广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2559号上诉人（原审原告）：唐小忠。委托诉讼代理人：何刚、廖燕虹，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司员工，联系地址。上诉人（原审第三人）：何书敏。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人唐小忠、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）、何书敏因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。唐小忠在原审的诉讼请求：1.判令国龙公司继续履行涉讼《商品房买卖合同》（即唐小忠愿意将合同约定的剩余部分房款继续支付完毕）；2.判令国龙公司限期内将讼争房屋变更登记到唐小忠名下，并将办妥的房产证交付给唐小忠。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、唐小忠在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款342000元及该款自2006年1月6日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在唐小忠完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助唐小忠到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26D房所有权转移登记至唐小忠名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；何书敏、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9220元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人唐小忠、东方资产广东分公司、何书敏均不服，分别向本院提起上诉。上诉人唐小忠的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为：唐小忠在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款34.2万元支付给东方资产广东分公司。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.在一审过程中，国龙公司未向唐小忠提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，何书敏、建行白云支行、东方资产广东分公司也未提出独立的诉讼请求，唐小忠未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决唐小忠支付剩余购房款的利息给东方资产广东分公司超出一审诉讼请求的范围。2.唐小忠与国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。3.唐小忠不支付剩余款项的原因是其行使不安抗辩权，原审判决唐小忠支付利息，从程序而言是错误的。4.东方资产公司认为其享有的抵押权优先于唐小忠对涉案房屋的权利是错误的。上诉人东方资产广东分公司的上诉请求：1.将原审判决第二项改判为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助唐小忠办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26D房的产权登记手续，东方资产广东分公司对此予以协助。2.判令唐小忠承担全部上诉费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决判令东方资产广东分公司协助唐小忠办理产权登记的房产系东方资产广东分公司具有合法抵押权利的房产，唐小忠取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。原审判决的执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，严重损害东方资产广东分公司的合法权益，依法应予改判。2.原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定唐小忠对涉案房产的权利优先抵押权存在事实认定不清，法律适用错误。3.原审判决判令金融机构在未实现抵押权的情况下协助办证，有违多项法律规定，严重损害金融机构抵押权利。4.从案中各利益方的行为过错的角度来看，东方资产广东分公司是完全无过错的，而唐小忠却并不是完全无辜的。原审法院以牺牲金融机构合法利益为代价，一味保护并不无辜的唐小忠，其判决结果是有失公允的，具有反向的社会示范效应。5.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）的判决结果，唐小忠的损失应通过追缴国龙公司实现，本案判决与该刑事判决相矛盾。6.唐小忠明知涉案房产存在抵押仍然购买，存在恶意串通。本批系列案有原审原告购买多套房产的情况，不应按消费者适用最高人民法院的批复。上诉人何书敏的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回唐小忠的诉讼全部请求；2.本案诉讼费全部由唐小忠承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院认定事实不清、适用法律错误，何书敏与国龙公司签订的《商品房预售合同》不属于无效合同。2.何书敏的购房登记合法有效，该预购登记公示时间先于唐小忠的购房合同签署时间，原审法院判令将涉案房屋的产权登记至唐小忠名下缺乏依据。3.涉案房屋目前存在抵押登记，抵押登记所涉及的全部债务未得以处理前，抵押权仍然构成涉案房屋产权过户登记的障碍，原审法院判令将涉案房屋的产权登记至唐小忠名下缺乏法律依据。4.原审法院判决唐小忠在不完全结清抵押权债务的前提下代为支付部分购房款给抵押权人，有违合同相对性原则。被上诉人国龙公司主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人建行白云支行陈述意见称：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与唐小忠签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，唐小忠要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与769号判决刑事判决认定相互矛盾。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，东方资产广东分公司提交了以下证据材料：（2009）海民二初字第426号民事判决书，拟证明东方资产公司的债权及对涉案房屋的抵押优先受偿权已由生效法律文书确认。建行白云支行的质证意见：同意上述证据材料及证明内容。国龙公司的质证意见：不需要对上述证据发表意见。唐小忠的质证意见：由法院审查。何书敏的质证意见：由法院审查。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案涉案房屋享有抵押权。东方资产广东分公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。建行白云支行的质证意见：同意东方公司的意见。唐小忠的质证意见：与本案没有关联性，不在举证期限内，不予认可。何书敏的质证意见：由法院审查。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人唐小忠、东方资产广东分公司、何书敏虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人唐小忠、东方资产广东分公司、何书敏的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220元，由上诉人唐小忠负担4560元，上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元，上诉人何书敏负担4560元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍