河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2236号原告：孙杏丽，女，1965年5月7日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞，公司执行董事。委托诉讼代理人：邢喜谦，公司总经理。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。原告孙杏丽与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称喜谦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告孙杏丽委托诉讼代理人王辉，被告喜谦公司委托诉讼代理人邢喜谦、李庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙杏丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《认购协议》合法有效；2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区325-56室的房屋享有所有权；3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续；4、诉讼费用及由此产生的相关费用由被告承担。事实与理由：原被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2019年5月9日，被告提出以其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅325-56室予以抵顶借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理确权手续。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告喜谦公司辩称，原告对自己的房产要求确认房产权并办理房产手续，被告同意办理。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：一、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。二、借条一份、《说明》一份、银行转账记录一份、证明一份、结婚证一份。证明：刘明磊与孙杏丽系夫妻关系，刘明磊与被告素有借款业务往来。刘明磊自2015年8月7日至2018年6月19日，分33笔向被告出借资金，共计97523500元，履行了发放借款的义务。三、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2019年5月9日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的325-56号商业用房（面积20.79平方米，合同价款为270270元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。四、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。五、被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张、代收款项票据一张、代收印花税票据一张、物业综合费票据一张。证明：被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年10月6日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。被告喜谦公司发表质证意见：买卖合同是各原告与公司签订的，购房款也是公司开具的收据，交房手续也是以各购房户共同办理的，原告提交的证据均无异议。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份；借条一份、《说明》一份、银行转账记录一份、证明一份、结婚证一份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张；被告河北喜谦房地产开发有限公司出具的《入住签单》一张、代收款项票据一张、代收印花税票据一张、物业综合费票据一张；被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：刘明磊与孙杏丽系夫妻关系，刘明磊与被告素有借款业务往来。刘明磊自2015年8月7日至2018年6月19日，分33笔向被告出借资金，共计97523500元，履行了发放借款的义务。2019年5月9日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的325-56号商业用房（面积20.79平方米，合同价款为270270元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。被告已经向原告交付了房屋，原告自2019年10月6日开始已实际占有了房屋，但被告始终没有为原告办理该房屋的产权登记手续。2019年5月9日，原告刘明磊与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“甲方（欠款人）河北喜谦房地产开发有限公司乙方（收款人）刘明磊。1、截止2019年5月9日，甲方尚欠乙方借款本金及利息共计（人民币）玖仟柒佰伍拾贰万叁仟伍佰元整，小写：97523500元。2、双方同意，甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶。本次抵顶借款本金及利息合计人民币玖仟柒佰伍拾贰万叁仟伍佰元整，小写：97523500.如抵顶后仍有本金余额，甲方另行给乙方出具借据；如抵顶后乙方尚欠甲方房款，乙方须按差额结算或以其他债权抵顶，乙方可办理房屋所有权转移手续，并另行签订房屋认购协议。双方另有约定的除外。3、本次抵顶借款的房源为保定市清苑区公园风景城项目房源八十套（具体房源见附件一、附件二）、业主姓名刘佳、刘佳康。以上所抵顶住宅总房款为人民币97652252元，大写玖仟柒佰伍拾贰万叁仟伍佰元整（期房住宅各赠车位壹个，门脸及大门不含车位）。4、为确保双方利益，乙方应该本着符合市场规律的价格二次销售抵顶房源，不得恶意降价销售，影响甲方产品市场价格，如果乙方销售价格低于甲方实际市场价格百分之五以上，甲方有权不予办理购房手续，甲方有义务积极协助乙方销售本协议中的抵顶房源。具备办理产权条件时，甲方按政府的相关政策给乙方或是乙方销售后的购房人签订网签合同及开具商品房销售发票。原告孙杏丽遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，有商铺款收据一张，已办理了抵顶房产的交付手续。并自2019年10月6日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。原告陈述称被告应该办理不动产登记手续，原被告双方买卖合同有效，法院应依法确认，所购房产归原告所有。理由如下：一、原被告之间签订了《认购协议》或《预定住宅协议书》，在协议上签字盖章，说明合同依约成立。被告作为房地产开发公司具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，说明其具有相关资质，该合同有效成立。二、《认购协议》或《预定住宅协议书》包含了买卖合同的主要条款，比如标的、价款、违约责任等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。说明其具有合同的效力，产生合同应当产生的法律后果。三、合同成立后原告按照合同约定全部支付了房款，被告方按照合同约定交付了房屋，且原告已经占有使用了该房屋。说明该合同已经履行。综合以上几点，合同依约有效成立，原告方履行了交款义务，被告方履行了交房义务，但是被告迟迟没有为原告办理房屋产权登记，根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告有义务协助原告方办理房屋产权登记手续。被告称很多原因导致并无办理过户手续。本院查明办理不动产手续，认购协议的第九条有约定（没有具体的办理时间），但有口头约定，自交房之日起540天；被告认为应该给原告办理不动产手续，交付款方式多数是转账，个别是现金，转账和现金开票并没有区别，转到员工的银行卡里；认购协议和预订商品房协议有无约定办理不动产手续的时间商品房买卖合同的第15条上有约定，自交付之日起540天办理不动产登记手续。本院对第二个焦点暂不确认。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，刘明磊（原告孙杏丽的丈夫）与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城小区325-56室房屋抵顶给原告孙杏丽。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告孙杏丽与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区325-56号商业用房，建筑面积20.79平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米13000元，总房款为270270元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区325-56室房屋应归原告孙杏丽所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年10月6日将位于公园风景城小区325-56室房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告孙杏丽与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、位于保定市清苑区公园风景城小区325-56号商业用房归原告孙杏丽所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区325-56号商业用房房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  石冲屹审判员  许继革二〇一九年十二月二十九日书记员  高海燕