湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4341号上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙铭，男，系该公司办公室副主任。被上诉人（原审原告）：欧阳安，女，1990年10月1日出生，汉族，住湖南省宜章县。被上诉人（原审原告）：欧阳敏，女，1987年3月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄高雨，女，1962年10月1日出生，汉族，住湖南省宜章县。系欧阳安、欧阳敏母亲。上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）因与被上诉人欧阳安、欧阳敏商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭、被上诉人欧阳安、欧阳敏共同委托的诉讼代理人黄高雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉溪河公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审程序违法，欧阳安、欧阳敏没有在售楼部履行交房手续便实际占用了房屋进行了实际交房，其称是在案外人李霖手上拿的钥匙进行装修占用，李霖不是合同相对方，其应当是本案履行交房的当事人。二、双方当事人签订的商品房买卖合同不但约定了正常的交房时间，同时还进行了“出卖人可据实予以延期”的特别规定。本案就是因施工建设合同发生纠纷导致房屋无法验收。三、双方协商交付时间延后是客观事实。欧阳安、欧阳敏基于不影响小孩上学等个人原因，强烈要求交房。因此，双方协商交房不仅仅是变更了交房条件，也包括了延期交房的时间，玉溪河公司不应承担延期交房的违约责任。四、欧阳安、欧阳敏明知房屋没有验收合格而变更了交房条件进行延期交房，因此，对于交房双方均存在过错，欧阳安、欧阳敏同样应承担过错责任。欧阳安、欧阳敏辩称：在房屋无法验收的情况下，玉溪河公司未按照合同约定履行告知义务，也从未与业主方协商过延期叫交房的时间；玉溪河公司与第三方的纠纷和欧阳安、欧阳敏无关，不能以此为由损害欧阳安、欧阳敏的利益；玉溪河公司违约，其上诉请求不合法，应予驳回，并判决其按日向欧阳安、欧阳敏支付违约金13,759元。欧阳安、欧阳敏向一审法院起诉请求：1、请求法院判令玉溪河公司为欧阳安、欧阳敏办理不动产权证书。2、请求法院判令玉溪河公司向欧阳安、欧阳敏支付逾期办理房屋所有权证(现称不动产权证书)的违约金3950元(本违约金从房屋交付2017年5月30日的一年之后的第二天始暂计至2019年6月30日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)。3、请求法院判令玉溪河公司支付欧阳安、欧阳敏逾期交房违约金16,720元(从2017年6月1日至2019年6月30日止，按《商品房买卖合同》第十一条第1款(2)项约定按日向欧阳安、欧阳敏支付已交房价款(220,223元)万分之一计算，后续违约金另计)。以上合计:20,670.00元。4、请求法院判令玉溪河公司消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。5、本案的诉讼费由玉溪河公司承担。一审法院认定事实：玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。该公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2016年8月1日，欧阳安、欧阳敏与玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》。合同约定，欧阳安、欧阳敏购买玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋905号房，总价款为441,040元，首付款141,040元于2016年8月1日支付，剩余房款300,000元采用银行按揭方式支付。当天，欧阳安、欧阳敏欧阳安向玉溪河公司支付购房款141,040元，其余房款办理了按揭。同日，交付期限及条件，双方约定出卖人应于2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如“遭遇不可抗力”或“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。房屋交接及违约责任，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。玉溪河公司未按合同约定在2017年5月30日前将案涉房屋交付欧阳安、欧阳敏。2018年4月8日，欧阳安、欧阳敏直接从案外人李霖处领取钥匙入住。庭审中欧阳安、欧阳敏与玉溪河公司双方一致认可2018年4月8日为案涉房屋交付日期。另查明，案外人周南山因建设工程施工合同纠纷向一审法院起诉了玉溪河公司与案外人李霖。目前，该案正在审理之中。案涉房屋至今没有验收，也未办理不动产权证。案涉房屋所在小区的物业管理服务由宜章宜居物业服务有限公司提供。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。欧阳安、欧阳敏与玉溪河公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有拘束力。本案的争议焦点有四点：一、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果玉溪河公司未按约履行义务，欧阳安、欧阳敏可依据合同约定主张其承担违约责任。故欧阳安、欧阳敏主张玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。二、关于玉溪河公司是否逾期交房以及如何承担违约责任的问题。合同约定玉溪河公司交房期限为2017年5月30日前，而实际交房日期为2018年4月8日。虽然，案外人周南山与玉溪河公司及案外人李霖的建设工程施工合同纠纷有可能影响案涉房屋的验收，从而影响房屋的交付，但是，玉溪河公司并无其他证据证明双方具有合同约定的“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等情形，故玉溪河公司以双方已协商顺延交房至2018年4月8日的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。玉溪河公司未按期交付房屋，违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。在2018年4月8日欧阳安、欧阳敏与玉溪河公司双方交接案涉房屋时，该房屋尚未验收，也未达到合同约定的交付条件。对此，欧阳安、欧阳敏是明知的，本可以拒绝接收房屋，但其自身考量后，仍然接收了房屋。据此可认定欧阳安、欧阳敏放弃合同约定的房屋的交付条件，双方的交接行为实际上变更了房屋交付条件。因此，玉溪河公司应承担从合同约定的最后交房日的第二天即2017年5月31日至实际交房日2018年4月8日的逾期交房违约责任。玉溪河公司应支付欧阳安、欧阳敏逾期交房违约金6871元（220,223元×1?/天×312天）。欧阳安、欧阳敏请求玉溪河公司支付逾期交房违约金16,720元及后续违约金，一审法院予以支持6871元，超出部分不予支持。三、关于玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。合同约定玉溪河公司应在商品房交付使用后720日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后360日内办妥欧阳安、欧阳敏的房屋所有权证。案涉房屋的实际交付时间为2018年4月8日，按此时间推算，至今尚在双方约定的办证期限内。欧阳安、欧阳敏诉请玉溪河公司向其支付逾期办理不动产权证书的违约金3950元及2019年6月30日之后的违约金，没有事实根据，一审法院不予支持。四、关于欧阳安、欧阳敏请求判令玉溪河公司消除墙体开裂及消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理的安全隐患问题。双方签订的合同第十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。如玉溪河公司不履行合同义务，欧阳安、欧阳敏可根据上述约定自行整修、消除安全隐患或委托他人整修、消除安全隐患，相关费用及造成的损失由玉溪河公司承担。关于小区物业管理问题，与本案不属于同一法律关系，且不宜合并审理，欧阳安、欧阳敏可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳安、欧阳敏支付逾期交房违约金6871元；二、驳回原告欧阳安、欧阳敏的其他诉讼请求。案件受理费318元，减半收取计159元，由原告欧阳安、欧阳敏负担106元，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担53元。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效，争议焦点在于玉溪河公司是否存在逾期交房行为以及应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，玉溪河公司因他人的原因导致逾期交房，不能免除玉溪河公司的违约责任。玉溪河公司在合同约定的时间内不能交付符合交付条件的房屋是客观事实，本案中亦没有证据证明业主与玉溪河公司重新约定了新的交房时间，业主提前收房也不意味着业主放弃追究玉溪河公司延期交房的违约责任，玉溪河上诉称一审程序违法，欧阳安、欧阳敏是在李霖手上拿的钥匙，李霖才是本案履行交房的当事人与事实不符，玉溪河公司将钥匙交付李霖的行为即表示其对李霖履行本案交房手续权限的认可，故李霖的交房行为系代表公司，因此，一审法院自合同约定的交房时间开始，按照合同约定的违约金比例，计算逾期交房违约金至业主实际收房之日，符合合同约定、法律规定以及本案事实。玉溪河公司二审庭审中要求下调违约金比例，因双方合同中约定的违约金并不过高，本院不予支持。综上所述，宜章玉溪河综合投资开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十二日法官助理赖春媚书记员高尚书附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。