山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11683号上诉人（原审被告）：济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘进华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩同超，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：闫光明，男，1982年8月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邢腾，山东润银律师事务所律师。上诉人济南齐华物业管理有限公司（以下简称齐华物业公司）因与被上诉人闫光明物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐华物业公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，改判驳回闫光明的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由闫光明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实理由不存在。一审认为齐华物业公司“怠于履行职责的行为”不存在；关于闫光明所居住11号楼1单元2401系顶楼，楼顶防水维修属于大修范围，需要使用维修基金，济南市有严格管理办法，必须由三分之二以上业主签字确认，经过政府部门逐级审查公示后才能使用；所以，闫光明所有要求一是超越了协议约定权利，也不符合相关法律规定；齐华物业公司履行了相关任务，维修计划、施工队伍确定、申报使用维修资金等工作，因业主大会签字没有达到法定人数，也就是业主大会没批准，闫光明维修费应该由业主分摊，齐华物业公司只承担物业共用部位的维护与管理，维修的组织与相关费用财务管理服务，已履行了义务，齐华物业公司每年两次组织业主签字确认，所以，齐华物业公司不存在怠于履行职责的行为，不能承担大修费用，也没有违约责任，所以，更淡不上赔偿问题。二、一审判决适用法律错误。按照《住宅专项维修资金管理办法》“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”所以，住宅专项维修资金的权利主体是业主，物业服务企业只有使用建议的权利；《住宅专项维修资金管理办法》规定物业服务企业提出维修和更新、改造计划，使用建议的权利。如果物业服务企业已经及时提出维修建议并制定出了维修改造方案，而因业主大会未能形成决议，导致无法动用维修资金对公共部位、共用设施进行维修，物业服务企业不应承担责任。所以，一审判决适用法律错误。三、法院应依法撤销一审民事判决书，改判驳回闫光明的诉讼请求，从而维护法律的尊严，维护齐华物业公司的合法权益。一审法院基于以上错误的事实认定，根据我国《合同法》及《民事诉讼法》的相关法律法规的规定，判决齐华物业公司承担赔偿责任，是错误的。齐华物业公司认为，一审判决没有查明案件事实，存在适用法律不当的问题，损害了齐华物业公司的利益，请求贵院依法改判，支持齐华物业公司的诉讼请求，以维护齐华物业公司的合法权益。因为闫光明自齐华物业公司在2016年接管茗筑美嘉小区后长达3年没有缴纳物业管理费，物业公司已经提起诉讼。经法庭调解，考虑到闫光明房屋维修的感受，同意按7折收取物业费3年，并已经履行完毕。闫光明房屋面积是88.05平方米，价格是每平1.59元。3年36个月物业费合计5039.98元。实际缴纳了3626元。物业公司已作了重大让步，后闫光明又起诉物业公司承担应该由维修基金承担的公共部位防水工程的费用，显然与物业管理费的成本是不对等的。闫光明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回齐华物业公司的上诉，维持原判。齐华物业公司补充陈述的内容与事实不符，另案所提起的物业费的诉讼最终按7折收取物业费，原因并不是对于维修费的补偿，而是因为闫光明房屋无法居住形成空房，按照物业自己的规定也是房屋无人居住时在已经向物业公司报备的情况下，物业费本身应该按照7折收取。物业公司并没有作出让步。闫光明向一审法院起诉请求：1.判令齐华物业公司承担赔偿损失的违约责任，赔偿闫光明的损失共计22640元，包括维修费4640元、过渡房屋租金18000元;2.判令齐华物业公司限期履行合同义务，为闫光明房屋楼顶的4处漏水部位进行原因查明与维修;3.本案因诉讼产生的受理费366元由齐华物业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月份，闫光明房屋出现屋面漏水。2016年5月22日，济南高新区舜华街道新东方花园社区居民委员会（甲方，以下简称舜华街道居委会）与齐华物业公司（乙方）签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》，该合同约定物业管理区域名称为济南市高新区茗筑美嘉小区，乙方提供的物业服务包括1.物业共用部位的维护与管理……8.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务，物业服务费主要用于以下开支：（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用……本合同的签订即视为乙方已经承接茗筑美嘉小区内拥有物业服务企业承接的全部物业，乙方应自本合同签订之日起对茗筑美嘉小区实施全面的物业管理与服务，物业服务标准为24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到现场处理，一般修理2日内完成，每年检查1次屋面保温隔热层、防水层。齐华物业公司于2016年5月22日入驻闫光明居住的济南高新区茗筑美嘉小区，闫光明在齐华物业公司入驻后对其房屋漏水的情况进行了报修。齐华物业公司于2017年5月19日找施工单位做维修计划申报，同日申请启动了涉案小区的维修基金工作，至今未果。另查明，闫光明房屋屋面维修费为4640元，闫光明居住的房屋为顶楼。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，舜华街道居委会（甲方）与齐华物业公司（乙方）签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。闫光明屋面出现漏水情况，其居住的顶楼出现漏水情况属于齐华物业公司应当启动小区维修基金维修的范围，自2016年5月份闫光明申请报修到2017年5月19日齐华物业公司申请启动涉案小区维修基金，时隔将近一年时间且至今未果，齐华物业公司存在怠于履行职责的行为，且这一行为使得闫光明承受了维修屋面漏雨的损失，齐华物业公司作为该小区物业管理服务单位，理应对其失职行为承担相应的责任，故对于闫光明主张齐华物业公司赔偿其损失维修费4640元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。对于闫光明主张齐华物业公司赔偿其过渡房屋租金18000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于闫光明主张齐华物业公司限期为其房屋楼顶4处漏水部位的进行原因查明与维修的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、济南齐华物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付闫光明维修费4640元；二、驳回闫光明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，减半收取183元，由济南齐华物业管理有限公司负担25元，闫光明负担158元。二审期间，齐华物业公司提交了新证据：物业费缴费发票复印件。载明：11-1-2401闫光明向齐华物业公司交纳了2016.6.1-2019.6.30生活服务物业费3626元，发票开票日期为2019年6月13日。闫光明对此证据真实性无异议，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：1.一审法院认定事实属实，本院予以确认。2.一审期间，闫光明提交水费单据，载明：户名：闫光明，地址：高新区山东茗筑世家置业有限公司茗筑美嘉11号楼1单元2401室。抄表日期2016-05-09至2017-01-05水费金额为0元，抄表日期2017-03-02水费金额为4.2元，抄表日期2017-05-04至2018-09-06水费金额为0元，抄表日期2018-11-07水费金额为4.2元，2019-01-07至2019-03-06水费金额为0元。3.一审期间提交的《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》第六条载明：“业主应于本合同签订之日起交纳物业服务费。业主所购物业空置半年不产生水、电费以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订临时协议；未销售房屋由开发公司按照合同价格全额支付物业服务费。”本院认为，根据闫光明一审期间提交的水费明细可看出，2016年6月份至2019年3月份案涉房屋基本未产生水费，可以认定案涉房屋的情形符合《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》第六条的内容。故闫光明按照原物业费7折交纳给齐华物业公司2016年6月1日至2019年6月30日的物业费符合《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》的约定。该物业费与房屋维修费用无关。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十四条规定：发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。根据第二十四条第一款第一项的规定，紧急情况下需要对房屋进行维修的，物业服务企业或相关业主可以不经过业主大会讨论而直接向所在地直辖市、市、县。案涉房屋屋面漏水已影响正常居住，在此情况下，齐华物业公司应当通过《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定的紧急程序对此予以维修，故齐华物业公司以业主大会未批准此事项为由不履行物业维修义务的理由不能成立。且一审庭审笔录中齐华物业公司称2016年7月份闫光明通知其房屋漏水，2017年5月19日齐华物业公司才正式申报，时隔近一年，一审法院认定齐华物业公司怠于履行职责并无不妥，故对齐华物业公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，齐华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人济南齐华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月二十日书记员 孙 雪