长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初13300号原告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙文钦，总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娟娟，湖南君见律师事务所律师。被告：杨雪梅，女，1971年11月1日出生，苗族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。原告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）与被告杨雪梅合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案受理后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇成公司的委托诉讼代理人朱娟娟，被告杨雪梅的委托诉讼代理人何琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇成公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除宇成公司与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《补充协议》《宇成朝阳广场广告位租赁合同》，杨雪梅立即向宇成公司返还租赁房屋；2、判令杨雪梅支付宇成公司违约金316339.2元；3、判令杨雪梅赔偿宇成公司宇成朝阳广场1-5层因整体消防不合格导致的房租损失共计2022767元；4、判令杨雪梅返还宇成公司支付的消防通道改造费用15000元；5、判令杨雪梅退还宇成公司2018年糖酒会期间商铺使用费9万元；6、杨雪梅承担本案诉讼费用。事实与理由：宇成公司与杨雪梅于2017年8月9日签订《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》，并于同年11月17日签订《补充协议》，杨雪梅向宇成公司承租宇成朝阳广场B区4层4002、4005、4006号商铺共计625平方米和B06-1商铺34.04平方米。杨雪梅进行商铺装修时，擅自超出承租商铺的范围扩大装修，占用并堵塞消防通道，拒不办消防手续，导致宇成公司整个四楼餐饮区域存在严重消防安全隐患。宇成公司多次与杨雪梅沟通，杨雪梅拒不整改，最终导致宇成公司宇成朝阳广场1-5楼整体消防验收无法通过，多数商家拒不交租或退铺，给宇成公司造成了巨大的损失。根据合同约定，该损失应由杨雪梅承担。2018年10月18日至2018年10月25日，宇成公司在宇成朝阳广场举办2018年秋季糖酒会，宇成公司因糖酒会需要借用四楼商铺作为展区，与各商铺协商签订临时合作协议，宇成公司向四楼商户租借商铺，给予各商铺补偿。杨雪梅签订协议后，拒不履行，以不提供商铺为由向糖酒会合作方索取9万元使用费，合作方向杨雪梅支付9万元使用费后，要求宇成公司返还。杨雪梅另行要求使用费，违反了临时合作协议的约定，也违反了《商业运营管理合同》中杨雪梅应配合宇成公司经营运作管理的约定，杨雪梅存在违约行为。根据商铺代理租赁合同第8.4条、8.5条的约定，宇成公司有权要求解除合同，由杨雪梅承担相应的违约责任。被告杨雪梅辩称：1、宇成公司于2018年10月27日将本案争议房屋强行停水、停电后，双方的合同应视为宇成公司违约而解除。杨雪梅的餐厅于2018年10月28日后已停止经营，员工均已撤出，租赁房屋在宇成公司控制之下，不存在返还租赁房屋的事实。因宇成公司强行停水、停电以及将属于消防通道的面积租赁给杨雪梅的违约行为，杨雪梅已提起诉讼，该案针对杨雪梅租赁房屋内的装修装饰进行评估，在另案处理前，杨雪梅暂不能将房屋内的物品搬出，待另案处理完毕之后，杨雪梅将自行处理涉案房屋内的物品；2、宇成公司主张违约金316339.2元，没有事实和法律依据，宇成公司在合同履行期内强行将租赁房屋停水、停电，导致杨雪梅的餐饮店无法经营，宇成公司违约在先，杨雪梅无需承担违约责任；3、宇成公司诉求因整体消防不合格导致的房租损失2022767元，没有事实根据，杨雪梅租赁场地的整个商场，消防均是没有通过验收的，杨雪梅认为宇成公司明知其出租的场地有消防通道，仍将消防通道的面积计算在租赁场地的面积之内，其行为已违反了法律规定。杨雪梅系经过宇成公司同意后进行装修，在经营过程中，宇成公司多次向杨雪梅出具承诺，要杨雪梅配合办理消防验收的手续，并承诺宇成公司会对店内的消防设施进行改建，同时达到验收合格的标准。经宇成公司多次整改，杨雪梅店面的消防仍未过关，对于消防验收不合格的责任在于宇成公司自身，整栋商场消防不过关的损失不应由杨雪梅承担；4、宇成公司主张消防通道改造费用15000元，消防通道改造系宇成公司承诺自行整改，费用不应由杨雪梅承担，改造费用的具体明细不清，没有证据予以证实，不应得到支持；5、关于宇成公司主张的退还2018年糖酒会期间商铺使用费9万元，杨雪梅不存在退还糖酒会期间商铺使用费9万元，该笔款项系宇成公司单方面承诺给予杨雪梅，与本案无关。综上，请求驳回宇成公司的全部诉讼请求。经审理查明，宇成公司曾用名系湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）。2017年8月9日，狂买狂卖公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《商铺代理租赁合同》，合同约定：甲方是位于长沙市“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｂ幢4层4002、4005、4006号商铺的经营管理方，经该商铺产权人书面同意，拟将该商铺代租给乙方，乙方同意承租。商铺的建筑面积为625平方米，租赁用途为特色餐饮，租期为5年，自2017年12月8日至2022年12月7日24时止，计租起始日为2017年12月8日；商铺标准租金为每月每平方米40元，租金自租期开始之日起前两年不变，第三年起，每年在上一年度租金的基础上递增5%，租金每3个月支付一次；乙方同意向甲方交纳合同保证金共计5万元；租赁物内的消防，由乙方严格按照国家有关消防规范独立负责报建改造与管理，并独立承担消防及与消防相关的一切安全责任，因乙方对消防设施设备操作使用不当、管理不善及乙方或乙方顾客的人为因素所造成的一切事故给甲方及第三方带来的直接或间接损失，由乙方负责；乙方独立承担租赁物内二次消防报建改造及与消防系统相关的设施设备的改造、维护保养、年检及其费用；乙方未经甲方和物业管理公司同意，对商铺其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为，乙方发生其他严重违反商铺管理制度行为且未在商业运营管理公司限期内予以纠正；视为乙方严重违约；因乙方违约导致合同解除，甲方有权不返还合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，且乙方应向甲方另行支付相当于六个月的租金、商业运营管理费和物业管理费作为违约金，如给甲方造成其他损失的，还应承担赔偿责任（包括但不限于直接经济损失、间接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）；因商铺交付后的甲方违约行为导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费及商业运营管理费等据实结算，且乙方有权要求甲方另行支付相当于六个月的租金及商业运营管理费和物业管理费作为违约金；合同还对其他事项进行了约定。同日，狂买狂卖公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《商业运营管理合同》，合同约定：由甲方为乙方承租的美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）Ｂ幢4层4002、4005、4006号商铺提供商业运营管理服务，商业运营管理费为每月每平方米34元，自《商铺代理租赁合同》下租期起始日起前两年不变，第三年起，每年在上一年度费用的基础上递增5%；合同还对其他事项进行了约定。2017年11月17日，宇成公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：甲乙双方于2017年8月9日签订《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《物业管理合同》，现就有关事宜补充如下：上述合同中，甲方同意乙方另增加承租Ｂ06-1号商铺。2017年8月8日，狂买狂卖公司（甲方）与杨雪梅（乙方）签订一份《宇成朝阳广场广告位租赁合同》，合同约定：甲方出租宇成朝阳广场项目Ａ4广告位给乙方用作广告发布，发布期限至2018年12月31日止；甲方同意乙方免费使用该广告位一年，截至2018年12月31日止；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，宇成公司于2017年10月将承租商铺移交给杨雪梅，杨雪梅于2017年10月20日进场装修。2018年3月31日，杨雪梅经营的湘苗老厨店铺开始营业。另查明，2018年10月19日，长沙市公安消防支队对宇成公司作出长公消安检决字[2018]第W0075号不同意投入使用、营业决定书，此份决定书载明：根据宇成公司（位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房）投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查，存在下列消防安全问题：1、消防设施联动测试不正常，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条规定要求；2、第4层疏散通道被占用，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条规定要求；3、该场所配置的手提式干粉灭火器规格型号不符合《建筑灭火器配置设计规范》的规定要求；4、营业厅内设置的灯光疏散指示标志的规格小于0.85m×0.3m，不符合《人员密集场所消防安全管理》第8.3.4条规定要求;5、负一、二层，A区一层局部未设置喷头，不符合《建筑设计防火规范》第8.3.3条规定要求，根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。2018年11月30日，长沙市公安消防支队对宇成公司作出长公消安检决字[2018]第W0092号不同意投入使用、营业决定书，此份决定书载明：根据宇成公司（位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房）投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查，存在下列消防安全问题：1、第4层疏散通道被占用，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条规定要求；2、营业厅内设置的灯光疏散指示标志的规格小于0.85m×0.3m，不符合《人员密集场所消防安全管理》第8.3.4条规定要求。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。2018年10月27日，宇成公司对杨雪梅承租的商铺停水、停电。宇成公司与杨雪梅因此酿成纠纷。再查明，2018年9月21日，宇成公司通过其名下的银行账户向杨雪梅转款15000元。宇成公司称，因杨雪梅占用消防疏散通道导致宇成朝阳广场整体消防验收无法通过，致使多数商家退铺，退铺金额合计428772.6元，并导致宇成公司招商损失1593994.38元，以上两项合计2022767元。宇成公司还称，宇成公司在宇成朝阳广场举办2018年秋季糖酒会，宇成公司已与杨雪梅签订临时合作协议，对租借商铺的补偿进行了约定，但杨雪梅签订临时协议后，杨雪梅以不提供商铺为由向糖酒会的合作方索取9万元使用费，糖酒会合作方垫付该笔款项后，要求宇成公司返还，故杨雪梅应向宇成公司退还该笔9万元使用费。本院认为，宇成公司与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《补充协议》《宇成朝阳广场广告位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。宇成公司要求解除其与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《补充协议》，杨雪梅也辩称认为上述合同应视为已解除，故宇成公司与杨雪梅已对解除合同达成一致。宇成公司要求解除其与杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《补充协议》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，杨雪梅应当依法向宇成公司返还租赁房屋。宇成公司要求解除《宇成朝阳广场广告位租赁合同》，因该合同约定的发布期限届满日为2018年12月31日，该合同的期限已届至，该合同已无解除的必要。宇成公司主张因杨雪梅进行商铺装修时，占用并堵塞消防通道，不办理消防手续，导致宇成公司整个四楼餐饮区域存在严重消防安全隐患，致使长沙市公安消防支队对宇成公司作出不同意投入使用、营业的决定，杨雪梅的行为构成了违约，杨雪梅应向宇成公司支付违约金316339.2元，赔偿宇成公司的房租损失2022767元。因宇成公司未提供证据证明长沙市公安消防支队对宇成公司作出不同意投入使用、营业决定，系因杨雪梅租用承租房屋或进行装修导致，且宇成公司也未提供证据证明杨雪梅占用或堵塞了消防通道，宇成公司应当承担举证不能的不利法律后果。对宇成公司要求杨雪梅支付违约金、赔偿房租损失的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。宇成公司主张其向杨雪梅支付了消防通道改造费用15000元，要求杨雪梅返还该笔费用，因宇成公司未提交证据证明其于2018年9月21日向杨雪梅支付的15000元系消防通道改造费用，宇成公司应当承担举证不能的不利法律后果，对宇成公司的该项诉讼请求，本院不予支持。宇成公司主张宇成公司在宇成朝阳广场举办2018年秋季糖酒会，宇成公司与杨雪梅签订临时合作协议后，杨雪梅以不提供商铺为由向糖酒会的合作方索取9万元使用费，糖酒会合作方垫付该笔款项后，要求宇成公司返还，故杨雪梅应向宇成公司退还该笔9万元使用费。因宇成公司对其主张未提供证据予以证实，宇成公司的该项诉讼请求，同样缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告湖南宇成朝阳商业管理有限公司与被告杨雪梅签订的《商铺代理租赁合同》《商业运营管理合同》《补充协议》；二、被告杨雪梅于本判决生效后十日内向原告湖南宇成朝阳商业管理有限公司返还其租赁的宇成朝阳广场B区4层4002、4005、4006、B06-1号商铺；三、驳回原告湖南宇成朝阳商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费26433元，由原告湖南宇成朝阳商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建景人民陪审员  谢灿阳人民陪审员  熊慧玲二〇一九年十二月六日法官助理张彬书记员涂屿幡附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。