广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2554号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：曾良。被上诉人（原审原告）：赖志勇。委托诉讼代理人：朱伟科、唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、曾良因与被上诉人赖志勇、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。赖志勇在原审法院的诉讼请求：判令国龙公司为赖志勇办理广州市环市中路276号国龙大厦泰兴阁23H房的房产证并交付给赖志勇。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、赖志勇在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款400000元及自该款自2005年7月4日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助赖志勇到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁23H房所有权转移登记至赖志勇名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；曾良、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9650元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人信达公司、曾良均不服，分别向本院提起上诉。上诉人信达公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判驳回赖志勇的诉讼请求；2.由赖志勇承担本案二审诉讼费。上诉主要理由及答辩意见：1.一审判决第一项在毫无事实依据情况下确立了赖志勇与信达公司之间不存在的债权关系，旨在以赖志勇与国龙公司于2003年签订的《国龙大厦认购书》项下债权范围作为信达公司就涉案房产享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达公司协助办理涉案房屋过户手续，无异于变相用司法强制力要求信达公司涂销合法享有抵押权，已严重损害抵押权人权益，属于严重的事实认定和适用法律错误。即便曾良、国龙公司之间关于涉案房产的《商品房预售合同》被最终确认无效，信达公司亦属于善意抵押权人，信达公司有权就曾良、国龙公司、及农行淘金支行于2001年4月26日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04062号）约定担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助赖志勇办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。（1）信达公司对涉案房产的抵押权经登记合法有效，系善意抵押权人，信达公司有权就曾良、国龙公司及农行淘金支行于2001年4月26日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04050号）约定担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。（2）抵押权的设立在赖志勇与国龙公司签订《国龙大厦认购书》之前，抵押权登记具有公示公信效力，无论赖志勇是否取得涉案房产所有权，都不影响抵押权人行使抵押权，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以继续行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。观点参考最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在赖志勇未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助赖志勇办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。2.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第769号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中有限受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04062号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。上诉人曾良的上诉请求：1.请求撤销原审判决，驳回赖志勇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赖志勇、国龙公司、农行淘金支行、信达公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.赖志勇与国龙公司所签订的《商品房买卖合同》无效，国龙公司应返还赖志勇相应的购房款。（1）原审判决认定赖志勇与国龙公司所签订的《商品房买卖合同》有效并且要求把涉案房产登记在赖志勇名下属于认定事实错误，适用法律不当。（2）即使赖志勇与国龙公司所签订的《商品房买卖合同》有效，也应依法视为已经解除。2.曾良与国龙公司所签订的《商品房买卖合同》有效，不应被注销合同预售登记。（1）根据已经生效的（2004）东法民二初字第769号《民事调解书》，曾良对涉案房屋所涉的贷款承担还款责任，曾良愿意将涉案房屋予以拍卖来偿还银行的借款。（2）原审判决认定曾良与国龙公司签订的《商品房买卖合同》无效属于认定事实错误，适用法律不当。3.曾良和抵押银行均无法也不可能协助赖志勇办理涉案房屋房产证。法院只有将曾良和抵押银行之间就涉案房产的借款还款责任屡清并免除后，才能将涉案房产登记至赖志勇名下。而不是单方偏颇，仅仅解决赖志勇的办证问题，而不顾曾良和抵押银行的合法权益。4.原审判决认定赖志勇的权利优先于抵押银行的抵押权，没有法律依据。5.原审判决和稀泥的做法并没有减少诉累，反而增加了诉累，原审判决完全忽略了曾良和抵押银行的合法权益，应依法予以纠正。6.国龙公司先后分别与登记预购人、刑事案件被害人签订购房合同，其动机和性质完全不同，两者之间没有因果关系，属于不同的法律关系。7.本案一审判决认定的事实与（2009）越法刑初字第769号刑事判决相悖，该刑事案件被害人理应已经收回部分被诈骗的“购房款”。8.不应以“维稳”为借口，突破法律的底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人赖志勇的主要答辩意见：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。赖志勇的质证意见：上述证据不影响本案对事实的认定和处理的结果。曾良的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人信达公司、曾良虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人信达公司、曾良的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9650元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担4825元，上诉人曾良负担4825元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍