河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7868号上诉人(原审原告)：新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组。负责人：邓国发，任该小组组长。委托诉讼代理人：刘智武，河南同心德律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：张芳，女，1968年6月22日出生，汉族，住新野县。上诉人新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组因（以下简称北关社区一组）与被上诉人张芳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1329民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北关社区一组上诉请求：撤销一审法院（2019）豫1329民初3383号民事判决，改判张芳支付拖欠的租金。事实与理由：一审判决置查明的事实于不顾，其最终判决完全与查明的案件事实和法律规定相背离。一审判决已查明认定的下列事实：2012年底上诉人集体出资统一对涉案房产进行加深改造，并于同年12月18日张贴书面通知，明确房租价格。2018年再次为催要房租张贴书面通知，并因向张芳催要无果报警的事实。已查明相邻租户自12年通知后，均按每间一年2万元缴纳的事实。张芳共使用上诉人门面房二间、后院四间及二楼三间的事实。既然一审法院已查明自2012年房屋改造后，上诉人组织统一张贴公告通知并明确租金价格的基本事实。依据《民法总则》第六条、第一百三十七条、第一百三十九条规定，完全可以认定在上诉方发出公告后与被上诉方已就继续租赁的租金数额进行告知。张芳并没有拒绝而终止租赁关系，依据上述法律规定及张芳继续租赁使用的事实，一审判决不知是如何认定不能确定租金数额，又如何能做出认定“原租赁合同未变更”的结论。《合同法》第六十二条规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，据此规定结合公正公平原则，即便约定不明，结合查明的相邻租赁户租金情况，也不可能做出一审这样明显的错误荒谬的认定。上诉人注意到一审判决适用了“但原告未解除合同”这样的叙述。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”请注意的是可以解除而非必须。上诉人与张芳因租赁法律关系而产生债权债务。张芳没能全额缴纳租金，上诉人可以且有权选择继续催收、终止合同、追究违约责任等，且法律并没有规定欠缴租金时出租方必须解除合同。更没依据就据此推断出租方放弃追讨拖欠的租金的权利的意思表示，这也与一审查明的上诉方多次追要租金的事实相悖。一审法院以2019年7月11日的收据就认定合同变更没有事实依据。此收据结合历年张芳缴纳租金情况，仅能证明当日收到2019年度其中的2万元房租，此款是在上诉人对其提起诉讼后，张芳才自觉补交的部分费用。收据上面并没有注明已变更合同租金，也更没有明确表示放弃拖欠的租金。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的合理诉求，保护上诉人的合法权益。张芳辩称，引起本案的诉讼是因为上诉人2019年要求上涨1万元租金。上诉人张贴的通知张芳看到了，但并不知道通知的内容，并且该通知也不是对准张芳发出的。报警则是因为上诉人阻挠张芳正常营业，张芳才报警维护权益。在上诉人要求涨租金后，张芳已经按照要求缴纳了2万元，但是上诉人却以2万元的租金标准向张芳索要以前的租金，不符合事实，请求驳回上诉，维持原判。北关社区一组向一审法院起诉请求：1．判令张芳支付拖欠的租金129000元；2．判令张芳搬离侵占北关社区一组的房产并解除租赁合同；3．诉讼费由张芳负担。一审诉讼过程中，北关社区一组变更诉讼请求为：1.判令张芳按每年27000元支付自2013年1月1日至2019年12月31日拖欠的租金189000元，扣除已支付的80000元，应再支付109000元；2．诉讼费由张芳负担。一审法院认定事实：北关社区一组在位于新野县××中段新野县工会南有门面房8间及过道1间，二、三楼房屋各9间。2009年，张芳经人介绍租赁北关社区一组门面房其中的两间、门面房后院4间及二楼的3间房屋经营新华宾馆，双方未签订书面合同，亦未明确约定租金，张芳租赁房屋后对房间进行了装修并按每年10000元的价格向北关社区一组支付租金至2012年底。2012年，北关社区一组组内群众要求对出租的房屋加租，后北关社区一组出资将8间门面房统一进行加深改造，并于2012年12月18日书面通知各租户租金上涨一事。通知内容主要为：“新华旅社各租赁户（根据《国家租赁法》）本组租赁房已到期，各租户与组以前签订的合同均已无效，经商议重新签订新的合同，内容如下：一、门面房每间每年2万元。二、后院房及楼上单间每间每年1500元。三、新华旅社院前半部2万元，后半部1万元。四、在2018年11月20日前签订下一年合同。五、如果不签订合同，立即腾出房屋。六、签订新合同的12月20日前交下一年房租。七、不签订新合同，不腾房屋者，交司法机关强制执行。北关居委会一组2012年12月18日”。张芳于2013年1月4日、2015年2月1日、2016年1月20日、2016年12月14日、2018年1月31日分别向北关社区一组交纳租金10000元、20000元、10000元、10000元、10000元。2018年11月16日，北关社区一组组织人员向张芳催要房租并签订租赁合同无果，后在张芳门口张贴通知，内容同2012年12月18日的通知。2019年7月11日，张芳向北关社区一组缴纳2019年1月1日至2019年12月30日的租金20000元。现北关社区一组以张芳拖欠租金拒不缴纳为由，诉至一审法院。另查明，北关社区一组相邻租户每间门面房每年租金20000元。一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的依照其规定。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，张芳租赁北关社区一组房屋经营宾馆已达十年之久，并向北关社区一组支付了租金，双方未签订书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。北关社区一组于2012年对案涉租赁房屋进行改造后，曾于2012年底、2018年底先后两次书面通知各租户房屋租金上涨并要求签订租赁合同及按通知要求交纳租金，虽然其他租户大都按照通知要求交纳租金，但张芳自2009年起均按每年10000元的价格向北关社区一组交纳租金至2018年底，北关社区一组均予以收取并开具收据，张芳并未按通知要求的数额交纳，但北关社区一组未解除合同，亦未提交有效证据证明张芳拖欠租金的数额，视为原租赁合同未变更。现北关社区一组在张芳按原租金交纳数年后，请求张芳按每年27000元补交2013年1月至2018年12月期间少交的租金，于法无据，一审法院不予支持。关于2019年的租金北关社区一组请求张芳按27000元交纳，张芳不同意，双方未达成一致意见，但张芳仍继续使用租赁房屋并向北关社区一组交纳了20000元租金，北关社区一组予以收取并出具收据，收据载明“2019年7月11日收到张芳交来2019年1月1日至2019年12月30日至20000元”，应视为2019年双方租赁合同变更为每年租金20000元。现北关社区一组请求张芳补交7000元，于法无据，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组的诉讼请求。案件受理费2480元，由新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,租赁期届满,承租人应当返还租赁物。租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中，北关社区一组将集体所有的房屋交与张芳使用，张芳租用该房屋经营宾馆多年并向北关社区一组交纳租金，但双方未签订书面租赁合同,依法应认定双方形成不定期租赁关系。北关社区一组有权要求张芳支付房屋租金及在合理时间内腾房。一审中北关社区一组请求一审法院判令张芳搬离侵占北关社区一组的房屋并解除租赁合同，但在诉讼中又撤回该项诉讼请求。关于租金的标准,北关社区一组提高租金价格后,张芳未按此价格交纳过房租,北关社区一组称张芳多年来拖欠租金,但并未及时要求解除合同和要求张芳腾房。北关社区一组上诉称通过张贴书面通知的形式通知各租户租金上涨一事，但张芳对租金上涨并不认可。因双方未签订书面租赁合同，北关社区一组亦未提交充分的证据证实双方对案涉房屋租金上涨一事形成合意。现北关社区一组要求张芳按照调整后的租金价格交纳拖欠的租金缺乏依据,故一审法院判决驳回北关社区一组的诉讼请求并无不当。综上所述，新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2480元，由上诉人新野县汉城街道北关社区居委会第一居民小组负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十二月二十三日法官助理邢志斌书记员裴绍颖