重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初74号 原告：余哲宽，男，1973年12月13日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：颜捷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜励，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆红岛置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路218号附44号，统一社会信用代码9150010762192750Q。 法定代表人：陈怀增，总经理。 委托诉讼代理人：徐海仁，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪腾，重庆索通律师事务所实习律师。 原告余哲宽与被告重庆红岛置业有限公司（下称“红岛公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余哲宽的委托诉讼代理人颜捷、颜励，被告红岛公司的委托诉讼代理人汪腾、徐海仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余哲宽向本院提出诉讼请求：1.判决被告双倍返还定金80000元；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失，具体以损失金额以司法评估为准。事实与理由：2016年10月21日，原被告双方签订《红岛两岸首座认购书》，原告认购被告开发的位于江北区江北嘴五江路“两岸首座”商务楼名义X层X/X号房屋，建筑面积186.13平方米，单价9200元每平方米，总价1712396元，定金40000元；另约定认购书签订之日起60日内到被告销售现场交清房款并签订商品房买卖合同及补充协议；合同还注明双方知晓所购买的商品房已经设置了在建工程抵押，被告保证在签订商品房买卖合同及补充协议时该抵押已解除。协议签订当日，原告支付了定金40000元，但60日后原告到被告处要求签订正式买卖合同时，被告知房屋上的抵押尚未解除，要求再等一段时间，后经多次催促，抵押仍未解除，被告要求原告继续等待，直至2018年11月23日，被告向原告邮寄了解除合同的通知书。原告认为系被告违约造成认购书不能继续履行，故同意解除合同，但认为被告应该双倍返还定金并赔偿房屋差价损失。 原告向本院起诉时主张的房屋差价损失为涉讼两套房屋在2018年11月26日（即其认可的解除合同的日期）的市场价格与《红岛两岸首座认购书》中约定的房屋总价之间的差额。庭审中，经法庭释明，原告将房屋差价损失重新确定为2016年12月21日（即认购书载明的应签订商品房买卖合同的日期）的市场价格与《红岛两岸首座认购书》中约定的房屋总价之间的差额。 被告红岛公司辩称，同意双倍返还定金，但是不应该赔偿房屋差价损失，因为双方之间系预约合同，并未签订本约，预约合同只能主张信赖利益的损失，双倍返还定金足以弥补，而房屋价差损失属于违反本约的损失，不能在预约合同中予以主张。 经审理查明：2016年10月21日，余哲宽与红岛公司签订《红岛两岸首座认购书》，约定余哲宽认购红岛公司开发的两岸首座名义层X层X、X号房屋，建筑面积186.13平方米，认购单价9200元/平方米，认购总价1712396元；买方同意签订认购书时向卖方支付定金10000元，并于七个工作日内另行支付定金30000元；买方同意于认购书签订之日起60日内到卖方销售现场按约定付款方式交清房款或首期款及税费等代收费，并与卖方签订《商品房买卖合同》及补充协议；买方确认在签订认购书前已知悉该商品房已经设置在建工程抵押，卖方保证在签订《商品房买卖合同》及补充协议时该商品房已经解除在建工程抵押。协议签订当日，余哲宽向红岛公司支付了定金10000元，后又于2016年10月31日支付定金30000元。 前述约定的签约期限届满后，因涉讼房屋上的抵押未解除，双方未能签订《商品房买卖合同》及补充协议。原告余哲宽庭审中称被告红岛公司在其后直至发送解除通知前多次要求原告余哲宽继续等待抵押解除以便签约，但并未举示证据予以证明。 2018年11月23日，红岛公司向余哲宽邮寄了《关于解除的通知》，通知称红岛公司因自身原因无法与余哲宽签订《商品房买卖合同》，故决定解除《红岛两岸首座认购书》，请余哲宽在2018年11月30日前与红岛公司联系办理后续手续，红岛公司承诺将双倍返还已付定金。余哲宽庭审中认可收到该函件。 另，依余哲宽申请，本院委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对涉讼房屋在2016年12月的市场价值进行了司法评估，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司于2019年11月18日出具评估报告，该报告载明，涉讼房屋在2016年12月的建筑面积单价为9950元/平方米。另，因司法评估需要，本院依职权调取了涉讼房屋的不动产权登记信息，该证据载明涉讼房屋现实际登记坐落为重庆市江北区五江路X号X-X和X-X。 另，原被告双方确认截止法庭辩论结束前，涉讼房屋上的抵押登记尚未解除。 以上事实，有《红岛两岸首座认购书》、定金收据、解除合同通知并附EMS邮寄单、不动产登记信息、司法评估报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原被告双方签订的《红岛两岸首座认购书》属预约合同，预约合同系双方为缔结本约而预先订立的合同，违反预约合同应承担本约的缔约过失责任，而违反本约则应承担本约约定的违约责任，二者在责任形式、违约后果均存在不同。缔约过失责任的范围应限于信赖利益的损失，即赔偿守约方因相信违约方会遵守预约合同的约定与其签订本约，但违约方实际未履行该义务而给守约方带来的损失。具体到本案，首先原告余哲宽无权主张红岛公司赔偿房屋2018年11月市场价格与原订立认购书时约定的价格之间的差价损失，因为此差价损失属一方根本违反本约即商品房买卖合同而给守约方带来的损失，但本案原被告双方并未签订商品房买卖合同。其次，《红岛两岸首座认购书》约定了双方应在60日内即2016年12月20日前签订本约，红岛公司保证在签订本约前涉讼房屋上抵押已经解除，余哲宽基于对红岛公司的信任等待至2016年12月20日，但期限届满后红岛公司并未与余哲宽订立本约，故余哲宽因信任红岛公司而丧失了在该60日期间内与他人订立合同的机会，如同类型房屋市场价值在该期间内上涨，则房屋上涨的差价属信赖利益的损失范围内，红岛公司应予以赔偿。最后，余哲宽声称红岛公司通知其继续等待至抵押解除之日，但并未举示证据予以证明，也就是说余哲宽可预见的损失应截止到2016年12月20日，此后余哲宽可选择继续等待亦可选择另行购房，该选择并未受红岛公司的限制或影响，因此如果存在损失，亦不应由红岛公司承担。 关于原告余哲宽的诉讼请求。红岛公司于2018年11月23日向余哲宽发出了解约通知，而余哲宽同意解除合同，故本院确认该认购书于该日期即解除。被告红岛公司同意双倍返还定金，对原告余哲宽的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告余哲宽主张的房屋差价损失，现经司法评估确定涉讼房屋在2016年12月的市场价值为建筑面积单价为每平方米9950元，而《红岛两岸首座认购书》签订时约定的建筑面积单价为每平方米9200元，意即此期间涉讼房屋每平方米涨价750元，约定的房屋建筑面积为186.13平方米，房屋差价合计139597.5元，根据前述分析，红岛公司应赔偿余哲宽该损失；又因红岛公司同意适用定金罚则双倍返还定金，而双倍返还定金具有赔偿损失的作用，故在计算房屋差价损失时，应扣除额外返还的定金40000元，对原告余哲宽主张的房屋差价损失，本院支持在99597.5元内予以赔偿，对超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告重庆红岛置业有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告余哲宽定金80000元； 被告重庆红岛置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告余哲宽房屋差价损失99597.5元； 驳回原告余哲宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4593.96元，减半后计收取2296.98元，由被告重庆红岛置业有限公司负担1144.97元，由原告余哲宽负担1304.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 刘亮 二〇一九年十二月三十日 法官助理 甘霖 书 记 员 杨露