广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22823号上诉人（原审被告）：余秋月，女，1958年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。被上诉人（原审原告）：黄灿健，女，1977年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。原审被告：邓辉，男，1945年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓敏谦，男，1983年11月1日出生，身份证住址广东省广州市荔湾区。邓辉之子。上诉人余秋月因与被上诉人黄灿健、原审被告邓辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余秋月、被上诉人黄灿健、原审被告邓辉及其委托诉讼代理人邓敏谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余秋月上诉请求：1.黄灿健向余秋月支付2018年11月14日至2019年1月17日两月租金，合计人民币4000元，支付2018年10月1日至2019年1月17日电费，共计404.035元；2.余秋月不予退还黄灿健押金4000元；3.余秋月不予赔偿黄灿健装修费10138元。事实与理由：黄灿健在2018年9月收到广州市海珠区工商行政管理局行政提示书和广州市海珠区食品药品监督管理局监督意见书后，未能立即停止经营,未与余秋月解除租赁合同，继续占用场地经营至2019年1月17日合同终止，经营期间故意拖欠2018年11月14日至2019年1月17日两月租金，合计4000元整，拖欠2018年10月1日至2019年1月17日经营所产生的用电电费404.035元整，(其中278.785元与另案何少明共同分摊计算)。这种行为违反了双方签订的租赁合同的第六大条第一小条，拖欠租金超过10日被视为违约，并没收保证金。黄灿健在签订租赁合同前已到租赁场地实地考察经营环境，经营场地已安装水电齐全，门窗完好可立即投入使用，无需再作任何装饰，在双方签定租赁合同后黄灿健花费10138元对租赁场地进行装修是个人规划开支，与余秋月无任何关系。黄灿健辩称：同意一审判决处理，不同意余秋月的上诉请求。事实与理由：一、签订《房屋租赁合同》时余秋月表示涉案房屋能够办理营业执照，但实际上涉案房屋不能办理营业执照。黄灿健并非不愿意交纳房租，是因为黄灿健无法使用涉案房屋进行经营，黄灿健要求余秋月协助办理营业执照事宜，但是余秋月一直推脱没有解决，直到工商管理部门表示再不办理营业执照就要进行罚款，黄灿健只能关闭商铺，因此黄灿健并没有违约。二、黄灿健与余秋月于2018年7月签订《房屋租赁合同》后遂进行装修，2018年9月黄灿健就收到通知不能使用涉案商铺，因此余秋月需要赔偿黄灿健的装修费。三、关于水电费，因为余秋月是一屋两租，在余秋月没有出具明细的情况下，黄灿健无法交纳水电费，若余秋月出具水电费明细黄灿健愿意缴纳水电费。邓辉述称：邓辉作为房屋的产权人，只是将房屋租给了余秋月，对余秋月的转租情况不知情，不应承担任何责任。黄灿健于2019年1月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认黄灿健、余秋月2018年7月13日签订的《广州市房屋租赁合同》解除；2.余秋月退还黄灿健房屋进场费20000元及押金4000元，并赔偿房屋装修费20000元及无法正常经营导致经济损失20000元（自2019年1月1日起按照人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决指定履行之日止）；3.本案诉讼费由余秋月承担。黄灿健明确，上述全部诉讼请求仅要求余秋月承担责任。一审法院经审理查明：邓辉为广州市海珠区聚德西四街xxx房（建筑面积39.47平方米，用途为住宅）的产权人，2017年5月27日，案外人芦xx（出租方）与案外人余xx（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给余xx，租期自2017年7月1日至2020年7月1日，承租方未经出租方书面同意，不得擅自将房屋转租。后经余xx同意，余秋月将上述场地分隔为两部分，分别转租给黄灿健和（2018）粤0105民初19598号案原告何少明。余秋月在一审庭审过程中表示，芦xx是邓辉的配偶，转租的情况口头告知过芦xx，邓辉对上述租赁合同予以确认，但表示不了解转租情况。2018年7月6日，黄灿健（承租方）与余秋月（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定余秋月将广州市海珠区聚德花苑XXX房（建筑面积25平方米）出租给黄灿健作商铺使用；租期从2018年7月13日至2020年7月12日，共贰年；保证金为人民币肆仟元整，租金为每月人民币贰仟元；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还给承租方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担。同日，黄灿健向余秋月支付了押金4000元、租金2000元，余秋月确认收到上述款项并向黄灿健出具了押金和租金的《收据》。黄灿健主张向余秋月支付了20000元进场费，其中6000元为支付宝支付，14000元为现金支付。余秋月表示黄灿健提供的6000元转账记录为支付押金和租金的记录，并未收到黄灿健支付的20000元进场费。一审庭审过程中，黄灿健主张曾就涉案场地是否能办理营业执照的问题询问过余秋月，余秋月对此表示确认。双方均确认现租赁合同已解除，但对于解除的时间不能达成一致意见：黄灿健认为应当以2019年1月17日双方微信沟通钥匙交接事宜为合同解除时间，余秋月认为应当以2019年2月实际取回钥匙为合同解除的时间。关于黄灿健所欠租金、水电费及管理费的问题，余秋月表示因未能区分黄灿健与另案当事人何少明各自应当承担的费用，故不在本案中主张。黄灿健为证明涉案场地无法作为商铺正常使用的情况，提交了与余秋月的微信聊天记录、《告聚德花苑业主书》和2018年9月广州市海珠区工商行政管理局行政提示书、广州市海珠区食品药品监督管理局监督意见书，拟分别证明不得变更房屋用途以及未办理营业执照，无法正常营业的情况。黄灿健为证明其装修损失，提供了涉案场地装修照片、手写装修合约的照片以及共计10138元的转账记录。合约中的装修内容包括厨房拆墙、粘瓷片、装水电等，价款合计10000元，落款时间为2018年7月7日；转账记录的时间为2018年7月8日至7月23日，收款人名为“夏绍国装修138××××3935”，其中2018年7月8日的1000元转账说明为“瓷片的钱”。一审法院认为:本案为租赁合同纠纷。黄灿健与余xx、余秋月均对租赁合同予以确认，产权人邓辉虽然表示不了解转租情况，但也未对黄灿健与余秋月签订的租赁合同的效力提出异议，现黄灿健与余秋月均同意涉案租赁合同已解除，一审法院对上述事实予以确认。对于合同解除的时间，2019年1月17日双方已在微信聊天记录中就钥匙交接问题沟通，可认定该时间双方已就解除合同达成一致意见，如合同解除后黄灿健继续占用场地，应当支付场地占用费，但占用场地的实际情况不影响合同解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案场地的房地产登记情况和合同约定的用途不一致，黄灿健主张因房屋用途变更，导致无法办理营业执照，合同目的无法实现的事实，可予认定。余秋月答辩称因黄灿健欠付物业管理费、水电费及2018年12月及2019年1月的租金，不应退还押金4000元，但2018年9月黄灿健已收到工商等部门出具的提示书等，本案纠纷已实际发生，且余秋月在一审庭审过程中也未能明确黄灿健承租场地的管理费和水电费的具体金额和计算方式，一审法院对余秋月的答辩意见不予采纳。对于黄灿健主张的20000元进场费，黄灿健主张双方口头约定进场费20000元，并提交了6000元转账记录，余秋月主张该笔转账是4000元押金和2000元租金的支付记录，黄灿健也未能提供其他证据证明进场费的支付情况，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。对于黄灿健主张的房屋装修费20000元，余秋月在答辩意见中表示了解黄灿健有装修，且黄灿健提交了装修合约和10138元的转账记录，一审法院对黄灿健要求余秋月赔偿装修损失10138元的诉讼请求予以支持，超出部分因黄灿健未能举证证明，一审法院不予支持。对于黄灿健主张无法正常经营导致的经济损失，黄灿健未提供证据加以证明，一审法院亦不予支持。因黄灿健与余秋月之间另有租金及水电等费用未结算，且黄灿健并未将场地钥匙直接交回余秋月，余秋月在一审庭审时陈述于2019年2月收回涉案场地，故黄灿健要求余秋月自2019年1月1日开始支付利息的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年8月28日作出一审判决：一、确认黄灿健与余秋月于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月17日解除；二、余秋月自判决生效之日起十日内向黄灿健退回押金4000元；三、余秋月自判决生效之日起十日内向黄灿健赔偿装修损失10138元；四、驳回黄灿健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由黄灿健负担1091元，余秋月负担309元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，二审期间，余秋月陈述其将房屋出租给上一手承租人是按照住宅的方式出租，后来其将房屋打通，加了两道卷闸门，在档口写了“旺铺招租”进行招租的，合同中的“商铺”是中介人员写的，其没有看就签订了。黄灿健表示其经过涉案房屋看到写着“旺铺招租”就联系余秋月承租，不清楚上一手承租人是按照什么方式使用涉案房屋。二审中，余秋月未能明确何少明与黄灿健各自应承担费用的明细及计算依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：余秋月是否应向黄灿健退回押金、赔偿装修损失，余秋月所主张的租金、电费是否应予支持。余秋月与黄灿健签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。余秋月在房屋门口写明“旺铺招租”，易使承租人相信其房屋可作为商铺使用，余秋月也无证据证明其将房屋产权证复印件交付给黄灿健。由于余秋月将住宅性质的房屋作为商铺出租，违反行政管理的相关规定，导致双方合同解除，余秋月具有过错，应承担相应的违约责任。余秋月应向黄灿健返还押金。由于余秋月具有过错，且余秋月收回房屋后实际享受了涉案房屋的装修利益，故一审法院判决余秋月赔偿黄灿健的全部装修损失并无不当，可予维持。关于余秋月主张黄灿健拖欠的租金、电费问题，余秋月一审期间未提起反诉，二审中亦未能明确该费用的明细及计算依据，黄灿健亦不同意其上诉请求，故本院难以支持。综上所述，余秋月上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人余秋月负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳