陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）陕民申2588号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：陕西金岳置业有限公司,住所地陕西省西安市莲湖区XX路XX号XX楼。 法定代表人：赵岳儒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵敏科，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨文伟，陕西永嘉信律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审被上诉人）：西安丰亨达置业有限责任公司,住所地西安市雁塔区XX大街XX号XX大厦XX幢XX室。 法定代表人：马丁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。 一审被告：陕西金岳置业有限公司凤县分公司,住所地陕西省宝鸡市凤县。 负责人：赵岳儒，该公司总经理。 再审申请人陕西金岳置业有限公司（以下简称金岳公司）因与被申请人西安丰亨达置业有限责任公司（以下简称丰亨达公司）、一审被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司（以下简称金岳凤县分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服宝鸡市中级人民法院(2019)陕03民终583号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 金岳公司申请再审称，请求撤销宝鸡市中级人民法院（2019）陕03民终583号判决，改判驳回被申请人全部诉讼请求，由被申请人负担诉讼费。主要理由：一审、二审判决认定适用法律错误。《商品房选房协议书》《客户缴款通知单》并非商品房买卖合同，不应视为被申请人完成房屋销售。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议应具备以上商品房买卖合同的主要内容，才能被认定为商品房买卖合同。本案中《商品房选房协议书》《客户缴款通知单》均未包含上述第（五）项至第（十三）项内容，不应认定为商品房买卖合同。因此，被申请人通过与他人签订《商品房选房协议书》或向他人发送《客户缴款通知单》，并非履行《销售代理合同》约定的房屋销售义务行为。申请人提供了刘水林等三人退款的证据，三人退房款59041元，相应佣金也应减少2066.435元。综上，二审判决适用法律错误，申请人已经按照《销售代理合同》的约定，依据被申请人实际完成的销售量支付了佣金和宣传费。 丰亨达公司提交意见称，1.被申请人严格按照合同的约定履行了义务。丰亨达公司与金岳凤县分公司、金岳公司2018年4月17日签订了销售代理合同，合同约定了履行期限为2018年4月15日至7月31日。合同约定由被申请人销售申请人在宝鸡市凤县开发建设的XX城XX小区XX苑项目，当客户交纳一定数额的首付款时，被申请人应在当日分别按照总房款的3.5%（XX城XX小区项目）、1.5%（金凤佳苑项目）向答辩人支付佣金。并且约定若被申请人在2018年7月底销售满30套房屋，则申请人在当日给予3万元销售奖励。每月销售宣传费按两个项目销售合同总额的千分之五当月月底清算，清算完后申请人按照清算款项在下月5号前向被申请人支付宣传费用。合同期间答辩人已经完成了49套房屋的销售工作（XX城XX小区XX户、金凤佳苑项目37户）。2.49户购房人已经向申请人交付了首付款，并与申请人签订了商品房选房协议，被申请人的中介服务任务完成。按照合同约定购房人只要向申请人交付了购房首付款，与申请人签订了购房合同，申请人就应支付答辩人的佣金以及销售宣传费，销售满30套房屋应支付奖励款3万元。选房协议实际上就是购房合同。购房合同、选房协议均由申请人提供，被申请人的员工完全是按照申请人的要求进行中介服务。申请人提供了选房协议，没有提供制式的商品房买卖合同是由于申请人的原因，与被申请人没有关系。3.被申请人按照申请人的要求，已经给申请人的关联公司开具了5月份、4月份的付款发票。恰好证明了其按照合同的约定完成了4月、5月完成了销售任务。被答辩人对于4月、5月、6月份的与购房人签订的选房协议也没有异议。四、《销售代理合同》既没有约定代理销售的商品房必须与客户签订书面的商品房买卖合同，也没有对销售流程作出明确约定，而是约定“购买客户交纳首付款时认定成交”。根据《合同法》399条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托指示的，应当经委托人同意。被申请人以申请人的名义与客户签订商品房选房协议以及客户交款通知单，申请人明知该行为，未有异议，被申请人完全按照申请人指示从事代理事务。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请再审理由不能成立，应依法驳回。 本院经审查认为，本案申请再审焦点问题是：被申请人丰亨达公司是否按照合同约定履行了义务，是否可以要求申请人金岳公司支付佣金、销售宣传费、销售奖励金等费用。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，申请人金岳公司的分支机构金岳凤县分公司与被申请人丰亨达公司签订了《销售代理合同》，该合同合法有效，对合同签订主体具有法律约束力，应当按照约定全面履行自己的义务。由于金岳凤县分公司不具有法人资格，其民事责任应由被申请人金岳公司承担。按照《销售代理合同》第三条关于代理范围、佣金及支付的约定，“购房客户交纳首付款时即认定成交”，申请人金岳公司即有义务按照约定的佣金比例和奖励标准向被申请人丰亨达公司支付佣金和奖励金。申请人金岳公司提出的应以签订商品房买卖合同作为支付佣金和奖励金的条件，没有合同依据。按照《销售代理合同》第四条关于甲方的责任的约定，申请人金岳公司应向被申请人丰亨达公司提供销售所需的《商品房买卖合同》。根据目前查明事实，被申请人丰亨达公司代理申请人金岳公司销售的房屋，部分签订了《商品房买卖合同》，部分签订《商品房选房协议》，还有部分发出《缴费通知书》，现双方对于《商品房选房协议》《缴费通知书》是否属于《商品房买卖合同》和上述行为是否按照申请人金岳公司指示所为有争议。根据本案有关证据证实，《商品房选房协议》《缴费通知书》所涉购房人，均已按照要求向申请人金岳公司缴纳了首付款，申请人金岳公司对于《商品房选房协议》《缴费通知书》的合同形式并未在合同履行过程中提出异议，故可以认定被申请人丰亨达公司按照合同约定和申请人金岳公司的指示全面履行了合同义务，原审判决依照合同中关于酬金、销售宣传费、销售奖励款等费用的约定，根据被申请人丰亨达公司代理销售商品房情况，判决申请人金岳公司支付上述费用符合法律规定和本案事实。对于申请人金岳公司提出的购房人与其公司签订《商品房选房协议》和其公司发出《缴费通知书》不属于正式商品房买卖合同，被申请人无权主张酬金的理由，按照《商品房选房协议》的约定内容，购房人缴纳的首付款属定金，购房人未按照要求办理相关手续并支付剩余房款，或者因购房人个人原因造成选房协议无法履行的，金岳公司可不退还定金。因此，《商品房选房协议》可以保障申请人金岳公司的商品房销售权益，且依据《销售代理合同》中“购房客户交纳首付款时即认定成交”的约定，被申请人丰亨达公司已经履行了合同主要义务，对于被申请人丰亨达公司是否应当履行协助签订正式商品房买卖合同义务的问题，因申请人金岳公司并未在合同履行期间向被申请人丰亨达公司提出上述请求，且是否能够签订正式合同与商品房预售证办理、商业银行贷款办理等因素密切相关，并不属于被申请人丰亨达公司的合同义务范围。本案一审过程中，除申请人金岳公司提出於小波出现退房情形，应按照《销售代理合同》扣减相应佣金外，申请人金岳公司并未提供证据证明涉案《商品房选房协议》《缴费通知书》的其他购房人在缴纳购房首付款后出现退房或因此导致合同无法继续履行的情况，且一审法院已在应付佣金中将此部分涉及金额在应付金额中扣减。对于申请人金岳公司在二审期间提出的因刘水林退房，应扣除相应佣金的意见，因申请人金岳公司未提供有关证据原件，二审法院以无法认定证据真实性为由不予认定符合法律规定。申请人金岳公司以上述两人退房和现阶段提出的张明强退房的有关证据材料作为新证据申请再审，不符合法律规定，上述证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项所规定的足以推翻原判决、裁定的新的证据。另申请人金岳公司提出部分房屋系其自身销售，被申请人丰亨达公司不应主张相应佣金的理由，因其未提供有效证据证实上述主张事实，且按照《销售代理合同》第四条甲方的责任1（9）中约定，“金岳公司在丰亨达公司销售代理过程中不得销售房源。”故其该项理由也不能成立。综上，金岳公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陕西金岳置业有限公司的再审申请。 审判长 尤 青 审判员 王琪轩 审判员 袁辉根 二〇一九年十二月二十五日 书记员 卫 琳 1