广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21930号上诉人（原审原告）：许强，男，1979年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡国英，系许强之母。委托诉讼代理人：许燕峰，系许强之父。被上诉人（原审被告）：李丹丹，女，1984年11月5日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人许强因与被上诉人李丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许强上诉请求：1.撤销一审判决；2.李丹丹向许强支付违约金8万元；3.一审、二审诉讼费用由李丹丹承担。事实与理由：一、一审判决与事实不符，显示公平。1.买房人无购房资格签下无法正常履行的合同，一审却判定是卖房人的责任，这判定不公平。李丹丹本身是房屋中介资深人员，她明知自己无购房资格，还与她领导下的中介刘某军、陈某共同欺骗许强与之签下合同，使该合同因为李丹丹没有购房资格，导致其不能依约办理贷款手续而违约。可一审法官却称许强作为售方，对购房资格理应有审慎注意义务，在许强没有尽到审慎注意义务，且涉案合同非购房资格问题而无法继续履行，许强据此要求李丹丹承担违约责任缺乏事实和法律依据。这就是一审法官歪曲事实，严重不公正的判定。李丹丹购房资格，应由中介审查，并如实告知许强，这是基本常识。更何况中介和李丹丹共同隐瞒欺骗行为，却要许强承担被欺骗的责任，这样的判定并不公平、公正。合同就是合同纠纷案件的依据。双方签订的《存量房买卖合同》规定：买方应在合同签订5日内办妥贷款申请手续。因李丹丹没有购房资格，导致其签订合同5日内无法办妥贷款申请手续，这个事实证明，合同无法继续履行是因为李丹丹无购房资格无法贷款造成的结果，一审判定合同非购房资格问题而无法履行不合理。事实证明，一审法官判定不符合事实，显失公平。2.一审判定许强“一房多卖”行为，无事实依据。事实是，许强因李丹丹无购房资格，导致合同无法正常履行，许强依《存量房买卖合同》第十二条规定，已于2018年3月9日解除合同，证明人：刘某军，陈某，许强申请二审法官让此二证人出庭作证。解除合同后，许强再与刘某勤所签合同是唯一合法合同，并不是是“一房多卖”。以上事实证明，李丹丹违约事实确凿，许强并无“一房多卖”的事实。二、一审法官作为佐证的证据，即（2018）粤0113民初2432号民事判决书中，有明显的与事实不符的判定部分，请二审法官依据事实改判。（2018）粤0113民初2432号民事判决书第12页最后一个自然段中认为：许强急于卖房套现，在与李丹丹所签订的买卖合同正常履行期内又把涉案房屋卖给案外人，无论其与案外人相关的买卖合同的性质如何，事实上是属于“一房多卖”的行为，也有违诚实信用原则。此认为的前提是：所签的买卖合同在正常履行期内，又把涉案房屋卖给案外人。但事实是买卖合同因李丹丹无购房资格导致合同无法继续履行，并非在正常履行期内。而且，该合同已于2018年3月9日依约解除，而后2018年3月11日再与案外人所签合同是唯一合法合同，怎么能说“无论其与案外人的相关买卖合同性质如果，事实上都是属于‘一房多卖’行为。”这个认为也明显错误。事实是，许强并无“一房多卖”行为，没有违背诚实信用原则。法律判定应该以事实为依据，而不应该不看事实而只看生效的判决书。生效判决不符合事实的判定，不应该作为证据采信。综上所述，李丹丹存在明显违约行为，极大地损害了许强的合法权益，而在这种情况下，一审法官却判决李丹丹不承担违约责任，放纵违约方，支持了黑中介的违法行为，漠视弱者的合法权益，明显违反了法律的公平原则，损害了许强合法权益。许强在二审庭询中补充上诉事实和理由如下：1.李丹丹在2018年5月取得购房资格后，许强提出仍愿意将涉案房屋卖给李丹丹，李丹丹无理由坚持不买房，构成违约。2.许强并不存在违约事实：许强在签订合同后就依约办妥所有事项；许强是在与李丹丹解除合同后才与刘某勤签订的合同，不存在一房多卖的事实；李丹丹和刘某勤相互勾结，以各自所签合同为依据，分别起诉许强一房多卖。在另案（2018）粤01民终17768号民事判决书以及（2019）粤民申691号民事裁定书中，均认定许强没有一房多卖，而是属于行为不当。李丹丹采用黑中介的手法，导演并制造一房多卖的陷阱，造成许强一房多卖的假象。3.李丹丹违约给许强带来了经济损失和精神损失。李丹丹二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意许强的上诉请求。许强于2019年4月28日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令李丹丹向许强支付违约金300000元及从判决生效日期至款项清偿之日止的利息（利息以300000元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）；2.诉讼费用由李丹丹承担。一审法院经审理查明：因购买位于广州市番禺区钟村镇XX楼（以下简称涉讼房屋）产生纠纷，李丹丹于2018年3月14日向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0113民初2432号，要求解除其与许强签订的《存量房买卖合同》、由许强向其返还已支付款项及支付利息，并支付违约金等。鉴于该案已发生法律效力，且该案判决书已作为本案证据在卷佐证，故对该案查明的事实，一审法院予以认定，此处不作赘述。该案对李丹丹关于违约金的诉请未予支持，理由为：李丹丹作为一名房地产中介从业人员，其没有事先向许强表明身份，且在与许强签订上述房屋买卖合同时并不符合本市购房资格，有违约诚实信用。许强急于卖房套现，在与李丹丹所签订的买卖合同正常履行期内又把涉讼房屋卖给案外人，无论其与案外人的相关买卖合同的性质如何，事实上是属于“一房多卖”的行为，也是有违诚实信用原则。故基于公平原则，该案酌情支持许强向李丹丹支付因未及时返还购房款所产生的利息损失。本案一审诉讼中，许强提出，其于2018年3月12日深夜才与刘某勤在派出所处理完相关的纠纷，李丹丹于2018年3月13日早晨便拿到刘某勤的合同到法院立案，足以证明二人相互勾结。李丹丹回应称其不清楚许强与刘某勤之间的合同关系，直到其前往派出所报案，经民警告知方知情，随即提起了诉讼。另，李丹丹对于许强主张其存在的违约行为回应如下：1.只需要在合同约定的交易时间内取得购房资格即可，而其事实上已于合同约定的期限内取得购房资格；2.赎契款应在抵押权人通知提前还贷当天才支付，其已于第一押权利人李勇通知的当天支付了77万元，而该金额高出许强刚开始述称的50万，且其在网上查询不到第二押需偿还的金额，为保障其自身资金安全，其要求许强出具债权人的书面通知后方支付相应款项，但许强并没有出具，后更是无法联系上许强。一审法院认为：涉讼房屋属于本市限购政策调控范围内，该政策已实施多年，许强作为出售方，对购房人是否具备购房资格理应负有审慎注意的义务。在许强并未尽到审慎注意义务，且案涉合同非因购房资格问题而无法继续履行的情况下，许强据此要求李丹丹承担违约责任缺乏事实和法律依据。关于垫资赎契的履行情况，李丹丹已于合同签订后依约支付79万元楼款，而由于合同约定抵押权人通知提前还款当天由双方共同办理提前还款手续，许强并未提交证据证明其在李丹丹支付完上述款项后，其曾向李丹丹发出过还款通知，故李丹丹的付款条件尚未成就，许强据此主张李丹丹构成违约，缺乏理据，一审法院亦不予采纳。许强在与李丹丹及其后与刘某勤等人签订合同之时作为一名完全民事行为能力人，应清楚“一房多卖”的法律风险及法律后果，急需资金并不能成为其规避责任的理由，其应为自身不诚信的行为负责。至于在“一房多卖”发生后，李丹丹或案外人如何处理其与许强之间因购买涉讼房屋所产生的纠纷，并不影响许强“一房多卖”既已发生的事实。虽然李丹丹在签订合同之时隐瞒其中介从业人员的身份，同样缺乏诚信，但（2018）粤0113民初2432号案件已依据公平原则，平衡双方的责任，该判决现已发生法律效力。综上所述，许强要求李丹丹支付违约金及利息的诉讼请求于法于理无据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年7月27日作出一审判决：驳回许强的全部诉讼请求。案件受理费2900元，由许强负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：许强要求李丹丹支付违约金的主张应否予以支持。许强主张涉案房屋买卖合同因李丹丹签约时无购房资格且未按约定办妥贷款手续已于2018年3月9日解除，但许强所提供的证据并不足以证实其该项主张，许强对此应承担举证不能的不利后果。已生效的（2018）粤0113民初2432号民事判决判令解除许强与李丹丹所签订的《买卖协议》、《存量房买卖合同》，在明确李丹丹作为房地产中介从业人员，没有事先向许强表明身份，且在与许强签订上述房屋买卖合同时并不符合本市购房资格，有违约诚实信用的同时，也认定了许强急于卖房套现，在与李丹丹所签买卖合同正常履行期内又将涉案房屋卖与他人，发生一房多卖行为，有违诚信法则。该生效判决解除双方当事人的房屋买卖合同关系，并未认定解除原因仅因李丹丹单方违约行为所致。必须指出的是，（2018）粤0113民初2432号生效民事判决已对双方责任予以确定，依公平原则作出了处理。有鉴于此，许强本案所提李丹丹支付违约金的主张，于事实和法律依据上均不充分，本院不予采纳。一审判决驳回许强的诉讼请求，处理并无不当。综上所述，许强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由许强负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十七日书记员  吴敏玲熊盈颖