浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初7832号 原告：陈琴，女，1992年11月8日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。 被告：上海房雀信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区抚顺路360号，统一社会信用代码91310110MA1G8ANC9E。 法定代表人：刘才元，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵亮波、郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告：中大房地产集团上虞有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层，统一社会信用代码913306040631647820。 法定代表人：李志强，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙勇坚、冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告陈琴诉被告上海房雀信息技术有限公司（以下简称房雀公司）、刘才元、中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告申请撤回对被告刘才元的起诉，本院予以准许并已另作裁定。原告的委托诉讼代理人刘球光、被告房雀公司的委托诉讼代理人赵亮波和郑钰、被告中大公司的委托诉讼代理人冯兢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告房雀公司退回原告服务费10万元；2.判令被告房雀公司向原告支付孳息暂计1000元（具体先以10万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2017年9月23日起计算至被告房雀公司结清日止）；3.判令被告中大公司对以上1、2项诉请与被告房雀公司承担连带责任；4.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2017年9月22日经人介绍，前往被告中大公司开发的浙江省绍兴市上虞区百官街道龙虎山路8号君悦龙山小区的销售楼区了解该楼盘。根据与中大公司工作人员的洽谈结果，与中大公司签署了《浙江省商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买君悦龙山5幢802室的房屋，面积88.89平方，总价款76万元，其中首付23万元，贷款53万元。合同签署后，中大公司告知，还需另支付10万元的其他服务费用，并当场要原告刷卡支付，中大公司工作人员出具10万的收据（原告当时没有查看收据落款单位，毕竟是在开发商财务处刷卡）。后续，原告发现该收款盖章单位并非中大公司，而是房雀公司，故要求退回或折抵房款，未果。在合同履行过程中，原告并未接受房雀公司提供的任何服务，均为与中大公司的工作人员办理相应的房屋交接等工作，该工作系中大公司的合同义务。基于房雀公司没有提供任何实际性服务，而且原告还了解到部分业主并没有交付10万元的服务费，也以同样的价格办理完毕房屋交付等事宜，故原告要求房雀公司退回服务费10万元并赔偿孳息损失。另外合同的签署、款项交付、洽谈均为与中大公司工作人进行交涉，原告是基于对中大公司的信赖而交付相应款项，并且也未仔细看相应文件、条款，房雀公司的收款行为系代收取相应款项并提供所谓的服务，其行为系中大公司指示或默许，某种意义构成了相应代理或表见代理之信赖，故中大公司应承担相应的连带责任。原告相信服务款已经或大部分已由房雀公司交付到了中大公司，中大公司也是受益人。故原告起诉，望判如所请。 被告房雀公司辩称，不同意原告的诉讼请求，房雀公司就原告购买君悦龙山房屋事宜向其提供了服务，双方就服务的内容、服务费金额、支付方式均达成一致意见，并签订了购房优惠服务及认购协议，已建立合法有效的服务合同关系，并已按照合同约定履行完毕，房雀公司依约向原告提供了优惠购房服务，即原告支付10万元服务费就可享受13万元的购房优惠，促成了原告和开发商即中大公司按优惠后的房价签订商品房买卖合同，并且房雀公司也已经向分销中介公司支付了中介费用。原告在按优惠房价签署了商品房买卖合同后亦向房雀公司支付了10万元服务费，对此房雀公司也开具了相应的收据，双方已经按照服务合同内容履行完毕，因此房雀公司理应收取10万元服务费，且不应支付任何孳息。关于原告提到的备案价格，房雀公司认为备案价并不应作为原告购买预售房屋必然会享受到的房屋价格，商品房买卖价格执行市场调节价，应由开发商确定。认购书中约定的认购价是原告在享受优惠价之前与开发商确定的销售价，因此房屋的价格应以认购价为标准。 被告中大公司辩称，不同意原告针对中大公司的诉讼请求。首先，关于服务合同效力的问题，原告是援引《合同法》中“以合法形式掩盖非法目的”的条款规定而认为合同无效，但《民法总则》生效后，该条款已失效。其次，从合同签订双方而言，中大公司从未与原告签订任何的服务协议，也未收取原告的服务费，原告要求中大公司承担连带责任缺乏依据。再次，根据原告与中大公司签订的《商品房认购书》及最终签订的《商品房买卖合同》，两者的房价差额可以证明原告已经享受被告房雀公司提供的服务，并取得了购房优惠，在此基础上要求退还服务费用缺乏依据。原告在购买房屋时已经明知备案价，如果原告对备案价与中大公司存在争议的，这属于商品房买卖合同纠纷，应通过仲裁途径解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的备案价格照片打印件，被告房雀公司质证认为，由于原告没有提供证据的原始载体，对其真实性无法确认，即使该照片内容是真实的，恰恰可以证明原告对备案价格是明知的。被告中大公司质证认为，该证据的真实性无法确认。因中大公司认可备案价格和成交价格基本一致（相差无几），故本院对中大公司该自认事实予以认定，对备案价格照片不作认定。2.对原告提交的地方政策文件打印件，被告房雀公司经质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为这些文件是地方政府的政策性文件，并非效力性强制规定，不能作为法律依据。被告中大公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性均无异议，但本案不涉及明码标价的内容，这些文件的效力非常低，原告以这些文件来主张认购书违法，依据不充分，即使违反规定，也应当由地方政府进行行政处罚，与民事案件没有关系。本院认证认为，对上述文件的真实性本院依法予以确认，至于能否实现原告的证明目的将围绕争议焦点予以阐述。3.对被告房雀公司提交的《【君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》（以下简称购房服务协议）和《商品房认购书》，原告质证认为，对服务协议上其签名的真实性无异议，但称签订时正文内容系空白，实际签署时间应系《商品房买卖合同》签订当天，并非协议中落款时间；对商品房认购书真实性无异议，但在第一条备注部分明确写明价格以最终的《商品房买卖合同》约定为准，认购价格高于备案价格是违反法律规定的，是无效的价格。被告中大公司经质证，对上述证据的“三性”均无异议。被告房雀公司提交的《商品房认购书》虽系复印件，但与被告中大公司提交的《商品房认购书》原件一致，故对该组证据的真实性本院予以认定，原告虽对签订时间以及签订时相应内容的完整性有异议，但未能举证证明，对该异议本院不予采纳。4.对被告房雀公司提交的经纪人确认单、佣金结算表、银行回单及增值税专用发票，原告认为经纪人确认单是第二联，佣金结算表上并无原告的签字，对该两份证据的真实性均不予认可；对其余证据的真实性无异议，但对关联性不予认可。被告中大公司经质证，对该组证据的“三性”均无异议。对该组证据的形式真实性本院予以认定，能否实现被告房雀公司的证明目的将围绕争议焦点予以阐述。5.对被告中大公司提交的售楼处照片打印件，原告认为照片没有原始载体，真实性不予认可，无法证明中大公司对备案价进行了公示。被告房雀公司质证认为，对该证据的“三性”均无异议。本院认为原告的异议成立，该组照片不能证明中大公司现场公示房屋价格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月27日，原告陈琴（甲方）与被告房雀公司（乙方）签订购房服务协议一份，载明房雀公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，原告愿意接受房雀公司提供的本次购房优惠服务，并约定团购金额为10万元，优惠金额为13万元，房源选择（房号）为5号802室，合同总价为76万元（该套房源已参加现场所有优惠）。购房优惠服务费10万元于2017年9月4日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价）。获知渠道为杭州Q房。协议同时约定：若甲方首次与开发商签署买卖协议之任一合同，则乙方提供的购房服务即告履行完毕。相关内容乙方已向甲方作出了详尽解释和充分说明，甲方已完全理解，甲、乙双方均愿意认真履行。同日，陈琴与中大公司签订《商品房认购书》一份，约定陈琴认购绍兴市上虞区百官街道君悦龙山小区5幢802室房屋，预测建筑面积为88.89平方米，总房款为91万元，双方同意上述面积和房款计算若有误差或错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准。2017年9月22日，中大公司与陈琴就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同载明房价为76万元。同日，陈琴向房雀公司支付10万元，房雀公司向陈琴开具10万元的服务费收据一份。 另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。 本院认为，本案的争议焦点为原告与被告房雀公司之间签订的购房服务协议的效力及履行问题。 关于购房服务协议的效力认定。原告认为协议系中大公司为规避房屋销售价格不得高于备案价格，与房雀公司恶意串通以服务费的方式变相提高房屋售价，两被告的行为明显违反相关部门或单位的规章规定，属于对房产交易市场秩序的严重破坏，应认定为无效。首先，根据原告提供的政策文件，原告主张的关于“商品房买卖必须明码标价，商品房实际销售价格不得高于备案价格”规定均来自政策性文件，不能作为法院认定合同无效的依据。其次，原告与中大公司系房屋买卖合同关系，与房雀公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力考量问题，其调整的对象也是商品房买卖合同法律关系，而不能否定本案服务合同的效力。再次，根据房雀公司提供的分销中介费用支付凭证，可认定其将获取的服务报酬中的一部分分配给分销中介，且庭审中也未发现房雀公司向中大公司输送款项、双方恶意串通以服务费变相提高房屋售价的情形，故对原告主张的恶意串通事实本院不予采信。综上，原告主张协议无效缺乏依据，本院不予支持。购房服务协议系原告与房雀公司的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，本院依法认定协议合法有效。 关于购房服务协议的履行认定。协议约定的内容为房雀公司为原告提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当原告与房雀公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面协议并结合履行情况进行判断。认购价系原告与中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后原告与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠15万元（含中大公司普惠的2万元），故房雀公司已按约提供居间服务及优惠服务。再结合原告签署的经纪人确认单，并全额支付服务费的事实，可认定原告实际接受房雀公司的购房优惠服务，原告再提出无看房购房居间服务的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告提出中大公司与房雀公司提高认购价格虚构优惠金额，实际其未享受到优惠，优惠服务未履行。对此，本院认为，原告与中大公司签订的《商品房认购书》中对房款已有明确约定，该价款应为原告经综合考量后而予接受的价位，现原告已在认购价基础上享受优惠，且中大公司亦认可房雀公司客户享有该优惠金额，故从服务合同角度而言，房雀公司已经实际履行优惠服务。商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，关于中大公司销售房屋是否违反备案价规定问题，原告可向相关行政管理部门寻求解决。 综上所述，原告与房雀公司签订的购房服务协议合法有效，房雀公司已按约履行服务内容。原告诉请房雀公司返还服务费、支付孳息的主张于法无据，本院不予支持。中大公司没有收取该10万元费用，原告亦无证据证明房雀公司收取该费用系受中大公司指令，故原告要求中大公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈琴的诉讼请求。 案件受理费2320元，减半收取计1160元，由原告陈琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  袁丽鸣 二〇一九年十二月十日 书记员  杨丹露 附1：本案证据目录 一、原告陈琴提交证据和证明目的如下： 1.商品房买卖合同、购房发票、服务费收据以及付款凭证各一份，证明原告向中大公司购买房屋并已结清房款，通过刷卡方式向房雀公司支付服务费10万元的事实； 2.备案价格照片打印件一组，证明原告拍摄取得部分房子备案价与成交价一致，印证所有房子备案价格和成交价格一致的事实； 3.地方政策文件打印件一组，证明政府规定商品房买卖必须明码标价，实际销售价格不得高于备案价格的事实。 二、被告房雀公司提交证据和证明目的如下： 1.《【君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》和《商品房认购书》复印件各一份，证明原告与房雀公司签订服务协议，对服务费、优惠金额等事宜进行了约定，原告与中大公司签订认购书，原告在与中大公司签订购房合同时已享受购房优惠的事实； 2.经纪人确认单、佣金结算表、银行回单及增值税专用发票一组，证明房雀公司委托相应的分销中介公司带看房屋，在原告购买房屋并支付服务费后，房雀公司向分销中介公司支付佣金的事实。 三、被告中大公司提交证据和证明目的如下： 1.《商品房认购书》一份，证明原告与中大公司签订的认购书中约定的购房总价款，与《商品房买卖合同》中确定的房价之间的差额，就是原告享受的购房优惠及签约优惠； 2.售楼处照片打印件一组，证明中大公司在案涉房屋的售楼现场已经就房屋的备案价进行公示，原告在签订认购书时对房屋的备案价格明知或应知。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ?