湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4262号上诉人（原审被告）:永州市隆基房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区中山路18号。法定代表人：王剑平，该公司董事长。上诉人（原审被告）：王剑平，男，1968年11月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐匀花，女，1973年9月1日出生，汉族，教师，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：胡江（系被上诉人唐匀花之夫），男，1968年8月7日出生，汉族，工人，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：蒋隆旭，双牌县峦山法律服务所法律工作者。上诉人永州市隆基房地产开发有限公司、王剑平因与被上诉人唐匀花房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永州市隆基房地产开发有限公司、王剑平上诉请求：1、撤销湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初442号民事判决，发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审查明部分事实与客观事实相矛盾，事实上被上诉人在购买时已经知道涉案房屋被抵押的现状，且经与抵押权人协商，涉案房屋可以办理过户登记，但被上诉人故意拖延，以达到拖欠剩余房款的义务。同时，永州市隆基房地产开发有限公司已经变更为一人独资公司；2、一审遗漏重要客观事实，涉案房屋已于2014年12月30日交付给被上诉人居住使用；3、一审判决超过被上诉人诉请范围，被上诉人一审起诉只要求解除双方的购房合同，一审法院却超诉请判令上诉人双倍返还已付购房款；4、被上诉人存在重大过错，其过错行为与合同目的不能实现存在因果关系，一审判决认定是显失公正的，涉案房屋被上诉人已经交付使用，依法应予扣减被上诉人使用期间的租金或房屋折旧损失；5、本案系公司行为，合同相对方是上诉人永州市隆基房地产开发有限公司和被上诉人，二上诉人不存在人格混同和财产混同，上诉人王剑平不应当承担连带赔偿责任唐匀花辩称，1、上诉人称将购房时抵押的事实告诉了被上诉人是不能成立的；2、王志强是否退出公司股份，不影响其对外承担民事责任；3、一审法院审理没有超过被上诉人一审的诉讼请求，都在主合同范围中；4、没有及时办证的责任在上诉方，涉案房屋上存在抵押权，不可能办出房屋产权手续；双方约定剩余房款待办证后一次性付清，故不存在拖欠房款。5、上诉人王剑平承担连带责任合法有据；6、一审法院判决给付的内容合法有据，上诉人要求被上诉人支付住房实际取得相关费用，理由不能成立。因此，上诉人存在欺诈行为，如果上诉人坚决要求支付这笔款项，则必须以全部购房款，按年息24%给付被上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐匀花向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告2014年7月9日签订的《林云阁小区住房销售合同》即双牌县林峰西路林云阁小区D栋602套房住房销售合同；2.请求判令被告连带返还购房款100,000元，利息100,000元（从2014年7月9日起至起诉时止，按月利率2%计算），装修及工资各项费用85,000元，赔偿200,000元，共计485,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2010年被告永州市隆基房地产开发有限公司在双牌县开发了林云阁小区，房产证号为（2010）00006736、（2010）00006737；国土证号为（2010）02060号。2010年2月2日，被告王剑平向中国工商银行股份有限公司永州银丰支行借款80万元，并将登记在被告王剑平名下的5套住房，房屋权证号：双牌县房权证泷泊镇字第（2010）00006736号及6个车库房屋权证号：双牌县房权证泷泊镇字第（2010）00006737号抵押给中国工商银行股份有限公司永州银丰支行，并办理了房屋他项权证[证号为：双牌县房抵押他字第（2010）014号、双牌县房抵押他字第（2010）015号]，后因被告王剑平未按约定偿还借款，中国工商银行股份有限公司永州银丰支行以湖南省永州市潇湘公证处（2014）永潇证字第0002号公证债权文书向法院申请执行并查封了林云阁小区D栋自东向西第6层2套房等住房。2014年7月9日，原告唐匀花与被告永州市隆基房地产开发有限公司签订了一份《林云阁小区住房销售合同》及《车库（杂房）购买合同》，原告购买被告永州市隆基房地产开发有限公司在双牌县林峰西路开发的林云阁小区D栋自东向西第6层2套房一套及小区E栋自东向西第8号房车库（杂房）一个，合同总价款为170,000元（其中车库30,000元），合同签订当日原告支付了100,000元购房款，双方约定：剩余房款待买方（唐匀花）办证后一次交清，被告未将该房屋已被抵押的情况告知原告。原告购房后，对该房屋进行了装修居住。尔后，在永州市零陵区人民法院对该房屋查封执行过程中，原告向该院提起执行异议，2017年9月11日永州市零陵区人民法院作出(2017)湘1102执异35号执行裁定书，裁定中止（2014）零执字第303号执行裁定书的执行。因中国工商银行股份有限公司永州银丰支行不服，向永州市零陵区人民法院起诉，该院作出（2017）湘1102民初2706号民事判决书后，中国工商银行股份有限公司永州银丰支行仍不服，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。2019年2月21日，湖南省永州市中级人民法院作出(2019)湘11民终458号民事判决书：准许湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零执字第303号执行裁定书中查封的唐匀花所有的位于湖南省双牌县林峰西路林云阁小区D栋自东向西第6层2套房的执行。另查明，被告王剑平系被告永州市隆基房地产开发有限公司的法定代表人，被告永州市隆基房地产开发有限公司系被告王剑平个人独资的有限责任公司，该公司现已吊销，但未注销。又查明，原告购房后，对所购住房进行了装修及水电安装。对装修费用，经原告申请，法院委托。2019年9月11日，湖南长城工程咨询有限公司作出湘长城工字（2019）第JA-086号工程造价鉴定意见书。双牌县林峰西路林云阁小区D栋602号房住房装饰材料，水电安装，灯、防盗网，铝合金门窗，厨房安装材料，人工工资等费用（现有价值）进行造价鉴定意见：本项工程造价确定鉴定意见为91,853.22元（此造价不含养老保险何税费5966.34元），原告垫付鉴定费7000元；一审法院认为，被告永州市隆基房地产开发有限公司将已抵押给中国工商银行股份有限公司永州银丰支行的位于双牌县林峰西路的林云阁小区D栋自东向西第6层2套房，不告知原告唐匀花，隐瞒该房已抵押的事实，而仍然将该房屋出售给原告唐匀花，致使原告购房的合同目的不能实现，被告应承担赔偿责任。被告王剑平作为被告永州市隆基房地产开发有限公司的法定代表人，虽以个人名义向中国工商银行股份有限公司永州银丰支行借款，但因用于抵押的房产系以被告永州市隆基房地产开发有限公司的名义开发建设而成的。同时，被告永州市隆基房地产开发有限公司又系被告王剑平个人独资的有限责任公司，故公司的法定代表人与公司之间存在财产混同情形，应对被告永州市隆基房地产开发有限公司的债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”被告永州市隆基房地产开发有限公司应给付原告款项：1、购房款100,000元；2、利息以已交付房价款100,000元为基础，自2014年7月9日起参照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率4.9%）计算至2019年9月30日的利息为25,359.18元（计算方式为：100,000×4.9%÷365×1889）；3、房屋装修费用64,101.25元［计算方式（91,853.22-280）×70%］；4、赔偿款100,000元（按已付购房款的一倍计算），上述款项合计289,460.43元。被告王剑平负连带责任。综上所述，对原告的第一项诉请，法院予以支持；对第二项诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告唐匀花与被告永州市隆基房地产开发有限公司2014年7月9日签订的《林云阁小区住房销售合同》及《车库（杂房）购买合同》；二、被告永州市隆基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告唐匀花购房款100,000元、购房款利息25,359.18元、房屋装修费用64,101.25元、赔偿款100,000元合计289,460.43元。被告王剑平承担连带责任；三、原告唐匀花于本判决生效之日起十五日内将位于双牌县林峰西路的林云阁小区D栋自东向西第6层2套房及林云阁小区E栋自东向西第8号房车库（杂房）交付给被告永州市隆基房地产开发有限公司；四、原告唐匀花预付的鉴定费7000元，由被告永州市隆基房地产开发有限公司承担5279元，原告唐匀花承担1721元。限被告于本判决生效之日起十五日内给付原告预付的鉴定费5279元。被告王剑平承担连带责任；五、驳回原告唐匀花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元，减半收取计4287.5元，由永州市隆基房地产开发有限公司负担2758元，唐匀花负担1529.5元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2014年7月9日上诉人永州市隆基房地产开发有限公司与被上诉人唐匀花签订了《林云阁小区住房销售合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，是真实有效的合同。但因涉案房屋上存在抵押权，导致被上诉人的购买目的不能实现，被上诉人一审起诉要求解除双方签订的《林云阁小区住房销售合同》应当得到支持。现二上诉人主张被上诉人在签订该合同时，已经知晓涉案房屋已经被抵押的上诉理由，因二上诉人没有证据证实，本院不予采纳；对于上诉人王剑平是否应当承担连带责任的问题，上诉人王剑平系上诉人永州市隆基房地产开发有限公司的法定代表人，而根据一审查明的事实表明上诉人永州市隆基房地产开发有限公司是上诉人王剑平的个人独资有限责任公司，同时上诉人王剑平以个人名义向银行贷款，用于抵押的房屋却是以上诉人永州市隆基房地产开发有限公司的名义开发建设而成的，足以证明二上诉人之间存在财产混同现象。因此，上诉人王剑平应当对上诉人永州市隆基房地产开发有限公司的债务承担连带责任。对于上诉人王剑平提出其不应当承担连带责任的上诉理由，本院不予支持；对于一审判决是否超过诉讼请求的问题，被上诉人原已支付的100,000元购房款并未注明不包括购置车库的款项，被上诉人亦起诉请求返还购房款100,000元，现双方签订的购房主合同已解除，如不解除《车库购买合同》明显不符合常理；故一审判决的各项判决结果都在双方签订的合同范围之内，符合法律规定，不存在超诉请判决的情况。综上，上诉人永州市隆基房地产开发有限公司、王剑平的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8575元，由上诉人永州市隆基房地产开发有限公司、王剑平负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月十八日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。