北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15759号上诉人（原审被告）：北京诚信瑞祥物业管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区5号区8号。法定代表人：张海峰，经理。委托诉讼代理人：张瑞祥，男，1951年12月13日出生，北京诚信瑞祥物业管理有限公司副经理，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张俊杰，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：张海峰，男，1978年4月4月出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张瑞祥（张海峰之父），1951年12月13日出生，北京诚信瑞祥物业管理有限公司副经理，住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：张艳红，女，1976年10月10日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓燕，北京国舜律师事务所律师。上诉人北京诚信瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥公司）、张海峰因与被上诉人张艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人瑞祥公司之法定代表人张海峰，上诉人张海峰与上诉人瑞祥公司之共同委托诉讼代理人张瑞祥，上诉人瑞祥公司之委托诉讼代理人张俊杰，被上诉人张艳红之委托诉讼代理人韩茂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞祥公司、张海峰上诉请求：1、请求二审法院查明事实,改判或撤销一审法院判决，同意返还张艳红20万元；2、诉讼费由张艳红承担。事实与理由：瑞祥公司、张海峰将工程大包给了涿鹿县明瑞建筑安装有限公司（以下简称涿鹿明瑞公司）,见发包合同。涿鹿明瑞公司基础工程分包给了北京瑞垚岩土工程有限公司（以下简称瑞垚岩土公司）,见发包合同,法人张书银。承包工程款为柒拾万元整。由于张艳红买瑞祥公司的房屋，张艳红用70万元工程款抵顶买房款70万元。张书银与张艳红交给瑞祥公司40万元（瑞祥公司已退5万元房款），一审法院判决由瑞祥公司、张海峰退还张艳红购房款535000元是错误的判决，应该由瑞祥公司、张海峰退35万元余款，由涿鹿明瑞公司退70万元。因为他们之间有承包合同，瑞祥公司、张海峰将工程款打给了涿鹿明瑞公司。涿鹿明瑞公司与瑞垚岩土公司也签定了承包合同。张艳红用承包的70万元抵顶买房款，判决瑞祥公司、张海峰还张艳红的款是错误的，张艳红诉讼主体不对，张艳红应该追加涿鹿明瑞公司为被告参加诉讼。一审法院判决瑞祥公司、张海峰退还张艳红535000元是错误的，请二审法院查明事实，改判或发回重审。张艳红辩称：同意一审判决，不同意瑞祥公司、张海峰的上诉请求。张艳红已经支付了全部的购房款项。70万元工程款中的56.5万元抵扣张书银的房款。张艳红给付了40万元购房款，70万元工程款中的13.5万元抵扣张艳红的房款。瑞祥公司、张海峰对抵账的事实是知情并认可的，因此总共给张书银、张艳红开具了110万元房款的收据。本案中张艳红作为买方已经支付了全部房款。至于瑞祥公司、张海峰陈述其又将工程款支付给涿鹿明瑞公司，对这个过程及事实均不认可，不符合常理。如果双方没有将工程款70万予以抵账，瑞祥公司、张海峰就应给张书银、张艳红仅仅开具40万元的购房收据，但是本案瑞祥公司、张海峰已经同意工程款抵账，因此，才给张书银、张艳红开据了两张收据，合计110万元整。本案中，由于瑞祥公司、张海峰作为房屋的开发商，涉案房屋被政府认定为违章建筑予以拆除，导致张艳红的购房目的不能实现。因此，张艳红有权要求瑞祥公司、张海峰返还全部的房屋款项。张艳红向一审法院起诉请求：1.请求责令瑞祥公司、张海峰返还张艳红购房款535000元。2.请求瑞祥公司、张海峰支付自2016年2月5日至瑞祥公司、张海峰付清房款之日止利息（以535000元为基数，按照同期银行贷款利率罚息计算）。一审法院认定事实：瑞祥公司开发涉案楼房，将涉案楼房建设工程发包给了涿鹿明瑞公司，涿鹿明瑞公司又将基础工程分包给了瑞垚岩土公司。张书银、张艳红向瑞祥公司购买涉案房屋，总房款为110万元。张艳红自己交给瑞祥公司40万元，其中70万元基础款抵顶张艳红房款13.5万元、张书银的房款56.5万元。2016年2月5日瑞祥公司为张艳红出具收据，载明“今收到张艳红交来预收楼款人民币（大写）伍拾叁万伍仟元整”。2016年7、8月左右涉案房屋属于违章建筑被政府拆除。2018年1月11日瑞祥公司返还给张书银5万元。一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同因无效且涉案房屋已被拆除导致该房屋不能交付，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方协商一致以瑞垚岩土公司施工款70万元折抵购房款，双方约定交付的房屋包含了上述折价款，如瑞祥公司、张海峰如约交付房屋，则上述70万元构成房屋对价的一部分，瑞祥公司、张海峰不用返还，反之，现瑞祥公司、张海峰不能向张艳红交付房屋，则其应将该款项返还张艳红和张书银。法院根据本案的具体情况，酌情确定瑞祥公司、张海峰按照中国人民银行同期存款基准利率确定张艳红的利息损失。张海峰作为瑞祥公司、张海峰公司的唯一股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”张海峰应对涉案债务承担连带责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、北京诚信瑞祥物业管理有限公司、张海峰于判决生效后十日内返还张艳红购房款535000元；二、北京诚信瑞祥物业管理有限公司、张海峰给付张艳红以535000元为基数，按照中国人民银行的同期存款基准利率，自2016年2月5日至款还清时的利息；三、驳回张艳红的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，瑞祥公司、张海峰提交涿鹿明瑞公司和瑞垚岩土公司70万元的建设工程施工合同，一审提交的不完整，证明双方之间的关系，与瑞祥公司、张海峰无关，合同上写的包死价70万元。经质证，张书银认为：真实性认可，不认可证明目的。进一步说明了工程款70万元是事实，建设工程施工合同是2015年签订，双方抵债是在2016年1月份。二审中，瑞祥公司、张海峰称当时涿鹿明瑞公司和瑞垚岩土公司都同意把70万元工程款直接转换成张艳红、张书银的购房款，但都是口头的，没有形成书面意见；瑞祥公司和涿鹿明瑞公司结算时未将涉案70万元计算在内。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：根据查明的事实，瑞祥公司与张艳红达成的涉案房屋买卖协议因无效且涉案房屋已被拆除导致该房屋不能交付，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二审中，瑞祥公司认可涿鹿明瑞公司和瑞垚岩土公司都同意把70万元工程款直接转换成张艳红、张书银的购房款，结合瑞祥公司给张艳红、张书银开具总计110万元的房款收据的情形，应认定双方协商一致以瑞垚岩土公司施工款70万元折抵购房款，且瑞祥公司与涿鹿明瑞公司结算时未将涉案70万元计算在内的情形，一审法院判令将涉案款项返还张艳红和张书银，并无不当。一审法院根据本案的具体情况，酌情确定瑞祥公司按照中国人民银行同期存款基准利率确定利息损失，并无不当。张海峰作为瑞祥公司的唯一股东，不能证明公司财产独立于自己的财产，因此一审法院判令张海峰对涉案债务承担连带责任，符合法律规定。综上所述，瑞祥公司、张海峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6325元，由北京诚信瑞祥物业管理有限公司、张海峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 闫 慧审 判 员 邢 军二〇一九年十二月十一日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明