江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初3379号 原告：陈行月，男，1990年8月4日出生，汉族，自由职业，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：袁秀秀，江苏利尚律师事务所律师。 被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口。 法定代表人：魏亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。 原告陈行月诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称：润鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，于2019年3月26日作出（2019）苏0302民初486号民事判决。被告润鑫公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）苏03民终3870号民事裁定，裁定撤销原判、发回本院重审。本院于2019年7月5日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈行月的委托诉讼代理人袁秀秀，被告润鑫公司的法定代表人魏亮及委托诉讼代理人岳修武到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告陈行月向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金39412元（按照总价604486元为基数，按照日万分之二，自2016年1月1日计算至2016年11月21日）；2、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2015年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于金都华府小区3-1-702室房屋一套，面积93.78平方米，总价604486元。双方约定被告应于2015年12月31日将符合条件的房屋交付原告使用，逾期交房超过60日的，被告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告交付了全部购房款，被告开发的房产因不具备交付条件，迟延交房，严重损害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。 被告润鑫公司辩称：原告要赔付逾期交房违约金没有事实和法律依据，根据双方签订的合同第八条第二款的约定，因政策法规变动或政府禁令或电力、热力、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期，出卖人可据实延期，并不承担违约责任。涉案房屋因电力部门而非被告的原因引起延期377天；在工程建设中涉案工程发生过一起超过一定规模危险性较大的重大技术问题导致工程延期43天；因消防法规的修改导致设计变更，而非被告原因造成延期11个月。根据合同约定，被告对上述延期不承担违约责任。退一步而言，原告也未能向法庭提供其因延期上房受到损失的证据，因此被告认为原告不存在相关损失。即便存在与被告有关的延期交房期间，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 2015年2月26日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0463490），被告将其开发的金都华府第3幢1单元702号房屋出售给原告，面积93.78平方米，总房款为604486元。合同签订后，原告按约向被告支付了涉案房屋的全部购房款604486元。 上述《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买卖双方经协商同意签订补充协议变更交付期的：规划、文物、环保、土地、绿化等行政主管部门根据法律规定的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月；3、因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、燃气、道路、供暖等配套设施延误的；4、买受人逾期付款或违约的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。 原、被告一致确认，涉案房屋原告已经于2016年11月22日办理了上房手续。 另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布建筑设计防火规范，该规范自2015年5月1日实施。被告自认于2014年9月15日与建筑设计院签订了补充协议，根据新的建筑设计防火规范进行设计调整。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。被告自认该设计变更通知单所涉楼栋为金都华府工程商办楼，不包含涉案房屋所在的3号楼。 又查明，2015年6月3日，被告（甲方）与江苏省电力公司徐州供电公司（乙方）就金都华府工程签订居住区供配电工程服务协议，协议第四条工程期限中约定：1、工程总工期为由甲方施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成，以满足广大业主的用电需求。2、若甲方不能及时办理施工所需各种前置手续，则供配电工程的总工期另行商定。3、若甲方不能按双方约定交纳工程费，则供配电工程的总工期另行商定。 2015年12月31日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，该通知书中载明“经我公司业务会研究审核，你户要求变更用电方案的答复如下……”。 2016年5月29日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，被告自认该通知书亦为被告向供电公司提出变更申请后给予的答复。 再查明，2015年9月2日，彭城晚报报道金都华府施工工地附近居民楼墙根开裂，居民怀疑系金都华府工地挖土太深导致楼房地基下沉。该新闻报道后，被告公司进行多次专家论证，于2015年10月6日形成JKLMNO段支持拆除方案的专家论证报告。 因双方当事人分歧较大，至本案调解无果。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 根据双方合同约定，被告应当按照合同约定于2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告，而被告直至2016年11月22日才将涉案房屋交付原告。被告抗辩称，涉案房屋建设中存在因政策法规变动、电力等非被告原因以及施工中发生超过一定规模危险性较大的重大技术问题导致工程延期的情形，根据合同约定，被告可据实延期交房，但原告对此不予认可。本院认为，第一，关于被告主张的政策法规变动因素。新的建筑设计防火规范发布于涉案合同签订之前，被告亦在涉案合同签订之前即与设计院签订了补充协议，根据新的建筑设计防火规范进行设计调整。故双方在合同中约定的交房日期应为被告在能够预见因新规范实施而导致的交房延期风险的基础上而订立；且被告自认消防设计变更所涉楼栋为金都华府工程商办楼而不包含涉案房屋所在的3号楼，故被告以此抗辩延期交房缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于被告主张的电力因素。被告所举的两份徐州供电公司供电方案答复通知书均为依被告申请变更而给予的答复，被告虽主张该变更申请均为其依据供电公司的反馈而作出，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明其在约定的交房期限届满前90个工作日即已将供配电设施建筑物、构筑物验收合格，也未能提供证据证明其已及时办理施工所需各种前置手续，故被告未提供证据证明其主张的电力因素为“非被告原因”。第三、关于被告主张的施工中发生超过一定规模危险性较大的重大技术问题。根据双方合同约定，如因遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，应当经买卖双方协商后签订补充协议变更交付期限，但原、被告并未因延长建设期而签订过补充协议，故无论被告施工中是否存在重大技术问题，均不能作为延期交房的合理理由。第四，被告主张的上述导致工程延期的原因，均不能举证证明属于合同附件四约定应予扣除六个月的因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等“非出卖人原因”，故均不能依据双方签订的合同附件四扣除六个月的工程延期的免责期间。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告延期交房的行为违反了双方合同约定，构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。 关于违约金的计算标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据双方合同约定，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少。原告未举证证明其所受损失，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月。原告主张被告承担逾期交房违约责任的期间为自2016年1月1日起至2016年11月21日。故本院确认被告应承担的逾期交房违约金为23515.18元（17.75元/平方米/月×93.78平方米÷30天×326天×1.3）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈行月支付逾期交房违约金23515.18元。 二、驳回原告陈行月的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费785元（原告已预交），由被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  韩正元 审 判 员  蔡鸣春 人民陪审员  王 钰 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  江琼琼