，因为我们是按毛坯房的价格出售给原告的”，并非没有一定的依据。综上，案涉房屋实际为装修房并不违背丁春辉购买的真实意思表示（对于案涉房屋为毛坯房或者装修房，丁春辉作出的购房意思表示不存在不一致）。丁春辉以合同约定为毛坯房而实际为装修房，认为陈秀芳存在欺诈，不能成立。其次，人的生老病死为自然规律。丁春辉提供的《居民死亡医学证明（推断）书》载明李善林死亡原因系“衰老”（李善林死亡时年龄为85周岁），属于正常死亡，并非在房屋内出现自杀、谋杀等非正常死亡事件（民间所谓“凶宅”）。房屋内有人正常死亡通常并不影响房屋的价值，亦为社会上的普通民众接受和认可。即使陈秀芳未将李善林逝于案涉房屋内的情况告知丁春辉，但丁春辉主张陈秀芳未主动告知该情况，违背诚实信用和社会公德，构成欺诈，没有依据。况且丁春辉也未询问该情况，双方对此也没有作出特别约定。即便是毛坯房，未经装修，也非不能正常居住生活。丁春辉以毛坯房即为在内没有住过人、未死过人的房屋，该推理也缺乏依据。丁春辉以陈秀芳深知如果丁春辉知道案涉房屋死过人就会不订立合同为假设前提，以陈秀芳通过在合同上告知丁春辉所售房屋是毛坯房、隐瞒装修的事实，并找借口不让丁春辉看房为手段，以达防止丁春辉知道房屋不是毛坯房而深究房屋住过人、死过人的情况而不签合同为目的，诱使丁春辉作出错误意思表示签订合同，也没有事实依据。综上，丁春辉以陈秀芳存在欺诈为由请求撤销案涉合同，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，丁春辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17850元，由丁春辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  谭松平 审判员  吴 风 二〇一九年十二月二十日 书记员  王 璐