江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1910号 上诉人（原审被告）：南通市永安房业开发有限公司，住所地南通市。 法定代表人：陈晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：季锦华，男，该公司总经理助理。 上诉人（原审被告）：陈夕华，男，1949年3月15日出生，汉族，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：郭承起，男，1963年4月16日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：卢伟，江苏开炫（南通）律师事务所律师。 原审被告：黄建明，男，1964年10月15日生，汉族，住南通市崇川区。 原审被告：顾小军，男，1974年10月12日生，汉族，住南通市港闸区。 上诉人南通市永安房业开发有限公司（以下简称永安公司）、陈夕华因与被上诉人郭承起、原审被告黄建明、顾小军合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永安公司、陈夕华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭承起的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由郭承起承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。本案中所涉及的一苇渔港大酒店大楼是由南通市第一五金机械有限公司（以下简称五金公司）开发，被上诉人所陈述垫付的钢材款以及176456.74元购房款也是被上诉人向五金公司支付，与上诉人无关。因被上诉人在和五金公司签订房屋买卖合同后，涉嫌诈骗罪被抓，后一直处于服刑状态，所以最终未能继续履行案涉房屋买卖合同。后被上诉人找到陈夕华，当时陈夕华系永安公司法定代表人，陈夕华被迫越权盗用永安公司的印章加盖于协议之上。因此，本案不是上诉人和被上诉人之间关于宝隆花苑房屋买卖合同产生的纠纷，而是被上诉人和五金公司之间返还购房款的争议。2.协议中虽然约定陈夕华同意将宝隆花苑附楼的房屋抵给郭承起，但根据规划局的批准，该附楼系居委会和物管用房，不能作为商品房出售，亦从侧面印证了陈夕华被迫无奈套用永安公司名义签订协议。3.一审法院认定的上诉人承担的责任远远超过了被上诉人的实际损失。首先，被上诉人和五金公司之间房屋买卖合同无法履行的原因是被上诉人因诈骗罪被判有期徒刑十四年，无法付清房屋余款所导致，违约责任应由被上诉人承担；其次，被上诉人当初购买的一苇渔港大酒楼六楼的房屋，单价为1800元每平方米，按照被上诉人实际支付的购房款753334元，折算房屋面积为418.52平方米，根据国土局下属单位的评估，价值约为165万元，单价为3950元每平方米；再次，双方签订的协议中，用于折抵该债权的宝隆花园附8号楼2层418.52平方米房屋，在协议签订时的市场价格也只有不到200万元。所以，上诉人与被上诉人签订债务清偿协议时，双方关于债权数额的真实意思表示是不超过200万元的，而一审法院按照1万元每平方米来认定涉案房屋的价值，远远超过实际价值，没有事实根据。4.双方约定的违约金明显过高，应当予以调整。双方在协议中对1万元每平方米的表述是被上诉人在不能获得置换房屋时要求被上诉人承担的违约责任，而一苇渔港大酒店六楼房屋当时的价格只有3000多元每平方米，因此双方约定违约金明显过高，应当予以调整，一审法院认为并不明显过高，没有事实根据和法律依据。 郭承起辩称：1.一苇渔港大酒楼系上诉人以五金公司的名义进行开发的，上诉人系实际开发人，后陈夕华主动向郭承起提出用一苇渔港大酒店六楼来折抵钢材款。2.案涉协议签订后，郭承起亦按约支付了购房款，协议约定的尾款需待上诉人将房屋过户到郭承起名下后才支付，因此本案不存在郭承起违约的情形。3.上诉人在没有得到郭承起同意的情况下擅自将一苇渔港大酒店六楼出售，才决定将后开发的宝隆花园房屋进行置换，双方就此达成了新的协议。该协议系双方真实意思表示，不违反法律的规定合法有效。上诉人主张该协议系被胁迫所签订不能成立。上诉人未能将房屋过户到郭承起名下，其应当按照约定以1万元每平方的价格折抵现金返还给郭承起。4.上诉人主张按1万元每平方计算的违约金约定过高不能成立。该条款本身不属于违约金条款，违约条款双方约定在协议的第七条，如逾期，应按照每日3‰支付逾期违约金。 黄建明述称：郭承起和陈夕华均是本人的朋友，郭承起系本人介绍给陈夕华相识。之后双方通过买卖产生了货款并谈了将房子过户给郭承起。郭承起出事回来之后找陈夕华进行了沟通，大家开始谈得蛮好，后来陈夕华讲原来一苇渔港大酒店六楼抵债的协议已经不能实施，郭承起比较强势，一定要房子。后来双方又达成了协议，但双方约定按照1万元折现返还郭承起确实达不到这个数字。当时郭承起讲反正是对陈夕华的一个约束，陈夕华就签了字。陈夕华签字后想想不对，还请了评估公司进行了评估，又为这个事情找郭承起的。双方好像之后还有一份协议，具体时间太长本人也记不清。 顾小军二审未到庭，亦未提交书面的陈述意见。 郭承起向一审法院起诉请求：一、判令永安公司、陈夕华向郭承起支付4185200元，并自2017年1月1日起按照年利率24%支付逾期付款利息至实际支付之日（暂计算至2018年2月10日为1132794元）；二、判令黄建明、顾小军对永安公司、陈夕华的上述付款义务承担连带保证责任；三、本案诉讼费由永安公司、陈夕华、黄建明、顾小军承担。 一审法院认定事实：陈夕华系永安公司法定代表人。郭承起曾因犯贷款诈骗罪被判处有期徒刑十四年，刑期自2001年11月9日起至2015年11月8日止。 2016年1月5日，郭承起作为甲方，永安公司、陈夕华作为乙方订立协议书一份，协议书载明：鉴于永安公司、陈夕华原有以五金公司开发南通市人民中路182号大楼（即一苇渔港大酒店大楼）因资金短缺，经黄建明介绍曾于1997年请求郭承起垫送部分钢材若干吨，折计钢材货款576877.26元。约2000年大楼建成后，永安公司、陈夕华提出该楼的六楼约780平方，按1800元每平方的价格出售给郭承起折抵钢材款，并签订合同双方约定待永安公司、陈夕华将六楼的产权转移至郭承起名下后，郭承起将余款一次性支付给永安公司、陈夕华。此后郭承起又支付给永安公司、陈夕华购房款176456.74元（此款两项合计郭承起共支付给永安公司、陈夕华购房款753334元），现经双方友好协商达成协议如下：一、永安公司、陈夕华认可郭承起已支付购房款人民币753334元。二、永安公司、陈夕华认可郭承起已支付购房款人民币753334元，按原价1800/平方米的价格可购买418.52平方米房屋。三、由于永安公司、陈夕华已将六楼出售，永安公司、陈夕华同意将所属位于宝隆花苑付8号楼二楼，在扣除物管房以外的面积给郭承起，不足部分永安公司、陈夕华以市场时价销售冲抵，不足余额郭承起同意超出部分按市价补足。四、如永安公司、陈夕华不能按照上述第三条执行置换房屋，须按一苇渔港大酒店大楼六楼现行房价壹万元/平方米（1万元/平方米）折抵现金返还给郭承起。五、永安公司、陈夕华承诺在本协议签订后2016年内按照上述第三条或第四条执行。六、郭承起承诺不再追究永安公司、陈夕华履行原签订的“一苇渔港大酒店大楼”六楼房屋买卖合同的违约责任。七、如单方违约对方可追究其相关违约责任，按上述标的每天3‰支付逾期履行违约金。八、永安公司与陈夕华个人须对上述乙方义务承担连带责任。该协议中，黄建明、顾小军作为见证担保人签字。2016年8月8日，陈夕华向郭承起出具补充协议承诺，承诺：兹有本承诺人陈夕华原签订用于归还郭承起的南通市宝隆花苑付8号楼整个二层楼房屋420平方米的房子，因设计及结构修改需要推迟到2016年10月底完工方能交付给郭承起，为此本人特作如下承诺：一、本人承诺原协议约定将南通市宝隆花苑付8号楼整个二层归还给郭承起的一切约定和条款不变，现因此二楼房子结构修改将推迟归还交期，故此本人承诺此房子不得以任何形式转让给其他单位和个人及另做其他用途。二、本人承诺此房子交期最迟定于2016年10月底之前交付给郭承起。并同时提供齐全合法办理产权申领的相关材料手续。如有逾期违约本人愿意按每天500元赔款处罚。三、如果因其他原因不能按约如数归还二层给郭承起，本人承诺一切损失和后果由本人与其名下的永安公司承担。该承诺由陈夕华签字、永安公司盖章予以确认。此后，因永安公司、陈夕华未能按约交付房屋，郭承起遂诉至一审法院，提出前述诉请。 本案诉讼中，永安公司提交陈夕华委托、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司于2017年2月20日作出房地产抵押估价报告，该报告载明本案所涉人民中路182-186号一苇渔港大酒店六层房屋单价为3950元/平方米。 一审法院认为：永安公司、陈夕华与郭承起之间或曾存在钢材买卖、房屋买卖合同关系，但因时间久远，双方均未能提交原始合同、交易凭证等证据。2016年1月5日，双方通过订立协议书，对各自权利义务关系进行确认。2016年8月8日，陈夕华、永安公司向郭承起出具承诺，再次确认按协议书内容履行义务，仅变更了履行时间。永安公司、陈夕华均辩称本案所涉钢材买卖、房屋买卖系郭承起与五金公司之间发生，不应由永安公司、陈夕华承担责任，但未能有除协议书之外的其他证据佐证，且法律并不禁止当事人自愿承担债务的行为。故各方应信守约定，按2016年1月5日的协议书履行。根据该协议，永安公司、陈夕华应于2016年内向郭承起交付宝隆花苑付.52平方米房屋，不能交付按1万元/平方米的价格折抵现金支付郭承起。永安公司抗辩称该约定的1万元/平方米价格，含有违约金性质，明显过高，要求调整。该价格系双方对不能交付房屋折价的约定，并不明显过高，永安公司该抗辩不予采纳。永安公司、陈夕华未能向郭承起交付房屋，郭承起要求其支付4185200元的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。郭承起还要求永安公司、陈夕华自2017年1月1日起按照年利率24%支付逾期付款利息，双方协议中虽有每天3‰支付逾期履行违约金的约定，但该约定超过法律规定的标准，故依照同期银行贷款罚息利率（同期银行贷款利率的1.5倍）及违约金的法定标准（不超过损失的30%），调整为按银行同期贷款利率的1.95倍计算利息。 上述协议中，黄建明、顾小军作为见证担保人签字，未约定保证方式，黄建明、顾小军依法应按照连带责任保证承担保证责任，故郭承起要求黄建明、顾小军对永安公司、陈夕华的上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，予以支持。黄建明、顾小军公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对郭承起主张抗辩的权利，依法对其缺席判决。据此，一审判决：一、永安公司、陈夕华于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付郭承起4185200元及利息（利息以4185200元为基数，按同期银行贷款利率的1.95倍，自2017年1月1日计算至实际付款之日止）。二、黄建明、顾小军对永安公司、陈夕华的上述债务的清偿承担连带责任。三、驳回郭承起的其他诉讼请求等。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 永安公司、陈夕华提交：1.黄建明的说明一份，证明案涉协议是郭承起写好了带来，此后双方对按照1万元每平方米折现发生争吵。后来经过调解，这个1万元每平方米折现的约定只是作为对陈夕华的约束，不按照这个约定办理。陈夕华签订该协议是被迫的。2.南通市建设项目方案审查意见，证明宝隆花苑附楼均为物业管理和居委会用房，根本不能作为商品房出售，佐证了陈夕华系被迫签订协议。3.江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产抵押估价报告，证明一苇渔港大酒店六楼的单价仅为3950元每平方米。 郭承起质证认为：1.对黄建明的说明，真实性由法庭核实。但对其陈述的内容有异议，庭审中黄建明陈述陈夕华比较关心郭承起，双方谈得比较愉快。陈夕华作为完全民事行为能力人应当清楚协议内容的含义。2.南通市建设项目的审批意见的真实性由法庭核实，但与本案没有关联性。本案中，案涉房屋是否是物业管理用房或者居委会用房都不重要，无论因为何种原因导致房屋不能交付，双方按照协议折算现金即可。 黄建明质证认为：对永安公司、陈夕华提交的证据真实性无异议。当时就按照1万元每平方折现的问题只是说说而已，因为当初估计是能拿到房屋的。 本院认证意见：1.黄建明系本案当事人，与本案的处理结果有利害关系，其说明本质属当事人陈述，应结合其他证据予以综合认定。2.对南通市建设项目的审批意见，郭承起未提交原件，对其真实性不予确认。即便真实，与本案亦无关联性，理由在本院认为部分予以阐述。3.江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司评估报告在一审中已提交，不属二审新证据。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 本案二审争议焦点为：陈夕华和永安公司是否应当按每平方米1万元向郭承起返还款项。 本院认为，案涉2016年1月5日协议以及2016年8月8日补充承诺协议均合法有效，陈夕华、永安公司未能履行其合同义务，应当按约以每平方米1万元的标准折抵现金返还郭承起。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十五条规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，五金公司因开发一苇渔港大酒店需要由郭承起垫付钢材款，债务人系五金公司。此后在2000年一苇渔港大酒店建成后，永安公司、陈夕华同意将一苇渔港大酒店六楼按照1800元每平方米的价格出售给郭承起以折抵钢材款，永安公司、陈夕华的行为构成债务加入。此后永安公司、陈夕华又作为债务人与郭承起在2016年1月5日达成协议，因此郭承起依据该协议向永安公司、陈夕华主张权利，永安公司、陈夕华的被告主体适格。永安公司、陈夕华主张本案系五金公司与郭承起之间的购房纠纷无事实依据，本院不予支持。此外，永安公司、陈夕华主张系受到郭承起胁迫而签订了案涉2016年1月5日协议，但该协议签订后陈夕华又于2016年8月8日向郭承起作出补充承诺协议，且其单方对协议内容所作分析不能作为受到胁迫的依据，永安公司、陈夕华应承担相应不利后果。同时，被胁迫签订的合同属可撤销的合同，永安公司、陈夕华本案也未行使撤销权，对其该主张本院不予支持。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定在永安公司、陈夕华不能履行协议第三条时，其应当按照一苇渔港大酒店现行房价每平方米1万元折抵现金返还郭承起，该条系双方对违约金所作约定，现永安公司、陈夕华未能履行协议第三条约定，构成违约，郭承起按照约定违约金主张永安公司、陈夕华承担违约责任应当支持。永安公司、陈夕华认为约定的违约金过高，但其提供的房地产抵押估价报告系其单方委托，郭承起并未予以认可。且郭承起的债权始于1997年，双方于2000年达成以房屋买卖来抵销钢材款的合意，至2016年1月5日双方签订协议已长达十多年，且在2016年1月5日签订协议后，永安公司、陈夕华又未能将房屋过户给郭承起，综合各方之间的履行情况，一审认定双方约定的违约金不应调低并无不当。 综上，永安公司、陈夕华的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49106元，由上诉人南通市永安房业开发有限公司、陈夕华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志刚 审判员  戴志霞 审判员  陈 卓 二〇一九年十二月二十五日 书记员  黄煜华