河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2797号上诉人(原审被告)：濮阳亿州物业管理有限公司，住所地河南省濮阳市中原路与香山路交叉口东200米路北。法定代表人：高登坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王瑞芬，女，1953年8月16日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。原审第三人：李聚江，男，1973年4月30日出生，汉族，住河南省清丰县。原审第三人：李学元，男，1980年3月16日出生，汉族，住河南濮阳县。上诉人濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州物业公司）因与被上诉人王瑞芬、原审第三人李聚江、李学元租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿州物业公司的委托诉讼代理人娄晓天，被上诉人王瑞芬的委托诉讼代理人朱振华，原审第三人李聚江到庭参加诉讼。原审第三人李学元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿州物业公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判(上诉金额为50306元)。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。1.王瑞芬一审诉讼请求租金数额为78347元,期限自2017年10月1日至2019年5月1日。一审法院判决亿州物业公司支付2019年5月1日之后的租金，超出王瑞芬一审诉讼请求。2.关于租金损失，一审法院只能认定截至起诉之日已经确定的租金损失,对之后未实际发生的租金无法认定。一审判决2019年5月1日之后的租金支付至判决生效之日不当。3.租金计算标准错误。2019年5月1日至2019年9月30日的租金计算标准为49482元/年。根据《商铺委托经营管理合同》第三条第二点约定,2019年10月1日至判决生效之日的租金应当按照实际收取租金的90%的标准支付。二、一审法院认定违约金支付标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》（以下简称《合同法司法解释二》）第二十九条第二款规定，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。王瑞芬的实际损失为第四年、第五年的租金收益98964元，违约金不应超过实际损失的30%。王瑞芬辩称，一、一审判决支付2019年5月1日至判决生效之日的租金符合法律规定。1.王瑞芬主张的是租赁关系存续期间的租金。2019年5月1日至合同解除之前,租赁合同在履行期间内,租金必然产生。一审判决租金支付至判决生效之日合法。2.《商铺委托经营管理合同》第三条第二点约定本意是随着人流量增大,第六年至第十年收益肯定高于8%。王瑞芬已经拿出三年租金为亿州物业公司培育市场,如房屋长期没有出租出去是亿州物业公司的责任,不能因为亿州物业公司的原因造成其无偿使用房屋。二、违约金支付标准合法合理。违约金是违约后的补救措施,违约金支付独立于履行行为之外的给付。亿州物业公司欠付租金的违约行为造成逾期支付租金的利息损失。亿州物业公司所谓的损失是其应履行的支付租金义务,二者相互独立。双方在合同中约定违约金标准为逾期款项日息0.02%，不高于银行贷款利率,亦不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于利率不超过年息24%的规定,一审判决符合法律规定,应予维持。李聚江述称，亿州物业公司的上诉与李聚江无关，一审判决与李聚江无关,请求依法判决。李学元经本院合法传唤未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。王瑞芬向一审法院起诉请求：1.判令解除王瑞芬与亿州物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》；2.判令亿州物业公司腾退房屋；3.判令亿州物业公司支付房屋租金（暂计10000元，要求自2017年10月1日起按照月租金4124元计算至亿州物业公司腾退房屋时止）；4.判令亿州物业公司支付王瑞芬违约金（暂计10000元，要求以未付租金为标准自2017年11月1日起按照日0.02%计算至租金清偿之日）。一审庭审中明确诉讼请求为：1.判令解除王瑞芬与亿州物业公司签订的013栋04号《商铺委托经营管理合同》及010栋05号《商铺委托经营管理合同》；2.判令亿州物业公司腾退房屋并按照原购房合同中的标准恢复原状；3.判令亿州物业公司支付013栋04号房屋租金39183.95元（自2017年10月1日计算至2019年5月1日）、支付013栋05号房屋租金39183.95元（自2017年10月1日计算至2019年5月1日）；4.判令亿州物业公司支付王瑞芬013栋04号房屋违约金（其中以24747.76元为基准自2017年11月1日按日0.02%计算租金清偿之日；以24747.76元为基准自2018年11月1日起按日0.02%计算租金清偿之日），支付王瑞芬013栋05号房屋违约金（其中以24747.76元为基准自2017年11月1日按日0.02%计算租金清偿之日；以24747.76元为基准自2018年11月1日起按日0.02%计算租金清偿之日）。一审法院认定事实：王瑞芬自河南亿丰置业有限公司处购买了其坐落在濮阳市辖区中原路的濮阳建材家居博览城01栋1层04号、05商铺。后王瑞芬（作为委托方、甲方）与亿州物业公司（作为受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》两份，该合同第一条：王瑞芬将所有的位于濮阳建材家居国际博览城二期市场013幢1层04号、05号商铺委托给亿州物业公司使用或租赁。第三条委托经营期限及租金1.期限委托年限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止（如亿州物业公司责任及不可抗拒原因造成商铺工期延迟，商铺管理期限顺延，具体以双方签订的确认书为确）。2.租金租金自2014年10月1日开始计算，提前开业的，计算日以实际开业之日开始计算。该商铺前三年的全部收益归亿州物业公司所有，用于亿州物业公司培育市场支付管理等费用。第四至第十年按照市场实际收取的租金支付；并且亿州物业公司确保：第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，如低于本约定回报时，由亿州物业公司补贴资金给王瑞芬。自第六年至第十年，亿州物业公司提留实际收取租金的10%作为管理费用。3.第四至第十年租金，于每个合同年度的第二个月予以支付。第四条王瑞芬全权委托亿州物业公司与河南亿丰置业有限公司办理该商铺的验收、交接等事宜，相关费用均由王瑞芬承担。第五条装修1.王瑞芬同意，亿州物业公司或亿州物业公司出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，包括但不仅限于对商铺进行重新间隔、布局等。第六条续约3.委托经营期间，未经亿州物业公司同意，王瑞芬不得擅自解除本合同，也不得与亿州物业公司出租后的实际使用人及双方以外的第三方建立租赁合同关系。第八条相关税费的约定1.委托经营期限内，双方应按照国家规定缴纳各自税费。2.王瑞芬在委托经营期间内因商铺出租发生的税费及其他依法应缴纳费用由王瑞芬自行申报缴纳。第十一条违约责任1.如亿州物业公司未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向王瑞芬支付逾期款项0.02%的违约金。3.除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同，如任一方擅自终止本合同或因王瑞芬商铺被第三方主张权利等其他行为致使本合同被解除，则应以第4-6年租金的等额额度支付违约金给对方。如对方要求继续履行合同的，违约方应无条件继续履行。另查明，涉案04号房屋建筑面积共36.38平方米，单价为每平方米8500.88元，总金额309262元；涉案05号房屋建筑面积共36.38平方米，单价为每平方米8500.88元，总金额309262元。按照合同约定第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%计算，第四年年租金应为49482元（24741元×2），第五年即2018年10月1日至2019年5月1日期间的租金应为28865元（49482元/年÷12月/年×7月）。以上租金共计78347元。又查明，涉案04号房屋已由亿州物业公司出租给李聚江，租赁期限于2020年6月25日到期，李聚江将相应租金支付给亿州物业公司；涉案05号房屋已由亿州物业公司出租给李学元，租赁期限于2020年3月31日到期，李学元将相应租金支付给亿州物业公司。一审法院认为，王瑞芬与亿州物业公司基于自愿、平等签订房屋租赁合同，该合同不违反法律法规强制性规定的条款，对双方均有约束力。因王瑞芬与亿州物业公司双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付，亿州物业公司接受租赁物后并非按照约定全面履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未能履行的，当事人可以解除合同。亿州物业公司拒不支付租金，致使王瑞芬不能实现合同目的。亿州物业公司的行为已经构成根本违约，王瑞芬依法可以解除租赁合同。现王瑞芬诉请解除租赁合同，于法有据，应予支持。王瑞芬和亿州物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》于本判决生效之日起解除。由于涉案房屋已由亿州物业公司出租给李聚江、李学元，该二人合法占有、使用涉案房屋，故王瑞芬要求亿州物业公司腾退房屋，不予支持。王瑞芬可待亿州物业公司与李聚江、李学元租赁合同届满后另行主张相应权利。王瑞芬同意亿州物业公司或该公司出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，因王瑞芬未举证证明装修商铺主体，故王瑞芬要求亿州物业公司恢复原状，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。亿州物业公司须支付的租金、违约金的金额应当综合委托经营管理合同的约定和双方当事人履行合同的情况予以确定。按照《商铺委托经营管理合同》的约定，涉案房屋前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）的租金归亿州物业公司，第四年租金自2017年10月1日开始计算，第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付。逾期未交纳租金的，逾期每天支付逾期款项0.02%的违约金。王瑞芬已经把委托经营管理合同约定的租赁房屋交付给亿州物业公司使用、租赁，亿州物业公司应当按照合同约定的租金标准交付租金。亿州物业公司接收房屋后从未向王瑞芬交纳过租金，亿州物业公司应当按照合同的约定支付逾期付款违约金。故王瑞芬请求亿州物业公司支付78347元理由成立，予以支持。亿州物业公司第四年（2017年10月1日至2018年9月30日）租金的逾期违约金应当自2017年11月1日开始计算，截至2019年9月5日，亿州物业公司应当支付王瑞芬违约金6660元，亿州物业公司第五年（2018年10月1日至2019年9月30日）租金的逾期违约金应当自2018年11月1日开始计算，截止2019年9月5日，亿州物业公司应当支付王瑞芬违约金3048元，以上违约金共计9708元。从2019年9月6日起，亿州物业公司应当以其欠付的租金金额为基数，按照日0.02%的标准向王瑞芬支付逾期付款违约金至付清所欠租金之日止。亿州物业公司以违约金数额要求过高请求调整，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：“一、解除原告王瑞芬与被告濮阳亿州物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》；二、被告濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑞芬支付租金78347元（该租金从2017年10月1日起计算至2019年5月1日止。2019年5月1日之后的租金，被告濮阳亿州物业管理有限公司按照每年49482元的标准向原告王瑞芬支付至本判决生效之日止）；三、被告濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王瑞芬支付违约金9708元（以49482元为基数，自2017年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日，自2018年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日。2019年9月5日之后的逾期付款违约金，被告濮阳亿州物业管理有限公司以其欠付的租金金额为基数，按照每天万分之二的标准向原告王瑞芬支付至所欠租金清偿完毕之日止）；四、驳回原告王瑞芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，由被告濮阳亿州物业管理有限公司负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿州物业公司提交：李聚江2019年6月25日至2020年6月25日房屋租金收据及交款单各一张，李学元2019年4月1日至2020年3月31日之间房屋租金收据及交款单各一张。证明目的：亿州物业公司实际收取李聚江租金48846元，租赁房屋面积407.05平方米，其中王瑞芬的04号房屋面积为36.38平方米；亿州物业公司实际收取李学元租金数额31522元，租赁房屋面积375.26平方米，其中王瑞芬的05号房屋面积36.38平方米。两套房屋的实际收取租金比合同约定租金低。如支持2019年5月1日之后的租金，租金应当按照实际收取租金数额的90%计算。王瑞芬质证意见：对该证据的真实性及证明目的均不认可，该证据是李聚江、李学元向亿州物业公司出具的，王瑞芬不知情。合同约定第四年、第五年收益不低于合同签约房价款的8%，第六年至第十年的租金亦应按照不低于合同签约房价款的8%计算。亿州物业公司未将房屋出租或者以较低价格出租，是其个人行为。李聚江质证意见：对该证据的真实性无异议。本院认证意见，租金收据、交款单与亿州物业公司一审提交的经营管理协议书、仓储使用协议相互印证。李聚江、李学元一审庭审时对各自与亿州物业公司签订经营管理协议书、仓储使用协议无异议，李聚江二审中对其本人租金收据、交款单亦无异议。本院对上述证据的证明力均予以认定。本院经审理查明，亿州物业公司将房屋出租给李聚江，租赁面积407.05平方米，租赁期间2019年6月25日至2020年6月25日，租金为48846元，其中包含涉案04号房屋，面积为36.38平方米，相应租金标准为4366元/年（48846元/年÷407.05平方米×36.38平方米）。亿州物业公司将房屋出租给李学元，租赁面积375.26平方米，租赁期间2019年4月1日至2020年3月31日，租金31522元，其中包含涉案05号房屋，面积为36.38平方米，相应租金标准为3056元/年（31522元/年÷375.26平方米×36.38平方米）。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人二审争议焦点为：一、一审判决亿州物业公司支付王瑞芬2019年5月1日之后的租金是否适当；二、一审法院认定2019年10月1日之后的租金标准是否正确；三、一审判决认定违约金数额是否过高。关于第一个争议焦点，王瑞芬在一审起诉状中主张租金自2017年10月1日计算至亿州物业公司腾退房屋止。王瑞芬在一审庭审中明确自2017年10月1日至2019年5月1日租金数额，是对此期间租金数额的确认。一审法院认定《商铺委托经营管理合同》于判决生效之日解除，且因涉案房屋被李聚江、李学元租赁使用，未判决亿州物业公司腾退该房屋，根据权利和义务相对等原则，一审法院对2019年5月1日之后至判决生效之日止期间产生的租金作出裁判亦无不当。关于第二个争议焦点，《商铺委托经营管理合同》约定，自第六年至第十年，亿州物业公司提留实际收取租金的10%作为管理费用。2019年10月1日之后至本判决生效之日即处于第六年至第十年期间，亿州物业公司在此期间内将涉案两套房屋分别出租与李聚江、李学元，实际收取租金标准分别为4366元/年、3056元/年。亿州物业公司主张2019年10月1日之后的租金按照实际收取租金的90%计算，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院判令2019年5月1日之后的租金均按照49482元/年标准计算不当，本院依法予以纠正。2017年10月1日至2019年9月30日的租金按照49482元/年计算，共计98964元。2019年10月1日至本判决生效之日的租金根据合同约定，应按照6680元/年（实际收取租金4366元/年×90%+实际收取租金3056元/年×90%）的标准计算。关于第三个争议焦点，亿州物业公司上诉称逾期付款违约金的计算数额不应超过所欠租金损失的30%，故应当作出逾期付款违约金最高数额的限定。本院认为，首先，《商铺委托经营管理合同》约定亿州物业公司未按约支付租金或转付租金，按照日0.02%计算逾期违约金，日0.02%为年利率7.2%，未超出法定利率标准。其次，拖欠租金处于持续违约状态，因拖欠租金导致的利息损失，应视为实际损失。双方约定的违约金标准不违反《合同法司法解释二》第二十九条第二款规定。故双方约定违约金标准合法有效。一审认定逾期付款违约金计算标准具有合同依据，本院予以确认。因本院对2019年10月1日之后的租金标准予以纠正，2019年11月1日之后的相应违约金计算的基数予以变更。亿州物业公司与王瑞芬对一审判决认定违约金的起始时间均无异议，本院予以确认。综上所述，亿州物业公司的上诉请求部分成立。一审判决不当之处，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5254号民事判决第一项；二、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5254号民事判决第三项、第四项；三、变更河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5254号民事判决第二项为濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王瑞芬支付租金98964元（该租金自2017年10月1日计算至2019年9月30日止；2019年10月1日之后的租金，濮阳亿州物业管理有限公司按照6680元/年的标准向王瑞芬支付至本判决生效之日止）；四、濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王瑞芬支付违约金9708元（以49482元为基数，自2017年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日，自2018年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日。2019年9月5日之后的逾期付款违约金，濮阳亿州物业管理有限公司以其欠付的租金金额为基数，按照日利率0.02%的标准向王瑞芬支付至所欠租金清偿完毕之日止）；五、驳回王瑞芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1944元，由濮阳亿州物业管理有限公司负担。二审案件受理费1058元，由王瑞芬负担152元，由濮阳亿州物业管理有限公司负担906元。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  李 辉二〇一九年十二月二十三日书记员  魏 营