广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2556号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕惠如，广东耀辉律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：岑静。被上诉人（原审原告）：马元亮。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、岑静因与被上诉人马元亮以及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。马元亮在原审法院的诉讼请求：1.判令国龙公司立即为马元亮办理广州市环市中路276号国龙大厦泰兴阁18H房的房产证；2.判令国龙公司向马元亮支付自2005年9月1日起至马元亮实际取得房地产权证书之日止的违约金（以已付购房款总额190000元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算）。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、马元亮在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款440000元及该款自2005年5月30日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在马元亮完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助马元亮到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁18H房所有权转移登记至马元亮名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；岑静、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回马元亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11350元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人信达公司、岑静不服，分别向本院提起上诉。上诉人信达公司的上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.本案诉讼费由马元亮承担。上诉主要理由及答辩意见：1.原审法院认定事实不清，马元亮对涉案房屋的不享有产权。（1）已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，即预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗马元亮的效力。（2）马元亮与国龙公司签订的购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但马元亮仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，马元亮应该承担由此造成的不利后果。2.原审法院关于抵押权问题适用法律错误。（1）《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合法的抵押权。（2）该司法解释适用的前提是处分了建设工程项目，本案涉案房产不存在建设工程纠纷，亦不存在涉案房产处分问题。3.无论《商品房预售合同》是否有效，上诉人都依法享有对涉案房屋的抵押权。（1）本案所涉贷款的过程和手续都是合法的，是善意商业贷款行为，应受法律保护。（2）若原审法院认定国龙公司与岑静签订的《商品房预售合同》无效，则岑静为无权处分人。农行淘金支行善意取得涉案房屋抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利。4.原审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出与生效法律文书相冲突的判决。原审判决要求协助马元亮过户，阻碍了已经生效的原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第781号《民事调解书》的执行。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，损害了信达公司对涉案房屋的抵押权。上诉人岑静的上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判驳回马元亮的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。该案并不涉及建筑工程价款的优先受偿权问题，且马元亮只向国龙公司支付了30％的“购房款”。原审法院判决书生搬硬套地引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定是明显的适用法律错误。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任的原则，认定事实有误，不符合公序良俗。马元亮并非善意购房人，原审法院无视铁路运输法院生效判决。3.原审法院判决等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》（以下简称769号刑事判决）唱反调。4.原审法院判决认定岑静与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）岑静与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已办理了合同备案登记和抵押备案登记。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）根据生效的（2016）粤7101刑初2951号行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至马元亮名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.马元亮的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。马元亮是769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.马元亮与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令马元亮返还涉案房屋。被上诉人马元亮的主要答辩意见：1.马元亮与国龙公司之间的合同是合法有效的。2.关于金融机构债权问题，国龙公司向金融机构借款，以合法形式掩饰非法目的，是无效的，主合同无效，抵押合同也必然无效，金融机构继续主张抵押权没有依据。3.原审判决之后，国龙公司没有提出上诉，视为同意原审判决。4.一审的判决符合事实和法律，应该依法予以维持。原审被告国龙公司的陈述意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。马元亮的质证意见：国龙公司与借款人及金融机构之间是一种虚假的合同关系，是虚假买卖、虚假贷款、虚假抵押，以合法形式掩盖非法目的。马元亮与国龙公司之间的合同关系才是合法有效的。岑静的质证意见：人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，金融机构主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，金融机构依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人信达公司、岑静虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人信达公司、岑静的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11350元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担元100，上诉人岑静负担11250元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍