河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4461号上诉人（原审被告）：新蔡广誉房地产开发有限公司，住所地：河南省新蔡县干宝大道路北（农业局对面），统一社会信用代码：914117293953259092。法定代表人：张兴华，该公司董事。委托诉讼代理人：李永辉，河南同立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赫春祥，河南同立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张光耀，男，1996年4月20日生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：陈卫平，北京中南律师事务所律师。上诉人新蔡广誉房地产开发有限公司（以下简称广誉公司）因与被上诉人张光耀商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人广誉公司的委托诉讼代理人赫春祥，被上诉人张光耀的委托诉讼代理人陈卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广誉公司上诉请求：撤销河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初4401号民事判决第二项，依法改判。事实与理由：一审判决认定违约金数额过高。一、合同约定的迟延交付的情形，在计算违约金时应予扣除。合同第八条及补充条款之六3、4两项，对“出卖人无需承担合同涉及的违约金”明确约定，即“为配合政府法规政策变化或因政府管理部门有关机构的行为而迟延的”和“连续下雨8小时或停水停电4小时以上的”，而扬尘治理书政策因素，其施工日志能客观地反映政策及天气因素导致的停工时间及期间；二、4月3日其已向新蔡县建设工程质量监督站发出竣工验收通知，8月21日其仍在组织进行验收，虽然法律规定商品房验收合格后才予以交付，但该验收的具体时间受行政行为的限制，但涉案小区已有大部分的业主实际装修入住，5月1日时其通知交房的日期；三、合同关于违约金的约定高于实际损失。合同法第一百一十四条及合同法解释（二）第二十九条，合同约定的违约金超过损失的30%可以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖具体若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，逾期交付的按同地段同类房屋租金标准确定，因此，被上诉人的租金损失，应参照新蔡县十里铺周边同类房屋租赁费支持损失。张光耀辩称，一审法院认定事实清楚，处理正确。一、本案中不存在违约金可以扣除的事实和法律依据。国家的环保政策并非2017年才开始实施，上诉人作为专业的房地产开发公司，在约定交付日期时应当对此因素及天气因素予以充分考虑。上诉人主张该商品房买卖合同第八条约定“因雨、雪、霜、冰等天气以及原告部门要求停工导致延期的，出卖人可据实予以延期”，但是上诉人没有提供证据证明“有关部门要求其停工”，因此，上诉人陈述的合同延期没有事实根据。在原审材料中，被上诉人也没有看到上诉人递交的“有关部门要求其停工”的通知。上诉人提供的施工日志系其单方制作的证据，不具有客观性，其上诉理由不能成立；二、涉案商品房至今未经有关单位验收合格，未在新蔡县建设行政主管部门依法竣工备案，不符合法定纠纷条件，上诉人已于5月1日交房违反法律强制性规定，该上诉理由不能成立。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用”，故竣工经验收合格是商品房交付使用的法定条件，上诉人称5月1日仍然在进行验收中，其未取得房屋交付条件，因此，其交付行为无效；三、一审法院认定事实清楚，不存在违约金数额过高的问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。上诉人未按照合同约定2016年12月31日前交付，且至今未予交付，上诉人已构成严重违约，按照合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，上诉人应当按照合同约定支付违约金，按照已付购房款日万分之一计算违约金，远远低于同期银行贷款利率，上诉人主张高于实际损失，没有任何事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖具体若干问题的解释》第十七条的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案中，双方在《商品房买卖合同》第九条已经明确约定了违约金条款，因此该条不具备适用条件。请求驳回上诉，维持原判。张光耀向一审法院起诉请求::1、判令被告在经有关单位验收合格后7日内将位于新蔡县开元大道西侧顺达小区第2幢2单元10层04号房屋交付给原告使用。2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，计算时间自2017年1月1日起至实际交付房屋之日，暂计算至2019年7月10日为39100元。3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:2016年10月25日,张光耀与广誉公司签订编号为XCA000000059的《商品房买卖合同》,合同主要内容为:第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新蔡县开元大道西侧、顺达小区第二幢2单元10层04号房,建筑面积共155.15平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米2739.28元,总金额(人民币)肆拾贰万伍仟元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款:2、分期付款买受人于签订合同时首付叁拾万元整（￥：300000），剩余壹拾贰万伍仟元整（￥：125000）于交钥匙时付清。买受人于2016年12月21日付清尾款壹拾贰万伍仟元整（￥：125000）。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、因买受人提供的按揭资料不符合银行要求造成按揭无法批准的，第六条第3种方式自动转为第1种付款方式，自通知买受人十日内补清剩余房款，否则，承担第七条第1种违约责任。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因雨、雪、霜、冰等天气影导致延期的;3、因政府土地、工程规划变更和调整导致延期的，因政府及政府相关部门要求停工导致延期的，因水、电、气等部门的原因导致延期的，因市政府部门的原因导致延期的，因重大变更及遭遇重大技术难题导致延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人未按期办理交接手续的，其一切后果由买受人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电与房屋同时交付使用（入户费用自理）；2、天然气以燃气公司点烟为准（入户费用自理）；3、交付时电话、有线电视等端口入户（入费用自理）；……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。……附件四:《合同补充协议》合同双方当事人经协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款：一、《商品房买卖合同》约定的售价并未包括房价款以外的房屋维修基金、自来水供水初装费、电力初装费、闭路电视初装费、网线、电话初装费、天然气初装费，由出卖方代政府及相关配套部门在交付商品房前收取。如遇政府资费标准调整时，按实际发生额调整。……合同签订后,张光耀2016年10月25日向广誉公司支付首付款300000元，尾款125000元于2016年12月20日付清，原告已付清全部购房款。另查明,广誉公司于2015年7月3日取得了顺达小区2＃楼的商品房预售许可证，于2016年1月20日取得了顺达小区1＃楼的商品房预售许可证。2019年4月3日，广誉公司向新蔡县建设工程质量监督站发出新蔡县顺达小区2＃楼竣工验收通知书，2019年8月21日，广誉公司组织中建中原建筑设计院有限公司、建基工程咨询有限公司、新蔡县飞亚建筑有限公司、河南地矿建设工程（集团）有限公司在广誉公司对涉案楼房进行验收，但是截止本案审理阶段,广誉公司所建的顺达小区涉案商品房并未经有关单位验收合格在新蔡县建设行政主管部门依法竣工备案。上述事实有原告、被告的陈述,商品房预售许可证、商品房买卖合同、收据、购房发票、中国工商银行交易流水单、广誉公司建设工程竣工验收通知书等相关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。一审法院认为,广誉公司与张光耀签订合同编号为XCA000000059的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定,张光耀向广誉公司履行了支付425000元购房款的付款义务,无违约行为。该合同第八条约定交房条件为“该商品房经验收合格”，交付期限应当在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但是截止本案审理阶段,广誉公司所建的顺达小区涉案商品房并未经有关单位验收合格在新蔡县建设行政主管部门依法竣工备案。被告广誉公司不能按照约定的交付时间即2016年12月31日前将验收合格的商品房交付原告已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”广誉公司应当自2017年1月1日起至实际合格交付之日止,按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。关于广誉公司辩称因环保政策及天气原因导致逾期交房,因扬尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施,广誉公司在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑,故该院对该项辩称不予采信。关于广誉公司当庭辩称2019年5月1日已通知原告收房,不应承担延期交房责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“……建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件,当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触,即意味着商品房未经竣工验收的,不能交付使用,故该院对该项辩称不予采信。广誉公司不能按照约定的交付时间即2016年12月31日前交付房屋已构成违约,广誉公司应当自2017年1月1日起至实际交付之日止,按日向张光耀支付已交房价款万分之一的违约金。原告张光耀主张被告广誉公司支付逾期交房违约金39100元(暂计算至2019年7月10日,并实际支付至交房之日止)不违反法律规定,予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新蔡广誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将顺达小区第二幢2单元10层04号房交付给原告张光耀。二、被告新蔡广誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张光耀逾期交房违约金39100元（暂计算至2019年7月10日,后期违约金以425000元为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止）。三、驳回原告张光耀其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4131元，由被告新蔡广誉房地产开发有限公司负担。二审中，广誉公司提交新蔡县气象局证明一份，证明从双方合同签订之日至合同约定交房之日期间内雨雪天气情况，按照双方合同约定雨雪天气应当扣减。张光耀的委托诉讼代理人质证认为该证明形成于2019年11月25日，不属于新证据，也不能证明雨雪天气导致停工的具体时间。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因商品房买卖合同发生纠纷，本案争议的焦点为：双方诉争的违约金数额应如何确定。双方签订《商品房买卖合同》后，张光耀依约支付了425000元的购房款。广誉公司未依约将验收合格的商品房交付使用。一审法院认定广誉公司应当自2017年1月1日起至实际交付之日止,按日向张光耀支付已交房价款万分之一的违约金。符合合同约定及法律规定。广誉公司虽提交新蔡县气象局证明，用以证明从双方合同签订之日至合同约定交房之日期间内雨雪天气应当扣减。但该证明不足以证明签约至约定交房期间连续下雨达8小时以上，及雨雪天气导致了停工的事实。对其要求因雨雪天气延期期间应予扣减的上诉请求，本院不予采纳。广誉公司称因政府扬尘治理的政策因素导致工程延期，但其未提交证据予以证明因政府行为导致延期的具体天数，对该上诉请求，本院不予采纳。综上所述，广誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人新蔡广誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十二月十一日书记员  王贞懿