河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初3399号原告：闫秀英，女，1975年6月24日出生，汉族，现住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：王丽丽，保定市莲池区明镜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：西彦芬，河北大午律师事务所律师。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码：91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长委托诉讼代理人：许淑霞，河北明光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊杰，河北明光律师事务所律师。原告闫秀英与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽丽、西彦芬，被告委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫秀英向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期办理嘉昌?荣域铂庭13幢3单元801号房屋《房屋所有权证》，给原告造成的经济损失168989.64元。（按同期银行贷款利率计算，2012年4月至2019年9月31日）直至办理产权证止；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年10月签订《商品房购销协议》，于2011年5月27日签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其位于百花路东侧、阳光南大街南侧荣域铂庭第13幢3单元801号房屋出售给原告，建筑面积92.688平方米，房屋价款404092元。并约定：原告于2011年5月30日前付清房款122092元，余款282000元按被告通知时间办理按揭贷款并备齐相关按揭资料，自被告通知办理按揭贷款之日起十个工作日内，乙方贷款必须到被告指定账户，被告于2011年6月30日前，将房交付原告。还约定：被告应当在商品房交付使用后90个工作日内办理备案，如果原告不能在规定期间取得房地产权属证书的，被告应在商品房交付使用一年内办理产权证。合同签订后，原告于2010年4月28日付房款122092元，按照被告通知的时间办理按揭手续，并按合同约定时间将贷款282000元转入被告指定账户。（被告收回所开收款收据，于2011年10月21日为原告开具了收房款409594.00元的正式发票）。由于被告未按合同约定时间交付房屋，于2010年10月31日向原告支付违约金4041元，另原告按被告通知于2010年10月10日向其交纳维修基金8092元，于2010年10月31日向其交纳确权费8192元，按测绘实际面积补交房款5502元，房款总计409594.00元。但被告却不按合同约定的时间为原告办理产权证，给原告造成沉重的思想压力，巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决，以实现诉讼请求事项。被告嘉昌地产辩称，1.答辩人不办理房地证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不完备。事实是因答辩人给保定市政府垫付5亿资金，政府无法偿还，现政府已将此列为了政府解疑的范围。现公司举步维艰，并非答辩人不给办证，而是办证的条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，答辩人不构成违约。对于答辩人提出答辩人继续履行合同，办理房屋产权登记，根本不可能实现，因此请求法院驳回其诉讼请求；2.答辩人不构成违约，要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。在实际中，并不是答辩人不配合办理房产证，而是由于政府遗留问题导致的无能力办理房产证，而且答辩人已经为其办理了初始登记。按照《城市房屋权属管理登记办法》规定申请人应当向房地产开放公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在被答辩人未提出办证申请且在未交付相关证件下，答辩人即使条件完备的情况下也办理不了房产证，因此答辩人并不应该为没有办理房产证承担违约责任；3.被答辩人主张自2012年4月的违约金，已明显超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2009年4月28日，中国工商银行股份有限公司保定莲池支行与原、被告签订了个人购房借款担保合同，合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为282000元，本合同项下贷款用于购买坐落于嘉昌?荣域铂庭13幢3单元801号房屋，贷款期限为20年，贷款年利率为4.58%，被告嘉昌地产为原告贷款提供担保。2011年5月27日，原告闫秀英作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20080010002号商品房买卖合同。合同约定：出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第13幢3单元801号房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平米4359.7元，总金额404092元；买受人于2011年5月30日前付清房款122092元,余款282000元办理按揭贷款并备齐相关按揭材料；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书”处理。合同签订后，2009年4月28日原告办理了贷款282000元，直至起诉之日原告还在偿还银行贷款。2011年10月21日被告给原告开具收据，原告共计交付房款409594元（包含按揭贷款的282000元）。2010年10月30日原告向被告交纳维修基金8192元元。2010年10月31日被告将房屋交付原告，原告支付确权费8192元，同日被告向原告支付逾期交房违约金4041元。被告嘉昌地产直至原告起诉之日未为原告办理《房屋所有权证》。另查明，本案受理立案时间是2019年10月22日。本院认为，原告与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。被告现有的证据不能证明未办理产权证书的责任是政府的原因造成的，被告辩解没有办理产权证是因为其为市政府垫付了资金，属于不可抗力，自己不构成违约的辩解理由不能成立。本案中，依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2012年6月30日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的标准计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。违约金属于债权，债权适用诉讼时效规定，因而被告诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。被告未按照约定为原告办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，超过诉讼时效部分，本院不予支持。原告诉至本院诉讼时效内违约金，应依法得到保护，即2019年10月22日原告诉至本院，2016年10月22日后在三年诉讼时效内。原告向银行贷款282000元交纳房款，被告针对该笔款项承担保证责任，且，该贷款原告还在偿还中，该笔贷款不应计算在“已付购房款总额”中，更具有合理性，故以原告交纳购房款127594元为违约金的基数。另外，办理产权证书是双方共同协作完成的，需要原告提供相应的材料，原告在接到被告通知后，原告有义务及时配合被告完成办理产权事宜，避免另一方造成的违约损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告闫秀英逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款127594元为基数，自2016年10月22日起，计算至办理产权证书的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告闫秀英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3680元，减半收取1840元，由原告闫秀英负担1051元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担789元。于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  卢清江二〇一九年十二月十六日书记员  张 妍（特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07）。