襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初6026号原告：王永晴，男，1977年12月26日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：孟衡，男，1989年5月23日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：付娥，女，1990年4月12日出生，汉族，住襄阳市襄州区。第三人：襄阳嘉联华房地产开发有限公司。住所：襄阳市襄州区环北路。法定代表人：黄明，总经理。第三人：襄阳风驰天下万嘉商务咨询有限公司。住所：襄阳市高新区邓城大道翰林世家门面房10-1-010号。法定代表人：廖国银，总经理。原告王永晴与被告孟衡、付娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永晴，被告孟衡、付娥到庭参加诉讼。庭审后，原告申请追加襄阳嘉联华房地产开发有限公司（以下简称嘉联华公司）、襄阳风驰天下万嘉商务咨询有限公司（以下简称风驰天下公司）为第三人参加诉讼。本案转为普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王永晴和第三人风驰天下公司的法定代表人廖国银到庭参加诉讼。被告孟衡、付娥以及第三人嘉联华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永晴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，对涉案房屋解除抵押权登记，协助原告办理房屋过户登记手续；2.判令二被告支付违约金21700元（截止2018年11月9日），后续违约金按照合同约定以购房总价款620000元为基数，按日万分之五标准计算至二被告按照合同约定履行办理房屋解押、过户登记之日止；3.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月11日，原、被告在第三人风驰天下公司居间下签订《襄阳市存量房买卖合同》（合同编号：WJ2018010-1）一份，约定：原告购买二被告共同所有的位于襄州区世纪××紫薇××单元××室房屋，建筑面积97.29㎡，总价620000元；购买方式为按揭购买，原告于2018年7月11日支付定金10000元，2018年7月12日支付定金90000元，2018年7月18日支付首付款200000元，下余320000元由原告办理按揭贷款后支付。合同同时约定二被告最迟于2018年8月31日前办理解除房屋抵押登记的手续，保证在过户前解除抵押登记；买卖双方任何一方逾期履行本合同的约定义务，每逾期一日，应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2018年7月18日双方签订《补充协议》约定：二被告自行办理涉案房屋的解押手续，原告保证在银行有按揭贷款资质。原、被告双方任何一方达不到此协议即视为违约。合同签订后，原告依约向二被告支付定金及首付款共计300000元，但二被告未按照约定解除涉案房屋的抵押以及协助办理房屋过户手续。因协商无果，故提起诉讼，请求判如所请。被告孟衡辩称，原告诉称属实。愿意继续履行合同，因为首付款被被告付娥挪用所以无法办理房屋解押，违约责任可以协商；我与付娥已于2019年10月离婚，离婚后付娥不在本地导致无法办理相关手续。被告付娥辩称，同意继续履行合同，但无钱办理解押，对违约金同意协商解决。第三人嘉联华公司未提出述称意见。第三人风驰天下公司述称，对原告诉请无异议。经审理查明：被告孟衡、付娥于2014年11月登记结婚，2015年8月18日，二被告与第三人嘉联华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XF201600167），购买了位于紫薇××小区××单元××号(房号后变更为903号)，建筑面积97.29㎡的住宅一套。并以该房屋为抵押物向中信银行股份有限公司襄阳分行办理购房按揭贷款270000元。2018年7月11日，被告孟衡、付娥（出卖人、甲方）分别与原告王永晴（买受人、乙方）和第三人风驰天下公司（居间方、丙方）签订《襄阳市存量房买卖合同》、《存量房买卖居间服务合同》各一份，主要约定：被告孟衡、付娥将位于紫薇××小区××单元××号，建筑面积97.29㎡的房屋以620000元的价格通过居间人风驰天下公司出售给原告王永晴；该房屋尚未取得房屋所有权证书且在银行设定抵押，出卖人应自行清偿抵押所担保的债务，应最迟于2018年8月31日前办理解除抵押登记手续，保证在过户前解除抵押登记；原告王永晴应于2018年7月12日支付定金100000元（其中10000元于2018年7月11日支付）,甲乙双方自合同签订之日起30日内准备齐全贷款审批的相关资料并交丙方报贷款行/住房公积金部门审批。买卖双方应共同前往贷款机构办理申请手续，出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按银行要求签署所需法律文书。审批通过后，甲乙双方于2018年9月30日之前共同到房管局办理过户手续，乙方首付款200000元于2018年7月18日前支付给甲方，甲方收到乙方首付款后3个工作日将房屋交付买受人。剩余房款320000由乙方通过按揭贷款付给甲方等；关于违约责任，买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，同时约定因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费等相关费用。合同签订当日，原告向二被告支付定金100000元，之后于2018年7月18日向二被告支付首付款200000元，依约履行了合同义务。二被告虽将涉案房屋交付原告，但未依约清偿银行贷款，导致涉案房屋无法解除抵押登记。2018年10月19日，二被告在民政部门办理了离婚登记手续，原告因房屋解押、过户问题协商无果，向本院提起诉讼，同时申请对涉案房屋进行了保全，为此支付保全费3020元。第一次庭审后，双方当事人申请进行庭外和解，但未能达成一致意见。本案审理中，经原、被告双方协商，原告王永晴于2019年1月11日代二被告支付了涉案房屋的契税、维修基金等11573元，2019年9月24日又代二被告清偿了中信银行股份有限公司襄阳分行的剩余贷款本息260080.65元，解除了涉案房屋的抵押。另查明，因本院于2019年1月10日向不动产登记机关送达了保全裁定及协助执行通知，所以二被告至今尚未取得不动产权登记证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告王永晴与被告孟衡、付娥及第三人风驰天下公司签订的《襄阳市存量房买卖合同》和《存量房买卖居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在签订合同后依约向被告交纳了定金及购房款，履行了合同约定的义务，被告孟衡、付娥一直拖延未履行，违反了合同约定，已构成违约，应承担相应违约责任。故对原告要求被告孟衡、付娥支付违约金的诉请本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为20000元；原告诉请继续履行合同，判令二被告协助办理房屋过户登记手续，在原告已按约定支付部分购房款并已接收房屋的情况下，二被告应当配合办理所售房屋的权属登记及过户手续，因此原告该项诉请本院予以支持，由于涉案房屋上设置的抵押权现已消灭，原告诉请判令二被告解除银行抵押手续的诉讼请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孟衡、付娥继续履行与原告王永晴签订的《襄阳市存量房买卖合同》；二、被告孟衡、付娥于本判决生效之日起十五日内将位于襄阳市襄州区钻石大道的世纪荣华˙紫薇苑小区2幢1单元903号房屋的初始登记办理至孟衡、付娥名下，第三人襄阳嘉联华房地产开发有限公司对此负有协助义务。由孟衡、付娥负担此次初始不动产登记所产生的各项税费。三、被告孟衡、付娥取得初始登记后立即将该房屋过户登记至原告王永晴名下，因过户产生的相关税费由原告王永晴负担；四、被告孟衡、付娥于本判决生效之日起十五日内向原告王永晴支付违约金20000元；五、被告孟衡、付娥于本判决生效之日起十五日内向原告王永晴支付保全费3020元；六、上述房屋过户手续完成之后十五日内，原告王永晴支付被告孟衡、付娥下余房款320000元，在冲抵原告代为支付的本判决第二项中确定应由被告负担的契税、维修基金、代偿银行借款本息以及违约金、保全费共计294673.65元后，尚应支付25326.35元。七、驳回原告王永晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6260元，由被告孟衡、付娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  叶 飞人民陪审员  李瑞林人民陪审员  陶玉莲二〇一九年十二月四日书 记 员  郭雪娇