广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0903民初1171号 原告（反诉被告）：肖志唐，男，1986年10月14日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：莫托，广东今久律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西天德纺织有限公司，住所地玉林市福绵区樟木镇中村（玉林市新滔环保科技有限公司内）。统一社会信用代码：91450900MA5N6M763R。 法定代表人：周彬，经理。 委托诉讼代理人：黄小飞，广西海城律师事务所律师。 原告（反诉被告）肖志唐与被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司（以下简称天德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。肖志唐的诉讼代理人莫托以及天德公司的委托诉讼代理人黄小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖志唐向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方2018年6月8日订立的《厂房及宿舍租赁合同》于2019年8月26日解除；2.判令被告立即退还原告保证金1000000元及自来水押金170500元（合计1170500元），并自起诉之日起以前述金额为本金按照中国人民银行发布的同期同种类人民币贷款基准利率向原告计付利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月8日订立《厂房及宿舍租赁合同》，约定被告将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司A3栋3楼面积为3800平方米的厂房及宿舍5间（后调整为9间）出租给原告；租赁期间为2018年6月8日至2024年6月7日（其中2018年7月1日至2018年7月30日为免租期）；月租金110900元（租金每满三年自动递增10%）；原告依约交付了保证金1000000元及自来水押金170500元，合计1170500元。后经被告同意，原告遂将上述租赁物转租给案外人程晫。原告在与案外人程晫解除原转租合同后经现场查看，上述租赁物所在园区的排污管道已老化无法承载排污负荷，根本不符合申领《排放污染物许证》的法定条件，导致原告承租上述租赁物的合同目的无法实现。原告曾多次与被告协商解除上述租赁合同，但被告均拒绝。原告于2019年8月26日向被告以微信方式送达《解除合同通知书》，通知被告自即日起解除2018年6月8日订立的《厂房及宿舍租赁合同》，并于2019年9月1日通过全球邮政特快专递EMS向被告寄发上述租赁物的遥控钥匙两枚。故诉如所请。 天德公司辩称，涉案《厂房及宿舍租赁合同》应认定合法有效；肖志唐要求解除合同和在合同履行完毕前要求退还保证金无依据。请求法院驳回肖志唐的诉讼请求，支持天德公司的反诉请求。 天德公司向本院提出反诉请求（经释明后变更）：1.判令2019年12月31日解除双方于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》，肖志唐支付自2019年9月1日起至2019年12月31日应付但未付的租金及管理费461600元给天德公司；2.判令肖志唐支付违约金402120元给天德公司；3.判令肖志唐支付厂房复原费用50000元给天德公司；4.判令肖志唐单方解除合同造成厂房闲置损失1330800元给天德公司；5.本诉和反诉受理费由肖志唐承担。反诉的事实和理由：双方于2018年6月8日签订《厂房及宿舍租赁合同》，约定天德公司将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司内的A3栋3楼3800元平方的厂房出租给肖志唐作工厂使用，租赁期限为2018年6月8日-2024年6月7日止，月租金111700元。同时约定了承租方肖志唐不得擅自将承租场地转租、转借他人或与他人擅自调换使用。双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。天德公司至今没有出现解除合同的法定情形，肖志唐应承担违约责任等。 肖志唐对天德公司的反诉答辩称，支付租金及管理费无依据，肖志唐已通知解除了涉案合同，天德公司也早已知道肖志唐转租情况且从没提出过异议，违约金约定过高且没有支付依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：肖志唐与天德公司经协商一致，于2018年6月8日签订《厂房及宿舍租赁合同》，合同主要约定：1、天德公司将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司的A3栋3楼面积为3800平方米的厂房租给肖志唐，配套宿舍5间；2、租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，其中2018年7月1日起至2018年7月30日止为免租期；3、厂房及宿舍每月租金为110900元（租金每满三年自动递增10%）；4、肖志唐应于本合同签订之日向天德公司交付保证金1000000元；5、肖志唐使用的厂房原则上不得改动，如因生产需要改的，肖志唐应书面向天德公司提出申请，经天德公司同意的改造方案进行改造，改造费用由肖志唐全部支付，不再续租时需恢复原貌，在经营期间，肖志唐不得在厂房及设施上私自改造、搭建，须保持厂房及设施的完好，如果有损坏应负责修复或按原价赔偿；6、肖志唐有下列情形之一的，天德公司可解除合同并有权无条件收回租赁场地，由此造成的损失，由肖志唐负责赔偿：（1）擅自将承租场地转租、转借他人或与他人擅自调换使用的；7、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失。肖志唐通过其妻子黄雪玲，于2018年6月7日转账100000元，于2018年6月8转账900000元，合计交付了1000000元保证金给天德公司，并于2018年9月10日转账了170500元自来水押金给天德公司。与天德公司签订上述合同后，肖志唐并没实际使用涉案厂房用于生产经营，而是于2018年6月23日与案外人周克东、程晫分别签订《厂房及宿舍租赁合同》，将涉案厂房全部进行了转租，两份合同均主要约定：1、转租面积2000平方米；2、转租期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，其中2018年7月1日起至2018年7月30日止为免租期；3、厂房及宿舍每月租金为66000元（租金每满三年自动递增15%）；4、承租人应于本合同签订之日向肖志唐交付保证金750000元。周克东于2018年12月与肖志唐解除了合同，程晫与肖志唐因纠纷，2019年6月双方均将对方诉至本院，目前程晫与肖志唐的纠纷正在审理中。涉案厂房目前正在闲置中。 另查明，肖志唐租赁涉案厂房，已经交租至2019年8月31日。2019年8月6日，肖志唐向天德公司发出《终止房屋租赁合同申请书》，恳请天德公司准许其与天德公司于2019年8月7日提前终止双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》。2019年8月13日，天德公司复函肖志唐，声明其从未同意肖志唐转租租赁物给第三人，不同意《终止房屋租赁合同申请书》的申请，要求肖志唐按合同约定继续履行相关责任与义务。之后，肖志唐又于2019年8月26日以微信方式向天德公司的股东周德如发出《解除合同通知书》，通知本通知书到达天德公司时，即行解除与天德公司于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》。 又查明，温方福是天德公司的管理人员之一，其在天德公司租赁涉案厂房给肖志唐期间，与肖志唐的妻子黄雪玲就涉案厂房使用相关问题一直通过微信进行沟通交流，对案外人周克东、程晫使用涉案厂房的情况均有涉及。涉案厂房在使用过程中存在被改动的情况。 本院认为，当事人签订的《厂房及宿舍租赁合同》合法有效，双方本应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案合同解除的问题。本案中，肖志唐要求确认2019年8月26日涉案合同已解除，实际是基于其当日以微信方式向天德公司的股东周德如发出《解除合同通知书》，但现有证据不足以证明其发出《解除合同通知书》时符合合同法规定的解除条件，应认定不具有单方解除合同的效力，故其该项主张证据不足。关于天德公司要求判令2019年12月31日解除涉案合同应否得到支持的问题。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故天德公司作为出租人要求判决解除租赁合同，依法应予以支持，但根据案件具体情况，本院认为以判决之日（即2019年12月26日）作为合同解除时间较为适宜。租赁合同解除后，天德公司应退还保证金1000000元和自来水押金170500元给肖志唐。另外，租赁合同解除后，合同向未来消灭，已经履行部分的合同关系不受影响，故天德公司主张肖志唐应支付未付的租金，依法亦应予以支持。但租金应为421135元（110900*3+110900/31*25），现有证据不能确信双方存在管理费的约定，故本院对天德公司关于管理费的主张不予支持。关于天德公司主张违约金应否得到支持的问题。本案中，天德公司主张肖志唐应支付违约金，主要是基于肖志唐擅自转租，违反合同约定，但现有证据虽未能确定转租时天德公司是否同意，但天德公司知悉转租事宜且没有在合理期限内提出异议是确定的，故应认定转租行为尚不足以构成违约，天德公司要求肖志唐支付违约金，本院依法不予支持。关于肖志唐应否赔偿厂房空置经济损失的问题。承租人拒绝履行租赁合同是双方纷争的起因，给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失，天德公司该项主张于法有据，但其主张以一年的租金作为损失额过高，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素予以酌定，认为六个月的租金即665400元（110900*6）为宜。关于天德公司主张复原费用应否得到支持的问题。天德公司主张复原费用为50000元依据不充分，但现有证据足以证明涉案厂房存在被改动需要复原的情形，且肖志唐关于改动涉案厂房是否符合合同约定也举证不能，故根据公平原则，本院酌定肖志唐支付20000元给天德公司用于复原厂房为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 1即日（2019年12月26日）起解除原告（反诉被告）肖志唐与被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司于2018年6月8日签订的《厂房及宿舍租赁合同》； 2被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司应退还原告（反诉被告）肖志唐保证金1000000元及自来水押金170500元，合计1170500元； 3原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司2019年9月1日至2019年12月25日的租金共421135元； 4原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司复原费用20000元； 5原告（反诉被告）肖志唐应支付被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司空置厂房损失665400元； 6驳回原告（反诉被告）肖志唐的其他诉讼请求； 7驳回被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司的其他诉讼请求。 上述第二项被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司应履行的金钱给付义务应与上述三至五项原告（反诉被告）肖志唐应履行的金钱给付义务互相抵减。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理费减半收取为7667元，反诉案件受理费减半收取为4041元，合计11708元，由原告（反诉被告）肖志唐负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  卢少波 二〇一九年十二月二十六日 书记员  刘献群