北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初4846号原告:林元枫，男，1991年9月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田海叶，北京瀛和律师事务所律师。被告：芦楠，男，1982年3月18日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：侯征，男，1978年10月24日出生，汉族，现在北京市监狱管理局清河分局柳林监狱服刑。委托诉讼代理人：时博，女，1975年8月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区，北京市西城区第二、一社区推荐。原告林元枫与被告芦楠、第三人侯征债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林元枫的委托诉讼代理人田海叶，被告芦楠，第三人侯征的委托诉讼代理人时博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林元枫向本院提出诉讼请求：1.撤销芦楠处分名下的北京经济技术开发区101号房屋买卖行为；2.请求判令芦楠承担本案诉讼费用。事实和理由：我系芦楠的债权人并经生效判决确认，芦楠在借我钱款到期后均未归还，后我在与芦楠民间借贷纠纷案判决执行过程中，发现芦楠于2015年4月将其名下北京经济技术开发区101号房屋（以下简称101号房屋）过户给了侯征，据悉侯征并未支付相应对价。根据法律规定，债务人为了逃避债务，无偿转让财产或以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人可以请求让人民法院撤销。故我为维护自身合法债权的得到实现，故诉至法院。芦楠辩称：我同意林元枫的诉讼请求。同意撤销我方与侯征的房屋买卖合同。侯征把我关到他位于西直门的办公室一天，胁迫我签订101号房屋的买卖合同。我通过张晓佳认识的侯征，他说侯征是做高利贷的，张晓佳帮我找了边某做抵押贷款，我把101号房屋抵押给了边某向他借款320万元，把320万元投资给张晓佳的公司，后来张晓佳跑了，据说张晓佳是贷款公司的法定代表人，是侯征的情人，公司以前是侯征的，公司叫隆兴时昌公司。张晓佳跑了，我就去找侯征，他就什么都不承认，说张晓佳不是公司的人，也不认可我的钱投给公司了，跟他没有任何关系。侯征就让我还边某的320万元借款，先把我的奔驰车扣了，价值20多万，还有一辆摩托车价值30万元，还有一笔现金大概有100多万，侯征让我转给了赵辉。这些钱还了侯征说不够，又让我把101号房屋给他。然后我就在亦庄房屋交易大厅跟他签了买卖合同，把房屋过户给他了。当时房屋上已经都没有抵押了，是谁解押我不知道。之前我借边某的320万元，边某通过银行账户向我转账320万元，我每月都将利息16万元转给张晓佳让她还给边某。我把房屋过户给侯征的时候，双方没有说房屋折价多少钱，也没有说是否已经还清债务。我手中没有我与边某的借款合同，都在东方公证处，我每月按照月5%偿还利息，一直到我过户之前。据我了解，边某的老板应该跟侯征认识，张晓佳在刑事判决中认可向侯征支付2000万元。侯征述称：一、侯征作为与芦楠之间的借款债权人的身份事实成立，不存在虚假借款问题。芦楠及其亲属韩芳与债权人胡某和边某之间的借款合同成立，并办理了相关房屋抵押权登记。在之后解除抵押登记过程中，作为芦楠及其亲属韩芳债权人的胡某和边某之间在没有收到抵押权对应的债权时是不会同意解抵押，也就无法完成解抵押程序，更不可能完成后面的房屋买卖交易。本案中，胡某和边某抵押权对应的债权的实现是侯征作为第三人身份代为履行实现的，这个事实也为芦楠及其亲属韩芳的债权人胡某和边某所确认。合同主体已经变更，第三人成为合同当事人。本案中的芦楠及其亲属韩芳与债权人胡某和边某之间的借款合同关系变更为芦楠及其亲属韩芳与债权人侯征的关系，债务人是芦楠及其亲属韩芳，债权人是侯征。二、侯征与芦楠之间的《存量房买卖合同》不存在低价转让问题。对于合同规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，侯征与芦楠签订《存量买卖合同》的时间为2015年4月23日，但是按照大兴区税务局二手房交易政府指导最低价格，101号房屋所在地的政府指导最低价格为每平方米1.45万元左右，而侯征与芦楠签订的《存量房买卖合同》体现成交价格为232万余元，折合每平方米2.15万元，远远高于当时政府最低指导价格。因此，侯征与芦楠之间的房屋交易不存在过低价格转让的问题。三、侯征与芦楠之间《存量房买卖合同》中载明的交易价格不是实际交易价格，而是市场当时的交易惯例价格体现，本次交易，实际上是以房抵近600万元债务的一种商业行为。侯征已经代债务人芦楠及其亲属韩芳履行了近600万元的债务。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：芦楠与曹珊原系夫妻关系，韩方、曹明系曹珊之父母。2014年9月2日，案外人姜敏（出卖人）与芦楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定芦楠以227万元价格购买101号房屋。2014年9月3日，芦楠取得101号房屋的所有权。2014年9月16日，芦楠与案外人边某签订《借款合同》，约定芦楠向边某借款320万元，于2014年12月15日还清，借款利息为月息1.8%；芦楠将101号房屋作为抵押向边某提供担保，并办理抵押登记手续。双方同时在北京市东方公证处办理赋予《借款合同》强制执行效力的公证文书。同日，韩方、曹明与案外人胡某签订《借款合同》，约定韩方、曹明共同向胡某借款280万元，于2014年12月15日还清，借款利息为月息1.8%；韩方将其名下位于北京市朝阳区0904的房屋作为抵押向胡某提供担保，并办理抵押登记手续。双方同时在北京市东方公证处办理赋予《借款合同》强制执行效力的公证文书。2015年4月22日，芦楠与边某签订《抵押合同解除/终止协议》，申请抵押权注销登记。2015年4月23日，芦楠与侯征签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为232.98万元，并于2015年4月24日办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权人登记为侯征。2016年6月2日，林元枫以民间借贷纠纷为由将芦楠、曹珊诉至本院，本院经审理，认定林元枫与芦楠之间存在民间借贷关系，并判令芦楠于判决生效之日起十日内偿还林元枫借款372.15万元及利息。该判决已生效。林元枫曾于2016年6月16日将芦楠、侯征以债权人撤销权纠纷为由诉至本院，要求撤销芦楠处分101号房屋买卖行为，后于2016年10月14日申请撤诉。现再次诉至本院。关于芦楠的债务情况，侯征主张韩方、曹明与胡某所涉借款实际借款人为芦楠，芦楠在同一时间办理两笔借款，一笔系以自己的名义与边某签订借款合同，借款320万元。另一笔系以韩方、曹明的名义与胡某签订借款合同，借款280万元，这两笔借款均由芦楠本人使用，并由其代芦楠分别向边某及胡某清偿。在（2016）京0106民初12813号案件审理过程中，侯征还申请证人边某、胡某出庭作证。在庭审过程中，边某作证称，经案外人赵鹏介绍，芦楠将涉案房屋以其为抵押权人设定抵押，向其借款300万元，其中，其本人实际出借150万元，侯征实际出借150万元，后侯征将钱还了，房屋解了抵押，故其同意将101号房屋过户给了侯征；胡某作证称，其所在公司与侯征有过合作，侯征的单子在其公司做。当时实际出借款项280万元，以其名义与韩方、曹明签的合同，钱是公司直接转给韩方，并以其为抵押权人办理了房屋抵押登记，并做了公证文书。最后侯征还了这280万元，房屋也解抵押了。芦楠认可上述两笔借款均系其本人实际使用。关于芦楠的还款情况，芦楠表示其取得上述两笔借款后，将款项交由张晓佳投资，张晓佳承诺以月息8%计息。张晓佳出事后，侯征要求其偿还边某和胡某的欠款共计600万元。其向案外人张岩转款40.5万元，向赵鹏转款8.9万元，并将一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车交由侯征抵债，这两辆车实际价值为22万元左右。侯征表示芦楠曾偿还90万元本金，亦认可芦楠提供的一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车抵债。侯征称奔驰smart汽车卖了7万元，摩托车卖了5.5万元，一共13万元左右，并不确定芦楠向张岩、赵鹏转款的行为是为600万元债务还款，因为芦楠与张晓佳之间还有其他经济往来。即使芦楠转款行为均为向侯征还款，芦楠还拖欠其本金470余万元。侯征认为仍尚不能抵销全部债务，故将101号房屋过户，以房抵债。另，芦楠称其实际是通过链家花费488万元向姜敏购买101号房屋，同时支付链家中介费12万元，除了10万元定金，其他款项通过工商银行账户支付，付款时间是2014年9月份。房屋购买后进行装修花费大概150万元，但没有书面装修合同，对此也未提供相关证据佐证。关于101号房屋抵债的价格，侯征表示其与芦楠买卖101号房屋时房价约为460万元至470万元，为此过户时其还支付了30万元的过户费，购房合同所写购房款仅为了避税。芦楠两笔借款的本金共计600万元，还了90万元，还剩510万元，再加上其承担的过户税费30万，实际上还不足以偿还欠款。芦楠表示侯征代其清偿其向边某，以及代韩方、曹明向胡某所负的债务，但清偿数额不清楚。房屋过户后，边某或胡某也未再向其追讨债务且房屋抵押手续均已解除。另查，2016年12月29日，案外人张晓佳因涉嫌合同诈骗罪等，被北京市人民检察院第一分院提起公诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01刑初103号刑事判决书，该判决经审理查明事实一：被害人芦×证明：其被张晓佳诈骗了2000余万元……张晓佳单独跟其说，她和她前男友侯×合伙开了一家隆兴时昌投资管理有限公司（以下简称隆兴时昌公司），对外放贷，让其给她投资，其就把其和其爱人名下的两套房抵押给侯×找的一家典当行，借款600万元，月息5%，600万元都给张晓佳了……2015年3月，张晓佳突然消失了，其给侯×打电话说张晓佳让其投资返利之事，侯×说根本没这事，其才知道被骗了。该判决经审理查明事实二：证人侯×的证言证明：隆兴公司是其实际控制的公司，时博不参加公司的经营，只是用她名字注册，公司经营的业务主要是个人借贷，主要是对典当行……张晓佳在公司兼职财务……公司和张晓佳没有签劳动合同，公司从来没有向外吸引客户投资并承诺高额返利……这是张晓佳的个人行为……。该判决经审理查明事实三：被告人张晓佳的供述：其和侯×为情人关系，侯×和其说让其向身边的朋友借款，投资公司进行放贷……侯×做放贷生意，由于几千万元收不回来了，侯×就让其找芦×和贺×借款，芦×知道其和侯×是做放贷的，就跟着其合伙做放贷……侯×让其跟芦×、贺×借钱拿来放贷……这7500万元中，2000万元给了侯×，3000万元付给了投资人利息，自己用了2500万元。法院认为，被告张晓佳以非法占有为目的，在签订及履行合同过程中，采取虚构事实、隐瞒真相的手段，骗取他人财物，其行为已构成合同诈骗罪，并判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。再查，经向大兴区地税局询价，2015年4月至5月期间，涉案房屋的核定计税价格为2.13944万元每平方米。本院认为，债务人不当处分自己的财产或权利，对债权人造成损害的，债权人可以请求法院对债务人的相关行为予以撤销。依据法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，或以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以要求人民法院撤销。本案的争议焦点之一在于，侯征对芦楠是否享有债权。对此，本院认为，经本案法庭查实及生效判决（2016）京01刑初103号刑事判决书认定，芦楠将101号房屋抵押向边某借款320万元，将其前妻母亲韩芳名下房屋抵押向胡某借款280万元，并将以上款项交由案外人张晓佳投资。后因张晓佳涉嫌合同诈骗，芦楠无法按约向边某还款，对于韩芳向胡某的借款，因该款项实际被芦楠使用，芦楠愿代为还款，本院对此亦不持异议。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。依据查明的事实，对于芦楠向边某，以及代韩芳向胡某所负的债务，边某、胡某均认可侯征已经代为偿还，后续也未向芦楠再追讨债务。且芦楠主张，其向案外人张岩转款40.5万元，向赵鹏转款8.9万元，以及将一辆奔驰smart汽车与一辆摩托车交由侯征均系针对600万债务的还款付息行为。综上可以认定，边某、胡某已将对芦楠的债权转让给了侯征，三方对此均已知晓并已实际转让。债权人行使债权人撤销权的前提是债务人有无偿转让财产、放弃到期债权、以明显不合理低价转让财产的行为，且该行为对债权人造成损害。林元枫作为原告、债权人，对此负有举证责任。因此，本案的争议焦点之二在于，芦楠向侯征转让101号房屋的事项是否属于系无偿转让财产，或以明显不合理的低价转让财产的情形。对此，本院认为，依据相关法律规定，对于“明显不合理的低价”的判断，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，并结合相关因素综合考虑予以确认。一般认为，转让价格不到交易时交易地的指导价或者市场指导价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，芦楠、侯征均认可，芦楠向侯征转让房屋的对价系侯征受让的600万债务及法定利息中尚拖欠的款项。对于芦楠与侯征为转让101号房屋签订的买卖合同的性质，芦楠虽主张系受胁迫签订，但并未依照相关规定提起诉讼予以撤销，故该合同系当事人真实意思表示。2014年9月2日，芦楠向案外人姜敏购买涉案房屋的网签成交价格为227万元，芦楠未提供购房时银行转账交易流水，但其主张实际购买价格为488万元。2015年4月22日，芦楠向侯征转让房屋的网签成交价格为232.98万元。而芦楠对侯征欠付债务总额为本金600万元以及符合法律规定的利息。对于芦楠的还款情况，既使侯征对芦楠向案外人张岩、赵鹏转款均视为向其本人还款，代为偿债的奔驰smart汽车、摩托车均按芦楠心理预期折价，芦楠尚欠侯征448万元本金及符合法律规定的利息。故结合芦楠先前购买101号房屋价格、大兴区二手房交易政府指导价等相关因素综合考虑，芦楠向侯征转让债权的行为不属于法律规定的债务人无偿转让财产、放弃到期债权、以明显不合理低价转让财产的行为，林元枫对此也未提供充足的证据加以证明，故本院对其主张不予支持。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。林元枫于2016年6月第一次起诉要求撤销芦楠与侯征之间的转让房屋行为，后申请撤诉，表明其以自己的行为放弃撤销权而导致撤销权的消灭。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、七十五条、七十九条、八十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回林元枫的诉讼请求。案件受理费70元，由林元枫负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  倪 燕审 判 员  綦宗霞二〇一九年十二月二十八日法官助理  卢文婷书 记 员  王跃佳