江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2650号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭玉丰，男，1979年5月28日出生，汉族，住江西省永修县。委托诉讼代理人：彭铭群，男，1954年12月10日出生，汉族，住江西省永修县，系彭玉丰父亲。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：王伟，男，1964年9月4日出生，汉族，住江西省永修县。被上诉人（原审被告）：汪航玲，女，1964年10月29日出生，汉族，住江西省永修县。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：汪斌，男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县，系王伟内弟。原审第三人：汪斌，男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县新城新华路王伟住宅楼602号，公民身份号码：360425197310250519。原审第三人：姜静，女，1973年3月29日出生，汉族，住江西省永修县。上诉人彭玉丰因与被上诉人王伟、汪航玲、原审第三人汪斌、姜静房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院(2019）赣0425民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭玉丰的委托诉讼代理人彭铭群、卢全、被上诉人王伟、汪航玲的共同委托诉讼代理人及原审第三人汪斌、姜静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭玉丰上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项关于由被上诉人承担以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应当由卖方承担的各项税费的内容，并改判被上诉人承担以实际过户之日评估价格为基数，按相关规定计算的应当由卖方承担的各项税费12,850元；二、请求依法撤销一审判决第二项关于以16,086.20元为基数自2009年5月1日起按年利率6%的标准支付利息9,987.55元；三、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在程序严重违法的事实。1.本案已严重超过审限。2.一审法院依职权调查不符合相关法律规定。二、一审判决要求上诉人支付利息没有事实和法律根据，超出被上诉人的反诉请求，且该反诉请求超过诉讼时效，应予驳回。1.被上诉人反诉请求是按月利率2%计算至起诉之日止，一审判决按年利率6%计算至款项付清之日为止的利息请求，该判决应支付的利息期限远超出被上诉人的反诉请求，应予纠正。2.被上诉人反诉请求起算时间为2009年4月份，其提起反诉请求是2019年2月份，已超出诉讼时效规定。3.一审判令上诉人支付押金利息，没有事实和法律根据。三、一审判决认定事实不清，证据不足及自相矛盾。一审判决以高度盖然性的理论，推定被上诉人于2009年初通过电话、上门等方式，告知了上诉人可以办理房产过户手续等事宜，从而认定以2009年4月底为时间节点，过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由被上诉人承担的各项税费，该推定极不客观，无任何事实及法律依据。四、一审判决适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，一审法院适用民间借贷案件审理的司法解释属适用法律错误，应予更正。王伟、汪航玲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审第三人汪斌、姜静同意被上诉人的上述答辩意见。彭玉丰向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告立即履行责任和义务，为原告办理房屋产权、土地使用权过户手续，并承担卖方应承担的过户费用，房屋按144㎡计算，评估单价2,750元/㎡，总价396,000元：①增值税5%，应交税款19,800元；②个人所得税1%，税费3,960元；③城建，教育、附加税0.5%，税费1,980元；④商业土地出让金二类土地（住宅）超出51平方米按1,640元/㎡计算，税费8,364元；⑤土地出让金契税4%，税费334.56元；⑥评估费500元/户，测量费500元/户，两项合计：1,000元；⑦房屋测量评估费：1,440元,上述7项房屋过户卖方应交税、费合计；36,878.56元；2.本案诉讼费由被告承担。王伟向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告归还拖欠房款及水电开户费19,012元；2.依法判令反诉被告支付因拖欠房款及水电开户费导致的利息36,503元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院查明：2005年9月1日，本诉原告彭玉丰与被告王伟、汪航玲的委托人即第三人姜静签订《房屋认购协议书》，双方约定：彭玉丰购买本诉被告王伟位于永修县新城开发区新华路的住宅楼301号房屋，建筑面积133.14㎡，单价为740元/㎡，储藏室建筑面积11.63㎡，认购单价400元/㎡，认购总价103,175元，总价中不含水电开户费、房产证及土地证过户费等费用；原告认购该房屋于签署本认购协议书时，必须向被告付定金20,000元，并同意在该住宅楼竣工后15日内，与被告签署《房屋买卖合同》，同时缴清房款。原告于签署房屋认购协议书的当日交付20,000元。2007年2月15日，交房款75,000元。该房屋于2007年2月交付原告，原告彭玉丰共交付房款95,000元。2009年4月涉案房屋可以办理产权变更登记手续，且其中五户（李福春、邓小燕、张林英、熊小珍、汪斌）已办理了房屋产权过户手续，李福春办理房屋过户手续前由第三人汪斌打电话并上门通知可以办理产权过户。本案审理过程中，当事人均同意按办理房产证的实际建筑面积乘以房屋认购协议上载明的单价计算房屋的总价并以此作为房屋的结算价格，根据该院在永修县房地产管理局档案室调取的已备案并办理产权登记的同一单元、相同房屋建筑面积均载明建筑面积为143.83㎡，故本案诉争房屋的实际建筑面积为143.83㎡，单价为740元/㎡，另储藏室价款4,652元。故本案房屋的总价应为111,086.20元，扣除反诉被告已支付的95,000元，反诉被告尚欠反诉原告购房款16,086.20元。另查明，被告王伟和被告汪航玲系夫妻关系，第三人汪斌、和第三人姜静系夫妻关系，被告汪航玲与第三人汪斌系同胞姐弟关系。被告王伟、汪航玲委托第三人姜静办理涉案住宅楼的出售、过户事宜，且双方就委托事宜办理公证。一审法院认为，原、被告之间所签订的房屋认购协议，是双方在自愿平等的基础上签订的，尽管双方未在该认购协议后另行签订房屋买卖合同，但原告已按该协议书的约定缴纳了大部分购房款，被告亦按该协议书的约定将原告所认购的房屋于2007年2月15日交付给原告，因而该认购协议合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应全面履行各自的义务。对本诉部分，因双方在认购协议中，未对房屋过户产生的税费等由谁承担作明确的约定，因而双方应按相关税费收取规定各自承担自己的义务。从本案查明的事实上看，2009年初被告通过电话、上门通知等方式，告知了各购房户可以办理房屋产权过户手续等事宜，其中有5户已经办理了产权过户手续，而此时原告亦居住在该住宅楼中，因而可以推定办证之事被告当时已通知原告，此时原、被告双方应当互相配合办理房屋产权过户手续。案件审理过程中，原告未提交充分的证据予以证明，诉争房屋至今未办理产权变更登记是被告或第三人不配合办理过户手续所致，且被告已在2009年4月与购买该住宅楼的其他5位购房户办理了产权过户手续。因而可以认定，本案房屋在2009年4月就可以完成产权转移手续。因当时原告的过户手续未及时办理，导致现时因房屋增值引起税费增加，而涉案房屋已于2007年2月由原告实际占有、使用，故增加的税费应由原告自行承担。综上所述，原告要求被告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，因根据现行不动产登记相关法律规定，房屋产权登记现已规范为不动产登记，故该院支持被告王伟、汪航玲协助原告彭玉丰办理诉争房屋的不动产权属过户手续；对于办理过户手续所需要支出的费用，以2009年4月底为时间节点，以涉案房屋评估过户的价格为基数，按法律规定应由本诉原告（买受人）承担的税费由其自行承担，应由本诉被告（出卖人）承担的费用由被告承担，因房屋增值部分导致增加的税费，由原告自行承担。关于反诉部分，按双方的约定，住宅楼竣工后15日内反诉被告应按合同的约定缴清房款。参照已办理房屋过户手续的完成时间等因素，该院认定，反诉被告所欠购房款16,086.20元最晚应当在2009年4月底前缴清，逾期支付购房款，应当按年利率6%承担利息。故对反诉原告要求按月利率2%计算逾期付款的利息之诉请，该院仅支持自2009年5月1日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止的利息。对反诉原告主张的水电开户费用，因不属本案法律关系调整的范畴，本案不作处理，对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限被告王伟、汪航玲于本判决生效之日起一个月内协助原告彭玉丰办理位于江西省永修县新华路王伟住宅楼301号房屋的不动产权属证书过户手续，并承担该房屋以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由出卖方承担的房产交易各项税费；二、限反诉被告彭玉丰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王伟购房款16,086.20元，并以16,086.20元为基数自2009年5月1日起按年利率6%支付逾期利息至付清之日止；三、驳回本诉原告彭玉丰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,793元，由原告彭玉丰负担5,436.92元，被告王伟、汪航玲承担2,356.08元；反诉案件受理费594元，由反诉原告王伟负担318.61元，由反诉被告彭玉丰负担275.39元。二审中，双方均未提交新的证据。上诉人彭玉丰对于一审认定被上诉人于2009年4月告知可以办理产权变更登记手续有异议。对于一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人彭玉丰提出的被上诉人是否于2009年告知其可以办理房屋产权过户手续的问题。依据审理查明的被上诉人与本案诉争的王伟住宅楼中的另5户购房户已于2009年4月办理了房屋产权过户手续的事实，结合上诉人于此时亦居住在该住宅楼中及尚欠部分购房款，在上诉人无证据证明被上诉人拒不配合办理产权变更登记手续的情形下，原审推定上诉人于2009年4月知晓办证之事，以及涉案房屋在2009年4月即可完成产权过户手续，有事实及法律依据，本院予以支持。由此，一审判决以2009年4月底为时间节点，由被上诉人承担该房屋以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由被上诉人承担的各项税费，理据充分，本院予以维持。关于所欠购房款是否应支付利息的问题，上诉人逾期支付购房款，一审判决按年利率6%判令其承担利息恰当，应予维持。另外，上诉人彭玉丰提出的一审判决程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上，彭玉丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人彭玉丰负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇一九年十二月六日书记员 刘 楷