四川省泸州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）川05行再3号 再审申请人（一审原告、二审上诉人)重庆中讯金通投资（集团）有限公司，住所地：重庆市北部新区高新园星光大道62号海王星科技大厦A区8楼，统一社会信用代码91500000676133014R。 法定代表人吴惠兰，董事长。 委托诉讼代理人向芸，重庆百君律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）合江县住房和城乡建设局（原合江县住房和城乡规划建设局），住所地：四川省合江县合江镇建设路中段建设大楼前7楼，组织机构代码00836254-0。 法定代表人蒲江，局长。 行政机关出庭负责人罗平，副局长。 委托诉讼代理人刘洋，男，1989年11月15日出生，汉族，住四川省合江县，系该局房产股股长。 委托诉讼代理人李志琴，四川恒智达律师事务所律师。 原审第三人四川金海岸房地产开发有限公司，住所地：四川省内江市资中县水南镇工业大道旁，统一社会信用代码915110255582308097。 法定代表人夏宁璐，执行董事。 委托诉讼代理人雷忠，男，1964年3月22日出生，汉族，住四川省古蔺县，系公司员工。 再审申请人重庆中讯金通投资（集团）有限公司（以下简称：重庆中讯金通公司）与被申请人合江县住房和城乡建设局（以下简称：合江县住建局）、原审第三人四川金海岸房地产开发有限公司（以下简称：金海岸房地产公司）商品房预售行政许可一案，前由四川省合江县人民法院作出（2017）川0522行初8号行政裁定，重庆中讯金通公司不服向本院提起上诉，本院经审理后作出（2017）川05行终151号行政裁定。该裁定生效后，重庆中讯金通公司仍不服，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院经审查后作出（2018）川行申1413号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人重庆中讯金通公司的委托诉讼代理人向芸、被申请人合江县住建局的出庭负责人罗平及委托诉讼代理人刘洋、李志琴、原审第三人金海岸房地产公司的委托诉讼代理人雷忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆中讯金通公司再审请求：一、撤销本院（2017）川05行终151号行政裁定和四川省合江县人民法院（2017）川0522行初8号行政裁定；二、依法确认被申请人合江县住建局于2016年1月26日作出的合建房预售证第5号《商品房预售许可证》违法；三、依法撤销被申请人合江县住建局于2016年1月26日作出的合建房预售证第5号《商品房预售许可证》。事实与理由：一、重庆中讯金通公司已于2015年6月2日向四川省泸州市中级人民法院申请诉前财产保全，该院对案涉土地予以查封。在此情况下，金海岸房地产公司仍旧在案涉土地上进行项目开发，合江县住建局未审慎审查案涉土地已被查封的情况，向金海岸房地产公司颁发了商品房预售许可证书，允许金海岸房地产公司对案涉土地上修建的房产进行出售，导致重庆中讯金通公司查封该土地的目的无法实现。合江县住建局的行政许可行为损害了重庆中讯金通公司的合法权益，重庆中讯金通公司当然系该行政许可行为的利害关系人；二、合江县住建局向金海岸房地产公司颁发商品房预售许可证，使得金海岸房地产公司取得了转让案涉房产的必要条件。而消费者一旦支付人全部或大部分房款后，重庆中讯金通公司因查封土地享有的优先受偿权则无法对抗房屋买受人，直接损害了重庆中讯金通公司的合法权益。因此，再审申请人重庆中讯金通公司认为一审、二审以其主体不适格驳回起诉不当，请求再审撤销一审、二审裁定，并依法确认合江县住建局该行政许可行为违法，并依法撤销合江县住建局颁发的预售证第5号《商品房预售许可证》。 合江县住建局辩称：一、合江县住建局系基于金海岸房地产公司提交的申请和相关材料依法审查后颁发的《商品房预售许可证》。重庆中讯金通公司与金海岸房地产公司因借款合同产生纠纷，合江县住建局的行政许可行为与重庆中讯金通公司的债权实现没有利害关系。重庆中讯金通公司申请查封案涉土地后，金海岸房地产公司如将该房屋出售并过户，应由金海岸房地产公司向重庆中讯金通公司承担相应法律后果，与合江县住建局的行政许可行为无关。重庆中讯金通公司不是该行政许可行为的利害关系人；二、重庆中讯金通公司与金海岸房地产公司已经达成和解协议，对案涉土地解除查封，重庆市第一中级人民法院已经裁定对案涉土地解除查封，并另行查封了金海岸公司的其他房产以保障重庆中讯金通公司的债权实现。因此，被申请人合江县住建局认为再审申请人不是讼争行政许可行为的利害关系人，其再审理由不成立，请求依法予以驳回。 金海岸房地产公司述称：金海岸房地产公司与重庆中讯金通公司在重庆市第一中级人民法院的主持下达成了执行和解协议，金海岸房地产公司已经提供了其他房产以供查封，讼争地块已经解封，重庆中讯金通公司的权利并未受到损害。因此，原审第三人金海岸房地产公司同意被申请人合江县住建局的答辩意见，请求依法驳回再审申请人的再审请求。 重庆中讯金通公司向一审法院起诉请求：撤销合江县住建局作出（合建房）的预售证第5号《商品房预售许可证》或确认该行政行为违法。 一审法院认定事实，2013年，合江县国土局将坐落于合江县城荔城大道4号地块（城西公园旁），面积61171.13平方米的国有土地使用权出让给金海岸房地产公司。金海岸房地产公司缴纳了第一期土地出让价款后，在此土地上进行“英伦府邸”房地产开发。2016年5月12日，合江县国土局为金海岸房地产公司已缴纳土地出让金的部分土地办理了不动产权证书。2016年1月26日，合江县住建局依据金海岸房地产公司的申请及提交的材料，向金海岸房地产公司颁发了（合住建）房预售证第5号商品房预售许可证。另查明,重庆中讯金通公司与金海岸房地产公司因借款合同产生纠纷，于2015年5月27日向四川省泸州市中级人民法院申请诉前保全，该院作出民事裁定书和协助执行通知书，查封金海岸房地产公司获得的该宗土地，要求未经法院许可，不得办理转让、抵押等手续，查封期限为3年。合江县国土局据此对该土地办理了查封登记。2015年6月25日，四川省泸州市中级人民法院就土地查封一事告知了金海岸房地产公司的法定代表人夏宁璐，同时鉴于金海岸房地产公司尚未取得土地使用证，允许金海岸房地产公司继续办理土地使用权证。后重新中讯金通公司以金海岸房地产公司为被告向重庆市第一中级人民法院提起了借款合同诉讼。 一审法院认为，重庆中讯金通公司并非合江县住建局作出的商品房预售许可行政行为的利害关系人，不具有诉的利益，不是本案的适格原告。首先，重庆中讯金通公司为保障债权的实现而申请法院查封土地，而土地被法院查封后，权利自然及于土地上的房屋。金海岸房地产公司出售了土地之上的商品房，应由相关职能部门在办理商品房过户登记时予以限制。而合江县住建局颁发商品房预售许可与重庆中讯金通公司债权的实现并不直接产生法律关系，重庆中讯金通公司不是该行政行为的利害关系人。其次，合江县住建局作出的商品房预售许可证仅赋予金海岸房地产公司出售商品房的资格，为授益性行政行为，而商品房的出售是金海岸房地产公司与购买者之间的买卖关系，属民事行为。法院的保全措施要求金海岸房地产公司在未经法院许可时，不得办理转让、抵押等手续，该措施系约束金海岸房地产公司出售商品房的行为，而非限制合江县住建局作出商品房预售许可，即使重庆中讯金通公司是土地查封的申请人，也与合江县住建局的行政行为无直接关联。但金海岸房地产公司未遵守法院的保全裁定，可由法院依据法律规定予以制裁。综上，合江县住建局的行政行为与重庆中讯金通公司不具有利害关系，重庆中讯金通公司并非是适格的诉讼主体。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回原告重庆中讯金通投资（集团）有限公司的起诉。 宣判后，重庆中讯金通公司不服，向本院提起上诉称：一审裁定认定事实错误，重庆中讯金通公司是合江县住建局作出的商品房预售许可行政行为的利害关系人，具备诉讼主体资格。合江县住建局作出的商品房预售行政许可行政行为违反法定程序，属于违法行政行为，故请求撤销一审裁定，依法确认合江县住建局2016年1月26日作出的合建房预售证第5号《商品房预售许可证》违法，并予以撤销。 本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院二审认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织具备行政诉讼的起诉资格。本案中，重庆中讯金通公司为实现对金海岸房地产公司的债权向四川省泸州市中级人民法院申请诉前财产保全。法院裁定查封金海岸房地产公司的该宗涉案土地，并裁定未经法院许可，不得办理转让、抵押等手续，查封期限为3年。土地被法院查封后，权利自然及于包括房屋在内的地上构建筑物，然而该诉前财产保全裁定仅系约束金海岸房地产公司出售商品房的行为，并非限制合江县住建局作出商品房预售许可行为，金海岸房地产公司未经法院许可，违反法院的保全裁定，出售查封土地之上的商品房，应由相关职能部门在办理商品房过户登记时予以限制，并可由法院依据相关法律规定予以制裁。但重庆中讯金通公司作为土地查封的申请人，与合江县住建局颁发商品房预售许可无直接关联，对重庆中讯金通公司债权的实现并未直接产生法律关系，重庆中讯金通公司不是该行政行为的利害关系人，不具有诉的利益。综上，合江县住建局的行政行为与重庆中讯金通公司不具有利害关系，重庆中讯金通公司并非具备行政诉讼的诉讼主体资格。故一审法院依法裁定驳回起诉，并无不当。重庆中讯金通公司的上诉理由和请求依法不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院再审中，再审申请人重庆中讯金通公司无新证据出示。 被申请人合江县住建局向法庭出示以下证据：一、中共合江县委合江县人民政府《关于印发的通知》（合委发[2019]2号）复印件一份，拟证明合江县住房和城乡建设局进行了机构变更，从合江县住房和城乡规划建设局变更为了合江县住房和城乡建设局；二、《债务清偿和解协议》复印件一份，拟证明2019年1月3日由重庆中讯金通公司与金海岸房地产公司等5方主体达成了和解协议；三、（1）重庆中讯金通投资（集团）有限公司、重庆市第一中级人民法院《关于同意合江英伦府邸项目办理商品房预售许可证的函》；（2）合江县住房和城乡建设局（合2019）房预售证第10号《商品房预售许可证》复印件各一份，拟证明重庆市第一中级人民法院函告要求合江住建局办理商品房预售许可证；四、（1）重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执137号之二《执行裁定书》、《协助执行通知书》；（2）《不动产权利及其他事项登记信息》复印件各一份，拟证明2019年5月9日重庆中讯公司提供了解除查封的申请，2019年5月10日重庆一中院作出裁定，对其案涉土地进行了解封。且合江县不动产登记中心协助执行，于5月13日办理了到期解除查封登记。五、（1）重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执137号之三《执行裁定书》、《协助执行通知书书》；（2）英伦府邸项目9栋1-6，10栋1-6、11栋1-3、12栋1-6、15栋1-1、16栋1-1号楼预售房产《不动产权利及其他事项登记信息》复印件各一份，拟证明2019年5月10日，重庆中讯提出了金海岸公司的187个门市，重庆一中院裁定查封前述房产，查封期限三年，办理了其相关查封登记。综上，被申请人认为上述证据均证明合江县住建局的行政许可行为与重庆中讯金通公司没得利害关系。经审查，合江县住建局提交的中共合江县委合江县人民政府《关于印发的通知》（合委发[2019]2号）客观真实，本院予以采信。对于合江县住建局提交的其他证据，均用于证明金海岸房地产公司已与重庆中讯金通公司达成一致意见，金海岸房地产公司已提供其他财产予以查封确保重庆中讯金通公司债权的实现，而该事实与本案审查的法律关系并无直接关联，不能证明本案案件事实，本院不予采信。 原审第三人金海岸房地产公司向法庭出示以下证据：一、（1）不动产权登记证（国土证）；（2）商品房预售许可证；（3）竣工验收备案书复印件各一份，拟证明案涉项目的合法性。二、（1）合江县规划建设局给重庆高院的建议函；（2）合江县国土资源局给重庆一中院的建议函；（3）金海岸公司与重庆中讯公司偿还债务的抵押合同；（4）金海岸公司与重庆中讯公司债务清偿和解协议；（5）重庆一中院执行中讯公司案查封金海岸公司土地裁定；（6）重庆一中院解除查封土地裁定书；（7）重庆一中院查封抵押房产裁定书复印件各一份，拟证明金海岸房地产公司与重庆中讯金通公司之间的债权债务达成了和解协议，用其他资产进行的置换；三、金海岸公司开发的合江项目住宅已交付业主装修居住的相关资料复印件一份，拟证明房屋已经交付给业主使用。经审查，金海岸房地产公司提交的以上证据，均不能证明本案审查重庆中讯金通公司是否是合江县住建局行政许可行为的利害关系人需查明的案件事实，本院不予采信。 本院再审查明，2019年3月3日，合江县住房和城乡规划建设局更名为合江县住房和城乡建设局。本院再审查明的其他事实与一审、二审认定的事实一致，依法予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为：再审申请人重庆中讯金通公司是否与合江县住建局作出的商品房预售行政许可行为存在利害关系，重庆中讯金通公司是否是本案的适格主体。再审申请人重庆中讯金通公司认为，其与金海岸房地产公司存在借款合同纠纷，重庆中讯金通公司已经申请人民法院查封讼争土地，合江县住建局的行政许可行为，致使金海岸房地产公司具备条件将案涉土地上修建的商品房进行预售，而购房户一旦支付全部或大部分购房款后，重庆中讯金通公司作为债权人的优先受偿权则无法对抗购房户，重庆中讯金通公司的合法权益因而受到损害。故认为重庆中讯金通公司是该次行政许可行为的利害关系人，有权提起本案诉讼。经审查，重庆中讯金通公司为保障债权的实现申请人民法院查封讼争土地，而查封行为只能限制该土地及地上建筑物发生物权上的变动，且重庆中讯金通公司申请查封的目的并非为取得讼争土地的使用权，而是对该宗土地拍卖、变卖或经其他方式转化的财产享有优先受偿权。金海岸房地产公司对该宗地上修建的商品房予以出售，相关职能部门会在办理商品房物权变动登记时予以限制，以保障重庆中讯金通公司的合法利益。即便法律为保障购房户的合法权利存在特别规定，重庆中讯金通公司也可申请对相应的购房款予以冻结，以保障其债权的实现。因此，重庆中讯金通公司因查封土地享有的权利，不能对合江县住建局作出商品房预售许可的行政行为构成限制。且合江县住建局该商品房预售许可的行政行为并非必然导致重庆中讯金通公司的债权受损，两者之间没有法律上的因果关系。重庆中讯金通公司并非合江县住建局行政许可行为的利害关系人，并非本案适格主体，原一、二审裁定驳回其起诉，并无不当。 综上，重庆中讯金通投资（集团）有限公司的再审请求不能成立。原一、二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款规定，裁定如下： 维持本院（2017）川05行终151号行政裁定和四川省合江县人民法院（2017）川0522行初8号行政裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 斌 审判员 胡 艳 审判员 李 平 二〇一九年十二月二十日 书记员 王艺樵