湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初17900号原告：张益兰，女，1981年12月14日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王文伟，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：攸县新兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省攸县联星街道胜利社区胜利时代广场4001室。法定代表人：杨娇梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告张益兰与被告攸县新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告张益兰及其委托诉讼代理人王文伟、被告新兴房地产公司的委托代理人陈亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张益兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金17447元（在庭审中，原告明确要求被告赔偿违约金的计算截止时间为2018年7月17日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月25日与被告签订了《攸县商品房买卖合同》，购买攸州义乌国际商贸城项目中的攸县东城新区交汇处东北角攸州义乌国际商贸城一期19号栋123Ａ,223Ａ,323Ａ号房，总金额为478000元。原告在支付完首付款248000元后，剩余230000元按揭支付，交房时间为农历2017年6月30日前，双方还对逾期交房的违约责任进行了详细约定，但原告所购房屋在约定的交房时间仍未竣工验收，达不到交房的条件，原告至今未收到房屋，故原告诉至法院。原告张益兰围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格；2、攸县商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对购房价款、交房时间、违约责任等合同事项作了明确约定；3、存款账户金融交易明细复印件1份，拟证明原告依约通过银行按揭方式履行了支付房款的义务；4、票据复印件2份，拟证明原告已经按照约定交纳所有房款的事实；5、不动产权利及其他事项登记信息复印件1份，拟证明该房产的权利人为原告张益兰及陈小敬（二人系夫妻关系）。被告新兴房地产公司辩称:从实体方面看，被告不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交房违约责任，首先应当理解合同约定的交房时间为2017年8月21日；其次被告实际向原告交房的时间为2017年10月28日，原告与攸县名泰商贸有限责任公司签订了《房屋委托租赁协议》，委托该公司对外出租房屋，该公司委托攸县湘东义务市场管理有限公司将原告房屋出租。租赁时间为2018年10月28日；最后，尽管上述实际交房时间与合同约定交房时间相比较，迟延66天，但从2016年6月开始到合同约定的交房时间之间，累计417天，其中雨水达219天，雨水天比率达52.5%，依据合同约定，交房时间可以据实予以延期，故被告交房时间应当予以顺延100天。从诉讼程序方面看，本案原告主体存在遗漏，原告与陈小敬系涉案房产的买受人，依法应当由两位买受人共同主张权利。被告新兴房地产公司围绕其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、商品房预售许可证复印件1份，拟证明被告对涉案房屋的预售签约行为合法；2、工程竣工验收备案表复印件1份，拟证明涉案房屋验收时间为2018年2月7日；3、房屋委托租赁协议复印件1份，拟证明原告同意将所购房屋交由第三方统一招商出租；4、商铺租赁合同复印件1份，拟证明涉案房屋实际交付使用时间为2017年10月28日；5、新闻刻盘光碟1份，拟证明涉案房屋所在的攸州义务国际商贸城于2017年11月28日正式全面开业；6、2015年—2017年攸县地区降水情况统计表复印件3份，拟证明因雨水天气较多影响房屋建设施工，合同约定的交房时间可以相应顺延。庭审中本院组织原、被告对对方提供的证据进行质证，双方当事人发表的质证意见如下：被告新兴房地产公司对原告张益兰提供的证据真实性、合法性无异议，但认为原告提供的证据不足以证明原告的诉讼请求应当得到支持。原告张益兰对被告新兴房地产公司提供的证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，对其证明目的有异议，认为竣工验收备案表和竣工合格证是有区别的，根据法律规定房屋未经验收合格不得交付使用，原告购买的房屋是一空三层，而该委托租赁的只有一空一层的门面，同时该协议并不能证明具体的交房时间；对证据4、5的“三性”均有异议，原告方均不知情。本院结合双方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：原告张益兰提供的证据1、2、3、4、5及被告新兴房地产公司提供证据1、2、3、4，因原、被告对对方提供的上述证据的真实性无异议，且以上证据能证明案件基本事实，具有合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据5、6，本院对其真实性予以认定，对证明目的结合本案的其他事实和证据，予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新兴房地产公司系2011年9月27日依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发经营等活动。被告以出让方式依法取得了攸县联星街道办事处攸国用2016第A001号地块的土地使用权并在该地块上开发“攸州义乌国际商贸城”楼盘。2016年5月25日，被告新兴房地产公司作为出卖人与买受人陈小敬、张益兰夫妻签订了《攸县商品房买卖合同》，将其开发的位于攸县东城新区交汇处攸州义乌国际商贸城一期19号栋123Ａ,223Ａ,323Ａ号房（一空三层楼房）预售给陈小敬、张益兰，房价款为478000元。合同约定：“……第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）248000元于2016年5月25日支付。剩余房款230000元采用银行按揭方式支付。……第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在农历2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、已经办理竣工验收备案；……3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遇连续雨、雪等恶劣气候因素，致施工受阻。……第九条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人交付违约金。……”合同履行过程中，买受人张益兰、陈小敬交纳了购房首付款248000元，剩余房款230000元采用银行按揭方式支付。2016年5月31日陈小敬、张益兰办理了涉案房产的预告登记（不动产登记证明号1000007509）。2016年5月25日原告张益兰（甲方）与案外人攸县名泰商贸有限责任公司（乙方）就其购买的攸州义乌国际商贸城编号第19栋123Ａ号房屋签订了《房屋租赁委托协议》，约定在该房屋交付使用后，原告张益兰愿意委托该公司将该房屋一层门面对外出租，该协议约定：“一、代理期限：自开发商将该门面正式交付给甲方之日起三年整。该门面交付日期以《门面交付单》为准，《门面交付单》（复印件）作为本协议附件留存。二、代理权限：在代理期限内，乙方有权以乙方的名义对外招租，并与承租人直接签订《门面租赁协议》，对承租人进行管理。三、租金收益：在本协议期限内，为确保市场繁荣，甲乙双方共同确定攸州义乌国际商贸城需要五年的培育期，因此根据营运需求，甲方购买的房屋第一层门面前面三年不收取租金。……”2017年6月11日，攸县湘东义乌市场管理有限公司（甲方）与单灵波（乙方）签订《攸州义乌国际商贸城商铺租赁合同》，约定将位于攸县东城新区高速出入口，攸州义乌国际商贸城Ｂ区19栋一层123Ａ125号商铺，共2间，出租给乙方作为经营场地，双方还约定：“……第二条租赁期限及免租期1、租赁期限：从2017年10月28日起至2020年10月27日止，由甲方在上述时间内择日试营业（试营业为期30天，试营业期满后正式计费）。……”。同日，单灵波向攸县湘东义乌市场管理有限公司交纳了涉案Ｂ区19栋123Ａ、125号的管理费6000元，保证金2000元。2016年10月30日，涉案攸州义乌国际商贸城一期工程19＃栋工程竣工验收，2018年2月7日涉案攸州义乌国际商贸城一期工程19＃栋办理了工程竣工验收备案表。2017年11月28日，涉案房屋所在的攸州义乌国家商贸城正式全面开业。现原告认为被告没有将其所购房屋予以交付而要求被告支付逾期交房的违约金而诉至本院。另查明，陈小敬于2019年10月28日向本院提交了同意书，表示其同意以张益兰个人名义向本院起诉，对张益兰的诉讼行为及法律后果，其予以认可。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点是：被告新兴房地产公司是否属于延期交房，是否应承担逾期交房的违约责任及逾期交房的违约金如何计算。现作如下分析：（一）本案原告的丈夫张小敬已向本院出具《同意书》，明确其同意原告张小兰以其个人名义向本院起诉，对张益兰本案的诉讼行为及法律后果予以认可，故原告张益兰是本案的适格主体。原告与被告签订的《攸县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。本案原、被告约定的交房日期为农历2017年6月30日，在原告已按合同约定履行了支付购房款义务后，被告却未按照约定的时间将原告所购买的房屋交付给原告，被告已构成违约，应当依约定承担支付逾期交房违约金的义务。（二）原告认为被告至今未向原告通知接房，被告应支付给原告自农历2017年6月30日起计算至2018年7月17日止的逾期交房违约金。经审查，根据本案所涉《攸县商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“已经办理竣工验收备案”，对于开发商交付未经综合验收房屋的行为，我国法律规定其承担相应的行政责任，并未确认该行为无效，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，且本涉案商品房第一层于2017年10月28日出租给案外人单灵波，鉴于原告在与攸县名泰商贸有限责任公司签订的《房屋委托租赁协议》中约定，在该房屋交付使用后，原告愿意委托攸县名泰商贸有限责任公司将该房屋一层门面对外出租，而故涉案房屋交付时间至迟应为2017年10月28日，又鉴于本案诉争房屋123A、223A、323A系一空三层的整体房，应认定交付的房屋系整体房屋。因此，从2017年10月28日起应视为房屋已交付使用,故本院认定本案的交房时间为2017年10月28日。原告认为虽然农历2017年6月只有29日，但主张合同约定的交房时间为农历2017年6月30日，而非农历2017年闰6月30日，故交房时间应为2017年7月22日，被告辩称2017年农历有闰6月，故合同约定的2017年6月30日应确定为2017年8月21日。本院认为涉案《攸县商品房买卖合同》系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”，且双方在合同中并未明确约定交房时间为“农历2017年闰6月30日”，故应认定原、被告所签订《攸县商品房买卖合同》中约定的交房时间为农历2017年6月29日即2017年7月22日。被告辩称交房时间延迟系遇连续雨雪等恶劣气候因素致施工受阻，交房时间应当予以适当顺延，但其并未提供充实的证据证实其主张，对被告该主张，本院不予支持。本案的交房时间为2017年7月22日，2017年7月22日至2017年10月27日共计96天。根据合同约定，逾期交房在120日之日，按合同规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五作为逾期交房违约金，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金17447元（2017年7月23日—2018年7月17日止按日万分之零点五计算）的诉讼请求，予以部分支持。本案逾期交房天数自2017年7月23日起算至2017年10月27日止共计96天，故本案逾期交房违约金为478000元×0.5?×96天=2294.4元。因本案涉案房屋另一权利人陈小敬申明本案诉讼权益由其妻子张益兰主张，故上述违约金应由被告向原告张益兰支付。综上，被告新兴房地产公司应向原告张益兰支付逾期交房违约金2294.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告攸县新兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张益兰逾期交房违约金2294.4元；二、驳回原告张益兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费236元，减半收取118元，由被告攸县新兴房地产开发有限公司负担50元，原告张益兰负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  王小红二〇一九年十二月十二日法官助理朱培书记员刘泽伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。