大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10060号原告：华润物业（大连）有限公司，统一社会信用代码9121020467407548XP，住所地大连市沙河口区星海C3区27号楼地下一层。法定代表人：金永，系总经理。委托诉讼代理人：张玲玮，系北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，系北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：高德永，男，1989年9月16日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告华润物业（大连）有限公司与被告高德永物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托代理人张玲玮，被告高德永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司诉称，请求判决：1、被告支付拖欠的物业管理费共计人民币9,283.26元；2、被告支付因迟延履行产生的违约金共计15,893.24元。事实与理由：被告系【华润凯旋门】二期6#1501号业主，且同原告签订《华润凯旋门二期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务。合同签订后截至起诉之日，一直由原告依据上述合同提供物业服务，但自2016年9月1日至2019年3月31日期间，被告尚欠物业费9,283.26元未缴纳。原告索款未果，诉至法院。被告高德永辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，大连市物业管理条例中非常明确第一章第二条说明物业企业应对建筑物、相关设施设备进行维护养护管理，物业有义务对所在区域的配套设施进行维护管理，但是原告没有履行自己的义务。在小区的北门，原来是一个空的场地，我们所有业主进出的通道，也是消防通道，在2017年8月份左右，幼儿园在施工将场地占为已有，物业没有履行制止义务，且物业向教育局提供了关于11号楼设计幼儿园的同意函，正常幼儿园审批不了的。原告提供同意函后幼儿园从违建变成了合法，可以看出原告没有履行自己的义务，所以我有权不缴纳物业费。第二，物业办公用房，小区物业办公用房仅仅是让物业进行办公用，现在原告将物业办公用房进行出租，将信报箱设为丰巢，即便出租，物业企业应将公共设备收入情况进行公示，且该收益归全部业主所有，这是物业管理条例规定的，原告没有按照正常符合要求的程序进行办理。第三，物业将我们的电梯打广告收入也没有进行公示。原告没有履行自己的本职义务，我家楼对面消防栓上有广告，案涉小区系封闭小区，这个广告在小区里面非常普通，原告没有尽到义务。第四，进出物业大门的人登记不是所有人都登记，既然设置秩序维护员，所有人应都需要登记，但是现在非常随便，没有人察看。第五，保洁服务不到位，8号楼的业主群在群里反映的情况，说保洁人员对楼道的清扫不及时，有聊天记录，我家也一样，每到节假日，保洁服务不到位，我天天都能看到，休息时间很明显楼道杂物无人清扫。经审理查明，2013年6月14日，华润置地（大连）有限公司作为大连市甘井子区【华润凯旋门】二期的开发建设单位（甲方），与原告（乙方）签订了《【华润凯旋门】二期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为案涉小区实施前期物业管理；高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.98元计算、公建（商铺）物业费按建筑面积每月每平方米4元计算；业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期缴纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。被告高德永系【华润凯旋门】二期6#1501号业主，房屋面积为100.49平方米，2016年9月1日至2019年3月31日期间的物业费被告未向原告缴纳。上述事实，有前期物业服务合同复印件及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。华润置地（大连）有限公司与原告签订，并经被告确认的《华润.凯旋门二期前期物业服务合同》对原、被告均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《华润.凯旋门二期前期物业服务合同》及原告主张的相应房屋面积，被告自2016年9月1日至2019年3月31日止应向原告交纳物业服务费9,283.26元，现被告未予交纳缺乏事实及法律依据，故原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，且原告的服务也存在相应的瑕疵，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称的幼儿园违建问题，因原告并不具有执法权，且原告亦就上述问题进行了投诉，难以认定原告未尽到管理义务。关于被告辩称的保洁等物业服务问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告高德永于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司自2016年9月1日至2019年3月31日期间的物业费9,283.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费215元（原告已预交,已减半），由被告高德永承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十二月十日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。