湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初3545号原告：钟汉萍，女，1956年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘凡尘，湖北晨丰律师事务所律师。被告：湖北玖龙时代矿业有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东欧洲花园8-1-1101。法定代表人：蔡晓霞。委托诉讼代理人：南飞，系该公司股东之一。第三人：钟汉云，女，1950年12月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘凡尘，湖北晨丰律师事务所律师。原告钟汉萍与被告湖北玖龙时代矿业有限公司（以下简称玖龙公司）、第三人钟汉云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，因被告玖龙公司下落不明，本院于2019年6月30日依法向玖龙公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。公告期满后，由审判员杨世庆担任审判长与人民陪审员李凌燕、成先彪组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告钟汉萍及第三人钟汉云的委托诉讼代理人刘凡尘到庭参加诉讼，被告玖龙公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟汉萍向本院提出诉讼请：1、判令被告向原告支付交付房屋前的租金及占用费24733元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，钟汉云与被告签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于武汉市武昌区水岸星城C区G19栋802室房屋（包括一个地下车库停车位）出租给被告，租赁期限自2014年4月30日起至2019年6月20日止，约定租金为前三年4900元/月，第四年为5100元/月，第五年为5300元/月，支付方式为被告在《房屋租赁协议》签订后一周内支付原告前三年租金，以后每年提前一个月支付下年租金；约定租赁期间，被告不得将房屋转租；双方还对其他权利义务作出了约定。涉案房屋由钟汉云转让给原告，且被告明确知晓权利义务由原告取得，被告向原告缴纳了第二期租金。《房屋租赁协议》签订后，租赁房屋依约向被告交付使用，该房屋自2014年4月30号起就由被告使用至今，按照合同约定，被告本应在2018年3月20号之前向原告支付第四年租金，但被告在原告的多次催促和讨要之下，至今仍拒不支付租金，而且据原告事后了解，涉案租赁房屋已由被告以股东南飞的名义对外转租。综上，被告的种种行为彻底的违反了《房屋租赁协议》的约定，严重侵害原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告玖龙公司虽未到庭参加庭审，但其庭后到庭接受调查时，辩称对双方间存在租赁关系无争议，认可差欠原告租金，但认为仅差欠2018年6月27日至2018年8月27日的租金。另外，协议中关于装修由乙方享有使用，并不是由乙方无偿享有使用。另外我方的物业费已经缴纳到了2019年6月20日。经审理查明：钟汉萍与钟汉云系同胞姊妹关系。2007年3月15日，玖龙公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：金属材料、铁矿石、冶金炉加工；建材、办公用品、劳保用品等的批发零售。股东为蔡晓霞、南飞。2014年4月30日，钟汉云作为出租方（甲方）与玖龙公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，由钟汉云将其名下的坐落于武汉市武昌区水岸星城C区G19栋802室的房屋（房屋面积230平方米，包括地下车位）出租给玖龙公司，租赁期限为五年零一个半月，即从2014年4月30日起至2019年6月20日止，甲方给予乙方一个半月免费装修期。租赁期满乙方如需续约，应提前一个月通知甲方重新签订租赁协议。租金前三年每月为4900元，第四年每月为5100元，第五年为每月5300元。如需续约，第六年双方根据市场行情再行商议价格。乙方一次性支付甲方前三年的租金合计176400元，签订合同后一周内支付至甲方指定账户，以后每年提前一个月支付下年租金。关于相关费用，1、本出租房在2014年4月30日之前的一切费用，由甲方负责结清。2、租赁期间，乙方自行承担租赁期间产生的水费、电费、天然气费、物业管理费。3、装修期间，甲方应协助乙方办理相关手续，如需缴纳给物业押金，由甲方缴纳。关于违约责任，1、甲方因不能提供房屋或违反本合同提前收回房屋，应全额退还乙方所缴纳全部款项，并赔偿乙方装修投入的费用。2、乙方违反合同约定或在承租方内存放危险物品、从事非法活动等行为时，甲方有权解除合同。3、租赁期间，乙方不得将房屋转租。4、上述第2条乙方若违反导致解除合同时已付房租不退。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，钟汉云将租赁房屋交与钟汉云玖龙公司装修、承租使用。2014年5月14日，玖龙公司向钟汉云转账179700元（含三年房屋租赁176400元及一年物业费）。租赁期间内，钟汉云将租赁房屋转让给钟汉萍，2017年6月16日、2017年6月26日，玖龙公司的法定代表人蔡晓霞从其上账号尾数为“2057”的账户分两次向钟汉萍的“7533”账户转账30000元、31200元，共计转账61200元。钟汉萍于2017年9月30日取得该房屋的不动产权属证明，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0051422号。2018年11月7日，南飞代表玖龙公司（甲方）与刘凡尘代表钟汉云（乙方）签订《协议》，甲乙双方于2014年4月30日签订《房屋租赁协议》，现双方平等协商一致，达成如下协议：“1、甲乙双方确认本协议签订之日起，解除双方2014年4月30日签订的《房屋租赁协议》。2、乙方确认收到甲方交还的房屋钥匙。3、《房屋租赁协议》解除后，租赁房屋内的装修由乙方享有使用。4、双方的租赁租金问题处理。5、本协议一式两份，双方各持一份，经双方或代理人签字后生效。”南飞在甲方处签名捺印，刘凡尘在乙方处签名。钟汉云曾作为原告于2018年10月11日以玖龙公司为被告，钟汉萍作为第三人向本院提起民事诉讼，后本院于2018年12月26日作出（2018）鄂0106民初15731号民事判决书，以主体不适格，驳回钟汉云的起诉。现钟汉萍作为原告认为双方签订《协议》时间应视为被告交钥匙并腾退房屋时间，现被告的租金已交至2018年6月20日，故钟汉萍诉至法院要求被告支付2018年6月20日至2018年11月7日的房屋租金24733元（5300元÷30×140）。审理中，关于差欠的租金，被告向本院提交钟汉萍于2018年8月9日向其发送的解除合同短信通知，通知被告于15个工作日内清理存放于房内的私人物品，因被告方违约造成的其余损失，钟汉萍方有权进行全部主张。另被告还提交武汉惠之美物业服务有限公司于2018年8月26日开出的有南飞在“运出物品人签字”的“出门放行条”，故被告认为其搬离租赁房屋的时间为2018年8月26日，其抗辩差欠原告的房屋租金应为10600元（5300元×2）。被告提交《湖北增值税普通发票》，证实向其武汉惠之美物业服务有限公司交纳了2017年5月1日至2019年4月30日的综合服务费9924元。被告认为其物业费已交纳至2019的4月30日，其已多交了10个月的物业费为4135元（9924元÷24×10）。另被告还提交《房屋装修工程合同》、预（决）算表，认为毛坯房装修费用为99560元，房屋租赁期应为五年，实际租赁时间为四年零两个月，还有十个月的装修残值16600元（99560元÷5÷12×10）应由钟汉萍支出。综上，被告认为钟汉萍应向其支付费用为10135元（16600元+4135元-10600元）。以上事实有《房屋租赁协议》、个人活期明细信息查询单、武汉市房屋交易协税信息单、《协议》、《湖北增值税普通发票》、出门放行条、短信通知、《房屋装修工程合同》、预（决）算表及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：钟汉云与玖龙公司签订《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁期内，钟汉云将租赁房屋的所有权变更登记至钟汉萍名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，且玖龙公司将第四年度的租金直接汇入钟汉萍的账户，也印证了上述房屋的租赁合同的权利义务已延承至钟汉萍，钟汉萍与玖龙公司应按合同的约定履行各自的义务。关于合同的解除时间。因双方均认可合同已经解除，但对于合同解除的时间存在分歧。被告认为合同解除的时间应以惠之美物业服务有限公司开具“出门放行条”的时间2018年8月26日为解除时间，原告则主张应以2018年11月7日《协议》签订日为合同解除时间。本案中，因涉案房屋在2017年9月30日由钟汉云、杨四元变更登记为钟汉萍，故钟汉萍已承继取得涉案房屋租赁协议所约定的权利义务。而钟汉云（刘凡尘）与南飞在2018年11月7日签订《协议》时，因钟汉云已不再享有涉案房屋的实体处分权，故不再享有对租赁协议解除的权利，因此对于原告主张的2018年11月7日签订《协议》时间为合同解除时间本院不予以确认。原告钟汉萍于2018年8月9日向被告发送短信解除案涉房屋租赁协议，并要求被告方在15个工作日内清理存放于案涉房屋内的私人物品，钟汉萍作为出租方，基于被告拖欠租金的违约行为，依据房屋租赁协议的约定，钟汉萍享有解除权。根据《合同法》第九十六条的规定，房屋租赁协议自钟汉萍发送的解除租赁协议的短信到达被告时解除，该短信被告于2018年8月9日收到。因此，被告实际拖欠原告房屋租金的日期应为2018年6月20日至2018年8月9日，拖欠的租金金额应为8833元（5300÷30×50）。关于被告是否应向原告支付涉案房屋占用费。因双方在2018年8月9日已经解除了案涉房屋租赁协议。原告自愿给予了被告15个工作日的清理腾退期限，被告实际于2018年8月26日搬离，在原告给出的腾退期限内，因此被告不存在占用房屋的情形，故对于原告要求被告支付房屋占用费用的诉讼主张因没有事实依据本院不予以支持。关于被告缴纳了剩余2年租期物业费。因被告在承租期间已经预交了剩余2年租期的物业费9924元，截止合同解除之日，被告多缴纳了10个月的物业费，即4135元（9924元÷24个月×10个月=4135元），本院为减少当事人诉累，该物业费应从被告应支付的租金中予以抵扣。关于装饰装修物的残值。因案涉房屋租赁协议中对此未进行明确约定，双方当事人就此未能协商一致，且该事宜不属于本案争议的处理范围，被告可依法另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖北玖龙时代矿业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟汉萍支付房屋租金8833元；二、原告钟汉萍应于本判决生效之日起十日内退还被告湖北玖龙时代矿业有限公司物业费4135元；三、驳回原告钟汉萍的其他诉讼请求。上述一、二项折抵后由被告湖北玖龙时代矿业有限公司向原告钟汉萍支付4698元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费418元，公告费260元，共计678元，由原告钟汉萍负担129元，由被告湖北玖龙时代矿业有限公司负担549元（此款原告钟汉萍已垫付，由被告湖北玖龙时代矿业有限公司连同上述款项直接给付原告钟汉萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨世庆人民陪审员  李凌燕人民陪审员  成先彪二〇一九年十二月二十三日书 记 员  严丽轩