广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执异57号 异议人：许森平，男，香港居民，住广东省清远市清城区。 委托诉讼代理人：温桂明，清远市清城区下廓法律服务所法律工作者。 申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司。 法定代表人：赵春辉。 委托诉讼代理人：罗爱娟，广东深天成律师事务所律师。 被执行人：清远市长龙房地产开发有限公司。 法定代表人：张智勇。 本院在执行申请执行人陕西建工第六建设集团有限公司与被执行人清远市长龙房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案中，异议人许森平对本院查封被执行人清远市长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区凤翔大道28号时尚都市大厦二号楼206、306、408、1107、1206、1306、1406、1806、2107、2406、2407、2606、2607、2706、2707、2802、2807号房屋不服，于2019年11月6日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。并于2019年12月9日举行了听证，异议人的委托诉讼代理人温桂明、申请执行人的委托诉讼代理人罗爱娟到庭参加了听证,并对有关证据进行了质证。现已审查终结。 异议人许森平称，2012年7月清远长龙房地产开发有限公司在建设清远市清城区××大道××号时尚都市大厦一、二号楼时缺乏资金，2012年7月17日清远长龙房地产开发有限公司的股东黄海兵、欧小勇、张智勇召开股东会决定，由股东黄海兵向异议人借款捌佰万元，以上借款清远长龙房地产开发有限公司承诺用建设清远市清城区××大道××号时尚都市的30套房屋(206、306、408、1107、1206、1306、1406、1806、2107、2406、2407、2606、2607、2706、2707、2802、2807、706、1506、1606、1706、1906、2006、2106、2206、2306、2506、2507、1808)以“网签”销售的形式做借款抵押。清远长龙房地产开发有限公司在2012年7月18日与异议人签订抵押合同，明确承诺黄海兵向异议人借款捌佰万元用清远市清城区××大道××号时尚都市的部分房屋做抵押。2013年上半年借款人黄海兵没有依照借款合同约定归还借款本金捌佰万元及利息给异议人，异议人依法在清远市清城区人民法院提出起诉，清远市清城区人民法院于2013年9月5日作出（2013）清城法民初字第1170号民事判决，确定黄海兵在判决生效之日起10天内向异议人归还欠款8000000元及利息，清远长龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任。由于黄海兵和清远长龙房地产开发有限公司没有归还欠款及利息给异议人，异议人向清远市清城区人民法院提出强制执行此案。清远长龙房地产开发有限的借款本金为8000000元，利息从2012年7月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至现在利息为87个月总款1600800元。本息相加9600800元。以上款项是异议人向清远长龙房地产开发有限公司支付的购房款。异议人取得清远长龙房地产开发有限公司的房屋后，将2606号的房屋转让给他人装修，已经入住多年。2012年7月18日、19日异议人与清远长龙房地产开发有限公司签订广东省商品房买卖合同，在交易过程中没有过错。异议人已经实际占有了清远长龙房地产开发有限公司名下涉案房屋。2015年5月由于清远长龙房地产开发有限公司在建设时尚都市楼房主体竣工后缺乏资金报装水电，异议人按时尚都市小区业主委员会的要求全额支付安装水电的费用。以上事实清楚证明异议人取得清远长龙房地产开发有限公司位于清远市清城区××大道××号时尚都市的30套房屋程序合法，是善意取得，并支付了购房款。以“网签”销售的形式在清远房产中心申请登记备案，得到政府的确认，应受法律保护。 2013年8月由于清远长龙房地产开发有限公司将原来“网签”销售给异议人的部分房屋一房二卖给其他人：706买受人刘智丽，1506、1606、1706、1906买受人曹建安，2006、2106、2206、2306买受人苏伟健，2506买受人林蔚，2507买受人孙金莲，1808买受人雷勇。以上房屋买受人知道自己购买的房屋已在之前由清远长龙房地产开发有限公司通过“网签”销售给异议人，便前往清远市政府上访。清远市政府成立清远长龙房地产开发有限公司资产清算工作小组，由清远市人民政府领导牵头，在市住房和建设局设立办公室，由一个副局长亲自挂帅。多次找异议人谈话，做思想工作。要求异议人协助政府工作解除前述房屋的网签，让购房户刘智丽等业主能够“网签”所买的房屋。当时市政府领导口头承诺异议人在清远房产中心申请登记备案，通过“网签”取得清远长龙房地产开发有限公司名下涉案房屋受法律保护。清远住房和建设局当时牵头处理此事的副局长也口头承诺将以上房屋确权给异议人。在这件事中异议人为清远区维护社会稳定，帮助市领导解除困难做了自己的工作。当时市领导高度赞扬异议人。2013年8月28日清远长龙房地产开发有限公司写下承诺书给异议人，承诺今后一房二卖的房屋新业主所欠购房款全部划入异议人的银行账号。2017年6月9日清远市政府成立清远长龙房地产开发有限公司资产清算工作小组退了100000元给异议人。2014年6月12日清远市清城区人民法院受理佛山市三水区农村信用合作社大塘信用社申请执行清远长龙房地产开发有限公司、张智勇、黄海兵、欧小勇借款合同纠纷一案（案号（2014）清城法执字第243号），清远市清城区人民法院查封清远长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区××大道××时尚都市大厦××、××共××套房屋时也没有查封涉案房屋。现在（2017）粤18执49号案申请执行人陕西建工第六建设集团有限公司向法院提供财产线索，要求法院查封和处置拍卖被执行人清远长龙房地产开发有限公司名下涉案房屋。法院在2019年9月19日通过清远不动产登记中心查封了上述房屋。异议人认为法院查封有错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。现异议人依照中华人民共和国民事诉讼法第225条规定向人民法院提出异议。请人民法院查明事实，解除查封（2017）粤18执49号案被执行人清远长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区××大道××时尚都市大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋，维护异议人合法权益。 许森平向本院提交了下列证据：1、许森平的香港居民身份证、往来港澳内地通行证；2、借款合同、借据、收据、委托书、判决书、中国农业银行客户回单；3、抵押合同；4、清远长龙房地产开发有限公司出具的确认书；5、清远长龙房地产开发有限公司股东会决议；6、清远长龙房地产开发有限公司承诺书；7、异议人许森平为案涉房屋报装水电的付款收据；8、清远市清城区人民法院（2014）清城法执字第243号公告；9、商品房买卖合同；10、清远市中级人民法院（2017）粤18执49号通知书；11、入伙手续书。 清远长龙房地产开发有限公司称，黄海兵向许森平等人借款1400万元并把“时尚都市”楼盘的60多套房屋网签抵押给许森平等人，该1400万元未用于公司经营，后公司为解决“一房两卖”问题，通过与许森平等借款人协商，确定黄海兵的上述1400万元借款为公司债务，并签订债务确认书。 本院查明，陕西建工第六建设集团有限公司与清远长龙房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案，本院于2017年3月23日作出（2014）清中法民二初字第1号判决，判令清远长龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付工程款47072454.47元及利息给陕西建工第六建设集团有限公司，陕西建工第六建设集团有限公司对上述工程价款47072454.47元及利息在“时尚都市”1号、2号楼项目工程折价或拍卖价款中享有优先受偿权。上述判决书发生法律效力后，因清远长龙房地产开发有限公司未履行还款义务，经申请执行人申请，本院立案执行，案号为（2017）粤18执49号。2017年9月29日，本院以被执行人清远市长龙房地产开发有限公司名下开发项目已被清远市清城区人民法院拍卖变现，该案只能等待财产分配，暂无其他财产可供执行为由，作出（2017）粤18执49号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2019年9月19日，经申请执行人陕西建工第六建设集团有限公司提供财产线索，本院查封了被执行人清远长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区××大道××时尚都市大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××等××套房屋。2019年10月9日，本院向许森平发出《通知书》，告知许森平前述房屋查封情况，并告知许森平可向本院提出异议。 另查明，关于许森平诉黄海兵、清远长龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，清远市清城区人民法院于2013年9月5日作出（2013）清城法民初字第1170号民事判决书，判决书中查明，许森平与黄海兵于2012年7月18日签订《借款合同》，约定黄海兵向许森平借款人民币8000000元，利息为人民币720000元。同日，被执行人清远长龙房地产开发有限公司与异议人许森平签订《抵押合同》，以清远长龙房地产开发有限公司名下的时尚都市项目房产为黄海兵的上述借款提供抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息等款项。《抵押合同》签订后，双方没有到有关管理部门办理抵押登记手续。判决书判令，黄海兵于判决生效之日起10日内向许森平归还欠款8000000元及利息、支付律师费272000元，清远长龙房地产开发有限公司对上述欠款本金、利息及律师费承担连带责任。 2012年7月18日，许森平与被执行人清远长龙房地产开发有限公司就位于清远市清城区××大道××时尚都市大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××等××套房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了合同备案手续，但未办理物权预告登记。 2015年5月15日，许森平向清远时尚都市业主委员会缴交了206、408、1107、2107、2406、2407、2607、2707、2802、2807等10套房屋的水电自救款。 本院认为，本案的争议焦点是异议人许森平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。位于清远市清城区××大道××时尚都市大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××等××套房屋登记在被执行人清远长龙房地产开发有限公司名下，异议人许森平与被执行人清远长龙房地产开发有限公司就前述17套房屋签订的《商品房买卖合同》亦未办理物权预告登记，本院对前述17套房屋进行查封，程序并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人许森平的异议请求应否支持，应当按照前述规定进行审查。 异议人许森平与案外人黄海兵于2012年7月18日签订《借款合同》后，同日与被执行人清远长龙房地产开发有限公司签订《抵押合同》及涉案17套房屋的《商品房买卖合同》。从本案查明事实及异议人许森平提供的证据材料来看，异议人许森平与被执行人清远长龙房地产开发有限公司就涉案17套房屋签订《商品房买卖合同》，其真实意思表示是为案外人黄海兵的借款设定担保，异议人许森平与被执行人清远长龙房地产开发有限公司并未真正形成房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》不产生不动产物权期待权的保护条件。因此，异议人许森平就本院查封的17套房屋虽均已签订《商品房买卖合同》，但其真实意思表示并非购买涉案房屋，故异议人许森平的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的规定。异议人许森平对于本院查封的17套房屋，并不享有足以排除执行的民事权利。 关于《商品房买卖合同》办理了合同备案手续的法律效力问题。商品房买卖合同备案并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，合同备案手续并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，涉案17套房屋虽办理了合同备案手续，但异议人许森平并不因此获得对抗法院强制执行的民事权利。 综上，异议人许森平对本院查封的17套涉案房屋不享有足以排除执行的民事权利，对其解封房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回许森平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谢伟诚 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇一九年十二月十七日 法官助理蒋淑云 书记员汤有金