四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1179号 上诉人（原审被告）：巴中市广建房地产开发有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区草坝街127号，统一社会信用代码91511900752319786D。 法定代表人：陈政冈，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵思东，男，1973年11月2日出生，汉族，大专文化，巴中市广建房地产开发有限责任公司职工,住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：向智才，男，1979年10月2日出生，汉族，小学文化，在外务工，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：吴小梅，女，1980年3月16日出生，汉族，小学文化，在外务工，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告）：杨政，男，1971年11月5日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区。 上诉人巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称“巴中广建房产公司”）因与被上诉人向智才、吴小梅、杨政房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人巴中广建房产公司的委托诉讼代理人赵思东到庭参加诉讼。被上诉人向智才、吴小梅、杨政经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人巴中广建房产公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2597号民事判决，改判驳回被上诉人向智才、吴小梅对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、向智才、吴小梅所持购房合同，系三被上诉人私下串通签订，其合同上所盖“项目部”印章，系未经巴中广建房产公司授权，杨政私下违法私刻，其行为属违法行为，不能构成表见代理，其违法行为的后果应由具体的违法行为人承担；二、杨政的个人违法行为，既不能构成表见代理，也不能构成一种履行职务行为，应由杨政个人承担因其违法而造成的后果责任；三、向智才、吴小梅已与杨政个人办理了结算，说明向智才、吴小梅已认可杨政的个人欠款行为，杨政也承认该欠款属于其个人欠款，应由其个人承担，与巴中广建房产公司无关。 被上诉人向智才、吴小梅、杨政未作答辩。 原审原告向智才、吴小梅向一审法院起诉请求：1.责令被告立即给原告办理商品房国有土地使用权证；2.判决二被告连带清偿多收原告房价款6412元及资金占用利息；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：巴中市巴州区南坝太子公寓项目（以下简称：“太子公寓”）由巴中广建房产公司开发，被告杨政作为项目负责人实际负责、安排该项目的具体修建工作。 2009年12月14日，被告杨政与原告向智才签订《商品房售房合同》，约定原告购买太子公寓二期十商品房一套，建筑面积约111㎡，单价为1600元／㎡，房价款总额为177600元，以上面积为暂测面积，竣工后与房管部门实测面积有差异时，购房单价不变，按实际测定的面积结算房款。现原告已入住案涉房屋，并取得了案涉房屋的房权证，房权证载明案涉房屋的面积为104.92㎡。 2015年8月16日，被告杨政向原告书立《欠条》一张，载明：“今欠到向智才房屋面积补差款共计：陆仟肆佰壹拾贰元正。〈6412.00元〉此据欠款人：杨政”。 一审同时查明：被告杨政在负责修建太子公寓项目期间，私自刊刻一枚“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”条形章，用于办理太子公寓二期项目房屋销售、房屋产权等相关业务。2017年5月9日，巴中市公安局巴州区分局作出巴州公（治）决字[2017]第361号公安行政处罚决定书认定：杨政的行为已构成非法刻制、使用印章，并决定对违法行为人杨政处罚款一万元，并收缴非法制作的印章。本案原告与杨政所签合同中加盖的印章，即上述杨政私刻的“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”条形章。一审庭审中，被告巴中广建房产公司提供了被告杨政的《说明》一份，说明欠条上的面积补差款与巴中广建房产公司无关。 2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告巴中广建房产公司系“太子公寓”项目的房地产开发企业，被告杨政在负责“太子公寓”项目的开发过程中与原告签订了《商品房售房合同》，原告依据合同取得了案涉房屋的产权。现房权证面积小于合同约定面积，被告杨政亦就面积差异的问题向原告出具了欠条，明确了双方的债权债务关系。因巴中广建房产公司作为案涉房产的开发商多年来对杨政售房的行为未加以制止或管理，亦未提供证据证明其在杨政售房前后向社会公示杨政作为“太子公寓”项目负责人的代理权限范围或者取消代理权的说明，其2017年向公安机关反映杨政私刻印章的行为系其公司对内部人员违规操作行为的一种处理措施；而原告作为普通消费人员，其购房目的是用于自住，已经尽到了必要的注意义务，故一审法院认定被告杨政对案涉房产开发项目进行管理系代理被告巴中广建房产公司从事的民事法律行为，对授权不明所造成的法律后果应由被告巴中广建房产公司承担责任，被告杨政负连带责任。 《商品房售房合同》中就房屋面积差异结算房款进行了约定，但未约定资金占用利息。鉴于原告起诉后，被告并未积极履行支付面积补差款的义务，故原告主张的利息一审法院酌定从原告主张权利之日起按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率进行计算。 关于办理国有土地使用权证的问题。《商品房售房合同》虽约定了办理两证，但由于目前政策变化，原告办理国有土地使用权证的合同目的在客观上无法得到实现，故该项诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告巴中市广建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告向智才、吴小梅支付面积补差款6412元及利息，利息的计算方式为：以6412元为基数，从2019年4月23日始计算至本判决确定的面积补差款给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付面积补差款，上述利息计算至面积补差款付清之日止；被告杨政对上述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告向智才、吴小梅的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司、杨政负担。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，本院（2018）川19民再29号民事判决书(再审申请人巴中市广建房地产开发有限责任公司与被申请人杨政、罗加帮、杨道贵买卖合同纠纷)已经发生法律效力，在该民事判决书中认定：巴中广建房产公司作为案涉“太子公寓”的项目开发和建设单位，虽未提交书面授权委托书，但是“太子公寓”项目从启动开发时杨政就是项目负责人，再审申请人并无异议。在本案案涉房屋出售时，再审申请人仍然向相关部门申请办理相关手续和减免费用，且杨政一直作为经办人办理“太子公寓”项目相关事务，再审申请人未举出授权委托书证明曾经对杨政的授权行为进行过相关限制；在案涉房屋出售前，再审申请人亦未向社会公示杨政的代理权限范围或者取消代理权的说明。因此，杨政以“太子公寓”项目部的名义出售房屋并办理相关房屋交付手续的行为视为再审申请人默许的代理行为，构成表见代理，巴中广建房产公司对杨政以项目部的名义出售房屋的行为应当依法承担出售方的责任，在购房户善意购买案涉房屋且无过失的情况下，再审申请人应当对构成表见代理的杨政出售房屋后合同约定的房屋面积比房屋交付时的实际面积大造成的法律后果，依法承担返还购房款及支付利息的法律责任。 本院认为，本案的争议焦点是巴中广建房产公司是否应向向智才、吴小梅支付案涉房屋的面积补差款及利息。本院发生法律效力的（2018）川19民再29号民事判决书已认定：杨政以“太子公寓”项目部的名义出售房屋并办理相关房屋交付手续的行为视为巴中广建房产公司默许的代理行为，构成表见代理，巴中广建房产公司对杨政以项目部的名义出售房屋的行为应当依法承担出售方的责任，在购房户善意购买案涉房屋且无过失的情况下，巴中广建房产公司应当对构成表见代理的杨政出售房屋后合同约定的房屋面积比房屋交付时的实际面积大造成的法律后果，依法承担返还购房款及支付利息的法律责任。本案购房户向智才、吴小梅在签订案涉《商品房售房合同》时，房屋的出售方记载的是巴中广建房产公司，并加盖了项目部印章，杨政作为项目负责人亦在出售方处签字并加盖个人私章。向智才、吴小梅作为普通购房人员，已经尽到了必要的注意义务，也有理由相信杨政有相应的代理权。故巴中广建房产公司应当向向智才、吴小梅支付房屋面积补差款及利息。一审法院判决巴中广建房产公司和杨政连带清偿多收房价款及利息，并无不当，本院予以支持。巴中广建房产公司上诉认为不应承担责任的理由不能成立，对其主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人巴中广建房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴中市广建房地产开发有限责任公司负担。上诉人巴中市广建房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费150元，本院退还100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇一九年十二月五日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松