河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初28137号原告(反诉被告）：魏红印，男，1979年8月28日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托代理人：朱昱菡，河南聚邦律师事务所律师。被告(反诉原告）：王素云，女，1979年5月1日出生，汉族，住河南省辉县。委托代理人：李栋，河南国银律师事务所律师。原告（反诉被告）魏红印与被告（反诉原告）王素云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏红印及其委托代理人朱昱菡，被告委托代理人李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年8月9日解除房屋租赁合同关系；2、判令被告返还原告押金10239元；3、判令被告赔偿原告装修房屋隔断损失共计23030元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2017年9月20日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》一份，约定原告承租被告名下位于郑州市郑东新区××、××北××号的房屋。合同对房屋租金、押金、缴纳方式、租金指定收款账户、双方的权利义务等均作了明确约定。原告于合同签订当日向被告支付押金10239元，被告为原告出具收据一份。合同签订后，原告一直按照合同约定按时支付租金及其他费用。2019年4月12日，原告与房屋实际所有人郭希通话并提前告知郭希，原告于2019年8月9日即合同期满前两个月提前退租，郭希表示同意原告提前退租且届时退还原告押金。原告在结清上述房屋所实际产生的物业管理费、水费、电费等费用后，于2019年8月9日搬出该房屋，但被告及郭希拒不返还原告所缴纳的押金10239元。在此期间，房屋实际所有人郭希未经原告同意将原告的门锁及悬挂在该房屋内的宣传板损毁，并且自己加换新门锁阻止原告将其装修的房屋隔断搬出，给原告造成了巨大经济损失，被告及郭希应赔偿原告宣传板及隔断的损失共计23030元。依据合同内容及合同的相对性，被告作为房屋所有权人，应承担返还原告押金及赔偿原告损失的义务。原告经多次索要无果，特诉至法院。被告王素云辩称，1、依据写字楼租赁合同第五条第2款的约定，房屋押金待魏红印租赁期满并结清所有费用后退还魏红印，魏红印未按照规定结清有关费用，王素云有权拒绝退还押金，同时可以要求魏红印支付所欠费用，魏红印违反合同约定提前退租且未支付剩余租赁期间的租金，因此王素云可依约定不予退还房屋押金。2、魏红印提前退租且未支付剩余租赁期间的租金，在此情况下王素云分别于2019年8月5日、8月6日、8月9日三次向魏红印出具物品出门证，安排保安准许魏红印搬离其室内物品，包括隔断，但魏红印取得出门证后并未在记载期限内搬离物品，可视为魏红印对其相应物品的放弃，因此魏红印诉请隔断损失，应由其自身承担。综上，魏红印之诉请无事实及法律依据，应予驳回。反诉原告王素云向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告魏红印支付逾期支付租金的违约金3464元；2、判令反诉被告魏红印支付提前退租违约金22116元；3、判令反诉被告魏红印支付提前退租给反诉原告造成的损失13500元；4、判令由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月20日，王素云、魏红印及案外人郑州厚德房地产营销策划有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定涉案房产租赁期二年，自2017年9月20日起至2019年10月8日止。合同同时约定前半年内租金为季付，其余租金为半年付，于季度或半年期到期日提前20日支付。合同第11-3条约定了承租人未经出租人同意中途擅自退租的，承租人应按月租金的两倍向出租人支付违约金。魏红印履行合同期间，每次应付租金时均不按期支付，严重违反了合同对租金支付的约定。魏红印未经王素云同意的情况下提前退租，给王素云造成重大经济损失，其应当依据合同约定向王素云支付违约金及损失。反诉被告魏红印辩称，1、依据魏红印与王素云签订的房屋租赁合同，要求魏红印缴纳租金的期限并不明确，魏红印有权随时履行支付租金的义务，因此魏红印并不存在逾期支付租金的违约情形。2、魏红印与涉案房屋的实际所有人郭希2019年4月12日的通话录音中，魏红印提前4个月向房屋实际所有人郭希发出解除合同通知，郭希表示同意，双方已经就房屋租赁期限提前届满一事达成一致意见，视为合同租期提前届满，且郭希于2019年8月8日已经和案外人签订了房屋租赁合同，并要求魏红印搬离该房屋，郭希以其自身行为明确表示不再履行涉案合同的主要义务，合同目的无法实现，故魏红印不应承担王素云要求的提前退租的违约金。另外，在双方2019年4月12日通话录音当中，魏红印明确表示若在2019年8月9日之前无法找到合适的租户，魏红印将承担剩余两个月的租金损失，但郭希已于2019年8月8日与案外人签订了房屋租赁合同，其本可以要求魏红印承担剩余两个月的租金损失，但其并没有要求魏红印承担，因此该佣金是由其自身行为造成的，该损失不应由魏红印承担。综上，魏红印不应承担王素云所要求的违约金及相关损失，王素云的诉请应予以驳回。经审理查明：2017年9月20日，王素云作为出租方（甲方），魏红印作为承租方（乙方），郑州厚德房地产营销策划有限公司作为居间方共同签订《写字楼租赁合同》，甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区××、××北××号房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积共210.39平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。该房屋租赁期二年，自2017年9月20日至2019年10月8日止。甲方应于2017年9月20日将房屋按约定交付给乙方。该房屋第一年（从2017年10月9日至2018年10月8日止）月租金为人民币10878/10239元。该房屋租金支付方式：季付/半年付，先付后用：第一期租金于2017年9月30日前支付，以后每期租金提前20日支付。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话网络使用费、物业管理费全部由乙方承担，按照实际产生支付，物业费需由乙方提前向物业缴纳。其他产生的费用，由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币10239元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，并要求乙方支付所欠费用。如乙方结清，甲方需要按照实际应退款额退还。鉴于居间方促成甲乙双方签订租赁合同，甲方应于签署本合同时向居间方支付10000元佣金。乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。因乙方原因违约，乙方应在违约后三日内，结清该房屋拖欠的相关费用（房租及物业费、水电费），甲方允许乙方搬走室内属于乙方的家具及物品。乙方逾期不缴纳拖欠的相关费用，视为乙方放弃室内家具及物品，甲方有权自行处理。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。补充约定：合同期限二年，第一年前半年季付（10878元/月），以后半年付（10239元/月），第二年递增8%（11058元/月）。装修期（2017年9月20日-2017年10月8日）免租金，但涉及物业费、电费等其他费用由乙方承担。合同空白处书写有郭瑞霞尾号为0586的中国建设银行的账号信息。同日，魏红印向王素云转款10239元。王素云向魏红印出具收据一份，载明，收到魏红印转账10239元，收款事由：押金（双子塔南塔4907）。2017年9月22日，魏红印向郭瑞霞0586账户转款14517元，摘要：双子塔南塔4907物业费。2018年1月3日，魏红印向郭瑞霞0586账户转32634元。2018年4月3日、4月4日，魏红印分别向郭瑞霞0586账户转款50000元、11434元。王素云于2018年4月4日向魏红印出具收据一份，确认收到魏红印（双子塔南塔4907）交来4月9日-10月8日房租61434元。2018年9月29日、9月30日，魏红印分别向郭瑞霞0586的账户转款50000元、16348元。2019年4月4日、4月13日，魏红印通过张曼曼账户分别向郭瑞霞0586账户转33174元、11058元，附言：双子塔4907租金。2019年4月12日，魏红印与郭瑞霞（即郭希）电话协商提前退租事宜，魏红印称再使用四个月房屋，准备在合同到期前两个月退租，郭瑞霞要求双方均提前寻找新的租户，如果找到了，价格谈拢了，与魏红印签订解除的合同，其再与新租户签订合同。魏红印称找不到的话，将继续使用房屋。2019年8月5日，魏红印开始从涉案房屋内搬离。中央广场南塔管理处分别于8月5日、8月6日、8月9日，向霍晶晶、丁梦艳、魏红印出具涉案房屋的物品出门证，出门物品为：电脑4台，电脑10台、办公文件20箱、2文件柜，桌子（工位16组）、椅子24把、会议桌1张、隔断，均备注：已核实，准予放行。2019年8月7日，魏红印将涉案房屋的钥匙交给中介公司的范某，范某于8月10日将钥匙交与郭瑞霞。2019年8月8日，王素云作为出租方（甲方），郑州傲唐科技有限公司作为承租方（乙方），郑州市招银房地产营销策划有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的郑州市郑东新区东风东路系、榆林路北1幢49层4907号房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积210.51平方米。租赁期限自2019年8月23日至2025年8月22日止。甲方应于2019年8月9日交付房屋予甲方使用。基于居间方已促成本合同成立，故在签订本合同时，甲方应向居间方支付佣金13510元。双方协商，甲方给予乙方每年1月的空置期，15天装修期。庭审中，双方确认，魏红印的玻璃隔断未实际从房屋内搬离。魏红印称其8月10日到房屋处时，门锁已经被更换，8月12日其自行在房门上加了一把锁，后被王素云绞断。其之所以搬离是因地方太小，不想在此处继续办公。魏红印另明确，其诉请的损失指装修隔断花费的费用。另查明：1、庭审中王素云的代理人称郭瑞霞即郭希是王素云的弟媳。2、王素云向魏红印出具收据一份，载明，确认收到魏红印（双子塔南塔4907）交来2017年10月9日-2018年1月9日房租32634元。以上事实由原、被告共同提交的写字楼租赁合同，魏红印提交的银行转账记录、收据、证人范某的证人证言，王素云提交的银行流水、物品出门证、房屋租赁合同、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案双方当事人之间签订的《写字楼租赁合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议约定内容履行相应义务。现双方已经达成解除合同的合意，魏红印将房屋内办公物品搬离，王素云也于2019年8月8日与案外人重新签订租赁合同将房屋另行出租，双方均以实际行动表明不再继续履行合同，故对于魏红印要求确认《写字楼租赁合同》于2019年8月9日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，魏红印已实际搬离房屋，魏红印已缴纳的押金10239元，王素云应当予以退还。对于魏红印主张其在涉案房屋中留置的隔断，经王素云同意，物业公司已经向魏红印开具出门证，明确载明可搬出物品包括隔断，其自身未及时搬离，视为自行放弃，对于其要求王素云支付装修该隔断花费的费用的诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，租赁期限自2017年9月20日至2019年10月8日，装修期（2017年9月20日-2017年10月8日）免租金。第一年半年季付（10878元/月），以后半年付（10239元/月），第二年递增8%（11058元/月）。第一期租金于2017年9月30日前支付，以后每期租金提前20日支付。乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。魏红印应于2017年12月20日支付第2期租金，实际于2018年1月3日支付，逾期14天；应于2018年3月20日支付第3期租金，实际于2018年4月4日支付，逾期15天；应于2018年9月19日支付第4期租金，实际于2018年9月30日支付，逾期11天；应于2019年3月20日支付第5期租金，实际于2019年4月13日支付，逾期24天，以上逾期损失共计3464元，王素云诉请的违约损失并未超出其实际受偿范围，本院予以支持。关于王素云主张的提前退租的违约金及提前退租损失，根据合同约定乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，而根据魏红印与郭瑞霞于2019年4月12日电话协商内容可以看出，魏红印就退租事宜已提前进行了告知，并非擅自退租，但魏红印提前退租确属于违反合同约定的行为，的确可能导致王素云预期租金收益的损失，王素云为较低损失，自行支付佣金，寻找中介另行出租了房屋。根据本案情况，综合考量魏红印的违约程度、房屋后续出租情况，本院酌定魏红印向王素云支付违约金8000元，已足以体现对魏红印违约行为的适当惩罚、对王素云相应损失的适当弥补，对王素云诉请超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）魏红印与被告（反诉原告）王素云签订的《写字楼租赁合同》于2019年8月9日解除；被告（反诉原告）王素云于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）魏红印退还押金10239元；原告（反诉被告）魏红印于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王素云支付逾期缴纳租金的违约金3464元、提前退租违约金8000元；驳回原告（反诉被告）魏红印的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）王素云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费632元，减半收取316元，由原告魏红印负担219元，被告王素云负担97元。反诉案件受理费389元，由反诉原告王素云负担275元，反诉被告魏红印负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年十二月十九日书记员  杜 辉