安徽省郎溪县人民法院民 事 裁 定 书(2019)皖1821民初1289号原告：郎溪县金色港湾业主委员会，住所地安徽省郎溪县金色港湾小区43幢物管用房。负责人：胡珊珊，该委员会主任。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。被告：郎溪县鼎盛物业管理有限公司，住所地安徽省宣城市郎溪县建平镇郎涛路20号。统一社会信用代码913418215578248599。法定代表人：朱晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昱，安徽明和律师事务所律师。原告郎溪县金色港湾业主委员会与被告郎溪县鼎盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。2019年6月10日，原告郎溪县金色港湾业主委员会申请本院委托鉴定评估机构对被告郎溪县鼎盛物业管理有限公司于2018年6月30日后收取的物业服务费、车位费、公摊费用、装修保证金、公共收益金额予以审计。安徽同盛会计事务所在接受本院委托后于2019年9月10日出具报告书。本次委托鉴定程序终结。2019年11月26日，本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告郎溪县金色港湾业主委员会负责人胡珊珊及委托诉讼代理人毛家云，被告郎溪县鼎盛物业管理有限公司委托诉讼代理人王昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还保存在被告处现有全部业主档案资料；2被告向原告返还物业服务费153630.32元、车位费54768.33元、公摊费用126787元、装修保证金55200元、公共收益224057.2元，共计614442.85元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系从事物业管理服务的企业。原告选聘被告为郎溪县金色港湾小区提供物业服务。2015年12月22日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由被告为郎溪县金色港湾小区提供物业服务，期限3年，自2015年7月1日零时起至2018年6月30日零时止。合同当中约定物业管理服务费按年交纳，物业管理服务费多层为0.50元/月·㎡，高层为0.70元/月·㎡，商铺为1.00元/月·㎡，公共规划车位每月为50元，公共道路临时停车位每月为20元。合同签订后，被告入住金色港湾小区为业主提供物业服务。2018年6月30日，原、被告签订的《物业管理服务合同》终止，双方未续订合同。被告也于该日撤离了金色港湾小区。但在2017年下半年至2018年上半年期间，被告向小区业主收取了2018年7月1日之后的物业服务费144562.1元、车位使用费53740元、公摊费用67050元。另外被告收取了27户业主的装修保证金52000元。被告收取的前述四项费用共计317352.1元。在被告撤离金色港湾小区时，没有将其收取的前述费用予以退还。另外被告还将小区398户业主档案资料带走。原告也曾多次找被告协商要求退还，但被告拒不退还。综上，被告于2018年6月30日撤离金色港湾小区后，就没有为金色港湾小区提供物业服务，但其却没有退还2018年7月1日之后的物业管理费、车位使用费、公摊费用及装修保证金等费用，也没有退还398户业主的档案资料。被告的行为违反了原、被告之间的《物业管理服务合同》。原告受金色港湾小区业主的委托，为维护小区业主的权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉请。被告辩称：原告未经业主大会合法授权而提起本次诉讼系越权行为，该行为无效。原告诉请中各项费用未包含应扣税金。被告已为原告垫付了部分公共收益费用，并出资新建14个车位，上述垫付费用均应从返还款中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院经审查综合分析认为：原告提交的关于鼎盛违约收费的诉讼请求及业主联名签字清单、物业管理服务合同、物业服务合同、预收物业费明细表，预收装修保证金明细表、预收车位租金明细表、预收公摊费用明细表、照片、收据、审计报告，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的清单系其单方制作，不具有证据效力，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郎溪县金色港湾小区总建筑面积17万平方米，高层住宅338户，多层住宅978户，商业81户。郎溪县金色港湾业主委员会经郎溪县金色港湾业主大会选举备案。2015年12月22日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定“由被告为郎溪县金色港湾小区提供物业服务，期限3年，自2015年7月1日零时起至2018年6月30日零时止。合同约定物业管理服务费按年交纳，物业管理服务费多层为0.50元/月·㎡，高层为0.70元/月·㎡，商铺为1.00元/月·㎡，公共规划车位每月为50元，公共道路临时停车位每月为20元。在本合同终止时，被告必须向原告移交由原告提交的全部管理用房及物业管理全部档案资料。”合同签订后，被告进驻金色港湾小区为业主提供物业服务。在2017年下半年至2018年上半年期间，被告向小区部分业主收取了2018年7月1日之后的物业服务费、车位使用费、公摊费用。另外被告收取了27户业主的装修保证金。2018年6月30日，原、被告签订的《物业管理服务合同》终止。在被告撤离金色港湾小区时，没有将其收取的前述费用予以退还。另外被告还将小区部分业主档案资料带走。此后，部分业主请求原告对被告违约收费的行为进行诉讼。为此，原告与被告协商退还费用未果。另查，根据原告申请，经本院委托安徽同盛会计事务所对被告于2018年6月30日后收取的物业服务费、车位费、公摊费用、装修保证金、公共收益金额予以审计。2019年9月10日，安徽同盛会计事务所出具报告书，结论为被告收取2018年6月30日之后物业服务费153630.32元、车位费54768.33元；收取2015年7月1日至2018年6月30日公摊费用126787元；收取32户装修保证金55200元；收取2018年6月30日之前车位使用费（公共收益）320081.67元。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……第十五条规定：业主委员会时业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。原告诉请主张被告返还保存在被告处现有全部业主的档案资料、车位费、公摊费用、公共收益均属于需经业主大会共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。原告未能提交证据证明参加郎溪县金色港湾业主大会中经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定授权原告提起本次诉讼。此外，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。部分业主因被告收取了2018年6月30日之后预交物业服务费，请求原告对被告违约收费的行为进行诉讼。业主主张返还物业服务费的民事诉讼，在提交授权委托书的情形下，业主本人应为原告，郎溪县金色港湾业主委员可以作为诉讼代理人。郎溪县金色港湾业主委员会自己的名义提起诉讼不符合相关法律规定。综上，郎溪县金色港湾业主委员会属于与本案无直接利害关系的其他组织，作为本案原告系主体不适格。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《物业管理条例》第八条、第十一条第（七）项、第十二条、第十五条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告郎溪县金色港湾业主委员会的起诉。案件受理费7810元，予以退还原告郎溪县金色港湾业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  谈 涛人民陪审员  夏士海人民陪审员  伏俊平二〇一九年十二月九日书 记 员  张 煜