河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初24639号原告：吉卫超，女，1996年11月15日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托代理人：武静涛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：刘鑫鑫，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：李春梅，女，1985年10月12日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托代理人：张庆宇，河南中亨律师事务所律师。原告吉卫超与被告李春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人武静涛、刘鑫鑫，被告及其委托代理人张庆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉卫超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告向原告支付违约金9000元，垃圾清运费7500元；2、判令被告向原告返还已支付的房屋租金117000元及押金10000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告欲在郑州市××东新区ＣＢＤ商圈附近开一家高级日料店，在经过多方查找后原告了解到被告有店面对外出租。原告在实地查看后表示店面的建筑面积符合原告的使用要求，但是该店面的门头过于狭小不符合原告的门店设计预想。在原告将上述事实告知被告后，被告表示小区有类似的情形，可以将门头进行改建，并向原告保证可以与小区物业协商保障原告的施工要求。因此，经双方协商一致于2019年4月30日签订《房屋租赁合同》。合同主要内容为：1、被告将其合法拥有对外出租权的坐落于郑州市郑东新区商务内环路五行嘉园B座八号一、二层出租给乙方用于商业经营；2、合同租赁期为两年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止。免租装修期限为2019年5月1日起至2019年7月3日止；3、2019年5月1日至2020年4月30日租金为36万元，2020年5月1日至2021年4月30日租金为39.6万元。租金按每半年支付，押金1万元。合同签订后，原告依约向被告支付了半年期租金11.7万元及押金1万元。准备对店面一、二层开始拆除施工，同时委托设计公司制作门店施工图纸。但此时被告表示其需要继续使用一层门店经营直至三楼租客到期离开。无奈原告只能先对二层进行拆除，在原告开始拆除前，被告已经将二层的木质地板砖和地暖等建材拆除变卖。同时被告还将三楼的施工垃圾堆放在二楼，由原告统一处理，原告为此共计花费8800元，被告向原告支付了垃圾清运费1300元。之后在原告准备对一层店面外墙进行重新改建时，小区物业明确告知该外墙不能进行任何改动。由此导致原告签订租赁合同的目的无法实现。综上，被告未能按照合同约定如期交付房屋，且房屋不符合双方约定，严重影响原告的使用，被告的行为构成违约。据此，根据合同的相关条款及相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李春梅辩称，一、原告无单方解除权，被告不存在违约，第一项请求不应支持，其通知解除合同属于违约行为。2019年6月29日原告微信告知解除合同，是无效告知，依照合同第十条其无解除合同的权利，是其违约行为的继续表示。原告在6月27日明确表示不装修了，不再承租，已经构成严重违约，原告作为承租方不进行装修承租，属于严重不履行合同，构成严重违约。其第一项请求不能支持。二、合同不能继续履行，是原告因为自己资金及投资问题，其第二项请求不应支持，其租金押金不应退还无免租期，并且还要赔偿给被告造成的实际损失。三、原告诉状所述关于装修中被告的拆除地板、地暖、清运垃圾、使用前台，都是被告在积极履行合同，配合原告承租所做的必要性、关联性的合理、必要行为，不属于违约行为，且被告支付了垃圾清运费。被告给原告两个月的免租期是让其积极尽快装修，按照合同正常履行两个月是不收取租金的，被告在不影响原告装修情况下，具有合理使用的权利。一楼属于门面，被告一楼承租给原告后，需要三楼的前台接待，双方沟通暂时一楼接待客户不影响原告装修。四、关于外墙装修合同并未约定，承租房屋是原告选择决定承租，经了解其他同样位置外墙是可以进行装修的，需要原告与物业沟通，原告并未与物业沟通申请此项装修。五、原告真正不能承租的原因是自己资金问题及个人家人决策问题，并且与被告沟通中明确表示是其个人原因。另外在承租中违约进行私自转租，严重违约，原告属于违约方。对于被告原本可以正常使用的店面，拆除留下不能使用的一片狼藉的店面，严重违反合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行协助义务。从双方订立租赁合同的目的，以及双方在合同中关于免租金期、装修时间、装修约定分析，对方对二楼进行装修既是履行合同义务，也是行使对二楼的经营权。对方停止装修属于违约，对于破坏的原装修应该进行赔偿。六、被告李春梅已经另案起诉本案原告违约责任，本院已经立案，请求解除合同，并且主张赔偿给李春梅造成的损失。综上，应当驳回原告诉讼请求，诉讼费等由原告负担，被告已就其损失另案起诉进行主张。经审理查明：2019年4月21日，吉卫超向李春梅微信转款5000元，用于支付房屋定金。4月22日，李春梅通过微信向李春梅发送房屋租赁合同一份，后双方对合同文本进行了部分修改，并最终确认后于2019年4月30日签订《门面租赁合同》一份，李春梅为出租方（甲方），吉卫超为承租方（乙方），双方约定：甲方将其合法拥有对外出租权的座落于郑州市郑东新区商务内环五行嘉园B座八号一层二层出租给乙方用于商业经营。在租赁期限内未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变店面的原有结构和用途。合同租赁期为两年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止。免租装修期为2019年7月3日止。2019年5月1日至2020年4月30日租金为36万元，2020年5月1日至2021年4月30日为39.6万元，租金按每半年支付，押金1万元（合同签订时支付甲方）。待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。甲方应在乙方支付租金、押金之日将门面钥匙交付乙方（视为交付房屋使用），并协助乙方办理经营相关手续。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面办理好水电落户，以及配备水电等基本设施等，其所有权归甲方所有。乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉，乙方承担自己进行装饰装修发生的费用。甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。乙方不支付或者不按照约定支付租金达10天的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方均有权单方解除合同，收回该房屋。甲乙双方若违约，应按月租金的30%向对方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的30%支付违约金（乙方租期起算不足半年的，剩余租金押金不退，未提前60日通知甲方的另外承担一个月租金）。甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金、押金。合同签订当天，吉卫超向李春梅微信转款5000元。2019年5月1日，吉卫超分别向李春梅转款10000元、20000元；5月2日吉卫超分别向李春梅转款10000元、10000元。2019年5月8日，吉卫超询问李春梅的垃圾如何处理，李春梅让工人将垃圾一起运走，其自愿出一份运费，并告知吉卫超不要拆除地暖，有其同行想要。5月10日，李春梅出具收条一份，载明：今日收到吉卫超5万元部分房租款，落款日期为2019.5.8。当天，李春梅将该收据通过微信发送给吉卫超。5月15日，李春梅询问吉卫超“何时开始动工，为什么停工了”，吉卫超告知“近几天就开始动工了，一直在等设计图，没做出来”，并告知李春梅，动工后，一楼需要拆除了，一、二楼一起做。李春梅称能否先装修2楼，一楼其要用到月底，三楼月底到期后，李春梅可以搬到三楼去。当天，吉卫超向李春梅转款10000元。5月19日，吉卫超向李春梅转款7000元，用于支付房租。6月2日，吉卫超告知李春梅，二楼的垃圾全部处理完。6月5日，李春梅向吉卫超转款1300元，用于支付垃圾清运费。6月23日，李春梅询问吉卫超“继续租，还是不租了”，是否继续装修，6月24日，吉卫超称，“我们这边确实无法进行了，……房子装修不了了，……现在就想着可以转租出去，你这边不受影响，把资金损失最小化”。后双方协商未果。6月27日，吉卫超微信中称“不装修了，没有钱装修了，没办法进行装修了，租不了了”，2019年6月29日，吉卫超通过微信告知李春梅，要求解除合同并退还已支付的租金和押金。庭审中，李春梅称其于2019年5月4日将涉案房屋整体交付给吉卫超，说要给吉卫超钥匙，吉卫超没有拿，一直在1楼前台放着。1楼至3楼是相通的，3楼的瑜伽馆正常经营。吉卫超称，合同签订5日后，李春梅向吉卫超交付了房屋的二楼，在2019年5月30日腾空一楼交付场地。双方共同确认，吉卫超一共向李春梅转款127000元，其中租金为117000元。涉案房屋现处于空置状态。另查明，涉案房屋系李春梅从他人处承租，李春梅在该处经营河南沙琳健身服务有限公司，系该公司的法定代表人。李春梅称其租赁期自2016年5月10日至2021年4月30日。李春梅已就本案纠纷在本院提起诉讼，案号（2019）豫0191民初26406号，李春梅要求解除合同，要求吉卫超对承租房屋拆除的部分恢复原状（如不能恢复原状，赔偿恢复原状的费用20万元）并赔偿拆除后不予装修因违约期间给李春梅造成的损失10万元。以上事实有原告吉卫超提交的《门面租赁合同》、微信聊天记录、转款记录，被告李春梅提交的微信聊天记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李春梅与吉卫超签订的《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，吉卫超于2019年6月27日明确表示不再租赁涉案房屋，并于6月29日要求解除合同、退还已支付的租金和押金。庭审时双方共同确认吉卫超已搬离承租房屋、涉案房屋现处于空置状态。吉卫超以其实际行动表示不再继续履行合同，李春梅也已向本院提起诉讼，要求解除合同，双方均无继续履行合同的意思表示，故对于吉卫超要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，吉卫超向李春梅支付押金10000元、房屋租金117000元，双方虽约定装修免租期至2019年7月3日止，租金从7月4日起算，但合同约定的装修免租期的设置实质以双方租赁合同的持续履行为前提，吉卫超在装修期内已实际接受了房屋，并对房屋的二层进行了拆除，但在装修期内因自身的装修方案及资金等问题，提前解除合同，其行为构成违约，应当向李春梅支付实际占用房屋期间的房屋租金，对于涉案房屋的一楼由李春梅实际占用至2019年5月30日，综合吉卫超实际占用上下两层房屋的时间，本院酌定吉卫超向李春梅支付一个半月的房屋租金计4.5万元，剩余的租金72000元及押金10000元，李春梅应当退还给吉卫超，对吉卫超诉请超出部分，本院不予支持。对于吉卫超要求李春梅支付违约金9000元、垃圾清运费7500元的诉讼请求，未举出相应证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吉卫超与被告李春梅于2019年4月30日签订的《门面租赁合同》；二、被告李春梅于本判决生效后十日内向原告吉卫超退还租金72000元、押金10000元；三、驳回原告吉卫超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，减半收取1585元，原告吉卫超负担679元，被告李春梅负担906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月二日书记员  朱美珍