江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0113民初4389号 原告：戚康燕，女，1979年6月16日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴迪，江苏国济律师事务所律师。 被告：叶永强，男，1973年2月26日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，统一社会信用代码91320100135495688W，住所江苏省南京市栖霞区和燕路251号。 法定代表人：吕俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘磊，江苏德擎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宁，该公司员工。 被告：南京市栖霞区人民政府马群办事处，统一社会信用代码113201130130338210，机构地址江苏省南京市栖霞区黄马路10号。 负责人：华巍，该单位主任。 委托诉讼代理人：曾子原，江苏欣达律师事务所律师。 原告戚康燕与被告叶永强、南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞建设物业公司）、南京市栖霞区人民政府马群办事处（以下简称马群办事处）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戚康燕及其委托诉讼代理人沈国梁、吴迪，被告叶永强，被告栖霞建设物业公司的委托诉讼代理人刘磊、郑宁，被告马群办事处的委托诉讼代理人曾子原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚康燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告赔偿原告房屋受损损失189296元及租金损失27349.2元（房屋面积60平方米，从2018年4月10日起至判决给付之日，按每天每平方米4.26元计算）；2、要求三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告戚康燕于2016年1月承租南京栖霞建设股份有限公司位于马群太阳城天悦花园48幢底层1、2、3号门面房，房屋面积共计264.98平方米。2018年4月9日，天悦花园48幢1号门面房发生火灾。南京市公安消防支队栖霞区大队接警后赴现场全力扑救，大火被扑灭，本次事故过火面积约60平方米，无人员伤亡，烧毁家具、书籍、字画及家用电器等物品，造成直接财产损失189296元。消防部门于2018年6月25日出具《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于天悦园48幢1号东侧外墙下邮箱与菜摊独木柜之间靠墙位置，起火点位于独木柜上方的棉被，距离地面高度约1米。被告叶永强在1号房屋外墙处私自搭建临时棚经营菜摊，因菜摊着火引起本次火灾。被告栖霞建设物业公司作为小区物业管理公司、马群街道作为当地行政部门，未及时排除火灾引患，没有尽到管理责任，应当共同承担赔偿责任。原告房屋发生火灾之后，无法正常经营，租金损失也应当一并处理。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告叶永强辩称，原告的房屋起火原因与我无关，是外来火源引起的火灾，有消防支队的火灾认定书证明，原告提出的赔偿数额没有任何鉴定结论证明，我并无过错。原告租赁的门面房，经营过足疗生意、蔬菜生意，事故发生时正在开设书法培训班，该房屋有一侧油烟机出风口在我搭建的蔬菜棚上面，也可能是起火的火源之一。 被告栖霞建设物业公司辩称，1.失火地是由原告设立的南京合顺文化传媒有限公司，不能确认受损的主体是原告本人还是公司，需要原告提供其他的证据。2.我公司多次与被告叶永强沟通并通过民事诉讼要求其恢复原状，已经尽到了管理责任，在本案中并无过错。3.本案火灾事故的起因是外来火源导致，和我公司并无因果关系。综上，请求驳回原告对我公司诉请。 被告马群办事处辩称，首先，答辩人作为栖霞区政府的派出机构，依据法律规定，履行政府职能，叶永强所搭建的菜摊是否属于违法搭建及是否进行拆除的行政职能不在答辩人；其次，自2015年开始，答辩已经多次联合叶永强所在社区采取各种方式多次取缔叶永强菜摊，甚至提出民事诉讼，要求叶永强停止摆摊占道，无奈叶永强极度不配合，甚至在清理的第二天继续摆摊经营，屡禁不止。综上，答辩人已经充分履行行政职责，火灾的根本原因系叶永强摆摊所致，与答辩人无关，故请求依法驳回原告的诉请。 本院经审理查明事实如下： 1.原告戚康燕于2016年1月承租南京栖霞建设股份有限公司位于马群太阳城天悦花园48幢底层1、2、3号门面房，房屋面积共计264.98平方米，租期为6年。被告栖霞建设物业公司为该房屋物业管理公司。被告叶永强自2014年开始在天悦花园小区入口处摆设菜摊经营，其未办理营业执照。2015年12月1日，被告栖霞建设物业公司因叶永强及其父亲叶某甲二人擅自在小区内经营菜摊贩卖蔬菜鱼肉，影响小区正常通行，将其起诉至本院，要求其立即停止经营并将占有使用地恢复原状，本院于2016年8月31日作出（2015）栖霞民初字第494号民事判决书，支持栖霞建设物业公司的诉讼请求。叶永强未能履行上述判决书所确定的义务，继续占地经营。被告栖霞建设物业公司亦未在该民事判决书生效后向本院申请强制执行。 2.2018年4月9日23时许，天悦花园48幢1号门面房发生火灾。南京市公安消防支队栖霞区大队接警后赴现场实施灭火救援，大火被扑灭，本次事故过火面积约60平方米，无人员伤亡，烧毁家具、书籍、字画及家用电器等物品，造成财产损失。消防部门于2018年6月25日出具《火灾事故认定书》，认定：起火部位位于天悦园48幢1号东侧外墙下邮箱与菜摊独木柜之间靠墙位置，起火点位于独木柜上方的棉被，距离地面高度约1米；起火原因：排除遗留火种，排除电器线路短路、老化，不排除外来火源引发火灾的可能性。 3.诉讼过程中，原告戚康燕申请对财产损失进行司法鉴定，本院委托江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行鉴定。2019年4月9日，该公司出具苏地仁合评报字（2019）第001号资产评估报告，评估结论为：戚康燕位于天悦花园48幢1号的火灾财产损害于评估基准日2019年4月1日涉及的资产评估原值为87133元，资产净值为66888元。该评估报告资产评估明细表中载明：房屋装修及物品损失资产评估原值乘以成新率（折旧率），得出资产净值。原告为此支出鉴定费3000元。 本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。关于侵权责任的承担问题。本案中，消防部门出具的火灾事故认定书认定，起火部位位于天悦园48幢1号东侧外墙下邮箱与菜摊独木柜之间靠墙位置，起火点位于独木柜上方的棉被，距离地面高度约一米，起火原因排除遗留火种，排除电器线路短路、老化，不排除外来火源引发火灾的可能性。本院经审查认为，被告叶永强长期在案涉小区内无证设点经营，其摆放的菜摊独木柜上方的棉被即为起火点，故本起火灾事故叶永强存在过错，应承担赔偿责任。被告栖霞建设物业公司作为案涉小区物业管理公司，其对小区具有监管的义务，被告叶永强长期在小区内无证经营，被告栖霞建设物业公司未能有效制止，亦存在过错，应承担赔偿责任。对于被告叶永强辩称，原告的房屋起火原因是外来火源引起的火灾与其无关，及该房屋有一侧油烟机出风口在其搭建的蔬菜棚上面，亦可能是起火的火源之一的意见。本院认为，被告叶永强既未举证证明外来火源为何处火源，亦未证明外来火源来自该房屋一侧油烟机出风口，故被告叶永强的该项抗辩意见依据不足，本院不予采纳。对于被告栖霞建设物业公司辩称，其多次与被告叶永强沟通并通过民事诉讼要求其恢复原状，已经尽到了管理责任，在本案中并无过错的意见。本院经审查认为，被告栖霞建设物业公司在（2015）栖霞民初字第494号民事判决书生效后，未向本院申请强制执行，其怠于行使生效法律文书所确认的权利，亦未能有效制止叶永强长期在小区内无证经营的行为，存在过错。故被告栖霞建设物业公司的该项辩称意见不成立，本院不予采纳。对于原告主张被告马群办事处因未履行行政管理职责，应承担赔偿责任的意见，本院认为，马群办事处为案涉小区所在区域的行政管理部门，原告未举证证明马群办事处在本起事故中存在过错，如认为马群办事处行政不作为，应当提起行政诉讼另行主张。综上，本院认定被告栖霞建设物业公司应负事故主要责任，被告叶永强负次要责任。结合被告叶永强及栖霞建设物业公司在本起事故中的过错程度，本院认定被告栖霞建设物业公司负70%的赔偿责任，被告叶永强负30%的赔偿责任。 关于房屋租金损失。原告主张戚康燕主张，因房屋遭遇火灾，导致无法使用和经营，要求被告按照每天每平方4.26元的标准赔偿其自2018年4月10日起至判决给付之日止的房租损失。本院经审查认为，因原告经营的房屋被遭遇火灾，导致房屋内装潢及物品受损，确会造成无法正常使用和经营，产生相应的经济损失。但原告未提交其房租损失的相关证据，本院结合原告房屋受损情况、维修期间以及房屋的租赁价格，酌定其房屋租金损失为23000元。 关于原告所主张的各项损失，本院认定如下： 1.房屋装潢损失。根据江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的资产评估报告，戚康燕的火灾财产损害资产评估原值为87133元（未计算成新率），资产净值为66888元。因房屋的装潢及物品具有相应的使用年限，故计算损失时应当计入成新率，故据上述鉴定意见，戚康燕的损失为66888元。 2.房屋租金损失。因原告承租经营的房屋，确会造成其房屋无法正常居住和使用，产生相应的经济损失。本院结合原告房屋受损情况、维修期间以及房屋的租赁价格，酌定其房屋租金损失为23000元。 3.评估费。评估费系原告为确定被告造成的损失金额所支出的必要费用，根据江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司出具的评估费发票，本院认定评估费为3000元。 综上，原告戚康燕的损失总额为89888元（不含评估费）。由被告栖霞建设物业公司负70%的赔偿责任，即62921.6元，被告叶永强负30%的赔偿责任，即26966.4元。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，判决如下： 一、被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戚康燕损失62921.6元； 二、被告叶永强于本判决生效之日起十日内赔偿原告戚康燕损失26966.4元； 三、驳回原告戚康燕对被告南京市栖霞区人民政府马群办事处的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4550元，评估费3000元，保全费1620元，合计9170元，由被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司负担6419元，被告叶永强负担2751元（其中评估费、保全费由被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告3234元，被告叶永强于本判决生效之日起十日内给付原告1386元；案件受理费由被告南京栖霞建设物业服务股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳3185元，由被告叶永强于本判决生效之日起七日内向本院缴纳1365元，逾期不缴本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 张 燕 人民陪审员 唐 安 人民陪审员 马津津 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 周 莉