西安市灞桥区人民法院 西安市灞桥区人民法院 民  事 判 决 书 （2019）陕0111民初4365号 原告（案外人）：寇晓慧，女，1970年7月14日出生，汉族，住西安市灞桥区，身份号码：61212XXXX007141026。委托诉讼代理人：张万岗，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛朦，陕西唐都律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，住西安市莲湖区省，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：高建普，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所律师。被告（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，公民身份号码：61011XXXX705221675，该公司法务。原告寇晓慧与被告刘清洁、西安世纪熙源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张万岗、毛朦，被告刘清洁委托诉讼代理人高建普、刘阳到庭参加诉讼；被告西安世纪熙源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行观澜天下4-11003号房屋，并解除对上述房屋的查封；2、请求判令被告西安世纪熙源房地产开发有限公司立即办理观澜天下4-11003号房屋的网签备案；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年2月1日被告刘清洁依据（2015）西莲证经字第13657、13658，（2016）西新证执字第001号、002号、003号、004号执行证书向西安市灞桥区人民法院申请执行被告西安世纪熙源房地产开发有限公司的财产。西安市灞桥区法院查封了观澜天下4-11003号房屋。2019年5月15日，原告对执行标的提出书面异议。西安市灞桥区人民法院于2019年5月23日作出（2019）陕0111执异54号执行裁定书，驳回原告的异议。原告2013年5月29日与被告西安世纪熙源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买观澜天下4-11003号房屋。截止2017年12月21日原告已交付房款363140元，占总房款87%，并接收了房屋。西安世纪熙源房地产开发有限公司2016年7月21日取得商品房预售证，原告与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告合法占有并使用该房屋，特提出以上请求。被告刘清洁辩称，原告在签订《商品房买卖合同》时，开发商无预售证，法院查封在预售证办理之前，其买卖合同并非合法有效的合同；无预售证的情况下，原告签订房屋买卖合同有主观过错；即使原告与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订合同，但未办理房屋预告登记，其享有的债权不能对抗已经法定程序生效的执行裁定；原告无证据证明该商品房为其名下唯一住房；原告在法院查封前并未合法占有使用房屋；原告第二项诉求，并非同一法律关系，应另案诉讼。综上，原告诉请无事实及法律依据，应予以驳回。被告西安世纪熙源房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：1、2016年6月17日灞桥区法院查封、扣押财产清单。说明法院的查封范围是未销售房屋，原告的房屋已销售，不在查封范围内。被告刘清洁质证认为，查封清单真实性无法确认，认为清单内容上载明的其他未销售房产指的是查封的时候没有在房屋管理局登记的房屋，查封范围包含原告诉请的房屋。2、商品房预售项目公示。说明观澜天下2、4幢在2016年7月21日已经取得商品房预售许可证，原告所购房屋在4幢4-11003，原告与世纪熙源公司签订的房屋买卖合同有效。被告刘清洁对该证据真实性没有异议，对证明目的不认可，认为法院查封时该房屋没有取得预售证。3、2017年3月23日协助执行通知书。说明2017年3月23日灞桥区法院在西安市XX中心XX号房屋，涉案房产在查封之前已销售，查封存在错误。被告刘清洁对该证据真实性没有异议，认为该查封与2016年查封是相互顺延的，因2016年查封时2、4号楼未取得房屋预售许可证，现取得房屋预售许可证后，再次发送协助执行通知。4、商品房买卖合同。说明原告于2013年5月29日签订房屋买卖合同，购买4-11003室房屋，2017年查封前已经取得预售证，买卖合同合法有效。被告刘清洁认为该合同真实性无法核实，订立合同时，原告知晓没有预售许可证，原告有主观过错，合同主文多次进行修改，其怀疑原告与开发商恶意串通。5、房款收据、交款凭证。说明原告2013年5月29日付房款218140元，2013年10月5日付房款40000元，2014年5月28日支付80000元，2017年9月26日付款15000元，2017年12月20日付款4000元，2017年12月21日付款6000元，共计363140元。被告刘清洁对证据的真实性未提出异议，对原告的证明目的不予认可。6、复函二份，说明因开发商原因一直未办理过户登记。被告认为该证据真实性无法核实，对证明目的不予认可。7、西安市住房情况查询结果证明。说明原告名下无其他用于居住的房屋。被告对该证据真实性未提出异议，对证明目的不予认可。8、（2019）陕0111执异54号执行裁定书一份，说明原告曾提起案外人执行异议，被法院驳回。被告刘清洁对此未提出异议。庭审中，被告未提交证据。本院认为原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告提交的证据的效力予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买观澜天下小区4-11003号房屋一套，价款418140元。原告2013年5月29日付房款218140元，2013年10月5日付房款40000元，2014年5月28日支付80000元，2017年9月26日付款15000元，2017年12月20日付款4000元，2017年12月21日付款6000元，共计363140元。2018年8月西安世纪熙源房地产开发有限公司向原告交付了所购房屋。2016年6月17日，本院因刘清洁申请执行其对西安世纪熙源房地产开发有限公司的债权，对西安世纪熙源房地产开发有限公司开发的观澜天下小区部分未销售的房屋予以查封。2016年7月，西安世纪熙源房地产开发有限公司取得观澜天下小区第4幢商品房预售许可证，本院于2017年3月23日到西安市XX中心XX小区XX号房屋的查封登记。原告遂向本院提出执行异议，本院于2019年5月23日裁定驳回原告的执行异议请求。原告对该裁定不服，向本院起诉。本院认为，因被告刘清洁对被告西安世纪熙源房地产开发有限公司的执行申请，2016年6月17日本院对西安世纪熙源房地产开发有限公司的部分房产进行了查封，在本次查封前，原告与西安世纪熙源房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》，原告已交付了部分购房款，西安世纪熙源房地产开发有限公司亦向原告交付了房屋。2016年6月17日本院对西安世纪熙源房地产开发有限公司的房产查封范围为未销售房产，故不能认定原告购买的观澜天下小区4-11003号房屋在此次查封范围之内。2016年7月21日，西安世纪熙源房地产开发有限公司取得观澜天下小区第4幢商品房预售许可证，至此原告与被告西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已不存在无效的情形，本院可以认定2017年3月23日本院在西安市XX中心XX小区XX号房屋的查封登记之前，原告与被告西安世纪熙源房地产开发有限公司已签订合法有效的买卖合同；原告已支付了超过合同约定总价款的50%，原告已占有使用房屋；原告对观澜天下小区4-11003号房屋享有足以排除执行的民事权益；故现原告要求排除对4-11003号房屋执行的请求，本院予以支持。原告要求解除对观澜天下小区4-11003号的房屋查封的请求，待本判决生效后另行提出执行。原告所提第二项诉讼请求，不在本案处理之列，应另行解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院》第二十九条之规定，判决如下：不得执行西安市浐灞生态区通源路北观澜天下小区4-11003号房屋。案件受理费100元，由两被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。本院（2019）陕0111执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。       审 判 长 贺延昌审  判  员  韩  磊审  判  员  朱建海  二0一九年十月二十一日  书 记 员 李 莹  1