湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初3064号 原告：湖南岁茂物业服务有限公司，住所地湖南省桃江县桃花江镇金峪庄园第6栋。 法定代表人：郭征兵，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：詹进，男，1985年7月2日出生，汉族，户籍住所地湖南省桃江县。现居住在桃江县桃花江镇金峪庄园第4栋4-603号房。 原告湖南岁茂物业服务有限公司（以下简称岁茂公司）与被告詹进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南岁茂物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘薇，被告詹进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岁茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费2584元及滞纳金2357.9元（自2017年6月1日计算至2019年5月31日）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月31日，被告与长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，协议约定由长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处向被告位于桃江县园（4-603）房屋提供物业服务，同时也约定被告如未能在计费日起30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，原告有权按每日3‰向被告收取滞纳金（违约金）。后因管理上的原因，长沙市天创物业管理有限责任公司退出了本小区的管理，原告于2017年7月20日通过招投标程序，中标了桃江县园物业服务项目，桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日与岁茂公司签订了《金峪庄园前期物业服务合同》，合同约定由岁茂公司向被告提供物业服务。同时，长沙市天创物业管理有限责任公司于2017年8月20日将全部债权转让给岁茂公司。被告自2017年6月1日起，未按照《前期物业服务协议》的相关约定缴纳物业管理服务费。被告所购金峪庄园（4-603）房屋面积为97.12㎡，自2017年6月1日至2019年5月31日应该交纳物业管理费2584元，因被告一直拖欠，产生滞纳金（违约金）2357.9元。原告多次催促被告履行协议，但被告房屋漏水等各种理由拒不缴纳物业费。故诉至法院。 被告詹进辩称：原告诉称事实与客观事实严重不符，被告不具备前期物业服务主体资格，在提供部分物业服务期间，没有以业主为中心，没有履行物业服务的职责与义务，严重侵害了业主利益，应当驳回原告的诉讼请求。1、原告诉称“于2017年7月20日通过招投标程序，中标了桃江县园物业服务项目，桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日与岁茂公司签订了《金峪庄园前期物业服务合同》”纯属虚构。金峪庄园前期物业一直是长沙市天创物业管理有限公司（以下简称天创公司），在当地有关部门备案登记是天创公司，开发商交房时提供的资料确定的前期物业是天创公司，没有任何依据证明原告进驻金峪庄园通过了招投标，开发商未对业主披露过原告为前期物业，更未征询过被告及其他业主的意见，原告称其权利从天创公司受让而来，该做法严重违法。2、天创公司将全部债权转让给原告不实，该转让不能替代前期物业合同，不能据此取得前期物业服务资格，侵犯了被告及其他业主的利益。3、原告主张被告应该支付所欠物业管理服务费2584元及滞纳金2357.9元没有事实根据，被告不同意支付。双方没有签订物业服务合同，前期物业天创公司具备一级资质，原告只有三级资质，无权具备一级资质的服务收费标准，被告及其他业主不承认原告为前期物业，更不追认服务收费标准。滞纳金属于行政处罚范畴，原告无权行使。被告并非恶意拖欠物业管理服务费，拖欠的原因正当，原告存在长期服务明显不到位的25种情形，未履行物业服务者的法定义务，长期充当开发商的幕后打手，无端侵害被告及全体业主的合法权益，被告房屋漏水等问题从2017年入住至今尚未解决。4、原告不具备起诉被告的主体资格，根据合同相对性原则，被告并非原告所述物业合同的合同当事人。天创公司与原告的转让关系不必然导致原告取得金峪庄园前期物业服务主体资格，原告的收费标准既未经备案审批更未征得被告及业主代表或业主委员会的同意，其收费标准与其服务资质和标准严重不符，原告自身存在严重违法与违约行为，被告拒绝支付物业费是履行合同抗辩权。5、全体业主对原告的服务不满意，要求原告退出金峪庄园，原告所称在金峪庄园服务系一厢情愿或强迫交易。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。 本院经审理查明事实如下：2015年9月17日，被告詹进与桃江县金江置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金峪庄园第4栋4-603号房屋，房屋建筑面积97.12㎡。2016年7月31日，被告（协议乙方）与长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处（协议甲方）签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，协议约定：由长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处向被告位于桃江县园（4-603）房屋提供物业服务。甲方提供的前期物业服务包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；6、小区内交通秩序及车辆停泊管理；7、维护公共秩序，协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作；8、开展社区文化娱乐活动；9、物业及物业管理档案、资料；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。并约定本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时终止。同时约定：物业管理费收费标准住宅1.1元／月／平方米，乙方如未能在计费日起30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取。后来长沙市天创物业管理有限责任公司退出了金峪庄园小区的管理，原告于2017年7月20日通过招投标程序，中标了桃江金峪庄园物业服务项目，开发商桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日与原告岁茂公司签订了《金峪庄园前期物业服务合同》和《补充协议书》，合同约定由原告向被告提供物业服务。2017年8月20日，长沙市天创物业管理有限责任公司与原告岁茂公司签订《债权转让协议》，双方达成合意将天创公司依法享有的对金峪庄园小区所有业主的债权及其附属的一切权利、利益全部转让给原告行使。原告于2017年9月5日将物业公司变更事项予以张贴公告，另以工作人员口头告知、手机群发短信息的方式予以通知小区各业主。被告詹进自2017年6月1日起至今，未按照《前期物业服务协议》的相关约定缴纳物业管理服务费，期间，原告多次进行了催收，但被告以答辩状之理由予以抗辩拒缴。遂酿成本案纠纷。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告主张被告缴交物业管理服务费和滞纳金。案件争议的焦点是被告所提出的抗辩理由是否成立以及被告应否缴交物业管理服务费和滞纳金。 一、关于案涉合同、协议效力问题。 长沙市天创物业管理有限责任公司金峪庄园管理处与被告詹进签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。原告岁茂公司通过招投标程序，中标金峪庄园的服务项目，并与开发商桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日签订了《金峪庄园前期物业服务合同》和《补充协议书》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故上述合同及补充协议对作为业主的被告具有约束力。长沙市天创物业管理有限责任公司于2017年8月20日与原告岁茂公司签订《债权转让协议》将含被告在内的金峪庄园小区业主的债权及附属的一切权利、利益转让给原告岁茂公司。根据《合同法》关于债权转让的规定，债权转让经需通知债务人，方对债务人产生效力。原告岁茂公司多次对被告詹进进行了口头通知、书面催收且被告作为业主享受了原告提供的物业服务，显然被告对前期物业公司已变更及债权转让事实已经了解，长沙市天创物业管理有限责任公司转让给原告岁茂公司的债权对被告詹进发生效力。 二、关于物业管理服务费收费标准的问题。 2016年3月21日，桃江县发展和改革局对长沙市天创物业管理有限责任公司金峪庄园管理处作出《关于金峪庄园住宅区前期公共性服务收费标准的批复》：核定桃江县园电梯住宅区前期公共性物业服务收费标准为每月每平方米1.10元。2019年11月15日，桃江县发展和改革局对原告岁茂公司作出《关于金峪庄园小区前期物业收费主体变更备案的复函》：公司需参照《关于金峪庄园住宅区前期公共性服务收费标准的批复》核定内容提供相关服务。且被告詹进与天创公司签订的《前期物业服务协议》、原告岁茂公司与桃江县金江置业有限公司签订的《金峪庄园前期物业服务合同》中，均对物业管理服务费的收取标准有明确约定。双方若要变更服务收费标准，双方应当协商解决。至于被告认为天创公司物业服务资质等级为一级，而原告岁茂公司物业服务资质等级为三级，原告不能按照一级资质标准收费，应当相应降低收费标准。本院认为，给收费标准备案、管理，应由国家相关部门解决，法院不宜处理。因此被告的该项主张无法律依据，本院不予采纳。 三、关于被告拖欠应缴交物业管理服务费金额问题。 被告詹进应按照合同约定的1.1元每月每平米×97.12平方米的标准缴交自2017年6月1日计算至2019年5月31日止（共计24个月）拖欠原告的物业管理服务费共计2564元。 四、关于原告物业服务质量的问题。 被告列举了原告岁茂公司物业服务明显不到位的25种情形“1、卫生、垃圾未及时清理，2、部分保安态度恶劣，咒骂威胁业主，3、地下停车位清扫不力，钉子破胎情况时有发生，4、物业账目从不公开，5、垃圾桶收集、清运不及时，6、帮助开发商打压业主，7、违法长期收取停车费，不放停，8、从不摆正位置，以为服务小区就是可管制与强制小区业主，9、安防设施纯属摆设，除了设杆拦车收费，其他出入等视而不见，10、门禁严重破坏长期未能修好，15栋等常丢失物品，11、每栋电梯存在质量安全无人处理解决，12、薛新南、詹进等业主管道质量无人处理，13、88栋服务严重缺人缺位，车位无法正常使用，14、小区保安老龄化特别严重，大部分不符合劳动合同法规定的劳动主体资格，15、小区保安生活作风严重不检，有损小区形象与有损风化，16、只要涉及业主需求的问题均无法也未能解决，而只要开发商提出的问题均能积极响应，歧视业主需求，17、违法收取（装修保证金之外的）费用，18、违法赚取水费、电费差价，19、不接受业委会的监督，物业老板带头违反小区管理秩序，20、地下停车位长期积水潮湿，21、外墙被违法破坏，22、天创物业为何变成了岁茂物业，岁茂物业无服务资格，23、消防通道、门面路段被长期堵塞，24、物业服务人员无上岗证上岗，25、物业人员无物业资格证明”，被告另提出其房屋漏水和屋内消防报警器无故报警，而原告至今都没有维护维修到位，认为原告服务质量差，导致小区内大部分业主未缴纳物业管理服务费。从被告所列举的上述情况来看，既有原告的问题，又有建设单位的问题，还有个别业主的问题，不能全部归责于原告。 五、关于被告应否缴交所拖欠物业管理服务费的滞纳金的问题。 本案中，原告起诉不仅要求被告支付物业管理服务费，还要求按每日3‰的标准支付滞纳金。虽然案涉合同已明确约定“乙方如未能在计费日起30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取”，但该格式合同由原告提供，被告拒缴物业管理服务费的主要原因是原告的服务质量差，结合滞纳金的惩罚性的性质，本院认为原告主张滞纳金，证据不足，理由不充分，不予支持。 综上所述，依法成立的合同应受法律保护。原告湖南岁茂物业服务有限公司根据合同约定为桃江县金江置业有限公司金峪庄园提供了物业服务，被告詹进作为金峪庄园的业主，未按约定缴交物业管理服务费，其行为已构成违约，现原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、由被告詹进于本判决书生效之日起十日内支付原告湖南岁茂物业服务有限公司物业管理服务费2564元； 二、驳回原告湖南岁茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告詹进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘兆斌 二〇一九年十二月十六日 法官助理肖化众 书记员何翀 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。