湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初124号原告：靳艳艳，女，1980年6月13日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：陈向军，湖北磁湖律师事务所律师。被告：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园15号楼，统一社会信用代码91420200790580264U。法定代表人：宋险峰，董事长。委托诉讼代理人：邱世明，男，公司法务主管。委托诉讼代理人：骆晨，湖北太圣律师事务所律师。原告靳艳艳与被告湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳艳艳的委托诉讼代理人陈向军，被告恒大公司的委托诉讼代理人邱世明、骆晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳艳艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还其向原告收取的补房屋面积差价款15,673元，并支付被告非法占用原告补交房款期间的利息4,702元（利息以补交购房款为基数，按年利率24%的标准，从补交购房款之日起计算至2019年2月12日止）；2、判令被告支付逾期交房违约金50,370.20元（违约金以购房款为基数，按每日万分之一的标准，从合同约定的交房之日即2016年7月30日起至实际补交购房款并领取房屋钥匙之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月1日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于黄石××区××·锦绣××湖楼盘××楼××单元××室商品房××套，该商品房建筑面积为126.81平方米，每平方米8,292.48元，房屋总价1,051,570元整；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算，以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补；被告应在2016年7月31日前将通过规划等各项验收的房屋交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定足额支付了全部购房款，但被告迟至2017年11月23日才通知原告收房，并且要求原告必须补交因规划调整而导致的房屋面积差价款才能领取房屋钥匙。由于原告急需住房使用，于2017年11月23日被迫向被告交了15,673元所谓的“补差额房款”后从被告处领取了房屋钥匙。但被告至今未向原告提供房屋管理部门审核确认的房屋面积实测报告以及规划管理部门出具的规划验收报告。综上，被告在未出具房屋实测面积报告的情况下要求原告补交房屋面积差额款，无事实及法律依据，属不当得利，应予返还；被告未按期向原告交付符合约定的房屋，应承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身合法权益，故而诉至法院。被告恒大公司辩称：1、恒大·锦绣磁湖项目已通过规划验收，取得正式房屋实测面积报告，收取业主补面积差价款合理合法。2016年3月恒大公司申请对项目局部外立面规划进行调整，包括住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。2、恒大公司不应当承担本案逾期交房的违约责任，涉案房屋施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间应予以顺延，被告在交房时间及交房条件上不存在逾期的事实。3、部分原告诉讼主体不适格，应依法驳回其起诉。4、被告愿意按照2017年5月25日规划局的公示向业主退还外廊封闭增加的面积款，但无论外廊是否封闭，电梯前室的面积均应当按全部面积计算而非一半面积计算。另外，被告已向各业主发布了外廊封闭增加的面积款退款通知，故原告关于房屋面积差价款的资金占用期间利息的诉讼请求不应得到支持。综上，请求法院不予支持原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于房屋买卖合同约定内容。2016年4月1日，被告恒大公司（出卖人）与原告靳艳艳（买受人）签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS16003310）。合同约定：靳艳艳购买恒大公司开发的位于黄石市黄石港区杭州路1号、2号、3号、6号恒大·锦绣磁湖2号楼1单元5层501室商品房一套，建筑面积为126.81㎡（套内建筑面积100.16㎡、公摊面积26.65㎡），单价为8,292.48元/㎡，房屋总价款为1,051,570元。第八条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补。第九条交付期限和条件。交房日期为2016年7月31日前，交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十二条交接。商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知或公告通知发出或电话通知交房期限届满次日起，视为商品房已交付买受人使用，买受人应承担物业管理费及房屋保管等相关责任。第十三条规划、设计变更。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。同时，合同附件中约定：公共建筑面积之中的楼梯间、公共门厅和过道等公共建筑内容，以水平投影面积计算；公共建筑面积的计算方式按《房产测量规范》等国家规定执行；截至本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部购房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用及房屋保管责任自合同约定的交房时间开始计算；买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款651,570元，其余购房款400,000元，向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付；因以下原因造成房屋延期交付，出卖人可免除延期交付责任：1、遭遇不可抗力（无需增加出卖人的告知义务）；2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误；3、市政配套的批准与安装的延误（因出卖人主要过错的除外）；4、其他非出卖人主要责任导致的延期交付情形，包括但不限于天气因素，如39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水等足以影响工程施工的雨、雪天气；5、合同约定或法律规定的出卖人可据实予以延期的其他情形。二、关于履约行为。原告已按约付清合同约定的购房款1,051,570元。被告恒大公司分别于2016年4月5日、2016年6月2日开具载明付款金额为651,570元、400,000元的发票。2016年9月底至10月初，恒大公司通知原告等业主于2016年10月1日起开始办理交房手续。原告于2017年11月23日向被告恒大公司补交房屋面积差额款15,673元后，领取涉诉房屋钥匙，并在《入伙通知书》上签名，被告恒大公司向原告出具一份收款收据。三、关于房屋的验收手续。2018年8月23日，恒大·锦绣磁湖项目通过规划验收（在2016年10月被告恒大公司通知业主交房时，恒大·锦绣磁湖项目1号、2号、3号楼尚未通过规划验收）。2019年1月28日，恒大·锦绣磁湖2号楼项目办理了工程竣工验收备案登记手续。四、关于房屋面积的确定。2016年4月1日，原告与被告之间签订的《黄石市商品房买卖合同》约定的涉案商品房建筑面积126.81㎡，是根据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告确定。因该工程项目规划审批的楼梯间为开敞状态，该预测报告对于楼梯间（即电梯前室部分）按一半面积计算。2016年6月8日，黄石市规划局在互联网站、施工现场、报纸上刊登、张贴了《黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整批前公示》，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。2016年10月20日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积认定的函》。2016年11月14日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局回函称：依据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》规定，不封闭式走廊计算一半面积【附中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》第8.2.2条计算一半建筑面积的范围：a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算】。2016年12月15日，黄石市规划局向黄石市房地产管理局发出《关于再次认定恒大·锦绣磁湖项目建筑方案调整面积的函》，称经其核查未找到与该项目情况符合的相关规定，其依据中华人民共和国国家标准GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定该电梯前室部分半封闭与全封闭均按全面积计算，因该项目已在黄石市房地产管理局办理相关预售许可，故针对该项目电梯前室及公共走道由半开敞式调整为全封闭式，请黄石市房地产管理局再次明确并书面回函。2016年12月26日，黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出《关于的复函》，称根据中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》和湖北省地方标准DB42/T1049-2015《房产测绘技术规程》认定，恒大·锦绣磁湖1号楼项目实测，第二单元电梯前室1-11轴至1-14轴交1-Q轴至1-X轴区间（即电梯前室部分）计算全面积；1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）计算一半面积。其他楼栋电梯前室面积计算与1号楼第二单元电梯前室类似，若规划批准1-11轴至1-14轴交1-X轴至1-Y轴区间（即电梯前室外廊部分）全封闭，则该部分计算全面积。2017年5月26日，黄石市规划局作出《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，告知各小区业主：“恒大·锦绣磁湖项目住宅电梯前室外廊原规划方案中为敞开式设计，考虑原设计方案因雨雪天气导致地面湿滑存在安全隐患，为加强安全管理，建设单位已向我局申请变更封闭处理。根据现场核实结果和部分业主的诉求，就电梯前室外廊封闭导致面积变化问题，经我局与市房管局协商，市房产测绘中心对该项目的房屋面积进行了两次测绘，分别就电梯前室外廊封闭和电梯前室外廊未封闭的状态出具《房屋测绘成果报告》。通过比对，电梯前室外廊封闭后，房屋每单元每层面积增加范围为1.24㎡-1.58㎡。根据户型结构不同分摊到每户增加0.32㎡-0.7㎡。考虑到规划审批及该项目实际情况，业主办理《不动产权证书》按电梯前室外廊封闭计算面积，实际购房款按电梯前室外廊未封闭面积结算，涉及电梯前室外廊封闭产生的面积增加部分购房款由建设单位承担。……本公示涉及的利害关系人，依法享有听证权，如需听证，应在公示期内提出书面申请。”根据该公示，原告靳艳艳购买的涉案房屋电梯前室外廊封闭增加的面积为0.51㎡。2019年2月12日，黄石市欣业房地产经营服务中心作出黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》，载明涉案房屋建筑面积为128.66㎡，其中套内面积为99.75㎡、分摊面积为28.91㎡。该份报告书是在涉案工程项目办理了工程竣工验收备案手续后，按照电梯前室外廊封闭状态进行的实测，其中对于电梯前室部分的面积按照全面积计算。2019年2月18日，涉诉房屋经不动产登记，建筑面积为128.66㎡。2019年5月20日，黄石市欣业房地产经营服务中心向本院作出《恒大·锦绣磁湖项目房屋面积测绘相关情况说明》：1、因黄石市不动产登记中心成立，2017年5月底黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员转至黄石市欣业房地产经营服务中心，两单位同属市房管局二级单位；2、2014年7月受恒大公司委托，黄石市房屋测绘中心依据市规划局审批的该项目建筑图纸对房屋面积进行预测。由于对1-3#楼电梯前室及外廊的界定有误，将两部分均按1/2面积计算；3、2017年5月，依据规划局《关于恒大·锦绣磁湖项目面积实测的函》要求我单位出具该项目外廊封闭面积现状测量报告与未封闭的现状测量报告，明确因外廊封闭产生的面积差异；4、目前该项目已完成工程竣工备案手续，我单位根据电梯前室外廊封闭现状已出具房屋面积实测报告。另查明：2017年11月30日起，恒大公司就涉案项目电梯前室外廊维持现状或拆除征求意见，488户业主，312户业主同意维持现状、75户要求拆除；2018年2月8日，黄石市规划局面向涉案项目全体业主召开电梯前室外廊封闭方案听证会，因维权业主强烈反对，致听证会未果；2018年3月，恒大公司按原规划设计方案对涉案项目电梯前室外廊拆除整改，遭业主信访投诉；2018年4月29日，恒大公司就涉案项目电梯前室外廊封闭事宜组织讲解并征求意见，经公证，参会业主107户，105户同意维持现状、1户要求拆除、1户弃权；2018年7月11日至19日，第三方通过电话、短信及入户调查的方式对涉案项目489户业主进行调查，三分之二的业主同意维持现状即同意电梯前室封闭。2017年2月，45名涉案项目业主以黄石市规划局为被告向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼，请求确认黄石市规划局就黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整作出的同意审批行政许可行为违法和无效，并判决撤销该行政许可行为。该案经黄石市中级人民法院二审，维持了黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202行初21号行政裁定，驳回涉案项目业主45人的起诉。本院认为，关于房屋面积差价款是否退还。本案中，房屋面积变更的原因在于被告将住宅电梯前室外廊由原规划方案中的敞开式设计变更为封闭式设计，并最终按照变更后的封闭式设计通过了规划验收。经核算，原告应付房屋总价款为1,066,910元（房产登记面积128.66㎡×合同约定单价8,292.48元/㎡），原告已付1,067,243元（合同约定房屋价款1,051,570元+补交面积差价款15,673元），实际多付的面积差价款333元，被告应当予以退还。此外，根据2017年5月26日黄石市规划局作出的《恒大·锦绣磁湖项目电梯前室外廊实测面积的公示》，原、被告双方对于被告应当向原告退还电梯前室外廊封闭增加的面积0.51㎡的购房款4,229.16元（0.51㎡×8,292.48元/㎡）无异议，本院予以确认。原、被告的分歧在于电梯前室部分面积应当按照《黄石市商品房买卖合同》的约定、依据黄石市房屋测绘中心出具的预测报告的结果按照一半面积计算房价款，还是应当根据2019年2月12日黄石市欣业房地产经营服务中心作出的黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》的结果按照全面积计算房价款。本院认为：第一，关于涉案房屋的预测报告及实测报告均是以中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范》为依据进行测量。第二，2016年12月26日黄石市房地产管理局向黄石市规划局发出的《关于的复函》，亦确认涉案工程项目的电梯前室按照全面积计算。第三，出具预测报告的黄石市房屋测绘中心相关房产测绘职能及技术人员现已转入黄石市欣业房地产经营服务中心，该中心于2019年5月20日向本院作出情况说明，其在预测报告中对电梯前室部分按照一半面积计算有误，该中心此后出具的《房产测绘成果报告》及黄石市欣业测【实测】字2019（008）号《黄石港区杭州路1号、杭州路2号房产面积实测技术报告书》均按照全面积计算电梯前室部分的面积。第四，原、被告在合同中已明确约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以黄石市房地产管理局认定的产权面积为准，据实结算，交房之时按合同约定单价计算商品房总价款，多退少补”。不动产登记确定的面积为128.66㎡。综上，当事人双方应当根据合同约定，按不动产登记确定的面积据实结算房屋价款，被告应向原告退还实际多付的房屋面积差价款333元，并退还电梯前室外廊封闭增加面积的价款4,229.16元，合计应退还4,562.16元。对原告诉请退还房屋面积差价款超过部分，本院不予支持。关于房屋面积差价款资金占用期间利息。变更规划申请虽系恒大公司在工程即将完工前向规划部门提出，但在规划部门进行变更审批过程中，恒大公司依照公示、听证等程序充分听取广大业主意见，历经封闭、拆除、再封闭过程，最终规划部门遵循绝大多数业主意愿对涉案项目依照变更后的规划设计予以规划验收，即恒大公司对涉案工程规划变更符合绝大多数业主利益。因恒大公司变更规划设计并未损害业主利益，同时涉案房屋实测面积与约定面积的主要差异来自于电梯前室面积的测算错误，因规划变更造成的房屋面积增加相对较小，且恒大公司在规划部门公示因楼梯间封闭增加的面积数量后已向业主发布了退款通知，并无占用该资金的主观意思，故恒大公司无需在向原告退还外廊封闭增加面积款的同时，另行支付资金占用费。对原告主张恒大公司应支付其补交房价款资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。关于恒大公司能否因雨雪低温等气象原因延期交房的问题。对恒大公司提出涉案工程项目施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间可以顺延的抗辩意见。恒大公司与原告已就因气象原因致延期交付房屋进行了约定，无论是在双方签订《黄石市商品房买卖合同》之前，还是在签订《黄石市商品房买卖合同》之后，出现上述气象因素导致工程延期，恒大公司均可据实延长交付房屋日期而无需承担逾期交房责任。对于合同第九条约定的出卖人的提前通知义务，因气象因素系客观真实存在，不受人为因素的影响与控制，无论买受人是否接到通知，已经发生的气象情况不会改变，出卖人是否履行提前告知义务对买受人均不产生实质影响或损失。故对客观存在的气象因素，在双方已将其约定为延期交付事由的情况下，即便恒大公司未按时履行通知义务，也不影响恒大公司可据实延期交付房屋。结合恒大公司提交的因气象、节假日原因致停工的工程施工日志、工程监理部门出具的工程停工情况说明及黄石市专业气象服务台出具的2014年6月至2016年7月期间气象证明资料，比照“39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水”的约定条件，认定恒大公司因气象因素可据实延期交付房屋的天数为59天，即恒大公司应于2016年9月28日前向原告交付房屋。故对恒大公司的该项抗辩意见，本院予以部分支持。关于违约责任。商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不构成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。根据合同约定的交房期限以及因气象因素可延期交房时间，恒大公司应于2016年9月28日前将符合合同约定及法律规定的交房条件的房屋交付原告。虽恒大公司于2018年8月23日前向原告交付了房屋钥匙，但涉案项目于2018年8月23日通过规划验收后，才符合合同约定的交房条件，即恒大公司未在期限内全面履行合同约定的交房义务，构成逾期交房违约，应按合同约定承担相应的违约责任。在诉讼过程中，双方对购房者在约定期限内付清购房款的事实无争议，即原告已在合同约定期限内付清了合同约定的购房款1,051,570元，并在2017年11月23日按照恒大公司的要求补交了面积差价款，且补交面积差价款的责任不在原告，故逾期交房违约金应当以合同约定的购房款1,051,570元为基数，按每日万分之一的标准，自最后交付期限的次日即2016年9月29日起计算至原告主张的实际补交购房款并领取房屋钥匙之日即2017年11月23日止。从审理查明的事实来看，恒大公司于2016年3月就涉案项目的外墙及楼梯间封闭向规划部门申请变更；规划部门于2016年6月8日在互联网站、施工现场、报纸上刊登、张贴涉案项目规划调整批前公示，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。因部分业主不同意变更原有楼梯间规划设计，致规划审批搁置。为此恒大公司多次征求业主的意见并组织业主及相关利害关系人就是否同意封闭楼梯间进行听证，部分业主就涉案项目规划变更审批问题对规划部门提起行政诉讼，直至2018年8月23日涉案项目才通过规划验收，此时距规划部门发布涉案项目规划调整批前公示已两年有余，最终规划部门仍按变更后的规划设计进行了审批。持有不同意见的业主有权进行正当维权，但在反复释理后仍继续维权的行为，导致规划验收流程被长期拖沓。鉴于导致逾期交房并非恒大公司存在主要责任所致，在承担逾期交房违约责任时酌情予以减轻，由恒大公司承担50%的逾期交房违约责任。综上，恒大公司需向原告支付逾期交房违约金22,135.55元（1,051,570元×1?×421天×50%），对原告诉请逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告靳艳艳返还房屋面积差价款4,562.16元；二、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告靳艳艳支付逾期交房违约金22,135.55元；三、驳回原告靳艳艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,450元，由原告靳艳艳负担903元，被告湖北恒大置业有限公司负担547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱海鹰人民陪审员  刘 玉人民陪审员  李乔乔二〇一九年十二月二十五日法官助理陈玲书记员李娜