湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初2665号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。负责人：龙得来，该分行行长。委托诉讼代理人：陈欢，男，1977年7月21日出生，汉族，该分行客户经理,住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：陈家印，湖南崇民律师事务所律师。被告：曾立国，男，1980年8月8日出生，汉族，户籍所在地：衡阳市雁峰区，现住衡南县。被告：易丽霞，女，1978年4月13日出生，汉族,户籍所在地：广东省阳春市，现住衡南县。被告:衡阳融冠房地产开发有限公司,住所地:衡阳市蒸湘区船山大道16号融冠地产集团（融冠广场）1栋2701-2703室。法定代表人：薛理勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，湖南德巍律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告曾立国、易丽霞、衡阳融冠房地产开发有限公司（以下简称融冠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人陈家印，被告易丽霞、被告融冠公司的委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。被告曾立国经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告曾立国、易丽霞、融冠公司于2011年3月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判决被告曾立国、易丽霞偿还原告贷款本金287746.26元、利息1603.52元、本金罚息12.63元、利息罚息10元，共计289372.41元（利息、罚息计算至2019年8月12日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至贷款还清之日止）；3、请求判决被告曾立国、易丽霞承担原告为实现债权所发生的律师费17360元；4、请求判决被告融冠公司对上述第2、3项债务与被告曾立国、易丽霞承担连带担保责任；5、请求判决原告对被告曾立国、易丽霞位于衡阳市蒸湘区的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、请求判决各被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月10日，原告与被告曾立国、易丽霞、融冠公司签订了编号为430640001-011-2011000624号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告曾立国向原告申请个人住房按揭贷款400000元，贷款期限为240个月，贷款采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，借款发生逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的基础上上浮50%，还款方式为等额本息，每个月归还本息金额3005.89元（实际月供金额以对账单为准）；被告曾立国、易丽霞以其购买的位于衡阳市蒸湘区房屋为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告融冠公司为连带责任保证人。2011年4月1日，原告依约向被告发放了贷款400000元，但截至2019年8月12日，被告曾立国、易丽霞已经累计多期未按时足额还款，构成严重违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依如所请。被告曾立国未予答辩，亦未向本院提交证据。被告易丽霞辩称，对原告主张的律师费用有异议，该费用不应由其承担。被告融冠公司辩称，1、本案保证人的保证期限已过，融冠公司不应再承担保证责任；2、本案抵押物的担保与保证人的担保同时存在，而合同并未约定二者履行的先后顺序，保证责任约定不明确的情况下，应先由抵押担保物来偿还债务；3、本案原告提供的代理协议没有约定具体的委托事项，属于框架协议，也没有任何款项的支付凭证，不能证明该笔费用的支出与本案相关联。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告曾立国未到庭质证，视为其放弃质证权利。经庭审质证，被告易丽霞对委托代理合同有异议，认为该笔费用不应由其承担，对原告提供的其他证据均无异议。被告融冠公司对个人住房借款合同、特别签订条款有异议，认为根据借款合同约定，被告融冠公司的保证期限已过，故不应承担保证责任，对委托代理合同有异议，认为该协议没有签订日期，没有具体委托事项，没有付款凭证。本院经审查认为，原告提交的证据材料（身份证、常住人口登记卡、结婚登记证明、工商注册登记资料、个人住房借款合同、特别签订条款、预购商品房抵押预告登记、开立贷款账户通知书及个人贷款支付凭证、贷款对账单及贷款全息表、结清试算单、委托代理协议）符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证。经审理查明，2011年3月10日，原告作为贷款人，被告曾立国作为借款人，被告融冠公司作为保证人签订了编号为430640001-011-2011000624号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告曾立国向原告贷款400000元；贷款期限240个月；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，每个月归还本息金额3005.89元；贷款人将款项划入借款人指定的收款人账户名称为融冠公司，账号为43×××77的银行账户；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止；被告如未按涉案合同约定按期足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。2011年3月29日原告以被告曾立国、易丽霞所购买的位于衡阳市蒸湘区房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续，证号为衡房预蒸湘区字第××号，之后未办理抵押登记手续。2011年4月1日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款400000元汇入借款人指定的收款人融冠公司银行账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2019年8月12日，被告曾立国已经累计63期未按时足额还款；被告尚欠贷款本金287746.26元，利息1603.52元，本金罚息12.63元，利息罚息10元，共计289372.41元。另查明，被告曾立国与易丽霞于2011年2月23日登记结婚。再查明，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定按照诉讼标的的6%计算支付律师代理费，之后湖南崇民律师事务所指派律师履行了相应的代理义务。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将贷款400000元转入借款人指定的收款人被告融冠公司（即房屋开发商）银行账户，已经履行了发放贷款的义务。被告曾立国作为借款人应当按照约定偿还借款本息，至原告起诉时及判决时已累计数期未按期足额偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。因被告易丽霞与曾立国系夫妻关系，且上述借款发生在二被告夫妻关系存续期间。原告诉请贷款提前到期，并要求被告易丽霞、曾立国清偿拖欠的全部贷款本金287746.26元，利息1603.52元，本金罚息12.63元，利息罚息10元，共计289372.41元（利息、罚息暂计算至2019年8月12日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2019年8月12日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上上浮0%再上浮50%【合同利率（即中国人民银行同期贷款利率×100%）*罚息幅度150%=150%的中国人民银行同期】。关于被告融冠公司是否承担连带清偿责任的问题以及清偿顺序的问题。被告融冠公司辩称本案办理预购商品房抵押预告登记手续，根据合同约定，保证人已过保证期限，故不应承担保证责任；如保证期限没过，本案既存在抵押物又存在保证人的情况，而合同没有约定两者偿还顺序，应先对抵押物进行拍卖，在抵押物不能偿还债务的情况下，再由保证人承担保证责任。本院认为，涉案个人住房借款合同约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止，而本案仅办理预购商品房抵押预告登记手续，该抵押预告登记系不动产登记机关根据原、被告订立的抵押合同对其约定抵押权的一种记载，因此时诉争商品房尚未建成，其上不可能设立所有权，亦不存在不动产登记簿，预购人未取得使用权登记，房屋抵押权自然无法完成，抵押权则不能产生。故该抵押预告登记不产生记载于不动产登记簿上的抵押登记的法律效果，不属于抵押登记。鉴于本案未办理抵押登记手续，故本案并未超过保证期间，被告融冠公司应对贷款本息及律师费等承担连带清偿责任。此外，涉案购房合同第十二条第五款第（二）项规定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”，该条款赋予贷款人对物的担保和人的担保并存情况下对先就物的担保实现债权还是就人的担保实现债权的绝对选择权，该选择权系合同双方当事人的明确约定，各方均应遵守。因此，本案原告选择被告融冠公司对借款人的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告诉请有权对被告曾立国、易丽霞所有的位于衡阳市蒸湘区房屋房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的问题，由于涉案房屋仅办理预告登记，未办理抵押登记手续，不产生抵押权设立的法律后果，故本院对该项诉请依法不予支持。关于律师费的问题。被告易丽霞辩称该笔费用不应由其承担。被告融冠公司辩称《委托代理协议书》未载明与本案相关联，没有费用支付凭证，应不予支持。本院认为，根据案涉《借款合同》第四十一条约定和《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”，且根据案涉《委托代理协议》的约定按标的6%计收律师费未超过《湖南省律师服务收费行业指导标准》的规定，原告请求被告易丽霞、曾立国承担实现案涉债权所发生的律师费用17360元，有约定和法律依据，本院予以支持。案涉《借款合同》第十二条明确约定融冠公司的保证范围包括案涉律师费，故融冠公司应依约对案涉律师费承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告曾立国、易丽霞、衡阳融冠房地产开发有限公司于2011年3月10日签订的编号430640001-011-2011000624的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告曾立国、易丽霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款全部贷款本金287746.26元、利息1603.52元、本金罚息12.63元、利息罚息10元，共计289372.41元（利息、罚息暂计算至2019年8月12日），并支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行2019年8月12日后的逾期罚息，逾期罚息以实际尚欠的贷款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率×150%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）;三、被告曾立国、易丽霞于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行为实现债权所支付的律师代理费17360元；四、被告衡阳融冠房地产开发有限公司对上述第二、三判项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2950元，由被告曾立国、易丽霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  许斌二〇一九年十二月十日法官助理陈彬彬书记员廖敬彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。