贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7928号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：徐国骏，男，1988年6月3日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张沥荣，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：吴晓靖，男，1969年9月13日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔律师事务所律师。原审被告：胡唯，女，1988年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原审第三人：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯,该公司总经理。委托诉讼代理人：胡菲琪（公司员工），女，汉族，1990年3月11日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：龙飞（公司员工），男，彝族，1993年10月12日出生，住贵州省兴义市。原审第三人：贵州福康家房产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区保利温泉新城二期15栋2-1。法定代表人：余淼，该公司经理。上诉人徐国骏因与被上诉人吴晓靖、原审被告胡唯、原审第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、贵州福康家房产经纪有限公司（以下简称福康家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐国骏上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项，发回重审，或在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费以及保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院事实认定错误，被上诉人逾期还款已构成违约，涉案《房屋买卖居间合同》已经达到合同的解除条件，上诉人有权收回房屋。原审法院未查清涉案房屋贷款情况，也未查清被上诉人是否将合同约定的首付款实际支付完毕的情况下，认定被上诉人已经履行完付款义务，系事实认定不清。涉案房屋2017年9月之前即可办理产权，中天公司在2017年10月前通知可以办理过户手续，2018年2月5日前被上诉人出现逾期还款导致胡唯征信受到影响，且被上诉人在2018年4月27日才结清贷款，超过合同约定的付款期限，上诉人有权收回房屋。另外上诉人身份证是否过期与被上诉人是否及时还贷没有因果关系，与能否办理产权证也无因果关系，因此一审法院将身份证过期认定为上诉人的过错明显不公；2、原审法院法律适用错误，被上诉人的行为已经构成违约，根据法律规定，本案不存在违约责任的免责事由；本案被上诉人的违约行为已经达到合同解除条件，应适用《中华人民共和国合同法》第六十条之规定解除合同。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的全部反诉请求。吴晓靖答辩称：本案纠纷产生的原因是上诉人办理公证时的身份证过期导致，其后被上诉人要求其提供有效身份证，上诉人拒不提供，责任应由上诉人承担。逾期还款影响的是主贷人胡唯的征信，不能成为解除合同的理由。胡唯答辩称：同意一审法院的判决，继续履行合同。中天公司述称：诉争房屋已能够办理产权。福康家公司述称：请法院依法判决。吴晓靖向一审法院起诉请求：1、判令被告徐国骏、胡唯继续履行双方于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》，协助将贵阳市渔安安井未来方舟G1-3、4（栋）（3）1单元24层3号房产过户登记到吴晓靖名下；2、判令徐国骏、胡唯赔偿吴晓靖违约金人民币19.2万元；3、本案的诉讼费、保全费由徐国骏承担。徐国骏向一审法院反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人和被反诉人于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付自2017年5月30日起至2018年5月30日的逾期违约金人民币105600元（以购房款44万元为基数，按年利率24%标准计算）；3、请求依法判令被反诉人将贵阳市水东路未来方舟G1-3-24-3号房屋腾空交付反诉人；4、依法判令本案的诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，位于云岩区渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋的预售备案登记权利人为徐国骏、胡唯。2016年3月13日，徐国骏、胡唯（甲方、卖方）、与吴晓靖（乙方、买方）及第三人福康家公司（丙方、居间方）就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：“1、甲方自愿将自己位于贵阳市渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋出售给乙方。2、甲乙丙三方议定的上述房产成交价格为44万元。3、乙方应于合同签订之日交纳购房定金3万元，由丙方开具收据代收，并在签订合同当日转付给甲方，届时定金冲抵房款。4、房款支付方式：以第（2）（注：该处有划掉的痕迹）项方式支付4.2银行按揭：乙方应于2016年3月19日前将购房首期款（含定金）14万元支付到丙方账户，由丙方开具收据代收并转付甲方。5、在交易过户中产生的税费由乙方全部承担。7、甲方同意于2016年3月19日前将上述房屋正式交付给乙方……8、办理产权登记时，甲方应积极配合，如因甲方行为造成交易过户登记延误并使乙方遭受损失，由甲方负责赔偿乙方损失。10.1、甲方中途违约不卖，应在违约之日双倍返还定金给乙方；已收房款的甲方另按已收金额的30%支付乙方违约金；如乙方违约不买，则定金不予退还，已付房款的乙方另按付款金额30%支付甲方违约金，甲方退还乙方已付房款。10.3、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产及办理产权过户时，每逾期一日由违约的一方向对方支付相当于上述房产价格1‰的滞纳金。11、其他补充条款：①经甲乙协商都对该套房屋的交易过程都充分了解以办理委托公证，继续还款到可以过户的时候，乙方自行办理提前还贷及过户手续（注：丙方协助办理）。②因甲方原因的债权债务导致该套房不能正常过户，产生的一切法律责任由甲方承担并双倍赔付乙方的已付款。③如因乙方原因造成甲方征信未能及时还款有逾期，甲方有权收回。④在房开通知可以办理产权后30日之内，乙方应办理产权及还款过户手续。如未及时办理甲方有权收回房屋。⑤首付款以银行查出贷款清单为准（注：44万-银行贷款=首付款）”。合同签订当日，吴晓靖支付徐国骏购房定金3万元。同年3月17日，吴晓靖支付涉案房屋首期款103143.35元给徐国骏，徐国骏向出具《收条》，庭审中，徐国骏陈述房屋已于支付房屋首付款时交付使用。后吴晓靖按照合同约定代徐国骏归还涉案房屋贷款。2017年10月18日，原告代替二被告向第三人中天公司补交了房屋面积差款。2018年4月27日，原告代替二被告以涉案房屋作抵押向中国银行股份有限公司贵阳南明支行的贷款结清，还款总额为296059.79元。中国银行股份有限公司贵阳南明支行向贵阳市不动产登记中心出具《证明》，内容如下：“兹有我行客户胡唯，身份证号：，于2013年1月5日在我行借款一笔一手房贷款，金额32万，贷款已于2018年4月27日结清，我行在办抵押权证时未办理成功，无抵押权证，因此故请贵中心办理相关手续为感!”。2018年11月1日，原告交纳涉案房屋的契税。对于上述事实，被告认为原告并未按合同约定履行还款义务，原告在2018年4月27日结清贷款，根据双方约定，应当在2017年房开通知办理时30日内结清，原告明显违约。第三人福康家公司认为房开通知可以办产权时，第三人福康家公司已通知原告可以办理，但因为徐国骏身份证过期无法办理，吴晓靖才不敢贸然还款，另银行还款是需要提前预约的，不是马上就能还款。房开开具的购房发票没有及时开具的原因是因为公证书上的身份证过期，经过很多手续才拿到发票，契税发票是办理产权时税务所出具的，现在退回是因为身份证过期不能办理。庭审中，吴晓靖还提交贵州省贵阳市新天公证处《公证书》一份，拟证明徐国骏、胡唯按照合同约定配合办理委托公证手续，但因徐国骏的身份证过期，故双方未能顺利办理完成产权转移手续。根据公证书载明事实，徐国骏提供的身份证于2016年4月19日到期。徐国骏对真实性无异议，但认为签合同及公证时徐国骏的身份证并未到期，徐国骏尽到了合同的义务，身份证是否过期与房开开具购房发票没有联系。第三人福康家公司对真实性无异议，但对徐国骏陈述身份证是否过期与房开开具购房发票没有联系有异议，产权人本人办理也需要有效身份证，不是产权人本人办理，持有的公证书上载明的身份证也必须是有效的。庭审中，徐国骏除提交三方签订的合同以外，还提交吴晓靖的民事起诉状，拟证明吴晓靖诉状中表明房开可以办理产权时间是2017年，根据庭审调查，涉案房屋在2017年9月份之前就能办理，但吴晓靖在诉状中自认吴晓靖在2018年5月份才将银行剩余贷款一次性还清，故吴晓靖违反三方签订的合同11条补充条款3的约定，构成违约。吴晓靖对真实性无异议，但认为吴晓靖不能按约还款的原因在于徐国骏身份证过期。第三人福康家公司认为能办理房屋产权时中介及时通知了吴晓靖，不能够办理时也及时通知徐国骏，但是因为徐国骏的身份证过期无法办理。对此徐国骏认为2018年5月吴晓靖将房屋贷款还清，此时徐国骏也未向吴晓靖提交新的身份证，吴晓靖也能办理，故还款与身份证是否过期与还款无关。第三人回复签订三方合同时，徐国骏、胡唯是情侣关系，当时联系徐国骏时徐国骏不配合，后联系到胡唯，在胡唯的配合下才归还的贷款。后到房开领取相应资料交纳税款，但后面因住建局审核徐国骏身份证过期就将所有资料退还。徐国骏还提交短信截图一份，拟证明2018年2月5日吴晓靖出现还款逾期导致主贷人胡唯征信受到影响。吴晓靖认为胡唯作为主贷人不追究，徐国骏不能据此作为解除合同的依据。另查明，吴晓靖在审理过程中向一审法院申请诉讼财产保全，支付保全费2720元。一审法院认为，原、被告及第三人福康家公司于2016年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议。本案的争议焦点为该《房屋买卖居间合同》是否应予解除。徐国骏以吴晓靖违反补充条款第四条的约定为由主张解除合同，经查，《房屋买卖居间合同》补充条款第一条过户约定为委托公证，由吴晓靖自行办理提前还贷及过户手续，三方签订上述合同后，按照约定办理了公证，公证书中徐国骏的身份证有效期限为2006年4月19日至2016年4月19日，涉案房屋于2017年具备办理产权条件时，在吴晓靖与第三人福康家公司办理产权过程中因徐国骏公证书中的身份证过期导致无法办理过户，导致不能办理过户的原因不能归责于吴晓靖，因房屋交付后吴晓靖装修使用至今，且之后吴晓靖及第三人福康家公司积极联系胡唯，归还了涉案房屋的全部贷款，履行完合同约定的支付房款义务，现徐国骏以此为由要求解除合同的诉请，一审法院不予支持。虽然合同约定以公证方式由吴晓靖自行办理过户，但因公证书中的徐国骏身份证已过期，徐国骏、胡唯作为出卖人仍应协助吴晓靖办理涉案房屋的过户手续，且胡唯亦表示愿意履行协助义务，故对吴晓靖的第一项诉请，一审法院予以支持。关于吴晓靖主张要求二被告支付违约金的诉请，吴晓靖认为被告不配合办证故参照《房屋买卖居间合同》第10.1条的约定要求被告承担违约金，因合同中约定以公证方式由吴晓靖自行办理过户，二被告已按照约定履行了合同约定的办理公证的义务，现吴晓靖要求二被告支付违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于徐国骏认为吴晓靖违反补充条款第三条及第四条的约定，故主张要求吴晓靖支付违约金的诉请，因《房屋买卖居间合同》补充条款第三条及第四条对违约金未作约定，且不能办理过户的原因不能归责于吴晓靖，故徐国骏的该项诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于徐国骏的第三项诉请，该项诉请系基于其第一项诉请提出，因徐国骏的第一项诉请一审法院不予支持，故对该项诉请一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条之规定，判决：一、第三人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助徐国骏、被告胡唯办理位于云岩区渔安安井未来方舟G1-3、4栋（3）1单元24层3号房屋产权，所产生的税费由吴晓靖承担。徐国骏、被告胡唯在取得上述房屋产权证后三十日内将上述房屋产权过户至吴晓靖名下，所产生的税费由吴晓靖承担；二、驳回吴晓靖的其余诉讼请求；三、驳回徐国骏的诉讼请求。本诉案件受理费2070元（已减半收取），诉讼保全费2720元，由徐国骏；反诉案件受理费1206元（已减半收取），由徐国骏负担（已预交）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其与胡唯在2014年6月23日签订的《放弃房屋共有权协议》（复印件）一份，证明上诉人归还胡唯首付款5万元后，胡唯已放弃涉案房屋的共有权，其无权对涉案房屋进行处分。被上诉人对该证据不予认可，认为其是复印件，且超过举证期限，《房屋买卖居间合同》系上诉人、被上诉人、胡唯及福康家公司共同签订，签订时间在上述协议之后，该证据不影响《房屋买卖居间合同》的效力。胡唯、福康家公司对该证据无意见。中天公司认为该证据与其无关，请法院核实。福康家公司提交2018年9月19日及11月6日的短信截图各一份，证明其司通知过徐国骏办理产权事宜，也通知过徐国骏身份证过期需补交身份证以便配合买家办理过户事宜。上诉人对该组证据真实性无异议，但认为根据时间显示，福康家公司并未在可以办证之日起30日内通知上诉人，也未在30日内通知上诉人补交身份证。被上诉人对该组证据予以认可，认为两条短信记录都充分证明催办上诉人提交身份证的事实，其实在2018年4月之前就通知过上诉人，但其长期拒不提供新身份证。胡唯对该证据没有意见。中天公司认为该证据与其无关，请法院核实。中天公司提交涉案房屋《商品房买卖合同》、报纸刊登交产权办理通知各一份，证明中天公司按约履行了办证通知义务。上诉人对该组证据无异议，认为中天公司通知办证时间为2017年3月23日，而根据福康家公司的短信记录，其是在2018年9月才通知办证，因此涉案房屋未办证的原因在于福康家公司违约，与上诉人无关。被上诉人对该组证据无异议，但认为中天公司通知办证的对象是上诉人，上诉人在知道可以办证的情况下应及时通知被上诉人，上诉人并未通知过被上诉人，故未及时办证的责任不可归责于被上诉人，且2017年3月时上诉人的身份证已经过期。胡唯对该证据没有意见。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另，被上诉人二审中向本院陈述归还银行贷款时存在一次逾期还款的情况，逾期时间为3天，胡唯作为主贷人对此表示认可，并表示逾期还款大概在2018年2月，当时收到了银行短信通知，有短信截图。二审中，针对上诉人提出被上诉人未履行完付款义务的问题，被上诉人解释称：“合同约定房屋价款为44万元，签订合同当天2016年3月13日支付3万元，之后双方查询了银行剩余贷款的情况后，确定还应支付103143.35元，故在2016年3月17日将剩余尾款付清，有上诉人出具的两张收条佐证，2016年4月开始银行贷款由被上诉人归还”。上诉人二审中要求调取银行贷款归还情况的资料，鉴于涉案房屋贷款主贷人为胡唯，而贷款扣款银行卡持卡人为上诉人的情况，本院将银行卡当庭交给胡唯，让胡唯和上诉人配合在一周内去银行调取贷款归还情况的资料，其后上诉人向本院提交了一份农业银行卡交易明细清单（2012年10月11日-2018年10月8日），上诉人认为从清单可知从2012年-2016年3月，上诉人归还银行贷款76120元，那么到2016年4月银行剩余贷款应为320000元-76120元=243880元，则被上诉人的首付款应为440000元-243880元=196120元，而被上诉人认可只支付了133143.35元，足以证明被上诉人没有足额支付44万元的购房款。被上诉人认可上述交易清单真实性，但认为清单中显示的还款金额包含本金和利息，故上诉人称2012年-2016年3月归还银行贷款76120元是包含本金和利息，被上诉人从2016年4月开始归还银行贷款，一直还到2018年4月，并在2018年4月27日一次性提前还贷，当时归还的金额为296059.79元，其中本金295175.9元，利息883.89元，所以上诉人称在2016年4月银行贷款本金剩余243880元是错误的，也不能证明我方没有足额支付44万元购房款。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋买卖居间合同》是否应该解除，上诉人主张解除合同的主要理由一方面是被上诉人逾期还款导致胡唯征信受到影响，另一方面认为合同补充条款第四条约定“在房开通知可以办理产权后30日之内，乙方应办理产权及还款过户手续。如未及时办理甲方有权收回房屋”。对此本院认为本案中虽然有逾期还款的事实，但逾期时间非常短，仅逾期三天，后被上诉人又及时向银行补交款项，且征信受到影响的主贷人胡唯明确向法院表示不追究被上诉人的责任，故上诉人以征信受到影响主张解除合同的主张不能成立。另外虽然合同约定“在可以办理产权后30日之内，被上诉人应办理产权及还款过户手续”，但众所周知，办理产权过户并非买受人一方努力即能完成，而是由出卖人和买受人配合方能完成。当事人的身份证是办理产权过户时必不可少的文件之一，因上诉人身份证过期必然导致过户手续无法完成，在多次联系上诉人要求其补交有效身份证无果的情况下，被上诉人不敢贸然提前还清全部贷款符合常理，故本院认为被上诉人未在合同约定的期限内还清贷款的责任并非被上诉人一方原因造成，上诉人以此为由要求解除合同的主张亦不能成立。关于上诉人主张被上诉人未足额支付44万元购房款的问题，上诉人称根据农业银行卡交易明细清单可知到2016年4月只剩余银行贷款243880元，据此认为被上诉人没有足额支付44万元。对此本院认为根据农业银行2018年4月27日的业务凭证载明的内容，在2018年4月27日被上诉人以提前还款方式将涉案房屋的全部贷款结清，当时的本金为295175.9元，故截止到2016年4月时剩余银行贷款不可能是243880元，上诉人称被上诉人未足额支付44万元购房款的主张证据不充分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，上诉人应承担相应的法律后果，本院对该主张不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6552元，由上诉人徐国骏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月九日书记员 曹 然