湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初5828号原告：武汉汇诚通旺商贸有限公司，住所地武汉市汉阳区马鹦路128号邓甲生鲜市场四楼。法定代表人：李传庆，公司执行董事。委托诉讼代理人：王巍，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：江政，湖北九通盛律师事务所实习律师。被告：武汉嘉诚励诚物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号B座10层6号。法定代表人：陈豪，公司经理。委托诉讼代理人：许勇，男，公司员工。原告武汉汇诚通旺商贸有限公司与被告武汉嘉诚励诚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理。原告的法定代表人李传庆、委托诉讼代理人王巍、被告的委托诉讼代理人许勇到庭参加诉讼。诉讼中，原告提出诉讼财产保全申请，本院依法裁定冻结被告银行存款1699588.3元，或查封、扣押其他等值财产。本案现已审理终结。原告武汉汇诚通旺商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》；2.判决被告向原告返还已支付的租金、物业服务费及履约保证金共计1682108.4元；3.判决被告按中国人民银行贷款利率向原告赔偿损失17479.9元（从2019年3月29日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原、被告于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》无效。事实与理由：2019年3月底，原告经熟人介绍认识被告的武丰佳园项目负责人刘丹，刘丹称武丰佳园商铺的第一层16间门面及第二层门面正对外出租，面积约4000平方米，可以优惠价格出租给原告。随后原告向被告支付20万元订金，在被告提供的格式合同上签字，并向被告支付租金、物业费、连同上述订金转为履约保证金合计1682108.4元。原告在装修勘查时发现案涉房屋仅有3000㎡，门面仅有十间。被告提供的格式合同也并非租赁合同，而是经营管理合同。合同约定原告仅负有义务，没有权利。另外，在合同签订过程中，被告未能出示案涉房屋的权属证明文件，刻意隐瞒了案涉房屋未取得建设工程规划许可证的事实，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的上述合同无效。原告为维护合法权益，特诉至本院。被告武汉嘉诚励诚物业管理有限公司辩称：被告不存在欺诈行为。在合同签订前，原告已实地考察四五次，并已支付20万元的订金。考虑到原告的诚意，被告才以成本价60元/㎡出租给原告经营。合同签订后，原告已开始招商，但迟迟未装修。原告诉称的测量面积与事实不符。本院经审理确认事实如下：2019年3月26日，原告经其项目合作伙伴蒋总介绍认识被告的招商负责人刘丹，并前往被告经营管理的武丰佳园小区商铺进行洽谈和实地考察。当日，原、被告就承租部分商铺达成一致，原告向被告支付20万元订金。同年3月29日，原、被告签订《商铺经营管理合同》，合同约定被告将位于武汉市洪山区武丰佳园第七栋一层7至18号、第七栋二层5至18号、第八栋二层1至2号商铺出租给原告经营生鲜市场，双方确定该商铺按4005.02㎡建筑面积计算。自2019年4月1日起至2019年9月30日止为装修期，此期间原告进场装修，免于缴纳经营管理费。租期自2019年4月1日起至2027年3月31日止，经营管理费用自装修期届满次日起算。自原告装修期满次日起，每12个月为一个经营年度。首个经营年度经营管理费标准为50元/㎡/月，每半年度经营管理费为1201506元；物业管理费标准为10元/㎡/月，每半年度物业管理费为40050元。经营管理费及物业管理费原告应当按每半年度缴付。原告于合同签订后三日内向被告缴付履约保证金240301元。商铺交付时，双方应签署《商铺交付确认书》和《开业前商铺物业条件交接表》，确认书签署之日，为商铺正式交付之日。2019年4月1日，原、被告签订《补充协议》，协议约定，武丰佳园第七栋一层7至12号、17号、18号商铺从主合同交付之日起至装修届满之日期间的经营管理费、物业管理费等费用由被告向正在经营的商户收取，装修期届满之日后由原告自行收取。合同签订后，原告分别于2019年3月29日、2019年4月2日按照合同约定向被告支付半年的经营管理费、物业管理费共计1482108.40元。2019年4月23日，原、被告签订《商户收铺确认书》，确认被告于2019年4月5日向原告交付武丰佳园第七栋一层7至18号、第七栋二层发5至18号、第八栋二层1至2号商铺，原告在落款处加盖公章并签署日期。2019年5月9日，原告致函被告要求解除双方签订的《商铺经营管理合同》，理由主要为：双方前期一直商谈的为租赁合同，签订合同时确为经营管理合同，合同内容不允许原告作任何改动，有失公平；被告刻意隐瞒了门面并非16间，而仅有10间，且商铺总面积不足3000平方米的事实，被告存在欺诈行为；被告侵占了原告支付的保证金。2019年5月28日，被告致函原告，要求原告尽快于2019年5月31日前办理商铺的进场装修手续，若原告未按期经营，被告有权解除合同并不予退还经营管理费、保证金、押金，并有权要求原告补缴装修期间的经营管理费和物业管理费，原告还应赔偿被告相当于两个月经营管理费的违约金。此后，原告未对商铺展开装修并实际经营。另查明，武丰佳园小区系武汉市洪山区人民政府和平街武丰村“城中村”改造还建房。2017年8月30日，案外人武汉嘉诚至德商贸开发有限公司通过公开招标方式取得武丰佳园小区1-3层底层全部商铺的承租权，并与武汉市洪山区人民政府和平街武丰村村民委员会签订《武丰村商铺整体承租合同》，暂按租赁面积37000平方米计算租金。2018年2月1日，武汉嘉诚至德商贸开发有限公司授权被告享有包括案涉商铺在内的武丰佳园小区部分商铺的经营管理权。案涉商铺目前尚未取得建设工程规划许可证。以上事实，有当事人提供的武丰村商铺整体承租合同、业务合作授权书、情况说明、商铺经营管理合同、补充协议、商户收铺确认书、银行转账凭证、关于立即解除经营管理合同并返还相关款项的函、关于商铺装修进度滞后的风险告知函，以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺经营管理合同》，主要内容为被告将其管理的商铺交予原告经营，原告向被告支付费用。该合同的性质，为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁房屋目前尚未办理建设工程规划许可证，原、被告签订的合同无效。本院对原告要求确认《商铺经营管理合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告经朋友介绍并实地查看案涉房屋后与被告自愿订立合同，原告诉称被告存在欺诈行为的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原告提供的其委托进行装修设计工作的武汉创宸艺术设计工程有限公司出具的联系函，不能作为认定案涉租赁房屋面积的依据。原告接收房屋后一个月即以被告存在欺诈为由表示不愿继续经营，并要求被告退还已支付的费用，导致租赁房屋空置，客观上损害了被告的经济利益。原告对此存在一定的过错。被告将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，原告在承租房屋过错中未尽审核和注意义务，双方对此均存在过错。结合双方履行合同的程度、过错大小、租赁房屋面积及损失状况，本院依法酌定被告将其向原告收取的费用按80%的比例返还原告，即向原告返还1345686.72元（1682108.4元×80%）。原告要求被告返还其已支付的全部费用诉讼请求，本院部分予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告武汉汇诚通旺商贸有限公司与被告武汉嘉诚励诚物业管理有限公司于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》无效；二、被告武汉嘉诚励诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉汇诚通旺商贸有限公司返还1345686.72元；三、驳回原告武汉汇诚通旺商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20096元、保全费5000元，共计25096元，由原告武汉汇诚通旺商贸有限公司负担5020元，被告武汉嘉诚励诚物业管理有限公司负担20076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈 钢人民陪审员  付学兵人民陪审员  朱灿松二〇一九年十二月二十七日书 记 员  杨 瑾