广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17736号上诉人（原审原告）:陈韵，女，1978年11月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赵兴阁，男，1983年8月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：鲁振芳，女，1984年1月5日出生，住河南省汝州市，系赵兴阁妻子。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。法定代表人：李功镇。上诉人陈韵因与上诉人赵兴阁、原审第三人中山市乐有家房地产经济有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈韵及其委托诉讼代理人李君延、杨弱丽，上诉人赵兴阁及其委托诉讼代理人鲁振芳到庭参加诉讼，原审第三人乐有家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈韵上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判赵兴阁向陈韵赔偿703900元，并按年利率6%标准支付逾期利息；2.赵兴阁承担本案案件受理费及评估费7085元。事实与理由：2××7年1月14日，陈韵与赵兴阁、乐有家公司签订房屋买卖合同，约定陈韵购买涉案房屋，转让总价款为113万元。签约后，陈韵为筹足房款，将自己名下房屋出售，并以每月2000元租金租用其他房屋居住。双方在合同过程中达成补充协议，约定2××7年10月15日前办理过户手续。在此期间，陈韵不断向赵兴阁咨询房屋办证和注销抵押登记情况，但赵兴阁直至2××7年8月27日仍表示涉案房屋尚未办妥注销抵押手续。后陈韵发现赵兴阁未如约履行合同，将涉案房屋出售给案外人并完成了过户。经起诉后查询不动产登记档案，该房屋于2××7年3月24日办证，2××7年6月23日注销抵押登记，2××7年9月26日查档时房屋产权反映已变更。一审法院仅判决赵兴阁承担226000元的违约责任，显然未从公平、诚实信用的原则出发，综合考虑赵兴阁违约行为的恶劣性、欺骗性和导致陈韵损失不断扩大等因素，无视赵兴阁支付226000元根本不足以补偿陈韵损失的事实。且赵兴阁在涉案房屋大幅升值后违约另行出售所带来的利益远远大于所需承担的226000元违约责任。综上，请求二审法院予以改判。赵兴阁答辩称：关于差价损失的问题，陈韵一开始知悉涉案房屋没有房产证，故愿意不托管1万元作为诚意金帮忙过户，关于没有房产证的风险陈韵是知悉的，后来陈韵没有按照合同要求履行。陈韵称要卖房后才能给赵兴阁首付款，并要求包装修才帮忙赎契。在陈韵不帮赵兴阁赎契的情况下已经视为构成了解除合同的条件，直至陈韵要求交还钥匙时赵兴阁已经明确表示合同不再继续履行。陈韵对房产证的出证情况也是知悉的，赵兴阁从未隐瞒情况。关于房价上涨问题不是合同签订之初能够预见的，赵兴阁没有过错。综上，陈韵要求赵兴阁赔偿差价的理由不充分，没有事实依据，也没证据证明赵兴阁根本违约，陈韵有利用低价定金锁定高价房产的嫌疑。赵兴阁上诉请求：1.撤销一审判决并依法对本案予以开庭重审改判；2.判令双方房屋买卖合同自动终止，赵兴阁归还陈韵银行直接转账10000元及托管至乐有家公司处定金50000元，双方均不得就扩大的损失要求赔偿；3.本案一、二审诉讼费及财产保全费由陈韵承担；4.赵兴阁对乐有家公司无需承担连带赔偿责任。事实和理由：一、一审法院基于认定的事实从而做出错误的判决，应依法撤销。一审法院在判决书中认定涉案房屋为2××7年3月24日出证和6月23日注销抵押登记，故得出双方有充足的时间完成交易为赵兴阁根本性违约的必要条件而做出了判决。如果一审法院认定情况属实，陈韵在5月20日前没有向银行申请同贷，并未按照约定在出证两个月内出资帮赵兴阁赎契。一审法院和陈韵及其代理律师忽略了《民法通则》意思自治原则及《合同法》中关于在不违反法律禁止性规定的前提下，约定优于法定原则，是陈韵的根本违约导致合同无法履行的事实。依据法院认定的事实和《中华人民共和国合同法》第九十四条，赵兴阁完全有理由反诉陈韵存在违约在先，按照合同第十二条第一项约定解除合同并可没收定金或要求卖转让总价款20％的违约金。所以一审的判决是完全错误的，应依法撤销。二、一审法院认定赵兴阁为一房二卖的情形属于事实认定错误，理应重新开庭审判。赵兴阁与陈韵二手房买卖合同补充协议中第二条属于无效条款。赵兴阁出卖涉案房产的目的是解决赵兴阁一家老小5口挤在小两房的窘境，根据当时广州的限购条件认房又认贷，只有尽快完成过户转名收到款项以凑齐赵兴阁首付和符合首套房的条件。2××7年1月收楼时赵兴阁从开发商处得知2××7年3月中旬可拿到房产证，于是挂在中介处出售，1月14日陈韵在乐有家公司处签订《二手房买卖合同及居间服务协议》，因陈韵要卖掉中山的一套房产才能凑齐首付，所以请求赵兴阁能够宽限按揭申请日期，于是合同约定于5月20日申请按揭，给她2个月卖房和收款时间。陈韵又提出涉案房产不满两年增值税费较高，希望赵兴阁配合陈韵逃税。赵兴阁表示出卖涉案房产也是为了广州买房，如果房产证2××7年3月20日之前出证赵兴阁要尽快拿到款项和腾出名额，所以不帮其逃税。如果双方一直愿意继续交易且2××7年7月底以后出证，注销抵押和申请同贷也需要时间所以陈韵可以便宜行事，同时为了保证赵兴阁尽快拿到卖房款项，赵兴阁不得借故拖延，就约定了10月15日这个递件过户时间。因为逃税目的违反法律所以并没有在补充协议第二条中明示，结合赵兴阁提交的契税发票凭证和与陈韵丈夫卞林森微信记录可以得知逃税属实，根据合同法第五十二条于情于理所以补充协议第二条是无效条款。补充协议第三条约定的延迟出证的日期基于开发商承诺的2××7年3月中旬，赵兴阁从开发商处拿到不动产权证的时间为2××7年6月份，依约合同已经终止。三方签订合同前提因为开发商告知2××7年3月份赵兴阁可以拿到房产证，补充协议第三条约定因开发商原因赵兴阁延迟拿到房产证双方均不追求对方违约责任，对于是否继续交易双方要协商后确定。赵兴阁实际从开发商处拿到房产证时间为2××7年6月份。依据合同法九十一条第二项，合同约定自动终止条件已经达到，根据物权法赵兴阁有自行处置房产的权利，而并非一房二卖。一审法院认定赵兴阁为一房二卖的情形属于事实认定错误，应依法重新开庭审判。三、根据合同法第一百一十六条，一审法院判定陈韵返还定金同时又要支付违约金属于并用情形属于适用法律错误，审判结果有失公允。四、假设一审法院认定的事实是正确的，那么完全可以依法认定这是一份显失公平的合同，据此的判决也是显失公平的判决。合同法强调买卖双方要尊重契约的精神，更应该遵循公平的原则，杜绝合同当事人利用法律不当得利的可能。（一）签订合同时陈韵和乐有家公司都清楚知道涉案房产只有一张备案表和契税完税证明，没有不动产权证的房子交易存在巨大的风险和不能履行的心理预期，所以力求赵兴阁将购房定金托管至乐有家公司处并签订托管协议。在陈韵的起诉状中对于涉案房产签订合同未出产权证，定金托管隐瞒，对自身不按合同约定履行义务诸如帮赵兴阁赎契、申请同贷等等不提一字，对逃税约定完全否认，对自己清晰知道涉案房产产权证办理情况的情形隐瞒，可以视为不讲诚信用毫无风险托管定金的行为博取高额违约金或赔偿金的行为。(二)陈韵毫无出卖房产的经验、出卖房产的目的也是为了换取广州购房首付，根据逻辑推理、生活经验、交易习惯，房地产市场的交易情形，赵兴阁在明知3月中旬可拿到房产证而同意拖到10月15号递件过户是不合逻辑的，一审法院不去追究日期的背后的含义和合同中不合常理的诸多疑点，不去审查二手房买卖合同及居间服务协议、补充协议和资金托管协议都在帮陈韵和乐有家公司规避风险，权利和义务严重不对等等显失公平的情形，那么依此给出判决会变相鼓励合同买受人在可以用极低的金钱支出在类似的房产交易中获得巨大的不当收益。在赵兴阁被起诉后，赵兴阁在法律文书网上查询了各种根本违约众多案例，基本在支付了定金但没有支付房款的情况下，违约责任按定金的相关法律规定执行，只有在支付了任何一期房款后，才存在约定违约金或者赔偿金的支付。本案中陈韵仅仅支付了定金6万元，其中5万元一直托管在乐有家公司处。故根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则的若干意见》七十二条，一审法院依据三方签订的房产买卖合同十二条约定判决时摒弃双倍定金返还，判决赵兴阁支付转让总价款20％的违约金并返还定金，承担诉讼费用，负连带责任是显失公平的。五、陈韵及乐有家公司对本案涉及的合同纠纷均有不可推卸的责任，诉讼费和连带责任的承担也应该考虑合同履行情况与杜绝不当得利的可能。本案涉案房产在签订合同之时未出房产证，乐有家公司理应知道签订合同交易违反《城市管理法》的规定，虽然不影响合同有效性，陈韵也知道涉案房产交易存在巨大的风险和不能履行的心理预期的情况下仍然签订合同。财产保全是陈韵为了保护自身利益做出的选择。在前面的叙述中对此提到涉案房产买卖合同及二手房居间服务协议处于事实上完全未履行状态，乐有家公司并未实际履行作为居间服务人员在房屋买卖合同中应该履行的责任和义务。且陈韵与乐有家公司存在居间服务合同关系，具有利害关系，乐有家公司的说明根本不可采信。尤其本案中赵兴阁居住工作在广州非中山，不排除陈韵与乐有家公司联合不当获利可能。综上，请求二审法院予以改判。陈韵答辩称：一、一审认定赵兴阁“一房二卖”属实，其根本违约行为导致合同履行不能，应依法承担赔偿责任。二、买卖合同的达成，买方最终的目的是占用使用房屋，合同约定办理过户是对买房者最基本的权利保护，故《二手房买卖合同补充协议》第二条不存在无效情形。三、合同履行过程中并未出现开发商迟延出证导致合同解除的情形。四、一审法院并未判决赵兴阁承担双倍返还定金并支付违约金，不存在赵兴阁所说并用违约金及定金的情形。五、涉案合同合法有效，若赵兴阁未违约将房屋过户至陈韵名下，本合同即履行完毕，不存在赵兴阁所述显失公平或陈韵获益的情形，且一审法院判决赵兴阁应承担的违约金并不足以弥补陈韵损失。原审第三人乐有家公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年5月4日，陈韵向一审法院起诉请求判令：1.解除《中山市二手房买卖及居间合同》（NO:50xxxx2204）；2.赵兴阁退还陈韵房屋买卖合同定金60000元整；3.赵兴阁赔偿造成陈韵的损失719250元整（具体以法院评估标的房屋价格溢价部分为准）并自起诉之日起按年利率6%计算利息至清偿之日；4.赵兴阁承担本案案件受理费。一审法院经审理查明：乐有家公司原名中山市家家顺房地产经纪有限公司，2××7年7月10日变更登记为中山市乐有家房地产经纪有限公司。坐落于中山市石岐区××花园××房（以下简称“涉案房产”）房屋原系赵兴阁名下的房产，建筑面积142.16平方米，房屋用途为住宅，该涉案房屋于2××7年3月24日办理产权登记及抵押权登记，后于2××7年6月23日注销抵押登记，并于2××7年9月26日前变更登记转移至案外人名下。2××7年1月14日，陈韵、赵兴阁及乐有家公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了编号为NO.50xxxx2204的《中山市二手房买卖及居间服务合同》。该合同第二条约定该物业总价款为人民币113万元；第三条约定交易定金为60000元，在签订合同时支付定金10000元，签订合同后10个工作日内再支付定金50000元，买卖双方一致同意将上述定金交由乐有家公司托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。合同第十二条约定如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。同日，陈韵、赵兴阁双方还签订《二手房买卖合同补充协议》一份，该补充协议约定：1、买卖双方协商一致：在该物业出房产证两个月内买方须帮卖方赎楼，如买方因个人原因无法帮卖方赎楼，则该物业出房产证后第三个自然月起由买方支付卖方按揭贷款月供的供楼利息直至买方帮卖方赎楼。（买方只帮卖方还工商银行的房贷利息）卖方负责还本金，具体还款明细以银行还款清单为准。2、卖方在取得该物业房产证之后，买卖双方应在2××7年10月15日之前办理递件过户手续。3、如因开发商原因导致无法出证或延迟出证，原合同自动终止（卖方退还购房定金），买卖双方互不追究违约责任或再加补充条款继续履行合同具体实施方案以双方协商为准。上述《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》还对其他事项进行了相关约定。上述《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》签订当天，陈韵向赵兴阁支付了10000元定金。2××7年2月12日，赵兴阁出具收据注明收到陈韵支付的50000元定金，该50000元定金根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》现由乐有家公司托管。陈韵与赵兴阁签订房屋买卖合同后，因在履行合同之中赵兴阁将涉案房产另行转让给案外人而产生纠纷，陈韵遂于2××7年9月26日将赵兴阁诉至涉案房屋所在法院即中山市第一人民法院，在该院所立案号为（2××7）粤2071民初18199号。中山市第一人民法院立案受理该案后，因赵兴阁在答辩期间提出管辖权异议，中山市第一人民法院经审查后，驳回赵兴阁提出的管辖权异议。赵兴阁不服上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院经审查后，撤销一审裁定，将本案移送至一审法院审理。一审法院于2018年6月20日立案，一审法院立案受理后，于2018年8月16日组织了第一次开庭审理，在第一次开庭审理过程中，因双方对陈韵的损失争议较大，陈韵方坚持要求对涉案房屋的现价值进行评估，陈韵并认为涉案房屋的现价值与双方签订合同的成交价之差即为陈韵的损失。第一次庭审结束后，一审法院依法委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估，2018年9月30日，评估机构出具《房地产估价报告（初稿）》，该《房地产估价报告（初稿）》确定涉案房屋在2××7年9月26日的价值时点的市值总价为1833900元，但该《房地产估价报告（初稿）》第15页第三行注明的市场价值为1043700元，与估价结果汇总表及致估价委托人函的1833900元不符，为此，赵兴阁向评估机构提出异议。后评估机构向一审法院提交正式的《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》的致估价委托人函、估价结果汇总表等均注明涉案房屋的市场价值为1833900元。在本案庭审中，陈韵要求一并解除陈韵、赵兴阁双方签订的《二手房买卖合同补充协议》，陈韵并称根据《房地产估价报告》，其第三项诉讼请求要求赵兴阁赔偿损失的差价改为703900元整。以上事实有陈韵、赵兴阁双方所提交的证据、乐有家公司提交的《情况说明》、评估机构出具的《房地产估价报告（初稿）》、《房地产估价报告》及庭审笔录等证实。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯乐有家公司利益。陈韵、赵兴阁及中山市乐有家房地产经纪有限公司三方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于陈韵、赵兴阁哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为陈韵、赵兴阁哪方违约的问题。陈韵主张系赵兴阁不诚信一房二卖，赵兴阁主张系开发商陈韵延迟出证导致原合同自动终止。一审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合陈韵、赵兴阁双方所提交的证据、庭审诉辩及乐有家公司陈述的情况来看，本案显系赵兴阁违约。涉案房屋在2××7年3月24日出证及2××7年6月23日涂销抵押后，陈韵、赵兴阁双方有充足的时间完成交易，但赵兴阁隐瞒相关情况，并在《二手房买卖合同补充协议》中约定的2××7年10月15日前即已将涉案房屋另行转让给案外人，故本案系赵兴阁不诚信的一房二卖，属于赵兴阁根本性违约，赵兴阁应当承担相应的违约责任。陈韵主张赵兴阁应返还定金60000元，陈韵的此项主张合法合理，一审法院应予以支持，但该60000元定金之中有50000元现由乐有家公司托管，故该50000元应当由乐有家公司直接返还给陈韵，赵兴阁对乐有家公司返还此50000元给陈韵承担连带责任。乐有家公司与赵兴阁之间的居间合同关系则可另循法律途径予以解决。至于陈韵另要求赵兴阁仍需向其赔偿损失703900元及利息的主张，一审法院认为法律规定的违约金及合同约定的违约金既有惩罚性，也有补偿性，《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十二条已明确约定赵兴阁违约时需承担房屋交易总价款20%的违约金，且一审法院考虑到本案中陈韵仅向赵兴阁方支付60000元定金，而赵兴阁至今只实际收取10000元定金的事实，故一审法院从公平合理原则予以考量，酌情确定在赵兴阁承担全案诉讼费的基础上，另由赵兴阁向陈韵支付合同约定总价款20%即226000元作为违约金即可，对陈韵主张的超出部分，一审法院则不予支持。二、关于涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》解除的问题。由于涉案房产已被赵兴阁出售给案外人，且已完成过户登记手续，《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》已不可能再继续履行，陈韵作为守约方亦有权要求解除合同，故一审法院认为《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》应当予以解除，由于《中山市二手房买卖及居间服务合同》中还包含有陈韵、赵兴阁与乐有家公司之间的居间合同关系，本案处理的是陈韵、赵兴阁之间的房屋买卖合同关系，故《中山市二手房买卖及居间服务合同》的解除并不免除陈韵、赵兴阁与经纪方中山市乐有家房地产经纪有限公司之权利义务。赵兴阁辩称涉案买卖合同自动终止，没有事实与法律依据，一审法院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院于2019年7月8日作出如下判决：一、陈韵与赵兴阁就中山市石岐区××花园××房的买卖事宜所签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》于本判决生效之日予以解除（《中山市二手房买卖及居间服务合同》的解除并不免除陈韵、赵兴阁与经纪方乐有家公司之权利义务）。二、赵兴阁应于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金10000元给陈韵。三、乐有家公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将赵兴阁托管的50000元定金返还给陈韵。四、赵兴阁对本判决主文第三项乐有家公司应当承担的返还义务承担连带清偿责任。五、赵兴阁应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈韵支付违约金226000元。六、驳回陈韵的其他诉讼请求。一审案件受理费11593元、财产保全费4416元，均由赵兴阁负担。本院二审期间，陈韵提交了如下证据：1.不动产登记查询结果；2.中山市二手房买卖及居间服务合同；3.收款收据、产权证明收取凭条。上述证据拟证明为购买涉案房屋做准备，陈韵出售其名下位于中山市的房产；4.收款收据；5.租赁合同、结婚证，上述证据拟证明因赵兴阁的违约行为，双方之间的房屋买卖合同无法履行，现因房价飞涨，陈韵只能租赁房屋居住；6.评估公司出具的评估费发票7085元。赵兴阁质证称，证据1、2、3是一审中有提交，证据1-5与本案无关，对关联性不予认可。证据5是陈韵恶意扩大自身的损失。对证据6予以认可。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，赵兴阁称：涉案房屋于2××7年3月24日出证，但其2××7年6月才从开发商处取得房产证，故按照约定双方合同已经终止，但其没有向陈韵提出。其大概于2××7年9月底将房屋转让给朋友，转让价格120万元，没有签订合同，其没有从中获利。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）涉案房屋买卖合同解除的责任归责问题；（二）陈韵要求赵兴阁赔偿房屋差价损失703900元应否支持。关于焦点（一）。首先，双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》均为双方的真实意思表示，一审法院认定上述合同依法成立，对双方当事人具有约束力正确，本院予以维持。赵兴阁上诉主张《二手房买卖合同补充协议》第二条属于无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《二手房买卖合同补充协议》第二条约定，“卖方在取得该房屋房产证之后，买卖双方应在2××7年10月15日之前办理递件过户手续”。根据本案查明的事实，涉案房屋于2××7年3月24日办理产权登记手续，2××7年6月23日注销抵押登记。赵兴阁抗辩称其于2××7年6月才拿到房产证，即便如此，双方在2××7年10月15日之前也有充足时间办理递件过户手续，合同完全可以得以履行。但是，涉案房屋却于2××7年9月26日因赵兴阁转售第三人而变更转移登记至第三人名下。故合同不能继续履行的责任在赵兴阁。其次，关于赵兴阁认为根据《二手房买卖合同补充协议》第三条“如因开发商原因导致无法出证或延迟出证，原合同自动终止”的约定，其于2××7年6月才取到产权证，双方合同已自动终止的抗辩理由。本院认为，涉案房屋已于2××7年3月24日办理产权登记手续，赵兴阁所称其于2××7年6月才取得产权证，并不符合上述“无法出证或延迟出证”而合同自动终止的情形。而且，赵兴阁在将房屋另售第三人之前，也未向陈韵履行《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务。因此，赵兴阁认为双方合同已自动终止的主张不能成立。综上，涉案房屋买卖合同及补充协议的解除应由赵兴阁承担违约责任，一审法院判处赵兴阁按双方合同约定向陈韵支付总价款20%即226000元的违约金，并无不当，本院予以维持。关于焦点（二）。如上所述，涉案房屋买卖合同及补充协议系因赵兴阁单方违约导致解除，由此，赵兴阁已承担了合同约定的转让总价款20%即226000元违约金。在此情况下，考虑到涉案合同约定的违约金计算标准超过一般房屋买卖合同中单方违约应承担总价款10%违约金的约定，且从合同履行情况看，陈韵仅支付了60000元定金，合同并未进入实质履行阶段，双方签订合同时陈韵对于赵兴阁未取得涉案房屋产权证是清楚的。鉴于此，一审法院从公平合理原则予以考量，不予支持陈韵要求赵兴阁赔偿房屋差价损失的主张，属于依法行使自由裁量权，并无明显不妥。关于评估费7085元承担问题，因本案陈韵未就该费用提出诉请，且本案对于陈韵主张的房屋差价损失不予支持，故陈韵要求评估费由赵兴阁负担，本院不予支持。综上，陈韵、赵兴阁的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13340元，由陈韵负担8575元，赵兴阁负担4765元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇一九年十二月十八日书记员  张 旭周凡舒