广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5020号 上诉人（原审被告）：陈凤凤，女，1989年12月10日出生，汉族，无固定职业，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：罗希泉，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余仕继，广西超仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西三美市场管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市红碑路3号红卫生产资料批发市场三区。统一社会信用代码91450200MA5L2J0J3G。 法定代表人：王德华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 上诉人陈凤凤因与被上诉人广西三美市场管理有限公司（以下简称三美公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈凤凤上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人诉请；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院存在超裁情形，被上诉人在一审并未主张2017年7月1日至2017年12月15日的租金，法院却自动将其计算进判决中。一审被上诉人诉请的是“判令被告向原告支付租金35000元（租金从2017年12月1口起以每月7000元的标准计算至2018年6月30日）”，可见被上诉人诉请的租金为6个月，然而一审判决认定了11个月零19天的商业经营期间上诉人应付租金。其中有5个月即2017年7月1日至2017年12月15日期间的租金上诉人己经支付给被上诉人，而且被上诉人在诉状中也认可了上诉人是从2017年年底起未支付租金的事实。所以一审法院存在超裁的情形，判决计算存在错误。二、一审法院机械按租赁合同认定租赁的门面存在场地费是错误的，事实上根本就不存在场地租赁的情形。一审法院以场地费2800元/元收取2017年12月15日至2018年9月15日占用费错误。上诉人仅仅是租赁了被上诉人的门面，并未使用到被上诉人的任何其他场地。虽然在《租赁合同》中有写场地费，但只是被上诉人为了规避法律，故意将门面的租金写成场地费，以达到收租的目的。退一万步来说，即使真如一审法院所说存在所谓的场地，上诉人租赁被上诉人的门面是用于经营，无故在2017年12月起就被责令停止营业，时间长达9个月，租赁的门面对于上诉人来说没有使用价值，那么作为依附于门面的场地又何来使用价值？可见被上诉人所交付给上诉人的租赁物根本就不符合交付的条件，没有任何使用价值，无权要求上诉人支付2017年12月15日至2018年9月15日租金及场地费。综上所述，一审法院认定事实不清，计算错误，恳请法院依法改判驳回被上诉人的全部诉请。 三美公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决没有错误，请求法院驳回上诉人的诉请。 三美公司向一审法院起诉请求：1．判令陈凤凤向三美公司支付租金35000元（租金从2017年12月1日起，以每月7000元的标准，计算至2018年6月30日）；2．判令陈凤凤向三美公司支付逾期腾房占用使用费53516元（逾期腾房占用使用费从2018年7月1日起，以每月7000元的标准，计算至2019年3月20日）；3．判令陈凤凤向三美公司支付水费、电费及卫生费共计2523元（水电费、卫生费计算至2019年3月20日）；4．判令陈凤凤向三美公司支付违约金13300元（从违约之日起，以未支付的租金、门面占用使用费为基数，按照年利率24%的标准计算至2019年3月20日，从2019年3月21日起至实际清偿之日的违约金，以未缴纳的门面占用使用费为基数，按照年利率24%的标准另计）；5．本案诉讼费用由陈凤凤承担。 一审法院认定事实：2016年12月14日，三美公司法定代表人王德华与广西柳州物资储运贸易总公司签订《场地租赁协议》，约定：三美公司向广西柳州物资储运贸易总公司承租了柳州生产资料批发大市场三区10725平方米货场，其中4000平方米是钢构活动棚，租赁期限自2017年1月1日至2020年3月31日，三美公司可以将货场上的门面（包括钢构活动棚）改造成家居建材装饰市场，分租给他人。此后，三美公司与陈凤凤签订《租赁合同》、《入驻品牌协议》。两份合同约定：三美公司将柳州生产资料批发大市场三区改造的市场精品三区4栋25、26号门面出租给陈凤凤，门面前的场地租赁由另外协议（合同）约定；租用场所仅限用于经营品牌瓷砖；陈凤凤租赁的门面及场地用途为经营及存放建筑装饰材料；租赁期限至2017年7月1日至2018年6月30日；门面租金为4200元/月，市场场地费2800元/月，合计7000元/月；陈凤凤应于每月1-5日缴纳当月租金；租赁期满或陈凤凤原因造成合同终止、解除的，陈凤凤应于合同终止后7日内将室内物品清空，逾期不清理的，视为陈凤凤放弃室内物品所有权，三美公司无须经过乙方同意即可清空房屋，由此造成的损失，三美公司不承担任何赔偿责任。此外，双方还约定，租赁期满，陈凤凤应如期交还门面，逾期交还则每逾期一日应向三美公司支付日租金的两倍金额，造成三美公司其他损失的亦应由陈凤凤承担。合同签订后，陈凤凤使用了三美公司出租的场地。 因广西柳州物资储运贸易总公司（红卫建材市场）未申报消防审核、验收、备案，存在安全隐患等问题，柳州市公安消防支队柳北大队于2017年12月15日对广西柳州物资储运贸易总公司作出柳北公（消）行罚决字［2017］第0039号行政处罚决定书，依法对广西柳州物资储运贸易总公司（红卫建材市场）责令停止使用并合并处罚10万元的处罚。广西柳州物资储运贸易总公司因红卫建材市场即柳州生产资料批发大市场被处罚，造成陈凤凤向三美公司租赁的场地无法经营。 陈凤凤使用场地后，向三美公司交纳租金28000元、押金20000元。 三美公司认为陈凤凤未与其结清相关费用引发本案纠纷。 一审法院认为，三美公司与陈凤凤签订的《租赁合同》约定的租赁范围系钢构活动棚改造成的临时建筑门面，该门面直至本案法庭辩论终结前三美公司仍未能提交批准建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案租赁合同应认定为无效。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案陈凤凤实际占用其承租门面，应向三美公司支付相应的房屋占有使用费。具体本案房屋占有使用费的确定需考虑占用时间以及占用费计算标准两方面。 对陈凤凤占有使用房屋的时间确定的问题。三美公司与陈凤凤签订合同后，三美公司将租赁场地交给陈凤凤，陈凤凤装修门面后用于经营瓷砖生意。2017年12月15日，陈凤凤涉诉的门面及场地所被消防行政机关停业整顿，门面停止经营。陈凤凤称于2018年9月恢复营业并于2018年12月搬离租赁门面。三美公司诉称陈凤凤于2019年3月20日搬离租赁门面。因陈凤凤称其于2018年9月恢复营业，未能确定具体日期，一审法院折中认定陈凤凤于2018年9月15日恢复营业为宜。陈凤凤称其于2018年12月搬离门面无证据证实，一审法院认定三美公司主张陈凤凤于2019年3月20日搬离门面的事实。故对三美公司于本案主张的租金以及房屋占有使用费，一审法院均确定为房屋占有使用费并支持计算至2019年3月20日。 对三美公司主张房屋占有使用费的计算标准问题。一审法院认为，陈凤凤租赁门面主要目的用于商业经营，该门面因此有可用于商业经营的使用价值。2017年12月15日至2018年9月15日期间，门面因被消防部门处罚处于停业状态，在此期间，造成陈凤凤占用门面未能经营的损失系三美公司出租的门面未符合消防要求造成。故对该期间的房屋占有使用费，一审法院认为参照合同约定的场地费标准即2800元/月收取为宜，即2017年12月15日至2018年9月15日（9个月）按照2800元/月标准计算为25200元=2800元/月×9个月。门面可用于商业经营期间需扣除以上停业期间，即为：从租赁合同开始的2017年7月1日至2017年12月15日，2018年9月15日至2019年3月20日共11个月零19天（5个月零14天+6个月零5天），按照7000元/月标准计算为81433元=7000元/月×11个月零19天。即陈凤凤应向三美公司支付房屋占有使用共106633元=25200元+81433元。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案当事人因该合同取得财产应当予以返还，三美公司应返还陈凤凤缴纳的押金20000元，本案中陈凤凤虽未主张，但为了避免双方的诉累，占用费扣除三美公司应退陈凤凤的押金20000元。故对三美公司主张陈凤凤支付三美公司门面占用费及场地租金在扣除陈凤凤已支付的押金20000元和已缴纳的租金28000元，陈凤凤应向三美公司支付门面占用费58633元=106633元-20000元-28000元。 对三美公司诉请的水费、电费是否应予支持的问题。因三美公司提供的证据不足以证实三美公司的该项诉请，故一审法院对该项诉请不予支持。 对三美公司诉请的违约金是否应予支持的问题。因为三美公司与陈凤凤签订的《租赁合同》无效，故三美公司诉请陈凤凤支付违约金的诉讼请求无据，不予支持。 一审法院判决：一、陈凤凤向三美公司支付门面占有使用费58633元；二、驳回三美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2387元（三美公司已预交），由陈凤凤负担1537元，三美公司负担850元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了5张收据、2017年8月28日门面转让协议以及合同更名手续费收据，拟证明案涉门面是林学双转让给陈凤凤的，上诉人已经缴纳了2017年7月至12月租金。被上诉人对于上诉人提交的上述证据不予认可，也不同意其证明目的。本院认为，上诉人二审提交的证据均是反映2017年7月1日至11月30日期间案涉门面租金的缴纳情况，双方当事人对于2017年7月1日至11月30日期间案涉门面的租金已经缴纳是没有争议的，且被上诉人在一审诉请的也是从2017年12月1日起的租金，因此，对于上诉人二审提交的上述证据本院不再进一步审查。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人将未经批准建设的门面出租给上诉人使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，双方签订的租赁合同无效，双方当事人对此均无异议，本院予以认定。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：上诉人应向被上诉人支付多少门面占有使用费？ 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，被上诉人出租给的上诉人门面系被上诉人于2017年建设，未办理任何规划建设审批手续。2017年7月31日，柳州市公安局消防支队柳北区大队对案涉家居建材装饰市场做出行政处罚决定，责令市场停止使用并罚款30000元。2017年11月20日柳州市公安局消防支队柳北区大队对市场进行检查，发现市场内使用大量可燃材料装修、未申报消防审核、验收、备案等诸多问题，于2017年12月15日做出行政处罚决定，再次责令市场停止使用并罚款100000元。被上诉人认可其于2018年1月至3月停止案涉市场的供电进行整改，称其于2018年4月恢复供电、恢复使用，但被上诉人未能提供证据证实其已获得消防批准，同意其营业，其已恢复市场正常营业和使用。因此，可以认定被上诉人未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的商业经营用途。同时，被上诉人亦未能提供证据证实上诉人在2017年12月至2018年9月15日期间仍在正常使用案涉门面、场地进行经营。被上诉人诉请上诉人向其支付2017年12月至2018年9月15日的门面、场地使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 上诉人认可其于2018年9月15日后回来继续承租案涉门面进行经营。因此，上诉人应从2018年9月16日之后开始支付占有使用费，参照双方合同中约定的租金标准支付。上诉人称其于2018年12月搬离门面，未继续承租，但未能提供证据证实，故本院难以采信。被上诉人认可其于2019年3月20日搬离，故上诉人应向被上诉人支付2018年9月16日至2019年3月20日的门面占用费43167元。被上诉人认可上诉人已付清2017年11月30日以前的租金，在一审起诉时要求上诉人向其支付2017年12月1日之后的租金，上诉人在一审提供了2018年9月12交纳租金14000元的收据以及2018年12月2日交纳租金7000元、2018年12月14日交纳租金7000元的收据，上述三张收据上注明收取的租金为2017年12月、2018年5月、2018年6月、2018年9月的门面租金，可以认定上诉人共交租金28000元，加上上诉人已交保证金20000元，共计48000元，该款项应充抵上述期间的门面占用费43167元。综上，上诉人所交款项已超出应向被上诉人支付的门面占用费，被上诉人要求上诉人支付门面占用费的诉请，本院不予支持。 综上所述，陈凤凤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1451号民事判决； 二、驳回广西三美市场管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费2387元（广西三美市场管理有限公司已预交），由被上诉人广西三美市场管理有限公司负担；二审案件受理费1266元（上诉人陈凤凤已预交），由被上诉人广西三美市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十二月十九日 书记员 覃 溪