湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初6051号 原告：何国良，男，1982年11月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：永州市恒利房地产开发有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区。 法定代表人：易平楚，该公司董事长。 被告：湖南春秋房地产有限责任公司，住所地永州市冷水滩区。 法定代表人：王泽军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭晓璐，女，1996年6月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司法务。 原告何国良与被告永州市恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、湖南春秋房地产有限责任公司（以下简称春秋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何国良、被告春秋公司的委托诉讼代理人彭晓璐到庭参加了诉讼，被告恒利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何国良向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于永州市冷水滩区河西零陵中路X7号永（冷）国用（20XX）字第XX1号土地使用权中第X层2XX8号房屋的不动产权证；2.判令被告赔偿原告违约金33544.8元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2009年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于永州市冷水滩区河西零陵中路X7号永（冷）国用（20XX）字第XX1号土地使用权中第X层2XX8号房屋出售给原告，建筑面积为59.10平方米，单价每平方米2165.82元，总价款128000元。合同还约定了其他权利义务。原告按约向被告交纳了房款和履行了义务，但被告拒不为原告办理不动产权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应在商品房交付使用后90个工作日内将证交产权登记机关备案为原告办理产权证，如不能办理出场人按已付房价款的万分之一×逾期天数向原告支付违约金。（2014.4.28-2019.10.29共3106天，3106×10.8元=33544.8元）。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告恒利公司未作答辩。 被告春秋公司辩称，一、答辩人与被答辩人的《商品房买卖合同》已经解除，答辩人无须再向被答辩人办理过户。2XX8号商铺总价款为128000元，被答辩人支付购房款108048元，尚欠19952元，经答辩人多次催促仍未缴纳。2010年5月11日，答辩人向被答辩人邮寄《通知书》，通知缴纳剩余购房款并办理不动产权相关手续，逾期未缴清购房款的，自2010年6月20日解除合同。答辩人未在约定期限内付清购房款，双方的买卖合同已于2010年6月20日解除；二、被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。《商品房买卖合同》中约定，应在商品房交付使用后90个工作日内办理产权证，逾期将支付违约金。双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案的《商品房买卖合同》已明确约定了履行办证义务的期限，逾期未履行，被答辩人就应当知道自己的权利被侵害，并据此计算诉讼时效。答辩人在2009年已将房屋交付，2019年被答辩人才起诉。本案逾期办证期限届满两年之时，《民法总则》尚未实施，应适用两年的诉讼时效，故被答辩人请求逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效，且被合同约定的违约经过高，对被答辩人的该项诉讼请求应当不予支持；三、逾期办理产权证未给被答辩人造成实际损失，被答辩人主张违约金没有事实和法律依据。答辩人已经向被答辩人交付房屋，没有影响被答辩人对该商铺的占有和收益，答辩人没有任何经济损失，其主张违约金的诉讼请求不应得到支持。综上，答辩人与被答辩人的《商品房买卖合同》已经解除，被答辩人不存在违约行为，且本案违约金诉请已过诉讼时效，请求法院驳回被答辩人诉讼请求。 经本院审理查明，2009年11月28日，原告（买受人）与两被告恒利公司（出卖人）、春秋公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：一、原告购买恒利公司开发的第一街第X层2XX8号房，约定建筑面积59.10平方米，商品房单价为2165.82元，总金额为128000元；二、一次性付款：2009年11月28日到齐108000元，余款20000元办证付齐；三、出卖人应当在2010年1月28日前，将经有关部门验收合格的商品房交付买受人使用，并及时办理交接手续；四、出卖人应该在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金；五、本合同签订后，办理权属证书和银行按揭需由买受人缴纳的费用，可由湖南春秋房地产有限责任公司代收，由湖南春秋房地产有限责任公司负责为买受人办理产权证和国土证，并办证在合同约定的时间内按合同约定标准交房给买受人，否则承担需由出卖人承担的相应违约责任。签订合同当日，原告支付被告春秋公司购房款108000元，但两被告至今未按约定为原告办理产权证书，酿成本纠纷。 以上事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、收据，契税缴费证明等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》是否已经解除，被告是否还需履行办证义务？二、原告诉请逾期办证违约金是否已过诉讼时效及违约金标准是否过高？现结合本院查明的事实评析如下： 一、原告与两被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》第六条第一款第一项约定了付款方式：“一次性付款：2009年11月28日到齐108000元，余款20000元办证付齐”。原告已按合同约定在2009年11月28日交齐了108000元购房款，两被告应按约定在交付房屋后90个工作日内为原告办理好产权证书。被告春秋公司以已邮寄通知书告知原告交齐购房尾款而原告未交纳为由解除了双方的《商品房买卖合同》，拒绝为原告办证，但本案中原告已付108000元购房款、剩余购房尾款待办证后再付并不违约，故被告无权单方解除合同，双方签订的《商品房买卖合同》仍应继续履行。合同中约定被告春秋公司承担由被告恒利公司承担的相应违约责任，故被告春秋公司、恒利公司应承担连带违约责任，两被告仍具有为原告办理产权证书的义务。 二、被告春秋公司主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，且违约金计算标准过高。本院认为，两被告至今未为原告办理产权证书，现仍处于违约状态，故对原告2016年11月19日起至起诉之日止2019年11月19日三年诉讼时效保护期间的违约金依法予以支持，对2016年11月18日之前的违约金因已过诉讼时效而不予支持。根据双方合同约定，原告不能在规定期限内取得产权证书的，原告不退房按照已付房价款的万分之一乘以逾期天数支付违约金，该约定是双方真实意思表示，符合法律规定。被告春秋公司辩称未给原告造成实际损失且违约金约定过高无事实和法律依据，本院依法不予采信。两被告应当支付原告逾期办证违约金11826元（108000元×1095天×0.0001）。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在判决生效后十日内为原告何国良办理位于永州市冷水滩区河西零陵中路X7号永（冷）国用（20XX）字第XX1号土地使用权中第X层2XX8号房屋的不动产权证； 二、被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司在判决生效后十日内支付原告何国良逾期办证违约金11826元； 三、驳回原告何国良其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费939元，减半收取计469.5元，由被告永州市恒利房地产开发有限公司、湖南春秋房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 陶 小 艳 二〇一九年十二月九日 法官 助理 彭霞超群 代理书记员 邓 亚 丽