湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11778号上诉人（原审被告）:长沙香江商贸物流城开发有限公司,住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道兴联路669号高岭国际商贸城一期1号交易中心3592号，统一社会信用代码：914301000835716176。法定代表人:范菲,系该公司总经理。委托诉讼代理人:周岚,女，1989年8月28日出生，住长沙市开福区。系公司法务。委托诉讼代理人:石晶，系该公司法务。被上诉人（原审原告）:赵文明,女,汉族,1991年11月13日出生，户籍地湖南省湘潭县。委托诉讼代理人:厉伟明,湖南韬略律师事务所律师。上诉人长沙香江商贸物流城开发有限公司（以下简称香江商贸公司）因与被上诉人赵文明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香江商贸公司上诉请求：1、请求撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5749号民事判决第一、二项，依法改判驳回赵文明的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由赵文明承担。事实和理由：1、一审法院判决结论适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第94条第二、四项规定，认为赵文明单方不支付购房款的行为表明不再履行合同义务致使合同目的不能实现，从而解除合同系适用法律错误。该条适用的前提是守约方才享有，违约方不享有该条规定的法定解除权。2、赵文明要求解除合同没有事实依据，并没有出现法定的合同目的不能实现的情形。《商品房买卖合同》系双方自愿签订，合法有效，不得随意解除；赵文明的按揭贷款未下来，系其自身原因所致，与香江商贸公司无关，香江商贸公司只有协助的义务。且合同也有约定买受人未获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应以自有资金支付购房款；法律应最大限度的维护合法的交易关系，本案《商品房买卖合同》的履行并不存在障碍，不存在赵文明所黎的合同目的不能实现的情况。赵文明辩称：一、香江商贸公司与赵文明在合同签订后的两年内，未按照合同约定履行，也未与赵文明交流合同履行的情况，双方签订的《商品房买卖合同》实际处于停滞，同时履行也存在障碍，已经无法达成合同的目的，赵文明享有法定的解除权利。1、香江商贸公司未按法律规定和双方约定完成备案、预告登记手续，明显违反法律规定及合同约定，是合同履行不能的直接责任方；2、从赵文明提交的其他业主收到的通知函及香江商贸公司提供的通知函可以得知，双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，需要重新签订新的《商品房买卖合同》，才可以保证交易的继续进行，同时香江商贸公司的代理人在一审开庭时，也明确答复如果不重新签订合同，现有的《商品房买卖合同》无法备案和履行。同时在一审时赵文明明确表明不同意重新与香江商贸公司签订新的《商品房买卖合同》，并且于庭前的2019年5月27日向其邮寄了要求解除合同的律师函，香江商贸公司收到该律师函后，也从未提起反诉；3、在《商品房买卖合同》签订的两年内，香江商贸公司未曾与赵文明沟通合同履行的情况，并且在赵文明询问情况时，均没有下面答复。二、根据香江商贸公司提供的证据及答复，合同履行的障碍是赵文明不同意利率上浮以至于未与银行达成贷款协议，即使属实也属于因为国家政策调整，出现银行贷款利率大幅提高等不可抗力因素，导致赵文明无法按照原有的贷款合同来购买房屋，赵文明根据合同的约定及法律规定同样享有解除合同的权利，更何况真实情况是香江商贸公司未将《商品房买卖合同》进行备案，才导致赵文明无法通过贷款完成本次交易的目的。赵文明未获得贷款是香江商贸公司造成的；赵文明未获得贷款是因为利率上浮，赵文明没有书面同意，所以贷款根本没有进入流程，不存在通过及放贷的情况，并且赵文明的商品房买卖合同未备案，就无法进行抵押，就不可能办理贷款；另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，由于出买卖人没有履行从给付义务，致使合同目的不能实现，同样也有解除合同的权利。三、赵文明与香江商贸公司签订的《商品房买卖合同》，不管是哪一方的过错，无法实际履行以及没有必要履行已成事实，如继续履行只会增加赵文明的物力、财力、人力的成本，造成资源的浪费。综上，请求法院予以维持一审判决。赵文明向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067331707);2、请求依法判令香江商贸公司返还房款首期费用223,099元、团购费38,100元、专项维修费用4,255元、税费16,715.51元;并支付利息从2017年7月21日至实际退还上述款项止(暂计算至2019年6月21日为4.75%/12*23*282,169元=25,689元);3、判令本案诉讼费由香江商贸公司承担。一审法院认定的事实：一、2017年7月21日，赵文明（买受人）与香江商贸公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议各一份，编号为2015067331707，该商品房买卖合同的主要内容是，赵文明购买由香江商贸公司出售的、坐落于长沙市开福区兴联路669号高岭国际商贸城第一期2号交易中心[幢]/[单元]3[层]31707号房屋，建筑面积35.46㎡，其中套内建筑面积18.86㎡,共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.60㎡；该商品房单价为12,213.73元/㎡,总房价433,099元；买受人以银行按揭方式付款的,应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(含定金）计223,099元，剩余房款210,000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起五日内,将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内,以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任;逾期十五日,买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的,出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,本合同继续履行,具体付款方式和付款期限另行协商,并签订补充协议……。合同还对逾期交房的违约责任、销售和使用承诺、产权登记的约定等进行了约定。补充协议的主要内容是，……关于按揭贷款的补充和变更约定，3.1，买受人在签订《商品房买卖合同》前已向出卖人指定的按揭银行咨询，清楚了解在现行按揭贷款政策下应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度；3.2，《商品房买卖合同》第六条第2项所称“在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”是指买受人应在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点提交银行需要的全套资料、签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向出卖人出示相关合同和票据。若买受人未能在《商品房买卖合同》约定期限内办妥上述手续的，视为买受人逾期付款,逾期付款的违约责任按《商品房买卖合同》第七条约定处理。《商品房买卖合同》第七条所指“逾期”期间不因任何事由中止或中断计算；3.3，买受人虽办妥了银行按揭贷款手续,但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内（以下简称按揭贷款付款期限）未能获得银行按揭贷款（包括但不限于银行房屋信贷政策调整的原因）支付给出卖人的,买受人同意在按揭贷款付款期限届满之日起90日内付清剩余房款。逾期付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金;出卖人同意继续履行合同的,自约定的按揭贷款付款期限届满后第91天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条所指的“同期银行利息”是按人民银行公布的银行活期存款基准利率计算；3.4，根据出卖人与按揭银行的约定，出卖人将对买受人的按揭贷款承担阶段性保证责任。若买受人逾期还贷导致银行从出卖人的账户中扣款用于为买受人偿付全部或部分按揭贷款的，出卖人有权选择:（1)解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的,对装饰装修损失出卖人不予补偿。(2)不解除《商品房买卖合同》，自银行扣款之日起7日内，买受人向出卖人返还银行所扣款项(包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），并向出卖人赔付银行所扣款项50%的违约金；3.5《商品房买卖合同》第六条约定的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形:(1)买受人未按照约定的时间提交办理按揭所需全部资料的;(2)买受人或其共有权利人未能按照银行通知的时间办理见证、面签等贷款相关手续的;(3)买受人未能按银行通知交纳相应评估费、担保费、保险费或其他按揭费用的;(4)买受人不愿意接受贷款银行确定的贷款利率和年限的;(5)其他因个人征信信息等买受人自身原因导致买受人未能夺得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的;买受人和出卖人进一步确认，买受人办理按揭贷款的，出卖人仅应银行的要求统一向买受人收取办理按揭所需资料，买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度完全取决于买受人和银行,出卖人无意并且事实上也不可能对买受人能否获得按揭贷款以及所获贷款的额度施加任何影响。出卖人不承担协助乃至保证买受人如愿获得按揭贷款的责任和义务，只要出卖人及时向银行转交了买受人所提交的办理按揭所需资料，出卖人对买受人能否获得按揭贷款和贷款的额度以及由此产生的影响或后果均不承担责任；3.6如买受人委托出卖人代为协助按揭银行办理商品房抵押登记(包括预抵押预告登记)的，相关费用由买受人承担，如登记机关要求买受人必须亲自到场的，买受人应自出卖人通知之日起3日内到场协助按揭银行办理相应的抵押登记。买受人逾期到场的，每逾期一日，按买受人未付购房款的万分之三向出卖人支付违约金。如买受人原因导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿；3.7在分户权证(含土地使用证和房屋所有权证)办理过程中，买受人应当按照出卖人通知的时间和地点按时缴纳各项税费和行政事业性收费、维修基金等，如因买受人拖延缴纳税费和行政事业性收费、维修资金等导致银行解除按揭贷款合同的，视为买受人构成对主合同的根本违约，出卖人有权解除主合同并要求买受人按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人已经对房屋进行装饰装修的，对装饰装修损失出卖人不予补偿……。二、2017年7月10日，赵文明向天津凯润汇科技有限公司交付了“香江高岭国际商贸城项目电商VIP服务费”38,100元，天津凯润汇科技有限公司向赵文明出具了收据。2017年7月21日，赵文明向香江商贸公司支付了购房款223,099元，香江商贸公司向赵文明出具了购房发票。2018年4月14日，赵文明向长沙市地方税务局直属局缴纳契税、印花税，合计16,715.51元。2018年4月14日，赵文明向长沙市物业维修资金管理中心缴纳维修资金4,255元。三、2019年5月27日，赵文明委托律师向香江商贸公司发出律师函，其主要内容是，香江商贸公司与赵文明双方签署的《商品房买卖合同》已存在履行障碍，无法达到双方签订合同的目的,现根据《中华人民共和国合同法》等其他法律法规及相关司法解释之规定,结合《商品房买卖合同》及贵单位的通知,赵文明同意解除该合同，也有权利并希望解除双方签订的《商品房买卖合同》,同时要求香江商贸公司返还购房款及相关费用。2019年6月6日，香江商贸公司就上述律师函回函，该律师来函中，陈述严重不实；香江商贸公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用的要求。因双方就《商品房买卖合同》以及返还购房款及相关费用存在争议，香江商贸公司遂向法院提起诉讼。四、在庭审过程中，赵文明就其诉讼请求提交了：1、商品房买卖合同；2、付款凭证、税费发票、收据；3、长沙市住建委网站查询备案截图；4、通知函；5、律师函以及快递单；6、回函。香江商贸公司的质证意见是：1、证据1三性均无异议,证明目的有异议,该合同系长沙市不动产中心的模板合同,并且合同条款系双方经过协商自愿签订,不存在无效的情况,该合同合法、有效;2、证据2三性没有异议,但是该款项是支付给长沙市物业维修资金管理中心及地税局的,并非支付给香江商贸公司的费用;3、证据3对于该截图的三性均无异议,涉案的合同因赵文明一直未办理贷款手续,因此无法进行合同的备案登记;另外补充说明虽然备案无法显示,但是对商品房合同签订查询是可以查询到的;4、证据4三性均有异议,该通知函并非香江商贸公司发送给赵文明的,与本案没有关联性;5、证据5真实性合法性及关联性无异议,但对证明目的有异议，该律师函中的陈述与真实情况不符,并且我司也没有与客户签订过相关的解除合同函;6、证据6三性均无异议,但对证明目的有异议,香江商贸公司在接到对方的律师函后立即回函明确表示不同意解除商品房买卖合同并要求继续履行该合同。香江商贸公司提交以下证据：1、商品房买卖合同；2、微信群聊天记录截图、银行按揭资料、银行按揭办理须知、交通银行个人授信业务申请表、银行流水；3、通知函、EMS快递单、签收记录；4、律师函回函（2019年6月6日）、EMS快递单、签收记录；5、范荣、李杰果等人的商品房买卖合同、不动产登记证；6、电商VIP服务费收据、优惠推荐单；7、契税发票、房屋维修基金收据。赵文明对上述证据的质证意见是，1、证据1真实性、关联性无异议,证明目的有异议,商品房买卖合同与另外一案证据的合同中内容、条款以及香江商贸公司方提供的多份证据内容一致,重复使用，其中排除了诸多赵文明可以解除合同的法定条款,且加重了赵文明履行合同的义务,比如合同第6条第二款第二项、合同第20条，这些条款明显增加了赵文明的相关义务,合同第1条第3款,该房屋为预售商品房,竣工日期为2016年12月31日,根据商品房销售管理办法第3条,本案香江商贸公司将已竣工的现房在未具备不动产权属证书的情况下出售给了赵文明;2、证据2合法性和真实性无异议,从双方的交流时间是在2018年的9月、10月才开始,也就是在双方商品房买卖合同合同签订后10个月,根据香江商贸公司向赵文明的回函可以证实赵文明已经将用于贷款的全部资料向其提交,而在10个月之后香江商贸公司再要求赵文明补充资料,在此之前,香江商贸公司方工作人员从未要求赵文明补充资料,一直告知赵文明贷款已经通过只要等待放款,所以是香江商贸公司未按合同约定导致与赵文明之间存在不信任,所以在微信聊天记录中赵文明要求解除相关合同等要求;香江商贸公司方提供的按揭资料清单下面的签名“赵文明”不是赵文明本人签名,与双方提供的合同上赵文明本人的签字明显不一致,是香江商贸公司方伪造的相关证据;从香江商贸公司提供的微信记录可以看出是在2018年9月5日赵文明才知道需要补充银行流水,而其提供的按揭资料清单中2017年10月19日就知道了缺少银行流水,更加能够证实该证据系伪造,并且要求赵文明补充流水是在合同签订一年后；3、证据3《通知函》三性均有异议,签收人是他人代收,而不是赵文明本人签收,从香江商贸公司提供的与赵文明方聊天记录可以证实双方有正常沟通渠道,香江商贸公司却未根据正常沟通渠道向赵文明方通知其办理备案的手续,而是将通知函邮寄至赵文明户籍地,明显是为了逃避责任,因为该通知函的内容明显不符合客观事实,就连香江商贸公司自己都不知道是什么原因导致备案无法办理,且该通知也违法了法律规定,在商品房买卖合同签订后30日内办理备案;4、证据4真实性合法性无异议,关联性有异议,通过查询商品房买卖合同的备案情况以及贷款的流程和预告登记的时间,该商品房买卖合同是先进行备案再办理预告登记和抵押,银行再放款,并不是先放款再备案和预告登记,该证据与香江商贸公司方提供的通知函明显相互矛盾;5、证据5质证意见同赵文明的举证意见;6、证据6合法性真实性无异议,但是该证据与赵文明提供的证据是存在出入的,交付房款当日支付给雨花区的某商行,且该证据中的内容《优惠推荐单》中详细记录了若取消购房或因任何原因放弃可以申请随时退还,该费用是在香江商贸公司的营销中心财务部按香江商贸公司方工作人员要求进行支付,所以香江商贸公司方当然有义务予以退还;7、证据7三性无异议,但赵文明已经按照其要求支付了相关的费用，从赵文明的付款凭证可以相互印证是按香江商贸公司要求支付的费用。对于香江商贸公司方补充提交的证据我认为已经超过举证期限,对合法性存在异议。五、香江商贸公司就“涉案期房《商品房买卖合同》进行期房合同备案登记时是否需要提供银行按揭贷款合同等情况”向法院申请调查取证。一审法院依法向长沙市住房保障服务局发出公函，长沙市住房保障服务局在送达邮单上回复：协助的事项与该局业务无关。一审法院认为，一、依法成立的合同应当全面履行。双方当事人订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。商品房买卖合同约定，赵文明是采用银行按揭的方式支付剩余房款，现赵文明没有获得银行按揭，也未用自有资金支付购房款，且赵文明提起诉讼，表示要解除商品房买卖合同，其行为已经明确表示不再支付剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，赵文明不再支付购房款，商品房买卖合同的合同目的无法实现，故双方签订的商品房买卖合同应予解除为宜；二、解除合同后的法律后果。在商品房买卖合同解除后，双方因合同取得的财产应当相互返还，有过错或者有违约行为的，守约方可以要求对方赔偿。赵文明应当向香江商贸公司返还取得的商品房，香江商贸公司应当向赵文明返还收取的购房款223,099元。赵文明要求解除商品房买卖合同，其购房款的利息诉求，不予支持。因香江商贸公司没有收取团购费38,100元、专项维修费用4,255元、税费16,715.51元，故香江商贸公司没有向赵文明返还的义务。香江商贸公司与赵文明之间是否违约以及违约赔偿问题，双方当事人可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决：一、解除赵文明与长沙香江商贸物流城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015067331707)；二、长沙香江商贸物流城开发有限公司于本判决生效之日起5日内向赵文明返还购房款223,099元；三、驳回赵文明的其他诉讼请求。一审案件受理费5,918元，因适用简易程序减半收取2,959元，由长沙香江商贸物流城开发有限公司承担。二审审理过程中，赵文明提交了关于涉案房屋所在的长沙高岭商贸城的新闻报道、视频和图片，拟证明香江商贸公司因为经营不善，与多方人员发生纠纷，且开发出售的商贸城中的食品城生意冷清，基本无人经营，基于此情况现合同已经无法达成合同签订时的目的了。香江商贸公司的质证意见为，对赵文明提交的证据的真实性有异议，商贸城的经营状况不以新闻报道、视频和图片为依据，反而证明赵文明看见商贸城目前的状况不乐观，主观性不愿履行合同，并不是香江商贸公司不愿履行合同。该证据不能作为新证据，应不予采信。经举证、质证，因赵文明提交的证据系复印件，故对该组证据的真实性及合法性、关联性均不予认定。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。本案的争议焦点是双方签订的《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件。根据现有证据及庭审查明的事实，赵文明在签订《商品房买卖合同》后，一直未办理合同备案及预告登记手续，香江商贸公司认为是赵文明未备案是因为未先取得按揭贷款所致，赵文明则认为是香江商贸公司首先未备案导致按揭贷款未通过，在双方各执一词的情况下，一审法院根据香江商贸公司的申请就涉案期房的合同备案是否要提供《按揭贷款合同》及办理栋证后是否能否直接用该期房合同申请现房合同备案及不动产登记进行核实，由于长沙市住房保障服务局认为与自己业务无关，没有进行明确答复，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关举证规定，香江商贸公司应该就自己先行发给赵文明及其他业主的通知函中“......待我司栋证办理完毕,阁下须与我司重新签订现房《商品房买卖合同》并办理相关手续”的内容承担不利后果。鉴于赵文明明确表示不再签订现房《商品房买卖合同》，也表示不再支付剩余房款，赵文明可根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议行使合同约定解除权，也可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使合同的法定解除权。由于本案合同目的不能实现，原判依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及判决返还购房款并无不当，香江商贸公司的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，长沙香江商贸物流城开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5918元，由上诉人长沙香江商贸物流城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月十七日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；