河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5119号上诉人（原审原告）：杨莳祺，女，1982年11月18日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳天仁物业管理有限公司，住所地洛阳市西工区中州路与芳林路交叉口天仁爱丽舍公寓顶层。法定代表人：杨友平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田杰，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师。上诉人杨莳祺因与被上诉人洛阳天仁物业管理有限公司（以下简称天仁公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人杨莳祺的委托诉讼代理人刘志韫，被上诉人天仁公司的委托诉讼代理人司马争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨莳祺上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，天仁公司不提供车位违约在先，杨莳祺依法予以抗辩，要求天仁公司提供车位合法合理。2017年8月份，天仁公司的关联公司洛阳金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙公司）进行房地产开发，将杨莳祺租赁房屋的配套停车场破坏，而天仁公司未提供合格附属设施构成违约。租赁费的缴纳要以租赁物的出租人能够提供合格的租赁物为前提。二、天仁公司与金沙公司系关联公司（表现为股东混同、财务混同、管理人员混同、办公地点混同），其代表金沙公司与杨莳祺签订《停车场租赁协议》系为金沙公司出租房屋的配套设施，因金沙公司需要房地产开发欲拆除出租房屋而解除合同，该纠纷已上诉至中级法院。杨莳祺的停业系金沙公司停水、停电被迫暂停营业，杨莳祺自创酒店品牌，投资巨大，若不是金沙公司违约提出解除租赁合同，杨莳祺一定会将酒店经营下去，至今酒店十几名员工并未解散辞退，一审判决以杨莳祺的酒店被迫停业来认定杨莳祺要求履行合同不符合合同目的理由欠妥。天仁公司辩称：一、杨莳祺的上诉理由毫无事实依据，天仁公司并不存在任何违约行为。杨莳祺仅向天仁公司交纳租赁费用至2017年8月31日，之后一直拖欠租赁费用，但截止2019年8月16日其一直占有使用停车场。2017年9月份左右，因金沙广场项目进行文物勘探，天仁公司应杨莳祺要求另行安排了停车场。由于文物勘探对之前停车场影响不大，杨莳祺使用很短时间后又继续使用原来的停车场。如若杨莳祺坚持继续履行涉案的租赁协议，那么天仁公司在杨莳祺能够结清其所欠全部租赁费用，并且能够及时、足额的支付后续租赁费用的前提下，可以考虑继续履行协议，并且可以安排位于和悦酒店附近的位置供其停车使用。二、根据杨莳祺的违约行为及合同法的相关规定，涉案的租赁协议应予以解除。由于杨莳祺在履行与金沙公司签订的房屋租赁合同过程中，自身存在违约行为，金沙公司已依据西工法院的判决依法解除了租赁合同。天仁公司认为杨莳祺之所以与天仁公司签订《停车场物业租赁协议》，其目的就在于解决酒店经营中的停车问题，但由于酒店的房屋租赁合同已经解除，由此导致《停车场物业租赁协议》的合同目的也不能实现，依据《合同法》第九十四条第一项及第三项的规定，涉案的租赁合同应予以解除。请求驳回上诉，维持原判。杨莳祺向一审法院起诉请求：判令天仁公司按照与杨莳祺基于2015年8月13日签订的《停车场物业租赁协议》，继续履行双方的权利义务，并按照该协议约定向杨莳祺提供四十个以上的车位用于酒店经营。一审法院认定事实：2015年8月15日，金沙公司（甲方）与杨莳祺（乙方）签订《物业租赁合同》。金沙公司将其位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二至五层房屋、建筑面积为2070.84平方米的房屋租赁给杨莳祺用于经营和悦酒店。租赁期限为2015年8月15日至2023年8月14日止。2015年8月13日，天仁公司（甲方）与杨莳祺（乙方）签订《停车场物业租赁协议》，天仁公司将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦北侧地面停车场、面积共为2327平方米的物业出租给乙方用于和悦酒店停车专用。租赁期限为自2015年8月15日起至2023年8月14日止，租赁费用为每月5000元。付款方式为按半年支付，乙方应于每年的8月15日、2月15日前付清该年全部租赁费。协议约定，不论车位是否空置，乙方均应按时足额缴纳租赁费用。甲方承诺如因甲方原因造成乙方无法正常使用该协议约定的停车场时，甲方将积极协调保证乙方在另外的停车场正常使用，车位数不少于四十个位置。费用仍按该协议约定的费用。合同签订后，天仁公司将停车位交付杨莳祺使用。双方均认可杨莳祺缴纳租赁费用至2017年8月31日。杨莳祺最后一次向天仁公司缴纳租赁费系2017年8月23日，其缴纳的租金系2017年6月1日至2017年8月31日期间租金。杨莳祺并未按合同约定的先缴费后使用的方式缴纳租金。杨莳祺提交照片及视频资料拟证明停车场2018年4月已经被破坏的状态。天仁公司经质证认为杨莳祺提供的视频资料的拍摄时间无法确认。其视频文件的属性中修订时间等与其视频文件的时间不一致。该视频反映的施工范围系金沙广场项目靠近北边部分，而和悦酒店是项目靠南的部分，即便施工属实也不影响停车场的使用。天仁公司陈述，2019年6月案涉停车场地面才开始破坏，杨莳祺使用案涉停车场至2019年4月和悦酒店停止经营之后。在此之前，杨莳祺一直使用案涉停车场。一审法院认为，《停车场物业租赁协议》系杨莳祺与天仁公司在平等自愿基础上签订，合法有效，一审法院予以认可。首先，该租赁协议系双务合同，天仁公司应履行的义务系提供车位供杨莳祺使用，杨莳祺应履行的义务系支付租赁费用。合同约定的租赁费缴纳方式为按半年支付、先缴后用。杨莳祺主张要求天仁公司提供四十个车位，但杨莳祺的租赁费自2017年8月31日后未再缴纳。根据合同约定，杨莳祺已经违约在先。杨莳祺陈述其与天仁公司协商已将租赁费用交付方式变更为先用后缴，但其并未提供证据予以证明，一审法院不予采信。杨莳祺陈述该停车场于2017年9月不能正常使用，但其仅仅提供视频刻录光盘及照片，对于拍摄视频的原始载体并未向一审法院提交，一审法院无法确定其拍摄视频的时间。且仅仅依据视频亦不足以证明2017年9月至2019年4月停车场均无法使用的状态，故对该证据不予采信。在杨莳祺未缴纳租金的情况下，其要求天仁公司提供车位的诉讼请求不符合合同约定。其次，租用停车位的目的是为了保障和悦酒店正常经营需要，杨莳祺认可和悦酒店已于2019年4月停止经营，现杨莳祺要求天仁公司提供停车位已不符合合同约定目的。故对于杨莳祺要求天仁公司提供停车位的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回杨莳祺的诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨莳祺负担。本院二审庭审中，杨莳祺提交以下新证据：1.西工区人民法院公告一份；2.西工区人民法院执行异议裁定书一份；3.停车场照片三张，用以共同证明：天仁公司与其关联公司金沙公司通过恶意诉讼、虚假诉讼将租赁给杨莳祺的停车场已进行拆除，进行房地产开发的挖机工作，该停车场不仅仅是用于停车，更重要的是具有消防通道和作为向酒店供水通道的路径，也充分证明了天仁公司的违约情形。天仁公司质证认为，对杨莳祺提交的证据的真实性没有异议，但证明方向不予认可。关于金沙公司与天仁公司租赁合同一案，该案由金沙公司诉讼后，进入执行程序，西工法院执行局依法采取相应的执行措施，程序也完全合法，并不存在所谓的虚假恶意诉讼问题，天仁公司也不存在违约。本院经审理查明的事实与原审查明的事实认定一致。另查明：一、金沙公司与杨莳祺房屋租赁合同纠纷一案中，金沙公司向一审法院起诉请求：1.确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；2.杨莳祺将房屋恢复原状之后交还给金沙公司。该案一审法院作出（2019）豫0303民初1869号民事判决：一、确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；二、杨莳祺于判决生效后十日内将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二层至五层房屋、建筑面积2070.84平方米的租赁物腾空后交还金沙公司。杨莳祺不服该判决上诉于本院，本院审理后于2019年11月4日作出（2019）豫03民终3721号判决：一、撤销原判；二、驳回金沙公司的诉讼请求。该判决已生效。二、本案中天仁公司出租给杨莳祺的停车场系金沙公司出租给天仁公司。金沙公司与天仁公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年7月17日立案后，双方自愿达成调解协议，一审法院作出（2019）豫0303民初3521号民事调解书，确认：一、金沙公司与天仁公司自愿解除2015年6月1日双方签订的《停车场租赁合同》；二、天仁公司于2019年7月22日之前向金沙公司支付拖欠的租赁费用60000元；三、天仁公司于2019年7月22日之前将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦北侧地面停车场（面积共2327平方米）恢复原状（包括将停车场上加盖的附属物拆除、将停车场停放的车辆全部挪走）并交还金沙公司（包含交付停车场大门钥匙）；四、若天仁公司未按上述第二、三项约定履行，则须向金沙公司支付违约金20000元；五、双方纠纷就此了结。本院认为，杨莳祺与天仁公司签订的《停车场物业租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。该停车场租赁协议是作为杨莳祺与金沙公司签订的《物业租赁合同》配套使用，杨莳祺租赁金沙公司物业用于开办酒店，租赁天仁公司停车场供酒店使用。因本案二审中杨莳祺与金沙公司签订的用于酒店经营的租赁合同经生效判决确认继续履行，因此本案《停车场物业租赁协议》也以继续履行为宜。杨莳祺未按协议约定及时缴纳租赁费，构成违约，但鉴于本案中存在金沙公司工程施工影响停车场正常使用的因素，因此不宜以此解除停车场租赁协议。另，虽然本案停车场是天仁公司从金沙公司租赁，而天仁公司与金沙公司在其他诉讼中已协商解除了停车场租赁合同，但天仁公司在《停车场物业租赁协议》中承诺如因其原因造成杨莳祺无法正常使用该协议约定的停车场时，将积极协调另外提供停车场保证杨莳祺正常使用。且本案二审审理中天仁公司答辩称在杨莳祺能够结清其所欠全部租赁费用，并且能够及时、足额支付后续租赁费用的前提下，可以考虑继续履行协议，安排位于和悦酒店附近的位置供其停车使用，因此本案《停车场物业租赁协议》亦存在继续履行的事实基础。关于停车场租赁费，因天仁公司在本案中未反诉，本案不予处理，天仁公司可另行起诉。综上所述，杨莳祺的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2985号民事判决；二、洛阳天仁物业管理有限公司继续履行与杨莳祺2015年8月13日签订的《停车场物业租赁协议》，向杨莳祺提供四十个以上车位用于酒店经营。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由杨莳祺、洛阳天仁物业管理有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  董 鹏审判员  李丹杰二〇一九年十二月九日书记员  刘梦洋