广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23367号上诉人（原审被告）：广州金世纪冶金有限责任公司，住所地广州市越秀区广州大道中怡景大厦6楼A、B座。法定代表人：刘江,总经理。委托诉讼代理人:梁龙金,广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人:夏雪婧，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭丹阳，女，1977年11月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝麟，广东唯杰律师事务所实习律师。上诉人广州金世纪冶金有限责任公司（以下简称金世纪公司）因与被上诉人谭丹阳物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人金世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回谭丹阳的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由谭丹阳承担。事实与理由：金世纪公司早于2013年就将涉讼房屋出租给广州天江奔晟国际贸易有限公司，而谭丹阳是参与竞拍而取得涉讼房屋的所有权，谭丹阳作为具有完全民事行为能力的个人，其参与竞拍价值高达200多万的房产，应积极、充分、谨慎地了解拍卖标的物的情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此。谭丹阳作为竞买人在竞买上述房屋前应知悉上述房屋上的原租赁权，其通过竞买而取得上述房屋的产权后，应接受上述房屋上原有的租赁合同约束，因此，谭丹阳要求金世纪公司搬离涉讼房屋的诉讼请求缺乏依据。根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系继续有效，金世纪公司应按原租赁合同的约定继续履行，因此，谭丹阳要求金世纪公司按市场指导价标准支付房屋占用费没有合法依据。被上诉人谭丹阳辩称：不同意金世纪公司的上诉请求，谭丹阳的意见与一审庭审一致。谭丹阳向一审法院起诉请求：1.金世纪公司向谭丹阳返还位于广州市越秀区广州大道中路XX房的房产；2.金世纪公司向谭丹阳支付上述房屋的占有使用费（自2019年6月4日起计算至金世纪公司实际返还房屋之日止，按房管部门公布的同期同地段同类办公用房租金参考价计算，房屋建筑面积为200.36平方米，2018年的租金参考价为60元/平方米/月）。一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人广东金弘丰冶金科技发展有限公司与被执行人金世纪公司买卖合同纠纷一案过程中，依法在一审法院京东网络司法拍卖平台上对金世纪公司所有的广州市越秀区广州大道中119号602房进行公开拍卖、变卖。2019年4月17日，买受人谭丹阳以2077312元的最高价竞得。一审法院于2019年4月25日作出（2018）粤0104执恢36号之三执行裁定：一、上述房屋归谭丹阳所有，所有权自本裁定送达谭丹阳时起转移；二、谭丹阳可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2019年6月4日，广州市国土资源和规划委员会向谭丹阳核发了广州市越秀区广州大道中XX房（建筑面积200.36平方米、用途为办公）所有权属谭丹阳的不动产权证。谭丹阳曾于2019年5月30日到上述房屋现场张贴《腾房告知书》，要求金世纪公司搬离上述房屋等。后谭丹阳于2019年6月13日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：涉讼的广州市越秀区广州大道中XX房经一审法院执行拍卖，由谭丹阳竞得。一审法院于2019年4月17日作出裁定，上述房屋归谭丹阳所有，所有权自本裁定送达谭丹阳时起转移，谭丹阳可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。后谭丹阳于2019年6月4日取得涉讼房屋的不动产权证。谭丹阳作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其要求金世纪公司交还占用的涉讼房屋并计付使用费，合法合理，一审法院予以支持。至于使用费的标准，谭丹阳要求按房管部门公布的同期同地段同类办公用房租金参考价标准计算，公平合理，一审法院亦予以支持。鉴于房管部门尚未公布2019年及之后的租金参考价，本案以2018年的租金参考价为准来处理，即按60元/平方米/月计。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州金世纪冶金有限责任公司将广州市越秀区广州大道中119号602房腾空交还谭丹阳。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州金世纪冶金有限责任公司向谭丹阳支付从2019年6月4日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积200.36平方米，按60元/平方米/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，广州金世纪冶金有限责任公司按上述标准逐月向谭丹阳支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101元，由广州金世纪冶金有限责任公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，金世纪公司提交了其与广州天江奔晟国际贸易有限公司（以下简称天江公司）分别于2013年8月9日及2016年6月1日签订的各一份《广州市房屋租赁合同》的复印件，该两份合同均载明金世纪公司将涉讼房屋的一部分（100平方米）出租给天江公司使用，前一份租赁合同的期限从2013年8月10日至2015年7月31日，月租金为2000元，后一份租赁合同的期限从2016年6月1日至2021年5月31日，月租金为3000元。该租赁合同未经租赁登记备案机关备案。金世纪公司表示现无法提供该两份租赁合同的原件，因金世纪公司是天江公司的债务人，租金是用债权抵扣，其享有债权债务的依据也无法提供，涉讼房屋实际上是金世纪公司与天江公司共同使用，没有间隔。谭丹阳认为：1.该两份合同在一审中未提出，视为金世纪公司放弃举证权利，不予认可租赁合同的真实性；2.金世纪公司在涉讼房屋拍卖时未提交执行法院表明涉讼房屋带租约的相关材料，该租赁合同的承租方并未在涉讼房屋拍卖过程中作为案外人主张权利，金世纪公司自本案一审至今也未提出任何权利主张，故其无权主张权利；3.金世纪公司就上述租赁合同未提供租金凭证，谭丹阳无法确定租赁合同是真实存在的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院评析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谭丹阳在2019年6月4日已取得涉讼房屋产权证，但金世纪公司此后一直占用涉讼房屋，不愿搬离，损害了谭丹阳享有的合法权利。因此，谭丹阳起诉主张金世纪公司搬离涉讼房屋及参照租赁参考价支付房屋使用费合理合法，一审法院予以支持正确，本院予以维持。金世纪公司上诉的理由为其已将涉讼房屋的一部分出租给案外人，但无论在拍卖、变卖涉讼房屋或本案诉讼过程中，均无其他人向法院主张承租人的权利，金世纪公司作为执行案中的被执行人，其也并不享有承租人的权利，故其上诉理由显然不成立，本院不予支持。至于金世纪公司提交的租赁合同的复印件，因没有原件予以核对，其真实性无法认定，故本院不予接纳。综上所述，金世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元,由上诉人广州金世纪冶金有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十六日书记员  郭 俏黄晶晶