山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3815号 上诉人（原审被告）：淄博冠博房地产开发有限公司，住所地淄博高新区鲁泰大道157号。统一社会信用代码：91370303791504298Y。 法定代表人：陈林忠，董事长。 委托诉讼代理人：高传，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩旭，山东建仑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：孙树源，男，1969年1月19日出生，汉族，山东新空间律师事务所律师，现住淄博高新区。 上诉人淄博冠博房地产开发有限公司（以下简称冠博公司）因与被上诉人孙树源商品房预约合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 冠博公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该案已超诉讼时效，一审法院认定该案未超诉讼时效，系认定事实及适用法律错误。案涉《认购书》于2010年3月30日签订，在该《认购书》中约定案涉房屋于2011年12月30日交房，也就是说，被上诉人最晚至2011年12月30日就知道或应当知道其权利受到侵害，诉讼时效已经开始起算；但直至被上诉人提起诉讼为止，被上诉人从未向上诉人主张过权利，事实显而易见，该案已经超过诉讼时效，这也是本案的基本事实。即便按照新的《中华人民共和国民法总则》第188条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被上诉人的起诉已超诉讼时效，但一审法院并未适用关于诉讼时效的该法律规定。在一审诉讼过程中，被上诉人证明其未超过诉讼时效的唯一证据为：没有上诉人任何签章的所谓的“房产顶账明细两份”，拟证明上诉人于2014年底通知被上诉人愿意将其开发的兰亭苑项目中的房屋出售给被上诉人用以抵顶涉案款项，证明其一直在向上诉人主张权利。但由于该份证据既没有上诉人的任何签章，被上诉人也未能证实该证据是何人所书写，且上诉人当庭对该事实予以否认，因而，一审法院对该份证据的真实性并未采信。事实上，被上诉人也自始至终未与被上诉人协商过该事宜。在被上诉人证明诉讼时效中断或中止的唯一证据未被一审法院采信的情形下，一审法院却在被上诉人提交上述证据后、在未经上诉人质证的情况下便直接认定：“根据原告提供的证据材料，原告曾经就涉案定金问题与被告进行过协商，当时曾协商用兰亭苑的房屋来抵顶之前认购四季花城的房屋”（一审庭审笔录第三页），进而在判决书中认定“依据双方当事人在庭审过程中的陈述，原、被告此后也就以被告新开发的兰亭苑项目的房屋抵顶认购书确定的四季花城项目中的房屋进行了协商”，该认定完全是凭空认定，没有任何证据支持。一审过程中，上诉人明确提出该案已逾诉讼时效，并明确否认“双方对该事宜进行协商”的事实，否认双方就上诉人新开发的兰亭苑项目的房屋抵顶认购书确定的四季花城项目中的房屋进行过协商，一审法院对此关键事实的认定没有任何依据。二、上诉人并未收到该笔20万元款项，一审法院对此并未查明，属于认定事实不清。被上诉人在一审庭审中明确认可该20万元是在建设银行转给了一王姓工作人员的账户内，并不是将款项转入上诉人的账户，且上诉人实际从未收到该款项。再者，根据人民法院的相关裁判规则，对于5万元以上大额资金交付，应当提供转账凭证，但被上诉人在一审中并未提交其“转给王姓工作人员款项”的建设银行转账凭证来证明其陈述的转账事实；且对于如此大额的资金转账行为，正因为不是转账给上诉人的情况下，被上诉人连“王姓”、“张姓”工作人员的名字都说不清楚，有悖于常理。一审法院对此未查明的情况下，仅以收据及《认购书》公章系上诉人加盖便认定了交款事实，无法令人信服。被上诉人无法证明该款项已经交付上诉人，该笔款项无需返还。三、一审判决认定：“但由于涉及到淄博高新区的整体规划调整，导致四季花城项目无法开发”，一审法院既然认定四季花城项目无法开发的原因是淄博高新区的整体规划调整，则应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，而淄博高新区整体规划调整正是不可归责于当事人任何一方的是由，因此，即便需返还定金，上诉人仅有返还定金本金的义务，无需双倍返还定金。一审法院属于适用法律错误。 孙树源辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。 孙树源向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的认购书；2.被告双倍返还原告购房定金400000元；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告提供认购书一份，主张原、被告于2010年3月30日签订认购书，约定被告将其开发的四季花城56号楼3单元1-2层、6号楼的2单元102号、6号楼3单元102号出售给原告，原告共计支付定金200000元。被告代理人要求庭后对该认购书的真实性向被告公司进行核实，但被告未在法院指定的期限内对认购书真实性提出相反的证据；被告主张认购书约定的四季花城项目因高新区管委会调整规划，故未能开发，此后高新区管委会又向被告补充了其他地方的地块，被告计划在新地块开发兰亭苑项目。一审法院认为，原告提供的认购书系双方当事人真实意思表示，认购书对所涉标的、价款、定金、房屋交付时间等约定明确，因此，一审法院对该证据予以采信。原告提供收款收据一份，主张于2010年3月30日向被告交付了购房定金200000元。被告主张其从未收到过原告交付的购房定金，收款人也不是被告方的工作人员，原告也未提供相关转账凭证，被告对该份证据不予认可。一审法院认为，该份收款收据加盖了被告的公章，且被告未在法院指定的期限内对该份证据的真实性提供相反的证据，一审法院对该份证据的真实性予以确认。同时，一审法院认为，被告在收款收据上加盖公章的行为就是对收取200000元购房定金这一事实的确认，收款收据本身即具有证明款项已交付的证明效力。因此，一审法院对该份证据的效力予以采信。原告提供房产抵账明细两份，主张被告因四季花城项目没有开发，遂于2014年底通知原告，愿意将其开发的兰亭苑项目中的房屋出售给原告用于抵顶涉案的款项，但由于用于抵顶的兰亭苑的房屋尚未完工，原告不同意被告提出的抵顶方案。被告主张上述证据的真实性无法确认，即便该份证据是真实的，综合该项证据可以看出，因四季花城项目无法开发，原告对此是明知的，双方此后对兰亭苑的购买事宜又进行了协商，不管协商是否成功，均是双方对原认购书的变更，而认购书的法律后果是双方签订商品房买卖合同，而不是交房。由于原告提供的该份证据既没有加盖被告的公章，原告也未能证实该证据系何人所书写，一审法院对该份证据的真实性不予采信，但是依据双方的当庭陈述，一审法院可以确定原、被告在四季花城项目无法开发后，确实又就认购书的履行问题（即以兰亭苑项目的房产抵顶认购书所涉房产）进行过协商。被告提供淄博高新区管委会专题会议纪要一份，主张因印象齐都项目占用了四季花城项目的用地，淄博高新区管委会决定分两期给被告以补偿，导致四季花城项目无法开发，被告在补偿地块上又开发了兰亭苑项目。一审法院对该份证据予以采信。一审法院经审理认定事实如下：2010年3月30日，原、被告签订认购书一份，约定原告认购被告开发的四季花城56号楼3单元1-2层、6号楼2单元102号、6号楼3单元102号共计四套房屋，原告支付购房定金200000元，如被告私自将原告所认购房屋出售的，除退还原告交付的定金外，另赔付原告相当于定金数额的违约金；上述商品房于2011年12月30日交付。原告于同日将定金200000元交付给被告。此后，四季花城项目因涉及地块调整未能开发，被告又在淄博高新区管委会补偿的地块上开发了兰亭苑项目。期间，原、被告又协商以兰亭苑项目的房屋抵顶认购书涉及的四季花城项目的房屋，但因被告无法在约定期限内向原告交付现房，导致协商未能达成一致意见。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告据以提起诉讼的认购书是否合法有效；二、原告所诉是否超过诉讼时效；三、原告主张双倍返还定金是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。一审法院认为，原告提交的房屋认购书系双方真实意思表示，且该认购书的履行标的（所涉及的房屋）、履行时间、履行价款明确；同时，该认购书并未损害国家、集体和第三人的利益。因此，一审法院认定该认购书合法有效，该认购书约定的定金条款亦为有效。关于第二个争议焦点。一审法院认为，虽然认购书约定的房屋交付时间为2011年12月30日，但由于涉及到淄博高新区的整体规划调整，导致四季花城项目无法开发。但是，此后淄博高新区管委会已向被告补充调整了其他可供开发的地块。依据双方当事人在庭审过程中的陈述，原、被告此后也就以被告新开发的兰亭苑项目的房屋抵顶认购书确定的四季花城项目中的房屋进行了协商。可见，原告在2011年12月30日以后未及时提起诉讼，并非是其怠于主张权利，而是其已在积极与被告就合同履行事宜进行协商，直至协商无果后，原告才提起诉讼，故不应认定原告的起诉超过了诉讼时效。因此，对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的主张，一审法院依法不予支持。关于第三个争议焦点。虽然导致四季花城项目无法开发的原因，在于淄博高新区管委会调整了整体规划，但是此后淄博高新区管委会已经又向被告补充了建设用地。因此，被告理应积极采取行动履行其与原告在认购书中约定的交房义务。但是，在认购书签订至今已近9年的时间里，被告始终既未能向原告提供可供替代履行的标的物，也未向原告提供可以替代履行的补偿方案。一审法院依法认定被告怠于履行认购书约定的义务。被告以自己的行为表明其已不再履行认购书的约定，已经构成根本违约，且被告的违约行为已致使原告的合同目的无法实现。因此，对原告要求解除双方签订的认购书，并要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告孙树源与被告淄博冠博房地产开发有限公司于2010年3月30日签订的认购书；二、被告淄博冠博房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告孙树源定金400000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告淄博冠博房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冠博公司在一审中提交的专题会议纪要中载明：“……由于印象齐都项目占用了解庄村因旧村改造与冠博房地产公司约定的103亩开发用地，为此，管委会在为冠博房地产补充103亩房地产开发用地……。”冠博公司在二审中称其与被上诉人签订的协议系预约合同。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方当事人所签订的《认购书》约定内容并不具备《商品房销售管理办法》规定的合同主要内容，且冠博公司除定金外并未收受购房款，因此，双方当事人所签订的《认购书》并不属于上述法律规定应当被认定为商品房买卖合同的情形，案涉《认购书》应为商品房预约合同。本案系双方当事人因履行案涉《认购书》产生的纠纷，故本案实为商品房预约合同纠纷。双方当事人在二审中争议的焦点问题为：一、案涉定金是否实际交付；二、被上诉人要求冠博公司双倍返还定金有无事实及法律依据；三、被上诉人在本案中的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一。双方2010年3月30日签订的《认购书》中约定乙方（孙树源）于本协议签订当日向甲方支付购房定金（4套共计）200000元（大写：贰拾万元）；孙树源提供的收款收据载明其交款金额和交款日期与上述认购书中相符，且加盖有冠博公司财务专用章。冠博公司并未提供有效证据反驳其向被上诉人所出具收款收据的真实性及案涉定金自始未交付的事实。原审据此认定被上诉人已经按照《认购书》约定实际交付定金正确。关于焦点二。《认购书》签订后，被上诉人依约向冠博公司支付了定金。冠博公司收取定金并未根据协议约定对于项目进行开工建设并与被上诉人签订商品房买卖合同。冠博公司在本案中虽提交《专题会议纪要》主张非因其自身原因四季花城项目用地被其他项目占用，但如前述事实认定所述，该会议纪要中已经明确在为冠博公司补充103亩房地产开发用地，即冠博公司开发项目用地并未被占用而消失，而是项目土地位置发生了调整变化，并未发生其开发用地被占用而无土地可供开发的情形。因此，冠博公司在具备开发建设项目条件的情形下，未能继续对于《认购书》进行履行，商品房买卖合同未能签订系因冠博公司原因所致，原审判决冠博公司返还被上诉人双倍定金并无不当。关于焦点三。被上诉人支付的定金性质实为作为订立商品房买卖合同的担保，但案涉《认购书》对于签订商品房买卖合同的时间并未明确约定，对于定金的返还条件及期限亦未进行约定，在冠博公司未能履约的情形下，被上诉人可随时要求其承担违约责任返还定金。在此情形下被上诉人在本案中提起诉讼并未超出诉讼时效。 综上所述，冠博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由淄博冠博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  王 娜 二〇一九年十二月二十三日 书记员  苏银银