河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初22342号原告魏清洁，女，1965年8月17日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托代理人魏园园，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。委托权限：一般授权。被告河南中新置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号。法定代表人周全，董事长。委托代理人郭少慧，河南昊中律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人邵家宝，河南昊中律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告魏清洁诉被告河南中新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭一帆，被告委托代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:其与被告于2016年10月10日签订了商品房买卖合同（合同编号:D16002807190）（以下简称合同），原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路西、××路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】22【层】2225号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任、附件四第六条约定了被告进行初始登记的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2017年6月，被告通知原告接房，但并未向原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日，同时，按照合同约定，被告应于2017年1月1日向相关部门报送初始登记资料并经受理，但实际上被告向相关部门报送初始登记资料并经受理的时间是2019年1月16日。原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州市关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；同时被告未按照合同约定向相关部门报送涉案房产的初始登记资料并经受理，亦构成违约，应当承担逾期交房以及逾期报送产权初始登记资料并经受理的违约责任。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金26380元；2、被告向原告支付向房管部门逾期报送办理初始登记资料或资料不齐未被受理的违约金49132.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称:一、因原告逾期付款，故依合同约定，应将约定交房日期往后顺延。同时涉案房屋建设工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天。综上，涉案房屋约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除。因此，原告请求的逾期交房违约金计算起止时间与事实不符，在计算逾期交房违约时间时，应当将上述时间予以扣除，同时逾期交房违约金应计算至实际交房日。二、原告请求的房屋初始登记违约金无事实与法律依据。首先，在合同约定的产权初始登记日至被告实际应当为原告办理产权初始登记日这个期间内，若既要求被告承担逾期交房违约金，又要求被告承担逾期办理产权登记违约金，则会使被告因一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。其次，合同附件四第六条（1）约定：出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记违约金时上述时间也应当予以扣除。现因房屋实际交付日期发生了变更，同时合同约定交房日已延期，故计算逾期办理初始登记违约金时上述时间也应当予以扣除。三、依据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求的两项违约金额过高，已经高于原告的实际损失，且原告早已实际使用涉案房屋并产生收益，而原告现又以被告逾期交房为由要求被告承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则，故被告交房后，应按原告的实际损失酌情减少逾期办理产权登记违约金数额。经审理查明：2015年12月31日，河南省建设集团有限公司中新大厦项目部出具的工作联系单，载明：致：河南中新置业有限公司、河南省中原建设监理中心有限公司，事由：关于2015年施工缓慢问题情况说明：一、2015年3月17日至6月期间郑东新区市政对工地（中新大厦）东、南、北三侧道路进行全封闭施工，停工待料3个月有余。二、2015年6月25日-7月10日因市政修路原因需项目拆除临时施工用水、用电15天。三、2015年7月10日-25日安监站通知按扬尘治理新标准8个100%执行，要求停工15天按新标准落实实施。四、2015年7月28日-8月15日为迎接抗战胜利阅兵按市政有关部门进行扬尘治理禁止施工，闭免有扬尘现象出现；停工18天。五、2015年8月25日-9月15日政府要求在抗战胜利阅兵前后期间闭免发生任何安全事故和空气污染现象，按市有关要求停工20天。六、2015年10月政府要求国庆放假期间为确保安全，要求停工放假10天。七、2015年12月C20峰会前后扬尘治理控制，停工20天。因以上因素造成我项目累计停工188天严重影响施工进度，现要求建设单位根据以上实际情况顺延交工时间。2016年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:D16002807190）,约定：原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路西、××路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】22【层】2225号房。用途：办公。建筑面积：65.95㎡。2225号房总金额659500元；付款方式及期限为：约定金额339500元，付款方式现金，约定付款时间2016年10月10日；约定金额320000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年11月10日；合同约定：买受人逾期付款的，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。被告应当在2016年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同约定内容已完成；前期物业管理已经落实。若出卖人逾期交房，应当按照买受人支付已交纳房款的日万分之一支付违约金，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、遇市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物挖掘等影响本合同约定日期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；遇恶劣气候影响工期的，双方同意顺延交房日期。合同附件四第六条约定：被告应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人自行申请办理该商品房转移登记，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料。2016年10月10日，姚沙泉向被告付款324087元，系代原告支付涉案房屋首付款。被告提交的中国银行客户贷记回单显示其于2017年1月2日收到原告汇入的第二期房款320000元。上述合同签订后，原告向被告交纳购房款，被告于2017年11月28日向原告出具发票1张，金额为659500元。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，被告与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证显示的于2019年1月16日受理涉案房屋的初始登记的资料报送不动产登记中心。以上案件事实由商品房买卖合同、购房款发票、中国银行客户贷记回单、竣工备案表、郑州市建设安全监督站停工短信截图及庭审笔录予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房天数，虽原告现已经全额支付购房款，但第二期购房款逾期53天支付，合同约定被告应于2016年10月30日前将具备合同约定条件的房产交付给原告，故被告均应于2016年12月22日（2016年10月30日向后顺延53天）前将涉案两套房屋交付原告，双方均未提交涉案房屋的实际交付时间，本案涉案房屋于2017年12月4日竣工验收备案，故本院认定涉案房屋交房时间为2017年12月4日，被告逾期交房时间均为347天。被告辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天，并提交工作联系单予以佐证，本院对此予以确认，上述停工期间应当从逾期交房时间中予以扣除，故被告实际逾期交房时间均为159天，合同约定违约金以原告已支付房款为基数，本案原告已支付房款为659500元，故逾期交房违约金分别为659500×0.09‰×159=9437.45元。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告:自2016年8月20日起停止办理初始登记双方关于办理初始登记的约定履行不能,但购买涉案房屋并取得权属证书是原告与中新置业签订《商品房买卖合同》及附件的目的,不能因此免除中新置业交付涉案房屋、办理权属证书的责任,故中新置业应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书,履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定:出卖人应在2017年1月1日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素,导致合同约定的客观情况发生变化,房屋初始登记履行不能。被告根据现行房地产登记政策需要,由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记,转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,应当提交的材料包括:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后,由出卖人分别向房管,国土、公安等相关行政主管部门申请办理,取得房屋面积实测报告、权籍调查表,不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故被告依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现,对被告也显失公平。故原告关于被告承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司于本判决生效后十日内向原告魏清洁支付逾期交房违约金9437.45元；二、驳回原告魏清洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，由被告河南中新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇一九年十二月十日书记员  苏 曌