河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0608民初509号 原告（反诉被告）：陈晨，女，1988年1月23日出生，汉族，住保定市清苑区，保定市清苑区供电公司职工，联系。 原告（反诉被告）：李天威，男，1988年2月1日出生，汉族，住保定市清苑区，保定市清苑区司法局公务员，联系。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：高会争，河北冀清律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北泽润房地产开发有限公司，住所地保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码9113060839871666Y。 法定代表人：段卫中，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 被告：河北华建房地产开发有限公司，住所地保定市蠡县永盛北大街576号，统一社会信用代码91130635780849928Y。 法定代表人：刘春平，公司经理。 原告（反诉被告）陈晨、李天威与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司（以下简称“泽润地产”）、被告河北华建房地产开发有限公司（以下简称“华建地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告陈晨、李天威曾以泽润地产为被告起诉房屋买卖合同纠纷一案，后原告陈晨、李天威以华建地产系紫园尚品2＃住宅楼的建设单位且购房收据系华建地产紫园尚品项目部出具为由，申请追加华建地产为本案共同被告，本院依法通知其参加诉讼。被告泽润地产提出反诉，并提出对本案所涉房产（紫园尚品2号楼2单元801室）2019年4月份的每平方米价格进行鉴定的申请，中止本案诉讼。2019年9月25日，本院收到河北哲人房地产评估行有限责任公司出具的房地产估价报告，恢复本案诉讼。于2019年4月30日、11月28日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈晨、李天威的委托诉讼代理人高会争，被告（反诉原告）泽润地产的委托诉讼代理人徐志磊到庭参加诉讼、被告华建地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 陈晨、李天威向本院提出诉讼请求：一、原告与被告签订的《紫园尚品内部认购协议书》无效；二、被告退还原告首付款305200元；三、被告以购房款305200元为基数，按年利率6%支付自2017年4月2日起直至付清之日止；四、一切诉讼费用由被告负担。事实及理由：二零一七年四月二日，二原告在位于清苑区的紫园尚品售楼部同被告泽润地产签订《紫园尚品内部认购协议书》，依该协议书，原告两次向被告交首付款305200元（注：泽润地产以华建地产紫园尚品项目部开具收据）。之后，原告了解到被告方所出售楼房并未取得《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等合法证件，其售房属违反法律规定。原告诉于法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 泽润地产辩称，1、2017年4月本案原告预测清苑楼盘有投资价值，在充分对紫园尚品住宅小区楼盘现状进行了解后，原告与被告经过友好协商，双方签订了本案所涉房产的认购协议书，答辩人认为原告之所以起诉被告要求确认买卖合同无效，归其原因是现在清苑的楼盘价值有所下降，本案原告起诉要求买卖合同无效，我认为没有法律依据；2、假设法院确认原被告之间的买卖协议无效，鉴于本案所涉房产价格明显下降，原告也有重大过错，原告应该承担房屋下降的相应损失；3、被告认为原告主张相关的利息损失没有法律规定，法院不应予以支持；4、原告所交的款项不全是购房款，也有团购费，团购费不应由被告全部承担。 华建地产缺席，无答辩，也未在举证期限内提交相关的证据材料。 被告泽润地产向本院提出反诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人房屋损失10万元；2、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2017年4月2日，由于清苑区毗邻雄安新区，被反诉人预测清苑楼盘有投资价值，被反诉人对反诉人出售的房具体情况了解后，反诉人与被反诉人达成商品房认购协议，被反诉人购买反诉人建设的位于清苑区光明东街国税局东行100米路北的紫园尚品住宅小区2号楼2单元801室。因清苑区的房产受国家政策影响，清苑区房地产有小幅回落。现本案所争议的房产价值远远低于当时被反诉人购买时的价值，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同如被法院确认无效或解除，造成反诉人损失巨大，故提出反诉，请求依法支持反诉人的反诉讼请求。 反诉被告陈晨、李天威辩称，首先，我方对被告反诉讼请求不认可。理由：1、原告是清苑区本地居民，购买涉案房屋是出于自身居住需要，而非被告所称的“投资”；2、原告与被告签订的《紫园尚品内部认购协议书》时，该项目并未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等合法证件，根据相关法律规定，不具备动工条件，更不能销售。本案涉及房屋不能进入市场交易，也不具备价值属性，更没有差价以及被告所称的损失。被告所主张的“损失”，是建立在当时该房屋根本不能销售，又假设该房屋能够合法销售的逻辑上的，是根本不存在的。被告所主张的损失是建立在其违法违规基础上的，如果得到支持也就是支持了其违法违规行为；其次，被告作为房地产开发企业，对消费者刻意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的事实，对外宣称“五证齐全”，在明知“五证不全”不能销售商品房的情况下依然明知故犯，且两次受到相关部门的行政处罚，是本案中的过错方，才导致合同无效。根据合同法58条之规定，即使有损失也应由被告承担，其所谓“损失”也是不合法的。综上，反诉人的反诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告陈晨、李天威系夫妻关系。2017年4月2日，原告陈晨、李天威与被告泽润地产签订了编号为523号《紫园尚品内部认购协议书》，该协议主要约定：原告购买被告建设的位于保定市清苑区，建筑面积为112平方米，单价为8150元，总房款为912800元，付款方式为银行按揭贷款，交房期限为2019年12月31日前。原告于2017年4月2日分两笔分别向被告泽润地产交购房款182800元、22400元，计20.52万元，于2017年8月30日交购房款10万元，共计付款30.52万元，被告泽润地产均以华建地产紫园尚品项目部的名义开具了收据。根据被告泽润地产的申请，本院依法委托河北哲人房地产评估行有限责任公司对位于保定市清苑区紫园尚品住宅小区2#、4#的住宅用途期房的市场价值（平均单价）进行评估，河北哲人房地产评估行有限责任公司于2019年9月17日作出冀哲房估[2019]字第HF19063号房地产估价报告，估价结果为7705元/平方米，被告泽润地产支付公估费43000元。在诉讼中，陈晨、李天威认为其持有的收据均系华建地产紫园尚品项目部出具，且其购买的房产系华建地产建设，故申请追加华建地产为共同被告。庭审中，被告泽润地产称，紫园尚品开发项目系泽润地产与华建地产联合开发，后来两个公司分家。紫园尚品房产由泽润地产实际开发，原来用的华建地产的户头收的房款转到泽润地产名下，与华建地产没有关系。泽润地产提交了泽润地产与华建地产的内部协议一份。陈晨、李天威质证，认为协议书是复印件，对真实性不认可。 原告诉称，在2017年路过紫园尚品售楼部，当时售楼部说五证齐全，于是便与被告签订了内部认购协议书，后发现被告并未取得《商品房预售许可证》，根据合同法第58条，最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第9条、第17条之规定，请求法院判令：原告与被告签订的《商品房认购协议》无效；被告返还购房款305200元，并支付以305200元为基数按照年利率6%计算至实际清偿之日的利息；本案诉讼费及财产保全费由被告承担。原告为证明自己的主张提交了以下证据：1、《紫园尚品内部认购协议书》，证明原告于2017年4月2日与被告签订认购协议书，购买了被告泽润地产开发建设的紫园尚品小区2号楼2单元801号住宅一套，建筑面积112平方米，单价8150元，总房款912800元。2、收款收据3张，证明原告按协议约定将购房款305200元分三笔陆续转入被告指定账户，被告向原告出具了收据。3、行政处罚决定书两份（信用中国官方网站取得），证明被告开发的紫园商品2#、4#因未取得预售许可证违规违法售房被执法机关分别于2016年4月28日、2017年10月12日两次予以行政处罚。4、施工许可审批详情（保定市住建局官方网站取得），证明被告于2019年2月26日也就是原告起诉当天才取得的紫园商品住宅小区2号楼、4号楼的施工许可证。进而证明原被告双方签订认购协议时以及原告起诉时被告一直没有取得商品房预售许可证。被告质证：1、《紫园尚品内部认购协议书》真实性无异议。2、收据3张：22400元的收据不是购房款，而是团购费，不认可，其余2张庭后核实。3、行政处罚决定书两份不认可。对证据四-2019年2月26日取得施工许可审批详情无异议。 被告反诉称，2017年4月2日，反诉人与被反诉人达成商品房认购协议，被反诉人购买反诉人建设的位于清苑区光明东街国税局东行100米路北的紫园尚品住宅小区2号楼2单元801室。因清苑区的房产受国家政策影响，房地产价格有小幅回落。现本案所争议的房产价值远远低于被反诉人购买时的价值，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同如被法院确认无效或解除，原告也有过错，不应该返还全部购房款，也不涉及违约赔偿问题。因房屋价格已经严重下降，造成反诉人损失巨大，其中房产降价损失为49840元[（销售单价8150元-评估单价7705元）×112平方米]，房子二次买卖以后产生的销售费用参照中介销售费用2万元左右，故请求法院判令：被反诉人赔偿反诉人房屋损失10万元；反诉费由被反诉人承担。被告为证明自己的主张提交了以下证据：1、河北哲人房地产评估行有限责任公司出具的冀哲房估[2019]字第HF19063号房地产估价报告，估价结果为7705元/平方米。证明现在的房价有明显的回落，希望法院判决被告承担损失时有所考虑。2、河北哲人房地产评估行有限责任公司出具的鉴定费票据一张，金额为43000元。原告质证：对该鉴定报告的客观性、关联性及必要性有异议，不能作为审定本案事实的依据，理由如下：1、根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定第47条、最高院对外委托鉴定评估拍卖等工作管理规定第7条之规定，该鉴定违反了鉴定规则及正常秩序，该程序违法，所以该报告不能作为认定任何事实的依据。2、法院委托鉴定机构对本小区与本案毫不相关的其他栋楼房屋单价进行鉴定，对本案所涉该套房屋没有任何参考性，明显是被告在自行扩大损失。3、被告委托对本案所涉房屋进行市场价格鉴定没有任何必要性，更不能支持其反诉讼请求。被告以现在的评估价格和向原告出售房屋时的实际销售的价格作对比没有任何可比性。4、被告所主张的鉴定费与本案没有关联性。5、被告用实际销售价格减去评估价格作为损失的计算方法没有任何事实和法律依据。团购费用是消费者买单的成本，不是开发商的成本，无论开发商多少次销售，都不会产生该成本，所以该费用不能计算为损失。综上，在被告尚未具备五证的情况下与原告所签订的商品房买卖合同是无效的，同时即使存在任何损失，也应当由责任方违规卖房的开发商来承担，与购房人没有任何关系。 本院对原被告提交的证据综合认定如下：二原告提交的《紫园尚品内部认购协议书》、收款收据3张、行政处罚决定书2份、施工许可审批详情，被告泽润公司质证，对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的估价报告系本院依法委托河北哲人房地产评估行有限责任公司作出，上述估价报告向原、被告送达后，双方均未提出异议，本院予以确认。被告支付公估费43000元，有被告提交的河北哲人房地产评估行有限责任公司出具的评估费票据一张，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一是原被告签订的紫园尚品内部认购协议书是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告于2017年4月2日签订了内部认购协议书，原告于2019年2月26日起诉，而被告于2019年5月13日取得商品房预售许可证，即在原被告签订协议时和原告起诉前，被告均未取得商品房预售许可证，故该合同应认定为无效。二是因合同无效，被告是否应予返还购房款，原被告双方因此造成的损失应由谁负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，被告泽润地产应将原告支付的购房款305200元返还给原告陈晨、李天威夫妻，原告也应将购买被告泽润地产建设的位于清苑区光明东街国税局东行100米路北紫园尚品住宅小区2号楼2单元801室的房产返还给被告。原告陈晨、李天威因合同无效造成的利息损失以305200元为基数按照年利率6%计算2年（自2017年4月2日至2019年4月2日）共计36624元，被告泽润地产应予赔偿。因案涉房屋在本院依法委托河北哲人房地产评估行有限责任公司作出的估价报告中，应参考该报告结论确认二次销售的损失。因原告购买案涉房屋时的价格与起诉时的价格相比有所下降，合同无效导致被告再次销售造成一定的损失为客观事实，房屋二次销售损失为49840元[（8150元-7705元）×112平方米]，原告陈晨、李天威应予赔偿。被告泽润地产因价格评估花费的公估费43000元，因估价报告对象为紫园尚品小区2号楼和4号楼，而与案涉房屋相关的仅为2号楼均价，故反诉原告因本案公估造成的损失为21500元，由反诉被告承担一半即10750元，反诉被告陈晨、李天威应予赔偿。综上，原告主张确认《紫园尚品内部认购协议书》无效，于法有据，本院予以支持。原告主张被告返还购房款305200元并赔偿自2017年4月2日至2019年4月2日的利息损失36624元，并支付自2019年4月3日起至实际付清之日止以305200元为基数按照年利率6%计算的利息，本院予以支持。反诉原告泽润地产主张反诉被告陈晨、李天威赔偿房屋二次销售损失49840元及公估费10750元，本院予以支持。原告陈晨、李天威申请追加华建地产为共同被告，要求其承担返还购房款305200元及利息的诉讼请求。本案的销售方系泽润地产，其在未取得商品房预售许可证的前提下进行销售，存在过错，已承担了返还购房款及利息的民事责任，而华建地产不是合同的相对方即销售方，其在本案中不存在过错，故不承担民事责任。原告陈晨、李天威的其他诉讼请求和反诉原告泽润地产的其他反诉讼请求，均证据不足，本院均予以驳回。被告华建地产经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃庭审质证和辩论的权利，由此产生的不利后果，应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈晨、李天威与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司签订的编号为523号《紫园尚品内部认购协议书》无效。 二、被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）陈晨、李天威购房款305200元及自2017年4月2日至2019年4月2日的利息36624元，并支付自2019年4月3日起至实际付清之日止以305200元为基数按照年利率6%计算的利息。 三、原告（反诉被告）陈晨、李天威将购买被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司位于清苑区光明东街国税局东行100米路北紫园尚品住宅小区2号楼2单元801室的房产返还给被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司，并于本判决书生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司房屋二次销售损失49840元及公估费10750元。 四、被告河北华建房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。 五、驳回原告（反诉被告）陈晨、李天威的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司的其他反诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6283元，减半收取计3142元，由原告（反诉被告）陈晨、李天威负担；反诉费1150元，由被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  石冲屹 二〇一九年十二月二日 书记员  高海燕