湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2613号上诉人（原审被告）：衡阳大阳房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区狮山路2号阳光佳苑D栋111室。法定代表人：阳小毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢燕，女，44岁。被上诉人（原审原告）：刘桂英，女，37岁。委托诉讼代理人：张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧婷，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人衡阳大阳房地产开发有限公司（以下简称大阳公司）因与被上诉人刘桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。大阳公司上诉请求：一、对（2019）湘0405民初621号民事判决书第二项予以改判，将被上诉人应当支付的逾期应付款万分之五的违约金与上诉人逾期办证违约金相抵销后，按每天62元计算；二、本案的受理费由上诉人和被上诉人分担。事实和理由：大阳公司与刘桂英签订了两份房屋买卖合同，其中第一份2015年签订《商铺买卖合同》中约定，买受人逾期付款超过30日的，经出卖人同意买受人可继续履行合同，但自应付款之日起至全款应付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，经计算为35500元，虽第二份2017年签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期办证的违约金为每日万分之二，但应将买受人应付违约金同出卖人应付违约金相冲抵，且计算出卖人逾期办证的违约金起止时间应为2018年5月28日而非2018年3月31日。刘桂英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。2017年签订的《商品房买卖合同》对合同的违约责任、交付时间、办证时间进行了变更，对双方的权利义务达成了新的协议，应以2017年所签《商品房买卖合同》为准。刘桂英向一审法院起诉请求：一、判决大阳公司立即为其办理珠晖区商铺的房产所有权证；二、判决大阳公司支付其逾期办理房产所有权证的违约金26240元（自2018年4月1日至2019年5月27日），后续违约金按62元／天从2019年5月28日计算至实际办理好产权证书之日止；三、判决大阳公司赔偿其房屋漏水维修费用2900元；四、判决大阳公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月，刘桂英经其姑姑推荐，前往大阳公司售楼部购买门面。2015年10月27日，刘桂英、大阳公司签订《衡阳市商铺买卖合同》，合同约定大阳公司将其开发建设的位于衡阳市珠晖区阳光佳苑E栋105号商铺出售给刘桂英，该房面积为31.8平方米，房屋总价为311640元；刘桂英在签订本合同时，支付首付款211640元，剩余100000元由刘桂英办理按揭手续；大阳公司应在2015年11月15日前交房，大阳公司应当在商铺交付使用后2年内为买受人办理好商铺产权证和土地使用权证；合同还约定了刘桂英未按合同约定付款的违约责任及大阳公司逾期交房和逾期办理产权证的违约责任。双方未办理网签备案手续。刘桂英于当天向大阳公司支付了房款51640元。2015年11月3日，刘桂英向大阳公司支付房款30000元，2016年5月29日，刘桂英向大阳公司支付房款130000元，2017年3月28日，刘桂英向大阳公司支付房款100000元。2016年2月24日，刘桂英接收了大阳公司交付的商铺。2017年5月28日，刘桂英、大阳公司签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，合同约定大阳公司将其开发建设的位于衡阳市珠晖区阳光佳苑E栋105号商铺出售给刘桂英，该房面积为31.8平方米，房屋总价为311640元；刘桂英在签订本合同前，已支付定金211640元，该定金于本合同签订时抵作房款，刘桂英在2017年3月30日前支付该商品房的全部价款，逾期付款的，按每日万分之二向出卖人支付违约金；大阳公司应在2017年3月31日前交房，逾期交房的应当按照每日万分之二支付违约金；双方约定采取委托代办的方式办理房屋登记手续；因大阳公司的原因，刘桂英未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，其有权解除合同，如其选择不解除合同，自其完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证取得之日止，大阳公司按日向刘桂英支付全部房款的万分之二的违约金。该合同办理了网签备案手续。2018年4月27日，大阳公司给刘桂英出具了购房发票，2018年5月17日，刘桂英缴纳了契税，并将所有的办证材料交与大阳公司。大阳公司到目前为止未给刘桂英办理好房屋所有权证。一审法院认为，刘桂英、大阳公司针对同一房屋买卖前后共签订了两份合同，两份合同中关于付款方式、交房时间、办证时间及违约责任等均有变更，该院认为，刘桂英、大阳公司在2015年签订合同后，双方均未按该合同履行自己的义务。然后到2017年，双方再次签订了房屋买卖合同，双方对各自的权利义务重新达成了新的协议，故2017年的合同是对2015年的合同的覆盖和变更。刘桂英、大阳公司于2017年签订合同后，双方应当按照2017年签订的合同约定履行义务和享受权利。刘桂英按照2017年的合同约定主张自己的权利，该院予以采纳。大阳公司对其应当于2018年4月1日给刘桂英办理好房屋产权证书无异议，故刘桂英要求大阳公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，该院予以支持。刘桂英要求大阳公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，大阳公司认为逾期办证的原因是刘桂英不配合，但未提交证据证明，故对该抗辩主张，该院不予采纳。根据刘桂英、大阳公司于2017年签订的合同约定“大阳公司应在2017年3月31日前交房；刘桂英未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，其有权解除合同，如其不解除合同，自其应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证取得止，大阳公司按日向买受人支付全部房款的万分之二的违约金”。故刘桂英要求自2018年4月1日起支付逾期办证违约金，该院予以支持。大阳公司认为违约金过高，该院认为，刘桂英、大阳公司约定的违约金为按日向刘桂英支付全部房款的万分之二，未超过法律的规定，且该违约金的约定并未很高，故无需调整。刘桂英计算自2018年4月1日至2019年5月27日止的违约金为26240元，并要求自2019年5月28日至实际办理好产权证书之日止的违约金按每天62元计算，该院予以支持。关于刘桂英诉请的漏水维修费用，虽然刘桂英曾向大阳公司反映房屋有漏水的情况，但其无证据证明维修漏水及支付具体多少维修费的事实，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大阳公司于本判决生效之日起十日内为刘桂英办理好珠晖区商铺的房屋所有权证；二、大阳公司于本判决生效之日起十日内向刘桂英支付逾期办证的违约金26240元，并支付自2019年5月28日至实际办理好产权证之日止的违约金，按每天62元计算；三、驳回刘桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费265元，由大阳公司负担。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。虽大阳公司与刘桂英在2015年10月27日签订的《商铺买卖合同》中约定买受人刘桂英如逾期付款应承担相应的违约责任，但该合同未明确约定交款期限，又因双方在2017年5月28日签订的正式《商品房买卖合同》中约定买受人刘桂英的付款期限为2017年3月30日，刘桂英按照合同约定支付全部价款，不存在违约行为，依法不应当承担违约责任。故对大阳公司要求刘桂英承担逾期付款的违约责任的上诉请求不予支持。在2017年5月28日签订的正式《商品房买卖合同》中第十一条约定，出卖人大阳公司应在2017年3月31日前向买受人交付商品房，并在该商品房交付之日起365天内（即2018年4月1日之前）办理房产证，故其提出因从合同签订之日即2018年5月28日起计算违约期限没有事实和法律依据，依法应予驳回。大阳公司上诉称未办理产权证的原因是买受人刘桂英不配合，但其未能提供相关证据予以证实，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，衡阳大阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由衡阳大阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇一九年十二月九日法官助理  邓 琳书 记 员  刘婉君