浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初8150号 原告：张许开，男，1976年2月25日出生，汉族，住诸暨市。 原告：骆燕芳，女，1979年4月5日出生，汉族，住诸暨市。 被告：诸暨市汇鑫房地产开发有限公司，住所地诸暨市枫桥镇镇东路4号。 法定代表人：寿长海，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张渝佳，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣黎坪，浙江振邦律师事务所实习律师。 原告张许开、骆燕芳与被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告张许开、骆燕芳，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张渝佳均参加了两次庭审；被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宣黎坪参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 原告张许开、骆燕芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付原告东郡华庭5-2-702室房屋钥匙（即交付房屋）；2、判令被告支付原告自2014年7月1日起至2019年3月1日止的逾期交付违约金38万元，2019年3月2日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金按已交付房款的日万分之二继续计算。事实和理由：2013年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买东郡华庭小区的5-2-702室房屋，合同约定：房屋总价款为1115000元，出卖人应在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人如逾期交房超过90日，须自最后交付期限的第二日起每日支付已付房款万分之二的违约金等。此后，原告依约履行了购房合同的义务，但被告至今未与原告办理交房手续，致使原告无法居住、使用房屋，故诉至法院，望判如所请。 被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司答辩称：1.根据合同第十一条约定，交房是以签署房屋交接单为准，并非以交钥匙为准，未在约定的期限内签署交接单的直接视为已交房。被告已于2014年6月30日之前向原告寄送《交房通知书》，已履行了书面通知义务，案涉房屋于2014年8月4日具备交付条件，此后，被告电话通知原告交房，合理交房期为15天，交房期内原告未按期收房，按合同约定视为已办理交接手续，实际交房日期应为2014年8月19日。虽原告之后向物业公司要求领钥匙，物业公司以未交物业费为由未给付其钥匙，但领钥匙并非双方约定的交房标志，未交付钥匙并不能改变案涉房子已经交付的事实。原告应承担主张交房日因物业公司要求交物业费才交房的举证责任。2.退一步讲，即使法院不认可房屋的交接日期为2014年8月19日，原告于2016年11月3日在《房屋交付验收单》上签字确认，本案的房屋交付时间也应认定为2016年11月3日，违约金也仅能计算至该日。根据合同法第一百二十四条规定，本案逾期交房违约金应参照逾期办证违约金从自原告起诉之日(根据起诉状暂定为2019年3月15日)向前倒推三年的计算方法，本案受法律保护的逾期交房的违约金起算点应为2016年3月15日，故2014年7月1日至2016年3月14日期间的违约金已过诉讼时效。3.原告起诉要求的违约金过高，请法庭酌情考虑调整，被告方认为根据司法实践可调整至万分之一点五。4.原告已于2017年1月9日办理了房权证，证明案涉房屋早已完成了交付。 原告张许开、骆燕芳对其起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了以下证据材料： 证据1.商品房买卖合同一份，以证明原告已按照合同履行了相应义务，原告已付清房款的事实； 证据2.（2019）浙0681民初1868号庭审笔录一份，以证明房屋尚未交付的事实; 证据3.录音资料一份，以证明房屋未交付的事实； 证据4.不动产权证书一份、购房发票两份、前期物业管理服务协议一份、房屋交付物品清单两份，以证明原告已办理了权证，但被告并未实际交付房屋的事实。 以上证据经当庭出示，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司质证如下：对证据1，被告对原告向其购房这一事实无异议，且已收到案涉房屋的全部购房款，但认为合同中约定的日万分之二的违约金过高。对证据2，被告对（2019）浙0681民初1868号庭审笔录的真实性无异议，但对关联性有异议。原告陈述到物业公司一直未交房，但原告从未向被告提出过交房申请，被告对原告与物业公司交涉的情况并不知情，即使物业公司确未向原告交付房屋，原告也应向被告提出交付房屋的申请。对证据3录音资料，被告认为原告虽向物业公司要求领取钥匙，物业公司以未交付物业费为由未交付钥匙，但领取钥匙并非双方约定的交房标志，故未交付钥匙并不能改变案涉房屋已交付的事实。对证据4，对该组证据的真实性均无异议，认为权证表明房屋已经交付，前期物业管理服务协议与本案无关，房屋物品交接清单证明被告已于2016年11月3日交付房屋。 被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司就其辩称的事实向本院提供了以下证据材料： 证据5.竣工验收备案表一份，以证明案涉房屋于2014年8月4日取得竣工验收备案表的事实； 证据6.客户受电工程新设备加入系统申请单、客户受电工程竣工报验单、诸暨市水务集团给水申请登记表、东郡华庭安装汇总表各一份，以证明案涉小区已经满足通电、通气、通水的条件，通水时间为2013年5月3日，通气是2014年6月底，通电的具体时间不知的事实； 证据7.装修申请表一份，以证明2014年7月28日，小区房屋已具备装修条件，并已具备通水通电通气条件的事实； 证据8.房屋交付验收单一份，以证明小区其他业主在2014年8月交房的事实； 证据9.证明、身份证复印件、网上银行转账凭证两组，以证明被告对小区部分业主关于逾期交房的时间是计算至2014年8月4日止的事实； 证据10.原告出具给东郡华庭的交付回函一份，以证明交房的前提是被告方出具具备交付手续的条件证明。 以上证据材料经当庭出示，原告张许开、骆燕芳对上述证据一并质证如下：上述证据仅能证明案涉房屋在2014年8月5日之后具备验收资格，但并不能证明被告已交付房屋给原告的事实，而且被告不能仅凭一人的证明来说明大多数业主已交房。对于原告张许开签字的函，也只能证明被告当时无法交房。 本院认为，被告对证据1、2、3、4的真实性无异议，本院予以确认。对证据5，原告对证据真实性本身未提出异议，本院对其真实性予以确认。对证据6，本院认为该组证据系被告理应处理的涉案楼盘水、电、气配套工程的有关事项，与本案所涉房屋有无交付不具备关联性，本院不予确认。对证据7、8、9，原告认为个别交付无法代表大多数业主交房，本院认为，该几组证据仅能说明其他业主的有关房屋装修、使用的情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。对证据10，原告认为该证据表明被告通知原告交付房屋时未符合房屋的交付条件，本院认为，该证据证明2014年7月1日，原告确收到被告邮寄的“交付通知书”，但原告在回函中指明了案涉房产不符合双方约定的交付条件，结合被告提供的其他证据及庭审陈述，本院认定该“交付通知书”寄送时，案涉楼盘未符合房屋具体交付条件，故本院对该证据的证明目的不予认可。 经审理，本院查明认定的事实如下： 被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司系汇鑫·东郡华庭小区开发商。2013年6月26日，原告张许开、骆燕芳作为买受人与被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号7B8033090），双方约定：（一）被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司将位于诸暨市房屋出卖给原告张许开、骆燕芳。该房屋建筑面积共130.45平方米（其中套内建筑面积103.11平方米，应分摊的共有建筑面积27.34平方米），合同价款为1115000元；（二）合同第八条交付期限及条件约定：出卖人应在2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；（三）合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》中规定的期限内办理领房手续，并从《交付通知书》规定的领房之日的次月交纳物业管理费。第二十条前期物业管理约定，出卖人已经选聘诸暨同博物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同附件七中载明，业主应按年度预付物业管理费。合同附件八补充协议内容中第四、对房屋交接、质量异议处理补充：1.在本合同“交付期限及条件”条款约定内的交房日期的任何时间，当该商品房具备交付条件时，出卖人即采取寄挂号信的方式发出交房通知，如采用寄信方式，则寄出后的第5日视为买受人收到交房通知，买受人应在十五日内前办理结算及交付手续，逾期不来交接，即按本合同“交接”条款约定承担违约责任。2.买受人未在通知书上规定的日期前办妥房屋交接手续的，若出卖人不解除合同，则从通知书规定日期的第二日起，该房屋视为交付。2013年6月26日，两原告（乙方）与诸暨同博物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议第十条第（二）项载明：首次交纳时间为：自房屋交付使用，房产开发公司通知甲方统一交房日（领取钥匙）的次月1日起交付一年的物业服务费用，对符合交房条件并已书面通知乙方交房，因乙方原因未办理交房的视为已交房。两原告于2013年7月3日、2014年4月30日分两次交付房款共计1115000元。 另查明，2014年6月，被告向原告邮寄了《交付通知书》，要求原告在规定时间内前去办理房屋交接手续。原告张许开于2014年7月1日向被告发送《东郡华庭交付回函》，载明：被告未能提供合同第八条约定的证明文件，交付不符合合同约定，本人不能办理商品房交付手续；物业管理费应于商品房交付手续办理完结后的第二天收取。 又查明，涉案房屋于2014年8月4日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司委托诸暨同博物业管理有限公司代为交房。2014年8月5日，原告张许开去了房屋交付现场。但因物业公司要求原告先交纳一年的物业费和其他费用，原告认为该要求不符合合同约定且未带足款项，故导致房屋未能交付成功。此后，楼上房屋装修导致管子出现渗漏情况。原告与物业公司就案涉房屋交付一直未能达成一致。2016年11月3日，物业公司同意交付房屋给原告，原告张许开亦已在《房屋交付物品清单》上签名确认，但原告张许开提出物业公司应解决楼上房屋渗漏问题，双方就该事宜未能达成一致，原告张许开未实际领取清单上所列物品。 再查明，2017年1月9日，两原告取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为：浙（2017）诸暨市不动产权第0000764号。2019年5月15日，庭审结束后，原告张许开从物业管理公司处领取房屋钥匙及房屋交付清单中列明的全部物品。 本院归纳本案事实部分的争议焦点如下：1.被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司是否构成逾期交房及逾期期限是多久；2.违约金标准的认定；3.原告对逾期交房是否存在过错。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现根据原告之主张及被告之辨称，对本案争议焦点分析认证如下： 一、逾期交房及期限问题。首先，本院认为被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应承担自2014年7月1日起至2014年8月4日止的逾期交房违约金。原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。具体到本案中，涉案房屋在2014年8月4日在诸暨市建筑业管理局进行了建设工程竣工验收备案，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为，故此可视为涉案商品房已通过综合验收，符合上述第2项条件。再结合被告提供的水、电、气相关表格情况，本院认为涉案商品房至2014年8月4日符合合同中约定的交付条件。经查，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司虽在2014年6月向原告寄送了书面交房通知书，但此时涉案房屋尚不具备法定和合同约定的交付条件，被告的交付不构成有效交付，原告有权拒绝收房，且原告也以书面形式表示拒绝收房，故被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应承担自2014年7月1日起至2014年8月4日止的逾期交房违约金。 其次，对于被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司是否还应承担案涉房屋符合交付条件后的逾期交房违约责任问题。本院认为，房屋交付属双方行为，《浙江省商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，系为了保证买受人明确知道办理房屋交接的时间、地点等信息，并保证双方顺利完成房屋的交付，但若在原告已经知道可办理房屋交接手续的情况下，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司是否书面通知并非房屋交付的必要条件。具体到本案中，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司在房屋实际符合交付条件之后确实未再书面通知原告收房，但原告在2014年8月5日交房当天已到达交房现场，只因物业费缴纳问题未能收房，可知原告已明确知晓2014年8月5日可以交房的事实。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条约定，物业管理费应从《交付通知书》规定的领房之日的次月缴纳；双方签订的《前期物业服务协议》第十条第（二）项再次明确了首次缴纳时间为：自房屋交付使用，房产开发公司通知甲方统一交房日（领取钥匙）的次月1日起交付一年的物业服务费用。可见，根据约定，物业管理费应于房屋的交付之后予以收缴。未经买受人同意，被告无权单方制定先缴纳物业管理费、再交付房屋的交房条件和流程，买受人有权拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。2016年11月3日，物业公司同意交付房屋给原告，原告张许开亦已在《房屋交付物品清单》上签名确认，此时交付行为已经完成，逾期交房违约金仅能计算至此。据此，原告在2016年11月3日之后仍以被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司未与其办理房屋交接为由不予收房并要求被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司承担逾期交房的违约金，并无依据。综上，本院认定被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应承担2014年7月1日起至2016年11月3日止的逾期交房违约金。 二、违约金标准的认定问题。关于逾期违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现原、被告均未能提供充足证据举证违约行为造成的损失，故本院基于违约金主要是补偿性的立法本意，综合本案的具体情况，酌情对违约金的计算标准予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为143166元（1115000元×0.15‰×856天）。 三、原告对逾期交房是否存在过错的问题。一方面，根据庭审原告的陈述，2014年8月5日，原告自行前往交付地点准备收房，当天，诸暨同博物业管理有限公司要求原告预交4000元物业费及垃圾费用后才同意交付房屋钥匙。原告按照合同约定认为不应缴纳而拒绝，故诸暨同博物业管理有限公司未与原告办理交房手续。后原告也就此事与诸暨同博物业管理有限公司协商，但仍被要求预交物业费后才可交房。被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司抗辩认为领取钥匙并非双方约定的交房标志，故诸暨同博物业管理有限公司未向原告交付钥匙并不能改变案涉房屋已交付的事实。本院认为，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司向原告交付房屋是不应附加条件的，故原告是否向诸暨同博物业管理有限公司支付物业费不影响被告履行交付房屋的义务。根据本院查明及认定的事实，被告在符合房屋交付条件的情况下，确未按照合同约定的书面形式通知原告交房，故被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应承担违约责任。另一方面，原告亦应在知晓房屋符合交付条件后及时办理入住手续以避免损失扩大，至于物业管理费的缴纳以及管道渗漏问题，完全可以待房屋接收后，采取更加合理的方式予以解决，原告对损失的扩大亦具有明显的过错。本院认为，商品房的交付不是简单的单方交付钥匙行为，原告作为商品房买卖合同的买受人，接收房屋既是其主要的权利，但及时领受房屋也应是其义务。故本院认为案涉房屋逾期交房原告亦存在过错，本院酌定被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司承担上述违约金的70%，即100216.20元。 被告辩称，根据合同法第一百二十四条规定，本案逾期交房违约金的诉讼时效应参照现行司法实践中关于逾期办证违约金的规定，从自原告起诉之日向前倒推三年计算，故本案受法律保护的逾期交房的违约金起算点应为2016年3月15日。本院认为，合同法第一百二十四条解决的是无名合同的处理规则，而并非具体事项的处理规则，且逾期交房与逾期办证对权利人的影响亦不相同，不能扩大化类推适用本案。故，对被告该辨述意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应交付原告张许开、骆燕芳汇鑫·东郡华庭5幢2单元020702号房屋钥匙；被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司已于2019年5月15日履行完毕； 二、被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司应支付原告张许开、骆燕芳2014年7月1日起至2016年11月3日止的逾期交房违约金100216.20元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告张许开、骆燕芳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，由原告张许开、骆燕芳负担4500元，被告诸暨市汇鑫房地产开发有限公司负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐国平 人民陪审员  陈肖莉 人民陪审员  潘绍来 二〇一九年十二月二十七日 法官助理宋倩宇 书记员邵招瑜