河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初32746号原告（反诉被告）：崔静，女，汉族，1981年1月15日出生，住郑州市惠济区。委托代理人王艳慧，河南豫和律师事务所律师，特别授权。委托代理人何金敏，河南豫和律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街55号加速器产业园C8-6号。法定代表人姚鸿飞。委托代理人朱攀峰，河南麟格律师事务所律师，特别授权。委托代理人杨帅帅，河南麟格律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）崔静诉被告（反诉原告）郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称“祝福房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔静及委托其代理人王艳慧，被告（反诉原告）祝福房地产委托代理人杨帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付被告开发的M52地块15号楼1单元20层77号房屋，并判令被告配合原告办理房屋登记备案手续；2、判令被告支付原告迟延交付房屋的违约金7083.5元（以31万元为基数，按照日万分之零点五为标准，自2018年7月1日起暂计至2019年10月1日，后续违约金计至实际交付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原被告签订编号为：ZFHC20160838《祝福红城商品房订购协议》一份，原告作为买受人订购被告开发的M52地块2号楼2单元34层269号房屋一套，建筑面积为122.81平方米，房屋总价为963963元，原告于当日缴纳购房订金1万元。因原告申请换房，双方协商一致后于2016年6月3日另行签订编号为：ZFHC20160943《祝福红城商品房订购协议》一份，约定原告认购房屋为M52地块15号楼1单元20层77号，建筑面积117.48平方米，经各项优惠后，最终房屋总价为955757元，签订协议后原告即于当日又按照约定向被告缴纳首付款及其他费用共计30万元。之后，被告便让原告等通知签订《商品房买卖合同》。2017年5月7日，被告通知原告签订合同，但是被告又告知原告需要多加9万元房款才能继续签订，因原告不同意，所以合同未能签订。之后原告通过各种方式（包括媒体采访）找到被告，希望其给予合理解释并继续履行合同，但是被告仍然以需要加价为由不予签订。随后被告向郑州高新区人民法院提起诉讼，要求解除与原告签订的《祝福红城商品房订购协议》并没收原告交付的1万元定金。该案经过郑州高新区人民法院和郑州市中级人民法院两审认定原被告之间已形成房屋买卖合同关系，被告公司要求解除协议并没收定金无事实和法律依据，最终驳回其诉讼请求。上述判决生效后，原告又多次通过电话、短信甚至几次前往被告公司要求交付房屋，涉案房屋早已交房，但被告仍然置之不理。本诉被告祝福房地产辩称：我方认为原告违约在先，致使商品房买卖合同重要条款中房屋交付以购房款支付事宜，未约定或约定不明，且被告多次催告原告签订商品房买卖合同，就订购未尽事宜，尽快达成补充协议，并提交办理贷款所需材料，尽快支付剩余购房款。但原告以各种理由推脱、延迟，致使签订合同长达3年不能正常履行，由于原告未按照订购协议约定的时间，履行相应义务，应该承担违约责任，并赔偿被告损失。原被告之间的房屋买卖合同因房屋交付与剩余购房款支付约定不明，且双方至今无法达成补充协议，应当参照订购协议其他条款及交易习惯，确定双方的权利义务。依据为合同法第61条，被告认为应参照订购协议中其他条款的第三条约定，确定原告购房款支付方式为一次性支付，且应于2016年6月6日前支付。由于原告迟延支付剩余购房款，构成严重违约，原告已支付的1万元定金，应当适用定金罚责，归被告所有。同时，原告应向被告承担违约责任，赔偿逾期支付所造成的利息损失。综上，原告违约在先，导致被告至今未收到剩余购房款，产生巨大损失，原告在支付剩余购房款并承担违约责任赔偿损失的情况下，无权要求被告先行交付房屋并办理过户。反诉原告祝福房地产反诉称，1、判令反诉被告向反诉原告支付剩余未付购房款715953元；2、判令反诉被告向反诉原告支付迟延付款的利息损失（以剩余未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2016年6月7日起计算至被反诉人实际支付剩余未付购房款之日止）；3、判令反诉被告向反诉原告支付迟延付款违约金（以剩余未付购房款总额为基数，按照日万分之零点五为标准，从2016年6月7日起计算至被反诉人实际支付剩余未付购房款之日止）；4、由反诉被告承担反诉案件受理费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月3日签订编号为：ZFHC20160943的《祝福红城商品房订购协议》一份，约定反诉被告认购反诉原告开发的位于祝福红城M52地块15号楼1单元20层77号商品房一套，建筑面积117.48平方米，认购房屋总价1025953元，定金10000元，同时本协议签订后三日内，反诉被告须持本协议和相关资料到祝福红城营销中心与反诉原告签订《商品房买卖合同》。订购协议签订后，由于反诉被告并未在约定期限内到祝福红城营销中心与反诉原告签订《商品房买卖合同》，致使双方就《祝福红城商品房订购协议》未尽事宜不能达成补充协议即《商品房买卖合同》，造成双方之间的权利义务因未明确或约定不明无法正常履行合同，截止反诉之日，反诉被告尚有715953元购房款未支付，反诉原告因至今未收到全额购房款无法正常为其办理房屋交付及过户登记。反诉被告若要继续履行合同，需向反诉原告支付剩余购房款并赔偿反诉原告因此遭受的损失。反诉被告崔静辩称，该反诉请求称我方的部分不属实，在2017年5月7日对方要求去签订正式合同，崔静本人携带齐对方要求的材料，准点到现场签订合同，并且完成了银行征信的查证，支付了贷款按揭费用945元，并且签订了4期祝福红城的订购单，其中有王保霞的签字。在一审中也有查证王保霞为祝福公司员工。合同签订了一半被告知无法办理，让回去等候。在再次追问的情况下，对方要求加价9万元，否则不予办理。我方并没有违约，对方诉状中的1025953元不符合事实，双方针对涉案房屋，当时达成的总价为955758元。如对方交房，我方可随时交付剩余房款。经审理查明：2016年5月20日，崔静与祝福房地产签订定购协议，编号为：ZFHC20160838号，协议约定崔静购买祝福房地产开发的M52地块2号楼2单元34层269号房屋，建筑面积约为122.81平方米，单价为7849元/㎡，房屋总价963936元。崔静于当日向祝福房地产支付定金1万元，祝福房地产向崔静出具收据一份。2016年6月3日，崔静向祝福房地产申请换房，将其购买的房子调换为M52地块15号楼1单元20层77号房屋，建筑面积为117.48㎡，双方从新签订祝福红城商品房订购协议，编号为：ZFHC20160943号。2016年6月3日，崔静向祝福房地产支付房屋大定款30万元，祝福房地产向崔静出具收据，且加盖祝福房地产财务专用章。最后祝福房地产出具四期祝福红城合同审核单，显示，买受人：崔静，认购时间为：2016年6月3日，签约时间为2017年5月8日，购买单元：四期15号楼一单元20层77号，建筑面积为117.48平方米，大定单价为：8733元，大定总价为1025953元。优惠：会员优惠5000元，地标电商5000抵97折，按时交首付4000元，按时签合同4000元，平安好房500抵2000元，案场优惠2000元，付款方式2%，老带新3000元优惠，签约单价为8153.5元，签约总价为955758元。2016年6月3日，崔静与瑞庭网络技术（上海）有限公司签订《58安居客新房金钻卡优惠购房确认函》一份，并支付5000元，其向崔静出具的收据中载明：兹收到崔静，四期，15-1-2-77，交来5000抵3%优惠。崔静与平安好房（上海）电子商务有限公司签订《祝福红城项目好房宝服务协议》，约定崔静向其支付每套500元的服务费，可获得其公司通过祝福红城优惠房款2000元。崔静支付500元后，平安好房（上海）电子商务有限公司向崔静出具了收款收据。2017年5月7日，老带新确认函中显示，老客户张玉，购买1期2号楼3单元16层154号房屋，其为已网签客户。新客户崔静，购买四期15号楼1单元20层77号。2019年6月28日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191民初10361号民事判决书。2019年8月21日郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终15884号民事判决书。两审法院经认定，崔静与祝福房地产签订的定购协议应当认定为商品房买卖合同。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实由《祝福红城商品房定购协议》、祝福红城换房申请单、收据五张、《四期祝福红城审核单》、老带新确认函一份、《祝福红城项目好房宝服务协议》一份、《58安居客新房金钻卡优惠购房确认函》一份、（2019）豫0191民初10361号民事判决书一份、（2019）豫01民终15884号民事判决书一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《祝福红城商品房定购协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。崔静已按照协议约定向祝福房地产支付房屋定金1万元及房屋大定款30万元。且依据《四期祝福红城合同审核单》结合老带新确认函、《祝福红城项目好房宝服务协议》及《58安居客新房金钻卡优惠购房确认函》可确定崔静所购涉案房屋总价款为1025953元，经各种优惠后，房屋总价为955758元。关于本诉原告崔静诉请本诉被告祝福房地产交付其购买M52地块15号楼1单元2号楼77号房屋，并协助其办理房屋登记备案手续的诉请，因双方签订的定购协议系真实意思表示，合法有效，且本诉原告崔静已支付了部分购房款。经两审法院认定，崔静与祝福房地产签订的的定购协议应当认定为商品房买卖合同，故本诉原告的该项诉请，本院予以支持。关于反诉原告祝福房地产诉请反诉被告崔静支付剩余购房款，且崔静在庭审中也称其已交付房款共计31万元，剩余房款可随时支付，故反诉被告崔静应向反诉原告支付剩余房款为645758（955758-310000）元。关于本诉原告诉请本诉被告向其支付迟延交付房屋的违约金与反诉原告诉请反诉被告支付迟延付款的损失、迟延付款违约金，因双方签订了《祝福红城商品房定购协议》后，本诉原告未按约向本诉被告支付剩余房款，且本诉被告曾存在想违约解除合同的情形，其提交的证据与我院（2019）豫0191民初10361号中提价的证据存在出入，双方均存在履约瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故对双方主张的违约金均不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告崔静交付位于祝福红城四期M52地块15号楼1单元20层77号房屋；二、本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助本诉原告崔静办理位于祝福红城四期M52地块15号楼1单元20层77号房屋的登记备案手续；三、反诉被告崔静于本判决生效后十日内向反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司支付剩余购房款645758元。四、驳回本诉原告崔静的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13370元，减半收取6685元，由本诉被告郑州祝福房地产开发有限公司负担6635元，由本诉原告崔静负担50元；反诉案件受理费5480元，由反诉原告郑州祝福房地产开发有限公司负担1613元，反诉被告崔静负担3867元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二十四日书记员  樊 华