建平县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1322民初3330号原告：中国工商银行股份有限公司建平支行，住所地建平县叶镇万寿路中段。负责人:郑国江，行长。委托诉讼代理人:丁晓伟，男，1963年2月11日出生，回族，该单位员工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：黄伟，辽宁东宝律师事务所律师。被告：李东甲，男，1988年2月22日出生，汉族，无业，住建平县。被告：李方才，男，1960年5月20日出生，汉族，无业，户籍地建平县，现住建平县。被告：马学云，女，1960年1月31日出生，汉族，无业，户籍地建平县，现住建平县。被告：朝阳屹兴房地产开发有限公司，住所地：朝阳市双塔区长青路二段10号。法定代表人：孙学明，总经理。委托诉讼代理人：何爽，女，1984年1月11日出生，汉族，该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。原告中国工商银行股份有限公司建平支行诉被告李东甲、李方才、马学云、朝阳市屹兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司建平支行的委托诉讼代理人黄伟，被告李东甲到庭参加诉讼，被告李方才、马学云、被告朝阳市屹兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司建平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李东甲、李方才、马学云偿还贷款余额215,031.98元及截止到2019年4月4日的利息34,421.34元，共计249,453.32元。至还清之日止，利随本清;2.依法解除原告与被告签订的编号一手朝阳建平20130556一手贷《个人购房借款/担保合同》;3.原告对抵押物享有优先处置权；4.被告承担所有诉讼费用及实现债权的费用;5.被告朝阳屹兴房地产开发有限公司对上述欠款本息及实现债权的费用承担连带责任。事实和理由：2013年11月14日，被告李东甲、李方才、马学云与中国工商银行股份有限公司建平支行签订编号一手朝阳建平20130556一手贷《个人购房借款/担保合同》。2013年12月3日，被告李东甲、李方才、马学云与中国工商银行股份有限公司建平支行办理预告登记手续，预告登记编号：建平房预万寿第20131200007号。2013年3月22日，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司建平支行签署《按揭贷款业务合作协议》。由于借款人被告李东甲、李方才、马学云未按《个人借款合同》约定履行还款义务，已经违约，截止到2019年4月4日累计违约37期，尚欠贷款余额215,031.98元及截止到2019年4月4日的利息34,421.34元，共计249,453.32元。根据《个人借款合同》第十四条“14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”、《个人借款合同》第十四条“14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施…（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”和《个人借款合同》第十七条“。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”之约定，要求借款人立即清偿《个人借款合同》项下全部借款及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用）。2013年3月22日，朝阳屹兴房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司建平支行签署《按揭贷款业务合作协议》，根据该协议第四条在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证…”之约定，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司对上述事项承担连带责任。据此原告诉至法院，请求法院依法要求借款人立即清偿《个人借款合同》项下全部借款及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于贷款人为实现债权而产生的诉讼费用、律师费、评估费、拍卖费等所有费用），解除双方签订的合同，保证人承担连带保证责任。被告李东甲辩称，原告起诉的事实属实，我也想还款。被告朝阳屹兴房地产开发有限公司辩称，一、我们是阶段性保证责任，已经过了保证期间，不再承担保证责任。根据当事人之间签订的公证书，明确约定保证期间为两年，合同签订时间是2013年，已经过了两年的保证期间，我公司不再承担保证责任。二、根据屹兴房产与工商银行签订的按揭贷款业务合作协议第四条约定我公司承担阶段性担保责任，在当事人未履行还款义务时，甲方应对我公司提前三日进行催缴，根据当事人还款信息来看，他们的逾期均发生在2015年2016年期间，而工行并未向我公司发出催缴通知，工行怠于行使权利，致使追缴我公司保证责任期间过了时效，故我公司不承担保证责任。三、根据物权法第一百七十六条及担保法第二十八条的规定，既有物保又有人保的物保优先。当事人李东甲、李方才、马学云因为有房子作为担保，所以原告应执行房子，我公司不承担担保责任。被告李方才、马学云未答辩。根据当事人陈述以及原告提交的被告李东甲、李方才、马学云身份证明、单身证明、结婚证、《个人购房借款/担保合同》和《个人借款凭证》、抵押权预告登记证、自营历史明细表、催收回执、《按揭贷款业务合作协议》等证据，本院认定的事实如下：2013年11月14日，原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告李东甲、李方才、马学云，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订编号为[住房]字[朝阳]行[建平]支行[2013]年[住]0556号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告李东甲作为借款人、被告李方才、马学云作为共同借款人向原告贷款24万元用于购买位于建平县万寿街道原万寿市场院内和鑫家园2栋5单元3层05031号房屋，贷款期限为180个月，借款基准利率为年利率6.55%，浮动比例。逾期利率为年8.7115%。还款方式为按月等额还本付息。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约。借款人违约时，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。被告朝阳屹兴房地产开发有限公司为借款人提供连带责任保证。本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告李东甲作为抵押人以其购买的位于建平县万寿街道原万寿市场院内和鑫家园2栋5单元3层05031号的房屋作为抵押物在该合同的抵押人处签字捺印。当事人于2013年12月3日在建平县房屋产权监督管理处办理了建平房预万寿字第××号预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按合同约定于2013年12月4日将借款24万元划入被告李东甲账户。截止到2019年4月4日，被告李东甲、李方才、马学云尚欠贷款本金余额215,031.98元及利息34,421.34元未予偿还。上述款项经原告催要，被告未予偿还。另查明，2013年3月22日，原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》约定，由原告作为和鑫家园项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本院认为：原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告李东甲、李方才、马学云，被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》依法成立并有效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告李东甲、李方才、马学云未按合同约定按期还款，其行为已构成违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告李东甲、李方才、马学云应当返还原告借款本金及相应利息。被告李东甲、李方才、马学云购房时用位于建平县万寿街道原万寿市场院内和鑫家园2栋5单元3层05031号的房屋作为抵押物对贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记。原告与被告李东甲、李方才、马学云之间的抵押合同虽然成立并生效，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以房屋设立抵押权，应当办理抵押登记，“抵押权自登记时成立”，该抵押权预告登记，并不能取代抵押权登记，故该房屋的抵押权并未设立，原告对抵押物不享有优先受偿权，所以原告要求对抵押物享有优先处置权的诉讼请求，本院不予支持。被告朝阳屹兴房地产开发有限公司辩称依照当事人之间签订的公证书、《按揭贷款业务合作协议》的约定，因已过保证期间，且物保优先的原则其公司不应当承担保证责任，但其并未提交相关公证书，且根据《个人购房借款/担保合同》的约定，保证期间为贷款提前到期之日起两年，同时，因该房屋尚未办理抵押权登记，抵押权并未设立，故其答辩意见本院不予支持。不论依据其与原告和被告李东甲、李方才、马学云签订的《个人购房借款/担保合同》还是其与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，其均应当对被告李东甲、李方才、马学云的借款承担连带责任保证，故朝阳屹兴房地产开发有限公司应在保证期间内及保证担保范围内对借款本息承担连带偿还责任。其承担责任后，可向债务人被告李东甲、李方才、马学云追偿。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司建平支行与被告李东甲、李方才、马学云、被告朝阳屹兴房地产开发有限公司签订的编号为[住房]字[朝阳]行[建平]支行[2013]年[住]0556号《个人购房借款/担保合同》；二、被告李东甲、李方才、马学云于本判决发生法律效力后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司建平支行借款本金215,031.98元及利息34,421.34元，并按合同约定向原告支付借款本金215,031.98元自2019年4月5日起至欠款还清之日止的利息（利率按合同约定计算）；三、被告朝阳屹兴房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任，其承担责任后，有权向被告李东甲、李方才、马学云追偿；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5,042元，由被告李东甲、李方才、马学云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判长  张振东审判员  吴晓慧审判员  张惠杰二〇一九年十二月二十五日书记员  田明奇