辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8702号上诉人（原审原告、反诉被告）：关佐文，男，1973年4月19日出生，满族，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王淑敏，女，1975年8月9日出生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区，与关佐文系夫妻关系。上诉人（原审被告、反诉原告）：大连衡德物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连市沙河口区民权北四街158号。法定代表人：姜德敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊爽，辽宁顾阳律师事务所实习律师。上诉人关佐文因与上诉人大连衡德物业管理有限责任公司（简称衡德公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人关佐文的委托诉讼代理人王淑敏、被上诉人衡德公司的委托诉讼代理人杨静丽、伊爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关佐文上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4164号民事判决，改判支持其一审的诉讼请求，并要求被上诉人返还其2017年5月1日至2019年10月7日期间的停车费用3200元或发回重审。事实和理由：1.一审判决认为上诉人应交纳物业服务费用，却忽略了被上诉人存在违约行为，有损上诉人的合法权益。被上诉人未能按照案涉协议、合同的约定提供相应的物业服务，全面履行物业服务的义务，如消防问题，上诉人一审中已提交证据证明，而一审法院并未采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主要求物业公司承担违约责任的，人民法院应予支持。2.一审法院采信了骏腾名苑小区业委会出具的证明，骏腾名苑小区业委会成立于2012年2月24日，对于2006年2012年的工作由谁在监督执行可以证明，该份证明不应予以采信。3.一审判决采信了大连泉水街道骏腾社区居民委员会出具的证明，上诉人曾电话咨询过骏腾社区的杨主任，其明确社区只允许开具手写居住证明，对于机打出具证明都不是真实的，所以该份证明也完全不可采信。4.上诉人已交纳的4269元物业费不是本人亲自交纳，因被上诉人在双方交涉过程中变卦，故再次起诉衡德公司将此费用退回。5.骏腾名苑业主委员会到2017年4月30日已不存在，业主与衡德公司不存在任何合同关系，所以物业公司没有收取业主物业费用的权利，所以上诉人要求退回2017年5月1日至2019年10月7日的停车费3200元及所牵涉到的其他费用。5.一审判决提到上诉人提供的证据以2019年居多，其实上诉人提交的证据有从2018年4月开始。衡德公司辩称：不同意关佐文的上诉请求，关佐文的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决驳回关佐文的诉讼请求正确。1.一审中衡德公司提供的证据均能证明已经履行了维修、养护、管理和维护义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”被上诉人要求上诉人返还2017年5月1日至2019年10月7日之间的停车费用3200元，对于该项新增加的诉讼请求，被上诉人一审时没有提出，二审法院不应审理。衡德公司上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4164号民事判决第二项，改判支持其一审的反诉请求。事实与理由：1.衡德公司一审时已提交证据证明，衡德公司一直为关佐文提供相应的物业管理服务，关佐文入住骏腾名苑小区十二年间，仅交纳过三个月的物业费，自2007年9月就开始拖欠物业费和电梯费，因此衡德公司于2017年、2018年曾起诉要求关佐文给付欠缴的物业费，大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初789号、（2018）辽0211民初5358号民事判决确认衡德公司为案涉小区提供了物业服务，并按照0.6元/月/平方米的标准对衡德公司主张予以支持，后关佐文提出上诉，二审中双方在庭外达成和解，关佐文依照当时的和解向衡德公司交纳了2013年2月至2018年12月期间的物业费，衡德公司也同意撤诉。现关佐文反悔原来与衡德公司达成的和解，又诉至一审法院要求衡德公司退回已交纳的物业服务费有失诚信，衡德公司无法再按照当时达成的和解同意关佐文的履行行为，现要求关佐文依照双方合同约定正常交纳欠缴的物业费及电梯费，并支付逾期交费的滞纳金。一审法院对衡德公司反诉主张关佐文补交的2007年9月至2013年1月期间以及2018年12月至今的物业费、电梯费其未交纳部分及逾期交费滞纳金并未审查。2.大连泉水园房屋开发有限公司（简称泉水园公司）与衡德公司签订的《骏腾名苑前期物业服务合同》、与关佐文签订的《前期物业管理服务协议》、大连市甘井子区骏腾名苑小区业主委员会与衡德公司签订的《大连市物业管理委托合同》系各方真实意思表示，均合法有效，对案涉小区业主均有约束力，即关佐文是合同的相对方，衡德公司在一部分业主欠缴物业费、电梯费多年，管理费用严重不足的情况下依旧为小区业主提供管理服务，从未擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，关佐文作为小区业主，依法应当向衡德公司支付物业费，久拖不付显属违约，应承担相应的违约责任。关佐文辩称：不同意衡德公司的上诉请求，因为衡德公司在一审开庭中提供的证据都是截取物业服务中好的一面，而我的住宅没有按照此标准来服务，所以我不同意衡德公司的上诉请求。关佐文向一审法院起诉请求：1.判令衡德公司退回其交纳的2013年2月至2018年12月期间的物业服务费4269元；2.判令衡德公司退回其交纳的2018年8月25日至2018年12月3日期间的停车费500元。衡德公司反诉请求：1.判令关佐文补交2007年9月至2019年6月的物业服务费4146.25元、电梯费1928元；2.判令关佐文支付逾期缴费滞纳金2585.59元。一审法院认定事实：2006年9月14日，泉水园公司作为甲方与衡德公司作为乙方签订了《骏腾名苑前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对骏腾名苑物业提供前期物业管理服务；住宅的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积0.6元/月/平方米的标准交纳；该合同自2006年8月1日起至小区成立业主委员会，并代表全体业主与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2006年12月27日，泉水园公司作为甲方与关佐文作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定：乙方所购买物业类型为住宅，建筑面积为98.76平方米，坐落位置为D3#1-4跃5-2；甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；乙方应依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；住宅物业管理服务费每月每建筑平方米0.6元；高层电梯运行服务费每人每月4元；露天车位有偿使用费每日5元，地下停车场有偿使用费每日10元;合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。2012年4月24日，大连市甘井子区骏腾名苑小区业主委员会（甲方）与衡德公司（乙方）签订《大连市物业管理委托合同》，合同约定：甲方将骏腾名苑小区委托乙方实行物业管理；委托管理事项：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，负责经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由业主出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理，物业档案管理等；乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主、使用人收取住宅房屋物业管理服务费；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行；露天车位按每日5元标准收取有偿使用费，地下车库按每日10元标准收取有偿使用费；委托管理期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。2016年10月27日，大连市甘井子区骏腾名苑小区业主委员会开具《证明》一份，内容为“大连衡德物业自2006年9月接管泉水A3区骏腾名苑小区以来，针对欠缴物业费的住户采取每逢双月1-10日在每栋楼的单元门告示栏张贴催缴物业费的通知。从未间断过对拖欠物业费的业主进行催缴，同时还经常以电话形式也进行催缴，甚至对部分的欠费业主物业公司以发放律师函的形式进行催缴拖欠的物业费”。2018年5月7日，大连市甘井子区泉水街道骏腾社区居民委员会开具《证明》一份，内容为“骏腾名苑小区业主委员会于2017年3月任期已满，由于其它原因业委会没有及时改选完，但现在正在逐步按程序改选。因此，无法与物业签定合同。同时衡德公司一直为骏腾名苑小区业主从事物业服务工作至今”。案涉房屋座落于骏腾名苑小区，位于大连市甘井子区，建筑面积98.76平方米，关佐文系该房屋业主。2018年关佐文分两次向衡德物业公司交纳了2018年4月7日至2019年4月7日的停车费共计1500元。2018年6月11日，衡德公司诉至大连市甘井子区人民法院，要求关佐文给付拖欠的2009年1月至2017年12月31日物业费6339元及逾期付款违约金1280元。2018年7月25日，大连市甘井子区人民法院作出（2018）辽0211民初5336号民事判决书，支持了衡德公司的全部诉讼请求。判决作出后，关佐文不服、上诉至大连市中级人民法院。2018年11月30日，大连市中院作出（2018）辽02民终7453号民事裁定书，撤销原判、发回重审。2019年4月8日，衡德公司向关佐文开具2013年2月至2018年12月物业费收费收据一张，金额4268.1元。2019年4月9日，衡德公司向大连市甘井子区人民法院撤回对关佐文物业服务合同纠纷的起诉。另查，2017年、2018年衡德公司曾向大连市甘井子区人民法院起诉，主张案涉小区业主交纳拖欠物业费。嗣后，甘井子区人民法院作出（2017）辽0211民初789号、（2018）辽0211民初5358号民事判决书，确认衡德公司为案涉小区提供了物业服务，并按0.6元/月/平方米标准对衡德公司物业费的主张予以支持。庭审中，关佐文提供音频证据6份、微信截图3张、民意网民心网截图8张、电梯定期检验报告2份、照片29张，拟证明案涉小区物业服务不达标，无消火栓、消防水带，小区两部电梯合格期到2019年6月。衡德公司对上述证据真实性均不予认可，并提供照片16张、视频证据5份，拟证明其已按照物业合同的约定履行了物业服务义务，小区环境、卫生状况一直良好，对此关佐文均不予认可。一审法院认为：泉水园公司与衡德公司签订的《骏腾名苑前期物业服务合同》、与关佐文签订的《前期物业管理服务协议》、大连市甘井子区骏腾名苑小区业主委员会与衡德公司签订的《大连市物业管理委托合同》系各方真实意思表示，合法有效，对衡德公司及小区全体业主均具有约束力。上述合同签订后，衡德公司一直为关佐文房屋所在小区提供物业服务至今，作为小区业主关佐文理应向其交纳物业费、停车费。关于关佐文请求衡德公司退还物业费4269元、停车费500元一节，该院认为：物业服务合同法律关系中业主对其房屋所享有的系建筑物区分所有权，除对房屋专有部分享有所有权，还对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业公司对上述共有部分提供统一的服务与管理，并向同一物业类型业主按统一标准收取物业费，若收费标准随意变更，不同业主按不同标准交纳物业费，必将影响物业公司与业主间物业服务合同关系的稳定性及小区众多业主的利益。案涉《骏腾名苑前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《大连市物业管理委托合同》均合法有效，且上述合同约定的物业费收取标准经多份生效法律文书予以确认，除非法律有明确规定或者合同有明确约定，否则个别业主以物业公司服务不达标为由要求减免物业费或退还已交物业费的主张均不应得到支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中关佐文要求衡德公司退费，但无据证明衡德公司存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，就退费一节关佐文亦未提供其他法律依据，故其诉讼请求于法无据。关佐文虽主张衡德公司物业服务不达标，但其提供的照片证据大多数形成于2019年，无法完整证明衡德物业公司2013年2月至2018年12月期间的物业服务常态，衡德公司也提供证据证明其在消防设施、停车管理、电梯管理等方面已提供了相应的物业服务。并且，在（2018）辽0211民初5336号案件的审理过程中，关佐文已经提供证据并主张物业服务存在上述不达标之处，但在该案发回重审后又向衡德物业公司交纳了4268.1元物业费。考虑到关佐文作为成年人应有的基本法律素养及诉讼过程中一般人对法律事务处理的审慎态度，能够认定其交费行为系在明确主张物业服务存在瑕疵的前提下的自愿履行行为，现关佐文要求衡德公司退还物业费4269元、停车费500元的诉请，依据不足，有悖诚信，应不予支持。同理，关佐文提供的《骏腾小区（物业）费减免请示报告》能够证明，因其维修房屋产生了损失，衡德公司对其房屋2009年1月至2012年12月的物业费进行了减免抵扣，对该证据衡德公司虽不予认可，但未提供相反证据，且在关佐文交纳4268.1元物业费的次日，衡德公司即撤回全部诉讼请求，而非仅撤回诉请中2013年2月至2018年12月物业费的部分，该撤诉行为与请示报告能够形成证据链，证明在关佐文交纳4268.1元物业费后衡德公司已不再向其主张滞纳金及2009年1月至2012年12月物业费，故衡德公司要求关佐文补交2009年1月至2018年12月物业费及滞纳金的反诉请求应不予支持。对衡德公司要求关佐文交纳电梯费并补交2007年9月至2008年12月、2019年1月至2019年6月物业费及滞纳金的反诉请求，与本诉无关，本案不予一并处理，衡德公司可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、驳回关佐文的诉讼请求；二、驳回衡德公司的反诉请求；案件受理费50元，由关佐文负担50元；反诉费50元，由衡德公司负担50元。本案二审期间，关佐文向本院提交如下证据：证据1.衡德公司、大连欣誉电梯有限公司（简称欣誉公司）及大连衡德物业管理有限责任公司骏腾名苑小区内地上停车场（简称骏腾停车场）的国家信用信息公示系统的信用报告，证明衡德公司和欣誉公司注册地址为同一地址，推断这两家企业属于关联企业，上诉人在一审开庭时候提交的电梯维保信息有弄虚作假行为的事实存在；从信用报告中可以看到欣誉公司曾经被执法部门处罚过，处罚的内容就是未经许可擅自从事电梯维护、养护和电梯的维护保养单位未按照法律法规及其安全技术规范的要求进行电梯维护保养行为，由此更能证明了上诉人使用的电梯根本没有做到真正意义上的保养养护；即使有所谓的保养和养护，也是没有按照相关规定进行的，所以上诉人拒绝缴纳电梯费用；骏腾停车场也曾被相关部门处罚过，衡德公司一审中提交的停车费备案申请不真实。证据2.2019年的10月28日的录音光盘及文字资料，证明衡德公司主管何经理对于小区内消防栓存在的问题予以承认，衡德公司作为物业企业没有按照合同的基本条款来执行。证据3.2019年的12月20日、12月21日案涉小区的电梯维保信息照片打印件，证明电梯存在虚假维保，对上诉人的人身安全造成了危害。衡德公司对证据1的真实性没有异议，对待证问题有异议，认为证据1不能证明衡德公司和欣誉公司之间有关联关系，相关公司受到行政处罚和本案无关；对证据2的真实性没有异议，但认为录音内容不完整，无法体现完整的对话过程，不能作为证据使用，且录音形成于2019年，无法完整证明关佐文在欠缴物业费的十二年间衡德公司的服务常态，不能证明待证事项；对证据3的真实性未提出异议，但认为照片与本案无关，不能证明衡德公司的服务常态，且维保信息的填写不是由物业公司进行，而是由电梯维保公司定期更换，与物业服务无关，而且电梯也没有问题。衡德公司向本院提交电梯定期检验报告四份及大连特种设备检验检测研究院有限公司的国家企业信息官网信息打印件，证明关佐文所在住宅单元的电梯检验是合格的。关佐文对该份证据的真实性没有异议。对于双方提交的上述证据，本院认为，上述证据均客观真实，亦体现了与本案待证事实的关联性，本院对上述证据均予采信。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关佐文的上诉请求是改判支持其一审的诉讼请求，并要求被上诉人返还其2017年5月1日至2019年10月7日期间的停车费用3200元，3200元中包括其一审主张的停车费500元，因衡德公司就其二审增加的2700元诉讼请求不同意调解，故本院对其二审增加部分的诉讼请求不予考虑。本案二审审理的焦点问题是双方在一审中提出的诉讼请求应否得到支持。关佐文诉请衡德公司退回其交纳的2013年2月至2018年12月期间的物业服务费4269元及2018年8月25日至2018年12月3日期间其交纳的停车费500元的理由是衡德公司没有按照物业服务合同约定全面履行物业服务义务，且在服务中存在违反消防法的行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。衡德公司作为具有物业管理经营资质的物业服务企业与案涉小区业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照履行。虽然上述合同约定的委托管理期限至2017年4月30日已经到期，但关佐文在一审庭审中明确认可衡德公司自交房至今一直为案涉小区提供物业服务，则其在接受衡德公司物业管理服务后，理应按期交纳物业服务费用及合同约定的停车费用，其在已经交纳2013年2月至2018年12月期间的物业服务费4269元及2018年8月25日至2018年12月3日期间的停车费500元后，又以衡德公司没有全面按约履行物业服务义务为由要求退还上述费用，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故关佐文的相关上诉理由本院不予采纳，其要求衡德公司退还其已交纳的案涉物业服务费和停车费的诉讼请求，一审判决不予支持并无不妥，本院不予调整。关于衡德公司要求关佐文补交2007年9月至2019年6月期间的物业服务费4146.25元、电梯费1928元并支付逾期缴费滞纳金2585.59元的反诉请求，衡德公司明确表示不包含关佐文在本案中主张的物业费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，反诉是指本诉的被告以本诉的原告为被告，向人民法院提出的与本诉有牵连的独立反请求，目的是抵消、动摇或吞并本诉，反诉与本诉的牵连性体现在：反诉与本诉的原、被告为同一当事人，反诉请求与本诉请求需基于同一法律事实。本案中，衡德公司所提出的反诉请求，与关佐文本诉请求其退还的物业费和停车费完全基于不同的法律事实，不属于本案反诉的范畴，一审法院对衡德公司的上述反诉请求予以受理并进行实体处理不妥，本院应予更正。综上，关佐文和衡德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4164号民事判决第一项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4164号民事判决第二项为：驳回上诉人大连衡德物业管理有限责任公司的反诉。一审本诉、反诉案件受理费各50元、二审案件受理费各50元，合计200元，由上诉人关佐文负担100元，上诉人大连衡德物业管理有限责任公司预交的一、二审案件受理费合计100元均予以退回。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一九年十二月二十七日书记员 张 宁