湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1121民初1426号原告：湖北团风百强服饰有限公司，住所地团风县淋山河镇孙家山村，统一社会信用代码：914211216736843395。法定代表人：阮红，公司总经理。委托诉讼代理人：孙百强，公司员工。代理权限为：特别授权。被告：湖北皇冠非织造布有限公司，住所地湖北省团风县城南工业园，统一社会信用代码：91421121670350309K。法定代表人：李森，公司总经理。委托诉讼代理人：王志高、吴后拼，湖北靖柏律师事务所律师。代理权限为：特别授权。原告湖北团风百强服饰有限公司与被告湖北皇冠非织造布有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙百强，被告的委托诉讼代理人王志高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖北团风百强服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的40万元租金并支付32万元违约金，共计72万元（租金拖欠期间自2018年8月1日起暂计算至2020年1月31日，租金标准为32万元/年）；2、判令被告向原告支付地板装修费6万元及继续履行安装原三层楼的货电梯义务；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年6月，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由原告将位于团风县淋山河镇孙家山工业园内约4600平方米的厂房出租给被告，同时，双方对租赁期限、租金支付、厂房使用及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告交付了厂房，被告亦按约定支付了首年度租金32万元。2018年7月底，当原告要求被告支付2018年2月1日至2018年8月1日期间的16万元租金时，被告以资金周转困难为由，请求暂付8万元，考虑到双方长期合作的需要，原告答应了被告的请求。但是，被告自此未再向原告支付任何租金。截止2019年10月10日，被告欠付的租金高达40万元。此外，原告依照双方合同约定对新车间地板进行装修，但被告并未按约定向原告支付6万元装修费，也未履行原三层楼的货梯安装义务。被告的行为侵害了原告的财产权利，原告为维护自身合法权益，特具状本院，提出上述诉讼请求。湖北皇冠非织造布有限公司辩称：原、被告于2017年6月签订的《厂房租赁合同》属实，是双方真实意思表示，该合同合法有效。被告租赁厂房面积为4600平方米，租赁期间为2017年8月1日至2022年8月1日，时长5年。合同签订后，被告已按合同约定交纳了第一个租赁年度（2017年8月1日至2018年8月1日）的租金32万元及2018年8月1日至2019年2月1日的租金8万元，计付租金40万元。2018年6月，原告将部分厂房另租给湖北惠群贸易有限公司生产，并采取断水断电、组织人强行搬出被告场内的设备和产品，强迫被告退出右侧面积为2300平方米的厂房。因原告根本性违约，导致被告无法生产经营下去，被告于2019年1月退出了左侧的厂房，至此将租赁的厂房全部退还原告。被告租赁期间，多支付原告租金27000元，并造成被告损失，被告将另案起诉。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及相关证据，本院经审理认定事实如下：2017年6月，原、被告签订了《厂房租赁合同》，原告将其位于团风县淋山河镇孙家山工业园内两栋面积均约为2300平方米的厂房出租给被告使用。合同约定厂房租赁期间为2017年8月1日至2022年8月1日，租期5年，年租金32万元，租金半年一交纳。并约定在一楼留一20平方米左右办公室由原告自用。合同签订后，被告按合同约定先后交纳了第一个租赁年度的租金32万元和2018年8月1日至2019年2月1日期间的租金8万元，计付租金40万元。2019年元月底，被告停止在上述租赁厂房内生产经营，并搬出部分机器设备，另辟厂房生产。另查明，湖北惠群贸易有限公司于2018年4月20日成立，登记住所为湖北团风百强服饰有限公司内，在厂区大门处被告公司挂牌处并排悬挂冠以公司名称的挂牌，在厂区内经营，数月后停产。此间，原、被告因湖北惠群贸易有限公司在承租厂区内出现等因素产生纠纷，当地政府及相关人员多次协调未果。2019年2月，原告将被告诉诸本院，后因故按撤诉处理。2019年10月12日，原告再次将被告起诉至本院，并提出上述诉求。还查明，租赁期间原告按合同要求对新车间地板进行了装修；被告在生产经营期间没有按合同约定安装货梯。被告停产后，尚有部分机器设备存放在部分车间内。以上事实有原、被告身份信息、《厂房租赁合同》、厂房权属证书、湖北惠群贸易有限公司企业营业执照、现场图片、调查笔录及被调查人《补充说明》、原起诉开庭笔录、收款、送货凭证及发票、当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且约定事项不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履行义务。对双方履行合同过程中产生的纠纷和法律后果，本院依据该案查明的事实及法律规定，并结合原告的诉求、争议焦点，叙述如下：（一）原、被告双方在履行合同过程中的行为性质及法律责任。2019年元月底，被告全面停止生产，并将机器设备迁出租赁厂房，另辟厂房生产经营，被告的行为表明其不再履行《厂房租赁合同》相关义务。此间，被告向原告支付了第一个租赁年度的租金32万元及2018年8月1日至2019年2月1日期间的租金8万元。按合同约定，2018年8月1日至2019年2月1日期间的租金为16万元，原告尚欠付8万元。被告称原告驱赶其工作人员、强占其一半厂房，另租湖北惠群贸易有限公司生产，故只承担一半的租金。原告称湖北惠群贸易有限公司引进后并没有占用被告厂房，该公司是贸易公司，在《厂房租赁合同》中预留给原告的20平方米的办公室办公，没有生产，且没有占用已经租赁给被告的厂房；出现纠纷的原因是，2018年下半年由于中美贸易战，被告业务量减少，提出要求退还原告一个厂房，原告没有同意，后发生纠纷。对原、被告的上述争议，本院曾向淋山河政府参与协调纠纷的工作人员黄庆、徐明进行调查，二人均证明湖北惠群贸易有限公司在被告租赁的厂房内有生产行为，但生产时间较短，数月后即停产。事后，黄庆又提交了“关于对法院调查笔录的补充说明”，表示自己并没有亲眼看到湖北惠群贸易有限公司在厂区内生产以及停产。综上，通过案件的审理，并结合案件相关证据，本院认为，强占厂房、驱赶工人属较为恶劣的行为，被告既无向公安机关报案谋取保护的报案材料，亦无事后维权行为，故被告无充分证据证明湖北惠群贸易有限公司引进后强行占用了被告租赁的厂房生产并直接影响被告生产经营，被告应按合同约定向原告交纳2018年8月1日至2019年2月1日期间的租金。被告于2019年元月底终止履行合同是事实，且无法定事由和约定情形，亦未取得原告同意，故构成违约。依据《厂房租赁合同》第八条第1款规定，违约方应该向对方支付合同期间租金的20%赔偿金。该约定不违反法律规定，对原告要求被告承担违约金的主张本院予以支持。另，原告在合同租赁期内，许可第三方湖北惠群贸易有限公司在被告承租厂房区域内运营，被告虽无充分证据证明第三方强占被告已承租厂房，但第三方在被告租赁区域内的客观存在是既成事实，尽管原告辩驳第三方是在其自留的20平方米的房屋内办公，但其厂区内的经营行为在一定程度上挤压了承租方的生产经营空间，并可能引起了承租方心理上的不适，加之其他介入因素，矛盾升级，直至承租方终止合同履行。对此，原告方在签订合同之初和履行合同过程中，均未向被告告知该加入事项，事后也未取得被告的同意和谅解，其行为违背了出租方的诚信义务，依法应减轻被告方的违约责任。结合原告的损失及双方的过错程度，本院认为，由被告承担55%的违约赔偿责任较为妥当，即17.6万元（32万元/年×5年×20%×55%）。（二）关于车间地板装修费及货梯安装问题。《厂房租赁合同》第六条第5款，约定乙方出资6万元由甲方负责新车间地板装修。诉讼过程中，原告出具相关票据计10.2万元；被告不予认可，又不能证明已向原告支付。本院认为，合同并没有就履行标准、检查验收等事项进行约定，车间已投入使用，在原告提交相关票据、凭证后，应视为其已履行该项义务，故被告应依据合同约定履行付款义务。对原告要求被告继续履行货梯安装义务的请求，因《厂房租赁合同》并没有约定具体安装时间，在被告提前终止履行合同的情况下，被告再无相应义务，相应责任已归属被告违约赔偿责任，故对原告该项主张本院不予支持。（三）其他相关问题。被告已于2019年元月底以行为表明不再履行合同义务，至此，《厂房租赁合同》相关权利义务终止履行。被告部分机器设备尚占用原告部分厂房，该事实形成新的法律关系，对此，原告在本诉中并未提出相应权益主张，因此对原告造成的损失可由原告依法另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告湖北皇冠非织造布有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北团风百强服饰有限公司给付厂房租金8万元、装修费6万元，并支付违约金17.6万元，三项合计31.6万元。二、驳回原告湖北团风百强服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由原告湖北团风百强服饰有限公司负担5600元，由被告湖北皇冠非织造布有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  赵德明审判员  饶艳军审判员  蔡 芬二〇一九年十二月十日书记员  孙 敏