大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9640号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁奎文律师事务所律师。被告：于威，男，1964年6月26日生，汉族，住址辽宁省大连市。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告于威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍及被告于威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求（当庭变更）：1、判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币4,756元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日止）及违约金人民币4,000元，共计人民币8,756元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。被告系案涉小区甘南路62#1-4-2业主，至今未缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费4,756元，违约金4,000元，原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告于威辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告于2019年7月28日撤出案涉小区，系业主和街道将原告在未到期的情况下赶出小区，由此证明原告服务不到位，而且原告称被告无故不缴纳物业费不属实，被告不缴纳物业费是因为原告服务不到位。第二，被告对于原告的合同存在质疑，被告于2009年购买房屋，2010年6月接收房屋，之前提供服务的两个物业管理都很好，被告都缴纳了物业费，被告不清楚何时成立了业主委员会，将之前的物业赶出了小区。业主委员会与原告签订的委托合同时，仅有5人同意并签字，没有达到业主委员会半数以上，且被告对于5人签字的真实性也有异议。被告不清楚业委会和原告签订合同的事情，故对于合同的真实性存有异议。第三，原告的物业服务存在瑕疵，在消防、房屋维修等方面均存在瑕疵，小区环境差，设备不完全，生活垃圾乱堆乱放等问题严重，原告对于公共收益和收费的使用也没有公开。综上，被告不同意缴纳物业费。经审理查明：原告（乙方）于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，原告进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。被告系甘井子区甘南路62#1-4-2业主，房屋面积73.98平方米，未缴纳2014年3月20日至2019年7月28日的物业服务费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，被告应向原告交纳的物业费金额为4,756元（1元/平/月×73.98平×64个月+1元/平/月×73.98平÷30天/月×9天）。关于被告辩称原告的服务存在瑕疵的诸多问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，本院认为，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，对此意见本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于威于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币4,756元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告于威负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十二月四日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。