海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初3326号   原告（反诉被告）：海南国瑞投资开发有限公司（原名称海南海航国瑞投资开发有限公司），住所地海口市蓝天路168号二楼203室。   法定代表人：郝振河，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李泽阳，北京百朗律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王淼，该公司职员。   被告（反诉原告）：王秋东，男，1981年3月23日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：周少敏，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：云天成，海南坤和律师事务所律师。   原告海南国瑞投资开发有限公司（以下简称国瑞公司）与被告王秋东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，被告王秋东于2017年7月4日提起反诉，经审查，被告王秋东的反诉请求符合法律规定，本院决定受理反诉，并与原告国瑞公司提起的本诉合并审理，本院于2017年8月29日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）国瑞公司的委托诉讼代理人李泽阳、被告（反诉原告）王秋东及其委托诉讼代理人周少敏、云天成到庭参加诉讼。庭审结束后，原告（反诉被告）国瑞公司于2018年4月10日向本院提出申请撤回对被告（反诉原告）王秋东的起诉。本院准许原告（反诉被告）国瑞公司撤回起诉，并作出（2017）琼0108民初3326号民事裁定书向双方送达。本案现已审理终结。   被告（反诉原告）王秋东的反诉请求：1.国瑞公司将飘板部分面积约36平方米出售给王秋东不合理，请求判令国瑞公司向王秋东退还该部分面积对应款项1057033.8元，并赔偿占用款利息损失（按照年利率24%计算，从2013年7月8日计算还清之日止）；2.国瑞公司将屋顶结构由混凝土结构改变为钢板结构的约67.7平方米出售给王秋东严重不合理，要求恢复原状，否则赔偿因不能恢复原状的差价损失67.7万元并赔偿占用款利息损失（按照年利率24%计算，从2013年7月8日计算还清之日止）；3.本案受理费、反诉费、鉴定费、评估费用均由国瑞公司承担。事实和理由：2013年7月8日，王秋东与国瑞公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定王秋东购买国瑞公司开发的海口市××苑商铺，建筑面积为261.7平方米，套内建筑面积253.42平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米29362.46元，总价为7440930元。合同第三条第二款约定：“该商品房所在楼宇的主体结构为剪力墙结构”。第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前将该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，并符合本公司约定的商品房交付给买受人使用”。同时签订的《补充协议》第三条约定：“该商品房的用途为商住两用房，地上一层层高为4.5米，二层层高为4.2米”。但国瑞公司未按合同约定的要求交付商铺给王秋东使用，王秋东拒绝收房，后于2016年8月4日起诉国瑞公司要求其支付逾期交房违约金。该主张已得到海口市美兰区人民法院和海口市中级人民法院的支持。本案的基本事实已查明认定在案。涉案商铺存在诸多不合理之处。经王秋东与其律师去海口市住建局调取涉案商铺建筑图纸，提出如下意见：1.飘板部分不应作建筑面积计算出售；2.钢架结构的价格与混凝土结构的造价也存在差价问题。王秋东于2017年5月11日向国瑞公司发出律师函，想协商解决上述问题，但国瑞公司向法院起诉要求解除合同。王秋东不愿解除合同，要求国瑞公司按照合同约定交房并退还不合理部分相应房款及占用期间利息。   原告（反诉被告）国瑞公司答辩称，1.王秋东在反诉状中称“坚持要求国瑞公司按合同约定交房”，其所称的“合同约定”是指“混凝土结构屋顶”。但其第二项反诉请求却是要求国瑞公司赔偿将混凝土结构屋顶改变为钢结构屋顶的损失以及利息。王秋东既要求国瑞公司按照合同约定对屋顶进行整改，又要求赔偿不符合合同约定的损失，存在矛盾。其未明确到底是要求整改，还是按照钢结构屋顶现状收房，要求赔偿损失。2.国瑞公司按照合同约定整改屋顶在事实上已不可能。国瑞公司已通过造价在混凝土3倍以上的钢结构进行改造。改造之后除王秋东和另一户退房的业主，其余4户均己收房并进场装修开始营业。该6户屋顶是一体的，对涉案房屋屋顶进行单独改造不可实现。根据《合同法》第110条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。现王秋东拒不收房，合同目的无法实现，合同只能解除。3.王秋东主张的钢结构屋顶造成的损失及利息没有依据，不能成立。王秋东主张国瑞公司不应将屋顶部分面积67.7平方米向其出售，毫无依据。即便屋顶结构不符合合同约定，但并不影响房屋的使用，也不影响合同目的的实现，屋顶部分的建筑面积应予计价。王秋东未说明损失包括什么以及损失的计算依据，也未明确评估的具体内容是什么。所以王秋东的反诉请求不明确，不应得到法院的支持。若王秋东主张的损失是指钢结构与混凝土结构屋顶的造价差价，那其该项主张是不能成立的，因为钢结构屋顶的造价实际要比混凝土结构的造价更高。若王秋东主张的是国瑞公司未向其交付符合合同约定房屋的逾期交房损失，海口市中级人民法院已进行终审判决，判决国瑞公司向王秋东支付逾期交房违约金。王秋东主张损失的利息更是毫无依据。合同法关于违约方给守约方造成损失的赔偿是不包括按照损失金额再计算利息的。4.王秋东主张国瑞公司退还飘板部分面积的房款没有依据。根据建设部建住房（2002）74号文第五条的规定，“与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。另根据GB/T17986.1-2000房产测量规范8.2.1.0款，有伸缩缝的房屋，若与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。根据涉案房屋的设计图纸，该伸缩缝是应当计算建筑面积的，王秋东所谓伸缩缝不应计算为建筑面积，要求国瑞公司退还相应房款的反诉请求不能成立。建筑相关规范并没有王秋东所称的“飘板”一词，其未明确36平方米飘板的具体位置及面积计算依据，也未明确鉴定范围及鉴定内容，故其要求国瑞公司退还所谓飘板部分面积的房款没有合同及法律依据。5.王秋东主张的退还“飘板”部分面积的房款以及钢结构屋顶的损失缺乏依据，其进一步要求按年利率24%对有关款项主张利息损失更无道理，而且主张的利率标准为年利率24%毫无根据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   经审查，本院确认以下案件事实：2013年7月8日，原告（反诉被告）国瑞公司与被告（反诉原告）王秋东签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：王秋东购买国瑞公司投资建设的位于海口市××区商铺05（房号），建筑面积261.7平方米，商品房的价款为7440930元；国瑞公司应当在2015年3月31日前将该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，并符合本合同约定的商品房交付王秋东使用；合同附件七补充协议中约定该商品房的用途为商服，地上一层层高4.5米，二层层高4.2米。合同签订后，王秋东依照合同约定支付了全部购房款。2015年5月15日，国瑞公司向王秋东发出《客户验房通知书》，称涉诉房产已具备交付使用条件，要求王秋东于2015年5月30日-2015年6月5日期间办理收房手续。王秋东查看房屋后认为涉案房屋存在不能提供工程施工质量验收手续、层高不符合合同约定等情形，未达到验收条件，不同意接收房屋。王秋东因此向本院起诉，要求国瑞公司支付逾期交房违约金。本院依法支持了王秋东的诉讼请求，并于2016年12月20日作出（2016）琼0108民初2477号民事判决书，判决国瑞公司向王秋东支付逾期交房违约金372046.5元。该判决经海口市中级人民法院二审维持。   另查，被告的原名称为海南海航国瑞投资开发有限公司，于2016年6月20日更名为海南国瑞投资开发有限公司。   再查明，2015年8月28日，海口市规划局美兰分局向国瑞公司出具《海口市规划局美兰分局关于海阔天空国瑞城（铂仕苑）项目规划核实意见函》，第四项：“4#楼第二层部分商业层高与批建不一致，（竣工图与实建不一致），须按批建方案进行整改，如不能整改，须征得相关权益人同意。”2017年海南建筑工程研究院有限公司出具2017-JD-00028号鉴定报告，对海阔天空国瑞城S3地4#楼二层商铺钢结构进行了房屋安全性鉴定报告，显示目前涉案商铺二层采用了钢混结构进行结构价高，结论为：海阔天空国瑞城S3地块4#楼二层商铺钢结构主体结构的安全性鉴定等级评定为Asu级，安全性符合鉴定标准的要求，不影响整体承载。   另，庭审中，国瑞公司确认涉案房屋屋顶的结构已经无法恢复为混凝土结构，王秋东同意在无法恢复为混凝土结构情况下继续履行合同，但要求国瑞公司赔偿差价损失。王秋东于2017年8月29日提交鉴定申请书，请求针对飘板部分能够计入套内面积和混凝土屋顶改造成钢架结构的市场价值减损进行鉴定。经本院对外委托鉴定，应鉴定机构要求，王秋东申请先对涉案房产屋顶造价进行鉴定，鉴定结论钢结构屋顶造价为158531.821元，钢筋混凝土屋顶造价为73077.81元。屋顶造价鉴定报告作出后，关于市场价值减损鉴定事项，鉴定机构认真研究分析后认为，现状房屋造价远高于钢筋混凝土屋顶造价，从建造成本和耐用年限的角度已不能评估其价值的减损，从设计抗震、防火、养护等角度专业性太强，相关数据缺乏，鉴定公司估价人员不易量化其价值高低，故退案处理。王秋东又变更混凝土屋顶改造成钢架结构的市场价值减损鉴定事项为屋顶二楼已改建部分屋顶因改建所造成的后期维修费用（评估期限自交房之日起算至50年），以及改建部分因后期维修导致的租金损失进行评估。经本院对外委托鉴定，鉴定机构做退案处理。王秋冻再次增加一项鉴定事项，改建后的屋顶是否需要维修。本院将三项鉴定事项一并对外委托；鉴定机构因缺乏相关资料，未受理该委托。关于飘板部分应否计入套内面积，本院于2017年9月7日向海口市不动产登记中心调取了涉案房产的《房产登记信息查询情况说明》，明确涉案房产建筑面积为261.71平方米，套内面积为253.42平方米。   上述事实，有原告（反诉被告）国瑞公司提交的《海口市商品房买卖合同》、《客户验房通知书》、《海口市规划局美兰分局关于海阔天空国瑞城（铂仕苑）项目规划核实意见函》、海南建筑工程研究院有限公司出具2017-JD-00028号鉴定报告、海南省增值税发票、鉴定机构的退案函、回复函和被告（反诉原告）王秋东提交的涉案房产的《销售不动产统一发票》、及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据材料经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》,属双方当事人的真实意思表示,且没有违反法律的禁止性规定,应当认定为有效合同。我国《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于屋顶结构问题，虽然国瑞公司交付的商铺层高不符合合同约定，但国瑞公司已对涉案屋顶进行改造，且改造后的商铺钢结构主体结构的安全性符合标准。依据南京永道工程咨询有限公司2018年8月6日出具的永道鉴字2018第003号《工程造价鉴定意见书》，涉案房产钢结构屋顶造价为158531.821元，钢筋混凝土屋顶造价为73077.81元，改造后其造价也并未减损。故王秋东要求国瑞公司赔偿涉案房屋屋顶由混凝土结构改造成钢板结构的损失没有事实根据和法律依据,本院不予支持。关于飘板面积问题，由于当事人在买卖合同中对飘板部分并未做特别约定，且王秋东亦没有事实和法律依据证明涉案房屋飘板部分不应计入建筑面积计价销售。海口市国土部门作为确定房屋面积的责任单位，已对涉案房产的面积依法登记，具有法律效力。故王秋东关于涉案房产飘板部分不应计入房产面积的主张，本院亦不能支持。   综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条、第二百三十九条规定,判决如下:   驳回被告(反诉原告)王秋东的反诉请求。   反诉案件受理费10203元，鉴定费20000元，由被告(反诉原告)王秋东负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 佳   人民陪审员 陈春妹   人民陪审员 梁 健     二〇一九年十二月二十九日   书 记 员 张光颖   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：   （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；   （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；   （三）判决结果和诉讼费用的负担；   （四）上诉期间和上诉的法院。   判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。   反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。   反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。