安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10059号上诉人（原审被告）：中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司，住所地合肥市包河区宿松路与水阳江路交口仰光花园综合楼508室。法定代表人：么智，该公司总经理。委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。被上诉人(原审原告):史洪瀛，男，1974年7月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：穆琼，女，1975年1月20日出生，回族，住安徽省合肥市包河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张林林，安徽徽美律师事务所律师。上诉人中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司（以下简称中海宏洋）因与被上诉人史洪瀛、穆琼房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海宏洋上诉请求：请求依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2264号民事判决书并改判驳回史洪瀛、穆琼全部诉讼请求或发回重审;本案全部诉讼费用由史洪瀛、穆琼承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,案涉商品房买卖合同并不符合解除条件。（一）案涉车库存在结构柱事实并非中海宏洋违约事由,也不会导致史洪瀛、穆琼无法使用。首先,案涉房屋是否存在结构柱不属于合同约定事项,中海宏洋也并未对史洪瀛、穆琼刻意隐瞒。案涉《商品房买卖合同》附图明确说明为平面图,并非结构图,史洪瀛、穆琼认为交付的车库含结构柱,与合同约定不符,没有任何根据。其次,合同附件四《合同补充协议》第十五条明确约定,买受人购买的房屋装修、户型结构等最终以实际交付为准,出卖人不因合同及补充协议以外的文件、图纸向买受人承担任何责任。第十一条约定,洋房地下一层空间分布、结构、尺寸等存在差异,乙方(史洪瀛、穆琼)对此无异议,并不再对此向甲方(中海宏洋)提出任何主张。也即史洪瀛、穆琼在签订合同时已接受按车库交付时的现状接收房屋,现史洪瀛、穆琼以车库存在结构柱为由要求解除合同,明显是史洪瀛、穆琼自身违背合同约定,中海宏洋不存在违约。(二)史洪瀛、穆琼购买中海宏洋房屋的目的是为居住使用,并非仅为停车。案涉房屋为二层洋房带地下车库、储藏室,总建筑面积253.37平方米,而其中车库面积约49.28平方米,仅占被上诉人购买房屋总面积的19%。地下车库作为房屋的一部分,即使该部分使用功能与合同约定或相关标准存在差异,但并未影响房屋整体使用或绝大部分使用功能。并且,双方在《商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》中均只约定了案涉车库的面积,并未约定具体的车位数量,而事实上中海宏洋向史洪瀛、穆琼所交付的案涉车库面积没有因存在结构柱体产生任何变化,因此原审法院仅以中海宏洋交付的车库部分影响史洪瀛、穆琼使用,即认定史洪瀛、穆琼合同目的不能实现,实属认定事实不清。(三)原审法院判令案涉合同解除,既不利于维护交易秩序,也不利于问题的根本解决。根据原审法院现场测量,案涉车库结构柱边间距分别为2.32、2.39米,这是因为中海宏洋为了案涉车库更加美观,在结构柱范围内为史洪瀛、穆琼安装了车库卷帘门(合同中并未约定中海宏洋必须安装车库门),由于门框占用面积从而导致停车位门框处宽度稍小于《车库建筑设计规范》规定的标准。这完全可以通过移除车库门的方式进行部分改造,从而满足或超过设计标准,不会导致合同目的不能实现。二、原审判决要求中海宏洋支付的违约金过高,应当予以核减。原审判决中海宏洋不仅向史洪瀛、穆琼支付资金占用利息、按揭贷款本息,而且支付总房价20%的违约金即91.8万余元,中海宏洋承担的违约责任明显过高。根据《合同法》第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定,约定的违约金过分高于实际损失的,应当依法核减。本案中史洪瀛、穆琼在购买案涉房屋过程中即使受到损失,其受到的实际损失也仅为资金占用损失及已付按揭贷款本息,而史洪瀛、穆琼要求中海宏洋另行支付总房价20%的违约金,明显超过史洪瀛、穆琼实际损失,应当予以核减。原审法院未考虑史洪瀛、穆琼在案涉合同履行过程中所受到的实际损失,完全按照史洪瀛、穆琼主张的违约责任进行判决,从而要求中海宏洋支付巨额违约金,违反法律规定,应当予以纠正。史洪瀛、穆琼辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，证据确凿充分，中海宏洋的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。史洪瀛、穆琼向一审法院起诉请求：1、判令解除史洪瀛、穆琼与中海宏洋于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001备案单号1802003036）；2、判令中海宏洋返还史洪瀛、穆琼己付房款2242602元、并支付房款利息82310元、银行按揭贷款本息138092元、违约金918520元；（上述款项暂计算至起诉之日，后应计算至款项结清之日止）3、本案全部诉讼费用由中海宏洋承担。一审法院认定事实：2018年2月8日，史洪瀛、穆琼（乙方）与中海宏洋（甲方）签署《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001，备案单号1802003036），合同约定：乙方购买甲方开发的坐落于合肥市包河区龙川路与西递路交口西北角万锦花园B02幢1层102下车／102下储/102/102上室住宅，建筑面积共253.37平方米，其中住宅建筑面积136.51平方米、储藏建筑面积66.08平方米、车库建筑面积50.78平方米；单价为18126.07元/平方米,总价4592602元；采取按揭方式付款，首付款2242602元，应在2017年7月6日前支付，剩余房款2350000元办理按揭贷款。2018年2月24日，双方签订了《合同补充协议》，补充协议约定：第四条：案涉房屋交付时间为2018年10月31日；第十一条：洋房地下一层空间分布、结构、尺寸等存在差异，乙方对此无异议，并不再对此向中海宏洋提供任何主张；双方明确B01#101室地下室含有一个标准车位和一个微型车位，B01#102室、B01#103室和B02#103室地下室仅有一个标准车位；第十五条：该套房屋装修、户型结构等均依据本合同及附件、附图约定，最终以实际交付为准，甲方不因本合同及补充协议以外的文件、图纸等向乙方承担任何责任；第十六条：因甲方原因导致乙方解除合同，甲方应向乙方支付购房款总额20%的违约金，并赔偿乙方因此造成的全部损失：如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还：已付房款及利息（自甲方收到放款日计至退款日，其中史洪瀛、穆琼首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）、乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）；乙方明确同意，前述甲方应返还款项中乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭银行；所述款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿；乙方应按约定办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，腾退并向甲方交还房屋；除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。合同签订后，史洪瀛、穆琼分别向中海宏洋交付了房款：2017年2月21日付5万元、2017年2月28日付20万元、2017年3月31日付10万元、2017年4月30日付10万元、2017年5月31日付10万元、2017年7月6日付1692602元，计2242602元。穆琼于2018年5月1日向中国建设银行办理了按揭贷。2018年8月31日，双方履行交房手续时，原告因B2幢102下车车库结构与商品房买卖合同平面图纸及宣传图纸不同，且不能正常使用为由未予接收。后双方多次协商无果，史洪瀛、穆琼于2019年1月9日诉讼至一审法院，提出如上所请。另查明，案涉商品房买卖合同平面图纸对B2幢102下车车库结构上未标注有结构柱，经本院现场勘验，车位结构柱的柱边间距分别为2.32m、2.39m。另，《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98第4.1.5.3条规定：采用垂直式停车方式的小型汽车停车位最小尺寸宜为5.3m（长）x2.4m（宽），停车位前端的通车道最小宽度宜为5.5m。第4.1.4条规定：小型汽车与左右两侧墙面的最小距离应为0.6m，与前后墙面的最小距离应为0.5m。根据上述规定，一个车位的停车库的室内最小尺寸为：4.8m（车长）+0.5m(车头距墙面离)+0.5m(车尾距墙面距离)=5.8m,1.8m（车宽）+0.6m(车左侧距墙面距离)+0.6m(车右侧距墙面距离)=3.0m,即停车库室内最小尺寸为5.8m×3.0m，停车库前端的通车道最小宽度宜为5.5m。一审法院认为，史洪瀛、穆琼与中海宏洋签署的《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001，备案单号1802003036）及《合同补充协议》均是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，史洪瀛、穆琼有依约定履行交付购房款的义务，中海宏洋有按约定向史洪瀛、穆琼交付符合规范要求、且能正常使用的房屋的义务。本案中，史洪瀛、穆琼购买中海宏洋开发的坐落于合肥市包河区龙川路与西递路交口西北角万锦花园B02幢1层102下车／102下储/102/102上室住宅，车库是本案商品房买卖的组成部分，且是史洪瀛、穆琼购房所需，应达到史洪瀛、穆琼正常使用之功能。但在合同的履行中，史洪瀛、穆琼如约向被告履行了交付购房款的义务，中海宏洋向史洪瀛、穆琼交付的车库结构柱边间距明显小于《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98第4.1.5.3条、第4.1.4条规定要求，使史洪瀛、穆琼对其购买的车库难以正常使用，不能实现史洪瀛、穆琼购买商品房目的，该责任在中海宏洋。一审法院对史洪瀛、穆琼诉请的要求判令解除双方于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001，备案单号1802003036）的请求予以支持；对于史洪瀛、穆琼诉请的要求判令中海宏洋返还史洪瀛、穆琼己付房款2242602元、并以按同期活期存款利率支付利息，支付其已付银行按揭贷款本息、违约金918520元，符合合同约定和法律规定，一审法院一并予以支持。对于中海宏洋关于双方在签订买卖合同明确约定交付的车位以实际交付为准，如对交付的商品房不认可，应当在知道或应当知道之日30日内起诉，否则即视为认可，史洪瀛、穆琼至2019年1月29日才提起诉讼，已超过约定的合同解除权行使期限的抗辩，虽然补充协议约定案涉房屋的装修、户型结构等均依据合同及附件、附图约定，最终以实际交付为准，但是该约定不能免除中海宏洋应当提供符合规范要求且能正常使用的房屋、地下室及车位的义务。在合同签订前，中海宏洋未告知史洪瀛、穆琼车位的具体情况，《商品房买卖合同》、补充协议及附图均未显示房屋结构图，尤其是车库位置结构柱图；合同签订后，中海宏洋实际交付的车位不能正常使用且无法扩展，已经不能实现史洪瀛、穆琼正常使用车位的合同目的。史洪瀛、穆琼在房屋交付、发现车位问题时不予接收房屋，并通过各种形式与中海宏洋进行交涉，明确表示解除合同，现史洪瀛、穆琼通过诉讼的方式要求中海宏洋履行合同解除后的义务，其未怠于行使权利，没有违反合同约定。一审法院对中海宏洋的该辩称不予采信和支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条（一）项、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百四十八条、第一百五十四条、第一百五十五条之规定，判决：一、解除史洪瀛、穆琼与中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001备案单号1802003036）；二、中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向史洪瀛、穆琼返还购房款2242602元，并支付占有期间利息（以2017年2月21日付5万元、2017年2月28日付20万元、2017年3月31日付10万元、2017年4月30日付10万元、2017年5月31日付10万元、2017年7月6日付1692602元起，均按中国人民银行公布的同期活期存款利率计至款清之日止）；三、中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向史洪瀛、穆琼支付违约金918520元；四、中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日向史洪瀛、穆琼支付其已付银行按揭贷款本息（自2018年5月1日史洪瀛、穆琼按揭贷款起至实际终结按揭付款之日止）；五、史洪瀛、穆琼于判决生效之日起三十日内协助中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司办理双方于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20161149800941WG20180001备案单号1802003036）的相关备案、登记撤销手续。案件受理费33852元，减半收取16926元，由中海宏洋负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，关于史洪瀛、穆琼与中海宏洋签订的《房屋买卖合同》是否符合解除条件。依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利、履行相应合同义务。《汽车库建筑设计规范》规定小型汽车停车位最小宽度为2.4米，且小汽车与左右两侧墙面的最小距离为0.6米。本案中，案涉两车位宽度分别为2.32米、2.39米，均小于车库标准行业规范最低要求，不符合停放两辆车辆的条件，该行为构成违约。因中海宏洋将“独立双车位直接入户”设计作为销售房屋的重要宣传卖点并标注在户型鉴赏图中，作为与其他楼盘区分的重要因素，该卖点足以构成购房人决定是否购买该房屋的决定性因素，史洪瀛、穆琼在发现车库的实际规格后亦未接收房屋，案涉车库面积50.78平米，占合同约定建筑面积1/5，每平米价格与房屋同价，超过市场普通车库价格，且该房屋类属于洋房，购房人对车库具有与其高价格相对应的生活品质的期待，车库亦应提供更高生活品质的保证，车库两边的结构柱对购房人每次进出车库均构成影响，致使购房人无法享受到车库提供的便捷的条件，故中海宏洋该违约行为足以构成解除合同的条件，案涉《房屋买卖合同》应予解除。关于中海宏洋主张的违约金是否过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。根据上述规定，当事人约定违约金过高的可以请求法院予以减少，根据本案合同履行情况，一审判决中海宏洋支付史洪瀛、穆琼已付购房款利息并承担房屋总价20%的违约金确系过高，考虑史洪瀛、穆琼未提供证据证明因中海宏洋违约给其造成的实际损失数额，本院结合双方当事人的过错程度及预期利益情况，根据公平原则和诚实信用原则酌定中海宏洋向史洪瀛、穆琼支付违约金250000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，史洪瀛、穆琼以担保贷款方式购买案涉房屋，担保权人并未作为第三人提起诉讼请求，故法院仅应就商品房买卖合同纠纷进行处理，在担保权人未参加本案诉讼的情况下，一审法院对相关担保贷款合同内容进行处理不当，本院予以纠正。综上所述，中海宏洋的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2264号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2264号民事判决第三项、第四项；三、中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向史洪瀛、穆琼支付违约金250000元；四、驳回史洪瀛、穆琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33852元，减半收取16926元，由中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司负担10000元，由史洪瀛、穆琼负担6926元；二审案件受理费33852元，由中海宏洋海富（合肥）房地产开发有限公司负担24953元，由史洪瀛、穆琼负担8899元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十七日法官助理陈思书记员姚静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。