广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12217号 上诉人（原审被告）：黄斌，壮族，住马山县。 委托诉讼代理人：覃鸿，广西国海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马山县供水公司，住所地马山县白山镇金伦大道595号。统一社会信用代码：9145012455227857X3。 法定代表人：罗永江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蓝振华，广西飞马律师事务所律师。 上诉人黄斌因与被上诉人马山县供水公司租赁合同纠纷一案，不服马山县人民法院（2019）桂0124民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄斌上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、涉案合同涉及两个法律关系，双方约定将原铺面一楼推倒重建成六层楼属于建设工程施工合同，将重建后的六层楼房出租则属于租赁合同。一审只审理租赁合同，对双方的建设工程施工合同不审，却作出《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和《补充协议书》无效的判决剥夺了上诉人申辩的权利。二、涉案工程项目，被上诉人曾多方征求过主管部门的意见，被上诉人是采取边动工边报建的方式，马山县住房和城乡规划建设局是知情的，只是在施工过程中因施工方与提供劳务方发生劳务报酬纠纷而暂时停工，待该劳务纠纷审结后，案涉的项目是完全可以办理建设工程规划许可证的。一审以涉案房屋未取得建设工程规划许可证，认定涉案协议无效错误。 被上诉人马山县供水公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 马山县供水公司向一审法院起诉请求：确认马山县供水公司与黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》及2017年1月26日签订的《补充协议书》无效。 一审法院认定事实：2017年1月1日，马山县供水公司作为甲方，黄斌为乙方，签订一份《铺面配套综合楼租赁和铺面整体拆除重建协议书》。该协议书主要约定：1．乙方因经商需要，租用甲方现有位于马山县白山镇金伦大道595号临路大门铺面一层六间（占地面积223.52㎡、建筑面积238.76㎡）作为营业用房，并自行投资整体拆除重建为占地面积224.24㎡、建筑面积2248㎡的六层楼房屋建筑物。2．乙方投资重建铺面六层楼房屋建筑物的主体建成后，甲方自行投资装修并无偿使用大门左侧第4、5间房屋建筑物作为用水户用水报装和水费缴费营业用房，大门为甲、乙双方营业共用，大门左侧第1、2、3间和大门右侧一层1间、二层至六层房屋建筑物为乙方营业用房；甲方对乙方投资重建铺面六层楼房屋建筑物享有所有权，乙方对投资重建铺面除甲方使用大门左侧一层第4、5间外的六层楼房屋建筑物营业用房有20年经营权、使用权。3．租赁期限20年，自2017年1月1日至2036年12月31日止；租赁用途为宾馆、写字楼、学校、酒楼、娱乐等第三产业项目。4．租金为年租金138,000元（20年不变价），按年一次性承付，转账结算；协议签订当日乙方一次性支付第一年租金给甲方，下年度租金支付时间为上年度期满前15日内。5．房屋建筑物租赁收入需缴纳的房产税、契税等和随征各项税费由甲方承担，租赁期内乙方经营所得需缴纳的各项税费由乙方承担。6．租赁期间，租赁房屋建筑物的修缮由乙方负责，乙方自行投资重建铺面的建筑物土建、装饰、水电设施安装、通信网络设施安装、专用设备安装及配套设施安装等；在重建前后，必须按合法的建设程序进行地勘、设计、预算编制工作，办理规划许可、建设许可、报建报监、施工许可证等手续，缴纳相关费用，同时保证质量合格和安全施工。7．甲方中途无故终止协议，造成乙方损失的，甲方须赔偿乙方经济损失；乙方没有按时足额向甲方交纳租金或未经甲方同意擅自转租他人的，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿相应经济损失。同年1月26日，马山县供水公司与黄斌就前述协议签订一份《补充协议书》，该补充协议书主要约定：1．原铺面整体拆除时间为2017年2月10日前；2．建设工程为6个月，工期内建设内容包括办理前期工作之地勘、设计预算、规划许可、建设许可、报建报监、施工许可等手续和主体、装饰工程建设的时间，工期自黄斌对原铺面整体拆除之日起算；3．黄斌向马山县供水公司缴纳履约金30万元，黄斌按工期如期建成竣工验收使用，马山县供水公司无息退还履约金本金给黄斌。 上述合同签订后，黄斌依上述合同约定整体拆除了马山县供水公司位于马山县白山镇金伦大道595号临路一层六间铺面，并在此基础上建成六层楼房（尚未装饰装修和水电安装）。黄斌除依据约定支付马山县供水公司2017年度租金外，2018年度租金给付期限届满至今，黄斌未再向马山县供水公司支付租金。2019年3月19日，马山县供水公司向一审法院提起诉讼，请求解除上述《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和《补充协议书》，并要求黄斌支付租金161,000元。诉讼中，马山县供水公司将诉讼请求变更为请求确认马山县供水公司与黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》及2017年1月1日签订的《补充协议书》无效。 另查明，马山县供水公司进行案涉铺面六层楼房工程建设，至今仍没有取得建设工程规划许可证。2018年7月9日，马山县住房和城乡规划建设局因马山县供水公司的铺面改建工程未取得建筑工程施工许可证，向马山县供水公司发出工程质量安全隐患停工整改通知书，责令马山县供水公司停止违法建设，停工整改。 一审法院认为，租赁合同是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还原物的协议。而建设工程施工合同则是指发包人和承包人之间，为完成一定的建设工程施工任务，所签订的明确双方权利义务关系的协议。本案双方签订案涉合同，约定由黄斌投资改建马山县供水公司现有的一层6间铺面为六层楼房建筑物，并由黄斌承租20年，黄斌按年支付马山县供水公司租金。由此可见，案涉合同具有租赁合同的法律特征。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，由黄斌投资建造并承租的案涉六层楼房建筑物至今没有取得建设工程规划许可证，上述马山县供水公司与黄斌签订的案涉合同应当认定为无效合同。马山县供水公司请求确认案涉合同无效，于法有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案当事人对合同无效后建造案涉六层楼房建筑物的造价费用、损失赔偿等未提出主张，一审法院在本案中不予处理，当事人可就案涉合同无效后财产返还、损失赔偿等争议另行提起民事诉讼。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：马山县供水公司与黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和2017年1月26日签订的《补充协议书》无效。案件受理费100元，由黄斌负担。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人黄斌与被上诉人马山县供水公司签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议》和《补充协议书》虽约定由上诉人出资将被上诉人所有的马山县白山镇金伦大道595号临路大门铺面一层六间（占地面积223.52㎡、建筑面积238.76㎡）整体拆除后重建为占地面积224.24㎡、建筑面积2248㎡的六层楼房屋建筑物。但同时约定，六层楼房建成后，黄斌对投资重建铺面除马山县供水公司使用大门左侧一层第4、5间外的六层楼房屋建筑物营业用房有20年经营权、使用权。故双方之间就重建后的房屋形成租赁合同关系。因涉案的六层楼房未办理建设工程规划许可证，即开工进行建设，马山县住房和城乡规划建设局于2018年7月9日，向马山县供水公司发出工程质量安全隐患停工整改通知书，责令马山县供水公司停止违法建设，停工整改。但涉案的六层楼房至今仍未取得建设工程规划许可证，故一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，确认黄斌与马山县供水公司之间的租赁合同属无效合同，并无不当，本院予以维持。黄斌主张涉案房屋的建设已经主管部门批准建设，但未举证证实，故其以此为由主张涉案的合同有效，没有依据，本院不予支持。因马山县供水公司仅请求确认涉案合同无效，并未主张黄斌返还因无效合同取得的财产，故对合同无效后的财产返还及损失赔偿问题，双方可另行主张权利。 综上所述，上诉人黄斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十二月十一日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静