江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0105民初394号 原告（反诉被告）：南昌市城市管理教育培训中心，住所地南昌市安石路。 法定代表人：张湘炎，该单位主任。 委托诉讼代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖珂，江西豫章律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南昌自然博物馆，住所地红谷滩。 法定代表人：邹文平，该馆执行董事。 委托诉讼代理人：谢壹凡，江西振宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心与被告（反诉原告）南昌自然博物馆租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人秦睿麟、肖珂与被告（反诉原告）法定代表人邹文平及委托诉讼代理人谢壹凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心向本院提出诉讼请求：1、解除其与被告南昌自然博物馆签订的《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》；2、判令被告立即向其支付拖欠的租金人民币1095300元（计至2018年6月7日，实际按合同约定的租金标准自2014年8月1日起算至合同解除之日止），及违约金374592.6元（违约金款暂计至2019年5月15日，实际自2018年6月7日起以累计应付租金按每日千分之一的标准，计算至租金付清时止）；3、判令被告所交100000元合同履约定金由其依法没收；4、本案的诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，其与被告就租凭梅岭洗药湖岩泉山庄事宜签订《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》，约定其将位于梅岭的岩泉山庄土地及地上附属物租赁给被告使用，租赁土地占地约26亩，地上主体建筑及附属设施共计约2000平方米。被告租赁土地及房屋主要用于开展培训及酒店业务，租赁期限自2013年9月1日至2020年8月31日止（可顺延五个月装修期，即可顺延至2021年1月31日）。合同签订当日，被告向其支付履约定金，岩泉山庄整体租赁第一年租金为270000元、第二年租金为283500元、第三年租金为297000元、第四年租金为310500元。其免收前五个月装修期租金，先交租金后使用，自2014年2月1日起每半年的前三天内支付当期半年租金。在违约责任方面，若被告拖欠租金，每逾期一日，需按累计应付额的千分之一向其支付违约金，拖欠租金三十日，其有权单方解除合同，并没收履约定金，整体收回房屋及附属设施。上述合同签订后，其按合同约定向被告整体移交了租赁物，2014年2月25日，双方就租赁事宜签订《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁补充协议》，补充协议约定，因岩泉山庄附楼（2号楼）实施平改坡改造施工，原告支持性给予135000元施工款，其余费用由被告承担。被告应向其支付的第一个半年租金13500元抵扣其对改造施工的支持款项，即被告顺延至2014年8月1日起正常按原合同约定支付租金。此后，被告继续使用租赁土地、房屋及附属设施，但被告却未按约向其支付租金，虽经其多次催收，被告均予推诿、搪塞。截止起诉之日，被告已拖欠其租金1095300元。其为维护自身合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆辩称：原告并没有按照合同的约定以及法律的规定，向其交付约定的租赁物，导致其无法实现合同目的，根据合同法的规定，其没有任何义务向原告支付租金，因其无法实现合同目的。 为此，被告南昌自然博物馆启动反诉称：1、判令解除其与被反诉人签订的《租赁合同》；2、判令被反诉人立即返还其已支付的租金人民币185000元，并双倍返还违约金200000元；3、判令被反诉人赔偿其装修费用损失人民币1510000元；4、判令被反诉人向其支付宴请费用人民币50000元；5、本诉及反诉的诉讼费用全部被反诉人承担。事实和理由：2013年8月27日，在被反诉人承诺其出租的标的物具备酒店经营所有条件的情况下，其与被反诉人签订了《租赁合同书》，约定：被反诉人将自己单位拥有的座落于湾里区洗药湖旁面积为2000平方米二栋独立建筑，共拥有标准客户27间，床位59张，整体打包出租给反诉人，被反诉人明确为酒店经营活动。但是，在其按约进场后，被反诉人却一直没有提供开展酒店经营必须的租赁房屋的权属证明，以及该房屋的消防验收合格证明等，致使其无法开展经营活动。为此，其曾多次向被反诉人提出要求，被反诉人亦多次承诺解决，但却至今未果。租赁合同签订后，其依约履行义务，向被反诉人交付100000元履约定金、租金185000元，并启动耗资2000000元系列整改装修工程，连续三年安排专业设计装修公司进行整体园林式装修，直接投入装修费用人民币1510000元。但是，由于被反诉人交付的出租物建筑最基本消防验收合格证照也没有，致使其至今无法开展经营活动。故被反诉人理应承担违约责任，赔偿其多次装修直接损失1510000元，返回双倍定金200000元退回已经缴纳租金185000元。被反诉人始终无视其无法经营现状，被反诉人2016年和2017年分别在山庄以学习十八大文件精神为由，被反诉人二次均提前二周打招呼说自己请客买单，但是二次请客吃住费用人民币50000元，始终不予以报账，一直延续至今。为此，其向贵院提出反诉，依法请求驳回被反诉人无理请求，支持其反诉请求。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心对此辩称：1、其系案涉房屋出租的适格主体，且案涉房屋已经经过消防验收。其系案涉房屋的原所有权人，后遵从南昌市财政局以及国资委统一安排部署，为了做强做大市属平台公司将其所有的资产统一划入相应的平台公司，而本案涉案的土地及房屋划入了金振公司，南昌市国资委及财政局也配套出台了相应的规定，明确由原产权单位进行资产的出租经营及相应诉讼处理。因此，其是涉案房屋适格的出租主体、也有权向本案被告追索租金；另外，本案的被告是通过竞拍的方式取得涉案房屋的承租权，其在竞拍之前已充分了解了涉案房屋的性质及现状，之后才出于其真实表示，要求承租案涉房屋，并承诺自行办理消防相关手续，这一点在租赁合同中也有明确的约定，因此答辩人交付的完全是符合租赁物的标的，反诉原告没有任何理由在占用租赁标的情况下，拒绝支付房屋租金；2、反诉人主张的装修损失及要去返还租金及定金没有事实与法律依据，依法应予驳回。反诉人主张的1510000元装修损失并没有实际发生，依法不应得到支持。另外，根据反诉人自愿出具给答辩人的承诺书中其表示，若反诉人没有在2015年8月1日前一次性支付清第一年度下半年的租金135000元，则答辩人有权解除解除合同，没收押金，其投入的所有装修物件归答辩人所有。如今反诉人的行为早已触发了该违约条款，答辩人有权没收其100000元押金，其投入的所有装修物件都应归答辩人所有，因此反诉人要求主张损失、要求双倍返还履约定金更是无稽之谈。答辩人在本诉中已经举证反诉人在租赁期限内只交付了租金50000元，而非其所述的185000元。答辩人在签订租赁合同后向反诉人交付了涉案房屋，其占用了涉案房屋经营如此之久，在现如今答辩人因为其严重违约要求解除租赁合同的情况下，其主张要求返还租金的要求没有任何法律依据，依法予以驳回；3、反诉人主张答辩人无故拖欠其吃住宴请费用50000元完全与事实背离，系对答辩人的恶意中伤，且与本案没有关联，依法应予驳回。答辩人曾因南昌市城管委十八大学习培训研讨班在反诉人处因住宿、餐饮、场租等事项产生了费用共计30000余元。上述费用发生后双方立即办理了对账结算，答辩人要求反诉人提供发票以便于答辩人支付费用，但反诉人却一直不能提供发票导致受财政监管的答辩人无法支付上述费用。答辩人完全不存在恶意拖欠费用的情况，更不存在反诉人所述的白吃白住的情形。另外，本案系答辩人对反诉人提起的租赁合同纠纷，反诉人对该项反诉请求完全是为了混淆视听，企图达到拖欠租金的意图，其行为是对司法资源的浪费，更是对答辩人的恶意中伤。加上该项反诉请求与本案的租赁合同纠纷没有关联，依法予以驳回。综上，反诉人的所有反诉请求均就有事实与法律依据，反诉人在自身严重违约的情况下还企图将责任推至守约的答辩人，其主张完全没有事实与法律依据，望合议庭查明事实之后驳回其全部反诉请求。 为支持其诉请，原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心在本诉中向本院提交如下证据： 第一组证据：1、南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会洪财资产[2013]1号《关于印发的通知；2、南昌市财政局洪财资产[2013]15号《南昌市财政局关于批复直行政事业单位划转资产的通知》、市直行政事业单位国有资产划转批复表一；3、南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会洪财资产[2015]10号《关于印发的通知》；4、房屋所有权证和国有土地使用权证收回凭证；5、洪房权证湾里区字第××号房产证、洪土国用登湾2013第D0003号土地使用权证。证明：原告是案涉房屋的原产权所有人及土地使用权人。2013年经南昌市统一决策，将市直机关资产统一划转至市属平台公司，根据相关批复，原告所有的案涉资产划转至南昌市金振国有资产运营有限责任公司。根据南昌市相关规定，涉及现租户不按规定履约，需向现租户提起诉讼的，相应的诉讼事项由原产权单位（即本案原告）负责。因此原告的主体身份适格。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆的质证意见：此做法是违反了南昌市财政局的规定。 第二组证据：1、《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》一份；2、《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁补充协议》一份；3、《岩泉山庄资产清单》一份。证明：本案原被告就案涉房屋签订租赁合同及补充协议，原告按照合同要求向被告交付了案涉房租及内部设施，已经履行了出租人的交付义务。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆的质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》，恰恰证明了原告在签订合同时向被告明确承诺岩泉山庄是具备酒店经营的基本条件，也证明了被告承租岩泉山庄的目的是开展酒店经营活动，同时，被告承租的岩泉山庄是整体承租，而不是分别的。 第三组证据：1、《南昌市非税收入专用缴款单》一张；2、招商银行现金存款回单一张。证明：本案被告于2015年9月10日向本案原告支付过租金50000元。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆的质证意见：没有异议。 第四组证据：《承诺书》一份。证明：被告于2014年12月29日承诺，在2015年8月1日前一次性付清第一年度下半年的租金135000元。如果到期未付，原告有权解除合同，没收被告押金，被告投入的所有装修物件归原告所有。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆的质证意见：对该组证据的三性均有异议，在被告印象中没有出具过该承诺，即便被告出具了这份承诺也是在对原告交付的租赁物不具备消防基本要求的不知情的情况下出具的，被告根本没有任何义务向原告支付租金，这份承诺对被告没有任何约束力。 第五组证据：1、2018年6月7日协调会会议记录一份；2、《岩泉山庄资产移交清单》。证明：被告已经于2018年6月7日将案涉房屋移交给原告。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆的质证意见：没有异议。 被告（反诉原告）南昌自然博物馆为支持其答辩，向本院提交如下证据： 第一组证据：1、《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》一份；2、《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁补充协议》一份；3、南昌市城市管理教育培训中心招租文件一份。证明：原告在合同中以及在招租文件中均明确承诺表述其招租的项目，也就是岩泉山庄具备酒店经营所需的各项条件，而酒店经营的基本条件必须是该建筑物和场所应当经过消防验收合格，只是也是必须经过消防验收备案，只有经过消防验收合格和消防验收备案，承租方才能在这个基础上，根据其开展经营活动的需要向消防部门申请消防检查，并取得消防检查合格证，才能进一步开展活动，而原告向被告交付的租赁物根本就不具备这一基本条件，因此，原告的交付行为显然违反了合同约定，属于根本违约，被告根据合同法的规定完全有理由不支付租金，并要求原告赔偿其违约所产生的损失。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性证明目的有异议，原告在合同及招租文件中客观全面的描述了案涉房屋的现状，并没有对任何消防方面进行承诺，招租文件中所提到的酒店经营所需的各项条件指的是前文所提到的租赁标的内的各项设施，其不可以割裂开来，单独对这句话进行误读。 第二组证据：南昌市岩泉山庄会展企业有限公司的企业信息一份、企业法人营业执照副本复印件一份。证明：1、原告所属的南昌市岩泉山庄会展有限公司自2008年开始就没有进行过正常年检，被告根本无法使用该执照开展正常经营活动；2、岩泉山庄会展有限公司至今仍在原告出租的场地上注册，一直没有办理注销和迁移的相关手续，直接导致了被告无法在同一个场地另行办理营业执照，无法开展相关的经营活动，因此，原告显然违反出租房屋出租方应承担的义务，由于原告的这个违约行为再次进一步造成被告连基本的酒店之外的业务都无法进行。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对企业信息真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，对营业执照的副本因为没有加盖公司公章或者是调查部门公章，对真实性、合法性无法确认，但对于其关联性、证明目的有异议，本案涉及的是租赁合同纠纷，被告作为承租人应以自身名义对外经营，该公司与被告与本案都完全没有关联，况且该公司注册地址并不会阻却被告在该地址注册经营主体。 第三组证据：1、南昌市湾里区人民法院2016年5月16日传票一份；2、南昌市湾里区公安消防大队出具的被告承租的岩泉山庄无法办理消防许可证的情况说明。证明：1、原告交付的租赁物存在违法搭建，没有通过消防建筑验收而造成被告无法在其整体承租的岩泉山庄办理消防许可证；2、南昌市湾里区人民法院执行局曾于2016年5月16日就岩泉山庄的消防违规采取过询问执行措施。这两点说明被告根本无法开展正常经营活动。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：南昌市湾里区人民法院2016年5月16日传票真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，该份传票仅能证明被告被湾里区人民法院传唤过，并不能证明其受到过行政处罚，也不能证明其是基于什么事项受到行政处罚，因此不能达到其证明目的。南昌市湾里区公安消防大队出具的被告承租的岩泉山庄无法办理消防许可证的情况说明三性均有异议，被告是在向原告借出的消防验收意见书上不知道是由什么人手写的内容，并不能代表消防部门的意见。 第四组证据：2015年10月20日，被告（反诉原告）向南昌城管委、原告提交的一份《关于岩泉山庄减免租金的报告》、2014年12月2日向原告提交的《关于提前终止岩泉山庄租赁的报告》一份。证明：被告曾多次向原告反映消防问题以及岩泉山庄没有注销无法办证的问题，但被告都一直没有拿出具体的意见，拖延至今。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：《关于提前终止岩泉山庄租赁的报告》三性均有异议，这份报告是被告单方面制作也没有原告的签章签收因此不能产生任何权利义务的变化。减免租金的报告真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该份报告只能证明原告已收到该份报告，但并不能证明原告认可报告内关于事实的表述，也不能证明原告同意了被告的请求。 第五组证据：法院调取的（2016）赣0105执59号案卷。证明：这个案卷材料可以反映，我方所举的法院传票系申请执行人为南昌市湾里区卫生和计划委员会根据其湾卫公罚决（2015）第004号卫生行政处罚决定书向法院申请的行政执行案件，涉及到被处罚对象是本案的租赁物岩泉山庄。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先，该执行案件的被执行人为湾里区梅岭国家风景名胜区岩泉山庄，该主体为一个个体登记的工商户，其经营者是“祝春燕”，案件的被执行人并非本案的被告，该个体户的登记经营者也并非被告的法定代表人，该个体户的登记经营场所也并非本案涉诉的房屋，因此与本案没有关联。如果该个体户系在承租经营，本案涉诉房屋的过程中受到的行政处罚，那么该证据就证明了本案的被告在未经本案原告的许可下将本案的案涉房屋转租他人，根据合同法的相关规定出租人也即是本案原告也有权解除合同，要求承租人承担违约责任。其次，关于该行政处罚的内容，该行政处罚决定书明确写明了，其处罚的依据是公共场所卫生管理条例及相关的实施细则，并非本案被告一直主张的消防问题，因此该处罚也不能排除是经营过程中经营者自身过错所导致的处罚。 第六组证据：户口本一份。证明：“祝春燕”是我妻子，也是美术馆的正式职工，户口本上写有。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。祝春燕与邹文平存在夫妻关系，并不能在法律上将本案的被告与被行政处罚的个体工商户混同。 第七组证据：关于终止租赁合同《告知函》、《关于敦促承租方撤出岩泉山庄的函》、《公告》。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对告知函的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该告知函中原告是要求被告来中心协商终止合同的有关事宜。被告单方在告知函上签字并不等同与原告与被告终止合同事宜达成一致。在2018年6月7日，原、被告的签字的协调会笔录的表述可知当日，就是否解除合同都没有达成一致；对《公告》的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。该公告是被告在长期拖欠租金的情形下要求被告清退房屋所想出的理由并不是客观事实；《关于敦促承租方撤出岩泉山庄》的函没有原件，不予质证。 第八组证据：营业执照一份。证明：这是个体性质的执照，注册在“祝春燕”名下，祝春燕与我是夫妻关系；经营地点是整体的租赁物——洗药湖岩泉山庄；经营范围：会展服务、餐饮、景点开发、游艺活动等。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。恰恰证明被告一直在租赁房屋里经营；另外一个原告所称的同一个场所不能注册两个或两个以上的主体是没有事实依据的。 同时，反诉原告（被告）为支持其诉请，在反诉审理中反诉原告（被告）南昌自然博物馆向本院提交如下证据： 第一组证据：1、《招商银行转账流水单》一份；2、《南昌市非税收入专用缴款单》一份；3、《岩泉山庄整体租赁补充协议》一份。证明：1、转账支付100000元定金的事实；2、支付185000元的租金（其中50000元的转账、135000元的平改坡项目改造的补偿款）。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对三性没有异议，对其证明目的补充说明，事实上被告支付的租金金额只有50000元，135000元平改坡费用本案原告是予以认可的，且在诉讼请求中并没有计算该135000元。 第二组证据：1、《岩泉山庄房屋装修合同》及收款证明、清单各一份；2、《山庄绘画工程执行合同书》及收款收据各一份。证明：1、反诉原告于2013年9月28日与“南昌朗润建筑装饰有限公司”签订岩泉山庄装修合同，对岩泉山庄进行整体装修工程造价1200000元，反诉原告已支付970000元，尚欠230000元；2、反诉原告于2016年8月20日就美化岩泉山庄与“南昌波普文化传媒有限公司”签订绘画工程执行合同，工程造价310000元已全额支付。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对该组证据的三性均有异议，根据双方的租赁合同约定，反诉原告对租赁房屋进行任何装修改造之前必须书面向反诉被告进行报告，经反诉被告认可后，方可实施，因此，反诉被告的认可是反诉原告进行装修改造的前置条件，平改坡项目也恰恰证明了这一事实。因此，从反诉原告目前举证的装修合同以及绘画工程合同均不能直接证明这些工程的真实性，同时如此巨大的开支也不能仅凭收款单位出具的收款证明来证明费用的实际支出，这些费用不可能没有转账的痕迹，因此反诉原告的该组证据不能证明其装修的实际发生以及实际费用。 第三组证据：我方法定代表人从招行向朗润公司“祝友根”转账850000元的凭证。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对其真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该证据并不能显示交易对象信息，反诉原告并没有证明其尾号7988银行账户的支出是用于岩泉山庄的装修，其中有部分是人民币取款，其标注的是2014年8月18日的10000元支出还备注了起诉费，也明显与其主张、证明目的相违背。 第四组证据：2014年12月2日《关于提前终止租赁的报告》及2015年10月20日《关于岩泉山庄减免年度租金的报告》，在这进行一个说明，在这两个报告中反诉原告明确了在岩泉山庄投入百万装修整改，证明反诉原告的装修，反诉被告是明知的，没有提出任何异议，而且是积极支持的。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：除了2015年10月20日的报告之外，其他的报告反诉被告没有收到，且2015年10月20日的报告反诉被告只是收到了这份报告，并非对其内容的认可，更不存在反诉原告所述的积极支持。 第五组证据：双方共同委托的江西中晟司法鉴定中心《司法鉴定意见书》正本。证明：其用于装修、装饰的费用。 原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心的质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。鉴定报告是双方为了达成调解而进行的鉴定，该报告最多证明了被告装修投入的费用，不等同于原告认可愿意承担这些费用；其次这些费用都是在被告承租房屋之后陆续投入的，恰恰证明了被告一直经营承租房屋，被告辩称的无法经营是不成立的。退一步说被告也是在明知无法开业的情况下投入的，属于其自行扩大投入的损失，应由其自行承担。 诉讼过程中，反诉原告（被告）就其反诉的有关宴请费用等欠款请求申请撤回，本案对此不再审理。 反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心为支持其辩称，向本院提交如下证据： 湾里区公安消防大队建筑工程消防验收意见书，文号湾公消验字[2006]第22号；2、邹文平借条一份。证明：本案案涉房屋经过消防验收。验收意见书由本案被告法定代表人借出。 反诉原告（被告）南昌自然博物馆的质证意见：湾里区公安消防大队建筑工程消防验收意见书，文号湾公消验字[2006]第22号三性均有异议，即便验收消防意见是真实的，也仅仅是两栋出租房屋中的一栋，反诉被告是整体承租岩泉山庄，并非单独租赁，仅有一栋房屋交房验收根本就无法通过消防验收的整体检查，也无法办理相应的证照；暂借条真实性无异议，但是收到的都是复印件。 对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。结合各方提交的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2013年8月27日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）就租赁梅岭洗药湖岩泉山庄事宜签订《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》。合同前言部分载明：岩泉山庄是南昌市城管委系统由内部教育培训场所，具备食宿服务所需的基本条件。甲方经报市城管委及市资产管理中心同意，将岩泉山庄整体租赁经营。合同约定原告（反诉被告）将位于梅岭的岩泉山庄土地及地上附属物整体租赁给被告（反诉原告）开展培训及酒店业务，涉及租赁土地约26亩，地上主体建筑及附属设施共计约2000平方米；甲方所属岩泉山庄会展中心在合同生效后，乙方需要继续使用该中心营业执照，清理债权债务后，由乙方与该中心另行约定，甲方给予支持配合；租赁期限自2013年9月1日至2020年8月31日（另可顺延乙方五个月装修期，即顺延至2021年1月31日；合同履行当日，乙方一次性向甲方提交履约定金人民币100000元[被告（反诉原告）当日已缴纳]。合同还约定，岩泉山庄整体租赁第一年租金270000元；第二年285000元；第三年297000元；第四年310500元；第五年324000元；第六年337500元；第七年351000元。自2014年2月1日起，在每半年的前三天由乙方支付当期半年租金。合同的变更解除终止条款中约定，甲方（出租方）在乙方（承租方）存在：逾期三十天未交纳租金；未获政府主管部门同意取得合同经营手续，仍然从事经营活动等情形，并在甲方通知整改三个月内未整改时，有权单方终止合同并收回出租物等。同时，合同的违约条款还约定：如乙方拖欠租金，每逾期一日，需按累计应付额的千分之一向甲方支付违约金；拖欠三十日，甲方有权单方解除合同，并没收履约定金，整体收回房屋及附属设施。 合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）移交了租赁场地、租赁房屋及《岩泉山庄资产清单》所载配套设施。对于有关租赁房屋的相关土地权、房屋等权属证明双方未办理相应移交手续。2014年2月25日，双方就租赁事宜补充签订了《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁补充协议》。协议约定：因岩泉山庄附楼（2号楼）实施平改坡改造工程，甲方支持性给予135000元施工款，其余费用由乙方承担。该款由乙方用第一个半年应交租金135000元冲抵甲方对改造施工的支持款项，即乙方租金期顺延至2014年8月1日，之后被约定缴付。此后，被告（反诉原告）继续使用租赁场所及租赁物。对于租金，截止起诉日止，被告（反诉原告）除支付租金185000元（含冲抵的135000元）外，其余未按约支付。 另查明，被告（反诉原告）接手承租物一个月后，在征得原告（反诉被告）认可的基础上，对承租的岩泉山庄的相关部位分别委托相关装修、装饰企业进行了装修、装饰施工。2019年9月12日，双方经本院多次组织协商无果后，共同委托具有司法鉴定资质的江西中晟司法鉴定中心进行了相关装修、装饰项目的评估鉴定。2019年11月30日，江西中晟司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，确定装修、装饰价值为1001313.65元。意见书对于被告（反诉原告）申请鉴定的因租赁目的而添置的物品价值，鉴定人因其在合理期限内未提交足够的估价依据，未进行估价。对此，经征询被告（反诉原告）意见，其明确表示考虑在均衡原告（反诉被告）未就当初双方移交《岩泉山庄资产清单》所涉物品追究缺损的基础上，同意放弃该部分物品价值损失的估价。 还查明：原告（反诉被告）所属南昌市岩泉山庄会展有限公司负责租赁前的内部接待、日常经营管理。同时，其以该地块及其地上附属物以“南昌市岩泉山庄会展有限公司”名称进行了企业工商注册等。该公司自2008年后，未见工商年检情况。被告（反诉原告）承租后，依约协调原告（反诉被告）办理该公司营业执照的变更或销户，但直至其本诉讼启动，原告（反诉被告）就有关该公司证照的变更或销户手续仍未办理完结并与被告（反诉原告）进行“另行约定”。另外，“湾里区岩泉山庄湾里洗药湖城建职教中心”土地使用权证[洪土国用湾（2013）第D00003号]标注的地类（用途）为“教育”；使用权类型为“划拨”。房屋产权证（洪房权证湾里区字第××号）标注的房屋所有权人为：南昌市金振国有资产运营有限责任公司；建筑面积为1741.64平方米。2006年10月24日，南昌市湾里区公安消防大队出具给当时的“南昌市市政公用局”的湾公消验字（2006）第22号《关于南昌市市政公用局培训中心（即现南昌市城市管理教育培训中心）内部装修工程消防验收意见书》，意见书载明：你单位所申报的位于湾里区梅岭洗药湖市政公用局培训中心（地上3层、建筑面积：1120平方米，高度15米）…符合国家消防技术标准规定，验收合格，同意该工程通过消防施工验收。 再查明：2014年6月26日，反诉原告（被告）以租赁场所作为经营场所，以其员工“祝春燕”（其公司法定代表人邹文平之妻）个人名义，登记注册了“湾里区梅岭国家风景名胜区岩泉山庄”字号。由于其在未取得住宿类公共场所卫生许可证擅自开业，2014年12月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）作出承诺：2015年9月2日，被南昌市湾里区卫生和计划生育委员会以湾卫公罚决（2015）004号行政处罚决定书决定，处以警告及罚款人民币5000元整的处罚。2016年5月20日，经本院强制执行，反诉原告（被告）缴交该罚款后，南昌市湾里区卫生和计划生育委员会向本院申请结案。2015年10月20日，反诉原告（被告）向反诉被告（原告）发出《关于岩泉山庄减免年度租金的报告》，该报告提及其承包经营两年来，既存在辖区卫生防疫和消防部门多次检查，勒令其停业整顿的情况；既有市公安局治安支队酒店管理大队连续查办岩泉山庄特种行业许可证等制约租赁标的正常经营的障碍，也存在建设规划许可等方面的短板。虽经物业方协调，至今难以按合同要求内容合法经营。止于报告日，报告声称其仍未开展正常的经营管理活动。为此其鉴于已无力、也无条件继续履行合同，因此，要求反诉被告（原告）减免部分租金或中止合同等。 2018年4月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《关于终止租赁合同告知函》，限被告（反诉原告）自签收告知函之日起三天内来其中心协商终止合同事宜。对此，被告（反诉原告）在签收的二页函告正面的上下方分别签下:“（双方：分清责任）同意”；“收悉，同意提前终止合同”。同时，原告（反诉被告）还另行向被告（反诉原告）发出了一份《公告》。公告载明：其发现岩泉山庄房屋存在地基下沉和开裂，依据有关鉴定意见，房屋存在重大安全隐患，严重影响居住和经营安全。根据双方合同约定，请承租方停止经营，限十个工作日内办理交接等。 2018年6月7日，双方协商办理了岩泉山庄资产移交并形成相应的《岩泉山庄资产移交清单》。 另，原告（反诉被告）的涉案房屋原登记产权人为机构改革前的“南昌市市政公用局”，南昌市机构改革后，实际产权人变更为“南昌市城市管理教育培训中心”，又称“城建职教中心”。原告（反诉被告）根据南昌市市直行政事业单位集中管理经营性国有资产的有关规定，由其作为原产权单位负责对需提起诉讼的被告（反诉原告）启动本次诉讼。南昌美术收藏馆系被告（反诉原告）南昌自然博物馆的前身。 本院认为，出租人应当按照约定将租赁区交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确定为有效合同。合同中明确约定南昌市城市管理教育培训中心经向承租人南昌美术收藏馆（原南昌自然博物馆）出租具备开展培训及酒店业务用途的租赁物，因此，可以确定作为出租方的原告（反诉被告）应负的基本义务包括是向承租人的被告（反诉原告）交付合格租赁物并保证租赁期内租赁物的使用符合约定的开展培训及酒店业经营的用途。原告（反诉被告）尽管在合同签订按约交付了有关租赁场地、房屋及其资产清单所载的相关配套设施，但部分租赁房屋缺乏开展酒店业所必须具备的消防备案手续。因此，其理应对本纠纷的产生承担相应的责任。 关于本诉原告的诉求该如何确定及双方责任划分的问题。本院认为，本诉原告要求被告支付其租金的前提，是其已按约交付符合合同约定用途的租赁物。但时至今日，本诉原告仍未履行交付合格租赁物的义务。同时，鉴于另一方面，作为本诉被告出具的“2014年12月29日”《承诺书》表明，其明知租赁物存在的缺陷，不仅未及时提出解除或终止合同的请求，且在此前后还承诺支付租金，并继续对租赁物进行装修、装饰，扩大了本纠纷的损失。因此，应认定本诉被告在此纠纷中应承担相应的责任。即确定双方对本诉、反诉的损失额各自承担50%的责任。 因此，对于本诉原告主张的诉请第1项，即解除双方所订租赁合同的请求，鉴于案查双方合同于2018年6月7日，已实际处于终止状态，本诉被告也在反诉中提出了该项请求，故本院理应予以准许。对于本诉原告主张的第2项交付租金额，鉴于合同终止于2018年6月7日，即承租截止时间确定于2018年6月7日，依照合同约定，在扣除已付及双方协商冲抵金额后为984000元，合计该款依照合同约定计算的违约金（至2019年12月4日辩论终结之日止）447925.1元为1431925.1元。根据上述确定的责任划分比例，合计本诉被告已付185000元（含冲抵款135000元），即以1616925.1元为基数，乘以50%再扣减已付的185000元计算，本诉被告在此项中应承担623462.55元。 关于反诉及反诉原告的诉请应否支持以及如何确定的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方签订合同时遇见或应当遇见的因违反合同可能造成的损失。本案中，由于反诉被告交付的租赁物不符合租赁合同的约定，导致反诉原告无法开展合同约定的正常酒店经营活动，难以实现合同目的，因此，其反诉请求解除合同的诉请符合法律规定。其在租赁合同签订后，出于对反诉被告的履约信任，支付租赁保证金及部分租金，并对租赁物场所进行装修的行为，应认定为基于诚信履约而实施的善意行为。结合反诉被告2018年4月16日向反诉原告出具的《公告》等因素，理应确定合同解除的责任主要由反诉被告承担。因此，基于双方共同委托的江西中晟司法鉴定中心《司法鉴定意见书》所确定的租赁物室内外装修、装饰价值1001313.65元，反诉被告理应按上述确定的责任划分比例，即以50%计算其应赔偿的反诉原告损失：1001313.65*50%为500656.8元。至于反诉原告请求返还其已付租金，鉴于上列在本诉中已结合论述，故本院对此不予支持；对其主张双倍返还100000元定金的请求，鉴因其自身在纠纷中存在的过错，本院确定反诉被告仅对该定金100000元予以返还。即反诉被告应承担反诉原告600656.8元。关于反诉原告主张的宴请费用如下，因其已在本案审理过程中明确表示撤回该诉，为此本院在此也不再赘述。 综上所述，原告（反诉被告）对引起本纠纷应承担主要责任；反诉原告（被告）对本纠纷损失的进一步扩大负有主要责任。本诉被告应承担本诉原告623462.55元；反诉被告应赔偿反诉原告600656.8元，两项冲抵后，被告（反诉原告）仍应支付原告（反诉被告）22805.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心与被告（反诉原告）南昌自然博物馆签订的《梅岭洗药湖岩泉山庄整体租赁合同书》； 二、被告（反诉原告）南昌自然博物馆支付原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心租金及违约损失计623462.55元；反诉被告（原告）南昌市城市管理教育培训中心赔偿反诉原告（被告）南昌自然博物馆装修及返还履约定金合计600656.8元； 三、被告（反诉原告）南昌自然博物馆应在本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上列两款冲抵后的余款22805.75元； 四、驳回原告（反诉被告）南昌市城市管理教育培训中心、被告（反诉原告）南昌自然博物馆的本诉及反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费18929元，由南昌市城市管理教育培训中心自负；反诉诉讼费22305元，由南昌自然博物馆自负。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡信昌 人民陪审员  李家学 人民陪审员  杨光礼 二〇一九年十二月十日 法官 助理  何 莹 书 记 员  何婉怡