抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初4239号 原告:姚连峰，男，1962年10月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 委托诉讼代理人周南，女，1963年2月23日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 原告：周南，女，1963年2月23日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。 法定代表人：崔月明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 原告姚连峰、周南诉被告抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告姚连峰委托诉讼代理人周南、周南，被告德创公司委托诉讼代理人于岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚连峰、周南向本院提出诉讼请求：：1.判令被告支付逾期办证的违约金（从2015年6月28日起至判决生效之日止，以本金541151元按日万分之0.5计算，计算至2019年8月20日为41019.25元）。2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月21日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以541151元的价格购买被告开发的坐落于顺城区商品房一套。同日，双方签订一份补充合同，约定在本商品方实际竣工使用之日起365日内，被告给二原告办理产权证。因出卖人责任逾期超过365日，被告按原告已付房款的日万分之0.5支付违约金。原告按月交付了全部房款，被告于同年4月22日开具了购房发票。原告通过部分公积金贷款按约定交付了全部购房款。2014年6月28日，被告将房屋交付原告入住，但被告至今没有办理产权证。2019年5月9日被告通过邮寄的方式向原告送达一份办理产权证通知书，要求原告接到通知后核对有关情况。之后，被告又二次通过物业管家的微信通知业主2019年7月份以后办理公积金贷款户的产权证，直到2019年8月19日物业管家才在微信中通知业主，公积金贷款业主可以办产权证。被告逾期办证给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告按补充合同约定，从原告实际入住之日后的365日起即从2015年6月28日至判决生效之日止按总价款541151元的日万分之0.5赔偿原告逾期办证违约金（截至2019年8月20日共1516天，1516天*541151元*0.00005=41019.25元） 被告德创公司辩称：第一，对原告主张违约金的起算日期有异议，应为2016年9月27日。根据现行法律规定，诉讼时效为3年，原告于2019年9月27日向法院提起诉讼。因此仅有2016年9月27日至2019年9月27日的违约行为尚在诉讼时效之内。2016年9月27日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超出诉讼时效。第二，对于违约金计算截止日期有异议，应为2018年11月30日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定可以看出，办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务。根据办理房产证的相关流程，所谓的协助义务就是开发商需办理大产权证，即商品房初始登记。故被告违约金的截止日期应为2018年11月30日。该日期之后原告未能办理产权证的原因并不在被告，被告不应向原告给付违约金。第三，原告因违建被抚顺市房屋产权登记部门列入“黑名单”，不予办理产权证。不能办证的责任在于原告自身，与被告无关，原告无权要求被告支付逾期办证违约金。第四、原告并无实际损失，违约金主张过高。本案中，被告已经按约交付案涉房屋，且原告一直实际占有、使用，已实现了房屋的使用价值。因此，被告并未对原告享有的无权造成任何影响。如果按照合同约定计算，即使起算时间是2016年9月27日，截止日期为2018年11月30日，共计794天，违约金的数额也达到了21483.69元。现原告并未提供证据证明被告逾期取得大产权证给其造成了实际损失，因此原告主张的违约金数额明显过高，且被告涉及的潜在本案同类案件多达2000余起，涉案金额约3000多万元，加之本项目政府欠被告各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求被告承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜，甚至走向破产，请求法院酌定调整违约金。 本院认定事实如下：2014年4月21日，原告姚连峰、周南作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告姚连峰、周南以房屋总价款541151元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，姚连峰、周南按约定如期办理完毕房屋公积金贷款手续。被告德创公司亦按照约定将该房屋交付给姚连峰、周南使用。 另查明，2019年5月9日，被告德创公司向二原告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求二原告到被告处核对材料，后二原告在被告处领取了案涉房屋的初始登记证书，该证书载明的登记时间系2018年11月30日。2019年6月6日被告客服管家在微信群中通知“尊敬的抚顺远洋城业主，一期产权办理人数较多，为加速产权办理速度，请各位业主尽快到售楼处领取产权办理材料核实，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。（公积金业主预计7月开始办理）。”2019年7月19日，被告客服管家在微信群通知“尊敬的远洋城一期B区业主：您好！我司目前正在安排集中产权办理，目前尚有部分业主未与我司联系办证事宜。谨请您收悉本告知后，由房主本人于2019年7月30日前携身份证亲临抚顺远洋城售楼处了解办理产权证的相关材料，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。公积金客户除外，近期开通办理。”2019年8月19日，被告客服管家再次微信群通知“目前远洋城产权办理已进入尾声，未办业主抓紧办理，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。办理截止时间2019年9月30日，特此告知。（注：公积金已全部开通办理，一期客户请抓紧办理）。” 本院所确认的上述事实，有原、被告提交的抚顺市商品房买卖合同、“远洋城”《商品房买卖合同》补充协议、发票、《抚顺远洋城办理产权证通知书》、微信截图照片等证据材料以及原、被告陈述在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，被告公司违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，原告主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与被告公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，原告要求被告公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自被告公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中原被告均认可被告已于2014年6月30日交付房屋，而其于2019年10月17日向本院提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故要求2016年10月17日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金计算的截止时间，被告以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月30日的抗辩理由于法无据，本院不予采信。通过庭审查明事实，被告客服管家于2019年8月19日在信群中通知公积金贷款业主可以办理房产证，故违约金计算截止时间应为2019年8月19日。综上，被告应按照合同约定的计算方式给付原告2016年10月17日至2019年8月19日的违约金28031.62元（541151元*0.00005*1036天）。关于被告主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的的日万分之零点五的利率亦未超过上述逾期贷款利息标准，故本院不予减少。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姚连峰、周南延迟办理房屋产权证违约金28031.62元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费825元，减半收取413元，由原告姚连峰、周南负担163元，被告抚顺德创置业有限公司负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审判员  张志坚 二〇一九年十二月十二日 书记员  王楚楚