甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初11354号原告（反诉被告）：甘肃汉莎商业城有限公司，住所地兰州市城关区通渭路1号第2层002室。法定代表人：杨莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：余明全，该公司职工。委托诉讼代理人：钱建塬，该公司职工。被告（反诉原告）：龙飞，女，1987年3月8日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张馨誉，甘肃金轮盛律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃汉莎商业城有限公司（以下简称：汉莎公司）与被告（反诉原告）龙飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，龙飞在举证期限内提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。汉莎公司的委托诉讼代理人余明全、钱建塬，龙飞及其委托诉讼代理人张馨誉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉莎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的商铺租赁协议；2、判令龙飞于2018年4月13日交纳的履约保证金35880元作为解除合同后商铺空置期的损失不予退还；3、判令龙飞向汉莎公司支付剩余的租金23920元（2018年9月26日至2018年11月25日），违约金7176元，以及2018年11月25日之后到龙飞撤场之日的租金按11960元/月、398元/日计算；4、本案诉讼费由龙飞承担。事实和理由：龙飞因经营需要于2018年4月13日与汉莎公司签订《商铺租赁协议》承租汉莎公司位于汉莎联合商业城商场5层3号商铺，租期为2018年5月26日至2019年5月25日止，面积为52平方米，每期租金为35880元。龙飞在签署《商铺租赁协议》时交纳了首期租金（2018年5月26日至2018年8月26日）和装修保证金35880元，汉莎公司亦依约向龙飞交付了商铺。但第二期（2018年8月26日至2018年11月25日）的租金35880元，龙飞只交纳了11960元，剩余租金23920元一直未缴。经汉莎公司工作人员多次发函与龙飞沟通，但龙飞都以各种理由拒绝甚至关闭商铺不予经营。根据《商铺租赁协议》第四条第2款约定：“乙方(龙飞）应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或者未足额交纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%/日支付滞纳金；逾期超过30天的则视为根本违约，甲方（汉莎公司）有权单方解除协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用。”龙飞除应向汉莎公司支付截止2018年11月25日的租金23920元及2018年11月25日至龙飞撤场之日的租金外，还应支付违约金31096元。同时，龙飞向汉莎公司交纳的履约保证金35880元因租期未满应作为汉莎公司解约后空置期及重新招商的损失费用不予退还。龙飞辩称，首先，龙飞并未违约，相反是由于汉莎公司违约在先，致使龙飞无法继续履行合同，汉莎公司应当全额向龙飞退还履约保证金。龙飞因经营需要于2018年4月13日与汉莎公司签订《商铺租赁协议》，承租了汉莎公司的涉案商铺，租期为2018年5月26日至2019年5月25日止。龙飞依约向汉莎公司交纳了首期3个月租金35880元、履约保证金35880元和装修押金8000元。签订协议前龙飞曾多次前往涉案商业城进行考察，商场负责招商人员介绍其商城会入驻部分知名品牌的相关情况，龙飞基于此签订了协议，但在合同履行过程中商场相应铺位围挡，并没有其负责人介绍的相应品牌入驻。期间，汉莎公司自2018年10月15日起多次以强行断电、拉围挡、阻挠交付店铺搬离货物等手段阻止龙飞经营，强迫龙飞签署退铺协议。在此期间龙飞一直依约正常经营，并未出现违反协议的约定，相反，是汉莎公司以上述一系列无理行为阻止龙飞正常经营，其行为不仅严重违反了协议的约定，更给龙飞造成重大损失，致使龙飞无法继续履行协议。其次，涉案商场至今未开业，汉莎公司提前计收租金不符合协议约定。协议第三条第1项第（3）款明确约定：“自甲方开业之日起计收租金。”2018年5月26日，五楼商铺只有目言书店开业，其余商铺均未开业，汉莎公司至今也未正式开业。汉莎公司在未开业的情况下提前计收龙飞租金，不符合协议约定，汉莎公司诉请支付剩余租金的请求缺乏事实和法律依据。另，协议第八条第2项约定：“甲方根据商场经营需要调整业态，如乙方不同意甲方作出的有利于商场经营的业态调整，乙方有权单方解除本协议，同时有权要求甲方对乙方的实际投入予以补偿。”汉莎公司在未与龙飞沟通的情况下擅自改变、调整商场业态，导致商场人流急剧下降，对龙飞正常经营造成了不利影响，依协议约定汉莎公司应当对龙飞涉案商铺装修损失予以补偿，期间，龙飞投入了大量的资金，其中支出装修费30000元。第三，龙飞未违约，当然谈不上违约金问题，汉莎公司诉请龙飞支付违约金缺乏事实和法律依据。综上，要求驳回汉莎公司的诉讼请求，并基于上述答辩事实和理由提出反诉请求：1、判令汉莎公司退还龙飞交纳的履约保证金35880元；2、判令汉莎公司退还龙飞交纳的装修押金8000元；3、判令汉莎公司向龙飞补偿装修费用30000元；4、本案诉讼费用由汉莎公司承担。汉莎公司针对龙飞的反诉辩称，龙飞要求汉莎公司退还履约保证金及装修押金、补偿装修费用30000元无事实及法律依据。根据双方签订的《商铺租赁协议》第四条第2款约定“乙方应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额交纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%/日交纳滞纳金，逾期超过30天的，则视为根本违约，甲方有权单方解除协议，履约保证金不予退还，作为甲方空置期损失及重新招商的各种损失费用”，龙飞欠交租金远超30天，汉莎公司不具有退还履约保证金、装修押金的义务。另，涉案商场自2018年5月26日开业以来经营状况良好，客流量大，涉案《商铺租赁协议》不能履行并非汉莎公司的原因造成，而是龙飞逾期拒不交纳租金造成，根据合同第六条第3款“因任何原因导致协议提前终止，在协议终止后3日内，乙方应将商铺交还给甲方，乙方有权移走自有可移动物品”，据此汉莎公司并没有理由赔偿其装修费用。综上，基于涉案商场于2018年5月26日开业的事实，龙飞故意拖欠租金，拒不交纳租金且提前退租，已经违反了诚实信用原则，龙飞提出的反诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2018年4月13日，汉莎公司与龙飞签订了《商铺租赁协议》，双方约定：汉莎公司将位于兰州市城关区通渭路1号汉莎联合商业城五层商3号、建筑面积为52平方米的商铺出租给龙飞用于经营花艺，租期自2018年5月26日至2019年5月25日；每月每平方米租金为230元，每期租金为3个月，季租金为35880元，自汉莎公司开业之日起计收租金；龙飞须在签署协议的同时向汉莎公司交纳首期季租金，即2018年5月26日至2018年8月26日的租金35880元；除首期租金外，龙飞须在每期结束前十五日交纳下一期的季租金（2019年5月25日前以此类推）；本合同约定的保证金有装修保证金、履约保证金、质量（物业）保证金，本协议所有保证金不得用于冲抵租金及各种费用，因龙飞违约或逾期交纳各种费用，汉莎公司可以先从保证金中扣除，龙飞应当保持保证金充足；龙飞须于合同签订时向汉莎公司一次性交付相当于季租金的装修保证金35880元；装修保证金自装修期满后自动转为履约保证金；龙飞应按约定的金额和期限及方式交纳租金，如逾期或未足额交纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%/日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，汉莎公司有权单方解除本协议，履约保证金不予退还，作为汉莎公司空置期损失及重新招商的各种损失费用；汉莎公司需为龙飞提供办理工商、税务、卫生、治安等手续所用的证明文件及材料；汉莎公司协助龙飞办理装修前的消防审批及开业前的消防报审工作，但汉莎公司不承担任何责任；龙飞在离场前，应付清所有应付汉莎公司款项，如未付清汉莎公司有权在保证金中予以扣除；龙飞未能按照协议约定向汉莎公司支付租金、保证金、物业费、滞纳金，汉莎公司可单方解除租赁合同，并由龙飞承担全部违约责任；汉莎公司有权根据商场经营需要调整业态，如龙飞不同意汉莎公司做出有利于商场经营的业态调整，龙飞有权选择单方解除本协议同时有权要求汉莎公司对龙飞的实际投入予以补偿。双方还约定了其他事宜。合同签订后，龙飞向汉莎公司支付了2018年5月26日至2018年8月26日的租金35880元及履约保证金35880元，汉莎公司亦将涉案商铺交付给龙飞使用，龙飞接收商铺后遂与汉莎公司签订《商铺装修管理协议》，并依约向汉莎公司交纳装修押金8000元后随即开始装修，并于2018年5月26日正式开业经营。期间，因涉案商城总体经营状况欠佳，未达到汉莎公司预期的经营效果，龙飞遂未依照约定的期限向汉莎公司交纳合同约定的第二期（2018年8月26日至2018年11月25日）租金，后经汉莎公司催要，龙飞于2018年10月9日仅交纳了2018年8月26日至2018年9月25日的租金11960元，双方为此酿成纠纷后，汉莎公司于2018年10月15日对涉案商铺采取断电措施，2018年12月4日龙飞经汉莎公司现场确认自行撤离。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，汉莎公司与龙飞于2018年4月13日签订的《商铺租赁协议》，意思表示真实，内容约定合法，双方均应按约全面履行自己的义务。关于汉莎公司要求解除上述协议的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以要求解除合同：…（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，汉莎公司与龙飞在《商铺租赁协议》中约定龙飞如逾期或未足额交纳租金，自逾期之日起，按未交纳部分租金的3%/日支付滞纳金；逾期超过30天的，则视为根本违约，汉莎公司有权单方解除本协议。根据本案查明的事实，龙飞在合同履行过程中未按照约定的期限向汉莎公司支付商铺租金，逾期超过30天，并且经汉莎公司催告后在合理期限内仍未足额履行，龙飞的行为已构成违约。庭审中，汉莎公司提供了汉莎公司在龙飞违约后针对龙飞的违约行为于2018年10月20日作出的沟通函，在该函中汉莎公司表明了其公司解除《商铺租赁协议》的意思表示，而且汉莎公司于当日通过微信的形式将该函件发送给了龙飞。同时，双方就涉案合同的履行发生纠纷后，龙飞于2018年12月4日经汉莎公司现场确认自行撤离。综上，涉案合同的解除条件已经成就并已实际解除，故对于汉莎公司要求解除上述协议的诉讼请求，本院不予处理。关于涉案的履约保证金，虽然合同约定因龙飞逾期交纳租金导致合同解除则该保证金作为商铺空置期及重新招商损失予以扣除不予退还，但根据本案实际情况，龙飞之所以拒绝交纳租金，主要原因是涉案商城总体经营状况欠佳导致龙飞未达到预期经营目的，同时，汉莎公司在本案中已主张了其他违约责任，如依约扣除该保证金明显加重了龙飞的负担，故对汉莎公司要求将龙飞交纳的履约保证金35880元作为解除合同后商铺空置期的损失不予退还的诉讼请求本院不予支持，同时，对龙飞要求汉莎公司退还交纳的履约保证金35880元的诉讼请求本院予以支持。关于汉莎公司要求龙飞支付剩余租金23920元、2018年11月26日至龙飞撤场之日的租金的诉讼请求，根据本案实际情况，在涉案合同约定的租期开始前龙飞已接收涉案商铺并进行了装修，同时涉案合同约定的租期开始日涉案商城已开业，故对龙飞认为涉案商城至今未开业的辩称本院不予采信，同时，商业经营行为本就具有一定的风险，龙飞在入驻涉案商城时应对存在的商业风险进行预判，现因涉案商城总体经营状况欠佳导致龙飞未达到预期经营目的而拒交租金的违约行为致使解除合同，龙飞应承担实际使用涉案商铺期间产生的租金，但汉莎公司因龙飞拖欠租金对涉案商铺采取断电措施，其行为确有不妥，且直接影响龙飞对涉案商铺的使用，故对汉莎公司的该项诉讼请求本院予以部分支持，即龙飞向汉莎公司支付2018年9月26日至2018年10月15日的租金7973元（11960元∕30天×20天）、2018年10月16日至2018年12月4日的租金9797元（11960元∕30天×49天×50%），合计17740元。关于汉莎公司主张的逾期支付租金的违约金31096元，根据本案实际情况，虽然龙飞的行为构成违约，但合同约定的违约金明显高于造成的损失，故汉莎公司的该项诉讼请求本院酌定支持2000元。关于龙飞要求汉莎公司退还装修押金8000元的反诉请求，根据双方签订的涉案商铺装修管理协议的约定，龙飞就涉案商铺装修竣工后，经汉莎公司及相关人员验收合格后由汉莎公司向龙飞办理退还装修押金手续，在合同履行过程中，虽然汉莎公司并未对涉案商铺装修工程进行验收，但汉莎公司对龙飞就涉案商铺装修后投入使用并未提出异议，应视为汉莎公司就涉案商铺装修工程验收合格，汉莎公司理应及时向龙飞办理装修押金退还手续，故对龙飞的该项反诉请求本院予以支持。对于龙飞要求汉莎公司补偿装修费用30000元的反诉请求,《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条规定“…因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值的，不予支持…”如前所述，商业经营行为本就具有一定的风险，龙飞在入驻涉案商城时应对存在的商业风险进行预判，现因涉案商城总体经营状况欠佳导致其未达到预期经营目的而拒交租金的违违约行致使合同解除，对因此而造成的商铺装修损失应由龙飞自行承担，故对龙飞的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龙飞于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）甘肃汉莎商业城有限公司支付租金17740元及违约金2000元，合计19740元。二、原告（反诉被告）甘肃汉莎商业城有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）龙飞退还履约保证金35880元及装修押金8000元，合计43880元。三、驳回原告（反诉被告）甘肃汉莎商业城有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）龙飞的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取289元，由甘肃汉莎商业城有限公司承担189元，龙飞承担100元；反诉费824元，甘肃汉莎商业城有限公司承担424元，龙飞承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇一九年十二月五日书记员  陈丽萍