四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2006号 原告：张珂，男，汉族，1985年4月25日出生，住重庆市巴南区。 原告：刘清念，女，汉族，1985年8月17日出生，住四川省营山县。 以上二原告的委托诉讼代理人：黄绍军，四川首诺律师事务所律师。 被告：四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司。住所地：四川省营山县朗池镇新北路30号。 法定代表人：王荣忠，董事长。 委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心指派。 原告张珂、刘清念与被告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司（以下简称荣泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，由四川省南充市中级人民法院指定我院管辖，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张珂、刘清念的委托诉讼代理人黄绍军、被告荣泰房地产公司的委托诉讼代理人沈小龙到庭参加诉讼；第二次开庭，原告张珂、刘清念的委托诉讼代理人黄绍军、被告荣泰房地产公司的委托诉讼代理人沈小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张珂、刘清念向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证的违约金67244.11元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告张柯、刘清念系夫妻，于2013年7月24日与被告荣泰房地产公司签订商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买由被告开发的位于营山县北侧荣泰.香江名都5幢1单元23层1号房屋一套，合同面积99.22平方米，合同房款为372218元，付款方式为按揭购房。后因实测面积增加为99.86平方米，实际购房款为374619元。原告履行付款义务后被告即将房屋交付给原告使用。按照约定，被告应在365天内为原告办理房屋产权登记，逾期未办理的按已付房款的1%支付违约金。但经原告多次催办，被告始终未予办理。原告只好提前还款后,自行到不动产登记中心办理权属证书，并于2019年6月24日办理好不动产权证书。荣泰房地产公司在商品房买卖合同中关于违约金的规定系格式条款，而且约定不明，如果十年不办理产权登记，违约金仍按合同价款的1%计算，显失公平。故请求人民法院判决被告按照已付购房款374619元的日万分之一，从2014年7月24日起至不动产证书办理完成之日止支付相应的违约金。 被告荣泰房地产公司辩称，原告起诉的诉讼请求不能成立，请法院驳回。2013年7月24日原被告签订了商品房买卖合同，原告通过住房公积金贷款买房，由于原告需要申请贷款，对该房屋进行了预抵押登记，原告办证时，公积金中心和不动产中心衔接不到位，导致权属证书迟迟办不下来。办证的诉讼时效过了，2013年7月24日签订了合同，接了房屋。2014年7月24日前就该办证，原告应该知道权益受到侵害，2017年7月24日前就应该主张自己的权益。诉讼主张违背了合同的约定，合同是约定的是按已付房款的百分之一支付违约金，不是已付房款的日万分之一支付违约金。 本院经审理认定事实如下：刘清念、张珂（买受人）与荣泰房地产公司（出卖人）于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，约定刘清念、张珂购买荣泰房地产公司开发的位于营山县朗池镇复兴桥北侧荣泰.香江名都5幢1单元23层1号房屋，房屋总价款为372218元，后因实测面积发生变化，房屋实际总价款为374619元。《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定“出卖人应在2014年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”；第（二）款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的,双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告通过南充住房公积金管理中心营山县管理部贷款购买案涉房屋，并办理了商品房抵押权预购登记，证号为：营房预营字第××号。2013年11月18日，被告向原告交付房屋，2017年12月6日，荣泰房地产公司办理了包括案涉房屋在内的营山县滨河北路东段31号荣泰.香江名都5幢1层1号等146处的房屋的权属登记，2018年6月30日，被告公司发出办证通知，通知业主带上购房合同、正式购房发票、身份证、结婚证、户口薄，在被告公司开具办证需要的《契税纳税申报表》和《房屋产权办证申请》等手续，办理不动产登记手续。2019年5月29日，原告归还了所欠贷款,并委托南充市不动产管理中心办理案涉房屋的注销抵押登记，2019年6月24日，张珂、刘清念办理了不动产权证书。 另查明，住房公积金预购商品房抵押贷款办理房屋产权登记手续的流程是：在楼盘工程竣工验收备案后，楼盘开发商收集相关债务人契税完税凭证等资料，由住房公积金管理中心出具授权委托书及办证名单，交工行南充分行营山县支行信贷部，由银行客户经理将办证资料送至营山县不动产登记中心并签字领证，再将办好的不动产权原件及预告登记证等资料报送至登记中心，办成他项权证。 以上事实有商品房买卖合同、不动产权证书、销售不动产统一发票、入住通知书、南充市住房公积金管理中心营山县管理部的情况说明、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案中原被告约定的逾期办证违约金为固定金额,并不因违约时间的增加而变化,因被告逾期办证的违约行为一直持续至取得不动产登记备案登记之日,故诉讼时效期间应从违约行为结束后即出卖人实际取得案涉房屋权属备案登记手续并通知买受人办证之日起算。本案中,被告于2018年6月30日才在小区内刊登办理产权的通知,原告的本次起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间,故对被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的意见,本院不予采信。 关于逾期办理产权转移登记是否由荣泰房地产公司承担违约责任以及违约金如何计算的问题。根据合同约定，双方当事人对办理房屋产权登记均负有相应义务，在原告接房并履行了提交办证所需资料、交清税费及办理完毕房屋面积补差手续的义务后，荣泰房地产公司应当在365日内为其办理产权转移登记。但直到2019年6月24日不动产权证才进行登记，已经超过365天，应属荣泰房地产公司责任，其已构成违约，应当承担违约责任。对于荣泰房地产公司辩称是因为住房公积金管理中心的原因，以及住房公积金管理中心和不动产中心衔接不到位,所以造成逾期办证，但这些都并不是对抗荣泰房地产公司履行按期为原告办理房产权属证明的理由，也不属于影响荣泰房地产公司履行按期为原告办理房产权属证明的不可抗力因素，且被告公司初始登记的时间已经晚于合同约定的时间，故对该抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告方对于违约金计算标准提出异议，认为合同约定的违约金系格式条款，不能达到惩罚被告违约行为的目的，要求按照已付房款374,619元为基数,从2014年7月24日起至2019年6月24日止,按日万分之一的标准计算违约金,但被告提出异议，原告亦未举证证明荣泰房地产公司逾期办理产权转移登记的行为给自己造成其实际损失的数额，故本院认定逾期办理产权转移登记的违约金为合同约定的已付房款的1%计算，即3,746.19元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张珂、刘清念逾期办理产权转移登记违约金3,746.19元； 二、驳回原告张珂、刘清念的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费741元（原告已预交），由张珂、刘清念负担700元，四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  汪尚 二〇一九年十二月二十七日 书记员  杨艳