江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4498号上诉人（原审被告）：肖芳，女，1986年6月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：倪荣凯，男，1983年4月25日生，汉族，住海安市。委托代理人：严华，江苏元融律师事务所律师。上诉人肖芳因与被上诉人倪荣凯房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肖芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回倪荣凯返还转让费的诉请。事实和理由：1.其在合同履行期间并无违约情形，故不应当承担违约责任。双方手写的条款是后合同行为，在合同履行期内不产生约束力。况且，其只是辅助倪荣凯续租。2.无法继续承租的原因是因倪荣凯没有按照规定交纳费用，没有按时间规定营业，不诚信经营行为导致的，损失由倪荣凯自担。被上诉人倪荣凯辩称：一审判决认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。倪荣凯向一审法院起诉请求：1.肖芳返还其租赁保证金33540.42元；2.肖芳返还其转让费247500元；3.肖芳赔偿其装修损失91948.5元。一审法院认定事实如下：2016年1月8日，出租方（甲方）无锡新港阳光物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）与承租方（乙方）无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司、担保人（丙方）吴炜签订《清名桥街区房屋租赁合同》，该合同约定：1、甲方同意将无锡市南长区南长街322号一、二层出租乙方，出租房屋建筑面积90.44平方米，甲方出租给乙方房屋作为经营餐饮行业用途，具体经营（功能/品类）韩国时尚料理，未经甲方书面正式同意乙方不得擅自变更经营行业、功能、品牌。2、租赁期限为三年，自2016年1月15日至2019年1月14日，第一年租金为151589.1元、第二年租金为192451.2元、第三年租金为205986元，租金每三个月支付一次。合同签订当日支付三个月租金作为保证金即45389.70元。3、未经甲方加盖公章并由法定代表人签名的正式书面同意，乙方有擅自转租、转让、出借、分租房屋的；擅自改变房屋租赁用途的；擅自改变经营行业、具体经营功能、经营品牌的等情形，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。4、续租，如乙方需继续承租，应提前三个月书面通知甲方，否则视为放弃续租权，在同等条件下，乙方有继续承租的优先权。2017年12月1日，甲方肖芳与乙方倪荣凯签订《店铺转让合同》，合同约定：1、甲方于2017年12月5日前将位于南长街322号店铺转让给乙方使用。该店铺产权人为新港物业公司。新港物业公司与甲方签订了租赁合同，租期2019年1月14日，月租按合同为准。店铺交给乙方后，乙方同意甲方和新港物业公司的租赁合同中甲方的义务由乙方继承，并继续履行该租赁合同。2、店铺现有装修、装饰、设备无偿归乙方使用。合同签订当日乙方向甲方支付45389.4元作为本合同的保证金，合同期满后乙方没有违约情况下，甲方向乙方无息退还该保证金。3、转让费合同330000元，乙方于2017年12月1日前支付200000元，2018年1月1日前支付130000元。4、由于新港物业公司不准更改营业执照上的法人，在甲方与新港物业公司的合同期内，乙方继续使用甲方现有的营业执照，但乙方认可其自身经营所需要办理的各项许可备案等均需其办理，且不得利用甲方公司进行其他甲方不认可的经营活动，乙方经营期间的所有责任均由乙方与新港物业公司重新签订租赁合同，因此产生的一切费用由乙方承担。并且手写备注，甲方有义务协助乙方在2019年1月14日合同期满时，拿到新的租房合同或者继续甲方承租，乙方使用甲方的手续继续合约三年时间，肖方和倪荣凯在下方分别签字确认。2019年1月9日，肖芳向新港物业公司提交《申请》，载明：本人南长街322号Chirchir（无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司）合同于2019年1月14日到期，到期将不再续租。2019年1月15日，新港物业公司、无锡世恒投资有限公司（以下简称世恒投资公司）给南长街322无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司、肖芳、吴炜发出《通知》，载明：双方租赁合同于2019年1月14日到期，要求无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司、肖芳、吴炜于2019年1月17日18：00前将房屋恢复原状并清理干净交还，并办理房屋退还手续等事项。2019年1月21日，新港物业公司、世恒投资公司发出《关于遗留物品代为清运的通知》，要求其2019年1月22日18：00前完成交还房屋并清理物品，否则世恒投资公司及新港物业公司将房屋内遗留物品代为清运。另查明，无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司南长街分店系有限责任公司分公司，成立于2016年3月1日，负责人肖芳。肖芳与倪荣凯签订店铺转让合同后，倪荣凯经营的南长街322店铺一直使用无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司南长街分店营业执照经营。一审中，倪荣凯陈述：1、其与肖芳签订转让合同时候，肖芳承诺过其可协助其续租3年或者由肖芳自行承租3年并转租给其。店铺转让后其经营的是火锅店还进行了装修和购买相关物品，装修共花费12万多元，现在只有一份施工决算清单，对于装修损失没有其他证据提供。2、店铺转让时候的烤箱、洗碗机及制冰机各一台由其保管在苏州，其他的设备保留在案涉房屋，其员工已经就物品被转移事项进行了报案。3、关于保证金是否要扣除第四季度的税收罚款3010元，对于罚款3010元事实无异议，但是该营业执照由肖芳办理，前三季度税款其根据肖芳通知进行缴纳，第四季度肖芳未及时通知纳税导致罚款，请求法院酌定分配责任。肖芳陈述：1、店铺转让时候，其只拿走了餐具和食材，其他的设备和装修都留给了倪荣凯，转让款中也包括设备和装修。2、新港物业公司通知其搬东西，其也通知倪荣凯搬东西，但倪荣凯不予理睬，到期后新港物业公司就清场了，该店铺内物品其没有拿。3、与新港物业公司签订租赁合同的主体是无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司，其是公司法定代表人，该公司由其个人控制，其与倪荣凯签订店铺转让合同，所有款项进入其个人账户，如果本案承担责任也由其个人承担。4、其当时为了去退交给新港物业公司的押金，才写的不续租的申请，是新港物业公司拿出这个申请让其签字的。上述事实有租赁协议、店铺转让合同、申请、通知及当事人陈述在卷证实。一审法院认为，肖芳应返还保证金30530.62元，赔偿倪荣凯转让款123750元，不支持倪荣凯主张的装修损失，理由如下：1、倪荣凯与肖芳签订的《店铺转让合同》经审查，系双方自愿签订，且不违反法律规定，因而对双方具有约束力，合同条款中关于肖芳对租期所作的保证性承诺，系该合同条款之一，也是双方全面履行的附条件的条款。2、在履约过程中肖芳对租期保证性承诺并未兑现，属于违约行为，应承担相应的责任。肖芳辩称不能与新港物业公司签订续租合同，系倪荣凯不服从管理所导致，与肖芳向新港物业公司退租的事实存在矛盾，在双方签订转让合同过程中，肖芳应当对倪荣凯受让该店铺后是否服从管理，租赁期限到期后新港物业公司是否同意签订续租合同进行预判，而肖芳却在转让合同中对租期给予倪荣凯承诺，事后肖芳于转让合同所设定的义务不顾，也明确表示不再续租该房屋，违反了合同约定。3、肖芳向倪荣凯转让该店铺所转让的权利包含三部分，一是其所购买设备、装修等其他财产；二是转让其租赁使用案涉房屋的权利；三是无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司南长街分店经营权。而在转让合同中并未对前三项权利所对应的对价进行区分，也无罗列财产清单，因而在返还或承担责任的量化存在困难，根据本案已查明的事实、结合倪荣凯使用年限、对部分财物转移性控制及其他财物的抛弃性处置行为的情形，法院判定247500元的损失由肖芳与倪荣凯各半承担，已由倪荣凯掌控的财物归倪荣凯所有。4、由于双方约定倪荣凯可以使用无锡兹乐兹乐餐饮管理有限公司南长街分店营业执照进行经营，相关应当缴纳的税费由倪荣凯负担，由于倪荣凯不按时缴纳税款从而导致税务部分进行罚款，肖芳代为缴纳的罚款应当由倪荣凯承担，故罚款3010元由倪荣凯负担，肖芳退还给倪荣凯的保证金为30530.62元。5、关于倪荣凯所主张的装修损失，因双方转让合同并无此约定，且倪荣凯的装修将拆除肖芳原有的装修或覆盖原装修物，根据双方转让合同内容来看，倪荣凯并无重新装修的要求，故对倪荣凯装修损失的主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、肖芳返还倪荣凯保证金30530.62元，此款于判决发生法律效力之日起十日内支付；二、肖芳赔偿倪荣凯损失123750元，此款于判决发生法律效力之日起十日内支付；三、驳回倪荣凯本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3537元，由肖芳负担1418元，倪荣凯负担2119元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，肖芳在与倪荣凯签订的《店铺转让合同》中特别约定“肖芳有义务协助倪荣凯在2019年1月14日合同期满时，拿到新的租房合同或者继续肖芳承租，倪荣凯使用肖芳的手续继续合约三年时间”，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，肖芳应遵守该约定。肖芳主张系倪荣凯自身的行为导致房屋被原出租人收回，但肖芳于2019年1月9日与新港物业公司提交《申请》时，既没有通知倪荣凯共同前往沟通租赁事宜，又没有就继续租赁房屋事项与新港物业公司进行沟通，其径行同意房屋到期不再续租，违反了其在《店铺转让合同》中所附的协助义务，构成违约，应承担违约责任。倪荣凯请求肖芳赔偿损失，符合法律规定，一审判决综合倪荣凯使用房屋年限等情形，酌定损失各半承担，自由裁量恰当。综上，肖芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2836元，由上诉人肖芳负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月三十日书记员  范 洁