江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执复127号复议申请人(原异议人、利害关系人）：江阴市金牛玻璃钢材料有限公司，住所地江阴市。法定代表人：沈银兆，该公司总经理。申请执行人：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市。负责人：杨文胜，该行行长。被执行人：江苏大江石油科技有限公司，住所地江阴市。法定代表人：梅立新，该公司董事长。被执行人：梅立新，男，1958年7月17日生，汉族，住无锡市惠山区。被执行人：钱秋英，女，1963年6月19日生，汉族，住无锡市惠山区。复议申请人江阴市金牛玻璃钢材料有限公司（以下简称金牛公司）不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2019）苏0213执异117号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。梁溪法院查明，2016年8月23日，该院对交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行）诉江苏大江石油科技有限公司（以下简称大江公司）、梅立新、钱秋英金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0202民初1770号民事调解书，确定：一、截止2016年5月7日，大江公司确认结欠交通银行借款本金4100万元、期内欠息1033883.32元、逾期罚息1001937.5元、期内欠息之复利27644.39元。大江公司于2016年8月31日前向交通银行返还借款本金4100万元；并支付期内欠息1033883.32元、逾期罚息（截止2016年5月7日为1001937.5元；自2016年5月8日起至实际给付之日止，以4100万元为基数，按年利率5.1％上浮50％计算）、期内欠息之复利（截止2016年5月7日为27644.39元；自2016年5月8日起至实际给付之日止，以1033883.32元为基数，按年利率5.1％上浮50％计算）；二、对大江公司的前述第一项债务及本案诉讼费，交通银行有权以大江公司提供抵押的澄房他证江阴字第f201508859、f201508861号房屋他项权证项下的房屋所有权、澄土他项（2015）第1004号土地他项权利证明书项下的国有土地使用权与大江公司协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款分别在2472.43万元、4390.67万元、5306.15万元范围内优先受偿；三、对大江公司的前述第一项债务，梅立新、钱秋英在18900万元范围内承担连带清偿责任；四、案件受理费257117元减半收取为128558.5元、保全费5000元，合计133558.5元，由大江公司、梅立新、钱秋英负担，于2016年8月31日前支付给交通银行；五、双方当事人一致同意，本调解协议经双方当事人在调解协议上签名、捺印起生效。梁溪法院又查明，2016年5月16日，该院根据交通银行的诉讼保全申请，作出（2016）苏0202民初1770号民事裁定书，并于同年5月26日轮候查封大江公司名下位于江阴市滨江西路1240号房屋（证号：澄房权证江阴字第fsg10018072、fsg0003099号）及土地使用权（证号：澄土国用（2004）第014553号、面积98262.1平方米）。上述房屋及土地作用权，交通银行均享有抵押权，抵押权设定日期分别为2015年5月22日及2014年5月27日。梁溪法院再查明，根据交通银行的申请，该院于2016年11月17日立案强制执行，案号为（2016）苏0213执1928号。在该案执行过程中，金牛公司曾向法院提交《厂房租赁合同》1份。合同约定大江公司将坐落于江阴市滨江西路1240号的所有厂房、土地以及办公楼出租给金牛公司使用；租赁期限为15年，自2017年1月1日起至2032年1月1日止；年租金为1334844元，按季度支付，先付后用。该合同签订于2016年7月29日，未经抵押权人交通银行同意。2017年6月16日，梁溪法院向金牛公司送达了执行裁定书与协助执行通知书，提取大江公司的租金至交通银行帐户（以5000万元为限）。梁溪法院经与首查封法院协商，取得了对被执行人大江公司的财产处置权。随后该院委托评估公司对大江公司位于江阴市滨江西路1240号的房产及土地使用权进行评估，房产和土地评估价值分别为2006.21万元和5109.63万元。2017年12月29日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖上述财产,公告特别提示“有租赁、整租、租赁期从2017年1月1日至2032年1月1日”。2018年1月5日，该院在江阴市滨江西路1240号大门处张贴协助执行通知书，明确：一、解除金牛公司、沈银兆对江阴市滨江西路1240号房产、土地及附属物的占有；二、金牛公司、沈银兆于2018年1月20日前搬离江阴市滨江西路1240号，并清空物品（评估报告中列明的除外），将房屋交付法院拍卖、变卖。逾期不搬离的，法院将依法强制执行；三、不得在该房产及固定装饰、附属物、土地上新设租赁关系和有其他妨碍法院执行的行为，有购买上述财产意向的，可关注淘宝网司法拍卖、变卖情况，参与竞拍。2018年1月30日，经多轮竞价，上述拍卖房地产最终由江阴临港创业投资有限公司以53060880元的最高价竞得。2018年7月25日，因交通银行撤回执行申请，梁溪法院作出终结执行裁定。后交通银行再次申请恢复执行，该院于2019年8月23日立案恢复执行，执行案号为（2019）苏0213执恢582号。在该案恢复执行过程中，该院于2019年8月28日作出（2019）苏0213执恢582号执行裁定：一、解除金牛公司及其石庄分公司、沈银兆、戴学文对江阴市滨江西路1240号房产、土地及附属物的占有；二、金牛公司及石庄分公司、沈银兆、戴学文于2019年8月31日前搬离江阴市滨江西路1240号，并清空个人物品（评估报告中列明的除外），将房产、土地及附属物等交付买受人江阴临港创业投资有限公司。逾期不搬离的，法院将依法强制执行。金牛公司针对梁溪法院的上述执行行为提出异议称，一、拍卖行为违法，买受人在违法取得标的物后，要求执行法院将异议人迁出，是违法行为的延续；二、法院执行行为前后矛盾，强制解除异议人对执行标的物的占有，严重损害异议人权益；三、即使租赁关系不能对抗抵押权，但拍卖前法院没有要求异议人迁出，申请人也没申请，视为放弃权利，综上请求法院撤销（2019）苏0213执恢582号执行裁定。申请执行人交通银行辩称，一、拍卖公告中对租赁事实的描述是对拍品现状描述，是瑕疵揭示，符合拍卖规定；二、法院在拍卖前张贴了解除占有限期搬迁的公告，成交后继续清场，并无前后矛盾；三、拍卖标的物在租赁合同签订前已有多轮查封，租赁合同自始无效，找不出法院要认可其租赁有效的事实及法律依据；四、租金是被执行人财产，法院提取并无不当；五、抵押权并未实现，金牛公司认为租赁对担保物权的实现没有影响不符合事实，综上，请求法院驳回异议。梁溪法院认为，首先，金牛公司与大江公司于2016年7月29日签订《厂房租赁合同》，此时案涉不动产已被抵押并查封。大江公司未征得抵押权人、查封法院的同意，出租给金牛公司使用，法院裁定解除金牛公司对案涉不动产的占有，符合法律规定。其次，法院从金牛公司提取租金以及拍卖公告租赁情况，不能视为法院准许金牛公司按租赁合同租用案涉不动产。金牛公司占有使用案涉不动产，应当支付相应对价。法院执行大江公司对金牛公司享有的债权，是一项强制执行措施，不能以此推断法院认可租赁合同。法院在拍卖公告中提示“有租赁、整租、租赁期从2017年1月1日至2032年1月1日”，是对拍卖标的物现状的信息披露。拍卖公告在淘宝网司法拍卖网络平台公示后，本院前往拍卖标的物所在地江阴市滨江西路1240号，张贴《协助执行通知书》，以公示的方式要求金牛公司于2018年1月20日前，也就是在开拍前搬离江阴市滨江西路1240号，同时提示有购买意向可参与竞拍。因此金牛公司应当知道本次拍卖并非带租拍卖。恢复执行后，法院裁定解除金牛公司的占有，责令移交拍卖标的物，与之前的执行措施并无矛盾，未损害异议人的权益。至于金牛公司认为拍卖行为违法，本院已另案审查。综上，该院在恢复执行中，作出的（2019）苏0213执恢582号执行裁定书及协助执行书，符合法律规定。异议人认为执行行为违法的主张，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回江阴市金牛玻璃钢材料有限公司的异议请求。复议申请人金牛公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求：撤销梁溪法院(2019)苏0213执异117号执行裁定。事实与理由：一、关于是否为“带租拍卖”的问题。(2019)苏0213执异字117号执行裁定认为，本次拍卖不是带租拍卖，所以拍卖成交后，责令移交标的物，与之前的拍卖行为并无矛盾。申请复议人认为，该事实认定错误。法院在竞买公告中，以红字载明：“特别提示：有租赁，整租，租赁期从2017年1月1日至2032年1月1日”。在《竞买标的物调查情况表》租赁情况一栏中载明：“有租赁，租赁期从2017年1月1日至2032年1月1日”。竞买须知第五条载明：“了解拍卖标的详情，请阅读竞买公告和竞买标的物情况调查表”。本案在执行实施程序中，以如此清晰明确的文字，以网络公告的方式，告知所有意向竞买人本次拍卖是“带租拍卖”。而且，(2019)苏0213执异字117号执行裁定一方面认为公告内容“是对拍卖标的物现状的信息披露”，一方又认为，这些对拍卖标的物现状的信息披露不构成“带租拍卖”，观点自相矛盾。二、本案是“带租拍卖”，执行法院、申请执行人以及买受人应当受“带租拍卖”约束，不可以在拍卖结束之后，擅自改变拍卖的性质。申请复议人与被执行人建立租赁关系之后，在厂区进行了2000多万元的投入。租赁关系一旦被解除，申请复议人将遭受重大财产损失。正是由于执行法院在拍卖公告中特别载明了租赁关系，申请复议人认为法院是带租拍卖才没有参与竞买。执行法院先在拍卖公告中载明租赁关系，拍卖成交后又以拍卖不是带租拍卖为由强制除租赁关系，行为前后矛盾，出尔反尔，严重损害申请复议人权益。综上，本案拍卖是带租拍卖，执行法院、申请执行人以及买受人应受“带租拍卖”公告的约束，不可以在拍卖结束之后，擅自改变拍卖的性质，将拍卖讲成是不带租拍卖，并强制将申请复议人迁出。综上，梁溪法院(2019)苏0213执异字117号执行裁定，事实认定错误，依法应予撤销。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。关于梁溪法院本次拍卖是否为带租拍卖的问题。本院认为，梁溪法院所拍卖处置的被执行人大江公司涉案房产及土地使用权，虽然由复议申请人金牛公司于2016年7月向大江公司签订租赁合同承租使用，但上述涉案房地产早于金牛公司承租之前，不仅均已由申请执行人交通银行办理了财产抵押登记，且均于2016年3月和5月先后被江阴市人民法院及梁溪法院的前身无锡市崇安区人民法院等多个案件查封。因此，大江公司作为被执行人在涉案房地产被法院查封之后出租给金牛公司的行为，不得对抗申请执行人交通银行。梁溪法院在拍卖公告及相关文件中，从未明确本次拍卖为带租拍卖，拍卖公告中对涉案房地产中存在租赁的描述，是对拍卖标的物现状的信息披露，并未认可该租赁权可以在拍卖成交后继续存在。不仅如此，拍卖公告在淘宝网司法拍卖网络平台公示后，梁溪法院又在拍卖标的物所在地江阴市滨江西路1240号，现场张贴了《协助执行通知书》，以对外公示的方式通知承租人金牛公司须于2018年1月20日前，即涉案房地产开拍前搬离江阴市滨江西路1240号，同时亦告知其如有购买意向可参与竞拍。因此，金牛公司应当明知本次拍卖并非带租拍卖，现其复议认为梁溪法院系带租拍卖与事实不符，本院不予采信。其次，关于金牛公司提出梁溪法院本次拍卖前后对带租拍卖作出不同认定，造成金牛公司损失的问题。经查,梁溪法院在本次拍卖过程中，在拍卖公告及相关文件中对于不存在带租拍卖的认定及表述均清楚明了，拍卖前后并未发生变化。在拍卖成交后，因承租人金牛公司继续占有涉案房地产将妨碍执行而不再具有合理性基础，交通银行有权申请法院排除金牛公司对涉案房地产的占有。梁溪法院依法作出执行通知书及执行裁定书，责令金牛公司等承租人、使用人迁出涉案房地产，并向买受人移交的执行行为，均为合法有据。故金牛公司的该复议理由不能成立。综上，金牛公司的复议主张没有事实和法律依据，其复议理由不能成立，对其复议请求，本院不予支持。梁溪法院裁定驳回金牛公司的异议请求并无不当。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：驳回金牛公司的复议申请，维持梁溪法院（2019）苏0213执异117号执行裁定。本裁定为终审裁定。(此页无正文)审判长 秦小兵审判员刘永刚审判员 俞       彤二〇一九年十二月十三日书记员 杨   钦   雅