湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初4401号 原告：张梧，男，1971年8月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区， 原告：徐碧霞，女，1971年1月30日出生，汉族，住址同上， 委托诉讼代理人张梧，系徐碧霞之夫。 被告：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。 原告张梧、徐碧霞与被告武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案。2019年12月11日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨徐碧霞的委托诉讼代理人张梧，被告联投公司的委托诉讼代理人陈婷婷、张雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张梧、徐碧霞向本院提出诉讼请求：1、被告联投公司支付逾期交房金13,540元；2、物业费收费标准由3.5元/平方米变更为1.95元/平方米；3、被告联投公司支付诉讼费。事实和理由：2015年10月4日，原告张梧、徐碧霞与被告联投公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告张梧、徐碧霞购买联投半岛一品三期第12幢1-3层1号房，房屋总价1,714,020元，被告联投公司应当在2016年9月18日前交付符合条件的房屋，逾期承担违约责任。2016年9月18日，原告张梧、徐碧霞收房后发现涉案房屋不具备交房条件，且被告联投公司拒绝提供供电、供水、排水、燃气、人防等相关验收合格证明文件，直至2016年12月6日才达到合同约定的交房条件，应承担违约责任。故原告张梧、徐碧霞起诉至法院。 被告联投公司辩称，1、原告的诉讼请求已过诉讼时效。原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年9月18日，且原告张梧、徐碧霞已于2016年9月18日实际收房，原告自当日起应当知道包括燃气在内的交房现状。因此，原告张梧、徐碧霞主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间为2016年9月19日，而原告诉状上载明的起诉时间为2019年9月29日，已过三年诉讼时效，故该诉请不应支持。2、合同约定交房时间是2016年9月18日，原告已于2016年9月18日实际收房，被告自原告实际收房后不应当承担逾期交房的违约责任。3、被告联投公司已于2016年8月30日取得涉案房屋竣工验收备案证，即已符合交房条件，燃气未验收仅是瑕疵交付，且原告已实际收房，没有证据证明其有任何损失。《武汉市商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求法院调低。4、被告联投公司并非收取物业费的主体，对原告主张调整物业费的诉讼请求被告并非适格主体，且《武汉市商品房买卖合同》附件五关于前期物业服务的约定已经双方签字盖章确认，系双方真实意思表示，请求驳回该项诉讼请求。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费由原告自行承担。 庭审结束后，原告张梧、徐碧霞向本院申请撤回起诉状中第二条“物业费收费标准由3.5元/平方米变更为1.95元/平方米”的诉讼请求，本院依法予以准许。 本院经审理认定事实如下：2015年10月4日，被告联投公司（出卖人）与原告张梧、徐碧霞（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告张梧、徐碧霞购买被告联投公司投资建设的武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品三期第P1【幢】/单元1-3层1号房，建筑面积155.32平方米，房价总金额为1,714,012元。合同第九条载明，出卖人应当在2016年9月18日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……7、燃气：2016年9月18日，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理；合同第十一条载明，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条载明：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。 2016年8月30日，被告联投公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。同年9月18日，原告张梧、徐碧霞办理收房手续。同年12月6日，被告联投公司取得武汉市燃气热力工程竣工验收合格证。原告张梧、徐碧霞认为被告联投公司交付房屋时不具备交房条件，故诉至本院，请求依诉予判。 本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。被告联投公司交房后在2016年12月6日才取得武汉市燃气热力工程竣工验收合格证，现亦无证据证实原告张梧、徐碧霞办理收房手续时即知道涉案房屋燃气热力工程未取得合格证，故原告张梧、徐碧霞主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从被告取得燃气热力工程竣工验收合格证的第二日开始起算；因此被告联投公司主张原告张梧、徐碧霞的起诉已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。关于被告联投公司是否应承担逾期交房责任的问题，本院认为，竣工验收备案证明书是对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，取得竣工验收备案证明书的房屋仅视为符合法定的交房条件。涉案房屋交付时虽已取得竣工验收备案证明书，但被告联投公司未向业主出示相关验收证明文件，且涉案房屋实际也未完全具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件，故被告联投公司逾期交房事实成立。本案中，原告张梧、徐碧霞实际收房时即使明知涉案房屋燃气未通，仍有权利要求被告联投公司承担逾期交房的违约责任；被告联投公司以原告张梧、徐碧霞实际收房为由，不再承担逾期交房违约金的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。涉案房屋实际已于2016年9月18日交付给原告张梧、徐碧霞使用至今，从实际交付之日的第二日至涉案房屋满足交付条件前一日期间（2016年9月19日至2016年12月5日共78天），被告联投公司因所交付房屋不符合约定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别；本院以原告张梧、徐碧霞的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告联投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对此期间涉案房屋的逾期交房违约金标准酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即被告联投公司应以原告张梧、徐碧霞已付房款1,714,012元为基数，按日万分之一的30%支付逾期交房违约金，即4,011元（1,714,012×0.0001×30%×78）。原告张梧、徐碧霞要求此期间内按合同约定标准支付违约金的主张，因合同约定的违约金已高于其实际损失，其违约金主张超出本院酌情认定的部分，不予支持；被告联投公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，本院予以采纳。综上，被告联投公司应向原告张梧、徐碧霞支付逾期交房违约金4,011元，原告张梧、徐碧霞的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告武汉联投半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张梧、徐碧霞支付逾期交房违约金4,011元； 二、驳回原告张梧、徐碧霞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取计69元，由被告武汉联投半岛置业有限公司负担20元，由原告张梧、徐碧霞负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  付海英 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李小莉