四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1529民初1103号 原告：屏山县自然资源和规划局，住所地四川省屏山县屏山镇同心街。 法定代表人：许顺东，局长。 委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。 被告：重庆鑫泽实业有限公司，住所地重庆市渝北区两路双凤路201号。 法定代表人：秦福丽，执行董事。 委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖慧，重庆兴潼律师事务所律师。 原告屏山县自然资源和规划局与被告重庆鑫泽实业有限公司（以下简称鑫泽公司）国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，原告于次月29日增加诉讼请求。本院依法适用普通程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宗模、被告鑫泽公司的委托诉讼代理人童世彬、肖慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屏山县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求（含增加部分）：1.判决被告支付原告土地出让金296,723元、违约金2,295,480元；2.原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月21日，重庆福禧实业有限公司（以下简称福禧公司）竞拍取得屏山县县城（A17-2）PSX-08地块建设用地使用权。次月2日，原告与福禧公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：该宗地土地出让金870万元，首期出让金435万元在2013年10月2日前缴清，第二期出让金435万元在2014年5月30日前缴清；出让人在受让人支付首期出让金之日起三十日内将宗地交付受让人；逾期缴纳出让金的，自滞纳之日起，每日按1‰的标准缴纳违约金。之后，受让人于同年9月6日、10日分两次缴纳首期出让金435.25万元。原告于2013年9月10日向受让人交付出让宗地。2014年12月4日，福禧公司更名为鑫泽公司。受让人直至2015年11月10日才缴清出让金。受让人迟延缴纳天数达528天，应按照约定承担违约金2,295,480元。 该宗地开发完成后，经验收，其地下建筑面积为7418.07㎡。按照屏山县人民政府于2014年12月18日作出《屏山县人民政府常务会议纪要》的规定，在该纪要出台前，经批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/㎡补缴土地出让金。按照该规定，本案项目地下建筑部分应补缴土地出让金296,723元。 2017年9月5日，原告与鑫泽公司签订《抵押合同》，约定被告将其开发的该项目部分房产对前述违约金、补缴出让金提供抵押担保。之后，双方办理抵押登记。对前述债权，经原告多次催收未果，故诉至法院。 鑫泽公司辩称：双方签订出让合同、抵押合同及抵押登记是事实，但是：1.涉滞纳金（违约金）部分，（1）根据2014年7月4日相关五个城市广场指挥部《会议纪要》第九期记录，会议同意被告开发项目在内的三个项目二期出让金延期至2014年12月20日，延期期间不收取土地出让金，上报县政府审定。该指挥部系屏山县人民政府出文成立，原告等系配合部门，该指挥部系经政府授权，代行政府职责，对原告等政府部门产生约束力，且原告全程参与，故该纪要同意延期部分不应当支付滞纳金，此部分期间应扣除，被告延期支付出让金天数应为314天，而非原告主张的528天。（2）出让合同约定的违约金过高，远远超过原告实际损失，且被告应政府要求，顾全大局，从公共利益考虑，先无偿建设代建广场等公益部分，自己盈利的商业部分迟迟未建，导致资金周转困难，请求法院按照中国人民银行发布的同期贷款利率予以调整。2.涉补缴地下空间出让金部分，出让合同未对地下空间部分约定，原告依据的纪要出台在出让合同签订后，不具有溯及力，且该纪要系针对PSX2011-08号宗地，不适用本案宗地，被告不应当补缴土地出让金。3.涉抵押合同及抵押物权部分，前述抵押合同是基于被告为积极办理产权，维护社会稳定的背景下被迫签订，不是双方的合意。按照双方签订的抵押合同第一条的约定，担保的违约金的期限至2019年9月12日止，担保的补缴出让金的期限至2018年9月12日止，原告享有的抵押物权的期限已过，原告不再享有抵押物权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人委托诉讼代理人的当庭陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月2日，出让人屏山县国土资源局与受让人福禧公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：1.受让人竞得宗地编号为PSX2013-08，位于屏山县县城A17-2地块的国有建设用地使用权，土地出让金870万元，其中受让人在合同签订之日起三十日内缴清首期出让金435万元，在2014年5月30日前缴清第二期出让金435万元；2.出让人在受让人支付首期出让金之日起三十日内将宗地交付受让人；3.受让人逾期缴纳出让金的，自滞纳之日起，每日按1‰缴纳违约金；4.本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中建筑总面积≤3954.51㎡（不含地下建筑面积）；5.本合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金。同月6日、10日，受让人先后两次缴纳出让金1052500元、3300000元，计4352500元。同月10日，出让人向受让人交付宗地。 2014年2月17日，屏山新县城财富广场暨6个城市广场项目指挥部（以下简称指挥部）成立。同年7月4日，指挥部发出《会议纪要（第九期）》，载明“……17-4、17-2、08地块广场建设已全面开工，因先建广场后开发商业的建设时序，导致建设单位资金短缺，加之今年降雨量相对较大，地质情况复杂，延误了施工工期。为了能让广场如期竣工向县城居民开放，会议同意三个广场开发商的二期土地出让金推迟至2014年12月20日，延期期间不收取土地滞纳金，上报县政府审定延期缴纳事宜。” 2014年12月2日，福禧公司更名为鑫泽公司。 2014年12月15日，受让人鑫泽公司等建设单位再次向指挥部申请，延期缴纳二期土地出让金至2014年12月20日。2014年12月18日，屏山县人民政府办公室发出《屏山县人民政府十五届第48次常务会议纪要》，主要载明：1.凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按照县政府第十五届第19次常委会研究确定的40元/㎡标准补缴土地出让金；2.《屏山县地下开发建设管理办法》出台后的地下空间开发项目严格按新规定执行。 2014年12月30日、2015年9月25日，出让人先后两次发文向鑫泽公司催缴第二期出让金及违约金。2015年10月15日，鑫泽公司向屏山县人民政府请示免缴本案宗地土地滞纳金（违约金）。2015年11月10日，鑫泽公司缴纳出让金4,347,500元。 2015年11月18日，指挥部发出《会议纪要（第六期）》，载明“……三个广场代建方都已交纳土地出让金，未交滞纳金……由广场建设方分别写出申请，国土局和住建城管局审核后以两家名义报县政府常务会议审定。” 2015年12月10日、2016年7月7日、2017年1月4日，出让人先后三次发文向鑫泽公司催缴逾期528天缴纳二期出让金的违约金2,295,480元。 2016年1月21日，本案宗地建设工程，经屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局验收备案，其中地下建筑面积7418.07㎡。 2017年9月12日，屏山县人民政府办公室发出《专题研究鑫泽公司欠缴土地出让金和违约金会议纪要》，主要载明：参照王府井二期采取资产抵押的方式处理，完成资产抵押后，相关部门及时为鑫泽公司办理验收及产权证；鑫泽公司在取得产权证书的一年内缴清地下空间土地出让金，两年内缴清违约金。 2017年9月13日，出让人与受让人鑫泽公司签订《抵押合同》，主要约定：1.被担保债权为抵押人（受让人）鑫泽公司尚欠前述出让合同抵押权人（出让人）逾期缴纳出让金的违约金2,295,480元、地下空间补缴土地出让金296,723元，前述违约金履行期限至2019年9月12日止，前述地下空间补缴土地出让金履行期限至2018年9月12日止；2.抵押人鑫泽公司用其开发的该项目部分房产（详见附件）折价2,643,750元对前述违约金、出让金提供抵押担保。之后，双方办理抵押登记手续。 2017年9月18日，屏山县国土资源局向鑫泽公司发放工程建设用地竣工验收合格证。 2018年3月30日，当地不动产登记机关向出让人（抵押权人）出具本案川（2018）屏山县不动产证明第0001xxx号《不动产登记证明》。 另查明，经当地机构改革，上列出让人（抵押权人）屏山县国土资源局由屏山县自然资源和规划局承继。 本院认为，依法成立（设立）的合同及不动产抵押物权受法律保护。本案抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律上的约束力。鑫泽公司具有完全民事行为能力，其签订前述抵押合同，办理抵押登记，明知相关法律后果，但直至本案审理中才辩称被迫签订抵押合同，该合同不是其真实意思表示，不合常理，不能成立。即使有可撤销事由，也超过法定1年除斥期间，对合同效力没有影响。 本案抵押合同还具有对事前违约责任约定的再次确认，以及在违约责任（应否扣除2014年12月10日前的逾期缴款时间）、补缴地下空间出让金发生争议后，双方对受让人在2015年11月10日前违约责任及补缴地下空间出让金的事后结算（确认）的真实意思表示，且当事人已办理不动产抵押登记，该类情形与当事人签订基础出让合同时事前约定违约责任的情形不同，受让人应当按抵押合同的约定，继续支付违约金，补缴出让金。受让人鑫泽公司在诉讼中提出的前述前两项抗辩与该事后结算（确认）的事实不符，本院依法不予支持。 对鑫泽公司提出的本案抵押合同约定的抵押物权期限已届满，抵押物权已消灭的抗辩主张，鉴于前述抵押合同约定的此部分内容是被担保债权的期限而非抵押物权的期限，且即使前述约定期限系抵押物权的期限，但本案不存在不动产抵押物权消灭的法定情形，原告的“物权法定”辩解理由正确，本院对被告该抗辩依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条的规定，判决如下： 一、被告重庆鑫泽实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告屏山县自然资源和规划局土地出让金296,723元、违约金2,295,480元，计2,592,203元； 二、原告屏山县自然资源和规划局对被告重庆鑫泽实业有限公司位于四川省屏山县屏山镇A17-2地块的抵押房屋【以川（2018）屏山县不动产证明第0001xxx号不动产登记证明为准】在上列第一项债权范围内享有优先受偿权。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,538元，由被告重庆鑫泽实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  龙志印 人民陪审员  马光荣 人民陪审员  向芝兰 二〇一九年十二月五日 书 记 员  裴艺玲