辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民初37号原告（执行案外人）：赵东，男，1989年9月8日生，汉族，个体，住山东省临沂市河东区，现住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：董伟，辽宁永盟律师事务所律师。被告（申请执行人）：李忠华，男，1968年2月9日生，汉族，个体，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：焦健，开原市弘正法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：刘刚，男，1978年5月3日生，满族，住辽宁省铁岭市清河区。第三人（被执行人）：开原市华科房地产开发有限公司，住所地开原市兴开街八里桥村。法定代表人：艾立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾爽，该公司员工。原告赵东与被告李忠华、刘刚、第三人开原市华科房地产开发有限公司（以下简称华科公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵东及其委托诉讼代理人董伟，被告李忠华及其委托诉讼代理人焦健，第三人华科公司的委托诉讼代理人艾爽到庭参加了诉讼。被告刘刚经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告赵东向本院提出诉讼请求：一、依法确认坐落在开原市-4门市（1-2层）归原告所有；二、人民法院立即停止对坐落在开原市-4门市（1-2层）强制执行，并解除查封；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年，原告与开原市华科房地产开发有限公司签订“华科钢贸城”商铺认购书。约定购买位于开原市-4门市（1-2层）。原告按照开原市华科房地产开发有限公司的要求，已一次性全部交付购房款。并在2014年7月1日办理进户手续。原告向开原市华科房地产开发有限公司交纳物业费、卫生费、水费、电费、清运费、取暖费等费用。开原市华科房地产开发有限公司将该门市的钥匙等手续给付原告，原告对该门市进行装修，使用。由原告占有、使用至今。原告认为，根据法律规定，原告已取得该门市的所有权。被告刘刚、被告开原市华科房地产开发有限公司是另案被执行人。贵院查封原告所有的门市后，原告向贵院提出执行异议。贵院于2019年7月31日作出（2019）辽12执异46号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。理由是没有合法有效的书面买卖合同。原告认为，原告与开原市华科房地产开发有限公司签订了“华科钢贸城”商铺认购书。又全部交付购房款。该商铺认购书与购房收据属于法律规定的书面合同。而贵院没有认定，说明贵院下发的（2019）辽12执异46号执行裁定书是错误的。被告李忠华答辩称，铁岭中院执行裁定正确，应予维持。原告与被告华科房地产公司签订的认购书不是商品房买卖合同，且没有支付全部价款，也没有办理产权过户，该房屋所有权没有转移。根据《物权法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不应支持原告的诉讼请求。第三人华科公司答辩称，同意原告的诉讼请求。被告刘刚未出庭亦未提交书面答辩意见。原告赵东为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：第一组证据：辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）12执异46号执行裁定书。证明：该裁定是以赵东没有有效书面协议驳回的异议；第二组证据：1、“华科钢贸城”商铺认购书；2、收款收据2张，房款补款单1张；3、银行交易明细；4、户口本；5、手机截图一张。证明原告与华科房地产公司之间有有效的商品房合同并交纳了房款，原告已实际取得房屋并实际占有。第三组证据：1、“华科城”前期物业委托合同、业主临时规约、业主入住手册、装饰装修安全管理责任书；2、物业费、水费、电梯退费等杂费的收款收据11张；3、房屋照片8张；4、辽宁省开原市人民法院（2018）辽1282财保41号民事裁定书。证明原告已经占有并使用该处房产，且原告的买卖合同和占有该房产均是在法院查封前。第四组证据：关于“华科钢贸城”至今未办理“不动产权证”的情况说明。证明没有办理过户与原告无关，是华科公司的原因导致的。李忠华质证称：对第一组证据无异议。第二组证据真实性有异议，上次执行异议裁决时没有出示该证据，有补签的嫌疑。商铺认购书是预约合同，只约定了买受人的义务，没有出卖方的义务，不符合合同要件，并不是合法有效的合同。收款收据的真实性有异议，收据是华科出具的，如果原告全部缴纳购房款应该有正式发票。提供的银行交易明细仅是20万元，但房款是47万，不能证明交付全部房款。照片不能证明钱款是交付房款的，应该提供房款的来源凭证银行流水等。第三组证据中物业合同及卫生费及物业费收据等杂费收据，只能证明原告是占用房屋，不是合法占有。装饰装修管理责任书无异议。照片不能证明原告已经合法占有该房屋，没有实际使用的证明。第四组证据，是第三人华科公司单方出具的，不是房产部门证明，不具有权威性。即使证明内容属实，也间接证明可以办理房产证，既然原告全款缴纳房款就更可以办理房产证了。华科公司质证称：对原告提交的四组证据均无意见，同意原告的证明目的。本院认为，第一组证据系裁判文书，本院对原告的证明目的予以采纳。第二组证据中的证据3和证据4各方当事人均无异议，直接予以采信。证据1和证据2李忠华有异议，本院对该组证据均系华科公司出具的事实予以确认。证据5因无法核实来源，且李忠华不予认可，不予采信。第三组证据可综合确认原告系在查封之前已经占有房屋。第四组证据属于第三人华科公司在本案原告起诉后出具的说明，且华科公司属于本案当事人之一，应认定为当事人陈述，不应作为证据认定，不予直接采信。被告李忠华未向本院提交证据。第三人华科公司向本院提交证据如下：收款收据3张，证明赵东的父亲赵贯华于2014年6月25日缴纳定金1万，2014年7月1日将定金款名字改为赵东，重新开具收据一张，赵东补交房款464708元，并开具收据。原告赵东质证称，对该收据无异议，与我方提供的收款收据相印证，证明我方交纳了房款，华科收到了房款，因此原告与华科的房屋买卖合同是真实有效的。李忠华质证称，真实性均有异议，该收据不是正规票据。该收据均为2013或2014年，出具时间较长，原告全款缴纳了房款，华科公司应该入账缴纳会计明细，但是其没有提供，因此不是真实的。如果全款交付应该提供银行存款凭证，没有提交违反银行保管制度。本院认为，上述收款收据均系华科公司出具，本院对证明华科公司出具的事实予以采信。被告刘刚未向本院提交证据。经审理查明，赵贯华系赵东的父亲。2014年6月25日，赵贯华与开原市华科房地产开发有限公司签订了《“华科商贸城”商铺认购书》，约定赵贯华作为买受人认购出卖人华科公司“华科商贸城”项目第3#幢-4号铺位（面积约93.08平方米），单价5100元/平方米，总价款474708元。买受人于签定认购书时交付定金10000元，剩余全部房款于2014年7月1日前一次性付清。华科公司以赵贯华于2014年6月25日向华科公司交纳了定金10000元为由，向其开具了定金收款收据。赵东称2014年7月1日向华科公司以现金形式补交涉案商铺剩余全部房款464708元，华科公司向赵东出具了收款收据。华科公司重新开具标记为“赵东（原名赵贯华）”的10000元收据。同日，开原市华科物业服务中心为赵东开具了交纳涉案房屋物业服务费、卫生费、代收费、水卡费、电卡费、清运费的收据。2014年10月14日，华科公司出具付款凭证一张，项目为“返楼梯”，金额为3204.00元，收款人为“3号楼-4门市”“赵东”。辽宁省开原市人民法院于2018年5月3日作出（2018）辽1282财保41号民事裁定书，查封涉案房屋，期限三年，自2018年5月3日起至2021年5月2日止。2018年10月9日，铁岭仲裁委员会作出铁仲裁字（2018）第1007号裁决书，裁决刘刚于裁决生效后三十日内给付李忠华钢材款1204639元，承担违约金361391.70元、保全费5000元，华科公司承担连带责任。裁决生效后，李忠华向辽宁省开原市人民法院申请执行，该院于2018年12月17日立案执行。案外人赵东对本院执行的申请执行人李忠华与被执行人刘刚、开原市华科房地产开发有限公司仲裁裁决一案提出执行异议，本院于2019年7月31日作出（2019）辽12执异46号执行裁定书，认为依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中案外人赵东未向本院提交合法有效的书面买卖合同，仅提交收款收据，没有其他证据予以佐证，不足以证明双方存在合法有效的房屋买卖行为，不符合上诉法律规定，故其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条、第二十八条的规定，驳回案外人赵东的异议请求。本院邮寄该执行裁定给赵东，赵东于2019年8月7日收到该执行裁定。本院于2019年8月20日收到原告赵东起诉材料。华科公司庭审中对原告提出的案外人异议表示同意。本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，应审查案外人赵东对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条款的规定系基于对不动产买受人物权期待权的优先保护，从而可以排除法院对涉案不动产的强制执行。本案中，判断赵东是否享有对涉案房屋的物权期待权，要根据其是否符合上述司法解释所规定的四个条件。关于案外人赵东是否在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同一节，因2014年6月25日赵东的父亲赵贯华与华科公司签订了《“华科商贸城”商铺认购书》，该认购书具有商品房买卖合同的主要条款，且华科公司向赵贯华出具了定金收款收据。在被告李忠华未提供相反证据的情况下，应视为上诉人在查封之前签订了买卖合同，并交纳了全部房款。关于赵东在人民法院查封之前是否已经合法占有该不动产一节，因赵东提供了涉案房屋物业单位出具的卫生费收据、垃圾清运费收据、代收取暖费收据、水卡收据、电费收据等证据，华科公司出具的楼梯返款凭证，足以证明其在查封之前合法占有涉案房屋。关于赵东是否已经实际交付了全部房款一节，因提供了华科公司为其出具的收款收据，并提供了银行取款明细证明资金来源，华科公司亦承认收取了现金，虽被告李忠华对原告提交取款明细金额、时间、取款人等提出质疑，但未能提交证据予以否认，故对赵东交纳了全部购房款的主张予以采纳。关于是否非因赵东自身原因未办理过户登记一节，因华科公司承认是其欠税金而未给赵东出具购房发票，无法办理房照，故未办理产权过户手续的责任不在原告。关于赵东对案涉房屋是否享有所有权的问题。赵东主张其系从华科公司处因买卖而受让物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案的事实看，自人民法院查封时起，案涉房屋一直登记在被执行人华科公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，赵东尚不能成为案涉房屋的所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能得到支持。关于赵东申请法院解除对涉案房屋查封的诉讼请求，系针对法院的执行行为提出，不属于案外人异议之诉的审查范围，本院不予审查。本院在立案时，依原告的诉讼请求将华科公司列为被告，但因华科公司在庭审中对原告提出的案外人异议表示同意，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，改列为第三人。综上所述，赵东对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此对其诉讼请求不得对执行标的强制执行的诉讼请求应予支持，对其他诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得对执行标的开原市-4门市（1-2层）执行，本院（2019）辽12执异46号执行裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回赵东的其他诉讼请求。案件受理费8421.00元，由被告李忠华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  冯景芳审判员  李喜岩审判员  裴好生二〇一九年十二月二十六日书记员  蒋 厦