湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2461号原告：湖北泓泽房地产开发有限公司，住所地：鄂州市武昌大道361号平安都市花园。法定代表人：吕玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李东，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：朱丰豪，男，汉族，1991年12月1日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，原告湖北泓泽房地产开发有限公司（以下简称泓泽房地产公司）诉被告朱丰豪租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓泽房地产公司的委托诉讼代理人李东，被告朱丰豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓泽房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾退属于原告位于时代之尚小区的商铺；2、请求判令被告支付原告租金700,218.00元（暂计算至2019年7月31日）、欠缴水电费12,372.00元，合计712,590.00元。并按每月41,200.00元的租金水平支付至被告腾退商铺之日止；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月，原告与案外人鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司商谈位于菜园头转盘处的时代之尚小区整体商铺的租赁事宜，因故一直未签订租赁合同。2017年8月，案外人鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司在未与原告签订租赁合同及未获得原告授权的前提下，与被告签订一份无效的租赁合同，约定年租金494,272.00元。后因原告与案外人鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司关于商铺租赁事项洽谈终止项目告吹，原告告知被告，其与案外人鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司签订的合同属无效合同，应与该房产的所有人原告协商租赁后续事宜，但被告均不予回应。2019年，原告再次以快递发通知函及短信通知的形式告知被告支付租金及退还商铺，但被告既不支付租金，也不清场退还商铺。故原告诉至法院。被告朱丰豪辩称，原告与欧尚有租房协议，并不是没有关系，而且被告与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司签的协议是五年，租赁期限并未到期，如果原告要与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司解除合同，那么原告应让鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司当面处理该事。原告泓泽房地产公司为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一，原被告双方的身份信息。拟证明原被告具有适格的诉讼主体资格。证据二，土地证、规划许可商品房预售许可证复印件。拟证明位于菜园头转盘处的时代之尚一层被告所占用的商铺门面属原告所有。证据三，被告与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司签订的租赁合同复印件。拟证明被告与未经原告授权的第三方签订了合同，年租金为494,272.00元。证据四，原告邮寄给被告的通知及快递回单，原告发给被告的手机短信打印截图。拟证明原告已多次通知被告应与原告协商，被告以其实际行动表明其不再继续租赁的意思表示。被告朱丰豪为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，身份证复印件。拟证明被告主体适格。证据二，租房协议、证明。拟证明原告将位于鄂州市司徒路与武昌大道交叉口一幢四层房屋租赁给鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司使用，并不是原告所称与案外人鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司未签订租赁合同。证据三，租赁合同、转账记录。拟证明被告与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司签订的租赁合同合法有效，被告并依约支付了租金及保证金，鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司依约向被告交付了合同约定的房屋，被告已使用两年，该租赁合同应当继续履行。证据四，联合经营合同。拟证明原告与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司有直接租赁关系。证据五，银行凭证。拟证明其已向鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司支付了575,522.00元。庭审质证时，被告朱丰豪对原告泓泽房地产公司提供的证据一、二、三的三性没有异议。对证据四，短信收到了，但被告是与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司签订的租赁合同，并没有与原告签订合同。原告泓泽房地产公司对被告朱丰豪提供的证据一的三性没有异议。对证据二的真实性有异议，因为是复印件，公章也有异议，而且从租赁协议、证明来看是虚构的，因为合同当时谈的是四千多万，不可能是一张简单的租赁协议。对证据三租赁合同的真实性没有异议，但对转账记录有异议，虽然账户名显示是被告，但是无法证明其转账给谁。对证据四的真实性有异议，因为是复印件。对证据五真实性无异议。经庭审质证，原告泓泽房地产公司提供的证据一至四，被告朱丰豪提供的证据一、三、五，在对方当事人未对真实性提出异议，证据客观真实，故依法予以采信。被告朱丰豪提供的证据二，相互印证，且原告在指定期限内未对公章提出鉴定申请，故该组证据予以采信。证据四，因系第三方签订的合同，无法认定其真实性，故依法不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确定如下：2017年4月8日，原告泓泽房地产公司就其所有的位于鄂州市司徒路与武昌大道交叉口一栋四层房屋与鄂州市欧尚新领地购物广场有限公司（以下简称欧尚新领地公司）签订《租房协议》。同年8月21日，欧尚新领地公司（甲方）与朱丰豪（乙方）签订《租赁合同》，合同期限始于2017年9月1日终于2023年2月29日；装修期约定2017年9月1日至2018年2月29日，装修期内不收取租金；甲方提供乙方的物业地点为商场一楼5.6.7号商铺；年租金494,272.00元，每年缴纳一次，乙方每年2月10日交纳给甲方，第四年起租金每年增长3%；乙方于合同签订当日支付保证金81,250.00元；合同还就其他事项作出约定。次日，被告通过银行汇款方式向欧尚新领地公司汇款575,522.00元。2019年1月，泓泽房地产公司向朱丰豪发出通知，告知其欧尚新领地公司不是涉案房屋的产权所有人，该公司在未得到泓泽房地产公司授权的前提下与朱丰豪签订的合同是无效合同，泓泽房地产公司不予认可，如朱丰豪需继续租赁涉案商铺，可与泓泽房地产公司联系沟通后处理后续事宜，否则公司有权将商铺另行出租。朱丰豪收到该通知后，未与泓泽房地产公司达成一致意见亦未腾退房屋引起纠纷。庭审结束后，泓泽房地产公司提供了与欧尚新领地、江西中乐建设工程有限公司2019年2月2日签订的《协议书》，协议书主要内容为，因欧尚新领地公司未能在泓泽房地产公司已通知的期限内与泓泽房地产公司签订房屋租赁合同，泓泽房地产公司已告知欧尚新领地公司终止合作并清场退出泓泽房地产公司房屋，欧尚新领地公司及江西中乐建设工程有限公司对外签订的其他合同均自行承担责任、后果，鉴于欧尚新领地公司无力支付江西中乐建设工程有限公司装修工程款，经政府相关部门协调，泓泽房地产公司替其先行垫付工程款。协议上除加盖了协议三方的公章，鄂州市凤凰街道办事处作为协调方加盖公章。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。泓泽房产地公司作为涉案商铺项目的所有人，享有相应的权利。泓泽房地产公司虽对朱丰豪提供的其与欧尚新领地公司的签订的租房协议提出了异议，但无证据证实该协议上的公章系伪造，故欧尚新领地公司享有涉案商铺对外出租权，即其与朱丰豪签订的租赁合同合法有效。朱丰豪占有使用涉案商铺，则负有支付租金的义务。尽管租赁合同的合同双方当事人是欧尚新领地公司与朱丰豪，在该合同尚未解除的情况下，朱丰豪支付租金的对象应为欧尚新领地公司，但其在收到泓泽房地产公司的通知后，即在知晓租赁合同房屋有纠纷之时，并未根据租赁合同向欧尚新领地公司主张权利，亦不与泓泽房地产公司就是否继续租赁协商，而是采取消极态度，甚至将商铺停业关门至今。本院认为，为避免损失扩大，同时根据权利义务对等原则，在朱丰豪未履行支付租金或是占有使用费的情况下，应腾退其占有使用的商铺，泓泽房地产公司该项诉讼请求，依法应予支持；综合案件事实，对于纠纷产生的原因，泓泽房地产公司负有责任，朱丰豪正是基于泓泽房地产公司与欧尚新领地公司的租房协议才与签订的涉案租赁合同，故泓泽房地产公司要求朱丰豪支付租金的请求，依法不予支持；其要求支付水电费的请求，未提供有证据，故依法亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告朱丰豪于本判决生效之日起十五日内腾退位于本市司徒路与武昌大道交叉口时代之尚商铺一楼5、6、7号商铺（蜀大侠火锅店）。二、驳回原告泓泽房地产公司其他的诉讼请求。本案案件受理费5,961.50元，由原告泓泽房地产公司负担3,561.50元，被告朱丰豪负担2,400.00元（原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ： 李 婷二〇一九年十二月六日书记员 ：何欢欢