山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1003民初6266号原告：崔文军，女，1970年6月27日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：倪新志（系崔文军丈夫），男，1970年7月15日出生，住威海市文登区。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地文登区天福办世纪大道86号。法定代表人：李健华，经理。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告崔文军与被告山东人和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔文军委托诉讼代理人倪新志、被告山东人和房地产开发有限公司委托诉讼代理人张芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔文军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告山东人和房地产开发有限公司支付违约金72383元（2016年10月23日至2019年10月22日）；2.请求本案案件受理费由被告山东人和房地产开发有限公司负担。事实和理由：2011年4月12日崔文军、山东人和房地产开发有限公司双方签订了二份书面的《商品房买卖合同》，合同编号分别为201104125C140D113714和20110412A93736113713，约定崔文军购买山东人和房地产开发有限公司开发的文登区人和国际花园居民小区牡丹园3号楼1单元201室房屋及牡丹园3-3车库，合同价款分别为549923元、111111元。山东人和房地产开发有限公司2013年5月6日将涉案房产交付给崔文军。根据合同第十五条之约定，山东人和房地产开发有限公司应该于房屋交付后180日内协助崔文军办理产权过户手续，如因出卖人（即山东人和房地产开发有限公司）责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第十二条约定，本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件和本合同具有同等效力。本合同及附件内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同附件四即合同补充协议第十二条约定出卖人在商品房交付使用后180天内提供资料向产权登记机关备案，在550天内办理完房地产权属证书，如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。但时至今日山东人和房地产开发有限公司仍未能协助崔文军办理产权过户手续，根据合同补充协议第十二条之约定，山东人和房地产开发有限公司应当于房屋交付后550天内办理房产权属证书，如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。崔文军多次主张未果，现依法起诉，请求判如所请。山东人和房地产开发有限公司辩称，不同意崔文军的诉讼主张。双方签订商品房买卖合同属实，山东人和房地产开发有限公司2013年5月6日已向崔文军交付了诉争房屋的钥匙，由崔文军办理装修事宜。因为涉案房屋没有完成验收，不符合法定的具体使用条件，崔文军主张的交付使用没有法律依据，双方的争议应当为房屋交付纠纷而并非是逾期办证纠纷，崔文军擅自使用涉案房屋引起的责任法院不应该给予保护。根据双方主合同的约定逾期办证只是一次性补偿，崔文军不能提供由此受到损失的证据，应当按照主合同的约定来执行。另外补充协议约定的180天的提交资料期和550天的办证期，应当是连续累加计算，即房屋符合合同规定的交付使用后的730天之后才能主张逾期办证责任。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2011年4月12日，崔文军、山东人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，崔文军购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区牡丹园3号楼1单元201室房屋及牡丹园3-3车库，价款为661034元。关于逾期办证违约责任，崔文军与山东人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，山东人和房地产开发有限公司应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付崔文军使用。山东人和房地产开发有限公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时还约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同附件四即合同补充协议第十二条载明，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。后山东人和房地产开发有限公司于2013年5月6日将诉争房屋、车库交付崔文军。现因山东人和房地产开发有限公司的原因，诉争房屋尚不具备办证条件。后就本案纠纷崔文军于2019年10月31日向本院申请立案。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2013年5月6日崔文军自愿接收山东人和房地产开发有限公司尚未验收合格的房屋，系对其自身权利的处分。山东人和房地产开发有限公司关于涉案房屋尚未验收合格不能认定交付的主张，系将义务当做权利使用，本院不予支持。涉案房屋的交付使用时间应认定为2013年5月6日。本案当事人双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。山东人和房地产开发有限公司作为房地产开发商至今未按照合同约定配合商品房买受人崔文军办理房屋产权登记证书，构成违约，应当承担违约责任。本案涉及的商品房买卖合同正本中约定山东人和房地产开发有限公司承担的逾期办证违约责任为“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，其为每日按照“已付房价款的0.01%”累计计算违约金数额还是以“已付房价款的0.01%”确定一次性违约金数额，对该条款的解释存在争议。合同附件四（合同补充协议）第十二条的约定，恰恰是对该争议条款的进一步解释、补充，排除争议。故依据公平原则及诚实信用原则，山东人和房地产开发有限公司应按照合同补充协议第十二条的约定承担逾期办证的违约责任。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案崔文军向本院申请立案的时间为2019年10月31日。综上，山东人和房地产开发有限公司应向崔文军支付2016年11月1日至2019年10月22日期间逾期办理房地产权属证书违约金71788.29元（661034元×0.01%×1086天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向崔文军支付逾期办理房地产权属证书违约金71788.29元；二、驳回崔文军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费805元，由山东人和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一九年十二月九日书记员  徐利贞