北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11416号上诉人（原审被告）：卢子华，男，1957年1月2日出生，汉族，北京市延庆区延庆镇解放街党支部委员，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧）。法定代表人：赵红雨，经理。委托诉讼代理人：郎少微，男，北京夏都红雨物业管理有限公司职员。上诉人卢子华因与被上诉人北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称红雨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初9816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。卢子华上诉请求：撤销一审判决中卢子华给付红雨物业公司2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业管理费4844.64元的判决内容，并依据事实理由改判并减免。其上诉理由为：根据北京市“门前三包”管理办法，卢子华对自己的责任区负责，不由红雨物业公司提供服务；红雨物业公司没有为卢子华提供垃圾清运、保洁、绿化、安保等物业服务，对于物业管理区域内共用部位、共用设备及共用绿地、景观的养护和管理，公司代理人在一审中表示卢子华不在上述服务范围内。红雨物业公司辩称，同意一审判决，不同意卢子华的上诉请求和理由。红雨物业公司向一审法院起诉请求：判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6194元。诉讼中，红雨物业公司将诉讼请求变更为：请求法院判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6184.62元。一审法院认定事实：自2013年9月1日开始，红雨物业公司进驻延庆镇尚书苑小区，为该小区提供物业服务，直至2013年12月31日。2014年1月1日，北京市延庆县高塔小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区延庆镇尚书苑小区提供物业服务；物业服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为商业物业每平方米每月收费0.9元；该合同还约定，回迁房自2004年10月至2014年9月免物业费。2015年1月1日，北京市延庆县高塔小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）又签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区延庆镇尚书苑小区提供物业服务；物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容和物业服务费收费标准与北京市延庆县高塔小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）2014年1月1日所签订的合同一致。2018年，北京市延庆县高塔小区业主委员会更名为北京市延庆区尚书苑小区业主委员会。2018年1月1日，北京市延庆区尚书苑小区业主委员会（甲方）与红雨物业公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定，红雨物业公司为北京市延庆区延庆镇尚书苑小区提供物业服务；物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；乙方提供的物业服务的主要内容为：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为商业物业每平方米每月收费0.9元。另外，合同双方还在上述三份合同中约定了其他事项。卢子华是延庆镇尚书苑小区X底商、X底商房屋的业主，其房屋建筑面积为114.53平方米，该房屋系回迁房。红雨物业公司按照上述合同约定提供了物业服务，卢子华未交纳物业管理费。2019年8月22日，红雨物业公司诉至该院，请求法院判令卢子华交纳2013年9月1日至2018年8月31日期间的物业管理费6184.62元。审理中，红雨物业公司称2013年9月1日至2013年12月31日期间在尚书苑小区提供了事实上的物业管理服务，服务内容及物业管理费的收费标准与上述《北京市物业服务合同》中约定的服务内容及物业管理费的收费标准一致，红雨物业公司坚持要求卢子华支付物业费6184.62元。庭审中，卢子华提供了其上述房屋的门市房出租合同、北京市市容环境卫生责任区告知书，坚持以辩称理由认为红雨物业公司没有给其提供物业服务，不同意红雨物业公司的诉讼请求。双方各持己见，未能协商解决。一审法院认为，2013年9月1日至2013年12月31日期间，红雨物业公司进驻延庆镇尚书苑小区，为该小区提供了事实上的物业管理服务，对此该院予以确认。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市延庆县高塔小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》及北京市延庆区尚书苑小区业主委员会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》，合法有效，对红雨物业公司和业主均具有约束力，红雨物业公司应按照合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业管理费。红雨物业公司作为物业服务企业，为卢子华提供了物业管理服务，卢子华应当按照合同约定的收费标准交纳物业管理费。因卢子华的房屋系回迁房，依据北京市延庆县高塔小区业主委员会与红雨物业公司于2014年1月1日签订的《北京市物业服务合同》中关于回迁房自2004年10月至2014年9月免物业费的约定，卢子华该时间段的物业管理费应免收，故红雨物业公司要求卢子华给付2013年9月1日至2014年9月期间的物业管理费的请求，缺乏依据，该院不予支持。红雨物业公司要求卢子华给付2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业管理费，合法有据，该院予以支持。卢子华以其的房屋前系“三包”责任区，红雨物业公司没有给其提供物业服务，其不应给付红雨物业公司物业管理费的答辩理由，缺乏事实与法律依据，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、卢子华给付红雨物业公司2014年10月1日至2018年8月31日期间的物业管理费4844.64元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回红雨物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业委会与红雨物业公司签订的《北京市物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，对全体业主均具有拘束力。合同并未约定红雨物业公司对底商“门前三包”责任范围内的服务义务，双方当事人亦认可物业收费项目中不含上述服务，故卢子华关于“门前三包”责任区无需红雨物业公司提供服务，要求减免物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。物业服务是一种全天候、全方位的过程性服务，卢子华主张红雨物业公司没有为其提供垃圾清运、保洁、绿化、安保等服务，但未能提供充分证据予以证明，对于该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，卢子华的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卢子华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  徐 冰审 判 员  刘 婷二〇一九年十二月二十日法官助理  杨迪菲书 记 员  范慧娟