湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12700号上诉人（原审被告）:程应鹏，男，汉族，1980年9月10日出生，住江西省新建县。被上诉人（原审原告）:李林海，男，汉族，1967年9月10日出生，住湖南省长沙市。被上诉人（原审原告）:谌灿晖，女，汉族，1980年9月2日出生，住湖南省安化县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：付康鹏，湖南谐正律师事务所律师。原审被告：夏平，男，汉族，1981年11月4日出生，住湖南省长沙市开福区。原审被告：湖南艾森室内设计工程有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路三段1200号北辰三角洲奥城1栋1601房。法定代表人：夏平。委托诉讼代理人：孙玉文，北京盈科（长沙)律师事务所律师。上诉人程应鹏因与被上诉人李林海、谌灿晖以及原审被告夏平、湖南艾森室内设计工程有限公司（以下简称艾森公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程应鹏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李林海、谌灿晖诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由李林海、谌灿晖承担。事实与理由:一、2015年程应鹏将房屋租赁给艾森公司时，因涉案住宅未成立业主委员会，且入住业主不多，艾森公司给物业说明了情况，并征得入住业主同意后将住宅改为办公场所。且艾森公司将涉案房屋作为经营场所进行工商登记时，该房屋所在地社区居民委员会加盖公章，证明了涉案房屋住宅改为办公场所是经过有利害关系的业主同意的。二、李林海、谌灿晖购买房屋时对涉案房屋的居住环境应当是知道的，住改商的事实已形成，在此情况下李林海、谌灿晖主张住改商行为未征得有利害关系人意见不符合情理。三、现艾森公司营业时间是早上9点到下午5点，卫生状况良好，无扰民现象，且最近左右邻居也没有提出有影响他人生活品质的问题，而谌灿晖、李林海分别为11楼和41楼的业主，与涉案房屋楼层16楼距离较远，艾森公司的办公主要是进行室内装修设计，不会产生额外噪音，根本不影响李林海、谌灿晖正常生活。李林海、谌灿晖辩称：社区居民委员会加盖公章，我方没有见过。李林海、谌灿晖都是存在利害关系的业主，李林海、谌灿晖没有签署任何有关同意本栋内其他业主进行“住改商”的书面说明。艾森公司述称：一审法院在审判程序上有错误，一审法院未尽到送达义务，艾森公司并未签收，只有夏平个人签收。艾森公司于2019年10月23日邮寄了上诉状给一审法院，但一审法院并未签收。夏平未发表意见。李林海、谌灿晖向一审法院起诉请求：1、程应鹏、夏平、艾森公司立即停止在北辰三角洲D3区1栋1601房的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质；2、程应鹏、夏平、艾森公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：李林海系长沙市角洲奥城Ｄ3区1栋4101房的所有权人，谌灿晖系系长沙市角洲奥城Ｄ3区1栋1102房的所有权人，程应鹏系长沙市角洲奥城Ｄ3区1栋1601房的所有权人。上述1栋楼房的规划用途为住宅。夏平系艾森公司的法定代表人。2015年5月30日程应鹏与夏平签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定夏平租用程应鹏的房屋，租赁期限从2015年5月30日起至2020年5月30日止，租金每月3600元，双方没有约定租赁房屋的用途，合同还对其他事项进行了约定。上述《房屋租赁合同》上加盖了艾森公司的公章。合同签订后，夏平将承租程应鹏的房屋作为艾森公司，对外经营。2017年10月8日，绿城物业服务集团有限公司湖南分公司北辰三角洲Ｄ3区生活服务中心对北辰三角洲Ｄ3区1栋部分业主、租户发出告知书。告知书载明内容如下：“北辰三角洲Ｄ3区1栋部分业主、租户将所购买性质为住宅的房产改为商用，在住宅内经营餐饮、办公室、公司等，不但严重扰民还出现噪音、异味、光污染、环境污染、长时间占用电梯、外来人员出入乱窜等现象，正常居住的业主对此颇有意见。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，北辰三角洲Ｄ3区生活服务中心将依据《物业管理条例》向有关行政部门报告，有关行政管理部门将依法对违法行为予以制止或依法处理”。2018年12月21日，李林海、谌灿晖委托的律师事务所致函给北辰三角洲奥城Ｄ3区1栋1601号业主要求停止侵害，但程应鹏、夏平、艾森公司未予理睬而酿成纠纷。一审法院认为:本案系业主共有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。本案中，位于长沙市角洲奥城Ｄ3区1栋1601房的房屋性质为住宅用房，程应鹏将房屋出租给夏平用于经营艾森公司，违反了上述规定，且程应鹏将房屋出租给夏平用于艾森公司的商业经营行为时并未取得利害关系业主的同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者请求赔偿损失的，人民法院应予支持”及该解释第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主”之规定，故一审法院对李林海、谌灿晖请求程应鹏、夏平、艾森公司立即停止在北辰三角洲奥城Ｄ3区1栋1601房的商业经营活动、恢复该套房屋的住宅性质的诉讼请求，一审法院予以支持。程应鹏、夏平、艾森公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，一审法院判决：程应鹏、夏平、艾森公司在判决生效之日起三十日内停止在长沙市角洲奥城Ｄ3区1栋1601房的商业经营活动，恢复其住宅性质。案件受理费80元，由程应鹏、夏平、艾森公司承担。本院二审期间，艾森公司提交了证据材料。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，各方均充分发表了意见。对上述证据材料，本院将结合一审证据及本案其他事实予以综合考量。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据本案事实及当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：程应鹏、夏平、艾森公司应否停止涉案房屋的商业经营并恢复住宅性质。对此，本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，上诉人程应鹏系涉案房屋的业主，其提交的证据不足以证明涉案房屋用作商业经营已获得其他有利害关系业主的同意。程应鹏将涉案规划用途为住宅的房屋出租给夏平用于艾森公司商业经营，违反了法律规定，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利。一审判决程应鹏、夏平、艾森公司停止在涉案房屋进行商业经营活动并恢复涉案房屋的住宅性质并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由程应鹏承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 戴 静二〇一九年十二月三十日书记员 刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。