山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8749号 上诉人（原审被告）：邬心刚，男，1967年11月15日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人:张钢，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于洪波，男，1970年4月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人:秦文嘉，山东德衡(西海岸)律师事务所律师。 上诉人邬心刚因与被上诉人于洪波财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邬心刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋属于上诉人与被上诉人共有，各占50%份额，由双方共同控制、管理，并非由上诉人管理；被上诉人负有证明涉案房屋由上诉人出租等情况的举证义务，一审认定上诉人举证错误。 于洪波向一审法院起诉请求：一、请求法院判决邬心刚支付于洪波涉案房产自2015年12月1日起至判决分割生效之日止的房屋租金，两年租金以141万元计算，以最终估价报告金额自判决书生效之日起计算。二、诉讼费、评估费由邬心刚承担。事实及理由:2009年9月18日，双方共同取得了位于市南区的商业房产（青房地权市字第××号)的涉案房产的所有权，该房产为按份共有，双方各占50％。2013年11月30日，邬心刚未经于洪波同意，擅自与自己担任法人并作为大股东的青岛万佳福商贸有限公司签订了房屋租赁合同，约定租赁期限5年，每年租金10万元，并且拒绝向于洪波支付应当共享的房屋租金。2015年10月28日，于洪波向法院起诉，要求邬心刚支付涉案房产租金，法院于2017年8月3日下发了(2015)南民初字第11312号民事判决书，判决邬心刚向于洪波支付2013年11月30日至2015年11月30日期间的经评估的涉案房屋租金。2015年11月，邬心刚继续违法行使涉案房产的用益物权，在未经于洪波同意的情况下，将涉案房产出租给了青岛大虎峰文化体育发展有限公司，约定租赁期限5年，并且拒绝向于洪波支付应当共享的房屋租金。鉴于涉案房产目前仍处于租赁状态中，于洪波要求法院判决邬心刚向其支付自2015年12月1日起至涉案房产分割完毕之日止的50％份额的房屋租金。 一审法院认定事实：1.青岛市市南区房屋的登记权利人为于洪波与邬心刚，二人按份共有，各占50％的产权份额。庭审中于洪波称房屋由邬心刚控制和管理，邬心刚称房屋是由双方共同控制，由邬心刚进行管理。2.在(2015)南民初字第11312号案件中，于洪波(反诉被告)起诉邬心刚(反诉原告)、青岛万家福商贸有限公司要求判令:1、邬心刚支付于洪波涉案房屋自2013年11月30日起至判决生效之日止的房屋租赁费；2、诉讼费、鉴定费、保全费由邬心刚承担。邬心刚提出反诉请求：1.于洪波向邬心刚支付青岛市市南区的商业房产一半的装修费415954.5元、一半的物业费40943.95元、一半的空调设备及安装费131374元，以及拆除违章建筑支出的一半费用50万元，共计1088273.45元。该案判决:一、邬心刚于判决生效之日起十日内支付于洪波1364554.55元；二、驳回于洪波对邬心刚的其他诉讼请求；三、驳回于洪波对青岛万佳福商贸有限公司的诉讼请求；四、驳回邬心刚的其他反诉请求。邬心刚提起上诉，青岛市中级人民法院(2018)鲁02民终648号裁定书以原判决认定基本事实不清为由裁定:撇销青岛市市南区人民法院(2015)南民初字第1312号民事判决，本案发回青岛市市南区人民法院重审。该案发回重审后新立案号为(2018)鲁0202民初5095号，现案件正在审理过程中。3.于洪波庭审中提交了从青岛市市南区工商行政管理局调取的《房屋租赁合同》一份，合同中出租方为邬心刚，承租方为青岛大虎蜂文化体育发展有限公司，租货房屋位于青岛市市南区，租赁期限自2015年1月9日至2020年11月8日，合同约定的租金第一年为35万元，以后租金每年递增5％。邬心刚称该份租赁合同不是其所签。在(2015)南民初字第11312号案件的庭审笔录中，主审法官问:“现在涉案房屋出租价格？”，邬心刚回答:“有租赁合同，年租金35万元”。4.于洪波称青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在案涉房屋中经营到2017年11月，邬心刚不认可青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在案涉房屋中经营，其称案涉房屋的物业费是其交纳的，交至2018年3月，现案涉房屋已经空置，青岛大虎蜂文化体育发展有限公司及其股东均已无法联系。5.因对房屋的租货市场价格无法达成一致意见，于洪波申请对房屋自2015年11月9日至2017年11月30日的市场租赁价值进行鉴定。经法院委托，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具了“青习房评字【2018】-F177号”房地产估价报告。该估价报告认定案涉房屋自2015年11月9日至2017年11月30日的市场租赁价值为217.48万元。邬心刚对该房地产估价报告有异议，申请鉴定人员出庭接受质询。2019年3月21日鉴定人员韩琳出庭接受质询，法院组织当事人进行了听证。韩琳称市场法是比较法。通行的方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，因此比较法是估价规范中存在的评估方法，其报告中也是采用的比较法。邬心刚提到的必须取舍时应说明并陈述理由，是在采用两种或两种以上估价方法进行估价时对估价结果的取含，其在报告中对不适用的评估方法做出了说明。其已将含有比较过程及案例情况的房地产评估报告提交委托方，关于邬心刚调取的租金价格其有自已的符合估价规范的案例搜集方法，并根据搜集的案例进行选取。报告第10页第11条评估结果中考虑的一些不可量化的价格影响因素这部分考虑主要是以有一段合理的谈判周期，市场供应关系稳定，市场结构未发生重大变化或实质性改变等估价假设和限制条件中所列的假设前提。于洪波申请鉴定花费鉴定费用8000元。一审法院认为，首先，于洪波提交的从工商局调取的租赁合同中载明了案涉房屋的出租人为邬心刚，承租人为青岛大虎蜂文化体育发展有限公司，该份租赁合同经过工商档案登记，具有对外公示效力，邬心刚虽然不认可案涉房屋由其对外出租，但其并无相反证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。其次，邬心刚提交的青岛大虎蜂文化体育发展有限公司的工商登记材料中显示公司的住所地位于案涉房屋青岛市市南区内，可以进一步明确青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在案涉房屋经营的事实。再次，本案庭审中邬心刚认可由其对案涉房屋进行管理，最后，在(2015)南民初字第11312号案件的庭审笔录中，邬心刚称案涉房屋的对外出租价格为年租金35万元，与工商档案登记中的房屋租赁价格一致。以上证据和事实能够形成完整的证据链证明邬心刚将案涉房屋出租给青岛大虎蜂文化体育发展有限公司的事实。关于青岛大虎蜂文化体育发展有限公司租赁案涉房屋的期间，根据租赁合同的约定，租赁期限自2015年11月9日至2020年11月8日。于洪波称青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在房屋中经营到2017年11月，邬心刚虽然不认可该事实，但并未提交相关证据予以证明。邬心刚为房屋的实际出租人和管理人，房屋承租人在房屋中经营到何时其理应向法庭提供证据予以证明。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邬心刚应提供证据证明青岛大虎蜂文化体育发展有限公司未在案涉房屋中经营至2020年11月8日，现其未能提供相应证据予以证明，于洪波主张青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在房屋中经营到2017年11月，邬心刚也未提供相反证据予以推翻，故法院认可于洪波的事实主张，即青岛大虎蜂文化体育发展有限公司在房屋中经营至2017年11月。邬心刚虽然不认可“青习房评字【2018】-F177号”房地产估价报告，但其未能提供充分理由及相关证据否定该鉴定结论，经法院审查，该报告也无明显违法不当之处，故对该鉴定报告的效力予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。但共有人管理共有物时应当积极履行自己的管理职责且不得损害其他共有人的利益。本案中，邬心刚作为案涉房屋的管理人将房屋对外出租，租金价格仅为35万元/年，远远低于市场评估价格，其未尽到善意管理人的职责，且邬心刚也未将租金的一半支付于洪波，邬心刚的上述行为对于洪波的合法权益造成了损害。根据“青习房评字【2018】-F177号”房地产估价报告的评估，案涉房屋自2015年11月9日至2017年11月30日的市场租赁价值为217.48万元，则该房屋2015年12月1日至2017年11月30日的市场租赁价值为211.12万元(217.48万元/752天×730天)，根据该鉴定报告，邬心刚对于洪波造成的财产损害的数额为105.56万元(211.12万元/2)，邬心刚应当向于洪波支付上述费用。判决：一、邬心刚于判决生效之日十日内支付于洪波青岛市市南区房屋自2015年12月1日至2017年11月30日期间的租金收益损失105.56万元；二、驳回于洪波的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邬心刚提交证据1房屋租赁合同1份，证明2015年11月9日万佳福公司将涉案房屋出租给大虎峰公司，年租金35万元，租赁期限一年，自2015年11月9日至2016年11月9日止；证据2银行转账记录1份，证明2015年9月9日大虎峰公司将35万元租金支付至万佳福公司账户中，万佳福公司于次日将此笔款项转至邬心刚个人账户；证据3证明一份，证明租赁到期后，大虎峰公司于2016年11月份搬离涉案房屋，但物业费未付；证据4工商局登记涉案房屋周边房屋租赁合同，证明周边35.77平方米房屋年租金12000元，63.05平方米年租金21600元(折合700余平方米年租金25万余元)，涉案房屋718.52平方米评估租金217.48万元(两年)明显过高，不符合市场行情；证据5照片四张，证明邬心刚出资对涉案房屋门口的遮挡物进行了拆除、重建。经质证，被上诉人于洪波称，对证据1，被上诉人主张的租金损失是从2015年12月1日起至2017年11月30日，这中间存在两份租赁合同，被上诉人认为应当采信一审的租赁合同；证据2与本案无关联；对证据3真实性不予认可；对证据4真实性无法确认，本案在一审中由司法鉴定机构出具了鉴定报告，且鉴定机关也派员出庭接受质询，应当采信；对证据5，照片能反映现场的情况，但是是否由邬心刚出资并非本案处理，双方在另案中邬心刚提起了反诉，应当由另案处理，不影响本案的判决结果。上诉人邬心刚同时提交发票两张，证明其交纳涉案房屋2016年1月至2017年11月物业费。被上诉人于洪波质证称，对真实性没有异议，但不能证明是上诉人缴纳。经审查，本院认为，上诉人邬心刚提交的证据2、证据5，客观真实，本院予以认定，其依据证据5所做的主张属于另一法律关系,本案不予处理；上诉人提交的证据1与其在一审庭审中的陈述相互矛盾，证据3、证据4均涉及案外人，该不能出庭作证，其身份本院无法确认，对该证据被上诉人于洪波提出异议，本院不予认定。关于物业费问题，双方可以另行解决。 为查清涉案事实，2019年11月7日，本院对涉案房屋进行了现场勘验，上诉人邬心刚、被上诉人于洪波委托诉讼代理人秦文嘉、鉴定机构青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司评估事业部工作人员韩琳参加勘验。经勘验，涉案房屋目前因欠物业费已停水停电，没有照明，洗手间无法正常使用。2019年11月25日，本院赴为涉案房屋提供物业服务的青岛海悦东林物业管理有限公司进行了调查，调取了青岛大虎蜂文化体育发展有限公司交纳涉案房屋水费、电费的发票打印件一份，该证据显示青岛大虎蜂文化体育发展有限公司于2016年1月至2017年6月交纳水费、电费共计76306.1元，之后无该公司交纳水电费用的凭证。经质证，上诉人邬心刚与被上诉人于洪波对上述证据无异议。本院认为，该份证据可以证明青岛大虎蜂文化体育发展有限公司对涉案房屋使用至2017年6月。 在本院现场勘验后，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司于2019年11月28日向本院出具《关于市南区漳州路69号甲房屋租金评估意见的答复说明》，该说明称，其于2018年11月9日接受青岛市市南区人民法院司法鉴定委托，对市南区漳州路69号甲自2015年11月9日至2017年11月30日期间的年租赁价格进行鉴定。2018年11月16日对估价对象进行了现场勘查。现场勘查时，由于邬心刚未到达现场，其公司估价人员未能进入室内查勘，但是通过估价对象的玻璃门窗，可以观察到室内平面布局及装修情况。估价人员依据《房地产估价规范》，结合估价对象周边类似房地产状况，并充分考虑估价对象自身特点，决定采用比较法作为本次估价的基本方法，选取了与待估对象同类性质的可比实例，对估价对象所在区域类似房地产市场状况进行调查的基础上，并充分考虑了区域繁华度、位置、楼层、临街宽深比等实物及区位状况，结合估价对象所在区域房地产市场变化趋势，经综合分析后确定的估价结果，并于2018年12月18日出具了房地产估价报告。其于2019年11月5日收到中院通知,需对估价对象进行入户勘查。接到通知后,其估价人员于2019年11月7日再次对估价对象进行了现场勘查,现场情况与第一次勘查时基本一致。在现场勘查中,法庭提供了青岛市工商局备案的房屋租赁合同复印件,内容包括:1.市南区漳州路67号丁户,建筑面积35.77平方米,年租金1.2万元/平方米；2.市南区漳州路67号戊,建筑面积63.05平方米,年租金2.16万元/平方米,对其真实性其无法确认。 本院二审查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为上诉人邬心刚应否支付给房屋共有权人于洪波相应的房屋租赁收益、相关租金收益数额的认定。 依据本院查明的事实，在一审中，上诉人邬心刚认可其对案涉房屋进行管理，在(2015)南民初字第11312号案件的庭审笔录中，上诉人邬心刚称案涉房屋的对外出租价格为年租金35万元，被上诉人于洪波一审庭审中提交了从青岛市市南区工商行政管理局调取的出租方为邬心刚、承租方为青岛大虎蜂文化体育发展有限公司的房屋租赁合同，二审中，上诉人邬心刚又提交2015年11月9日万佳福公司将涉案房屋出租给大虎峰公司的房屋租赁合同，本院对青岛海悦东林物业管理有限公司进行了调查核实，以上证据和事实能够形成完整的证据链条，足以证明上诉人邬心刚将涉案房屋出租给青岛大虎蜂文化体育发展有限公司的事实。因涉案房屋系双方当事人按份共有，各占50％的产权份额，因此，对于相应的房屋租赁收益，上诉人邬心刚应支付给被上诉人于洪波。 关于相应的房屋租赁收益数额的认定。关于承租人青岛大虎蜂文化体育发展有限公司租赁涉案房屋的起止时间，被上诉人于洪波称该公司在房屋中经营到2017年11月，上诉人邬心刚不认可该事实，但其作为房屋的实际出租人和管理人，对于房屋承租人的实际经营期间负有举证责任。为查清该事实，本院对青岛海悦东林物业管理有限公司进行了调查，调取了青岛大虎蜂文化体育发展有限公司交纳水费、电费的发票打印件一份，该证据可以证明青岛大虎蜂文化体育发展有限公司对涉案房屋使用至2017年6月。依据二审中鉴定机构青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的《关于市南区漳州路69号甲房屋租金评估意见的答复说明》，其再次对估价对象进行了现场勘查,原鉴定结论未变更。因此，涉案房屋租金计算标准应按照鉴定结论认定，案涉房屋自2015年11月9日至2017年11月30日的市场租赁价值为217.48万元，则该房屋自被上诉人于洪波主张的起算时间2015年12月1日至2017年6月30日的市场租赁价值为1668696.27元(217.48万元/752天×577天)，上诉人邬心刚应当向被上诉人于洪波支付的财产收益数额为834348.14元(1668696.27元/2)。 综上所述，一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初5669号民事判决第一项为；上诉人邬心刚于本判决生效之日10日内支付给被上诉人于洪波房屋租金收益损失834348.14元； 二、撤销青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初5669号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人于洪波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17490元，保全费5000元，鉴定费8000元，二审案件受理费17490元，共计47980元，由上诉人邬心刚负担33900元，被上诉人于洪波负担14080元。 本判决为终审判决。 审判长  张信林 审判员  杨海东 审判员  于水清 二〇一九年十二月二日 法官助理 孙婷 书记员 贾晓颖