广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民初1304号原告：北京神州高铁投资管理有限公司（原北京神州高铁资产管理有限公司），住所地：北京市海淀区中坤大厦16层。法定代表人：富强，职务：执行董事。委托代理人：孟婷婷，系该司员工。被告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层。负责人：黄俊平，职务：总经理。委托代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托代理人：颜孝慧，广东瀛杜律师事务所律师。被告：三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地：海南省三亚市三亚湾中海路5号金中海·蓝钻小区10号别墅。法定代表人：祝军。委托代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托代理人：马圣菊，江苏润商律师事务所律师。第三人：南京泰发物资贸易有限公司，住所地：江苏省南京市鼓楼区山西路24号金山大厦B楼21楼C1座。法定代表人：祝军，职务：总经理。委托代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托代理人：马圣菊，江苏润商律师事务所律师。第三人：祝金龙，男，1953年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。关于原告北京神州高铁投资管理有限公司与被告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（下简称华融公司）、三亚金中海国际置业投资集团有限公司（下简称金中海公司）、第三人南京泰发物资贸易有限公司（下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟婷婷，被告华融公司委托代理人里曼、颜孝慧，被告金中海公司及第三人泰发公司共同委托代理人吴建华、马圣菊到庭参加诉讼。第三人祝金龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告北京神州高铁投资管理有限公司诉请判令：1、不得执行金中海·蓝钻8栋住宅(房产证号：三土房(2011）字第××号)，解除对该房屋查封；2、确认金中海·蓝钻栋住宅(房产证号：三土房(2011）字第××号)为原告所有，被告与金中海公司配合办理房屋过户到原告名下；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由如下：广州市中级人民法院根据(2018)粤01民初99号民事调解书立案执行[案号：(2019)粤01执465号)]，在执行过程中查封了原告购买的位于三亚市××海坡度××区的金中海·蓝钻8栋(独栋底层住宅)[房产证号：三土房(2011）字第××号]，原告提出书面异议。2019年10月13日，广州市中级人民法院作出(2019)粤01执异613号执行异议裁定，裁定驳回原告的执行异议申请。原告与金中海公司于2017年签订《商品房屋买卖合同》及《补充协议》，购买被执行人位于三亚市××海坡度××区的金中海·蓝钻8栋(独栋底层住宅)。合同签订后，原告按照合同约定一次性支付全部价款，实际占有使用该房屋至今。原告无其他用于居住的房屋。因被告华融公司与金中海公司不愿配合，导致不能办理房屋过户手续，原告无任何过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八及二十九条排除执行的规定。被告华融公司答辩称：一、涉案房产在原告与金中海公司订立《认购协议》之前已于2014年10月17日抵押给了华融公司，并且办理了抵押登记，该抵押登记对外具有公示效力。生效法律文书依法确认华融公司对涉案房产享有抵押权及优先受偿权，在被执行人金中海公司不履行到期债务时，法院依法进行查封和处置涉案房产符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第二款的规定；二、金中海公司向原告出售涉案房产未经抵押权人同意，该转让行为无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告在购买涉案房产时，明知涉案房产己设立抵押，金中海公司转让抵押财产未取得华融公司(抵押权人)同意，作为受让人的原告也未代金中海公司清偿诉争债务消灭抵押权。因此，抵押权依然合法有效存在，法院查封和处置上述房产并无不当；三、原告目前对涉案房产仅享有合同债权，不能对抗华融公司在先设立的抵押担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案房产己于2014年10月17日抵押给了华融公司，华融公司对涉案房产享有抵押权，且生效法律文书确认华融公司可就金中海公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产优先受偿。而原告虽就涉案房产与金中海公司签订了《认购协议书》，但协议签署的时间明显晚于华融公司抵押权的设立时间，且原告未取得涉案房产的权属证书。因此，原告对涉案房产享有的仅是普通债权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，担保物权具有排他性和优先性，可以有效对抗普通债权人，故原告对涉案房产的权利不能对抗华融公司的抵押担保物权；四、原告对涉案房产的权利不能够排除执行，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，法院对异议予以支持的前提是要求符合本条四点规定情形且其权利能够排除执行，即执行债权为普通债权，案外人作为无过错不动产一般买受人主张其物权期待权，案外人之民事权益可以排除申请执行人的普通债权。但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能适用该规定。其二，原告在购买涉案房产时，明知涉案房产己设立抵押登记，存在过错，不能对抗抵押权人。其三，原告作为企业法人，购买涉案房屋并非用于居住，不符合法律保护的是针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意；五、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一。抵押权优先于普通债权，具有优先性是基本原则。若设立抵押登记的不动产未经抵押权人同意即可销售买卖，也可对抗抵押权，则抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。被告金中海公司答辩称：同意原告要求排除法院强制执行的诉请，其他诉请由法院认定。另，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。金中海公司在本案的诉讼地位应为第三人。第三人泰发公司、祝金龙述称：同意金中海公司的答辩意见。经审理查明：涉案金中海?蓝钻8栋（独栋低层住宅）【产权证号：三土房(2011）字第××号】房产于2014年10月17日在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押权人为华融公司，抵押人为金中海公司。2017年7月21日，金中海公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向金中海公司购买金中海·蓝钻8栋（独栋低层住宅），房产面积352.67平方米，总价为16000000元；第四条：与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押人：金中海公司，抵押权人：华融公司，抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。该附件三为空白。同日，金中海公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：金中海公司应于原告付清剩余购房款后90日内办理完毕该房屋所涉抵押登记注销手续；双方同意金中海公司应于原告付清全款后150日内为原告备案已签订的商品房买卖合同并办理完毕该房屋不动产权证。2017年7月21日、2017年7月24日，原告分别向金中海公司名下尾号为5440的账户转款支付1000000元、15023386.2元。2017年7月24日，金中海公司向原告出具交房通知书。本案审理过程中，原告提交《交房通知书》、《装修合同》及装修费支付凭证、物业费、燃气费、水电费等收据，以证明其于2017年8月即开始装修入住涉案房屋。另查明：本院在审理华融公司与金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤01民初99号]过程中，华融公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月2日作出（2018）粤01民初99号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金中海公司所有的价值244610520元的财产，并于2018年3月7日作出（2018）粤01执保66号协助执行通知书，查封了金中海公司名下的涉案房屋等财产。2018年9月20日，本院作出（2018）粤01民初99号《民事调解书》，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、各方确认，华融公司受让并重组四川信托有限公司及黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司的债权真实、合法、有效，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙认可前述债权收购重组效力并且对其签署的各项协议(包括但不限于主协议及从协议等)无异议；二、各方确认，截止至2017年8月27日，金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司拖欠华融公司重组债务本金175500000元，还款宽限补偿金0元。其后，金中海公司分别于2017年11月27日还款15000000元，于2018年3月26日还款20000000元，于2018年4月18日还款2000000元，于2018年7月12日还款11500000元。经协商，华融公司同意上述款项首先用于冲减重组债务本金。即截止至2018年7月12日，在上述款项冲减重组债务本金后金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司共拖欠华融公司的重组债务本金金额为127000000元；三、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙同意按照以下还款计划向华融公司归还重组债务本金及相应还款宽限补偿金。宽限期补偿金比率按12.5％年的比率计算，并以每年360天为基数，自2017年8月28日起，按照实际占用资金金额及天数计收。具体还款计划如下：……四、金中海公司、南京泰发物资贸易有限公司、祝金龙未按本协议第三条履行还款义务，华融公司可直接要求法院拍卖、变卖金中海公司名下的已抵押登记给华融公司的位于海南省三亚市××海坡度××区金中海的房地产[土地使用权面积7769．33平方米，房屋建筑面积11142.1平方米，具体包括：……6.蓝钻8栋（独栋低层住宅），产权证号：三土房(2011）字第××号，他项权证号：琼(2017)三亚市不动产证明第0008833号；……]，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、本调解协议自双方当事人或委托诉讼代理人签字当日，即2018年9月20日生效。因金中海公司未履行该调解书所确定的义务，华融公司于2019年1月22日向本院申请强制执行，本院以（2019）粤01执465号立案执行。在该案执行过程中，原告以其购买涉案房屋并实际支付完毕全部购房款且实际入住为由，提出异议，要求终止对该房屋的强制执行，本院经审查后于2019年9月30日作出（2019）粤01执异613号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年10月23日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为：本案的争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除被告华融公司强制执行申请的实体权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告华融公司经本院（2018）粤01民初99号生效民事调解书确定对涉案房屋享有抵押权，可就涉案房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。原告以其已购买涉案房屋并付清房款且实际占有为由，主张其可对抗被告华融公司的抵押权。对此，本院作如下分析：其一，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，涉案房屋位于海南省××亚市，且原告属于企业法人，其购买涉案房屋并非为了满足其基本居住需求，原告并不属于可优先于其他债权人、抵押权人及建设工程承包人获得保护的消费者，其以普通购房人的债权主张对抗被告华融公司的抵押权，缺乏依据。其二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。依据该条款，抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失，只有在抵押财产的转让所得款提前清偿了抵押权人的债务或已提存的情况下，抵押权才得以消灭。本案中，依据已查明的事实，在原告与被告金中海公司签订《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已由被告金中海公司于2014年10月17日抵押给被告华融公司且办理了抵押登记，原告对此明知，故原告应当合理预见涉案房屋存在的抵押登记权利瑕疵可能影响其实现合同目的的风险的存在。在明知或应知涉案房屋存在因抵押登记导致无法过户的风险的情况下，原告仍选择向被告金中海公司购买涉案房屋，故应当承担相应的法律后果。在实际履行合同过程中，原告亦应当履行更高标准的注意义务，积极采取合理有效的措施避免前述风险的实际发生。但事实上，被告金中海公司并未依照其与被告华融公司之间的约定要求包括原告在内的购房人将转让房屋所得款汇至监管账户用于清偿其所欠被告华融公司债务，而原告作为购买方，在未核实付款方式是否有助于消除抵押登记的过户障碍的情况下，按照被告金中海公司的要求将所有购房款汇至非监管账户，最终导致被告华融公司以主债权未受清偿为由主张对涉案房屋行使抵押权。因此，对造成被告华融公司在房屋过户至原告之前主张行使抵押权的不利后果，原告亦具有一定的过错。综上，原告以其已付清房款并实际占有涉案房屋为由，主张对抗被告华融公司的抵押权，缺乏事实根据与法律依据，故本院作出（2019）粤01执异613号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议并无不当。原告诉请撤销该执行裁定，并判决停止对涉案房屋的强制执行，缺乏充分依据，应予驳回。鉴于涉案房屋上存在抵押登记未涂销，且被法院查封，被告金中海公司协助原告办理过户手续存在法律障碍，故原告要求过户的诉请应予驳回。另，原告系基于其与被告金中海公司的买卖合同关系提起本案诉讼，故原告诉请确认涉案房屋的所有权归其所有，缺乏法律依据，亦应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：驳回原告北京神州高铁投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费117800元，由原告北京神州高铁投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪