广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民再23号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：楼文。委托诉讼代理人：雷晓卫,广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏丽珊,广东格威律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：江镇峰。委托诉讼代理人：舒绪彬,广东如智律师事务所律师。一审第三人：范威流。一审第三人：张茜茜。再审申请人楼文因与被申请人江镇峰、一审第三人范威流、张茜茜执行异议之诉一案，不服本院（2017）粤03民终20251号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年12月10日作出（2018）粤民申7845号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人楼文及其委托诉讼代理人雷晓卫，被申请人江镇峰及其委托诉讼代理人舒绪彬，一审第三人范威流、张茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人楼文的再审请求为：一、撤销二审判决，维持一审判决。二、本案全部诉讼费用由江镇峰负担。主要理由如下：一、关于在人民法院查封之前,江镇峰是否与张茜茜已签订合法有效的书面买卖合同问题,二审判决认定错误。事实上,江镇峰就涉案房产签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市二手房买卖合同》均属恶意串通,故意损害他人利益,应属无效合同。根据林某雄发给张茜茜的短信聊天记录（该短信的真实性江镇峰在一审庭审中予以确认）显示,包括江镇峰在内的27套商铺的买家并非涉案房产的真正买家,这些买家只是代“公司”就涉案房产签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市二手房买卖合同》,目的是损害张茜茜其他债权人利益,使得“公司”从中获利。期间为了说服张茜茜后续继续与“公司”恶意串通,林某雄甚至提出给张茜茜利益分成、担保等承诺。由此可见,包括江镇峰在内的27套商铺买家的行为,明显属恶意串通,故意损害他人利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定,就涉案房产签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市二手房买卖合同》应属无效合同。二、关于江镇峰是否已支付涉案房产的全部价款问题,在张茜茜自始至终多次否认的情况下,二审判决却采信江镇峰违背常理、没有形成证据链的说辞,明显存在偏袒。事实上,黄某洪涉嫌对范威流实施“套路贷”,发现范威流已无偿还能力后,又与江镇峰等人恶意串通,损害楼文的利益。（一）江镇峰主张涉案房产交易价款的支付时间分别为2015年10月14日姚某禹向黄某洪的账户转账212.4万元、2015年10月20日姚某禹向黄某洪的账户转账200万元,而涉案房产的《深圳市房地产认购书》最早签署日期为2015年10月20日,故江镇峰主张是以《深圳市房地产认购书》补充条款为依据将房产交易价款支付给黄某洪，明显不能成立。（二）根据江镇峰提供的银行流水来看，2015年4月至9月期间,黄某洪、林创某向范威流、张茜茜的账户仅仅转账225.85万元,范威流也确认个人向黄某洪、林创某借款225万元（张茜茜表示不认识黄某洪、林创某,不知道借款的存在）,但至2015年10月份,就要还款412.4万元,在上述借款期限最早的不足半年,最迟的不足一月的情况下,利息高达100%，黄某洪、林创某上述收取超高利息的行为明显违反了相关法律规定,属于非法债务。而江镇峰在明知该债务为非法债务的情况下,仍代为清偿,应由其承担相应法律后果,与范威流、张茜茜无关。（三）二审判决认定陈某治签署《深圳市房地产认购书》中补充条款（“将购房款转入黄某洪指定账户”）的权限,包含在张茜茜对陈某治的公证委托授权中,无需另行授权，存在错误，且与二手房买卖合同中关于将房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户的约定明显不符。结合本案张茜茜于2015年9月20日出具的经公证的授权委托书中载明的权限内容可见,张茜茜分别从签署领取相关文件、交易到过户方面予以明确授权,而收取房款作为房屋买卖合同出卖人的重要权利,按常理应属于特别授权的内容,但张茜茜并没有在上述授权委托书中明确代理人陈某治有收取房款或指定第三人收取房款的权利,应视为张茜茜没有授予陈某治代为收取或指定第三人收取购房款的权限,故陈某治与江镇峰于2015年10月20日签署的《深圳市房地产认购书》补充协议中指定第三人黄某洪收取购房款的约定,属于超越代理权限的情形,未经张茜茜追认,对张茜茜不具有约束力。（四）关于范威流2017年3月10日出具的《情况说明》。首先,范威流在一、二审庭审中均表示是在胁迫下作出的,不具有真实性。其次,涉案房产登记在张茜茜名下,无论是张茜茜个人财产还是夫妻双方共同财产,范威流均无对涉案房产的单独处分权,故其有关涉案房产的处分行为在没有征得张茜茜同意的情况下均属无效行为,在没有张茜茜确认的情况下，范威流出具的情况说明不能证明江镇峰已将涉案房款支付给房产的登记所有人张茜茜。三、关于在人民法院查封前江镇峰是否合法占有涉案房屋问题,二审判决认定江镇峰与深圳蓝海创新实业有限公司（以下简称蓝海公司）于2015年10月21日签订房屋租赁合同时,已取得涉案房产的实际控制权,存在错误。（一）江镇峰与蓝海公司签订的房屋租赁合同系伪造。上述合同中加盖的蓝海公司印章系姚某禹私刻的公章,该公司真正的印章一直由范威流保管,范威流已就姚某禹私刻公司印章事宜于2017年11月21日向深圳市公安局盛平派出所报警,目前案件正在侦办中。（二）江镇峰与张茜茜的代理人陈某治签订的《深圳市房地产认购书》中关于指定黄某洪收取购房款的约定是陈某治超越代理权限的行为,事后张茜茜未予追认,对张茜茜不具有约束力,故江镇峰向黄某洪支付款项,不能视为履行了合同的支付义务,张茜茜也从未向江镇峰交付涉案房产。江镇峰既不是涉案房产的所有权人,对涉案房产没有处分权，也不是涉案房产的管理人,对涉案房产没有分租权、转租权。江镇峰在未取得涉案房产所有权或处分权时与蓝海公司签订房屋租赁合同是无权处分行为,事后张茜茜未予以追认,对张茜茜不具有约束力,江镇峰也不可能实际获得涉案房产的控制权,故不可能合法占有涉案房产。（三）张茜茜是涉案房产所有权人,依法享有收益权、处分权,其在2015年10月21日前已将涉案房产出租给蓝海公司使用,在此前后,张茜茜均没有口头或书面告知蓝海公司解除房屋租赁合同,蓝海公司一直依据与张茜茜之间的房屋租赁关系缴纳涉案房产物业管理费、水电费等,故江镇峰不可能于2015年10月21日合法占有涉案房产。四、二审判决认定涉案房产未办理过户登记非江镇峰自身原因,没有事实依据。根据《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》载明的内容：“未在办理时限内提交缴税证明的,将按规定予以退文。”可见,江镇峰在办理过户登记过程中,除需按规定递交办理过户登记材料外,还需要在规定期限内缴税并提交缴税证明。但江镇峰在本案一审辩论终结前,均未提供涉案房产的缴税凭证,不能证明涉案房产未办理过户登记非其自身原因,故二审判决仅因江镇峰完成递件而认定涉案房产未办理过户登记非江镇峰自身原因,没有事实依据。被申请人江镇峰辩称：一、本案一、二审判决均认定涉案房产被查封前江镇峰已与张茜茜签订书面买卖合同，该认定正确，楼文对此提出异议完全没有事实依据。二、涉案房产被查封前，江镇峰按照与张茜茜的代理人签订的《深圳市房地产认购书》补充协议的约定，委托姚某禹将涉案房产购房款支付至指定收款账户（即黄某洪账户），付清了全部购房款。三、涉案房产被查封前，江镇峰已实际占有涉案房产并出租给蓝海公司，这既是事实，也符合正常的房产交易习惯及双方合同约定。（一）房产交易过程中，房产移交时间都是由买卖双方自行约定，没有任何法律规定房产必须在完成过户后才能移交。2015年10月20日，江镇峰与张茜茜代理人签订了《深圳市房地产认购书》并付清了购房款，履行了全部付款义务，张茜茜当日将房产移交给江镇峰，完全符合公平交易原则。而江镇峰占有涉案房产后，于2015年10月21日与蓝海公司签订房屋租赁合同将房产出租给蓝海公司，正是江镇峰实际控制、占有该房产后进一步获取收益的表现，也完全符合常理。（二）江镇峰与张茜茜代理人签订的《深圳市二手房买卖合同》第十一条约定，卖方应当于收到全部房款3日内将该房地产交付买方。张茜茜于2015年10月20日收到全部房款，收款当日或次日将房产移交江镇峰占有符合该条款的约定。四、涉案房产交易过程中，江镇峰及时按照约定付款，赎出房产证，并备齐过户登记所需文件向不动产登记中心递文，房产未能顺利过户的原因是张茜茜涉及诉讼导致房产被查封，故江镇峰对涉案房产未完成过户没有任何过错。综上，江镇峰提出的执行异议符合法律规定，应当予以支持，请求维持二审判决。一审第三人范威流辩称，关于委托姚某禹还款没有事实依据，2017年3月份范威流被胁迫写下情况说明。关于江镇峰与蓝海公司签订的租赁合同，范威流发现租赁合同上加盖的蓝海公司的公章是假的，向派出所报案，但派出所未立案。请求法院依法公正处理。一审第三人张茜茜辩称，其没有委托过姚某禹支付黄某洪款项。其原有59套房产，其中32套被过户了，现在还有27套被查封。楼文向一审法院起诉请求：一、在（2016）粤0307执1307号执行案件中准予对第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）的强制执行；二、本案诉讼费用由江镇峰负担。一审法院查明：楼文起诉范威流、张茜茜民间借贷一案，双方达成调解协议，该院做出（2015）深龙法民一初字第2164号民事调解书，确认双方协议如下：双方一致同意范威流、张茜茜于2016年1月31日前付清本息，共计223万元。在该案审理过程中，楼文申请诉讼财产保全，该院于2015年10月30日查封了涉案的深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）。2016年2月1日，楼文向该院申请强制执行（2015）深龙法民一初字第2164号民事调解书，该院予以受理，案号为（2106）粤0307执1307号。江镇峰向该院提出执行异议，案号为（2016）粤0307执异65号。该院审理后做出（2016）粤0307执异65号民事裁定，裁定：一、江镇峰的异议理由成立；二、中止位于深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）的执行。楼文提交范威流2017年3月15日出具的《说明》，内容为：“本人范威流关于2017年3月10日所写的情况说明是姚某禹、姚某和承诺蓝海时代广场商铺卖出后归还我投资的本金和利益分红，不是我真实意思表达，根本没有收到所谓的412万元，是姚某禹、姚某和强迫我签的字，目的是不让楼文拍卖所查封的商铺，2017年3月10日在他们胁迫下签署的两份情况说明，不是我真实意思的表达，根本没有收到27套商铺的款项，225万元转账是张茜茜名下的其他商铺卖出的款项。”楼文提交手机短信打印件，显示来电为林某雄，信息包含以下内容：“27间商铺被楼文以及律师冻结，而27间商铺本应过到公司，被冻结是因为阿范欠楼文钱，而不是公司欠别人款。你一定认为做了公证就不关事了，事实上是对你自己利息造成损失，本来商场五月已经开业，商铺销售进度良好，27间商铺如果能解封出来而且能卖完，你的二成股份至少也有分成。如果解封不了，到时卖完，公司就按比例减掉小姚总和你的收益。这是关乎你自己利益。至于二哥没有回你信息，我想那时公司给阿范和小姚总填补了好多钱，加上被冻结27间商铺，公司举步维艰，这点你自己可以想象。第二，做人都要讲良心，我绝对担保二哥在处理完这个项目后会保证你的收益，但如果你认为你不要这些，那我也无话可说”，“这个过程中，你最受伤害，但谁致使您这样，相信您内心有数。我也相信27间商铺弄出来，全部卖掉，到您那估计也30多万的分成，全部商铺卖完，我估计您有一百多万的分成，但如果这27间商铺最后冻结拍卖了，那您就什么分成都没有了。”楼文主张手机短信可以证明姚某禹等人早就知悉涉案27套商铺被查封，双方合谋通过签订所谓的买卖合同以逃避本案追讨债权，同时也可以证明张茜茜在短信中所称的“钱已收到”中的钱是指姚某禹为让张茜茜在另4套商铺买卖合同上签字而答应给张茜茜1万元费用，而非涉案27套商铺购房款。张茜茜对手机短信的真实性认可。江镇峰对短信真实性予以确认，但称与本案没有关联性，该短信主要内容是江镇峰与第三人就涉案房产被查封的处理及江镇峰与第三人原本参股经营商场盈利分配的短信，并不能支持楼文提出的证明目的。江镇峰提交手机短信打印件，该打印件显示2015年10月27日的短信内容为“二哥你好，钱已收到，谢谢，感恩”。江镇峰称上述证据证明姚某禹按约定将全部购房款支付到张茜茜债权人黄某洪名下，黄某洪将张茜茜有关借款凭证返还给张茜茜，所以张茜茜收到后发短信给姚某禹予以确认。张茜茜对手机短信的真实性予以认可，但称手机短信所指是另外32套商铺中有4套过户，客户交了定金，与涉案房产没有关系。江镇峰提交《深圳二手房买卖合同》复印件一份，合同包含以下内容：卖方张茜茜，买方江镇峰，第一条转让标的，卖方所转让房产坐落于深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX），第八条付款方式，买方按下列第1种方式给付除定金、交房保证金之外的房款，1、一次性付款，买方须于2015年10月15日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户，江镇峰在买方处签字，张茜茜在卖方处签字，合同签订日期注明为2015年10月26日，但合同下方注明的打印日期为2016年3月5日。楼文称江镇峰提供的买卖合同显示的递件时间与打印时间不一致，打印时间要晚于递件过户时间，有违背常理。江镇峰称由于只签订了一份转让合同，所以转让合同由不动产登记中心保留，本案中江镇峰提交的涉案房产转让合同复印件内容和不动产登记中心留档的转让合同是同一天录入的，录入的时间就是合同落款时间，复印件是2016年3月5日江镇峰在中介留档的版本中打印并且签名的，中介电脑里面有存档。合同后面签名的实际日期就是合同打印的时间（2016年3月5日），该补打合同的原件在异议阶段已经提交法院。经该院核实，在执行异议阶段的案件卷宗中并未出现江镇峰在本案中提交的上述买卖合同原件。江镇峰提交深圳市不动产登记中心2015年10月26日出具的《不动产业务受理通知书》，内容为：江镇峰，我中心收到你（单位）申请二手商品房转移登记事项的申请材料，现予受理，办理时限为30个自然日。经楼文申请，该院调取了江镇峰递交至深圳市不动产登记中心的材料，其中包括了涉案房产的二手房买卖合同，该合同显示的打印日期为2015年10月26日，和合同签订日期一致，但合同上江镇峰和张茜茜的签名和捺印和江镇峰向法院提交的涉案房产二手房买卖合同上该二人的签名和捺印不一致。江镇峰称其对涉案房产的购房款都是委托姚某禹代为支付的，27套房产合计412万元。江镇峰提交的中国农业银行的转账记录显示2015年10月14日姚某禹向黄某洪的账户转账212.4万元，2015年10月20日姚某禹向黄某洪的账户转账200万元，江镇峰称姚某禹通过银行转账向黄某洪支付了应给第三人的全部房款，其中4000元是给黄某洪的喝茶费，第三人张茜茜称其没有指定黄某洪收款，其不认识黄某洪，第三人范威流称转账是收购32套物业款项，与涉案27套款项没有关系，张茜茜名下总共有59套商铺。江镇峰提交范威流2017年3月10日出具的《情况说明》，内容为：林创某、黄某洪从2015年4月起借给范威流、张茜茜412万元，其中225万元是转账，其他部分是给现金，然后张茜茜、范威流把龙岗中心城阳光广场商铺抵押给林创某、黄某洪。2015年10月14日，范威流、张茜茜带姚老板来，把阳光广场商铺卖给姚老板，范威流、张茜茜指定姚老板把412万元转到黄某洪或林创某账户，结清之前所欠的债务。姚老板分二次转账付清412万元，然后林创某、黄某洪将房产证资料交给姚老板，范威流、张茜茜将过户资料交给姚老板，让姚老板去办理过户手续。当时在场人张茜茜、范威流、姚老板、林创某、黄某洪。林创某、黄某洪在该情况说明上签字捺印，注明日期为2015年10月20日，范威流在情况说明下面注明“情况属实”并签名捺印，注明日期为2017年3月10日。江镇峰提交范威流2017年3月10日出具的另一份《情况说明》，内容为：本人范威流于2015年10月14日和老婆张茜茜将龙岗中心城阳光广场27套商铺以总价412万卖给姚某禹，因为当时我夫妻欠林创某、黄某洪的借款，上述27套商铺房产证压在他们那里，所以我就指定姚某禹将房款412万元支付给林创某、黄某洪，替我们还清拖欠的欠款，姚某禹分两笔向黄某洪付清了全部房款412万元，不拖欠我们任何购房款。范威流称上述《情况说明》是受胁迫签的，其没有收到购房款。张茜茜称其没有借款412万元，在签上述《情况说明》时其没有在现场。江镇峰提交银行转账记录显示2015年4月至9月期间，黄某洪、林创某向范威流、张茜茜的账户共转账225.85万元，江镇峰称上述证据可以证明第三人和林创某、黄某洪之间存在借款，第三人称是向林创某、黄某洪借过款，但金额是225万元，不是400多万元。另查，江镇峰提交蓝海公司和江镇峰于2015年10月21日签订的《深圳市房产租赁合同》，约定江镇峰将涉案房产租赁给蓝海公司，并提交2015年8月至2016年11月期间深圳市爱地花园物业管理有限公司出具给蓝海公司的水电费和管理费收据。江镇峰主张上述租赁合同及收费单据可以证明涉案房产被查封之前江镇峰已实际占有使用涉案房产，并将该房产出租给蓝海公司，该公司实际使用并支付水电费、物业管理费等费用。楼文称蓝海公司原系第三人范威流创建，蓝海公司在涉案商铺转让过户前一直以公司的名义代缴涉案商铺的管理费及水电费，而非江镇峰所称由江镇峰转出租给蓝海公司缴交。范威流称蓝海公司是其本人的公司。深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息显示蓝海公司股东为黄某森、范威流，范威流出资比例为51%。又查，第三人范威流、张茜茜称双方于2009年10月结婚，2016年1月离婚。楼文提交的第三人结婚证复印件显示范威流、张茜茜于2009年10月30日登记结婚。第三人张茜茜提交不动产信息查询单显示张茜茜名下的龙岗区中心城阳光广场A、C栋商铺共有59套。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在符合一定条件下且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。根据该规定，该院对涉案房产的情况进行分析认定。本案涉案房产深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）登记在第三人张茜茜的名下，根据江镇峰提交的二手房买卖合同及深圳市不动产登记中心提供的材料，涉案房产在查封前已签订了书面的买卖合同。江镇峰主张房款是姚某禹所付，江镇峰提供范威流出具的情况说明及姚某禹向黄某洪转账412.4万元的转账记录，用于证明因范威流欠黄某洪的钱而要求江镇峰将款转入黄某洪的账户，范威流主张情况说明是在受胁迫的情况下写的，因涉案房产是登记在张茜茜的名下，在没有张茜茜确认的情况下范威流出具的情况说明不能证明江镇峰已将涉案房款支付给房产的登记所有人张茜茜，且江镇峰主张的房款支付方式和双方在二手房买卖合同中有关买方须于2015年10月15日之前将房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户的约定明显不符，故该院对江镇峰主张的涉案房款已全部支付的主张不予采信。江镇峰提交2015年8月至2016年11月期间深圳市爱地花园物业管理有限公司出具给蓝海公司的水电费和管理费收据，用于证明江镇峰已实际占有涉案房产并出租给蓝海公司，本案中第三人和江镇峰2015年10月才签订二手房买卖合同，房产也未正式过户，江镇峰2015年8月就将涉案房屋出租给蓝海公司，并由其交纳水电费明显不符合交易习惯，且蓝海公司的大股东为第三人范威流，范威流和涉案房产的登记所有人张茜茜原是夫妻关系，蓝海公司对涉案房产的使用不能证明江镇峰已实际合法占有涉案房产。虽然根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定和合同另有规定外，自成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力，该条文只是规定当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时即生效，当事人之间产生的是一种债权债务关系，且根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，该规定表明不动产物权的变动需要登记后才能发生效力，本案中涉案房产的买卖并没有在房产交易部门进行物权变更登记，尽管双方签订了二手房买卖合同，但在江镇峰和房屋所有人张茜茜之间并没有发生房屋所有权的转移，双方之间属于合同债权债务关系，这种债权债务关系不能对抗善意的第三人，即本案原告。综上所述，本案不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，江镇峰在本案中对深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）提出的执行异议不成立，该院应继续对（2016）粤0307执1307号执行案件中第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）的强制执行。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、江镇峰的执行异议理由不成立。二、准予（2016）粤0307执1307号执行案件中对第三人张茜茜名下位于深圳市龙岗区中心城阳光广场X、X栋商铺2-6XX房产（房产证号60006XXXXX）的执行。本案一审案件受理费100元（楼文已预交），由江镇峰负担。江镇峰不服一审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回楼文的全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由楼文负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，江镇峰提交其与张茜茜代理人陈某治于2015年10月20日签订的涉案房产的《深圳市房地产认购书》一份，该认购书补充协议部分注明：卖方委托陈某治办理相关手续，购房款指定转入账户：深圳光大银行（龙岗南湾支行）62266204099XXXXX，黄某洪。张茜茜称对认购书不清楚，不认识黄某洪，没有指定黄某洪收款。本院二审认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就江镇峰的执行异议能否排除涉案房产的强制执行，本院二审就以上四项条件逐一论之：（一）关于合同签订。本院二审认为，张茜茜经公证委托向案外人陈某治授权其代为签署《房地产买卖合同》，而陈某治代理张茜茜与江镇峰于2015年10月20日签订的《深圳市房地产认购书》系双方真实意思表示，对标的物、价格均作出明确约定，其最末一项“补充协议”约定：“卖方委托陈某治办理相关手续，购房款指定转入账户：深圳光大银行（龙岗南湾支行），62266204099XXXXX，黄某洪”，系对履行方式作出的约定，亦系房屋买卖合同的必要条款，符合《中华人民共和国合同法》第十二条之规定。签订该条款的权限已包含在张茜茜对陈某治的公证委托授权中，无需另行授权。一审法院对此认定不当，本院二审予以纠正。而张茜茜本人与江镇峰于2015年10月26日签订的《深圳二手房买卖合同》业已由一审法院从深圳市不动产登记中心调取，系张茜茜与江镇峰为办理过户登记所签订。以上协议的签订时间均早于涉案房产的查封时间2015年10月30日。故本院二审确认江镇峰与张茜茜在涉案房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）关于款项支付。本院二审认为，范威流于2017年3月10日出具的《情况说明》上除范威流本人签字捺印外，还有林创某、黄某洪二人的签字和手印，故该份《情况说明》并非范威流的单方陈述，而系范威流与林创某、黄某洪之间的协议。该《情况说明》与范威流于同日出具的另一份《情况说明》均确认的事实为：林创某、黄某洪从2015年4月起借给范威流与张茜茜412万元，其中225万元转账，其它部分是现金。其后范威流与张茜茜将包括涉案房产在内的龙岗区中心城阳光广场的27套商铺的房产证交付林创某、黄某洪作为抵押。2015年10月14日，范威流与张茜茜将上述27套商铺以总价412万元卖给姚某禹，故范威流夫妇指定姚某禹将房款412万元直接支付给林创某、黄某洪替其还清借款。姚某禹分两笔向黄某洪付清了全部房款412万元，不拖欠范威流夫妇任何购房款。以上事实，与黄某洪、林创某于2015年4月-9月期间向范威流、张茜茜的银行账户转账225.85万元的事实相对应，亦与姚某禹分别于2015年10月14日和10月20日向黄某洪的账户转账212.4万元和200万元的事实相对应，亦与陈某治代理张茜茜与江镇峰于2015年10月20日签订的《深圳市房地产认购书》中约定由黄某洪收款的事实相对应，故本院二审确认范威流于2017年3月10日出具的两份《情况说明》的真实性。范威流虽于2017年3月15日出具的《说明》中指称其3月10日所写的《情况说明》不是其真实意思表示，系受胁迫而签字，但该《说明》系范威流单方陈述，其亦未就所谓的胁迫事项向公安机关报警，在没有充分证据予以证实的情况下，范威流的该份单方陈述不得推翻其与林创某、黄某洪之间的双方协议即林创某、黄某洪亦签字捺印的《情况说明》。故本院二审对范威流于2017年3月15日出具的《说明》不予采信。张茜茜在一审中述称其不认识黄某洪，与2015年4月-9月期间黄某洪、林创某向范威流、张茜茜账户转账225.85万元的事实明显矛盾，本院二审对其陈述不予采信。本院二审认为，以上事实足以形成证据链，证明江镇峰已付清涉案房产全部房款。（三）关于合法占有。江镇峰已提交其与蓝海公司于2015年10月21日签订的《深圳市房产租赁合同》，将涉案房产出租予蓝海公司，说明江镇峰已于2015年10月21日取得涉案房产的实际控制权。虽然蓝海公司在与江镇峰签约之前即已实际占用涉案房产，但不影响自2015年10月21日起其系作为江镇峰的承租人占用涉案房产的事实。而该租赁合同签订日期恰好在陈某治代理张茜茜与江镇峰签订《深圳市房地产认购书》及姚某禹向黄某洪的账户转账支付最后一笔购房款的后一天，亦可相互印证。故本院二审认定江镇峰已于涉案房产被查封前合法占有该房产。（四）关于未办理过户登记。如上所述，陈某治代理张茜茜与江镇峰于2015年10月20日签订《深圳市房地产认购书》，江镇峰委托姚某禹于当日向黄某洪转账付清房款，其后江镇峰即与张茜茜于2015年10月26日向深圳市不动产登记中心申请过户登记并获受理，并于当日签订了正式的《深圳市二手房买卖合同》。但涉案房产于2015年10月30日即被楼文申请诉讼财产保全而查封，故涉案房产未办理过户登记非因江镇峰自身原因。综上，江镇峰在（2016）粤0307执异65号案件中对涉案房产提出的执行异议符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。江镇峰的上诉请求成立，本院二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、撤销一审判决；二、驳回楼文的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费合计200元，由楼文负担。本院再审查明，原审查明的事实清楚，再审予以确认。另查明，一审时楼文提交的林某雄与张茜茜之间的短信中，林某雄自称其是蓝海项目林某雄。经查，林某雄是涉案27套商铺的购买者之一。一审短信内容中，“二哥”是姚某禹，“小姚总”是姚某和，“阿范”是范威流。再审庭审中，江镇峰称涉案27套商铺中姚某禹所购数量最多，其他的购房者有的是姚某禹的朋友，有的是姚某禹以前公司的员工。涉案商铺所在的蓝海时代广场（阳光广场）以前的经营主体是蓝海公司，蓝海公司主要由黄某森负责经营，但是黄某森有一段时间被判缓刑，一些经营行为不方便参与，所以曾经委托过姚某禹处理相关经营事宜。另外江镇峰称其与蓝海公司签订租赁合同后，一直没有收到蓝海公司交纳的租金，原因是涉案商铺被查封，没有办法过户，江镇峰无法获得产权，故蓝海公司未向其支付租金。本院再审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。江镇峰在（2016）粤0307执1307号执行案件中提出案外人执行异议，主张其在涉案房产被查封前已经与张茜茜签订了买卖合同并已支付了全部购房款，也已实际占有该房产，江镇峰对其主张的事实应当提供证据予以证明。结合各方的诉辩意见，本案再审争议焦点为：一、涉案房产被查封前，江镇峰是否已经支付了全部购房款；二、涉案房产被查封前，江镇峰是否已合法占有涉案房产。对此，本院分述如下：一、涉案房产被查封前，江镇峰是否已经支付了全部购房款。涉案房产于2015年10月30日被查封。江镇峰主张本案及另案共计27套商铺的总价款412万元由姚某禹代各购房者统一支付给黄某洪，其中2015年10月14日支付212.4万元，2015年10月20日支付200万元，上述款项系代偿张茜茜、范威流所欠林创某、黄某洪的借款，并提供了2015年4月至9月期间林创某、黄某洪账户向范威流、张茜茜账户转账225.85万元的记录，称借款共计412万元，除转账外其余均是以现金出借。对此，本院认为，首先，江镇峰主张范威流、张茜茜向林创某、黄某洪借款412万元，但范威流、张茜茜对此不予认可。江镇峰提供的出借转账记录金额仅225.85万元，对其余出借款项江镇峰称系以现金出借，但对近两百万元的大额现金出借，却没有任何证据如借款合同、收据等予以佐证，不符合常理，故难以采信。其次，林创某、黄某洪出具的情况说明属于证人证言，在证人未出庭的情况下，该情况说明的真实性无法确认。再审时，江镇峰虽申请林创某、黄某洪作为证人出庭作证，但又称林创某、黄某洪不愿意出庭，在林创某、黄某洪未出庭对相关借款本金、期限、利息等事实予以陈述且实际转账金额与江镇峰所主张的借款金额相去甚远的情况下，难以认定姚某禹向黄某洪转账的412万元系代范威流、张茜茜偿还借款以抵作购房款。再次，江镇峰提交了范威流于2017年3月10日签名的两份情况说明，用于证明姚某禹通过代张茜茜、范威流偿还林创某、黄某洪借款的方式支付了购房款，但范威流在本案诉讼中对该两份情况说明明确予以否认，并称是因姚某禹、姚某和向其承诺卖出蓝海时代广场商铺后即支付其投资的本金和分红而在上述两份情况说明上签名。范威流的上述陈述与一审时楼文提交的林某雄与张茜茜之间的往来短信可以相互印证。林某雄是涉案27套商铺的购买者之一，在该短信中林某雄自称是蓝海项目林某雄，并明确表示27间商铺如果能解封并出售，范威流、张茜茜的股份也可以获得分成。因此，范威流于2017年3月10日签名的两份情况说明不应予以采信。最后，根据江镇峰的陈述，姚某禹向黄某洪转第一笔款212.4万元的时间为2015年10月14日；后张茜茜的代理人于同年10月20日与江镇峰签订《深圳市房地产认购书》，姚某禹于当日将第二笔款200万元转账给黄某洪；2015年10月26日，江镇峰与张茜茜签订《二手房买卖合同》。由此可知，在涉案房产买卖过程中，存在买方先支付50%以上的购房款，再与卖方签订认购书和购房合同的情形，但双方在认购书及购房合同中均未载明买方已支付大部分购房款的情况，该交易流程显然不合常理。综合以上分析，江镇峰主张姚某禹已代其及其他购房者通过替范威流、张茜茜偿还林创某、黄某洪借款的方式支付了涉案房产的全部购房款，证据不足，本院再审不予支持。二、涉案房产被查封前，江镇峰是否已合法占有涉案房产。首先，江镇峰主张其与蓝海公司于2015年10月21日签订《深圳市房产租赁合同》，将涉案房产出租给蓝海公司，但其提交的蓝海公司交纳水电费和管理费的收据是从2015年8月开始，时间上并不吻合。而且，涉案房产的所有人为张茜茜，蓝海公司的大股东为范威流，范威流、张茜茜原是夫妻关系，涉案房产所在的蓝海时代广场本为蓝海公司经营，因此江镇峰提交的蓝海公司交纳水电费和管理费的收据并不足以证明其已实际占有涉案房产。其次，江镇峰确认姚某禹曾受黄某森委托处理蓝海公司相关经营事宜，在姚某禹对蓝海公司具有一定控制管理权的情形下，江镇峰提交的其与蓝海公司签订的租赁合同真实性存疑。再次，涉案房产的登记所有人是张茜茜，江镇峰主张其签订购房合同后已实际占有涉案房产，但其并未提交与张茜茜已办理房屋交付手续的相关证据，不符合一般交易习惯。最后，江镇峰确认其将涉案商铺出租给蓝海公司后，蓝海公司从未向其交纳过租金，江镇峰也未提交任何证据证明其曾向蓝海公司追索过租金，在此情形下，仅凭租赁合同不足以认定江镇峰已实际占有涉案房产。综合考虑上述因素，江镇峰主张其已合法占有涉案房产，证据不足，本院再审不予支持。综上，江镇峰主张其在涉案房产查封前已经支付了全部购房款并已合法占有涉案房产，但未提供充分证据予以证明，对其上述主张，本院再审不予支持。二审判决认定江镇峰对涉案房产提出的执行异议符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，确有不当，本院再审予以纠正。一审判决认定江镇峰的执行异议理由不成立，处理正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）粤03民终20251号民事判决；二、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2106号民事判决。一审案件受理费100元（楼文已预交），二审案件受理费100元（江镇峰已预交），均由江镇峰负担。楼文已预交的100元，由深圳市龙岗区人民法院予以退回。江镇峰应在本判决生效之日起七日内向深圳市龙岗区人民法院缴纳案件受理费100元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长  何连塘审判员  李 力审判员  乐 丹二〇一九年十二月二十三日书记员  王同心