湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1474号上诉人（原审被告）：和昌（十堰）房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区公园路162号。法定代表人：吴龙圳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孔庆阁，湖北孔优旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐镖，男，1988年11月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：乔洪，湖北平长律师事务所律师。上诉人和昌（十堰）房地产开发有限公司（以下简称“和昌房地产公司”）因与被上诉人徐镖商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。和昌房地产公司上诉请求：原判认定事实不清，程序违法，其判决应予撤销，并发回重审。其理由如下：一、一审法院违反法律程序。首先，本案原告系上诉人开发的和昌国际城（二期）业主，因房屋买卖合同纠纷，与其他和昌国际城（相关楼盘）190户业主分别提起诉讼，一同立案，但一审法院没有认真审核立案材料，直到开庭之时，未能明晰合同相对人、诉讼当事人主体身份；其次，一审对和昌国际城这些业主起诉的案件，均适用简易程序，独任并案审理。但实际庭审中，法庭又宣称这些案件为“集团诉讼”，所有案件原告作为“共同诉讼”的原告，通过“诉讼代表人”并委托代理人参与庭审，其结果，包括本案在内的所有案件，都没有依程序完成开庭审理；再次，和昌国际城这些业主起诉的案件，虽然在诉讼主张上有共性，但不同业主，房屋买卖合同签订和实际履行情况各不相同，一审期间，法庭没有就本案原告的诉讼主张及其提交的相应证据，组织进行庭审调查和质证。二、判令上诉人支付“逾期办证”违约金没有事实根据和法律依据。首先《商品房预售合同》第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。“因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的”，“按己付房价款1%向买受人支付违约金”。可见，本案合同双方并无办证期限及“逾期办证”支付违约金的具体约定；其次，没有任何有效证据证明上诉人违约。事实上，我公司早已“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，只是由于政策调整，原来的国有土地使用权、房屋所有权登记现归并为不动产权登记，地籍重新核查迟滞办证进度；尽管如此，我公司开发并依法销售的和昌国际城（二期）商品房，产权登记手续正陆续办理，不存在“不能办理房地产权属证书”的情形。事实上，本案被上诉人的不动产权证早已办好，其索求违约金的理由根本不成立；但一审判决却称“截止庭审结束”，本公司仍未为其办理不动产登记手续，完全枉顾事实；最后，一审法院没有通过庭审查明案件事实，把商品房楼盘的交付使用，等同于出卖人向买受人交房；把开发商提供资料“报产权登记机关备案”等同于为每户业主办证；把行政主管部门根据《商品房销售管理办法》对开发商提出的“资料备案期限”要求，理解成出卖人对买受人“交房办证期限”的承诺，把“逾期办证”推定为“不能办理房地产权属证书”，这是对《商品房预售合同》相关条款的错误解读。从不动产权登记流程看，提供资料“报产权登记机关备案”是“办证”的前提，也是开发商作为出卖人的法定义务；在办理产权登记过程中，商品房买卖双方必须各自承担相关契税，配合提供相应资料，不可能单独对出卖人设定办证期限。所以，一审法院对上诉人“逾期办证”的认定和判决，于法无据，于理不通。三、判决上诉人提供“规范、安全的供电设施”，超出“商品房预售合同纠纷”案审理范围。首先，在上诉人依法开发建设的商品房楼盘，供水、供电等内部配套设施都是“规范、安全的”，被上诉人对“用电设施”提出的诉求和一审法院的认定都是错误的；其次和昌国际城地处浙江路两侧，因周边还有部分在建项目设有完工，导致被上诉人入住的相关楼盘，供电系统尚未整体并入国家电网，本案双方签订的《商品房预售合同》及相关附件对此有明确约定，上诉人并未失约。同时，争议楼盘供电系统并入国家电网必须符合电力管理规划，上诉人有义务协同物管单位向相关供电公司办理电力增容、移交等手续，但此并非《商品房预售合同》相对人之间的问题和争议，一审判决失当。徐镖向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金6500元；2、判令被告履行办理不动产登记证及架设小区永久性供电设备（设施）等合同义务；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定：2014年5月8日，徐镖和和昌房地产公司签订了《商品房预售合同》，约定徐镖购买和昌房地产公司开发的和昌国际城65幢1单元1-7-8号房屋，总价款为650000元。出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在交房时即应接通供水、供电等基础设施、公共配套设施。合同第十五条规定，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。按照国家规定买卖双方各自承担办理产权证的相关税费，并将资料备齐提交出卖人，委托出卖人代为办理产权登记手续。若因买受人原因导致产权证不能在约定时间内办理的，买受人自行负责。徐镖按照合同约定向和昌房地产公司支付了全部房款、契税和维修基金。和昌房地产公司于2016年3月7日向徐镖交付了房屋。截止庭审结束，和昌房地产公司仍未为徐镖办理不动产登记手续，徐镖所购房屋接通的是临时用电而非正常居民用电设施，故而引发诉讼。一审法院认为，和昌房地产公司和徐镖签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，该合同有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续亦是房地产开发企业的法定义务，因房产证和土地证两证合一统称为不动产权属证书，故和昌房地产公司有义务协助徐镖办理涉案房屋的不动产权属证书。和昌房地产公司未在合同约定期限内为原告办理不动产权属证书，应承担逾期办证的违约责任，合同中约定该违约责任为购房款的1%，故徐镖请求和昌房地产公司支付违约金6500元本院予以支持。合同虽约定交房时即应接通供电基础设施，供电基础设施应当理解为由供电公司建设的安全可靠的供电设施，故和昌房地产公司应当提供能保障规范、安全运行的供电设施。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告和昌（十堰）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告徐镖办理位于十堰市浙江路和昌国际城第65幢1单元1-7-8号商品房的不动产权属证书；二、被告和昌（十堰）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐镖逾期办理不动产权属证书违约金6500元；三、被告和昌（十堰）房地产开发有限公司应当为原告提供规范、安全的供电设施；四、驳回原告徐镖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告和昌（十堰）房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人和昌房地产公司向本院申请了调查令，申请向不动产登记机关调取其已经履行了备案义务的相关证据，但截止二审判决前，其并未调取到相关证据。二审期间，各方均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理焦点为：1、关于和昌房地产公司是否构成了违约，应否支付逾期办证违约金的问题。第一，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故和昌房地产公司提供证明文件协助徐镖办理房屋权属证书是其作为房地产开发企业的法定义务；第二，双方签订的预售合同第十五条（关于产权登记的约定）规定，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。本案一审和二审期间，出卖人和昌房地产公司并未提交证据证明其在房屋交付使用18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关进行了备案，其未按照约定的期限履行义务构成了违约，应当承担违约责任；第三，双方签订的预售合同中对逾期办证的违约责任虽无具体约定，但考虑到无论是提交资料进行备案或者协助办理登记，均属于“产权登记”的范畴，故一审法院按照合同中关于“产权登记”的相关约定判决和昌房地产公司支付违约金并无不当。2、关于双方签订合同对提供供水、供电设施条件的理解问题。和昌房地产公司认为现在已提供用电，符合合同要求；但徐镖认为提供的临时用电，合同供电应理解为由供电部门提供的安全可靠的供电设施。本院认为，和昌公司与业主签订的《商品房预售合同》系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。故本案关于交房时供电，应理解为提供能保障规范、安全运行的供电设施。3、关于一审程序问题。本案系和昌房地产公司与购房人因房屋买卖合同履行中发生纠纷而引起诉讼中的一起，购房人虽然人数众多但案情基本类似，且诉求趋于一致，一审法院分别单独立案后，适用简易程序进行合并审理并不违反法律规定，庭审中采取集体开庭和推举业主代表发言的方式也并无不当，对此批案件的实体审理并未造成不利影响。综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律和判决结果并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人和昌（十堰）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年十二月十九日书记员  李大旭