山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初6874号原告：滕亚利，女，1962年2月14日出生，汉族，居民，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被告：高安市朝蓬房地产开发有限公司，住所地江西省高安市朝阳路116号，统一社会信用代码91360983767031160P。法定代表人：刘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐腾飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告滕亚利诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、高安市朝蓬房地产开发有限公司（朝蓬房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕亚利及其委托诉讼代理人马国盛,被告海基置业公司的委托诉讼代理人马志毅,被告朝蓬房地产公司的委托诉讼代理人马志毅、徐腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滕亚利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与朝蓬房地产公司之间签订的《商品房预售协议书》；2、二被告返还原告购房款242685元及该资金占用期间的利息（自2018年6月10日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算）；3、判令二被告赔偿原告担保费2720元；4、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告认购被告开发的东海黄金海岸金域蓝湾B区39-113号商业楼，原告依约缴纳全部首付款，并交付了办理按揭贷款的全部手续，但被告一直未办理贷款手续，经原告催问，系因被告方涉案的预售许可证过期导致按揭贷款无法办理，故原告诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司、朝蓬房地产公司辩称，海基置业公司通过销售代理机构也就是本案第二被告向原告出售涉诉房屋，并与原告于2018年4月1日签订《商品房预售协议书》，协议约定原告以按揭贷款方式购买涉诉房屋，本案并不存在原告所主张的商品房预售许可证过期的情形，而是由于银行贷款政策变化暂缓为商铺提供银行贷款，导致双方所约定的按揭贷款付款方式不能履行，但依据协议书有关约定，由于银行政策变动无法办理按揭贷款的，付款方式改为一次性付款，故原告主张被告存在过错而要求解除预售协议书、返还购房款的诉讼请求依法不能成立，如果原告拒绝继续履行协议书，已付定金80537元应予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告与朝蓬房地产公司签订《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，认购东海黄金海岸金域蓝湾B区39-113号商铺，该协议书约定，甲方：烟台海基置业有限公司；授权代表：高安市朝蓬房地产开发有限公司；乙方：滕亚利；房屋总价款402685元；付款方式按揭贷款：甲乙双方在签订本协议后，乙方向甲方交付定金20%合80537元，其中本次交付10000元，首付款60%计242685元，贷款额40%计160000元；乙方应于本协议签订后7日内（即2018年4月9日前）补齐定金和首付款，逾期视为违约，定金不予退还，甲方有权将房屋另行出售。该协议书“其他约定”第3条约定，办理银行按揭贷款的，在银行未放款之前，如果由于乙方的资信状况不符合银行购房按揭贷款条件的要求或者因为国家和地方银行的政策变动，需增加首付额度或将付款方式改为一次性，乙方必须在约定的时间内补齐房款。2018年6月10日海基置业公司向原告出具收款收据，载明：“金域蓝湾B区39#-113商；购房款242685元”。2018年6月2日山东光大融资担保有限公司向原告出具收据，载明：“担保费个人商业用房；贷款金额16万；年限3年；费率1.7%；金额2720元”。另查明，涉诉房屋所在楼盘的《商品房预售许可证》的有效期自2016年6月2日至竣工验收备案日。针对双方所争执的原告无法办理按揭贷款的原因，本院到中国建设银行股份有限公司龙口支行信贷中心对其工作人员李宪光作了相关调查，调查内容为：问：你行就东海黄金海岸金域蓝湾B区房产现在是否与海基置业公司还有银企合作关系？李：有合作，提交《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份。该合同显示海基置业公司为建设银行在金域蓝湾B区房产（住房或商业用房）的债权提供最高额保证，保证期间为2017年5月16日至2021年5月16日。问：滕亚利是否在你行就金域蓝湾B区39-113号商业楼办理贷款提交过手续？李：提交过，但是客户提交资料不齐，缺首付款收据、购房合同、收入证明、银行流水、离婚协议，因为缺少上述资料，不符合审批条件，所以该笔贷款申请未通过审批，仅提交了身份证、户口本、离婚证，材料不齐。本案争议焦点问题有三，一是原告能否单方解除涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》；二是涉案定金数额；三是解除《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的原因在哪一方。一、关于原告能否单方解除涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》。原告主张，其与朝蓬房地产公司签订的预售协议书属于商品房预约合同关系，原告有权要求解除。二被告主张，原告无权解除协议书。理由是：双方所签订的预售协议书除约定的按揭贷款的付款方式外，还约定了如果政策变动无法办理贷款的补救情形，所以如果本案的预售协议书无法按照双方所约定的按揭贷款方式履行，则应改为一次性付款方式继续履行。本院认为，《金域蓝湾B区商品房预售协议书》是为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的预售协议书仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务。根据当事人合同自由原则，任何一方当事人均可以不遵守协议书的承诺而不与对方签订《商品房预（销）售合同》。本案原被告仅签订了《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，现原告主张解除涉案预售协议书，于法有据，本院予以支持。二、关于涉案定金的数额。原告主张，原告缴纳的款项为购房款并不存在定金情形。二被告主张，双方的预售协议书中明确约定购房款中包含20%的定金，即定金数额为80537元。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效”。据此可知，定金合同系实践性合同，应以当事人按书面约定的方式及期限实际交付的数额来认定定金数额。本案中，定单中虽约定“甲乙双方在签订本协议后，乙方向甲方交付定金20%合80537元，其中本次交付10000元……”，但根据原告提交的收据来看，海基置业公司于2018年6月10日为原告出具242685元商品房收款专用收据一张，该收据交款事项明确载明“购房款”，原告以收款收据上标注“购房款”为由，主张定金未实际履行，于法有据，本院予以采信。三、导致涉诉《金域蓝湾B区商品房预售协议书》解除的原因在哪一方。原、被告对按揭贷款未能办理导致协议书解除的原因主张不一。本院认为，协议书中约定付款方式为按揭贷款，关于按揭贷款未能办理的原因，经本院调查建设银行龙口支行信贷中心的工作人员可知，海基置业公司就涉案楼盘与该行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中，约定了其最高额保证所担保的债权为该行向该项目项下的个人住房及商业用房发放贷款而形成的全部债权，起始期间为2017年5月16日至2021年5月16日。原告与海基置业公司签订认购协议的时间为2018年4月1日，即在该时间节点海基置业公司作为开发商，已为买受人提供了办理涉诉房产按揭贷款的合作银行，其在办理按揭贷款过程中的义务已履行完毕，故原告主张系被告方原因无法办理按揭贷款，与事实不符，本院不予采信。且银行工作人员称因原告提交资料不齐，仅提交了身份证、户口本、离婚证，不符合审批条件，故该笔贷款未通过审批。因此，按揭贷款未能办理的原因在于原告方。另外，庭审中被告主张仍愿意与原告签订合同，继续协助其办理按揭贷款的相关手续，但原告拒绝。综上分析，导致涉案预售协议书解除的原因在于原告方。综上，原告签订预售协议书后拒绝签订本约合同，要求解除预约合同，应予准许。关于被告主张的解除预售协议书应扣除原告已交纳的定金80537元，因涉诉定金未实际履行，故不存在定金扣除问题，被告的主张于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告主张要求海基置业公司返还房款242685元，于法有据，本院予以支持。关于朝蓬房地产公司是否应承担返还房款的责任，原告主张就涉诉房屋而言二被告系合作开发关系，二被告主张朝蓬房地产公司系海基置业公司的销售代理机构。本院认为，涉诉协议书明确载明朝蓬房地产公司为授权代表，同时原告对其主张未提交证据予以证明，故其主张本院不予采信。就涉诉商铺而言，朝蓬房地产公司系海基置业公司的委托销售代理机构。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。据此，原告主张朝蓬房地产公司承担责任，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的利息，因导致涉诉协议书解除的责任在原告，故该主张本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其担保费损失，因系原告原因未办理按揭贷款，故该主张本院不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告滕亚利与被告烟台海基置业有限公司就东海黄金海岸金域蓝湾B区39-113号商铺签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告滕亚利购房款242685元。三、驳回原告滕亚利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4981元，减半收取2491元，由被告烟台海基置业有限公司负担2463元，由原告滕亚利负担28元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十二月十三日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000184335；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）