湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初13271号原告:肖某，男，1999年10月27日出生，汉族，户籍登记地湖南省新化县，现住湖南省长沙市芙蓉区。被告:吴某，男，1988年6月12日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县绥棱林业局红星区。原告肖某与被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖某到庭参加诉讼，被告吴某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖某向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令吴某向肖某返还已付租金及押金共计2500元；3、判令吴某承担本案诉讼费用。庭审中，肖某增加诉讼请求，请求判令吴某承担本案的公告费。事实和理由:2019年8月2日，肖某与吴某签订《房屋租赁合同》，约定：吴某将坐落于芙蓉区运通馨苑5栋1204号房的其中一间出租给肖某；租赁期自2019年8月2日至2020年6月1日；租金每月500元，租金按季度支付，季度租金为1500元，提前15天支付下季度租金，押金500元。当日，肖某入住承租房屋，并向吴某支付2019年8月2日至9月1日的房屋租金500元及押金500元。同年8月14日晚，肖某应吴某要求，通过支付宝转账支付2019年9月至11月租金1500元。2019年8月15日，房东上门催收吴某租金，吴某不见踪影，肖某才得知吴某是将其中一间房转租给肖某，并非房屋的所有权人。尔后，肖某到马王堆派出所报案，派出所以不属于刑事案件为由未予立案，建议其到法院起诉追回损失。为维护自身合法权益，肖某诉至法院，请求判如所请。为支持其诉讼请求，肖某提交如下证据：1.房屋租赁合同，拟证明双方存在有效租房合同；2.房屋产权证书，拟证明房屋的所有权归属；3.转账记录，拟证明肖某已支付房屋租金及押金；4.长沙市房屋出租委托代理合同与结婚证，拟证明该房屋真实房主及房屋所有权人的身份情况。被告吴某未作答辩，亦未向本院提交证据。对肖某提交的四组证据，本院认证如下：肖某提交的四组证据均具有真实性、合法性、关联性，可以证实案涉出租房屋的所有权人及房东为周某和马某，吴某作为长沙恒鑫荣房地产经纪有限公司经办人与马某签订《长沙市房屋出租委托代理合同》后，以自己名义将房屋出租给肖某的事实。经审理查明：长沙市芙蓉区展览馆东路运通公寓5栋1204房屋权利人为周某。马某与周某系夫妻关系。2019年5月20日，吴某作为长沙恒鑫荣房地产经纪有限公司（乙方）经办人与马某（甲方）签订《长沙市房屋出租委托代理合同》，约定以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方洽谈、联络、签署相关合同等事宜；房屋租赁期自2019年6月1日至2022年6月1日，共计3年，出租代理期限可延长6个月；租金每月标准为2200元，租金总计79500元。2019年8月2日，吴某以个人名义将长沙市芙蓉区运通馨苑5栋1204房中的一间出租给肖某，并签订《房屋租赁合同》。合同约定：租期从2019年8月2日至2020年6月1日；每月租金500元，租金按季度支付，季度租金1500元，以后提前15天支付下季度租金；押金500元，押金在租赁期满肖某将房屋完好归还吴某后退还。当日，肖某入住案涉房屋，并向吴某支付了2019年8月2日至9月1日期间房屋租金500元及房屋押金500元。同年8月14日晚，肖某应吴某要求，通过支付宝转账向吴某预付2019年9月至11月房屋租金1500元。2019年8月15日，马某到出租房内找吴某收租时，发现吴某不见踪影且无法取得联系。此时，肖某才得知吴某并非房东。因无法联系上吴某，房东要求收回房屋，致使肖某无法继续承租案涉房屋。为此，肖某于2019年9月1日与房屋所有权人周某重新签订了房屋租赁合同。本院认为，吴某作为长沙恒鑫荣房地产经纪有限公司的租赁代理方，承租长沙市芙蓉区展览馆东路运通公寓5栋1204房屋后，以自己名义转租给肖某。吴某个人非房屋的承租人，其无权将案涉房屋转租给他人。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据本院查明的事实，虽马某是与长沙恒鑫荣房地产经纪有限公司签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》，但马某就案涉房屋直接向经办人吴某收取房屋租金，在吴某无法取得联系后收回了案涉房屋，而未向长沙恒鑫荣房地产经纪有限公司主张过任何权利，故应认定吴某实际取得了案涉房屋的出租权。肖某与吴某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴某预收房屋租金后，以其行为表明不再履行出租义务，致使肖某承租房屋的合同目的无法实现，故肖某诉请解除与吴某签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。本案受理后已向吴某送达了关于肖某要求解除《房屋租赁合同》的起诉状副本，可视为肖某已通知吴某解除《房屋租赁合同》，且肖某于2019年9月1日重新与房屋所有权人周某订立房屋租赁合同，故肖某与吴某签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，肖某已预交2019年9月至11月房屋租金1500元及房屋押金500元，吴某未能提供出租房屋，双方之间的租赁合同解除，其应返还肖某房屋租金1500元及房屋押金500元。关于肖某主张吴某应返还2019年8月2日至9月1日期间的房屋租金500元，因上述期间肖某已实际承租房屋，理应支付房屋租金，故2019年8月份房屋租金500元，吴某无需返还。吴某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼之行为，属自行放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告肖某与被告吴某于2019年8月2日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日解除；二、被告吴某于本判决生效之日起五日内返还原告肖某房屋租金1500元、押金500元，两项合计2000元；三、驳回原告肖某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告吴某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘 锋人民陪审员 康 毅人民陪审员 廖水月二〇一九年十二月十二日法官助理杨玲娜书记员章浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本法第九十三条第二款第九十四条第九十六条第一款当事人一方依照、的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。