广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17844号上诉人（原审被告）：梁燕慧，女，1963年8月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁园，女，1977年6月18日出生，汉族，住陕西省彬县。委托诉讼代理人：毕丽荣，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：李肖云，女，1963年1月21日出生，住广州市。原审被告：曹哲，男，1989年9月3日出生，住广州市。上诉人梁燕慧因与被上诉人袁园、原审被告李肖云、曹哲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁燕慧上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回袁园的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由袁园承担。事实和理由：（一）梁燕慧与袁园就广州市白云区x号x房（以下简称诉争房屋）所做一系列行为的性质问题，在本案诉讼之前已经两级法院终审判决认定存在房屋买卖关系，但双方之间办理的却是诉争房屋的《赠与合同》，是典型的“明赠暗买”。法律规定房屋买卖是不能采用这种方式的，这种“明赠暗买”的行为明显违反法律的强制性规定。因此，双方的买卖行为是无效的，一审判决对此不作认定，是错误的。（二）梁燕慧已收的73000元只是房屋买卖的首期款，并不是买卖价款的全款。就算是在“赠与合同”发生的当时，诉争房屋的价值也绝对不止73000元，这是显而易见的常识性问题。一审判决对这个关键问题加以回避不作认定错误。即使一审判决支持袁园要求过户的诉讼请求，也应当公平合理地以现今的市场价来认定诉争房屋的买卖价款，袁园应该以现今的市场价向梁燕慧补交购房款，不能过分损害梁燕慧的合法权益。现一审判决只是偏信袁园一方的陈述就武断诉争房屋的买卖价款是73000元，这是毫无事实依据的，是完全错误的。因此，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院维护梁燕慧的合法权益。被上诉人袁园二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意梁燕慧的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李肖云未到庭陈述答辩意见。原审被告曹哲未到庭陈述答辩意见。袁园于2018年7月20日向一审法院起诉请求：1.判令梁燕慧、李肖云、曹哲在三十日内将位于广州市白云区永泰街永华楼184号502房产权过户登记至袁园名下；2.判令梁燕慧、李肖云、曹哲承担案件受理费。一审法院认定事实：2000年9月1日，广州市白云区x号x房产权登记在梁燕慧名下，备注显示：房改售房、房款付清，集资房，2001年5月1日前不准进入二级市场流通等等。2004年12月8日，袁园与梁燕慧签订《赠与合同》，约定梁燕慧将诉争房屋无偿赠与袁园，梁燕慧向袁园提供诉争房屋的证明及有关文件，在日后政策允许房屋产权转移更名时，由袁园向房地产管理部门办理房屋产权转移、更名、登记手续，必要时，梁燕慧应予协助等等。同日，梁燕慧向袁园出具委托书，内容为：梁燕慧作为诉争房屋的产权人，委托袁园代其到房管部门办理上述房屋的产权转移、登记、更名等一切手续；代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签房屋买卖合同，并收取售房款等等。上述赠与合同及委托书于同月17日在广东省公证处办理了公证。2004年12月9日，袁园向梁燕慧支付房款73000元，并使用诉争房屋至今。2011年12月21日，梁燕慧将房地产权证挂失并申请补发，重新进行房地产产权登记。2012年8月2日，梁燕慧与曹x（已故）签订《广州市存量房买卖合同》，约定曹x向梁燕慧购买诉争房屋，该房以现状出售，买方已认真查勘和了解该房情况，该房不带家私电器、不带租赁合同、无户口，房屋总价40万元，买方在签订本合同时向卖方支付房款20000元，在白云区房地产交易所交易过户完成当天支付380000元，房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，税费全部由买方承担，双方并约定违约责任等等。上述合同签订后，曹x分别于2012年8月3日、8月6日、8月7日每次向梁燕慧付款120000元，于同年9月4日支付40000元，梁燕慧协助曹x于2012年8月21日办妥房屋过户手续。现诉争房屋仍登记在曹X名下。2012年12月31日，袁园曾以房屋买卖合同为由起诉梁燕慧、曹X，请求判令梁燕慧与曹X签订的《广州市存量房买卖合同》无效，并判令梁燕慧与曹X恢复位于广州市白云区x号x房的产权登记在梁燕慧名下。一审法院于2013年11月27日作出（2013）穗云法民四初字第90号民事判决书，判决：一、梁燕慧与曹X于2012年8月2日签订的《存量房买卖合同》无效；二、梁燕慧与曹X将广州市白云区x184号x房产权恢复登记在梁燕慧名下。后梁燕慧与曹X上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）穗中法民五终字第1751号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决均已生效。2017年9月7日，袁园向一审法院申请执行上述生效判决，一审法院于2018年4月25日作出（2017）粤0111执8253号《执行裁定书》，裁定：经审查，申请执行人即袁园不是生效法律文书确定的权利人，其提出的执行申请不符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条规定的受理条件，故裁定驳回袁园的执行申请。后袁园再次提起诉讼，要求梁燕慧与曹X将诉争房屋过户至其名下，由此产生本诉。另查，曹X已于2018年3月19日死亡，其法定继承人为其妻李肖云，其子曹哲。袁园已追加李肖云、曹哲作为本案被告参加诉讼。再查，诉争房屋仍登记在曹X名下，并无查封、抵押等情况。2019年2月26日，广州市白云区不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，截至2019年2月26日止，袁园在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限，暂不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。广州市自2010年10月15日起执行商品住房限购政策，购买诉争房屋是否纳入商品住房限购政策范围，建议贵院以司法审查确认的交易时点作进一步认定。一审法院曾向袁园释明，鉴于袁园在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限，暂不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，袁园诉请要求协助其办理过户手续存在风险，是否坚持原诉请要求协助其办理过户手续。袁园称坚持要求协助其办理过户手续。一审法院认为，本案案由应调整为房屋买卖合同纠纷。袁园以所有权确认纠纷为由起诉，既主张确认诉争房屋所有权归袁园所有，又主张判决将诉争房屋过户登记至袁园名下。经一审法院释明，在房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，应当变更诉请为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。后袁园变更诉请为判决将诉争房屋过户登记至袁园名下。故一审法院案由由原所有权确认纠纷变更为房屋买卖合同纠纷。根据已生效的（2013）穗云法民四初字第90号民事判决书及（2014）穗中法民五终字第1751号民事判决书查明和认定的事实，袁园与梁燕慧均确认双方依《赠与合同》实际履行买卖合同的权利义务，买卖标的物即为诉争房屋，因此，该房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。梁燕慧在与袁园之间存在合同关系的情况下将诉争房屋另行出售予曹X，主观上具有恶意，梁燕慧与曹X之间就诉争房屋的买卖行为属恶意串通，损害了袁园的合法权益，应属无效。梁燕慧与曹X应将诉争房屋产权恢复登记至梁燕慧名下。由此可知，袁园与梁燕慧之间实际为房屋买卖合同关系，从梁燕慧已收取袁园购房款，将诉争房屋的证明及有关文件交付袁园，同时出具《委托书》并将诉争房屋交付袁园使用等事实来看，梁燕慧在与曹X签订《广州市存量房买卖合同》之前一直依约履行其与袁园之间的约定。现梁燕慧违反约定，将诉争房屋再次出售给曹X，主观存在故意。综上，因袁园与梁燕慧之间存在房屋买卖合同关系，且袁园已支付购房款，梁燕慧亦应履行房屋买卖合同关系中的协助过户义务。现袁园主张梁燕慧协助其办理诉争房屋产权过户手续，一审法院予以支持。因诉争房屋仍登记在曹X名下，而曹X取得诉争房屋存在主观恶意，其与梁燕慧之间买卖诉争房屋的行为属于恶意串通，应为无效。根据合同无效后的相互返还原则，曹X应将诉争房屋予以返还。鉴于曹X已于2018年3月19日死亡，其法定继承人李肖云（其妻）、曹哲（其子）应将诉争房屋共同予以返还。李肖云、曹哲因下落不明，经一审法院公告送达，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2019年5月6日作出如下判决：自判决生效之日起三十日内，梁燕慧、李肖云、曹哲共同将位于广州市白云区x号x房产权过户登记至袁园名下。一审案件受理费1625元，由梁燕慧、李肖云、曹哲共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁燕慧的上诉请求和理由以及袁园的答辩，本院确定本案争议的焦点是：梁燕慧抗辩不同意将诉争房屋过户至袁园名下的理由能否成立问题。现评析如下：法院生效的判决已认定梁燕慧与袁园签订的《赠与合同》，是名为赠与实为买卖合同关系，该合同出自双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，梁燕慧并无提供证据证明其与袁园签订的上述合同约定的内容违反法律、行政法规的强制性规定，故其上诉认为其与袁园之间的买卖行为无效，缺乏法律依据，本院不予支持。梁燕慧上诉认为袁园支付的73000元只是房屋买卖的首期款，不是买卖价款的全部，但梁燕慧也未举证证明双方约定房屋价款并非上述款项，且从合同签订至本案纠纷发生之前，梁燕慧亦无举证证明其曾就袁园存在欠付购房款问题提出过主张，显然，梁燕慧的上述抗辩不符合常理。因此，一审法院根据查明的事实，判决支持袁园要求过户的诉请，并无不当，本院予以维持。梁燕慧以上述理由抗辩不同意将诉争房屋协助过户至袁园名下，依据不充分，本院不予支持。综上所述，梁燕慧的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1625元，由上诉人梁燕慧负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十三日书记员 李志康谢金泽