吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终2024号上诉人（原审原告）：林延庆，男，1971年2月12日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：韩方勇，吉林东镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：白水旺，吉林厚谊臻诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区青年大街4569号新宇开发大厦9层。法定代表人：李树武，该公司经理委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。上诉人林延庆与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林延庆的委托诉讼代理人韩方勇、白水旺，被上诉人新宇房地产公司的委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林延庆上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4653号民事判决，改判新宇房地产公司支付违约金189,072元。2.本案诉讼费用由新宇房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院将新宇房地产公司的承诺书认定为双方协议的变更与事实不符。新宇房地产公司因自身原因不能为林延庆办理产权证，在林延庆一再维权的情形下才迫于压力于2015年10月21日作出单方承诺。一审法院将新宇房地产公司所作的《承诺书》认为双方变更协议明显不符合事实，《承诺书》恰恰引起了诉讼时效的中断。因此，一审法院将此时间点作为新宇房地产公司违约起算的时间是错误的。二、一审法院对林延庆违约金请求权的诉讼时效的认定错误。新宇房地产公司与林延庆于2010年10月25日签订合同，约定房屋交付360天内办理房屋产权证，当日房屋交付使用后，新宇房地产公司至今未履行该义务。林延庆与该小区居民多次与新宇房地产公司交涉，要求办理房产证并赔偿违约金。但新宇房地产公司置之不理，林延庆多次且不间断的向政府信访部门反映情况，直至最后落实无籍房政策才得以办理房照。因此，新宇房地产公司的违约状态一直持续，林延庆的诉讼时效也因连续中断而未过期。一审法院以诉讼时效为由只支持林延庆不到三年的请求权无理无据。三、根据以上事实，林延庆应按照合同约定支付违约赔偿金，且按照6%的年利率计息至给付之日止，截止上诉之日为189,072元。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明并予以纠正，维护林延庆的合法权益。新宇房地产公司辩称，林延庆的一审诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，且不存在中止、中断进行，应依法驳回其诉讼请求。一审判决错误，从2016年7月4日保护到2018年12月21日适用法律错误。本案中，林延庆是以新宇房地产公司2015年12月25日的《承诺书》为前提条件起诉，并把《承诺书》作为主张逾期办证违约金的主要证据，但却不按照法律规定在2015年12月26日知道自己的权益被侵害后三年内向法院主张诉讼权利，明显的是对追讨违约金权利的放弃。结合一审证人翟凤众的出庭证言更加明确，林延庆等除该小区已在时效期内主张权利的42户业主外，所有的业主对自己的诉讼权利进行了放弃。这种放弃注定了林延庆等人的诉讼请求不受法律保护，超过诉讼时效起诉应依法驳回。但一审法院却又违反其论述及法律明确规定，从2016年7月4日保护到2018年12月21日，显然适用法律错误。综上，林延庆的一审诉讼请求已超过了法定诉讼时效，且不存在中止、中断的证据，其请求不受法律保护，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回林延庆的一审全部诉讼请求。林延庆向一审法院起诉请求：1.要求新宇房地产公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金179,225元。2.本案诉讼费用由新宇房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年10月25日，林延庆与新宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，新宇房地产公司将其开发建设位于松原经济技术开发区富苑小区第4幢1-2越10号楼房以393,900元的价格出售给林延庆。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第XX项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.——。合同签订当日房屋交付使用。2015年10月21日，富苑小区全体业主与新宇房地产公司达成协议，新宇房地产公司承诺于2015年12月25日办理完富苑小区房地产总证。2018年12月21日，富苑小区能够办理产权登记。一审法院认为，林延庆与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。新宇房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人林延庆，协助买受人林延庆办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。新宇房地产公司辩解系政府的原因导致其逾期办证，但新宇房地产公司没有提供充分的证据予以证实，该辩解不予支持。新宇房地产公司给林延庆的承诺属于双方协议变更办证时间为2015年的12月25日，因新宇房地产公司未在约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人签订的合同中没有约定逾期办证处理方法，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故林延庆请求按年利率6%计算违约金合理。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。林延庆应自2015年12月26日起知道自己权利被侵害，林延庆于2019年7月4日向法院提出诉讼请求，2016年7月4日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。2018年12月21日能够办理产权登记，所以2018年12月21日之后林延庆可以自行办理产权转移登记，故逾期办证违约金应计算至2018年12月21日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：新宇房地产公司于本判决生效后立即给付林延庆房屋逾期办证违约金，自2016年7月4日起至2018年12月21日止，以购房款393,900元为基数按年利率6%支付利息,即为58,146.12元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,884元，由林延庆与新宇房地产公司均担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，林延庆与新宇房地产公司于2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应依约行使合同权利、履行合同义务。本案争议焦点为：1.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点如何认定，即林延庆主张案涉房屋逾期办证违约责任是否发生诉讼时效中断。2.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期如何认定。关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点。林延庆与新宇房地产公司在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。新宇房地产公司将案涉房屋交付给林延庆后，未按照合同约定期限将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。经富苑小区业主上访反映，新宇房地产公司于2015年10月21日具《承诺书》，承诺于2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务……”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《承诺书》系新宇房地产公司同意履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的意思表示，故2013年10月21日至2015年10月21日期间的逾期办证违约金发生诉讼时效中断，2013年10月21日起的逾期办证违约金的诉讼时效自2015年10月21日重新计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”林延庆于2019年7月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2013年10月21日至2016年7月4日期间的逾期办证违约金因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护。故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点为2016年7月4日。关于林延庆主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断。二审中，林延庆提交松原市信访局于2019年10月24日出具的《证明》，证实盖凤娥等人在2013年1月至2019年10月期间，多次到松原市信访局反映富苑小区开发企业违反合同约定，未为业主办理房屋产权登记等相关问题。该《证明》虽载明部分业主曾多次到松原市信访局主张权利，但并未明确该部分业主包括林延庆。林延庆未能提供证据证实其曾向有关部门或新宇房地产公司主张权利，故对其主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断，本院不予支持。关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期。林延庆与新宇房地产公司对2018年12月21日起案涉房屋能够办理房屋产权登记，均无异议，即新宇房地产公司于2018年12月21日已履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的义务，故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期为2018年12月21日。关于新宇房地产公司提出林延庆的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回的请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”新宇房地产公司在法定上诉期内对一审判决未提出上诉，故对其要求撤销一审判决，驳回林延庆诉讼请求，本院不予审查。综上所述，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，一审法院判决新宇房地产公司以购房款393,900元为基数，自2016年7月4日起至2018年12月21日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当。林延庆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,884元，由林延庆负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年十二月二十六日书记员  邹仕尧