广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21840号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市本丰二手车贸易有限公司，住所广州市白云区云城街萧岗荔园路15号。法定代表人：郑锡昌，经理。委托诉讼代理人：曾共华，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡荧丹，广东悦信律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴清泉，男，1983年9月10日出生，汉族，身份证住址福建省政和县。委托诉讼代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，广东格方律师事务所实习人员。上诉人广州市本丰二手车贸易有限公司（以下简称本丰公司）因与被上诉人吴清泉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本丰公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判吴清泉向本丰公司支付2019年1月1日至4月1日的场地占用费91200元及滞纳金（按每日千分之五计算至吴清泉实际付清之日止）。3.本案一审、二审诉讼费由吴清泉承担。事实和理由：一、一审法院未查清本案基本事实。广州市白云区人民政府云城街道办事处（以下简称云城街道办）于2019年2月15日出具《公告》：根据白云新城5-8期征地工作计划，我街已完成与各相关经济社征地补偿协议签订，现已启动退场物业的清拆工作。根据2018年12月5日通知要求，拟定在2019年2月底对征地范围全面实施断水断电。云城街道办又于2019年4月4日向本丰公司发出《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》：为妥善解决本丰公司与农高达等19名租户关于拆迁补偿的纠纷，确保白云新城5-8期征地工作顺利推进，拟按下列原则处理：2019年1月1日起，你所经营的本丰二手车市场所有物业及场地属于政府，本丰公司不能收取租户2019年1月1日以后的租金，必须全额退还租户所缴纳的保证金。虽云城街道办已发出上述《公告》及《通知》，但该《通知》不属于行政征收决定，不能决定或撤销本丰公司的民事收益权，云城街道办亦无权干涉本丰公司的正当经营行为，且通过视频监控可看到，2019年1月1日至3月28日，涉案物业并未实际被云城街道办收回且正常供应水电，吴清泉正常经营，故本丰公司向其主张租金、场地占用费、滞纳金合法合理。二、关于吴清泉停产停业损失，一审法院计算有误。1.广州市白云区云城街萧岗第四经济合作社作为出租方，与作为承租方的广州市合田物业管理有限公司（以下简称合田公司）于2017年8月24日签订补充协议，约定双方租赁合同在2017年6月30日合同期满时，自动延期至2020年6月30日止。后合田公司与本丰公司于2017年9月1日签订《场地租赁合同》，约定合田公司将坐落在云城街萧岗荔园路15号租给本丰公司使用，场地面积约7300平方米，租赁期自2017年9月1日起至2020年6月30日止，租期三年。另，本丰公司与吴清泉于2017年9月1日签订《场地租赁合同》，约定本丰公司把上述场地中的商铺A6、自编A5卡位转租给吴清泉，租赁期是2017年9月1日至2019年8月31日。根据上述合同签订情况可以明确，合田公司为一手承租人，本丰公司为二手承租人，吴清泉则为三手承租人。本丰公司与吴清泉均因涉案物业被政府征收拆除而产生租金损失，一审法院在计算停产停业损失时，需酌情考虑三方的损失，另，商铺A6、自编A5卡位的面积实为210平方米，一审法院判令本丰公司将停产停业损失中【（294＋166）平方米×200元/平方米】的50%即46000元支付给吴清泉，属比例及面积计算错误，停产停业损失费应为12600元（210平方米×200元/平方米×30%），搬迁费应为10500元（210平方米×50元/平方米）。因本丰公司与吴清泉签订的《场地租赁合同》已明确约定：“八、在租赁期间如建设需要征用，双方都应无条件服从。从征用之日起立即搬迁，本合同同时终止，本丰公司退还吴清泉租赁保证金。本丰公司不向吴清泉作任何补偿。”该合同是双方真实意思表示，当事人应当按照约定诚信履行，故本丰公司无需向吴清泉支付停产停业损失费及搬迁费。综上所述，吴清泉应向本丰公司支付场地占用费及滞纳金，请求二审法院对本丰公司的上诉请求予以支持。吴清泉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本丰公司的上诉请求并无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本丰公司二审向法庭提供的证据既非一审庭审结束后新发现的证据，亦非在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款的规定，本丰公司提交的证据并非民事诉讼法规定的二审程序中的新证据。二、根据云城街道办发出的《公告》及《通知》，本丰公司自2019年1月1日起无权向吴清泉收取租金，一审法院判决吴清泉无需向本丰公司支付2019年1月1日后的租金及占有使用费具备事实依据。三、合田公司并非本案当事人，若其认为因涉案物业被政府征收拆除产生租金损失，可自行向法院主张权利。四、吴清泉按照租赁合同约定的面积缴纳租金及管理费等费用，一审法院认定租赁面积为460平方米并判决本丰公司将按照该面积计算的停产停业费及搬迁费支付给吴清泉，并无不当。本丰公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认解除双方签订的《场地租赁合同》并将位于广州市白云区云城东路8号本丰二手车交易中心的商铺A6、自编A5卡位返还给本丰公司；2.判令吴清泉支付本丰公司2019年1-2月的租金合计61400元及滞纳金（按每日千分之五的标准暂计至2019年3月31日）；3.判令吴清泉向本丰公司支付2019年3月1日至4月1日的场地占用费29800元及滞纳金（按每日千分之五计至吴清泉实际付清之日止）；4.吴清泉承担本案诉讼费。吴清泉提起反诉，请求：1.确认双方签订的租赁合同于2019年1月1日解除；2.判令本丰公司返还吴清泉租赁保证金84000元及利息（利息以84000元为本金，按同期贷款利率自2019年1月1日起计至还清之日止）；3.判令本丰公司返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）及利息（利息以4166.7元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率，自2019年1月1日起计至清偿之日止）；4.判令本丰公司支付吴清泉搬迁费23000【（294+166）㎡×50】元，停产停业损失费92000【（294+166）㎡×200】；5.判令本丰公司支付吴清泉装修损失补偿15000元【（25+25）㎡×300】；6.判令本丰公司承担本案的反诉费用。一审法院经审理查明：2017年9月1日，本丰公司的法定代表人郑锡昌（甲方）与吴浩杰（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在云城东路8号的商铺A6档卡位（以下简称涉案物业）租给乙方作为经营场地使用。经营场地面积约294方左右。租期自2017年9月1日至2019年8月31日，租期2年。租金第一年18000元/月，管理费882元/月。从第二年起，每年租金在上一年租金按10%递增。乙方在第一年交给甲方租金共18000元/月。乙方每月五日前到甲方财务缴纳当月的租金、管理费，如拖欠租金按应交款计，每拖欠一天加滞纳金10%，如拖欠一个月，甲方终止合同并将乙方的物资或设备拍卖抵押以清算所欠甲方的租金。乙方在本合同签字后即交给甲方54000元租赁保证金。保证金在合同期满后，乙方在无违约无欠租金及损坏甲方财产时甲方应无息退还保证金。每月所有水电费由乙方支付。水费按每方8元收取，电费按每度2元收取，垃圾费按每月118元收取。一次性收入场费15000元（合同到期没得退）等。2018年11月20日，经本丰公司、吴清泉及吴浩杰三方协商一致，上述租赁合同由吴浩杰转让给吴清泉，吴浩杰与本丰公司不存在租赁合同关系。同日，本丰公司收取吴清泉支付A6档保证金54000元。2018年8月28日，本丰公司的法定代表人郑锡昌（甲方）与吴清泉（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在云城东路8号的商铺自编A5档卡位（以下简称涉案物业）租给乙方作为经营场地使用。经营场地面积约294方左右。租期自2018年9月1日至2020年8月31日，租期2年。租金第一年10000元/月，管理费200元/月。从第二年起，每年租金在上一年租金按10%递增。乙方在第一年交给甲方租金共10200元/月。乙方每月五日前到甲方财务缴纳当月的租金、管理费，如拖欠租金按应交款计，每拖欠一天加滞纳金10%，如拖欠一个月，甲方终止合同并将乙方的物资或设备拍卖抵押以清算所欠甲方的租金。乙方在本合同签字后即交给甲方30000元租赁保证金。保证金在合同期满后，乙方在无违约无欠租金及损坏甲方财产时甲方应无息退还保证金。每月所有水电费由乙方支付。水费按每方8元收取，电费按每度2元收取，垃圾费按每月100元收取。办公室费5000元，入场费一次性收20000元（办公室费、入场费合同到期没得退）等。同日，本丰公司收取吴清泉支付A5档保证金30000元，A5档办公室建设费5000元。2018年12月5日，云城街道办出具《通知》，内容为：根据市区政府关于白云新城规划建设要求，白云新城5-8期（萧岗村）地块现已启动征地范围内所有土地和建筑物的征收补偿工作，请各商户于2019年2月28日前搬迁完毕。若未能按时搬迁，我单位将按照工作程序启动强制措施。2019年2月15日，云城街道办出具《公告》，内容为：根据白云新城5-8期征地工作计划，我街已完成与各相关经济社征地补偿协议签订，现已启动退场物业的清拆工作。根据2018年12月5日通知要求，拟定于2019年2月底对征地范围内全面实施断水断电。请各相关租户积极配合，按时做好撤场工作。2019年3月15日，本丰公司向吴清泉发出《律师函》，截止本律师函发出之日，吴清泉拖欠合同所涉商铺租金61400元，水电管理费4446元。1、根据合同中关于征用的约定，结合所涉地块的实际情况，本律师函发出当日即刻解除双方签订的《场地租赁合同》。2、吴清泉应于收到本律师函后三日内向本丰公司全额缴交所拖欠之租金及水电管理费，并按照街道有关规定进行搬迁。2019年4月4日，云城街道办向本丰公司发出《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》，内容为：为妥善解决广州市本丰二手车贸易有限公司（简称本丰二手车市场）与农高达等19名租户关于拆迁补偿的纠纷，确保白云新城5-8期征地工作顺利推进，经我街征地办分别与你及农高达等19名租户双方多次协调，拟按下列原则处理：一、2019年1月1日起，你所经营的本丰二手车市场所有物业及场地属于政府，你不能收取租户2019年1月1日以后的租金，必须全额退还租户所缴纳的保证金。二、农高达等19名租户根据所租赁建构筑物实测面积，按照50元每平方米的标准计算搬迁费支付给租户。三、暂不退还你交给萧岗第四经济社的租用该场地的保证金。四、请你于4月8日上午10时前妥善解决以上事宜。如你不能在上述时间内妥善解决上述事宜，云城街征地办将向租户代为支付前述款项，该款项应由你承担并从本丰二手车市场的拆迁补偿款中扣除。五、你所提出的其他诉求，可通过司法渠道进行裁决，关于本丰二手车市场的相关拆迁补偿待司法判决后再行结算支付。一审庭审中，吴清泉提供《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》，证实房屋装修损失补偿标准：豪华装修补偿标准900元/平方米，精装修补偿标准600元/平方米，普通装修补偿标准300元/平方米，简单装修（含毛坯）补偿标准0元/平方米；停产停业损失补偿标准：停产停业损失补偿的计算以A、B、C结构的实测建筑面积为准按200元/平方米计算。考虑到地块的实际经营情况，简易结构（D、E结构）可参照A、B、C结构的补偿标准进行评估补偿；设备搬迁和安装调试等补偿标准：非住宅补偿标准可按50元/平方米进行补偿。该办法第十条：本办法自街道办事处批准之日起实施，并由街道办事处负责解释。本丰公司、吴清泉称涉案物业无规划报建手续。一审法庭向本丰公司、吴清泉释明，因涉案物业未取得合法报建手续，属于违法建筑，双方签订的《场地租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉请为确认合同无效。本丰公司、吴清泉坚持要求解除合同。一审法院曾发函向云城街道办询问拆迁补偿事宜，2019年7月5日，云城街道办复函一审法院称，一、《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》（云城街【2018】50号）已于2018年12月26日正式实施。二、我街已于2019年7月2日向本丰二手车贸易有限公司负责人郑锡昌拨付装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿款100万元整，补偿款尚有约107万元暂未支付。三、我街已于2019年4月21日至2019年4月23日先后向包括庞贤友、农高达等人在内的18户本丰二手车市场租户垫付保证金（押金）共计717680元。一审庭审中，吴清泉称对涉案物业中的25平方米办公室进行过普通装修，本丰公司应补偿该部分装修损失。一审法院另查，涉案物业目前已被拆除，对于本丰公司、吴清泉于2018年8月28日签订的《场地租赁合同》中未约定具体的租赁面积问题，经办人向本丰公司询问具体的租赁面积，本丰公司称大概一百多平方米，吴清泉称因双方未写明具体的租赁面积，根据吴清泉交纳租金的情况，计算得出租赁面积为166平方米。结合本丰公司、吴清泉的陈述，一审法院采信吴清泉主张的租赁面积166平方米。一审法院认为，因涉案物业未取得合法报建手续，属于违法建筑，本丰公司、吴清泉就涉案物业所签订的《场地租赁合同》为无效合同。现本丰公司、吴清泉要求解除本丰公司与吴清泉签订的《场地租赁合同》的诉请于法无据，一审法院不予支持。根据合同无效后的互相返还原则，吴清泉应将涉案物业返还给本丰公司。因涉案物业目前已被拆除，无法返还，故本丰公司诉请要求吴清泉返还涉案物业已客观不能，该诉请一审法院不予支持。吴清泉反诉要求本丰公司返还保证金84000元的诉请，鉴于云城街道办已代本丰公司向吴清泉垫付了84000元保证金，吴清泉再向本丰公司主张返还该保证金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于利息部分，因吴清泉承租的涉案物业属于违法建筑，自身未尽到审查房屋合法性来源的义务与，主观存在过错，其主张支付利息的诉请一审法院不予支持。关于本丰公司主张吴清泉支付2019年1-4月份租金的诉请，根据2019年4月4日云城街道办向本丰公司发出的《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》内容可知，本丰公司无权收取涉案物业自2019年1月1日以后的租金，且根据云城街道办发出的《通知》及《公告》内容显示，各租户应于2019年2月28日前搬迁完毕，拟于2019年2月底断水断电，此期间吴清泉已无法使用涉案商铺正常经营，现本丰公司主张吴清泉支付2019年1月-4月份占有使用费的诉请一审法院不予支持。关于吴清泉主张本丰公司支付搬迁费23000【（294+166）㎡×50】元、停产停业损失费92000【（294+166）㎡×200】、装修损失补偿15000元【（25+25）㎡×300】及返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）的反诉请求，《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》（云城街【2018】50号）已于2018年12月26日正式实施，云城街道办已于2019年7月2日向本丰公司的法定代表人郑锡昌支付装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿款100万元整，补偿款尚有约107万元暂未支付。鉴于吴清泉未提供证据证实其从本丰公司承租涉案物业后对涉案物业进行过装修，故吴清泉主张该装修补偿款部分一审法院不予支持。对于搬迁费及停产停业损失，吴清泉承租涉案物业后一直在经营，现因涉案物业被政府征收拆除，吴清泉无法继续经营，导致利益受损，本丰公司作为一手承租人，因涉案物业被拆除，产生租金损失，一审法院酌情将停产停业损失中【（294+166）㎡×200】的50%即46000元支付给吴清泉。因吴清泉需另寻其他场地继续经营，由此产生搬迁费，且根据2019年4月4日云城街道办向本丰公司发出《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》，称农高达等19名租户根据所租赁建构筑物实测面积，按照50元每平方米的标准计算搬迁费支付给租户，故本丰公司应将搬迁费23000【（294+166）㎡×50】支付给吴清泉。对于吴清泉主张本丰公司返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）的反诉请求，本丰公司收取吴清泉办公室建设费5000元，租期为2年，自2019年1月1日起涉案物业属于政府所有，吴清泉等租户应于2019年2月底搬迁完毕，现吴清泉主张本丰公司返还2019年1月1日以后的办公室建设费合情合理，一审法院予以支持，故本丰公司应向吴清泉返还办公室建设费4166.7元（5000元÷24个月×20个月）。对于吴清泉主张超出的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州市本丰二手车贸易有限公司向吴清泉支付搬迁费23000元、停产停业损失46000元、办公室建设费4166.7元，共计73166.7元；二、驳回广州市本丰二手车贸易有限公司的诉讼请求；三、驳回吴清泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1304元，由广州市本丰二手车贸易有限公司负担。一审反诉费2286元，由吴清泉负担1519.34元，由广州市本丰二手车贸易有限公司承担766.66元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，本丰公司提供了证据：1.录像，拟证明直至2019年3月28日止，涉案物业并未实际被云城街道办收回，吴清泉租赁的场地依然是正常供应水电，吴清泉正常经营。2.政府的面积表，拟证明关于涉案物业的面积，一审法院计算错误，应以政府测绘面积为准。3.《租赁合同》、《补充协议》以及《场地租赁合同》，拟证明本丰公司与合田公司租赁涉案场地的事实。吴清泉对本丰公司提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3的证据三性均不予以确认，其提交时间不符合法律规定，不属于民事诉讼法规定的新证据。一、证据1的录像画面并不能证明商铺处于正常经营的状态，且政府对本地块进行征地已使经营客观不能。店铺内尚存车辆是因为本丰公司对吴清泉向其缴纳的押金、停产停业损失赔偿等问题不予协商解决而造成。二、本丰公司并未按照证据2记录的面积将涉案物业出租给吴清泉，其按照实际租赁面积向吴清泉收取租金、管理费、垃圾费等费用，故理应按照实际租赁面积计算停产停业费及搬迁费。三、证据3仅证明了本丰公司与案外人合田公司的租赁关系，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于本丰公司上诉请求吴清泉支付2019年1-4月份租金的问题。云城街道办于2019年4月4日向本丰公司发出的《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》已经明确表示“2019年1月1日起，你所经营的本丰二手车市场所有物业及场地属于政府，你不能收取租户2019年1月1日以后的租金，……。”一审法院据此认定本丰公司无权收取涉案物业自2019年1月1日以后的租金并驳回该司相关诉请，并无不当，本院予以维持。如本丰公司对云城街道办该通知相关内容有异议，可另寻途径解决，本院不予调处。关于本丰公司上诉主张其只是二手承租人的问题。由于本丰公司确认涉案地块在征收过程中，云城街道办直接与其达成相关协议并由其收取了相关补偿款，而本案中吴清泉作为合同相对方要求本丰公司支付搬迁费、停产停业损失，于法有据，即使本丰公司确向合田公司承租涉案场地，也是其与合田公司之间的法律关系，本案不予调处。至于本丰公司二审期间提交的证据，由于不属于二审期间新产生的证据，且其提交的“面积表”只是复印件，无法提供原件，其他证据与本案并无直接关系，吴清泉对该司提交的证据亦不予确认，故本院对上述证据不予采纳。综上所述，广州市本丰二手车贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，由上诉人广州市本丰二手车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一九年十二月二十五日书记员 古嘉玲黄清丽