山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3301号 上诉人（原审被告）：淄博一诺房地产开发有限公司，住所地淄博高新技术产业开发区柳泉路358号。统一社会信用代码：91370300724977490G。 法定代表人：张峰，经理。 委托诉讼代理人：司建彬，山东柳泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙长怀，男，1960年2月20日出 生，汉族，无业，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：王东诚，淄博临淄中平法律服务所法律 工作者。 上诉人淄博一诺房地产开发有限公司因与被上诉孙长怀房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博一诺房地产开发有限公司（以下简称一诺公司）的委托诉讼代理人司建彬，被上诉人孙长怀及其委托诉讼代理人王东诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一诺公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项；驳回被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人不存在违约行为。位于临淄区诺·综合商贸城的A3-1号、A3-2号两套涉案房屋，是因设计变更致使A3-1号房屋建筑面积由54.81平方米变更为72.47平方米；A3-2号房屋的建筑面积由32.13平方米变更为47.88平方米，两套房屋实际面积超出合同约定面积共33.41平方米。根据《商品房买卖合同》第五条第二款“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，被上诉人既然通过起诉不要求解除合同但又拒绝与上诉人协商，其实质就是为了无偿占有上诉人因设计变更所增加的33.41㎡的房屋面积。双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款，关于面积误差的处理约定与第五条第二款关于因设计变更导致面积差异的约定，属于并列约定关系。第五条第二款是针对当事人对因设计变更导致面积差异处理的特别约定。在上诉人取得规划变更的批准手续后，上诉人已通过各种方式联系被上诉人，要求与被上诉人签署补充协议，而被上诉人一直误解为以执行施工误差的合同约定无偿占有因设计变更增加的33.41㎡的房屋面积，导致双方经历长时间的波折，问题也一直未得到解决。因设计变更所造成的面积差异，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款的约定处理；而不能认定为施工误差即增加的面积超过3%应由出卖人承担。虽然双方对于因设计变更致使房屋增加的建筑面积33.41平方米未能达成一致意见，但根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，在不能达成补充协议的情况下，按照合同订立时履行地的市场价履行。因此被上诉人应按照合同约定的7500元/平方米向上诉人支付增加面积的购房款，完全是被上诉人未补齐购房款，才致使没有办理房屋转移登记手续，其责任不在上诉人，上诉人不存在违约行为。 孙长怀辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 孙长怀向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即为原告办理位于临淄区诺综合商贸城A3-1、A3-2两套房屋产权登记手续；2.被告赔偿原告逾期办理产权证违约金6520.40元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：孙长怀与一诺公司于2004年2月签订商品房买卖合同两份，孙长怀购买位于临淄区诺综合商贸城A3-1、A3-2商品房两套，建筑面积分别为54.81平方米、32.13平方米，单价每平方米7500元，总价款为652050元，合同约定“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时……超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，并约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”后孙长怀支付了全部购房款652050元及办证费等其他费用。2004年3月1日，一诺公司对一诺综合商贸4号楼进行了设计变更，其中A3-1房屋面积由54.81平方米变更为72.47平方米，A3-2房屋面积由32.13平方米变更为47.88平方米，但未在10日内通知孙长怀。孙长怀以一诺公司未按约定办理案涉房产的产权登记为由，于2008年12月24日申请仲裁，淄博市仲裁委员会于2009年9月11日作出（2008）淄仲裁淄第390号裁决书。孙长怀不服该裁决书，向淄博市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，淄博市中级人民法院作出（2009）淄仲撤字第16号民事裁定书，驳回了孙长怀的申请。在该仲裁裁决书执行过程中，孙长怀提出执行异议，淄博市中级人民法院作出（2010）淄仲执异字第146-1号执行裁定书，孙长怀对该执行裁定书不服申请复议，山东省高级人民法院于2011年5月24日作出（2010）鲁执复议字第65号执行裁定书，裁定撤销（2010）淄仲执异字第146-1号执行裁定书，对淄博仲裁委员会（2008）淄仲裁字第390号裁决书不予执行，为此孙长怀提起诉讼。 一审法院认为，仲裁裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。本案中，山东省高级人民法院作出的（2010）鲁执复议字第65号执行裁定书，裁定对淄博仲裁委员会（2008）淄仲裁字第390号裁决书不予执行，孙长怀就该纠纷向一审法院提起诉讼，符合法律规定。 办理房屋产权证书的请求权具有物权属性，在一定程度上属于交房义务的附随义务，本案中涉案房产已经交付但未办理产权登记，表明一诺公司尚未完全履行完毕交付义务，该义务将导致房屋所有权的归属，故该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。根据原、被告签订的合同，在房屋设计变更导致面积发生变化时，一诺公司应在10日内通知孙长怀，但一诺公司未按该约定通知孙长怀，由此导致未能与孙长怀另行签订补充协议，在未签订补充协议的情况下，双方仍应按照已签订的房屋买卖合同的约定履行义务，一诺公司应按照合同约定，将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关。孙长怀所诉的逾期办证违约金，因一诺公司至今仍未按照合同约定办理涉案房产的转移登记手续，其违约行为一直处于持续状态，故一诺公司仍应支付孙长怀逾期办证违约金，根据合同约定，违约金的数额为652050元×1%即6520.50元,孙长怀仅主张6520.40元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国仲裁法》第 九条之规定，判决：一、被告淄博一诺房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告孙长怀办理临淄区诺综合商贸城A3-1、A3-2房屋的转移登记手续。二、被告淄博一诺房地产开发有限公司支付原告孙长怀延期办理房屋产权证书违约金6520.40元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告淄博一诺房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，案涉商品房买卖合同对于逾期办证违约金有明确约定，现上诉人未按照合同约定办理案涉房屋的权属登记手续，应承担违约责任，即支付逾期办证违约金。双方签订的商品房买卖合同并未约定因设计变更造成面积差异，上诉人可不履行或拒绝履行办理案涉房屋权属登记手续的合同义务，故上诉人主张因案涉房屋存在设计变更致使房屋建筑面积增加，双方未能达成一致才致使没有办理房屋转移登记手续，其不应支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立。一审判决上诉人为被上诉人办理案涉房屋的权属登记手续，并支付被上诉人逾期办证违约金并无不当。对于案涉房屋因设计变更造成的面积差异问题，如双方当事人存在争议，可另行主张。 综上所述，上诉人淄博一诺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博一诺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  王 娜 二〇一九年十二月三日 书记员  刘 瑜