贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7944号上诉人（原审原告）：梁尤成，男，1964年11月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：梁尤琼，女，汉族，1962年2月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：梁尤成，系梁尤琼之兄弟。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司法务专员。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与上诉人梁尤成、梁尤琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梁尤成、梁尤琼向一审法院起诉请求：1、依法改判被上诉人向上诉人按照同期银行存款利率即年利率5.8%支付利息，请法院依职权调查相邻双子塔的房屋销售合同备案价，并判决被上诉人补偿上诉人的同等面积价格差额部分的损失，维持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定违约金从2018年1月1日计算到判决确定的履行期限届满之日，并按照中国人民银行同期同类存款年利率2.1%计算错误，因为根据合同约定和交易习惯，违约金应从上诉人交付购房款之日即2014年3月20日起按交款批次分别计算，同时利率应参照中国人民银行存款年利率5.8%。合同是格式条款，无论违约金的起算时间还是利率的选择，应采用不利于提供格式合同一方的解释；2、宏益公司未及时办证导致上诉人错过交易机会，而涉案合同解除导致了上诉人因房价上涨的可得利益损失，故宏益公司应按差价进行补偿，且上诉人对合同解除没有过错，该损失也是上诉人的实际损失。宏益公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，因此双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已经实现，合同双方的主要义务已经履行。虽然本案中上诉人存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成合同目的的根本性违约。且现在涉案房屋已于2019年5月起可以办理产权转移登记，房屋也早交付被上诉人使用至今，原判不考虑交易稳定性，判决解除合同错误；2、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不会影响被上诉人对房屋的占用、使用和收益。本案中，被上诉人收房之后近几年均在使用该房屋并持续产生收益，一审判决在该情况下依然判决上诉人承担退款及支付资金占用费的义务是不合理的。如果认定合同解除，被上诉人无偿占用房屋几年且获巨额利益导致上诉人的损失又该如何弥补。综上，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。梁尤成、梁尤琼向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的编号为143307的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款人民币934461元，并按同期银行存款利率即年利率5.8%（五年定期）支付利息；以及法院依职权调查相邻双子塔房屋销售合同备案价，并判决被告补偿原告同等面积价格差额部分的损失；三、判令被告支付代收费983元（包括有线电视开户费250元、税额15元、电表开户费677.36元，税额40.64元）；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，梁尤成、梁尤琼（乙方）与宏益公司（甲方）于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定由梁尤成、梁尤琼购买宏益房开开发的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号，建筑面积为128.36平方米写字楼一套，总价款为934461元，其中首付款280461元于签订合同当天支付，二次房款187000元于2014年3月20日前付清，三次房款281000元于2014年6月20日前付清，剩余房款186000元于2014年9月20日前付清。合同第十一条约定“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第二十二条约定“……；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”合同签订后，宏益公司办理该房预售合同备案登记，登记号为Y14030427。梁尤成、梁尤琼分别于2014年3月20日交纳房屋首付款280461元、二期房款187000元，于2015年2月17日支付三期购房款281000元，2015年5月30日支付剩余房款186000元，购房款934461元已全部支付完毕。2016年12月6日，当事人双方签订《房屋交付验收表》及交房协议，确认梁尤成、梁尤琼于2016年10月2日起接收涉案房屋，并由梁尤成、梁尤琼支付宏益房开逾期付款违约金5743.70元。2018年7月2日，梁尤成、梁尤琼向宏益公司送达《退房通知书》一份，表明因宏益公司超过合同约定的期限办理涉案房屋转移登记，要求宏益公司收到告知函之日按合同约定的60日内为梁尤成、梁尤琼办理相关退房手续，并退还梁尤成、梁尤琼全部购房款及赔偿相应损失。宏益公司于2019年3月19日出具《关于花果园业主梁尤成投诉及诉求相关事宜的回复函》，称公司于2018年8月20日收到梁尤成的解除合同通知，但对梁尤成的解除合同、退房及退款、赔偿损失等要求不予同意。因双方对解除合同事宜未达成一致意见，梁尤成、梁尤琼诉至一审法院，诉请如前。另查明：宏益公司于2014年4月23日获得涉案房屋的预售许可证，2017年1月取得竣工备案，并于2019年5月24日取得花果园M区1-4栋办公楼的初始产权登记证书。2016年12月6日，梁尤成、梁尤琼接收涉案房屋并向贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司交纳了电表开户费、有线电视开户费983元。2017年12月31日，中国人民银行2年期存款基准利率为2.1%/年。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，当事人双方签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，梁尤成、梁尤琼按照合同约定分期支付完毕全部购房款934461元。而宏益公司也已于2016年12月6日确认将房屋交付梁尤成、梁尤琼，庭审中梁尤成、梁尤琼亦认可涉案房屋其已实际接收并出租给他人经营并收取租金。但根据双方合同约定，宏益公司理应于2017年12月31日前为梁尤成、梁尤琼办理涉案房屋权属转移登记手续，宏益公司仅于2019年5月24日办理了涉案楼栋房屋的初始登记，梁尤成、梁尤琼所购房屋的产权转移登记其至今尚未办理，依据双方商品房买卖合同第二十二条第三款第（二）项“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”的约定，截止宏益房开认可的收到梁尤成、梁尤琼退房通知的2018年8月20日，宏益房开逾期已超过180日，梁尤成、梁尤琼有权退房。现梁尤成、梁尤琼主张解除商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，宏益公司已收取了全部购房款，应予退还梁尤成、梁尤琼。梁尤成、梁尤琼要求宏益房开按（商业）银行存款年利率5.8%计算违约金，由于双方在《商品房买卖合同》中未具体约定按何家银行存款利率计算，结合梁尤成、梁尤琼已收房使用的实际，违约金按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从逾期之日即2018年1月1日计算至本判决确定的履行期限届满之日较妥。对梁尤成、梁尤琼主张的有线电视开户费、电表开户费共计983元，由于该费用系宏益房开违约导致合同解除给梁尤成、梁尤琼造成的损失，宏益房开应予赔偿梁尤成、梁尤琼。梁尤成、梁尤琼主张宏益房开按照相邻双子塔房屋销售备案合同价款对梁尤成、梁尤琼进行同等面积差价补偿损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除梁尤成、梁尤琼与贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年3月20日就贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号，建筑面积为128.36平方米写字楼一套签订的编号143307《商品房买卖合同》。二、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁尤成、梁尤琼全部购房款934461元，并支付违约金（违约金按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付梁尤成、梁尤琼电表开户费、有线电视开户费983元。四、驳回梁尤成、梁尤琼的其余诉讼请求。案件受理费减半收取6577元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款梁尤成、梁尤琼已预交，宏益房开在退还上述款项时一并支付梁尤成、梁尤琼）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏益公司提交如下证据：1、具结保证书、商品房现房备案证明、不动产登记申请书、房屋分层分户平面图、不动产初始登记证（一审已提交过）各一份，证明涉案房屋在2019年5月取得初始登记，一审判决时就已经可以办理产权转移登记。梁尤成、梁尤琼对该组证据真实性认可，但认为合同约定是2017年12月31日前办理产权登记，即使根据上述证据办证期限也超过合同约定180日，梁尤成、梁尤琼有权要求解除合同；2、宏立城物业公司出具的M区物业情况说明及张贴办证通知照片各一份，证明物业公司已通过各种方式通知M区2栋业主进行办证。梁尤成、梁尤琼认为物业公司张贴通知的时间是2019年7月30日，是在本案起诉之后和书面要求退房之后，故不能作为不解除合同的依据；3、筑房网上打印的M区2栋房屋产权办理情况的资料一份，证明涉案房屋可以办理产权。梁尤成、梁尤琼认为该组证据没有任何公章，不能作为定案依据；4、产权证办理资料签收表、M区2栋其他业主的产权证各一份，证明M区2栋部分业主已从2019年6月至今陆续领取资料办理产权证。梁尤成、梁尤琼认为该组证据均是产生于本案起诉之后，不能作为定案依据；5、企业信用信息公示报告一份，证明贵阳恒祥置业管理有限公司的法定代表人彭家恒系宏益公司股东。梁尤成、梁尤琼认为该组证据与本案无关。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2016年12月6日梁尤成、梁尤琼在《房屋交付验收表》上签字接收本案房屋，与贵州恒祥置业管理有限公司签订《委托管理协议》，将涉案房屋委托贵州恒祥置业管理有限公司对外招租管理。一审时出具情况说明，载明：“……梁尤成、梁尤琼将所称花果园M区2栋1511、1922号房授权我公司进行对外招租管理，管理期为商品房买卖合同约定的交房期限届满第二日起连续计算三十六个月，我公司确保租金收益保证金标准不低于人民币60元/平方米/月。在管理期限内，我公司严格遵守该《委托管理协议》的内容，按约定向房屋所有权人即梁尤成、梁尤琼（1922号房）支付了36个月的租金收益374198.4元；按约定向房屋所有权人即梁尤成、甘立英（1511号房）支付了36个月的租金收益277257.6元，上述租金为2016-2019年”。梁尤成、梁尤琼二审中明确向本院表示涉案房屋系宏益公司直接交钥匙给贵州恒祥置业管理有限公司进行出租，租金收益由梁尤成、梁尤琼收取。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否达到解除条件，如果达到解除条件，因合同解除后返还的费用如何确定。首先关于合同解除问题，《商品房买卖合同》约定宏益公司应于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。但实际上涉案房屋于2019年5月24日才取得涉案房屋初始登记，并在2019年6月8日起宏立城物业公司以电话、小区内张贴公告的方式通知买受人办理产权证事宜，至此已远远超过合同约定逾期180日的条件，故梁尤成、梁尤琼主张解除合同符合合同约定。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”、第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，涉案房屋商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满已经超过一年，且梁尤成、梁尤琼在2018年7月2日已向宏益公司书面送达《退房通知书》，梁尤成、梁尤琼在法律规定的一年除斥期间行使解除权，故其要求解除合同的主张也符合法律规定，本院认为原判据此认定解除《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。关于合同解除后返还的费用问题，梁尤成、梁尤琼主张返还购房款的利息按存款年利率5.8%计算，并认为一审法院按存款年利率2.1%计算偏低。对此本院认为双方签订的合同中就利息的标准进行了明确约定，即同期银行存款利率，原判按照同期银行存款年利率2.1%计算无事实依据，本院予以纠正，本案利息的标准应按照双方约定的标准计算。而利息的起算时间梁尤成、梁尤琼要求从支付购房款之日起开始计算，从双方签订的合同中约定：“出卖人应当自收取退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息”的内容来看，双方仅对退还房款的时间进行了约定，并未对利息的起算时间予以约定，现因宏益公司逾期办证的违约行为导致双方签订的合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取欺也补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同违约方为宏益公司，梁尤成、梁尤琼有权就利息部分的损失要求赔偿，虽然梁尤成、梁尤琼支付全部房款的时间2015年5月30日，但同时梁尤成、梁尤琼从接收房屋次日起，实际收取了涉案房屋3年的租金收益，对梁尤成、甘立英的损失予以部分弥补，故本院认为原判确认从2018年1月1日起算利息并无不当，本院予以维持。关于梁尤成、梁尤琼要求支付同等面积差价补偿的主张，本院认为在合同约定了违约金，即利息的情况下，能否认定违约方承担房屋差价的违约责任，系涉及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”适用的问题，本案中梁尤成、梁尤琼并未举证证明其实际损失低于合同约定的违约金，在已按合同约定支持违约金，且其收取了数十万租金收益的前提下，本院认为本案不属于应该调整违约金的情形，对梁尤成、梁尤琼的该主张本院不予支持。鉴于本案确认双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，涉及本案房屋的备案登记手续予以注销是后期的必经程序，虽然宏益公司在本案中未提起反诉，但为减少当事人讼累，本案确认梁尤成、梁尤琼应配合宏益公司办理涉案房屋的备案登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10725号民事判决第一项、第三项：一、解除梁尤成、梁尤琼与贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年3月20日就贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号，建筑面积为128.36平方米写字楼一套签订的编号143370《商品房买卖合同》。三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付梁尤成、梁尤琼电表开户费、有线电视开户费983元；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10725号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10725号民事判决第二项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁尤成、梁尤琼全部购房款934461元，并支付梁尤成、梁尤琼违约金（以934461元为基数，按中国人民银行同期存款利率，从2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、梁尤成、梁尤琼在本判决生效之日起十日内配合贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区2栋（2）1单元19层22号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、驳回梁尤成、梁尤琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6577元，由梁尤成、梁尤琼共同负担658元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担5919元；二审案件受理费13154元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月三日书记员 曹 然