广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23357号上诉人（原审被告）：钟云飞，男，汉族，身份证住址：重庆市江津区。上诉人（原审被告）：王清贵，男，汉族，身份证住址：乌鲁木齐市沙依巴克区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林振雄，男，汉族，身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。上诉人钟云飞、王清贵因与被上诉人林振雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钟云飞、王清贵代理人赵峻博、被上诉人林振雄代理人陈晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟云飞、王清贵上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判钟云飞、王清贵无需向林振雄支付2017年4月1日至2017年8月16日期间的租金180000元；2.本案一审、二审诉讼费用均由林振雄承担。事实和理由：一、林振雄无权收取2017年6月11日至2017年8月16日期间的租金，理由如下：1.钟云飞、王清贵于2017年6月11日收到广州市公安局越秀区分局关于责令停止营业的行政处罚决定书。至此，涉案房屋在事实上已经无法使用，林振雄无权主张2017年6月11日之后的租金。2.根据林振雄与涉案房屋的实际业主广州市越秀区第二土地房屋管理所(以下简称第二房管所)签订的租赁合同，林振雄对涉案房屋的出租权利终止于2017年7月31日，因此，即使涉案房屋2017年7月31日至2017年8月16日期间产生房屋占有使用费，该收益也应当由涉案房屋的实际业主主张，与林振雄无关。一审法院漠视涉案房屋被责令停止营业的事实而判令钟云飞、王清贵支付前述期间的租金显然是错误的。二、林振雄对2017年4月1日至2017年6月11日期间的租金应当减半收取。钟云飞、王清贵是在林振雄承诺能为涉案房屋办理消防许可的前提下才承租涉案房屋的，该事实有生效的（2018）粤01民终12308号民事判决书予以认定，因此，具有消防许可是涉案房屋合格交付的条件之一，但直到涉案房屋被收回之日，涉案房屋依然没有取得消防许可。换言之，涉案房屋存在重大瑕疵，严重影响正常使用，根据《合同法》第一百一十一条的规定，钟云飞、王清贵有权要求林振雄减价收取2017年4月1日至2017年6月11日期间的涉案房屋的租金。一审法院按照涉案租赁合同约定的租金标准判令钟云飞、王清贵支付租金是无视林振雄存在违约事实、加重钟云飞、王清贵义务的表现，所作判决有失公正。综上所述，一审法院判决结果显失公正，请求二审法院查明事实，予以纠正。林振雄二审答辩称：1.涉案转租合同合法有效，林振雄有权收取租赁期间的租金。钟云飞、王清贵认为林振雄无权收取2017年7月31日至2017年8月16日租金没有事实与法律依据。一审查明了钟云飞、王清贵于2017年8月16日才将房屋交还给林振雄，所以林振雄有权收取相关的租金。2.钟云飞、王清贵主张减半收取2017年4月1日至2017年6月11日的租金没有事实与法律依据。根据已生效的（2018）粤01民终12308号案查明涉案合同解除的事由是没有办理二次消防验收。根据相关的法律规定，出租人或业主只要办理一次消防，二次消防验收应该是钟云飞、王清贵自己去办的。林振雄与第二房管所的合同租赁期限至2017年7月31日，且为可续期的租赁合同，因涉案房屋无法办理二次消防验收，第二房管所同意给林振雄合理的搬迁期限，并于2017年8月16日收回了房屋。林振雄有权占有涉案房屋，林振雄收取钟云飞、王清贵2017年4月1日至2017年8月16日期间的租金依据是涉案租赁合同。钟云飞、王清贵的合同相对人是林振雄，第二房管所并没有向钟云飞、王清贵主张房屋使用费，其主张应该向第二房管所支付使用费没有法律依据。林振雄于2019年3月14日向一审法院起诉请求：1.判决钟云飞、王清贵共同向林振雄支付从2017年4月1日起至2017年8月16日止的租金262400元（每月租金60000元，扣除钟云飞、王清贵已支付的2017年4月的租金9600元）；2.判决钟云飞、王清贵立即共同向林振雄支付自2017年4月25日起计至实际清偿之日止的因逾期未付租金产生的违约金（以同期应付未付的租金为本金，按同期同类银行贷款利率即年利率4.75%的标准计算）；3.判决钟云飞、王清贵共同向林振雄支付水费、污水费、电费合计43685元；4.判决钟云飞、王清贵立即共同向林振雄支付自2017年7月24日起计至实际清偿之日止的因逾期未付水费、污水费、电费产生的违约金（以同期应付未付的水费、污水费、电费为本金，按年利率24%的标准计算）。一审法院认定事实：2015年8月1日，钟云飞、王清贵签订《合伙协议》，约定共同经营广州市越秀区仁济西路5-7号共三层的商铺，合伙期限自2015年8月1日起至2023年7月31日止等。2016年12月18日，钟云飞（乙方）与林振雄（甲方）签订《商铺使用协议》，约定甲方同意将其合法承租的广州市越秀区仁济西路5-7号全栋三层，面积为465平方米的商铺给乙方经营使用，合作期限自2015年8月1日至2017年7月31日；乙方负责装修及自负盈亏，甲方每月固定收益为60000元，乙方在每月2日前以转账或现金的形式缴交给甲方；乙方须在签署本合同当天向甲方支付保证金120000元、首月收益60000元；乙方每月按时交纳甲方的收益。逾期交付收益的，每逾期一日，须按月收益千分之三向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除协议，没收保证金，收回房屋；合作期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等—切费用均由乙方负责；合作期满，乙方如不续签《商铺使用协议》，无违约行为的，甲方无息退回乙方保证金120000元；在甲方取得该物业承租权的前提下，甲方须将此物业的经营权与乙方合作期限为六年；固定收益为2017年8月1日至2023年7月31日，每月为60000元，假如在上述期限内，甲方还是以固定收益每月60000元收取，政府递增部分由乙方负责，若甲方无法取得该物业的承租权，则本《商铺使用协议》作废等。签订合同后，钟云飞、王清贵向林振雄缴纳了租赁保证金120000元。2017年1月3日，钟云飞、王清贵在涉讼房屋成立广州市嘟乐餐饮有限公司，法定代表人为王清贵。2017年5月20日，钟云飞与林振雄签订《补充协议》，约定：关于消防事宜，是林振雄介绍办理的，由于李俊潘指引，王盛荣办消防证，现郑银芝已委托林振雄跟进“消防安装工程”，期间2017年4月欠房租50400元及2017年5月的房租60000元，现先缴交还林振雄，证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责等。2017年6月11日，广州市公安局越秀区分局向广州市嘟乐餐饮有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为：涉讼房屋为经营餐饮业场所，在2017年1月开始在未经消防安全检查合格的情况下擅自将该公众聚集场所投入使用、营业，至被检查发现时已营业约三个月，广州市嘟乐餐饮有限公司的行为构成消防违法，决定对该司责令停产停业并处30000元罚款等。2017年8月16日，林振雄收回涉讼商铺，并于次日交还给业权人。2017年7月17日，钟云飞、王清贵向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除林振雄与钟云飞、王清贵于2016年12月18日签订的《商铺使用协议》；2.判令林振雄退还钟云飞、王清贵租赁合同保证金120000元；3.判令林振雄因房屋租赁违约赔偿钟云飞、王清贵损失共972696元（其中，室内装修工程费用280000元，地板建材购置费90000元，空调设备费用53500元，收银软件费8000元，厨房设备费90000元，广告制作费用8900元，记账服务费1000元，其他装修、经营用品购置等费用176000元，2017年4月15日至2017年7月14日期间分租租金损失132000元，消防罚款30000元，罚款滞纳金16200元）。一审法院于2018年2月8日作出（2017）粤0104民初15487号民事判决：一、被告林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟云飞、王清贵退还保证金120000元。二、被告林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟云飞、王清贵赔偿350000元。三、驳回原告钟云飞、王清贵的其他诉讼请求。钟云飞、王清贵不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018)粤01民终12308号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述一审判决的“本院认为”部分内容为：钟云飞与林振雄在平等自愿的基础上签订的《商铺使用协议》及《补充协议》，无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该《商铺使用协议》约定由林振雄提供涉讼商铺予钟云飞使用，钟云飞每月按固定金额向林振雄支付费用，并自负盈亏，故该《商铺使用协议》的性质为租赁合同。上述协议虽未明确约定完成消防安全检查的义务在于林振雄，但据上述《补充协议》中关于“承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”的约定，可确定林振雄应履行完成消防安全检查的义务。现钟云飞、王清贵因涉讼房屋未经消防安全检查合格而被有关部门限令停业，故相关损失应由林振雄承担。综合考量本案具体情况，林振雄应向钟云飞、王清贵赔偿室内装修工程费用、地板建材购置费、空调设备费用合计350000元。而钟云飞、王清贵主张的收银软件费、厨房设备费、广告制作费用、记账服务费、其他装修、经营用品购置等费用属于已使用或动产价值，一审法院不予支持。钟云飞、王清贵主张的消防罚款，因未实际产生，一审法院亦不予支持。至于钟云飞、王清贵要求林振雄赔偿分租租金损失132000元的诉讼请求，因欠缺合同依据，一审法院亦不予支持。鉴于钟云飞、王清贵已经将涉讼房屋交还给林振雄，故上述《商铺使用协议》已实际解除，钟云飞、王清贵要求一审法院解除该协议的诉讼请求，一审法院不再调处。林振雄应将所收取的保证金120000元退还给钟云飞、王清贵。上述二审判决的“经审理查明”部分其中内容为：二审期间，林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出行政处罚的原因是涉案商铺的二次消防没有经消防安全检查合格。钟云飞、王清贵称当时签订涉案《商铺使用协议》时，林振雄向其二人保证可以办好消防验收，故在该前提下签订了合同，其二人是基于对林振雄的信任才签订合同、使用房屋以及支付了部分租金。林振雄否认其曾承诺过可以为涉案商铺办理消防验收。上述二审判决的“本院认为”部分其中内容为：林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出责令停产停业、罚款的行政处罚的原因是涉案商铺的二次装修的消防没有经消防安全检查合格。从涉案《补充协议》的约定来看，涉案商铺二次装修的消防验收系由林振雄“介绍办理”并由其“负责跟进消防安装工程”，且约定“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”，故钟云飞、王清贵关于其二人是在林振雄承诺能为涉案商铺办理消防许可证的前提下承租涉案商铺的主张更为合理、可信。现涉案商铺未能通过消防安全检查而被公安机关责令停产停业，钟云飞、王清贵承租涉案商铺的目的无法实现，林振雄并无证据证明涉案商铺未通过消防安全检查系因钟云飞、王清贵的原因所致，钟云飞、王清贵在此情况下以退还涉案商铺给林振雄的方式解除合同并不构成违约，钟云飞、王清贵有权要求林振雄返还所收取的保证金。林振雄关于其不应返还保证金120000元给钟云飞、王清贵的上诉理由不能成立，不予支持。《协议书》中并无约定钟云飞、王清贵因消防的原因造成的损失仅限于营业损失，林振雄的该主张依据不足，不予支持。《协议书》无明确约定林振雄对因消防原因所造成的损失承担责任的前提是钟云飞、王清贵先缴清2017年4月、5月的房租，林振雄的该主张依据不足，亦不予采信。涉案《商铺使用协议》约定“乙方（钟云飞、王清贵）负责装修及自负盈亏”，林振雄是知道并同意钟云飞、王清贵对涉案房屋进行装饰装修的。涉案《商铺使用协议》并非因钟云飞、王清贵违约而解除，故钟云飞、王清贵有权依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定以及《协议书》关于“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”的约定，请求林振雄赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失。林振雄一审期间撤回了其对涉案房屋内的装修进行评估的申请，无提供证据证明涉案房屋内已形成附合的装饰装修残值损失的具体数额，一审法院根据钟云飞、王清贵对涉案商铺的投入情况，酌情判令林振雄赔偿350000元并无不当，予以维持。2017年7月24日，林振雄支付了涉案房屋的污水费977.76元、水费2684.96元；电费21296.14元。2017年8月28日，林振雄支付了涉案房屋的污水费1087.87元、水费22733.40元。2017年9月11日，林振雄支付了涉案房屋的电费14905.3元。本案一审诉讼过程中，林振雄确认钟云飞、王清贵于2017年4月25日支付4月租金9600元；2017年6月5日以现金方式收取钟云飞、王清贵租金11000元；2017年6月6日以现金方式收取钟云飞、王清贵租金6000元；2017年6月6日委托员工以转账方式收取钟云飞、王清贵租金6500元，因此2017年4月1日至2017年8月16日期间共收取钟云飞、王清贵租金33100元。钟云飞、王清贵确认2017年4月25日共支付4月租金9600元；6月6日，钟云飞、王清贵收取了一楼分租户的租金后直接转交给林振雄23500元现金；2017年6月6日还以支付宝转账方式向林振雄的雇员支付了6500元；之后在6月中旬支付6000元现金。林振雄否认收取钟云飞、王清贵23500元现金，钟云飞、王清贵未能举证证明支付了23500元现金给林振雄。2017年6月6日14：55分，钟云飞、王清贵转账支付6500元租金给林振雄的员工。同日20：13分，林振雄与王清贵的微信聊天记录记载：班长（即王清贵），我先与你对一下，4月份共收你9600，5月份无收过，6月4日至6日先收到23500，你对一下，复我。钟云飞、王清贵并提供证人蔡某的证言，内容为：我叫蔡某，我是王清贵的朋友。2017年6月中旬，我和王清贵在广州市越秀区儿童公园仁济路那个侧门口那边给了林振雄和他老婆6000元现金，那个钱是王清贵给林振雄的租金。林振雄对该证人证言的真实性、合法性、关联性均没有异议。一审法院认为：钟云飞、王清贵于2017年8月16日才将涉案房屋交回给林振雄，根据等价有偿的原则，钟云飞、王清贵使用了林振雄提供的房屋，林振雄据此要求钟云飞、王清贵支付2017年4月1日至2017年8月16日的租金合法有理，一审法院予以支持。因林振雄在2017年6月6日20：13分确认收到钟云飞、王清贵的租金23500元，而钟云飞、王清贵支付给林振雄员工的6500元发生在2017年6月6日14：55分，故认定该23500元已包含6500元。另外鉴于林振雄已确认钟云飞、王清贵的证人证言，该证人证言所证明的6000元是发生在2017年6月中旬，故一审法院认定2017年4月1日至2017年8月16日钟云飞、王清贵共支付了39100元租金给林振雄。剩余的租金钟云飞、王清贵应清缴给林振雄。同理，钟云飞、王清贵使用了涉案房屋，故所产生的水电费应由钟云飞、王清贵负担，现林振雄代钟云飞、王清贵垫付后要求钟云飞、王清贵予以清偿合法有理，一审法院予以支持。钟云飞、王清贵并应按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给林振雄。关于林振雄要求钟云飞、王清贵支付逾期支付租金的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。生效判决已确认由于林振雄未能为涉案房屋办理消防许可证而造成合同无法履行，在此情况下，钟云飞、王清贵暂缓支付租金给林振雄构成不安抗辩，故林振雄要求钟云飞、王清贵支付逾期支付租金的违约金理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条的规定，一审法院于2019年9月16日作出判决：一、被告钟云飞、王清贵应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林振雄支付2017年4月1日起至2017年8月16日的租金（按每月60000元计算，扣除被告钟云飞、王清贵已付的39100元）；二、被告钟云飞、王清贵应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林振雄支付水费、污水费、电费合计43685元及逾期未付水费、污水费、电费产生的利息（以原告代垫的费用为本金，从代垫之日起按中国人民银行制定的同期同类贷款利率的标准计算至清付之日止）；三、驳回原告林振雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7826元，由原告林振雄承担2547元，被告钟云飞、王清贵共同承担5279元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均表示没有新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钟云飞、王清贵的上诉请求与林振雄的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实可知，林振雄与第二房管所的租赁合同虽然于2017年7月31日终止，但林振雄于2017年8月16日才从钟云飞、王清贵处收回涉案商铺，并于次日交还给业权人第二房管所，故在此期间，就涉案商铺发生的占有使用费，林振雄仍应依合同相对性向业权人清付。同理，因钟云飞、王清贵于2017年8月16日才将涉案商铺交还林振雄，钟云飞、王清贵对交还商铺之前的租金亦应依合同相对性向林振雄清付，且本案未有证据证明业权人向钟云飞、王清贵主张占用使用商铺的费用，故对钟云飞、王清贵上诉主张林振雄无权向其收取2017年7月31日至2017年8月16日期间占用使用费的主张，本院不予采纳。至于钟云飞、王清贵上诉主张2017年4月1日至2017年6月11日期间的租金应减半收取问题。因钟云飞、王清贵实际使用了涉案商铺，且根据一审当事人提交的水电费单据可知，涉案商铺发生的水电费在2017年7月至8月存在递增的情况，可见，涉案商铺未通过二次消防验收并未影响钟云飞、王清贵的经营，为此，钟云飞、王清贵上诉提出2017年4月1日至2017年6月11日期间的租金应减半收取的主张与事实不符，本院不予采纳。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，钟云飞、王清贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5279元，由钟云飞、王清贵负担5279元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏