广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6394号上诉人（原审被告）：苏妮，女，1983年8月29日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。委托诉讼代理人：黄本婴，广东中古律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢恩平，男，1970年11月23日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘敏，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人苏妮因与被上诉人谢恩平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏妮上诉请求：撤销一审判决，依法改判谢恩平无权没收苏妮押金43750元。事实和理由：一、苏妮和谢恩平签订的《租赁合同书》为无效合同，谢恩平无权要求没收苏妮押金43750元。本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房产至今没有办理房屋产权证，谢恩平提供的“国有土地使用证”书写地址为古镇镇沙水公路，提交的证据“中山市古镇镇建筑楼房报建证”和“进场施工许可证”的房屋座落地点和建设地址为中山市古镇古二村，而苏妮承租谢恩平房屋地址为中山市古镇XX路XX号之一，两者地址完全不同，到目前为止，谢恩平没有提交负责地名标志设置的国家管理部门出具证明涉案房屋和“报建证”地址是一致的证据，林某私自出具《情况说明》不具有证明力，因此，涉案房屋至今没有取得建设工程规划许可证和经主管部门批准建设的合法报建手续。依法应当认定苏妮和谢恩平签订的《租赁合同》为无效合同，合同违约条款对双方没有法律约束力，谢恩平无权要求没收苏妮押金43750元。二、涉案房屋至今没有取得消防验收合格证，苏妮终止合同不构成违约，谢恩平无权要求没收苏妮押金43750元。由于涉案房屋没有取得消防验收合格证，使用房屋存在安全隐患，直接导致苏妮不能在消防安全前提下依法正常经营，从而无法实现合同目的，无法安全正常使用，2019年1月18日，苏妮为了安全起见，被迫撤离房屋，停止经营使用，由于谢恩平至今未取得消防验收合格证，违约在先，苏妮终止合同的行为不构成违约。虽然谢恩平提交“建筑工程消防验收意见书”，但该“建筑工程消防验收意见书”书写地址为古镇镇古一XX路与涉案房屋地址中山市古镇XX路XX号之一完全不一致，林某私自出具《情况说明》不具有证明力，至今为止谢恩平没有提交负责地名标志设置的国家管理部门出具证明涉案房屋地址与“建筑工程消防验收意见书”的地址是完全一致的证据，所以，苏妮终止租赁合同不构成违约，谢恩平无权要求没收苏妮押金43750元。综上所述，一审法院认定事实不清，谢恩平无权要求没收苏妮押金43750元，请求二审法院依法予以改判。谢恩平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、涉案租赁合同为有效合同，一审期间租赁物的业主林某提供了租赁物的土地证、报建证、进场施工许可证、竣工验收表、消防验收合格意见书，并且林某本人出具了关于租赁物地址的情况说明，以上情况足以证明涉案租赁物办理了规划报建及消防验收，是合法建筑物。苏妮没有证据推翻谢恩平的举证，以建筑物没有报建及没有消防验收为由主张合同无效不能成立。二、苏妮称为了安全起见，搬离商铺的说法不能成立。苏妮在涉案商铺租赁多年，本案合同是续签的合同，在租赁期间，苏妮从未提出过消防安全隐患的问题。另外，在诉讼期间，苏妮重新租赁了涉案租赁物，苏妮租赁商铺是用其丈夫冯冬飞的名义签订的租赁合同，并且至今仍在涉案租赁物中经营，所以苏妮称涉案租赁物存在安全隐患的理由不能成立。谢恩平向一审法院起诉请求：一、解除谢恩平与苏妮之间的租赁合同关系；二、苏妮向谢恩平支付拖欠的租金87500元（租金的计算标准是从2018年12月15日起计算至2019年6月14日，每3个月租金43750元，两期租金合计87500元）及利息（自2019年3月8日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止），税费1800元，水电费399元，电梯费600元，以上合计90299元；3.谢恩平没收苏妮缴纳的押金43750元。一审法院认定事实：涉案房屋的相关土地证显示地址为古镇镇沙水公路，土地使用者林某。2000年9月21日，林某在上述土地上建设商住楼（房屋座落地点中山市古镇镇××），并向建设规划部门办理了规划报建手续。涉案房屋于2002年1月21日竣工验收后，未办理房屋产权登记；该房屋于2002年3月5日取得消防验收合格并投入使用，现登记地址为中山市古镇XX路XX号。林某出具一份《情况说明》，确认了以上三个地址均指涉案房屋的地址。2016年4月8日，林某将涉案房屋出租给谢恩平使用，并签订了《房屋租赁合同》。2016年6月15日，谢恩平作为出租方（甲方）与承租方（乙方）苏妮签订一份《租赁合同书》，约定甲方将古镇XX路XX号之1（2）首层天花第11排到第十排16个灯位及三楼里面整间天花和左边墙壁给乙方使用；租赁时间2016年6月15日起至2019年6月14日止；每年租金175000元，每次缴交三个月租金43750元，提前五天交租，先交租后使用，押金43750元；在租赁期间，乙方自行负责电费每度1.2元，公共自来水、电及饮用水和门市其他家一起分担，每月税收300元和电梯费100元，除此无其他费用；如乙方违约，甲方有权收回门市天花及墙壁使用权并没收乙方押金；合同还约定了其他内容。合同签订后，苏妮向谢恩平缴纳了押金43750元，谢恩平按约将租赁物交付给苏妮使用。谢恩平称苏妮前期还能如期交租，但从2018年12月15日起开始拖欠租金。2019年3月8日，谢恩平以苏妮违约为由向本院提起诉讼，主张前述诉求。诉讼中，苏妮称其于2019年1月18日已自行搬离涉案房屋，但未办理移交手续。谢恩平则称其于2019年2月20日发现苏妮搬离涉案房屋及不再经营。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房产虽未办理房屋产权证，但涉案房产取得合法报建手续，经主管部门批准建设，故双方于2016年6月15日签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应恪守履行。苏妮辩称租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。苏妮未按合同约定缴交租金，已构成违约，谢恩平有权解除合同并没收押金。故谢恩平诉请解除《租赁合同书》及没收押金43750元，理据充分，本院予以支持。鉴于《租赁合同书》在本院裁决时已到期自动终止，故本院不再处理合同解除问题。苏妮辩称由于谢恩平至今未取得消防验收合格证，违约在先，因此其终止缴纳租金的行为，搬离门市不构成违约。但谢恩平已提交了涉案房产的消防验收合格证明，故苏妮的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于谢恩平主张苏妮支付从2018年12月15日起至2019年6月14日止的租金合计87500元及利息的请求。本院认为，苏妮认为其于2019年1月18日已自行搬离涉案房屋。谢恩平则认为其于2019年2月20日发现苏妮搬离涉案房屋及不再经营。但双方均没有提供证据。苏妮无证据证明其搬离房屋时向谢恩平办理移交手续，故本院认定谢恩平陈述的2019年2月20日为搬离房屋的时间。因此，苏妮使用涉案房屋的时间至2019年2月20日，应按合同约定缴交租金至2019年2月20日，即按合同约定的租金标准计算68天，租金为33055元（43750元÷90天×68天）。对于搬离后的租金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，谢恩平确认并知悉苏妮于2019年2月20日已搬离房屋，不再实际占有使用涉案房屋。可见苏妮以自己的行为表明不履行合同义务。谢恩平在苏妮一方违约后，其作为守约方也负有减少损失扩大的义务。其应当采取适当措施防止租金损失的扩大，而谢恩平没有采取适当措施致使租金损失扩大的，不得就扩大的租金损失要求赔偿。另外，结合本案实际，谢恩平已主张没收押金43750元，而押金设立的目的之一为了防止承租人提前解约给出租人造成租金的损失，现苏妮提前搬离房屋及不再经营，以自己行为表明不履行合同义务，谢恩平也清楚搬离的事实，其在没收押金43750元后，相当于3个月的租金，已足以弥补其损失。综上，谢恩平再主张苏妮搬离后的租金损失，理据不足，本院不予支持。苏妮未按约定缴纳上述租金33055元，已构成违约，应承担相应的付款责任和违约责任，故谢恩平应向苏妮支付租金33055元及支付自2019年3月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止的逾期付款利息。关于税费1800元，水电费399元，电梯费600元的请求。虽然合同约定税费由苏妮承担，但税费是由税务部门征收，谢恩平没有提交证据证明其已向税务部门缴纳税费，故其主张苏妮支付税费1800元，缺乏事实依据，本院不予支持。谢恩平也没有提交证据证明水电费的实际产生具体费用，其主张水电费399元，缺乏事实依据，本院不予支持。苏妮使用涉案房屋至2019年2月20日，故电梯费应从2018年12月15日起计至2019年2月20日止，本院酌定支持计算三个月电梯费合计300元，超出部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条之规定，判决：一、苏妮于判决发生法律效力之日起十日内向谢恩平支付租金33055元及利息（自2019年3月8日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、苏妮于判决发生法律效力之日起十日内向谢恩平支付电梯费300元；三、苏妮缴交的押金43750元归谢恩平所有；四、驳回谢恩平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，减半收取计1476元，由谢恩平负担627元，苏妮负担849元（该款谢恩平已预交，由苏妮于判决发生法律效力之日起十日内迳付谢恩平）。本院二审期间，苏妮没有新证据提交。谢恩平提交四张照片，证明涉案租赁物位置及周边情况，涉案租赁物旁边为供电站，与涉案租赁物的土地证、报建证、消防证相符。苏妮确认上述四张照片的真实性，但认为图片无法显示租赁物与谢恩平提供的报建证地址相一致。双方对上述证据的真实性无异议，本院对四张照片的真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审期间谢恩平代理人称中国用（97）字第10XX2号国有土地使用证附图显示的南面大路5.7米是后来的古镇新兴中路，当时5.7米的大路是荒地，涉案租赁物地址是古X村与古X村的交界处，报建的时候因涉案租赁物的业主林某是古镇镇村XX村民，故报建与竣工验收上写的地址是XX村，建筑物建好之后，出现了新兴中路，当时没有编号码，所以消防验收写的是新兴中路，事实上中国用（97）字第10XX2号国有土地使用证的地址就是涉案租赁物地址。再查，中国用（97）字第10XX2号国有土地使用证载明：“土地使用者：林某；地址：古镇镇沙水公路；四至：东：古镇供电所，南：大路，西：沙水公路，北：苏树强；填发机关处盖中山市人民政府土地证专用章，时间：1997年。第00XX8号中山市古镇镇建筑楼房报建证载明：“报建单位或个人：林某；房屋坐落地点：中山市古镇镇XX村；房屋四至：东电站0.5米、南电站0.5米、西大路、北苏树强1米；预建面积（建筑面积）1830.00㎡；建筑物尺寸：共5层；用地面积356.00㎡；古镇镇建设委员会意见：同意按村镇规划兴建，时间：2000年9月21日”。中古建管字第00XX7号进场施工许可证载明：“兴建单位：林某；建设地址：XX村；建筑面积1830平方米；施工日期：由2000年9月21日至2001年9月21日完成；签发机关：古镇镇建设委员会。”建筑工程消防验收意见书（中公消验［2000］第0949号）附件建筑工程概况载明：“建设单位名称：林某；项目地址：古镇镇古一新兴中路；建筑用途：商住；层数：5；建筑面积（㎡）：1830；占地面积（㎡）：356”，申请验收时间：2002年3月5日。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的效力问题；二、谢恩平是否有权没收苏妮缴纳的押金43750元。争议焦点一，关于涉案租赁合同的效力问题。苏妮上诉主张谢恩平提供的国有土地使用证地址为古镇镇沙水公路，提交的中山市古镇镇建筑楼房报建证和进场施工许可证的房屋座落地点和建设地址为中山市古镇XX村，而苏妮承租谢恩平房屋地址为中山市古镇XX路XX号之一，地址完全不同，涉案租赁物没有办理房屋产权证，涉案租赁合同无效。对此，本院认为，第一，综合涉案的中国用（97）字第10XX2号国有土地使用证、第00XX8号中山市古镇镇建筑楼房报建证、建筑工程消防验收意见书（中公消验［2000］第0949号）附件建筑工程概况中记载的内容，上述证件中的土地使用者或报建人、建设单位名称均为林某，其中四至东侧和北侧均为古镇供电所和苏树强，西侧是沙水公司或标注为大路，且建筑面积1830.00㎡、层数5、占地面积356㎡等均一致；第二，上述证件中，出具时间最晚的建筑工程消防验收意见书中记载的地址为古镇镇XX中路，与涉案租赁合同记载地址“古镇XX路X号之1”能对应；第三，谢恩平二审期间对涉案租赁物南面大路（古镇新兴中路）从荒地-建筑物-起名称道路-编号码的历史沿革变迁作出的解释合理，即国有土地使用证附图南面5.7米大路就是现在的古镇镇新兴中路，与处于古一村与古二村的交界处涉案租赁物的地理位置相符；第四，涉案租赁物业主林某也出具了《情况说明》，证明了上述证书中的地址均是指涉案租赁物的地址。综上，谢恩平提交的国有土地使用证、建筑楼房报建证、进场施工许可证、消防验收意见书等证据能相互印证，已形成证据锁链，具有高度盖然性，本院认定涉案租赁物取得合法报建手续，经主管部门批准建设，故双方于2016年6月15日签订的租赁合同书合法有效。争议焦点二，关于谢恩平是否有权没收苏妮缴纳的押金43750元的问题。租赁合同书第十条约定：“如乙方（苏妮）违约，甲方（谢恩平）有权收回其使用权并没收乙方押金”，现苏妮逾期交纳租金且导致合同解除已构成违约，按照合同约定，谢恩平有权没收押金43750元。至于苏妮上诉称涉案房屋没有取得消防验收，其终止合同不构成违约的主张，谢恩平提交的中公消验［2000］第0949号中山市公安消防支队建筑工程消防验收意见书显示涉案租赁物消防验收合格，可以投入使用，故苏妮该上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人苏妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元，由上诉人苏妮负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十二月十日书记员  雷 媛