湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8435号上诉人（原审被告）：武汉欣隆房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁继坤，湖北筑武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恒，湖北筑武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤其，男，1990年10月23日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：张耿，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）因与被上诉人汤其房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭分别于2019年8月7日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人欣隆公司的委托诉讼代理人袁继坤、杨恒，被上诉人汤其及其委托诉讼代理人张耿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判欣隆公司在本案中不承担法律责任；2、一、二审诉讼费均由汤其承担。事实和理由：一、一审法院无视、漠视并且不尊重已查明的案件事实，主观臆断推理出所谓的案件事实并枉法裁判。1、一审法院无视、漠视并且不尊重欣隆公司已于2016年9月17日向汤其交付了符合合同约定且质量合格的商品房的事实。2、一审法院将政府部门强力推行适用的《武汉市商品房买卖合同》正式文本推定为是欣隆公司提供的格式合同纯属主观臆断。3、一审法院肆意曲解诉争的《武汉市商品房买卖合同》中第九条第5项关于交房时通电的约定。4、一审法院罔顾在2016年9月17日已交付诉争房屋的事实，虚拟2018年2月3日为交付房屋的时间。5、一审法院无视、漠视因政府部门原因，导致欣隆公司未能在90日内办理完房地产初始登记的事实。6、一审法院罔顾合同中没有约定欣隆公司必须为汤其办理权属证书的义务的事实。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决将诉争商品房所在小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。2、一审判决将合同中通电解释为临时和正式供电错误。3、一审判决强行认定应在2016年9月30日前向汤其交付房屋错误。在汤其未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向汤其交付房屋。4、一审判决认定诉争商品房在2018年2月3日前未达到合同约定的交付条件错误。三、一审判决无事实和法律依据，导致错判。1、一审判决欣隆公司按日万分之零点三支付逾期时段（503天）的违约金无事实依据和法律依据。2、一审判决欣隆公司向汤其支付逾期办证违约金无事实和法律依据。3、一审法院错误解读合同条款，导致错判。汤其辩称：一、一审查明事实属实，双方签订买卖合同后，约定2016年9月30日交房，欣隆公司实际交付的房屋不符合法律规定的交房条件，所交的房屋是临时用电，汤其居住房屋经常停电断电。按照交易习惯，欣隆公司提供的房屋是商住住宅楼，2018年2月3日欣隆公司才正式提供一户一表的用电，故一审认定欣隆公司逾期交房具有法律依据。二、从汤其收房之后到起诉之时，汤其一直要求欣隆公司办理房产证，由于欣隆公司的原因导致汤其无法办理房产证，小区业主向相关部门多次反映，相关部门调查发现欣隆公司有违规的事实导致无法办证，故欣隆公司应当承担逾期办证的违约责任。汤其向一审法院起诉请求：1、判令欣隆公司向汤其支付逾期交房违约金20285.05元；2、判令欣隆公司为汤其办理不动产权证；3、判令欣隆公司向汤其支付逾期办理不动产权证的违约金4097.99元；4、判令汤其的律师代理费由欣隆公司承担；5、本案诉讼费由欣隆公司承担。一审法院认定事实：2016年7月22日，汤其与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“汤其（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆壹号公馆中的第4幢18层5号房；出卖人应当在2016年9月30日前，将符合完成规划、单体工程质量等专项验收，供电、给水、排水等设施按设计要求建成并经有关行业单位认可达到正常使用条件，交房时通电等条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。”上述合同签订后，汤其向欣隆公司支付了购房款409799元。2016年9月12日，欣隆公司向汤其邮寄交房通知，告知汤其定于2016年9月17日-19日交房。2016年9月17日，汤其办理了收房手续。一审法院另查明：涉案房屋所在的欣隆壹号公馆4#楼于2016年4月27日办理完成工程竣工验收备案，涉案房屋于2017年11月21日办理完成不动产权属初始登记。供电部门于2018年2月2日向欣隆壹号公馆整体送住宅用电。一审法院认为，汤其与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、欣隆公司交付房屋是否达到交付条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。欣隆公司未能举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同还约定：“交房时通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2018年2月2日才完成整体送电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《武汉市商品房买卖合同》系欣隆公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2018年2月3日之前未达到合同约定的交付条件。二、欣隆公司交付商品房不符合约定条件应承担何种责任。欣隆公司虽于2016年9月17日向汤其交付了房屋，但该房屋在2018年2月3日之前未达到“通电”的交付条件，构成了对汤其房屋使用权的妨害，考虑到汤其未能提供因临时用电造成损失的证据，一审法院根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定欣隆公司每日按已交付房价款万分之零点三的标准支付此逾期时段（503天）的逾期交房违约金，具体计算为6183.86元（409799元×0.00003×503天）。三、欣隆公司是否应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，欣隆公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，而欣隆公司应于2016年9月30日前交付商品房，由此推算90日，欣隆公司应在2016年12月29日前办理完房地产初始登记，而欣隆公司实际于2017年11月21日才办理完成不动产权属初始登记，已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金4097.99元（409799元×0.01）。四、关于汤其请求欣隆公司为汤其办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求。因欣隆公司办理了不动产权属初始登记后，汤其即可按相关规定办理相应的不动产权证，此办证义务并非合同约定的欣隆公司义务；合同未约定欣隆公司因违约需承担汤其的律师代理费，且汤其也未能举证证实律师代理费的金额。故一审法院对汤其请求欣隆公司为汤其办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉欣隆房地产开发有限公司向汤其支付逾期交房违约金6183.86元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；二、武汉欣隆房地产开发有限公司向汤其支付逾期办证违约金4097.99元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回汤其的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费410元，减半收取205元，由武汉欣隆房地产开发有限公司负担。此款汤其已预交，武汉欣隆房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于一审判决发生法律效力之日起十日内直接支付给汤其。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：欣隆公司向本院提交如下证据：证据一、（2019）鄂0117民初1074号、1075号、1076号、1077号、1078号判决书及该案原告李昕的系列民事起诉状各一份，证明：1、合同并未约定欣隆公司应为汤其办理权属证书的义务，更未设定违约责任。欣隆公司不应承担所谓的逾期办证违约责任。2、该案原告李昕为涉案小区居民，建议同案同判。证据二、2016年5月-2018年1月的电费清单一组、情况说明一份，证明：1、2018年1月底前汤其有电使用，符合合同约定的通电标准，且电费是由欣隆公司承担，未构成对其房屋使用权的妨害。2、汤其在此时段无经济损失，即使有损失，欣隆公司也以自行承担此时段电费的方式予以了弥补。3、一审判决欣隆公司继续承担逾期交房违约金有失公平公正。证据三、初始登记资料领取表一份，证明：1、汤其所购房屋于2018年12月26日取得不动产权属证明的初始登记。2、汤其已于2019年3月1日领取初始登记资料。3、汤其已购房产能够办理不动产权登记证书。4、欣隆公司没有为汤其办证的合同义务，更不应该承担逾期办证的违约责任。汤其向本院提交交房费用清单一份，证明维修资金是要欣隆公司向汤其出具缴费凭条，汤其才能缴纳。经质证，汤其对于欣隆公司提交证据的意见为：证据一的真实性无法核实，5件案件的起诉状和判决书中原告、被告相同，诉求和判决基本一致，但是起诉状的诉求与本案不一样。该判决认定的欣隆公司完成房屋初始登记的时间与事实明显不符。5件案件均没有提及房屋正式用电事宜，与本案查明的事实不同。5件案件查明的事实错误，导致适用法律错误，作出错误判决，对本案没有借鉴和参考价值；证据二不属于新的证据，超过了举证时限，不能作为有效的证据使用。证据二的电费清单的真实性无异议，对其证明目的有异议。双方签订的商品房买卖合同中约定一户一表，该证据也证实2018年2月之后才做到一户一表，由于欣隆公司所交房屋没有达到交房条件，其应承担逾期交房责任。关于证据二的情况说明，因前期物业服务公司武汉天立物业管理有限公司是由欣隆公司选定，两者之间有利害关系，对该公司出具的情况说明的真实性、证明目的均有异议；证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。欣隆公司对于汤其提交证据的意见为：交房费用清单的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，对于欣隆公司向本院提交的证据一至证据二，该两组证据不能达到其证明目的。对于欣隆公司向本院提交的证据三，汤其对于该组证据的真实性予以认可，本院对于该组证据的真实性予以确认，但除欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明以及汤其于2019年3月1日领取初始登记资料的证明目的外，该组证据无法达到其他的证明目的，故本院对于该组证据关于欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明以及汤其于2019年3月1日领取初始登记资料的证明目的予以确认，对于该组证据的其他证明目的不予确认。对于汤其向本院提交的交房费用清单，欣隆公司对于该证据的真实性予以认可，本院对于该证据的真实性予以确认，因该证据能够达到其证明目的，本院对于该证据的证明目的予以确认。一审法院查明的事实除“涉案房屋于2017年11月21日办理完成不动产权属初始登记”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2016年9月，欣隆公司向汤其发出交房费用清单一份，其中载明业主在办理欣隆壹号公馆房屋交付手续时，会发生以下费用：专项维修资金，结算标准（产权登记面积×73元/平方米），备注（前往营销中心领取缴费凭条，并缴纳相应费用）。欣隆公司自认汤其于收房当天（即2016年9月17日）交存维修资金。二审还查明，欣隆公司于2018年12月26日取得涉案房屋的不动产权属证明。汤其于2019年3月1日领取涉案房屋的不动产权属证明。本院认为，欣隆公司与汤其签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欣隆公司上诉认为涉案合同并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院曲解涉案合同第九条第5项关于交房时通电的约定，将涉案小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。虽然双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》属于商品房销售行业中推行的示范合同，并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院将涉案合同认定为格式合同不当。但对于涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件的理解，应依照合同约定并充分考虑交易双方合同目的之实现。首先，依照涉案合同第九条第一款第三项“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”以及第一款第五项“供电：交房时通电”的约定可知，供电应经有关行业单位认可达到正常使用条件，临时供电不符合上述合同约定。其次，从实现交易双方合同目的考量，欣隆公司出售房屋获得价款的合同目的已经实现，而汤其购买涉案房屋的主要目的在于居住使用，临时供电显然不能满足居住使用需求，将导致汤其的合同目的难以实现。因此，将涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件理解为完成临时供电既不符合涉案合同约定，也不利于购房人合同目的之实现，一审法院将交付涉案房屋的供电条件解释为完成正式供电具有事实依据，并无不当。欣隆公司虽办理完成工程竣工验收备案，但直到2018年2月2日才完成正式供电，达到合同约定的交房条件，应认定涉案房屋此时才具备交付使用条件，欣隆公司关于其于2016年9月17日向汤其交付了符合合同约定且质量合格的商品房的上诉理由不能成立。欣隆公司上诉认为在汤其未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向汤其交付房屋。双方《武汉市商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年9月30日前。2016年9月12日，欣隆公司向汤其邮寄交房通知，告知其于2016年9月17日-19日交房，汤其亦按照通知要求于2016年9月17日办理房屋交付手续，欣隆公司亦自认汤其于2016年9月17日交存维修资金。现欣隆公司并未提交充分的证据证明系因汤其未交存首期住宅专项维修资金从而导致涉案房屋迟延交付，故欣隆公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，欣隆公司逾期交房的期限应自2016年10月1日起计算至2018年2月2日止。关于逾期交房违约金的认定，考虑到汤其在合同约定的交房日期前已经收房，实际损失有所减轻，根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审酌定以日万分之零点三的标准计算逾期交房违约金并无不当，但一审关于逾期时段计算有误，应予纠正，从2016年10月1日至2018年2月2日，欣隆公司应向汤其支付的逾期交房违约金为6011.75元（409799×0.00003×489天）。关于逾期办证违约金的认定，欣隆公司于2016年4月27日办理完成涉案工程竣工验收备案，于2018年2月2日才完成正式供电，应视为欣隆公司自此才向汤其交付了符合法定及合同约定交付条件的房屋。欣隆公司上诉认为因政府部门原因，导致其未能在90日内办理完房地产初始登记。因欣隆公司对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。欣隆公司于2018年12月26日才取得不动产权属证明，违反了涉案合同关于“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”的约定，应向汤其支付逾期办理不动产权属证书违约金4097.99元。综上所述，欣隆公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4584号民事判决第二项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4584号民事判决第一项、第三项；三、武汉欣隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向汤其支付逾期交房违约金6011.75元；四、驳回汤其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费410元，减半收取205元，由汤其负担25元，武汉欣隆房地产开发有限公司负担180元。二审案件受理费410元，由汤其负担50元，武汉欣隆房地产开发有限公司负担360元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二十六日书记员 肖 华