黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9232号上诉人（原审原告）：于环环，女，1991年2月12日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张磊，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省龙一房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人：汪良，总经理。委托诉讼代理人：郭亚楠，女，1980年1月6日出生，汉族，该公司销售部经理，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：崔艳巍，黑龙江金圣崴律师事务所律师。上诉人于环环因与被上诉人黑龙江省龙一房地产开发有限公司（以下简称龙一房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。于环环上诉请求：撤销一审判决，改判支持于环环的一审全部诉讼请求。事实和理由:1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。于环环与龙一房地产公司于2015年4月14日签订商服租赁合同，租期自2015年5月1日至2020年4月30日。合同第五条第三款约定“甲方（龙一房地产公司）转让此房屋需提前一个月通知乙方（于环环），在同等条件下，于环环享有优先购买权，”龙一房地产公司于2018年8月28日与哈尔滨润源房地产经济咨询有限公司（以下简称润源房地产咨询公司）签订《房屋代理销售合同》，应当提前一个月于2018年7月28日通知于环环，但龙一房地产公司在此期间始终未书面通知于环环有转让房屋的意思表示，属于龙一房地产公司违约在先。2.有证据证明于环环委托其前夫于2018年6月29日与龙一房地产公司经理郭亚楠咨询过并有意购买该房屋的事实。郭亚楠表示该房屋所有权人在不缺钱的时候无意出售此房屋，说明于环环主动与龙一房地产公司沟通过有购买此房屋的意思表示，并想行使优先购买权。据此，一审法院认定于环环无真实购买房屋的意愿是错误的，只是推测。3.一审法院认定润源房地产咨询公司的营销总监孙某带顾客到涉案房屋现场看房并与于环环前夫交谈卖房情况的事实是错误的。首先，于环环与龙一房地产公司签订的是房屋租赁合同，并不知道龙一房地产公司委托润源房地产咨询公司出售该房屋的事实；其次，一审法院也认定于环环未在其经营的饭店内，说明于环环不清楚该房屋出售的事实，并且于环环的前夫也未与润源房地产咨询公司孙某交谈过卖房的情况（有证据证明于环环的前夫是在2019年4月20日与孙某加的微信，但证人孙某当庭陈述是2018年8月通知于环环的前夫时加的微信，能够证明孙某的陈述是虚假、不客观、不真实的。由于润源房地产咨询公司销售总监孙某代为销售案涉房产，从中赚取巨额差价，与涉案房屋具有利害关系，其证言不应予以采信），并且一审法院用“理应知道”的词语认定案件事实是错误的，案件事实不能以猜测和推理的方式认定。4.案外人刘婷婷购买涉案房屋，于2018年10月26日向龙一房地产公司交付全部购房款，龙一房地产公司于2018年10月30日才将告知单贴到该房屋门上。说明龙一房地产公司是在将房屋出卖并取得全部房款后才通知的于环环，但于环环并未收到此通知单，其行为侵犯了于环环的优先购买权，于环环陈述将此通知单给付了于环环经营饭店的服务员，但有证据证明服务员并未告知于环环，只是认为是发小广告传单的，随手就扔了，于环环也不知道此事。但一审法院以服务员收到此告知单并确认龙一房地产公司到案涉房产内告知过于环环卖房的情况，认定于环环理应知道是错误的。综上所述，一审法院在没有查清事实的基础上，在证据存在瑕疵、矛盾及不足的情况下，所认定的案件事实是错误的，恳请二审法院在查清事实的基础上依法支持于环环的上诉请求。龙一房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应依法维持原判，驳回于环环的上诉请求。理由如下：首先，于环环的诉请只是主张龙一房地产公司给付违约金，并没有请求行使优先购买权，这意味着于环环并没有向龙一房地产公司主张优先购买权，因此应视为于环环放弃了行使优先购买权的权利。既然于环环没有向龙一房地产公司行使优先购买权，那么就不存在龙一房地产公司违约的事实。因此，龙一房地产公司就不用承担向于环环支付违约金的责任。其次，龙一房地产公司委托的代理人润源房地产咨询公司已按照租赁协议的约定提前一个月告知了于环环售房的事实，在于环环明确不购买的情况下，才卖给了案外人刘婷婷，因此龙一房地产公司并没有侵害于环环的优先购买权。再者，龙一房地产公司与于环环之间签订的商服租赁合同中明确约定了“在租赁期间，龙一房地产公司有权依照法定程序转让该出租的房屋。转让后，本合同对新的房屋所有人和于环环继续有效，”同时也约定了“租赁到期后，店铺内所增设的一切设施都不得拆除，归出租房屋所有权人所有。”根据合同的上述条款，虽然涉案的房屋卖给了案外人刘婷婷，但刘婷婷继续履行了租赁合同，所以涉案房屋的买卖行为并没有侵害到于环环的租赁权，所以龙一房地产公司没有理由向于环环支付装修损失，于环环该项诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。在与润源房地产咨询公司签订合同前，于环环就知道该房屋一直在销售之中，在与刘婷婷签订房屋买卖合同前，也就是2018年10月30日龙一房地产公司为了避免发生纠纷，以书面通知的形式告知了于环环该房屋要销售，给其合理的一个月的期限，而在该期限内于环环并没有明确表示要购买该房屋，所以龙一房地产公司才与案外人刘婷婷于2018年12月3日签订了正式的商品房买卖合同。综上，龙一房地产公司已经履行了提前一个月告知的义务，并没有侵犯于环环的优先购买权，请求依法驳回于环环的上诉请求。于环环向一审法院起诉请求：龙一房地产公司按《商服租赁合同》约定支付违约金5万元、房屋装修损失20万元，共计25万元。一审法院认定事实：2015年4月14日，于环环与龙一房地产公司签订了《商服租赁合同》，约定于环环租赁使用龙一房地产公司开发的位于哈尔滨市××开发区学院××小区××楼2Ｌ-6门市，租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第一年租金为10万元、第二年租金为10万元、第三年租金为11.5万元、第四年租金为13万元、第五年租金为14.5万元。租金每年一次性付清，承租方在签订本合同之日一次性付清第一年房租，以后每年租金均在当年合同期满一个月前付清，日期为合同期内每年的4月1日前一次性付清。租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租方继续有效。出租方转让此房屋，需提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。2018年8月23日，龙一房地产公司与润源房地产咨询公司签订《项目代理销售合同》，约定龙一房地产公司委托润源房地产咨询公司独家全程策划及销售代理“丽景花园”项目整个项目的销售、策划等事宜。在商服价格表中案涉房产销售单价为13,000元/平方米，销售总价为3,679,520元。2018年10月26日，案外人刘婷婷向龙一房地产公司交付购房款3,679,520元，2018年12月3日，双方签订《商品房买卖合同》。龙一房地产公司与刘婷婷于2018年12月7日签订关于丽景小区2L-6商服买卖双方交接明细，约定丽景小区2L-6商服出租状态下销售给刘婷婷，由新业主继续与租户履行租赁关系，现将该房系列手续转交给业主刘婷婷：1.2L-6商服租赁合同（附件）；2.2L-6商服租户于环环所交押金5000元；3.龙一房地产公司返还刘婷婷已收租户于环环2018年至2019年租期剩余租金等费用结余62,452.5元；4.当日为刘婷婷正常办理进户手续。另查明，于环环租赁案涉房产用来经营铁锅炖，龙一房地产公司委托润源房地产咨询公司售房的地点与案涉房屋中间只隔了一个门洞。润源房地产咨询公司在接受委托售房的的第三天，即2018年8月25日就来到于环环承租的房屋内告知了所谓的“男老板”售房的事实，由于价格贵，“男老板”并没有表示购买的意思，之后“男老板”与孙某加了微信。之后孙某经常去于环环经营的铁锅炖吃饭，期间双方多次谈及售房事实，但在诉讼前于环环从未向龙一房地产公司表示过要购买案涉房产。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据《商服租赁合同》的约定，租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租方继续有效。出租方转让此房屋，需提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。从双方举示的证据来看，龙一房地产公司委托售房的地点与案涉房产中间只隔了一个门洞，润源房地产咨询公司多次带着顾客到房产现场进行了实地看房，并与于环环朋友（该男子自称为铁锅炖老板）交谈卖房情况，于环环本人虽未在其经营的饭店内，但理应知道龙一房地产公司欲将此房产出售的信息。润源房地产咨询公司销售人员将告知单交给铁锅炖服务员，于环环虽称服务员为临时聘请的，但据此也证实龙一房地产公司确实到案涉房产内告知过卖房情况，于环环理应知情。故一审法院认为龙一房地产公司在售房前已经履行了提前一个月通知的告知义务。龙一房地产公司于2018年10月30日又向于环环承租房张贴告知单，刘婷婷与龙一房地产公司于2018年12月3日签订《商品房买卖合同》。在正式签订《商品房买卖合同》前，于环环未向龙一房地产公司提出过购买要求。润源房地产咨询公司在与案涉房产仅隔一个门洞的门上贴着醒目的“门市清盘出售”字样，向社会披露销售房产信息，至最终销售成交前已将销售房产的信息留有足够时间供社会进行了解，于环环作为房屋承租人，其也应当知晓案涉房产正处于销售状态，但一直未向龙一房地产公司作出过购买案涉房产的意思表示，应视为其放弃了优先购买权。优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且能够提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上优先购买权被侵犯的问题。本案中于环环并未要求确认案外人刘婷婷与龙一房地产公司所签的商品房买卖合同无效，由其在同等条件下购买，其自始至终并无行使优先购买权的意思表示，只要求支付违约金及房屋装修损失，说明其并无真实购买的意愿，只是因刘婷婷另案向其主张房屋租金才提起了优先购买权的诉讼。于环环与龙一房地产公司签订的合同中约定租赁期间内甲方有权依照法定程序转让该出租的房产，并且刘婷婷同意继续履行租赁合同，故龙一房地产公司出卖房产的行为并不属于违约，不需要向于环环支付违约金，龙一房地产公司出售房产的行为没有给于环环造成损失，于环环要求龙一房地产公司赔偿因优先购买权被侵犯的违约金5万元及赔偿房屋装修损失20万元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条判决：驳回于环环的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于环环举示证据一微信聊天记录，因其当庭拒绝播放全部语音记录，该证据缺乏完整性，本院不予采纳；对证据二微信加好友记录，因该证据仅能体现微信号，不能证明该微信号持有人身份，龙一房地产公司不予认可，于环环未举示其他证据予以佐证，故该证据不足以证明待证事实，本院不予采纳；对证据三证人李艳莉的证人证言，因证人未出庭，龙一房地产公司不予认可，故不予采信；对证据四通话录音，因龙一房地产公司对其真实性不认可，其未举示其他证据佐证通话人的身份，故本院对该证据不予采信；对证据五证人尤宝出庭作证，因该证人参加了一审庭审，虽中途退庭，但已了解案件主要事实，且系于环环前夫，双方有子女，具有利害关系，故对该证人证言不予采纳。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：案涉《商服租赁合同》有效，对双方当事人均具有法律约束力。于环环认为龙一房地产公司转让其承租的案涉房屋时，未提前一个月对其进行通知，损害了其享有的优先购买权，请求龙一房地产公司按照合同约定向其支付违约金5万元并赔偿房屋装修损失20万元。对此，本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，于环环认可龙一房地产公司于2018年10月30日将告知单贴到其承租的案涉房屋门上，该通知单载明“郑重通知承租方于环环此门市现出售中”，而在此告知单下发后15日内于环环并未行使优先购买权，根据前述司法解释规定，于环环此时已丧失优先购买权。在此情况下，龙一房地产公司将房屋卖给案外人刘婷婷并于2018年12月3日签订商品房买卖合同未侵害于环环的优先购买权，且自龙一房地产公司张贴告知单之日（即2018年10月30日）起至龙一房地产公司与案外人刘婷婷签订商品房买卖合同之日（2018年12月3日）止，期间已经超过一个月，因此，于环环主张龙一房地产公司转让案涉房屋时未提前一个月对其进行通知不能成立，此为其一；其二，龙一房地产公司虽然在张贴前述告知单之前收取了案外人刘婷婷的购房款，但此种行为并未当然剥夺于环环的优先购买权。而是在收取案外人刘婷婷的购房款后，在案涉房屋门上张贴了告知单，在于环环未明确表示行使优先购买权的情况下，龙一房地产公司才与案外人刘婷婷签订商品房买卖合同，将该房屋予以出售。从上述过程看，龙一房地产公司已经给予于环环行使优先购买权的时间和机会，于环环在法定期间内未行使优先购买权，龙一房地产公司将案涉房屋卖给第三人，并不违反法律规定；其三，于环环在一审举示的证据二显示，在龙一房地产公司与刘婷婷进行交易之前，曾与润源房地产咨询公司签订的《项目代理销售合同》，委托润源房地产咨询公司自2018年8月28日起至2018年12月31日止独家全程策划及销售代理“丽景花园”项目整个项目的销售、策划等事宜，其中门市价格为每平方米13,000元。此种对整个项目的销售委托，并不意味着案涉房屋既能成功销售，而案涉房屋将来销售价格如何、于环环所谓优先购买权的“同等条件”如何尚不能确定，而只有在房屋实际购买人出现、房屋销售价格确定的情况下，方能确定于环环提及的优先购买权构成要件中的“同等条件”，此时才应当是龙一房地产公司应当履行告知义务的时间节点。因此，于环环主张在该《项目代理销售合同》签订之前的一个月没有对其告知而损害了于环环的优先购买权、构成违约亦不能成立。综上，于环环的诉讼请求无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。综上所述，于环环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人于环环负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十二月五日书记员  于文娟