北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11296号上诉人（原审被告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：张文娟，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春伟，男，1991年7月11日出生，汉族，北京安业森淼商贸有限公司销售员，住北京市门头沟区。上诉人北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）因与被上诉人张春伟商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天台山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张春伟的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由张春伟负担。事实和理由：一、一审法院适用简易程序审理本案属于程序错误。案涉房屋未能依约办理权属证书的原因是业主委托第三方实施改建、加建行为，该原因具有复杂性，且本案涉及二百余户业主，具有群体案件的重大性和复杂性，同时，天台山公司与张春伟对案件事实存在很大争议和重大分歧，案件处理结果可能影响案外人利益，并引发关联诉讼，故不应适用简易程序审理本案。二、案涉房屋产权证不能办理的直接原因在于张春伟。三、天台山公司已经资不抵债，并可能面临高额罚款，如再支付高额违约金，业主办理房屋产权证的权利无法保证。张春伟辩称，不同意天台山公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张春伟向一审法院起诉，请求：判令天台山公司按合同约定给付张春伟自2017年7月31日起至2019年7月22日止的逾期办理不动产权证书违约金555394.6元，以总房款7692446元为基数，按照每日万分之一标准计算。一审法院认定事实：2013年9月17日，天台山公司（出卖人）与张春伟（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1531681）（以下简称预售合同），约定张春伟购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目7层701号房屋（双方一致认可即现701号），房屋预测建筑面积219.32平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.17平方米，单价每平方米41772.72元。该商品房总价7692446元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90内日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年10月22日、2015年4月1日，张春伟分两次向天台山公司共交纳购房款7692446元，天台山公司向张春伟出具发票。2015年7月31日张春伟向天台山公司支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金43866元，代收物业费17134.06元、代收契税230773.38元，天台山公司向张春伟出具收据。701号房屋于2015年7月31日交付予张春伟，现由张春伟居住使用。截至2019年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书（以下简称处罚决定书），载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服该决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到该决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，张春伟在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。天台山公司于2015年7月31日交付房屋给张春伟，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为张春伟办理房屋转移登记手续，至今张春伟未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于张春伟在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。该院认为，委托书系张春伟购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，该院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，该院不予采信。故，张春伟主张按照全部房款7692446元为基数，按照日万分之一的标准，计算自2017年7月31日至2019年7月22日的违约金，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：天台山公司于判决生效之日起7日内支付张春伟2017年7月31日至2019年7月22日止的逾期办证违约金555394.6元。本院二审诉讼期间补充认定如下事实：一审诉讼期间，天台山公司称，张春伟购房时对房屋改造是知道的，销售人员会跟业主讲，哪些是要增加的，哪些是要赠送的，也就是出售房屋时就决定这么做了，并已经向业主说明了。二审诉讼期间，天台山公司对一审法院认定其“自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此”的内容持有异议，称并未作此陈述。另查，天台山公司一审诉讼期间未就一审法院适用简易程序审理本案提出异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，张春伟与天台山公司签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。关于天台山公司主张，案涉房屋未能办理房屋所有权证的原因，系张春伟委托施工单位进行阳台改造等工程，致使房屋面积超过规划面积而无法办理初始登记，故天台山公司不应承担违约责任一节。本院认为，首先，天台山公司虽提交记载有张春伟签字的委托书，但该委托书受托人处内容空白，委托书中亦无受托方签章，仅以该委托书，不足以认定诉争房屋的阳台封闭和结构洞口封闭工程系依据委托书的内容进行；其次，该委托书于张春伟购买房屋时与预售合同一并签订，天台山公司作为诉争房屋的出卖人，理应知悉委托书涉及的工程属于未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设而可能被认定为违法建设的法律后果，现天台山公司并未提供证据证明已就此向买受人进行告知，而根据处罚决定书记载，该处罚决定的受处罚单位系开发商天台山公司，并非包括张春伟在内的买受方，且被处罚的违法建设涉及三栋住宅楼，面积多达2163.46平方米，难以认定该违法建设系买受方所为，故天台山公司以买受人出具委托书并知悉上述工程为由主张免除相应责任于法无据；再次，天台山公司主张前述违法建设系依据张春伟委托完成，但据天台山公司陈述，其在向张春伟出售房屋时即已决定进行阳台封闭和结构洞口封闭工程，故上述工程的实施并非以张春伟出具委托书作为依据。综上，天台山公司该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现天台山公司未依约履行办理诉争房屋转移登记手续的合同义务，张春伟亦未能取得房屋所有权证，天台山公司应就此承担违约责任，经查，诉争预售合同就违约金标准做出明确约定，天台山公司虽主张该标准过高，但并未提供证据予以证明，一审法院根据天台山公司于2015年7月31日交付诉争房屋的情况，判令其按照约定标准支付自该日起至2019年7月22日止违约金，并无明显不当。关于天台山公司主张一审法院适用简易程序审理本案属程序违法一节。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”第二百六十九条第一款规定：“当事人就案件适用简易程序提出异议，人民法院经审查，异议成立的，裁定转为普通程序；异议不成立的，口头告知当事人，并记入笔录。”本案中，天台山公司与张春伟对预售合同的约定内容、涉案房屋尚未办理不动产权证书等基本事实并无明显争议，且天台山公司一审诉讼期间并未就一审法院适用简易程序审理本案提出异议，故一审法院认为本案属简单民事案件，并适用简易程序进行审理本案并无不当，天台山公司该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于天台山公司其他主张，对本案处理结果并无影响，本院不再一一论述。综上所述，天台山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9334元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 硕审判员 梁志雄审判员 董 伟二〇一九年十二月十九日书记员 王培霖