湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初9645号原告：上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段478号运达国际广场。法定代表人：李征。委托代理人：何柒零，湖南永晟律师事务所律师。被告：冯坚，男，1974年9月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇星沙商业乐园A栋。法定代表人：张方明，董事长。原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行(以下简称“浦发银行长沙分行”)诉被告冯坚、恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行长沙分行的委托代理人何柒零到庭参加诉讼，被告冯坚、恒基公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经依法缺席审理，本案现已审理终结。原告浦发银行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告冯坚于2013年12月30日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令原告对抵押财产即位于恒基凯旋门二期15、16栋907号房产享有优先受偿权；3、判令被告冯坚立即偿还原告贷款本金272202.68元、利息17602.74元,逾期罚息1097.74元，本息合计290903.16元（利息、罚息暂计至2019年5月27日止,此后利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至本息全部清偿日止）;4、判令被告冯坚承担原告为实现上述债权所支付律师费用14545元；5、判令被告恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司对上述305448.16元承担连带清偿责任;6、判令两被告承担本案的全部诉讼费用、财产保全费用及实现债权的一切费用。事实与理由：2013年12月30日，原告与被告冯坚和被告恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定:被告冯坚向原告申请个人购房人民币贷款，用途为个人购房，贷款本金为310000元，期限为20年，自2013年12月30日起至2033年12月30日止，贷款利率为6.55%(年利率),还款方式为等额本息还款法，被告恒基兆佳（湖南)房地产发展有限公司作为合同担保人。被告冯坚应按合同约定按时、足额偿还贷款本息和相关费用,若被告冯坚未按约定按时足额偿还贷款本息及相关费用，即构成违约，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息,对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，挪用贷款的挪用罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%。原告有权宣布贷款本息提前到期，并采取法律法规允许的其他必要措施追回贷款。被告冯坚在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务,致使原告决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由被告冯坚承担。同时，合同约定，有关本合同的争议，均受原告住所地的人民法院管辖。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告冯坚却未依约履行按期、足额还款义务，连续多期逾期未还，经原告多次催收，均未予偿还。根据《个人购房担保借款合同》第十二条之规定，原告有权宣布合同项下的已提用贷款部分全部提前到期,并有权以各种形式向被告追偿贷款本息及实现债权的费用。现原告已经多次逾期，构成违约,原告宣布被告贷款全部到期，应当解除双方签订的《个人购房担保借款合同》。根据《个人购房担保借款合同》第六条之规定，原告作为抵押权人对被告提多供的抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。原告认为，《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，原告依约履行了合同，被告冯坚不履行到期债务的行为已经构成违约,原告有权要求被告冯坚清偿债务并承担包括诉讼费、律师费等追偿债权产生的所有费用，被告恒基兆佳(湖南)房地产发展有限公司应承担连带担保责任。综上，为有效维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告冯坚、恒基公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2013年12月30日，原告浦发银行长沙分行（贷款人）与被告冯坚（借款人）、恒基公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，内容为被告冯坚向原告申请个人购住房贷款，贷款本金为310000元，期限为20年，自2013年12月30日起至2033年12月30日止；贷款利率为浮动利率，按年调整，签订本合同时中国人民银行基准年利率为6.55%，还款方式为等额本息，每期还款日为10日，期是指1个月；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用即构成违约,贷款人有权宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期,未提用部分取消;本合同项下的罚息利率为：(1)逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行;(2)挪用贷款的挪用罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行,借款人违约的,贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行;借款人在本合同有效期内,不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务,致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的,由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担;抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权。抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利(如有)而直接行使本合同项下的抵押权。抵押人同意,在任何情况下,抵押权人未行使或未及时行使其与债务人在其他贷款文件项下的任何权利,包括但不限于债权、担保物权、违约救济权,均不得被视为抵押权人怠于或放弃行使权利,亦不会影响其充分行使本合同项下的权利,被告冯坚同意以房地产设定抵押担保,抵押房产为星沙镇开元东路与东四线交汇处西北角;本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用);保证人提供阶段性连带责任保证的,保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意,经贷款人同意展期、重组的贷款,保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年止。尽管如此,如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本之日解除;但对于在该解除之日之前已到期的借款人的债务,以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下的责任,保证人仍应承担保证责任和违约责任;保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任。借款人未依照本借款合同的规定履行债务的,在本合同约定的保证期间内,贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务,保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付;保证人在此确认,无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式),贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任,而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供物的担保的抗辩。被告恒基公司在该合同中为被告冯坚的借款提供连带责任保证。后被告冯坚以其购买的位于恒基凯旋门二期15、16栋的房产就上述债务履行向原告提供抵押担保,并向相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。上述合同签订以及抵押登记手续办理后,原告于2014年2月12日向被告冯坚发放了310000元贷款。被告冯坚于2019年4月10日逾期还款。截止2019年5月27日,被告冯坚尚欠原告本金272202.68元,利息17602.74元,逾期罚息1097.74元。原告催收无果后，遂诉至本院。原告为支持其律师服务费的主张，向本院提交了其与湖南永晟律师事务所签订的《法律服务委托合同》及律师代理费的收据予以证明。以上事实有《个人购房担保借款合同》、银行流水、欠贷情况说明、浦发银行诉讼业务法律服务委托合同（个人业务）、代理费收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，一、原告浦发银行长沙分行与被告冯坚、恒基公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按照合同的约定履行还款付息义务。现被告冯坚未按合同约定按期足额偿还贷款，违反合同约定,故原告主张解除合同并要求被告冯坚偿还原告贷款本金272202.68元,利息17602.74元,逾期罚息1097.74元的请求,本院予以支持；二、关于律师费。原告确实为实现债权聘请了律师参加诉讼，且双方在合同中对该费用进行了约定，原告主张的律师费按照5%计算过高，考虑到代理案件的难易程度以及工作量，本院酌情按照诉讼标的金额的3%计算律师费为8727元（290903.16元×3%）；三、被告恒基公司是涉案借款的保证人,其应按照合同约定的保证条款履行保证义务,合同约定保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起二年止，故原告请求被告恒基公司承担连带担保责任,有事实和法律依据,本院予以支持。保证人承担了担保责任,可以向债务人追偿；四、关于优先受偿权。经查,涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”、第一百七十九条第一款“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定,以房屋设定抵押权,抵押权自登记时设立,只有抵押权设立后,债权人才有权就涉案房屋优先受偿。由此可见,抵押预告登记与抵押权设立登记有着不同的法律性质和法律效力,抵押预告登记只是一种请求权,并不具有优先受偿权。就本案而言,原告浦发银行长沙分行与被告冯坚虽然就涉案房屋办理了抵押预告登记,但抵押预告登记不等同于正式抵押登记,故原告在未办理正式的房屋抵押登记之前,对涉案房屋的抵押权并未成立,依法不享有优先受偿的权利；五、被告冯坚、恒基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与被告冯坚、恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司于2013年12月30日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告冯坚于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行支付借款本金272202.68元，截止至2019年5月27日的利息17602.74元、罚息1097.74元，此后产生的利息依照合同约定继续计算至借款实际清偿之日止；三、被告冯坚于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行支付本案律师费8727元；四、被告恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司对被告冯坚上述债务承担连带清偿责任。被告恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司承担担保责任后,可以向被告冯坚追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5882元，财产保全费2120元，公告费560元，合计8562元，由被告冯坚、恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 珊人民陪审员  李荣干人民陪审员  潘月华二〇一九年十二月二十四日代理书记员  王 瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。