上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4865号上诉人(原审原告)：上海富丽房地产开发公司，住所地上海市。法定代表人：张致斌，总经理。委托诉讼代理人：宋轲。委托诉讼代理人：林爱莲，上海九泽律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海腾大基础工程有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：顾志明，总经理。委托诉讼代理人：施剑，上海市万联律师事务所律师。上诉人上海富丽房地产开发公司(以下简称“富丽公司”)因与上诉人上海腾大基础工程有限公司(以下简称“腾大公司”)其他合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初17388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。富丽公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判腾大公司包销25个车位期间，由腾大公司支付给富丽公司已代其支付的物业管理费及滞纳金人民币(以下币种同)996,100.5元。事实和理由：根据双方于2008年签订的《车位包销协议》，在该协议生效后，由腾大公司享有包销车位的全部收益，并由该公司向物业公司缴纳物业管理费用，但腾大公司在长达十年的时间内长期占用车位，享有收益，却未完成包销义务，又不缴纳物业管理费用，属违反合同约定，请求本院支持其上诉请求。腾大公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回富丽公司的全部诉请。事实和理由：腾大公司与富丽公司之间签订的系包销协议，腾大公司一次性向富丽公司支付了车位款，具有买断性质，且该协议未约定包销期限，故一审法院判决解除协议，缺乏法律依据。在腾大公司包销期间，富丽公司擅自出售车位系违约，应当将全部出售款支付给腾大公司。富丽公司向一审法院起诉请求：1.解除双方2008年1月17日签订的协议书中关于包销江宁路XXX弄XXX号地下车库25个停车位的协议；2.腾大公司将18个车位归还给富丽公司,具体车位号：10、15、16、20、27、28、29、30、34、35、38、39、43、1、2、3、4、14；3.富丽公司返还腾大公司414万元停车位包销款；4.在腾大公司包销25个车位期间，应由腾大公司支付的物业管理费及滞纳金996,100.5元由腾大公司承担，并支付给已代腾大公司支付的富丽公司。一审法院认定事实：上海市江宁路XXX弄XXX号地下汽车库共有车位48个，总建筑面积1912.10平方米。2008年1月17日，富丽公司(甲方)与腾大公司(乙方)签订《车位包销协议》约定：一、包销事项：甲方所有的车位位于上海市江宁路XXX弄XXX号，总建筑面积1912平方米，共48只固定停车位，现甲方委托乙方包销其中的25只车位，车位号分别为：10、11、12、15、16、20、26、27、28、29、30、31、34、35、38、39、41、42、43、1、2、3、4、13、14。委托乙方包销的每只车位按18万元计价，乙方的包销总价格为450万元，乙方有权按每只车位18万元作为底价销售给业主。二、车位现状：由乙方包销的车位中，现有10只目前被上海市普陀区人民法院冻结(车位号：15、16、30、31、20、26、27、28、29、41)，待法院裁决并解除查封后，乙方即刻开始销售。乙方包销的车位中：1、2、3、4、13、14、10、34、35、38、39、43已经与上海普陀区舒友海鲜大酒楼签约。如在约定的时间内，签约方放弃购买，则由乙方按照本协议之约定进行包销；如果签约方付款并办理过户，销售款项由甲方按每个车位18万元的价格支付乙方。由于车位未销售前，由万亚物业公司实际管理并向小业主收取停车费用。本《车位包销协议》签订后，由乙方和万亚物业公司另行商定具体交接办法。三、付款时间及方式：乙方包销车位的付款金额、付款时间按中建城市建设发展有限公司、腾大公司、富丽公司三方于2008年1月17日签订的协议书的第三条款的约定执行。甲方向乙方移交25个车位实物资产及配套的产权证复印件、车位图纸等相关资料。四、双方义务及责任。乙方自本协议生效之日起，即享有包销车位的全部收益，包括但不限于如上述车位的停车收益等。五、车位移交：鉴于乙方已经全部知晓了包销车位的情况，为此甲乙双方定于2008年1月30日办理车位移交事宜。六、其他约定：本协议签订之前，万亚物业公司已经向业主预先收取了的地下车库的停车费用，在签订本协议前归甲方所有，签订本协议后的部分由乙方与万亚物业公司协商解决办法。本协议生效后的车位管理费、物业费等，由乙方与业主或者万亚物业公司自行商议解决。甲方代为乙方收取的车位出售款后的2个工作日里，将所收款项全额支付乙方。七、车位销售税费约定：由乙方包销的车位在全部出售后，收入小于或者等于450万元时，由甲方负责承担相应的税费，收入大于450万元部分所产生的税费由乙方承担。八、违约责任：乙方未按协议要求，未在车位移交结束时向甲方支付车位包销款项，甲方有权撤销本协议，并不予退还乙方预先支付的定金，同时乙方须向甲方支付违约金50万元。在乙方销售车位的过程中，在合同约定及法律规定的范围内，甲方不得以任何理由拒绝为购买方签订购买合同，否则赔偿乙方遭受的相应损失。甲方如未将所收取的车位出售款项按时支付乙方，则按照应付款项的日万分之五的比例向乙方支付违约金；如因甲方原因单方面解除本协议，则在甲方将所收取的乙方包销款项应全额退还乙方，乙方将全部包销车位的相关手续退还甲方的同时，甲方向乙方赔偿50万元。2009年8月7日，上海市普陀区人民法院解除对江宁路XXX弄XXX号车库内15、16、20、26、27、28、29、30、31、41号车位的查封。一审审理中，富丽公司确认腾大公司已按约将450万元全额支付完毕；双方并确认，签订合同后，腾大公司出售了12号车位。一审审理中，富丽公司提供邮寄凭证，欲证明其四次向腾大公司发函。腾大公司陈述上述函件均未收到。2016年9月24日，富丽公司在文汇报刊登《公告》，决定解除与腾大公司2008年1月17日签订的车位包销协议，并将富丽大厦的25个车位收回由富丽公司管理出售。2017年9月21日，腾大公司出具《委托付款证明书》：贵司委托我司包销的富丽大厦25个地下车位现已由贵司销售，每个包销车位销售后，请先将相应的车位包销保证金18万元汇至我司指定的下述账户：顾忆：招商银行上海虹口体育场支行，卡号XXXXXXXXXXXXXXXX。2017年9月29日，富丽公司向该账户汇款18万元，用途：42号车位保证金退款。2017年10月27日，腾大公司向富丽公司发出《车位停止销售函》：贵司与我司于2008年1月17日签订的富丽大厦25个地下车位包销协议，25个地下车位450万包销款在2008年按合同已付清。贵司王松江律师于2017年9月29日要付我已签订的车位预付款，并以微信文字的形式写的委托付款证明书、叫我公司盖章，18万我已收到，但是按包销协议第六条第6款规定，贵司代为我公司收取的车位出售款后2个工作日里将所收款全额支付给我公司、税按包销协议第七条第1款规定，但到今天未收到出售款。所以我公司通知贵公司停止一切销售活动，并禁止任何车辆占用车位。一审审理中，富丽公司提交发票证明其自行出售车位六个，分别为：2017年10月10日，41号车位，38万元；2017年11月7日，42号车位，37万元；2017年11月7日，11号车位，38万元；2017年12月26日，13号车位，39万元；2018年3月14日，31号车位，38万元；2018年6月19日，26号车位，39万元。关于车位物业费支付问题，富丽公司向一审法院提交了上海市普陀区人民法院相关判决文书。(2009)普民三(民)初字第1368号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司车位管理费98,000元及滞纳金；(2010)普民三(民)初字第506号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司车位管理费25,200元及相应滞纳金；(2012)普民四(民)初字第2231号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司2010年1月1日至2012年6月30日的停车管理费及相应滞纳金；(2015)普民四(民)初字第1789号案件，判决富丽公司支付万亚公司2012年7月1日至2014年12月31日的停车管理费117,000元及滞纳金117,000元；(2017)沪0107民初7758号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司2015年1月1日至2017年3月31日的停车管理费105,300元及滞纳金105,300元。另，富丽公司提交物业费发票，证明其支付富丽大厦2017年4月至2018年12月的18个车位管理费56,700元。一审法院认为，富丽公司、腾大公司签订协议后，双方均应按约履行。双方签订包销协议后，腾大公司应积极履行合同，出售相关车位。虽然合同并无具体的履行期限，但在长达近十年的时间内仅售出一个车位，显然超过一般合理期限，故富丽公司要求解除协议，予以支持，剩余的款项应当由富丽公司返还给腾大公司，尚未出售的车位应当由腾大公司返还给富丽公司。腾大公司抗辩称富丽公司未将车位全部交付给腾大公司，但腾大公司在签订合同后从未就此向富丽公司提出过异议，显然不符合常理，故对腾大公司的该项抗辩意见，不予采信。腾大公司未积极出售车位，在合同解除的前提下，其认为由富丽公司出售的车位款应当全额支付给腾大公司的意见，亦不予采纳。关于物业管理费及滞纳金的支付问题，协议约定物业费等由腾大公司与业主或物业公司自行协商解决，此约定中的协商解决并不明确。在协议约定不明，上海市普陀区人民法院已按法律规定判决由产权人富丽公司支付的前提下，富丽公司要求腾大公司支付相关费用的诉请，难以支持。判决：一、上海富丽房地产开发公司与上海腾大基础工程有限公司于2008年1月17日签订《车位包销协议》解除；二、上海腾大基础工程有限公司应于判决生效之日起十日内将剩余18个车位归还给上海富丽房地产开发公司，具体车位号：10、15、16、20、27、28、29、30、34、35、38、39、43、1、2、3、4、14；三、上海富丽房地产开发公司应于判决生效之日起十日内返还上海腾大基础工程有限公司车位包销款414万元；四、驳回上海富丽房地产开发公司其余诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交符合法律规定的新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为,本案争议焦点一，关于双方签订的《车位包销协议》可否解除。本院认为，小区停车位的转让，受让对象应为该物业管理区域的业主，腾大公司作为非业主，与富丽公司签订的《车位包销协议》不具有买断性质，仅为代理销售。根据合同法之规定，富丽公司作为委托方可以随时解除委托合同，现富丽公司以腾大公司在协议履行期间内，怠于行使合同义务，而仅享受收益为由请求解除该协议，于法不悖，本院予以准许。一审法院根据本案合同性质，判令腾大公司在合同解除后将剩余的车位返还富丽公司并由富丽公司返还相应的车位包销款，于法有据，应予确认。腾大公司上诉主张本案《车位包销协议》具有买断和投资性质，一审法院判令双方解除协议缺乏法律依据的辩解，本院不予支持。本案争议焦点二，腾大公司是否应向富丽公司支付已由富丽公司承担的物业管理费及滞纳金。本院认为，基于前述，双方的包销协议，实为委托销售行为，故对于待销售车位的物业管理费有约定的应依约定，在约定不明的情况下，仍应由车位所有权人富丽公司承担相应的费用，一审法院对此判决并无不当，本院予以维持。综上，腾大公司、富丽公司各自的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47,752元，由上诉人上海富丽房地产开发公司负担人民币13,761元，上诉人上海腾大基础工程有限公司负担人民币33,991元。本判决为终审判决。法官助理郑军梁审判长 赵 俊审判员 赵 静审判员 管勤莺二〇一九年十二月十七日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……