黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1572号上诉人（原审被告）：杨金芝，女，汉族，1958年2月17日出生，住黑龙江省海林市横道河子镇。委托诉讼代理人：安东生，黑龙江鼎通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张印奎，男，汉族，1963年7月7日出生，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：高明珍，女，汉族，1963年10月3日出生，与张印奎系夫妻，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。上诉人杨金芝因与被上诉人张印奎房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1294号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨金芝及委托诉讼代理人安东生、被上诉人张印奎委托诉讼代理人高明珍、宋亨洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金芝上诉请求:撤销（2019）黑1081民初1294号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：被上诉人在一审中提供的证据两份房屋买卖协议，均是2019年6月25日后补的，在2018年4、5月份就已交易完毕，双方均是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，是无效的。签订合同之后，被上诉人并没有积极主张履行合同，而是向法院起诉，目的不是为了买卖房屋，而是为了提起诉讼提供证据，在签订合同的时间，双方没有买卖房屋合意，一审法院判决合同有效从而解除合同适用法律错误；双方非房屋买卖合同关系而是委托合同关系；一审认定与王井和发生买卖关系的系杨金芝，认定错误；一审法院适用法律错误；被上诉人涉嫌虚假诉讼；本案不存在解除合同的情形，被诉人不具备解除合同的权利，合同解除权属形成权，受除斥期间的限制，被上诉人已经超过了法定的1年的解除合同的除斥期间；一审法院程序违法，吕英的询问笔录作为认定本案事实的关键证据并没有在法庭上经过双方的质证；一审判决不符合法律逻辑。张印奎辩称，双方是房屋买卖合同关系，不是委托购房关系；张印奎的诉讼请求有明确的法律依据，应当得到支持。张印奎向一审法院提出诉讼请求：1.解除两份房屋买卖协议；2.杨金芝立即返还购房款35万元，以35万元为基数按年利率6%给付2018年5月6日至2019年7月6日期间的逾期付款损失24500元，合计374500元；3.按年利率6%给付2019年7月7日以后的逾期付款损失至购房款实际返还之日止。一审法院认定事实：杨金芝与张印奎自幼相识，系发小。2018年，张印奎听杨金芝说海林市横道河子镇的房屋会拆迁、升值，便通过杨金芝购买了横道河子的二处房屋，用以投资。张印奎通过其儿子张春雨的中国银行卡尾号9456的借记卡分别于2018年5月2日、2018年5月5日提取现金35万元交付杨金芝。杨金芝收到房款后将案涉两处房屋的房照交付张印奎。两处房屋中，一处位于海林市横道河子镇道东区37栋104号房屋，该房屋登记的所有权人系吕英，价款17万元；一处位于海林市横道河子镇铁路区317栋6号房屋，登记的所有权人系李跃君，价款18万元。海林市横道河子镇铁路区317栋6号房屋系所有权人李跃君将其房屋出售给王井和，王井和再出售给杨金芝，杨金芝转售张印奎。为了办理房屋过户，张印奎书写了一份吕英作为出卖人、张印奎作为买受人的房屋买卖合同，杨金芝作为担保人签字，未约定担保事项；另有一份王井和作为出卖人、张印奎作为买受人的房屋买卖合同，张印奎签名。两份合同中，吕英、王井和均非本人签字。2019年6月25日左右，张印奎找到杨金芝，要求杨金芝以出卖人的身份与张印奎补签案涉房屋的两份买卖合同，杨金芝予以签字。关于案涉两处房屋的买卖标的、价款等事项均由杨金芝与张印奎商定，张印奎未见过吕英、王井和、李跃君本人。杨金芝称其负责案涉两处房屋办理过户时联系房屋所有权人，并以保证人身份就该保证在吕英、张印奎合同上签字。另查明，案涉两处房屋地处铁路地域内，分别于2010年、2011年由海林市横道河子房产办公室发放房屋所有权证。2017年左右，不动产中心成立，房地合一。由于案涉两处房屋的地理位置在铁路区域内，如办理房屋过户，涉及到土地使用权的分割问题，目前暂停办理案涉两处房产的过户手续，虽非永久性停止办理，但无法确定停止期限。一审法院分别于2019年7月24日、2019年8月21日、2019年、9月5日找到案外人王井和、李跃君、吕英，吕英、王井和称与其发生买卖关系的系杨金芝，且杨金芝扣留了部分押金待房屋过户时返还。李跃君称其出售房屋给王井和，王井和扣留其押金5000元，待房屋过户时返还。案涉两处房屋所有权人李跃君、吕英均表示同意如杨金芝返还房屋押金，按照杨金芝要求配合房屋过户。一审法院认为：张印奎购买横道河子的房产，磋商及缔约过程均与杨金芝沟通，且未曾见到过案外人吕英、王井和、李跃君，房款亦由张印奎直接交付杨金芝。可见，买卖标的、价款等均由杨金芝与张印奎商定。故，杨金芝系倒卖房屋加价后出售给张印奎，与张印奎发生房屋买卖关系的系杨金芝而非房屋所有权人，杨金芝提供的两份房屋买卖合同系为了顺利办理房屋过户手续使用，并非王井和、吕英本人的意思表示，故，对杨金芝提供的两份2018年的房屋买卖合同（协议）不予确认。张印奎提供的2019年两份合同，虽然系后补，但杨金芝未提供证据证实其系受张印奎委托办理房屋买卖亦未提供证据证实签订该两份买卖合同并非其真实意思表示，且张印奎提供的两份合同中，除杨金芝自认其所负义务外，并未对杨金芝科以更多的协助义务，故对张印奎提供的两份房屋买卖合同予以确认，对双方之间的房屋买卖关系予以确认，杨金芝主体适格。张印奎称其多次要求杨金芝办理两处房屋的过户未果，并以此为由要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。杨金芝作为房屋买卖合同相对人，在转卖房屋过程中，其只能保证房屋过户时联系房屋所有权人，协助张印奎办理过户。考虑到行政机关暂停对案涉两处房屋办理产权变更业务且暂停期限不确定、财产流转阻滞的客观情形，如果双方之间的买卖关系继续维持，将使得杨金芝对案涉房屋的物权期待长期处于不确定状态，使得张印奎能够积极联络案外产权人的能力长期处于不确定状态，不利于市场经济的稳定发展。且，张印奎与杨金芝积极伪造购房人与房屋所有权人之间的买卖合同，倒卖多手房产，欲躲避税收的行为亦不为法律所鼓励。虽张印奎不享有单方合同解除权，但综合实际情况，双方之间的买卖合同应予解除。故对张印奎要求解除合同返还购房款35万元的诉讼请求予以支持。根据张印奎提供的两份房屋买卖协议第三条约定“房屋自成交之日起，以前所发生的费用由甲方（杨金芝）负担，如果能正常办理房照的情况下，甲方负责办理过户等手续”，结合目前行政机关暂停办理案涉房屋产权变更手续的事实，可以认定，杨金芝履约条件未成就，其在履约过程中不存在违约行为。“如果能正常办理房照的情况下，甲方负责办理过户等手续”，通常房屋买方为保障自己的物权，都会积极办理房屋过户，可见，杨金芝做该类表述，系对房屋不能正常办理过户的风险有所预料并规避。此种情形下要求杨金芝按年利率6%支付逾期还款损失有违公平原则。对张印奎要求杨金芝以35万元购房款为基数按年利率6%支付2018年5月6日至2019年7月6日期间逾期付款损失2.45万元并按年利率6%继续支付2109年7月7日以后的逾期付款损失的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，一审判决：一、解除张印奎、杨金芝之间就海林市横道河子镇道东区37栋104号房屋、海林市横道河子镇铁路区317栋6号房屋达成的买卖协议；二、杨金芝与判决生效之日起十五日内返还张印奎购房款35万元；三、驳回张印奎其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取计3275元，财产保全费3890元，合计7165元，由张印奎负担3582.50元，杨金芝负担3582.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.马淑云的证人证言。意在证明:吕英是其外甥，不在横道河子居住，马淑云帮忙卖房，2018年3月中旬，马淑云去找杨金芝帮忙卖房子，杨金芝的朋友买房子，5月份就把房子卖了，卖给谁不知道。2.王宝大的证人证言。意在证明：从2017年至今年春天，张印奎多次到横道河子杨金芝家，在饭店见面吃饭的时候说张印奎要在横道河子买房子，王宝大领他张印奎看过房子，由于价格过高，张印奎没买，张印奎问过其办理不了房照的原因。本院认为，两名证人证实的是买房时联系买卖的过程，与本案焦点无关，对证人证言不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷而非委托合同纠纷，杨金芝与张印奎签订房屋买卖合同有效，其合同目的在于房屋的交易，将房屋过户到买受人名下。因房屋现无法办理过户手续，无法过户到张印奎名下，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。无论杨金芝主张本案是买卖合同纠纷还是委托合同纠纷，张印奎以不能实现合同目的为由主张解除合同，返还购房款，均应予支持。综上所述，杨金芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人杨金芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 贾海波审 判 员 杨大奎二〇一九年十二月三日法官助理 赵浩然书 记 员 孙 源附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。