江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终5178号上诉人（原审原告）：曹晓华，男，1982年7月13日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。被上诉人（原审被告）：江苏镇乾置业发展有限公司，住所地江苏省东台市安丰镇安东村八组。法定代表人：柳亚东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。上诉人曹晓华因与被上诉人江苏镇乾置业发展有限公司（以下简称镇乾置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2018）苏0981民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹晓华上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持曹晓华的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由镇乾置业公司承担。事实和理由：1.曹晓华与刘勇签订的房屋租赁合同租期已经届满，现案涉商铺系空置，一审法院认定案涉商铺至今仍然由刘勇实际使用与管理与实际不符；2.曹晓华与镇乾置业公司于2015年1月26日签订的商铺委托租赁合同补充协议虽然调整了2014年2月1日至2016年1月31日的租金标准，但并未变更双方签订的商品房买卖合同补充协议二中约定的回购条件为年回报率不能达到8%的标准；3.镇乾置业公司通过多种媒体承诺若年租金达不到8%即进行回购，曹晓华系基于镇乾置业公司的承诺才购买了案涉商铺，曹晓华同意按照5%的标准确定年租金系因镇乾置业公司恶意拖欠租金，并非同意变更原约定的回购条件。镇乾置业公司辩称，1.曹晓华的房屋租赁给刘勇是客观存在的事实，且在一审判决作出之日仍然处于出租状态，曹晓华没有证据证明这一事实发生了改变；2.曹晓华与镇乾置业公司之间约定的租金回报率已经在履行过程中进行了变更；3.双方变更租金标准是因为市场行情发生变化，并非因镇乾置业公司恶意拖欠租金，如果是该原因，曹晓华不会放弃自己的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹晓华向一审法院起诉请求：1.判令镇乾置业公司回购曹晓华购买的位于东台市安丰家居装饰城6号楼8110室商铺一间；2.判令镇乾置业公司向曹晓华支付回购款167390元及相应利息（以回购款167390元为基数，自2010年10月28日起至实际支付之日止，按照同期同档银行贷款利率计算）；3.本案诉讼费由镇乾置业公司负担。一审法院认定事实：2010年10月18日，曹晓华与日盛公司签订《商品房买卖合同》一份（合同备案编号：20101018019），双方约定：曹晓华购买安丰家居装饰城6号楼8110号商铺一间，建筑面积为40.72平方米，购房总价为167390元，日盛公司应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付曹晓华使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交东台市仲裁委员会仲裁……。同日，曹晓华与日盛公司签订《补充协议书》、《补充协议二》各一份。其中，《补充协议书》中约定：曹晓华与日盛公司对商品房买卖合同（编号：20101018019）作补充协议如下：因曹晓华向日盛公司所购商铺系综合性开发市场，曹晓华自愿将所购的安丰家居装饰城6幢1层8110号40.72平方米（建筑面积）的产权式商铺，在交付前由日盛公司先行使用、开发培育，在培育过程中的招商费、广告费、营销费、物业管理费等均由日盛公司承担，受益归日盛公司所有；曹晓华所购房屋日盛公司交付后，委托日盛公司统一出租，时间从2013年2月2日到2014年2月1日止，日盛公司于2013年2月2日付租赁费（4%）7696元，2013年8月1日付租赁费（4%）7696元；在先行使用培育和委托租赁期限内，日盛公司拥有该商铺的全部使用权，有权自行决定其经营范围、经营项目等相关经营事项，承担因经营而引起的所有费用，也可以转租给其他人使用、经营、受益，在3年后所有公共通道不许摆放东西，且统一缴纳物业管理费、广告费等相关费用，业主所购房屋外墙无偿提供给日盛公司统一安排；曹晓华在房屋交给日盛公司的先行使用培育期限和委托租赁期限内，不得以任何口头或其他方式阻止日盛公司和承租人正常营业，同时不得自行将所购房屋出租给他人。如有违约，曹晓华除赔偿日盛公司和承租人的全部损失以外，还应承担日盛公司2013年租金的100%违约金；在委托租赁期限内，日盛公司不得以任何借口拖欠曹晓华的租金，如拖欠曹晓华租金，日盛公司应承担曹晓华2013年租金的100%违约金；在先行使用、委托租赁期内，曹晓华不得随意转让产权……本协议未尽事宜或协议中仍需调整或解决的问题，经双方协商一致后，可签订补充协议或书面声明，一经双方签字盖章，与本协议具有同等法律效力；本协议在履行过程中如发生争议，双方本着互谅互让、友好协商的原则予以解决，若协商不成提请盐城仲裁委员会仲裁。另，《补充协议二》中约定：曹晓华与日盛公司就下列事项达成补充协议：一、安丰镇人民政府己经决定将安丰装饰城整体搬迁升级，新安丰家居装饰城开业后半年内，老安丰装饰城关闭；新安丰家居装饰城开业后三年内，此地块不得以家居装饰专业市场模式经营。否则，曹晓华有权全额退房，并由日盛公司支付年8%的补偿金；二、由日盛公司参照义乌小商品市场或明星家居市场的方式和标准，将曹晓华所购一层房屋统一隔层，费用由日盛公司承担；三、如房屋交付第六年，市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华须书面致函日盛公司，明示是否同意回购。如回购，日盛公司将按照曹晓华购买房屋的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。如半年内曹晓华未书面致函日盛公司，视为曹晓华放弃权利，并且日盛公司有权单方决定是否回购，曹晓华须积极配合；四、本协议只对双方有效。如曹晓华转售，本协议对于第三方无效。2010年10月18日，曹晓华支付了购房款87390元，后于2010年10月24日再次支付了购房款80000元，共计支付房款167390元。2012年8月2日，曹晓华领取了案涉商铺的房屋所有权证书[证号：东台市房权证安丰镇字第××号；房屋所有权人：曹晓华；房屋坐落：安丰家居装饰城6号楼8110室；建筑面积：40.72平方米；套内建筑面积：40平方米]。2012年11月5日，曹晓华领取了由东台市人民政府颁发的土地使用权证书[证号：东国用（2012）第051175号；土地使用权人：曹晓华；座落：安丰镇家居装饰城6幢8110室]。2014年3月4日，曹晓华与镇乾家居公司签订《商铺委托租赁合同》一份，约定：曹晓华将安丰家居装饰城一期6幢1层8110号40.72平方米的商铺全权委托镇乾家居公司租赁经营，委托租赁期限自2014年2月1日至2016年1月31日，曹晓华同意将该商品房委托镇乾家居公司统一出租，年回报按15392元/年；镇乾家居公司于2014年8月1日前付曹晓华第一年上半年租赁费7696元，2015年2月1日前付曹晓华第一年下半年租赁费7696元，2015年8月1日前付曹晓华第二年上半年租赁费7696元，2016年2月1日前付曹晓华第二年下半年租赁费7696元；在委托租赁期限内，镇乾家居公司拥有该商铺的全部使用权，有权自行决定其经营范围、经营项目等相关经营事项，承担因经营而引起的所有费用，也可以转租给其他人使用、经营、收益，在2年后所有公共通道不许摆放东西，且统一缴纳物业管理费、广告费等相关费用，业主所购房屋外墙无偿提供给镇乾家居公司统一安排；曹晓华在房屋交给镇乾家居公司委托租赁期内，不得以任何口头或其他方式阻止镇乾家居公司和承租人正常营业，同时不得自行将所购房屋出租给他人。如有违约，曹晓华除赔偿镇乾家居公司和承租人的全部损失以外，还应承担镇乾家居公司的违约金；在委托租赁期限内镇乾家居公司不得以任何借口拖欠曹晓华的租金，如拖欠曹晓华租金，镇乾家居公司应承担相应的违约金；在委托租赁期内，曹晓华不得随意转让产权……。2015年1月26日，曹晓华与镇乾家居公司再次签订《商铺委托租赁合同补充协议》一份，约定：曹晓华同意将安丰家居装饰城6幢一层8110号商品房（面积40.72平方米）委托镇乾家居公司统一出租，年回报变更按9620元/年；镇乾家居公司2015年2月1日前付曹晓华第一年租赁费9620元，2016年2月1日前付曹晓华第二年租赁费9620元；本协议经双方签字盖章后生效，与合同具有同等法律效力。2017年8月4日，曹晓华发送《律师函》至镇乾置业公司，认为案涉商铺已于2012年交付，现为交付第六年，商铺租金未达到协议约定的8%年回报率，因日盛公司已变更为镇乾置业公司，故要求镇乾置业公司对《商品房买卖合同》及相应的补充协议承担法律责任，与曹晓华联系商讨案涉商铺的回购事宜。镇乾置业公司在收到该《律师函》后，拒绝了曹晓华关于回购案涉商铺的要求，故曹晓华提起本案诉讼。一审另查明，自2016年2月20日起，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租。2016年2月20日，曹晓华与案外人邰兴胜签订《商铺租赁合同》一份，约定：曹晓华将位于安丰家居装饰城一期6幢110号商铺出租给邰兴胜使用，租赁期限2年，自2016年2月20日起至2018年2月19日止，租金为人民币7900元……。嗣后，曹晓华与案外人刘勇于2017年2月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉商铺出租给刘勇使用，租赁期限自2018年2月20日至2019年2月19日止，年租金为6500元，租金自起租日年付。目前，案涉商铺仍继续由案外人刘勇使用和管理。一审再查明，日盛公司于2014年6月26日将企业名称变更为镇乾置业公司。镇乾家居公司的经营范围是市场设施租赁、市场管理服务、仓储服务、物业服务、建材、家具销售、道路普通货物运输（除危险品及爆炸物品），该公司于2017年4月5日将企业名称变更为东台市众达国际家居广场有限公司。一审中，曹晓华与镇乾置业公司一致认可：曹晓华已实际获得自2013年2月2日至2014年2月1日按年回报率8%、2014年2月1日至2016年1月31日按年回报率5%的租金收益。案涉商铺向曹晓华的交付时间为2012年12月31日。房屋交付第六年自2018年1月1日起算。曹晓华变更利息的诉讼请求，要求以回购款167390元为基数，自诉讼之日起至镇乾置业公司实际给付之日止，按照同期同类银行贷款基准利率计算的利息。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。按照前述规定，当事人在合同履行过程中根据实际情况可以协商一致对合同条款进行相应改变，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行。本案中，虽然曹晓华与镇乾置业公司就回购商铺事宜签订了《补充协议二》。《补充协议二》中虽然约定了商铺在交付第六年若市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华书面致函镇乾置业公司明示是否同意回购，如回购，镇乾置业公司将按照曹晓华购买商铺的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。但是，曹晓华与镇乾置业公司在履行租金给付的过程中，于2015年1月26日就2014年2月1日至2016年1月31日期间的租金进行了补充协议约定，将年回报率8%变更为年回报率5%。镇乾置业公司实际按照此补充协议约定以年回报率5%向曹晓华支付了2014年2月1日至2016年1月31日期间的租金共计19240元，故商铺的年回报率在履行过程中已发生了变更。虽然《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定，对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。但从该规定内容来看，并未涉及回购条件，而案涉商铺的回购条件是商铺交付第六年市场租金达不到8%年回报率，半年内曹晓华须书面致函镇乾置业公司。但年回报率已发生了实际变更，故曹晓华以年回报率达不到8%而要求镇乾置业公司回购商铺，依据不足。同时，自2016年2月20日起，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租。案涉商铺目前仍然由案外人刘勇实际占有和使用，亦无法直接移交给镇乾置业公司。综上，曹晓华要求镇乾置业公司回购商铺并支付回购款的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：驳回曹晓华的诉讼请求。案件受理费4710元，由曹晓华负担。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，曹晓华与镇乾置业公司签订商品房买卖合同以及补充协议、补充协议二均为双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于曹晓华能否要求镇乾置业公司回购案涉房屋的问题。经查，曹晓华提起本案诉讼要求镇乾置业公司回购房屋的合同依据为双方签订的商品房买卖合同补充协议二中的约定，“如房屋交付第六年，市场租金达不到8%的年回报率，半年内曹晓华须书面致函日盛公司，明示是否同意回购。如回购，日盛公司将按照曹晓华购买房屋的合同价格及同期银行贷款利率全额回收。”曹晓华认为，案涉房屋于2012年年底交付，2018年系交房第六年，2018年曹晓华实际出租给案外人刘勇的租金只有6500元，符合上述合同约定的有权要求镇乾置业公司回购房屋的条件。对此，本院认为，案涉商品房买卖合同补充协议及补充协议二系镇乾置业公司与曹晓华就案涉房屋交镇乾置业公司统一出租的有关事项达成的协议，上述回购条款所约定的回购条件中关于市场租金达不到8%年回报率的约定应以案涉房屋交镇乾置业公司统一出租为前提条件。即上述回购条款应理解为，在曹晓华将案涉房屋交镇乾置业公司统一对外出租的情形下，如第六年租金回报达不到8%的标准，则曹晓华有权要求回购。而事实上，自2016年2月21日起，案涉商铺已由曹晓华自行对外出租，曹晓华未再将案涉房屋交镇乾置业公司统一对外出租，曹晓华在本案中并未举证证明其要求镇乾置业公司继续统一对外出租，不同意自行出租的情况存在，故应认定曹晓华与镇乾置业公司以事实行为表明一致同意双方之间关于委托租赁的有关协议和约定均已不再继续履行，双方之间的商铺委托租赁合同关系已经终止，包括回购条款在内的原合同内容不再对双方具有法律约束力。故曹晓华无权以其自行出租的租金收益标准较低为由要求镇乾置业公司按照原协议约定内容回购案涉房屋。至于双方在2015年1月26日签订的商铺委托租赁合同补充协议中约定租金标准为5%，是否发生变更原商品房买卖合同补充协议二约定的8%的标准，以及案涉商铺经营使用的现状，不影响本案的处理。综上，曹晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710元，由上诉人曹晓华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月二十五日书记员 施凯钰