河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2901号上诉人（原审原告）：临颍县瓦店供销合作社。住所地临颍县瓦店镇镇政府对面。法定代表人：王伟涛，该社主任。委托诉讼代理人：王伟涛，男，汉族，住河南省临颍县康乐路54号院3号楼2单元3号。委托诉讼代理人：赵晓彤，河南信鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭红升，男，汉族，1966年4月20日出生，住临颍县。委托诉讼代理人：韩德杉，河南国基律师事务所律师。上诉人临颍县瓦店供销合作社（以下简称瓦店供销社）与上诉人谭红升租赁合同纠纷一案，双方均不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人瓦店供销社的法定代表人兼委托诉讼代理人王伟涛、委托诉讼代理人赵晓彤,上诉人谭红升及其委托诉讼代理人韩德杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瓦店供销社上诉请求：1、维持一审判决第一、二项；2、改判一审判决第三项为支持上诉人的第三项诉讼请求，即解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。事实与理由:一审法院认定事实清楚，证据确实充分，但上诉人与被上诉人双方之间的租赁合同应当解除。1、上诉人与被上诉人双方之间于2014年1月7日签订的租赁合同确已履行完毕，上诉人与被上诉人的租赁合同关系于2019年1月7日已经到期，但到期后被上诉人一直占用租赁房屋，不续交租赁费亦不予退还上诉人房屋，根据《合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。因此，上诉人与被上诉人双方之间的租赁合同自租期届满后为不定期租赁，且上诉人已向被上诉人履行过通知义务，上诉人请求解除租赁合同的诉请应当得到支持。2、本案案由为租赁合同纠纷，被上诉人应当向上诉人支付的逾期腾房占有使用费，其性质系基于租赁合同关系的基础而产生的，侵权与合同并非同一法律关系。综上所述，上诉人与被上诉人双方之间的租赁合同应当解除，请求二审法院予以支持。谭红升二审答辩称：一、瓦店供销社上诉不是为了解决问题，而是为了把水搅浑。一审判决支持了瓦店供销社的诉讼请求，瓦店供销社仍然上诉，其目的是为了让法庭忽视30年合同的存在。其上诉要求解除新合同更是让人莫名其妙，因为即使新合同有效，该合同也于2019年1月7日到期，根本用不着解除，由此可见，瓦店供销社的上诉不是为了解决问题。二、27年合同是合法有效的，供销社不能无视其法律效力。27年合同是双方真实的意思表示，并且答辩人已经全部缴纳了27年的租金。2013年11月30日谭守正写补充条款时老房已经拆除新房已经建成，其书写补充条款的本意就是让上诉人在新建房继续租赁到2038年。新合同只是老合同的延续不是结束。综上所述：供销社上诉不能成立，请求二审法院依法改判或发回重审。谭红升上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审判决事实不清证据不足，忽视上诉人年的租赁期限，有失公正。2011年1月1日，双方签订《合同书》一份，双方约定：“一、租赁时间从二零一一年一月一曰至二零三七年十二月租赁期限二十七年”。两间门面房总金额为肆万七千元人民币，上诉人已经全部缴清。2012年8月5日，上诉人租赁的老房子拆除。2013年11月30日，被上诉人法定代表人代表谭守正在上诉人持有的30年租赁合同上亲笔写上补充内容“因拆建施工影响做生意，租赁时间顺延一年，本合同日期执行到2038年12月31日止。”2013年11月30日谭守正写补充条款时老房已经拆除新房已经建成，其书写补充条款的本意就是让上诉人在新建房继续租赁到2038年，要不然老房子已经拆除谭守正凭什么要签订补充条款“因拆建施工影响做生意，租赁时间顺延一年，本合同日期执行到2038年12月31日止。”充分说明是新房子让上诉人用到2038年。拆除的老房子和建设的新房子面积基本一样，上诉人没有占被上诉人的便宜。二、新合同只是为了应付上面检查的权宜之计。新合同不能作为定案的依据。上诉人是被上诉人的老员工，签订新合同时被上诉人欺骗上诉人说为了应付上面检查，新合同不作算，让上诉人配合被上诉人的工作在新合同上签字的。当时被上诉人的副主任、主管会计贾红离在律师的调查笔录中说：“合同签订后到2012年8月5号把租赁的房屋拆除了，在原来地址又建了新的房屋，原租户因为合同不能继续履行，一直在反映，当时社里的意见是只给20%的违约金，新房建好再租给他们，上述租户不同意这个意见，他们要求赔偿10万元，双方一直没有达成一致意见，最后社里决定稳定大局，27年合同赔偿的事慢慢说，27年没有履行的剩余时间让租户先使用新房屋五年，五年后双方协商再怎么补偿和租赁”。由此可见，租赁合同的履行还是以28年的老合同为准，新合同只是为了应付上面检查的权宜之计。新合同不能作为定案的依据。瓦店供销社二审答辩称：原审判决认定事实清楚、证据确实充分，双方之间的租赁合同已经履行完毕。1、双方签订的两份合同的租赁物、租赁期间均不同，原因是2014年1月7日的租赁合同所涉租赁房屋，系经过2012年政府建设新型社区改造后的新商铺，所以双方就此形成新的意思表示一致，达成了合法、合理的新约定；2、在2014年1月7日签订新租赁合同时，因为旧合同未到期，双方经过协商两份合同租赁费进行折抵，同时由供销社向谭红升支付违约金，至此2007年12月14日签订的租赁合同作废；3、2011年1月1日签订的租赁合同约定租期为二十七年，已经违反了《合同法》对租赁期限最长不超过二十年的规定；4、2014年1月7日签订的房屋租赁合同，系双方对2011年1月1日签订租赁合同，合意解除的情况下签订的独立的新合同，现已履行完毕。综上所述，原审判决查明事实清楚、证据确实充分，请求二审法院支持上诉请求。瓦店供销社向一审法院请求：1、依法判令被告立即腾空房屋并返还原告；2、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费（自2019年1月8日起以年租金8595元标准计算至实际腾空并返还完毕之日）；3、解除原、被告双方的房屋租赁合同。4、判令本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实与理由：2014年1月7日，原、被告双方签订《临街商铺租赁合同》，合同约定：原告将其所有的一处坐落于临颍县瓦店镇政府对面（原供销社遗址）临街一楼，1号、2号楼自东向西排列第二十八号房，共壹间，面积为57.3平方米的门面房出租给被告；租期五年，即自2014年1月7日起至2019年1月7日。合同履行期限届满前，原告曾多次找被告协商续租事宜，但双方未就此达成合意。2019年1月7日租赁期限满，但被告之后仍一直无偿占用原告房屋不履行返还义务。经原告多次催促，被告仍恶意占用不予返还亦不缴纳房屋使用费，致使原告合法权益严重受损。一审法院认定事实：2011年1月1日，原、被告签订《合同书》一份，双方约定：“……一、时间从二零一一年一月一日至二零三七年十二月三十一日止。定为二十七年。二、地点：瓦店供销社大门以西依次第拾叁、拾肆共两间。三、金额：两间门面房总金额为肆万捌仟元人民币。自签订合同之日起一次性交。如果不交，视同自动放弃，定给别人。……”该合同甲方代表谭守正签字并加盖原告印章。合同签订后，被告方实交租金47000元。被告提供的证据证明，2013年11月30日，原甲方代表谭守正在被告持有合同上补充“因拆建施工影响做生意，租赁时间顺延一年，本合同日期执行到2038年12月31日止。”有谭守正签字但未加盖原告印章。原告方对该证据真实性有异议，证明目的有异议。2014年1月7日，原告将其拆旧新建的临街门面出租给被告，签订了《瓦店供销社临街商铺租赁合同书》约定：“……一、该门面房位于瓦店镇政府对面（原供销社遗址）临街一楼。1号、2号楼自东向西排列第二十八号房，共壹间，面积为57.3平方米。二、本合同自2014年1月7日起至2019年1月7日止，期限为五年。三、租赁价格:每平方米每年150元，该房共计42975元，一次性交清。……八、合同五年期满，下期房租收费价格随行就市，按原租房每平方米合同价百分比递增。乙方如继续承租，必须在期满前三个月内通知甲方续租。该房在同等条件下，乙方优先。否则逾期不候。……”2019年1月7日，合同到期后被告方未按合同约定通知原告方续租。原、被告发生纠纷，原告方向法院提起本诉。一审法院认为：原、被告分别于2011年1月1日、2014年1月7日签订过两份合同，虽然被告仅在签订第一份合同时交纳过一次租赁费47000元，但两份合同的租赁物、租赁期间均不一样。2011年1月1日原、被告签订合同后，因原租赁物拆除重建，2014年1月7日经原、被告重新协商又签订一份合同。这两份合同不存在主从之分，2014年1月7日所签合同是完全独立的对双方权利、义务约定明确的一份合同。因原告要求被告返还2014年1月7日所签合同的租赁物产生纠纷，本案处理的是2014年1月7日所签合同的权利、义务，被告如有诉求可另案诉讼。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。按照2014年1月7日原、被告所签订的合同约定“乙方如继续承租，必须在期满前三个月内通知甲方续租”。2019年1月7日合同到期后，没有证据证明被告方按照合同约定通知原告方续租，应视为未续租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告方2014年1月7日所签订的合同已履行完毕，原告诉请被告立即腾空房屋并返还原告，本院予以支持。原、被告之间的租赁合同关系，在2019年1月7日已经到期。到期后，被告继续对原告房屋的占有使用，造成预期租金收益损失，构成了侵犯原告合法使用权的行为，应当赔偿给原告造成的损失。因此，对于涉案房屋租赁期限届满之后逾期占有使用费的计算应参照2014年1月7日合同约定计算，计算至实际返还之日止。原告诉请被告向原告支付逾期腾房占有使用费，法院予以支持。2014年1月7日原、被告所签订的合同已履行完毕，原告诉请解除原、被告双方的房屋租赁合同，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告谭红升于本判决生效后十日内将涉案房屋（1号、2号楼自东向西排列第二十八号房）腾空后返还给原告临颍县瓦店供销合作社；二、被告谭红升于本判决生效后十日内给付原告临颍县瓦店供销合作社逾期占有使用费（自2019年1月8日起以年租金8595元标准计算至实际腾空返还房屋之日止）。三、驳回原告临颍县瓦店供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告谭红升负担。二审中，当事人各方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：瓦店供销社与谭红升于2014年1月7日签订的《瓦店供销社临街商铺租赁合同书》是否应予解除；瓦店供销社与谭红升于2011年1月1日签订的《合同书》是否属于本案审理的范围。本院认为:2011年1月1日，瓦店供销社与谭红升签订《合同书》后，谭红升向瓦店供销社交纳了27年的租金47000元，谭红升开始使用租赁房屋。在履行合同过程中，因租赁物拆除重建，2014年1月7日经双方协商又签订一份《瓦店供销社临街商铺租赁合同书》，该合同约定：租赁期限自2014年1月7日起至2019年1月7日止，期限为五年；乙方如继续承租，必须在期满前三个月内通知甲方续租。2019年7月22日，瓦店供销社向一审法院起诉请求解除其与谭红升2014年1月7日签订的租赁合同，因该合同已于2019年1月7日到期，亦没有证据证明谭红升按照合同约定通知瓦店供销社方续租，应视为未续租。双方当事人2014年1月7日所签订的合同已经履行完毕，合同目的已经实现，瓦店供销社诉请解除该合同，没有法律依据，本院不予支持。租赁期限届满，瓦店供销社请求谭红升腾空并返还房屋，应予以支持。对于涉案房屋租赁期限届满之后谭红升逾期占有使用费的计算标准，一审法院参照双方当事人2014年1月7日合同约定的标准计算至实际返还之日止，并无不当。因本案系瓦店供销社要求谭红升返还2014年1月7日所签合同的租赁物及解除该合同产生的纠纷，且该合同与双方2007年12月14日签订的《合同书》中约定的租赁期限、租赁物均不相同，故谭红升上诉所主张的其2011年1月1日签订的《合同书》的权益不是本案审理的范围，一审法院不予审理并无不当，谭红升可另行主张。综上，上诉人瓦店供销社和谭红升的上诉理由均没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由临颍县瓦店供销合作社负担100元；由上诉人谭红升负担100元。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  林晓光审判员  张素丽二〇一九年十二月二十四日书记员  曹洋兰