海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1356号原告：海南之澜物业有限责任公司（原临高文澜物业服务有限公司），住所地：海南省临高县委大院3号楼101房，统一社会信用代码91469028594934205K。法定代表人：吴若珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王杏雄，男，该公司职工。被告：沈玉英，女，1976年4月24日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住海南省临高县。原告海南之澜物业有限责任公司（以下简称之澜物业公司）诉被告沈玉英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之澜物业公司的法定代表人吴若珠及其委托诉讼代理人王杏雄到庭参加诉讼，被告沈玉英经公告送达民事诉状副本、开庭传票等法律文书后，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告之澜物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年7月1日起至2019年5月31日期间的物业管理费6854.62元，公摊电费929.5元，电梯维护费1040元，以上合计8824.12元。二、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费利息397.09元。三、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费。事实与理由：被告系临高教育小区6-203号房的业主，原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业，从2014年2月18日开始为小区提供物业服务。小区业主委员会与原告签定《物业管理委托合同》（服务周期：2014年2月18日至2019年2月17日）第四章第二十条约定：本物业的管理服务费、停车服务费、公共部分水电费、车辆停放服务费等，由乙方向业主或物业使用人收取。各项收费价格标准已经双方协商一致：物业服务收费标准为电梯楼户型1.0元/平方米月、非电梯户型0.6元/平方米月、铺面1.5元/平方米·月，公共用电、用水费以实际发生额按户均摊，电梯维保费第2层以上业主均摊收费。另，2019年02月17日物业服务合同期限届满后，事实上原告仍一直按照原合同约定继续为小区业主提供物业服务，直至2019年04月26日续签《物业管理委托合同》。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条的规定“物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”，因此在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费期间如下：2014年7月1日至2019年05月31日欠缴金额为8824.12_元(详细见诉状附表)根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”《海南省物业服务收费管理办法》第二十一条规定“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。”、《中国人民银行基准利率》为0.35%，本案中，被告逾期支付物业管理费的，应按所欠物业管理费的每日0.35%支付利息，但原告仅主张被告按照日万分之三的标准支付利息，并未超出《中国人民银行基准利率》规定的标准；因此被告还应向原告支付拖欠物业费期间(2014年7月1日至2019年05月31日)的利息397.09元。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告沈玉英未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据一、物业管理委托合同，拟证明原、被告双方存在物业服务合同关系，原告提供物业管理服务；证据二、经济适用住房销售合同，拟证明被告于2011年12月21日购买了该房屋，原告是该房屋产权人，房屋面积116.18平方米；证据三、《律师函》快递信件复印件，拟证明原告向被告主张支付拖欠的物业管理费；证据四、《律师函》复印件，拟证明原告已催告被告缴纳物业管理费；证据五、预售备案登记表，拟证明被告是房屋备案的产权人及房屋面积；证据六、原告的营业执照、法人登记信息和工商部门准予的变更通知书，拟证明原告是本案适合的主体资格。原告提交的上述证据经庭审出示，因被告未到庭参加诉讼，对原告提交的证据未进行质证亦未提交书面质证意见，视为其放弃质证的权利。经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，上述证据具有证据的证明力，本院予以采信。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月21日，被告沈玉英与临高县直属机关事务管理局签订《经济适用住房销售合同》，约定被告购买临高县教育小区6幢2层03号房，房屋建筑面积为116.18平方米。2014年2月18日，临高县教育小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定临高县教育小区业主委员会委托临高文澜物业服务有限公司对该小区楼盘进行物业管理；委托管理期限为5年，自2014年2月18日起至2019年2月17日止；临高文澜物业服务有限公司受业委会委托向业主或物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，收费价格标准为：住宅高层每月1元/㎡，住宅底层每月0.6元/㎡，公共用水、用电费以实际发生额按户均摊，被告购买临高县教育小区6幢2层03号房属于住宅区的高层。合同签订后，原告为被告小区提供物业管理服务，但被告自2014年7月1日至2019年5月31日（共59个月）未交纳物业管理费，被告未交纳的物业管理费为116.18元×59个月=6854.6元，期间产生电梯维护费1040元、公摊电费929.5元，以上合计8824.12元。另查明，2018年6月15日，临高文澜物业服务有限公司变更为海南之澜物业有限责任公司。本院认为，临高县教育小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述业主委员会与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力。在本案中，原告依约为被告提供物业服务，被告未按约交纳物业管理费、电梯维护费、公摊电费已构成违约。因此，原告请求被告支付2014年7月1日至2019年5月31日的物业管理费为116.18元×59个月=6854.6元，期间产生电梯维护费1040元、公摊电费929.5元，以上合计8824.12元，本院予以支持。至于原告请求被告支付逾期利息397.09元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，签订生效的《物业管理委托合同》对交纳物业费的具体时间及逾期交纳的违约责任未作约定，原告也未有其他证据证明该主张，因此，原告请求被告支付逾期利息397.09元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：1限被告沈玉英自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海南之澜物业有限责任公司自2014年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理费6854.62元、电梯维护费1040元、公摊电费929.5元，以上共计8824.12元；二、驳回原告海南之澜物业有限责任公司请求被告沈玉英支付逾期利息397.09元的诉讼请求。如被告沈玉英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，公告费人民币390元，由被告沈玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 王伟良人民陪审员 王学萍人民陪审员 陈雪钊 二〇一九年十二月十三日书 记 员 曾厚深附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。