河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5660号上诉人（原审被告）：白德刚，男，1984年1月15日出生，汉族，户籍所在地河南省襄城县，现住汤阴县。被上诉人（原审原告）：深圳华强物业管理有限公司安阳分公司，住所地：高新区弦歌大道468号。负责人：阮彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：马涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：殷小燕，河南鼎维律师事务所律师。上诉人白德刚因与被上诉人深圳华强物业管理有限公司安阳分公司（以下简称华强物业安阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2019）豫0523民初2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白德刚上诉请求：撤销原判，依法改判为物业公司根据服务质量，减收物业费，退回收取的高价电费差价。事实与理由：1.根据《政泰苑物业服务合同》约定，物业公司应向商铺业主提供多项服务，但实际上物业公司并未按照约定提供，业主需要物业出面协助解决问题时，物业公司也是百般推脱，所以物业服务瑕疵应是减免物业费的依据；2.物业公司维修电力，不及时向业主通知，违反规定，收取高价电费；3.物业公司一审提交的证据，不能证明物业公司完全履行了合同。华强物业安阳分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由：1.其已按照《政泰苑物业服务合同》约定，履行了合同义务，白德刚应当支付物业费；2.白德刚所称的需要物业公司协助解决的问题，不属于物业公司能够完成的，例如高空抛物，物业公司通过张贴提示，编辑微信做了宣传，物业公司不是侦查机关，也没有收到公安机关要求协助的信息；消防验收，白德刚应当向具有审批职能的消防主管部门征询消防验收手续的办理事项；3.物业公司提供的电力，均已按照国家电网及当地物价监督部门的具体实施要求调整电价，一审中，白德刚也表示，电费不包含在物业费中。华强物业安阳分公司向一审法院起诉请求：要求被告支付2017年10月15日至2019年5月31日物业服务费用4679.86元及违约金（从2017年10月15日起每日按年物业费4679.86元的0.05%计算至实际支付之日）。诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月15日，原告与汤阴县政泰苑业主委员会（以下简称政泰苑业委会）签订政泰苑物业服务合同，合同约定：业委会委托原告（乙方）对汤阴县政泰苑小区提供物业服务。第五条：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，管理区域内全体业主的物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权面积缴纳（不含与住宅配套的储藏室面积）缴纳，商业物业1.5元／月／平方米。第八条：物业服务费从2017年10月15日计收，业主首次交费预付一年物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度物业服务费，费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。2017年6月1日，被告白德刚与燕水民签订租赁协议，约定被告承租案涉商铺所需缴纳的一切税费（包括水电费、物业费等）均由被告承担。被告当庭认可自2017年10月15日至今未向原告缴纳物业费。2018年5月15日、2019年1月17日、2019年6月3日，原告向被告送达物业服务费催缴通知。2018年12月24日，原告委托河南国厚律师事务所向被告发出律师函，要求被告缴纳物业费。诉讼过程中，本院在汤阴县不动产登记中心核实，经核实案涉房屋所有权人为被告燕水民，房屋座落于汤阴县××镇××小区××商业楼××号铺，建筑面积159.72平方米。一审法院认为，原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订政泰苑物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效，该物业服务合同对政泰苑小区业主具有约束力，原告与业主均应按照合同约定履行合同义务。原告按照约定为政泰苑小区提供了物业服务，被告白德刚作为该小区租户，接受原告对小区提供物业服务，故原告要求被告白德刚缴纳2017年10月15日至2019年5月31日物业服务费4671.81元（1.5元／月／平方米×159.72平方米×19.5个月）符合合同约定及法律规定，予以支持。被告辩称原告物业服务不到位，未享受到相关物业服务，且也不需要接受原告相关物业服务的意见不足以构成其拒绝缴纳物业费的理由，不予采信。原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订物业服务合同中约定了商业物业收费标准及逾期缴纳物业费支付违约金的标准，即物业费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。原告当庭表示本案物业费用到期时间是指2018年10月15日，即被告应于2018年10月15日前缴纳费用，故对原告主张的违约金认定为从2018年10月16日起计算，以物业服务费4671.81元为基数，按照约定的0.05%计算至实际支付之日止。综上所述，被告白德刚应支付原告从2017年10月15日至2019年5月31日物业服务费4671.81元及违约金（从2018年10月16日起每日按年物业费4671.81元的0.05%计算至实际支付之日）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告白德刚于本判决生效后十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司物业费4671.81元及违约金（从2018年10月16日起每日按年物业费4671.81元的0.05%计算至实际支付之日）；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司安阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告白德刚负担。二审期间，上诉人白德刚提交：1.政泰苑外围商户签名一张和9张照片，用以证明物业公司服务不到位；2.电费收据两张，用以证明物业公司收取0.95元/度的高价电费；3.证人证言两份，用以证明有高空抛物物品落至白德刚门口等事实；被上诉人华强物业安阳分公司质证认为上述第一、三组证据的真实性无法核实，公司不予认可，第二组证据与本案无关。被上诉人华强物业安阳分公司提交监控录像截图5张、日常巡逻照片3张、清理化粪池照片1张，证明物业公司已经按照合同约定履行了相应义务的事实;上诉人白德刚对上述照片的真实性无异议，但认为物业公司从2017年进驻小区，2018年才有监控和巡逻，上诉人与物业公司之间没有签订合同，对物业公司的服务项目和收费标准不知情；上诉人是2017年9月接手的商铺，不知道上一家是否交纳了2017年的物业费，物业公司应该提供证据证明。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，华强物业安阳分公司与汤阴县政泰苑小区业主大会签订有《政泰苑物业服务合同》的事实清楚，上诉人白德刚对其作为政泰苑小区商铺的租户从事经营的事实不持异议，白德刚主张其对华强物业安阳分公司与汤阴县政泰苑小区业主大会签订《物业服务合同》不知情，该合同对其不发生法律效力的理由不能成立，于法无据，本院不予支持。白德刚主张物业公司提供的物业服务不到位，拒交或应扣减相应物业费的理由与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定不符，本院不予支持；关于白德刚主张物业公司收取的电费电价过高的问题，由于双方均认可代收电费并不在双方物业费的收费范围之内，白德刚就电费收费问题可向相关主管单位予以核实或主张解决，其该项上诉请求不属于物业费的审理内容，本案不予处理。由于物业服务企业与业主之间的物业服务是一项长期的、渐进的过程，物业服务质量的好坏与小区广大业主的生活质量息息相关，华强物业安阳分公司在提供物业服务的过程中，对于业主提出的问题应及时进行反馈、维护和改进，做好与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以获得广大业主的认可和满意。但白德刚以其对物业服务不满意为由要求扣减物业收费上诉请求的理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，白德刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白德刚负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  彭立辉审判员  张利平二〇一九年十二月十八日书记员  郭培培