浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终550号 上诉人（原审原告）：陶惠珠，女，1971年12月19日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：詹世鼎，浙江振源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张水木，男，1952年8月29日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄永刚，浙江浦源律师事务所律师。 上诉人陶惠珠因与被上诉人张水木物权保护纠纷一案，不服安吉县人民法院（2018）浙0523民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人陶惠珠及其委托诉讼代理人詹世鼎、被上诉人张水木及其委托诉讼代理人金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶惠珠上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陶惠珠的一审诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张水木承担。事实和理由：一审判决认定事实脱离客观实际，适用法律错误。《物权法》第九条、第十七条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，陶惠珠于2013年10月25日与出卖人签订《房地产买卖（居间）合同》，购买涉案房屋，并依法取得权属证书，该证书显示涉案房屋建筑面积为75.24平方米，包含后半部分一楼楼梯间和隔间（即储藏间）。陶惠珠取得涉案房屋物权后，着手开始管理，收取租金，但一审判决却认定张水木付清购房款后一直占有、使用该房屋，这与客观事实矛盾。张水木在陶惠珠取得涉案房屋后就没有再收取该房屋的租金，张水木在实际行动上已经承认涉案房屋所有权归陶惠珠。一审判决认定涉案房屋属于“一房二卖”，但是根据相关法律规定，不动产登记人具备物权效力，实际占有不动产但未办理登记手续的买受人仅具有债权效力，依据物权优于债权原则，房屋所有权也应当归属陶惠珠。查看房屋现场行为并非是订立房屋买卖合同的必备条件，陶惠珠在购买涉案房屋时，该两间店面房已经出租，前后门均已经上锁，理所当然该两间店面房包括一楼楼梯间、储藏间由承租人占用使用。涉案房屋只要符合正常合法的市场交易程序，陶惠珠当然可以购买，且陶惠珠已经支付了相应等价，办理了产权证书。一审判决认为陶惠珠在门上锁紧闭的情况下购买该房屋，应当视为对张水木占有使用一楼楼梯间和储藏间现状的认可和容忍，完全是片面、缺乏客观实际的主观臆断。一审判决认为“作为不动产的相邻各方，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止损害‘排除妨碍，赔偿损失”。本案中，陶惠珠系涉案房屋的产权人，该房屋背面的两扇小门是为了房屋前后进出便利。张水木上下楼必经通道是一楼楼梯，而非是一楼楼梯间，储藏间既不是必经通道，也不是必要的便利。张水木擅自将背面两扇门锁上，严重侵害了陶惠珠的通行权。陶惠珠的一审诉请并未要求张水木腾空储藏间，但一审判决以陶惠珠在购房合同中未明确有储藏间这一事实否定张水木侵占涉案房屋的事实。一审判决一方面认为陶惠珠在购房合同中没有储藏间，另一方面又认定张水木占有使用储藏间，显然相互矛盾。根据张水木在一审中提交的证据，张水木在购买涉案房屋时不仅未明确具体房号、面积，更未明确有储藏间这一事实。若一审判决以合同中未明确有储藏间来否定陶惠珠的物权，张水木同样无权占有所谓储藏间。 张水木辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陶惠珠购买商铺的使用范围以及状况是明确的，陶惠珠从2013年购买商铺后没有主张过返还储藏间和楼梯间，且楼梯间是张水木居住的通道，如予以返还，会造成张水木无法进入。 陶惠珠向一审法院起诉请求：1.张水木停止侵占位于递铺镇芬芳小区（特色街）6幢01一02室房屋，并要求其腾空房屋，恢复原状并返还原物；2.张水木赔偿侵占上述房屋期间的占用使用费6750元（按每间500元/年，从2013年12月1日起算至2018年5月31日止，此后费用仍按上述费用计算至腾空之日止）；3.张水木赔偿陶惠珠支付的公证费、律师代理费等损失8000元；4.本案诉讼费由张水木承担。 一审法院认定事实：2007年11月5日，安吉县人民法院在审理安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组与秦志高房屋买卖合同纠纷一案中，经法院主持调解，双方当事人达成如下调解协议[详见（2007）安民一初字第1246号民事调解书]：一、秦志高将座落在递铺镇特色街二间三楼房屋返还给安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组。二、安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组返还秦志高购房款100000元。三、秦志高支付安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组已收取的房租（到2008年5月11日止）12780元。三、上述二、三项相抵，安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组尚需支付秦志高人民币87220元，该款在签订本协议时付清。四、案件受理费4440元（已减半），由安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组负担2220元，由秦志高负担2220元。2008年6月10日，安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组组长吴维友、原芬芳小区特色街商住楼筹建组负责人王林峰、组管会成员凌泽民、张水木召开涉及该村民小组集体相关事宜的会议，并形成会议纪要，其中第三、四项会议决定如下：原递铺镇居民秦志高2002年向特色筹建组购买的二间三层商住房屋，经法院调解秦志高退回房屋、收回交纳的100000元资金（该款由张水木负责与秦志高结算），现同意该商住房屋转让给张水木，张水木实际已交纳房款500000元。后张水木遂占有、居住、使用该二间三层商住房屋。2008年7月25日，张水木将该二间三层商住房屋的一层二间店面（特色街6号楼1-2号二间店面）出租给洪某经营电脑店，租期自2008年8月30日起至2014年8月29日，同时，张水木购房后在商住房店面背面的由一楼通往二楼的楼梯间及一间储藏间均安装了铁门并上锁，供其独家占有、使用。 2013年10月25日，昌硕街道递铺社区新街桥居民小组（即原安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组）与陶惠珠各为甲方、乙方签订了房地产买卖（居间）合同，约定甲方将递铺镇芬芳小区内（特色街）6幢01-02室（一层）房屋（建筑面积77.91平方米，无车库，无储藏间）出售给乙方，价格为50万元等内容。该合同中的递铺镇芬芳小区内（特色街）6幢01-02室（一层）房屋即为原秦志高退回房屋并由昌硕街道递铺社区新街桥居民小组转让给张水木的芬芳小区内（特色街）二间三层商住房屋的一层二间店面房。2013年11月15日，陶惠珠在支付500000元购房款后取得了该房屋的产权证（房产证号为安房权证递铺字第××号、土地证号为安吉国用（2013）第07592号）。现陶惠珠认为：张水木作为该房屋的二楼住户，在未经陶惠珠同意情况下私自将上述房屋的后小半部分占为己有，并将6幢02室通往后小半部分的门和6幢01室通往屋后的小门均予以堵住强行围堵成一个封闭的储藏间供张水木自己使用，且陶惠珠根本无法进入该储藏间，虽然经陶惠珠多次催促、任凭采取任何手段，但是张水木一直霸占不肯归还。陶惠珠故诉至法院，要求判令上述诉讼请求。 一审法院认为，2008年6月10日，昌硕街道递铺社区新街桥居民小组（即原安吉经济开发区递铺社区新街桥居民小组）将案涉的位于芬芳小区内（特色街）的6幢01-02号二间三层商住房屋出售给张水木，且张水木付清购房款后一直占有、使用该房屋，该房屋买卖合同应当是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现昌硕街道递铺社区新街桥居民小组又将该6幢01-02号二间三层商住房屋中的一层二间店面房出售给陶惠珠，属于一房二卖，其中存在一定的恶意，其行为已构成违约。陶惠珠在购买该一层二间店面房查看现场时应当看见店面房的背面有二扇铁门上锁紧闭，应当知晓该上锁的楼梯间及储藏间均由他人占有、使用的情况，因此，陶惠珠在此种情况下仍购买该二间店面房，应当视为其已对该二间店面房与他人（即被告）占有、使用的一楼楼梯间及储藏间等现状及相邻关系的认可和容忍。作为不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，张水木出入的必经通道即一楼楼梯间以及张水木占有使用的储藏间早在陶惠珠购房店面房之前张水木就已付清购房款并占有使用，且陶惠珠购房合同中也未明确有储藏间，因此，从方便通行、生活等相邻关系出发，陶惠珠应当给予张水木方便。故对陶惠珠诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决：驳回陶惠珠的诉讼请求。一审案件受理费85元（已减半、原告已预交），由陶惠珠负担。 本院二审期间，陶惠珠向本院提交了如下证据材料：1.情况反映及授权委托书，证明吴维友、张水木、凌泽民三人组成的组管会于2008年6月10日将涉案房屋转让给张水木，新街桥居民强烈反对，并委托小组成员夏海定、王林校、陈小莲主张维权；2.要求收回房屋的建议，证明涉案房屋未经村民代表大会讨论决议被张水木长期占有，经全体村民公议后，90人要求收回被侵占的房屋；3.特色街6幢1-2室营业房出售款分配方案，证明新街桥居民小组对外出售涉案房屋的分配方案，人均3000元，张水木及其配偶李海琴均有份额；4.张水木、李海琴的身份信息，证明张水木和李海琴的夫妻关系；5.（2009）湖安民初字第1149号、1150号民事判决书，证明特色街6幢3-4室张玉明和5-6室洪毅于2009年12月起诉新街桥居民小组，要求办理房屋产权登记，张水木是生产队代表委员，代表新街桥居民小组参与诉讼；6.安吉县不动产登记查询证明，证明张水木名下无任何房产；7.村民小组出具的情况说明及身份信息，证明涉案房屋对外出售是经过村民小组会议集体讨论决定；8.国有土地使用权分割登记凭证，证明陶惠珠购买涉案房屋时，出卖人有相应的使用权证并且登记证上显示一层面积为77.91平方米。 经质证，张水木对上述陶惠珠提交的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为都是复印件；证据2是复印件；证据3的真实性、关联性有异议；证据4的关联性有异议；证据5的真实性没有异议，证明对象有异议；证据6的真实性没有异议；证据7属于证人证言，该说明中的后半段陈述不是事实；证据8的真实性没有异议。经审查，本院认为上述陶惠珠提交的证据与本案二审的争议焦点缺乏关联性，故不予采信。 张水木未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下两点：一、张水木占有使用涉案房屋的“储藏间”、“楼梯间”是否应当腾空并返还给陶惠珠；二、张水木是否应当向陶惠珠支付房屋占有使用费、赔偿公证费和律师代理费。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案位于递铺镇芬芳小区内（特色街）6幢01-02室的房屋由陶惠珠支付购房款后办理了产权登记，该房屋的产权证书显示双方争议的“储藏间”、“楼梯间”属于证载面积范围，故涉案房屋隔出的“储藏间”、“楼梯间”的不动产所有权归陶惠珠所有。对于一审判决认定的事实，陶惠珠购买涉案房屋时，“储藏间”、“楼梯间”已经形成隔出使用的现状，但当时陶惠珠并未提出异议，应视为对涉案房屋现状的认可和容忍，并且涉案房屋存在“一房二卖”的现象，张水木也具有支付购房款后合法占有使用涉案房屋的事实，目前张水木尚居住在涉案房屋上面的二、三楼。本院认为，张水木和陶惠珠已形成相邻关系，双方应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则和睦相处，“储藏间”虽由张水木长期占有使用，但陶惠珠是涉案不动产登记所有权人，且陶惠珠已经向其主张腾空，根据物权优于债券原则，张水木继续占有使用该“储藏间”已无相应事实和法律依据，也不符合和睦相处相邻关系的原则，该“储藏间”也不是张水木有利生产、方便生活的必须，故应当腾空并返还给陶惠珠。“楼梯间”是涉案房屋通向二楼的必经通道，且打通该“楼梯间”的墙壁并不利于涉案房屋作为营业用房的生产经营，反而会给生产经营造成不必要的安全隐患，故该“楼梯间”以维持现状为宜。 关于争议焦点二。涉案房屋的“储藏间”、“楼梯间”的不动产所有权人为陶惠珠，故陶惠珠有权向张水木主张占有使用费，但陶惠珠购买涉案房屋后一直怠于向张水木主张该项权利，致使该项费用持续扩大，应承担部分责任，因此本院对之前的占用使用费酌情调整为每间每年300元（从2013年12月1日计算至2018年5月31日，合计为4050元），此后的占有使用费因陶惠珠主张的每间每年500元的标准并不高，故本院予以支持。陶惠珠向张水木主张赔偿公证费、律师代理费缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，陶惠珠的上诉请求合法有据部分本院予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第八十四条、第八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安吉县人民法院（2018）浙0523民初4148号民事判决； 二、张水木腾空位于递铺镇芬芳小区内（特色街）6幢01-02室的“储藏间”，并返还给陶惠珠，限于本判决送达之日起十日内履行； 三、张水木支付陶惠珠位于递铺镇芬芳小区内（特色街）6幢01-02室的“储藏间”、“楼梯间”的房屋占有使用费4050元（按每间每年300元计算，从2013年12月1日计算至2018年5月31日为4050元；2018年6月1日之后的占有使用费按每间每年500元计算至腾空之日止）； 四、驳回陶惠珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费85元（已减半），由陶惠珠负担40元，张水木负担45元；二审案件受理费169元，由陶惠珠负担80元，张水木负担89元。 本判决为终审判决。 审判长  沈国祥 审判员  朱惠明 审判员  周辰晨 二〇一九年十二月十七日 书记员  周进方