山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁02民终8425号 上诉人(原审被告):李红，女，1968年1月26日生，汉族，住胶州市。 上诉人(原审被告):王子全，男，1973年10月4日生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：战德向，男，汉族，1970年2月11日生，住胶州市。 委托诉讼代理人：彭桐亮，山东康元律师事务所律师。 上诉人李红、上诉人王子全因与被上诉人战德向所有权确认纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李红、上诉人王子全，被上诉人战德向的委托诉讼代理人彭桐亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红、王子全向本院提起上诉请求：1、请求贵院依法撤销(2019)鲁0281民初1357号民事判决，依法确认该房屋买卖协议书无效，并驳回其它诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不服山东省胶州市人民法院作出的(2019)鲁0281民初1357号民事判决，并认为该判决对以房抵债中债务的合法性问题事实认定不清，特提起上诉。具体理由如下：一、本案系由以房抵债引发的纠纷，但是原审法院末对“债”的合法性进行实质审查，系错误认定案件事实。（一）本案名为房屋买卖，实为以房抵债；故应对债的合法性进行审查。原审判决认定的以房抵债协议效力的问题，无论是诺成性合同还是实践性合同，都有一个前提性条件：即以房抵债的“债”系合法债务。若该债务是非法债务的话，存在着假借诉讼之名将非法利益合法化的虚假诉讼行为。双方签订的“房屋买卖协议书”实为民间借贷转化为房屋买卖，而民间借贷系实践性合同，不仅仅需要借款的合意，还需要款项的实际交付。那么，基于民间借贷而签订的以房抵债协议，也应该对涉案180万借款是否实际交付进行审查；尤其是双方对借款数额存有争议的情况下，避免通过签订《房屋买卖协议书》的方式，将非法债务合法化。（二）涉案《房屋买卖协议书》中的以房抵债尚未成立，双方之间的借款合同仍然有效，应按民间借贷关系来审理。涉案《房屋买卖协议书》第四条约定，“……，因此，双方存在的民间借贷合同并不必然解除，只是暂停支付约定的利息，本协议签订后，乙方暂停要求甲方支付民间借贷合同的利息，待甲方结清银行贷款与乙方办理产权转移手续时，双方之间的民间借贷合同解除”。这也就是说，该协议约定了涉案房产未办理产权转移登记时，双方之间的借贷合同仍然有效，不能达到消灭双方债务的法律后果。在民间借贷合同仍然有效的情况下，上诉人与被上诉人之间的基础法律关系仍然是由借款引发的纠纷。那么基于借款事实引发的诉讼，仍应按照民间借贷纠纷进行审理。综上，在以房抵债尚未成立，上诉人与被上诉人之间的民间借贷合同仍然有效的情况下，应按照民间借贷纠纷进行审理；更何况双方对涉案的180万元债务存有较大争议。二、涉案房屋买卖协议中的180万元债权系虚假债权，上诉人实际并未收到该款项，系以合法形式掩盖非法目的。自然人之间的民间借贷合同系实践性合同，除需要借贷合意之外，还要求借款合同的实际履行。但是，在本案中，被上诉人采取“砍头息”的方式（借条与银行流水转账对应可证明砍头息），虚高借款金额，导致借款合同载明的借款金额远远高于上诉人实际收到的借款金额。在上诉人稍有违约，便打电话、侮辱、谩骂，通过软暴力迫使李红、王子全继续向其借贷平账，恶意垒高债务。根据胶州法院一审时，上诉人提交了上诉人与被上诉人之间借款的银行流水，上诉人向被上诉人借款257.6万元，而上诉人实际还款355.64万元（包括：银行转账还款286.l万元、自动存款机转账21100元、现金还款356300元）。这也就是说，在涉案房屋买卖协议签订时，上诉人并非尚欠被上诉人180万元。那么，依据该虚假债权签订的抵顶协议，存在着以合法形式掩盖非法目的的行为，应认定无效。三、涉案协议是上诉人被以“软暴力”连环套路的方式签订，并非上诉人真实意思表示。被上诉人为谋取不法利益，扬言将带人索债、超市门口喇叭播放淫秽话语，或者打电话辱骂（一天十几个电话）等“软暴利”方式，胁迫上诉人签订一系列的以房抵债协议。2016年11月30号被上诉人战德向要求以398000元购买李红、王子全忠观悦府4号楼1单元2402室房屋（实质为抵顶借款），证明人为被上诉人的姐夫李玉会。后2016年12月20日，经被上诉人战德向、李玉会合议，要求将忠观悦府4号楼l单元2402室房屋转卖给李玉会，价格为380000元。被上诉人则要求上诉人将涉案房屋（胶州市l号楼商业网点房1层108户）卖给他自己，并且抵顶债务的价格远远低于市场价格。更为严重的是，在上诉人明显无力偿还的情况下，本案被上诉人及案外人李玉会继续通过诱骗、胁迫，安排关联人员与上诉人签订金额更大的虚高借款合同进行“转单平账”、“以贷还贷”，甚至是空的利息条转为借款本金，层层加码垒高债务金额。上诉人在压力之下多次借款饮鸩止渴，貌似解决了燃眉之急，然而实际上却掉入了“还不清”的断崖式的债务深渊。综上所述，原审法院在没有审查以房抵债中l80万元债务合法性的情况下，简单地认定房屋买卖协议有效，系错误认定案件事实。故，恳请贵院能及时查明案件事实、依法裁判。 战德向答辩称：一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。 战德向向一审法院提出诉讼请求：1.判令李红、王子全协助战德向办理位于胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业单元1层x户楼房（共两层）产权转移手续（转让总价款为人民币180万元）；2.本案诉讼费用由李红、王子全承担。庭审中战德向增加诉讼请求：请求判决确认战德向与李红、王子全之间关于战德向购买李红、王子全位于胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业单元1层x户楼房的房屋买卖合同有效，该房屋归战德向所有。 一审法院经审理查明：1.2016年12月19日战德向、李红、王子全签订房屋买卖协议书，合同约定：第一条、甲方自愿将坐落在胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业网点1层x户楼房（共二层）出卖给乙方（《青岛市商品房预售合同》201300127146号项下的楼房）。第二条、双方议定上述房地产及附属建筑物转让总价款为人民币（大写）壹佰捌拾万元，即人民币（小写）180万元。第三条、甲方与乙方之间存有民间借贷关系，甲方尚欠乙方借款人民币180万元，以物抵债。第四条、因该房屋抵押给银行，尚有银行按揭贷款未结清，甲方不能够与乙方办理产权转移，因此，双方存在的民间借贷合同并不必然解除，只是暂停支付约定的利息，本协议签订后，乙方暂停要求甲方支付民间借贷合同的利息，待甲方结清银行贷款与乙方办理产权转移手续时，双方之间的民间借贷合同解除，甲方不需要再支付暂停的应支付的约定利息。第五条、经甲乙双方同意，甲方于2016年12月19日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。甲方保证该房产无任何担保、抵押（购买该房屋时银行按揭除外）、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。第七条、本协议签订后，甲方在银行的按揭贷款由甲方继续还款，为保证本协议的交易安全，乙方要求甲方在本协议签订后12月内到银行提前还款，办理楼房产权转移手续。在办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。因开发商的原因，房屋产权证没有办妥，双方可以协商顺延办理产权转移手续。第九条第2项、甲方不能或逾期支付银行按揭贷款，造成银行实现抵押权拍卖该楼房，支付银行按揭贷款后剩余金额，乙方享有优先受偿权，甲方继续承担欠乙方未结清借款金额的还款责任，继续履行民间借贷合同，同时甲方恢复支付乙方暂停的约定利息。 2.合同签订后，李红、王子全为战德向出具收条和证明，2016年12月19日的证明内容为“王子全与战德向的所有账务，都以位于胶州市科润城，上河1号楼1单元108室的网点房抵清。双方自今日起无任何债权债务纠纷。另：待卖方将上河1号楼108室的网点银行按揭贷款结清并将房屋过户到买方后双方均无纠纷。特此证明。证明人：战德向，证明人：王子全、李红，见证人：姜梅。证明日期：2016年12月19日”。收条内容为“收到战德向交来李红、王子全出具的借条十七张，计款人民币壹佰捌拾万元整（小写180万元整）折抵购买李红、王子全所有将坐落在胶州市（科润城.上河小区）1号楼商业网点1层108户楼房（共二层）房款。（附借条复印件17张），收到人：王子全、李红，2016年12月19日”。战德向另提交物业费、水电费收取明细，证明双方之间借贷已经以房抵顶，李红、王子全收到了其向战德向出具的十七张借条，战德向、李红、王子全已经交接房屋钥匙等。 3.庭审中，一审法院询问李红、王子全有无证据证明其所称的房屋买卖协议和收条等在受胁迫的情况下签订且有无报警，李红、王子全自认没有报警，因为胆小怕事要面子，并称战德向电话威胁辱骂，但其提交的录音证据并未体现。李红、王子全另称战德向“涉黑”“涉套路贷”并称已报警，但公安机关并未立案受理，且在本案审理期间，李红因涉案房屋争议将战德向的女婿打伤，被公安机关行政拘留。 4.经查，案涉房屋已经被法院查封，查封法院为胶州市人民法院，案号为（2018）鲁0281民初11176号、（2019）鲁0281民初1357号。 一审法院认为：本案争议的焦点问题为战德向、李红、王子全签订的房屋买卖协议是否有效及是否支持战德向要求李红、王子全协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求。 对于战德向、李红、王子全签订的房屋买卖协议，因战德向、李红、王子全在协议中对于民间借贷、以物抵债、房屋买卖的内容均有明确具体的约定，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容并不违反法律强制性规定，应为有效合同。李红、王子全称是在受胁迫被逼无奈的情况下签订协议，但自认“没有报警，因为胆小怕事要面子”，且其提交的录音证据也体现不出受胁迫内容，而且，在本案审理过程中，李红因涉案房屋问题将战德向的女婿打伤，被公安机关行政拘留，李红、王子全称战德向“涉黑”“涉套路贷”，但公安机关并未立案受理。根据战德向提交的由李红、王子全出具的收条、证明、物业费、水费、电费单据等及李红、王子全在庭审中的陈述，其在2016年12月19日与战德向签订房屋买卖协议后，又给战德向出具了收条和证明，并将房屋钥匙交给了战德向。因此，李红、王子全辩称受胁迫，既无证据证明，又与常理不符，故对其该抗辩理由，一审法院不予采信。 对于李红、王子全辩称以房抵债协议的效力问题，一审法院认为，关于以物抵债协议属于诺成性合同还是实践性合同，司法实践中存在着不同的认识，最高法院的裁判观点亦存在着变化。2012年最高法院曾以公报案例的形式确认以物抵债协议的性质为实践性合同，但2017年最高法院发布的指导性案例已经将以物抵债协议确认为诺成性合同，改变了之前的观点，因此，在排除《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效。而且，本案中，战德向与李红、王子全双方在签订房屋买卖协议后，李红、王子全已向战德向交付钥匙，对房屋进行了实际交接。故对李红、王子全该抗辩理由，依法不予支持。 对于战德向要求李红、王子全协助办理房屋产权转移手续的主张，一审法院认为，涉案房屋已经被一审法院（2018）鲁0281民初11176号案件和本案查封，无法办理过户手续，且战德向、李红、王子全在房屋买卖协议中已经对双方的权利义务作出了明确约定，因此，本案中战德向的该诉讼请求难以得到支持。 对于战德向、李红、王子全以物抵债前的借款及利率问题，李红、王子全如认为超过法定标准，可在补强证据后另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百七十六条的规定，判决如下：一、确认战德向与李红、王子全于2016年12月19日签订的房屋买卖协议书有效；二、驳回战德向的其他诉讼请求。案件受理费21000元，案件保全费5000元，由李红、王子全共同负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，原告在本案中起诉要求过户和确权，其实质诉求为所有权确认，但涉案房产在本案原告提起诉讼前已经因其他诉讼被人民法院查封，《最高人民法院关于人民法院立案、判决与执行工作协调运行的意见》第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。根据上述意见，本案原告的起诉应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初1357号民事判决； 二、驳回战德向的起诉。 二、一审案件受理费21000元，退还战德向；一审诉讼保全费5000元，由战德向负担；上诉人李红、王子全预缴的二审案件受理费21000元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇一九年十二月五日 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员左春晓