广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17842号上诉人（原审被告）：陈春媚，女，1977年2月27日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：陈利明，系陈春媚配偶。上诉人（原审被告）：陈利明，男，1971年10月28日出生，汉族，住广州市开发区。被上诉人（原审原告）：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区天河路208号东塔07层04号单元。负责人：冯文光，该公司经理。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。上诉人陈春媚、陈利明因与被上诉人上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称高力物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈春媚、陈利明上诉请求：1.依法改判陈春媚、陈利明只需向高力物业支付2016年6月1日至2017年4月30日及2018年3月1日至2018年10月31日期间50%的物业管理费，无需支付违约金；2.自用水电费和公摊水电费按照高力物业主张金额的90%支付，违约金不需要支付。事实和理由：（一）高力物业没有完全履行双方签订的《前期物业管理服务协议》中的义务，一审开庭时陈春媚、陈利明已表示若法院需要相关证据，陈春媚、陈利明可提供小区内其他业主签名的书面材料，陈春媚、陈利明不是法律相关专业人士，法院有义务提醒当事人在第二次开庭时提供正确的证据，而一审法院对陈春媚、陈利明提供的证据不予采信，是在没有充分调查取证的基础上做出的，有失偏颇。高力物业因不完全履行物业服务合同约定的义务引起小区业主的普遍不满，小区已成立业主委员会，并在合同期满后解雇了高力物业，现陈春媚、陈利明无法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任，因此适当减免陈春媚、陈利明物业费合情合理。（二）关于公摊水电费问题，陈春媚、陈利明愿意缴纳合理的水电费公摊，但需要高力物业提供相关依据，高力物业仅提供了水电按楼层分摊的原则，关于陈春媚、陈利明所住楼栋的每月各功能水电表的读数及对应的单价均未提供。（三）关于诉讼费的问题，陈春媚、陈利明在入住后一直到2018年2月每月均足额缴纳物业费，直到2018年3月陈春媚、陈利明缴纳物业费时被高力物业拒收，并表示要起诉陈春媚、陈利明。高力物业作为物业管理服务的主体，不主动提高自己的服务质量水平、积极同业主沟通消除双方的矛盾，而是选择民事诉讼的途径，涉嫌滥用社会公共资源，获取与其提供的服务不匹配的利益，有失社会公允，所产生的诉讼费应由高力物业承担。高力物业二审答辩称，1.不同意陈春媚、陈利明的上诉请求，陈春媚、陈利明拒缴物业费的理由之一是其所购买的房屋存在质量问题，该质量纠纷属于买卖合同纠纷的范畴，与本案无关；2.陈春媚、陈利明拒缴物业费的另一个理由是其认为高力物业服务质量不到位，但是其并没有提供证据证明。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，即使高力物业存在服务不到位的情况，陈春媚、陈利明也可以请求高力物业继续履行，采取补救措施等责任，但是陈春媚、陈利明不能以此为由拒缴物业费或者要求减免；3.关于公摊水电费问题，高力物业一审已提交各项费用抄表的情况，并且该数据已经向所有的业主公示；4.关于自用水电费问题，本案中主要是自用的电费，陈春媚、陈利明一审的时候根据一审法院的要求去供电局打印了电费通知单，可以明显看出，陈春媚、陈利明以其自己名义缴费是从2017年5月4日开始，高力物业请求的是2016年5月至2017年4月产生的自用水电费，因此陈春媚、陈利明所述的其自己缴纳的水电费与高力物业所诉请的不是一个时间段；5.关于违约金的问题，高力物业认为一审的认定比较合理，一审在认定事实和适用法律方面都是正确的，应当予以维持。高力物业向一审法院起诉请求：1.判决陈春媚、陈利明向高力物业支付拖欠的物业服务费（2016年6月至2017年4月及2018年3月至2018年10月期间的物业服务费，每月物业服务费496.04元，合计9424.76元）；2.判决陈春媚、陈利明向高力物业支付拖欠的水电费（2016年5月至2018年8月期间公摊水电费，2016年5月至2017年4月期间自用电费，2016年6月至2018年8月期间自用水费，共计2996.18元）；3.判决陈春媚、陈利明向高力物业支付违约金（物业费从欠缴当月5日起，水电费从产生的次月5日起算，按每日应交费用的千分之三的标准支付）；4.判决陈春媚、陈利明承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月22日，高力物业与陈春媚、陈利明签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定高力物业是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。陈春媚、陈利明所购房屋《商品房买卖合同》，房号：A*栋****；类型：商住；座落位置：香雪大道西***号（自编A8栋）；建筑面积：136.02平方米。其中第四条约定业主缴纳费用的方式和时间：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月·平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，高力物业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三标准向高力物业支付违约金。高力物业除有权按协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2015年11月22日，陈春媚、陈利明前往涉案房屋办理收楼手续，于当日签署《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》，并预缴了三个月物业管理费1473.20元。陈春媚、陈利明主张涉案房屋于2016年6月至2017年4月因出现质量问题需要维修而拒付物业管理费，并提供了大量图片予以证明。对于2018年3月至10月的物业管理费，陈春媚、陈利明主张其去高力物业支付时遭拒，并且因对物业服务质量不满意，认为应该减免。2018年5月8日，高力物业委托广东天胜律师事务所向陈春媚、陈利明发出《关于催收物业管理费等费用的律师函》（邮件号码：1034593280028），催促陈春媚、陈利明缴纳截至2018年4月28日已欠缴高力物业的物业管理费6448.52元及水电费（含公摊水电、自用水电）2366.81元及因拖欠费用产生的违约金2765.69元，总计11581.02元，该邮单于2018年5月9日显示投递，陈春媚、陈利明一审庭审陈述收悉。高力物业提供了其自行制作的《鼎峰2019年3月收款通知单》，该清单上显示A8-****单元欠缴2016年6月1日至2017年4月30日物业管理费5456.44元，2018年3月1日至2018年10月31日物业管理费3968.32元，小计9424.76元；2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费1218.65元；2016年5月1日至2017年4月30日自用电费734.07元；2016年6月1日至2018年8月31日自用水费1043.46元。高力物业为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心的中国建设银行单位客户专用回单，并提供了关于公共区域水电费分摊事宜，分别列出了楼宇内梯灯、楼宇内电梯用电、楼宇内加压水泵供水用电、园区照明用电、地下车库照明用电、楼宇清洁用水、地下车库清洁用水的分摊办法。陈春媚、陈利明陈述其已将2016年5月至2017年4月的电费交至南方电网，并提交了广州供电局有限公司电费通知单。经查，计费月份为2016年7月份（计费时段为20160505-20160704）的通知单上户名为广州市宏康福港房地产开发有限公司；计费月份为2016年9月份至2017年5月份（计费时段：20170306-20170504）的通知单上户名为高力物业，计费月份为2017年7月份至2019年3月的通知单上户名变为陈利明。高力物业陈述，2017年5月前涉案房屋的电费由高力物业代垫，2017年5月份户名才改为陈利明，由陈利明自行到供电局缴纳电费。一审法院认为：陈春媚、陈利明与高力物业签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。高力物业按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。关于陈春媚、陈利明拒付物业管理费理由是否成立问题，第一、2016年6月至2017年4月期间涉诉房屋的质量问题，属于陈春媚、陈利明与发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案高力物业与陈春媚、陈利明之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同法律关系，陈春媚、陈利明可以另循法律途径解决。第二、2018年3月至10月期间陈春媚、陈利明因高力物业服务质量不到位而认为物业管理费应减免问题，首先，陈春媚、陈利明未提交证据证明物业服务不到位，仅凭陈春媚、陈利明口头陈述，在高力物业不认可的情况下，一审法院很难采信。即便高力物业提供的服务存在不符双方合同约定的情形，也属于高力物业在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，陈春媚、陈利明可以请求高力物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但陈春媚、陈利明不能以此为由拒缴物业费或要求减免。关于公摊水电费。高力物业公司依《前期物业管理服务协议》、《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供银行转账回单证明已实际缴纳涉诉物业所在小区的公摊费用，并向业主公告，之后发律师函向业主催收相关费用。陈春媚、陈利明作为小区业主之一，仅有质疑账目不清而没有相反证据证明高力物业公司收费明显过高、不合理的情况下，理应承担公共水电分摊费用的责任，陈春媚、陈利明的该答辩主张，理据不足，一审法院不予采信。关于自用水电费。对于2016年5月至2017年4月期间产生的自用电费，陈春媚、陈利明的举证不足以证明系其自行向广州供电局缴纳，一审法院不予采信。对于2016年6月至2018年8月期间产生的自用水费，陈春媚、陈利明主张系高力物业进行房屋维修用水，但没有提交证据予以证实，一审法院亦不予采信。关于违约金问题。在高力物业未提交证据证明其实际损失的情况下，《物业服务协议》约定的违约金标准畸高，陈春媚、陈利明认为涉案房屋存在质量问题及维修拖拉，是高力物业没有跟进、反馈以及服务质量差等原因才未缴纳物业管理费。综合考虑以上，一审法院认为高力物业主张物业管理费的违约金标准过高，且陈春媚、陈利明未缴纳上述物业管理费非恶意违约，一审法院依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之三计算违约金，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，一审法院予以驳回。对于水电费的违约金。陈春媚、陈利明对高力物业主张的水电费系因为涉案房屋存在质量问题及物业服务问题才未缴纳，并非恶意拖欠，故一审法院酌情调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照日万分之三计算违约金，即以2996.18元为本金，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年7月8日作出如下判决：一、陈春媚、陈利明应于本判决发生法律效力之日起十日内向上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2016年6月1日至2017年4月30日及2018年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费9424.76元及逾期违约金（每月以496.04元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月5日起算至实际支付之日止。以上违约金均以不超过本金为限）；二、陈春媚、陈利明应于本判决发生法律效力之日起十日内向上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2016年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费、自用水电费2996.18元及逾期违约金（以2996.18元为基数，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）；三、驳回上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。案件受理费156元，由陈春媚、陈利明负担。二审期间，各方当事人未提供新的证据。经审理查明，各当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。另查明，《服务协议》第六条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方（高力物业）可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。乙方（陈春媚、陈利明）应按时缴纳，否则甲方有权终止代收代缴收费服务”。陈春媚、陈利明称：其购买涉案房屋时必须与高力物业签订合同，物业费3.61元的标准不是双方协商的结果，属于霸王条款；高力物业没有按照物业服务合同的约定，对公共部位的玻璃每周清理一次，垃圾桶没有一日两清而是一日一清，把一个地下出入口封闭；涉案房屋的缺陷问题一直由高力物业与陈春媚、陈利明洽谈，房屋瑕疵问题一直没有解决；现新选聘的物业公司所收取的物业管理费比高力物业低了20%。陈春媚、陈利明确认其二人未向高力物业支付过2016年6月1日至2017年4月30日、2018年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，无证据证明其二人向高力公司支付过2016年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费、自用水电费，确认其二人无支付过2017年5月之前的电费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈春媚、陈利明的上诉请求和理由以及高力物业的答辩，本院确定本案争议的焦点是：高力物业主张陈春媚、陈利明向其支付物业管理费、公摊水电费、自用水电费及相应违约金应否支持。陈春媚、陈利明在办理涉案房屋收房手续期间与高力物业签订了《服务协议》，该协议出自双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效正确，本院予以确认。根据《服务协议》所载内容来看，高力物业是发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业，陈春媚、陈利明认为《服务协议》约定的物业服务收费标准并非小区业主与物业服务单位协商一致的合意、属于霸王条款，理据不足，本院不予采纳。双方当事人签订的《服务协议》约定业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算。因此，解决本案争议焦点的关键在于审查认定房屋的交付时间。从一审查明的事实可知，陈春媚、陈利明于2015年11月22日办理了收楼手续，在《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》上签名，并预交3个月物业管理费，故应从该日起算物业管理费。陈春媚、陈利明所称2016年6月至2017年4月期间涉案房屋的质量问题，系陈春媚、陈利明与发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，并非高力物业与陈春媚、陈利明之间的物业服务合同纠纷，陈春媚、陈利明以高力物业曾就房屋所存在的质量瑕疵问题与其二人洽谈为由拒绝支付物业管理费，依据不足，本院不予支持。陈春媚、陈利明提供的证据并不足以证明高力物业提供的物业服务存在重大瑕疵，陈春媚、陈利明要求减免物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。陈春媚、陈利明无证据证明其二人已依约向高力物业缴交了2016年6月1日至2017年4月30日以及2018年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，一审法院判令陈春媚、陈利明支付上述期间的物业管理费及违约金，并无不当，本院予以维持。如前所述，本院已确认陈春媚、陈利明于2015年11月22日办理了收楼手续，故从上述日期开始，高力物业有权依据《服务协议》向陈春媚、陈利明收取公摊水电费以及要求陈春媚、陈利明支付由高力物业代缴的自用水电费。对于2017年5月之前的自用水电费的问题，陈春媚、陈利明主张系涉案房屋维修质量问题期间发生的费用，对此，陈春媚、陈利明并无充分证据予以证明，无证据证明涉案房屋质量整改期间产生的水费、电费均须由高力物业承担，无证据证明2016年5月至2017年4月期间产生的自用电费以及2016年6月至2018年8月期间产生的自用水费由其二人缴纳，故高力物业有权要求陈春媚、陈利明支付上述期间的自用水电费及违约金。高力物业已提供了银行转账回单证明其实际缴纳了所负责涉案小区的共同费用，并向业主公告，之后也发出律师函向业主催收相关费用。因此，一审法院认定陈春媚、陈利明作为小区业主之一，负有承担公共水电分摊费用的责任，本院予以认同。陈春媚、陈利明对高力物业主张的公摊水电费以及自用水电费的数额有异议，但无提供相反证据予以反驳，一审法院判令陈春媚、陈利明向高力物业支付2016年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费、自用水电费2996.18元及逾期违约金恰当，本院予以维持。综上所述，陈春媚、陈利明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由陈春媚、陈利明负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红