山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初7366号原告：刘雅欣，女，1981年8月13日出生，汉族，居民，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘春明，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭超，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告刘雅欣与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛吉兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雅欣的委托诉讼代理人刘春明，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道。庭审前，原告申请撤回对被告青岛吉兴房地产开发有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许，不再另行制作裁定书。本案现已审理终结。原告刘雅欣向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房预（销）售合同》；2、被告返还原告支付房款199044元及利息（2011年12月16日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告返还交房后期费用3135元、契税3065元、地暖打压费100元；4、诉讼费、担保费600元、保全费1520元由被告承担。事实和理由：2011年11月1日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区31-3-501号房，合同约定总价款为199044元，且合同中第八条、第九条约定了房屋的交付条件、期限及逾期交房的违约责任，第十五条进行了关于产权登记的约定。原告依约向海基置业公司缴纳全部房款，并向青岛吉兴房地产开发有限公司缴纳了交房后期费用、地暖打压费、契税等。被告于2013年8月25日将涉诉房屋交付原告，但至今未协助原告办理房屋产权登记，已构成违约，原告的合同目的无法实现，故原告诉至法院，请查清事实，判如所请。被告海基置业公司辩称，不同意解除合同，涉诉房屋于2013年8月已经交付使用，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条等相关约定，原告目前提出解除合同已超出合同法规定的行使解除权的除斥期间，且涉诉房屋早已取得产权大证，满足办理产权分证的条件，原告合同目的可以实现，被告的全部合同义务已经履行完毕，本案原告约定解除权以及法定解除权均已丧失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，原告刘雅欣与被告海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》，购买海基置业公司开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区31-3-501号房，约定房屋总价为199044元。合同第六条约定付款方式为一次性付款；第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失。原告于2011年9月19日向被告缴纳楼款40000元，2011年9月24日缴纳楼款60044元、20000元，2011年12月15日缴纳楼款73000元、3000元，以上合计199044元，由被告出具收款收据3张。后原告于2013年8月25日分三笔缴纳地暖打压费100元、契税3065元、交房后期费用3135元，由青岛吉兴房地产开发有限公司出具收款收据3张。同日，双方办理了涉诉房屋的交接手续。另查明，涉诉房屋所在的怡天海景D区31号楼于2019年11月7日取得不动产权证书。涉诉房屋的产权至今尚未登记至原告名下。本院认为，原告刘雅欣与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应信守履行。双方对原告已按约交齐房款、已于2013年8月25日接收涉诉房屋的事实均无异议，现原告诉至法院，请求解除双方的《商品房预（销）售合同》，其请求解除的理由是原告至今未取得房屋登记证明，合同的目的无法实现。本院认为，根据合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人可以退房”，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，则涉诉合同第十五条中约定的“规定期限”应为90日。因此，按照合同约定，原告于2013年8月25日接收涉诉房屋后，应在90日内即2013年11月25日前办理产权登记手续。但在该期限届满时，被告尚未取得涉诉房屋所在31号楼的不动产权证书（初始登记），故系出卖人的原因致原告无法办理涉诉房屋的产权登记手续。因此，原告自2013年11月25日起享有合同的约定解除权。同时，合同解除权的行使亦不能毫无限制，以免合同关系长期处于不确定的状态，故《最高人民法院》第十五条第二款专门针对解除权的行使期间做了相应规定。该条款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，据此，本案原告享有的约定解除权行使期间应为2013年11月25日至2014年11月25日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。另，涉诉房屋所在的31号楼亦于2019年11月7日取得产权登记证书（项目整体的初始登记产权），涉诉房产亦完全具备办理小产权证书（转移登记到购房者名下的单独房屋产权）的条件。故原告以被告违约致其合同目的无法实现为由，主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。综上，因原告未在解除权行使期间行使合同解除权，致约定解除权归于消灭；涉诉房屋已完成初始登记，具备办理产权证书的条件，故亦不具备法定解除权行使条件的情形下，原告主张解除合同，于法无据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告返还购房款及利息、契税、打压费、交房后期费用、保险费的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘雅欣的全部诉讼请求。财产保全费1520元，由原告刘雅欣负担。案件受理费4480元，减半收取2240元，由原告刘雅欣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十二月二十七日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000186299；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）