黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3361号上诉人（原审被告）：皮秀丽，女，1978年7月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北规划路以西。法定代表人：冯雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：孙畅，女，1990年5月30日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人皮秀丽因与被上诉人大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人商管公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人皮秀丽、被上诉人唐人商管公司委托诉讼代理人孙瑞刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮秀丽上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判皮秀丽支付唐人商管公司6,634.2元物业服务费；2.一、二诉讼费用由唐人商管公司负担。事实与理由：唐人商管公司在皮秀丽不知情的情况下，于2018年7月4日晚，将皮秀丽的店铺停电、上锁、停止营业。将皮秀丽的货物强制扣留，不许皮秀丽进出，不许拿走货物。双方签订租赁合同时，已向唐人商管公司交纳履约保证金11,836.8元。所欠费用可以在履约保证金中扣除，不够再补。唐人商管公司辩称，一审没有完全支持唐人商管公司的合理的诉请，对双方签订的补充协议属于附条件协议，没有认定清楚，即皮秀丽在没有按照补充协议约定交纳租金的前提下，前一年的租金是不能免除的，由于唐人商管公司没有提起上诉，同意维持原判。关于皮秀丽所述2018年9月4日以后店铺由唐人商管公司控制的说法不属实，当时由于皮秀丽长期拖欠租金及物业费，经过唐人商管公司多次催缴拒不缴纳，根据双方租赁合同约定，唐人商管公司有权阻止上诉人擅自在欠缴租金及物业费的情况下撤场，造成唐人商管公司不可避免的损失发生。期间可能双方发生过争执，一方要撤场，一方不同意，不是唐人商管公司控制该店铺，是唐人商管公司按照合同约定所进行的正常商场管理行为。当时是皮秀丽将商场的设施和玻璃都砸坏了。对于履约保证金，按照合同约定在一方违约情况下，守约方可以扣留，但与追缴物业费没有关系。唐人商管公司向一审法院起诉请求：1.判令皮秀丽支付2017年4月28日至2017年12月31日期间的物业服务费47,750元，2018年4月1日至2018年7月31日期间物业服务费23,580元，支付2018年8月1日至2018年8月7日交还期物业服务费1376元，支付2018年8月8日至2018年9月28日占用期间物业服务费10,218元，延迟履行违约金19,542元（从2018年8月1日起计算至2018年10月31日，并要求皮秀丽从2018年11月1日起所欠物业费71,330元为基数，按照日千分之一的标准支付延迟履行违约金至实际给付之日止）。以上合计102,466元；2.皮秀丽承担案件诉讼费。一审法院认定的事实：2016年7月29日，案外人大庆立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业公司）与皮秀丽签订租赁合同。合同约定该公司同意在唐人中心建成后将一层1015-1016号商铺出租与皮秀丽，房屋计租套内面积131平方米，租期自2016年12月18日起至2019年12月17日止。开业日暂定为2016年12月18日，唐人置业公司另行书面通知皮秀丽开业日的以通知为准，皮秀丽作为承租人应自开业日起向物业服务公司缴纳承租房屋的物业费，收取标准按房屋套内面积每平方米每月45元计算。2016年7月29日，唐人置业公司以唐人商管公司的名义与皮秀丽签订了《唐人中心物业管理服务协议》，协议约定双方分别作为大庆世纪唐人购物公园1015-1016号商铺的物业管理人和本物业商铺使用人，唐人商管公司为皮秀丽提供如下物业管理服务:1.本物业共用部分及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2.本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务；3.本物业装饰装修管理服务；物业管理区域内其他双方协商的有偿服务；皮秀丽按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准暂定每平方米每月45元；物业服务费自开业日起计收，第一期物业费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为开业日起至开业日所在季度的最后一天，如该期间不足一个月的，则该期物业服务费应付至下一个季度的最后一天，自第二期物业服务费开始，以每个自然季度为一个交费期，皮秀丽应当在每个交费期届满之日的10天前，向物业公司一次性足额支付下一个交费期费用，唐人商管公司有权根据测算重新确定物业服务费标准，但在开业起365天内执行的物业服务标准应为每平方米每月45元;如皮秀丽逾期支付或补足物业服务费，除应如数支付或补足外，每逾期一天按应付未付金额的0.5‰向唐人商管公司支付违约金，逾期超过15天的，唐人商管公司有权按本协议约定中止或停止相关服务；本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商无法解决的约定向本物业所在地人民法院提起诉讼。2017年12月22日，唐人商管公司与皮秀丽签订补充协议一份，协议中约定：1.双方一致同意免除皮秀丽2017年12月31日之前的物业管理费，自2018年1月1日起皮秀丽开始承担物业管理费，按照原合同约定的物业管理费支付时间向唐人商管公司支付物业管理费；2.本补充协议第1条所述的物业费管理费优惠条件，为双方经过友好协商后确定的最终优惠条件；3.如皮秀丽在2018年日历年度内出现违反原合同及本协议约定的任一情形，则本补充协议第1条所述的物业管理优惠自动取消，皮秀丽应于接到甲方通知后5日内将优惠的物业管理费补足付清；4.本补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。2018年10月29日，唐人商管公司出具证明认可唐人置业公司代为其公司与皮秀丽签订的《唐人中心物业管理服务协议》的效力。皮秀丽承租的大庆世纪唐人购物公园1015-1016号商铺开业日为2017年4月28日。2018年7月16日，唐人置业公司向皮秀丽租赁的商铺门上粘贴了案外人唐人置业公司出具的关于大庆世纪唐人中心租金、物业二次、三次催缴函。2018年7月25日，唐人置业公司和唐人商管公司联名向皮秀丽邮寄的合同解除通知书中载明：皮秀丽与唐人置业公司签订了《租赁合同》承租唐人置业公司一层1015-1016号商铺用于经营服装，自2018年3月20日至2018年6月30日，皮秀丽在案外人唐人置业公司多次催缴的情况下，拖欠自2018年4月1日至2018年9月30日的物业费共计人民币35,370元。唐人置业公司向皮秀丽发出了《大庆市世纪唐人中心租金及物业费催缴函件》，要求皮秀丽付清欠款。另查明，皮秀丽向唐人商管公司交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的第一季度物业费。一审法院认为，唐人置业公司以唐人商管公司的名义与皮秀丽签订了唐人中心物业管理服务协议，唐人商管公司对该协议的效力予以追认，故唐人商管公司与皮秀丽签订的物业服务合同成立、有效。双方签订的补充协议亦不违反法律规定，协议成立、有效，约定内容对双方具有约束力。关于皮秀丽逾期不缴纳物业服务费问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，唐人商管公司作为物业服务企业已向皮秀丽就拖欠的部分物业费进行书面催缴，故皮秀丽应向唐人商管公司支付拖欠的物业费35,370元并按合同约定支付违约金。唐人商管公司向皮秀丽主张的其他物业服务费，因补充协议明确约定了免除条款且唐人商管公司无证据证实就该物业服务费也已向皮秀丽书面催缴，故对唐人商管公司此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、皮秀丽给唐人商管公司人民币35,370元；二、皮秀丽支付唐人商管公司违约金（以35,370元为基数，按日0.5‰计算，自2018年4月1日起至欠款付清之日止）；上列两项，于本判决生效之日起七日内履行。三、驳回皮秀丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2349元，唐人商管公司承担1406元，皮秀丽承担943元。二审中，当事人均未提交新证据。经二审查明，2016年7月29日，唐人置业公司（甲方）与皮秀丽（乙方）签订租赁合同，该合同第23.3条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若违约方依据本约定承担的违约责任不足以弥补违约行为造成的损失，守约方可以请求房屋所在地有管辖权的人民法院增加违约金。”第25.3条约定“双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第25.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。”2016年7月29日，唐人置业公司以唐人商管公司（甲方）的名义与皮秀丽（乙方）签订了《唐人中心物业管理服务协议》，该合同第十一条约定：“3.如本协议与商铺租赁合同约定不一致时，应以商铺租赁合同为准，乙方（皮秀丽）承租商服租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议条款继续有效。”该合同第25.5条约定：“无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”该合同关于履约保证金约定：“如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、超时空调费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。”二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为皮秀丽欠付物业费的具体金额。皮秀丽的主要上诉理由为：1.2018年7月4日，唐人商管公司将皮秀丽的店铺停电、上锁、停止营业，之后的物业费皮秀丽不应予缴纳；2.皮秀丽已交纳的履约保证金11,836.8元可以抵扣欠付物业费。关于2018年7月4日后的物业费，皮秀丽是否应予缴纳的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，唐人置业公司与皮秀丽签订的《租赁合同》以及唐人商管公司委托唐人置业公司与皮秀丽签订的《唐人中心物业管理服务协议》均出于各方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效合同，唐人商管公司及皮秀丽均应按照合同的约定行使各方权利，履行各自义务。案涉《唐人中心物业管理服务协议》第十一条约定：“3.如本协议与商铺租赁合同约定不一致时，应以商铺租赁合同为准，乙方承租商服租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议条款继续有效。”案涉《租赁合同》第25.3条约定：“双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第25.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。”第25.5条约定：“无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”基于以上合同约定，《唐人中心物业管理服务协议》约定与《租赁合同》约定不一致的以《租赁合同》约定为准。本案中，自2018年7月4日至2018年9月，唐人商管公司与皮秀丽之间因皮秀丽欠付案涉租金及物业费等产生争议，皮秀丽所拥有货物一直存放于案涉店铺中。因此，皮秀丽确因欠付租金及物业费存在违约行为，按照合同约定其应支付此期间的物业费用。关于皮秀丽提出的唐人商管公司将其店铺停电、上锁、停止营业等主张，因其并未提供证据证明在其欠付案涉租金及物业费的情况下，唐人商管公司的相应行为存在过错且违反合同约定及法律规定，本院不予支持。关于皮秀丽已缴纳的履约保证金是否可以抵扣欠付物业费问题。案涉《租赁合同》第23.3条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若违约方依据本约定承担的违约责任不足以弥补违约行为造成的损失，守约方可以请求房屋所在地有管辖权的人民法院增加违约金。”案涉《唐人中心物业管理服务协议》中关于履约保证金约定：“如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、超时空调费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。”因此，基于前述理由，根据合同约定，在仅欠付案涉物业费等情况下，皮秀丽可以主张用履约保证金抵扣欠付费用，但若因皮秀丽违约导致合同提前终止的，唐人商管公司可扣留其交纳的履约保证金。本案中，案涉商铺的租赁及物业服务因皮秀丽欠付租金及物业费用而提前解除，故皮秀丽提出的用案涉履约保证金抵扣欠付物业费的主张，不符合其与唐人商管公司之间的合同约定，本院不予支持。关于唐人商管公司提出的其与皮秀丽签订的关于免除部分物业费的协议问题，因唐人商管公司未就此问题在法定期限内提起上诉，本院不予审理。关于唐人商管公司提出的皮秀丽委托诉讼代理人手续不完善，应按撤回上诉处理的主张。本案中，皮秀丽提交的委托诉讼代理的手续虽不完善，但其已委托相关人员按时参加诉讼，不能视为皮秀丽撤回上诉，故对唐人商管公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，皮秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人皮秀丽负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇一九年十二月二十日法官助理邢智超书记员王晓萍