河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0633民初654号原告：曹志国，男，1959年6月25日出生，汉族，河北省保定市易县，居民。委托诉讼代理人：荆晓东，河北孙军律师事务所律师。被告：王建国，男，1973年2月28日出生，汉族，河北省保定市易县，村民。被告：吕普（系王建国之妻），女，1969年12月13日出生，汉族，河北省保定市易县，村民。二被告委托诉讼代理人：王福瑞，易县光大法律服务所法律工作者。被告：杜军，男，1977年12月23日出生，汉族，河北省保定市易县迎宾路静秀胡同10号，现住易县华宇时代新区，居民。被告：董倩倩，女，1984年10月20日出生，汉族，河北省保定市易县高陌乡练台村480号，现住易县华宇时代新区，居民。二被告委托诉讼代理人：曹丽平，易县悦群律师事务所，律师。第三人：河北华宇房地产开发有限公司，住所地易县转盘西112国道南。法定代表人：魏志华，该公司经理。委托诉讼代理人：于忠泽，该公司员工。委托诉讼代理人：管来生，该公司常务副经理。原告曹志国与被告王建国、吕普、杜军、董倩倩、第三人河北华宇房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹志国及其委托诉讼代理人荆晓东、被告王建国、吕普及其委托诉讼代理人王福瑞、被告杜军、董倩倩的委托诉讼代理人曹丽平、第三人河北华宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于忠泽、管来生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹志国向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2017年12月1日被告王建国、吕普与杜军、董借情签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、请求法院确认2017年12月1日被告王建国、吕普与第三人河北华宇房地产开发有限公司签的《商品房屋买卖合同》为无效合同；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月29日被告杜军、董情倩出资从第三人处购买易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产，并签订购房合同，此房产属于二人夫妻共有，始终未办理不动产登记。因被告杜军、董倩倩欠原告款280万元未偿还，并以易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产作为抵押，因此原告提起诉讼，易县人民法院经审理作出（2018）冀0633民初1669号民事判决书，原告依据该生效判决书申请强制执行。原告申请执行被告杜军、董倩倩过程中，执行机构将被告杜军、董倩倩出资购买的易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产予以查封。被告王建国、吕普作为案外人提出执行异议，称被告杜军、董倩倩已经于2017年12月1日将法院查封的易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产转卖给其夫妻二人，要求解除查封。2018年11月22日易县法院驳回被告王建国、吕普的执行异议，被告王建国、吕普提出执行异议之诉；原告在被告王建国、吕普执行异议之诉案件中提起反诉，被法院作出的裁定书告知不予受理。被告杜军、董倩倩与王建国、吕普双方签订的《房屋买卖合同》以及被告王建国、吕普依据此合同与第三人河北华宇房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》中的房产，和原告与被告杜军执行一案中查封的房产属于同一房产，原告申请执行案中查封后，四被告与第三人恶意串通，编造虚假合同，提供被告杜军、第三人出具的证明、房屋租赁合同、《商品房屋买卖合同》并依此提出执行异议，以帮助被告杜军、董倩倩转移财产，逃避执行，严重影响到了原告债权的实现。综上，原告认为被告王建国、吕普与杜军、董倩倩之间并不存在真实买卖合同关系，双方恶意串通伪造虚假合同手续，损害了原告的合法权益。依据《合同法》第52条第2款之规定，2017年12月1日被告王建国、吕普与杜军、董倩倩及与第三人签订的《商品房买卖合同》均应属于无效合同。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告王建国、吕普辩称，一、二答辩人与本案第三人签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，理由1、本案的第三人河北华宇房地产开发有限公司是易县最大的房地产开发商，不论是从实力上还是从手续上都符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》所规定的资质和条件，并且与被告王建国、吕普签订的《商品房屋买卖合同》手续，程序符合法律规定。理由2、被告杜军夫妻2014年10月29日购买华宇新港湾2号楼3单元2101室是事实，并且交付了10万付款，但欠二期房款199888元，第三人经多次催要后，仍不能交付，第三人通知要与杜军夫妻解除商品房买卖合同。2017年12月1日，经被告杜军夫妻同意与第三人解除了2014年10月29日购买的华宇新港湾2号楼3单元2101室的《商品房买卖合同》，解除合同后，当日被告王建国、吕普夫妻与第三人签订了华宇新港湾2号楼3单元2101室的《商品房买卖合同》。合同签订后，被告王建国、昌普夫妻，按照第三人的要求交清了房价款199888元及其它税费款共计214093元。并告知前期付款由被告王建国、吕普与被告杜军夫妻结算。自签订合同之日起王建国夫妻获得了华宇新港湾2号楼3单元2101室的所有权。二、被告王建国、吕普与被告杜军夫妻签订的《商品房买卖合同》。不属于法律法规禁止的行为；双方自愿签订的是真实意思的表示，属于有效合同。首先，需要说明的是四被告签订的房屋买卖合同，虽然标头写的是房屋买卖合同，但实际上是王建国、吕普对杜军夫妻的一份补偿结算协议，因不懂法，就写成了房屋买卖合同。其次是杜军夫妻与第三人解除合同之前，杜军夫妻已经对房屋没有了处分权，只是因为杜军夫妻支付的首付款，第三人未进行结算，让王建国与杜军进行结算。所以王建国对杜军交付的首付款，加上装修费用，市场涨价的因素，协商为照顾杜军夫妻，按市场价进行了结算。三、原告诉称“四被告与第三人”恶意串通，编造虚假合同，没有事实根据。1、原告没有充分的证据足以排除合理怀疑的证明标准的事实证据加以证明。2、是原告诉称杜军夫妻以华宇新港湾2号楼3单元2101室作为抵押，并未向法院提供房产管理部门进行抵押的证据，也没有去公证部门公证的手续，所以根据《担保法》的规定未办理抵押登记的不得对抗第三人。3、是从时间上看，原告诉被告杜军民间借贷纠纷一案是2018年，法院查封争议房产是2018年10月12日。而王建国、吕普从第三人购买时2017年12月1日根本不存在恶意串通，王建国、吕普属于善意取得。被告杜军、董倩倩辩称，二人于2014年10月29日购买本案房屋，支付首付款10万元后，无力交纳剩余尾款，经与本案第三人协商一致，于2017年12月1日解除了房屋买卖合同。同日，王建国、吕普二人从第三人处购买本案房屋，因杜军已经支付了部分房款且房价大幅上涨，王建国与杜军商量，王建国按照8000元每平米的价格将房屋首付款及差价补给杜军，二人据此签订了房屋买卖合同。该合同是双方自愿且协商一致的结果，并未违反法律的强制性规定，应属有效。杜军、董倩倩二人与王建国夫妻二人签订买卖合同后，暂时没有住所，应杜军请求，王建国夫妇将本案房屋又出租给杜军、董倩倩二人，并签订了房屋租赁合同，虽然房屋现实占有没有发生转移，但实际房屋已经通过占有改定的方式完成交付。第三人河北华宇房地产开发有限公司述称，杜军夫妻在2014年10月29日购买华宇新港湾2号楼3单元2101号142.94㎡商品房一套，欠房价款199888元多次催交未果，2017年12月1日杜军夫妻向我华宇地产公司申请：“本人手中关于此房的一切相关手续均作废”。经华宇地产公司经理魏志华同意与杜军解除买卖房屋合同，华宇地产公司与杜军签订了，解除商品房买卖合同协议书。华宇地产公司将该房屋卖给王建国夫妻。经王建国与杜军双方协商同意，对杜军所交首付款由王建国与杜军结算。王建国交清了购房款，华宇地产公司与王建国签订了商品房买卖合同。被答辩人曹志国诉称，四被告与第三人华宇地产公司“恶意串通，编造虚假合同”：其诉称的“恶意串通、编造虚假合同”的事实不存在。事实是答辩人华宇地产公司在2017年对华宇新港湾商品房欠款户进行清欠。经口头催交，拒不交欠款的，下达文字催交通知。为诉讼作准备。有起草催款通知书审批原件证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.（2018）冀0633执1092执行裁定书1份及送达回证；证据2、王建国、吕普执行异议书1份；证据3、（2018）冀0633执异51号执行裁定书1份；证据4、（2018）冀0633民初3487号之一民事裁定书1份；证据5、被告杜军、董倩倩与被告王建国、吕普签订的房屋租赁合同复印件1份；证据6、被告杜军与被告王建国签订的房屋买卖合同复印件1份，共有人董倩倩、吕普的签名，证实原告属于本案诉称的房屋经法院在执行过程中查封后享有的权利人，该房屋是2017年12月1日转让给被告王建国、吕普，四被告所作答辩，与证据3民事裁定书中杜军、董倩倩所作答辩是前后矛盾的，该执行裁定书中杜军、董倩倩的答辩将此房屋转让给王建国，并非第三人将此房屋转让给王建国，故第三人与王建国所签订的商品房买卖合同是属于虚假的无效合同，在1092号执行案件中执行机构将所诉本案房屋查封后，杜军、董倩倩以及本案第三人均未对该裁定书所查封财产提出异议，只是王建国、吕普二人提出异议，在该执行异议案件审理中，王建国、吕普提供了与杜军以及第三人签订的相关合同及证明，但该相关证据无法证实本案诉称的房屋已经实际交付给王建国、吕普，本案诉称的房屋实际使用人仍然是杜军、董倩倩及其家人，故原告方认为四被告所签订的房屋买卖合同是虚假的，是为了帮助被告杜军协助转移财产逃避执行。被告王建国、吕普对证据1真实性和来源无异议，对合法性有异议；对证据2无异议；对证据3，对来源和真实性无异议，对其合法性有异议，因已提起执行异议之诉，自起诉之日起，此裁定书不发生法律效力，原来的裁定执行中止；对证据4、5、6无异议。被告杜军、董倩倩同王建国、吕普质证意见一致，认为证据3中杜军、董倩倩的答辩与本案答辩并不矛盾，且已经以占有改定的方式完成了交付，原告的证据均无法证实其证明目的。第三人河北华宇房地产开发有限公司对上述证据无异议。对于原告提交证据的真实性、关联性、合法性本院予以采信，但对其证明目的本院不予采信。被告王建国、吕普提交证据1、2017年12月1日被告王建国、吕普与本案第三人签订的购房合同原件1份，证实房屋是被告王建国从第三人处购买的事实；证据2、第三人与被告杜军解除合同协议书原件1份，证实第三人与被告王建国签订合同时，已经与被告杜军解除了房屋买卖合同；证据3、第三人出具证明1份，证实被告王建国交纳房款和各种费用的证明；证据4、被告王建国、吕普结婚证原件及复印件，证实二人系夫妻关系；证据5、中国农业银行股份有限公司易县支行凭条。原告对证据4无异议，对证据5的真实性无异议，对其他证据真实性均有异议，原告方认为是第三人是在协助被告王建国、杜军转移财产，因被告杜军未提供任何证据，且第三人属于本案的当事人一方，其当庭所做的陈述仅靠其一份证明不能证实被告王建国向其缴纳了相关税费，且被告也未提交被告王建国与杜军签订的房屋买卖合同原件及相关证据原件，不能证实被告王建国是从第三人处购买的房屋。被告杜军、董倩倩、第三人河北华宇房地产开发有限公司对上述证据均无异议。对于上述证据的真实性、关联性、合法性本院予以采信。第三人河北华宇房地产开发有限公司提交证据1、2014年10月29日被告杜军与第三人签订的房屋买卖合同原件1份，证实争议的房屋曾卖给过被告杜军；证据2、被告杜军、董倩倩的解除购房合同申请原件1份，证实2014年10月29日房屋合同已解除；证据3、2017年12月1日被告王建国、吕普与第三人签订的房屋买卖合同原件1份，证实所争议的房屋原买卖合同解除后，已经卖给被告王建国、吕普。原告对证据1真实性无异议，对于证据2、3的合法性、真实性均有异议，认为该两份证据均是在执行机构查封本案诉称房屋后进行伪造的。被告杜军、董倩倩、王建国、吕普对上述证据均无异议。对于上述证据的真实性、关联性、合法性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，被告杜军、董倩倩从第三人河北华宇房地产开发有限公司处购买位于华宇新港湾2号楼3单元2101号商品房一套，建筑面积142.94㎡，按照每平米2098元，总价款为299888元，合同签订后，杜军、董倩倩交纳了首付款100000元。被告王建国、吕普二人系夫妻关系，2017年12月1日，被告杜军与被告王建国签订房屋买卖合同，将涉案房屋及装修设施、设备出售给被告王建国，成交总价格为1143520元，且约定协议签订当日，被告杜军去新港湾售楼部结清此房屋之前所有费用，并更名成乙方姓名，合同有四被告的签字及捺印。2017年12月1日被告杜军、董倩倩向第三人提交申请，申请将涉案房屋及一切权利变更到王建国、吕普名下，其手中关于此房的一切相关手续均作废，欠第三人的房款199888元、契税5998元、维修基金2999元、天然气接口费4500元、其他费用708元，合计214093元，由王建国直接交给第三人结清此房屋所欠房款及费用。于申请当日第三人与被告杜军达成解除合同协议书，且第三人与被告王建国、吕普签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给被告王建国、吕普。2017年12月1日被告王建国与杜军达成房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告杜军，租期一年，被告杜军、董倩倩当庭陈述现仍由其居住。2018年10月15日，第三人出具证明一份，证明杜军所欠余款（房款199888元、契税5998元、维修基金2999元、天然气接口费4500元、其他费用708元）由王建国于2017年12月1日以现金方式交到该公司，该证明有该公司公章及法定代表人签字，且有杜军及路明林签字及捺印。2017年12月1日被告吕普从中国农业银行股份有限公司易县支行现金取款220000元。被告王建国、吕普和第三人均当庭陈述涉案房屋还未办理房屋产权证书。2018年6月4日原告曹志国以民间借贷为由向本院提起诉讼，请求法院判决被告杜军、董倩倩偿还原告借款2800000元，经本院（2018）冀0633民初1669号案件审理，2018年9月2日判决被告杜军、董倩倩偿还原告借款本金2800000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年6月4日起至借款清偿之日止的利息。2018年10月10日本院立案受理曹志国依据（2018）冀0633民初1669号民事判决书申请执行杜军、董倩倩一案，本院于2018年10月12日作出（2018）冀0633民初1092号执行裁定书，查封被执行人杜军、董倩倩购买的易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产，合同编号：GF2000-0171。王建国、吕普于2018年10月24日向本院提出异议，请求解除对该房产的查封，本院于2018年11月12日作出（2018）冀0633执异51号执行裁定书，驳回王建国、吕普所提解除对此套房产查封的诉讼请求。经核实，王建国、吕普于2018年11月26日以执行异议之诉为由向本院提起诉讼，请求法院停止对易县华宇新港湾2号楼3单元2101室房产的强制执行并解除对该房产的查封，曹志国提起反诉，本院于2018年12月21日作出（2018）冀0633民初3487号之一民事裁定书，裁定不予受理。原告诉状中陈述被告杜军、董倩倩在向其借款时已将涉案房屋抵押给原告，但原告未提交证据证实，本院不予采信。庭审中，原告曹志国向本院申请对第三人与王建国所签订的商品房买卖合同中“王建国、吕普”二人的签字与2018年10月24日执行异议申请书中申请人“王建国、吕普”签字的书写时间与实际签字时间是否一致进行鉴定，后于2019年12月3日撤回该申请，本院依法予以准许。本院认为，本案争议的焦点在于：四被告与第三人之间是否存在恶意串通、编造虚假合同行为，四被告之间签订的《房屋买卖合同》、被告王建国、吕普与第三人之间签订的《商品房买卖合同》是否无效。根据最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”的规定主张《房屋买卖合同》和《商品房买卖合同》无效，应当对四被告和第三人存在恶意串通、编造虚假合同行为的事实承担举证责任。原告认为四被告答辩意见是被告王建国、吕普从第三人处购买该房屋与（2018）冀0633执异51号执行裁定书中杜军、董倩倩中将该房屋卖给王建国、吕普的陈述相矛盾，故第三人与王建国所签订的《商品房买卖合同》是虚假合同，本院认为，该房屋于2017年12月1日由被告杜军、董倩倩转让给王建国、吕普，同日杜军、董倩倩与第三人解除2014年10月29日签订的《商品房买卖合同》，第三人与被告王建国、吕普签订《商品房买卖合同》，王建国向第三人补交了欠款，对这一事实四被告、第三人均无异议，从以上事实可以看出四被告答辩中陈述王建国、吕普从第三人处购买该房屋与杜军、董倩倩在（2018）冀0633执异51号案件中陈述的是其将房屋卖给王建国、吕普的陈述并不矛盾，原告据此主张《商品房买卖合同》为虚假合同，理据不足，本院不予支持；原告主张涉案房屋未实际交付给王建国、吕普，实际使用人仍然是杜军、董倩倩及其家人，认为四被告所签订的《房屋买卖合同》是虚假合同，本院认为，该房屋由杜军、董倩倩转让给被告王建国、吕普后，双方于当日签订房屋租赁合同，由被告杜军、董倩倩租住该房屋，二人为实际使用人且租住至今，我国法律并未禁止将房屋转让他人后又租住该房屋，原告据此主张《房屋买卖合同》为虚假合同理据不足，本院不予支持。综上，原告提交的证据不足以证实四被告与第三人之间存在恶意串通、编造虚假合同行为，对其主张的四被告之间签订的《房屋买卖合同》和被告王建国、吕普与第三人之间签订的《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曹志国的诉讼请求。案件受理费80元，由原告曹志国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长 韩 英审判员 尚文鑫审判员 杨艳娇二〇一九年十二月二十七日书记员 康媛媛