江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3270号上诉人（原审被告）：卜明雨，男，1987年10月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈秋香，江苏业致胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德富，江苏业致胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:夏以珍，男，1937年8月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：周正梅，女，1945年12月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：夏卫芹，女，1968年7月24日出生，汉族，法律文书签收地址：广东省东莞市运河西三路238号自在城小区1号楼2402室。现居住美国。原审第三人：张永安，男，1989年1月1日出生，汉族，户籍所在地淮安市清江浦区，住淮安市清江浦区。上诉人卜明雨因与被上诉人夏以珍、周正梅、夏卫芹、原审第三人张永安所有权确认纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卜明雨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回夏以珍、周正梅的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、上诉人在购买房屋前已经查明涉案房屋登记的产权人为夏卫芹，夏卫芹有权处分涉案房屋。夏卫芹了解涉案房屋市场价格，低价卖房是其主观意愿，不能推定张永安存在利用优势地位与夏卫芹订立显失公平合同的故意。一审认定上诉人为非善意受让人错误。2、夏卫芹与张永安洽谈买卖房屋事宜过程中，对另有实际买主的事实知情，夏卫芹出具的公证委托书载明了委托张永安代为签订售房合同、办理网签等权限。张永安与上诉人签订房屋买卖合同并未违背夏卫芹委托的本意。上诉人已将部分房款给付夏卫芹，待夏卫芹交付房屋后再付清余款。因此，上诉人与夏卫芹之间的房屋买卖合同有效，且涉案房屋已登记在上诉人名下，一审认定涉案房屋所有权归夏以珍、周正梅所有错误。3、涉案房屋原来登记在夏卫芹名下，其有权处分涉案房屋，物权法第一百零六条适用前提是无权处分人将不动产转让给受让人，一审适用法律错误。4、上诉人在一审中收到的夏以珍、周正梅起诉状中的诉讼请求是确认涉案房屋为夏以珍、周正梅所有，并要求夏卫芹协助办理过户手续。因此，上诉人错误以为本案与上诉人无关，而没有积极应诉。夏以珍、周正梅变更诉讼请求后，法院在未告知上诉人情况下直接开庭，变相剥夺上诉人答辩权，一审程序违法。被上诉人夏以珍、周正梅辩称：1、涉案房屋是夏以珍、周正梅于2000年12月5日购买并办理了房产和土地证，夏以珍、周正梅拥有涉案房屋所有权。2010年7月，夏卫芹要求将涉案房屋临时过户到其名下，并出具承诺书称涉案房屋和土地权限永远属于夏以珍、周正梅。所以夏卫芹对涉案房屋没有处分权。2、张永安和卜明雨购买涉案房屋主观不具有善意。第一，2017年6月夏卫芹因房屋过户问题与父母发生矛盾后，在网上联系淮安信德中介张永安要卖房，张永安没有查验房屋，也没有向在房屋里居住的夏以珍、周正梅询问涉案房屋实际情况，信德中介人员连续三个晚上到涉案房屋查验和测量，均被被上诉人拦在门外，并告知来查验房屋的人，涉案房屋不卖。张永安、卜明雨在签订房屋买卖合同前后均没有实地查看房屋，向在房屋居住的被上诉人了解房源真实情况。第二，两份涉案房屋买卖合同均没有关于房屋交付的约定，不符合生活常理。第三，涉案房屋经过评估价格为80万元左右，而张永安向夏卫芹谎称淮安限购，房屋价格持续下跌，在支付10万元定金后就与夏卫芹订立了合同，合同价款为49万元，张永安以夏卫芹名义与卜明雨签订的合同价款为39.8万元，均远低于市场价，且夏卫芹只收到34万元房款，张永安、卜明雨没有支付合理对价。第四，张永安、卜明雨在2017年8月6日下午带人到涉案房屋处用铁锤砸门，暴力收房，经被上诉人报警后被阻拦。一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人夏卫芹未作答辩。原审第三人张永安述称：1、夏卫芹卖房时说其父母住在里面。2、2017年6月23日其将夏卫芹从南京接到淮安签合同，因夏卫芹签完合同当天就要走，而后续还有手续要办理，夏卫芹就办理了公证委托。3、因为夏卫芹急忙离开，其在买房后才去看房。夏卫芹知道另有实际买房人。4、合同约定了交房时间。签订合同时先付夏卫芹10万元，办理公证委托后又支付了部分房款，夏卫芹承诺在一定时间内将房屋交给卜明雨。因卜明雨没有拿到房屋，尾款就没有支付给夏卫芹。5、夏卫芹了解房屋市场价格，其自愿低价出售，张永安没有利用自身优势地位签订合同。夏以珍、周正梅向一审法院起诉要求：确认位于淮安市清江浦区房屋归夏以珍、周正梅所有，同时由夏卫芹、卜明雨、张永安协助办理过户手续。一审法院经审理认定事实如下：夏以珍、周正梅系夫妻关系，夏卫芹是夏以珍、周正梅女儿。张永安与卜明雨系熟人关系。2000年12月5日，夏以珍、周正梅以购买方式取得淮安市清江浦区房屋产权，面积101.61平方米，并居住使用至今。2010年7月份，夏卫芹因移民需要资产证明，向夏以珍、周正梅提出将涉案房屋临时过户，夏以珍、周正梅遂将涉案房屋过户至其名下。为此，夏卫芹于2010年7月23日出具《关于健康新村13栋2单元104室房产和土地的产权说明》（以下简称说明）。内容为：涉案房屋产权证和土地证已由父夏以珍、母周正梅临时过户在我名下，这样做不是我花钱买下的，也不是父母将这房送给我的。是因为我在生活道路上需要有这样的权限过程，解决我道路上的困难。父母关心我，同意临时过户在我名下，但是，实际上这房产和土地的权限还是父母的，此事与他人无涉，为了解除误会，特具此声明。在适当时候还由我花钱过户给父母。此后，夏以珍、周正梅一直居住在涉案房屋内，夏卫芹则长期居住在美国。2017年6月，因涉案房屋过户等问题，夏以珍、周正梅与夏卫芹产生矛盾，夏卫芹遂决定将涉案房屋出售，并通过58同城等网站与张永安取得联系，双方经过协商，达成涉案房屋买卖初步意向。同年6月23日，张永安从南京将回国的夏卫芹接到淮安，双方签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以49万元的价格出售给张永安。当日，夏卫芹向张永安出具了公证委托书，内容为：位于淮安市，建筑面积为101.61平方米的房屋，权利人夏卫芹，共有情况单独所有。现我决定将上述房屋出售，特委托张永安为我的代理人，以我的名义代为办理下列事宜：前往房管部门开具《房屋登记簿信息利用结果证明》、签订售房合同、办理网签、办理《不动产权证书》过户手续办理，水、电过户、缴（退）税、评估测绘、调取房屋档案、交付房屋、收取售房款，并办理与售房相关的事宜。出售房屋过程中所产生的一切税费由买方承担。对于张永安在授权范围内所签署的全部文件，我均予认可。本委托书系我自愿据实出具，对上述委托后果我清楚，并愿意接受。委托期限：自本委托书出具之日起两年。合同签订后，张永安分两次向夏卫芹共支付了34万元。7月4日，张永安持夏卫芹出具的《委托书》，以夏卫芹名义与卜明雨签订《不动产转让合同》，约定转让价格为39.8万元，并将房屋过户至卜明雨名下。卜明雨取得房屋产权后向银行办理了50万元抵押贷款。2017年8月6日下午3时许，张永安和卜明雨带领换锁人到涉案房屋，欲强行收房，夏以珍与其发生争吵并报警，致张永安与卜明雨收房未果。关于涉案房屋的市场价格。1、一审法院在审理夏卫芹与张永安、卜明雨房屋买卖合同纠纷一案(案号为2018苏0812民初6272号)中，张永安申请对涉案房屋的价格进行评估。2018年10月12日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司受法院委托出具估价报告确认，涉案房屋建筑面积101.61平方米，在价值时点2017年6月23日的市场价值为77万元。2、在涉案房屋过户时，卜明雨为办理抵押贷款委托江苏中大土地房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。2017年7月5日，该公司出具评估报告确认，涉案房屋建筑面积为101.61平方米，在价值时点2017年7月4日房地产抵押价值为人民币80.06万元。2017年10月24日，夏以珍、周正梅向一审法院提出财产保全申请，要求对夏卫芹75万元的财产予以保全，并提供了担保。一审法院查封了夏卫芹所有的位于广东省东莞市莞城区房屋，保全期限截止2020年10月23日。2019年7月5日，夏以珍、周正梅又向一审法院申请对涉案房屋以及卜明雨名下16万元的财产予以保全，并提供担保。7月8日，一审法院冻结了卜明雨名下银行账户，保全期限截止2020年7月8日。7月9日，一审法院查封了涉案房屋，保全期限截止2022年7月8日。一审法院已告知夏以珍、周正梅如申请续封，应在保全期限截止日前一个月提出，否则造成的后果由其承担。在本案及关联案件审理中，一审法院就房屋买卖经过，特别是为何不事先查看涉案房屋，直接办理涉案房屋买卖过户手续、如何交付涉案房屋等问题询问了夏卫芹、卜明雨及张永安。夏卫芹陈述，2017年6月，因家庭矛盾，夏卫芹在网上出售涉案房屋。与张永安交流时，张永安称淮安限购房屋，房屋价格持续下跌。2017年6月23日，张永安将夏卫芹从南京接到淮安，张永安给了10万元订金后就与其签了合同。张永安称之后还要办很多手续，将夏卫芹带到公证处办理了委托书，称由其办理后续过户事宜。签完公证书后又将夏卫芹送回南京，夏卫芹返回美国。合同价款是49万元，其只收到34万元。夏卫芹称张永安在洽谈房屋买卖过程中，从未提及卜明雨为实际购买人。夏卫芹认为，涉案房屋价值应在80万元左右，张永安作为房屋中介，利用夏卫芹长期不在国内生活，不了解市场行情，用欺骗方式、以远低于市场价格的房价签订了买卖合同，显失公平，应予撤销。且其从未授权张永安将房屋出卖他人，张永安与卜明雨的房屋买卖合同无效。张永安在2018年4月12日的庭审中陈述，其受卜明雨委托购买夏卫芹的房屋，双方约定的价款是49万元，因为时间比较急，就以其名义与夏卫芹先签订合同，取得夏卫芹的委托书后又与卜明雨签订了买卖合同。对于看房情况，其陈述因为夏卫芹一直在外地没回来，其在签订房屋买卖合同前看了涉案房屋的外观。在2018年11月5日的庭审中，承办法官问其订立合同时夏卫芹已经回淮安，为何不查验房屋。其陈述，夏卫芹说她时间很紧，签了合同就要走，他本人没有去看房是“因为便宜”。张永安认为，夏卫芹是害怕他发现父母住在里面，才匆匆办完手续即离开。办理产权证以后，其和卜明雨准备收取涉案房屋，与夏以珍、周正梅产生口角并报警，致收房未果。卜明雨在本案中陈述，其曾托张永安购买房屋，之所以没有看房，一是因为房屋价格便宜、二是因为夏卫芹着急离开。另外为了避税，故7月4日签订的《房屋买卖合同》标明价格39.8万元，实际价格是49万元。因为夏卫芹不能交付房屋，其也未支付剩余房款。本案在审理中，一审法院主持卜明雨和夏以珍、周正梅进行调解，卜明雨同意解除合同，前提是夏以珍、周正梅支付房款及损失90万元。夏以珍、周正梅仅同意退还34万元房款及银行利息。因双方意见分歧较大，调解未果。一审法院认为：涉案房屋在过户给卜明雨之前虽然登记在夏卫芹名下，但是从夏卫芹出具的说明可以得知，夏卫芹与夏以珍、周正梅以房屋买卖的形式办理了过户，但并未支付对价，双方没有真实的交易，故夏卫芹在该说明中声明涉案房屋的房产和土地权属仍归夏以珍、周正梅所有，涉案房屋的实际权利人应为夏以珍、周正梅。夏卫芹与夏以珍、周正梅发生纠纷后，为了发泄对父母的不满，瞒着夏以珍、周正梅将属于他们的房屋出售，侵犯了夏以珍、周正梅对涉案房屋的所有权。物权法第一百零六条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，如受让人是善意的，且支付了合理对价，应取得不动产或动产的所有权，反之，房屋所有权人有权追回。本案中，一、张永安曾经从事过中介职业，富有二手房买卖交易经验和优势。其与卜明雨利用夏卫芹长期生活在美国、对本地房屋的市场行情不了解的弱势，利用夏卫芹为发泄对父母的不满、低价卖房的冲动心理，在不查看买卖标的物的情况下即签订房屋买卖合同、支付订金，且对于买卖合同中关于标的物的交付这一重要条款亦未作明确具体的约定，这种明显不符合生活常理的举动，足以说明其生怕夏卫芹反悔,从其在短时间内完成合同签订并办理公证委托书等行为分析，完全符合具有利用其优势地位与夏卫芹订立显失公平合同的故意，应认定张永安与卜明雨主观不具有善意。二、涉案房屋经两次鉴定，价格为80万元左右，而夏卫芹与张永安订立买卖合同成交价为49万元，且与评估价的61.25%，张永安以夏卫芹名义与卜明雨签订的买卖合同成交价仅为39.8万元，更低于上述比例。转让价远远低于评估价，应认定张永安、卜明雨未支付合理的对价。三、张永安至今无证据证明其与夏卫芹洽谈涉案房屋买卖过程中表明实际购房人为卜明雨，其虽持委托书以夏卫芹名义与卜明雨签订了合同并办理了过户手续，但违背了夏卫芹的本意。综上，张永安和卜明雨主观上存在利用其优势地位与夏卫芹订立显失公平合同的故意，且未支付合理的对价，不属于善意买受人，现夏以珍、周正梅作为所有权人，有权要求追回，故一审法院对夏以珍、周正梅诉讼请求予以支持。因涉案房屋登记在卜明雨名下，故一审法院对夏以珍、周正梅要求张永安协助办理过户手续的诉请不予支持。夏卫芹庭审辩称夏以珍、周正梅将所欠款项归还给其后，方同意协助办理过户手续，因其未提起反诉，故一审法院对其抗辩主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，作出一审判决：一、位于淮安市清江浦区房屋产权归夏以珍、周正梅所有；二、夏卫芹、卜明雨于判决书生效之日起三日内协助夏以珍、周正梅将位于淮安市清江浦区房屋产权过户至夏以珍、周正梅名下；三、驳回夏以珍、周正梅其他诉讼请求。案件受理费9800元，保全费5000元，合计14800元，由夏卫芹负担7400元，张永安负担3700元，卜明雨负担3700元。二审中，上诉人卜明雨提供夏卫芹诉张永安、卜明雨房屋买卖合同纠纷案件中2019年1月23日的开庭笔录，证明夏卫芹明知存在实际买房人，并在明知房屋已经过户到买房人名下，也一直关注涉案房屋款项何时能付清，说明其对房屋过户是默认同意的。上诉人卜明雨对夏以珍、周正梅一审中提供的2017年6月21日夏卫芹的短信记录发表补充意见认为，该短信记录证明夏卫芹自愿低价出售涉案房屋的事实。经质证，被上诉人夏以珍、周正梅认为该证据不能证明上诉人证明目的，夏卫芹无权处分房屋，无论夏卫芹将房屋卖给张永安还是卜明雨，被上诉人均不认可。本院二审确认一审查明的事实。二审另查明：2019年4月23日，夏以珍、周正梅向一审法院申请追加卜明雨为本案被告，张永安为本案第三人。2019年5月30日一审开庭笔录显示，夏以珍、周正梅在法庭调查期间陈述：诉讼请求为确认健康新村13幢104室房屋归夏以珍、周正梅所有，并要求夏卫芹协助办理过户手续，旧房价值60万元，事实与理由详见诉状。法官询问：你是否要求追加的被告及第三人协助办理过户手续？夏以珍、周正梅回答：要求。本院认为：房屋登记管理机关的登记情况仅为形式登记，其可能与房屋实际民事权利的归属不一致。本案中，上诉人卜明雨主张涉案房屋登记在夏卫芹名下，夏卫芹出售房屋即为有权处分，一审适用法律错误，但夏卫芹于2010年7月23日出具的说明证实，涉案房屋登记在夏卫芹名下，夏以珍、周正梅并无赠与意思表示，房屋权属仍归夏以珍、周正梅所有，故对于涉案房屋，夏卫芹并无处分权，一审法院适用法律正确。上诉人卜明雨该上诉理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，上诉人卜明雨主张夏卫芹对涉案房屋市场价格知情并自愿低价卖房。对此，本院认为，夏卫芹与张永安签订的房屋买卖合同价款为49万元，张永安以夏卫芹名义与卜明雨签订的房屋买卖合同价款为39.8万元，上述两份合同价款均远远低于评估价格，故涉案房屋未以合理价格转让是客观事实。夏卫芹作为无权处分人，无论其对市场价格是否知情，都不影响该客观事实的认定。此外，上诉人卜明雨还主张其为善意受让人。本院认为，即使上诉人卜明雨对涉案房屋实际所有人为夏以珍、周正梅不知情，但其在购买房屋前后均未实地查验涉案房屋，卜明雨委托张永安购买房屋，张永安在签订合同前亦未向房屋居住人了解情况，在签订房屋买卖合同过程中未尽到充分的谨慎注意义务，故不能认定卜明雨、张永安为善意受让人。上诉人卜明雨主张其善意受让涉案房屋的上诉理由，本院不予支持。关于张永安代夏卫芹与卜明雨签订的房屋买卖合同的效力问题。因与本案审理无关，且夏卫芹在（2018）苏0812民初6272号案件中对该合同效力问题提起诉讼，故本院对该合同效力问题不予理涉。关于一审审理程序是否违法问题。一审法院依夏以珍、周正梅申请追加卜明雨为被告，卜明雨二审中陈述其收到一审开庭传票和起诉状，但其认为夏以珍、周正梅的起诉状未提及自己，未按期参加2019年5月30日一审庭审。本院认为，卜明雨在收到起诉状后未提出答辩状，未到庭参与诉讼，不影响一审法院审理。夏以珍、周正梅在一审法庭调查过程中变更诉讼请求，不违反法律规定。故一审审理程序并无不当。综上，上诉人卜明雨的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人卜明雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 季明丽审 判 员 王 健审 判 员 邹艳萍二〇一九年十二月十日法官助理 刘 薇书 记 员 周 亚