广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2531号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人（原审第三人）：张志鹏。委托诉讼代理人：阮洪泳，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄斌。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均系广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、张志鹏因与被上诉人黄斌、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。黄斌在原审法院的诉讼请求：1.确认黄斌与国龙公司于2005年3月20日签《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；2.国龙公司协助黄斌办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）15F号房屋产权登记手续；3.确认张志鹏与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认黄斌与广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与张志鹏签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与张志鹏在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、黄斌在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以53万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。四、广州市国龙房地产开发有限公司在黄斌完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15E房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；张志鹏、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11440元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后上诉人建行白云支行、张志鹏均不服，分别向本院提起上诉。上诉人建行白云支行的上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.将原审判决第四项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；3.判令黄斌以及国龙公司承担全部诉讼费用。上诉主要理由及答辩意见：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与黄斌签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，黄斌要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押时，符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与（2009）越法刑初字第769号刑事判决认定相互矛盾。上诉人张志鹏的上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回黄斌的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由黄斌、国龙公司、建行白云支行承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.黄斌提交的《商品房买卖合同》只有复印件没有原件，真实性无法确定，在此情况下一审法院确认黄斌与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，属于认定事实错误，适用法律不当。2.本案涉及的《商品房买卖合同》应视为已解除。2015年12月30日，贵院裁定受理肖燕萍对国龙公司的破产清算申请，破产管理人没有就是否继续履行本案的《商品房买卖合同》作出决定，也没有在破产受理之日起两个月内通知黄斌，根据《企业破产法》的规定，上述合同应视为已解除。3.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决第五项：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。黄斌是（2009）越法刑初字第769号刑事案件受害人，应依照生效刑事判决向国龙公司追赃、退赔进行索偿。4.涉案房屋办理了预售合同备案登记和抵押备案登记，抵押权受法律保护，原审判决适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，认为黄斌对涉案房屋所享有的权利优先于抵押权，明显错误。5.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决查明事实可知，国龙公司才是张志鹏与建行白云支行签订的《楼宇按揭合同》中的实际借款人。原审判决对张志鹏是不公平的，也无法减少当事人的诉累。6.国龙公司与张志鹏签订《商品房预售合同》是双方真实意思表示。7.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人的黄斌主要答辩意见：1.我方基本同意原审判决，房屋买卖关系、借贷关系应该分开，原审判决主要解决一房二卖的问题，我方认为原审判决认定国龙公司与名义购房人签订的《商品房预售合同》为无效合同是正确的。2.国龙公司和名义购房人之间的《商品房预售合同》无效，与名义购房人和金融机构之间借款合同有效之间，并不冲突。商品房购房人所享有的权利优先于抵押权，当这二者冲突时，优先适用所有权。3.名义购房人提起上诉，没有任何法律依据，是建立在虚假买卖的合同基础上，当时名义购房人是为了配合国龙公司套取银行资金，并没有支付实际购房款。之后虽办理了银行按揭款，但是国龙公司把钱划到他们账户上用于还贷，他们自己并未实际还款。一直到我方提起诉讼，都没有主张自己的请求，现提起上诉这是虚假无效的，应当依法予以驳回。4.原审判决之后，国龙公司没有提出上诉，视为同意原审判决。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院二审另查明，本案涉案房屋地址为广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15F房，原审判决第10页判第18行“国龙大厦泰兴阁15E房”有误。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。建行白云支行的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。黄斌的质证意见：房管部门曾经根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实公告注销了涉案房产的已备案预售合同和抵押备案登记，后来根据行政判决的结果，相关合同备案和抵押备案效力已恢复。但即使黄丹霞通过再审认定银行对该案涉案房屋享有抵押权和优先受偿权，也不影响本案对事实的认定和处理的结果，因为本案一审已经认定，买受人对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。张志鹏的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，上诉人建行白云支行、张志鹏虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人建行白云支行、张志鹏的上诉请求，均不予支持。本案涉案房屋地址为广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15F房，原审判决第四项有误，本院依法予以纠正。除上述涉案房屋地址有误外，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出相应判决，并无不当，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12684号民事判决第一项、第二项、第三项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12684号民事判决第四项为：广州市国龙房地产开发有限公司在黄斌完成一审判决第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15F房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；张志鹏、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。二审案件受理费11440元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元，上诉人张志鹏负担11340元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍