安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10562号上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥林旭幼育幼儿园，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路111号可苑新村D区。法定代表人：李林，职务：园长。委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保民，安徽卓邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会，住所地安徽省合肥市高新区铭传路188号。法定代表人：丁增长，职务：主任。委托诉讼代理人：刘亚鹏，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚冠冠，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人合肥林旭幼育幼儿园（以下简称林旭幼儿园）因与被上诉人合肥高新技术产业开发区柏堰科技园管理委员会（以下简称柏堰管委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初4506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林旭幼儿园上诉请求：1、撤销安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初4506号民事判决书，依法改判林旭幼儿园支付房屋租金77万元，林旭幼儿园无须支付违约金及律师费；2、改判柏堰管委会支付林旭幼儿园房屋维修费用231万元；3、本案一审、二审诉讼费由柏堰管委会承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定案涉租金未超过诉讼时效所引用的司法解释显然与本案情形不符。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该条规定针对的是确定的债务,当事人达成合意明确约定分期履行的情形下,诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。而本案中的租金并非是分期履行的债务,每一期的租金是确定的,缴纳时间是确定的,彼此之间相互独立,并非同一债务。2、最高人民法院给云南省高级人民法院函复:你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究,答复如下:对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。故对于案涉租金的诉讼时效应当以该答复为准。3、一审法院认为分别计算诉讼时效导致债权人因超过诉讼时效而频繁主张权利,背离诉讼时效制度的价值目标亦无任何法律依据，如上所述,柏堰管委会在每一期租金到期后就已经知道其权利受到侵害,其就应当主张权利,诉讼时效的延长并非只有起诉作为唯一救济途径,柏堰管委会可以通过催告等多种方式主张权利,延长诉讼时效。恰恰相反,本案中柏堰管委会从未进行过任何形式的催要。故柏堰管委会应当承担相应的法律后果,超过诉讼时效的租金依法不应当得到支持。二、一审法院认定事实错误。1.关于房屋维修费用的承担,一审法院未能准确认定事实，《房屋租赁合同》第十三条第五款特别约定“租赁房屋、设施设备、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作即产生的费用由乙方负责”。该条款中的维修并不代表着案涉房屋的全部维修义务由林旭幼儿园负责。首先,林旭幼儿园仅仅作为案涉房屋的租赁方,而非所有权人,林旭幼儿园所承担的维修亦应当是在日常使用过程中所造成的损失,该条款的本意亦应是如此。2.一审法院认定了林旭幼儿园对案涉房屋的卫生间、下水工程、内外墙面、污水管网、弱电、护栏、强电、楼顶防水进行了维修。从林旭幼儿园维修的房屋部位来看,全部都是房屋的主体结构出现质量问题,是案涉房屋本身的质量问题。《租赁合同》中的维修义务显然不能够包括案涉房屋本身的质量问题。故林旭幼儿园维修所花费的维修费用应当由柏堰管委会承担。柏堰管委会辩称，一、本案柏堰管委会的起诉没有超过诉讼时效，原判决适用法律正确。案涉房租债权具有整体性，不能分割计算诉讼时效。案涉房屋租赁合同中虽然约定租金支付方式为一年一付，但该约定并不足以否定基于同一意思表示而产生的租金债权的整体性。《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》属于司法解释性质文件，而非法律或司法解释，并不能作为裁判依据在判决书中引用，该答复意见是最高院于2004年向云南省高院个案问题作出，仅针对云南省高院提出的个案问题具有指导意义，不具有普遍约束力。二、林旭幼儿园为恶意逃避债务，反诉和上诉所持的理由前后反复、自相矛盾。三、根据案涉合同约定，租赁房屋及设施的维修及费用由林旭幼儿园自行负责和承担，林旭幼儿园的诉请依法不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。柏堰管委会向一审法院起诉请求：1.判令林旭育幼幼儿园向柏堰管委会会支付租金3080000元；2.判令林旭幼儿园向柏堰管委会支付违约金150000元和违约赔偿金286000元（违约赔偿金按每日200元的标准，自2015年6月11日起暂计算至2019年5月11日，以后顺延至款清之日止）；3.判令林旭幼儿园向柏堰管委会支付律师代理费49392元；4.判令本案全部诉讼费用由林旭幼儿园承担。林旭幼儿园向一审法院提出反诉请求：1.判令柏堰管委会支付反诉林旭幼儿园房屋维修费2310000元；2.本案诉讼费用由柏堰管委会承担。一审法院认定事实：2013年6月5日，柏堰管委会（甲方）与林旭幼儿园（乙方）签订一份《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于柏堰科技园柏堰雅苑社区内建筑面积为2589平方米的房屋用于开办幼儿园，租赁期限自2013年6月10日起至2023年6月9日止，共计十年整，2013年6月10日至2013年12月9日期间为装修期，装修期内不收租金，租金自2013年12月10日起计收。租金为中标价77万元/年，每年支付一次，先付租金后使用房屋，乙方在中标后五个工作日内付清第一年租金，并在之后的相应月份（每年六月十日）提前三十日付清后一年租金。合同履约保证金为15万元。关于逾期支付租金的违约责任，双方约定乙方需向甲方支付违约金15万元，每迟付一日乙方承担200元/日违约赔偿金。合同第十三条特别约定第（一）款约定，如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益所产生的一切费用，包括律师费、诉讼费等在内费用均由乙方承担。第（五）款约定租赁房屋、设备设施、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作即产生的费用由乙方负责。合同签订后，林旭幼儿园一直使用房屋开办“柏堰雅苑幼儿园”至今，支付了2013年12月10日至2014年12月9日租金77万元，此后未再付租金。2018年12月19日，柏堰管委会以律师函方式向林旭幼儿园催收租金和违约金后于2019年7月9日提起本次诉讼，并为此支出律师代理费49392元。另，2014年至2018年，林旭幼儿园在案涉房屋开设的“柏堰雅苑幼儿园”相继对卫生间、下水工程、内外墙面、污水管网、弱电、护栏、强电、楼顶防水等进行了维修。一审法院认为，柏堰管委会与林旭幼儿园签订的《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于林旭幼儿园欠付的租金数额，林旭幼儿园认可欠付2014年12月10日至2018年12月9日期间房屋租金，抗辩2014年12月10日至2017年12月9日期间租金根据《民法通则》关于迟延支付租金1年诉讼时效期间的规定已过诉讼时效。一审法院认为，本案双方约定案涉房屋租期为2013年6月10日至2023年6月9日止，租金77万元/年，虽然按年分期支付租金的付款方式使得各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，更背离诉讼时效制度的价值目标。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，案涉租赁合同项下租金诉讼时效应从2022年5月10日起计算，因此柏堰管委会诉请林旭幼儿园支付2014年12月10日期间至2018年12月9日期间租金308万，未超过诉讼时效期间，一审法院依法予以支持。二、关于违约金。柏堰管委会主张按照合同第十二条第一款、第四款约定，林旭幼儿园应当支持违约金15万元并且按照200元/日自2015年6月11日起计付违约赔偿金，林旭幼儿园抗辩违约金重复计算，且约定过高，应予以调整。一审法院认为，对于林旭幼儿园欠付的2014年12月10日至2018年12月9日期间租金，根据合同约定，林旭幼儿园应分别于2014年5月10日、2015年5月10日、2016年5月10日、2017年5月10日前支付后一年租金77万元，林旭幼儿园逾期未付租金，构成违约，应当承担违约责任。因双方约定的违约金计算标准过高，且林旭幼儿园请求降低，一审法院依法予以调整，酌定自每期租金逾期付款之日即2014年5月11日、2015年5月11日、2016年5月11日、2017年5月11日起分别以77万元为基数，按资金占用期间利息损失标准年息6%计算利息至款清之日，超出部分，不予支持。三、关于律师代理费。依据租赁合同第十三条第一款约定，乙方拖欠租金导致甲方以诉讼等方式维护合法权益产生的一切费用，包括但不限于律师费等由乙方承担。本案柏堰管委会支出律师费49492元，有聘请律师合同、徽商银行电子回单及律师费发票相互印证，柏堰管委会该项费用损失按约定应由林旭幼儿园承担，一审法院对柏堰管委会的该项诉讼请求予以支持。四、关于房屋维修费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。原、林旭幼儿园在租赁合同第十三条第五款特别约定“租赁房屋、设备设施、配套设施各项的日常维护、维修、安全管理等工作即产生的费用由乙方负责”。该维修条款是双方真实意思表示，符合法律规定，对双方具有约束力，因此林旭幼儿园维修卫生间、下水工程、内外墙面、污水管网、弱电、护栏、强电、楼顶防水等工程产生的费用应当由其自行承担，对其反诉请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、林旭幼儿园于一审判决生效之日起十五日内支付柏堰管委会房屋租金308万元；二、林旭幼儿园于一审判决生效之日起十五日内按照年息6%标准支付柏堰管委会违约金，自2014年5月11日、2015年5月11日、2016年5月11日、2017年5月11日起分别以77万元为基数计算至款清之日止；三、林旭幼儿园于一审判决生效之日起十五日内支付柏堰管委会律师代理费49392元；四、驳回柏堰管委会的其他诉讼请求；五、驳回林旭幼儿园的全部反诉请求。本案本诉案件受理费减半后收取17661.5元，反诉案件受理费减半后收取12640元，由林旭幼儿园负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的双方均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。案涉《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》租期自2013年6月10日起至2023年6月9日止，租金每年支付一次，本案的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日即2022年5月10日起计算，故柏堰管委会于2019年7月9日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于房屋维修费用承担问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。林旭幼儿园上诉主张其维修费用支出系因房屋本身质量出现问题，对该主张林旭幼儿园并未提供有效证据予以证明，本院不予采纳。关于林旭幼儿园主体资格问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》对合同签订双方即林旭幼儿园与柏堰管委会具有法律约束力，柏堰管委会作为《柏堰雅苑幼儿园租赁合同》的签订方，基于租赁合同向林旭幼儿园提出下欠租金的请求，并无不当，且林旭幼儿园在一审庭审时称“案涉房屋的权利义务由林旭幼儿园承担，柏堰雅苑幼儿园是林旭幼儿园在肥西设立的，柏堰幼儿园的行为后果是由林旭幼儿园承担”，对林旭幼儿园的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，林旭幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49552.34元，由合肥林旭幼育幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 王 莉审判员 陆建群二〇一九年十二月二十日法官助理陈思书记员姚静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。