河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初28564号原告（反诉被告）：郝政杰，男，汉族，1995年9月13日出生，住河南省汤阴县。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人王宇杰，河南仟问律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室，统一社会信用代码91410000MA3X8TWRXF。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人石永栓，行长。委托代理人王彪，公司员工。委托代理人赵宏骏，公司员工。原告（反诉被告）郝政杰与被告（反诉原告）河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙公司”）、第三人中国银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行河南省分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郝政杰委托代理人李珅申、王宇杰，被告（反诉原告）恒龙公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼，第三人建设银行河南省分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郝政杰诉称，2017年8月17日，原告与被告日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房（以下简称“涉案房屋”），购房款总金额为4480281元整，被告应当在2018年10月30日向原告交付符合约定的涉案房屋。2017年6月21日，原告向被告支付了购房首付款1350281元和维修基金10520元。2017年9月8日，原告为办理按揭贷款通过恒龙公司支付了按揭费1593元，并在建设银行办理了购房贷款手续，完成了向被告支付全部房款4480281元的合同义务。被告应该依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材以及涉案房屋所在院区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。2018年1月18日，原告与被告日签订了《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，同日，原告支付了车位款230000元。由于《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，并要求被告返还停车位价款230000元。因此，原告有权要求根据《商品房买卖合同》的约定和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的从属性，解除《商品房买卖合同》和《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告应向郝政杰退还全部购房款、停车位款、按揭费用和维修基金，并支付利息，同时向原告赔偿律师费、诉讼费用和保全费，并支付逾期交房的违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告全部房款4480281元、维修金10520元，合计4490801元及利息419192元（以1360801元为基数，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日；以3130000元为基数，自2017年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日；后续利息按照中国人民银行同期贷款利率的一倍计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告赔偿按揭代办费等1593元及利息（自2017年9月8日起，以1593元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；3、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年1月18日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金44908元；5、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。本诉被告恒龙公司辩称：一、原告方主张解除合同，同时主张利息、逾期违约金等无法律及事实依据。被告根据合同约定，向原告实际支付了从约定交房之日至满足合同约定交房时间期间的逾期违约金，原告已收取并两次出具收条予以确认，且两次收取金额已经超出合同约定的解除合同同时应当支付的违约金数额；根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行，本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。二、原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，与本案《商品房买卖合同》非同一法律关系，与《商品房买卖合同》也非附属关系，且停车位与商品房也非同一标的物，根据合同的独立性，合同的解除应按照该合同约定的解除条件或法定解除条件进行解除，原告要求解除停车位合同没有法律依据。再则，根据《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》第12条约定，原告单方解除的需按车位总价款的10%向原告支付违约金。原告所诉维修基金费用为相关部门收取，合同解除后可向相关部门索要，会有相关部门退回，应当由被告承担此义务。原告所诉代办按揭费用等并非被告收取，其提交的证据也可以体现收款单位，不应当由被告承担退还义务。原告所诉律师费用及诉讼费用无事实和法律依据。反诉原告恒龙公司反诉称，反诉被告于2017年8月17日认购反诉原告开发的郑州悦龙花园4-1-1003号房屋一套，与2019年9月3日起诉至贵院要求解除并退还房款，但反诉被告并未提及撤销合同相关备案，故反诉原告提出要求解决合同备案事宜，请求法院判令：1、反诉被告配合办理商品房买卖合同备案撤销手续；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告郝政杰辩称，买卖合同解除后反诉被告愿意配合反诉原告办理房屋买卖合同备案撤销手续，但反诉被告在本案中并无违约情形，不同意承担反诉诉讼费用。第三人建设银行河南省分行未答辩。经审理查明：2017年6月21日，郝政杰向恒龙公司支付涉案房屋首付款（定金）1350281元及维修基金10520元，恒龙公司向郝政杰开具了相应收据。2017年8月17日，郝政杰与恒龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郝政杰购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北4幢1单元10层1003号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共161.86平方米，其中套内建筑面积114.76平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27679.98元，总金额4480281元；付款方式及期限：约定金额1350281元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-11-30，交纳比例为30.14%；约定金额3130000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-03，交纳比例为69.86%；备注余款313万元需在2016年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，郝政杰在买受人处签字按手印确认。2017年9月8日，郝政杰向案外人河南辰信房地产营销策划有限公司支付按揭费1513元，并收到其出具的收据一张。2017年9月19日，恒龙公司向郑州市物业维修基金管理中心缴存涉案房屋维修基金10520元，并收到郑州市房屋专项维修资金交存凭证一张。2017年10月16日，郝政杰（借款人、抵押人）、案外人（保证人）郝建伟与第三人（贷款人、抵押权人）建设银行河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，载明：借款金额为人民币叁佰壹拾叁万元整。借款期限为360个月，即自2017年10月16日至2047年10月16日止。贷款用途为购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号商品房。贷款支付对象为河南恒龙置业有限公司，开户行河南郑州经三路支行，账号41×××48。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。担保方式为抵押加最高额保证。还款方式为按月等额本息还款法。2017年10月17日，恒龙公司收到第三人建设银行河南省分行放款3130000元。根据郝政杰提供的中国建设银行个人贷款对账单显示，郝政杰的购房贷款已还至2019年11月21日，共计还款468983.06元。2018年1月18日，郝政杰与恒龙公司签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定恒龙公司同意郝政杰使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-162号车位。当日，郝政杰按照协议约定将车位款230000元全部支付给了恒龙公司，恒龙公司向郝政杰出具了相应收据。2019年4月12日，郝政杰出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1003号延期交房违约金（小写）41667元（大写）肆万壹仟陆佰陆拾柒元整（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年4月15日，恒龙公司向郝政杰银行账号转款41667元。2019年7月19日，郝政杰出具收条一份，内容为：“今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园4号楼1单元1003号延期交房违约金（小写）68548元（大写）陆万捌仟伍佰肆拾捌元整（赔付期间2019年2月1日至2019年7月2日），以本人银行卡到账为准！后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”。2019年8月8日，恒龙公司向郝政杰银行账号转款68548元。2019年8月15日，郝政杰委托河南仟问律师事务所向恒龙公司通过EMS发出律师函一份，律师函载明因恒龙公司逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》和《停车使用协议》解除。2019年8月16日，恒龙公司签收了该律师函。另查明：涉案房屋于2019年6月20日通过竣工验收备案，至今仍未交付，已逾期180日以上。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实由《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》、收据、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、《解除合同律师函》、邮寄回单、收条、银行付款回单、维修基金缴存凭证及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郝政杰已按照合同约定足额支付了购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向郝政杰交付房屋，双方约定的交房时间为2018年10月30日，恒龙公司已逾期交房超过180天，根据商品房买卖合同第九条的约定，郝政杰作为守约方有权解除合同，故本诉原告郝政杰要求解除《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故涉案商品房买卖合同被解除后，恒龙公司应当返还郝政杰已经支付的购房首付款及利息（以未返还购房首付款数额为基数，计算至实际清偿之日止；其中2017年6月21日至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于涉案房屋的贷款部分，截止2019年11月21日郝政杰已共计还款468983.06元，该部分由恒龙公司返还给郝政杰，剩余贷款部分（具体金额以清偿当日中国建设银行系统内为准）由恒龙公司向第三人建设银行河南省分行清偿，对此本院予以认定。涉案商品房买卖合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，反诉被告郝政杰有义务协助配合反诉原告恒龙公司办理商品房买卖合同备案撤销手续，故对于反诉原告恒龙公司要求反诉被告郝政杰配合办理商品房买卖合同备案撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉原告郝政杰要求恒龙公司返还维修基金10520元及利息的诉讼请求，现因为恒龙公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙公司应当返还郝政杰维修基金10520元并支付相应利息（以10520元为基数，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于本诉原告郝政杰要求恒龙公司赔偿其按揭代办费11593元及利息的诉讼请求，因该费用并非向恒龙公司支付，本诉原告要求恒龙公司赔偿，依据不足，本院不予支持。《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于本诉原告郝政杰主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位合同解除后，恒龙公司应当返还本诉原告郝政杰车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月18日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约损失，根据《商品房买卖合同》中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。本诉原告郝政杰已支付了全部购房款4480281元，按照1%计算，违约金为44802.81元；本诉原告郝政杰已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金110215元（41667元＋68548元），并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除，现合同解除，应将该部分款项从恒龙公司应当支付给郝政杰的款项中予以扣除，扣除恒龙公司多支付的违约金65412.19元（110215元-44802.81元），恒龙公司应当退还郝政杰的购房款数额为1284868.81元（1350281元-65412.19元）。关于本诉原告郝政杰主张的律师费，因合同并未约定，本院不予支持。关于本诉原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，本诉原告在追究本诉被告违约责任时要求本诉被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。第三人建设银行河南省分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告郝政杰与本诉被告河南恒龙置业有限公司于2017年8月17日签订的合同编号为D17003522460《商品房买卖合同》；二、解除本诉原告郝政杰与本诉被告河南恒龙置业有限公司于2018年1月18日签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；三、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰购房款1284868.81元并支付利息（以1350281元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月21日起计算至2019年8月8日；以1284868.81元为基数自2019年8月9日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰购房贷款468983.06元及利息（以468983.06元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月15日原告正式立案主张权利之日起计算至实际清偿之日止）；五、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰车位款230000元及并支付利息（以230000元为基数，自2018年1月18日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、本诉被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郝政杰维修基金10520元并支付利息（以10520元为基数，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、反诉被告郝政杰于本判决生效后三十日内协助反诉原告河南恒龙置业有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；八、驳回本诉原告郝政杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22469元，由本诉被告河南恒龙置业有限公司负担21942元，由本诉原告郝政杰负担527元；反诉案件受理费100元，由反诉原告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月十八日书记员  戴子翔