河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19579号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南沃尔玛商业零售有限公司，住所地：郑州市中原西路南、秦岭路西的郑州万达广场的地下一层、二层。法定代表人：TANWERNYUEN。委托诉讼代理人：陈正勇，北京市瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南杰瑞教育咨询有限公司，住所地：郑州市金水区未来大道东曼哈顿广场三层2036F3F0005。法定代表人：李可可。委托诉讼代理人：张楠，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫应许，河南天基律师事务所律师。上诉人河南沃尔玛商业零售有限公司因与被上诉人河南杰瑞教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南沃尔玛商业零售有限公司上诉请求：1.被上诉人单方违约且违约在先，应按合同约定承担违约责任。2.原判决判决上诉人退还保证金、赔偿装修损失系事实不清，证据不足。3.评估结果系单方委托，程序违法，不应被采信。4.原判决认定逾期利息以年利率24%标准，系适用法律错误。5.原判决将上诉人主张的三倍逾期腾退违约金调整为一个月系适用法律错误。河南杰瑞教育咨询有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。河南杰瑞教育咨询有限公司向一审法院起诉请求：1、被告沃尔玛公司向原告杰瑞公司返还履约保证金434031元及利息，利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年3月26日起计算至付清之日止；2、被告沃尔玛公司赔偿原告杰瑞公司相当于租赁协议终止前六个月平均租金五倍的提前解约补偿金，即136372×5=681860元；3、被告沃尔玛公司向原告支付装修装饰损失3429300元；4、本案诉讼费、鉴定费、保全费等相关费用由被告承担。河南沃尔玛商业零售有限公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签署的《租赁协议》于2017年5月19日解除；2、反诉被告向反诉原告支付2017年3月1日至2017年6月30日拖欠的租金545488元、电费33673.48、水费1230.5元及利息。利息计算至付清日，按同期银行贷款利率；3、判决反诉被告向反诉原告按未付款日千分之三支付自2017年3月1日至实际付清日止逾期付款违约金。(暂计算至2017年3月31日违约金为12682元)；4、判决反诉被告向反诉原告支付自2017年5月22日至2017年6月30日期交还租赁区域违约金545488元，违约金标准为日租三倍；5、诉讼费由反诉被告承担。以上诉求暂计:1138561.98元。一审法院认定事实：1、2016年7月26日，杰瑞公司（乙方、承租人）与沃尔玛公司（甲方、出租人）签订《租赁协议》一份，主要约定：沃尔玛公司将位于郑州市未来大道东曼哈顿广场地上第二、三层的经营场所内地上三层2036F3F0005号铺位（面积：约1838平方米）出租给杰瑞公司；租赁期限：2年9个月，自2016年8月1日起至2019年4月30日止；装修免租期为61个日历日，自2016年8月1日起至2016年9月30日止；首期租金金额为136372元，之后月租金按照固定月租金执行：2016年11月1日—2017年7月31日，136372元/月；2017年8月1日—2018年7月31日，140463元/月；2018年8月1日—2019年4月30日，144677元/月，租金缴纳方式为一月缴，另约定履约保证金为434031元；承租人向出租人支付承租使用租赁区域而发生的相应的水电费；履约保证金不得冲抵任何乙方应付的租金或本协议规定的其他费用，除另有约定外，本协议终止时，乙方按本协议规定将租赁区域交还甲方后，甲方应于乙方提供要求退还保证金申请材料后3个月内，经扣除乙方应付的违约金和赔偿金（如有），将履约保证金剩余部分无息退还乙方，乙方未履行或未完全履行前述手续的，甲方有权拒绝退还履约保证金；杰瑞公司应按期足额按本协议规定支付款项，包括但不限于铺位租金、履约保证金、违约金和损失赔偿（如有）以及按本协议约定应付的其他款项，否则，每逾期一日，杰瑞公司应按所欠款项的千分之三（0.3%）向沃尔玛公司支付逾期付款违约金；若杰瑞公司发生逾期二十个日历日仍未交纳租金、管理费、公共事业费等相关费用等情况之一的，视为根本违约，沃尔玛公司有权单方终止本协议，沃尔玛公司由于杰瑞公司根本违约终止本协议时，杰瑞公司无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求沃尔玛公司支付任何违约金或者赔偿损失；双方同意，如在租赁期限内发生下列任何情况之一，任何一方可以终止本协议：（1）租赁区域被政府部门依法征用，（2）租赁区域被政府部门拆迁，（3）租赁区域被政府部门，包括司法、行政机关依法限制其房地产权利，（4）物业(含租赁区域)如系甲方向第三方承租并签有租赁合同的，如甲方与该第三方之租赁合同因任何原因被终止、撤销或失效(包括但不限于因第三方的原因终止、因甲方的原因终止、甲方与第三方之租赁合同正常届满)而本协议期限尚末届满的，本协议应于甲方与该第三方之租赁合同终止之日自行终止，双方互不承担违约责任。在此情形下，如已确定甲方与第三方的租赁合同的终止日，经甲方提前三十(30)个日历日内通知乙方，甲方亦可早于租货合同的终止日而甲方解除本协议，双方互不承担违约责任，（5）出现法律、法规禁止出租的其他情况。发生本协议上条约定的情形而导致本协议终止的，甲方仅需将乙方已付履约保证金及预缴的租金无息退还乙方，而无需支付任何其他违约金或赔偿金，双方也互不承担其他责任；租赁期限届满或本协议因任何原因提前终止时，杰瑞公司应于本协议终止起五个日历日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，如杰瑞公司逾期搬离铺位，沃尔玛公司有权停止供应公用事业（包括水、电、燃气等），杰瑞公司如逾期交还租赁区域，还应当按本协议租金标准向沃尔玛公司支付场地占用费和相关公用事业费用，每逾期一天按租赁期限届满或本协议终止（包括提前终止）之日起前一个日历日平均日租金三倍的标准支付违约金等内容。2、2016年10月12日，杰瑞公司向沃尔玛公司缴纳履约保证金434031元，沃尔玛公司向其出具收据。3、2017年2月6日沃尔玛公司向杰瑞公司发出《催款通知书》一份，主要载明：截至本函落款之日，沃尔玛公司仍未收到杰瑞公司应于2017年1月15日前支付的租金及其他相关费用（含违约滞纳金），共计金额145347元，下附具体账单。杰瑞公司应于2017年2月11日前，通过银行转账及时支付上述款项。如果未能在上述日期前足额支付上述款项，沃尔玛公司将按《租赁协议》的约定解除与杰瑞公司的租赁合同关系，并将采取必要的合法措施以维护沃尔玛公司的合法权利等。2017年3月2日、4月4日、5月3日，沃尔玛公司分别向杰瑞公司发出催款通知书，催缴租金、水电费、滞纳金。4、2017年2月20日，沃尔玛公司向杰瑞公司发出《解除租赁协议函》一份，主要载明：截至本函落款之日，沃尔玛公司仍未收到杰瑞公司应于2017年1月15日前支付的租金及其他相关费用（含违约滞纳金），共计金额154589.7元，下附具体账单。截至发函日，杰瑞公司又新增欠款即应缴未缴的2017年2月租赁费139616.67元。杰瑞公司的行为已构成对《租赁协议》的严重违约，沃尔玛公司现发函正式通知将于2017年2月25日零时解除与杰瑞公司的租赁合同关系。如杰瑞公司不能在2017年2月25日前偿付上述全部款项，则应安排人员在《租赁协议》终止之日后5日内（即2017年3月2日零时之前）将租赁场地清理完毕，拆除所有添付和装修的物品。若杰瑞公司逾期未搬离租赁区域，沃尔玛公司有权停止向租赁区域提供水电、电话和供暖(苦有)，并有权按照本协议约定租金标准的两倍向杰瑞公司收取场地占用费。如逾期未能清偿全部债务，并根据《租赁协议》的要求清理场地交还，即视为放弃对租赁场地内所有装修和填附物品的所有权。一切相关物品即归沃尔玛公司所有，沃尔玛公司并无须就该上述物品向杰瑞公司给予任何补偿。届时沃尔玛公司将安排人员清理场地，由此所产生的一切相关费用和法律后果应由杰瑞公司承担。2017年3月24日、4月24日、5月19日分别通过中国邮政向杰瑞公司发出解除租赁协议函。5、2017年5月3日，沃尔玛公司张贴停业公告，主要载明：沃尔玛郑州金水路店将于2017年5月17日起停止营业。6、2017年6月26日，沃尔玛公司向杰瑞公司发出《限期搬离通知函》，载明：秉着友好合作的关系，贵我双方曾于2016年7月26日签订了《租赁协议》，约定由贵方承租我司位于郑州市未来大道东曼哈顿广场地上第二、三层的经营场所内地上三层2036F3F0005号铺位进行经营活动。自2017年3月1日起，租金、水电费和其他相关费用（含违约滞纳金），贵方拖欠未付。我司多次催缴租金，但贵方至今仍分文未交。鉴于贵方的严重违约行为，我司依据《租赁协议》之约定，已先后于2017年4月及5月向贵方发出了《解除租赁协议函》，通知贵方于2017年5月19日解除租赁合同，并要求贵方在2017年5月22日之前将租赁场地恢复原状后交付我司，但贵方对于此事始终未予理会并持续营业至今。根据《租赁协议》的相关约定，贵司应于本协议租赁期限届满或提前终止之日起五日内将所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状交还我司，如逾期搬离铺位，我司有权停止供用公用事业，且贵司未能按期搬离的财产，视为放弃财产的所有权，我司有权自行处置，处置费用由贵司承担。根据现场的特殊情况，2017年6月30日起将无法保证水电的供应，我司再次严正要求贵方在2017年7月5日前清空场地将租赁场地恢复原状后交还我司，否则，任何位于租赁场地内的逾期未搬离的财产将被视为遗弃物处理，特此通知。并于2017年6月28日通过中国邮政向被告邮寄该通知函。7、2019年1月4日，河南天健房地产评估有限公司接受杰瑞公司的委托对价值时点在2018年12月4日的涉案房屋的室内装修作出豫郑天健评字（2019）012004号房屋装修价值咨询报告，确定估价对象在价值时点的市场价值为人民币342.93万元。8、庭审中原告自认经营至2017年4—5月份，之后没有经营。并放弃对履约保证金利息的诉请。一审法院认为，2016年7月26日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且约定不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人均应按照合同约定行使权力、履行义务。沃尔玛公司已按照合同约定向杰瑞公司提供经营场所以及公用设施，杰瑞公司依约应当支付租金及水电等费用。原告称其听说沃尔玛公司要停止营业，履行不安抗辩权，故自2017年1月开始未缴纳房租，后经被告催收，补交2017年1月、2月的房租，但杰瑞公司并未提交证据证明沃尔玛公司将在2017年年初停止营业的证据，且沃尔玛公司多次向杰瑞公司发出《催款通知书》、《解除租赁协议函》，杰瑞公司也从未提出履行不安抗辩权的抗辩理由，故原告主张不安抗辩权，理由不能成立。杰瑞公司诉请沃尔玛公司返还履约保证金434031元，合同约定履约保证金在协议终止时，杰瑞公司将租赁区域交还沃尔玛公司后，经扣除相关违约金、赔偿金（如有），将履约保证金剩余部分无息退还杰瑞公司，因沃尔玛已就违约金提起反诉，故对该项诉请，该院予以支持。杰瑞公司自愿放弃履约保证金利息的诉请，系行使其诉讼权利，该院予以准许。杰瑞公司诉请沃尔玛公司赔偿提前解约违约金681860元，杰瑞公司在未解约前即未缴纳租金，本身存在违约行为，该院对被告提前解约的事实不予认定，故对原告该项诉请，该院不予支持。杰瑞公司诉请沃尔玛公司支付装修损失3429300元，双方于2017年7月26日签订租赁协议，沃尔玛公司于2017年5月3日即张贴停业通知，沃尔玛公司称因2017年4月份营收上报不理想，故才决定停止营业。根据市场规则和惯例，重大商业计划的调整并非短期内形成，仅因一个月营收不理想便决定在下一个月停止营业，明显不符合常理，也未充分考虑承租人的经营权益。杰瑞公司因此造成的合理装修损失，沃尔玛公司应当承担。因原、被告并未对装修损失达成合意，原告自行委托鉴定机构对装修损失进行评估，被告虽对评估报告有异议，但未提交相反证据，该院对该评估报告予以采信。双方合同约定租期为2年9个月，原告自认其经营到2017年4、5月份，本院按原告经营到2017年5月31日计算，被告应承担的装修损失为2390118元〔3429300-（10÷33×3429300）〕，原告诉请过高部分，该院不予支持。沃尔玛公司于2017年5月17日向杰瑞公司发出《解除租赁协议函》，通知杰瑞公司于2017年5月19日解除租赁合同关系，杰瑞公司收到该协议函，对沃尔玛公司请求确认双方签署的《租赁协议》自2017年5月19日解除的反诉请求，该院予以支持。沃尔玛公司反诉杰瑞公司支付2017年3月1日至2017年6月30日的租金545488元，杰瑞公司认可其自2017年3月未缴纳房租，且至2017年6月30日尚未搬离，对于沃尔玛公司该项诉请，该院予以支持。沃尔玛公司反诉杰瑞公司支付拖欠的水费1230.5元、电费33673.48元，根据被告提交的《催款通知书》，2017年1月31日原告拖欠水费428元、电费2816.67元，2017年2月28日拖欠水费428元、电费1455.81元，2017年3月31日拖欠水费374.5元、电费2595.14元，2017年4月30日拖欠水费374.5元、电费28356.61元，杰瑞公司陈述对于水、电费需庭后核实，但并未提交核实的情况，对沃尔玛公司反诉拖欠的水、电费诉请，该院予以支持。沃尔玛公司反诉杰瑞公司支付拖欠租金、水电费的利息，要求以580391.98为基数，自2017年3月1日起按照同期银行贷款利率支付利息，该诉请与逾期付款违约金性质相同，该院对此不予支持。沃尔玛公司反诉杰瑞公司按照未付款580391.98元的日千分之三支付自2017年3月1日至实际付清之日的逾期付款违约金，该约定过高，应自2017年7月1日起以年利率24%计算，以174117.5元（580391.98元×30%）为上限。沃尔玛公司反诉杰瑞公司支付自2017年5月22日至2017年6月30日逾期交还租赁区域违约金545488元，逾期交还租赁区域违约金标准约定过高，本院认定为一个月租金136372元，反诉请求超出部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司与被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司签署的《租赁协议》于2017年5月19日解除；二、被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司履约保证金434031元；三、被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司装修损失2390118元；四、原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司租金545488元、水费1230.5元、电费33673.48元；五、原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司逾期付款违约金（以580391.98元为基数，自2017年7月1日起以年利率24%计算至实际付款之日，以174117.5元为上限）；六、原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司自2017年5月22日至2017年6月30日逾期交还租赁区域违约金136372元；七、驳回原告河南杰瑞教育咨询有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告河南沃尔玛商业零售有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43468元，减半收取21734元，由原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司负担8343元，被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司负担13391元；反诉案件受理费7524元，由被告（反诉原告）河南沃尔玛商业零售有限公司负担1637元，由原告（反诉被告）河南杰瑞教育咨询有限公司负担5887元。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。沃尔玛公司已按照合同约定向杰瑞公司提供经营场所以及公用设施，杰瑞公司依约应当支付租金及水电等费用。关于上诉人提出的上诉理由，一审法院依据本案的事实及证据，围绕本诉及反诉的诉求对履约保证金、装修损失、逾期付款违约金、逾期交还租赁区域违约金、租金、水电费等方面已做详细阐述，判决并无不当，本院予以确认。综上所述，河南沃尔玛商业零售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42070元，由河南沃尔玛商业零售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  常 沛审判员  蒋德军二〇一九年十二月十一日书记员  蔡玉龙