北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终9726号上诉人(原审原告)：北京业达不锈钢制品销售有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇西辛峰村南2区2号。法定代表人：吴继明，总经理。委托诉讼代理人：唐俊英,北京市当代律师事务所律师。上诉人(原审被告)：刘志忠，男，1957年4月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人(原审被告)：崔爱华，女，1958年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人刘志忠、崔爱华共同委托诉讼代理人：智建伟，北京一法（天津）律师事务所律师。上诉人北京业达不锈钢制品销售有限公司（以下简称：业达公司）与上诉人刘志忠、崔爱华租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初17824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人业达公司委托诉讼代理人唐俊英，上诉人刘志忠，上诉人崔爱华和刘志忠的共同委托诉讼代理人智建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业达公司上诉请求：将一审判决第一项改判为：刘志忠在判决生效后，向业达公司支付西辛峰工业大院二区8号院清理腾退拆迁各项补偿款2060671．8元。事实和理由：一审法院仅将房屋重置成新价1139255元的70%即797478．5元判决给业达公司错误，重置成新价已在评估标准价格的基础上折算为70%，不应再次折算，此项多扣除我方341776．5元。刘志忠、崔爱华上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定租赁场地内原有北京大众港华家具有限公司（以下简称：港华公司）的建筑物400平方米，但没有正确认定相应补偿款归属刘志忠、崔爱华；业达公司转租时有建筑物1400平方米，但认定将1702．32平方米的补偿款归业达公司，属认定事实不清且错误。一审法院错误理解综合补助款的给付标准，错误认定为是对建筑物的二次补偿，对迁移费、物业费、电费认定亦错误。本案必须以另案审理结果为依据，应中止审理，且应追加钰峰食品公司为第三人参加诉讼。业达公司向一审法院起诉请求：1．判令刘志忠、崔爱华连带向业达公司退还房屋租金2万元；2．判令刘志忠、崔爱华连带向业达公司归还腾退房屋重置成新价、装修及附属物评估价款l293409元；3．判令刘志忠、崔爱华连带向业达公司归还搬迁搬家款42550元；4．判令刘志忠、崔爱华告连带向业达公司归还搬迁腾退综合补助费851000元（建筑面积1702平方米×500元）；5．判令刘志忠、崔爱华连带向业达公司归还搬迁设备迁移费50000元；6．判令刘志忠、崔爱华连带向业达公司支付未归还1-5项诉求款项的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，自本案立案之日起计算至实际给付之日止，上述款项合计2256959元；7．案件诉讼费用由刘志忠、崔爱华负担。一审法院认为，合同当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定办理建设房屋的审批，并与承租人订立的《房屋租赁合同》无效。本案双方签订的《厂房场地租赁合同》，合同土地系北京市昌平区村集体土地性质为农用地，出租院落内所建房屋未办理城乡规划审批，双方签订的《厂房租赁合同》明确约定了用于生产经营，系对农业土地的用途的改变，双方违反了法律强制性的管理规定，双方签订《厂房场地租赁合同》无效，无效合同不受法律保护，且对双方不具有约束力。法院依法释明涉案租赁合同的效力及适用法律，双方同意关于合同效力的释明。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。本案双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在本次北京市昌平区村民委员会（以下简称：村委会）自主腾退，与本案租赁合同的第一手承租人刘志忠签订的《解约协议》，及中鼎评估公司的《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》、《房屋现状示意图》，及《结算单》，给予本案租赁合同自主腾退拆迁的补偿款，系对本案租赁合同场地房屋权利人的补偿。法院认为，基于本案双方签订的《厂房场地租赁合同》无效，本次拆迁的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上的享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿的权利。本案应根据港华公司出租业达公司建筑400平方米，及业达公司租后拆建后，在本案租赁合同场地上有建筑物1400平方米，对此事实双方无争议，法院对此予以采纳。关于业达公司转租合同场地房屋一事，法院对业达公司与钰峰食品公司转租合同一案，已作出判决（生效）。本次自主腾退的评估涉本案租赁合同场地上房屋2216．69平方米的权利，涉第三手租赁人钰峰食品公司的合同权利，法院已立案在审理。关于本案业达公司自认西辛峰工业大院二区8号院场地内有建筑物房屋1702．32平方米，可能有钰峰食品公司建的房屋在内，但根据合同的相对性，此建筑物房屋补偿款应当为业达公司所有。法院认为，业达公司承租后对原港华公司出租400平方米建筑物拆建，改建形成建筑物房屋1400平方米，此建筑物房屋本次拆迁补偿款应归业达公司。但业达公司对原港华公司出租的建筑物400平方米，同意按每平方270元给与补偿，法院不持异议，予以采纳。关于涉钰峰食品公司在本案租赁合同场地上所建房屋及其他拆迁补偿款的权利，法院根据合同相对性的原则，及业达公司与钰峰食品公司判决（生效），以及业达公司在本案审理中的承诺，如钰峰食品公司就本次拆迁各项补偿款，由本公司承担责任。法院认为，业达公司的承诺，有法律依据，予以采纳。关于业达公司诉求，由刘志忠返还合同租金2万元，有事实依据及本次村拆迁腾退的事实，关于刘志忠以业达公司于2018年5月退出租赁合同场地，故不同意业达公司退还租金的诉求。法院认为，本次拆迁前业达公司派人管理租赁合同场地是事实，但本次自主腾退拆迁刘志忠与村签订的《解约协议》和《拆迁补充协议》，及村委会本次拆迁对租赁合同场地采取措施，至业达公司不能使用租赁合同场地，对此双方均有过错责任。法院认为，业达公司诉求，刘志忠退还合同租金2万元，有事实和法律依据，法院应予支持。关于业达公司的诉求，由刘志忠返还其工业大院二区8号院建筑物房屋的重置成新价，装修及附属物评估价款l293409元。其诉求证据不充分，法院不予采纳。但依据（中鼎拆估字2017第01号-005）《北京市集体土地非住宅房搬迁估价结果通知》，及依法调取的《房屋估价结果通知单》、《结算单》，在本次西辛峰工业大院二区8号院拆迁有建筑物房屋2216．69平方米，房屋重置成新价1450152元。涉及本案业达公司的建筑物1702．32平方米（包括钰峰食品公司租赁合同的权利）。并结合本次拆迁第二次估价单记载的房屋重置成新价1139255元，依据本次拆迁房屋重置成新价的70％，给予被拆迁人房屋拆迁补偿的规定。业达公司在本次拆迁的房屋1702．32平方米，应给予房屋拆迁补偿797478．5元，法院采纳业达公司有1702．32平方米房屋对应的拆迁补偿款。关于业达公司在案件审理中，对刘志忠出租的400平方米房屋，在业达公司租赁期间，对刘志忠出租的建筑物予以拆建，当时刘志忠并未阻止或提出诉求，视为刘志忠同意业达公司对出租房屋拆建。现业达公司自愿对刘志忠出租的400平方米建筑物，按每平方270元给予刘志忠补偿。法院对此不持异议。关于西辛峰工业大院8号院内的建筑物装修、设备及附属的补偿款351296元，根据本次拆迁的《评估结果通知单》关于装修、设备及附属物的记载，法院不能确认或区分装修、设备及附属物的权利人，且双方当事人也不能提供证据，证明《拆迁评估结果通知单》关于附属物各自所有的事实。故法院根据本案双方承转租前后的事实，并结合本次拆迁《房屋重置成新评估结果通知单》，双方自认的事实，以及各自在租赁合同场地上投入使用的事实，本着公平原则酌定，本次拆迁有关装修、设备及附属物补偿款的80％，系业达公司及其后手承租人钰峰食品厂，即本次评估关于合同场地上的装修、设备及附属物补偿款281036．8元。关于业达公司诉求，由刘志忠、崔爱华返还本次拆迁搬家补偿款42550元。本次拆迁搬家费是对本次实际搬迁腾退人相关损失的补偿。搬家费补偿的标准，以租赁合同场地上建筑物房屋的面积，每平方米补偿25元。本案租赁合同（即工业大院8号院）有建筑物房屋面积2216．69平方米，但涉及本案业达公司承转租（含案外人钰峰食品公司）的有建筑物房屋1702．32平方米，本案租赁合同场地上拆迁设备可能涉及第三手租赁人钰峰食品公司。本次拆迁的搬家费，是依据租赁合同场地内建筑物面积给予补偿，同时对在租赁场地注册企业或经营的搬迁人给予一定的损失补偿。法院认为，业达公司以租赁合同场地有1702．32平方米建筑物并在此经营的事实，提出本次搬家费42558元的诉求，有事实和法律依据，法院予以采纳。关于涉本案合同的第三手租赁人的相关权利，在本租赁合同无效后其相关权利，已另案处理。法院根据合同相对性的原则，及业达公司对其后手租赁合同的承租人的承诺，故本案就不再处理。关于业达公司诉求，由刘志忠、崔爱华返还本次拆迁腾退综合补助费851000元。首先本次拆迁腾退综合补助标准：1．根据租赁合同场地上建筑物房屋的面积，每平方米500元的补助；2．本次拆迁给在租赁合同场地经营的租户停产停业损失的补偿。本案租赁场地由第一手承租人刘志忠承租后，转租第二手承租人业达公司承租，其又转租第三手钰峰食品公司（案外人）租赁合同场地房屋，本次拆迁腾退对本案双方及案外第三手承租人钰峰食品公司均造成一定的经营损失，但本次拆迁涉及租赁合同场地上房屋1400平方米，系业达公司所有（不包括钰峰食品公司建的建筑物），而刘志忠原港华公司在本次拆迁腾退前已注销，所以本次拆迁只造成刘志忠合同租金的损失，并无其他经营损失。所以法院根据合同双方当事人租赁的年限、合同利益收益、合同场地建设设备及经营的情况，确定本案业达公司享有本次拆迁腾退给予的一次性综合补助款的80％（包括第三手承租人钰峰食品公司在租赁合同权利及损失）。关于业达公司提出由刘志忠、崔爱华返还迁移费50000元的诉求，业达公司并未提供相关证据，证明本次拆迁迁移费50000元的事实，故法院对此不予采纳。但根据本次拆迁实物资产（搬迁）评估明细表（西辛峰-刘志忠5）显示，二区8号院内可拆移设备拆移费评估金额共计5022元，证明业达公司承租场地存在迁移费为5022元。法院认为，本款项应当归业达公司。关于业达公司诉请由刘志忠、崔爱华承担未付款项的利息损失，计算方式为按照中国人民银行同期贷款利率，自本案立案之日起计算至实际给付之日止，法院认为有法可依，予以支持。关于本案业达公司起诉刘志忠、崔爱华租赁合同纠纷一案，法院认为，原北京市朝阳区大众钢木家具厂（以下简称：大众家具厂）法人刘志忠以该厂名义，与业达公司签订租赁合同，在合同执行中，刘志忠变更企业名称为港华公司，于2015年1月5日，根据港华公司解散申请注销登记，经北京市工商行政管理局昌平分局核定，准予注销。于2017年9月，西辛峰工业大院清理腾退时，刘志忠个人代表大众家具厂及港华公司与村委会、西辛峰股份合作社签订《解除协议》和《腾退补偿协议》，本次拆迁腾退补偿款项均由刘志忠领取。故法院认为，刘志忠与西辛峰村集体签订解约、拆迁腾退补偿协议，证实刘志忠作为原公司的债权债务继受人，理应对原大众家具厂、港华公司与本案业达公司签订租赁合同的后果，在继受本次拆迁获得租赁合同各项款项的范围内承担返还或赔付义务责任。综上所诉，法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、刘志忠于本判决生效后十日内，向北京业达不锈钢制品销售有限公司支付本次西辛峰工业大院二区8号院清理腾退拆迁各项补偿款，合计1718895．3元；二、刘志忠于本判决生效后十日内，向北京业达不锈钢制品销售有限公司赔偿未付各项补偿款1718895．3元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月17日起计算至判决给付之日止；三、驳回北京业达不锈钢制品销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：2001年10月8日，刘志忠以大众家具厂名义与北京市昌平区昌平区经济合作社（以下简称：合作社）签订了《厂房场地租赁合同》，西辛峰合作社将本村工业开发区南二区6、8号厂房场地,出租大众家具厂使用，租赁面积4840平方米，建筑面积850平方米，租期20年（自2001年起至2021年止）。每年租金4万元。由刘志忠在此注册了港华公司进行生产经营。2010年5月3日,甲方刘志忠以港华公司名义与乙方业达公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将承租的工业区南二区8号院中部分出租给乙方使用（附图红线标注内的部分），出租场地面积为1512平方米，有建筑物400平方米；合同租期11年（2010年5月20日起至2021年5月19日止），每年租金4万元（每年起租日前一个月付清）。如乙方需改变使用功能、新建、改建、扩建、装修等，必须经甲方书面同意，所需费用由乙方承担，合同到期或终止时，不得拆除，属甲方所有。乙方未经甲方同意不得将所租范围内房屋、设施转租给第三方，如违约造成甲方财产人员损失，由乙方负担并赔偿甲方相应损失。乙方在租赁范围内建设的建筑物，如遇政府征地、搬迁或本工业区变更土地建筑物的使用后，给予的补偿归乙方所有，不给经济补偿的，甲方不负责给予乙方任何补偿。业达公司在签订合同后,根据其生产经营需要，对租赁合同场地原有承租建筑物进行拆建,新建部分房屋及相关设备附属物。2011年8月18日，业达公司与本案之外的钰峰食品公司签订了《厂房场地租赁合同》，业达公司将承租的工业大院8号院的场地1513平方米，及地上建筑物1400平方米转租给钰峰食品公司使用，合同租期为9年（2011年10月1日起至2020年9月30日止），每年租金12万元。该合同履行中产生争议，相关诉讼尚在审理中。2017年6月1日，业达公司向刘志忠支付本年度的租金4万元。2017年9月20日，村委会发布《告知书》记载：根据北京市昌平区政府、镇政府的关于全面清理整治村镇产业小区和工业大院的工作部署，对本村工业大院进行自主清理整治。2010年12月6日前建成的房屋，评估标准按照市住房城乡建设为关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知要求执行，补助标准可按照重置成新价的70%给予补助。腾退过程中，合作社（甲方）与刘志忠（乙方）签订了《解约协议》，本次拆迁腾退合作社给予刘志忠各项补助款合计5274674．50元。刘志忠称，双方另行签订了补充协议，约定设备资产评估补助款50203元，现村委会只向刘志忠支付了解约协议约定数额的60%，其余款项尚未拨付。刘志忠以港华公司的名义提出与业达公司解除《厂房租赁合同》，于2018年6月8日业达公司撤出租赁合同场地。合同场地建筑物房屋、地上附属物被西辛峰合作社予以拆除。一审法院调取《算账单》，显示二区6号8号房屋重置成新价2506839元；装修、设备及附属物评估价567543元；腾退综合补助2092850元；搬家费104642．50元（建筑面积×25元/平方米）；空调移机费2800元；资产50203元，合计为5324877．5元。双方均认可，此数额为工业大院2区6号、8号院内刘志忠因腾退可获得的全部款项。经本院向村委会了解，刘志忠的补偿款数额就是评估结果和解约协议的数额。在本案审理中，刘志忠向一审法院提交《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》（以下简称《评估单》），被搬迁人为“二区8号”，内容为：建筑面积2216．69平方米，估价为1801448元，其中1．房屋重置成新价1450125元；2．设备、装修及附属物351296元。一审法院调取了另一份《评估单》，被腾退人刘志忠（二区6号、8号），内容为：建筑面积4185．70平方米，估价3074382，其中房屋重置成新评估价2506839元；2．装修、设备及附属物评估价567543元。该评估单备注：按照昌平区相关政策，房屋重置成新价为评估标准价格的70%。经核实，其中房号1-9号为8号院部分，数额与刘志忠提交的8号院评估单一致。《评估单》上序号1、2、3、9号建筑物房屋与本案租赁合同无关；4-8号房屋属本案租赁范围内，共1702．32平方米，房屋重置成新评估价格合计1139255元；装修、设备及附属物未按照房号分别计算评估价格。业达公司主张4-8号房屋均为其出资所建，相应房屋重置成新价、装修设备及附属物价均应当归其所有；刘志忠、崔爱华主张其中5号内部夹层（5-1号）、7号、8号是钰峰食品公司所建，4号房屋为业达公司拆除的刘志忠原有房屋后用原房屋材料所建，相应重置成新价和装修设备附属物补偿不属于业达公司。本院认为，评估单上4-8号房屋重置成新价格合计1139255元，已按照标准评估价格的70%计算，符合本次拆迁政策，与最终的算账单、解约协议一致，即4-8号房屋重置成新价实际补偿数额，一审法院认定实际补偿数额为797478．5元是错误的，应予纠正。合同虽被法院认定无效，但已获得腾退补偿，业达公司出资建设的房屋被腾退拆除，应当获得相应的补偿；假使参考双方合同关于履行中遇征地搬迁的相关约定，相关补偿亦应当归业达公司所有。刘志忠、崔爱华主张业达公司建设4号房屋用了原来的材料，没有证据，且已按270元/平方米进行了折算，再要求补偿款归其所有，法院不予支持。综上，刘志忠应当给付业达公司4-8号房屋重置成新价补偿款合计1031255元。双方均无证据区分评估单中装修设备附属物的具体归属，一审法院参考双方房屋面积的比例，酌情确定装修、设备、附属物补偿款的分配比例80%、20%，并无不当，刘志忠应当给付业达公司281036．8元。根据腾退政策设定的综合补助费发放条件，综合补助性质主要是对停产停业的补偿。双方在腾退时均是以转租差价为主要获利方式，均有损失，一审法院确定的分配比例适当。因双方对转付数额有争议，且刘志忠、崔爱华亦未实际拿到全部补偿款项，业达公司主张的利息损失不应支持，一审法院对此认定错误，本院予以更正。钰峰食品公司与本案当事人的争议，依据合同相对性不属于本案审理范围，且正在另案审理中，本案不予处理。钰峰食品公司如有相关权利可在本案基础上另行向本案当事人主张。综上，刘志忠、崔爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；业达公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初17824号民事判决；二、刘志忠于本判决生效后十日内，向北京业达不锈钢制品销售有限公司支付本次西辛峰工业大院二区8号院清理腾退拆迁各项补偿款，合计2060671．8元；三、驳回北京业达不锈钢制品销售有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24856元，由刘志忠、崔爱华负担23285元（于本判决生效后七日内交纳），由北京业达不锈钢制品销售有限公司负担1571元（已交纳）。案件保全费5000元，由刘志忠、崔爱华负担4368元（于本判决生效后七日内交纳），由北京业达不锈钢制品销售有限公司负担632元（已交纳）。二审案件受理费31283元，由刘志忠、崔爱华负担（已由刘志忠代交24856元，剩余6427元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  柳适思二〇一九年十二月十八日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一