广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民再458号再审申请人（一审原告,二审上诉人）：广东省工业设备安装有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：谈凌，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洵莹，广东君信律师事务所律师。被申请人（一审被告,二审上诉人）：罗桂珍，女，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。再审申请人广东省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备安装公司）因与被申请人罗桂珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）粤01民终2419号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年10月18日作出（2019）粤民申8216号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。工业设备安装公司向广东省广州市荔湾区人民法院（以下简称一审法院）起诉本案称：工业设备安装公司为广州市××××49号大院房屋（以下简称49号大院）的产权人。2001年12月31日，罗桂珍的丈夫禤义祥与工业设备安装公司委托签订《房屋（住宅）租赁契约》，约定将广州市××××49号大院29号205、206号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给禤义祥作为居住使用；租赁期从2002年1月1日至2003年12月31日止。前述租赁期限届满后，禤义祥未与工业设备安装公司签订新的房屋租赁合同。根据罗桂珍提供的户籍资料，其丈夫禤义祥于2015年1月4日申报死亡，此后，罗桂珍承继禤义祥于涉案《房屋（住宅）租赁契约》项下的权利义务，继续按原来的条件租用涉案房屋并交纳租赁费、管理费。因康王路下穿流花湖隧道建设的需要，广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]2号《关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收49号大院，其中包括罗桂珍租住的涉案房屋，导致双方租赁合同已无法继续履行。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方约定的租赁期届满后，涉案《房屋租赁契约（住宅）》继续有效，租赁期限为不定期，据此，工业设备安装公司依法也有权随时解除合同。工业设备安装公司为配合当地政府的征收拆迁工作，此前已多次就租赁合同的解除及腾退房屋事宜与罗桂珍协商，但罗桂珍均未予配合处理。工业设备安装公司特诉至法院，请求判令：1.确认工业设备安装公司、罗桂珍双方的租赁法律关系自起诉之日起解除；2.罗桂珍（含同住人员）三日内迁出涉案房屋并将该房屋返还工业设备安装公司；3.本案诉讼费由罗桂珍承担。罗桂珍答辩称：答辩人丈夫是工业设备安装公司的职工，涉案房屋是工业设备安装公司分配给答辩人丈夫居住的职工福利房，工业设备安装公司的起诉不符合法律的规定，请求依法驳回工业设备安装公司的起诉。一审法院经审理查明：49号大院以及广州市××××19、29、37号是原广东省工业设备安装公司的房屋，房屋所有权性质为全民所有。罗桂珍的丈夫禤义祥是原广东省工业设备安装公司的退休职工。原广东省工业设备安装公司（甲方）与粤安物业公司（乙方）签订《职工宿舍物业服务合同》，将包括涉案房屋在内的广州市××××49号、51号大院的内部职工宿舍委托乙方实行物业管理。原广东省工业设备安装公司将涉案房屋分配给禤义祥居住使用。2001年12月31日，粤安物业公司与禤义祥就涉案房屋签订《房屋（住宅）租赁契约》，约定期限至2003年12月31日。合同期满后，双方没有续签书面合同，禤义祥仍在涉案房屋居住并交纳租金。禤义祥于2015年1月14日死亡，涉案房屋由罗桂珍及其女儿居住并交纳租金。另查明：原广东省工业设备安装公司于2014年12月9日更名为工业设备安装公司。一审法院认为，涉案房屋是工业设备安装公司分配给当时作为工业设备安装公司职工的罗桂珍丈夫禤义祥居住使用并交租。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号文）第三条的规定，工业设备安装公司起诉请求罗桂珍迁出涉案房屋的诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院于2018年12月29日作出（2018）粤0103民初8267号民事裁定：驳回工业设备安装公司的起诉。工业设备安装公司不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求：请求撤销一审裁定，指令一审法院重审本案。主要事实和理由：（一）《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定有其历史背景，适用范围应是指单位与职工在集资建房或分房过程中对分房方案或安排等存在争议而引起的纠纷，不能随意扩大解释。（二）本案双方当事人之间的纠纷并非是因分房方案或意见等历史遗留住房问题引发的争议，而是建立租赁合同关系后在履约过程中发生政府征收，导致租约无法继续履行而引发的纠纷，不论是根据最高人民法院1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》，还是根据民法理论，均属于人民法院主管工作的范围。而且工业设备安装公司已根据政府补偿标准，提供安置措施，不会导致罗桂珍失去居住保障。（四）近几年的司法实践中，各地法院包括一审法院一般认定福利分房是指具有产权转移性质或具有永久居住权性质的房屋分配，对于单位与职工建立租赁合同关系并在租约履行过程发生的纠纷，人民法院均予以处理，尤其是涉及政府征收的案例均取得良好的社会效果。一审法院裁判标准前后不一，违背法律精神。二审法院查明：根据双方提交的证据材料及于一审庭审时的陈述，工业设备安装公司系一家国有企业，罗桂珍丈夫禤义祥系工业设备安装公司的退休员工，于2015年1月14日去世。粤安物业公司与工业设备安装公司共同签订《职工宿舍物业服务合同》，约定由粤安物业公司对工业设备安装公司名下的广州市××××49、51号大院的内部职工宿舍进行统一的物业管理。粤安物业公司与禤义祥于2001年12月31日签订一份《房屋（住宅）租赁契约》，约定粤安物业公司将涉案房屋出租给禤义祥居住，该房屋建筑面积为34.53平方米，租期从2002年1月1日至2003年12月31日。合同期满后，双方并未续签书面合同，罗桂珍与禤义祥仍在涉案房屋居住并交纳租金。现因广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]2号《关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收工业设备安装公司名下的49号大院（包括罗桂珍租住的房屋），致使双方的租赁合同无法继续履行，故工业设备安装公司提起诉讼要求确认其与罗桂珍的租赁关系解除，罗桂珍将涉案房屋交还工业设备安装公司。二审法院认为，本案属于因单位内部腾房引起的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，不属于人民法院的受案范围，故对工业设备安装公司的起诉，依法应不予受理或驳回起诉。一审法院裁定驳回工业设备安装公司的起诉并无不当，应予维持。工业设备安装公司的上诉理由不能成立，应予驳回。二审法院于2019年3月7日作出（2019）粤01民终2419号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。工业设备安装公司向本院申请再审，请求：撤销一、二审裁定并指令一审法院对本案进行审理。事实和理由：申请人认为，本案争议在发生政府征收事件的情况下，因涉案《房屋（住宅）租赁契约》能否继续履行而产生的纠纷，因未涉及是否适用房改政策以及如何适用房改政策的问题，应属于平等民事主体之间的民事权益纠纷，属于人民法院的主管范围。一、二审法院不顾案件实际情况机械地认定本案属于因单位内部腾房引起的房地产纠纷，属于认定事实错误；随意扩大解释适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，属于适用法律错误，故本案属于《中华人民人共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的应当再审情形。具体理由如下：（一）一、二审裁定认定事实错误。1.本案中，申请人从未有过将涉案房屋分配给罗桂珍配偶禤义祥居住使用的意思表示或行为，禤义祥自始至终均以租赁方式租住涉案房屋及支付租金。2.一、二审法院遗漏了罗桂珍并非申请人职工的重要事实。在禤义祥去世后，申请人根据《中华人民共和国合同法》的相关规定将房屋继续出租给禤义祥同住人罗桂珍，并由罗桂珍继续交租。但罗桂珍并非申请人的职工，双方之间没有管理及隶属关系，故一、二审法院仅凭房屋租赁关系建立时禤义祥系申请人的退休员工，即认定本案属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房的房地产纠纷，明显缺乏事实依据。3.涉案《房屋（住宅）租赁契约》已明确约定解除合同并收回房屋的情况包括租期届满、政府征收、逾期交租等，合同各条款与一般平等民事主体之间签订的租赁合同无异。禤义祥去世后由罗桂珍继续按租赁合同内容承租涉案房屋。不管租户是退休的禤义祥还是无劳动关系的罗桂珍，申请人均是按租赁合同而非根据劳动管理制度处理与租户之间的租赁关系。4.本案双方当事人不存在劳动关系，本案纠纷亦并非是因分房方案或意见等历史遗留住房政策引发的争议，而是建立租赁合同关系后在履约过程中发生政府征收，导致租约无法继续履行而引发的纠纷，应属于平等民事主体间的租赁合同纠纷。（二）一、二审裁定适用法律错误。1.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定是根据当时的历史背景所制定，不能脱离历史背景随意扩大适用范围。该司法解释是根据当年的住房制度、土地使用制度而出台，由于当年单位内部建房、分房方案具有很强的政策性，故对于该等属于落实政策性质的房产纠纷由行政手段调处，人民法院不予处理有其特定的历史背景。但目前的住房制度已经发生很大变化，不存在房改、福利分房等住房政策，而且该司法解释关于人民法院对单位与职工因内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不予处理的规定，主要是基于当时单位对职工存在一定的行政管理，双方存在行政隶属关系，且职工与单位之间即便对集资建房、分房安排有异议，除由有关房屋主管部门予以行政调处解决外，单位也可以通过行政管理处理。另外，根据当时的政策，落实住房政策事宜由房改部门、住房部门主管，若职工与单位之间对内部建房、分房等落实政策事宜存在争议，可寻求主管部门协调解决，但对于单位与职工的租赁纠纷，有关住房主管部门并不负责处理。2.从《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的表述看，该等纠纷应限于单位内部集资建房过程或分房过程中对分房方案或安排等存在争议而引起的纠纷。而且该司法解释颁布之后，最高人民法院在《全国民事审判工作座谈会纪要（1993）》中规定：“……单位内部公房使用权纠纷。分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决。职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理”，应属于对于该司法解释第三条中关于单位与职工分房纠纷受案范围的适用解释。另外，其他地方法院出台的司法文件中也明确单位与职工间的房屋租赁纠纷属于人民法院受理范围，如辽宁省沈阳市中级人民法院于2004年出台的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》第5点。3.目前形势相较于1992年已发生巨大变化，不再存在单位内部建房、福利分房，而且单位将自管房屋出租给职工所发生的争议，有关房屋主管部门不会再予以调处。单位与职工之间也不再具有行政隶属关系，仅具有劳动管理关系，处理双方之间的劳动关系由劳动合同法等予以规制，但劳动法律法规并不调整单位与职工之间的房屋租赁关系。因此，单位已经无法通过自身途径解决双方之间由此产生的纠纷，在现行的法律体系下，将该等争议提交人民法院是最后救济途径。（三）一、二审法院对此类纠纷裁判标准前后不一。1.近几年的司法实践中，各地法院包括一审法院一般认定福利分房是指具有产权转移性质或具有永久居住权性质的房屋分配，对于单位与职工建立租赁合同关系并在租约履行过程发生的纠纷，人民法院均予以处理，尤其是涉及政府征收的案例均取得良好的社会效果，如广东省高级人民法院（2017）粤民再546号民事裁定、二审法院（2017）粤01民终6625号民事判决等。由于包括涉案房屋在内的49号大院不符合房改条件，申请人从未将该大院的房屋进行房改，一直是通过出租方式提供给包括罗桂珍配偶禤义祥在内的租户居住，禤义祥也一直支付租金，包括罗桂珍在内的49号大院租户均对承租的房屋没有产权，也没有永久无偿居住权。2.申请人与49号大院租户租赁合同纠纷是系列案，在该系列案中，申请人同样以租赁合同纠纷起诉租户冯玉雯、贾玉清，一审法院均予受理并在实体审理后作出判决，判决解除申请人与租户的租赁合同，租户应当迁出租赁房屋并将房屋腾空退回给申请人。据此，申请人认为一、二审法院在类案中前后采用的裁判标准不一，同案不同判，有违目前最高人民法院所大力提倡的“统一办案标准和裁判尺度”的要求。罗桂珍提交书面答辩意见称：（一）根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，申请人的起诉不属于人民法院主管工作的范围，一、二审裁定查明的事实清楚，适用法律正确，依法应驳回申请人的再审申请。1.申请人是一家国有企业，答辩人丈夫禤义祥于1970年9月入职申请人直至2011年3月退休。禤义祥于2015年1月14日去世。1982年，申请人按照相关的住房政策，结合禤义祥个人情况和家庭情况，将涉案房屋作为职工福利房分配给答辩人一家居住，答辩人一家也一直居住至今。虽然最近几年双方签订了房屋租赁合同，但房屋性质没有改变，故申请人要求解除租赁关系、收回房屋的请求不符合相关法律规定。2.一、二审裁定对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定均作了充分的解析，是申请人故意曲解该法条规定，故其申请再审理由不成立。（二）申请人在政府拆迁征收前故意解除与答辩人之间的房屋租赁关系，目的是想侵占答辩人受安置补偿的权利，属于不合法、不诚信的行为。因为修建康王路下穿流花湖隧道的需要，广州市荔湾区人民政府决定征收广州市××××--××××、××××地段的国有土地上房屋，征收范围包括答辩人居住的49号大院（包括涉案房屋），征收决定附件2《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》明确征收范围内的补偿安置对象、补偿安置方式、补偿标准，答辩人属于补偿安置的对象，政府部门也提供了安置房。可见申请人此时起诉要收回答辩人居住了30多年的福利房，旨在剥夺答辩人受安置补偿的权利。（三）申请人否定补偿安置方案的做法是不合法、不诚信的。在广州市荔湾区人民政府公布征收决定后，申请人分别于2017年10月27日、11月22日公布多份关于49号大院的拆迁补偿安置方案，但现在却突然要否定这些补偿安置方案，对答辩人提起本案诉讼。整个49号大院的住户都是因为是申请人的职工享受职工福利分房才居住于此。综上，申请人的起诉不符合法律规定，其再审申请没有事实和法律依据，请求依法驳回其再审申请，并责令其依法尽快安置补偿答辩人，维护答辩人的合法权益。本院再审认为，针对一、二审法院驳回工业设备安装公司起诉、上诉的理由，本案再审审理的焦点是：本案是否属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”规定的情形。本案中，工业设备安装公司作为49号大院的产权人，依据与其已故退休职工禤义祥签订的涉案《房屋（住宅）租赁契约》提起诉讼，请求解除双方之间的租赁关系、禤义祥配偶罗桂珍迁出涉案房屋并返还给工业设备安装公司。罗桂珍作为工业设备安装公司已故退休职工禤义祥的配偶，与工业设备安装公司不存在行政上的隶属关系，双方因房屋租赁合同的履行所产生的纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷。工业设备安装公司提起的本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。据此，一、二审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定驳回工业设备安装公司的起诉、上诉，属适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初8267号和广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终2419号民事裁定。二、指令广东省广州市荔湾区人民法院对本案进行审理。审判长  邵静红审判员  苏大清审判员  邹 莹二〇一九年十二月十七日书记员  耿丽丽