上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10358号上诉人(原审原告)：周红香，女，1976年10月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：肖甜，上海市金石律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国联合网络通信有限公司上海市分公司，营业场所上海市。负责人：沈洪波，总经理。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中国铁塔股份有限公司上海市分公司，营业场所上海市。负责人：张宜军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。原审第三人：上海富绅餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：葛玉杰，总经理。原审第三人：葛玉杰，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。原审第三人：李黄平，男，1957年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。上诉人周红香因与被上诉人中国联合网络通信有限公司上海市分公司(以下简称“中国联通”)、中国铁塔股份有限公司上海市分公司(以下简称“铁塔公司)及原审第三人上海富绅餐饮管理有限公司(以下简称“富绅公司”)、葛玉杰、李黄平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周红香上诉请求：撤销原判,发回重审或依法改判支持周红香的诉讼请求。事实和理由：1、葛玉杰向李黄平承租的范围为本市南车站路XXX号全幢(以下简称“系争房屋”)的2－4层商铺房屋，不包括系争房屋楼顶，葛玉杰无权将系争房屋楼顶进行转租。且葛玉杰与周红香间的租赁关系已于2017年9月9日解除。2、周红香于2015年1月9日取得系争房屋所有权，为系争房屋合法所有权人。2016年4月24日，周红香向中国联通、铁塔公司告知系争房屋已发生产权人变更。富绅公司与中国联通签订租赁合同未经房屋权利人授权，中国联通也未对相对方的签约资质尽审核义务，故中国联通、铁塔公司在承租系争房屋楼顶时存在严重过错，不构成善意第三人，中国联通、铁塔公司在2015年1月9日至2017年5月30日期间向葛玉杰支付租金显属不当，其应向周红香支付上述期间的租金。3、周红香对葛玉杰与中国联通、铁塔公司之间擅自进行无权转租及承租的行为并不知情，也未对此进行过事先同意。4、一审法院适用法律错误。周红香自2015年1月9日起成为系争房屋的唯一合法产权人，却不能享有2015年1月9日至2017年5月30日期间系争房屋楼顶的出租收益，显属不公。因葛玉杰无权转租且中国联通、铁塔公司存在重大过错，故葛玉杰与中国联通、铁塔公司间的租赁合同并非合法有效，严重损害了周红香的合法权益。被上诉人中国联通辩称：中国联通已依据与富绅公司间《通信基站楼顶租借合同》的约定，履行支付租金的义务，在此期间，没有人向中国联通提出过异议，直至中国联通将该合同的权利义务转让给铁塔公司。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人铁塔公司辩称：李黄平对于中国联通与富绅公司建立租赁关系是明确知晓的，但李黄平并未提出任何异议。之后，周红香取得系争房屋权利，其作为产权人应明知自己所有房屋的状况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人富绅公司、葛玉杰陈述称：李黄平对于通信基站的建设是明知且认可的，2013年葛玉杰与李黄平就楼顶基站事宜进行过协商并签订协议一份，约定葛玉杰每年补给李黄平人民币2万元(以下币种均为人民币)。因此，系争房屋楼顶租给中国联通做通信基站，李黄平是知晓，周红香也是知情的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李黄平书面述称：李黄平同意周红香的上诉意见。根据李黄平与葛玉杰签订的租赁合同之约定，葛玉杰是无权转租系争房屋2－4层，无论是楼顶还是墙面。周红香向一审法院提起诉讼，请求判令：按照周红香与铁塔公司所签合同约定的租金(每年84,000元)，由中国联通向周红香支付2015年1月9日至2015年10月31日期间占用房屋楼顶部位的使用费67,890.41元，由铁塔公司向周红香支付2015年11月1日至2017年5月30日期间占用房屋楼顶部位的使用费132,789.04元。一审法院认定事实：周红香与李黄平原系夫妻关系。系争房屋原登记的权利人为李黄平，2012年11月12日房屋权利人变更为周红香和李黄平按份共有，其中周红香占60%份额，李黄平占40%份额，2013年12月2日，周红香和李黄平经法院调解离婚，签署的离婚协议约定系争房屋权利归周红香所有，2015年1月9日周红香取得系争房屋的房产证。葛玉杰系富绅公司法定代表人，葛玉杰、李黄平于2011年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定李黄平将系争房屋2－4层出租给葛玉杰用于经营，租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日止。2011年6月，葛玉杰以富绅公司名义与中国联通签订《通信基站楼顶租借合同》，将系争房屋楼顶场地出租给中国联通用于安装通信设施设备，租赁期自2011年6月1日起至2017年5月30日止，其中2011年6月1日至2014年5月31日年使用费60,000元，2014年6月1日至2017年5月31日年使用费70,000元。合同履行期间，根据行政部门相关规定，中国联通所属的通信铁塔相关资产自2015年11月1日起转让给铁塔公司，为此，富绅公司与中国联通签订的《通信基站楼顶租借合同》项下承租人的权利义务由铁塔公司承继。之后，富绅公司、葛玉杰与铁塔公司三方又签订《盐阜人家大楼营改增补充协议》，约定原富绅公司与中国联通签订的《通信基站楼顶租借合同》中出租主体变更为葛玉杰。《通信基站楼顶租借合同》于2017年5月30日履行完毕，合同各方均无争议。之后，周红香与铁塔公司签订《移动通信基站楼顶塔/楼顶抱杆租赁协议》，约定自2017年5月31日起建立租赁关系，租赁期为5年，由铁塔公司向周红香支付原安装在系争房屋楼顶的通信设施设备场地使用费，每年84,000元。现周红香以系争房屋楼顶非葛玉杰承租范围，葛玉杰、富绅公司无权对外出租该部位，中国联通、铁塔公司在签约时未尽审查义务，不构成善意第三人，中国联通、铁塔公司在2015年1月9日至2017年5月30日期间占有系争房屋楼顶部位侵犯周红香权益为由，向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，葛玉杰、李黄平签订的《房屋租赁合同》合法有效，葛玉杰在承租期间，以其作为法定代表人的公司名义与中国联通签订《通信基站楼顶租借合同》，将属于承租房屋共有部分的楼顶部位出租给中国联通用于安装通信设施设备并无不妥，中国联通根据相关行政条例与房屋实际使用人签订协议亦不违反规定，铁塔公司系根据相关规定承继中国联通的相关通信铁塔的权利义务，其与富绅公司、葛玉杰签订的相关协议均系当事人真实意思表示且不违反法律规定，故相关协议均属有效，协议各方亦均按照约定履行各自义务。从查明的协议履行情况并结合相关证据分析，协议签订之时，系争房屋权利人为李黄平，李黄平应知晓签约之事，协议履行期间，周红香成为系争房屋权利人之一，在此过程中，权利人从未提出异议，在协议履行期届满后，周红香即与铁塔公司签订新的协议，故周红香称其对通信基站情况不知情，有悖常理。现协议已履行完毕，周红香再要求中国联通和铁塔公司按新协议约定的使用费标准分别支付2015年1月9日至2017年5月30日期间使用费之诉请，显属不当，故对其诉请，法院不予支持。一审法院判决：周红香要求中国联合网络通信有限公司上海市分公司支付2015年1月9日至2015年10月31日期间占用本市南车站路XXX号房屋楼顶部位的使用费67,890.41元和中国铁塔股份有限公司上海市分公司支付2015年11月1日至2017年5月30日期间占用本市南车站路XXX号房屋楼顶部位的使用费132,789.04元的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。葛玉杰在承租期间，以其作为法定代表人的富绅公司名义与中国联通签订的《通信基站楼顶租借合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，该合同的效力并不受出租人是否享有租赁物权的影响。之后铁塔公司根据相关规定承继中国联通通信铁塔的相关权利义务，其与葛玉杰、富绅公司签订的《盐阜人家大楼营改增补充协议》亦是各方真实意思表示，协议也不存在法律规定的合同无效的情形。故上诉人周红香关于前述合同及协议均属无效的意见，于法无据，本院不予支持。上述合同及协议已履行完毕，履约过程中，中国联通、铁塔公司亦分别按约支付租金。在《通信基站楼顶租借合同》签订时，李黄平作为系争房屋的权利人未对葛玉杰出租事实提出过异议，在周红香成为系争房屋权利人之一时，周红香亦未就此提出过异议，且周红香已于2017年5月31日与铁塔公司建立新的租赁关系，现周红香称对通信基站一事并不知情，不合常理。一审判决对周红香要求中国联通、铁塔公司按其与铁塔公司所签合同约定的使用费标准支付2015年1月9日至2017年5月30日期间的占用费之诉请不予支持，并无不当，本院认同。综上所述，周红香的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,310元，由上诉人周红香负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 王 珍审判员 俞 璐二〇一九年十二月二十日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……