湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13342号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南国讯酒店管理有限公司，住所地：长沙市天心区新岭路88号新兴企业中心A栋14楼1413房。法定代表人：黄靖。委托诉讼代理人：周宇，湖南元端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂花，女，1982年1月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。原审被告：湖南新兴电器控制设备有限公司，住所地：长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路88号。法定代表人：范军，湖南精彩律师事务所律师。上诉人湖南国讯酒店管理有限公司（以下简称国讯公司）与上诉人李桂花、原审被告湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2358号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人国讯公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判；2.一二审的全部诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是合法有效的。1.一审认定被上诉人系无权处分人错误。2.一审认定涉案房屋尚未交付所以无法出租的事实是错误的。二、合同法第五十一条的适用范围应是出于恶意或是误认而处分他人的财产。本案中，被上诉人将房屋出租给上诉人无论是其本人还是公司的法人代表，均系其真实意思表示和有权处分，之所以涉案房屋以公司名义购买，是为了符合购买政策的要求。根据买卖合同司法解释的规定，第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审判决适用法律错误。被上诉人李桂花的意见与一审的意见一致。原审被告新兴公司的意见与一审的意见一致。李桂花向一审法院起诉，请求判令：一、确认李桂花、国讯公司双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、国讯公司、新兴公司返还房屋装修款119748元；三、国讯公司、新兴公司以119748元为基数，按年利率6%的标准支付自2018年7月起至实际返还119748元止的利息；四、国讯公司、新兴公司承担本案全部诉讼费用。国讯公司答辩并反诉称：双方签订的房屋租赁合同主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，属有效合同，应该遵守。李桂花主张退还房款、资金占用利息应不予退还和支付。国讯公司反诉请求判令：一、双方继续履行签订《房屋租赁合同》；二、李桂花承担违约责任，赔偿国讯公司损失10万元；三、李桂花承担反诉案件诉讼费。一审法院认定的事实：2018年7月4日，李桂花作为甲方／出租方，国讯公司作为乙方／承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋基本情况,房屋坐落于湖南省长沙市天心区长沙新兴企业中心的以下房屋Ｂ栋6层18号房共1间，建筑面积共49.91平方米。租赁用途为酒店式公寓出租经营。合同第5条第二款约定，乙方统一收取房屋买受人（甲方）装修费用139748元（不含发票税），付款方式为甲方于签订本协议时支付装修费用39748元，余款110000元于2018年7月30日前支付，每延迟一天，甲方应按余款的千分之三向乙方支付违约金。合同第6条约定，租金以及支付方式，自甲方正式交房之日起延后六个月（免租整备期）的第七个月起计算租期并支付当月租金，相金前三年维持不变，第四年起每三年递增8%。双方约定在每月5日前支付当月租金（节假日顺延），无故不得延迟支付，未经甲方同意，租金支付延迟超过二个月，甲方有权终止本协议。（客房公寓的租金前三年为2246元／月，每月5日前支付当月租金）。合同尾部由李桂花签字捺印，国讯公司盖章予以确认。2018年7月4日，案外人长沙市天心区衣伴服装工作室、新兴公司签订一份编号为20160529618的《长沙市商品房买卖合同》，约定李桂花购买新兴公司开发的位于长沙市天心区新岭路88号新兴企业中心研发楼618号房，购房款为299460元，李桂花一次性付款。合同约定的交房时间为2018年7月31日前，新兴公司应该按照国家和地方政府的有关规定，将符合约定的商品房交付李桂花使用。同时合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付房款，按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李桂花按照合同约定履行了自己的全部义务，但新兴公司无法按时交房。2018年1月20日，国讯酒店与案外人湖南湘海装饰设计有限公司签订一份《装修工程施工合同》，合同约定对长沙市天心区大托镇沂路村园新岭路88号（酒店）进行装修工程施工。案外人长沙市天心区衣伴服装工作室于2018年7月4日成立，法定代表人系李桂花。合同签订后，李桂花支付装修费用139748元，后因开发商无法交付房屋，李桂花要求退还装修费用，双方协商无果，遂提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人一般应该是租赁物的所有权人或者具有使用、管理、收益的权利。本案中，李桂花在签订租赁合同的时候，李桂花既不是涉案出租房屋的所有权人，房屋尚在建造未竣工验收未实际交付，因此李桂花也不具有使用、管理、收益的权利，属于无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在签订出租合同后，涉案出租房屋由案外人长沙市天心区衣伴服装工作室购买系公司财产，尽管李桂花系公司法定代表人但并不是产权人，且案外人并未追认，因此原、被告双方签订的租赁合同无效。至于国讯酒店辩称，案外人长沙市天心区衣伴服装工作室在签订租赁合同时正在设立过程中，李桂花作为法定代表人有权签订合同的主张，没有事实以及法律依据，一审法院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李桂花要求国讯酒店返还装修款并承担相应资金占用损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。至于新兴公司是否应该承担责任的问题。本案中，国讯酒店收取装修款是通过户名为新兴公司的银行pos机，构成借用银行账户。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》明确批复：出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”因此新兴公司应该与国讯酒店承担连带清偿责任。据此，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条之规定,判决如下：一、原告（反诉被告）李桂花和被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司于2018年7月27日签订的房屋租赁合同无效；二、限被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李桂花装修款119748元及资金占用利息（自2018年7月27日起按照年利率6%计算至清偿之日止）；三、被告湖南新兴电器控制设备有限公司对本判决书第二项义务承担连带清偿责任；四、驳回被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2694元，由被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司、湖南新兴电器控制设备有限公司负担，反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）湖南国讯酒店管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1.关于本诉。被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同涉及的房屋是其将来财产，不是他人财产，同时，租赁也不属《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条的处分范畴，故一审法院根据合同法第五十一条确认涉案房屋租赁合同无效，属适用法律错误，应予纠正。经审查，涉案合同系依法成立，且无规定的无效情形，应认定为合法有效。被上诉人请求确认合同无效并请求返还相关装修款项及利息，无法律依据，不予支持。2.关于反诉。因涉案的房屋租赁合同的权利义务事实上已不可能履行，上诉人请求继续履行，客观上无法实现，不予支持。因双方均未请求判令解除合同，合同未被解除，上诉人主张对方单方终止合同，并请求支付相应的违约金，无事实根据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2358号民事判决；二、驳回李桂花的诉讼请求；三、驳回湖南国讯酒店管理有限公司的反诉请求。一审本诉受理费2694元，由李桂花负担；一审反诉费1150元，由国讯公司负担。二审受理费4596元，国讯公司负担2091元，李桂花负担2505元。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 戴 莉审判员 傅美容二〇一九年十二月二十日书记员 曾诗尧附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。