湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12095号上诉人（原审被告）：湖南远盛置业投资有限公司，住所地：长沙市天心区竹塘西路228号环景苑2栋102号。法定代表人：刘灯绿。委托代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：李珍，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马维，男，1991年3月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人：刘罗洛，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人：马梦林，男，1964年3月20日出生，汉族，住长沙市雨花区，系被上诉人马维之父。被上诉人（原审被告）：福建楼品汇置业有限公司，住所地：福建省福州市台江区五一南路293号801室。法定代表人：詹文坤，总经理。委托代理人：徐明伟，浙江君安世纪律师事务所律师。上诉人湖南远盛置业投资有限公司(以下简称湖南远盛公司)因与被上诉人马维、福建楼品汇置业有限公司(以下简称福建楼品汇公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南远盛公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案一审、二审全部费用。事实和理由：一、一审法院认定《剑桥名门认购书》系马维与湖南远盛公司所订立，且案涉10万元款项系福建楼品汇公司代湖南远盛公司收取，明显属于事实认定错误。湖南远盛公司并非案涉《剑桥名门协议书》的相对方，其与福建楼品汇公司签订的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，因双方的合同目的均不能实现，已于2018年10月底自动终止，而且就从销售代理合同来看，湖南远盛公司从未授权福建楼品汇公司签约和收取任何房款。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条判决由湖南远盛公司承担本案的民事责任，福建楼品汇公司作为受托人不承担任何责任，明显属于法律适用错误。案涉《剑桥名门认购书》签订时湖南远盛公司与福建楼品汇公司已不具有任何代理关系，楼品汇公司擅自签订认购书及收款并出具收据的行为没有得到湖南远盛公司的追认，属于无权代理，对湖南远盛公司不产生任何法律效力。马维与福建楼品汇公司在本次纠纷中均存在过错，相应责任应由其双方承担，湖南远盛公司与本案无关联性，并非本案适格被告，不应承担任何责任。三、关于两万元定金，马维称其以现金形式交给了福建楼品汇公司的汤苗，汤苗转交给福建楼品汇公司，但是福建楼品汇公司称其并未收到该笔款项，一审法院也未向汤苗核实情况，在未核查清楚该笔款项的情况下不应判令由湖南远盛公司承担退还责任。马维辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持，驳回湖南远盛公司的上诉请求。本人通过福建楼品汇公司销售人员汤苗交纳购房定金，其中8万元是直接转账支付到福建楼品汇公司账户上，现已原路返还给马维，2万元是收取的现金，汤苗称会转到福建楼品汇公司账上，但至今未退还。福建楼品汇公司辩称：一、一审判决适用法律正确，福建楼品汇公司公章系被伪造，希望法院移交公安机关进行处理。二、福建楼品汇公司认可有8万元进入其公司账户，并在核实相关情况后第一时间退还给马维，后续与其无关。三、要求湖南远盛公司退还壹佰万元保证金至福建楼品汇公司。四、除了马维案件外，福建楼品汇公司另外应诉的案件只有四起，并未接到其他购房者的退款要求。马维向一审法院起诉请求：判令湖南远盛公司、福建楼品汇公司共同双倍返还马维购房定金120000元（已经还款80000元）及实际支付之日止的逾期利息，起诉时暂计逾期利息4200元（逾期利息以120000元为基数，按年百分之六，从2018年11月21日起算)，以上合计124200元。。一审法院认定事实：2018年9月9日，湖南远盛公司与福建楼品汇公司订立《长沙“剑桥名门”销售代理合同》。双方在该合同中约定，湖南远盛公司委托福建楼品汇公司销售长沙剑桥名门项目；委托销售期限：自2018年10月1日至2019年6月15日；湖南远盛公司将现楼盘所有房源共161套交给福建楼品汇公司，福建楼品汇公司应交纳保证金100万元给湖南远盛公司。双方还约定了其他事项。在该合同的附件清单中列明共计161套房（2栋2703房的序号为149）。订立《长沙“剑桥名门”销售代理合同》后，2018年10月9日，福建楼品汇公司按约支付湖南远盛公司保证金100万元。马维具有购房资格。2018年11月10日，马维（即乙方）与湖南远盛公司（即甲方）订立《剑桥名门认购书》。该合同的首部“甲方”一栏记载为“开发商：湖南远盛公司（以下简称甲方）”。双方在该合同中约定，马维认购2号2703室，该房建筑面积为86.56平方米；该房单价为每平方米8321元，马维预定的该房屋总房价为720265元（不包含房屋全装修价格）；马维同意签订本合同时，支付定金10万元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，马维支付的定金转为房价款；预定期为10天，马维于2018年11月21日前（签订）《商品房预售合同》；在预定期限内，湖南远盛公司拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；马维拒绝签订商品房预售合同的，无权要求湖南远盛公司返还已收取的定金。双方还约定了其他事项。马维在马维在合同尾部“乙方”一栏中签名。福建楼品汇公司在合同尾部“甲方”一栏中加盖福建楼品汇公司的印章。订立《剑桥名门认购书》后，2018年11月10日，马维委托其父马梦林将2万元现金交给福建楼品汇公司的工作人员汤苗。福建楼品汇公司向马维出具《收据》。福建楼品汇公司在该《收据》中载明，“今收到马维剑桥名门2-2703订金20000元。”2018年11月13日，马维经其父马梦林的银行账户向福建楼品汇公司付款8万元。在《剑桥名门认购书》约定的双方订立商品房预售合同期间的2018年11月10日至2018年11月21日，湖南远盛公司拒绝与马维订立商品房预售合同。2019年4月11日，福建楼品汇公司经原支付渠道退回马梦林银行账户8万元。一审法院认为，湖南远盛公司与福建楼品汇公司订立的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。福建楼品汇公司依据该合同取得了代表湖南远盛公司对外销售剑桥名门161套房屋的权利。《剑桥名门认购书》的尾部甲方一栏中虽然加盖的印章为福建楼品汇公司，但合同首部列明的甲方为湖南远盛公司，且依据《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，福建楼品汇公司系湖南远盛公司的销售受托人，故《剑桥名门认购书》的甲方为湖南远盛公司。马维与湖南远盛公司订立的《剑桥名门认购书》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。双方当事人应按照该合同约定，全面履行自己的义务。在《剑桥名门认购书》约定的双方订立商品房预售合同的期间，湖南远盛公司拒绝与马维订立商品房预售合同，违反《剑桥名门认购书》约定，故应向马维承担违约责任。关于福建楼品汇公司代湖南远盛公司所收马维10万元款项的性质。1、其中的2万元。虽然双方在《剑桥名门认购书》中约定马维应向湖南远盛公司交纳10万元定金，但履行《剑桥名门认购书》过程中，马维向一审法院提交的福建楼品汇公司出具的2万元的收据上，福建楼品汇公司载明的是收到马维订金20000元，订金不适用定金罚则，故一审法院对马维要求按定金双倍返还4万元（2万元×2）的诉讼请求，不予支持。但湖南远盛公司收取的马维的2万元订金，应予返还，并赔偿马维利息损失，利息标准为中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准。按此标准，自2018年11月10日至2019年6月4日马维起诉之日，湖南远盛公司应赔偿马维的利息损失为493.08元。2万元的本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月5日起至该2万元全部付清之日止，另行计算利息。2、其中的8万元。马维未向一审法院提交其中福建楼品汇公司出具的8万元的收据，故马维不能证明该8万元系福建楼品汇公司收取的定金，故一审法院对马维对该8万元适用定金法则的诉讼请求，不予支持。虽然福建楼品汇公司已代湖南远盛公司退回马维该8万元，但湖南远盛公司应赔偿马维自2018年11月13日至2019年4月10日期间的利息损失，利息标准为中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准。按此标准，湖南远盛公司应赔偿马维的利息损失为1421元。关于福建楼品汇公司的民事责任。因福建楼品汇公司系受湖南远盛公司委托对外销售剑桥名门项目161套房屋，故对外产生的民事责任由委托人湖南远盛公司承担，受托人福建楼品汇公司不应承担本案的民事责任。故一审法院对马维要求福建楼品汇公司承担本案民事责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、湖南远盛公司返还马维2万元，及自2018年11月10日至2019年6月4日期间的利息493.08元。2万元的本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月5日起至该2万元全部付清之日止，另行计算利息。以上款项于本判决生效后十日内付清；二、湖南远盛公司于本判决生效后十日内赔偿马维利息1421元；三、驳回马维的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由湖南远盛限公司承担300元、马维承担100元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据湖南远盛公司与福建楼品汇公司订立的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，可认定双方系委托销售合同法律关系。因涉案标的剑桥名门2栋2703房在委托销售合同的权限范围内，马维与福建楼品汇公司签订合同的时间处于湖南远盛公司授权福建楼品汇公司销售期间，且马维与福建楼品汇公司签订的《剑桥名门认购书》中，合同首部亦列明的甲方为湖南远盛公司，故一审法院认定由此产生的对外民事责任由委托人湖南远盛公司承担，受托人福建楼品汇公司不应承担本案的民事责任并无不当。湖南远盛公司上诉主张案涉《剑桥名门认购书》签订时，湖南远盛公司与福建楼品汇公司已不具有代理关系，福建楼品汇公司擅自签订认购书及收款并出具收据的行为没有得到湖南远盛公司的追认，属于无权代理。本院认为，湖南远盛公司未提供任何证据证明案涉《剑桥名门认购书》签订时，湖南远盛公司与福建楼品汇公司已终止销售代理合同，故对湖南远盛公司的该项上诉主张不予采纳。关于福建楼品汇公司代湖南远盛公司所收马维10万元款项如何处理的问题。对于该款中2万元和8万元的性质问题，因双方当事人未明确载明收取的2万元及8万元为定金，一审认定不适用定金法则并不不当。在《剑桥名门认购书》约定的双方订立商品房预售合同的期间，湖南远盛公司拒绝与马维订立商品房预售合同，违反合同约定，依法应向马维承担违约责任。湖南远盛公司除返还收取的2万元订金外，还需按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准，自2018年11月10日至2019年6月4日（马维起诉之日），赔偿马维的利息损失为493.08元；自2019年6月5日起至该2万元全部付清之日止，按上述本金及利率另行计算利息。同时，福建楼品汇公司于2019年4月11日已代湖南远盛公司退回马维8万元，但湖南远盛公司仍应赔偿马维自2018年11月13日（马维付款日）至2019年4月10日期间的利息损失计1421元。一审法院对利息计算已作详细阐述，本院予以支持，不作赘述。综上所述，上诉人湖南远盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人湖南远盛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  陈丽琛审判员  黄 姝二〇一九年十二月十九日书记员  彭凤琴附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。