山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11776号上诉人（原审被告）：韩庆荣，女，1974年5月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马本智（系韩庆荣之兄），男，1945年11月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南邦和物业管理有限公司章丘分公司，住所地济南市。负责人：张修贵，经理。委托诉讼代理人：范仲新，山东百脉律师事务所律师。上诉人韩庆荣因与被上诉人济南邦和物业管理有限公司章丘分公司（以下简称邦和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩庆荣上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回邦和物业公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费及其他费用由邦和物业公司承担。事实和理由：韩庆荣于2012年8月份从明山秀水购期房一处(8号楼1单元301室)于2014年5月26日交房后发现存在严重质量问题，并多次催找邦和物业公司一直不给予解决，因住房室外平台高于室内地面约40厘米，导致住房常年处于坑中，常年饱受高温、污物、噪音困扰。洗手间墙面防水瓷砖空鼓、爆裂。客厅空调无法安装，无法排水。致使家人身心健康受到严重损害，小区绿化、监控设施不完善，人身安全、财产安全得不到保障。因以上问题邦和物业公司曾承诺在平台外安排水管道，还承诺统一安装空调都未实施。邦和物业公司未按合同约定为韩庆荣提供服务，所产生的物业费及滞纳金韩庆荣不予承担。上诉要求：1.因室外平台高于室内，应赔偿给韩庆荣造成的损失，赔偿方式为免交韩庆荣日后的物业费；2.邦和物业公司维修洗手间防水全部爆裂、空鼓瓷砖；3.产生的一切费用由邦和物业公司承担。在业主使用手册中的55页第二条：根据国家、省、市有关法律、法规和政策规定，住宅自交付之日起，在规定的期限及在用户正常使用情况下，本公司免费承担以下项目保修期内的维修责任，并在承诺期限内负责维修。保修项目：(1)地基基础，主体结构，保修期为结构设计使用年限。(2)屋面防水工程渗漏、有防水要求的卫生间、房间及外墙面防渗漏，保修期限为五年。手册中56页第四项：保修期的起始日期自住宅交付之日起计算。本住宅由邦和物业管理有限公司章丘分公司负责安排保修期内的维修服务。综上所述，一审判决未考虑邦和物业公司存在违约行为，忽视了邦和物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正应予纠正。邦和物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩庆荣的上诉，维持原判。邦和物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令韩庆荣交纳物业管理费4957.68元和滞纳金991.54元，共计5949.22元；2.案件受理费和其它涉诉费用由韩庆荣承担。一审法院认定事实：1.韩庆荣系山东省济南市业主,房屋面积90.8平方米。2014年5月26日，因小区尚未成立业主委员会，邦和物业公司（甲方）与韩庆荣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理等；乙方的权利义务包括依据本协议向甲方交纳物业管理费用和分摊费等；物业服务费收费标准为住宅按建筑面积1.4元/平方米/月收取，乙方每月1-5日缴纳应交费用（包括因乙方原因空置的房屋），逾期未缴纳的，乙方将承担相应的滞纳金，从逾期之日起按每日应交物业管理费总额的百分之一向物业公司缴纳滞纳金。2.因韩庆荣未按约定时间交纳物业管理费，故邦和物业公司向韩庆荣发出催费通知单一份，注明：韩庆荣2016年1月-2018年12月物业费已逾期未交，要求其于2019年1月20前缴纳。后因韩庆荣一直未缴纳2016年1月至2019年3月的物业费，故邦和物业公司向一审法院提起本次诉讼。一审法院认为，韩庆荣与邦和物业公司签订的前期物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院依法予以确认。协议签订后，双方应当按照约定履行各自义务。邦和物业公司提供物业管理服务后，现按照协议约定要求韩庆荣支付物业服务费，理由正当，一审法院依法予以支持。韩庆荣应按双方所签协议的约定支付邦和物业公司拖欠的物业费4957.68元（90.8㎡×1.4元/月×39个月）。关于邦和物业公司主张的2016年1月至2019年3月滞纳金，因双方约定的滞纳金过高，应以调整，邦和物业公司在庭审中自愿调整为按照1%/月计算，并未超出法律规定的范围，一审法院予以支持。故邦和物业公司主张的2016年1月至2019年3月的滞纳金数额应为991.54元[（127.12+127.12*39）*39/2]*1%。韩庆荣经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼,应视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、韩庆荣于判决生效之日起10日内支付济南邦和物业管理有限公司章丘分公司物业服务费4957.68元。二、韩庆荣于判决生效之日起10日内支付济南邦和物业管理有限公司章丘分公司滞纳金991.54元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩庆荣负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩庆荣提交照片一宗，拟证明房屋的建筑设计存在问题，平台高使业主受到各方面的侵害，卫生间的防水没有做好，导致瓷砖空鼓爆裂。小区的物业服务存在瑕疵。韩庆荣提交业主使用手册一份，拟证明卫生间的墙面爆裂等房屋质量问题的维修责任在物业公司。邦和物业公司质证称，对建筑设计及卫生间墙面等问题韩庆荣以邦和物业公司和开发商为被告向章丘区人民法院提起了诉讼，章丘区人民法院于2019年7月1日作出了（2019）鲁0181民初3864号民事判决，判决驳回其诉讼请求。韩庆荣没有提起上诉，该判决已经生效。因此，韩庆荣在上诉期间提起设计问题，墙面质量问题等均没有法律依据。关于小区的物业服务存在瑕疵，韩庆荣在一审期间没有提交证据，二审不应涉及。对业主使用手册没有异议，韩庆荣的理解存在问题。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，韩庆荣与邦和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系真实有效的合同，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。邦和物业公司已经实际提供了物业管理服务，现按照协议约定要求韩庆荣支付物业服务费有事实和法律依据，应予支持。韩庆荣主张其居住的房屋存在设计上的缺陷和严重房屋质量问题，给其造成了严重了损失，本院认为根据合同的相对性原则，房屋设计及质量问题，韩庆荣应当向房屋开发商主张，以此为由拒交物业费，本院不予支持。韩庆荣主张物业服务不合格不应缴纳物业服务费，但其提交证据不足以证实物业服务存在严重瑕疵，本院不予支持。关于邦和物业公司主张的逾期缴纳物业费的滞纳金，本院认为邦和物业公司确实存在服务不到位的情况，一审法院支持滞纳金不当，应予驳回。此外，韩庆荣在未经本案一审程序的情况下直接在二审期间提出上诉请求违反法定程序，本院不予处理。综上所述，韩庆荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初3032号民事判决第一项及案件受理费的负担部分；二、撤销济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初3032号民事判决第二项；三、驳回被上诉人济南邦和物业管理有限公司章丘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人韩庆荣负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月二十日书记员 孙 雪