浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1104号 上诉人（原审原告）：宋广民，男，1982年10月10日出生，汉族，住上海市青浦区。 上诉人（原审原告）：顾迟超，女，1987年1月8日出生，汉族，住上海市青浦区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐传富，上海市华荣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州明源房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔镇人瑞西路1588号。 法定代表人：张建文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：褚辉，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖宸，北京隆安（湖州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：上海无道实业有限公司，住所地上海市崇明县北沿公路2111号3幢264-5室（上海崇明森林旅游园区）。 法定代表人：袁辉政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明卫，上海明伦律师事务所律师。 上诉人宋广民、顾迟超因与被上诉人湖州明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）、上海无道实业有限公司（以下简称无道公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人宋广民及其与顾迟超共同的委托诉讼代理人徐传富，被上诉人明源公司的委托诉讼代理人褚辉、廖宸，被上诉人无道公司的委托诉讼代理人袁明卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宋广民、顾迟超上诉请求：1.依法撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初388号民事判决，改判支持宋广民、顾迟超一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由明源公司和无道公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，宋广民、顾迟超在明源公司的售楼处购房并与明源公司签订认购协议，因此宋广民、顾迟超只有向明源公司付款的义务，与无道公司没有付款或团购协议。购房过程中产生的中介服务费也应由明源公司支付，不应由购房者承担。因此，60000元团购费的收取过程、收取方式不合规不合法，对此不应予以支持。二、根据住建部规定，房地产开发企业不能组织团购，本案中以明源公司名义签订的认购协议违法，为无效合同。三、无道公司未组织任何团购活动，宋广民、顾迟超没有享受任何团购服务，拿到购房合同和发票，才知道有无道公司出具的收据。四、明源公司签署协议，并由与宋广民、顾迟超无任何合同关系的无道公司收款，是明源公司与无道公司共同欺骗购房者。五、明源公司已受到工商管理部门、税务部门的处罚，这些处罚表明明源公司的行为是违法的。 明源公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，案涉团购费实际为房产代理销售公司收取的居间服务费，宋广民、顾迟超在购房过程中对此是明知的，没有提出任何异议。其实际也因此享受到了优惠购房价，整个购房过程十分透明，现场海报宣传、认购协议、刷卡回单以及收款收据均明确记载团购费及收取的主体，不存在明源公司与无道公司欺骗宋广民、顾迟超的事实。二、一审法院认定的法律关系正确，本案实际上是宋广民、顾迟超与房产代理销售公司之间的居间合同纠纷，团购费即居间服务费，代理销售公司促成了商品房销售合同的达成，宋广民、顾迟超应当支付相应的费用。 无道公司的答辩意见同明源公司。 宋广民、顾迟超向一审法院起诉请求：1.判令明源公司、无道公司共同返还宋广民、顾迟超60000元；2.本案诉讼费用由明源公司、无道公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月7日，宋广民、顾迟超与明源公司签订认购协议一份，约定宋广民、顾迟超向明源公司定购凯旋宫12幢2705室，面积约68.17平方米，原房价565000元，折后房价465000元，总房款约465000+60000元团购；另约定付款方式为：首付：2016年10月7日，宋广民、顾迟超向明源公司支付定金30000元；二期：2016年10月17日前，宋广民、顾迟超向明源公司支付房款65000+60000元团购，同时双方签订《商品房买卖合同》；在2016年10月19日前，双方按约定办理购房贷款约370000元。在该认购协议的右上角编号标明为“上海无道”。2016年10月13日，宋广民、顾迟超与明源公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定明源公司将其开发的公园一号凯旋宫12幢1单元2705室出售给宋广民、顾迟超，建筑面积68.17平方米，单价为6821.19元，房款总价为465000元。无道公司于2016年10月10日向宋广民、顾迟超开具了金额为60000元团购费的收据，明源公司于2017年12月22日向宋广民、顾迟超开具了共469161元的增值税普通发票。明源公司与无道公司签订2份代理销售合同、1份渠道销售合同及1份分销代理补充协议，约定2016年9月28日至12月31日、2017年2月1日至12月31日期间明源公司将位于南浔区人瑞西路1588号（公园一号白金汉宫与凯旋宫）的部分可售房源交由无道公司委托销售，并约定若销售成交的，在明源公司与购房人签订商品房买卖合同后，无道公司才可向购房人收取佣金（团购金加溢价），明源公司不承担策划服务费等事项。 一审法院认为，本案系在商品房销售过程中产生的居间合同纠纷。本案所涉房屋买卖达成房屋交易合意是经过认购协议直至最终的商品房买卖合同，在此过程中，经磋商后宋广民、顾迟超自愿在协议及合同上签字确认，协议及合同内容系双方自愿协商确定的结果。从认购协议看，编号标明为“上海无道”，第二条付款方式中已明确在第二期付款时除付购房款外，还另需支付60000元团购，实际交款时，宋广民、顾迟超支付了无道公司60000元，结合明源公司和无道公司之间签订的代理销售合同等情形，能够证明无道公司参与了宋广民、顾迟超与明源公司的房屋买卖过程，承担了居间人的作用。另从注意义务方面看，一般而言，房屋买卖交易金额较大，双方在签订认购协议时对影响房屋的重大条款特别是价款及付款方式应进行充分磋商，认购协议中的价格及付款方式系双方协商确定的结果，所涉商品房价格已从原房价565000元，折后变为房价465000元，从中优惠100000元，且宋广民、顾迟超在签订合同时支付房款65000元后又于同日向无道公司支付了60000元，对剩余房款370000元在合同签订时约定于2016年11月13日前办理按揭贷款，故宋广民、顾迟超对其在商品房买卖合同价款外需另行支付60000元团购费应有明确认知；综合来看，无道公司已促成宋广民、顾迟超与明源公司达成了商品房买卖合同，宋广民、顾迟超也已从中得到优惠；宋广民、顾迟超是具有完全民事行为能力人；故宋广民、顾迟超所称明源公司和无道公司共同骗取宋广民、顾迟超款项与事实不符，其理由不能成立，对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回宋广民、顾迟超的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取650元，由宋广民、顾迟超负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：无道公司与明源公司是否应返还宋广民、顾迟超主张的60000元款项。宋广民、顾迟超上诉主张其未参加团购活动，未享受团购服务，亦未与无道公司约定60000元的团购费，明源公司与无道公司共同欺诈其支付60000元。对此本院认为，宋广民、顾迟超与无道公司之间就商品房团购服务虽未订立书面合同，但明源公司与无道公司之间确实存在委托销售关系，双方签订的《代理销售合同》中约定了“6万抵10万”的团购销售模式及佣金计算方式。案涉房屋的认购协议中载明“原单价8288元/平方米，原房价565000元，折后单价6821元/平方米，现房价465000元”，表明案涉房屋销售存在优惠且优惠差价基本符合“6万抵10万”的团购模式。宋广民、顾迟超虽主张其并未签订过团购协议，但其购买案涉房屋的总价与认购协议内容一致，其支付定金、后续支付尾款以及额外支付60000元的一系列行为亦与该协议的内容一致。故对其该主张本院不予采信。《认购协议》的内容未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。案涉房屋的团购活动系无道公司组织，团购费60000元亦非明源公司收取，故宋广民、顾迟超提出的认购协议因违反住建部规定而无效的主张并无相应事实依据，本院亦不予采信。宋广民、顾迟超向明源公司购置房产，按照交易惯例，其签订房屋买卖合同时对房屋总价已协商一致，宋广民、顾迟超对案涉房屋总价为465000元是应知的。根据宋广民、顾迟超的支付记录，2016年10月10日宋广民、顾迟超向明源公司支付了65000元购房款之后，又单独向无道公司支付60000元，对剩余房款370000元则在合同签订时约定于2016年11月13日前办理按揭贷款，现宋广民、顾迟超无法对其额外支付60000元的行为作出合理解释。宋广民、顾迟超认为其支付60000元时不知道是支付给无道公司，亦不清楚60000元是不包括在房屋合同总价之内，与其应有的认知判断能力不相符。宋广民、顾迟超并无证据证明明源公司和无道公司存在合谋欺诈之行为，故对其上诉理由本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由宋广民、顾迟超负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年十二月十六日 书记员 沈 燕