陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）陕04执异221号 案外人：安宁，男，汉族，1974年XX月XX日生，住陕西省泾阳县，公民身份号码：61042XXXX403010935。 委托诉讼代理人：高佳，泾阳县云阳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王海龙，泾阳县桥底法律服务所法律工作者。 申请执行人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地陕西省西安市高新区。统一社会信用代码：91610000671520146H。 负责人：赵政党，该分行负责人。 委托诉讼代理人：李娟、李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。 被执行人：陕西秦楚房地产开发有限公司，住所地陕西省西咸新区。统一社会信用代码：91610400570656255D。 法定代表人：张光滨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴小秦，男，汉族，1969年1月12日生，住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX901121279，系该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：常龙，男，汉族，1968年1月1日生，住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX801010010，系该公司法务部员工。 本院在执行北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）与陕西秦楚房地产开发有限公司（以下简称秦楚公司）等借款合同纠纷一案中，案外人安宁对本院查封房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人安宁称，其于2012年7月22日与陕西秦楚房地产开发有限公司签订了商铺购买合同，按照合同约定交纳了购房款；委托陕西秦楚物业管理有限公司代为收房，房屋已经实际交付，该房屋所有权及使用权实际发生变更；案外人已经将房屋委托陕西秦楚商业运营管理有限公司进行运营，从2013年7月1日已经开始返租，申请人也已经收到租金。在此期间没有任何抵押，2016年对于北京银行股份有限公司西安分行的抵押，案外人并不知情，其抵押损害了案外人的利益，案外人作为善意第三人，其抵押不得对抗善意第三人。请求：依法中止咸阳市中级人民法院（2016）陕04执173号执行裁定书中对位于秦楚国际汽博城名优汽配展销特区（A区）6幢1层6-1-09号面积为156.65平方米房屋的查封措施，并不得对该房屋进行执行。 申请执行人称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人所提异议没有事实和法律依据，不能排除执行；案外人购买涉案房屋时，涉案房屋尚不符合销售条件，其与秦楚公司签订的买卖合同应为无效合同；秦楚公司售后返租的行为涉及刑事犯罪，不能排除答辩人的执行。请求驳回案外人的异议请求。 被执行人称，案涉房产登记在预售证号为西咸国土房预售字第2019027项下，其将房产出售给案外人是客观事实，没有办理预售证就开始售房是因为客观原因导致的，对返租的情况不清楚；买卖合同合法有效，其公司已向法院提供了备案价格两亿多元的房产供拍卖用于清偿对北京银行的债务，不应超标的查封。 本院经审查查明，北京银行西安分行与秦楚公司等借款合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2016年3月31日作出了（2016）陕证执字第99号执行证书，确认案件执行标的为：本金29856930.38元，利息476006.78元及从2016年3月24日至实际还款之日的利息、罚息以及其他实现债权的费用。北京银行西安分行据此向本院申请执行，本院于2016年4月15日作出的（2016）陕04执字173号执行裁定：冻结、扣划、提取、扣留秦楚公司等被执行人名下银行存款3100万元或投资权益、股权或查封、扣押相同价值的财产；二、财产被查封、扣押后十日内如不履行还款义务，本院将对查封、扣押的财产评估拍卖，所得价款清偿债务。 2019年7月15日，本院向西咸新区规划与住房城乡建设局发出协助执行通知书，要求查封秦楚公司名下位于XX城XX号XX房XX号、面积70225.10平方米，西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米，西咸国土房预售字第2019028号、面积30235.03平方米，西咸国土房预售字第2019027号、面积30614.19平方米房产，期限三年，自2019年7月15日至2022年7月14日。案外人安宁所主张的位于秦楚国际汽博城名优汽配展销特区（A区）6幢1层6-1-09号面积为156.65平方米房屋，预售证登记号为西咸国土房预售字第2019027的房产在本院查封范围内。 另查明，2011年7月22日，乙方安宁与甲方陕西秦楚房地产开发有限公司签订了《商铺内部意向合约》，约定乙方安宁购买的商铺为秦楚国际汽博城名优汽配展销特区6幢1层6-1-09号，该商铺暂测建筑面积为156.65平方米，该商铺总金额为1277791元。甲方应于2012年12月31日前，将约定的商铺交付给乙方使用。2012年7月22日，委托方（甲方）安宁与受托方（乙方）陕西秦楚汽车城投资有限公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定安宁就其所购置的名优汽配展销区6幢1层09号，建筑面积156.65平方米房产全部经营管理权委托给乙方，由乙方进行合法经营，由乙方向甲方支付租金，同时陕西秦楚房地产开发有限公司与安宁签订《担保合同》一份，对上述双方签订的《商铺委托经营合同》进行了担保。《商铺委托经营合同》签订后，案外人安宁委托陕西秦楚汽车城投资有限公司代为收房并进行运营。 还查明，2014年12月31日，甲方陕西秦楚房地产开发有限公司与乙方安宁签订《协议书》一份，第一条：甲乙双方于2012年7月22日签订房号为名优汽配A区6-1-09《商铺内部意向合约》，总房款共计1277791元，已缴房款647791元，根据原签订的《商铺委托经营合同》，已有返租租金42295.5元，冲抵购房款，现经甲乙双方协商一致，甲方给予乙方剩余部分租金收益一次性支付租金338364元，用于冲抵剩余购房款。冲抵后已缴房款共计1028450.5元，剩余房款共计249340.5元。甲方承诺于2017年6月30日前办理乙方的房屋产权权属证书。 本案的争议焦点为案外人安宁所提异议能否阻却本案的强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人安某甲在本院查封之前就案涉商铺签订了《商铺内部意向合约》，但根据案外人与陕西秦楚房地产开发有限公司签订的《协议书》的约定及案外人安宁提供的收款收据，案外人安某乙未支付案涉房产的全部价款，亦未在约定的乙方办理房屋产权证书日期之后就涉案商铺以被执行人为被告向法院主张履行过户登记等诉请，怠于履行自身权利。故案外人的异议请求不符合上述法律规定的情形，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人安宁的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨党代 审 判 员 任建章 审 判 员 陈寒瑛 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 王高鹏 书 记 员 王丹丹