安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3377号 上诉人（一审被告）：王辉，男，1987年4月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王少清，男，1963年8月24日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖万达城亲湖苑Ｂ区，与王辉系叔侄关系。 委托诉讼代理人：王维，宿州市埇桥区祁县镇法律服务所法律工作者。 被上诉人(一审原告）：宿州南翔文化产业有限公司，住所地：安徽省宿州市银河二路云集商业区。 法定代表人：邓绍宏，公司总经理。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 上诉人王辉因与被上诉人宿州南翔文化产业有限公司（以下简称宿州南翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、本案诉争商品房买卖合同签订后，其首付1276768元，余款113万元通过贷款方式全部付清，合同第八条约定出卖人应当在2016年8月30日交付房屋，但宿州南翔公司未能按时交付房屋，率先违约。本案系双方违约，一审仅认定其单方违约不当，宿州南翔公司应当按照日万分之二承担违约金。2、一审判决解除合同严重错误，其已经缴纳了全部房款，从双方缔约目的看，其已经全部履行了自己的付款义务，合同已经实际履行。无论之后其是否按期归还银行贷款，与本案系另一法律关系，一审判决解除合同不当。本案案涉合同的补充约定形式上缺乏缔约日期，以致无法确定起算时间，一审无视其已经履行全部购房款项且宿州南翔公司违约逾期交付商品房在先，侵犯其合法权益。3、本案应当通知有担保权的银行参与诉讼，一审却准许撤回对银行的起诉错误，一审判决没有妥善处理贷款关系，判决返还贷款113万元严重侵犯担保人权益。其没有及时偿还按揭贷款，事出有因，现其愿意偿还案涉贷款。请求从维护合同稳定性和有效性的角度出发，依法判决。 宿州南翔公司答辩称：房屋买卖合同除了支付对价购房款外，还有房屋交付的内容，王辉虽然支付了首付款，办理了按揭贷款，合同备案，但房屋交付前王辉未按约定缴纳税费和资料，导致房屋至今未交付，合同未履行完毕，可以解除双方买卖合同。本案买卖合同与借款合同法律关系不同，主体也不同，两合同之间不存在相互制约的关系，解除买卖合同不影响借款合同的效力和履行。银行享有的是预抵押登记和出卖人的担保，不影响银行权利的保护。其公司在2019年11月7日才收到贷款人通知，在12月13日将担保借款合同本息偿还完毕。王辉虽认为未偿还事出有因，但也不构成不可抗力，王辉几年都未能偿还贷款，仅是口头说愿意偿还并没有实际行动。案涉补充协议约定的解除条件已经具备，王辉主张的全部支付购房款是不完整的，王辉仅偿还7个月本息，导致其公司被迫替王辉偿还110万左右的本息，合同目的不能实现。请求二审维持原判。 一审法院认定事实：2015年12月17日，宿州南翔公司与王辉分别签订了预售其开发的位于宿州市商业用房的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并于当日在宿州市房地产管理局办理了商品房预售备案手续。《商品房买卖合同》第六条约定10套商业用房的单价为3800元／平米，总房价为2406768元，付款方式为：先支付首付款1276768元，剩余113万元向按揭银行申请按揭贷款。第八条约定“出卖人应当在2016年8月30日前将具备交付条件的商品房交付买受人使用”。《补充协议》第六条“买受人办理贷款时出卖人承担阶段性担保责任，特殊约定如下：（1）买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证及贷款抵押的他项权证，出卖人办理前述事宜的，买受人应向出卖人交纳依法应当由买受人承担的各项税费。买受人交付依法应当由买受人提交的相关资料，并应做到积极配合出卖人办理前述事宜。买受人必须在商品房交付前向出卖人交清交齐本条第（1）项所述税费及资料，如交房时买受人尚未交清交齐上述税费及资料的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担”，第（3）项“当买受人对贷款机构违约导致出卖人承担了保证责任的，买受人应向出卖人承担损失赔偿及违约责任，违约金为总房价款的20%；损失赔偿包括但不限于出卖人对贷款机构承担的所有款项、以及因追究买受人责任而产生的诉讼费、公告费、评估费、律师费、财产保全费等。且出卖人有权解除合同，并从买受人支付的首付款中扣除相关税费、违约金及损失后，将剩余房款返还买受人；如买受人不配合出卖人办理合同解除相关手续，应按出卖人承担的担保金额的日千分之一向出卖人支付违约金”等其他相关事项。 2015年12月29日，王辉向徽商银行宿州银河一路支行申请按揭贷款113万元，期限10年，用于购买宿州南翔文化产业有限公司开发的“南翔.云集”项目云集文化商业街民俗风情街7#楼801室、802室、803室、804室、805室、806室、807室、808室、809室、810室10套商业用房。徽商银行宿州银河一路支行向王辉发放了113万元贷款，王辉按时偿还贷款本息至2016年8月20日。后王辉因涉嫌犯罪被司法机关依法采取强制措施，同年9月20日的贷款本息逾期未能偿还。 2016年11月30日，徽商银行银河一路支行按照《按揭贷款业务合作协议》约定扣划了宿州南翔文化产业有限公司账户内的保证金用于支付王辉拖欠2016年9月至11月的贷款本息，此后每月徽商银行银河一路支行均按照约定扣划了宿州南翔产业文化有限公司保证金用于偿还王辉拖欠的银行贷款本息。至2019年5月，宿州南翔文化产业有限公司代王辉偿还银行贷款本息448903.6元。涉案房屋至今尚未交付被告。 2015年2月14日，宿州南翔公司（甲方）与徽商银行宿州银河一路支行（乙方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定“乙方作为甲方开发并销售的宿州“南翔.云集”文化商业街民俗风情街项目的单节贷款办理行，同意向符合借款条件的购房人提供个人商用房金额最高不超过所购房全部价款50%，贷款期限最长不超过10年的贷款，甲方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在指定账户上存入贷款总额5%的款项作为保证金，为借款人提供保证金质押担保。如借款人在甲方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，甲方保证在接到乙方书面催款通知后10日内承担保证责任。如甲方未主动履行上述还款义务，即表示甲方授权乙方从其开立的账户中扣收”。 一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的合同义务。案涉合同履行期间，王辉自2016年9月至今未能依约向徽商银行宿州银河一路支行偿还按揭银行贷款。徽商银行宿州银河一路支行依照《按揭贷款业务合作协议》的约定扣划宿州南翔公司保证金，偿还所欠贷款本息，给宿州南翔公司造成损失，致使不能实现合同目的。宿州南翔公司要求解除涉案房产《商品房买卖合同》并要求王辉承担损失赔偿责任及违约责任的请求，予以支持。违约金系双方当事人自愿约定，不违反法律规定，且被告也未向本院提供证据证明违约金过高的相关证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，王辉主张违约金过高的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除宿州南翔公司与王辉签订的云集文化商业街民俗风情街7#楼801室、802室、803室、804室、805室、806室、807室、808室、809室、810室的《商品房买卖合同》；二、王辉于本判决生效后十日内协助宿州南翔公司办理撤销上述涉案房屋登记备案手续；三、宿州南翔公司返还王辉首付款1276768元及按揭贷款1130000元； 四、王辉返还给宿州南翔文化产业有限公司为其垫付的银行贷款本息129482.06元（计算至2017年5月）；五、王辉向原告宿州南翔公司支付违约金481353.6元及律师费20000元；案件受理费9908元，减半收取为4954元，由王辉负担9908元。 宿州南翔公司二审提供徽商银行宿州银河一路支行的通知及还款凭证一组，证明案涉房屋的按揭贷款其公司已经偿还完毕。王辉对该份证据的真实性无异议，但认为宿州南翔公司系乘人之危，看到房屋增值，利用资金优势恶意偿还贷款。本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 另查明：2019年11月7日，徽商银行宿州银河一路支行向宿州南翔公司发出《通知》一份，称因王辉入狱，宿州南翔公司代偿时间超过3年，要求宿州南翔公司一次性结清剩余贷款。宿州南翔公司于2019年12月13日一次性提前偿还了全部贷款本息。徽商银行宿州银河一路支行出具了贷款结清证明。经计算，截至2019年12月13日，宿州南翔公司共计偿还贷款本金1054464.04元，利息169938.24元，罚息267.24元，合计1224669.49元。 归纳当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、案涉合同是否应当解除，王辉是否应当承担违约责任；2、如王辉应承担违约责任，承担的数额应如何计算。 本院认为，关于焦点1，双方签订的买卖合同的补充协议第六条第（3）项约定，当买受人对贷款机构违约导致出卖人承担了保证责任的，买受人应向出卖人承担损失赔偿及违约责任，违约金为总房价款的20%；损失赔偿包括但不限于出卖人对贷款机构承担的所有款项、以及因追究买受人责任而产生的诉讼费、公告费、评估费、律师费、财产保全费等。且出卖人有权解除合同，并从买受人支付的首付款中扣除相关税费、违约金及损失后，将剩余房款返还买受人；如买受人不配合出卖人办理合同解除相关手续，应按出卖人承担的担保金额的日千分之一向出卖人支付违约金。虽然该份补充协议未签订日期，但双方均在该份补充协议签章，应当认定协议真实有效。王辉于2016年9月后未能按期偿还银行贷款，致使宿州南翔公司被银行按月扣划保证金，而王辉逾期还贷的事实持续发生，双方补充协议约定的解除条件已经具备。在出现双方约定解除条件的事实后，作为守约方是否有权解除合同，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，判断合同是否应当解除。具体到本案中，王辉于2016年9月出现逾期偿还贷款的情形后，宿州南翔公司的保证金账户一直处于被扣划状态，虽然宿州南翔公司之前系收取了合同全款，但之后又被扣划保证金账户，相当于宿州南翔公司将收取的房屋按揭款项又偿还给了银行并承担贷款利息，上述情形显然不符合双方订立房屋买卖合同的本意，不能认为宿州南翔公司已实现了合同目的。王辉作为违约方，未能积极处理逾期还贷事宜，至宿州南翔公司起诉要求解除合同时已达三年，不能认定王辉的违约行为显著轻微，故宿州南翔公司要求解除合同符合法律规定，王辉称合同目的已经实现，不符合解除条件的上诉理由，本院不予支持。 至于王辉称本案徽商银行作为贷款银行应当参加诉讼，案涉贷款合同未解除，房屋买卖合同不应解除的理由，审理认为，因本案二审期间，宿州南翔公司已经按照银行要求提前还清贷款，案涉房屋的抵押权已经涤除，解除买卖合同并不影响抵押人的权利。同时，银行作为贷款人要求保证人宿州南翔公司提前偿还贷款，也表明银行作为债权人，具有提前解除和王辉之间贷款合同的意思表示，王辉称宿州南翔公司提前偿还贷款属于乘人之危的恶意行为并无证据证明，王辉作为借款人未能积极履行还款义务，其违约在先，宿州南翔公司的保证金账户一直处于被扣划状态，王辉的违约还贷行为致使宿州南翔公司利益受损，宿州南翔公司提前还清贷款的行为并不构成恶意的乘人之危行为。 关于焦点2，关于合同解除后，双方应当承担民事责任，本院综合评判如下：（1）合同解除后，双方应当互相返还财产，即王辉协助宿州南翔公司办理撤销上述涉案房屋登记备案手续，宿州南翔公司返还王辉首付款1276768元；(2)关于宿州南翔公司因王辉违约产生的损失，审理认为，案涉合同解除后，宿州南翔公司取得案涉房屋，因此案涉房屋的贷款本金113万元应由宿州南翔公司承担，宿州南翔公司偿还贷款本息共计1224669.49元，宿州南翔公司多支出的94669.49元（1224669.49-1130000）应属因王辉违约产生的利息损失，上述损失应由王辉赔偿；（3）关于双方合同约定的违约金，虽然双方合同约定的违约责任为总房价的20%,但本院认为上述约定过高，主要理由如下，首先，本案王辉系因刑事犯罪被羁押，致使贷款不能及时偿还，且王辉被羁押期间，王辉的家人亦不能及时进行会见就贷款事宜进行协商，许多购房、交房及还款手续也需要王辉亲自办理，上述情形虽然不构成不可抗力，但也是本案不能及时偿还贷款的客观原因之一；其次，2016年至今，虽然本案房屋价值未进行评估，但根据宿州市目前市场行情，案涉房屋位于“南翔云集”商业圈，房屋价值逐年增值，合同解除后房屋返还给宿州南翔公司，房屋的增值部分亦能一定程度上弥补合同约定的违约责任。综上，本院将违约责任调整为王辉未付房款的10%，即11.3万元为宜。宿州南翔公司主张的律师费损失，因上述违约金已经足以弥补宿州南翔公司的损失，该项诉讼请求亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4711号民事判决第一项、第二项，即：“一、解除宿州南翔文化产业有限公司与王辉签订的云集文化商业街民俗风情街7#楼801室、802室、803室、804室、805室、806室、807室、808室、809室、810室的《商品房买卖合同》；二、王辉于判决生效后十日内协助宿州南翔文化产业有限公司办理撤销上述涉案房屋登记备案手续”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初4711号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、宿州南翔文化产业有限公司待撤销备案手续办理完毕当日返还王辉首付款1276768元； 四、王辉待撤销备案手续办理完毕当日赔偿宿州南翔文化产业有限公司损失94669.49元，违约金11.3万元，合计207669.49元； 五、上述三、四项合并，宿州南翔文化产业有限公司待撤销备案手续办理完毕当日返还王辉1069098.51元； 六、驳回宿州南翔文化产业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为4954元，由王辉负担，二审案件受理费9908元，由王辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  马 杰 审判员  许劲松 二〇一九年十二月二十七日 法官助理赵如如 书记员刘素青 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。