河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23880号上诉人（原审原告）：庞达。委托诉讼代理人：韩晓燕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟佳丽，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高爱玲。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：薛红光。上诉人庞达因与被上诉人高爱玲、原审第三人薛红光执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庞达委托诉讼代理人韩晓燕，被上诉人高爱玲委托诉讼代理人郭春丽到庭参加诉讼。原审第三人薛红光经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人庞达上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认庞达是郑州市郑东新区农业路88号地下车库负一层92号车库（合同备案号D0500471）的所有权人，停止对郑州市郑东新区农业路88号地下车库负一层92号车库（合同备案号D0500471）采取的查封、拍卖等执行措施；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案车库的买卖协议时间是2015年11月27日，本案车库的查封时间是2016年1月26日。二、上诉人提交的证明及收款收据可以证明其在涉案车库被查封之前就已经合法占有使用该车库。三、上诉人提供的银行流水可以证明上诉人在签订购买车库协议当日已经付清车库款。四、车库未办理过户登记是国家政策原因造成，是该小区实际现状（小区内所有车库都没有办理产权证），不是买受人庞达自身原因造成。五、本案地下车库没有以固定墙壁做隔断，结构上与建筑物其他部分是一体的，只是在地面上画线已隔离出一个独立的立体空间，用于区分与周围其他空间，因此不具有构造上的独立性，不具有法律上的独立性，仅是附属设施，无法进行权属登记，其情形符合物权法第74条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。涉案车位由上诉人庞达从第三人薛红光手中购买，而薛红光是从开发商处直接购买，符合物权法74条规定的通过出售方式取得车位，因此上诉人对涉案车库拥有所有权，足以排除执行。被上诉人高爱玲辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公平公正，应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不能成立。本案上诉人购买薛红光名下车库的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的四项条件，不能排除郑州高新技术产业开发区人民法院对涉案车库进行查封、拍卖。首先，上诉人与薛红光之间并不存在真实合法有效的书面买卖合同，其所谓的车库买卖协议实际上是以物抵债协议。根据一审中答辩人提交的房管局出具的抵押登记信息档案能够显示庞达及父母与薛红光之间是存在借贷关系。另外根据本案上诉人的意见，其在整个购买过程中先购买车库后购买房屋的交易行为与常理不符。结合日常交易习惯，上诉人在准备购买房屋及车库通常情况下应当是一起购买或者先购买房屋，而本案上诉人先签订协议购买车库，间隔三天后又签订协议购买房屋，这与日常交易习惯不符。另外，在付款方式这方面与实际付款方式也不一致。其次，本案现有证据也不足以认定上诉人已合法实际占有涉案车库，根据民诉法解释第115条，单位向人民法院出具的证明应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位公章，才能作为证据予以认定。上诉人提交的证明不符合法律的规定，不能作为证据使用。另外其提交的收款收据仅是一种收费凭证，即便上诉人补交了车位能源费，也不能认定他实际占有使用。三、上诉人未提供充分的证据证明已支付涉案车库及房屋的全部购买价款。上诉人称涉案车库以40万元、房屋280万元，共计320万元的价格从薛红光处购买，但是根据现有的证据，上诉人所支付的价款并未达到320万元。上诉人在一审中称部分是以现金支付，但是并无相关证据予以印证。结合本案的证据，上诉人父母与薛红光之间的存在民间借贷关系，其提交的40万元银行流水，实际上是薛红光从上诉人父母处借到的款项，而非车库转让价款。四、上诉人及其父母明知涉案车库不能办理产权登记，仍进行购买是对政策限制的忽略，其本身存在过错，涉案车库至今未办理过户登记系上诉人自身原因所致。结合一审庭审情况以及上诉人的上诉意见，其明确认可上诉人及其父母早在2005年就在涉案小区购买房屋及车库，并且长期在该小区居住，对小区房屋及车库的产权证办理情况以及相关政策规定是清楚和明知的。在一审庭审中，上诉人也明确认可了2005年的时候就知道该小区的车库不能办理过户登记手续，这也说明上诉人对于涉案车库无法办理过户登记的政策限制情况是明知的，在明知车库不能办理产权过户登记的情况下，仍不顾政策限制进行购买，购买之后至今无法办理过户登记手续，其自身是存在明显过错的，系因其自身原因导致无法办理过户登记手续，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告庞达向一审法院起诉请求：1、确认庞达是郑州市郑东新区农业路88号地下车库-1层92号车库（合同备案号D0500471）的所有权人；2、停止对上述涉案车库进行的查封、拍卖等执行措施；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月7日，郑州市金水区人民法院就高爱玲与薛红光民间借贷纠纷一案作出（2016）豫0105民初3505号民事判决，判决薛红光于本判决生效之日起十日内偿还高爱玲借款20万元，并支付利息。在该案诉讼过程中，高爱玲向金水区人民法院申请财产保全，2016年1月26日，郑州市金水区人民法院作出（2016）豫0105民初3505号民事裁定，查封了薛红光名下的位于郑东新区农业路88号地下车库号楼-1层92的车库（合同备案号D0500471）及车牌号为豫Ａ×××××的江淮牌小型汽车一辆。后薛红光提起上诉，2016年12月2日，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终12836号民事判决，判决驳回薛红光的上诉，维持原判决。2017年1月5日，该案件在郑州市金水区人民法院立案执行。2018年8月17日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01执监2640号执行裁定书，将该案指定到一审法院执行。2018年9月5日，一审法院对该案件立案执行，执行案号为（2018）豫0191执6884号。2018年12月20日，一审法院作出（2018）豫0191执6884号之二执行裁定，续行查封上述涉案车库。2019年5月28日，一审法院作出（2018）豫0191执6884号查封公告。2019年6月4日，一审法院作出（2018）豫0191执6884号腾空车库通知书。后原告向一审法院提起执行异议，2019年6月21日，一审法院作出（2019）豫0191执异407号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告不服上述裁定，2019年7月5日，向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2015年11月27日，薛红光与原告庞达的父亲庞连渠签订《协议》一份，主要约定，薛红光将位于郑州市郑东新区农业路88号联盟新城一期地下车库92号的所有权让给庞连渠，价款40万元整，先付30万元整，尾款10万元整于12月1日一次性付清。薛红光需提供购买车库的所有手续，车库转让前的债务，物业管理及相关费用由薛红光结清，车库转让后的各项事宜由庞连渠办理，如需手续办理，薛红光无条件配合，如有违约，双倍赔偿。薛红光和庞连渠在协议上签字。又查明，2015年11月30日，薛红光与原告庞达的母亲王海叶签订《房屋买卖合同》，主要约定，薛红光将其拥有的农业东路联盟新城一期8号楼一单元三层三号房产（建筑面积为157.13平方米）卖与王海叶，价款为280万元，合同签订之日支付240万元，尾款40万元待2016年5月底欠办理完过户手续一次性结清。任何一方违约，由违约方向守约方支付房款总价的10％作为违约金。合同尾部《收到条》载明：今收到王海叶房款车库款合计280万元，把房款202万元转存到陈红新工行卡：6222081702006358账户上。薛红光分别签字摁印。2015年12月7日，为确保双方签订的个人房屋借款合同的履行，薛红光与王海叶签订《郑州市郑东新区房地产抵押合同》，约定双方确定担保的主债权人民币为300万元，债务履行期自2015年12月6日至2016年5月5日，抵押物为郑东新区农业东路28号联盟新城8号楼1单元3层3号房产，双方确认抵押房产价值为310万元。2016年1月20日，薛红光与庞达签订《郑州市存量房买卖合同》一份，合同约定上述房屋成交价为150万元，庞达于2016年1月20日前向薛红光支付房款150万元。2016年1月26日，上述房屋被房管部门登记，房屋所有权人为庞达。再查明：2015年11月27日，庞连渠向薛红光转账40万元，2015年11月30日，庞连渠向薛红光转账38万元，2015年12月1日，庞连渠向薛红光转账102万元，2016年1月19日，庞连渠向薛红光转账15万元，2016年1月20日，庞连渠向薛红光转账22万元。2015年12月1日，王海林向薛红光转账100万元。2016年1月18日，薛红光注明：联盟一期8-301物业费截止2015年12月31日共计16730元，从总房款中扣除（由王海叶支付）。2016年1月20日，薛红光出具《收到条》，载明：今收到庞达购房款280万元，车库款40万元，合计320万元。2019年5月29日，农业东路88号联盟新城物业出具《证明》一份，主要载明：农业东路88号（联盟新城一期）92号地下车库由薛红光转让给庞达，在小区物业管理部门登记备案，并结清以前所欠物业费，庞达缴纳2016年1月20日以后的物业管理费。《收款收据》载明：2016年1月1日至2016年6月30日期间，上述车库的客户为薛红光，车位能源费为360元；2016年7月1日至2019年12月31日期间，上述车库的客户为庞达，车位能源费共计1680元。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于原告庞达的诉讼主体是否适格的问题。本案中，庞达虽不是房屋及涉案车库的合同相对方，但结合原告与庞连渠、王海叶是父母与子女的家庭成员关系，可以看出房屋及涉案车库均是其父母为原告庞达购买使用的，且房屋现已登记在庞达名下，涉案车库的实际使用人也是庞达，可以认定庞达具有提起本案诉讼主体资格。对被告称庞达不是本案适格原告的辩论意见，一审法院不予采纳。关于原告庞达能否排除强制执行的问题，涉案车库签订的时间是2015年11月27日，涉案车库的查封时间是2016年1月26日，涉案车库买卖合同签订的时间在一审法院查封之前。但根据原告向一审法院提交的银行流水，显示庞连渠在合同签订当天就向薛红光一次性转账40万元，这与双方协议中约定的付款方式不符；结合原告当庭陈述其与薛红光并不认识，在不认识对方且涉案车库未能办理过户的情况下，在合同签订当日就一次性支付全部款项40万元，且双方在协议中对于车库过户和违约责任也未进行明确约定，这不符合常理。另根据原告提交的《房屋买卖合同》和银行流水来看，其与薛红光之间关于房屋购买款的转账与合同约定的转账方式也不符，转账金额和时间具有随意性，这不符合常规的房屋买卖合同的交易习惯，不排除双方之间存在其他借贷的关系。原告提交的《证明》及《收款收据》可以证明其在涉案车库被查封之前就已经合法占有使用该车库。经原告的代理人庭后核实，原告的父母在涉案车库的小区居住多年，且在同一小区购买的有房屋和车库，其亦自认在购买涉案车库前就已经明知该车库不能办理过户，但仍然与薛红光签订涉案车库的买卖协议，其应当承担不能过户的风险，本案的案情不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，原告提交的证据不足以证明其对涉案车库享有能够排除强制执行的权益。故对其诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于第三人薛红光经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告庞达的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告庞达负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有涉案车库，并于签订车库买卖合同当日已按照合同约定支付全部价款，涉案车库未能过户的原因由于政策原因造成，并非因其自身原因未办理过户登记，故上诉人对涉案车库享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，上诉人庞达的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21839号民事判决；二、不得对郑州市郑东新区农业路88号地下车库负一层92号车库（合同备案号D0500471）采取查封、拍卖等执行措施；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各7300元，均由薛红光负担。本判决为终审判决。审判长 胡忠宇审判员范亚玲审判员张晔二〇一九年十二月二十四日书记员 冯            晋