江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初3456号 原告：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。 法定代表人：徐小兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰，男，1989年1月18日出生，汉族，住江苏省赣榆县，系该公司法务。 被告：姜智忠，男，1970年5月17日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 第三人：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地江苏省南京市玄武区太平北路114号。 法定代表人：程晓玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南地产公司）与被告姜智忠、第三人江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中南地产公司委托诉讼代理人张杰，被告姜智忠，第三人微石青禾公司委托诉讼代理人胡玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的购房款359611元；2、判令被告向原告支付违约金52754.93元（暂计算至2019年1月2日，实际应支付至款清之日止），所欠购房款与违约金合计412365.93元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年8月31日签订《商品房买卖预售合同》（以下简称“合同”）及补充协议（以下简称“协议”），被告购买原告位于南京市栖霞区商品房，选择以商业贷款方式支付房款，该商品房总价为人民币899029元。根据合同第五条约定，买受人应于2017年8月31日前支付总价款899029元，否则视为付款逾期，买受人应按合同约定承担逾期付款的违约责任。逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。截至2019年1月2日，被告仍欠付原告南京市栖霞区商品房购房款359611元，且应支付违约金52754.93元（暂计算至2019年1月2日）并且随着被告违约行为的继续，违约金逐日递增。根据上述事实及合同法相关规定，原告认为，被告行为违反合同约定，侵害原告合法权益，有权要求被告支付房款并承担逾期付款违约金。原告诉至法院，请求依法判决，支持原告诉讼请求。 被告姜智忠辩称：其在某某雅苑项目售楼处，通过原告中南地产公司杨某超认购了某某街道某某雅苑C-X幢XXXX室商品房，因为总价较低，其一次性全额支付全部房款、服务费、装修款合计120余万元，并将房屋委托办理租赁经营，杨某超将南京市商品预售合同交给其签署后盖章，向其交付了部分发票，并出具了发票欠单，直至收到原告寄送的律师函，才得知杨某超并非原告工作人员。被告认为，原告将涉案房屋委托杨某超（或其经营的公司）进行销售，现被告已付清全部房款，原告主张被告再支付房款及违约金，无事实依据，应予驳回。 第三人微石青禾公司辩称：原告与第三人之间有公寓合作协议，原告售楼时曾要求第三人代为销售包括涉案房屋在内的几套房屋，第三人找到购房人即被告后，在被告签完购房合同后交由原告盖章完成协议签订，后被告通过π付的方式向第三人支付了全部购房款，第三人已将60%π币取现后支付给原告，原告也开具发票，经由第三人转交给被告，但π币只能兑现全部款项的40%，需要等待一段时间才能取得全款，且因π币的虚拟平台关闭已造成第三人损失。由于第三人与原告之间还有其他纠纷，故涉案房款虽未支付完毕，但应由原告与第三人进行结算。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月，原告中南地产公司委托第三人微石青禾公司销售中南某某雅苑部分房屋，微石青禾公司负责人杨某超寻找到意向购房人即被告姜智忠，并于2017年8月18日与姜智忠就委托认购中南某某雅苑C区X幢XXXX号酒店式公寓房签订《认购协议书》1份，约定：1、房屋毛坯单价20747元，建筑面积49.6平方米，装修单价3500元，总价1202629元。2、付款方式一次性支付1202629元。3、姜智忠签订认购书时，须预付人民币173600元作为定金。4、姜智忠需于2017年8月31日付清全款或首付款，并携带相关材料与中南地产公司签订《商品房买卖合同》以及和微石青禾公司签订《委托租赁合同》《委托装修合同》……。7、双方确认π付让利40%。同日，姜智忠还与微石青禾公司签订《房屋委托装饰装修协议》、《租赁协议书》各1份，约定由微石青禾公司对姜智忠购买的房屋进行装修和对外租赁。上述合同签订当日，姜智忠通过π付平台向微石青禾公司支付中南某某雅苑C-X幢XXXX室装修款173600元。 2017年8月25日，原告中南地产公司作为甲方，被告姜智忠作为乙方又签订《认购协议书》1份，约定：姜智忠认购中南地产公司南京某某雅苑项目C区loft1220号商品房，单价20746.55元，建筑面积49.6平方米，总价1029029元，姜智忠签订认购书时，预付定金20000元，于2017年8月31日前付清全款或首付款，并与中南地产公司签订商品房买卖合同。中南地产公司《客户签约申报表》中注明：合同单价18125.58元/平方米，合同总价899029元，付款方式为一次性支付，上述两份材料首部均以手写方式注明“分销-微石”、“分销”。当日，微石青禾公司杨某超通过POS机刷卡方式支付定金20000元，中南地产公司开具了交款单位为姜智忠的收据。 2017年8月31日，原告中南地产公司作为甲方（预售人）、被告姜智忠作为乙方（预购人）签订《某某雅苑》商品房预售合同1份，约定：甲方预售乙方的商品房为栖霞区某某街道某某雅苑C-X幢XXXX室（以下简称涉案房屋），规划用途为商务办公，层高4.8米，土地用途为城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地，建筑面积49.6平方米，其中套内建筑面积35.34平方米。乙方应于2017年8月26日前向甲方支付定金20000元，订立合同时，乙方已缴纳的认购定金自动转为本合同价款。涉案房屋以建筑面积计价，单价为18125.58元/平方米，总价款合计899029元。第五条付款方式、时间和迟延付款的责任约定：一、乙方应于2017年8月31前支付总价款899029元；二、乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。当日，微石青禾公司杨某超通过POS机刷卡方式支付房款519418元，中南地产公司开具了购买方为姜智忠的增值税普通发票，载明收到房款539418元。 审理中，被告姜智忠提交了第三人微石青禾公司向其出具的发票欠单1份，证明其与杨某超签订了商品房预售合同后，已将全部房款899029元支付给杨某超，杨某超亦将部分房款发票交付其，并确认尚欠发票金额359611元，故其已完全履行了付款义务。经质证，原告中南地产公司对该证据的真实性无法确认，认为中南地产公司并未委托微石青禾公司代收涉案房屋房款，姜智忠应向中南地产公司交付房款，并确认姜智忠已付购房款是通过微石青禾公司支付。微石青禾公司确认已收到涉案房屋的全款，因中南地产公司曾强迫微石青禾公司购买某某雅苑的几套房产，后中南地产公司同意微石青禾公司退房，微石青禾公司已告知中南地产公司之前委托其销售的部分房款尚未结清的，可以从退房款中扣除，但中南地产公司并未扣除，而是直接办理了退款，涉案房屋房款应由中南地产公司与微石青禾公司进行结算。 本院认为：原告中南地产公司将涉案房屋委托第三人微石青禾公司营销，双方之间就涉案房屋的销售成立委托代理关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告与第三人并未就营销涉案房屋的委托代理事宜签订书面合同，明确代理事项、权限和期间，致使原被告双方产生纠纷，故而本案的争议焦点为第三人是否有权代收涉案房屋款项。审理中，被告及第三人均陈述，第三人代理原告与被告签订了涉案商品房预售合同，收取了全部房款，并向被告出具了部分房款发票；原告虽主张由其自行与被告签订商品房预售合同并收取部分房款，但在法庭询问其签订合同详细过程时，又表示无法说明，且原告的该项主张与其确认部分房款由第三人交付相互矛盾，综合以上事实，可以确定第三人有权代理原告接收被告交付的涉案房屋款项，在被告已向第三人支付全部房款的情况下，原告主张被告支付欠付的购房款359611元及违约金52754.93元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告南京中南新锦城房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费7485元，减半收取3743元，由原告南京中南新锦城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇一九年十二月十九日 法官助理  徐 艳 书 记 员  蒋文雯