湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初1772号原告（执行案外人）：王文权，男，1968年6月6日出生，汉族，住黄梅县，委托诉讼代理人：陈爱军，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。委托诉讼代理人：周子成，男，住黄梅县，由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被告（申请执行人）：湖北江山粮油贸易有限公司。住所地：黄梅县濯港镇柳埂村。法定代表人：江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张刚，男，公司员工。委托诉讼代理人：陈汉良，湖北江弘律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北天丰科技股份有限公司。住所地：黄冈市龙感湖管理区工业园。法定代表人：王正国，该公司负责人。被告（被执行人担保人）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：黄冈市龙感湖管理区交通中路。法定代表人：王春香，该公司董事长。第三人：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，住黄梅县，以上两被告及第三人共同委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师。第三人：杨定先，男，1963年8月13日出生，汉族，住黄梅县，原告王文权与被告湖北江山粮油贸易有限公司（以下简称“江山粮油公司”）、湖北天丰科技股份有限公司（以下简称“天丰公司”）、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称“瑞通房地产公司”）、第三人王萌、第三人杨定先案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文权的委托诉讼代理人陈爱军、周子成、被告江山粮油公司的委托诉讼代理人陈汉良、被告天丰公司、被告瑞通房地产公司、第三人王萌的共同委托诉讼代理人黄勋、第三人杨定先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文权向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认原告王文权于2015年10月7日与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房归原告王文权所有；2、裁定撤销对原告王文权购买的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促被告瑞通房地产公司立即协助和配合原告王文权办理“雷池花苑”小区（303号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实和理由：原告王文权于2015年10月7日与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其开发的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房别墅（面积284.72㎡）以人民币三十万元整的价格出售给原告王文权所有，合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供条件协助买受人办理产权过户备案登记手续，其相关税费由买受人自行承担，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人退款退房。合同签订后，原告王文权于2015年10月29日通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付了全额房款，被告瑞通房地产公司向王文权出具了盖有该公司财务专用章的收款收据。被告瑞通房地产公司向原告王文权交付房屋后，原告王文权对该房屋未完工的部分进行了施工、装门、装修并实际占有。按照“雷池花苑”成立的业主委员会的要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施。原告王文权在购买房屋后，多次找被告瑞通房地产公司要求其配合办理过户备案登记，被告瑞通房地产公司用各种理由予以推脱，后来根本找不到该公司负责人。原告王文权找到房地产管理部门，房地产管理部门告知被告瑞通房地产公司所开发的“雷池花苑”小区不具备备案登记条件。2018年5月15日，黄梅县人民法院因被告江山粮油公司与被告天丰公司买卖合同纠纷一案，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘的商品房9栋，包含原告王文权已购买的房屋。原告王文权得知后于2019年2月20日向黄梅县人民法院提出执行异议，2019年4月15日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第34号执行裁定书，驳回原告王文权的执行异议。原告王文权认为其与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已按合同约定支付全部购房款并占有该标的物至今，其对该房屋享有足以排除执行的权利，其提出的执行异议法院应予支持，故原告王文权依法提起案外人执行异议之诉。被告江山粮油公司辩称，原告王文权要求确认合同有效并确认房屋产权归其所有于法无据，且不是法院的审理范围，产权确认是以登记的形式决定，截止到起诉时原告王文权尚没有办理产权登记。就本案而言，原告王文权与被告瑞通房地产公司签订的合同不是真实的，也不是有效的，其签订的不是房屋买卖合同，是债务抵偿合同，且原告王文权提供的交付购房款的收据不具备法律形式要件，没有被告瑞通房地产公司的入账证明。原告王文权提交的合同不真实、没有实际支付购房款、房屋亦未交付，执行结果亦未实际损害其债权，请求法院驳回其诉讼请求。被告天丰公司、瑞通房地产公司辩称及第三人王萌述称，被告瑞通房地产公司的实际控制人王正国名下的瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间之前有民间借贷关系，后在第三人杨定先的逼迫下以被告瑞通房地产公司开发的房产抵债，原告王文权提供的《商品房买卖合同》及收款收据均是以房抵债的产物，被告瑞通房地产公司拒绝承认该《商品房买卖合同》的效力，该合同属无效合同；且瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先之间的债务已经还清，借贷关系已经消灭，只是第三人杨定先一直主张月息为六至七分半，故其自认为瑞通运输贸易有限公司对其还负有债务，如果认定龙感湖瑞通运输贸易公司仍然对第三人杨定先负有债务，第三人杨定先即存在违法放贷的行为；原告王文权并未实际占有案涉房屋，该房屋一直处于空闲状态，且原告王文权另有住房，案涉房屋并非其名下唯一住房，其不享有排除执行的权利；案涉房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，原告王文权无权主张对案涉房屋的所有权，请求法院依法驳回原告王文权的诉讼请求。第三人杨定先述称，我与被告瑞通房地产公司债务往来与本案无关，在2014年由于被告瑞通房地产公司为了经营，我帮被告瑞通房地产公司调的钱，我也承包了被告瑞通房地产公司的部分工程，被告瑞通房地产公司欠我本人工程款一直还未结算，我们双方正在委托审计公司进行审计，且通过很多朋友之间进行协调。关于以屋抵债的事，王正国并不是18岁以下的未成年人，不存在胁迫行为。被告瑞通房地产公司差我的钱，其中包括工程款及我在外帮公司借款，被告瑞通房地产公司没有钱还我，就通过以30万元每套共计30多套的房屋抵给我，我就将房屋抵给原告。我差别人的钱，别人找我要，我就将他们带到王正国那去，事情就是这样的。我认为以房抵债是合法的。本院经审理查明事实如下：江山粮油公司与天丰公司、瑞通房地产公司、张刚买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日调解审结。调解书生效后，江山粮油公司向本院申请执行，2018年2月3日，瑞通房地产公司向本院出具担保书，以其开发的“雷池花苑”9栋别墅（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1206栋、1706栋）为天丰公司提供执行担保。2018年4月10日，天丰公司与江山粮油公司签订“以房抵债协议书”，约定天丰公司用瑞通房地产公司别墅8栋（分别为A101栋、A102栋、A103栋、A105栋、A106栋、302栋、303栋、1706栋）抵偿其欠江山粮油公司的债务。本院于2018年5月15日作出（2015）鄂黄梅执字第00671-6号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的担保房屋9栋。王文权遂向本院提出执行异议，本院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异34号执行裁定书，驳回王文权异议请求，故王文权依法提起案外人执行异议之诉。另查明：天丰公司于2005年1月16日成立，法定代表人为王正国。瑞通房地产公司于2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香（系王正国前妻）。2015年9月10日，因王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司对杨定先负有债务，龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司与杨定先委托人杨林（杨定先儿子）签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套为借款900万元提供抵押担保，双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。后经双方结算借款金额并协商，约定以瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”39套商品房抵偿借款。2015年10月7日，王文权通过杨定先与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定将“雷池花苑”第三栋303号、建筑面积为284.72㎡的一套商品房以30万元的价格出卖给王文权，瑞通房地产公司于2015年10月29日开具收据，注明“收王文权购房款30万元”。该收据加盖瑞通房地产公司财务专用章，经办为“吕丽娟”，审核为“杨林”。2015年10月6日，瑞通房地产公司与江雄签订协议，约定以房权证龙房字第××号房屋作为抵押，向乙方借款410万元，抵押期限一年，且瑞通房地产公司出具证明，说明其用于抵押的1#楼是雷池别墅总销控图所示的A栋（101-110）。2015年10月13日，双方在黄冈市龙感湖管理区建设局办理了房屋他项权证。还查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。王文权现已作为涉案房屋303号业主已交纳该费用，并对该房屋安装了卷闸门，但未入住。本院认为，本案的争执焦点为：（一）王文权与瑞通房地产公司之间基础法律关系的问题；（二）王文权是否享有排除强制执行的权益的问题。（一）王文权与瑞通房地产公司之间基础法律关系的问题。因王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司开发的房产抵偿债务，后原告王文权通过第三人杨定先与瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向王文权出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告王文权与被告瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告王文权占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。被告瑞通房地产公司辩称其关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与被告瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故被告瑞通房地产公司该项辩解意见本院不予采纳。原告王文权于2015年10月7日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告王文权虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对王文权要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区303号商品房归王文权所有的诉讼请求，本院不予支持。（二）王文权是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王文权于2015年10月7日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月29日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封涉案房屋系2018年5月15日。且王文权购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因王文权的原因而未能办理过户登记。王文权对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。天丰公司及瑞通房地产公司主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非王文权名下唯一住房，王文权不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无须审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对天丰公司及瑞通房地产公司的此项述称本院不予支持。综上：王文权在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于王文权，故王文权对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行黄梅县龙感湖管理区“雷池花苑”第三栋303号房屋。二、驳回王文权的其他诉讼请求。案件受理费300元，由湖北瑞通怡景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  刘茂华审判员  王 伟审判员  刘 刚二〇一九年十二月十日书记员  邓 丹