北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16770号上诉人(原审被告)：王希军，男，1964年9月16日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市丰台区。上诉人(原审被告)：王希民，男，1967年9月12日出生，汉族，北京市海淀区居民。上诉人(原审被告)：王月英，女，1972年10月22日出生，汉族，北京市丰台区居民。三上诉人共同委托诉讼代理人：翟光明，北京璇玑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王希保，男，1951年9月11日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，汉族，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。上诉人王希军、王希民、王月英因与被上诉人王希保农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王希军、王希民、王月英上诉请求：撤销一审判决，一审、二审诉讼费由王希保负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。王希保与王某1不是同一集体经济组织成员，王某1只是让王希保管理房屋。本案证据不足。本案中，王某1的名字出现三种写法，契约及契约上的签字显然是伪造的，证人作证语言表达不清，旁边人不断提醒，王希军、王希民、王月英当庭不予认可。王某1没有收到8000元卖房款，没有收据令人不能相信，王希保在王某1及其妻子刘某在世期间，从未提出房屋权属问题。本案适用法律错误，且本案多次撤案又立案，且在同日完成，又同一法官审理，让人怀疑公正性。王希保辩称，同意一审判决。王希保向一审法院起诉请求：1.请求确认王希保与王希军、王希民、王月英的父亲王某1于1994年达成的北京市顺义区赵全营镇小高丽营村××××号房屋买卖合同有效；2.案件受理费由王希军、王希民、王月英承担。一审法院认定事实：王某1与刘某系夫妻关系，二人共育有王希军、王希民、王月英三名子女。王某1于2004年去世，刘某于2015年去世，王某1、刘某父母均先于王某1、刘某去世。王希保与王某1系叔侄关系，其户口现为北京市顺义区赵全营镇小高丽营村（以下简称小高丽营村）××××农业户口，享有该村集体经济组织成员身份。位于北京市顺义区赵全营镇小高丽营村××××宅院的集体土地使用证号为××××号，该集体土地使用证登记在王某1名下，集体土地使用证原件现由王希保占有。1994年，该宅院有北正房六间、西厢房三间。同年，王某1将宅院移转给王希保占有。2002年，王希保将上述旧房拆除新建北正房八间、西厢房四间，王希军、王希民、王月英表示不知情故未进行阻拦。自1994年至今，王希军、王希民、王月英及其父王某1未曾向王希保主张返还涉诉宅院。王希保为证明其与王某1于1994年就涉诉宅院达成口头买卖合同的事实，其提交如下证据：1、《契约》一份，内容为：“原王某2宅地一处，东至王某3、西至道、南至道，北至道。细情况以房产证尺寸为准，其中北房六间西房叁间，共计玖间，闲置无用，转卖给王希保，共折合人民币捌仟元正，一次交齐。以后一切权力归王希保、张某。空口无凭，立字为据。卖房人：王某2买房人：王希保证人：王某12002年2月18日；2、证人王某1的证言，证明2002年2月18日王希保与王某1签订《契约》的事实；3、证人王某2的证言，证明1994年王希保以8000元价格从王某1处购买涉诉宅院的事实；4、证人段某1、赵某、段某2的证言，证明作为邻居听说王某1将房屋卖给王希保及王希保搬入涉诉宅院的事实；5、2019年4月25日小高丽营村村委会出具的证明一份，证明：“王希保于1994年自王某1处购买了北京市顺义区赵全营镇小高丽营村××××宅院，2002年王希保与王某1签订了买房契约，后王希保一直在该宅院内居住生活至今。针对以上证据，王希军、王希民、王月英发表质证意见如下：1、《契约》中“王某2”与王希军、王希民、王月英之父“王某1”名字不同，也并非曾用名。《契约》内容中“王某2”与卖房人签字处的“王某2”写法不同，《契约》内容与卖房人签字均不是王希军、王希民、王月英之父王某1所写；2、证人王某1证言对于《契约》签署细节前后矛盾，不予认可；3、证人王某2与王希保是亲兄弟，且王某2腿不好还去取钱不符合常理，且王希军、王希民、王月英并未收到过8000元；4、证人段某1、赵某、段某2证言证明买房价款的情况与王某1老伴和亲儿女都不知道买房情况的事实矛盾，不合常理；5、村委会证明不认可，王希军、王希民、王月英提交了小高丽营村村委会2019年4月26日出具的情况说明一份，证明村委会根本不知道王某1买卖房屋一事。王希军、王希民、王月英提交证据如下：1、王某1户口本、身份证，证明王某1的木是木头的木，并非羡慕的慕；2、王某1宅基地登记卡，证明宅基地为家庭人口二人所有；3、王某2宅基地登记卡，王某2为王希保亲兄弟，而王希保本人没有宅基地，证明王希保和王某1并非同一集体经济组织成员。王希保对以上证据真实性认可，不认可证明目的，以上证据能证明王某1是出售房屋的合法主体。另，一审法院去小高丽营村村委会核实两份证明情况，村委会表示因未经过村委会，村委会不清楚是否有买卖存在。4月25日的证明是为了证明王希保一直居住在涉诉宅院至今。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此可见，是否签订书面合同并非判断当事人之间是否形成合同法律关系的绝对标准，应当结合当事人实施行为时的意思表示以及纠纷发生后当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断。本案中，虽然就涉诉宅院王希保与王某1未签署书面的农村房屋买卖合同关系，但结合王某1于1994年搬离涉诉宅院，王希保自1994年起占有该宅院并持续居住至今，王某1及王希军、王希民、王月英均未曾向王希保主张返还以及2002年时王希保王希保将房屋翻建，王某1及王希军、王希民、王月英当时及之后均未表示反对且涉诉宅院集体土地建设用地使用证由王希保占有。综上，本案中王希保提交的证据与客观事实之间能够相互印证，可以认定王希保与王某1存在房屋买卖合同关系。王希军、王希民、王月英辩解王希保只是保管涉诉房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。由于双方之间形成的房屋买卖合同的标的物为农村房屋，在“房地一体”的原则下，必然涉及到对宅基地使用权的处分、转让问题。鉴于宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，具有较强的身份性，本集体经济组织成员对宅基地仅享有使用权，法律不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员，否则会损害本集体经济组织的利益。本案中，王希保现为北京市顺义区赵全营镇小高丽营村集体经济组织成员，其取得涉诉宅院宅基地使用权并不违反相关法律、行政法规的强制性规定。王希军、王希民、王月英主张即使房屋买卖合同存在，但王某1处分了其妻子刘某的共同财产且双方房屋买卖合同未经过村民委员会的同意和批准，故并不能使双方房屋买卖合同有效。但房屋买卖合同为债权合同，合同一方当事人的处分权并不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定并非效力性强制性规定，故房屋买卖合同未经过村委会批准同意并不影响合同的效力。故对于王希军、王希民、王月英的答辩意见，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决：王希保与王某1于一九九四年关于北京市顺义区赵全营镇小高丽营村××××宅院内房屋所达成的买卖合同有效。本院审理期间，王希军、王希民、王月英提交录音证据一份，证明涉案农村集体建设用地使用证是王希保从王某1家中拿走。王希保对证据真实性认可。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。一审法院根据房屋原始权利情况，房屋交接、占有、使用、翻建及持有涉案宅基地使用权证书等事实，认定王希保与王某1之间存在房屋买卖合同关系并无不当。王希军、王希民、王月英上诉称房屋只是由王希保代为保管，现有依据不足，本院不予采信。根据相关证据显示，王希保与王某1为同一集体经济组织成员，其取得涉案宅院宅基地使用权并不违反相关法律行政法规的强制性规定。王希军、王希民、王月英称王某1未经妻子刘某同意处分夫妻共同财产，本院认为涉案房屋长达二十余年不由王某1夫妻控制，刘某作为王某1配偶理应知晓房屋被出卖之事，且根据法律规定，无论刘某对此事是否知情均不影响王某1与王希保之间房屋买卖合同效力的认定，故其抗辩意见，本院不予采信。综上所述，王希军、王希民、王月英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王希军、王希民、王月英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 周熙娜二〇一九年十二月十九日法官助理 王天水书 记 员 何昕燏书 记 员 王秋岩