湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4778号原告：王莹，女，1979年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市天心区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告王莹与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王莹到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付拖欠的租金及房屋装修改造折旧款214927元（自2015年10月21日—2019年10月20日止），并支付合同约定的违约金7213.33元，两项合计222140.33元；2、判令张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、两被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月21日原告与两被告签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，购买该酒店山水座第18层1827#房，并付清购房款272750元、装修款381850元，共计654600元。根据《租赁合同》和《装修合同》第四条第2款约定，原告将该房屋交被告统一经营管理。租赁期限最短时间不少于三年，最长不超过五年。租赁期限内被告张家界大成酒店公司第一年、第二年应向原告支付年租金40912.5元和装修折旧改造款57277.5元，第三年至第五年被告应向原告支付年租金27275元及装修改造折旧款38185元。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司向原告支付租赁收益提供连带担保。合同签订后，被告按约定支付了第一年、第二年的租金和装修改造折旧款。自2015年10月21日至2019年10月20日，应付原告租金及装修改造折旧款261840元，实付原告租金及装修改造折旧款46913元，下欠原告214927元。根据原被告双方合同的约定，被告逾期支付租赁收益，除应付原告租赁收益及装修款外，还应支付应付租金的3%和装修改造折旧款的1%作为违约金，故被告应支付违约金3940.33元。同时，根据《房屋租赁合同》第六条约定，原告于2017年向被告张家界大成酒店公司提出回购申请，转让该房屋，被告至今未进行回购，其行为已构成违约，应向原告支付房屋原始总价值千分之五的违约金3273元。原告认为，原被告依法签订的合同应受法律保护，被告的违约行为不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况：被告对于委托装修合同到期之前下欠的委托装修改造折旧款及租金没有异议，但对于委托装修改造合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。2013年10月21日至2019年10月20日，被告已向原告共计支付243293元，请求法院在实际应付租金中予以扣减。二、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。四、租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年10月21日，原告王莹与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由王莹购买被告开发的湖南张家界大成山水国际大酒店18层1827号房，房屋价款272750元。签订合同的当天，原告王莹向被告张家界山水公司交付购房款272750元。2013年10月21日，王莹（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》；其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店18层1827号房，建筑面积54.55平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金标准为第一年、第二年甲方年租金收益为40912.5元；第三年至第五年甲方的年租金收益为27275元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同第六条约定:2、租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），出让该物业，乙方须接受转让；3、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；4、甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。5、上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金；违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第18层1827号房，建筑面积54.55平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为381850元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为按年返还，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还，每年为57277.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，每年为38185元，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，王莹向张家界大成酒店公司交纳装修改造款381850元。此后，张家界大成酒店公司按约定向王莹支付租金及返还委托装修改造折旧款至2015年10月20日。2015年10月21日至2016年10月20日，张家界大成酒店公司按合同约定金额的50%支付，2016年10月21日至2017年10月20日未支付，2018年3月至10月，张家界的大成酒店公司按购房款及装修款总额的年利率的2%支付了7个月，从2018年10月21日至2019年10月20日，张家界大成酒店公司按购房款及装修款总额的2%支付了6个月。实际欠付租金及装修改造折旧款共计215208元（65460元×4-46913元＝214927元）。2019年8月，原告王莹就1827号房屋权属转移登记向本院提起诉讼，2019年10月，本院作出（2019）湘0802民初3769号民事判决书，判决被告张家界山水公司协助原告王莹办理1827号房屋的不动产权证书，现该房屋的不动产权证书尚在办理之中。原被告双方签订的合同到期后，双方未另行签订相关合同，房屋由张家界大成酒店公司做酒店经营使用。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告王莹与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司在合同履行过程中，从2015年10月开始未按合同约定向原告王莹支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原告王莹要求被告张家界大成酒店公司支付下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持。依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，张家界大成酒店公司应向王莹分别支付违约金2686元、1253元。对于王莹请求按《租赁合同》第六条约定，由张家界大成酒店公司支付房屋原始总价值千分之五违约金3273元的诉讼请求，因原告王莹未提交相关证据证实在合同期满三年书面请求被告张家界大成酒店公司回购房屋，故原告王莹请求被告张家界大成酒店公司支付房屋原始总价值千分之五的违约金的诉讼请求本院不予支持。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告王莹与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告王莹的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告王莹支付委托装修折旧款，故被告张家界大成酒店公司的该辩称观点，本院不予采纳。关于被告张家界山水公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告王莹与被告张家界山水公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水公司提供担保物的价值范围远远高于原告王莹主张的房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，被告张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王莹下欠的租金及委托装修折旧款（2015年10月21日至2019年10月20日）共计214927元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王莹租金及装修改造折旧款违约金共计3939元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。四、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4632元，适用简易程序减半收取2316元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇一九年十二月四日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。