四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2112号 原告：沈红明，男，1987年4月5日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：周里鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴丹，男，1974年3月15日出生，汉族，住成都市青羊区，系被告工作人员。 委托诉讼代理人：铁梦婷，女，1993年11月6日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系被告工作人员。 原告沈红明与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈红明及其委托诉讼代理人周里鹏，被告相如公司的委托诉讼代理人吴丹、铁梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈红明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书的违约金52,597元；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年12月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于公园1号的房屋，房屋总价款为376,539元，还约定了交房日期为2012年5月31日前。合同签订后，被告于2014年5月31日向原告交付了该商品房，但直至2018年5月4日才通知原告领取房屋权属证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后545日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能够在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2项处理；第2项第一款规定，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”，被告应当向原告支付违约金，经原告多次向其主张违约金，被告均未支付，现依法起诉要求支持诉讼请求。 相如公司辩称，1.相如公司没有协助原告办理房产权证的强制义务，不应由相如公司全部承担违约责任，原告是否按照法律规定和双方合同约定履行办理房产权证的相关义务也应进行审查，2.相如公司为原告办理产权证是原告委托后的协助义务，相如公司将办证资料和税费票据交给办证机关即可，办理产权登记是有先后顺序的双务行为，原告应先履行承担缴纳契税等国家规定税费义务后，相如公司才能继续履行为其办理产权证的协助义务，部分原告没有完全或及时履行法定义务，反而要求相如公司完全履行协助义务，其诉讼请求不应得到支持；3.案涉违约金系按天数计算，必须按照诉讼时效计算规则进行计算，民法总则确定的诉讼时效为3年，本案应从原告向法院提交诉状的时间2019年4月3日向前推3年即2016年4月2日在有效诉讼时效内，故原告的诉请已过诉讼时效，不应得到法律支持；4.原告主张按实际取得房屋产权证的时间计算违约金不合理，且违约金过高。因此，综合诉讼时效、不动产登记机构改革造成的不可抗力等因素，要求人民法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：沈红明（买受人）与相如公司（出卖人）于2012年12月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定沈红明购买相如公司开发的位于公园1号小区11幢1单元第6层1-6-1号的房屋，房屋总价款为376539元，交付商品房日期为2012年5月31日前，该《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的双方同意按以下方式处理：买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。合同补充协议第二条约定“双方共同办理案涉合同项下商品房的房屋所有权证，买受人应当在《商品房买卖合同》约定的交房日期向出卖人提交办理房屋所有权证所需资料（包括《商品房买卖合同》、购房依据、买受人及配偶身份证明、结婚证明等，以及南充市房管局和相关职能部门要求的其他资料）以及相关税费（以南充市房管局、税务局的最新规定为准），出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，如因原告未能按时提交资料及费用，造成延期或不能办理产权证的责任及增加的费用，由买受人自行承担，并应承担由此所造成的其他一切损失。”。2012年12月26日，沈红明向相如公司支付了预登记费80元、房产证办证费80元；2012年12月27日,沈红明缴纳了专项维修基金1805元,2013年1月27日，沈红明向相如公司支付代收房屋其税款7531元，相如公司于2014年5月31日向沈红明交付了案涉商品房，2015年6月3日，相如公司协助为沈红明、周江玲办理房屋产权证，该产权证号为：房权证蓬安字第××号，未办理土地使用权证。2017年10月20日，蓬安县不动产登记中心给沈红明、周江玲颁发了案涉房屋不动产权证，产权证号为川（2017）蓬安县不动产权第0004616号。 另查明，2013年5月20日，蓬安县住房和城乡规划建设局对相如公司擅自改变楼盘规划审批内容、违法超建行为进行了行政处罚。2016年3月7日，相如公司补交了超面积土地出让金1,288,287元。国土资源部于2016年1月1日公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，将《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》两证合并为《中华人民共和国不动产权证书》，由蓬安县不动产登记中心办理发放《中华人民共和国不动产权证书》，2016年10月20日止，县国土局、房管局停止受理土地、房屋登记业务申请，原已受理的土地和房屋登记业务按原办理规定于2016年10月21日前办理完毕。 2016年至2017年期间，“公园1号”小区部分业主代表通过向相如公司工作人员反映和到蓬安县信访和群众工作局信访的方式反映所购“公园1号”房屋逾期办证问题。周江玲向本院提交了书面意见，表示其作为共有产权人，自愿放弃作为原告参加本案诉讼，由沈红明全权处理。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。沈红明提出补充协议未签字，不予认可，但补充协议是在签订《商品房买卖合同》就同时附于合同文本之后，双方各执一份，沈红明自己提交的合同文本中也附有补充协议，且《商品房买卖合同》第二十七条亦约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故应当认定沈红明知晓并认可补充协议的内容。 关于房屋权属分户转移登记的时间，相如公司虽于2015年协助为沈红明办理了房屋产权证书，但结合沈红明作为购房者购房目的和一般交易习惯，购房者购房是为了取得所购房屋的完整产权，而要证明一处房产产权完全归属于同一人，房屋所有权和土地使用权必须同时具备，故根据合同目的应将涉案《商品房买卖合同》第二十条及补充协议第二条中所称的“房屋所有权证”解释为房产证和土地使用权证，相如公司仅为沈红明办理其中的房屋产权证而未办理土地使用权证，应视为未完成协助办理产权证的义务，故完成转移登记的时间应以沈红明取得不动产权证书的登记时间为准。 关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案中双方约定办理产权登记时间为交付案涉商品房的545日内，补充协议中约定出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续的545日内办理房屋所有权证，案涉商品房实际交付的时间为2014年5月31日，相如公司抗辩沈红明未及时履行交付资料和费用的义务，而双方均未出示证据证明履行提交资料和交纳办证费用的具体时间，但2015年6月3日相如公司即代沈红明提交了房屋登记申请书，故推定至少在2015年6月3日沈红明即已履行提交资料和缴纳办证费用的义务，故最迟在2016年11月29日之前相如公司应为沈红明办理转移登记，逾期即属违约，沈红明即应当知道权利受到损害，自此起算至沈红明向本院提交起诉状时即2019年4月3日，并未超过诉讼时效。 关于逾期办理产权转移登记是否由相如公司承担违约责任以及违约金如何计算的问题。根据合同约定，双方当事人对办理房屋产权登记均负有相应义务，在沈红明接房并履行了提交办证所需资料、交清税费及办理完毕房屋面积补差手续的义务后，相如公司应当在545日内为其办理产权转移登记。但直至2017年10月20日不动产权证才进行登记，已经超过545日，应属相如公司责任，其已构成违约，应当承担违约责任。对于相如公司抗辩的不动产登记机构改革这一不可抗力导致办证迟延的理由，本院认为蓬安县房地产管理部门进行职能调整客观上会产生对案涉房屋权属登记手续时间的延长，但就本案来说，国土资源部于2016年1月1日才公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，两证合一。本案中，案涉房屋在此前并未取得房屋土地使用证，也就是说被告并未完成办理产权登记手续的义务，实际上已经存在违约的事实，故对抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以未定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，相如公司对于违约金计算标准提出异议，而沈红明亦未举证证明相如公司逾期办理产权转移登记的行为造成其实际损失的数额，故本院酌情将逾期办理产权转移登记的违约金调整为3,800元。沈红明与周江玲在本案中享有连带权利，其中任何一个债权人均可要求债务人履行义务，故沈红明以自己的名义起诉，符合法律规定。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、四川相如房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向沈红明支付逾期办理房屋产权转移登记违约金3,800元； 二、驳回沈红明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,024元，减半收取计512元(沈红明已预交)，由沈红明负担462元，四川相如房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 吕 凤 二〇一九年十二月二十五日 书记员 王卫婷