湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5004号原告：武汉美好愿京物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市经济技术开发区7C地块香榭丽舍26号楼，统一社会信用代码91420100728254732T。法定代表人：孙炎生，执行董事。委托诉讼代理人：徐红梅，公司员工。委托诉讼代理人：万维，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告：孙纬琳，女，1973年3月22日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：黄文泽，系被告孙纬琳的配偶，1971年2月18日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，原告武汉美好愿京物业管理有限公司（以下简称“美好愿京物业公司”）与被告孙纬琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业公司的委托诉讼代理人徐红梅、万维，被告孙纬琳的委托诉讼代理人黄文泽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告美好愿京物业公司提出诉讼请求，判令被告孙纬琳：1、支付2010年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业费13223元，滞纳金165元；2、承担本案诉讼费用。事实与理由：被告孙纬琳系奥林匹克花园二期7-2-501号房屋的业主，我公司按照合同约定提供了物业服务，但被告孙纬琳自2009年6月29日交纳了最后一期物业费后2005年6月1日—2009年12月31日止），就拒不履行交纳物业费的义务。具体欠费如下：截至2019年6月30日被告孙纬琳共计欠费（含滞纳金）13388元，我公司多次催告未果，特诉至法院，望判如所请。被告孙纬琳辩称，第一，我们在收房之时发现家里煤气不通、房屋安全设施欠缺、房屋存在诸多缺陷，我当时拒绝收房。第二，在2009年我与美好愿京物业公司达成协议，主要内容为物业服务费从2005年6月1日起，在入住之前物业费按照5折计算。但是因为原告美好愿京物业公司的负责人更换，现其不愿意承认上述协议，导致我不交物业服务费。第三，原告美好愿京物业公司与业委会签订物业服务合同并未告知我，侵犯了我的知情权。第四，原告美好愿京物业公司对我未进行催收，原告美好愿京物业公司自2019年6月2日向我提起诉讼，故2016年6月1日前的诉讼请求已经超过了诉讼时效。本院经审理认定如下事实：孙纬琳系武汉市东西湖区金银湖环湖三路武汉奥林匹克花园二期7栋2单元501室房屋的业主，该房屋的建筑面积144.99平方米。2016年1月1日美好愿京物业公司与武汉市奥林匹克花园小区第一届业主委员会（以下简称“奥林匹克花园业委会”）签订《奥林匹克花园2016年物业服务合同》，约定由美好愿京物业公司为奥林匹克花园小区提供物业服务，委托管理期限为1年，自2016年1月1日时起至2016年12月31日时止，物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.8元（多层）、1.3元（花园洋房）、1元（复式楼）计收。业主或物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的万分之五交纳滞纳金。物业服务质量应达到以下标准：房屋外观完好、整洁、无缺损；房屋及设施、设备的维修、养护于接到反映后24小时内组织维修；交通秩序应交通便利、车辆行使通畅、停放有序；保安24小时值班、按规定巡逻；急修应于15分钟赶到现场处理，小修随报随修或按业主约定时间修理，协议还约定了其他内容。合同还约定在奥林匹克花园业委会选聘新的物业服务企业前，此合同同样有效。孙纬琳正常缴纳物业费至2009年12月31日后，便因美好愿京物业公司不同意按照50%的标准计收物业服务费为由，不再交纳后期的物业服务费，美好愿京物业公司催收无果，遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有原被告双方庭审陈述及《奥林匹克花园2016年物业服务合同》、业主档案卡、物业费记账联等证据予以证明，本院予以确认。另查明，因孙纬琳收房时发现房屋存在诸多缺陷，其拒绝收房，后经整改，其于2009年办理了收房手续，并与美好愿京物业公司协商一致，其按照50%的标准交纳了2005年6月1日至2009年12月31日期间的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。奥林匹克花园业委会与美好愿京物业公司签订的《奥林匹克花园2016年物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，虽然《奥林匹克花园2016年物业服务合同》约定的管理期限为2016年1月1日时起至2016年12月31日时止，但自2017年1月1日起至今，奥林匹克花园业委会并未选聘新的物业服务企业，美好愿京物业公司仍在为小区提供物业管理服务，可视为双方就继续履行合同达成合意，该合同对双方仍具有约束力，且合同亦明确约定在业委会未选聘新的物业服务企业时，该合同仍继续有效，即使合同约定的期限届满，双方仍存在物业服务合同关系，美好愿京物业公司按照协议约定向孙纬琳提供了物业服务，孙纬琳应按照协议约定向美好愿京物业公司交纳物业费。对于孙纬琳提出美好愿京物业公司未按照50%的标准计收物业服务费的意见，虽然其在收房时因房屋存在缺陷，美好愿京物业公司同意按照50%的标准收取了其2005年6月1日至2009年12月31日期间的物业服务费，但孙纬琳未举证证明其与美好愿京物业公司已协商一致对2009年12月31日之后的物业服务费仍按照50%的标准收取，故对其主张仍按照50%的标准交纳之后物业服务费的意见本院不予支持。因美好愿京物业公司未提供自2010年开始向孙纬琳连续催缴物业服务费的证据，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，美好愿京物业公司主张物业服务费的有效起算点应为2016年9月10日。因孙纬琳自认诉讼时效的起算点应为2016年6月1日，本院根据其主张确定诉讼时效的起算点，对超出诉讼时效的部分，本院不予支持。孙纬琳在2016年6月1日至2019年6月30日期间应支付的物业服务费为4292元（0.8元/平方米/月×144.99平方米×37个月）。对于美好愿京物业公司主张孙纬琳支付滞纳金的诉讼请求。虽然《奥林匹克花园2016年物业服务合同》约定业主或物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的万分之五交纳滞纳金。但美好愿京物业公司未举证证明因孙纬琳的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对美好愿京物业公司违约金的诉求不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告孙纬琳于本判决书生效之日起十日内向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付2016年6月1日至2019年6月30日期间的物业费4292元。二、驳回原告武汉美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元（已减半收取，原告武汉美好愿京物业管理有限公司已预缴），由原告武汉美好愿京物业管理有限公司负担39元，由被告孙纬琳负担20元，并在支付上述款项时一并向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年十二月六日书记员  高敏