黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终563号上诉人（一审被告）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：马凤茹，女，1971年1月27日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：崔小雨，黑龙江承霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩永泉，黑龙江承霖律师事务所律师。一审第三人：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡东县前进街六委。法定代表人：王文俊，该公司经理。一审第三人：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，该公司经理。上诉人卢宏艳因与被上诉人马凤茹、一审第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2019年6月19日作出的（2019）黑03民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢宏艳及其委托诉讼代理人欧阳建胜，被上诉人马凤茹的委托代理人崔小雨到庭参加诉讼，一审第三人福缘公司、鼎利丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。卢宏艳向本院上诉请求：一、撤销鸡西中院（2019）黑03民初12号民事判决，改判许可对鸡东县福缘家居小区7号楼2单元1103室的执行；二、诉讼费用由马凤茹承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审采信了卢宏艳提交的鸡东县人民法院作出的三份判决，但回避了福缘公司就案涉工程对外签订的《置业计划书》、《买卖协议书》被法院确认无效的事实。该三起案件虽然已被提起再审，但一审判决并未被撤销。2.一审采信了卢宏艳提交的鸡西县房产管理处的通知，但回避了鸡东县房产管理处明确要求福缘公司、鼎利丰公司立刻停止房屋销售违法行为的事实。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院主动依职权调取涉及当事人实体权利的证据，明显违背了最高人民法院的规定。2.福缘公司、鼎利丰公司在未取得预售许可证的情况下销售案涉房屋违反法律规定，一审法院认为其系在特殊时期、特殊条件下形成，但其不是排除执行的理由。一审法院认为案涉房屋属“经济适用住房项目”，但马凤茹并不具备经济适用住房供应对象的条件。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默认态度，也不是排除执行的理由。一审法院对于“购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋的情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑”的认定完全错误。3.一审法院认定马凤茹“对所购房屋享有的权益优先于卢宏艳的确一般权利”确有错误。卢宏艳与福缘公司、鼎利丰公司之间的权利属于优先权益而非一般权利，只是被鸡西市中级人民法院以“超过6个月优先受偿权的期间”为由，未予支持。马凤茹不具有消费者的身份，更不应享有消费者的优先受偿权。4.马凤茹对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。未签订合法有效的书面买卖合同；未合法占有案涉房屋；未支付全部价款；未办理过户登记的原因包含马凤茹自身原因。马凤茹辩称，一审法院认定事实清楚。适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回卢宏艳的上诉请求。福缘公司、鼎利丰公司未到庭亦未发表答辩意见。马凤茹向一审法院起诉请求：一、请求停止执行鸡东县福缘家居小区7号楼2单元1103室的执行；二、诉讼费由卢宏艳承担。一审法院认定事实：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日，福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。经福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目变更后开发企业为鼎利丰公司。马凤茹称福缘公司欠付案外人马占国建筑材料款，马占国欠付马凤茹借款，因石占国偿还不上马凤茹欠款，马凤茹、石占国、福缘公司三方协商将案涉房屋以293,000元的价格抹账给马凤茹，福缘公司认可上述事实。2013年4月30日，马凤茹与福缘公司签订置业计划书，约定：“马凤茹以293,000元认购福缘家居小区7号楼2单元1103室，房屋建筑面积95.98平方米，单价3050元/平方米。付款方式为全额一次性付款（含违约金20,000元），交房日期为2013年12月31日。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人王文俊、审核人员王永才、王颖及认购人马凤茹签名。同日，福缘公司为马凤茹出具收据，载明：“交款单位马凤茹，人民币293,000元,收款事由购房款（福缘家居7号楼2单元1103室）”。收据加盖福缘公司福缘家居项目部财务专用章。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向一审法院申请诉前财产保全，一审法经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套房屋，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即福缘家居小区7号楼2单元1103室。马凤茹不服，向一审法院提起案外人执行异议，要求中止执行，一审法院依法作出（2019）黑03执异17号执行裁定，驳回马凤茹的异议请求。马凤茹不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室于2019年4月3日出具《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，内容为：鸡东县福缘家居建设项目，棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。一审法院认为，此案争议的焦点为：案外人马凤茹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。此案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，经鸡东县人民政府协调，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室亦明确表示将积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。因此，鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除等而执意购买等情形。此案中，马凤茹自述福缘公司欠付马占国建筑材料款，福缘公司用案涉房屋抵顶马占国欠付马凤茹的借款，福缘公司对此予以认可。福缘公司为马凤茹出具购房款收据并加盖福缘家居项目部财务专用章确认，应认定马凤茹已交付房屋全部价款。案涉福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但马凤茹与福缘公司签订的置业计划书系双方当事人真实意思表示，依法成立。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封保全的时间，马凤茹作为房屋买受人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益维护，其对案涉房屋享有的物权期待权应受法律保护。根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判马凤茹对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳的一般权利。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，马凤茹对未办理产权登记无过错。综上所述，马凤茹的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，缺席判决：不得执行鸡东县福缘家居小区7号楼2单元1103室。一审法院（2019）黑03执异17号执行裁定于此判决生效时自动失效。案件受理费5,695元，由卢宏艳负担。二审中，卢宏艳提交一组新证据。鸡东县人民法院（2017）黑0321民初1788号、1225号，（2018）黑0321民初17号、337号、1954号民事判决书。意在证明：案涉小区项目福缘公司对外签订的房屋买卖协议书以及置业计划书被人民法院多份生效判决以未取得商品房销售许可证为由确认无效。马凤茹质证称，对该组证据的真实性没有异议，证明问题有异议。（2018）黑0321民初1954号、337号、17号，（2017）黑0321民初1225号已经进入再审程序，不能证明卢宏艳意证明的问题。本院认证认为，马凤茹对该组证据真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明，2017年7月8日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅印发《关于进一步做好回迁安置和不动产权办理工作的意见》（厅字〔2017〕35号），其中载明“力争到2018年年底基本完成逾期未回迁安置和历史遗留项目不动产权证办理工作”。2018年9月14日，中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅又印发《关于进一步完善防范化解全省房地产领域信访问题的政策措施的意见》（厅字〔2018〕48号），其中载明“对企业没有能力履行法定主体责任的，由政府暂代其履行主体责任，后向企业进行追偿”“民生为主，担当免责”“坚持从实际出发，以维护人民群众合法权益为根本，对依据国家法律和本〈意见〉规定，积极化解群众信访积案，维护群众所作出的合理决策和文件规定，特别是对补办土地、规划、和消防验收项目相关审批手续的予以免责”“对棚改回迁居民办理不动产权证的，不动产登记部门可依据居民持有的征收款收据和征收拆迁补偿安置补偿协议办理不动产权证”。卢宏艳诉鼎利丰公司、福缘公司债权人代位权纠纷一案，鸡西中院作出（2017）黑03民初126号民事判决，判决：一、鼎利丰公司于判决生效之日起十日内代福缘公司给付卢宏艳欠款2074万元及利息；二、驳回卢宏艳的其他诉讼请求。鼎利丰公司不服鸡西中院判决，向本院上诉，本院已作出（2018）黑民终504号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。除上述事实外，本院确认一审判决认定的其他事实。本院认为，卢宏艳上诉提出案涉小区至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地证及商品房销售(预售)许可证、房屋尚未竣工验收不具备居住条件等事实客观存在。但纵观本案各方当事人举示的证据及案涉各项事实，依据有关法律及司法解释规定，卢宏艳的上诉请求本院不予支持。具体理由如下：一、如一审所述本案系在特殊时期、特殊条件下所形成。与通常的房地产项目开发不同，本案系经鸡东县政府同意，实行绿色通道制度，可边开工边办手续的棚户区改造项目，在鸡东县政府各有关职能部门未作任何监督监管，持默许态度的情况下，福缘公司和鼎利丰公司采取与购房人签订《置业计划书》等多种形式违规售房，导致产生本案纠纷。二、对购房人马凤茹的权益保护应当优先于一般金钱债权人卢宏艳。如前述，案涉协议购房并非通常的商品房销售、商品房买卖。同时，案涉福缘家居小区房地产开发建设也不同于通常依法进行的房地产开发建设。无论马凤茹等购房人直接与开发公司签订购房协议、认购房屋，抑或以房抵债，均应认定购房人与开发公司关于案涉房屋买卖的意思表示真实，购房协议已经成立。但在协议效力上，本院观点与卢宏艳主张基本一致，即在案涉小区没有取得“五证”的情形下，不能认定购房协议已经生效。但还需指出，与购房人购买尚未取得“五证”的房屋情形相似，卢宏艳作为普通债权人，在与鼎利丰公司和福缘公司债权人代位权纠纷一案中并未取得优先受偿权，其享有的债权所申请强制执行的房屋，同样存在尚未取得建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证等行政审批手续的情形，不完全符合法律意义上的登记在被执行人名下的房屋。本院认为，对于执行异议之诉案件之裁判，在相关权利人的权利均具有一定合法基础及受保护理由的情形下，其所需解决的重要问题是依法衡平何种权利更为优先、何种权利更为迫切需要依法予以维护。马凤茹签订协议购买房屋，作为购房人其请求排除强制执行之行为直接关系其生存权益保障，而卢宏艳请求强制执行案涉房屋之行为则系关系其债权权益维护。在二者出现冲突之时，基于本案纠纷产生及演变的具体实际，在马凤茹签订协议、支付房屋价款均先于案涉房屋被查封保全的情形下，应当依法裁判马凤茹对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳申请执行福缘公司之普通债权。三、现有证据不能证明马凤茹等购房人存在协助福缘公司和鼎利丰公司逃避其与卢宏艳债务的恶意。2017年11月29日，鸡西中院作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封了包含案涉房屋在内的福缘家居小区部分房屋，而马凤茹等购房人与福缘公司之间形成房屋买卖合同关系的时间均在上述查封之前。福缘公司以房抵债或直接出售案涉房屋的行为，无论是否存在由此降低其企业清偿债务的责任能力，导致无力履行支付卢宏艳工程款的情形，现有证据均不能证明马凤茹等购房人对此明知。且如前述，在政府有关部门对案涉小区开发、销售持默许态度下，应当认定马凤茹等购房人购买房屋不存在过错。此外，从本院审理的多起涉煤城的保障性住房房地产纠纷实际情况及相关政府行为可以看出，只进行了部分前期审批手续即开发建设保障性住房的并非本案一例，一些“开设绿色通道”建设项目，因政府有关部门管理缺失，导致购房人签订购房协议时，忽视了对所购房屋是否已经核发商品房预售许可证的审查。对此，购房人虽有一定过失，但基于特定的房地产市场管理实际，不应据此否定购房人所享有的物权期待权。本案中，鸡东县政府已经多次协调，为案涉小区进行了通水、通电、供暖等相关施工，还明确回复积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。而与执行程序中的执行异议审查所持的重点审查外观要素、判断标准较低的相比较，审理执行异议之诉案件则需对权利有无及其实质作出甄别、判断、认定，并更倾向于保护无过错房屋买受人的包括消费者物权期待权和物权期待权在内的生存权益。因此，基于本案纠纷的客观实际及特定状况，在马凤茹先于法院查封购买案涉房屋的情形下，鸡西中院判决支持马凤茹的诉讼请求应予维持。四、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉法〉的解释》第九十六条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定（环境污染的公益）诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。”之规定，卢宏艳查封案涉小区多套房屋，涉及社会公众利益，一审法院依据职权调取相关证据并无不当。综合以上分析论述，针对本案发生实际及具体情况，本院对卢宏艳上诉请求不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,695元，由卢宏艳负担。本判决为终审判决。审判长  胡乃峰审判员  王晓兵审判员  安学思二〇一九年十二月二十日书记员  孙思宇