河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5511号上诉人（原审被告）：常强，男，1986年5月20日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张佩佩，河南相州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市春晖置业有限责任公司，住所地林州市开元区红旗渠大道西段2号(春晖广场)。法定代表人：蔡天保，职务：经理。委托诉讼代理人：张晓军，河南大知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼保金，男，1942年8月1日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡学明，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凯丽，大沧海律师事务所实习律师。上诉人常强因与被上诉人呼保金、安阳市春晖置业有限责任公司（以下简称春晖公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常强上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人呼保金的诉讼请求。事实与理由：原审法院适用法律错误。首先，原审法院在(2019)豫0506民初791号民事判决书中认定，2014年5月20目原审被告与原建国签订了协议书，该协议双方协商以房抵账工程款，结合春晖公司提交的建设工程施工合同、委托书、记账凭证、明细分类账、建设工程结算书等，可以证实双方之间存在建设施工合同的基础法律关系，春晖公司欠付工程款的事实，因此双方以房抵债协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。其次，龙安区人民法院在(2016)豫0506民初1147号案件中，査封本案的涉案房屋后龙安区法院并未告知上诉人，也未在小区张贴公告，其行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条查扣程序之规定，龙安区法院查封房产的程序本身存在违法。再次，2017年6月2日上诉人与原审被告签订上述房屋的认购协议书并依约交纳了房款。所以根据《合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押冻结财产的规定》第十七条，工程价款的优先受偿权及上诉人不存在过错的实际情况，应当驳回被上诉人呼保金的诉讼请求。最后，原建国于2014年5月20日与原审被告签订了以房抵债协议书，涉案房屋于2015年6月25日经验收合格后交付给原建国，原建国已领取涉案房屋钥匙，原建国在领取钥匙之后出售房屋的行为是其处分自己财产的行为。呼保金辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正公平，上诉人上诉请求没有事实依据，不能作为本案认定事实的依据。二审应驳回上诉，维持原判。春晖公司辩称，龙安区人民法院(2016)豫0506民初1147号案件中，法院查封涉案房屋之后并未通知春晖公司，春晖公司并不知道涉案房屋已经被查封，上诉人购买房屋的行为不存在过错，法院查封行为程序违法。呼保金向一审法院提出诉讼请求：准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋。一审法院认定事实，原告呼保金因与被告春晖公司合同纠纷一案，呼保金于2016年6月12日向本院申请财产保全，本院2017年2月7日作出（2016）豫0506民初1147号之一民事裁定，冻结春晖公司银行存款400万元或查封、扣押同等价值的财产。2017年2月8日，本院查封了春晖公司名下的春晖广场小区10#楼1单元803、1003、1103、2003、2103、2203、2303、2403、2503共9套房屋。2017年12月29日，本院作出（2016）豫0506民初1147号民事判决，春晖公司给付呼保金奖金提成5057082元并赔偿损失，给付呼保金住房商品房一套折抵现金400000元，奔驰轿车一辆折抵现金1000000元。呼保金、春晖公司均不服，提起上诉。2018年5月4日，安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民终1261号民事判决，驳回上诉，维持原判。春晖公司申请再审，河南省高级人民法院2018年9月18日作出（2018）豫民申7909号民事裁定，驳回春晖公司的再审申请。2018年10月29日，呼保金申请强制执行。被告常强提出执行异议，2019年3月6日，本院作出（2019）豫0506执异6号执行裁定，中止对林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋的执行。呼保金不服，提起本诉。另查明，2011年12月7日和2013年3月14日，春晖公司与林州八建工程有限公司（以下简称林州八建公司）分别签订春晖广场项目1#和9#、10#建设工程施工协议书两份，约定由林州八建公司承建春晖公司春晖广场A区1#和9#、10#及其附属工程，原建国作为林州八建公司代表在合同上签字。2012年5月25日，林州八建公司出具委托书一份，内容为：委托原建国为春晖广场1#及1#商业楼项目负责人,负责行使合同中的甲、乙双方之间的权利和义务，暂把1#及1#商业楼±0.00以下的工程款及押金款项转入原建国名下。2014年5月20日，春晖公司与原建国签订协议书一份，内容为：春晖公司同意将春晖广场10号楼剩余52套商品房，作为工程款抵给原建国，合计款25351408元，春晖公司负责办理商品房一次性和按揭手续，销售人员费用及提成由原建国负责。并注明52套商品房原价28168231元，按照90%计算为25351408元。其中包括案涉10号楼1单元2303号房屋，面积158.95平方米，单价3780元，总价600831元。2015年4月28日，春晖广场1#商业楼工程造价为22906076.46元，2015年5月4日，春晖广场1#住宅楼工程造价为27143259.46元。春晖广场9#楼工程造价为15215117.73元，10#楼工程造价为14220303.04元（1210.49元/㎡）。2014年5月20日，春晖公司和林州市鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）对春晖广场7#、9#、10#楼商品房等申报预售审批，竣工时间为2014年12月30日。2016年5月27日10#楼办理了商品房预售许可证，售房单位为春晖公司和鑫泰公司，有效期2014年7月30日至2016年5月27日。2015年6月25日，春晖广场9#楼、10#楼经验收合格。2017年6月2日，常强与春晖公司签订春晖广场认购协议书一份，认购案涉10号楼1单元23层2303号房屋1套，价格598223元，优惠后价格520000元。春晖公司当日出具收据1张，收到常强房款220000元，原建国妻子张翠平在认购协议和收据上签字。2018年4月24日，常强交付了剩余房款300000元，双方将2017年6月2日认购协议作废，重新签订了认购协议。春晖公司出具收据1张，收到常强房款300000元。原建国在认购协议和收据上签字。常强提交收据6张，证明2017年6月2日交纳有线初装费、暖气材料费、物业费、装修垃圾清运费、电梯和装修押金；提交2018年4月24日春晖公司、林州市开元街道小池社区居民委员会证明1份，证明原建国2017年6月2日将春晖公司抵账的案涉房屋转卖于其，房款已交清，后续手续由春晖公司办理，2018年年底前把购房合同办理完；提交银行卡交易明细清单，2017年6月2日通过POS机从常强银行卡刷卡220000元，2018年4月24日通过POS机从常强银行卡刷卡290000元，收款方均为林州市桂园区长岭室内门经销站，证明交纳了房款，提交物业管理契约1份，证明2017年6月2日入住，提交个人房屋信息查询情况表1份，证明其名下无登记房产。春晖公司当庭陈述因欠交部分税款，尚无法办理房产证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，本院2017年2月8日查封了案涉房屋，被告春晖公司与原建国2014年5月20日签订了以房抵债协议书，双方签订协议时案涉房屋尚未竣工验收，虽然在2015年6月25日经验收合格，但原建国并未实际占有使用，在本院查封后的2017月6日2日才出售于被告常强，不符合上述第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；常强2017月6日2日在本院查封案涉房屋后，才签订了房屋认购协议，交付了房屋，虽然常强名下无登记房产，但不符合上述第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，是指在法院查封、扣押、冻结之前就已经支付全部价款并实际占有的情形，常强是在本院查封后支付房款和交付房屋，不符合该项规定情形。综上，常强对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告关于准许执行春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋的请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下:准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋。案件受理费9000元，由被告常强负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，一审法院2017年2月8日查封了案涉房屋，案涉房屋在2015年6月25日经验收合格，春晖公司在查封后的2017月6日2日才出售于常强，常强是在查封后支付房款和交付房屋，常强对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此判决准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋，并无不当，应予维持。综上所述，常强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由常强负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇一九年十二月十日书记员 张 桢