贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7796号上诉人（原审被告）：蒋震蓉，女，1976年7月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区。法定代表人：杨杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维芳，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人蒋震蓉因与被上诉人贵阳官房承汇物业管理有限责任公司（以下简称“官房物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋震蓉上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、涉诉一、二审诉讼费由被上诉人负担；3、将涉嫌非法侵占、变卖业主公共部分收益的案件移交司法机关。事实和理由：一、上诉人与被上诉人无合同约定，不存在物业服务合同关系，故一审判决不正确。二、被上诉人未实际履行其声称的从未间断的物业服务，小区物业管理有名无实。主要体现在：小区卫生一周不见打扫一次，公共绿化植被是有损害被盗，车辆管理混乱，堵车现象时有发生，保安措施不力，非小区人员肆意出入。三、未经业主同意随意上涨物管费。四、小区物业费未扣除公共区域收益。五、案涉服务费部分已过诉讼时效。官房物业公司未到庭辩称，亦未提交书面答辩意见，但庭后提交代理词一份，代理意见为：一、其自接受委托提供服务至今，一直持续为上诉人小区提供物业服务，从未间断，且该事实已经多份生效判决确认，故上诉人与被上诉人之间存在合法的物业服务合同关系。二、2016年1月1日之前，上诉人已按0.98元/㎡/月的标准向被上诉人交纳物业费，应视为双方形成新的物业服务关系，案涉公共契约至今仍然有效。三、被上诉人按1.48元/㎡/月的标准收取物业费，不违反法律规定，且该费用幅度及程序和理有据。四、案涉服务费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，而该合同一直履行至今，最后一期尚未确定，故不存在超过诉讼时效的问题。官房物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费14679元；2、被告向原告支付资金占用费880.7元（以被告所欠物业服务费为基数，按年利率6%为标准计算一年）；3、案件受理费及公告费由被告承担。一审法院认定事实：原告系贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，被告系该小区B幢1单元1102号房业主（该房属高层住宅，房屋面积为236.15平方米），被告于2003年2月22日办理入住手续。原、被告双方于2003年2月28日签订《欣歆园小区物业管理公共契约》，该协议中约定“第一条：经委托，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅区的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容。第十二条：按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不缴纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。”其中，《综合管理服务费收费标准》规定多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。2016年1月1日前，被告均按0.98元/㎡/月交纳物业费，之后原告要求被告按1.48元/㎡/月交纳物业费，被告不同意按提高后的标准交纳物业费。2016年1月1日起，被告以原告擅自提高物业费及原告的物业服务不达标为由拒绝交纳物业费。2019年6月6日，原告诉至法院，诉请如前。审理中，原告提供缴费通知书及律师函，拟证明原告对物业费进行了催收，被告辩称并没有看到该通知及函；提供贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4575号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初民终6647号民事判决书，拟证明原告于2016年1月1日提高物业费征询了小区业主的意见并经过公示，该收费标准已到物价局进行了备案，在原告起诉和本案同一小区其他业主的物业服务合同纠纷中，法院生效判决认定原告上调物业费的程序合理有据，并且已经判决其他业主以步梯房0.97元/㎡/月、电梯房1.48元/㎡/月为标准向原告支付物业费，被告认为该收费标准不应适用到本案。审理中，被告提供图片若干张、业委会函告、业委会公示、报纸等复印件，拟证明原告擅自提高物业费不合理、小区环境脏乱差、安全存在隐患等问题。原告对上述证据三性不予认可，不能达到被告的证明目的。一审法院认为，原告为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，被告是该小区B幢1单元1102号房业主，原、被告于2003年2月22日签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》对双方权利义务进行了约定，原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，被告理应向原告交纳物业费。物业服务具有整体性，原告提高物业费收费标准的行为，已经得到法院生效判决的确认，若被告区别于小区其他业主按较低标准交费，对其他按照提高后的标准交费的业主显失公平，一审法院对原告要求按照1.48元/㎡/月为标准支付物业费的主张予以采纳。被告自述2016年至2019年之间曾多次与原告协商交纳物业费未果，说明原告一直坚持被告按新标准支付物业费，对被告的时效抗辩不予采纳，被告应当向原告交纳2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为42个月×1.48元/㎡/月×236.15㎡=14679元。在业主按时足额交纳物业费后，如认为物业企业的服务不改进、不达标，可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。被告提供的物业服务确实存在不足，且原告未提供证据证明双方对资金占用费进行了约定，对原告要求被告支付资金占用费的诉请不予支持。原告并未因本案产生公告费，对原告要求被告承担公告费的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、蒋震蓉于本判决生效之日起十五日内向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币14679元；二、驳回贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由蒋震蓉负担。二审中，蒋震蓉提交《欣歆园小区管理规约》一份，拟证明该份规约出现后，公共契约自动失效。官房物业公司并未到庭进行质证。对于该份证据，因管理规约是对全体业主的权利义务进行规定，该规约并不导致公共契约自动失效，故本院对该证据的证明目的不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为:1、上诉人与官房物业公司是否具有物业服务合同关系；2、官房物业公司的服务是否存在瑕疵，其存在瑕疵是否为业主拒缴物业费的理由；3、官房物业公司按照每平方米1.48元收取物管费是否有合法根据；4、本案物业服务费是否部分已过诉讼时效。关于第一个争议焦点，官房物业公司于2003年2月22日与蒋震蓉签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》对双方的权利义务进行了约定，且官房物业公司为小区提供服务至今，并未与官方物业公司解除物业服务合同。因此，双方具有物业服务合同关系。官房物业公司从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务，蒋震蓉应向官房物业公司交纳物业费。关于第二个争议焦点，上诉人主张官房物业公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。关于第三个争议焦点，物业服务具有整体性，官房物业公司提高物业费收费标准的行为，已有法院生效判决予以确认，在该生效判决未予撤销前，官房物业公司按照每平方米1.48元收取物业服务费并无不当，故本院对上诉人该项上诉理由不予采信。关于第四个争议焦点，官房物业公司提交了缴费通知及律师函，已向蒋震蓉主张过权利，且蒋震蓉在一审中自述2016年至2019年之间曾多次与官房物业公司协商交纳物业费事宜，更一步证明官房公司一直坚持按新标准向蒋震蓉要求支付物业费，故本案物业服务费存在时效中断情形，并未超过法律关于诉讼时效的规定。因此，本院对蒋震蓉该项上诉理由亦不予采信。关于蒋震蓉上诉提出侵占、变卖业主公共部分收益的案件移送司法机关的请求，该请求与本案不具有关联性，蒋震蓉认为官房物业公司有其请求的行为，其可另行主张或向相关部门反映。本院对此主张不予审查。综上所述，上诉人蒋震蓉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人蒋震蓉负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月三日书记员 王凤霞