天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6359号上诉人（原审原告）：赵毅，男，1963年2月14日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。委托诉讼代理人：史利华，天津铸权律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：天津市南开区双莹房屋信息咨询中心，住所地天津市南开区向阳路街汾水道光辉楼3号楼1门26号。经营者：李芸，女，1968年3月24日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：董树美，女，该咨询中心员工。被上诉人（原审被告）：高秀瑞，男，1963年5月11日出生，汉族，天津市自来水公司职员，住天津市红桥区。上诉人赵毅、天津市南开区双莹房屋信息咨询中心因与被上诉人高秀瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵毅上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判高秀瑞支付违约金140000元及中介费14000元；2．一、二审诉讼费用由高秀瑞承担。事实和理由：第一，高秀瑞签订合同后拒不出售房屋构成根本违约，应当按照《房屋买卖协议书》约定的标准支付违约金。上述标准不违反法律规定。第二，双方当事人均未提出由天津市南开区双莹房屋信息咨询中心返还中介费的诉讼请求，赵毅要求高秀瑞对该部分实际损失予以赔偿。天津市南开区双莹房屋信息咨询中心上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．一、二审诉讼费用由赵毅、高秀瑞承担。事实和理由：天津市南开区双莹房屋信息咨询中心作为第三人参加诉讼只是为了配合调查事实，不应当承担责任。天津市南开区双莹房屋信息咨询中心同意赵毅的上诉请求。赵毅辩称，同意天津市南开区双莹房屋信息咨询中心的上诉请求。高秀瑞辩称，不同意赵毅、天津市南开区双莹房屋信息咨询中心的上诉请求。其主要答辩意见是：公产房交易应当通过房屋置换单位进行，天津市南开区双莹房屋信息咨询中心无权提供居间服务。高秀瑞同意一审判决。赵毅向一审法院起诉请求：1．判令高秀瑞退还赵毅定金20000元；2．判令高秀瑞支付赵毅违约金140000元；3．判令高秀瑞返还赵毅交付的中介服务费14000元。4．诉讼费用由高秀瑞承担。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落天津市红桥区xxxx，其中厅、阳台、厨房、厕所均为伙用，居室为303。独用面积13.86平方米，伙用面积14.31平方米。该房屋系案外人天津市红桥区邵公庄房管站直管公产房屋，承租人为高秀瑞。2019年6月9日赵毅、高秀瑞及天津市南开区双莹房屋信息咨询中心就涉诉房屋签订《房屋买卖协议书》，约定高秀瑞（作为甲方）自愿将该房屋出售给赵毅（作为乙方），房屋性质为公产，房屋价款为700000元，付款方式为现金，双方约定公证后办理过户手续，接到房管局产权科取证凭证或当房地产证取出后或领到置换单（调配单）乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其他应交的有效证件交与乙方。双方签订协议后不得违约，如有违约，双方议定违约金为全部房款的20%，由违约方赔偿对方。赵毅于合同签订之日将定金20000元交与高秀瑞。赵毅于2019年6月10日交付天津市南开区双莹房屋信息咨询中心中介费14000元。后高秀瑞以其女儿不同意出售涉诉房屋无法继续履行，各方协商未果，以致成讼。一审审理中天津市南开区双莹房屋信息咨询中心表示同意退还高秀瑞交纳的居间服务2000元，双方表示同意庭外解决。一审法院认为，涉诉房屋虽属于公产房屋，但赵毅、高秀瑞及天津市南开区双莹房屋信息咨询中心签订房屋买卖合同中，三方当事人均知晓涉诉房屋权属性质，且涉诉房屋来源本身系高秀瑞通过天津市南开区双莹房屋信息咨询中心居间介绍从案外人处购买后通过津房置换变更承租人到其名下。根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定，公有住房承租人可以通过置换的方式变更承租人。赵毅、高秀瑞及天津市南开区双莹房屋信息咨询中心所签订的房屋买卖合同系就涉诉房屋承租权进行交易，最终双方还需通过津房置换办理置换手续进行承租人变更，不存在涉及处分涉诉房屋所有权问题，亦不违背公有房屋通过津房置换办理置换手续的法定流程。故高秀瑞以涉诉房屋系公产房屋天津市南开区双莹房屋信息咨询中心无权居间仅能通过津房置换进行，合同应属无效的理由不能成立。协议各方当事人均应严格按照诚实信用原则履行各自义务。在协议履行中，赵毅依约履行了支付定金及居间服务费义务，一审庭审中高秀瑞表示不能继续履行合同，在限定的调解期限内亦未实际履行，故高秀瑞应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案高秀瑞请求调整违约金，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行阶段及过错程度、守约方损失范围等因素，一审法院酌情确定违约金20000元。关于赵毅主张返还居间服务费问题，协议并未约定中介费具体承担方，天津市南开区双莹房屋信息咨询中心在涉诉公产房屋交易过程中作为专业机构，应就高秀瑞是否有权处分涉诉房屋、房屋交易流程、户籍问题等与合同订立及履行具有直接关系的重大事项对双方进行风险告知，天津市南开区双莹房屋信息咨询中心在提供居间服务过程中存在较大瑕疵且居间服务内容并未履行完毕，故应退还部分居间服务费，一审法院酌定天津市南开区双莹房屋信息咨询中心退还赵毅居间服务费10000元。一审法院判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞返还原告赵毅定金20000元；二、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞赔偿原告赵毅违约金20000元；三、第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心于本判决生效之日起十五日内退还原告赵毅中介费10000元；四、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，减半收取1890元，由被告高秀瑞承担1090元，第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心负担800元（于本判决生效之日起十五日内给付）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是天津市南开区双莹房屋信息咨询中心是否应当返还中介费，二是高秀瑞承担违约责任的方式是否恰当。关于争议焦点一，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。原告的起诉应当有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中，赵毅的诉讼请求不包括要求天津市南开区双莹房屋信息咨询中心返还中介费，其该部分损失因高秀瑞违约造成。高秀瑞应当承担赔偿责任。对天津市南开区双莹房屋信息咨询中心、赵毅该上诉请求，本院予以支持。关于争议焦点二，一审法院结合高秀瑞要求调整违约金的意见，综合考虑合同履行阶段及过错程度、守约方损失范围等因素，酌情确定违约金，不违反法律规定。对赵毅要求增加违约金数额的上诉请求，本院不予支持。综上所述，天津市南开区双莹房屋信息咨询中心的上诉请求成立，赵毅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初4808号民事判决第一、二项，即：“一、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞返还原告赵毅定金20000元；二、本判决生效之日起十五日内，被告高秀瑞赔偿原告赵毅违约金20000元”；二、撤销天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初4808号民事判决第三项，即：“三、第三人天津市南开区双莹房屋信息咨询中心于本判决生效之日起十五日内退还原告赵毅中介费10000元”；三、高秀瑞于本判决生效之日起十五日内赔偿赵毅10000元；四、驳回赵毅其他上诉请求；五、驳回赵毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3780元，减半收取1890元，由赵毅负担1347元，由高秀瑞负担543元；二审案件受理费2830元，由赵毅负担1415元，由高秀瑞负担1415元。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十二月十七日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……