西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5795号原告：王耀坤，女，1965年4月11日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王新民，男，系原告丈夫，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX3273。委托诉讼代理人：徐全喜，陕西泾渭律师事务所律师。被告：刘国荣，男，1957年8月1日出生，回族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：孙巧兰，女，1947年1月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李晓萍，女，系被告女儿，1972年7月22日出生，汉族，住西安市，身份证号：P98XXXX（1）香港。委托诉讼代理人：李小菲，女，系被告女儿，1983年6月9日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：许利民，男，1958年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告王耀坤与被告孙巧兰、刘国荣、许利民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年12月5日作出（2016）陕0104民初5952号民事判决书，被告孙巧兰不服该判决，向陕西省西安市中级人民法院提起上诉。陕西省西安市中级人民法院于2018年6月6日作出（2018）陕01民终5327号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告王耀坤诉讼代理人王新民、徐全喜，被告孙巧兰诉讼代理人李晓萍、李小菲到庭参加了诉讼。被告刘国荣、许利民经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令本案三方所签订的《房某某产买卖契约》依法有效；2、请求判令确认原告王耀坤享有西安市莲湖区XX街XX号（现为XX号）房屋50%的所有权（东临李长江，南邻孙巧兰，西至临街，北临曹克武，面积为39.14平方米）；3、诉讼费由被告承担；4、公告费由被告承担。事实和理由：1994年6月20日，原告王耀坤与被告孙巧兰与刘国荣签订了《房某某产买卖协议》，自被告刘国荣处共同购得位于莲湖区XX街XX号78.28平方米房屋，原告王耀坤与被告孙巧兰二人各自享有50%的房屋产权，其中原告王耀坤享有的50%房屋所有权（东临李长江，南邻孙巧兰，西至临街，北临曹克武，面积39.14平方米）。后在原告王耀坤诉李长江租赁合同纠纷案件审理过程中，被告孙巧兰辩称上述房屋原告王耀坤仅出资20700元，不享有该房屋所有权和使用权，李长江不应向原告王耀坤支付租金。因原告王耀坤诉李长江的租赁合同纠纷案需首先确定原告王耀坤依法享有上述房屋50%的所有权和使用权，而该房屋本系原告王耀坤与被告孙巧兰按份共有，双方依约享有各自的权益。被告孙巧兰否认原告王耀坤合法权益的行为，损害了原告王耀坤的合法权益，故诉至法院，请求依法确认原告王耀坤享有涉案房屋50%的所有权，保护原告王耀坤的合法权益。被告孙巧兰辩称，原告王耀坤没有出资买房、出资翻建房屋，不应享有一半产权。原告王耀坤于（2013）莲民初字第00130号西安市莲湖区人民法院判决书列明被告刘国荣、孙巧兰与（2016）陕0104民初5952号西安市莲湖区人民法院判决书列明被告刘国荣。原告王耀坤第一次庭审诉称，自被告刘国荣处签订《房某某产买卖协议书》，人民币114000元共同购买位于西安市莲湖区XX街XX号私房一院。由其在原房基础上翻建后交被告进行经营活动。把购房款114000元交给了被告刘国荣，刘国荣没有给他打条子，他没有购房收款收据。到了2017年11月第二次庭审，王耀坤当庭改口声称，她把购房款共分两次付清，第一次向被告许利民支付订金50000元，尾款134000元于腾房之日付清。两次庭审中，购房交易人不同，购房价款不同，并且交易过程都没有购房收款收据。原告王耀坤在原一审起诉书中列明的被告是刘国荣和孙巧兰，但一审判决中却将许利民也列为被告。庭审程序中，被上诉人也未申请追加许利民作为被告，其也未曾参与到本案的庭审中，依据“不告不理原则”，一审判决直接将案外人列为被告，程序严重违法。严重侵害了上诉人的合法权益，明显违反了公平原则和诚实信用原则。这显然自相矛盾，与事实不符。与自己写下签定的《房买卖协议书》《合同书》内容违背。房屋买卖事实:一、被告孙巧兰不认识被告刘国荣，没有跟被告刘国荣进行过房屋交易。该房屋是被告孙巧兰在被告许利民处购买，与原告王耀坤无关，涉案房屋在1994年6月之前一直由被告许利民居住使用。由前业主即被告刘国荣卖给了被告许利民，但未办理房屋过户手续，被告许利民和范某某夫妻两人住在前院，被告孙巧兰和李长江住在后院。被告许利民到后院家里找到被告孙巧兰，商量买卖房屋事宜，被告孙巧兰跟被告许利民议定了购房价款184000元。李长江当时是西安市莲湖区环城建筑工程队的法定代表人，原告王耀坤是该建筑队会计，经由李长江介绍，被告孙巧兰和原告王耀坤两人共同出资184000元，各买一半涉案房屋。二、1994年6月16日，被告许利民作为甲方，被告孙巧兰、原告王耀坤作为乙方，签订《房屋买卖协议书》，约定:甲方在西安市莲湖区XX街XX号有私房一院，其中临街西坡房三间半，院内厦房两间，共计五间半出售给乙方（乙方两人共有，各买一半）价款184000元，协议签订后三日内乙方预交购房款50000元，剩余房款待八月底甲方腾空房屋后，当日房款两清。过户税费由乙方承担，甲方协助办理过户手续。《房屋买卖协议书》签定完，被告孙巧兰当场将现金付给了被告许利民50000元的买房订金。而6月18日，原告王耀坤才给被告孙巧兰补交了20000元买房订金，没有按签定的协议书，约定的各买一半，支付给被告许利民足额25000元的购房定金。而是第三天补交给被告孙巧兰了20000元，证实了原告王耀坤已违约，并且说明了房屋订金付款是付给被告孙巧兰，根本不是当庭声称分两次付款给了被告许利民，原告王耀坤没有与被告刘国荣、许利民进行房屋买卖交易。三、甲方许利民协助乙方办理过户手续，负责提供过户中所需的有关资料。1994年6月20日，被告许利民以被告刘国荣委托代理人身份，与被告孙巧兰、原告王耀坤签订《房某某产买卖契约》，约定甲方将坐落于莲湖区XX街房屋（建筑面积78.28平方米）出售给乙方；成交价格为114000元，乙方于1994年6月20日前付清，付款方式为现金。甲方于1994年6月20日将房产交付乙方。事实是此涉案房屋买卖交易，是被告孙巧兰现金付给了被告许利民购房尾款134000元，被告许利民给被告孙巧兰开具了收款收据凭证。2013年6月6日因家中发生严重火灾，将被告孙巧兰居住的房屋全部烧成灰烬，大火致使购房收款收据毁失。但是被告孙巧兰和被告许利民6月20日进行了房屋交易，是一手交钱一手交房，两人进行了验收移交，被告许利民将房产证、房屋钥匙、房屋全部交付给了被告孙巧兰。并由被告许利民负责一起去案板街房某某局办理过户手续。房屋就是最真实的物证。被告孙巧兰于1994年6月20日，搬进去入住生活，直到现在2019年，已经在此地居住了五年，足以证明原告王耀坤没有跟被告许利民交易，根据约定时间按时足额的共同出资，各买一半。四、原告王耀坤提供的证据事实证明了她的违约行为。1994年10月18日立此为证的便条内容，从时间上证明了原告王耀坤1994年6月18日补交给被告孙巧兰的买房订金20000元，她没有与被告许利民进行房屋买卖交易。便条上1994年7月26日补交的700元过户费，违背了《合同书》内容，锁定了她的违约行为。这两笔钱均为交易过后的过期补交。便条时间和内容还原了历史真相。充分证明了原告王耀坤没有与被告刘国荣、许利民进行过房屋交易，也没有与被告孙巧兰一起各买一半。便条上的往来账目，是环城建筑队的过往账日，没有文字载述是购房金额，也无语言表述是翻建房屋出资。字据日期10月18日是购房交易四个月以后所补。因房屋推倒重建，没有经由房管部门现场丈量，数据丢失，所以导致翻建迟迟没有开工。翻建房屋的结构、面积、设计、装饰预算承建的甲方还没开工，还没有产生费用。1994年9月1日交木料5000元，9月29日交15000元，这个时间段里，房屋根本没有开工翻建。任何人买房、翻建都是不可分割的。五、1994年6月21日，李长江作为甲方，被告孙巧兰、原告王耀坤作为乙方签订《合同书》一份，约定:XX街XX号XX房主李长江，为提高后院房产效益，统一承包经营XX街XX号前后院房产，XX街XX号前院，共有街房三间半，鞍房南北各一间，建筑面积78.28平方米，此房由乙方孙巧兰、王耀坤，两人共同出资184000元，由前业主刘国荣，经被告许利民转让乙方孙巧兰、王耀坤两人名下，所出资金由乙方两人平均分摊，过户契税乙方亦同样分摊。买卖成就后，办理房某某产权证过户手续，产权一人一半，各执自己产权证，翻建二层框架结构，营业用房，费用由乙方两个人分摊。六、原告王耀坤刻意混淆本案的法律关系，把共同投资经营的合同关系说成租赁关系，与事实不符。本案涉及的《合同书》明确约定“翻建二层框架结构营业用房，费用由乙方两人分摊”（注:乙方两人指被告孙巧兰和原告王耀坤），此条明确了原告王耀坤的出资义务。原告王耀坤在起诉状中声称涉诉房屋系由“原告所购房屋在老房的基础上翻建后，交被告开展经营活动”，再次印证了合同书约定的投资经营关系，而且说明原告王耀坤负有亲自翻建的义务，但原告王耀坤对于翻建二层框架结构经营是否出资、出资金额、设计施工、报审报建、验收移交等关键问题均未做出正面主动的陈述，没有提供相应的证据，也刻意回避被告的提问。综上两点充分说明本案是基于投资经营合同关系产生的债权纠纷，而非物权纠纷,原告王耀坤严重违反了合同义务,本应承担违约责任。本案所涉房屋,1994年8月底被告许利民腾交房屋后,由被告孙巧兰和弟弟、XX组XX层楼房,2007年在二层房屋上加盖砖混三、四层房屋。房屋从第一次翻建后,现由被告孙巧兰使用至今,未取得建设手续,亦未取得产权证书。事实证明,两次翻建盖房,原告王耀坤均未与被告孙巧兰发生争议和阻挠。时隔二十年后拿着无理诉求,到法院起诉,早已超过2年诉讼时效期。七、1994年6月29日，被告孙巧兰、原告王耀坤向西安市房管局提交私有房屋所有权登记申请书、契约等手续。同日被告孙巧兰向西安市房管局填写表格交纳事业性收费2394元。原告王耀坤没有按时足额共同分摊费用。原告王耀坤于1994年7月26日才补交给被告孙巧兰过户费700元。原告王耀坤认为自己手里拿捏着黄票,就认为交易完结,自己已经拥有了房产。房某某局的行政事业性收费黄票是与前房主的产权转让见证,不能作为“合同书”买房出资份额和翻建费用平摊的证据。1994年6月29日,西安市房某某产交易管理所作出《西安市房产管理局通告》,载明:第2200230号坐落XX街XX号院内,两坡房3.5间,厦房1间,共4.5间,租用公地,由原业主刘国荣卖给现业主孙巧兰、王耀坤,如对上述产权转移有意议者,请于一个月内向房某某产交易管理所提出意见,逾期即发给现业主产权所有证。1998年11月13日,西安市房管局刊登报纸启示:“莲湖区XX街XX号院内,两坡房3.5间,厦房1间,共4.5间,由原业主刘国荣卖给现业主孙巧兰、王耀坤,如对上述产权转移有异议者,请于一个月内向西安市房某某产交易管理所提出意见,逾期即发给现业主产权所有证。另原刘国荣产权证丢失证号市房权字2200230-1声明作废”。房某某产管理部门也已受理房屋所有权变更登记申请,并发出通告。而原告王耀坤为何手里拿捏着行政收费黄色票据单和报纸启示,也不去房某某产交易管理所指定的国家地税局缴纳房屋交易税费,办理产权所有证呢?她用事实证明了,《房屋买卖协议书》没有实际履行,房屋没有实际交付，该买卖契约已经违约无效。八、原告王耀坤的诉讼请求,早已超过两年诉讼时效期间,依法不受法律保护。应在法定的诉讼时效期间内提出,自2013年已经19年来,原告王耀坤自知退出合同,从未向被告主张权利,原告王耀坤也未能举证证明存在任何导致诉讼时效期间中止、中断、延长的事实,所以原告的诉讼请求早已超过法律保护期。依法应予以全部驳回。被告刘国荣、许利民经依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求，在原一审提交证据的基础上均未再提供新的证据，结合本次庭审，对双方争议的问题,本院认定如下：1994年6月16日，被告许利民作为甲方，原告王耀坤、被告孙巧兰作为乙方，签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方在西安市莲胡区XX街XX号有私房一院，其中临街西坡房三间半，院内厦房两间，共计五间半出售给乙方（乙方两人共有，各买一半）；价款184000元，协议签订后三日内乙方预交购房款50000元，剩余房款待8月底甲方腾空房屋后当日房款两清；过户费税由乙方承担，甲方协助办理过户手续。1994年6月20日，被告刘国荣作为甲方，原告王耀坤、被告孙巧兰作为乙方，被告许利民作为被告刘国荣委托代理人，签订《房某某产买卖契约》，约定:甲方将坐落于莲湖区XX街房屋（建筑面积78.28平方米）出售给乙方；成交价格为114000元，乙方于1994年6月20日前付清，付款方式为现金；甲方于1994年6月20日将房产交付乙方。对两份协议中约定的不同成交价格，原告王耀坤、被告孙巧兰双方均认可为184000元，同时表示该房屋系被告许利民从被告刘国荣处购但未办过户。其二人系与被告许利民办理的房屋买卖，是从被告许利民处实际购得的，1994年6月20日与被告刘国荣订立的价格为114000元的协议是为办理房屋过户手续向房某某部门提交的。应认定房屋的实际出卖方为被告许利民。关于原告王耀坤是否出资购买房屋一节，原告王耀坤举证证明被告孙巧兰于1994年10月18日出具便条，载明：1993年借用王耀坤22000元，加付利息3000元，共计25000元；1994年6月18日交买房订金20000元；9月1日交木料5000元；9月29日交15000元。1994年10月30日，被告孙巧兰出具收条，载明：1994年10月30日收王耀坤15000元。1994年11月20日，被告孙巧兰出具收条，载明：今收到王耀坤现金10000元。1994年12月20日，被告孙巧兰出具收条，载明：1994年12月20日收到王耀坤现金5000元。被告孙巧兰共计收到原告王耀坤出资款95000元。被告孙巧兰虽认可收原告王耀坤上述款，但称从条据的时间上证明与买卖房屋无关，所有购房款184000元是其本人分两次，一次50000元，一次134000元交给被告许利民的，有被告许利民出具的收条，但因2013年6月6日家中失火，条据灭世了无法提供。1994年6月29日，原告王耀坤、被告孙巧兰向西安市房管局提交私有房屋所有权登记申请书、契约等手续。同日，原告王耀坤、被告孙巧兰向西安市房管局交纳房屋买卖契税2394元，其中原告王耀坤支出700元，被告孙巧兰支出1694元。1994年6月29日，西安市房某某产交易管理所作出《西安市房产管理局通告》，载明:第2200230号坐落XX街XX号院内两坡房3.5间、厦房1间，共4.5间，租用公地，由原业主刘国荣给现业主王耀坤、孙巧兰，如对上述产权转移有意见者，请于一个月内向房产分局提出意见，逾期即发给现业主产权所有证。1998年11月13日，西安市房管局刊登报纸启事：“莲湖区XX街XX号院内，两坡房3.5间、厦房1间，共4.5间，由原业主刘国荣卖给现业主王耀坤、孙巧兰，如对上述产权转移有异议者，请于一个月内向西安市房某某产交易管理所提出意见，逾期即发给现业主产权所有证。另原刘国荣产权证丢失，证号市房权字2200230-1声明作废。”上述所有由房管部门出具、发出的手续均证实本案所涉争议房屋是由原告王耀坤与被告孙巧兰购买。同年6月21日，案外人李长江作为甲方，被告孙巧兰、原告王耀坤作为乙方，签订《合同书》一份，约定：XX街XX号XX房主李长江，为提高后院房产效益，统一承包经营XX街XX号前后院房产；XX街XX号XX房三间半，鞍房南北各一间，建筑面积78平方米，由乙方孙巧兰、王耀坤两人共同出资184000元由前业主刘国荣经许利民转让到孙巧兰、王耀坤两人名下，所出资金由乙方两人平均分摊，过户契税乙方亦同样分摊……。该协议也证实原告王耀坤、被告孙巧兰是各自出资一半购买房屋的事实。综上所述，对于原告王耀坤与被告孙巧兰各自出资50%，从被告许利民处购买被告刘国荣名下位于西安市莲湖区XX街XX号78.28平方米的房屋这一事实，予以认定。另查实，1994年8月，涉案房屋翻建为水泥砖混结构两层楼房，2008年加盖三、四层，即一层三间，二至四层各四间，该房屋未办理建审手续，也未办理房产证。庭审中，原告王耀坤诉求主张仍为：1、确定《房某某产买卖契约》有效；2、确认原告王耀坤享有西安市莲湖区XX街XX号原房屋50%的所有权（面积39.14平方米），经本院释明后仍坚持诉求不变。本院认为，原告王耀坤和被告孙巧兰作为共同买受人与原房屋登记所有权人刘国荣签订的《房某某产买卖契约》明确约定，王耀坤、孙巧兰共同购买刘国荣名下位于西安市莲湖区XX街XX号XX层78.28平方米房屋。该房屋虽实际系由被告许利民处购得，但原告王耀坤与被告孙巧兰均认可该房屋系被告许利民从被告刘国荣处购买，未办理产权变更登记，并已实际支付。与此同时，原告王耀坤与被告孙巧兰共同向房某某产管理部门缴纳了契税，房管部门也受理了该房屋所有权变更登记申请并发出公告，且所有手续中均显示房屋买受人为原告王耀坤与被告孙巧兰，合同各方当事人意见表示真实一致，故对原告王耀坤主张其与被告孙巧兰和刘国荣签订之《房某某产买卖契约》合法有效的主张予以支持。关于原告王耀坤主张的确定其享有西安市莲湖区XX街XX号房屋50%所有权（面积39.14平方米）的诉求，由于该房屋已经二次翻建原状已灭失，为此，本院向原告王耀坤释明其是否变更诉讼请求，原告王耀坤明确表示不变更。鉴于原告王耀坤主张所有权的房屋经翻建已变为现在的四层楼房（地址为XX街XX号），其所主张的原房屋50%所有权无法取得并实现，故对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王耀坤与被告孙巧兰和刘国荣签订的《房某某产买卖契约》合法有效；二、驳回原告王耀坤要求享有西安市莲湖区XX街XX号房屋50%所有权（面积39.14平方米）的诉讼请求。案件受理费1325元，原告王耀坤与被告孙巧兰各承担662.5元，公告费1600元，由被告刘国荣、许利民各承担800元（原告王耀坤已预交，被告孙巧兰、刘国荣、许利民在本判决生效后自行给付原告王耀坤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    长      师  帅    审    判    员      李  坤    人 民 陪 审 员      李  灵 二〇一九年十二月二十日 法  官  助  理      肖安庭书    记    员      张  乐 1