云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11482号原告：云南佳园物业管理有限公司，住所为云南省昆明市世博路12号世博生态城英IN家展示中心展览馆12层1号。法定代表人：普仲韬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨恩斌、王红，系云南八谦律师事务所律师，一般授权代理。被告：宋刚，男，汉族，1973年1月28日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市官渡区。原告云南佳园物业管理有限公司（以下简称佳园公司）诉被告宋刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，于2019年12月11日依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳园公司的委托诉讼代理人王红，被告宋刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2000年5月15日至2019年12月31日的物业服务费19012.6元、代收水费49.4元、垃圾处理费1064元，共计20126元；2、判令被告支付逾期缴纳上述费用的违约金197255.34元（暂计算至2019年09月01日，实际请求至被告履行付款义务止）；三、被告支付本案的诉讼费。事实与理由：原告接受开发商的委托为佳园小区提供物业服务，被告于1999年11月15日购买佳园小区小区茶院x幢x单元xxx号房，房屋面积为89.15平方米，与物业管理有限公司签署《业主公约》，在物业管理公司为被告提供物业管理服务期间，被告未按时缴纳物业费。欠费时间：自2000年05月15日起（含当日）至2019年12月31日（含当日）止，欠费金额为：15735.73元。佳园小区物业服务收费标准总计调整过三次，商品房物业服务收费2008年1月1日前按照0.757元/平方米，2008年1月1日起至2016年1月1日按照0.9元/平方米；根据《昆明市盘龙区发展和改革局关于佳园小区住宅物业服务收费备案的通知》（盘发改价备【2016】2号）文件，自2016年1月1日后按照“佳园小区的物业服务收费标准为1.2元/平方米；根据《业主公约》第三条第二款：2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。2000年05月05日至今，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告拖欠2000至2019年度物业管理费共计15735.73元；根据《业主公约》第三条第二款约定，被告逾期支付物业服务费的，应当承担滞纳金。被告违约且拒不履行约定义务，原告多次催收后被告不予理睬，根据《物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告宋刚辩称：第一，不是被告宋刚与原告签订的合同，是原告通知被告后，被告让自己的父亲去签订的合同；第二，原告的主张已经超过诉讼时效；第三，被告从来没有使用过房屋内的水电，但是一直产生水电费，原告从来没有进行查看。综上，被告宋刚不应当交纳物业服务费。本院认为，当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。原告提交的原告营业执照、原告法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，本院予以采信；前期物业委托管理合同，本院予以采信；业主公约，被告认为并非直接与原告签订，但其陈述是委托父亲前往签订，本院认为该业主公约中宋兆杰代为签字的行为是收到被告的委托进行，本院对该业主公约予以采信；《关于佳园小区物业管理服务收费标准的报告》【昆价房地（1999）154号】、《昆明市盘龙区发展和改革局关于佳园小区住宅物业服务收费备案的通知》（盘发改价备【2016】2号）文件，本院予以采信；物业管理综合服务费催缴函未向被告进行送达，被告亦表示不知情，故本院不予采信；发票、水费台账、垃圾清运费交纳凭证，本院予以采信。被告提交的房屋产权证，本院予以采信。发票1张，原告无异议，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：被告为昆明市白龙寺佳园小区茶苑x幢x单元xxx号房屋业主，房屋建筑面积为89.15平方米。1999年6月17日，云南烟草集团兴云房地产开发公司（甲方）与被告佳园公司（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：甲方将“98佳园”委托乙方实施物业管理，物业坐落于昆明市官渡区白龙路，东至白龙路、南至小区内规划道、西至昆明风动机械厂、北至昆明伞厂、白龙小区。乙方的服务范围为区域内所有物业的维修、养护和管理。委托管理期限为三年，自1999年5月1日起至2002年4月31日止。物业管理服务费经甲方同意后按市物价局核定标准收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天每平方米0.1元交纳滞纳金。1999年11月15日，原告与被告的受托人被告父亲宋兆杰签订《业主公约》，约定：为加强98佳园小区的物业管理，签订本公约。业主不按规定交纳管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月拒绝交纳的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。公约中注明住宅为茶园xxxx号。1999年6月28日，昆明市物价局作出昆价房地（1999）154号《关于佳园小区暂收物业管理服务收费标准的批复》，载明：同意云南佳园物业管理有限公司自1999年7月1日起向佳园小区业主暂收取物业管理服务费每月每平方米（产权建筑面积）0.8元。2016年1月29日，昆明市盘龙区发展和改革局作出盘发改价备（2016）2号《昆明市盘龙区发展和改革局关于佳园小区住宅物业服务收费备案的通知》，载明：对云南佳园物业管理有限公司提供的位于昆明市盘龙区白龙路450号“佳园小区”的物业服务收费标准1.2元/平方米给予备案。上述费用不含二次供水及电梯等设施设备的维护保养及运行费用。原告至今任为昆明市白龙寺佳园小区提供物业管理服务。被告自1999年11月15日接房后，向原告交纳1999年11月15日至2000年5月15日的物业服务费427.92元、煤气工本费5元、电表保证金120元、预交水电费500元。同时，双方同意在本案中对预交水电费500元进行抵扣。原告于2013年3月为被告垫付水费49.4元。原告代被告交纳了自2000年5月之后的垃圾清运费。本院认为，原告与佳园小区房地产开发商云南烟草集团兴云房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。原告与被告的受托人签订《业主公约》，并交纳半年物业服务费，视为认可原告提供物业管理服务。双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告自1999年房屋交房起即对佳园小区提供物业管理服务，履行了相应的合同义务。被告作为昆明市白龙寺佳园小区茶苑3幢1单元602号房屋业主，应当交纳物业服务费。双方合同中未约定每年物业管理费的缴纳时间，按照常理应当逐年交纳，被告仅交纳1999年11月15日至2000年5月15日期间的物业费，故被告应当向原告交纳自2000年5月16日起至2019年12月31日止的物业服务费。收费标准为2000年5月16日至2007年12月31日按照0.757元/月/平方米收取（原告自行放弃每月0.043元/平方米的物业费）；2008年1月1日起至2015年12月31日期间按照0.8元/月/平方米收取、2016年1月1日至2019年12月31日期间按照1.2元/月/平方米收取。综上，被告应当向原告支付物业服务费18089.3元。针对原告主张2008年1月1日至2015年12月31日期间物业收费标准为0.9元/月/平方米计算的主张，其未提交证据予以证明，本院不予支持。针对被告认为其未居住，但一直产生水电费，是原告未进行查看，怠于履行物业服务义务的观点，双方约定的合同义务中并没有原告需为被告关注水电费并进屋查看是否漏水漏电的义务，故被告的该观点，本院不予采纳。针对原告主张的代垫水费49.4元、垃圾处理费1064元的诉讼请求。关于生活垃圾处理费的收费标准问题。本院认为，根据《昆明市调整城市生活垃圾处理费征收方式实施细则》的规定，从2012年7月1日起，昆明市城市生活垃圾处理费由供水企业在收取自来水费的同时一并代收，物业管理服务企业代收城市生活垃圾处理费的收取截止时间为2012年7月1日。原告主张垃圾处理费支付至2013年3月8日，但未提交相应的凭证证明其在2012年7月1日之后仍在交纳垃圾清运费。故被告应交纳给原告为2000年5月16日至2012年6月30日期间的生活垃圾处理费。原告陈述2000年5月16日至2007年6月30日期间为5元/月、2007年7月1日至2009年5月31日期间为18元/月、2009年6月1日至2012年7月1日期间为10元/月，本院予以采信。经计算，上述费用共计1211.5元，原告主张1164元，本院予以支持。针对被告已经向原告交纳的预交水电费500元，双方均同意在本案中进行抵扣。根据原告交纳的项目和时间，本院认为应当先行抵扣水电费49.4元，故该费用被告不需再向原告交纳，余下450.6元用于抵扣被告尚欠的物业服务费，故被告应当向原告支付的物业服务费为17638.7元、垃圾处理费1164元。针对原告主张被告向其支付自2000年5月15日至全部款项付清之日止按照0.3%/天的标准计算的滞纳金的诉讼请求。庭审中，被告认为该主张过高，要求进行调整。本院结合本案被告拖欠物业费的时间长度、金额、原告的实际损失等情况，酌情确认被告应当向原告支付以物业服务费17638.7元的10%的滞纳金，即1763.87元。针对被告提出原告所主张的物管费用已超过诉讼时效的答辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，物业管理服务费的诉讼时效应该从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，现在合同仍然在履行，佳园公司的诉请并没有超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告宋刚于本判决生效之日起十日内向原告云南佳园物业管理有限公司支付2000年5月16日至2019年12月31日期间尚欠的物业管理服务费17638.7元、垃圾处理费1164元；二、被告宋刚于本判决生效之日起十日内向原告云南佳园物业管理有限公司支付滞纳金1763.87元；三、驳回原告云南佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4544元，由原告云南佳园物业管理有限公司承担4089.6元，由被告宋刚承担454.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  祁艺丹人民陪审员  梁 玲人民陪审员  徐力红二〇一九年十二月二十四日书 记 员  夏伶俐