河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24768号上诉人（原审被告、反诉原告）:晋洋洋，女，1991年1月14日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：刘晓芳，河南英泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高卫卫，男，1985年10月29日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：赵朝，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人晋洋洋因与被上诉人高卫卫房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。晋洋洋上诉请求：1.请求撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院作出的(2019)豫0192民初3823号民事判决，依法改判原审判决第二项为晋洋洋返还55042.51元(不服金额为32990元);2.二审诉讼费等由高卫卫承担。事实与理由：一、晋洋洋主张的违约金不违反法律规定，一审法院对违约金的认定过低。高卫卫未按照合同约定支付第二笔购房款且在晋洋洋给予宽限期后仍不履行已构成违约，导致合同目的不能实现。晋洋洋主张违约金额不足以弥补给其造成的损失，且主张的违约金已经按照合同约定予以核减，并不违反法律规定。二、有关家具款的转账附言“家具费”双方均予以认可，家具系双方买卖交易且已履行完毕并由高卫卫实际占有使用，高卫卫已享有对家具的所有权，一审法院仍判决晋洋洋返还家具款违背双方意思自治，判决错误。涉案家具买卖系双方真实意思表示下的一种订立合同行为，合法有效。一审中双方均认可转账15000元系买卖家具费用，且屋内家具由高卫卫实际占有使用一年多。高卫卫转账附言的同时已明知其在实施买卖家具的行为并已实际履行完毕，高卫卫已享有对家具的所有权，故房屋买卖合同解除后高卫卫有权自行处置家具。一审法院的判决违背了双方意思自治，损害了晋洋洋的合法权益。三、高卫卫居住期间导致地板损坏，晋洋洋有权要求其恢复原状或赔偿损失，一审法院应对该损失予以认定。四、一审法院判决由晋洋洋承担大部分案件受理费不具有合理性。高卫卫辩称，一、首先并非高卫卫违约，双方关于剩余购房款的支付已经另行达成新的合意，是晋洋洋提出变更合同内容才导致原合同无法继续履行。高卫卫基于多方面因素考虑，没有提起上诉，但一审法院认定高卫卫违约，并按照年息标准24％的标准计算违约金已经充分保障了晋洋洋的利益。晋洋洋的上诉没有任何事实及法律依据。1.即便认定高卫卫违约，一审法院已经酌定按照民间借贷中法律支持的最高利息标准即年利率24％的标准计算违约金。在晋洋洋无证据证明其实际损失高于该标准的情况下，不存在违约金认定过低的问题。2.法院同时判令高卫卫返还晋洋洋按照每个月1400元的标准计算13个月的租金18200元以及此期间的物业费2446.49元。一审法院按照高于当地平均租赁价格的标准计算租金损失，同时又额外支持晋洋洋物业费的损失，晋洋洋已经不是权益得到保障，而是已经额外受益。二、关于家具费的问题，一审法院处理得当。一方面，判决中已经明确“在计算涉案房屋损失时是按照带家具房屋所产生的损失”，承租人租赁房屋当然有权使用房屋内的家具;另一方面，家具依托于房子而产生价值，当时晋洋洋要求高卫卫支付家具费也是基于双方之间的房屋买卖行为，而此时，双方均同意解除合同，双方买卖家具的基础已经不存在，且双方关于家具范围的认定也不一致，再要求双方履行家具买卖合同已经不合情理。一审法院也明确为了便利各方当事人做出如此裁决。三、关于地板损失及诉讼费承担的问题。地板损失，晋洋洋并不能提供证据予以证明，何处损失、何时损失、损失金额多少都没有客观证据。诉讼费，系法院依据诉讼胜诉败诉情况认定，本案中晋洋洋一审中的诉求大部分未得到支持，应当承担相应的诉讼费用。综上，晋洋洋的上诉请求没有事实及法律依据，应当依法驳回其上诉，维持原判。高卫卫向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除高卫卫与晋洋洋于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》；2.晋洋洋返还高卫卫所支付的购房款首付款115，000元及不动产办证费384元；3.晋洋洋赔偿高卫卫因丧失购房机会而形成的损失（房屋差价损失）50000元；4.诉讼费由晋洋洋承担。晋洋洋向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除高卫卫与晋洋洋于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》；2.高卫卫支付《房屋买卖合同》违约金20，000元；3.高卫卫向晋洋洋支付涉案房屋一年零一个月房租18，200元、物业费2446.49元、地板损坏费3000元，共计23，646.49元；4.高卫卫返还涉案房屋的钥匙；5.晋洋洋不退还高卫卫已支付的购房款100，000元。一审法院认定事实：2018年5月17日，晋洋洋与高卫卫签订《房屋买卖合同》，合同约定，晋洋洋自愿将其位于郑州航空港区郑港一路北侧，郑港二街东侧中建森林上郡1栋9层905的房产及土地使用权，建筑面积是86.86平方米，以人民币柒拾叁万捌仟元整的房款（小写738，000）出售给高卫卫。总房款柒拾叁万捌仟元整包括装修、契税、维修基金等合同签订前的所有费用，晋洋洋不得以其他任何形式向高卫卫索要款项。在晋洋洋、高卫卫双方正常过户前，晋洋洋的月供和过户时的房产解押由晋洋洋负责，与高卫卫无关，正常过户时产生的税费包括个人所得税、契税、抵押登记费、产权登记费、评估费、按揭服务费、抵押费、银行代办费、中介费由高卫卫负责。2018年5月17日，高卫卫向晋洋洋首付贰拾贰万壹仟肆佰元整（221，400）作为购房首付款，分两次付清。第一次付款在2018年5月31日前高卫卫向晋洋洋支付壹拾万元整（小写100，000）；第二次付款在2019年5月31日高卫卫向晋洋洋支付壹拾贰万壹仟肆佰元整（小写121，400）。在办理过户手续之前出现任何高卫卫违约及第二次付款未及时到账，晋洋洋不退还高卫卫贰拾万元整（小写200，000）的购房首付款，如在2019年7月1日后因高卫卫原因不能正常过户，之后甲方的月供中的银行利息部分由高卫卫承担，直至可以正常过户。晋洋洋与高卫卫任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，承担对方第六条的违约金，且负担对方由此而引起的损失和费用。本合同自双方签字之日起生效。2018年6月份，晋洋洋将涉案房屋交付给了高卫卫。2018年5月17日，高卫卫向晋洋洋银行转账30，000元，交易附言为“第一次房款付款1”。同日，晋洋洋出具收据一张，收据载明“今收到高卫卫买房订金30，000元整（叁万整）以银行转账方式。晋洋洋2018.5.17”。2018年5月29日，高卫卫向晋洋洋银行转账70，000元。2018年6月8日，高卫卫向晋洋洋转款5000元，转款附言“家具费第一次”。2018年9月8日，高卫卫向晋洋洋转款10，000元。2017年11月24日，河南中建物业服务有限公司航空港区分公司向晋洋洋出具收据，载明涉案房屋2017年12月1日至2018年11月30日物业费2084.6元。2019年1月18日，高卫卫为涉案房屋补交房款304元，交不动产办证费80元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。高卫卫诉至该院要求解除其与晋洋洋签订的《房屋买卖合同》，后晋洋洋于2019年8月19日提起反诉要求解除其与高卫卫签订的《房屋买卖合同》，该反诉状于2019年8月31日送达高卫卫，视为双方达成解除合同的合意，双方签订的《房屋买卖合同》于2019年8月31日解除。关于违约责任，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高卫卫与晋洋洋约定高卫卫在2019年5月31日向晋洋洋支付剩余首付款121，400元，高卫卫未在约定的时间支付剩余首付款，构成违约，高卫卫应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在《房屋买卖合同》中约定，在办理过户手续之前出现任何高卫卫违约及第二次付款未及时到账，晋洋洋不退还高卫卫200，000元的购房首付款，且负担对方由此引起的损失和费用。庭审中高卫卫称双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。另，晋洋洋提供的其与高卫卫的聊天记录显示，因高卫卫未能在约定的履行期支付剩余首付款，晋洋洋给予高卫卫一周宽限期，即在2019年6月8日将剩余的首付款支付完毕。2019年6月13日，高卫卫称其已经筹到钱，并称剩余首付款会于6月25日前支付完毕。综合考虑高卫卫逾期时间及其实际情况，该院认为双方约定过分高于造成的损失，需将违约金予以调整。违约金酌情调整为以121,400元为基数，按照年利率24%计算，从2019年6月8日起至2019年8月31日止，违约金共计6705元。故晋洋洋主张不予退还高卫卫支付的100，000元，该院不予支持。晋洋洋主张20，000元的违约金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2018年6月，晋洋洋将涉案房屋交付给高卫卫，综合考虑房屋交付时间及涉案房屋附带家具房屋出租情况，该院酌定按照每月1400元的标准计算13个月租金，即高卫卫向晋洋洋支付损失18，200元。关于物业费，物业费是房屋所有人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮所产生的服务费用，其实际受益人为房屋的使用人，故晋洋洋主张高卫卫支付自2018年6月20日至起诉时的物业费2446.49元，该院予以支持。关于地板损坏费3000元，晋洋洋未提供证据加以证明该项损失，该院不予支持。庭审中，高卫卫称其愿意将涉案房屋的钥匙返还给晋洋洋，即交还涉诉房屋，故晋洋洋的该项诉请，该院予以认可。关于高卫卫为涉案房屋补交房款304元及交不动产办证费80元，因该两项费用与涉案房产联系紧密，双方合同解除后，高卫卫将涉案房屋交还给晋洋洋，高卫卫为涉案房屋补交的房款及办证费晋洋洋应返还给高卫卫。关于高卫卫向晋洋洋支付的标注有家具费的5000元及双方均认可的高卫卫转款10，000元，庭审中，原、被告均认可2018年9月8日高卫卫向晋洋洋银行转账10，000元，晋洋洋称系沙发、三个空调、洗衣机、冰箱、衣柜、餐桌、电视柜、床等家具款，高卫卫认可涉案房屋有沙发、空调、洗衣机、冰箱、衣柜、床，该10，000元款项与5000元转账附言“家具费第一次”及晋洋洋的陈述吻合，故对晋洋洋的辩称，该院予以采信。合同解除后，高卫卫将涉案房屋交还晋洋洋，为便利各方当事人，涉案房屋内的家具仍归晋洋洋所有，因在计算涉案房屋损失时是按照带家具房屋所产生的损失，故该15，000元应退还高卫卫。关于高卫卫主张的50，000元的损失，因本案系因高卫卫违约所致，且其提供的证据不足以证明其损失，该院不予支持。综上，高卫卫向晋洋洋支付违约金6705元、物业费2446.49元及损失18，200元，共计27，351.49元。晋洋洋向高卫卫返还家具费15，000元、补交的房款304元、不动产办证费80元及房屋首付款100，000元，共计115，384元。折抵后，晋洋洋须向高卫卫支付88，032.51元。合同解除后判决生效前关于涉案房屋的其他纠纷，双方可本着诚实信用原则另行协商解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、晋洋洋、高卫卫于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月31日解除；二、晋洋洋于判决生效之日起十五日内向高卫卫支付88,032.51元；三、高卫卫于判决生效之日起十五日内将涉案房屋的钥匙交还给晋洋洋；四、驳回晋洋洋、高卫卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3606元，减半收取1803元，反诉案件受理费1586元，由晋洋洋负担2615元，高卫卫负担774元。本院二审期间，上诉人晋洋洋提交两组证据。第一组：物业现场作业证明一份；第二组：光盘一张及照片5张。证明目的：1.屋内地板缺失及大面积翘起、松动以及家具、墙面等不同程度损坏的事实，晋洋洋要求高卫卫支付地板损失合理合法。2.屋内家具高卫卫已实际使用产生磨损，且双方对家具买卖已交易完成家具款不应予以返还。被上诉人高卫卫质证称，首先晋洋洋所提交的该份证据不属于民事诉讼法中所规定的二审中的新证据，法院不应予以采纳。其次对于证据的真实性及关联性均有异议。关于巡查证明相关的巡查人员应当出庭作证客观说明情况。另外巡查时间为开庭前几天12月15日，而高卫卫在2019年的6月份已经搬出涉案房屋。关于地板损失的证明照片及光盘拍摄的时间地点无法确定，地板损失的原因是否与高卫卫有关也无法核实，不能证明系因高卫卫的原因而导致地板的损坏。本院认为，2018年5月17日晋洋洋与高卫卫签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均请求解除合同，一审法院予以解除适当。二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于一审法院酌定高卫卫应承担的违约责任是否适当问题。高卫卫未按照约定的时间支付剩余首付款，构成违约，高卫卫应当承担相应的违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定，在办理过户手续之前出现任何高卫卫违约及第二次付款未及时到账，晋洋洋不退还高卫卫200000元的购房首付款，且负担对方由此引起的损失和费用。晋洋洋主张高卫卫应当承担20000元违约金且晋洋洋不予退还已经收取的购房款100000元；高卫卫抗辩违约金过高，请求予以调整。一审法院综合考虑高卫卫逾期时间、逾期金额以及给晋洋洋造成的实际损失等情况，酌定以121400元为基数，按照年利率24%计算，从2019年6月8日起至2019年8月31日止，违约金共计6705元并无不当。关于一审法院判决晋洋洋退还高卫卫家具费是否适当问题。双方关于家具费的约定是基于晋洋洋与高卫卫之间的房屋买卖关系，晋洋洋现向高卫卫交付房屋带有家具，双方约定的家具费用系双方的真实意思表示，但家具处分依托于房屋买卖合同。房屋买卖合同解除，高卫卫已经搬离案涉房屋，且家具使用费用亦在高卫卫占有使用案涉房屋的租金损失部分予以考虑，一审法院判决晋洋洋退还家具使用费适当。关于晋洋洋主张的地板损坏费3000元问题，根据一、二审晋洋洋的举证，不足以证明地板损坏的程度、原因即具体损失金额等事实，本院不予支持。根据《诉讼费缴纳办法》的相关规定，人民法院有权根据具体情况决定当事人负担的诉讼费金额。一审判决诉讼费承担部分并无不当。综上所述，晋洋洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人晋洋洋负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十日书记员  刘 洋