中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14809号上诉人（原审原告）：傅志勋。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯岸，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖远新。委托诉讼代理人：宋国康，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：连晓鹏，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李婵。被上诉人（原审被告）：杨越（YANGYUE）。上诉人傅志勋因与被上诉人赖远新、李婵、杨越（YANGYUE）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人傅志勋上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持傅志勋的一审诉讼请求；2.本案一、二审受理费由赖远新、李婵、杨越承担。事实与理由：一、一审认定傅志勋与李婵之间不存在真实的房屋买卖关系属于认定事实错误，严重侵害傅志勋的合法权益。傅志勋在中介公司的介绍下，与李婵签订了《商品房买卖合同》，约定李婵向傅志勋出售广州市海珠区×街×号×房（以下简称涉案房屋），后经双方之间的沟通协商又签订了相关的补充协议。李婵迟迟未办理后续手续，后双方就房屋买卖事宜在清远仲裁委员会达成调解，清远仲裁委员会据此作出了(2016)清仲字第168号调解书。在仲裁生效的情况下，傅志勋已向李婵付清了购房款，李婵也己将房屋交付傅志勋实际使用。上述事实足以证明傅志勋与李婵之间存在真实的房屋买卖事实。二、傅志勋就房屋买卖事实己尽力举证，相反李婵仅以其片面之词并无其他证据，一审判决便主观臆断双方不存在房屋买卖事实，这对傅志勋极不公平。傅志勋己向李婵付清了全部房款，而且也已实际使用该房屋，若仅是因为未办理过户登记手续及李婵片面之词便否认了双方存在房屋买卖的事实，极为不合理。一审法院认定中介公司没有派人出庭作证，因此不能证明中介公司出具《情况说明》的真实性。实际上，傅志勋已经尽力要求中介公司出庭，但中介公司不肯派人出庭，仅同意出具《情况说明》给法院。傅志勋已经穷尽手段进行举证，一审法院应当给予合理理解。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，李婵单方陈述而无其他证据支持的情况下，一审法院主观臆断，认为傅志勋与李婵之间的房屋交易行为有违常理，不存在真正的房屋买卖事实，对傅志勋而言极为不公平。从另一个角度而言，如果傅志勋和李婵之间是民间借贷关系，李婵不会把房屋交付给傅志勋。民间借贷的重要特征之一只办理备案手续甚至过户手续，但房屋是不会交付的。但本案中，李婵不仅办理了仲裁手续（民间借贷案件是不可能办理仲裁手续的），还把房屋交付给傅志勋使用，本案无任何证据表明双方存在民间借贷的可能性，一审法院明显受到李婵和赖远新、杨越的干扰，属于先入为主，损害了傅志勋的合法权益。三、傅志勋之所以把尾款没有汇入李婵的抵押还款帐户，完全是听从李婵和中介公司人员的说辞，且其把尾款汇入李婵指定帐户的行为，并非不符合常理。如果李婵想骗取房款，无论傅志勋把尾款汇入任何一个帐户，李婵都可以立即把款项转走(除非傅志勋汇款的同时，贷款银行刚好扣款)。一审法院认为傅志勋把款项汇入李婵的按揭贷款帐户才是正常的交易，完全是主观臆断，也没有考虑到本案的实际情况，中介和李婵极力劝说，傅志勋也是考虑到已经有了仲裁调解书，并且已经交房，房屋又没有查封，所以才能够放心地把尾款汇给李婵指定的帐户，这个汇款行为反而是正常的。四、一审法院仅凭傅志勋的购房行为“不符常理”就否定仲裁委员会作出的生效法律文书，属于程序违法、适用法律错误。仲裁裁决书（含仲裁调解书）和法院的判决书（调解书）具有相同的法律效力，未经法定程序，不得随意否定其效力，否则属于越权行为。一审法院仅凭主观判断或者自由裁量，就否定了仲裁委员会作出的生效调解书，无任何法律依据。即使仲裁内容有误，法律也赋予了相应的救济途径，在仲裁文书被依法撤销或被法院以特定程序裁定不予执行之前，法院不宜在另案中否定其效力，否则，将引发仲裁机关和法院之间的不协调因素，造成法律适用的混乱。五、一审法院认为傅志勋在交易过程中存在过错，另一方面又认为其未就买卖事实进行充分合理举证，二者自相矛盾。被上诉人赖远新辩称，一、傅志勋与李婵不存在真实的买卖关系，在执行异议听证庭审过程中作为涉案房屋买卖合同关系的一方，李婵当庭自认涉案房屋的首付款实际上是李婵向担保公司的借款，签订涉案房屋买卖合同实际上是一种担保，在未有相反证据的情况下，作为当事人一方的自认具有客观性，应当予以采信。中介公司出具的情况说明属于证人证言，傅志勋未申请其出庭作证，应当承担举证不能的责任，而且中介公司的情况说明只能证明傅志勋与李婵形式上签订了房屋买卖合同，并不能证明实际上傅志勋与李婵是否存在真实的房屋买卖关系。涉案房屋交易的一系列不正常事件证明了傅志勋与李婵并不存在真实的房屋买卖交易，而是在借贷担保中为了实现债权而伪造的行为，至于一系列不正常的事件在一审中我方已充分进行罗列。二、傅志勋并未在房屋查封前支付完全部价款或将剩余价款按法院要求交付执行。傅志勋在涉案房屋被查封前仅仅支付了首付款150万元，尚有大部分款项未付清，根据最高院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条和最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题等相关司法解释及案例的规定，必须要在查封前全部支付款项才能适用。三、涉案房屋未登记过户的原因是傅志勋未尽到合理的注意义务，存在重大过错，在仲裁调解书已经明确先由李婵涂销抵押再由傅志勋支付尾款的当天，为了仅仅5万元的优惠，在涉案房屋尚未赎契前且在尚未进行查册的情况下，傅志勋将抵押债权剩余财产250万元支付至李婵的非还贷帐户，作为与李婵不认识的买受人，而且在李婵多次出现违约的情况下，这种处理是极其不符合常理，也不符合交易习惯，且根据物权法第191条的规定，对这种有抵押房产的买卖，必须要经得抵押权人的同意，所以在此情况下，傅志勋没有尽到合理的注意义务，对涉案房屋未过户登记具有重大过错。四、傅志勋提供的证据也不足以证明查封前其有实际的占用涉案房屋，傅志勋提供的物业费用、水电等证据的日期都是查封之日后的，同时这些证据也不能证明傅志勋有实际占用过涉案房屋，至于这其中提供证据的矛盾之处在一审中我方已提出。综上，根据最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条及最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条的规定，傅志勋提出异议要求中止对涉案房屋的查封没有法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。由于涉案房屋已经进入执行拍卖程序因本案而长时间处于中止状态，为保障我方及抵押银行等债权人的利益，请求法院维持原判，驳回傅志勋的上诉。被上诉人李婵、杨越经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。傅志勋向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2016）粤0106民初19279号之一民事裁定书，并解除对广州市海珠区泓景一街10号904号房屋的查封；2.本案诉讼费由赖远新、李婵、杨越承担。一审法院认定事实：据2018年10月19日广州市房地产档案查册显示：位于广州市海珠区×街×号×房的权属登记人为李婵，占有部分为全部，登记时间为2015年8月4日；抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行，抵押登记时间为2015年8月22日。赖远新因民间借贷纠纷在一审法院起诉李婵、杨越【（2016）粤0106民初19279号】，赖远新申请财产保全，一审法院于2016年11月10日查封涉案房屋。傅志勋称其与李婵签订买卖合同并支付款项且实际使用房屋等，就上述查封提出异议，一审法院于2017年7月26日组织听证，傅志勋的委托代理人刘俊、赖远新的委托代理人宋国康、李婵的委托代理人黄桂芬到庭参加，杨越未到庭，其中李婵发表意见有：涉案房产当时我是因为向某一担保公司借款，担保公司提出需要我方以物抵债，买卖合同中涉及的首期款150万元实质上是当时李婵向担保公司所借的借款。李婵承认上述的债，当事人也是同意将涉案房屋过户给担保公司或担保公司指定人员，但因为涉及的债权太多，在未完成过户时涉案房产已被法院查封。对此傅志勋当日的意见为：不确认，我方是通过中介公司购买涉案房屋，详见网签合同有中介公司参与，但李婵确实曾提及其欠他人款项所以出售房产。另听证时，李婵代理人表示涉案房屋自2016年11月由傅志勋使用。一审法院于2017年8月16日作出（2016）粤0106民初19279号之一民事裁定书，驳回傅志勋的异议。傅志勋不服该裁定书，于2017年9月12日提起本案诉讼。本案中傅志勋为支持其请求，提交如下证据：1.2016年10月17日，傅志勋（乙方、买方）、李婵（甲方、卖方）就涉案房屋签订的《商品房屋买卖合同》，其中约定：房产交易以套出售，交易总价280万元；首期款150万元，买方应于签署本合同之日一次性以现金向卖方支付；买方应于取得过户至买方名下的房地产权证之日向卖方指定的账户支付尾款130万元，收款指定账户户名为李婵，账号47×××69；卖方应于收到买方支付的首期款次日立即办理房产的交易过户手续；卖方应于收到买方支付的首期款次日将房产按现状交付给买方占有使用；发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交清远仲裁委员会仲裁（其中“清远”为手写字体，原为打印“广州市”字体，“广州市”以“”删除，傅志勋及李婵均在旁边手写签名及盖指模确认更改）。2.2016年10月17日，傅志勋（乙方、买方）、李婵（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：双方确认房产的实际成交价为380万元；卖方确认已收到买方支付的首期款150万元，对于剩余购房款230万元，双方同意按以下方式支付：如卖方仍欠按揭银行的贷款本息金额小于买方应付的购房款尾款的，则由买方代为偿还，该款按照银行指令的时间支付到卖方的贷款还款账号，卖方确认该账户内收到的款项即为买方已支付的相应金额的购房款，购房款尾款扣除贷款本息金额后的余额由买方支付至卖方指定的银行账户内；2、如卖方仍欠按揭银行的贷款本息金额大于或等于买方应付的购房款尾款的，则由买方以购房款尾款代为偿还等额银行贷款本息，该款按照银行指令的时间支付到卖方的贷款还款账户，卖方确认该账户内收到的款项即为买方已支付全部购房款尾款，不足部分金额由卖方自筹或向买方借款以偿还银行贷款本息；卖方确认交付房屋予买方，虽然房屋尚未完成交易过户手续，但卖方不得以任何理由要求买方支付房屋使用费或占用费。3.2016年10月17日，由李婵出具的《首期款收据》，内容有收到傅志勋购买涉案房屋首期款150万元现金。4.2016年11月15日，显示由李婵出具的《房款收据》，内容有收到傅志勋购买涉案房屋375万元现金。5.2016年11月9日，清远仲裁委员会作出（2016）清仲字第168号调解书，内容为：一、李婵应于本调解协议生效后三日内向傅志勋腾空交付涉案房屋；二、李婵于本调解协议生效后三个月内向按揭银行申请清偿自身所欠全部贷款及涂销上述房产抵押登记，李婵应在抵押登记涂销后两个工作日内立即与傅志勋共同办理涉案房产过户至傅志勋名下的过户手续，办理过户应缴纳的相关税费由李婵承担；三、如李婵无力偿还上述第二条项下的银行贷款本息，则傅志勋可以为其偿还，在此情况下，李婵同意傅志勋无需要再向李婵支付任何尾期购房款；四、如李婵逾期履行过户手续的，则应向傅志勋赔付每日3800元的违约金，直到交易递件之日止；五、如李婵不按调解协议书履行义务的，傅志勋有权向房产所在地的人民法院申请执行等。6.2016年11月9日，傅志勋（乙方）、李婵（甲方）签订《补充协议》，内容有：关于甲方向乙方出售涉案房屋事宜，清远仲裁委员会作出的（2016）清仲字第168号调解书已经发生法律效力，补充协议为：若乙方在2016年11月15日前向甲方付清购房余款，甲方同意向乙方再优惠5万元购房款，即购房款由380万元变更为375万元。在此情况下，甲方应在乙方付清375万元后三日内，立即申请办理提前还贷涂销手续，涂销抵押后二日内协助办理交易过户手续，逾期办理的，按每日3800元的标准向乙方支付违约金；若乙方未在2016年11月15日之前向甲方付清该房屋的购房余款，则双方的成交价仍为380万元，且双方的权利义务仍按（2016）清仲字第168号调解书执行；甲方收款账户为九江银行广州江南支行62×××87，户名李婵；若双方发生争议，交由清远仲裁委员会解决等。7.2016年11月9日，傅志勋、李婵签订《交接确认书》、《房屋交付确认书》，确认自当日交付房屋，2016年11月9日后产生的水电费由傅志勋负责。8.广州鹏基物业管理服务有限公司于2016年11月14日出具的收据（收取涉案房屋2016年7月至11月管理费、垃圾费）、以交款人为傅志勋记录的广州供电局发票若干（2016年10月5日至2017年2月4日期间的电费）；以交款人为傅志勋记录的广州自来水公司的发票若干（显示2016年10月14日至2018年5月15日期间的电费）。另傅志勋出示一份广州市不动产登记查册单（复印件，显示查册时间为2016年11月9日，仅有抵押权利人登记情况，未有查封记载），傅志勋表示其没有该查册单原件，该单由他人（不知道是中介或李婵）向其出示，因看到查册单故同意一次性支付余款。2016年12月7日，傅志勋进行查册，当日查册单显示查封登记，其称因中介向其告知房屋有可能被查封，故进行查册。对于付款情况，傅志勋提交流水单，分别为：1、2016年10月17日，傅志勋从其光大银行广州海珠支行账户转账150万元至收款人*婵，账户47×××69（账户与《商品房屋买卖合同》约定李婵的收款账户一致）；2、2016年11月15日，傅志勋从其光大银行广州江南西支行转账225万元至收款人李婵，账户62×××87（账户与《补充协议》约定李婵的收款账户一致）。傅志勋称涉案房屋通过广州市展宏房地产代理有限公司居间下交易，为此提交一份加盖“广州市展宏房地产代理有限公司”公章的《情况说明》，内容有：关于出售方李婵与购买方傅志勋委托广州市展宏房地产代理有限公司代办房屋交易过户事宜，买方承诺向我司支付居间费38000元（已付8000元，另30000元在过户成功后付清），房屋地址为海珠区泓景北一街10号904房，因该房屋后来被法院查封，至今未办理完毕交易过户手续，如法院解除查封后，我司同意继续为双方办理房屋交易过户手续。如广州市展宏房地产代理有限公司牵涉有关该房屋的交易过程中发生任何合同任何法律纠纷、诉讼、律师费等由出售方李婵、购买方傅志勋负责承担，均与中介方无关。赖远新质证意见为该证据属于证人证言，应由该公司出庭作证，不予确认。傅志勋称中介公司不愿意出庭作证。庭审时，一审法院询问傅志勋，其表示不存在与李婵、杨越其他债权债务关系，没有其他金钱往来，亦非朋友关系；对于其《商品房屋买卖合同》中以手写条款确认选择清远仲裁委员会处理纠纷，其表示：买卖合同版本是由卖方及中介公司提供，傅志勋只是签名，傅志勋签名后感到风险大，要求李婵给予保障，李婵及中介提出如果不相信李婵，发生争议可以去仲裁，所以合同中约定是发生争议由广州市仲裁委员会裁定，但事实上该合同签订后，李婵并未配合傅志勋履行协议，傅志勋要求李婵继续履行，在中介公司建议下，傅志勋、李婵又把原签订的买卖合同中广州仲裁委员会变更为清远仲裁委员会，因为李婵称其是从事金融业很熟悉，知道清远仲裁委员会可快捷出具仲裁裁决，如果出了仲裁裁决就对傅志勋有保障，李婵也保证会履行其义务。在这情况下，傅志勋与李婵将合同中广州仲裁委员会变更为清远仲裁委员会。合同中地址变更情况是因为李婵提出合同中约定的地址是涉案房屋，要把联系地址进行变更，为何变更至海珠区，傅志勋也不清楚。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案房屋的权属登记人为李婵，其依法享有处分权，傅志勋称在公开场合通过中介公司居间下向李婵购买涉案房屋，傅志勋提交的加盖“广州市展宏房地产代理有限公司”公章的《情况说明》，属证人证言，应由该公司派人出庭作证，傅志勋未申请证人出庭作证，由此承担举证不能的法律责任。经查，李婵在2017年7月26日查封异议听证程序中自认其因与他人存在借贷关系故签订相关协议，非真实的买卖意思表示，与傅志勋主张不一。本次交易为重大款项交易行为，傅志勋在未查清涉案房屋权属登记下先行付款150万元，另其2016年11月9日查册得知涉案房屋存在抵押登记，理应注意交易安全，在仲裁调解时约定由李婵清偿抵押借款，但当日又签订《补充协议》变更余款支付方式，以优惠5万元将涂销抵押风险转移由傅志勋承担，有违交易常理。从转账记录显示，第二次付款发生在2016年11月15日，诉争的查封发生在2016年11月10日，傅志勋曾于2016年11月9日查册，傅志勋自称通过中介公司居间下与李婵达成交易，非熟人关系，付款时按常理应进行再次查册保障交易安全，但傅志勋以优惠5万元直接付款至李婵，收款账户亦非贷款账户，傅志勋未就此进行合理说明有违常理。傅志勋主张其在交易过程中不存在过错缺乏依据，不予采纳。涉案房屋登记在李婵名下，未办理转移登记，傅志勋未就其买卖事实进行充分合理举证，其请求撤销查封裁定及解除查封缺乏依据，不予支持，予以驳回。李婵、杨越经一审法院合法传唤逾期未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回傅志勋的诉讼请求。本案受理费36800元，由傅志勋负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，因杨越是澳大利亚公民，故本案属于涉外纠纷，傅志勋以其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，而要求解除对涉案房屋的查封措施，故本案涉及我国境内不动产的查封问题，且该查封行为系由我国法院作出，故根据最密切联系原则，一审法院适用我国法律作为处理本案争议的准据法，合法有据，且各方当事人对此均无提出异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是傅志勋是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。对此，本院分析如下：傅志勋主张其通过中介公司向李婵购买涉案房屋，并已经交付全部购房款、实际接收使用涉案房屋，但从本案的现有证据来看，傅志勋提供的证据并不足以证明其实际购买涉案房屋、并依法对涉案房屋享有足以排除他人权利的民事权益。第一、涉案房屋于2015年8月22日被设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州分行。而傅志勋主张其与李婵签订涉案《商品房买卖合同》的时间为2016年10月17日。由此可见，在签订《商品房买卖合同》时，傅志勋理应知道涉案房屋被设定抵押、李婵存在拖欠银行贷款的事实。根据日常生活经验，购房属于生活中比较重大的事项，且在所购房屋存在他人抵押权的情况下，该抵押权对于能否最终过户成功具有直接且重大的影响。此时，傅志勋作为购房人理应比一般人更加注意交易安全。但是傅志勋在李婵未涂销涉案房屋的抵押权登记、亦未取得抵押权人同意的情况下，就全额支付375万购房款，且该款项并非划到李婵的银行贷款账号内，此为不合常理之一。第二、从傅志勋主张的其与李婵签订涉案买卖合同及补充协议、申请仲裁及达成调解书、后又达成补充协议、实际付款等一列行为来看，整个过程时间间隔相当紧凑，而交易双方对付款的方式在短时间内多次变更，从开始房款用于还贷到最后在银行贷款未还清的情况下直接付至非贷款账户，而该最终付款的结果除了使交易价格降低5万元之外，完全没有考虑抵押权涂销、能否确保所付房款用于偿还银行贷款从而获得银行同意办理房产变更登记等问题，傅志勋的该全额付款行为不仅没有进一步保障其作为购房者实现取得涉案房屋所有权的购房目的，反而大大增加了其付款后不能取得房屋所有权的风险，此为不合常理之二。第三、从仲裁的情况来看，二审庭询中，傅志勋对于其申请仲裁的原因解释前后不一，且其后续行为与其申请仲裁的目的明显矛盾，但傅志勋对此仅解释为中介公司及李婵的建议及引导。同时，傅志勋在2016年11月9日申请仲裁，双方当天即达成调解，并由仲裁委在当天出具调解书，而在双方收到调解书的当天，双方又再次达成《补充协议》变更调解书的内容。在一天的时间内，双方历经了发生纠纷申请仲裁、达成调解、再次达成补充协议变更调解书等变化，如双方能如此高效达成一致，按常理来看根本没有申请仲裁的必要而可以私下达成补充协议，但双方却在申请仲裁并达成调解书后又再次达成补充协议，此为不合常理之三。第四、李婵在涉案执行过程的查封异议听证程序上的陈述，与傅志勋主张的双方存在房屋买卖合同关系不一致，傅志勋主张的双方交易行为亦存在上述不合理之处，且涉案房屋于2016年11月10日被法院查封，此时傅志勋并未支付涉案房屋的全部价款。综上分析，傅志勋提供的现有证据不足以证明其已经从李婵处购买涉案房屋并对涉案房屋享有合法的、足以排除他人权利的合法权益，故傅志勋上诉要求解除对涉案房屋的查封措施，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，傅志勋的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36800元，由上诉人傅志勋负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月二十七日书记员  陈晓君王嘉宝罗文敏