河南省信阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫15民申185号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘敬芝，女，1953年11月16日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：钱兵，河南金誉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨长凤，女，1954年7月4日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张岂凡，男，1983年11月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：张兰芝（张岂凡母亲），住河南省信阳市浉河区。再审申请人刘敬芝因与被申请人杨长凤、张岂凡确认合同效力纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终4677号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘敬芝申请再审称，（一）二审判决适用法律错误。二审判决认定本案诉争的房屋为不动产，属应当登记的范畴，本案杨长凤在购买诉争的房屋时虽然未办理房产证，是因汽车配件厂清算组拖欠建筑商工程款所致，并非其主观不愿办理。申请人认为，二审判决这个认定是错误的。首先，物权法106条关于物权的特别取得的三个条款，必须同时具备，缺一不可；其次，物权法106条第三款明确规定应当登记的已经登记，可是本案应当登记的没有登记，二审法院擅自扩大了法律适用范围；第三，按照二审法院这个观点，在房产证没下来之前，申请人也可以去买共有的房屋，所有的共有人都可以去买共有的房屋，然后借口不是购买人主观上不愿办理房产证，而是因为别的原因导致房产证办不下来而合同有效。这样必然导致房产交易的混乱，出现共有人抢买共有房屋的现象。（二）二审判决认定事实错误。二审判决认定杨长凤在购房时汽车配件厂清算组工作人员李平生出具了证明，其尽到了合理审查和注意义务。申请人认为，二审判决这个认定是错误的。杨长风应该问的是王志恩去世后，他有没有妻子？有没有别的继承人？张岂凡有权单独买这个房屋吗？王志恩返迁的房屋有房产证吗？可是李平生的证言恰恰证明杨长凤根本没问这些根本问题，李平生的证言恰恰证明杨长凤没有尽到一个购房人起码应当注意到的义务。另外，王志恩在2004年以夫妻的名义将申请人的户口迁到他的户口簿上，双方以夫妻名义在汽车配件厂生活多年，当时所有汽车配件厂的人都以为他俩是夫妻关系，李平生也是汽车配件厂的老职工，他对王志恩和申请人的关系是明知的。并且在单位拆迁房屋时，将房产证收回，清算组明知争议的房屋有共有证，李平生是清算组的成员，对此非常清楚。李平生的证言根本不能采信。刘敬芝根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。杨长凤提交意见称，原审及二审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持并驳回被答辩人的再审请求。（一）张岂凡作为涉案房屋的共有权利人，依法享有对该房屋的处分权。原审及二审法院查明认定张岂凡父亲王志恩生前1994年领取私字第07××75号房屋产权证书和后来换发的信房权证浉河区字第××号房屋产权证，该证显示张岂凡父亲与本案被答辩人系共同共有。后房屋被返迁，张岂凡父亲去世后，张岂凡作为法定继承人，依法享有对涉案房屋的财产份额。根据物权法规定，张岂凡作为涉案不动产权的共有所有权人，依法享有占有、处分及收益的权利。（二）张岂凡与答辩人签订的《购房协议》未违反法律规定，依法成立并生效。本案系确认合同效力纠纷案件，因此在审查涉案房屋转让合同是否有效时，应重点审查该合同是否符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形。本案答辩人向张岂凡以合理的市场价格购买房屋，不存在欺诈或与张岂凡恶意串通损害被答辩人或社会公共利益及国家利益。同时合同法第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”仅限于法律和行政法规的效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》规定的不得转让的情形属于管理性强制性规定。根据物权法第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，答辩人与张岂凡签订的合同有效，依法应予保护。（三）答辩人以合理的市价购买房屋，且在购买房屋前尽到了自身足够的审慎调查注意义务，对涉案房屋的转让行为没有过错，依法应认定为善意第三人。1.被答辩人虽与张岂凡父亲王志恩长期在一块生活，但是两人并未办理结婚登记，且2006年7月14日在办理《返迁安置补偿协议》时系张岂凡父亲以其个人名义与信阳市汽车配件厂清算组签订的，根据协议王志恩取得涉案房屋产权。因欠付开发商工程款，致使涉案房屋至今未能办理房屋产权证书。2011年王志恩去世后，答辩人从张岂凡处购买涉案房产，此时答辩人根本不可能知晓被答辩人对涉案房屋享有部分产权。且即使答辩人知晓被答辩人在王志恩生前曾一块共同生活多年，但由于该返迁房屋在1994年产权就登记在张岂凡父亲王志恩名下，而此时被答辩人与张岂凡父亲并没在一起生活，依法应属于王志恩个人财产，至于后来王志恩是否有将房屋分一半给被答辩人，答辩人无从知晓2.答辩人在购买涉案房屋时，为了避免纠纷出现，特意向张岂凡详细了解涉案房屋的状况、询问张岂凡是否有所有权与处分权。同时，考虑到涉案房屋属于单位职工返迁房，答辩人多次到王志恩生前单位进行打听求证，在调查核实后，答辩人这才有充分理由相信张岂凡对涉案房屋享有处置权。对此，有张岂凡父亲生前破产清算组证人证言及原审法院调查核实情况为凭。而后，答辩人与张岂凡以合理的市场价格达成交易，至于在房屋买卖后，未办理登记过户问题，系由于张岂凡父亲生前单位与开发商之间因工程款导致的遗留问题，与答辩人无关。3.答辩人在本次买卖行为中，事先不知晓涉案房屋有其他产权共有人，且有足够理由相信张岂凡有处分权。同时，答辩人多方调查尽到普通常人应尽的足够审慎注意义务后，以合理的价格购买房屋，依法应认定为善意第三人。（四）答辩人基于善意第三人身份依法取得涉案房屋的所有权，被答辩人要求答辩人搬离涉案房屋并赔偿损失无事实与法律依据。至于张岂凡处分涉案房屋是否损害了被答辩人利益，应由被答辩人另行主张其权益，与答辩人无关。综上，原审及二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法判令驳回被答辩人的再审申请。张岂凡提交意见称，再审申请人刘敬芝没有与王志恩结婚，并且短短5年的同居早已于2001年9月断绝一切来往关系。他俩曾经有合伙生意，王志恩与她结账，欠刘敬芝20200元，给刘敬芝写有欠条。刘敬芝因王志恩欠他钱住进2001年交付使用的新套房，至今整9年赖在里面不走，该房是王志恩与张兰芝共同在1991年交集资款购买的房子，单位效益不好，拖到2001年才交付。1994年6月王志恩离婚，他与邻居的妹妹张亦萍结婚，1995年6月才与刘敬芝非法同居，且又分离。汽车配件厂给刘敬芝出具证明信称之为“王志恩家属”，“王志恩之妻”是错误的，双方之间没有婚姻关系。刘敬芝不仅骗到了该名称，并依该名称骗到了王志恩个人的房产权与她共有，还用骗来的共同共有证对王志恩全部遗产实行霸占。王志恩2011年6月去世，全部遗产不给张岂凡一分一毫，还用骗来的房产证向张岂凡进行讹诈、勒索，索取张岂凡卖掉的房产为她所用。刘敬芝的户口同样是汽车配件厂出具假证明“是王志恩之妻”，依妻子的身份迁入王志恩户籍，并且诬陷王志恩，说是王志恩自己帮她迁入的。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案杨长凤在购买诉争房屋时有下列情形：第一，杨长凤受让诉争房屋时是善意的。杨长凤在购买诉争房屋时汽配厂清算组工作人员李平生出具了证明、提供了返迁安置房购房发票（注明购房人为王志恩），其尽到了购房人合理审查和注意义务，杨长凤有理由相信张岂凡对诉争房屋有处置权。第二，杨长凤购买诉争房屋支付了合理对价。第三，诉争房屋为不动产，属应当登记的范畴，但杨长凤在购买诉争房屋时，因汽配厂清算组拖欠建筑商工程款该诉争房屋并未办理房产证，致使诉争房屋转让时亦无法进行登记，故杨长凤购买诉争房屋未登记并非其主观不愿办理，且诉争房屋已经交付杨长凤居住数年。综合上述事实及相关法律规定，可以认定杨长凤购买诉争房屋属善意相对人，其与张岂凡签订的购房协议并不违反法律强制性规定，虽有瑕疵但不影响购房合同的效力，应认定为有效。生效判决据此不支持刘敬芝要求确认杨长凤与张岂凡签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，并释明其与张岂凡之间的纠纷可另案主张权利并无不当。综上，再审申请人刘敬芝的再审理由不能成立。刘敬芝的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘敬芝的再审申请。审判长  王永宏审判员  朱长华审判员  黄共田二〇一九年十二月十九日书记员  李 艳