辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民再56号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺市经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李鑫，男，1986年2月18日出生，汉族，住抚顺市经济开发区。委托诉讼代理人：丛培礼，男，汉族，1955年3月15日出生，住抚顺市经济开发区。再审申请人抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因与被申请人李鑫商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）辽04民终1451号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年7月26日作出（2019）辽民申3020号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。乐活公司的委托诉讼代理人马淑玲，李鑫的委托诉讼代理人丛培礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐活公司的再审请求：1、依法撤销一、二审判决，改判乐活公司不承担2017年8月8日之后给付产权证的违约金责任；2、一、二审及再审案件受理费部分由李鑫承担。主要事实及理由：一审、二审均认定产权证的登记时间为2017年8月7日，说明产权证办理完毕和下发的截止时间应为登记之日，至于登记日之后，取回产权证未能及时下发，是因为有统计工作要做，并不应承担合同中约定的违约责任后，重复承担合同的违约责任。原一审、二审法院认定登记之日后至产权证发放到当事人手中的时间也是合同违约行为，属于认定事实错误。请求法院支持乐活公司的再审请求。李鑫答辩称，本案不应该改判，理由是双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人应承担已付房款日万分之0.5的违约金。该条款规定的是李鑫实际取得房产证方为乐活公司义务的终结，而不是房产登记之日为乐活公司义务的终结。换而言之，只要乐活公司没有把房产证交到李鑫手中就应当按合同约定承担违约责任。我小区办理房产证有两种方式，一种是全款房，业主接到开发商通知后，业主本人前往房产局取得房产证；第二种是按揭贷款房，在交付首付款同时开发商收取了业主办理房产证所需一切费用，并办理了办理房产证的委托手续，由开发商代业主办理房产证，李鑫属于第二种情形。事实上，双方已经形成了委托与被委托的关系。乐活公司办理完房产证后理应及时交到李鑫手中，但乐活公司却将房产证交到第三方乐活物业公司，二公司恶意串通，扣押业主房产证，逼迫李鑫用延迟办理房产证违约金抵顶以后的物业费，否则不交付房产证，直至抵顶至2026年。以上理由充分说明无论按合同约定还是按委托法定，乐活公司都应当将违约金赔付至被申请人取得房产证之日，而不是房产登记之日。李鑫认为原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应当维持原判。李鑫向一审法院提出的诉讼请求：1、乐活公司赔付逾期办理产权证违约金22509.24元（2014年7月18日至2017年11月14日，扣除270天）；2、乐活公司赔付延迟入住二次违约金1628元；3、乐活公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月25日，李鑫（买受人）与（出卖人）乐活公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“李鑫以总价478920元的价格购买乐活公司开发的坐落于抚顺市经济开发区（建筑面积为92.85平方米）的房屋一处；出卖人应当在2013年8月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金，但买受人原因造成无法办理的除外。”合同签订后，李鑫向乐活公司支付房款478920元，乐活公司于2014年7月18日为李鑫办理配户入住手续，但李鑫2014年8月23日才能开门入住。乐活公司认可向李鑫支付2014年7月19日至2014年8月22日止逾期交房的违约金，计算标准按已付房款日万分之一计算。2017年8月7日，乐活公司已办理完案涉房屋产权证书。2017年11月14日，李鑫从乐活公司处取走房屋产权证。一审法院判决如下：一、乐活公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李鑫逾期办理房产证违约金22509.24元；二、乐活公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李鑫逾期交付房屋违约金1628元。案件受理费381元（已由李鑫垫付），由乐活公司负担。乐活公司的上诉请求：1、依法改判，乐活公司给付延期办理产权证的违约金，但截止时间为李鑫领取产权证的登记日期。2、二审依法调解。李鑫尚欠乐活公司聘的物业公司物业费与违约金顶抵。3、二审案件受理费由李鑫负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乐活公司负担。再审期间，乐活公司提交了案外人曹昕晔一案的二审判决书和再审裁定书，证明迟延交房违约金不应计算至实际给付之日止。李鑫对该份证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，但是认为裁判结果不公平。李鑫提交了涉案房屋的所有权证书，证明房屋的产权登记时间为2017年8月7日。乐活公司对该份证据的真实性无异议。本院对以上两组证据的真实性予以采纳。再审查明，涉案房屋的产权登记时间为2017年8月7日。乐活公司于二审判决作出后，已经按照本院作出的（2018）辽04民终1451号判决履行了给付违约金的义务。再审另查明，案外人曹昕晔因乐活公司延期办理房产证问题诉至法院，本院作出（2018）辽04民终485号判决，判决延迟办理房产证权属证书违约金的计算截止日期为房屋产权证办理完毕之日。曹昕晔不服该判决，以迟延办理房产证权属证书的违约金应计算至判决之日为由，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申3785号民事裁定书，裁定驳回曹昕晔的再审申请。本院对一审、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点应为：延迟办理房屋权属证书违约金的计算截止日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。”合同签订后，乐活公司并未按照上述约定期限履行义务，故李鑫请求给付迟延办理房屋权属证书违约金的请求应予以支持。关于违约金计算的起止时间，因涉案房屋已经于2017年8月7日完成产权登记，即办理完毕房屋权属证书，故乐活公司应支付的违约金的起算点，即自2015年4月19日开始计算，至2017年8月7日房屋权属证书办理完毕之日止。李鑫主张的乐活公司延迟交付房屋权属证书期间的违约金不属乐活公司逾期办理房产证的违约行为，属另一法律关系，不应按照合同约定给付2017年8月7日之后的违约金。综上，乐活公司的再审申请成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销抚顺市中级人民法院作出的（2018）辽04民终1451号民事判决；二、撤销抚顺市望花区人民法院作出的（2018）辽0404民初810号民事判决第一项；三、维持抚顺市望花区人民法院作出的（2018）辽0404民初810号民事判决第二项；四、抚顺乐活房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内给付李鑫的迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金应以478920元为基数，自2015年4月19日起至2017年8月7日止，按照日万分之0.5的标准计算；五、驳回李鑫的其他诉讼请求。六、驳回抚顺乐活房地产开发有限公司的其他再审请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费381元，由抚顺乐活房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50元，由李鑫承担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 艳审判员 李依桐二〇一九年十二月十一日书记员 李耀南