石家庄市井陉矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0107民初574号 原告：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市井陉矿区中纬路东，统一社会信用代码91130107347740235M。 法定代表人：高红霞，执行董事。 委托诉讼代理人：刘月，女，1995年4月7日出生，汉族，住秦皇岛市昌黎县，该公司员工。 被告：冯雪林，男，1967年1月29日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：路学波，河北崇睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵越，河北崇睿律师事务所律师。 原告石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称方寸物业）与被告冯雪林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方寸物业委托诉讼代理人刘月、被告冯雪林委托诉讼代理人路学波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方寸物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3016元及违约金2000元，共计5016元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告冯雪林系石家庄市井陉矿区君悦湾小区6-3-202的业主，建筑面积为109.26平方米。2017年8月17日原告与君悦湾小区开发商签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，收费标准为物业费0.8元/月/平方米建筑面积，电梯费0.35元/月/平方米建筑面积。合同还约定物业服务费用每半年交纳一次，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应每日按迟交额的3%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年10月1日至2019年9月30日的物业服务费3016元，违约金我方自愿主张2000元，共计5016元。经原告多次催要，被告推托至今，特诉至法院。 被告冯雪林辩称，一、原被告之间不成立以《君悦湾前期物业服务合同》（以下简称方寸物业服务合同）为基础的合同法律关系。2015年9月30日，答辩人与石家庄道和物业服务有限公司签订了君悦湾小区前期物业服务协议，该协议真实有效且已经真诚履行。2017年时原告与开发商签订的所谓前期物业服务合同不属于我国法律规定的前期物业服务合同，首先，合同性质的认定不可能仅仅参照双方合同的合同名称，即便合同名为“前期物业服务合同”，但实际上并不符合相关法律对前期物业服务合同的定性。其次，物业服务合同之所以存在前期物业合同这一特殊形式，一方面是因为实践中从建设单位开始销售商品房到召开全体业主大会之间往往存在一定的时间差，在这段时间内，由于相应的房产出售率未达到法定条件或因其他原因，客观上无法召开业主大会而成立业主委员会，这就有必要由开发建设单位或出售单位与物业服务企业订立前期物业服务合同来为社区提供物业服务；另一方面，因为大部分房产尚未出售，在建筑物区分所有权的情况下，大量房屋仍属于建设单位所有，所以开发商签订前期物业服务合同也存在房屋所有权的基础，因此在所有权转移之前物业费亦由开发商承担，但在所有权转移后由实际享受物业服务的业主承担，这一点是前期物业的特殊性所在。最后，法律赋予了建设单位与物业公司签订前期物业服务的权利，业主应当受到其约束，但同时法律也明确规定了业主作为所有权人有自行选聘物业的权利并对物业的选聘有最终的决定权。具体可以参见《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《石家庄市物业管理条例》第二十四条“前期物业管理，指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具有资质的管理，订立前期物业服务合同，业主或业主委员会与物业签订合同时前期物业服务合同即行终止。”上述条款已经明确表明了可以由开发商签订的所谓前期物业服务合同是在业主或者业主大会与物业服务企业签订物业服务合同之前才存在的，并且该合同在业主或业主大会签订物业服务合同后即行终止，因而开发商与物业服务企业签订的合同也不可能当然的覆盖或效力高于业主或业主大会签订的物业服务合同。综上所述，就本案事实而言，并不存在法定的开发商可以自行与物业服务企业签订前期物业服务合同的情形，开发商与原告签订物业服务合同时既不满足入住率不足50%开发商还保留大部分房屋所有权的情形，也不属于业主、业主大会尚未签订物业服务合同的情形。本案中原告与开发商河北金通房地产开发有限公司签订的方寸物业服务合同系2017年8月所签定，而涉案小区君悦湾小区2013年出售，2015年入住率已经过半且全体业主在购房时均与案外人石家庄道和物业服务有限公司签订了有效的物业服务合同且双方已经适当履行合同达两年，其效力期限至业主委员会成立为止。因此开发商与原告签订的合同并不属于规范意义上的前期物业服务合同，不能依据相关法律对业主产生物业合同的拘束力。答辩人对该合同不予认可，该合同对答辩人没有拘束力。 二、即便方寸物业与答辩人形成事实上的法律关系，为答辩人提供一定程度的物业服务，也不应当按照方寸物业提供的服务合同为收费依据，应当按方寸物业对君悦湾小区业主实际提供的物业服务内容确定收费数额。方寸物业对君悦湾小区提供的服务应当由其举证证明，按照方寸物业对君悦湾小区实际提供的物业服务内容确定收费数额。但方寸物业并未实际为君悦湾小区提供物业服务。截至2019年10月19日，君悦湾小区内存在以下现状：电梯门口、走廊灯、楼宇门存在多处损坏，长时间无人修理。墙皮脱落无人修理、消防设备无人养护、多处电线在外裸露，小区内车辆停放管理混乱。小区环境卫生差，长时间无人清扫，小区内无保安巡逻，没有门卫，小区存在多项安全隐患。方寸物业即便存在一定程度的物业服务亦未达到法律要求的最低标准，参照石家庄物业服务等级第四级尚不达标，小区业主不应当按照方寸物业提供的服务合同支付物业费。 三、方寸物业与答辩人之间不存在合同关系，即便方寸物业实际为答辩人小区提供一定限度的物业服务，方寸物业提供服务亦不达标，且方寸物业非法入驻答辩人小区存在过错，答辩人不应向其支付违约金。 四、电梯系全体业主共有，被告未经法定程序入驻君悦湾小区后，擅自设置门禁卡，致使业主无法使用电梯，侵犯业主的合法物权。如原告对电梯进行了维保工作，电梯维保费应考虑原告侵犯小区业主物权情形，并按照石家庄市电梯费用收费标准0.3元/平方米/月的基础上进行下调。 本院经审理认定事实如下：被告冯雪林系井陉矿区平涉路东君悦湾6号楼3单元202室业主，该房产住宅面积97.81平方米，仓储面积11.45平方米，共计109.26平方米；该房产另一共同共有人为焦密清。2017年8月17日，河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业）为前期物业服务公司，与彰峰物业签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，具体收费标准为多层住宅0.8元/月*平方米、电梯维保费4.2元/年*平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主与物业使用人应分别在每年的6月份和12月份各交纳一次，并且要在当月内履行交纳义务，否则视为逾期；未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准支付违约金……2017年9月18日彰峰物业变更名称为方寸物业，并办理变更登记，2017年10月23日方寸物业在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局对物业管理项目备案，随即方寸物业将变更后物业公司名称、物业的收费标准等在小区公告栏进行公示。庭审中，被告冯雪林认可自2017年10月1日至2019年9月30日未向方寸物业交纳过物业服务费。 另查，井陉矿区君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。 以上事实，有原告提交的房地产权登记信息、君悦湾前期物业服务合同、公告栏照片、准予变更登记通知书、石家庄市物业管理项目备案表、井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初260号民事判决书等及原、被告开庭陈述在案为凭，并经开庭质证，可以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，金通公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，其与彰峰物业签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；彰峰物业依法变更名称为方寸物业，则方寸物业即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。被告冯雪林作为君悦湾小区业主，金通公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。对于被告主张的全体业主已经与道和物业签订前期物业服务合同、与本案原告不存在物业服务法律关系等，本院认为，道和物业作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，被告与道和物业签订的前期物业服务协议便终止履行，金通公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力，故被告以此拒绝向方寸物业交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告冯雪林如认为方寸物业的服务存在瑕疵，可向方寸物业反映，或者通过业主委员会或居民委员会向方寸物业提出协商改进意见，而不应该成为被告冯雪林拒交物业费的理由。 小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告冯雪林以原告方寸物业服务不合标准长达两年之久拒交物业费，不仅损害了方寸物业的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。 关于被告拖欠物业服务费的具体金额，被告自2017年10月1日起未缴纳物业费，自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月+0.35元/月）×（97.81+11.45）平方米×21个月=2638.62元。在2019年6月之前，本院曾审结多起原告方寸物业与君悦湾小区其他业主的物业服务合同纠纷案件，在多份生效判决中明确写明“原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主满意”，但时隔数月，原告在判决送达后仍未全面改进、整体提升服务质量以达到业主满意，其本身存在过错，故对于原告主张的2019年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费用应适当予以扣减，本院酌定该期间收费标准按照合同约定价格90%收取为宜，即（0.8元/月+0.35元/月）×90%×（97.81+11.45）平方米×3个月=339.25元；以上共计2977.87元，对原告请求的超出部分本院不予支持。 关于原告主张的违约金，鉴于本案纠纷的引起原被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对违约金部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告冯雪林自本判决生效之日起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业费2977.87元； 二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，已减半收取25元，由原告石家庄方寸物业服务有限公司承担10元，被告冯雪林承担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  崔利平 二〇一九年十二月二日 法官助理宋丽媛 书记员张敏 ——