浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初6499号 原告：汪国娥，女，1964年7月24日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 被告：陈立辉，男，1970年11月17日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告汪国娥诉被告陈立辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告汪国娥及委托诉讼代理人龚骅、胡凌，被告陈立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪国娥向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2019年5月15日解除；2.判令被告立即腾退位于宁波市海曙区横街镇盛家村73号的房屋，并支付房屋租金1010元及房屋占有使用费1100元（租金自2019年4月12日起计算值2019年5月15日，扣除被告已支付的租金6500元；房屋占有使用费自2019年5月16日起暂算至2019年5月20日，2019年5月21日至被告实际腾退房屋之日止的占有使用费按合同约定的标准计算）；3.判令被告支付违约金10000元。事实和理由：2018年4月10日，原告将拥有合法权属的位于宁波市海曙区横街镇盛家村73号厂房出租给被告，为此双方签订《厂房租赁合同》一份，约定了承租面积、租期、年租金、付款方式及违约责任等。合同签订后，原告依约将厂房交付被告适用。2019年4月10日，被告在公司生产经营过程中产生的环保问题而被行政处罚，原告觉得厂房的使用性为因为被告的不法经营受到影响，便多次与被告沟通要求合法经营。2019年4月12日后，被告应业务发展需要另增加租赁厂房面积132.20平方米，按照合同约定的租金计算标准，增租面积的年租金为19036.80元。现被告仅支付部分租金，剩余租金经原告多次催讨仍未支付，为此，双方的《厂房租赁合同》自动解除。现原告诉至法院，请求依法解决。 被告陈立辉答辩称：1.双方签订《厂房租赁合同》时，被告已付清全部租赁和押金，并不存在拖欠租金的事实。而被告确在事后才知道，原告提供的厂房无工业用地批文和土地证，属于违章建筑，因此造成被告环评不能通过，影响企业发展；同时，原告在合同中承诺安装40KV以上的火表箱始终未予兑现，却以审批为由，骗走被告一条中华香烟价值420元，因电源未落实造成原告企业重大损失。2.被告向原告租赁厂房期间，原告及盛立刚以夫妻名义，承诺为被告子女安排学校为诱饵，多次向被告借款，并要求被告将橡胶密封圈业务给原告承接，谁知业务合作期间，提供伪劣产品，造成被告损失。3.关于环评处罚，是被告看穿原告欺骗行为后不再向原告借款，原告便无理取闹到处投诉被告，后经环保部门调查，认定被告系合法经营，未对被告进行处罚。4.关于扩大部分的使用面积，该部分原本就是共同使用场地，用作过道，因为原告觉得被告冲床震动太大，才要求被告将机器搬至该过道，故被告根据原告要求在过道上搭了简易棚并安放了冲床。被告租赁的厂房完全满足被告的生产经营，且尚有空余，被告在原告的要求下将机器安放在过道经历风吹雨打，不仅造成了巨大损失，原告居然主张过道系新增使用面积，实在令人无法理解。5.关于被告未支付的租金，因为原告向被告借款8500元，并造成被告各种损失，故被告决定一季度支付一次租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿原告各类损失共计295400元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月1日，原告汪国娥与宁波市海曙区横街镇盛家村股份经济合作社签订《资产租赁合同》一份，约定宁波市海曙区横街镇盛家村股份经济合作社将2.092亩的土地出租给原告汪国娥使用，同时双方在《资产租赁合同》中约定了租赁期限、租金等内容。原告在该租赁的土地上建造了钢混结构的三层厂房，并开设了宁波市海曙横街海雷五金厂。2018年4月10日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定将原告建造的上述厂房中约420平方米框架结构出租给被告使用，年租金为60000元，一年一付，租赁期间为2018年4月12日至2026年4月11日，并约定了相关水、电、卫生费等支付情况和相关违约责任。被告支付第一年的租金后随即适用租赁的厂房用于生产经营。租赁期间，双方因装置电表，电压扩容，被告的大型冲床噪音、冲力过大等问题发生诸多矛盾，被告为此还将大型冲床搬至过道安置，并搭设简易棚。后双方仍矛盾不断，被告也仅支付租金6500元，为此，原告以被告未按时支付租金为由，通过微信方式向被告发送《厂房租金催款函》，要求被告及时支付租金，否则解除《厂房租赁合同》。为此，原告诉至法院，请求依法解决。 以上事实有原告提供的《资产租赁合同》、《厂房租赁合同》及双方当事人的陈述在案佐证。 本院认为，虽原、被告之间签订有《厂房租赁合同》，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，现涉案厂房自建造至今并未取得建设工程规划许可证或经相关部门批准，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。同时，因该合同被认定为无效，被告因合同取得的财产应予以返还，故原告要求被告腾退宁波市海曙区横街镇盛家村73号的厂房，本院予以支持。另，虽《厂房租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应按《厂房租赁合同》约定的租金标准，向原告支付占有使用费。被告抗辩已支付租金15000元，其中原告认可6500元（按5000元/月折算，已支付2019年4月12日至5月20日的租金），但被告陈述其借款给案外人盛立刚8500元已在租金中抵扣，原告不予认可。对此，本院认为，被告与案外人的借款与本案纠纷系不同的法律规定，被告未提供证据证明案外人或原告与其已就该借款在租金中进行抵扣达成合意的证据，故被告应就借款另主张。因此，被告应自2019年5月21日起按5000元/月的标准向原告支付厂房的占有使用费。原告主张被告因业务需求增加租赁的面积为132.20平方米的厂房应支付租赁费，被告抗辩原告诉称的增加租赁部分，首先该场地并非厂房而是过道，其次，被告并无增加租赁面积的需求，而是原告以被告的冲床噪声过大为由要求被告搬至过道摆放的，被告甚至为了该部分过道支付了搭棚费等大量费用，故不认可增加租赁的事实。对此，本院认为，在被告否认租赁意愿的情况下，原告提供的证据不足以证明双方对增加租赁面积、租赁金额达成协议，故直接要求按照原租金标准计算增加的占有使用费，缺乏事实依据，本院难以支持。另因合同无效，双方关于违约金的约定亦无效，本院对原告主张的违约金不予支持。被告主张要求原告赔偿各类损失，因被告未在本案审理中提起反诉，故被告可依法另行主张。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告汪国娥与被告陈立辉于2018年4月10日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告陈立辉应在本判决生效后十日内向原告汪国娥腾退宁波市海曙区横街镇盛家73号的厂房，并以5000元/月为标准支付自2019年5月21日起至实际腾退之日止的占有使用费； 三、驳回原告汪国娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈立辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 孙怡芸 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。