安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10692号上诉人（原审原告）：艾全达，男，1990年10月6日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：候洪玉，安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：童培军，男，1972年4月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。法定代理人：童某，男，1993年2月11日出生，汉族，住安徽省阜南县，系童培军之子。委托诉讼代理人：卞士彬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范利，女，1970年1月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：卞士彬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人艾全达因与被上诉人童培军、范利房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾全达上诉请求：请求依法改判支持童培军、范利应向艾全达赔偿损失20万元的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，合同未能履行的原因不属于不可抗力。虽然童培军发生交通事故，伤情严重，但是童培军、范利可以通过其他方式继续履行合同，但是童培军、范利及其法定监护人怠于履行相关义务。童培军、范利的监护人童某一直向艾全达表示童培军很快会苏醒，合同可以顺利履行，艾全达给予合同履行期必要的宽限，等待时间长达四个多月，但是童培军、范利及监护人没有采取相应措施积极推动合同继续履行，其怠于履行合同义务,存在违约情形，属于根本违约，严重损害了艾全达的利益。2018年12月7日，艾全达委托律师事务所向童培军、范利发函，要求解除合同，返还定金，并协商违约责任等事宜，但童培军、范利及监护人不愿承担任何违约责任，且拒绝返还定金。退一步说，即使童培军在合同履行中突发交通事故，不能按约履行合同，该情形亦属情势变更，因此，该事故不能成为童培军、范利要求免责的事由。二、因合同未能实际履行，艾全达造成了现实的损失，童培军、范利获得了巨大利益。根据公平原则，童培军、范利也应该补偿艾全达的损失。艾全达在等待数月无果后，考虑合肥房价在上涨，另行购买房屋。2019年3月7日支付定金10万元订购招商雍华府新房。2019年5月与开发商签订《商品房买卖合同》，完成网上合同备案登记。房屋坐落于滨湖区包河大道与南京路交口雍华府B地块3幢1304室，建筑面积121.71平方米，总价282.8691万元，抵押贷款171万元，其中商业贷款126万元，正在进行银行贷款审批流程。目前合肥首套房贷款利率为基准上浮20%，基本可以确定，放款时贷款利率上浮20%。由于合同未履行，艾全达购房成本增加。贝壳找房APP显示，2018年7月1日雍华府相似户型的房子均价21800元/平方米，2019年3月4日雍华府B地块3幢的房子均值22400元/平方米，计算房价上涨带来损失为7.30万元【121.71*（22400-21800）/10000】；以合同贷款126万元、20年等额本息方式计算，上浮15%的本息和为210.33万元，若上浮20%的本息和为214.56万元，贷款利率上浮带来损失估计至少为4.23万元（214.56-210.33）。因卖方未履行合同导致艾全达损失至少为11.53万元（7.3+4.23）。相反，童培军、范利却因此获益。贝壳找房APP显示，2019年7月16日保利海上五月花B区新上一套二手房源，109平方米，3室2厅2卫，朝南，低楼层，售价为249万元，该房源与童培军、范利的房屋极其相似。与买卖合同价218万元相比，价差为31万元，童培军、范利因合同未履行而获利估计高达30余万元。另艾全达一审诉请已调整，根据诉讼费用交纳办法的规定，诉讼标的额为20万元，案件受理费应为4300元。童培军、范利辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、童培军、范利未按合同约定接受购房款、办理过户手续，属于不可抗力，并未违约。合同签订后，童培军发生交通事故，一直在医院治疗，至今昏迷不醒，导致合同无法继续履行，这属于买卖双方不可预测的情形。根据公平原则，购房合同依法可予解除，且买卖双方互不承担违约责任。二、童培军、范利从未怠于履行合同，不存在违约情形。童培军发生交通事故后，其子童某第一时间微信告知艾全达，并于2018年8月9日向其邮寄了告知书、童培军的住院病历卡，告知艾全达因意外导致无法按时履行买卖合同，并表明若艾全达要求解除合同愿意退还定金。艾全达知悉情况后，明确表示愿意继续履行合同。为合同继续履行，童某分别于2018年11月1日、2019年3月25日向阜南县人民法院申请宣告童培军为无民事行为能力人，并指定其为法定监护人，童某于2019年6月3日收到判决书，宣告童培军为无民事行为能力人。因此，并非童培军、范利不积极履行合同义务，而是受客观因素影响导致合同无法履行。艾全达坚持解除房屋买卖合同，因此造成损失理应由艾全达自行承担。三、艾全达主张损失没有事实和法律依据。艾全达早已经购买其他房屋，不存在损失。艾全达自称合肥房价上涨、按揭贷款利率上浮，未提供任何充分的证据予以证明。艾全达向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；二、童培军、范利支付其违约金20万元。一审法院认定事实：2018年7月1日，艾全达与童培军、范利代理人童某签订《买卖定金协议书》一份，约定童培军、范利将合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B5幢1206室房屋出售给艾全达，总价款为2180000元，该房屋已经设定抵押贷款5800000元。艾全达于签订本协议时向童培军、范利支付定金43000元，双方应于签订本协议后6个工作日内签订《合肥市存量房屋买卖合同》。该协议书签订当日，艾全达支付定金43000元。2018年7月6日，经合肥链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍，艾全达（买受人）与童培军、范利（出卖人）签订《合肥市存量房屋买卖合同》1份，约定童培军、范利将位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B5幢1206室房屋出售给艾全达。出卖人购买该房屋时向中国建设银行申请了总额为533000元的抵押贷款。本合同签订时，贷款余额为533000元。出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足。房屋成交总价为218万元，买受人于2018年7月1日向出卖人支付定金43000元，付款方式为按揭贷款，其中买受人于2018年8月6日甲方预约还贷当日将第一笔购房款533000元（不含定金）自行支付出卖人。买受人于2018年8月31日办理产权权属转移登记手续当日将第二笔购房款174000元以资金托管方式支付出卖人。买受人以商业贷款的方式，申办抵押贷款，买卖双方于2018年7月20日前共同前往贷款机构办理贷款手续，买受人拟贷款金额为1430000元。该合同还对房屋产权、交付、税费承担、违约责任等进行了约定。其中，第九条违约责任第（二）款约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明文件不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。第（五）款约定因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应该及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件发生之日起30日向另一方当事人提供证明，等等。2018年7月25日，童培军发生道路交通事故，经上海市公安局闵行分局交通警察支队于2018年9月20日出具《道路交通事故认定书》认定，童培军在本起事故中承担同等责任。因伤情严重，于事故发生当日被送往复旦大学附属闵行医院住院治疗，2018年10月5日出院诊断为左额颞顶创伤性硬膜下出血、创伤性蛛网膜下出血、脑疝、左侧颞叶脑挫伤等。出院时情况为神志昏迷，无言语等。此后，童培军于2018年10月5日至2018年10月21日至上海蓝十字脑科医院住院康复治疗，出院时情况为意识呈昏迷状，四肢关节僵硬、强直，肌力查体无法合作等。2018年10月31日，童培军至上海赫尔森康复医院住院治疗。事故发生当日，艾全达与童培军、范利代理人童某联系上述房屋买卖合同履行事宜，童某告知艾全达童培军发生交通事故在重症监护室，暂时无法履行合同。艾全达于2018年8月6日前再次与童某联系，但由于童培军伤情严重，合同无法继续。2018年8月9日，童某向艾全达发出《告知书》，载明童培军于2018年7月25日在上海市闵行区新镇路发生交通事故，伤势很重一直在上海闵行区中心医院重症监护室没有苏醒，因为此次意外导致无法按时履行与艾全达的买卖合同，如果艾全达要求解除合同，童某可以代替童培军退还定金。此后，艾全达希望继续履行合同，并通过中介方建议尽快办理童培军指定监护人以继续履行合同。此后，童某咨询中介方及安徽省阜南县人民法院办理指定监护人手续，但一直未能办理成功。2018年12月6日，艾全达委托律师向童培军、范利发出《律师函》，认为童培军发生交通事故后三个多月，指定监护人手续没有任何实质进展，也不能提供任何有效答复，童培军、范利没有意愿或者善意采取相应措施推动合同继续履行，存在违约情形。因童培军、范利怠于履行合同义务，严重损害艾全达利益，并且因童培军、范利迟延履行，现阶段合肥市房价上涨、按揭贷款利率上浮，艾全达购房成本增加，艾全达要求解除《合肥市存量房买卖合同》，童培军、范利立即返还购房定金43000元，并按照约定支付相应的违约金。此后，双方因违约责任承担问题未能协商一致，导致艾全达诉讼来院。一审中，因童培军可能属于限制或者无民事行为能力人，且童某已经向安徽省阜南县人民法院申请宣告童培军为无民事行为能力人，为保护当事人的诉讼权利，一审法院裁定中止诉讼。2019年6月3日，安徽省阜南县人民法院作出（2019）皖1225民特86号民事判决书，判决宣告童培军为无民事行为能力人，并指定童某为童培军的监护人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。艾全达与童培军、范利于2018年7月1日、2018年7月6日就涉案房屋签订的《买卖定金协议书》、《合肥市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。上述合同履行过程中，童培军于2018年7月25日发生交通事故，伤情严重、意识不清并在上海市医院重症监护室住院治疗，客观上无法继续履行上述合同。童某也及时将该事件告知艾全达及中介方并与之联系合同事宜，且童某于2018年8月9日向艾全达发出《告知书》，书面告知童培军伤情，并说明因为此次意外导致无法按时履行与艾全达的买卖合同，如果艾全达要求解除合同，童某可以代替童培军退还定金。此后，由于艾全达希望继续履行合同，童培军伤情一直持续治疗且未能办理好指定监护人手续，才导致双方后续纠纷。综上，涉案合同未能按约履行，系童培军发生交通事故，伤情严重，客观上没有履行能力导致，应当属于不可抗力，且交通事故发生后，童某及时告知艾全达、中介方，并明确告知如果艾全达要求解除合同，童某可以代替童培军退还定金。此后，由于艾全达希望继续履行合同，三方协商通过办理童培军指定监护人手续达到合同能够继续履行，艾全达并无证据证明童培军、范利、童某怠于配合办理上述手续。综上，涉案合同未能按约履行，属于不可抗力原因导致，童培军、范利并不存在根本违约，无需承担违约责任。此外，在本案审理过程中，童培军、范利委托诉讼代理人、童某均积极办理童培军宣告无民事行为能力人及指定监护人事宜，同时表示愿意继续履行合同，且如果艾全达不愿意继续履行合同，愿意在本案中及时偿还艾全达定金43000元。现艾全达仍然坚持要求解除双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，童培军、范利当庭明确表示同意，该院予以支持。艾全达起诉时要求童培军、范利支付总房款218万元的20%违约金43.6万元，此后在第二次庭审中自行核减为20万元，该院不予支持，理由如下：首先，结合上述查明的事实看，本案合同未能按约履行系童培军发生交通事故，伤情严重，客观上没有履行能力所致，应当属于不可抗力，根据双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第（五）款约定以及我国合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定，童培军、范利也尽到了告知义务，且明确表示如艾全达要求解除合同，可以退还定金，故童培军、范利并不存在根本违约的情形，应当免除童培军、范利的责任；其次，艾全达知悉童培军伤情并收到童某告知书，童某明确告知如果艾全达要求解除合同，童某可以代替童培军退还定金。此后，由于艾全达希望继续履行合同，三方协商通过办理童培军指定监护人手续达到合同能够继续履行，通过庭审查明的事实看，艾全达并无证据证明童培军、范利、童某怠于配合办理上述手续；再次，在本案审理过程中，童培军、范利委托诉讼代理人童某均积极办理童培军宣告无民事行为能力人及指定监护人事宜，同时表示愿意继续履行合同，且如果艾全达不愿意继续履行合同，愿意在本案中及时偿还艾全达定金43000元，现艾全达坚持解除涉案房屋买卖合同，如果因此造成损失应由艾全达自行承担；最后，艾全达诉称合肥房价上涨、按揭贷款利率上浮，并未提供充分证据予以证明，且艾全达主张的损失，也未实际发生。综上，童培军、范利履行合同的行为符合双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》第九条违约责任第（五）款约定以及我国合同法第一百一十七条、第一百一十八条的规定，并不存在违反涉案房屋买卖合同第九条违约责任第（二）款约定的根本违约的情形，艾全达要求童培军、范利支付总房款218万元的20%的违约金43.6万元，并核减为20万元，该院不予支持。同时，童培军、范利当庭表示愿意退还艾全达定金43000元，并同意在本案中一并处理，且为减少当时人诉累，该院在本案中一并处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除艾全达与童培军、范利于2018年7月6日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；二、童培军、范利于判决生效之日立即返还艾全达购房定金43000元；三、驳回艾全达其他的诉讼请求。案件受理费7840元，由艾全达负担7067元，由童培军、范利负担773元。二审中，艾全达向本院提供商品房买卖合同、抵押贷款合同各一份，证明其为防止损失扩大，另行购买其他房屋，因贷款利率上涨给其造成损失。童培军、范利质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据不能证明因合同无法履行给其造成的损失，达不到其证明目的。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，童某作为童培军、范利出卖房屋的委托代理人，在童培军发生交通事故后，即把童培军发生交通事故严重受伤的情况情况告知艾全达，履行了如实告知义务，并未有故意隐瞒事实。在童某申请认定童培军为无民事行为能力人的过程中，也没有迟延办理等情形。双方合同未能履行，是因为童培军发生交通事故，丧失民事行为能力的客观原因所致，童培军、范利并没有故意违约不履行合同的行为，不应当承担违约责任。即便艾全达因合同未能履行造成一定损失，但在童某同意继续履行合同的情况下，艾全达请求解除合同，不愿再继续购买案涉房屋，其损失亦不可归责于童培军、范利，故本院对艾全达赔偿20万元损失的上诉请求，不予支持。关于艾全达主张的一审案件受理费问题，鉴于其一审变更诉讼请求为违约金20万元，一审案件受理费应为4300元。综上，艾全达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由艾全达负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月三十日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。