海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5578号上诉人（原审原告）：海南荣辉房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市琼山区凤翔西路14号帝和华庭101号商铺，统一社会信用代码：91460100MA5RDFEU71。法定代表人：符哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王季彪，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连官标，男，1971年1月22日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。上诉人海南荣辉房地产营销策划有限公司（以下简称荣辉公司）因与被上诉人连官标居间合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣辉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持荣辉公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由连官标承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2019年3月13日，经荣辉公司提供居间服务，连官标签订《房产售出确认书》，确认将其位于海口市××镇幢803房以625000元的价格售出，并收到由荣辉公司代买方转付的定金10000元。后连官标反悔，经荣辉公司多次催告，连官标均以种种理由不履行继续出售涉案房屋的手续。显然，连官标已经收到荣辉公司转付买受人的定金，荣辉公司已经将涉案房屋按连官标的要求达成成交条件，买受人是特定的，是因为连官标违约而不按照《房产售出确认书》的约定配合办理继续出售涉案房屋的手续，致使《房产售出确认书》无法得到进一步履行。因此，《房产售出确认书》不能履行的原因系连官标违约，依据《房产售出确认书》第四条的约定，连官标作为卖方违反约定，不积极履行配合办理房屋交易手续的，应向荣辉公司支付总房价的5%作为佣金。综上所述，通过荣辉公司提供的居间服务，连官标已签订《房产售出确认书》，却违反约定不出售房屋。应当依约向荣辉公司支付佣金。为维护荣辉公司的合法权益，请求法院支持荣辉公司的诉讼请求。连官标辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、经荣辉公司提供居间中介服务，双方于2019年3月13日签订《房产售出确认书》，该确认书约定：连官标将位于海口市××镇幢803房以625000元价格出售；《确认书》第9条约定售房交易方式：一次性（公证委托开银行卡）付款，第10条其他约定事项：通过垫资公司一次性付款；第10条第3约定由连官标缴纳土地出让金。二、荣辉公司违反了《确认书》的条款约定，属违约行为。《确认书》第9条规定一次性付款，第10条其他约定事项：通过垫资公司一次性付款，这第9条、第10条均明确约定，荣辉公司必须严格一次性付款给连官标。该公司曹经理在2019年3月13日，手机信息称：“我们公司可以想办法，找关系，一次性付款给你（指连官标）”荣辉公司法人代表符哲用手机信息对连官标称：“签完后就可以立马把42万元首付打给你（指连官标）卡上。”法定代表人符哲这说法，违反了《确认书》约定“通过垫资公司一次性付款”的明确约定，属违反《确认书》的行为。连官标向来不同意二次以上付款，从来不同意用本人的房产证按揭贷款，造成《确认书》无法履行的法律后果，应由荣辉公司承担。三、自《确认书》签订到现在，荣辉公司从来未向连官标披露意向购买此房产的客户信息，《确认书》也没有确定房屋买卖合同的相对人，荣辉公司在一审庭审中，提到第三人王光培，连官标不认识此人。四、连官标自觉履行《确认书》的约定，没有违约行为。连官标按照《确认书》约定，做了五项履行《确认书》之事宜：1、找出本人该803房国有土地使用权登记卡；2、2019年3月15日亲自到海口市不动产登记中心办理《划拨土地公有住房权籍调查土地分摊受理单》；3、2019年4月17日，亲自到海口市土地交易中心与海口市税务局办理手续；4、2019年4月15日亲自到海口市国土局办理相关手续；5、2019年4月17日到海口市土地储备中心缴交土地出让金23210元。上述事实，充分证明连官标自觉履行《确认书》约定，未存在违约行为。五、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。荣辉公司向一审法院起诉请求：1.连官标向荣辉公司支付其欠付荣辉公司的代理佣金31250元；2.本案诉讼费由连官标承担。一审法院认定事实：2019年3月13日，荣辉公司向连官标出具《房产售出确认书》，内容为连官标委托荣辉公司代理销售的位于海口市××镇幢803房，现有意向客户购买。价格为625000元。荣辉公司已收到客户定金10000元。连官标同意在2019年3月28日前与该客户签订房屋买卖合同。此期间，连官标承诺不私自改变房价，积极配合荣辉公司办理过户手续。否则，连官标要双倍退还客户支付的定金，并向荣辉公司支付总房款5%作为佣金。连官标同意按此价格成交时，税费、佣金由买方承担。连官标保证征信良好，待连官标自行缴纳土地出让金后积极配合办理手续。连官标在该确认书上签名确认，亦收取了荣辉公司转交的客户定金10000元。2019年4月17日，连官标向海口市土地储备管理中心补缴了土地出让金23210元。此后双方就连官标是否应配合客户办理贷款问题产生争议。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，连官标委托荣辉公司代理销售房屋，荣辉公司在出具《房产售出确认书》时称已收到意向客户定金10000元，并要求连官标确认同意在2019年3月28日与该客户签订买卖合同，但在该确认书中未向连官标披露意向客户的信息，故依据《房产售出确认书》，连官标不能确定房屋买卖合同的相对人，其与意向客户之间并未成立买卖合同。2019年3月28日，荣辉公司没有促成连官标与意向客户签订房屋买卖合同。在此后的时间里，荣辉公司与连官标就是否应协助意向客户办理贷款事宜产生争议，且至今未达成一致意见，买卖关系始终未成立，连官标与荣辉公司之间的居间合同亦无法继续履行。按照上述法律规定，荣辉公司作为居间人未能促成房屋买卖合同成立，无权请求连官标支付佣金，对其诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决：驳回荣辉公司的诉讼请求。案件受理费291元，由荣辉公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，荣辉公司解释《房产售出确认书》中约定“通过垫资公司一次性付款”的意思是一次性付款都应是二次以上付款，购房人先付款，垫资公司放款给连官标，不可能一次付全款。交易的过程一般在签订房屋买卖合同后，先支付一笔款项，待过户完成再支付剩余款项。此外，二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点是连官标是否应向荣辉公司支付佣金31250元。荣辉公司在与连官标签订的《房产售出确认书》中约定：连官标委托荣辉公司代理销售涉案房屋，连官标同意在2019年3月28日前与客户签订房屋买卖合同，积极配合荣辉公司办理过户手续，否则，连官标要双倍退还客户支付的定金，并向荣辉公司支付总房款的5%作为佣金。售房交易方式为一次性（公证委托开银行卡）及通过垫资公司一次性付款。协议签订后，荣辉公司要求连官标配合买方办理按揭贷款并提出分二次付款，因荣辉公司的要求违反双方合同约定的条件，故连官标拒绝履行《房产售出确认书》，有相应的事实和法律依据。此外，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由于连官标与买房人未签订房屋买卖合同，故荣辉公司向连官标主张居间合同的佣金，无事实和法律依据。一审法院驳回荣辉公司诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，荣辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人海南荣辉房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 李玉民 二〇一九年十二月十一日法官助理 覃 文书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；