米脂县人民法院陕 西 省 米 脂 县 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0827民初352号原告：陕西恒隆房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：牟利平，该公司董事长。委托诉讼代理人：池清旺，男，1965年5月7日生，汉族，住陕西省西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，该公司职工。委托诉讼代理人：王军瑜，男，1959年3月18日生，汉族，住陕西省西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，该公司职工。被告：榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司，住所地：陕西省榆林市。法定代表人：慕朋举，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘自君，男，1985年1月27日生，汉族，住陕西省榆林市神木县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，该公司职工。委托诉讼代理人：郝鹏云，男，1957年9月20日生，汉族，住陕西省榆林市高新区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，该公司职工。被告：陆林江，男，1973年4月18日生，汉族，住陕西省榆林市，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西恒隆房地产开发有限公司与被告榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司、陆林江、陆林洁、高天喜、王继民案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。本院受理后，原告陕西恒隆房地产开发有限公司向本院撤回了对被告陆林洁、高天喜、王继民的起诉。原告陕西恒隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人迟清旺、被告榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人刘自君、被告陆林江到庭参加诉讼，原告陕西恒隆房地产开发有限公司法定代表人牟利平及委托诉讼代理人王军瑜、被告榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司法定代表人慕朋举及委托诉讼代理人郝鹏云经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陕西恒隆房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封，停止对该房屋的执行，房屋大概估计600000元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月20日，原告收到陕西省米脂县人民法院（2019）陕0827执异2号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告异议请求的裁定没有事实和法律依据。一、西安市未央区XX城XX路XX号的恒隆香樟园小区第1幢2单元6层20604号房屋所有权一直属于原告，未发生过转移。被告陆林江于2011年与原告签订了商品房买卖合同，合同登记号为Y12XXXXXX，购买了位于西安市XX城XX路XX段XX号的恒隆香樟园小区第1幢2单元6层20604号房屋。该房屋建成后，陆林江因被追究了刑事责任，一直未收房，这在法律上意味着未交付。房管部门亦未就该房屋给陆林江办理产权证，这在法律上意味着该房屋的所有权尚未由原告转移给陆林江，因此，根据我国不动产物权登记生效的原则，该房屋在法律上至今仍然是原告拥有所有权。西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13251号判决书，判决解除原告与陆林江之间的买卖合同，并不是判决移转房屋所有权，而仅是剥夺了陆林江取得房屋所有权的可能性。被告秦源小额贷款有限责任公司仅根据原告和陆林江之间的买卖合同，就认为陆林江对该房屋拥有所有权，并据此申请强制执行，显然没有事实和法律依据。二、贵院（2019）陕0827执异2号裁定书，适用法律不当。原告认为贵院的裁定仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，明显有误，应当适用该规定第二十五条第一款第一项的规定。综上，原告认为贵院（2019）陕0827执异2号执行裁定书缺乏事实和法律依据。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请依法裁判。被告榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司辩称：一、涉案房屋为被执行人陆林江所有，人民法院有权予以查封。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”可见，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，对已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案涉案房屋登记在被执行人陆林江名下，被答辩人未办理产权变更登记是客观事实，故该涉案房屋仍属被执行人陆林江所有，人民法院有权对其进行查封并执行。2.根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第九条规定“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以查封，已核准登记的，不得进行查封。”本案中涉案房屋被告并未提出过户申请，故人民法院可以对其进行查封。二、本案法律关系为案外人执行异议之诉，该诉讼的核心、关键及法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来判断。1.对该法律规定的具体理解和适用。首先，《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述法律规定可看出，只有同时符合上述四项规定，且其权利能够排除执行的，被答辩人提出的异议才能成立，那么结合本案的事实，被答辩人的诉讼请求不能成立的理由如下：依据上述法律规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的适用前提和情形必须是“第三人已经支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续没有过错”。而本案中被答辩人于2011年11月30日前收到被执行人陆林江支付购买房屋首付款217582元，剩余48万元，与中国建设银行陕西省分行签订了个人购房按揭贷款借款合同，借款期限2012年3月1日至2037年3月1日。改行发放了该笔借款，用于陆林江购买陕西恒隆房地产开发有限公司修建的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX房屋。被答辩人已收到该房屋的全部房款。陆林江因被追究刑事责任，不能前去被答辩人处办理房屋交接手续。因此本案并不适用该项法律规定。人民法院有权对涉案房屋继续查封并执行。2.《规定》第二十六条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异，人民法院应当按照下列情形，分别处理，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。三、故米脂县人民法院（2019）陕0827执异2号执行裁定书查封本案涉案房屋完全合法，西安市未央区人民法院作出的（2018）陕0112民初13251号民事判决书应当不予支持。因此，在本案中，无论在何种情况下，人民法院均有权对涉案房屋继续查封并执行，被答辩人的诉讼请求应当依法予以驳回。被告陆林江辩称：对原告的起诉我不认可，原告只提到替我垫付的47万元，没有提我自己向银行交付几年的房款。原告凭垫付的47万元，就要收回房子，我不同意该项请求，该房产现在的房价不止原告诉状中说的67万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的1号证据西安市不动产登记簿，被告秦源小额贷款有限责任公司有异议，本院认为该证据能够证明涉案房屋的所有权人为原告陕西恒隆房地产开发有限公司，并能证明涉案房屋进行过预售商品房抵押权预告登记，登记权利人为中国建设银行陕西省分行，登记义务人为被告陆林江；2.对原告提交的2号证据（2018）陕0112民初13251号判决书，能证明西安市未央区法院于2018年12月17日判决解除了原告陕西恒隆房地产开发有限公司和被告陆林江之间的买卖合同；3.对被告提交的2号证据催收单，与本案无关，本院不予认可。本院经审理查明，2016年1月27日，榆林市榆阳区人民法院作出（2016）陕0802财保6号诉前财产保全民事裁定书，预查封了被告陆林江名下的位于陕西省西安市XX区XX城XX路XX段XX号（恒隆香樟园）一单元20604号房产（产权证号Y12XXXXXX,预售证号201XXXX），预查封期限从2016年2于1日至2019年12月31日。另查明，本案被告榆林市榆阳区秦源小额贷款有限责任公司申请执行陆林洁、高天喜、陆林江、王继民借款合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年5月30日作出西仲裁字（2015）第1669号裁定书发生法律效力，申请执行人于2016年7月1日向榆林市中级人民法院申请执行，榆林市中级人民法院于2016年11月8日指令本院执行，本院于2016年11月22日立案执行。本院于2016年11月24日，作出（2016）陕0827执293号执行裁定书，裁定继续预查封被告陆林江名下的位于陕西省西安市XX区XX城XX路XX段XX号（恒隆香樟园）一单元20604号房产（产权证号Y12XXXXXX,预售证号201XXXX），续预查封期限从2019年2月1日至2022年1月31日。再查明，2018年12月17日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13251号民事判决书，判决本案原告陕西恒隆房地产开发有限公司与被告陆林江于2011年2月17日签订的《商品房买卖合同》自判决之日解除。本院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据该条规定，本案涉案房屋办理了预告登记，人民法院可以预查封，故原告请求解除对本案涉案房屋查封不予支持。再者根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，本院于2016年11月24日，作出（2016）陕0827执293号执行裁定书，裁定续预查封被告陆林江名下的位于陕西省西安市XX区XX城XX路XX段XX号（恒隆香樟园）一单元20604号房产，而西安市未央区人民法院作出的民事判决在2018年，在预查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，原告陕西恒隆房地产开发有限公司以西安市未央区人民法院作出的判决提出排除执行异议，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，判决如下：驳回原告陕西恒隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告陕西恒隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。  审  判  长     高    勇 人民陪审员     杜 红 梅                        人民陪审员     白 云 英                              二〇一九年十二月二十四日                         书  记  员     高 丹 丹 20190827352103151965571911004XXXXXXXXXXXXXXXXXX581985127613612722198501272371957920XXXXXXXXXXXXXXXXXX19734189XXXXXXXXXXXXXXXXXX1961953461010319610905042196022034612721196002200413195632115061272319560321001720194212212620604600000220193202019082722212620604201112005342221262060420180112132512019082722019082721212011113021758248201231203731221206042201908272201801121325147476711222018011213251329800