广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23780号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：林昭远，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭晴，女，1994年7月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁祥荣，广东执正律师事务所律师。原审第三人：牛丽萍，女，1956年12月25日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人彭晴、原审第三人牛丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人城建公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭晴全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由彭晴承担。事实及理由如下：一、根据一审查明的事实，彭晴于2016年3月2日提出维修，到2016年12月12日维修完毕。城建公司在此期间花了大量的时间去协调维修，真正的维修时间是2016年11月23日至2016年12月12日，只有20余天，即便是全部时间都计算在内，总计时长也只有9个月零10天。一审酌情确定城建公司需要赔偿彭晴18个月的租金和物业管理费损失与事实相悖。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。根据涉案房屋买卖合同第23条第3款的约定，城建公司已经承担了修理房屋的违约责任，并且合同有约定履行维修义务后不再做任何补偿。该合同条款合法有效且明确具体，因此法院不应支持彭晴要求赔偿损失的诉请。三、彭晴没有提交任何证据证实其存在实际损失，一审法院判令城建公司赔偿其租金及物业管理费损失理据不充分。1.根据涉案房屋买卖合同附件六的约定，涉案房屋为毛坯交楼标准，彭晴在收到房屋后必然需要装修后才能入住。彭晴于2014年7月19日办理收楼手续，2016年3月反映卫生间渗漏，在长达近两年的时间内其也未对涉案房屋进行装修，可见其并无出租或自用房屋的意图。2.涉案房屋面积达191平方米，即便是其中一个卫生间发生渗漏，也仅是局部维修的问题，并不影响房屋的整体装修或使用。因此，其根本不会有租金损失的发生，且彭晴也未能举证证明其实际产生的租金损失。3.物业管理费是彭晴持有房产所支出的成本，只要其是房屋业主，就会产生物业管理费，即便是房屋存在质量问题，也不会导致彭晴的物业管理费支出增加。综上，请求法院支持城建公司的上诉请求，并依法改判。被上诉人彭晴二审辩称：一审判决查明事实清楚，判决结果正确，请求法院维持原判。彭晴于2018年2月2日向一审法院起诉，请求：1.判令城建公司立即履行防水保修义务，对彭晴的广州市番禺区xx号xx房的三个卫生间天花渗漏水进行维修至完好；2.判令城建公司赔偿彭晴房屋使用损失39.6万元（损失按租金12000元/月从2014年4月1日起计至起诉之日止），判令城建公司赔偿彭晴房屋物管费等损失39228.41元；3.判令牛丽萍无条件配合城建公司履行防水保修义务；4.本案诉讼费由城建公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区xx号4栋xx房（以下简称504房），房屋权属人为彭晴，建筑面积190.9326平方米，户型结构为五房两厅一厨三卫、三个非封闭式阳台。广州市番禺区xx号xx房（以下简称604房）位于504房楼上，权属人为牛丽萍，户型结构相同。2012年9月5日，彭晴（乙方，买方）与城建公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201205165987），约定：彭晴向城建公司购买位于广州市番禺区xx号xx房，房屋面积190.9326平方米，售价3055439元，合同第十三条约定房屋交付时间为2013年12月31日；第二十五条约定涉案商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主题结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面报修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或者聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同亦约定了其他条款。2013年11月20日，城建公司向彭晴发出《商品房交付使用通知书》，要求彭晴在2013年12月24日之前办理涉案房屋的收楼手续。2014年3月27日，城建公司再次向彭晴发出《商品房交付使用催告书》，要求彭晴在2014年4月1日之前办理涉案房屋的收楼手续。彭晴称其两次均按时去收楼，第一次收楼发现卫生间天花有水迹，第二次收楼看见城建公司在水迹处注胶修补，但未对水迹作处理，以上收楼情况彭晴未提交相应证据。2014年7月19日，彭晴与城建公司正式办理涉案房屋的收楼交接手续，同日彭晴亲属彭林强及物业公司经办人郭*在涉案房屋的《收楼交接验收表》上签名，记录房屋存在两处质量瑕疵：1.主人房墙裂缝；2.要求楼上样板间出示试水报告。彭晴称收楼后一直通过物业公司向城建公司报修卫生间漏水事宜。2016年3月2日，物业公司工作人员登记《收楼交楼验收表》，在查验情况一栏记录“卫生间天花漏水（父母房卫生间）”，并备注“监理、装修公司负责人及墙身维修单位负责人一并到现场查看问题”，该表由物业公司工作人员陈**签名确认。彭晴称上述两份验收表的原件留存于城建公司及物业公司处。城建公司确认委托物业公司交付房屋并记录业主反馈的房屋维修事宜，两份验收表都是物业公司使用的收楼表格，但未查找到相应原件；同时，城建公司也确认曾就涉案房屋墙体裂缝进行修缮，但未进行卫生间试水。2016年6月30日，城建公司向彭晴送达《关于房屋维修问题的函》，告知彭晴关于涉案房屋的天花渗漏问题，因牛丽萍不配合，导致无法进场开展维修工作。2016年10月24日，彭晴向城建公司出具《确认函》，确认要求城建公司履行维修义务的卫生间为次卧卫生间，要求城建公司安排专业人员进行保修，同时保留其它两个卫生间保修的权利。2016年11月8日，城建公司、牛丽萍及物业公司就涉案房屋渗漏问题开会讨论，三方共同签名确认的书面会议记录载明：关于三个卫生间渗水维修事宜，牛丽萍要求彭晴签名同意城建公司仅就次卧卫生间履行保修义务，其他两个卫生间因无渗水问题不进行修理；维修方案由牛丽萍确定；城建公司应按时完成维修，否则需对牛丽萍做出补偿。2016年11月14日，彭晴向牛丽萍出具《确认函》，确认需要城建公司履行保修义务的卫生间仅为次卧卫生间。2016年11月21日，城建公司、牛丽萍、涉案房屋物业公司一同签署渗水维修《工程方案》，三方同意对604房次卧洗手间整体防水进行修缮，工期为2016年11月23日至2016年12月12日。2016年12月12日，涉案房屋次卧卫生间漏水问题维修完毕。2016年12月底，彭晴再次向城建公司报修称涉案房屋卫生间天花渗漏。经彭晴亲属彭林强信访，2017年4月18日，广州市番禺区住房和建设局向城建公司发出《责令整改通知书》，要求城建公司在收到通知书之日起七日内，将涉案房屋两个卫生间的天花板及墙体存在渗水现象问题的书面处理意见函复广州市番禺区住房和建设局。2017年8月4日，城建公司向彭晴送达《关于星汇文翰4-504单元情况的复函》，称对于彭晴2016年12月报修的卫生间漏水问题，城建公司认为不存在渗漏现象，建议彭晴委托有资质的机构检测确定存在渗漏质量问题后履行保修责任。2017年9月14日，彭晴、城建公司签署《调解协议书》，约定由城建公司组织物业公司、牛丽萍一起召开协调会，要求星汇文瀚4栋604房对未作防水维修的两个卫生间进行蓄水试验，区住建局派员对协调会进行见证，经蓄水试验48小时后由彭晴、牛丽萍、物业公司三方共同确认是否存在渗漏现象。上述蓄水试验因各方意见分歧终未能实行。2018年2月2日，彭晴就本案诉至一审法院。一审庭审中，彭晴提交水迹照片以证明涉案房屋三个卫生间天花在起诉时都存在渗漏。城建公司认为，水迹属于毛坯房施工过程中的正常痕迹，交房时没有渗漏；而收楼使用过程中仅次卧卫生间发生渗漏，且已于2016年12月维修完毕，另外两个卫生间没有漏水。牛丽萍称2015年中曾查看过涉案房屋的次卧卫生间，发现明显渗漏；2017年和2018年再次查看三个卫生间时只看见水迹，未发现明显渗漏。案件一审审理过程中，彭晴向一审法院申请通过摇珠方式确定鉴定机构进行鉴定，鉴定内容为：1.涉案房屋三个卫生间是否渗漏；2.渗漏原因；3.漏水修复意见。2018年12月29日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出（2018）粤0113委鉴字第134号《退案函》，函件载明“我司已于2018年10月16日派员对涉案房屋进行闭水试验，未发现渗漏，并于2018年10月23日、2018年11月10日相继发《工作联系函（2018）仲恒房鉴字第322-××号》《工作联系函（2018）仲恒房鉴字第322-××号》到贵院说明需对广州市番禺区小谷围街风茂街9号4栋604号房屋进行开仓检查，现收到贵院《情况说明》及其他附件等资料均表明牛丽萍不同意开仓处理，故我司现场检测后续工作将无法正常进行，现我司申请终止受理（2018）粤0113委鉴字第134号案件的委托”。彭晴为此支出鉴定费5000元。一审又查明，涉案房屋至今未装修入住，物业费标准为3.5元/平方米/月。彭晴因卫生间渗水问题，拖欠广州越秀物业发展有限公司涉案房屋2015年9月1日至2017年9月30日的物业管理费、电费公摊费及滞纳金共计39228.41元。以上事实有《房屋买卖合同》《商品房交付使用通知书》《商品房交付使用催告书》《收楼交接验收表》复印件2份、《关于房屋维修问题的函》《责令整改通知书》《关于星汇文翰4-504单元情况的复函》《调解协议书》《物业服务费等相关费用追收函》《星汇文翰604渗水维修工程方案》《讨论记录》《确认函》2份、（2018）仲恒房鉴字第322-××号《退案函》及庭审笔录为证。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，彭晴、城建公司于2012年9月5日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。城建公司作为涉案房屋的开发商，负有保证其出售的涉案房屋质量合格且能够正常居住使用的合同义务。本案争议主要在于涉案房屋的三个卫生间在起诉时是否仍存在渗漏。根据现有的证据，涉案房屋次卧卫生间渗漏问题于2016年12月通过楼上对应卫生间重做整体防水的方式进行过修复，彭晴亦陈述称城建公司曾对其它两个卫生间天花漏水点进行注浆修补。现讼争各方确认三个卫生间天花均无滴漏现象，仅凭水迹不能直接判断是否存在渗漏。彭晴通过摇珠确定的方式委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定三个卫生间天花的漏水情况及原因，该鉴定因牛丽萍不同意开仓检测而无法取得最终鉴定结论，彭晴因此应承担举证不能的不利后果，故彭晴要求城建公司继续修复卫生间漏水问题的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉案房屋为毛坯未装修状态，合同约定的交付时间为2013年12月31日，2014年7月19日办理收房手续后，涉案房屋先后因墙壁裂缝、卫生间渗水等问题维修至2016年12月12日，致使彭晴不能如期对涉案房屋进行整体装修并入住使用，城建公司理应赔偿彭晴在涉案房屋保修整改期间的损失；至于2014年1月1日至2014年7月19日间的房屋不能如期使用的损失，由于城建公司不承认彭晴按合同约定时间前去收楼，彭晴亦未提供此期间验收楼房的相关证据，故一审法院对此不予支持。至于收楼后房屋不能装修使用损失的构成，一审法院确定为报修整改期间无法装修使用房屋的租金损失、报修整改期间物业管理费及水电费损失。原因如下：首先，按照日常生活习惯，房屋装修需整体进行，卫生间漏水足以导致涉案毛坯房无法如期装修使用，因此造成的损失可以参照同地段同类房屋的租金价格来确定。其次，即使物业公司与城建公司同属一个集团，物业公司追收物业水电费也不受彭晴与城建公司之间房屋买卖纠纷的影响，且城建公司亦未抗辩与彭晴及物业公司之间达成免除物业费的协议，因此在彭晴尚未缴交物业水电费的情况下，物业水电费仍属彭晴可预期发生的损失，应纳入收楼后房屋不能装修使用的损失范围内。最后，涉案房屋为毛坯房，牛丽萍的房屋为样板房，彭晴和牛丽萍收楼以后都未重新装修过，故次卧卫生间的渗漏系属涉案房屋一直存在的质量瑕疵，彭晴要求城建公司在保质期内进行维修必须先履行申报的义务，因此收楼后房屋不能装修使用的时间应从彭晴报修起计至城建公司维修完毕为止。根据彭晴提供的证据，涉案房屋每月物管费668元（190.93平方米×3.5元/平方米），每月水电费和房屋租金标准不能明确；根据广州市房地产租赁管理所出具的《2015年广州市房屋租金参考价》《2016年广州市房屋租金参考价》（风茂街无电梯楼租金参考价），涉案小区参考小谷围街“其他区域”电梯楼租金标准（30元/平方米）计算，每月的租金为5700元（190×30元/平方米）。鉴于涉案房屋的渗水问题集中出现在次卧卫生间，且涉案房屋为毛坯状态，综合彭晴与城建公司、牛丽萍的陈述以及彭晴的举证情况，结合本案案情和租金参考价，一审法院酌情确定城建公司应向彭晴赔偿收楼后不能进行装修使用而导致的经济损失包含18个月的租金及物业费损失共计114624元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年4月19日作出如下判决：一、广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向彭晴赔偿损失114624元；二、驳回彭晴的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7828元，由彭晴负担5766元，由广州市城市建设开发有限公司负担2062元；鉴定费5000元，由彭晴负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为城建公司应否向彭晴赔偿涉案房屋收楼后不能装修使用的损失。本案对此评析如下：一审判决认定城建公司与彭晴签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。城建公司主张彭晴未提交证据证实其存在实际损失，一审判决判令其赔偿彭晴租金及物业管理费理据不充分及一审法院酌定赔偿18个月的期间与事实相悖的问题。一审判决已就涉案房屋存在质量问题导致彭晴无法如期对涉案房屋进行整体装修并入住使用及收楼后房屋不能装修使用损失构成的理据作了确实、充分的论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。彭晴于2014年7月19日办理涉案房屋的收房手续，2016年12月12日涉案房屋次卧卫生间漏水问题维修完毕，一审法院酌情确定城建公司应向彭晴赔偿收楼后不能进行装修使用而导致的经济损失包含18个月的租金及物业费损失共计114624元并无不当，本院予以维持。城建公司主张其对涉案房屋之质量问题承担保修责任，不再作任何补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2062元，由广州市城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏