贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9405号上诉人（原审被告）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王加庆，国浩律师(贵阳)事务所。委托诉讼代理人：邱韦华，国浩律师(贵阳)事务所。被上诉人（原审原告）：席小红，男，1977年4月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何林，北京市炜衡（贵阳）律师事务所。原审第三人：贵阳置业担保有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号3层。法定代表人：曹建晖，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王小龙，男,1990年5月8日出生,苗族,住贵州省贵阳市南明区,该公司员工。上诉人陈林因与被上诉人席小红、原审第三人贵阳置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3271号民事判决。于2019年11月26日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。上诉人陈林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人已全额支付购房款，且案涉房屋已交付其使用，故不应解除合同，应顺延办理产权登记的期限；2.席小红明知案涉房屋有抵押仍然购买，其存在一定过错，我不应赔偿房屋增值损失。被上诉人席小红答辩称，案涉房屋已经被贵阳市中级人民法院拍卖，房屋新受让人已装修入住，房屋买卖合同现已无法继续履行，故应解除合同。我基于陈林的承诺与其签订房屋买卖合同。签订合同时陈林只是告知房屋处于抵押状态,没有告知房屋未登记于陈林名下。且陈林明知负债却仍对我作出承诺，其存在过错应对我造成的损失进行赔偿。经贵阳市中级人民法院执行该套房屋过程中委托评估的情况，该套房屋价值140万元左右，一审法院结合该房屋价值以及双方的过错程度，酌情考虑陈林向我赔偿损失318924元，符合法律规定，应予维持。原审第三人贵阳置业担保有限公司答辩称，以提交的情况说明为准。席小红向一审法院起诉请求：1.解除2017年7月25日原、被告签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖的部分；2.被告陈林返还原告已经支付的睿力·上城2栋1单元23-2号房的购房款729,232元，并赔偿房屋差价损失511,579元。一审法院查明，2017年7月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，被告将其位于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-1号房屋（面积139.88m2）和2栋1单元23-2房屋（面积124.28m2）以人民币155万元价格出售给原告。《房屋买卖协议》第二条约定：乙方在协议签订之日付房屋定金50万元，剩余105万元在过户当日付清或者2017年7月31日付清。甲方承诺在2017年7月31日内搬离房屋并结清该房屋一切生活费用。第三条约定、房屋产权事宜：2-1-23-1房屋产权证在2017年8月15日交付乙方（也能在7月26、27日），乙方在过户时所产生的一切费用由乙方负责，甲方协助乙方办理。2-1-23-2号房屋现是抵押状态，甲方承诺在2018年1月31日前解押，解押后尽量协助乙方走直接更名程序，若不能直接更名就走过户程序，过户所产生的费用由乙方负责，另2-1-23-2房屋的维修基金、购房发票由甲方负责，契税由乙方负责。甲方协助乙方办理相关产权事宜。合同签订后，2017年7月26日，原告向贵阳置业担保有限公司的资金监管账户存入350,000元购房款，同日，原告又通过中国建设银行自动柜员机向被告转账690,000元。2017年7月27日原告再次通过中国建设银行自动柜员机向被告转款510,000元。2017年7月31日，被告陈林搬离睿力·上城2栋1单元23-1号和23-2号房屋，交付给原告使用。2017年8月9日，被告配合原告办理了2栋1单元23-1号房屋的产权变更登记，但未按照承诺在2018年1月31日前对2栋1单元23-2号房屋进行解押和办理房屋过户。此后，原告多次催促，被告均未办理2栋1单元23-2号的解押和房屋过户手续。另查明,贵阳市中级人民法院根据已经发生效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书及贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决书，依法受理了中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司申请执行贵州睿力·上城房地产开发有限公司、贵州睿力·上城集团铜仁房地产开发有限公司及陈林金融借款合同纠纷案(案号:（2018）黔01执1050号)，于2019年2月25日在睿力·上城张贴《公告》拟对贵州睿力·上城2-1-23-2房屋进行评估、拍卖并执行。且该房屋已于2016年7月26日由贵州省高级人民法院根据华融贵州分公司的诉讼财产保全申请以（2016）黔民初144-2号民事裁定进行查封，而原告通过资金监管方式支付的购房款350,000元已被陈林从贵阳置业担保有限公司取走。2019年3月11日，原告就23-2号房屋向贵阳市中级人民法院提出执行异议，2019年3月25日，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01执异254号裁定驳回原告的执行异议，之后，原告多次与被告就23-2号房屋买卖协商解除未果，引起本案诉讼。一审法院认为，2017年7月25日，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。原告按照合同约定的金额，在约定的期限内向被告全额支付了购房款，被告依约将房屋交付原告，办理了位于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-1号房屋的产权变更登记手续，就该套房屋的交易双方已经履行完毕。双方交易的位于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋由于被司法查封，被告不能依约向原告过户，双方多次协商未果。现原告提出解除《房屋买卖协议》中对位于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋的买卖，一审法院认为，原告向被告购买房屋，目的在于取得交易房屋的所有权，由于23-2号房屋存在司法查封，导致过户不能，原告的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告的请求一审法院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的该套房屋房款729,232元的请求，在双方签订的《房屋买卖协议》中对房屋单价未进行约定，仅约定了两套房屋的总价，以房屋总价1,550,000元除以两套房总面积再乘以23-2号房屋面积即可得出23-2号房价的计算方式相对合理，故被告出售给原告23-2号房的房价为1,550,000÷（139.88+124.28）×124.28≈729,232元，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,原告的请求一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿差价损失511,579元的请求，原告提供了同地段房价作为参考,综合观山湖区房屋均价一审法院酌情按11,000元计算房屋单价,原告欲购买的房屋现价124.28×11,000=1,367,080元，高于原告购买时的房价，原告明知所购房屋有抵押的情况而购买，对存在的交易风险轻信被告能够化解，在房屋尚未完全过户完毕时即通知资金监管中心将监管账户内的350,000元支付给被告；被告对自己的负债情况应当清楚，对出售的房屋能否解除抵押应当能够预见，明知自己无力以其现有资金偿还债务解除房屋抵押，却向原告承诺能够解除抵押，交易过程中双方均有过错，对房屋最后过户不能各自应当承担50%的责任，被告只应向原告赔偿房屋增值损失的50%，即（1,367,080-729,232）×50%=318,924元，原告超过部分的请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告席小红与被告陈林于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖；二、被告陈林于本判决生效后十日内向原告席小红退还贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋购房款729,232元，并赔偿房屋增值损失318,924元；三、驳回原告席小红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,083元，由原告席小红负担966元，被告陈林负担7,117元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈林提交债权审查确认表、债权申报表、债权申报文件清单、债权人地址及联系方式确认书、段建生身份证、持有睿力债权情况的说明、债权表两份、贵州省铜仁市碧江区人民法院民事裁定书（2019）黔0602号民破1号之六。拟证明涉案房屋抵押权人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司已经向贵州睿力集团铜仁房地产有限公司破产重组管理人申报债权，并已经过管理人和贵州省铜仁市碧江区人民法院确认。席小红质证称,该组证据与本案无关联性。原审第三人贵阳置业担保有限公司质证称,对该组证据无异议。被上诉人席小红提交涉案房屋睿力上城2栋1单元23-2号房屋现状照片。拟证明该房屋已由贵阳中级人民法院依据生效法律文书拍卖，该房屋的买卖合同无法履行。陈林质证称,对真实性和证明目的无异议。原审第三人贵阳置业担保有限公司质证称,与陈林意见一致。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明案涉房屋被本院于2019年9月23日司法拍卖，成交价格为1222042.3元。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是案涉合同是否应当解除及陈林是否应承担房屋增值部分的损失。第一，案涉贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23—2号房屋已被贵阳市中级人民法院依法拍卖，导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，席小红要求解除双方签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖的主张符合法律规定，对该主张本院予以支持。第二，陈林称，席小红明知房屋有抵押却仍然购买具有过错，故陈林不应当赔偿房屋增值损失。本院认为，席小红依照《房屋买卖协议》约定已支付案涉房屋购房款给陈林，其合同义务已履行完毕，而陈林签订协议时明确向席小红承诺将房屋解除抵押，但协议实际履行过程中，陈林并未按协议约定的期限即2018年1月31日前将案涉房屋解押，陈林的违约行为导致合同目的不能实现，其应承担由于房屋增值给席小红造成的损失。对陈林称不应承担增值部分损失的主张，本院不予支持。但一审法院酌情按11000元/平方米计算房屋现价依据不足,结合本院二审查明涉案房屋于2019年9月23日通过淘宝网络拍卖成交价格1222042.3元的事实，本院认为房屋以1222042.63元认定现有价值更为客观。故案涉房屋的增值金额为：1222042.30元-729,232元=492810.3元，陈林承担50%的金额即为246405.15元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3271号民事判决第一项：一、解除席小红与陈林于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖；二、撤销贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3271号民事判决第三项；三、变更贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3271号民事判决第二项为：陈林于本判决生效之日起十日内向席小红退还贵阳市××区××路××号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋购房款729232元，并赔偿房屋增值损失246405.15元；四、驳回席小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8083元,由席小红负担966元，陈林负担7,117元。二审案件受理费14234元，由席小红负担1701元，由陈林负担12533元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十三日法官助理王强书记员范梦诚