河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12619号原告：管娜，女，汉族，1986年10月8日出生，住河南省新郑市。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码914101006987270595。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告管娜与被告河南成益置业有限公司（以下简称成益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告管娜，被告成益公司的委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金5114元；2、依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续：逾期的，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月向原告支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、依法判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿(从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止)；5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金(按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止)；6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担，整改完毕后向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月16日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区房产一套出售给原告，其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成了巨大的经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来了不便，被告拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费，还指使纵容物业停了原告家的水电还偷取了原告家的水管，失信的被告不遵守承诺的行为给原告的生活造成了巨大的困扰，移交给原告一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄原告不懂水电，现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对原被告均具有法律约束力并受法律保护。合同签订后原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务，但被告未按照约定日期办理房屋产权属登记及为原告办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，原告曾多次要求被告遵守合同、履行承诺，被告态度蛮横、拒不履行，无奈，原告诉至本院，望判如所请。被告成益公司辩称，一、被告未按照合同约定提交办理产权登记所需资料系因政府部门职能调整所致。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“办理产权登记提交资料备案时间为商品房交付后480日内”，但合同签订时提交产权登记所需资料的行政部门是房管局。2016年8月，因国家政策的变化，提交办理产权登记所需资料的行政部门由房管局变更为不动产局，房管局不再受理“初始登记”业务，接受办理产权登记手续的机关为不动产局，新成立的郑州市不动产登记中心与郑州市房管局不属于同一行政机关，其受理的房屋权属“首次登记”与“初始登记”并非同一行政行为，两者审核的资料、所需时间并不一致，提交资料所需前置流程亦有所增加。政府部门权责调整及被告提交办理产权登记所需的资料内容及程序、提交部门的变化，非被告所能预料及控制，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。二、被告无义务在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续，及在逾期情况下支付违约金。办理完毕所有相关房屋产权首次登记系政府行为，非被告公司所能控制。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第15条约定“双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准”。产权登记机关发证时间系政府行政行为，非被告所能确定。原告请求被告在逾期递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续情况下承担违约金，无合同依据及法定依据。房屋管理部门职权的变化应视为情势变更，被告不应当对政府行为负责，也不应当承担相应违约责任。三、原告诉称的由被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下无事实及法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告需要协助原告办理商品房转移登记，原告该项诉求无事实及法律依据。四、涉案的维也纳湖畔小区水电均为市政供水、供电，不存在需要整改的情况，原告使用的水电费不应由被告承担。综上，原告的诉讼请求不具备事实及法律依据，请求依法予以驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月16日，成益公司（出卖人）与管娜（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号140××××2661），约定管娜购买成益公司开发的位于龙湖镇××路北侧北魏庄村××东北卡.风情××楼××单元××室，房屋总价款511403元，同时对付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为，出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。管娜分别于2014年11月7日、2014年12月7日向成益公司支付了购房款161403元、350000元，以上共计511403元。合同中约定的商品房现已建成，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。查明涉案房屋已在2016年8月实际交付使用。所购房屋已正常供水、供电，水电费直接交给物业公司。以上事实，由当事人陈述，商品房买卖合同，购房发票，收据等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号140××××2661）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定成益公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因成益公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，成益公司按已付房价款1%向××支付违约金。原告认可被告已于2016年8月实际交房，被告未提交相关证据反驳该主张，本院对此予以采信。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，现距合同约定的期限已逾期1年以上，原告至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，被告亦未举证证明其已依约为原告履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，属被告过错，故被告应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，被告需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，距合同约定的提交办证备案材料时间已逾期1年以上，被告未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。成益公司应按照合同约定按已付房价款1%即5114元向原告支付违约金。关于原告的第三项诉讼请求，涉案房屋系原告出资购买，购买房屋之目的系为居住使用，故根据合同约定和一般交易习惯，河南成益置业有限公司亦应协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续。关于原告的第二项诉讼请求，系河南成益置业有限公司在协助办理房屋产权登记过程中的具体步骤及事项，办理过程中需要何种材料及步骤如何，均涵盖在原告第三项诉讼请求中，本院不再单独处理。关于原告的第四项、第五项、第六项诉讼请求，因上述材料的出具部门系相关行政主管机关，而非成益公司，成益公司只有提供具备行政机关出具上述材料的协助义务，故原告的上述诉讼请求本院均不予支持。关于原告的第七项诉讼请求，因原告未提交证据证明涉案房屋的供水、供电并非市政供水、供电，且原告认可其入住涉案房屋后，所购房屋已正常供水、供电，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告河南成益置业公司应于本判决生效之日起30日内向原告管娜支付违约金5114元；二、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起三十日协助原告管娜办理位于龙湖镇龙泊南路北侧北魏庄村土地东北卡.风情二期21号楼1单元7层702室的产权登记手续；三、驳回原告管娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南成益置业公司负担。本判决为终审判决。审判员  许俊峰二〇一九年十二月十九日书记员  李玉晓