湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂05民终2540号上诉人（原审原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：湖北三峡职业技术学院工会委员会，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码81420500MC2130830F。法定代表人：吴建勋，该工会主席。被上诉人（原审被告）：湖北三峡职业技术学院，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码124205007391408883。法定代表人：邓曦东，该学院院长。二被上诉人的委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛沧律师事务所律师。特别授权代理。二被上诉人的委托诉讼代理人：覃梦华，湖北瀛沧律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）与被上诉人湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工会）、湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）商品房预售合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鄂0504民初202号民事判决。长楹公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月6日作出（2018）鄂05民终453号民事裁定，发回重审。现宜昌市点军区人民法院作出（2019）鄂0504民初17号民事判决，长楹公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长楹公司的委托诉讼代理人邹金华，被上诉人三峡职院工会、三峡职院的共同委托诉讼代理人蔡光元、覃梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长楹公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审事实不清。本案所涉四十余套未支付尾款房屋所对应的由三峡职院工会单方面确认的团购参与人（实际付款人）是否具备《团购意向协议》所约定的购房资格，关于三峡职院工会以及团购参与人经公证选取的房屋明细和应付而未付款金额的相关事实，以及对长楹公司与三峡职院工会签订的《团购意向协议》未实际履行部分在本案起诉之前是否已经合法解除这三个事实部分，一审法院未予查明和认定。二、程序违法。一审法院未将三峡职院工会的团购参与人起诉长楹公司的案件与本案合并审理，导致本案重审程序违法。本案所涉《团购意向协议》系三峡职院工会以自己的名义与长楹公司订立。在订立合同的当时，三峡职院工会尚未在学校内部进行宣传，所以三峡职院工会不能也无法在订立合同时向上诉人披露其委托人的信息，长楹公司所有关于合同缔结和履行的磋商均仅限于长楹公司和三峡职院工会之间。本案与三峡职院工会的40余名团购参与人的案件，争议的事实、依据的合同、法律关系完全相同，人民法院应当依法依职权将这些人作为有独立请求权的第三人追加到本案中来参与诉讼。三、适用法律依然错误。一审判决所依据的《合同法》第四百零二条的规定，系适用法律错误。《团购意向协议》明确约定合同效力及于三峡职院工会和实际购房人。《团购意向协议》对购买房屋范围作出了明确约定，载明了三峡职院工会选择受托人的范围（即在编在职在岗职工），但在三峡职院工会确定受托人后，至今都未向长楹公司出示应由具体代理人签字的《授权委托书》，披露告知授权委托书应当载明的受托人的姓名、身份关系、代理事项、权限、和期间。按照《民法通则》第六十五条规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，《合同法》第四百零二条亦是作了如是规定。一审法院未查明三峡职院工会与团购参与人之间的委托授权范围以及代理人是否真实地向上诉人披露情况下，适用《合同法》第四百零二条驳回长楹公司的诉讼请求，导致判决结果错误。三峡职院工会、三峡职院针对长楹公司上诉请求共同答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、长楹公司的上诉，违反了合同的相对性原则，上诉不能成立。长楹公司与三峡职院工会、三峡职院没有房屋买卖合同关系，长楹公司是与三峡职院的职工建立了房屋买卖关系，三峡职院工会与职工是委托合同关系，而且在与长楹公司签订的房屋买卖合同中已经将委托人和受委托人的法律关系披露给长楹公司。三峡职院工会和三峡职院既不是卖房人也不是买房人，与上诉人之间没有任何权利义务关系。二、被上诉人三峡职院工会和三峡职院不应承担任何责任。长楹公司与职工有合同关系，与三峡职院工会和三峡职院没有合同关系，三峡职院工会和三峡职院不存在违约行为，因此，不应承担任何责任。相反是长楹公司给职工承诺如果退房，长楹公司退还已付房款并承担利息，职工按照约定已将房屋退还给了长楹公司，但长楹公司既不退钱又不愿意承担利息，违反了自己的承诺，存在违约。三、上诉人的上诉适用法律错误。本案应适用合同法第四百零二条，而不应适用第四百零三条，在房屋买卖合同中，工会已经披露了它与购房职工属委托关系，长楹公司知道职工是委托人，三峡职院工会是受托人。根据第四百零二条规定，在合同中披露了委托人和受委托人，合同就应约束委托人，而不应约束受委托人。长楹公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除长楹公司与三峡职院工会签订《团购意向协议》未履行部分、判令三峡职院工会向长楹公司支付违约金3810328.75元（起诉之日起顺延至本案判决生效之日，每日按3815.22元计算违约金）；2、三峡职院工会向长楹公司公开赔礼道歉，恢复长楹公司商业信誉；3、三峡职院与三峡职院工会承担连带责任；4、本案诉讼费用由三峡职院工会、三峡职院承担。一审法院认定事实：2012年1月16日，三峡职院工会作为甲方，长楹公司作为乙方，签订一份《团购意向协议》。该协议主要约定：1、甲方意向购买的房屋位于城东大道××（××以北地××）××区。2、甲方意向在A区购买房屋350套。3、甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。房屋价款分三期支付，首期20万元于该地块成交后7天内交付；二期房屋价款在该地块成交后120天内交付；三期房屋价款在该地块项目办理预售许可证后45天内办理完银行按揭或交清余款。4、甲方有权了解施工单位、设计单位的资质，督促施工质量和施工进度；参与修订相关户型的调整，设备设施的品牌选择。5、双方约定，如该地块的实际成交价款，即最终确定每平方米土地出让金价格超过并且包括（）元，则甲方放弃本次团购，解除本协议，退回首期房屋交付款。如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。6、甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜；甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续等内容。2012年1月30日，长楹公司在宜昌市国土资源交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得挂牌编号为g（2011）46号地块（即拟建团购房地块）的国有建设用地使用权。2012年2月3日，长楹公司向三峡职院工会发出《团购意向确认及付款通知函》。2012年2月7日，三峡职院工会按350套、每套20万元首付款的标准，向长楹公司转预付房款7000万元。2013年3月26日，长楹公司发出《关于团购商品房“长楹观邸”项目第二次交款说明》，要求各购房户交款5万元，（如需车位，另交2万元车位认购金），交款时间为2013年4月1日至10日，凡逾期不交款或不足额交款者，一律取消团购资格，原所交房款按银行同期利率连本计息退还。2013年4月8日，三峡职院工会第二次向长楹公司转预付房款2065万元。2013年5月31日，长楹公司给各购房户开具收据，证明收到25万元或27万元购房预付款。2014年7月14日、15日，长楹公司分别取得《湖北省商品房预售许可证书》《中华人民共和国建设工程规划许可证书》。2014年8月18日，长楹公司发出《团购房选房公告》，就有关选房事项通知各团购房单位。2014年8月21日，三峡职院工会向长楹公司发出《关于团购房选房函的复函》，表示长楹公司定价4300元每平方米的价格过高，部分职工难以接受，但为了将此项目工作继续往前推进，决定把价格的协商与选房分开进行，即既参加单位集体选房又同时与长楹公司继续协商房价。2014年8月30日，长楹公司在宜昌市××区公证处的监督下，对宜昌市中南路“长楹观邸”售楼部团购房选房摇号。三峡职院等四家单位派出代表参与选房摇号，其中三峡职院摇出348套房屋房号。宜昌市××区公证处出具了（2014）鄂西陵证字××号《公证书》。2014年9月16日，长楹公司向三峡职院工会送达《关于履行团购意向协议的函件》，内容包括：1、团购房成本均价不少于每平方米4300元；三峡职院选取的房源销售均价约为4500元。2、长楹公司对于签订商品房买卖合同的价款约定拟采取两种方式。对于三峡职院职工退出团购的，按照其已经交纳的款项，将本金和其交款时的银行同期存款利率退至团购单位账户（按其缴款时间分段计算），或经团购单位和退出人同意，退至退出客户个人账户。3、对于既不签订书面约定也不退出团购的客户，长楹公司将依法行使合同解除权等。2014年9月18日，三峡职院等四家团购房单位联合向长楹公司发出《关于职工团购房价格及有关事项的函》，代表四家团购单位743个团购职工提出四点意见，即长楹公司应当与团购单位协商定价而不是单方定价；重新商定销售均价确定基准楼层和层级差价；应明确具体的交房时间；应对要求退房者及时退房并按银行同期贷款利率支付利息。2014年10月16日，三峡职院工会公布《长楹观邸团购房信息表》，载明三峡职院团购房职工所购团购房的房号、楼栋号、单元号、所在层、建筑面积、单价、总价、户型、购房人等基本信息。2014年10月29日，三峡职院工会向长楹公司送达《三峡学院团购房退房户名单》，并注明：原348个团购房户主中共109户因价格及户型面积退房。退房户所付房款按开发商要求分两次交清。即2012年2月第一次各付20万元；2013年3月各付5万元或7万元。2014年10月17日后，购房户直接向公司退房的户主未列入此表中，即此表截止时间为2014年10月17日。长楹公司在该退房户名单上盖公司财务专用章。2014年11月26日，长楹公司向三峡职院发出《确认函》，请求确认：截止2014年11月26日，三峡职院未签订商品房买卖合同的房屋为149套。2015年4月17日，三峡职院党委以鄂三院党文（2015）5号文件向宜昌市房管局提交《关于请求敦促宜昌长楹公司公司退还团购户退出户预付款的请示》；2016年6月24日，三峡职院以鄂三院文（2016）40号文件向宜昌市人民政府提交《关于请求市政府敦促宜昌长楹公司公司退还学校团购户房款的请示》，希望市政府及相关部门高度重视，敦促长楹公司退还学校团购户房款，以免发生不稳定群体性突发事件。2016年1月5日，三峡职院向长楹公司发出《关于解决团购户退款等有关问题的函》，请长楹公司在2月4日前解决团购退出户的退款问题，即在春节前退还本金并按银行同期贷款利息给予补偿。一审另查明：1、庭审中，长楹公司陈述在2014年11月26日之后，长楹公司陆续处理了未签订商品房买卖合同的72套房屋，截止起诉之日，未签订商品房买卖合同的房屋为77套，该77套房屋总价款为39226943元，已支付19950000元，未支付19276943元。长楹公司主张支付违约金的诉讼请求即以未支付的购房款19276943元为基数，按同期银行贷款利率计算利息，并按上浮50%计算罚息。2、三峡职院工会在本院一审时未办理注册登记手续；本院重审时已办理注册登记手续。3、2018年7月6日，经宜昌市中级人民法院主持调解，长楹公司与张新勇（三峡职院职工）等42人房屋买卖合同纠纷上诉案件达成部分调解协议。长楹公司将张新勇等42人缴纳的购房款本金1088万元退还给购房人。一审法院认为，三峡职院工会与长楹公司签订《团购意向协议》，系当事人双方真实意思的表示，并不违反法律规定，一审法院予以确认。在《团购意向协议》中，主要明确三峡职院工会组织协调该院职工购买长楹公司开发的房屋350套，但该约定并不具有强制性，现长楹公司以未签订商品房买卖合同的77套房屋未支付的购房款19276943元为基数，要求三峡职院工会和三峡职院承担违约金3810328.75元，没有合同依据和法律依据，法院不予支持。《团购意向协议》第五条约定了双方解除协议的条件，现三峡职院参加团购的348户职工中的149户退房户已通过自行和解、法院调解等方式，与长楹公司已实际解除了《团购意向协议》。长楹公司要求三峡职院及其工会赔礼道歉，恢复长楹公司商业信誉的诉请，因证据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第四百零二条规定，判决：驳回原告宜昌长楹置业有限公司的诉讼请求；案件受理费18641元，由原告宜昌长楹置业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，法院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点有四：1、本案与其他42件关联案件是否应该合并审理；2、上诉人与二被上诉人之间是什么关系，购房人与本案各当事人是什么关系；3、签订的协议是什么性质的合同，是否有效，如果有效，是否解除；4、谁存在违约行为，谁先违约，怎样承担违约责任。一、关于本案与其他42件关联案件是否应该合并审理的问题。长楹公司认为42名购房人与本案属于关联案件，应该将42名购房人认定为有独立请求权的第三人。本院认为，案件应当共同审理需要满足诉讼标的同一的条件，本案与职工诉长楹公司的42件购房案件并非同一诉讼标的，不属于应该合并审理的情况，同时我国《民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权的第三人有权提起诉讼，无独立请求权的第三人在与案件有利害关系情况下，可以申请参加诉讼或由法院通知参加诉讼，42名购房人均有独立请求权，属于有独立请求权的第三人，在有独立请求权的第三人未要求的情况下，法院不宜主动追加，一审法院审理程序并无不当。二、关于上诉人与二被上诉人之间是什么关系，购房人与本案各当事人是什么关系的问题。长楹公司与三峡职院工会签订《团购意向协议》，该协议第六条第一项载明“甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜”应该认定三峡职院工会与购房职工系委托关系，长楹公司对此关系并无异议，但对于一审法院适用法律有不同意见，认为三峡职院工会授权不明，应该适用《民法通则》第六十五条规定，授权委托书不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任以及《合同法》第四百零三条的规定，对于这一说法本院认为，《合同法》第四百零三条规定了委托人或第三人的介入权，但该权利的行使需以“第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系”为前提，本案中在签订《团购意向协议》时三峡职院工会明确是受职工委托，长楹公司对此知情，虽然长楹公司提出未出具书面委托书，属于委托不明，但该事项并非法律强制规定必须要以书面委托的形式，且在《团购意向协议》签订后，三峡职院工会向职工传达消息，职工对《团购意向协议》的内容无异议，协议的签订内容应该视为授权范围，内容并非不明，在团购中购房职工属于群体概念，代指三峡职院工会“在职、在编、在岗”的职工，授权主体明确，因人数众多且并非每一职工都具有购房意愿，在签订《团购意向协议》时人数上存有不确定性，但不能据此认为三峡职院工会是隐名间接代理，上诉人称不知道三峡职院工会与购房职工存有代理关系法院难以认同，本案长楹公司知晓三峡职院工会代理职工，一审法院按照《合同法》第四百零二条规定，认定《团购意向协议》约束长楹公司与购房职工并无不妥。至于长楹公司提出需查明所涉40余套未支付尾款房屋的购房人是否具备购房资格问题，其应在签订正式购房合同时一并予以提出，由于未购房职工最终未签订正式房屋买卖合同，本案无需再进行审查。三、关于签订的协议是什么性质合同，是否有效，如果有效，是否解除的问题。《团购意向协议》形式上属于意向书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在《团购意向协议》中仅仅只约定了房屋状况、价款支付方式与解除事由，不涵盖商品房买卖合同的主要内容，《团购意向协议》并非商品房买卖合同而是为了签订商品房买卖合同的约定。要判断合同的性质需要从具体约定来看，如果合同内容直接确定了当事人的权利义务，直接约束当事人，则该合同为本约合同；反之，如果当事人的权利义务还需要订立另外一个合同才能确定，则该合同为预约合同。在本案中，三峡职院工会不是真正的购房人，真正的购房人是三峡职院有购房意愿的职工，长楹公司、三峡职院工会均是在为三峡职院部分职工购买长楹公司即将开发的房屋作准备，《团购意向协议》性质上属于预约合同。虽为预约合同但系当事人真实意思表示，也无其他无效事由，应该认定合同有效。在《团购意向协议》第五条约定：“双方一致约定，如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。”该条即为双方当事人对协议解除条件及后果的约定。上诉人所提及的未履行，没有签订商品房买卖合同的房屋也同样属于购房人未按时足额交付房屋价款的情况，属于协议约定的解除事由，由于长楹公司向三峡职院发出《确认函》明确未签订房屋149套并注明该房源退还开发单位，长楹公司通过通知已经解除了协议，一审法院对此认定无误，上诉人请求解除未履行部分这一诉请已无意义。四、关于谁存在违约行为，谁先违约，怎样承担违约责任的问题。三峡职院工会在组织团购房屋、签订《团购意向协议》以及点军区人民法院一审时未办理注册登记手续，三峡职院工会属于三峡职院的内设机构，三峡职院工会在无独立的法人资格情况下三峡职院作为被告并无不妥，但上诉人请求三峡职院与三峡职院工会连带承担违约金以及三峡职院工会公开赔礼道歉的诉请，不予认可。根据《团购意向协议》约定，购房职工在退回预选房屋后，长楹公司应退回购房款，长楹公司未依约退还购房款理应承担支付逾期退款期间利息的赔偿责任。而三峡职院工会作为团购意向协议签订的甲方，虽然在组织团购活动过程中未正确履行职责及未充分履行好沟通协商协助义务，但长楹公司应明知三峡职院工会在受托中是无偿的。现长楹公司以未签订商品房买卖合同的77套房屋未支付的购房款19276943元为基数，要求三峡职院工会和三峡职院承担违约金3810328.75元，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，宜昌长楹置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37282元，由上诉人宜昌长楹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 唐兆勇审判员 赵春红审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十二月二十六日法官助理李丹法官助理张俊保书记员张萍书记员熊芳园