北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9205号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京本璞餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区13号楼-4至33层101内6层6A5100。法定代表人：邓雯文，执行董事。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京平治东方科技股份有限公司，住所地北京市海淀区上地东路一号院盈创动力大厦A座901室。法定代表人：范坤芳，董事长。委托诉讼代理人：杨永存，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡楠，北京市国汉律师事务所律师。上诉人北京本璞餐饮管理有限公司（以下简称本璞公司）、上诉人北京平治东方科技股份有限公司（以下简称平治东方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人本璞公司之委托诉讼代理人孙燕青，上诉人平治东方公司之委托诉讼代理人杨永存、蔡楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本璞公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二、三项，改判驳回平治东方公司的反诉请求；3、撤销一审判决第四项，改判平治东方公司赔偿我公司损失187370元。事实和理由：1、我公司提交了《室内装修合同》及对应清单和票据、《消防改造项目协议书》、漏雨改造工程款票据等证据，一审法院以未进行鉴定为由对我公司装修、消防改造、漏雨改造的损失不予认定属于基本事实不清；2、我公司一审申请就店内装饰装修进行现场勘验，但一审法院未进行，证据采信错误；3、双方租赁合同无效，平治东方公司作为出租方存在过错，应当对我公司的损失承担赔偿责任。平治东方公司对本璞公司的上诉辩称，我公司不同意本璞公司的上诉请求。1、双方租赁的北京市昌平区温都水城文化广场三层部分场地（以下简称涉案房屋）一直由本璞公司实际占用，直至2019年2月26日在一审法官劝说下本璞公司才将涉案房屋返还，双方签署的交接文件是对房屋交接的确认，损失赔偿应由法院来判决，本璞公司不能据此要求我公司赔偿装修损失；2、本璞公司以要做鉴定为由占用涉案房屋，导致损失扩大，应当依照双方合同约定的标准支付占用期间的费用；3、缺少规划手续并未影响本璞公司对涉案房屋的正常经营和使用，本璞公司自己经营不善，却起诉要求高额赔偿，不应支持。平治东方公司上诉请求：1、改判本璞公司支付我公司2017年7月2日至2018年7月18日期间的房屋占有使用费281618.43元；2、改判本璞公司支付我公司2017年7月2日至2018年7月18日期间的物业管理费8972.55元、制冷费6594元、供暖费9891元。事实和理由：1、本璞公司所述于2017年7月1日被迫停业与事实不符，其并非被迫停业，而是因经营效益不好而主动停止经营活动，其并未因房屋未取得建设工程规划手续而受到任何影响；2、本璞公司曾要求解除合同，我公司同意，但本璞公司未及时交还房屋，无正当理由占用涉案房屋长达两年七个月；3、本璞公司一直以鉴定为由占用房屋，但诉讼中又以无力支付鉴定费用为由撤回鉴定申请，属于明显扩大损失，期间的房屋占用费损失应当由其承担；4、涉案房屋系我公司租赁而来，我公司也需给付租金，本璞公司的行为导致我公司租金损失扩大；5、本璞公司占用房屋无正当理由不予交还，实际享受了物业和供冷、供暖服务，应当支付相应费用。本璞公司对平治东方公司的上诉答辩称，我公司不同意平治东方公司的上诉请求，请求法院驳回其全部上诉请求。因平治东方公司未能提供无瑕疵的房屋供我公司使用，导致我公司无法进行正常的经营活动，为鉴定具体损失，我公司于2017年7月2日至2018年7月18日占有涉案房屋，并未进行实际经营，该情形系平治东方公司过错导致，故不同意支付该期间的房屋使用费及物业管理费、制冷费、供暖费。本璞公司向一审法院起诉请求：1、判令解除我公司与平治东方公司于2015年4月29日签订的《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》；2、判令平治东方公司退还我公司支付的合同定金62862元；3、判令平治东方公司赔偿我公司损失1189335.18元。平治东方公司向一审法院反诉请求：1、判决本璞公司将涉案房屋腾空交还我公司；2、判决本璞公司按照每日690.8元的标准支付房屋占有使用费，自2015年7月1日起至实际腾空之日止，暂计算至2018年3月31日合计为696463.77元;3、判决本璞公司支付物业管理费23667.75元、制冷费18133.5元、供暖费19782元。一审法院认定事实：平治东方公司（甲方、出租方）与本璞公司（乙方、承租方）于2015年4月29日签订编号为WDSC20150428《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》，约定：租赁标的位于北京市昌平区温都水城文化广场三楼部分场地，使用面积157平方米，租赁范围红线图详见附件一；租赁用途为经营，经营品项为咖啡饮品；合同期限为自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；装修期为自双方交接场地（定金交纳后5日内）起50天为装修期，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延；免租期为广场整体开业前；计租期为自广场整体开业起4年；合同生效后，乙方应向甲方支付定金62862元，计租期开始后，定金转化为房屋租赁押金；计租单价为4.4元/天/平米，租金在此基础上每年递增3.5%；甲方提供水城广场整体建筑《关于温都水城文化广场项目消防安全情况核查意见的复函》，经乙方确认后向乙方移交租赁场地；物业服务相关费用收费标准如下：物业费0.15元/平方米/天，冷水8.15元/吨，热水15元/吨，电费1.3元/度，供暖42元/平米/季，制冷10.5元/平米/月（如有调整，按照政府及相关单位制定的价格标准执行），以上费用由乙方承担。合同签订当日，本璞公司向平治东方公司交纳涉案房屋租房定金62862元。平治东方公司将涉案房屋交付给本璞公司。本璞公司随即进行装修并开始经营。2016年4月26日本璞公司在涉案房屋地址成立北京本璞餐饮管理有限公司都会优饮北七家分公司。本璞公司称涉案房屋所在的商场未整体开业，涉案合同一直处于免租期内，故未向平治东方公司交纳租金，经营过程中由于漏雨、建设手续、整体开业三项问题未能解决，被迫于2017年7月1日停业。平治东方公司不认可存在漏雨的情形，称一直在向本璞公司主张租金，直到2017年9月1日要停水停电了本璞公司才关门停业。经查，涉案房屋未取得建设规划审批手续。2014年9月9日，北京市昌平区公安消防支队对北京温都水城文化广场消防设备设施进行核查。经过核查，北京市昌平区公安消防支队认定北京温都水城文化广场消防设备设施合格，并于2014年9月30日向北京市昌平区北七家镇人民政府出具昌支函字【2014】55号《关于温都水城文化广场项目消防安全情况核查意见的复函》。2018年6月23日，本璞公司申请对涉案房屋店面内装饰装修、电器设备、家具进行司法鉴定，经摇号确定由北京泛华国金工程咨询有限公司进行鉴定。2018年7月18日，本璞公司称其无力支付鉴定费用，故撤回鉴定。本璞公司提交了《室内装修合同》《消防改造项目协议书》购物单据、京东订单截图、网购订单截图、淘宝订单截图等证据拟证明其损失，平治东方公司对此不予认可。本璞公司提交照片拟证明涉案房屋存在漏水问题及水城文化广场存在商户入驻率不高的问题，平治东方公司对此亦不予认可。另查一，涉案房屋系平治东方公司从北京温都水城旅游饭店管理有限公司（以下简称温都水城公司）承租而来。2015年8月20日，温都水城公司向水城广场各商户发出通知，内容为：鉴于八月份北京处于大型活动管控状态，各级政府及消防主管部门均无法批准此类大型庆典活动，特此通知各商户水城广场自2015年7月1日开始整体开业，大型庆祝活动放在明年周年庆典，尚未完成装修的商户及未开业运营的商户请抓紧进行，以免影响广场日常运营。另查二，2016年12月12日，邓雯文通过转账方式向平治东方公司支付水城广场三层3F-D-01房屋2016年7月至11月的水电费3688.75元。本案审理过程中，法院于2018年8月24日开庭时释明双方当事人尽快组织房屋及物品交接，直至2019年2月26日，双方办理了涉案房屋的交接手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，故本璞公司与平治东方公司签订的《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》应属无效。本璞公司提出要求解除合同的诉讼请求，解除合同只能针对有效合同提出，故对该项请求法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故本璞公司主张返还的定金（转为押金），平治东方公司应予返还。关于平治东方公司主张腾退涉案房屋的请求，因双方已于2019年2月26日办理了房屋交接手续，故无需法院判决本璞公司腾退房屋。关于本璞公司主张的装饰装修、电器设备、家具损失，因家具、电器设备均属于可以移动的物品，且本璞公司撤回鉴定，无法确定损失的金额，故对本璞公司主张的装饰装修、电器设备、家具损失法院不予支持。关于本璞公司主张的低值易耗品、人员工资、预计利润损失，证据不足，且是其在经营过程中的必要支出，其主张平治东方公司赔偿该损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。关于本璞公司是否应当支付房屋使用费，本璞公司称水城文化广场一直未整体开业，故不应支付租金或使用费，平治东方公司提交了通知，拟证明水城文化广场自2015年7月1日已整体开业，故应自2015年7月1日开始计算使用费，因双方对于“整体开业”这一概念并未进行明确约定，合同履行期内涉案房屋所在商场确有场地无商户经营，但有多少商户开业经营无法查明，而本璞公司接收涉案房屋后即进行装修并实际经营，考虑到上述因素，法院认为本璞公司应支付2015年7月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费，但可按照双方约定的租金标准适当降低房屋占有使用费计算标准。其中2017年7月2日至2018年7月18日（本璞公司撤回鉴定之日）期间，因本璞公司与平治东方公司发生纠纷，为鉴定需要，本璞公司有正当理由占有涉案房屋，故在此期间的房屋占有使用费可予以扣除。本璞公司实际使用涉案房屋用于经营活动，在其实际占有使用期间产生的物业费、取暖费、制冷费应由其承担，但也应当扣除2017年7月2日至2018年7月18日期间的费用，平治东方公司的该项请求中合理的部分法院按照双方约定的标准予以支持。综上所述，判决：一、北京平治东方科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京本璞餐饮管理有限公司押金62862元；二、北京本璞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京平治东方科技股份有限公司房屋占有使用费327785元；三、北京本璞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京平治东方科技股份有限公司物业费17203元、供暖费13188元、制冷费13133元；四、驳回北京本璞餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京平治东方科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本璞公司提供温都水城公司与北京恒义通宝商贸有限公司（以下简称恒义通宝公司）于2014年9月3日签订的《北京温度水城文化广场房屋租赁合同》及恒义通宝公司与平治东方公司于2014年12月9日签订的《北京温度水城文化广场房屋租赁合同》，证明涉案房屋系平治东方公司自恒义通宝公司租赁而来。平治东方公司对该证据予以认可。本院就上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并据此认定涉案房屋系平治东方公司自恒义通宝公司租赁而来，一审法院就涉案房屋来源认定有误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定双方当事人就涉案房屋签订的《北京温都水城文化广场房屋租赁合同》无效，并判决平治东方公司返还收取的押金，是正确的，符合法律规定，本院予以维持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，本璞公司要求平治东方公司赔偿其损失1189335.18元，但其中电器设备、家具属于可移动物品，本璞公司未提供证据证明平治东方公司同意利用，本璞公司要求赔偿缺乏法律依据；易耗品、工人工资、利润及其他损失系本璞公司经营过程中的必要支出，其要求平治东方公司赔偿亦无法律依据；就其主张的装饰装修、消防改造、漏雨改造等，本璞公司提供的合同、票据等不足以证明其现值损失，本璞公司在停止经营后以鉴定为由占有涉案房屋一年有余，一审中又以无力支付鉴定费用为由撤回鉴定，导致上述装修现值损失无法确定，本璞公司应当承担由此导致的不利后果。法院并非评估认定装修现值的专业机构，即使进行现场勘验，亦无法确定本璞公司主张的装修现值损失数额，一审法院未进行现场勘验不违反法律规定。因此，一审法院判决驳回本璞公司赔偿损失的诉讼请求是正确的，应予维持。本璞公司以一审法院对其损失认定事实不清为由要求将本案发回重审，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持，但可以根据当事人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。本案中，双方签订租赁合同后，平治东方公司即将涉案房屋交付本璞公司，平治东方公司有权要求本璞公司支付房屋占有使用费及相应的物业费、取暖费、制冷费。本璞公司主张温都水城广场未整体开业，其公司不应当支付费用，但首先，双方合同就广场整体开业并未约定具体标准；其次，平治东方公司提交的温都水城公司发布的通知载明，水城广场自2015年7月1日开始整体开业，本璞公司虽主张该通知未向其送达，但广场何时整体开业系广场管理方依据广场及商户等综合情况予以决定的事项，即使该通知未向本璞公司送达，亦不影响广场整体开业的事实。故一审法院认定本璞公司应当自2015年7月1日起支付占有使用费和物业费、取暖费、制冷费，并无不当，应予维持。关于占有使用费的标准，一审法院考虑到广场中确有场地无商户经营，酌情降低占有使用费的标准，亦是适当的，本院予以维持。同时，考虑到本璞公司在2017年7月2日至2018年7月18日期间占有涉案房屋系为鉴定需要，具有正当理由，且此期间其并未实际使用涉案房屋开展经营，又考虑到双方合同无效系平治东方公司提供的房屋无合法规划手续所致，故一审法院判决本璞公司无需支付此期间的房屋使用费及物业费、取暖费、制冷费是正确的，应予维持。平治东方公司上诉主张本璞公司正常经营至2019年9月1日，但未提交证据予以证明，其坚持要求本璞公司支付2017年7月2日至2018年7月18日期间的房屋使用费及物业费、取暖费、制冷费，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本璞公司、平治东方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21976元，由北京本璞餐饮管理有限公司负担16070元（已交纳），由北京平治东方科技股份有限公司负担5906元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十二月十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍