青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2060号上诉人(原审被告):韩生录（公民身份号码：×××），男，回族，1965年12月14日，住西宁市湟中县。被上诉人(原审原告)：青海商道投资管理有限公司（统一社会信用代码：916301036791894XY），住所地：西宁市城中区大十字地下商业街南58号。法定代表人：方兴善，该公司董事长。委托诉讼代理人：程东民、张永忠，青海竞帆律师事务所律师。上诉人韩生录因与被上诉人青海商道投资管理有限公司（以下简称商道公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。韩生录上诉请求：1.撤销一审判决改判驳回商道公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由商道公司承担。事实和理由：一审认定事实不清。2018年4月1日双方签订《铺面租赁合同》，韩生录按约交纳房租使用商铺，但是商道公司贴交房通知前，韩生录向商道公司交纳房租申请续租时，商道公司以升级改造为名拒收房租，而不是商道公司称的韩生录既不签订《铺面租赁合同》，又拒不腾退铺面。商道公司于2019年4月13日张贴《关于水井巷古玩城市场升级改造的通知》，要求2019年4月30日前收回市场租赁库房及5、6号楼的所有商铺。此后又以升级为名，单方将月租从每平方米100元涨到220元，但至今为止，商道公司没有进行商铺升级，也没有投入资金进行改造，违背诚实守信原则。韩生录从别人处接手商铺，支付了转让费，基于对市场管理者的信任，出资装潢投入了较大成本，韩生录按约付租，未出现违约情形。现商道公司以升级为名要求收回商铺，又以未签订合同为名要求收回商铺，对于韩生录的转让费损失与装潢费损失，商道公司置之不理，商道公司作为商业交易的强势方，采用格式条款与韩生录签订合同，现又通过诉讼要求腾退房屋有违公平诚信的交易原则，故腾退房屋的前提是商道公司赔偿韩生录转让费与装修损失。如果商道公司按照每平方米100元的租金继续出租商铺，韩生录愿意续签《铺面租赁合同》。综上，一审判决认定事实错误，请求依法改判。商道公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，韩生录的上诉理由没有事实依据，另外关于转让费和装修费损失约定不属于赔偿范围，韩生录一审没有提出反诉，请求驳回上诉请求，维持一审判决。商道公司向一审法院起诉请求：1.依法判令韩生录立即腾退人民街市铺面；2.依法判令韩生录支付商道公司2019年4月1日至2019年6月30日占用费4164元，2019年7月1日后的占用费按每日46.27元计算至铺面腾退之日；3.依法判令韩生录支付商道公司违约金8328元；4.本案诉讼费由韩生录承担。一审法院认定事实：2006年3月,根据宁政【2006】48号西宁市人民政府关于《西宁市国有房地产资产整合暨组建西宁房地产集团有限公司实施方案》的批复精神,市房产管理局将国有房地产进行整合,在此基础上设立了“西宁房地产集团有限公司”(以下简称集团),并由集团将市房产局下属四家房管所、四区房管局（处)及其附属公司纳入整合的主体范围并管理国有资产。2010年,集团划分属地化资产管理,成立西宁房地产集团新丰物业公司,按区域化代管人民街64号商铺租赁工作。2018年4月西宁房地产集团有限公司与商道公司签订商业用房租赁合同,由西宁房地产集团有限公司将拥有所有权的商业用房出租给商道公司,该商业用房坐落于西宁市××区;结构为砖混,自然间107间,建筑面积2701.18㎡。该合同第十条约定,根据乙方经营需要,乙方有权对租赁房屋及场地对外出租或自营。同年同月商道公司(以下简称甲方)与韩生录（以下简称乙方)签订铺面租赁合同,双方约定:甲方同意将坐落于西宁市人民街市场6-7铺面出租给乙方作为商业使用。租赁铺面的租赁建筑面积为13.88㎡。甲、乙双方议定该租赁铺面的合同期限为壹年,2018年4月1日至2019年3月31日终止。本合同约定的终止期限到期前,乙方若要续约,应于合同期满前三个月向甲方提出书面申请,同等条件下乙方享有优先续签权。租赁期内,乙方的租金为100元/㎡/月,年租金共计16656元。租金及支付方式:每年租金分两次交纳,每半午缴纳一次,自签署合同之日起付半年租金8328元,剩余租金8328元提前一个月交纳。乙方将租金支付到甲方指定账户。甲方在2018年3月31日（交付日）将该租赁铺面交付给乙方,乙方须在交付日接收该租赁铺面。交付时,甲乙双方共同对租赁铺面的附属设施和设备进行登记造册,制作《移交清单》,在双方签字盖章后作为本合同的附件。租赁铺面的腾退和交还双方约定.乙方应在租赁期限届满之日或租赁合同解除之日起五日内腾退租赁铺面并向甲方交还（乙方在同等条件下续租的除外)。交还时,双方按照《移交清单》及附属设施设备的使用功能,共同检查验收该租赁区域及其设施设备的现状,乙方应该保证该租赁铺面及其附属设备设施完整、完好且具有正常的使用功能,如有损毁、破坏的,乙方应按甲方要求恢复原状或按照市价赔偿。乙方逾期不向甲方交还租赁铺面的,乙方应按照年租金标准和实际占有期间向甲方支付占用费，且每逾期一日按照每日占用费的2倍向甲方支付违约金。并承担由此给甲方造成的其他损失。铺面租赁合同签订后,商道公司依约将铺面交付韩生录租赁使用,韩生录也按约按时缴纳铺面租金无拖欠。2019年3月31日租赁期限届满,双方未续签租赁合同,韩生录仍然继续占用使用租赁房屋,为此，2019年6月2日商道公司委托青海竞帆律师事务所,以律师函的方式致函韩生录,要求韩生录在收到律师函之后十日内与商道公司签订《铺面租赁合司》或腾退铺面。逾期,将受商道公司委托通过法律途径追究违约责任,届时,所发生的诉讼、执行等一切费用和不利后果由韩生录承担。韩生录答应在6月10日前签合同，但至今,双方仍未续签房屋租赁合同,而出租铺面仍由韩生录占用使用,无奈,商道公司诉至一审法院。一审法院认为，韩生录、商道公司签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示,合同内容未违反法律、法规的禁止性规定,该合同依法成立,合法有效应受法律保护。截至2019年3月31日租赁合同履行期限届满。由于双方一直未办理合同续签手续,韩生录又一直在占有使用租赁房屋,至此双方进入不定期租赁状态,依照《中华人民共和国合同法》的相关规定,双方当事人可以随时解除房屋租赁关系。韩生录再继续占有租赁物已无合法依据,故此,商道公司诉讼提出韩生录立即腾退人民街市铺面的诉讼请求,理由成立,予以支持。关于商道公司第二项诉讼请求中,韩生录支付商道公司2019年4月1日至2019年6月30日期间的租赁物占用使用费4164元,一审法院认为,依据《铺面租赁合同》约定,韩生录逾期腾退租赁房屋,按日以年租金为标准和实际占有期间承担占用费,租金是100元每平方米每个月,韩生录租赁的房屋面积是13.88平方米,每月租金1388元,每天的占用费是46.27元,2019年4月1日至2019年6月30日合计4164元。商道公司的该项诉讼请求并无不当,亦予以支持。至于2019年7月1日后的占用费按每日46.27元计算至铺面腾退之日的诉讼请求,由于韩生录至今仍在占有租赁房屋又未缴纳房屋租金或占用使用费,何时自行主动腾退房屋不确定,故此,商道公司的此项诉讼请求,予以支持。关于商道公司第三项诉讼请求,判令韩生录支付商道公司违约金8328元,其理由是按《铺面租赁合同》约定,韩生录逾期腾退租赁房屋,每逾期一日按照每日占用费的2倍向商道公司支付违约金,对此，一审法院认为,双方签订的《铺面租赁合同》履行期限已届满,而该合同在实际履行期间,双方当事人均无违约行为。合同约定的违约金是合同违约方赔偿合同守约方因违约而产生的经济损失的一种约定，违约金具有补偿性质。故此,商道公司的此项诉讼请求所主张的理由,违背了公平原则,该项诉讼请求,不予支持,予以驳回。韩生录抗辩提出,商道公司以租赁铺面升级改造为名拒绝续签《铺面租赁合同》,拒收韩生录给付的租金,导致韩生录继续占有使用租赁房屋无合法依据,责任不在韩生录,商道公司主张的占用费,韩生录不应承担。由于韩生录的抗辩理由无事实依据,不予采信。遂判决:1.韩生录于判决发生法律效力之日起十五日内将承租的人民街市的人民街市铺面,建筑面积为13.88平方米腾退交付给商道公司；2.韩生录于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付商道公司2019年4月1日至2019年6月30日期间房屋占用使用费4164元；3.韩生录给付商道公司自2019年7月1日人民街市铺面,腾退期间按每日46.27元计算的房屋占用使用费；4.驳回商道公司的其他诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元,由韩生录负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。商道公司二审没有新证据提交。韩生录向本院提交求助信，拟证明商道公司要求收回铺面，韩生录找西宁房地产集团有限公司反映情况的事实。商道公司质证对此不予认可。二审查明，一审已经查明的事实属实，本院予以确认。另查明2018年4月11日西宁房地产集团有限公司与商道公司签订《商业用房租赁合同》,2018年4月1日商道公司与韩生录签订《铺面租赁合同》。本院认为，韩生录、商道公司签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示,合同内容未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效应受法律保护。虽然商道公司与韩生录签订租赁合同在前，与西宁房地产集团有限公司签订《商业用房租赁合同》在后，但《商业用房租赁合同》明确授权商道公司有权对外租赁包括案涉商铺在内的坐落于人民街64号的商业用房，因此不影响案涉合同的履行。案涉合同约定的租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，租期壹年，现租赁期限届满。二审中韩生录提出继续租赁商铺，但商道公司不同意韩生录续租，故应当按照双方租赁合同的约定处理。韩生录并未向本院提交证据证明其已按照合同约定在合同期满前三个月向商道公司提出续约申请，因此其上诉要求继续承租商铺的理由，缺乏依据，本院不予支持，一审判决韩生录腾退商铺应予维持。案涉租赁合同到期后，韩生录逾期不向商道公司交还租赁铺面，一审按照年租金标准和实际占有时间计算韩生录房屋占用使用费，符合法律规定应予维持。韩生录上诉主张腾退商铺的前提是商道公司支付转让费和装修费，韩生录在一审没有就此提出反诉请求，且商道公司并未收取过转让费，案涉合同亦约定合同终止履行时，出租方不对承租方做任何装修及经营补偿，故对此上诉请求本院亦不予准许。综上所述，韩生录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩生录负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋敏芳审 判 员 靳 玲审 判 员 李宏宁 二○一九年十二月二十四日法官助理 杨家俊书 记 员 程世超附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。