湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0704民初2873号原告：鄂州市裕煜物业有限公司，住所地鄂州市武昌大道370号明珠金色花园。统一社会信用代码：91420700798762062R。法定代表人曹慧，该公司总经理。委托诉讼代理人黄治飞、张爱军，湖北瀛博律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告王秀芳，女，1978年11月16日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，原告鄂州市裕煜物业有限公司（以下简称裕煜物业）与王秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法由审判员邹志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告裕煜物业的法定代表人曹慧及其委托诉讼代理人黄治飞，被告王秀芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕煜物业向本院提出诉讼请求：1.判令王秀芳支付所欠物业管理费及滞纳金9486元；2.本案诉讼费由王秀芳负担。事实和理由：2017年1月1日，裕煜物业与观湖鑫城小区的业主委员会签定了《观湖鑫城物业服务合同》。合同签订后，裕煜物业积极履行合同约定的义务，依法为该住宅小区提供规范的物业管理服务。但是王秀芳作为小区业主之一，享受了原告提供的物业管理服务，却累计拖欠物业服务费及滞纳金共计9486元。经裕煜物业多次催缴，王秀芳一直拒绝缴纳。原告裕煜物业经向王秀芳核实，当庭变更第一项诉讼请求为：请求王秀芳支付所欠付的物业费及滞纳金合计8996元。被告王秀芳辩称：我是2012年4月18日拿的钥匙，拿钥匙当天交了一年的物业费，之后就没有再交了，2018年11月份入住之后到现在没有交物业费。据我所知小区其他人都是入住之后才交的物业费，我认为对我家也应当是入住之后才开始计算物业费，所以我只是差欠2018年11月份到现在的物业费。而且原告的服务不到位，外面车辆随意进入小区，两部电梯经常只运营一部，长期存在安全隐患。我在2012年4月18日向裕煜物业交了一年的物业费1224元，物业公司出具的日期是2011年11月至2012年10月，这笔费用应当算作我入住之后交纳的物业费。本院经审理认定事实如下:2010年1月28日，鄂州市江东房地产开发公司作为观湖鑫城小区的开发商，与鄂州市裕煜物业签订了《观湖鑫城前期物业服务合同》，合同约定裕煜物业的服务期限为自接管之日起至业主大会成立，由业主大会决定续聘或解聘；第六条第一款约定，物业服务费标准为高层1元/平方米；第六条第二款约定，业主和物业使用人逾期不交物业服务费的，自逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。被告王秀芳于2012年4月18日从开发商江东房地产公司处领取其购买的观湖鑫城小区2栋702号房屋的钥匙，成为该小区的业主，其房屋面积为102平方米。领取钥匙当日，王秀芳与裕煜物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议第二条约定，乙方（王秀芳）应依据前期物业服务合同或本协议按时向甲方交纳物业服务费用；第四条第一款约定，物业管理服务费用的标准为高层及多层均为1元/平方米；第二款约定物业管理服务费的起收时间按照通知入伙时间次日开始计收，按照每半年交纳，业主应在每年一月或七月交纳，逾期不交的，自逾期之日起每天按照3‰交纳滞纳金。同时王秀芳于领取钥匙当日，向裕煜物业交纳了一年的物业费1224元（发票上2011年11月至2012年10月）。2015年1月1日，观湖鑫城的业主委员会与裕煜物业签订《观湖鑫城物业服务合同》，委托裕煜物业为观湖鑫城小区提供物业管理服务，管理服务期限为2015年1月1日至2016年12月31日，期满后双方于2017年1月1日再次签订《观湖鑫城物业服务合同》，管理服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，两份合同中均在第六条第一款约定电梯高层住宅物业服务费标准为1元/平方米/月，第二款约定业主和物业使用人逾期不交物业服务费的，自逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金，但滞纳金最多不得超过差欠物业服务费的50%。王秀芳自领取案涉房屋钥匙至今，仅向裕煜物业交纳2011年11月至2012年10月期间物业管理费1224元，此后经原告催讨未果，因故成诉。以上事实有《观湖鑫城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、2015年1月1日及2017年1月1日的两份《观湖鑫城物业服务合同》等证据佐证，并附卷在案。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2010年元月28日，鄂州市江东房地产开发有限公司与裕煜物业签订的《观湖鑫城前期物业服务合同》，约定观湖鑫城小区（含商铺）的物业服务由裕煜物业承接，服务期限分别自接管之日至业主大会成立之日，2012年4月18日，王秀芳在领取钥匙时，再次与裕煜物业签订协议，约定同意按照前期开发商与物业公司签订的物业合同按时交纳物业费。上述两份合同由鄂州市江东房地产开发有限公司、王秀芳本人与裕煜物业签字盖章确认，该签字盖章系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，合同依法成立并生效，对观湖鑫城全体业主包括王秀芳均具有法律约束力。物业服务合同签订后，裕煜物业已按合同约定履行了主要义务，王秀芳作为该小区业主，在享有裕煜物业提供物业服务期间理应按照约定向物业公司交纳物业费。王秀芳辩称物业费应自其入住之后开始计算，依照《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费由房产开发商交纳，实际交付后应当由业主交纳。2012年4月18日,王秀芳领取钥匙正式收房,同时意味着物业的交接,应自交接次日向物业管理公司交纳物业管理费,故王秀芳的辩称于法无据,本院不予采信。故本院对裕煜物业主张王秀芳应自2012年4月19日向其缴纳至2014年12月31日期间的物业费的诉请予以支持。另2015年1月1日、2017年1月1日观湖鑫城业主委员会两次与裕煜物业签订《观湖鑫城物业服务合同》，约定观湖鑫城小区的物业服务由裕煜物业承接，服务期限分别为2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日。上述合同由观湖鑫城业主委员会和裕煜物业盖章确认，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，合同依法成立并生效，对观湖鑫城全体业主均具有法律约束力。故本院对裕煜物业主张王秀芳应向其缴纳2015年1月1日至2018年5月18日物业费的诉请予以支持。依照合同约定，住宅小区（含电梯房）物业服务费标准为1元/平方米，自2012年4月19日起收取，上述收费标准在政府定价范围之内。关于收取物业费的面积，裕煜物业主张王秀芳的房屋面积为102平方米，王秀芳未对收费面积提出异议。故王秀芳应缴纳物业费为102㎡×1×12×6+102×1×1=7446元（计算期间为2012年4月19日至2018年5月18日）。依照2006年11月3日鄂州市人民政府颁布的《鄂州市物业管理实施细则》第二十八条“出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费，超过半年的，全额交纳物业管理费”的规定，因本案中王秀芳于2018年才装修入住，故2012年4月19日-2012年10月19日空置期内的物业管理费应减半收取，金额为306元。2012年10月19日之后的物业管理费，应全额交纳。另王秀芳于2012年4月18日领取钥匙当日交纳了一年的物业费1224元，裕煜物业当庭予以认可，该笔费用应当在上述计算期间内予以扣减，扣减后王秀芳应当向裕煜物业公司缴纳的物业费为7446－1224－306=5916元，裕煜物业主张的物业费超出本院核算的部分，本院不予支持。关于滞纳金，虽然被告拖欠物业费违反了合同约定，但因被告不属于无故恶意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院暂不予支持。综上所述，原告鄂州市裕煜物业有限公司的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告王秀芳应于本判决生效后十日内向原告鄂州市裕煜物业有限支付2012年4月19日至2018年5月18日期间未交纳的物业费5916元；二、驳回原告鄂州市裕煜物业有限公司的其他诉讼请求；本案受理费50元，减半收取25元,由被告王秀芳负担。该款原告已经预交，待判决生效后，由被告王秀芳一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  邹志勇二〇一九年十二月二十七日法官助理刘义波书记员毛志平