天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6102号上诉人（原审原告）：罗新裕，男，1966年10月20日出生，汉族，南昌精诚制衣有限公司经理，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：王荣贵，天津博专律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10-101号。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。原审第三人：孙佩莹，女，1974年5月31日出生，汉族，盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。原审第三人：天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区昆明路景阳里7门102-4。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：牛俊广，男，该公司职员。上诉人罗新裕、上诉人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司（以下简称盛京泰腾公司）与原审第三人孙佩莹、原审第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司（以下简称佳诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初14482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗新裕的委托诉讼代理人王荣贵，上诉人盛京泰腾公司及原审第三人孙佩莹的共同委托诉讼代理人何梁，原审第三人佳诺公司的委托诉讼代理人牛俊广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗新裕上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判支持罗新裕的一审全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由盛京泰腾公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同并未实际履行缺乏证据支持，属于认定事实错误。涉案合同中，罗新裕已经履行了交纳购房款的义务，盛京泰腾公司并未履行过户和落户的义务，而后以继续承诺落户为由诱使罗新裕签订了解除合同，该解除合同并非罗新裕真实意思表示，也应当予以撤销。一审判决以本案可能存在当事人利用涉案合同使罗新裕在违背真实意思表示的情况下签订合同而受损的情况，鉴于罗新裕已无实体上的权利义务影响，无撤销的必要为由，判决驳回罗新裕的一审全部诉讼请求，属于适用法律错误。本案所涉合同均系孙佩莹利用盛京泰腾公司进行欺诈的具体表现和过错，涉案合同中，盛京泰腾公司不仅存在隐瞒不能落户真相，存在消防未验收等不符合交付条件的情况，更重要的是，盛京泰腾公司存在虚构独家代理的事实以开发商名义与罗新裕签订涉案合同的情形。罗新裕提起的撤销与孙佩莹个人签订的相关合同均已经依法判决撤销，且该判决书中已经明确盛京泰腾公司与孙佩莹均存在欺诈情形，因此本案所涉合同应当予以撤销。盛京泰腾公司辩称，不同意罗新裕上诉请求，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。原审判决应该是驳回起诉，本案所签所有合同在2016年7月25日已经解除，本案不应该做实体审理。盛京泰腾公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回罗新裕的起诉。事实和理由：一审法院应从程序上驳回罗新裕起诉，不应进行实体审理。罗新裕辩称，一审法院对本案的实体进行审理属于适用法律正确，上诉人不服判决结果。二审法院也应当对本案进行实体审理，最后作出判决。孙佩莹述称同意盛京泰腾公司的意见。佳诺公司表示服从法院判决。罗新裕向一审法院起诉请求：1．依法判决撤销原告与被告盛京泰腾公司就永基花园3-33A房屋签订的《购房合同解除合同》（该合同书写的签订日期为2016年7月25日）；2．依法判决撤销原告与被告盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司实际于2016年9月20日签订的永基花园3-33A房屋的《房产预售买卖协议》、《服务协议》、《房屋租赁协议》；3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：第三人佳诺公司系房地产经纪机构。2016年9月20日，原告向第三人佳诺公司的工作人员咨询坐落本市南开区的房产情况，并表示想详细了解落户和高中报考的有关事宜，当日下午原告从外地来津，在第三人佳诺公司工作人员的带领下来到被告盛京泰腾公司，原告于当日通过中国农业银行向被告盛京泰腾公司支付了两笔款项，分别为66243元和2119915元。原告与被告盛京泰腾公司曾就天津市南开区黄河道永基花园3-33Ａ房屋签署《房产预售买卖协议》（以下称《预售协议①》）、《服务协议》（以下称《服务协议①》）及《房屋租赁协议》（以下称《租赁协议①》），后双方又就天津市南开区房屋签署诉争的《房产预售买卖协议》（以下称《预售协议②》）、《服务协议》（以下称《服务协议②》）及《房屋租赁协议》（以下称《租赁协议②》），此后原告又与第三人孙佩莹就天津市南开区黄河道永基花园3-33Ｆ房屋签署《房屋买卖合同》。本案原告表示在就永基花园3-24Ｅ房屋签署协议时，被告及第三人孙佩莹收回了就永基花园3-33Ａ房屋签署的三份协议，经当庭询问被告盛京泰腾公司及第三人孙佩莹，均表示因工作人员变动无法找到就永基花园3-33Ａ房屋签署的三份协议。在原告与被告盛京泰腾公司签订的《预售协议②》中约定，盛京泰腾公司为卖方代理方（甲方）、原告为意向买受人（乙方），该合同项下房产坐落天津市南开区，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积112.38平方米，卖方代理方盛京泰腾公司受所有权人天津泰达尚城置业的独家委托代理，销售位于天津市南开区，东至广开大街，南至黄河道，西至富辛庄大街路，北至南大道路，该项目在天津产权交易中心公开竞价的方式进行产权交易，乙方委托甲方集中代理竞价后取得产权证由甲方委托自然人再为乙方过户，如甲方竞价失败，应将乙方所交全部房款退回乙方，甲方不承担任何违约责任；总房价款为2119915元，付款方式为一次性付款，付款时间为2016年7月25日前；甲方须于2016年12月30日前将该房产交付乙方，房产交付后甲方并协助乙方办理相关产权证明，乙方所有总房价款2119915元应于2017年6月30日前打入甲方账户，乙方因银行贷款未能按时划入甲方账户的，乙方应于2017年7月15日前将甲方所交付的房屋腾空，并将房屋内所有设备设施完好无损交还给甲方，乙方如超过上述约定期限未腾空房屋，合同继续履行，乙方应支付总房价款及其利息，此外，乙方还应每日按房屋价款的0.1%向甲方支付违约金，甲方收到乙方总房价款协助乙方办理《中华人民共和国不动产权证书》，双方在南开区房产局办理《房产预售买卖协议》改为《房产买卖协议》。该《预售协议②》记载的签订日期为2016年7月26日。原告与盛京泰腾公司签订的《服务协议②》中约定，原告购买永基花园项目有办理天津市户籍的需求，盛京泰腾公司提供为原告办理落户天津户籍的相关手续，该合同约定了原告办理落户所需提供的材料，并约定盛京泰腾公司承诺原告购买3号24Ｅ房产，自原告取得房产证后开始计算，盛京泰腾公司在一年半内办理完成落户手续，且落户户籍地址为天津市南开区永基花园（即购买房屋地址），如盛京泰腾公司未能完成原告落户事宜，盛京泰腾公司将按照原告购买房屋总价款2119915元，和原告办理回购该房屋的各项手续。双方签订的《租赁协议②》约定，原告将其合法拥有的座落天津市南开区3号24Ｅ房产出租给被告使用，租赁期共24个月，自原告正式取得房产证起次日开始计算，月租金为7980元。上述《服务协议②》和《租赁协议②》记载的签订日期均为2016年7月26日。另，原告与被告盛京泰腾公司签署了两份《购房合同解除合同》，其中双方就永基花园3-33A房屋签署的《购房合同解除合同》（以下简称《解除合同①》）中记载“双方于2016年7月25日签约的《房产预售买卖协议》和《服务协议》及《房屋租赁协议》解除，所有条款自2016年7月25日作废解除，乙方（罗新裕）收到退款后，双方不存在任何债权债务和经济纠纷。”该《解除合同①》还记载：“乙方（罗新裕）所有总房价款2119915.00元，用于支付乙方购买3-24E房屋房款，双方不存在任何债权债务和经济纠纷。”该《解除合同①》记载的签署日期为2016年7月25日。双方就永基花园3-24E房屋签署的《购房合同解除合同》（以下简称《解除合同②》）中记载“双方于2016年7月26日签约的《房产预售买卖协议》、《房屋租赁协议》2016年10月6日全部作废解除，双方不存在任何债权债务和经济纠纷。”该《解除合同②》还记载：“乙方（罗新裕）同意将甲方（盛京泰腾公司）退还包括购房房款、税金2186158.00元交付给本人房款替罗新裕支付孙佩莹永基花园3-33F使用，视为罗新裕本人已经收到退房款。甲乙双方不存在任何债权债务和经济纠纷。”2017年10月6日，原告与第三人孙佩莹签订《房屋买卖合同》，约定孙佩莹向原告转让坐落天津市南开区房屋一套，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积114.55平方米，使用年限至2044年7月26日；该合同载明，经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定，该房产约定交付状态为现房，房屋转让总价款为2159174.71元，双方同意以一次性付款方式支付全部购房款，原告付款时间为本合同签订之日起3日内，双方达成一致，1．原告认可原告支付给盛京泰腾公司2016年的2186158元由盛京泰腾公司转交给孙佩莹，孙佩莹认可原告已交购房款，原告认可和盛京泰腾公司不存在任何债权债务和经济纠纷，2．孙佩莹欠原告26983.29元，由孙佩莹退还原告；孙佩莹应于原告全部购房款到账后10个工作日内配合原告在南开区房管局为原告办理房屋过户手续；孙佩莹在原告收到《不动产登记证》后3个工作日内，将该房地产交付给原告。同日，原告与孙佩莹就涉诉房屋签署房屋交接文件，该文件记载涉诉房屋的钥匙、入户门、防盗门、室内装修（毛坯）、配套设施上下水在当日交接时状态完好、面积准确、交付接收达标、可以使用，双方还约定在交接后，原告自行做好房屋的防火防盗工作。2017年10月19日，原告与孙佩莹在房管部门签署了《天津市存量房屋买卖协议》，原告于当日向房管部门缴纳了相关税费。天津市南开区房屋于2017年10月24日转移登记至原告名下。庭审中，原告表示其与盛京泰腾公司签订的各份合同所载日期不是真实签订的日期，被告盛京泰腾公司及第三人孙佩莹表示经办人员已经离职，无法核实真实的签订时间。但原告与第三人佳诺公司均表示涉诉《预售协议①》、《服务协议①》及《租赁协议①》的实际签订时间为2016年9月20日。又查，天津市南开区黄河道永基花园3-33Ａ房屋于2017年4月20日登记在第三人孙佩莹名下。天津市南开区房屋于2010年7月6日登记在案外人天津泰达尚城置业有限公司名下。在本案审理过程中，涉诉房屋所在小区的物业公司在小区内张贴通知，表示因永基花园03大厦17层以上消防未验收，不具备入住条件，且没有水、电，存在私自乱接电线的现象，造成安全隐患，故关闭永基花园03大厦高区电梯。另，涉诉永基花园项目房屋为非居住性质，购房者并不能以此办理天津市落户。另，原告已于2018年6月19日在一审法院起诉本案第三人孙佩莹，主张撤销双方于2017年10月6日签订的《房屋买卖合同》及于2017年10月19日签订的《天津市存量房屋买卖协议》，其在该案中所依据的事实和理由与本案一致。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案及相关案件中，各方当事人签署了多份合同，部分合同仅能通过其他合同内容推定其存在，而各方均无法提交合同原件，故一审法院只能通过当事人证据相互佐证还原相关事实及合同内容。依据各方当事人的陈述及举证，可以认定原告与被告就本案诉争的永基花园3-33A房屋签署的《预售协议①》、《服务协议①》及《租赁协议①》所约定的内容应与《预售协议②》、《服务协议②》、《租赁协议②》的内容相似，应包含原告向被告购买该房屋以及被告为原告办理落户天津户籍相关手续等内容，但一审法院查明的情况为该房屋并不能办理天津市落户，且存在未经消防验收等不符合交付条件的情况，故上述协议存在可撤销情形。但因上述合同并未实际履行，且原告与被告此后又签订了《解除合同①》，而《解除合同①》中并未约定双方解除合同的原因，虽在此后原告与第三人孙佩莹就永基花园33F房屋签订《房屋买卖合同》及履行的过程中，可能存在当事人通过利用前述协议使原告在违背真实意思的情况下签订合同而受损的情况，但原告已就该份《房屋买卖合同》另行主张权利，本案诉争的四份合同对原告已无实体上的权利义务影响，无撤销的必要，故原告的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告罗新裕的诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗新裕负担”。二审期间，罗新裕提交：证据一、3-33A房产买卖协议的照片；证据二、3-33A的服务协议；证据三、3-33A的房屋租赁协议，证据一至三证明双方的合同关系；证据四、中国房地产报关于永基花园的报道，证明盛京泰腾公司和孙佩莹均明知永基花园无水无电未经过消防验收，存在欺诈；证据五、和平区人民法院2019津0101民初667号的询问笔录，证明盛京泰腾公司与多家房地产中介公司合作，不限于佳诺公司宣传购买永基花园房屋可以落户；证据六、盛京泰腾公司和佳诺公司的合作协议，证明盛京泰腾公司和佳诺公司签有书面协议，由佳诺公司宣传推广永基花园的房屋；证据七、（2018）津0104民初8283号民事判决书，证明南开区人民法院在审理永基花园相关案件时认可不能与原件核对的复印件所记载的内容；证据八、（2019）津01民申116号案件中盛京泰腾公司提供的答辩状，证明盛京泰腾公司明知其出售的房屋属于二手房，并非商品房，还与罗新裕签订房产预售买卖协议，不符合法律规定，存在欺诈。盛京泰腾公司、孙佩莹及佳诺公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。罗新裕与盛京泰腾公司就永基花园3-33A房屋签订的《购房合同解除合同》系双方自愿签订，罗新裕不能提供证据证明该合同存在法律规定的可撤销的情形，其撤销该合同的诉讼请求，不予支持。罗新裕与盛京泰腾公司2016年9月20日签订的永基花园3-33A房屋的《房产预售买卖协议》、《服务协议》、《房屋租赁协议》未实际履行，业经双方协议解除，上述合同对双方当事人已无约束力，罗新裕请求对双方已解除的合同予以撤销，于法无据，依法不予支持，亦无需对上述合同是否存在可撤销情形作出认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。罗新裕的起诉符合法律规定，人民法院应予受理，盛京泰腾公司请求驳回罗新裕的起诉，没有法律依据，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。但关于本案涉诉合同是否存在法律规定的可撤销的情形，不宜在本案中作出认定，本院对一审判决中该部分认定的内容予以撤销。依照第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由罗新裕、盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十二月六日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。