山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初7133号 原告：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地，淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 被告：陈志博，男，1991年6月5日出生，汉族，住淄博市张店区。 原告淄博钰诚物业管理有限公司与被告陈志博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博钰诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人李菊、被告陈志博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博钰诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付自2019年5月至2019年10月所欠的物业费556.1元；2.请求法院判令被告支付原告违约金166.83元（自2019年6月1日起并主张至付清之日）。以上两项共计722.93元；3.请求法院依法判令被告支付原告经济损失1万元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确其第2项诉讼请求的计算方式为：基于被告应提前半年预交物业等费用的约定，以2019年5月1日至2019年10月31日所欠相关费用556.1元为基数，按照日千分之二计算自2019年5月1日至2019年9月30日为166.83元，及以556.1元为基数按日千分之二计算自2019年10月1日起至费用实际付清之日止的违约金。事实与理由：原告与被告签订了前期物业服务协议，协议中约定了物业服务内容、收费标准以及逾期交纳相关费用的按照日千分之二计收违约金等内容。协议签订后，原告依约开始履行了相关物业服务，被告作为恒兴里程花园的住户，在享受原告的物业服务后理应自觉交纳相关的物业费、卫生费、电梯运行费、水费及车位服务费等相关费用，并应按协议约定支付违约金。经原告多次催要，被告一直拒绝交纳该费用，给原告造成了严重损失。由于被告恶意拖欠物业费等相关费用，损害全体业主的正当利益，给物业公司造成了重大损失，现要求被告支付上述费用以外另行支付一万元经济损失费。为维护原告合法权益，诉至法院，请求予以支持。 被告陈志博辩称：一、本人从未拒绝交纳物业费。购房时合同上写明为诚信行物业公司，但交房时变成了原告，与原告签订前期物业服务协议是开发商以交房相要挟下签订的，显失公平；二、前期物业服务协议中约定原告为被告提供四星物业服务，而被告从交房至今都未能享受到合同约定的服务质量。物业费与达标物业服务应对等，不因签订了合同就要交纳物业费，合同并不能证明原告提供了四星物业服务，原告应对其履约情况进行举证；三、被告之前从未拖欠物业费，2015年11月份交房以来，原告所提供的服务与被告所交纳物业费质价不符，并且服务质量一年不如一年，至2019年4月物业服务糟糕程度引起全小区公愤，被告要求根据公平原则交纳物业费，原告不同意，导致物业费无法交纳。原告严重违约，还主张被告支付违约金有违公平原则；四、原告曾于2019年7月31日以同一理由起诉原告，而在起诉前从未收到原告任何催费通知，起诉后被告收到催费通知。先起诉后催费，属恶意诉讼；五、2019年6月6日小区所在街道办事处给原告下发了整改通知书，原告于同年6月11日出具整改计划，以上证据足以证明原告服务不达标，并且整改通知书中整改的内容，至今未整改；六、由于整改不力，原告曾于2019年6月22日、7月5日张贴物业等级标准征求意见书和调整公示，可以证明原告因服务不达标导致收费困难，因此自行将服务等级和收费变更为三星物业标准；七、原告从未开具过物业费发票；八、0.37元/平方的电梯费不应四舍五入按0.4元收取；九、被告于2019年10月到物业去交物业费，原告拒收，目的为以欠费为由阻止被告候选业委会委员，从而阻止成立业主委员会。故应驳回原告的诉讼请求，原告是恶意拒收、恶意诉讼；十、物业服务协议明确约定物业费采用包干制，被告认为原告为了多盈利而节省开支，导致物业服务不达标；十一、原告主张一万元经济损失应提供其物业服务达到四星标准和损失的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交：1、前期物业管理备案证明、联席会议签到表、会议纪要、物业管理用房情况配置说明书各一份，证明2013年10月18日，由体育场街道办事处组织召开联席会议，确定里程花园小区服务等级为四星级，证明原告经聘用成为里程花园小区物业服务公司，并在张店区房管局完成备案；2.前期服务协议一份，证明2015年11月4日，原告与被告签订此协议，约定由原告为被告小区提供物业服务，合同中对于物业情况，物业服务内容、期限、物业收费标准、水费、卫生费代收代缴进行了约定，协议第二十条约定物业服务费每半年预交一次，缴费时间为上次缴费期终止前15日内，协议第三十七条对业主违约缴纳物业费及相关费用的违约责任进行约定；3.原告系统记载被告所欠物业费等费用截图、欠费合计表、违约金计算明细表各一份，证明被告所欠费用及违约金的明细；4.原告向被告入户门张贴物业费催缴通知单照片一份，证明原告于2019年8月12日向被告催缴了物业费等相关费用；5.物业服务降星说明、等级标准调整情况说明、征求意见统计表、征求意见书以及调整公示各一份，证明由于部分业主反映小区物业费过高，原告经公示征求全体业主意见上报房管局物管科批准，于2019年7月1日起将里程花园小区物业服务等级由四星级变为三星级并自此开始按照三星级收费标准收取物业费每平方0.7元。被告对证据1的真实性有异议，主张是假的，但并未提供相应反证予以推翻；对证据2的真实性无异议，但主张签字是被迫的，不签字无法领取钥匙；对证据3无异议；对证据4质证称系前起诉后张贴；对证据5无异议。本院对原告提供证据的真实性予以确认。 被告提交：1.公示一份，证明原告服务没有达到四系标准，降为三星；2.视频光盘一份，证明原告不收物业费。原告对上述证据的真实性予以认可。但主张无法证明原告之前的服务达不到四星标准。被告主张向原告交费是原告起诉后，原告有权选择庭下收费或开庭处理。由于原告对上述证据真实性予以认可，本院予以确认。 根据以上确认的证据及原、被告当庭陈述，本院认定如下事实：被告陈志博系张店区新村东路里程花园5号楼1单元801号房产业主。2015年11月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月4日起至2018年11月3日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。 协议签订后，被告所在小区一直由原告提供物业服务。自2019年5月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷开始拖欠物业费等相关费用。2019年6月6日涉案小区所在街道办事处城市管理办公室向原告发出物业问题整改通知书，要求原告在2019年6月11日前按照四星级标准进行整改。2019年6月11日原告向下发整改通知部门上报整改计划。2019年6月22日原告张贴征求意见书，因小区停车位数量不能满足四星级服务标准中硬件设施的要求，征求广大业主意见将四星标准调整为三星级标准，拟定于2019年7月1日起开始执行。2019年7月5日进行了等级标准调整公示。原告于2019年8月12日以在被告入户门张贴物业费催缴通知单的方式进行了催收。 原告在庭审中陈述其要求被告支付1万元经济损失的理由和依据是原告认为实际损失超出了合同约定，因此主张该1万元经济损失,但没有提供相应证据予以证实;被告在庭审中明确表示同意支付原告所诉欠付的物业费556.1元，但不同意支付违约金及经济损失;被告提供的视频显示，恒兴里程小区曾有业主主动前往原告处交纳相关费用，原告以没有业主交费数据客观不能收取等理由为由，未予收取。 本院认为，关于被告应否向原告支付案涉物业费的问题。被告在庭审中同意按照原告所诉第一项诉讼请求支付原告所主张的物业费556.1元，系被告对原告诉求的承认，并不违反法律规定，对于原告的第一项诉讼请求，本院依法予以支持；关于被告应否向原告支付违约金、赔偿经济损失的问题。根据本案查证事实，原告在为里程小区业主提供物业服务过程中存在一定瑕疵而未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形。原告于2019年7月整改降低收费标准后，原、被告之间关于服务所产生的纠纷仍然存在，另结合确有原告自称因客观原因无法收取业主相关费用的事实，尚无证据显示被告存在恶意拖欠物业费的情形。原告要求被告支付违约金的诉讼主张有违公平原则，本院不予支持。原告要求被告承担经济损失1万元的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈志博于本判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2019年5月至2019年10月所欠的物业费556.1元。 二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68.07元、减半收取计34.04元，由原告淄博钰诚物业管理有限公司负担9.04元，由被告陈志博负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张玺 二〇一九年十二月十日 书记员  汪斐