广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终18219号上诉人（原审原告）：宏洋机械有限公司。住所地：香港特别行政区黄竹坑道49号得力工业大厦17楼A室。法定代表人：游素青，该公司董事。委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州天河中南房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区××路×号31822房。法定代表人：罗嘉群，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁安华，广东东方星联律师事务所律师。上诉人宏洋机械有限公司（以下简称宏洋公司）、广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宏洋公司上诉称：一、原审法院认为宏洋公司向中南公司主张支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金的条件尚未成就，属于事实认定错误。宏洋公司与中南公司于1994年签订《房地产预售契约》（含附件）（以下简称《契约》），《契约》中约定中南公司应于1997年6月30日将案涉房屋建成并交付给宏洋公司，且应于1998年7月31日前为宏洋公司办理领取房地产权证的手续。因此，该《契约》中交房的日期及办理权属证书的日期为两个具体而明确的时间点，而并非约定为交房后的一定期限内。因此不能将两个日期之间的时间间隔进行类比推算，即不能因为1997年6月30日与1998年7月31日中间相差了13个月就推算出中南公司应当在房屋交付后13个月内办妥房屋权属证书。原审法院的逻辑在于，在房屋交付使用之日前并无办证的义务，故房屋交付之前不发生逾期办证的违约责任。事实上，《契约》中约定了明确的交房日期和办证日期，该约定系买卖双方的意思自治，对双方均具有法律效力。合同双方当事人在不违反法律与强制性行政法规的前提下，可以对自己的权利义务进行约定，且法院应当优先尊重当事人之间的约定。本案中，双方已经在《契约》中明确了中南公司的交房时间和办理房产证的时间分别为1997年6月30日与1998年7月31日前。如今中南公司怠于履行交房与办证的义务，至今未给宏洋公司办理房产权属证，违反了合同约定的义务，已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。故宏洋公司请求支付逾期交付权属证书违约金，有事实依据。二、原审法院认为宏洋公司向中南公司主张支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金的条件尚未成就，属于法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”该条款的意思在于只要双方在合同约定了办证期限，且出卖人超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，出卖人理当承担逾期办证的违约责任。本案中，宏洋公司与中南公司在《契约》中已经明确约定了交房日期及办理产权证的日期，符合该条款的适用前提。且本案双方当事人在合同中并未约定不能同时计取交房违约金与逾期办证违约金。因此，在中南公司既存在逾期交房的行为，也存在逾期办证的情况下，且双方当事人没有特别约定，则双方应当根据合同的约定，由出卖人即中南公司分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。既然原审法院已经认定中南公司存在逾期交房，并按照合同约定支持宏洋公司逾期交房的违约金，同理也应当认可自合同约定的最晚办证日期起计算中南公司的逾期办证违约金。三、中南公司未及时履行通知义务导致宏洋公司未能在案涉房屋验收合格后交房，进而导致办证条件不成就，属于中南公司为自身的利益阻止办证条件成就，应视为条件已成就。退一步而言，案涉房屋在2010年8月20日已经获得了《广州市建设工程规划验收合格证》，根据《广州市城市规划条例》第44条规定，取得建设工程规划验收合格证后建设工程方可投入使用和办理房地产确权登记。即至2010年8月20日，案涉房屋已经具备了办理房产证的条件。故从2010年8月20日起，中南公司就有为宏洋公司办理房产证的义务，但中南公司至今未履行该义务。因此，中南公司的行为不仅已经超过了双方合同约定的办证期限，亦超过了案涉房屋事实上具备办证条件的办证期限，已构成逾期办证，应当向宏洋公司支付逾期办证违约金。四、宏洋公司因本案支出的律师费损失，属于为了维护自身权益所发生的必要费用，且宏洋公司不存在任何过错，因此该费用应由中南公司承担。根据双方《契约》合同附件三第（9）条的约定：“如甲方（中南公司）在根据本附件第（8）条收回上述房地产的过程中产生任何的损失及费用，其中包括但不限于律师费、法院诉讼费用等，概由乙方（宏洋公司）全部承担”。该条款仅约定了宏洋公司应当承担因违约行为导致中南公司产生的律师费、诉讼费损失，但对于中南公司的违约行为是否应当承担宏洋公司的律师费、诉讼费损失的内容，合同中却没有进行约定，这不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五条所确立的公平原则。根据权利义务相对等的原则，宏洋公司因中南公司违约而维护自身权益所产生的律师费、诉讼费等也应当由中南公司承担。《契约》及其附件是中南公司为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，既可以认为案涉合同既约定了宏洋公司的违约责任，还可以根据合同的公平原则认为也约定了中南公司的违约责任，案涉合同有两种以上的解释，则应当作出不利于提供格式条款一方即中南公司一方的解释，即应当认为该条款也同时约定了中南公司的违约责任。本案的纠纷皆系因中南公司的根本违约行为所产生，中南公司逾期交房及逾期办证的行为给宏洋公司造成了巨大的损失，为了确保自身权利得到更好的实现，宏洋公司不得不聘请专业的律师为其代理全部诉讼工作。由此产生的律师代理费用应当视为其实现权益的必要费用，该律师费有《民事委托合同》及增值税发票为依据，是宏洋公司实实在在为此所付出的费用。且宏洋公司在履行《契约》合同过程中积极履行合同义务，已经付清案涉房屋的全部楼款，不存在任何过错。宏洋公司因本案诉讼所造成的律师代理费损失，中南公司应当予以承担。因此，宏洋公司因本案产生的律师费由中南公司承担有事实依据。此外，依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见（法发〔2016〕21号）》第22条：“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定，本案中中南公司拖延履行交付房屋及逾期办理房产证的行为明显不当，损害了宏洋公司的合法权益，宏洋公司不得不通过提起诉讼的方式维权因此产生律师费损失，宏洋公司据此主张中南公司赔偿其律师费损失亦有法律的依据。综上所述，中南公司逾期办证的行为侵害了宏洋公司的合法权益，应当依法承担逾期办证的违约责任及宏洋公司在维护自身权利过程中的律师费损失。恳请贵院依法改判，支持宏洋公司的请求。据此请求：一、改判中南公司向宏洋公司支付逾期办理产权证的违约金（以案涉房屋成交价格港币1563236元为本金，按银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自约定的案涉房屋交付使用时间即2000年7月1日计至产权证核发之日止）；二、改判中南公司赔偿宏洋公司因本案支付的律师费人民币5万元。上诉人中南公司对宏洋公司的上诉答辩称：宏洋公司至今未向中南公司支付合计港币468960元的购房款，其违约在先，故无权要求中南公司交付房屋，更无权主张逾期交房违约金、赔偿律师费损失等。原审法院在宏洋公司未提供全部的付款凭证的情况下，推定其已付清全部楼款，判令中南公司承担超高的违约责任，存在认定事实错误、适用法律错误。上诉人中南公司上诉称：一、宏洋公司至今没有向中南公司支付共计30期合计港币468960元的购房款，违约在先，无权要求中南公司交付房屋，更无权主张逾期交房违约金。原审法院在宏洋公司未提供付款凭证的情况下，凭空推定宏洋公司已付清全部楼款，判令中南公司承担超高违约责任，认定事实严重错误，适用法律错误。（一）宏洋公司未支付1995年3月至1996年1月（11期）共港币171952元的购房款，构成违约，中南公司不可能与宏洋公司签订《补充协议书》，向违约在先的宏洋公司支付租金回报（即逾期交楼违约金）。宏洋公司向原审法院提交的1998年7月28日、1998年10月26日两份《补充协议书》均是虚假协议。宏洋公司不能提供1995年3月至1996年1月（11期）的付款凭证。中南公司的财务账目中也恰好没有这11期付款记录，这与早在1998年7月15日，中南公司财务部向董事长汇报的情况完全一致，中南公司董事长当时明确批示必须有付款凭证，未能全部按期付款不能签约抵销后面未付的楼款。所以中南公司从未与宏洋公司签订过《补充协议书》。宏洋公司提交的1998年7月28日《补充协议书》（以下简称《协议书1》）既没有原件更没有中南公司的公章和法人签章，是虚假协议无疑。1998年10月26日的《补充协议书》（以下简称《协议书2》），中南公司从未与购房人签订过此版本的协议，也从未签订过两份补充协议，协议中中南公司的名称“广州天河中南房地产发展有限公司”是错的，也没有法人或经办人的签章，最重要的是中南公司认为协议上加盖的中南公司公章是虚假的。（二）中南公司未与宏洋公司签订过《补充协议书》，宏洋公司不享有租金回报，因此不存在宏洋公司欠付的1998年8月至2000年2月（19期）共港币297008元购房款与租金回报相抵销的事实。南方国际商业大厦有限公司（以下简称南方大厦公司）后期代为收取过购房款，但也仅此而已，在没有明确授权、未取得中南公司同意的情况下，其无权替中南公司决定购房款是否可以与租金回报抵销。原审法院擅自扩大了南方大厦公司的代理范围，没有任何依据。关于收款的代理权限，《契约》附件二中有明确约定：“乙方必须以银行本票抬头为“南方国际投资有限公司（以下简称南方投资公司）”缴付上述各期款项（除第一期楼款外）。”后期由南方大厦公司代为收款。但正如《契约》中约定的，南方投资公司、南方大厦公司的代理权限仅限于简单的代为收款，没有其他。而且是否可以用租金回报抵销购房款，是需要核对购房者是否己经按期足额支付前期购房款，是否签订了《补充协议书》等财务信息的，这些信息代为收款的公司根本不掌握，中南公司没有委托任何人代为确认抵销。原审法院仅凭中南公司承认南方大厦公司代为收款，便在没有证据证明的情况下，主观臆断扩大代理范围，推定南方大厦公司也同样有权代为对账确认抵销，是没有任何依据、毫无道理的错误认定。（三）宏洋公司提供的2010年3月24日的邮件材料，无法得出中南公司确定宏洋公司已经付清全部楼款的结论。因为在协商材料中，中南公司明确要求宏洋公司提供付款收据来核对付款金额，这恰恰证明中南公司没有确认宏洋公司已经全额付款，需要双方在签订《退房协议》前共同予以核实。原审法院却推定中南公司已经确认付清全款是明显错误，请二审法院予以纠正。（四）综上，宏洋公司没有足额支付购房款。而双方1994年9月16日签订的《契约》第二条、以及《契约》附件二约定，宏洋公司支付购房款的时间是从1994年9月至2000年2月，每月支付，分64期付清。中南公司的交房时间是1997年6月30日。即宏洋公司付款义务在先，中南公司交房义务在后。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，宏洋公司在1997年6月30日前存在未付购房款（11期未付）及付款不符合约定（5期逾期）的情形，根据法律规定，中南公司依法有权拒绝交付房屋。同时宏洋公司无权主张违约金。二、宏洋公司欠付购房款违约在先，根据合同约定，宏洋公司应当向中南公司支付违约金。所以即使不考虑履行顺序，双方均存在违反合同的情形，也应当各自承担相应责任。而原审判决仅让中南公司一方承担违约责任是错误的。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《契约》第五条约定“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金。”依据合同约定的违约金计算标准，宏洋公司逾期交付款项共计15笔，逾期付款共68天，违约金为港币106298.688元；未付款30笔，至今单笔未付款的违约金也有港币1300万余元。宏洋公司的违约金高于逾期交房的房屋租金，所以即使认定双方均存在违约，违约责任相当，也应该相互抵销，各自承担相应责任。三、原审判决结果显失公平，适用法律错误。根据原审判决，中南公司负有向宏洋公司交付案涉房屋、支付4个月租金回报款计港币62528元并赔偿逾期交楼损失（逾期交楼损失以不超过港币1000484元为限）的义务。且不论宏洋公司根本未依约按期支付楼款且双方并未签订《补充协议书》，即使宏洋公司确已完成楼款支付，上述判决也显然有失公平。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据该规定，违约金的性质以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的；然而，涉案房屋总价是港币1563236元，原审判决中南公司交付房屋的同时，判令中南公司支付的违约金数额与宏洋公司己支付的房款数额港币1094276元相等。此判决的结果就是，宏洋公司无需支付一分钱，便获得了一间现行价值至少人民币500万元的商业写字楼。此判决结果严重有违公平原则，即使宏洋公司没有违约，只是中南公司单方违约，该判决结果也是极其不公平的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，显失公平，据此请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回宏洋公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由宏洋公司承担。上诉人宏洋公司对中南公司的上诉答辩称：一、《契约》与两份《补充协议书》均是合法有效的合同。《协议书1》没有中南公司盖章的原因是由于当时宏洋公司先行盖章后邮寄给中南公司，但中南公司没有将盖好章的协议邮寄回宏洋公司，因此宏洋公司存档的《协议书1》没有中南公司的公章。《协议书2》中已经对《协议书1》的内容进行了确认，该协议书有中南公司盖章确认，两份《补充协议书》签订后，合同双方均以实际行为在履行该两份协议书的内容，更足以证明两份协议书是合同双方当事人真实的意思表示，不违反法律与行政法规，合法有效，两份《补充协议书》对双方当事人具有法律约束力。二、宏洋公司已经依约足额支付了全部购房款，不存在任何违约行为，原审法院认定事实正确。宏洋公司已经向原审法院提交了支付购买案涉房屋价款的收款收据，结合《协议书2》中约定，宏洋公司以1998年8月1日至2000年2月28日期间租金回报款项抵销案涉房产成交价余额内第42至60期供款，可以证明宏洋公司已经支付完全部房屋价款。宏洋公司和中南公司之间就退房事宜经过协商，且在2001年6月29日中南公司向宏洋公司发来《退楼确认书》中已经确认宏洋公司已经付完了全部楼款，总计港币1563236元。另，中南公司在原审庭审时已经承认其收到了案涉房屋的全部楼款，因此对于已支付全部购房款的事实，原审法院认定正确。三、对于中南公司逾期交楼损失金额的认定，符合事实和法律依据。原判认定中南公司向宏洋公司支付违约金是基于中南公司多年来逾期交楼行为，案涉合同约定中南公司应于1997年6月30日交付案涉房屋，但中南公司至今仍未交付，距离约定时间已经逾期20余年，构成严重违约。根据《合同法》一百零七条的规定，中南公司应当承担逾期交楼的违约责任。因此，原审法院判决中南公司向宏洋公司支付逾期交楼违约金不存在显失公平的情形。宏洋公司向原审法院提出诉讼请求：1.中南公司将广州市天河×××大道×××大厦×楼×室（以下简称案涉房屋）立即交付给宏洋公司；2.中南公司立即为宏洋公司办理案涉房屋的不动产登记；3.中南公司向宏洋公司支付相当于4个月（即自2000年3月1日至6月30日止）租金回报金港币62528元的违约金；4.中南公司向宏洋公司赔偿逾期交房的占有使用费损失（按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，自2000年7月1日起计至实际交付案涉房屋之日止）；5.中南公司向宏洋公司支付逾期办理产权证的违约金（以成交价格港币1563236元为本金，按银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自约定的案涉房屋交付使用时间即2000年7月1日起计至产权证核发之日止）；6.中南公司向宏洋公司支付因本案诉讼产生的律师费50000元（以实际发生为准）；7.本案诉讼费由中南公司承担。事实和理由：1994年9月16日，宏洋公司与中南公司签订《契约》（含附件），中南公司将案涉房屋出售给宏洋公司；售价港币1563236元；中南公司应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给宏洋公司，应于1998年7月31日前为宏洋公司办理领取房地产权证的手续。1994年10月8日，宏洋公司与中南公司在原广东省公证处办理《契约》的公证手续。1994年10月19日，《契约》在原广州市房地产交易所办理预售契约监证手续。中南公司未能依约于1997年6月30日向宏洋公司交付案涉房屋。1998年1月31日，中南公司作出致宏洋公司的《有关广州天河〈南方国际商业大厦〉工程进度》，告知因中南公司自身问题延误工期，另行通知宏洋公司收楼。因中南公司延期交楼，宏洋公司与中南公司于1998年7月28日签订《协议书1》，约定：宏洋公司确认同意中南公司就案涉房屋的租金回报保证期从1997年7月1日起三年内（即1997年7月1日至2000年6月30日），每年租金按案涉房屋的成交价的12%计算，以此作为中南公司在1997年7月1日至2000年6月30日期间逾期交楼的违约赔偿。1998年10月26日，宏洋公司与中南公司签订《协议书2》，确认宏洋公司用1998年8月1日至2000年2月28日期间的租金回报款抵销剩余19期房款。自此，宏洋公司向中南公司支付了全部房款。但中南公司尚欠宏洋公司自2000年3月1日起至6月30日止的租金回报（违约金）共计港币62528元。2000年6月30日期满后，经宏洋公司多次催促，中南公司仍迟迟未向宏洋公司实际交付案涉房屋，也没有向宏洋公司支付违约金。宏洋公司曾于2001年5月25日致函中南公司，要求中南公司支付拖欠的2000年3月1日至6月30日期间的租金回报港币62528元。2001年6月20日，中南公司向宏洋公司发来《补充协议书（二）》（以下简称《协议书3》），与宏洋公司协商将案涉房屋的租金回报期限从2000年7月1日延长至2001年10月30日，但双方未达成一致意见。2001年6月29日，中南公司向宏洋公司发来《退楼确认书》，与宏洋公司协商退楼，宏洋公司答复不同意这一方案，并于2001年7月16日向中南公司发出《宏洋机械有限公司与广州天河中南房地产开发有限公司三年租金回报保证之承诺》，并强烈要求A.中南公司须支付四个月租金回报港币62528元；B.中南公司须承担不能按期交房的违约责任；C.中南公司在清付违约责任金之外，须交付楼宇予宏洋公司或重新协议签订宏洋公司可接受的新协议方案。2001年7月23日，中南公司向宏洋公司重新发来退楼方案，宏洋公司不同意这一方案，并于2001年8月7日就退楼事宜回函表示如果中南公司同意宏洋公司提出的7个条件则可退楼。2005年7月1日，宏洋公司再次致函中南公司协商案涉房屋有关事宜，并提出两个方案，方案一是按照2001年8月7日宏洋公司所提的退楼方案，方案二是交楼处理并支付拖欠的租金回报及逾期违约金。中南公司于2010年3月3日向宏洋公司发函沟通退房事宜，中南公司称“同意按补偿金标准32%一次性支付……”，但双方未就退楼事宜协商一致。案涉房屋一直由中南公司实际占有和使用至今，中南公司至今未向宏洋公司返还案涉房屋，也未办理产权登记手续。宏洋公司多次要求中南公司交付案涉房屋及支付欠付的违约金，但中南公司不仅未交付案涉房屋且以工程未完工为由拒绝让宏洋公司查看案涉房屋，连整栋楼的电梯都屏蔽楼层门。2017年5月，宏洋公司再次到案涉房屋现场，发现案涉房屋已经有人使用。宏洋公司于2017年7月20日向广州市不动产登记中心申请信息公开，知悉案涉房屋仍预售登记在宏洋公司名下。宏洋公司于2017年8月24日在广州市城市建设档案馆查询到案涉房屋所在大楼于2010年8月20日才进行规划验收，且对应的建设范围显示为“天河南方国际大厦l幢，地上50层（部分6层，14层，25层，38层，39层，40层，47层）”。宏洋公司为维护合法权益，因本案事宜于2017年7月18日委托律师并签订委托合同，为此支付律师费50000元（以实际发生为准）。《契约》是宏洋公司与中南公司的真实意思表示，经过公证以及不动产登记机关登记，未违反法律禁止性规定，真实有效，对双方均具有法律约束力。宏洋公司已经履行合同义务向中南公司支付全部购房款。中南公司没有按照约定将案涉房屋交付给宏洋公司，也没有为宏洋公司办理产权登记手续，已构成违约，应依照《合同法》等相关法律规定承担相应的违约责任。因中南公司未能按时交付案涉房屋，根据《协议书1》以及《协议书2》，宏洋公司尚欠中南公司4个月租金回报（违约金）没有支付，宏洋公司要求中南公司支付欠付的租金回报（违约金）于法有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，宏洋公司按照同地段同类房屋租金标准主张中南公司赔偿自2000年7月1日至实际交付案涉房屋之日止的违约金于法有据，应予以支持。根据《契约》第三条的约定，中南公司应于1998年7月31日前为宏洋公司办理领取房地产产权证的手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，宏洋公司要求中南公司支付逾期办理产权证的违约损失于法有据，应予支持。《契约》附件三第（9）条约定：“如甲方（中南公司）在根据本附件第（8）条收回案涉房屋的过程中产生任何的损失及费用，其中包括但不限于律师费、法院诉讼费用等，概由乙方（宏洋公司）全部承担”，根据权利义务相对等的原则，宏洋公司因中南公司违约维护自身权益而产生的律师费、诉讼费等费用也应当由中南公司承担。因此，宏洋公司因本案诉讼产生的律师费由中南公司承担于法有据，应予支持。另，根据《契约》附件三第（13）条的约定，案涉房屋在交付给宏洋公司使用前必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。原审法院经审理查明：中南公司是位于广州市天河石牌中山大道南侧的南方国际商业大厦的开发商。1994年9月4日，作为出售方中南公司的售楼代理“经纬物业顾问行”与作为认购方的宏洋公司签订《广州天河南方国际商业大厦认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购物业为案涉房屋；该物业的建筑面积约为105.52平方米（含公用面积）；认购楼价为港币1563236元；付款办法为优惠分期付款：首期订金港币20000元须于签署本《认购书》时或之前付清，第二期楼款港币136324元须于1994年9月14日或之前付清，第三期楼款港币156324元须于1994年10月14日或之前付清，第四期楼款港币156324元须于1994年11月14日或之前付清，第五期楼款港币156344元须于1994年12月14日或之前付清，楼价余款港币937920元分为60期（每期港币15632元）由1995年3月开始于每月1号或之前付清；除楼宇按揭贷款金额（若有）、免息分期付款之各期楼款及首期订金之外，上述各期款项必须以银行本票支付，抬头为“何耀棣律师事务所”交往何耀棣律师事务所；认购方须于签署此《认购书》10天内（现约定为1994年9月14日下午四时）携同此《认购书》及第二期楼款到中环康乐广场怡和大厦四楼……何耀棣律师事务所，签署由出售方指定之房地产预售契约及有关文件；该物业只能作商铺/写字楼用途使用；基于出售方之售楼代理“经纬物业顾问行”在买卖物业上所提供之服务，认购方同意于签署此认购书时付楼价之0.5%予经纬物业顾问行作为认购该物业之手续费等条款。《认购书》尾部显示“经纬物业顾问行”确认收到宏洋公司支付的首期订金支票港币20000元。1994年9月14日，何耀棣律师事务所作出致宏洋公司的《有关：支付预缴契税通知书》，通知宏洋公司于1994年9月19日或之前往其所以支票或本票（不接受现金）抬头为“何耀棣律师事务所”预缴按房地产价1.5%计港币23448.6元的契税款项等事项。1994年10月10日，宏洋公司向何耀棣律师事务所支付案涉房屋的契税港币23448.5元。1994年9月16日，作为甲方/卖方的中南公司与作为乙方/买方的宏洋公司签订《契约》（注：宏洋公司称其仅持有复印件），约定：由于甲方已收到乙方预购案涉房屋的订金港币20000元……一、甲方将案涉房屋（房屋建筑面积105.52平方米……）出售给乙方；……二、甲乙双方议定的案涉房屋成交价格为港币1563236元；乙方由2000年2月1日前分64次付清给甲方，购房订金在第一次付款时冲抵；乙方每期付款的日期、金额见附件二；三、甲方应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给乙方；……除特殊情况外，甲方还应于1998年7月31日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；……五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还订金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将订金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金；……八、案涉房屋办理过户手续需缴纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担；九、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力；但另行议定的条款必须符合中国法律的规定并不得与本契约的内容相悖等条款。《契约》的附件一约定案涉房屋的使用性质为写字楼等内容。附件二约定：第一期楼款港币156324元含定金港币20000元已于签署本契约时或之前付清；第二期楼款港币156324元须于1994年10月14日或之前付清；第三期楼款港币156324元须于1994年11月14日或之前付清；第四期楼款港币156344元须于1994年12月14日或之前付清；成交价余款港币937920元分60期平均缴付，每月一期，由1995年3月1日起为第一期，此后的每期款项港币15632元须于每月的第一天或之前缴付，直至全部成交价款付清完毕；乙方并须以银行本票抬头为“南方投资公司”缴付上述各期款项（除第一期楼款外）。附件三约定：……（5）乙方所购入的案涉房屋只能作写字楼用途使用……；（6）甲乙双方同意在乙方未缴清案涉房屋的全部成交价款及违约金（若有）前，本契约正文第三条所指“正式交付使用”的定义为甲方将案涉房屋暂交付乙方使用，即案涉房屋的房产权及案涉房屋范围内的土地使用权仍属甲方所有；直至乙方付清全部成交价款及违约金（如有），案涉房屋及相应的土地使用权始属乙方所有；……甲方须于本契约正文第三条所述的交付日期或之前将案涉房屋暂交付给乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可将案涉房屋据实予以延期暂交付乙方使用，特殊原因包括：①人力不可抗拒的自然灾害；②人力不可抗拒的其他事故；③施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；④为配合政府的法规而引致的延误；⑤市政配套的批准与安装的延误；⑥其他非甲方所能控制的事件；……（7）如甲方在本契约正文第三条所指的交付使用日或本附件第（6）条准许延期交付之日起计120天后，仍未能将案涉房屋暂交付乙方使用，则乙方有权给予甲方14天书面通知而合法终止本契约；……（8）除须遵守本契约正文第五条的违约责任外，如乙方逾期30天仍未付清应缴的买楼款项，甲方有权单方面发表声明解除本契约，并将案涉房屋另行转售而无须事前征询乙方或获得乙方同意，乙方已缴交的订金、购楼款及其他一切款项将不获退回，全归甲方所有；……（9）如甲方在根据本附件第（8）条收回案涉房屋的过程中产生任何的损失及费用，其中包括但不限于律师费、法院诉讼费用等，概由乙方全部承担；……（24）甲方以邮递方式发出的通知书、信件及其他文件等均以本契约内乙方的通讯地址为依据，该等函件在投邮7天后即被视为已实际送达乙方等条款。附件四《写字楼装修标准》包括：地面为英泥沙批荡；天花为假天花连灯盘及空调风口；门窗为木门、玻璃窗；卫生间为地面铺砌花岗石，墙身贴瓷砖；内墙为髹以乳胶漆；外墙为绿色玻璃幕墙配以双色花岗石；写字楼单位获赠之设施包括：IDD电话线路连接驳一条（以每一独立单位计）、传真机一部（以每一独立单位计）。原广东省公证处对《契约》的签订过程进行公证。《契约》于1994年10月19日经由原广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。宏洋公司提供的致宏洋公司的《有关：广州天河〈南方国际商业大厦〉工程进度》（打印件）包括：南方国际商业大厦工程初期因地基的技术问题，而延误了工期；在大厦封顶后，承建商已抓紧有关之机电设备安装工程，预期会在1998年4月份竣工，届时将另行发信通知宏洋公司收楼；……望宏洋公司亦能按合约……订明日期供款等内容。尾部仅显示“南方大厦公司一九九八年一月三十一日”的打印内容，但未加盖印章。中南公司以该证据没有加盖其印章为由，对其真实性不予确认。宏洋公司提供的首部显示甲方为中南公司、乙方为宏洋公司和尾部甲乙双方的签订日期均填写为1998年7月28日的《协议书1》（未能出示原件）约定：根据甲乙双方于1994年9月16日签订之《契约》，甲方向乙方保证乙方所购买案涉房屋于交付使用之日起三年内，每年租金回报率不低于12%；现经甲乙双方协议，特订立本补充协议书予遵照执行；（一）乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从1997年7月1日起，每年租金按乙方所购买案涉房屋的成交价款之12%计算，以代替及确认甲方已完全交付案涉房屋予乙方；（二）甲方同意由1997年7月1日起按附表二所列的保证期间向乙方缴付租金回报，如付款日不是营业日（即银行公开营业的日期），则该租金回报款项须于付款日顺延次一个营业日缴交，如次一个营业日落在下一个月，则付款日为原付款日后一个营业日；甲方有权调整及更改每期应付的租金回报金额，并在调整或更改后通知乙方；但无论《契约》及本补充协议书有任何不同规定，即使在上述保证期限内，乙方必须继续依照《契约》附件二的付款办法缴付有关成交价款，乙方声明当即照办；（三）在签署本补充协议书时，乙方向甲方签署一份授权付款指示书，指示甲方按其指定的方式按期支付租金回报金额（详见附表二）；甲方按该指示书支付租金回报金额予乙方即表示及被视为已实际交付予乙方，乙方同意若乙方取消或更改该指示书之任何通知，须于取消或更改生效日最少七个工作天之前以书面形式交付给甲方；（四）乙方保证依时按照《契约》附件二的付款办法缴付有关成交价款；一旦乙方未依时付款，甲方有权不按照附表二所列向乙方缴付租金回报，直至乙方付清应付的有关成交价款为止；除此之外，乙方必须从逾期之日起，就该未付的有关成交价款另支付逾期利息（按日息0.1%计收），此逾期利息按日计算；……（九）除上述补充协议条款外，甲乙双方另同意就《契约》作出下列修订：1.删去《契约》附件二最后一段，改为“乙方必须以银行本票抬头为‘南方大厦公司’缴付上述各期款项（除第一期楼款外）”；2.删去《契约》正文第五条第四行的“或甲方不能按期向乙方交付房产”一句，共十四个字；（十）除以上（一）至（九）所指之补充及条款须作上述修订外，《契约》的其他一切条款均仍然保持不变；（十一）本补充协议书是《契约》不可分割的组成部分，具有与《契约》同样的法律效力；（十二）本补充协议书用中文书写，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力；（十三）乙方确认本补充协议书乃《契约》……之补充等条款。《协议书1》尾部甲方签章处仅显示“广州天河中南房地产开发有限公司”的打印内容，“代表”一栏没有签署内容且甲方签章处没有加盖印章；乙方签章处显示宏洋公司的印章。附表一为《房产详情》。附表二为《租金回报明细表》，其中包括：案涉房屋的成交价款为港币1563236元；保证期限由1997年7月1日至2000年6月30日止；付款日期为1997年7月1日开始，每月一期[以后每月同日缴交每期应缴付金额，如付款日不是营业日（即银行公开营业的日期），则该分期付款金额须于付款日顺延次一个营业日缴交，如次一个营业日落在下一个月，则付款日为原付款日后一个营业日]；每期应付金额为港币15632元（此乃只供参考，以最后通知为准）等内容。中南公司以《协议书1》没有加盖其印章为由表示对《协议书1》的真实性不予确认。1998年10月26日，作为甲方的中南公司与作为乙方的宏洋公司签订《协议书2》，约定：根据甲乙双方于1994年9月16日签订之《契约》及1998年7月28日签订之《协议书1》，乙方向甲方保证按《契约》附件二列明之付款时间缴付成交楼款及甲方向乙方保证从1997年7月1日起按案涉房屋的成交楼款之12%（每年）计算每年租金回报予乙方；现经甲乙双方协议，特订立本补充协议书予遵照执行；（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期；（二）本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。1994年9月16日，何耀棣律师事务所开具向宏洋公司收取包括案涉房屋第二期楼款港币136324元等费用的收据。“南方投资公司”于1994年10月14日、12月19日和12月14日分别开具向宏洋公司收取案涉房屋第三、四期楼款各港币156324元和第五期楼款港币156344元的凭证。“南方大厦公司”在1996年2月1日至1998年7月6日期间每月分别开具收到宏洋公司支付的案涉房屋第12-41期楼款（每期金额均为港币15632元）。“南方大厦公司”于1998年10月26日开具的凭证载明：“兹收到宏洋公司港币297008元此款以租金回报保证第14期至第32期抵销楼价余款此款系付广州南方国际商业大厦1711第42期至第60期（共19期）”等内容。中南公司确认其已收到《契约》附件二第一至四期楼款及第五期中的第12-41期楼款，但其中合计15期楼款存在逾期付款情形；对“南方大厦公司”于1998年10月26日开具的上述凭证的真实性无异议，但认为其没有委托“南方大厦公司”与宏洋公司对账，“南方大厦公司”与宏洋公司关于《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款的对数抵销凭证无效；宏洋公司未提交《契约》附件二第五期楼款中第1-11期楼款的付款凭证；综上，宏洋公司至今未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期、第42-60期楼款。宏洋公司解释称结合其提供的《契约》附件二第五期楼款中的第12-60期楼款的付款凭证可证明《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期楼款已支付，否则，中南公司会优先将其每期付款列为其前面未付的楼款，因此，即使其未能提供《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期楼款的付款凭证，也不影响对其已全额支付案涉房屋楼款的认定。2010年8月20日，原广州市规划局核发的《广州市建设工程规划验收合格证》（含附件）载明：经核定，本建设工程符合城乡规划要求，验收合格；建设单位为中南公司；建设项目名称为天河南方国际大厦；建设规模为天河南方国际大厦1幢，地上50层……地下3层……等内容。2017年8月11日，广州市不动产登记中心作出致宏洋公司的《依申请信息公开答复书》，其中包括：经审核，现将有关内容答复如下：一、预售、抵押情况：×××大厦×楼×室……预售备案时间1994年10月19日，预售人中南公司，预购人宏洋公司，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况；该项目已办理初始登记，房屋抵押情况请向广州市房地产档案馆进一步核实；二、查封情况：暂无×××大厦×楼×室的有效查封信息等内容。宏洋公司还提供以下证据：1.得利海有限公司、宏洋公司于2001年5月25日作出的致中南公司的函件（已出示原件。宏洋公司称其以传真方式向中南公司送达该函件），其中包括：贵司2001年3月20日传来之补充协议书收悉，今回复如下：（一）……经我方一再追讨贵司方于1998年11月3日支付了1997年7月1日至1998年7月31日共13期之租金共港币199212元（得利海有限公司）、港币203216元（宏洋公司）；并于1998年10月26日双方再签《协议书2》，同意以1998年8月1日至2000年2月28日（即第14期至第32期）共19期的租金回报款项抵销我方分期供款之第42期至第60期；尚余的租金回报款项（由2000年3月1日至6月30日止，即第33期至第36期合共4期港币61296元（得利海有限公司）、港币62528元（宏洋公司）迄今为止仍未缴付！请于2001年5月31日前交给我方等内容。中南公司以其没有收到上述函件为由表示对该证据的真实性无法确认。2.南方国际控股有限公司广州公司图文传真面页（未能出示原件），其中包括：由广州公司销售部至宏洋公司、得利海有限公司，发出日期为2001年6月20日，图文传真号码为25451797，事由为天河1709、1711协议书等内容。所附《协议书3》的首部显示甲方为中南公司、乙方为宏洋公司；约定：甲乙双方根据1994年9月16日签订之《契约》及1998年7月28日签订的《协议书1》续订之本《协议书3》供双方遵照执行；一、乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从2000年7月1日起，延长至2001年10月30日止，合共16个月；月租金按乙方所购买案涉房屋的成交价款之千分之十（每月租金港币15632元）；二、租金于协议书期满时总额支付，合计港币250112元；三、甲乙双方同意将1998年7月28日及1998年10月26日分别签订的《协议书1》《协议书2》中，由2000年3月1日至2000年6月30日共四个月租金（待查实），合共港币62528元，双方确认后推延至本协议中一并执行；即甲方须支付租金合共港币312640元等内容。尾部甲乙双方签章处均无签章确认。中南公司以其没有盖章确认为由表示对该证据的真实性不予确认。3.《宏洋公司与中南公司三年租金回报保证之承诺》（未能出示原件。宏洋公司称其以传真方式向中南公司送达该函件），其中包括：……（3）上述两项合计已收得租金回报合共32期（注：第1期至第13期之租金回报为现金，第14期至第32期之租金回报用作抵扣分期付款）；中南公司尚欠由2000年3月1日至6月30日止合共4个月之租金回报（即……港币62528元）；……（5）宏洋公司强烈要求：A）中南公司须□上付清尚欠的4个月租金回报（由2000年3月1日至6月30日）港币62528元；B）中南公司须承担违约责任，须按照《契约》第五条……C）中南公司须□上清付违约责任金之外，并须□上交付楼宇予买方等内容。中南公司称其没有收到上述函件，并以其没有盖章确认为由表示对该证据的真实性不予确认。4.中南公司于2010年3月3日作出的致游炎成（即宏洋公司签订《契约》的签约代表）的函件（已出示原件），其中包括：关于广州天河×××大厦×室和案涉房屋退房还款一事，我公司同意按补偿金标准32%一次性支付，该标准超过其他小业主的补偿较多，已难再提高了；阁下朋友……近日转达了阁下同意签约退房的意见，故请阁下确定签约时间并尽快相告等内容。中南公司对该证据真实性没有异议。5.EMS全球邮政特快专递国际（地区）特快专递邮件详情单[已出示原件。宏洋公司已拆封邮件并称邮件内容包括中南公司于2010年3月23日作出的致得利海有限公司、宏洋公司的关于要求其提供广州天河×××大厦×室和案涉房屋的付款收据复印件以便中南公司核对清楚已付楼款金额等内容的函件及两份《退房协议书》（其中首部显示甲方为中南公司、乙方为宏洋公司的《退房协议书》包括“案涉房屋建筑面积105.52平方米，成交价为港币1563236元，乙方已支付该购房款”等内容）等资料]，显示：寄件人为陈伟文，寄件人公司为中南公司，收件人为得利海有限公司、宏洋公司，内件品名及详细说明为“中南公司致函得利海有限公司及宏洋公司关于退房事宜”，收寄日期为2010年3月24日等内容。中南公司没有对该证据的真实性提出异议。宏洋公司主张2000年7月1日起至今的逾期交房违约金（即占有使用费损失）应参照行政主管部门公布的历年的《广州市房屋租金参考价》中的广州市天河区石牌西路路段的写字楼的租金参考价计付并提供了2005年、2007年至2018年的《广州市房屋租金参考价》予以证明（宏洋公司称行政主管部门最早公布的是2005年的租金参考价，且没有公布2006年的租金参考价，2019年的租金参考价尚未公布）。宏洋公司提供的上述证据显示：2005年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积29元/月·平方米，2007年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积50元/月·平方米，2008年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积56元/月·平方米，2009年岗顶-石牌区片的写字楼参考租金为63元/建筑面积平方米·月，2010年石牌西路区片的办公用房参考租金为63元/建筑面积平方米·月，2011年石牌西路区片的办公用房参考租金为65元/建筑面积平方米·月，2012年石牌西路区片的办公用房参考租金为65元/建筑面积平方米·月，2013年、2014年石牌街地中海广场的办公用房参考租金均为100元/建筑面积平方米·月，2015年、2016年石牌街地中海广场的办公用房参考租金均为101元/建筑面积平方米·月，2017年石牌街地中海广场的办公用房参考租金为102元/建筑面积平方米·月，2018年石牌街地中海广场的办公用房参考租金为100元/建筑面积平方米·月。宏洋公司表示不申请对案涉房屋2000年7月1日至2004年12月31日期间及2006年的租金参考价进行评估；申请由法院参照已公布的上述历年的《广州市房屋租金参考价》中的同地段同类房屋的租金参考价的平均值酌情认定案涉房屋2000年至2004年的占有使用费标准，参照公布的2007年的《广州市房屋租金参考价》中的同地段同类房屋的租金参考价酌情认定案涉房屋2006年的占有使用费标准；并表示如一审判决前2019年及之后年份的房屋租金参考价尚未公布，请求法院适用之前已公布的最后一年的租金参考价认定案涉房屋的占有使用费标准。宏洋公司还表示上述租金参考价应和其与中南公司此前协商确定的租金回报标准相比较，取其中高者认定占有使用费标准。宏洋公司为了证明其律师费损失还提供由其作为甲方与广东达生律师事务所作为乙方于2017年7月18日签订的《民事委托合同》（约定：甲方因与中南公司房产买卖合同纠纷一案，委托乙方律师担任诉讼代理人；……律师费共计50万元，具体支付时间如下：1.本合同签订3日内，甲方向乙方支付5万元律师费；2.一审判决、调解作出后3日内，甲方向乙方支付15万元律师费等条款）及广东达生律师事务所于2018年3月16日开具的收到宏洋公司律师费5万元的发票。宏洋公司认为律师费应按一审阶段实际产生的20万元赔偿。中南公司为证明宏洋公司未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期楼款的问题，提供以下证据：1.财务部林丽于1998年7月15日呈董事长的《关于中南17××室、17××室楼款支付情况汇报》，其中包括：17××室买家得利海有限公司和17××室买家宏洋公司实际是同一家老板的公司，现将财务部核对的该小业主付款情况汇报如下：……二、宏洋公司（17××室）：17××室总楼款为港币1563216元，按合同买家宏洋公司需分65笔支付，宏洋公司未能提供第6-16笔（共11笔）付款凭证及收款收据，我部经查实后未发现有任何收款及相关凭证共计港币171952元；根据上述审核情况……17××室宏洋公司未付楼款港币171952元；该小业主需付清上述楼款后，我司才能与之签订关于租金回报款抵销楼款的补充协议；因此建议不能与该司签订补充协议等内容。下方空白处显示“请严格核对是否按期供楼付款，要有付款凭证，如未能全部按期是不能签约抵销后面未付的楼款。黄18/9”的手写内容。2.业务部陈伟文于2010年3月1日呈董事长的《关于核实中南小业主原件资料后签约的请示》，其中包括：关于中南1709和1711两单元小业主申请退房事宜，我部拟约中南1709和1711两单元小业主核对资料原件，如该小业主按期付清供楼款，是否同意与小业主签署《退房协议书》等内容。下方空白处显示“请严格核对，并交由财务部核付款凭证后才能签约。如未能按期供楼付款是不守约不能退款的。黄1/3”的手写内容。宏洋公司表示上述证据是中南公司的内部文件，结合宏洋公司提供的上述证据可证明中南公司已核实宏洋公司已付清案涉房屋的楼款的情况，因此，才向宏洋公司邮寄《退房协议书》。在本案审理中，宏洋公司称案涉房屋的房号已发生变化，但楼层未变更。为查明案涉房屋的具体情况，原审法院向原广州市国土资源和规划委员会及其天河区分局分别发函查询以下问题：一、案涉房屋的规划报建和规划验收情况如何？你单位是否核发相应的建设工程规划验收合格证？案涉房屋的规划验收如有相关书面资料，请一并向原审法院提供；二、请你单位将大厦第十七层的经规划验收合格的图纸提供给原审法院，如该第十七层各套房屋的房号已编制，请一并在图纸中标注相应房号，并同时注明各部位的规划用途；三、宏洋公司向原审法院提供的其与中南公司签订的《契约》的附件一为该大厦第十五层至十七层的附图，若该大厦已规划验收合格，宏洋公司提供的上述附图显示的该大厦第十七层的房地产情况是否与经规划验收合格的房地产情况一致？案涉房屋的规划报建与规划验收合格的房屋中的各功能分区（如办公区域、厕所等）的具体分布情况及房屋建筑面积、套内面积是否一致？如经原审法院审查，《契约》约定的房屋过户条件已成就，案涉房屋是否可以依据规划验收合格的房屋情况办理将产权过户至宏洋公司名下的手续？四、案涉房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况（如有备案合同，请一并向原审法院提供复印件）。原广州市国土资源和规划委员会没有答复原审法院。原广州市天河区国土资源和规划局函复原审法院如下：一、中南公司前经原广州市规划局批准报建（穗城规东片建字〔1994〕第30号），在天河区××路×号建设一幢48层商业、办公楼，后经规划许可扩建、加建、改建为地上50层商业、办公、酒店楼1幢（穗规建证〔2004〕1893号）；2010年，建设单位通过原市局规划验收（穗规验证〔2010〕1067号）；二、经核，案涉房屋以宏洋公司名义已办理预售合同备案登记（编号：市管契字第94026110号），未办理过户手续；无抵押、查封信息；房地产查丈原图（16-17层平面图）11房间与你院提供的《契约》附件一11房间位置不同；三、房地产查丈原图（16-17层平面图）与竣工图第十六层一致，与竣工图第十七层存在差异。原广州市天河区国土资源和规划局随函向原审法院提供了上述穗规建证〔2004〕1893号十六层-十七层平面图、穗规验证〔2010〕1067号《建设工程规划验收合格证》及17F平面图、《房地产查丈原图》16-17层平面图作为附件。原审法院还向广州市住房和城乡建设委员会发函查询以下问题：一、宏洋公司是在香港注册的公司，如经原审法院审查，合同约定的案涉房屋的过户条件已成就，按照限购政策，能否支持宏洋公司关于将案涉房屋的产权过户至其名下的诉讼请求？二、案涉房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况（如有备案合同，请一并向原审法院提供复印件）。广州市住房和城乡建设委员会函复原审法院如下：一、根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（住建房〔2006〕171号），我市自2006年开始实施境外机构购买办公所需的非住宅房屋限购政策；按照来文附件合同显示案涉房屋用途为写字楼，购买时间在1994年，案涉房屋不受以上境外机构限购政策影响；二、产权登记、抵押、查封等信息不属其职能，建议向原广州市国土资源和规划委员会查询。原审法院还向原广州市国土资源和规划委员会再次发函查询以下问题：一、案涉房屋现对应的具体地址（包括房号）是什么？二、案涉房屋现对应的房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况如何（如有备案合同，请一并向原审法院提供复印件）？原广州市国土资源和规划委员会函复原审法院如下：一、案涉房屋以宏洋公司名义办理预售合同备案登记（市管契字第94026110号），根据2013登记字1015433号档案资料《地中海酒店预售单位实测房号对照表》，该预售地址及预售房号1711房对应实测房号为1720、1721房；二、经核广州市房地产档案管理系统，无天河区××路×号1720、1721房产权信息记载。原审法院于2019年7月29日向广州市不动产登记中心查询并打印的案涉房屋的《广州市预售房地产交易登记情况表》载明：案涉房屋的预售人（开发商）为中南公司，预购人（单位）为宏洋公司，使用性质为写字楼，建筑面积为105.52平方米，成交价格为港币1563236元等内容。宏洋公司称其不清楚案涉房屋的实际使用人是何人；中南公司称案涉房屋由其自用。原审法院工作人员于2019年6月25日到案涉房屋进行现场勘查并在现场张贴权利申报公告，通知对广州市天河区××路×号1720、1721房主张所有权、使用权的主体在原审法院指定期间内向原审法院申报权利。但没有人向原审法院申报权利。宏洋公司称中南公司在竣工验收之后擅自改变案涉房屋的格局的行为违法，应当按照竣工验收图及《契约》附图向其交付案涉房屋并将案涉房屋过户至其名下；并表示同意按现状接收案涉房屋。为了避免损失进一步扩大，原审法院询问中南公司是否同意先行向宏洋公司交付案涉房屋及协助宏洋公司办理案涉房屋的权属证书，中南公司表示不同意。原审法院认为：《契约》的主要内容合法有效。关于《协议书1》的问题。虽然宏洋公司未能出示《协议书1》的原件，且《协议书1》尾部甲方签章处没有加盖中南公司的印章，但结合宏洋公司提供的由“南方大厦公司”在1996年2月1日至1998年7月6日期间每月分别开具的收到宏洋公司支付的案涉房屋第12-41期楼款（每期金额均为港币15632元）和于1998年10月26日开具的载明“兹收到宏洋公司港币297008元此款以租金回报保证第14期至第32期抵销楼价余款此款系付广州南方国际商业大厦1711第42期至第60期（共19期）”等内容的凭证，以及中南公司确认已收到宏洋公司支付的上述第12-41期楼款、宏洋公司与中南公司于1998年10月26日签订的《协议书2》中关于“根据甲乙双方于……及1998年7月28日签订之《协议书1》……”的约定可知，中南公司认可《协议书1》且已实际履行《协议书1》的约定。《协议书1》《协议书2》亦是合法有效的。由于现有证据未显示双方当事人对退房事宜协商一致，因此，双方当事人应全面履行《契约》及《协议书1》《协议书2》。作为房屋买受人的宏洋公司负有向作为房屋出卖人的中南公司支付案涉房屋的购房款的主要合同义务。宏洋公司称其已付清案涉房屋的全部楼款并提供相关证据予以证明。中南公司则以前述理由抗辩称宏洋公司至今未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期、第42-60期楼款。对此，原审法院认为，根据《协议书1》中关于“（九）……1.删去《契约》附件二最后一段，改为乙方必须以银行本票抬头为‘南方国际商业大厦有限公司’缴付上述各期款项（除第一期楼款外）”的约定可知，中南公司已委托南方大厦公司向宏洋公司收取案涉房屋的购房款，且中南公司确认其已收到的案涉房屋的部分楼款即《契约》附件二第五期楼款中的第12-41期楼款是由“南方大厦公司”向宏洋公司收取的。结合《协议书2》中关于“（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期”的约定可知，中南公司关于其未委托南方大厦公司与宏洋公司对账、南方大厦公司与宏洋公司就《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款的对数抵销无效的抗辩没有依据，原审法院不予采纳。至于《契约》附件二第五期楼款中的第1-11期楼款是否已支付的问题，根据日常生活经验，在买卖双方已约定楼款分期支付的情况下，如买方尚未支付序号在前的分期楼款，卖方一般不会在收款凭证上将买方所付的楼款标注为序号在后的分期楼款；同时，结合中南公司提供的前述1998年7月15日和2010年3月1日分别作出的两份内部文件及宏洋公司提供的中南公司于2010年3月24日向宏洋公司邮寄包括《退房协议书》在内的邮件可知，中南公司应是在核实并确定宏洋公司已付清案涉房屋的全部楼款的情况下才邮寄关于退房事宜的邮件的；综上，原审法院认定宏洋公司已付清案涉房屋的全部楼款合计港币1563236元。作为房屋出卖人的中南公司负有向作为房屋买受人的宏洋公司交付案涉房屋及协助宏洋公司办理案涉房屋的产权过户手续的义务。《契约》约定“三、甲方应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给乙方；……除特殊情况外，甲方还应于1998年7月31日前为乙方办理领取房地产产权证的手续”，但中南公司至今未向宏洋公司交付案涉房屋，距离上述约定的交付之日已逾20年，中南公司构成严重违约。现案涉房屋已验收合格，且宏洋公司表示同意按现状接收案涉房屋，结合原审法院调查取证的情况看，案涉房屋现对应实测房号为1720、1721房，因此，中南公司理应将案涉房屋（对应实测房号为1720、1721房）交付给宏洋公司使用。关于宏洋公司主张中南公司支付相当于4个月（即自2000年3月1日至6月30日止）租金回报金港币62528元的违约金的问题。《协议书1》约定“（一）乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从1997年7月1日起，每年租金按乙方所购案涉房屋的成交价款之12%计算，以代替及确认甲方已完全交付案涉房屋予乙方……”，《协议书1》附表二包括“保证期限由1997年7月1日至2000年6月30日止；付款日期为1997年7月1日开始，每月一期……每期应付金额为港币15632元”等内容，《协议书2》约定“（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期”。由上可知，中南公司在1997年7月1日至2000年6月30日期间每年应按照案涉房屋成交价款之12%向宏洋公司支付租金回报，即每期应支付港币15632元。宏洋公司在其提供的证据中自认其已于1998年收到金额为港币203216元的1997年7月1日至1998年7月31日合共13期的租金回报款项及第14期至第32期合共19期的租金回报用作抵扣《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款，并称中南公司至今未支付最后4期租金回报，鉴于中南公司未能举证证明其已向宏洋公司支付自2000年3月1日至6月30日期间共4期的租金回报合计港币62528元（即港币15623元/期×4期），应承担相应的举证不能的法律后果。原审法院据此对宏洋公司上述诉讼请求予以支持。关于宏洋公司主张中南公司赔偿逾期交房的2000年7月1日起至实际交付案涉房屋之日止的占有使用费损失的问题。中南公司迟延交房构成严重违约，理应承担相应的违约责任。由于《协议书1》已约定删除《契约》第五条中关于中南公司迟延交付房产的违约责任金计算方式的约定，宏洋公司主张中南公司参照案涉房屋的同地段同类房屋的租金参考价承担迟延交付的违约责任并无不妥，原审法院予以支持。上述损失均按照案涉房屋的建筑面积105.52平方米、参照案涉房屋的同期同地段写字楼/办公用房性质的房屋的租金参考价从2000年7月1日计至实际交付案涉房屋之日止；其中，2005年参照29元/月·平方米的标准计付，2007年参照50元/月·平方米的标准计付，2008年参照56元/月·平方米的标准计付，2009年、2010年均参照63元/平方米·月的标准计付，2011年、2012年均参照65元/平方米·月的标准计付，2013年、2014年均参照100元/平方米·月的标准计付，2015年、2016年均参照101元/平方米·月的标准计付，2017年参照102元/平方米·月的标准计付，2018年参照100元/平方米·月的标准计付。鉴于行政主管部门没有公布2000年至2004年、2006年的广州市房屋租金参考价，且宏洋公司表示不就此申请评估及表示如2019年及之后年份的租金参考价在一审判决前尚未公布则适用之前已公布的最后一年的租金参考价认定案涉房屋的占有使用费标准，原审法院酌情认定2000年7月1日至2004年12月31日期间均参照25元/月·平方米的标准计付，2006年参照40元/月·平方米的标准计付，2019年及之后年份至实际交楼之日止均参照100元/平方米·月的标准计付。同时，由于中南公司已经以租金回报方式向宏洋公司支付迟延交楼违约金合计港币562752元（即港币15632元/期×36期），因此，上述损失总额应以不超过港币1000484元（即港币1563236元-港币562752元）为限。关于宏洋公司主张中南公司为其办理案涉房屋的不动产登记的问题。《契约》约定中南公司应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给宏洋公司及于1998年7月31日前为宏洋公司办理领取房地产产权证的手续，按此推算，中南公司应于案涉房屋交付之日起13个月内办妥案涉房屋权属证书的领取手续。鉴于案涉房屋不存在查封、抵押等限制产权转移的情形，且广州市住房和城乡建设委员会已答复原审法院称案涉房屋不受境外机构限购政策影响，因此，原审法院按上述办证期限对宏洋公司上述诉讼请求予以支持。关于宏洋公司主张中南公司支付逾期办理产权证的违约金问题。按照上述办证期限，宏洋公司主张中南公司支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金的条件尚未成就，因此，原审法院对宏洋公司上述诉讼请求不予支持。关于宏洋公司要求中南公司赔偿律师费损失的问题。考虑到律师费并非主张权利必然发生的费用，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、中南公司于判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河×××大道×××大厦×楼×室（对应实测房号为1720房、1721房）交付给宏洋公司使用。二、中南公司于判决发生法律效力之日起10日内，向宏洋公司支付租金回报款项港币62528元。三、中南公司于判决发生法律效力之日起10日内，向宏洋公司赔偿逾期交楼的损失（按照建筑面积105.52平方米，从2000年7月1日计至2019年7月31日止；其中，2000年7月1日至2004年12月31日期间均参照25元/月·平方米的标准计付，2005年参照29元/月·平方米的标准计付，2006年参照40元/月·平方米的标准计付，2007年参照50元/月·平方米的标准计付，2008年参照56元/月·平方米的标准计付，2009年、2010年均参照63元/平方米·月的标准计付，2011年、2012年均参照65元/平方米·月的标准计付，2013年、2014年均参照100元/平方米·月的标准计付，2015年、2016年均参照101元/平方米·月的标准计付，2017年参照102元/平方米·月的标准计付，2018年参照100元/平方米·月的标准计付，2019年参照100元/平方米·月的标准计付）；2019年8月1日至实际交楼之日期间的每月损失，中南公司于次月5日前向宏洋公司支付（按照建筑面积105.52平方米，均参照100元/平方米·月的标准计付）（上述损失总额以不超过港币1000484元为限）。四、中南公司于将上址房屋交付给宏洋公司使用之日起13个月内，协同宏洋公司到广州市房地产管理部门办妥将上址房屋的产权过户登记至宏洋公司名下及领取相应的权属证书的手续。五、驳回宏洋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费94940元，由宏洋公司负担79850元，中南公司负担15090元。二审中，宏洋公司提交《银行月结单》（1995年6月-1998年3月）复印件，证明1995年6月-1998年3月期间宏洋公司与得利海有限公司向中南公司分期支付的楼款。经质证，中南公司对三性不予确认，并认为：该份证据并非新证据而是在一审阶段可以提供而未提供的证据，已过举证期限，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定，法院不应予以采纳。首先，宏洋公司未提供证据原件，而且该份银行月结单为境外形成，未经过公证认证程序，真实性合法性不予确认。其次，宏洋公司提供的银行流水充分说明宏洋公司未付清楼款，而且月结单显示还有几期款项逾期，恰恰与中南公司陈述的事实一致。而且银行月结单仅是宏洋公司的支出证明，不能证明收款单位是中南公司，也不能证明款项用途是支付涉案物业的分期楼款，关联性不予确认。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，宏洋公司是注册于香港特别行政区的企业，本案属于涉港商品房预售合同纠纷，应参照涉外民商事纠纷处理。因双方当事人均同意适用我国内地法律作为处理本案的准据法，且案涉房屋位于我国内地，内地法律应当系与合同具有最密切联系的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。结合双方当事人的诉辩和本院查明的事实，本案的争议焦点为：一、关于宏洋公司是否已付清案涉购房款的问题；二、关于中南公司是否应当承担逾期办理案涉房屋权属证书违约金的问题；三、关于中南公司是否应当承担宏洋公司因本案诉讼产生的律师费的问题。关于宏洋公司是否已付清案涉购房款的问题中南公司上诉称宏洋公司未支付1995年3月至1996年1月（第1-11期）共港币171952元及1998年8月至2000年2月（第42-60期）共港币297008元的购房款。对于上述第42至60期购房款，中南公司上诉称其并未委托南方大厦公司与宏洋公司进行购房款与租金回报相抵销。本案中，中南公司确认其委托南方大厦公司收取第12至41期购房款，同时《协议书2》约定“（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期”，原审法院据此认定中南公司已收到上述第42至60期购房款并无不当。中南公司主张其并未委托南方大厦公司与宏洋公司进行购房款与租金回报相抵销与事实不符，本院不予采纳。对于上述第1至11期购房款，虽然宏洋公司未能出示该段期间的付款凭证，但宏洋公司提交了南方大厦公司开具的1996年2月1日至1998年7月6日期间第12至41期楼款收款凭证，且中南公司确认已经收到上述第12至41期的购房款。原审法院根据日常生活经验，并结合中南公司提供的前述1998年7月15日和2010年3月1日分别作出的两份内部文件及宏洋公司提供的中南公司于2010年3月24日向宏洋公司邮寄包括《退房协议书》在内的邮件，认定宏洋公司已支付包括上述第1至11期的全部购房款亦无不当。综上，中南公司关于宏洋公司未付清购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于中南公司是否应当承担逾期办理案涉房屋权属证书违约金的问题根据《契约》第三条的约定，中南公司应于1998年7月31日前为宏洋公司办理领取房地产产权证的手续。本案中，中南公司违约，至今未为宏洋公司办理案涉房屋的产权证，宏洋公司主张逾期办证违约金于法有据。原审法院认为宏洋公司主张逾期办证违约金条件尚未成就应属不当，本院予以纠正。关于逾期办证违约金的计算问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原审法院已判令中南公司向宏洋公司支付逾期交房的占有使用费损失，且损失总额以不超过购房价格减去已支付迟延交楼违约金的余额为限。现宏洋公司再主张要求计算逾期办理房产证的违约金，则会导致本案的违约金过分高于实际损失，故对宏洋公司主张计算逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。另外，中南公司在二审中提出原审法院判令其承担超高的违约责任的答辩，本院经审查认为，原审法院根据本案查明的事实确定中南公司承担的违约责任符合上述司法解释的规定，该答辩意见因无事实和法律根据，本院不予采纳。三、关于中南公司是否应当承担宏洋公司因本案诉讼所产生的律师费的问题因宏洋公司与中南公司签订的合同中并未约定宏洋公司因合同履行所产生的律师费损失应由中南公司承担，故宏洋公司关于律师费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于宏洋公司上诉认为案涉《契约》及其附件系中南公司提供的格式条款，但宏洋公司并未提供证据予以证实，故本院对该上诉意见不予采纳。综上所述，宏洋公司与中南公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50777元，由宏洋机械有限公司负担35687元，由广州天河中南房地产开发有限公司负担15090元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  徐玉宝审判员  王碧玉二〇一九年十二月二十三日法官助理郑子鹤书记员易臻萱