江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初5279号 原告：郑恩华，男，汉族，1950年7月23日出生，住淮安市清江浦区。 原告：李德奎，男，汉族,1960年5月23日出生，住淮安市清江浦区。 原告：史海波，男，汉族,1984年2月5日出生，住淮安市清江浦区。 原告：朱一敏，女，汉族,1977年12月28日生，住淮安市清江浦区。 原告：肖立俊，男，汉族,1959年12月24日出生，住淮安市开发区。 原告：丁捍东，男，汉族,1966年9月25日出生，住淮安市清江浦区。 原告：卢伟民，男，汉族,1967年3月28日出生，住淮安市清江浦区。 原告：田培军，男，汉族,1962年8月23日出生，住淮安市清江浦区。 原告：陈步连，男，汉族,1962年6月27日出生，住淮安市清江浦区。 原告：潘兆才，男，汉族,1958年9月13日出生，住淮安市清江浦区。 原告：高宁霞，男，汉族,1972年3月3日出生，住淮安市清江浦区。 原告：余伟，女，汉族,1970年3月12日出生，住淮安市清江浦区。 原告：房玉楼，男，汉族,1958年11月28日出生，住淮安市清江浦区。 原告：葛凯，男，汉族,1983年9月28日出生，住淮安市清江浦区。 原告：陆美芹，女，汉族,1963年8月13日出生，住淮安市清江浦区。 原告：张玮珈，男，汉族,1975年5月31日出生，住淮安市开发区。 原告：卞慧倩，女，汉族,1987年11月18日出生，住淮安市经济技术开发区。 原告：王兴平，男，汉族,1962年3月18日出生，住淮安市开发区。 原告：吴皓，男，汉族,1982年5月29日出生，住淮安市清江浦区。 原告：王学来，男，汉族,1956年10月7日出生，住淮安市楚州区。 原告：常玉翔，男，汉族,1955年10月26日出生，住淮安市清江浦区。 原告：钱登华，男，汉族,1956年9月10日出生，住淮安市清江浦区。 原告：夏家义，男，汉族,1938年4月5日出生，住淮安市清江浦区。 原告：韩斌，男，汉族,1974年9月24日出生，住淮安市清江浦区。 原告：刘爱红，女，汉族,1969年9月13日出生，住淮安市清江浦区。 原告：成莉，女，汉族,1979年12月20日出生，住淮安市淮安区。 原告：叶心雨，女，汉族,2000年11月10日出生，住淮安市清江浦区。 原告：周金和，男，汉族,1955年1月5日出生，住淮安市清江浦区。 原告：齐传贵，男，汉族,1952年6月27日出生，住淮安市清江浦区。 原告：胡茂柏，男，汉族,1968年11月20日出生，住淮安市清江浦区。 原告：周秀明，女，汉族,1962年10月12日出生，住淮安市清江浦区。 原告：孙健，男，汉族,1975年8月14日出生，住淮安市清江浦区。 原告：姜立年，男，汉族,1947年2月6日出生，住淮安市清江浦区。 以上原告共同委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。 被告：淮安金太阳房地产开发有限公司，住所地：淮安市经济开发区小康城经三路1号。 法定代表人：姚安训，职务总经理。 委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海晋，江苏浦佳律师事务所律师。 原告郑恩华等与被告淮安金太阳房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序公开开庭进行了审理。部分原告及委托诉讼代理人王闯、王兆平，被告金太阳公司的委托诉讼代理人张云生、刘海晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对淮安开发区解放东路111号A11幢楼（河畔花城11#楼）采取加固、纠偏等安全措施，消除危险；2、判令被告赔偿原告房屋贬损损失（每户暂定十万元，具体数额待评估后确定，暂计330万元）；3、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，法庭调查结束前，原告申请撤回上述第2条诉讼请求。事实和理由：众原告均是淮安市河畔花城11#楼业主，在购买被告所开发的淮安市河畔花城A11#楼商品房之后不久，即发现该栋楼存在墙体开裂、倾斜、整体沉降等问题，众业主多方与开发商、相关主管部门反映问题，寻求解决办法，但一直未能得到有效回应，近年来，相关沉降、倾斜等问题日益严重，相当一部分业主已不敢再继续在该栋楼居住生活，附近相同地段楼盘单价均不同程度的逐年上涨，而众原告的房屋因存在上述相关问题，即便以低于市场价，也无人购买，众多业主因担心房屋随时可能发生危险，多年来一直向开发商、相关主管部门不间断的反映、维权，但开发商和相关主管部门至今未拿出有效措施解决问题。 被告金太阳公司辩称：根据2016年1月25日由南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的鉴定报告，其结论为：案涉整栋楼除门庭梁根部混凝土斜裂缝显著影响结构安全性外，其余现有的裂缝不影响安全性，但影响房屋正常使用和观瞻。我方已经制定相应方案，并且积极组织实施，由于原告认为等案件结束才能施工，我方无法对11号楼已经发生的问题进行加固以及维护。 本院经审理认定事实如下：被告系淮安经济开发区解放东路111号河畔花城小区开发商。 2007年12月3日，监理单位向承包单位江苏中厦建设集团有限公司发出监理工程师通知单（质量控制类），编号：B22，载明：你单位施工的河畔花城A11#楼因前期基础的不均匀沉降问题，引起了参建各方的高度关注，为确保工程质量各方对本工程一直关注沉降数据至今。虽由专业施工队伍对本工程基础进行了加固且还组织了专家组（包括：原设计单位、加固设计单位、原施工单位、加固施工单位、建设单位、勘察单位、监理单位的该项目负责人）对加固后的沉降数据进行了分析讨论，最终结论各方均同意继续施工。但我部仍认为你单位应及时组织相关部门对本工程进行主体工程质量的全面验收。在未进行主体验收之前，请你单位勿进行后续工程施工。 2008年9月4日，案涉工程建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、测量单位等作出关于河畔花城11#楼能否进行竣工验收的专题会议纪要。纪要载明：一、11#楼基本情况。河畔花城11#楼是金太阳公司投资建设，淮安市建筑设计研究院设计，江苏中厦集团有限公司施工，淮工监理咨询有限公司负责监理，江苏省水文地质工程地质勘察院勘察，江苏建筑测绘规划工程有限公司进行沉降观测。11#楼建筑面积4700平方米，长62.3米，宽12.3米，高21.6米，基础采用钢渣垫层，砖混结构。地上六层带阁楼，带负一层自行车库，地下室在17轴与18轴之间设置后浇带。河畔花城11#楼于2006年8月开工，07年1月主体封顶，并浇筑好后浇带，此时发现基础存在不均匀沉降，停工处理，07年6月由省建科院和东南大学专家现场检测论证，07年7月-10月施工基础加固，07年11月-08年内外装饰施工。二、召开本次会议的原因及目的。根据江苏建苑测绘规划工程有限公司提供的41次沉降观测数据情况及业主要求对该工程进行竣工验收的报告。为了对业主负责，确保11#楼工程质量安全，保护住户切身利益，市质监站责成建设单位组织了勘察单位姚月亮院长、明前军主任工程师，设计单位王爱明总工程师、徐必超副总工程师，监理公司袁其国总工程师、张家居工程师，施工单位孙至林总经理、张培春总工程师，测量单位朱先浒等人员，对河畔花城11#楼能否进行竣工验收及竣工验收前、后参建方还需要做哪些工作召开专题会议。三、本次专题会议的结论。1、根据江苏建苑测绘规划工程有限公司08年9月1日提供的《沉降观测报告》，11#楼的沉降目前已经稳定，房屋总体倾斜、基础局部倾斜等参数未超过江苏省住宅工程质量通病控制标准的相关要求，可以进行工程初验；2、参建各方需对该房屋是否存在不均匀沉降裂缝进一步核查，并形成结论性意见；3、上述问题落实后，方可组织竣工验收；4、房屋交付使用后，由原观测单位继续进行沉降观测。 2009年3月18日，被告就河畔花城11#楼取得淮安市房屋建筑工程竣工验收备案证书，备案编号：2009023。 2014年7月21日，南京励图数码测绘有限公司出具河畔花城11#楼沉降观测报告，该报告结论为：建筑物的沉降速率低于《住宅工程质量通病控制标准》0.04㎜/d的稳定标准，建筑物的沉降稳定；倾斜最大达6.1㎝，无论是单角和形心偏移均小于4‰规范限值，建筑物安全稳定。 2014年12月8日，经被告委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就河畔花城11#楼出具鉴定报告，该报告结论为：1、除门亭梁根部混凝土斜裂缝（表2）显著影响结构安全性外，其余裂缝等损伤暂不影响结构安全性，但影响了房屋的正常使用和观瞻；2、地基的沉降尚未完全进入稳定阶段。该报告建议：鉴于目前A11号楼地基沉降尚未完全稳定的实际情况，建议继续加强沉降监测，待沉降稳定后，最终评价裂缝等损伤对房屋安全使用的影响，并采取相关措施进行处理，从而确保房屋的安全正常使用。 2015年1月19日，被告向河畔花城11#楼36户业主出具承诺书，内容为：我公司开发的河畔花城11#楼（原名龙门之都11#楼），目前还存在沉降不稳定。去年底请东南建筑工程安全鉴定有限公司进行安全鉴定，根据鉴定结果看房屋安全性目前是可以放心使用的，待沉降稳定后，再做好相关的加固、修补等措施。在此期间公司郑重承诺：一、请检测单位继续进行沉降观测和倾斜观测，如在使用过程中出现房屋的倒塌等安全事故本公司按国家有关规定承担一切责任；二、如沉降和倾斜一直不稳定，并已超出《民用建筑可靠性鉴定标准》的相关控制值，则我公司会请有资质的纠偏公司进行纠偏，纠偏后再做鉴定；三、如沉降和上浮较严重，达到危房标准，则换房并进行产权变。 2016年1月25日，经被告委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就河畔花城11#楼出具鉴定报告，该报告载明了鉴定对象、内容和依据、资料调查、现场检查及检测结果等，报告第五项现有损伤等对安全使用影响分析评价内容为：根据委托方提供的相关资料和现场检查、检测结果，A11楼所处场地地质较差，采用钢渣垫层进行了地基处理，房屋建成后曾发生过较为明显的不均匀沉降现象。根据裂缝的形态、位置、大小等判断，房屋目前发现的裂缝主要为因地基基础不均匀沉降和温度、收缩变形共同引起的非受力裂缝，部分裂缝位于后砌的半砖隔墙、装修、装饰面层等非承重构件上。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第4.2.6条、第4.4.6条等的规定，目前除门庭梁根部混凝土斜裂缝不满足规范要求、显著影响结构安全性外，其余墙体裂缝等损伤不显著影响结构的安全性，但影响了房屋的正常使用的观瞻。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条的规定，绝大多数监测点的倾斜偏移量在规范限值范围内，但少数测点超过规范限值，尽管经综合分析，房屋目前的倾斜尚不显著影响整体承载，但是应对其倾斜（不均匀沉降）发展进行检测。第六项地基稳定性分析评价内容为：根据南京励图数码测绘有限公司的沉降观测结果，2014年11月11日-2015年12月29日期间，各测点沉降量最大值为1㎜（上浮），观测周期内任意连续d以上各测点的沉降速率最大值为0.033㎜/d。上述月沉降速率、日沉降速率均已满足《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.2.4条、《建筑变形测量规范》第5.5.5条和《建筑物沉降、垂直度检测技术规程》第5.0.5条的规定。但同时，根据沉降观测结果，2014年11月11日-2015年12月29日期间，多数测点连续上浮、少数测点轻微下沉，房屋整体呈现东部上浮、西部轻微下沉的不均匀沉降趋势，与该段时间内倾斜的变化趋势相吻合，且现场复查的少数部位损伤亦略有增加或增大，根据沉降速率变化趋势（图2），尽管沉降速率很低，但是没有呈现明显收敛的趋势。因此尚不能确定房屋整体倾斜不会继续发展（增大）。报告第七项鉴定结论及建议内容为：1、除门庭梁根部混凝土斜裂缝显著影响结构安全性外，其余现有裂缝等损伤尚不显著影响结构安全性，但影响了房屋的正常使用和观瞻；2、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.3.5条的规定，目前绝大多数测点的倾斜偏移量在规范限值范围内，但少数测点略超过规范限值，且部分测点已接近规范限值。根据目前建筑整体倾斜趋势和2015年沉降速率变化趋势（图2），目前尚不能确定房屋整体倾斜不会继续发展（增大）；3、建议应继续加强对其倾斜（不均匀沉降）发展进行监测，如继续监测3-6个月，其倾斜（不均匀沉降）发展仍未出现明显减缓趋势，则建议采取相关加固、纠偏等措施进行处理。 庭审中，被告举证江苏固友建筑工程技术有限公司于2018年5月26日出具的关于案涉工程加固工程施工方案及江苏美城建筑规划设计院有限公司于2018年6月5日出具的门亭梁处理方案一份，被告主张应按上述方案进行加固施工，但因业主反对未能施工。原告经质证表示不知情、不认可。 诉讼过程中，关于案涉工程质量问题及加固方案，原告表示主张司法评估，同时表示应由被告进行申请，被告表示不同意申请。原告主张被告处存有2017年、2018年的鉴定报告，被告不予认可。原告表示，如果被告不将2017年、2018年的鉴定报告拿出来，其就以2016年1月15日的东南公司的报告维权。 本院认为：原、被告自愿订立商品房买卖合同，内容不违反法律及行政法规的相关规定，为合法有效合同，因此，双方均应全面履行各自的合同义务。经查实，案涉河畔花城11#楼存在2016年1月25日南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告所载相关质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。根据上述规定，被告依法应承担维修加固义务。根据谁主张、谁举证的原则，经本院释明，原告不申请对于案涉工程质量问题进行司法鉴定，并主张以2016年1月25日南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定报告进行维权，本院依法支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《诉讼费交纳办法》第二十一条之规定，判决如下： 被告淮安金太阳房地产开发有限公司于本判决生效后60日内对淮安经济技术开发区解放东路111号A11幢楼（河畔花城11#楼）进行加固维修（质量问题参照2016年1月25日南京东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33200元，变更收取80元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  顾红军 人民陪审员  孙洪英 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱