广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27529号上诉人（本诉原告，反诉被告）：深圳市玉浚房地产开发有限公司，住所地：深圳市宝安区航城街道三围社区泰华梧桐工业园立冬4层，统一社会信用代码：91440300687553700F。法定代表人：沈跃生。委托诉讼代理人：廖爱敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林一鸣，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（本诉被告，反诉原告）：深圳市腾通实业发展有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道南昌社区南昌宝源建材物流3号C105,统一社会信用代码：91440300708482965Y。法定代表人：李木通。委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑颖，广东鼎方律师事务所律师。上诉人深圳市玉浚房地产开发有限公司（以下简称玉浚公司）与上诉人深圳市腾通实业发展有限公司（以下简称腾通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉浚公司向一审法院起诉请求：1.腾通公司支付2018年4月至6月期间拖欠的租金287346.3元；2.腾通公司支付违约金暂计436287.47元，计至付清之日止；3.由腾通公司承担本案的诉讼费用。腾通公司向一审法院提起反诉，请求：1.玉浚公司向腾通公司退还租赁保证金15万元；2.玉浚公司向腾通公司支付搬迁费13万元；3.由玉浚公司承担本案反诉费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、玉浚公司应于判决生效之日起十日内向腾通公司返还租赁保证金15万元；二、腾通公司应于判决生效之日起十日内向玉浚公司支付房屋占有使用费287346.3元；三、驳回玉浚公司的其他诉讼请求；四、驳回腾通公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5518元，由玉浚公司负担3327元，由腾通公司负担2191元，本诉受理费玉浚公司已预交。反诉受理费2751.5元，由玉浚公司负担1474元，由腾通公司负担1277.5元，反诉受理费腾通公司已预交。玉浚公司上诉请求：1.改判腾通公司支付违约金436287.47元；2.撤销一审判决第一项，改判驳回腾通公司对玉浚公司的该项诉讼请求；3.由腾通公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：玉浚公司与腾通公司所签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，腾通公司自2018年4月起便逾期缴纳租金，已构成严重违约。玉浚公司有权单方解除合同并没收租赁保证金。双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议虽然已经解除，但腾通公司仍应当支付拖欠的租金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。腾通公司辩称：一、涉案建筑未依法取得房产证或建筑规划许可证，因此双方签订的租赁合同无效，故违约金条款亦无效。一审法院驳回玉浚公司关于违约金的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。二、腾通公司一审提交的证据（限期拆除通知书、现场执法照片、宝安区航城街道官网文章报道、信访材料等）均直接或间接证明，2018年4月至2018年6月期间拆迁工作已着手实施，5月份拆迁工作已介入成熟阶段，6月份基本拆迁完成，该时段承租人均无法正常使用租赁物，租赁物完全不具备租赁条件，故腾通公司无须向出租方支付租金，且出租方应当向承租方退还相应的租赁保证金。综上，应驳回玉浚公司的全部上诉请求。腾通公司上诉请求：1.改判腾通公司无需向玉浚公司支付房屋占有使用费287346.3元；2.改判玉浚公司向腾通公司支付搬迁费1万元；3.本案一、二审诉讼费用由玉浚公司承担。上诉理由：一审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误，应当依法予以改判。一、2018年4月至6月间，涉案建筑已进入拆除清理阶段，腾通公司无法正常经营使用，玉浚公司无权收取涉案违法建筑2018年4月至6月的房屋占有使用费。二、玉浚公司应向腾通公司支付租赁保证金及逾期支付利息，并应向腾通公司支付搬迁费用。玉浚公司辩称：一、根据玉浚公司提交的宝安区建材中心拆除和清理的会议决议及拆除竣工验收报告显示，宝安建材中心实际拆除时间为2018年8月，截至2018年6月底，玉浚公司仍持续为租户办理商户交接以及租金的结算手续，宝安建材中心的商户于2018年7月5日仍可以正常接收EMS邮件，根据中国南方电网业务办理进度查询页面，宝安建材中心截至2018年7月才注销供电账户。以上内容可以证明，涉案建材市场在2018年6月底之前一直维持正常的经营状态。二、腾通公司提交的宝安区航城街道新闻报道内容与实际情况不符。三、玉浚公司没有强制要求各租户提前搬迁，于2018年4月16日向各租户发出租期届满不再续签的通知，并于2018年4月28日向各租户发出提前搬迁的奖励通知。玉浚公司于一审中提交的其他租户结算手续可以证明，其他按时搬迁的租户已享受了一至两个月的租金减免优惠，但腾通公司自4月份起就拖欠租金，违约在先，应当缴纳拖欠的租金及违约金，且依据合同的约定，玉浚公司有权没收租赁保证金。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。在本案中，双方对于搬离时间及占有使用费的标准存在较大争议。本院认为，按照民事诉讼法第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。腾通公司主张其实际使用涉案商铺至2018年6月7日、8日，且后期存在无法正常经营的情形。但腾通公司在本案中提交的证据仅能证明在2018年6月份涉案商铺所在的建材中心已经着手实施拆迁工作，并不能证明其在2018年6月7日、8日已经搬离涉案商铺并将商铺交还给出租人，对腾通公司所主张的搬离时间本院不予采信。但考虑到玉浚公司在2018年4月16日即已通知租户涉案商铺所在的建材中心将被限期拆除，要求租户在2018年6月30日租期届满后及时搬离并交还商铺，在2018年6月份该建材中心也已实际着手实施拆迁工作，腾通公司后期对涉案商铺的正常使用应当会受到拆迁工作的较大影响，在认定该期间的房屋占有使用费标准时应当考虑上述情况。一审法院按照合同约定的租金标准计付该期间的占有使用费，有欠妥当。本院将上述标准适当下调，酌情认定腾通公司向玉浚公司支付20118年4月至6月期间房屋占有使用费215509.73元。综上，玉浚公司的上诉无理，应予驳回；腾通公司的上诉部分有理，应予相应支持。一审判决认定事实基本清楚，但认定房屋占有使用费标准有欠妥当，应予相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11720号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11720号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11720号民事判决第二项为：深圳市腾通实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市玉浚房地产开发有限公司支付房屋占有使用费215509.73元；四、驳回深圳市玉浚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉和反诉受理费均按一审判决执行；二审案件受理费17223元（已由玉浚房地产开发有限公司预交9663元，深圳市腾通实业发展有限公司预交7560元），由双方按照各自预交的数额负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十二月十八日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。