四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终933号 上诉人（原审被告）：尹玉寿，男，1963年3月5日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人（原审被告）：何永均，男，1956年8月2日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人（原审被告）：何敏，女，1984年7月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨凡，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：夏雨，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴泽建，男，1971年2月9日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。 原审被告：刘汉廷，男，1967年12月16日出生，汉族，住四川遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：张绍波，四川斗城律师事务所律师。 上诉人尹玉寿、何永均、何敏因与被上诉人吴泽建、原审被告刘汉廷房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹玉寿、何永均、何敏的委托诉讼代理人杨凡，被上诉人吴泽建的委托诉讼代理人蒋小平，原审被告刘汉廷的委托诉讼代理人张绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹玉寿、何永均、何敏上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案二审上诉费由被上诉人吴泽建承担。 事实与理由：1.本案不属于船山法院管辖，应属于三亚市城郊法院管辖，本案系不动产提起的纠纷，应当由不动产所在地人民法院管辖，案涉房屋在三亚市凤凰海波村，应当由三亚市城郊法院管辖。2.一审法院审理程序存在严重瑕疵，上诉人吴泽建在一审中已经撤回了对上诉人何永均、何敏的起诉，但是一审法院不同意被上诉人吴泽建撤回对上诉人何永均、何敏的起诉属于程序违法。3.上诉人尹玉寿、刘汉廷、朱小凤（已故）是合伙集资建房关系，现案涉房屋被强制拆除，被上诉人吴泽建应当承担相应风险。4.按照法律的规定，只有何永均、何敏继承了朱小凤的遗产后才在继承的遗产范围内清偿债务的责任，目前，何永均、何敏并未继承朱小凤的遗产，不应判决何永均、何敏在继承的遗产范围内承担责任，否则会侵害何永均、何敏的合法权益。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 吴泽建辩称，1.对于尹玉寿、刘汉廷提出的管辖异议，原审法院已以书面裁定的方式驳回其提出的管辖异议。2.何永均、何敏在一审诉讼中故意拒收法院送达的法律文书，导致诉讼周期延长，为了尽快了结此案，答辩人请求撤回将何永均、何敏追加为被告的申请，但原审法院认为何永均系必要共同诉讼参与人，为了查清案件未同意答辩人的申请。3.被答辩人关于本案系集资建房法律关系的理由不成立，双方签订的是《房屋买卖协议》且是双方真实意思表示，并没有合资建设开发房屋的意思表示。4.一审判决要求何永均、何敏在继承朱小凤遗产范围内承担给付责任符合继承法第33条第一款的规定。综上所述，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。 刘汉廷辩称，1.本案应当裁定移送管辖或发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。2.关于管辖权问题，同意上诉人尹玉寿、何永均、何敏的上诉意见。3.原审程序违法，遗漏诉讼主体，朱小凤还有其他继承人。4.案涉款项的收款人是何敏，并不是三个合伙人，不能证明与本案具有关联性。 吴泽建一审诉讼请求：1.三被告向原告返还37.35万元及利息；2.诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告将案由变更为房屋买卖合同纠纷后，将诉讼请求变更为：1.解除原告与三被告签订的房屋买卖协议；2.三被告共同退还收取原告的购房款37.35万元及利息，利息以37.35万元为基数，从2015年3月27日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算。因当事人主张的合同效力与法院审理认定的合同效力不一致，经一审法院释明，原告再次将诉讼请求变更为：1.确认《房屋买卖协议》无效；2.三被告共同退还收取原告的购房款37.35万元；3.三被告以37.35万元为基数，从2015年3月27日起至付清之日止，按年利率6%的标准计算赔偿原告的利息损失。朱小凤死亡后，原告申请追加被告何永均、何敏为被告，并要求何永均、何敏承担朱小凤应承担的返还购房款及利息并承担诉讼费的责任。 一审法院认定事实如下：对于当事人双方无争议的原告与朱小凤、被告刘汉廷、尹玉寿签订了《房屋买卖协议》，约定向原告出售位于海南省三亚市“贤聚苑”Ａ栋一单元一楼二号房屋，约定房屋价款为37.35万元。对于当事人双方所争议的双方是集资建房还是房屋买卖合同关系、原告是否向被告刘汉廷等人支付了购房款及是否应当退还的问题，一审法院查明：1.2014年8月19日，案外人吴坤恩向朱小凤之女何敏账户转款10万元，原告陈述吴坤恩系受原告委托转款；2016年1月13日，原告向何敏账户转账20万元，原告称前述两笔转账及支付了现金7.35万元，合计37.35万元系用于其购买一套贤聚苑房屋缴纳的房款。原告持有收据两份，出具时间分别为2015年3月27日和2016年3月1日，3月27日的收据记载“2015年3月27日收到吴泽建三亚贤聚苑二栋二单元一楼一号集资款壹拾万元，经手人何敏”，收据上加盖了“朱小凤印”的印样；3月1日的收据记载“2016年3月1日收到吴泽建交来三亚芒果村Ａ＃01＃房款贰拾柒万叁仟伍佰元”，收据上加盖了“朱小凤印”的印样。2015年12月26日，原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签订了《房屋买卖协议》，协议载明“鉴于甲方朱小凤、尹玉寿、刘汉廷集资修建位于海南省三亚市‘贤聚苑’的房屋。1、甲方愿意将房屋出卖给乙方（原告）（本协议约定70年）。2、乙方愿意购买上述房屋。……本合同签订时，乙方在签订协议时一次性将购房款支付给甲方。甲方应于本合同签订，乙方付清房屋款时，将本合同项下房屋全部交给乙方。3、关于权证一事，如果本小区将来具备办证条件我们（被告等三人）尽一切协助办理，与本小区其他住户一视同仁。”被告称朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿系合伙出售前述房屋，三方并未合伙集资建房。2.2017年1月9日，朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿向李造日、薛春莲提起诉讼，共同诉称“三原告在案外人薛有恒的介绍和联系下，与被告李造日、薛春莲签订《宅基地有偿转让协议》。合同签订后，原告向被告转账支付了宅基地转让款人民币246万元”。三亚市城郊人民法院作出（2017）琼0271民初534号民事判决书，认定“被告李造日、薛春莲将位于天涯区海波村委会芒果村约820平方米的宅基地以3000元／平方米的价格转让给原告。其后，原告在该宅基地上建了两栋楼房。2016年4月29日，原告所建楼房因属违章建筑被人民政府强制拆除。”3.被告何永均系朱小凤配偶，被告何敏系朱小凤女儿。 一审法院认为，何敏向原告出具了10万元的收据，并加盖了朱小凤的印章，虽然2015年3月27日的收据上载明系集资款，但2016年3月1日的收据上又载明款项系房款，在后的意思表示应视为对在先的意思表示的明确和变更，结合双方签订的《房屋买卖协议》，双方对款项性质明确为房款。被告刘汉廷等辩称原告系支付集资款，与朱小凤构成集资建房的关系，不符合一审法院查明的事实，对被告刘汉廷等的该项辩称意见，一审法院不予采信。即使双方最初系以集资建房的名义支付款项，此后双方也已合意将该关系转化为房屋买卖，故此，原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿形成房屋买卖合同关系，而非集资建房关系。虽转账日期与收据日期不符，但原告对其陈述为事后补充出具收据，该陈述未违反一般商业现象，具有一定合理性，被告刘汉廷、尹玉寿辩称原告所缴纳的款项与履行协议无关，原告并未履行付款义务，该辩解意见与收据记载的情形不符，被告亦未提供任何证据证明该款系其他何种经济往来，故其辩解理由不能成立，虽然原告向何敏转账支付了30万元，但原告持有的两份收据均加盖了朱小凤印章，收据上也载明系收到案涉房屋的房款，且收据上记载的金额与《房屋买卖协议》上载明的房款金额相符，应认定原告履行了《房屋买卖协议》所约定的付款义务，且已付房款金额认定为37.35万元。被告刘汉廷、尹玉寿辩称款项系由朱小凤收取，被告刘汉廷、尹玉寿与朱小凤未合伙集资建房，被告刘汉廷、尹玉寿不应承担退款义务，但同时又自认其与朱小凤系合伙售房，如前所述，原告与朱小凤及二被告之间形成房屋买卖合同关系，且其已向朱小凤支付了全部房款，故此，退还房款应为合伙体的共同债务，原告要求被告刘汉廷、尹玉寿对外承担合伙债务，于法有据。加之被告刘汉廷、尹玉寿虽称其与朱小凤并未合伙集资建房，但朱小凤与被告刘汉廷、尹玉寿在向李造日、薛春莲提起诉讼时，系作为共同的诉讼主体，并共同提出诉讼主张，称其三人共同与李造日、薛春莲签订《宅基地有偿转让协议》，亦即三方系共同购地修建，故此，被告刘汉廷、尹玉寿的辩解理由与查明的事实不符，辩解理由不能成立。因原告与朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿签订的《房屋买卖协议》所约定购买的房屋系建立在农村宅基地之上，朱小凤及被告刘汉廷、尹玉寿无权对房屋进行出售，原告亦非该村集体经济组织成员，无权购买该房屋，因此，双方所签订的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定，合同应属无效。合同无效后，因合同所取得的财产应当返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张由被告刘汉廷、尹玉寿返还原告已给付的房款，于法有据，一审法院依法予以支持。造成合同无效，原告与二被告一方明知不可售，一方明知不可买，仍签订《房屋买卖协议》形成买卖关系，双方均有过错，因此，原告因资金占用所造成的损失，应当各自承担相应的责任，故对其资金损失，由原告自行承担50%，二被告承担50%。故资金利息损失应由二被告以本金37.35万元为基数，从2015年3月27日按年利率3%（6%÷2）的标准向原告予以赔偿。被告何永均、何敏系朱小凤的法定继承人，依法应在继承朱小凤财产的范围内对朱小凤的债务承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、确认原告吴泽建与朱小凤、被告刘汉廷、尹玉寿所签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告刘汉廷、尹玉寿于本判决生效后七日内向原告吴泽建返还购房款37.35万元；三、被告刘汉廷、尹玉寿于本判决生效后七日内向原告吴泽建赔偿损失。损失的计算方式为：以本金37.35万元为基数，自2015年3月27日始，按年利率3%的标准计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的本金给付之日赔偿损失，前述损失计算至本金付清之日止；四、被告何永均、何敏在继承朱小凤遗产的范围内对本判决第二、三项内容确定的给付义务与被告刘汉廷、尹玉寿共同向原告吴泽建承担给付责任；五、驳回原告吴泽建的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由刘汉廷、尹玉寿负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人何敏提交声明一份，载明何敏放弃对朱小凤遗产的继承，拟证实基于何敏放弃继承权，其主体资格不适格，不应承担相应责任。结合双方当事人的质证意见，合议庭经评议认为，上诉人何敏提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认，但不得达到其主张的证明目的。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对被上诉人吴泽建与朱小凤、刘汉廷、尹玉寿签订《房屋买卖协议》并支付了37.35万元款项的事实没有争议，但对《房屋买卖协议》和支付的款项的性质以及法律后果存在分歧。根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点一、本案法律关系的性质应当如何认定，上诉人是否应当向被上诉人返还37.35万元并承担相应利息；争议焦点二、上诉人何敏、何永均是否应当承担相应责任；争议焦点三、一审法院是否具有管辖权。关于争议焦点一、上诉人称双方当事人系集资建房的合伙关系，涉案房屋被拆除系合伙事务中风险的体现，根据合伙关系的性质，合伙人应当共享收益、共担风险，故上诉人不应向被上诉人返还相应款项，并称上述主张有案涉的收条中载明的“集资款”可以予以佐证。根据本案查明的事实，双方当事人于2015年12月26日签订的《房屋买卖协议》明确了朱小凤、尹玉寿、刘汉廷作为甲方合伙人集资修建房屋并将案涉房屋出售给作为乙方的被上诉人的事实，另，朱小凤、刘汉廷、尹玉寿向被上诉人出具的承诺书中也载明三合伙人配合上诉人办证并约定了拆迁赔偿相关事宜，表明双方当事人符合买卖合同关系的特征，结合另案中朱小凤、刘汉廷、尹玉寿作为共同的诉讼主体起诉李造日、薛春莲请求返还修建案涉房屋的土地转让款的事实亦印证朱小凤、刘汉廷、尹玉寿三人合伙共同购地修房的事实，由此可以推断被上诉人支付的款项应为购房款，双方形成房屋买卖合同关系而并非合伙集资建房关系。案涉的房屋建立在农村宅基地之上，双方签订的《房屋买卖协议》违法了法律的禁止性规定，合同应属无效，在一审判决上诉人返还被上诉人购房款并根据过错各自承担一半资金占用利息的处理并无不当。关于争议焦点二、上诉人何敏、何永均是否应当承担相应责任问题，上诉人主张被上诉人在一审中撤回了对何敏、何永均的起诉，且在二审中何敏书面放弃对朱小凤遗产的继承，何敏、何永均不应当承担相应责任。本案中何敏、何永均作为朱小凤的法定继承人对朱小凤的遗产具有代管的权利，应对遗产具有尽职妥善保管义务，因朱小凤是三合伙出卖人之一，何敏、何永均系其法定继承人应当以必要的共同被告的身份参与诉讼，对于何敏明确表示放弃继承遗产，可以在案件执行程序中予以处理，并不影响其在继承遗产范围承担偿还责任。关于争议焦点三，一审法院是否具有管辖权的问题。上诉人主张本案因不动产提起的诉讼，应当适用专属管辖规定，由海南省三亚市城郊人民法院审理。根据法律的适用专属管辖的不动产纠纷是指不动产的权利确认、分割、相邻关系引起的物权纠纷，本案系债权性质的买卖关系产生的纠纷，不适用不动产纠纷的专属管辖，应按照一般管辖原则确定管辖法院，一审法院具有管辖权，因此，上诉人的该项上诉主张不成立。 综上所述，上诉人尹玉寿、何永均、何敏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6900元，由上诉人尹玉寿、何永均、何敏共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  周 歧 二〇一九年十二月五日 书记员  肖 敏