江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2529号上诉人（原审原告）：陈广友，男，1975年2月23日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：孙福海，盱眙县天泉湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙相斌，男，1974年4月19日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：戴辉玖，盱眙县仇集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈广胜，男，1957年11月30日出生，汉族，住盱眙县。上诉人陈广友因与被上诉人孙相斌、陈广胜确认合同无效纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈广友上诉请求：依法撤销盱眙县人民法院（2019）苏0830民初1104号民事判决，改判两被上诉人对上诉人的财产转让行为非法无效，被上诉人孙相斌退还上诉人被侵占的房屋林地树木。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。涉案的房屋是上诉人和父母三人的共同财产，林地也是以自家承包土地与他人互换而来，实际耕种了几十年；2、上诉人与父母三人是一户，被上诉人陈广胜早已经结婚分开居住，对涉案的房屋、树木、土地不享有任何权利；3、上诉人在其父亲去世后回来的次数少，但绝不是十年才回来，房屋、林木是陈广友请乡邻代为看管，荒草丛生，并不是陈广胜在管理，一审判决与事实不符；4、两被上诉人无权处置上诉人的财产；5、孙相斌是外地人，在本村进行房屋买卖是违法的，一审法院对此未作认定。陈广胜答辩称，我因为经济困难，2013年的时候，我没经过上诉人的同意就把土地、房子、树木都卖了。孙相斌答辩称，一审法院认定事实清楚，使用法律准确，请求驳回上诉、维持原判。陈广友向一审法院起诉请求:1、请求法院确认两被告对原告财产的转让行为非法无效，孙相斌退还原告被侵占的房屋林地树木和宅基地；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告陈广友、被告陈广胜系亲兄弟关系，陈广友、陈广胜的父母是陈先堂、徐芝兰，他们之前均是盱眙县组员。1984年左右陈先堂、徐芝兰家庭在螃蟹港水库旁边建有三间平房，审理中当事人未能提供此三间平房的房屋所有权证书（由房屋管理部门依法核发）。被告孙相斌的妻子赵广荣之前是盱眙县有组员，孙相斌与赵广荣1996年结婚后在盱眙县居住生活。2013年11月20日陈广胜（甲方）与孙相斌（乙方，协议文本为孙相兵）签订涉案房屋转让协议书，协议约定：甲方将黄泥湾房产所有土地、树木从东到西，从南到北，一切都转让给乙方孙相兵，人民币陆万伍仟元整，于2013年11月20日下午一次性付清。后孙相斌支付给陈广胜转让款陆万伍仟元。一审审理中原告陈广友陈述：其母亲徐芝兰于1987年去世、其父亲陈先堂于2008年去世。自1994年陈广友就一直东北辽宁打工，平时不常回盱眙县。陈先堂在世的时候陈广友三、五年回西湖村一次。2008年陈先堂去世后陈广友去东北，直到2018年才回来，回来后才知道房屋等被卖了。陈广友称陈广胜转让房屋等并没有通知他。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。2013年11月20日陈广胜与孙相斌订立的协议书，协议约定陈广胜转让的产权有两个方面，一是房屋及树木的所有权，二是房屋周围的土地使用权。本案争议焦点是以上两个方面的效力应当如何认定。第一点，陈广胜与孙相斌转让房屋及树木的效力，应当认为转让合法有效，产生所有权变动效力，被告孙相斌取得房屋及树木的所有权。理由是：涉案转让的房屋及树木在集体土地上。有关法律规定农村集体土地上的房屋，在本村集体组织成员之间是可以转让。赵广荣是盱眙县的成员，孙相斌与赵广荣结婚后一直居住在。孙相斌代表家庭已取得受让涉案房屋及树木的资格。在八十年代农村家庭自建房屋不办理房屋所有权的现象普遍存在，涉案的房屋没有房屋管理部门核发的房屋产权证书。本案转让的房屋及树木，自2008年陈先堂去世后，陈广友本人远在外地，一直没有对涉案房屋及树木进行占有并管理，而是由陈广胜占有并管理。孙相斌与陈广胜签订转让协议时，孙相斌受让涉案房屋及树木是善意，孙相斌有理由相信陈广胜有处分权。孙相斌支付了合理的价款。涉案的房屋因没有初始产权登记，因此转让后无法办理产权转让登记。关于树木转让，只要交付即产生所有权变动的效力。转让后陈广胜将涉案的房屋及树木均交付给孙相斌，孙相斌占有并管理多年，因此孙相斌已取得涉案房屋及树木的所有权。对陈广胜与孙相斌就涉案房屋及树木的转让行为，原告陈广友无权主张无效，也无权要求被告孙相斌返还涉案的房屋及树木。原告陈广友如认为其所有权受到侵害，可以向被告陈广胜主张权利。对第二点转让涉案房屋周围土地使用权转让的效力。对房屋占有的土地，其土地使用权，按照地随房产转移的原则，涉案房屋占有土地的使用权归孙相斌享有。在2013年11月20日陈广胜与孙相斌订立的协议书中，对房屋占有土地之外的土地所有权为杨山村民委员会集体所有，本案现有证据，并不能证明陈广胜在订立协议时已取得该部分土地的使用权，因此对陈广胜与孙相斌在转让协议中，涉及房屋占有土地之外的土地使用权的转让行为无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、驳回原告陈广友要求确认2013年11月20日被告孙相斌与陈广胜转让协议书中，房屋及树木转让无效的诉讼请求。二、驳回原告陈广友要求被告孙相斌返还房屋、林地树木和宅基地的诉讼请求。三、确认2013年11月20日被告孙相斌与陈广胜转让协议书中，房屋占有土地之外的土地使用权转让行为无效。案件受理费1424元，减半收取712元，由原告陈广友负担612元、被告陈广胜负担50元、被告孙相斌负担50元。一审审理中，转让协议的证明人朱全明证明陈广胜转让的平房是陈广胜建的，建好后当时是陈广胜及妻子朱全荣及两个子女住的，陈广友与陈宪堂、徐志兰夫妇住前屋。之后陈广胜到街道做生意，本案的平房就是陈广友和其父母居住，陈广友后来去外地打工，平房一直空着。转让房屋时，我还问过有没有陈广友的份额，陈广胜说没有。二审除确认一审查明的事实外，另查明，上诉人一审时提供了盱眙县天泉湖镇杨山村民委员会于2018年12月26日出具证明，内容为：居民陈宪堂、徐志兰夫妇和次子陈广友一家三口在本村螃蟹港水库下面有自建三间平房和对应宅基地，该房屋所有权、宅基地使用权归陈宪堂、徐志兰夫妇和次子陈广友。陈宪堂、徐志兰夫妇相继去世。二审审理中，盱眙县天泉湖镇杨山村会计花立国证明，涉案房屋是八十年代建的，是陈广胜、陈广友父母建的，当时建房时没有审批手续，没有档案，只要村里同意就行了。陈广胜转让的房屋前后的土地都已经确权给买房人赵广荣家了，但赵广荣持有的土地承包经营权证书中不清楚是具体的哪一块。陈广胜质证认为花立国证言属实。陈广友不予质证，孙相斌质证认为，房屋是陈广胜自己建的，不是其父母所建。二审审理中，上诉人陈广友姐姐陈广霞、被上诉人陈广胜均表示放弃继承属于其父母的涉案房屋、土地及树木的继承权。二审审理中，赵广荣持有的土地承包经营权证书载明，其承包两块土地分别是1.95亩、3.97亩，土地的形状和方向与证书上示意图所示一致，与赵广荣家现在使用的土地现状基本相同（包含争议的房屋土地部分）。上诉人陈广友质证认为，赵广荣持有的土地承包经营权证书不属实，应以1998年的土地承包证书为准。承包地具体面积应以航舶图为准。被上诉人陈广胜质证认为，我家老宅基是在土地承包权证书载明的3.97亩土地中，但该土地不应确权给赵广荣和孙相斌。宅基地是我的，房屋是我弟弟的。被上诉人孙相斌质证认为土地承包经营权证书上的示意图就是航舶图。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其中“没有所有权或者处分权”指对涉案财产没有完全的所有权或处分权只享有部分的所有权或者处分权。为维护买受人的利益，出卖人没有取得所有权或处分权与他人签订的买卖合同有效。本案中，杨山村村委会计花立国证明，涉案房屋是陈广胜、陈广友父母八十年代所建，当时建房时没有审批手续，没有档案，只要村里同意就行了。本院认定涉案房屋、土地系上诉人父母所建，因上诉人父母去世后并未立遗嘱分配遗产，该房屋、土地及树木归上诉人陈广友及被上诉人陈广胜和上诉人姐姐陈广霞共有。陈广霞出嫁，并表示放弃遗产继承份额，故其无需参加诉讼。陈广胜二审审理中虽然放弃对涉案房屋、土地及树木的继承权，但其在一审法院审理中并未表示放弃，其作为房屋、土地及树木的共有人处分共有财产虽然未经其他共有人陈广友的同意，但并无证据证明孙相斌购买涉案房屋时与陈广胜有恶意串通之行为，故陈广胜与孙相斌签订的协议不违反法律法规强制性规定，合法有效。从赵广荣持有的土地承包经营权证书看，和涉案房屋相连的土地登记在证书上，根据房随地走的原则，涉案房屋及房屋占有的土地、树木归孙相斌，因陈广胜主张其与孙相斌订立的协议书中，包括涉案房屋占有土地之外的周边的土地使用权，因涉案土地没有土地使用权证，一审法院认定除房屋占有以外的土地转让行为无效，该部分土地归杨山村村民委员会集体所有并无不妥。法律规定农村集体土地上的房屋，在本村集体组织成员之间可以转让。赵广荣是盱眙县的成员，孙相斌虽然不是本组成员，但孙相斌与赵广荣结婚后一直居住在。孙相斌有权代表家庭签订协议书取得涉案房屋及土地林木。故上诉人陈广友主张转让协议无效无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈广友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人陈广友负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇一九年十二月九日书记员  唐小捷