北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27699号原告：徐伟振，男，1989年3月4日出生，汉族，北京老家味美餐饮管理有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯林，北京市中银律师事务所实习律师。被告：郭淑香，女，1965年3月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。原告徐伟振与被告郭淑香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟振及其委托诉讼代理人张逸轩、张凯林，被告郭淑香的委托诉讼代理人安飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐伟振向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告双方之间的《租赁合同》已于2019年5月1日解除；2.请求判令被告返还原告从2019年5月15日至2019年10月30日的房租及保证金共计29万元；3.请求判令被告支付原告经济损失413706.69元，其中中介费20000元、装修费258000元、宿舍保证金6000元、广告牌4525元、餐饮系统7300元、营业执照注册注销费用8000元、电费2982元、加盟费、设计费217100元、营业损失11天的营业额78999.69元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月27日徐伟振与郭淑香签订《租赁合同》，合同约定原告向被告承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约140平方米的房屋，租赁期限为5年，自2018年10月1日至2023年7月30日。原告于2018年9月28日及2019年3月15日共计支付50万元房租及8万元保证金。被告在交付房屋后，原告于装修期间发现排烟管道存在问题，该房屋无法将烟道接入商场的烟道集中处理，不符合《北京市2018-2020年餐饮业大气污染防治专项实施方案》中“商场中的餐饮废弃需集中净化处理”要求。因此，原告从2018年10月起发现此问题后就多次与被告沟通试图解决。被告表示其早已知晓排烟管道不符合要求，但可以帮助解决。然而直至起诉前，被告都未解决此问题。原告2019年3月刚开始试营业，商场就在餐厅所在位置张贴清退通知，想清退原告餐厅，并于2019年4月8日对原告强制停电，导致原告无法正常经营。原告多次与商场及物业协商，商场物业拒绝与原告沟通，表示商场是与被告签订的合同，拒绝与我方沟通且告知停电情况已经告知被告，被告未能采取措施。原告于2019年4月12日通过各种形式第一次向被告发出解除合同通知书，被告在收到上述通知书后被迫联系商场，在原、被告及商场三方均在场的情况下，被告向商场表示会积极协助原告解决排烟问题，并向商场出具保证书。2019年4月13日恢复供电，原告多次找被告协商烟道整改方案，被告未予以积极协助。2019年5月6日商场再次采取停电措施。近日商场直接在原告店铺门前搭建围栏，原告彻底无法经营。原告于2019年5月10日再次通过各种形式向被告发出解除合同通知书，被告已于当日收到，合同已经解除。现诉至法院。郭淑香辩称，2017年5月15日郭淑香与北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司签订《租赁合同》，租赁天隆服装市场内一层西侧。后郭淑香、天隆公司与产权方北京市农业生产资料有限公司签订三方协议，天隆公司将其合同全部权利义务转移给生产资料公司。生产资料公司委托北京瑞丰联行物业管理有限公司对大厦进行管理。2018年9月27日郭淑香与徐伟振签订租赁合同，将承租房屋的一部分转租给了徐伟振。在徐伟振经营过程中，自2019年初开始，瑞丰公司以排烟管道存在问题为由，开始对徐伟振采取强制停电、设置围挡等措施，恶意阻止徐伟振正常经营。郭淑香积极组织双方沟通协调，但瑞丰公司又改以其他理由阻碍徐伟振经营。郭淑香与产权方的租赁合同约定房屋用途为餐饮，并且郭淑香有转租房屋的权利，说明产权方知晓并同意涉诉房屋做餐饮使用，涉诉房屋的状况适宜做餐饮使用，并且徐伟振也在该地址上顺利办理了餐饮执照。瑞丰公司对徐伟振采取的阻碍经营的行为并非因为排烟管道存在问题，也并非郭淑香存在过错。产权人的真实目的是以断水断电、设置围挡等阻碍正常经营的方式达到恶意收回房子的目的。郭淑香在履约过程中不存在任何错误，反而积极组织协调沟通，尽到了相应义务，徐伟振的损失与郭淑香无关。现郭淑香已将产权方农业生产资料公司诉至法院，要求继续履行合同，案件正在审理中。不同意徐伟振的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）系位于北京市丰台区西四环南路8-1号1幢房屋的产权人。2017年5月15日出租方北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司（甲方）（以下简称天隆公司）与承租方郭淑香（乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方承租北京天隆服装市场内一层西侧，作为经营手机营业厅、餐饮等场地。租赁期限为6年，自2017年6月15日至2017年7月30日为免租金，自2017年8月1日至2023年7月30日。乙方租赁区域可对外分租或整租。同日，双方就场地的租金及时间签订补充协议，就该场地租金及时间进行具体调整。2017年9月28日农资公司（甲方），天隆公司（乙方）以及郭淑香（丙方）签订三方协议，约定，天隆公司与郭淑香于2017年5月15日签订《经营场地租赁合同》中天隆公司的权利与义务全部转移给农资公司履行，郭淑香同意上述权利义务转移；三方协议签字生效后，郭淑香在北京天隆服装市场内的管理全部由农资公司负责；农资公司、郭淑香继续履行2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意郭淑香应交纳的租金及相关费用由农资公司直接收取。郭淑香承诺在与农资公司履行《经营场地租赁合同》同时，继续履行在租赁期间与市场管理方的其他协议，与天隆公司不再有任何关系。郭淑香同意将其2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》复印并签字后作为本协议的附件。天隆公司、郭淑香同意将签订《经营场地租赁合同》时所缴纳的50000元保证金转账至农资公司名下。2018年9月27日郭淑香（甲方）与徐伟振（乙方）签订《租赁合同》约定，乙方承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约140平米，作为经营老家肉饼场地。租赁期限5年，自2018年10月1日至2023年7月30日止；合同期年租金为500000元（月租金为42000元），租金为每两年递增10%；租金付款方式为：实行6月付，每下一期租金需在上一期租金届满前30日支付；合同签订之日，乙方应向甲方交清第一期租金及合同履约保证金80000元。合同履约保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方退还合同履约保证金（合同履约保证金交存期间不计利息）；如乙方违反本合同中任何一款约定，该合同履约金不予退还；甲方有义务按照约定提供场地，乙方自行安装上下水、隔油地、电力、天然气、新风排烟、取暖空调、通道、户外及商场内的广告位等，由此产生的各种费用及风险由乙方自理；甲方只提供租赁场地。乙方自行负责装修、经营、管理以及按照相关行政部门的要求办理营业执照、卫生许可、消防、环评等一切行政手续，并承担相关费用；合同期满未能续租或因任何原因致使合同解除、终止的，乙方均有义务于期满或合同解除、终止之当日将承租场地返还给甲方并办理书面交付手续及将营业执照取消；甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，若有违反应承担相应的违约责任；因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应予赔偿；甲乙双方协商一致可解除本合同，或因甲方与房产方解约等因素以及遇政府部门责令整改、拆除的可解除本合同，解除本合同双方互不承担违约责任；合同履行期间，如遇无法预测或虽可预测但任一方均无力阻止之不可抗力或不可归责于任一方之事件而致使合同无法继续履行的，自不可抗力或事件发生之日，本合同约定的权利义务终止，甲乙双方互不承担违约及赔偿责任。合同签订后，徐伟振向郭淑香支付房屋租金50万元及押金8万元。2019年2月11日，农资公司向北京瑞丰联行物业管理服务有限公司（以下简称瑞丰物业公司）出具《委托书》，委托瑞丰物业公司按照丰台区政府对该项目要求其经营方案规划、天隆服装商品市场有限公司与现遗留商户签订的《经营场地租赁合同》及的约定，对原北京天隆服装市场遗留的商户进行协商、协调及管理工作。农资公司与瑞丰物业公司于2018年9月28日签订关于北京市丰台区西四环南路8-1号农资大厦1-3层的《房屋租赁合同》，瑞丰物业公司在《房屋租赁合同》前已充分知晓租赁房屋因疏解工作而存在遗留商户的情况，如农资公司与瑞丰物业公司、遗留商户不能签订《三方协议》的情况下，委托瑞丰物业公司与遗留商户协商并且承担全部费用及法律责任。委托权限：1.依据相关法律法规与遗留商户关于丰台区政府对该项目要求及北京市“疏解、整治、促提升”行动和贵公司上报的经营方案协商沟通工作并承担全部费用及法律责任。2.田霖、郭淑香、李媛三商户与天隆公司签订的《经营场地租赁合同》中约定的租金由农资公司委托瑞丰物业公司进行收取，并归瑞丰物业公司所有。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向农资公司出具的《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，载明：“贵公司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦（原天隆服装市场）中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”2019年3月25日瑞丰物业公司向郭淑香发出《整改通知书》，载明：“你承租区域商铺“美意天”自试营业至今，每日商铺加工食材过程中（炸油条、烤羊肉串、焖米饭等），出现后厨异味窜到市场大厦一层大厅内的现象，严重影响市场空气环境，并多次告知“美意天”经营者，问题一直未得到彻底解决。现我方以书面形式告知你方，自通知下发之日起3日内，你方自行对上述问题进行整改。如你方在3日后问题仍未解决，我方将对你方采取停电措施，督促你方整改，待问题整改完毕，我方确认问题已解决后，方可送电。由此所带来的损失你方自行承担。”2019年4月6日，瑞丰物业公司出具《农资大厦商场营业用电通知》，通知农资大厦商场自2019年4月9日起对大厦采取限电措施，周一至周日9点至18点为营业时间。2019年4月30日，瑞丰物业公司向郭淑香发送《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）门头改造修缮的通知》及《关于农资大厦（原天隆服务市场）承租人配合安全管理的通知》，表示根据该公司工作计划，将于2019年5月12日开始对农资大厦市场门头进行整体修缮改造施工工作，为保障施工期间安全生产及便于安全管理工作，其要求郭淑香自2019年5月10日起关闭现有通道门通行，统一由大厦内通道门通行。自2019年5月10日，大厦市场营业时间统一变更为9点至18点。2019年5月5日、5月13日瑞丰物业公司又数次向郭淑香发出通知，要求郭淑香对排放异味问题进行整改并就门头牌匾报审备案。2019年5月10日徐伟振向郭淑香、黄海出具《租赁合同解除通知》，要求“我方解除双方于2018年9月27日签订的承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约140平米（实际使用面积约100平米）房屋的《租赁合同》。并且要求退回5月15号以后未使用的房屋租金以及保证金，我方5月10号开始撤场，5月15号之前全部撤出，你方有权继续将房屋再次出租。我方同时保留追究你方违约责任的权利。”。2019年8月7日经工商部门核准，注销徐伟振与强冬冬、陈琳合伙开办企业北京聚琳兴盛餐饮管理有限公司。审理中，徐伟振称2019年5月14日撤店，撤店时郭淑香的合伙人黄海在场，同时提交邮单，证明为了交接，将解除合同通知单、钥匙、电卡邮寄给郭淑香。郭淑香表示知道徐伟振于2019年5月14日撤店，但表示房屋并未交接。收到徐伟振发出的解除合同的通知，但已经回复徐伟振不同意解除合同。徐伟振提交如下证据证明其损失：1、出租方王彬与承租方周广伟签订的《房屋租赁协议》、王彬出具给周广伟的收据三张、陈琳向张起龙转账记录，欲证明租赁宿舍损失；2、百盛达物业顾问（北京）有限公司出具的收据，内容为单位徐伟振，人民币贰万元。证明徐伟振支付的中介费用；3、2018年10月16日北京美意天餐饮服务有限公司与陈琳签订美意天品牌授权加盟合同及北京美意天餐饮服务有限公司出具的收据等证明其加盟损失；4、徐伟振与北京金众兄弟文化传播有限公司签订的《美意天岳各庄店广告牌制作》合同及北京金众兄弟文化传播有限公司出具的收据，证明广告灯箱损失；5、2019年1月北京聚琳兴盛餐饮管理有限公司与吾享（北京）网络科技有限公司签订的《天财商龙产品销售合同书》。证明软件及配套设备等损失；6、登记注册委托代理合同及支付记录。证明其公司注册及注销损失；7、徐伟振与北京正溯建筑装饰有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》，证明其装修损失；8、水、电费收据等证明损失；9、店铺收入流水等证明经营损失。庭审中，经询问，双方当事人均不申请对装修损失进行评估。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐伟振与郭淑香签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照《租赁合同》的约定，郭淑香应向徐伟振提供能够正常使用的场地，而徐伟振自郭淑香处承租房屋后被瑞丰物业公司限电并设置围挡，且多次被要求整改。最终导致徐伟振无法正常经营，现徐伟振已经搬离承租房屋并将所办企业注销工商登记，租赁合同客观上已经无法继续履行，徐伟振作为承租人亦要求解除合同，故对徐伟振要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同并未约定徐伟振一方享有合同解除权，故徐伟振主张以其向郭淑香发出《解除合同通知书》的时间确认合同解除，本院不予支持。郭淑香认可徐伟振于2019年5月14日撤店，故在此日期之后的租金及保证金应当由郭淑香退还给徐伟振。郭淑香未能按照合同的约定向徐伟振提供能够正常使用的场地，违反合同约定，应当承担违约责任。故因合同解除给徐伟振造成的合理经济损失，应当由郭淑香予以赔偿。徐伟振主张郭淑香退还剩余租金及保证金的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。对于徐伟振主张的258000元的装修损失，本院考虑租赁期限、违约责任及徐伟振已经拆除了部分装修设施等因素，酌定确定徐伟振的装修损失200000元。徐伟振主张的中介费、宿舍保证金、营业执照注册注销费用、电费、加盟费、设计费、营业损失等由本院考虑合同实际履行时间及违约责任等酌情确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除郭淑香与徐伟振于2018年9月27日签订的《租赁合同》；二、郭淑香于本判决生效之日起七日内退还徐伟振2019年5月15日至2019年9月30日的剩余租金189000元、保证金80000元；三、郭淑香于本判决生效之日起七日内赔偿徐伟振装修损失200000元；四、郭淑香于本判决生效之日起七日内赔偿徐伟振中介费、宿舍保证金、广告牌费、餐饮系统费、营业执照注册注销费、电费、加盟费、设计费、营业损失等共计75000元；五、驳回徐伟振其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10838元，由徐伟振负担5419元（已交纳）；郭淑香负担5419元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  丁 颖人民陪审员  胡津芳人民陪审员  王 菲二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘晓伟