海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终609号   上诉人（原审原告）：三亚农村商业银行股份有限公司，住所地海南省三亚市解放二路365号。   法定代表人：赵俊，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。   委托诉讼代理人：徐思源，海南省农村信用社联合社律师事务部律师。   被上诉人（原审被告）：海南鑫东源旅业有限公司，住所地海南省海口市海甸岛海达路58号今典别墅6栋。   法定代表人：王小玲，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴鸿昇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。   原审被告：陈修强，男，1958年1月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市。   原审被告：陈刚，男，1955年1月20日出生，汉族，住上海市长宁区。   原审被告：陈曦，男，1983年1月17日出生，汉族，住海南省海口市。   原审被告：王小玲，女，1968年6月4日出生，汉族，住海南省海口市。   上述四位原审被告的共同委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。   原审被告：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所地海南省万宁市兴隆温泉旅游城。   法定代表人：袁远海，该公司总经理。   原审第三人：深圳市奇信集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区江南名苑一、二层。   法定代表人：余少雄，该公司董事长。   原审第三人：张李燕，女，1968年10月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。   原审第三人：郭红萍，女，1964年6月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   原审第三人：张秀卿，女，1963年9月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   原审第三人：苏革新，男，1972年2月15日出生，汉族，住河北省廊坊市。   原审第三人：刘丽，女，1960年12月22日出生，汉族，住安徽省合肥市。   原审第三人：朱其元，女，1988年11月4日出生，汉族，住安徽省合肥市。   原审第三人：陈昕，女，1969年11月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。   原审第三人：卞泽平，男，1995年7月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。   原审第三人：刘长福，男，1946年5月20日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。   原审第三人：斯亦农，男，1965年4月5日出生，汉族，住四川省双流县。   原审第三人：王玥，女，1988年3月26日出生，汉族，住河北省石家庄市。   原审第三人：张晓华，男，1961年11月15日出生，汉族，住河北省石家庄市。   原审第三人：赵志杰，女，1967年5月21日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市。   原审第三人：张沁音，女，1957年9月30日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。   原审第三人：鲍卫群，男，1969年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。   原审第三人：熊力，女，1979年2月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。   原审第三人：王某1，男，2002年4月13日出生，汉族，住甘肃省住甘肃省天水市。   原审第三人：王某2，女，2012年2月20日出生，汉族，住甘肃省住甘肃省天水市。   原审第三人：王立杰，女，1965年8月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。   原审第三人：郑文青，男，1965年11月8日出生，汉族，住河北省晋州市。   原审第三人：韩继红，女，1955年4月6日出生，汉族，住河北省石家庄市。   原审第三人：于双，女，1976年5月17日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。   原审第三人：张庆林，男，1962年10月24日出生，汉族，住河北省晋州市。   原审第三人：常思，女，1989年7月8日出生，汉族，住北京市海淀区。   原审第三人：马想全，男，1969年10月11日出生，汉族，住北京市石景山区。   原审第三人：王某3，女，2012年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。   法定代理人：邹某，女，系王某3法定监护人。   原审第三人：郑芯蕊，女，1992年4月21日出生，汉族，住河南省周口市。   上述二十七位原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘六爱，海南绿星律师事务所律师。   原审第三人：张玲，女，1969年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。   原审第三人：钱玉珍，女，1961年1月20出生，汉族，住上海市黄浦区。   原审第三人：卢昱玮，女，1990年3月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。   原审第三人：侯云梅，女，1971年7月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。   原审第三人：唐忠，男，1955年10月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。   原审第三人：唐华彪，男，1986年8月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。   上述六位原审第三人的共同委托诉讼代理人：杨振中，北京美辰律师事务所律师。   原审第三人：李东华，男，1971年12月31日出生，汉族，住新疆石河子市。   原审第三人：宫利，女，1975年6月23日出生，汉族，住新疆石河子市。   原审第三人：戴罡，男，1984年2月18日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。   原审第三人：葛逸晨，男，1995年8月22日出生，汉族，住辽宁省铁岭市。   原审第三人：周奇峰，男，1963年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。   原审第三人：汪水矿，男，1963年3月1日出生，汉族，住河南省平顶山市。   原审第三人：杜某1，男，2011年10月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市。   法定代理人：周某，女，1979年5月1日出生，汉族，住辽宁省锦州市，系杜某1母亲。   原审第三人：卢霄，男，1982年3月8日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。   委托诉讼代理人：卢某，1952年8月29日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区，系卢霄父亲。   委托诉讼代理人：杜某2，1952年6月12日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区，系卢霄母亲。   上诉人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）因与被上诉人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）以及原审被告陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云酒店公司）和原审第三人深圳市奇信集团股份有限公司、张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2、张玲、郑文青、李东华、宫利、韩继红、戴罡、葛逸晨、周奇峰、钱玉珍、卢昱玮、于双、汪水矿、张庆林、侯云梅、杜某1、唐忠、唐华彪、王立杰、常思、卢霄、王某3、马想全、郑芯蕊金融借款合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2016）琼02民初29号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人三亚农商行的委托诉讼代理人刘静、徐思源，被上诉人鑫东源公司的委托诉讼代理人吴鸿昇、祝向荣，原审被告陈修强、陈刚、陈曦、王小玲的共同委托诉讼代理人祝向荣，原审第三人张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2、王立杰、郑文青、韩继红、于双、张庆林、常思、马想全、王某3、郑芯蕊的共同委托诉讼代理人刘六爱，原审第三人张玲、钱玉珍、卢昱玮、侯云梅、唐忠、唐华彪的共同委托诉讼代理人杨振中到庭参加诉讼。原审被告忆云酒店公司、原审第三人深圳市奇信集团股份有限公司、卢霄、汪水矿、戴罡、李东华、宫利、葛逸晨、周奇峰、杜某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   三亚农商行上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，依法改判三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云山水产权式酒店面积为3434平方米二期在建工程及对应分摊的土地使用权享有优先受偿权；2．本案的二审案件诉讼费由鑫东源公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，三亚农商行对已办理抵押登记的鑫东源公司名下的面积为3434平方米的在建工程享有优先受偿权。第一，三亚农商行并未同意鑫东源公司销售抵押物，且抵押物尚未达到法定交付条件。本案中，鑫东源公司在三亚农商行不知情的情况下，私下与部分购房人签订《商品房预售合同》，且该合同并未在万宁市房管局进行网签和备案，鑫东源公司亦未提供房屋买卖的不动产发票；另外，涉案的抵押物为在建工程，至今尚未完成竣工验收手续，未达到法定交付的条件。因此，一审判决认定三亚农商行同意鑫东源公司销售抵押物且抵押物已进行交付，属认定事实不清。第二，在三亚农商行抵押登记未注销的前提下，一审判决判令三亚农商行对部分抵押物不享有优先受偿权，属适用法律错误。抵押权设定的目的在于确保抵押权人就抵押人的特定财产优先受偿，如否定抵押权之追及效力而仅允许抵押权人请求抵押人将转让抵押物所得价款用于清偿债务，则抵押权人的利益将无从获得切实的保障。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，因此，不动产的消灭，原则上须经注销登记，才能产生消灭的法律效果。本案中，在三亚农商行已办理的抵押登记持续有效且未注销的前提下，一审判决判令三亚农商行对部分已私下销售的抵押物不享有优先受偿权，属适用法律错误。第三，退一步讲，如果同意销售视为放弃抵押权，那么根据三亚农商行提供的同意办理预售证延期的函中，涉案房屋办理的预售许可证的有效期也仅仅是到2014年5月7日，在该日期之后，鑫东源公司就没有销售C404号房、C405号房、C504号房、C505号房、D506号房的资格了。作为房屋的买受人，其应当对该销售房屋的行为具有法律上的注意义务，在预售许可证已经失效的情况下，仍然主张抵押权人对涉案房屋丧失了抵押登记的优先受偿权，法律上是不允许的。一审判决判令三亚农商行不享有优先受偿权的31套房屋中的C404，C405，C504，C505，D506五套房屋均是在预售许可证期满后销售的房屋，三亚农商行应当对该房屋享有优先受偿权。   鑫东源公司辩称，第一，三亚农商行的上诉理由不成立，依法应当驳回其上诉请求。一审判决第二项对三亚农商行是否享有优先受偿权的判决结果是公正的，是符合客观事实情况的。三亚农商行在鑫东源公司预售许可证到期的情况下，书面向万宁市房管局出具同意鑫东源公司对房屋进行销售。既然三亚农商行同意鑫东源公司办理预售房屋许可证的延期，同意对房屋进行销售，鑫东源公司就依法有权不经过三亚农商行的同意直接对外进行销售房产，并且所销售的房款三亚农商行也没有依法扣除进入他们指定的偿还贷款账户的销售房款，因此三亚农商行就丧失了对鑫东源公司依法出售的房屋的优先受偿权，应当视为其对自己享有的抵押权的优先受偿权的一种放弃，请求依法驳回三亚农商行的上诉请求。第二，一审判决判令陈曦和其他四位原审被告对鑫东源公司的借款本金、利息、罚息包括复利承担连带责任是有误的。陈曦仅仅是授权他的父亲陈刚签署忆云山水温泉度假酒店连带保证责任，并没有授权陈刚代表陈曦来签订保证合同。一审判决判令陈曦承担连带责任是认定事实错误，适用法律错误。   原审被告陈修强、陈刚、陈曦、王小玲述称，同意鑫东源公司的答辩意见。   原审第三人张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2、王立杰、郑文青、韩继红、于双、张庆林、常思、马想全、王某3、郑芯蕊述称，第一，一审判决认定事实基本清楚，但是有遗漏了部分第三人已经购房的一个事实。针对三亚农商行的优先受偿权，涉案房屋中有55套房子已经销售了。在鑫东源公司销售涉案房屋的时候，是经过了三亚农商行同意的，三亚农商行同意并认可鑫东源公司销售涉案的55套房屋，应予认定三亚农商行对已销售的涉案房屋失去了优先受偿权。抵押权它本身仅仅是基于抵押物拍卖价款的优先受偿权，不是针对抵押物本身享有优先权。购房业主是将购房款直接打入鑫东源公司在三亚农商行开通的账户，三亚农商行没有扣划销售的房款，过错责任应该由本三亚农商行承担，而不应该转嫁于购房者来承担。关于鑫东源公司在预售许可证期满后销售涉案房屋是否合法有效的问题。鑫东源公司在预售许可证期满后仍然销售房屋，其行为应当是合法有效的。鑫东源公司是违反行政的相关规定，而且是一般性管理性规则，而不是禁止性规则，故销售行为仍然是合法有效的行为。   原审第三人张玲、钱玉珍、卢昱玮、侯云梅、唐忠、唐华彪述称，应驳回三亚农商行的上诉请求。第一，侯云梅等四人与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》已经万宁法院确认合法有效，受法律保护。另，三亚农商行也曾针对部分业主提出撤销之诉，但均被驳回。第二，三亚农商行抵押权凭证已过期，侯云梅等四位业主的抵押登记已经被依法撤销，其无权行使抵押权。第三，三亚农商行同意鑫东源公司继续销售已经抵押房产的，侯云梅等原审第三人的购房行为不存在侵害其抵押权的情形。第四，三亚农商行的抵押权可以通过收取抵押物转让款（即诉争房产房款）的方式来行使。鑫东源公司应当将房屋价款向三亚农商进行清偿，但鑫东源公司未清偿，系鑫东源公司的过错，与购房人无关。第五，三亚农商行完全可以通过收取房款的方式来实现抵押权，即便未能实现也属于其怠于或疏于行使的情形，与购房人无关。第六，三亚农商同意鑫东源公司在抵押的情况下继续销售属于《中华人民共和国物权法》第177条规定的放弃担保物权的情形，其无权再享有优先权。   原审第三人深圳市奇信集团股份有限公司提交书面意见称，其所享有的建设工程优先权优先于三亚农商行的抵押权受偿，深圳市奇信集团股份有限公司就鑫东源公司拖欠的3018万元工程款对涉案的忆云山水温泉度假酒店项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。   原审第三人卢霄提交书面意见称，其所购买的D幢505号房已经法院生效判决判令归其所有。   原审第三人汪水矿提交书面意见称，其作为购房者所享有的合法权益已经法院生效判决所确认和支持，三亚农商行的上诉理由不能成立。   原审第三人戴罡提交书面意见称，其作为购房者所享有的合法权益已经法院生效判决所确认和支持，请法院依法裁判。   三亚农商行向一审法院起诉请求：1.判令鑫东源公司偿还三亚农商行借款本金24785000元以及按合同约定的年利率13.725%计算利息，对未支付的利息按照年利率13.725%计算复利，均计算到贷款实际偿清之日止）；2.判令三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程[他项权证号：万宁市房建万城字第8377号]及对应分摊的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]享有优先受偿权；3.判令三亚农商行对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]享有优先受偿权；4.判令王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任；5、判令由各被告承担本案有关的诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的一切费用。   一审法院认定事实：一、2013年1月8日，鑫东源公司召开股东会，股东会决议通过事项如下：同意鑫东源公司向三亚农商行申请借款2500万元，用于装修资金，期限3年；以王传美个人名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋别墅，作为鑫东源公司向三亚农商行借款2500万元的抵押物；以忆云山水产权式酒店二期在建工程公寓楼销售房款作为向三亚农商行借款2500万元还本付息的资金来源；同日，鑫东源公司承诺同意抵押其公司名下忆云山水产权式酒店二期在建工程公寓楼。同日，忆云酒店公司亦召开了股东会决议，会议通过事项如下：同意以忆云山水产权式酒店一期酒店经营收入作为向三亚农商行借款2500万元还本付息的资金来源；同意在本贷款未还清之前，忆云酒店公司不以任何形式进行分红、利润分配，不撤资、不归还忆云酒店公司对股东的借款；同意以忆云酒店公司及本人全部财产对本笔贷款承担连带保证担保责任，未按期归还该笔贷款本息时，三亚农商行有权处理其抵押物。同日，忆云酒店公司向三亚农商行出具连带保证责任书，承诺对鑫东源公司向三亚农商行的借款2500万元承担连带清偿责任。   二、2013年1月22日，鑫东源公司与三亚农商行签订《海南省农村信用社固定资产贷款合同》[合同编号：三农联中心社2013年固借（诚）字第002号]，约定了以下内容：第2.3条贷款期限：贷款2500万元，期限36个月，自2013年1月22日起至2016年1月22日止。贷款期限内，贷款的实际提款日和还款日以借据为准。第三条约定贷款利率，第3.1条：本合同项下的每笔贷款借款人都要按贷款年率11.15%向贷款人支付贷款利息和贷款诚信保证金。第3.2条约定贷款利率：本合同项下贷款利率为年利率，固定利率为9.15%，在贷款期限内该利率保持不变。第3.3.1条：借款人未如约归还贷款本息或未如约支付贷款保证金的，从违约之日起至借款人重新履约之日止，贷款年利率按本合同第3.1条约定的年率执行。第3.3.2条：贷款诚信保证金年率的确定：贷款诚信保证金年率等于本合同第3.1条约定的年率减去本合同第3.2条约定的贷款年利率。第3.4条约定：本合同项下贷款自实际提款日起依据实际贷款天数按日计息（日利率=年利率/360），按月结息，结息日为每月的20日。第六条约定还款，第6.2条约定：借款人偿还本合同项下贷款本息的资金来源于但不限于在建的产权式酒店公寓楼销售收入及别墅收入和忆云山水一期酒店经营收入。第6.4条约定：借款人应按本合同约定按时足额支付利息，并按下列6.4.3项的约定偿还贷款本金；第6.4.3约定；按月结息，分期还本。一年还本金不少于2次，最后一年归还本金小于贷款本金的50%。第九条约定借款人的权利义务，第9.2条约定：按本合同约定清偿本合同项下的贷款本金及利息，不得采取任何方式逃避债务。第十条约定担保，第10.1条约定：由担保人向贷款人提供担保，并与贷款人签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号和第005号]《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]。第十一条约定违约责任，第11.4条约定：借款人到期不偿还本合同项下贷款本金及利息的，贷款人有权要求其限期清偿，借款人授权贷款人扣收借款人开立在海南省农村信用社联合社及其所有下属机构的所有账户中的资金以抵偿本合同项下的债务。同时对合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按本合同第3.2条约定的利率上浮50%按日计收利息，对未支付的利息计收复利。第十二条约定费用：履行合同及合同项下担保有关的律师服务、保险、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用、贷款人为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。第17.8条约定：本笔借款的利率为固定利率，利率为9.15%，收取诚信保证金率2%。第（3）项约定借款期间利息发生跨月拖欠的，以前月份所收的诚信保证金全部没收，以后月份贷款实收利率为9.292‰，诚信保证金为0‰。合同还约定了其他事项。   三、2013年1月22日三亚农商行与鑫东源公司签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第004号]，合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，鑫东源公司愿意向三亚农商行提供抵押担保。以鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡的在建工程[对应房号：A601号（54.92m）、A605号（54.6m）、B504号（82.08㎡）、B601号（82.08㎡）、B602号（81.93㎡）、B603号（81.93㎡）、B604号（82.08㎡）、C302号（56.85㎡）、C307号（56.85㎡）、C308号（54.92㎡）、C401号（54.92㎡）、C402号（56.85㎡）、C403号（60.90㎡）、C404号（60.74㎡）、C405号（60.74㎡）、C406号（60.90㎡）、C407号（56.85㎡）、C408号（54.92㎡）、C501号（54.92㎡）、C502号（56.85㎡）、C503号（60.90㎡）、C504号（60.74㎡）、C505号（60.74㎡）、C506号（60.90㎡）、C507号（56.85㎡）、C508号（54.92㎡）、D201号（54.92㎡）、D202号（54.60㎡）、D206号（60.90㎡）、D208号（54.92㎡）、D301号（54.92㎡）、D304号（60.74㎡）、D307号（54.60㎡）、D401号（54.92㎡）、D402号（54.60㎡）、D403号（60.90㎡）、D404号（60.74㎡）、D405号（60.74㎡）、D406号（60.90㎡）、D407号（54.60㎡）、D408号（54.92㎡）、D501号（54.92㎡）、D502号（54.60㎡）、D503号（60.90㎡）、D504号（60.74㎡）、D505号（60.74㎡）、D506号（60.90㎡）、D507号（54.60㎡）、D508号（54.92㎡）、E202号（81.93㎡）、E203号（81.93㎡）、E501号（82.08㎡）、E502号（81.93㎡）、E503号（81.93㎡）、E504号（82.08㎡）]及对应分摊的土地使用权[土地证号：万国用（2011）第500004号]提供抵押担保并办理抵押登记[他项权证号：万宁市房建万城字第8377号]。同日，三亚农商行与王传美签订《抵押合同》[合同编号：三农联中心社2013年抵字第005号]，后于2013年7月3日，双方签订《抵押合同变更协议》。合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，王传美愿意向三亚农商行提供抵押担保。以王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]及对应土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]提供抵押担保并办理抵押登记[房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]。上述抵押物担保范围均为：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用。   四、2013年1月19日，王传美、陈修强、陈刚、陈曦均公证委托陈刚代为签署与贷款有关的文件，王小玲公证委托林华代为签署与贷款有关的文件。上述公证书均特别注明：受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。2013年1月22日三亚农商行与王传美、陈修强、陈曦、王小玲签订《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]，合同约定：为了确保2013年1月22日鑫东源公司与三亚农商行签订的贷款合同项下借款人的义务得到切实履行，王传美、陈修强、陈曦、陈刚、王小玲愿意向三亚农商行提供保证担保；保证期间为自主合同确定的借款到期日之次日起两年；保证范围为主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用；保证人签名：王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲，其中王传美、陈修强、陈曦由陈刚代签名，王小玲由林华代签名。2013年７月27日，保证人王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲在海南省农村信用社大额贷款检查表对鑫东源公司贷款及担保的真实性予以签名确认。   五、三亚农商行分别于2013年2月1日、2013年4月26日、2013年7月11日分三次向鑫东源公司发放贷款本金1000万元、400万元、1100万元，合计发放贷款2500万元。鑫东源公司自2013年2月20日起开始偿还借款利息，并于2014年12月11日偿还借款本金10万元，于2014年12月12日偿还借款本金10万元，于2015年9月18日偿还借款本金1.5万元，截止2015年9月20日，鑫东源公司总计偿还本金21.5万元，利息6544239.22元（含诚信保证金）。自2015月8月22日起，鑫东源公司不能正常支付借款本息，截至2016年1月25日，鑫东源公司仍欠三亚农商行借款本金2478.5万元及利息（含罚息）、复利1253854.5元。   六、2015年3月8日，王传美病逝于上海市第十人民医院，王传美与陈修强、陈刚系母子关系。2016年10月10日，因王传美已死亡，需要等待确定继承人，本院裁定本案中止诉讼。2017年6月18日，本院在报上发出公告，限王传美继承人30日内向本院进行登记。王传美之子陈修强、陈刚表示作为王传美的继承人愿意继承遗产。2018年11月26日，因三亚农商行起诉时，王传美已不属于合法的民事主体，不能依法承担民事责任，本院作出（2016）琼02民初29号之二民事裁定驳回三亚农商行对王传美的起诉。   七、2015年12月28日，一审法院根据三亚农商行的申请作出（2015）三亚民保字第11号民事裁定，裁定查封鑫东源公司名下和王传美名下上述抵押担保财产。2016年3月11日，一审法院根据三亚农商行的申请作出（2016）琼02民初29号民事裁定，查封王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的4栋房产[产权证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）、万宁市房权证兴隆字第XXXX号（建筑面积为833.04平方米）]及土地使用权位于万宁市兴隆温泉旅游区[土地使用权证号：万国用（2005）第301031号，土地面积434平方米、万国用（2009）第500025号，土地面积2610平方米]。2018年12月24日，该院根据三亚农商行的续行查封请求，作出（2016）琼02民初29号之三民事裁定，裁定续行查封鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡的在建工程和王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号]及对应土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]，查封有效期限为三年。   八、2013年４月17日，三亚农商行为保证忆云山水产权式酒店在建工程二期项目正常销售，按期还款，同意鑫东源公司对房屋进行销售并向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》。第三人侯云梅、常思等人与鑫东源公司签订《商品房预售合同》且已全额支付购房款。第三人侯云梅、常思等人与忆云酒店公司签订《委托经营合同》《产权房委托装修装饰合同》，委托忆云酒店公司对已购房产进行产权式酒店经营，委托经营期间第三人侯云梅、常思等人已收取租金。2015年12月11日，万宁市房管局出具关于调查处理“忆云山水”项目购房业主反映情况的答复函，告知蒋元波等33位业主忆云山水产权式酒店二期在建工程项目房产已设抵押登记且已销售房产未办理网签备案。2015年12月31日，万宁市房管局出具鑫东源公司上报忆云山水产权式酒店合同情况表，上面列明了刘丽、鲍卫群、葛逸晨、郑芯蕊等案涉第三人与鑫东源公司签订合同的日期以及合同对应的房号。2017年5月23日，海南省第一中级人民法院作出（2017）琼96民终644号民事判决书认定常思购房人的权益优先于抵押权人三亚农商行的优先受偿权。2017年12月15日，海南省高级人民法院作出（2017）琼民申938号民事裁定书认定，三亚农商行作为抵押权人向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》，同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，涉案房屋作为抵押财产的价金已得到变现。鑫东源公司应当将涉案房屋转让所得的价款向三亚农商行提前清偿债务，但鑫东源公司并未依法清偿其所欠三亚农商行的债务，系鑫东源公司的过错，与购房人常思无关。三亚农商行不能就涉案房屋已变现的价金优先受偿为由继续向购房人常思主张涉案房屋抵押权。   九、本案购买忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的第三人名单及对应房号：汪水矿（A601）、张晓华（B601）、张沁音（B604）、苏革新（C401）、郭红萍（C404）、郑文青（C405）、张庆林（C406）、葛逸晨（C408、C508、D401、D402）、马想全（C503）、唐忠及唐华彪（C504）、钱玉珍及卢昱伟（C505）、鲍卫群（C506）、刘丽及朱其元（C507）、王某1及王某2（D301）、赵志杰（D304）、周奇峰（D307）、斯亦农（D403）、刘长福（D404）、常思（D406）、郑芯蕊（D407）、陈昕及卞泽平（D408）、于双（D502）、王玥（D503）、卢霄（D505）、张秀卿（D506）、熊力（D507）、张李燕（D508）、王立杰（E503）。   一审法院认为，三亚农商行与鑫东源公司签订的贷款合同和《抵押合同》，与王传美签订的《抵押合同》，与王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲签订的《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，属有效合同，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。鑫东源公司对偿还本金24785000元及贷款正常利息没有异议，予以确认。本案的争议焦点为：一、关于三亚农商行诉求鑫东源公司按照年利率13.725%计算利息，对未支付利息按照年利率13.725%计算复利是否有事实和法律依据的问题；二、关于三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权、对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋及对应的土地使用权是否享有优先受偿权的问题；三、关于王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用是否承担连带责任的问题；四、关于本案诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的其他费用的承担问题。   1关于三亚农商行诉求鑫东源公司按照年利率13.725%计算利息，对未支付利息按照年利率13.725%计算复利是否有事实和法律依据的问题。贷款合同签订后，三亚农商行依约向鑫东源公司发放贷款，已履行其全部义务，鑫东源公司在收到借款后，应当按照贷款合同约定偿还借款本息，但其未能依约归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中国人民银行关于印发〈人民币利率管理规定〉的通知》第二十一条“中长期贷款（期限在一年以上）的利率实行一年一定……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率由现行按日万分之五计息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%－100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，再根据贷款合同第3.2条“本合同项下贷款利率为年利率，固定利率为9.15%”和第11.4条“合同履行期届满后逾期贷款从逾期之日起按合同第3.2条约定的利率上浮50%计收利息，对未支付的利息计收复利”的约定，三亚农商行主张按年利率13.725%计算利息和复利符合法律规定和合同约定，该院予以支持。鑫东源公司认为三亚农商行诉请的罚息及复利不合理，请求法院不予支持的理由不能成立，该院不予支持。   二、关于三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权、对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋及对应的土地使用权是否享有优先受偿权的问题。关于三亚农商行诉求对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权在上述贷款本息范围内享有优先受偿权的问题。根据已生效的海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终644号民事判决认定：常思买受人的权益优先与抵押权人优先受偿权和海南省高级人民法院（2017）琼民申938号民事裁定认定：三亚农商行作为抵押权人向万宁市房管局出具《关于同意办理忆云山水产权式酒店预售延期的函》，同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，涉案房屋作为抵押财产的价金已得到变现。鑫东源公司应当将涉案房屋转让所得的价款向三亚农商行提前清偿债务，但鑫东源公司并未依法清偿其所欠三亚农商行的债务，系鑫东源公司的过错，与购房人无关。三亚农商行不能就涉案房屋已变现的价金优先受偿为由继续向购房人主张涉案房屋抵押权。再根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第(三)项规定，债权人放弃担保物权，担保物权消灭。因三亚农商行同意抵押人鑫东源公司对抵押房产进行销售，故鑫东源公司经三亚农商行同意已销售的房产，三亚农商行不再享有优先受偿权。具体到本案，购买忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的第三人及对应房号为：汪水矿（A601）、张晓华（B601）、张沁音（B604）、苏革新（C401）、郭红萍（C404）、郑文青（C405）、张庆林（C406）、葛逸晨（C408、C508、D401、D402）、马想全（C503）、唐忠及唐华彪（C504）、钱玉珍及卢昱伟（C505）、鲍卫群（C506）、刘丽及朱其元（C507）、王某1及王某2（D301）、赵志杰（D304）、周奇峰（D307）、斯亦农（D403）、刘长福（D404）、常思（D406）、郑芯蕊（D407）、陈昕及卞泽平（D408）、于双（D502）、王玥（D503）、卢霄（D505）、张秀卿（D506）、熊力（D507）、张李燕（D508）、王立杰（E503）。上述第三人与鑫东源公司签订了《商品房预售合同》，且已支付购房款，鑫东源公司亦将房屋实际交付给上述第三人。鑫东源公司已将房产销售给上述第三人，上述第三人的购房权益优先于三亚农商行的抵押权，故三亚农商行对忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权已销售给上述第三人的部分房产不再享有优先受偿权。三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程及对应分摊的土地使用权鑫东源公司未销售部分仍享有优先受偿权，该院予以支持。本案中，第三人张玲、李东华、宫利、韩继红、戴罡、侯云梅、杜某1、王某3所购买的房产未在忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产之列，故不属于三亚农商行主张享有优先受偿权的忆云山水产权式酒店二期在建工程的范围，该院不予审查。另，因现有证据无法查明忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产是否还有其它购房人，除上述所列购买忆云山水产权式酒店二期在建工程抵押房产的第三人外，如有其他忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程抵押房产的购房人，可另行主张权利。关于三亚农商行诉求对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]在上述贷款本息范围内享有优先受偿权的问题，三亚农商行诉求符合合同约定和法律规定，该院予以支持。   三、关于王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用是否承担连带责任的问题。依照贷款合同第10条“由担保人向贷款人提供担保，并与贷款人签订编号为三农联中心社2013年抵字第004、三农联中心社2013年抵字第005、三农联中心社2013年保字第002号担保合同”的约定，三亚农商行与王传美、陈修强、陈曦、陈刚、王小玲签订了《保证合同》[合同编号：三农联中心社2013年保字第002号]，保证合同担保范围为“主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付费用”。双方签订的担保合同合法有效。三亚农商行主张债权在《保证合同》约定的保证范围和期间内，王传美、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任于法有据，应予支持。关于王传美的担保责任问题，因三亚农商行起诉时王传美已死亡，不是合法的民事主体，该院已作出裁定驳回三亚农商行对王传美的起诉。王传美的担保责任应由其继承人陈修强、陈刚以继承王传美的遗产为限承担王传美的担保责任。鉴于王传美、陈修强、陈刚对上述借款都应承担连带责任，故王传美的担保责任不再另行判决陈修强、陈刚再次承担。2013年1月19日，陈修强、陈刚、陈曦均公证委托陈刚代为签署与贷款有关的文件，王小玲公证委托林华代为签署与贷款有关的文件。上述公证书均特别注明：受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。故陈修强、陈曦、王小玲关于仅委托受托人陈刚、林华签订与贷款有关的股东会决议及相关文件，并没有委托受托人签订《保证合同》，该《保证合同》对陈修强、陈曦、王小玲不具有法律效力，其三人不应承担连带责任的辩解，与查明事实不符，该院不予支持。另，因《公证书》已证明是陈修强、陈曦委托陈刚，王小玲委托林华，代为签署与办理贷款有关的合同，笔迹鉴定没有必要。故对陈修强、陈曦笔迹鉴定申请，该院不予准许。陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息及复利等相关费用承担连带责任。   4关于本案诉讼费、律师费等三亚农商行为实现债权而实际发生的其他费用的承担问题。本案实际发生费用，诉讼费171994元。根据贷款合同第12条“三亚农商行为实现债权而实际发生的一切费用包括诉讼费、财产保全费、律师费等均由鑫东源公司承担”和《保证合同》第五条“本保证合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用”的约定，三亚农商行诉请鑫东源公司、陈修强、陈刚、王小玲、忆云酒店公司承担本案诉讼费符合合同约定，该院予以支持。对于三亚农商行主张的律师费等其他费用，因三亚农商行未提供相关证据加以证明，该院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第(三)项、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、鑫东源公司于判决生效之日起十日内向三亚农商行还本金24785000元以及至实际清偿之日止的利息[截止至2016年1月25日的利息（含复利）1253854.5元；自2016年1月26日起至实际清偿之日止的利息按年利率13.725%按日计收，对应付而未付的利息按年利率13.725%计算复利]；二、三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云山水产权式酒店面积为3434㎡二期在建工程已销售部分房产及对应分摊的土地使用权（对应房号：A601、B601、B604、C401、C404、C405、C406、C408、C508、D401、D402、C503、C504、C505、C506、C507、D301、D304、D307、D403、D404、D406、D407、D408、D502、D503、D505、D506、D507、D508、E503）不享有优先受偿权，对未销售部分及对应分摊的土地使用权（对应房号：A605、B504、B602、B603、C302、C307、C308、C402、C403、C407、C501、C502、D201、D202、D206、D208、D405、D501、D504、E202、E203、E501、E502、E504）仍享有优先受偿权；三、三亚农商行对王传美名下位于万宁市兴隆温泉旅游城维多利亚庄园面积为1231.26平方米的三栋房屋[房产证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号、万宁市房权证兴隆字第XXXX号；房屋他项权证号：万宁市房他证万城字第8797号]及对应的土地使用权[土地证号：万国用（2005）第301031号、万国用（2009）第500025号]享有优先受偿权；四、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司对上述借款本金、利息、罚息及复利等相关费用承担连带责任，并在承担连带责任后有权向鑫东源公司追偿；五、驳回三亚农商行的其他诉讼请求。一审案件受理费171994元，由鑫东源公司、陈修强、陈刚、陈曦、王小玲、忆云酒店公司连带负担。   二审中，被上诉人鑫东源公司提交了一份证据即银行流水，拟证明房屋预售的时候其已经把四千三百多万的钱直接刷到三亚农商行指定的还款账户名下。原审被告陈曦提交了一份公证委托书，拟证明陈刚代表忆云酒店公司签署连带担保的相关文书。三亚农商行对该两份证据的真实性、合法性无异议，但对该两份证据的关联性和证明内容均有异议，认为跟本案不具关联性。鑫东源公司对陈曦提交的证据即公证委托书的真实性、合法性、关联性和证明力均予认可。陈曦对鑫东源公司提交的证据即银行流水的真实性、合法性、关联性和证明力均予认可。原审被告陈修强、陈刚、王小玲，原审第三人张李燕、郭红萍、张秀卿、苏革新、刘丽、朱其元、陈昕、卞泽平、刘长福、斯亦农、王玥、张晓华、赵志杰、张沁音、鲍卫群、熊力、王某1、王某2、王立杰、郑文青、韩继红、于双、张庆林、常思、马想全、王某3、郑芯蕊对该两份证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予认可。原审第三人张玲、钱玉珍、卢昱玮、侯云梅、唐忠、唐华彪以其不是公证委托书的当事人为由，对陈曦提交的证据即公证委托书不予发表质证意见。原审第三人张玲、钱玉珍、卢昱玮、侯云梅、唐忠、唐华彪认为鑫东源公司提交的证据即银行流水能够证明三亚农商行可以通过收取价款的形式实现抵押权的事实。本院认为，该两份证据均与本案二审所争议的事实即三亚农商行对忆云山水产权式酒店二期在建工程中已销售部分的31套房产能否享有优先受偿权的问题不具关联性，依法不予采信。   二审另查明：海南省万宁市人民法院作出的（2016）琼9006民初155号生效民事判决判令：“一、郭红萍与鑫东源公司于2015年2月26日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、确认郭红萍对位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢404房（现为414房）享有所有权；三、鑫东源公司于判决生效日期起三十日协助郭红萍将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢404房（现为414房）的房地产权证办理至郭红萍名下；四、鑫东源公司于判决生效之日起三十日内向郭红萍支付合同权利瑕疵担保违约责任的违约金16696.8元；五、驳回郭红萍的其他诉讼请求。”三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，起诉请求：“撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初155号民事判决第一、二、三、四项。”海南省第一中级人民法院经审理后作出的（2018）琼96民终2036号生效民事判决判令：“一、撤销海南省万宁市人民法院做出的（2016）琼9006民初155号民事判决书第二项；二、驳回三亚农商行的其他诉讼请求。”   海南省万宁市人民法院作出的(2016)琼9006民初74号生效民事判决判令：“一、郑文青与鑫东源公司于2014年3月21日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、鑫东源公司于判决生效日期起三十日内向万宁市住房保障与房产管理局申请，将坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢405房的房地产权证办理至郑文青名下；如鑫东源公司没有履行上述义务，则由郑文青自行向万宁市住房保障与房产管理局申请办理过户登记；三、驳回郑文青的其他诉讼请求。”三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，起诉请求：“1.撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初74号民事判决第二项。”海南省第一中级人民法院经审理后作出的（2018）琼96民终2044号生效民事判决判令：“驳回三亚农商行的全部诉讼请求。”   海南省万宁市人民法院作出的(2016)琼9006民初66号生效民事判决判令：“一、唐忠、唐华彪与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、鑫东源公司于判决生效日期起三十日内协助唐忠、唐华彪将坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C405A（即504）房的房地产权证办理至唐忠、唐华彪名下；三、驳回唐忠、唐华彪的其他诉讼请求。”三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，起诉请求：“1.撤销万宁市人民法院（2016）琼9006民初66号民事判决第一项、第二项。”海南省第一中级人民法院经审理后作出的（2018）琼96民终1904号生效民事判决判令：“驳回三亚农商行的全部诉讼请求。”   海南省万宁市人民法院(2016)琼9006民初79号生效民事判决判令：“一、钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司于2015年4月20日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、鑫东源公司于判决生效日期起三十日内协助钱玉珍、卢昱玮将坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店C幢505B房的房地产权证办理至钱玉珍、卢昱玮名下；如鑫东源公司没有履行上述义务，则由钱玉珍、卢昱玮自行向万宁市住房保障与房产管理局申请办理过户登记。三、驳回钱玉珍、卢昱玮的其他诉讼请求。”三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，起诉请求：“1.撤销万宁市人民法院（2016）琼9006民初79号民事判决第一项、第二项。”海南省第一中级人民法院经审理后作出的（2018）琼96民终1830号生效民事判决判令：“驳回三亚农商行的全部诉讼请求。”   海南省万宁市人民法院作出的（2016）琼9006民初154号生效民事判决判令：“一、张秀卿与鑫东源公司于2015年2月26日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、确认张秀卿对位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店D幢506房享有所有权；三、鑫东源公司于判决生效日期起三十日协助张秀卿将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店D幢506房的房地产权证办理至张秀卿名下；四、鑫东源公司于判决生效之日起三十日内向张秀卿支付合同权利瑕疵担保违约责任的违约金16818元；五、驳回张秀卿的其他诉讼请求。”该判决生效后，三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，起诉请求：“撤销海南省万宁市人民法院（2016）琼9006民初154号民事判决第一、二、三、四项。”海南省第一中级人民法院经审理后作出的（2018）琼96民终2039号生效民事判决判令：“一、撤销海南省万宁市人民法院做出的（2016）琼9006民初154号民事判决书第二项；二、驳回三亚农商行的其他诉讼请求。”   本案二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：三亚农商行对鑫东源公司名下位于万宁市××区忆云路忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售的31套房产及对应分摊的土地使用权应否享有优先受偿权。   首先，忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售的31套房产及对应分摊的土地使用权虽然办理了抵押登记，但三亚农商行在办理抵押登记后，致函万宁市房管局同意鑫东源公司对上述房屋进行销售并同意办理预售相关手续。其同意鑫东源公司销售抵押在建工程中的在建房产，应视为抵押物即涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于房屋转让价金。其次，鑫东源公司经有关部门批准，办理了预售许可证等相关证件，已售房屋的购房者尽了审慎注意义务，购买房屋系出于善意，其合法权益应予以保护。再次，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的买受人,其享有的物权期待权优先于建设工程价款，优先于抵押权和其他债权。故应优先保护忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售部分的31套房产购买者的合法权益。综上，基于三亚农商行同意销售房屋的客观情况和优先保护已付全部或大部分房款的善意购房者利益的原则，一审判决未予支持三亚农商行对忆云山水产权式酒店二期面积为3434㎡在建工程中已销售部分的31套房产享有优先受偿权的请求并无不当。至于C404号房、C405号房、C504号房、C505号房、D506号五套房，三亚农商行认为该五套房的合同均是在预售许可证期满后签订的，购房者非善意的问题。本院认为，上述五套房已经法院生效判决判令鑫东源公司协助办理过户手续，三亚农商行以涉案标的物的抵押权人身份对该五套房的判决提出的撤销权诉讼已被生效判决驳回，生效判决已判令优先保护该五套房屋购房者的物权期待权。故三亚农商行现以C404，C405，C504，C505，D506的购房人是在预售许可证期满后购买为由，主张对该五套房享有优先受偿权的上诉理由不能成立，依法不予支持。关于原审被告陈曦在二审庭审中主张的其不应承担连带责任的问题，由于陈曦在本案中并未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院不予处理。   综上所述，三亚农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费171994元，由三亚农村商业银行股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 唐林艳   审 判 员 梁永新   审 判 员 程 序     二〇一九年十二月十九日   法官助理 李元勇   书 记 员 王闻珠   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   ……