大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初8871号原告：大连怡合物业服务有限公司，统一社会信用代码9121020466921473X0，住所地大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永斌，男，1956年4月20日生，汉族，系该单位职员，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：刘亚滨，系辽宁瑞石律师事务所律师。被告：田满红，女，1976年12月11日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：夏军，男，1970年12月23日生，汉族，与被告田满红系夫妻关系，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连怡合物业服务有限公司与被告田满红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨永斌、刘亚滨，被告田满红的委托诉讼代理人夏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠物业服务费4,545.49元、滞纳金500元，合计5,045.49元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月1日，原告与大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会协商一致共同签署了《物业服务合同》。合同约定，经协商一致金山社区将泊岭紫郡小区委托给原告实行物业管理；按照双方协商的标准每季度10日前向业主收取物业服务费，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.98元，电梯费每户每月12元。业主逾期交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。被告系原告提供物业服务的小区业主，房屋位于大连市甘井子区，建筑面积93.17平方米。自合同签订后，原告已依据《物业服务合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告自2015年8月1日起至2019年3月31日未向原告交纳物业服务费。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告田满红辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告是案涉房屋业主，对案涉房屋面积、物业费计算标准、拖欠物业费时间没有异议。不同交纳物业费的理由：首先，被告手中没有物业合同，不知道合同内容，被告需要看合同，确认对方的合法身份。其次，物业在这几年存在很多的过失。第一，停车费收费问题没有经业主委员会同意，且收费标准没有明确标示，停车费使用去向没有明示，不知道有没有审计。第二，以被告居住的38号楼为例，38号楼B1原本的用途是车库，现在已经有4家改变了用途，且装修过程中墙壁被拆除，窗户、门头被扩大，地基基础被破坏，影响房屋安全，侵犯被告的利益。第三，有人在公共区域私拆围栏，破坏通道，地基现在已经灌了混凝土，之前被告及其他业主提出异议，让他们停止，他们没有停止，钢筋离楼间距10厘米，侵犯了被告等业主的权益。第四，被告要求物业公开账目、费用，要知道被告及其他业主的钱花费在哪里，被告是业主，不能用被告的钱发私人财，侵占被告的权益。要求原告赔偿被告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2015年8月1日，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于大连市甘井子区华龙南街华龙南园的泊岭紫郡小区实行物业管理，委托管理期限自2015年8月1日起，至成立业主委员会止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元；乘梯费每户每月12元；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2.2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处出具大连市甘井子区业主委员会备案回执，载明：大连市甘井子区运达泊岭紫郡小区的业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。3．被告田满红系原告提供物业服务小区的业主，被告的房屋位于大连市甘井子区，房屋建筑面积为93.17平方米。被告自2015年8月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。本院认为，在案涉小区的业主委员会解散，尚未成立新的业主委员会期间，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会代理行使业主委员会职责与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，不违反法律、法规的规定，该《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业服务费标准为建筑面积每月每平方米0.98元，乘梯费为12元每月，故，自2015年8月1日起至2019年3月31日止被告依约应交纳的物业服务费为4,545.49元（0.98元/月/平×93.17平×44个月＋12/月×44个月），借故拖欠无理。综上，本院对于原告要求被告给付拖欠的物业服务费4,545.49元的诉讼请求予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称其他业主改变建筑物用途、私搭乱建等意见，本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题，本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。故，被告的上述意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田满红自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连怡合物业服务有限公司物业服务费4,545.49元（自2015年8月1日起至2019年3月31日止）；二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告田满红负担。被告田满红负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  赵 洋二〇一九年十二月三日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。