河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23911号上诉人(原审原告)：丁世俊，男，1968年12月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：杨志文，河南创志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园B组1座。法定代表人：陈攀，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。上诉人丁世俊因与被上诉人郑州富港置业有限公司（以下简称富港置业公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁世俊上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付房屋回购款270万元；2.判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实。1、2016年1月1日上诉人与被上诉人签订了六份《港城793项目公寓债权置换认购合同》和六份《债权转让协议》。每份合同不仅约定上诉人认购被上诉人开发的港城793项目公寓每间房屋的房号、面积、价款等条款，而且合同第五条第一款还约定被上诉人于2016年6月30日前交房，第六条约定被上诉人自交房三年内向上诉人支付房屋回购款45万元。2、一审前上诉人提供了被上诉人与河南嘉晟宏安担保有限公司的承诺书，被上诉人在签订认购合同后，再次向上诉人作出自交房之日起三年期满后由富港公司按认购价回购的承诺。3、上诉人与被上诉人签订债权转让协议时，被上诉人查验、核实了有关债权凭证后，为上诉人出具了收据。二、一审判决认为上诉人主张解除合同的诉讼请求没有事实根据。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷案中，从未要求法院解除本案认购合同，上诉人提起诉讼是要求被上诉人按照认购合同的约定支付房屋回购款270万元。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋回购款240万元的理由错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。富港置业公司辩称：一、根据合同法的规定，无效合同至始无效，双方应当返还原物。本案上诉人和被上诉人之间签订的六份认购合同均为无效合同，故被上诉人应当依法返还收到上诉人的30万元现金以及收到的上诉人交付的债权凭证等相关证明文件。二、依据2016年1月1日由上诉人签字并由案外人嘉晟公司盖章的客户确认单可以确定涉案房屋除每套上诉人交纳50000元现金外，剩余的房款由案外人嘉晟公司代为支付，同时又依据认购合同第四条之规定，涉案房屋每套交现金50000元，剩余房屋由案外人嘉晟公司债权支付，但截止到本次庭审，案外人嘉晟公司并未向被上诉人支付任何房款，故被上诉人认为双方签订的是无效合同，并且嘉晟公司也未代上诉人支付剩余房款，所以上诉人要求返还支付债权凭证中的240万元现金是没有法律依据。三、依据上诉人与嘉晟公司在2014年11月7日签订的债权转让协议书可以确定上诉人240万元是基于债权转让才得到的，根据法律规定，债权转让的基础前提是依法存在有效的债权，但是从本案一审到现在二审可以得出上诉人从案外人陈斌武处受让而来的240万元债权是虚假的。因为上诉人并没有向法庭提供案外人陈斌武与郭瑞武之间存在真实的2000万元的债权的事实。因此，上诉人从陈斌武处受让了240万元债权是虚假的，不符合法律规定。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丁世俊向一审法院起诉请求：1.被告返还原告购房款2700000元及利息（以2700000为基数，自2016年1月1日起至实际支付之日止，按年利率6％计算）；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年1月1日，原、被告签订六份《港城793公寓债权置换认购合同》，每份合同第一条均约定“甲方（被告）在位于郑州航空港区郑港××与××交叉口［国有土地使用权证号：牟国用（2013）第123号］，建设开发港城793项目，目前该项目主体已封顶，相关手续正在报批审核之中”，第四条约定“甲乙双方同意本标的房款，人民币五万元整（￥：50000.00元）由乙方（原告）以现金方式支付，剩余房款由乙方在河南嘉晟宏安投资担保有限公司肆拾万元整（￥：400000.00元）的债权支付（具体手续由甲、乙方依据法律规定另行办理债权转让协议）”，第五条第二款约定“自交付之日起，乙方（原告）即获得该房屋实际所有权”、第三款约定“房屋交付后，乙方（原告）需委托甲方（被告）物业公司统一经营，甲方（被告）按每间房每月700元的租金支付乙方，每季度支付，双方另行签订委托合同”。同日，原、被告签订六份《债权转让协议》，双方约定原告将其拥有的嘉晟担保公司的共计240000元债权转让给被告，并约定在该协议签订之日起，原告将其享有的相关权益全部转让给被告，并向被告转交与转让标的有关的各项证明文件及资料的原件，被告取代原告成为新的债权人；同日，原告及嘉晟担保公司向被告出具《客户确认单》，其中，原告确认其认购被告的房屋，并以其在嘉晟担保公司的债权进行置换，嘉晟担保公司确认原告为嘉晟担保公司客户，请被告按照认购房号签订合同，该房屋剩余房款由嘉晟担保公司代为支付；同日，原告向被告支付现金300000元，被告向原告出具《收据》十二份，六份为现金各50000元，六份为债权各400000元。一审法院于2018年6月25日作出（2018）豫0192民初422号民事判决已查明案涉公寓用地性质为居住用地（公共租赁住房）。一审法院认为，关于案涉《港城793公寓债权置换认购合同》的效力问题。本案中，港城793公寓用地性质为公共租赁住房，而公共租赁住房是由政府或公共机构所有，由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，如果将该类房屋进行置换，则该项目的社会保障性将无法实现，符合条件的人员无法享受到政府提供优惠政策的公共资源，原、被告双方签订的《港城793公寓债权置换认购合同》损害了社会公共利益，应属无效，故对原告主张解除该合同的该项诉请，一审法院不予支持。关于原告主张返还购房款2700000元的诉讼请求。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当各自返还，被告在庭审中认可应返还原告300000元，故对原告主张的返还300000元的诉讼请求一审法院予以支持；原告以向被告转让债权支付完毕剩余购房款为由主张被告返还剩余2400000元购房款，由于债权转让法律关系包含三个法律关系，一为债权让与人与债务人之间的债权债务关系（以下简称基础债权关系），二为债权让与人与受让人之间的债权转让关系，三为债权受让人基于债权转让关系，与债务人之间形成的债权债务关系，因此在审查债权转让合同时，不仅要审查债权人与受让人应达成债权转让协议并通知债务人外，还要审查债权让与人与受让人之间的债权转让关系成立，本案中，原告未提交证据证明拟转让的2400000元债权是否真实存在以及是否为合法有效的债权，且未提供证据证明嘉晟担保公司已将2400000元购房款支付给被告，故对原告主张返还剩余2400000元购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付利息损失的诉讼请求。原告未审查案涉房屋是否具备出售条件，被告明知房屋不能出售而予以出售，双方均存在过错，综合分析双方的过错程度，被告应当以300000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿原告自2016年1月1日起至实际返还之日止的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州富港置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁世俊300000元及利息（以300000元为基数，自2016年1月1日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告丁世俊的其他诉讼请求。案件受理费28400元，减半收取计14200元，原告丁世俊负担12622元，被告郑州富港置业有限公司负担1578元。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因涉案房产截至目前尚未取得商品房预售许可证，丁世俊与富港置业公司签订的《港城793公寓债权置换认购合同》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。诉讼中双方均认可丁世俊向富港置业公司支付现金300000元、债权凭证240000元，富港置业公司应当全部返还原财产。因其中的240000元购房款是丁世俊以债权凭证方式支付，丁世俊提交的证据不足以证明河南嘉晟宏安投资担保有限公司向富港置业公司支付该笔款项，故该部分购房款富港置业公司仍应当返还原债权凭证。丁世俊主张富港置业公司应当全部返还房屋回购款2700000元及利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丁世俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28400元，由丁世俊负担。本判决为终审判决。审判长  黄跃敏审判员  刘泽军审判员  贾建新二〇一九年十二月三十日书记员  李明玉