陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕01执异1141号案外人白艳萍，女，1982年2月2日出生，汉族，住陕西省子洲县。委托代理人：赵武，男，1983年9月8日出生，汉族，住陕西省子洲县电市赵寨则村110号，系白艳萍之夫。申请执行人：杨小社，男，1975年6月1日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：陕西铭尚恒达房地产开发有限公司，住所地，西安市高新区丈八四路6号缤纷南郡12号楼3单元1402室。法定代表人：何松，该公司总经理。被执行人：何松，男，1988年11月20日出生，汉族，住西安市长安区。被执行人何名珠，男，1967年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。杨小社与陕西铭尚恒达房地产开发有限公司（以下简称铭尚公司）、何松、何名珠民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月27日作出的（2017）陕01民初1520号民事调解书已发生法律效力。因义务人铭尚公司、何松、何名珠未履行生效法律文书确定的义务，权利人杨小社于2018年1月4日向本院申请强制执行，本院于2018年1月5日依法立案执行。执行中，本院于2018年1月9日作出的（2018）陕01执130号执行裁定书及协助执行通知书，查封了铭尚公司名下位于陕西省榆林市子洲县峪水阳光项目3号楼、4号楼、5号楼共140套房屋（子洲县商品房预售许可证号：子房预售证第2015-04号），其中3号楼34套房屋（房号：3-1-2001、3-1-1803、3-3-1803、3-1-1202、3-1-1002、3-1-0902、3-1-0702、3-1-0102、3-1-0103、3-1-2003、3-2-0201、3-2-0101、3-2-1801、3-2-2001、3-2-1502、3-2-1402、3-2-1302、3-2-1102、3-2-1002、3-2-0902、3-2-0102、3-2-2003、3-2-1803、3-2-1203、3-2-0203、3-2-0103、3-3-1801、3-3-2001、3-3-0301、3-3-0201、3-3-0101、3-3-0102、3-3-2003、3-3-0103）；4号楼31套房屋（房号：4-1-0102、4-1-0101、4-1-1503、4-1-1403、4-1-1303、4-1-2003、4-1-1903、4-1-1103、4-1-1003、4-1-0803、4-1-0703、4-1-0603、4-1-0403、4-1-0303、4-1-0203、4-1-0103、4-2-0101、4-2-2001、4-2-0102、4-2-1203、4-2-1103、4-2-1003、4-2-0903、4-2-0803、4-2-2003、4-2-1403、4-2-1903、4-2-0603、4-2-0503、4-2-0203、4-2-0103）；5号楼75套房屋（房号：5-1-2001、5-1-1901、5-1-1801、5-1-1401、5-1-1301、5-1-1101、5-1-1001、5-1-0801、5-1-0501、5-1-0401、5-1-0301、5-1-0201、5-1-0101、5-1-0102、5-1-1302、5-1-1002、5-1-2003、5-1-1903、5-1-1803、5-1-1703、5-1-1603、5-1-1403、5-1-1303、5-1-1203、5-1-1103、5-1-1003、5-1-0903、5-1-0803、5-1-0703、5-1-0603、5-1-0503、5-1-0403、5-1-0303、5-1-0203、5-1-0103、5-2-2001、5-2-1801、5-2-1701、5-2-1601、5-2-1501、5-2-1401、5-2-1301、5-2-1201、5-2-1101、5-2-1001、5-2-0901、5-2-0801、5-2-0601、5-2-0501、5-2-0401、5-2-0301、5-2-0201、5-2-0101、5-2-2002、5-2-1402、5-2-0102、5-2-1202、5-2-2003、5-2-1903、5-2-1803、5-2-1703、5-2-1603、5-2-1503、5-2-1403、5-2-1303、5-2-1203、5-2-1103、5-2-1003、5-2-0903、5-2-0703、5-2-0603、5-2-0503、5-2-0403、5-2-0303、5-2-0203）。案外人白艳萍对此不服，以查封的4号楼1单元1403室（4-1-1403）（以下简称案涉房屋）为其所有为由，向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。案外人白艳萍执行异议称，1、案涉房屋系其从张振伟处购买，并已实际支付了39.41万元房款。2、2017年9月3日，白艳萍与铭尚公司签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给白艳萍，出具收据注明“张振伟工程款抵房款”。3、由于铭尚公司的原因导致案涉房屋至今未办理网签及过户手续。购房在前，查封在后，白艳萍已装修并实际居住，且其名下无其他用于居住的房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，白艳萍系案涉房屋的合法权利人，且该权利足以排除强制执行。请求解除对案涉房屋的查封。申请执行人杨小社未提出答辩意见。为支持其异议请求，案外人白艳萍向本院提交了以下证据。1、4号楼1单元1403室《商品房买卖合同》，建筑面积131.04平方米，总价款49.7952万元。2、收据一张。3、购房合同。4、《结算单》。5、《子洲县不动产登记资料查询结果证明》。6、案涉房屋居住照片14张。经查，1、本院于2018年5月3日以（2018）陕01执130号执行裁定书及协助执行通知书，查封了铭尚公司名下位于陕西省××市××县峪水阳光项目3号楼、4号楼、5号楼共140套房屋，送达回证上子洲县房产交易中心备注：其中3-2-1801、3-2-1502、3-2-1203、3-3-1801、3-3-0301、4-1-0703、4-1-0303、4-2-1903、5-2-1701共计9套已出售。2、白艳萍与铭尚公司于2017年9月3日签订案涉房屋《商品房买卖合同》。3、2017年9月3日的铭尚公司收据一张，载明收房款49.7952万元，并注明“张振伟工程款抵房款”。4、赵武与张振伟于2018年5月29日签订的购房合同，房价46.8万元。5、2019年4月20日的结算单载明，房款47.1744万元，减去赵武供货水泥款10.41万元、已付款22万元、已付款7万元，赵武尚欠房款7.7644万元。6、子洲县不动产登记资料查询结果证明：白艳萍无不动产登记记录。上述事实有执行异议申请书、执行裁定书、送达回证、《商品房买卖合同》、收据一张、购房合同、结算单等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，本案中，铭尚公司系案涉房屋的权利人，本院依法对被执行人铭尚公司名下的案涉房屋采取查封措施于法有据，并无不当。虽然案外人白艳萍与被执行人铭尚公司在本院查封之前签订了案涉房屋买卖合同，铭尚公司也出具了收据，但白艳萍并未向铭尚公司实际付款，亦没有证据证明铭尚公司交付了案涉房屋。在本院查封案涉房屋之后，白艳萍之夫赵武与张振伟签订购房合同，并称实际付款39.41万元，及已经实际占有使用居住案涉房屋，该房屋买卖不符合上述法律规定的能够排除执行的法定情形。且在本院查封案涉房屋时，房产登记部门备注案涉房屋不在已出售的9套房屋之内。故案外人白艳萍以案涉房屋应为其所有的异议理由，不能成立，本院依法不予支持。案外人白艳萍如对案涉房屋主张实体权利，可依法通过诉讼予以救济。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人白艳萍提出的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 唯审判员 冯 健审判员 黄金华二〇一九年十二月十二日书记员 任苏轩