广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1221民初1508号 原告：廖家建，男，1976年10月23日生，壮族，原住广西东兰县巴畴乡巴英村表江屯22号，现住河池市金城江区。 原告：崖正丹，女，1978年10月2日生，壮族，原住广西南丹县城关镇小场村坡黑二屯16号，现住现住河池市金城江区。 被告：温永洪，男，1963年9月19日生，汉族，现住广西南丹县。 被告：崖金花，女，1964年3月17日生，壮族，现住广西南丹县。 被告：温明学，男，1988年3月29日生，壮族，现住广西南丹县。 原告廖家建、崖正丹诉被告温永洪、崖金花、温明学确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖家建、崖正丹、被告温永洪、崖金花、温明学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖家建、崖正丹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告双方签订的《宅基地转让协议》无效；2、请求人民法院判决被告于本判决生效之日起十日内返还给原告已支付给被告的转让款250000元；3、由被告承担本案的诉讼费和本案产生的其他费用。事实和理由：原告廖家建、崖正丹系夫妻关系，被告温永洪与被告崖金花系夫妻关系，被告温明学系温永洪、崖金花之子。2013年10月20日经原告、被告双方协商一致签订了《宅基地转让协议》，被告转让位于南丹县右侧起，宽度为8.5米，面积约为120平米的地块给原告作为宅基地使用。签订协议的次日即2013年10月21日原告经被告所提供的指定银行：农村信用合作社（开户名崖金花）7138011010052930账号一次性转账购地款250000元整，并到账。转让协议第三条款规定：甲方必须为乙方提供必要的土地使用证明及相关票据等材料，为乙方办理手续提供保障和便利。第七条也规定：由于土地产权纠纷或土地使用权等问题导致该地块不能使用，乙方有权向甲方要求退还全部转让资金我。原告对农村宅基地的转让法律法规知识缺乏，认为按农村习惯写个字据，双方签字即可，只要把房子建起来能住人就可以了，但后来才发现这种私下协议转让农村集体土地是不合法的，于是原告就开始与被告多轮协商退款，均无结果。根据相关法律，双方签订的合应认定为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告廖家建、崖正丹对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、廖家建身份证1份；2、崖正丹身份证1份；3、结婚证1份；4、户口登记1份；5、宅基地转让协议1份；6、转账业务凭证1份。 被告温永洪、崖金花、温明学辩称，原告起诉纯属无理，1、此宅基地是被告从韦子松代表四户手中得来的，有生产队、村公所、国土局、城关镇人民政府和建设局等有关合法征地手续；2、协议是双方自愿协商达成的，被告还给了原告3天考虑，但原告在签订协议后就迫不及待把定金给被告，被告也把征地手续复印件交给了原告；3、原告认为被告是转卖农村集体土地不属实，被告转让的是宅基地，有征地手续为证；4、宅基地转让付定金，原告对此地有用地和处决权，但2013年至2019年原告从未到此挖一锄土和扯一把草，纯属无理诉讼；5、2019年9月原告说地基复印件不能办过户手续，要被告提供原件才能办，又要求被告提供户口本复印件，说明原告不按事实说话；6、原告在诉状上说多次要求被告退款，纯属谎言；7、原告说其不是集体经济组织成员为何还来买被告的宅基地，其目的是想转手倒卖；8、根据双方签订的协议书，被告方无过错，原告应对被告六年来的养殖损失进行赔偿。 被告温永洪、崖金花、温明学向本院提供的证据有：1、同意征用边角小田协议书1份；2、韦秋吉用地界址图1份；3、关于申请用地建房的报告1份；4、用地建房协议书1份；5、冉光清用地界址图1份；6、同意征用边角小田协议书1份；7、蒙月英用地界址图1份。 经本院开庭质证，被告方对原告方提供的证据1、2、3、5、6没有异议，本院依法予以认定，并在卷佐证。被告方对原告提供的证据4有异议，认为原告是欺骗被告得来的，本院认为，该证据为被告方的户籍登记卡，反映的是被告方的身份信息，本院依法予以确认。原告方对被告提供的证据1、2、3、4、5、6均有异议，认为不能证明本案争议标的的合法性，本院认为，被告方提供的6份证据，反映争议地块的征地手续办理情况，对其真实性，本院依法予以确认，但该证明不能证明被告方认为“宅基地转让合同合法”的观点，对其关联性，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告廖家建、崖正丹系夫妻关系，被告温永洪与被告崖金花系夫妻关系，被告温明学系温永洪、崖金花之子。2013年10月20日经原告廖家建、崖正丹与被告温永洪、温明学协商一致，以温永洪、温明学为甲方、以廖家建、崖正丹为乙方签订了《宅基地转让协议》，协议内容为：“乙方购买甲方旧房屋宅基地及周边菜地，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：一、甲方转让的宅基地位置为：(三脚塘)锡都南路拉所一队甲方的12号住房右侧地块，该地块建房面积为该地块右侧起宽度为8.5米，长度为人行道边至挡土墙处，该地块新建房时挡土墙里面墙体可靠甲方居住的12号住房墙内侧，建房后除与12号之间空地以外的其他空地均属乙方所有(附图纸，以甲方的12号住房大门方向辨别左右)。二、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：1、保证对该住宅用地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该地块的一致同意；2、该基地所产生的一切纠纷由甲方负责，其中包括土地使用的邻里纠纷以及对水电安装、施工道路畅通、备料场地、建房过程遇城管干涉等进行解释和协调解决期间所产生的费用由乙方负责。三、转让的价格为人民币大写：貳拾捌万元整(￥2800000元)。该价格不包括转让产生的契税、该宅基地过户及办证等费用，所有费用由乙方自行承担。但甲方必须为乙方提供必要的土地使用证明及相关票据等材料，为乙方办理手续提供保障和便利。四、乙方付款方式和期限：乙方分两次通过银行转账或者现金方式付款给甲方，首次付款人民币大写：贰拾伍万元整(￥2500000元)，转帐银行：农村信合作社，开户人姓名：崖金花，银行帐号:72×××30，于甲、乙双方签字后三天(72小时)内付清；第二次付款人民币大写：叁万元整(￥30000.00元)，于乙方建房前付清。五、宅基地交付时间：首次付款后乙方有使用该住宅用地的权利。六、乙方对所购买的宅基地产权情况具有知情权，以及终身使用权和处决权。甲方对该宅基地产权纠纷有终身证明和解释的义务。(附有土地证明票据材料复印件)。七、由于土地产权纠纷或士地使用权等问题导致该地块不能使用乙方有权向甲方要求退还全部转让资金。本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决”。协议签订后，2013年10月21日，原告崖正丹即将250000元转入被告崖金花的信用社账户，但原告方一直未使用过该地块。2019年11月9日，原告方以双方签订的协议违反法律规定为由提出前述诉讼请求。另查明，双方交易的宅基地原为韦子松代表韦秋吉、韦锦香办理的征用地，有1989年5月9日甲方为南丹县农机局家属韦秋吉乙方为城关镇拉所村一队队长温国益及甲方为南丹县检察院家属韦锦香的两份“用地建房协议书”，协议书上，有南丹县城关镇拉所村民委员会盖章，有城关镇人民政府1989年5月11日盖章，1989年5月19日南丹县建设委员会盖章签署“同意征用建房”，三个单位均在用地界址图上盖章，南丹县建设委员会还在界址图上签署“同意征用”。协议书第三条均有“此协议经甲乙双方签字盖章、报县人民政府审批后生效，土地归甲方使用，并且受法律保护”。同意征用边角小田协议（实为报告），拉所村一队、南丹县土地管理局、城关镇人民政府盖章签署“同意征用”。1989年5月2日韦锦香、韦秋吉2份“关于申请用地建房的报告”有拉所村民委员会盖章签署“同意征用”。庭审中，被告温永洪述称，转让给原告的地块是其与韦秋吉、韦锦香转让得到的。被告提供的征地协议等材料没有南丹县人民政府情况记录，被告在庭审中亦称“没有经县政府审批，因为我们有其他部门审批，所以认为不用办了”。 根据原告起诉及被告答辩，本院归纳双方争议焦点为：1、原告廖家建、崖正丹与被告温永洪、温明学签订的《宅基转让协议书》是否合法有效？2、被告是否应退回转让款250000元给原告？ 本院认为，原告廖家建、崖正丹与被告温永洪、温明学签订的《宅基地转让协议》中的宅基地系被告温永洪从韦秋吉、韦锦香处转让得来的，而韦秋吉、韦锦香又是从城关镇拉所村一队征用土地所得，从韦秋吉、韦锦香的征地情况看，该地块到原告起诉前尚未取得南丹县人民政府的审批同意、未办理有土地使用权证书、也没有提供缴纳过土地出让金的证据，在韦锦香与城关镇拉所一队的“用地建房协议书”亦写有“此协议经双方签字盖章，报县人民政府审批后生效”，因此，韦锦香、韦秋吉与拉所村一队签订的“用地建房协议书”未取得县人民政府同意的情况下，该协议未生效、该地块的性质仍然为集体土地，按《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项的规定，国有土地使用权转让应当具有“已支付全部土地使用权出让金”“已取得土地使用权证书”两个条件，而本案两个条件均不具备，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定及合同法第五十二条的相关规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效及起诉前未能取得出让土地使用权证书或经人民政府同意的应认定为无效，因此，原告廖家建、崖正丹与被告温永洪、温明学签订的《宅基转让协议书》应为无效合同。被告方主张其拥有合法的宅基地土地使用权的辩解，证据不足，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告在庭审中提出要求原告赔偿损失，但未能提供其因此遭受损失的证据，本院不予以支持。原告请求返还转让款250000元，符合法律规定，本院予以支持。根据合同的相对性原则，被告崖金花不是合同当事人，不应当承担本案民事责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，判决如下： 一、原告廖家建、崖正丹与被告温永洪、温明学签订的《宅基转让协议书》无效； 二、由被告温永洪、温明学于本判决生效之日起十日内退回转让款250000元给原告廖家建、崖正丹；原告廖家建、崖正丹于本判决生效之日起十日内将《宅基转让协议书》项下宅基地退回给被告温永洪、温明学； 三、驳回原告廖家建、崖正丹其余诉讼请求。 本案案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告廖家建、崖正丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 古贵永 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 龙蓉蓉 书 记 员 韦家贤