辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8519号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连市中山区城区改造办公室，住所地大连市中山区怡和街32号。法定代表人：高允山，该办公室主任。委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连明天集团有限公司，住所地大连市中山区上海路4号21层B3、B4。法定代表人：董学林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭海峰，男，1974年4月12日生，该公司职员。委托诉讼代理人：陈静，辽宁文柳山律师事务所律师。上诉人大连市中山区城区改造办公室因与被上诉人大连明天集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市中山区人民法院曾作出（2016）辽0202民初7262号民事判决，大连明天集团有限公司不服该判决，上诉至本院，本院作出（2017）辽02民终8647号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，大连市中山区人民法院作出（2018）辽0202民初字296号民事判决，大连市中山区城区改造办公室不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连市中山区城区改造办公室上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人按17,000元/平方米支付27.92平方米的房屋价款474,640元。事实和理由：依据上诉人和被上诉人《非住宅拆迁安置协议》和《非住宅拆迁安置补充协议》，被上诉人应得安置面积为721.88平方米，但因规划设计方面原因，上诉人实际交付给被上诉人的回迁安置房屋建筑面积为749.8平方米，超出应安置建筑面积27.92平方米。上诉人提供了案涉安置房屋的《房地产评估报告》，案涉安置房屋的市场价格为24,835元/平方米,考虑到案涉房屋为回迁安置房屋，故上诉人同意按照17,000元/平方米的价格收取被上诉人超出应安置面积的房屋价款（投资代建费），即被上诉人应按17,000元/平方米支付27.92平方米的房屋价款474,640元。虽然上诉人与被上诉人在《非住宅拆迁安置协议》和《非住宅拆迁安置补充协议》中约定超出面积按照“非住宅剩余房源销售成本价格”计算，但因该价格并非专业术语，因上诉人与被上诉人对“非住宅剩余房源销售成本价格”应包含哪些内容无法达成一致，导致鉴定机构无法鉴定，但是无法鉴定并不意味着被上诉人可以无偿取得该27.92平方米房屋。中山区不朽巷同地段其他非住宅的被拆迁人均是按照17,000元/平方米价格支付房屋价款（投资代建费）。根据公平原则，被上诉人也应按该标准支付房屋价款。大连明天集团有限公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。大连明天集团有限公司向一审法院起诉请求：被告立即向原告支付过渡安置费75万元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年11月13日起至实际支付之日止）。大连市中山区城区改造办公室向一审法院反诉请求：反诉被告向反诉原告给付超出721.88平方米部分的房屋价款（投资代建费），并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月31日起至实际支付房款之日止的利息。一审法院认定事实：2011年1月28日，原被告双方签订了《非住宅拆迁安置协议》，约定被告对原告位于大连市中山区解放路219号、471号和中山区长江路14-3号房屋进行拆迁，由被告对原告进行回迁安置(安置面积为非住宅721.88平方米)。超出原告原建筑面积部分，原告需按照新居工程实施方案确定的剩余房源销售成本价格缴纳房款。同时约定回迁安置期为两年，此期间原告自行安置。如超过过渡期，由被告按每年60万元标准支付原告过渡安置费(起止时间2011年1月28日至2013年1月27日止)。原告按时迁出被动迁房屋。2014年8月20日，原、被告双方又签订《非住宅拆迁安置补充协议》，约定到2014年7月31日，回迁期已经超过一年六个月，该协议签订时，被告向原告支付超期过渡费90万元(至2014年7月31日的)，自2014年8月1日起的超期过渡费在交付回迁安置房后15日内给付。同时该补充协议约定超出原告安置房屋建筑面积部分，原告需按照中山区不朽巷实施方案确定的非住宅剩余房源销售成本价格缴纳房款及契税。被告于2015年10月31日交付回迁安置房给原告，面积为749.80平方米，超出原告应得的回迁面积27.92平方米。原告至今未将回迁安置超出面积的房款交付给被告；被告亦未能向原告支付过渡安置费75万元(2014年8月1日至2015年10月31日止)。2015年4月15日，大连东华房地产评估有限公司对案涉回迁安置的房产市场价格进行了评估，为每平方米24,835元。本案在审理过程中，被告提出对案涉中山区不朽巷回迁安置房区域内剩余房源销售成本价格进行评估。大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司对该案进行评估，因原被告双方无法提交鉴定材料，该鉴定机构予以退鉴。一审法院认为，原、被告双方所签订的《非住宅拆迁安置协议》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应严格恪守合同约定，履行各自义务。在合同履行的过程中，被告未能及时将超期过渡安置费给付原告，被告交付回迁安置房屋后，原告亦未将超出安置面积的房款交付给被告，双方均有违约。现原被告确认案涉房屋交房时间为2015年10月31日，故原告请求被告支付过渡安置费75万元(2014年8月1日至2015年10月31日止)，事实清楚、证据充分，予以支持；关于逾期利息，因双方各有违约，依法其利息不予支持；关于反诉原告提出的要求反诉被告给付房屋超面积房款问题，被告提交的《房地产评估报告》及原告给物业公司的《承诺书》中，能够确认超出的面积为27.92平方米，而该评估报告中的估价24,835元/平方米，确定为“市场价”，与双方协议约定的“非住宅剩余房源销售成本价格”并不一致。因未能提供鉴定机构所需的鉴定材料，“非住宅剩余房源销售成本价格”未能做出鉴定，且双方对该价格不能协商一致，故反诉原告请求相互抵消的请求，于法无据，不予支持，待反诉原告准备所需证据后，可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、被告大连市中山区城区改造办公室于判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连明天集团有限公司过渡安置费人民币75万元，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；二、驳回原告大连明天集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告大连市中山区城区改造办公室的起诉。本诉案件受理费11,300元，由被告大连市中山区城区改造办公室负担。反诉案件受理费4210元不予收取。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在二审期间，上诉人自认该17,000元/平方米系其单方确定的，且表示未提交过其他被拆迁人按此标准缴纳房款的证据。本院认为，本案中，依据已查明事实，上诉人在一审时反诉请求被上诉人给付案涉房屋超出应得安置回迁房屋27.92平方米的价款，但是双方签订的非住宅拆迁安置协议及补充协议中均未明确约定超出面积的单价，只是约定按“剩余房源销售成本价格”缴纳超出面积价款。在本案审理过程中，上诉人仅能提供一份由案外人单方委托作出的房地产评估报告，且该报告系对“市场价”进行评估，并无“销售成本价格”的估值。除此之外，上诉人再未提供其他证据以直接证明案涉房屋的“销售成本价格”，虽申请对此进行司法鉴定，却因双方未能提供鉴定材料而被退鉴。此外，对于上诉人单方确定的17,000元/平方米的计价标准，亦未能提供所称其他被拆迁人按此缴纳房款的证据。在此情况下，一审法院对上诉人的反诉请求未予实体处理而予以驳回起诉，未侵犯上诉人民事权利和诉讼权利，并无不妥，本院予以维持。综上所述，大连市中山区城区改造办公室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月十日书记员  王丽秋